NOTE DE CURS DREPT FUNCIAR CURSUL NR. 5 Exploatarea terenurilor agricole n Romnia . 1.

Desfiinarea i lichidarea fostelor cooperative agricole de producie . Pentru reconstituirea proprietii private asupra terenurilor i crearea condiiilor pentru o nou organizare a exploatrii acestora , prin lege , s-a dispus desfiinarea fostelor cooperative agricole de producie i lichidarea acestora . n scopul lichidrii patrimoniului fostelor cooperative agricole de producie , prin decizia Prefecturii a fost constituit o comisie . Comisia de lichidare , constituit n termen de 15 zile de la intrarea n vigoare a legii nr. 18/1991 , avea obligaia s procedeze , n termen de 9 luni de la desfiinarea cooperativei , la realizarea activului i la plata pasivului acestei uniti . n acest scop , comisia de lichidare i-a nceput activitatea prin efectuarea , mpreun cu conducerea unitii , a inventarierii ntregului patrimoniu i ncheierea unui bilan care s constate situaia real a activului i pasivului . Comisia a primit n gestiune patrimoniul cooperativei i actele de eviden , asigurnd conservarea i paza bunurilor n condiii corespunztoare . Dup inventarierea patrimoniului i n baza bilanului ncheiat , comisia de lichidare a procedat la realizarea activului i la plata pasivului unitilor agricole cooperatiste . Pentru realizarea activului , comisia de lichidare a procedat la valorificarea bunurilor din patrimoniul unitii agricole n lichidare . Aceste bunuri au fost vndute , prin licitaie public , persoanelor fizice i juridice , urmnd ca din preul realizat s se achite datoriile de orice fel ale fostei cooperative . Legea a exceptat bovinele i ovinele , precum i plantaiile de vie i pomi , care au fost atribuite fotilor cooperatori . Dup realizarea activului , plata pasivului , stabilirea i acordarea drepturilor ce se cuvin fotilor cooperatori , comisia de lichidare a ntocmit o situaie privind evidena muncii efectuate de cooperatorii activi i veniturile obinute de acetia, pe care au naintat-o organelor judeene ale Casei de pensii i asigurri sociale a rnimii. Dup terminarea operaiunilor de lichidare , comisiile aveau obligaia s prezinte bilanul de lichidare i raportul explicativ compartimentului de control financiar al prefectului , pentru descrcare de gestiune . Legea prevede c bunurile din patrimoniul cooperativelor agricole n lichidare care nu au fost vndute n termen de 1 an de la data desfiinrii cooperativei , trec n domeniul privat al unitilor administrativ-teritoriale , unde acestea sunt situate , fr nici o despgubire , i n administrarea primriilor art. 29 alin. 7 .

De asemenea , prin lege , anumite bunuri se excepteaz de la trecerea lor n proprietatea privat a unor persoane fizice sau juridice , ceea ce nseamn c ele nu au putut fi valorificate n nici un mod de ctre comisia de lichidare . Astfel , construciile afectate unei utilizri sociale sau culturale trec , fr plat , n regim de drept public , n proprietatea unitilor administrativ-teritoriale i n administrarea primriilor art. 29 alin. 9. Dup terminarea operaiunilor de lichidare , registrele i actele unitilor desfiinate s-au predat de ctre comisie , prin proces-verbal , consiliilor locale care aveau obligaia s le pstreze timp de 5 ani. 2. Formele actuale de exploatare a terenurilor i de asociere n agricultur . Exploatarea terenurilor agricole se poate face n mod individual de ctre deintorii lor , dar i n diferite forme de asociere . Formele de asociere n vederea exploatrii terenurilor pot fi : 1. asocieri simple care iau natere pe baz de nelegere ntre dou sau mai multe familii , avnd ca scop exploatarea terenurilor agricole , creterea animalelor , prelucrarea i vnzarea produselor . Aceste asocieri se pot constitui prin nelegere verbal sau scris , fr alte formaliti , cei n cauz stabilindu-i singuri obiectul de activitate i condiiile n care neleg s-i desfoare activitatea . n cazul n care asociaii doresc , ei pot ncheia contracte de societate n condiiile prevzute de Codul civil . Aceste forme de asociere nu au personalitate juridic . 2. societi comerciale cu personalitate juridic , constituite n baza legii nr. 31/1990 privind societile comerciale . 3. societi agricole cu personalitate juridic constituite n temeiul legii nr. 36/1991 privind societile agricole i alte forme de asociere n agricultur . Arendarea terenurilor se face n condiiile prevzute de legea arendrii nr. 16/1994 . 3. Societile agricole . Societatea agricol este o societate de tip privat , cu capital variabil i un numr nelimitat i variabil de asociai , avnd ca obiect de activitate exploatarea agricol a pmntului , uneltelor , animalelor i a altor mijloace aduse n societate , precum i realizarea de investiii de interes agricol . Exploatarea agricol poate consta n : organizarea i efectuarea de lucrri agricole i mbuntiri funciare , utilizarea de maini i instalaii , aprovizionarea , prelucrarea i valorificarea produselor agricole i neagricole , alte asemenea activiti .

Societatea agricol , reglementat prin legea nr. 36/1991 , publ. n M.Of. nr. 97/1991 , nu are caracter comercial i , prin urmare , n raporturile dintre asociai , dintre acetia i societile agricole , precum i n raporturile dintre societile agricole, nu sunt aplicabile dispoziiile Codului comercial . Uneltele agricole i alte utilaje , mijloacele materiale i bneti , precum i animalele pot fi aduse n societate n proprietate sau numai n folosina acesteia . Terenurile agricole se aduc numai n folosina societii , asociaii pstrndu-i dreptul de proprietate asupra acestora . La intrarea n societatea agricol bunurile mobile sau imobile , precum i animalele se vor evalua pentru a se determina prile sociale subscrise de fiecare membru asociat . Obligaiile societii agricole sunt garantate cu patrimoniul social , asociaii fiind rspunztori numai cu prile lor sociale . Prin statut se vor determina condiiile pentru admiterea asociailor n societate . numrul minim de asociai , care nu poate fi mai mic de 10 , capitalul social format din pri sociale de valoare egal , a cror mrime nu poate fi mai mic de 10.000 lei fiecare , numrul de pri sociale pe care l poate avea un asociat , modul de evaluare a prilor sociale , n cazul aportului n natur , inclusiv a folosinei pmntului . Societile agricole se constituie prin act scris autentificat de notar i prin statut. Actul de constituire va fi semnat de membrii fondatori , iar semnturile acestora i mputernicirile vor fi legalizate de primar. Actul de constituire mpreun cu statutul vor fi prezentate notarului public de ctre mputerniciii membrilor fondatori ai societii . Actul de constituire va cuprinde ; - denumirea i forma societii , - obiectul activitii , - numele , prenumele i domiciliul asociailor, - valoarea prilor subscrise i vrsate de fiecare asociat , - felul rspunderii asociailor , - numele i prenumele administratorilor i cenzorilor desemnai , - numele i prenumele persoanelor care au semntur legal, - numele i prenumele peroanelor asociate , mputernicite pentru ndeplinirea formalitilor de constituire . Statutul va cuprinde , n afara celor prevzute mai sus , urmtoarele elemente : - enumerarea activitilor ce constituie obiectul societii i delimitarea sa teritorial , - durata societii , - sediul societii , - prevederi referitoare la constituirea , majorarea sau diminuarea capitalului social, - modul de vrsare a prilor sociale subscrise i de restituire a lor , - modul de admitere , retragere sau excludere a asociailor,

- regulile privind desemnarea , componena i funcionarea consiliului de administraie , a comisiei de cenzori , a comitetului de direcie , dac este cazul , competenele , ndatoririle i responsabilitile acestor organe , - modul de convocare a adunrii generale , modul de deliberare , condiiile de validitate a hotrrilor , precum i atribuiile adunrii generale , - reguli privind inerea evidenei contabile , - modul de mprire a profitului i pierderilor , - dispoziii referitoare la dizolvarea i lichidarea societii agricole , - orice alte clauze necesare . Cererea de nscriere a societii agricole , nsoit de actul de constituire i statut ambele n patru exemplare , se depune la judectoria n circumscripia creia i va avea sediul societatea . La aceasta se vor anexa i specimenele de semntur a mputerniciilor care o reprezint . Judectorul va examina actul de constituire i statutul i , dac acestea ndeplinesc condiiile prevzute de lege , va dispune , prin ncheiere , nscrierea societii agricole n registrul rezervat anume acestor societi . De la data nscrierii , societatea agricol dobndete personalitate juridic . ncheierea judectoriei se va afia , n extras , la sediul acesteia i a consiliului local pe raza cruia i are sediul societatea , urmnd a se publica n Monitorul oficial al Romniei . Orice modificare a statutului trebuie s fie hotrt de adunarea general . Hotrrea nu este opozabil terilor dect dup ndeplinirea formalitilor de nscriere n registrul societilor agricole . Societile agricole i pot nfiina , pe baza hotrrii adunrii generale , una sau mai multe sucursale sau filiale n orice localitate , dar numai cu condiia ca acestea s fie nscrise n registrul societilor agricole . Organele de conducere ale societii agricole sunt : consiliul de administraie i adunarea general . Consiliul de administraie este compus dintr-un numr de 3-13 membri alei dintre asociai . Consiliul de administraie este ales de adunarea general pe un anumit termen . Acesta reprezint societatea n justiie i fa de teri . Adunarea general este constituit din totalitatea asociailor unei societi agricole . Adunarea general are urmtoarele atribuii principale : - s aprobe i s modifice bilanul , bugetul de venituri i cheltuieli , - s fixeze suma necesar pn la care consiliul de administraie poate angaja societatea n cursul anului , - s aprobe structura culturilor ce se vor nstrina , modul de angajare i execuie a lucrrilor agricole , retehnologizrile i investiiile , importurile de bunuri i mijloace , modul de desfacere a produselor agricole i late operaiuni legate de activitile productive ale societii , - s aleag membrii consiliului de administraie i cenzorii , - s delibereze asupra rapoartelor de control , - s hotrasc asupra modificrii sau completrii statutului , - s hotrasc asupra dizolvrii societii sau schimbrii obiectului de activitate ,

- s hotrasc asupra oricror alte msuri necesare . Prin ncetarea persoanei juridice se nelege sfritul calitii de subiect colectiv de drept civil al acestei persoane . Legea stabilete trei moduri de ncetare a existenei persoanei juridice , i anume : comasare , divizare total i dizolvarea urmat de lichidare . Hotrrea adunrii generale i , respectiv, a judectoriei prin care s-a dispus dizolvarea societii agricole , se nscrie n registrul acelei societi i se public n Monitorul oficial al Romniei . Arendarea bunurilor agricole . Sediul acestei materii l reprezint legea nr. 16/1994 denumit legea arendrii , act normativ care reglementeaz condiiile generale i speciale , ce trebuiesc ndeplinite pentru a lua natere i a produce efecte un raport juridic de arendare . Legea arendrii - publ. n M.Of. nr. 91/1994 , a fost completat i modificat prin legea nr. 58/1995 i legea nr. 65/1998 . Potrivit legii arendrii nr. 16/1994 , prin arendare se nelege contractul ncheiat ntre proprietar , uzufructuar sau alt deintor legal de bunuri agricole numit arendator i arenda , cu privire la exploatarea bunurilor agricole pe o durat determinat i la un pre stabilit de pri . Contractul de arendare este o varietate a contractului de locaiune reglementat prin art. 1454-1469 din Codul civil . Contractul de arendare are ca obiect bunurile agricole . potrivit art. 1 alin. 2 din lege , prin bunuri agricole care pot fi arendate nelegem terenurile cu destinaie agricol , animalele , construciile de orice fel , mainile , utilajele i alte asemenea bunuri destinate exploatrii agricole . Contractul de arendare se ncheie n form scris , n attea exemplare cte pri sunt , plus un exemplar care se depune la consiliul local , n a crui raz teritorial se afl bunurile arendate , n termen de 15 zile de la data ncheierii . Contractul se nregistreaz ntr-un registru special , inut de secretarul consiliului local . Forma scris a contractului de arendare este o condiie de validitate ad validitatem , ntruct , potrivit legii , sunt valabile i opozabile numai contractele de arendare ncheiate n scris i nregistrate la consiliul local art. 6 alin. 4 . Durata contractului de arendare se stabilete de ctre pri. Contractul de arendare poate fi rennoit potrivit nelegerii prilor. Dac nu este rennoit , contractul de arendare nceteaz la expirarea termenului pentru care a fost ncheiat . El poate nceta i nainte de mplinirea termenului , prin acordul prilor . Contractul de arendare va cuprinde : - prile contractante i domiciliul sau sediul acestora , - obiectul contractului , complet i precis determinat . Obiectul contractului trebuie s cuprind descrierea amnunit a bunurilor agricole arendate , inventarul acestora i planul de situaie al terenurilor .

obligaiile fiecrei pri , expres i complet menionate, durata arendrii , arenda , modalitile i termenele de plat ale acesteia , rspunderea fiecrei pri . Orice suprafa de teren sau orice alt bun agricol ce se va reine de ctre proprietar, uzufructuar sau deintor legal se vor specifica separat n contract ; - alte clauze convenite de pri i permise de lege . Contractele de arendare ncheiate cu nerespectarea acestor condiii de fond i de form , sunt nule sau anulabile . Legea interzice , de asemenea , subarendarea total sau parial i oficiile de arendai , dispunnd c orice act de subarendare este nul art. 22 . Prile contractului de arendare sunt : - proprietarul , uzufructuarul sau alt deintor de bunuri agricole , n calitate de arendator , - arendaul. Prile contractului de arendare trebuie s ndeplineasc condiii generale de a contracta , ele trebuind s aib , n primul rnd , capacitate juridic civil . Au capacitate juridic civil , persoanele fizice majore i persoanele juridice nfiinate i nregistrate n mod legal. Pentru a putea fi arendai , legea stabilete i unele condiii speciale art. 3 alin. 2 i 3 . Prile contractului de arendare au urmtoarele obligaii principale : 1. arendatorul : - s predea bunurile arendate la termenul i n condiiile stabilite , - s garanteze pe arenda de eviciunea total sau parial , - s execute toate celelalte obligaii prevzute n contract . 2. arendaul : - s foloseasc bunurile arendate , ca un bun proprietar , n condiiile stabilite . El nu poate schimba categoria de folosin a terenului dect cu acordul prealabil dat n scris de proprietar i n condiiile legii . - s menin potenialul productiv al bunurilor arendate , - s restituie la ncetarea contractului , bunurile arendate , - s plteasc arenda la termenele i n modalitile stabilite , - s execute toate obligaiile contractuale. Impozitele i taxele datorate , potrivit legii , pentru bunurile agricole arendate , sunt n sarcina proprietarului , uzufructuarului sau deintorului legal. Prile contractului de arendare au i anumite drepturi , astfel . 1. Arendatorul , n calitate de proprietar sau posesor al bunului arendat , are dreptul de a controla oricnd modul n care arendaul administreaz bunul respectiv. 2. Arendaul are la rndul su , urmtoarele drepturi : - arendaul persoan fizic are un drept de preemiune , n cazul vnzrii terenurilor agricole arendate , situate n extravilan , care se exercit n condiiile legii .

- n calitate de productor agricol , arendaul beneficiaz de facilitile de creditare i impozitare , prevzute de actele normative n vigoare . - la ncetarea contractului arendaului , I se poate recunoate , prin hotrre judectoreasc , un drept de retenie cu privire la contra preteniile sale fa de arendator , izvorte din contract . Arenda reprezint preul pe care arendaul l pltete n schimbul folosinei i exploatrii bunurilor agricole . Plata arendei se poate face potrivit nelegerii prilor contractante i se execut la termenele i la locul stabilite n contract. n privina rspunderii prilor contractante,legea prevede c acestea pot stabili , prin contract , cazurile i limitele suportrii daunelor produse de calamitile naturale . De asemenea , ele pot s prevad suportarea pierderilor totale sau pariale ale bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de for major. n lips de stipulaie contrar n contract , riscul pierii fortuite a recoltei ( grindin , inundaii ) este suportat de arenda . Dac contractul s-a ncheiat pe un an i , nainte de a fi culeas , a pierit cel puin jumtate din recolt ( n raport de o recolt mijlocie ) , arendaul are dreptul s cear o reducere proporional din arend .