OMINISTERUL EDUCAIEI AL REPUBLICII MOLDOVA UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI

Curs de prelegeri
La disciplina

Piaa bunurilor imobiliare

Tema 1 Piaa imobilului noiuni generale

1 Esena i definirea pieii imobilului i a bunului imobil 2 Principalele tranzacii cu bunurile imobile 3 Particularitile imobilului ca marf 1 Esena i definirea pieii imobilului i a bunului imobil Trecerea la o economie de pia i dezvoltarea relaiilor economice de pia n Republica Moldova au creat condiii favorabile pentru apariia unor noi genuri de activiti, aa cum ar fi manager, marketolog, broker, agent imobiliar, developer i evaluator. Cu toate c activitatea de evaluator nu este chiar att de nou pentru Moldova, n ultimul timp ea a cptat un aspect nou. n linii generale prin noiunea de pia se subnelege un ansamblu de mecanisme prin care se execut unele sau altele efaceri. Piaa imobiliar este un complex de mecanisme prin intermediul crora sunt transmise drepturile supra unei proprieti i interesele legate de ea, sunt stabilite preurile i este delimitat spaiul pentru diferite variante pentru utilizarea terenurilor 1; noiunea dat este redat n contextul manualului Evaluarea Bunurilor Imobiliare (teorie i practic), elaborat de d-na Buzu O. i Matcov A. . Termenii de baz, folosii pentru descrierea pieei imobiliare, au trei nivele de determinare. La primul nivel se refer formulrile utilizate n legile n vigoare; la al doilea nivel n literatura profisional, dar al treilea nivel formularile folosite de catre profeisonitii ce activeaza pe piaa imobiliar . Teoretic ele ar trebui sa fie foarte apropiate, dar practic aceasta, din pcate, nu este n tocmai aa. O ntelegere corect i o posedare liber a terminologiei creaz baza pentru o discutie efectiv, att cu profesionitii din sfera respectiva ct pentru profesionitii din sfera respectiv, ct i cu persoanele care necesit o explicare a terminilor corespunztori. Terminologia utilizat pe piaa imobiliar i termenii speciali pentru evaluare se folosesc pe larg n procesul de evaluare. Principala i cea mai important noiune este cea de IMOBIL. Prezentarea legitim a acestei noiuni are o istorie veche. nc n legile Romei Antice proprietatea se diviza in mobil si imobil. Legislaia Republicii Moldova prevede dou definiii referitoare la bunurile imobile i nu coine o definiere a proprietii imobiliare: 1. Bun Imobil - teren , construcie capital, apartament i alt ncpere izolat; 2. Teren - parte de teritoriu avnd hotare nchise a crei suprafa, al crei amplasament i ela crei caracteristici sunt reflectate n cadastru.
1

O. Buzu, A. Matcov, Evaluarea Bunurilor Imobiliare teorie i practic, Chiinu 2003, pag. 32

n legislaia rilor dezvoltate din punct de vedere juridic bunul imobil reprezint terenul i construciile aferente acestui teren. Din punct de vedere economic bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop ndestularea neceitilor umane. Indiferent dac aceste necesiti sunt orientate spre consumul nemijlocit sau spre utilizarea bunurilor imobile ca factori de producie. La nivel profesional o importanta mai mare o are terminologia utilizata in cadrul legislativ. In legile diferitor tari (sau intr-o tara anumita in perioade diferite) pot fi evidentiate cateva notiuni despre imobil. Deacea: O determinare mai exacta a termenului de imobil este ceea ce se afla imobil prin lege In sens profesional i social obiect imobiliar este deseori cosiderat obiectul fizic, legat rigid de pamnt, strmutarea cruia este practic imposibil fr ai crea distrugeri functionale. Aceasta stabilete diferenele elementare dintre operaiile pe piat cu obiectele imobiliare si mobiliare. Obiectele mobiliare la schimbarea proprietarului, de obicei sunt transferate n spatiu, de exemplu, din magazin n apartamentul cumprtorului. Ceea ce nu poate fi definit pentru imobil. La petrecerea unei tranzacii cu un obiect imobiliar, obiectul rmne pe loc, dar cumprtorului i se transfer numai drepturile stabilite asupra imobilului i obligaiunile legate de el. n teoria si practica evaluarii in S.U.A. se difereniaza noiunea de imobil ca obiect fizic (Real Estate) i relaii de drept, legat de imobil (Real Property). Valoarea de pia a imobilului poate fi format doar n paocesul funcionarii pietii respective. In literatura nu exista notiune determinat de piata imobiliar. Piat, poate fi numit locul unde se petrec tranzacii de afaceri sau de negociere. Dar ea poate fi corelat i cu sistema de aciuni i mecanisme pentru petrecerea afacerilor. Cnd se vorbete despre piaa imobiliar, de obicei se are n vedere o activitate pe piata dat. D. Fridman si N. Orduai n cartea lor dau urmtoarea noiune: piaa imobiliar este un sistem anumit de mecanisme, prin intermediul carora se transmit drepturile de proprietate si interesele legate de ele, se stabilesc perurile si se delimiteaza spatiile sectoarelor de concurenta. Spre exemplu, un grup de specialisti rui, consider c: Piata imobiliara reprezinta totalitatea tranzactiilor, petrecute cu obiecte imobiliare, asigurare informationala, operatii privind conducerea si finantarea lucrarilor in sectorul imobiliar. 2 Principalele tranzacii cubunurile imobile Proprietarul are dreptul la discreia sa s ntreprind cu proprietatea lui oricare aciuni care nu contravin legislaiei, inclusiv s nstrineze proprietatea sa n favoarea altor persoane, sau s transmit drepturile de posesie, folosin i dispoziie asupra proprietii rmnnd proprietar, s pun proprietatea n gaj sau s o greveze prin alte ci.
4

Principalele tranzacii cu bunurile imobile sunt: vnzarea-cumprarea, schimbul, motenirea, donarea, transmiterea n calitate de contribuie n capitalul statutar, ipoteca, arenda. Vnzarea-cumprarea La vnzare cumprare vnztorul se oblig s transmit terenul de pmnt n ordinea stabilit de legislaie n proprietate cumprtorului, iar cumprtorul se oblig s accepte acest teren i s achite pentru el suma stabilit n contract. Vnzarea cumprarea este posibil numai n caz cnd nu exist litigii n privina terenului, sau dac nu exist alte cauze care conform legislaiei pot mpiedica ncheierea tranzaciei. Contractul de tranzacie se ntocmete n scris, se autentific la notar i se nregistreaz n mod obligatoriu la oficiul cadastral. Tranzacia poate fi ncheiat de ctre vnztor i cumprtor, sau de ctre persoanele autorizate de ctre ei. Ipoteca codul civil. Articolul 168. Gajul n virtutea gajului, creditorul (creditorul gajist) are dreptul, n cazul n care debitorul (debitorul gajist) nu execut obligaia garantat prin gaj, s i se satisfac revendicarea, din valoarea bunurilor sau a drepturilor patrimoniale date n gaj. Relaiile de drept privind gajul, n msura n care nu snt reglementate de prezentul cod, se reglementeaz de Legea cu privire la gaj i de alte acte normative. Schimb Conform contractului de schimb fiecare parte se oblig s transmit n proprietate altei pri terenul de pmnt n schimb la alt teren. Schimbul poate fi efectuat nu numai cu terenuri de pmnt, dar este posibil i schimbul terenului de pmnt cu alt obiect. Transmiterea imobilului n fondul statutar al persoanei juridice Articolul 23. Noiunea de persoan juridic Snt recunoscute ca persoane juridice organizaiile, care dispun de un patrimoniu distinct, pot dobndi n numele propriu drepturi patrimoniale i drepturi personale nepatrimoniale i pot s-i asume obligaii. n legtur cu participare la crearea persoanei juridice, fondatorii ei pot avea drepturi i responsabiliti fa de persoana juridic sau drepturi patrimoniale asupra proprietii ei. Motenirea Succesiunea terenului de pmnt se efectueaz conform testamentului sau legislaiei.
5

Codul Civil Articolul 566. Motenitorii legali n caz de succesiune legal se consider motenitori n pri egale: de prima clas - copiii (inclusiv copiii nfiai), soul i prinii (nfietorii) defunctului, precum i copilul defunctului, care s-a nscut dup moartea acestuia; de clasa a doua - fraii i surorile defunctului, bunicul i bunica lui att din partea tatlui ct i din partea mamei; de clasa a treia - nepoii i nepoatele de frate i de sor incapabile de munc ale defunctului. Arenda Proprietarul, sau alt persoan mputernicit de proprietar, are dreptul s dea pmntul n arend. Pentru pmnturile transmise n arend se percepe plata de arend. Mrimea i condiiile de plat se stabilesc n contract. Contractele de arend pe un termen mai lung de 3 ani urmeaz a fi nregistrate la oficiul cadastral. n caz de vnzare a terenului pe care se afl obiecte date n arend, arendaul i pstreaz dreptul de arend conform contractului stabilit anterior 3 Particularitile imobilului ca marf 1. Bunurile imobile constituie baza bogiei naionale. Anume n construcii, cldiri i edificii se acumuleaz treptat munca generaiilor anterioare care asigur un nivel decent de via att n prezent ct i-n viitor. Conform unor estimri, bunurile imobile constituie aproape jumtate din toat bogia mondial acumulat. 2. Piaa imobiliar reprezint un generator al creterii economice al ntregii ri. Fiindc, anume n bunurile imobile cu diferit destinaie are loc investirea primar a unor mijloace importante ce duc la schimbri calitative ale cererii i ofertei i asigur dinamica dezvoltrii macroeconomice. 3. Bunul imobil este un obiect deosebit Fiind baza activitii vitale ale omului i a societii n ntregime, bunurile imobile reprezint un obiect deosebit al circuitului pe pia, al proprietii i al dirijrii. De aceast caracteristic ine cont statul prin formarea sistemelor de control a eficienei utilizrii bunurilor imobile la toate etapele ciclului vital al acestor bunuri. O ramur foarte important a tiinei economice, care red coninutul termenilor referitori la bunurile imobile, este Economia imobilului. n nelesul modern, teoria economic s-a format n sec. XVIII, ns termenii referitori la bunurile imobile au aprut mult mai nainte, nsui odat cu apariia imobililor. n fiecare limb se ntlnesc diferii termeni referitor la bunurile imobile i la o anumit etap a dezvoltrii societi a aprut necesitatea de a trece de la termeni la si noiunea de bunuri imobile pentru a asigura o nelegere unic. Trecerea aceasta este necesar n primul rnd datorit faptului c bunurile imobile particip activ n procese care constituie baza vieii societii i anume n producerea i utilizarea diferitor bunuri economice.
6

Din punct de vedere economic, bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop ndestularea necesitilor umane. Indiferent dac aceste bunuri sunt orientate spre consumul nemijlocit sau spre utilizarea bunurile imobile ca factori de producie. Bunurile imobile ca bunuri economice au anumite trsturi caracteristice. Prima din aceste trsturi este legtura indisolubil cu pmntul. Cu alte cuvinte obiectul imobiliar nu poate fi schimbat dintr-un loc n altul fr deteriorarea acestui obiect, fr distrugerea lui. A doua trstur caracteristic este cea de amplasamentul fixat. Trstura urmtoare const n aceea c obiectul imobiliar este unic. Cu alte cuvinte, orice obiect are trsturile sale specifice. Chiar dac se iau dou obiecte analogice la prima vedere (de exemplu dou apartamente de aceeai serie, construite dup aceleai tehnologii) par a fi identice, atunci, dup o analiz mai profund pot fi gsite un ir de deosebiri, care i duce la faptul c aceste obiecte sunt unice. O alt trstur caracteristic pentru obiectele imobiliare sunt condiiile de producere (de construcie), care de asemenea difer de la obiect la obiect. Expluatare de lung durata Bunul imobil dac este intreinut in condiii normale poate servi zeci i chiar sute de ani. Bunul imobil este o marf scump La procurarea unui bun imobil sunt necesare resurse financiare semnificative.Deacea pentru procurarea unui bun imobil cumparatorii dese ori sunt nevoii sa utilizeze diferite mecanisme financiare. Bunurile imobile ca bun economic au trei tipuri (moduri) de utilizri: 1. Primul mod de utilizare al unui bun imobil este cel de consum (utilizarea bunului imobil ca marf). 2. Alt mod de utilizare a bunului imobil este n scopul produciei (bunurile imobiliare constituie element al procesului de producie). 3. Al treilea mod de utilizare a unui bun imobil este utilizarea n scopul obinerii veniturilor.

Tema 2 Tipuri de bunuri imobile i clasificarea lor.

1 Tipuri de bunuri imobile 2 Clasificarea bunurlor imobile 1 Tipuri de bunuri imobile Categorii de imobil clasificarea obiectelor de imobil stabilit n mod special n scopuri fiscale. n RM imobilele se divizeaz n terenuri (pmnt) i imobil. (Clasificare nereuit: BI cuprinde terenul care este baza i elementul esenial; cldirile i edificiile i alte elemente sunt mbuntiri, variante de utilizare a imobilului). Terenurile se clasific n: - terenuri cu destinaie agricol ; - terenuri n intravilan ; - terenuri distribuite ntovririlor pomicole ; - terenuri din extravilan destinate indusriei transporturilor, telecomunicaiilor i cu alt destinaie special. n scopuri fiscale, pn n prezent, bunurile imobile se divizau n doua categorii: terenuri (pmnt); imobile. Dar aceast clasificare s-a dovedit a fi nereuita Bunurile imobiliare situate n localitile urbane se mpart ntr-o gama larg de cldiri. Cota cea mai mare o ocupa cldirile de locuit, apoi revine bunurilor imobiliare nelocative. Bunul imobiliar locativ sau rezidenial include n sine casele particulare, casele cu multe apartamente care sunt destinate pentru traiul permanent al familiilor sau al indivizilor aparte. Acest tip de imobil este legat cu arend, construcia i exploatarea fondului locativ. Bunurile imobiliare nelocative la rndul lor se mpart n: bunuri imobiliare comerciale; bunuri imobiliare industriale; bunuri imobiliare instituionale; bunuri imobiliare recreaionale. Imobilul comercial - include n sine construciile destinate pentru comer, oficiile pentru afaceri, parcrile pentru automobile, obiectele ramurilor de deservire destinate pentru obinerea veniturilor. Imobilul industrial - reprezint construciile industriale i infrastructura, uzinele, spaiile destinate pentru impozitare, oficiile specializate ale personalului de conducere. Pentru acest tip de imobil este foarte important amplasarea lui, distant pn la arterele principale de transport.
8

Imobilul instituional - includ in sine cldirile organelor de conducere, cldirile destinate pentru nvmnt, speciale precum i alte imobile cu destinaie special. Imobilul recreaional - acest tip de imobil este destinat pentru odihn, adic complexele sportive i complexele destinate pentru distracie. Daca e s ne referim concret la fondul locativ al Republicii Moldova, atunci putem meniona, c exist patru categorii de proprietari ai acestor imobile. In primul rnd exist fondul locativ de stat - acestea sunt casele i ncperile locative care aparin statului. Alturi de acesta exist casele, ncperile locative i construciile care aparin unor cooperative i organizaii obteti. Acesta i este fondul locativ obtesc. In al treilea rnd exista fondul cooperativelor constructiv-locative, adic casele de locuit ale proprietarilor care constituie cooperativele constructiv-locative. i ultima -fondul locativ individual, denumit la momentul actual fondul locativ particular, se cuprind casele individuale. Conform datelor Ministerului Privatizrii i conducerii proprietii de stat n total pe Republica Moldova, din 237,6 mii apartamente de stat i departamentale sunt privatizate 205131 sau 86% (la l ianuarie 1997). Proprietari ai caselor individuale au devenit mai mult de 750 mii ceteni ai Republicii Moldova . Clasificarea imobilului locativ La baza clasificrii raionale trebuie s punem n eviden principalele caracteristici: destinaia funcional (imobil locativ, oficiu, imobil industrial, obiecte comerciale, restaurante, hoteluri, terenuri, obiecte de nsemntate cultural sau istoric i altele); * locul amplasrii (sectoare prestigioase, piaa imobiliar de capital, sectoare puin prestigioase, zone balneare); * tipul obiectelor imobiliare, pentru satisfacerea diferitor necesiti (case individuale, apartamente, vile, palate, case mobile). Schema principala a clasificrii obiectelor imobiliare este artat n figura 1:

IMOBIL
Locativ - case - apartamente nCase cu multe etaje, case mobile vile - palate Nelocativ - oficii hoteluri magazine supermarketuri cluburi parcri auto Teren - loturi de teren sub construcii ' loturi de teren cu diferite destinaii industrial ntreprinderi industriale staii de alimentere cu petrol ateliere -dup tipul locuinei:

-dup amplasament:

Locuin ara regiunea capitalei -sectorul prestigious center comerciale, zone de odihn

Apartamente

Cas

- studio -cu l dormitor -cu 2 dormitoare - cu 3 dormitoare - cu 4 i mai multe

condominium taunhaus singlhaus mobilhaus vila

10

Tema 3 Piaa imobilului din Republica Moldova.

1 Importana pieii imobilului pentru dezvoltarea economiei naionale 2 Segmentele pieii imobilului 3 Participanii la piaa imobilului 4 Infrastuctura pieii imobilului 1 Importana pieii imobilului pentru dezvoltarea economiei naionale Piaa bunurilor imobile n Republica Moldova s-a format pe parcursul ultimilor 10 ani, n rezultatul trecerii unei pri din proprietatea statului n proprietate privat. Aceasta s-a ntmplat n urma privatizrii unui spaiu masiv i mai trziu n urma privatizrii ntreprinderilor din diferite ramuri ale economiei naionale. Experiena formrii pieei imobiliare n Republica Moldova confirm caracteristicile pentru toate rile cu economie avansat. Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui stat, stabil din punct de vedere economic, nsemntatea acestei piee este determinat de particularitile sale. Pe de o parte, aceasta este o sfer a relaiilor ce cuprinde nu numai subiecii activitilor antreprenoriale. Pe de alt parte, piaa imobiliar este un element component esenial al economiei de pia. Piaa muncii, piaa capitalurilor, piaa diverselor resurse i mrfuri nu pot exista fr piaa imobiliar. Fr o pia imobiliar avansat nu este posibil dezvoltarea proceselor investiionale. dinamizarea activitilor administrativ-gospodreti, creterea produciei i sporirea nivelului de trai al populaiei rii. Piaa imobiliar definete totalitatea bunurilor imobile i a drepturilor asupra acestora, care fac obiectul actului de vnzare-cumprare. Noiunea de pia imobiliar nglobeaz i un ansamblu de instituii i proceduri, care au drept scop s-i adune la un loc pe cumprtorii i vnztorii unei mrfi speciale - diferitele drepturi asupra bunurilor imobiliare. Piaa imobiliar este un set de mecanisme speciale, prin intermediul crora se transmit drepturile de proprietate i interesele legate de aceasta, se stabilesc preurile i se repartizeaz spaiul ntre diferite variante concurente de gestionare a pmntului. Pe piaa imobiliar se realizeaz interrelaia dintre cererea i oferta tuturor cumprtorilor i vnztorilor, prezeni momentan n acelai spaiu, i se deruleaz tranzacii cu bunuri imobiliare. Piaa este o structur complex, care ofer cadrul schimbului de mrfuri, bunuri imobiliare, servicii, capitaluri. Starea de fapt a pieei imobiliare oglindete, la modul cel mai relevant, prosperitatea economic a societii.
11

Piaa imobiliar se remarc prin particularitile sale, care o identific printre celelalte feluri de piee. Aceste particulariti ale pieei imobiliare au o relaie indisolubil cu trsturile caracteristice bunurilor imobiliare. Bunurile imobiliare pot fi privite sub dou aspecte - fizic i economic. Din punct de vedere fizic, un bun imobiliar are urmtoarele caracteristici: a)imobilitatea, adic permanena locului n care se afl, soliditatea, trinicia, caracterul staionar; b)materialitatea; c)durabilitatea existenei i exploatrii, n consecin, uzura; d) unicitatea, cu alte cuvinte, caracterul irepetabil ; e)eterogenitatea, marea diversitate a bunurilor imobiliare; f) proprietatea de a fi gestionat. Din punct de vedere economic, un bun imobiliar reprezint un obiect care cere direcionarea permanent i periodic a investiiilor pentru conservarea i dezvoltarea lui. Un bunul imobiliar are o valoare determinat, poat s-i aduc beneficii proprietarului su i este identificabil prin: a)calitatea de a fi o raritate; b)caracterul deficitar; c) gradul dezvoltrii; e)dependena de locul aflrii. In procesul de examinare a factorilor ce influeneaz formarea i dezvoltarea unei piee imobiliare concrete deseori se face uz de noiunea "zon valoric". Zona valoric este segmentul pieei imobiliare n cadrul creia valoarea bunurilor imobiliare identice este aceeai. Drept cel mai simplu exemplu al divizrii pieei oreneti pe zone valorice separate poate servi mprirea administrativ-teritorial a urbei, n oraul Chiinu exist cinci sectoare administrativ-teritoriale, fiecare identificndu-se prin caracteristici specifice, cu un anumit impact asupra valorii bunurilor imobiliare. Investigaiile efectuate de specialiti Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru au demonstrat c valoarea de pia a bunurilor imobiliare similare, aflate n diferite sectoare ale oraului, este diferit de la caz la caz. Spre exemplu, ntre preul unui apartament cu trei odi, planificare standard, din centrul oraului i cel al unui apartament identic de la Pota Veche este o discrepan n raport de 1:2. Dac segmentarea pieei va fi conceput dup criterii i mai riguroase i se vor lua n calcul mai muli indicatori - de pild, vecintatea obiectelor de infrastructur social, condiii ecologice benefice, accesibilitatea la mijloacele de transport i altele - atunci numrul zonelor valorice ar spori esenial. Astfel, primria or. Chiinu se conduce de un program, prevzut expres pentru evaluarea mrimii taxelor de nchiriere a obiectelor din patrimoniul municipal, acest program coninnd mprirea teritorial a urbei n peste 130 de zone valorice. Pe piaa locativ ponderea cea mai mare a tranzaciilor o dein tranzaciile cu apartamente. n anul 2004, pn la mijlocul lunii mai preurile erau stabile i variau n intervalul $250-$300 pentru 1 m.p. Cu nceputul perioadei de odihn i a sezonului de
12

reparaii cererea la imobilele locative a crescut brusc, iar preul mediu a atins cel mai nalt nivel din istoria pieei locale - 330 $/m.p. La mijlocul verii un apartament cu trei odi (24% din vnzri) costa - $20000-23000, cu 2 odi (32%) - $17000-19000, iar cele mai cerute cu o odaie (19%) - $11000-12000. n rezultatul unei astfel de dinamici, preul mediu pentru 1 m.p. la sfitul anului 2004 atingea 355 $/m.p. Tipuri de tranzacii 2001 2002 % 20012003 % 2002 Divizare 384 399 +3,99 725 +81,7 Donaie 1962 2382 +21,4 2681 +12,6 Motenire 493 663 +34,5 1256 +89,4 Privatizare 564 955 +69,4 427 -55,3 Renunare la dreptul de 0 3 91 +2933,3 proprietate Contracte de schimb 580 576 -0,7 412 -28,5 Alte tranzacii 0 15 - 1474 +218,9 Contracte de vnzare16049 16073 +0,2 16099 +0,2 cumprare Total 20032 21066 +5,2 23165 +9,9 Analiza acestui tabel ne arat c piaa imobilului din Chiinu s-a format, iar mrirea numrului de tranzacii cu 5,2% n anul 2002 fa de anul 2001, iar creterea cu 9,9% n anul 2003 fa de anul 2002, identic ne arat dezvoltarea n dinamic a pieei imobilului. Piaa imobilului reflect ntr-o mare msur dezvoltarea societii n ntregime i reacioneaz la schimbrile din mediul juridic, social i economica activitii conducerii. Piaa terenurilor evideniaz preurile din urmtoarele segmente: a) Terenuri destinate construciei de spaiu locativ Piaa acestor terenuri s-a mrit din dou surse: primul demolarea construciilor vechi, al doilea (cel mai mare) terenuri din intravilan neconstruite. Cele mai mari terenuri destinate construciei n anul 2003 s-au evideniat n regiunea Codru, str. Mioria, Testemieanu, n sectoarele universitilor Tehnic i Agrar. La aceste obiecte n cel mai des caz se evidenia lipsa infrastructurii. Comunicaiile se instaleaz din contul cumprtorului. Lund toate acestea n consideraie, preul varia n intervalul $1-2 mii pentru un ar. De o mai mare cerere se bucur terenurile din microraioanele Sculeni, Buiucani, din zona parcului valea Morilor. b) Terenuri destinate construciei de spaiu comercial c) Terenuri agricole

2 Segmentarea pieei imobiliare

13

Valoarea bunului imobiliar este examinat n contextul pieei imobiliare, descrierea pieei imobiliare i a segmentelor acestei piee fiind o parte esenial a procesului de evaluare. Piaa imobiliar este un sistem complex i se caracterizeaz printr-un numr mare de atribute. Dei, nu exist o definiie unic dup formulare i coninut a noiunii de "pia imobiliar", n opinia specialitilor, cea mai complet este urmtoarea definiie: "Piaa imobiliar reprezint un ansablu de mecanisme prin intermediul crora sunt transmise drepturile asupra unei proprieti i interesele legate de ea, sunt stabilite preurile i este delimitat spail pentru diferite variante de de utilizare a terenurilor". Dup cum a fost redat mai sus n cotextul lucrrii date, bunurile imobiliare se clasific n cinci categorii de baz. Reeind din cele cinci categorii de baz ale bunurilor imobiliare pot fi evideniate cinci segmente ale pieii imobiliare:
1. Piaa imobiliar locativ, care cuprinde case de locuit individuale,

apartamente n blocuri de locuit cu multe etaje, condominiuri locative. 2. Piaa bunurilor imobiliare comerciale, care include oficii, bunuri imobiliare utilizate pentru activitatea de comer cu amnuntul sau en-gros, ntreprinderi de prestare a serviciilor, hoteluri, retaurante i alte bunuri imobiliare cu destinaie comercial. 3. Piaa imobiliar industrial constituit din uniti de prducere din diferite ramuri ale economiei naionale.De regul, bunurile imobiliare industriale sunt examinate ca complexe patrimoniale, care reunesc cldirile de producie, cldirile administrative i alte construii auxeliare. 4. Piaa loturilor de pmnt fr construcii, care include terenurile libere, precum i terenurile cu destinaie agricol (puni, livezi, plantaii de vie).
5. Piaa bunurilor imobiliare specializate, cum ar fi: cldirea aerogrii,

podurile, cldirile cultelor, teatre i alte construcii care dup stil i utilizare sunt unice. Modelul de mai sus privind segmentarea pieei imobiliare este redat n contextul manualului elaborat de Buzu O. i Matcov A.2 Exist i alte criterii de segmentare a pieei imobiliare, printre care pot fi enumerate: amplasarea geografic, tipul tranzaciilor imobiliare, tipul investiiilor n proprietatea imobiliar .a. Segmentarea pieii imobiliare permite efectuarea unei analize profunde a impactului factorilor de pia asupra valorii bunurilor imobiliare, contribuite la determinarea exact a sitaiei pe piaa imobiliar i prognozarea tendinelor de dezvoltare a pieei. Segmentarea pieei imobiliare are rolul delimitrii, separrii bunurilor imobile conform unor anumitor caracteristici asemntoare. Pentru atribuirea bunului imobil unui anumit segment de pia este necesar de investigat urmtorii factori:
2

"Evaluarea Bunurilor Imobiliare" teorie i practic, O. Buzu, A. Matcov. - Chiinu 2003, pag. 32

14

 tipul bunului imobiliar (cas de locuit individual, centru comercial,oficiu, etc.); caracteristicile bunului imobiliar: - ocuparea - ocupat de proprietar sau este dat n arend, numrul arendailor; - calitatea elementelor constructive i stilul arhitectural; bza consumatorilor - determiarea utilizatorilor poteniali. Sunt analizate datele privind populaia, nivelul de ocupare n economia naional, veniturile .a. piaa - definirea din punct de vedere geografic sau amplasament. piaa poate fi local, regional, naional sau internaional. Ea poate fi urban saurural; bunurile imobiliare substituiente - sunt identificate obiectele care posed o utilitate similar i care sunt comparabile cu bunul imobiliar evaluat dup caracteristicile legale, fizice i economice. Segmentarea pieii imobiliare dup amplasarea geografic este important deoarece dou obiecte imobiliare cu caracteristici asemntoare, construite n aceiai perioad i conform acelorai cerine, dar amplasate n dou sectoare diferite vor ave o valoare de pia diferit. Deci, este important i delimitarea, clasificarea obiectelor imobiliare n anumite zone geografice. n funcie de coninutul drepturilor de proprietate care constituie obiectul tranzaciei dintre vnztori i cumprtori, piaa imobiliar se mparte n dou segmente: piaa de vnzare-cumprare i piaa nchirierilor, n ultima vreme snt identificate, de asemenea, piaa servituilor i a altor limitri ale dreptului deplin asupra proprietii. Pe piaa tranzaciilor de vnzare-cumprare n schimbul unui echivalent corespunztor, se comercializeaz dreptul deplin asupra proprietii, care include i dreptul de dispoziie. Pe piaa nchirierilor obiectul tranzaciilor este un set de drepturi, care exclude dreptul de a dispune. Un alt criteriu al segmentrii pieei imobiliare se centreaz pe destinaia funcional a bunurilor imobiliare. Potrivit destinaiei bunurilor imobiliare, piaa imobiliar poate fi divizat n urmtoarele segmente: piaa terenurilor; piaa proprietilor rezideniale; piaa proprietilor industriale; piaa proprietilor comerciale; piaa ncperilor nelocative; alte segmente ale pieei. La rndul su, fiecare dintre aceste piee se mparte n sectoare mai mici. De exemplu, piaa terenurilor poate fi reprezentat de urmtoarele sectoare: piaa terenurilor agricole; piaa terenurilor din intravilan;
15

 piaa terenurilor aparinnd ntreprinderilor industriale etc . Piaa proprietilor rezideniale poate fi mprit n urmtoarele componente: case de locuit particulare ocupate permanent; case de locuit particulare cu edere sezonier; apartamente la blocuri de locuit cu mai multe etaje .a. Piaa imobiliar comercial este divizibil n piaa oficiilor, centrelor comerciale, magazinelor, farmaciilor, hotelurilor, depozitelor, parcurilor de mijloace tehnico-tiinifice, zonelor-business .a.m.d. Clasificarea de mai sus are un caracter general - ea poate fi extins prin divizarea fiecrui tip de proprietate. De pild, piaa caselor de locuit particulare poate fi mprit n categorii ce in de anul drii n exploatare a construciei respective, de spaiul total i cel locativ, de materialele de construcie folosite la nlarea pereilor, de nlimea etajelor, etc. Exist i este valorificat pe scar larg segmentarea pieei din punct de vedere geografic, n acest aspect, snt estimate i comparate pieele imobiliare din diferite ri, capitale ale acestora, piee oreneti, regionale, rurale. Piaa imobiliar poate fi foarte divers chiar n cadrul aceleiai localiti, ea coninnd un mare numr de elemente constitutive. 3 Participantii la piata imobilului Tranzaciile cu proprietile imobiliare au specificul lor i se deosebesc de orice alte tranzacii. Costul nalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizrii tranzaciei, cheltuielile mari de timp pentru gsirea unui vnztor hotrt s vnd, sau a unui cumprtor hotrt s cumpere o proprietate imobiliar concret, determin frecvena relativ sczut a acestui gen de tranzacii. Putem deci afirma cu toat certitudinea c, i pentru vnztor i pentru cumprtor, tranzacia cu un bun imobiliar este unul dintre cele mai importante i mai de rspundere evenimente din via. Funcionarea pieei imobiliare presupune o inter-relaie ntre obiectul imobiliar i participanii la pia (subiecii pieei imobiliare). Subiecii pieei imobiliare snt vnztorii i cumprtorii obiectelor imobiliare, utilizatorii bunurilor imobile i agenii intermediari de marketing (fig.1).

16

Fig. 1. Participanii la piaa imobiliar In calitate de vnztor de proprieti imobiliare pot s apar persoanele fizice i juridice nregistrate n sistemul cadastrului naional ca proprietari de bunuri imobiliare. Cumprtori ai bunurilor imobile snt persoanele fizice i juridice care achiziioneaz obiective imobiliare i asigur funcionarea lor. Din categoria utilizatorilor bunurilor imobile fac parte arendaii (chiriaii), care cumpr pentru un timp, n schimbul unei pli de arenda (chirie), dreptul de posesie de la proprietarul bunului imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar este i nsui proprietarul care l folosete independent: pentru lrgirea construciei, modernizarea, dezvoltarea i extinderea afacerii. Un participant specific al pieei imobiliare este statul (autoritile centrale ale administraiei publice locale), care asigur relaiile economico-juridice ntre toi subiecii pieei imobiliare. Rolul special al statului ca participant al pieei imobiliare este determinat de urmtoarele condiii: 1) statul este proprietarul bunurilor imobiliare i este cointeresat n folosirea lor raional; 2) statul este rspunztor de crearea mediului juridic, metodologic i informaional al pieei imobiliare pentru asigurarea unei interaciuni optime a tuturor participanilor la pia; 3) statul este nregistratorul bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra lor (prin crearea sistemului naional de cadastru al bunurilor imobiliare); 4) statul apare n calitate de arbitru n litigiile patrimoniale i alte litigii legate de bunurile imobiliare. Rolul agenilor intermediari de marketing pe piaa imobiliar const n a-i ajuta pe potenialii vnztori i cumprtori s se gseasc unii pe alii, a garanta ncheierea corect a tranzaciei, a propune sisteme acceptabile de finanare i asigurare a tranzaciei i, n cazul depistrii falsificrilor i neltoriei dup ncheierea tranzaciei, a asigura aprarea prilor participante la tranzacie n instana de judecat.
17

Interesele participanilor la tranzaciile cu bunuri imobiliare snt diametral opuse, dar aciunile nici unuia dintre ei nu trebuie s duc la falimentarea altui partener. Coexistena pe aceeai pia a participanilor cu interese economice diferite implic prezena unui echilibru optim al intereselor tuturor prilor. Toi participanii la pia trebuie s gseasc posibiliti de interaciune optim, s ia decizii de compromis, care s le permit s activeze eficient ntr-o perspectiv ndelungat Caracteristica intermediarilor pe piaa imobiliar Pentru asigurarea unei activiti eficiente a pieei imobiliare este necesar participarea specialitilor n diferite domenii, care s asigure prompt i profesionist soluionarea problemelor de procedur i de ordin tehnic. Conform clasificrii Federaiei Internaionale a Specialitilor n Domeniul Imobiliar (FIABCI - International Real Estate Federation), se disting dou grupuri de specialiti care activeaz pe piaa imobiliar. Din primul grup fac parte profesionitii care soluioneaz nemijlocit problemele proprietii la toate etapele ciclului de via a bunului patrimonial (consultani, evaluatori, finansiti, promotori ai dezvoltrii, manageri, brokeri), din cel de al doilea - profesioniti care lucreaz n domeniul proprietii imobiliare (proiectani, arhiteci, auditori juriti, ageni de asigurare). Aceast clasificare este desul de convenional, dar, n acelai timp ea determin clar cercul specialitilor fr de care astzi funcionarea pieei imobiliare nu este cu putin. Pentru a efectua pe pia o tranzacie cu bunuri imobiliare, orice cumprtor i vnztor recurge la serviciile agenilor intermediari de pia. S examinm componena intermediarilor pe piaa imobiliar n sensul larg i n sensul restrns al cuvntului. Intermediari, n sensul larg, snt persoanele fizice i juridice cu orice form de proprietate care i ajut pe participanii la pia imobiliar n realizarea tranzaciei (fig. 2). Intermediarii de marketing, n sensul strict al cuvntului, snt persoanele fizice i juridice care practic activitatea de intermediere (companiile de ageni intermediari, bursele imobiliare, brokerii). Sistemul de intermediari pe piaa imobiliar este constituit din

18

Vnztor

Vnztor

Vnztor

Vnzto r Vnztor

ADMINISTRAII-PUBLICE LOCALE Eliberarea actelor care certific dreptul de Proprietate, de posesie i de folosin Asupra bunurilor imobile OFICIILE CADASTRALE TERITORIALE nregistrarea bunurilor imobile NOTARUL Autentificarea BURSA IMOBILIAR, BROKERI Servicii de intermediere EVALUATORI Determinarea valorii bunului imobiliar COMPANIILE DE DEZVOLTARE Posibilile mbuntiri AGENII DE ASIGURARE Asigurarea tranzaciilor INSTITUIILE FINANCIAR-CREDITARE mprumutul de capital AVOCAII, INSTANE DE JUDECAT Soluionarea litigiilor MASS MEDIA Informaia despre cererea i ofert pe pia

Cumprtor

Vnztor

Fig. 2 Schema Cumprtor intermediarilor de marketing pe piaa imobiliar Cumprtor Autoritile administraiei publice Cumprtor locale, care elibereaz persoanelor fizice i Cumprtor juridice documente ce confirm dreptul de Cumprtor proprietate, de posesiune i de folosin a Cumprtor pmntului. Aceste documente snt: Cumprtor documentul de confirmare a dreptului Cumprtor deintorului de

teren; documentul provizoriu ce confirm dreptul de proprietate, de posesiune i de folosin a pmntului; documentul ce confirm dreptul de proprietate asupra cotei de teren echivalent. Toate documentele acestea se ntocmesc n dou exemplare: primul se nmneaz deintorului de drept, cel de-al doilea se pstreaz la organul administraiei publice locale care a eliberat documentul. Documentele susmenionate conin urmtoarea informaie: numrul i data eliberrii documentului; denumirea persoanei fizice sau juridice creia i se elibereaz documentul; numrul i data deciziei primriei privind atribuirea n proprietate, darea n posesie sau n folosin a terenului; scopul n care se atribuie terenul; numrul de nregistrare n Registrul deintorilor de terenuri. La documentele respective se anexeaz planul terenului atribuit, precum i descrierea terenurilor adiacente. Documentele ce confirm dreptul de proprietate, de folosin sau posesie asupra terenurilor snt necesare pentru ncheierea oricrui fel de tranzacii cu bunuri imobiliare.

Oficiile cadastrale teritoriale - ntreprinderi de stat care, n totalitatea lor, constituie sistemul oficiilor cadastrale teritoriale. Fondatorul este Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru, care organizeaz i controleaz activitatea lor. Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) nregistreaz bunurile imobiliare i drepturile asupra lor, in Registrul bunurilor imobiliare, ntocmesc dosarele cadastrale pentru toate bunurile imobiliare ce se afl n sfera lor de activitate, ndeplinesc alte funcii conform legislaiei i statutului lor. Pentru un potenial cumprtor, extrasul din Registrul bunurilor imobiliare servete drept garanie a autenticitii drepturilor vnztorului asupra respectivului bun imobiliar. Notar - persoan fizic mputernicit s presteze servicii publice, are statut de funcie autonom i este inamovibil, cu excepia cazului de ncetare a activitii n conformitate cu Legea Republicii Moldova cu privire la notariat. Notariatul este totalitatea persoanelor fizice care, n baza licenei, nfptuiesc n numele statului i n conformitate cu Constituia i legislaia n vigoare activitate notarial, care asigur persoanelor fizice i juridice stabilirea unor relaii juridice, civile i comerciale indiscutabile, precum i executarea drepturilor i aprarea intereselor legitime. Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice i fizice care nfptuiesc activitate de intermediere pe piaa imobiliar, efectund operaii cu bunuri imobiliare: numrul i data eliberrii documentului; denumirea persoanei fizice sau juridice creia i se elibereaz documentul; numrul i data deciziei primriei privind atribuirea n proprietate, darea n posesie sau n folosin a terenului; scopul n care se atribuie terenul; numrul de nregistrare n Registrul deintorilor de terenuri. La documentele respective se anexeaz planul terenului atribuit, precum i descrierea terenurilor adiacente. Documentele ce confirm dreptul de proprietate, de folosin sau posesie asupra terenurilor snt necesare pentru ncheierea oricrui fel de tranzacii cu bunuri imobiliare. Oficiile cadastrale teritoriale - ntreprinderi de stat care, n totalitatea lor, constituie sistemul oficiilor cadastrale teritoriale. Fondatorul este Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru, care organizeaz i controleaz activitatea lor.

Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) nregistreaz bunurile imobiliare i drepturile asupra lor, in Registrul bunurilor imobiliare, ntocmesc dosarele cadastrale pentru toate bunurile imobiliare ce se afl n sfera lor de activitate, ndeplinesc alte funcii conform legislaiei i statutului lor. Pentru un potenial cumprtor, extrasul din Registrul bunurilor imobiliare servete drept garanie a autenticitii drepturilor vnztorului asupra respectivului bun imobiliar. Notar - persoan fizic mputernicit s presteze servicii publice, are statut de funcie autonom i este inamovibil, cu excepia cazului de ncetare a activitii n conformitate cu Legea Republicii Moldova cu privire la notariat. Notariatul este totalitatea persoanelor fizice care, n baza licenei, nfptuiesc n numele statului i n conformitate cu Constituia i legislaia n vigoare activitate notarial, care asigur persoanelor fizice i juridice stabilirea unor relaii juridice, civile i comerciale indiscutabile, precum i executarea drepturilor i aprarea intereselor legitime. Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice i fizice care nfptuiesc activitate de intermediere pe piaa imobiliar, efectund operaii cu bunuri imobiliare: comerul cu bunuri imobiliare, inclusiv vnzarea lor la licitaie; activitate de intermediere a tranzaciilor cu bunuri imobiliare; activitate de informare-consultare privind tranzaciile cu bunuri imobiliare. Serviciile acestor participani ai pieei constau n alegerea obiectelor imobiliare care s corespund cerinelor clientului-cumprtor potenial sau alegerea cumprtorilor care doresc s achiziioneze cutare sau cutare proprietate imobiliar aparinnd clientului-vnztor. Evaluatori - specialiti ai pieei imobiliare care determin valoarea bunurilor imobiliare n conformitate cu legislaia, standardele profesionale de evaluare i contractul de prestare a serviciilor de evaluare. La efectuarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, evaluarea bunului imobiliar face la iniiativa beneficiarului, cu excepia cazurilor de motenire, precum i n toate razurile de efectuare a tranzaciilor cu obiectele proprietate public a stalului sau a mutailor administrativ-teritoriale. La cererea clientului, evaluatorul poate s efectueze evaluarea obiectului pentru vnzare-cumprare, s estimeze valoarea lui de asigurare i de ipotecare sau s efectueze evaluarea pentru alte scopuri indicate de beneficiar. Companii de dezvoltare imobiliar - participani de frunte la realizarea proiectelor de dezvoltare a bunurilor imobiliare. Activitatea de dezvoltare imobiliar este un gen distinct de activitate profesional pe pia bunurilor imobiliare, care consta in organizarea i gestionarea proiectelor investiionale n sfera imobiliar. Companiile de dezvoltare imobiliar snt organizaii de proiectare, prospeciuni, construcie-montaj, care elaboreaz i creeaz mbuntiri pe amplasamente. De gradul de mbuntire a amplasamentului sau de posibilitatea de a efectua mbuntiri funciare deseori depinde valoarea total a terenului. Cnd se intenioneaz efectuarea unei tranzacii de vnzare-cumprare a unui teren, cumprtorii poteniali deseori apeleaz la companiile de dezvoltare imobiliar pentru servicii de consultan privind posibilitile fizice i raionalitatea economic a efecturii diferitelor mbuntiri pe terenul n proiect de achiziionare. Ageni de asigurri efectueaz att asigurarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, ct i asigurarea rspunderii profesionale a agenilor intermediari, n prezent, n Moldova aceste tipuri de asigurare au un caracter benevol i se ntlnesc foarte rar. Activitatea ntreprinderilor de stat - oficiile cadastral teritoriale - ntr-o oarecare msur este ferit de erorile neintenionate ale lucrtorilor lor prin crearea n fiecare oficiu a unui fond de garanie i, de aceea, asigurarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare este o msur

de nlocuire. Cu toate acestea, tipul respectiv de asigurare servete drept garanie a recuperrii mijloacelor cheltuite de cumprtor, n cazul descoperirii unor falsificri n documente sau alt nelciune din partea vnztorului. Instituii financiar-creditare ca participani la piaa de bunuri imobiliare prefer capital propriu sau mprumutat investitorilor (cumprtorilor) i celor ce nchiriaz imobile, dar care nu dispun de suficiente mijloace pentru a plti integral valoarea total a bunului imobiliar sau suma necesar pentru nchiriere. Creditorii pieei imobiliare joac un rol foarte important, redirecionnd o parte a pieei financiare n sfera imobiliar. De regul, n condiiile unei piee dezvoltate, cumprtorul de bunuri imobiliare finaneaz din mijloace mprumutate numai o parte din costul bunului imobiliar achiziionat, pltind prima cot din mijloace proprii. Pentru a se ncredina c valoarea bunului imobiliar depete suma mprumutului cerut, organizaia creditoare organizeaz evaluarea independent a bunului imobiliar, verificnd totodat i solvabilitatea solicitantului de mprumut. Creditorii din sfera imobiliar ofer finanare suplimentar folosind bunurile imobiliare drept garanie a mprumutului acordat, adic n calitate de gaj. Creditori ipotecari pot fi bncile, fondurile de investiii i de pensii, companiile ipotecare, asociaiile de mprumut i economii care ofer partenerilor de tranzacie servicii de creditare ipotecar. n Republica Moldova, presteaz servicii de creditare ipotecar o serie de bnci comerciale. Lider printre ele este "Moldovaagroindbanc", care efectueaz operaii de creditare a tranzaciilor cu terenuri agricole. n scopul diversificrii activitii i crerii unor condiii optime pentru achiziionarea bunurilor imobiliare, o serie de organizaii de intermediere a tranzaciilor pe piaa imobiliar ncep s presteze i ele servicii de creditare ipotecar. Ca exemplu al unei astfel de diversificri poate servi bursa imobiliara Lara" care a nceput printre primele s presteze astfel de servicii pe piaa bunurilor imobiliare din Moldova. Avocaii acord pe piaa imobiliar urmtoarele servicii: se pronun referitor la legalitatea drepturilor patrimoniale existente asupra unui bun imobiliar concret, dau sfaturi privind latura juridic a tranzaciei, ntocmesc contracte de achiziionare a bunurilor imobiliare, dac cumprtorii nu se folosesc de serviciile agenilor imobiliari. Gestionarii de bunuri imobiliare (managerii) se ocup cu exploatarea comercial a bunului imobiliar, in documentaia financiar; ntocmesc rapoarte pentru proprietarul bunului imobiliar; caut s utilizeze ct mai eficient imobilul; dau n chirie ncperile libere; colecteaz chiria; rspund de reparaia i ntreinerea imobilului; angajeaz i elibereaz din serviciu lucrtorii, conduc personalul de deservire. Mijloacele de informare n mas ofer informaia necesar privind piaa imobiliar, preurile cererii i ofertei, tipurile de bunuri imobiliare propuse spre vnzare. Participanii la piaa imobiliar, n baza acestor date, pot face de sine stttor analiza evoluiei pieei, trage concluzii privind dinamica preurilor la proprietile imobiliare, pot determina zonele cele mai prestigioase sau mai puin prestigioase de amplasare a bunurilor imobiliare, etc. Datele publicate n mas-media snt accesibile tuturor i pot fi utile cumprtorilor poteniali, vnztorilor i agenilor intermediari care activeaz pe piaa imobiliar. Publicaiile cele mai populare care public informaie despre piaa imobiliar snt gazetele "Makler", "Economicescoe obozrenie, "Logos-Press", "Obzor rnca nedvijimosti". Buletinul informaional al Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru "Cadastrul" public anunuri privind vnzarea terenurilor agricole, caselor de locuit cu loturile de lng ele, a locuinelor, a proprietilor comerciale i industriale de

pe ntreg teritoriul trii. Toat informaia publicat n buletinul "Cadastrul" este minuios verificat de ctre specialitii OCT, spre a se evita eventualele erori sau falsificri. Activitatea de intermediere pe piaa imobiliara din Republica Moldova

Specificul tranzaciilor cu bunuri imobiliare, necesitatea analizrii informaiei cu privire la pia, nivelul nalt de risc la efectuarea tranzaciilor au determinat apariia unui gen aparte de activitate pe piaa imobiliar - cea de intermediere. La etapa actual de dezvoltarea pieei imobiliare, n Republica Moldova activitatea de intermediere o desfoar companiile de ageni intermediari - bursele imobiliare i brokerii. Bursa imobiliar este o organizaie specializat, care este persoan juridic ce ndeplinete urmtoarele funcii pe piaa imobiliar: acordarea de sprijin n satisfacerea cererii i ofertei de bunuri imobiliare; crearea de condiii cumprtorului i vnztorului unui bun imobiliar pentru efectuarea tranzaciei cu bunul imobiliar; formarea unui spaiu informaional unic pe piaa imobiliar; prestarea altor servicii (juridice, de expertiz, consultan, evaluare, etc.) pe piaa imobiliar. Brokerul (agent intermediar) este o persoan fizic sau juridic, care desfoar activitate antreprenorial fie n interes propriu, fie n baza unui contract ncheiat ntre el i o burs imobiliar. Dac brokerul este persoan fizic, el i desfoar activitatea n numele bursei imobiliare. n procesul desfurrii activitii de intermediere, brokerul este n drept: s poarte negocieri cu clientul n ce privete vnzarea sau cumprarea unor bunuri imobiliare; darea sau luarea n chirie a unor bunuri imobiliare; dezvoltarea bunurilor imobiliare; s colecteze chiria; s reprezinte interesele consumatorului de servicii de intermediere la efectuarea tranzaciei de vnzare, nchiriere i a altor operaii cu bunuri imobiliare; s aduc la cunotina potenialilor cumprtori de publicitate informaia
despre vnzarea, nchirierea i alte operaii cu bunurile imobiliare; s propun sau s acorde pe baz de recompens ajutor vreunei persoane n cutarea unui bun imobiliar pentru cumprare sau nchiriere; s primeasc onorariu, comisioane sau o alt recompens pentru munca de cutare a cumprtorului sau vnztorului de bunuri imobiliare; s informeze public c se ocup cu activitatea de intermediere imobiliar. Brokerul este n drept s reprezinte cumprtorul i vnztorul n cadrul aceleiai tranzacii. Totodat, brokerul este n drept s primeasc plata pentru serviciile sale de la mai mult de una din prile implicate n tranzacie numai cu tiina i acordul tuturor prilor implicate n tranzacie. Obligaiile brokerului: brokerul nu trebuie s ntreprind aciuni de prestare a serviciilor de intermediere n sfera imobiliar dac are un interes vdit sau prezumat, fr a pune n cunotin de cauz toate prile interesate; dac vnztorul, ncredinnd brokerului vnzarea bunului imobiliar, introduce anumite restricii referitor la persoana clienilor (naionalitate, vrst, sex, handicap fizic sau de alt natur; situaie familial, profesie, etc.), atunci brokerul, acceptnd o asemenea misiune din partea vnztorului drept confidenial, nu

trebuie s fac publice restriciile impuse prin intermediul mas media, publicitii sau s le expun n cadrul negocierilor cu potenialii cumprtori. reprezentnd interesele clientului, brokerul este dator s acioneze n strict conformitate cu obligaiile sale contractuale; s informeze clientul asupra drepturilor aprate de legislaie; s asigure pstrarea documentelor primite de la client pentru efectuarea tranzaciei; s pun la dispoziia clientului informaie complet, exhaustiv n ce privete obiectul tranzaciei, pe care o poate obine de la organele respective ale administraiei publice centrale i locale; s pstreze n tain informaia confidenial despre client i tranzacie att pe durata aciunii relaiilor contractuale cu clientul, ct i dup ncetarea lor. Brokerul este n drept s divulge informaia confidenial a clientului n urmtoarele cazuri: n temeiul cererii organelor abilitate ale administraiei de stat sau al unei hotrri judectoreti; cnd brokerul a aflat despre intenia clientului de a svri o fapt ilicit i divulgarea acestei informaii este necesar pentru a prentmpina aceast infraciune; cnd brokerul este nevoit s-i apere drepturile ocrotite de lege mpotriva nvinuirii de comportament ilegal. Dac brokerul ia decizia s plaseze o reclam privind vnzarea, nchirierea sau schimbul unui bun imobiliar, el trebuie s-1 ntiineze despre aceasta pe proprietar i s obin acordul acestuia. Reprezentnd interesele vnztorului n tranzacie, brokerul nu trebuie s fixeze pentru bunul imobiliar un alt pre dect cel numit de vnztor, dac n cadrul contractului respectiv nu a fost abilitat cu alte mputerniciri. Totodat, activitatea, profesionist, de intermediere ca i activitatea evaluatorilor, se desfoar n strict conformitate cu regulile eticii profesionale. Practica internaional privind activitatea de intermediere presupune i faptul c fiecare participant profesionist la piaa imobiliar are un contract de asigurare a responsabilitii profesionale: n prezent aceast practic ns nu se aplic n condiiile pieei imobiliare din Moldova, dar implementarea ei va contribui la formarea unor relaii mai civilizate ntre client, broker i bursa imobiliar. Majoritatea burselor imobiliare din Republica Moldova i desfoar activitatea n oraele Chiinu, Bli, acolo unde piaa bunurilor imobiliare este mai activ, unde se efectueaz un numr mare de tranzacii. Multe burse imobiliare activeaz i n afara acestor orae, cuprinznd unele zone ale rii, n localitile rurale i n oraele mici ns, problema gsirii cumprtorului sau vnztorului este foarte actual, n aceste situaii vin n ajutor agenii intermediari (mijlocitori) independeni - persoane fizice care practic activitatea de intermediere pe piaa imobiliar. Pentru a-i menine poziiile n condiiile dure ale pieei, pentru a atrage mai muli clieni, a asigura o mai mare eficien n ncheierea tranzaciilor, bursele imobiliare, dei denumirea lor indic n mod clar sfera lor de activitate, deseori presteaz clienilor lor o gam mai larg de servicii (evaluarea bunurilor imobiliare, obinerea de credite garantate cu proprieti imobiliare (garanii ipotecare), efectuarea tuturor operaiilor pregtitoare de pn la ncheierea contractului de vnzare-cumprare, servicii de consultan, etc.) (fig. 3).

ACTIVITATEA DE BAZA Servicii de vnzare-

ACTIVITATEA AUXILIAR

ACTIVITATEA SUPLIMENTARA
Creditare ipotecar; activitate de dezvoltare; activitate investiional; servicii financiare; gestionarea proprietilor imobiliare;

Fig. 3 mbinarea genurilor de activitate ale bursei imobiliare Toate bursele imobiliare sunt ntreprinderi ale sectorului privat. Exist o oarecare specializare a acestor ntreprinderi. Firmele recent constituite deruleaz activitate de intermediere a operaiilor de vnzare-cumprare a bunurilor imobiliare. Firmele cu mare experien de lucru pe piaa Republicii Moldova, o bun reputaie i specialiti de nalt calificare presteaz servicii de intermediere a operaiunilor de vnzare-cumprare a bunurilor imobiliare de orice fel. De exemplu, bursa imobiliar "Lara", care desfoar activitate de intermediere profesionist din 1992, are n componena sa cteva direcii specializate - pentru proprieti imobiliare locative, cu destinaie comercial, pentru rent, pentru proprieti funciare. Dup categoriile de servicii prestate pe piaa imobiliar, deosebim brokeri de listing (listing broker) i brokeri de vnzri (selling broker). Brokerul de listing, la comanda vnztorului, scoate la vnzare bunul imobil, introducnd datele despre acesta n banca unic de date referitoare la proprietile imobiliare de vnzare. Brokerul de vnzri se ocup de cutarea cumprtorului pentru vnztorul de proprietate imobiliar, n cazul cnd operaia de vnzare-cumprare a avut loc, comisionul pentru tranzacie se mparte ntre brokerii care au participat la ea. Deoarece activitatea de intermediere imobiliar n Moldova nu se liceniaz, este destul de dificil a stabili cu exactitate numrul agenilor intermediari profesioniti pe piaa imobiliar din Republica Moldova. Avnd n vedere creterea numrului de tranzacii cu bunuri imobiliare din ultimul timp, putem presupune o cretere n continuare a numrului de burse imobiliare i brokeri. Participarea agenilor intermediari comerciali la operaiile de vnzare a bunurilor imobiliare Toi intermediarii de pe piaa imobiliar se afl ntr-o strns legtur reciproc, n procesul ncheierii tranzaciilor de vnzare-cumprare a unui bun imobiliar, i cumprtorul, i vnztorul apeleaz n repetate rnduri la companiile de ageni intermediari imobiliari (fig. 4).

nti de toate, posesorul bunului imobiliar hotrt s vnd trebuie s aib documentele care s confirme drepturile lui asupra acestui bun. In cazul vnzrii unui teren, deintorul lui trebuie s aib document de proprietate asupra acestui teren, n lipsa acestuia, deintorul bunului imobiliar trebuie s solicite primriei documentul respectiv

Fig. 4. Interaciunea intermediarilor pe piaa imobiliar.

Drepturile asupra bunului imobiliar trebuie sa fie "in mod obligatoriu nregistrate n Registrul bunurilor imobiliare, care este documentul principal de cadastru, conine date privind fiecare bun imobiliar, dreptul de proprietate i alte drepturi patrimoniale, deintorii de drepturi, titluri de proprietate, tranzaciile cu bunuri imobiliare i alte temeiuri de apariie, schimbare, grevare i ncetare a drepturilor, ncepnd din 1998, n Moldova se creeaz sistemul nregistrrii masive a bunurilor imobiliare. A fost elaborat planul calendaristic de implementare a acestui sistem, a fost stabilit volumul cheltuielilor financiare pentru crearea i funcionarea sistemului, ncheierea procesului de nregistrare masiv a bunurilor imobiliare este prevzut pentru anul 2007. n prezent, n cadrul noului sistem au fost nregistrate circa 50% din totalul bunurilor imobiliare. Vnztorul potenial al bunului imobiliar trebuie s tie dac proprietatea sa este nregistrat n noul sistem al cadastrului bunurilor imobiliare. Dac bunul imobiliar de vnzare este nregistrat, proprietarul lui poate depune o cerere la OCT solicitnd un extras din Registrul bunurilor imobiliare care s confirme drepturile sale patrimoniale. Extrasul din Registrul bunurilor imobiliare se elibereaz pentru ncheierea actelor juridice i este valabil pe un termen de dou luni de la data eliberrii. Dac bunul imobiliar prevzut pentru vnzare nu este nregistrat n sistemul cadastrului bunurilor imobiliare, vnztorul potenial trebuie s adreseze OCT o cerere de nregistrare a proprietii sale. Cumprtorul potenial al proprietii imobiliare, nainte de ncheierea tranzaciei, deseori apeleaz la promotorii imobiliari autorizai - arhitect, proiectant, inginer-constructor, - pentru consultri privind posibilitatea reconstruciei, lrgirii vechilor construcii i ridicarea unor construcii noi pe terenul achiziionat (dezvoltarea amplasamentului), n multe cazuri opinia promotorului imobiliar exercit o influent esenial asupra deciziei potenialului cumprtor n ce privete ncheierea tranzaciei. La etapa lurii deciziei privind ncheierea tranzaciei, i cumprtorul i vnztorul pot solicita o consultaie evaluatorului imobiliar, n cazul vnzrii bunurilor imobiliare-tip - apartament, cas, teren, partenerii de tranzacie au o oarecare idee n ceea ce privete preul probabil de vnzare-cumprare a bunului imobiliar. Cnd se achiziioneaz obiective unicale, obiective cu destinaie special, bunuri imobiliare cu anumite grevri a drepturilor, este cazul s se apeleze la serviciile unui evaluator independent. n rile dezvoltate, majoritatea cumprtorilor de bunuri imobiliare apeleaz la diferite instituii financiar-creditare pentru a obine credit n vederea finanrii tranzaciei, n condiiile Republicii Moldova, obinerea unor astfel de credite este destul de problematic din cauza ratei nalte a dobnzii la mprumut. Cu toate acestea, creditarea ipotecar n ara noastr cunoate o rspndire tot mai larg. Totodat, recurgnd la ajutorul evaluatorilor independeni sau interni, instituia financiar-creditar determin valoarea ipotecar a bunului imobiliar achiziionat. Cnd toate documentele ce confirm drepturile de proprietate au fost obinute i partenerii de tranzacie au czut de comun acord asupra preului de vnzare a bunului imobiliar, ei se adreseaz notarului, n prezena cruia se ncheie contractul de vnzarecumprare. Notarul certific faptul c tranzacia s-a efectuat n condiii libere, fr constrngeri, ambele pri au acionat prudent i n cunotin de cauz. Pentru serviciile sale, notarul primete onorariu, cuantumul cruia se stabilete n funcie de valoarea bunului imobiliar indicat n contract. Dup autentificarea contractului de ctre notar, tranzacia se consider ncheiat i cumprtorul intr n drepturile de proprietar al bunului imobiliar. Etapa final a

procesului de ncheiere a tranzaciei este nregistrarea contractului de vnzare-cumprare la OCT. Dup nregistrarea contractului, statul garanteaz noului proprietar toate drepturile dobndite asupra bunului imobiliar. OCT comunic inspeciei fiscale i numele (n cazul persoanei juridice - denumirea i rechizitele) noului proprietar, pentru a se face schimbrile cuvenite n lista contribuabililor. Dac din anumite cauze, legate de eventuala necorectitudine a vnztorului, contractul de vnzare-cumprare nu poate fi nregistrat la oficiul cadastral teritorial, cel care urma s devin proprietarul bunului imobiliar va trebui s angajeze un avocat i s se adreseze instanei de judecat. La toate etapele de ncheiere a afacerii, cumprtorul, vnztorul, participanii profesioniti la piaa imobiliar pot apela la serviciile companiilor de asigurare pentru a asigura tranzacia sau rspunderea profesional a specialistului. Dei n Moldova practica asigurrii tranzaciilor cu bunuri imobiliare nu este rspndit, experiena mondial demonstreaz necesitatea implementrii acestui tip de asigurare de perspectiv. O pia imobiliar civilizat presupune c serviciile intermediarilor snt la un nivel calitativ nalt, participanilor la tranzacie li se garanteaz sigurana i confidenialitatea ei. Pe de alt parte, nsui intermediarii de pia snt interesai de crearea unei imagini atrgtoare a ntreprinderii, de bunul ei renume. Cum piaa imobiliar din Moldova nu este prea mare, orice eroare a intermediarului sau act de concuren neloial devin cunoscute majoritii colegilor i concurenilor lor. De aceea, pentru a-i atrage pe clienii poteniali, toi participanii la pia snt interesai s lucreze la un nivel profesional nalt, respectnd regulile eticii de afaceri i profesional. 4 . Infrastructura pietii imobilului din RM Piaa imobilului se afl n afara controlului statului i depinde n ntregime de economie. i aceasta nu e bine, aa cum economia noastr, dup cum se tie e imprevizibil. Aa cum procesele ce se petrec pe piaa imobilului, nainteaz ca creteri economice de producie, la economia noastr pot fi aplicate parial. Mai just putem vorbi despre economiile acelor ri, n care cetenii notri i ctig existena. Aa cum anume ei, ca de obicei, determin cererea pe piaa locativ. Dup evaluarea realtorilor cererea depete oferta de 3 ori, ceeea ce a dus la creterea preurilor. Dup diferite evaluri, creterea preurilor pe parcursul anului 2003 a constituit de la 50 la 70%. Astfel, preurile la apartamente n luna august 2003 au constituit n mediu $330 pentru 1 m.p. Preul pentru un apartament cu 3 odi costa $20-23 mii, cu 2 odi $17-19 mii, iar pentru cele mai cerute, cu o odaie $11-12 mii. Pn la sfritul anului preurile au crescut pn la $355 pentru 1 m.p. n legtur cu dinamica vnzrilor, aici cumprtorii au demonstrat o permanen de invidie. Ca de obicei, cele mai multe apartamente s-au vndut n sectoarele Botanica i Rcani (40% din vnzrile nregistrate). Mai just, oferta mic a adus n numrul preferinelor i alte sectoare, mai puin prestigioase. De exemplu, Pota Veche, avnd construcii din cotele seria 102, se bucur de o bun cerere; sectorul Ciocana, care se deosebete prin fond locativ nou i infrastructur urban dezvoltat. Prin cel mai nalt nivel i ritm a creterii preurilor se deosebete sectorul Centru. Cu toate acestea, populaia nstrit activ procur aici locuine de lux.

n ce privete parametrii calitativi, atunci ntr-o msur nu prea mare asupra cererii a influienat factorul posibilitii conectrii nclzirii autonome gazificate. De aceea apartamentele n cldirile monolite, utilate cu plite electrice, se bucurau de o cerere sczut fa de cldirile gazificate. Preurile n cldirile din panouri i monolite sunt cu 10-20% mai mici, dect n cele din cotele. Structura tranzaciilor cu imobilul locativ n ultimii trei ani o determin tranzaciile de vnzare-cumprare - 69,5% din numrul total al tranzaciilor. A doua poziie din structur o ocup donaia - 11,6%. Caracteristic este apariia noilor tipuri de tranzacii, aa ca divizarea i renunarea la dreptul de proprietate asupra imobilului, ceea ce certific schimbrile ce se petrec n sfera juridic, economic i social. Divizarea imobilului este necesar pentru vnzarea parial a imobilului, primirea motenirii, privatizarea pmntului etc. n domeniul imobilului comercial de cerere se bucurau ncperile de comer i oficiile. ncperile, destinate sectorului serviciilor, pentru recuperarea rapid a investiiilor (7-10 ani), de asemenea provocau un mare interes, nu doar ncperile de producie. Realtorii remarc, c s-a mrit cererea i la acele obiecte, care civa ani n urm se considerau lipsite de perspectiv, de asemenea s-a mrit cererea la obiectele mari (suprafaa medie 525 m.p.). Practic nu exist ofert de imobile comerciale, amplasate pe bd. tefan cel Mare. Proprietarii de imobil nu se grbesc s vnd, dar prefer s dea n arend, ceea ce este mai avantajos. n ntregime pe ora corelaia dintre arend i vnzri constituie 33% la 67%, care se explic prin activizarea vnzrilor forate (prin judecat, inspectare fiscal, bnci), de asemenea dorina vnztorilor simultan i imediat de a obine sursele de la realizare. Semnul pieei imobilului n ultimii doi ani a devenit activizarea pieei primare locative. Totodat, aceast stagnare, care se urmrea mai nainte n domeniul constuciei spaiului locativ, n-a trecut n zadar. Muli specialiti i-au gsit de lucru n afara Moldovei. De aceea, acum cnd criza a trecut, companiile de construcie simt deficitul cadrelor. Totui s-a reluat construcia cum a caselor individuale, aa i a cladirilor locative. De cerere se bucur acele obiecte care au fost ngheate 10-12 ani n urm i care au perspective bune de realizare. Cu toate acestea, n Chiinu se construiesc i nu prea puine case de lux, apartamentele n care se vnd cu $400-600 pentru 1 m.p. Ce ateapt piaa imobilului n perspectiv apropiat? n condiiile economiei instabile specialitii fac prognoze cu o mai mare pruden. n prezent pe pia exist o cerere mare i nu snt destule resurse, pentru a o satisface. Afluxul de resurse este reinut de instabilitatea politic. Totodat cum situaia politic va fi stabil, investitorul se va considera protejat de presiunea fiscal, presiunea organelor de control, va avea loc autoorganizarea pieei i se va ncepe afluxul de resurse. Unde se vor duce? Puin probabil c n locuine. Mai repede saltul va avea loc n imobilul comercial, acolo unde piaa nu este dezvoltat, stagneaz. Situaia preurilor pe piaa locativ astzi e destul de lunecoas i poate fi presupus, c se va menine tendina de cretere a preurilor la imobil. n primul rnd din cauza lipsei de terenuri. Anul trecut piaa terenurilor brusc s-a evideniat i s-a separat. Iar creterea preurilor la terenuri, ca tendin, a nceput s se contureze dup alegerile locale. A devenit unul din factorii, care influeneaz creterea preurilor la imobil. Pmntul - este o resurs limitat i dup precizare trebuie s fie mai scump. Anume, n sectorul Centru al oraului, unde este amplasat fond locativ ntr-o stare ubred, necesit separarea cetenilor puin asigurai. n urma cruia se mrete preul terenurilor de 2-4 ori. n afar de aceasta, necesit substituirea comunicaiilor nvechite. Situaia format astzi pe piaa primar i secundar este un fapt temporar, aa cum beneficiarii pn acum lucrau dup preurile vechi.

Problema principal, ce va trebui soluionat n anul 2005 n domeniul pieei imobilului este dezvoltarea infrastructurei ei, consolidarea universitilor de pia. n acest an se ateapt un important progres n domeniul imobilului, n parte finanarea i administrarea locuinelor. Pentru stabilitatea pieei, e necesar, ca toat conducerea ei: administratorii, operatorii, evaluatorii, constructorii, investitorii s se uneasc ntr-un conglomerat i s lucreze n grup. Ceea ce este favorabil nu doar pieii, ci i lor. i aceasta nu se refer doar la ipotec. Principala problem a pieei locative snt resursele limitate - financiare, de pmnt, o cerere real a capacitii de plat, care este necesar de a o forma pe calea dezvoltrii ipotecii, atragerii sectorului bancar. Universitatea ipotecii - component important a pieei imobilului: acestea sunt resursele, finanele, o mbogire a pieei cu capital. Lipsa ipotecii reale i bazndu-ne doar pe autofinanare vom aduce piaa la stagnare. Astzi situaia pe pia este dictat de oameni, adic de cumprtori i vnztori. Aceasta nseamn slbiciunea conducerii de stat. Totodat, cnd rolul organizator l va lua asupra sa statul, factorul care slbete piaa va disprea. Cum trebuie s se exprime rolul stabilizator al statului ca participant al pieei? n primul rnd n stabilirea condiiilor de joac, prin legislaie, acte normative n diferite domenii, sistemului cadastral, planului de construcie a oraului. Unii analitici presupun, c indiferent de cererea mare, preurile n anul 2005 se vor stabiliza. Ele vor fi corelate cu precesele de inflaie i comportarea principalelor valute ale lumii. Dac nu vor avea loc zguduiri politice i economice, atunci la sfritul anului se va putea vorbi despre o cretere de 10-20%. Iar preul mediu pentru 1 m.p. va constitui $400-420. Factorul ce determin creterea preurilor n Chiinu, rmne acela c investitorii i bisnesmanii prefer s-i investeasc resursele n imobilul urban, lund n consideraie existena real a serviciilor comunale i plata pentru arend ridicat. La motivele stimulatoare se pot referi: instabilitatea valutelor lumii, de asemenea venit mai mic la depozitele bancare n comparaie cu ritmurile creterii preurilor la imobilul locativ, ceea ce de asemenea ne impune de a priv imobilul locativ ca o surs de investire a capitalului.

Tema 4 Piaa terenurilor: componente, stare, tendine de dezvoltare. (2ore)

1.Componentele pieii 2.Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei. 1.Componentele pieii Din punct de vedere juridic se delimiteaz loturile ntovririlor pomicole i aferente caselor de locuit, cotele echivalente de pmnt i terenurile ntreprinderilor privatizate i n curs de privatizare. Sectoarele de teren se divizeaz i n funcie de destinaia lor, cum ar fi: sectoarele de teren destinate construciei pentru imobile locative i comerciale terenuri din sectorul agrar. Preul normativ al pmntului este n funcie de bonitatea pmntului, care nu include factori de relief, climaterici de amplasament, mai ales ali factori care influeneaz valoarea de pia a lotului. n prezent snt privatizate mai mult de 14 % din loturile pomicole, se creeaz piaa secundar care necesit metode de evaluare lipsite de neajunsurile abordrilor normative.

Evaluarea cotelor echivalente de pmnt constituie o problem din punct de vedere metodologic i practic. n cazul terenurilor cu destinaie agricol trebuie evaluai toi factorii ce influeneaz veniturile i n baza argumentelor tiinifice. Scopul principal al evalurii terenurilor agricole este estimarea preului cel mai probabil cu care poate fi vndut terenul de un vnztor hotrt s vnd i un cumprtor hotrt s cumpere, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz prudent i fr constrngere. Pentru a efectua evaluarea unui teren aparte fiecare evaluator trebuie s se cluzeasc de o baz informaional complex, coninutul creia va fi stabilit prin coordonarea cu clientul care solicit evaluarea n contractul de efectuare a lucrrilor de evaluare. Sursele principale de informare care pot fi utilizate de evaluator sunt: - legislaia n vigoare a RM; - cadastrul BI; - datele neoficiale despre tranzaciile precedente primite de la ali evaluatori, ageni imobiliari i notari; - informaia personal a evaluatorului, competena i intuiia sa; - datele statistice oficiale publicate, informaia din mass-media cu privire la conjunctura pieii, rezultatele licitaiilor; - materiale topografice, pedologice i meteo-climaterice. Suprafeele terenului din sectorul agrar variaz ntre 20,0 600,0 ha. Valoarea 1,0 ha de pmnt variaz de la $ 300 pn la $ 3000 n dependen de amplasare. Cumprarea terenurilor agricole cu suprafaa de 2,5 10 ha, amplasate n raza mun. Chiinu, cost de la $ 0,2 pn la $ 10,0 mii pentru 1 ha. Sectoarele de teren destinate construciei imobilului locativ snt compuse din 2 surse: prima demolarea locuinelor vechi, a doua (cea mai mare) teritoriile (terenurile) libere din ora. n anul 2003 cel mai mare volum de terenuri pentru construcii au fost acordate n s. Codru, pe str. Mioria, Testimieanu, n raionul (ele) universitilor Tehnice i Agrar. Dar n majoritatea cazurilor aceste obiecte erau lipsite de o infrastructur pentru construciile locative. Comunicaiile de obicei erau instalate din contul cumprtorului. Preul la astfel de terenuri au constituit $ 1000-2000 pentru 0,01 ha. De o popularitate mai mare au fost terenurile din sect. Sculeni, Buicani n zona parcului Valea Morii, strada Neaga i Belinschi. Aici preurile au crescut proporional cu preurile apartamentelor. Preul pentru 1 ar n zona parcului Valea Morii, str. Neaga i Benschi ajungea la $ 7 - $ 8 mii, n sectorul Buiucani, Sculeni n mediu $ 4 - $ 5 mii. Terenurile destinate construciei obiectelor comerciale. n anul 2004 cererea a fost mare, ns oferta a rmas constant din cauz c vnztorii (proprietarii) nu doreau s vnd terenurile la preurile propuse de cumprtori. Cumprtorii snt cointeresai de a procura terenuri n locurile cu o infrastructur bine dezvoltat, n locurile cu un flux mare de maini i populaie, cu existena comunicaiilor inginereti. Suprafeele de terenuri cerute de cumprtori variaz n limitele de 0,3 2,0 ha, iar preul constituie de la $ 0,5 pn la $5,0 mii pentru 0,01 ha. Tranzaciile cu terenurile pot fi: - vnzarea cumprarea terenurilor; - darea n arend a terenurilor; - donaia lotului de pmnt i/sau cotei de pmnt; - schimbul, ipotecarea terenului i/sau cotei de pmnt; - transmiterea terenului i/sau cotei de pmnt n calitate de contribuie n capitalul social al ntreprinderii; - motenirea terenului;

- transmiterea terenului cu drept de folosin viager sau permanent (pe teren

nelimitat); - punerea la dispoziie a suprafeei de pmnt; - privatizarea terenului; - exproprierea terenului pentru cauz de utilitate public. 2.Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei. (Pentru politica strategic) pentru soluionarea problemei de fond locativ n oraul Chiinu este nevoie de construit 5,05 mil. m2 330 mii apartamente. Pn n 2020 este necesar anual de construit aproximativ 300 m2 f.l. ns n ultimii 7 ani anual n mediu au fost construii cte 150 m2 de aceia pentru a soluiona problema strategic este necesar de ndoit practic construcia de fond locativ. Problema const n faptul c pentru dezvoltarea noului fond locativ n ora practic nu au rmas terenuri libere. Aceasta se datoreaz faptului c terenurile care erau destinate caselor cu multe etaje APL n ultimii ani a mprit terenurile pentru diferite construcii. n rezultat terenurile cu destinaie pentru construciile locative a fost ocupat de cldiri individuale cu puine etaje, cotedje, pe unele locuri i teren aferent de 4-5 ari. Dup aceast analiz, efectuat n cadrul politicii strategice ce ine de dezvoltarea fondului locativ. Oraul a pierdut aproximativ 864 mii m2 de suprafa locativ n care se putea de cauzat 54 mii de persoane. Cum a menionat consultantul proiectului din domeniul spaiului locativ Nicolai Rusu, rezerva medie de terenuri libere din capital la momentul de fa constituie aproximativ 2 % din tot teritoriul oraului. Pentru a mri aceast pondere se poate face din contul cldirilor vechi precum i terenurile care aparin periferiei oraului care au fost eliberate n rezultatul schimbrii funcionale a destinaiei lor i corespunztoare pentru construcie (Budeti, Colonia, raionul Aeroportului, Buiucani, Ghidighici, Stuceni). n acela timp lrgirea hotarelor oraului bazat pe teritoriile noi este legat nemijlocit cu investiiile n procurarea pmntului, scoaterea lui din funciune agrar, lupta cu alunecrile de teren, cu instalarea reelelor inginereti i dezvoltarea infrastructurii. De aceea n strategie se pune accent pe folosirea intensiv a terenurilor deja amenajate.

Tema 5 Piaa locuinelor : componentele, starea i dendinele de dezvoltare

1.Componentele pieii 2.Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei. 1.Componentele pieii Piaa imobiliar definete totalitatea bunurilor imobiliare i a dreptirilor asupra acestora, care fac obiectul actul de vnzare-cumprare. Piaa locuinelor poate fi mprit n urmtoarele componente: case de locuit particulare ocupate permanent; c ase de locuit particulare cu edere sezonier; apartamente la blocuri de locuit cu mai multe etaje. etc.

Piaa imobilului n RM s-a format n anii 90 ca rezultat al desfurrii procesului de privatizare a proprietii de stat. Pn n 90 piaa imobiliar practic nu a existat, majoritatea tranzaciilor cu bunurile imobiliare au fost legate de operaiile de motenire i de schimb. Operaiunele de vnzare cumprare a imobilului mai ales a apartamentelor prectic erau nelegitime. n prezent n RM exist circa 1,25 mln. uniti locative, dintre care 39% snt n localitile urbane. Formarea fondului locativ n RM poart amprenta politicii de asigurare cu spaiul locativ dus de fosta URSS. Aceast politic prevedea construcia industrializat de locuine standard mai ales n orae. Repartizarea acestor locuine era centralizat, iar proprietarii de case nu aveau drepturi asupra terenurilor aferente , cldirelor de locuit. n prezent aproximativ 95 la sut din fondul locativ este privatizat . Fondul locativ n RM este destul de nou, adic o parte important din acest fond a fost construit n ultimii 30-35 de ani. Cu toate c fondul locativ este destul de nou, calitatea lui este joas, starea tehnic i sanitar este foarte rea i continuie s se agraveze. nc o problem de care se confrunt populaia RM este supraglomerarea fondului locativ. Numrul mediude persoane ce revim la o camer este de 1,6. 2.Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei. Pe fiecare segment al pieei, cererea este influienat de factori specifici. n procesul de studiere a cererii de bun. Imob. locative, se vor lua n calcul: -situaia demografic a pieei locative i dinamica dezvoltrii ei. - standardele de nivel i ale modului de via, constituie pe piaa respectiv, ale diferitor categorii de populaie - situaia curent i perspectivele de modificare a solvabilitii cererii pentru diverse grupe sociale. -venituri reale ale diferitor categorii de populaie. Structura cererii la apartamentele din or. Chiinu cererea pieei locative pe perioada ianuare-martie 2004 i anume analiznd indicatorul ce caracterizeaz nivelul cererii pe piaa locativ se observ c cererea la spaiul locativ rmne la nivelul perioadei sfritului anului 2003.O cerere mare este nregistrat la aprtamentele cu 2 odi i o odaie, n aa fel suprafaa medie total de spaiul locativ fiind la nivel de 52m2 . Potenialii cumprtori care formeaz cerea de spaiul locativ snt cetenii RM care lucreaz peste hotare. La momentul de fa cererea depete de 3 ori oferta, ceea ce nu putea s nu duc la creterea preurilor la spaiul locativ. n dependen de amplasare la fel de prestigioase au rmas sectoarele Botanica i Rcanovca (40% din tranzaciile nregistrate). Sectorul Ciocana care se deosebete referitor la noile cldiri i tendina de dezvoltare a infrastructurii. n centrul se menin preurile nalte i chiar creterea lor. Ceia ce se refer la calitatea asupra cererii a influienat posibilitatea de instalare a nczirii autonome. Apartamentul din casele de monolit cu reouri electrice se folosesc de o cerere mai mic dect casele gazificate. Preurile la casele monolit i din panouri sau meninut cu 10-20% mai joase dect cele din blocuri de calcar. Astzi condiiile tranzaciilor snt dictate de cumprtor ei prefer etajele 2-5 n case cu 9 etaje sau 2-3 n case cu 5 etaje. Celelalte etaje nu se bucur de o mare solicitare. Pe fiecare segment al pieei imobiliare, oferta bunurilor se formeaz din dou surse: - volumul noii construcii: - rezervele existente de bunuri imobiliare, libere i disponibile , n totalitate sau parial, pentru comercializare.

Coieficientul ofetrei n or. Chiinu suprafaa total n mediu este de 60 m 2 , iar preul mediu al unui m2 de suprafa total pe tot oraul este de 481$. Structura vnztorilor pe piaa acual locativ se formeaz sub influiena condiiilor economice a vieei moderne. Astzi pe piaa secundar, - 40% din vnzare reprezint persoane ce pleac din RM din cauza unor motive cunoscute, - 35% sunt pesoanele ce doresc s-i micoreze spaiul locativ i s primeasc o plat suplimentar , care depinde de calitile locuinei propuse. Alt grup de vnzatori 25 % snt persoanele ce fac tranzacii din cauza unor motive casnice ( desprirea sau formarea famillor iar 5% snt diferite scopuri, tipuri de tranzacii). Sectorul locativ trebuie de privit ca un component chee a ntregii economii i este un sector productiv. Esena politicii locative noi este de a privi sectorul locativ ca o pia integr i de atras atenie asupra factorilor cheie: consumatorii, productori, instituii financiare, administraii locale. Conform calculelor efectuate n conceptul planului general de urbanism, populaia n capital n 2010 va constitui 767,6 mii oameni. Dup datele statistice n 2001 ea constituie 770,8 mii oameni. ns pentru a rezolva problema legat de spaiul locativ este nevoie de construit nc 5,05 mln m2 de spaiul locativ, n rezultatul cruia fondul locativ va ajunge pn la 19,5 mln m2 sau 336 mii de apartamente. Pentru aceasta este necesar n fiecare an de construit aproximativ 300 mii m2 de spaiul locativ. n ultimii 7 ani anual construciile noi constituiau aproximativ 150 mii m2, deaceea pentru a atinge scopul problemei strategice construciile practic trebuie indoite.,ns pentru a impementa aceasta n practic este nevoie de investiii considerabile-20,7 mlrd. lei pe perioada 2004-2020, sau cte 1,2 mln lei anual . n rezultat va fi rezolvat problema urmailor, care n Chiinu la momentul dat snt aproape 60 mii de familii i ce este destul de important va crete nivelul indestulrii cu spaiul locativ i calitatea lui. O alt soluie a spaiului locativ ar fi reconstrucia caselor vechi cum deja o face alte orae mari ca Moscova, Kiev. O cretere nsemnat de spaiul locativ se presupune din construcia etajelor suplimentare i a maselor, starea tehnic a caselor care permit acest lucru-

Tema 6 Piaa imobilului comecial:componente,stare i temei de dezvoltare.

1.Componentele pieii 2.Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei. 1.Componentele pieii Legea cu privire la privatizare,adopt.n 1991 a servit drept baz pentru transmiterea obiectelor propriet.de stat n proprietate privat.La etapa iniial a privatizrii n RM au fost transmise n proprietate privat BI locativ, la etapa urm.-obiectelor comerciale i industriale .ntreprinderile.mici i mijlocii au fost vndute n licitaie. Cele mari au fost reorganiz.n SA. Pe pacursul ultimului an,coul min de consum a crescut,s-au ridicat tarifele la electricit.,cldur,ap,ceea ce odat cu venirea iernii poate s devin un impuls pu migraii din ar. Aceasta .va conduce la ngustarea pieii de consum, sect.de serv.de care depinde piaa imobilelor .comerciale.Imob.comerc.nu este o locuin.El necesit o mare investire de bani i de aceea fiecare vnzare este individual n felul su.Pentru ca obiectul .s se coacpentru cumprare i ca el s poat s fie rupt ca un fruct copt trebuie s treac 9 luni.

Aceasta .se refer la obiecte.mari care cost scump i cererea crora numr uniti. i aceasta.este normal deoarece campania de publicitate dureaz vreo 3 luni.i chiar i atunci.cnd exist un potenial cumprtor pentru studierea ob.,trgului,cutarea finanelor pu cumprare,reconstr.i pu ndeplinirea contract. va trece nu mai puin de jumtate.de an. Dup cum spun specialitii,preurile de obicei snt stabilite de cumprtori,iar rolul lor este de a ajuta cumprt.s se orieteze n conjunctura pieei. Pe p.imob.comerc. de o cerere stabil se bucur obiectele.cu destinaie.de producie,ncperi pentru depozite, bazele de producere i terenurile sub construc.lor,cu o supraf.nu mai mare de 1-2mii m2. Cafenelele,barurile,restaurant.i de asemenea magazinele.au piedut popularitatea n ochii cumprt.S-a nviorat cererea la ncperi.pentru centrele sportive,feetness cluburile etc .Nu ru se vnd barurile mici n locuri nviorate.Unii clieni prefer s nu cumpere un obiect.gata fcut,ci s se ocupe de construc.lui singuri.n legtur cu aceasta.a crescut preul la loturile de pmnt .pentru construcii. n raioanele Centru,Telecentru,Botanica.Permanenta surs de oferte,pe aceast.pia specific,ne vorbete despre faptul c firmele se tansform,dau faliment i se absorb una pe alta.n ceea ce privete oferta,ca i mai nainte,predomin construcii.pentru oficii construcii.comerciale.n dependen de starea lor i calitatea.,preul variaz n prile centrale ale oraului de la 270-1000$pu 1m2. Pe lng ac.se propun apartam.de la etajul unu din casele cu multe etaje sau casele individuale ale fondului vechi locativ. Astfel de ncperi.cumprtorul.va fi nevoit singur s le renoveze special,dac el planific s-i deschid un magazin,un oficiu sau o farmacie.Multe obiecte.comerciale.sunt greu de vndut din cauza strii sau di cauza preurilor mari.n comparaie cu anii precedeni,preurile la astfel de obiecte.au sczut cu 40%.ns vnztorilor le este greu s se deprind psihologic cu aceasta. Ei ar dori s-i ntoarc banii cndva investii i nu doresc s scad preurile.Iar dac le scad,at.nu semnificativ,n jur de 5%.Vnzt.in preurile, de aceea afacerile,mai ales cele cu ob.mari,sunt n numr unitar. Magazine nu prea mari cu caracteristici bune se vnd mai bine.Cte odat cump.i vnzt.gsesc o variant compromitoare n form de arend.urmat de o rscumprare. 2.Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei. Situaia pe piaa obiectelor.comerciale.este nestabil,din cauza legislaiei,care nu stimuleaz,ci stopeaz businessul.Comercianii de cndva,astzi prefer s se ocupe cu businessul n Romnia sau Rusia sau pur i simplu s-i schimbe locul de trai.Specificul pieii.imobilelor.ce aduce venit este inaccesibilitatea.Proprietarii obiectelor.mari i scumpe se struie s le vnd fr a face totul public. Jumatate .din tranzaciile .cu imobilele.comerciale.i-au revenit oficiilor i centrelor comerciale. Businessul tot mai mult se orienteaz spre sfera social.de deservire.din cauza recuperrii rapide a investi.(7-10ani).Analiznd dinamica preurilor, potenialii cumprt.ai obiectelor.comerciale.tind spre procurarea.chiar a celor imobile.care 5-7ani n urm nu prezenta nici un interes.S-a mrit cererea la obiectele.mari-n 2004 supraf.medie a obiectelor.realizate a ajuns pn la 525m2. Repartizarea .cererii la obiectele.comerciale dup categorii de obiecte: ncperi .de producere.-16,4%, oficiile-19,5, centre comerciale.-21,

 depozite-11,5, servicii.auto i spltorii-3,5, frezerii-2 etc. Se poate de menionat lipsa ofertei a ob.comerc.amplasate pe bl.t.cel Mare.Cauzapropriet.are venituri bune din darea n arend a imob. Raportul ofertei arendei ctre vnzarea ob.comerc.n 2003 a compus 33%i 67% corespunztor.n mediu,preurile sunt oficii:300-500$pu m2, centre comerciale.-350-600 $pu m2, depozite i ncperi de .de producere. -120$pu m2, ncperi.sociale.-280-450$pu m2. Cauzele principale.ale creterii preurilor ar putea fi:interne-tendina de stabilizare a situaiei ec.i polit.nRM,creterea.PIB,reducerea dobnzii la credite.n comparaie cu anii trecui,cnd statul tria n ateptarea unor schimbri politice.,iar cea mai activ parte a populaiei.prsea ara n cutarea unei perspective de via mai sigure,anume aceast.categorie era furnizorul principal la imobile din vnzare pe pia.Reducerea migrrii i a vnzrilor de BI a fost influienat.de nsprirea condiiilor.de emigrare din RM i de obinerea ceteniilor i a vizelor de reedin n alte ri.Pe p.BIcomerc.pe parcursul 2003 cu o prioritate a cererii au fost ob.imob.cu cupraf.pn la 200m2. Aceasta se datoreaz de 2 poziii: -solvabilitatea nu prea nalt a antreprenorilor.locali din businessul mic i mijlociu,ei snt cointeresai .n procurarea .suprafeelor.ca oficii,magazine,depozite .la preuri mici n mrime de 10000 35000$; -apare un interes minim pu investitorii solizi la procurarea.obiectelor.imobile.nRM din urmtoarele cauze: -situaia economic instabil., -lipsa unei baze legislative puternice pentru aprarea investiiilor, -frica posibilei naionalizri a obiectelor.imobile.

Tema 7. Piaa imobilelor industriale

1.Componentele pieii 2.Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei. 1.Componentele pieii Piaa obiectelor industriale a nceput s se formeze odat cu privatizarea ntreprinderilor. n comparaie cu piaa imobiliar locativ, aceast pia e mai mic i numrul tranzaciilor e mai sczut. ns n legtur cu faptul c preurile la obiectele de pe aceast pia sau ridicat, aceast pia e atractiv pentru structurile implicate n economie. Pe pia imob. industriale predomen contractelor de arend i nu cele de vnzare-cumprare ca pe piaa imobilui . locativ. n plata pentru arend se ine cont de urmtorii factori. -tipul ncperii arendate -amplasarea -existena locurilor de parcare -dimensiunele etc.

Cea mai mare parte a obiectelor industriale snt oferite n arend pe termen lung. Cerinele pentru obiectele industriale depind de tehnologiile de producie, securitatea antiincediar i ecologic. Reducerea nivelului de producere industial a adus la apariia acestui tip de pia, a diversilor tipuri de ncperi de producere, baze industiale i depozite. n majoritatea cazurilor aceste obiecte snt mari i scumpe. Pe acest sector de pia predomin contractele de arend, dup cum menioneaz specialitii de la bursa ,,Lara n prezent multe bunuri imobiliare de pe acest sector de pia snt foarte greu de realizat, deoarece proprietarii lor nu pot schimba situaia creat de pe pia. Segmentul dat pe pia este destul de ionactiv, ns are mari perspective de dezvoltare mai ales n oraele mari. n unele cazuri potenialul cumprtor iniial arendeaz ncperi de producere pentru a verifica dac nivelul dat satisface cerinele lui i numai dup aceasta cumpr imobilul dat. Pentru piaa depozitelor e carcteristic stabilitatea cererii i a ofertei, precum i a preurilor. Pe aceasta pia se ofer depozite speciale n care este tehnic necesar pentru lucrrile de ncrcare-descrcare. Un rol aparte l ocup depozitele vamale. Plata pentru arend pe piaa ncperilor destinate depozitrii depinde de: - nivelul de automatizare - amplasare - distan pn la cile de transport - mrimea suprafeei etc. n or. Chiinu plata pentru arenda depozitelor n mediu constituie 2$/m2 lunar. Cheltuielile pentru ntreinere snt mai mici dect pentru imob. locativ i commercial. Oferta pe piaa depozitelor are o dendin de cretere. Pe fieccare segment al pieei imobiliare, oferta bunurilor imobiliare se formeaz din 2 surse: volumul construciilor noi rezervele existente de bun.imob. libere i desponibile, n totalitate sau perial, p/u comercializare. Analiza cererii de bun. Imobiliare cu destinaie industrial trebuie nsoit de investigarea urmtoarelor aspecte: starea general a economiei rii; nivelul dezvoltrii economice i al dinamicii ramurilor componente ale econ.naionale, n care intr B.I evaluabile. Existena potenialului tiinifico-productiv i posibilitile de atragere a investiiilor p/u organizarea noilor procese de producie sau tehnologice. Ca rezultat al analizei cererii pe diferite segmente ale pieei se poate formula concluzia necesar cu privire la nivelul actual sau pronosticabil al cererii, care caracterizeaz o pia imobiliar concret. Tranzaciile pe aceast pia pot fi: Vnzarea-cumprarea, darea n cherie a ncperilor, cldirelor i construciilor nelocative. Vnzarea-cumprarea i darea n cherie a complexelor imobiliare. Transmiterea ncaperilor, cldirelor i construcilor nelocative n calitate de aport la capitalul social; Recunoaterea drepturilor patrimoniale i a altor drepturi conform hotrrii judectoreti; Desfacerea contractului (de vnz-cump .a)

Tema 8 Cerera pe piaa imobilului.(2ore)

1Definirea cererii i elasticitatea ei 2 Factorii ce afecteaz cererea de spaiu locativ 1 Definirea cererii i elasticitatea ei Cererea este o categorie economic ce exprim ,n anumite condiii social-istorice, nevoia social. Cererea este numai o parte a nevoii sociale, determinat de mrimea mijloacelor bneti, de puterea de cumprare de care dispun membrii societii. Ea reprezint parte solvabil a nevoii sociale, respectiv acea parte care poate fi satisfcut de pia. Deci, cererea reprezint cantitatea total dintr-un anumit bun, care poate fi cumprat pe pia, ntr-o perioad determinat de timp, la un anumit pre dat. Cererea poate fi privit ca cerere pentru un produs sau un serviciu anume, pentru o industrie sau cererea pentru o firm, respectiv pentru producia ei. Dimensiunea cererii pentru un anumit bun, precum i dinamica acesteia sunt determinate de nivelul i dinamica preului bunului respectiv. Deci, ntre evoluia preului unitar al unui bun i cererea de pia pentru bunul respectiv exist o relaie de cauzalitate.Aceastrelaie este exprimat n mod foarte clar de legea cererii. Conform acestei legi, dac preul bunurilor, resurselor i serviciilor va scdea, n mod corespunztor va crete cantitatea de marf cerut ntr-o anumit perioad i invers, dac preurile cresc, va scdea cantitatea de marf cerut n perioada de timp respectiv ( celelalte condiii rmnnd neschimbate ). Relaia dintre preul unitar al unui bun i cantitatea de bunuri cerut ntr-o anumit perioad de timp se poate reprezenta grafic, obinndu-se curba cererii. Grafic, reprezentarea relaiei dintre preul unitar i cantitatea cerut se arat n (fig. 2.1)
C

5 4 3 2 1 0

C 1 2 3 4 5 6 Fig 2.1 7

Deci, de notat, la preuri ridicate se cer cantiti mici i invers. Relaia dintre preul unitar al unui bun i cantitatea de bun cerut, ntr-o anumit perioad de timp, de ctre un individ, este cunoscut sub denumirea de cerere individual. Cererea poate fi reprezentat: grafic, tabelar i analitic cu ajutorul funciei. Cererea variaz att cantitativ, ct i calitativ. Variaia cererii cauzat de schimbrile n preului bunului se numete schimbare cantitativ a cererii. Grafic aceasta

prezint deplasarea pe curba cererii de la un punct la altul. Deplasarea curbei cererii ntro poziie nou arat c cererea se schimb calitativ. Aceasta se ntmpl cnd variaz ali factori diferii de pre. Deplasarea curbei n dreapta semnific faptul c cererea crete, deplasarea curbei n stnga cererea scade. n funcie de comportarea curbei cererii, n urma variaiei diferiilor factori, mrfurile pot fi clasificate n bunuri substituibile i complementare, precum i n bunuri economice i inferioare. Dac o dat cu creterea preului la bunul 1 cererea bunului 2 crete, aceste bunuri sunt substituibile. Explicaia e simpl : dac crete preul la mere , consumatorii se orienteaz , s zicem , la pere , care ntr-o msur anumit substituie necesarul de fructe pentru aceti consumatori i ,n consecina , la pere. Dar reacia consumatorului e cu totul alta cnd se schimb preul la acele mrfuri care pot fi folosite numai n amsamblu, completndu-se una pe alta ( bunuri complementare ). Exemplu: Stofa pentru costume i nasturii. Dac stofa se scumpete, atunci se cumpr mai puin, i cererea i la nasturi scade. Clasificarea mrfurilor n mrfuri de substituie i complementare e n mare msur subiectiv. Aceleai perechi de mrfuri, n funcie de preferinele individuale pentru un consumtor, pot fi substituibile, iar pentru altul complementare. n funcie de reacia curbei cererii la schimbrile survenite n veniturile consumtorilor, putem vorbi despre bunuri inferioare i normale. Cnd veniturile consumtorilor cresc, crete i cererea la majoritatea mrfurilor (carne, mbrcminte, nclminte etc.).Astfel de mrfuri se numesc normale. ns, exist o serie de bunuri a cror cerere se reduce o dat cu creterea veniturilor (subprodusele alimentare, esturile sintetice). Astfel de mrfuri sunt cosiderate inferioare. Cnd veniturile cresc, curba cererii la astfel de mrfuri nu se deplaseaz la dreapta, ci la stnga. Funcia cererii unui bun poate fi analizat ca cerere individual i ca cerere global (total pe pia). Curba cererii individuale ne arat tabloul inteniilor de a procura un bun de ctre un consumator concret la un moment dat, pentru diferite niveluri de pre. Factorii care determin elasticitatea cererii. Elasticitatea cererii exprim sensibilitatea cererii la modificarea unuia din factori de influen. Cum cererea este, n primul rnd, dependent de pre, elasticitatea ei se raporteaz, n principal, fa de pre. Elasticitatea cererii este prezent, atunci cnd coeficientul de elasticitate este mai mare de ct 1. Cererea este elastic - atunci cnd la un anumit procent de modificare a preului, procentul de modificare a cantitii cerute este mai mare. Cererea este inelastic atunci cnd la un anumit procent de modificare a preului rezult un procent mai mic de modificare a cantitii cerute. La procentul de modificare a preului corespunde acelai procent de modificare a cantitii cerute, se spune c cererea are elasticitateunitar, deoarece coeficientul de elasticitate (Ce) este egal cu 1. Deci, elasticitatea cererii fa de pre exprim raportul dintre micarea cererii i modificarea preurilor, proporia modificrii cererii n condiiile creterii sau scderii preului cu un procent. Elasticitatea cererii se poate determina nu numai n funcie de pre, dar i de venit. Ea reflect proporia n care cererea pentru diverse produse se schimb odat cu modificarea veniturilor bneti ale consumatorilor, ceilali factori rmnnd constani. Fenomenul elasticitii fa de venit este o manifestare a legitilor din sfera consumului, care determin o anumit ierarhizare a nevoilor fiecrei categorii de populaie la un anumit nivel al veniturilor.

Elasticitatea cererii, mai precis cunoaterea ei, prezint o semnificaie deosebit n cadrul orientrii agenilor economici. Interesul lor este s-i maximizeze profitul, deci n condiiile de pre existente pe pia, ei pot s-i adapteze deciziile cu privire la producie, corespunztor raportului existent ntre venitul total i elasticitate. Specialitii n domenuiu, evideniaz existena a trei factori principali : 1. Gradul de substituire al produselor . Dac preul unui bun oarecare crete el devine mai scump fa de bunurile substituibile lui. Este firesc ca cererea pentru acest bun s scad i, n mod corespunztor, s creasc cererea pentru bunurile substituibile. Invers, dac preul unui bun scade, el va deveni mai ieftin dect bunurile substituibile lui. n acest caz, cererea pentru el va crete i, n mod corespunztor, va scdea cererea pentru bunurile substituibile. Cu ct gradul de substituire n raport cu un bun oarecare este mai mare, cu att va fi mai mare elasticitatea cererii pentru bunul respectiv. Invers, cu ct gradul de substituire este mai mic, cu att va fi mai mic elasticitatea cererii pentru bunul respectiv. 2.Ponderea venitului cheltuit pentru cumprarea unui bun n totalul veniturilor. n general, cererea pentru un bun este mult mai elastic, cu ct este mai mare parte din venit alocat pentru cumprarea bunului respectiv (celelalte condiii rmn neschimbate). Desigur, exist diferenieri ntre bunuri din acest punct de vedere. Sunt bunuri pentru care crete ponderea cheltuielilor pentru cumprarea lor pe msura ce crete venitul i bunuri a cror pondere scade pe msura ce crete venitul. De exemplu, n condiiile unor venituri bneti mari, ponderea cheltuielilor pentru procurarea de bunuri alimentare, sau chiar de bunuri materiale se reduce, n schimb crete ponderea cheltuielilor pentru servicii social-culturale, bunuri de lux, .a. 3.Perioada de timp de la schimbarea preului. Cnd preul unui bun oarecare se modific este necesar s treac un anumit timp pn ce toi cumprtorii vor cunoate noua situaie i, mai ales, pn ce i vor adapta comportamentul lor de consumatori ai bunului respectiv. Deci, elasticitatea cererii pentru un bun va fi mai mare ntr-o perioad lung de timp, dect ntr-o perioad scurt, deoarece cumprtorii au mai mult timp s se adapteze la schimbarea de pre. Pe piaa imobilului cerea si oferta nu dicteaz intodeauna preul.Proprietatea cererii de a reaciona la perturbaiile pieii reprezint elasticitatea cererii. Elasticitatea cererii indic gradul de flexibilitae a imobilelor pe pia. Pe prcursul deceniilor sau creat reguli rigide pe piaa imobiluli .Dac pe pia exist un anumit surplus sau insuficien de cere preul scade . Analiza cererii de pia se efectuiaz pentrua determina gradul de accesibilitate a variantei planificate de expluatare a imobilui lund in consideraie relaia dintre cerer i ofert. Aceast analiz se folosete la alegerea variantei optime de utilizare a bunului imobil reeind din mulimea de variante existente. Nivelul cererii pe pia poate fi determinat cu ajutorul urmatorilor coeficieni : Coeficientul saturaiei pieei- ne permite s calculm cte uniti de bunuri imobile de acelasi tip pot fi cumprate sau date n arend pe o perioad anumit de timp.Pentru bunurile imobile date in arend acest coeficient se dtermin dup urmtoarea formula:
NUMRUL DE UNITI DATE N AREND N PERIOADA DAT

CSP=
NUMRUL TOTAL DE UNITI DEPE PIA P/U DARE N AREND

Coeficientul ptrunderii pe pia-permite de a schimba ateptrile volumelor de dare in arend el poate fi calculat pentru bunurile imobile n intregime sau pentru o parte a bunului imobil.Mrimea acestui coeficient depinde de iscusina managerului care se ocup de darea n arend ct i de gradul de concuren a obiectului

Formula de calcul a acestui coeficient pentru propriet ile date in arenda este urmtoarea:

CPP= Nu/Ct
Unde: Nu-numrul de uniti date n arend n perioada dat; Ct- cantitatea total a unitilor concurente care au fost date inarend n perioada dat n total pe pia. 2 Factorii ce afecteaz cererea de spaiu locativ Pe piaa spaiului locativ consumatorii sunt locatarii, iar productorii sunt proiectanii i constructorii. n studierea pieii atenia principal se acord consumatorilor, deoarece anume de la ei reese cererea de spaiu locativ. Necesitatea de spaiu locativ nu este identic deoarece depinde de muli factori n dependen de persoan. Intesitatea cererii de spaiu locativ depinde i de faptul cum coordoneaz cererea total n dependen de necesitile individuale pe de o parte, iar pe de alt parte depinde i de faptul care sunt dorinele de a procura i alte mrfuri i servicii i de posibilitile financiare, deoarece acestea nu permit ndeplinirea tuturor dorinelor simultan. Dependena ce leag factorii exteriori cu cererea de spaiu locativ se numete funcia cererii de spaiu locativ. Pentru o persoan n parte funcia cererii include cel puin uemtorii factori: 1.posibilitile financiare ale consumatorului; 2.valoarea spaiului locativ; 3.valoarea altor mrfuri i servicii; 4.gusturile i preferinele consumatorilor. Referitor la pia n ntrergime cererea general de spaiu locativ depinde de numrul de consumatori lor i de funciile individuale ale cererii. Prin urmare, funcia general a cererii este rezultatul sumrii funciilor individuale. Noiunea de spaiu locativ este noiune general care include la rndul su nc dou noiuni diferite: fondul locativ; serviciile locative. Fondul locativ se refer la nsui construciile i casele cu destinaie locativ; serviciile locative se refer la aspectul funcionrii curente a fondului locativ. Dac o unitate a fondului locativ nu este distrus sau detereorat din punct de vedere fizic, ea poate genera un flux continuu de servicii locative. Serviciile locative oferite de diferite uniti de fond locativ sunt diferite i depind de gradul de amenajare, de posibilitile de satisfacere a anumitor nevoi ale oamenilor. Asupra cererii de spaiu locativ, afar de factorii enumerai la nivelul individual al consumatorului influeneaz o serie de ali factori care determin aceast cerere. n continuare se va examina n linii mari toi factorii principali ce determin cererea de spaiu locativ: 1. preul spaiului locativ. Preul spaiului locativ, de rnd cu preurile la alte mrfuri i servicii, are o influen hotrtoare asupra cererii. Cerea cantitativ de mrfuri i servicii crete odat cu reducerea preurilor, prin urmare cererea de spaiu locativ de asemenea va crete la reducerea preurilor acestui spaiu. E = C/P unde: E - cererea neelastic; P - preul spaiului locativ;

C - cererea de spaiu locativ; N - numrul locuinelor cumprate. Elasticitatea cererii de spaiu locativ n dependen de preuri determin gradul de mobilitate a preurilor n realitate. n legtur cu acesta a fost efectuat un studiu special de ctre o grup de economiti care a stabilit c cererea de spaiu locativ este relativ neelastic n raport cu preurile. Deoarece consumatorii tind s utilizeze serviciile locative la un nivel stabil i cu toate c preurile sunt importante, cererea de locuine este ntr-o msur oarecare insensibil fa de nivelul lor. 2. veniturile consumatorilor. Veniturile consumatorilor se formeaz din sumele de bani primite sub form de salariu, veniturile din proprieti i din vnzarea unor mrfuri i servicii. Veniturile consumatoriloe influeneaz cererea de spaiu locativ i influena aceasta este direct proporional, adic la creterea veniturilor consumatorilor cererea de spaiu locativ de asemenea crete. Analiza veniturilor i influena lor asupra cererii de spaiu locativ se face innd cont nu numai de veniturile curente, dar i de acumulrile pe care le au consumatorii. 3. solvabilitatea (capacitatea de plat). Capacitatea de plat a consumatorilor este caracterizat de veniturile curente ale acestora. Creditorii oferind credite nu se pot baza numai pe veniturile viitoare pe care le pot oferi, de exemplu, proprietile, ei se bazeaz mai mult pe veniturile curente ale consumatorului. Veniturile curente i acumulrile financiare curente capt n acest context o importan mare fiind un indicator al capacitii de ntoarcere a creditelor. Pentru achitarea creditelor este necesar ca veniturile curente s aib un aa nivel care s permit acoperirea necesitilor de consum curente i acoperirea, ntr-o anumit perioad, a unei pri din creditul luat i a procentului bancar la care a fost luat acest credit. 4. fluctuaia procentului bancar. Dependena dintre procentul bancar i cerere de spaiu locativ este invers proporional. 5. populaia i formarea familiilor. Creterea populaiei influeneaz direct proporional cererea de spaiu locativ. Formarea familiilor n contextul studierii cererii de spaiu locativ este diferit de formarea familiilor tradiionale. n cazul acesta drept familie este considerat persoana sau grupul de persoane care sunt apte de-a lua decizii legate de spaiu locativ. Formarea unor aa familii are loc sub influena unor serii de factori economici i sociologici: 1. numrul familiilor depinde de numrul populaiei n diferite categorii de vrst i de procentul capelor de familii; 2. numrul populaiei n grupele de vrst depinde de procentul de natalitate i mortalitate la anumite perioade; 3. procentul capelor de familie depinde de indicii cstoriilor i divorurilor, de veniturile i strile patrimoniale ale persoanelor individuale; 4. indicatorii cstoriilor i divorurilor depind de factorii de cultur, de venituri i de preurile la serviciile comunale.

Tema 9 Oferta pe piaa imobilului (2ore)

1Definirea ofertei i elasticitatea ei

2 Factorii ce afecteaz oferta de spaiu locativ 1Definirea ofertei i elasticitatea ei Oferta reprezint cantitatea de marf aflat pe pia la anumite preuri. Oferta ca i cererea se refer la un pre anume, i poate fi privit ca oferta a unui bun, a unei industrii, a unei firme i ca oferta total de pia. Desigur,n funcie de nivelul cererii, cantitatea care se vinde efectiv poate s difere de cantitatea oferit. Oferta, ca i cererea, este i ea funcie de pre. Ea pune n eviden diversele cantiti de bunuri pe care vnztorii sunt dispui s le vnd la diverse preuri date. Deci, ntre evoluia preului unitar al unui bun i oferta pentru bunul respectiv exist o relaie de cauzalitate. Aceast relaie este exprimat sintetic de legea ofertei, ea arat relaia care se stabilete ntre cantitatea dintr-un bun pe care un ofertant o ofer spre vnzare ntr-o anumit perioad de timp i preul la care bunul respectiv se vinde. Legea ofertei arat c ofertanii sunt dispui s ofere o cantitate mai mare dintr-un bun oarecare, la un pre mai mare, de ct la unul mai mic. Grafic, relaia dintre preul unitar i cantitatea oferit, este reprezentat n (fig. 3.1.1):
5 4 3 2 1 0 200 400 600 Fig 3.1.1 800 1000 1200 O

Aadar, curba ofertei pune n eviden cantitatea de bunuri pe care un ofertant este dispus s o ofere, ntr-o anumit perioad de timp, la diferite niveluri de preuri. Altfel, se poate spune, c ea arat care este preul la care ofertantul este dispus s ofere diferite cantiti dintr-un bun oarecare, ntr-o anumit perioad. Forma curbei arat clar c dac preul bunurilor crete, ofertanii vor aduce mai multe bunuri pe pia i invers, dac preul scade, ofertanii vor aduce mai puine bunuri pe pia. Creterea preului influeneaz profitul i ofertantul este motivat n a produce mai mult i a oferi spre vnzare mai mult. Acesta este un motiv important care face ca inclinaia curbei ofertei s fie n sus i spre dreapta. Un alt motiv este faptul c de la un anumit punct, creterea produciei determin majorarea costului pe unitate de produs. Acest lucru se datorete faptului c unii factori (cldri, utilaje, maini, etc.) nu pot s creasc ntr-o perioad scurt de timp. De aceea, orice cretere a produciei prin atragerea de mai muli factori variabili (munc, materiale, etc.) suprasolicit factorii fizici (cldiri, utilaje, etc.) cauznd congestionri i gtuiri ale produciei. Productivitetea muncii se reduce i costul pe unitate de produs adiional crete. Este firesc, ca preul s fie mai mare astfel ca productorii s fie motivai s produc aceste bunuri adiionale. Curba ofertei, ca i curba cererii, se poate determina pentru un ofertant anume, ct i pentru toi ofertanii unui anumit produs . Oferta este adesea identificat cu producia i factorii care influeneaz nivelul, structura i calitatea acesteia vor influena nuvelul, structura i calitatea ofertei. Oferta poate fi analizat prin caracteristici asemntoare celor ale cererii. Ea poate fi prezentat

grafic, tabelar i cu ajutorul funciei. ntre ofert i pre exist o relaie direct n sensul c oferta crete pe msur ce sporete preul. Deplasarea curbei ofertei spre stnga semnific reducerea cantitii de produse vndute i, invers, deplasarea curbei ofertei spre dreapta are ca rezultat reducerea preurilor pentru cantitatea dat de bunuri. Realizarea ofertei are loc prin confruntarea sa cu cererea n cadrul tranzaciilor comerciale. Oferta apare sub diferite forme. Pe baza unor criterii complexe, ea poate fi de mrfuri corporale i de servicii; ferm sau facultativ; angajament sau cu termen fix; cu grad mediu de complexitate i de complexitate superioar; intern sau extern, etc. n funcie de coninutul bunurilor, oferta poate fi de: bunuri independente (confecii), bunuri complementare (miere i propolis), mixt. Oricare ar fi forma i tipul ei, oferta se afl n relaie direct cu nivelul i modificarea preului. Dac preul unei mrfi crete, celelalte condiii rmnnd neschimbate, vnztorul este dispus s cedeze cantiti n plus pe pia; evident, n limitele stocului existent la bunul sau la bunurile n cauz. Dimpotriv, n situaia n care preul scade, vnztorul tinde s reduc oferta.

. Factorii care determin elasticitatea ofertei.

Ca i n cazul cererii, elasticitatea ofertei pune n eviden gradul de modificare a ofertei n condiiile schimbrii preului, sau a oricreia din condiiile ofertei. Oferta este mai elastic cu ct este mai mare modificarea n cantitatea produs de ofertani. Deci, cu ct este mai mare elasticitatea ofertei, cu att va fi mai mare rspunsul n cantitate la modificarea preului. Oferta este elastic atunci cnd coeficientul de elasticitate (Ceo) este mai mare dect 1. Oferta este inelastic atunci cnd coeficientul de elasticitate este mai mic dect 1. Elasticitatea este unitar atunci cnd Ceo= 1. Ccunoaterea elasticitii ofertei prezint interes pentru agenii economici deoarece, pornind de la preurile de pia ale bunurilor, ea reflect posibilitatea adaptrii ofertei la cerere. Factorii cei mai importani care determin elasticitatea snt: 1) Gradul de substituire. Cnd preul unui produs crete, este profitabil a se produce o cantitate mai mare din bunul respectiv. Creterea cantitii oferite dintr-un bun, cnd preul lui crete, depinde, ntr-o anumit msur, de ct de uor se pot atrage factorii de producie de la alte utilizri. Aceasta este n funcie de uurina adaptrii factorilor de producie respectivi la producia bunului fr discuie, deci de uurina trecerii lor de la producerea unor bunuri anumite la producerea bunului respectiv. Cu ct este mai mare gradul de substituire a factorilor de producie de la producia unui bun la producia altor bunuri, cu att va fi mai mare elasticitatea ofertei bunului respectiv; 2) Costul produciei. Dac pe pia pentru un bun oarecare se nregistreaz o cretere a cererii la acelai nivel de pre, oferta va crete numai dac costul total mediu nu crete. Pre Acesta depinde de preul factorilor de producie. Creterea pentru bunul oferta perfect inelastic respectiv a ofertei va duce inevitabil la creterea cererii pentru factorii de producie oferta inelastic utilizai la producerea lui, ceea ce va antrena creterea preului la aceti factori i implicit creterea costului total mediu a produsului n discuie. oferta elastic oferta va scdea. n acest caz, Deci, atunci cnd costul crete se va nregistra o scdere a elasticitii ofertei, iar atunci P1 cnd costul scade se va nregistra o cretere a elasticitii ofertei; 3) Timpul, respectiv perioada de timp de la modificarea preului. Acest factor se afl ntr-o relaie strns cu gradul de substituire. Cu ct aceast perioad de timp este mai mare, cu att P0 fi mutai mai muli factori de producie de la o activitate productiv la pot alta.

q0

q1 Fig 3.3

q2

Cantitate

n general, n economie distingem dou perioade de timp, respectiv perioada scurt i perioada lung. n perioada scurt, cantitile a cel puin o parte din factorii de producie utilizai la producerea unui bun snt date, respectiv fixe. Deci, perioada scurt de timp nu este suficient de mare ca s permit schimbarea cantitii tuturor factorilor de producie. Perioada scurt de timp n care nici unul din factorii de producie nu se modific se numete perioada pieei. n aceast perioad nu se poate modifica cantitatea oferit n rspuns la modificarea preului. n consecin, cantitatea oferit dintr-un bun rmne aceeai, deci oferta este perfect inelastic. Iar curba ofertei este sub forma unei drepte verticale ( fig.nr.14 ). n perioada scurt, unii dintre factorii de producie pot fi schimbai i, prin urmare, cantitatea oferit dintr-un bun, poate spori n anumite limite, ca rspuns la modificarea preului. Oferta este inelastic, dar nu perfect inelastic ca n perioada de pia ( fig.3.3). n perioda lung, exist suficient timp pentru modificarea cantitativ a tuturor factorilor de producie. Deci, cantitatea oferit n rspuns la modificarea preului este mult mai mare dect n perioada scurt. n aceast perioad se asigur posibilitatea unei oferte elastice, respectiv procentul creterii cantitii oferite este mai mare dect cel de cretere a preului ( fig.3.3 ). n concluzie, dac preul crete de la p0 la p1 , aa cum se observ n graficul de la fig.3.3, cantitatea oferit dintr-un bun va rmne la q n cazul perioadei pieei, va crete de la q0 la q1 n perioada scurt i va crete de la q0 la q2 n perioada lung. 4) Stocarea bunurilor. n cazul bunurilor care se pot stoca o perioad de timp, elasticitatea ofertei acestora crete i invers, dac posibilitile de stocare snt reduse sau lipsesc. Cheltuielile de stocare se adaog la costul produsului, astfel nct costul total se mrete. n acest caz elasticitatea ofertei se va reduce. 2 Factorii ce afecteaz oferta de spaiu locativ Procesul de formare a ofertei de spaiu locativ nu este mai puin important dect cunoaterea factorilor ce determin cererea, dar dac factorii ce determin cererea de spaiu locativ pot fi msurai i ntr-o oarecare msur prognozai, atunci descrierea procesului de formare a ofertei este destul de complicat. Anumite elemente importante ofertei de pia, aa ca zonarea i normele de construcie, se expun cu greu determinrii i msurrii i cu att mai greu se pot prognoza. O surs de neclaritate la descrierea ofertei de spaiu locativ este i nsui utilizarea noiunii de ofert n caracterizarea unui ir ntreg de fenomene economice. n acest context, pe de o parte, oferta este numrul de locuine

dat n exploatare ntr-o anumit perioad, iar pe de alt parte, oferta este volumul total de spaiu locativ existent n fiecare moment de timp. n legtur cu aceasta apar dou tipuri de ofert: oferta de fond locativ; oferta de servicii locative. Oferta de fond locativ se formeaz dup analogie cu cererea din numrul total de locuine i preurile individuale ale acestor locuine. ntr-o perspectiv apropiat oferta de fond locativ este neelastic n raport cu preurile. Aceasta se datoreaz faptului c locuinele nu pot fi construite imediat i nu pot fi distruse. Creterea ofertei de fond locativ n limbajul economic mai poart denumirea de investiii locative. Investiiile locative pot fi msurate cu ajutorul unui ir de indicatori statistici: 1. numrul sau valoarea drepturilor pentru construciile care sunt eliberate ntr-o perioad de timp de ctre organele administrrii locale i teritoriale. Indicatorul dat este foarte aproximativ i nu permite evaluarea real a investiiilor locative. 2. Numrul obiectelor ncepute. Acest indicator la fel este aproximativ. Minusul acestui indicator este acela c nu toate obiectele pot fi terminate. 3. Numrul obiectelor date n exploatare. O problem important n aprecierea ofertei este evidena schimbrilor fondului locativ. Pentru a determina cum s-a schimbat fondul locativ trebuie de determinat att investiiile globale ct i pierderile n urma amortizrii i distrugerii fondului locativ existent. Investiiile globale pot fi divizate n trei categorii: 1. Investiiile n construcie nou; 2. Investiiile n reconstrucie; 3. Investiiile destinate deservirii i reparaiei curente a fondului locativ. Aceste investiii mresc durata de exploatare a fondului locativ i nu admit pierderea de fond locativ n urma amortizrii. Nivelul neutru de cheltuieli pentru deservire i reparaie este acela care acoper pierderea valorii unitii de fond locativ n urma amortizrii, dar nivelul optimal de deservire i reparaie presupune totui o reducere treptat a calitii locuinelor. Adic odat cu trecerea timpului uzura fondului locativ crete ntr-atta, n ct o dat cu trecerea timpului compensarea lor deplin este imposibil. Aa uniti de fond locativ cu capacitate redus de producere a serviciilor locative nu sunt scoase din uz, dar din contra sunt utilizate de categorii de persoane cu venituri mai mici. Procesul de schimbare a categoriilor de utilizatori pe parcursul exploatrii locuinelor poart denumirea de filtrare locativ. S vedem care este relaia dintre investiiile locative i oferta fondului locativ. ntr-o perspectiv ndeprtat oferta fondului locativ poate fi mrit. Creterea preurilor la locuine duce dup sine creterea investiiilor n acest sector i mrete oferta fondului locativ. Prin urmare, elasticitatea real a ofertei fondului locativ este determinat de elasticitatea investiiilor nete n acest sector n dependen de schimbarea preurilor.

Tema 10 Concurena pe piaa imobilului

1Definirea concurenei.

2 Indicatorii gradului de concuren 1Definirea concurenei. Studiul pieei ar trebui s nceap cu studiul tipului de concuren, existent pe aceast pia. nainte de a vedea ce fel de pia este piaa imobiliar ne vom opri la noiunea de concuren pur. Pentru o concuren pur sunt necesare urmtoarele condiii: 1. omogenitatea mrfurilor, adic mrfurile sunt reprezentate de uniti echivalente, asemntoare sau n cazul cnd ele nu sunt absolut identice este necesar ca cumprtorii i vnztori s le considere i s presupun c sunt similare; 2. vnztorii i cumprtorii reprezint prin sine participani mruni, care nu pot influena preul mrfi pe aceast pia, i nu exist cumprtori care ar cumpra un volum mare de producie; 3. lipsa limitrilor (restriciilor) artificiale ceea ce presupune c piaa trebuie s fie liber de orice reglementare a preurilor sau de impunerea unor cote la producerea anumitor tipuri de producie din partea Guvernului, sindicatelor, a diferitor uniti naionale. 4. mobilitatea, adic mrfurile i servicii trebuie s aib o mobilitate suficient pentru a asigura productorilor un beneficiu ct mai mare, iar cumprtorii trebuie s aib posibilitatea de a cumpra marfa acolo unde ea este mi ieftin. n unele cazuri economitii deosebesc concurena pur de concurena echilibrat. Concurena echilibrat cere respectarea tuturor condiiilor referitore la concurena pur i presupune adugtor c vnztorii i cumprtorii dein informaia deplin despre starea pieei i schimbrile ce au loc n economie. Admiterea referitoare la piaa echilibrat permite elaborarea modelelor economice matematice pentru ilustrarea sau reflectarea interaciunilor in interiorul pieei. Aceste modele aproximeaz condiiile ntr-o ramur economic concret i pot servi n calitate de standard dup care se apreciaz eficiena economie n ntregime. Pieele imobiliare se deosebesc de pieele cu concuren echilibrat (perfect), i principalele deosebiri sunt urmtoarele:
- pe piaa cu concuren perfect mrfurile i serviciile trebuie s fie omogene; pe

piaa imobiliar fiecare cldire, lot este destul de individual, prin urmare marfa propus pe pieele imobiliare nu este omogen; - pe piaa cu concuren perfect numrul cumprtorilor i vnztorilor este mare i nici unul din ei nu poate influene preurile; piaa imobiliar poate avea doar civa cumprtori i vnztori pentru un anumit diapazon de preuri ntr-o perioad concret de timp; - pe piaa cu concuren perfect nu trebuie s existe restricii artificiale; pe piaa imobiliar de cele mai multe ori preurile sunt reglementate de diferite acte normative emise de administraiile de diferite niveluri; - pe piaa cu concuren perfect mrfurile i serviciile trebuie s se mite ntr-acolo unde beneficiul obinut de productor este cel mai mare, iar cumprtorul poate s cumpere marfa cea mai ieftin; bunurile imobile nu se pot mica i urmeaz a fi utilizate pe locul amplasrii, cererea la bunurile imobile depinde mult de evenimentele ce se desfoar n imediata apropiere a acestora. Schimbri n posibilitatea de a obine un loc de munc sau n starea mediului nconjurtor fac ca bunurile imobile s fie mai mult sau mai puin atractive, chiar dac ele nu au suportat nici o schimbare;

- pe piaa cu concuren perfect cumprtorii i vnztorii dein informaia despre starea pieei; pe piaa imobiliar cumprtorii i vnztorii de cele mai multe ori nu sunt informai ndeajuns cu procedura tranzaciilor de pia. Cu toate c pieele imobiliare nu sunt cu concuren perfect, ele influeneaz mult asupra preurilor la bunurile imobile. Sectoarele de pmnt, cu toate c nu sunt identice, de multe ori pot prezenta un schimb destul de apropiat pentru cumprtori. cumprtorii de bunuri imobile ce fac parte din fondul locativ, pot prefera o anumit amplasare sau un anumit tip al cldirii, dar ei pot accepta i alt tip i amplasare, dac preul propus va fi rezonabil.

2 Indicatorii gradului de concuren

Gradul de concuren a imobilului este determinat de totalitaea caracterristicilor ce l deosebesc de alte obiecte analoage n masura satisfacerii necesitilor individuale a consumatorilor inivelul cheltuielilor necesare pentru procurarea lui. Deasemenea asupra gradului de concuren mai influeneaz i proprietaea imobilului de a fi evideniat de ctre cumprtori din alte grupe de obiecte similare oferite pe piadatorit proprietilor sale de consum ridicate. Gradul de concuren poate fi determinat cu ajutorul indicatorilor ce reprezint totalitatea criteriilor evalurii nivelului gradului de concuren . Pentru dterminarea gradului de concuren se utilizeaz urmtorii indicatori: - indicatorul unitar, - indicatorul de grup, - indicatorul integral, Indicatorul unitar-reprezint raportul procentual al marimilor parametrilor tehnici i economici la care elementele de satisfacere a necesitilor theoretic sunt satisfcute. Indicatorul de grup unete indicatorii unitari i caracterizeaz gradul de satisfacere a necesitilor in ntregime i ia in cosideraie (calitatea tencuielei ,amplasarea casei,parametrii ecologici ,altfel spus toate caracteristicile obiectului n afar de numarul odilor i numarul de ordine a apartamentului). Indicatorul integral reprezint o caracteristic numerica a graului de concuren a bunului imobil si reprezint raportul dintre indicatorul de grup a parametrilor economici catre indicatorul de grup a parametrilor tehnici. Pentru a evalua gradul de concuren sub aciunea diferior factori pentru o perioad anumit de timp se utilizeaz aceti indicatori.

Tema 11 Interaciunea pieii imobilului cu alte piee

tre toate pieele care sunt formate ntr-o regiune exist o anumit corelaie, legtur, influennd ntr-o oarecare msur una asupra alteia. Respectiv i piaa bunurilor imobiliare coreleaz cu alte segmente cum ar fi de exemplu piaa serviciilor locative, piaa de capital (din care fac parte piaa bancar, piaa monetar) etc. Fiind o pia relativ tnr, piaa imobiliar nc n-are formate legturi strnse cu piaa de capital. Corelaia lor este la nceput de cale. La momentul actual legtura dintre aceste dou tipuri de pia se reflect prin cadrul diferitor agenii imobiliare, care i-au asumat riscul de a investi mijloace financiare enorme n construcia de spaiu locativ, ca de exemplu Bursa imobiliar "LARA" de comun acord cu Victoria Banc construiesc un comlex rezidenial chiar n centru oraului. Deci principala legtur dintre piaa imobiliar i cea de capital se manifest prin mecanismul ipotecrii. Cea mai ampl i mai larg legtur este ntre piaa imobiliar i piaa seviciilor locative. Legtura ce exist ntre piaa fondului locativ i piaa serviciilor locative se manifest n dou direcii: mrimea plii pentru servicii locative care este determinat pe piaa serviciilor locative; este un factor important la formarea cererii de fond locativ ca obiect de proprietate, deoarece cumprnd bunul imobil, investitorii achiziioneaz o surs de venituri, att curente ct i perspective, prin urmare schimbarea plii pentru serviciile locative influeneaz imediat nivelul cererii pe piaa fondului locativ; un punct de legtur ntre aceste dou piee este construcia; dac intensitatea construciei crete i oferta fondului locativ se mrete, atunci se micoreaz preurile nu numai la fondul locativ dar i la serviciile locative. Legtura ntre piaa serviciilor locative i piaa fondului locativ poate fi demonstrat prin urmtoarea diagram:

Piaa fondului locativ NV

Piaa servicilor locative

Creterea economic

Preul la serviciile locative NE

Preul

Cantitatea

SV Volumul construciilor (m.p.) Piaa fondului locativ

SE

Piaa serviciilor locative

C - cheltuieli constante n sectorul Nord - Est se determin mrimea pentru serviciile locative. n sectorul Nord Vest are loc determinarea preurilor la fondurile locative

P=R/i
Unde:

P - plata pentru fondul locativ; i norma de capitalizare; R plata pentru serviciile locative. Norma de capitalizare se stabilete n dependen de rata procentului pentru creditele bancare pe termen lung. n sectorul Sud Vest pe piaa fondurilor locative se efectueaz sectorul de construcie. n sectorul Sud Est se reflect utilizarea fondului locativ existent. Graficul obinut arat n ce mod cererea de fond locativ pentru o dezvoltare economic dat depinde de nivelul plii pentru serviciile locative. Pentru a vedea dependena dintre piaa serviciilor locative i piaa fondului locativ n cazul unei creteri economice trebuie analizat modificarea grafic n dependen de creterea economic. Creterea economic va duce dup sine o cretere a veniturilor populaiei i, ca urmare, o cretere a plii pentru serviciile locative.

Tema 12 Ciclurile de via

1 Ciclul de via a bunului mobil. 2 Ciclul de via a pieei imobilului. 1 Ciclul de via a bunului imobil Bunul imobil reprezint un fenomrn absolut, deosebit in activitatea economic a societii .El unete n sine obiecte ce se refer la bunurile economice i bunuri materiale ce sunt produse ale naturii. Unii savani economuti cosider c bunul imobil ca marf poate fi tratat ca un organism viu care se dezvolt in urmtoarea ordine: - conceperea - naterea (apariia) - maturitatea - mbtrnirea - moartea Prin analogie ,putem distinge urmtoarele etape sau perioade ale ciclului de via a bunului imobil: I etapa primar-cuprinde perioada de concepere ,planificare,proiectare .a. II etapa realizrii cuprinde perioada in care se desfoar procesul de construcie i montare a utilajului; III etapa exploatrii- cuprinde perioada de expluatare a bunului imobil i anume faza expunerii pe pia,dezvoltrii, maturitii, satutraiei;

IV etapa declinului-La aceast etap are loc lichidarea bunului imobil in sens fizic i economic. Cu ajutorul teoriei ciclului de via a bunului imobil putem parial prognoza situaia , ins in cazul elaborrii unui model de prognozare intreprinderile risc s fie lipsit de sprijinul din partea marchetingului.

Tema 13 Factorii ce determin preul la spaiul locativ

1 Factorii ce determin preul 2Forele ce afecteaz valoarea bunurilor imobile 1 Factorii ce determin preul Teoria formrii preurilor presupune c marfa are valoare numai dac are utilitate, dac se gsete n cantiti reduse (are raritate) i cumprtorul are dorina de a o procura. deci, dorina trebuie s fie asigurat de capacitatea de plat care formeaz cererea solvabil (eficient). Preul mrfii stabilit de ctre pia poate fi socotit drept valoarea actual a viitoarelor profituri ce reies din posedarea mrfii. Definiia dat de A. Smith prin care marfa are o valoare de schimb i o valoare de utilizare este foarte important pentru stabilirea noiunilor de valoare i pre. Reieind din acea definiie, preul de pia este valoarea de schimb i este preul de echilibru care se stabilete prin raportul dintre cerere i ofert. Deci, preul de pia reprezint suma pltit real n cazul unei tranzacii concrete. Preul de pia se poate forma n rezultatul unui capriciu sau a unei situaii specifice n urma neinformrii convenite, a unei presiuni din afar, a unor ambiii sociale, a egoismului i a multor altor factori. Una din particularitile pieei imobiliare este cea cnd valoarea de pia a proprietii coincide cu preul de pia. Prin urmare, valoarea de pia poate fi echivalent cu preul de pia dac se respect urmtoarele condiii: 1. nu exist nici o presiune asupra cumprtorului sau vnztorului pentru a influena tranzacia; 2. vnztorii i cumprtorii sunt bine informai i acioneaz n interese proprii; 3. pentru ncheierea tranzaciei se dispune de timp suficient; 4. achitarea n tranzacie se face cu bani chei sau cu-n oarecare echivalent al acestuia. Echilibrul este un moment central n teoria economic respectiv constituie o particularitate esenial pe piaa imobiliar. Cererea i oferta de bunuri imobile, se afl n echilibru cnd cantitatea de marf cerut i oferit la un pre stabilit sunt egale. Dac se schimb anumite elemente, critice ale sistemului economic se schimb i echilibrul. Dac o anumit marf are o prioritate mai mare pentru cumprtori, atunci cererea va crete i va duce dup sine nclcarea echilibrului, cantitatea de marf oferit pe pia nu va satisface cerinele crescute. Nivelul de producie existent va deveni insuficient i productorii vor ncerca s mreasc volumul de producie din contul utilizrii mai intensive a factorilor de producie. Unii factori cum ar fi capitolul (fondurile fixe), sau suprafaa terenurilor

utilizate se caracterizeaz prin aceea c nu pot fi uor schimbai, iar ali factori - din contra. factori care se produc, se schimb uor sunt factorii variabili (de exemplu, durata zilei de munc), ceilali sunt factori constani. n legtur cu imposibilitatea schimbrii imediate a factorilor permaneni ntr-o perioad scurt de timp, creterea produciei poate fi atins numai din contul creterii factorilor variabili. ntr-o perioad mai ndelungat de timp vor cree i factorii permaneni (de exemplu, vor fi date n exploatare unei ntreprinderi) i dac nu vor interveni alte schimbri, atunci sistemul din nou se va echilibra. n practic echilibrul este foarte greu de atins, el reprezint un scop spre care se tinde i o stare care se menine. Pe pieele imobiliare locative meninerea echilibrului se complic din caza c oferta de pmnt este relativ constant, iar perioada de utilizare a cldirilor este destul de mare. Unele schimbri ale sistemei economice cum ar fi darea n exploatare a fondurilor fixe noi sunt legate de perioade ndelungate de timp. n timp ce au loc aceste schimbri pe pia se pot schimba i ali indici cum ar fi cererea de mrfuri, tehnologiile de producie sau preurile a anumitor factori de producie. De aceea n studiul echilibrului economic e necesar de delimita perioada care va fi examinat. n legtur cu aceasta deosebim trei perioade pe parcursul crora s poate restabili echilibrul economic: 1. perioada de pia reprezint o perioad scurt de timp pe parcursul creia echilibrul poate fi restabilit prin expunerea pe pia a tuturor rezervelor i stocurilor produciei existente ce constituie obiectul cererii mrite; 2. perioada scurt este o aa perioad care este destul de lung pentru apariia produciei noi i destul de scurt pentru schimbarea factorilor permaneni; 3. perioada lung pe parcursul creia are loc schimbarea tuturor factorilor de producie i ca urmare creterea cantitii de marf oferit. Preurile la fondul locativ trebuie s convin att productorilor ct i consumatorilor pentru ca acestea s corespund unor preuri echilibrate. Dac aceasta nu este aa, atunci se vor produce modificri pn cnd preurile date vor atinge echilibrul. Dac preul depete nivelul de echilibru, atunci utilizatorii nu-i vor putea permite procurarea unui numr mare de locuine, cererea de locuine scade. Numrul de locuine oferite pe pia depete cererea, ceea ce duce dup sine scderea preurilor de locuine. Aceast scdere va avea loc pn la un anumit punct cnd cumprtorii vor echilibra oferta dat. Pentru o perioad nu prea mare din nou se vor instala preurile de echilibru. 2Forele ce afecteaz valoarea bunurilor imobile n general totalitatea forelor ce afectaz valoarea unui bun imobil pe pia se grupeaz n patru segmente eseniale, i anume: 1. Forele sociale 2. Forele economice 3. Forele guvernamentale 4. Forele de mediu.

Schematic legtura dintre aceste fore de influen i valoarea inui bun imobil poate fi redat astfel:

Structura demografic a populaiei Forele sociale Activitatea umn a indivizilor Atitudinea fa de educaie, legislaie i ordine publi, stilul de via Grupa I 1. Puterea de cumprare 2. Plasarea n cmpul (nivelul omajului) 3. Nivelul salariilor 4. Dezvoltarea industrial 5. Nivelul preurilor Forele economice 1. 2. 3. 4.

muncii

Grupa II Volumul de spaiu liber (imobil) Starea imobilului Dezvoltarea tehnologiilor de construcie Costul construciilor

Serviciile Valoa rea bunului imobil Forele guvernamentale

publice

Serviciile i protecia antiincendiar

Reeaua de transport Legislaia fiscal

Condiiile climaterice Forele de mediu Contaminarea toxic

Bariere naturale (ruri, parcuri) Sistemul de transport (calea ferat, aeroportul)

Bibliografia

-Cadastrul Bunurilor Imobile Vol.V,Vladimir Gh.Guu,Chiinu2003.,

-Evaluarea Bunurilor Imobiliare,O. Buzu,A.Matcov, Chiinu2003. - Buzu Olga, Organizarea activitii de evaluare. Ediia a dou,Chiinu, 2002;- Zbrciog Valeriu ,Microeconomie Chiinu ASEM 1996 - E. Cara , I. Prachi Microeconomie aplicat- Partea 1 ASEM Chiinu 1998 -Legea Republicii Moldova cu privire la propretate nr. 459 - XII din 22.01.1991 -Legea Republicii Moldova cu privire la gaj nr. 838 - XII din 23.05.1996. Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.120 din 02.10.2001.) - . ., . ., . . . . . . . 1998; - . . . / , ., 1997; - . . . . . .: , 1994.

- ., . .
. . .: , 1995;

- .., . . 1999;
- .., . . .2000 - .., -. 2000;

- www.lara.md
- www.docs.md - www.ournet.md - www.appriser.ru - www.valuation .ru