CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE

SECIUNEA I NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE 1. Noiunea contractului de vnzare-cumprare Contractul de vnzare-cumprare este reglementat de Codul civil (art. 1294-1404), precum i de alte acte normative cu caracter special. Art. 1294 C. civ. definete vnzarea ca fiind o convenie prin care dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a plti celei dinti preul lui. Definiia dat de legiuitor contractului de vnzare-cumprare nu este complet, ea rezumndu-se doar la transmiterea proprietii, ns n schimbul unui pre se poate transmite i un alt drept real (de exemplu, dreptul de superficie ori de uzufruct) sau de crean (cesiune de crean - art. 1391-1404 C. civ.), sau un drept din domeniul proprietii intelectuale (de exemplu, dreptul patrimonial de autor), ori chiar drepturi asupra unei universaliti juridice (de exemplu, vnzarea unei succesiuni). Prin urmare, contractul de vnzare-cumprare poate fi definit ca fiind acel contract n baza cruia o parte, numit vnztor, transfer i garanteaz unei altei pri, numit cumprtor, dreptul su de proprietate asupra unui bun sau alt drept real ori drept de crean, sau dreptul asupra unei universaliti juridice, cumprtorul obligndu-se, n schimb, s plteasc vnztorului o sum de bani, numit pre. Contractul de vnzare-cumprare nu poate avea ca obiect drepturi personale nepatrimoniale i nici drepturi patrimoniale care au caracter strict personal (de exemplu, dreptul temporar de abitaie al soului supravieuitor), nici alte drepturi prevzute de lege (pensii, ajutoare ori indemnizaii materiale) ori rezultate din acte unilaterale sau convenite prin contracte intuitu personae (de exemplu, dreptul de ntreinere). 2. Caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare a. Contractul de vnzare-cumprare este un contract consensual, deoarece se ncheie valabil prin simplul consimmnt al prilor (art. 1295 alin. 1 C. civ.). De la principiul consensualismului exist i unele excepii: 1. O prim excepie este coninut de art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente: Terenurile cu sau fr construcii, situate n intravilan i extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea acestora, pot fi nstrinate i dobndite, prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. n materie de vnzri imobiliare (construcii i terenuri), pentru ca transferul dreptului de proprietate s fie opozabil terilor trebuie respectate i formalitile de publicitate imobiliar (art. 1295 alin. 2 C. civ. i art. 27 din Legea nr. 7/1996 - Legea cadastrului i a publicitii imobiliare). 2. Tot astfel, contractul este valabil numai cu respectarea formelor cerute de lege n cazul vnzrii silite, cnd aceasta trebuie s fie fcut ad validitatem prin licitaie public. b. Contractul de vnzare-cumprare este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin ncheierea sa d natere la obligaii reciproce ntre prile contractante.

c. Contractul de vnzare-cumprare este un contract cu titlu oneros, deoarece ambele pri urmresc realizarea unor interese patrimoniale. d. Contractul de vnzare-cumprare este un contract comutativ, existena i ntinderea drepturilor i obligaiilor reciproce fiind cunoscute de ctre pri nc de la data ncheierii contractului. e. Contractul de vnzare-cumprare este un contract translativ de proprietate (art. 971 coroborat cu 1295 alin. 1 C. civ.). Transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept (real sau de crean) i a riscurilor de la vnztor la cumprtor reprezint un efect particular al contractului de vnzare-cumprare, deosebit de drepturile i obligaiile care se nasc pentru pri. Acest efect se produce n momentul realizrii acordului de voin ntre vnztor i cumprtor dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat (art. 1295 alin. 1 C. civ.), dac sunt ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii: l. Vnztorul trebuie s fie proprietarul bunului vndut - cu excepia vnzrii lucrului altuia , iar contractul s fie valabil ncheiat. 2. Obiectul contractului trebuie s l constituie numai bunuri individual determinate (certe), deoarece n cazul bunurilor generic determinate (de gen) transferul proprietii se produce n momentul individualizrii lor, operaiune care se realizeaz, de regul, n momentul predrii lucrului n minile cumprtorului. 3. Prile s nu fi amnat transferul proprietii sau al altui drept (real ori de crean) printr-o clauz special, pn la predarea bunului sau la mplinirea unui termen sau a unei condiii. 4. O ultim condiie este aceea de a se realiza formalitile de publicitate imobiliar. nscrierile n cartea funciar devin opozabile fa de teri de la data nregistrrii cererii (art. 27 alin. 1 din Legea nr. 7/1996). n cazul bunurilor mobile nu trebuie ndeplinite formalitile de publicitate, posesia lor constituind cel mai bun sistem de publicitate a proprietii (art. 1909 C. civ.). 3. Obiectul contractului A. Lucrul vndut Pentru ca un bun s poat constitui obiectul material al prestaiei vnztorului, el trebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele condiii: a. Lucrul trebuie s fie n comer (n circuitul civil) Potrivit art. 1310 C. civ. pot fi vndute numai lucrurile aflate n circuitul civil, fcnd aplicaia regulii generale consacrat de art. 963 C. civ. potrivit cruia numai lucrurile aflate n comer pot forma obiectul unui contract. - Nu pot forma obiectul unui contract de vnzare-cumprare lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate, ele nefiind produse ale activitii oamenilor (de exemplu, aerul, lumina soarelui, apa rurilor .a.); - De asemenea, nu pot forma obiectul contractului de vnzare-cumprare bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale, ntruct sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile, putnd fi date n administrare regiilor autonome sau instituiilor publice ori chiar concesionate ori mprumutate, sau date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public (art. 136 alin. 3 i 4 din Constituie); - Un alt caz de inalienabilitate este reglementat de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 republicat, potrivit cruia terenurile cu privire la care s-a constituit dreptul de proprietate nu

pot fi nstrinate prin acte ntre vii timp de 10 ani socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare; - O alt categorie de bunuri, dei se gsesc n circuitul civil, din motive de ordine public sau economico-social, vor putea forma obiectul contractului de vnzare-cumprare numai n condiiile Legii nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat, modificat i completat prin Legea nr. 171/2001. Astfel, potrivit art. 2 din legea citat, constituie monopol de stat: armamentul, muniiile i explozibilii, substanele i medicamentele care conin stupefiante etc. - Bunurile din patrimoniul cultural-naional, precum i documentele care fac parte din fondul arhivistic naional, dei sunt n circuitul civil, nstrinarea lor se poate realiza n condiiile i limitele prescrise special prin lege. Sanciunea ncheierii unui contract de vnzare-cumprare al crui bun nu este destinat comerului este nulitatea absolut. b. Lucrul trebuie s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor Potrivit art. 1311 C. civ., dac lucrul asupra cruia prile s-au nvoit era pierit total n momentul ncheierii contractului, vnzarea este nul absolut, ntruct obligaia vnztorului este fr obiect, iar obligaia cumprtorului fr cauz. Soluia este similar i n cazul n care se ncheie un contract de vnzare-cumprare al crui bun nu a existat n realitate. n ipoteza n care, n momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare, bunul era pierit numai n parte, cumprtorul are alegerea ntre a se lsa de contract sau a pretinde reducerea preului (art. 1311 C. civ., teza a-II-a). Opiunea fcut de cumprtor nu trebuie s fie abuziv, el putnd s renune la contract numai dac partea care a mai rmas din bun nu mai poate servi scopului pentru care s-a decis s-l cumpere. Bunurile viitoare pot forma obiectul contractului de vnzare-cumprare, sub condiia de a exista n viitor (art. 965 alin. 1 C. civ.). Excepie fac succesiunile nedeschise, deoarece pactele asupra unei succesiuni nedeschise sunt sancionate cu nulitatea absolut (art. 702 i art. 965 alin. 2 C. civ.). c. Lucrul trebuie s fie determinat sau determinabil, licit i posibil Pentru valabilitatea contractului de vnzare-cumprare este necesar ca bunul s fie determinat la data ncheierii contractului sau s poat fi determinat n viitor pe baza anumitor elemente stabilite de pri. Bunurile certe se determin prin trsturi proprii (de exemplu, o construcie este determinat prin indicarea localitii n care este situat, a strzii, numrului, dimensiunilor, vecintilor, materialului din care este construit, cu ce este acoperit .a.,). Dac bunul vndut este un bun de gen, determinarea se va face prin artarea speciei (gru, porumb), cantitii, calitii .a. Bunul vndut trebuie s fie i posibil din punct de vedere fizic (material) i juridic; nimeni nu se poate obliga la imposibil (imposibilitatea se apreciaz in abstracto, trebuind s fie absolut i de nenvins pentru oricine). De asemenea, bunul trebuie s fie licit i corespunztor regulilor de moral. d. Lucrul vndut trebuie s fie proprietatea vnztorului

Avnd n vedere c vnzarea-cumprarea este un contract translativ de proprietate, pentru validitatea sa, trebuie ca vnztorul s fie proprietarul lucrului individual determinat care formeaz obiectul contractului. - Sunt situaii n care vnztorul, fr a fi mandatarul cuiva, vinde totui lucrul altuia. Aceast chestiune este cunoscut n drept sub denumirea de vnzarea lucrului altuia. ntr-o asemenea situaie, va trebui s distingem dup cum consimmntul prilor a fost afectat de eroare sau, dimpotriv, contractul s-a ncheiat n cunotin de cauz. Dac ambele pri sau cel puin cumprtorul a fost n eroare, respectiv a considerat c lucrul vndut este proprietatea vnztorului, vnzarea este anulabil pentru eroare asupra calitii eseniale a vnztorului. Cumprtorul poate invoca nulitatea relativ a contractului pe cale de aciune, n cazul n care a pltit preul sau pe cale de excepie, dac preul nu s-a pltit. Vnztorul nu poate cere anularea contractului dac a fost de bun-credin, ntruct eroarea comis asupra propriei persoane nu poate vicia contractul. Fiind ter fa de contract, adevratul proprietar nu va putea cere anularea acestuia dect dac este vorba despre un caz de nulitate absolut. n schimb, el poate intenta o aciune n revendicare, n cadrul creia cumprtorul va putea opune adevratului proprietar uzucapiunea sau excepia coninut de art. 1909-1910 C. civ. n cazul n care prile tiau c bunul vndut nu aparine vnztorului, contractul de vnzare-cumprare este lovit de nulitate absolut, avnd o cauz ilicit. - Practica judiciar a fost confruntat deseori cu vnzri al cror obiect l constituie un lucru furat. Potrivit art. 1909 alin. 2 C. civ., proprietarul lucrului furat are dreptul de a revendica bunul de la cel care l deine, acesta din urm putnd s se despgubeasc de la cel de la care l are. n cazul n care posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumprat la blci, la trg, la o vindere public sau de la un negustor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar va putea s ia lucrul napoi numai dac ntoarce posesorului preul pltit (art. 1910 C. civ.). - Practica judiciar a fost confruntat frecvent i cu problema vnzrii unui bun aflat n indiviziune de ctre un coindivizar, fr consimmntul celorlali coindivizari. n cazul n care unul dintre coindivizari nstrineaz nu doar cota sa parte ideal din drept, ci ntregul bun indiviz, fr acordul celorlali indivizari, nstrinarea nu atrage nulitatea actului de nstrinare, ci supune dreptul dobndit de cumprtor unei condiii rezolutorii. Asfel, dac bunul care a format obiectul vnzrii a intrat n lotul coindivizarului vnztor, prin efectul declarativ al partajului el devine proprietarul exclusiv asupra bunului, iar vnzarea rmne valabil; dac ns bunul a intrat n lotul altui coindivizar, contractul va fi nul pentru lipsa calitii de proprietar a vnztorului. B. Preul Preul este obiectul prestaiei cumprtorului, constnd ntr-o sum de bani care corespunde valorii lucrului vndut. n lipsa unui pre, vnzarea este nul absolut, deoarece obligaia cumprtorului nu are obiect, iar obligaia vnztorului este lipsit de cauz. Pentru validitatea contractului de vnzare-cumprare, preul trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: a. Preul trebuie s fie fixat ntr-o sum de bani

Stabilirea preului n bani este de esena vnzrii, n caz contrar schimbndu-se natura juridic a contractului n contract de schimb, de ntreinere sau de rent viager. b. Preul trebuie s fie determinat sau determinabil Potrivit art. 1303 C. civ., preul este determinat n cazul n care cuantumul lui este stabilit de comun acord de pri n momentul ncheierii contractului. Preul poate fi stabilit i de ctre lege. De exemplu, n cazul locuinelor construite din fondurile statului i vndute potrivit dispoziiilor cuprinse n Decretul-Lege nr. 61/1990 i n Legea nr. 85/1992. Cnd preul este convenional, ar putea fi fixat numai de ctre vnztor ori numai de ctre cumprtor (de exemplu, n unitile comerciale preul bunurilor este fix, stabilit de ctre vnztor). Preul este determinabil n situaia n care prile furnizeaz n contract o serie de elemente pe baza crora cuantumul preului s poat fi stabilit n viitor, cel trziu la data exigibilitii obligaiei de plat (cum ar fi, de exemplu, preul pieii la o dat convenit de pri). Preul poate fi determinat i de un ter, ales de comun acord de ctre pri, sau de ctre persoana desemnat de ctre ter (art. 1304 C. civ.). c. Preul trebuie s fie sincer i serios Preul este sincer atunci cnd cuantumul lui, menionat n contract, este acela convenit n realitate de pri; este un pre real i nu fictiv sau simulat. Preul este fictiv (simulat) atunci cnd prile nu intenioneaz s-l cear, respectiv s-l plteasc; cnd din actul secret rezult c el nu este datorat. Dac preul este fictiv, contractul va fi nul ca vnzare-cumprare, putnd echivala cu o liberalitate (o donaie deghizat), dac sunt ntrunite condiiile cerute de lege pentru validitatea acestui act. n cazul n care prile s-au neles s treac n contract un pre inferior celui convenit, dar fr ca preul s devin derizoriu, ne aflm n prezena unei deghizri pariale a preului, contractul de vnzare-cumprare fiind valabil. Deghizarea parial urmrete, de regul, fraudarea fiscului. Preul este serios dac nu este derizoriu, disproporionat cu valoarea lucrului vndut. Preul este neserios (derizoriu), n cazul n care nu reflect valoarea real a bunului, adic este att de disproporionat n raport cu valoarea lucrului vndut, nct apare ca ridicol, n sens juridic, ca inexistent. La aprecierea seriozitii preului, se poate ine seama i de gradul de rudenie dintre pri, care poate justifica un pre inferior valorii de circulaie a unui bun, i chiar de relaiile de concubinaj dintre prile contractante, care pot justifica un pre redus. Dac preul este derizoriu, contractul va fi nul ca vnzare-cumprare, dar ar putea fi valabil ca donaie, dac intenia prilor a fost de a face o liberalitate i, evident, dac sunt ntrunite condiiile de fond i de form cerute de lege pentru contractul de donaie. d. Preul trebuie s nu contravin dispoziiilor legale imperative privitoare la regimul preurilor Dac exist preuri stabilite de lege, acestea sunt obligatorii pentru pri. n cazul n care prile au convenit asupra altui pre, acesta se nlocuiete de drept cu preul prevzut de lege. Plata unui pre mai mare are caracter ilicit, dnd dreptul cumprtorului la aciunea n repetiiune, chiar dac plata a fost fcut cu tiin. 4. Cauza contractului

Cauza contractului de vnzare-cumprare este un element constitutiv n structura sa i o condiie de validitate a acestuia i se compune din dou elemente: scopul direct (imediat) i scopul indirect (mediat). Scopul direct al vnztorului este primirea preului n schimbul nstrinrii bunului, iar al cumprtorului dobndirea bunului n schimbul plii preului. Scopul direct este un element abstract, invariabil i obiectiv (cauza juridic a obligaiei). Scopul indirect l constituie motivul determinant care a antrenat manifestarea consimmntului de a ncheia contractul. Altfel spus, scopul indirect vizeaz nevoile pe care vnztorul i le va satisface din preul obinut, iar cumprtorul cu bunul dobndit. Scopul indirect apare ca un element concret, variabil i subiectiv n fiecare contract de vnzare-cumprare. Pentru validitatea contractului de vnzare-cumprare cauza trebuie s existe, chiar dac nu este stipulat expres n contract; de altfel (art. 967 alin. 1 i 2 C. civ.). Partea care pretinde c vnzarea-cumprarea este lipsit de cauz, este inut s fac dovada. Absena cauzei atrage sanciunea nulitii absolute a vnzrii (art. 948 C. civ.). Cauza trebuie s fie real i nu fals; n caz contrar, atrage nulitatea relativ a contractului de vnzare-cumprare. Cauza trebuie s fie licit, deoarece, n caz contrar, contractul este sancionat cu nulitatea absolut. Cauza trebuie s fie i moral, adic scopul actului juridic s corespund regulilor de convieuire social. De exemplu, pentru imoralitatea cauzei s-a declarat nul absolut contractul de vnzare-cumprare ncheiat n scopul meninerii unei relaii de concubinaj. 2. Obligaiile vnztorului Potrivit art. 1313 C. civ., vnztorului i revin dou obligaii principale, i anume: a. obligaia de a preda bunul vndut n posesia cumprtorului i de a-l pstra pn la predare; b. obligaia de a-l garanta pe cumprtor mpotriva eviciunii i de a rspunde de viciile ascunse ale lucrului vndut. Prile pot s modifice obligaiile prevzute de lege sau pot s stipuleze i alte obligaii accesorii (de exemplu, informaii asupra utilizrii i pstrrii bunului). Codul civil nu prevede obligaia vnztorului de a transmite proprietatea asupra lucrului vndut, ntruct aceast obligaie se execut prin nsi ncheierea contractului, concomitent cu transmiterea proprietii transferndu-se i riscul pieirii fortuite a lucrului care urmeaz s fie suportat de cumprtor conform regulii res perit domino. Regula nu se aplic n cazul bunurilor de gen, cnd proprietatea i riscurile se transmit n momentul individualizrii lor i nici n cazul bunurilor viitore, cnd transmiterea proprietii i a riscurilor se realizeaz n momentul n care bunul exist i poate fi predat cumprtorului n starea convenit de pri. Din momentul ncheierii contractului, cumprtorul este ndreptit s perceap i fructele lucrului cumprat. A. Predarea lucrului vndut Prin predarea bunului de ctre vnztor se nelege punerea bunului la dispoziia cumprtorului, astfel nct acesta s-l aib n posesie efectiv i s-l poat folosi n calitate de proprietar. Vnztorul are i obligaia accesorie de a pstra i conserva lucrul vndut pn la predarea sa cumprtorului.

Bunurile imobile se predau potrivit art. 1315 C. civ., dac prile nu au convenit altfel, respectiv prin remiterea titlului de proprietate, iar dac bunul care formeaz obiectul vnzrii este o construcie (cldire sau apartament) i prin predarea cheilor. Bunurile mobile se predau, potrivit art. 1316 C. civ., prin consimmntul prilor dac vnzarea are ca obiect lucruri viitoare sau dac cumprtorul le avea n detenie n momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare cu titlu de comodatar, depozitar, locatar, ori prin tradiiunea real n cazul bunurilor mobile corporale, sau prin remiterea titlurilor n cazul mobilelor incorporale (de exemplu, recipise, chitane, tichete). Bunurile individual determinate trebuie predate n starea n care se aflau la momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare, mpreun cu fructele percepute din ziua vnzrii, precum i cu toate accesoriile acestora (art. 1324-1325 C. civ.). n privina bunurilor generic determinate, precizm c vnztorul, n absena unor clauze expres stipulate de pri, va putea s-i execute aceast obligaie prin predarea unor bunuri de calitate mijlocie (art. 1103 C. civ.). Vnztorul este obligat de a preda bunul vndut n mrimea prevzut n contract, astfel cum prevede art. 1326 C. civ. Momentul predrii lucrului de ctre vnztor este lsat de lege la aprecierea prilor. Dac prile nu au stipulat un termen, se vor aplica dispoziiile generale, ceea ce nseamn c aceasta se face imediat sau la cererea cumprtorului. n ceea ce privete locul predrii, potrivit art. 1319 C. civ., dac bunul este individual determinat, predarea se va face la locul unde se afl bunul n momentul ncheierii contractului. n toate celelalte cazuri, predarea trebuie s se fac la domiciliul debitorului (vnztorului), deoarece plata este cherabil, iar nu portabil (art. 1104 C. civ.). Dovada predrii lucrului vndut de ctre vnztor se face potrivit regulilor generale referitoare la executarea obligaiilor. Cheltuielile de predare (cntrire, msurare, numrare) sunt n sarcina vnztorului, iar cheltuielile de ridicare de la locul predrii (ncrcare, transport, descrcare) revin cumprtorului, dac prile nu au stabilit altfel (art. 1317 C. civ). n caz de neexecutare (total sau parial) a obligaiei de predare a bunului de ctre vnztor, cumprtorul poate invoca excepia de neexecutare a contractului sau poate cere rezoluiunea contractului cu daune-interese sau executarea n natur a contractului (art. 1320 C. civ.). B. Obligaia de garanie Obligaia de garanie a vnztorului decurge din principiul c acesta trebuie s fac tot ceea ce i st n putin pentru a-i asigura cumprtorului o posesiune linitit i util. Obligaia de garanie a vnztorului prezint un dublu aspect: - vnztorul trebuie s-l garanteze pe cumprtor de linitita posesiune a lucrului vndut (art. 1336 C. civ.), deci contra eviciunii; - vnztorul trebuie s-l garanteze pe cumprtor de utila folosin a lucrului, prin urmare contra viciilor acestuia, care l fac impropriu ntrebuinrii dup destinaia sa (art. 1336 i art. 1352 C. civ.). a. Garania contra eviciunii (art. 1337-1351 C. civ.) 1. Noiunea de eviciune. Prin eviciune se nelege pierderea n tot sau n parte a proprietii bunului cumprat sau tulburarea cumprtorului n exercitarea prerogativelor de proprietar ca urmare a valorificrii de ctre vnztor sau de ctre o ter persoan a unui drept care exclude, n tot sau n parte, dreptul cumprtorului asupra acelui bun.

Eviciunea i are sorgintea, de regul, n fapta unei tere persoane, iar, uneori, i n fapta personal a vnztorului. Potrivit art. 1337 C. civ., vnztorul este, de drept, obligat s-l garanteze pe cumprtor de eviciunea total sau parial a lucrului vndut, precum i de sarcinile care n-au fost declarate la ncheierea contractului. De regul, eviciunea rezult dintr-o hotrre judectoreasc rmas definitiv, prin care se consacr dreptul terului asupra bunului care a format obiectul contractului de vnzare-cumprare i de care cumprtorul a fost deposedat. 2. Condiiile de existen a obligaiei de garanie contra eviciunii: a. S fie vorba de o tulburare de drept. Vnztorul nu poate fi inut rspunztor pentru simpla tulburare de fapt a cumprtorului care nu are un temei juridic. De altfel, contra tulburrilor de fapt cumprtorul se poate apra singur prin mijloacele puse la ndemn de lege, cum ar fi, de exemplu, prin aciunile posesorii. Prin urmare, pentru ca vnztorul s fie inut de aceast obligaie trebuie ca dreptul invocat de terul evingtor s fie un drept real sau un drept de crean. b. Vnztorul este inut de aceast garanie atunci cnd cauza tulburrii provocat de ter cumprtorului este anterioar sau concomitent vnzrii, tiut fiind c vnztorul nu rspunde de mprejurri ulterioare ncheierii contractului i predrii lucrului, excepie fcnd situaia n care eviciunea provine dintr-un fapt personal al nstrintorului. Mai mult, vnztorul nu rspunde nici pentru uzucapiunea nceput anterior ncheierii contractului, dar desvrit ulterior, deoarece cumprtorul devenit proprietar avea posibilitatea s ntrerup cursul prescripiei achizitive. c. O a treia condiie pentru antrenarea obligaiei de garanie contra eviciunii este necunoaterea cauzei eviciunii de ctre cumprtor. n cazul n care cumprtorul a cunoscut pericolul eviciunii, se prezum c a acceptat s suporte consecinele acesteia. Sarcina probei cunoaterii eviciunii de ctre cumprtor revine celui care pretinde aceasta (vnztorului). Deosebit de garania contra eviciunii rezultnd din fapta unei tere persoane, vnztorul este inut garant contra eviciunii rezultnd i dintr-un fapt personal. Prin fapt personal, n nelesul art. 1339 C. civ., se nelege orice fapt sau act (anterior contractului, dar tinuit fa de cumprtor, ori ulterior vnzrii, dar neprevzut n contract) svrit de ctre vnztor sau succesorii si (universali sau cu titlu universal) de natur a-l tulbura pe cumprtor n linitita folosin a lucrului. n acest caz este irelevant dac tulburarea este de fapt sau de drept. ntr-o asemenea situaie, cumprtorul se va apra prin invocarea unei excepii personale, numit excepie de garanie, ntruct cine trebuie s garanteze pentru eviciune nu poate s eving. Potrivit art. 1339 C. civ., aceast obligaie a vnztorului de a nu l tulbura pe cumprtor este de esena vnzrii i deci nu poate fi nlturat sau modificat de pri, cci orice convenie contrarie este nul. 3. Modul de funcionare a obligaiei de garanie contra eviciunii. n cazul n care cumprtorul este pe cale de a fi evins, el este dator s-l cheme n garanie pe vnztor n procesul intentat de terul reclamant. Pe lng chemarea n garanie a vnztorului n procesul intentat de ter, cumprtorul are i o alt posibilitate, i anume, are deschis calea unei aciuni directe (n dezdunare) mpotriva vnztorului. n aceast situaie, ns, cumprtorul se expune la pierderea preului,

a daunelor-interese i a cheltuielilor de judecat, dac vnztorul face dovada c ar fi avut mijloace potrivnice, necunoscute de cumprtor, pentru a respinge preteniile terului excepia procesului ru condus (art. 1351 C. civ.). n concluzie, atta vreme ct eviciunea nu s-a produs, vnztorul nu trebuie s comit nici un fapt sau act juridic care ar putea s-l tulbur pe cumprtor (obligaie de a nu face). n ipoteza n care eviciunea este iminent, vnztorul este de drept obligat s-l apere pe cumprtor sub condiia, ns, ca prtul-cumprtor s-l cheme n garanie (obligaie de a face). n fine, dac eviciunea s-a produs, vnztorul este rspunztor de daune (obligaie de a da). 4. Efectele obligaiei de garanie contra eviciunii. 4.1. Eviciunea total. Eviciunea este total n situaia n care cumprtorul pierde n ntregime proprietatea asupra lucrului care a format obiectul vnzrii-cumprrii. Potrivit art. 1341 C. civ., n caz de eviciune total se produc urmtoarele efecte: a. Vnztorul trebuie s restituie integral preul, cci, de vreme ce cumprtorul a fost evins, deinerea preului de ctre vnztor este lipsit de cauz (art. 1341 pct. 1 C. civ.); b. Cumprtorul are dreptul i la valoarea fructelor naturale i civile pe care a fost obligat s le napoieze celui care l-a evins (art. 1341 pct. 2 C. civ.); c. Cumprtorul este ndreptit i la restituirea cheltuielilor de judecat, precum i a cheltuielilor contractului (autentificare, taxe de timbru etc. - art. 1341 pct. 3 i 4 C. civ.); d. De asemenea, cumprtorul are dreptul la daune-interese (art. 1341 pct. 4 C. civ.). Potrivit art. 1344-1345 C. civ., daunele datorate de vnztor pentru eviciune constau n diferena ntre pre i sporul de valoare dobndit de bun ntre momentul ncheierii contractului i deposedarea cumprtorului, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare, dac sporul a fost sau nu previzibil, ori vnztorul de bun-credin sau de rea-credin. Tot cu titlu de daune-interese, vnztorul este obligat s restituie i cheltuielile necesare, precum i cheltuielile utile. n cazul n care vnztorul a fost de rea-credin, datoreaz i cheltuielile voluptuarii, adic cele fcute n scop de lux (art. 1346 C. civ). 4.2. Eviciunea parial. n caz de eviciune parial, cumprtorul pierde doar o parte a proprietii sau sufer o restrngere a dreptului de proprietate asupra bunului care formeaz obiectul vnzrii-cumprrii. Eviciunea parial d dreptul cumprtorului de a alege ntre a cere rezoluionarea vnzrii i meninerea ei cu despgubiri pentru pierderea ncercat. Potrivit art. 1347 C. civ., cumprtorul poate cere rezoluiunea vnzrii numai dac eviciunea parial este att de important, nct el nu ar fi cumprat dac ar fi putut s o prevad. n aceast ipotez, cumprtorul restituie lucrul aa cum a rmas dup eviciune, primind n schimb preul i despgubiri ca n cazul eviciunii totale. n situaia n care cumprtorul opteaz pentru meninerea vnzrii, cu toat eviciunea ncercat, sau nu poate cere rezoluiunea vnzrii, el are dreptul de a pretinde valoarea prii pierdute, valoare calculat la momentul producerii eviciunii. 5. Modificarea obligaiei de garanie contra eviciunii. Garania contra eviciunii este de esena vnzrii, astfel c vnztorul este de drept obligat s-l garanteze pe cumprtor. Aceast garanie poart denumirea de garanie de drept. Potrivit art. 1338 C. civ., prile pot prin convenie s adauge, s micoreze sau s tearg obligaia de a rsupunde de eviciune. Garania majorat, micorat sau nlturat se numete garanie de fapt (convenional).

Cu toate acestea, legiuitorul limiteaz efectele clauzei de exonerare de garanie contra eviciunii n dou situaii, i anume: a. Vnztorul va rspunde pentru eviciunea care a rezultat dintr-o fapt personal a sa sau a succesorilor si n drepturi, indiferent dac fapta a fost svrit anterior sau ulterior ncheierii contractului de vnzare-cumprare (art. 1339 C. civ.), afar dac n clauza de exonerare s-ar fi menionat expres fapta pentru care vnztorul nelege s se exonereze. b. Tot astfel, dac s-ar exonera de rspundere pentru eviciunea provenit din fapta terilor, vnztorul nu se poate exonera de obligaia restituirii preului, afar de cazul cnd n contractul de vnzare-cumprare se menioneaz expres c bunul este cumprat pe riscul cumprtorului sau c acesta cumpr cu toate c avea cunotin de pericolul eviciunii (art. 1340 C. civ.). Clauza de exonerare scutete ns, n toate cazurile, pe vnztor de plata daunelor-interese. b. Obligaia vnztorului de garanie contra viciilor 1. Noiunea de vicii ascunse. Vnztorul este dator s asigure cumprtorului folosina linitit a lucrului. Aa fiind, el este inut rspunztor n cazul n care lucrul vndut are unele defecte (vicii) care l fac impropriu ntrebuinrii n scopul pentru care a fost cumprat sau care sunt de natur s-i micoreze ntr-att de mult valoarea de ntrebuinare, nct, dac cumprtorul le-ar fi cunoscut, n-ar mai fi cumprat lucrul sau nu ar fi pltit acelai pre (art. 1352 C. civ.). n cazul n care viciile pot fi nlturate prin repararea bunului, cumprtorul va putea cere acest lucru. 2. Condiiile obligaiei de garanie contra viciilor. Pentru a fi antrenat rspunderea vnztorului, viciile trebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele condiii: a. Viciile s fie ascunse. Potrivit art. 1353 C. civ., vnztorul nu rspunde de viciile aparente i despre care cumprtorul a putut singur s se conving. Viciul are caracter ascuns dac el nu poate fi observat la o atent verificare a lucrului i, evident, cumprtorul nu l-a cunoscut i nici nu putea s-l cunoasc, iar vnztorul nu l-a ncunotinat despre existena acestuia. Sarcina probei cunoaterii viciului de ctre cumprtor incumb vnztorului. Rspunderea pentru viciile ascunse ale lucrului va reveni vnztorului, chiar dac a fost de bun-credin, adic nu a cunoscut viciile. Posibilitatea cumprtorului de a lua cunotin de viciile lucrului se apreciaz in abstracto, avndu-se n vedere un cumprtor prudent i diligent. Prin urmare, n situaia n care se cumpr un bun pentru a crui cunoatere sunt necesare cunotine de specialitate, dac cumprtorul nu apeleaz la o persoan calificat n domeniu, nseamn c i-a asumat riscul cumprrii unui bun afectat de vicii. b. Viciile s existe n momentul ncheierii contractului, adic viciul ascuns al lucrului s fi existat anterior sau s fie concomitent vnzrii. Pentru viciile care survin ulterior vnzrii-cumprrii, vnztorul nu poate fi inut rspunztor, deoarece, prin efectul transmiterii proprietii, riscurile trec asupra cumprtorului. n cazul n care transferul dreptului de proprietate asupra bunului urmeaz s aib loc la o dat ulterioar celei a ncheierii contractului de vnzare-cumprare, vnztorul are

obligaia de a rspunde pentru viciile ascunse ivite ntre momentul ncheierii contractului i transferul dreptului de proprietate. Dac vnzarea s-a efectuat sub condiie suspensiv, viciul ascuns trebuie s existe la momentul ndeplinirii condiiei. b. Viciile s fie grave. Se consider c viciile sunt grave dac din cauza lor lucrul este impropriu ntrebuinrii potrivit destinaiei sau naturii sale sau atunci cnd acestea i micoreaz ntr-att valoarea de ntrebuinare nct, n cazul n care cumprtorul le-ar fi cunoscut, nu ar fi cumprat bunul sau ar fi pltit un pre mai mic. Rspunderea vnztorului pentru viciile ascunse ale lucrului se antreneaz indiferent dac acesta le cunotea sau nu, respectiv dac a fost de bun sau de rea-credin. Dovada ntrunirii cumulative a cerinelor legale care condiioneaz rspunderea vnztorului pentru viciile lucrului cade n sarcina cumprtorului. 3. Efectele rspunderii pentru vicii ascunse. n cazul n care descoper c lucrul vndut este afectat de vicii ascunse, cumprtorul are facultatea de a cere, potrivit art. 1355 C. civ., fie rezoluiunea vnzrii, fie o reducere a preului. n cazul n care vnztorul a fost de rea-credin este inut, potrivit art. 1356 C. civ., i la plata de daune-interese, inclusiv beneficiul nerealizat. - Aciunea prin care cumprtorul cere rezoluiunea vnzrii este numit aciune redhibitorie. Aceast aciune este admis n cazul n care, datorit viciului, bunul este impropriu ntrebuinrii potrivit destinaiei sau naturii sale ori valoarea de ntrebuinare este ntr-att de micorat nct, n cunotin de cauz, cumprtorul nu ar fi ncheiat contractul. Nu se cere, ns, ca bunul s fie absolut impropriu utilizrii potrivit destinaiei sale normale. Dac aciunea redhibitorie a fost admis, cumprtorul va trebui s restituie lucrul n starea n care se afla, iar vnztorul s restituie preul ncasat i s-l despgubeasc pe cumprtor pentru cheltuielile ocazionate de ncheierea contractului. Aceste despgubiri sunt datorate de ctre vnztor chiar i atunci cnd cumprtorul nu mai poate restitui bunul datorit viciilor ascunse. - Dac cumprtorul nu cere rezoluiunea contractului, el va pstra bunul, putnd solicita reducerea corespunztoare a preului, proporional cu paguba provocat de viciile ascunse i restituirea prii respective din preul achitat (art. 1355 C. civ.). Aciunea de reducere a preului este numit aciune estimatorie sau quanti minoris, cci aprecierea valorii lucrului se apreciaz prin expertiz. Aciunea redhibitorie i cea estimatorie nu se pot exercita concomitent, cumprtorul fiind obligat s opteze pentru una dintre ele. Cumprtorul are i posibilitatea remedierii defeciunilor de ctre vnztor sau chiar de ctre el pe seama vnztorului, cnd aceast reparare este posibil i cnd ea nu ar ocaziona cheltuieli disproporionate n raport cu valoarea lucrului. n aceeai msur se poate cere i nlocuirea de ctre vnztor bunului defect. 4. Termenul de intentare a aciunilor. Potrivit art. 5 din Decretul nr. 167/1958, dreptul la aciunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis ... se prescrie prin mplinirea unui termen de 6 luni, n cazul n care viciile nu au fost ascunse cu viclenie. n cazul n care viciile au fost ascunse cu viclenie, adic vnztorul a fost de rea-credin (a cunoscut viciile), aciunea redhibitorie i cea estimatorie se prescriu n termenul general de prescripie extinctiv, adic n termen de 3 ani.

Aceste termene ncep s curg de la data descoperirii viciilor, ns cel mai trziu la mplinirea unui an de la predarea lucrului de orice natur, cu excepia construciilor cnd termenul ncepe s curg cel mai trziu la mplinirea a 3 ani de la predare (art. 11 alin. 1-2 din Decretul nr. 167/1958). 5. Modificarea convenional a garaniei pentru vicii. Nefiind reglementat prin norme imperative, prile pot conveni asupra agravrii rspunderii vnztorului pentru vicii, instituind i rspunderea pentru viciile aparente sau pentru cele aprute ulterior vnzrii .a. Dac vnztorul a fost de bun-credin, prile pot conveni limitarea ori nlturarea garaniei pentru vicii (art. 1354 C. civ.). n cazul n care vnztorul a fost de rea-credin, clauza expres de exonerare sau limitare a rspunderii nu poate fi invocat contra cumprtorului de bun-credin, vnztorul fcndu-se vinovat de dol prin omisiune. C. Alte obligaii ale vnztorului Alturi de obligaia predrii bunului i cea de garanie sub cele dou aspecte, vnztorul i poate asuma i alte obligaii accesorii cum ar fi, de exemplu, s-l instruiasc pe cumprtor asupra pstrrii i utilizrii bunului vndut, ndeosebi la bunuri casnice electrotehnice i electronice de folosin ndelungat, autoturisme etc. Desigur, asemenea informaii sunt utile pentru cumprtor, dar, n acelai timp, n cazul nerespectrii lor ntocmai de ctre acesta, sunt de natur s exonereze de rspundere pe vnztor i aceasta chiar dac defeciunea apare n perioada de garanie. 3. Obligaiile cumprtorului A. Plata preului Potrivit art. 1361 C. civ. Principala obligaie a cumprtorului este de a plti preul la ziua i la locul determinat prin contract. Plata preului trebuie fcut vnztorului, ns ea poate fi fcut i unei alte persoane, indicat de vnztor. Ct privete locul plii preului acesta este cel stabilit de pri prin contract (art. 1361 C. civ.). n cazul n care prile nu au convenit nimic cu privire la acesta, plata preului se va face acolo unde are loc predarea bunului (art. 1362 C. civ.), respectiv la domiciliul vnztorului, plata fiind portabil. n ceea ce privete modalitatea de plat a preului, aceasta se poate realiza: - fie sub forma unei sume globale care s fac obiectul unei prestaii unice; - fie n mod fracionat, ealonat n timp, n rate la anumite termene, de regul lunar, caz n care vnztorul i poate lua msuri de precauie n vederea garantrii plii preului, rezervndu-i prin contract proprietatea lucrului pn la achitarea ultimei rate. Potrivit art. 1363 C. civ., cumprtorul este obligat s plteasc dobnzi, pn la achitarea integral a preului n urmtoarele cazuri: - dac prile au convenit expres prin contract acest fapt; - dac lucrul vndut i predat este productor de fructe (naturale sau civile) ori alte venituri; - n toate celelalte cazuri numai dac cumprtorul a fost pus la ntrziere printr-o notificare. n cazul n care vnztorul refuz primirea plii preului, cumprtorul se va putea elibera de aceast obligaie printr-o ofert real, iar dac vnztorul refuz n continuare, cumprtorul va putea consemna suma la Casa de Economii i Consemnaiuni, cernd instanei de judecat s valideze plata astfel fcut (art. 1114 C. civ.).

n caz de neplat a preului de ctre cumprtor, vnztorul poate s-i exercite dreptul de retenie asupra bunului pn n momentul plii. Pentru exercitarea dreptului de retenie de ctre vnztor, trebuie ntrunite dou condiii: - creana privind preul s fie exigibil; - cumprtorul s nu fi dobndit deteniunea bunului care formeaz obiectul vnzrii. n situaia n care bunul a fost predat cumprtorului, vnztorul va putea cere executarea silit a obligaiei de plat a preului, avnd un privilegiu special care-i confer dreptul de a fi satisfcut cu preferin fa de ali creditori, din preul bunului vndut (art. 1737 pct. 1 C. civ.). Aciunea n plata preului are caracter personal i se prescrie n termenul general de 3 ani. Vnztorul poate opta i pentru a cere rezoluiunea contractului de vnzare-cumprare pentru neplata integral sau parial a preului, inclusiv a dobnzilor. Aciunea n rezoluiunea vnzrii poate fi introdus de urmtoarele persoane: - n primul rnd de vnztor; - de succesorii si universali, succesorii cu titlu universal i chiar de ctre cei cu titlu particular, dac aciunea se cuprinde n legat; - de creditorii vnztorului pe calea aciunii oblice; - de ctre terele persoane care l-au pltit pe vnztor i s-au subrogat n drepturile acestuia prin aciunea subrogatorie (art. 1106-1107 C. civ). Aciunea n rezoluiunea vnzrii are un caracter real (art. 1368 C. civ.), ceea ce nseamn c poate fi intentat mpotriva oricrei persoane n posesia creia se afl bunul vndut. Rezoluiunea are drept consecin desfiinarea cu efect retroactiv a vnzrii- cumprrii, cu consecina repunerii prilor n situaia anterioar, ducnd, n principiu, i la desfiinarea tuturor drepturilor constituite n favoarea terelor persoane de ctre cumprtor asupra bunului vndut. B. Luarea n primire a lucrului Cumprtorul este obligat s ia n primire lucrul vndut la locul i la termenul la care vnztorul este obligat s-l predea. Prin urmare, aceast operaie trebuie executat la termenul stabilit n contract, iar n lipsa unei asemenea stipulaii, potrivit obiceiului locului (art. 970 alin. 2 C. civ.); dac nu exist un obicei, ndat dup ncheierea contractului. n cazul n care cumprtorul refuz preluarea lucrului (mobil), vnztorul l poate pune n ntrziere, iar dac cumprtorul persist n refuzul su, vnztorul are un drept de opiune ntre consemnarea bunului n depozit, cu autorizarea justiiei i pe cheltuiala cumprtorului i rezoluiunea vnzrii cu daune-interese. Dac vnzarea-cumprarea a avut ca obiect bunuri (mobile) alterabile sau supuse fluctuaiei de valoare, ntruct vnztorul ne le poate consemna n depozit i atepta o hotrre judectoreasc, rezoluiunea se produce de drept i fr punere n ntrziere dup expirarea termenului prevzut pentru ridicarea lor, dac termenul a fost stipulat numai n favoarea vnztorului (art. 1370 C. civ.). C. Suportarea cheltuielilor vnzrii-cumprrii Potrivit art. 1305 C. civ., cumprtorul este obligat s suporte cheltuielile vnzrii, dac prile nu au stipulat altfel. Aceste cheltuieli care incumb cumprtorului ca un accesoriu al preului constau n cheltuieli propriu-zise ale actului, taxele de timbru, de autentificare a actelor n cazul bunurilor imobile. Tot n sarcina cumprtorului sunt i cheltuielile ocazionate de ridicarea i transportul bunurilor.

Prile pot prevedea, ns, ca aceste cheltuieli s fie suporte n comun sau chiar numai de ctre vnztor. SECIUNEA A IV-A VARIETI ALE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPARARE 1. Vnzarea dup greutate, numr sau msur Aceast varietate de vnzare are ca obiect numai lucruri de gen, dintr-un lot determinat. Pentru individualizarea cantitii vndute va trebui s se efectueze numrarea sau msurarea acesteia. Caracteristic acestei varieti de vnzare-cumprare este faptul c transferul dreptului de proprietate asupra bunului i a riscurilor de la vnztor la cumprtor are loc ulterior ncheierii contractului, i anume, n momentul individualizrii bunurilor prin cntrire, numrare sau msurare. 2. Vnzarea cu grmada (art. 1299 C. civ.) Aceast varietate de vnzare are ca obiect bunuri care vor fi individualizate printr-o cantitate determinat prin masa lor. Constituie vnzare cu grmada (n bloc), de exemplu, cartofii dintr-un depozit, lemnele de foc dintr-un camion etc. Preul se determin global, pentru ntreaga cantitate. Dreptul de proprietate i riscul pieirii fortuite a bunului vndut se transmit de la vnztor la cumprtor n momentul realizrii acordului de voin dintre pri, ntruct din acest moment lucrul vndut i preul au fost convenite de pri. 3. Vnzarea pe gustate Potrivit art. 1301 C. civ., n privina vinului, a oliului i a altor asemenea lucruri care, dup obicei, se gust mai nainte de a se cumpra, vinderea nu exist pn ce cumprtorul nu le-a gustat i n-a declarat c-i convin. Vnzarea pe gustate este ntlnit frecvent n piee, trguri, unde se desfac bunuri alimentare. Pentru ncheierea valid a unei asemenea vnzri este necesar ca, n prealabil, cumprtorul s fi gustat aceste bunuri i s fi declarat c i convin. Proprietatea bunului se transmite dup ce acesta este individualizat. 4. Vnzarea pe ncercate Potrivit art. 1302 C. civ., vnzarea pe ncercate este un contract ncheiat din momentul realizrii acordului de voin, sub condiia suspensiv a ncercrii lucrului de ctre cumprtor (sau un expert). Cumprtorul ar putea refuza lucrul numai dac n mod obiectiv acesta este necorespunztor, fapt poate care poate fi dovedit, n caz de nenelegere, prin expertiz. Contractul se consider perfectat numai dup ce cumprtorul, n urma ncercrii lucrului a dat rspuns pozitiv, evident, n termenul fixat de pri pentru ncercare; n caz de nenelegere, momentul este apreciat de instana de judecat. Cu vnzarea pe ncercate este asimilat i vnzarea pe mostr, cnd se cere ca bunul vndut s corespund mostrei. Dac bunul care formeaz obiectul vnzrii-cumprrii nu corespunde mostrei, cumprtorul poate refuza preluarea lucrului, putnd cere nlocuirea acestuia cu altul corespunztor mostrei sau rezoluiunea contractului. 5. Vnzarea de drepturi de crean (cesiunea de crean) Aceast varietate de vnzare constituie un mijloc specific de transmitere a obligaiilor, care const n acordul de voin prin care creditorul (cedent) transmite n mod voluntar, cu

titlu oneros sau gratuit, dreptul su de crean unei alte persoane, numit cesionar, care devine astfel creditor n locul su i care va putea ncasa creana cedat de la debitor (debitor cedat). Operaiunea este studiat pe larg la materia obligaiilor. 6. Vnzarea unei succesiuni (moteniri) Vnzarea unei succesiuni (moteniri) este un contract prin care titularul unui drept succesoral nstrineaz cu titlu oneros acest drept altei persoane, fie comotenitor, fie o persoan strin de motenire. O asemenea vnzare este posibil numai dup momentul deschiderii succesiunii, pentru c altfel suntem n prezena unui pact asupra unei succesiuni nedeschise, interzis de lege sub sanciunea nulitii absolute, i numai dac succesibilul a optat n sensul acceptrii succesiunii n termenul prevzut de lege (de altfel, faptul vnzrii motenirii echivaleaz cu o acceptare tacit a acesteia). Potrivit art. 1400 C. civ., o asemenea vnzare produce efecte ntre pri de la data deschiderii succesiunii. 7. Vnzarea cu pact de rscumprare Codul civil, n art. 1371-1387, n redactarea sa iniial, aplicabil pn la 2 aprilie 1931, reglementa pactul de rscumprare. Aceast varietate de vnzare era supus unei condiii rezolutorii exprese, prin care vnztorul i rezerva facultatea de a relua bunul vndut, restituind preul i cheltuielile fcute de cumprtor ntr-un anumit termen. Vnzarea cu pact de rscumprare este interzis prin lege sub sanciunea nulitii absolute, ea disprnd prin art. 4 al Legii Cametei din 2 aprilie 1931, care a abrogat art. 1371-1387 C. civ. 8. Vnzarea cu arvun (art. 1297-1298 C. civ.) Prin arvun se nelege suma de bani pe care una dintre pri o d celeilalte cu ocazia ncheierii unui contract sau antecontract, sum care reprezint, de regul, o parte din pre, urmnd ca, n caz de neexecutare a contractului din culpa uneia dintre ele, aceasta s piard suma dat, respectiv s restituie dublul sumei primite. n cazul n care contractul nu mai poate fi executat din cauze independente de voina prilor sau dac acestea neleg s pun capt contractului, ori dac acesta este lovit de nulitate (art. 1297 alin. 1 C. civ.), convenia accesorie de arvun rmne fr efect, ea trebuind s fie restituit de cel care a primit-o. Dac contractul este dus la bun sfrit - prile executndu-i obligaiile asumate -, arvuna este o parte integrant a prestaiei prii care a dat-o. 9. Cesiunea de drepturi litigioase i retractul litigios (art. 1402-1404 C. civ.) Un drept este litigios n situaia n care asupra lui exist o contestaie, un litigiu dedus naintea judecii. Definiia retractului litigios este dat de art. 1402 C. civ., potrivit cruia, cel n contra crui exist un drept litigios vndut se va putea libera de cesionar numrndu-i preul real al cesiunii, spezele contractului i dobnda din ziua cnd cesionarul a pltit preul cesiunii. Efectele retractului litigios constau n desfiinarea cu efect retroactiv a vnzrii dreptului litigios fa de retractant (debitorul cedat) i stingerea procesului, deoarece retractantul dobndete dreptul litigios de la adversarul din proces, astfel c se substituie n

drepturile acestuia (cumprtor), cumulnd calitile de reclamant i prt, caliti incompatibile. 10. Vnzarea la licitaie (art. 1388-1390 C. civ.) n aceast situaie bunul care urmeaz s fie vndut este pus n vnzare n mod public i cu respectarea unor proceduri speciale, fiind vndut (adjudecat) aceluia dintre participanii la licitaie care ofer preul cel mai mare (art. 1388 C. civ.). Vnzarea la licitaie poate fi voluntar sau silit (judiciar). Licitaia se desfoar sub conducerea unui agent al instanei de judecat i se ncheie printr-o ordonan de adjudecare, care constituie titlul de proprietate al cumprtorului. n cazul n care vnzarea la licitaie are loc n cadrul procedurii executrii silite, sunt aplicabile normele speciale din Codul de procedur civil, care instituie aceast procedur. 11. Vnzarea ctre populaie a locuinelor construite din fondurile statului i din fondurile unor uniti de stat Dup anul 1989, organul legislativ a adoptat dou acte normative prin care s-a reglementat vnzarea ctre populaie a locuinelor i a altor spaii din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat, i anume: Decretul-Lege nr. 61/1990 i Legea nr. 85/1992. Potrivit acestor acte normative, sunt supuse vnzrii doar locuinele construite din fondurile statului, nu i cele devenite proprietate de stat n temeiul unor acte normative adoptate nainte de anul 1989. Potrivit reglementrilor n vigoare, prefecturile judeene i cea a municipiului Bucureti au n competena lor dreptul de a stabili prin decizie lista locuinelor destinate spre vnzare ctre populaie.