Dr.

Dan-Adrian Doiu

~~

CUPRINS CAPITOLUL 1 Noiunea dreptului 1.1. Noiunea, sensurile i etimiologia termenului drept 1.2. Normele juridice. Definiie. Elemente Clasificarea elementilor normelor juridice 1.3. Principalele sisteme de drept. Evoluia istoric a sistemului de drept. 1.4. Ramurile dreptului Dreptul public i dreptul privat. Drept intern i drept internaional CAPITOLUL 2 Consideraii generale privind dreptul civil 2.1. Noiune. Obiectul dreptului civil. Clasificarea obiectului dreptului civil. 2.2. Aplicarea legii civile 2.3. Interpretarea legii CAPITOLUL 3 Raportul juridic civil 3.1. Noiune i structur 3.2. Subiectele raportului juridic civil 3.3. Coninutul raportului juridic civil 3.4. Obiectul raportului juridic civil CAPITOLUL 4 Actul juridic civil 4.1. Noiune i clasificare 4.2. Condiii de valabilitate 4.3. Modalitile actului juridic civil 4.4. Efectele actului juridic civil 4.5. Nulitatea actului juridic civil CAPITOLUL 5 Patrimoniul 5.1.Noiunea, caracterele i funciile patrimoniului

05 05 07 09 11 15 15 16 19 21 21 21 24 25 26 26 29 31 32 33 37 37

5.2.Coninutul patrimoniului 5.3.Drepturile reale n Romnia

38 39

CAPITOLUL 6 Teoria general a proprietii. Modalitile dreptului de proprietate 6.1. Noiunea dreptului de proprietate 6.2. Dreptul de proprietate comun, rezolubil, anulabil 6.3. Dreptul de proprietate pe cote-pri. Partajul 6.4. Dreptul de proprietate n devlmie 6.5. Proprietatea periodic 6.6. Dreptul de proprietate public CAPITOLUL 7 Dezmembrmintele dreptului de proprietate 7.1. Noiuni introductive 7.2. Dreptul de uzufruct 7.3. Dreptul de servitute 7.4. Dreptul de uz i dreptul de abitaie 7.5. Dreptul de superficie CAPITOLUL 8 Modaliti de dobndire a dreptului de proprietate 8.1. Noiuni introductive. Clasificare 8.2. Convenia 8.3. Accesiunea 8.4. Uzucapiunea 8.5. Alte moduri de dobndire a proprietii CAPITOLUL 9 Publicitatea imobiliar 9.1. Noiuni introductive 9.2. Istoricul sistemelor de publicitate imobiliar CAPITOLUL 10 Noile cri funciare. Legea nr.7/1996 10.1. Cadastrul general. Noiuni introductive

42 42 44 45 50 52 53 59 59 60 62 66 68 70 70 70 71 72 111 111 111 111

10.2. Organizarea activitii de cadastru 10.3.Publicitatea imobiliar. Cartea funciar. Noiune i structur 10.4. Principiile noilor cri funciare 10.5. nscrierile n cartea funciar 10.6. Aciunile de carte funciar
Concluzii Bibliografie selectiv 141 143

CAPITOLUL 1 Noiunea dreptului 1.1. Noiunea, sensurile i etimologia termenului drept Pentru a nelege mai bine i pentru a putea aprofunda orice materie studiat n primul rnd trebuie s pornim de la explicaia sensului acesteia. Orice tiin trebuie n primul rnd s-i fixeze terminologia.1 S-a afirmat, oarecum exagerat c orice tiin nu-i dect o limb bine alctuit, n care ideile trebuie traduse i transpuse n cuvinte. Dreptul este fenomenul care nsoete n mod inevitabil evoluia oricrei comuniti unane. Universal n spaiu i constant n istorie, dreptul este, n acelai timp divers n funcie de spaiul geografic i variabil n raport cu timpul. Dreptul ca fenomen complex, a nceput s fie definit nc de pe vremea romanilor prin referiri la noiuni de moral. Ei susineau c dreptul este arta binelui i a echitii2 i acolo unde este societat exist i drept3, iar unde este drept exist societate.4 Definind termenul de drept putem afirma c acesta reprezint ansamblul regulilor asigurate i garantate de ctre stat care au drept scop organizarea i disciplinarea comportamentului uman n principalele relaii sociale, ntr-un
1

E.Lupan, I.Sabu-Pop, Tratat de drept civil romn, vol.I, Ed.C.H.Beck, Bucureti, 2006, pag.1; 2 Ius est ars boni et aequi 3 Ubi societas ibi ius 4 Ubi ius ibi cocietas

climat specific manifestrii coexistenei libertilor, aprrii drepturilor eseniale ale omului i justiiei sociale.5 Termenul de drept poate fi neles n dou sensuri, care acoper dou realiti distincte6. n limbaj filosofic dreptul este conceput n sensul de justee, echitate, sau mai exact ndatorirea de a da sau de a recunoate fiecruia ceea ce i aparine sau i se cuvine. Referitor la sensul juridic al termenului, se face o distincie ntre dreptul obiectiv i dreptul subiectiv. Dreptul obiectiv reprezint totalitatea normelor de conduit impuse indivizilor i i colectivitilor n cadrul vieii sociale, pentru realizarea crora se poate apela, n caz de nevoie, la fora de constrngere a statului. Dreptul obiectiv, ca totalitate a normelor juridice, ne indic faptul c aceste norme sunt absolut independente de subiectele raportului juridic civil. Dreptul subiectiv este ndreptirea subiecilor participani la un raport juridic, adic ceea ce pot ei s pretind de la ceilali participani la raportul juridic respectiv. Dreptul subiectiv deriv deci din dreptul obiectiv. Sensul cel mai rspndit al termenului drept este cel de drept obiectiv. De aceea atunci cnd se folosete noiunea de drept fr un alt atribut, se nelege sensul de drept obiectiv. La rndul lui i dreptul obiectiv poate fi abordat sub dou aspecte: ca un ansamblu de izvoare (acte normative, obiceiuri, practic judiciar) presupunnd cercetarea formelor sub care se prezint regulile de drept sau ca forme prin care se realizeaz dreptul i autoritile care sunt competente s utilizeze aceste forme. Totalitatea normelor de drept care sunt n vigoare la un moment dat i care se aplic ntr-o anumit ar sunt denumite ca fiind dreptul pozitiv al acelei ri. Etimologic termenul de drept provine din latinescul directus, -a, -um adic drept, direct, termen din care, n timp, s-a transmis n aproate toate limbile droit n francez, diritto
5 6

N.Popa, Teoria general a dreptului, Ed.Actami, Bucureti, 1994, pag.91 Ghe.Bobo, Teoria general a dreptului, Ed.Dacia, Cluj Napoca, 1996, pag.5

 n italian, right sau law n englez, derecho n spaniol, recht n german, prav n rus, etc. 1.2. Normele juridice. Definiie. Elemente. Clasificarea elementelor normelor juridice Orice activitate social se desfoar pe baza unor reguli. Necesitatea acestora se impune n relaiile interumane datorit faptului c la realizarea unei activiti particip mai multe categorii de persoane diferite, fiecare avnd un anumit rol n buna desfurare a aciunii respective. Norma este deci o regul care stabilete cum trebuie s acioneze sau s se comporte membrii societii n anumite condiii determinate pentru ca aciunea lor s fie eficient i apreciat pozitiv.7 Ele prefigureaz un comportament viitor. Norma juridic este un termen abstract, ce conine indicaii privitoare la comportamentul uman. Legiuitorul descrie n mod concret conduita ce trebuie s o aibe individul n societate, dar i consecina nerespectrii prevederilor normei de ctre cei crora li se adreseaz. Norma juridic cuprinde trei elemente: dispoziia, ipoteza i sanciunea. Pentru a exemplifica mai bine elementele constitutive ale normei juridice vom porni de la un exemplu. Astfel, art.256 Cod penal prevede c primirea de ctre un funcionar, direct sau indirect, de bani ori de alte foloase, dup ce a ndeplinit un act n virtutea funciei sale i la care era obligat n temeiul acesteia, se pedepsete cu nchisoare de la 6 luni la 5 ani.8 In exemplul dat conduita individului, respectiv primirea de ctre un funcionar, direct sau indirect, de bani ori de alte foloase reprezint dispoziia normei juridice. Partea ce mai important a normei juridice, dispoziia, exprim conduita ce trebuie s o aib cei crora li se adreseaz. Dispoziiile normelor juridice se clasific n:
7 8

Ghe.Bobo, op.cit., pag.189 Vezi art.256- Cod penal- primirea de foloase necuvenite

a) dispoziii onerative cele care prevd obligaia de a svri anumite aciuni b) dispoziii prohibitive ele interzic svrirea unor aciuni c) dispoziii permisive nici nu oblig, dar nici nu interzic svrirea unor aciuni, lsnd la latitudinea prilor conduita ce o vor urma d) dispoziii supletive las la latitudinea persoanelor conduita ce o vor urma, dar dac ele nu se hotrrsc, atunci organul de stat competent va suplini voina lor. mprejurarea n care are loc aceast conduit, dup ce a ndeplinit un act n virtutea funciei sale i la care era obligat n temeiul acesteia constituie ipoteza normei juridice. Ea este dat de rspunsul la ntrebarea cnd sau n ce mprejurri este permis sau nepermis o anumit aciune sau inaciune a omului ? Ipoteza poate fi general, adresndu-se tuturor membrilor societii, fiind evideniat prin termeni generici toi, nimeni, oricine, fiecare cetean, sau poate s se refere la anumite categorii de oameni, care au o anumit calitate sau raport de cauzalitate cu aciunea ce o comit sau nu o comit. Ipoteza poate s lipseasc n anumite norme juridice9, sens n care ea se subnelege. Nimeni, nicicnd nu poate s savreasc aceast aciune, indiferent de mprejurare, pentru c n sens contrar va fi pedepsit. Sanciunea este acel element al normei juridice care arat urmrile nerespectrii de ctre persoanele crora li se adreseaz normele a dispoziiei. Dup natura lor sanciunile se mpart n sancini penale, sanciuni administrative, sanciuni disciplinare i sanciuni civile. Dup gradul lor de determinare sanciunile pot fi sanciuni absolut determinate (nlitatea actului), sanciuni relativ determinate (cu un minim i un maxim), sanciuni alternative (pedeapsa nchisorii sau amenda) sanciuni cumulative (pedeapsa nchisorii i interzicerea unor drepturi)
9

Vezi art.174 Cod penal Uciderea unei persoane se pedepsete cu nchisoare de la 10 la 20 de ani i interzicerea unor drepturi

1.3. Principalele sisteme de drept. Evoluia istoric a sistemului de drept. Instituia juridic Normele juridice reprezint o anumit unitate n ansamblul lor, fiind legate ntre ele i grupate ntr-un sistem. n cadrul acestei uniti a dreptului, normele juridice se repartizeaz dup diferite criterii n grupe destincte, respectiv n instituii juridice. Nicio norm juridic nu poate fi de sine stttoare, nu poate fi luat singur i separat ntr-un context, nu poate fi rupt de celelalte norme din familia ei, alturi de care formeaz un tot unitar. Fa de aceast situaie, rezult ideea c normele juridice dintr-o ar formeaz un adevrat sistem, unitar ca spaiu, dar difereniat pe anumite ramuri i instituii juridice. Sistemul de drept este deci unitatea dreptului i diviziunea lui n anumite pri interdependente ramuri de drept i instituii juridice.10 Sistemul dreptului nu trebuie confundat cu sistematizarea actelor normative. Sistemul de drept s-a format din istorie, n funcie de particularitile fiecrui stat n parte, n principal legat indisolubil de regimul proprietii de la acea vreme, evolund n istorie pn n zilele noastre. Romanii, pionieri ai dreptului, sunt cei care, pentru prima dat, divid dreptul n drept public ius publicum cel n care se includ normele referitoare la interesele generale ale statului i drept privat ius privatum, ce includ normele ce se refer la cetenii romani i cei strini. Tot romanii mai fac o distincie a dreptului n funcie de izvoarele acestuia, respectiv drept scris i drept nescris. Ulterior, n istorie au aprut marile familii juridice, cci nu exist attea drepturi cte state sunt. mprirea clasic a acestor familii le divide n patru mari sisteme: sistemul anglosaxon (common-law), sistemul romano-germanic, sistemul
10

Ghe.Bobo, op.cit., pag.177

religios i sistemul comunist.11 Sistemul comunist a disprut n n cea mai mare parte a lumii n anii 90. Sistemul common-law a aprut n Anglia ca un drept jurisprudenial i s-a extins n SUA, Australia, Noua Zeenland i Canada, mai puin provincia Quebec. Principala sa trstur este c acest sistem nu se regsete ntr-un corp de legi statuat de organul legiuitor. Sistemul anglo-saxon las judectorului libertatea ca utiliznd experienele trecutului (aa numitele uzane, precedente), s pronune soluia cea mai rezonabil. Sistemul romano-germanic are o rspndire n ntreaga lume, din Europa n care s-a nscut aa cum rezult chiar i din denumire, din dreptul roman la care s-au adugat cutume germanice, pn n America Latin, Orientul Apropiat i chiar i Africa. Acest sistem se caracterizeaz n principal prin existena unor reguli de drept, care s fie ca un ndrumar pentru practic, prin organizarea instanelor judectoreti (existnd o instan de fond, una de apel i una suprem) i prin motivarea de ctre judector a hotrrilor ce le pronun. Prototipul acestui sistem din punct de vedere al codificrii normelor a fost Codul civil francez. Codul civil francez din 1804, din care se inspir legislaia n domeniu din majoritatea rilor europene, a repezentat cel mai important reglementare a relaiilor socio-economice din perioada burghez. n aceast perioad nu s-a renunat la mprirea din dreptul roman n drept public i drept privat. Sistemul religios n cadrul statului i cu o natur distinct de stat a aprut o persoan juridic aparte, adic o asociaie, o comunitate sau organizaie religioas cunoscut sub diverse denumiri, dintre care cea mai folosit este aceea de Biseric. Biserica a folosit dreptul pentru a furi din el un auxiliar al lucrrii sale mntuitoare, iar mbinnd normele juridice cu cele religioase i moral religioase i-a constituit un drept al su propriu, dreptul canonic, sau dreptul bisericesc (jus eccle-sisticum) a crui individualitate i utilitate pentru misiunea sa au fost verificate i confirmate mai presus de orice
11

O.Ungureanu, Drept civil.Introducere Ed.All Beck, Ediia a V-a, Bucureti, 2000, pag.6

10

ndoial. Cu alte cuvinte putem afirma c un drept este religios atunci cnd i are izvorul direct n religie i va fi considerat laic atunci cnd el nu are dect izvoare profane. Normele canonice sunt deci regulile prin care autoritatea bisericeasc stabilete cum trebuie s acioneze sau s se comporte membrii Bisericii n anumite condiii pentru ca aciunea lor s fie apreciat pozitiv n raport cu credina religioas i normele eticii. Precizm n final c dreptul canonic, este reglementat att n Biserica Ortodox dar i n Biserica Catolic. Sfera cea mai restrns a legturii de coninut ntre mai multe norme juridice o formeaz instituia juridic. Ea reprezint totalitatea normelor juridice care reglementeaz o anumit categorie de relaii sociale. (de ex.totalitatea normelor care reglementeaz cstoria formeaz instituia cstoriei). Datorit diversitii foarte mari de relaii interumane, n unele cazuri aceste instituii se subdivid n subgrupe, care la rndul lor pot forma, fiecare n parte, cte o instituie. n exemplul de mai sus instituia cstoriei cuprinde norme juridice referitoare la ncheierea cstoriei, la nulitatea acesteia, efectele cstoriei, obligaiile de ntreinereetc) 1.4. Ramurile dreptului. Dreptul public i dreptul privat. Drept intern i drept internaional Ramura de drept reprezint un ansamblu distinct de norme juridice, legate organic ntre ele, care reglementez relaiile sociale ce au acelai specific, folosesc aceeai metod sau acelai complex de metode.12 Delimitarea unei ramuri de drept de alta este o problem complex, dat fiind faptul c este greu de stabilit care cum se pot diferenia relaiile sociale care s poate fi reglementate de un grup de norme speciale i totodat cum se definete noiunea de norme speciale.

12

Ghe.Bobo, op.cit., pag.179

11

Se pornete de la obiectul reglementrii juridice, adic de la anumite relaii sociale, precum i de la metodele pe care statul le folosete n reglementarea acestor relaii. Dezvoltarea n istorie a dreptului a mbinat studierea disciplinelor didactice universitare cu normele de drept existente n actele normative aprute pe parcursul timpului. Aa s-au nscut ramurile tiinei dreptului i disciplinele juridice didactice. Principalele ramuri de drept sunt: a) dreptul constituional totalitatea normelor juridice care reglementeaz raporturile sociale ce iau natere n procesul exercitrii puterii de stat. b) dreptul administrativ totalitatea normelor juridice care reglementeaz raporturile sociale din domeniul administraiei de stat. c) dreptul financiar totalitatea normelor juridice care reglementeaz formarea, repartizarea i mbuntirea fondurilor bneti. d) dreptul muncii totalitatea normelor juridice care reglementeaz raporturile de munc e) dreptul civil totalitatea normelor juridice care reglementeaz raporturile patrimoniale i nepatrimoniale dintre persoane fizice i juridice, n care aceste se gsesc pe poziie de egalitate f) dreptul familiei totalitatea normelor juridice care reglementeaz raporturile de familie ntre membrii familiei i n raporturile acestora cu terii g) dreptul comercial totalitatea normelor juridice care reglementeaz faptele de comer h) dreptul penal totalitatea normelor juridice care reglementeaz faptele considerate a fi infraciuni, precum i sanciunea aplicat acestora i) dreptul procesual civil totalitatea normelor juridice care reglementeaz ordinea dezbaterii de ctre instan a cauzelor civile j) dreptul procesual penal totalitatea normelor juridice care reglementeaz activitatea organelor de urmrire i ordinea dezbaterii de ctre instan a cauzelor civile 12

Dup obiectul de reglementare, adic dup raporturile pe care este ndriduit s le reglementeze, dreptul se mparte n drept public i drept privat. Aa cum am artat n cuprinsul acestei lucrri aceast mprire i are rdcina n vechiul drept roman. Dreptul public cuprinde acele norme juridice prin care statul reglementez relaiile sociale care exprim interes public, stabilind ordinea de drept a vieii sociale, adic relaiile sociale dintre guvernani i guvernai13. n cazul raporturilor de drept public singurul lucru ce trebuie luat n seam este interesul public. n aceast categorie intr dreptul constituional, dreptul administrativ, dreptul penal, dprepul procesual penal, etc. Dreptul privat cuprinde acele norme juridice prin care se reglementez relaiile sociale dintre persoane particulare, n care acestea se gsesc pe poziie juridic de egalitate i care urmresc satisfacerea intereselor lor individuale. n aceast subdiviziune se ncadreaz dreptul civil, dreptul comercial, dreptul muncii, dreptul familiei, dreptul procesual civil. n timp, datorit apariiei i dezvoltrii relaiilor interstatale a aprut dreptul internaional, distinct de dreptul intern, naional specific unui teritoriu bine delimitat. Dreptul intern reglementeaz relaiile sociale din cadrul unui singur stat. Dreptul internaional reglementeaz relaiile dintre mai multe state, respectiv relaiile din cadrul comunitii internaionale. O particularitate a acestuia o constituie aceea c n cadrul acestor reglementri nu exist un aparat centralizat care s asigure prin constrngere respectarea normelor de drept i s reglementeze litigiile aprute prin nclcarea normelor internaionale. Fora coercitiv se aplic de ctre fiecare stat membru sau de state n mod colectiv, pentru a se restabili drepturile nclcate. La rndul su dreptul internaional se divide n: a) drept internaional public este un drept al statelor egale n drepturi i suverane, nscut prin acordul lor de voin
13

E.Lupan, I.Sabu-Pop, op.cit., pag.5;

13

b) drept internaional privat reprezentnd totalitatea normelor juridice care reglementeaz rezolvarea conflictelor de legi generate de raporturile civile cu elemente de extraneitate. n final trebuie s precizm c n conformitate cu prevederile art.20, alin.2 din Constituia Romniei14, dac exist neconcordan ntre pactele i tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului la care Romnia este parte i legile interne, au prioritate reglementrile internaionale

14

Constituia Romniei din 1991, modificat i completat prin Legea de revizuire a Constituiei Romniei nr.429 din 18 septembrie 2003, publicat n M.Of.nr.669 din 22 septembrie 2003

14

CAPITOLUL 2 Consideraii generale privind dreptul civil 2.1. Noiune. Obiectul dreptului civil. Clasificarea obiectului dreptului civil n literatura juridic de specialitate15 dreptul civil a fost definit ca fiind acea ramur de drept privat care nmnuncheaz normele juridice ce reglementeaz relaiile sociale patrimoniale i nepatrimoniale n care prile se gsesc pe poziie de egalitate juridic, precum i statutul legal al persoanelor. Din definiia de mai sus se nelege c obiectul dreptului civil l reprezint relaiile sociale patrimoniale i nepatrimoniale n care prile se gsesc pe poziie de egalitate juridic. Ce se nelege prin singtagma de poziie juridic de egalitate? Noiunea presupune faptul c participanii la un raport juridic de drept civil nu au la dispoziie mijloace proprii de constrngere pentru a putea impune celeilalte pri executarea obligaiei ce-i revine. Deci nici unul dintre participanii la un raport de drept civil nu se poate erija n judector care s impun i s dicteze o anumit soluie sau conduit ce trebuie urmat de cte cealalt parte. Singura posibilitate este recurgerea la aciunea n justiie i obligarea de ctre instana de judecat a celeilalte pri de a-i executa obligaiile sale. Deci nu prin msuri proprii de constrngere, ci prin apelarea la fora coercitiv a statului, respectiv prin acionarea n instan, se va putea garanta exercitarea dreptului subiectiv civil al oricrui cetean. Poziia juridic de egalitate nu nseamn c prile au drepturi i respectiv obligaii corelative identice i nici c ar avea aceeai poziie n faa legii.
15

.Lupan, I.Sabu-Pop, op.cit., pag.32;

15

Dup cum reiese i din definiia dreptului civil, normele dreptului civil reglementeaz relaiile patrimoniale i nepatrimoniale dintre membrii societii. Deoarece relaiile sociale reglementate de dreptul civil nu pot fi dect patrimoniale sau nepatrimoniale, n cele ce urmeaz le vom explicita n cteva cuvinte. a) Relaii patrimoniale sunt acele relaii ale crui coninut poate fi evaluat n bani (de exemplu raportul nscut prin ncheierea unui contract de vnzare-cumprare). Relaiile patrimoniale la rndul lor se divid n relaiile sociale nscute n legtur cu drepturile reale (dreptul de proprietate, dreptul de folosin, dreptul de servitute, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de servitute, dreptul de superficie, dreptul de abitaie) i relaii sociale obligaionale care se nasc n legtur cu drepturile de crean. b) Relaii nepatrimoniale sunt relaii ale crui coninut nu poate fi evaluat n bani, adic nu au un coninut economic. Ele sunt de trei feluri, respectiv relaii legate de existena i integritatea fizic i moral a persoanei (ex. relaiile care privesc dreptul la via, dreptul la sntate), relaii care privesc elemente de identificare a persoanei (ex. relaiile care privesc dreptul la nume, la denumire, la domiciliu, la sediu) i relaii care privesc creaia intelectual (ex. relaiile care privesc latura nepatrimonial a dreptului de autor, de inventator, etc). 2.2. Aplicarea legii civile Prin aplicarea legii civile nelegem transpunerea n practic, n cadrul unor raporturi juridice concrete, a regulilor cuprinse n norma juridic civil, eficacitatea acestei legi cu luarea n considerare a sferei n care ea poate fi sau trebuie avut n vedere pentru a-i produce efecte.16 Aplicarea legii civile, i cnd vorbim de lege ne referim la termenul n sens larg, trebuie privit sub un triplu aspect : alicarea legii civile n timp, n spaiu i asupra persoanelor. Aceste trei aspecte acioneaz concomitent ntruct legea civil
16

E.Lupan, I.Sabu-Pop, op.cit., pag.69;

16

se aplic ntr-o anume perioad de timp (nici o lege nu e etern) asupra unui anumit teritoriu naional, viznd subiectele de drept, persoane fizice sau juridice, care sunt destinatarii legilor. a) Aplicarea legii civile n timp Aceast problem se rezolv prin aflarea rspunsului la dou ntrebri : cnd ncepe s acioneze legea civil, adic de cnd intr n vigoare ? i i cnd nceteaz s acioneze, deci cnd iese din vigoare ? ntre cele dou momente legea civil este n vigoare. Legea civil intr n vigoare la trei zile de la data publicrii n Monitorul Oficial.17 sau la o alt dat ulterioar, prevzut n textul ei. Deci legea exist de la data intrrii ei n vigoare, cci nu poate s reglementeze relaii civile nscute, modificate sau stinse nainte de intrarea ei n vigoare. Potrivit art.6 alin.1 din Codul civil legea civil este aplicabil ct timp este n vigoare Aceast regul general este guvernat de dou principii complementare : - principiul neretroactivitii legii civile consacrat expres prin Constituia Romniei18are caracter imperativ pentru toate ramurile de drept. De altfel aceeai idee se regsete i n art.6, alin.1, teza final din C.civ., care statueaz c Aceasta (legea) nu are putere retroactiv.Deci, legea civil se aplic numai pentru viitor. Preblema se pune n situaia n care suntem n prezena unei situaii juridice n tranziie, care este nc n desfurare, caz n care se va aplica legea nou. Dar, o situaie juridic se poate afla n diferite faze ale desfurrii, n momentul intrrii n vigoare a unei legi noi. Noul Cod a valorificat doctrina i practica judiciar existent n materie i a stabilit norme juridice tranzitorii. Astfel: Dac cazul concret s-a format, modificat sau stins i dup aceea, a intrat n vigoare o lege nou, care schimb
17

vezi art.78 din Constituia Romniei Legea se public n Monitorul Oficial al Romniei i intr n vigoare la 3 zile de la data publicrii 18 vezi art.15, alin.2, din Constituia Romniei Legea dispune numai pentru viitor, cu excepia legii penale sau contravenionale mai favorabile

17

condiiile de constituire, modificare sau stingere, cazul nu este afectat; condiiile se apreciaz dup legea n vigoare la data constituirii, modificrii sau stingerii.Conform art.6 alin.2 din Cod civil, ,,Actele i faptele juridice ncheiate ori, dup caz, svrite sau produse nainte de intrarea n vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice dect cele prevzute de legea n vigoare la data ncheierii sau, dup caz, a svririi ori producerii lor. Dac un caz i-a produs o parte din efecte pn la intrarea n vigoare a legii noi, legea nou nu le afecteaz.Legea nou se aplic doar efectelor care urmeaz s se produc n viitor. Conform art.6 alin.5 i 6 Cod civil Dispoziiile legii noi (a noului Cod civil-n.a.) se aplic tuturor actelor i faptelor ncheiate sau, dup caz, produse ori svrite dup intrarea sa n vigoare, precum i situaiilor juridice nscute dup intrarea sa n vigoare. Dispoziiile legii noi sunt aplicabile i efectelor viitoare ale situaiilor juridice nscute anterior intrrii n vigoare a acestuia derivate din starea i capacitatea persoanelor, din cstorie, filiaie, adopie i obligaia legal de ntreinere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor, i din raporturile de vecintate, dac aceste situaii juridice subzist dup intrarea n vigoare a legii noi Dac cazul privete un act juridic lovit de nulitate conform legii vechi, chiar dac legea nou l consider valabil, el rmne supus legii vechi, pentru c validitatea actului se apreciaz n funcie de condiiile prevzute n legea n vigoare la data constituirii lui. Aceast soluie reiese i din art.6 alin.3 din Cod civil: La data intrrii n vigoare a Coduiui civil, actele juridice nule, anulabile sau afectate de alte cauze de ineficacitate, prevzute de Codul civil din 1864, precum i de alte acte normative, rmn supuse dispoziiilor legii vechi, neputnd fi considerate valabile ori, dup caz, eficace potrivit Codului civil sau dispoziiilor prezentei legi. - principiul aplicrii imediate a legii civile din momentul n care legea civil a fost publicat, legea civil nou se aplic tuturor raporturilor nscute dup acea dat. Ca o excepie de la acest principiu exist situaia n care legiuitorul 18

decide supravieuirea legii, situaie care poate fi prevzut expres de legea nou sau poate fi dedus pe cale de interpretare.19 Raiunea acestei excepii const n necesitatea aplicrii legii vechi n cazul unor situaii juridice ce prezint anumite particulariti, n curs de desfurare, pn la ncetarea tuturor raporturilor care s-au nscut. Legea nr.71/201120 reglementeaz aplicarea n timp a noului Cod civil.Regula din aceast lege este c pentru cazurile n desfurare la data intrrii n vigoare a noului Cod Civil, (1 octombrie 2011), legea veche ultraactiveaz. Astfel, art.6 alin.4 din Codul Civil nou prevede c Prescripiile, decderile i uzucapiunile ncepute si nemplinite la data intrrii in vigoare a legii noi sunt n ntregime supuse dispoziiilor legale care le-au instituit. Legea civil iese din vigoare n momentul abrogrii ei. Aceasta este de dou feluri : expres i tacit. Abrogarea expres este situaia cnd aducerea la cunotiina persoanelor a ncetrii aciunii legii, se face prin formularea concret c o anumit lege civil sau o parte a ei se scoate din uz.Abrogarea expres e la rndul ei de dou feluri: - abrogarea expres direct atunci cnd, n legea nou, cu acelai obiect ca i cea veche, se precizeaz care lege urmeaz a fi abrogat la data intrrii n vigoare a celei noi (abrogare total) sau care parte din legea veche se abrog (abrogare parial). - abrogarea expres indirect atunci cnd, n cuprinsul legii noi, se arat c se abrog toate dispoziiile contrare acesteia. Abrogarea tacit nseamn ncetarea aplicrii vechii legi cnd noua lege civil cuprinde dispoziii cu care normele vechi sunt incompatibile, fr s se prevad expres c o anumit dispoziie se abrog. b) Aplicarea legii civile n spaiu
19

M.Eliescu, Aplicarea legii civile n timp i spaiu. Conflictele de legi n Tratat de drept civil 1967, pag.103. 20 Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicat n M.Of.nr.409 din 10 iunie 2011

19

Aplicarea legii civile n spaiu trebuie analizat dintr-un dublu punct de vedere : intern i internaional. Aspectul intern al aplicrii legii civile romne n spaiu este guvernat de principiul teritorialitii. Legea civil romn se aplic pe ntreg teritoriul Romniei. Exist ns i situaii n care, anumite legi se aplic doar pe un anumit teritoriu al rii. Principiul teritorialitii e prevzut i n art.7 C.civ. Actele normative adoptate de autoritile i instituiile publice centrale se aplic pe ntreg teritoriul trii, afar de cazul n care se prevede altfel. Actele normative adoptate, n condiiile legii, de autoritile i instituiile administraiei publice locale se aplic numai n raza lor de competen teritorial. Aspectul internaional al aplicrii legii civile romne n spaiu este rezolvat cu ajutorul normelor conflictuale, studiate n cadrul dreptului internaional privat. Normele conflictuale sunt cuprinse n prezent n Cartea a VII-a, art.2557-2663 din Codul Civil.21 Principiul extrateritorialitii este reglementat i de art.8 C.civ. n cazul raporturilor juridice cu element de extraneitate, determinarea legii civile aplicabile se face tinandu-se seama de normele de drept international privat cuprinse in cartea a VII-a din prezentul cod. c) Aplicarea legii civile asupra persoanelor Legea civil acioneaz asupra persoanelor, privite fie individual, fie organizate ca persoane juridice. Principiile care guverneaz aplicarea legii civile asupra persoanelor sunt cel al egalitii subiectelor n faa legii i cel al generalitii aplicrii acestor legi la toate raporturile juridice civile.22 Legile civile, n funcie de subiectele la care se aplic, se mpart n trei categorii23 :
21

Legea nr.105/1992 cu privire la reglementarea raporturilor de drept internaional privat, publicat n M.Of.nr.245 din 1 octombrie 1992 a fost abrogat odat cu intrarea n vigoarea noului cod. 22 E.Lupan, I.Sabu-Pop, op.cit., pag.77; 23 Ghe.Beleiu, Drept civil romn. Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului civil. Casa de Editur i Pres ansa S.R.L., Bucureti 1995, pag.52,

20

- legile civile cu vocaie general acele legi ce sunt aplicabile att persoanelor fizice, ct i persoanelor juridice. - legile civile cu vocaia aplicrii numai persoanelor fizice - legile civile cu vocaia aplicrii numai persoanelor juridice 2.3. Interpretarea legii Prin interpretarea legii nelegem operaiunea logicoraional de lmurire a coninutului i sensului normelor de drept n scopul justei lor aplicri i corectei ncadrri a diferitelor situaii practice n ipotezele ce le conin.24 Interpretarea legii se poate face dup una din metodele cunoscute : a) interpretarea gramatical se face dup sensul cuvintelor folosite de legiuitor i modul cum sunt ele aezate n fraze. b) interpretarea logic se face dup anumite reguli raionale numite argumente. Argumentele de interpretare logic se mpart n urmtoarele categorii. - argumente per a contrario atunci cnd se afirm ceva, se neag contrariul; - argumentul a pari sau argumentul de analogie, adic unde exist aceleai raiuni, trebuie aplicat aceeai lege; - argumentul a fortiori se ajunge la extinderea aplicrii unei legi la un caz nereglementat expres, caz n care ns se regsesc raiunile care au stat la baza adoptrii acelor norme juridice - argumentul reducerii la absurd presupune faptul c numai o anumit soluie este admisibil, soluia contrar fiind o absurditate, ce nu poate fi acceptat. Exist cteva reguli specifice de interpretare logic, ce sunt exprimate n doctrin prin formulrile : - excepiile sunt de strict interpretare exceptio est strictissimae interpretationis
24

Ghe.Beleiu, op.cit., pag.53

21

- legea special derog de la cea general specialia generalibus derogant - legea general (mai nou) nu derog de la cea special (mai veche) dac nu o spune n mod expres generalia specialibus non derogant - unde legea nu distinge, nici noi nu trebuie s distingem ubi lex non distinquit, nec nos distinquere debemus - dispoziiile legale trebuie interpretate n sensul n care ele produc efecte, nu n sensul n care ele nu ar produce nici un efect actus interpretandus est potius ut valeat quam ut pereat - legea nceteaz acolo unde nceteaz temeiurile sale cesante ratione legis, cessat ejus dispositio. c) interpretarea sistematic urmrete lmurirea nelesului unei reglementri dintr-o norm juridic, inndu-se cont de legturile cu alte dispoziii din aceeai lege ori dintr-un alt act normativ.25 d) interpretarea istorico-teleologic const n stabilirea sensului unei norme juridice cu luarea n consideraie a finalitii urmrite de legiuitor la adoptarea actului normativ din care face parte norma interpretat, ntr-un context istoric dat

CAPITOLUL 3
25

Ghe.Beleiu, op.cit., pag.57

22

Raportul juridic civil 3.1. Noiune i structur Totalitatea raporturilor sociale patrimoniale i nepatrimoniale reglementate de normele dreptului civil, reprezint raporturile juridice civile. Raportul juridic civil prezin urmtoarele trei caractere : - caracterul social se stabilesc relaii ntre oameni (persoane fizice sau persoane juridice) - caracterul voliional relaia social devine raport juridic doar dac exist o norm juridic ce o reglementeaz, norm ce provine de la un organ legiuitor - poziia juridic de egalitate a prilor nici una dintre ele nu poate s-i impun voina fa de cealalt parte. De asemenea raportul juridic civil cuprinde trei elemente distincte, dar strns legate ntre ele, care trebuie s coexiste pentru a putea fi vorba de un raport civil : a) subiecii persoane fizice sau juridice participante la raportul juridic civil, ca titulare a drepturilor civile i a obligaiilor corelative b) coninutul drepturile i obligaiile care leag cele dou pri ale raportului c) obiectul aciunea sau inaciunea pe care o parte e ndreptit s o pretind celeilalte i pe care aceasta din urm este obligat s o svreasc sau altfel spus conduita subiectelor raportului juridic civil. 3.2. Subiectele raportului juridic civil Prin subiect26 al raportului juridic civil se nelege calitatea de a fi titular al drepturilor i obligaiilor ce alctuiesc coninutul raportului juridic. Persoanele fizice sau juridice
26

Vezi art.25 C.civ.care consacr expresia de subiecte de drept civil. Pn n prezent se folosea n paralel att expresia de subiect ct i ce de parte

23

participante la raportul juridic civil au unele fa de celelalte drepturi subiective, dar i obligaii corelative acestor drepturi. De regul raportul juridic civil ia natere ntre dou persoane, una care dobndete drepturi civile, denumit subiect activ, iar cealalt, care i asum obligaii civile, denumit subiect pasiv. De cele mai multe ori fiecare parte a raportului juridic este deopotriv subiect activ titular al unor drepturi, dar i subiect pasiv titular al unor obligaii. De obicei drepturile i obligaiile civile sunt corelative n sensul c drepturilor unei pri i corespunde o obligaie corelativ a celeilalte pri i invers. Persoanele fizice sau persoanele juridice ca subiecte ale raportului juridic nu exprim o nsuire a acestora. Aceste termene, fr nsuirea esenial de care vom vorbi, ar fi dou termene golite de coninutul lor, ce nu ar putea, alturi de obiectul actului juridic i de coninutul acetuia, s formeze un tot unitar. Pentru a participa la un raport juridic civil subiectele trenuie s aibe capacitate civil. Capacitatea civil reprezint calitatea de subiect de drept a unei persoane, adic nsuirea sau aptitudinea ei de a putea fi titular de drepturi i obligaii.27 Capacitatea civil28, recunoscut tuturor persoanelor, este mprit n dou elemente : capacitatea civil de folosin i capacitatea civil de exerciiu. a) Capacitatea civil de folosin este aptitudinea general de a avea drepturi i obligaii civile29, adic de a fi subiect de drept civil. n cazul persoanelor fizice ncepe odat cu naterea persoanei i ncetez la moartea ei30. Ba mai mult, n privina dobndirii de drepturi, capacitatea de folosin a
27

M.Murean, A.Boar, .Diaconescu, Drept civil. Persoanele, Ed.Cordial Lex, Cluj Napoca 1997, pag.195 28 Vezi art.28 C.civ.Capacitatea civil este recunoscut tuturor persoanelor. Orice persoana are capacitate de folosinta si, cu exceptia cazurilor prevazute de lege, capacitate de exercitiu. 29 Reglementarea este preluat i n noul Cod civil, art.34. 30 Vezi art.35 din noul Cod civil

24

omului ncepe chiar din momentul concepiei cu condia ca acesta s se nasc viu.31 Textul nu precizeaz ca s fie i viabil. Este suficient s existe, s triasc i numai cteva momente dup natere. Singurul mod de ncetare a capacitii juridice de folosin l reprezint decesul persoanei fizice, fie c este vorba de moartea fizic constatat, fie de declararea judectoreasc a morii32. In ceea ce privete declararea judectoreti a morii noile prevederi sunt diferite i mult simplificate.n cazul in care o persoana este disparuta si exista indicii ca a incetat din viata, aceasta poate fi declarata moart prin hotrre judectoreasc, la cererea oricarei persoane interesate, dac au trecut cel putin 2 ani de la data primirii ultimelor informatii sau indicii din care rezulta ca era n viat. Cel disprut n mprejurri deosebite, cum sunt inundaiile, cutremurul, catastrof de cale ferat ori aerian, naufragiul, in cursul unor fapte de razboi sau intr-o alt mprejurare asemanatoare, ce ndreptete a se presupune decesul, poate fi declarat mort, dac au trecut cel putin 6 luni de la data imprejurarii in care a avut loc disparitia. Atunci cand e sigur c decesul s-a produs, dei cadavrul nu poate fi gasit sau identificat, moartea poate fi declarat prin hotarare, fr a se astept implinirea vreunui termen de la disparitie. n ceea ce privete persoanele juridice, capacitatea de folosin ia natere odat cu nfiinarea, respectiv de la data dobndirii personalitii juridice i nceteaz la data desfiinrii sau ncetrii existenei ei prin comasare, divizare sau dizolvare. Capacitatea de folosin se prezint n mod diferit pentru persoanele juridice, n funcie de modul lor de nfiinare i de categoria de persoane juridice din care fac parte. n art.205-208 din noul Cod civil e tratat capacitatea de folosin a persoanei ntr-un mod similar cu vechea reglementare.Astfel, data dobndirii capacitii de folosin difer n funcie de modul de nfiinare. Persoanele care sunt supuse nregistrrii dobndesc capacitate de folosin de la data nregistrrii lor (articolul 205 alin.1 C.civ., corespunztor art.32 i 33 alin.1 din Decretul nr. 31/1954). Celelalte persoane au capacitatea de a avea drepturi
31 32

Vezi art.36 din noul Cod civil Reglementat n Titlul II, Seciunea a III-a din noul Cod civil, art.49-57,

25

i obligaii de la data actului de nfiinare, de la data autorizrii constituirii lor sau de la data ndeplinirii oricrei alte cerine prevzute de lege (articolul 205 alin.2 C.civ., corespunztor art. 33 alineatul 2 din Decretul nr.31/1954). i persoana juridic, ca i cea fizic, are o capacitate de folosin anticipat. n vechea reglementare (art. 33 alin.3 din Decretul nr.31/1954), chiar nainte de data nregistrrii sau de data actului de natere/autorizare sau de la data ndeplinirii altor cerine, persoana avea o capacitate de folosin,dobndind nc de la data actului de constituire, drepturi n favoarea ei i nscndu-se obligaii, dar numai dac acestea erau necesare. Chiar i n cazul persoanelor juridice acestea pot s dobndeasc drepturi i s-i asume obligaii chiar de la data actului de nfiinare, ns numai n msura necesar pentru ca persoana juridic s ia fiin n mod valabil.33 b) Capacitatea civil de exerciiu este aptitudinea persoanei de a-i exercita drepturile subiective i de a-i ndeplini obligaiile ncheind acte juridice civile.34 n cazul persoanelor fizice ea se dobndete la data la care aceasta mplinete 18 ani i nceteaz la moartea persoanei sau prin punerea sub interdicie a unei persoane cu capacitate de exerciiu deplin sau cu capacitate de exerciiu restrns. Ca excepie, minorul dobndete, prin cstorie, capacitate deplin de exerciiu35. Minorul care a mplinit vrsta de de 14 ani are capacitate de exerciiu restrns. Actele juridice ale minorului cu capacitate de exerciiu restrns se ncheie de ctre acesta cu ncuviinarea prinilor, sau dup caz al tutorelui. Cu toate acestea, minorul cu capacitate de exerciiu restrns poate face singur acte de conservare, acte de administrare care nu l prejudiciaz precum i acte de dispoziie de mic valoare, cu caracter curent i care se execut la data ncheierii lor.36Minorii i interziii judectoreti sunt lipsii total de capacitate de exerciiu, neputnd ncheia acte juridice. Totui aceste categorii
33 34

Vezi art.205, alin.3 din noul Cod civil Vezi art.37 din noul Cod civil 35 Vezi art.39 din noul Cod civil 36 Vezi art.41, alin.1, 2 i 3 din noul Cod civil

26

pot ncheia singure acte de conservare i acte de dispoziie de mic valoare, cu caracter curent i care se execut la data ncheierii lor.37 Capacitatea de exerciiu a persoanei juridice se dobndete de la data constituirii sale sau chiar nainte de acest moment, dar numai n privina drepturilor i obligaiilor care sunt necesare dobndirii personalitii juridice. Ea nceteaz la data la care se sfrete i capacitatea de folosin a persoanei juridice respectiv odat cu cu desfiinarea sau ncetarea existenei sale prin comasare, divizare sau dizolvare. 3.3. Coninutul raportului juridic civil Coninutul raportului juridic civil este alctuit din totalitatea drepturilor i obligaiilor subiectelor raportului juridic civil, respectiv din dreptul subiectului activ i obligaia subiectului pasiv. Intre drepturi i obligaii exist o strns legtur, n sensul c fiecrui drept subiectiv i corespunde o obligaie corelativ i invers. Prin drept subiectiv nelegem posibilitatea titularului subiectul activ de a desfura o anumit conduit, garantat de lege, prin putina de a pretinde subiectului pasiv o anumit comportare corespunztoare, care poate fi impus la nevoie prin fora de constrngere a statului.38 Din definiia enunat rezult c dreptul subiectiv are urmtoarele caractere specifice : a) dreptul subiectiv presupune ntotdeauna existena unei obligaii corelative b) dreptul subiectiv confer titularului posibilitatea de a pretinde subiectului pasiv s-i ndeplineasc obligaia corelativ sau de a recurge la nevoie la fora coercitiv a statului pentru a obine ndeplinirea obligaiei. c) dreptul subiectiv confer titularului posibilitatea de a desfura o anumit conduit sau de a svri anumite acte d) dreptul subiectiv ia natere din momentul naterii raportului juridic civil
37 38

Vezi art.43, alin. 3 din noul Cod civil O.Ungureanu, op.cit., pag.56

27

Obligaia civil poate fi definit ca fiind ndatorirea subiectului pasiv de a avea o anumit conduit, pretins de subiectul activ corespunztoare dreptului subiectiv corelativ, conduit care const n a da, a face sau a nu face ceva i care la nevoie poate fi impus prin fora coercitiv a statului.39 Deci obligaia civil reprezint latura pasiv a coninutului raportului juridic civil.Obligaia este o ndatorire de a transmite un drept real (obligaia de a da), de a executa o lucrare, a presta un serviciu, ori a preda un bun (obligaia de a face) i de a nu face nimic de natur a aduce atingere unui drept absolut. (obligaia de a nu face). 3.4. Obiectul raportului juridic civil Obiectul este al treilea element, alturi de subieci i de obiect,al raportului juridic civil. n literatura juridic a fost definit ca fiind aciunea sau inaciunea (abinerea) adic conduita la care este indriduit subiectul activ i de care este inut subiectul pasiv.40 Obiectul nu trebuie confundat cu coninutul raportului deoarece prin coninut nelegem drepturile i obligaiile prilor adic posibilitatea juridic i respectiv ndatorirea juridic de a pretinde i a ndeplini anumite aciuni sau inaciuni, pe cnd prin obiect nelegem nsi aciunea sau inaciunea pe care subiectul activ o pretinde iar subiectul pasiv dator s o svreasc. Cele dou noiuni sunt dou elemente structural independente, dar care se afl ntr-o strns legtur i interdependen : drepturile i obligaiile ar fi lipsite de coninut fr obiect, dup cum i obiectul ar fi o simpl iluzie n lipsa dreptului i obligaiei corelative. De asemenea unii autori opineaz c, n ipoteza n care conduita privete un bun, acesta trebuie privit i el ca obiect al raportului juridic civil, numindu-l obiect derivat. Criticm aceast opinie ntruct bunul material nu poate fi cuprins n
39 40

O.Ungureanu, op.cit., pag.69; E.Lupan, I.Sabu-Pop, op.cit., pag.137;

28

cadrul elementelor structurale ale raportului juridic civil, datorit caracterului social al acestui raport pe cnd bunul este un element exterior relaiei sociale i nici nu este prezent n toate raporturile sociale. Majoritatea autorilor apreciaz ns c obiectul raportului juridic civil este ntotdeauna acelai, respectiv aciunea la care este indrituit subiectul activ i inaciunea de care este inut subiectul pasiv.

CAPITOLUL 4 29

Actul juridic civil 4.1. Noiune i clasificare n legislaia civil romn actual i viitoare nu avem o definiie a noiunii de act juridic civil. Sarcina gsirii unei definiii ct mai cuprinztoare i mai exacte a revenit doctrinei din ara noastr. Expresia de act juridic o folosim n sens substanial, ca operaiune juridic negotium iuris i nu n sens material, ca nscris probator instrumentum probationis.. Astfel s-a definit actul juridic civil ca fiind manifestarea de voin a uneia sau mai multor pri, svrit cu intenia de a produce efecte juridice civile, constnd n crearea, modificarea sau stingerea unor raporturi juridice civile, n temeiul i n limitele stabilite de normele dreptului civil obiectiv.41 Clasificarea actelor juridice civile se face dup mai multe criterii. n continuare vom analiza, pe scurt, categoriile cele mai importante de acte juridice, n funcie de criteriile dup care ele se disting42. a) n funcie de numrul prilor - acte unilaterale actele ce exprim voina unei singure pri (nu neaprat a unei singure persoane) - acte bilaterale actele ce exprim voina concordant a dou pri diferite - actele multilaterale actele ce exprim voina mai multor pri care urmresc realizarea aceluiai scop. b) n funcie de scopul urmrit - acte cu titlu oneros actele n care, n schimbul folosului patrimonial procurat de o parte celeilalte, se urmrete obinerea altui folos patrimonial - acte cu titlu gratuit actele n care, o persoan procur alteia un folos patrimonial fr a urmri obinerea unui folos n schimb
41 42

E.Lupan, I.Sabu-Pop, op.cit., pag.173; E.Lupan, I.Sabu-Pop, op.cit., pag.174-187;

30

c) n funcie de efectul actului juridic - acte constitutive de drepturi actele ce dau natere unor drepturi ce n-au existat anterior - acte translative de drepturi actele ce au ca efect strmutarea unui drept din patrimoniul unei pri n cel al celeilalte - acte declarative de drepturi actele prin care prile i recunosc anumite drepturi existente la data ncheierii actului d) n funcie de importana actului juridic - acte de conservare actele care au ca efect prentmpinarea pierderii unui drept subiectiv - acte de administrare actele prin care se realizeaz o normal punere n valoare a unui bun sau patrimoniu - acte de dispoziie actele care au ca rezultat ieirea din patrimoniul unei persoane a unui drept sau grevarea cu o sarcin a unui bun e) n funcie de coninutul lor - acte patrimoniale actele care au coninut economic, exprimabil n bani - acte nepatrimoniale - actele care nu au coninut economic i deci nu poate fi exprimat n bani f) n funcie de modul de formare - actele consensuale actele care se ncheie prin simpla manifestare de voin a autorului sau autorilor - actele solemne actele la a cror ncheiere valabil manifestarea de voin trebuie s mbrace o anumit form cerut de lege, ad validitatem - actele reale actele care nu se pot ncheia prin simpla manifestare de voi, chiar i n form solemn, fiind necesar i remiterea (predarea) bunului g) n funcie de momentul producerii efectelor - acte ntre vii actele care i produc efectele nc din timpul vieii prilor - acte pentru cauz de moarte actele care i produc efectele numai dup moartea autorului sau autorilor lor h) n funcie de rolul voinei prilor n stabilirea coninutului lor 31

- acte subiective actele n care voina prii are un rol hotrtor n naterea raportului juridic - acte condiie actele n care prile i manifest numai dorina ca anumite reglementri legale s fie aplicabile. Se mai numesc i acte de adeziune. i) n funcie de legtura lor cu modalitatea - acte pure i simple actele care nu sunt afectate de vreo modalitate (condiie, termen, sarcin) - acte afectate de modaliti actele care cuprind una din modalitile menionate mai sus j) n funcie de raporturile dintre ele - acte principale actele care au o existen de sine stttoare, nedepinznd de soarta altor acte - acte accesorii actele care nu au o existen de sine stttoare, depinznd de soarta altor acte k) n funcie de legtura lor cu scopul (cauza) - acte cauzale actele a cror valabilitate implic i valabilitatea cauzei - acte abstracte actele care sunt detaate de elementul cauz l) n funcie de modalitatea ncheierii lor - acte strict personale actele care nu pot fi ncheiate dect personal de parte, nu prin reprezentant - acte ce pot fi ncheiate i prin reprezentant actele ncheiate de o persoan, reprezentant, n numele i pentru o alta, reprezentat m) n funcie de reglementarea i denumirea legal - acte numite actele care au o denumire stabilit de lege i o reglementare juridic - acte nenumite actele care nu au o denumire stabilit i o reglementare proprie n) n funcie de modul de executare - acte cu executare dintr-o dat actele a cror executare presupune o singur prestaie din partea debitorului - acte cu executare succesiv actele a cror executare presupune mai multe prestaii succesive din partea debitorului 32

4.2. Condiii de valabilitate Legislaia civil nu se refer la actul juridic civil cnd vorbete de condiiile eseniale pentru valabilitatea actului juridic, ci se refer la prototipul acestuia, respectiv la contractul civil. Astfel condiiile eseniale pentru ca un act s fie valabil sunt: capacitatea de a ncheia actul, consimmntul valabil al prilor care ncheie actul, un obiect determinat i o cauz licit. La toate acestea mai adugm, aa cum se regsete i n noul Cod civil i o anumit form, n msura n care este impus de lege, sub sanciunea nulitii.43 a) Capacitatea de a ncheia acte civile reprezint aptitudinea subiectului de drept de a ncheia acte juridice civile. Regula este capacitatea, cci fiecare subiect de drept are aptitudinea de a ncheia orice fel de act civil, iar incapacitatea este excepia. Excepiile fiind de strict interpretare, ele trebuie prevzute expres de lege. b) Consimmntul este manifestarea de voin a subiectului de drept de a ncheia un anumit act juridic i de a se obliga, cu alte cuvinte de a fi legat prin actul juridic la care consimte. Pentru a fi valabil consimmntul trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: - s provin de la o persoan cu descernmnt - trebuie exprimat cu intenia de a produce efecte juridice - s fie exteriorizat printr-o manifestare expres sau tacit a voinei

43

vezi art.____, nol Cod civil

33

- s fie neviciat, adic s nu fie alterat de acele vicii numite vicii de consimmnt: eroarea44, dolul45, violena46 i leziunea47. c) Obiectul determinat al actului juridic civil, coincide ca definire cu obiectul raportului civil, reprezentnd conduita prilor, mai precis aciunea sau inaciunea la care sunt ndreptite sau de care sunt inute prile. i obiectul, pentru a fi valabil trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: - trebuie s existe - trebuie s fie n circuitul civil - trebuie s fie determinat sau determinabil - trebuie s fie posibil - trebuie s fie licit i moral - cel care se oblig trebuie s fie titularul dreptului - trebuie s constea ntr-un fapt personal al debitorului d) Cauza sau scopul este acea condiie de valabilitate a actului juridic civil care const n obiectivul urmrit la ncheierea unui act juridic civil. Pentru a fi valabil, cauza trebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele condiii: - trebuie s existe - s fie real - s fie licit - s fie moral

44

Eroarea este o reprezentare fals, inexact asupra realitii, cu ocazia ncheierii uni act juridic 45 Dolul a fost definit n literatura de specialitate ca fiind inducerea n eroare a unei persoane prin utilizarea de mijloace viclene sau dolosive, n scopul de a o determina s ncheie un anumit act juridic. Deci dolul este o eroare provocat, iar nu una spontan, precum eroarea propriu-zis 46 Prin violen, viciu de consimmnt, se nelege ameninarea unei persoane cu un ru de natur s-i provoace o temere care o determin s ncheie un act juridic pe care altfel nu l-ar fi ncheiat 47 Leziunea const n disproporia vdit de valoare ntre dou prestaii, adic ntr-unprejudiciu ncercat de ctre o parte a actului juridic civil, n chiar momentul perfectrii actului

34

e) Prin forma actului juridic civil nelegem modalitatea de exteriorizare a manifestrii de voin fcut cu intenia de a da natere, modifica sau stinge un raport juridic concret. Forma privete exteriorizarea coninutului actului juridic, adic haina juridic pe care o mbrac acest coninut.48 Pentru a produce efecte juridice voina prilor trebuie exteriorizat, cci numai astfel ea poate fi cunoscut i de alte persoane. 4.3. Modalitile actului juridic civil Prin modalitile actului juridic civil se neleg anumite elemente cuprinse ntr-un asemenea act care constau n mprejurri ce are influen asupra efectelor pe care le produce sau trebuia s le produc actul, n sensul amnrii, limitrii sau desfiinrii lor. Aceste elemente pot consta fie n scurgerea timpului, fie ntr-un eveniment natural sau ntr-o aciune omeneasc. n dreptul romn distingem trei modaliti ale actului juridic civil: termenul, condiia i sarcina. a) Termenul este un eveniment viitor i sigur de realizare, pn la mplinirea cruia este amnat nceperea sau stingerea exercitrii drepturilor i executrii obligaiilor. Este deci vorba de un eveniment viitor, raportat la data ncheierii actului civil, dar i un eveniment sigur ca realizare. El poate desemna data de nceput sau de sfrit a unui interval de timp, dar poate desemna nsui intervalul de timp cuprins ntre data de nceput i cea de ndeplinire a duratei termenului. b) Condiia este un eveniment viitor i nesigur de realizare, de care depinde nsi existena drepturilor i obligaiilor. Din definiie rezult c este vorba de un eveniment viitor, ca i n cazul termenului, dar, spre deosebire de termen care este sigur de realizare, n cazul condiiei nu avem sigurana c aceasta se va realiza. Condiia se traduce prin dac n timp ce termenul se traduce prin cnd. c) Sarcina este o obligaie de a da, a face sau a nu face ceva, impus de ctre dispuntor gratificantului n actele juridice cu titlu gratuit (donaii i legate),
48

E.Lupan, I.Sabu-Pop, op.cit., pag.221;

35

4.4. Efectele actului juridic civil Efectele actului juridic civil constau n crearea, modificarea, transmiterea sau stingerea unor raporturi juridice civile i, implicit, a drepturilor i obligaiilor care alctuiesc coninutul acestor raporturi. Exist trei mari principii care guverneaz efectele actului juridic civil: principiul forei obligatorii a actului, principiul irevocabilitii actului i principiul relativitii efectelor actului. a) Principiul forei obligatorii a actului este stabilit prin dispoziiile art.1270 alin.1 C.civ., articol similar cu art.969 alin. 1 din Codul civil din anul 1864, potrivit cruia Conveniile legal fcute au putere de lege ntre prile contractante. Cu alte cuvinte un contract legal fcut, este obligatoriu pentru pri i nu facultativ. Ba mai mult acest principiu se impune nu numai prilor, dar chiar i instanei de judecat care trebuie s respecte actul juridic, s-l interpreteze n funcie de voina prilor i s impun prilor respectarea lui. b) Principiul irevocabilitii actului este o consecin a principiului forei obligatorii a actului. El este prevzut n art. 1270 alin.2 din noul Cod civil, corespunztor cu art.969 alin.2 din Codul civil din anul 1864, unde se arat, vorbindu-se de convenii c se pot revoca numai prin consimmntul mutual sau din cauze autorizate de lege.Din textul legal artat rezult, per a contrario, c actul juridic nu poate fi revocat prin voina unilateral a unuia dintre prile care l-au ncheiat. Aceasta este regula, dar legea prevede i cazuri de excepie, n care un act juridic poate totui s fie revocat (ex.revocarea donaiei ntre soi, revocarea contractului de mandat, revocarea testamentului, revocarea promisiunii publice de recompens). Ba mai mult, prile pot include n actul lor o clauz care s permit revocarea unilateral a contractului, n condiiile stabilite de ele. c) Principiul relativitii efectelor actului este consacrat de textul art.1280 din noul Cod civil: contractul produce efecte numai ntre pri, dac prin lege nu se prevede altfel. 36

Este similar cu art.973 din vechiul cod. Cu alte cuvinte, dintrun act juridic nu se pot nate drepturi i obligaii dect n favoarea i respectiv n sarcina prilor care au ncheiat actul, deoarece nimeni nu poate fi obligat dect prin voina sa. Actul juridic nu produce efecte fa de terele persoane, cci nu se poate impune voina unei persoane, voinei terilor. Dac s-ar ntmpla acest lucru, s-ar suprima libertile individuale. 4.5. Nulitatea actului juridic civil Etimologic, termenul nulitate deriv din latinescul nullitas, cu nelesul de lips total de valoare, iar n sens juridic desemneaz ineficacitatea unui act juridic datorat absenei unei condiii de fond sau de form. Neexistnd o definiie legal a nulitii, n literatura de specialitate au fost formulate mai multe definiii. Astfel, unii autori49 definesc nulitatea ca fiind: sanciu nea nclcrii prin actul juridic nclcare care intervine la data cnd actul a fost fcut a unei dispoziii a legii; sanciunea care intervine dup nfrngerea dispoziiei legale, lipsind actul juridic de efectele n vederea crora el a fost ncheiat50 sanciunea ndreptat mpotriva acelor efecte ale actului juridic care contravin scopului urmrit prin stabilirea, de ctre legiuitor sau de ctre pri, a condiiilor de validitate a actului juridic51, sanciunea de drept civil care desfiineaz actul juridic atunci cnd a fost ncheiat cu nesocotirea condiiilor sale de validitate (de fond sau de form) impuse de lege52 Aceste definiii au fost ndelung criticate de autorii romni, ntruct au fost considerate deficitare, pentru motivul
49

Tr.Ionacu, E.Barrach, Nulitatea actului juridic civil, n Tratat de drept civil. Partea general vol.I, Ed.Academiei, Bucureti, 1967, pag.320. 50 A.Ionacu, Drept civil-Partea general, Ed.Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1963, pag.105 51 D.Cosma, Teoria general a actului juridic civil, Ed.tiinific, Bucureti, 1969 52 O.Ungureanu, Drept civil. Introducere, ed. a VII-a, Ed.Rosetti, Bucureti, 2005, pag.193

37

c nu rezult cu claritate din formularea acestora c nulitatea intervine n cazul nclcrii normelor juridice care reglementeaz condiiile de validitate ale actului juridic, lsnd s se neleag c ar putea fi vorba i de alte norme juridice ce trebuie respectate la ncheierea actului juridic, dar a cror nclcare atrage alte sanciuni civile, cum ar fi imposibilitatea probrii actului juridic, inopozabilitatea actului fa de teri. Tot acestor definiii li s-au adus critici referitoare la inconvenientul de a nu surprinde faptul c nulitatea lipsete actul juridic de efectele contrarii normelor juridice nclcate n momentul ncheierii lui i creeaz astfel impresia c nu ar exista dect nuliti totale. O alt definiie dat nulitii este aceea c nulitatea este o sanciune de drept civil care suprim n msura stabilit prin hotrre judectoreasc efectele actului juridic, potrivnice scopului urmrit de dispoziiile legale referitoare la condiiile sale de validitate53. i aceast definiie a fost criticat ntruct s-a considerat c prezint neajunsul de a exclude de plano nulitatea amiabil. Dintre toate definiiile formulate n literatura de specialitate o vom reine pe aceea potrivit creia nulitatea este sanciunea de drept civil care lipsete actul juridic civil de efectele contrare regulilor de conduit cuprinse n norme juridice edictate pentru ncheierea sa valabil54. Din aceast definiie se pot desprinde cu uurin caracteristicile nulitii i anume, este o sanciune de drept civil, privete numai actele juridice, nu i faptele juridice stricto sensu, intervine numai atunci cnd sunt nclcate normele juridice care reglementeaz condiiile de validitate ale actului juridic, lipsete actul de efectele ce contravin normelor juridice, deci nu privete actul juridic n ntregime, momentul
53

O.Cpn, Nulitatea actului juridic civil, n Tratat de drept civil, Partea general, vol.I, Ed.Academiei, Bucureti, 1989, pag.212 54 E.Lupan, Drept civil. Partea general, Ed.Argonaut, Cluj Napoca, 1997, pag.232; Gh.Beleiu, Drept civil. Introducere n dreptul civil, Ed.ansa, Bucureti, 1998, pag.248

38

n raport cu care se apreciaz conformitatea actului cu legea fiind acela al ncheierii actului juridic. Dat fiind diversitatea cauzelor care le determin, nulitile se clasific dup mai multe criterii. Clasificarea lor servete la o mai bun nelegere a conceptului acestei instituii. Acest lucru vine n sprijinul practicii judectoreti, care, cunoscnd trsturile comune i distinctive ale nulitilor, este ajutat n soluionarea cazurilor deduse judecii. a) Dup felul interesului ocrotit prin norma juridic nclcat, se disting nulitatea absolut i nulitatea relativ. Nulitatea absolut este acea form de ineficacitate care intervine n cazul nclcrii la ncheierea actului juridic civil a unei dispoziii legale care ocrotete un interes general de ordine public. Trsturile distinctive ale acestei nuliti pot fi rezumate astfel: nulitatea poate fi invocat de orice persoan interesat i chiar din oficiu de instana de judecat, poate fi invocat oricnd, att pe cale de aciune, ct i pe cale de excepie i, n principiu, nu poate fi acoperit prin confirmare sau n orice alt mod. Nulitatea relativ este numit n jurispruden i nulitate de protecie i e acea form de ineficacitate care sancioneaz nerespectarea la ncheierea actului juridic civil a unei norme care ocrotete un interes personal. Trsturile acestei nuliti sunt: nulitatea poate fi invocat n principiu doar de persoana ocrotit al crei interes a fost nclcat prin nesocotirea normei legale la ncheierea actului, poate fi invocat doar n interiorul termenului de prescripie extinctiv, aciunea fiind deci prescriptibil i poate fi acoperit expres sau tacit de cel ndreptit s o invoce. Nulitatea relativ se pronun, iar nulitatea absolut se declar de ctre instana de judecat. b) n ceea ce privete criteriul ntinderii efectului distructiv al sanciunii se disting nuliti totale i nuliti pariale Nulitatea total, numit n literatur i nulitate integral, desfiineaz actul juridic civil n ntregime i intervine atunci cnd nu pot fi meninute niciun fel de efecte care s-au produs 39

sau care urmeaz s se produc. n sistemul nostru de drept nulitatea total are caracter de excepie. Nulitatea parial desfiineaz numai o parte din efectele actului juridic civil, meninndu-se doar acelea care nu contravin legii. Nulitatea parial este regula n sistemul nostru de drept. c) Un alt criteriu de clasificare a nulitilor este acela al condiiei de valabilitate nendeplinit la ncheierea actului, distingndu-se nulitatea de fond i nulitatea de form. Dup cum le spune i denumirea, nulitatea de fond sancioneaz nerespectarea unei condiii de fond a actului juridic civil (capacitatea, consimmntul, obiectul, cauza) iar nulitatea de form sancioneaz nerespectarea condiiei de form cerut pentru valabilitatea actului. d) Un ultim criteriu la care ne referim este cel al modului n care aceste nuliti rezult din formularea textului legal. Astfel distingem ntre nuliti exprese i nuliti virtuale. Nulitatea expres, textual, este cea care rezult n mod explicit dintr-un text legal, aa cu sunt cele mai multe dintre nulitile dreptului romn. Nulitatea virtual este cea care rezult indirect, dar nendoielnic din textul legal, fie din modul de redactare fie din finalitatea textului.

CAPITOLUL 5 40

Patrimoniul 5.1. Noiunea, caracterele i funciile patrimoniului Patrimoniul a fost definit n literatura juridic de specialitate ca fiind totalitatea drepturilor i obligaiilor patrimoniale care aparin unei persoane.55 Din definiia enunat patrimoniul este constituit dintr-o sum de valori, avnd dou elemente: activul patrimonial valoarea tuturor drepturilor patrimoniale i pasivul patrimonial valoarea tuturor obligaiilor patrimoniale ale unei persoane. Patrimoniul prezint urmtoarele caractere juridice: a) Patrimoniul este o universalitate juridic56 el reprezint valoarea tuturor drepturilor patrimoniale i a obligaiilor patrimoniale. b) Orice persoan are un patrimoniu existena unei persoane, fie fizice, fie juridice, presupune un patrimoniu. Toate subiectele de drept au n mod necesar drepturi, dar i obligaii patrimoniale. c) Inalienabilitatea patrimoniului atta timp ct exist o persoan fizic sau juridic, exist i patrimoniul acesteia. Dei se pot nstrina unul sau mai multe drepturi patrimoniale, acesta, privit ca universalitate, nu poate fi nstrinat prin acte juridice ntre vii. d) Unicitatea i divizibilitatea patrimoniului orice persoan are un singur patrimoniu, dar care nu trebuie s fie obligatoriu indivizibil. Patrimoniul persoanei (fizice sau juridice) poate fi mprit n mai multe grupe, fiecare avnd o anumit destinaie i, automat, un regim juridic distinct i determinat. Acesta (patrimoniul-n.a.) poate face obiectul unei
55

L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil, drepturile reale principale, Ed.Universul juridic, Bucureti 2006, pag.13 56 Vezi art.33 alin.1, C.civ. Orice persoana fizica sau persoana juridica este titulara a unui patrimoniu care include toate drepturile si datoriile ce pot fi evaluate in bani si apartin acesteia.

41

diviziuni sau unei afectatiuni numai in cazurile si conditiile prevazute de lege prevede art.31 alin.2 din Codul civil. Deci o persoan nu are mai multe patrimonii, ci, poate avea, mai multe mase patrimoniale, numite patrimonii de afectaiune. Aa cum am vzut c se prevede n art.31, alin.2 C.civ., divizarea patrimoniului trenuie s aib un temei legal. Activitile desfurate n cadrul profesiilor liberale (avocai, medici, arhitecti, etc) presupun existena unui aanumit patrimoniu profesional individual. Art.33 alin.1 din noul cod prevede c: Constituirea masei patrimoniale afectate exercitarii in mod individual a unei profesii autorizate se stabileste prin actul incheiat de titular, cu respectarea conditiilor de forma si de publicitate prevazute de lege. Privit ca un ansamblu, patrimoniul ndeplinete trei funcii: constituie gajul general al creditorilor, subrogaia real cu titlu universal, transmiterea universal i cu titlu universal. a) Gajul general al creditorilor patrimoniul constituie garania general a creditorilor titularului patrimoniului respectiv. Potrivit art.2324 alin.1, C.civ. Cel care este obligat personal raspunde cu toate bunurile sale mobile si imobile, prezente si viitoare. Ele servesc drept garanie comun a creditorilor si.Debitorul rspunde fa de creditorii si pentru ndeplinirea obligaiilor ce le are cu ntreg patrimoniul n cazul n care nu i execut obligaia la scaden. Noul cod a instituit n art.2326 regula egalitii creditorilor: Pretul bunurilor debitorului se mparte ntre creditori proporional cu valoarea creanei fiecruia, afar de cazul n care exist ntre ei cauze de preferin ori convenii cu privire la ordinea ndestulrii lor. Creditorii care au acelai rang au deopotriv drept la plat, proportional cu valoarea creantei fiecaruia dintre ei. Cauzele de preferinta sunt privilegiile, ipotecile
si gajul. Deci patrimoniul funcioneaz ca o garanie comun i proporional a tuturor creditorilor. Caracterul divizibil al patrimoniului conduce la specializarea gajului general al creditorilor, n sensul c pentru realizarea creanei

42

lor ei vor putea urmri numai bunurile ce aparin aceleiai mase patrimoniale n legtur cu care creana s-a nscut.57

b) Subrogaia real cu titlu universal nseamn nlocuirea automat a unei valori cu alt valoare n cuprinsul patrimoniului. nlocuirea se produce automat, iar valoarea nou intrat rare regimul juridic al valorii nlocuite. Pentru aceast operaiune nu este necesar vreo prevedere expres a legii. Universalitatea patrimoniului permite acest schimb permanent de valori, care se nlocuiesc ntre ele n mod automat, cele nou intrate lund locul celor ieite din patimoniu. c) Transmisiunea universal i cu titlu universal presupune transmiterea de la o persoan la alta a unui patrimoniu n ntregul lui sau pe anumite cote pri. n cazul persoanei fizice transmiterea patrimoniului se realizeaz la decesul acesteia, ea fiind fie universal, dac exist un singur motenitor, sau cu titlu universal, dac exist mai muli motenitori, fie legali fie testamentari cu titlu universal.n cazul persoanei juridice transmiterea patrimoniului se realizeaz fie n momentul ncetrii personalitii juridice prin dizolvare, fie n momentul reorganizrii ei prin absorbie, fuziune, divizare (total sau parial). Cele dou modaliti de transmitere se deosebesc doar din punct de vedere cantitativ, cci prin transmisiunea universal se dobndesc totalitatea valorilor active i pasive, iar prin transmisiunea cu titlu universal se dobndesc doar fraciuni din aceste valori. 5.2. Coninutul patrimoniului Aa cum am vzut n paragraful anterior, patrimoniul e alctuit din totalitatea drepturilor i obligaiilor patrimoniale ale unei persoane determinate (fizice sau juridice). Drepturile patrimoniale sunt acele drepturi care au un coninut economic, adic pot fi evaluate n bani. Ele se mpart n dou categorii: drepturile reale i drepturile de crean. a) Drepturile reale (jus in re) sunt drepturile subiective patrimoniale care confer titularului lor anumite prerogative,
57

L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.26

43

recunoscute de lege, asupra unui bun, pe care el le poate exercita n mod direct i nemijlocit, fr a fi necesar, n acest scop, intervenia oricrei persoane.58 Subiectul activ este determinat, pe cnd subiectul pasiv este format din toi ceilali, care sunt obligai s nu fac ceva de natur s aduc atingere dreptului titularului lui. Drepturile reale sunt expres i limitativ prevzute de lege. Despre clasificarea drepturilor reale vom vorbi n paragraful urmtor. b) Drepturile de crean (jus ad personam) sunt drepturile subiective patrimoniale n virtutea crora titularul lor (numit creditor) are posibilitatea de a pretinde subiectului pasiv, numit debitor, s dea, s fac, sau s nu fac ceva, sub sanciunea constrngerii de stat59.n cazul drepturilor de crean att subiectul activ, ct i cel pasiv sunt persoane determinate, iar coninutul obligaiei celui din urm l reprezint obligaia de a da, a face sau a nu face, ceea ce ar fi putut face n lipsa acelei obligaii. Din punct de vedere al numrului lor, drepturile de crean sunt nelimitate, ele nscndu-se din orice acte juridice dar i din fapte licite sau ilicite, adic din aciuni ale omului svrite fr intenia de a produce efecte juridice, efecte care ns iau natere n temeiul legii. Obligaiile reale sunt o categorie intermediar drepturilor reale i drepturilor de crean. Ele sunt anumite ndatoriri, prevzute expres sau stabilite prin acte juridice, a cror existen este determinat de faptul stpnirii unui anumit bun. Au un grad de opozabilitate mai mare dect a drepturilor de crean i mai restrns dect drepturile reale. 5.3.Drepturile reale n Romnia n Romnia drepturile reale se clasific dup dou criterii: n funcie de natura bunului care constituie obiectul lor avem drepturi imobiliare (care au ca obiect bunuri imobile) i drepturi mobiliare (care au ca obiect bunuri mobile).
58 59

L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.32 Ibidem

44

ns cea mai important clasificare a drepturilor reale se face n funcie de caracterul independent sau nu a acestora. Dup acest criteriu avem drepturi reale principale i drepturi reale accesorii. a) Drepturile reale principale sunt acele drepturi care au o existen independent fa de alte drepturi reale sau de crean. Dreptul civil romn reglementeaz dou categorii de drepturi reale principale: dreptul de proprietate i drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate. - dreptul de proprietate este cel mai important drept real principal i se prezint sub dou forme: dreptul de proprietate public (titular fiind statul i unitile administrativteritoriale) i dreptul de proprietate privat (titularii fiind persoanele fizice, persoanele juridice i inclusiv statul i unitile administrativ-teritoriale) - drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate sunt acele drepturi care iau natere n patrimoniul unei persoane, alta dect proprietarul, care exercit unele atribute ale dreptului de proprietate (de regul posesia i folosina). Astfel, n unele situaii, dreptul de proprietate nu se exercit n plenitudinea atributelor sale de ctre proprietar, acesta ncredinnd, prin acte sau fapte juridice civile, posesia sau folosina bunului unei alte persoane, pentru o mai bun punere a lor n valoare.Aceste drepturi reale derivate din dreptul de proprietate n cazul proprietii private se mai numesc i dezmembrminte ale dreptului de proprietate i sunt opozabile tuturor, inclusiv proprietarului. Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate privat n legislaia romn sunt urmtoarele: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute i dreptul de superficie. Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate public n legislaia romn sunt urmtoarele: dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor din domeniul public, dreptul de concesiune asupra bunurilor din domeniul public, dreptul de 45

folosin asupra unor bunuri imobile constituite n favoarea persoanelor juridice fr scop patrimonial. b) Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi care se constituie pentru a nsoi i garanta alte drepturi fr a avea independen sau o existen desine stttoare. Stingerea dreptului principal are ca efect automat i stingerea dreptului accesoriu. Aceste drepturi sunt: dreptul de gaj, dreptul de ipotec, privilegiile speciale i dreptul de retenie. - dreptul de gaj e dreptul real constituit n favoarea unui creditor asupra unui bun mobil determinat a debitorului sau ale unui ter, cu deposedare sau fr deposedare, care confer titularului su posibilitatea de a fi pltit cu prioritate, din preul acelui bun, fa de ali creditori, n caz de neexecutare voluntar a obligaiei de ctre debitor. Gajul poate avea ca obiect bunuri mobile corporale sau titluri negociabile emise n form materializat. Gajul se constituie prin remiterea bunului sau titlului catre creditor sau, dupa caz, prin pstrarea acestuia de ctre creditor, cu consimmntul debitorului, n scopul garantrii creanei. Gajul asupra titlurilor negociabile se constituie, n cazul titlurilor nominative sau la purttor, prin remiterea acestora, iar n cazul titlurilor la ordin, prin andosarea acestora, in scop de garantie.60 - dreptul de ipotec este un drept real asupra bunurilor mobile sau imobilelor afectate executrii.61 Potrivit art.2377 C. civ.Ipoteca asupra unui bun imobil se constituie prin inscriere n cartea funciar,iar potrivit art.2387 C.civ.ipoteca mobiliar se constituie prin incheierea contractului de ipotec, ns ea produce efecte de la data la care obligaia garantat ia natere, iar constituitorul dobandete drepturi asupra bunurilor mobile ipotecate. - privilegiile speciale sunt drepturi reale aparinnd unor creditori care, datorit calitii creanelor lor, au posibilitatea s fie pltii cu prioritate, din valoarea unor bunuri chiar fa de creditorii ipotecari posteriori. Noul cod prevede n
60 61

Vezi art.1481 C.civ. Vezi art.2343 C.civ.

46

art.2333 alin.1 c Privilegiul este preferina acordat de lege unui creditor in considerarea creanei sale, iar conform art. 2335 C.civ. Creditorul privilegiat este preferat celorlalti creditori, chiar daca drepturile acestora s-au nscut ori au fost inscrise mai inainte. - dreptul de retenie este acel drept real care confer posibilitatea creditorului, care este n acelai timp i debitor al obligaiei de restituire a lucrului altuia, de a reine acel lucru i a refuza restituirea lui pn n momentul n care debitorul su, creditor al lucrului, va executa obligaia ce-i revine.62 n noul cod dreptul de retenie este reglementat n art.2495 potrivit cruia Cel care este dator s remit sau s restituie un bun poate s l rein ct timp creditorul nu i execut obligaia sa izvort din acelai raport de drept sau, dup caz, att timp ct creditorul nu l despgubete pentru cheltuielile necesare i utile pe care le-a facut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat. Prin lege se pot stabili si alte situaii n care o persoan poate exercita un drept de retenie.

CAPITOLUL 6
62

A se vedea pentru dezvoltarea acestui subcapitol L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.50-54; C.Sttescu, C.Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ed.All Educaional, Bucureti, 1993

47

Teoria general a proprietii. Modalitile dreptului de proprietate 6.1. Noiunea i caracterele dreptului de proprietate n literatura juridic dreptul de proprietate a fost definit ca fiind acel drept real care confer titularului su atributele de posesie, folosin i dispoziie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n putere proprie i n interesul su propriu, cu respectarea normelor juridice n vigoare63. Dreptul de proprietate confer titularului su trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Posesia reprezint posibilitatea proprietarului de a stpni bunul ce-i aparine n materialitatea sa, comportndu-se fa de toi ceilali ca fiind titularul dreptului de proprietate. Folosina confer proprietarului facultatea de a ntrebuina bunul su, culegnd toate fructele pe care acestea le produce. Dispoziia presupune dreptul de dispoziie material, adic posibilitatea de a dispune de substana bunului (posibilitatea de a-l transforma, consuma sau distruge cu respectarea dispoziiilor legale) i dreptul de dispoziie juridic, adic posibilitatea de a nstrina dreptul de proprietate, de a-l greva cu drepturi reale derivate principale sau accesorii sau pur i simplu de a-l abandona. Trei sunt caracterele dreptului de proprietate: absolut i inviolabil, deplin i exclusiv, perpetuu i transmisibil. a) Caracterul absolut i inviolabil Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului su n raporturile lui cu toi ceilali, care sunt obligai s nu fac nimic de natur a-l nclca. Cu alte cuvinte dreptul de proprietate este opozabil tuturor, erga omnes.
63

L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.83-84, cu notele de subsol i autorii citai

48

Caracterul inviolabil presupune faptul c dreptul de proprietate nu poate fi nclcat de nimeni.Acest caracter rezult chiar din Constituia Romniei, unde, n art.136, alin.5 se prevede:Proprietatea privat este inviolabil, n condiiile legii organice. Principiul inviolabilitii dreptului de proprietate cunoate dou excepii: exproprierea64 i folosirea subsolului proprietilor imobiliare pentru lucrri de interes general.65 b) Caracterul deplin i exclusiv Dreptul de proprietate este deplin, adic confer titularului lui toate cele trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. n acelai timp proprietatea este i un drept exclusiv, adic atributele sale sunt independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv. c) Caracterul perpetuu i transmisibil Dreptul de proprietate este perpetuu, adic nelimitat n timp, durnd atta timp ct dureaz bunul material care face obiectul su. El nu se pierde prin neuz. De asemenea dreptul de proprietate e transmisibil prin acte ntre vii i n mod obligatoriu, pentru cauz de moarte. Transmisibilitatea dreptului de proprietate i caracterul su perpetuu nu trebuie privite ca dou principii ce stau n contradictoriu. Prprietatea exist ntotdeauna, dar, i uneori ntr-un mod inevitabil cum ar fi cazul decesului unei persoane fizice, acesta trece, sau trebuie s treac din patrimoniul unei persoane n cel al alteia, fr nici o modificare.

64

vezi art.44, alin.3 din Constituia Romniei Nimeni nu poate fi expropiat dect pentru cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii,cu dreapt i prealabil despgubire Menionm c a fost adoptat Legea nr.33/1994 privind expropierea pentru utilitate public, aceasta fiind actul normativ ce reglementeaz aceast instituie 65 vezi art.44, alin.5 din Constituia Romniei Pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii.

49

6.2. Dreptul de proprietate comun, rezolubil, anulabil Ca toate drepturile patrimoniale i dreptul de proprietate poate fi afectat de modaliti. Este situaia n care dreptul de proprietate asupra unui bun fie aparine simultan i concomitent la dou sau mai multe persoane, fie c existena lui viitoare n patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau de o mprejurare prevzut de lege sau stabilit prin voina omului. Dreptul de proprietate poate fi: dreptul de proprietate comun, drept de proprietate rezolubil i drept de proprietate anulabil. Dreptul de proprietate comun aste dreptul de proprietate asupra unui bun sau asupra unor bunuri exercitat de mai multe persoane care, mpreun, simultan i concurent, exercit prerogativele recunoscute de lege oricrui proprietar. Proprietatea comun se prezint sub dou forme: proprietatea pe cote pri i proprietatea n devlmie. Aceste dou forme le vom analiza n cuprinsul lucrrii de fa ntr-o seciune viitoare. Dreptul de proprietate rezolubil se caracterizeaz prin faptul c existena sa n patrimoniul unei persoane e nesigur, putnd fi desfiinat pentru a se rentoarce n patrimoniul nstrintorului.Soarta sa depinde de realizarea sau nerealizarea unui eveniment viitor i nesigur de producere. Dreptul de proprietate anulabil const n dreptul de proprietate care este dobndit printr-un act translativ lovit de nulitate relativ. Nulitatea relativ, aa cum am vzut, poate fi invocat n termenul general de prescripie de trei ani. Pn la acoperirea nulitii prin expirarea termenului de prescripie sau prin confirmarea actului, dreptul de proprietate nu este sigur. El poate fi oricnd desfiinat de instana de judecat n cadrul unei aciuni n anulare. Dac ns aciunea nu este promovat n termenul general de prescripie sau dac este confirmat expres, dreptul de proprietate se va consolida, devenind un drept pur i simplu. 50

6.3. Dreptul de proprietate pe cote-pri. Partajul Dreptul de proprietate pe cote pri sau coproprietatea, presupune existena dreptului de proprietate simultan i concomitent la dou sau mai multe persoane, fr ca bunul s fie fracionat n materialitatea sa.66 Ceea ce este fracionat este dreptul de proprietate, fiecare coproprietar are determinat o cot parte ideal, matematic din dreptul de proprietate.Dreptul tuturor coproprietarilor poart, n cotele determinate, asupra fiecrei particule (molecule, atom, proton), din bunul respectiv. Doar la ncetarea coproprietii se va putea stabili partea material din bun ce le va reveni fiecrui fost coproprietar. Dreptul de proprietate pe cote pri este de dou feluri: dreptul de proprietate pe cote pri obinuit sau temporar i dreptul de proprietate pe cote pri forat sau perpetu. Diferena dintre cele dou const n posibilitatea, n cazul primei forme de a nceta prin partaj, n timp ce n cazul celei de-a doua forme, aa um rezult i din denumirea ei, fiind perpetu, nu poate fi sistat prin partaj. A) Coproprietatea obinuit sau temporar Coproprietatea obinuit sau temporar este vremelnic, cci ea dureaz pn la sistarea ei prin mpreal. Regimul juridic al coproprietii are la baz dou principii: - niciunul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei pri materiale determinate din bunul aflat n coproprietate - fiecare coproprietar are un drept exclusiv numai asupra unei cote-pri ideale, matematice din dreptul de proprietate asupra acelui bun Plecnd de la aceste dou principii vom analiza drepturile i obligaiile coproprietarilor. Aceast analiz o vom face att din punct de vedere al drepturilor asupra bunului n materialitatea sa, dar i n ce privete drepturile coproprietarilor asupra cotei matematice ce o dein.
66

C.Sttescu, C.Brsan, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Universitatea Bucureti, 1988, pag.177

51

 Drepturile coproprietarilor asupra bunului n materialitatea sa coproprietarii nu au drepturi asupra unei pri din bun, privit n materialitatea sa. Deci coproprietarii nu pot face nici un act cu privire la bun, privit n materialitatea sa, fr acordul unanim al tuturor coproprietarilor.67 Totui n literatura juridic, dar i n practic se derog de la acest principiu al unanimitii, sens n care atributul posesiei i al folosinei revine fiecrui coproprietar. Ba mai mult acetia pot s ncheie i acte de dispoziie, a cror eficacitate depinde de rezultatul partajului. - actele materiale adic posesia, folosina sau dispoziia material asupra bunului comun. Posesia permite fiecrui coproprietar s exercite stpnirea material a bunului, simultan i concurent cu ceilali coproprietari. Folosina material poate fi exercitat de fiecare coproprietar cu respectarea urmtoarelor reguli: s nu schimbe destinaia i modul de utilizarea a bunului i s nu mpiedice exerciiul simultan i concurent al folosinei celorlali coproprietari. Dispoziia material poate fi exercitat numai dac exist consimmntul tuturor coproprietarilor. Un coproprietar nu poate, fr acordul celorlali, s modifice, s transforme, s renoveze bunul, dac prin acestea s-ar schimba destinaia bunului - actele juridice sunt guvernate de principiul unanimitii. Viaa complex a dus la apariia unor derogri i atenuri a acestui principiu. n ce privete actele de conservare i de administrare regula unanimitii a fost atenuat, astfel nct se consider c actele de conservare ncheiate de ctre un singur coproprietar sunt valabile n temeiul gestiunii de afaceri68, iar actele de
67

C.Sttescu, C.Brsan, op.cit., pag.178

68

Gestiunea de afaceri a fost definit n literatura juridic ca fiind operaiunea ce const n aceea c o persoan intervine, prin fapta sa voluntar i unilateral i svrete acte materiale sau juridice n interesul

52

administrare ncheiate de ctre un singur coproprietar sunt valabile tot n temeiul gestiunii de afaceri sau considerndu-se c exist un mandat tacit din partea celorlali coproprietari. n cazul actelor de dispoziie un coproprietar nu poate, n principiu, s ncheie acte de dispoziie (nstrinare sau grevare) care ar avea ca obiect bunul, n materialitatea sa. Am spus c doar n principiu, ntruct i n acest caz, practica i doctrina au decis c soarta unui asemenea act s difere dup cum dobnditorul a tiut sau nu c nstrintorul nu are calitatea de proprietar exclusiv al bunului respectiv. Dac dobnditorul cunotea faptul c nstrintorul nu este proprietarul exclusiv al bunului, actul juridic este valabil, ns sub condiie rezolutorie, valabilitatea lui depinznd de rezultatul partajului. Dac n urma partajului bunul va reveni n proprietatea exclusiv a nstrintorului dreptul de proprietate se va consolida, dar dac bunul va reveni altui coproprietar, nstrinarea se va desfiina. n situaia n care dobnditorul nu cunotea la data dobndirii bunului c nstrintorul nu este titular exclusiv al dreptului de proprietate, fiind doar coproprietar, actul este considerat ca fiind perfect valabil ntre prile contractante, dar este inopozabil coproprietarilor care nu i-au dat acordul la ncheierea actului69. Deci atta timp ct coproprietarii care nu au contractat nu invoc opozabilitatea actului, acesta va produce efecte. Drepturile coproprietarilor cu privire la cotaparte ideal din dreptul de proprietate presupune posibilitatea titularului dreptului de proprietate asupra cotei matematice, ideale, de a dispune cum va dori, nstrinnd sau grevnd cu sarcini cota sa parte din dreptul de proprietate. n cazul nstrinrii cotei, dobnditorul va lua locul fostului proprietar.

altei persoane, fr a fi primit mandat din partea acesteia din urm vezi .Sttescu, C.Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ed.All Educaional, Bucureti, 1993, pag.103 . 69 L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.194

53

 Obligaiile coproprietarilor toi sunt obligai s contribuie proporional cu cota parte a fiecruia, la acoperirea datoriilor ocazionate cu ntreinerea, conservarea i administrarea bunurilor comune. Partajul este operaiunea juridic prin care nceteaz starea de coproprietate ori de indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite pe cote pri sunt mprite materialmente ntre coproprietari, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unui anume bun dintre cele ce formau obiectul coproprietii70 Este cel mai important i mai frecvent mod de sistare a coproprietii, alturi de nstrinare, uzucapiune, pieire i expropriere, fiind un drept imprescriptibil. El este de dou feluri: convenional i judiciar. a) Partajul convenional se realizeaz prin acordul de voin al tuturor coproprietarilor. n cazul n care partajul s-a fcut n absena unui copartajant, el este inopozabil fa de acesta. Existena unui partaj voluntar valabil face inadmisibil partajul judiciar. b) Partajul judiciar este necesar ori de cte ori coproprietarii nu se neleg cu privire la modul de partajare a bunului comun. Partajul judiciar se realizeaz prin urmtoarele modaliti: - prin partajarea n natur a bunului sau bunurilor ori de cte ori este posibil aceast variant, instana trebuie s recurg la ea, cci este singura care asigur egalitatea n drepturi a fotilor proprietari - prin atribuirea bunului comun n proprietatea exclusiv a unuia dintre coproprietari n cazul n care bunul este indivizibil n natur, instana va dispune atribuirea bunului unuia dintre coproprietari, obligndu-l pe acesta s achite ctre ceilali coproprietari contravaloarea cotelor ce le-au avut asupra bunului respectiv. - prin vnzarea bunului i mpreala echivalentului bnesc dac bunul este nepartajabil n natur i niciunul
70

L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.195

54

dintre coproprietari nu dorete s i se atribuie, instana va dispune vnzarea lui, distribuind copartajanilor preul obinut. n ncheiere precizm faptul c partajul este un act juridic declarativ de drepturi, astfel c fiecare dintre fotii coproprietari este considerat proprietar excusiv al bunului ce-i revine n urma partajului n mod retroactv, nc din momentul cnd s-a nscut coproprietatea. B) Coproprietatea forat sau perpetu Coproprietatea forat i perpetu are ca obiect un bun sau bunuri care, prin natura lor pot i sunt folosite n mod permanent de doi sau mai muli proprietari, neputnd fi mprite. Dac sunt mprite, aceste bunuri devin improprii folosinei creia i-au fost destinate. Aceast coproprietate este forat deoarece exist independent i n afara voinei coproprietarilor i este perpetu datorit scopului creia i sunt afectate bunurile respective. n literatura i practica juridic sunt enumerate cazurile de coproprietate forat i perpetu: a) coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine (potecile, drumurile, fntnile, izvoarele, cu condiia ca toate acestea s se afle exact pe linia despritoare dintre dou fonduri care au proprietari diferii) b) coproprietatea despriturilor dintre dou imobile (zidul, gardul, anul etc) c) coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu dou sau mai multe apartamente, avnd proprietari diferii (terenul pe care este construit cldirea, curtea, fundaia, structura de rezisten, acoperiul, terasele, courile de fum, scrile, holurile, pivniele, subsolurile, casa scrii, tubulatura de gunoi, rezervoarele de ap, ascensoarele, canalele pluviale, paratrznetele, antenele, instalaiile de telefonie, instalaiile electrice, conductele de ap, sistemele de nclzire i conductele principale de gaze) d) coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (hrtii de familie, tablouri de familie, cavouri i alte lucrri funerare). 55

Coproprietarii au drepturi largi, putnd poseda i folosi bunul fr a avea nevoie de consimmntul celorlali coprprietari dac nu se aduce atingere drepturilor simultane ale acestora i dac exercit aceste atribute numai pentru utilizarea bunului principal spre a crui folosire este destinat. Acest drept de coproprietate forat sau perpetu are un caracter accesoriu i tim c, ntotdeauna accesorium sequitur principle. De aceea nstrinarea sau grevarea cu sarcini a acestui drept nu se poate realiza de sine stttor, ci numai odat cu nstrinarea sau grevarea dreptului de proprietate asupra bunului considerat ca fiind principal. 6.4. Dreptul de proprietate n devlmie Dreptul de proprietate n devlmie, form a dreptului de proprietate comun, se particularizeaz prin aceea c titularii si nu au determinat nici mcar o cot parte matematic din dreptul de proprietate asupra unor bunuri nefracionate n materialitatea lor.71 Ea se nate din lege sau din convenia prilor. Legislaia din Romnia prevede un singur caz de proprietate devlmae i anume cel al soilor asupra bunurilor dobndite n timpul cstoriei. Art.30 alin.1 din Codul familiei precizeaz c Bunurile dobndite n timpul cstoriei, de ctre oricare dintre soi, sunt de la data dobndirii lor, bunuri comune ale soilor. Deci prin simpla dobndire a bunurilor de ctre oricare dintre soi ntre momentul ncheierii cstoriei i cel al desfacerii sau ncetrii ei, se nate proprietatea devlma. Exercitarea dreptului de proprietate devlma este reglementat de lege. n art.___ se precizeaz c soii administreaz i folosesc mpreun bunurile comune i dispun tot astfel de ele. Oricare dintre soi, exercitnd singur aceste drepturi, este socotit c are i consimmntul celuilalt so.Cu toate acestea niciunul dintre soi nu poate nstrina i nici nu poate greva un teren sau o construcie ce face parte din
71

.Sttescu, C.Brsan, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Universitatea Bucureti, 1988, pag.190

56

bunurile comune dac nu are consimmntul expres al celuilalt so. Aa cum am vzut, devlmia se poate nate i prin convenie. Nu este interzis de lege ca mai multe persoane s dobndeasc dreptul de proprietate asupra unor bunuri n stare de devlmie. Dreptul de proprietate n devlmie se deosebete de dreptul de proprietate pe cote-pri prin urmtoarele: - n cazul devlmiei niciunul dintre coproprietari nu are determinat o cot parte matematic din dreptul de proprietate, spre deosebire de cazul proprietii pe cote pri unde, titularii si, au determinat o cot ideal din dreptul de proprietate, chiar dac bunul e nefracionat n materialitatea sa; - dreptul de proprietate n devlmie are un caracter intuitu personae. n timp ce dreptul de proprietate pe cote pri, poate s existe independent de calitile coproprietarilor; - proprietarii devlmai nu pot nstrina sau greva dreptul lor de proprietate deoarece nu se cunoate cota parte ideal pe care o deine fiecare dintre coproprietari, pe cnd n situaia coproprietarilor pe cote pri acetia pot dispunde cum doresc de cota parte ce o dein; - la proprietatea devlma a soilor opereaz prezumia de mandat tacit reciproc de reprezentare, care, aa cum am vzut, permite fiecruia s ncheie unele acte singur, acionnd n nume propriu, dar i ca reprezent al celuilalt. n cazul coproprietii se aplic principiul unanimitii. 6.5. Proprietatea periodic72 Proprietatea periodic este definit ca acea form a proprietii pe cote pri n care divizarea intelectual a dreptului de proprietate se face avnd ca reper uniti de timp succesive, egale sau inegale. n cazul coproprietii periodice nu exist o limitare n timp a proprietii, aceasta fiind dup cum am vzut perpetu, ci o limitare a exerciiului unor prerogative ale dreptului de proprietate de ctre coproprietari.
72

L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.217, cu notele de subsol i autorii citai

57

Aceast form de proprietate, cunoscut i sub conceptul de time-sharing, a aprut n industria turismului i sa dezvoltat n Europa Occidental n anii 70-80 ai secolului XX, datorit creterii nivelului de trai n societatea european occidental. Sistemul de time sharing presupune existenta unui drept de proprietate asupra unui bun imobil pentru o anumit perioada de timp n ani a carui drept de exploatare e condiionat de plata unei taxe de ntreinere menite s acopere cheltuielile necesare asigurarii costurilor de ntretinere i exploatare a imobilului. Conceptul de time sharing e des ntlnit in zone de interes turistic in care diverse persoane doresc sa aiba posibilitatea ca o data sau de mai multe ori pe an sa poata sa se duca in zona in care doresc si sa locuiasca in casa proprie fara a fi nevoii s se preocupe de ntreinerea locuinei respective. Vom intalni asadar time sharing pe imobile din zone turistice ca:, Grecia, coastele spaniole sau n orae precum: Paris, Londra, sau New York.n Romnia pentru prima dat acest concept a aprut n anul 1995, cnd Regia Autonom Loteria Romn a emis un loz n plic numit Vila de Aur prin care se oferea ctigtorului dreptul de proprietate pentru o sptmn ntr-un an asupra unui apartament cu trei camere, mobilat i utilat, situat n Poiana Braov. Cheia succesului unui sistem de time sharing ine de seriozitatea firmei administrator i de lichiditatea i bonitatea financiar a proprietarilor. n ultimul timp conceptul de time sharing s-a extins si asupra unor bunuri mobile, respectiv n piee precum: exploatarea iahturilor, masinilor de lux, acolo unde proprietarii ar fi dispusi ca sa imparta utilizarea bunului respectiv cu alte persoane care l-ar exploata in perioade diferite de timp. In cazul exploatarii imobilelor in sistem time sharing apare necesitatea preluarii costurilor de intretinere si reparatii curente si pe termen lung de catre o firma de administrare care, de regula, se obliga ca in schimbul unei taxe administrative sa suporte costurile respective ale imobilelor i s le pstreze pe acestea in forma iniial dat la punerea in exploatare a lor. 58

Diferenierea proprietii periodice de proprietatea tradiional pe cote pri rezult din caracterul divizat al dreptului, exprimat prin trane de timp. Cotele nu se exprim prin trane matematice din dreptul de proprietate, ci prin uniti de timp (zile, sptmni, luni dintr-un an). Proprietarii timesharing i exercit singuri i n mod exclusiv atributul folosinei asupra ntregului bun, pe perioada de timp corespunztoare cotei lor de proprietate. 6.6. Dreptul de proprietate public73 Proprietatea public este garantat i ocrotit de lege i aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale. Dreptul de proprietate public este acel drept patrimonial real aparinnd statului i unitilor administrativteritoriale, care exercita posesia, folosina si dispoziia n regim de drept public, n limitele prevzute de lege.Caracterele dreptului de proprietate public sunt precizate n Constituia Romanei (art.136, pct.4, teza I) Bunurile proprietate public sunt inalienabile, iar art.122, alin.2 din Legea nr.215/2001 privind administraia public local, cu modificrile ulterioare prevede c bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile si insesizabile. De asemenea Legea nr.213/1998 privind proprietatea public si regimul juridic al acesteia statueaz n art.11 c Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile si imprescriptibile Aceasta nseamn c: - fiind inalienabile, bunurile nu pot fi nstrinate. Ele nu pot fi dect date n administrare, concesionate sau nchiriate, n condiiile legii. Caracterul inalienabil presupune c bunurile proprietate public sunt scoase din circuitul civil, adic nu pot fi nstrinate prin acte juridice civile. - fiind insesizabile, bunurile nu pot fi supuse executrii silite si asupra lor nu se pot constitui garanii reale. Caracterul insesizabil deriv din caracterul inalienabil al dreptului de
73

vezi art.136 alin.1 Constituia Romniei proprietatea este public sau privat

59

proprietate public. pentru c are in vedere prezumia c statul este solvabil ntotdeauna, iar creanele creditorilor statului si unitilor administrativ-teritoriale se realizeaz pe calea unor mijloace specifice, pe baza unor norme de drept financiar, speciale, i nu pe calea urmririi silite a bunurilor debitorului, cum se ntmpla cu bunurile din domeniul privat. - fiind imprescriptibile, bunurile nu pot fi dobndite de ctre teri prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bun-credin asupra bunurilor mobile. Caracterul imprescriptibil al dreptului de proprietate public trebuie privit att din punct de vedere extinctiv ct i din punct de vedere achizitiv. Aciunea n revendicare a unui drept de proprietate public, poate fi introdus oricnd, indiferent de timpul n care el nu a fost exercitat. Sub aspect achizitiv, bunurile din proprietate public nu pot fi dobndite pe calea uzucapiunii, orict de lung ar fi uzucapiunea, in cazul bunurilor imobile, iar bunurile mobile nu pot fi dobndite prin posesia de bun credin. Conform dispoziia art.1844 Cod civil Nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care din natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privat, ci sunt scoase afar din comer. Obiect al dreptului de proprietate, in principiu, poate fi orice bun mobil sau imobil. Bunurile aparinnd statului, respectiv unitilor administrativ-teritoriale, poart denumirea de bunuri domeniale i se mpart n dou categorii si anume: bunuri aparinnd domeniului public i bunuri care aparin domeniului privat. Domeniul public cuprinde bunurile care, prin natura ori destinaia lor, sunt declarate prin lege c aparin domeniului public. Domeniul public poate fi de interes naional ori local. Domeniul public de interes naional aparine statului. Aparin domeniului public de interes naional74: bogiile de orice natur ale subsolului, cile de comunicaii, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, plajele, marea teritorial, resursele economice ale zonei economice exclusive i platoului continental al Mrii Negre, albiile rurilor, fluviilor
74

vezi art.136 alin.3 din Constituia Romniei i Anexa Legii nr.213/1998.

60

si cuvetele lacurilor de interes public, rezervaiile si parcurile naionale, monumentele istorice si ale naturii, terenurile pentru nevoile aprrii rii, terenurile folosite pentru cercetri tiinifice, fia de protecie a frontierei, aeroporturile, cldirile avnd destinaia s serveasc drept sedii ale instituiilor centrale ale statului si ale organelor judectoreti. Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia prevede c dreptul de proprietate public aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public. Domeniul public local al comunelor si oraelor cuprinde: terenurile si cldirile de interes public, pieele, cile de comunicaii, strzile, zonele de agrement, parcurile publice, pdurile, punile, lacurile, alte bunuri mobile sau imobile care sunt, potrivit legii sau naturii lor, de interes local. Domeniul privat al statului cuprinde bunurile ce alctuiesc patrimoniul privat al statului si al unitilor administrativ-teritoriale (comuna, oraul, municipiul, judeul). Legea nr.213/1998 statueaz Domeniul privat al statului sau unitilor adminstrativ-teritoriale este alctuit din bunuri aflate n proprietatea lor i care nu fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unitile administrativ teritoriale au dreptul de proprietate privat. Bunurile care alctuiesc domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale sunt prescriptibile i pot fi dobndite prin uzucapiune sau prin posesie de bun credin, pentru cele mobile. Dreptul de proprietate privat al statului sau al unitilor administrativ teritoriale asupra bunurilor din domeniul privat este supus regimului juridic de drept comun. Att Constituia ct i Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, dispun c bunurile proprietate public pot fi date n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate. De asemenea ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public. 61

- constituirea dreptului de administrare reprezint principala modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public. Statul i unitile administrativ teritoriale determin sfera de activitate a titularilor dreptului de administrare, crora li se dau n administrare bunuri proprietate public. Titularii dreptului de administrare pot s posede, s foloseasc bunul i s dispun de acesta, n condiiile actului prin care i-a fost dat bunul n administrare. Dreptul de administrare este opozabil celorlalte persoane fizice i juridice, ns este inopozabil titularilor dreptului de proprietate, care-l pot revoca. - bunurile proprietate public pot fi concesionate, cadrul juridic general al concesionrii fiind reprezentat de O.U.G.nr. 54/2006 priviid regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate public, probat cu modificri prin Legea nr.22/ 2007. Contractul de concesiune este acel contract ncheiat n form scris prin care o autoritate public, statul sau unitate administrativ-teritorial, numit concedent, transmite pe o perioad determinat, unei persoane numite concesionar, care acioneaz pe riscul i rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun proprietate public n schimbul unei redevene. Contractul de concesiune se ncheie n conformitate cu legea romn, indiferent de cetenia sau naionalitatea concesionarului, pe o durat care nu va depi 49 de ani, ncepnd de la data semnrii lui i poate fi prelungit pentru o perioad egal cu jumtate din durata sa iniial, prin simplul acord de voin al prilor. Procedurile de atribuire ale contractului de concesiune sunt urmtoarele: a) licitaia, procedura la care persoana fizic sau juridic interesat are dreptul de a depune ofert; b) negocierea direct, procedura prin care concedentul negociaz clauzele contractuale, inclusiv redevena, cu unul sau mai muli participani la procedura de atribuire a contractului de concesiune. Concedentul are obligaia de a atribui contractul de concesiune, de regul, prin aplicarea procedurii licitaiei. 62

- nchirierea bunurilor proprietate public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale se aprob, dup caz, prin hotrre a Guvernului, a Consiliului judeean, a Consiliului General a Municipiului Bucureti sau a consiliului local, iar contractul de nchiriere va cuprinde clauze de natur s asigure exploatarea bunului nchiriat potrivit specificului acestuia. Contractul de nchiriere se poate ncheia cu orice persoan fizic sau juridic, romn sau strin. - statul i unitile administrativ-teritoriale pot da imobilele din patrimoniul lor n folosin gratuit, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar o activitate de binefacere sau de utilitate public, ori servicii publice. Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia stabilete i criteriile n baza crora sunt incluse n proprietatea public anumite bunuri. Astfel. dreptul de proprietate public se dobndete prin urmtoarele mijloace75: - pe cale natural legea nu prezint acest mod de dobndire. Este ns vorba de bogiile care se vor forma natural pe solul sau n subsolul rii - prin achiziii publice efectuate n condiiile legii - prin expropriere pentru cauz de utilitate public; Exproprierea reprezint trecerea n proprietatea statului a unor bunuri aparinnd unor persoane fizice sau juridice pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu o dreapt si prealabil despgubire. - prin acte de donaie sau legate acceptate n condiiile legii de Guvern, de consiliul judeean sau consiliul local, dup caz, dac bunul n cauz intr n domeniul public. Acceptarea donaiilor se face n form autentic - prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitilor adminstrativ teritoriale n domeniul public al acestora, pentru cauz de utilitate public; - prin alte moduri prevzute de lege cum sunt:
75

L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.128

63

1. confiscare sanciune de natur administrativ sau penal complementar, ce nsoete sanciunea principal, constnd in trecerea in proprietatea statului, in mod forat i fr plat a unor bunuri determinate. 2. amend sanciune contravenional sau pedeaps penal, care const in obligarea persoanei vinovate la plata unei sume de bani legal determinate. 3. rechiziia mijloc de dobndire a dreptului de proprietate public, atunci cnd este total, ea fcndu-se n interesul aprrii arii. n dreptului de proprietate public intr, prin modurile de dobndire, urmtoarele bunuri:bunurile fr stpn, bunurile unor proprietari necunoscui, bunurile gsite i neridicate n termenul prevzut de lege, bunurile abandonate, navele prsite n porturi sau n apele teritoriale, succesiunile vacante (adic cele fr motenitori, sau cu motenitori renuntori, nedemni sau neacceptani). Dreptul de proprietate public nceteaz prin: - pieirea bunului pe cale natural sau prin intervenia omului - prin trecerea bunului n domeniul privat - prin trecerea ex lege a unor bunuri din domeniul public n domeniul privat, n vederea reconstituirii dreptului de proprietate particular

CAPITOLUL 7 Dezmembrmintele dreptului de proprietate

64

7.1. Noiuni introductive Proprietatea este dreptul real ce confer titularului su cele trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Dup cum am vzut, n unele situaii, dreptul de proprietate nu se exercit n plenitudinea atributelor sale de ctre proprietar, unul dintre atribute fiind ncredinate unei alte persoane pentru o mai bun punere a lor n valoare. Cu alte cuvinte proprietate este golit de unele atribute ale sale, este dezmembrat, sunt desprinse din coninutul ei acele atribute care, vor alctui separat un drept real principal, opozabil oricui, inclusiv proprietarului. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale derivate asupra bunului altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau dobndesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din coninutul juridic al dreptului de proprietate.76 Dezmembrmintele dreptului de proprietate pot exista numai aspupra bunurilor aflate n proprietate privat. Bunurile aflate n proprietate public sunt scoase din circuitul civil, fiind inalienabile i imprescriptibile.77 Codul civil n art.693-772 enumer dezmembrmintele dreptului de proprietate privat: dreptul de uzufruct, dreptul de servitute, dreptul de uz, dreptul de abitaie i dreptul de superficie. 7.2. Dreptul de uzufruct Art.703 cod civil definete uzufructul ca fiind dreptul de a folosi bunul altei persoane i de a culege fructele acestuia, ntocmai ca proprietarul, ns cu ndatorirea de a-i conserva substana. Dreptul de uzufruct a fost definit n literatura ca fiind acel drept real principal derivat, esenialmente temporar, asupra bunului sau bunurilor ce aparin n proprietatea altei persoane, care confer titularului sau, numit uzufructuar, atributele de
76 77

L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.226, cu notele de subsol i autorii citai Vezi art.136, alin 4 din Constituia Romniei

65

posesie i folosin, cu obligaia de a le conserva substana i de a le restitui proprietarului la ncetarea uzufructului.78 Coninutul juridic al dreptului de uzufruct este alctuit din atributele posesiei i folosinei, uzufructuarul avnd dreptul de a culege n proprietate fructele, proprietarului rmnndu-i doar atributul dispoziiei juridice, pe care l poate exercita liber, dar fr a aduce atingere drepturilor uzufructuarului. Dreptul de proprietete fiind golit, dup cum am vzut, de o parte din atributele sale, se numete nud proprietate, care, mpreun cu dreptul de uzufruct viager, duce la un drept de proprietate deplin. Dreptul de uzufruct are urmtoarele caractere juridice: - este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate n proprietatea altuia - este un drept real, opozabil tuturor, chiar i nudului proprietar - este un drept esenialmente temporar, durata lui fiind cel mult viager, n cazul persoanelor fizice i de maxim 30 de ani n cazul persoanelor juridice Atunci cand este constituit cu depasirea acestui termen, uzufructul se reduce de drept la 30 de ani. Uzufructul constituit pn la data la care o alta persoana va ajunge la o anumit vrst dureaz pn la acea dat, chiar dac acea persoan ar muri nainte de mplinirea vrstei stabilite. Dac nu s-a prevzut durata uzufructului, se prezum ca este viager sau, dupa caz, ca este constituit pe o durata de 30 de ani. - este un drept cesibil, adic poate fi transmis, stabilindu-se regulile aplicabile cesiunii. ntruct textul legal nu distinge, cesiunea dreptului de uzufruct poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Art.704 alin.2 C.civ.prevede expres c uzufructul se poate constitui numai in favoarea unei persoane existente Cu toate acestea emolumentul79 uzufructului poate fi cedat de ctre uzufructuar ctre alt persoan, chiar i fr acordul nudului proprietar(art.714 C.civ.)Uzufructuarul ramne dator exclusiv fata de nudul proprietar numai pentru obligaiile
78

Sttescu, C.Brsan, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Universitatea Bucureti, 1988, pag.245 79 Emolument profit, avantaj, beneficiul economic, din lat.emolumentum

66

nscute nainte de cesiune. Pn la notificarea cesiunii, uzufructuarul i cesionarul rspund solidar pentru ndeplinirea tuturor obligaiilor fat de nudul proprietar. Dup notificarea cesiunii, cesionarul este dator fata de nudul proprietar pentru toate obligaiile nscute dup notificarea cesiunii.Dup cesiune, dreptul de uzufruct continu, dup caz, pn la mplinirea termenului iniial sau pn la decesul uzufructuarului iniial. Uzufructul are ca obiect att bunuri mobile ct i bunuri imobile. Art.706 C.civ.prevede c pot fi date n uzufruct orice bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o mas patrimonial, o universalitate de fapt ori o cot-parte din acestea.Dreptul de uzufruct poate avea deci ca obiect bunuri individual determinate (bunuri particulare) sau o fraciune dintr-o universalitate sau chiar ntr-o ntreag universalitate. Poate fi uzufruct particular, cu titlu universal sau universal (de exemplu uzufructul unei turme de oi, uzufructul unui fond de comer). Precizm c dreptul de uzufruct se constituie doar asupra bunurilor din proprietatea privat, cele din domeniul public neputnd face obiect al dreptului de uzufruct. Ba mai mult, art.707 C.civ. precizeaz c uzufructul poarta asupra tuturor accesoriilor bunului dat n uzufruct, precum si asupra a tot ce se unete sau se ncorporeaz n acesta, fiind o aplicaie e consacratei reguli din dreptul roman, accesorium sequitur principale prevzut n art.546 alin.3, C.civ.80 Uzufructul are ca obiect bunuri neconsumptibile, de regul, pentru c are obligaia de a lsa neatins substana bunului. Cu toate acestea, se admite ca uzufructul s se poat constitui i cu privire la lucruri consumptibile (bani, grne, buturi), caz n care uzufructuarul are obligaia de a le napoia n aceeai cantitate, calitate i valoare cu cele primite. Uzufructul asupra unor lucruri consumptibile poart denumirea de cvasiuzufruct. Acesta este reglementat de art.712 C.civ., care d dreptul de a dispune de lucrurile consumptibile, ns cu
80

Dac nu se prevede altfel, bunul accesoriu urmeaz situaia juridic a bunului principal, inclusiv n caz de nstrinare sau de grevare a bunului principal.

67

obligaia dc a restitui bunuri de aceeai cantitate, calitate i valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la data stingerii uzufructului. Dac uzufructul se poate constitui asupra oricrui bun, cu conditia ca acesta s se af1e n circuitul civil, el se poate constitui i asupra bunurilor incorporale (drept de proprietate intelectual, artistic, industrial) i chiar asupra creanelor, n cele mai multe dintre componentele acesteia, cum ar fi: uzufructul aciunilor sau prilor sociale corespunztoare capitalului, uzufructul dividendelor, uzufructul dobnzilor, uzufructul rentei viagere, uzufructul asupra unei universaliti juridice i uzufructul fondului de comer (art.737-745 C.civ.). Uzufructul se nate prin lege, prin voina prilor sau prin uzucapiune. Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevazute de lege, dispozitiile in materie de carte funciara fiind aplicabile. (art.704 alin.1 C.civ.) Dobndirea uzufructului prin act juridic se poate realiza direct sau indirect. Constituirea direct e atunci cnd proprietarul transmite cele dou atribute care compun uzufructul i pstreaz pentru sine nuda proprietate. De asemenea, constituire direct este i cnd proprietarul transmite nuda proprietate la o persoan i uzufructul la o alt persoan. Constituirea indirect este atunci cnd proprietarul nstrineaz nuda proprietate i reine pentru sine atributele de posesie i folosin devenind uzufructuar. Uzufructul se poate dobndi prin testament, care este frecvent ntlnit n materie de stabilire a acestui drept real. Legatul de uzufruct asigur uzufructuarului un beneficiu fr ns a prejudicia n mod definitiv pe motenitorii legali. Acetia avnd calitatea de nuzi proprietari vor deveni proprietari deplini dup ce uzufructuarul va nceta din via. Uzufructul poate fi dobndit i prin partaj voluntar, care n realitate este tot o constituire prin act juridic. Copartajanii se neleg ntre ei ca unul s preia uzufructul i altul nuda proprietate. 68

Uzufructul poate fi dobndit i prin uzucapiune. Importana practic a dobndirii uzufructului prin uzucapiune e redus, deoarece, de regul, posesia util duce la dobndirea deplinei proprieti. Convenia poate fi cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Cnd dreptul se nate asupra unui imobil, actul de constituire va trebui s mbrace forma actului autentic. Drepturile i obligaiile uzufructuarului a) Uzufructuarul are urmtoarele drepturi: - dreptul de a avea posesia bunului i de a o exercita panic i nestingherit; - dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele n deplin proprietate, dndu-i astfel posibilitatea de a ncheia acte de conservare i de administrare asupra bunului - dreptul recunoscut n mod direct, personal, nemijlocit lui, pe temeiul unui contract de nchiriere, ori de arend, sau cednd beneficiul (emolumentul) dreptului de uzufruct. b) Uzufructuarul are i urmtoarele obligaii: - obligaiile anterioare intrrii n exerciiul dreptului de uzufruct: obligaia de a proceda la inventarierea bunurilor mobile i obligaia la constatarea strii materiale a bunurilor imobile - obligaiile din timpul exercitrii dreptului de uzufruct: de a folosi lucrul ca un bun proprietar, de a face acte de conservare i ntreinere a lucrului, de a aduce la cunotina proprietarului orice tulburare a dreptului de proprietate, de a suporta o parte din sarcinile lucrului (impozite, taxe, etc) Drepturile i obligaiile nudului proprietar a) Nudul proprietar are urmtoarele drepturi: dreptul de a nstrina nuda proprietate a bunului, dreptul de a greva nuda proprietate cu o sarcin, dreptul de a exercita orice aciune n instan pentru aprarea dreptului de proprietate, dreptul de a percepe n proprietate productele bunului. b) Nudul proprietar are urmtoarele obligaii: de a se abine de la orice act juridic sau fapt prin care ar mpiedica sau tulbura pe uzufructuar de la exerciiul dreptului su, de a efectua reparaiile mari ale bunului, de a garanta pe uzufructuar 69

contra eviciunii, de a-l despgubi dac, prin fapta sa, a micorat valoarea uzufructului Dreptul de uzufruct se stinge prin urmtoarele modaliti (art.746-748 C.civ): - prin moartea uzufructuarului ori, dup caz, ncetarea personalitatii juridice; - prin ajungerea la termen, adic expirarea termenului pe durata cruia a fost constituit; - prin consolidare, adic ntrunirea n aceeai persoan i a uzufructului i a nudei proprieti; - prin renunarea uzufructuarului la dreptul su; - prin neuzul timp de 10 de ani sau, dupa caz, timp de 2 ani in cazul uzufructului unei creante; - prin pieirea total a bunului rezultat dintr-un caz fortuit; Cand bunul a fost distrus in parte, uzufructul continua asupra partii ramase. - prin abuzul de folosin a bunului, aducerea de stricciuni acestuia ori il lsarea s se degradeze, din partea uzufructuarului; - prin expropriere pentru caz de utilitate public; - prin rezoluiunea sau nulitatea titlului prin care cel care a constituit dreptul de uzufruct a dobndit dreptul de proprietate, conform principiului resoluto iure dantis, resovitur ius accipientis - prin decderea din dreptul de uzufruct, pronunat de instana judectoreasc, ca sanciune civil - prin prescripia achizitiv, adic un ter dobndete dreptul de proprietate pe aceast cale asupra imobilului, uzucapnd att nuda proprietate ct i uzufructul viager Uzufructul se stinge prin decesul ori, dup caz, incetarea existentei juridice a uzufructuarului chiar dac termenul nu s-a mplinit. n momentul n care uzufructul se stinge, uzufructuarul trebuie s nceteze folosirea bunului, restituind proprietarului posesia bunului (cu excepia cazului n care uzufructul se consolideaz sau bunul piere n totalitatea lui). Dac uzufructul 70

a avut ca obiect bunuri consumptibile, uzufructuarul trebuie s restituie bunuri de aceiai natur, calitate sau cantitate. Proprietarul este obligat s restituie uzufructuarului sumele de bani pe care acesta le-a pltit pentru el, iar n cazul uzufructului oneros, nudul proprietar datoreaz i dobnda legal. 7.3. Dreptul de servitute Dreptul de servitute este un drept real principal derivat, perpetuu i indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit sau dominat, pentru uzul sau utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile ce aparin la proprietari diferii81. Dreptul de servitute este reglementat n art.755-772 C.civ.i are urmtoarele caractere juridice: - este un drept real imobiliar asupra bunului altuia, neputnd exista n cazul unor bunuri mobile - este un drept perpetuu, adic exist atta timp ct exist cele dou imobile i situaia care a generat constituirea ei - este indivizibil, adic profit ntregului fond dominant i greveaz ntregul fond aservit - este un accesoriu al fondului dominant, neputnd fi desprins de fondul principal, cu scopul de a forma un drept de sine stttor. Nu poate fi ipotecat, nstrinat sau supus urmririi n mod independent de fondul al crui accesoriu este. Legislaia civil din prezent i doctrina juridic clasific servituiile n funcie de mai multe criterii astfel: a) dup modul lor de exercitare servituiile sunt continue sau necontinue (art.761 C.civ.) - servitui continue sunt acelea al caror exercitiu este sau poate fi continuu fr a fi necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de vedere ori servitutea de a nu construi. - servitui necontinue sunt acelea pentru a caror existent este necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport.
81

L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.245, cu notele de subsol i autorii citai

71

b) dup felul n care se manifest, servitutile sunt aparente sau neaparente (art.760 C.civ). - servitutile aparente sunt acelea a caror existenta este atestata de un semn vizibil de servitute, cum ar fi o u, o fereastr, un apeduct. - servitutile neaparente sunt acelea a caror existenta nu este atestata de vreun semn vizibil de servitute, cum ar fi servitutea de a nu construi ori de a nu construi peste o anumita inaltime. c) dup obiectul lor, servituile sunt pozitive sau negative. - servitutile pozitive sunt acelea prin care proprietarul fondului dominant exercita o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit, cum ar fi servitutea de trecere. - servitutile negative sunt acelea prin care proprietarul fondului aservit este obligat sa se abin de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului sau de proprietate, cum ar fi servitutea de a nu construi. d) dup originea lor - servitui naturale i au originea n situaia natural a fondului (ex.: servitutea de scurgere a apelor-art.604 C.civ.) - servitui legale i au originea n unele norme legale (ex.: servitutea de trecere n cazul locului nfundat, art.617-623 C.civ) - servitui stabilite prin fapta omului se constituie prin voina omului (convenie sau testament), uzucapiune sau destinaia proprietarului. Spre aceast din urm clasificare a servituiilor vom zbovi puin mai mult n analiza i reglementarea legal a servituiilor. Servituiile naturale i cele legale sunt considerate n literatura juridic82 ca fiind doar simple obligaii izvorte din

82

Autori mai vechi ca M.B.Cantacuzino, D.Alexandresco, Tr.Ionacu, S.Brdeanu, dar i alii mai noi ca C.Sttescu, C.Brsan, I.Albu, L.Pop, L.M.Harosa, V.Stoica au criticat n lucrrile lor aceast clasificare ntruct servituile naturale i cele legale nu sunt servitui veritabile.

72

raporturile de vecintate, simple limitri sau ngrdiri ale atributului folosinei dreptului de proprietate. Singurele servitui veritabile sunt acelea care se stabilesc prin fapta omului adic prin convenie, uzucapiune sau destinaia proprietarului. Doar ele dezmembreaz dreptul de proprietate. Am vzut c ele iau natere prin titlu, adic prin contract, fie c este cu titlu gratuit i cu titlu oneros sau chiar prin testament (art.756 C.civ.). Actul juridic prin care ia natere servitutea trebuie s fie act autentic, fiind supus operaiunilor de carte funciar.83Servituile continue i aparente se pot nate i prin uzucapiune. Orice servitute poate fi dobndit prin uzucapiune tabular, ns doar servituile pozitive pot lua natere prin uzucapiune extratabular. Servituile nscute prin destinaia proprietarului apar atunci cnd unul i acelai proprietar a dou imobile vecine stabilete ntre ele o stare de fapt ce ar fi o adevrat servitute dac imobilele ar fi n proprietatea a dou persoane diferite. Pn cnd proprietarul imobilelor este acelai, nu este vorba de o servitute. ns n momentul n care imobilele ar avea proprietari diferii situaia creat de proprietarul iniial s-ar transforma ntr-o servitute veritabil. Acest caz de dobndire a dreptului de servitute a fost reglementat n noul cod civil, n art.758, care prevede c Servitutea se poate constitui in vederea unei utilitati viitoare a fondului dominant. Vorbind de drepturile i obligaiile proprietarilor celor dou fonduri, fondul dominant i cel aservit, precizm c acestea difer dup cum s-a constituit servitutea. Astfel, n cazul servituiilor naturale i a celor legale, drepturile i obligaiile sunt cele stabilite prin lege. n cazul celor nscute prin titlu drepturile i obligaiile sunt cele prevzute n actul juridic prin care se constituie. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant sunt urmtoarele84: de a face toate lucrrile necesare
83

A se vedea art.756 C.civ. Servitutea se poate constitui in temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune, dispozitiile in materie de carte funciara ramanand aplicabile. 84 L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.255

73

pentru conservarea i exercitarea servituii, de a se folosi de servitute numai n conformitate cu legea, titlul sau modul ei de stabilire, de a nu face lucrri care ar antrena schimbri mpovortoare pentru fondul aservit. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului aservit sunt urmtoarele85: de a abandona fondul aservit la dispoziia proprietarului fondului dominant atunci cnd, prin titlu, s-a obligat s fac, pe cheltuiala sa, anumite lucrri necesare pentru exercitarea i conservarea servituii, de a se abine de la orice fapt prin care ar tulbura exerciiul normal al servituii, chiar dac aceasta ar deveni mpovrtoare. Ca i uzufructul i dreptul de servitute se stinge prin urmtoarele modaliti: - prin imposibilitate material de a mai exercita servitutea - prin consolidare sau confuziune - prin neexercitarea servituii timp de 30 de ani - prin pieirea total a bunului aservit - prin renunare la servitute - prin expirarea termenului pentru care a fost constituit prin titlu - prin rezoluiunea, revocarea sau nulitatea titlului celui care a consimit la constituirea servituii n cele ce urmeaz vom analiza limitrile i restriciile dreptului de proprietate privat, aa cum este reglementat n noul cod civil. Aceste restrngeri ale dreptului de proprietate privat au fost reglementate n scopul realizrii unui echilibru ntre interesul general i cel individual. Am vzut c n literatura juridic de specialitate servituile naturale i cele legale sunt considerate doar nite simple obligaii izvorte din raporturile de vecintate, simple limitri sau ngrdiri ale atributului folosinei dreptului de proprietate.Limitrile reprezint fie restrngeri normale ale unora din atributele care se refer la obiectul su, impuse de interesele generale ale societii sau de aprare a dreptului de proprietate al celorlalte subiecte de drept, fie restrngeri cu
85

idem

74

caracter excepional, care pot duce chiar la pierderea dreptului, cum este exproprierea pentru cauz de utilitate public. Dup cum prevede art.49 din Constituie, prin lege pot fi aduse anumite ngrdiri ale dreptului de proprietate fr ca ele s ating fondul acestui drept. Limitrile dreptului de proprietate vizeaz n general proprietatea imobiliar i, n special, proprietatea funciar.n dreptul roman, i mai apoi n toate sistemele de drept nscute din acesta se impuneau anumite cornportamente fie n interesul vecinilor, fie n interesul public. Noul cod civil, n art.556 a legiferat lirnitele exercitrii dreptului de proprietate privat, astfel:,,Dreptul de proprietate poate fi exercitat n limitele rnateriale al obiectului su.Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formeaz obiectul dreptului de proprietate cu ngrdirile stabilite prin lege. Prin lege poate fi lirnitat exercitarea atributelor dreptului de proprietate.Exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitat i prin voina proprietarului, cu excepiile prevzute de lege. Prin urmare, exist limite rnateriale, limite legale, limite judiciare i limite convenionale ale exercitrii dreptului de proprietate privat. Aceste ngrdiri ale proprietii individuale imobiliare se manifest ntr-o rnanier n principal negativ, proprietarul neputnd s-i exercite pe deplin dreptul. Limitele exercitrii dreptului de proprietate privat nu se confund ns cu nsi suprimarea acestuia. Exproprierea i confiscarea sunt instituii n care Constituia ngduie lipsirea unei persoane de dreptul su de proprietate privat, prin luarea unor msuri obligatorii de ctre autorittile publice Astfel aceste institutii de drept nu sunt limitri ale exercitrii dreptului de proprietate privat, ci conduc la stingerea dreptului de proprietate privat, prin irnpunerea unor msuri imperative. - Limite materiale ale dreptului de proprietate privat Art.556 alin.1 C.civ. prevede c ,,dreptul de proprietate poate fi exercitat n limitele materiale ale obiectului su. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formeaz obiectul dreptului de proprietate, cu ngrdirile stabilite prin lege. Lirnitele rnateriale au n vedere numai bunurile corporale 75

i delirniteaz exercitarea dreptului de proprietate n funcie de corporalitatea obiectului su. n situaia construciilor cu mai multe apartamente aparinnd unor proprietari diferii, pot s apar litigii fie n legtur cu delirnitarea apartamenelor, fie n legtur cu prile comune indivize ale construciei. Mai multe probleme apar n legtur cu limitele exercitrii dreptului de proprietate privat asupra terenurilor. Dreptul de proprietate asupra terenurilor se ntinde nu nurnai asupra suprafeelor, ci i asupra spaiului aflat deasupra terenului i asupra subsolului. Art.559 alin.1 i 2 C. civ. prevd urmtoarele: Proprietatea terenului se ntinde i asupra subsolului i a spaiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale. Proprietarul poate face, deasupra i n subsolul terenului, toate construciile, plantaiile i lucrrile ce gsete de cuviin, n afar de excepiile stabilite de lege, i poate trage din ele toate foloasele ce acestea ar produce. El este inut s respecte, n condiiile i n limitele determinate de lege, drepturile terilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor i apelor subterane, lucrrilor i instalaiilor subterane i altora asemenea. - Limite legale ale dreptului de proprietate privat stabilite n cadrul raporturilor de vecintate Principiul proprietii, enunat de art.41 din Constituie, prevede n acelai timp c legea poate stabili limite ale dreptului de proprietate86. Proprietatea, astfel cum este definit de art.555 C.civ., este ngrdit n limitele stabilite de lege. n funcie de voina juridic pe care se ntemeiaz, limitele legale ale dreptului de proprietate sunt stabilite de ctre legiuitor (lirnite juridice). n acest caz este vorba de lirnitele exercitrii dreptului de proprietate n raporturile de vecintate, aa numitele servitui naturale i legale. n literatura juridic87 se apreciaz c i dezmernbrrnintele dreptului de proprietate privat pot fi privite ca lirnite juridice lato sensu ale exercitrii acestui drept, indiferent dac sunt consimite de proprietar sau se nasc prin uzucapiune.
86 87

Vezi art.41 Constituia Romniei S.Sztranyiczki, op.cit., pag.39

76

n Noul cod civil reglernentrile corespunztoare servituilor naturale i legale au fost cuprinse n art.602-625 (Lirnitele juridice ale dreptului de proprietate - Capitolul III, Titlul II - Proprietatea privat, Cartea a III-a - Despre bunuri). Servituile naturale sunt: folosirea apelor; pictura streinii;distana i lucrrile intermediare cerute pentru anurnite construcii, lucrri i plantaii; vederea asupra proprietii vecinului; dreptul de trecere i alte lirnite legale. a) referitor la folosirea apelor, regulile privind curgerea fireasc a ape1or (art.604 i urm.C.civ.) prevd c proprietarul fondului inferior nu poate mpiedica n niciun fel curgerea fireasc a apelor provenite de pe fondul superior. Cu privire la regulile privind curgerea provocat a apelor, proprietarul fondului inferior nu poate mpiedica nici curgerea provocat de proprietarul fondului superior sau de alte persoane, aa cum este cazul apelor care tnesc pe acest din urm fond datorit unor lucrri subterane ntreprinse de proprietarul acestuia, al apelor provenite din secarea terenurilor mltinoase, al apelor folosite ntr-un scop casnic, agricol sau industrial, ns numai dac aceast curgere preced vrsarea ntr-un curs de ap sau ntr-un an. n acest caz, proprietarul fondului superior este obligat s aleag calea i mijloacele de scurgere de natur s aduc prejudicii minime fondului inferior, rrnnnd dator la plata unei despgubiri juste i prealabile ctre proprietarul acestui din urm fond. Dispoziiile de mai sus nu se aplic cnd pe fondul inferior se afl o construcie, mpreun cu grdina i curtea aferent sau un cirnitir. Referitor la cheltuielile cu la irigaii, proprietarul care vrea s foloseasc pentru irigarea terenului su apele naturale i artificiale de care poate dispune n rnod efectiv, are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusiv, s fac pe terenul riveranului opus lucrrile necesare pentru captarea apei.Referitor la ntrebuinarea izvoarelor, proprietarul poate acorda orice ntrebuinare izvorului ce ar exista pe fondul su, sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobndite de proprietarul fondului inferior. Proprietarul fondului pe care se afl izvorul nu poate s-i schimbe cursul dac prin aceast 77

schimbare ar lipsi locuitorii unei localiti de apa necesar pentru satisfacerea nevoilor curente; b) n ceea ce privete servitutea picturilor de strein (art.611 C.civ.), se prevede c orice proprietar este obligat s-i fac streain casei sale astfel nct apele provenind de la ploi s nu se scurg pe fondul proprietarului vecin; c) n legtur cu distana i lucrrile intermediare cerute pentru anurnite construcii, lucrri i plantaii, referitor la distana minim n construcii (art.612 C.civ.), se prevede c orice construcii, lucrri sau plantaii se pot face de ctre proprietarul fondului numai cu respectarea unei distane minime de 60 de cm fa de linia de hotar, dac nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanisrn, astfel nct s nu se aduc atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distana minim se face prin acordul prilor exprirnat printr-un nscris autentic. De asernenea, n legtur cu distanta minim pentru arbori (art.613 C.civ.) se prevede c arborii trebuie sdii la o distan de cel puin 2 metri de linia de hotar, cu excepia acelora mai mici de 2 metri, a plantaiilor i a gardurilor vii. n caz de nerespectare a distanei, proprietarul vecin este ndreptit s cear scoaterea ori, dup caz, tierea, la nlirnea cuvenit, a arborilor, plantaiilor ori a gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate. Proprietarul fondului peste care se ntind rdcinile sau rarnurile arborilor aparinnd proprietarului vecin are dreptul de a le tia, precum i dreptul de a pstra fructele czute n rnod natural pe fondul su; d) referitor la vederea asupra proprietii vecinului, cu privire la fereastra sau deschiderea n zidul comun (art.614 C. civ.), nu este permis s se fac fereastr sau deschidere n zidul cornun, dect cu acordul proprietarilor. Cu privire la distana minim pentru fereastra de vedere (art.615 C.civ.) e obligatorie pstrarea unei distane de cel puin 2 metri ntre fondul ngrdit sau nengrdit, aparinnd proprietarului vecin i fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrri ce ar fi orientate ctre acest fond.Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asernenea lucrri neparalele cu linia de hotar spre fondul 78

nvecinat sunt interzise la o distan mai mic de un metru. Distana se calculeaz de la punctul cel rnai apropiat de linia de hotar, existent pe fa zidului n care s-a deschis vederea sau, dup caz, pe linia exterioar a balconului, pn la linia de hotar. Distana i n cazul lucrrilor neparalele se msoar tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrrii de linia de hotar i pn la aceast linie. Privitor la fereastra de lumin (art.616 C.civ.), se d dreptul proprietarului de a-i deschide, far limit de distan, ferestre de lurnin dac sunt astfel construite nct s mpiedice vederea spre fondul nvecinat; e) n ce privete dreptul de trecere (art.617 C.civ.), proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea public are dreptul s i s permit trecerea pe fondul vecinului su pentru exploatarea fondului propriu. Trecerea trebuie s se fac n condiii de natur s aduc o minim stnjenire exercitrii dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea public; n cazul n care mai rnulte fonduri vecine au acces la calea public, trecerea se va face pe fondul cruia i s-ar aduce cele mai mici prejudicii. Dreptul de trecere este imprescriptibil. El se stinge n momentul n care fondul dominant dobndete un alt acces la calea public. Dac lipsa accesului provine din vnzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act juridic, trecerea nu va putea fi cerut dect celor care au dobndit partea de teren pe care se fcea anterior trecerea. Cnd lipsa accesului este irnputabil proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi stabilit nurnai cu consimrnntul proprietarului fondului care are acces la calea public i cu plata dublului despgubirii; f) alte lirnite legale (art.621-625 C.civ.): - dreptul de trecere pentru utilili proprietarul este obligat s permit trecerea prin fondul su a reelelor edilitare ce deservesc fonduri nvecinate sau din aceeai zon de natura conductelor de ap, gaz sau altele asernenea, a canalelor i a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, dup caz, precum i a oricror alte instalaii sau materiale cu acelai scop. Aceast obligaie subzist numai pentru situaia n care trecerea prin alt parte ar fi imposibil, periculoas sau foarte costisitoare. n toate cazurile, proprietarul are dreptul la plata unei despgubiri 79

juste.Dac e vorba despre utiliti noi, despgubirea trebuie s fie i prealabil. Cldirile, curile i grdinile acestora sunt exceptate de la acest drept de trecere, dac ea are ca obiect conducte i canale, subterane, n cazul n care acestea sunt utiliti noi; - dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri proprietarul este obligat s perrnit folosirea fondului su pentru efectuarea unor lucrri necesare fondului nvecinat, precum i accesul vecinului pe terenul su pentru tierea crengilor i culegerea fructelor, n schimbul unei despgubiri dac este cazul; - dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie proprietarul unui fond nu poate mpiedica accesul altuia pentru a redobndi posesia unui bun al su, ajuns ntrnpltor pe fondul respectiv, dac a fost ntiinat n prealabil. n toate cazurile, proprietarul fondului are dreptul la o just despgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea n posesie, precum i pentru cele pe care bunul le-a cauzat fondului; - starea de necesitate n cazul n care o persoan a folosit sau a distrus un bun al altuia pentru a se apra pe sine ori pe altul de un pericol iminent, proprietarul bunului are dreptul s cear o despgubire echitabil nurnai de la cel care a fost salvat. Nu poate pretinde nicio despgubire proprietarul care a provocat sau a favorizat apariia pericolului. - Limite judiciare ale dreptului de proprietate privat stabilite n cadrul raporturilor de vecintate Aceste limite judiciare ale exercitrii dreptului de proprietate privat sunt stabilite de judectori, n absena unor prevederi legale, ntr-o situaie de fapt care face necesar o asemenea limit pentru a pstra echilibrul ntre sferele de exercitare ale drepturilor de proprietate privat, aparinnd unor proprietari diferii. Problema pstrrii acestui echilibru se pune, n primul rnd, n raporturile de vecintate, n materie imobiliar. Astfel, considerm c numai prejudiciile de o anumit gravitate pot fi reparate pe calea justiiei, ntruct raporturile de vecintate presupun acceptarea reciproc a inconvenientelor, dac acestea rrnn la un nivel rezonabil. De asernenea, aprecierea gravitii inconvenientelor, respectiv a 80

prejudiciilor; trebuie s se fac prin raportare la timpul i locul n care se desfoar raporturile de vecintate. n ceea ceprivete rnodalitile de reparare a prejudiciului, cel vtmat poate s cear despgubiri, adic o sum de bani echivalent valorii pagubei. Pe lng despgubiri, victima poate solicita instanei s oblige vecinul la ncetarea activitii pgubitoare.Art.630 dispune n acest sens astfel: ,,Dac proprietarul cauzeaz, prin exercitarea dreptului su, inconveniente mai mari dect cele normale n relaiile de vecintate, instana de judecat poate, din considerente de echitate, s l oblige la despgubiri n folosul celui vtmat, precum i la restabilirea situaiei anterioare atunci cnd acest lucru este posibil. n cazul n care prejudiciul cauzat ar fi minor n raport cu necesitatea sau utilitatea desfurrii activitii prejudiciabile de ctre proprietar, instana va putea ncuviina desfurarea acelei activiti. Cel prejudiciat va avea ns dreptul la despgubiri. Dac prejudiciul este irninent sau foarte probabil, instana poate s ncuviineze, pe cale de ordonan preedinial, rnsurile necesare pentru prevenirea pagubei. - Limite convenionale ale dreptului de proprietate privat stabilite n cadrul raporturilor de vecintate Prin propria sa voin, proprietarul poate s restrng sau s Iirniteze exercitarea dreptului de proprietate, n baza prevederilor art.556 alin.3 NCC. Proprietarul poate s consimt la limitarea dreptului su prin acte juridice dac nu ncalc ordinea public i bunele moravuri. Aceast voin se exprim n mod concret prin consimmntul dat n cadrul unor raporturi juridice. Astfel, proprietarul poate constitui asupra unui bun ce alctuiete obiectul dreptului de proprietate un drept de uzufruct, cednd uzufructuarului folosina i posesia bunului, el rmnnd cu dispoziia. Din exernplul dat n Iegtur cu uzufructul rezult n prirnul rnd c asemenea lirnitri apar n cazul dezrnembrmintelor dreptului de proprietate. Atributele dreptului de proprietate sunt exercitate de titulari diferii i asupra unor drepturi diferite. Prin aceasta se ajunge la dezmembrarea dreptului de proprietate, n sensul c dispoziia rmne ntotdeauna 81

proprietarului, iar celelalte dou atribute - posesia i folosina sunt exercitate de alte persoane, n condiii legale. n al doilea rnd, o alt restricie a dreptului de proprietate o constituie clauza de inalienabilitate. Inalienabilitatea este n principiu Iegal, adic reglernentat de lege [art. 135 pct. (5) din Constituie, potrivit cruia bunurile din dorneniul public sunt inaIienabi1e, dar ea poate avea i caracter convenional. Art. 627 NCC prevede clauza de inalienabilitate astfel: ,,Prin convenie sau testarnent se poate interzice nstrinarea unui bun, ns numai pentru o durat de cel mult 49 de ani i dac exist un interes serios i legitirn. Termenul ncepe s curg de Ia data dobndirii bunului. Dobnditorul poate fi autorizat de ctre instan s dispun de bun dac interesul care a justifcat clauza de inalienabilitate a bunului a disprut sau dac un interes superior o irnpune. Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un contract atrage nulitatea ntregului contract dac a fost determinant la ncheierea acestuia. In contractele cu titlu oneros, caracterul deterrninant se prezum, pn la proba contrar. Clauza de inalienabilitate este subneleas ri conveniile din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau deterrninabil. Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprit prin stipularea inalienabilitii. Prin voina proprietarului este posibil restrngerea exercitrii unuia sau altuia dintre atributele dreptului de proprietate privat. De exemplu, dei potrivit legii, trebuie s existe o anumit distan a construciilor fa de linia de hotar, proprietarul unui teren i poate restrnge dreptul de a Limitri i restricii ale dreptului de proprietate privat 45 construi, rnrind aceast distan prin obligaia pe care i-o asum. Nu se riate, n acest caz, un dezrnembrmnt al dreptului de proprietate, ntruct vecinul nu exercit niciun atribut asupra terenului primului proprietar. De asemenea, este posibil ca proprietarul s-i restrng exercitarea propriului drept de proprietate, permind astfel lrgirea sferei de exercitare a dreptului vecinului. Nici n acest caz nu este vorba de naterea vreunui dezmembrmnt, ntruct vecinul nu 82

primete nicio prerogativ asupra terenului limitrof. Inalienabilitatea poate rezulta direct din lege i din convenii ntre persoane, pe care prile le ncheie n mod liber, potrivit Iiberului Ior consimmnt. n Iiteratura juridic de specialitate problema adrnisibilitii clauzei de iialienabilitate este controversat, n jurispruden sa admis c prin con\cnia lor prile pot stipula clauza inadmisibilitii, chiar dac Iegea nu o 1revede expres, dac aceast clauz se ntemeiaz pe un interes Iegitim i serios, nu este generalizat i este limitat n timp. 7.4. Dreptul de uz i dreptul de abitaie88 Cele dou drepturi sunt varieti ale dreptului de uzufruct, care se particularizeaz prin aceea c titularul lor are recunoscute atributele de posesie i de folosin asupra bunului altuia, dar numai n limitele satisfacerii nevoilor lui i ale membrilor familiei sale. Dreptul de uz are ca obiect orice bun mobil sau imobil. Atunci cnd el are ca obiect o cas de locuit se numete drept de abitaie. a) Dreptul de uz este acel drept real principal, esenialmente temporar, dezmembrmnt al dreptului de proprietate, care confer proprietarului su atributele posesiei i folosinei asupra unui bun aflat n proprietatea altuia, dar numai n limitele satisfacerii nevoilor lui i ale familiei sale.Culegerea fructelor se face numai n natur, acestea fiind destinate numai pentru consumul uzufructuarului i al membrilor familiei sale89 Dintre deosebirile de dreptul de uzufruct amintim: titularul su poate fi numai o persoan fizic i are caracter strict personal, adic uzuarul nu l poate nstrina, nu nu l

88 89

L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.242, cu notele de subsol i autorii citai Prin familie, n sensul ei civil, se neleg toate persoanele care se gospodresc cu uzuarul i desfoar un singur menaj (soul sau soia, copii, copii din afara cstoriei, copii adoptivi, prinii ori alte persoane aflate n ntreinere)

83

poate ceda, nchiria sau arenda. n rest regimul su juridic este acelai cu cel al dreptului de uzufruct. b) Dreptul de abitaie este, aa cum am vzut, un drept de uz care are ca obiect o locuin. El confer titularului su posibilitatea de a poseda i folosi locuina proprietatea altei persoane pentru satisfacerea trebuinelor de locuit ale lui i ale membrilor familiei lui. Ca i dreptul de uz, dreptul de abitaie se poate nate doar n favoarea unei persoane fizice, fiind un drept personal, adic inalienabil, insesizabil i nu poate fi nchiriat. Prin excepie legea permite celui care exercit dreptul de abitaie asupra unei locuine ce depete nevoia de locuit a sa i a familiei sale, s nchirieze o parte din acea locuin. Dreptul de abitaie se nate prin convenie sau prin testament.Pe lng aceste moduri de apariie a dreptului legea90 mai amintete de un mod legal de natere. Astfel, se prevede c soul supravieuitor are un drept de abitaie asupra casei de locuit care a aparinut soului predecedat, dac sunt ntrunite urmtoarele condiii: casa de locuit s fac parte din masa succesoral a soului decedat; s fie vorba de casa n care a locuit soul supravieuitor pn la data daschiderii succesiunii; soul supravieuitor s nu fie unicul motenitor al defunctului; soul supravieuitor s nu aib o alt locuin proprie.Acest drept este un drept temporar, pn la ieirea din indiviziune a motenitorilor, dar pe timp de cel puin un an de la data decesului celuilalt so. Oricare dintre mostenitori poate cere fie restrangerea dreptului de abitatie, dac locuinta nu e necesara in intregime sotului supravietuitor, fie schimbarea obiectului abitatiei, daca pune la dispozitia sotului supravietuitor o alta locuinta corespunzatoare. n situaia n care soul supravieuitor se recstorete dreptul de abitaie nceteaz automat. 7.5. Dreptul de superficie
90

Vezi art.973 C.civ.

84

Dreptul de superficie e definit91 ca fiind acel drept real principal, dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui teren, care const n dreptul de proprietate al unei persoane numit superficiar, privitor la construciile, plantaiile sau alte lucrri ce se afl pe un teren proprietatea altuia, teren asupra cruia superficiarul are un drept de folosin accesoriu dreptului de proprietate asupra construciilor, plantaiilor, etc. Chiar dac n definiia dat de cod legiuitorul se refer doar la construcii, raportat la art.702 C.civ., trebuie s se in seama la aplicarea superficiei i n cazul plantaiilor, precum i al altor lucrri autonome cu caracter durabil. S-a afirmat92 c dreptul de superficie reunete n coninutul su dreptul de proprietate asupra unei construcii sau plantaii i un drept real, dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui teren aparinnd altei persoane dect titularul dreptului de superficie. Astfel se suprapun dou drepturi, dreptul de proprietate al superficiarului asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri i dreptul de proprietate asupra terenului care aparine altei persoane. ns dreptul de superficie e doar o component a acestui complex juridic, respectiv doar dreptul de a folosi terenul proprietatea altuia, pe care el are n proprietate o construcie sau o plantaie. Dreptul de superficie are urmtoarele caractere juridice: - este un drept imobiliar, avnd ca obiect doar o suprafa de teren - este un drept constituit pe o perioad determinat, de cel mult 99 de ani, termen ce poate fi prelungit - este un drept imprescriptibil extinctiv Dreptul de superficie poate fi dobndit prin titlu, prin uzucapiune sau prin lege.
L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.257, cu notele de subsol i autorii citai, de asemenea a se vedea i definiia legal din art.693 C.civ. Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta. 92 V.Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed.Humanitas, Bucureti 2004, vol.I, pag.41-96
91

85

Prin titlu, dreptul de superficie se nate n baza unui contract, a unui testament sau a unui act de concesiune. Convenia constituie titlu n baza crora se dobndete dreptul de superficie asupra terenului proprietate particular.Contractul fie c este cu titlu gratuit, ori cu titlu oneros, trebuie s fie un act autentic, fiind supus operaiunilor de carte funciar. Dac dovada existenei unei convenii nu se face, proprietarul construciei nu dobndete un drept real, ci doar un drept de crean. Art.693 C.civ., alin.3 i 4, reglementeaz dou cazuri speciale de constituire a superficiei prin intermediul unui act: Superficia se poate inscrie si in temeiul unui act juridic prin care proprietarul intregului fond a transmis exclusiv constructia ori a transmis terenul si constructia, in mod separat, catre doua persoane, chiar daca nu s-a stipulat expres constituirea superficiei. n situatia n care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate inscrie pe baza renuntarii proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, in favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate inscrie in favoarea unui tert pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea. Dreptul de superficie asupra terenurilor aflate n proprietatea privat a statului i a unitilor administrativteritoriale se constituie prin act de concesiune. Prin testament dreptul de superficie se nate n situaia n care testaorul las proprietatea construciei unui legatar i proprietatea terenului unui alt legatar. Dreptul de superficie se nate i prin uzucapiune n cazul n care posesorul proprietar al construciilor se comport ca un titular al dreptului de superficie asupra terenului. Am precizat c dreptul de superficie se nate i prin lege. Un singur caz de natere a dreptului ex lege este prevzut de legislaia romn. Este situaia construciilor edificate n timpul cstoriei de ctre soi pe terenul proprietatea exclusiv a unui singur so. Construcia este bun comun n devlmie, iar soul neproprietar al terenului devine titular al unui drept de 86

superficie. Dreptul superficie se dobndete n temeiul legii (a se vedea art.339 C.civ.93) i nu n baza unei convenii nte soi. Titularul are un drept de proprietate asupra construciei i n consecin superficiarul are asupra acesteia, atributele dreptului de proprietale posesia, folosina i dispoziia n plenitudinea lor. Asupra terenului, pe care sunt edificate construciile, plantaiile sau lucrrile sale, superficiarul exercit posesia i folosina i un drept de dispoziie material limitat. Dispoziia material se refer la posibilitatea de a dispune de substana terenului dar numai n vederea realizrii construciei. El poate aduce modificri ale configuraiei fizice a terenului pentru a realiza lucrrile necesare realizrii construciei, cum sunt: spturile, drenrile, neteziri, instalaii subterane etc Superficiarul este ndreptit s nstrineze construcia, fr s aib nevoie de consimmntul proprietarului terenului. Superficiarul exercit prerogativele dezmembrate din dreptul de proprietate asupra terenului.n acest sens, el poate s culeag productele terenului. Acest drept se transmite i prin motenire legal sau testamentar. El poate fi grevat de sarcini reale n cazuri precum: uzufructul, uzul, abitaia, servitutea, ipoteca. Dreptul de a transmite proprietatea sau de a greva superficia, poate fi restrns sau limitat prin convenia de constituire. n cazul n care superficia s-a constituit cu titlu oneros, dac prile nu au prevzut alte modaliti de plat a prestaiei de ctre superficiar, titularul dreptului de superficie datoreaz, sub form de rate lunare, o sum egal cu chiria stabilit pe piaa liber, innd seama de natura terenului, de destinaia construciei n cazul n care aceasta exist, de zona n care se afl terenul i orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinei.n caz de nenelegere ntre pri, suma datorat proprietarului terenului va fi stabilit pe cale judectoreasc.
Bunurile dobandite in timpul regimului comunitatii legale de oricare dintre soti sunt, de la data dobandirii lor, bunuri comune in devalmasie ale sotilor.
93

87

Dac nu exist determinate limitele exercitrii dreptului de superficie, se aplic dispoziiile art.695 alin.1 C.civ.conform cruia ,,exercitarea dreptului de superficie este delimitat de suprafaa de teren pe care urmeaz s se construiasc i de cea necesar exploatrii construciei sau, dup caz, de suprafaa de teren aferent i de cea necesar exploatrii construciei edificate. Odat ce construcia a fost realizat, superficiarul nu poate modifica structura construciei. El o poate ns demola, dar cu obligaia de a o reconstrui n forma iniial. n cazul n care superficiarul modific structura construciei, proprietarul terenului poate s cear, n termen de 3 ani, ncetarea dreptului de superficie sau repunerea n situaia anterioar. n al doilea caz, curgerea termenului de prescripie de 3 ani este suspendat pn la expirarea duratei superficiei. Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciar, pentru una dintre urmtoarele cauze94: a)la expirarea termenului; b)prin consolidare, dac terenul i construcia devin proprietatea aceleiai persoane; c)prin pieirea construciei, dac exist stipulaie expres n acest sens; d)n alte cazuri prevzute de lege. Conform vechiului Cod civil, dreptul de superficie, fiind un drept perpetuu, exista atta timp ct exist construcia. Dreptul de superficie se stinge n dou cazuri: cnd construcia, lucrarea sau plantaia a pierit ori a fost desfiinat de superficiar i cnd proprietarul terenului devine proprietarul construcei, lucrrii sau plantaiei. n noua reglementare, dreptul nscnduse pe o perioad limitat, de cel mult 99 ani, acesta se stinge i prin expirarea perioadei pentru care a fost constituit. n ceea ce privete efectele ncetrii superficiei, se face distincie ntre expirarea termenului, consolidare i pierirea construciei. n cazul prevzut la art.698 lit.a, a expirrii termenului prevzul la data constituirii dreptului de superficie, n absena unei stipulaii contrare, proprietarul terenului dobndete
94

Vezi art.698 C.civ.

88

dreptul de proprietate asupra construciei edificate de superficiar prin accesiune, cu obligaia de a plti valoarea de circulaie a acesteia de la data expirrii termenului. Cnd construcia nu exist n momentul constituirii dreptului de superficie, iar valoarea acesteia este egal sau mai mare dect aceea a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului sa cumpere terenul la valoarea de circulatie pe care acesta ar fi avut-o dac nu ar fi existat constructia. Acesta poate refuza cumprarea terenul dac ridic, pe cheltuiala sa, construcia cladit pe teren si repune terenul n situatia iniial. n absenta unei intelegeri contrare incheiate cu proprietarul terenului, dezmembramintele consimite de superficiar se sting in momentul incetarii superficiei. Ipotecile care greveaz dreptul de superficie se stramut de drept asupra sumei primite de la proprietarul terenului se extind de drept asupra terenului sau se stramuta de drept asupra materialelor. Ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existentei superficiei nu se extind cu privire la intregul imobil in momentul incetarii dreptului de superficie. Ele se stramut de drept asupra sumei de bani primite de proprietarul terenului sau se extind de drept cu privire la ntregul teren. Dac dreptul de superficie s-a stins prin consolidare, n absena unei stipulaii contrare, dezmembramintele consimtite de superficiar se menin pe durata pentru care au fost constituite, dar nu mai trziu de implinirea termenului iniial al superficiei. Ipotecile nascute pe durata existentei superficiei se mentin fiecare in functie de obiectul asupra caruia s-au constituit. n cazul stingerii dreptului de superficie prin pieirea constructiei, drepturile reale care greveaza dreptul de superficie se sting, daca legea nu prevede altfel.Ipotecile nscute cu privire la nuda proprietate asupra terenului pe durata existentei dreptului de superficie se mentin asupra dreptului de proprietate reintregit.

89

CAPITOLUL 8 Modaliti de dobndire a dreptului de proprietate 8.1. Noiuni introductive. Clasificare Prin modalitile de dobndire a dreptului de proprietate nelegem totalitatea mijloacelor de prin care se dobndete dreptul de proprietate precum i a celorlalte drepturi reale. n literatura juridic de specialitate95 sunt considerate ca fiind moduri de dobndire a dreptului de proprietate: contractul sau convenia translativ sau constitutiv de drepturi reale, succesiunea legal i a testamentar, uzucapiunea, accesiunea, posesia de bun credin asupra bunurilor mobile, dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun-credin a bunului frugifer, hotrrea judectoreasc, tradiiunea i ocupaiunea. Modalitile de dobndire a proprietii se clasific n funcie de urmtoarele criterii: a) dup ntinderea dobndirii: - moduri de dobndire universal sau cu titlu universal actele i faptele juridice prin care se dobndete dreptul de proprietate asupra unei ntregi universaliti (ex.: succesiunea) - moduri de dobndire cu titlu particular actele i faptele juridice prin care se dobndete dreptul de proprietate asupra unui bun sau a unor bunuri determinate (ex.: contractul, legatul, hotrrea judectoreasc) b) dup caracterul dobndirii: - moduri de dobndire cu titlu oneros modurile prin care o persoan dobndete dreptul de proprietate numai dac se oblig s plteasc nstrintorului un echivalent, de obicei o sum de bani (ex.: contractul de vnzare-cumprare, contractul de schimb)
95

L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.266.

90

- moduri de dobndire cu titlu gratuit modurile prin care o persoan se mbogete, nefiind oblifat la plata unui echivalent (ex.:contractul de donaie, uzucapiunea, succesiunea legal i testamentar). c) dup momentul n care se produce efectul dobndirii - moduri de dobndire ntre vii acele moduri prin care transferul proprietii se produce n timpul vieii prilor (ex.: contractele translative de proprietate) - moduri de dobndire pentru cauz de moarte acele moduri prin care transferul proprietii se produce numai n momentul morii proprietarului actual (ex.: succesiunea legal i testamentar). d) dup situaia juridic a bunului n momentul dobndirii: - moduri originare de dobndire acele moduri n temeiul crora dobnditorul este considerat ca fiind primul proprietar al bunului, neopernd o transmisiune a dreptului de la o persoan la alta (ex.: uzucapiunea i accesiunea) - moduri derivate de dobndire acele moduri care au ca efect transmiterea dreptului de proprietate de la o persoan la alta (ex.: contractele, succesiunea legal i testamentar) 8.2. Convenia Contractul sau convenia este cel mai important mod de dobndire a dreptului de proprietate i reprezint acordul de voin ncheiat ntre dou sau mai multe persoane cu intenia de a produce efecte juridice, respectiv de a transmite dreptul de proprietate sau de a constitui un drept real. n sistemul dreptului civil romn, convenia este, ca regul, translativ i constitutiv de drepturi reale. Astfel, conform art.___ C.civ., n contractele ce au ca obiect translaia proprietii, sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului prilor i lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i s-a fcut tradiiunea bunului. Deci, prin simplul acord de voin al prilor, contractul se consider valabil ncheiat. 91

Acesta este principiul consensualismului, care, n materia contractului de vnzare-cumprare, este enunat astfel: Vinderea este perfect ntre pri iproprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asopra lucrului sau asupra preului, dei lucrul nu se va fi predat i preul nu se va fi numrat. Totui, n unele cazuri, simplul acord de voin nu este suficient pentru transmiterea proprietii.Este cazul de exemplu contractului de donaie pentru care legea prevede ca acesta s respecte o anumit solemnitate, respectiv s fie ncheiat printrun act autentificat de un notar public sau, n cazul darurilor manuale, s, existe remiterea material a bunului donat.n cazul transferului dreptului de proprietate sau a unui alt drept real asupra unui imobil, acestea se vor nscrie n carte funciar. De la principiul consensualismului exist i unele excepii: - prile au stabilit, prin de comun acord, s amne transferul dreptului real, la mplinirea unui termen sau la realizarea unei condiii - nstrinarea are ca obiect un bun sau bunuri viitoare, caz n care transferul este amnat pn la data predrii lor - nstrinarea are ca obiect un bun sau bunuri generice, caz n care transferul are loc n momentul individualizrii lor prin msurare, cntrire sau numrare 8.3. Succesiunea Prin motenire se nelege transmiterea patrimoniului unei persoane fizice decedate ctre una ori mai multe persoane n fiin (persoane fizice, persoane juridice ori statul). Rezult c regulile care guverneaz motenirea se pot aplica numai n cazul morii unei persoane fizice, nu i n cazul ncetrii existenei unei persoane juridice.n locul noiunii de motenire n mod frecvent se utilizeaz i noiunea de succesiune. Persoana despre a crei motenire este vorba, defunctul, se mai numete i de cuius, sau autor, iar n cazul motenirii testamentare, testator. Persoanele cae dobndesc patrimoniul 92

defunctului se numesc motenitori sau succesori. n cazul motenirii testamentare dobnditorul se numete legatar. n cadrul dreptului de motenire sau succesiune se ntrebuineaz nu numai n sensul de transmitere a patrimoniului unei persoane fizice decedate ctre una sau mai multe persoane n fiin, dar i pentru desemnarea a nsui patrimoniului transmis din cauza de moarte, deci n sens de mas succesoral. n acest sens se vorbete de motenirea (succesiunea) lsat de defunct, de motenirea dobndit de motenitori, de motenirea sau succesiunea vacant (hereditas iacens), adic fr stpn (hereditas caduca ) etc. O precizare se mai impune n legtur cu noiunea de succesiune. n cadrul dreptului civil aceast noiune se ntrebuineaz i ntr-un sens mai larg, desemnnd orice transmisiune de drepturi, ntre vii sau pentru cauz de moarte, transmisiune care poate fi universal, cu titlu universal sau cu titlu particular.n acest sens, de exemplu, cumprtorul este succesorul cu titlu particular al vnztorului (iar vnztorul autor al cumprtorului). Prin urmare, noiunea de succesiune (i succesor) numai n sensul restrns al cuvntuluitransmisiune pentru cauz de moarte-este echivalent al noiunii de motenire (motenitor).Astfel fiind, considerm c este mai indicat folosirea noiunii de motenire. Este ns evident c noiunea de succesiune, utilizat totui n domeniul dreptului de motenire, are un neles restrns, referindu-se numai la transmisiunile pentru cauz de moarte, iar noiunea de succesori la succesori n drepturi mortis causa, indiferent c sunt motenitori legali sau testamentari, cu vocaie universal, cu titlu universal sau cu titlu particular. Conform art.___ C.civil succesiunea se defer sau prin lege, sau dup voina omului, prin testament. Prin urmare, n funcie de izvorul vocaiei succesorale a celor ce dobndesc patrimonial persoanei decedate, motenirea poate fi legal sau testamentar. Motenirea este legal n cazul n care transmiterea patromoniului succesoral are loc n temeiul legii- la persoanele, n ordinea i n cotele determinate de lege.Ea intervine n cazul 93

i n msura n care defunctul nu a dispus prin testament de patrimonial su pentru caz de moarte sau de manifestarea sa de voin nu poate produce efecte, n total sau n parte. Precizm c motenirea este legal i n cazul n are defunctul a lsat testament, ns acesta nu cuprinde dispoziii referitoare la transmiterea patrimoniului succesoral, ci numai alte dispoziii, de exemplu, cu privire la numirea unui executor testamentar, cu privire la funeralii, nlturarea de la motenire a unor rude etc.n acest sens din urm caz, dac cel nlturat este motenitor rezervatar, el va culege rezerva ca motenitor legal, tot aa cum i ceilali motenitori-care beneficiaz de exheredare-vor culege motenirea n temeiul legii, deci ca motenitori legali.Cu alte cuvinte motenirea este legal fiindc patrimonial succesoral se transmite la persoanele, n ordinea i n cotele determinate de lege, motenitorii justificnd aceast calitate a lor prin invocarea textelor legale corespunztoare. Persoanele care dobndesc motenirea n temeiul legii sunt motenitori universali, cu vocaie la ntregul patrimoniu lsat de defunct, chiar dac, existnd o pluralitate de motenitori, ei beneficiaz numai de o fraciune de motenire. Rezerva se culege, n toate cazurile, cu titlu universal. Motenitorii legali nu pot avea vocaie numai la bunuri singulare, privite izolat, deci nu pot exista motenitori legali cu titlu particular. Motenirea este testamentar n cazul i n msura n care transmiterea masei succesorale are loc n temeiul voinei celui care las motenirea, manifestat prin testament. Persoanele desemnate de testator s culeag motenirea-n tot sau n parte-se numesc legatari (motenitori testamentari). Legatarul poate fi: universal, deci cu vocaie la ntregul patrimoniu lsat de defunct; cu titlu universal, cu vocaie la o fraciune din masa succesoral; cu titlu particular, cu vocaie numai la bunuri singulare, anume determinate. 8.4. Accesiunea

94

Accesiunea (denumit i ncorporaiunea) presupune ncorporarea sau unirea unui lucru mai puin important cu un alt lucru, mai important, fiecare avnd proprietari diferii. Proprietarul bunului mai important, devine proprietar al bunului mai puin important, n timp ce proprietarul acestuia va avea dreptul la despgubire, n virtutea principiului mbogirii fr just temei. Accesiunea este de dou feluri: imobiliar i mobiliar. - Accesiunea imobiliar care la rndul ei este de dou feluri: natural i artificial. a) accesiunea imobiliar natural presupune unirea a dou bunuri care au proprietari diferii, fr intervenia omului. Legea reglementeaz cteva cazuri de accesiune imobiliar natural: Aluviunea presupune creterile de teren care sa fac ca urmare a depunerilor succesive de pmnt, efectuate pe nesimite, pe malul apelor curgtoare. Acest teren aparine proprietarului terenului la care s-au fcut acele depuneri. Avulsiunea presupune ruperea brusc a unei buci de pmnt, datorit aciunii apelor curgtoare i alipirea acesteia la un teren riveran, proprietatea altei persoane, care devine i proprietar al terenului care s-a lipit. Insulele i prundiul este cazul insulelor i prundiului format pe rurile nenavigabile (cci cele formate pe fluvii i pe rurile navigabile sunt proprietatea statului) care sunt ale proprietarului rmului pe care ele s-au format, dac sunt n ntregime formate dup linia median a cursului apei. Dac ele se formeaz de o parte i de alta a liniei mediane, aparin celor doi proprietari ai rmului pornind de la jumtatea rului. Accesiunea albiei unui ru este cazul n care un ru sau un fluviu i face un nou curs, prsind vechea albie, aceasta ,prindu-se ntre proprietarii mrgina. Accesiunea animalelor slbatice presupune c animalele i psrile slbatice sunt proprietatea proprietarului terenului pe care se afl, atta timp ct rmn pe acel teren i nu sunt dobndite prin fraud. 95

b) accesiunea imobiliar artificial presupune intervenia omului. Accesiunea construciilor, plantaiilor sau altor lucrri fcute de un proprietar pe terenul su cu materialele aflate n proprietatea altor persoane proprietarul terenului devine i proprietarul construciei, plantaiei sau altei lucrri, fiind dator s plteasc proprietarului materialelor contravaloarea acestora Accesiunea construciilor, plantaiilor sau altor lucrri fcute de o persoan cu materialele sale pe un teren aflat n proprietatea altei persoane proprietarul terenului devine, prin accesiune i proprietar al construciilor, plantaiilor sau altor lucrri, avnd ns obligaia s-l despgubeasc pe constructor n temeiul principiului mbogirii fr just temei. Situaia trebuie privit n mod diferit dup cum constructorul a fost de bun-credin96 sau de rea credin97 n situaia constructorului de bun-credin proprietarul terenului are la dispoziie dou variante: A) S-l despgubeasc pe constructor cu o sum de bani egal cu valoarea materialelor i preul muncii B) S plteasc constructorului o sum de bani reprezentnd sporul de valoare a terenului nregistrat ca urmare a ridicrii constrciei, efesturii plantaiei sau a altei lucrri. i n situaia constructorului de rea-credin proprietarul terenului are la dispoziie dou variante: A) S invoce accesiunea devenind proprietar al construciei, plantaiei sau lucrrii cu obligaia de a plti constructorului de rea credin valoarea materialelor i preul muncii B) S-l oblige pe constructorul de rea-credin s procedeze la desfiinarea sau ridicarea construciei, plantaiei
96

Constructorul este de bun-credin n situaia n care acesta edific o construcie sau face o plantaie sau alt lucrare pe un teren, cu convingerea c este al su, dei n realitate terenul este proprietatea altei persoane 97 Constructorul este de rea-credin n situaia n care acesta edific o construcie sau face o plantaie sau alt lucrare pe un teren cunoscnd faptul c terenul este proprietatea altei persoane

96

sau lucrrii, pe propria lui cheltuial i eventual de a pretinde i daune interese. - Accesiunea mobiliar presupune unirea a dou bunuri mobile care aparin la doi proprietari diferii, sau confecionarea unui bun de ctre o persoan, prin munca sa, folosind materialele altuia. Legea reglementeaz trei cazuri de accesiune mobiliar: a) adjonciunea presupune unirea a dou bunuri, cu proprietari diferii, astfel nct se formeaz un nou bun (ex.: tabloul i rama n care este ncadrat). Prin accesiune bunul format este al celui care a deinut bunul care reprezenta partea principal. b) specificaiunea const n confecionarea unui bun de ctre o persoan, prin munca sa, folosind materialele unei alte persoane (ex.: croitorul care confecioneaz o hain din stofa altuia). Bunul rezultat va fi proprietatea fie a primului, fie al celui de-al doilea, n funcie de care va avea valoarea ce mai mare (munca sau materialul). c) confuziunea sau amestecul, presupune unirea a dou sau mai multe bunuri mobile, cu proprietari diferii, astfel nct i pierd indidualitatea, nemaiputnd fi separate (ex.: dou lichide). Bunul obinut va fi proprietatea titularului bunului considerat principal, iar dac nici unul din cele dou bunuri nu poate fi considerat astfel, acesta va fi considerat coproprietatea, n pri egale a celor care au deinut bunurile iniiale ce au fost amestecate. 8.5. Uzucapiunea Uzucapiunea e naterea dreptului de proprietate asupra unui bun imobil prin posedarea lui de ctre o persoan n condiiile i termenele prevzute de lege. Ea este reglementat de Codul civil n vigoare, iar n zonele n care funcionau crile funciare (Transilvania, Banat i Bucovina) operau dispoziiile Decretului-Lege nr.115/1938. n temeiul Legii nr.7/ 1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar, de la data 97

intrrii n vigoare a acestei legi, n aceste zone opereaz uzucapiunea reglementat de Codul civil. - Uzucapiunea n sistemul Codului civil este de dou feluri: a) uzucapiunea de 30 de ani pentru ca dreptul de proprietate s fie dobndit prin acest mod, este necesar ndeplinirea urmtoarelor dou condiii: posesia s fie util, adic o posesie propriu-zis i neviciat posesia s fie exercitat nentrerupt timp de 30 de ani, indiferent dac este exercitat cu bun-credin sau cu rea-credin b) uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani presupune dobndirea dreptului de proprietate de ctre cel ce ctig cu bun-credin i printr-o just-cauz un nemictor determinat ... prin zece ani, dac adevratul propietar locuiete n raza teritorial a tribunalului unde se afl nemictorul i prin douzeci de ani, dac locuiete afar din acea raz teritorial98 Dac adevratul proprietar locuiete un timp n raza teritorial a tribunalului unde se afl bunul i un timp n raza teritorial a altui tribunal, termenul de prescripie se calculeaz astfel: la numrul de ani ct proprietarul a locuit n raza teritorial a tribunalului unde se afl imobilul se adaug un numr dublu de ani ct el a locuit n raza teritorial a altui tribunal, pentru ca n total s fie zece. Pentru a putea uzucapa n acest mod, trebuie ndeplinite cumulativ dou condiii: posesia s se ntemeieze pe un just-titlu posesia s fie de bun-credin - Uzucapiunea n sistemul crilor funciare a fost reglementat de Decretul-Lege nr.115/1938. Acesta reglementa dou cazuri de uzucapiune: a) uzucapiunea tabular presupune c, n cazul n care s-a nscris fr cauz legitim, adic pe baza unui titlu nevalabil, drepturi reale care pot fi dobndite prin uzucapiune,
98

vezi art.1895 C.civ.

98

ele vor rmne valabil dobndite dac titularul dreptului le-a posedat cu bun-credin timp de zece ani. n acest caz, dreptul de proprietate ce se dobndete este deja ntabulat n cartea funciar pe numele uzucapantului. Prin trecerea celor zece ani, titlul n baza cruia s-a fcut ntabularea, nevalabil, se cur, se vindec de toate viciile sale, devenind perfect valabil. Astfel, starea de aparen tabular, creat prin ntabulare, se consolideaz punndu-se de acord cu realitatea sau starea de fapt.99 Uzucapiunea produce efecte retroactive, de la data ntabulrii dreptului n cartea funciar. b) uzucapiunea extratabular presupune c, posesorul unui bun imobil care l-a posedat, n condiiile legii, timp de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate nscris n cartea funciar, poate cere ntabularea dreptului n favoarea sa. Aceasta poart denumirea de extratabular, pentru c dobndirea dreptului de proprietate are loc fr ca dreptul de proprietate s fi fost ntabulat, la nceperea posesiei n favoarea celui care o invoc. Pentru a putea fi invocat trebuie s fie ndeplinite urmtoarele condiii: titularul dreptului ntabulat n cartea funciar s fie decedat uzucapantul s posede imobilul timp de cel puin 20 de ani de la moartea proprietarului tabular posesia s fie util, indiferent de buna-credin sau reaua credin a posesorului Aa cum am vzut, n prezent, pentru a avea un sistem unitar de publicitate imobiliar pe tot cuprinsul rii, a fost adoptat Legea nr.7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare De la data intrrii n vigoare a acestui act uzucapiunea rmne reglementat de Codul civil. Cu toate acestea, uzucapiunile ncepute i mplinite pe teritoriile de carte funciar, nainte de intrarea n vigoare a Legii nr.7/1996, i-au produs efectele potrivit Decretului-Lege nr.115/1938. Cele ncepute i
99

L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.294

99

nemplinite i vor putea produce efectele numai n condiiile i termenele prevzute de Codul civil romn. Firete c uzucapiunile care au nceput dup punerea n aplicare a Legii nr.7/1996 sunt i rmn guvernate de prevederile Codului civil. Prin uzucapiune dreptul de proprietate al uzucapantului se nate nc din momentul n care a nceput s curg termenul de prescripie. Ba mai mult, legea prevede posibilitatea unirii posesiei uzucapantului, adic a posesorului actual cu timpul ct posesia a fost exercitat de ctre autorul su, pentru a dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune. Aceast posibilitate poart numele de jonciune a posesiilor. Ea nu este o obligaie ci o facultate. Pentru a putea opera, ea trebuie s ndeplineasc cumulativ dou condiii: s fie vorba de o posesie propriu-zis posesorul actual s fi dobndit posesia bunului de la autorul su pe baza unui raport juridic. Cel care a uzurpat posesia altuia nu poate invoca jonciunea 8.6. Alte moduri de dobndire a proprietii a) Hotrrea judectoreasc constituie un mod de dobndire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale, cnd au caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. b) Tradiiunea presupune predarea material a bunului de la nstrintor la dobnditor. Ea are efect constitutiv de drepturi n cazul darurilor manuale, fiind o solemnitate care nlocuiete nscrisul autentic. c) Ocupaiunea const n dobndirea dreptului de proprietate prin luarea n posesie a unui bun care nu aparine nimnui (ex.: apa de but sau pentru trebuinele casnice luat dintr-un izvor, petele capturat n mod legal dintr-o ap, etc).

100

CAPITOLUL 9 Publicitatea imobiliar 9.1. Noiuni introductive Publicitatea imobiliar desemneaz totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin care se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor, n mod public, pentru a asigura securitatea static i securitatea dinamic a circuitului civil referitor la asemenea bunuri100. Scopurile publicitii imobiliare sunt urmtoarele: - d o siguran sporit drepturilor reale existente, precum i transmisiunilor imobiliare prin aducerea situaiei juridice a acestor bunuri la cunotina terilor interesai; - constituie o eviden clar i cuprinztoare a bunurilor imobile, n scopul utilizrii i exploatrii lor ct mai eficiente n acord cu legea i interesele societii - permit organelor competente s exercite un rol riguros i permanent referitor la schimbrile ce se produc n situaia material (partajri, lotizri, schimburi de destinaie) precum i n situaia juridic a imobilelor (transmisiuni, grevri cu sarcini) 9.2. Istoricul sistemelor de publicitate imobiliar n Romnia, datorit condiiilor istorice, au existat mai multe sisteme de publicitate imobiliar. n capitolul de fa le vom prezenta, n special pe cel al registrelor de transcripiuni i inscripiuni i cel al crilor funciare. Aceast prezentare are n prezent doar un rol teoretic, istoric putem spune, ntruct, aa
100

L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.333

101

cum am vzut mai sus, prin Legea nr.7/1996 s-a dat o nou reglementare crilor funciare, constituindu-se un sistem unitar de publicitate imobiliar n toat ara. a) Sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni a fost reglementat de Codul civil i codul de procedur civil, fiind aplicabil n marea majoritate a localitiilor din vechiul Regat, adic din Romnia de dinainte de 1918. Era alctuit din registre de transcripiuni (transcrieri) i inscripiuni (nscrieri) inute de judectorii.Era un sistem personal de publicitate a drepturilor reale, deaorece registrele sunt pe numele persoanelor i nu pe imobile. Din aceast cauz situaia juridic a unui imobil nu putea fi cunoscut numai dac se cunoate numele tuturor proprietarilor succesivi ai imobilului, iar apoi, cercetnd registrele la poziia acestora, s se vad ce drepturi au transmis sau constituit cu privire la acel bun imobil. Acest sistem presupune deci dou operaiuni: transcrieri i nscrieri. - transcrierile se fceau n registrele de transcrieri i constau n copierea integral a actului prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real principal sau se stinge un astfel de drept. Transcrierile se fceau n ordinea depunerii cererilor detranscriere. - nscrierile se fceau n registrele de inscripii i constau n reproducerea unor pri sau clauze din actele juridice. Fceau obiect al nscrierii acele clauze care se refer la privilegiile speciale imobiliare i la ipoteci. Efectul nregistrrilor n registrele de inscripiuni i transcripiuni era acela c fcea actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi opozabil fa de teri. ntre pri i fa de succesorii lor, actul juridic producea efecte de la data ncheierii lui. Lipsa transcrierii sau nscrierii era sancionat cu inopozabilitatea fa de teri. Sistemul acesta de publicitate imobiliar, dup cum am vzut, era unul personal, adic viza titularul dreptului (oricare ar fi fost acest drept) i nicidecum imobilul. A fost un sistem incomplet i care, din punct de vedere practic a prezentat dificulti, fiind treptat nlocuit cu noile cri funciare, odat cu 102

introducerea cadastrului conform Legii nr.7/1996.Enumerm n continuare cteva motive pentru care s-a afirmat101 c acest sistem a fost unul incomplet i cu dificulti: - publicitatea drepturilor este parial, deoarece o serie de acte i moduri de dobndire nu erau supuse nregistrrilor, crend nesigurana asupra proprietarului imobilului - deoarece sanciunea nendeplinirii formalitilor de publicitate imobiliar consta n inopozabilitatea fa de teri a drepturilor translative sau constitutive de drepturi, de multe ori prile nu solicitau transcrierea actelor sau nscrierea clauzelor - ntruct judectorul nu avea obligaia de a verifica valabilitatea i legalitatea actului i nici existena dreptului n patrimoniul transmitorului, nregistrrile aveau o valoare relativ, adic aduceau la cunotina terilor un anumit act juridic fr ns a garanta valabilitatea i existena dreptului dobndit - fiind un drept personal, adic fiind nregistrri ce se fceau pe numele proprietarilor i nu pe imobile, era foarte greu s se cunoasc situaia juridic a fiecrui imobil la un moment dat i de a stabili cine era adevratul proprietar la acel moment. Trebuiau cunoscui toi proprietarii succesivi ai imobilului i cercetate, la numele lor, transmisiunile fcute i sarcinile constituite de ctre ei. Omiterea unui singur proprietar anterior avea ca efect o cunoatere eronat a situaiei imobilului nscrierile fcute n registre nainte de data intrrii n vigoare a Legii nr.7/1996 i vor produce efectele prevzute i dup aceast dat, iar actele juridice valabil ncheiate anterior intrrii n vigoare a acestei legi, dar netranscrise n registrul de transcripiuni i inscripiuni, i vor produce efecte doar de la data nscrierii lor n carea funciar, conform Legii nr.7/1996. Odat cu definitivarea lucrrilor de cadastru general i a registrlor de publicitate imobiliar pentru ntreg teritoriul administrativ al unei uniti administrativ-teritoriale i nceteaz aplicabilitatea, pentru teritoriul respectiv, dispoziiile
101

L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.337

103

ce reglementeaz sistemul de publicitate prin registre de transcripiuni i inscripiuni. b) Sistemul crilor funciare reglementat de DecretulLege nr.115/1938102 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, pus n aplicare prin Legea nr.241/1947103 s-a aplicat n Transilvania, Banat i Bucovina. Constituia un sistem real de publicitate imobiliar, avnd la baz identitatea topografic a imobilelor. n acest sistem, spre deosebire de cel al registrelor de transcripiuni i inscripiuni, nscrierile se fac pe imobile i nu pe proprietari. Fiecare imobil are propria carte funciar n care sunt evideniate fiecare schimbare ce intervine n situaia sa material i juridic. Totodat crile funciare realizeaz o publicitate integral atuturor transmisiunilor i constituirilor de drepturi reale imobiliare. Ba mai mult, n crile funciare se nscriu i unele drepturi personale, fapte, sau alte raporturi juridice n legtur cu bunurile imobile. Foarte pe scurt vom face unele precizri referitoare la istoria crile funciare.104 Aprute pentru prima dat n Austria, au fost extinse n timp i n alte ri, n prezent aplicndu-se n Austria, Germania, Elveia, Ungaria, Cehia, Slovacia, n unele teritorii din Polonia, Fosta Iugoslavie, Romnia i Italia (toate fcnd parte nainte de primul rzboi mondial din fostul Imperiu Austro-Ungar) i Germania. n perioada interbelic a fost instituit n Anglia i parial n coloniile britanice. Pe teritoriul rii noastre crile funciare au fost introduse treptat n Transilvania, Bucovina i Banat. Datorit avantajelor acestui sistem s-a preconizat introducerea crilor funciare pe teritoriul ntregii ri, deja rentregit. Prin Legea nr.23/1933 se prevedea organizarea cadastrului funciar i introducerea crilor funciare
102 103

publicat n M.Of.nr.95 din 27 aprilie 1938 publicat n M.Of.nr.157 din 12 iulie 1947. n Bucovina Decretul-Lege nr. 115/1938 a fost pus n aplicare prin Decretul-Lege nr.551/1938, publicat n M.Of.nr.240 din 15 octombrie 1938 104 vom folosi materialele citate n L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., respectiv I.Albu, Curs de drept funciar, Litografia i Tipografia nvmntului, Bucureti, 1957, pag.342; S.Brdeanu, Extinderea legislaiei civile i comerciale a Vechiului Regat n Romnia de peste Carpai, Sibiu, 1944, pag.187 i urm.

104

n vechea Romnie. Datorit acestei legi au demarat lucrrile de cadastru i de ntocmire a crilor funciare n Bucureti i n unele comune din judeul Ilfov. n anul 1938 este adoptat Decretul-Lege nr.115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare care a reglementat n mod unitar regimul juridic al crilor funciare pe ntreg teritoriul rii. Acest act a fost pus n aplicare n Bucovina, prin Decretul nr.511 din 15 octombrie 1938. Pentru restul teritoriilor din Romnia aplicarea legii a fost amnat pn la adoptarea Codului Civil unificat. ns acest cod din 6 septembrie 1940, datorit evenimentelor istorice, nu a mai fost pus n vigoare. n 1943 legislaia civil i comercial s-a extins i n teritoriile de peste Carpai, prin Decretul-Lege nr.389. n Ardealul de Nord extinderea s-a produs dup eliberare, prin Decretul nr.260/1945. Aici ns s-au meninut reglementrile privind crile funciare.De aceea, prin Legea nr.241/1947 a fost completat i pus n aplicare pe tot cuprinsul Transilvaniei Decretul-Lege nr.115/1938 i au fost unificate normele privitoare la crile funciare. Acest sistem care, aa cum am vzut este unul real i complet, este cel care a inspirat i Legea nr.7/1996, care. n mare msur, se bazeaz pe cadrul creat de Decretul-Lege nr. 115/1938 cu excepia efectului constitutiv de drepturi al ntabulrii n cartea funciar prevzut de vechea reglementare. c)Sistemul intermediar al crilor de publicitate funciar reglementat de Decretul nr.242/1947 i de unele dispoziii ale Decretului-Lege nr.115/1938 s-a aplicat n Bucureti i n unele comune limitrofe. Aa cum am vzut n aceste zone au nceput lucrrile de ntocmire a crilor funciare provizorii care, n baza Legii nr.242/1947, au fost transformate n cri de publicitate funciar. Acesta au constituit un sistem intermediar ce prezenta asemnri dar i deosebiri fa de crile funciare. Deosebirea consta n faptul c n acest sistem ntabularea n aceste cri funciare nu aveau caracter constitutiv de drepturi. ntabularea avea doar efectul opozabilitii fa de teri a actului.

105

CAPITOLUL 10 Noile cri funciare. Legea nr.7/1996 10.1. Cadastrul general. Noiuni introductive Aa cum am vzut n cuprinsul prezentei lucrri, legislaia civil romneasc actual este guvernat, n materia transmisiunilor imobiliare de principiul consensualismului i de cel al autonomiei de voin, transmisiunea proprietii opernd de regul prin simplul acord al prilor contractante, fr alte formaliti exprese i independent de tradiiunea material a bunului ce face obiectul conveniei. Totui, ca o excepie, dar i ca un corector al caracterului consensualistr al transmisiunii, a fost necesar adoptarea unui sistem organizat de publicitate a transmisiunilor i a constituirilor de drepturi reale imobiliare. ncepnd cu anul 1996 pe ntreg teritoriul Romniei sau pus bazele unui nou sistem de publicitate imobiliar, unic i unitar, care nlocuiete treptat cele dou sisteme importante ce au coexistat, datorit condiiilor istorice n care au avut loc formarea i evoluia statului naional i unitar romn. Dup proiecte i ncercri nereuite de peste aizeci de ani, Legea nr.7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare, reglementeaz un cadastru general naional, de nivel european, fiind un sistem real de publicitate, bazat pe crile funciare i msurtorile cadastrale. Legea nr.7/1996 este structurat n trei titluri: -titlul I Regimul general al cadastrului i publicitii imobiliareart.1-16, cuprinde dispoziiile privitoare la cadastrul general, pe localiti, judee i la nivel naional i cadastrele de specialitate organizate de ministere, alte instituii central de stat, regiile autonome, precum i alte personae juridice: 106

-titlul II Publicitatea imobiliar, art.17-55, trateaz cartea funciar i este alctuit din dou capitole: Evidena cadastral-juiridic i Procedura de nscriere n cartea funciar; -titlul III Dispoziii tranzitorii, sanciuni i dispoziii finale art.56-69, care reglementeaz documentele de finalizare a lucrrilor de cadastru i de carte funciar, faptele care constituie contravenii i infraciuni i cuprinde dispoziii referitoare la punerea n aplicare a acestei legi i abrogarea actelor normative anterioare. Aa cum s-a spus, Legea nr.7/1996, n formularea iniial cuprinde reglementri preponderent enunciative, care necesit compliniri.105 De aceea, legea se completeaz cu Regu lamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar, care este n bun parte inspirat din dispoziiile cu caracter procedural din Decretul-Lege nr.115/1938. Ulterior, prin modificrile subsecvente, n Legea nr.7/1996 au fost reintroduse diferenierile existente n Decretul Lege nr.115/ 1938 dintre ntabulare, nscriere provizorie i notare (art.28 alin.4, lit.a, b i c), precum i o nou reglementare a aciunii n prestaie tabular i a celei n rectificarea nscrierilor din cartea funciar. Publicitatea imobiliar se ntemeiaz pe sistemul de eviden al cadastrului general. Prin aceasta se urmrete realizarea cadastrului general al rii, nc nerealizat, adic a unui sistem de eviden general a ntregului fond funciar al rii, indiferent de destinaia terenurilor sau a construciilor aferente ori de calitatea proprietarilor. Potrivit noului sistem, orice imobil trebuie cuprins ntro carte funciar. Publicitatea imobiliar are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din aceiai localitate. Scopul activitii de publicitate imobiliar este de a asigura accesul liber, cu uurin i n timp util, al tuturor celor interesai la informaiile privind situaia juridic a imobilelor, precum i la crearea unui sistem de garanii eficace n protejarea transmisiunilor drepturilor reale.
105

I.Albu, Noile cri funciare, Ed.Lumina Lex, Bucureti 1997, pag.48

107

Cadastrul este definit n Legea nr.7/1996 ca fiind sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii. 106 Din aceast definiie rezult cele trei funcii ale cadastrului: cea tehnic, cea economic i cea juridic. - funcia tehnic se realizeaz prin determinarea, pe baz de msurtori, a poziiei, configuraiei i ntinderii suprafeei terenurilor, pe destinaii, categorii de folosin i proprietari, precum i ale construciilor. Practic aceast operaiune se realizeaz pentru fiecare imobil (teren sau construcie) pentru care se dorete realizarea operaiunii de publicitate imobiliar, prin ntocmirea documentaiei cadastrale Aceasta este prima etap care trebuie ndeplinit n mod obligatoriu atunci cnd se dorete nscrierea, pentru prima dat, a unui imobil n cartea funciar. ntocmirea documentaiei cadastrale se realizeaz n dou etape. Persoana interesat n ntocmirea unei asemenea documentaii apeleaz la o persoan de specialitate, un expert topograf-cadastral autorizat, care va efectua msurtorile tehnice ale imobilului respectiv. Ulterior ntocmirii, documentaia se depune la oficiul teritorial, n vederea obinerii numrului cadastral aferent, numr unic pentru fiecare imobil supus publicitii imobiliare. Se face distincie ntre documentaia cadastral i documentaia tehnic Documentaia cadastral cuprinde ntotdeauna i n mod obligatoriu numrul cadastral al imobilului supus publicitii imobiliare. Documentaia tehnic este doar avizat de oficiul de cadastru i nu cuprinde numrul cadastral. Ea se ntocmete doar n cazul n care se dorete nscrierea unui drept de uzufruct, uz, abitaie sau servitute care are ca obiect o parte a unei parcele. -funcia economic presupune evidenierea destinaiei i categoriei de folosin a parcelelor, dar i a elementelor tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor i calculrii impozitelor asupra veniturilor realizate din tranzaciile imobiliare.
106

Art.1 din Legea nr.7/1996, modificat prin art.I, pct.1 O.U.G.nr.64/2010

108

-funcia juridic presupune identificarea proprietarilor imobilelor i nscrierea lor n cartea funciar, astfel c, la un moment dat, oricine poate cunoate situaia juridic a proprietarului imobilelor la acel moment. Entitile de baz ale sistemului cadastral general din Romnia sunt: parcela, construcia i proprietarul.107 Parcela reprezint un imobil-teren cu sau fr construcii, determinat n hrile topografice i individualizat printr-un numr cadastral, nscriindu-se n partea I a fiecrei cri funciare. Entitatea principal este terenul, construcia fiind entitatea accesorie, deoarece deschiderea oricrei cri finciare se face pornind de la parcela de teren. Pentru a constitui o parcel n sensul publicitii imobiliare, suprafaa de teren trebuie s aib aceiai categorie de folosin.108 Construcia reprezint imobilul realizat prin edificare, care se nscrie n aceiai carte funciar n care se nscrie i terenul pe care aceasta a fost realizat. Nu are relevan destinaia construciei, ns ea trebuie menionat. nscrierea se va efectua numai dac se face dovada existenei sale materiale i a dreptului solicitantului asupra acelei construcii. Aceat dovad se face prin autorizaia de construcie i procesul verbal de predare-primire. Proprietarul imobilului poate fi o persoan fizic sau juridic de drept public sau de drept privat. Numele proprietarului se va nscrie n cartea funciar astfel nct s se elimine orice dubiu cu privire la identitatea acestuia. Dac este persoan fizic se va nscrie numele i prenumele acesteia, i eventual al prinilor sau codul numeric personal. n cazul persoanei juridice se va nscrie denumirea i sediul acesteia i, eventual, codul fiscal sau numrul de nmatriculare de la Oficiul Registrului Comerului. Imobilul din punct de vedere cadastral i al publicitii imobiliare reprezint parcela de teren, cu sau fr construcie. n art.1, alin.5 din Legea nr.7/1996 este definit imobilul ca fiind una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr
107 108

Art.1, alin.6, din Legea nr.7/1996. Art.1, alin.7, din Legea nr.7/1996

109

construcie, de pe teritoriul unei uniti administrativ teritoriale, indiferent de categoria de folosin, apainnd unui proprietar sau mai multor proprietari, n cazul coproprietii, care se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar. Principalele categorii de folosin ale terenurilor sunt stabilite prin Normele tehnice pentru introducerea cadastrului general109 i au anumite coduri speciale. Acestea sunt urmtoarele: a) terenuri arabile (A) adic acele terenuri care se ar n fiecare an sau la mai muli ani o dat (2-6 ani) i sunt cultivate cu plante anuale sau perene; b) puni (P) acele terenurile nierbate sau nelenite n mod natural sau artificial prin nsmnri la maximum 15-20 de ani i care se folosesc pentru punatul animalelor; c) fnee (F) acele terenurile nierbate sau nelenite n mod natural sau artificial prin nsmnri la maximum 15-20 de ani, iar iarba se cosete pentru fn; d) vii (V) adic terenurile plantate cu vi de vie, vii altoite i indigene, vii hibride, pepiniere viticole, dar i culturile de hamei; e) livezi (L) adic terenurile plantate cu pomi i abuti fructiferi; f) pduri i alte terenuri forestiere (PD), adic terenurile din fondul naional forestier, dac sunt cuprinse n amenajamente silvice, indiferent de proprietar; g) terenuri cu ape i ape cu stuf, adic terenurile acoperite n permanent cu ap, precum i cele acoperite temporar, care dup retragerea apelor nu pot avea alt folosin. n aceast categorie se includ urmtoarele: ape curgtoare (HR), ape stttoare (HB), marea teritorial i marea interioar.h) cile de comunicaie rutiere (DR) i cile ferate (CF); i) terenurile ocupate cu curi i construcii (CC); j) terenurile degradate i neproductive (N) Pentru a putea fi nscris n cartea funciar orice imobil trebuie s fie precis individualizat, adic parcela de teren s fie precis delimitat. 10.2. Organizarea activitii de cadastru
109

art.8 din Normele tehnicedin 1.10.2001, pentru introducerea cadastrului general, publicate n M.Of.nr.744/21.11.2001

110

Urmare a reformrii sistemului de publicitate imobiliar una din cele mai importante modificri a fost nfiinarea unei noi structuri, respectiv Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar (A.N.C.P.I.) care reunete activitatea tehnic de cadastru i cea predominnt juridic de publicitate imobiliar. Adoptarea noului sistem de publicitate imobiliar a rezultat i din necesitatea degrevrii judectorilor de sarcini nejurisdicionale, n vederea reducerii suprancrcrii activitii instanelor juectoreti. 110 Astfel a luat natere A.N.C.P.I., prin reorganizarea Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie i prin preluarea activitii de publicitate imobiliar de la Ministerul Justiiei, crendu-se o structur unic de coordonare, ce este constituit ca o instituie public cu personalitate juridic proprie. Aceast instituie se afl n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor. Din punct de vedere structural A.N.C.P.I. e organizat ntr-un sistem descentralizat, caracterizt prin relaii de subordonare, compus din instituii cu peronalitate juridic, respectiv oficiile de cadastru i publicitate imobiliar i Centrul Naional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie i Teledetecie. Oficiile de cadastru i publicitate imobiliar sunt create n fiecare jude i n municipiul Bucureti, ca uniti cu personalitate juridic distinct, aflate n subordinea A.N.C.P.I. n subordinea acestor oficii funcioneaz birourile de cadastru i publicitate imobiliar. Organele de conducere ale A.N.C.P.I. sunt Consiliul de Administraie i directorul general. Consiliul de administraie este format din 9 membri ntre care unul ndeplinete funcia de preedinte al Consiliului, dar i pe cea de director general. Cei 9 membri sunt numii pe o perioad de 5 ani prin ordin al ministrului administraiei i internelor. Agenia este guvernat, n funcionarea sa, de principiul autofinanrii, cu alte cuvinte pentru orice operaiune i serviciu prestat se va percepe un tarif, tarif ce este stabilit sau
110

vezi Recomandarea nr.(86) 12 din 16.09.1986 a Comitetului de Minitrii al Consiliului Europei

111

modificat prin ordin al ministrului administraiei i internelor, la propunerea Consiliului de Administraie al A.N.C.P.I. Lucrrile tehnice de cadastru se realizeaz la nivel descentralizat, realizndu-se n fiecare unitate administrativteritorial: comun, ora i municipiu. Aceste cadastre locale reprezint baza tehnic a crilor funciare.Art.10 alin.1, lit.a)-n) din Legea nr.7/1996 enumer urmtoarele lucrri ce se efectueaz: a) ntiinarea proprietarilor sau a posesorilor privind nceperea lucrrilor; b) identificarea limitelor unitilor administrativteritoriale, delimitarea i marcarea hotarelor administrative ale acestora; c) stabilirea sectoarelor cadastrale; d) identificarea amplasamentelor imobilelor n cadrul sectoarelor cadastrale; e) identificarea titularilor drepturilor reale i a posesorilor precum i preluarea copiilor actelor juridice doveditoare; f) nregistrarea nenelegerilor ntre proprietarii nvecinai cu privire la hotare; g) recepia documentelor tehnice cadastrale de ctre oficiile teritoriale; h) publicarea documentelor cadastrale; i) soluionarea contestaiilor de ctre oficiul teritorial; j) modificarea coninutului documentelor tehnice cadastrale, n urma soluionrii contestaiilor i actualizarea evidenei conform lucrrilor de nregistrare realizate dup perioada de afiare; k) deschiderea noilor cri funciare; l) nchiderea vechilor evidene prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale, care se public n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I; m) comunicarea ncheierii de nscriere, a extrasului de carte funciar pentru informare, precum i a extrasului din noul plan cadastral; n) arhivarea documentelor care stau la baza lucrrilor de cadastru i nscrierea n cartea funciar. 112

Lucrrile tehnice de cadastru se realizeaz utilizndu-se reprezentarea grafic a limitelor unitilor administrativ teritoriale, precum i a limitelor intravilanelor, deinute de oficiile teritoriale. Hotarele unitiilor administrativ-teritoriale sunt delimitate i marcate de ctre comisia de delimitare, stabilit n acest scop prin ordin al prefectului. Delimitarea unitilor administrativ-teritoriale se face prin materializarea la teren a limitelor recunoscute de ctre acestea, n condiiile legii. Aa cum am vzut deja, documentele tehnice ale cadastrului se ntocmesc la nivelul unitii administrativ-teritoriale pentru fiecare sector cadastral n parte, i evideniaz situaia real constatat de comisia care a desfurat lucrri de specialitate. Documentele tehnice sunt: a) planul cadastral conine reprezentarea grafic a datelor din registrele cadastrale, referitoare la imobilele din cadrul unitilor administrativ teritoriale b) registrul cadastral al imobilelor cuprinse in sectorul cadastral c) opisul alfabetic al proprietarilor imobilelor din sectorul cadastral Primarul unitaii administrativ-teritoriale n care se desfoar lucrrile de cadastru are obligaia s ntiineze deintorii imobilelor prin afiare si prin alte mijloace, cu privire la obligaia acestora respectiv de a permite accesul specialitilor s execute msurtorile, de a prezenta actele juridice referitoare la imobile, de a identifica limitele imobilelor mpreun cu echipele care realizeaz lucrrile de specialitate. Dac deinatorii imobilelor nu se prezint, identificarea limitelor se va face in lipsa acestora. Primarii prin compartimentele de resort din cadrul aparatului de specialitate al acestuia, furnizeaz gratuit echipelor de realizare a lucrrilor date i informaii cuprinse n: registrul agricol, registrul de rol nominal unic, nomenclatura stradal, listele cuprinznd urmtoarele date: numele, prenumele, codul numeric personal sau. dup caz numrul de identificare fiscal, domiciliul pentru persoanele fizice, respectiv denumirea, sediul i codul de nregistrare fiscal sau dup caz codul unic de nregistrare n 113

cazul persoanelor juridice, orice alte informaii i evidene care ar putea fi necesare realizrii lucrrii de specialitate. n cazul n care proprietarul nu este identificat, dar exist posesor, nscrierea posesiei asupra imobilelor se face n baza urmtoarelor documente: a) declaratia autentic a celui n cauza sau, la nivelul comunelor unde nu funcioneaz birouri ale notarilor publici, declaraia celui n cauz, cu legalizarea semnturii fcut de ctre secretarul comunei; b) certficatul prin care se atest c imobilul este nregistrat n registrul agricol, precum i n evidenele fiscale, eliberat de primarul unitii administrativ-teritoriale; c) certificatu! de atestare fiscal privind impozite, taxe locale i alte venituri ale bugetului local. Pentru imobilele ai cror proprietari sau posesori nu pot fi identificai cu ocazia efecturii din oficiu a lucrrilor de cadastru, se vor deschide cri funciare cu meniunea proprietar neidentificat. n acest caz dreptul de proprietate va putea fi ulterior ntabulat, la cerere, n baza unei decumentaii care va cuprinde: a) identificarea irncbilului n planul cadastral, in scopul de a certifica faptul c imobilul din actul de proprietate corespunde cu cel din plan; b) actul care atest dreptul de proprietate c) certificatul prin care se atest c imobilul e nregistrat n registrul agricol precum i n evidenele fiscale, eliberat de primarul unitii administrativ-teritoriale unde e amplasat acest imobil. nscrierea n cartea funciar se face din oficiu dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare sector cadastral i dup expirarea termenului de soluionare a contestaiilor, n baza unui regulament aprobat prin ordin al directorului general ai Ageniei Naionale. De la data deschiderii crilor funciare din oficiu, registrele de transcripiuni i inscripiuni, crile funciare i orice alte evidene de cadastru i publicitate imobiliar se vor nlocui pentru sectoarele cadastrale respective cu planul cadastral i 114

noile cari funciare Vechile evidene se pstreaz n arhiva biroului teritorial i pot fi consultate pentru istoric.Identificarea i numerotarea imobilelor cuprinse n actele de proprietate i planuri anterioare realizrii cadastrului i deschiderii noilor cari funciare i pierd valabilitatea. Cuprinsul crilor funciare i al planului cadastral se dovedete cu copia sau cu extrasul de carte funciar. Dovada delimitrii unui imobil fa de alte imobile se face numai cu extrasul din planul cadastral. Lucrrile tehnice de cadastru sunt realizate de persoane fizice sau juridice autorizate. Recepia acestor lucrri se efectueaz de ctre A.N.C.P.I. sau de ctre oficiile judeene de cadastru i are un dublu scop: pe de o parte asigur acordarea numerelor cadastrale n mod sistematic la nivel judeean sau a municipiului Bucureti, iar pe de alt parte asigur realizarea bazei de date a cadastrului n mod unitar. 10.3. Cartea funciar. Publicitatea imobiliar. Noiune i structur.

Nici Legea nr.7/1996, nici Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar nu cuprinde o definiie legal a noiunii de carte funciar. De acea sarcina elaborrii unei definiii a revenit doctrinei. n acest fel carte funciar este definit ca fiind un nscris autentic i cu caracter public, care cuprinde descrierea imobilelor i artarea drepturilor corespunztoare, precum i menionarea, dup caz a altor raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar, fie n vederea opozabilitii lor fa de teri, fie n scopul informrii oricror persoane interesate111. Ele se ntocmesc pe localiti, iar mpreun alctuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliar al teritoriului localitii. Crile funciare prezint urmtoarele caracteristici: - fiecare imobil este nscris ntr-o carte funciar, n care se trec toate actele translative sau constitutive de drepturi, precum i alte raporturi juridice n legtur cu acel imobil;
111

M.Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Ed.Press Mihaela S.R.L., Bucureti 2000, pag.258

115

- crile funciare sunt ntocmite i numerotate pe localiti, n ordine cresctoare i consecutiv, fr a fi separate pe ani; toate crile funciare ale unei localiti alctuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliar a acelui teritoriu; - crile funciare s ntocmesc i se pstreaz ntr-un singur exemplar - crile funciare se ntregesc, conform legii, cu o serie de documente i registre; - crile funciare sunt publice, adic orice persoan interesat o poate cerceta sau poate solicita eliberarea unui extras de carte funciar. De asemenea, crile funciare ndeplinesc urmtoarele funcii: - prin intermediul lor se obine o eviden foarte clar a fiecrui imobil, de la intrarea bunului n circuitul civil, opernd i cuprinznd fiecare modificare a situaiei materiale sau juridice a acestuia. - se asigur realizarea condiiilor necesare cerute de lege pentru constituirea, strmutarea, modificarea i stingerea drepturilor reale imobiliare care nu pot fi dobndite, transmise sau stinse fr ca aceste operaiuni s fie evideniate n cartea funciar. Aa cum vom vedea n cuprinsul acestui capitol, spre deosebire de Decretul-Lege nr.115/1938, n Legea nr.7/1996 se prevede c nscrierea n cartea funciar are doar efect de opozabilitate fa de teri, i nu efect constitutiv de drepturi. Conform art.19 din Legea nr.7/1996 cartea funciar este alctuit dintr-un titlu, indicnd numrul ei i numele localitii n care este situat imobilul precum i din trei pri, avnd deci o structur tripartit: A. Partea I, denumit i foaia de avere referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde: -urmrul de ordine i cel cadastral al imobilului; -suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de folosin i, dup caz, construciile; -planul imobilului cu vecintile i descrierea acestuia constituie anexa la partea I a crii furciare, ntocmit conform regulamentului aprobat prin ordin cu caracter normativ al 116

directorului general al Ageniei Naionale, care se public n Monitorul Oficial ai Romniei, Partea I112. B. Partea a II-a, denumit i foaia de proprietete referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde: - numele proprietarului - actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i mentionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept - strmutrile proprietii - servituile constituite n folosul imobilului - faptele juridice drepturile personale sau alte raporturi luridice, precum i aciunile privitoare la proprietate - orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau a II-a a crtii funciare, cu privire la nscrierile fcute. C. Partea a III-a, denumit i foaia de sarcini referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini, care va cuprinde: - dreptul de superficie, uzufruct, uz, fofosin, abitaie, concesiune, administrare, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de crean113 - faptele juridice, drepturile personale, sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; -sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale; - orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte. n cele ce urmeaz, vom trata condiiile i modalitatea dobndirii i stingerii drepturilor reale imobiliare, din punct de vedere al nscrierilor n cartea funciar, aa cum sunt ele reglementate n art.20 i urm.din Legea nr.7/1996. Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar n baza actului prin
112 113

prevedere modificat prin art.I, pct.20 din O.U.G.nr.64/ 2010 prevedere modificat prin art.I, pct.21 din O.U.G.nr.64/ 2010

117

care s-au constituit ori s-au transmis n mod valabil114. Este normal ca orice nscriere a unui drept n cartea funciar s se fac n baza unor nscrisuri i nu n baza unor simple afirmaii ale prilor interesate. n principiu, nu se accept ca acte doveditoare dect nscrisurile autentice. Aceasta este o modificare esenial adus de Legea nr. 7/1996, prin modificarea realizat prin Titlul XII, art.I, pct.35, din Legea nr.247/2005.Prin aceast modificare s-a dorit pe de o parte nlturarea verificrii legalitii actului doveditor, privit ca verificare de fond, iar pe de alt parte eliminarea principiului consensualismului. Modificarea sus menionat se refer la faptul c, nainte de apariia legii nr.247/2005, pentru admiterea cererii de nscriere n cartea funciar a unui drept real, trebuia verificat legalitatea actului n baza cruia se solicita nscrierea respectiv. Prin aceast modificare se consider c se aduce, n mod inexpicabil, atingere principiului legalitii. n vechea reglementare acest principiu era consacrat sub un dublu aspect: o legalitate formal nu se putea ncuviia dect nscrierea actelor i faptelor juridice anume permise de lege, iar nscrierea nu se putea efectua dect n baza cererii i a actelor care o nsoeau, dar i o legalitate material pentru nscrierea n cartea finciar trebuia s se cerceteze, pe de o parte, dac nscrisul n baza cruia se solicita nscrierea ndeplinea condiiile de fons i de form cerute de lege, iar pe de alt parte, dac din cuprinsul crii funciare nu rezult vreo piedic pentru efectuarea nscrierii. n prezent a fost eliminat tocmai legalitatea material, Aa cum am artat mai sus, prin modificrile din anul 2005, s-a dorit eliminarea principiului consensualismului, care, n legislaia civil din Romnia, cu unele excepii prevzute de lege, funciona alturi de principiul autonomiei de voin. Aceasta nsemna c transmisiunea proprietii opera prin simplul acord de voin al prilor contractante, fr a fi necesar ndeplinirea altor formaliti. Excluznd situaiile de excepie n care legea impune obligatoriu forma autentic
114

art.20, alin 1, din Legea nr.7/1996

118

pentru nsi valabilitatea actului juridic (nstrinrile ce au ca obiect terenuri, contractul de donaie, contractul de ipotec) principiul consensualismului consacra posibilitatea transmiterii drepturilor reale prin simplul acord de voin al prilor. Avnd n vedere dispoziiile nou adoptate prin Legea nr.247/2005, se ajunge la situaia n care un act juridic valabil ncheiat s nu poat fi ntabulat ntruct nu este ndeplinit o cerin de form, respectiv nu este ncheiat n form autentic. Concluzionnd nscrierea dobndirii drepturilor reale n cartea funciar nu se va putea efectua dect n baza unui nscris autentic. Referitor la stingerea drepturilor reale art.20 alin.2 din Legea nr.7/1996 prevede c aceast operaiune se va realiza prin nscrierea radierii lor din cartea funciar. nscrierea radierii drepturilor reale din cartea funciar se poate face doar n baza actului care exprim consimmntul titularului la stingerea lor. Ca excepie, nu este necesar consimmntul titularului n dou situaii: n cazul drepturilor afectate de termen acestea se sting la expirarea termenului i pot i radiate printr-o singur cerere a persoanei interesate i i cazul drepturilor viagere n aceast situaie drepturile se sting la decesul titularului lor, iar radierea din cartea funciar se va face n baza cererii persoanelor ndreptite, nsoit de dovada decesului titularului dreptului viager. Dac dreptul ce urmeaz a fi radiat este grevat n favoarea unei tere persoane, (de exemplu un drept de ipotec), radierea se va efextua cu pstrarea nscrierii din cartea funciar privind dreptul terului. nscrierea dobndirii sau stingerii drepturilor reale imobiliare se va putea efectua i n baza hotrrii judectoreti definitive i irevocabile sau, n cazurile prevzute de lege, prin actul autoritii administrative, nscrisuri care vor nlocui acordul de voin al titularului dreptului, dar numai dac i sunt opozabile acestuia. nscrierea modificrilor coninutului unui drept real se realizez potrivit acelorai reguli stabilite pentru nscrierea dobndirii sau stingerii unor drepturi reale. Deci modificarea 119

coninutului unui drept real se va putea nscrie n cartea funciar doar n temeiul unui act autentic, al unei hotrri judectoreti sau al unei decizii a autoritii administrative. 10.4. Principiile noilor cri funciare Publicitatea imobiliar prin crile funciare e guvernat de anumite reguli fundamentale, acceptate ca principii de jurispruden i de literatura de specialitate, referitoare att la modalitatea de organizare i inere a crilor funciare, ct i la activitatea propriu-zis de carte funciar, viznd nscrierile care se efectueaz n crile funciare. Dei nici n Legea nr.7/1996 i nici n Regulamentul de punere n aplicare a acesteia nu exist texte care s enumere aceste principii, din textele acestei legii rezult indubitabil cteva principii care reglementeaz ntreaga activitate de publicitate imobiliar. n continuare le vom enumera i le vom detalia. - Principiul publicitii integrale a drepturilor reale i a opozabilitii nscrierilor n cartea funciar. Conform art.25 alin1 din Legea nr.7/1996, nscrierile n cartea funciar i vor produce efectele de opozabilitate fa de teri de la data nregistrrii cererilor, iar art.26 alin.1 i 2 prevede c dreptul de proprietate i celelelate drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr nscrierea n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune. Aceste drepturi se vor nscrie, n prealabil, dac titularul nelege s dispun de ele.n aceleai condiii sunt opozabile fa de teri i drepturile reale dobndite de stat i de orice persoan, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri judectoreti. n vechea reglementare, prin art.17 din Decretul-Lege nr.115/1938, impunea efectul constitutiv al nscrierilor de carte funciar. Legea nr.7/1996 ns renun la efectul constitutiv al nscrierilor de carte funciar, reglementnd doar efectul de opozabilitate cu caracter de principiu n materia publicitii imobiliare actuale. Legea respect regula consensualismului potrivit creia drepturile reale se constituie i se transmit ntre 120

pri la ncheierea contractului (art.20 alin.1). nscrierea drepturilor astfel dobndite n noile cri funciare este prevzut numai pentru ca ele s devin opozabile terilor. Din lege rezult c drepturile reale sunt opozabile terilor de la data nregistrrii cererii de nscriere a lor n cartea funciar. Se pune ntrebare care este sanciunea lipsei de nscriere n cartea funciar ? ntre pri nscrierea nu conteaz, ntruct actul juridic i va produce efectele, indiferent dac este sau nu nscris n cartea funciar. Nefiind constitutiv de drepturi, nscrierea nu conteaz ntre pri. Fa de teri ns, nscrierea este absolut necesar. Fiind un mijloc de publicitate n favoarea terilor, odat cu nscrierea, actul devine opozabil acestora, n timp ce nendeplinirea ei, atrage inopozabilitatea. Inopozabilitatea este sanciunea specific n materia publicitii drepturilor reale imobiliare, care lipsete de eficacitate juridic un act sau un fapt juridic, din cauza nendeplinirii cerinelor de publicitate prevzute de lege. Momentul la care i produce efecte opozabilitatea este dat de momentul nregistrrii cererii de nscriere n cartea funciar, i nu data la care este admis cererea sau data la care ncheierea de admitere a cererii este comunicat prilor interesate. Sunt ns i cteva excepii de la aceast regul. Astfel, dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr a fi nscrise n cartea funciar, potrivit art.26 alin.1 i 2 cnd aceste drepturi sunt dobndite prin succesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune, lege, expropriere sau hotrre judectoreasc. Totui, titularul dreptului real dobndit prin una dintre aceste mijloace juridice va putea dispune de el numai dac n prealabil l-a nscris n cartea funciar a imobilului (art.26 alin3 din Lege). Urmeaz c integralitatea nscrierii drepturilor reale imobiliare se realizeaz n dou scopuri diferite:drepturile dobndite ntre pri ca neopozabile se nscriu n vederea opozabilitii fa de teri, iar drepturile dobndite ca opozabile terilor se nscriu pentru ca titularii lor s le poat transmite. 121

Actele i faptele juridice referitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor, cu privire sau n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, se nscriu facultativ i numai pentru informarea terilor, avnd deci i ele rol de opozabilitate. Dup cum se observ, noiunile de opozabilitate utilizate de legiuitor sunt sinonime, dar nu identice, scopul lor comun fiind acela de a asigura publicitatea integral a operaiunilor avnd ca obiect imobile, dar fiind ntructva diferite n ceea ce privete scopul lor special (nscrierea unui drept, transmiterea, modificarea sau stingerea lui pe de o parte, notarea diverselor fapte i acte juridice care nu nasc, modific sau sting prin ele nsele un drept real, pe de alt parte). Potrivit art.32 din lege, efectul de opozabilitate al nscrierilor este inoperant cu referile la: suprafaa terenurilor, destinaia lor, categoria de folosin, valoarea sau alte asemenea aspecte, precum i la restriciile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate, expropriere sau prin prevederi legale privind protecia ecologic, sistematizarea localitilor i alte asemenea aspecte. - Principiul relativitii Acest principiu, reglementat de dispoziiile art.22-24 din Legea nr.71996, stabilete mpotriva cui se pot opera nscrieri de da carte funciar. Acest principiu a fost definit ca reprezentnd cerina legii ca nscrierea n cartea funciar s se fac numai cu consimmntul titularului nscris. Astfel, nscrierea unui drept n cartea funciar se poate face numai: a) mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, era nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut: b) mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac amndou nscrierile se cer deodat. Acest principiu este criticat n literatura juridic de specialitate115, ntruct, pe de o parte, se are n vedere doar principiul relativitii efectelor contractului i nu i principiul
115

M.Nicolae, op.cit., pag.304

122

relativitii formale a efecturii nscrierilor bazate pe cuprinsul crii funciare, iar pe de alt parte, se pot efectua nscrieri i fr consimmntul titularului dreptului nscris, cnd e vorba de dobndirea unui drept prin motenire legal, vnzare silit, expropriere, uzucapiune, cazuri n care nu exist consimmntul celor nscrii ca titulari ca titulari ai dreptului nscris n cartea funciar, ci mai degrab dovada legturii juridice dintre antecesorul tabular i succesorul tabular. Cel nscris n cartea funciar este posesor tabular, numit fa de cel care urmeaz s fie nscris antecesor tabular, iar cel care va dobndi dreptul i va fi nscris n cartea funciar este succesor tabular.Nu ntotdeauna este necesar s existe un raport juridic direct ntre antecesor i succesorul tabular, deoarece, aa cum am vzut, se pot efectua nscrieri i n temeiul legii, al unei hotrri judectoreti sau al unei decizii administrative. Aa cum am vzut, principiul relativitii vizeaz dou mari ipoteze, reglementate de dispoziiile alr.22, urmnd ca celelalte situaii, inclusiv cele cu caracter de excepie, s fie reglementate de art.23 i 24 din lege. Prima situaie are cea mai mare aplicabilitate practic, fiind situaia n care nscrierea unui drept se face mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, era nscris n cartea funciar ca titular al dreptului real respectiv. De aceea, dup nregistrarea oricrei cereri prin care se solicit nscrierea n cartea funciar a unui drept real, primul aspect ce trebuie verificat, este identitatea dintre cel nscris n cartea funciar i cel care figureaz n actul juridic ca fiind cel care transmite, constituie sau modific dreptul ntabulat n cartea funciar. Cea de-a doua situaie vizeaz situaia grevrii dreptului de proprietate. n situaia n care proprietarul unui imobil i greveaz acest drept, ns, anterior acestei operaiuni, nu a nscris dreptul de proprietate, se pune ntrebarea cum se va putea nscrie ipoteca n cartea funciar, tiut fiind faptul c ipoteca asupra bunului altuia este nul ? Soluia adoptat de legiuitor a fost aceea a nscrierii ipotecii numai dac ambele operaiuni (actul constitutiv de drepturi i sarcina) se cer i se nscriu deodat. 123

Art.23 din lege prevede situaia n care exist mai multe nstrinri succesive ale unui drept real imobiliar, fr ca acestea s fie nscrise n cartea funciar. Acest aricol de lege dispune: Dac mai multe persoane i-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar nscrierile nu s-au fcut cel din urm ndreptit va putea cere nscrierea dobndirilor succesive odat cu aceea a dreptului su, dovedind prin nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice pe care se ntemeiaz nscrierile. Din textul citat rezult c ultimul dobnditor nu poate solicita direct nscrierea dreptului su de proprietate, deoarece s-ar nclca principiul relativitii nscrierilor n cartea funciar. De asemenea se observ c este necesar dovada ntregului ir de acte juridice suucesive, ncepnd cu primul act i terminnd cu ultimul act, al proprietarului actual. Totodat legea prevede c dovada nstrinrilor succesive s se fac doar prin nscrisuri originale, i nici mcar a unei copii legalizate, tocmai pentru protejarea siguranei circuitului civil. O excepie de la principiul relativitii nscrierilor n cartea funciar, o reprezint prevederea cuprins n art.24 din legea nr.7/1996, care statueaz c nscrierile ntemeiate pe obligaiile defunctului se vor putea face i dup ce dreptul motenitorului a fost nscris, n msura n care se dovedete c motenitorul este inut de aceste obligaii este o excepie deoarece, aa cum am vzut, de regul, nscrierile se fac doar mpotriva celui care, la data nregistrrii cererii, figura ca titular al dreptului real imobiliar, transmis, modificat, constituit sau stins. nscrierea n cartea funciar, ntemeiat pe obligaiile defunctului, se va face i dup ce drepturile motenitorului au fost nscrise, ns numai n msura n care se face dovada c motenitorul este inut de aceste obligaii, adic s fie motenitorul legal sau legatar universal sau cu titlu universal. - Principiul legalitii Acest principiu se bazeaz, aa cum am vzut i din prezenta lucrare, n urma nlocuirii judectorului de carte funciar cu registratorul de carte funciar prin O.G.nr.41/2004 124

i Legea nr.499/2004, modificatoare al Legii 7/1996, pe o singur component i anume: legalitatea formal. Legalitatea formal nseamn c nu se poate ncuviina dect nscrierea actelor i faptelor juridice anume prevzute de lege sau, dup caz, permise, iar nscrierea nu se poate baza dect pe cererea i actelor care o nsoesc. c registratorul de carte funciar poate s ncuviineze numai nscrierea actelor i faptelor juridice prevzute sau permise de lege care ndeplinesc urmtoarele condiii (art.48 alin1 din Legea nr.7/1996): a) este ncheiat cu respectarea formelor prescrise de lege adic s fie ncheiat n form autentic, asimilat actului autentic sau s emane de la o autoritate public; b) indic corect numele sau denumirea prilor i menioneaz codul numeric personal, numrul de identificare fiscal, codul de identificare fiscal sau codul unic de nregistrare, dup caz, atribuit acestora este necesar o astfel de individualizare tocmai pentru a se evita orice confuzie; c) individualizeaz imobilul printr-un numr de carte funciar i un numr cadastral sau topografic, dup caz deci orice act autentic n baza cruia se solicit efectuarea unei nscrieri n cartea funciar trebuie s cuprind menionarea numrului cadastral sau topografic; d) este nsoit de traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba romn actul tradus este necesar s respecte i cerina supralegalizrii sau a apostilrii; e) este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului; f) este nsoit de dovada achitrii tarifului de publicitate imobiliar, cu excepia scutirilor legale Cererea de nscriere in cartea funciar se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial i va fi insoit de nscrisul original sau de copia legalizat de pe acesta prin care se constat actul sau faptul juridic a crui nscriere se cere. Copia legalizat se va pstra n mapa biroului de cadastru i publicitate imobiliar. n cazul hotrrii judectoreti se va 125

prezenta o copie legalizat de ctre instan, cu meniunea c este definitiv i irevocabil. Dac registratorul admite cererea, dispune ntabularea sau nscrierea provizorie prin ncheiere. n caz contrar, se respinge cererea de nscriere, tot printr-o ncheiere motivat. Despre respingerea cererii se va face meniune n registrul de intrare, n dreptul nregistrrii acesteia, precum i n cartea funciar (art.49 din Legii nr.7/1996) - Principiul disponibilitii Orice nscriere se poate face, de regul, numai la cererea persoanei ndreptite sau a reprezentantului su legal sau convenional, cu excepia cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu. Din oficiu nscrierea n cartea funciar se poate face doar n cazurile strict i limitativ prevzute de lege ca de exemplu: ndreptarea erorilor materiale svrite cu prilejul nscrierilor sau notarea declarrii cilor de atac mpotriva ncheierilor pronunate. Dintre persoanele interesate legea enumer: - persoana care, potrivit nscrisului original, hotrrii judectoreti sau hotrrii autoritii administrative, urmeaz s strmute, s constituie, s modifice, s dobndeasc sau s sting un drept tabular adic titularii de carte funciar. Aceasta este prima categorie de persoane interesate, ei fiind proprietarii imobilelor n cauz, cci nscrierea drepturilor reale imobiliare se poate face n favoarea sau mpotriva titularului de carte funciar. Aceast regul e consacrat n mod expres prin dispoziiile art.47 alin.6 care stabilesc ndreptirea de a solicita nscrierea celui care, n temeiul unui act doveditor, strmut, constituie, modific, dobndete sau stinge un drept tabular. - mandatarul general al celui ndrituit se include n aceast categorie mandatarii, n baza unei procuri autentificate, dar i avocaii i consilierii juridici) ; - oricare dintre titularii aceluiai drept acesta poate cere nscrierea acelui drept sau radierea unei sarcini grevnd acel drept; - creditorul chirografar acesta, titular al unei creane certe i exigibile, poate, n temeiul dreptului su de gaj general, 126

n numele i n folosul debitorului su, s solicite efectuarea operaiunilor de carte funciar, cu referire la imobilele proprietatea acestuia, solicitnt nscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini; - debitorul care a pltit valabil creana ipotecar a unui cesionar nenscris n cartea funciar poate cere radierea ipotecii dac nfieaz nscrisul original al cesiunii i chitana doveditoare a plii; - notarul public cel care a instrumentat actul notarial prin care s-a transmis sau constituit un drept real, este obligat116 s cear, din oficiu, nscrierea n cartea funciar. Aceast operaiune trebuie efectuat de ctre notarul public ntr-un termen rezonabil, ct mai scurt cu putin; - instana judectoreasc aceasta va transmite n termen de trei zile hotrrea rmas definitiv i irevocabil, constitutiv sau declarativ, asupra unui drept real imobiliar, la biroul de carte funciar al judectoriei n a crei raz de activitate se afl imobilul. - organele de urmrire penal exist posibilitatea ca anumite notri sau radieri ale notarilor existente s fie cerute de organul de urmrire penal.n acest sens, n ipoteza sechestrrii unui bun imobil117,organul care a dispus instituirea sechestrului va cere luarea inscripiei ipotecare asupra bunului, anexnd copii ale actului prin care s-a dispus sechestrul i un exemplar al procesului verbal de sechestru. - Principiul prioritii Consacrat n cea de-a doua tez a primului alineat al art.25 din Legea 7/1996, acest principiu statueaz c rangul nscrierii e dat de data nregistrrii cererii, ordinea nregistrrii cererilor determinnd rangul nscrierilor. Legislaia romn n materie este guvernat de principiul prioritii nscrierilor.acest principiu reprezint o aplicaie a principiului de drept roman prior tempore, potior iure.118 Deci primul care solicit
116

Obligativitatea imperativ a notarului este prevzut expres de art.54, alin.1, din Legea nr.7/1996, 117 Art.166 C.pr.pen. 118 mai nti n timp, mai tare n drept

127

nscrierea, este i primul n drept, chiar dac titlul su are o dat posterioar. Pentru a opera acest principiu, cererea de nscriere, nsoit de actele doveditoare, se va depune la biroul teritorial sau se va trimite prin pot i se va nregistra de ndat, cu menionarea datei i a orei, precum i a numrului de ordine ce rezult din registrul de intrare. Data nregistrrii asigur rangul nscrierii. Prin rangul nscrierii se nelege efectul unei nscrieri n raport cu celelalte nscrieri din aceiai carte funciar. n cazul drepturilor reale principale se pune problema opozabilitii fa de teri prin efectul nscrierilor de carte funciar. n cazul drepturilor reale accesorii ns, cum este cazul ipotecii, nscrierea n cartea funciar asigur nu numai opozabilitatea fa de teri, ci i rangul acestora, adic ordinea de preferin ntre creditorii ipotecari sau privilegiai asupra modului de satisfacere din valorificarea imobilului grevat n acelai timp de mai multe ipoteci, aparinnd mai multor creditori. Rezult c data sosirii cererilor este hotrtoare n ceea ce privete ordinea nregistrrii, determinarea opozabilitii, precum i rangul de carte funciar ctigat prin nscriere. Este esenial ca din nscrisurile prezentate s se poat stabili fr cel mai mic dubiu data cnd a fost nregistrat cererea de ntabulare la biroul de carte funciar. De la acest principiu sunt prevzute i unele excepii. Astfel: a) n cazul drepturilor reale opozabile terilor fr a fi necesar nscrierea lor n cartea funciar (respectiv drepturile dobndite prin succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune, precum i cele dobndite de Stat sau alt persoan prin expropriere sau hotrre judectoreasc); b) n ipoteza n care mai multe cereri au fost depuse deodat la acelai birou de carte funciar, adic n aceeai zi, ceea ce practic, se poate ntmpla destul de rar. n acest caz, excepie a principiului prioritii nscrierilor, drepturile de ipotec i privilegiile vor avea toate acelai rang, iar celelalte 128

drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra rangului sau asupra radierii ncheierii nevalabile (ar.49 alin 4 din Legea nr.7/1996). Aceast soluie a fost criticat n literatura juridic119, considerndu-se c nu acoper toate situaiile ce ar putea s apar n practic. S-a propus adoptarea de ctre legiuitor a soluiei prevzute n vechea reglementare a registrelor de inscripiuni i transcripiuni, care prevedea c ipotecile nscrise n registre n aceiai zi, au acelai rang, ceea ce presupunea c dac cererile se depun n aceiai zi, drepturile de ipotec i privilegiile vor avea rang egal. Trebuie s mai precizm faptul c n legislaia romn sistemul ipotecilor este un sistem flexibil i nu rigid, cci, pe de o parte creditorul poate s i rezerve un rang favorabil120, iar pe de alt parte, rangul ipotecilor se poate schimba prin convenia prilor. n acest caz, prin schimbare, ipoteca de rang superior, ia locul i rangul ipotecii i rang inferior i invers, avnd ca efect schimbarea ordinii satisfacerii creditorilor ipotecari:creditorul avansat va fi satisfcut naintea creditorului retrograd, care va suporta i riscul eventual al ajungerii debitorului executat n stare ded insolvabilitate total sau parial. Dac ntre cele dou ipoteci care se schimb mai exist i alte ipoteci, acestea se numesc ipoteci intermediare, iar titularii lor se numesc creditori ipotecari intermediari. Acetia nici nu profit i nici nu sunt prejudiciai de schimbare, deoarece creditorul de rang superior rezultat prin schimbare nu poate avea mai multe drepturi dect fostul creditor, i invers. - Principiul forei probante a nscrierilor de drepturi reale Acest principiu este consacrat n art.30 i 31 din Legea 7/1996.Textele sunt asemntoare cu cele din art.32-33 ale Decretului Lege nr.115/1838.
119 120

M.Nicolae, op.cit., pag.319 vezi art.39 din Legea nr.7/1996, alin.1 i 2 Proprietarul unui imobil poate cere ca intenia sa de a ipoteca s fie nscris, artnd, n acest din urm caz, suma ce urmeaz s se garanteze prin ipotec. Dac se svrete nstrinarea sau ipotecarea, dreptul nscris va avea rangul nscrierii iniiale.

129

Art.33 instituie dou prezumii i anume: a) dac n cartea funciar s-a nscris un drept real, n folosul unei persoane, se prezumm c dreptul exist, dac a fost dobndit sau constituit cu bun credin, ct timp nu se dovedete contrariul prezumia existenei drepturilor reale nscrise n cartea funciar; b) dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist prezumia inexistenei drepturilor reale radiate. Suntem n prezena a dou prezumii legale relative, putnd fi nlturate prin prob contrar. Deci cel care invoc n favoarea sa cuprinsul crii funciar, este protejat, prin prezumiile legale anterioare, doar pn la dovada contrarie, ns n aceste condiii sarcina probei este rsturnat, revenind celui care contest realitatea coninutului crii funciare sarcina de a dovedi contrariul. Ele se aplic numai nscrierilor n cartea funciar a drepturilor reale imobiliare. Nu se aplic drepturilor de crean, actelor i faptelor juridice referitoare la starea sau capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar i nici n cazul drepturilor care se dobndesc i devin opozabile fr a fi necesar nscrierea n cartea funciar. Dobnditorul dreptului real imobiliar trebuie -l fi dobndit cu bun-credin, pentru a putea invoca prezumia existenei acelui drept n favoarea sa. Prin dispoziiile art.31 din Legea nr.7/1996 este stabilit coninutul principiului forei probante absolute a nscrierii dobndirii unui drept real imobiliar de ctre terii de buncredin. Astfel, cuprinsul crii funciare, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, se consider exact numai n folosul acelei persoane care, n virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobndit cu bun credin un drept real nscris n cartea funciar. Domeniul de aplicare al acestui principiu este reglementat sub un dublu aspect. Pe de o parte sub aspectul operaiunilor juridice la care se refer, acest principiu opereaz numai n cazul dobndirii 130

unui drept real nscris n cartea funciar nu i n cazul situaiilor de fapt (ex.:categoria de folosin), faptelor juridice (ex.: minoritatea), drepturilor de crean. Textul legal prevede c dreptul real nscris n cartea funciar trebuie s fi fost dobndit prin act juridic cu titlu legal, adic un act legal ncheiat, ndeplinind toate cedrinele de valabilitate de fond i de form, ale unui act juridic civil. El poate fi att cu titlu oneros, ct i cu titlu gratuit. Pe de o alt parte sub aspectul persoanelor la care se refer, principiul opereaz doar n favoarea terului dobnditor de bun-credin. Dobnditorul este considerat de bun credin dac, la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n folosul su, nu a fost notat nicio aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare, sau dac din titlul transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese vreo neconcordan ntre aceasta i situaia juridic real. Se poate observa c textul legal stabilete criteriile pentru determinarea bunei-credine: inexistena nscrierii n cartea funciar a vreunei aciuni care s conteste coninutul acesteia sau inexistena vreunei neconcordane ntre cuprinsul crii funciare i situaia juridic real. n prima situaie este protejat terul diligent de buncredin la dobndirea unui drept real. Dac n cartea funciar apare nscris vreo aciune care dovedete contestarea dreptului titularului de carte funciar, terul interesat n dobndirea dreptului real nu mai poate invoca n folosul su necunoaterea situaiei juridice a imobilului, ci se va considera c acesta dorete i este de acord s dobndeasc bunul pe riscul su. n cea de-a doua situaie terul dobnditor este obligat s cerceteze doar titlul transmitorului i coninutul crii funciare, eventualele neconcordane trebuind s rezulte din compararea acestora dou. Aadar, persoana care i-a nscris dreptul real dobndit cu titlu oneros i fiind de bun credin se bucur de o prezumie absolut, fiind aprat de orice cauz de eviciune, n afar de situaia cnd mpotriva sa a fost introdus, n termen 131

legal, aciune n rectificarea nscrierii. Aceat prezumie opereaz, bineneles, numai dac actul juridic prin care s-a dobndit dreptul este valabil ncheiat. Din cele precizate, rezult c principiul forei probante a nscrierii dobndirii prin acte juridice a unui drept real imobiliar de ctre un ter dobnditor de bun-credin este regula ce asigur stabilitatea proprietii precum i sigurana tranzaciilor imobiliare. Se consider n literatura juridic121 c prin publicitatea material a crilor funciare se asigur superioritate a acestui sistem fa de alte sisteme de publicitate imobiliar. Prin acest sistem de publicitate imobiliar se garanteaz, dup cum am vzut, securitatea static i securitatea dinamic a raporturilor juridice civile. Prin securitatea static se nelege faptul c proprietarul nscris n cartea funciar nu-i poate pierde dreptul dect dac a consimit la aceasta sau dac este n culp sau neglijent, respectiv dac nu atac n anumite termene prevzute de lege anumite ntabulri n cartea funciar care, din punctul lui de vedere, i sunt vtmtoare. Prin securitatea dinamic se nelege faptul c terii dobnditori sunt pui la adpost, de cauzele de eviciune anterioare titlului lor de dobndire. Trebuie s mai precizm faptul c, n cazul unui conflict ntre titularul dreptului tabular i terul dobnditor al acestuia, se acord preferin nu aspectului static, ci aspectului dinamic al securitii juridice, prin faptul c dreptul adevratului proprietar este sacrificat n folosul terului dobnditor de bun credin cu titlu oneros. 10.5. nscrierile n cartea funciar nscrierile n cartea funciar pot fi definite sub un dublu aspect. n sens larg, prin aceast operaiune se nelege orice meniune cuprins n cartea funciar sau n documentele cu care acasta se ntregete, fcut de un funciorar competent. n sens restrns, nscrierile de carte funciar se refer doar la
121

M.Nicolae, op.cit., pag.330

132

meniunile propriu-zise din cartea funciar, nu i la cele existente n alte documente de carte funciar. Potrivit art.26 alin.4, lit.a-c din Legea nr.7/1996, nscrierile n cartea funciar sunt de trei feluri: ntabularea, avnd ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor reale, nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia justificrii ulterioare i notarea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor, aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar. Din enumerarea de mai sus nscrierile n cartea funciar se pot clasifica astfe: a) dup obiectul lor, nscrierile sunt de trei feluri: ntabularea, nscrierea provizorie i notarea. - ntabularea este nscrierea cu caracter definitiv a unui drept real imobiliar, prin care s-a transmis, constituit, modifict sau stins acel drept. Conform actelor normative n materie, sunt supuse ntabulrii drepturile reale imobiliare care fac obiectul actelor juridice cu titlu definitiv, prin ntabulare, drepturile reale nscriindu-se n mod definitiv.122 Titularii drepturilor reale imobiliare nu vor putea s dispun de ele dect cu condiia ntabulrii prealabile n cartea funciar. Aadar, transmiterea drepturilor imobiliare fr respectarea acestei condiii atrage inopozabilitatea fa de teri a drepturilor astfel dobndite.Deci ntabularea are ca obiect nscrierea drepturilor reale, care se numesc drepturi tabulare. Drepturile tabulare nscrise ntr-o carte funciar alctuiesc ceea ce se numete stare tabular.ntabularea stingerii unui drept real se numete radiere. ntabularea constituie nscrierea obinuit, nornal a drepturilor reale i este considerat o nscriere definitiv,

122

art.26, alin.4, lit.a) din Legea nr.7/1996 i Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar, aprobat prin Ordinul directorului general al Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar nr.633/2006, publicat n M.Of.nr.1049/2006

133

perfect, n sensul c nu necesit vreo justificare ulterioar, cum este cazul nscrierii provizorii. - nscrierea provizorie este nscrierea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devine opozabile fa de teri, sub condiia i n msura justificrii ei. Aa cum reiese din chiar denumirea ei, are ca obiect numai drepturile reale mobiliare provizorii, care, dac ndeplinesc cerinele prevzute de lege, se pot consolida. Prin consolidare sau justificare se vor asigura drepturi ca i cele realizate prin ntabulare. Se mai numete i ntabularea imperfect. Ca i ntabularea, nscrierea provizorie are ca obiect numai nscrierea drepturilor reale imobiliare, ns, spre deosebire de aceasta, este vorba de o ntabulare condiionat, deoarece efectele ei sunt condiionate, n sensul c depind de justificarea sa ulterioar. Rangul nscrierii este determinat de data nregistrrii cererii de nscriere, sub condiia i n msura justificrii ei ulterioare.n lipsa justificrii, nscrierea nu-i mai produce efectul de opozabilitate fa de teri. De menionat c la aceast nscriere se recurge pentru dobndirea unui rang superior al ntabulrii, atunci cnd cererea de ntabulare i nscrisurile nsoitoare ndeplinesc cerinele prevzute de lege pentru a fi depus ntabularea, care este o nscriere definitiv. Conform art.29 alin.2 din Legea nr.7/1996, nscrierea provizorie n cartea funciar se face n urmtoarele situaii: a) n cazul dobndirii de drepturi reale afectate de o condiie suspensiv, adic de un eveniment viitor i nesigur ca realizare, de care depinde nsi naterea dreptului. n aceast situaie dreptul real se va nscrie n cartea funciar provizoriu, sub condiia suspensiv de realizare a evenimentului viitor. Se consider n literatura juridic123 c mai corect ar fi fost s mbrieze soluia clasic gsit de doctrina interbelic de carte funciar, iar nscrierea provizorie s fie realizat n cazul dobndirii unor drepturi reale afectate de o condiie rezolutorie;
123

L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.337

134

b) cnd se solicit ntabularea unui drept real n temeiul unei hotrri judectoreti ce nu a rmas irevocabil. Aa cum am artat, n mod obinuit hotrrea judectoreasc poate constitui nscris justificativ pentru ntabularea unui drept real imobilira doar dac este definitiv. Prin nscrierile provizorii pot fi nscrise pot fi nscrise i drepturi reale imobiliare care rezult din hotrri judectoreti care nu sunt definitive i irevocabile. n acest caz, dreptul va fi nscris n mod provizoriu n cartea funciar, sub condiia rmnerii irevocabile a hotrrii judectoreti respective. Pot constitui temei al unei nscrieri provizorii att hotrrile nedefinitive, pronunate n prima instan, dar i cele definitive, dar neirevocabile; c) dac se dobndete un drept tabular, care, anterior, a fost nscris provizoriu. E cazul n care un drept tabular a fost nscris provizoriu, iar nstrinarea acestuia va avea aceiai soart, noul dobnditor neputnd s nscrie dreptul dect n aceleai condiii; d) dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul imobiliar. Este cazul n care o ipotec sau un privilegiu imobiliar, iar debitorul face dovada consemnrii sumelor datorate, fra a exista actul autentic din care s rezulte consimmntul creditorului pentru radierea sarcinii, ori hotrrea judectoreasc prin care s-a dispus radierea. n aceast situaie ipoteca sau privilegiul imobiliar se vor radia provizoriu; e) dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc ns atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de cerere. Este cazul n care solicitantul nu depune la biroul de carte funciar toate nscrisurile necesare pentru efectuarea nscrierii, ns nscrisurile nedepuse nu aduc atingere fondului dreptului care se solicit a fi nscris. n acest din urm caz, solcitantul va fi ntiinat pentru a depune ntru-un termen stabilit, dup caz, de registrator, nscrisurile necesare, sub sanciunea radierea nscrierii provizorii. Dac nscrisurile vor fi depuse n termenul fixat, se va proceda la justificarea nscrierii provizorii, printr-o ncheiere dat de registratorul de carte 135

funciar. Dac ns nscrisurile nu vor fi depuse n termenul fixat, se a proceda, prin ncheiere a registratorului, la radierea nscrierii provizorie. Justificarea nscrierii se va face prin depunerea nscrisului original care constat realizarea condiiei suspensive sau, dup caz, prin prezentarea hotrrii judectoreti definitiv i irevocabil. Dac nscrierea provizorie nu va fi justificat, se va radia la cererea persoanei interesate, mpreun cu toate nscrierile fcute mpotriva celui nscris provizoriu Justificarea nscrierii provizorii se va face n temeiul consimmntului celui n contra cruia s-a efectuat nscrierea provizorie, a unei hotrri judectoreti ievocabile ori a ncheierii registatorului de carte funciar, n situaia ultimului caz de nscriere provizorie menionat (art.29 alin.4 din Legea 7 1996). n toate cazurile aceasta se va face printr-o ncheiere a registratorului de carte funciar. Aceasta concluzie rezult din analiza art.48 alin.1 din Legea nr.7/1996, care prevede c n cazul n care registratorul admite cererea, dispune ntabularea sau nscrierea provizorie prin ncheiere...fr a distinge ntre diferitele feluri de nscriere. n continuare vom analiza o aplicaie practic de o importan deosebit, a nscrierilor provizorii, respectiv posibilitatea ipotecrii unui bun imobil viitor. Este totodat i o derogare de la dispoziiile Codului civil. Acesta, n art.1775, interzice ipotecarea bunurilor viitoare ale debitorului. ns Legea nr.190/1999124 reglementeaz creditul imobiliar pentru investiiile imobiliare, prevznd reguli pentru acordarea unor mprumuturi garantate prin ipotec, n vederea construirii ulterioare a unei cldiri cu destinaie de locuin. Astfel, legea special nltur expres dispoziiile de drept comun prevzute n Codul civil. i legea nr.7/1996, n art.55, alin.3, prevede c ipoteca constituit asupra unui bun viitor se poate ntabula n condiiile legii privind creditul ipotecar pentru investiiile
124

Legea nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imibiliare, publicat n M.Of.nr.611/14.12.1999

136

imobiliare, dac n prealabil a fost notat existena autorizaiei de construire i notarea procesului-verbal de recepie parial. Concluzionnd, putem spune c rolul nscrierii provizorii este acela de a conferi nscrierii, n momentul n care va deveni definitiv, data i rangul pe care l-a avut nscrierea provizorie precum i de a apra persoanele interesate, de riscul unei eventuale ntabulri n favoarea unui ter care ar dobndi acelai drept, ulterior. - notarea este nscrierea care are ca obiect menionarea n cartea funciar a unor drepturi personale, fapte sau raporturi juridice strns legate de drepturile tabulare i titularii lor, litigiile referitoare la drepturi tabulare, pentru a le face opozabile terilor sau a le aduce la cunotina acestora numai n scop de informare.Astfel, pot fi notate: minoritatea i punerea sub interdicie a titularului dreptului real, instituirea curatelei, aciunile n justiie n legtur cu imobilul i drepturile nscrise ncartea funciar, interdicia de nstrinare sau grevare a imobilului, pactul de preferin, promisiunea de nstrinare a imobilului, sechestrul asigurator i judiciar, atacarea cu apel sau recurs a ncheierilor date de judectorul de carte funciar, lucrrile de expropriere a imobilului, orice alte fapte, aciuni i drepturi personale (art.84 din Regulamentul birourilor de carte funciar ale judectoriilor). Efectele nscrierilor n cartea funciar sunt n funcie de felul acestora. ntabularea i nscrierea provizorie au ca efect opozabilitatea fa de teri a actelor i faptelor juridice prin care se transmit, constituie, modific sau sting drepturi reale imobiliare. De la aceast regul exist i excepii.Astfel, drepturile reale devin opozabile terilor fr nscriere n cartea funciar cnd se constituie sau se dobndesc prin: succesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune, lege, expropriere, hotrri judectoreti. Notarea n cartea funciarare ca efect opozabilitatea fa de teri sau, dup caz, informarea terilor interesai cu privire la drepturile personale, fapte personale, raporturi juridice, litigii, etc., n legtur cu imobilele descrise n crile funciare.Art.40 137

prevede c actele i faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, vor putea fi nscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru tere persoane. Sunt notate n cartea funciar pentru a deveni opozabile terilor: drepturile de crean i alte raporturi juridice (nchirierea, cesiunea de venituri pe o perioad mai mare de trei ani, intenia de a nstrina sau greva, contractele de leasinng imobiliar), hotrrile de deschidere a procedurii falimentului, aciunile n justiie i cile de atac mpotriva ncheierilor judectorului de carte funciar. Sunt notate n cartea funciar cu efect de informare pentru terele persoane: incapacitatea de exerciiu a titularului dreptului, punerea sub interdicie judectoreasc i ridicarea acestei msuri, instituirea tutelei sau curatelei, lucrrile de expropriere a imobilului, hotrrea de declarare a morii prezumate a titularului dreptului real nscris n cartea funciar, etc. Dup prezentarea pe larg a efectelor nscrierilor n cartea funciar, se poate observa c, sub aspectul general al opozabilitii fa de teri(fiecare nscriere n cartea funciar este efectuat pentru a putea fi opus terilor), nu exist diferene ntre ntabulare, nscriere provizorie i notare. b) dup natura sau coninutul lor, nscrierile sunt de dou feluri: nscrieri propriu-zise i rectificrile. - nscrierea propriu-zis e nscrierea care menioneaz dobndirea ori modificarea unui drept real imobiliar, precum i, dup caz, drepturile personale, actele sau faptele juridice privitoare la starea i capacitatea persoanelor, aflate n legtur cu imobilul cuprins n cartea funciar. - rectificarea presupune radierea sau ndreptarea oricrei operaiuni susceptibile de a face obiectul unei nscrieri. Rectificarea sau modificarea nscrierilor de carte funciar se poate face n condiiile expres prevzute de lege125. Prin alin.2 i 3 al textului art.33, legiuitorul a stabilit ceea ce se nelege prin rectificare, respectiv radierea sau, n sens larg, ndreptarea oricrei nscrieri n cartea funciar care
125

vezi art.33 i urm.din Legea nr.7/1996

138

nu mai este conform cu realitatea i ce se nelege prin modificarea crii funciare. Rectificarea coninutului crii funciare poate interveni atunci cnd ntre starea tabular i situaia juridic real a imobilului nscris n cartea funciar nu mai exist concordan. Din ansabmlul reglementrilor legale rezult i raiunea legiuitorului n adoptarea acestei instituii, respectiv reprezint mijlocul cel mai eficace n a restabili concordana ntre situaia juridic real i nscrierea efectuat n cartea funciar, astfel nct nscrierea s reflecte n mod constant situaia juridic real a imobilului pentru a proteja pe eventualul ter dobnditor. Modificarea crii funciare const n efectuarea nscrierii oricrei schimbri privitoare la aspectele tehnice ale imobilului, schimbare care s nu afecteze esena dreptului avut asupra imobilului.Din punct de vedere al legitimrii procesuale active, legea restrnge sfera persoanelor ce pot solicita modificarea crii funciare, prevznd n mod expres c aceasta nu poate fi slicitat dect de titularul dreptului de proprietate (spre deosebire de celelalte cazuri, n care legitimarea procesual activ revine oricrei persoane care justific un interes). Neconcordana strii tabulare cu situaia juridic real poate rezulta i din svrirea unor greeli materiale cu prilejul efecturii nscrierilor n cartea funciar, motiv pentru care legiuitorul a prevzut n mod expres, prin dispoziiile alin.5, posibilitatea ndreptrii erorilor materiale, la cerere sau din oficiu. Acest aliniat a fost introdus urmare a modificrilor aduse Legii nr.7/1996 prin Legea nr.247/2005, ns nu rezult utilitatea acestei modificri, n condiiile n care ndreptarea erorilor materiale este prevzut, mai detaliat, printr-un alt articol normativ, respectiv art.53 din lege. c) dup cum sunt sau nu condiionate de justificarea lor ulterioar avem: nscrieri definitive i nscrieri provizorii. - nscrierea definitiv e acea nscriere ale crei efecte se produc cu titlu definitiv, irevocabil, de la data nregistrrii cererii de nscriere, fr a fi necesar justificarea ei ulterioar. Cu titlu de exemplu putem meniona: ntabularea, notarea i 139

radierea efectuate n temeiul acordului prilor sau a unei hotrri judectoreti irevocabile. - nscrierea provizorie e acea nscriere care devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere, sub condiie i n msura justificrii ei. nscrierea provizorie e o nscriere condiional sau dup caz imperfect, svrit n scopul de a conserva un drept ctigat n temeiul unei hotrri judectoreti care nu este irevocabil sau n temeiul unui act afectat de condiie. Rezult aadar c nscrierea definitiv produce efecte imediate fr a fi condiionat de ndeplinirea altor formaliti suplimentare, iar nscrierea provizorie produce efecte imediate, ns condiionate de justificarea ei ulterioar. Efectele nscrierii de carte funciar potrivit Legii nr.7/ 1996 sunt urmtoarele: n toate cazurile efectul ntbulrii i nscrierii provizorii const n opozabilitatea fa de teri a dobndirii modificrii sau stingerii unui drept real imobiliar. Aceast regul este stabilit cu caracter de principiu de art.25 din Legea nr.7/1996. De la aceast regul exist ns o serie de excepii adic de situaii n care drepturile reale nscrise n cartea funciar se dobndesc i devin opozabile fr nscrierea lor prealabil. n acest sens art.26 alin.1 prevede limitativ cazurile n care drepturile tabulare devin opozabile fr nscriere n cartea funciar i anume cnd provin sau se dobndesc prin: succesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune, lege, expropriere, hotrre judectoreasc. i n cazul notrii nscrierea actelor, faptelor sau altor raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar se face n scopul de a deveni opozabile terilor.126 Cu privire la corespondenele existente ntre nscrierile cuprinse n cartea funciar menionm c orice schimbare adus vreunei nscrieri n cartea funciar se va evidenia prin sublinirea vechii nscrieri i prin trecerea n rubrica Observaii a numrului de ordine sub care s-a operat noua nscriere (de exemplu, dac n dreptul unei nscrieri efectuate sub nr. de ord.6, n partea a doua II a crii funciare-notat
126

vezi art.38 din Legea nr.7/1996

140

tehnic pe PII6-se va meniona la Observaii PII13 rezult c sub nr. de ord. 13 n partea a II-a a crii funciare a fost adus o schimbare nscrierii de la PII6). 10.6. Aciunile de carte funciar La fel ca Decretul-Lege nr.115/1938, Legea nr.7/1996 reglementeaz dou aciuni n justiie cu privire la nscrierile n cartea funciar: aciunea n prestaie tabular i aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar. A.Aciunea n prestaie tabular. nscrierile n cartea funciar, potrivit Legii 7/1996, nu mai au efect constitutiv de drepturi tabulare.De asemenea, din cuprinsul art.22 al aceleiai legi, rezult c pentru a se face ntabularea dreptului real nu este necesar consimmntul la ntablare a titularului dreptului nscris n cartea funciar. ntabularea se poate dispune dac solicitantul depune cererea de nscriere i ataaseaz la acesta nscrisul n care s-a consemnat actul juridic a crui nscriere se cere. Cu toate acestea, Legea nr.7/1996 reglementeaz dou situaii de excepie, cnd nscrierea dreptului tabular trebuie s fie dispus de instana de judecat, la cererea celui ndreptit, n urma unui proces.Unul dintre cazuri era, n versiunea iniial a legii, inaplicabil n practic, fiind o gref nefericit n sistemul de carte funciar. Dup reformularea art.29 alin.1 din Legea 247/2005 noul text prevede: Cel care s-a obligat s strmute sau s constituie n folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator s-i predea toate nscrisurile necesare pentru nscrierea acelui drept.n situaia n care cel obligat nu pred nscrisurile, persoana interesatva putea solicita instanei s dispun nscrierea n cartea funciar.Hotrrea instanei de judecat va suplini consimmntul la nscriere al prii care are obligaia de a preda nscrisurilenecesare nscrierii(art.29 alin3)

141

Aceeai obligaie de a preda nscrisurile persoanei interesate i incumb i titularului unui drept real supus radierii (art.29 alin 2). Din aceast definiie rezult c la fel ca i aciunea n prestaie tabular reglementat de Decretul Lege nr.115/1938 care avea ca finalitate suplinirea consimmntului la ntabulare aciunea n prestaie tabular reglementat de nou text al art.29 din Legea 7/1996 urmrete predarea i respectiv obinerea nscrisurilor necesare nscrierii i suplinirea consimmntului la nscriere prin intermediul instanei judectoreti. Cu toate acestea, cteva critici pot fi ause reglementrii actuale a aciunii n prestaie tabular. Astfel Decretul Lege 115/1938, unde nscrierea n cartea funciar avea un efect constitutiv de drept, consimmntul la ntabulare era dat separat, n sens de negotium, de consimmntul la ncheierea contractului de nstrinare a imobilului nscris n cartea funciar. Cerina unui consimmnt special i ulterior ncheierii contractului deriva din sistemul de origine al crii funciare, i anume sistemul austriac, n care proprietatea se transmite dup realizarea acordului de voin. Potrivit n aceast lumin, aciunea n prestaie tabular i va acea locului ei, fiind conceput tocmai pentru ca instana s suplineasc lipsa predrii actelor sau lipsei manifestrii de voin special pentru ntabulare. Nu putem s nu interogm cu privire la utilitatea unei asemenea aciuni n sistemul conceput de legiuitorul romn prin actualul act normativ referitor la cadastru i publicitatea imobiliar unde principiul guvernator este cel al consensualismului, iar nscrierea n cartea funciar are doar rolul de opozabilitate fa de teri. Aciunea n prestaie tabular se intenteaz, de regul, mpotriva celui care a constituit sau transmis dreptul real respectiv. Dar aciunea poate fi introdus i mpotriva unui ter subdobnditor nscris n cartea funciar. Este reglementat de art. 30 din Legea 7/1996, unde dispune:Dobnditorul anterior poate cere instanei judectoreti s acorde nscrierii sale rang 142

preferenial fa de nscrierea efectuat la cererea unui ter, care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credin la data ncheierii actului. Se mai numete i aciune n prestaie tabular special. Pentru adminterea acestei aciuni trebuie ntrunite cumulativ urmtoarele condiii: a) actul juridic n baza cruia se solicit prestaia tabular s fie ncheiat anterior celui n baza cruia a fost nscris dreptul terului n cartea funciar. b) treul s fi dobndit imobilul cu titlu gratuit sau, dac l-a dobndit cu titlu oneros, s fie de rea credin. Aciunea n prestaie tabular este prin efectul art. 29 aliniat 4, imprescriptibil. Aciunea n prestaie tabular este supus prescripiei numai n cazuri de excepie, atunci cnd se refer la un drept real a crui aciune se prescrie (drepturile reale temporare cum sunt:uzufructul, uzul, abitaia). B. Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar (art.34-37 din Legea nr.7/1996). n ceea ce privete rectificarea crii funciare prin intermediul aciunii n rectificare, este necesar s artm c reglementarea din Legea nr.7/1996 a acestei aciuni este aproape identic cu aceea din Decretul-Lege nr.115/1938. Ea se introduce pentru nlturarea neconcordanelor care pot exista ntre starea tabular i situaia juridic real a imobilului. n ceea ce privete procedura de rectificare a nscrierilor n cartea funciar, legea prevede dou modaliti de realizare: pe cale amiabil, n baza unei declaraii autentice sau n baza hotrri judectoreti irevocabile, n caz de litigiu. Sub aspectul analizat, se observ c modificarea legislativ intervenit aduce un element de noutate pivind posibilitatea dispunerii efecturii rectificrii nscrierilor de chiar registratorul de carte funciar, n baza unei declaraii autentice a titularului dreptului (i eventual, a altor persoane interesate), atunci cnd nu este caz de litigiu judiciar. n vechea reglementare, chiar dac prile doreau soluionarea amiabil a conflictului, judectorul de carte funciar nu putea ordona rectificarea nscrierilor, fiind necesar 143

apelarea la concursul justiiei, rectificarea efectundu-se la biroul de carte funciar doar n baza unei hotrri judectoreti irevocabile (pronunate n urma unui proces desfurat n condiiile dreptului comun), prin care se dispunea rectificarea coninutului crii funciare. Rectificarea crilor funciare n baza unei hotrri judectoreti, este admisibil dac sunt ntrunite urmtoarele condiii, prevzute de art.34 din Legea nr.7/1996, respectiv aciunea s fie introdus de ctre o persoan interesat, s existe unul dintre cazurile expres i limitativ prevzute de lege i hotrrea judectoreasc prin care se dispune rectificarea s fie irevocabil. Aciunea n rectificare poate fi introdus dac exist unul din cele patru cazuri prevzute de lege, i anume: - nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectut nscrierea nu a fost valabil - dreptul nscris a fost greit calificat - nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia sa efectuat nscrierea - nscrierea din cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real actual a imobilului. Art.35, alin.1 prevede c aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea n fond, va fi imprescriptibil. n legtur cu problema prescripiei acestei aciuni, trebuie s facem deosebire ntre: rectificarea ntabulrii i a nscrierii provizorii i rectificarea notrii. n ce privete aciunea n rectificarea ntabulrii i nscrierii provizorii, Legea nr.7/1998, dup cum am artat mai sus, prevede c: a)aciunea n rectificare este imprescriptibil, sub rezerva prescripiei aciunii de fond, atunci cnd este introdus fa de dobnditorul nemijlocit, precum i fa de terii dobnditori de rea credin; b)aciunea n rectificare se prescrie n termen de zece ani atunci cnd este introdus mpotriva terelor persoane care 144

au dobndit cu bun-credin un drept real cu titlu gratuit, prin donaie sau legat, cu excepia cazului n care dreptul material la aciunea de fond nu s-a prescris nainte127. Termenul de zece ani ncepe s curg din ziua cnd terii au nregistrat cererea de nscriere a dreptului lor; c)aciunea n rectificare, n temeiat pe nevalabilitatea nscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greita calificare a dreptului nscris se prescrie n termen de trei ani fa de terele persoane care i-au nscris un drept real, dobndit prin act juridic cu titlu oneros i cu bun credin, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare. Termenul ncepe s curg de la data nregistrrii cererii de nscriere formulat de dobnditorul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se cere, afar de cazul cnd dreptul material la aciunea de fond nu s-a prescris. d)aciunea n rectificarea notrilor este imprescriptibil. ns fa de terele persoane care au dobndit cu buncredin un drept real prin donaie sau legat, aciunea n rectificare nu se va putea porni dect n termen de 10 ani, socotii din ziua cnd s-a nregistrat cererea lor de nscriere, cu excepia cazului n care dreptul material la aciunea n fond nu s-a prescris mai nainte. ns n cazul n care aciunea n rectificare n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia real, se poate cere rectificarea sau, dup caz, modificarea acesteia. Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni , susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. Prin modificare se nelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaz esena dreptului care poart asupra acelui imobil. Modificarea
127

vezi aart.35, alin 2 din Legea nr.7/1996

145

nu se poate face dect la cererea titularului dreptului de proprietate. Rectificarea nscrierilor n cartea funciar se poate face fie pe cale amiabil prin declaraie autentic, fie n caz de litigiu prin fotrre judectoareasc definitiv i irevocabil. Erorile materiale svrite cu prilejul nscrierilor n cartea funciar pot fi ndreptate la cerere sau din oficiu. n ceea ce privete rectificarea crii funciare prin intermediul aciunii n rectificare, este necesar s artm c reglementarea din Legea nr.7/1996 a acestei aciuni este aproape identic cu aceea din Decretul-Lege nr.115/1938. Ea se introduce pentru nlturarea neconcordanelor care pot exista ntre starea tabular i situaia juridic real a imobilului. n urma admiterii aciunii, operaia rectificrii se va dispune de judectorul de carte funciar, n temeiul hotrrii judectoreti rmas definitiv i irevocabil. Aciunea n rectificare poate fi introdus mpotriva celui n favoarea cruia s-a fcut nscrierea respectiv, precum i mpotriva succesorilor si, indiferent c este vorba de un succesor universal, cu titlu universal sau cu titlu particular. n legtur cu problema prescripiei acestei aciuni, trebuie s facem deosebire ntre: rectificarea ntabulrii i a nscrierii provizorii i rectificarea notrii. n ce privete aciunea n rectificarea ntabulrii i nscrierii provizorii, art. 37-38 din Legea nr. 7/1998 prevd: a)aciunea n rectificare este imprescriptibil, sub rezerva prescripiei aciunii de fond, atunci cnd este introdus fa de dobnditorul nemijlocit, precum i fa de terii dobnditori de rea credin; b)aciunea n rectificare se prescrie n termen de zece ani atunci cnd este introdus mpotriva terelor persoane care au dobndit cu bun-credin un drept real cu titlu gratuit, prin donaie sau legat, cu excepia cazului n care dreptul material la aciunea de fond nu s-a prescris nainte. Termenul de zece ani ncepe s curg din ziua cnd terii au nregistrat cererea de nscriere a dreptului lor; 146

c)aciunea n rectificare, n temeiat pe nevalabilitatea nscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greita calificare a dreptului nscris se prescrie n termen de trei ani fa de terele persoane care i-au nscris un drept real, dobndit prin act juridic cu titlu oneros i cu bun credin, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare. Termenul ncepe s curg de la data nregistrrii cererii de nscriere formulat de dobnditorul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se cere, afar de cazul cnd dreptul material la aciunea de fond nu s-a prescris. d)aciunea n rectificarea notrilor este imprescriptibil. ntrarea n vigoare i punerea n aplicare a Legii nr. 7/1996 Legea nr. 7/1996 cuprinde reglementrile principale ale crilor funciare, ca sistem real, unic i unitar de publicitate imobiliar, pe ntregul teritoriu al rii. Punerea n aplicare a acestor reglementri va avea ca i efect nlocuirea sistemelor de publicitate imobiliare existente n ara noastr. Legea reglementeaz dou instituii importante: cadastrul general i publicitatea imobiliar prin cri funciare. Art.72 alin.1 prevede c Legea nr. 7/1996 intr n vigoare la 90 de zile de la publicare. Aadar a intrat n vigoare la 24 iunie 1996. Aa cum corect s-a spus, intrarea n vigoarea a legii nu a nsemnat i punerea n aplicare a tuturor reglementrilor privind cadastrul i crile funciare .Punerea n aplicare a acestei legi este condiionat de nfiinarea birourilor de carte funciar. Or, acest lucru a fost posibil numai dup adoptarea i intrarea n vigoare a regulamentului birourilor respective. De asemenea, este condiionat i de efectuarea lucrrilor de cadastru i ntocmirea documentelor cadastrale. Nu trebuie trecut cu vederea faptul c punerea deplin n aplicare a acestei legi va avea ca efect nlocuirea celor dou sau chiar trei sisteme de publicitate imobiliar existente la data, adoptrii ei. Este o problem dificil i delicat. Acestea sunt motivele pentru care, prin Legea nr. 7/1996 i Regulamentul birourilor de carte funciar, s-au 147

adoptat dispoziii tranzitorii "care s permit nlocuirea, nu brusc, ci treptat i progresiv, a sistemelor de publicitate imobiliar (existente s.n.) cu un nou i unic sistem de publicitate, bazat tot pe cartea funciar" . Astfel, art. 72 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 prevede c la data finalizrii lucrrilor cadastrale i a registrelor de publicitate imobiliar pentru ntreg teritoriul administrativ al unui jude i nceteaz aplicabilitatea, pentru judeul respectiv, reglementrile legale privitoare la sistemele existente de publicitate imobiliar. Discuii n legtur cu punerea n aplicare a Legii nr.7/ 1996. Domeniul de aplicare imediat. Aceste discuii se poart pentru a rspunde la dou ntrebri: Legea nr. 7/1996 se aplic n prezent pe ntregul teritoriu al rii n totalitate sau numai n parte? Dac se aplic n parte, care sunt acele dispoziii? ntr-o prim opinie, ntemeiat exclusiv pe dispoziiile art.72 alin. 2-3, s-a apreciat c reglementrile privind crile funciare, n funcie de momentul punerii lor n vigoare, sunt de dou feluri: reglementri de aplicare imediat, de la data intrrii n vigoare a legii, cum sunt cele referitoare la nfiinarea birourilor de carte funciar de la judectorii (art.2 lit.a) i reglementri de aplicare ealonat n timp, cum sunt cele privitoare la ntocmirea i funcionarea crilor funciare (art. 72) . ntr-o alt opinie, se susine c dup 24 iunie 1996, data intrrii n vigoare a Legii nr. 7/1996, sistemele de publicitate imobiliare existente i-au ncetat aplicabilitatea i au fost nlocuite cu noul sistem de publicitate bazat pe cartea funciar; n acest din urm sistem, nscrierea are numai efect de opozabilitate fa de teri a actului sau faptului juridic prin care a fost transmis, constituit, modificat sau stins dreptul real. Opinia se ntemeiaz pe interpretarea coroborat a art. 72 alin. 1-3 cu prevederile art. 58, 59 i 61 din Legea nr. 7/1996 . n aceeai opinie se consider c aplicarea Legii nr.7/ 1996 prezint unele particulariti, deoarece din economia dispoziiilor sale rezult c se face distincie, pe de o parte, ntre actele translative sau constitutive de drepturi reale perfectate nainte i dup intrarea n vigoare a noii legi, iar pe 148

de alt parte, ntre actele pentru care s-au realizat formalitile de publicitate imobiliar i actele pentru care acestea nu au fost fcute. Astfel: a) nscrierea actelor ncheiate nainte de intrarea n vigoare a noii legi produce efectele juridice ale sistemului de publicitate n care a fost efectuat: efectele constitutive de drepturi n sistemul de cartea funciar; efectul de opozabilitate fa de teri n sistemul registrelor de transcripii i inscripii; b) actele juridice ncheiate nainte de intrarea n vigoare a noii legi, fr ndeplinirea cerinelor de publicitate, se vor nscrie n noua carte funciar, dar vor produce efectele prevzute de sistemul de publicitate imobiliar anterior, n vigoare la data ncheierii lor. Aa, de pild, dac actul valabil ncheiat a avut ca obiect un imobil situat n teritoriile de carte funciar, nscrierea sa n noua carte funciar va produce efectul constitutiv de drepturi prevzut de Decretul-Lege nr. 115/1938; c) toate actele translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare valabil ncheiate dup intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996, pentru a fi opozabile terilor, trebuie s fie nscrise n cartea funciar, potrivit reglementrilor acestei legi, dup cum urmeaz: -n judeele din teritoriile de carte funciar, precum i n judeele n care s-au finalizat lucrrile cadastrale i noile cri funciare, nscrierea se face potrivit reglementrilor Legii nr. 7/1996, cu efect de opozabilitate fa de teri; aplicarea vechiului sistem de publicitate (cartea funciar sau registrele de transcripii i inscripii) nceteaz de plin drept (art. 22 i urm., art.72 alin. 2); - n judeele pe al cror teritoriu nu au existat cri funciare i pentru care nu s-au finalizat lucrrile cadastrale i de ntocmire a crilor funciare, nscrierile se vor face n cri funciare nedefinitive.Deschiderea acestor cri funciare este prevzut n art. 61 din Legea nr. 7/1996, text pus n aplicare prin Instruciunile privind nfiinarea crilor funciare cu caracter nedefinitiv, care cuprind reguli potrivit crora birourile de carte funciar sunt obligate s fac nscrieri cu caracter nedefinitiv ncepnd cu 1 iulie 1999. nscrierea definitiv va fi 149

efectuat dup finalizarea lucrrilor cadastrale i a crilor funciare definitive pe acel teritoriu. n ce ne privete, mprtim cea de a doua opinie, ntradevr, rezolvarea acestei probleme poate avea loc numai avnd n vedere economia tuturor dispoziiilor Legii nr.7/1996. Soluia se sprijin i pe reglementrile privind deschiderea de cri funciare nedefinitive. Aa fiind, credem i noi c punerea n aplicare a dispoziiilor acestei legi referitoare la publicitatea imobiliar pe ntregul teritoriu al rii s-a realizat dup intrarea n vigoare a Instruciunilor privind nfiinarea crilor funciare cu caracter nedefinitiv care a avut loc la 1 iulie 1999. Pe aceast dat sistemele de publicitate imobiliar anterioare au ncetat s mai aib aplicabilitate. Numai aceast interpretare are darul de a face ca Legea nr.7/1996 s se aplice efectiv i s devin realitate. Dac s-ar amna punerea n aplicare a acestei legi pn la finalizarea lucrrilor,cadastrale ar exista riscul s aib aceeai soart pe care au avut-o i legile anterioare prin care s-a reglementat introducerea publicitii prin cri funciare n ntreaga ar. Nu trebuie ignorat faptul c efectuarea i finalizarea lucrrilor cadastrale necesit o finanate substanial i susinut, pe care ne ndoim c autoritile statale sunt dispuse i au posibilitatea s-o acorde, n condiiile economice existente n aceast perioad.

150