CAPITOLUL V PAMANTUL - PRINCIPALUL ELEMENT AL CAPITALULUI AGRICOL

Planul temei: .1. Conceptul de fond funciar i definirea componentelor sale 6.2. Rolul fondului funciar n dezvoltarea intensiv, modern a agriculturii 6.2.1. nsuirile pmntului ca mijloc de producie n agricultur 6.2.2. Fertilitatea natural i economic a pmntului 6.3. Cadastrul funciar 6.4. Bonitarea terenurilor agricole 6.5. Amelioraiile funciare 6.6. Determinarea valorii pmntului utilizat n agricultur 6.6.1. Experiena mondial n domeniul determinrii valorii pmntului 6.6.1.1. Experiena Statelor Unite n stabilirea valorii terenurilor agricole 6.6.1.2. Experiena Franei n stabilirea valorii terenurilor agricole 6.6.2. Experiena naional n problematica stabilirii valorii pmntului 6.6.3. Renta funciar i arenda 6.6.4. Preul pmntului Obiectivele temei: Prezentarea conceptului de fond funciar si definirea componentelor sale ;

- Prezentarea insusirilor specifice ale pamantului ca mijloc de productie in agricultura ;

Intelegerea notiunilor de fertilitate naturala, fertilitate economica, fertilitate potentata ;

- Intelegerea metodologiei de apreciere economic a valorii productive a terenurilor agricole; - Prezentarea si intelegerea conceptului de valoare a pamantului si a principalelor metode de
determinare; 170

Prezentarea experientei nationale si mondiale in domeniul determinarii valorii pamantului ; Cunoasterea modului de formare a rentei funciare

Cuvintele cheie: fond funciar ; fertilitate naturala ; fertilitate economica; fertilitate potentata cadastrul funciar bonitate ; valoarea pamantului ; renta funciara ; arenda ; rent absolut ; renta diferenial ; renta de monopol.

171

CAPITOLUL VI PMNTUL - PRINCIPALUL ELEMENT AL CAPITALULUI AGRICOL

n condiiile trecerii ntregii economii naionale la economia de pia, asistm n Romnia la amplificarea problematicii complexe a economiei funciare. Problematica economiei funciare - definit n mod tradiional ca tiin a gospodririi resurselor funciare - este amplificat de implicaiile sociale, economice i politice ale procesului de privatizare, demarat nc din 1991, odat cu adoptarea Legii fondului funciar (Legea nr. 18/1991). Fondul funciar capt noi valene n condiiile trecerii la economia de pia prin noua semnificaie, orientare i precizare legislativ, adecvat valorilor fundamentale ale societii, aceasta pentru c fondul funciar exercit un rol considerabil n dezvoltarea economic, fiind unul dintre cele mai importante mijloace de producie precum i principala avuie a naiunii. 6.1. Conceptul de fond funciar i definirea componentelor sale Fondul funciar al Romniei este constituit din totalitatea terenurilor de orice fel, indiferent de destinaie, de titlul pe baza cruia sunt definite sau de domeniul public ori privat din care fac parte. Fondul funciar definit astfel reprezint o component esenial a avuiei naionale, avuie care trebuie folosit, protejat i ameliorat n deplin concordant cu interesele ntregii societi. n funcie de destinaie, fondul funciar este alctuit din urmtoarele grupe de terenuri: terenuri agricole, terenuri forestiere, terenuri aflate permanent sub ape, terenuri din intravilan i terenurile cu destinaii speciale. Terenurile cu destinaie agricol sunt folosite, n principal, pentru producie agricol vegetal i anume: terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantaiile de hamei i duzi, punile, fneele, serele, solariile, rsadniele i altele asemenea; terenurile cu vegetaie forestier, dac nu fac parte din amenajamentele silvice, punile mpdurite; terenurile ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice, amenajri piscicole i de mbuntiri funciare; drumurile tehnologice i de exploatare agricol; platforme i spaii de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole; terenurile neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol. Deintorii de terenuri agricole - titularii dreptului de proprietate, ai altor drepturi reale asupra acestora sau cei care, potrivit legii civile, au calitatea de posesori ori deintori precari - sunt obligai s asigure cultivarea integral a terenurilor precum i protecia solului. Terenurile cu destinaie forestier cuprind: terenurile mpdurite sau cele care servesc nevoilor de cultur, producie ori administrare silvic; terenurile destinate mpduririlor, determinate prin amenajamentele silvice; terenurile neproductive - stncrii, abrupturi, bolovniuri, rpe, ravene, toreni - dac sunt cuprinse n amenajamentele silvice. n conformitate cu prevederile Codului silvic pdurile i terenurile afectate mpduririi sau care servesc nevoilor de cultur, producie ori administraie forestier, constituie fondul forestier. Noiunea de pdure nu este identic cu aceea de fond forestier, pdurea constituind elementul component principal al acestui fond. Noiunea de pdure n sensul atribuit prin normele silvice include terenul care face parte din fondul forestier i este acoperit cu vegetaie forestier, care a atins vrsta de exploatare i este cuprins n amenajamente silvice. Terenurile acoperite cu vegetaie forestier ce nu sunt cuprinse n amenajamentele silvice nu sunt supuse regimului silvic, ci numai unor reguli tehnice silvice i de paz.

172

De asemenea trebuie fcut distincia ntre fond forestier i cea de patrimoniu forestier, care cuprinde ansamblul bunurilor mobile i imobile destinate exploatrii, refacerii, aprrii i pazei fondului forestier. Pdurile - ca principal element al fondului forestier - se clasific, n raport cu funciile pe care le ndeplinesc, n dou grupe funcionale: - pduri de producie i protecie destinate s produc material lemnos pentru industria de prelucrare a lemnului i pentru alte nevoi ale economiei naionale, precum i pentru a ndeplini un rol de protecie; - pduri cu funcii speciale de protecie, care condiioneaz pstrarea i dezvoltarea unor obiective de interes economic, social sau tiinific. Terenurile aflate permanent sub ape cuprind: albiile minore ale cursurilor de ap, cuvetele lacurilor i blilor naturale, cuvetele lacurilor de acumulare la nivelurile maxime de retenie, fundul apelor maritime interioare i al mrii teritoriale. Gospodrirea raional a apelor este o problem major pentru dezvoltarea social i economic a trii, pentru satisfacerea cerinelor de ap ale populaiei i industriei, creterea produciei agricole, aprarea mpotriva inundaiilor i protecia apelor mpotriva polurii. Satisfacerea nevoilor de ap ale populaiei i ale consumatorilor industriali i agricoli, valorificarea de noi surse de ap, folosirea raional a apelor i protecia acestora mpotriva epuizrii i polurii, precum i amenajarea complex a cursurilor de ap trebuie s se realizeze n concordant cu dezvoltarea economico-social a trii i n strns corelaie cu gospodrirea resurselor funciare. n clasificarea general din punctul de vedere al administrrii, apele se mpart n: ape internaionale, ape teritoriale i ape naionale. Dup aezarea lor, apele sunt difereniate n: ape de suprafa i ape subterane. Dup destinaia economic, apele sunt: de folosin general, ape destinate agriculturii i ape cu destinaie special. Din prima categorie fac parte apele pentru satisfacerea nevoilor populaiei , cnd apa apare ca obiect de consumaie individual. Din cea de-a doua categorie fac parte apele care se folosesc n special pentru irigaii. Apele cu destinaie special sunt cele care se utilizeaz pentru navigaie, plutrit, producerea energiei electrice, pescuit i apar ca mijloace de producie. Terenurile din intravilan sunt cele aferente localitilor urbane i rurale, cuprinse n perimetrul construibil aprobat potrivit legii, pe care se afl grupate construcii de locuit, curi, obiective social-culturale, obiective economice, construcii agrozootehnice, piee i reele stradale, precum i alte terenuri care servesc nevoilor de construcii i amenajri de ordin tehnic edilitar, inclusiv terenurile agricole i forestiere. Perimetrele construibile ale localitilor sunt stabilite prin schitele de sistematizare a localitilor urbane i rurale. Intravilanul localitilor este cel existent la 1 ianuarie 1990, evideniat n cadastrul funciar, el putnd fi modificat numai n condiiile legii. Terenurile cu destinaii speciale sunt cele folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, navale i aeriene, cu construciile i instalaiile aferente, construcii i instalaii hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice i gazelor naturale, de telecomunicaii, pentru exploatrile miniere i petroliere, cariere i hale de orice fel, pentru nevoile de aprare, plajele, rezervaiile, monumentele naturii, ansamblurile i siturile arheologice i istorice i alte asemenea. Toate terenurile cu destinaie special sunt o categorie distinct n cadrul fondului funciar, difereniindu-se prin regimul juridic att de terenurile cu caracter agricol, ct i de toate celelalte terenuri neagricole, avnd urmtoarele caracteristici: - dreptul de folosin sau de administrare l au numai persoanele juridice; - folosirea ca i schimbarea destinaiei iniiale, precum i trecerea dintr-o categorie de teren cu destinaie special n alta se realizeaz n cadrul unor raporturi juridice de drept funciar, intervenite ntre organismele de specialitate ale administraiei publice i diferiii beneficiari direci ai administrrii sau folosinei lor; 173

- folosina terenurilor cu destinaie special este nelimitat n timp, atribuindu-se cu sau fr termen; terenul poate fi reluat de la beneficiari ori de cte ori se consider c a disprut necesitatea folosirii sale n scopul iniial stabilit; - beneficiarii acestor terenuri au dreptul i obligaia de a le utiliza n conformitate cu destinaia economic a acestora; - folosina funciar privind terenurile cu destinaie special este gratuit; - terenurile cu destinaie special au un regim juridic corespunztor destinaiilor specifice pentru care sunt afectate. n condiiile acestor terenuri o important deosebit au restriciile care deriv din actele normative, privind att utilizarea terenurilor respective, ct i a terenurilor limitrofe ce constituie zone de protecie. Din grupa de terenuri cu destinaie special fac parte urmtoarele categorii de terenuri: terenurile destinate transportului rutier; terenurile destinate transportului feroviar; terenurile destinate transportului pe ap; terenurile destinate transportului aerian; terenurile destinate producerii i transportului energiei electrice; terenurile destinate exploatrilor miniere i petroliere; terenurile destinate rezervaiilor i monumentelor naturii; terenurile destinate staiunilor balneoclimaterice; terenurile destinate monumentelor de cultur. 6.2. Rolul fondului funciar in dezvoltarea intensiv, modern a agriculturii n zilele noastre problema funciar se gsete nc n centrul economiei rurale. Pmntul rmne o resurs esenial fr de care agricultorul nu-i poate exercita meseria; aceasta explic apariia conflictelor ascuite cauzate de posesia sau deinerea lui pentru c n afara caracterului su specific de fixitate absolut, pmntul nu exist prin natura sa dect ntr-o cantitate strict limitat. Viziunea economic a problemei funciare n agricultur este supus mai multor constrngeri legate de caracteristicile proprii ale pmntului. Pmntul - ca obiect de analiz economic, este un bun particular, nemobil, nereproductibil, heterogen, indivizibil, avnd multiple caracteristici nedisociabile (forma, suprafaa, poziia) i exercitnd simultan mai multe funcii diverse (producie, consum, valoare - refugiu, speculaie). Relaiile dintre oameni i pmnt depesc cu mult cadrul analizei economice. O legtur de comuniune mistic unete omul cu pmntul. Dup Biblie, pmntul este simbolul continuitii, contrar discontinuitii i rupturii constituite de moartea individului sau de dislocarea grupurilor i familiilor. De altfel, mitul proprietii private se fondeaz pe ideea c pmntul asigur continuitatea i perenitatea. Pmntul capt deci o valoare simbolic, perturbnd logica economic. 6.2.1. nsuirile pmntului ca mijloc de producie n agricultur Pmntul privit sub aspectul su triplu: de pmnt - unealt de producie, de pmnt - obiect al muncii i de pmnt - instrument de tezaurizare, se caracterizeaz printr-o serie de trsturi specifice, care l deosebesc de celelalte mijloace de producie i care au o nsemnat influent asupra politicilor agrare. Pmntul este limitat ca ntindere. Suprafaa de teren care poate fi luat n cultur este determinat de nsi limitele ei teritoriale. Limitarea teritorial a pmntului are mai mult un caracter relativ n actuala etap de dezvoltare a societii omeneti, n sensul c omenirea este nc departe de a folosi imensele posibiliti care mai exist pentru extinderea suprafeelor cultivate. In etapa actual, n lume, se cultiv n medie pe locuitor 0,4 hectare. Fr eforturi deosebite se poate mri suprafaa cultivat cu nc un hectar pe locuitor, iar prin irigarea terenurilor secetoase i semisecetoase, cu nc unul. Dar toat aceast mrire a suprafeei se poate face prin luarea n cultur de noi terenuri.

174

n cadrul unei entiti - continent, tar, jude, comun, exploataie agricol - limitele pmntului sunt determinate de graniele stabilite pmntul nu poate s se mreasc ca suprafa, ci numai s-si schimbe modul de folosin sau fertilitatea. Avnd n vedere proprietatea privat asupra pmntului, dar i datorit limitrii lui ca suprafa, este posibil formarea rentei absolute. Pmntul este de nenlocuit ca mijloc de producie i nu poate fi multiplicat. Pentru executarea diferitelor lucrri, o main poate nlocui pe alta, dup cum i obiectele muncii au cunoscut un ntreg istoric al dezvoltrii i nlocuirii lor, paralel cu dezvoltarea tiinei i tehnicii, a mririi aplicabilitii lor practice, pe cnd pmntul ca mijloc de producie se limiteaz la modificarea fertilitii sale economice, neputndu-se folosi n locul lui alt mijloc de producie i nici nmuli datorit limitrii sale naturale. Aceasta impune necesitatea folosirii optime a fondului funciar, a mririi forei sale productive, prin extinderea unei agriculturi intensive. Unele experiene fcute pn acum arat c se pot obine produse alimentare vegetale nu numai prin utilizarea solului, ci i a apelor care, n sens economic, se includ n noiunea general de terenuri aflate permanent sub ape. ncercrile de cultivare a algelor monocelulare deschid mari posibiliti pentru valorificarea mai deplin a condiiilor naturale de pe glob i pot avea o contribuie nsemnat la sporirea resurselor alimentare ale omenirii. Se afirm c practicarea culturilor hidroponice pe cele mai proaste terenuri ar transforma pmntul n simpl baz teritorial de producie , ca i n industrie. Pmntul nu poate fi nlocuit dac se obine un produs verde fr pmnt, atunci nu mai provine din agricultur ci este un produs industrial. Cu toate progresele tiinei obinerea produselor vegetale fr pmnt nc este n stadiu incipient. Prognozele de lung durat nu prevd apariia posibilitii ca n secolul urmtor s se obin produse verzi fr a folosi ca intermediar pmntul. n felul acesta, pmntul apare ca un mijloc de nenlocuit n agricultur. n procesul utilizrii lui, pmntul nu se uzeaz i i mbuntete permanent capacitatea de producie . Pmntul nu cunoate nici uzur fizic, nici moral, el participnd la un numr nesfrit de cicluri de producie . Rezult c pmntul, ca mijloc de producie , nu-i poate pierde importanta chiar dac apar terenuri cu fertilitate mai ridicat. Tocmai de aceea solul se remarc ca una din cele mai originale i viabile ecosisteme ale biosferei, una din unitile sale de baz, o adevrat "uzin" de produs substane nutritive, un uria acumulator de energie potenial. Nu toat lumea nelege c solul se comport ca un organism viu, care se nate, evolueaz, se autogenereaz i prin funciile i nsuirile sale, asigur n permanent substratul material energetic pentru creterea plantelor i obinerea de recolte. Caracterul imobil al suprafeei de teren, att n calitate de obiect al muncii ct i de mijloc de munc, constituie o caracteristic obiectiv fat de restul mijloacelor de producie ce acioneaz n micare, deplasndu-se n spaiu n desfurarea procesului productiv, micare reclamat chiar de aceast fixitate spaial relativ a solului. n timp ce celelalte mijloace de producie pot s fie deplasate de pe un teritoriu pe altul, de la o exploataie agricol la alta, folosirea pmntului ca mijloc de producie este legat de aezarea sa spaial. Ca obiect al muncii, pmntul nu este deplasat dintr-un loc n altul n timpul cultivrii sale, cum se ntmpl cu celelalte mijloace de producie (tractoare, maini agricole etc.). Aceasta leag procesul de producie de un anumit spaiu, relief, sol, hidrologie etc. n procesul utilizrii lor, toate mijloacele de producie se uzeaz, i micoreaz proprietile folositoare i n cele din urm sunt cu totul scoase din uz, pe cnd pmntul, dimpotriv, se caracterizeaz prin aceea c, cu ct este mai mult i mai bine folosit i mrete fertilitatea. Practica a artat c fertilitatea pmntului poate fi ridicat continuu atunci cnd sistemul de cultur aplicat este raional i asigur acest proces. ntreaga politic de investiii n agricultur trebuie s se bazeze pe acest principiu. Mrirea potenialului productiv al pmntului nu este o problem de expectativ, ci de poziie activ fa de 175

felul cum este exploatat. Din unele date statistice reiese c dup cel de-al doilea rzboi mondial, datorit sistemului rapace de exploatare a solului n tara noastr, coninutul n humus al solului a sczut considerabil, iar n unele regiuni a sczut chiar n mod alarmant. Cercettori de prestigiu din cadrul Academiei de tiine Agricole i Silvice au atras atenia c dac se va continua actualul sistem de agricultur n urmtorii 30 - 35 ani vom asista la deertificarea unor regiuni din tara noastr. Accentum asupra acestei particulariti a pmntului deoarece pornim de la conceptul optimist al posibilitii sporirii continue a fertilitii pmntului, cutnd ca prin mijloace speciale, prin cunoaterea amnunit a pmntului i a reaciilor sale n diferite structuri, s se prognozeze dezvoltarea nivelului de fertilitate, iar pe aceast baz s se stabileasc viitoarele etape de progres ale agriculturii rii noastre. Un rol covritor n aceast direcie revine sistemelor naionale de agricultur, a cror sarcin principal const tocmai n conservarea i sporirea continu a fertilitii solului. In felul acesta, societatea i ndeplinete obligaia de a transmite pmntul ameliorat generaiilor urmtoare. Pmntul - materie este un dar al naturii i ca atare, nu are valoare, ci numai valoare de ntrebuinare (ca toate mijloacele de producie care sunt furnizate de natur fr contribuia omului, ca vntul, apa, fierul din filonul de minereu, lemnul din pdurea virgin etc.). Din momentul folosirii sale n procesul de producie , prin investirea de munc vie i materializat, devine tot mai mult un produs al muncii omeneti. Aceste investiii suplimentare, efectuate de ctre om, particip la crearea valorii, fcnd necesar evaluarea economic a pmntului. Numai n acest fel se va crea i n agricultur un cadru economic adecvat pentru aezarea activitii manageriale din aceast ramur pe baze tiinifice. Ca mijloc de munc, pmntul nu poate participa de unul singur n procesul complex de producere a bunurilor materiale, ci numai alturi i mpreun cu mijloacele de munc mecanice, chimice i biologice, care prin intermediul forei de munc acioneaz asupra lui. Aceasta nseamn c puterea de producie a pmntului, n calitate de mijloc de munc, exprimat prin aciunea din ce n ce mai favorabil pe care o exercit asupra dezvoltrii plantelor ca obiecte ale muncii, creste o dat cu nmulirea i perfecionarea celorlalte mijloace de munc i cu dezvoltarea forei de munc, exprimat prin creterea calificrii ei profesionale. Putnd s produc mai mult i mai ieftin n msura n care asupra lui se acioneaz cu mijloace de producie mai perfecionate, puse n micare de o munc tot mai calificat, pmntul este nelimitat ca putere productiv, permite alocarea de resurse suplimentare succesive pe aceeai suprafa, asigurnd folosirea raional a acesteia, fcnd posibil obinerea rentei funciare difereniale II. n funcie de spaiu i timp, pmntul este deosebit de variat ca potenial natural de producie , ca fertilitate. Ca urmare a acestei particulariti, pe terenurile cu fertilitate natural mai ridicat se vor obine, comparativ cu terenurile mai slabe, producii mai mari i respectiv un venit suplimentar sub form de rent (renta funciar diferenial I). n contextul acestei particulariti, puterea public prin organismele de decizie abilitate din agricultur va trebui s iniieze i s aplice n practic acele msuri de politic economic agrar (preturi, impozite, tarife, taxe de asigurri, credite, dobnzi etc.), menite s asigure o activitate de producie profitabil pe toate categoriile de teren luat n cultur. 6.2.2. Fertilitatea natural i economic a pmntului Principala nsuire a pmntului o constituie fertilitatea i mai ales capacitatea de sporire continu a acestei fertiliti, dac pmntul este folosit n mod raional. Prin fertilitatea solului se nelege nsuirea de a acumula, pstra i pune la dispoziia plantelor substanele nutritive, apa, aerul de care au nevoie pentru creterea i dezvoltarea lor, nsuire folosit i amplificat prin munca omului. Toate solurile posed o fertilitate natural, care 176

este determinat de condiiile climatice i hidrologice, de relief precum i de nsuirile biologice, chimice i fizice ale solului. Pmntul, n momentul lurii sale n cultur, se caracterizeaz prin fertilitate natural. Aceast fertilitate vine de la natur i este determinat de factori naturali. Dac se face abstracie de condiiile climatice etc., diferena de fertilitate natural a terenurilor const n diferena de compoziie chimic a stratului superior al solului, adic n coninutul su diferit n materii nutritive pentru plante. Totui, dac presupunem dou suprafee de teren cu acelai coninut chimic i cu aceeai fertilitate natural, fertilitatea lor real, efectiv va fi diferit, dup cum aceste materii nutritive se gsesc sub form mai mult sau mai puin asimilabil i care pot fi nemijlocit valorificate de ctre plante. Folosirea raional a pmntului n agricultur nu numai c menine fertilitatea natural, dar i creeaz o nou fertilitate, a crei existent se datorete investirii de munc vie i materializat. In felul acesta se disting o fertilitate natural a solului i o fertilitate economic a acestuia. Fertilitatea natural i cea nou creat sunt indisolubil legate ntre ele, formnd fertilitatea economic, starea n care se afl fora productiv a muncii, n cazul de fa capacitatea agriculturii de a face ca fertilitatea natural a solului s poat fi imediat folosit - capacitate care este diferit pe diferite trepte de dezvoltare. Fertilitatea economic este un moment al fertilitii naturale a solului, la fel ca i compoziia ei chimic i celelalte proprieti naturale. De aceea, fertilitatea unui teren este egal cu suma fertilitii naturale a pmntului cultivat i a fertilitii nou create prin cultur, dar acum devenit natural. Cu toate acestea, fertilitatea natural nu poate fi apreciat ca o fertilitate care s-a format n mod natural. Cel puin n rile n care terenul este de mult timp cultivat problema fertilitii naturale iniiale este mult influenat de modul de exploatare a pmntului. De aceea, fertilitatea natural se consider fertilitatea existent nainte de a o potenta prin lucrri masive de mbuntire. Atunci cnd se fac investiii continue, se schimb mijloacele de producie i structura lor, intereseaz msura n care fertilitatea natural se modific, capt o nou potenialitate, i ridic calitile sale. Se deosebesc urmtoarele categorii de fertilitate, imprimate de caracterul dinamic al fertilitii solului: fertilitatea natural, fertilitatea potenat i fertilitatea de tranziie. Fertilitatea natural se determin prin cuantificarea influenei diverilor factori naturali, prin notarea cu note de apreciere a terenurilor agricole de la 1 la 100, ce reprezint o situaie pentru un moment dat, i anume aceia al ntocmirii lucrrilor de referire, al studiilor de bonitare, considerndu-se c se aplic o tehnologie de lucru adecvat. Nivelul de fertilitate astfel determinat nu reprezint altceva dect un minim de producie de la care se pleac. Acest nivel minim de producie exprim nc de la nceput marile diferenieri ce apar ntre exploataiile agricole. Fertilitatea potenat reprezint capacitatea de producie a terenurilor modificat ca urmare a folosirii mijloacelor economice de ridicare a fertilitii actuale prin lucrri de amelioraii funciare. Fertilitatea potenat se evalueaz prin note de bonitare ce capt valori i peste 100 puncte, putnd ajunge pe unele parcele la circa 150 - 160 puncte. Capacitatea de producie a terenului ameliorat este estimat prin produsul dintre notele de bonitare natural i indicii de potenare, evideniind astfel posibilitatea maxim de cretere a produciei la nivelul cunotinelor actuale ale tiinelor agricole, atunci cnd sunt aplicate integral toate msurile de ameliorare ireversibil a terenurilor. Fertilitatea de tranziie se refer la diferite etape luate n studiu, cnd se reliefeaz doar aportul unor factori de potenare aplicai pn la acea dat. Fertilitatea natural capt o exprimare exact prin nivelul produciilor ce se pot obine la diferite culturi pe unitatea de suprafa, crendu-se astfel o fertilitate economic sau efectiv. Gradul de fertilitate economic a solului este determinat att de nivelul de folosire a fertilitii naturale a solului, ct i de cel al investiiilor, prin care se obine un adaus de fertilitate. De aceea fertilitatea economic este un nsoitor i un rezultat direct al procesului de munc din agricultur, ea neputnd fi conceput n afara acestui proces. Odat cu dezvoltarea tiinelor naturale i a 177

tiinelor agricole se schimb i fertilitatea pmntului, prin faptul c se modific mijloacele cu care pot fi valorificate imediat elementele solului. Introducnd noiunea de fertilitate economic se scoate n evident rolul muncii n crearea fertilitii efective, care apare ca un rezultat al aciunii omului asupra solului prin mecanizarea lucrrilor agricole, aplicarea ngrmintelor, a asolamentelor, a lucrrilor hidropedoameliorative etc., exprimndu-se n final, prin nivelul produciei la unitatea de suprafa, productivitatea muncii i masa i rata profitabilitii n agricultur. Creterea fertilitii solului i gsete expresia n sporirea randamentului la hectar, care reflect nivelul de fertilitate absolut a solului. Cnd sporirea randamentului la hectar este nsoit de reducerea costurilor, atunci asistm la creterea fertilitii relative a solului. Fertilitatea relativ a solului reflect i eficienta economic a folosirii raionale a fertilitii economice a solului. Exprimat prin randamentul la unitatea de suprafa sau la unitatea de costuri, fertilitatea pmntului ntr-una din cele dou forme (absolut sau relativ) este ntotdeauna n funcie de factorii de producie sau de factorii de costuri. Relaia care exprim aceast dependent este dat de formula: y = f(x1, x2, ...., xn) n care: y = fertilitatea f = funcia de producie sau de costuri xi = factorii de producie sau factorii de costuri (unde "i" ia valori de la 1 la n) Din analiza coninutului diferitelor categorii de fertilitate a pmntului se poate desprinde pentru practic concluzia c fertilitatea natural reprezint doar baza de pornire pentru desfurarea unei activiti de producie eficiente i c determinant n ultim analiz pentru o astfel de activitate este fertilitatea economic (absolut i relativ). Dei folosirea pmntului ca principal mijloc de producie n agricultur depinde de un complex de factori naturali, economici, istorici, tehnici, hotrtor n aceast privin este sistemul de producie , care ofer baza obiectiv pentru creterea continu, sistematic a fertilitii economice. 6.3. Cadastrul funciar Cadastrul funciar este activitatea care asigur cunoaterea i inventarierea sistematic i permanent a fondului funciar printr-un complex de operaii tehnice, economice i juridice. nc din anul 1913, renumitul economist agrar Gh. Ionescu Siseti, n lucrarea "Politica agrar cu privire special la Romnia abordeaz problema cadastrului, dndu-i urmtoarea definiie: "operaiunea de ridicare pe teren, fixarea pe planuri i n registre speciale a ntregii proprieti funciare a unei ri". n anul 1933 este adoptat dup lungi discuii "Legea pentru organizarea cadastrului funciar i pentru introducerea crilor funduare n Vechiul Regat i Basarabia" potrivit creia cadastrul funciar cuprinde descrierea tuturor proprietilor funciare i reprezentarea lor topografic pe hri. Cea mai complex definiie a cadastrului funciar, valabil i astzi, este cea din Marea Enciclopedie Agricol a Romniei: cadastrul funciar este operaiunea prin care se determin suprafaa i calitatea solului cu venitul net ce-l produce: determinarea suprafeei este denumit cadastrul tehnic iar determinarea calitii naturale i economice ale solului o face seciunea economic a cadastrului. "Legea I. Niescu" dup cum este cunoscut legea privind organizarea cadastrului funciar din 1933, se compunea din 5 pri: I - cadastrul funciar i crile funduare; II - cadastrul funciar; III Crile funduare; IV - venituri i V dispoziiuni finale i tranzitorii. Potrivit acestei legi, cadastrul funciar avea la baz urmtoarele principii generale: - scopul cadastrului funciar - care este de a procura elementele necesare nfiinrii, completrii, rectificrii sau reconstituirii crilor funciare i hrilor acestora; de a crea o baz just pentru stabilirea coninuturilor publice asupra proprietilor funciare; de a facilita executarea 178

lucrrilor de reform agrar, de colonizare i de comasare a proprietilor; de a da siguran tranzaciunilor asupra imobilelor i a nlesni creditul funciar; de a cunoate ntinderea i valoarea economic a proprietilor imobiliare ale statului i particularilor; - prile eseniale ale cadastrului funciar sunt reprezentate de hrile cadastrului funciar, planurile i schitele lor; ritmul cadastral, dosarele pe baza crora s-au fcut inscripiunile cadastrale i indicele cadastrale; - unitatea cadastral este comuna - format din unul sau mai multe teritorii cadastrale, n cadrul crora se afl parcelele proprietii funciare; - proprietatea funciar (pe ramuri i culturi de folosin) este divizat n: imobile cu venit cadastral i imobile fr venit cadastral; - publicitatea dosarelor cadastrale. Trecerea n revist a preocuprilor legate de cadastrul funciar, care dateaz nc de la nceputurile acestui secol a fost fcut pentru a demonstra c Romnia este de mult intrat n Europa din acest punct de vedere. Cadastrul funciar cuprinde un ansamblu de documente care arat situaia topografic, economic i juridic a tuturor categoriilor de terenuri. Cadastrul stabilete starea de succesiune, parcelare, natura, clasa, fertilitatea i veniturile aferente fiecrei suprafee, avnd un rol determinant n fundamentarea impozitelor, preului pmntului, a tuturor etc. Cadastrul funciar asigur elementele de baz pentru: gospodrirea raional a rezervelor funciare ale trii, organizarea produciei agricole, crearea unei baze juste pentru stabilirea impozitului funciar. Cadastrul funciar general se organizeaz ca sistem informaional unitar obligatoriu al tuturor terenurilor i construciilor, pe forme de proprietate i pe destinaii, cuprinznd date tehnice, economice i juridice. Cadastrul funciar tehnic inventariaz terenurile agricole i cuprinde urmtoarele date tehnice: delimitarea hotarelor i marcarea prin bariere a terenurilor; parcelele de teren ale fiecrui teritoriu administrativ (comun, ora), pe categorii i categorii de folosin; planul topografic i cadastral al fiecrui teritoriu administrativ; fiele, registrele i planurile cadastrale; rectificrile de hotare dintre teritoriile administrativ teritoriale; schimburile de teren agricol i neagricol; comasrile de terenuri i punerea n posesie etc. Cadastrul funciar economic furnizeaz datele necesare pentru ncadrarea terenurilor potrivit destinaiei economice n ase clase de calitate i producie pentru fiecare parcel cadastral, pe baza studiilor pedologice de bonitare i evaluare a terenurilor. Tot n cadastrul funciar economic se tine evidenta categoriilor de terenuri amenajate prin lucrri de amelioraii funciare. O component esenial a cadastrului funciar general o constituie cadastrul juridic prin care se realizeaz identificarea i evidenta proprietarilor i a titularilor de proprietate, precum i a actelor juridice privind drepturile reale asupra terenurilor i construciilor n vederea publicitii imobiliare. n funcie de interesele generale ale statului i de cele specifice ale anumitor ramuri ale economiei naionale, care dein terenuri de construcii, ministerele respective i pot organiza evidente speciale, folosind ca date de baz numai pe cele trecute n cadastrul funciar general. In acest fel s-au difereniat ca activiti curente: cadastrul agricol, cadastrul forestier, cadastrul apelor, cadastrul cilor ferate i cadastrul imobiliar - edilitar. Fondul funciar - expresie de baz n procesul de realizare i promovare a unei agriculturi moderne de pia - necesit noi orientri i precizri legislative, adecvate trecerii la o alt etap istoric de dezvoltare a economiei naionale. O prim lege, aprut dup aprobarea noii constituii a rii, n anul 1991 este Legea fondului funciar, nr. 18/1991, care a reconstituit dreptul de proprietate asupra pmntului, stabilind i obligaiile titularilor de terenuri, n special cu privire la asigurarea integritii i protecia acestora; folosirea terenurilor agricole pentru producia agricol; plata impozitelor etc. Aceast lege pe lng aspectele pozitive - a stat la baza creditrii celui mai puternic 179

sector privat din economie - nu este suficient pentru reglementarea multiplelor probleme legat de pmnt. Comasarea terenurilor, vnzarea-cumprarea de pmnt, stabilirea echitabil a impozitului funciar sau obinerea de credit ipotecar nu sunt posibile fr o lege a cadastrului funciar, ce urmeaz a fi aprobat de Parlamentul Romniei. Realizarea unui COD FUNCIAR unitar, care s integreze totalitatea normelor i a actelor legislative privitoare la protecia i gospodrirea resurselor funciare, rmne n continuare un deziderat. 6.4. Bonitarea terenurilor agricole Promovarea unei agriculturi moderne nu este posibil fr cunoaterea i luarea n considerare a tuturor caracteristicilor pe care le ntrunete pmntul i n mod deosebit a fertilizrii sale economice. Studierea complex a pmntului, att sub aspectul cantitativ ct i cel calitativ, a devenit o necesitate pentru ntreaga agricultur ca o msur pentru mbuntirea folosirii sale i pentru aplicarea metodelor agrotehnice difereniate, precum i a metodelor moderne de amplasare teritorial judicioas a culturilor agricole. Luarea n considerare a condiiilor naturale specifice diferitelor zone prezint o important deosebit n valorificarea i gospodrirea raional a resurselor pedologice, termice, hidrice, la localizarea produciei agricole. Totalitatea resurselor naturale constituie oferta ecologic a unui anumit teritoriu agricol. Cunoaterea profund a tuturor caracteristicilor ecologice ale unui anumit teritoriu este necesar mai ales pentru crearea premiselor practicrii unei agriculturi durabile, care necesit n primul rnd realizarea reproduciei lrgite a capacitii productive a pmntului. Stabilirea criteriilor pe baza crora trebuie s se fac aprecierea economic a valorii productive a terenurilor agricole a constituit o preocupare de peste un secol a specialitilor din domeniu i a celor interesai n stabilirea unei diferenieri calitative a terenurilor agricole. Studierea literaturii privind criteriile de apreciere economic a terenurilor agricole evideniaz faptul c acestea s-au difereniat dup scopul urmrit n clasificarea i ordonarea terenurilor. Se pot distinge, n general, patru scoli care s-au preocupat de clasificarea terenului agricol: a) - coala german de aprecierea a terenurilor agricole care, are la baz natura geologic a rocilor mam i textura solului, clasificarea terenurilor fcndu-se n ultim instan dup venitul net, ntr-o scar nchis de 100 puncte. Acest criteriu s-a folosit n mod deosebit pentru stabilirea impozitelor; b) - coala american, care pornete n aprecierea i clasificarea terenurilor agricole direct de la determinarea proprietilor intrinsece ale solului concretizate ntr-un indice sintetic denumit "index Storie", prin care se apreciaz calitatea solurilor. Elementele care stau la baza determinrii proprietilor solurilor sunt: profunzimea total a solurilor i permeabilitatea lor, textura i structura, panta terenului, drenajul, coninutul n sruri. c) - coala rus care are la baza clasificrii terenurilor tot calitile intrinsece ale solului, punnd accent pe proporia n sol a argilei, nisipului, CaCO3, MgCO3, a bazelor ce trec n soluie, pe capacitatea de schimb a solului i procentul de humus. d) - coala modern. Necesitatea folosirii la maximum a resurselor productive ale pmntului dar i dezvoltarea mijloacelor de producie din agricultur au determinat necesitatea aprecierii calitative a solurilor cu mai mult precizie. n procesul de determinare a diferenierii fertilitii pmntului este stabilirea just a criteriilor care stau la baza aprecierii economice a terenurilor agricole i transpunerea diferitelor caliti ale terenurilor n note de apreciere. Reprezentanii scolii romneti care activeaz n cadrul Institutului de cercetri Pedologice i Agrochimice din cadrul A.S.A.S. pornesc de la clasificarea terenurilor n raport cu potenialul natural i economic de care dispune fiecare teritoriu pentru diferite culturi, cutnd s dea o expresie cantitativ fertilitii economice a terenurilor agricole. Acesta se realizeaz prin 180

multiplicarea influenei factorilor naturali i economici (care primesc o expresie cifric prin note) i care se ncadreaz ntr-o scar centezimal de apreciere a terenurilor agricole1. Aprecierea calitativ (bonitarea) a solurilor este una din problemele fundamentale ale economiei funciare cu implicaii deosebite pentru practica agricol: evaluarea patrimoniului funciar al exploataiilor agricole, redeschiderea pieei funciare, fundamentarea impozitelor, taxelor etc. Operaia de bonitare a terenurilor agricole nu este altceva dect un procedeu de cuantificare a calitii i a influenei fiecrui factor ce constituie fertilitatea terenului respectiv. Aprecierea calitativ a fiecrei proprieti a solului se face n scopul stabilirii nivelului de fertilitate natural a acestuia. Metodologia de bonitare, elaborat de Institutul de Cercetri pentru Pedologie i Agrochimie - se bazeaz pe gruparea ansamblului de factori care concur la realizarea produciei n dou mari categorii: factori naturali i factori tehnico-economici, care mai sunt denumii factori de potenare sau caracterizare tehnologic a terenurilor supuse bonitrii. Prin cuantificarea influenei factorilor naturali n patru grupe - solul, hidrologia, clima i relieful - se obine nota de bonitare natural, iar prin cuantificarea influenei factorilor tehnicoeconomici se obine nota de bonitare potenat. Potrivit metodologiei de bonitare influenele celor dou mari grupe de factori - cei naturali i cei tehnico-economici - se cuantific separat, n dou etape succesive. In prima etap este stabilit nota de bonitare natural, iar n cea de-a doua etap nota de bonitare potenat care se stabilete prin adugarea la nota de bonitare natural a influenelor pozitive pe care le exercit eventualele lucrri hidropedoameliorative ale solului asupra fertilitii acestuia. Folosind procedeul de notare cu puncte celor patru grupe de factori naturali li s-au stabilit urmtoarele limite de notare: - solul, ntre 0 i 50 puncte; clima ntre limitele -20 i + 20 puncte (cte 10 puncte pentru temperaturi i precipitaii); - relieful, ntre limitele de 15- i +15 puncte; - hidrologia, ntre limitele de -15 i +15 puncte. Un punctaj maxim se poate obine numai n situaia cnd toi factorii naturali luai n considerare ar prezenta o favorabilitate optim pentru cultura respectiv. Lucrrile de bonitare a terenurilor agricole au fost precedate de cartarea pedoclimatic a teritoriului, ceea ce a presupus stabilirea arealelor de terenuri omogene n ceea ce privete solul, relieful, clima i hidrologia, cunoscute sub denumirea de " uniti de teritoriu ecologic omogen" (T.E.O.). Pentru categoria de folosin arabil, nota de bonitare se calculeaz ca medie aritmetic a punctajelor realizate de primele patru culturi stabilite n ordinea favorabilitii pentru T.E.O., unitatea, microzona sau zona agricol pentru care se face aprecierea economic a terenurilor. Pentru a ilustra evoluia fertilitii solului din ara noastr pentru principalele culturi, n tabelul 6.1. sunt prezentate notele de bonitare pentru aceste culturi . Se observ c ntr-o perioad de circa douzeci de ani nivelul de favorabilitate al pmntului exprimat prin note de bonitare s-a schimbat, ceea ce a fcut ca i valoarea sa s se modifice substanial. Studiile de zonare i bonitare a terenurilor agricole din ultima vreme au artat c fat de potenialul productiv actual al terenurilor agricole din tara noastr care, apreciat prin nota de bonitare natural, este de circa 39 puncte, msurile de sporire a capacitii productive, cunoscute ca posibile de aplicat pot duce la un spor mediu de 25-30 puncte, ceea ce ar reprezenta o mrire a capacitii productive a terenurilor cu peste 70 %, nota de bonitare ajungnd la un nivel de 67 puncte.

1) D. Teaci, Bonitarea terenurilor agricole, Editura Ceres, 1980 181

Evoluia notelor de bonitare pentru principalele culturi n anii 1975, 1985 precum i dup 1995 Tabelul nr. 6.1. Nr. Cultura 1975 1985 62 62 66 57 51 62 57 61 61 45 52 55 65 52 Dup 1995 65 69 71 61 57 68 61 64 65 48 54 58 70 55 crt. 1. Gru 50 2. Orz 48 3. Porumb 46 4. Floarea soarelui 43 5. Cartofi 39 6. Sfecl de zahr 42 7. Soia 42 8. Mazre. Fasole 48 9. In ulei 49 10. In fuior 36 11. Cnep 40 12. Legume 38 13. Lucern 45 14. Trifoi 44 Sursa: Exterra aurum nr.215/1990, I.E.A. - A.S.A.S.

Pentru terenul arabil, cel mai important dintre categoriile de folosin i n acelai timp cel mai maleabil din punct de vedere al ridicrii fertilitii sale, sporurile n timp a notelor de bonitare ca medie pe tar ct i ca structur pe clase de favorabilitate sunt prezentate n tabelul nr. 6.2. Se poate observa c nivelul de fertilitate a terenului arabil ntr-o perioad de circa 40 de ani este prevzut s creasc de la 42,9 puncte (cnd a fost apreciat ca teren cu o fertilitate natural) la 78,1 puncte ca urmare a lucrrilor de potenare a acestora. In prezent, cea mai mare parte din suprafaa irigat (ca element principal de ameliorare funciar) necesit lucrri de repunere n funciune sau chiar de retehnologizare, ceea ce va ridica semne mari de ntrebare n privina posibilitii de atingere n 1995 a notei medii de bonitare potenat de 78,1 puncte.

182

Evoluia notelor de bonitare a terenurilor arabile n perioada 1950-1995 n Romnia Tabelul 6.2.
Nr. crt. Perioada Nota de bonitare medie a terenulu i arabil 42,9 55,1 59,3 78,1 f.bun > 100 puncte 12,7 14,3 33,6 Bun 81-100 puncte 2,9 8,7 10,1 17,7 % din total arabil Mijlociu Mediocr 61-80 u puncte 41-60 puncte 27,2 21,4 21,3 12,7 25,3 21,0 19,0 11,4 Slab 21-40 puncte 23,4 17,5 16,1 9,5 f.slab <20 puncte 21,2 18,7 18,7 14,1

1. 2. 3. 4.

Note de bonitare n perioada 1950-1955 Note de bonitare n perioada 1976-1980 Note de bonitare n perioada 1981-1985 Note de bonitare n perioada 1990-1995

Sursa: Ex terra aurum nr.215/1990 I.E.A. - A.S.A.S. 6.5. Amelioraiile funciare Prin amelioraii funciare se neleg lucrrile cu caracter hidrotehnic, agrotehnic, chimic i biologic prin care se asigur conservarea i ameliorarea durabil a calitii pmntului, exprimat prin creterea fertilitii solurilor. Lucrrile de amelioraii funciare sunt lucrri cu o durabilitate ndelungat, solicit fonduri de investiii mari precum i personal de specialitate pentru executarea, folosirea i ntreinerea lor. n principiu, prin amelioraii funciare, nelese ca o intervenie antropic profund asupra armonizrii cerinelor biologice ale plantelor cu mediul nconjurtor, se asigur evitarea pagubelor periodice generate de aciunea factorilor naturali care provoac secet, inundaii, exces de umiditate, srturarea sau mobilitatea solului, punnd toi aceti factori sub controlul omului. De asemenea, prin incorporarea masiv de capital solicitat de efectuarea amelioraiilor funciare, se realizeaz creterea productivitii pmntului i n acelai timp creterea valorii funciare a exploataiei. Amelioraiile funciare se compun din dou mari categorii de lucrri: a) Lucrri de stopare a proceselor de degradare a solului i de recuperare a unor terenuri neproductive. Din aceast grup amintim urmtoarele: combaterea eroziunii i a alunecrilor de teren, desecri, ndiguiri, valorificarea solurilor srturate i a celor nisipoase, combaterea aciditii solurilor etc. b) Lucrri de stabilizare a produciei agricole i de cretere a fertilitii solurilor. Din aceast grup amintim urmtoarele lucrri: amenajrile pentru irigaii, lucrrile agropedoameliorative, fertilizarea organic etc. Lucrrile de amelioraii funciare se execut n corelare cu cele de amenajare i organizare a teritoriului, cu cele de sistematizare a localitilor urbane i rurale, cu amenajrile silvice, realizndu-se difereniat pe zone agricole, bazine hidrografice, judee, comune. Implicarea organismelor statului precum i a organismelor neguvernamentale dar i a tuturor proprietarilor de terenuri este absolut obligatorie ntruct aciunile de ameliorare a solurilor solicit fonduri financiare extrem de ridicate. Toate aceste activiti complexe sunt reglementate prin lege. Legea fondului funciar, mpreun cu celelalte legi i reglementri privind utilizarea pmntului i apei stabilesc la nivel naional sisteme de supraveghere, evaluare i avertizare cu privire la starea calitii solurilor. 183

Protecia i ameliorarea solului se realizeaz prin lucrri de prevenire i de combatere a proceselor de degradare i poluare a solului provocate de fenomene naturale sau cauzate de activiti economice i sociale. Lucrrile necesare pentru protecia i ameliorarea solului se stabilesc pe baz de studii i proiecte, ntocmite la cerere de organele de cercetare i proiectare de specialitate i se execut de ctre deintorii terenurilor sau prin grija acestora, de ctre uniti specializate n execuia unor asemenea lucrri. Statul sprijin realizarea lucrrilor de protecie i ameliorare a solului, suportnd parial sau total cheltuielile n limita alocaiei bugetare aprobate, pe baza notelor de fundamentare elaborate de unitile de cercetare i proiectare, nsuite de organele agricole de specialitate judeene i aprobate de ctre Ministerul Agriculturii i Alimentaiei (Art. 58/Legea 18/1991). Un rol important n realizarea politicii naionale de utilizare a pmntului i de protecie a mediului rural revine Ageniei de Dezvoltare i Amenajare Rural, ca instituie specializat implicat n procesul de structurare i constituire a exploataiilor agricole i de administrare a terenurilor proprietate privat a statului (Legea 18/1991). 6.5.1. Combaterea eroziunii solului Eroziunea este fenomenul care aduce cele mai mari pierderi dintre toate fenomenele de degradare a terenurilor agricole care au loc n agricultura trii noastre. Degradrile cauzate de eroziune sunt ireversibile, elementele fertilizante bioacumulate n stratul superficial al solului se pierd pentru totdeauna. In cazul unei eroziuni mai puternice se pierde ntregul strat arabil, apar la suprafa (la zi) rocile nefertile i greu de fertilizat. Pentru Romnia, combaterea eroziunii solului i a alunecrilor de teren este o aciune prioritar. Suprafaa afectat de eroziune este de circa 5,3 milioane hectare, dar lucrri de prevenire nu s-au efectuat dect pe circa 2,5 milioane hectare. Structura suprafeelor agricole n raport cu cerinele de prevenire i combatere a eroziunii solului Tabelul nr. 6.3. Nr. crt. 1. 2. 3. 4. Categoria de Teren eroziune agricol Fr pericol 58,2 Pericol redus 17,6 Pericol moderat 16,6 Pericol accentuat 7,6 TOTAL 100,0 Sursa: Ex terra aurum, 215/1990 Arabil 68,4 17,3 9,5 4,8 100,0 Pajiti naturale 28,1 17,6 21,7 32,6 100,0 Plantaii vitipomicole 36,7 22,8 25,0 15,5 100,0

Potrivit datelor din tabelul 6.3 din suprafaa agricol a trii 41,8 % este afectat de procesul de eroziune, cele mai afectate categorii de folosin fiind pajitile naturale i plantaiile vitipomicole, cu 71,9 % respectiv 63,3 % din suprafa afectat de eroziune. Ameliorarea acestor terenuri contribuie la creterea produciei agricole, la conservarea fertilitii pmntului, crend astfel un mediu propice necesar dezvoltrii economico-sociale a acestor zone defavorizate. 6.5.2. Amenajrile pentru irigaii Cele mai fertile terenuri din tara noastr se gsesc n zonele sudice i sud-estice, exact unde deficitul pentru irigaii asigur n primul rnd nsemnate sporuri de recolt. In al doilea rnd, eliminnd efectul negativ al lipsei de ap, irigaiile contribuie la realizarea unor producii sigure i stabile.

184

Studiile efectuate de specialiti au demonstrat c efectul irigaiilor este diferit, funcie de terenurile amenajate sau funcie de plantele luate n cultur. Dei irigaiile constituie un mijloc cert de potenare a fertilitii pmntului, nu toate suprafeele de teren se preteaz a fi amenajate pentru irigat. Din acest punct de vedere, al pretabilitii la irigaie rezultatele diverselor studii arat c la noi n ar sunt irigabile, fr restricii, 12 % din terenurile arabile i 9 % din cele agricole. Irigaiile cu msuri de prevenire a degradrii solului se pot efectua pe 43 % din suprafeele arabile i 35 % din suprafeele ameliorate a solului 30 %, respectiv 28 % din suprafeele arabile i agricole i neirigabile 15 % din terenurile arabile, respectiv 28 % din terenurile agricole (tabelul nr. 6.4.). Structura suprafeelor agricole n raport cu pretabilitatea la irigare Nr. crt. 1. 2. Specificare Irigaii fr restricii Irigaii cu lucrri de prevenire a: - eroziunii prin ap - eroziunii eoliene - excesului de ap din precipitaii - ridicrii nivelului freatic - salinizrii Teren agricol 8,8 Arabil 12,0 Pajiti naturale 2,3 Tabelul nr.6.4. Vii i livezi 5,6

15,8 1,7 4,2 12,6 1,1 27,5

18,0 1,8 5,8 16,7 1,2 29,8

20,0 1,1 0,9 4,5 0,9 24,1

21,6 2,8 1,6 7,1 1,2 18,6

Irigabil dup executarea unor lucrri ameliorative 4. Neirigabil TOTAL Sursa: Ex terra aurum nr. 215/1990

3.

28,3 100,0

14,7 100,0

56,2 100,0

41,5 100,0

Suprafaa amenajat pentru irigat era n anul 1996 de 3065,6 mii hectare teren agricol din care: 2921,4 mii hectare teren arabil (95,0 % din agricol); 56 mii hectare vii (1,8 % din agricol); 37,2 mii hectare livezi (1,2% din agricol); 65,5 mii hectare pajiti naturale (2,0 % din agricol). In ultima perioad asistm la reducerea i la degradarea sistemelor de irigaii existente. Sunt necesare investiii mari pentru lucrrile de repunere n funciune a acestor sisteme i de retehnologizare a lor, tiut fiind faptul c sistemele de irigaii din Romnia, comparativ cu cele din alte ri, se caracterizeaz prin intensivitate i randament de utilizare redus (n rile dezvoltate este de 60-90 metri liniari/ha, iar la noi este de 18,5 m.l./ha). 6.5.3. Amenajrile pentru desecri, indiguiri, alte lucrri de amelioraii funciare O parte nsemnat din teritoriul trii noastre are nevoie nu numai de irigare, ci i de evacuarea apei pentru corectarea regimului aerohidric prin lucrri de eliminare a excesului temporar sau permanent de ap. Aceste lucrri se realizeaz n unele zone concomitent cu amenajrile pentru irigaii ca sisteme reversibile irigaii-drenaj. O categorie deosebit de dificil de terenuri cu exces de umiditate temporar o reprezint cele cu soluri pseudogleice i pseudogleizate, deseori podzolite i 185

podzolice. Pe asemenea terenuri lucrrile agricole trebuie combinate cu afnarea adnc, cu aplicarea amendamentelor i cu o ngrare puternic pentru a obine rezultatele dorite (tabelul nr. 6.5.). n raport cu gradul de inundabilitate la nivelul ntregii ri situaia este urmtoare: 82,9 % din terenul arabil este neinundabil, 5,6 % din terenul arabil este inundabil dar sunt realizate lucrri de ndiguire, 7,1 % este inundabil la mai mult de 5 ani i 4,4 % din terenul arabil este inundabil cel puin o dat la 5 ani. Rezult c sunt necesare lucrri de ndiguire pe 11,5 % din suprafaa arabil a trii. Repartiia terenurilor dup cerinele de prevenire si combatere a excesului de umiditate Tabelul nr. 6.5. Nr. Grupa de terenuri Teren Arabil Pajiti Vii i livezi crt. agricol naturale 1. Nu necesit msuri 56,0 56,9 54,4 54,8 2. Necesit afnare 8,9 11,4 4,0 5,4 adnc 3. Necesit afnare 12,3 11,0 14,4 15,9 adnc i drenaj superficial 4. Necesit drenaj 11,6 9,5 15,1 18,6 superficial 5. Necesit drenaj 2,5 2,8 2,2 0,5 adnc 6. Necesit drenaj 3,9 4,1 4,0 0,8 adnc i afnare adnc 7. Necesit drenaj 1,6 1,6 1,7 0,7 adnc i superficial 8. Necesit drenaj 1,7 1,6 2,2 0,5 adnc i superficial i afnare adnc 9. Necesit combaterea 1,5 1,1 2,0 2,8 izvoarelor de coast TOTAL 100,0 100,0 100,0 100,0 Sursa: S. Hartia i colab. Economia funciar, Buc./1984. Alte lucrri de amelioraii funciare necesare a fi efectuate pentru ridicarea fertilitii sau pentru restaurarea capacitii productive a solurilor sunt urmtoarele: prevenirea i combaterea srturrii, combaterea aciditii etc. Potenarea capacitii actuale de producie a terenurilor prin lucrri ameliorative este posibil, ns ele trebuiesc aplicate difereniat pentru fiecare categorie de teren, necesitnd studii de specialitate aprofundate. Desigur, lucrrile ameliorative sunt necesare, dar sunt limitate de dificulti de ordin economic. Indiferent ns de amploarea acestor dificulti se impune realizarea i funcionarea sistemului naional de ameliorri funciare ntr-o concepie unitar, derivnd din politica de conservare a solurilor, de protecie a mediului natural, ca premise ale aplicrii conceptului de dezvoltare durabil i n agricultur.

186

6.6. Determinarea valorii pmntului utilizat n agricultur n literatura noastr de specialitate s-au exclus mult vreme problemele legate de evaluarea pmntului, valoarea sa (care era contestat) i preul pmntului. n ara noastr o lung perioad de timp (perioada comunist), pmntul nu a fost considerat obiect de vnzare cumprare, ceea ce a fcut ca la o prim i selectiv analiz valoarea sau preul pmntului s fie noiuni inutile. Fr stabilirea valorii pmntului i chiar a preului su nu se poate face o analiz aprofundat a folosirii sale. Incontestabil c n procesul de stabilire a locului pmntului n avuia naional, determinarea valorii pmntului este absolut necesar. Pentru economia de pia stabilirea valorii pmntului este o necesitate obiectiv, stringent, pmntul fiind implicat n multe aspecte economice ce nu mai pot fi ignorate. 6.6.1. Experiena mondial n domeniul determinrii valorii pmntului Pentru a putea realiza transferul elementelor componente ale dreptului de proprietate (posesia, folosina, delegarea, uzufructul) prin vnzare-cumprare, arendare, concesionare, succesiune, acionariat etc., este necesar determinarea valorii pmntului ca avuie naional, ca potenial de producie , ca obiect al schimbului (valoare de schimb). Valoarea unui bun oarecare sau al unui serviciu se manifest sub dou forme: valoarea de uz (necesitatea mai mare sau mai mic n folosirea bunului respectiv) i valoarea de schimb (care se manifest n momentul schimbului, stabilind un anume raport cantitativ i calitativ ntre bunurile i serviciile destinate schimbului). Din acest punct de vedere, terenurile utilizate de oameni prin vegetaia lor spontan aveau valoare de uz, nu ns i valoare de schimb. n momentul n care oamenii sunt doritori n a dobndi stpnirea sau utilizarea unor terenuri cultivate de la posesorii lor de pn atunci, dispui la rndul lor s cedeze n schimbul altor bunuri sau servicii, apare i valoarea de schimb. n estimarea valorii terenurilor agricole este necesar att determinarea valorii de uz ct i a valorii de schimb. Aceast estimare a valorii este supus unor dificulti inerente, din considerentele urmtoare: - numrul actelor de vnzare-cumprare de terenuri este att de mic, nct din ele nu se poate deduce un pre mediu; - terenurile izolate sunt foarte diferite calitativ i deci i valoric i la cele mai multe vnzri de exploataii se cumpr i se pltesc prin acelai act juridic terenuri foarte diferite ntre ele (din preul total nu se poate deduce valoarea fiecrui teren n parte); - cldirile existente, culturile deja nfiinate n momentul vnzrii exploataiei, mrimea avansului pltit precum i o mulime de ali factori exercit o influent mai mare sau mai mic asupra preului de cumprare. Cele mai frecvente situaii cnd se impune determinarea valorii terenurilor agricole sunt: vnzarea-cumprarea, diviziunea sau ieirea din indiviziune, schimbul de terenuri, arendarea, mprumuturile pe ipotec, stabilirea impozitelor, exproprierea etc. In cele mai multe cazuri se urmrete determinarea valorii comune, pentru c ea este: - obiectiv, hotrtoare din punctul de vedere al intereselor generale (naional-economice), nu din cele ale proprietarului, amatorului sau speculantului; - o valoare real, cu toate c fiind o noiune abstract ea se ntemeiaz pe fapte i mprejurri concrete, reale, deci nu este numai o posibil valoare sau chiar imaginar; - o valoare impersonal, deoarece la estimarea ei se face abstracie de aptitudinile speciale i de averea ntreprinztorului; - o valoare actual pentru momentul estimaiei i nu o valoare trecut sau de viitor; - o valoare mijlocie, care rezult dintr-o serie de preuri, de tranzacii, estimaii n viata economic, inclusiv acelea care se deduc din productivitatea terenului dat, n comparaie cu productivitatea altor terenuri; - valoarea comun este variabil, neputndu-se estima n viitor; 187

- valoarea comun este adevrat din punct de vedere juridic i economic numai dac se determin metodic, de experi calificai. Exprimarea valorii pmntului se poate face prin: - preul de cumprare; - preul de vnzare; - cheltuielile de producie ; - valoarea venal sau de randament; - valoarea afectiv sau de amator. Preul de cumprare este de cele mai multe ori identic cu cel de vnzare, ns pentru agricultorul care a cumprat o exploataie sau un teren mai demult, preul actual poate fi diferit de cel de cumprare. Cnd se vorbete de valoare de circulaie se nelege preul de vnzare-cumprare, valabil la un moment dat. n cazul terenurilor virgine, cedate gratuit de ctre stat, putem lua n consideraie cheltuielile de producie , aceste cheltuieli crend nsuiri mai favorabile dezvoltrii plantelor pe aceste terenuri. Pentru exprimarea valorii venale, se compar renta terenului dat cu exprimarea capitalului n bani, cu care ar trebui s se cumpere hrtii de valoare sau s fie depui n banc pentru a avea un venit egal sau mai mare ca renta terenului n cauz. Acest mod de exprimare se poate numi valoare relativ de vnzare-cumprare, nu valoare comparativ. Hotrtoare este renta uzual, care se poate realiza printr-o exploatare obinuit a solului. In acest caz vorbim de valoarea venal comun, spre deosebire de cea special care se calculeaz din evidentele contabile ale exploataiei1. Valoarea afectiv sau de amator se manifest atunci cnd n afar de rent hotrsc elemente subiective, ca plcerea de a poseda pmnt, ataamentul fa de locurile strmoeti, frumuseea lui sau a localitii etc. Valoarea afectiv este astfel valoarea uzual de vnzarecumprare i joac un rol important n tranzaciile funciare. Metodele de estimare a valorii terenurilor agricole se pot clasifica dup mai multe criterii, n funcie de scopul urmrit i de elementele disponibile n momentul evalurii. Astfel, se disting n primul rnd: estimaia parial i estimaia total. Dup felul procedeului utilizat se disting dou metode: metoda direct i metoda indirect. Estimarea direct se poate realiza n urmtoarele moduri: a) Dup anumite tarife care sunt ntocmite pe regiuni, mai ales de ctre instituiile de credit ipotecar, pentru diferite feluri de utilizare i caliti ale terenurilor, pe baza unor evaluri anterioare i destul de numeroase. Procedeul este simplu, expeditiv i puin costisitor, dar inexact, ns suficient pentru cazuri de mprumut pe ipotec, deoarece valoarea astfel estimat se reduce cu 25 - 30 % pentru a avea o marj de siguran, care se ia ca baz la fixarea mprumutului. b) Dup preturile curente din localitate, care ntr-o stare mai dezvoltat a economiei naionale ajung a exprima valoarea de circulaie (n tranzacie), identic cu valoarea comun. c) Dup arenda uzual din localitate, deoarece arenda const esenialmente din renta terenului. Dobnda i amortizarea capitalului fix sub form de cldiri, i prin urmare arenda, reprezint interesele capitalului funciar. Estimaia indirect se numete astfel pentru c prin ea se ajunge la calcularea venitului net (sau a profitului) indirect prin scderea din veniturile brute a cheltuielilor de exploatare pe articole de calculaie. Dac n aceste cheltuieli sunt incluse i amortismentele la mijloacele fixe, rezultatul reprezint tocmai interesele capitalului funciar. Rezult astfel dou metode de determinare a valorii venale a terenurilor: - Capitalizarea venitului net sau a profitului net Potrivit acestei metode valoarea pmntului creste la culturile intensive dar cresc i cheltuielile de exploatare. n situaia cnd proprietarul i pune singur n valoare pmntul trebuie
1)

s-si tin singur evidenta cheltuielilor, pentru a-si putea determina profitul brut.
1

V. Sima - Experiena naional i internaional privind determinarea valorii pmntului. Tez de doctorat.1995 Bucureti.

188

- Capitalizarea rentei funciare Pe plan mondial, renta funciar reprezint 8 - 10 % din producia fizic (evaluat n funcie de potenialul biologic al pmntului i nu producia efectiv obinut). O metodologie mai sofisticat folosete pentru determinarea preului pmntului prin capitalizarea rentei funciare, Barry Falk. 6.6.1.1. Experiena S.U.A. n stabilirea valorii terenurilor agricole Variaiile de preuri ale terenurilor agricole din SUA au atras atenia tuturor prin aprecierea exploziv din anii70 i deprecierea rapid din anii80. Au circulat numeroase explicaii pentru aceast dinamic contradictorie a preurilor care a avut loc dup o perioad extrem de lung (aprox.50 ani) de relativ stabilitate a acestora. Explicaiile date se refereau succesiv asupra modificrii ncasrilor (veniturilor) din agricultur (Alston i Burt, 1986), asupra considerentelor legate de preurile capitalurilor (Melichar, 1979), restriciilor i deficienelor pieei de credit (Reinsel R.D. i Reinsel E.J., 1979, Shalit i Schmitz, 1982), anticiprilor brute (Castle i Hoch, 1982), modificrilor de risc (Barry, 1980), veniturilor neagricole (Robinson, Lins i Von Kataraman, 1985) dar i asupra unor considerente de ordin macroeconomic sau asupra impactului determinat de oportunitile de investiii n terenurile neagricole (Feldstein, 1980). n lucrrile lor aceti autori fie c susin aceste explicaii sau dimpotriv le resping. Cercetrile fundamentale privind valoarea terenurilor agricole din SUA prezint modelele istorice ale preurilor, veniturilor, rentelor/arendei, ratelor dobnzilor, finanarea i inflaia. Aceste modele sunt prezentate n fig. 6.1. pentru a uura abordarea euristic a diverselor explicaii propuse. Explicaia cu cea mai larg acceptare privind preurile terenurilor agricole se bazeaz pe veniturile i ncasrile sau rentele anticipate. Deoarece veniturile anticipate nu sunt observabile este necesar o comparaie intuitiv ntre preurile reale ale terenurilor agricole i veniturile reale curente. Studii recente (Alston i Burt, 1986) consider c veniturile reprezint explicaia major pentru preurile terenurilor, explicnd aceste preuri prin decalaje complicate repartizate pe venituri. Figura 6.1. A ilustreaz faptul c valorile reale ale terenurilor nu sunt corelate pozitiv cu modificrile recente ale veniturilor, dup cum ar fi necesar n schemele de anticipare. Tendinele majore ale veniturilor reale i preurile reale ale terenurilor se afl n opoziie dup 1992. Ratele rapide ale inflaiei sunt, de asemenea, utilizate n vederea explicrii pariale a creterilor de preuri la terenurile agricole n anii 70. Nu numai c inflaia reduce rata de capitalizare a viitoarelor venituri, dar terenul servete drept barier mpotriva inflaiei. Figura 6.1.B stabilete raportul dintre preurile reale ale terenului i rata inflaiei. Dei sunt mai puin oscilante dect rata inflaiei, preurile la terenuri urmeaz un mod similar, cu un scurt decalaj. Astfel explicarea inflaiei este satisfctoare chiar dac mecanismul prin care inflaia afecteaz preurile terenului este departe de a fi clar. Explicarea preurilor terenurilor prin credite flexibile n anii70 i credite fixe n anii80 se bazeaz pe creterea maxim simultan, n anul 1981, a datoriilor pe proprietatea imobiliar a fermei i a preurilor terenului, stabilite pentru un acru de teren (fig.6.1. C). Totui, problema este c datoria pe proprietatea imobiliar a fermei, ca procent din valoarea terenului, a crescut constant, n vreme ce preurile terenurilor au rmas stabile (1960-1972). Pentru perioada 1972-1977 datoria scade, n vreme ce preurile terenurilor au crescut rapid, pentru ca n ultima perioad analizat (1981-1984) datoria imobiliar s creasc, n vreme ce preurile terenurilor au nceput s scad.

189

Considernd rata real a dobnzii drept cost de oportunitate a capitalului i nu drept unitate de msurare a reducerii creditelor, costul de oportunitate al capitalului pare s reprezinte o explicaie mult mai important a preurilor terenurilor dect disponibilitatea creditelor (fig.6.1.D). Deoarece datoria pe proprietatea imobiliar a fermei nu prezint variaii clare ca rspuns la modificrile aprute, rata real a dobnzii pe datorii, explicaia oferit prin costul de oportunitate este mai plauzibil. Dup trecerea n revist a datelor istorice, muli dintre factorii asupra crora s-au emis ipoteze conform crora ar putea afecta valoarea terenurilor agricole, par s prezinte corelaii care sugereaz validitatea i reflect rezultatele obinute n studii care ofer o analiz individual a fiecruia. n 1993, autorii americani Richard E. Just i John Miranovschi dezvolt un model teoretic structural al preurilor terenurilor agricole, publicat n American Journal of Agricultural Economics nr.1/ 1993. Abordarea econometric ad-hoc, tradiional, a analizelor empirice prezint avantajul de a formula rezultate mai apropiate de datele observate, ns este supus criticilor datorit rezultatelor eronate obinute din corelaii false i a incapacitii de a identifica forme tradiionale adecvate. n mod specific, ea poate identifica numai civa factori, astfel nct nu se obin informaii despre interaciunea cu alte variabile. n mod alternativ analiza teoretic prezint avantajul meninerii de relaii posibile ntre variabile, dar sufer din cauza necesitii de a exista supoziii convingtoare, n vederea obinerii de rezultate clare. Modelul structural al celor doi autori amintii mai sus se bazeaz pe ambele abordri. Teoria economic este utilizat pentru a impune corelaii verosimile ntre variabile, astfel nct identificarea econometric s fie posibil, cu mai multe variabile. Simplificnd extrem de mult explicaiile autorilor, acetia propun un model global al preurilor terenurilor, redus la ecuaia: * (1 t t v ) Pt + (1 t ) Rt * 2 At * t * Pt = f t (1) 1 t t v + t (1 t ) + s Z t + t d f t (1 ) Z t unde, dup globalizare, variabilele indicatoare devin uniti participante la diverse regimuri funciare: 190

v proporia valorii actuale a pmntului atribuibil ctigului de capital s proporia pmntului arabil al fermelor respectnd limitele economiei minime d proporia valorii pmnturilor arabile finanate prin datorie Dei formula (1) pare complicat, intuiia este simpl. n primul rnd, dac se elimin din model toate complicaiile determinate de inflaie (ft=1), impozite (t=0; t=0), deficienele pieei de credit (t = t), costurile de tranzacionare (= 0, = 1) i diminuarea riscurilor ( = 0), atunci aceast ecuaie devine ecuaia reductiv standard:

P + Rt p= t 1+ t
*

(2)

Pentru rezolvarea modelului din ecuaia (1) s-au utilizat datele privind raportul dintre seciunea transversal i seria cronologic (raportul dintre datele nregistrate sincronic i diacronic), din perioada 1963-1986. Estimrile preliminare ale datelor nregistrate n aceast perioad (cele de cretere a preurilor) au fost folosite pentru validarea modelului i au dus la anticipri exante, care corespund foarte bine datelor din perioada 1983-1986 (perioada descreterii preurilor, vezi fig. 6.2.). Anticiparea este aproape exant a punctului maxim al preurilor, prezentate n fig. 6.2., este remarcabil dac se ine cont c s-a estimat econometric un singur parametru. Aceste rezultate ofer un important sprijin empiric pentru structura modelului, dat fiind adaptarea comparabil cu modelele econometrice ad-hoc. Sunt de asemenea i autori americani care sugereaz faptul c ar fi necesar o revizuire complet a modalitii n care sunt modelate preurile terenurilor. O parte din aceast revizuire ar

putea implica introducerea unor variabile cum ar fi ratele dobnzilor, impozitele, diminuarea riscului n modelele simple de evaluare a bunurilor n general. Caracterul contradictoriu al preurilor terenurilor agricole, al rentelor funciare i al rentelor de capitalizare este demonstrat de Y. Stephen

191

Clark, Murray Falton i John T. Scott, Jr (1993) ntr-un articol cu acelai titlu publicat de American Journal of Agricultural Economic. Acetia, plecnd de la ecuaia de baz pentru preurile agricole, studiat de Melichar, Featherstone i Baker, Alston i Falk:

1 Vt = Et{ Rt * x1} i = 0 [ ] 1 + r

i +1

(3)

unde: Vt reprezint preul terenului la momentul t; Rt reprezint venitul sau rentele din agricultur la momentul t; r-reprezint rata dobnzilor; Et reprezint exponentul de anticipare, condiionat de informaiile disponibile la momentul t contest c modelul simplu al evalurii bunurilor descris n ecuaia (3) reprezint modelul adecvat pentru analiza preurilor terenurilor. Aceast constatare sugereaz faptul c ar fi necesar o revizuire a modalitilor n care sunt modelate preurile terenurilor, reuind s ridice mai multe ntrebri, rspunznd n acelai timp la foarte puine. Posibilitatea ca modelul simplu de evaluare a bunurilor s nu fie valabil prezint implicaii importante asupra strategiilor. Amintim aici aceast contestare (cea a neconcordanei dintre seriile dinamice ale preurilor terenurilor i rentelor funciare) mai mult pentru caracterul su unic n literatura de specialitate. Totui concordana dintre cele dou serii (preurile terenurilor i rentele funciare) a fost evideniat de Falk B. (1991), n articolul Formally Testing the Present Value Model at Farmland Price din American Journal of Agricultural Economic. 6.6.1.2. Experiena Franei n stabilirea valorii terenurilor agricole n Frana n fiecare an este efectuat de ctre serviciile de Statistic agricol ale direciilor departamentale ale Ministerul Agriculturii i Pdurilor o anchet asupra valorii venale a terenurilor agricole, plecnd de la rezultatele SAFER1, completate de ctre diveri experi locali (notar, experi funciari etc.). Valoarea venal a terenurilor este determinat plecnd de la preurile efective de pe pia practicate2, dac modul de tranzacii nregistrate n cursul anului poate fi considerate reprezentativ. n cazurile n care piaa nu este suficient de reprezentativ preurile indicate sunt rezultatul estimrilor. Pentru a obine preurile medii departamentale, regionale i naionale, serviciile departamentale i Serviciul Central de Anchete i Studii Statistice efectueaz pentru terenurile arabile i pajitile naturale sinteze ale acestor date pe regiuni agricole. Metoda utilizat este o medie a dominantelor (pentru fiecare categorie de teren i n fiecare regiune agricol se stabilesc valorile dominante i valorile extreme: minime i maxime) pe regiuni agricole, ponderate prin suprafee de teren arabil i pajiti naturale a fiecrei regiuni. n anul 1997 preurile terenurilor agricole au crescut pentru al treilea an consecutiv. Preul mediu al celor dou categorii principale de terenuri agricole; a crescut de la 18.400 franci francezi la hectar n 1996 la 18.800 FF n 1997. Pentru prima dat dup 1978, acest pre crete dup corecia de inflaie msurat prin creterea preurilor PIB, astfel preul din 1997 este superior cu 0,6 % celui din 1996 n valoarea real (vezi fig. 6.3.). Rezultatele pe ansamblul Franei metropolitane sunt: 21.100 Franci pentru terenurile arabile i 14.600 Franci pentru pajitile naturale (vezi. fig.6.4.). Prezentm n continuare i evoluia valorii venale a terenurilor agricole la nivelul Uniunii Europene 15 (vezi tabelul 6.6.) n perioada 1993 2002. Se constat c valoarea venal a terenurilor la nivelul Uniunii Europene a cunoscut o dinamica deosebita in ultimul deceniu si ca SAFER Societe Nationale dAmenagement Foncier et dEtablissement Rural Preul practicat este preul de vnzare, fr taxe, cheltuieli pentru perfectarea actelor de proprietate nu sunt incluse. Totodat aranjamentele pe sub mas pentru. disimularea fiscal n principiu sunt incluse.
1 2

192

aceasta are o variabilitate extrem de ridicat de la o ar la alta la aceeai categorie de teren. Cea mai mic valoare la terenuri agricole se ntlnete n Suedia (2019 Euro/ha) i cea mai mare n Luxemburg (100 970 Euro/ha). Pentru terenurile arabile cea mai mic valoare se ntlnete n Frana (3860 Euro/ha) i cea mai mare n Olanda (37 500 Euro/ha), la sfarsitul perioadei analizate. Valoarea venal a terenurilor agricole n U.E. in perioada 1993 - 2002 Tabelul 6.6.
ara Belgia Danemarca Germania Grecia Categorie terenuri -terenuri arabile - pajiti -terenuri agricole -terenuri agricole - terenuri agricole - irigabile - neirigabile - terenuri agricole - irigabile - neirigabile - terenuri arabile - pajiti naturale -terenuri agricole - terenuri agricole -terenuri agricole - terenuri arabile - pajiti 1993 11.944 9.527 5.887 11.423 11.546 5.235 9.871 2.709 3.060 2.201 4.893 11.745 61.278 18.803 21.239 1994 12.148 9.995 6.483 11.349 11.929 5.027 10.011 2.788 3.054 2.188 5.316 11.685 44.845 18.302 21.406 ECU= EUR/ha(1 1995 1996 2000 12.860 14 145 10.238 12 335 7.608 11 001 11.357 10.646 9 081 12.212 4.786 9.877 2.822 3.142 2.222 5.378 10.916 46.690 19.725 20.391 11.946 4.746 10.663 3.098 3.188 2.233 6.400 44.531 20.797 21.592 12 014 5 073 18 788 5 381 3 590 2 560 12 683 13 654 97 410 36 439 35 985 2001 15 895 12 856 12 882 9 416 11 930 5 038 19 043 5 684 3 710 2 660 13 891 14 266 100 970 37 500 37 100 2002

13 727

12 575 5 188 20 217 6 014 3 860 2 750 13 674

Spania

Frana Irlanda Italia Luxemburg Olanda Austria Portugalia Finlanda Suedia Regatul Unit

- terenuri agricole

2.539 1.107

2.698 1.190

3.011 1.157

2.717 1.362

3 933 1 989

4 039 1 988

4 246 2 019

193

ara

Categorie terenuri

1993 1994 2001 2002 - Anglia - terenuri agricole 4.890 5.413 11 692 11 081 - ara Galilor - terenuri agricole 3.568 3.841 8 544 10 844 - Scoia - terenuri agricole 2.367 2.232 4 126 7 426 Irlanda de - terenuri agricole 5.730 6.782 Nord 16 018 Letonia Agricol 551 Polonia Arabil 1 194 1 415 1 307 (1- Conversie realizata la ratele curente de schimb Sursa: European Union, Directorate General for Agriculture; Agriculture in the European Union; Statistical and Economic Information, 2003

ECU= EUR/ha(1 1995 1996 2000 5.433 11 613 4.480 8 194 2.711 2.431 5 372 7.405 9.930 15 807

Bineneles c intereseaz mai mult metodologia de evaluare teoretic a preurilor terenurilor agricole n Frana, starea actual de cunotine n acest domeniu. Modelele de evaluare a valorilor funciare agricole pleac aproape ntotdeauna de la formula de capitalizare a lui D. Ricardo: R P= unde : P este pretul terenului i R - renta funciara i - dobinda utilizata pentru capitalizare Plecnd de la simplitatea aparent a acestei formule se pun probleme teoretice care alimenteaz cercetrile referitoare la preul terenurilor agricole i piaa funciar de aproape trei decenii. Prima generaie de modele se formalizeaz echilibrului parial al pieelor funciare, exprimnd o funcie a ofertei i a cererii n modele de ecuaii simultane (Reynolds, Timmon D., 1969; Twenten, Martin, 1966; Herdt, Cochrane, 1966). Aceste modele dau rezultate puin satisfctoare (Featherstone, Baker, 1987; Weisensel, Schoney, Von Kooten, 1988), fie pentru c explic insuficient urcarea preurilor terenurilor n anii 70 (Pope, Kramer, Green, Gardner, 1979), fie pentru c nu au trecut la exprimarea unei funcii i a ofertei funciare satisfctoare (Burt, 1986). Atunci s-a produs o divergen n istoria lucrrilor de cercetare asupra problemelor funciare, pornind de la repunerea acestora n discuie. Spre sfritul anilor 70, n Frana i n alte cteva ri, nsi rdcina teoretic P = R/I a fost abandonat. J.L. Guigou (1982), n remarcabila antologie pe care a consacrat-o teoriilor rentei funciare exprim n mod direct: determinanii corespunztori preului terenurilor i folosinei solurilor de cele mai multe ori sunt adevrate enigme pentru economiti. Pentru a iei din acest impas, unde se pare c au fost angajate teoriile rentei funciare, ni se pare oportun s fim tentai de a rennoi abordarea problemelor funciare. n lucrrile ulterioare i chiar mai recente, un loc decisiv l ocup analizele anticipative i n special utilizarea modelelor autoregresive. Featherstone i Baker (1997) au elaborat un model mai complex, raionnd asupra ecuaiilor simultane ale valorilor funciare, venitului i dobnzilor, n care fiecare dintre variabile este determinat prin anticipri referitoare la alte dou variabile n ecuaii autoregresive. Ipoteza anticiprilor raionale a fost testat fr rezultate foarte probatoare: (Lloyds, Rayner i Orme 1991), astfel c Moore et Meyers (1986) concluzioneaz c anticiprile adaptative sunt de prezent. n modelele cele mai recente este utilizat cointegrarea (Hallam, Machado, Rapsomanikis, 1992; Clark, Fulton i Scott, 1993). Reinem c utilizarea anticiprilor este decisiv pentru calitatea modelelor, alegerea anticiprilor adaptative convine de asemenea cel mai bine. Anumite dezvoltri teoretice (bulele speculative, volatilitatea valorilor funciare, diminuarea riscului, valoare-refugiu, inflaia i fiscalitatea etc.) i metodologice amelioreaz puin posibilitatea practic a rezultatelor, punnd problema datelor statistice utilizate, care de cele mai multe ori lipsesc, n special pentru variabila care reprezint renta funciar. Jean Cavailhes i Stephanie Degoud (1995) propun patru tipuri de modele: 194

modelul indirect, plecnd de la indicii preurilor; modelul direct, plecnd de la valoarea adugat; modelele de anticipri mioape i adaptative; modelul cu anticipri prospective. Fr s mai prezentm ecuaiile celor patru modele, de altfel destul de complicate, prezentm rezultatele la nivel naional n Frana . S-a plecat de la anchetele anuale referitoare la preurile terenurilor agricole, oferite de Serviciul central de studii economice i statistice al Ministerului Agriculturii (SCEFS) din perioada 1961-1993. Rezultatele sunt prezentate sub form grafic (fig. 6.5.). Preurile reale i cele calculate prin metoda anticiprilor adaptative sunt fr ndoial ntr-un anumit grad de autocorelare. Trebuie de asemeni s recunoatem existena uneori a unor diferene mari ntre variabilele reale i cele -

calculate. Mai recent, Jean Cavailhes, Alban Richard i Nathalie Taverdet, analiznd evoluia preurilor terenurilor n Frana au publicat articolul De la rentele clasice la opiunile de rent (Revue Economique, numero 4, juillet 1996). Acetia plecnd de la modelarea clasic a relaiei preurile terenurilor renta, propun modele adaptative i modele de preuri ale terenurilor cu valoare de opiune. Rezultatele modelelor utilizate confirm o dat n plus validitatea tehnicilor de capitalizare a rentelor pentru evaluarea preurilor terenurilor, dar pe baza rentelor viitoare anticipate, mai degrab dect pe baza celor actuale. Modelul anticiprilor adaptative este un instrument relativ fiabil pentru estimarea expost a influenelor diverselor variabile explicative. n previziune, aceasta este mai puin adevrat atunci cnd anticiprile sunt noi i n msur s influeneze notabil preurile. Este mai util atunci s se calculeze modificarea preurilor care implic aceste abateri ale rentelor actualizate, cu ajutorul modelelor cu valoare de opiune. Valoarea de opiune este legat de o utilizare alternativ ce definete un pre plafon. Simulrile au relevat c valoarea acestei opiuni poate s reprezinte o parte notabil a preului terenurilor. 6.6.2. Experiena naional n problematica determinrii valorii pmntului n ara noastr o atenie deosebit s-a acordat evalurii pmntului legat n principal de preocuprile pentru estimarea avuiei naionale. In acest scop au fost folosite metodele specifice rilor din vestul Europei, directe i indirecte, ct i combinarea acestora, n funcie de elementele de care s-a dispus la momentul respectiv. 195

Dintre principalele lucrri privind evaluarea pmntului ca avuie naional putem enumera: "Problemele noastre social-agrare" de Mihai erban, 1914; "Avuia naional a Romniei" de I.N.Angelescu, 1915; "La richese de la Roumanie" de N. Xenopol, 1916 etc. De asemenea au fost realizate o serie de lucrri n care s-au studiat preturile practicate i tendinele existente pe piaa funciar din Romnia. Dintre acestea amintim lucrarea lui Horia Lupu "Cercetri asupra preului i rentei pmntului n Romnia" (1933) lucrare care face cunoscute rezultatele i concluziile anchetei asupra preturilor terenurilor arabile, fneelor, punilor, livezilor, viilor, pdurilor i terenurilor de balt, realizat n toamna anului 1929 n 8000 comune. n aceast lucrare s-a cutat s se obin date nu numai asupra preturilor maxime i minime de vnzare-cumprare ale diferitelor categorii de terenuri, dar i asupra preturilor de arendare (de asemenea maxime i minime) din fiecare comun, pentru a stabili bonificarea capitalului teren, adic renta solului. O alt lucrare demn de remarcat este cea a lui Popovici Lupa, din 1926, "Metode de estimaiune a capitalului funciar n agricultur", editat sub auspiciile Ministerului Agriculturii i Domeniilor. n aceast lucrare autorul a prezentat principalele metode posibile de utilizat i metodologia de evaluare a terenurilor agricole, viilor, pomilor i a altor suprafee de terenuri. Estimaii mai sistematice s-au fcut la moiile oferite casei rurale, de la 1908 pn la 1916 de ctre agronomi i experi n frunte cu Maximilian Popovici. S-au evaluat astfel peste 100 de moii din diferite judee ale rii, dar mai cu seam din Moldova. Baza estimaiei a format-o n toate cazurile descrierea amnunit a moiei i clasificarea terenurilor; de cele mai multe ori nu s-au fcut calcule numai asupra produciei brute i a produsului net, ci estimatorul, innd seam de evalurile existente (fisc, credit), de tarifele regionale, de mprejurrile economice i sociale i de preturile de vnzare - cumprare din regiune a evaluat i cldirile i diferitele caliti de terenuri pentru a ajunge prin adunare la o valoare global, care ar fi putut fi considerat drept valoare comun de circulaie. Dup instaurarea regimului comunist, preocuprile economitilor romni n evaluarea preului terenurilor agricole s-au nscris pe linia teoretic existent n rile socialiste. Economitii planului preocupai de aceast problem au organizat trei simpozioane internaionale pe tema: "Aprecierea economic a terenurilor agricole". Dou dintre acestea au fost gzduite de Romnia (Timioara 1967 i Iai - 1971). Sintezele acestor simpozioane internaionale au fost publicate prin intermediul Institutului de Economie Agrar din Bucureti de ctre Centrul de documentare agricol din cadrul A.S.A.S. Principalele lucrri realizate n aceast perioad sunt: "Aprecierea economic a terenurilor agricole", Hartia S., Editura Agrosilvic, 1966; "Valoarea terenurilor agricole", Hartia S., Centrul de informare i documentare agricol i silvic Bucureti, 1971; "Economie funciar", Hartia S. i Bold I., Editura Ceres, 1989; "Evaluarea economic a terenurilor agricole :, Rut C., Tratat de economie contemporan, vol. II, cartea I, Editura politic, 1987; "Aspecte actuale ale rentei funciare" Malinschi V., Editura Academiei Romne, 1970. ncepnd cu anul 1990 Romnia a intrat ntr-un proces de tranziie la economia de pia, abandonnd filozofia marxist-leninist precum i economia centralizat-planificat. Astfel, au fost abandonate principiile comuniste privind valoarea pmntului i poziia acestuia ca obiect al vnzrii-cumprrii. Pe aceast linie au fost realizate n anul 1990 de ctre un colectiv al Institutului de Economie Agrar din cadrul A.S.A.S., condus de Hartia S., studii privind valoarea pmntului n condiiile tranziiei la economia de pia. Sinteza acestor studii a fost publicat de ctre Hartia S. n lucrarea "Valoarea pmntului utilizat n agricultur sau scos din circuitul agricol", Ex terra aurum nr. 215/1990. Metodologia de evaluare a valorii pmntului ca element al avuiei naionale sau chiar ca obiect al schimbului, elaborat de colectivul de cercettori se bazeaz pe determinarea venitului net multiplicat ce se poate realiza pe diferite tipuri de terenuri, n raport cu categoria de folosin i gradul de fertilitate, nivelul randamentului la hectar posibil de realizat, amplasarea terenului, structura optim a culturilor etc. 196

Formula de calcul propus de Institutul de Economie Agrar - ASAS, pentru evaluarea pmntului ca avuie naional (Ep) este urmtoarea: Ep = [(Vsm + Vsv + Vsi + Vsc + Vse + Vp) . Kj . P . A] . R n care: Ep - valoarea pmntului ca parte component a avuiei naionale; Vsm - venitul net realizat de stat prin vnzarea ctre agricultur a mijloacelor de producie ; Vsv - venitul net realizat de stat din vnzarea produselor agricole ca diferen ntre preul de cumprare i de vnzare a produselor agroalimentare; Vsi - impozitul direct pe pmnt, impozitul pe salarii i CAS; Vsc - rabatul comercial i venitul realizat din industria hotelier, restaurante i turism; Vse - venitul net realizat din exportul produselor agricole; Vp - venitul net realizat de productorii agricoli; Kj - coeficientul de corecie ce reprezint venitul suplimentar net realizat prin mbuntirea calitii pmntului, adic efectul economic al investiiilor suplimentare care duc la ridicarea nivelului de fertilitate al acestuia; P - coeficientul de cretere a preurilor industriale sau agricole la ridicarea sau scderea venitului net din agricultur; A - aezarea terenului fa de centrele de desfacere; R - rata venitului net multiplicat care a fost luat n considerare pe o perioad de 26-32 ani, n raport cu vrsta medie a unei generaii, posibilitatea maxim de prognoz a evoluiei unui fenomen, dobnda de 5 % care se realizeaz atunci cnd veniturile sunt depuse la CEC sau cota medie de amortizare a mijloacelor fixe din agricultur etc. n afar de aceti coeficieni ar mai trebui s se introduc i unele corecii privind funcia ecologic pe care o are agricultura. Desigur aceasta este foarte greu de apreciat i deocamdat nu este aproape de loc studiat i luat n considerare, dar odat cu agravarea unor dezechilibre ecologice, ca urmare a dezvoltrii activitilor poluante, dezvoltarea nivelului de trai etc. i aceste aspecte vor trebui s se ia n consideraie sub o anumit form. 6.6.3. Renta funciar i arenda n domeniul rentei funciare, tiina economic trebuie s rspund unor ntrebri eseniale: care sunt regulile ce guverneaz alocarea pmntului ntre diferiii ageni economici utilizatori; care este rolul preului pmntului n competiia pentru ocuparea terenului; ce legi economice coordoneaz repartizarea surplusului ntre profit, salariu, dobnd, rent; ce factori conduc la apariia diferitelor forme de rent. La aceste ntrebri economia este cea care are mijloace de analiz pertinent a funciarului numai c limitele ei n explicarea problematicii complexe a acestui domeniu devin din ce n ce mai evidente, ceea ce a condus cum era i firesc la cutarea de noi soluii, noi modaliti de abordare, asociind economia cu alte tiine umaniste la studiul rentei funciare i a funciarului n general. Problematica rentei funciare are o importan actual deosebit n ara noastr, urmare a ncercrilor de revenire la economia de pia, cu componenta ei esenial proprietatea privat asupra pmntului. ntlnim la tot pasul probleme funciare: n demararea unei afaceri, n momentele cele mai importante ale vieii (care romn nu viseaz s-i construiasc o cas ), n conflictele dintre persoane, instituii i localiti, n proiectele de urbanism i arhitectur. A reaprut astfel interesul pentru pmnt n Romnia. Comportamentul economic al deintorului i utilizatorilor mbrac forme specifice, renta funciar se manifest. Reapare astfel interesul economic pentru pmntul ca rezultat firesc al venitului dat de acesta, deci de renta funciar. Problemele coninutului formelor i calculul rentei n viata economic se afl de mai bine de dou secole n atenia majoritii colilor, doctrinelor i curentelor de gndire economic. Acest concept exist nc de la societatea medieval i pn la cea contemporan, avnd o ampl utilizare precum i diferite semnificaii: rent n neles uzual nu este altceva dect un venit fr munc, rent 197

n economia clasic reprezint venitul ce revine proprietarului funciar iar n sens modern, contemporan, renta reprezint venitul ce revine posesorului oricrui factor de producie a crui ofert este limitat (rigid) sau inelastic. (V.Sima,1993) Primele abordri cu privire la natura rentei aparin economistului englez William Petty care n lucrarea "Tratat asupra impozitelor i taxelor" (1662) arat c renta este surplusul obinut de pe un teren dup ce s-au sczut cheltuielile cu exploatarea lui i ntreinerea lucrtorului agricol. Pentru prima oar el definete o rent natural reprezentnd surplusul produciei pentru consum rezultat n urma exploatrii pmntului de ctre cultivator dar care i revine proprietarului funciar n virtutea dreptului su de proprietate. Alturi de renta natural, prin rent ordinar el desemneaz media de ansamblu a rentelor naturale pe o perioad de apte ani (un ciclu agricol). Definiia rentei ca surplus rezidual va fi preluat de toi economitii pn la Jean Baptiste Say. Un loc important n teoria rentei l deine coala fiziocrat prin reprezentantul su Francois Quesnay care consider c renta i datoreaz existenta forelor naturii, agricultura fiind singura ramur n care, cu aportul naturii, bogia creat poate s o ntreac pe cea consumat. Introducnd pmntul, surs universal de bogie, concepia economic fiziocrat este restrictiv, n sensul c producia agricol este considerat ca singura producie de mrfuri. Meritul su deosebit const n introducerea pentru prima dat n gndirea economic a noiunii de clase sociale, fixnd astfel locul individului n societate n raport cu poziia lui fa de sursa universal de bogie, pmntul. Pentru el proprietatea privat asupra pmntului este conform cu Ordinea natural a lucrurilor. coala clasic reuete pentru prima dat s furnizeze un ansamblu de cunotine sistematizate sub forma unor teorii economice bine conturate fiind unul din vrfurile gndirii economice n domeniul rentei funciare. Trei dintre autorii clasici contribuie la constituirea economiei clasice i la formularea unei adevrate teorii a rentei funciare (Smith, Malthus i mai ales Ricardo). Adam Smith , n lucrarea sa: Avuia naiunilor se distaneaz de curentul fiziocrat, recunoscnd aportul naturii la formarea rentei, sesiznd specificul legturii ei cu preul. n acest sens sublinia c "renta intr n alctuirea preului mrfii n alt mod dect salariul i profitul. Salariul i profitul mai mare sau mai mic sunt cauzele preului, mare sau mic, pe cnd renta mare sau mic efectul acestui pre. David Ricardo (1772-1823) a avut un aport hotrtor n fundamentarea teoriei rentei funciare. De la Ricardo gndirea economic motenete cea mai profund, complex i riguroas analiz a rentei. Acesta susine c formarea rentei funciare are la baz fertilitatea inegal a terenurilor agricole. ntruct cererea de produse agricole este n cretere, iar producia obinut pe terenurile fertile este insuficient pentru acoperirea ei, produsul se vinde la preul produsului mai scump, obinut n condiii mai puin favorabile, renta fiind n concepia sa o parte din produsul pmntului, care se pltete proprietarului funciar pentru folosirea forelor originare i indestructibile ale pmntului. Chiar i n zilele noastre teoria ricardian a rentei constituie principalul punct de referin n domeniu deoarece practic de la Ricardo ncoace gndirea economic nu a mai realizat o sintez de asemenea amploare a ideilor, ba din contr s-a produs o pulverizare a teoriei n cele mai diverse domenii. Teoria ricardian a rentei este o admirabil sintez prin faptul c ia n considerare contribuiile remarcabile ale predecesorilor si pe care le mbogete prin idei originale tiinific fundamentate. Ricardo i mai apoi Marx integreaz teoria rentei funciare ntr-un cadru analitic propriu, bazat pe conceptele i metodele de analiz ale tiinei economice devenit de acum autonom. n Principiile de Economie (1817) renta funciar este definit ca aceea parte a produsului solului pe care o pltim pentru a avea dreptul de a exploata facultile productive, originale i neperisabile ale solului. Renta este astfel definit ca un pre al dreptului de folosire a solului. Gndirea lui Ricardo n domeniu se distaneaz pentru prima oar de teoria fiziocrat. Produsele 198

agricole sunt mrfuri, rezultate ale activitii umane i nicidecum un dar al naturii, iar valoarea acestor mrfuri este dat de munca individual ncorporat n ele. Fundamentele teoriei rentei difereniale aa cum au fost ele definite de Ricardo i menin viabilitatea i constituie fundamentul explicaiei rentei difereniale, indiferent n ce sector apare aceasta. Ricardo identific patru cauze ale apariiei rentei difereniate, dar se limiteaz la descrierea a dou tipuri de rent: renta intensiv i cea extensiv. Renta intensiv este rezultatul investirii simultane a unor cantiti egale de capital pe acelai teren. Datorit randamentelor descresctoare primele trane de capital vor da natere unei rente difereniale, n timp ce tranele urmtoare vor produce din ce n ce mai puin rent. Renta extensiv este rezultatul investirii de trane egale de capital pe terenuri de fertilitate diferit. Pe terenurile fertile va apare n mod firesc o rent diferenial. Marx consacr o important parte a operei sale (Capitalul, Volumul III, tomul III) analizei rentei funciare. Punctul de plecare l constituie teoria ricardian a rentei difereniale ce se pstreaz aproape intact n analiza sa. Principalele caracteristici definitorii pentru renta diferenial sunt: renta diferenial nu se repercuteaz asupra preurilor produselor agricole; este prelevat asupra plusvalorii; ea opune pe proprietar fermierului. Nivelul rentei difereniale este determinat prin calcul marginal, fiind astfel n contradicie cu teoria valorii munc dezvoltat de el. El definete renta ca fiind o parte a plusvalorii, adic este plusprofitul din sectorul agricol i din domeniul locativ. n analiza sa pmntul este o resurs natural ce nu are valoare. nsuirea n mod injust n regim privat a pmntului are dou consecine directe: pe de o parte constituie o limitare a liberului acces la o condiie natural de producie, pmntul, genernd conflicte sociale; iar pe de alt parte constituie instrumentul de captare a unei fraciuni din munca social plusprofitul agricol convertind-o n rent funciar. Contribuia original a lui Marx la dezvoltarea teoriei rentei const n introducerea conceptului de rent absolut alturi de renta diferenial i definirea unei rente de monopol. De asemenea el consacr o nsemnat parte din analiza sa preului pmntului, considerat ca fiind capitalizarea rentelor anuale actualizate. Renta absolut o definete ca fiind plusvaloarea ncasat de pe cele mai proaste terenuri. Apariia sa este explicat printr-o cauz i o condiie. Cauza o constituie egalizarea ratei profitului ntre sectoarele economice i definirea unui pre de producie n jurul cruia va fluctua preul pieei, condiia fiind aceea potrivit creia compoziia organic a capitalului n sectorul economic n care poate aprea o rent absolut trebuie s fie inferioar compoziiei organice a capitalului din alte sectoare economice. Caracteristicile rentei absolute constau n I) influena ei asupra preului produselor agricole, ca un element constitutiv al acestora; II) valoarea produselor agricole, care este n mod constant superioar preului de producie. Pornind de la aceste elemente renta funciar pentru o anumit suprafa este format din renta diferenial I i II plus renta absolut aferent (R=RDI + RDII + RA). Printre autorii ce au dezvoltat teorii noi ignornd total teoria ricardiano-marxist s-a aflat un grup de economiti de filiaiune german (Von Tunnen, A. Losch, E.S. Dunn, W. Allonso) ce au pus bazele teoriei economiei spaiale. Reprezentantul cel mai de seam al colii este Von Tunnen, creatorul teoriei rentei de poziie. Din punct de vedere al noutii i originalitii raionamentelor teoria lui Von Tunnen este considerat ca i cea a lui Ricardo un vrf al gndirii economice. Curentul ce a aprut i s-a dezvoltat ca o reacie la teoria ricardo-marxist este cel neoclasic, care formuleaz i dezvolt raionamente cu totul noi n domeniul funciar. Epoca contemporan ns se caracterizeaz printr-un interes crescut fa de problematica funciar i printr-o revenire la tradiia ricardian, dar i printr-o dispersare a raionamentelor clasice. n timp ce unii economiti au ncercat s utilizeze raionamentele ricardiene n alte domenii economice dect agricultura dezvoltnd noi concepte, alii au ncercat s le adapteze unei analize generalizate de formare a rentei ntr-un cadru generalizat al produciei de mrfuri. Cei mai de seam exponeni ai colii marginaliste (J.B. Say, K. Menger, L. Walras , J.B. Clark) au avut ntre preocuprile lor analiza rentei. La modul general neoclasicii au negat orice specificitate a pmntului i a problemelor funciare, renta nefiind altceva dect o manifestare a unui fenomen economic general. 199

J.B. Say marcheaz tranziia de la teoria clasic la cea neoclasic a rentei funciare. El stabilete fundamentele principale ale teoriei neo-clasice analiznd rolul valorii utilizate, cel al mrfurilor i al preului. J.B. Say definete renta ca un raport (produs net/pre de cumprare) analog ratei rentabilitii. Ca mijloc de producie ns pmntul furnizeaz un profit funciar. Distincia considerat de Say dintre rent i profitul funciar permite n planul teoretic disocierea venitului solului n dou componente distincte: pe de o parte renta care apare ca rata dobnzii capitalului funciar, iar pe de alt parte venitul utilizrii pmntului, analizat ca un profit. Walras definete renta pmntului ca fiind produsul net al pmntului sau acea parte a produsului total care, dup ce s-au sczut cheltuielile de producie, rmne liber i constituie un venit. Ea este o variabil endogen sistemului economic, fiind determinat pe baza echilibrului general ca toate preurile i toate veniturile. Pentru prima oar n evoluia rentei Walras atac virulent definirea rentei ca surplus sau excedent, pentru el neexistnd surplus ci numai venituri. Odat cu el rmne deschis una din chestiunile eseniale privitoare la rent i anume: este renta un venit normal al unui factor de producie sau aceasta trebuie s fie considerat ca un surplus rezidual rezultat al evoluiei pieei i n mod ne-economic determinat. Dei n primele sale lucrri el consider c proprietatea privat asupra pmntului justific apropierea rentei funciare, el va reveni asupra acestei idei considernd c proprietatea terenurilor trebuie transferat integral statului din raiuni de eficacitate economic i justiie social. n opera sa teoria valorii i cea a rentei rmn indisolubil legate, renta reprezentnd o form specific a valorii. Principalul reprezentant al marginalismului pe continentul american, John Bates Clark s-a preocupat mai ales de problema repartiiei bogiei. n cartea sa Repartiia bogiei aprut n 1899 el demonstreaz c renta, care este venitul pmntului, nu reprezint dect o consecin normal a legii valorii. n felul acesta el se ridic mpotriva teoriei dominante a epocii, teoria ricardian, conform creia renta are un caracter diferenial rezidual diferit de salariu i profit. n teoria sa nu exist diferene n determinarea acestor trei categorii de venituri. Printr-o serie de reprezentri grafice ntr-o optic circular el demonstreaz c toate cele trei categorii de venituri ale factorilor sunt de aceeai natur i sunt determinate n acelai fel. n aceast perspectiv nu exist o singur rent funciar ci rente pentru toi factorii de producie; renta nu mai este exclusiv funciar ci, innd cont de legea randamentelor descresctoare i de remunerarea factorilor n raport de productivitatea lor marginal, se pot considera rente pentru munc i pentru capital. n consecin orice factor de producie remunerat pe baza productivitii marginale degaj o rent diferenial. n felul acesta pentru prima oar renta nu mai este specific funciarului, ci devine un concept economic general. Problemele referitoare la natura i formele rentei funciare au fost prezente i n gndirea economic romneasc nc din secolul trecut. n buna tradiie a marilor gnditori i creatori ai teoriilor economice trei dintre cei mai reputai economiti romni au avut ca subiect privilegiat de reflecie problematica funciar i a rentei. Ion Ionescu de la Brad (1818-1891) se apropie prin abordrile sale de gndirea lui A. Smith considernd c renta provine nu numai din fecunditatea pmntului ci i din truda omului. Renta pmntului este partea aceea din producia pmntului ce rmne dup ce s-au scos toate cheltuielile ce s-au fcut pentru a dobndi. El deosebete preul real, determinat de cheltuielile de producie i preul curent, care depinde de cutarea lucrurilor intuind astfel rolul cererii i al ofertei n formarea preurilor. tefan Zeletin (1925) n perioada interbelic, preocupat de analiza claselor politice n special a burgheziei romne, stabilete o corelaie direct ntre cererea de produse agricole i mrimea rentei funciare. Adept al lui Ricardo, V. Madgearu (1944) acord un loc privilegiat rentei n opera sa. El recunoate legea fertilitii descrescnde a solului i consider c renta este ntotdeauna un extraprofit condiionat de faptul c unul dintre factorii de produciune are un anumit avantaj i se afl n posesiunea exclusiv a cuiva. Renta funciar i are originea n raritatea pmnturilor fertile i insuficienta ofertei de produse agricole de a satisface cererea n cretere. Oferta inelastic ridic preul produselor agricole 200

la un nivel care asigur ca toate categoriile de teren luate n cultur (indiferent de calitile lor) s furnizeze deintorilor lor renta. Luarea n cultur a terenurilor cu fertilitate mai sczut pentru a satisface cererea de produse alimentare determin obinerea unor randamente mai reduse, la un consum egal de factori, comparativ cu terenurile bune. Drept urmare, investiiile de munc i de capital sporesc, dar randamentele nu cresc n aceeai msur, dimpotriv au tendina s scad. Aceast relaie specific dintre rezultate i efort se reflect n legea fertilitii neproporionale. Aceast lege arat c randamentele neproporionale sunt datorate faptului c alocrile suplimentare de factori pe aceeai suprafa de teren se regsesc cu o parte aplicat tot mai mic n randamentele obinute. Aciunea acestei legi are ca efect tendina de restrngere a ofertei de produse agricole, comparativ cu cererea crescnd, datorat sporirii populaiei i a veniturilor acesteia. Mrirea cererii atrage dup sine o ridicare a preului de vnzare, care nu poate fi modificat n sensul scderii printr-o sporire a ofertei totale la principalele produse agricole, ntruct terenurile apte pentru cultur, ndeosebi cele fertile, sunt limitate. Preul ridicat al produsului agricol asigur realizarea unui excedent de venit peste profitul normal, care revine proprietarului terenului sub forma rentei funciare. Teoria clasic a rentei funciare, care consider c veniturile rentiere n agricultur sunt o consecin a preului agricol este valabil i n rile dezvoltate (unde cererea de produse agricole este satisfcut) deoarece se realizeaz pe fondul confruntrii ofertei, crescnde pe termen lung i fluctuant pe termen scurt, cu cererea inelastic. Pentru protejarea veniturilor productorilor agricoli din rile dezvoltate statul practic un sistem de preuri i o politic prin care preia surplusul de produse agricole n anii cu abundent (crend penurie artificial) i elibereaz stocurile n anii nefavorabili agriculturii. n felul acesta se obin pe termen lung de ctre productorii agricoli profituri normale, iar de ctre proprietarii funciari renta. Prin urmare, aa cum s-a specificat, n agricultur se formeaz mai multe tipuri de rent: renta absolut, renta diferenial, renta de monopol i renta de poziie. Renta absolut este cea ncasat de toi proprietarii funciari indiferent de calitatea terenului pe care-l dein: Ra = Pv - (Cp + Pn) unde: Ra este renta absolut Cp - costul de producie Pn - profitul normal Renta diferenial provine din diferena de fertilitate dintre terenuri, fiind numit i rent de fertilitate sau rent diferenial I. Ea este rezultatul cheltuielilor mai reduse cu care se obin produsele pe terenurile fertile, n condiiile cnd preul de vnzare este determinat de cheltuielile produsului mai scump realizat pe terenurile mai slabe. Acest tip de rent este caracteristic agriculturii extensive. Intr-o agricultur intensiv se formeaz i renta diferenial II, ca diferen ntre randamentul a dou sau mai multe investiii succesive de capital i de munc pe aceeai suprafa sau pe suprafee diferite. Renta de monopol este supraprofitul realizat de posesorul unor suprafee de teren cu nsuiri speciale care produc n cantiti reduse produse cu caliti deosebite. Vnzarea acestor produse la preturi de monopol permite obinerea unui excedent peste profitul normal ce revine proprietarului funciar. Mrimea i stabilitatea ei depinde de puterea de cumprare a consumatorilor i de decalajul dintre cerere i ofert (inelastic). Elementele de monopol concretizate ntr-o ofert inelastic pot fi create pe ci artificiale (economice sau extraeconomice) cu scopul de a menine preul de vnzare ridicat. Renta de poziie rezult din diferentele determinate de distantele fat de centrele de aprovizionare i desfacere (preoreneti) sau fa de cile de comunicaie. 201

n Romnia, aa cum s-a artat, proprietatea privat asupra pmntului cuprinde 78,9 % din suprafaa cultivat. Conform estimrilor, aceast suprafa este deinut de peste 6,2 milioane proprietari, din care aproape jumtate nu sunt agricultori. n aceste condiii exploatarea pmntului se realizeaz n regie proprie sau n arend. Arenda pe care o va plti arendaul va fi n funcie direct de renta absolut i de renta diferenial I, iar cuantumul su se va stabili pe piaa arendei, fiind influenat de legea cererii i a ofertei de pmnt, difereniat n timp i spaiu. Este fr ndoial c n stabilirea arendei trebuie s se porneasc de la renta absolut ca rezultat al monopolului proprietii private asupra pmntului i care probabil va fi aproximativ aceeai pe hectar, la care se va aduga renta diferential I, care este ns diferit de la un teren la altul n raport de puterea sa productiv, de fertilitatea natural, dar i de cea artificial, adugat an de an cu fiecare nou proces de producie . Arenda n bani reprezint suma pe care arendaul o pltete proprietarului pentru dreptul de a folosi o anumit suprafa de teren pe o perioad determinat de timp. Ea are un coninut complex. Principala component a arendei o formeaz renta funciar. Alte componente pot fi : amortismentul pentru investiiile fcute n diverse lucrri legate de teren i dobnda la capitalul investit. n practic este dificil de delimitat componentele arendei. Mrimea arendei este n ultim faz rezultatul confruntrii dintre proprietari i arendai. Arendaul nu va plti mai mult pentru un hectar de teren arabil dect poate ctiga din cultivarea acestuia cu cea mai bun cultur. La rndul su proprietarul va arenda un hectar de pmnt unui fermier numai dac este sigur c nu poate obine un pre mai bun de la alt utilizator al terenului respectiv. El va ncerca ntotdeauna s obin un maximum de avantaj net din arendarea terenului. La fixarea condiiilor de arendare, proprietarul pmntului caut s nu lase arendaului o parte mai mare din producie dect att ct este suficient ca acesta din urm s-i menin capitalul cu care i procur smna, pltete munca, i cumpr i ntreine vitele de munc i uneltele agricole, plus profitul obinuit al capitalului din regiune, iar cnd se rennoiete arendarea, proprietarul pmntului cere de obicei aceeai sporire a arendei ca i cum ameliorrile ar fi fost fcute toate cu capitalul su propriu ( A. Smith). O asemenea situaie duce la concluzia formulat cu mult timp n urm, potrivit creia proprietarul funciar se consider proprietar al ntregii munci acumulate, cheltuite n decurs de secole pentru a aduce pmntul la nivelul de productivitate pe care l are n prezent (Th. Hopkins). Deosebirile de interese dintre proprietarii funciari i arendai au fost observate i analizate i de o serie de reprezentani ai tiinei romneti (Ion Ionescu de la Brad, Gheorghe Ionescu-Siseti i alii). n legislaia referitoare la arendare reglementrile privind stabilirea arendei difer de la o tar la alta. n unele ri prile contractante sunt libere s stabileasc arenda, n altele, legislaia prevede niveluri minime i maxime ntre care trebuie s se nscrie tranzaciile. n ara noastr legea arendei (Legea nr. 16/1994) prevede c plata arendei se poate face n natur, n bani sau n natur i bani, potrivit nelegerii prilor contractante. Elementele n funcie de care se stabilete arenda pentru fiecare categorie de folosin sunt: suprafaa, potenialul de producie , structura parcelar, relieful i gradul de accesibilitate a mecanizrii, posibilitile de acces, distanta fat de centrul administrativ, amenajrile de mbuntiri funciare, tipul plantaiilor pomiviticole etc. Ministerul Agriculturii i Alimentaiei a stabilit prin Ordinul nr. 26/1994 - normele metodologice orientative de calcul a arendei. Arenda n natur se exprim ntr-o cantitate determinat de produse agricole alese n funcie de specificul activitii agricole i specificul zonei respective; arenda n bani const din echivalentul n lei al arendei n natur la preturile practicate pe piaa liber local, de la data pltii. Metodologia de calcul a arendei are la baz capacitatea de producie a terenului sau a parcelelor componente, stabilit n urma studiilor de bonitare de ctre specialitii din oficiile judeene pentru studii pedologice i agrochimice. Metodologia astfel stabilit reprezint un instrument necesar pentru a 202

avea o imagine general asupra mrimii arendei. Ea face ns abstracie de unele aspecte economice i sociale cum ar fi costul de producie i venitul realizabil de pe suprafaa arendat, suprafeele disponibile pentru arendare, densitatea populaiei n diferite zone etc. Exist o strns legtur ntre arend i preul pmntului ntruct ambele categorii valorice exprim o serie de factori comuni, iar una din metodele principale de determinare a preului pmntului o constituie capitalizarea arendei. Considernd rata de capitalizare neschimbat, arenda i preul pmntului evolueaz pe termen lung n acelai sens, acesta fiind de cretere n termeni reali. Datele statistice dintr-o serie de ri relev ns o sporire mai lent a arendei i deci o reducere a ponderii acesteia n preul pmntului. Aceast tendin se datoreaz creterii contribuiei factorului capital, n obinerea venitului agricol n raport cu factorul pmnt, odat cu progresul tiinelor agricole i cu aplicarea n producie a rezultatelor acestora. 6.6.4. Preul pmntului Explicarea preului pmntului constituie subiect de disensiuni ntre economiti n raport cu apartenena lor la un curent de gndire sau altul. n mod obinuit orice economist reine ca explicaie a preului unui lucru ajustarea dintre cerere i ofert, fcnd trimitere la o valoare de referin (valoarea utilitate sau valoarea munc). n materie de funciar ns ei dispun de un nsemnat numr de teorii pentru a explica valoarea venal sau preul pmntului. 1) Pentru clasici, preul pmntului este egal cu suma actualizat a rentelor funciare anuale. Definirea i msurarea rentelor funciare anuale ns difer de la un autor la altul. O anumit acuratee exist n acest mod de abordare a preului pmntului dat de faptul c un anumit paralelism se observ ntre evoluia preurilor produselor agricole i valoarea venal a terenurilor agricole. 2) Neo-clasicii consider preul pmntului ca fiind preul de echilibru dintre cerere i ofert, P = f(C,O). Cererea este dat de proporia de combinare a factorilor (gradul de intensificare al produciei) i de productivitatea marginal rezultat din substituirea pmntului de un alt factor. Fcnd referire expres la agricultur exist dou posibiliti pentru creterea produciei: I) intensificarea produciei pe aceeai suprafa; II) mrirea suprafeei agricole. Aa cum se poate vedea cererea de pmnt pentru o destinaie (agricol sau neagricol) este dat de gradul de intensificare al produciei i de venitul marginal rezultat din substituia factorilor. Oferta este evident rigid i poate proveni pentru agricultur din excedentul rezultat din ajustarea combinrii factorilor, de la proprietarii neexploatani, din succesiunea dreptului de proprietate. Se poate afirma la modul general c oferta de pmnt este independent de pre. n faa unei oferte rigide cererea este cea care regleaz n mod esenial preul pmntului. Deci raionamentul n termenii echilibrului general dezvoltat de neo-clasici poate fi considerat o construcie teoretic neltoare. n practic valoarea terenurilor reprezint un barometru extrem de sensibil ale crui variaii sunt comandate de foarte muli factori: naturali (pedologie, climat, expoziie, topografie); amplasare (faciliti de acces, distana fa de marile orae; economici (productivitatea brut a terenurilor); demografici (presiunea demografic, dimensiunea exploataiei); geografici (vnzarea unei parcele sau a unei exploataii, s-a observat c loturile mici i parcelele se vnd n medie mai scump dect exploataiile ntregi). Evaluarea bneasc a pmntului presupune stabilirea preului acestui factor de producie , difereniat n timp i spaiu, n funcie de fertilitate, amplasare etc. Calitile pmntului i gsesc expresia n preul su, care permite stabilirea preului arendei, servete ca orientare asupra valorii lui de pia i d posibilitatea adoptrii unor msuri mpotriva speculei cu terenuri. Preul pmntului este influenat de o serie de factori generali (situaia economic agricol, puterea de cumprare etc) i specifici (mediul natural, dispoziia terenurilor, raportul fa de mediul economic etc). 203

Preul pmntului stabilit prin expertiz, n vederea includerii n patrimoniu, difer de preul real, rezultat din raporturile cerere-ofert pe pia. Ca orice bun de patrimoniu, pmntul are pre la care se nregistreaz n avuia naional i poate s circule pe pia. Deoarece pmntul nu a constituit obiect de vnzare-cumprare i nu a fost inclus n mijloacele fixe ale unitilor agricole, n perioada comunist evaluarea lui corect constituie premisa deschiderii pieei funciare, a stabilirii dividendelor ce se cuvin proprietarilor de teren administrate de societile comerciale agricole, a calcului impozitelor i taxelor etc. Deschiderea pieei funciare este legat de organizarea bursei funciare i de funcionarea unei agenii specializate n tranzaciile cu pmntul. Preul pmntului are efecte diferite asupra agricultorilor. Un pre prea mare duce la ndatorarea lor exagerat la bnci, descurajarea arendailor i a agricultorilor cu dificulti financiare etc. Lipsa de capital poate determina o ofert ridicat i deci un pre sczut al pmntului, ceea ce va genera tendina de specul. De aceea apare necesitatea unor reglementri care s previn un asemenea curs nefavorabil agricultorilor, s nlesneasc arendarea, meninerea proprietii rurale n cadrul familial i s frneze creterea preului pmntului. Legislaia privind circulaia juridic a terenurilor stabilete c terenurile proprietate privat pot fi dobndite prin nstrinare n modurile stabilite de lege (Legea privind circulaia terenurilor, Legea 54/1998). Proprietatea dobndit nu poate depi 200 hectare teren agricol n echivalent arabil pe familie. Persoanele fizice care nu au cetenie romn i domiciliul n Romnia, precum i persoanele juridice care nu au naionalitate romn i sediul n Romnia nu pot dobndi n proprietate terenuri de nici un fel (prin acte ntre vii). Preul pmntului, dup cum susin unii economiti, se poate determina pe baza profitului potenial la hectarul cultivat, corespunznd sumei ncasate din dobnda la capitalul dat cu mprumut pe o perioad de timp determinat. Preul pmntului nu se poate ns stabili numai n funcie de o cultur, deoarece sunt culturi intensive, ca de exemplu legumele care asigur profituri ridicate la hectar, acestea fiind asigurate i de solurile cu fertilitate ridicat. Avnd n vedere considerentele artate, stabilirea preului pmntului trebuie fcut pe baza bonitrii terenurilor i a evoluiei randamentelor la hectar pe o perioad mai ndelungat. n vederea fundamentrii tranzaciilor cu terenuri (vnzri, licitaii), metodologia elaborat de Academia de tiine Agricole i Silvice privind stabilirea preului estimativ al pmntului pe zone de favorabilitate natural pentru diferite culturi i n raport cu fertilitatea economic, considerm c este cea mai indicat. Aceast metodologie tine seama de faptul c preul pmntului nu se poate stabili global pe zone, ci numai pentru fiecare parcel n parte, n raport cu fertilitatea, gradul de echipare tehnic, evoluia preturilor n perspectiv etc. Real rmne ns preul de pia, care se formeaz n funcie de cerere i ofert, de evoluiile modelului alimentar i de prevederile legale care ncurajeaz sau descurajeaz vnzarea cumprarea pmntului. "Preul pmntului capital" se afl sub influenta unor multitudini de factori direci sau indireci, dup cum urmeaz: a) Cererea i oferta de terenuri agricole. Caracterul limitat al pmntului face ca oferta de terenuri agricole s fie rigid, inelastic, insensibil la evoluia preurilor. Creterea preturilor nu mrete oferta dar nici scderea lor nu afecteaz oferta. Concurenta se deplaseaz de pe terenul ofertei pe cel al cererii, preul terenurilor agricole evolueaz n raport de micarea cererii. Pentru unele categorii de teren sau utiliti pot exista fluctuaii ale ofertei n funcie de interesul proprietarului de a-si pstra sau vinde proprietatea. b) Cererea i oferta de produse agroalimentare. Mrimea cererii de produse agricole i scumpirea lor stimuleaz cererea de terenuri agricole ridicndu-le preul (cnd oferta este inelastic). In practic, agenii economici prefer s cumpere pmnt atunci cnd preul produselor agricole scade, preul pmntului fiind mai mic. Cnd preturile produselor agricole sunt mai mari agenii economici prefer arendarea pmntului. 204

c) Posibilitatea folosirii alternative a pmntului. Terenurile pot fi folosite pentru agricultur, silvicultur, construcii, aezri urbane i rurale, ci ferate, baze de odihn i tratament, rezervaii naturale etc. Modul de folosire care asigur preul cel mai ridicat influeneaz i preul celorlalte folosine. d) Mrimea i evoluia rentei funciare Intre renta funciar i preul pmntului exist un raport de proporionalitate direct, condiionndu-se reciproc. e) Rata dobnzii bancare. Preul pmntului se formeaz i n raport de evoluia ratei dobnzii bancare. Proprietarul pmntului va cere la vnzarea terenului o sum egal cu un capital care depus la banc cu dobnda zilei s-i aduc un venit anual egal cu renta funciar dac pmntul ar fi fost arendat. f) Progresul tehnic tiinific contemporan. Dac permite prin aplicarea lui n agricultur obinerea unei rate a profitabilitii identic cu cea din alte ramuri sau chiar mai mare, influeneaz tendina de migrare a capitalului spre agricultur, cu influente benefice asupra ntregii ramuri. g) Ameliorarea poziiei terenurilor agricole. Realizarea unor lucrri de mbuntire a infrastructurii ofer posibiliti mai bune de exploatare a terenurilor chiar dac proprietarul de teren nu a avut nici o contribuie la executarea lor (ci ferate, autostrzi, osele, aeroporturi, depozite). Aceste modificri influeneaz pozitiv preul pmntului. Schimbrile structurale din agricultur au avut un impact considerabil i asupra capitalului fix i circulant din agricultur. Componenta capitalului fix care indic schimbrile este tocmai capitalul funciar. Capitalul funciar se compune din capitalul investit n cumprarea pmntului, ameliorri funciare, construcii speciale, plantaii etc. Capitalul destinat cumprrii pmntului nu se amortizeaz, ceea ce creeaz dificulti agricultorilor n obinerea resurselor de investiii. Cumprarea pmntului limiteaz folosirea capitalului pentru achiziia celorlali factori de producie . De aceea, achiziionarea pmntului este una dintre cele mai importante decizii care se iau la crearea i organizarea unei exploataii agricole. Elemente ca: preul pmntului, vnzarea-cumprarea, arendarea, concesionarea sau nchirierea constituie subiecte de analiz economic ce vor rmne mereu n actualitate datorit influentelor ce le genereaz pe termen lung asupra produciei agricole (n special), asupra vieii rurale (n general). Ca suport teoretic pentru determinarea preurilor de vnzare/cumprare a terenurilor agricole, propunem calcule determinate de un colectiv de cercetare din cadrul Institutului de Economie Agrar publicate n studiul Estimarea valorii de patrimoniu a resurselor funciare din agricultur pe zone agropedoclimatice (tabelul 6.7). Aceste valori trebuie interpretate ca baz de pornire, preurile reale fiind determinate totui de cererea i oferta de terenuri agricole la un moment dat. Valoarea economic i de patrimoniu a terenurilor agricole la 30.06.1997 pe zone agropedoclimatice - lei Tabelul 6.7 Zona Categoria de folosin agropedoArabil Puni Fnee Vii Livezi climatic pomicole I 19.779.000 7.911.600 9.889.500 29.668.500 19.779.000 II 16.436.000 6.574.400 8.218.000 49.308.000 41.090.000 III 15.197.000 9.118.200 9.118.200 37.992.500 53.189.500 IV 13.788.300 13.788.300 13.788.300 16.545.960 41.364.900 V 12.040.000 12.040.000 12.040.000 24.080.000 36.120.000 Sursa: ASAS IEA 1997 Desigur c acestea sunt preuri orientative, metodologia de calcul prezentnd unele deficiene. Considerm c mrimea preului pmntului i va pstra caracterul schimbrilor n ntreaga perioad de tranziie, iar eventualul vnztor de teren va trebui s corecteze preul de 205

moment cu eventuala rat de perspectiv a inflaiei, pentru a nu schimba cea mai sigur i durabil avuie material pmntul cu hrtii fr valoare. Strns legat de procesul inflaionist este rata dobnzii. Practicarea unei rate exagerat de mare a dobnzii (care duce la micorarea preului pmntului) este condiionat tot de meninerea procesului inflaionist. Stoparea inflaiei (dup perioada de tranziie) va duce la reducerea ratei dobnzii bancare i ca urmare la creterea (chiar considerabil) a preului pmntului.

Probleme de reflectie Definiti rolului cadastrului funciar in economie. Care sunt principalelele scoli economice procupate de aprecierea economica a terenului ? Enumerati etapele metodologiei de stabilire a notei de bonitate a terenurilor agricole.

- Definiti conceptul de unitate de teritoriu ecologic omogen . - In ce constau amelioratiile funciare ?

Comentati principalele modalitati de exprimare a valorii pamantului ? Analizati premisele si controversele in explicarea rentei funciare ; Descrieti conditiile fundamentale ale formarii si insusirii rentei.

206