2011 CONTRATO DE LOCAO DE COISAS

1. Locao de Coisas ou imveis fora da lei 8245/91 Conceito: A locao de coisas o negcio jurdico por meio do qual uma das partes (locador) se obriga a ceder a outra (locatrio), por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa infungvel, mediante certa remunerao (Gagliano/ Pamplona Filho). OBS.: Reserva-se a expresso arrendamento, na prtica brasileira, especificamente para certas locaes imobilirias rurais. Partes: Locador e locatrio; arrendador e arrendatrio. Elementos essenciais: a) o tempo; b) a coisa; c) a retribuio. Analisemos cada um desses elementos: a) O tempo: O contrato de locao essencialmente temporrio. Mesmo que no haja referncia expressa no negcio jurdico, deve-se presumir que o contrato finito, no podendo ser considerado vitalcio. Caso estipulado por prazo determinado, o contrato cessa de pleno direito com o seu termo (CC, 573). Nessa hiptese, se o locatrio no restitui o bem, sua posse se torna injusta e de m-f. Se a circunstncia relevada pelo locador, prorroga-se o contrato por prazo indeterminado (CC, 574). Se o contrato celebrado por prazo indeterminado, necessria a notificao do locatrio para que devolva o bem imediatamente ou em prazo razovel, sob pena de se caracterizar em mora. Nos termos do art. 575, se, notificado o locatrio, no restituir a coisa, pagar, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responder pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito. Pargrafo nico. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poder o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu carter de penalidade. o chamado aluguel-pena, que sofre srias crticas doutrinrias em decorrncia da possibilidade unilateral da fixao do valor.. b) A coisa: O objeto do contrato de locao pode ser coisa mvel ou imvel. De todo modo, indispensvel que se trate de bem infungvel. A locao no pode versar sobre bens fungveis ou consumveis. A coisa locada pode ser incorprea (aluguel de patente de inveno, marca etc.). Pode ser tambm inalienvel(como os bens pblicos). A coisa dada em locao no precisa, necessariamente, ser de propriedade do locador, pois haver mera cesso de uso do bem.

c) O preo: Locao contrato essencialmente oneroso. Caso contrrio, estar-se- diante de comodato. A retribuio, denominada de preo, aluguel ou renda, estabelecida diretamente pelas partes, podendo ser fixada mediante arbitramento administrativo ou judicial, ou ainda imposto por ato governamental, como no caso de taxis e prdios urbanos (Carlos Roberto Gonalves). O valor, contudo, no pode ser fixado de forma meramente potestativa por uma das partes. O preo, como na compra e venda, deve ser srio e real. Caso estipulado em valor nfimo ou irrisrio ser na realidade fictcio. O preo pode variar de acordo com ndices estabelecidos por lei ou contratados pelas partes (v.g., IGP-M). O pagamento pode ser efetuado periodicamente ou em uma s vez, por todo o perodo da locao. a) b) c) d) Caractersticas: Bilateral; Oneroso; Consensual ou no-solene; No personalssimo (v. art. 577 do CC/2002);

ALIENAO O adquirente da coisa mvel no ter que esperar o termino do contrato, exceto se o contrato tiver clausula de vigencia registrado em titulos e documentos no domicilio do locador. Se tratar de imvel no regido pela lei 8245/91, como exemplo apart hotel, embora o locador no esteja obrigado a respeitar o prazo, no poder despedir o locatrio, seno 90 dias aps a notificao que deve ser formalizada pelo adquirente. a) b) c) d) Extino da locao: O termo do contrato (CC, 573; LI, arts. 46 e 47). Extino antecipada (CC, 571; LI, 4). Resilio; unilateral ou distrato. Descumprimento do contrato (resoluo).