Sunteți pe pagina 1din 10

Hotarre care sa tina loc de act de vnzare cumparare Domeniu - vnzare - cumparare (CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A III-A

A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE - DOSAR NR.27883/3/2009* - DECIZIA CIVILA NR.202 A/03.05.2012) Prin cererea nregistrata la data de 26 iunie 2009 pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a V-a Civila sub nr. 27883/3/2009, reclamantul B.C. a chemat n judecata pe prta S.C. P.S.G. S.R.L., solicitnd pronuntarea unei hotarri care sa tina loc de act autentic de vnzare - cumparare pentru urmatoarelor imobile: - teren n suprafata de 3.185,75 m.p. situat n intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/2/1/1, Cartea funciara nr. 2025, denumit generic "Lotul A"; - teren n suprafata de 1.791,86 m.p. situat n intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/2/1/2, Cartea funciara nr. 2026 denumit generic "Lotul B"; teren n suprafata de 4.156,10 m.p. mpreuna cu constructiile edificate pe acesta n suprafata de 1.052,95 m.p. si anume doua magazii avnd suprafata de 214,80 m.p. si 214,87 m.p., patru rezervoare de combustibil avnd suprafetele de 55,35 m.p., 63,56 m.p., 63,56 m.p. si 63,56 m.p., o statie de pompare combustibil avnd suprafata de 95,02 m.p., retele din parcela 47 avnd suprafata de 253,74 m.p. si gura de descarcare pacura avnd suprafata de 28,49 m.p., toate acestea denumite generic "Lotul D" situat n intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/3/2/1/2, Cartea funciara nr. 2027; - teren n suprafata de 2.320,49 m.p. si constructiile edificate pe aceasta n suprafata de 1.522,75 m.p. si anume sase magazii avnd suprafetele de 419,59 m.p., 330,53 m.p., 280,74 m.p., 215,95 m.p., 167,96 m.p. si 107,98 m.p., toate acestea denumite generic "Lotul E", situat n intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/3/2/1/3, Cartea funciara nr. 2028; - teren n suprafata de 742,16 m.p. situat n intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/3/1/1, Cartea funciara nr. 2029, denumit generic "Lotul F"; - teren n suprafata de 1.266,40 m.p. si constructia edificata pe acesta n suprafata de 580,67 m.p. si anume sopron metalic n suprafata de 580,67 m.p., toate acestea denumite generic "Lotul G" situat n intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/3/1/2, Cartea funciara nr. 2030; obligarea prtei la plata cheltuielilor de judecata. Prin sentinta civila nr. 410 din 24 martie 2010, Tribunalul Bucuresti - Sectia a V-a Civila a admis actiunea; a constatat ca la data de 13 martie 2009 a intervenit antecontractul de vnzare cumparare autentificat sub nr. 559 din 13 martie 2009 de Biroul Notarilor Publici Asociatia "C. & C.", ntre S.C. P.S.G. S.R.L. n calitate de promitent vnzator si B.C., n calitate de promitent cumparator, privind vnzarea - cumpararea urmatoarele imobile; 1. Lotul A - teren n suprafata de 3.185,75 m.p. situat n intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44. judetul I, numar cadastral 79/1/2/1/1, Cartea funciara nr. 2025: 2. Lotul B - teren n suprafata de 1.791,86 m.p. situat n intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/2/1/2, Cartea funciara nr. 2026; 3. Lotul D - teren n suprafata de 4.156,10 m.p. si constructiile edificate pe acesta situat n comuna J., intravilan, str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/3/2/1/2, Cartea funciara nr. 2027; 4. Lotul E - teren n suprafata de 2.320,49 m.p. si constructiile edificate pe acesta, situat n comuna J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/3/2/1/3, Cartea funciara nr. 2028; 5. Lotul F - teren 742,16 m.p. situat n intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/3/1/1, Cartea funciara nr. 2029; 6. Lotul G - teren 1.266,40 m.p. si constructia

edificata pe acesta situat n intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/3/1/2, Cartea funciara nr. 2030, pentru pretul de 385.000 euro, din care 380.000 euro achitati la momentul ncheierii promisiunii si diferenta de 5.000 euro prin oferta reala si consemnatiune CEC cu recipisa de consemnare nr. 2256022/1 din 25 iunie 2009, pe seama si la dispozitia prtei S.C. P.S.G. S.R.L.; a dispus ca hotarrea sa tina loc de act de vnzare cumparare pentru imobilele de mai sus pentru reclamanta; a obligat prta la 19.653 lei cheltuieli de judecata catre reclamanta. Pentru a hotar astfel, prima instanta a retinut ca, la data de 13 martie 2009 reclamantul a ncheiat cu S.C. P.S.G. S.R.L., reprezentata de asociatul unic si administrator M.M., promisiunea de vnzare - cumparare autentificata sub nr. 559 din 13 martie 2009 de catre Biroul Notarilor Publici Asociatia "C. & C.", prin care prta s-a obligat sa-i vnda urmatoarele imobile: teren n suprafata de 3.185,75 m.p. situat n intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/2/1/1, Cartea funciara nr. 2025, denumit generic "Lotul A"; teren n suprafata de 1.791,86 m.p. situat n intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/2/1/2, Cartea funciara nr. 2026 denumit generic "Lotul B"; teren n suprafata de 4.156,10 m.p. mpreuna cu constructiile edificate pe acesta n suprafata de 1.052,95 m.p., si anume doua magazii avnd suprafetele de 214,80 m.p. si 214,87 m.p., patru rezervoare de combustibil avnd suprafetele de 55,35 m.p., 63,56 m.p., 63,56 m.p. si 63,56 m.p., o statie de pompare combustibil avnd suprafata de 95,02 m.p., retele din parcela 47 avnd suprafata de 253,74 m.p. si gura de descarcare pacura avnd suprafata de 28,49 m.p., toate acestea denumite generic "Lotul D" situat n intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul Ilfov, numar cadastral 79/3/2/1/2, Cartea funciara nr. 2027; teren n suprafata de 2.320,49 m.p. si constructiile edificate pe aceasta n suprafata de 1.522,75 m.p. si anume sase magazii avnd suprafetele de 419,59 m.p., 330,53 m.p., 280,74 m.p., 215,95 m.p., 167,96 m.p. si 107,98 m.p., toate acestea denumit generic "Lotul E", situat n intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/3/2/1/3, Cartea funciara nr. 2028; teren n suprafata de 742,16 m.p. situat n intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/3/1/1, Cartea funciara nr. 2029, denumit generic "Lotul F"; teren n suprafata de 1.266,40 m.p. si constructia edificata pe acesta n suprafata de 580,67 m.p. si anume sopron metalic n suprafata de 580,67 m.p., toate acestea denumite generic "Lotul G" situat n intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul Ilfov, numar cadastral 79/1/3/1/2, Cartea funciara nr. 2030. Potrivit mentiunilor din antecontract pretul total convenit a fost de 385.000 euro, din care s-a mentionat ca promitentul vnzator a primit n avans suma de 380.000 euro, echivalent a 1.625.146 lei/RON calculat la cursul Bancii Nationale a Romniei din data respectiva, urmnd ca restul de pret, de 5.000 euro, sa se achite la data perfectarii vnzarii, care va avea loc cel mai trziu la 15 mai 2009. S-a mai retinut ca prin actul aditional la promisiunea de vnzare - cumparare, autentificat sub nr. 1005 din 15 mai 2009 de catre Biroul Notarilor Publici Asociatia "C. & C." s-a modificat termenul de semnare a contractului autentic de vnzare - cumparare de la 15 mai 2009 la 15 iunie 2009. Conform ncheierii de certificare nr. 3509 din 15 iunie 2009 a Biroului Notarilor Publici Asociatia "C. & C.", promitentul vnzator, prin reprezentant legal, desi notificat prin executorul

judecatoresc, nu s-a prezentat la termenul stabilit n vederea perfectarii contractului de vnzare cumparare n forma autentica. n drept, fata de art. 969 Cod civil, principiului executarii n natura a obligatiilor si al repararii n natura a pagubei si art. 1073 - 1077 Cod civil, s-a constatat ca refuzul prtei de a ncheia contractul este nejustificat. Potrivit art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, n caz de refuz, partea care si-a ndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarre care sa tina loc de contract. n cauza s-au constatat ndeplinite toate conditiile necesare pronuntarii unei asemenea hotarri: a fost ncheiata o promisiune bilaterala de vnzare - cumparare valabila; vnzatorul este proprietarul imobilelor promise spre vnzare (n acest sens fiind actul de proprietate - contact de vnzare cumparare autentificat sub nr. 150 din 22 ianuarie 2008); bunurile imobile ce fac obiectul acestei promisiuni sunt n patrimoniul vnzatoarei (n acest sens fiind extrasele de Carte funciara) si pretul a fost achitat. Sub acest din urma aspect, tribunalul a retinut ca la data perfectarii antecontractului s-a achitat suma de 380.000 euro, conform mentiunilor din actul autentic, neputnd fi primite sustinerile prtei n sensul ca nu ar fi primit dect 150.000 euro, fata de recunoasterea expresa a reprezentantului sau legal, conform mentiunilor din actul autentic. De asemenea, s-a retinut ca pentru diferenta de pret, de 5.000 euro, reclamantul a urmat procedura ofertei reale urmata de consemnatiune, conform art. 586 - 588 Cod de procedura civila, consemnnd suma de 5.000 euro pe seama si la dispozitia prtei, conform recipisei de consemnare nr. 2256022/1 din 25 iunie 2009 la CEC Bank sucursala Victoria, prta fiind notificata cu privire la consemnarea diferentei de pret prin notificarea ndeplinita de Biroul Executorului Judecatoresc "T.A.-M." sub. nr. 778N din 25 iunie 2009. mpotriva acestei hotarri judecatoresti, la data de 20 august 2010 a declarat apel prta S.C. P.S.G. S.R.L., care a fost nregistrat pe rolul Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a III-a Civila si pentru Cauze cu Minori si de Familie, la data de 15 octombrie 2010. n motivare, a aratat ca instanta de fond a intrat n judecarea fondului fara a respecta dreptul sau la aparare. n acest sens, a mentionat faptul ca la primul termen, legal citat, prta, prin aparator ales, a solicitat acordarea unui termen pentru a-si formula apararea avnd n vedere ca momentul ncheierii contractului de asistenta juridica era foarte recent. Instanta de fond a respins cererea, a dat cuvntul pe fond partilor, urmnd a se pronunta. Reprezentantul prtei a solicitat amnarea pronuntarii pentru a se depune concluzii scrise. Ulterior cauza a fost repusa pe rol. Pe de alta parte, desi prta a facut dovada ca pe rolul instantei de judecata a fost nregistrat dosarul nr. 47396/3/2009 al Tribunalului Bucuresti - Sectia a IV-a Civila, avnd ca obiect rezolutiunea promisiunii de vnzare - cumparare nr. 559 din 13 martie 2009 ce a stat la baza cererii de chemare n judecata din cauza, instanta, dupa repunerea pe rol a cauzei, nu numai ca a respins cererea formulata de prta n sensul suspendarii judecarii cauzei pna la solutionarea

dosarului nr. 47396/3/2009, dar nici n sentinta pe care o critica n apel nu face nicio referire la acest mijloc de aparare al prtei, instanta de fond rezumndu-se a spune ca prta nu a formulat ntmpinare (cnd de fapt i s-a respins cererea pentru formularea apararii). Din considerentele invocate anterior, apelanta prta apreciaza ca instanta de fond nu a stabilit corect situatia de fapt si nu a aplicat corect dispozitiile legale referitoare la suspendarea judecarii cauzei potrivit art. 224 alin. 1 pct. 1 Cod procedura civila. n drept, a invocat dispozitiile art. 282 - 298 Cod procedura civila. Prin decizia civila nr. 698/A din 02 decembrie 2010, Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a III-a Civila si pentru Cauze cu Minori si de Familie a anulat ca netimbrat apelul. mpotriva acestei decizii, la data de 10 ianuarie 2011 a declarat recurs prta S.C. P.S.G. S.R.L., care a fost nregistrat pe rolul naltei Curti de Casatie si Justitie - Sectia Civila si de Proprietate Intelectuala, la data de 18 ianuarie 2011. Prin decizia nr. 7375 din 20 octombrie 2011, nalta Curte de Casatie si Justitie - Sectia Civila a admis recursul; a casat decizia recurata si a trimis cauza aceleiasi instante spre rejudecarea apelului. Pentru a decide astfel, instanta de recurs a retinut ca, dupa nvestirea instantei de apel cu solutionarea apelului declarat, si dupa ce i-a fost comunicat, odata cu citatia, cuantumul taxei juridice de timbru datorate, prta S.C. P.S.G. S.R.L. a formulat, la data de 10 septembrie 2010, o cerere de reducere si esalonare la plata a taxei judiciare de timbru. Curtea de apel nu a respectat prevederile art. 21 alin. 2 si art. 211 din Legea nr. 146/1997. Instanta nu s-a pronuntat prin ncheiere motivata asupra cererii apelantei - prte de reducere si esalonare la plata a taxei judiciare de timbru, ci a anulat prin decizia recurata apelul declarat, ca netimbrat. n aceste conditii, prta nu a putut sa-si exercite dreptul prevazut de art. 211 alin. 3 din Legea nr. 146/1997 de a solicita reexaminarea masurii dispuse de instanta asupra cererii sale, fiind ncalcate n acest fel prevederile legale mentionate si drepturile procesuale ale partii. Cauza a fost renregistrata la data de 22 noiembrie 2011 pe rolul Curti de Apel Bucuresti - Sectia a III a Civila si pentru Cauze cu Minori si de Familie, sub nr. 27883/3/2009*. La data de 02 februarie 2012, apelata prta a facut dovada achitarii taxei judiciare de timbru stabilite n sarcina sa n ciclul procesual anterior si a depus o cerere precizatoare, prin care a invocat motive suplimentare de apel. I. Astfel, apelanta prta s-a referit la nerespectarea conditiilor de validitate a unui contract de vnzare cumparare.

n doctrina si jurisprudenta s-a statut ca pentru pronuntarea unei hotarri judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vnzare - cumparare, n conditiile art. 1073 - 1077 Cod civil, trebuie sa fie ndeplinite toate conditiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, cu exceptia consimtamntului. Prin urmare, pentru pronuntarea hotarrii care sa tina loc de contract de vnzare - cumparare, instanta fondului trebuia sa analizeze att obiectul contractului, nsemnnd lucrul vndut si pretul, ct si cauza acestuia, care trebuie sa fie una licita si morala. 1) Cauza ilicita si imorala n fapt, la data de 22 ianuarie 2008, apelanta prta a ncheiat contractul de vnzare - cumparare nr. 150 cu S.C. D. S.A. pentru urmatoarele imobile: constructii si teren n suprafata totala de 13.462,76 m.p., astfel: Lotul A, compus din teren si suprafata de 3.185,75 m.p., numar cadastral 79/1/2/1/1; Lotul B, compus din teren n suprafata de 1,791,86 m.p., numar cadastral 79/1/2/1/2; Lotul D, compus din teren n suprafata de 4.156,10 m.p. si constructiile edificate pe acesta, numar cadastral 79/3/2/1; Lotul E, compus din teren n suprafata de 2.320,49 m.p. si constructiile edificate pe acesta, numar cadastral 79/3/2/1/3; Lotul F, compus din teren n suprafata de 742,16 m.p., numar cadastral 79/1/3/1/1 si Lotul G, compus din teren n suprafata de 1.266,40 m.p. si constructia edificata pe acesta, numar cadastral 79/1/3/1/2 situate n str. A.I. nr. 44, J., judet I.. Asadar, n anul 2008 apelanta prta a achizitionat imobilul, teren si constructii, care formeaza obiectul antecontractului de vnzare - cumparare ncheiat la data de 13 martie 2009 ntre S.C. P.S.G. S.R.L. si B.C.. Pentru achitarea integrala a pretului acestui imobil a luat cu titlu de mprumut suma de 100.000 euro de la P.I.. n perioada 2007 - 2008, P.I., prin persoane interpuse, a achizitionat mai multe terenuri, parte din sumele de bani cu care achita pretul acestora provenind din mprumuturi de la B.C. si fiul acestuia OL.M.R., n cuantum total de 150.000 euro. Pentru aceste mprumuturi partile au stabilit o dobnda care a devenit mpovaratoare ntre timp. Pentru fiecare mprumut acordat, P.I. era nevoit sa ncheie sau sa asigure ncheierea unui antecontract de vnzare - cumparare avnd ca obiect unul dintre imobilele detinute, ca o garantie a executarii obligatiei. n antecontractul de vnzare - cumparare se prevedea un termen la care urma sa se ncheie contractul de vnzare - cumparare, termen care se prelungea daca pna atunci se achita dobnda stabilita. Pe masura ce mprumutul acordat era achitat, se anulau respectivele antecontracte de vnzare - cumparare. Cauza ilicita a actelor de vnzare - cumparare este probata de succesiunea promisiunilor de vnzare - cumparare si a actelor aditionale. n aceste contracte calitatea de promitent - cumparator o avea OL.M.R., fiul lui B.C.. Tot OL.M.R. a fost mputernicit de catre B.C. sa ncheie contractul de vnzare - cumparare cu S.C. P.S.G. S.R.L., obiect al prezentului dosar. Declinul pietii imobiliare din anul 2008 l-a adus pe P.I. n imposibilitatea de a mai achita dobnzile mprumutului care crescusera ntre timp, suma totala datorata ajungnd la 240.000 euro.

Intrnd ntr-un cer vicios, pentru a obtine nca un mprumut de 85.000 euro de la intimat, acesta a solicitat ajutorul apelantei prte. Dat fiind mprumutul acordat initial apelanta de catre P.I., aceasta a fost de acord sa ncheie promisiunea de vnzare - cumparare a imobilului format din teren si constructii pentru suma de 385.000 euro cu B.C.. ntelegerea reala dintre parti a fost ca intimatul sa acorde lui P.I. nca un mprumut de 85.000 euro - bani pe care nu i-a primit niciodata -, iar pentru cei 240.000 euro pe care i datora sa returneze n termen de trei luni suma de 300.000 euro. Pentru acest motiv, ca o garantie a restituirii mprumutului, apelanta prta, prin reprezentantul legal M.M., a ncheiat promisiunea de vnzare - cumparare pentru suma de 285.000 euro. Prin actul ncheiat n forma autentica acesta a recunoscut ca a primit suma de 380.000 euro, urmnd ca restul de 5.000 euro sa se achite la data semnarii contractului autentic de vnzare - cumparare. n realitate nu a primit aceasta suma de bani si intimatul nu a facut proba achitarii acestei sume de bani. Antecontractul de vnzare - cumparare ascunde un contract de mprumut cu dobnda camatareasca. Instanta de apel urmeaza sa constate ca antecontractul de vnzare - cumparare ascunde un mprumut camataresc, incriminat n prezent de Legea nr. 216/2011 privind interzicerea activitatii de camatarie, acesta presupunnd stipularea n cadrul contractului de vnzare - cumparare drept pret a unei sume disproportionat de mari fata de suma mprumutata, diferenta reprezentnd dobnda. Aceasta practica camatareasca este de notorietate, toti camatarii avnd un mod de operare similar, n sensul ca mprumuta bani pe baza de diverse garantii, de obicei imobiliare, scopul final fiind obtinerea acelor imobile. 2) Pretul sincer si serios. Antecontractul de vnzare - cumparare reprezinta n fapt o conventie care ascunde camata practicata de intimat. Pretul pe care intimatul pretinde ca l-ar fi platit n totalitate este nereal, neexistnd nicio dovada reala a platii efective. Pretul unui contract de vnzare - cumparare trebuie sa fie sincer si serios, iar n conditiile n care pretul este unul fictiv contractul este nul ca vnzare - cumparare, caci i lipseste pretul. Din analiza documentelor contabile ale S.C. P.S. S.R.L. se poate observa ca n conturile societatii nu a intrat niciodata suma de 380.000 euro pretinsa a fi achitata de catre intimat. De asemenea, daca aceasta plata ar fi fost efectuata ntr-adevar intimatul ar fi fost n masura sa demonstreze acest lucru printr-un ordin de plata. II. Nerespectarea dispozitiilor Codului fiscal. La primul termen de judecata, din data de 28 octombrie 2009, prin serviciul registratura a fost depus la dosar din partea Primariei Comunei J. certificat de atestare fiscala pentru S.C. P.S.G.

S.R.L. privind impozitele si taxele locale, din care rezulta ca apelanta datora bugetului local suma de 43.069,95 lei, asa cum rezulta din ncheierea de sedinta. Tot prin ncheierea din 28 octombrie 2009, instanta a dispus emiterea unei adrese catre Primaria Comunei J., n vederea comunicarii datelor de nregistrare fiscala privind pe prta S.C. P.S. S.A. Prin ncheierea din 27 ianuarie 2010 s-a retinut faptul ca prin serviciul registratura au fost depuse de catre Primaria comunei Jilava relatiile solicitate de catre instanta, prin care s-a mentionat ca n evidenta fiscala din data de 22 decembrie 2009 apelanta figura cu un debit n suma de 44.473 lei, la care se adauga majorari si penalitati zilnice. Motivul pentru care aceste informatii au fost solicitate Primariei Comunei Jilava sunt dispozitiile Codului fiscal (art. 254 alin. 7, art. 259 alin. 61), ale Normei metodologice de aplicare a Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal (pct. 85) potrivit carora nstrainarea cladirilor sau a terenurilor nu pot fi efectuata pna cnd titularul dreptului de proprietate asupra cladirii respective nu are stinse orice creante fiscale locale. n drept, si-a motivat cererea precizatoare pe baza dispozitiilor art. 282 si urmatoarele, art. 132 Cod de procedura civila, art. 254 alin. 7, art. 259 alin. 61 Cod fiscal. La termenul din 06 februarie 2012 a fost respinsa exceptia tardivitatii cererii precizatoare prin care au fost invocate motive suplimentare de apel, ca nefondata, pentru considerentele expuse n ncheierea de sedinta de la acea data. n dovedirea sustinerilor sale, apelanta prta a solicitat si instanta a ncuviintat proba cu interogatoriu, martorii P.I., O.E., M.P.F. si nscrisuri, fiind depuse n acest sens la dosar, n fotocopie: antecontractul de vnzare - cumparare autentificat sub nr. 1478 din 20 mai 2008 de notar public V.M., act aditional autentificat sub nr. 279 din 31 ianuarie 2007 de acelasi notar public, act aditional autentificat sub nr. 1103 din 10 aprilie 2008 de acelasi notar public, nscris nesemnat reprezentnd calcule, conventie autentificata sub nr. 1477 din 20 mai 2009 de notar public V.M., acte aditionale autentificate sub nr. 1306 din 15 aprilie 2008, nr. 1102 din 01 aprilie 2008, 3610 din 10 decembrie 2007, 3171 din 06 noiembrie 2007, 2458 din 05 septembrie 2007 si 2616 din 30 septembrie 2008 de acelasi notar public, act aditional autentificat sub nr. 1896 din 16 mai 2008 de notar public O.T., acte aditionale autentificate sub nr. 1307 din 16 aprilie 2008, nr. 1103 din 10 aprilie 2008 si nr. 3172 din 06 noiembrie 2007 de notar public V.M., act aditional autentificat sub nr. 2463 din 31 iulie 2007 de notar public O.T., act aditional autentificat sub nr. 279 din 31 ianuarie 2007 de notar public V.M., fisa contului 521 S.C. P.S.G. S.R.L., balanta de verificare analitica, contract de vnzare - cumparare autentificat sub nr. 150 din 22 ianuarie 2008 de notar public V.M., contract de mprumut nr. 17 din 12 septembrie 2005, ordin de plata din 14 septembrie 2005 emis de ING Bank Bucuresti, contul 401 S.C. P.S.G. S.R.L., antecontract de vnzare - cumparare autentificat sub nr. 3126 din 09 octombrie 2006 de notar public V.M., antecontract de vnzare - cumparare autentificat sub nr. 1478 din 20 mai 2008 de acelasi notar public, contract de vnzare - cumparare autentificat sub nr. 882 din 30 martie 2006 de notar public M.A., contract de vnzare - cumparare autentificat sub nr. 3653 din 16 noiembrie 2006 de acelasi notar public, contract de vnzare - cumparare autentificat sub nr. 186 din 23 ianuarie 2007 de acelasi notar public.

Intimatul reclamant a administrat proba cu interogatoriu, un martor, S.P., si nscrisuri: ncheierea din camera de consiliu din 09 februarie 2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV-a Civila n dosarul nr. 6296/3/2010, extras de cont din 03.10.2008 eliberat de GarantiBank, contract de vnzare - cumparare autentificat sub nr. 741 din 13 aprilie 2005 de notar public C.C., contract de vnzare - cumparare autentificat sub nr. 630 din 15 februarie 2007 de notar public R.D., informatii comunicate de Oficiul National al Registrului Comertului, contract de vnzare cumparare autentificat sub nr. 491 din 28 martie 2007 de notar public I.M., contract de vnzare cumparare autentificat sub nr. 1929 din 07 decembrie 2006 de acelasi notar public. Examinnd sentinta apelata prin prisma criticilor formulate si n conformitate cu prevederile art. 295 alin. 1 Cod procedura civila, Curtea retine urmatoarele: I. n ceea ce priveste primul motiv de apel, privind nerespectarea dreptului la aparare al apelantei prte, Curtea constata ca acesta este nentemeiat, n conditiile n care, desi la termenul din 25 noiembrie 2009, primul termen la care a fost legal citata, i s-a respins cererea de amnare a judecarii cauzei n vederea pregatirii apararii, instanta a revenit asupra masurii respective, repunnd cauza pe rol, dndu-i astfel posibilitatea de a-si exprima pozitia fata de cererea de chemare n judecata si de a administra probele pe care le considera necesare. Nici cea de-a doua critica adusa hotarrii tribunalului nu poate fi retinuta. Desi de principiu solutionarea unei cereri prin care se solicita pronuntarea unei hotarri care sa tina loc de contract de vnzare cumparare depinde de soarta antecontractului de vnzare cumparare, ce face obiectul judecatii ntr-un alt dosar, se constata ca, n speta, o asemenea masura nu ar putea fi dispusa, n conditiile n care, astfel cum rezulta din informatiile publicate pe portalul Tribunalului Bucuresti, dosarul nr. 47396/3/2009 a fost suspendat la data de 10 octombrie 2011, n temeiul art. 244 alin. 1 pct. 1 Cod procedura civila, pna la solutionarea prezentei cauze. II.1.i. Referitor la motivele suplimentare de apel, Curtea constata, sub un prim aspect, faptul ca n mod temeinic prima instanta a retinut ca ntre parti a intervenit la data de 13 martie 2009 o promisiune de vnzare cumparare avnd ca obiect mai multe imobile. Apelanta prta a nvederat faptul ca promisiunea de vnzare cumparare mentionata deghizeaza un contract de garantie reala imobiliara intervenit ntre aceleasi parti, accesoriu unui contract de mprumut ncheiat ntre P.I. si OL.M.R., fiul intimatului reclamant B.C. (deci ar fi vorba si de o simulatie prin interpunere de persoana), n care ar fi fost prevazuta o dobnda camatareasca. n probatiune, apelanta prta a solicitat audierea lui P.I., care a sustinut afirmatiile din motivele suplimentare de apel; a lui M.P.F., parte n antecontractul de vnzare cumparare ncheiat la data de 20 mai 2008 cu OL.M.R., care a sustinut un fapt vecin si conex, constnd n existenta unei simulatii intervenite ntre acestia n aceleasi conditii cu cele prezentate n cererea precizatoare, ceea ce ar contura existenta unei practici a acestuia din urma de a acorda mprumuturi cu dobnda camatareasca; si, de asemenea, a invocat faptul ca n documentele sale contabile nu apare nregistrata suma despre care se face n referire n antecontract ca ar fi primit-o. Astfel cum rezulta din prevederile art. 1175 Cod civil, simulatia este operatiunea juridica ce creeaza o aparenta neconforma cu realitatea prin ncheierea concomitenta a doua acte juridice:

unul public si mincinos, ale carui efecte sunt nlaturate sau modificate, total sau partial, de altul secret si adevarat, care contine n sine acordul, implicit sau explicit, al partilor de a simula. Prin urmare, pentru existenta simulatiei sunt definitorii mai multe elemente: existenta a doua acte juridice; contradictia dintre cele doua acte, n sensul ca actul secret modifica, total sau partial, ori nlatura efectele actului juridic public; existenta acordului de a simula; ncheierea concomitenta a celor doua acte, n sensul ca ntre ele trebuie sa existe o simultaneitate de ordin intelectual; ascunderea, n acest fel, a adevaratelor raporturi juridice dintre parti si crearea unei aparente neconforme cu realitatea. Proba simulatiei are ca obiect dovedirea att a actului public, ct si a celui secret. Dovada actului secret presupune, n acord cu regula de drept comun instituita de art. 1191 Cod civil, producerea unui nscris autentic sau sub semnatura privata. Se admite nsa de catre o jurisprudenta constanta si de literatura de specialitate ca poate fi folosit orice mijloc de proba atunci cnd se invoca fraudarea unei legi, n cauza fiind incidenta reglementarea cuprinsa n Legea nr. 313/1879, n vigoare la data desfasurarii relatiilor contractuale dintre parti. Cu toate acestea, proba unui contract, chiar daca nu ar fi vorba despre cel pe care se ntemeiaza cererea de chemare n judecata, nu poate sa constea n simplele afirmatii ale uneia dintre partile actului juridic respectiv pe care cealalta le contesta, necoroborate cu alte mijloace de dovada, ntruct ar contraveni regulii egalitatii armelor, ca element al dreptului la un proces echitabil. De aceea, nu se poate retine existenta contractelor de mprumut pe care OL.M.R. le-ar fi ncheiat cu P.I. si nici a operatiunii de simulatie n care M.P.F. ar fi avut o pozitie similara apelantei prte, de garant, pe baza declaratiilor acestor din urma persoane, care ar fi victime ale faptelor ilicite ale celui dinti. Ct priveste mprejurarea ca n documentele contabile ale apelantei prte nu apare nregistrata suma despre care se face n referire n antecontract ca ar fi primit-o, Curtea are n vedere ca problema fortei probante a registrelor comerciale n litigiile dintre comercianti si necomercianti este reglementata de Codul civil, prin art. 1183 si art. 1184. Potrivit art. 1183 cod civil, registrele comerciale tinute de un comerciant nu pot fi folosite mpotriva necomerciantului. Solutia legii este aplicarea consecventa a principiului nemo sibi titulum constituere potest. n absenta unei derogari de la acest principiu, un comerciant nu poate invoca fata de un necomerciant registrele comerciale tinute de el, chiar daca cuprind nregistrari privind obiectul litigiului. Totusi, se admite ca nregistrarile din registrele comerciantului pot constitui un nceput de proba, care poate fi completat cu alte probe admise de lege. n aceste conditii, se pune problema daca declaratiile celor doi martori si documentele contabile ale apelantei prte, analizate de aceasta data mpreuna, ar putea conduce la stabilirea realitatii afirmatiilor facute de apelanta prta.

n acest sens, este de mentionat faptul ca martora O.E., persoana neutra, fara vreun interes n litigiu, fosta angajata la o societate comerciala n care asociat era P.I., nu a confirmat nicio discutie din care sa reiasa existenta contractelor de mprumut, ci numai remiterea unor sume de bani de catre OL.M.R., desi P.I. a afirmat ca aceasta ar fi participat la ntlniri, fiind chiar anuntata la telefon sau prin mesaj telefonice de catre OL.M.R.. Aceasta a relatat ca, ntr-adevar, partile s-au ntlnit n parcul Herastrau, dar ca i s-a cerut sa stea mai la distanta. De asemenea, a declarat ca ambele parti faceau tranzactii imobiliare n acea perioada si ca a vazut o geanta cu bani adusa de intimatul reclamant la biroul notarului public la momentul ncheierii promisiunii bilaterale de vnzare cumparare. Nu n ultimul rnd, este de observat pozitia oscilata a apelantei prte, care n cererea de rezolutiune a promisiunii de vnzare cumparare ce face obiectul dosarului nr. 47396/3/2009 al Tribunalului Bucuresti - Sectia a IV-a Civila a sustinut o alta situatie de fapt, si anume ca prtul a mprumutat-o pe reclamanta cu suma de 150.000 euro, promitndu-i ca i va mai acorda nca 85.000 euro cu acelasi titlu si ca pretentiile prtului s-au schimbat pe parcurs n sensul achitarii unor dobnzi, aceste sustineri regasindu-se, partial, si n concluziile scrise depuse la 30 noiembrie 2009. Prin urmare, exista cel putin un dubiu cu privire la afirmatiile apelantei reclamante, care profita intimatului reclamant, ca un corolar al regulii cu valoare de principiu instituite de art. 1169 Cod civil. ii. Analiznd promisiunea de vnzare cumparare dintr-o alta perspectiva dect cea a unui contract n cadrul operatiunii juridice a simulatiei, se constata ca dovada primirii pretului stipulat rezulta chiar din declaratia reprezentantului societatii comerciale cuprinsa n acest nscris. n plus, apelanta prta nu a facut proba contrara, data fiind inexistenta unei forte probante a registrelor comerciantului n contra unui necomerciant, conform celor expuse anterior. Ca urmare, n mod temeinic prima instanta a constatat ndeplinita aceasta cerinta pe care a considerat-o necesara pentru pronuntarea unei hotarri care sa tina loc de contract de vnzare cumparare. III. Referitor la nerespectarea dispozitiilor Codului fiscal, Curtea are n vedere faptul ca, potrivit unui principiu de drept civil, apelanta reclamanta nu si poate invoca propria culpa (neexecutarea obligatiilor sale fiscale), pentru a mpiedica executarea unei obligatii pe care o are fata de un alt subiect de drept (promitentul cumparator). Fata de acest considerente, retinnd temeinicia si legalitatea hotarrii atacate, n temeiul art. 296 Cod procedura civila, Curtea urmeaza sa respinga apelul ca nefondat. De asemenea, n temeiul art. 274 Cod procedura civila, va respinge cererea apelantei prte, care se afla n culpa procesuala, privind cheltuielile de judecata si totodata va respinge cererea intimatului reclamant cu acelasi obiect, ntruct, desi aceasta obligatie i revenea potrivit art. 1169 Cod civil, nu a facut dovada efectuarii lor. Citii mai mult: http://legeaz.net/spete-civil/hotarare-care-sa-tina-loc-202a-2012