Sunteți pe pagina 1din 8

SISTEMUL DE PUBLICITATE IMOBILIAR A REGISTRELOR DE TRANSCRIPIUNI I INSCRIPIUNI

Prezentare general Sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni face parte din categoria sistemelor personale de publicitate imobiliar, elementul central n funcie de care se realizeaz publicitatea imobiliar este persoana, adic titularul de drepturi reale imobiliare asupra bunului respectiv. Operaiunile juridice privind imobilele se nscriu cronologic, n funcie de persoana care prin intermediul lor dobndete anumite drepturi reale asupra bunului respectiv i nu n funcie de imobil, ca unitate juridic distinct. Origine Dup cum am artat anterior, sistemul de publicitate imobiliar prin registrele de transcripiuni i inscripiuni este de sorginte francez. Dreptul francez, care a inspirat att de mult i pe legiuitorii romni ai diverselor perioade istorice, are la baz principiul consensualismului i al autonomiei de voin, potrivit crora un act juridic se ncheie n mod valabil prin simplul acord de voin al prilor, fr s fie necesar ndeplinirea altor formaliti. n acest caz constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare opereaz n momentul n care survine acordul prilor, independent de alte condiii. ns, pentru a proteja sigurana circuitului civil, este absolut necesar instituirea unor formaliti prin care actul juridic respectiv s fie adus la cunotina publicului. Prin Codul Civil francez din 1804 s-a reglementat publicitatea imobiliar doar n materia inscripiunii ipotecilor. Din rndul actelor translative de proprietate, erau supuse publicitii doar cele cu titlu gratuit (donaiile) pentru a se proteja interesele familiei donatorului, cele cu titlu oneros nefiind supuse acestor prevederi. Pentru a nltura nesigurana pe care o crea aceast grav omisiune, legiuitorul francez a adoptat Legea privitoare la transcriere n materie ipotecar din 23 martie 1855 prin care a introdus obligativitatea transcrierii actelor juridice translative de proprietate inter vivos. n fine, pentru a elimina i neajunsurile care au rmas dup intrarea n vigoare a acestei legi, prin mai multe acte normative elaborate n perioada 1935-1979, mai ales 1

prin Decretul nr. 55-22/1955 de reform a publicitii funciare, legiuitorul francez a restructurat publicitatea imobiliar, apropiind-o de sistemele germanice de publicitate imobiliar. n dreptul civil romn, sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni a fost introdus prin adoptarea Codului Civil din 1865. Din pcate, acesta a reprodus doar msurile de publicitate imobiliar din Codul francez de la 1804, fr a prelua mbuntirile ulterioare ale acestora. Astfel, n timp ce sistemul francez de publicitate imobiliar a cunoscut o evoluie continu, tinznd s elimine pe ct posibil neajunsurile iniiale (de exemplu, s-a introdus un fiier parcelar i un fiier alfabetic al proprietarilor de terenuri), sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni romnesc a stagnat, meninnd deficienele majore care l grevau din momentul prelurii sale. Acest sistem de publicitate imobiliar s-a aplicat n Romnia pn n 1999, ns continua s-i produc efectele i n prezent. Sediul materiei Dei publicitatea imobiliar reprezint o instituie de maxim importan, ea nu a cunoscut, cel puin n ceea ce privete acest sistem, o reglementare unitar. Cuprinse n marea lor majoritate n Codul civil i Codul de procedur civil reglementarea publicitii imobiliare prin registre de transcripiuni i inscripiuni este disparat, n funcie de materiile la care se raporteaz. Printre principalele reglementri n domeniu, se remarc: a) art. 818-819 din Codul civil (transcrierea donaiilor); b) art. 1295 alin. 2 din Codul civil (vnzarea); c) art. 1394 din Codul civil (cesiunile de chirii i arend pe un termen mai mare de 2 ani); d) art. 1738-1745, 1754-1768, 1776, 1778, 1780-1787 din Codul civil (nscrierea ipotecilor i a privilegiilor); e) art. 1801-1803 din Codul civil (transmisiunile imobiliare grevate de sarcini ipotecare); f) art. 710-720 din Codul de procedura civila reglementau documentele care stteau la baza acestei forme de publicitate i actele care erau supuse publicitii.

Registrele

Acest sistem avea la baz documentele expres reglementate de Codul de procedur civil. Conform art. 710 C. proc. civ., acestea erau: a) Registrul de transcripiuni n care se efectua transcripiunea actelor care, potrivit art. 711 C. proc. civ. erau supuse acestei operaii. b) Registrul de inscripiuni care cuprindea meniuni privitoare la ipoteci i privilegii imobiliare. c) Registrul de transcriere a comandamentelor. d) Mapa cu actele de constituire a amanetelor. Ceea ce deosebea n esen aceste registre era natura meniunilor pe care le cuprindeau. Astfel, registrele de transcripiuni cuprindeau o reproducere integral a actului care, potrivit art. 711 C. proc. civ., era supus transcrierii. n schimb, registrele de inscripiuni reproduceau doar anumite pri din actul juridic, privitoare la ipoteci i privilegii imobiliare, i nu actul n ntregime. Prin Circulara 1035/1950 nepublicat, Ministerul Justiiei a dispus nlocuirea acestor registre cu un registru unic, denumit de transcripiuni i inscripiuni, n care se efectuau meniuni privind transcripiile i inscripiile dup urmtoarea procedur: se nregistrau n ordine numeric cererile de transcripie i inscripie, se efectua nscrierea prin indicarea felului ei, se artau prile i actul n baza cruia s-a fcut meniunea, iar cererile nregistrate n registru, mpreun cu documentaia doveditoare erau pstrate, n aceeai ordine numeric, n mapa de transcripiuni i inscripiuni1. Meniunile din registre se efectuau de ctre grefierii desemnai de preedintele Judectoriei n a crei raz teritorial era situat imobilul, sub supravegherea unui judector delegat. nscrierea ipotecilor i a privilegiilor imobiliare se realiza din dispoziia judectorului delegat, n urma verificrii sarcinilor anterioare ale imobilului2.

Felurile nscrierilor. Enumerare Potrivit art. 710 C. proc. civ., nscrierile realizate n acest sistem de publicitate imobiliar sunt de dou feluri: transcrieri i nscrieri. 1 I. Albu, Noile cri funciare, Edit. Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 13. 2 E. Chelaru, Circulaia juridic a terenurilor, Edit. All Beck, Bucureti, 1999, pag. 379. 3

Transcripiunile. Efecte Transcripiunile, numite i transcripii sau transcrieri, constau n reproducerea integral a actului juridic n cuprinsul registrului. Act juridic n nelesul art. 710 din Codul de procedura civila, este instrumentum-ul n care prile au cuprins acordul lor de voin, nscrisul preconstituit, titlul care st la baza dreptului real imobiliar, i nu negotium-ul, adic realizarea acordului de voin al prilor. Conform art. 711 C. proc. civ., sunt supuse transcrierii urmtoarele acte juridice: a) toate actele de nstrinare a proprietilor nemictoare sau a drepturilor reale ce se pot ipoteca; b) toate actele prin care se renun le aceste drepturi; c) toate actele prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, uz sau locuin; d) toate actele prin care se renun la aceste drepturi; e) tranzaciile asupra drepturilor reale; f) ordonanele de adjudecare; g) hotrrile date n materie de expropriere pentru cauz de utilitate public; h) cesiunile de venituri pentru un termen mai mare de 2 ani; i) extractele de pe contractele de arend sau nchiriere ncheiate pe un termen mai mare de 3 ani. Aceast enumerarea este incomplet, deoarece exist o serie de operaiuni juridice privitoare la drepturile reale imobiliare care se impun a fi transcrise, dar care, potrivit textului artat, nu sunt supuse transcrierii. Este vorba despre: a) transmisiunile de drepturi reale imobiliare mortis causa, legale sau testamentare; b) actele juridice declarative de drepturi reale imobiliare, cu excepia tranzaciei (de exemplu: mpreala, actele pur abdicative de drepturi, actele conformative); c) transmisiunile operate ex lege; d) uzucapiunea i accesiunea. Aducnd astfel un corectiv acestei reglementari lacunare, practica i doctrina au statuat c, sunt supuse transcrierii n general, toate actele juridice inter vivos constitutive sau translative de drepturi reale imobiliare, tranzaciile privind aceste drepturi, renunrile la aceste drepturi care au efect translativ, hotrrile judectoreti de expropriere i ordonanele de adjudecare, cesiunile de venituri i contractele de locaiune pe o perioad mai mare de 2 ani. 4

Efectele transcripiunilor trebuie analizate diferit, dup cum ele se refer la raporturile dintre prile actului juridic sau la cele dintre pri i teri. n raporturile dintre pri, transcrierea actului nu produce nici un efect deoarece art. 971 i art. 1295 C. civ. consacr n materia drepturilor reale imobiliare principiul consensualismului. Ca urmare, drepturile reale imobiliare se transfer de la o parte la cealalt prin simplul lor acord de voin, fr s fie necesar ndeplinirea altor condiii (solo consensus obligat). Evident nu trebuie scpate din vedere nstrinrile pentru care legea, ntr-o manier imperativ impune ncheierea actului n forma autentic ad validitatem, situaie n care transferul dreptului real de la nstrintor ctre dobnditor, opereaz n momentul ncheierii actului n forma cerut de lege. Este situaia actelor de nstrinare a imobilelor terenuri, unde forma autentic ad validitatem este cerut de prevederile Legii 54/1998 sub sanciunea nulitii actului. Att n situaia transferului dreptului real la momentul realizrii acordului de voin, ct i n cazul necesitii formei autentice a conveniei de nstrinare, nendeplinirea formalitilor de publicitate a actului juridic, nu afecteaz n nici un fel raportul juridic dintre pri, ntre ele dreptul real imobiliar nscndu-se n mod valabil la momentele artate. n raport cu terii, transcrierea are ca efect realizarea opozabilitii actului fa de acetia. Acest principiu este expresia prevederilor art. 712 C. proc. civ., potrivit cruia pn la transcriere, drepturile rezultnd din actele menionate n articolul de mai sus nu se vor putea opune celui de-al treilea, care au drepturi asupra bunului nemictor chiar dac au cunotin de existena actelor de mai sus. Excepie fac cazurile de viclenie, cnd terul s-a neles cu nstrintorul s l fraudeze pe dobnditor, mpiedicndu-l pe acesta s i transcrie titlul sau printr-un alt mod. Transcrierea unui act juridic ce are ca obiect naterea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar, constituie o simpl manier de realizare a publicitii imobiliare necesar pentru a determina o ordine de preferin ntre mai muli care dobndesc drepturi asupra aceluiai imobil, de la acelai proprietar, fr a da asigurare c cel care a transmis altuia un imobil era proprietarul real al lui.3 Ca atare, singurul efect al transcrierii este cel de a realiza opozabilitatea fa de teri a actului. Importana acestui efect este pe deplin reliefat n situaia n care acelai autor a nstrinat succesiv acelai drept real imobiliar ctre mai muli dobnditori. n acest caz, va avea prioritate

3 B. Dimitrescu, Curs de drept civil. Bunuri. Proprietatea i drepturile reale principale, Bucureti, 1944, pag. 221. 5

cel care i-a nscris primul actul, fcndu-l opozabil, ca aplicaie a principiului de drept qui prior tempore potior jure. Sanciunea nendeplinirii formalitilor de transcriere este, potrivit art. 712 C. proc. civ. inopozabilitatea actului, ea putnd fi invocat de terii, dobnditori cu titlu oneros, a dreptului real de la acelai autor, dac ndeplinesc urmtoarele condiii cumulative 4: a) s aib ei nii un drept real, de la acelai autor, cu privire la acelai bun imobil; b) acel drept real s fi fost supus transcrierii sau nscrierii; c) formalitatea de transcriere sau nscriere s fi fost ndeplinit de cel care opune actul. Inscripiunile. Efecte Inscripiunile, denumite i inscripii sau nscrieri, constau n reproducerea n registre a unor extrase din actele juridice, privitoare la ipoteci sau privilegii imobiliare. Potrivit art. 715 C. proc. civ. nscrierea ipotecii i a privilegiilor se va face n registrul judectoriei unde se afla situat bunul nemictor, potrivit rnduielilor artate n codicele civil. Cu alte cuvinte, n privina normelor de drept material care reglementeaz rangul anumitor sarcini reale, textul procedural face trimitere la dreptul comun, care se gsete evident, n Codul civil, respectiv la prevederile referitoare la nscrierea ipotecilor i a privilegiilor imobiliare. Att timp ct obiectul acestui fel de nscriere n registre este o sarcin real (drepturi reale accesorii ipoteca, privilegii) scopul acestor nscrieri nu poate fi dect conservarea acestora i ocrotirea creditorilor i a terilor. n aceste condiii, absena nscrierii uni act din cele pentru care legea impune nscrierea, atrage inopozabilitatea actului fa de teri, fr a afecta valabilitatea lui. Spre exemplu, nenscrierea unei ipoteci n registrul de inscripiuni nu atrage nevalabilitatea sa, dar ea va avea rang inferior tuturor celorlalte ipoteci nscrise n registru cu privire la imobilul respectiv, ntruct i n cazul ipotecilor, rangul lor este cel conferit de data la care au fost trecute n registru. Potrivit art. 1738 C. civ., ntre creditori privilegiile produc efecte numai dac au fost aduse la cunotina publicului prin inscripiune i numai de la data acesteia De asemenea, n aceeai not, art. 1778 C. civ., stabilete c ipoteca (legal sau convenional) are rang ntre creditori numai de la data nscrierii sale n registru. Ca urmare, prin

4 A. Leik, Drept civil-drepturile reale, Edit. Apolonia, Iai, 1998, pag. 189 6

nscriere se realizeaz opozabilitatea rangului privilegiului sau a ipotecii, stabilindu-se astfel ordinea de ndestulare a creditorilor. Creditorii care i-au nscris ipoteca sau privilegiul pot opune acest drept terilor, avnd dreptul s urmreasc imobilul n mna oricui s-ar afla (art. 1790 C. civ.). Neajunsurile sistemului publicitii personale Datorit modului su de organizare i funcionare, acest sistem de publicitate imobiliar prin registre de transcripiuni i inscripiuni prezint numeroase neajunsuri. a) Caracterul personal Atta timp ct registrele se in pe numele proprietarului, nu pe individualitatea imobilului, stabilirea situaiei juridice a imobilului este foarte greoaie. Trebuie ca cel care dorete s fac acest lucru s stabileasc: cine posed, dac numele su e trecut corect n registru i dac antecesorii si pe o perioad de 30 de ani au fost proprietari cu titluri valabile, sarcinile cu care ei l-au grevat, etc. Toate acestea fac ca sistemul s fie imprecis. b) Caracterul facultativ al transcrierii i lipsa sancionrii nendeplinirii acesteia determin existena a numeroase cazuri, n care din neglijen sau pentru a evita plata unor taxe, dobnditorii nu transcriu actul. Astfel, situaia imobilului nu mai poate fi inut la zi i deci nu mai poate fi cunoscut de teri. c) Obiectul publicitii este insuficient specializat i individualizat. Deoarece nu are la baz hri cadastrale i identificarea topografic a imobilului, obiectul publicitii este insuficient specializat i individualizat. El este individualizat doar prin precizarea localitii unde este situat, a vecintilor i a categoriei de folosin, elemente insuficiente pentru o identificare riguroas. d) Publicitatea este incomplet, parial. Pentru c exist o serie de acte i fapte juridice care nu cad sub incidena publicitii (de exemplu, transmisiunile pentru cauz de moarte, partajul, uzucapiunea) ale cror efecte rmn neevideniate n starea juridic a imobilului reflectat de registre, publicitatea prin acest sistem este incomplet. De asemenea, nu sunt supuse menionrii n registre aciunile n justiie ce vizeaz imobilele respective (aciunea n revendicare, rezoluiune, revocare, reduciune etc.). e) Publicitatea este imperfect. ntruct cu ocazia realizrii transcrierilor i nscrierilor nu se realizeaz o verificare a valabilitii actelor i faptelor supuse nscrierii, publicitatea prin acest sistem este imperfect Ca 7

urmare, meniunile din registru au caracter relativ i nu absolut, ele neputnd oferi sigurana proprietii i a creditului. Trebuie fcut precizarea c textele de lege invocate mai sus i care reglementeaz publicitatea imobiliar prin registrele de transcripiuni i transcripiuni aparin vechiului Cod Civil. n prezent potrivit prevederilor Legii nr. 7/1996 republicat i modificat, singurele nscrieri n registrele de transcripiuni i inscripiuni sunt cele prevzute de art. 58, alin. 2 din lege, respectiv n regiunile de transcripiuni i inscripiuni imobiliare, privilegiile i ipotecile legale, sechestrul, urmrirea imobilului, a fructelor i veniturilor sale, punerea n micare a aciunii penale, aciunile pentru aprarea drepturilor reale privitoare la imobilele nenscrise n cartea funciar, precum i actele i faptele juridice privitoare la drepturile personale sau la alte raporturi juridice n legtur cu aceste imobile vor continua s fie transcrise ori, dup caz, nscrise n vechile registre de publicitate imobiliar, cu respectarea dispoziiilor Codului civil i ale prezentei legi, n lipsa unei crii funciare deschise pentru imobilul n cauz.

S-ar putea să vă placă și