Sunteți pe pagina 1din 53

CAPITOLUL 6 CADRUL LEGISLATIV PRIVIND ORGANIZAREA I FUNCIONAREA FERMEI 6.1. Legea exploataiilor agricole 6.1.1.

Consideraiuni preliminare
Reforma structural n agricultur nu este posibil fr a se adopta reglementri i cu privire la organizarea exploataiilor agricole. Guvernul Romniei a adoptat astfel Ordonana de Urgen nr. 108 din 27 iunie 2001 privind exploataiile agricole,1) aprobat prin Legea nr. 166 din 10 aprilie 20022) prin care i-au fost aduse 24 de modificri i completri. Analiznd prevederile ordonanei, vom observa c reglementrile cuprinse n aceasta reprezint doar cadrul legislativ general n materie. Cu toate mbuntirile aduse prin Legea nr. 166 din 10 aprilie 2002, prevederile ordonanei nu sunt armonizate de o manier semnificativ cu reglementrile n materie ale unor state membre ale UE, n special cu cele ale Franei i Germaniei, ri cu un nsemnat potenial agricol.

6.1.2. Regimul juridic al exploataiei agricole


Regimul juridic al exploataiei agricole este reglementat de Ordonana de Urgen a Guvernului nr. 108/2001, astfel cum a fost modificat i completat prin Legea nr. 166/2002. n prezentare, care va fi de o manier selectiv i comprimat, vom utiliza termenului ,,ordonan, i nu ,,lege, ntruct legea de aprobare a ordonanei nu este actul normativ de baz n materie. Ordonana definete exploataiile agricole ca fiind ,,forme complexe de organizare a proprietii, prin care se pun n valoare pmntul, animalele i celelalte mijloace de producie, interconectate ntr-un sistem unitar, n vederea executrii de lucrri, prestrii de servicii i obinerii eficiente de produse agricole. Exploataiile agricole pot fi formate din terenuri, animale i mijloace necesare procesului de producie agricol, aparinnd unuia sau mai multor proprietari. Exploataiile agricole se difereniaz n funcie de natura juridic a acestora, forma de proprietate, natura activitii pe care o desfoar, dimensionarea acestora. Formele juridice n care se pot organiza exploataiile agricole sunt cele prevzute n legislaia n vigoare. O prim observaie se impune cu privire la definirea exploataiei agricole. Astfel, formula ,,ele sunt forme complexe de organizare a proprietii ni se pare a fi neadecvat. Aceasta, pe de o parte, pentru c ,,proprietatea nu se ,,organizeaz, iar, pe de alt parte, definiia trebuie s cuprind enunul i elementele constitutive ale exploataiei.
1)

Ordonana de Urgen a Guvernului nr. 108 din 27 iunie 2001 a fost publicat n Monitorul oficial al Romniei, Partea I, nr. 352 din 30 iunie 2001. 2) Legea nr. 166 din 10 aprilie 2002 a fost publicat n Monitorul oficial al Romniei, Partea I, nr. 256 din 16 aprilie 2002.

206

Cu toate c art. 3 nu prevede natura exploataiei agricole, i anume ,,comercial sau familial, din dispoziiile art. 4 i 61 rezult implicit c legiuitorul a avut n vedere s reglementeze cele dou forme. Aadar, am putea reine, ntr-o interpretare sistematic a legii, c exploataiile agricole pot fi comerciale i familiale; cu alte cuvinte , pot fi organizate exploataii cu caracter comercial i exploataii cu caracter civil, familiale. La art. 4 se prevede c exploataiile agricole vor fi conduse sau administrate de personal calificat tehnic i economic n domeniul agricol, iar exploataiile agricole familiale pot fi conduse i administrate de respectivii proprietari, atestai n pregtirea agricol. Dimensionarea exploataiilor agricole, definite ca fiind comerciale, este reglementat la art. 5 pe patru sectoare, i anume: A - Sectorul vegetal - ntre 0,2 ha pentru ciupercrii, 0,5 ha pentru sere i solarii i 110 ha pentru cereale, plante tehnice i medicinale, n zona de cmpie i 50 ha n zona de deal (acestea n maxim 4 trupuri); B Sectorul animalier pe specii de animale, psri i apicultur, ex. vaci de lapte sau bubaline 15 capete, porci 100 capete, psri pentru carne 5.000 capete, apicultur- 50 familii; C Sectorul piscicol 10 ha pentru bazine amenajate pentru producerea puietului de pete i 20 ha pentru bazine amenajate pentru producerea petelui de consum i, respectiv, 1 ha pentru pstrvrii; D Exploataiile mixte care vor fi formate din cote-pri ale dimensiunilor care vor da un ntreg, n echivalen, din cumulul de activitate. Echivalena terenurilor agricole i a efectivelor de animale pentru determinarea dimensiunii minime a exploataiei mixte este stabilit n normele metodologice de aplicare a ordonanei. Potrivit art. 5, alin. 2, exploataiile agricole nfiinate cu respectarea dimensiunilor minime, prevzute la alin. 1, vor beneficia de faciliti financiare. Potrivit dispoziiilor art. 7, alin. 1, productorii agricoli care dein sau administreaz exploataii agricole, dimensionate potrivit art. 5, alin. 1 al acestui text, beneficiaz de sprijinul direct al statului, prin faciliti financiare, subvenii pe produs, n scopul mbuntirii eficienei economice, creterii produciei i indicilor de calitate ai produselor agricole; potrivit alin. 2 al aceluiai articol, exploataiile agricole familiale beneficiaz de servicii de consultan gratuite, conform legislaiei n vigoare, iar potrivit alin. 3, astfel de exploataii agricole familiale vor fi stimulate pentru obinerea produciei marf i pentru aplicarea agriculturii ecologice, prin acordarea de faciliti financiare i subvenii pe produs. Avnd n vedere dispoziiile enunate mai sus, n sensul c numai exploataiile agricole de dimensiunile minime vor beneficia de faciliti financiare, opinm c, n Romnia, abia dup o perioad de cel puin 10 ani, o parte nsemnat a exploataiilor agricole, n special n sectorul vegetal, vor putea ajunge la dimensiunile minime prevzute de lege. n rile Uniunii EURpene nu se condiioneaz acordarea de faciliti de mrimea sau tipul exploataiei, ele acordndu-se, de regul, pe produs, nefiind excluse ns i alte modaliti sau condiii n acordarea de faciliti. Cu privire la acordarea de faciliti n cazul exploataiilor familiale, vom releva c facilitile i subveniile pe produs se acord condiionat de ,,obinerea produciei marf, ceea ce nici nu este definit i comensurat, precum i ,,pentru aplicarea agriculturii ecologice.
1

Ordonana de Urgen a Guvernului nr. 108 din 27 iunie 2001 a fost publicat n Monitorul oficial al Romniei, Partea I, nr. 352 din 30 iunie 2001.

207

n opinia noastr, ca i n cazul condiiei ,,dimensiunii minime, reglementrile privind exploataia familial sunt restrictive. Legiuitorul a prevzut n ordonan (art. 6) din ce se pot constitui exploataiile agricole, i anume din terenurile dobndite n proprietate de persoanele fizice sau juridice, conform prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicat, i ale Legii nr. 1/2000 din terenurile dobndite prin acte juridice ntre vii i pentru cauz de moarte, cele rezultate n urma schimburilor efectuate conform prevederilor art. 12 i 13 din Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor i din asocierea liber consimit a proprietarilor individuali, arendate, concesionate i deinute n proprietate comun, n devlmie sau pe cote-pri (indiviziune), precum i din animale de producie i reproducie i alt capital agricol. Considerm c reglementrile de la art. 6, prin care se enumer la lit. a-h terenurile din care se pot constitui exploataiile agricole, nu erau necesare, ntruct este evident c terenurile agricole sunt cele mai importante bunuri (elemente) constitutive ale exploataiei agricole. Capitolul III cuprinde prevederi referitoare la sprijinul acordat productorilor agricoli care dein sau administreaz exploataii agricole (art. 7, art. 8, art. 9, art. 12). Art. 7 din ordonan, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 166/2002, cuprinde reglementri cu caracter general privind sprijinul acordat exploataiilor agricole, bineneles celor care au dimensiunile minime prevzute n ordonan. Tot astfel, art. 9 cuprinde i el prevederi cu caracter general, n sensul c exploataiile agricole comerciale prevzute la art. 5, alin. 1 pot beneficia de faciliti financiare din partea statului pentru investiii privind cumprarea de teren cu destinaie agricol, de tractoare, utilaje agricole, instalaii pentru irigat, construcii de spaii de producie, de protecia mediului, construcii de adposturi i instalaii zootehnice, sere, plantaii de pomi, vi de vie .a. Apreciem c reglementrile privind acordarea de faciliti exploataiilor agricole, avnd n vedere nivelul actului normativ, puteau s fie mai concrete. ntregul capitol V din ordonan se ocup de organizarea teritoriului exploataiilor agricole. n acest sens, textele art. 15-21 prevd, n esen, c: organizarea teritoriului exploataiilor agricole se execut pe baz de studii i proiecte, iar aceasta se realizeaz prin corelarea dezvoltrii agriculturii din zon cu celelalte activiti economice i sociale i organizarea terenului pe categorii de folosin agricol. Opinm c astfel de reglementri, care au un caracter preponderent tehnic i care se regsesc att n Legea fondului funciar nr. 18/1991, dar i n alte acte normative n materie, sunt norme de recomandare i ele nu vor fi de natur s realizeze scopul avut n vedere de legiuitor la adoptarea lor. Ele puteau face obiectul de reglementare al unor ordine ale ministrului de resort. Prezentm evoluia exploataiilor agricole private n perioada 1994-2001, iar n tabelul nr. 1 structura gospodriilor rneti individuale pe clase de mrime a suprafeelor, n anul 2000. La sfritul anului 2001 circa 80% din suprafaa agricol a rii era exploatat prioritar de gospodriile rneti individuale, n numr de 4.170 mii, revenind o suprafa medie de 2,47 ha. Marea majoritate a gospodriilor rneti individuale are legturi sporadice cu piaa, autoconsumul atingnd cca 70-80% din necesarul unei familii. Un numr restrns de gospodrii individuale exploateaz peste 10 ha. n opt ani (1994-2001), suprafaa agricol medie a unei gospodrii a crescut cu numai 0,26 ha.
208

La Recensmntul General Agricol din anul 2002 s-au nregistrat 4.759,7 mii uniti agricole, din care 4.736,6 mii (99,5) exploataii/gospodrii agricole individuale i 23,1 mii (0,5%) uniti cu personalitate juridic.

Tabel nr. 1 Structura gospodriilor rneti din Romnia pe clase de mrime a suprafeelor, n anul 2000* Suprafaa Clasa de Gospodrii rneti agricol mrime Mii % din total mii ha % din total Sub 0,5 ha 558,7 13,1 139,7 1,4 0,5 1 ha 1.145,9 26,9 859,4 8,6 1 3 ha 1.374,9 32,3 1.749,9 27,4 3 5 ha 691,6 16,2 2.766,5 27,5 5 7 ha 296,7 7,0 1.780,3 17,7 7 10 ha 171,4 4,0 1.457,4 14,6 peste 10 ha 20,6 0,5 300,9 3,0 Total 4.260,0 100,0 10.054,0 100,0
*

Sursa: Ministerul Agriculturii, Alimentaiei i Pdurilor, 2002

Suprafaa agricol utilizat pe total ar, n anul agricol 2001-2002 a fost de 13939,5 mii ha, din care 7715,6 mii ha (55,4%) revin exploataiilor/gospodriilor agricole individuale, iar 6223,9 mii ha (44,6%) exploataiilor n form asociativ, inclusiv unitilor cu personalitate juridic. Gospodriile rneti individuale care dein sub un hectar teren agricol reprezint 40% din numrul total. Aceste gospodrii nu au practic nici un rol direct n funcionarea pieei agricole. Gospodriile individuale care dein 15 hectare (cca. 64% din suprafa) produc n mare parte pentru autoconsum i unele cantiti de produse agricole pentru pia. Exploataiile familiale care dein ntre 5 10 hectare reprezint 11% din numrul total i exploateaz 32,8% din suprafaa agricol a rii (3,23 mil. ha). Ele produc cantiti de produse agricole mai mari pentru pia.

6.1.3. Unele consideraii privind exploataia agricol n Frana. Drept comparat


Avnd n vedere importana deosebit pe care o acord statele membre ale UE organizrii i funcionrii exploataiei agricole n cadrul Politicii Agricole Comune (PAC), precum i faptul c ara noastr i propune s adere n anul 2007 la Uniunea EURpean, n care sens trebuie s realizm infrastructura adecvat n domeniul exploataiei agricole i acquisul comunitar, opinm ca fiind de interes general cunoaterea organizrii i funcionrii exploataiilor agricole n Frana, ar cu un potenial agricol nsemnat.

Vom prezenta ns de o manier comprimat formele juridice ale exploataiei agricole i mai dezvoltat finanarea specific exploataiei agricole.
209

6.1.4. Formele juridice ale exploataiei agricole n Frana


a) Exploataia agricol individual n Frana, exploataia agricol este, de regul, o exploataie individual. Repartiia ntre punerea n valoare direct-proprietarul exploatant - i punerea n valoare indirect arendare, arendare parial - a devenit inegal (39% contra 61%), cu o tendin uoar de cretere a suprafeelor arendate. Exploataia individual este condus de un ef de exploataie; el este ajutat de lucrtori, numii exploatani agricoli, care, de regul, sunt membrii familiei. eful exploataiei agricole sau exploatantul agricol are asigurat protecia social a persoanelor nesalariate ale profesiunilor agricole, ntruct conduc o exploataie agricol i exercit o activitate agricol. Fiecare exploatant agricol beneficiaz de asigurare de boal, maternitate i invaliditate a nesalariailor agricoli. Ajutoarele familiale se extind i la ascendeni, descendeni, frai, surori i afinii de acelai grad ai efului exploataiei sau ai soului su, n vrst de cel puin 16 ani care i asigur existena din exploataia agricol familial. Ei beneficiaz de protecie social a efului de exploataie, de drepturile profesionale i dreptul de pensie la retragere. b) Exploataia agricol de grup Titulatura folosit desemneaz toate formele sociale ale exploataiei agricole. Exploataia agricol poate folosi oricare din structurile de drept comun: societate civil (SARL, S.A.), dar poate mbrca forma altor societi, cum sunt: grupare funciar agricol (GFA), grupare agricol de exploatare n comun (GAEC), exploataie agricol cu responsabilitate limitat (EARL), precum i cooperativele agricole de diferite tipuri. Motivaiile nfiinrii societii (exploataiei agricole) sunt la fel de diverse ca pentru orice ntreprindere normal (succesiune, fiscalitate, separarea patrimoniului familial, drepturi sociale).

6.1.5. Finaarea specific a exploataiei agricole n Frana


a) Finanare prin credite Orice agricultor poate solicita un credit liber. n fapt, 70% din finanarea agriculturii este asigurat de instituia Creditul agricol. Existena unei reglementri originale se justific prin faptul c este vorba de o banc de ajutor reciproc i din cauz c statul acord bonificaii de dobnzi i preia o parte din dobnzi pentru mai multe mprumuturi agricole. b) mprumuturi susinute (bonificate) mprumuturile susinute (bonificate) sunt reglementate pe categorii i ele se atribuie dac sunt ndeplinite anumite condiii. mprumuturile susinute (bonificate) sunt rezervate agricultorului cu titlu principal (cu excepia zonei montane), care dispune de o suprafa minim la instalare, francez sau resortisant al UE i care justific capacitatea sa profesional (brevet de tehnician agricolstagiu de 6 luni n afara exploataiei agricole familiale). mprumuturile susinute sunt repartizate n dou categorii: prima privete mprumuturile nscrise ntr-un plan plurianual de investiie, examinate de o comisie mixt departamental i aprobate de prefect (instalare, modernizare cu un plan de ameliorare material-, preuri speciale). A doua categorie nu depinde de administraie i privete preuri speciale de cretere, mprumuturi la producii vegetale la unele specii, mprumuturi funciare, mprumuturi n caz de calamitate. Suma maxim a mprumuturilor se stabilete n fiecare an de Guvern.
210

Ministerul Agriculturii repartizeaz aceste sume ntre departamente i n fiecare trimestru, direciile departamentale de agricultur primesc cota mprumuturilor pentru care elibereaz autorizaii de finanare solicitanilor i stabilesc o list de ateptare, dac este necesar. c) Tipuri de mprumuturi susinute mprumuturi de instalare, destinate tinerilor agricultori, sunt mprumuturi speciale pe termen mediu (MTS), permind cumprarea de materiale i a animalelor (eptelului), ca i echipamentul exploataiei, exceptnd fondul funciar. Aceste mprumuturi pot fi obinute n 10 ani de la instalare i pot finana 100% bunurile preluate i 80% din material; (Durata: 15 ani maxim; dobnzile: 3,9% pe 9 ani; 2,65% pe 12 ani i n zone defavorizate). mprumuturi speciale de modernizare (PSM preuri speciale de modernizare) sunt destinate s nsoeasc planul de ameliorare material a exploataiei (PAM), cu excepia pmntului i locuinei. Durata 15 ani maxim; rata dobnzii: de la 3,90% la 4,70 % pe 9 ani i de la 2,65% la 3,45% pe 12 ani n zonele defavorizate. mprumuturi speciale pe termen mediu, pentru GAEC grup agricol de exploataie n comun i pentru CUMA cooperativ de utilizare a materialului agricol - sunt mprumuturi de instalare. Durata: 15 ani maxim; rata dobnzii: 3,90% pe 9 ani; 2,65% pe 12 ani, n zone defavorizate. mprumuturile speciale pe termen mediu, pentru CUMA cooperativ de utilizare a materialului agricol sunt pentru a permite cumprarea sau rennoirea prii materiale a cooperativei (Decretul nr. 91-93 din 23 ianuarie 1991). Plafonul: 1,25 milioane; durata: 12 ani maxim; rata dobnzii 4,70% pe 9 ani; 3,45% pe 12 ani n zone defavorizate. mprumuturi speciale de cretere (PSE preuri speciale de cretere) finaneaz construcia sau extinderea cldirilor, achiziionarea animalelor (eptelului), a recoltei i stocarea furajelor; durata 18 ani maxim; rata dobnzii: 5,25% pe 12 ani pentru creterea porcinelor i 8 ani pentru altele. mprumuturi speciale pentru produciile vegetale (PPVS - preuri speciale pentru plantaiile agricole (vegetale), finaneaz plantarea sau replantarea arborilor fructiferi, viei de vie i a altor culturi perene. (Durata 18 ani maxim; rata dobnzii: 5,25% pe 9 ani). mprumuturi funciare susinute destinate s finaneze achiziionarea de pmnturi sau pri din societatea de exploataie. Suma total a mprumutului este n funcie de valoarea achiziiei i condiiile sale sunt variabile. mprumuturi speciale pe termen mediu pentru calamiti agricole (MTS preuri speciale pe termen mijlociu) - calamiti pentru pierderi de recolte sau pierderi ale fondului (teren, lucrri, cldiri, plantaii perene, eptel viu sau mort). Aceste mprumuturi sunt acordate n condiii variabile, mai favorabile pentru tinerii sinistrai i suferind o pierdere superioar procentului de 35% din producia brut total (6% pe 7 ani). Pentru pierderea fondului, taxa bonificat este de 5,50% pentru 50 ani. mprumuturi nebonificate Printre aceste mprumuturi, care sunt mai puin riguroase i derogatorii, sunt cele legate de o economie anterioar, cum ar fi libretul de economie-agricultori (L.E.A.) sau mprumuturile bancare acordate ntreprinderilor agricole.
211

Colectivitile cu caracter agricol (cooperative, asociaii sindicale) sau colectivitile de interes agricol (filiale ale cooperativelor) pot fi finanate n condiii particulare pentru necesitile lor de trezorerie sau investiii (art. 617 Cod rural).

6.1.6. Adaptarea exploataiilor agricole


Piaa agricol impune adaptarea exploataiilor agricole, fiind utilizate diferite mijloace pentru a orienta produciile i a le adapta. Printre acestea se numr, n domeniul creterii animalelor, susinerea produciei bovine de calitate, limitarea comercializrii laptelui prin acordarea primei pentru meninerea efectivelor de vaci care dau lapte, sau prin acordarea primei speciale pentru bovinele-masculi. Adaptarea mai poate avea loc prin suspendarea produciei de lapte, prin acordarea primei de deselenire a viei de vie, a merilor i prin ,,nghearea terenurilor, adic scoaterea din producie a terenurilor arabile. Aceast din urm msur este impus sau ncurajat de UE ca un element principal al echilibrrii pieelor agricole. Necultivarea terenurilor se realizeaz i n scopul proteciei mediului, cum ar fi ntreinerea spaiului natural (Reglementarea CEE nr. 2078/92 a Consiliului din 30 iunie 1992 sau mpduririle terenurilor agricole (Reglementarea CEE nr. 2080/92 a Consiliului din 3 iunie 1992). Vom releva ns c terenurile retrase nu sunt lsate n paragin i o ntreinere minimal este impus. Exploatanii (fermierii) care doresc, i pot lua angajamentul de reducere a produciei lor timp de 5 ani i vor primi o prim anual calculat pe unitate de animal sau la hectar.

6.2. Asocierea n agricultur 6.2.1. Semnificaia i importana asocierii n agricultur


Necesitile obiective caracteristice activitii produciei materiale n agricultur au determinat fenomenul socio-economic de asociere a productorilor agricoli. Importana asocierii n agricultur este determinat, n principal, de urmtoarele elemente: - creterea performanelor n gestionarea intereselor economico-financiare ale productorilor privai (individuali); - valorificarea potenialului i virtuilor proprietii individuale din agricultur prin posibilitatea modernizrii bazei tehnico-materiale; - asigurarea serviciilor acceptate pentru activitile agricole, de la cele legate strict de producie, pn la celelalte servicii, cum ar fi: aprovizionarea, ntreinerea, valorificarea eficient a produselor i altele; - concentrarea ofertei de produse agricole i a informaiilor privind tehnologiile agricole, ct i a pieelor de desfacere; - realizarea serviciilor de consultan pentru productorii agricoli. n planul progresului social, asociaiile de tip cooperatist asigur o anumit stabilitate social n agricultur, conservnd proprietatea formelor de tip familial, atenund o serie de privaiuni determinate de munca grea n agricultur.
212

Ponderea produciei marf agricol vndut prin organizaiile competente n rile dezvoltate ale Uniunii EURpene, n Statele Unite ale Americii i n Japonia, este n medie de peste 50%. Sunt i ri n care, la unele tipuri de cooperative, ponderea depete chiar 70%.

6.2.2. Asocierea n agricultur n baza Legii nr. 36/1991 privind societile agricole i alte forme de asociere n agricultur3)
1. Aspecte generale privind formele de asociere Exploatarea agricol a terenurilor i formelor de asociere sunt reglementate de Legea nr. 36/1991. Astfel, la art. 1 din lege, se prevede c proprietarii de terenuri agricole pot s-i exploateze pmntul i n forme de asociere. Deci, n ara noastr, regula este c proprietarii de terenuri agricole pot s i exploateze pmntul fie individual, fie n forme asociative, care reprezint o alternativ. n titlul I Dispoziii generale Legea nr. 36/1991, la art. 2-4, reglementeaz urmtoarele 4 forme de asociere: Formele simple de asociere pe baz de nelegere ntre dou sau mai multe familii. Acestea se pot constitui prin nelegere verbal sau scris, fr alt formalitate juridic, asociaii stabilindu-i singuri obiectul de activitate i condiiile n care s-i desfoare activitatea. Aceste forme de asociere nu au personalitate juridic (art. 2). Forme asociative de natur civil, respectiv, societate civil constituit n condiiile Codului civil. i aceste societi civile pot fi definite dup criteriul complexitii organizatorice i funcionale, ca fiind forme asociative simple (art. 2). Societi comerciale constituite n baza i n condiiile Legii nr. 31/1990 privind societile comerciale (societate comercial cu rspundere limitat, societate comercial pe aciuni, societate n comandit simpl, societate n comandit simpl pe aciuni, societate n nume colectiv). Societi agricole cu personalitate juridic Am putea spune c asocierile prezentate pot fi clasificate dup cel puin trei criterii, i anume: a) criteriul complexitii organizatorice n care pot fi cuprinse, att formele asociative simple, ct i formele asociative complexe; b) criteriul naturii structurii asociative, i anume: de natur civil i de natur cooperatist; c) criteriul personalitii juridice, i anume: forme asociative simple fr personalitate juridic i forme asociative cu personalitate juridic. 2. Formele de asociere simple Cu toate c la art. 2 din lege se reglementeaz asocierea ntre dou sau mai multe familii, ceea ce s-ar putea considera c numai acestea sunt forme de asociere simple, noi credem c, din interpretarea teleologic i juridic a textului, rezult c s-a dorit s se reglemeteze dou forme de asociere simple, i anume: asocierea de familii i societatea civil.

Legea nr. 36 din 30 aprilie 1991 privind societile agricole i alte forme de asociere n agricultur, a fost publicat n Monitorul oficial nr. 97 din 6 mai 1991. 213

3)

n legtur cu obiectul de activitate, cu toate c acesta este prevzut n mod expres doar la art. 2, alin. 1, i anume: ,,exploatarea terenurilor agricole, creterea animalelor, aprovizionarea, depozitarea, condiionarea, prelucrarea i vnzarea produselor, prestarea unor servicii, precum i alte activiti numai pentru forma de asociere simpl de familii, el este specific i societilor civile. Sintetiznd, putem defini formele de asociere simple ca structuri economice simple prin care dou sau mai multe familii, avnd un scop comun - n principal, dar obligatoriu, exploatarea terenurilor agricole, se neleg s realizeze activitile prevzute la art. 2 din lege. Formele asociative simple sunt structuri simple, fr personalitate juridic, de natur civil, destinate exclusiv sectorului agricol, sunt constituite n considerarea persoanelor; concentreaz fora de munc, mijloacele de producie i capitalul, menin i apr forma privat a proprietii asupra terenului i dezvolt activiti economice, protejeaz drepturile i interesele civile ale prilor. n ceea ce privete asocierile simple de familii prin nelegere verbal, rezult c nu numai terii, dar i prile pot dovedi ncheierea i coninutul ei cu orice mijloc de prob, forma scris nefiind cerut nici ad probationem.4) ntruct, prin Legea nr. 36/1991 s-au conturat dou tipuri de asocieri, i anume: asocierea simpl pe baz de nelegere verbal sau scris i asocierea n forma societilor agricole cu personalitate juridic, vom trata i problematica privind constituirea, funcionarea i organizarea acestora. 3. Asocierea de familii. Asocierea de familii este o form simpl asociativ prin care aceasta are ca obiect de activitate cel prevzut la art. 2, alin. 1. n cazul acestor asocieri, n afar de Legea nr. 36/1991, sunt aplicabile i dispoziiile dreptului comun. n opinia noastr, nelegerea ntre familii este un contract specific consensual i sinalagmatic i cu executare succesiv. Dup cum am artat, legea prevede ,,nelegerea ntre dou sau mai multe familii, fr vreo formalitate juridic, n cazul nelegerii scrise nefiind necesar forma autentic a actului. Deci, o asociere simpl, pentru a se constitui, presupune existena a cel puin dou familii care s fie titulari ai dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole. n ceea ce privete subiectul de drept, credem c legiuitorul a avut n vedere ca familia s devin subiect de drept, dar un subiect colectiv. Bineneles, unul dintre membrii familiilor, desemnat de acestea, le poate reprezenta interesele. n legtur cu aportul membrilor asociai, capitalul social nu apare necesar, asocierea de familii putndu-se constitui i fr capital; asociaii pot ns s aduc ca aport orice bunuri, avnd n vedere specificul activitii, i anume: utilaje agricole, animale sau chiar unele servicii. Precizm c, terenurile agricole proprietate a celor dou sau mai multor familii nu se pot aduce ca aport n natur i, deci, acestea nu pot face parte din capitalul social. Terenurile agricole se exploateaz, n principal, de asociai, cu mijloace mecanice proprii, dar i manual. Numai n cazuri excepionale, apreciem noi, lucrrile de exploatare a terenurilor se pot realiza i de alte persoane din afara familiilor, evident, la cererea i cu acordul acestora.
4)

Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura ACTAMI, Bucureti, 1998, pag. 367. 214

n legtur cu participarea la rezultatele (beneficiile) unei astfel de asocieri, relevm c este numai de atributul familiilor asociate s stabileasc condiiile n care se distribuie acestea, legea lsnd libertate deplin familiilor n acest sens. Administrarea asocierii, ct i drepturile i obligaiile membrilor, n lips de reglementri exprese, se stabilesc conform acordului membrilor familiilor asociate. Tot astfel, n ceea ce privete ncetarea sau lichidarea unor operaiuni i a fondului social, n cazul n care acesta exist, credem c sunt aplicabile dispoziiile de drept comun, respectiv art. 1523 i urm. din Codul civil. 4. Societatea civil Aceasta este o form simpl de asociere care rezid din dispoziiunile art. 2, alin. 4 din Legea nr. 36/1991. n cazul acestei asocieri sunt aplicabile dispoziiile art. 1491 coroborate cu cele ale art. 1492, alin. 2 i art. 1513 din Codul civil, n care sens ncheierea contractului de societate civil este obligatorie (semnat de pri, nefiind necesar s fie ncheiat n form autentic). Deci, potrivit acestor reglementri, societatea civil (agricol) se poate defini ca un contract prin care dou sau mai multe persoane se oblig, fiecare fa de celelalte, s pun n comun aportul lor material de regul, folosina terenurilor agricole n vederea exploatrii acestuia i realizrii unui scop patrimonial, foloasele sau pierderile fiind mprite ntre ele. n contractul de societate civil, asociaii vor trebui s cuprind obiectul, aportul material constnd n folosina terenurilor i/sau a altor bunuri n proprietate sau n folosin, evaluarea acestuia, participarea la beneficii i pierderi, retragerea asociailor, durata, administrarea i ncetarea societii .a. Textul alin. 4 are o formulare din a crei interpretare rezult c asocierea n forma unei societi civile se poate face fie dintr-un nceput, fie ulterior prin reorganizarea unei asocieri de familii.

6.2.3. Societatea agricol cu personalitate juridic


1. Consideraii preliminare. Societatea agricol cu personalitate juridic este forma superioar de asociere n agricultur. Definirea, trsturile, constituirea, obiectul, administrarea, dizolvarea, fuziunea i lichidarea acesteia sunt prevzute n Legea nr. 36/1991 privind societile agricole i alte forme de asociere n agricultur. Societatea agricol cu personalitate juridic se deosebete de celelalte forme de asociere simple din agricultur, cum sunt asocierea de familii i societatea civil, i substanial de cele cinci tipuri de societi comerciale, inclusiv de cele cu profil agricol, ce se pot constitui n baza i n condiiile Legii nr. 31/1990 privind societile comerciale, denumite n continuare societi comerciale care sunt societi comerciale definite ca tipice. 2. Societatea agricol cu personalitate juridic. Definire i principalele trsturi Potrivit Legii nr. 36/1991, societatea agricol cu personalitate juridic este o societate de tip privat, cu capital variabil i un numr limitat i variabil de asociai, avnd ca obiect exploatarea agricol a pmntului, uneltelor, animalelor i altor mijloace aduse n societate, precum i realizarea de investiii de interes agricol.
215

3. Principalele trsturi ale societii agricole cu personalitate juridic. Din reglementrile cuprinse la art. 5-9 din Legea nr. 36/1991 rezult cteva trsturi ale societii agricole cu personalitate juridic, i anume: a) societatea agricol are caracter privat, ntruct asociaii sunt numai proprietari de terenuri agricole i de unelte agricole i utilaje, inclusiv animale, pe care le aduc n societate, n proprietate sau numai n folosin (terenurile agricole se aduc numai n folosina societii); b) este o societate cu capital variabil, ntruct prin lege se prevede c mrimea unei pri sociale vrsate de un asociat poate fi variabil, dar limitat la cel puin 10.000 lei fiecare; c) este o societate cu un numr nelimitat i variabil de asociai, condiia numrului de asociai prevzut de lege fiind de cel puin 10; d) este o societate care are o anumit arie de activitate n cadrul unei localiti; Societatea agricol cu personalitate juridic poate fi nfiinat i funcioneaz numai cu sediul ntr-o singur localitate (art. 5), chiar dac prin lege (art. 24) aceasta poate nfiina sucursale sau filiale n orice alt localitate; e) societatea agricol nu are caracter comercial. Acesta constituie o trstur esenial i ea rezult din dispoziia expres a Legii nr. 36/1991 (art. 5, alin. 2). De la aceast dispoziie, care este de strict interpretare i aplicare, nu se poate deroga. Aadar, societatea agricol cu personalitate juridic nu face acte (fapte) de comer n nelesul art. 3 din Codul comercial i deci nu i sunt aplicabile dispoziiile acestuia, chiar dac n obiectul su de activitate are prevzute activiti ca efectuarea de lucrri agricole, aprovizionarea, prelucrarea i valorificarea produselor agricole i neagricole. Tot astfel, aceste societi agricole nu i sunt aplicabile nici dispoziiile Legii nr. 31/1990 privind societile comerciale i nici dispoziii din alte legi privind drepturi i obligaii stabilite acestora (cum sunt, de exemplu, plata impozitului pe profit), ci numai normele specifice cuprinse n Legea special nr. 36/1991, normele de drept comun pentru societile civile, dar i unele dispoziii n care, n mod expres, se prevede c ele se aplic i societilor agricole. 4. Obiectul societii agricole cu personalitate juridic i patrimoniul acesteia Principalul obiect al societii agricole cu personalitate juridic l constituie, cum este i firesc, exploatarea agricol a pmntului (terenurilor agricole), a uneltelor (adic a mainilor i utilajelor agricole n special) i a animalelor. De asemenea, obiect al societii agricole l constituie i realizarea investiiilor de interes agricol. Exploatarea agricol const n organizarea i efectuarea de lucrri agricole (cea mai important activitate), de mbuntiri funciare, utilizarea de maini i instalaii, aprovizionarea, prelucrarea i valorificarea produselor agricole i neagricole. Este evident c astfel de activiti sunt nemijlocit legate de patrimoniul societii, care sunt n primul rnd terenurile aduse n folosina acesteia, animalele, mainile i utilajele agricole aduse ca aport n natur n societate (fie n folosin, fie n proprietate), dar i de produsele proprii realizate n diferite activiti de producie ale societii. Aa cum am artat deja, prelucrarea i valorificarea produselor agricole sau neagricole proprii sunt considerate, ex ratione legis, activiti care nu au caracter comercial, aadar, ca nefiind acte (fapte) de comer.
216

5. Protecia dreptului de proprietate pentru terenurile agricole aduse n societatea agricol Dup cum este cunoscut, Legea nr. 36/1991 a fost adoptat n aprilie 1991, cnd n fostele cooperative agricole de producie abia ncepuse efectiv procesul de lichidare a patrimoniului lor. De aceea, considerm oportun i corect poziia legiuitorului care a neles s includ ntr-un text din lege (art. 6) o dispoziie de natur s nu creeze vreo confuzie i nici o ngrdire cu privire la exercitarea principalului atribut al dreptului de proprietate, i anume dreptul de dispoziie (jus abutendi) asupra terenurilor agricole i a altor terenuri ce fac obiectul asocierii. Astfel, la art. 6, se prevede c: ,,Uneltele agricole i alte utilaje, mijloacele materiale i bneti, precum i animalele pot fi aduse n societate, n proprietatea sau numai n folosina acesteia, dup caz. Terenurile agricole se aduc numai n folosina societii, asociaii pstrndu-i dreptul de proprietate asupra acestora. La intrarea n societatea agricol, bunurile mobile i imobile, precum i animalele se vor evalua pentru a se determina prile sociale subscrise de fiecare membru asociat. Dispoziia referitoare la terenurile agricole, ca i cea cuprins la art. 29 din lege, n sensul c prile sociale ale asociatului nu pot fi cedate, gajate sau urmrite atta vreme ct acesta are calitatea de asociat, constituie norme clare de protecie a proprietii. Aadar, nu exist nici un risc pentru proprietar, de a pierde dreptul de proprietate asupra terenului agricol pe care l-a adus doar n folosina i exploatarea societii. La lichidarea societii, terenurile agricole care au fost aduse cu acest titlu (n folosin) nu pot intra n masa patrimonial. Aceasta, n primul rnd, pentru c societatea agricol nu poate avea n proprietate astfel de terenuri, i, ca urmare, ele nu pot face obiectul valorificrii (vnzrii) n procedura de lichidare. Pe de alt parte, obligaiile societii agricole sunt garantate cu patrimoniul social, iar asociaii sunt rspunztori numai cu prile lor sociale. 6. Condiii pentru admiterea asociailor Potrivit legii, condiiile pentru admiterea asociailor n societate, numrul minim al asociailor (care aa cum am artat, nu poate fi mai mic de 10), capitalul social format din pri sociale de egal valoare a cror mrime minim este stabilit de lege (10.000 lei), numrul de pri sociale pe care l poate avea fiecare asociat, precum i modul de evaluare a aportului n natur, inclusiv a folosinei terenului agricol, se vor determina prin statut. Este de reinut c legea cuprinde dispoziii numai cu privire la numrul minim al asociailor i la valoarea minim a prii sociale lsnd libertate asociailor (membrilor fondatori), evident n condiiile i cu respectarea altor prevederi ale legii, s stabileasc prin statut o serie de probleme importante cum sunt: numrul maxim de pri sociale, valoarea unei pri sociale, evaluarea patrimoniului, inclusiv a terenului agricol. Pentru a releva mai uor unele deosebiri ale societilor agricole cu personalitate juridic de cele comerciale, vom prezenta de o manier punctual unele consideraii privind constituirea lor, calitatea de asociat, conducerea societii, comitetul de cenzori, dizolvarea, fuziunea i lichidarea acestora. 7. Constituirea societii a) Actele de constituire La constituire, Legea nr. 36/1991 prevede dou tipuri de acte i anume: actul de constituire, ntocmit n scris i semnat de membrii fondatori. Semnturile lor trebuie legalizate de primrie.
217

statutul societii care se face n form scris i se autentific. Aceasta rezult din formularea de la alin. 2 al art. 10, teza a II-a, n sensul c ,,acesta (actul de constituire), mpreun cu statutul, vor fi prezentate notarului (notarul public)de ctre mputerniciii membrilor fondatori b) Firma societii Fiecare societate agricol trebuie s aib o firm proprie. Cu toate acestea, societile agricole nu sunt supuse legilor speciale cu privire la firm (art. 14 alin. 2). Iat deci o prevedere expres care derog de la dreptul comun (Codul comercial i legile societilor comerciale). Firma societii trebuie n mod obligatoriu s cuprind: o denumire prin care s se deosebeasc de orice alte societi; cuvintele ,,societatea agricol, fr prescurtri; indicarea localitii n care i are sediul. c) Procedura nscrierii Cererea nsoit de actul de constituire i statut se depune de ctre fondatori (reprezentantul mputernicit al acestora) la judectoria n circumscripia creia i va avea sediul societatea. Preedintele judectoriei sau judectorul desemnat de acesta va examina actul de constituire i statutul i, dac acestea ndeplinesc condiiile prevzute de lege, va dispune, prin ncheiere, nscrierea societii agricole n registrul rezervat anume acestor societi. De la data nscrierii, societatea agricol dobndete personalitate juridic. ncheierea judectoriei se va afia n extras la sediul acesteia i al primriei pe raza creia i are sediul societatea, urmnd a se publica n Monitorul oficial al Romniei. De la data afirii, constituirea societii devine public i opozabil erga omnes, sub rezerva ndeplinirii unor cerine nscrise n registrul societilor agricole. Asistena juridic n faa instanei de judecat, la nscrierea societii, nu este obligatorie. d) Modificarea statutului Orice modificare a statutului trebuie s fie hotrt de adunarea general. Ea nu este opozabil terilor dect dup ndeplinirea formalitilor de nscriere n registrul societilor agricole i dup satisfacerea cerinelor de publicitate prevzute de lege. Acelai tratament juridic se aplic i n cazul schimbrilor intervenite n persoana administratorilor i a cenzorilor. Persoanele care capt o nou semntur social vor depune, cu ocazia ndeplinirii formalitilor de schimbare, la judectorie, specimenele semnturilor. 8. Despre asociai a) Dobndirea calitii de asociat Calitatea de asociat al societii agricole cu personalitate juridic se dobndete prin subscrierea actului de constituire sau, dup constituire, prin semnarea unei declaraii. O dat cu declaraia, semnatarul trebuie s fac, la casieria societii, vrsmntul prevzut n statut. Cererea de nscriere, care este de fapt declaraia scris, se rezolv de ctre fondatori sau, dup constituirea societii, de ctre consiliul de administraie. n caz de respingere sau nerezolvare n termen de 20 de zile, cel ce se socotete nedreptit poate s se adreseze Adunrii Generale, care este obligat s rezolve cazul la prima sa edin. Hotrrea Adunrii Generale este definitiv.
218

b) ncetarea calitii de asociat Calitatea de asociat nceteaz prin retragere, excludere sau prin deces. Retragerea din societate se face la cerere. n urma retragerii, proprietarul redobndete dreptul de folosin asupra terenului la sfritul anului agricol. O alt modalitate de ncetare a calitii de asociat este i aceea n cazul nstrinrii terenului agricol, teren a crui folosin, conform legii, a constituit aport la societatea agricol. n toate cazurile de ncetare a calitii de asociat, societatea este obligat s restituie prile sociale ale acestuia, la care se va aduga sau scdea partea cuvenit din profitul sau pierderea societii, potrivit bilanului aprobat de Adunarea General pentru finele anului n care a ncetat calitatea de asociat. 9. Conducerea societii agricole a) Adunarea General Adunarea General mpreun cu consiliul de administraie sunt organele de conducere ale societii agricole. Adunarea General este constituit din totalitatea membrilor asociai sau din reprezentanii asociailor. Aceasta rezult din dispoziiile art.62 din lege, n care se prevede c fiecare asociat are un singur vot, oricare ar fi valoarea prilor sociale pe care le deine, iar asociatul poate fi reprezentat n Adunarea General numai de un alt asociat, stabilinduse interdicia ca un mandatar s reprezinte n adunarea general mai mult de un singur asociat. Adunrile Generale pot fi ordinare i extraordinare. Adunarea general ordinar se convoac cel puin o dat pe an, iar adunarea general extraordinar, ori de cte ori este nevoie. Adunarea General nu poate lua hotrri valabile dect n prezena a cel puin 2/3 din numrul asociailor. Hotrrea se adopt cu majoritate simpl. Schimbarea obiectului societii, precum i dizolvarea societii nu pot fi hotrte dect de Adunarea General la care au luat parte 2/3 din numrul total al asociailor, hotrrea trebuind s se adopte cu majoritatea de cel puin 2/3 a membrilor prezeni. Orice hotrre a Adunrii Generale poate fi contestat la judectorie, dac ea este contrar legii sau statutului, cu excepia cazului prevzut la art. 27 din lege. b) Consiliul de administraie. Conform prevederilor art. 36 din lege, administrarea societii agricole se face de consiliul de administraie ales de adunarea general. Numrul membrilor consiliului de administraie trebuie s fie de cel puin 3, dar nu mai mare de 13, alei dintre asociai. S fie ceteni romni, s nu fie pui sub interdicie sau lipsii, pe cale judectoreasc, de drepturile civile i politice i s nu fi fost condamnai pentru infraciuni contra patrimoniului ori infraciuni de serviciu. Consiliul de administraie este ales de Adunarea General; dintre membrii si, consiliul alege un preedinte i un vicepreedinte; consiliul sau comitetul de direcie reprezint societatea agricol. Pentru valabilitatea deliberrilor consiliului de administraie este necesar prezena a cel puin jumtate plus unu din administratori. Decizia se adopt cu majoritatea de 2/3 din numrul celor prezeni.
219

Rspunderea administratorilor n principal, administratorii rspund solidar fa de societate de realitatea vrsmintelor efectuate de ctre asociai, de executarea ntocmai a hotrrilor Adunrii Generale, de existena real a profitului repartizat, de existena registrelor cerute de lege, de corectitudinea i de regularitatea nregistrrilor. 10. Comitetul de cenzori Potrivit dispoziiilor art. 51 din lege, Adunarea General a societii alege n fiecare an, dintre asociai, 1-3 cenzori titulari i 1-3 cenzori supleani. Legea prevede interdicii cu privire la calitatea de cenzori, i anume: salariaii societii, rudele administratorilor pn la gradul al treilea inclusiv, precum i soii sau soiile acestora, persoanele care se gsesc ntr-una din situaiile prevzute la art.36, alin. 2 i alin. 3 din lege. Cenzorii delibereaz ntrunii ntr-un comitet i decid cu majoritate simpl. 11. Dizolvarea, fuziunea i lichidarea societii agricole Conform art. 64 din lege, societatea agricol se dizolv: la mplinirea termenului pentru care a fost constituit; la constatarea imposibilitii de a realiza obiectul de activitate; la terminarea activitii; prin retragerea asociailor, dac numrul celor rmai este mai mic dect cel prevzut n statut i n lege; prin hotrrea asociailor; dac societatea face operaiuni contrare legii sau obiectului stabilit prin statut. Pentru primele 5 cazuri, dizolvarea societii se hotrte de Adunarea General, iar pentru ultimul caz, dizolvarea se face prin hotrrea judectoriei unde a fost nscris, la sesizarea organelor Ministerului Finanelor sau a procurorului. Dup dizolvare, societatea intr n lichidare, iar administratorii de la data dizolvrii, nu mai pot efectua noi operaiuni, sub sanciunea rspunderii personale i solidare. Legea prevede la art. 66 68 procedura de fuziune a societilor agricole. Fuziunea se hotrte de Adunarea General extraordinar a fiecreia dintre societi, hotrri care se adopt cu majoritatea de 2/3 din numrul membrilor asociai. Hotrrile se nscriu n registrul societilor agricole, se afieaz n extras la sediul fiecreia i al primriei i se public n Monitorul oficial. Fuziunea nu produce efecte dect dup ce a trecut o lun de la ndeplinirea formalitilor de publicitate, iar n tot acest timp, orice creditor poate face opoziie la judectorie. Prin fuziune, societatea care a rezultat ia asupra sa toate drepturile i obligaiile societilor care i-au ncheiat existena. n materia lichidrii societii sunt de reinut urmtoarele: lichidarea se face de ctre doi lichidatori numii de Adunarea General, iar n cazul dizolvrii societii pentru operaiuni contrare legii sau obiectului stabilit prin statut, de ctre judectorie; lichidatorii au aceeai rspundere ca i administratorii; dup intrarea lor n funcie, au obligaia ca, mpreun cu administratorii, s ncheie un inventar i un bilan privind situaia activului i pasivului societii. Lichidatorii vor ntocmi i semna bilanul final, indicnd ceea ce se cuvine pentru fiecare parte social din activul societii, pe care l vor depune nsoit de raportul cenzorilor la grefa judectoriei, care va face meniune de aceast depunere n registrul societilor agricole.
220

12. Principalele deosebiri ale societii agricole cu personalitate juridic fa de societile comerciale
a) Societatea agricol nu efectueaz acte (fapte) de comer (art. 5, alin. 2 din lege), astfel cum sunt ele definite n art. 3 din Codul comercial din 1887, pe cnd societile comerciale, conform art.1 din Legea nr. 31/1990 a societilor comerciale, se constituie n vederea efecturii de acte de comer 5). b) Societatea agricol cu personalitate juridic este limitat la un singur tip; societatea comercial, astfel cum am artat se constituie - limitativ - n 5 forme. c) Societatea agricol are caracter privat; societile comerciale pot fi cu caracter mixt - de stat i privat, strin sau romn ori privat strin sau romn; e) Obiectul i aria teritorial ale societii agricole sunt limitate prin lege, ceea ce n cazul societilor comerciale nu este prevzut; f) Condiiile de admitere a asociailor, constituirea societii, agricole, procedura nscrierii, dobndirea i ncetarea calitii de asociat, dizolvarea, fuziunea i lichidarea sunt diferite substanial fa de cele prevzute pentru societile comerciale; g) n cazul societilor agricole, n nici un text din Legea nr. 36/1991 nu sunt cuprinse prevederi referitoare la ,,beneficii sau ,,dividende ca n cazul societilor comerciale, ci doar prevederi referitoare la ,,bilan, ,,buget de venituri i cheltuieli i la ,,proiectul de repartiie a excedentului i pagubele rezultate.

6.3. Legea pieelor agricole 6.3.1. Pieele agricole. Definiie, forme i structuri
Piaa, n general, dar n special cea agricol, se pierde n negura timpului i a aprut ca punte de legtur ntre productori i consumatori. Ea este locul de ntlnire, mai mult sau mai puin abstract, dintre oferta vnztorilor i cererea cumprtorilor, acestea tinznd s se echilibreze la un moment dat. Oferta este forma de manifestare a productorilor, iar cererea reprezint nevoile umane, nsoite de capacitatea oamenilor de a cumpra mrfurile oferite. Unii autori6), utiliznd formula ,,piaa agrar, arat c ea reprezint un ansamblu coerent, un sistem sau o reea de relaii de vnzare cumprare de bunuri i servicii ntre pri contractante care, pe de o parte, sunt unite prin legturi de afaceri i, pe de alt parte, se afl n raporturi de fore i c ,,privit ca mecanism, ea cuprinde concurena, cererea i oferta, preurile i taxele. Formele de pia pot fi difereniate dup urmtoarele criterii: obiectul pieei, locul de ntlnire, sfera de cuprindere 7). a) Obiectul pieei Produsele care fac obiectul schimbului pot fi extrem de diverse: anumite piee sunt legate de bunurile de consum (piaa grului, piaa cartofului), iar altele de factori de producie piaa funciar, piaa de capital, piaa muncii.
5)

I.L. Georgescu ,,Drept comercial romn, vol. I, Editura Socec & S.A.R. Bucureti, 1946, p. 161163; M. cheaua ,,Unele probleme speciale legate de obiectul de activitate al societilor comerciale, n Dreptul nr. 9/1994, p. 8-15. 6) A. Chiran, E. Gndu, A. Banu, E.A. Ciubotaru, Marketing agroalimentar teorie i prectic, Ed. Orizonturi, Bucureti, 2002, pag. 90. 7) Ion Dona, ,, Economie rural , Editura Economic, 2000, pag.340. 221

b) Locul de ntlnire Reelele de ofertani i de cumprtori ai unui produs presupun o ntlnire ntre ofertanii i cumprtorii acelui produs. Aceast ntlnire poate avea loc ntr-un loc geografic bine definit din punct de vedere material hale, burse, pieele geografice. c) ntinderea pieei Pieele pot fi difereniate dup ntinderea reelelor de ofertani sau cumprtori care le constituie. Anumite bunuri susceptibile de a fi n zone vaste fac obiectul unei piee, iar alte bunuri fac obiectul unei piee naionale sau piee mai restrnse cum sunt cele regionale i locale.

6.3.2.Organizarea pieelor agricole.


Pieele agricole au un rol foarte important n economia unei ri. Interesul productorilor agricoli este acela ca produsele lor s fie valorificate, deci s fie comercializate. Evident acest interes este al productorilor determinat, n primul rnd, de a-i recupera cheltuielile de producie i apoi de a realiza ctiguri (capital lichiditi) pentru a putea continua activitatea n procesele de producie, care sunt suficient de regulate (n cele mai multe cazuri, succesiv, anuale). Cile de comercializare a produselor agricole de ctre productorii agricoli sunt urmtoarele: vnzrile direct ctre consumator; vnzrile pe piaa produselor prin licitaie; vnzrile ctre comercianii angrositi sau procesatori; vnzrile ctre cooperative; contractele de vnzare cu industria prelucrtoare de prim procesare sau de industrializare. a) Vnzrile direct ctre consumator. Acestea sunt: vnzarea la poarta fermei, direct din cmp, vnzarea pe piaa rneasc, vnzarea prin magazinele proprii sau prin distribuie la marii consumatori. b) Vnzrile pe pia ale produselor, prin licitaie. Astfel de vnzri se realizeaz prin: piaa grului, piaa soiei, piaa zahrului .a. n ultima perioad au fost nfiinate bursele de mrfuri, care nu sunt altceva dect piee bursiere. Bursele de mrfuri pot fi, n funcie de numrul de produse licitate, burse generale, pentru mai multe produse i burse agricole. c) Vnzrile ctre comerciani (angrositi) sau procesatori primari. Comercianii sunt principalii cumprtori de cereale i alte produse vegetale i de animale. De obicei aceti comerciani, angrosistul i detailistul, se interpun ntre productori i consumatori. Sistemul rmne indispensabil pentru anumite regiuni agricole. d) Vnzri ctre industria prelucrtoare. Pe baza unor contracte ferme, productorii agricoli se oblig s furnizeze anumite cantiti i n anumite condiii de calitate, iar societile prelucrtoare se oblig s cumpere produsele agricole la un anumit pre. Piaa agricol, ca sistem cuprinde trei subsisteme: 1) intrrile, reprezentate de producia autohton (exclusiv autoconsumul), importurile, rezervele naionale; 2) piaa propriu-zis, reprezentat de confruntarea ofertei cu cererea de consum; 3) ieirile, reprezentate de consumul populaiei autohtone, materia prim pentru industriile prelucrtoare, disponibilitile pentru export, rezervele naionale i obligaiile internaionale. Funciile pieei agricole sunt concretizate de ieirile din sistem, cea mai important dintre acestea fiind asigurarea populaiei cu produse agricole i agroalimentare necesare vieii, precum i a industriei prelucrtoare (alimentar, uoar) cu materii prime agricole. O funcie important a pieei agricole o constituie i asigurarea unor rezerve naionale care se folosete n anii cu calamiti naturale sau n alte situaii deosebite.
222

Sub aspectul structurii, pieele agricole pot fi clasificate, astfel: a) din punct de vedere al obiectului tranzaciei de vnzare - cumprare: piaa bunurilor i serviciilor, piaa factorilor de producie (piaa tractoarelor i mainilor agricole, erbicidelor, pesticidelor, seminelor i a materialului de plantat, a ngrmintelor); piaa fondului funciar; piaa forei de munc (piaa muncii); piaa capitalurilor i a titlurilor de valoare; b) dup ofertani i purttorii cererii de consum: piaa rneasc; piaa viticultorilor; piaa cerealelor; piaa productorilor de lapte; piaa crnii; c) dup gradul de ntindere geografic: piaa intern (local) i piaa mondial (extern); d) dup gradul de dispersare teritorial: piee dispersate (comer en detail specializat) i piee concentrate (hale agroalimentare, supermagazine, piee de gros, burse agricole etc.).

Prin Legea nr. 73 din 16 ianuarie 20028) s-a stabilit cadrul juridic privind formarea i organizarea pieelor produselor agricole i alimentare de ctre persoanele fizice i persoanele juridice, care produc, depoziteaz, prelucreaz i/sau comercializeaz aceste produse pe pieele interne i/sau externe. Acest act normativ, structurat n patru capitole i 25 articole, cuprinde reglementri de importan deosebit n materia organizrii i funcionrii pieelor agricole. Astfel, la cap. I sunt definii termenii specifici care fac obiectul reglementrii, la cap. II, organismele instituionale de funcionare a pieelor, la cap. III, instrumentele tehnice i economice de reglementare a pieei. Vom trata, de o manier punctual i selectiv, aceste reglementri, astfel: A. Cu privire la definirea unor termeni: Reglementarea direct, se aplic pentru anumite produse agricole i alimentare care sunt de importan naional, definite prin act legislativ, cu durata de la un an la 4 ani, iar reglementarea indirect se aplic pentru acele produse cu tendina de dezechilibrare pe piaa intern, prin fluctuaia de preuri i a cantitii negarantate; Lanul de producie integrat, sistemul de legturi dintre productori, prelucrtori i distribuitori ai unui produs i/sau grupe de produse; Cota, cantitatea i calitatea unui produs sau grup de produse stabilite i definite prin hotrre a Guvernului, pentru care se aplic instrumentele sistemului de intervenie pe pia, n interesul echilibrrii pieei; Anul de pia, o perioad de timp corespunztoare comercializrii produselor, diferit de anul calendaristic i anul agricol; Filiera de produs, sistemul de relaii funcionale care leag productorii, procesatorii, transportatorii, depozitarii, distribuitorii, comercianii i/sau bursele de mrfuri, care tranzacioneaz acelai produs n vederea utilizrii i/sau a consumului acestuia; Preul pieei libere, preul format n condiiile concurenei deschise, libere, n care nici unul dintre agenii pieei nu poate influena sau decide unilateral stabilirea
8)

6.3.3. Cadrul juridic privind formarea i organizarea pieelor agricole i alimentare

Legea nr. 73 din 16 ianuarie 2002 a fost publicat n Monitorul oficial al Romniei, partea I, nr. 110 din 8.02.2003. 223

nivelului i dinamicii acestuia, format pe baza confruntrii directe dintre cumprtori i vnztori; Preul minim garantat, preul pltit de procesatori productorilor agricoli pentru o materie prim definit ca o anumit cantitate pe un anumit produs sau grupe de produse, n condiii de calitate stabilite conform contractului ncheiat ntre productorii agricoli, organizaii profesionale, interprofesionale i procesatori; Preul de referin, un pre estimat de organele abilitate care st la baza negocierii preurilor de vnzare-cumprare pe produse sau grupe de produse ntre cele dou pri, vnztor-cumprtor; Preul de intervenie, preul la care se achiziioneaz un anumit produs n limita i n condiiile cotei stabilite; Preul prag, un pre cu limit variabil, fixat la frontier, astfel nct preul produselor importate s ajung la nivelul preului produselor similare din ar; Preul indicator, preul care, n condiiile prevzute pe pia, indic centrul fluctuaiilor de pre; Prima de export, nivelul compensaiei pentru export, stabilit pentru anumite produse sau grupe de produse n funcie de mrimea fondurilor alocate prin legea anual a bugetului de stat; Prima de depozitare se pltete agenilor economici agreai pentru a depozita, ntr-o perioad de timp stabilit, anumite cantiti de produse sau grupe de produse, care pot fi definite ca stocuri de intervenie i cote; Stocul de intervenie, cantitatea de produse achiziionat de pe pia, prin mprumuturi cu dobnd bonificat, stocat pentru o anumit perioad de timp i nsoit de o prim de depozitare. Potrivit art. 2 din lege, politica de organizare, formare i consolidare a pieelor produselor agricole i alimentare este n sarcina Guvernului, prin Ministerul Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale i Autoritatea Naional a Pieelor Produselor Agricole i Alimentare, care trebuie s rspund unor necesiti interne i externe. Aceste necesiti sunt, n principal, urmtoarele: estimarea cererii la principalele produse agricole i alimentare pe destinaii: fondul pentru consum intern, fondul de semine i reproducie, fondul de rezerv, fondul de export, aprecierea anual a potenialului de producie la principalele culturi agricole, specii i categorii de animale, estimarea costurilor i preurilor la principalele produse agricole i crearea sistemului informaional privind estimrile referitoare la evaluarea potenialului de producie a ofertei, precum i a necesarului de produse, respectiv a cererii, pe diferite destinaii. Vom releva c, potrivit legii (art. 3 alin. 2) produsele de importan naional se stabilesc i se aprob, ori de cte ori este necesar, prin hotrre a Guvernului i acestea au n mod obligatoriu preuri garantate pe durata aprobat prin actul normativ9).
Pentru perioada 2003-2006, prin Hotrrea Guvernului nr. 121 din 30.01.2003, publicat n Monitorul oficial, partea I, nr. 113 din 24/02/2003 au fost aprobate produsele agricole i alimentare de importan naional, astfel: Art. 1. - (1) Produsele agricole de importan naional sunt: a) sfecla de zahr; b) soia pentru boabe; c) in i cnep pentru fibr. (2) Produsul alimentar de importan naional este zahrul. 224
9)

B.Cu privire la organismele instituionale La art. 4 din lege sunt prevzute organismele instituionale de funcionare a pieelor produselor agricole i alimentare. Astfel, activitatea pieelor produselor agricole i alimentare se realizeaz de ctre Ministerul Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale, un Comitet Interministerial, Autoritatea Naional a Pieelor Produselor Agricole i Alimentare i Consiliul pe produs, n funcie de atribuiile i responsabilitile fiecruia. Art. 5 din lege definete Comitetul Interministerial ca un forum de coordonare i elaborare a deciziilor privind proiectele conveniilor ce urmeaz s fie ncheiate ntre Ministerul Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale i Consiliul pe produs, iar acolo unde nu exist, cu organizaiile interprofesionale pe produs sau pe grupe de produse. Comitetul Interministerial are n componena sa cte un reprezentant numit de Ministerul Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale, Ministerul Afacerilor Externe, Agenia Naional pentru ntreprinderi Mici i Mijlocii i Cooperaie, Ministerul Transporturilor, Construciilor i Turismului i de Autoritatea Naional pentru Protecia Consumatorilor. La lucrrile Comitetului Interministerial particip ca invitai permaneni, cu drept de vot consultativ, cte un reprezentant al organizaiilor profesionale i interprofesionale pe produs sau pe grupe de produse i un reprezentant al consumatorilor. Comitetul Interministerial elaboreaz propriile regulamente de funcionare n care s prevad i garantarea posibilitii de a face propuneri i reprezentanii cu drept de vot consultativ. Autoritatea Naional a Pieelor Produselor Agricole i Alimentare este organismul executiv al Comitetului Interministerial care pune n aplicare hotrrile luate de acest comitet i se constituie n cadrul Ministerului Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale. Organizaiile profesionale i/sau interprofesionale pe produs sau pe grupe de produse, prin Consiliul pe produs, ncheie convenii cu Ministerul Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale, prin Autoritatea Naional a Pieelor Produselor Agricole i Alimentare, pentru realizarea obiectivelor legate de aplicarea instrumentelor de reglementare a pieei produselor agricole i alimentare. Instrumentele de reglementare pentru produsele care cad sub incidena prevederilor art. 1, alin. 2, se stabilesc direct, prin hotrre a Guvernului, la propunerea Ministerului Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale, pentru produsele agricole i alimentare, indirect, pentru acele produse cu tendina de dezechilibrare pe piaa intern, prin fluctuaia de preuri i a cantitii negarantate i conjunctural, pentru produsele ce nu aparin primelor dou piee. C. Cu privire la instrumentele tehnice i economice de reglementare a pieei Preurile minime garantate, precum i cotele nsoitoare pentru produsele reglementate direct vor fi declarate cu 90 de zile naintea nceperii anului agricol pentru produsele vegetale i cu 90 de zile naintea nceperii anului calendaristic pentru produsele animale, prin hotrre a Guvernului, de ctre Autoritatea Naional a Pieelor Produselor Agricole i Alimentare, dup consultarea Consiliului pe produs. Sistemul de prime pentru export are n vedere stabilirea unui echilibru ntre cererea i oferta intern i asigurarea eficient a operaiunilor de export.
225

Primele pentru export se acord pe baz de hotrri ale Guvernului, la solicitarea Ministerului Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale, cu acordul Ministerului Finanelor Publice. Pentru anumite produse agricole i alimentare se stabilete un sistem de licene de import-export n vederea prevenirii sau eliminrii dezechilibrelor de pe piaa intern. n cazul produselor pentru care se acord licene de import-export, eliberarea acestora se face de ctre Ministerul Economiei i Comerului, cu acordul Ministerului Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale. Pentru protejarea pieei interne se stabilesc preuri prag, prin ordine comune elaborate de Ministerul Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale i Ministerul Finanelor Publice. n cazul surplusului de produse agricole i alimentare intervenia pe pia se manifest prin: a) export iniiat de stat, prin agenii specializate; b) cumprare, prelucrare, stocare temporar de ctre stat; c) comercializare de ctre stat. n cazul constatrii unei lipse de produse pentru nevoia public pe pia se aplic urmtoarele instrumente de intervenie: a) distribuirea sau nlesnirea distribuirii din rezerva de stat; b) iniierea de importuri temporare i distribuirea acestora prin organisme specializate pentru nevoia public. Intervenia pe pia este hotrt de Guvern, la propunerea Ministerului Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale i a Ministerului Finanelor Publice. Guvernul Romniei asigur fondurile, n concordan cu prevederile Legii bugetului de stat, necesare pentru reglarea pieelor produselor agricole i alimentare. Pentru aplicarea instrumentelor de reglare a pieelor produselor agricole i alimentare se folosesc surse financiare din Fondul Romn de Orientare i Dezvoltare a Agriculturii i Pdurilor, care se constituie din: a) cota de 50% din cuantumul anual al taxelor vamale aferente importurilor de produse agricole i alimentare; b) cota de 20% din volumul accizelor aferente buturilor alcoolice i tutunului; c) cota de 10% din taxa pe valoarea adugat aplicat produselor agricole i alimentare; d) taxa pentru eliberarea licenelor de fabricaie a produselor alimentare. Obligaia de a calcula i de a vrsa sumele rezultate din aplicarea prevederilor art. 19 revine agenilor economici i persoanelor juridice implicate n respectivele operaiuni. Virarea sumelor se face lunar, dar nu mai trziu de data de 25 a lunii urmtoare a perioadei luate n calcul, iar pentru neplata acestor sume se vor calcula penalizri n conformitate cu legislaia n vigoare. Fondul are urmtoarele destinaii: a) prime i pli directe pe produs sau pe grupe de produse; b) prime acordate la exportul de produse agricole i alimentare; c) cheltuieli pentru stocarea produselor excedentare; d) susinerea preurilor prevzute la art. 9 n scopul funcionrii pieelor produselor agricole i alimentare; e) alte mecanisme de sprijin i de intervenie.
226

Beneficiarii Fondului sunt: a) proprietarii i deintorii legali ai terenurilor agricole i/sau animalelor, persoane fizice sau juridice; b) societi comerciale cu profil agricol i de industrie alimentar; c) arendai i concesionari, persoane fizice sau juridice, care au ncheiat contracte de arendare sau concesionare de terenuri agricole. Fondul se constituie la dispoziia Ministerului Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale, iar administrarea, utilizarea i gestionarea lui se fac de ctre acest minister. n ceea ce privete organizaiile interprofesionale, n baza prevederilor art. 6, alin. 5 din Legea nr. 73/2002 au fost autorizate, prin ordine ale Ministrului Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale, urmtoarele organizaii: 1. Organizaia Interprofesional Naional ,,Zahrul din Romnia (Ordin nr. 363 din 14.08.2002, publicat n Monitorul oficial, partea I, nr. 698 din 24.09.2002); 2. Organizaia Interprofesional ,,Orz-Bere" din Romnia (Ordin nr. 601 din 16.12.2002, publicat n Monitorul oficial, partea I, nr. 938 din 20.12.2002); 3. Organizaia Interprofesional ,,Carne de porc" din Romnia (Ordin nr. 32 din 21.01.2003, publicat n Monitorul oficial, partea I, nr. 104 din 19.02.2003); 4. Organizaia Naional Interprofesional ,,Vitivinicola" - O.N.I.V. din Romnia (Ordin nr. 88 din 05.02.2003, publicat n Monitorul oficial, partea I, nr. 104 din 19.02.2003); 5. Organizaia Interprofesional Naional ,,Laptele" din Romnia - O.I.N.L.R. (Ordin nr. 376 din 03.06.2003, publicat n Monitorul oficial, partea I, nr. 402 din 10.06.2003).

6.4. Alte legi i reglementri n vigoare


n acest subcapitol vom trata de o manier selectiv i comprimat reglementrile n materia fondului funciar, i anume: Legea fondului funciar nr. 18/1991; Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere, solicitate potrivit Legii fondului funciar nr. 18/1991 i ale Legii nr. 169/1997; Legea arendrii nr. 16/1994, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 65/1998 i prin OUG nr. 157/2003 aprobat prin Legea nr. 350 din 10.07.2003; Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor; Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996.

6.4.1. Legea fondului funciar nr. 18/1991


1. Conceptul de fond funciar i categoriile de folosin ale terenurilor Pmntul, produs al naturii, rezervor de energie acumulat, constituie att o condiie material a oricrui proces de producie, ct i obiect general al muncii omeneti; el este deosebit de toate celelalte mijloace prin faptul c este limitat ca ntindere i nu poate fi nlocuit aa cum pot fi nlocuite celelalte mijloace de producie. Pmntul a aprut i exist n afara voinei omului i reprezint un mare izvor de energie acumulat. Noi vom folosi n tratare, din punct de vedere juridic, termenul de teren (terenuri).
227

Actul normativ organic care definete noiunea de fond funciar i clasificarea terenurilor este Legea fondului funciar nr. 18/199110). Potrivit prevederilor art. 1 din aceast lege, fondul funciar al Romniei cuprinde totalitatea terenurilor de orice fel, indiferent de destinaie, de titlul pe baza cruia sunt deinute sau de domeniul public i privat din care fac parte. 2. Clasificarea terenurilor Din punct de vedere economic, terenurile pot avea diferite destinaii, dar n ceea ce privete destinaia economic general, pot fi terenuri cu destinaie agricol sau neagricol i terenuri cu destinaie forestier. Terenurile cu destinaie agricol formeaz fondul funciar agricol, iar terenurile cu destinaie forestier formeaz fondul forestier naional; n raport cu destinaia economic concret, cu felul produciei agricole, fondul funciar agricol se mparte n mai multe categorii de folosin. Potrivit prevederilor art. 2 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, n funcie de destinaie, terenurile sunt: a) terenuri cu destinaie agricol, i anume: terenurile agricole productive arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantaiile de hamei i duzi, punile, fneele, serele, solariile, rsadniele i altele asemenea cele cu vegetaie forestier, dac nu fac parte din amenajamentele silvice, punile mpdurite, cele ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice, amenajrile piscicole i de mbuntiri funciare, drumurile tehnologice i de exploatare agricol, platformele i spaiile de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole i terenurile neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol; b) terenuri cu destinaie forestier, i anume: terenurile mpdurite sau cele care servesc nevoilor de cultur, producie ori administrare silvic, terenurile destinate mpduririlor i cele neproductive stncrii, abrupturi, bolovniuri, rpe, ravene, toreni dac sunt cuprinse n amenajamentele silvice; c) terenuri aflate permanent sub ape, i anume: albiile minore ale cursurilor de ap, cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retenie, fundul apelor maritime interioare i ale mrii teritoriale; d) terenuri din intravilan, aferente localitilor urbane i rurale, pe care sunt amplasate construciile, alte amenajri ale localitilor, inclusiv terenurile agricole i forestiere; e) terenuri cu destinaii speciale, cum sunt cele folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, navale i aeriene, cu construciile i instalaiile aferente, construcii i instalaii hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice i gazelor naturale, de telecomunicaii, pentru exploatrile miniere i petroliere, cariere i halde de orice fel, pentru nevoile de aprare, plajele, rezervaiile, monumentele naturii, ansamblurile i siturile arheologice i istorice i altele asemenea.
Legea nr. 18/1991 a fost republicat n temeiul art. VII din Legea nr. 169 din 27 octombrie 1997 (publicat n Monitorul oficial al Romniei, Partea I, nr. 299 din 4 noiembrie 1997), n Monitorul oficial nr. 1 din 15 ianuarie 1998, dndu-se textelor o nou numerotare. Menionm c Legea nr. 169/1997 conine i unele articole proprii, numerotate de la II la V, care nu au fost ncorporate n textul republicat al Legii nr.18/1991 n Monitorul oficial, dar care au fost reproduse n NOTA din finalul legii, cu meniunea c se aplic n continuare ca dispoziii proprii ale Legii nr. 169/1997. 228
10)

Regimul juridic al terenurilor este stabilit n funcie de destinaie i beneficiar, de un complex de acte normative de natur deosebit, aparinnd mai multor ramuri de drept, cum sunt: dreptul constituional, dreptul administrativ, dreptul civil, dreptul funciar, dreptul agrar, astfel: Terenuri arabile cu denumirea sau codul (A) ncadreaz acele terenuri care se ar (se lucreaz) n fiecare an sau la mai muli ani (odat la 2-6 ani) i sunt cultivate cu plante anuale sau perene ca: cereale, leguminoase pentru boabe, plante tehnice i industriale, plante medicinale i aromate, plante furajere, legume etc. n categoria de folosin arabil se includ: terenuri arabile propriu-zise, pajiti cultivate, grdini de legume, orezrii, sere, solarii i rsadnie, cpunrii, alte culturi perene. Punile, avnd codul (P) sunt terenuri nierbate sau nelenite n mod natural sau artificial, prin nsmnri la maximum 15-20 ani i care se folosesc pentru punatul animalelor. Fnee, avnd codul (F). La categoria fnee se ncadreaz terenurile nierbate sau nelenite n mod natural sau artificial prin nsmnri la maximum 15-20 ani, iar iarba se cosete pentru fn. Se nregistreaz la fnee: fnee curate, fnee cu pomi, fnee mpdurite, fnee cu tufriuri i mrciniuri. Vii, avnd codul (V). n aceast categorie se ncadreaz terenurile plantate cu vi de vie. Livezi, avnd codul (L). Livezile sunt terenuri plantate cu pomi i arbuti fructiferi. Pduri i alte terenuri din fondul forestier naional, avnd codul (PD). n aceast categorie de folosin intr toate terenurile din fondul forestier naional, dac sunt cuprinse n amenajamente silvice, indiferent de proprietar. Terenuri cu ape i ape cu stuf. n aceast categorie intr terenurile acoperite permanent cu ap, precum i cele acoperite temporar, care dup retragerea apelor, nu pot avea alt folosin. Se nregistreaz la aceast categorie: a) ape curgtoare, avnd codul (HR): fluviul Dunrea, braele i canalele din Delta Dunrii, cursurile de ap, prurile, grlele i alte surse de ape cu denumiri locale (izvoare, privaluri etc.); b) ape stttoare, avnd codul (HB). Limita acestor ape variaz n funcie de anotimp i de regimul de precipitaii; c) marea teritorial i marea interioar. Suprafaa mrii teritoriale este cuprins ntre liniile de baz ale celui mai mare reflux de-a lungul rmului, inclusiv ale rmului dinspre larg al insulelor, ale locurilor de acostare, amenajamentelor hidrotehnice i altor instalaii portuare permanente i linia din larg care are fiecare punct situat la o distan de 12 mile marine (22.224 m), msurat de la punctul cel mai apropiat de la liniile de baz. Suprafaa mrii interioare este cuprins ntre rmul mrii i liniile de baz, aa cum au fost definite mai sus. Cile de comunicaii rutiere, avnd codul (DR) i cile ferate avnd codul (CF). Terenurile ocupate cu construcii i curi, avnd codul (CC). Aceast categorie cuprinde terenurile cu diverse utilizri i destinaii, de exemplu: cldiri, curi, fabrici, uzine, silozuri, gri, hidrocentrale, cariere, exploatri miniere i petroliere, cabane, schituri, terenuri de sport, aerodromuri .a. Suprafaa de teren (la sol) a construciilor permanente este inclus n categoria de folosin, construcii i curi (CC).
229

Terenuri degradate i neproductive, avnd codul (N). Aceast categorie cuprinde terenurile degradate i cu procese excesive de degradare, care sunt lipsite practic de vegetaie. 3. Regimul juridic al unor categorii de terenuri supuse reglementrii Legii fondului funciar nr. 18/1991 Din punct de vedere economic, potrivit Legii fondului funciar nr. 18/1991, terenurile pot avea diferite destinaii, pe care le-am definit deja. n funcie de regimul juridic i de calitatea titularului, terenurile pot face obiect al dreptului de proprietate privat sau altor drepturi reale, avnd ca titulari persoane fizice sau persoane juridice ori pot aparine domeniului public sau domeniului privat. Astfel, la art. 4 din lege se prevede c terenurile pot aparine domeniului public i domeniului privat. La alin. 2 din acelai articol se prevede c domeniul public poate fi de interes naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine statului sau de interes local, caz n care proprietatea, de asemenea, n regim de drept public, aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor. n continuare, la alin. 3 se prevede c administrarea domeniului public se face de ctre organele prevzute de lege, iar administrarea domeniului public de interes local se face de ctre primrii (n prezent consilii locale, ca autoriti ale administraiei publice locale) sau, dup caz, de ctre prefecturi. Ceea ce este important de reinut, este faptul c prin lege (alin. 4) se prevede c ,,terenurile din domeniul public sunt cele afectate unei utiliti publice". La art. 5 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 se definesc terenurile ce aparin domeniului public. Astfel sunt: terenurile pe care sunt amplasate construciile de interes public, piee, ci de comunicaii, reele stradale i parcuri publice, porturi i aeroporturi, terenurile cu destinaie forestier, albiile rurilor, fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare i al mrii teritoriale, rmurile Mrii Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezervaii naturale i parcuri naionale, monumentele, ansamblurile i siturile arheologice i istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau pentru alte folosine care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau de interes public. 4. Trsturi. Categorii de terenuri n materia proprietii publice i a regimului juridic al acesteia a fost adoptat Legea nr. 213/1998. Potrivit art. 3 din aceast lege, domeniul public este alctuit din bunurile prevzute de art. 135 alin. (4) din Constituie, din cele stabilite n anexa la lege i din alte bunuri de uz sau de interes public naional, declarate ca atare prin lege. Aa cum am artat, n domeniul fondului funciar, prin Legea nr. 18/1991, au fost stabilite (nominate) la art. 5 terenurile care aparin domeniului public i pe care le-am prezentat. Prin Legea nr. 213/1998 a fost aprobat o list anex cuprinznd bunurile care alctuiesc domeniul public al statului i al unitilor administrativ-teritoriale, n care sunt incluse i terenurile. Terenurile cu destinaie agricol proprietate public sunt cele prevzute n Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat, la art. 35 alin. 2 i 3 i acestea sunt: (2),,Terenurile proprietate de stat, administrate de institutele i staiunile de cercetri tiinifice, agricole i silvice, destinate cercetrii i producerii de semine i material sditor din categorii biologice superioare i animalelor de ras, precum i din administrarea
230

Institutului pentru Testarea i nregistrarea Soiurilor de Plante de Cultur i a centrelor sale teritoriale, aparin domeniului public i rmn n administrarea acestora. (3) Dispoziiile alin. (2) se aplic i terenurilor proprietate de stat folosite, la data prezentei legi, de unitile de nvmnt cu profil agricol sau silvic i care trec n administrarea acestora. 5. Terenuri agricole care au regimul juridic al proprietii private a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale Potrivit Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicat, urmtoarele terenuri agricole au regimul juridic al proprietii private a statului sau unitilor administrativ-teritoriale: a) Terenurile agricole neatribuite, rmase la dispoziia comisiilor locale care au trecut n domeniul privat al comunei, oraului sau al municipiului, urmnd a fi puse la dispoziia celor care doresc s ntemeieze sau s dezvolte exploataii agricole, prin nchiriere, concesionare sau vnzare, n condiiile legii (art. 18, alin. 3 i art. 31, alin. 2 din lege); b) Terenurile agricole provenite din fostele islazuri comunale care au trecut n proprietatea privat a comunelor, oraelor i a municipiilor pentru a fi folosite ca puni comunale i pentru producerea de furaje i semine pentru culturi furajere (art. 33 din lege); c) Terenurile agricole din patrimoniul i exploatarea societilor comerciale pe aciuni cu profil agricol provenite din fostele uniti agricole de stat nfiinate conform Legii nr. 15/1990, intrate n patrimoniul lor n conformitate cu prevederile legale existente pn la 1 ianuarie 1990 i nregistrate ca atare n sistemul de eviden al cadastrului funciar general i care rmn dup delimitarea acestora, conform art. 12 din Legea nr.1/2000, i dup retrocedare (restituirea n natur acionarilor, locatorilor i altor persoane ndreptite n condiiile prevzute de aceeai lege), preluate n administrare de ctre Agenia Domeniilor Statului, conform art. 7 din Ordonana de Urgen nr. 198/1999. Aceste terenuri constituie proprietate domenial privat a statului cu regimul juridic de drept comun corespunztor i sunt administrate de Agenia Domeniilor Statului. d) Terenurile agricole din administrarea regiilor autonome i a societilor naionale cu profil agricol rmase dup restituirea n natur persoanelor ndreptite n conformitate cu dispoziiile art. 10 i art. 15 din Legea nr. 1/2000, care, de asemenea au fost preluate n administrare de Agenia Domeniilor Statului (art. 7 din Legea nr. 268/2001). e) Terenurile din intravilanul localitilor trecute conform art. 36, alin. 1 din Legea nr. 18/1991, republicat, n proprietatea comunelor, oraelor sau municipiilor. f) Terenurile provenite din fostele islazuri comunale, transmise fostelor uniti agricole de stat care au fost folosite ca puni, fnee i arabil i care au fost restituite n proprietatea comunelor, oraelor i municipiilor pentru a fi folosite ca puni comunale i pentru producerea de furaje sau semine de culturi furajere (art. 44, alin. 1 din Legea nr. 18/1991, republicat). g) Terenurile agricole care au fost trecute n proprietatea privat a comunei, oraului sau municipiului, prin ordinul prefectului, n condiiile prevzute la art. 49, alin. 3 din Legea nr. 18/1991, republicat, pentru nerespectarea condiiilor prevzute la art. 19, 21 i 43 din lege de ctre persoanele fizice crora li s-a constituit dreptul de proprietate. Cu privire la regimul juridic al acestora, este de relevat c terenurile proprietate privat, indiferent de titular sunt i rmn n circuitul civil. Ele pot fi nstrinate i dobndite cu respectarea dispoziiilor din Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor i a altor dispoziii legale n materie.
231

6. Caracterele dreptului de proprietate public Coninutul i definirea caracterelor dreptului de proprietate public. Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile (art. 135, pct. 5 din Constituie i art. 11 din Legea nr. 213/1998). Dreptul de proprietate public este inalienabil. Prin caracterul inalienabil al dreptului de proprietate public se nelege c bunurile care fac obiectul su sunt scoase din circuitul civil; ele nu pot fi nstrinate pe cale voluntar, prin acte juridice civile i nici pe cale forat, prin expropriere. Este interzis i dezmembrarea dreptului de proprietate public prin constituirea de drepturi reale derivate cum sunt: uzufructul, uzul, abitaia, servituiile propriu-zise i superficia. De asemenea, bunurile proprietate public nu pot fi gajate i ipotecate i nici nu pot face obiectul schimbului. n legtur cu servituiile, Legea nr. 213/1998, la art. 13, prevede posibilitatea constituirii unor servitui care ,,sunt valabile numai n msura n care aceste servitui sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate bunurile afectate. Potrivit prevederilor art. 11 alin. 2 din Legea nr. 213/1998, actele juridice care s-ar ncheia cu nclcarea caracterului inalienabil al dreptului de proprietate public sunt lovite de nulitate absolut. Dreptul de proprietate public este imprescriptibil. Dreptul de proprietate public este imprescriptibil extinctiv i achizitiv. Conform dispoziiilor art. 11, alin. 1, lit. c din Legea nr. 213/1998, ,,bunurile din domeniul public nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bun-credin asupra bunurilor mobile. Deci, bunurile proprietate public nu pot fi, chiar dac sunt abandonate, uzucapate n condiiile Codului civil i nici dobndite dac este vorba de bunuri mobile prin efectul posesiei de bun-credin. Aciunile reale nu sunt supuse prescripiei extinctive. De asemenea, nici aciunile personale, dac legea nu prevede altfel. Dreptul de proprietate public este insesizabil. Fiind inalienabile, bunurile aflate n proprietatea public a statului sau unitilor administrativ teritoriale sunt i insesizabile. Conform art. 11, alin.1, lit.b din Legea nr.213/1998, bunurile proprietate public ,,nu pot fi supuse executrii silite i asupra lor nu se pot constitui garanii reale. Ele nu pot fi urmrite n nici un mod i nu pot face obiectul unei executri silite i/sau prin nvoial. Bunurile proprietate public nu pot fi expropriate sau rechiziionate. Nici o cesiune forat nu este permis. Tot astfel, asupra lor nu se pot constitui drepturi reale, orice dezmembrmnt al lor fiind interzis. Servituiile constituite asupra lor nainte de ncorporare n domeniul public se pstreaz numai dac sunt compatibile cu afectaiunea dobndit i astfel cum se prevede i la art.13 din Lege nr. 213/1998. 7. Subiectele (titularii) dreptului de proprietate public Subiectele (titularii) dreptului de proprietate sunt statul i unitile administrativteritoriale. Titularul dreptului de proprietate public nu poate fi deci dect o persoan public.
232

Statul i exercit dreptul de proprietate public prin Guvern, ministere i alte autoriti centrale ca subiecte de drept administrativ sau public, deci nu n calitate de subiecte de drept civil. Titularii dreptului de proprietate public exercit asupra domeniului public un drept de proprietate administrativ care implic exerciiul unui drept de folosin, drept de utilizare ori de uz. Ori de cte ori se va folosi termenul de ,,utilizare, se va nelege dreptul de folosin sau de uz ori de uzaj al bunurilor publice. Dreptul de utilizare aparine, n principiu, titularului dreptului de proprietate public, statului sau unitilor administrativ-teritoriale (judee, orae, municipii, comune). Statul i unitile administrativ-teritoriale au un drept de administrare, de supraveghere i de paz asupra bunurilor. 8. Administrarea bunurilor proprietate public. Subieci Titularii dreptului de proprietate public i exercit dreptul de utilizare public direct prin administraie, prin care se neleg serviciile domeniului public, organizate la nivelul ministerelor i altor organe centrale pentru domeniul public al statului sau, la nivelul consiliilor judeene i locale, pentru domeniul public de interes local. Potrivit art. 12 din Legea nr. 213/1998 bunurile din domeniul public pot fi date, dup caz, n administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autoritilor administraiei publice centrale i locale, a altor instituii publice de interes naional, judeean sau local. De asemenea, potrivit prevederilor art. 14 din aceeai lege, nchirierea bunurilor proprietate public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale se aprob, dup caz, prin hotrre a Guvernului, a Consiliului Judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a Consiliului Local, iar contractul de nchiriere va cuprinde clauze de natur s asigure exploatarea bunului nchiriat potrivit specificului acestuia. Contractul de nchiriere se poate ncheia, dup caz, cu orice persoan fizic sau juridic, romn sau strin, de ctre titularul dreptului de proprietate sau de administrare. Concesionarea sau nchirierea bunurilor proprietate public se face prin licitaie public, n condiiile legii, n materie. 9. Protecia proprietii publice. Proprietatea public, avnd o natur administrativ, este ocrotit printr-un regim juridic specific, care asigur preeminena, att fa de proprietatea privat - domenial, ct i fa de proprietatea privat a persoanelor fizice i persoanelor juridice cu caracter strict civil. Titularii proprietii publice au la dispoziie, pentru aprarea drepturilor lor, n primul rnd, aciunile posesorii (un model de actiune posesorie este redat la finele capitolului), dar i orice aciuni petitorii11): n revendicare, confesorii, n grniuire, fa de teri i, cnd este cazul, chiar fa de ceilali utilizatori. De asemenea, au orice aciune mpotriva terilor, precum i, n condiiile legii, mpotriva utilizatorilor domeniului public. Aciunile reale, precum i aciunile personale, dac legea nu prevede altfel, nu sunt supuse prescripiei extinctive.
11)

Constantin Oprian, ,,Aciunile petitorii, 1990 pag. 95-112; Viorel Mihai Ciobanu, ,,Tratat teoretic i practic de procedur civil, Ed. Naional, Bucureti, Vol. I, pag. 241-242 i Vol. II, pag. 532-542; Florin Scrieciu, ,,Aciunile posesorii, Ed. Lumina Lex, 1998 233

Terii nu au aciuni posesorii i nici petitorii mpotriva titularilor dreptului de proprietate public. Ei au asemenea aciuni mpotriva utilizatorilor domeniului public, n condiiile legii.

6.4.2. Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere, solicitate potrivit Legii fondului funciar nr. 18/1991 i ale Legii nr. 169/1997
Legea nr. 1/2000 este un act normativ pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i cele forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 i ale Legii nr. 169/1997. Aadar, aceast lege este, n principal i n primul rnd, o lege de aplicare (de materializare) a unor dispoziii cuprinse n alte legi, i anume n Legea nr. 18/1991 i Legea nr. 169/1997. Coninutul principalelor reglementri de aplicare ale Legii nr. 1/2000 : a) La dispoziii generale, prevederile art. 1 cuprind dispoziii clare de stabilire a dreptului de proprietate pentru persoanele fizice i persoanele juridice asupra terenurilor agricole i forestiere, n aplicarea, n continuare, a prevederilor Legii nr. 18/1991 i ale Legii nr. 169/1997; b) Reconstituirea dreptului de proprietate persoanelor fizice ndreptite pentru terenurile agricole din patrimoniul fostelor cooperative de producie, aflate la dispoziia comisiilor locale i, respectiv, retrocedarea (restituirea n natur) acestora pentru diferena dintre suprafaa de 10 ha de familie i cea adus n cooperativ sau preluat n orice mod de aceasta, dar nu mai mult de 50 ha de proprietar deposedat (art. 3, alin. 1 i 2 i art. 5 n cazul aplicrii cotei de reducere care a depit 5%); n lege se folosete sintagma ,,proprietar deposedat n loc de autor, astfel cum se prevedea n Legea nr. 169/1997; c) Acordarea de despgubiri n cazul n care nu se poate face reconstituirea dreptului de proprietate (retrocedarea) integral n natur (art. 3, alin. 3 i 4); d) Aplicarea, n continuare, a dispoziiilor art. 12 din Legea nr. 18/1991, republicat, privind stabilirea dreptului de proprietate prin reconstituire i a dispoziiilor procedurale cuprinse la art. 51-59 din aceeai lege i ale Regulamentului de aplicare a acesteia, la reconstituirea dreptului de proprietate conform Legii nr. 1/2000 (art. 6, alin. 2 i art. 22); e) Restituirea n natur a terenurilor agricole, persoanelor fizice crora li s-a stabilit calitatea de acionar, persoanelor fizice care au devenit locatori conform prevederilor art. 25 din Legea arendrii nr. 16/1994, precum i persoanelor crora li s-a stabilit dreptul de crean la institutele i staiunile de cercetare i producie agricol i la regiile autonome sau societile naionale cu profil agricol, conform Legii nr. 46/1992, att pentru suprafaa stabilit conform Legii nr. 18/1991 (pn la 10 ha de familie), ct i pentru diferena dintre suprafaa de 10 ha i cea avut n proprietate, dar nu mai mult de 50 ha de proprietar deposedat (art. 8, art. 10, art. 14 i art. 15); f) Restituirea n natur a terenurilor agricole persoanelor ale cror terenuri agricole au trecut n proprietatea statului prin efectul Decretului nr. 83/1949 i al oricror acte de expropriere, sau, dup caz, motenitorilor acestora, sau acordarea de despgubiri, pentru diferena neretrocedat (art. 16 i art. 17); g) Reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor forestiere, pentru diferena dintre 1 ha i cea avut n proprietate, dar nu mai mult de 10 ha de proprietar
234

deposedat, persoanelor fizice sau, dup caz, motenitorilor acestora, pe vechile amplasamente (cu excepiile prevzute la art. 24 alin. 2), precum i stabilirea procedurilor de reconstituire i obligaiile ce revin unor autoriti n domeniu (art. 24 i art. 25); h) Reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor forestiere fotilor membri ai formelor asociative de proprietate composesorate, obti de moneni n devlmie, obti rzeti nedivizate, pduri grnicereti i alte forme asimilate acestora sau motenitorilor acestora i stabilirea unor proceduri speciale privind reconstituirea dreptului de proprietate pentru aceste categorii de forme asociative fr limitarea suprafeei (art. 26, art. 28); i) Reconstituirea dreptului de proprietate pentru centrele eparhiale, parohii, schituri sau instituii de nvmnt, n limita suprafeei maxime pe care au avut-o n proprietate, dar nu mai mult de 30 ha, precum i comunelor, oraelor i municipiilor, acestora n limita suprafeei care le atest dreptul de proprietate, deci fr limita maxim (art. 29).

6.4.3. Legea arendrii nr. 16/1994, modificat i completat prin Legea nr. 65/1998 i prin Ordonana de urgen a Guvernului nr.157/2002 aprobat prin legea nr. 350 din 10 martie 200312
1. Contractul de arendare; noiune i consimmnt Vom trata la acest subcapitol numai contactul de arendare. Definiia contractului de arendare Definiia contractului de arendare este dat de nsui textul art. 2 din Legea arendrii, ,,Prin arendare se nelege contractul ncheiat ntre proprietar, uzufructuar13 sau alt deintor legal de bunuri agricole, denumit arendator i arenda, cu privire la exploatarea bunurilor agricole, pe o durat determinat i la un pre stabilite de pri. Contractul de arendare, astfel cum este definit de Legea arendrii, este deci o varietate a contractului de locaiune, n sensul c arendarea reprezint locaiunea fondurilor rurale (art. 1413 Cod civil). Legile comerciale nu sunt incidente n materia arendarii, ntruct contractul de arendare are natur pur civil. Consimmntul n contractul de arendare Contractul de arendare, ca orice alt contract, se ncheie prin consimmntul (acordul) prilor. Astfel, consimmntul nu este valabil cnd este dat prin eroare, smuls prin violen sau surprins prin dol (art. 953 Cod civil).
Legea arendrii nr. 16/1994 a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 91 din 7 aprilie 1994;Legea nr. 65/1998 a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 126 din 26 martie 1998; Ordonana de urgen a Guvernului nr. 157/2002 a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 850 din 25 noiembrie 2002. Legea nr. 350/2003 a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 526 din 22 iulie 2003. 13) Drept de uzufruct - drept real care confer titularului su posesia i folosina asupra bunurilor care sunt proprietatea altuia, proprietarul pstrndu-i nuda proprietate. Uzufructuar-titular al dreptului de uzufruct (are dreptul s se foloseasc de lucru n aceleai condiii n care ar fi putut s o fac proprietarul i s-i culeag fructele, fr ns a-i altera substana). 235
12)

astfel:

n contractul de arendare, acordul de voin este absolut necesar, innd seama mai ales de natura juridic a contractului. n realizarea sa, deci pn la ncheiere, exist o aa-zis perioad de cutare, de tatonare i de pregtire material: pentru arendator s pregteasc bunul agricol astfel nct acesta s devin atractiv i apt pentru exploatare, iar pentru arenda s-i pregteasc resursele materiale, financiare i de munc pentru exploatarea acestuia. 2. Coninutul contractului de arendare Legea arendrii prevede, la art.5, coninutul contractului de arendare. Dispoziiunile art. 5 coroborate cu cele ale art. 24 din lege, conduc firete la concluzia c norma juridic ce stabilete coninutul contractului de arendare este de strict interpretare i aplicare i, n consecin, fiind o norm de ordine public, prile, la ncheierea contractului, trebuie s o respecte i s o aplice ntocmai; cu alte cuvinte, prile nu pot deroga de la aceasta (un model de Contractde arendare redat la finele capitolului). Contractul de arendare trebuie s cuprind obligatoriu urmtoarele: a) prile contractante: numele, prenumele i domiciliul pentru persoanele fizice, denumirea i sediul pentru persoanele juridice; b) obiectul contractului, complet i precis determinat: obiectul contractului trebuie s cuprind descrierea amnunit a tuturor bunurilor arendate, inventarul acestora i planul de situaie al terenurilor; c) obligaiile fiecreia dintre pri, expres i complet menionate; d) durata arendrii; e) arenda, modalitile i termenele de plat ale acesteia; f) rspunderile fiecrei pri; orice suprafa de teren sau orice bun agricol ce se va reine de ctre proprietar, uzufructuar sau deintor legal se vor specifica separat n contract; g) alte clauze convenite de pri i permise de lege. 3. Obiectul contractului de arendare. Bunurile ce fac obiectul contractului de arendare Legea arendrii definete bunurile agricole ce fac obiectul contractului de arendare Codul civil definete, doar generic, bunurile ce fac obiectul arendrii ca fonduri rurale. Bunurile determinate de Legea arendrii ca bunuri agricole sunt: a) terenurile agricole productive i anume: arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbutii fructiferi, plantaiile de hamei i duzi; b) punile mpdurite; c) terenurile ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice; d) amenajrile piscicole i de mbuntiri funciare; e) drumurile tehnologice, platformele i spaiile de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole; f) terenurile neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol; g) animalele i construciile de orice fel, mainile, utilajele i alte asemenea bunuri destinate exploatrii agricole. Bunurile care fac obiectul contractului de arendare trebuie s fie destinate exploatrii agricole. Dac folosina unor bunuri dintre cele prevzute de lege se transmite cu titlu oneros n alte scopuri (de ex. terenul cu sau fr construcie, n scopuri turistice sau sportive, animalele pentru cruie), contractul nu va mai fi supus reglementrilor viznd arendarea.
236

4. Caracterele juridice ale contractului de arendare Contractul de arendare face parte din categoria contractelor de locaiune i are urmtoarele caractere juridice: a) este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin ncheierea lui se d natere la obligaii reciproce ntre prile contractante; b) este un contract cu titlu oneros, ntruct prile urmresc anumite interese patrimoniale proprii; proprietarul, uzufructuarul sau deintorul legal urmresc s primeasc preul arenda, n bani, n natur sau n bani i natur, iar arendaul urmrete s primeasc bunul agricol arendat, s-l exploateze agricol i, evident, s realizeze venituri din exploatarea lui; c) este un contract solemn ntruct Legea arendrii, la art. 6, alin. 1 i 2 cere ndeplinirea unor formaliti ca: forma scris i nregistrarea la Consiliul Local. Acestea, constituie la rndul lor, potrivit prevederilor art. 6, alin. 4 din aceeai lege, i condiii de validitate i de opozabilitate. Nerespectarea normelor legale, imperative, prevzute la art. 6 atrage, conform i prevederilor art. 24, alin.1 din lege, nulitatea absolut a contractului de arendare. d) este un contract ce se ncheie pe durat determinat; e) este un contract cu executare succesiv; f) este un contract netranslativ de proprietate. n cazul contractului de arendare se transmite de ctre proprietar, uzufructuar sau deintorul legal numai posesia, folosina sau uzul (jus utendi) i dreptul de a culege fructele (jus fruendi) terenului agricol arendat, deci nu i dreptul de proprietate (jus abutendi); g) este un contract intuitu personae, n special n privina arendaului. Aceasta rezult din prevederile art. 3, alin. 2 i 3 din lege, texte care prevd c persoana arendaului trebuie s ndeplineasc anumite condiii. 5. Arenda preul n contractul de arendare Potrivit Legii arendrii, preul n contractul de arendare l reprezint arenda; aceasta constituie obiectul prestaiei (exploatrii) bunului agricol de ctre arenda. Conform prevederilor art. 5, lit. e din Legea arendrii, contractul de arendare trebuie s cuprind n mod obligatoriu nivelul arendei. Plata arendei revine arendaului i, potrivit art. 8 din Legea arendrii, se poate face n natur, n bani sau n natur i bani. Preul arenda este prevzut prin lege i trebuie s fie serios i sincer; el trebuie s fie cuprins n contract. Stabilirea de ctre pri a arendei este de esena nsi a contractului de arendare. Nivelul preului, respectiv al arendei, se hotrte numai de pri n momentul ncheierii contractului; modalitile de plat i termenul plii constituie alte elemente ale contractului de arendare, prevzute i ele n mod expres de lege (art. 5 lit. e i art. 8, alin. 2). 6. Efectele contractului de arendare Obligaiile arendatorului (proprietarului, uzufructuarului sau deintorului legal) a) Obligaia de predare a bunurilor agricole Una din principalele obligaii ale arendatorului este aceea de a preda bunul la termenul i locul convenit de pri n contract. Termenul trebuie i poate fi stabilit cert - ziua, luna. Dac termenul nu s-a prevzut n mod expres n contract, ci numai obligaia de predare, evident c predarea bunului trebuie
237

s aib loc imediat, adic ncepnd cu data nregistrrii contractului de arendare la Consiliul Local. Este evident c pentru bunurile agricole imobile terenuri i construcii predarea se face la locul unde se gsesc (sunt situate) bunurile respective, o stipulare contrar neavnd, apreciem noi, nici un efect. n toate cazurile, bunurile agricole trebuie s fie descrise n amnunime i riguros determinate; n contract sau separat ntr-o anex, trebuie menionat inventarul acestora. n cazul terenurilor agricole, inclusiv al plantaiilor de vii i pomi, aceasta se face prin msurare sau, dup caz, prin numrarea butucilor sau pomilor, de exemplu la plantaii, iar n cazul construciilor prin individualizare i prin msurarea spaiilor. Pentru terenuri se menioneaz: numrul de ordine i cel cadastral, clasa de calitate i categoria de folosin, existena amenajrilor de irigaii. Tot pentru terenuri este obligatorie realizarea i anexarea la contract i a unui plan de situaie al acestora, care s cuprind suprafaa, amplasamentul, numrul cadastral, numrul topografic, sola, parcela i vecintile. Dac terenul este nscris n cartea funciar, s se menioneze i numrul acesteia. b) Obligaia de garanie a arendatorului Potrivit prevederilor art. 8, alin. 1 din Legea arendrii, cel care d n arend este obligat s garanteze pe arenda de eviciune total sau parial. Obligaia de garanie contra eviciunii const n aceea c arendatorul trebuie s asigure arendaului, dup ncheierea contractului, exploatarea linitit i util a bunului agricol arendat. Garania contra eviciunii poate s rezulte din fapte personale, eviciunea provenind mai cu seam dintr-un fapt personal al arendatorului, dar i de la un ter. Faptul personal al su (art.1339 Cod civil) este orice act sau fapt anterior ncheierii contractului de arendare, dar tinuit fa de arenda, ori ulterior arendrii, dar necuprins n contract, comis de arendator, act sau fapt care este de natur s-l tulbure pe arenda n exploatarea linitit a bunului arendat. Aciunea n garanie pentru eviciune se prescrie n termenul general de prescripie. Evident, n contractul de arendare mai pot fi stabilite i prevzute de pri alte obligaii ale arendatorului, cum sunt: obligaia de a nu schimba destinaia bunului agricol arendat (cu toate c acesta are dreptul de dispoziie - jus abutendi); obligaia de garanie pentru vicii ascunse; obligaia de a primi bunurile arendate la ncetarea contractului de arendare. Obligaiile arendaului Obligaiile arendaului decurg din prevederile exprese ale art. 8 din Legea arendrii, reglementate i de Codul civil la art. 1429 1433 i sunt urmtoarele: a) Obligaia de a folosi (exploata n sensul art. 8 din Legea arendrii) bunurile arendate ca un bun proprietar Aceast obligaie impune arendaului: s asigure cultivarea integral a terenurilor, iar n cazul altor bunuri agricole, inclusiv n cazul plantaiilor, s le exploateze astfel nct s nu le degradeze sau distrug i s le menin starea de funcionare; s execute lucrri de reparaii curente, de ntreinere, iar la anumite bunuri agricole, cum sunt construcii, maini, utilaje, s execute chiar reparaii capitale;
238

s asigure pstrarea bunurilor agricole i paza lor, astfel ca acestora s li se pstreze integritatea. b) Obligaia de a menine potenialul productiv al bunurilor arendate Aceast obligaie prevzut la art. 8, alin. 2 din Legea arendrii este legat i de modul de a folosi bunul agricol ca un bun proprietar, referindu-se n special la: executarea lucrrilor agricole pe terenuri i n plantaii la timp i n bune condiii, potrivit tehnologiilor cunoscute i recomandate; asigurarea proteciei solului prin lucrri agricole specifice, inclusiv prin aplicarea de amendamente, astfel nct s nu le degradeze i s nu le polueze. c) Obligaia de a nu schimba categoria de folosin a terenului arendat d) Plata arendei Potrivit dispoziiilor art. 5, lit. e din Legea arendrii, modalitatea i termenele de plat a arendei se stabilesc de pri i ele trebuie cuprinse, n mod obligatoriu, n contractul de arendare. Aadar, odat stabilite att modalitile, ct i termenele de plat a arendei, arendaul este obligat s le execute ntocmai. Temeiul legal al obligaiei de plat rezult att din lege (art. 8, alin. 2 din Legea arendrii), ct i din art. 1429, pct. 2 din Codul civil. Evident, la plata arendei, arendaul este obligat s respecte modalitatea de plat, ct i termenul (data plii) i locul de plat stabilite n contract. Este evident, aa cum am artat deja, c plata arendei se poate face n bani, n natur sau n natur i n bani. e) Restituirea bunurilor agricole La ncetarea contractului, arendaul are obligaia s restituie bunurile agricole arendate. Regula, care evident constituie o obligaie, este aceea ca bunurile s fie restituite n starea n care au fost predate de ctre arendator i, respectiv, primite de ctre arenda. n caz de refuz din partea arendaului de a restitui bunurile agricole, arendatorul are deschis calea unei aciuni personale sau a unei aciuni n revendicare. 7. Rspunderea prilor n cazul arendatorului rspunderea pentru schimbarea n cadrul duratei de arendare, a folosinei agricole a terenului sau a destinaiei bunului agricol arendat, care s fie de natur s tulbure exploatarea acestuia; rspunderea pentru nepredarea ctre arendator a bunurilor agricole stabilite n contract; rspunderea pentru eviciune total sau parial i chiar pentru vicii i pentru neprimirea bunurilor ce au fcut obiectul contractului de arendare; rspunderea pentru daune n cazul n care nu a aprat bunul agricol contra uzurpatorilor (tere persoane) care aduc, n orice fel, o atingere proprietii sau posesiei bunului agricol arendat; aceasta n cazul n care arendaul l-a ntiinat pe arendator despre uzurpare n termen (art. 1433 Cod civil). n cazul arendaului rspunderea pentru nerestituirea, la ncetarea contractului, a bunurilor agricole arendate;
239

rspunderea pentru degradri sau distrugeri ale bunurilor agricole arendate; rspunderea pentru nemeninerea potenialului de producie al bunurilor agricole; rspunderea pentru pierderea total sau parial a bunurilor; rspunderea pentru neplata preului, respectiv a arendei; rspunderea pentru daune i speze, n cazul n care nu l-a ntiinat pe arendator despre ncercarea de uzurpare ( art. 1435 Cod civil); rspunderea pentru pagubele produse de incendii, dac nu probeaz c incendiul s-a produs prin caz fortuit sau for major sau prin defect de construcie (art. 1435 Cod civil). n contractul de arendare, prile pot stabili i alte obligaii i rspunderi, ca i limitele suportrii daunelor produse de calamiti naturale, precum i suportarea pierderilor totale sau pariale ale bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de for major (art. 21, alin. 1 i 2 din Legea arendrii). n cazul nendeplinirii obligaiilor prevzute n contract, att arendatorul, ct i arendaul au deschis calea unei aciuni n rezilierea contractului la instana (judectoria) locului unde este situat bunul imobil arendat (art. 1 coroborat cu art. 10 pct. 2 i art. 13, alin. 1 din Codul de procedur civil i art. 24, alin. 3 din Legea nr. 16/1994). Prile pot ns, cu acordul lor, s convin s soluioneze pe calea arbitrajului un eventual litigiu patrimonial, deci inclusiv cel referitor la nepredarea bunului agricol (art. 24, alin. 3 din lege). Prin Ordonana de urgen a Guvernului nr. 157 din 7 noiembrie 2002 a fost completat Legea arendrii nr. 16/1994. Astfel, la articolul 5, a fost introdus un nou alineat, n sensul c: ,,prile vor include n contractul de arendare clauze de asigurare a bunurilor agricole, care sunt n sarcina arendaului, n vederea recuperrii daunelor produse de calamiti naturale, iar la articolul 6, a fost introdus un nou alineat, prin care ,,contractele de arendare ncheiate n scris i nregistrate la Consiliul Local constituie titluri executorii pentru plata arendei la termenele i n modalitile stabilite n contract. De asemenea, prin Legea nr. 350/2003 de aprobare a Ordonanei Guvernului nr. 157/2002, Legea arendrii a mai fost completat cu un nou articol, i anume art. 252 cu urmtorul cuprins: ,,Nerespectarea prevederilor art. 20 constituie contravenie i se sancioneaz cu amend de la 100.000.000 lei la 300.000.000 lei (este vorba de fapta arendatorului de schimbare a categoriei de folosin a terenului, fr acordul prealabil dat n scris de ctre arendator). 8. ncetarea contractului de arendare Potrivit Legii arendrii, durata contractului de arendare se stabilete de pri la ncheierea contractului de arendare. Fiind ncheiat pentru o anumit durat, contractul de arendare nceteaz la expirarea termenului (duratei) acestuia. Cu alte cuvinte, arendarea nceteaz de drept, prin trecerea timpului (,,dies pro homine interpellat). n cazul contractului de arendare nu opereaz tacita reconduciune prevzut de art. 1437 i 1463 Cod civil. Deci, arendaul nu poate rmne n folosina (exploatarea) bunurilor agricole arendate dup expirarea duratei (termenului) contractului.
240

Contractul de arendare mai poate nceta, potrivit Legii arendrii i dreptului comun, prin: a) acordul prilor, nainte de a ajunge la termen; b) rezilierea pentru neexecutarea obligaiilor; c) desfiinarea titlului; d) pieirea bunului arendat. Legea arendrii nu cuprinde reglementri n legtur cu nstrinarea bunului arendat prin acte ntre vii i, deci, care ar fi consecinele vnzrii de ctre arendator a bunului arendat, cu o singur excepie, i anume: aceea c arendaul persoan fizic, are dreptul de preempiune alturi de alte persoane (preemptori), n cazul nstrinrii prin vnzare a terenurilor agricole din extravilan (art. 9 din Legea arendrii i art. 5 din Legea circulaiei juridice a terenurilor nr. 54/1998). n aceast situaie, n opinia noastr, n lips de alte prevederi, sunt aplicabile reglementrile din Codul civil, respectiv cele ale art. 1441-1445. Astfel, dac arendatorul vinde bunul arendat, cumprtorul este obligat (dator) s respecte contractul de arendare, afar de cazul cnd desfiinarea (rezilierea) din cauza vnzrii s-ar fi prevzut n contract. Aadar, contractul de arendare este opozabil i terului dobnditor, aceasta innd seama de faptul c arendarea se face prin contract solemn - act scris i nregistrare la Consiliul Local condiii ad validitatem. 9. Dreptul de preempiune al arendaului Potrivit prevederilor art. 9 din Legea arendrii, arendaul persoan fizic are drept de preempiune (preferin) n cazul nstrinrii prin vnzare a terenurilor agricole arendate, situate n extravilan. Prin art. 5 din Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor a fost reglementat exercitarea dreptului de preempiune, printre preemptori fiind i arendaii, astfel: ,,nstrinarea, prin vnzare, a terenurilor agricole situate n extravilan se face cu respectarea dreptului de preempiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor. 10. Despre subarendare Subarendarea total sau parial este interzis. Orice contract de subarendare este nul (art. 22 din Legea arendrii). Aadar, norma de drept este imperativ; n cazul nclcrii acestei dispoziii, nulitatea este absolut. Ca urmare, dispoziiile art. 1418 din Codul civil, prin care se prevede n mod expres dreptul locatarului de a subnchiria ori a subarenda, sunt i rmn inaplicabile ntruct ele sunt contrare Legii arendrii. 11. Transmiterea (cesiunea) contractului de arendare Legea arendrii, pn la modificarea i completarea prin Legea nr. 65/1998, nu cuprindea prevederi care s reglementeze de o manier precis i specific contractului de arendare, procedurile i modalitile de transmitere a acestuia prin acte ntre vii (inter vivos) i pentru cauz de moarte (mortis causa), n cazul decesului arendatorului sau arendaului. Potrivit art. 211 astfel cum a fost completat prin Legea nr. 65/1998, arendaul poate s cesioneze contractul de arendare soului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau descendenilor si, care au mplinit vrsta majoratului, cu acordul arendatorului.
241

De asemenea, potrivit modificrilor aduse Legii arendrii prin Legea nr. 65/1998 i Legea nr. 30/2003 de aprobare a Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 157/2002, contractul de arendare, poate continua n cazul decesului arendatorului sau al arendaului (art. 251). Legea instituie o procedur simpl, n sensul c motenitorii majori trebuie s comunice n scris arendatorului intenia lor de continuare a contractului de arendare, n termen de 30 zile de la data decesului. n cazul decesului arendaului, motenitorul acestuia poate continua exploatarea bunurilor agricole. Dac sunt doi sau mai muli motenitori, ei pot s desemneze pe unul dintre ei s continue exploatarea bunurilor agricole. Motenitorii, fie ai arendatorului, fie ai arendaului, dup caz, au obligaia s ncunotiineze Consiliul Local, cu privire la noile pri n contractul de arendare. 12. Calitatea de agricultor a arendaului Arendaul este considerat, potrivit Legii arendrii nr. 16/1994, agricultor sau productor agricol (art. 11, alin. 1 i 2). n aceast calitate, arendaul beneficiaz de toate facilitile de creditare i impozitare prevzute de actele normative n vigoare. 13. Impozite i taxe datorate n conformitate cu prevederile art. 10 din Legea arendrii, impozitele i taxele datorate, potrivit legii, pentru bunurile agricole arendate, sunt n sarcina arendatorului, respectiv a proprietarului, uzufructuarului sau deintorului legal. Condiiile n care se face plata impozitului sunt prevzute n Legea nr. 34/1994 privind impozitul pe venitul agricol14), astfel cum a fost modificat prin Ordonana Guvernului nr. 8 din 19 iulie 200115), prin care noiunea de ,,impozit pe venitul agricol a fost nlocuit cu ,,impozit pe terenul agricol. 14. Salariai permaneni i sezonieri drepturi Legea arendrii cuprinde la art. 23 o prevedere n sensul c salariaii permaneni sau sezonieri, folosii de arendai, se bucur de toate drepturile i de protecia social prevzute de legislaia muncii n vigoare. 15. Dreptul de retenie La ncetarea contractului de arendare, se poate recunoate arendaului, prin hotrre judectoreasc, un drept de retenie cu privire la contraprestaiile sale fa de cealalt parte, izvorte din contract (art. 8, alin. 4 din Legea arendrii). n cazul contractului de arendare, dreptul de retenie privete, astfel cum este reglementat prin Legea arendrii, dreptul arendaului de a cere arendatorului sumele de bani ce reprezint cheltuielile pe care acesta le-a fcut cu mbuntirea bunurilor agricole arendate (din nevoia de a le exploata n mod normal, dar mai eficient, arendaul a realizat unele mbuntiri). 16. Oficii de arendai interdicie Legea arendrii prevede la art. 22, alin. 1 c nu sunt permise oficii de arendai. n opinia noastr acest prevedere expres este necesar i util.
Legea nr. 34/1994 a fost publicat n Monitorul oficial al Romniei, Partea I nr. 140 din 2 iunie 1994. 15) Ordonana Guvernului nr. 8/2001 a fost publicat n Monitorul oficial al Romniei, Partea I nr. 430 din 31.07.2001 242
14)

Prin aceasta, legiuitorul a dorit s exclud asocierea n orice form (,,oficii fiind o denumire generic) a arendailor.

6.4.4. Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor16


1. Sediul materiei i trsturile principale ale regimului circulaiei terenurilor Legea nr. 54/1998, lege special, constituie dreptul comun n materia circulaiei juridice a terenurilor. Din reglementrile cuprinse n aceast lege rezult trsturile principale ale regimului circulaiei juridice a terenurilor, astfel: a) terenurile proprietate privat, indiferent de titularul lor, sunt n circuitul civil; b) la nstrinarea terenurilor prin acte juridice ntre vii se cere forma autentic, sub sanciunea nulitii absolute; c) cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor de orice fel17; d) dreptul de preempiune se aplic numai n cazul nstrinrii terenurilor agricole situate n extravilan i numai dac aceasta se realizeaz prin vnzare; e) n cazul terenurilor care fac obiectul investiiilor strine rmn aplicabile dispoziiile legislaiei speciale n materie; f) terenurile agricole proprietate public, indiferent de titularii care le administreaz, nu pot face obiectul nstrinrii i nici al schimbului. 2. Terenurile ce pot fi nstrinate Cu privire la situarea terenurilor agricole reglementarea este distinct i anume: pentru terenurile situate n intravilan, nstrinarea n orice fel, inclusiv prin vnzare, este liber, iar pentru cele situate n extravilan, nstrinarea prin vnzare este supus regulilor privind dreptul de preempiune. Pentru terenurile agricole care au fcut obiectul stabilirii dreptului de proprietate prin constituire, potrivit dispoziiilor art. 19, alin. 1, art. 21 i art. 43 din Legea nr. 18/1991, republicat, se menine i se aplic n continuare excepia de inalienabilitate pe perioada de
Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor a fost publicat n Monitorul oficial al Romniei nr. 102 din 4 martie 1998 17 Dispoziia privind interdicia dobndirii dreptului de proprietate pentru cetenii strini i apatrizi este cuprins la art. 3 din Legea nr. 54/1998, text care a fost ns, modificat implicit prin Legea nr. 429/2003 de revizuire a Constituiei, respectiv art. 44 alin. 2, care prevede: Proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular. Cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea EURpean i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal. Din acest text rezult c cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor prin trei moduri, respectiv: 1) n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea EURpean; 2) n condiiile rezultate din alte tratate internaionale n care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute de lege organic; 3) prin motenire legal. Opinm, cu toate controversele din doctrin i din practica notarial, c primele dou moduri de dobndire a dreptului de proprietate privat asupra terenurilor sunt de perspectiv, iar al treilea mod are aplicabilitate imediat, i anume de la data publicrii Legii nr. 429/2003 n Monitorul oficial al Romniei. 243
16

10 ani, socotii de la nceputul anului urmtor celui care s-a fcut nscrierea proprietii (art. 321, alin. 1 din lege). Ca urmare, astfel de terenuri nu pot fi nstrinate prin acte juridice ntre vii sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare, nulitate care poate fi invocat, potrivit art.32, alin. 2 din lege, de ctre primrie, prefectur, procuror sau de orice persoan interesat. n ceea ce privete stabilirea acestei inalienabiliti temporare a terenurilor agricole asupra crora li s-a constituit solicitanilor dreptul de proprietate, apreciem c legiuitorul a avut n vedere tocmai realizarea scopului pentru care s-a constituit un asemenea drept. n concluzie, atunci cnd s-a reglementat constituirea dreptului, raiunea legii a fost aceea de a acorda teren celor care nu au avut, dar au lucrat n agricultur, de a se valorifica suprafeele de teren din localitile cu excedent de teren i cu lips de for de munc, precum i de a se valorifica terenurile agricole din zonele montane cu clim defavorabil prin implantarea (stablirea) pe acestea a unor gospodrii de tineri care s le exploateze de o manier eficient. Pentru a se realiza finalitatea urmrit, legiuitorul a apreciat c este necesar ca, cel puin 10 ani, aceti beneficiari s nu poat nstrina, prin acte ntre vii, respectivele terenuri agricole, sancionnd cu nulitatea absolut actul de nstrinare n cazul nerespectrii acestor condiii. Prin interdicia nstrinrii acestor terenuri apreciem c au fost stopate tendinele speculative ale celor care le-au dobndit n condiii speciale prevzute de lege fr plat i n considerarea unor faciliti i care, nclcnd prevederile legale, ar dori s le nstrineze prin acte ntre vii. Prevederile legale impun, n opinia noastr, incapacitatea de a nstrina, n considerarea calitii speciale a persoanelor care au dobndit n condiiile legii, prin constituire, teren agricol. Chiar dac beneficiarul iniial a decedat, motenitorilor si le este interzis, potrivit legii, s nstrineze terenul, pentru c, atunci cnd a fost stabilit dreptul de proprietate prin constituire, s-a urmrit ca acesta s fie exploatat potrivit scopului lui economic, att n cazul localitilor cu excedent de suprafa agricol, ct i n cele din zonele montane. n concluzie, persoanelor crora li s-a constituit dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole au obligaia de a respecta ntocmai condiiile impuse de art. 18, art. 20 i art. 39 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, nemodificat (art. 19, 21 i 43 din Legea nr. 18/1991, republicat), ntruct nerespectarea acestor condiii atrage dup sine pierderea dreptului de proprietate asupra terenului i construciilor de orice fel realizate pe acesta. n ceea ce privete despgubirile, acestea nu se vor acorda pentru teren, iar pentru construcii, proprietarul va primi o despgubire egal cu valoarea real a acestora. n legtur cu forma autentic n cazul nstrinrii terenurilor de orice fel, trebuie s precizm c aceasta este cerut ad validitatem (art. 2, alin. 1 coroborat cu art. 14 din lege). Suprafaa de teren ce poate fi dobndit prin acte juridice ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului, nu poate depi 200 ha teren agricol, n echivalent arabil de familie (art. 2, alin. 2 din lege). Dobnditorul suprafeei maxime este familia, legiuitorul definind la acelai alineat ce se nelege prin familie, i anume: soii i copii necstorii, dac gospodresc mpreun cu prinii lor.
244

n legtur cu sanciunea, n cazul depirii limitei suprafeei de ctre dobnditor, legea prevede reduciunea actului juridic pn la limita suprafeei legale. 3. Dreptul de preempiune reglementat de art. 5 11 din Legea nr. 54/1998 Definiie, scop Definiia preempiunii este dat de coninutul reglementrilor cuprinse la art. 5 11 din lege, n special chiar de art. 5 care prevede c: ,,nstrinarea, prin vnzare, a terenurilor agricole situate n extravilan se face cu respectarea dreptului de preempiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor. Avnd n vedere coninutul art. 5 11 din lege, putem da o definiie complet, astfel: ,,dreptul de preempiune este un drept subiectiv civil, patrimonial, recunoscut coproprietarilor, proprietarilor vecini i arendailor n temeiul cruia titularii si, denumii preemptori, pot dobndi proprietatea terenurilor agricole situate n extravilan, n cazul nstrinrii lor, prin vnzare, cu preferin fa de orice ali cumprtori. Scopul principal al reglementrii a fost acela de cretere a proprietilor funciare i de favorizare a concentrrii lor. Cu toate acestea, textul art. 9, care reglementeaz dreptul vnztorului de a nu accepta pe nici unul dintre preemptori, dac preul este neconvenabil, i de a vinde terenul altor persoane, nu este de natur s conduc la realizarea scopului acestei instituii. Titularii dreptului de preempiune Art. 5 din Legea nr. 54/1998 prevede c titularii dreptului de preempiune sunt coproprietarii, vecinii i arendaii. Avnd n vedere celelalte prevederi ale legii, i anume cele cuprinse la art. 8 i art. 9, nu mai exist un rang de preferin. n consecin, enumerarea preemptorilor prevzut la art. 5 este doar o simpl enumerare i prin aceasta nu se stabilete rangul preemptorilor. Astfel, coproprietarul nu are rangul I, vecinii nu au rangul II, iar arendaul nu are rangul III. Opinia este fireasc i i are fundamentul n dispoziiile art. 8 teza a II-a i a III-a n sensul c, dac i exercit dreptul de preempiune mai muli titulari (chiar cei trei), vnztorul are dreptul de a alege pe oricare dintre acetia. 4. Procedura exercitrii dreptului de preempiune Dreptul de preempiune se realizeaz astfel: vnztorul este obligat s nregistreze la Consiliul Local n raza cruia este situat terenul, oferta de vnzare, care va cuprinde urmtoarele meniuni obligatorii: numele i prenumele vnztorului, suprafaa, categoria de folosin i locul unde este situat terenul (deci fr meniunea preului). Aadar, se poate spune c instituia de intermediere prin care se exercit dreptul de preempiune este o autoritate public, i anume Consiliul Local i secretarul unitii administrativ-teritoriale (primriei). Titularii dreptului de preempiune prevzui la art. 5, trebuie s se pronune n scris asupra exercitrii acestui drept n termen de 45 de zile de la data afirii ofertei de vnzare, n care vor arta i preul oferit; oferta de cumprare se nregistreaz la primrie. Dac preul oferit de titularii dreptului de preempiune (adic prezumtivii cumprtori) nu este convenabil vnztorului, acesta poate s vnd terenul, aa cum am artat, oricrei alte persoane fizice sau juridice. Oferta de vnzare este irevocabil n termen de 45 de zile de la data nregistrrii la consiliul local.
245

Termenul de 45 de zile este un drept subiectiv stabilit prin lege n favoarea anumitor categorii de persoane - preemptori - i are natura juridic a unui termen de decdere. Ca urmare, el nu este susceptibil de ntrerupere, suspendare sau repunere n termen. ntruct legea nu prevede rangul preemptorilor, indiferent de preul oferit, vnztorul poate alege pe oricare dintre ofertani; el poate s l aleag chiar pe cel care a oferit un pre chiar mai mic, fiind la latitudinea sa s o fac; legea nu prevede nici o sanciune pentru aceast opiune a vnztorului. n legtur cu publicitatea ofertei de vnzare este de precizat c aceasta revine secretarului unitii administrativ-teritoriale, care are i obligaia de a elibera vnztorului un act, n sensul c s-a realizat n ntregime i n condiiile legii procedura de publicitate. Dovada publicitii se face, n faa notarului public, cu actul eliberat dup expirarea termenului de 45 de zile de ctre secretarul unitii administrativ-teritoriale (primriei). Sanciunile prevzute de lege pentru nerespectarea dreptului de preempiune Art. 14 din Legea nr. 54/1998 prevede c nerespectarea dispoziiilor art. 5 i art. 6 atrage nulitatea relativ a contractului de vnzare-cumprare. Fiind vorba de o nulitate relativ, ea poate fi invocat de persoana ale crei drepturi au fost nclcate. n cazul nclcrii dreptului de preempiune, opinm c numai titularii pot cere n justiie anularea actului de vnzare-cumprare, ntruct sanciunea este instituit n vederea protejrii intereselor lor. 5. Schimbul de terenuri Prin art. 19, alin. 2 din Legea nr. 54/1998 a fost abrogat Cap.V ,,Circulaia juridic a terenurilor (art. 66 - 73 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat n Monitorul oficial nr.1 din 5 ianuarie 1998). Legea nr. 54/1998 reglementeaz schimbul de terenuri la art. 12 i art. 13. Aadar, exist o simetrie fa de Legea nr. 18/1991, care reglementa schimbul de terenuri tot prin dou articole. Art. 12 prevede: (1) Schimbul de terenuri ntre persoane fizice sau ntre persoane juridice private, ori ntre persoane fizice i persoane juridice private se face cu acordul prilor contractante, dispoziiile art. 2, alin. 2 rmnnd aplicabile. (2) n toate cazurile de schimb de terenuri, actul de schimb se ncheie n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. (3) Terenurile agricole proprietate public, indiferent de titularul care le administreaz, nu pot face obiectul schimbului. Art. 13 prevede: ,,Punerea n posesie a noilor deintori, n urma schimbului realizat potrivit art. 12, alin. 1, se face de ctre delegatul oficiului de cadastru, geodezie i cartografie judeean sau al municipiului Bucureti, n prezena prilor contractante sau a reprezentanilor acestora, pri n contractul de schimb, operndu-se n documentele cadastrale i n registrul agricol modificrile survenite. Aadar, din aceste dispoziii rezult c: a) schimbul de terenuri se face ntre persoane fizice sau ntre persoane juridice private, ori ntre persoane fizice i persoane juridice private. Sunt excluse, deci, din reglementare, celelalte persoane juridice, ceea ce ni se pare a fi nefiresc. Aceasta, ntruct i persoanele juridice de drept public, pe care nu este cazul s le numim pentru c sunt multe, pot fi i sunt titulari i dein terenuri agricole i alte terenuri n
246

proprietate privat, terenuri, care, aa cum rezult din dispoziiile art.1 din lege, sunt n circuitul civil; b) actul de schimb se ncheie n form autentic, legiuitorul dispunnd expres sanciunea nulitii absolute n cazul nerespectrii acestei forme; c) terenurile agricole proprietate public, indiferent de titularul care le administreaz, nu pot face obiectul schimbului; aceasta este o dispoziie expres, necesar spunem noi, avnd n vedere c schimbul este o vnzare dubl, iar bunurile (deci terenurile) proprietate public sunt scoase din circuitul civil, fiind inalienabile. n afar de regulile speciale prevzute la art. 12 i art. 13 din Legea nr. 54/1998, n cazul schimbului de terenuri se aplic dispoziiile din dreptul comun, art. 1406 1408 din Codul civil; astfel, sunt aplicabile contractului de schimb de terenuri regulile prevzute pentru contractul de vnzare-cumprare referitoare la condiiile de validitate, la bunul ce face obiectul schimbului, i anume: obligaia reciproc de predare, de garanie pentru eviciune total sau parial, pentru vicii etc., precum i la plata unei sulte n cazul n care calitatea i, respectiv, valoarea terenurilor ce fac obiectul schimbului este diferit. Prin schimburile efectuate, fiecare teren dobndete situaia juridic a terenului pe care l nlocuiete, cu respectarea drepturilor reale.

6.4.5 Legea nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar


1. Noiunea, scopul i obiectul cadastrului general Definiia cadastrului general este dat de art. 1 din Legea nr.7/199618) privind cadastrul i publicitatea imobiliar, astfel: ,,Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic i juridic, prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea, descrierea i reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar. Scopul principal al cadastrului general este acela de a furniza, n orice moment, datele reale ctre instituiile fiscale i alte organe i instituii, n special juridice, privind partea cantitativ a dreptului real imobiliar i, respectiv, datele economice care atest partea calitativ a imobilelor din cuprinsul unui teritoriu administrativ (comun, ora, municipiu). Obiectul principal al cadastrului general l constituie: imobilul (parcela, cu sau fr construcii), proprietarul i situarea teritorial-administrativ. 2. Organizarea i conducerea cadastrului general Conducerea cadastrului general la nivel central o are Oficiul Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie, care a fost nfiinat prin Legea nr. 7/1996, ca instituie public, cu personalitate juridic, n subordinea Ministerului Administraiei Publice i Internelor. Organizarea i funcionarea ONCGC este reglementat de Hotrrea Guvernului nr. 1066 din 4 septembrie 200319). n fiecare jude i n municipiul Bucureti sunt organizate i funcioneaz oficii de cadastru, geodezie i cartografie, ca servicii publice descentralizate ale Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie, cu personalitate juridic.
Legea nr. 7 din 13 martie 1996, Legea cadastrului i a publicitii imobiliare, a fost publicat n Monitorul oficial al Romniei, Partea I, nr. 61 din 26 martie 1996. 19) Hotrrea Guvernului nr. 1066/2003 a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 658 din 17 septembrie 2003. 247
18)

De asemenea, n subordinea Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie funcioneaz i Institutul de Cadastru, Geodezie, Fotogrametrie i Cartografie, ca unitate fr personalitate juridic, constituit n baza Hotrrii Guvernului nr. 105/1999. Oficiul Naional de Cadastru asigur executarea lucrrilor de cadastru, geodezie, fotogrammetrie, cartografie, organizarea teritoriului agricol, aplicarea legilor fondului funciar i alte activiti specifice, prin aparatul unitilor subordonate, precum i pe baz de contracte cu persoane fizice sau juridice autorizate, n condiiile legii. 3. Prile componente ale cadastrului general n concordan cu funciile pe care le ndeplinete, cadastrul general cuprinde trei pri i anume: partea tehnic, partea economic i partea juridic. Fiecare parte la rndul su este legat de discipline diferite, n cadrul crora se dezvolt i se perfecioneaz. Astfel, partea tehnic a cadastrului este legat organic de geodezie, topografie, fotogrametrie i cartografie; partea economic este legat de pedologie, economia agrar, organizarea teritorial, sistematizarea localitilor, organizarea teritoriului unitilor agricole etc.; partea juridic este legat de dreptul agrar i dreptul funciar, de dreptul civil i procesual civil i de alte discipline de drept. Rezult c, pentru realizarea etapelor de lucrri care definesc lucrarea n ansamblul ei de cadastru general, este necesar o colaborare a specialitilor cadastrali cu specialitii din celelalte domenii; specialitilor cadastrali le revine ns rolul, potrivit legii, de a asambla prile componente ale cadastrului tehnic i economic i de a coordona desvrirea documentaiilor finale ale cadastrului general. Este de la sine neles c, pentru organizarea i realizarea sistemelor de cadastru de specialitate este necesar o conlucrare strns cu specialitii din domeniile deservite i anume: cu agronomii pentru cadastrul agricol, cu urbanitii pentru cadastrul imobiliar-edilitar, cu inginerii silvici pentru cadastrul forestier etc. Partea tehnic Partea tehnic sau funcia tehnic a cadastrului general este definit n Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996. Astfel la art. 10 se prevede c: ,,funcia tehnic a cadastrului general se realizeaz prin determinarea pe baz de msurtori a poziiei, configuraiei i mrimii suprafeelor terenurilor pe categorii de folosin i proprietari, precum i ale construciilor. Din cele artate, rezult c partea tehnic a cadastrului general cuprinde toate operaiunile tehnice geodezice, topografice, fotogrametrice i cartografice care concur la realizarea msurtorilor de teren i calcule finalizate cu determinarea spaial (grafic sau numeric) a punctelor care definesc suprafeele imobilelor, corpurilor de proprietate i a unitilor teritorial administrative. Partea economic sau funcia economic a cadastrului general este aceea care evideniaz valoarea economic a bunurilor imobiliare (imobilelor). Scopul stabilirii valorii economice a imobilelor este legat nemijlocit de stabilirea n mod echitabil a obligaiilor fiscale (n principal a impozitelor i taxelor asupra imobilelor). Pentru terenurile agricole, valoarea economic se stabilete cu ajutorul bonitrii cadastrale. Prin bonitarea cadastral a terenurilor agricole se stabilete de fapt gradul de fertilitate, potenialul productiv al solului i n final, venitul net cadastral la unitatea de suprafa. Lucrrile de bonitare cadastral (denumite i de apreciere economic) a terenurilor agricole se execut numai pe baza studiilor de cartare pedologic a acestor terenuri.
248

Bonitarea cadastral a construciilor se execut pe baza datelor privind structura construciei (de rezisten), materialului de construcie de baz, destinaie etc. Partea juridic Partea sau funcia juridic a cadastrului general, potrivit prevederilor legii, se constituie ca o activitate nenglobat n cea de cadastru, dar care se realizeaz numai pe baza datelor din cadastrul general i dup introducerea cadastrului general pe ntreg teritoriul administrativ (al comunei, oraului sau municipiului). Singura problem de natur juridic ce se urmrete i se consemneaz n procesul de executare a lucrrilor de cadastru (n partea tehnic) se rezum la stabilirea posesorului de fapt al imobilului la data introducerii cadastrului general, iar nu la titularul dreptului. Ca atare, persoana se nscrie n registrele cadastrale numai cu calitatea sa de posesor care fructific imobilul i care poate fi sau nu titularul dreptului de proprietate sau al unui alt drept real. Raportul juridic n care se afl deintorul de fapt fa de imobilul nscris n cadastru se stabilete numai prin sistemul oficial de publicitate imobiliar care l reprezin cartea funciar. n aceasta se nscrie numai titularul dreptului de proprietate conform dispoziiilor art. 10, alin. 3 din lege. De menionat c, cele dou activiti cea a cadastrului general i cea a crilor funciare sunt ndeplinite de instituii diferite i anume: oficiile judeene de cadastru, geodezie si cartografie i birourile de carte funciar din cadrul judectoriilor. 4. Precizri la unele noiuni Intravilanul este partea din teritoriul administrativ comunal sau orenesc n care sunt grupate, mai mult sau mai puin dens, locuinele i anexele gospodreti ale locuitorilor, construciile social-culturale, agro-zootehnice, ntreprinderile industriale, depozitele, amenajrile sportive, reelele edilitare i comerciale de deservire, grile, autogrile etc. ntr-un teritoriu administrativ comunal sau orenesc pot fi unul sau mai multe intravilane steti (localiti). Extravilanul este restul teritoriului delimitat de hotarele unitii administrativteritoriale, comunal sau oreneasc. Extravilanul se subdivide n trupuri, tarlale i parcele (imobile), iar intravilanul se subdivide n cartiere (zone), cvartale i parcele (imobile). Trupul este suprafaa de teren dintr-un teritoriu administrativ care are o singur destinaie i un singur posesor (proprietar) i este nconjurat din toate prile de ali posesori (proprietari). Trupul este definit n principal de statutul su juridic i nu de categoria de folosin a terenului sau de alte caracterizri cadastrale (ex: suprafee de pdure compacte n zonele de es sau de fnee n zonele de deal i de munte, suprafee agricole importante de vii i livezi izolate, n interiorul altor categorii de folosin etc.). Tarlaua este suprafaa de teren delimitat de om sau de natur (de drumuri, canale, mprejmuiri artificiale permanente, cursuri de ap, limite de pduri, creste sau fire de vi etc.) formnd contururi nchise i putnd avea mai muli proprietari i mai multe categorii de folosin ale terenului. Tarlaua este o noiune cadastral specific n sensul c are o mare importan n localizarea n spaiu i pe planul cadastral a parcelelor (imobilelor) i n operaiunile de calcul. Cvartalul are aceeai semnificaie ca i tarlaua numai c, localizarea se refer la intravilane, iar delimitarea se face n special de strzi sau ulie. Corpul de proprietate este o noiune proprie mai ales intravilanelor i reprezint gruparea a mai multor parcele (imobile alipite) aparinnd aceluiai proprietar (de exemplu suprafeele ocupate cu construciile de locuine i anexe, curtea, grdina de legume, via, livada).
249

Partida cadastral, reprezint totalul corpurilor de proprietate aparinnd unui proprietar de pe acelai teritoriu administrativ comunal sau orenesc. Partida cadastral se nscrie n aceeai carte funciar. 5. Registrele cadastrale Documentele tehnice principale ale cadastrului general, care se ntocmesc dup introducerea lucrrilor de cadastru general la nivelul unui teritoriu administrativ, sunt: registrul cadastral al parcelelor; indexul alfabetic al proprietarilor i domiciliul acestora; registrul cadastral al proprietarilor; registrul bunurilor imobile; fia centralizatoare, partida cadastral pe proprietari i pe categorii de folosin; planul cadastral. Fiele bunurilor imobile sunt documentele care conin datele de intrare n baza de date a cadastrului general. Documentele tehnice ale cadastrului general se obin prin prelucrarea datelor din baza de date. Orice informaii grafice sau alfanumerice referitoare la un bun imobil se pot obine prin interogarea bazei de date a cadastrului general. 6. Publicitatea imobiliar Noiune Publicitatea imobiliar este definit ca un sistem de nscriere n documente publice a bunurilor imobile mpreun cu drepturile imobiliare pe care le au proprietarii i posesorii asupra lor. Publicitatea imobiliar se realizeaz prin cartea funciar. Aceasta reprezint nscrisul oficial n sistemul de publicitate imobiliar n cadrul cruia evidena se ine pe bunuri imobile. n cartea funciar se nscriu actele i faptele juridice referitoare la bunurile imobile din cuprinsul fiecrui teritoriu administrativ. Potrivit art.1, alin. 3 din Legea nr. 7/1996, prin imobil se nelege parcela de teren cu sau fr construcii. Corobornd dispoziiile art. 1 i art. 20 din lege, putem spune c definiia complet a imobilului poate fi: prin imobil se nelege o parcel de teren cu sau fr construcii ori vegetaie, precis delimitat, a crei identificare se face n localitatea unde este situat, printr-un numr cadastral i un numr al crii funciare n care a fost nscris. Sistemul de publicitate al crii funciare Crile funciare constituie un sistem de publicitate care se ntemeiaz pe identitatea topografic a imobilelor i reflect toate modificrile care intervin n situaia material i juridic a imobilelor. Acest sistem este considerat unanim, ca fiind complet, ntruct oglindete transmisiunile i constituirile de drepturi reale n legtur cu imobilul respectiv, unele drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice referitoare la bunurile imobile. Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar sunt definite ca ,,drepturi tabulare, iar nscrierile care se refer la aceste drepturi alctuiesc ,,starea tabular. Cartea funciar cuprinde evidena juridic integral i exact a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice i juridice din aceeai localitate, ca unitate administrativ teritorial: comun, ora, municipiu (jude). Organizarea i funcionarea crii funciare Cartea funciar este organizat i inut de birourile de carte funciar din cadrul judectorilor.
250

Birourile de carte funciar ndeplinesc, n cadrul judectoriilor, o activitate de specialitate. Ele sunt conduse de un judector, desemnat de preedintele judectoriei, iar competena i atribuiile acestora sunt stabilite prin Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996, Legea pentru organizarea judectoreasc nr. 92/1992, republicat i Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar ale judectoriilor. Coordonarea i controlul activitii de carte funciar se exercit de ctre direcia de specialitate din Ministerul Justiiei, printr-un inspector general i prin judectorii inspectori de la curile de apel sau judectorii delegai n acest scop. Pn la finalizarea lucrrilor cadastrale i a registrelor de publicitate imobiliar pe ntreg teritoriul fiecrui jude, n localitile cu regim de carte funciar continu s fie aplicabile dispoziiile procedurale de nscriere ale Decretuluilege nr.115/1938, iar n localitile cu regim de transcripiuni i inscripiuni se aplic dispoziiile Codului civil i ale Codului de procedur civil. n ceea ce privete actele avnd ca obiect drepturi reale imobiliare referitoare la terenuri situate n zone pentru care nu s-au finalizat nc lucrrile cadastrului general se vor avea n vedere prevederile art. 61 din Legea nr.7/1996, efectundu-se, cnd este cazul, doar nscrieri cu caracter nedefinitiv. Cuprinsul crii funciare Conform prevederilor art. 21 din Legea nr. 7/1996, cartea funciar este alctuit din titlu, indicnd numrul ei i denumirea localitii n care este situat imobilul, precum i din trei pri: Partea I, foaia A, referitoare la descrierea imobilelor. Partea a II-a, foaia B, referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate. Partea a III-a, foaia C, referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini. Crile funciare sunt ntocmite i numerotate pe localiti, comune, orae i municipii; toate crile funciare dintr-o localitate alctuiesc registrul funciar al acelei uniti administrative. Crile funciare se pstreaz ntr-un singur exemplar la judectorii, iar persoanelor interesate li se eliberaz extras de carte funciar, care cuprinde pe o singur fil toate cele trei pri. Concordana dintre datele cuprinse n extras i cele existente n carte funciar este certificat de ctre conductorul de carte funciar. Prezentm, in extenso, cuprinsul noilor cri funciare, conform prevederilor art. 21 din Legea nr.7/1996. Partea I: - numrul de ordine i cel cadastral al fiecrui imobil; - suprafaa terenului, categoria de folosin i, dup caz, construciile; - amplasamentul i vecintile; - valoarea impozabil. Partea a II-a: - numele proprietarului; - actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; - strmutrile proprietii; - servituiile constituite n folosul imobilului; - faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la proprietate;
251

orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau a IIa a crii funciare, cu privire la nscrisurile fcute. Partea a III-a: - dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, servituiile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe timp de 3 ani; - faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale; - orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrisurile fcute n aceast parte. nscrierile n cartea funciar Felurile nscrierii Potrivit prevederilor art.5 din Decretul-lege nr.115/1938, exist trei feluri de nscrieri n cartea funciar, i anume: ntabularea, nscrierea provizorie i notarea. a) ntabularea este nscrierea n cartea funciar prin care se constituie, transmite, modific sau stinge un drept real, chiar n momentul efecturii nscrierii. b) nscrierea provizorie asigur numai anumite drepturi provizorii, care, dac ndeplinesc cerinele prevzute de lege, se pot consolida sau justifica i, astfel, vor asigura drepturi ca i cele realizate prin ntabulare. nscrierea provizorie se face n cazul dobndirii unor drepturi afectate de o condiie suspensiv sau dac hotrrea judectoreasc pe care se ntemeiaz nu este definitiv i irevocabil. c) Prin notare se pot nscrie anumite fapte, drepturi personale i raporturi juridice n legtur cu drepturile reale. Radierea nscrierii dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se va face n temeiul actului care exprim consimmntul titularului la stingerea lor, cu excepia drepturilor care se sting la mplinirea termenului menionat n nscriere sau a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor. nscrierile n cartea funciar devin opozabile fa de teri de la data nregistrrii cererii, iar ordinea nregistrrii cererii va determina rangul nscrierii. Rectificarea crilor funciare Potrivit prevederilor art. 34 din Legea nr. 7/1996, cuprinsul crilor funciare se consider exact, n folosul acelei persoane care a dobndit, prin act juridic cu titlu oneros, un drept real, dac n momentul dobndirii dreptului n-a fost nscris n cartea funciar vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei sau dac nu a cunoscut, pe alt cale, aceast inexactitate. n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, situaiei juridice reale, se poate cere rectificarea acesteia. Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. Procedura de nscriere n cartea funciar Cererea de nscriere n cartea funciar se va depune la biroul de carte funciar al judectoriei i va fi nsoit de nscrisul original sau de copia legalizat de pe acesta, prin care se constat actul sau faptul juridic a crui nscriere se cere.
252

n cazul hotrrii judectoreti, se va prezenta o copie legalizat, cu meniunea c este definitiv i irevocabil. ncheierea se comunic persoanei care a cerut nscrierea sau radierea, precum i celorlalte persoane interesate potrivit meniunilor din cartea funciar cu privire la imobilul n cauz, n termen de 20 de zile de la pronunarea ncheierii, dar nu mai trziu de 60 de zile de la data nregistrrii cererii. ncheierea este supus cilor ordinare de atac; cererea de apel se depune la biroul de carte funciar i se nscrie n cartea funciar. n cazul n care se va declara i recurs, cererea de nscriere respectiv se va comunica biroului de carte funciar pentru nscriere. Hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil se comunic, din oficiu, biroului de carte funciar, de ctre instana care s-a pronunat ultima asupra fondului.

253

MODEL ACIUNE POSESORIE N COMPLNGERE (PENTRU TULBURARE DE FAPT A POSESIEI) DOMNULE PREEDINTE, Subsemnatul ..................... domiciliat n ......................, str......... nr........., chem n judecat i personal la interogator pe ........................, domiciliat n ......................, str......... nr........., pentru ca prin hotrrea ce o vei pronuna s-l obligai s-mi lase linitit posesia terenului situat n ................. , cu urmtoarele vecinti ...................... i s-mi plteasc suma de .............. lei pentru repararea prejudiciului pe care mi l-a cauzat. Solicit, de asemenea, cheltuieli de judecat. Motivele aciunii sunt urmtoarele: n fapt, subsemnatul exercit asupra terenului sus-menionat o posesie panic, continu, public i neprecar, de ............ ani. n cursul ultimelor luni prtul a ptruns de mai multe ori pe terenul meu (a executat diferite lucrri, a ngrdit terenul, a mutat gardul, ia adus vitele i alte anumale la pscut). ntruct subsemnatul exercit o posesie care, astfel cum am artat, ndeplinete condiiile prevzute de art. 1846 i art. 1847 C.civ. i care la data tulburrii era mai veche de un an, avnd n vedere c nu a trecut nc un an de la aceast tulburare, sunt ndreptit s cer ncetarea faptelor materiale de tulburare a posesie mele. n drept, mi ntemeiez cererea pe dispoziiile art. 674-676 C.pr.civ. neleg s m folosesc de interogatoriul prtului, care urmeaz s fie citat cu aceast meniune, i proba cu martori, n care scop propun a fi audiai: 1. .................... domiciliat n ....................... 2. .................... domiciliat n ....................... Depun prezenta cerere n dublu exemplar pentru a fi comunicat prtului, dovada achitrii taxei judiciare de timbru n sum de ............ lei i timbru judiciar n valoare de ....... lei.

Semntura reclamantului ........................................

Domnului Preedinte al ................................................................................


254

MODEL nregistrat la Consiliul Local al Comunei ............, Judeul ........... sub. nr. ......... din ................... Secretar, ...........................................

CONTRACT DE ARENDARE
CAP. I PRILE CONTRACTULUI Art. 1. ncheiat ntre: 1.1. Domnul .................. domiciliat n ........., Str. .............. nr. ...., posesor al B.I./C.I. Seria .... Nr. ......, eliberat de ................, la data de .................., titular al dreptului de proprietate, conform titlului de proprietate, hotrrii judectoreti, procesului-verbal de punere n posesie, actului de partaj, etc. n calitate de ARENDATOR20) i 1.2. Domnul ................, domiciliat n ........., Str. ........, nr. ...., posesor al B.I./C.I. Seria .... Nr. ......, eliberat de ................, la data de .................., n calitate de ARENDA a intervenit prezentul contract de arendare. Art. 2. Contractul de arendare se ncheie i se execut n baza prevederilor Legii arendrii nr. 16/1994, astfel cum a fost modificat i completat prin Legea nr. 65/1998 i prin Ordonana de Urgen a Guvernului nr. 157 din 7 noiembrie 2002, aprobat prin Legea nr. 350/2003. CAP. II OBIECTUL CONTRACTULUI Art 3. Obiectul contractului l constituie arendarea suprafeei de .... ha teren, situat n extravilanul comunei .........., Judeul ......., n tarlaua ..., parcela ........., avnd vecintile prevzute n titlul de proprietate nr...... din ................ sau n procesului-verbal de punere n posesie nr. ...... din ..........., anexat la prezentul contract. 3.1. Categoria de folosin a terenului n suprafa de ..... ha, ce face obiectul prezentului contract, este aceea de .......... 3.2. Pe data ncheierii prezentului contract, arendatorul a predat, iar arendaul recunoate c a primit suprafaa de teren de ....... ha teren .......... CAP. III DREPTURILE I OBLIGAIILE PRILOR Art. 4. Drepturile i obligaiile arendatorului a) s predea terenul arabil arendaului, apt pentru a fi exploatat agricol; b) s garanteze pe arenda de eviciune total sau parial asupra terenului arendat; c) s nu ia nici un fel de msuri n legtur cu exploatarea terenului arendat, de natur s-l tulbure pe arenda; d) s controleze, oricnd, modul n care arendaul exploateaz terenul arendat; pe timpul controlului arendatorul va fi nsoit de arenda sau de un mputernicit al acestuia; e) n caz de tulburri ale terilor n exploatarea normal a terenului s acioneze, mpreun cu arendaul, potrivit legii, pentru ncetarea actelor de tulburare;
n cazul persoanelor juridice se menioneaz denumirea acesteia, sediul social i persoana care o reprezint, cu indicarea calitii. 255
20)

f) s primeasc, la ncetarea contractului, terenul care a fcut obiectul contractului. Art. 5. Drepturile i obligaiile arendaului a) s primeasc terenul arabil arendat, la data ncheierii contractului; b) s comunice arendatorului i s solicite acestuia s intervin n cazurile n care este tulburat de teri n exploatarea terenului arendat; c) s ntrein terenul arendat i s-l cultive ca un bun proprietar; d) s execute lucrrile tehnologice la timp i de bun calitate pentru a menine potenialul de producie al terenului; s nu degradeze terenul; e) s exploateze raional terenul arabil, astfel nct, la ncetarea contractului de arendare, potenialul de producie al acestuia s rmn acelai; f) s nu schimbe categoria de folosin a terenului arendat, fr acordul scris al arendatorului; g) s plteasc arenda la termenele, locul i conform modalitilor de plat stabilite n contract; h) s suporte taxele de redactare i nregistrare a contractului; i) n vederea recuperrii daunelor produse de calamiti naturale, s ncheie contracte de asigurare a culturilor pe care le realizeaz pe terenul arendat. Art. 6. Alte obligaii i drepturi ale prilor contractante a) Impozitele i taxele datorate, pentru terenul arendat, inclusiv impozitul pe terenul agricol, potrivit legii, sunt n sarcina arendatorului. Arendaul pltete impozitele i taxele pe venitul realizat din exploatarea terenului, potrivit legii. b) La ncetarea contractului, se recunoate arendaului dreptul de retenie asupra valorilor investite i nerecuperate, pe terenul arendat, sau care nu se pot recupera n natur, potrivit legii. c) Arendaul are dreptul de preempiune, n cazul nstrinrii prin vnzare de ctre arendator a terenului arendat. CAP. IV DURATA CONTRACTULUI Art. 7. Prezentul contract se ncheie pentru o durat de ... ani, ncepnd de la data de ........................... .. pn la data de ..................... ........... . Art. 8. n temeiul art. 12 din Legea nr. 16/1994, astfel cum a fost modificat i completat prin Legea nr. 65/1998 i prin Ordonana de Urgen a Guvernului nr. 157/2002 aprobat prin Legea nr. 350/2003, contractul de arendare poate fi rennoit prin acordul scris al prilor. n acest sens, fiecare parte este obligat s ntiineze n scris cealalt parte, cu cel puin 3 luni nainte de expirarea contractului, despre intenia sa de a rennoi sau de a nu rennoi contractul de arendare. Art. 9. Oricare dintre prile contractante poate cere n justiie rezilierea contractului de arendare, pentru cauze de nendeplinire sau executare necorespunztoare a obligaiilor de ctre cealalt parte, n condiiile legii. CAP. V NIVELUL ARENDEI, MODALITI I TERMENE DE PLAT Art.10. Nivelul arendei este de ......... (cantitate de produse, bani sau mixt produse i bani). Cantitatea de produse realizat la recoltare se evideniaz de ctre arenda i se nscrie n registrele sale, pe care le va ine i le va prezenta arendatorului, nainte de plata arendei.
256

Prile sunt obligate s notifice primriei la care a fost nregistrat contractul de arendare, orice modificare a nivelului arendei. Art.11 Plata arendei n bani se face la preul mediu al pieei din zon n timpul perioadei de recoltare la produsul agricol recoltat i/sau pn la data efecturii acesteia. Plata se face pn la data de ................. pentru primul an i, respectiv, pn la datele stabilite de pri pentru anii urmtori. Plata efectiv se face prin mandat potal la adresa arendatorului din ................ Str. ........... nr. ........, Judeul .................... Art.12. :n cazul n care se produc pierderi totale sau pariale de recolt, ca urmare a efectului negativ al factorilor naturali, mrimea arendei se diminueaz proporional cu gradul de afectare (calamitare) a recoltei. Arendaul va comunica arendatorului cazurile de calamitate n termen de 5 zile de la data producerii acestora. Constatarea pagubelor se face de arenda, n prezena autoritilor administrative locale; arendatorul poate participa la constatarea pagubelor datorate calamitilor. Prile stabilesc c factorii naturali care pot produce pierderi de recolt sunt: ngheurile din timpul iernii, brumele, ngheurile trzii din primvar, ngheurile timpurii din toamn, grindina, inundaiile, alunecrile de teren i seceta prelungit, .a. (prile pot stabili (conveni) toate aceste clauze sau numai unele). CAP. VI ALTE CLAUZE Art. 13. Litigiile dintre pri sunt de competena instanelor judectoreti, ori se soluioneaz prin arbitraj potrivit nelegerii prilor, n cazul n care nu pot fi rezolvate prin buna nelegere. Art. 14. Arendaul este exonerat de la plata arendei n cazuri de for major, care sunt determinate de fenomene sau evenimente grave, cu caracter general, care perturb ntreaga activitate economic i social din zon sau din ar (ex. radiaii, rzboi, cutremure devastatoare, precum i alte asemenea). Art. 15. Rezilierea contractului se face n condiiile prevzute de lege. Art. 16. Contractul de arendare poate fi cesionat soului (soiei) coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau descendenilor lor care au mplinit vrsta majoratului, conform art. 211 din lege. Art. 17. n cazul decesului arendatorului sau arendaului, contractul de arendare poate continua, aplicndu-se prevederile art. 251 din Legea nr. 16/1994, astfel cum a fost completat prin Ordonana de Urgen a Guvernului nr. 157/2002, aprobat prin Legea nr. 350/2003. Art. 18. Prezentul contract se completeaz cu dispoziiile Codului civil romn. Art. 19. Prezentul contract a fost ncheiat astzi ..............................., n localitatea ..................... n trei exemplare din care unul la arendator, unul la arenda i unul la Consiliul local ......................... Art. 20. Data intrrii n vigoare a contractului este data nregistrrii la Consiliul local al ................ ARENDATOR, ......................... ARENDA, ....................
257

Contact: Agenia Naional de Consultan Agricol (A.N.C.A.) Str. Doamnei nr. 17-19, Sector 3, Bucureti Monica Staicu Tel./Fax: (021) 312.46.20 / (021) 312.47.46 E-mail: agentiaagricola@rdslink.ro www.consultantaagricola.ro
258