MODALITATI SPECIFICE DE GARANTARE A CREDITELOR IPOTECARE BANCARE IN ROMANIA.

IPOTECA PE BUN VIITOR

Rezumat

Principalul motiv pentru care am optat s dezvolt n cuprinsul prezentei lucrri subiectul creditului ipotecar, ndeosebi creditul ipotecar acordat persoanelor fizice, l reprezint rolul acestuia n contextul expansiunii pieei i creditului imobiliar dup anul 1999 i a actualei crize economice, care a diminuat dramatic volumul creditelor ipotecare nou acordate i a ridicat o serie de noi probleme legate de calitatea portofolilor deinute de catre instituiile de credit.

Nu mai putin, am considerat c este util s aprofundez acest domeniu observnd discrepana existent ntre cererea crescut de credite ipotecare pentru finanarea construirii de locuine i gradul relativ sczut de expertiz n ceea ce privete constituirea garaniilor reale asupra bunurilor viitoare i evaluarea acestora. Pe cale de consecin, unul dintre obiectivele avute n elaborarea acestei lucrri a fost realizarea unei analize a modului de constituire a ipotecii asupra bunurilor viitoare pentru garantarea obligaiei de rambursare a creditelor ipotecare acordate pentru construirea de imobile.

Considerentele n temeiul crora mi-am fundamentat aprecierea ca acest subiect este n continuare de mare actualitate sunt urmtoarele: n contextul unui cadru legal n vigoare care nu reglementeaz nici n mod complet i nici n amnunt acest domeniu, prezint interes a analiza practica actual a instituiilor de credit pentru acordarea i garantarea creditelor ipotecare pentru construcii de locuine; Preocuparea constanta a Statului Roman de a mbuntai cadrul care reglementeaz creditul ipotecar, pornind de la momentul iniierii actului normativ de baz, n anul 1999, trecnd prin revizuirea sa fundamental n anul 2004 (cand era vazut ca i un motor al dezvoltrii pieei imobiliare) i pn n prezent (cnd este considerat un mijloc de revigorare al pieei imobiliare aflat ntr-un declin accelerat, prin dezvoltarea unor programe prin care acord suport att instituiilor de credit, prin stabilirea unor scheme de garantare a creditelor ipotecare, ct i beneficiarilor).

Avnd n vedere considerentele mai sus invocate, am structurat lucrarea n patru capitole: Capitolul 1 - Sistemul financiar bancar romnesc n context european; Capitolul 2 - Ipoteca. Ipoteca constituit asupra unui bun viitor; Capitolul 3 - Contractele de asigurare obligatorii i evaluarea garaniilor; Capitolul 4 -Instituii i practici bancare n Romnia privind creditul ipotecar;

Capitolul 1 - Sistemul financiar bancar romnesc n context european

n primul capitol, pentru crearea unei imagini de ansamblu, am considerat util de a face o prezentare a sistemului bancar romnesc, n mod special a evoluiei pe care a acesta a parcurs-o dup anul 1990 i punnd accentul asupra evoluiei instituiilor de credit dup aderarea la Uniunea European. Bncile de retail au cunoscut n ultima perioad cea mai mare restructurare a activitii, beneficiind de un nalt nivel de automatizare a deciziilor n materie de acordare a creditelor. Avand n vedere tema prezentei lucrari, am abordat i analiza bncilor de economisire i creditare n domeniul locativ instituii proiectate pentru promovarea unui mecanism bivalent economisire-creditare i care se bucur de o serie de avantaje conferite prin lege printre care se numar i ajutorul financiar oferit de stat. Cercetarea n acest domeniu a condus la concluzia c dei un aport semnificativ n dezvoltarea produselor bancare l-au avut bncile strine, specificul economiei romnesti a impus o abordare diferit, adaptata realitatilor economice locale.

Sistemul bancar romnesc pn la 1 ianuarie 1990 n anul 1989 existau doar patru bnci n Romnia (Banca Naional a Romniei, Banca Agricol , Banca de Investiii i Banca Romn de Comer Exterior). La acestea se altura i CEC-ul. Sistemul bancar romn dateaz, ns, cu mult nainte. Banca Naional a devenit cea mai important banc nfiinat n aceast perioad, care din punct de vedere organizatoric, a fost conceput dup modelul Bncii Naionale a Belgiei (aceasta, la rndul ei, folosise ca model Banca Angliei). A fost nceputul dezvoltrii unui sistem bancar nou i modern. nfiinarea Bncii Naionale a Romniei a creat premisele pentru apariia i a altor bnci i pentru dezvoltarea sistemului bancar romnesc. 3

Dup anul 1880, a crescut numrul i importana bncilor romneti. Astfel, de la cinci bnci existente ntre anii 1880-1890, la aproape 200 bnci, nainte de primul rzboi mondial. Dup anul 1989, trecerea la economia de pia a determinat nevoia dezvoltrii unui sistem bancar care s rspund solicitrilor pieei i care s asigure o gam variat de produse i servicii bancare necesare unei economii de pia. n prezent, n Romnia, se profileaz urmtoarea structur a sistemului bancar: - Banca Naional a Romniei (central i de emisiune); - bnci comerciale universale; - bnci cooperatiste i mutuale; - bnci de depozit i economii ale populaiei; - bnci de import-export ca instituii specializate n asigurarea i garantarea creditelor de export; n viitor se pot nfiina i bnci ipotecare i bnci de afaceri.

Evoluia sistemului bancar romnesc dup 1990 ncepnd cu anul 1990, viaa economico-social romneasc a cunoscut transformri importante care au inclus i sistemul bancar. Trstura dominant n ceea ce-l privete pe acesta, o reprezint restructurarea i remodelarea, care l-au redefinit ca pe un sistem cu dou nivele: Banca Naional a Romniei cu rol exclusiv de banc central societile bancare constituite ca societi comerciale.

Schimbarea cadrului legislativ i evideniem aici Legea 31/1990 privind societile comerciale, Legea 33/1991, devenit Legea 58/1998 (legea bancara), Legea 34/19911, Legea 83/19982 a antrenat constituirea unui sistem bancar instituional i funcional care s rspund procesului trecerii la economia de pia. S-au modificat n mod substanial raporturile dintre elementele structurale din cadrul ramurilor economice, precum i cele dintre ramurile economice i s-a schimbat proporia dintre proprietatea de stat i cea particular n favoarea proprietatii private.
1
2

privind Statutul Bancii Nationale a Romaniei privind procedura falimentului bncilor

n procesul aderrii Romniei la Uniunea European, precum i imediat dup acest eveniment din 1 ianuarie 2007, cadrul legislativ general a suferit modificri venite s permit att adoptarea reglementrilor europene n domeniu i s accelereze n acelai timp procesele de integrare. n domeniul bancar a fost adoptata Ordonana de Urgen nr. 99/2006, act normativ care a alinit activitatea bancara la practicile i reglementrile europene. Acest act normativ prevede condiiile privind autorizarea bancar pentru bncile locale i pentru cele din statele tere membre ale UE, ct i reglementri privind supravegherea bancar n condiiile asumrii politicilor de risc nominalizate n cadrul recomandrilor Basel II. Bancile pentru Locuinte au ca obiect de activitate derularea de operaiuni bancare pentru susinerea domeniului locativ conform OUG 99/2006 (art. 292) precum i operaiuni bancare conexe. Activitatea de baz const n operaiuni financiar-bancare codul CAEN 651. Bancile pentru locuinte deruleaza toate tipurile de operaiuni financiar-bancare care, potrivit legislaiei n vigoare, pot fi oferite de o banc ce acioneaz n domeniul locativ, n conformitate cu autorizaia acordat de BNR. Astfel de activiti includ: a) economisirea i creditarea n sistem colectiv n domeniul locativ; b) pre-finanare i finanare intermediar avnd la baz contractele de economisire-creditare; c) acordarea de credite n domeniul locativ, potrivit legislaiei n vigoare; d) administrarea portofoliului de credite i operaiuni de agent de creditare pentru teri, dac acele credite sunt destinate finanrii n domeniul locativ;emiterea de garanii, n condiiile stipulate de legislaia n vigoare, pentru acele tipuri de credite pe care le pot acorda bncile pentru locuine; e) plasamente n active cu risc sczut, potrivit reglementrilor

BNR;acordarea de credite societilor comerciale la care banca deine participaii, pe baza reglementrilor n vigoare; f) emiterea i administrarea de instrumente de plat i de

credit;operaiuni de pli; g) consultan financiar-bancar; h) operaiuni de mandat cu caracter financiar-bancar. 5

Capitolul 2 - Ipoteca. Ipoteca constituit asupra unui bun viitor

innd cont de faptul c subiectul lucrrii este polarizat n jurul instituiei ipotecii asupra bunului viitor i lund n considerare analiza complex la care se preteaz tratarea acestui subiect, am apreciat necesar s consacru un capitol al lucrrii acestei instituii. Capitolul al doilea este strucurat n dou seciuni principale. 2. Prima cuprinde consideraii generale asupra ipotecii ca modalitate de garantare a creditelor ipotecare. 3. A doua trateaz n amnunt ipoteca pe bun viitor, respectiv: Posibilitatea constituirii ipotecii asupra construciei ce se va edifica pe teren, n condiiile dreptului comun; ndinderea dreptului de ipotec asupa amelioraiunilor unui bun imobil ipotecat. Noiunea de amelioraiuni. Utilizarea acestei modaliti de garantare pentru asigurarea creditelor care au ca destinaie edificarea de construcii. Comparaie cu ipoteca constituit asupra bunului viitor n condiiile legii 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare. n continuare, pentru a putea clarifica de ce ipoteca este un subiect important petru bnci, am considerat oportun s fac o scurt descriere a creditului i a garaniilor. Din punct de vedere economic, creditul reprezint o adevrat instituie, fiind sursa cea mai important de finanare a creterii economice. Prin creditare, se obin resurse financiare de care investitorul nu dispune n prezent, anticipnd astfel un potenial investiional pe care l-ar fi putut materializa undeva n viitor. n esen, creditele reprezint sume de bani puse la dispoziie de ctre banc clienilor lor i pentru care acetia pltesc un pre numit dobnd. n principiu, un activ bancar eficient i cu riscuri gestionabile conine credite reprezentnd 30-35% din total activ i 50-60% din plasamente. 6

Din motive de gestiune managerial a lichiditii, de cuantificare a riscurilor i de raportare ctre autoritile monetare, portofoliul de credite este structurat (conform anexa nr. 11) pe destinaii, categorii de mprumutai, durate i monede de acordare, i nu n ultimul rand n funcie de garanii. n cadrul acestor categorii creditul ipotecar pentru investiii imobiliare ocup un loc important pentru sectorul de clientel retail. n temeiul contractului de credit banca are doar calitatea de creditor chirografar, calitate care i confer un drept de gaj general asupra ntregului patrimoniu al debitorului fr a-i asigura prioritate. n consecin, pentru evitarea sau diminuarea riscurilor i pentru desfurarea unei activiti prudeniale, banca i poate asigura drepturile de recuperare a creanelor sale, prin ncheierea unor acte/contracte de garanie, accesorii la contractul de credit. Garania este mijlocul juridic care confer creditorului garantat/bncii fie prioritate fa de ceilali creditori cu privire la urmrirea silit a unui bun determinat din averea debitorului sau ntreaga avere a acestuia, fie posibilitatea ca, n caz de neexecutare din partea debitorului, s urmareasc silit o alt persoan care s-a angajat s execute obligaia debitorului, n calitate de garant sau bunurile cu care acesta a garantat. Garania se poate constitui prin act juridic unilateral sau prin contract de garanie, n funcie de specificul garaniei i/sau de practica n materie. Contractul de credit bancar i contractele de garanie accesorii acestora sunt titluri executorii, potrivit legii bancare. Funcia esentiala a garaniilor este de a evita sau reduce riscul nerecuperrii sumelor datorate de debitor fa de creditor/banc, dac debitorul nu i execut obligaiile la termenele i n condiiile prevzute n contractul de credit sau n orice alt document contractual ncheiat n vederea derulrii de operaiuni altele dect cele de creditare care necesit a fi garantate cu garanii conform reglementrilor specifice. Calitatea de garant o poate avea att debitorul din contractul de credit care necesit a fi garantate cu garanii ct i tere persoane juridice i/sau fizice.

Un act/contract de garanie accesoriu la un contract de credit nu poate fi executat pentru recuperarea de ctre banc a creanelor sale rezultate dintr-un alt contract de credit. Garaniile se clasific dup mai multe criterii, astfel: a) dup natura lor, acestea pot fi : - garanii reale: privilegiul, ipoteca, garania real mobiliar b) garanii personale (fidejusiunea): - garanii emise de stat ca persoan juridic de drept privat, garanii emise de autoritile administraiei publice locale, scrisoarea de garanie bancar, garania de companie, fidejusiunea acordat de persoane fizice, asigurarea de risc financiar c) dup calitatea garantului pot fi: acordate de o persoan fizica sau acordate de o persoan juridic Ipoteca este o garanie real imobiliar care nu comport deposedarea celui ce o constituie i care ia natere n virtutea unei dispoziii speciale a legii (ipoteca legal) sau prin convenia prilor (ipoteca conventional) i care confer titularului su att un drept de preferin n privina satisfacerii creanei fa de ceilali creditori ct i un drept de urmrire a bunului n mna oricui s-ar gsi. Creditorul ipotecar nu are drept de preferin naintea creditorului privilegiat. Banca dobndete calitatea de creditor ipotecar prin ncheierea contractului de garanie real imobiliar (contractul de ipotec) n form autentic. Opozabilitatea fa de teri a dobndirii dreptului de ipotec se face prin nscrierea acestui drept n cartea funciar a imobilului. Se pot ipoteca imobilele care sunt n circuitul civil i uzufructul imobilelor. Prin imobil se intelege o parcel de teren, cu sau fr construcii ori vegetaie, precis delimitat, a crei identificare se face n localitatea unde este situat printr-un numr cadastral i un numr al crii funciare n care a fost nscris. n contractul de garanie imobilar asupra unui teren se va trece n mod obligatoriu categoria de folosin (teren de construcii, cu construcii, terenuri agricole, terenuri neagricole, intravilane, extravilane etc.) Uzufructul este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate, el

presupunnd dezlipirea a dou atribute ale dreptului de proprietate i anume dreptul de a te servi de lucru (folosina) i dreptul de a culege din lucru toate veniturile pe 8

care le poate da (posesia) i constituirea lor ntr-un drept real care aparine unei alte persoane dect proprietarul, denumit uzufructuar. Cel de-al treilea atribut al proprietii, respectiv dreptul de a dispune de lucru (dispoziia) rmne proprietarului lucrului i constituie nuda proprietate, titularul fiind numit nud proprietar. n cazul bunurilor imobile care fac obiectul unui drept de uzufruct, contractul de ipotec se semneaz att de nudul proprietar ct i de uzufructuar. Contractul de ipotec se constituie att asupra imobilului respectiv, ct i asupra dreptului de uzufruct. Ipoteca legal ia natere n virtutea unei dispoziii speciale a legii, fr a fi necesar ncheierea unei convenii. Codul de procedur penal instituie o ipotec legal cu caracter asigurator asupra bunurilor imobile sechestrate. Prin sechestrul penal se urmrete repararea unei pagube produse printr-o infraciune, sens n care, organul de urmrire penal sau, dupa caz, instana de judecat care a dispus instituirea sechestrului, trebuie s cear luarea inscripiei ipotecare asupra imobilelor sechestrate. Ipoteca convenional ia natere din convenia prilor, cu respectarea formelor prevzute de lege. Acesta este i tipul de ipotec care face obiectul analizei prezentei lucrri fiind ipoteca cu care este garantat creditul pentru construirea de locuine. Ipoteca acceptat ca garanie la creditele acordate de bnci este o ipotec convenional, care se constituie prin contract ncheiat ntre banc i constituitorul ipotecii. Contractul trebuie s fie ncheiat n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Pentru asigurarea opozabilitii fa de teri a dreptului de ipotec al bancii i pentru stabilirea rangului de preferin al ipotecii, este obligatorie nscrierea ipotecii n cartea funciar a imobilului. Constituitorul garaniei poate fi debitorul principal sau o ter persoan avnd calitatea de garant ipotecar.

Dei posibil, din punct de vedere teoretic, al fondului dreptului, constituirea ipotecii asupra unei construcii nefinalizate, n condiiile dreptului comun, nu se poate efectiv realiza. Un imobil construcie nou, finalizat (de tipul celor care fac obiectul unui proiect finanat de ctre o instituie de credit), nu poate fi considerat ca i amelioraiune. Cercetarea mi-a permis s desprind dou concluzii eseniale: (i) dei posibil, din punct de vedere teoretic, al fondului dreptului, constituirea ipotecii asupra unei construcii nefinalizate, n condiiile dreptului comun, nu se poate efectiv realiza. (ii) Din punct de vedere al siguranei conferite de garania imobiliar asupra terenului i construciei ce se realizeaz pe acesta - ipoteca asupra bunului viitor, constituit n baza Legii creditului ipotecar confer o siguran superioar a ocrotirii drepturilor fa de ipoteca constituit n temeiul dreptului comun.

Capitolul 3 - Contractele de asigurare obligatorii i evaluarea garaniilor

nainte de a constitui garania aferent unui credit, este obligatorie realizarea unei evaluri a activului asupra cruia aceasta urmeaza s se constituie, iar odat constituit, este foarte important ca activul grevat s fie asigurat n mod corespunztor. Din acest motiv, nu ne putem referi la ipotec fr s analizm modul n care se face evaluarea i asigurarea imobilelor asupra crora se constituie ipoteca. O complexitate aparte o ridic din aceast dubl perspectiv ipoteca asupra unui bun viitor. Creditul ipotecar este creditul destinat activitii imobiliare i reprezint una dintre cele mai importante categorii de credit n cadrul unei economii de piaa

dezvoltate, fiind un tip de credit care sprijin i susine proprietatea individual. Din punct de vedere legislativ, aa cum am mai precizat, creditul ipotecar a fost pentru prima dat reglementat n Romnia prin Legea nr. 190/1999 privind 10

creditul ipotecar pentru investiii imobiliare. Proiectul de lege data din anul 1998 i a reprezentat rezultatul firesc al ameliorrii cadrului economic general. Astfel, n perioada premergtoare adoptrii acestui act normativ, principalele bnci din Romnia i-au manifestat interesul pentru acest tip de credit. Nu mai puin, volatilitatea nc accentuat a economiei, incertitudinile legate de previzionarea corect a raportului de schimb ROL/USD, ROL/EUR, nivelurile ridicate ale ratelor dobnzii au reprezentat obstacole majore n sporirea portofoliului de credite cu destinaie imobiliar pe termen mediu i lung. Adoptarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare nu a reprezentat n sine un stimulent real n dezvoltarea acestui produs. Creditele acordate persoanelor fizice pentru construirea, cumprarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor (care au purtat denumirea generic de credite imobiliare sau credite cu destinaie locativ), s-a realizat, n perioada 20002002, n baza legislaiei generale 3pe termene care, n general, nu au depit 10 ani. Reticena bncilor de a acorda credite ipotecare n baza Legii nr. 190/1999 sa datorat unor limitri impuse de prevederile acesteia, legate, printre altele, de modul de calcul al indicelui de referin al dobnzii la creditele ipotecare trebuia stabilit prin hotrre a Guvernului, fapt ce nu s-a concretizat practic, de moneda de acordare a creditului (obligatoriu n lei), de cetenia (romn) i domiciliul mprumutailor (pe teritoriul naional) sau de durata minim pentru care puteau fi acordate credite ipotecare (10 ani). Aceste inconveniente au fost parial soluionate prin apariia OUG nr. 201/2002 pentru modificarea Legii nr. 190/1999, iar ulterior, prin modificarea fundamental a acesteia prin Legea nr. 34/1996. Totui, chiar dac la data apariiei efectul n pia nu s-a fcut resimit imediat, Legea nr. 190/1999 a reprezentat unul dintre momentele cheie ale dezvoltrii activitii bancare n Romnia, reprezentnd prima reglementare sistematic a unui produs de creditare, a mecanismului de funcionare a acestuia i a celui aferent de refinanare.

Legea nr. 58/1998 privind activitatea bancar, coroborat cu prevederile Codului civil, n ceea ce privete garaniile constituite n vederea asigurrii rambursrii creditelor

11

Din punct de vedere al garantrii creditelor cu destinaie locativ acordate pn la data apariiei Legii nr. 190/1999, aceasta se realiza, aa cum am precizat mai sus, n baza prevederilor legale generale aplicabile n materie civil i comercial. Din punct de vedere al asigurrii bunurilor aduse n garantarea creditelor, aceasta nu reprezenta o obligativitate stipulat prin lege nici n sarcina mprumuttorilor (Legea nr. 58/1998 privind activitatea bancar prevedea

obligativitatea garantrii creditelor n conformitate cu reglementrile proprii ale bncilor, lsnd, n acest fel, libertatea stabilirii de ctre acestea a propriilor cerine prudeniale) i nici n cea a mprumutailor. n acest context, unul dintre elementele de noutate aduse de Legea creditului ipotecar, n virtutea abordrii sistematice a materiei, l-a reprezentat instituirea contractelor de asigurare obligatorii. n vederea realizrii unei protecii adecvate a intereselor creditorului ipotecar, mprumutaii, obligai de cadrul legislativ, i asum obligaia de ncheiere a anumitor contracte de asigurare a bunurilor aduse n garanie mpotriva diferitelor riscuri de pieire sau deteriorare a acestora sau, n cazul n care prin creditul ipotecar pentru investiii imobiliare se finaneaz construcia, reabilitarea, consolidarea, extinderea unor imobile, de ncheiere a unor contracte de asigurare pentru riscul nefinalizrii

investiiilor imobiliare.
Pentru ca un bun s poat fi acceptat pentru garantarea unui credit este necesar determinarea valorii nominale i a valorii acceptate n garanie. Aceasta este o condiie obligatorie n baza creia se poate determina gradul de acoperire al creditului cu garanii. Astfel, pentru a putea nelege modalitatea de evaluare un bun viitor, am pornit de la acelai proces de evaluare avnd ca obiect un imobil existent. Metoda comparativ este relevant n demersul de a identifica rezultatul final al evaluarii. De asemenea, am analizat cuprinsul noiunilor de proprietate reala i drept patrimonial, pentru a nelege de ce acelai imobil ar putea avea o valoare de piaa diferit n funcie de locul n care este situat, de gradul, natura i mrimea interesului pe care o persoan l manifest pentru un anumit imobil. Asa cum am explicat n prezenta lucrare la capitolele de mai sus, pentru ca un bun s poat fi acceptat pentru 12

garantarea unui credit este necesar determinarea valorii nominale i a valorii acceptate n garanie. Aceasta este o condiie obligatorie n baza creia se poate determina gradul de acoperire al creditului cu garanii. Valoarea nominala este valoarea care trebuie s reflecte valoarea de pia a fiecrui bun propus n garania creditelor. Aceasta poate fi: valoarea estimat de un evaluator, valoarea de achiziie, valoarea contractual, valoarea contabil, valoarea de rscumparare. Aceast valoare este deobicei mentionat n rapoarte de evaluare, contracte, documente de achiziie (facturi), documente contabile i n cazul aciunilor cotate la bursa de valori. Valoarea de pia este definit ca suma pentru care poate fi vndut o proprietate imobiliar la data evalurii de ctre un vnztor hotrt unui cumprtor decis, ntr-o tranzacie deschis n care ambele pri acioneaz n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Evaluatorul este salariatul instituiei de credit sau o persoan din cadrul unei companii externe agreate de instituia de credit respectiv, membrii titulari ANEVAR, care posed calificarea, abilitile i experiena necesar s realizeze rapoarte de evaluare i analize tehnice pentru debitorii instituiilor de credit.

Capitolul 4 - Instituii i practici bancare n Romnia privind creditul ipotecar

Anterior acestui capitol am facut o prezentare a bncilor i am ajuns la concluzia c se dezvolt bnci specializate n credite ipotecare, (iniial denumite ca i bnci de credit ipotecar, noiune transformat n prezent n bnci de economisire i creditare n domeniul locativ) am analizat instituia ipotecii i am evideniat cadrul legislativ care confer sigurana creditorului pentru constituirea unei ipoteci asupra 13

unui bun viitor, am analizat modul de evaluare i de asigurare a imobilor asupra crora se instituie ipoteca pe bun viitor. n acest ultim capitol am apreciat ca fiind foarte important s realizez o prezentare a modalitii de punere n practic a aspectelor analizate n capitolele al doilea i al treilea ale acestei lucrari i a identifica tendinele actuale de dezvoltare n materie, dupa cum urmeaz: am descris modul n care Agenia National pentru Locuine a acordat credite ipotecare, precum i parteneriatul pe care aceasta l are cu instituiile de credit care acord astfel de mprumuturi. A.N.L. este prima instituie care a acordat credite ipotecare pe piaa romneasc i datorit facilitilor acordate beneficiarilor creditelor continu s reprezinte unul dintre principalii actori din pia n materia de constructiei de locuinte, locuine care se achizitioneaz, prin excelen, prin intermediul creditelor ipotecare; am prezentat detaliat programul guvernamental Prima Cas care are ca obiect acordarea de credite ipotecare, punand in evidenta i ultimele tendine de dezvoltare ale programului n anul 2010 ctre finanarea construciilor de locuine noi; ca studiu de caz, cu titlu de exemplu al unei structuri de finanare complexe prin intermediul creditului ipotecar, am prezentat o schem de creditare printr-o banc avnd ca obiect finanarea construirii unor locuine pentru persoane fizice, prin intermediul unui dezvoltator imobiliar, pe un teren pus la dispozitie de Statul Romn. Situaia actual a pieelor financiare internaionale este caracterizat prin puternice fluctuaii ce nsoesc criza economic4 ale crei proporii sunt deja comparate cu marea depresiune din perioada 1929-1933 i afecteaz economia real.

Anexa nr. 17 - Proiecia principalilor indicatori macro-economici n profil teritorial pn n anul 2013 - versiunea final de toamna

Comisia Naional de Prognoz, n http://www.cnp.ro/ro/prognoze

14

Concluzie Acionnd att ca generator de moned prin formele diverse de creditare, ct i ca sistem circulator al economiei prin sistemele de pli, sistemele bancare sunt n centrul activitilor economice iar generalizarea crizei i evidenierea acesteia i n economia real nu poate fi urmare a unui efect de contagiune ci mai degrab al unuia de osmoz, adevratele cauze ale crizei economice regsindu-se att n profunzimile economiilor naionale financiare internaionale. Concurena n cadrul sistemelor bancare naionale i internaionale se manifest n trei direcii principale: depersonalizarea serviciilor bancare, n sensul n care, n anumite limite, servicii financiare considerate a fi specific bancare, cum ar fi procesul de creditare, operaiunile de pli, operaiuni cu instrumente financiare derivate, sunt realizate n prezent de instituii financiare nebancare al cror principal argument concurenial fa de bnci este preul; dezvoltarea, n special n Europa ultimilor ani, a unor alternative de operaiuni financiare ce limiteaz masa resurselor susceptibile a fi atrase de bnci, cum ar fi piaa asigurrilor, piaa leasingului, piaa operaiunilor bursiere, fondurile de investiii, etc. concentrarea capitalurilor bancare, ce implic masive procese de achiziii n domeniul bancar, datorit n principal tendinei de stabilizare pe termen scurt a fluxurilor financiare internaionale, consecin a eforturilor de reducere a costurilor, n primul rnd a costurilor ct i n intimitatea relaiilor economice i

salariale, care se traduce prin transferul unor activiti ntregi - chiar a unor uniti din reeaua bancar cu profil specializat ctre ri unde cheltuielile de personal sunt proporional sensibil mai mici sau prin externalizarea unor activiti.

15