Estimarea daunelor cldirilor

Asistent universitar drd. Cosmin erbnescu Estimarea daunelor produse cldirilor este una din cele mai complexe etape pe parcursul elaborrii unui dosar de daun. Orice ajustor (inspector de risc) din acest domeniu trebuie s stpneasc cunotine din domenii precum construcii, instalaii, design, etc. Estimarea daunelor este un proces care prezint 2 etape. Primul const n evaluarea la locul unde a fost nregistrat sinistrul a pagubelor, iar al doilea estimarea cheltuielilor pe care implic reparaiile avnd ca baz de calcul evaluarea realizat mai devreme. n cazul producerii riscului asigurat, ajustorii se vor deplasa la faa locului pentru documentare. Dac este vorba de daune mici, documentarea poate s continue cu elaborarea devizului de cheltuieli. Nu la fel stau lucrurile n cazul unor dane de ntindere mare, pentru estimri fiind necesare consultri ale unor lucrri de specialitate din care s reias cotele de folosire a materialelor i minii de lucru, precum i costul individual al acestora. Elementele unei estimri corecte n dosarul de daun trebuie s apar o serie de detalii care s fie suficiente pentru calcularea costurilor de restaurare a daunelor. Astfel printre cele mai importante elemente se regsesc: 1. Gradul de afectare, care servete la stabilirea unei metode de reparare 2. Calitatea materialelor folosite n momentul construirii cldirii 3. Msurtorile i cuantificrile inicipiente, necesare stabilirii cantitilor.

Etapele primei inspecii i ntocmirii raportului de daun

Etapa I. Formarea unei viziuni de ansamblu asupra locului danei. Etapa a II-a ntocmirea diagramelor i schemelor. Etapa a III-a Evaluarea daunei Etapa a IV-a Evidenierea acoperirii Etapa a V-a Documentaie cu fotografii anexate. Etapa I. Formarea unei viziuni de ansamblu asupra locului daunei. Ajustorul trebuie s realizeze o inspecie a cldirii pentru a-i forma un punct de vedere privind tipul construciei, zonele afectat de riscul asigurat, etc. n plus el va determina punctul de origine al daunei i va lua n calcul necesitatea consultrii unui expert. Dac este posibil, inspectorul va ncerca o finalizare a evalurii. Etapa a II-a ntocmirea diagramelor i schemelor. Situaiile care necesit ns o evaluare detaliat se desfoar att la locul daunei, ct i la birou. Diagramele i schemele sunt destinate probrii concluziilor trase n prima etap. n interiorul perimetrului stabilit ca fiind cldirea afectat, pot fi desenate pereii, uile, ferestrele, structurile de rezisten. Etapa a III-a Evaluarea detaliat a daunei O evaluare bine structurat care se obine n urma celor dou etape precedente trebuie s nu permit lipsa nici unui detaliu. n msura posibilitilor la stabilirea final a evalurii este preferabil s participe i asiguratul n felul acesta fiind eliminate ulterioarele nemulumiri. Aceast etap va cuprinde obligatoriu examinarea a 5 componente ale cldirilor: - podeaua - pereii - uile, ferestrele, decoraiunile - plafonul - debaralele, cmrile, lambriurile i elementele de arhitecur interioar. Etapa a IV-a Evidenierea acoperirii Inspectorul studiaz riscurile acceptate de client, bunurile care nu pot fi despgubite ca urmare a unor vicii interioare sau excluderi contractuale. De asemenea trebuie s stabileasc valoarea casei la momentul producerii evenimentului i n cazul coasigurrii s evidenieze partea care i revine din pagub. Etapa a V-a Documentaie cu fotografii anexate. Cauzele care stau la baza obligativitii acestei etape sunt posibilitatea de a afla noi detalii care cu ochiul liber s nu fie att de evidente i certitudinea c nu a fost trecut cu vederea nici un detaliu. Metode de estimare

Ajustorii folosesc 2 metode pentru estimarea costului reparaiei. Este de subliniat faptul c acestea nu se exclud, ci dimpotriv ele sunt folosite adeseori mpreun pentru o mai bun fundamentare a dosarului de daun. Cele 2 metode sunt: a). Metoda materialelor i a manoperei. b). Metoda costului unitar.

a). Metoda materialelor i a manoperei. Intitulat i metoda materialelor i a timpului de lucru aceast metod este folosit ndeosebi n cazul n care au fost afectate de un sinistru anumite bunuri care au caracter fie de unicat, fie sunt rar ntlnite (componente ale unei ferestre sau ui, firide). Estimarea costului este astfel bazat pe numrul de ore de munc i pe cantitatea de materiale pe care le necesit repararea fiecrui obiect n parte. b). Metoda costului unitar Aceast a doua metod are la baz realitatea conform creia unitatea este cea mai simpl cale de contabilizare i msurare a cantitilor de materiale pe care le necesit reparaia. Estimarea ne indic n acest caz numrul de astfel de uniti i costul cu mna de lucru i materialele pentru aceast unitate. Cu titlu de exemplu n cazul unei inundaii care afecteaz tavanul unui apartament numrul de uniti va fi reprezentat de numrul de metri ptrai afectai, iar pentru preul ntregii lucrri vom avea nevoie de costul de gleduire, dat cu amors i vopsire pentru 1 m2. Aplicaie. Pentru o mai bun nelegere a acestor dou metode vom lua un exemplu n care o inundaie afecteaz un perete. n momentul semnrii cererii de asigurare apartamentul avea faian pn la nivelul de 1,7 m, restul de 0,8 m fiind acoperit de vopsea lavabil.

Ulterior producerii inundaiei inspectoriide daun au ajuns la concluzia c este necesar inlocurea: - faianei pe o suprafa de 0,4 m 1,2 m - vopselei lavabile pe o suprafa de 0,8 m 1,7 m. Materialele care vor fi ntrebuinate i preurile lor sunt urmtoarele: faian aracet gled chit de rosturi distanatoare vopsea lavabil 320.000 lei / 1 m2 (cutie de 0,9 m2) 15 plci 30 20 cm 60.000 lei / 1 litru 23.000 lei / 1 kg 42.000 lei / 2 kg 25.000 lei / 100 distanatoare 700.000 lei / 20 litri 190.000 lei / 5 litri 50.000 lei / 1 litru adeziv 120.000 lei / 20 kg 45.000 / 5 kg a). Metoda materialelor i a manoperei. nainte de toate trebuie menionat faptul c costul materialele care au fost cumprate i nu sunt folosite nu va fi suportat de asigurtor. Acolo unde este posibil se va opta pentru cantiti mici, chiar dac costul pe kg sau litru este mai ridicat. Este preferabil s nu se opteze pentru comenzi speciale, costul ridicat sau imposibilitatea onorrii cererii fiind principalele impedimente. Materiale. - Suprafaa faianei care trebuie nlocuit este de 0,4 1,2 = 0,48 m2. Conform uzanelor trebuie ns avut n vedere i o pierdere de 10% care poate aprea n momentul tierii materialului (ncadrare susinere eav gaze). n consecin vom avea n vedere: 0,48 1,1 = 0,528 m2

- Vopsea lavabil trebuie dat n 3 straturi, adic pe o suprafa desfurat de: 0,8 1,7 3 = 4,08 m2 Pentru aceast suprafa sunt necesari 2 litri care vor fi achiziionai n varianta 1l. - Pentru aplicarea faianei se vor folosi adeziv, aracet, gled, chit de rosturi i distanatoare, astfel: 20 distanatoare 1 l aracet (1 l aracet = 0,5 m2) 1 kg chit rosturi (1 kg chit rosturi = 0,7 m2) 4 kg adeziv 2 kg gled (3 kg gled = 1 m2) -Pentru aplicarea vopselei lavabile sunt necesare: 4 kg gled (suprafa de 1,36 m2) amors (ap + aracet) 1,5 l (1 l aracet = 1 m2)

Mn de lucru dat gled jos i aplicare gled nou (3 ore = 10 m2) aplicat vopsea lavabil (amorsa inclus) (1,5 or = 10 m2) 1,33 m2 aplicat faian (1 or = 2 m2) 0,528 m2 Calculul minii de lucru se face i direct la suprafa, fr a fi nevoie de cuantificare pe or. Faian - faian - distanatoare - chit rosturi - adeziv - aracet 0,528 320.000 0,9 = 152.064 lei 20 25.000 / 100 = 5.000 lei 1 42.000 / 2 = 21.000 lei 4 45.000 / 5 = 36.000 lei 1,5 l 60.000 = 90.000 lei 0,528 + 1,33 = 1,858 m2

- gled - aplicat faian - dat gled jos i aplicare gled nou

2 23.000 = 46.000 lei 0,528 m2 / 2 m2 370.000 lei / or = 97.680 lei 0,528 m2 / (10 m2 / 3) 180.000 lei / or = 28.517 lei TOTAL 474 261 LEI

Vopsea lavabil - vopsea lavabil - aracet - gled - aplicat vopsea lavabil (amorsa inclus) 1,33 m2 / (10 m2 / 1,5) 215.000 lei / or = - dat gled jos i aplicare gled nou 1,33 m2 / (10 m2 / 3) 180.000 lei / or = TOTAL 691.841 LEI 71.916 lei 59.925 lei 4,08 50.000 2 = 408.000 lei 1 l 60.000 = 60.000 lei 4 23.000 = 92.000 lei

b). Metoda costului unitar Dac inspectorul de daune va trebui s refac cu alt ocazie stratul de vopsea lavabil sau faiana fie va repeta procedura pe care am expus-o mai sus, fie va folosi metoda costului unitar. Avnd n vedere suprafaa pe care a nlocuit-o i costul aferent lucrrii, va obine preul pentru 1 m2, pe care l va folosi i pentru alte daune dac este vorba de condiii asemntoare. 0,48 m2 faian - 474.261 lei 1m2 - 988.000 lei 1,33 m2 vopsea lavabil - 691.841 lei 1 m2 - 520.181 lei

Presupunem acum afectarea unei suprafee de 1,7 m2 faian i 2,5 m2 vopsea lavabil. Costurile totale = 1,7 m2 988.000 lei + 2,5 m2 520.181 lei = Dei poate prea uor de folosit, aceast a doua metod are totui limitele ei. dac apare un element fix (nu ine cont de suprafa) n calculaie, cum ar fi de exemplu oprirea gazelor pentru finisarea camerei sau demontarea unor piese pentru fixarea gresiei (un vas de toalet) costurile nu mai au aproape nici o relevan o suprafa mai mare conduce la utilizarea de cantiti superioare de materiale, iar acestea vor determina scderea preului pe m2. n loc s cumpr vopsea lavabil la recipient de 1 l (1 l = 50.000 lei), voi achiziiona recipient de 20 l. (1 l = 35.000 lei). costurile care vor fi suportate de asigurat pentru materialele cumprate dar nefolosite vor scdea.

Alegerea unei metode de estimare Metoda costului unitar se poate folosi cu succes n cazul unor lucrri comune cum ar fi zugrvitul, vopsitul, aplicarea de gresie, faian, mozaic, etc. Este preferabil dac avem n vedere economia de timp realizat, n aceste cazuri aplicndu-se costul pe unitate ntregii suprafee pe care o avem n vedere. Astfel i gsete justificarea i perioada de timp alocat pentru determinarea unui cost unitar. Pe de alt parte, pentru alte articole metoda materialelor i a manoperei este indispensabil. Exemplul clasic pentru a ilustra aceast afirmaie este framing-ul. Acesta const n mbinarea unor componente diverse menite a susine o platform. Cel mai des ntlnim n aceast situaie cpriorii. DE CE METODA ESTE INDISPENSABIL ? Cpriorii pentru un acoperi plat sunt asamblai ntr-un timp mai scurt dect cel necesar pentru susinerea unui acoperi plan-nclinat. n plus un acoperi

futurist are nevoie de montarea unei structuri bazat pe un sistem amplu de cpriori legai cu bare circulare din oel. Articolele unice ar trebui de asemenea s fie estimate folosind metoda materialelor i a minii de lucru. Aranjamentele de spoturi, iluminatul n general pot fi de diferite caliti i variaz de la cas la cas funcie de opinea proprietarului. Totui exist i o parte pozitiv dac avem n vedere costul cu mna de lucru care este relativ constant pentru astfel de componente. Acoperiul vilelor de asemenea va avea diferite forme, cu eventuale luminatoare, i aceasta fr a mai lua n calcul calitatea iglei folosit. n concluzie, n astfel de cazuri cea mai adecvat metod de estimare a daunelor cuprinde pe de o parte costul de nlocuire a materialelor la care se va aduga costul manoperei. Metoda costului unitar ar trebui s conduc la aceeai estimare ca i metoda materialelor i a manoperei. Singura diferen provine din timpul mai scurt de evaluare a costurilor, ntruct exist informaii referitoare la costul aproximativ pe m2. O alt perspectiv interesant este legat de politica companiilor de asigurri. Astfel unele pot s nu accepte cu prea mare uurin metoda costului unitar, ntruct consider c exist diferene n permanen ntre diferite lucrri care trebuie executate. Restul pot opta pentru metoda materialelor i a minii de lucru i n felul acesta s piard timp preios, dei rezultatele obinute prin metoda costului unitar sunt corecte i pot fi aplicate fr emoii.