PRELUCRRI I OPIUNI CONTABILE PRIVIND INVESTIIILE IMOBILIARE (IAS 40 Investiii imobiliare)

PRELUCRRI I OPIUNI CONTABILE PRIVIND INVESTIIILE IMOBILIARE Distincia investiie imobiliar proprietate imobiliar (conform IAS 40 Investiii imobiliare) Investiia imobiliar este acea imobilizare (un teren, o cldire sau parte a unei cldiri, ori ambele) deinut de proprietar sau de locatar n baza unui contract de leasing financiar, mai degrab n scopul nchirierii sau pentru creterea valorii capitalului sau ambele, dect pentru: - a fi utilizat n producia sau furnizarea de bunuri sau servicii, ori n scopuri administrative; sau - a fi vndut pe parcursul desfurrii normale a activitii. Proprietile imobiliare sunt proprieti deinute pentru a fi utilizate n producia sau furnizarea de bunuri sau servicii sau n scopuri administrative.

PRELUCRRI I OPIUNI CONTABILE PRIVIND INVESTIIILE IMOBILIARE

IAS 40 nu se aplic pentru: construciile n curs de execuie; bunurile de natura stocurilor; bunurile ocupate/utilizate de proprietar. ocupate/ Observaie: Observaie: Bunurile care fac obiectul unei utilizri mixte se clasific n categoria investiiilor imobiliare dac cele dou pri pot fi vndute separat, n caz contrar vor fi clasificate ca investiii imobiliare dac partea ocupat de proprietar este nesemnificativ.

PRELUCRRI I OPIUNI CONTABILE PRIVIND INVESTIIILE IMOBILIARE Exemplu: O entitate realizeaz urmtoarele tranzacii: achiziioneaz o cldire la cost de 350.000 lei cu scopul de a fi vndut n cursul normal al activitii; achiziioneaz o cldire la cost de 400.000 lei cu scopul de a fi utilizat de ntreprindere ca sediu central administrativ; achiziioneaz o cldire la cost de 550.000 lei. Iniial aceasta este utilizat de posesor, necesitnd efectuarea unor mbuntiri: extindere cldire 100.000 lei i reparaii 30.000 lei; achiziioneaz o cldire la cost de 300.000 lei utilizat ca sediu central administrativ al companiei pentru aproximativ 8% din spaiu. Restul cldirii este nchiriat unui ter. Care este tratamentul contabil al acestor tranzacii?

PRELUCRRI I OPIUNI CONTABILE PRIVIND INVESTIIILE IMOBILIARE

Bunul este destinat vnzrii? DA IAS 2 NU Bunul este ocupat de proprietar? DA IAS 16 NU Bunul este n construcie? NU Bunul ndeplinete condiiile recunoaterii ca investiie imobiliar? NU Se amn recunoaterea

DA IAS 16 pn la finalizarea construciei

DA Se recunosc investiii imobiliare

PRELUCRRI I OPIUNI CONTABILE PRIVIND INVESTIIILE IMOBILIARE

este stoc i se aplic IAS 2; este imobilizare corporal i se aplic IAS 16; este imobilizare corporal n curs i pn la finalizare se aplic IAS 16; este ocupat nesemnificativ de proprietar i se recunoate ca investiie imobiliar conform IAS 40.

PRELUCRRI I OPIUNI CONTABILE PRIVIND INVESTIIILE IMOBILIARE

Recunoaterea investiiilor imobiliare se realizeaz atunci cnd: este probabil ca beneficiile economice viitoare aferente investiiei imobiliare s fie generate ctre entitate; i costul investiiei imobiliare poate fi evaluat n mod credibil. Evaluarea iniial a investiiilor imobiliare se realizeaz la: cost de achiziie pentru cele cumprate; cost de producie pentru cele construite de entitate; minimul dintre valoarea just i valoarea actualizat a plilor minime de leasing pentru cele preluate n baza unui contract de leasing financiar.

PRELUCRRI I OPIUNI CONTABILE PRIVIND INVESTIIILE IMOBILIARE

Evaluarea ulterioar a investiiilor imobiliare (la nchiderea exerciiului): modelul evalurii la valoarea just; modelul evalurii la costul amortizat (n accepiunea IAS 16). Observaie: Observaie: Odat ales unul dintre cele dou modele, acesta va fi aplicat pentru toate investiiile imobiliare, fr a exista posibilitatea utilizrii unor modele diferite pentru active diferite.

PRELUCRRI I OPIUNI CONTABILE PRIVIND INVESTIIILE IMOBILIARE

a. Modelul valorii juste reguli principale conform IAS 40: odat ales, modelul valorii juste trebuie utilizat pentru acel activ pn cnd acesta este derecunoscut sau cnd nu mai este clasificat ca investiie imobiliar; valoarea just se determin la nchiderea fiecrui exerciiu; variaia valorii juste de la un exerciiu la altul afecteaz veniturile sau cheltuielile, dup caz;

Observaie: Observaie: Dac valoarea just nu poate fi determinat n mod credibil investiiile imobiliare trebuie evaluate utiliznd modelul bazat pe cost prevzut de IAS 16 (se amortizeaz conform regulilor prevzute de IAS 16).

PRELUCRRI I OPIUNI CONTABILE PRIVIND INVESTIIILE IMOBILIARE

Exemplu: O ntreprindere achiziioneaz n cursul anului N o cldire al crei cost este de 250.000 lei. Cldirea este achiziionat cu scopul nchirierii. La 31.12.N activul este evaluat la valoarea just estimat de 253.000 lei, la 31.12.N+1 valoarea just este de 251.000 lei, iar la 31.12.N+2 valoarea just este de 255.000 lei. n cursul exerciiului N: - Achiziia cldirii (va fi recunoscut ca investiie imobiliar): Investiii imobiliare = Conturi de teri (eventual 404) 250.000 La 31.12.N: - Recunoaterea diferenei dintre valoarea just (253.000) i cost (250.000): (250 Investiii imobiliare = Venituri din investiii imobiliare 3.000 La 31.12.N+1: - Recunoaterea variaiei valorii juste (251.000 253.000): Cheltuieli cu investiiile imobiliare = Investiii imobiliare 2.000 La 31.12.N+2: - Recunoaterea variaiei valorii juste (255.000 251.000): Investiii imobiliare = Venituri din investiii imobiliare 4.000

PRELUCRRI I OPIUNI CONTABILE PRIVIND INVESTIIILE IMOBILIARE

b. Modelul evalurii la costul amortizat Dup recunoaterea iniial ca investiii imobiliare, entitile care opteaz pentru modelul bazat pe cost vor evalua acele active n conformitate cu cerinele IAS 16, cu excepia activelor care ndeplinesc criteriile pentru a fi clasificate ca fiind deinute pentru vnzare, care se evalueaz n conformitate cu IFRS 5. Costul amortizat = costul iniial diminuat cu amortizrile i pierderile de valoare cumulate.

PRELUCRRI I OPIUNI CONTABILE PRIVIND INVESTIIILE IMOBILIARE

Exemplu: Dou ntreprinderi A i B dein n aceeai zon cte un teren de 1.000 m. Terenurile au fost cumprate la sfritul anului N cu scopul de a le crete valoarea i au fost recunoscute n bilanul de la finele exerciiului N ca investiii imobiliare la valoarea de 100.000 lei. Societatea A alege modelul evalurii la valoarea just, iar societatea B modelul evalurii la cost, practicnd reevaluarea anual a terenurilor. La sfritul anului N+1 valoarea just a terenurilor este de 140.000 lei, iar la sfritul anului N+2 de 110.000 lei.

PRELUCRRI I OPIUNI CONTABILE PRIVIND INVESTIIILE IMOBILIARE Achiziia activului: Investiii imobiliare = Conturi de teri 100.000 La societatea A (modelul evalurii la valoarea just): Variaia valorii juste la 31.12.N+1: Investiii imobiliare = Venituri din investiii imobiliare 40.000 Variaia valorii juste la 31.12.N+2: Cheltuieli cu investiiile imobiliare = Investiii imobiliare 30.000 La societatea B (modelul evalurii la cost se aplic tratamentul contabil prevzut de IAS 16): Variaia valorii juste la 31.12.N+1: Investiii imobiliare = 105 40.000 Variaia valorii juste la 31.12.N+2: 105 = Investiii imobiliare 30.000

PRELUCRRI I OPIUNI CONTABILE PRIVIND INVESTIIILE IMOBILIARE

Transferurile la i de la categoria investiiilor imobiliare A. Transferul n categoria investiiilor imobiliare evaluate la valoare just diferena dintre valoarea just i valoarea contabil net sau dintre valorile juste este tratat diferit n funcie de natura bunului transferat: dac bunul transferat este o imobilizare corporal, operaia este considerat ca o reevaluare i diferena este tratat conform IAS 16; 16; dac bunul transferat este un stoc diferena va afecta contul de profit i pierdere. pierdere.

PRELUCRRI I OPIUNI CONTABILE PRIVIND INVESTIIILE IMOBILIARE

Exemplu: (transferul unei imobilizri/proprieti imobiliare la investiii imobiliare): imobilizri/ Pn la data de 01.08.N ntreprinderea a ocupat un imobil cu birouri, care se afl n proprietatea sa. Pe 01.08.N societatea l-a nchiriat altei lsocieti, astfel nct imobilul a devenit investiie imobiliar. La aceast dat se cunosc urmtoarele informaii privind imobilul: valoarea just 140.000 lei, valoarea contabil 100.000 lei, iar amortizarea cumulat 40.000 lei. La data de 31.12.N valoarea just devine 135.000 lei i la 31.12.N+1 142.000 lei.

PRELUCRRI I OPIUNI CONTABILE PRIVIND INVESTIIILE IMOBILIARE Anularea amortizrii cumulate prin imputare asupra valorii contabile a cldirii: 281 = 212 40.000 Recunoaterea investiiei imobiliare, evaluat la valoarea just i a diferenei dintre valoarea just i valoarea contabil net: Investiii imobiliare = % 140.000 212 60.000 105 80.000 La 31.12.N se recunoate diminuarea valorii juste (140.000 135.000): 105 = Investiii imobiliare 5.000 La 31.12.N+1 se recunoate variaia valorii juste (142.000 135.000): Investiii imobiliare = 105 7.000

PRELUCRRI I OPIUNI CONTABILE PRIVIND INVESTIIILE IMOBILIARE

Exemplu (transferul unui stoc la investiii imobiliare): O societate are ca obiect de activitate achiziia i vnzarea de cldiri. Pe 01.11.N s-a decis ca una dintre cldirile achiziionate n vederea svnzrii s fie nchiriat terilor. Se cunosc urmtoarele informaii privind cldirea: cost de achiziie 200.000 lei, valoarea just la 01.11.N 210.000 i valoarea just la 31.12.N 212.000 lei.

PRELUCRRI I OPIUNI CONTABILE PRIVIND INVESTIIILE IMOBILIARE

Recunoaterea cldirii ca investiie imobiliar la 01.11.N: Investiii imobiliare = % 210.000 371 200.000 Venituri din investiii 10.000 imobiliare Recunoaterea variaiei valorii juste la 31.12.N: Investiii imobiliare = Venituri din investiii imobiliare

2.000

PRELUCRRI I OPIUNI CONTABILE PRIVIND INVESTIIILE IMOBILIARE

B. Transferul din categoria investiiilor imobiliare la proprieti imobiliare (imobilizri corporale) presupune evaluarea activului corporale) respectiv la cost, care este reprezentat de valoarea just a activului de la data transferului. transferului. Exemplu (transfer de la investiii la proprieti imobiliare): O ntreprindere utilizeaz ncepnd cu 01.05.N+1 un imobil pe care anterior l oferise spre nchiriere altei societi. La 31.12.N valoarea just a imobilului era de 90.000 lei, iar la 01.05.N+1 de 100.000 lei. Durata rmas de utilizare este de 20 de ani.

PRELUCRRI I OPIUNI CONTABILE PRIVIND INVESTIIILE IMOBILIARE

Recunoaterea variaiei valorii juste pentru intervalul 31.12.N 01.05.N+1 (100.000 90.000): Investiii imobiliare = Venituri din investiii imobiliare 10.000 Recunoaterea imobilului n categoria proprietilor imobiliare: 212 = Investiii imobiliare 100.000 n perioada de utilizare rmas se va nregistra amortizarea cldirii n conformitate cu IAS 16: 6811 = 2812 - cu valoarea calculat conform IAS 16