DIREITO CIVIL: DIREITOS REAIS

DIREITO REAL DE AQUISIO

Apontamentos

de setembro de 2010, pgina 112.)

21/06/2012

1. DIREITO REAL DE AQUISIO

HISTRICO
CC 1916 DL 58/37 (Imveis Loteados) Alterao do DL 58/37 (Imveis No Loteados) Lei n 4.591/64 e Lei n 6.766/79 (Incorporao Imobiliria e do Parcelamento Urbano)

CONCEITO NATUREZA JURDICA

1 corrente 2 corrente

CLUSULA DE ARREPENDIMENTO NECESSIDADE DE REGISTRO

1 corrente 2 corrente

Decreto Expropriatrio: Promitente Comprador e Legitimidade Promessa. Compra e venda. Imvel. Devoluo. Parcelas. Sfh. Morte. Promitente. Quitao. Cdc. Promessa. Compra. Venda. Hipoteca. Quota. Condomnio. Resoluo. Promessa. Promessa de compra e venda. Reivindicatria. Ao de consignao em pagamento. Reconveno. Interpelao premonitria. Compra e venda. Cancelamento. Mora. Notificao. Promessa. Compra e venda. Responsabilidade. Compra e venda. Imvel. Cesso. Direitos. Outorga uxria. Prescrio vintenria. Loteamento Irregular. Prestaes Vincendas. Depsito. Cartrio.
AGRADECIMENTOS

EFEITOS JURDICOS DA PROMESSA

Independentes de Registro Conferir Posse ao Promitente Adquirente Permite a Adjudicao Compulsria (Aquisio Forada) quando Provado o Pagamento Interditos Possessrios Embargos de Terceiro Hipoteca Constituda para Financiar a Incorporao Imobiliria Dependentes de Registro Permitir o Uso de Procedimento de Aquisio Forada mais Clere Impedir a Alegao de Boa-F do Terceiro Adquirente

A PROMESSA SOB O NGULO DOS DIREITOS DO PROMITENTE VENDEDOR

Constituio em mora (Interpelao) Reintegrao de posse ou Resciso contratual Clusula de Decaimento (Abusividade)

TEMAS RELACIONADOS
Aquiescncia do Cnjuge do Promitente Vendedor Uso de ao Reivindicatria pelo PromitenteComprador

2. ANEXO
JURISPRUDNCIA SELECIONADA
Smulas do STF Smulas do STJ Recurso repetitivo. ITR. Taxa selic. Recurso repetitivo. Execuo fiscal. IPTU. Exceo. Contrato no-cumprido. Promessa. Compra. Venda. Prova. Pagamento. Legitimidade. Promitente comprador. Imvel. Retirada. Toldo. Incorporao. Devoluo. Valor. Pagamento. Imvel. Promessa. Compra. Venda. Valores pagos. Devoluo. Promessa. Compra e venda. Imvel. Desistncia. Incorporao. Alienao. Unidade.

1.

DIREITO REAL DE AQUISIO

HISTRICO CC 1.916 Art. 1.080. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrrio no resultar dos termos dela, da natureza do negcio, ou das circunstncias do caso. (Redao dada pelo Decreto do Poder Legislativo n 3.725, de 15.1.1919)

O CC/16 no previa nada sobre compromisso de compra e venda de bem imvel e nem tratava especificamente dos contratos preliminares, embora fosse modalidade contratual prevista pela doutrina. Assim, se eu celebrasse uma compra e venda definitiva, atravs de escritura pblica definitiva, mas o preo fosse ser pago a prazo, o vendedor corria o risco de no receber no futuro e no ter a garantia de que aquele bem retornaria para ele. Tratava-se de mero direito pessoal
Crtica - isso no trazia qualquer segurana jurdica para o comprador. Esse dispositivo deixa praticamente sem amparo numerosos compradores de lotes, que tm assim por exclusiva garantia a 1 seriedade, a boa f e a solvabilidade das empresas vendedoras
Na dcada de 20 e 30, explodiram nos negcios imobilirios e as pessoas comeam a adquirir os imveis a prazo. Celebravam promessas de compra e venda e parcelavam o imvel em 60 vezes. O que comeou a acontecer? O vendedor desistia de vender quand o faltavam duas parcelas. O comprador, nesse momento, poder disparar contra ele tutela de direito real ou tutela de direito obrigacional? Tutela de direito obrigacional. Se obrigacional, resolve em perdas e danos. Eu vou ter que devolver o terreno dele, ele vai ter que me indenizar as benfeitorias, vai ter que me devolver o dinheiro e a minha indenizao aqui responsabilidade contratual. Lembram da indenizao por responsabilidade contratual? O valor mximo da indenizao o prprio valor. Mas por que o vendedor voltou atrs? E isso acontecia muito? Porque aquele terreno que quando ele celebrou contrato comigo valia 10, agora vale 30, 40, 50. E ele percebe que mais vantajoso economicamente para ele me indenizar e pegar o terreno de volta. Portanto, o carter obrigacional da promessa enfraquecia os negcios imobilirios. E causava uma verdadeira instabilidade jurdica porque o promitente vendedor podia voltar atrs, retroceder. Ele tinha o direito de se arrepender indenizando. E voc est pensando: mas o promitente comprador seria indenizado. Mas sejamos sinceros. Aquela indenizao limitada no satisfazia os seus interesses e, de mais a mais, o que ele queria no era o dinheiro. Ele queria era a propriedade. E o direito de arrependimento do promitente comprador fragilizava esse negcio.

CC 1916

Conforme Decreto-lei n 58/37,

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DL 58/37 (Imveis Loteados)

Art. 1 Os proprietrios ou co-proprietrios de terras rurais ou terrenos urbanos, que pretendam vend-los, divididos em lotes2 e por oferta pblica, mediante pagamento do preo a prazo em prestaes sucessivas e peridicas, so obrigados, antes de anunciar a venda, a depositar no cartrio do registo de imveis da circunscrio respectiva: Art. 5 A averbao atribue ao compromissrio direito real aponvel a terceiros, quanto alienao ou onerao posterior, e far-se- vista do instrumento de compromisso de venda, em que o oficial lanar a nota indicativa do livro, pgina e data do assentamento.

Com o direito real de aquisio, o promitente comprador via-se protegido dos dois problemas: ele passa a ter oponibilidade erga omnes, de modo que a alienao a terceiros no afastaria o direito dele em relao a terceiros. Segundo que, diante da recusa do vendedor ou de terceiro de lhe outorgar a escritura definitiva aps o pagamento integral, caberia execuo especfica do contrato, que culminaria em sentena de adjudicao compulsria. Munido dessa sentena, o promitente comprado registrava a propriedade. A tutela especfica garantia a eficcia do compromisso de compra e venda.
Art. 22. Os contratos, sem clusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cesso de direitos de imveis no loteados , cujo preo tenha sido pago no ato de sua constituio ou deva s-lo em uma, ou mais prestaes, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponvel a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicao compulsria nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Cdigo de Processo Civil. (Redao dada pela Lei n 6.014, de 1973)

O legislador entendeu como bem estender esse DL 58 aos imveis no loteados (facultativa).
Imveis no loteados: qualquer imvel que venha a ser alienado depois da primeira alienao do loteamento, ou seja, s loteado o imvel quando ele alienado pelo loteador pela primeira vez. Depois da primeira venda ele j considerado imvel no loteado. As alienaes subseqentes no so mais loteamento porque o alienante no mais loteador.

Alterao do DL 58/37 (Imveis No Loteados)

2 Lei n 6. 766/79 Art. 2 - O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposies desta Lei e as das legislaes estaduais e municipais pertinentes.

1 - Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes. 2 - considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou amplicao dos j existentes.

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Lei n 4.591/64 e Lei n 6.766/79 (Incorporao Imobiliria e do Parcelamento Urbano)

Com o tempo, essa discusso foi ganhando outros contornos, tanto legislativos quanto jurisprudenciais. No campo legislativo, veio a Lei 4591/64 e depois a lei 6766/79 que tratavam, respectivamente, da incorporao imobiliria e do parcelamento urbano. No primeiro caso admitia o direito real aquisio do promitente comprador sobre unidade futura e no caso do parcelamento urbano a lei 6766, mas em ambas se prev expressamente a proibio de clusula de arrependimento. O DL 58 ficou um pouco esvaziado, ou seja, s ainda aplicvel, de maneira facultativa, para imveis rurais e para imveis urbanos no loteados cuja venda seja prometida a particulares fora de incorporao imobiliria a relao de consumo. A lei 6766 j previa a dispensa do registro para possibilidade de uma aquisio dessa propriedade, alis, a lei 6766 previa mais do que isso, ela previa que se eu tivesse uma promessa quitada de imvel loteado urbano, desde que tenha prova da quitao, posso levar essa promessa a registro como escritura definitiva, sem precisar da sentena. Nos imveis loteados urbanos seria possvel registro da propriedade definitiva apenas com exibio da promessa e da respectiva quitao.3

3 Art. 26, 6 Lei 6766/79 - No s no precisava ter registrada a promessa como nem precisaria da sentena de adjudicao, bastando promessa quitada que o oficial de registro registra em nome. A nica exigncia que o imvel seja loteado urbano. Se fosse nova venda, no se aplicaria a lei 6766 (imveis no loteados). Vide tambm:

Art. 25. So irretratveis os compromissos de compra e venda, cesses e promessas de cesso, os que atribuam direito a adjudicao compulsria e, estando registrados, confiram direito real oponvel a terceiros.
Em outras palavras: toda promessa de compra e venda que constitua relao de consumo ou cujo objeto seja imvel loteado urbano ou rural, toda promessa de compra e venda produz sempre efeitos reais porque afasta-se a clusula de arrependimento. E se ela estiver escrita, nula de pleno direito. Fundamento disso: no outro seno a boa-f objetiva. Sentido tico do contrato. No tico fazer inserir uma clusula de retrato na relao de consumo, no imvel loteado, porque quem compra imvel loteado, compra pra morar, est se comprometendo uma vida inteira para morar ali. aquele imvel comprado no prazo de 10, 15, 20 anos. Eu estou acreditando que o vendedor no vai exercer aquele direito de arrependimento.

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Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real aquisio do imvel.4

Ele est dizendo expressamente que a promessa de compra e venda direito real aquisio, se cumprida a obrigao pelo promitente comprador. Se o promitente comprador pagou, ele tem direito real aquisio. O direito real somente se constitui se a promessa de compra e venda no contm clusula de arrependimento. Por isso, o direito real de aquisio ocorre no caso de promessa irretratvel de compra e venda, porque se h clusula de retrato afasta-se a natureza real da promessa5. CONCEITO
Obs.: A promessa de compra e venda no deve ser confundida com compra e venda. Compra e venda o contrato pelo qual uma pessoa paga e a outra transfere o domnio. Mas a grande maioria do povo brasileiro continua tendo o sonho da casa prpria porque no tem condies econmicas de adquirir. A vai pagar em 15, 20 anos. Aquilo no uma compra e venda porque no houve o pagamento de preo. Aqui promessa de compra e venda. E aqui reside a diferena. No existe compra e venda de imvel a prazo. Compra e venda a prazo de imvel promessa porque imvel no se adquire pela tradio, mas pelo registro. Eu posso ter compra e venda a prazo de roupa, de livro, mas no posso ter compra e venda a prazo de imvel porque o registro que implica na aquisio. E se assim, existe promessa para que, cumprida a primeira parte da promessa, o vendedor cumpra a segunda parte da promessa, que a transferncia do ttulo.

NATUREZA JURDICA

1 corrente

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel.

Contrato preliminar: um negcio jurdico realizado por duas ou mais pessoas que se comprometem, em carter de reciprocidade, a celebrar um contrato definitivo. A obrigao dos contratantes a de celebrar o contrato definitivo. 6
2 corrente

Contrato definitivo (Orlando Gomes)

4 Para o compromisso de compra e venda, em linhas gerais, celebram as partes contrato sinalagmtico, no qual definem, previamente, e em comum acordo, o cumprimento sucessivo das obrigaes (parcelas vincendas), forma de aquisio e pagamento, objeto (imvel), especificaes relacionadas aos valores devidos e respectivas correes, tempo para a quitao, entre outras avenas. Diferentemente do que se verificava no regime de 1916, o NCC, ao conferir direito real ao promitente comprador, amplia a efetiva possibilidade de insero de clusula de imisso de posse em momento precedente ao trmino do pagamento, ou seja, da plena quitao (v. g., aps o pagamento do sinal ou da primeira prestao), conferindo-lhe posse relativa direta (ou imprpria direta), tendo-se em conta que o promitente vendedor reservar para si, at o momento da consumap da negociao, a qualidade de possuidor absoluto (posse absoluta indireta). Havendo clusula de arrependimento, no h que se falar em possibilidade jurdica de constituio do direito real em questo, por se tarde manifesto bice, previamente estipulado pelas partes contratantes Continua em vigor toda a legislao extravagante correlata ao tema referente ao compromisso de compra e venda (v. g., Decreto-lei n. 58/37; Decreto n. 3.079/38; Lei n. 4.505/64; Lei n. 6.766/79 etc.).

Por acaso eu disse que ela deixa de ser promessa? Eu no disse isso. Mesmo com clusula de retrato continua sendo uma promessa de compra e venda. A diferena que promessa de compra e venda com clusula de retrato produz efeitos meramente obrigacionais. Para que produza efeitos de direitos reais, a promessa de compra e venda tem que ser irretratvel.
Art. 170. Se, porm, o negcio jurdico nulo contiver os requisitos de outro, subsistir este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade.
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Confere o direito potestativo de desistir do negcio jurdico frustrando a outra parte, desde que prevista no contrato e compatvel com questes de ordem pblica e o princpio da boa-f objetiva7 A clusula de retratao fica praticamente restrita aos contratos entre particulares. Alis, esse assunto j era discutido desde a dcada de 40, tanto que o STF chegou a editar a Smula 166: inadmissvel o arrependimento do compromisso de compra e venda. lgico que essa smula hoje est superada por conta da Lei 6.766/79 e do que est no CDC. Mas esse entendimento j vinha de priscas eras, l da smula. Se o contrato admite clusula de arrependimento, deixa de ter efeito real e a promessa ter efeitos meramente obrigacionais.
Se a promessa contm clusula de retrato, afasta-se do promitente comprador o direito adjudicao compulsria. Ele no vai ter direito de adjudicar. Se, porventura, a promessa tem clusula de retrato, significa que s haver o registro se o promitente comprador quiser, afinal de contas, ele pode se retratar a qualquer tempo.

CLUSULA DE
ARREPENDIMENTO

No h prazo decadencial para o exerccio de arrependimento. O direito brasileiro no estabeleceu prazo decadencial para o exerccio do direito de arrependimento. Se eu estou falando que no h significa que o direito de arrependimento pode ser exercido a qualquer tempo pelo promitente vendedor. Tem limite? O limite, claro, a quitao. Se ele der a quitao, no pode mais se arrepender. At a quitao, pode se arrepender.

A depender da relao que ele tinha com o promitente comprador, mesmo sem ocorrer decadncia pode ocorrer supressio. A doutrina fala em supressio em razo dessa incompatibilidade. A supressio a perda que pode ser definitiva ou impossibilidade de exerccio. O exerccio do direito seria incompatvel com a boa-f em razo da conduta anterior, as condutas anteriores criaram na outra pessoa a expectativa de que o direito no seria invocado. Se, de repente, invoca-se o direito, isso viola a expectativa do outro. Para o comprador surrectio porque ele passa a ter direito que no tinha de exigir a escritura definitiva e para o promitente vendedor temos a supressio. Surge o direito adjudicao compulsria ou execuo especfica, o direito de arrependimento passa a no poder ser mais invocado.

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A interpretao literal, conforme Washington de Barros Monteiro, nos conduziria concluso de que se eu no tenho o direito real, eu no posso adjudicar o imvel e como eu s tenho direito real com o registro, o registro voltaria a ser obrigatrio porque o legislador diz que tem que ser titular do direito real para adjudicar. Retirou a aplicabilidade da smula 239.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel.

1 corrente

Para o promitente comprador fazer uso da ao (de direito material) cujos contornos aparecem delineados nesse dispositivo conjugado com o precedente, faz-se mister a configurao dos seguintes requisitos de ordem substantiva (mrito propriamente dito): a) cumprimento cabal do que lhe competia conforme avenado no contrato; b) recusa injustificada do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos forem cedidos, em firmar a escritura definitiva de compra e venda do imvel; c) inexistncia de clusula de arrependimento; d) registro do instrumento pblico ou privado no Cartrio de Registro de Imveis8. Diante dessa interpretao literal possvel, logo na I Jornada houve necessidade de afastar esse entendimento atravs do enunciado 95. Essa a posio majoritria, do Marco Aurlio, Arnaldo Rizzardo e outros. A maioria da doutrina diz que a eficcia inter partes dispensa o registro, o registro necessrio para se ter eficcia erga omnes. A mesma interpretao que se d ao art. 463, p.[u que diz que o contrato preliminar precisa ser registrado para que seja dada eficcia contra terceiros, caso contrrio, o registro no obrigatrio.
CJF n 95 Art. 1.418: O direito adjudicao compulsria (art. 1.418 do novo Cdigo Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, no se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartrio de registro imobilirio (Smula n. 239 do STJ).

NECESSIDADE DE
REGISTRO

2 corrente

8 Sobre esse ltimo requisito, merece destaque a perda de eficcia da Smula 239 do STJ, ao preconizar que o direito adjudicao compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartrio de imveis, tendo em vista que se trata de condio necessria definida no prprio art. 1.417 do CC, ou seja, requisito que se opera ex lege para a configurao do prprio direito real, no podendo ser rechaado por orientaco pretoriana, ainda que sumulada, nada obstante perfeitamente adequada, antes do advento do novo CC.

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EFEITOS JURDICOS DA PROMESSA
Independentes de Registro

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Conferir Posse ao Promitente Adquirente

Celebrou promessa? Confere-se posse ao promitente adquirente. Essa posse pode gerar usucapio? No, porque no tem animus domini. uma posse baseada em contrato. Ento, durante a vigncia do contrato, no se pode falar em usucapio. Agora, o que pode acontecer que se o promitente adquirente parar de pagar, a falta de pagamento pode caracterizar esbulho. E se o promitente vendedor no tomar nenhuma providencia, a partir da data do esbulho, muda a natureza de posse e agora pode contar prazo de usucapio.
Olha bem. Durante a promessa, o promitente comprador tem posse, mas esta posse no pode induzir usucapio porque uma posse contratual, baseada em relao negocial. Mas, havendo a ruptura contratual perante o inadimplemento, pode caracterizar esbulho e, caracterizado o esbulho, a sim, contar o prazo para o usucapio.

Permite a Adjudicao Compulsria (Aquisio Forada) quando Provado o Pagamento

Ento, adimplida a obrigao, permite a aquisio forada. Alis, esta aquisio forada que confere promessa de compra e venda natureza real. exatamente dessa aquisio forada que decorre a natureza real da promessa de compra e venda. Aquisio forada pode se dar por meio de ao de adjudicao compulsria. Proteo possessria ao promitente comprador, podendo este manejar interditos possessrios STJ Smula: 84 admissvel a oposio de embargos de terceiro fundados em alegao de posse advinda do compromisso de compra e venda de imvel, ainda que desprovido do registro.
STJ Smula n 84 - DJ 02.07.1993 - admissvel a oposio de embargos de terceiro fundados em alegao de posse advinda de compromisso de compra e venda de imvel, ainda que desprovido do registro.

Interditos Possessrios

Embargos de Terceiro

Por que embargos de terceiro? Eu sou o promitente comprador e no registrei. Isso significa que o imvel continua registrado em nome do promitente vendedor que tem dvidas. E isso pode gerar a penhora do imvel que continua registrado em nome dele. Se eventualmente ocorrer uma penhora desse imvel pertencente ao promitente vendedor, o promitente comprador tem direito de embargar de terceiros com base na posse. Esse o grande exemplo de funo social da posse. Se ele est na posse, tem direito de embargar. Direito aos embargos de terceiro pelo promitente comprador, mesmo que a promessa no esteja registrada (Smula 84, do STJ).

Hipoteca Constituda para Financiar a Incorporao Imobiliria

A hipoteca anterior ou posterior promessa de compra e venda (se essa hipoteca foi constituda para financiar a incorporao imobiliria) inoponvel aos promitentes-compradores9 (consumidores10), pois tal clusula gera obrigao excessiva. STJ Smula: 308 - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior celebrao da promessa de compra e venda, no tem eficcia perante os adquirentes do imvel.

Lei n 4.591/64 vide arts Art. 28 e 29.

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O a atividade do incorporador de fornecedor.

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Dependentes de Registro E o procedimento o art. 25, da Lei 6.766/79 (Lei de Parcelamento) e art. 15, do DL 58/37. Se a promessa teve registro, usa o procedimento mais abreviado, mais rpido estabelecido por esses dois dispositivos. E esse procedimento somente pode ser utilizado se a promessa foi registrada. E se no foi registrada? A a aquisio forada se d com base no art. 466-B, do CPC.
Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato no cumprir a obrigao, a outra parte, sendo isso possvel e no excludo pelo ttulo, poder obter uma sentena que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado. (Acrescentado pela L011.232-2005) Permitir o Uso de Procedimento de Aquisio Forada mais Clere

Direito aquisio forada: Promessa registrada: rito sumrio, art. 1511, DL 58/37 e art. 25 Lei 6765/79 c/c arts. 275 usque 281 do CPC Promessa no registrada: rito comum executivo, art. 466-B, CPC.

Ambas so aes pessoais. E detalhe importante: voc acaba de descobrir que a tutela especfica no o instrumento adequado para a aquisio forada da promessa de compra e venda. A aquisio forada no se d por tutela especfica. Ou se d pelo rito especial (quando houve registro) ou se d pelo rito comum executivo (quando no houve registro).
Ento, o primeiro efeito do registro viabilizar o uso do rito sumrio, mais clere. E com isso se confirma a inadequao da tutela especfica como instrumento de aquisio forada que, ou pelo rito especial ou pelo rito comum executivo.

Impedir a Alegao de Boa-F do Terceiro Adquirente

Se eu fiz o registro, o promitente vendedor no vai poder vender de novo. Mas se eu no fiz o registro, ele vai poder vender de novo porque o imvel continua registrado em nome dele. Ento, a grande relevncia do registro obstar a alegao de boa-f do terceiro adquirente.
Evidentemente, se a promessa foi registrada, o bem se torna inalienvel. Ficou claro. Enquanto a promessa no foi registrada, depende do caso concreto. Se a promessa no foi registrada e o terceiro adquirente provar que est de boa-f, esse terceiro adquirente vai afastar o promitente comprador. Ou seja, a grande relevncia do registro ( claro que vai depender do caso concreto), mas que torna o bem inalienvel e nenhum terceiro vai poder alegar boa-f.

11 Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissrio poder propor, para o cumprimento da obrigao, ao de adjudicao compulsria, que tomar o rito sumarssimo. (Redao dada pela Lei n 6.014, de 1973)

1 A ao no ser acolhida se a parte, que a intentou, no cumprir a sua prestao nem a oferecer nos casos e formas legais. (Redao

dada pela Lei n 6.014, de 1973)

2 Julgada procedente a ao a sentena, uma vez transitada em julgado, adjudicar o imvel ao compromissrio, valendo como ttulo para a transcrio. (Redao dada pela Lei n 6.014, de 1973) 3 Das sentenas proferidas nos casos deste artigo, caber apelao. (Redao dada pela Lei n 6.014, de 1973) 4 Das sentenas proferidas nos casos dste artigo caber o recurso de agravo de petio. 5 Estando a propriedade hipotecada, cumprido o dispositivo do 3, do art. 1, ser o credor citado para, no caso dste artigo, autorizar o cancelamento parcial da inscrio, quanto aos lotes comprometidos.

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A PROMESSA SOB O NGULO DOS DIREITOS DO PROMITENTE VENDEDOR Enquanto o promitente comprador tem direito aquisio forada, o promitente vendedor tem direito de reclamar o pagamento. E se porventura o promitente comprador paralisou o pagamento? Se ocorrer inadimplemento obrigacional pelo promitente comprador? A surge um detalhe importante: o promitente vendedor tem que constitu-lo em mora. Se ocorrer inadimplemento, o promitente vendedor tem que constituir o promitente comprador em mora. a chamada mora ex personae que se contrape chamada mora ex re. Onde est a diferena?
Mora ex personae aquela mora que somente se constitui por notificao (interpelao) judicial ou extrajudicial com prazo mnimo de 30 dias.

Constituio em mora (Interpelao)

Mora ex re a chamada mora de pleno de direito. constituda automaticamente. Dispensa notificao, dispensa interpelao.

Na promessa de compra e venda, a mora ex personae, portanto, necessita de prvia notificao do devedor (promitente vendedor) com prazo mnimo de 30 dias se o imvel loteado e 15 dias se no loteado. Mas uma coisa certa, s se pode falar em mora do devedor na hiptese de interpelao judicial ou extrajudicial. Mas sem interpelao no h mora. Detalhe importante: o promitente comprador tem o direito de ser interpelado mesmo sem o registro da promessa? Smula 76, do STJ, que reconhece a necessidade de interpelao para constituir em mora, mesmo que a promessa no esteja registrada:
STJ Smula n 76 - DJ 04.05.1993 A falta de registro do compromisso de compra e venda de imvel no dispensa a prvia interpelao para constituir em mora o devedor.

Constitudo em mora o devedor, o que o credor (promiente vendedor) faz agora? Surge para ele a possibilidade de:
Reintegrao de posse ou Resciso contratual

Reintegrao de posse Resciso contratual

Ateno! No REsp 166459/SP, o STJ entende que a reintegrao de posse somente pode ser promovida depois da constituio em mora.
REsp 166459 / SP - Ministro ARI PARGENDLER - TERCEIRA TURMA - DJ 13/03/2000 - CIVIL. REIVINDICAO. Enquanto no rescindido o compromisso de compra e venda, o promitente vendedor no pode, para os efeitos da reivindicao, opor o ttulo de domnio contra o promitente comprador ou contra terceiros. Recurso especial no conhecido.

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Enquanto no constituir em mora, no pode promover a reintegrao de posse. O promitente vendedor escolhe se ele vai para uma reintegrao de posse ou se ele vai para uma resciso contratual, mas uma coisa certa e voc no pode esquecer: no momento em que ele promover a resciso contratual, ele tem que devolver as parcelas j pagas. E por que ele tem que fazer isso? Porque nula, porque abusiva toda e qualquer clusula de decaimento, tambm chamada clusula de perdimento.
Clusula de Decaimento: aquela clusula que dispe que na hiptese de Constituio em mora do devedor, ele perde todas as parcelas pagas. Se for constitudo em mora, perde tudo.

abusiva e afronta diretamente o art. 413, do Cdigo Civil (esse artigo importantssimo, nunca esquea ele) que, expressamente, fala da equidade da clusula penal (multa):
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqitativamente pelo juiz se a obrigao principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negcio.

Clusula de Decaimento (Abusividade)

O juiz pode fazer de ofcio. Eu tinha uma promessa de compra e venda. Comprometi-me a pagar 50 e paguei 25, e clusula penal de 1000, quanto vou pagar? 500, porque cumpri a obrigao parcialmente.

O que o CC est dizendo que toda clusula de decaimento nula de pleno direito. Se for assim, o promitente comprador vai receber o dinheiro de volta. Mas no recebe integralmente porque o juiz vai fixar clusula penal (multa) e vai fixar tambm taxa de ocupao, espcie de aluguel. Ou seja: o juiz fixa a clusula penal, fixa a taxa de ocupao, faz a conta, com juros e correo, honorrios e custas (art. 389) e a diferena ser devolvida para o promitente comprador. E, para tanto, se valer de prova pericial.
Art. 389. No cumprida a obrigao, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualizao monetria segundo ndices oficiais regularmente estabelecidos, e honorrios de advogado.

Nada impede que o promitente vendedor, ao promover a resciso, j acumule perdas e danos com o nus de prova dele, de demonstrar essas perdas e danos. J possvel, sim. Mas a surge uma coisa: O promitente comprador inadimplente foi constitudo em mora pelo promitente vendedor (que pode ajuizar a reintegrao de posse, que pode ajuizar a resciso de contrato). Na resciso de contrato, pode cumular com perdas e danos, pode pedir de volta. Mas se o promitente vendedor no tomar nenhuma providncia depois do inadimplemento, pode caracterizar esbulho e viabilizar o usucapio do bem pelo promitente comprador.

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DIREITO REAL DE AQUISIO

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Aquiescncia do Cnjuge do Promitente Vendedor

TEMAS RELACIONADOS A celebrao de um contrato de promessa de compra e venda, precisa da aquiescncia do cnjuge do promitente vendedor? A promessa de compra e venda no compra e venda, mas gera direito real aquisio e se assim, viabiliza a venda. Pois, ento, est respondido: exige-se a outorga, exige-se o consentimento do cnjuge do promitente vendedor (no do promitente comprador), com base no art. 1.647, salvo se for casado no regime de separao porque a o Cdigo dispensa o consentimento, a outorga. Tambm no se exige se ele viver em unio estvel. a posio do STJ hoje pacfica.
Obs.: Quem vive em unio estvel no precisa de outorga, de consentimento.

Uso de ao Reivindicatria pelo PromitenteComprador

Um terceiro pode violar o interesse do promitente comprador e se isso acontece, qual a ao cabvel? Na ponta da lngua: possessria. Qual o efeito da promessa? Conferir posse. Sem dvida o mecanismo comum de defesa do promitente comprador perante terceiros a ao possessria porque assim ele defende a sua posse. Mas o que eu quero saber : se ele no pode ou no quer se valer da ao possessria, ele teria direito a que ao? Ele tem propriedade? No. Ele tem domnio. Ento, ele teria que apelar para a ao publiciana, no isso? S que a, o STJ, no REsp 55941/DF, entendeu que como o promitente comprador um dia vai ser proprietrio, se ele estiver em dia, se ele j estiver adimplido sua obrigao, ele j pode promove a ao reivindicatria. RECURSO ESPECIAL. AO REIVINDICATORIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA REGISTRADA. 1. A PROMESSA DE COMPRA E VENDA IRRETRATAVEL E IRREVOGAVEL TRANSFERE AO PROMITENTE COMPRADOR OS DIREITOS INERENTES AO EXERCICIO DO DOMINIO E CONFERE-LHE O DIREITO DE BUSCAR O BEM QUE SE ENCONTRA INJUSTAMENTE EM PODER DE TERCEIRO. SERVE, POR ISSO, COMO TITULO PARA EMBASAR AO REIVINDICATORIA. 2. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. (REsp 55941/DF, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/02/1998, DJ 01/06/1998, p. 77) O STJ est dizendo nesse julgado que mesmo na promessa de compra e venda j possvel o manejo de ao reivindicatria.
Ateno! De ordinrio, o promitente comprador deveria promover ao publiciana , porque ele ainda no tem ttulo. No tem ainda, mas vai ter. Ento, j pode promover direto a ao reivindicatria contra terceiros, no lhe sendo necessria a utilizao da ao publiciana.
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Tem ao publiciana o possuidor que, aps ter cumprido o perodo aquisitivo para a obteno da propriedade, v-se desapossado por fora de esbulho, desde que o esbulhador no detenha tambm direito prescrio aquisitiva.
Ementa: APELAO CVEL. POSSE. BENS IMVEIS. AO PUBLICIANA. A ao publiciana destina-se declarao de domnio quando o possuidor, aps ter cumprido o perodo aquisitivo para a obteno da propriedade mediante usucapio, desapossado do bem por fora de esbulho. No caso em exame, o acervo probatrio claro ao demonstrar que os autores exercem a posse mansa e pacfica do imvel, sem que jamais tal posse tenha sido questionada. Assim, inocorrente o esbulho, mostra descabido o ajuizamento de ao publiciana, sendo impositiva a extino do feito, por ausncia de pressuposto processual, fulcro no art. 267, IV, do Cdigo de Processo Civil. Ademais, invivel a adoo da fungibilidade para a converso em ao de usucapio, porquanto a prpria parte demandante rechaou tal possibilidade em suas manifestaes. Manuteno da sentena que se impe. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNNIME. (Apelao Cvel N 70036358000, Vigsima Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 30/06/2010)

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ANEXO JURISPRUDNCIA SELECIONADA Smulas do STF

166 inadmissvel o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937;
167 No se aplica o regime do Decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, ao compromisso de compra e venda no inscrito no registro imobilirio, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro; 168 Para os efeitos do Decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, admite-se a inscrio imobiliria do compromisso de compra e venda no curso da ao;

2.

Atualmente no tm mais aplicao.

412 No compromisso de compra e venda com clusula de arrependimento, a devoluo do sinal, por quem o deu, ou a sua restituio em dobro, por quem o recebeu, exclui indenizao maior, a ttulo de perdas e danos, salvo os juros moratrios e os encargos do processo.

Smulas do STJ
76 A falta de registro do compromisso de compra e venda do imvel no dispensa a prvia interpelao para constituir em mora o devedor; 84 admissvel a oposio de Embargos de Terceiros fundados em alegao de posse advinda de compromisso de compra e venda de imvel, ainda que desprovido de registro. 308 - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,anterior ou posterior celebrao da promessa de compra e venda, no tem eficcia perante os adquirentes do imvel.

Recurso repetitivo. ITR. Taxa selic.

No recurso representativo de controvrsia (art. 543-C do CPC e Res. n. 8/2008-STJ), a Seo reiterou que o imposto sobre a propriedade territorial rural (ITR), de competncia da Unio, sob o ngulo material da regra matriz, incide sobre a propriedade, o domnio til ou a posse de imvel, por natureza, como definido na lei civil, localizado fora da zona urbana do municpio (arts. 29 do CTN e 1 da Lei n. 9.393/1996). Desse modo, a obrigao tributria, quanto ao IPTU e ao ITR, acompanha o imvel em todas as suas mutaes subjetivas, ainda que se refira a fatos imponveis anteriores alterao da titularidade do imvel, exegese reforada na hiptese de responsabilidade tributria por sucesso prevista nos arts. 130 e 131, I, do CTN. Outrossim, nas hipteses em que verificada a "contemporaneidade" do exerccio da posse direta e da propriedade (e no a efetiva sucesso do direito real de propriedade, tendo em vista a inexistncia de registro do compromisso de compra e venda no cartrio competente), o imposto sobre o patrimnio poder ser exigido de qualquer um dos sujeitos passivos "coexistentes", entendimento aplicvel espcie. Consequentemente, no se vislumbra a carncia da ao executiva ajuizada em face do promitente vendedor, para cobrana de dbitos tributrios atinentes ao ITR, mxime luz da assertiva de que inexiste, nos autos, a comprovao da translao do domnio ao promitente comprador atravs do registro no cartrio competente. Ademais, a taxa SELIC legtima como ndice de correo monetria e de juros de mora na atualizao dos dbitos tributrios pagos em atraso (art. 13 da Lei n. 9.065/1995). Precedentes citados: REsp 947.920-SC, DJe 21/8/2009; AgRg no Ag 1.108.940-RS, DJe 27/8/2009; REsp 743.122-MG, DJe 30/4/2008, e EREsp 265.005-PR, DJ 12/9/2005. REsp 1.073.846-SP, Rel. Min. Luiz Fux, julgado em 25/11/2009.

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Recurso repetitivo. Execuo fiscal. IPTU.

A Seo julgou recurso representativo de controvrsia (art. 543-C do CPC e Resoluo n. 8/2008-STJ) reafirmando o entendimento jurisprudencial de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer ttulo) do imvel quanto seu proprietrio/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no registro de imveis) so contribuintes responsveis pelo pagamento do IPTU. Assim, cabe ao legislador municipal eleger o sujeito passivo do tributo, ao contemplar qualquer das situaes previstas no art. 34 do CTN, optando por um ou por outro no intuito de facilitar a arrecadao. Precedentes citados: REsp 475.078-SP, DJ 27/9/2004; REsp 979.970-SP, DJ 18/6/2008; AgRg no REsp 1.022.614-SP, DJ 17/4/2008; REsp 712.998-RJ, DJ 8/2/2008; REsp 759.279-RJ, DJ 11/9/2007; REsp 868.826-RJ, DJ 1/8/2007, e REsp 793.073-SP, DJ 20/2/2006. REsp 1.111.202-SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, julgado em 10/6/2009.

Exceo. Contrato no-cumprido.

Na ao ordinria, o promitente comprador do imvel, declarando-se devedor do saldo do preo, requereu que esse valor, no montante de R$ 16.625,00, fosse depositado judicialmente e pediu que a promitente vendedora fosse condenada a entregar o prdio com o habite-se e a escritura definitiva do imvel, bem como a indenizar os prejuzos resultantes do inadimplemento contratual. Na reconveno, a promitente vendedora declarou-se credora de R$ 116.624,03 e pediu fosse o promitente comprador condenado ao respectivo pagamento. O promitente comprador respondeu que a aludida quantia estava paga e restava, como prestao no-adimplida, para alm do habite-se, a outorga da escritura definitiva do imvel, obrigaes no-cumpridas alegao de que, sem a sua prestao, nada tem a exigir a reconvinte. O Tribunal a quo, decidindo a ao e a reconveno, declarou o promitente comprador devedor da quantia de R$ 116.624,00 e a promitente vendedora, inadimplente quanto s obrigaes de entregar o imvel com o habite-se e de outorgar a escritura definitiva de compra e venda. O Min. Relator no conheceu do recurso por entender que o art. 1.092 do CC/1916 impertinente espcie. O Min. Ari Pargendler considerou que, evidentemente, havendo saldo devedor imputvel ao promitente comprador, no pode a promitente vendedora ser obrigada a outorgar a escritura definitiva de compra e venda. Mas questionou se, embora a promitente vendedora esteja reconhecidamente inadimplente, o promitente comprador foi condenado a antecipar o pagamento do preo antes da entrega do imvel provido do indispensvel habite-se. Entendeu o Min. Ari Pargendler que o art. 1.092 do CC/1916 foi, nesse ponto, contrariado. Enquanto o imvel no for entregue nas condies contratadas ou, enquanto, na forma da sentena, o promitente comprador no ultimar a obra por conta prpria, abatendo do saldo remanescente do preo as respectivas despesas, o crdito da promitente vendedora (correspondente ao saldo do preo do negcio devido pelo promitente comprador) inexigvel. A no ser assim, a execuo do acrdo quanto reconveno pode ser iniciada e concluda sem que o imvel seja entregue nas condies contratadas. A exceo de contrato no-cumprido constitui fato impeditivo procedncia do pedido. E, concluindo o Min. Relator, aduziu que fatos impeditivos so os que obstam a procedncia do pedido do autor. O que se tem, rigorosamente, uma ao com apoio no art. 1.092 do CC, ou seja, exceo de contrato no-cumprido. Isso posto, a Turma, ao prosseguir na renovao do julgamento, por maioria, conheceu do recurso e lhe deu parcial provimento. Precedente citado: REsp 142.939-SP, DJ 13/10/1998. REsp 869.354-RS, Rel. originrio Min. Humberto Gomes de Barros, Rel. para o acrdo Min. Ari Pargendler, julgado em 14/6/2007.

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Promessa. Compra. Venda. Prova. Pagamento.

O falecido marido da recorrida firmou, nos idos de 1949, promessa de compra e venda de um imvel com o extinto Instituto de Aposentadoria e Penses dos Bancrios (IAPB), atualmente sucedido pelo INSS. Para tanto, havia a previso de as prestaes serem descontadas durante 20 anos. Porm, aps o transcurso desse prazo e com a morte do promitente comprador (em 1975), a recorrida, que recebeu a titularidade dos direitos relativos ao imvel em partilha homologada judicialmente, buscou que fosse lavrada em seu favor a escritura definitiva do imvel, o que lhe foi negado pelo INSS. Da o ajuizamento da ao de adjudicao compulsria. O INSS, por sua vez, insiste que nus da recorrida fazer a prova direta da quitao das 240 parcelas acordadas no compromisso. Nesse panorama, constata-se que o recurso especial traz a este Superior Tribunal apenas matrias de natureza jurdico-litigiosa eminentemente de Direito Privado, o que determina a competncia das Turmas integrantes da Segunda Seo do STJ para o processo e julgamento do especial (art. 9, 2, I e II, do RISTJ), a despeito de o INSS figurar como recorrente. Quanto ao mais, a comprovao do pagamento das referidas prestaes exsurge diante de todos os fatos incontroversos nos autos, tais como: a morte do promitente comprador aps o prazo de pagamento das prestaes; a forma do pagamento, consistente no desconto mensal em folha de pagamento; o atesto dado pelo banco promotor dos descontos de que no h pendncias e o reconhecimento pelo INSS de que no possui arquivado qualquer documento relativo avena. V-se, tambm, que o INSS no acusou a existncia de qualquer dbito nem produziu provas a infirmar os fortes indcios constantes da inicial. Assim, tais fatos, alegados e provados nos autos, so suficientes a demonstrar o fato constitutivo do direito da autora, no se podendo falar em violao do art. 333, I e II, do CPC ou mesmo em inverso do nus da prova. Com esse entendimento, a Turma negou provimento ao especial, confirmando a procedncia da ao de adjudicao compulsria. REsp 1.095.427-MG, Rel. Min. Massami Uyeda, julgado em 19/5/2009.

Legitimidade. Promitente comprador. Imvel. Retirada. Toldo.

Na espcie, o condomnio ajuizou ao de obrigao de fazer para a retirada de toldo instalado em sacada de edifcio contra o promitente vendedor da unidade imobiliria, transao realizada sem escritura registrada. O Min. Relator explicou que o promitente vendedor no tem legitimidade passiva para responder a essa ao, mormente quando o condomnio sabia da transao, tanto que cobrava as despesas do promitente comprador, o qual o nico capaz de cumprir a ordem judicial, se procedente o pedido. REsp 657.506-SP, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, julgado em 21/11/2006.

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Incorporao. Devoluo. Valor. Pagamento. Imvel.

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Houve a incorporao do empreendimento pela empresa ora recorrente em razo de a primeva construtora no conseguir cumprir sua obrigao, a de construir vrios edifcios e entregar-lhe alguns apartamentos em troca de seu terreno. Sucede que a recorrida, promitente compradora de uma unidade, no concordou com os termos de renegociao por no poder adimpli-los e pleiteou a devoluo do que pagou. Diante disso, a Turma, ao interpretar o disposto no art. 40, 213, da Lei n. 4.591/1964, entendeu que a recorrida, ex-titular de direito aquisio da unidade autnoma, no causou a resciso contratual e tem o direito de receber o que pagou pela construo, porm firmou que no so todos os valores pagos que devem ser devolvidos. Faz-se necessrio o desconto de itens que no se relacionam diretamente com a obra, tais como despesas de administrao, seguro, o valor da frao ideal e outros, todos a serem apurados por arbitramento na execuo. REsp 606.117-RJ, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, julgado em 15/3/2005.

Art. 40. No caso de resciso de contrato de alienao do terreno ou de frao ideal, ficaro rescindidas as cesses ou promessas de cesso de direitos correspondentes aquisio do terreno.
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1 Nesta hiptese, consolidar-se-, no alienante em cujo favor se opera a resoluo, o direito sbre a construo porventura existente. 2 No caso do pargrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito aquisio de unidades autnomas haver do mencionado alienante o valor da parcela de construo que haja adicionado unidade, salvo se a resciso houver sido causada pelo ex-titular.

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Promessa. Compra. Venda. Valores pagos. Devoluo.

A recorrente argumenta no haver qualquer ilegalidade na clusula inserta em contrato de promessa de compra e venda de imvel que prev, para o caso de inadimplemento contratual, a reteno de 30% dos valores at ento pagos pela recorrida promitente compradora. Afirma, outrossim, que a legalidade da referida clusula tem respaldo, ainda, na possibilidade de a parte que no deu causa resciso da avena reter o montante dado a ttulo de arras. Porm, o Min. Relator destacou que a Segunda Seo deste Superior Tribunal j decidiu que o promitente comprador, por motivo de dificuldade financeira, pode ajuizar ao de resciso contratual, objetivando, tambm, reaver o reembolso dos valores vertidos. As arras, quando confirmatrias, constituem um pacto anexo cuja finalidade a entrega de algum bem (em geral, determinada soma em dinheiro), para assegurar ou confirmar a obrigao principal assumida e, de igual modo, para garantir o exerccio do direito de desistncia. Por ocasio da resciso contratual, o valor dado a ttulo de sinal (arras) deve ser restitudo ao reus debendi, sob pena de enriquecimento ilcito. O art. 5314 do CDC no revogou o disposto no art. 1.097 do CC/1916 (atual art. 41815 do CC/2002), ao contrrio, apenas positivou, na ordem jurdica, o princpio consubstanciado na vedao do enriquecimento ilcito. Portanto, no de admitir-se a reteno total do sinal dado ao promitente vendedor. Assim, segundo a exegese do art. 418 do CC/2002 c/c o art. 53 do CDC, o percentual a ser devolvido tem como base de clculo todo o montante vertido pelo promitente comprador, nele se incluindo as parcelas propriamente ditas e as arras. invivel alterar o percentual da reteno quando, das peculiaridades do caso concreto, tal montante afigura-se razoavelmente fixado. In casu, o imvel objeto da avena sequer foi ocupado, porquanto o bem no foi ao menos entregue. Desse modo, na espcie, no h que se admitir a majorao do percentual nos termos em que fixados pelas instncias ordinrias, de 10% sobre todos os valores pagos. Precedentes citados: EREsp 59.870-SP, DJ 9/12/2002; REsp 355.818-MG, DJ 13/10/2003; REsp 476.775-MG, DJ 4/8/2003, e REsp 896.246-RJ, DJ 15/10/2007. REsp 1.056.704-MA, Rel. Min. Massami Uyeda, julgado em 28/4/2009.

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de mveis ou imveis mediante pagamento em prestaes, bem como nas alienaes fiducirias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as clusulas que estabeleam a perda total das prestaes pagas em benefcio do credor que, em razo do inadimplemento, pleitear a resoluo do contrato e a retomada do produto alienado.
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Art. 418. Se a parte que deu as arras no executar o contrato, poder a outra t-lo por desfeito, retendo-as; ///se a inexecuo for de quem recebeu as arras, poder quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devoluo mais o equivalente, com atualizao monetria segundo ndices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorrios de advogado.
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Promessa. Compra e venda. Imvel. Desistncia.

A jurisprudncia deste Superior Tribunal considera ser possvel a resilio unilateral do compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador se ele no rene mais as condies econmicas de suportar o pagamento das prestaes, o que enseja retenes pelo promitente vendedor de parte das parcelas pagas para compens-lo pelos custos operacionais da contratao. No caso dos autos, o adquirente do imvel, devido a problemas de sade e financeiro, props ao de resciso de contrato cumulada com nulidade de clusulas e restituio de quantias pagas. Explica o Min. Relator que, a despeito de o colegiado a quo ter consignado que a r (ora recorrente) no poderia apresentar, na apelao, pedido no deduzido na reconveno, a discusso quanto legalidade de clusula contratual que estipulou a base de clculo da multa pelo descumprimento do contrato podia ser alegada como matria de defesa, com o mesmo efeito prtico, por no configurar pretenso autnoma a recomendar instaurao de nova relao jurdica paralela por meio de reconveno. Aduz, tambm, que, quando aquele Tribunal reiterou a possibilidade de reduo do valor da clusula penal por ser excessiva, implicitamente corroborou o entendimento da sentena quanto abusividade dessa mesma clusula. Assim, no h prejuzo ou nulidade para o recorrente quanto ao enfrentamento das questes postas na apelao. Destacou, ainda, que a clusula penal j constituiu meio de liquidar antecipadamente o valor das perdas e danos devido ao contraente inocente na hiptese de inexecuo contratual culposa. Logo, pactuada a venda com o pagamento de arras confirmatrias como sinal, com funo de assegurar o negcio jurdico, de rigor a restituio das arras com seu desfazimento. Outrossim, ressaltou que, embora se mostre correta a fixao da multa sobre o montante j pago das prestaes (R$ 52.123,58) em vez de incidir sobre o valor total do imvel, o percentual de 10% sobre esse quantum, destoa da jurisprudncia deste Superior Tribunal que tem determinado a reteno de 25%. Com esse entendimento, a Turma deu provimento em parte ao recurso. Precedentes citados: REsp 712.408-MG, DJ 24/3/2008; REsp 489.057-PR, DJ 24/11/2003, e REsp 469.484-MG, DJ 17/12/2007. REsp 907.856-DF, Rel. Min. Sidnei Beneti, julgado em 19/6/2008.

Incorporao. Alienao. Unidade.

Cuida-se de ao que foi julgada procedente pelo Tribunal a quo em que se pede a nulidade ou resciso de promessa de compra e venda cumulada com perdas e danos e movida contra sociedade construtora de imvel. O deslinde da causa requer se precisem as conseqncias da determinao contida no art. 32 da Lei n. 4.591/1964, segundo a qual no poder negociar unidades autnomas sem que haja antes arquivado, no cartrio de registro de imveis, documentos ali especificados. O Min. Relator esclareceu que, no caso, a averbao da incorporao ocorreu em 12/1/1996, antes, portanto, do ajuizamento da ao e da citao. Entendeu o Min. Relator ser incabvel a postulao rescisria com base em tal fundamento, pois o desatendimento, pelo incorporador, daquela imposio legal no conduz nulidade nem anulabilidade do compromisso de venda. O promitente comprador poder pleitear a resciso, assim como se abster de pagar as prestaes enquanto no sanada a falta. Suprida essa, desaparecem as razes que justificavam tais conseqncias. Precedentes citados: REsp 49.847-SP, DJ 9/10/1995; REsp 67.723-SP, DJ 2/10/2000, e REsp 34.395-SP, DJ 28/6/1993. REsp 281.684-MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, julgado em 12/6/2007.

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Decreto Expropriatrio: Promitente Comprador e Legitimidade

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O Tribunal iniciou julgamento de agravo regimental em mandado de segurana impetrado contra ato do Presidente da Repblica, que, por meio de decreto, declarara de interesse social, para fins de reforma agrria, imvel rural. O Min. Joaquim Barbosa, relator, preliminarmente, manteve a deciso agravada no sentido de no conhecer do mandamus, por entender que o impetrante, promitente comprador do imvel em questo, no parte legtima para defender, em juzo, em nome prprio, propriedade que ainda no lhe pertence. Asseverou que, por parte do promitente comprador, poder haver, se for o caso, o direito de sub-rogao no preo apurado com a desapropriao, mas no o direito de obstar diretamente o procedimento expropriatrio. Acrescentou que a alterao promovida no novo Cdigo Civil (art. 1.417) confere ao promitente comprador apenas o direito real aquisio do imvel, e no sua propriedade. No mrito, negou provimento ao recurso, por no vislumbrar, na espcie, direito lquido e certo do impetrante, porquanto as apontadas irregularidades, consistentes na falta de notificao do impetrante e da proprietria do imvel, so afastadas pelas provas constantes dos autos, segundo as quais ambos foram notificados em tempo hbil a exercerem devidamente sua defesa e acompanhar os trabalhos da vistoria realizada. O julgamento foi suspenso com o pedido de vista do Min. Carlos Britto. MS 24908 AgR/DF, rel. Min. Joaquim Barbosa, 25.5.2005. (MS-24908) Decreto Expropriatrio: Promitente Comprador e Legitimidade - 2 Em concluso de julgamento, o Tribunal proveu agravo regimental em mandado de segurana impetrado contra decreto do Presidente da Repblica que declarara de interesse social, para fins de reforma agrria, imvel rural , para reconhecer a legitimidade do impetrante, promitente comprador do imvel, para figurar no plo ativo da demanda v. Informativo 389. Entendeu-se que, tanto luz do novo Cdigo Civil quanto da legislao civil a ele anterior, o promitente comprador, quando efetua o registro da promessa de compra e venda no Cartrio de Registro de Imveis, passa a ter direito real aquisio do bem, oponvel erga omnes, com o poder de seqela que prprio dos direitos dessa natureza. O Min. Joaquim Barbosa, relator, reajustou seu voto. MS 24908 AgR/DF, rel. Min. Joaquim Barbosa, 27.10.2005. (MS-24908)

Promessa. Compra e venda. Imvel. Devoluo. Parcelas.

A promitente compradora promoveu ao a fim de rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imvel, sem que houvesse qualquer inadimplncia por parte da empresa construtora, a promitente vendedora. Diante da particularidade de que a autora estava na posse do imvel h vrios anos, a Turma, ao aplicar o direito espcie (art. 257 do RISTJ), determinou a reteno de 50% do valor das prestaes pagas em favor da empresa r, em vista da dificuldade e onerosidade de uma liquidao por artigos, nesse caso de imvel de baixa renda. Anotou-se que, se mantido o percentual de reteno de 25% acolhido em precedentes deste Superior Tribunal, certamente haveria o locupletamento indevido em prol da promitente compradora. Precedentes citados: REsp 400.336-SP, DJ 14/10/2002; EREsp 59.870-SP, DJ 9/12/2002; REsp 196.311-MG, DJ 15/8/2002; REsp 59.626-SP, DJ 2/12/2002, e REsp 218.032-MG, DJ 25/8/2003. REsp 615.300-MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, julgado em 3/3/2005.

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Sfh. Morte. Promitente. Quitao.

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Houve a promessa de compra e venda do imvel financiado de acordo com o SFH, porm, aps o promitente comprador pagar o gio e quitar as diversas prestaes em atraso, o promitente vendedor veio a falecer, isso dois meses aps o negcio, sem que houvesse providenciado a transferncia junto ao agente financeiro e ao registro imobilirio. Quitado o saldo devedor em razo do Seguro Habitacional, discutiu-se a quem aproveita essa quitao, se ao esplio ou ao promitente comprador. Isso posto, a Turma, colacionando precedente da Terceira Turma, entendeu que os efeitos da quitao pela morte beneficiam o promitente comprador, sob pena de haver enriquecimento sem causa e no se firmar a sub-rogao de fato, pois foi aquele promitente que pagou o prmio do seguro. O Min. Aldir Passarinho Junior acompanhou o voto do Min. Relator, aduzindo que o interesse do esplio limita-se ao recebimento do gio, que j foi pago. Precedente citado: REsp 119.466-MG, DJ 19/6/2000. REsp 122.032-RS, Rel. Min. Fernando Gonalves, julgado em 27/5/2003.

Cdc. Promessa. Compra. Venda. Hipoteca.

A Turma no conheceu do recurso por entender correto o acrdo a quo, o qual decidiu que na promessa de compra e venda, verificada uma clusula contratual que outorgue mandato em que o promitente vendedor recebe poderes para atuar em seu nico e exclusivo interesse, e em sentido contrrio aos interesses do mandatrio, com o escopo de possibilitar a disposio, a seu bel-prazer, de imvel, onerando-o com hipoteca, essa deve ser declarada invlida, vista do que aduz o CDC. Resta comprovado evidente desequilbrio contratual ao se prover uma vantagem desmedida e excessiva em favor do promitente vendedor, nada resultando em proveito do promitente comprador. Destacou-se que incompatvel com a nova ordem de Direito o sistema adotado pela Lei n. 4.591/1964, permitindo ao incorporador aventurar-se a ponto de lanar o empreendimento com apoio em compromisso no quitado ou a ponto de dar em hipoteca o terreno e as acesses. REsp 410.306-DF, Rel. Min. Ruy Rosado, julgado em 27/8/2002.

Quota. Condomnio. Resoluo. Promessa.

A jurisprudncia deste Superior Tribunal vem admitindo a legitimidade do promitente vendedor para responder pela cobrana de quota de condomnio em casos especficos, tal como aquele em que o promitente comprador deixou de ser imitido na posse do imvel ou em que o condomnio no tinha cincia da alienao da unidade. Sucede que, na espcie, o acrdo recorrido reconheceu a posse ao afirmar que o promitente comprador utilizava os benefcios oferecidos pelo condomnio, no tendo importncia o fato de a promessa de compra e venda ter sido rescindida posteriormente. No se apagaram com a sentena a posse do imvel e os servios de que se aproveitaram os promitentes compradores. claro, porm, que a partir da desocupao do imvel a promitente vendedora responsvel pelos subseqentes encargos condominiais. REsp 172.859-PR, Rel. Min. Ari Pargendler, julgado em 28/8/2001.

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ANEXO
Promessa de compra e venda. Reivindicatria.

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A Turma entendeu que a promessa de compra e venda, mostrando-se irretratvel e irrevogvel, ttulo para embasar ao reivindicatria, pois transfere ao promitente comprador os direitos referentes ao exerccio do domnio, autorizando-o a buscar o bem que injustamente se encontra em poder de terceiro. Porm no conheceu do especial porque, pela falta de prequestionamento, restou inatacado o fundamento do acrdo recorrido quanto ao possvel vcio na cadeia sucessria. Precedente citado: REsp 55.941-DF, DJ 1/6/1998. REsp 252.020-RJ, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, julgado em 5/9/2000.

Ao de consignao em pagamento. Reconveno. Interpelao premonitria.

A Turma decidiu que, aforada ao de consignao em pagamento pelo promitente comprador, questionando o valor da prestao estabelecida em contrato de promessa de compra e venda, dispensvel, na reconveno, a interpelao premonitria do promitente comprador reconvindo para constitu-lo em mora, vez que o aforamento da consignatria, no caso, deve ser percebida como uma auto-interpelao do devedor. A resciso do contrato conseqncia do reconhecimento da insuficincia dos valores depositados e da inadimplncia do devedor, o que gerou a procedncia da reconveno. Precedente citado: REsp 26.830-RS, DJ 22/4/1997. REsp 115.875-SP, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, julgado em 14/9/1999.

Compra e venda. Cancelamento. Mora. Notificao.

A Turma no conheceu do recurso sobre o cabimento ou no do cancelamento administrativo de registro imobilirio independentemente de deciso judicial e a possibilidade de o promitente comprador, constitudo em mora, ser notificado por cartrio de registro de ttulos e documentos. Referente primeira questo, o cancelamento administrativo do contrato, por estar vinculado mora do compromissrio devedor, independe de deciso judicial (art. 36 da Lei n. 6.766/79). Quanto segunda questo, pelos arts. 32 e 49 da citada lei, concluiu-se que a constituio em mora do promitente comprador pode ser processada mediante intimao pelo oficial, tanto do cartrio de registro de imveis (art.32), como do de ttulos e documentos (art. 49). Precedente citado: REsp 43.136-SP, DJ 9/5/1994. REsp 45.779-SP, Rel. Min. Ari Pargendler, julgado em 25/5/1999.

Promessa. Compra e venda. Responsabilidade.

Trata-se de REsp em que se discute se o promitente vendedor pode ser penalizado pelo retardamento no ajuizamento de ao de reintegrao de posse combinada com pedido de indenizao, sob o fundamento de que a demora da retomada do bem deu-se por culpa do credor, em razo de ele no ter observado o princpio da boa-f objetiva. Na hiptese dos autos, o promitente comprador deixou de efetuar o pagamento das prestaes do contrato de compra e venda em 1994, abandonando, posteriormente, o imvel em 9/2001. Contudo, o credor s realizou a defesa de seu patrimnio em 17/10/2002, data do ajuizamento da ao de reintegrao de posse combinada com pedido de indenizao, situao que evidencia o descaso com o prejuzo sofrido. O tribunal a quo assentou que, no obstante o direito do promitente vendedor indenizao pelo tempo em que o imvel ficou em estado de no fruio (perodo compreendido entre a data do incio do inadimplemento das prestaes contratuais at o cumprimento da medida de reintegrao de posse), a extenso da indenizao deve ser mitigada (na razo de um ano de ressarcimento), em face da inobservncia do princpio da boa-f objetiva, tendo em vista o ajuizamento tardio da demanda competente. /// A Turma entendeu no haver qualquer ilegalidade a ser reparada, visto que a recorrente descuidou-se de seu dever de mitigar o prejuzo sofrido, pois o fato de deixar o devedor na posse do imvel por quase sete anos, sem que ele cumprisse seu dever contratual (pagamento das prestaes relativas ao contrato de compra e venda), evidencia a ausncia de zelo com seu patrimnio e o agravamento significativo das perdas, uma vez que a realizao mais clere dos atos de defesa possessria diminuiria a extenso do dano. Ademais, no prospera o argumento da recorrente de que a demanda foi proposta dentro do prazo prescricional, porque o no exerccio do direito de modo gil fere o preceito tico de no impor perdas desnecessrias nas relaes contratuais. Portanto, a conduta da ora recorrente, inegavelmente, violou o princpio da boa-f objetiva, circunstncia que caracteriza inadimplemento contratual a justificar a penalidade imposta pela Corte originria. REsp 758.518-PR, Rel. Min. Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ-RS), julgado em 17/6/2010. 3 turma

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ANEXO
Compra e venda. Imvel. Cesso. Direitos. Outorga uxria. Prescrio vintenria.

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Trata-se, originariamente, de ao anulatria de ato jurdico cumulada com reintegrao de posse e indenizao por perdas e danos ajuizada pela ora recorrida em face dos ora recorrentes em razo de promessa de compra e venda de imvel celebrada pelo ex-marido da autora, j falecido, e os rus, sem a necessria outorga uxria. O juiz de primeiro grau reconheceu a prescrio alegada pelos rus e julgou extinto o processo com fundamento no art. 269, IV, do CPC. A autora (recorrente) apelou, pugnando pelo afastamento da prescrio ao argumento de que a ausncia de consentimento ou outorga uxria em declarao de transferncia de imvel pertencente ao patrimnio do casal ato jurdico nulo, por isso imprescritvel. O tribunal a quo deu provimento apelao para afastar a prescrio e determinar o retorno dos autos ao primeiro grau para o exame dos demais aspectos da demanda. Embargos declaratrios opostos por ambas as partes no foram conhecidos por intempestivos. Segundos embargos opostos pelos rus foram rejeitados. Sobreveio, ento, o REsp, no qual, entre outras alegaes, sustentou-se a existncia de contrato de compra e venda, e no de mero compromisso de compra e venda, o que atrairia a prescrio das aes reais de 10 anos (art. 177 do CC/1916) e afastaria a prescrio vintenria aplicada no aresto atacado. Sustentou-se, ainda, a negativa de vigncia do art. 178, 9, I, a, do mencionado diploma legal, que trata do prazo prescricional de quatro anos, contados da dissoluo da sociedade conjugal, referente ao da mulher para anular escritura de compra e venda de imvel sem outorga uxria. Nesta instncia especial, ao se apreciar o REsp, inicialmente se observou que tanto a sentena quanto o acrdo trataram da mesma forma o negcio jurdico que se pretende anular como sendo uma promessa de compra e venda, e no se podem alterar tais concluses em recurso especial, sob pena de violao da Sm. n. 7STJ. Todavia, entendeu-se que, segundo o Cdigo Civil vigente poca, a promessa de compra e venda gera apenas efeitos obrigacionais, a atrair o prazo prescricional vintenrio. Cumpre dizer que o acrdo recorrido aplicou corretamente o direito espcie. Quanto s questes referentes necessidade ou no de outorga uxria, se tal anuncia requisito de validade do pacto ou, ainda, se importa na carncia de ao, elas no foram objeto de debate e apreciao, visto que, como mencionado, afastada a prescrio, foi determinado pelo tribunal de origem o retorno dos autos ao primeiro grau para o exame dos demais aspectos da demanda; no cabendo, pois, nesta superior instncia, qualquer pronunciamento sobre tais temas. Diante disso, a Turma conheceu do recurso, mas lhe negou provimento. Precedentes citados: REsp 214.667-SP, DJ 5/8/2002; REsp 600.826-RJ, DJ 14/8/2006, e CC 31.209-RJ, DJ 1/10/2001. REsp 765.973-PR, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, julgado em 1/6/2010. 4 turma

Loteamento Irregular. Prestaes Vincendas. Depsito. Cartrio.

No REsp, o municpio insurgiu-se contra a deciso do tribunal a quo que reformou a sentena para determinar que o pagamento das parcelas vincendas referentes compra dos lotes adquiridos em loteamento clandestino fosse feito diretamente ao promitente vendedor, em vez de mandar efetu-lo por meio de depsitos perante o cartrio de registro de imveis, conforme est previsto no art. 38, 1 e 2, da Lei n. 6.766/1979 (lei que trata do parcelamento do solo urbano). Primeiramente, o Min. Relator esclarece serem desnecessrias as aes individuais de adquirentes dos imveis com finalidade de obstar o pagamento das prestaes vincendas, uma vez que j houve deciso judicial sobre a questo em ao civil pblica, inclusive com eficcia erga omnes, e tambm quando se faz imprescindvel que o municpio ateste a regularidade do loteamento em razo das determinaes legais. Tambm, para o Min. Relator, perfeitamente possvel determinar o depsito das parcelas vincendas para garantia de retorno dos gastos pblicos cumuladas com a fixao de astreintes, que medida de coero para o demandado com a finalidade de faz-lo cumprir a deciso judicial, ou seja, cumprimento do fazer ou no fazer. Explica que a impossibilidade de as prestaes vincendas serem pagas diretamente ao loteador d-se devido estar expressa, na citada lei, a determinao da suspenso do pagamento para que seja depositado em cartrio, bem como a suspenso para possibilitar a regularizao do loteamento. Por outro lado, anota que a necessidade de esses depsitos dos pagamentos das parcelas vincendas serem feitos em cartrio de registro de imveis garante o ressarcimento da municipalidade. Pois, no caso de o municpio fazer obras no loteamento, ele ir buscar o ressarcimento junto ao empresrio loteador, cujo patrimnio a lei onera com os custos urbansticos realizados pela municipalidade. Diante do exposto, a Turma deu provimento ao recurso. REsp 1.189.173-AC, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, julgado em 26/10/2010. STJ Informativo 453 2 turma

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AGRADECIMENTOS

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Caros leitores, o contedo deste material no se presta a substituir o necessrio estudo da doutrina e/ou Jurisprudncia Ptria, eis que serve apenas para orientar quanto ao que ser exigido em provas objetivas. No ser suficiente para a realizao de provas discursivas, que exigiro um conhecimento doutrinrio e jurisprudencial mais aprofundado. Logo, leiam muito, estudem, adquiram o conhecimento, sejam os melhores no que se propuserem e sejam aprovados!

Obrigado por acompanhar at aqui! Bons estudos!

Elaborado com base em diversas fontes, notadamente: - As aulas do Professor Pablo Stolze proferidas em 2009 no Curso LFG; - As aulas do Professor Andr Roberto proferidas em 2010 no Curso Frum; - Informativos e smulas do STJ e STF - Resumos de colegas - Leis diversas - Sites diversos16
Contatos: a7n266dragon@yahoo.com.br

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Mencionados corpo do texto.

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