HIPTESE Entre A e B foi celebrado um Pacto de Preferncia relativo venda de um prdio urbano.

. Anos mais tarde, esquecendo-se disso, A celebra com C um Pacto de Preferncia sobre o mesmo bem. Os anos passam e A promete vender a D o mesmo bem por 5.000,00 e recebe de sinal 2.000,00. 1. O que que B e C podem fazer ao terem conhecimento da celebrao deste contrato com D? Da hiptese sub judice decorre que, em momentos diferentes, A celebrou, primeiro com B e depois com C, dois Pactos de Preferncia relativos venda de um mesmo imvel um prdio urbano (previsto no art. 204., n1, al. a) e descrito nos termos do n. 2, 2 parte, do mesmo artigo). Resulta ainda da hiptese que, em momento posterior, A celebrou com D, um Contratopromessa em que do contrato prometido figura exactamente o mesmo imvel. O Pacto de Preferncia vem regulado nos art. 414. e seguintes do C.C. e respeita a conveno pela qual algum o obrigado a dar preferncia - assume perante outrem titular do direito de preferncia convencional - a obrigao de lhe dar preferncia, em igualdade de condies (tanto por tanto), se e quando decidir contratar. O titular do direito de preferncia, neste caso convencional porque resultante da celebrao de uma conveno, de um contrato, fica assim investido num direito potestativo pelo qual mantm a prerrogativa de exercer ou no o seu direito, uma vez contactado pelo obrigado preferncia, conforme lhe aprouver. O Contrato-promessa vem, por sua vez, regulado nos art. 410. e seguintes do C.C. . Do Contrato-promessa, ao contrrio do que sucede no Pacto de Preferncia, nasce uma obrigao recproca ou unilateral de contratar, conforme se trate de Contrato-promessa bilateral ou unilateral, respectivamente. O Contrato-promessa cria a obrigao de contratar, isto , a obrigao de emitir a declarao de vontade correspondente ao contrato prometido. No Pacto de Preferncia, a parte que se vincula no se obriga a contratar, promete apenas, se e quando contratar, preferir determinada pessoa, em igualdade de condies, a qualquer outro interessado. Tanto o Contrato-promessa como o Pacto de Preferncia tm em regra efeitos meramente obrigacionais, no oponveis erga omnes. Ainda que os contraentes atribuam eficcia real ao Contrato-promessa (nos termos do art. 413.) ou ao Pacto de Preferncia (nos termos do art. 421., n1, que remete para o art. 413.), no por esse facto que se opera qualquer efeito translativo do direito de propriedade, da esfera jurdica do promitente-vendedor ou do obrigado preferncia para a esfera jurdica do promitente-comprador ou do preferente. Tal efeito real -, como resulta da redaco do art. 408., n 1, apenas se opera no momento na celebrao do contrato prometido ou do mesmo contrato celebrado em cumprimento do estipulado no Pacto de

Maria Teresa Madeira Martins Pgina 1/4

Preferncia, pois que neste caso j estamos a falar de um contrato quoad effectum o de compra e venda. No que respeita ao Contrato-promessa, esta trata-se de uma das excepes, previstas no n. 1, do art. 410., quanto ao princpio da equiparao. que apesar de serem aplicveis, ao Contrato-promessa, as disposies legais relativas ao contrato prometido (princpio da equiparao), o mesmo no se pode dizer quanto aos efeitos do mesmo. No so, nomeadamente, extensveis simples promessa as disposies legais que se referem transmisso da propriedade, nos contratos translativos do domnio. Assim, no produzindo o Contrato-promessa efeitos translativos, mas apenas a obrigao de celebrar o contrato definitivo, B e C nada podero fazer contra A. Tanto o direito de preferncia de B, como o direito de preferncia de C no foram violados, pois que, pela celebrao do Contrato-promessa com D, ainda que sobre o mesmo imvel, A no incumpriu os Pactos de Preferncia anteriormente celebrados. 2. A, depois de celebrar o Contrato-promessa, vende o imvel a D. Quais os direitos de B e C face violao do seu direito de preferncia? Ao celebrar o contrato de compra e venda com D, A incumpriu os Pactos de Preferncia celebrados com B e C, violando, relativamente a qualquer um deles, o direito de preferncia de que os havia investido pela celebrao dos mesmos. Partindo do pressuposto que ambos os Pactos de Preferncia foram celebrados validamente, os direitos que assistem a cada um dos lesados (B e C) ir depender da eficcia atribuda a cada um dos Pactos. Como vimos, o Pacto de Preferncia tem, em regra, eficcia meramente obrigacional, inter partes. Contudo, quando se reporte a bens imveis ou mveis sujeitos a registo, o Pacto de Preferncia pode produzir efeitos relativamente a terceiros erga omnes -, gozar de eficcia real (art. 421., n.1), tornando-se num verdadeiro direito real de aquisio. Para que estejamos perante um Pacto de Preferncia, vlido, mas com eficcia meramente obrigacional, e uma vez que o objecto do mesmo um contrato de compra e venda de um bem imvel, para o qual a lei prev que seja observada a forma de documento autntico, isto , que seja celebrado por escritura pblica (art. 875.), o respectivo Pacto de Preferncia ter de constar de documento particular assinado pelo obrigado a dar preferncia, o A (art. 415., que remete para o n.2, do art. 410.). Para que o Pacto de Preferncia goze de eficcia real, o que possvel j reporta a bem imvel (art. 421., n.1), ter que ter observado, cumulativamente, os requisitos de forma, substncia e publicidade constantes do art. 413., o qual se aplica aos Pactos de Preferncia, por fora do disposto no n. 1 do art. 421.. Uma vez que respeita a bem imvel, ter que ter sido cumprido o requisito de forma que obriga a que, o Pacto de Preferncia, seja celebrado por escritura pblica (art. 413., n 2, 1 parte); e, do Pacto de Preferncia, ter de constar clusula de atribuio expressa de eficcia real, a qual dever ser registada na Conservatria do Registo

Maria Teresa Madeira Martins Pgina 2/4

Predial competente, isto em cumprimento dos requisitos de substncia e de publicidade, respectivamente (art. 413., n1, in fine). Ora, se o Pacto de Preferncia gozar de eficcia meramente obrigacional, o titular do direito de preferncia, o preferente, dispe apenas de um direito de crdito contra o obrigado a dar preferncia. Nesta medida, se este ltimo violar o direito (creditrio) do preferente, celebrando o contrato com terceiro sem dar conhecimento quele do respectivo projecto ou sem aguardar que ele se pronuncie dentro do prazo em que lcito faz-lo, ao preferente assiste apenas o direito de ser indemnizado pelos danos sofridos, nos termos da responsabilidade contratual (art. 798. e seguintes). Se o Pacto de Preferncia gozar de eficcia real, ao preferente cabe optar ou pela aco de indemnizao acima referida ou pela aco de preferncia, conforme disposto no n. 2 do art. 421., o qual remete para o art. 1410.. A aco de preferncia deve ser intentada, contra o adquirente e o alienante, no prazo de seis meses, a contar da data em, o preferente (o lesado) que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienao (nomeadamente, preo, pagamento e identificao do adquirente) e acompanhada pelo depsito do preo devido, nos quinze dias seguintes propositura da aco (art. 1410., n.1). Uma vez julgada procedente tem, a aco de preferncia, como resultado a substituio, com efeito retroactivo, do adquirente pelo autor da aco, no contrato celebrado, tudo se passando como se o contrato tivesse sido, desde logo, celebrado entre o alienante e o preferente. Se B e C forem ambos titulares de um direito de preferncia convencional com eficcia meramente obrigacional, porque decorrente da celebrao de um Pacto de Preferncia, tambm ele, com efeitos meramente obrigacionais, temos que, em face da violao do seu direito creditrio, apenas assistir a cada um dos lesados o direito de exigir, de A, uma compensao a ttulo indemnizatrio pelos danos decorrentes do incumprimento do Pacto de Preferncia (art. 798. e seguintes). Se tanto B como C forem titulares de um direito de preferncia convencional com eficcia real, porque decorrente da celebrao de um Pacto de Preferncia com eficcia erga omnes, temos que, em face da violao do seu direito real de aquisio, o direito de B, porque primeiramente registado, prevalecer sobre o direito de C (art. 6., n. 1 do C. R. Predial). Significa isto que, B poder intentar a aco de preferncia nos termos do art. 1410. ou, em alternativa, intentar uma aco de indemnizao, prevista no art. 798. e seguintes. J C, s poder intentar a aco de preferncia no caso de B a ela renunciar. O direito que assiste a cada um dos preferentes depender portanto do direito de preferncia de que forem titulares.

3. Imagine-se agora que o prdio urbano estava arrendado ao Ernesto h 20 anos.

Maria Teresa Madeira Martins Pgina 3/4

A lei confere ao arrendatrio de prdio urbano o direito de preferncia (legal) na compra e venda do local arrendado h mais de um ano (art. 47., n 1 do RAU). Por outro lado, havendo concurso entre direito convencional de preferncia e direito legal de preferncia, esclarece o art. 422., prevalecer este ltimo. Daqui resulta que, querendo exercer o seu direito de preferncia legal, Ernesto, poder faz-lo, mediante a interposio de uma aco de preferncia nos termos previstos no art. 1410.. S esta seria julgada procedente, em detrimento das que poderiam eventualmente ser intentadas pelos demais interessados (B e C), pois que, pelo que foi dito, o direito de Ernesto , sem dvida, o mais fortemente tutelado. Relativamente ao preferente B, este s poderia intentar a aco de preferncia se, sendo titular de um direito de preferncia com eficcia real, Ernesto renunciasse ao exerccio do seu direito. Por fim, para o preferente C, a propositura de uma aco de preferncia s seria julgada procedente se, sendo titular de um direito de preferncia com eficcia real, no s Ernesto renunciasse ao exerccio do seu direito, como tambm B optasse por fazer o mesmo (partindo do princpio que tambm este ltimo seria titular de um direito de preferncia com eficcia real). No renunciando Ernesto ao exerccio do seu direito de preferncia, restaria, tanto a B como a C, independentemente de serem titulares de direitos de preferncia com eficcia real ou meramente obrigacional, o direito a serem indemnizados pelos danos sofridos pelo incumprimento do Pacto de Preferncia.

Maria Teresa Madeira Martins Pgina 4/4