Exproprierea de fapt prin intermediul planurilor urbanistice

Thieves respect property; they merely wish the property to become their property that they may more perfectly respect it. 1 Abstract The article starts from different factual situations in order to draw the attention over a practice that is widely spread and clearly illegal: the factual misappropriation of immovable assets especially plots of land, for the construction in an undefined future of public interest objectives. Every day, in every important city of Romania, the provisions of Article 1 of the 1st Protocol of the European Convention for Human Rights are manifestly breached by the public authorities who plan the urban development of the cities. The plans of the central or local authorities, whether they are or not comprised in administrative deeds, are used to block the private owners from using their respective ownership rights. Such attitude needs to be controlled by the judiciary courts, which have the obligation and the power to annul the illegal administrative acts and to award the private owners with the specific remedies for each situation. In balancing the private and the public interest in these cases, the courts should be guided only by the principle of a just compensation paid in advance (Article 44 par. 3 of the Romanian Constitution). Prezentul articol pornete de la prezentarea unor situaii de fapt pentru a atrage atenia asupra unei practici larg rspndit i evident nelegal: exproprierea de fapt a bunurilor imobile, n special a terenurilor, pentru construirea ntr-un viitor nedefinit a unor obiective de interes public. n fiecare zi, n toate oraele importante ale Romniei, prevederile Articolului 1 ale Protocolului 1 al Conveniei Europene a Drepturilor Omului sunt nclcate n mod evident de ctre autoritile publice care stabilesc dezvoltarea urban a oraelor. Planurile autoritilor centrale i locale, fie c sunt sau nu adoptate prin acte administrative, sunt invocate pentru pentru a bloca exercitarea de ctre proprietari a atributelor proprietii. Aceast atitudine trebuie s fac obiectul controlului instanelor judectoreti, acestea avnd obligaia i puterea de a anula actele administrative ilegale i de a adopta remediile specifice fiecrui proprietar afectat. Pentru echilibrarea interesului privat i al celui public n aceste situaii, instanele ar trebui s se ghideze exclusiv dup prevederile art. 44 alin. 3 din Constituia Romniei, i anume plata unei despgubiri drepte i prealabile.

Hoii respect proprietatea; ei doresc ns ca proprietatea s devin a lor pentru a-i manifesta cu plenitudine respectul G.K. Chesterton, The Man Who Was Thursday, http://www.gutenberg.org/files/1695/1695-h/1695-h.htm

Cuvinte-cheie: expropriere de fapt, despgubire dreapt i prealabil, plan urbanistic, autoriti administrative, Articolul 1 Protocolul 1 al Conveniei Europene a Drepturilor Omului, securitate juridic. Keywords: factual expropriation, just and preliminary compensation, urban plans, administrative authorities, Article 1 Protocol 1 of European Convention of Human Rights, legal certainty.

n Romnia exist nc o cultur a supremaiei interesului public fa de cel privat n ceea ce privete proprietatea privat. Modul principal n care aceast idee se manifest este prin intermediul proiectelor autoritilor administraiei centrale i locale. ntrzierea n adoptarea unor proiecte sau chiar punerea n aplicare a altora aduce prejudicii grave proprietarilor privai. Aceste situaii conduc la necesitatea existenei unei cenzuri judiciare a abuzurilor urbanistice ce atenteaz att asupra proprietii private, ct i asupra anumitor categorii ale spaiului public ce nu ar trebui modificate urbanistic. Ca rspuns la argumentele susinute de ali autori cu viziuni democratice2, prezentul articol are ca scop aprarea proprietii private n faa ingerinei inconsecvente a autoritilor prin invocarea interesului public, prin intermediul unei instituii juridice inventate, ce apropie dezvoltarea urban actual de colectivizarea specific altor vremuri: rezervarea imobilelor. Considerm c nu este nimic democratic3 n a identifica un imobil (teren sau construcie) n cadrul unor planuri urbanistice generale sau zonale pentru amenajarea unui spaiu de interes public (de cele mai multe ori fiind vorba de o cale de transport), i astfel n a-i elimina folosina, uzul i dispoziia proprietarului afectat, fr a-i acorda acestuia o dreapt i, cel mai important, prealabil despgubire. ncercm s atragem atenia asupra unui fenomen de expropriere de fapt practicat de experii urbaniti din mai toate localitile Romniei, fenomen prin care se anuleaz proprietatea privat fr a se achita o dreapt i prealabil despgubire, astfel cum prevede articolul 1 Protocolul 1 al Conveniei Europene a Drepturilor Omului.

Ionu DOBRINESCU, Teodor ZORAN, Cenzura judiciara a planurilor urbanistice prin prisma proprietatii private. O analiza critica a jurisprudentei Tribunalului Bucuresti, articol publicat pe site-ul http://www.juridice.ro/199178/cenzura-judiciara-a-planurilor-urbanistice-prin-prisma-proprietatiiprivate-o-analiza-critica-a-jurisprudentei-tribunalului-bucuresti.html Ionu DOBRINESCU, Teodor ZORAN, Cenzura judiciara a planurilor urbanistice . se ntreab: Cum ar putea adapta arhitecii reelele stradale propuse opiunilor magistrale exprimate ntr-un dispozitiv judectoresc, tiind c magistratul nu a avut n vedere nici un fel de avize de trafic, de sistematizare, nici un fel de raiuni de aliniament stradal etc, c sentina nu conine o viziune global, funcional, prospectiv, i democratic (n accepiunea art. 4 din L350/2001)? Dar legea nr. 350/2001 nu cuprinde nicio definiie a democraiei care s justifice impunerea interesului public asupra celui privat, fr o prealabil i dreapt despgubire
2

1.

SITUAIA DE FAPT

n calitate de drept real principal, dreptul de proprietate privat, indiferent de modul de dobndire, se manifest prin posibilitatea exercitrii de ctre titularul su a trei atribute: folosina, culegerea fructelor i dispoziia (material i juridic). Fiecare titular al dreptului de proprietate privat asupra unui imobil este ndreptit s i exercite atributele n conformitate cu prevederile legale n vigoare. Exercitarea acestor atribute implic, de exemplu, posibilitatea efecturrii unor construcii, dar i pe aceea de a extinde sau repara unele construcii deja existente. Este de la sine neles c, precum orice alt drept, i exercitarea dreptului de proprietate este supus unor constrngeri. Integrarea exercitrii dreptului de proprietate n cadrul comun creat de coexistena mai multor drepturi de proprietate se realizeaz prin limitele exercitrii acestuia, limite care, conform art. 44 alin. 1 din Constituie, trebuie s fie prevzute de lege, n sens larg. Principalele categorii de limite ale dreptului de proprietate, care au fost inventariate de ctre jurispruden i de doctrina juridic sunt: Limitele ce afecteaz atributul dispoziiei aferent dreptului de proprietate, Limite ce afecteaz exerciiul acestui drept i in de raporturile de vecintate, Limite ce afecteaz temporar folosina dreptului de proprietate (ca n materia rechiziiilor), precum i Limite care conduc, n condiiile legii, la pierderea dreptului de proprietate prin exproprierea pentru lucrri de interes public4.

Prin urmare, fiecare proprietar, atunci cnd vrea s utilizeze un anumit imobil, are obligaia de a ncadra utilizarea dorit n limitele stabilite de lege, un fel de pat al lui Procust care modeleaz utilizrile bunurilor imobile pentru a le facilita coexistena. Potrivit art. 587 din Codul Civil de la 1864, printre servituiile stabilite de lege, exist acele servitui: stabilite de lege pentru utilitatea public sau comunal au de obiect crarea sau poteca pe lng marginea rurilor navigabile sau flotabile, construcia sau reparaia drumurilor, sau alte lucrri publice sau comunale. Tot ce privete aceste servitui se determin de ctre legile sau regulamentele particulare. n aplicarea acestor legi i regulamente particulare autoritile publice locale sau centrale (n sensul larg al Legii nr. 554/2004 a contenciosului administrativ), prin diverse acte cu caracter urbanistic, propun diverse lucrri de interes public care afecteaz drepturile de proprietate. Cele mai des ntlnite situaii sunt acelea n care diveri alei locali, cu ajutorul experilor urbaniti, propun planuri de dezvoltare a anumitor zone, att de prevztoare fa de interesul public, nct

Lista acestor categorii a fost preluat din C. BRSAN, Drept Civil. Drepturile reale principale. Ediia a II-a, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2007, p. 47-48. O analiz detaliat a acestora poate fi gsit i n L. Pop, L.-M. Harosa Drept civil. Drepturile reale principale, Ed.Universul Juridic, Bucuresti, 2006.
3

devine evident i) c au fost adoptate pentru a impresiona electoratul i ii) c exist foarte puine anse ca aceste proiecte s se realizeze efectiv, din lips de fonduri5. Aceste acte administrative sunt fie Planuri Urbanistice Generale, fie Planuri Urbanistice Zonale, fie uneori, doar declaraii sau proiecte pentru astfel de planuri. Majoritatea stabilesc o infrastructur demn de invidiat, cu drumuri extrem de largi, uneori entuziasmul vreunui primar putnd conduce la anumite largiri ale drumurilor judeene sau intravilane, mult mai mult dect necesarul unei autostrzi. Alteori, entuziasmul sau interesele protejate ale unuia nu se potrivesc cu cele ale urmtorului care, schimb planul stabilit iniial, gsind de fiecare dat justificri urbanistice pentru modificrile propuse6. ns, atunci cnd aceste limite sunt preconizate de factorii de decizie de la nivel central i/ sau local, trebuie s se in seama de unul din caracterele definitorii ale dreptului de proprietate, i anume de exclusivismul acestuia: Dreptul de proprietate are o calitate n plus fa de alte drepturi subiective, chiar reale, o calitate imanent lui i irepresibil: exclusivismul. Opozabilitatea dreptului de proprietate se caracterizeaz prin "exclusivism", este deci mai energic n raport cu celelalte drepturi, ndeosebi sub aspectul "intangibilitii materiale" a lucrului aflat n proprietate. Exclusivismul exprim vocaia acestui drept de a fi sancionat n mod necesar n natur, chiar n lipsa unui prejudiciu i n pofida bunei-credine a celui care a violat dreptul. Iar "exclusivismul" dreptului de proprietate nu este doar o chestiune de doctrin, ci una de constituionalitate, dac textul constituional - cum spunea un reputat doctrinar - este citit cu lupa, cu pricepere i n profunzime. Cci ce altceva nseamn, n sensul art. 135, alin. 6 din Constituie, inviolabilitatea proprietii, sau, n sensul art. 41 alin. 3 din legea fundamental, interdicia exproprierii pentru alte motive dect pentru o cauz de utilitate public?7 Revenind la situaii concrete, prezentm o serie de cazuri n care entuziasmul autoritilor locale a impus limite prea mari proprietarilor privai, nclndu-se caracterul exlcusiv al dreptului acestora:

ntr-o discuie particular cu un fost arhitect din cadrul PMB (n vrst de aproximativ 80 de ani), am neles c proiectul Bulevardului Uranus exist din anii 1970, dat la care s-a propus pentru prima oar lrgirea arterei pentru a conecta cei doi poli ai capitalei. Dincolo de aspectele ce in de evoluia istoric, aceast informaie reflect ritmul n care autoritile romne au reuit, dintotdeauna, s-i urmeze planurile Exemplul cel mai elocvent este cel al Autostrzii Bucureti Ploieti - Braov, care, iniial, ar fi trebuit s porneasc din zona de Nord a Sectorului 1, din Bucuretii Noi. Ulterior, Autostrada a fost realizat n zona Pipera Voluntari, planurile iniiale fiind abandonate. ns, pentru ca o autostrad nu dispare cu una, cu dou, poriunea din centrul zonei de Nord a Sectorului 1 care ar fi trebuit s fie Autostrada A3, sa transformat ntr-un Drum Expres, cu caracteristicile unei autostrzi, care este menit s lege cartierul Bucuretii-Noi de ... oseaua de Centur. Motivele pentru care acest drum expres s-ar mai impune nc sunt necunoscute, dar efectele sale se pot analiza n noul proiect de PUZ pentru zona de nord a Capitalei, disponibil la http://pmb.ro/servicii/urbanism/proiecte/proiecte_1.php?catid=132&stad=1& I. DELEANU, Not la Decizia CCR nr. 91 din 4 martie 2003 referitoare la excepia de neconstituionalitate a dispoziiilor art. 494 alin. 3 teza final din Codul Civil, Pandectele Romne nr. 3/2003.
4

1.

Proprietarul unui teren de la limita localitii Cluj-Napoca dorea s construiasc un azil de btrni n 2006. Demarnd procedurile de construire, s-a vzut nevoit s-i blocheze orice activitate pn la data la care autoritile de la acea vreme urmau s se hotrasc n ce msur respectivul teren avea s fie afectat: fie ... de viitoarea sosea ocolitoare a municipiului Cluj-Napoca, fie de traseul unei autostrazi urbane, cu trei benzi de circulatie pe sens, la fel cum, in conditiile in care exista mai multe trasee probabile ale proiectului, este posibil sa nu fie afectat de niciunul dintre proiecte.8

Pentru a nelege amploarea acestei rezervri a terenului prin diverse PUZ-uri sau certificate de urbanism, trebuie subliniat c proiectul privind stabilirea oselei ocolitoare era suspendat pn cnd se stabilea soarta autostrazii urbane, acest din urma proiect fiind suspendat din raiuni economice. Prin urmare, dreptul proprietarului de a se bucura, n mod exclusiv, de toate atributele care le confer dreptul de proprietate era serios afectat, fiind influenat hotrtor de atitudine autoritilor administraiei publice implicate n gestiunea acestor proiecte care aveau inciden major asupra zonei n care se afla terenul. 2. O situaie similar a existat n zona Timioara, atunci cnd o serie de proprietari ai unor parcele de teren situate de o parte i de alta a unui drum judeean (ce se nfund ntr-un lac) s-au vzut obligai s cedeze Primriei, o poriune de 12 metri lime pentru extralrgirea drumului judeean9. Aceast lrgire era prevzut ntr-un Plan Urbanistic Zonal adoptat de Consiliul Local al localitii respective. Autoritile locale nu aveau nicio intenie de a proceda la despgubirea proprietarilor pentru bucile de teren afectate, Planul Urbanistic Zonal stabilind c distana dintre proprieti i cele situate vis-a-vis, s fie de 16 metri, urmnd ca diferena de lime de 12 metri, s fie obinut prin cedarea de ctre acetia i de ctre ceilali proprietari riverani, a suprafeei aferente, din adncimea parcelelor. Instituia cedrii bunurilor imobile este foarte asemntoare celei definite de Legea 10/2001 ca fiind utilizat n Decretul 478/1954 privin donaiile fcute statului. n numeroase cazuri autoritile publice condiioneaz emiterea unor avize, autorizaii sau alte aprobri necesare construirii unor imobile de cedarea de ctre proprietari, n special acei proprietari care au interesul de a construi mai mult dect o locuin proprie, a anumitor poriuni din terenuri destinate lrgirii sau crerii unor drumuri. i n aceast situaie, atributele dreptului de proprietate au fost nesocotite de proiectele autoritilor locale.

Decizia 420/2010 a Curii de Apel Cluj, Secia de contencios administrativ, Curierul Judiciar nr. 6/2011, pag. 326. Decizia 241/2008 a Curii de Apel Timioara, Secia de contencios administrativ i fiscal, nepublicat
5

3.

i n zona de est exist exemple de situaii n care autoritatea a trecut peste dreptul de proprietate al proprietarilor. Aceasta a fost situaia de fapt n cauza CEDO Vergu c. Romniei din 11.01.2011, situaie n care Dl. VERGU i-a vzut o bucat de 900 m2 ocupai de o zon de protecie a drumului naional DN2, zon prevzut a exista n Ordonana 43 din 1997, dar pentru care autoritile nu au demarat sau ntocmit vreun act de expropriere i nu au achitat vreo despgubire prealabil. Terenul a fost, pur i simplu, ocupat i amenajat pentru ocrotirea interesului public. n Bucureti, exist nenumrate exemple apropiate de fiecre dintre categoriile de mai sus. Pentru a pstra caracterul exemplificativ al acestei enumerri ne limitm a descrie situaia unui teren care, asemenea celui din Cluj-Napoca, este vizat de o serie de proiecte pe care primriile ncearc s le acrediteze. Supra-lrgirea unei strzi adiacente acestui teren este invocat n certificatele de urbanism solicitate de ctre proprietari, mpiedicndu-i astfel s demareze vreo construcie. Prin avizele primite de la autoritile responsabile cu identificarea traseului i limii acestei viitoare, posibile, supralrgiri, se menioneaz n mod expres c: nu exist niciun Plan Urbanistic Zonal care s afecteze direct acea poriune, i c Planurile Urbanistice Zonale adiacente nu sunt consecvente n ceea ce privete limea i traseul viitoarei supra-lrgiri.

4.

n consecin, proprietarii sunt pui n faa unei rezervri a unui teren pentru un viitor proiect ce va beneficia, tot n viitor, de planuri prin care s fie aprobat i care, tot n viitor, alt viitor, s-ar putea s fie i realizat. Sau nu! n fiecare dintre aceste situaii, ceea ce autoritile locale au realizat a fost o expropriere de fapt a acestor proprietari fr o drept i prealabil despgubire. n astfel de situaii, ce ncalc prevederi exprese ale Constituiei, singura posibilitate pe care proprietarii o au este accesul la un tribunal, independent i imparial, care : Fie oblig autoritatea la ncetarea activitilor prin care se blocheaz utilizarea terenului (cum sunt cazurile 1 i 4), Fie oblig autoritatea s achite despgubiri pentru lipsa de folosin i pentru dreptul de proprietate afectate de aceste demersuri.

2.

NDEPLINIREA CONDIIILOR EXPROPRIERII DE FAPT

Constituia stabilete extrem de clar n art. 44 alin. (3) c Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire. n fiecare dintre situaiile de mai sus, cel mai dificil este a se stabili dac a avut loc sau nu o expropriere. Exproprierea este de dou feluri: expropriere de fapt i expropriere realizat n baza legii. Legea nr. 33/1994 reia n art. 1 condiiile exproprierii stipulate n Constituie stabilind modalitile n care se poate demara i finaliza o procedur de expropriere, care are ca rezultat transferul de proprietate din patrimoniul unei persoane private n domeniul public. Utilitatea public i dreapta i prealabila despgubire reprezint principiile care stau la baza acestui tip de expropriere, singurul care respect cerinele articolului 1 al Protocolului 1 al CEDO. Deoarece procedura de expropriere prevzut de Legea 33/1994 este de foarte multe ori extrem de ndelungat i, mai ales, costisitoare pentru bugetele ncrcate ale autoritilor publice, statele au recurs la o serie de mecanisme, mai mult sau mai puin evidente, prin care obin acelai
6

rezultat al utilizrii proprietii private n scopuri publice fr a acorda proprietarilor despgubirile datorate, uneori chiar impunndu-le cedarea terenurilor. n baza jurisprudenei CEDO, s-a stabilit c ne aflm n faa unei exproprieri de fapt de fiecare dat cnd diversele msuri ale autoritilor statale au ca rezultat lipsirea titularului de posibilitatea exercitrii atributelor dreptului su10. Aceast expropriere de fapt exist de fiecare dat cnd exist o legtur direct ntre msurile pe care o persoan le-ar putea atepta de la un stat i exercitarea efectiv a prerogativelor dreptului de proprietate (cauza Onerzildiz c. Turcia din 30.09.2004, par. 134). Ceea ce nu apare evident n discursul i aciunea public a autoritilor publice este faptul c exproprierea de fapt exist de fiecare dat cnd proprietarul nu-i poate exercita oricare dintre atributele dreptului de proprietate. Astfel, n cauza Sporrong et Lonnroth c. Suedia (A52 (1982)), piatra de temelie a jurisprudenei CEDO n materia exproprierii de fapt, Curtea a statuat: n absena unei exproprieri formale, adic a operrii unui transfer de proprietate, Curtea este inut s priveasc dincolo de aparene i s analizeze realitatea situaiei litigioaseDin moment ce Convenia are ca scop protejarea unor drepturi concrete i effectiveeste important s se cerceteze dac situaia n discuie nu are semnificaia unei exproprieri de fapt. Dup cum am artat mai sus, n nenumrate situaii, proprietarii privai sunt mpiedicai s i exercite atributele folosinei i, indirect al dispoziiei, prin invocarea de ctre autoritile locale a unor interese publice, aparent superioare celor private. Atributul folosinei este nclcat prin faptul c proprietarii nu sunt lsai s utilizeze imobilele conform intereselor proprii. Invocndu-li-se supremaia interesului public, li se refuz de ctre autoritile locale emiterea unor acte administrative necesare realizrii construciilor. n acest mod, orice utilizare a terenului devine imposibila, iar o eventual demarare a acelor construcii fr actele administrative prevzute de lege, este calificat ca infraciune (articolul 24 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea lucrrilor de construcie). De la nclcarea folosinei, la dispariia oricrei posibiliti reale de a dispune de bun, este doar un pas. Orice ncercare a proprietarilor de a dispune prin acte ntre vii cu titlu oneros de respective bunuri, va fi sortit eecului avnd n vedere c orice alt nou proprietar se va vedea supus acelorai restricii. Atitudinea autoritilor ncalc cele dou laturi ale obligaiilor impuse de articoul 1 al Protocolului 1 CEDO: obligaiile pozitive i obligaiile negative. Statul trebuie s ia msurile necesare protejrii proprietii private, dar s se i abin de la acte care aduc atingere acesteia. Atingerea adus proprietii poate rezulta att printr-o aciune a autoritilor publice, ct i printr-o inaciune, prin neglijena n adoptarea unor msuri care s conduc la prezervarea posibilitii proprietarilor de a-i exercita atributele.

10

C. BRSAN: Convenia European a Drepturilor Omului, Ediia a II-a, Ed. C.H. BECK, Bucureti, 2010, p. 1704.
7

n situaiile descrise mai sus, de cele mai multe ori, a fost vorba de inaciuni ale autoritilor locale care au refuzat s emit actele administrative necesare. Putem ns identifica i anumite aciuni care, n mod indirect, conduc la deposedarea proprietarilor: cedarea forat a unor poriuni din terenurile afectate.

3.

RESTABILIEREA ECHILIBRULUI NTRE PRIVAT I PUBLIC

n aceste situaii, instanele de judecat sunt chemate s re-echilibreze rapotul dintre interesele private i cele publice. Cele dou modaliti aflate la ndemna instanelor sunt: i) obligarea autoritii la ncetarea abuzurilor i la emiterea actelor administrative necesare sau ii) obligarea autoritiilor la plata despgubirilor, ce ar fi trebuit s fie prealabile. Odat constatat existena unei situaii de expropriere de fapt, instanele au rolul de a acoperi daunele cauzate de aceast situaie nelegal. Cum principiul de baz n materia acoperiri unor prejudicii este repararea n natur (art. 1386 NCC), instanele, n baza prevederilor art. 1 din Protocolul nr. 1 al CEDO, vor dispune obligarea autoritilor locale la eliberarea actelor administrative necesare pentru exercitarea atributelor dreptului de proprietate. Subliniem faptul c aceste acte nu sunt menite s aduc n legalitate aciunile autoritilor publice. Instana nu poate susine, fr a nclca, la rndul ei dreptul de proprietate privat, faptul c interesul public este mai important i c autoritile publice sunt obligate s adopte anumite acte pentru a transforma exproprierea de fapt ntr-una de drept. O astfel de atitudine ar contraveni principiului prealabilei despgubiri. Proprietatea privat a fost deja expropriat, prin urmare, fie se nltur cauzele exproprierii, fie se achit despgubirile. Instana nu trebuie s prelungeasc agonia proprietarilor prin acordarea unor termene administraiei locale pentru a intra n legalitate. Odat constatat ilegalitatea exproprierii, singura posibilitate este reparaia prejudiciului. Exist mai multe situaii posibile, n funcie de care instanele ar trebui s decid dac recurg la obligarea emiterii actelor administrative necesare (fie c este vorba de certificat de urbanism, fie c este vorba chiar de autorizaia de construire) sau la plata unor despgubiri. a. Dac exist un plan urbanistic n vigoare, care s permit s se identifice exact modul n care respectivul teren va fi afectat de interesul public, instana are obligaia s stabileasc care este cuantumul despgubirilor datorate pentru respectiva expropriere. Subliniem faptul c la momentul sesizrii instanei, exproprierea de fapt a avut deja loc prin aprobarea planului urbanistic. Dac nu exist un plan urbanistic n vigoare (inclusiv n situaia n care un astfel de plan a existat n trecut dar efectele lui au ncetat) care s permit identificarea modului exact n care este afectat terenul, instana are obligaia de a fora autoritile publice la emiterea actelor necesare pentru ca proprietarii privai s-i exercite atributele dreptului de proprietate. Avnd n vedere ierarhia planurilor urbanistice care conin reglementri urbanistice (generale i zonale), n funcie de situaia existent, instana va obliga autoritile la elaborarea actelor necesare realizrii construciilor respective. De exemplu: dac printr-un Plan Urbanistic General se solicit elaborarea unui PUZ (care nu este elaborat de autoriti), acestea ar trebui obligate la elaborarea PUZ-ului necesar.

b.

dac, ns, Planul Urbanistic General nu prevede elaborarea unui PUZ, atunci autoritile ar trebui obligate la eliberarea certificatului de urbanism i al autorizaiei de construire conform indicaiilor din PUG.

Repetm faptul c, neexistnd un act care s concretizeze exproprierea, instana nu poate dispune intrarea n legalitate a aciunilor administraiei. Nu exist niciun principiu de drept care s susin preferina pentru intrarea n legalitate a actelor autoritilor publice fa de dreptul proprietarilor de a utiliza imobilele. Dac nu au realizat conform legii demersurile pentru exproprierea imobilelor, autoritile vor fi nevoite s suporte riscul creterii valorii terenului i/ sau imobilului. Ele nu pot opri proprietarii s construiasc, deci practic, s nu utilizeze terenul, pentru ca nu cumva s-i creasc valoarea i s fie nevoie de sume mai mari pentru a-l expropria ulterior. Nu se pot rezerva proprietile private fr plata unei prealabile despgubiri. La fel cum proprietarii sunt, de cele mai multe ori, obligai s contracteze credite pentru a-i utiliza terenurile, tot astfel i autoritile locale se pot mprumuta (n condiii mult mai avantajoase), pentru a realiza planurile proprii, despgubind n prealabil proprietarii afectai. c. Dac imobilul este afectat parial sau total de diverse servitui ale utilitatilor publice, care fac imposibil utilizarea lui conform destinaiei sale (o anumita servitute poate sa nu afecteze n acelai mod un teren arabil, o pune, o livad sau un teren construibil), singura variant pe care instana o are la dispoziie, avnd n vedere c s-a realizat exproprierea deja, este aceea de a obliga autoritile la plata unor despgubiri.

n oricare dintre aceste situaii, instanele de judecat trebuie s pun n balan interesul privat i cel public, iar balana s fie format din dispoziiile legale n vigoare i ajustat fa de factorul timp. Dup cum a subliniat Curtea European a Drepturilor Omului, chiar dac n principiu privarea de proprietate este instantanee, exist situaii n care s-a consacrat o nclcare continu pentru situaiile n care privarea de proprietate are durat n timp (cauza Papamichalopoulos c. Grecia, 1993). n sperana c, de lege ferenda, legiuitorul va elimina neclaritrile legislative care permit existena unor astfel de situaii, i considernd c autoritile locale vor fi mai cu luare aminte atunci cnd vor realiza planuri urbanistice sau cnd vor bloca emiterea unor acte solicitate de ctre proprietari, proprietarii nu trebuie s mai cedeze, la propriu i la figurat, n faa aciunilor sau inaciunilor administraiei locale. Avocat George TRANTEA NICULEASA LAW OFFICE www.niculeasa.ro