METODE DE EVALUARE A PRINCIPALELOR CLASE DE ACTIVE DIN BILANUL NTREPRINDERII 1.

Evaluarea terenurilor Pmntul reprezint o important parte din avuia lumii i poate fi utilizat n scopuri diferite cum sunt : agricultura, industria, pentru recreere etc. Din punctul de vedere al evaluarii, terenurile pot fi evaluate ca: 1. Terenuri neamanajate utilizate pentru agricultur cu destinaia de dezvoltare sau nu. 2. Terenuri care constituie un amplasament care sunt racordate la sistemele de alimentare cu energie i cu ap sau care au fost supuse unor lucrri de amenajare, mprejmuire etc. 3. Terenuri componente ale unei proprieti construite. Se evalueaz terenurile care sunt n proprietatea societii comerciale de evaluat iar dreptul de proprietate este transferabil integral la data tranzaciei. 1. 2. 3. 4. 5. 6. Pentru evaluarea terenului exist urmtoarele abordri ale valorii: comparaia direct de pia, metoda alocrii (proporiei), metoda extraciei, metoda parcelrii, metoda rezidual, capitalizarea chirirei brute.

1.Metoda comparaiei directe Este metoda de evaluare uzual pentru evaluarea terenurilor neagricole libere (neocupate de construcii) sau considerate a fi libere. Preurile i informaiile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate i corectate n funcie de asemnri i diferenieri. Ca elemente de comparaie pot fi : - drepturile de proprietate - restriciile legale - condiiile pieei (i data vnzrii) - localizare - caracteristici fizice respectiv suprafaa i forma, lungimea faadei etc. - zonarea i cea mai bun utilizare. Se menioneaz faptul c este de preferat s se coreleze rezultatele a dou sau mai multe comparaii. De asemenea, se va avea n vedere faptul c data i localizarea n general sunt mai importante ca elemente de comparaie dect suprafaa. n anumite localiti urbane unde amplasamentele libere sunt mai rare sau n localiti rurale izolate unde loturile libere sunt tranzacionate mai rar, valorile nu pot fi estimate prin comparaie direct. n asemenea situaii se poate folosi metoda proporiei sau metoda extraciei. 2.Metoda alocrii (proporiei) Metoda alocrii are la baz principiul echilibrului i conceptul contribuiei care presupune c n mod normal exist un raport tipic ntre valoarea terenului i valoarea proprietii imobiliare. Este utilizat n cazul terenurilor construite pentru care nu exist baz de comparaie. Pentru anumite tipuri de proprieti n anumite localizri se precizeaz c acest raport Valoarea.terenului k= este mai sigur n cazul construciilor noi. Valoarea. proprietatii Metoda presupune cunoaterea coeficientului k stabilit pe pia pentru terenuri i proprieti identice i cunoaterea valorii proprietii.
1

VT = k * V Pi VT - valoarea terenului V Pi - valoarea proprietii Valoare.teren are tendin de cretere. Poate Valoare. proprietate ajunge chiar la 20-30% din valoarea proprietii totale. Estimarea este grosier deoarece pot fi ridicate construcii mai scumpe sau mai ieftine pe terenuri de valoare egal. La construciile mai vechi raportul 3. Metoda extraciei Este o variant a metodei precedente i anume valoarea terenului este extras din preul de vnzare al unei proprieti prin scderea contribuiei construciilor exprimat prin costuri i prin depreciere. Valoarea terenului=valoarea proprietii - (CC - Deprecierea construciei) CC- costul de nlocuire al construciei Se utilizeaz pentru proprietile rurale care conin i construcii, dar care au o valoare relativ mic. Valoarea terenului dat de aceast metod poate fi folosit pentru comparaie cu preurile din tranzaciile terenurilor libere. 4. Metoda parcelrii O parcelare bine planificat poate crea o proprietate mai bun acolo unde zonarea, utilitile comunale, accesul i alte elemente sunt ntr-o combinaie favorabil iar metoda parcelrii este utilizat n cazul terenurilor pentru care parcelarea reprezint cea mai bun utilizare i dac exist date de comparaie pentru acceste tipuri de parcele. Precizia metodei este determinat de precizia ratei de actualizare, a retei de absorie a costurilor indirecte i pentru servicii. 5. Metoda valorii reziduale Se utilizeaz cnd lipsesc datele referitoare la loturi similare de teren liber . Se bazeaz pe principiul contribuiei celor dou tipuri de capital investit cldiri i teren la obinerea i deci defalcarea profitului net al afacerii, rezultat dup finalizarea unei proprieti deinute ca invetiie i plasat pe terenul supus evalurii.. Pentru aplicare este necesar : - s se cunoasc sau s se poat estima cu o precizie corespunztoare valoarea cldirilor ; - s se cunoasc sau s poat fi estimat venitul anual net generat de societate ; - s fie posibil extragerea de pe pia a ratelor de capitalizare separat pentru cldiri i pentru venituri. Metoda poate fi utilizat n cazul proprietilor generatoare de venit i mai ales n cazul proprietilor noi. n esen, metoda const n scderea din venitul net al proprietii a venitului alocat remunerrii construciilor. Venitul rmas este considerat ca venit rezidual al terenului i este capitalizat. 6. Metoda capitalizrii chiriei brute Se utilizeaz n cazul evalurilor terenurilor nchiriate i const n capitalizarea chiriei ncasate. Pentru a utiliza aceast procedur trebuie s existe informaii de pe piaa nchirierilor imobiliare iar dac renta curent corespunde cu cea de pe pia atunci valoarea obinut prin capitalizarea cu o rat de pe pia este echivalent cu valoarea de pia.

2 . Evaluarea construciilor Cldirile pot fi definite ca nite construcii arhitecturale care delimiteaz un spaiu amenajat n scopul desfurri unor activiti cu caracter economic, social, de agrement etc. Evaluarea construciilor presupune derularea unei faze preliminare care implic desfurarea urmtoarelor activiti: 1. Verificarea listei de inventariere i identificarea fiecrei construcii pe baza numerelor de inventar din evidenele contabile. Lista de inventar trebuie s conin numrul de inventar, data punerii n funciune, denumirea, valoarea de inventar, valoarea rmas de amortizat la data evalurii i dac este posibil evoluia scriptic a valorii de inventar conform HG. 2. Punerea la dispoziia evaluatorului de ctre beneficiar a documentaiilor de construcie respectiv a planurilor construciilor dat fiind importana informaiilor cu privire la dimensiunile reale ale construciilor (suprafee construite i desfurate, nlimi etc.). 3. n baza listei de inventariere i a planului de situaie se trece la operaiunea de identificare i corelare a acestora. Evaluarea construciilor poate fi efectuat prin metode nscrise n cele trei abordri, respectiv: - abordri pe baz de costuri - abordri pe baz de venituri - abordarea prin comparaia de pia A. Abordarea prin costuri La baza evalurii costurilor stau dou principii de baz i anume: - stabilirea valorii construciei noi (valoarea de nlocuire sau valoarea de reconstrucie) - stabilirea deprecierii acumulate. Prin scderea acestora rezult valoarea rmas actualizat a construciei la data evalurii. Costul de reconstrucie este costul estimat pentru a construi la preurile curente la data evalurii o copie, o replic exact a cldirii evaluate folosind aceleai materiale normative de construcie, arhitectur, planuri, calitate, manoper i nglobnd toate deficienele, supradimensionarea i deprecierea cldirii evaluate. Eliminarea deficienelor funcionale i de gabarit, introducerea unor materiale moderne la estimarea de nou conduce la obinerea unui cost de reconstrucie pentru un subsistem modern cu utilitate echivalent numit costul de nlocuire. Deprecierea este o pierdere de valoare fa de costul de reconstrucie sau de nlocuire a construciilor. Cauzele deprecierilor pot fi fizice, funcionale sau externe. n analiza de deprecieri se utilizeaz o serie de termeni specifici cu semnificaiile urmtoare: 1. Deprecierea contabil (amortizarea) reprezint alocarea sistematic a valorii amortizabile a unui activ pe durata de via util a acesteia. 2. Durata de via economic este perioada de timp n care construciile contribuie la valoarea proprieti imobiliare deci reprezint perioada n care se estimeaz c un bun este utilizabil i economic. 3. Durata de via economic rmas este perioada de timp estimat n care construciile vor continua s contribuie la valoarea proprieti imobiliare. 4. Vrsta scriptic sau vrta istoric sau calendaristic este dat de numrul de ani trecui de la terminarea construciei. 5. Vrsta efectiv este dat de starea tehnic i utilitatea construciei. Aceasta poate fi diferit de vrsta scriptic n funcie de calitatea lucrrilor de ntreinere realizate n trecut.

Pentru a avea o estimare corect a deprecierii cumulate folosind oricare dintre metodele utilizate trebuie s se ia n considerare toate elementele care ar putea diminua valoarea, dar fiecare element s fie folosit o singur dat. Metodele de estimare a deprecierii cele mai utilizate sunt: - metoda duratei de via economic - metoda modificat a duratei de via economic 1. Metoda duratei de via economic Prin aceast metod pentru determinarea deprecierii cumulate (DC) se aplic la costul construciilor (la costul brut de reconstrucie CR respectiv costul brut de nlocuire CI) un raport calculat ntre vechimea efectiv (VE) i durata de via economic a construciilor (DE). VE VE DC = CR * DC = CI * DE DE Aceast metod trateaz deprecierea global adic durata de via economic are semnificaie numai pentru uzura global fr a face o difereniere ntre tipurile de uzuri amintite. Limitele metodei constau n lipsa unei considerri distincte a elementelor recuperabile de depreciere i n ignorarea unor elemente ce pot avea o durat fizic de via mai redus dect durata de via economic a cldirii. 2. Metoda duratei de via economic modificat VE se deduce din DE CR respectiv CI costul recuperrii eventualelor elemente recuperabile ale uzurii fizice aprute ca urmare a ntreinerii necorespunztoare precum i cele ale neadecvrii funcionale. Remedierea eventualelor elemente recuperabile de uzur fizic sau funcional poate influena durata de via economic rmas prelungind-o i reducnd n schimb vechimea efectiv. Aceast metod nu ia n considerare diferitele durate de via rmase pentru diferite componente ale cldirii. Metoda se caracterizeaz prin faptul c nainte de aplicarea raportului B. Abordarea construciilor pe baz de venituri Principiul de baz n abordarea pe baz de venituri este anticiparea. Aceast metod este utilizat mai ales pentru cldirile care generaz venituri (cldiri comerciale, industriale, depozite etc.). Aceast evaluare se poate face n cazul n care cldirea este deinut de proprietar i particip la afacere, venitul fiind determinat pentru utilizarea existent. Proprietarul va obine venitul net pentru o perioad dat, venit care poate fi convertit n valoarea a cldirii. Pentru evaluarea cldirilor catalogate ca investiii imobiliare abordarea pe baz de venit este determinat de mrimea chiriei. Chiriile trebuie analizate n legtur cu venitul brut, apoi urmnd s fie determinat chiria net pe baza gradului de ocupare i a cuantumului cheltuielilor fixe i a celor variabile. De asemenea evaluatorul trebuie s determine rata de capitalizare n baza tranzaciilor de vnzare-cumprare sau pe baza unui raionament deductiv. Documentarea pentru evaluare pe baz de venit permite ca estimarea valorii s fie mai convingtoare pentru c la baza ei se afl o analiz temeinic a venitului brut, a cheltuielilor i a ratei de capitalizare. C. Abordarea prin metoda comparaiei Metoda comparaiei directe sau metoda comparaiei de pia permite obinerea celei mai credibile valori a unei construcii, n condiiile existenei unor informaii de pia suficiente asupra tranzaciilor cu construcii similare. O analiz corect bazat pe un volum suficient de informaii face posibil aprecierea diferenelor dintre cldiri prin corecii asupra preurilor de tranzacionare. Aceste corecii se pot efectua pentru urmtoarele elemente de comparaie:
4

- drepturile de proprietate - condiii de finanare - restriciile legale - condiiile pieei (i data vnzrii) - localizare - caracteristici fizice, respectiv: materiale de construcii, mrime, stil arhitectural, calitatea finisajelor etc. - caracteristici economice (veniturile obinute de construciile destinate nchirierilor) - utilizare - dotri non-imobiliare: instalaii, mobilier etc. 3. Evaluarea echipamentelor Mainile, utilajele, instalaiile i cellalte obiecte i accesorii denumite generic echipamente cuprinse n activele imobilizate din bilanul contabil constituie, alturi de construcii, componenta mijloacelor fixe sau patrimoniul unei societi comerciale. Baza de pornire n evaluarea mainilor i utilajelor o constituie analiza tehnic din cadrul diagnosticului operaional prin informaiile date i fiele tehnice ntocmite pentru principalele utilaje. La acestea se adaug informaii privind piaa secundar de maini i utilaje. Ca i n cazul evalurii altor active metoda de evaluare a mainilor i echipamnetelor sunt nscrise n cele trei abordari, respectiv: - prin comparaie - prin costuri - pe baz de venit Toate cele trei abordri se bazeaz pe principiul substituiei, care consider c dac sunt disponibile pentru vnzare mai multe bunuri sau servicii similare sau asemntoare, cele cu preul cel mai mic atrag cea mai mare cerere. n funcie de scopul evalurii (vnzare, lichidare etc.) se vor selecta valorile considerate adecvate i metodele de evaluare. A. Abordarea prin comparaie Valoarea ce poate fi aplicat n evaluarea acestor mijloace fixe sunt: - valoarea de pia - valoarea de utilizare - valoarea de lichidare sau valoarea de vnzare forat - valoarea de recuperare - valoarea de nlocuire (costul de nlocuire brut) Se recomand ca evaluarea echipamentelor s se fac pe urmtoarele baze (tipuri de valoare): - valoarea de pia n cazul mijloacelor fixe individuale aflate n funciune i necesare exploatrii. - valoarea de pia sau dac este adecvat valoarea de vnzare forat sau valoarea de recuperare n cazul mijloacelor fixe n suplus fa de necesitile de exploatare. - costul de nlocuire net (CIN) care este un tip de valoare nonpia n cazul evalurii mijloacelor fixe specializate care se vnd sporadic sau se tranzacioneaz pe pia. B. Abordarea prin cost Principala metod folosit este costul de nlocuire net care reprezint o procedur n afara pieei, rezultatul trebuind s fie condiionat de o profitabilitate potenial corespunztoare i de o fiabilitate pe termen mediu sau lung. Principiul care st la baza evalurii pe baza acestei metode const n stabilirea valorii de nlocuire i estimarea deprecierii.

Procedura standard de determinare a deprecierii (uzurii) const n estimarea duratei de funcionare minime rmase i calcularea gradului de uzur. a x= *100 , unde: a este vechimea utilajului evaluat sau durata de viat consumat a+b n ani iar b durata estimat de via economic util rmas. x - reprezint deprecierea total exprimat procentual sau deducerea procentual din costul de nlocuire brut respectiv CIB. Costul de nlocuire net se calculeaz dup relaia: x CIN = CIB * 1 100 n situaia n care se estimeaz cheltuieli de ncadrare n normele de protecie a mediului acestea vor fi deduse din costul de nlocuire depreciat. O evaluare corect este dat de analiza individual a fiecrui mijloc fix i nu de o abordare global pe grupe de mijloace fixe. Practic n acest ultim caz poate fi aplicat doar ultima variant din modalitile de determinare a valorii de nlocuire iar rezultatele au un grad ridicat de subiectivism. C. Abordarea pe baz de venit Aceast abordare se bazeaz pe principiul anticiprii i are ca fundament capacitatea echipamentului supus evalurii de a genera profit. Metodele de evaluare utilizate sunt: 1. Metoda capitalizrii unui venit anual din exploatare. 2. Actualizarea fluxului de venit obtenabil ntr-o perioad de timp viitoare (metoda casg-flow-ului net actualizat). Aceast abordare nu se aplic de obicei mainilor i echipamentelor individuale, cu excepia situaiei n care acestea se afl angrenate ntr-un contract de leasing. Totui pot fi utilizate frecvent pentru a evalua un grup de active sau uniti de maini individuale, utilizate mpreun pentru a realiza un produs vandabil. Acest lucru generaz un flux de venit. Aplicaie: Exist oportunitatea dobndirii unui imobil care necesit reparaia i modernizarea dup cumprare. S se stabileasc care este preul maxim pe care-l poate plti investitorul pe baza urmtoarelor date: - dup reparare i modernizare cldirea va adposti 180 metri ptrai birouri i 2 magazine fiecare de 60 metri ptrai; - costul lucrrilor de reparaie i modernizare este de 60 mil lei; - dup modernizare chiria lunar care se obine este de 7000 lei/metru ptrat birou i 25000 lei/metru ptrat magazine; - costul aferent proprietii (impozit, asigurare) 30%; - rata de capitalizare n cazul activitilor desfurate n cldire este de 10%; - investitorul care achiziioneaz imobilul dorete obinerea unui profit de 20%. - pierderea datorit necumprrii de chiriai este estimat la 10%; - reparaia i modernizarea dureaz 1 an ; - dobnda pentru creditul preluat pentru reparaie este de 45%; Chiria anual = 12 luni *( 180*7.000 + 2*60*25.000 )= 51.120.000 lei Chiria anual efectiva = 51.120.000*(1-0,1)= 46.008.000 lei Cheltuieli de exploatare = 46.008.000 * 0,3= 13.802.400 lei Venit net = 46.008.000 13.802.400 = 32.205.600 lei 32.205.600 = 322.056.000 lei Valoarea proprietii = 0,1
6

Cost reparaii+dobnd = 60* 106 *(1+0,45)= 87.000.000 lei Profitul investitorului = 322.056.000* 0,2= 64.411.200 lei Preul maxim = 322.056.000 64.411.200 87.000.000= 170.644.800 Datorit volumului mare de munc, evaluatorul are posibilitatea de a-i simplifica munca astfel: - selectarea pentru evaluare a mijloacelor fixe cu valoare mare i a cror pondere n valoarea total a acestora este de peste 80%; - gruparea poziiilor de mijloace fixe identice, achiziionate la aceeai dat i cu aceeai valoare, i evaluarea lor global. 4. Evaluarea imobilizrilor financiare Criteriile de evaluare a titlurilor de participare se refer la: valoarea de pia a aciunilor calitatea activelor deinute profitul net al societii previziunile privind ncasrile viitoare generate de plasamentul respectiv restriciile n distribuirea profitului net restriciile legate de transferul titlurilor 5. Evaluarea stocurilor i creanelor n numeroase cazuri ponderea activelor circulante n activul bilanier este semnificativ, astfel c se impune evaluarea cu corectitudine a acestora. Uneori specialitii nu dau acestora importana cuvenit, ca urmare a faptului c ele sunt nregistrate n contabilitate, de cele mai multe ori, la valori apropiate de valoarea de pia a acestora datorit lichiditii lor caracteristice. Stocurile de materii prime i materiale, combustibili, piese de schimb, consumabile Dintre cauzele care duc la existena unor diferene ntre valorile n contabilitate i valorile economice ale unor stocuri pot fi amintite: - deteriorarea fizic (avarierea ) stocului - uzura moral, total sau parial a stocurilor datorit micrii lente - scderea preului de pia pentru anumite produse sub nivelul costului de achiziie sau prosucie Pe baza documentelor contabile i a inventarului, evaluatorul i formeaz o opinie i face o distincie clar ntre stocurile cu micare lent evaluate la un pre mai sczut i stocurile cu micare normal evaluate la costul lor. Se aplic valoarea de pia exprimat prin costul unitar de nlocuire la data evalurii innd cont de starea fizic de depreciere, vechimea lor i posibilitatea de a mai fi utilizate n procesul de producie. Stocurile de producie neterminat sau n curs de execuie Evaluarea acestor stocuri se poate realiza prin aprecierea costurilor de producie nregistrate pn la data evalurii, dar este de preferat s se estimeze prin valoarea de pia a bunurilor din a cror categorie fac parte i din care se vor deduce cheltuielile totale de finalizare a produciei i de marketing n vederea desfaceri . Stocurile de mrfuri i produse finite Acestea se evalueaz pe baza valorii curente de pia.
7

Se vor mai lua n considerare factori legai n principal de evoluia i tendinele nregistrate n piaa produselor respective, vechimea acestora, starea fizic de depreciere i gradul n care mai asigur satisfacerea necesitilor cumprtorilor. Stocul de produse finite necesit corecii determinate de: renunarea la unele comenzi din partea clienilor, returnarea unor produse, costul din contabilitate egal sau superior preului de vnzare cu amnuntul, termenul de garanie expirat, inexistena unei cereri i deprecierea sau degradarea total sau parial a bunului respectiv. Evaluarea creanelor Coreciile aplicabile creanelor sunt generate de termenul de ncasare depit al acestora. Astfel, se apeleaz fie la eliminarea acestora din bilan, fie preluarea lor n bilanul cumprtorului ntreprinderii proporional cu procentul estimat de recuperare (dac exist un angajament referitor la acest tranzacie). Probleme propuse: Problema 1: Societatea X prezint urmtoarea situaie la momentul evalurii ntreprinderii (valorile sunt extrase din bilanul contabil i sunt exprimate n lei): Imobilizri necorporale: 1. cheltuieli de constituire: 60; 2. programe informatice: 130, care au o valoare de pia de 270, durat rmas de utilitate 1 an, durat consumat 2 ani; Imobilizri corporale: 1. construcii: 570, care au o suprafa total de 260 mp. Costul de nlocuire stabilit la momentul evalurii este 10lei/mp. Durata total de utilitate 40 ani, durata rmas 25 ani; 2. utilaje: 120, pentru care valoarea de pia este 300. Deprecierea medie este de 60% iar utilizarea utilajului ofer un randament de 85%. Imobilizri financiare: titluri de participare 80(10 titluri*8lei/aciune). Cursul bursier la momentul evalurii este 11 lei/aciune. Stocuri: 60, din care 15% sunt inutilizabile (degradate) Creane: 90, pentru care se consider un grad de nencasare de 10% Disponibil la banc: 150, din care 35 reprezint contravaloarea a 10 euro la un curs de 3.5lei/euro Datorii comerciale: 260 Credite bancare pe termen lung: 400 (125euro*3.2lei/euro) Capital social: 550 Rezerve: 50 S se determine activul net contabil i activul net contabil corijat pe baza informaiilor prezentate. Cursul valutar la momentul evalurii este 3.4lei/euro. Problema 2: La 31.12.N societatea X prezint urmtoarele informaii:
A. ACTIVE IMOBILIZATE 1. 2. IMOBILIZRI NECORPORALE Cheltuieli de cercetare Cheltuieli de dezvoltare IMOBILIZRI CORPORALE Terenuri 1.300 100 50 50 1.000 100
8

Cldiri Maini i instalaii 3. IMOBILIZRI FINANCIARE titluri de participare A B. ACTIVE CIRCULANTE 1. STOCURI - Materii prime i materiale - Produse finite 2. CREANE - Clieni 3. INVESTIII FINANCIARE PE TERMEN SCURT titluri de plasament B 4. CASA I CONTURI LA BNCI C. CHELTUIELI NREGISTRATE N AVANS D. DATORII CE TREBUIE PLTITE NTR-O PERIOAD MAI MIC DE UN AN - mprumuturi - Furnizori E. ACTIVE CIRCULANTE NETE RESPECTIV DATORII CURENTE NETE (FOND DE RULMENT) F. TOTAL ACTIV MINUS DATORII CURENTE (CAPITALURI PERMANENTE) G. DATORII CE TREBUIE PLTITE NTR-O PERIOAD MAI MARE DE UN AN H. PROVIZIOANE I. VENITURI NREGISTRATE N AVANS J. CAPITALURI I REZERVE - Capital social - Prime de capital - Rezerve din reevaluare - Rezultatul exerciiului

300 600 200 1.200 600 400 200 300 100 200 1.300 700 600

200 1.000 400 100 400 100

1. Cheltuielile de dezvoltare au o probabilitate de realizare de 50%, estimndu-se un profit suplimentar de 200u.m. 2. terenurile sunt evaluate la 500u.m. 3. cldirile sunt evaluate la 600u.m. 4. rata de amortizare a mainilor i utilajelor pentru anul n curseste 20%, iar n anii precedeni a fost de 25% ca i cea propus pentru aceeai ramur. Rata de actualizare brut 50%. Uzura moral a utilajelor este evaluat printr-un coeficient de 40% 5. societatea A este deinut 75% i are un activ net corectat de 400u.m. 6. produsele finite pot fi vndute cz 250u.m., 25% din acestea fiind nevandabile 7. 50% din clieni sunt n termen, restul au depit cu un an scadena normal 8. capitalizarea bursier pebtruu societatea B este 50u.m. 9. probabilitatea de producere a riscurilor pentru care sunt constituite provizioane este de 25%. S se determine: a. activul net contabil b. activul net corijat c. capitalurile permanente necesare n exploatare