Sunteți pe pagina 1din 11

PUBLICITATEA IMOBILIAR NSCRIERILE N CARTEA FUNCIAR

Activitatea de publicitate imobiliar aa cum am artat se organizeaz prin intermediul birourilor teritoriale iar publicitatea imobiliar presupune efectuarea nscrierilor din cartea funciar: ntabularea, nscrierea provizorie i notarea. Aceste servicii de publicitate imobiliar sunt prevzute i reglementate de Ordinul nr. 39/2009 al Ministrului Administraiei i Internelor privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar i unitile sale subordonate i a taxei de autorizare pentru persoanele care realizeaz lucrri de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei i cartografiei. nscrierile n cartea funciar sunt de trei feluri : I . ntabularea II . nscrierea provizorie III . Notarea ntabularea Procedura nscrierii n cartea funciar presupune urmtoarele etape: ntabularea este operaiunea de carte funciar care presupune nscrierea definitiv a

dreptului de proprietate, respectiv constituirea, transmiterea sau stingerea drepturilor tabulare . Aceste servicii de publicitate imobiliar se regsesc n anexa nr. 1 la Ordinul nr. 39/2009 n grupul de servicii 2.1.1. (prima nregistrare a imobilelor, 2.3.1, 2.3.2., 2.3.3) intabulare sau nscriere provizorie drept de proprietate sau dezmembrminte n favoarea persoanelor juridice/fizice i a cultelor religioase n condiiile legii, ntabulare ipotec (privilegiu). Etapele parcurse n cazul ntabulrii /nscrierii provizorii pentru o cerere nregistrat n registrul general de intrare sunt: Prima nscriere a imobilelor * Cod publicitate imobiliar 2.1.1. conform Ordinului nr. 39/2009 al Ministrului Administraiei i Internelor privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar. A) Verificarea dosarului depus spre soluionare cu etapele: a) verificarea documentelor componente ale dosarului, respectiv : 1

1. cerere de nscriere- acesta trebuie s respecte prevederile art. 55, al 1 din Regulamentul de Organizare i funcionare a Birourilor de Cadastru i Publicitate Imobiliar; 2. dovada achitrii tarifelor legale (tarifarea se face conform prevederilor Ordinului nr. 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile de cadastru i publicitate imobiliar); 3. actul de proprietate n original i/sau copie legalizat (acte de proprietate pte fi: titlu de proprietate, contract de vnzare cumprare, contract de donaie, contract de ntreinere, contract de schimb, sentin civil, Hotrrea Consiliul Local, dispoziie de restituire, certificat de atestare a dreptului de proprietate, fiind de fapt cele prevzute de art. 888 din Noul Cod Civil); 4. documentaia cadastral n care imobilul s fie identificat prin identificatorul unic, respectiv numr cadastral; 5. certificat fiscal cu descrierea imobilului i valoarea de impozitare a imobilului; 6. certificat de nomenclatur stradal dac este cazul; 7. copie de pe actele de identificare att n cazul persoanelor fizice ct i al persoanelor juridice (dac este cazul) conform prevederilor ; 8. procura, mandatul, mputernicirea avocaial, delegaia reprezentatului biroului notarial atunci cnd depunerea se face prin mandatar; B) Verificarea Registrului General de Intrare, a opiselor de carte funciar i a registrelor de publicitate imobiliar pentru a se putea constata : - dac a fost deschis carte funciar pentru acest imobil ; - dac exist nscrise sarcini n registrul de comandamente, registrele de transcripiuni i inscripiuni ; - dac imobilul a fost transcris n Registrul de transcripiuni i inscripiuni, n acest caz va proceda la sistarea poziiei din registrul de transcripiuni i inscripiuni; - dac mai exist nregistrat o alt cerere cu privire la acel imobil. Dac nstrinarea s-a efectuat fr verificarea sarcinilor, asistentul registrator va proceda succesiv la verificarea sarcinilor pn la primul act de nstrinare ntocmit cu verificarea sarcinilor, pe numele tuturor prilor.

De asemenea, asistentul registrator are obligaia verificrii existenei crii funciare prin parcurgerea opiselor alfabetice ale proprietarilor att pe numele fotilor ct i a actualilor proprietari i verificarea registrului cadastral pentru a se constata dac pentru acel numr cadastral a fost alocat numr de carte funciar anterior . De fiecare dat se verific registrul general de intrare pentru a se constat dac mai exist cereri nregistrate cu privire la acel imobil anterior sau de la data nregistrrii cererii pn la data soluionrii acesteia . Se verific datele n registrul de transcripiuni i inscripiuni. C) ntocmirea referatului de piedici Aceast etap presupune ntocmirea de ctre asistentul registrator n baza art. 58 alin. 1 din Ordinul nr. 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar, a unui referat n care s se consemneze c au fost parcurse etapele verificrii dosarului respectiv (a registrelor de intrare, a opiselor de carte funciar i a registrelor cadastrale) i c sunt ntrunite condiiile legale pentru a se putea proceda la nscrierea n cartea funciar. D) Prezentarea referatului de piedici de ctre asistentul registrator ctre registratorul de carte funciar, care va dispune prin rezoluie pe actul de proprietate supus nscrierii, condiiile n care se va realiza aceast procedur. E) Acordarea numrului de carte funciar n registrul special ntocmit pe uniti administrativ teritoriale, conform prevederilor art. 38 alin. 4,5,6 din Ordinul nr. 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar, cu completarea datelor solicitate de acest registru i actualizarea registrului cadastral cu numrul de carte funciar alocat imobilului a crei intabulare se ntocmete. F) ntocmirea ncheierii de carte funciar. ncheierea de intabulare este pronunat cu respectarea prevederilor art. 48 din Legea nr. 7/1996 republicat coroborat cu prevederile art. 66 din Ordinul nr. 633/2006 i conine elementele prevzute de art. 65 din Ordinul nr. 633/2006, modelul de ncheiere se regsete n anexa nr. 9 la acest ordin. ncheierea se comunic celui care a cerut nscrierea precum i celorlalte persoane interesate conform prevederilor art.50 din Legea 7/1996 republicat coroborat cu prevederile art. 64 alin. 5 din Ordinul nr. 633/2006.

mpotriva ncheierii de nscriere se poate formula cerere de reexaminare potrivit prevederilor art. 50, alin. 2 din Legea nr. 7/1996 rep. i modif. coroborat cu art. 71, indice 1 din Regulamentul de organizare si funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar n termen de 15 zile de la comunicare. n acest caz asistentul registrator va nota reexaminarea n partea crii funciare n care ar fi trebuit s se fac nscrierea i n registrul general de intrare n dreptul numrului de nregistrare. Ulterior mpotriva ncheierii emis n cazul reexaminrii se poate formula plngere, care va naintat instanei de judecat potrivit competenei teritoriale a instanelor . Dac plngerea mpotriva ncheierii a fost admis de instana de judecat, n baza hotrrii judectoreti definitive i irevocabile, cererea se va nregistra sub un numr nou, iar la rubrica observaii se va face trimitere la vechiul numr . Dac plngerea a fost respins, se va opera radierea notrii plngerii din cartea funciar. Operaiunea de ntocmire a crii funciare presupune completarea acesteia dup cum urmaz : 1. titlul crii funciare care cuprinde numrul crii funciare i unitatea administrativ teritorial; 2. partea I cu numr curent, numr cadastral, descrierea imobilului cu precizarea adresei, a categoriei de folosin, a suprafeei ; 3. partea a II a cu numr curent, numrul i data dosarului, numrul i data actelor de proprietate n baza crora s-a efectuat nscrierea, numele prilor, regimul juridic al bunului, servituiile constituite n favoarea imobilului, fapte juridice care determin naterea, modificarea sau stingerea drepturilor reale ; 4. partea a III a cu numr curent, dezmembrmintele dreptului de proprietate, sarcini, litigii sau fapte juridice, drepturi personale referitoare la drepturile reale. Operaiunea de nscriere n cartea funciar, efectuat de asistentul registrator va respecta prevederile art. 44 coroborat cu prevederile art. 64, alin. 2 din Ordinul nr. 633/2006. nscrieri succesive, ntabularea dreptului de proprietate i a dezmembrmintelor acestuia, intabularea dreptului de ipotec * Cod publicitate imobiliar 2.3.1., 2.3.2., 2.3.3. conform Ordinului nr.39/2009 al Ministrului Administraiei i Internelor privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar

n cazul n care cartea funciar a fost deschis anterior n baza altei ncheierii de carte funciar i se prezint o cerere de nscriere a unui act, aceast cerere va urma aproximativ aceiai procedur de nscriere n cartea funciar . Cererea de nscriere trebuie s respecte prevederile art. 55, alin. 1 din Regulamentul de Organizare i funcionare a Birourilor de Cadastru i Publicitate Imobiliar i va fi nsoit de nscrisul doveditor, copia extrasului de autentificare sau a certificatului de sarcini care a stat la baza ncheierii actului, dovada achitrii tarifelor legale. Asistentul registrator va urma n principiu aceleai etape n soluionarea cererii, respectiv : - verificarea Registrului General de Intrare, a registrului special de intrare, a opiselor de carte funciar i a registrelor parcelare pentru a se putea constata : - dac a fost deschis carte funciar pentru acest imobil; - dac exist nscrise sarcini n registrul de comandamente; - dac mai exist nregistrat o alt cerere cu privire la acel imobil; - dac exist copia extrasului de autentificare sau certificatului de sarcini care a stat la baza ncheierii actului i dac actul a fost ncheiat n perioada de valabilitate a extrasului pentru autentificare de ctre notarul n favoarea cruia a fost indisponibilizat cartea funciar; - dac tarifele au fost calculate conform prevederilor Ordinului nr.39/2009 i conform expertizei privind valoarea de circulaie a imobilelor din judeul Vlcea ; - ntocmirea referatului de piedici ; - prezentarea referatului de piedici de ctre asistentul registrator ctre registratorul de carte funciar care va dispune prin rezoluie pe actul de proprietate supus nscrierii condiiile n care se va realiza aceast procedur. - ntocmirea ncheierii de carte funciar-ncheierea de intabulare este ntocmit cu respectarea prevederilor art. 48 din Legea 7/1996 republicat . - registratorul are obligaia s verifice dac la actele de nstrinare a fost calculat i achitat impozitul pe tranzaciile imobiliare conform art. 77.1 din Codul fiscal ; - la contractele ncheiate de notarul public se verific dac preul a fost achitat integral i dac este cazul se va proceda la nscrierea unei ipotecii legale potrivit prevederilor art. 2386, pct. 1 din Noul Cod Civil; - dac se solicit notarea obligaiei de ntreinere, intabularea dreptului de uzufruct, abitaie, servitute se vor nscrie i acestea n cartea funciar.

n cazul intabulrii dreptului de ipotec dac n lumina vechiului Cod Civil se urmrea: respectarea principiului dublei specializri a ipotecii, respectiv descrierea imobilului care se ipotecheaz i a sumei pentru care se ipotecheaz, ca ipoteca s fie ncheiat doar n form autentic, prin Noul Cod Civil au fost aduse modificri iar intabularea dreptului de ipotec imobiliar se poate efectua cu respectarea prevederilor art. 2365-2383 din Noul Cod Civil. Astfel n cartea funciar se vor efectua urmtoarele operaiuni : n partea I se vor efectua meniuni doar dac este cazul; n partea a II- a se vor sublinia fotii proprietari i se va indica poziia curent sub care s-a nscris noul titular al dreptului de proprietate, numrul i data dosarului, numrul i data actelor de proprietate n baza crora s-a efectuat nscrierea, numele prilor, regimul juridic al bunului, servituiile constituite n favoarea imobilului, fapte juridice care determin naterea, modificarea sau stingerea drepturilor reale; n partea a III- a se vor efectua nscrieri, dac este cazul; n cazul ipotecilor se vor efectua meniunile cu privire la cuantumul creditului, dobnda, creditorul ipotecar, actul autentic n baza cruia se efectueaz nscrierea n partea a II- a crii funciare . n partea a II- a a crii funciare, la numrul numr curent, se vor nota interdiciile solicitate de ctre creditorul ipotecar, interdicii care trebuie s se regseasc n Convenia Cadru ncheiat de Asociaia Romn a Bncilor i Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar. nscrierea provizorie * Cod publicitate imobiliar 2.3.1., 2.3.2., 2.3.3. conform Ordinului nr.39/2009 al Ministrului Administraiei i Internelor privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar Este aceea form de nscriere n cartea funciar care este reglementat de art. 898 din Noul Cod Civil coroborat cu prevederile art. 50-52 din Ordinul nr. 633/2006 i se ntlnete n urmtoarele condiii : 1. dac dreptul real dobndit este afectat de o condiie suspensiv ori rezolutorie sau dac privete ori greveaz o construcie viitoare; n cazul nscrierii provizorii avnd ca obiect o construcie viitoare, justificarea acesteia se face n condiiile legii; 2. dac n temeiul unei hotrri care nu este nc definitiv partea czut n pretenii a fost obligat la strmutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administreaz bunurile unei alte persoane a fost obligat s dea o garanie ipotecar; 6

3. dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca; 4. dac se dobndete un drept tabular nscris provizoriu; 5. dac ambele pri consimt doar efectuarea unei nscrieri provizorii Prin nscrierea provizorie dobndirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devine opozabil fa de teri, cu rangul dobndit prin nscriere, sub condiia i n msura justificrii ei. Justificarea nscrierii provizorii poate opera n urmtoarele cazuri, dac se depun: - nscrisul original cuprinznd declaraia unilateral a antecesorului tabular care atest ndeplinirea condiiei suspensive; - consimmntul la radierea dreptului de ipotec sau a privilegiului; - prezentarea hotrrii judectoreti definitive i irevocabile; - prezentarea hotrrii judectoreti de validare a consemnrii sumei depuse pe numele creditorilor. Notarea * Cod publicitate imobiliar 2.4.1, 2.4.2 conform Ordinului nr.39/2009 al Ministrului Administraiei i Internelor privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar Notarea este nscrierea prin care actele sau faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar devin opozabile fa de teri ori, dup caz, sunt nscrise numai cu titlu informativ. Aceste servicii de publicitate imobiliar se regsesc n anexa nr. 1 la Ordinul nr. 39/2009 n grupul de servicii 2.4.1 (fuziune/divizare), 2.4.2 ( alte notri inclusiv radierea). Cazurile de notare sunt cele enumerate de art. 42 alin. 2 din Ordinul nr. 633/2006: a) incapacitile totale sau pariale de exerciiu ale titularului dreptului real nscris; b) instituirea curatelei; c) modalitile juridice care afecteaz dreptul nscris n cartea funciar; d) artarea de raporturi juridice cu o alt persoan, de natur s afecteze regimul juridic al bunului imobil; e) artarea oricrei aciuni care d caracterul de drept litigios unui drept real nscris n cartea funciar, a aciunii de predare a nscrisului translativ sau constitutiv al dreptului ce urmeaz a se

nscrie, a aciunii de ieire din indiviziune, a plngerii sau a aciunii penale n legtur cu o infraciune care a stat la baza nscrierilor din cartea funciar; f) artarea aciunii pentru anularea hotrrii declarative de moarte a titularului de drept real nscris n cartea funciar; g) artarea situaiilor cnd se face urmrirea silit a imobilelor; h) interdiciile de nstrinare, grevare, nchiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare i amenajare; i) contractul de locaiune sau cesiunea de venituri mai mari de 3 ani; j) dreptul de preempiune; k) promisiunea de a ncheia un contract cu privire la bunul imobil i termenul stabilit pentru ncheierea contractului, cu condiia s nu fi trecut mai mult de 3 ani de la mplinirea acestuia; l) intenia de nstrinare sau ipotecare a bunului imobil; l1) recepia propunerii de dezmembrare ori de comasare, respingerea acesteia; l2) suprapunerea imobilelor nregistrate n planul cadastral de carte funciar; m) revocarea procurii date n vederea ncheierii unui act translativ de proprietate avnd ca obiect un imobil; n) sechestrul asigurtor i judiciar; o) schimbarea rangului unei ipoteci; o1) cererea de reexaminare a ncheierii de carte funciar; p) plngerea mpotriva ncheierii de carte funciar; q) respingerea cererii de recepie i/sau de nscriere, n cazul imobilelor cu carte funciar deschis; r) deschiderea procedurii insolvenei i sentina declarativ de faliment; s) lucrrile de expropriere a imobilului; t) orice alte fapte, drepturi personale sau aciuni a cror notare este permis de lege i au legtur cu imobilul. Prin art. 902, alin. 2 din Noul Cod Civil se restrng aceste tipuri de notri dup cum urmeaz : punerea sub interdicie judectoreasc i ridicarea acestei msuri; cererea de declarare a morii unei persoane fizice, hotrrea judectoreasc de declarare a morii i cererea de anulare sau de rectificare a hotrrii judectoreti de declarare a morii; calitatea de bun comun a unui imobil;

convenia matrimonial, precum i modificarea sau, dup caz, nlocuirea ei; destinaia unui imobil de locuin a familiei; locaiunea i cesiunea de venituri; aportul de folosin la capitalul social al unei societi; interdicia convenional de nstrinare sau de grevare a unui drept nscris; vnzarea fcut cu rezerva dreptului de proprietate; dreptul de a revoca sau denuna unilateral contractul; pactul comisoriu i declaraia de rezoluiune sau de reziliere unilateral a contractului; antecontractul i pactul de opiune; dreptul de preempiune nscut din convenii; intenia de a nstrina sau de a ipoteca; schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanii reale asupra creanei ipotecare; deschiderea procedurii insolvenei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus acestei msuri, precum i nchiderea acestei proceduri; sechestrul, urmrirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale; aciunea n prestaie tabular, aciunea n justificare i aciunea n rectificare; aciunile pentru aprarea drepturilor reale nscrise n cartea funciar, aciunea n partaj, aciunile n desfiinarea actului juridic pentru nulitate, rezoluiune ori alte cauze de ineficacitate, aciunea revocatorie, precum i orice alte aciuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise;

punerea n micare a aciunii penale pentru o nscriere n cartea funciar svrit printr-o fapt prevzut de legea penal. Dup obiectul lor notrile se clasific astfel :

1. raporturi juridice care reglementeaz situaia juridic personal a titularului de carte funciar: - minoritatea; - interdicia judectoreasc; - curatela; - hotrrea judectoreasc declarativ de moarte; - convenia matrimonial i calitatea de bun comun al unui imobil nscris n cartea funciar;

- hotrrea judectoreasc de deschidere a procedurii reorganizrii judiciare sau a falimentului. 2. drepturi personale i alte raporturi juridice patrimoniale n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar: - interdicia de nstrinare sau de grevare privitoare la un drept nscris i modalitile acesteia; - contractul de nchiriere pe timp mai mare de trei ani; - cesiunea de venituri pe timp mai mare de trei ani; - pactul de preferin; - promisiunea de a ncheia un contract viitor de nstrinare a imobilului; - schimbarea rangului unei ipotecii. 3. msuri de executare silit sau msuri asiguratorii: - urmrirea silit imobiliar; - msurile asiguratorii-sechestrul asigurator, sechestrul judiciar. 4. aciunile n justiie n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar: - aciuni pentru desfiinarea sau desfacerea actului pentru cauze anterioare sau posterioare ncheierii lui - aciunea n constatarea nulitii absolute i cea n anularea actului translativ, constitutiv, declarativ de drepturi, aciunea n revocarea donaiei, constarea rezoluiunii unui act, constarea simulaiei actului translativ; - aciuni pentru acordarea rangului preferenial la dobndirea dreptului tabular; - aciunea revocatorie sau paulian, aciunea pentru anularea unui transfer cu caracter patrimonial; - aciunea n partaj ; - aciunea n revendicare, grniuire. Printre cele mai des ntlnite notri enumerm: A. Cele din cadrul procedurii de executare silit (art. 109-112 din Ordinul nr. 633/2006), a msurilor asiguratorii sau a nscrierii litigiilor, n aceste cazuri asistentul registrator va urma etapele: 1. verificarea elementelor cererii de notare; 2. verificarea tarifului; 3 . ntocmirea referatului de piedici, care presupune verificarea :

10

- dac exist numr cadastral pentru acel imobil ; - dac a fost deschis carte funciar pentru acest imobil ; - dac exist nscrise i alte sarcini n registrul de comandamente; - dac imobilul a fost transcris n Registrul de transcripiuni i inscripiuni ; - dac mai exist nregistrat o alt cerere cu privire la acel imobil. 4. prezentarea dosarului registratorului care va dispune pe nscris cu privire la modalitatea de soluionare a cererii ; 5. ntocmirea de ctre asistentul registrator a ncheierii de notare i prezentarea acesteia registrorului pentru verificare; 6. verificarea de ctre registrator a ncheierii i semnarea acesteia, restituirea dosarului n vederea efecturii nscrierilor; 7. n cazul n care exist carte funciar deschis notarea se va efectua n partea a III- a a crii funciare ; 8. ncheierea se va ntocmi pentru comunicare ctre toate prile din dosar. Actele de executare silit, msurile asiguratorii se vor nscrie n partea a III a, la urmtorul numr curent, se vor descrie detaliat documentele n baza crora s-a efectuat notarea: numrul dosarului de la instan, dosarul de executare de la executorul judectoresc/bancar, titlurile executorii de la direciile finanelor publice, ordonana parchetului sau a altor organe de cercetare penal. Litigiile cu privire la dreptul de proprietate se nscriu n partea a II a crii funciare. B. Radierea Operaiunea de radiere a unei ipoteci presupune existena la dosar a unei declaraii autentice din partea creditorului ipotecar potrivit prevederilor art. 885, alin. 2 din Noul Cod Civil. C. nscrierea unei somaii presupune verificarea existenei crii funciare n vederea nscrierii somaiei n cartea funciar sau i n registrele de transcripiuni i inscripiuni conform prevederilor art. 58, alin. 2 din Legea nr. 7/1996 rep. i modif. D. Radierea unei sulte (privilegiu al coprtaului) din cartea funciar, presupune prezentarea unei declaraii autentice din partea creditorului sau a unei oferte reale de plat cu consemnarea sumei la o unitatea bancar n cadrul unui dosar de executare, ntocmit de un executor judectoresc.

11