Studiu de Fezabilitate Hincesti Rom

Studiu de Fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti
Elaborat de Business Consulting Institute Ianuarie 2011
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti
Cuprins
Abrevieri ...................................................................................................................................... 3 Noiuni......................................................................................................................................... 7 Sumar executiv............................................................................................................................. 9 1. Analiza regiunii ................................................................................................................... 11
1.1 1.2
1.2.1 1.2.2 1.2.3
Date generale...........................................................................................................................11 Dezvoltarea cultural i social .................................................................................................11

Capitalul uman ............................................................................................................................................... 11 Fora de munc .............................................................................................................................................. 13 Infrastructura educaional ........................................................................................................................... 14
1.3
1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.3.4 1.3.5 1.3.6
Dezvoltarea economic ............................................................................................................15

Industrie ......................................................................................................................................................... 16 Agricultur ..................................................................................................................................................... 17 Servicii ............................................................................................................................................................ 19 Antreprenoriat ............................................................................................................................................... 19 Investiii ......................................................................................................................................................... 20 Infrastructur ................................................................................................................................................. 21
1.4
Fundamentarea necesitii Parcului Industrial ...........................................................................22
2.
Descrierea concepiei Parcului Industrial .............................................................................. 25

2.1. 2.2. 2.3. Conceptul PI .............................................................................................................................25 Analiza oportunitii de creare a unui incubator de afaceri n cadrul PI ......................................28
Conceptul de creare a IA n cadrul PI......................................................................................................... 29
2.2.1.
Fundamentarea opiunii tehnice de realizare a PI ......................................................................31
3.
Descrierea Parcului Industrial .............................................................................................. 34

3.1. 3.2. Organizarea i funcionarea PI ..................................................................................................34 Terenul ....................................................................................................................................38
Natura juridic a terenului ........................................................................................................................ 39 Caracteristica terenului ............................................................................................................................. 39 Amenajarea terenului PI ............................................................................................................................ 40 Necesarul de utiliti ................................................................................................................................. 41 Infrastructura intern ................................................................................................................................ 42 Infrastructura extern ............................................................................................................................... 44 Cldiri ......................................................................................................................................................... 45 Fora de munc necesar activitilor PI ................................................................................................... 45
3.2.1. 3.2.2.
3.3.
Utilitile i infrastructura.........................................................................................................40
3.3.1. 3.3.2. 3.3.3. 3.3.4. 3.3.5. 3.3.6.
4.
Evaluarea investiiilor n PI .................................................................................................. 46

4.1. Terenul ....................................................................................................................................46
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. Amenajarea terenului...............................................................................................................46 Infrastructura intern ...............................................................................................................47
Investiii n infrastructura intern ............................................................................................................. 48 Investiii n infrastructura extern ............................................................................................................. 49
4.3.1. 4.4.1.
Infrastructura extern ..............................................................................................................49 Cldiri ......................................................................................................................................50 Evaluarea costurilor pentru pregtirea forei de munc .............................................................50 Investiii totale .........................................................................................................................51
5.
Analiza fezabilitii proiectului ............................................................................................ 52

5.1. 5.2. 5.3. Introducere ..............................................................................................................................52 Ipotezele generale de lucru.......................................................................................................54 Modelul de baz a Comparatorului Sectorului Public .................................................................55
Estimarea costurilor .................................................................................................................................. 55 Estimarea veniturilor ................................................................................................................................. 59 Rezultatele modelului de baz CSP ........................................................................................................... 62 Modelul CSP ajustat cu riscuri ................................................................................................................... 63 Opiunile de realizare a proiectului prin PPP............................................................................................. 66 Tipul i structura de proiect PPP................................................................................................................ 69 Mecanismul de pli .................................................................................................................................. 70 Estimarea costurilor .................................................................................................................................. 71 Estimarea veniturilor ................................................................................................................................. 73 Rezultatele modelului de referin PPP..................................................................................................... 73 Modelul de referin PPP ajustat cu riscuri ............................................................................................... 74
5.3.1. 5.3.2. 5.3.3. 5.3.4.
5.4.
Modelul de referin a Parteneriatului Public Privat ...............................................................65
5.4.1. 5.4.2. 5.4.3. 5.4.4. 5.4.5. 5.4.6. 5.4.7.
6.
Prognoza economic i financiar a activitii ntreprinderii administratoare ...................... 76

6.1. Analiza senzitivitii ntreprinderii administratoare ...................................................................79
7.
Planul de implementare a PI ................................................................................................ 82

7.1. 7.2. Formele instituionale de realizare a PI .....................................................................................82 Etapele de realizare a PI ...........................................................................................................85
8.
Impactul Parcului Industrial asupra zonei............................................................................. 88

8.1. 8.2. 8.3. Impactul economic ...................................................................................................................88 Impactul social .........................................................................................................................89 Impactul de mediu ...................................................................................................................89
Tabele
Tabelul 1. Populaia stabil n perioada 2005 2010, mii persoane ................................................................. 11 Tabelul 2. Numrul omerilor nregistrai la AOFM, n dinamic ....................................................................... 13 Tabelul 3. Dinamica numrului instituiilor de nvmnt i al elevilor............................................................ 14 Tabelul 4. Structura ntreprinderilor industriale ale raionului Hnceti, 2009 ................................................... 16 Tabelul 5. Sectorul de antreprenoriat al raionului Hnceti ............................................................................... 19 Tabelul 6. Analiza SWOT a Parcului Industrial Hnceti ..................................................................................... 23 Tabelul 7. Planul operaional al Incubatorului de Afaceri .................................................................................. 30 Tabelul 8. Graficul de incubare al Rezidenilor IA ............................................................................................... 31 Tabelul 9. Structura terenului Parcului Industrial ............................................................................................... 32 Tabelul 10. Structura zonei Rezidenilor ............................................................................................................. 33 Tabelul 11. Necesitile ntreprinderilor din PI Hnceti n utiliti publice ....................................................... 41 Tabelul 12. Volumul investiiilor necesare pentru amenajarea terenului PI Hnce ti........................................ 47 Tabelul 13. Volumul sumar al investiiilor necesare crerii infrastructurii interne a PI ..................................... 48 Tabelul 14. Volumul sumar al investiiilor necesare crerii infrastructurii externe a PI ................................... 49 Tabelul 15.Structura terenului ocupat de hale de producere ale PI Hnceti .................................................... 50 Tabelul 16. Costurile capitale ale proiectului...................................................................................................... 51 Tabelul 17.Sursele de finanare ale costurilor capitale ale PI creat prin mecanisme tradiionale de achiziii publice ................................................................................................................................................................ 55 Tabelul 18. Repartizarea costurilor proiectului PI Hnceti, mii lei .................................................................... 57 Tabelul 19. Ipotezele costurilor de ntreinere .................................................................................................... 57 Tabelul 20. Ipotezele costurilor de administrare ................................................................................................ 58 Tabelul 17. Costurile de ntreinere i administrare,lei....................................................................................... 59 Tabelul 22. Ipotezele veniturilor din locaiune si veniturilor din servicii ............................................................. 59 Tabelul 23. Tarifele serviciilor de consultan i chiriei slilor de conferine i protocol.................................... 61 Tabelul 24. Estimarea veniturilor, lei .................................................................................................................. 61 Tabelul 25. Costurile i veniturile proiectului conform modelului de baz CSP, mii lei....................................... 62 Tabelul 26. Riscuri i ipoteze ............................................................................................................................... 64 Tabelul 27. Indicatorii de performan ai proiectului realizat conform Modelului CSP ..................................... 65 Tabelul 28. Structura terenului Parcului Industrial Hnceti .............................................................................. 66 Tabelul 29. Structura Parcului Industrial, opiunea 1 ......................................................................................... 68 Tabelul 30. Structura Parcului Industrial, opiunea 3 ......................................................................................... 68 Tabelul 31. Sursele de venituri ale Administratorului PI ..................................................................................... 70 Tabelul 32. Costurile capitale ale proiectului pentru cele 3 opiuni, mii lei ........................................................ 71 Tabelul 33. Sursele de finanare a proiectului PI pentru cele 3 opiuni, mii lei .................................................. 72
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Tabelul 34. Costurile investiionale ale proiectului PI Hnceti realizat prin contract PPP, mii lei..................... 72 Tabelul 35. Indicatorii de performan ai Modelului de referin PPP ............................................................... 74 Tabelul 36. Alocarea riscurilor ............................................................................................................................ 74 Tabelul 37. Riscuri reinute, calculate pentru modelul de referin PPP, opiunea 1, lei ................................... 75 Tabelul 38. Indicatorii de performan ai Modelului de referin PPP ajustat cu riscuri ................................... 75 Tabelul 39. Valoarea actualizat a fluxurilor partenerului privat conform opiunii 1, lei .................................. 77 Tabelul 40. Valoarea actualizat a fluxurilor partenerului privat conform opiunii 2, lei .................................. 77 Tabelul 41. Valoarea actualizat a fluxurilor partenerului privat conform opiunii 3, lei .................................. 78 Tabelul 42. Rezultatele analizei financiare ......................................................................................................... 78 Tabelul 43. Mrimea plilor de administrare, lei/m.p. teren ............................................................................ 79 Tabelul 44. Principalele etape de realizare a Parcului Industrial Hnceti ......................................................... 86
Figuri
Figura 1. Structura populaiei raionului Hnceti la 01.01.2010 ....................................................................... 12 Figura 2. Structura i ponderea pe grupe de vrst a populaiei, la 1 ianuarie 2010 ........................................ 12 Figura 3. Structura populaiei active a raionului Hnceti la 1 ianuarie 2010 ................................................... 13 Figura 4. Dinamica numrului de elevi la nivel de colegiu, persoane................................................................. 15 Figura 5. Dinamica elevilor la nivelul colilor profesionale, persoane ................................................................ 15 Figura 6.Valoarea produciei fabricate, milioane lei .......................................................................................... 16 Figura 7. Numrul mediu de angajai n sectorul industrial, persoane .............................................................. 16 Figura 8. Dinamica valoarea produciei fabricate, 2006=100% ......................................................................... 17 Figura 9. Dinamica numrul mediu de angajai n sectorul industrial, 2006=100% .......................................... 17 Figura 10. Volumul produciei vegetale a ntreprinderilor agricole n perioada 2006-2008, tone ..................... 18 Figura 11. Evoluia ntreprinderilor i angajailor, 2005=100%.......................................................................... 20 Figura 12. Numrul ntreprinderilor la 10.000 locuitori ..................................................................................... 20 Figura 13 Structura Investiiilor private pe tipuri de activiti economice, 2008 ............................................... 20 Figura 14 Investiii regionale finanate din bugetul local, lei/cap de locuitor................................................... 21 Figura 15 Investiii regionale finanate din bugetul de stat, lei/cap de locuitor ................................................ 21
Anexe
Anexa 1 Indicii economici de baz ai ntreprinderilor care pot fi amplasate n parcul industrial Hnce ti....... 90 Anexa 2 Costurile capitale ale proiectului, lei .................................................................................................... 91 Anexa 3 Distribuirea costurilor capitale ale proiectului, mii lei ......................................................................... 93 Anexa 4 Lista personalului Administratorului PI ................................................................................................ 94 Anexa 5 Costuri de ntreinere i administrare, lei ............................................................................................. 95 Anexa 6 Matricea riscurilor ................................................................................................................................ 96 Anexa 7 Valoarea riscurilor n varianta organizrii PI prin mecanismul tradiional de achiziii de bunuri i servicii ................................................................................................................................................................. 99 Anexa 8 Valoarea actualizat a riscurilor n varianta organizrii PI prin mecanismul tradiional de achiziii, lei .......................................................................................................................................................................... 101 Anexa 9 Structura i dotarea cldirii administrative ........................................................................................ 102 Anexa 10 Graficul finanrii crerii PI, opiunea 1, lei ...................................................................................... 103 Anexa 11 Graficul finanrii crerii PI, opiunea 2, lei ...................................................................................... 104 Anexa 12 Graficul finanrii crerii PI, opiunea 3, lei ...................................................................................... 105 Anexa 13 Estimarea veniturilor modelului proiectului PPP, opiunea 2, lei .................................................... 106 Anexa 14 Estimarea veniturilor modelului proiectului PPP, opiunea 3, lei .................................................... 106 Anexa 15 Riscuri reinute calculate pentru modelul de referin PPP, opiunea 2, lei .................................... 107 Anexa 16 Riscuri reinute calculate pentru modelul de referin PPP, opiunea 3, lei .................................... 107 Anexa 17 Analiza senzitivitii fa de Gradul de ocupare a terenurilor i halelor din zona Rezidenilor ....... 108 Anexa 18. Analiza senzitivitii fa de Tariful de locaiune i de administrare ............................................... 108 Anexa 19. Analiza senzitivitii fa de Volumul investiiei .............................................................................. 109 Anexa 20. Analiza senzitivitii fa de Veniturile din serviciile de consultan .............................................. 109 Anexa 21. Analiza senzitivitii fa de Costurile de ntreinere i de administrare ........................................ 110 Anexa 22 Graficul activitilor n cadrul proiectului de creare a PI .................................................................. 111 Anexa 23 Unele msuri care vor fi incluse n Regulamentul PI privind protecia mediului ............................. 113 Anexa 24 Descrierea factorilor de mediu i a unor msuri privind protecia mediului ................................... 114
Piese desenate
Anexa A. Planul de amplasare a terenului PI Hnceti, scara 1 : 25 000 Anexa B. Planul general al PI Hnceti, scara 1 : 1 000
Abrevieri
ANRE APL BNS CSI CSP CDMA FNDR GSM IA ISO I M IMM ONG OMVSD PI PIB PPP RB/C RIR RAPIR SRL TVA VAN Agenia Naional pentru Reglementare n Energetic Administrarea Public Local Biroul Naional de Statistic Comunitatea Statelor Independente Comparatorul Sectorului Public Acces Multiplu cu Diviziune n Cod Fondul Naional de Dezvoltare Regional Sistemul Global de Comunicare Mobil Incubator de Afaceri Organizaia de Standardizare Internaional ntreprindere Individual ntreprindere Municipal ntreprinderi Mici i Mijlocii Organizaie Non-guvernamental Obiecte de mic valoare i scurt durat Parc Industrial Produsul Intern Brut Parteneriat Public Privat Raportul Beneficiu Cost Rata Intern a Rentabilitii Financiare Ratingul Performanei Investiionale Regionale Societate cu Rspundere Limitat Tax pe Valoare Adugat Valoarea Actualizat Net
Noiuni
Parc industrial teritoriu delimitat ce dispune de infrastructur tehnic i de producie, n care se desfoar activiti economice, preponderent producie industrial, prestare de servicii, valorificare a cercetrilor tiinifice i/sau dezvoltare tehnologic ntr-un regim de faciliti specifice n vederea valorificrii potenialului uman i material al unei regiuni; ntreprindere administratoare ntreprindere ce are ca obiect principal de activitate administrarea Parcului Industrial i prestarea de servicii rezidenilor parcului, care are statut de persoan juridic i o form juridic de organizare de ntreprindere de stat/municipal sau societate comercial cu capital public, public-privat ori privat; Rezident al parcului industrial agent economic nregistrat conform legii, care desfoar activiti economice n baza contractului ncheiat cu ntreprinderea administratoare, inclusiv producie industrial, prestare de servicii, valorificare a cercetrilor tiinifice i/sau dezvoltare tehnologic n cadrul parcului industrial; Parc Industrial creat pe principii de parteneriat public-privat parc industrial creat n baza bunurilor aflate n proprietate public, integral sau parial din resursele financiare ale unui investitor privat sau din resursele financiare atrase de acesta, cu utilizarea diferitelor modele de cooperare i de asociere prevzute de Legea cu privire la parteneriatul public-privat; Bunuri proprietate public bunuri imobile (terenuri, cldiri etc.) din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale, inclusiv al unitii teritoriale autonome Gguzia; Instituie de reglementare i control autoritate public nvestit cu funcii de reglementare i control, implicat n eliberarea actelor cu caracter permisiv necesare crerii i funcionrii parcului industrial; Infrastructur tehnic i de producie cldiri i instalaii, sisteme de alimentare cu energie electric, reele de telecomunicaii, reele de alimentare cu gaze i ap, reele de canalizare, inclusiv pluvial, ci de transport, iluminatul public etc.; Deintori ai reelelor de utiliti publice prestatori de servicii de alimentare cu ap, cu energie electric i termic, cu gaze naturale, de canalizare i epurare, de telecomunicaii i alte servicii publice de gospodrie comunal; Titlu de parc industrial drept acordat ntreprinderii administratoare de a beneficia de faciliti la crearea i funcionarea Parcului Industrial, cu condiia respectrii obligaiilor stipulate n Legea cu privire la parcurile industriale nr. 182 din 15.07.2010; Titlu de rezident al parcului industrial drept acordat rezidentului de a beneficia de faciliti la lansarea i desfurarea activitii n cadrul parcului industrial, cu condiia respectrii obligaiilor stipulate n prezenta lege i n contractul ncheiat cu ntreprinderea administratoare; Proiect investiional proiect destinat crerii de noi fonduri fixe, precum i reutilrii i/sau modernizrii fondurilor existente. Parteneriat public-privat contract de lung durat, ncheiat ntre partenerul public i partenerul privat pentru desfurarea activitilor de interes public, fondat pe capacitile fiecrui partener de a repartiza corespunztor resursele, riscurile i beneficiile;
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Partener public persoan juridic de drept public sau asociaie a acestei persoane care stabilete un raport de parteneriat public-privat; Partener privat persoan juridic de drept privat sau persoan fizic i/sau asociaie a acestora, care a devenit, n condiiile legii, parte ntr-un parteneriat public-privat; Interes public orice beneficiu ale crui form i valoare se determin prin decizie a partenerului public, obinut n folosul partenerului public, al persoanelor care locuiesc i/sau activeaz pe teritoriul Republicii Moldova; Incubator de afaceri este o instituie care urmrete crearea unui mediu favorabil, sustenabil, pentru firmele nou nfiinate i cele inovative cu potenial de dezvoltare; Rezident al incubatorului de afaceri beneficiar al programului de incubare; poteniali ntreprinztori care intenioneaz s nfiineze o ntreprindere n conformitate cu legislaia naional sau ntreprinderi deja nfiinate, cu cel mult 3 de activitate la data nregistrrii cererii pentru nscrierea n incubator. Analiza fezabilitii cadru conceptual aplicat oricrei evaluri cantitative, sistematice, a unui proiect public sau privat pentru a determina dac sau ct de mult, acest proiect este valoros dintr-o perspectiv public sau social. Rezultatele acestei analize pot fi exprimate n mai multe moduri, incluznd rata rentabilitii interne a investiiei, valoarea actualizat net i raportul beneficiu cost. Analiza senzitivitii Tehnic analitic de a testa sistematic (prin simulare) ce se va ntmpla cu rentabilitatea unui proiect dac evenimentele difer de estimrile fcute n faza de planificare. Este realizat prin modificarea unui element sau a unei combinaii de elemente i prin determinarea efectului schimbrii asupra rezultatului (de regul asupra RIR sau VAN). Analiza sustenabilitii financiare Analiza efectuat n scopul verificrii dac resursele financiare sunt suficiente pentru acoperirea tuturor fluxurilor financiare de ieire, an dup an, pentru ntregul orizont de timp al proiectului. Sustenabilitatea financiar este verificat dac fluxul cumulat de numerar nu este niciodat negativ de-a lungul tuturor anilor luai n considerare. Rata de actualizare Rata la care valorile viitoare sunt actualizate n prezent. Rata intern a rentabilitii Rata dobnzii la care un flux de costuri i beneficii are valoarea actualizat net (VAN) egal cu zero. Rata intern a rentabilitii trebuie comparat cu un etalon n scopul evalurii performanei proiectului propus (de regul, n calitate de etalon servete rata de actualizare). Exprima profitabilitatea financiar a proiectului. Valoarea actualizat net Suma care rezult cnd valoarea actualizat net a costurilor ateptate ale unei investiii este sczut din valoarea scontat a beneficiilor ateptate. Coeficientul Beneficiu/Cost Valoarea prezent a fluxului de beneficii mprit la valoarea prezent a fluxului de costuri. Cnd se utilizeaz Coeficientul Beneficiu/Cost, criteriu de selecie este de a accepta toate proiectele independente cu un Coeficient Beneficiu/Cost mai mare ca 1. Valoare rezidual Valoarea actualizat net a bunurilor n anul final al perioadei selectate pentru analiza de evaluare.
Sumar executiv
Scopul prezentului studiu de fezabilitate este analiza oportunitii i condiiilor acestora pentru crearea unui Parc Industrial de tip green - field n Hnceti pe un teren proprietate public. innd cont de faptul c hotarele administrative ale raionului Hnceti sunt relativ la o distan de 20 km de terenul destinat Parcului Industrial (n continuare PI), n calitate de zon de influen nemi jlocit a PI a fost considerat raionul Hnceti. Raionul Hnceti este situat n partea central a rii la hotar cu Romania i are o suprafa de 1483,4 km2 i o populaie de 122 800 locuitori. Terenul destinat pentru amplasarea Parcului Industrial Hnce ti este proprietatea APL Hnceti, are o suprafa de 6 ha i este situat n intravilanul oraului Hnceti, care fiind traversat de importante ci de acces spre Romania i Ucraina (E 581: Mreti Tecuci Albia Leueni Chiinu - Odessa; E 577: Poltava Kirovograd Chiinu Giurgiuleti - Galai), precum i de nivel naional (R3 Chiinu Hnceti Basarabeasca i R34 Hnceti Leova Cantemir), i asigur o bun accesibilitate rutier i mobilitate ctre pieele internaionale. De asemenea, este amplasat la distana de 44 km de vama Leueni, aflat la frontier cu Romnia, de circa 35 km de staia de cale ferat Chiinu, 50 km pn la Aeroportul Internaional Chiinu, 160 km pn la Aeroportul Mrculeti i 172 km pn la Portul Liber Internaional Giurgiuleti. n prezent regiunea n raza de 20 kilometri a oraului dispune de un potenial nevalorificat de for de munc calificat n astfel de domenii precum industria alimentar, industria confeciilor, industria vinicol i electrotehnic. Numrul total al populaiei din populaia economic activ care nu este cuprins n cmpul muncii este de circa 38,5 mii persoane. O bun parte din acestea (circa 12,9 mii persoane) este plecat peste hotare, o alt parte sunt omeri i restul au de lucru ocazional (n ar sau peste hotare). Reieind din condiiile ce le ofer amplasarea terenului destinat PI i din particularitile de dezvoltare a raionului Hnceti domeniile de activitate a PI sunt: (a) fabricarea de maini i echipamente, (b) producerea echipamentelor electrice i electrotehnice , (c) producerea echipamentelor i aparatelor pentru radio, televiziune i comunicaii, (d) producerea aparatelor i instrumentelor medicale, de precizie i optice, (e) producerea instalaiilor de transformare a energiei regenerabile (solare, eoliene) n energie electric, (f) transporturi i comunicaii (depozitare, prelucrare, ambalare). Pentru stimularea noilor afaceri n Hnceti i n regiune se propune instituirea n cadrul PI a unui Incubator de Afaceri (n continuare IA) n domeniul producerii industriale, inclusiv agroalimentare, i alte activiti conexe cu profilul PI. Avantajele amplasrii IA pe teritoriul PI sunt legate n primul rnd de faptul c Rezidenii Incubatorului de Afaceri vor putea beneficia i de facilitile oferite de statutul de Rezident al PI. Prin urmare, dup perioada de incubare Rezidentul IA va putea continua activitatea ca Rezident al PI. n aa mod se creeaz condiii suplimentare pentru sporirea sustenabilitii afacerilor create. Incubatorul de Afaceri va fi gestionat de ctre ntreprinderea administratoare a PI (n continuare Administrator), ns activitatea IA va fi organizat distinct de cea a PI. PI este constituit din trei zone: (i) zona Rezidenilor, (ii) zona Administratorului i (iii) terenuri ocupate de infrastructur. Suprafaa ocupat de zona Rezidenilor este de 5,4 ha i este format din 2 subzone: (i) subzona locaiune hale pentru Rezidenii IA de 0,54 ha i (ii) subzona parcele de teren cu o suprafa de 4,86 ha. n subzona locaiune hale vor funciona 10 de Rezideni ai IA ce vor nchiria spaii de producere de la Administrator, iar n subzona parcele vor fi puse la dispoziie Rezidenilor 10 parcele (0,49 ha fiecare) pentru construcia spaiilor de producere. Rezideni ai acestei subzone pot fi i Rezidenii IA, care vor beneficia de un pachet special de servicii de incubare, care pot include doar servicii de consultan i suport.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti n funcie de configuraia zonei Rezidenilor i finanarea infrastructurii aferente acesteia, au fost analizate 3 opiuni: opiunea 1 n care subzona locaiune hale este constituit doar din halele IA care ocup 10% din suprafaa zonei Rezidenilor, iar subzona parcele de teren pentru Rezidenii PI este de 90%. Construcia halelor IA se presupune a fi efectuat din granturi externe, iar drumul de acces al terenului PI Hnce ti este finanat de ctre partenerul privat; opiunea 2 - zona Rezidenilor are aceeai configuraie ca i n cazul opiunii 1, numai c n acest caz halele IA sunt finanate de ctre partenerul privat, iar drumul de acces este construit din contul granturilor externe atrase; i opiunea 3 n care zona Rezidenilor este constituit doar din subzona parcele (100%), adic pe ntreg terenul PI vor fi date n arend parcele Rezidenilor PI pentru ca acetia s-i construiasc propriile hale de producere. Conform opiunilor definite mai sus costurile capitale ale proiectului prin PPP fr investiiile Rezidenilor PI n propriile spaii de producere constituie 36,76 mln. lei n cazul opiunilor 1 i 2 i, respectiv, 21,77 mln lei n cazul opiunii 3. Deoarece proiectul acestui PI poate fi implementat deopotriv de ctre administraia public (sau APL cu autoritile centrale) i prin parteneriat public privat, a fost efectuat o analiz a costului proiectului pentru ambele aceste abordri. Aceast analiz a fost efectuat n baza estimrii costurilor totale ale proiectului, inclusiv riscurile acestuia, costurile de nlocuire i de administrare i ntreinere, micorndu-le cu veniturile financiare generate de ctre ntreprinderea administratoare a PI pe toat perioada de existen a PI de 30 ani. Ca rezultat al analizei s-a ajuns la concluzia c PI implementat prin parteneriat public - privat are un cost mai mic dect n cazul implementrii n regie proprie de ctre autoritile publice. Prin urmare, se recomand implementarea acestui proiect prin parteneriat public privat, n care ntreprinderea administratoare va fi selectat prin concurs. Termenul contractului PPP va fi egal cu perioada de activitate acordat Parcului Industrial de 30 ani. Crearea Parcului Industrial Hnceti va avea numeroase efecte pozitive asupra economiei att la nivel local, ct i regional i naional, prin ridicarea ratei de ocupare a forei de munc, crearea condiiilor pentru valorificarea potenialului agricol, diversificarea afacerilor industriale i dinamizarea sectorului de ntreprinderi mici i mijlocii care n final va spori potenialul economic i competitivitatea afacerilor din regiune. Astfel, Parcul Industrial nu este doar o modalitate de a oferi o infrastructur necesar pentru afaceri, dar n primul rnd este un agent de atragere a investiiilor n vederea crerii noilor afaceri n industrie. Se estimeaz c n PI vor fi create circa 920 locuri de munc directe, plus circa 55-100 de locuri de munc indirecte n sfera de servicii, precum i circa 150 - 200 pe perioada de construcie a PI. Totodat se estimeaz o cretere a ratei de supravieuire a ntreprinderilor mici i mijloci n rezultatul funcionrii IA ce va contribui la stabilitatea economic a localitii i regiunii. Impactul social pozitiv asupra populaiei din raza de 20 km de la Parcul Industrial se va manifesta prin faptul c o parte din locuri de munc vor fi angajai i din rndul omerilor, precum i circa 10% din cele plecate peste hotarele rii. Fondul de remunerare a muncii se va majora cu circa 57,9 mln lei anual ce vor spori veniturile populaiei din regiune. Totodat, de la dezvoltarea infrastructurii va benefica i comunitatea local, inclusiv i prin mbuntirea serviciilor de aprovizionare cu ap, canalizare, telecomunicaii.
10
11
1. Analiza regiunii
Asigurarea creterii economice durabile este o prioritate strategic a Republicii Moldova, posibil a fi realizat doar n cazul implementrii unor politici eficiente de stimulare a activitii investiionale i dezvoltrii industriale. Spectrul instrumentelor utilizate pentru realizarea acestor politici s-a lrgit odat cu aprobarea noii Legi cu privire la parcurile industriale, prin care au fost create noi oportuniti pentru stabilirea Parcurilor Industriale prin intermediul unor parteneriate public private. n vederea identificrii oportunitilor de creare a unui Parc Industrial n oraul Hnceti, resurselor i costurilor necesare pentru crearea acestuia i impactului su asupra dezvoltrii regiunii, a fost efectuat o analiz pe aria raionului Hnceti, ce reprezint o suprafa definit de o raz de circa 20 km de la terenul destinat PI.
1.1 Date generale

Raionul Hnceti este amplasat n Regiunea Central a Republicii Moldova,i se nvecineaz la Vest cu Romnia, la Est cu raionul Ialoveni, la Nord cu raioanele Nisporeni i Streni, iar la Sud cu raioanele Cimilia i Leova. Suprafaa raionului Hnceti este de 1483,4 km2, ceea ce constituie 4,6% din teritoriul Republicii Moldova. Este compus din 63 de localiti , inclusiv un ora - Hnceti i 62 de sate, cu o populaie de 122,8 mii persoane. Centrul rezidenial este oraul Hnceti, situat la o distan de 35 km de capital i 120 km de Iai (Romnia). Raionul este traversat de importante ci de acces spre Romania i Ucraina (E 581: Mreti Tecuci Albia Leueni Chiinu - Odessa; E 577: Poltava Kirovograd Chiinu Giurgiuleti - Galai), precum i de nivel naional (R3 Chiinu Hnceti Basarabeasca i R34 Hnceti Leova Cantemir). Localitile sunt situate n brul climateric temperat, fac parte din zona natural de silvostep. Cele patru anotimpuri sunt bine evideniate, iarna fiind blnd, iar vara lung cu mult soare. Temperaturile variaz ntre +23 i +27 0C n iunie-august i -110C n decembrie-februarie. Precipitaiile medii anuale se situeaz ntre 500600 mm/m2, cantitile maxime se evideniaz vara-toamna.
1.2 Dezvoltarea cultural i social

1.2.1 Capitalul uman
Populaia stabil a raionului Hnce ti la 1 ianuarie 2010 constituie 122,8 mii persoane. Aceast valoare continu cursul unui trend general negativ al volumului demografic aferent perioadei 2005-2008 (vezi Tab. 1). Tabelul 1. Populaia stabil n perioada 2005 2010, mii persoane Localitatea 2005 2006 2007 2008 2009 Raionul Hnceti 126,5 125,3 124,3 123,5 123,2 Oraul Hnceti 18,3 18,2 17,2 16,8 16,8 Sate (comune) 108,2 107,1 107,1 106,7 106,4 Sursa: Anuarul Statistic al Republicii Moldova, BNS 2010 122,8 16,8 106
Este important de men ionat faptul c evoluia populaiei n aceast perioad a fost negativ pentru toate unitile administrative din regiune. Descreterea populaiei nregistrat n aceast perioad este de 3,7 mii
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti persoane, ceea ce reprezint 3%, fa de situaia prezent la 1 ianuarie 2005. Principala cauz a acestei descreteri este sporul natural negativ i migraia populaiei. Populaia oraului Hnceti la 1 ianuarie 2010 constituia 16,8 mii persoane, aflndu-se la acelai nivel ca i n anii 2008 - 2009, i n scdere cu 1,5 mii persoane fa de anul 2005. Densitatea populaiei raionului Hnceti este de 83 pers/km2. Ponderea popula iei raionului Hnceti constituie circa 3,5% din totalul populaiei Republicii Moldova. Conform datelor Biroului Naional de Statistic la 1 ianuarie 2010 situaia pe medii de reedin a populaiei raionului demonstreaz o predominare major a populaiei rurale comparativ cu cea urban, nregistrnduse o disproporie de 86,3% la 13,7% (vezi Figura 1). Figura 1. Structura populaiei raionului Hnceti la 01.01.2010
12
Sursa: Anuarul Statistic al Republicii Moldova, BNS Numrul de brbai n raionul Hnceti constituie 50,6% i de femei 49,4%. Este una dintre cele mai echilibrate distribuii comparativ cu celelalte raioane. Analiznd dinamica acestui fenomen, observm c situaia a rmas neschimbat de-a lungul anilor 2007-2010. n ansamblu, la o 100 de brbai revin 97 de femei. Analiznd structura populaiei n funcie de ponderile deinute de diferite grupe de vrst n totalul populaiei (piramida vrstelor), rezult clar c raionul Hnce ti este afectat de un fenomen de mbtrnire demografic. Tendinele actuale arat o scdere continu a primelor grupe de vrst, fenomen determinat de natalitatea redus. Acest lucru indic asupra faptului c procesul de mbtrnire este nc n curs de derulare, iar efectele acestuia se vor accentua n urmtorii ani. Figura 2. Structura i ponderea pe grupe de vrst a populaiei, la 1 ianuarie 2010
Sursa: Elaborat de autor n baza datelor Biroului Naional de Statistic
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Grupa de vrst cu cea mai mare pondere (10,2%) este cea de 20-24 ani, urmat de 9,5% a grupei de vrst 15-19 ani. Tinerii cuprini n grupul de vrst 15-34 ani reprezint 44,2 mii persoane, sau 36% din ntreaga populaie a raionului Hnceti. Repartizarea acestora pe medii de reedin este de 14,1% pentru mediul urban i 85,9% pentru mediul urban. Conform datelor statistice la 1 ianuarie 2010, la 100 copii cu vrst de 0-14 ani reveneau 67,2 persoane cu vrsta de 60 ani i mai mult. n acelai timp, sarcina demografic ce revine la 100 de indivizi cu vrsta de 1559 ani este de 45,7 persoane 1.
13
1.2.2 Fora de munc

Populaia economic activ a raionului Hnceti constituie 64,7 mii persoane, adic 52,7% din populaia total. Distribuia acesteia pe medii de reedin arat c potenialul forei de munc este concentrat n zona rural a raionului ntruct 9,8% populaie activ aparine mediului urban i 42,9% - mediului rural. Fora de munc a raionului este constituit din 47,4% brbai i 52,6% femei. Figura 3. Structura populaiei active a raionului Hnceti la 1 ianuarie 2010
Sursa: Elaborat de autor n baza datelor Biroului Naional de Statistic Persoanele angajate n cmpul muncii la nceputul anului 2010 constituie 13 593 persoane, cu 937 i 1918 persoane n descretere fa de anul 2009, i respectiv 2008. La nceputul anului 2010, Agenia de Ocupare a Forei de Munc a raionului Hnceti avea nregistrate 1327 persoane omere, adic puin peste 1% din populaia raionului. Numrul omerilor s-a dublat n anul 2010 fa de anul 2009 (vezi Tabelul 2). Tabelul 2. Numrul omerilor nregistrai la AOFM, n dinamic Localitatea Raionul Hnceti Total 895 2008 Din care, femei 392 Total 658 2009 Din care, femei 358 Total 1327 2010 Din care, femei 721
Sursa: Anuarul Statistic al Republicii Moldova, BNS
Copii cu vrsta ntre 0-14 ani i btrni cu vrsta de 60 ani i mai mult.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Ponderea femeilor omere la nceputul anului 2010 era de 54,3%, o pondere similar anului 2009 i cu 10,5% mai mare dect n anul 2008, iar cea a brbailor omeri - de 45,7%. Este important de menionat c numrul real al omerilor este mult mai mare dect cel nregistrat de AOFM. Volumul total al forei de munc ce are un serviciu stabil este estimat la 13,6 mii persoane, ceea ce constituie 20,1% din populaia activ fa de media pe ar de 50,2%. Preul forei de munc n raionul Hnce ti este destul de atractiv pentru investitorii interni i strini, constituind la moment ntre 100 EUR/lun pentru profesiile muncitoreti i 200 EUR/lun pentru specialitii cu studii de colegiu i superioare. La 1 ianuarie 2010, salariul mediu lunar al unui lucrtor din raionul Hnceti atingea un nivel de 1917 lei, ceea ce constituie doar 69,75% din media pe republic. Populaia economic activ a raionului Hnceti este de 64,7 mii persoane. Dintre acestea, doar 13,6 mii persoane dispun de un loc de munc permanent, iar cca 20% (12,9 mii persoane) este plecat la munc peste hotare. n aceste condiii, estimm o disponibilitate a forei de munc de circa 38,5 mii persoane, specializat n astfel de domenii ca industria alimentar, industria confeciilor, industria vinicol i electrotehnic.
14
1.2.3 Infrastructura educaional

Infrastructura educaional a raionului Hnceti este format dintr-un colegiu, 3 coli profesionale, 54 instituii de nvmnt i 53 instituii precolare. Dei numrul acestor instituii a rmas neschimbat n ultimii 5 ani, se atest o tendin de descretere a numrului de elevi nmatricula i (vezi Tabelul 3). Tabelul 3. Dinamica numrului instituiilor de nvmnt i al elevilor Indicatori Anul de studii
2005/06 2006/07 2007/08 2008/09 2009/10 2005/06 2006/07 2007/08 2008/09 2009/10
Total Republic
1551 1539 1534 1519 1505 517 029 491 482 460 951 434 320 413 657
Centru
545 540 537 534 530 163 182 154 726 144 877 135 937 129 278
Raionul Hnceti
56 55 54 54 54 19 546 18 559 17 232 16 041 15 093
Numrul de instituii
Numrul de elevi
Sursa: Anuarul Statistic al Republicii Moldova, BNS Raionul nu dispune de instituii de nvmnt superior, ns elevii pot opta pentru Colegiul de Construcii Hnceti care dispune de urmtoarele specialiti: Construcii civile industriale i agricole; Evaluarea imobilului; Ci ferate, drumuri i poduri; Alimentarea cu cldur, gaze i ventilaie; Cadastru i organizarea teritoriului; Tehnologia prelucrrii lemnului; Contabilitate. n 2009 numrul elevilor ce studiau n cadrul colegiului era de 678 persoane, fiind n cretere cu 7,4 % fa de anul de studii precedent,i cu 62,2 % fa de anul de studii 2005/06 (vezi Figura 4). Finanarea studiilor acestora este preponderent una bugetar. La nceputul anului de studii 2009/2010, ponderea elevilor cu finanare bugetar a constituit 81,3%, cu 12,3% mai mult comparativ cu anul de studii 2005/2006.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Figura 4. Dinamica numrului de elevi la nivel de colegiu, persoane
15
Sursa: Anuarul Statistic al Republicii Moldova, BNS n anul 2009 nvmntul secundar a fost ales de 612 elevi, ceea ce indic o cretere cu cca. 6% fa de anul 2005 (vezi Figura 5). Majoritatea elevilor din nv mntul secundar profesional urmeaz studiile n una din cele 3 coli profesionale. Figura 5. Dinamica elevilor la nivelul colilor profesionale, persoane
Sursa: Anuarul Statistic al Republicii Moldova, BNS Dei raionul Hnceti nu dispune de instituii de nvmnt superior i/sau de cercetare, doritorii de a-i continua studiile pot opta pentru una din cele 30 de instituii de nvmnt superior ale celui mai apropiat, dar i celui mai dezvoltat centru universitar din ar or. Chiinu.
1.3 Dezvoltarea economic

n complexul dezvoltrii naionale a Republicii Moldova, raionul Hnceti se prezint ca o regiune agrarindustrial. n raion activeaz circa 31,5 mii de ageni economici. Majoritatea din ei sunt proprietate privat i organizai sub form de ntreprindere cu drept de persoan fizic (gospodrii rneti i ntreprinztori individuali). Principalele domenii de activitate a agenilor economici sunt:
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Industria prelucrtoare (vinificaia, uscarea fructelor i legumelor, industria crnii i a laptelui, industria textil, a articole de marochinrie i celor de metal forjat); Comerul cu amnuntul i en-gros a mrfurilor de larg consum n unitile i piee comerciale; Prestarea serviciilor (telecomunicaii, servicii paz i securitate, servicii de transport, servicii auto, traduceri, notari, servicii bancare i financiare, etc.); Construciile (construcii complete i pariale de cldiri, reabilitarea i restaurarea cldirilor vechi, construcii inginereti, construcia i reparaia drumurilor). n cele ce urmeaz vom prezenta succint analiza principalelor sectoare ale economiei raionului Hnceti.
16
1.3.1 Industrie
Sectorul industrial al raionului Hnce ti este reprezentat de 1 35 de ntreprinderi, cu 21 de ntreprinderi mai puin fa de anul 2008. Marea majoritate a acestora sunt antrenate n ramura de prelucrare a materiei prime agricole (vezi Tabelul 4). Tabelul 4. Structura ntreprinderilor industriale ale raionului Hnceti, 2009 Numrul ntreprinderilor industriale, din care: ntreprinderi din industria alimentar i a buturilor, inclusiv: fabrici de vin puncte de prelucrare a produciei agricole mori oloinie brutrii altele ntreprinderi din industria uoara (textile, tricotaje, confecii, pielrie i nclminte) Sursa: Ministerul Economiei Domeniile de specializare ale raionului Hnceti sunt reprezentate de industria uoar, industria alimentar, vinicol, a materialelor de construcie. Industria extractiv a raionului Hnceti este reprezentat de 2 cariere, de nisip i de argil, producia crora este utilizat doar la nivel local.
Figura 6.Valoarea produciei fabricate, milioane lei 300,00 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 2006 2007 2008 2009 273,70 178,20 118,20 81,70 Figura 7. Numrul mediu de angajai n sectorul industrial, persoane 1850 1650 1450 1250 1050 850 2006 2007 2008 900 2009 1800 1700 1500 135 131 16 12 41 41 18 3 2
Valoarea produciei fabricate
Numrul mediu anual al personalului industrial-productiv
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti n anul 2009, volumul produciei industriale n raionul Hnceti a constituit 81,7 milioane lei, adic cca. 605 mii lei pe ntreprindere sau 663 lei per persoan, fiind n scdere cu 70,15% fa de anul 2006 (vezi Figura 6). n aceast perioad la nivel naional valoarea produciei fabricate a sczut cu doar 5,22% sau cu 1 124,2 mln lei. Industria raionului Hnceti antreneaz n cmpul muncii doar 6,6% din cele 13,6 mii persoane care au un loc permanent de munc n raion. La nivel naional, 18,2% din populaia angajat activeaz n sectorul industrial. Analiznd dinamica persoanelor care activeaz n industrie observm c n anul 2009 ntreprinderile industriale din raionul Hnceti au antrenat n cmpul muncii doar 900 persoane, de 2 ori mai puin dect n anul 2006 pe cnd la nivel de republic a avut loc o reducere a personalului industrial de la 122,2 la 105,4 mii persoane sau cu doar 13,75%. Dinamica comparativ a acestor indicatori denot c industria raionului Hnceti a nregistrat un ritm de descretere mai puternic fa de media pe ar (vezi Figurile 8-9).
Figura 8. Dinamica valoarea produciei fabricate, 2006=100% 2006 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% Hincesti Republica Moldova -34,89% -56,81% -70,15% -30% -40% -50% Hincesti -50,00% Republica Moldova 16,57% 2007 2008 2009 0% 5,22% -10% -20% -5,56% -16,67% Figura 9. Dinamica numrul mediu de angajai n sectorul industrial, 2006=100% 2006 2007 2008 2009
17
32,63%
-1,72% -5,89% -13,75%
Sursa: Anuarul Statistic al Republicii Moldova, BNS Principala problem cu care se confrunt industria raionului Hnceti rmne a fi capacitatea foarte redus de creare a noilor afaceri n acest sector.
1.3.2 Agricultur
De-a lungul anilor agricultura a rmas a fi principala ocupaie a unui numr semnificativ de locuitori a raionului Hnceti. Suprafaa terenurilor agricole constituie 93 361 ha sau 63,4% din suprafaa total a raionului. Terenurile au o not de bonitate a solurilor de 58 de puncte, ceea ce se afl sub media regional i naional. Structura terenurilor agricole este relativ stabil, ntruct 71,6% din terenurile cu destinaie agricol sunt ocupate de terenuri arabile. Suprafeele terenurilor agricole sunt caracterizate printr-un teritoriu fragmentat, ceea ce face imposibil mecanizarea lucrrilor agricole. La nivelul anului 2008 n raionul Hnceti activau 47 de ntreprinderi cu profil agricol. n ultimii ani se observ o tendin de cretere a unitilor economice agricole. n pofida acestui lucru, rezultatul activitii lor a suferit scderi majore n special datorit secetei, nregistrnd n 2008 un profit cu cca 4 mln. lei mai mic dect n anul 2007.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Produsele vegetale principale a ntreprinderilor agricole sunt cerealele i boabele leguminoase, strugurii i floarea soarelui. Evoluia structurii acestora n ultimii ani este prezentat n Figura 10. Figura 10. Volumul produciei vegetale a ntreprinderilor agricole n perioada 2006-2008, tone
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2006 2007 2008 20388 8347 7119 4613 1544 7797 3584 583 748 1894 31623 10729 9777 Struguri 4773 796 2258 6086 Fructe i pomuoare Legume de cmp Cartofi Sfecl de zahr Floarea-soarelui Cereale i leguminoase boabe
18
6818
Sursa: Anuarul Statistic al Republicii Moldova, BNS Volumul produciei agricole n anul 2008 a fost de circa 55,4 mii tone, volum dublu celui din 2007 cnd seceta a afectat majoritatea productorilor agricoli. Analiznd dinamica structurii principalelor culturi agricole observm c cerealele (inclusiv leguminoasele boabe) i strugurii constituie 65-75% din producia agricol total, ponderea acestora variind mai ales n funcie de condiiile climaterice. n ultimii ani, se observ o tendin de meninere i/sau cretere a recoltelor de cereale, struguri, fructe i pomuoare, floarea soarelui. Dintre acestea, cerealele au nregistrat cea mai mare cretere a recoltei. n descretere au fost cartofii, sfecla de zahr i legumele. n funcie de condiiile climaterice, strugurii constituie 15-40% din totalul produciei agricole. Datorit acestui fapt, ramura vitivinicol este una dintre cele mai importante sectoare ale agriculturii raionului. Pe teritoriul raionului sunt amplasate 18 fabrici de vinuri. Plantaiile de vii ocup suprafaa de 10 468 ha, cu o rat de extindere mai nalt fa de culturile pomicole. Sectorul zootehnic al raionului Hnceti este reprezentat prin activitatea de cretere a ovinelor i caprinelor. La nceputul anului 2009, s-au nregistrat 43 509 capete de ovine i caprine, fiind n cretere fa de 2008. Este important de menionat faptul c eptelul este integral cuprins n sectorul gospodriilor casnice. Sectorul piscicol este reprezentat de 7 bazine acvatice, cu o suprafa de 37,2 ha, debitul crora este de 500 mii m3. Cantitatea petelui pescuit lunar este de circa 20 tone/lun.
19
1.3.3 Servicii
Sectorul serviciilor din raionul Hnceti nu se deosebete cu mult fa de media pe regiune. Volumul total al serviciilor prestate este de 124,5 milioane lei, aflndu-se n scdere fa de anul 2008, cu 3,9 milioane lei. Serviciile sunt prestate deopotriv de sectorul public i cel privat, cel din urm de innd o pondere de circa 20% din total. Sectorul serviciilor de suport n business este reprezentat de 18 filiale de bnci comerciale, 22 de asociaii de mprumut i un business incubator, ce presteaz servicii de consultan, precum i alte asociaii de business. n raion exist trei hoteluri (Neptun, Rusca, Regal), cu capacitate total de 47 locuri i sunt nregistrate trei restaurante. De o accesibilitate mai nalt n raionul Hnceti se bucur serviciile de procesare a materiei prime agricole i serviciile de deservire tehnic a productorilor agricoli. Valoarea vnzrilor cu amnuntul de 282,8 milioane lei este asigurat de 782 de ntreprinderi comerciale, inclusiv 507 de magazine. Concomitent, raionul Hnceti reprezint un nalt potenial turistic, care este asigurat de existena unor resurse naturale specifice reprezentate prin fondul forestier, resursele acvatice, rezervaiile peisagistice i numeroase monumente cu destinaie turistic. Acestea permit organizarea unor vizite ale rezervaiilor naturale: peisagistice (Pdurea din Hnceti), de plante medicinale (Srata Galbena), sau a fondului forestier (domeniile IS "Hnceti - Silva"). De asemenea, pentru turiti reprezint interes i vinoteca Hnceti. n zona sunt amplasate 15 biserici ortodoxe i una dintre cele mai vizitate mnstiri din Moldova - Mnstirea Hncu. Punerea n valoare a acestor destinaii turistice necesit att dezvoltarea infrastructurii, ct i promovarea lor pentru a deveni cunoscute pentru turitii internaionali.
1.3.4 Antreprenoriat
Conform datelor BNS, pe teritoriul raionului Hnceti n anul 2009 activau 537 ageni economici, cu 23,8% mai mult dect n anul 2005. Dei numrul acestora a crescut, ponderea sectorului IMM a rmas practic neschimbat (96-98%). Creterea numrului de ntreprinderi a fost posibil datorit dezvoltrii mai multor ntreprinderi micro i mici, a cror pondere este pn n prezent de 90-92%. n prezent sectorul IMM antreneaz n cmpul muncii 2/3 din angajai i realizeaz o cifr de afaceri de 712 mln. lei, iar ntreprinderile mari utilizeaz doar 1/3 din fora de munc i ating un volum de vnzri de 545 mln. lei. Situaia ocuprii forei de munc n cele 2 sectoare reflect un tablou invers celui din anul 2005, fenomen cauzat de desfiinarea a 6 ntreprinderi mari, care angajau circa 5,6 mii persoane. Tabelul 5. Sectorul de antreprenoriat al raionului Hnceti
Tip de ntreprin dere ntreprinderi 2005 Nr. 308 83 24 415 18 433 % 71.1 19.2 5.5 95.8 4.2 100 2009 Nr. 374 122 29 525 12 537 % 69.6 22.7 5.4 97.8 2.2 100 2005 Nr. 820 1488 2398 4706 8168 12874 % 6.4 11.6 18.6 36.6 63.4 100 Nr. 1025 1763 2327 5115 2526 7641 Angajai 2009 % 13.4 23.1 30.5 66.9 33.1 100 Cifra de afaceri, mil. lei 2005 Mil. 50.0 338.8 232.0 620.9 365.1 986 % 5.1 34.4 23.5 63 37 100 2009 Mil. 86 333.5 292.7 712.2 544.6 1257 % 6.8 26.5 23.3 56.7 43.3 100
Micro Mici Mijlocii Total IMM Mari Total
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Astfel, dei numrul ntreprinderilor a crescut, numrul locurilor de munc s-a redus cu 37% (vezi Figura 11),
Figura 11. Evoluia ntreprinderilor i angajailor, 2005=100% Figura 12. Numrul ntreprinderilor la 10.000 locuitori
20
Sursa: Calculele autorilor n baza datelor din Anuarul Statistic al Republicii Moldova, BNS iar gradul de localizare a ntreprinderilor rmne a fi destul de redus. Cu doar 44 ntreprinderi la 10 000 de locuitori, raionul Hnceti se situeaz sub media regional i denot un spirit antreprenorial sczut. Numrul afacerilor ce revin la 10 000 de locuitori este de 2,8 ori mai mic dect nivelul mediu naional.
1.3.5 Investiii
Raionul Hnceti se situeaz pe locul 14 din 38 al Ratingului Performanei Investiionale Regionale 2, fapt datorat n special diversitii i performanei investiionale. n 2008 economia raionului Hnceti a atras investiii n valoare de 176,6 milioane lei. Volumul investiiilor private pe cap de locuitor au crescut constant pe parcursul anilor 2004-2008 de la 388,3 lei la 1438,0 lei, peste media de regiune. Figura 13 Structura Investiiilor private pe tipuri de activiti economice, 2008
Transport si telecomunicatii 6% 6% 7% 8% 8% 16% 5% 8% 36% Sectorul energetic si cel de aprovizionare cu apa Agricultura Industria prelucratoare Comert Administrare publica
Sursa: Biroul Naional de Statistic
Probleme i soluii investiionale n Regiunea de Dezvoltare Centru, Centrul Analitic Expert - Grup
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Totodat, majoritatea investiiilor (52%) au fost direcionate n infrastructur: sectorul transportului i telecomunicaiilor, sectorul energetic i cel de aprovizionare cu ap. Urmeaz agricultura i industria prelucrtoare, sectoare care au atras mpreun circa 1/6 din totalul investiiilor. Figura 14 Investiii regionale finanate din bugetul local, lei/cap de locuitor
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 336,6 210,5 194,7 90,2 119,3 76,9 74,5 159,6
21
Figura 15 Investiii regionale finanate din bugetul de stat, lei/cap de locuitor

2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 719,6
1135,2
487,7
228,5 114,9 78,6 2005 94,9 2006 Hincesti 2007 Centru 2008 334,1
2005
2006 Centru
2007 Hincesti
2008
Sursa: Calculele autorilor n baza datelor din Anuarul Statistic al Republicii Moldova, BNS Att investiiile din bugetul local, ct i cele din bugetul de stat au surclasat nivelul regional de-a lungul anilor 2005 - 2008, atingnd n 2008 cifra de 336 lei/cap de locuitor. Volumul investiiilor pe cap de locuitor din bugetul local a crescut de 2 ori fa de anul 2005, i depete de 2 ori valoarea investiiilor nregistrat n Regiunea de Dezvoltare Centru. Pe de alt parte, nivelul investiiilor pe cap de locuitor realizate din contul bugetului de stat a nregistrat o scdere aproape dubl fa de anul 2007.
1.3.6 Infrastructur
Reeaua rutier a raionului Hnceti este reprezentat de 352,2 km de drumuri publice, dintre care 138,7 km, sunt de importan naional, i 213,5 km de importan local. Aceast situaie a rmas neschimbat pe parcursul ultimilor cinci ani. Lungimea drumurilor auto este de 1664,5 km, dintre care doar 355,4 km dispun de acoperire rigid. Alte 13 localiti din raion nu au drumuri de acces cu acoperire rigid eaua la re drumurilor publice. Raionul Hnceti, dispune de 6 rute locale, avnd la dispoziie 10 uniti de transport. Populaia beneficiaz n acelai timp i de serviciul de taxi, oferite de 100 automobile. Utilitile publice n regiune sunt asigurate de ctre civa furnizori ce opereaz la nivel local sau naional. Furnizor de energie electric este Societatea pe Aciuni .C.S. RED Union Fenosa, ce livreaz energia electric la tariful de 133 bani/kWh fr TVA. Dezvoltarea sectorului gaze este determinat de Programul Naional de gazificare al Republicii Moldova i de Programul Naional Satul Moldovenesc. Oraul Hnce ti este gazificat 99%, inclusiv toate instituiile publice. Asigurarea acestui serviciu este realizat de ctre .M. "Rotalin Gaz Traiding" S.R.L filiala Nr.1 din Hnceti - companie elveian.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti IM Amen Ver presteaz servicii de nverzire i amenajare a teritoriului, captarea, epurarea i distribu ia apei pe ntregul raion. Infrastructura bancar este reprezentat de ctre 10 bnci comerciale i filialele acestora: Banca Social, Moldincombank, Energbank, Fincombank, Agroindbank. La dispoziia clienilor exist 3 centre de acces la internet, ce sunt dotate aproximativ cu 60 de calculatoare, la preul mediu de 8 lei/or. Mass-media raionului Hnceti dispune de un post de radio local, precum i de un ziar local Curierul de Hnceti, ai crui numr de abonai se ridic la 2 570 persoane. La fel, populaie beneficiaz de alte 7 posturi de radio i 20 posturi TV, avnd 3 500 utilizatori. Serviciile de telefonie fix sunt asigurate de compania Moldtelecom, iar cele de telefonie mobil de companiile Orange, Moldcell i Unite. Primi doi furnizori de telefonie mobil funcioneaz conform standardului GSM, iar ultimul menionat conform standardului CDMA. Extinderea sectorului de comunicaii permite de a accelera fluxul de informaii, de a asimila tehnologii noi, ceea ce, n ultima instan, are impact pozitiv asupra regiunii.
22
1.4 Fundamentarea necesitii Parcului Industrial

Urmnd schimbrile industriale ce au loc la nivel global, tot mai muli investitori analizeaz posibilitatea de a relocaliza sau transfera unitile de producere n ri n care ar putea beneficia de costuri mai reduse. Din acest punct de vedere Republica Moldova, i implicit raionul Hnceti, ar putea deveni un veritabil punct de atracie. Crearea Parcurilor Industriale este una din strategiile de dezvoltare a climatului de afaceri ce are ca scop diminuarea costurilor de producie prin mbuntirea accesului la factorii de producie, n special la cei ce sunt sau pot fi n mare parte influenai de autoritile publice. Datorit aprobrii Legii nr. 182 din 15.07.2010 cu privire la parcurile industriale, un ir de probleme care determin la momentul actual activitatea investiional redus din ar i implicit n regiune pot fi n mare parte soluionate prin crearea Parcului Industrial Hnceti. n conformitate cu prevederile acestei legi se creeaz condiiile i se ofer anumite faciliti care ar putea contribui la soluionarea urmtoarelor probleme: Acces limitat la terenuri industriale pentru lansarea i desfurarea activitii industriale: Aceast problem este caracterizat prin insuficiena de teren industrial i procedura dificil de schimbare a destinaiei terenului agricol. Legea PI faciliteaz deintorul titlului de PI i rezidenii si prin scutirea de la compensarea pierderilor cauzate de excluderea terenurilor din categoria de terenuri cu destinaie agricol; Costuri i riscuri mari legate de procedurile birocratice la iniierea i desfurarea activitii industriale: Crearea unei comisii speciale pe lng Consiliul Local va avea ca sarcin acordarea suportului tehnic, juridic, consultativ i coordonarea obinerii actelor permisive prevzute de lege; Costuri i riscuri mari legate de controlul de stat al activitilor de ntreprinztor: n cadrul PI are loc optimizarea controalelor de stat asupra activitii Rezidenilor PI prin efectuarea controalelor planificate conform graficului anual aprobat prin hotrre de Guvern sau a controalelor inopinate, efectuate cu ajutorul Ministerului Economiei conform legislaiei n vigoare; Cheltuieli mari pentru racordarea la utiliti: Conform Legii cu privire la Parcurile industriale nr. 182 din 15.07.2010 (art. (13), alin. (1)) crearea infrastructurii tehnice i de producie se finaneaz n limita sumelor alocate de la bugetul de stat i de la bugetele unitilor administrativ-teritoriale reducnd costurile investiionale.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Pentru a face o concluzie privind necesitatea i oportunitatea crerii PI n Hnceti o sa prezentm analiza SWOT a locaiei selectate pentru constituirea PI. Analiza scoate n eviden punctele tari i slabe ale locului i regiunii PI fa de alte regiuni din ar, precum i identific oportunitile i ameninrile posibile venite din mediul extern regiunii Parcului Industrial Hnceti. Tabelul 6. Analiza SWOT a Parcului Industrial Hnceti Puncte tari Poziia geografic ofer un avantaj comparativ prin amplasarea pe traseul coridorului rutier E581 i E577 cu legturi ctre spaiul Uniunii Europene i ctre Marea Neagr Apropierea de municipiul Chiinu, o zon urban ce constituie o pia de aproape un milion de consumatori Existena unei fore de munc tnr i educat disponibil Costuri reduse ale forei de munc Clima si resursele funciare bune pentru dezvoltarea agriculturii Existena tradiiilor n domeniile vitivinicol, zootehnie i pomicol Existena terenurilor proprietate public pentru crearea PI Existena n apropiere de teritoriul destinat Parcului Industrial a utilitilor publice suficiente pentru dezvoltarea economic a PI Infrastructur de afaceri relativ dezvoltat, sector bancar i de telecomunicaii Cunoaterea culturii de afaceri a rilor vecine Administraia public deschis pentru colaborare n vederea crerii PI Oportuniti Tendina de transfer a capitalurilor din UE in zonele limitrofe Pericole Instabilitatea politic la nivel naional, exprimat prin incoerena politicilor n domeniul dezvoltrii regionale; modificri frecvente ale cadrului normativ. Climatul investiional general al rii este relativ puin atractiv, inclusiv datorit corupiei Infrastructura de transport slab dezvoltat n accesul pieelor din ar i CSI Puncte slabe Nu are acces la calea ferat dect la o distan de 36 km la Chiinu
23
Venituri bugetare insuficiente ale administraiei publice locale Trendul descresctor al principalilor indicatori ai industriei Emigrarea forei de munc Spiritul antreprenorial relativ sczut al populaiei Piaa local de desfacere mic Rat sczut de cretere a economiei din zon Serviciile sociale i culturale slab dezvoltate, puin atractive. Infrastructura local de drumuri prost ntreinut
Programele de susinere a dezvoltrii economice a Republicii Moldova, inclusiv prin impozitele pe venit mici (sau exceptare) Existena i accesibilitatea relativ facil a pieelor limitrofe din Romania i Chiinu prin infrastructura rutier Utilizarea potenialului tiinific i tehnic de calitate din Chiinu Cadrul legal privind PI este favorabil pentru dezvoltarea acestora
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Oraul Hnceti este situat la o deprtare de 36 km de Chiinu, spre sud-vest, n lunca rului Coglnic, fiind traversat de importante ci de acces spre Romania i Ucraina (E 581: Mreti Tecuci Albia Leueni Chiinu - Odessa; E 577: Poltava Kirovograd Chiinu Giurgiuleti - Galai), precum i de nivel naional (R3 Chiinu Hnceti Basarabeasca i R34 Hnce ti Leova Cantemir), ceea ce i asigur o bun accesibilitate rutier i mobilitate ctre pie ele internaionale. Totodat, oraul este amplasat la distana de 44 km de vama Leueni, aflat la frontier cu Romnia, 35 km de staia de cale ferat Chiinu, 50 km de Aeroportul Internaional Chiinu, 160 km pn la Aeroportul Mrculeti i 172 km pn la Portul Liber Internaional Giurgiuleti. Apropierea de cel mai dezvoltat centru economic al rii (Chiinu) este una destul de avantajoas, subliniind n acelai timp necesitatea i importana crerii unui climat investiional competitiv. n prezent regiunea n raza de 20 kilometri a oraului dispune de un potenial nevalorificat de for de munc n astfel de domenii precum industria alimentar, industria confeciilor, industria vinicol i electrotehnic, acest fenomen fiind rezultatul proceselor economice i sociale complexe ce au avut loc pe parcursul ultimilor 20 de ani. Numrul persoanelor ce au un serviciu stabil este estimat la 14,53 mii, ceea ce constituie 20,1% din populaia activ fa de media pe ar de 50,2%, fapt ce evideniaz disponibilitatea forei de munc n regiune. Totodat, raionul Hnceti, dispune de un nivel de cultur general i de cultur de producere relativ nalt, fapt ce prezint pentru investitorii autohtoni i strini un mediu confortabil de via. Majoritatea populaiei posed dou limbi i manifest predispoziie pentru asimilarea lesne a limbilor strine, ceea ce i ofer oportuniti suplimentare de studii, angajare i recalificare. Acest lucru ne permite s remarcm atractivitatea raionului din perspectiva forei de munc pentru investitori. n complexul dezvoltrii naionale a Republicii Moldova, raionul Hnceti se prezint ca o regiune cu un potenial agrar-industrial mare. n ultimii ani crete numrul ntreprinderilor agricole. Marea majoritate a acestora sunt antrenate n ramura de prelucrare a materiei prime agricole. ns sectorul agrar rmne a fi unul cu o valoare adugat mic. Din aceast cauz, este necesar crearea condiiilor pentru dezvoltarea industriei prelucrtoare pentru o mai bun valorificare a potenialului sectorului agrar. Cert este c economia regiunii ar putea fi consolidat prin crearea unor instrumente de stimulare i susinere a dezvoltrii industriei, care cuprinde n prezent 6% din totalul agenilor economici, comparativ cu media naional de 8%, i utilizeaz doar 10,4% din populaia angajat a raionului Hnceti. Dezvoltarea unui Parc Industrial n regiune ar crea acele premise de eliminare a motivelor ce determin reticena potenialilor investitori, dezvoltatori ai economiei, i a industriei n special, de a-i plasa capitalul n economii similare Republicii Moldova n vederea valorificrii oportunitilor generate n special de potenialul uman, poziionarea geografic favorabil i facilitile oferite de mediul de afaceri i susinute de cadrul legal. Astfel, Parcul Industrial nu este doar o modalitate de a oferi o infrastructur necesar pentru afaceri, dar n primul rnd este un agent de atragere a investiiilor n vederea crerii noilor afaceri n industrie. Crearea Parcului Industrial va oferi un ir avantaje oraului Hnceti i regiunii prin ridicarea ratei de ocupare a forei de munc, crearea condiiilor pentru valorificarea potenialului agricol, diversificarea afacerilor industriale i dinamizarea sectorului de ntreprinderi mici i mijlocii care n final va spori potenialul economic i competitivitatea afacerilor din regiune.
24
25
2. Descrierea concepiei Parcului Industrial 2.1. Conceptul PI

Organizarea PI. Administrarea public local din Hnceti contient de necesitatea dezvoltrii industriei n or. Hnceti a prevzut n Planul Urbanistic General o zon de circa 30 ha destinat dezvoltrii afacerilor, n primul rnd industriei. Chiar dac aceast zon este aproape de centrul oraului pentru valorificarea acestei zone vor fi necesare resurse financiare adiionale fiindc aceast zon este situat n valea rului Coglnic cu ape freatice la suprafa. Aceast abordare perfect se ncadreaz n politica de utilizare raional a solului i tot odat va trebui s corespund tuturor cerinelor de protecie a resurselor acvatice. Indiscutabil acest lucru este un impediment care va ls o amprent asupra costului edificiilor din PI precum i va influen a i profilul PI. Terenul destinat pentru amplasarea Parcului industrial Hnce ti cu suprafaa de 6 ha este o parte component din zona menionat mai sus i este situat n partea lui de nord-vest a oraului, n valea rului Coglnic, la o distan de circa 615 metri de drumul orenesc care unete drumul naional R3 Chiinu Hnceti Basarabeasca cu drumul naional R34 Hnceti Leova Cantemir. Parcul va avea o infrastructur proprie care va asigura utilitile necesare funcionrii Rezidenilor PI. Responsabil de administrarea PI va fi ntreprinderea administratoare a Parcului Industrial (n continuare Administrator). Toate relaiile ntre Administrator i APL sunt stipulate n contractul de creare, func ionarea i administrarea PI. Administratorul Parcului este responsabil de proiectarea, i construc ia infrastructurii edilitare a PI, ntre inerea infrastructurii i oferirea de servicii Rezidenilor, pe baza de contract. Administratorul este responsabil fat de APL pentru atingerea obiectivelor de dezvoltare a PI obiective ce vor fi clar stipulate in Contract. n conformitate cu strategia aleas de Administrator, acesta poate construii cldirile PI pe care le va pune la dispoziia Rezidenilor sub form de locaiune sau cumprare, inclusiv n rate. Pentru serviciile aferente costurilor necesare meninerii i dezvoltrii PI Administratorul va percepe de la Rezideni o plat de administrare (sau o plat de chirie). Alte servicii prestate de Administrator vor fi achitate separat in conformitate cu stipulaiile contractului cu Rezidentul. Principalul document care definete obligaiile i drepturile operaionale a Administratorului, Rezidenilor i APL este Regulamentul Parcului Industrial aprobat de ctre APL. Prevederile din contractul Administratorului cu APL i a Regulamentului nu exclud sau diminueaz drepturile i avantajele oferite Rezidenilor prin cadrul legal. Rezideni ai Parcului pot fi doar ageni economic legal nregistrai n Republica Moldova, inclusiv n PI. Scopul PI. Principalul scop al crerii PI Hnceti este stimularea crerii noilor afaceri n industrie prin crearea condiiilor favorabile pentru investitorii locali i strini n domeniile care cel mai bine ar conduce la utilizarea i dezvoltarea capitalului uman al or. Hnceti i localitilor limitrofe. Tipul activitilor dezvoltate n PI. PI Hnceti este n nemijlocita apropiere de mun. Chiinu (35 km) care poate servi pentru afacerile din Hnceti ca furnizor de informaii, investiii, cunotine, for de munc specializat precum i ca o pia de desfacere atractiv n primul rnd pentru produsele alimentare. Din acest punct de vedere PI va putea servi ca un instrument de nlocuire a importurilor pe anumite domenii pentru consumul din Chiinu.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Zona PI este una agricol cu un potenial sporit pentru sectoarele vitivinicol, livezi, zootehnie, legume i alte produse agricole care sunt competitive pe solurile specifice din regiune. Prin crearea PI se caut crea condiii pentru dezvoltarea industriei prelucrtoare pentru o mai bun valorificare a acestui potenial. Totodat, innd cont de faptul c costurile cu factorii de producie, n primul rnd legate de salarizare sunt relativ mici dect cele din regiune, precum i n condiia mbuntirii climatului de investiii general PI Hnceti va fi o destinaie atractiv pentru investitorii strini. Acest lucru se refer n primul rnd la domeniile cu o pondere sporit a costurilor cu fora de munc pe unitate de produs, aa cum sunt industria textil, industria uoar (producerea mbrcmintei i nclmintei), industria de prelucrare etc. Accesul relativ nemijlocit la infrastructura rutier din ar i regiune permite transportarea mrfurilor i materiilor prime cu transportul auto. Totodat, lipsa accesului nemijlocit a Parcului Industrial la cile ferate i fluviale impune restricii i asupra gabaritelor i greutii mrfurilor care vor fi fabricate n Parc. Din aceste condiii reiese, c mrfurile fabricate n Parc trebuie s fie puin voluminoase, relativ uoare i destul de scumpe ca cheltuielile de transport pe o unitate de producie s nu majoreze simitor costul de vnzare al acesteia. Amplasarea teritoriului Parcului Industrial nemijlocit n localitate impune unele restricii asupra tehnologiilor de producere ale ntreprinderilor din Parcul Industrial. Acestea ar trebui s nu polueze mediul i s nu produc zgomot. De asemenea terenul PI necesit lucrri de protecie contra inundaiilor, iar construciile subterane i cu multe etaje se pot construi cu doar cu costuri sporite din cauza apelor freatice aproape de suprafaa solului. Totodat, conform Planului Urbanistic General al oraului Hnceti: Se interzice amplasarea unitilor, care prezint pericol tehnologic sau a cror poluare depete limitele admisibile; Se interzice amplasarea ctre drumurile publice a activitilor care, prin natura lor, au un aspect dezagreabil (depozite de deeuri, de combustibili solizi etc.). Reieind din potenialul i oportunitile zonei PI, precum i din restriciile sus-menionate, existena ntreprinderilor puternice, care asigur prelucrarea destul de complex a materiei prime locale, i particularitile de dezvoltare a raionului, domeniile de specializare ale Parcului Industrial Hnce ti vor fi preponderent urmtoarele: (a) fabricarea de maini i echipamente, (b) producerea echipamentelor electrice i electrotehnice , (c) producerea echipamentelor i aparatelor pentru radio, televiziune i comunicaii, (d) producerea aparatelor i instrumentelor medicale, de precizie i optice, (e) producerea instalaiilor de transformare a energiei regenerabile (solare, eoliene) n energie electric, (f) transporturi i comunicaii (depozitare, prelucrare, ambalare). Pentru a facilita crearea i funcionarea Parcului Industrial, statul, n persoana autoritilor administraiei publice centrale i locale, acord deintorului titlului de Parc Industrial i Rezidenilor acestuia urmtoarele faciliti: a) scutire de la compensarea pierderilor cauzate de excluderea terenurilor din categoria de terenuri cu destinaie agricol conform Legii privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului;
26
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti b) nstrinarea cu titlu gratuit sau darea n comodat a bunurilor proprietate public ntreprinderii administratoare pentru crearea i dezvoltarea Parcului Industrial la decizia proprietarului acestora conform Legii privind administrarea i deetatizarea proprietii publice; c) dreptul de a privatiza terenul proprietate public aferent construciilor la preul normativ al pmntului, stabilit n momentul drii acestuia n folosin Administratorului sau n arend Rezidenilor Parcului Industrial, numai dup procurarea i/sau darea n exploatare a construciilor i instalaiilor cu destinaie industrial i conexe, conform Legii privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului 3; d) acordarea facilitilor fiscale conform Codului fiscal; e) aplicarea de ctre Administrator a coeficientului de micorare pn la 0,3 a tarifului la plata anual pentru arenda terenului proprietate public, stabilit conform Legii privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului, sau a tarifului de baz pentru chiria anual a bunurilor proprietate public, stabilit prin Legea bugetului de stat pe anul respectiv; f) optimizarea controalelor de stat asupra activitii Rezidenilor Parcurilor Industriale prin efectuarea controalelor planificate conform graficului anual aprobat prin Hotrre de Guvern sau a controalelor inopinate, efectuate cu acordul Ministerului Economiei conform legislaiei n vigoare;
27
g) alocarea, dup caz, a mijloacelor financiare pentru crearea infrastructurii tehnice i de producie din bugetul de stat, bugetul local, Fondul Naional de Dezvoltare Regional i alte surse; Conform Legii cu privire la parcurile industriale, Administratorul PI poate de asemenea desfura activitate de ntreprinztor pe teritoriul PI, adic poate fi el nsui un Rezident al PI. Totodat, pe teritoriul PI ar putea funciona un Incubator de Afaceri care va susine crearea noilor afaceri n industrie din domeniile permise n PI. Acesta va fi instituit doar n cazul n care vor exista nite programe de incubare pe termen lung. Incubatorul de Afaceri ar putea fi un Rezident separat al PI sau serviciile de incubare ale acestuia ar putea fi prestate de ctre nsui Administratorul Parcului. n cazul n care serviciile de incubare sunt oferite de Administrator acestea vor fi reglementate i evideniate n contabilitatea Administratorului distinct. Formele i volumul sprijinului acordat de ctre APL pentru activitile de incubare, indiferent de forma de prestare a acestora se vor stipula intr-un Regulament special destinat organizrii i activitii IA. De asemenea, n el vor fi stipulate i condiiile de eligibilitate n calitate de Rezident al IA (sau Rezident al PI n incubare). Serviciile minime oferite de PI sunt: arend teren, parcelat; conectare ap i canalizare;
Facilitatea stipulat la alin. (1) lit. c) se acord n cazul n care s-au efectuat investiii n construciile i instalaiile prevzute de proiect, n baza cruia a fost selectat Rezidentul sau ntreprinderea administratoare, i a cror valoare este mai mare dect suma constituit din 3 preuri normative ale terenului, stabilite la momentul drii acestuia n folosin ntreprinderii administratoare sau n arend Rezidenilor, plus plata pentru compensarea pierderilor cauzate de excluderea terenului din categoria de terenuri cu destinaie agricol, estimat la data schimbrii destinaiei terenului, dac aceasta a avut loc.
3
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti conectare gaz; conectare energie electric, telefon, alte comunicaii; canalizare pluvial; iluminat public in interiorul Parcului; parcare pentru vizitatori. Administratorul ntreine spatiile verzi comune, canalizarea pluvial i restul serviciilor ce intr n pachetul minim de servicii. n afar de serviciile menionate mai sus, Administratorul poate oferi i alte servicii Rezidenilor pe principii comerciale aa cu ar fi nchirierea spaiilor pentru birouri i producie, sli de conferine i protocol, alimentaie public, servicii de consultan n domeniul planificrii i dezvoltrii afacerii, elaborrii proiectelor, marketingului i recrutrii personalului, managementului i transferului de cunotine, auditului i contabilitii, etc. n acest scop Administratorul i va construi din surse proprii i pe propriul risc toat infrastructura necesar. Indicii de performan a PI. Principalii indicatori de performan a crerii i dezvoltrii Parcului Industrial vor fi durata de dare n exploatare a PI, cifra de afaceri a Rezidenilor PI, suprafaa ocupat a PI, numrul locurilor de munc create n PIi n firme din afara PI, volumul investiiilor atrase n cad rul PI, veniturile la bugetul local i de stat consolidat obinute de la plata impozitelor i taxelor de ctre Rezidenii i Administratorul Parcului.
28
2.2. Analiza oportunitii de creare a unui incubator de afaceri n cadrul PI

Pentru crearea unui mediu favorabil n ce privete crearea noilor afaceri n Hnceti i doar n cazul existenei unor programe de incubare pe termen lung clar definite, se propune instituirea n cadrul PI a unui Incubator de Afaceri n domeniul producerii industriale, inclusiv agroalimentare, i alte activiti conexe cu activitile PI. Avantajele amplasrii IA pe teritoriul PI sunt legate n primul rnd de faptul c Rezidenii IA vor putea beneficia i de facilitile oferite de statutul de Rezident al PI. Prin urmare, dup perioada de incubare Rezidentul va putea continua activitatea, dac va dori, ca Rezident al PI. n aa mod se creeaz condiii suplimentare pentru sporirea sustenabilitii afacerilor create. Un alt avantaj al amplasrii IA pe teritoriul PI este faptul c odat cu contribuiile autoritilor publice, partenerului privat i donatorilor externi la crearea Parcului acestea automat contribuie i la crearea IA. Din acest punct de vedere se atinge o diminuare a costurilor publice legate de activiti de stimulare a afacerilor n Hnceti i zona limitrof. Incubatorul de Afaceri amplasat n incinta PI poate oferi spaii (i) n chirie pe perioada de incubare cu condiia eliberrii acestor spaii dup expirarea termenului de incubare, (ii) n chirie cu posibilitatea de a deveni Rezident a Parcului, (iii) cu posibilitatea procurrii spaiilor i privatizarea ulterioar a terenului sau (iv) va oferi parcele pentru construcia spaiilor. n toate aceste cazuri Rezidenii IA vor beneficia de un pachet ajustat de consultan i suport n conformitate cu Regulamentul IA. Activitatea nemijlocit a IA poate fi organizat n 2 moduri: (i) IA este un Rezident al PI sau (ii) IA este integrat n PI adic devine o activitate a Administratorului Parcului. n primul caz rezidenii IA devin rezideni al PI doar dup ce pierd statutul de Rezident al IA, iar n al doilea caz ei pot deveni rezideni al PI odat cu
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti obinerea statutului de Rezident al IA. Aceste 2 forme de organizare au avantajele i dezavantajele sale n special dac ne referim la formele de finanare. Incubatorul de afaceri ca Rezident al PI poate accesa mai uor finanare de la finanatori externi, precum i evidena utilizrii resurselor este mai uor de monitorizat i verificat. Totodat, n cazul variantei integrate exist avantaje ce in de costurile de administrare, precum i procedurile de trecere de la Rezidentul IA la Rezidentul PI devin mai simple i mai flexibile. Din aceste considerente se propune ca IA s fie administrat de ctre Administratorul PI. Anume aceasta soluie a fost luat n considerare n cele ce urmeaz. n general activitatea IA este una care necesit un sprijin din partea sectorului public. n acest sens autoritile care au nevoie i care doresc crearea incubatorul de afaceri trebuie sa gseasc resurse pentru a susine IA. Sursele de finanare a IA pot fi de la autoritile publice locale, regionale sau centrale, partenerii privai sau donatorii externi.
29
2.2.1. Conceptul de creare a IA n cadrul PI

Administrarea IA se va efectua de Administratorul PI, ns va gestiona IA ca o unitate distinct de activitatea ce ine de administrarea PI. Administratorul este responsabil de aspectele operaionale i de conducerea incubatorului de afaceri. Principalele atribuii ale managementului IA sunt urmtoarele: rspunde de administrarea IA; ncheie contracte de nchiriere spaii n hala de producere i de prestare a serviciilor cu rezidenii incubatorului; asigur personalul pentru prestarea serviciilor incubailor; asigur integritatea patrimoniului IA; desfoar activiti de atragere a investiiilor pentru dezvoltarea incubatorului; stabilete i menine relaii cu reelele internaionale de incubatoare tehnologice i de afaceri; creeaz i ntreine baza de date pe profilul activitii incubatorului valorific toate facilitile legale n beneficiul incubailor. Nu se va lua n considerare extinderea IA pe toate terenurile PI, deoarece acest lucru contravine conceptului Parcului Industrial. Astfel, IA va oferi n locaiune spaii de producere, la preuri mai sczute dect cele ale pieei i servicii administrative i de consultan la tarife mai reduse (vezi Capitolul 5.3.2) n comparaie cu cele oferite Rezidenilor PI. Tarifele practicate n cadrul IA 4 vor fi aprobate de ctre Administraia Public Local. n cazul n care acestea nu vor acoperi cheltuielile aferente serviciilor de incubare, ele urmeaz a fi finanate prin intermediul programelor de incubare. Dup parcurgerea etapelor de incubare ntreprinderile vor putea deveni Rezideni ai Parcului n condiii echitabile sau vor prsi PI. Mrimea i structura IA. Pentru activitatea IA va fi construit o hal de producere cu suprafaa de 3500 m.p. pe un teren de 5400 m.p. Proiectul IA va include costurile de racordare a halei la reele interne de aprovizionare cu ap i canalizare, energie electric, gaz natural. De asemenea, n proiect vor fi incluse costurile de amenajare, inclusiv cu racordarea terenului la reeaua de drumuri interne. Pentru o ntreprindere din IA a fost stabilit o suprafa de producere de minim 350 m.p. IA va dispune de hale producere, cu posibilitatea de a oferi servicii de incubare concomitent pentru 10 de ntreprinderi.
Att n cazul n care IA este creat din surse publice, ct i n cazul n care acesta este finanat de partenerul privat pentru c n ultimul caz pierderile ce vor aprea ntre tarifele practicate i cheltuielile suportate de IA vor fi recuperate de un program de incubare sau APL.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti IA va oferi ntreprinderilor spaii de producere n locaiune i va presta servicii de incubare pe o durat de 5 ani. Etapele de incubare si portofoliu de servicii oferit de IA. Stadiile procesului de incubare i interveniile pe care le implic acestea asupra ntreprinderilor incubate pot fi privite n paralel cu ciclurile de afaceri ale IMMurilor, astfel: Etapa de pre-incubare. Aceasta este prima etap de intervenie i const n acordarea de asisten n dezvoltarea ideii de afaceri. Aceasta este o etap pe care nu i-o pot permite dect unele incubatoarele, dac beneficiaz de sprijin public sau extern. Acest tip de intervenie este deseori necesar n industrii, etc. Durata acestei etape este de un an. ntreprinderea este asistat n vederea demarrii propriei afaceri, elaborrii planurilor de afaceri, studiilor de fezabilitate, identificrii surselor i metodelor de finanare a investiiilor, procurrii i montrii echipamentului, lansrii activitii de producere. Activitatea de pre-incubare prevede nchirierea spaiilor de producere pe o perioad de pn la un an. Etapa de incubare. Aceast etap apare din momentul n care ntreprinderea i-a lansat activitatea de producere. Incubatorul acord servicii de o complexitate mare care s sprijine supravieuirea i dezvoltarea echilibrat a ntreprinderii pe termen mediu i lung. Incubatorul poate asista la rafinarea planului, la construirea echipei, la implementarea planului de marketing, la inerea evidenei, la calcularea costurilor i raportarea rezultatelor. Perioada de incubare propriu-zis are o durat de 3 ani. Etapa de postincubare. n aceast etap se afl ntreprinderile care au beneficiat de servicii de incubare timp de trei ani. ntreprinderile devin profitabile i nu mai au nevoie de servicii din partea incubatorului. Dei intervenia incubatorului nu mai este necesar, incubatorul continu s gzduiasc ntreprinderile aflate n aceast etap de dezvoltare pentru o perioad de un an, timp n care chiriaul decide unde pleac n continuare. Planul operaional. Planul operaional privitor la lansarea activitilor IA se ncadreaz n planul operaional al PI. Din momentul punerii n funciune a halei de producere aceasta va avea un ciclu de operare care se va repeta cu o periodicitate de 5 ani (pre-incubare incubare - postincubare). Tabelul 7. Planul operaional al Incubatorului de Afaceri Nr. d/o 1 2 3 4 5 6 7 8 Msuri Elaborarea proiectului privitor la construcia halei IA Obinerea autorizaiilor, avizelor, coordonrilor, etc. Elaborarea i naintarea cererii de finanare pentru crearea IA a PI Construirea halelor de producere ale IA Organizarea concursurilor de selectare a Rezidenilor IA Semnarea contractelor cu primii Rezideni Ceremonia oficial de lansare a IA Lansarea activitilor de producere in IA Termen 2012, trim I 2012, trim I 2012, trim II 2012, trim IV 2013, trim III nc. cu trim. III, 2012 2013, trim II 2013, trim II 2014
30
Dac presupunem c rata de solicitare pentru ncperile IA va avea o distribuie egal pe ani, cea ce nu va conduce la mrirea viitoarelor venituri, vom stabili un grafic de incubare (vezi Tabelul 8).
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Tabelul 8. Graficul de incubare al Rezidenilor IA Indicatori Pre-incubare (1 an) Incubare (3 ani) Postincubare (1 an) ntreprinderi incubate 2014 3 2015 2 3 2016 3 5 2017 2 8 2018 0 7 3 2019 3 5 2 3 2020 2 5 3 5
31
Astfel n perioada funcionrii PI vom obine un numr de 26 de ntreprinderi incubate.
2.3. Fundamentarea opiunii tehnice de realizare a PI

Pentru realizarea obiectivelor Parcului Industrial se pot utiliza mai multe configuraii ale Parcului. Principalele elemente ale acestei configurri sunt legate de utilitile i serviciile prestate de Administrator i de delimitarea responsabilitilor ntre furnizorii de servicii i utiliti, Administrator i Rezideni. Toate soluiile tehnice n funcie de acest subiect pot fi mprite n 3 categorii: (i) Administratorul presteaz i asigur toate elementele de infrastructur la nivelul minim descris n Concept. n aceast situaie volumul de investiii a Administratorului este minim i este lsat o mai mare libertate de dezvoltare pe seama Rezidenilor. Relaiile ntre furnizorii de utiliti i Rezideni este una cu o minim implicare a Administratorului. Administratorul pune la dispoziie n conformitate cu Regulamentul Parcului doar parcele de teren pentru dezvoltarea afacerilor de ctre Rezideni.
(ii) Parcul Industrial este vzut ca o unitate cu o infrastructur de utiliti i servicii aproape separat, minimiznd implicaiile Rezidenilor i a furnizorilor n interiorul Parcului. Administratorul este cel care asigur n limitele tehnice descrise Rezidenilor utilitile i serviciile necesare. (iii) Parcul Industrial din punct de vedere a ofertei utilitilor i serviciilor reprezint ceva intermediar ntre primele dou soluii. Administratorul poate combina n funcie de utiliti i structura Rezidenilor diferite abordri privind acordarea utilitilor i serviciilor, pentru unele se poate oferi accesul pentru furnizorii municipali, pentru altele rezidenii se conecteaz la utiliti prin infrastructura Administratorului. innd cont de tipul PI descris n Concept, inclusiv de faptul c PI va conine servicii de incubare, n continuare este propus o soluie tehnic din categoria (iii). Principalele avantaje al acestei abordri sunt oferirea unei flexibiliti sporite n satisfacerea cerinelor de utiliti a Rezidenilor i permite gsirea unei formule optime n oferirea utilitilor cu pstrarea cerinelor PI ce n final va contribui la diminuarea costurilor acestora. Un alt aspect important ce ine PI este configuraia acestuia dup structura funcional. Din punctul de vedere al destinaiei, terenul PI este divizat n (i) zona Rezidenilor, (ii) zona Administratorului i (iii) terenurile ocupate de infrastructur. n conformitate cu Conceptul PI este necesar de inut cont c PI va oferi servicii de incubare pentru un anumit tip de Rezideni, precum dorete s acopere i o parte din cererea de spaii de producie ce vine de la investitorii strini pe perioade mai scurte de timp (5-10 ani) din aa domenii ca textile i altele. n acest scop se prevede ca o anumit parte din zona Rezidenilor s fie destinat pentru nchirierea spaiilor de producere. Prin urmare zona Rezidenilor este mprit n: (i) subzona IA n care Administratorul ofer spaii de producere n chirie i (ii) subzona n care se ofer n arend parcelele de teren
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti pe care Rezidentul din surse proprii i construiete spaiile necesare. Pentru identificarea dimensiunilor subzonelor Rezidenilor sau calculat trei opiuni. Soluia tehnic propus pentru constituirea PI are urmtoarele caracteristici de baz: Servicii oferite: a) Servicii prestate de PI: arend teren, parcelat; chirie hale/parte din ele; iluminat public de-a lungul drumului extern; parcare pentru vizitatori; utiliti i dotri distribuite la nivelul fiecrei parcele: acces la drum, ap i canalizare, gaz, canalizare pluvial, conectare energie electric, telefon, alte comunicaii; ntreinere hale i obiecte IA, parcare, iluminat public, canalizare pluvial, gard.
32
b) Servicii suplimentare prestate de Administrator: chirie spaii de birouri, spaiu de alimentaie public, alte spaii pentru servicii preconizate a fi asigurate prin firme prestatoare (bancare, curierat, pot, asisten medical); servicii de consultan prestate de serviciul dezvoltare PI n domeniul planificrii i dezvoltrii afacerii, elaborrii proiectelor, marketingului i recrutrii personalului, managementului i transferului de cunotine, auditului i contabilitii.
c) Serviciile de incubare prestate de ctre Administrator: chirie hale construite de Administrator pentru Rezidenii IA; asisten n implementarea i dezvoltarea afacerii, inclusiv pn la lansarea afacerii (plan, studii, surse de finanare, utilaj i echipamente, aprovizionare); asisten la dezvoltarea echilibrat a ntreprinderii pe termen mediu i lung, la construirea echipei, la implementarea planului de marketing, la inerea evidenei, la calcularea i optimizarea costurilor; asisten pentru pregtirea de plecare din IA.
Destinaia funcional a terenurilor va avea urmtoarea configuraie: Conform destinaiilor terenul PI, acesta este divizat n zona Administratorului, zona Rezidenilor i terenuri ocupate de infrastructur (drumuri, reele inginereti, etc.). Tabelul 9. Structura terenului Parcului Industrial Destinaie Zona Administrator Zona Rezideni Terenuri ocupate infrastructur Total Suprafaa, ha
0.25 5.40 0.35 6,00
Cota, %
4% 90% 6% 100%
Suprafaa ocupat de cldiri si construcii, ha

0.07 3.25 0.35 3.67
Cota din teren, %

28% 60% 100% 61%
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Zona Rezidenilor este format din: (i) subzona locaiune hale pentru Rezidenii IA i (ii) subzona parcele de teren pe care Rezidentul PI i construiete spaiile necesare din surse proprii. Subzona locaiune este terenul pe care sunt amplasate halele de producere destinate nchirierii de ctre Rezidenii IA. Pentru o ntreprindere din cadrul IA am presupus nchirierea unui spaiu de producere de minimum 350 m.p., concomitent de spaii n halele IA pot beneficia 10 de ntreprinderi. n subzona parcele sunt amplasate infrastructura de producere i racordrile la utilitile interne comune 5. Infrastructura de producere a Rezidenilor va include hale/cldiri industriale pentru activiti de producie care se ncadreaz n profilul PI, depozite, platforme. Mrimea minim a parcelelor supuse procedurilor de arend prin concurs constituie 0,49 ha. Numrul maxim de Rezideni n subzon este de 10 ntreprinderi. Nu este stabilit o limit la mrimea terenurilor Rezidenilor, n aa mod Rezidenii pot s-i ajusteze dimensiunile terenurilor n conformitate cu necesitile. ns, este evident c aceasta poate avea loc doar n limita terenului disponibil pentru aceast subzon i n conformitate cu planul de management al Administratorului. Rezideni al acestei subzone pot fi i rezidenii IA i care vor beneficia de un pachet special de servicii de incubare, care poate include doar servicii de consultan i suport. Tabelul 10. Structura zonei Rezidenilor Indicatori Cot din zona Rezideni Suprafaa terenului, ha Suprafaa destinata construciilor, m.p. Suprafaa minim per Rezident, ha Suprafaa minim destinat construciilor per Rezident, m.p. Numrul maxim de ntreprinderi Rezideni Numrul de angajai Subzona locaiune hale de ctre Rezidenii IA
10% 0,54 3 500 0,05 350 10 90
33
Subzona parcele de teren pentru Rezidenii PI

90% 4,86 29 000 0,49 2 900 10 730
Total
100% 5.40 32400
20 820
b) Zona Administratorului este ocupat de: cldirea administrativ (n cazul n care aceasta va fi construit), parcarea auto, spaii verzi. c) Terenurile ocupate de infrastructur includ terenurile ocupate de utilitile comune din interiorul PI, inclusiv cldirea staiei de pompare a apelor utilizate, substaiile de transformare i platforma de colectare deeuri. Soluia tehnic propus pentru realizarea PI cu caracteristicile de mai sus este prezentat n Anexa B.
Cu excepia reelelor de energie termic, care vor fi asigurate de ctre fiecare Rezident n parte n funcie de propriile necesiti.
34
3. Descrierea Parcului Industrial 3.1. Organizarea i funcionarea PI

In baza Legii cu privire la parcurile industriale nr. 182 din 15.07.2010, administraia public local a oraului Hnceti va iniia crearea unui Parc Industrial in oraul Hnceti. Acest proiect este vzut de ctre administraia public local ca un instrument important n dezvoltarea socio-economic a oraului i regiunii limitrofe. Din aceast cauz acest proiect este dezvoltat cu participarea autoritilor locale cu suportul autoritilor regionale i centrale. Dup confirmarea oportunitii crerii Parcului Industrial prin studiul de fezabilitate al acestuia, iniiatorii crerii PI Hnceti vor elabora i aproba caietul de sarcini n baza cruia se va desfura concursul de selectare a partenerului nvingtor privind crearea PI. Pentru a susine crearea i funcionarea Parcului Industrial, Consiliul Local Hnceti va mputernici organul executiv al autoritii administraiei publice locale s formeze Comisia pentru crearea i funcionarea Parcului Industrial Hnceti, care va oferi suportul necesar pentru a contribui la: a) procesul de modificare a destinaiei terenurilor; b) procesul de obinere a deciziei autoritii administraiei publice locale privind destinaia terenului; c) procesul de obinere a autorizaiilor, avizelor, coordonrilor i a altor acte permisive prevzute de lege necesare crerii parcului industrial, infrastructurii i construciilor destinate Parcului, dup caz; d) realizarea altor proceduri administrative necesare crerii Parcului Industrial, lansrii i desfurrii activitii Rezidenilor acestuia. Deciziile Comisiei vor fi direcionate s susin procesul perfectrii documentelor necesare pentru crearea i dezvoltarea Parcului Industrial Hnceti, precum i s prentmpine apariia i/sau s elimine eventualele impedimente n soluionarea problemelor legate de crearea i dezvoltarea PI. Aceast Comisie va avea de asemenea sarcina de a selecta viitorul solicitant al titlului de Parc Industrial. n continuare, solicitanii titlului de Parc Industrial vor depune la Consiliul Local Hnceti o cerere privind crearea i funcionarea Parcului Industrial, anexnd copiile documentelor ce confirm dreptul de deinere, pentru cel puin 30 de ani, a terenului destinat crerii Parcului Industrial cu condiia c acesta corespunde cerinelor stipulate la art. 5 6 al Legii cu privire la parcurile industriale.
Terenul destinat parcului industrial, mpreun cu cldirile i utilitile amplasate pe acesta, trebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele condiii: s fie libere de orice sarcini; s nu constituie obiectul unor litigii n curs de examinare i/sau soluionare n instanele judectoreti sau arbitraj; s aib acces la cile de transport; s fie accesibil racordarea infrastructurii tehnice i de producie a parcului la utilitile publice; s aib o suprafa de cel puin 5 hectare.
a) b) c) d) e)
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti n vederea obinerii titlului de parc industrial, solicitantul depune la Ministerul Economiei cererea pentru obinerea titlului de Parc Industrial, nsoit de documentele specificate n art. 8 al Legii cu privire la parcurile industriale. Ministerul Economiei va examina cererea i setul de documente pentru acordarea titlului de Parc Industrial n termen de 30 de zile calendaristice de la depunerea acestora. Conform art. 11 al Legii cu privire la parcurile industriale, Ministerul Economiei poate decide acordarea titlului de Parc Industrial pe o perioada de 30 de ani, unei ntreprinderi care are n folosin, pentru cel puin 30 de ani, sau are n proprietate terenul destinat crerii parcului industrial ce corespunde cerinelor stipulate la art. 5 al aceleia i legi. Din momentul n care a obinut titlul de Parc Industrial, sarcinile Administratorului vor fi urmtoarele: s coordoneze i s monitorizeze procesul de creare a infrastructurii tehnice i de producie, precum i activitatea de producie a Parcului Industrial; s organizeze concursuri de selectare a Rezidenilor Parcului Industrial; s elaboreze i s promoveze strategii i programe de dezvoltare a Parcului Industrial; s atrag investitori pentru dezvoltarea activitilor de producie i de prestare a serviciilor n PI; s asigure funcionarea normal a reelelor de utiliti conform cerinelor tehnice; s dezvolte infrastructura tehnic i de producere, precum i utilitile comune ale Parcului n corespundere cu necesitile tehnologice n cadrul Parcului; s ncheie contracte cu Rezidenii PI i s supravegheze respectarea ndeplinirii condiiilor stipulate n acestea; s colaboreze cu organele centrale de specialitate ale administraiei publice i cu autoritile administraiei publice locale; s poarte responsabilitatea pentru utilizarea raional i potrivit destinaiei a mijloacelor alocate de la bugetul de stat sau de la bugetele unitilor administrativ-teritoriale pentru crearea infrastructurii tehnice i de producie a PI; s stabileasc i aprobe 7 condiiile de dare n arend/locaiune a terenului, halelor de producere, ncperilor (birouri n cldirea Administratorului) i altor obiecte aflate n proprietate sau folosin, precum i mrimea plilor; s asigure evidena contabil i statistic a activitii sale i s prezinte trimestrial Ministerului Economiei rapoarte privind activitatea desfurat n cadrul PI; s nainteze organelor centrale de specialitate i APL propuneri privind dezvoltarea Parcului pe care l administreaz; Principalele surse de venituri ale Administratorului pot include: Venituri de la darea n arend/locaiune a terenurilor i halelor (n cazul n care sunt construite);
35
Mrimea plilor se aprob de ctre APL n cazul n care sursele de finanare ale cldirilor/halelor sunt publice.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Venituri de pe urma activitii de ntreprinztor n cadrul Parcului Industrial; Pli i taxe achitate pentru participare la concursurile de obinere a dreptului de Rezident al Parcului Industrial i pentru nregistrare n calitate de Rezident; Venituri de la prestarea serviciilor Rezidenilor Parcului Industrial; Venituri de la darea n locaiune a ncperilor cldirii administrative; Venituri din ncasarea plii de administrare; Donaii; Alte venituri legate de exercitarea funciilor sale. Pentru a facilita crearea i funcionarea Parcului Industrial, statul, n persoana autoritilor administraiei publice centrale i locale, acord deintorului titlului de Parc Industrial i Rezidenilor acestuia urmtoarele faciliti: a) scutire de la compensarea pierderilor cauzate de excluderea terenurilor din categoria de terenuri cu destinaie agricol conform Legii privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului; b) nstrinarea cu titlu gratuit sau darea n comodat a bunurilor proprietate public ntreprinderii administratoare pentru crearea i dezvoltarea Parcului Industrial la decizia proprietarului acestora conform Legii privind administrarea i deetatizarea proprietii publice; c) dreptul de a privatiza terenul proprietate public aferent construciilor la preul normativ al pmntului, stabilit n momentul drii acestuia n folosin ntreprinderii administratoare sau n arend Rezidenilor Parcului Industrial, numai dup procurarea i/sau darea n exploatare a construciilor i instalaiilor cu destinaie industrial i conexe, conform Legii privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului 8; d) acordarea facilitilor fiscale conform Codului fiscal; e) aplicarea de ctre ntreprinderea administratoare a coeficientului de micorare pn la 0,3 a tarifului la plata anual pentru arenda terenului proprietate public, stabilit conform Legii privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului, sau a tarifului de baz pentru chiria anual a bunurilor proprietate public, stabilit prin Legea bugetului de stat pe anul respectiv; f) optimizarea controalelor de stat asupra activitii Rezidenilor Parcurilor Industriale prin efectuarea controalelor planificate conform graficului anual aprobat prin Hotrre de Guvern sau a controalelor inopinate, efectuate cu acordul Ministerului Economiei conform legislaiei n vigoare;
36
g) alocarea, dup caz, a mijloacelor financiare pentru crearea infrastructurii tehnice i de producie din bugetul de stat, bugetul local, Fondul Naional de Dezvoltare Regional i alte surse;
Facilitatea stipulat la alin. (1) lit. c) se acord n cazul n care s-au efectuat investiii n construciile i instalaiile prevzute de proiect, n baza cruia a fost selectat Rezidentul sau Administratorul, i a cror valoare este mai mare dect suma constituit din 3 preuri normative ale terenului, stabilite la momentul drii acestuia n folosin Administratorului sau n arend Rezidenilor, plus plata pentru compensarea pierderilor cauzate de excluderea terenului din categoria de terenuri cu destinaie agricol, estimat la data schimbrii destinaiei terenului, dac aceasta a avut loc.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Selectarea Rezidenilor i a proiectelor investiionale realizate n cadrul PI se va efectua n baz de concurs, organizat de ntreprinderea Administratoare. C tigtorii concursurilor urmeaz s ncheie contracte de arend a parcelelor de terenuri sau i locaiune a halelor de producere construite de ntreprinderea Administratoare. Condiiile de dare n arend a parcelelor de teren, dare n locaiune a halelor, infrastructurii aflate n proprietatea sau folosina ntreprinderii administratoare se stabilesc n contractele ncheiate ntre ntreprinderea Administratoare i Rezidenii PI. Parcelele de teren ce urmeaz a fi arendate vor fi utilizate de ctre Rezideni pe toat durata contractului n condiiile prevzute de Regulamentul PI i contract, urmnd ca la ncetarea contractului s fie eliberate i transmise ntreprinderii administratoare. Totodat, Rezidenilor li se acord dreptul de privatizare a parcelelor de terenuri aflate n arend n conformitate cu art. 12 al Legii PI. Dup privatizarea terenului, Rezidenii PI vor activa n cadrul Parcului pe toat durata de activitate a PI sau vor vinde investiiile proprii altor viitori Rezideni ai PI. Acetia din urm vor trebui s obin titlul de Rezident al PI i s respecte Regulamentul PI. Obligaiile Rezidentului: 1. Activitatea de producie trebuie s aib o pondere de minim 80% n toate activitile desfurate de Rezident. Pe toata perioada contractului i este interzis modificarea destinaiei spaiului sau a activitii pentru care s-a ncheiat contractul, fr acordul prealabil scris al ntreprinderii administratoare, care nu va fi refuzat n mod nejustificat. 2. Se interzic urmtoarele tipuri de ocupare i utilizare a terenului: construcii industriale, de depozitare sau servicii cu activiti poluante; construcii de locuine i alte dect cele prevzute; depozite de deeuri de orice tip. 3. S fac investiii i amenajri corespunztoare astfel nct n termenul stabilit n Contractul dintre Rezident i Administrator s se realizeze scopul pentru care a fost arendat parcela de teren. n cazul nerealizrii la termenul fixat prin contract a investiiilor, contractul se desfiineaz de drept, iar Rezidentul este obligat s elibereze terenul sau s pun n vnzare investiia proprie. 4. Orice investiie sau amenajare care este necesar se va realiza numai n baza unei Autorizaii de construcii nsoit de toate avizele cerute de lege. 5. S ia toate masurile necesare i obligatorii pentru protejarea mediului nconjurtor n condiiile prevzute de legislaia n vigoare privitoare la protecia mediului. 6. S achite lunar taxele i plile ntreprinderii administratoare stabilite de Regulamentul PI. 7. S achite plata unic pentru obinerea dreptului de Rezident. 8. S depun cu titlu de garanie, o sum echivalent cu plata de administrare pentru 6 luni prevzut n contract. Dac este necesar, din aceasta sum vor fi prelevate penalitile i sumele datorate ntreprinderii administratoare. 9. La eventuala vnzare a investiiilor proprii realizate pe parcela de teren arendat, s invite ntreprinderea administratoare n scris s participe n calitate de parte interesat la semnarea contractului de vnzare, negocierea i semnarea noului contractul de arend a terenului i obinerea titlului de Rezident de ctre noul arenda. Rezidentul are obligaia de a finaliza procesul de vnzare n termenul stabilit n Contractul dintre Rezident i Administrator de la rezilierea contractului. Pentru ntreaga suprafa pana la eliberarea terenului se pltete plata anterior stabilita. Daca termenele de
37
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti mai sus sunt depite, Rezidentul datoreaz ntreprinderea administratoare aui daune calculate pe zi ntrziere pentru beneficiul nerealizat prin neutilizarea terenului. Obligaiile Administratorului: 1. S notifice Rezidentul privitor la apariia oricror mprejurri de natur s aduc atingere drepturilor acestuia; 2. S contribuie, n limita competenelor sale, la asigurarea unui climat de afaceri adecvat dezvoltrii afacerilor firmelor locate n perimetrul PI; 3. S asigure i s menin infrastructura tehnic i de producere, precum i utilitile comune n corespundere cu necesitile tehnologice n cadrul Parcului; 4. S asiste cu servicii specializate n domeniile de competen Rezidenii, n probleme de interes pentru acesta; 5. S asigure eliberarea avizelor i autorizaiilor din sfera sa de competen n regim de urgen; 6. S asigure accesul Rezidenilor la informaiile i documentele de interes public, precum i la cele strict referitoare la PI, solicitate pentru dezvoltarea activitii acestuia; 7. La ncheierea contractelor cu Rezidenii si ntreprinderea administratoare va preda, iar la ncetarea contractului de arend/locaiune va prelua parcelele de terenuri i/sau halele de producere care fac obiectul arendei/locaiunii pe baz de proces-verbal. Rezidenii PI vor fi selectai de ctre ntreprinderea administratoare n baz de concurs a ofertelor pentru obinerea dreptului de arend a parcelelor de terenuri/locaiune a halelor, n care vor indica: Nivelul anual al taxei de administrare n lei; Investiiile pe care se oblig s le fac cu specificarea indicatorilor de referin (regimul construciei planificate, suprafaa construit, suprafaa util, volumul planificat al investiiei la punerea n funciune, numrul planificat al angajailor i a surselor de finanare proprii sau atrase); Angajamentul privind procesul tehnologic necesar derulrii afacerii din perspectiva tehnologiilor utilizate i modului n care acestea respect normele de protecie a mediului; Termenul final de realizare a investiiilor; Specificaii privind indicatorii planului de afaceri al investiie, respectiv dezvoltarea n etape a acesteia, acolo unde este cazul (volumul investiiei totale i defalcarea pe ani/etape, Rata Intern de Rentabilitate, Valoare Actualizat Net); Date privitor la volumul consumului lunar de utiliti (alimentare cu ap, gaz, energie electric, canalizare, colectare deeuri, etc.) Alte necesiti privind locaiunea ncperilor administrative, alimentaie public, sal de conferin, servicii de consultan, etc.
38
3.2. Terenul
Terenul destinat pentru amplasarea Parcului Industrial Hnceti, n cazul construciei unui drum auto de acces de la latura de sud-est a terenului pn la drumul orenesc, ce unete drumurile naionale R3 i R34, ar putea avea ieire la drumurile auto naionale R3 i R34. Terenul este amplasat la distana de 44 km de
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti vama Leueni, aflat la frontier cu Romnia, de circa 35 km de staia de cale ferat Chiinu, 50 km pn la Aeroportul Internaional Chiinu, 160 km pn la Aeroportul Mrculeti i 172 km pn la portul internaional Giurgiuleti.
39
3.2.1. Natura juridic a terenului

Terenul destinat amplasrii PI cu suprafaa de 6 ha este proprietatea Primriei Hnceti, se afl n intravilanul oraului. Conform Planului Urbanistic General al oraului Hnceti, terenul aparine zonei unitilor economice (industriale sau agricole). Zona unitilor economice n prezent ocup suprafaa de cca. 60 ha, cu o perspectiv de extindere de pn la 117 ha. Totodat, potrivit planurilor strategice ale APL Hnceti. suprafaa de 6 ha a terenului destinat amplasrii PI Hnceti ar putea fi extins n viitor pn la 35 ha. Terenul PI este destinat pentru construcii industriale, are bonitatea de 65 grade. Terenul este liber de orice sarcini de ordin juridic (nu este pus n gaj, nu este dat n arend).
3.2.2. Caracteristica terenului

Terenul Parcului este amplasat n valea rului Coglnic. Valea are o lime de circa 500 metri. n partea de est i de vest de - a lungul vii sunt pante abrupte care la o distan de circa 400 metri se ridic la nlimi de pn la 200 250 metri. Aceast situaie n cazurile de ploi toreniale abundente sau topiri intense de zpad poate duce la inundarea terenului Parcului Industrial. Conform datelor Schemei Planului Urbanistic General cu Planul Urbanistic Zonal al Centrului Oraului Hnceti, elaborate de Institutul URBANPROIECT, terenul PI se atribuie la zona D condiional favorabil pentru construcii din cauza inundaiilor cu apele freatice i posibilitilor de inundare cu apele revrsate sau de scurgere de suprafa. n aceast zon este necesar a efectua un complex de msuri ndreptate la protec ia de inundri, cum ar fi adncirea albiei rului Coglnic, ridicarea nivelului terenului Parcului, etc. Suprafaa terenului destinat amplasrii Parcului Industrial este de 6 ha. Dimensiunile terenului sunt prezentate n Anexa B. Latura de sud a terenului are grani cu terenuri proprietate privat, iar celelalte laturi ale lui au granie cu terenuri proprietate public ale Primriei Hnceti. n apropierea terenului trece un drum de pmnt mai nalt dect terenul cu circa un metru. Acest drum trece peste un pode pe partea dreapt a malului rului Coglnic. n partea de sud a terenului terenurile private sunt ridicate artificial cu un metru cu pmnt adus din alte pri. n aa mod terenul destinat amplasrii Parcului Industrial este nconjurat de pmnturi mai nalte cu circa un metru i n realitate este un loc de acumulare a apelor. Pentru a evita acumularea apelor pe teren i exclude probabilitatea inundaiei lui este necesar a-l acoperi cu un strat de pmnt cu grosimea de circa un metru. n conformitate cu datele Hrii Zonrii Seismice a Republicii Moldova (scara 1: 4000000, anul 2010), aprobate de Ministerul Construciilor i Dezvoltrii Regionale prin ordinul nr. 25 din 23.12.2009, oraul Hnceti este situat n zona seismic de 7 grade dup scara MSK de 12 grade. Acest lucru stabilete unele restricii asupra gradului de rezisten antiseismic a cldirilor i construciilor, care vor fi construite pe teritoriul parcului industrial. Apele subterane se afl la o adncime de 2 metri. n asemenea condiii pentru respectarea cerinelor de construcie a cldirilor rezistente la cutremure de pmnt de circa 7 grade dup scara MSK va fi necesar construcia cldirilor pe picioroange, ce va duce la majorarea costurilor cldirilor i construciilor cu circa 20%.
40
3.3. Utilitile i infrastructura

3.3.1. Amenajarea terenului PI
Pentru asigurarea funcionalitii PI, se vor efectua urmtoarele lucrri minime de amenajare a terenului: Ridicarea nivelului terenului, acoperirea teritoriului terenului cu un strat de pmnt cu grosime de circa un metru, tasarea i nivelarea lui; Amenajarea unor spaii verzi; Instalarea unui sistem de iluminare a drumului; Construcia unei platforme pentru acumularea i evacuarea deeurilor solide de pe spaiul comun al PI; Instalarea urnelor pentru gunoi; Construcia i amenajarea unei parcri; Instalarea indicatoarelor rutiere i informative pe drumul de acces la PI; ngrdirea terenului Parcului pe tot perimetrul lui. Descrierea i specificaiile acestor lucrri sunt prezentate n cele ce urmeaz. Ridicarea nivelului terenului. Volumul pmntului, care trebuie adus pe teritoriul Parcului Industrial n aceste scopuri va constitui circa 60 mii metri cub. Spaii verzi. n conformitate cu zonarea propus, terenul PI Hnceti va fi practic divizat n zona Rezidenilor (cca. 90% din teren), zona ocupat de infrastructur (cca. 6% din teren) i zona Administratorului (cca. 4% din teren). Pentru oferirea libertii de amenajare pe terenurile ce le revin Rezidenilor, propunem amenajarea cu pomi decorativi spaiilor comune ale PI de ctre Administrator. Astfel, suprafaa amenajat va constitui aproximativ 1 000 m2. Instalarea sistemului de iluminare. Pe terenul Parcului Industrial Hnceti drumuri interne de utilitate public nu se prevd, deoarece, conform datelor Schemei Planului Urbanistic General cu Planul Urbanistic Zonal al Centrului Oraului Hnceti drumul extern de utilitate public va trece nemijlocit pe lng latura de vest a terenului Parcului i de-a lungul albiei rului Coglnic. Va fi iluminat numai drumul extern n limitele Parcului. Sistemul de iluminare va prezenta o linie aerian de transportare a energiei electrice de 0,4 kV cu lungimea de 560 m, care va trece de-a lungul laturii de vest a terenului, pe partea lui intern pe stlpii crora se vor instala lmpi de strad de tip LED. Distana dintre stlpii liniei va constitui 40 metri. n total linia va avea 14 stlpi. Platform pentru acumularea i evacuarea deeurilor solide. Se propune a crea o platform pentru acumularea i evacuarea deeurilor solide n form de teritoriu asfaltat ngrdit, cu o suprafa de 10 metri ptrai. Platforma va servi pentru colectarea gunoiului de pe spaiul comun. Acumularea i evacuarea deeurilor Rezidenilor va fi pe seama acestora. Urnele pentru gunoi se vor instala pe teritoriul aferent cldirii Administratorului, parcrii i drumului extern. Numrul lor va fi de 16 uniti. Locuri de parcare a automobilelor. Pentru Parcul Industrial Hnceti sunt necesare 20 locuri de parcare a automobilelor cu suprafaa de 18 m.p. a fiecrui loc. Suprafaa total a locurilor de parcare asfaltate va
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti constitui circa 360 m. p., ceea ce este echivalent cu 60% din suprafaa carosabil a drumului auto de categoria IV cu lungimea de 360/6 = 60 metri. Indicatoarele rutiere i informative vor fi instalate de-a lungul drumului extern de utilitate public. Numrul de bilboard - uri va fi de circa 4 uniti, n rest vor fi indicatoare rutiere i scheme informative. ngrdirea terenului Parcului. Perimetrul terenului PI are lungimea de 1249 m Astfel, pentru ngrdirea acestuia vor fi necesari 1249 m gard cu nlimea de 2 m, din bare de metal.
41
3.3.2. Necesarul de utiliti

Raionul Hnceti deine o infrastructur local relativ bine dezvoltat: asigurarea cu energie electric este stabil i poate satisface cerinele sectorului industrial n deplin msur; serviciile de aprovizionare cu ap i canalizare sunt funcionale; exist un acces facil la reeaua de gaze; nu exist probleme cu conectarea la reelele de telecomunicaii (telefonie fix, mobil, internet). Necesitile ntreprinderilor din Parcul Industrial n energie electric, gaz natural, ap potabil i canalizare (vezi Tabelul 11) au fost apreciate n baza datelor despre necesitile respective ale ntreprinderilor cu capaciti similare celor din Anexa 1 9, precum i n baza normelor generalizate de consum (la o unitate de producie fabricat) a energiei electrice, gazului natural, apei potabile (exceptnd volumul apelor utilizate repetat n baza curirii acestora n sistemele interne ale ntreprinderilor respective) i volumul apelor reziduale care trebuie evacuate prin canalizare. Tabelul 11. Necesitile ntreprinderilor din PI Hnce ti n utiliti publice 10 Nr. Genul de activitate d/o 1. Producerea aparatelor de telecomunicaii 2. Producerea aparatelor digitale de msurat 3. Elaborarea, testarea i producerea staiilor electrice solare i eoliene cu capaciti de pn la 5 kW Total Energie electric, kVA 650 600 750 2000 Gaz natural, m3/or 35 30 35 100 Ap potabil, m3/or 10,5 10,5 10 31 Canalizare, m3/or 10 10 9 29
Terenul destinat amplasrii PI Hnceti este situat la o distan de 472 m de la sistemul de ap i canalizare al oraului Hnceti i de 405 m pn la punctul de racordare la conducta de gaz. Paralel cu terenul PI, la doar 90 m, trece linia de transportare a energiei electrice de 6 kilovoli. n prezent capacitile neutilizate ale acestor reele pot satisface necesitile estimate ale PI.
ntreprinderile prezentate n Anexa 1 i Tabelul 19 constituie doar una din posibilele configuraii ale Rezidenilor PI Hnceti i au fost considerate pentru evaluarea necesarului de utiliti ale PI. 10 Cu excepia reelelor de energie termic, care vor fi asigurate de ctre fiecare Rezident n parte n funcie de propriile necesiti.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Din Tabelul 11 observm c pentru asigurarea funcionrii ntreprinderilor Parcului Industrial este necesar instalarea n teritoriul Parcului a ctorva transformatoare cu capacitatea total de circa 2000 kVA i conectarea acestora la linia de transportare a energiei electrice de 10 kV care trece la distana de 100 metri de la latura de vest a Parcului. De asemenea, este necesar construcia unei conducte de gaz natural de presiune medie cu o lungime 405 metri, care ar asigura aprovizionarea ntreprinderilor Parcului cu circa 100 m3 de gaz pe or, a unei conducte de ap potabil de o lungime de 472 metri, care ar asigura aprovizionarea ntreprinderilor Parcului cu ap potabil de la conducta de ap din localitate n volum de circa 31 metri cub ap pe or sau 8,7 litri pe secund. n interiorul Parcului trebuie construit o staie de ridicare a apelor uzate cu capacitatea nu mai mic de 29 m3/h sau de circa 8 litri pe secund i o conduct pentru apele reziduale cu lungimea de 472 metri de la staie pn la locul de conectare a acesteia cu sistemul de canalizare a localitii. Capacitile i configuraiile drumurilor i reelelor de utilitate public interne i externe ale Parcului Industrial trebuie s asigure pentru Rezidenii lui distane ct mai mici de la locul amplasrii ntreprinderilor lor pn la punctele de racordare la drumurile i reelele de utilitate public respective ca s duc la minimizarea cheltuielilor sumare de racordare, asigurnd n acelai timp cheltuieli ct mai mici pentru construcia i exploatarea drumurilor i reelelor de utilitate public.
42
3.3.3. Infrastructura intern

Drumul intern n vederea utilizrii raionale a terenului PI Hnceti, ntruct limea acestuia este de doar 109 m, construcia unui drum intern n cadrul PI nu se prevede. Rezidenii Parcului vor construi din cont propriu drumuri de ieire la drumul extern de utilitate public care va trece nemijlocit pe lng latura de vest a teritoriului Parcului i, astfel, vor avea acces la drumul orenesc ce unete drumurile naionale R3 i R34. Conductele reelelor de ap, canalizare, gaz de presiune medie i cablurile pentru alimentare cu energie electric i telefonie vor fi construite n interiorul Parcului de-a lungul laturii lui de vest la o distan nu mai mic de 2 metri de la gard. Metoda este urmtoarea: pentru instalarea reelelor se va spa un canal cu trepte de 1,4 m nlime, astfel ca distana dintre conducte i cabluri s fie de 1 m pe diagonal. n canalul cel mai adnc se va monta canalizarea. Urmtoarele dou trepte ale canalului vor fi destinate pentru montarea conductei de gaz i conductei de ap, n diferite pri. Fntnele reelei de canalizare se vor instala la o distan de 40 m una de alta. n fntnile de canalizare la conduct vor fi construite ramificri la parcelele de teren adiacente cu o lungime de 10 m. De asemenea, vor fi construite ramificri la conductele de ap i gaz cu aceleai intervale i lungimi, care iniial vor fi astupate cu dopuri. Pe treptele canalului de sub nveliul drumului vor fi montate cablurile reelelor de energie electric i telefonie. Ramificrile de la cablurile de alimentare la parcelele de terenuri adiacente vor fi efectuate cu lungimile de 10 m. Canalul va fi astupat cu pmnt. Aprovizionarea cu energie electric Construirea reelelor de aprovizionare cu energie electric i telefonie pot fi executate prin montarea acestora n canale subterane sau aerian. Am selectat prima metod de aprovizionare cu energie electric deoarece furnizorul poate verifica consumul n orice moment i sunt excluse furturile de energie din reea.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Pentru acoperirea necesitilor PI de energie electric (vezi Tabelul 11) vor fi instalate 3 transformatoare de tipul TM cu capacitile de 1000, 630 u 400 kVA care vor transforma energia electric cu tensiunea de 6 kV n energia electric cu tensiunea de 0,4 kV. Pentru instalarea transformatoarelor va fi necesar o suprafa de teren a Parcului Industrial n mrime de circa 48 metri ptrai. Conductele interne de ap Lungimea conductelor interne magistrale de ap potabil va fi egal cu 500 metri. Diametrul aproximativ al conductei de ap se calculeaz dup formula:
43
unde Q total totalul consumului de ap n litri pe secund, v viteza micrii apei prin evi ( pentru diametre mari se ia 1,5 2 m/s, iar pentru diametre mici - 0,7 1,2 m/s). Pentru totalul de consum de ap de 8,7 litri pe secund diametrul evii va constitui aproximativ 74 mm. innd cont de caracterul universal al PI pentru necesitile PI este necesar o conduct din polietilen cu diametrul standard de 110 mm. Conductele interne de canalizare Lungimea conductei interne de canalizare va fi egal cu 500 metri. Conform datelor normative, pentru volumul estimat de ape evacuate de 8 litri pe secund vom utiliza evi din polietilen cu diametrul de 200 mm. Aprovizionarea cu gaz Conductele interne comune de gaze naturale vor fi construite n canalul comun cu conductele de ap, canalizare, energie electric, etc. Lungimea acestora va constitui 500 metri. Diametrul aproximativ al conductei de gaz n centimetri se calculeaz dup formula:
, unde Q consumul de gaz n metri cub pe or, t temperatura gazului 0 ( 14 grade), pm presiunea medie a gazului n conduct (presiunea mijlocie este de 0,10132 MP ), V viteza gazului 15 m/s pentru presiunea mijlocie, i constituie 50 mm. Diametrul standard exterior al conductei din polietilen care acoper necesitile susmenionate este de 75 mm cu grosimea pereilor de 5,6 mm. Canalizarea pluvial n Republica Moldova snt posibile ploi toreniale cu volumul de precipitaii de circa 160 milimetri la o ploaie cu durata medie a unei ploi de circa 150 minute. Volumul de precipitaii va corespunde acumulrilor de ap de 0,064 m3 pe or sau 0,018 litri pe secund la un metru ptrat de suprafa a terenului. Aceste torente de
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti ap acumulate de pe teritoriile asfaltate i de pe acoperiurile cldirilor din teritoriul Parcului trebuie evacuate. Suprafaa acestor teritorii constituie circa 25% din teritoriul Parcului sau 15 000 metri ptrai. Capacitatea maxim de evacuare a apelor n punctele critice de ieire din teren trebuie s fie de 270 litri pe secund. Apele pluviale la viteza de scurgere de 2 m/s vor fi colectate n canalul pietruit cu lungimea de 500 m, construit de-a lungul laturii de vest la o distan de un metru de la gard. Ele vor fi evacuate din canal prin 5 conducte din metal cu diametrele de 300 mm i lungimile de 60 metri, montate sub partea carosabil a drumului. Rezidenii PI vor fi obligai s organizeze evacuarea apelor pluviale n canal.
44
3.3.4. Infrastructura extern

Pe suprafaa terenului destinat amplasrii Parcului Industrial nu sunt amplasate construcii la suprafa sau subterane. In imediata vecintate sunt n funciune drumuri, reele i utiliti prezentate n cele ce urmeaz. Condiii de acces in incint La etapa actual drum de acces auto la terenul Parcului Industrial nu este construit. Pentru a asigura accesul Parcului Industrial Hnceti la reelele de drumuri auto republicane i locale este necesar construcia unui drum auto asfaltat de categoria IV de la drumul orenesc (ce unete drumurile naionale R3 i R34) pn la latura de sud a terenului destinat Parcului i prelungit mai departe de-a lungul laturii de vest a acestui teren pn la sfritul acestei laturi. Lungimea total a drumului va fi de 980 metri. Alimentarea cu energie electric Linia de transportare a energiei electrice de 6 kilovoli trece paralel cu latura de vest al terenului la o distan de circa 90 metri i este situat pe malul drept al rului Coglnic. Pentru a asigura accesul Parcului la energie electric va fi necesar construcia unei linii de transportare a energiei electrice de 6 kilovoli cu o lungime de 100 metri. Furnizor de energie electric este SA RED Union Fenosa. Conform prevederilor Hotrrii Consiliului de administraie al ANRE nr. 365 din 14 ianuarie 2010 Privind tarifele la energia electric, SA RED Union Fenosa livreaz energia electric la tariful de 133 bani / kWh fr TVA. Reeaua de ap Conducta de ap potabil n oraul Hnceti se afl lng drumul orenesc asfaltat (ce unete drumurile naionale R3 i R34) la o distan de circa 472 metri de latur de sud a terenului destinat Parcului Industrial. Astfel, este necesar construcia unei conducte ce va uni reeaua de ap potabil din localitate cu terenul Parcului. Conducta va fi paralel cu drumul de acces in Parc i prelungit n interiorul Parcului. Diametrul conductei este de 110 mm. Conducta oreneasc de ap potabil dispune de capaciti suficiente pentru alimentarea ntreprinderilor, care vor fi amplasate n Parcul Industrial. Reeaua de canalizare Localitatea dispune de un sistem de canalizare la care poate fi racordat sistemul de canalizare al Parcului Industrial prin construcia unei staii de ridicare a apelor uzate n punctul cel mai de sud al terenului Parcului Industrial nemijlocit lng drumul de acces auto intern de utilitate public. Staia de ridicare a apelor uzate va asigura pomparea apelor uzate n volum de 70 m3 pe or i ridicarea acestora pn la 27 m.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Distana de la staia de ridicare a apelor uzate din interiorul terenului Parcului Industrial pn la conducta sistemului de canalizare a oraului (aflat lng drumul orenesc ce unete drumurile naionale R3 i R34) este de circa 472 metri. Staia de ridicare a apelor uzate va fi racordat la sistemul de canalizare a oraului Hnceti printr-o conduct de canalizare cu diametrul de 200 mm i lungimea de 472 metri. Alimentarea cu gaz natural Conducta de gaz de presiune medie din oraul Hnceti se afl nu departe de drumul auto orenesc la o distan de circa 405 metri de latura de sud a terenului i are capaciti suficiente pentru satisfacerea necesitilor PI. Conducta de gaz de acces de presiune medie va uni conducta de gaz din localitate cu conductele de gaz din terenul Parcului i va trece paralel cu drumul auto asfaltat de intrare n Parc la o distan de 3 metri de acest drum din partea dreapta a acestuia. Diametrul conductei este de 75 mm. Furnizor de gaze naturale n oraul Hnceti este ntreprinderea Rotalin Gaz Traiding SA. Preul de livrare a 1000 m3 de gaz prin conducte cu presiune medie conform prevederilor Hotrrii Consiliului de Administraie al ANRE la 1 februarie 2011 constituie 4 903 lei fr TVA (TVA este de 6%).
45
3.3.5. Cldiri
Pentru construirea halelor de producere n zona Rezidenilor am presupus o suprafaa ocupat de cldiri i construcii de 3,25 ha, inclusiv 0,35 ha pentru halele IA i 2,90 ha pentru halele construite de Rezideni.
3.3.6. Fora de munc necesar activitilor PI

Din datele prezentate n tabelul din Anexa 1 observm, c numrul locurilor de munc care pot fi create de ctre rezidenii Parcului Industrial va constitui n total circa 810 locuri dintre care circa 260 locuri vor cere specialiti din industria constructoare de maini i 550 locuri n ramura de producere a aparatelor de msurat.
46
4. Evaluarea investiiilor n PI 4.1. Terenul

n oraul Hnceti preul de pia al unui hectar de teren public este de circa 1 291 700 lei, iar a unui hectar de teren aferent ntreprinderilor privatizate 258 665 lei. Terenul destinat amplasrii PI Hnce ti este proprietatea primriei oraului Hnceti, se afl n intravilanul oraului, este teren pentru construcii industriale, are o suprafa de 6 ha, bonitatea de 65 grade. Conform prevederilor alin. (12) din art. 10 al Legii privind preul normativ i modul de vnzare - cumprare a pmntului la calcularea plii anuale de arend pentru terenurile proprietate public din cadrul parcurilor industriale, create n corespundere cu Legea cu privire la parcurile industriale nr. 182 din 15.07.2010, ntreprinderea administratoare va aplica coeficientul de micorare pn la 0,3 din plata anual pentru arenda pmntului stabilit de lege. Pentru oraele mici aceast plat constituie 0,5% din preul normativ al pmntului. Preul normativ al pmntului se calculeaz n baza tarifului, prevzut n anexa la Legea privind preul normativ i modul de vnzare - cumprare a pmntului nr. 1308-XIII din 25.07.97 (republicat n Monitorul Oficial nr. 141-149/1161 din 06.12.2001), care constituie 19 873,34 lei la un grad-hectar pentru terenuri din intravilanul localitii. Pentru pmntul cu bonitatea de 65 grade preul normativ al unui ha de pmnt pmntului va constitui lei 19 873,34 * 65 = 1 291 767,1 lei. Plata pentru arenda unui hectar de pmnt cu bonitatea de 65 grade n oraul Hnce ti va constitui 1 291 767,1 lei * 0,005 = 6458,8 lei per an, iar pentru agenii economici Rezideni ai Parcului Industrial ea va constitui 0,3 din aceast sum - numai 1 937,65 lei sau 19,4 bani la un metru ptrat pe an.
4.2. Amenajarea terenului

Ridicarea nivelului terenului. Cheltuielile ce se revin la lucrrile de ncrcare, transportare de la o distan de circa 5 kilometri, mprtiere i nivelare a unui metru cub de pmnt se estimeaz n valoare de circa 55 lei . Costul acestor lucrri pentru un volum de 60 mii m3 va constitui 3 300 mii lei. Spaii verzi. Suprafaa amenajat cu arbori decorativi va constitui circa 1000 m.p. Astfel, cheltuielile pentru amenajarea spaiilor verzi va constitui circa 50 mii lei. Instalarea sistemului de iluminare. Reieind din preurile la materialele necesare i din experiena de efectuare a lucrrilor similare, costul minim al construciei unui kilometru al liniei de transportare a energiei electrice de 0,4 - 10 kilovoli constituie circa 206 mii lei. Costul liniei de transportare a energiei electrice de 0,4 kV de-a lungul laturii de vest a Parcului cu o lungime de 560 metri va constitui circa 115,36 mii lei. Pe fiecare stlp (n total 14) al liniei va fi instalat cte o lamp de iluminat de strad de tipul LED la costul de 2000 lei. Costul lmpilor va constitui 28 mii lei. n total costul crerii sistemului de iluminare va constitui 143,36 mii lei. Platforme pentru acumularea i evacuarea deeurilor solide. Cheltuielile pentru construcia acestora se apreciaz n valoare de 5,0 mii lei.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Urnele pentru gunoi. Avnd n vedere costul de 300 lei pentru o urn de tip -5, costul total al celor 16 urne necesare n Parc va constitui circa 4,8 mii lei. Locuri de parcare a automobilelor. Suprafaa a 20 locuri de parcare ce se propun a fi create este echivalent cu suprafaa unui drum de categoria IV cu lungimea de 60 metri. Costul construciei unui kilometru de drum de categoria IV constituie 16,178 milioane lei. Cheltuielile pentru construcia prii carosabile a drumului vor constitui 60% din costul drumului. Deci, costul crerii 20 locuri de parcare va constitui 16 178 mii lei/1km * 0,6* 0,06 km = 582,4 mii lei. Indicatorii informativi i rutieri. Cheltuielile totale pentru procurarea i instalarea celor 4 bilboard - uri sunt estimate la 80 mii lei. ngrdirea terenului Parcului. Cheltuielile pentru procurarea i instalarea a 100 m de gard de nlime de 2 m din bare de metal de tip constituie circa 41,2 mii lei. Lungimea perimetrului terenului PI este de 1249 m. Investiiile pentru procurarea i instalarea gardului vor constitui 514,59 mii lei. Tabelul 12. Volumul investiiilor necesare pentru amenajarea terenului PI Hnceti Denumirea obiectelor de amenajare a terenului Ridicarea nivelului terenului Amenajarea spaiilor verzi Instalarea sistemului de iluminare Construcia platformelor pentru acumularea i evacuarea deeurilor solide Procurarea urnelor de strad pentru gunoi Construcia locurilor de Parcare a automobilelor Crearea i instalarea indicatoarelor informative i rutiere ngrdirea terenului Parcului Total Volumul de investiii, mii lei 3300,0 50,0 143,36 5,0 4,8 582,39 80,0 514,59 4680,14 Tabelul 12 i
47
Volumul investiiilor necesare pentru amenajarea terenului PI Hnce ti este prezentat n constituie 4 680,14 mii lei.
4.3. Infrastructura intern

Drumuri interne Dup cum este menionat n Capitolul 3.3.3 construcia unui drum intern n cadrul PI Hnceti nu se prevede. Energie electric Pentru acoperirea necesitilor PI de energie electric vor fi instalate 3 transformatoare de tipul TM cu capacitile de 1000, 630 u 400 kVA la preul total de 355 mii lei. Costul total al lucrrilor de construcie i montaj se estimeaz n valoare de circa 10% din costul transformatoarelor i va constitui circa 35,5 mii lei. Linia de transportare subteran de energie electric de tensiune de 0,4 kV se estimeaz la 560 m cu un cost total de 448 mii lei. Deci investiiile capitale necesare n total vor constitui circa 838,5 mii lei.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Conductele de ap Costul construciei conductei de ap cu diametrul standard de 110 mm i lungimea de 1 km n condiiile proiectului dat constituie circa 300 mii lei. n aa mod, investiia total pentru construcia a 500m de conduct va fi de circa 150 mii lei. Pregtirea pentru racordarea parcelelor de teren ale Rezidenilor la reea constituie 10% din costul reelei, sau 15 mii lei. Volumul total al investiiei va constitui 165 mii lei. Conductele de canalizare Pentru construcia conductei de canalizare din polietilen cu diametrul de 200 mm i fntnilor la distana de 40 m sunt necesare cheltuieli de circa 800 mii lei la 1 km. Investiiile capitale pentru construirea conductelor interne de canalizare de utilitate public cu lungimea de 500 m vor fi n valoare de circa 400 mii lei. Cheltuielile pentru racordarea parcelelor de teren ale Rezidenilor la reeaua de canalizare sunt incluse n costul total. Volumul total al investiiei va constitui 400,0 mii lei. Canalizarea pluvial Anterior am stabilit c pentru evacuarea apelor pluviale va fi construit un canal de-a lungul drumului extern cu lungime total de 560 metri. Din canal la fiecare 100 m vor fi construite canale din conducte pe sub partea carosabil a drumului. Costul crerii unui kilometru de asemenea canalizare este de circa 1,1 milioane lei. Deci cheltuielile pentru construcia canalizaiei pluviale vor constitui circa 616 mii lei. Gaze naturale Conform experienei acumulate n Republica Moldova pentru construcia unei conducte de gaz de presiune medie din evi din polietilen cu diametrul pn la 75 mm la o distan de 1 km snt necesare cheltuieli n valoare de 220 mii lei. Prin urmare, pentru lungimea de 500 m sunt necesare investiii capitale de circa 110 mii lei. Pregtirea pentru racordarea parcelelor de teren ale rezidenilor la reea constituie 10% din costul reelei, sau 11 mii lei. Volumul total al investiiei va constitui 121 mii lei.
48
4.3.1. Investiii n infrastructura intern

Volumul sumar al investiiilor necesare crerii utilitilor publice n interiorul PI este prezentat n Tabelul 13. Tabelul 13. Volumul sumar al investiiilor necesare crerii infrastructurii interne a PI Denumirea construciilor Construcia drumului intern de utilitate public Procurarea i instalarea a 3 transformatoare cu capacitatea instalat total de 2000 kVA i a liniei de transportare cu lungimea de 560 m Construcia conductelor interne de ap potabil de utilitate public cu lungimea de 500 m Construcia conductelor de canalizare de utilitate public cu lungimea de 500 m Construcia sistemului de evacuare a apelor pluviale Construcia conductelor interne de gaz natural de utilitate public cu lungimea de 500 m Amenajarea terenului Parcului Industrial Total Volumul investiiilor, mii lei 0 838,5 165,0 400,0 616,0 121,0 4 680,14 6 820,64
49
4.4. Infrastructura extern

Drumuri auto Pentru a asigura accesul Parcului Industrial Hnce ti la reelele de drumuri auto republicane i locale este necesar construcia unui drum auto asfaltat de categoria IV de la drumul orenesc (ce unete drumurile naionale R3 i R34) pn la latura de sud a terenului destinat Parcului i prelungit mai departe de-a lungul laturii de vest a acestui teren pn la sfr itul acestei laturi. Lungimea t otal a drumului va fi de 980 metri. Cheltuielile necesare pentru construcia unui kilometru de drum de categoria IV constituie circa 16,178 milioane lei. Investiiile capitale pentru construcia acestui drum vor constitui 15 853,95 mii lei. Energie electric Costul minim al construciei unui kilometru al liniei de transportare a energiei electrice de 6 kilovoli constituie circa 400 mii lei. Pentru construcia liniei de acces la energia electric a oraului cu lungimea de 100 metri se vor cheltui circa 40,0 mii lei. Reele de ap Investiiile capitale necesare pentru construirea conductei de ap potabil cu diametrul de 100 mm i lungimea de 472 metri, ce va uni reeaua de ap potabil din localitate cu terenul Parcului, vor constitui 141,6 mii lei. Reele de canalizare Staia de ridicare a apelor reziduale cost circa 64 mii lei. Construcia cldirii cu suprafaa de 12 m2 i bazinului necesar pentru montarea staiei va costa circa 36 mii lei. n total costul staiei de ridicare a apelor uzate va constitui circa 100 mii lei. Investiiile capitale pentru construcia conductei cu diametrul de 200 mm i lungimea de 472 metri, ce va uni staia de ridicare a apelor uzate cu sistemul orenesc de canalizare, vor constitui 118,94 mii lei. Gaze naturale Conducta de gaz de acces din polietilen de presiune mijlocie cu diametrul de 75 mm care va uni conducta de gaz din localitate cu conductele de gaz de pe terenul Parcului are lungimea de 515 metri. Investiiile capitale pentru construcia acestei conducte vor constitui 113,3 mii lei.
4.4.1. Investiii n infrastructura extern

Volumul sumar al investiiilor necesare pentru crearea infrastructurii externe a Parcului este prezentat n Tabelul 14. Tabelul 14. Volumul sumar al investiiilor necesare crerii infrastructurii externe a PI Denumirea construciilor Construcia drumurilor de acces de categoria IV cu lungimea de 980 m Construcia liniei de transportare a energiei electrice de racordare la linia oreneasc de 6 kV cu lungimea de 100 m Volumul investiiilor, mii lei 15 853,95 40,00
50
Denumirea construciilor Construcia conductei de polietilen cu diametrul 110 mm de racordare a la sursa de ap potabil extern cu lungimea de 472 m Construcia conductei de canalizare cu diametrul de 200 mm i lungimea de 472 m de racordare la sistemul de canalizare a oraului Construcia staiei de ridicare a apelor uzate Construcia conductei de acces la gaz natural cu diametrul de 75 mm i lungimea de 515 m Total
Volumul investiiilor, mii lei 141,60 118,94 100,00 113,30 16 367,79
Suma total a investiiilor n infrastructurile interne i externe necesare pentru crearea Parcului Industrial Hnceti va constitui circa 23,2 milioane lei.
4.5. Cldiri
Halele de producere. Estimarea necesarului de mijloace pentru investiii le-am determinat prin presupunerea c pentru construirea unui metru ptrat de hale, depozite, etc. sunt necesare 3 235,5lei (cca. 200 euro). Tabelul 15.Structura terenului ocupat de hale de producere ale PI Hnceti Hale de producere Hale de producere IA Hale de producere Rezideni Total hale (infrastructura de producere) Suprafaa, ha 0,35 2,90 3,25 Investiii, mii lei 11 324,25 93 829,50 105 153,75
Necesarul de mijloace bneti pentru construcia halelor de producere sunt prezentate n Tabelul 15 i constituie cca 105 mln lei.
4.6. Evaluarea costurilor pentru pregtirea forei de munc

n vederea asigurrii forei de munc corespunztoare necesitilor PI, vor fi organizate cursuri de pregtire i reprofilare profesional. Considerm c 75% din necesarul forei de munc vor fi instruii sau 615 lucrtori ncadrai n cmpul muncii n cadrul ntreprinderilor Rezidente ale PI. Durata medie a cursului de instruire va fi de circa 2 luni. Astfel, costurile pentru pregtirea forei de munc vor fi egale cu costul instruirii propriuzise i valoarea burselor oferite timp de dou luni viitorilor angajai. Costul instruirii unei persoane este de circa 1 400 lei, bursa pentru 2 luni de zile va constitui 800 lei/lun * 2 luni = 1 600 lei. n aa mod, costul instruirii unei persoane va fi de circa 3000 lei. Costul total al pregtirii forei de munc va constitui 1 845 mii lei.
51
4.7. Investiii totale

Valoarea estimativ a investiiilor necesare pentru crearea Parcului Industrial Hnceti sunt prezentate n Tabelul 16 i cuprind n principal costurile aferente construciei utilitilor comune din interiorul i exteriorul PI, amenajrii interioare i exterioare a PI, precum i construciilor minime necesare funcionrii PI 11. Volumul investiiilor totale fr investiiile Rezidenilor pentru crearea PI sunt estimate la 36 756 mii lei. Detaliat costurile capitale sunt prezentate n Anexele 2 i 3. Tabelul 16. Costurile capitale ale proiectului Costuri capitale Studiu de fezabilitate Proiecte, studii, cereri de finanare Infrastructura i utilitile comune din exteriorul PI Acces la reeaua rutiera in exteriorul PI Utilitile publice in exteriorul PI energie electric gaz ap canalizare Infrastructura i utilitile comune din interiorul PI Utilitile publice din interiorul PI energie electric gaz ap canalizare canalizare pluvial Amenajarea interioar a PI Cldirea administrativ, echipament i mobil Hale de producere IA Hale de producere construite de Rezideni Total costuri capitale Evaluare cu investiii Rezideni, lei
100 000 1 585 208 16 367 794 15 853 950 40 000 113 300 141 600 218 944 6 820 638 838 500 121 000 165 000 400 000 616 000 4 680 138 3 231 704 11 324 250 93 829 500 133 259 094
Cota, %
0.1% 1.2% 12.3% 11.9% 0.0% 0.1% 0.1% 0.2% 5.1% 0.6% 0.1% 0.1% 0.3% 0.5% 3.5% 2.4% 8.5% 70.4% 100.0%
Evaluare fr investiii Rezideni, lei

100 000 1 585 208 16 367 794 15 853 950 40 000 113 300 141 600 218 944 6 820 638 838 500 121 000 165 000 400 000 616 000 2 007 138 3 231 704 11 324 250 36 756 594
Cota, %
0.3% 4.0% 41.5% 40.2% 0.1% 0.3% 0.4% 0.6% 17.3% 2.1% 0.3% 0.4% 1.0% 1.6% 11.9% 8.2% 28.7% 100.0%
Cota infrastructurii tehnice i utilitilor comune constituie 58,8% din costurile capitale. Cldirea administrativ cu echipament i mobil constituie 8,2% din costuri, iar costurile capitale pentru construirea halelor de producere alctuiesc 28,7% din investiiile totale. Costurile pentru elaborarea studiilor, proiectele, etc. alctuiesc 4,3%. Estimm investiiile Rezidenilor n hale de producere, depozite, etc. la 93,8 mln. lei, acestea nefiind incluse n modelele de calcul.
11
n analiza fezabilitii financiare a PI Hnceti, investiiile Rezidenilor nu au fost luate n calcul.
52
5. Analiza fezabilitii proiectului 5.1. Introducere

Pentru a determina care este cea mai bun soluie de realizare a proiectului de creare a PI trebuie s efectum o evaluare comparativ a dou moduri de organizare, cu condiia c ambele cazuri la ieire au specificaii identice. n primul caz considerm c Administraia Public Local va implementa proiectul dat prin intermediul mecanismului tradiional de achiziii de bunuri i servicii. n msura posibilitilor, presupunem c finanarea crerii infrastructurii tehnice i de producere a PI se realizeaz prin alocarea n acest scop a mijloacelor de la bugetul de stat i de la bugetele unitilor administrativ-teritoriale (raional i local). Totodat, APL va suporta n primii ani cheltuielile de gestionare a PI, construirea cldirii administrative i nzestrarea acesteia cu echipament i mobilier. Furnizorii locali de servicii vor finana construcia n exteriorul PI a conductelor de ap, gaz, canalizare i reeaua de energie electric, n interiorul PI a conductei de gaz de presiune medie, a staiei de transformare i a reelei de aprovizionare cu energie electric. Finanarea drumului de acces din exteriorul PI i finanarea construciei halelor de producere pentru locaiune Rezidenilor IA le presupunem spre realizare din surse externe publice. Prin intermediul Ageniei de Dezvoltare Regional din FNDR presupunem s obinem finanare pentru construcia apeductului, canalizrii, canalizrii pluviale din interiorul PI i pentru amenajarea interioar. n continuare vom considera c administrarea PI se va efectua de ctre ntreprinderea administratoare creat sau selectat prin concurs de ctre APL. n al doilea caz presupunem finanarea crerii infrastructurii tehnice i de producere cu coparticiparea investitorului privat. APL va implica un partener privat cu experien n domeniu selectat prin concurs, cruia i va delega funciile i atribuiile de administrare a PI. Proiectul dat va fi implementat printr-un contract de parteneriat public-privat. Partenerul privat va finana (a) lucrrile de proiectare, elaborarea studiilor i cererilor de finanare, (b) construirea cldirii administrative i nzestrarea acesteia cu echipament i mobilier, (c) construirea reelelor de ap i canalizare, precum i cele pentru canalizarea pluvial n interiorul PI, (d) va suporta cheltuielile de administrare. Partenerul privat fiind eligibil la finanarea crerii infrastructurii tehnice i de producere a PI din contul FNDR va solicita finanarea amenajrii interioare a PI. Cheltuielile pentru construirea reelelor de gaz i electricitate n interiorul i exteriorul PI vor fi efectuate de ctre furnizorii locali. Ca i n primul caz, finanarea construirii drumului de acces, reelelor de ap i canalizare din exteriorul PI i construirea halelor de producere a IA le presupunem spre realizare din surse externe sub form de grant. Odat cu acestea vom cerceta fezabilitatea proiectului n cazul cnd construirea halelor de producere destinate locaiunii i drumului de acces extern vor fi construite de Partenerul privat. La finalizarea contractului, bunurile publice vor fi transmise cu titlu gratuit autoritii publice n bun stare i liber de orice sarcin sau obligaie, conform prevederilor contractuale. Sarcinile Administratorului sunt descrise n capitolul Organizarea i funcionarea PI. Partenerul privat i recupereaz investiia, i acoper costurile de administrare i ntreinere a obiectelor PI, precum i obine un profit rezonabil din venituri de la darea n locaiune a terenurilor i halelor, din ncasarea plilor de administrare, din venituri de la prestarea serviciilor Rezidenilor PI, din plile i taxele achitate de participanii la concursurile de obinere a dreptului de Rezident i pentru nregistrarea n calitate de Rezident, precum i din activitatea de ntreprinztor pe care o poate desfura conform legii n cadrul PI.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Totodat, vom cerceta fezabilitatea financiar a proiectului n cazul crerii PI Hnceti pe principii de parteneriat public-privat, costul infrastructurii tehnice i de producie a parcului industrial fiind suportat de investitorul privat, partenerul public participnd n proiectul de creare a PI cu terenul ce va fi dat n folosin Administratorului pe perioada de activitate a Parcului Industrial (30 ani). Vom construi modele de calcul care vor determina costul proiectului suportat de APL pentru ambele cazuri. Compararea modelor va permite APL s evalueze dac parteneriatul public-privat n comparaie cu implementarea tradiional a proiectului (n regie proprie) ntrunete toate criteriile cu cele mai bune valori. Cele trei criterii principale pentru evaluare in de accesibilitate, de transferul riscurilor i de valoarea banilor. Pentru evaluarea costurilor n primul caz vom folosi modelul Comparatorului Sectorului Public (n continuare CSP), iar n cazul al doilea model de referin a Parteneriatului Public-Privat (n continuare PPP). Esena analizei financiare este de a determina dac sau ct de mult, un proiect este valoros dintr-o perspectiv financiar, public sau social. Acest lucru poate fi exprimat n mai multe moduri, cel mai sugestiv i mai exact mod fiind cel al utilizrii Indicatorilor de performan a proiectelor investiionale, i anume: Rata intern a rentabilitii (RIR); Valoarea actualizat net a proiectului (VAN); Raportul Beneficii/Costuri (RB/C).
53
RIR este definit ca rata dobnzii care aduce la zero valoarea actual net a investiiei. VAN calculeaz valoarea actualizat net a investiiei sau a capitalului prin utilizarea unei rate de actualizare (rat de scont) i a unei serii de pli (valori pozitive) i ncasri (valori negative) viitoare. Raportul Beneficii/Costuri reprezint raportul dintre fluxul actualizat de beneficii i fluxul actualizat de costuri. Att pentru modelul CSP, ct i pentru modelul PPP, rezultatele analizei financiare se interpreteaz innd cont de urmtoarele valori reper: RIR > r (5%) VAN < 0 12 Coeficientul B/C > 1 Rezultatele analizei financiare se interpreteaz innd cont de rezultatul cel mai bun, cel mai mic cost al proiectului. Caracteristicile cheie ale modelelor CSP i PPP sunt urmtoarele: valoarea actualizat net (VAN) a costului proiectului calculat n baza fluxului de numerar i a ratei de actualizare aplicabile; fluxul de numerar se determin ca diferena dintre suma tuturor costurilor i veniturile proiectului; Proiect ce merit s fie finanat
n cazul modelului CSP i modelului PPP, condiia VAN < 0 este determinat de faptul c costul proiectului n aceste modele = Costuri Venituri, deci o valoarea actualizat net negativ arat c costurile actualizate ale proiectului sunt mai mici dect veniturile actualizate aferente acestuia.
12
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti estimarea costurilor n baza celor mai recente, similare procurri din domeniu sau a celor mai bune estimri; identificarea tuturor veniturilor posibile aferente proiectului; uzura i amortizarea n calcule nu este inclus.
54
n cazul bunurilor cu o durat de via mai lung dect durata proiectului, la sfritul duratei de via previzionate se ia n calcul o valoare rezidual care s reflecte poteniala lor valoare de vnzare sau valoarea pentru utilizare n continuare. Valoarea rezidual se calculeaz dup formula: unde,
Gu VR = Vi 1 100
VR = valoare rezidual; Vi = valoarea de inventar a mijlocului fix; Gu = gradul de uzur a mijlocului fix estimat peste orizontul de timp propus.
5.2. Ipotezele generale de lucru

Determinarea costurilor proiectului de creare a PI au fost efectuate n baza urmtoarelor ipoteze de baz: 1. Ratele inflaiei pentru perioadele viitoare pot fi estimate n baza evoluiei pentru perioadele precedente sau pot fi folosite din sursele oficiale de prognoz. n continuare se pot folosi dou abordri privind inflaia. Prima este aplicarea ratei inflaiei separat la toate articolele de costuri i venituri. A doua abordare const n proiecia costurilor i veniturilor n preuri constante. Ipoteza este c indiferent de rata viitoare a inflaiei, influena o s fie proporional att asupra costurilor, ct i asupra veniturilor. n construcia modelelor vom aplica varianta a doua de determinare a preurilor i tarifelor. 2. Rata de actualizare. Rata standard de actualizare luat n calcul n analiza financiar este de r = 5% (conform recomandrilor Comisiei Europene). 3. Valuta proiectului. Toate previziunile proiectului sunt calculate n lei constani (cursul de schimb valutar n proiect al 1 Euro = 16,1775 lei; 1 dolar SUA = 11,7997 lei). 4. Durata de via estimat a proiectului este egal cu termenul de acordare a titlului de Parc Industrial (30 de ani). 5. Deoarece durata de exploatare a tehnicii de calcul este mai mare dect durata proiectului am stabilit nlocuirea acestui grup de active nainte de sfritul proiectului. 6. Ipoteza cazului cel mai defavorabil. Am presupus c nchirierea terenurilor i halelor Rezidenilor la nivel de 100% va fi atins n anul 2018, ncepnd cu anul al aptelea de proiect. Toate costurile au fost calculate la nivel maxim, iar veniturile la nivel minim.
55
5.3. Modelul de baz a Comparatorului Sectorului Public

Modelul de baz CSP reprezint costul integral al proiectului de creare a PI Hnceti, folosind pentru realizarea proiectului metodele tradiionale de achiziii publice. Modelul de baz include costurile de capital, costurile pregtirii forei de munc, costurile operaionale i veniturile proiectului.
5.3.1. Estimarea costurilor

n cadrul modelului CSP vom estima costurile capitale, costurile de nlocuire, costurile pregtirii forei de munc i costurile operaionale ale PI organizat de APL prin Administratorul selectat. Ipotezele estimrilor de cost. Pentru construirea modelului CSP am presupus urmtoarele ipoteze privind determinarea costurilor pentru crearea i administrarea PI: 1. Toate obiectele necesare vor fi construite, procurate prin procedurile de achiziionare a bunurilor i serviciilor de ctre sectorul public. Obiectele construite sau procurate sunt evaluate n baza celor mai recente costuri sau n baza recentelor oferte de la companiile de construcii. 2. Pe perioada derulrii proiectului am prevzut nlocuirea tehnicii de calcul i echipamentul cldirii administrative. Presupunem nlocuirea acestora la 10 ani. 3. Costurile operaionale includ cheltuielile de ntreinere a obiectelor PI i cheltuielile de administrare. Costurile proiectului PI Hnceti se constituie din: a) Costurile capitale, b) Costurile necesare pregtirii forei de munc, c) Capitalul de lucru, i d) Costurile de nlocuire. A. Costurile capitale ale proiectului constituie 36 757 mii lei (vezi Tabelul 17). Investiiile n infrastructura intern i extern comun a PI vor fi realizate de ctre furnizorii municipali, Rezideni i Administrator din surse ale APL i/sau APC, FNDR, granturi externe dup cum urmeaz:
Tabelul 17.Sursele de finanare ale costurilor capitale ale PI creat prin mecanisme tradiionale de achiziii publice
Categorii de costuri, surse de finanare Bugetul APL, bugetul de stat Cldirea administrativ i echiparea Tehnica de calcul, imprimante, etc. Mobila ncperi Cazangerie Furnizori locali Infrastructura i utilitile comune din exteriorul PI (energie electric, ap, gaz, canalizare) Infrastructura i utilitile comune din interiorul PI (energie electric, gaz)
Valoarea investiiilor, lei 3 231 704 2 887 684 214 600 77 652 51 768 1 473 344 513 844 959 500
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Valoarea investiiilor, lei 27 278 200 100 000 15 853 950 11 324 250 4 773 346 1 585 208 1 181 000 2 007 138 36 756 594
56
Categorii de costuri, surse de finanare Granturi externe Studiu de fezabilitate Infrastructura i utilitile comune din exteriorul PI (drum) Hale de producere IA FNDR Proiect, studii, cereri de finanare PI Utiliti comune in interiorul PI (ap, canalizare, canalizare pluvial) Amenajarea interioar Total Furnizorii municipali vor fi responsabili de:
Construcia reelei de presiune medie de gaze din exteriorul i interiorul Parcului va fi executat de ctre .M. "Rotalin Gaz Traiding" S.R.L din sursele furnizorului. Furnizorul de energie electric Societatea pe Aciuni .C.S. RED Union Fenosa construiete linia de alimentare extern, substaia i reeaua de aprovizionare intern. Ap Canal Hnceti construiete numai reeaua extern de ap i canalizare. Reeaua de telefonie va fi construit de furnizor Moldtelecom sau altul.
n responsabilitatea Rezidenilor referitor la infrastructur i utiliti vor fi urmtoarele: Racordarea la reeaua de energie electrica a PI se va realiza de ctre Rezident pe baza unui proiect tehnic avizat la intrarea parcelei, distanta maxim 20 m fa de frontul stradal al parcelei. Instalaiile din incinta parcelelor se vor racorda subteran la reelele de distribuie. Puterea instalat (kW) va fi determinat n funcie de solicitare i mrimea suprafeei parcelei. Pentru puteri instalate mai mari sunt necesare investiii proprii realizate de ctre Rezideni. Contorul de msurare a consumului se va monta de ctre furnizor numai dup achitarea serviciului de branare. Racordarea la reeaua de gaze naturale din PI a Rezidenilor se va realiza pe baza proiectelor tehnice avizate la intrarea parcelei, distanta maxim 20 m fata de frontul stradal al parcelei. Instalarea punctului de racordare la presiune i contorul, execuia branrii pe seama Rezidentului. Branarea tuturor construciilor la reeaua de alimentare cu apa centralizat i la reeaua de canalizare (menajere, tehnologice) este obligatorie. Racordarea la reeaua centralizat de ap i canal se va realiza de ctre Rezident pe baza unui proiect tehnic avizat la intrarea Parcelei, distanta maxim 20 m fa de frontul stradal al Parcelei. Rezidenii a cror parcele sunt amplasate n partea de vest a PI se vor racorda la reeaua de canalizare n partea de vest a parcelei. Pentru evacuarea apelor uzate din incinta Parcelei Rezidentul are obligaia s obin Acordul de mediu. Execuia branamentelor este pe seama Rezidentului. Asigurarea apei tehnologice se va putea face i prin forare i captare din stratul freatic (n incinta proprie), n baza avizelor i acordurilor prevzute de lege. n situaia n care prin natura activitii desfurate, este necesar o cantitate mai mare de ap de incendiu, dect cea asigurat prin reeaua existent, se va realiza rezervor suplimentar n incint de ctre Rezident. n situaia n care apele uzate evacuate, depesc indicatorii de primire n staia de epurare, Rezidentul este obligat a se dota cu instalaii de pre-epurare, n incinta proprie.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Este obligatorie captarea i evacuarea n reeaua pluvial, a apelor rezultate de pe toate suprafeele impermeabile (acoperiuri, circulaii, platforme). Pentru captarea i evacuarea apelor pluviale Rezidentul va avea un proiect tehnic separat n care se vor indica msurile ntreprinse la lucrrile de amenajare a parcelei de teren. Se interzice evacuarea apelor pluviale n subsolul terenului, precum i dirijarea scurgerii acestora n terenurile adiacente incintelor proprii. Racordarea la reelele telefonice oreneti a Rezidenilor sunt pe seama Rezidenilor i se vor executa subteran. Pentru organizarea colectrii selective a deeurilor solide fiecare Rezident va ncheia contract de servicii cu prestatorul local. Construciile realizate de rezideni nu vor fi date n funciune, pn cnd acestea nu vor fi racordate la reelele edilitare: alimentare cu apa, canalizare menajer i pluvial, alimentare cu energie electric, alimentare cu gaze i telefonie.
57
Restul utilitilor vor realizate din bani publici provenii din bugetul de stat, bugetul local, Fondul Naional de Dezvoltare Regional sau granturi din partea donatorilor. B. Costurile de pregtire a forei de munc au fost estimate la 1 845 mii lei. C. Capitalul de lucru constituie 1 737 mii lei. Destinaia capitalului de lucru este acoperirea deficitului de mijloace bneti n primii ani de activitate. Tabelul 18. Repartizarea costurilor proiectului PI Hnceti, mii lei Costuri Costuri capitale Costuri de pregtire a forei de munc Capital de lucru Costuri totale ale proiectului 2011 1 051 2012 28 597 2013 3 711 498 57 1 108 878 29 476 802 5 010 3 952 369 387 36 2014 3 397 555 2015 369 2016 387 2017 36 Total 36 757 1 845 1 737 40 338
D. Costurile de nlocuire constituie 214,6 mii lei i reprezint costul tehnicii de calcul, echipamentului cldirii administrative. Presupunem nlocuirea acestora odat la 10 ani. Costurile de ntreinere sunt suportate de Administrator i includ obiectele indicate mai jos n Tabelul 19. Baza de calcul pentru aceste costuri sunt costurile capitale. Tabelul 19. Ipotezele costurilor de ntreinere Obiecte Cldirea administrativ Halele Incubatorului de Afaceri Parcare auto Amenajare spatii verzi, indicatoare Reea iluminare Descriere ipoteze Costuri de ntreinere se determin n raport cu costurile capitale Costuri de ntreinere se determin n raport cu costurile capitale Costuri de ntreinere se determin n raport cu costurile capitale Costuri de ntreinere se determin n raport cu costurile capitale Costuri de ntreinere se determin n raport cu costurile capitale Cota 0,8% 0,4% 0,4% 4% 2%
58
Obiecte ngrdire Canalizare pluvial
Descriere ipoteze Costuri de ntreinere se determin n raport cu costurile capitale Costuri de ntreinere se determin n raport cu costurile capitale
Cota 0,5% 1%
Costurile de administrare se constituie din salarizare personal, servicii comunale, procurare servicii, consumabile de birou, cheltuieli deplasare, dotarea OMVSD, taxe locale, impozit imobil, alte cheltuieli. Tabelul 20. Ipotezele costurilor de administrare Indicatori Descriere ipoteze
Salarizarea personalului Lista personalului este prezentat n Anexa 4. Administratorului Contribuii sociale si medicale Servicii comunale Gaz Energie electric 26,5% din salarizarea calculat Tarif 4903 lei/1000 m3,consum estimativ cazan termoficare 20 mii m3/an. Tarif 1,33 lei/kW. Consum estimativ cldire administrativ 15 mii kW, iluminare stradal 81,76 mii kW, alte 4,8 mii kW. Consum iluminarea stradal = num. stlpi x 365 zile x 10 ore x 0,04 kW Tarif ap 37 lei/m3, tarif canalizare 18 lei/m3, consum estimativ 800 m3. Consumul de ap pentru osptrie este achitat de arenda. Tarif 83 lei/m3, evacuare 80 m3/an Consum lunar 2 500 lei Tarif de ncasare numerar 1% plus 2000 lei dispoziii de plat 25 000 lei/an 1,0% din valoarea rmas (minus amortismentul) 80 000 lei/an Tarif 1,5 lei/lun pentru 1 m.p. suprafa 10000 lei/an 40000 lei/an 10000 lei/an 20 lei per angajat pe trimestru 0,1% din valoarea rezidual a cldirilor 5% din total cheltuieli
Apa si canalizare Evacuare deeuri solide Procurare servicii Telefonie fixa, mobila, internet Bancare Transport Asigurare Publicitate Cheltuieli de paza Consumabile de birou Cheltuieli deplasare Dotarea OMVSD Taxe locale Impozit imobil Alte cheltuieli neprevzute
Costurile anuale de ntreine a obiectelor PI aflate n folosina Administratorului le-am estimat la 85,5 mii lei. Costul total de administrare i ntreinere a PI n 2014 constituie 1 699 mii lei. Ponderea cea mai semnificativ n aceast categorie de costuri o deine salarizarea personalului. Structura personalului Administratorului, precum i cheltuielile salariale sunt prezentate n Anexa 4.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Tabelul 21. Costurile de ntreinere i administrare,lei
Articole Costuri de ntreinere Salarizarea cu contribuii Arenda spaiu birou Servicii (gaz, energie electric, ap, canal, evacuare deeuri) Servicii (comunicaii, bancare, transport, asigurri, publicitate) Consumabile de birou Cheltuieli deplasare Dotarea OMVSD Taxe locale Impozit imobil Redevena de la locaiune hale IA Alte cheltuieli Total costuri de ntreinere si administrare 2 706 56 826 41 819 878 194 76 338 1 603 104
13
59
2011 41 952
2012 804 257
2013 76 959 804 257
2014 85 520 804 257
2015 85 520 804 257
2035 85 520 804 257
2041 85 520 804 257
3 320 2 108 8 558
283 695 303 167 10 000
283 695 300 160 10 000 40 000 10 000 800 2 830 85 050 76 863 1 699 175
283 695 297 214 10 000 40 000 10 000 800 2 773 269 325 76 713 1 880 297
283 695 249 360 10 000 40 000 10 000 800 1 851 666 225 74 274 2 225 982
283 695 238 427 10 000 40 000 10 000 800 1 640 609 525 73 717 2 157 581
10 000 60
20 000 240
40 000 5 000 800 2 888
Detaliat costurile de ntreinere i administrare sunt prezentate n Anexa 5.
5.3.2. Estimarea veniturilor

Veniturile Proiectului coincid cu veniturile Administratorului. Acestea se compun din venituri din arend terenuri i locaiune hale de producere, venituri din servicii administrative i venituri din serviciile de consultan. Deoarece tarifele cu care se opereaz n cazul Rezidenilor IA sunt mai reduse, diferenele aprute ntre acestea i cheltuielile aferente vor fi acoperite din contul Programelor de incubare identificate sau APL. Tabelul 22. Ipotezele veniturilor din locaiune si veniturilor din servicii Categorie venit Descriere ipoteze 1. Arenda terenuri Suprafaa terenurilor arendate Rezidenilor este de 4.86 ha, suprafaa medie Rezideni ce-i revine unui Rezident fiind de 4 860 mp. Tariful aplicat - 0,19 lei/m.p/an. Bonitatea terenului este de 65 grade; preul de arend a unui grad ha 19 873,34 lei; coeficientul zonal aplicat - 0,5%, coeficientul de micorare a tarifelor stabilite - 0,3%. Coeficientul de ocupare a subzonei de producere a Rezidenilor a fost estimat n primul an la 30%, n anul doi 30%, n anul trei 20%, .a.m.d. Presupunem c din anul patru capacitatea maxim va fi ndeplinit.
Redevena este o plat achitat periodic la date fixe i sub form de cot pentru dreptul de a folosi proprietatea altuia n scopuri productive. Redevena va fi achitat Primriei Hnceti n proporie de 70% din veniturile obinute de la darea n locaiune a spaiilor de producere a IA, n cazul n care IA va fi construit din mijloace publice.
13
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Categorie venit Descriere ipoteze producere a An 1 An 2
60
Subzona de An 3 An 4 Rezidenilor Coeficientul de ocupare 30,0% 60,0% 80,0% 100,0% Numrul de Rezideni 3 3 2 2 Numrul de Rezideni total 3 6 8 10 2. Locaiune ncperi Suprafaa ncperilor pentru arend constituie 252 m.p., tariful 680 lei/m.p. administrative si anual. comerciale 3. Locaiune hale ale Cota terenului ocupat de IA - 10%, suprafaa halelor IA 0,54 ha. Taxa de preIA incubare 216,00 lei (60% din plata anual de arend la hale), taxa de incubare 270,00 lei (75%), taxa de postincubare 324,00 lei (90%). Coeficientul de ocupare a terenului destinat IA a fost estimat n primul an la 30%, n anul doi 20%, n anul trei 30%, .a.m.d. Presupunem c din anul patru subzona IA, va fi ocupat la capacitatea sa maxim. Subzona IA An 1 An 2 An 3 An 4 Coeficientul de ocupare 30% 50% 80% 100% Numrul de Rezideni 3 2 3 2 Numrul de Rezideni total 3 5 8 10 4. Pli i taxe unice Pli pentru participarea la concurs 400 lei/participant; nregistrarea dreptului achitate pentru de Rezident 20 lei/m.p, nregistrarea dreptului de Rezident n IA 10 lei/m.p participare la (din suprafaa terenului) concursurile de obinere a dreptului de Rezident al Parcului Industrial i pentru nregistrare n calitate de Rezident 5. Plata de 40,00 lei/m.p. anual pentru Rezidenii PI i 20,00 lei/m.p. anual pentru administrare anual Rezidenii IA Veniturile din prestarea serviciilor de consultan. Serviciile de consultan sunt prestate de angajaii Serviciului dezvoltare a IA i PI i Serviciului Audit i Contabilitate. Serviciile vor asigura urmtoarele categorii de servicii Rezidenilor PI, inclusiv ntreprinderilor mici i mijlocii din IA: Servicii Planificare i Dezvoltare afaceri; Servicii Elaborare Proiecte; Servicii Marketing i Recrutare personal; Servicii Management i Transfer cunotine; Servicii Audit i Contabilitate.
ntreprinderilor din cadrul IA li se va oferi asisten n dezvoltarea ideii de afaceri, elaborarea planurilor de afaceri, planurilor de marketing, studiilor de fezabilitate, identificarea surselor i metodelor de finanare,
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti asisten la procurarea echipamentului, asisten la lansarea activitii de producere, asisten la rafinarea i implementarea planurilor, construirea echipei, inerea evidenei contabile. Rezidenilor li se vor oferi n chirie o sal de protocol i una de conferine. Tabelul 23. Tarifele serviciilor de consultan i chiriei slilor de conferine i protocol Tipul serviciilor de consultan Servicii Planificare i dezvoltare afaceri Servicii Elaborare Proiecte Servicii Marketing i recrutare personal Servicii Management i transfer cunotine Servicii Audit i Contabilitate nchirierea slilor protocol i conferine Tarif mediu, euro/unitate 600 1200 900 600 400 Tarif mediu, lei/unitate 9,707 19,413 14,560 9,707 6,471 84 lei/zi (6h) Cererea estimativ din 2014 (frecvena) 5 3 3 4 8 120
61
Venitul maximal de la prestarea serviciilor de consultan i nchirierea slilor n condiiile ocuprii descrise mai sus sunt estimate la 350,7 mii lei. Tabelul 24. Estimarea veniturilor, lei Categorii venit
Arenda terenuri Rezideni Locaiune hale Rezideni cu terenuri aferente Locaiune ncperi administrative si comerciale Locaiune hale IA Pli i taxe achitate pentru participare la concursuri i pentru nregistrare n calitate de Rezident Plata de administrare Servicii de consultan Recuperare pli pentru investiii n 14 drumul de acces Venituri de la recuperarea pierderilor din scutirile de pli administrative a 15 Rezidenilor IA
2013 2 770
2014 5 540
2015 7 387
2035 9 234
2041 9 234
102 816 113 708 294 000 583 200 147 402 312 600 1 198 800 217 961 85 050 32 400
137 088 359 613 208 400 1 609 200 283 573 269 325 54 000
171 360 889 326 12 400 2 052 000 350 710 666 225 108 000
171 360 813 726 18 600 2 052 000 350 710 609 525 108 000
14
Se va efectua n limitele posibile, n cazul dat prin transferarea de ctre Primrie a redevenelor primite de la exploatarea IA (creat din surse externe)
Plile de administrare se presupun pentru Rezidenii IA la din plile Rezidenilor PI, taxele de chirie a ncperilor de producere IA sunt oferite la fel cu reduceri de pre. Diferenele de pre vor fi acoperite din contul Programelor de incubare identificate. 16 Serviciile de consultan i serviciile administrative oferite Rezidenilor IA sunt la preuri reduse. Diferena de pre va fi acoperit din contul Programelor de incubare identificate. Administratorul va duce o evidena serviciilor acordate Rezidenilor IA.
15
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Categorii venit

Venituri de la recuperarea pierderilor din 16 scutirile de la serviciile IA Total venituri
62
2013
2014 33 164
2015 46 106 2 974 692
2035 87 359 4 346 613
2041 87 359 4 220 513
1 027 372
2 102 039
5.3.3. Rezultatele modelului de baz CSP

Calculul costurilor modelului de baz CSP se efectueaz conform formulei: Baza CSP = Costuri Venituri Tabelul 25. Costurile i veniturile proiectului conform modelului de baz CSP, mii lei Categorii costuri i venituri Costuri capitale Pregtirea a forei de munc Capital de lucru Costuri de ntreinere si administrare Venituri Costuri-venit 2011 1 051 57 57 1 165 2012 28 597 878 878 30 354 2013 3 711 498 802 1 614 1 027 5 099 2014 3 397 555 1 710 2 102 3 006 2015 369 1 891 2 975 -1 084 2 233 4 347 -2 113 2 164 4 221 -2 057 2035 2041
Pentru determinarea VAN a proiectului crerii PI am calculat valoarea rezidual pentru bunurile cu o durat de via mai lung dect durata proiectului. Am stabilit o durat de funcionare util a cldirii administrative de 50 de ani i a halelor IA de 40 de ani. Astfel valoarea rezidual estimativ a obiectelor la sfritul anului 2041 va fi de 3 477 677 lei. Valoarea actualizat a costului proiectului 17 are valoare pozitiv, VAN (model CSP) = 10 910 013, ceea ce se apreciaz negativ, indicnd asupra unei valori actualizate a investiiei de 10,9 mln lei. Analiza fluxului de numerar cumulat, pe perioada prognozat pn n anul 2041, relev c sustenabilitatea financiar a proiectului n varianta cnd acesta e organizat prin metoda achiziiilor publice a APL nu este verificat, deci investiia va fi recuperat pe orizontul de timp luat n calcul. Totodat, proiectul nregistreaz o rat de rentabilitate de RIR = 2,4% i un raport beneficii-cost Rb/c = o,85, demonstrnd astfel c beneficiile financiare ale proiectului pe durata acestuia sunt cu 15% mai mici comparativ cu costurile i cheltuielile proiectului. Valoarea actual net a modelului CSP ne prezint costul proiectului n varianta cnd acesta e organizat prin metoda achiziiilor publice a APL, fr estimarea riscurilor.
17
CSP (Comparatorului Sectorului Public) = Costuri Venituri
63
5.3.4. Modelul CSP ajustat cu riscuri

Modelul Comparatorului Sectorului Public ajustat cu riscuri const din modelul de baz CSP, plus modelul de evaluare a costurilor pentru toate riscurile asociate proiectului crerii Parcului Industrial. Este necesar s se fac aceste calcule pentru a determina care este costul total n cazul cnd Administraia Public Local organizeaz crearea PI pe cale tradiional - prin mecanismele de achiziii publice. n cele ce urmeaz vom evalua riscurile asociate proiectului n cauz. Evaluarea riscurilor. Riscul este un eveniment incert, dar posibil s apar n procesul activitii concrete, ale crui efecte sunt pguboase i ireversibile (costuri suplimentare, micorare de venituri i/sau profituri). Sarcina const n identificarea tuturor riscurilor i a modalitilor de gestionare a acestora n vederea reducerii impactului lor. Acest proces este unul continuu pe toat durata de implementare a proiectului i n continuare pe toat durata derulrii. n procesul de evaluare a riscurilor am efectuat urmtorii pai: (i) Identificarea riscurilor relevante proiectului; (ii) Determinarea consecinelor materiale a riscurilor (n caz dac este posibil de materializat); (iii) Stabilirea modalitii de reducere a probabilitii apariiei i impactului riscurilor i (iv) Alocarea responsabilitii riscului altor entiti sau unei tere pri. Pentru a asigura un management eficace pentru fiecare risc de nivel ridicat care a fost identificat se va crea un plan de atenuare. Exist cinci rspunsuri majore la risc: acceptarea, monitorizarea, evitarea, transferarea i reducerea. Descrierea detaliat a riscurilor este prezentat n matricea riscurilor n Anexa 6. Fiecare risc a fost caracterizat prin impact i probabilitatea apariiei. Impactul riscului poate fi extrem de mic, mic, mediu, mare i extrem de mare 18. Probabilitatea apariiei are urmtoarele variante: extrem de mic, foarte mic, mic, medie, mare i extrem de mare 19. Pentru o ierarhizare mai exact a riscurilor se poate utiliza urmtoarea matrice:
Se noteaz cu 1 impactul cel mai sczut i cu 10 impactul maxim. Vom califica impactul n dependen de notificare cu calificativele: extrem de mic (1-2), mic (3-4), mediu (5-6), mare (7-8) i extrem de mare (9-10)
19
18
Se noteaz cu 1 probabilitatea cea mai sczut i cu 10 probabilitatea maxim. Vom califica probabilitatea n dependen de notificare - foarte mic (1-2), mic (3-4), medie (5-6), mare (7-8) i foarte mare (9-10)
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Impact extrem de mic 1-4 3-8 5-12 7-16 9-20 I mic 3-8 9-16 15-24 21-32 27-40 II mediu 5-12 15-24 25-36 35-48 45-60 III mare 7-16 21-32 35-48 49-64 63-80 IV extrem de mare 9-20 27-40 45-60 63-80 81-100
64
Probabilitate
foarte mic mic medie mare foarte mare Categorie risc
Matricea poate fi folosit n stabilirea strategiei de management astfel: Riscurile din prima categorie (probabilitatea sau impactul sunt foarte sau extrem de mici / ambele sunt mici sau cel mult unul mediu) pot fi acoperite relativ uor. Pentru acest tip se recomand tehnici de reinere a riscului; Pentru riscurile din a doua categorie este recomandat tehnicile de diminuare, asigurare i transfer, deoarece materializarea lor ar avea un impact foarte puternic asupra proiectului; Pentru riscurile din a treia categorie (probabilitate foarte mare, impact mediu sau mare / impact extrem de mare, probabilitate medie sau mare) se impun a fi aplicate tehnici de control al riscului, n scopul reducerii frecvenei de producere. Tehnicile de control vor fi combinate cu tehnicile de transfer/reinere; Riscurile din ultima categorie (probabilitate mare i foarte mare cu impact extrem i probabilitate foarte mare cu impact mare i extrem de mare) trebuie evitate i eliminate.
Ipotezele riscurilor au fost determinate n baza expertizei echipei de proiect. Tabelul 26. Riscuri i ipoteze Categorie risc Amplasare Proiectarea si construcie Denumire risc Riscul de amplasare Riscul proiectrii Riscul creterii costurilor investiionale Riscul insolvabilitii Riscul co-finanrii externe indisponibile Riscul intrrilor operaionale Riscuri de ntreinere Pia sau cerere Legale i regulatorii Force majore Riscuri comerciale Riscul schimbrilor cadrului legal i regulatorii Riscuri force majore Ipoteze Consecinele Probabilitatea riscului, % apariiei 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 15,0% 15,0% 12,5% 12,5% 15,0% 12,5% 15,0% 7,5% 7,5% 2,5% 7,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 2,5%
Impact Mic Mic Mic Mare Mare Mediu Mediu Mare Mediu Mare
Financiare
Operaionale i meninere
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Baz de calcul pentru determinarea valorilor riscurilor sunt valorile iniiale CSP: costurile de proiectare, costurile de construcie, costurile operaionale i de ntreinere, costurile administrrii, veniturile anticipate. Valoarea riscurilor. Consecina valoric (n bani) a riscului este produsul dintre consecin procentual i valoarea de baz (iniial CSP) a riscului. Valoarea riscului se calculeaz prin produsul dintre consecinele scenariilor i probabilitatea apariiei acestora. Abordarea evalurii riscurilor proiectului s-a determinat n funcie de frecven (probabilitatea de producere a evenimentului) i impactul pe care l poate avea asupra proiectului fenomenul vizat (severitatea consecinelor). In acest caz, evaluare riscurilor este subiectiv i se bazeaz pe expertiza echipei de proiect. Evaluarea riscurilor pentru proiect este prezentat n Anexa 7. Pentru modelul CSP am calculat valoarea actualizat net a riscurilor, prezentat n Anexa 8. Rezumatul rezultatelor Modelului CSP ajustat cu riscuri. Comparatorului Sectorului Public ajustat cu riscuri se determin conform urmtoarei formule: CSP ajustat cu riscuri = Modelul de baz CSP + Valoarea Riscurilor Valoarea actualizat a costului proiectului ajustat cu riscuri are valoare pozitiv, VAN (model CSP) = 13 203 290, RIR = 1,8%, Rb/c = 0,85. Valorile indicatorilor de performan financiar ai proiectului ne arat c acesta nu este un proiect sustenabil. Tabelul 27. Indicatorii de performan ai proiectului realizat conform Modelului CSP Indicatori Modelul CSP de baz Riscuri actualizate Modelul CSP ajustat cu riscuri VAN 10 910 013 2 296 227 13 203 290 1,8 0,85 RIR 2,4 Rb/c 0,85
65
Pentru a compara aceste valori cu cazul n care APL ar constitui un parteneriat public-privat vom construi modelul de referin a Parteneriatului Public - Privat (PPP).
5.4. Modelul de referin a Parteneriatului Public Privat

Proiectul Parcului Industrial Hnceti poate fi implementat deopotriv de ctre administraia public (sau APL cu autoritile centrale), ct i printr-un parteneriat public privat. n al doilea caz, APL va iniia un parteneriat public-privat cu un partener cu experien n domeniu pentru realizarea proiectului. Administraia local solicit de la partenerul privat o cofinanare pentru a construi unele obiecte ale PI. n cadrul proiectului APL va oferi n folosin teren pentru amplasarea Parcului, va facilita procesul de obinere a tuturor autorizaiilor, avizelor de construcie, va solicita susinere financiar pentru crearea infrastructurii i utilitilor comune din surse externe. Totodat, vom cerceta fezabilitatea financiar a proiectului n cazul crerii PI Hnceti pe principii de parteneriat public-privat, costul infrastructurii tehnice i de producie a parcului industrial fiind suportat de investitorul privat, partenerul public participnd n proiectul de creare a PI cu terenul ce va fi dat n folosin ntreprinderii administratoare pe perioada de activitate a Parcului Industrial (30 ani).
66
5.4.1. Opiunile de realizare a proiectului prin PPP

Terenul PI este divizat n trei zone: zona administrativ, zona parcelelor spre locaie Rezidenilor i zona ocupat de infrastructur (drumuri, reele inginereti, etc.). Tabelul 28. Structura terenului Parcului Industrial Hnceti Destinaie Zona administrativ Zona Rezidenilor Terenuri ocupate infrastructur Total Suprafaa, ha
0,25 5,4 0,35 6
Cota, %
4% 90% 6% 100%
Suprafaa ocupat de cldiri i construcii, ha

0,07 3,25 0,35 3,67
Cota din teren, %

28% 60% 100% 61%
Zona administrativ va putea dispune de cldire administrativ cu anex pentru amplasarea centralei termice, parcare auto, spaii verzi, platform pentru colectarea selectiv a deeurilor din zon, panou cu schema Parcului, indicatoare. Cldirea administrativ 20 dispune de: o sal de conferin i una de protocol; spaiu alimentaie public; 5 spaii de birouri i 2 spaii servicii suport mobilate de nchiriat n suprafaa total de cca. 122 mp; spaiu pentru servicii bancare, asisten medical primar;
spaii destinate Administratorului i serviciilor acestuia s asigurare serviciile suport necesare activitii PI.
Detaliat destinaiile ncperilor cldirii administrative sunt prezentate n Anexa 9. Lista serviciilor oferite n cadrul PI: Categoria A: 1. Servicii incluse n plata de administrare a PI: Recepie, info-Point; Suport n informarea rapid a autoritilor publice locale asupra doleanelor Rezidenilor; Includerea locatarilor n cadrul programului de promovare i PR a PI; Consultare i informare n problemele legate de activitatea PI n relaii cu exteriorul; Facilitarea legturii cu Camerele de Industrie i Comer; Facilitarea organizrii procedurii de vmuire la domiciliu;
20
Va fi construit doar n cazul opiunilor 1 i 2
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti ntreinere spatii verzi comune i curenie spaiu public; Parcare cu 20 de locuri; Acces la reeaua de utiliti a Parcului: ap, canal, gaz, energie electric, telefon; nregistrarea consumurilor de ap, gaz, energie electric i facturarea acestora.
67
2. Servicii i faciliti asigurate de Administrator contra cost direct: Organizare evenimente; nchiriere sli de conferin i protocol; nchiriere birouri i spaii servicii suport; Servicii de consultan prestate de Serviciul dezvoltare IA si PI i Serviciul Audit si Contabilitate; Iniiative speciale 21: Categoria B: Servicii preconizate a fi asigurate de ctre firme prestatoare 22: Servicii de racordare i exploatare a utilitilor infrastructurii (ap i canalizare, gaz, energie electric, telefonie, salubrizare); Servicii de proiectare i construcii; Consultan specializat: intermedieri, promovare-marketing, training; Curierat, pot, asisten medical; Servicii bancare; Servicii de alimentaie publica; Alte servicii pentru care va exista un numr semnificativ de solicitri din partea Rezidenilor. Servicii suport pentru transfer tehnologic, recrutare personal; Consultan pentru achiziii locale; nfiinare cabinet medical, medicin a muncii.
Infrastructura tehnic i utilitile comune a PI vor dispune de urmtoarele posibiliti: alimentarea ce energie electric la capacitate de 2 000 kVA; alimentarea cu gaz natural la capacitate de 100 m3/h; alimentarea cu ap potabil la capacitatea de 31 m3/h;
21 22
Serviciile se vor particulariza pe nevoile specifice ale Rezidenilor Serviciile vor fi disponibile n funcie de cererile existente din partea Rezidenilor
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti deversarea apelor uzate n reeaua de canalizare 29 m3/h. Descrierea detaliat a infrastructurii tehnice, utilitilor comune, amenajrii terenului din exteriorul i interiorul PI sunt prezentate n capitolul 3. Zona Rezidenilor este format din: (i) subzona locaiune hale pentru Rezidenii IA i (ii) subzona arend parcele de teren pe care Rezidentul PI din surse proprii i construiete spaiile necesare. n funcie de configuraia zonei Rezidenilor i finanarea infrastructurii aferente acesteia, vom analiza n continuare trei opiuni: Opiunea 1. Subzona locaiune hale ale IA ocup 10% din terenul zonei Rezidenilor. Construcia halelor IA se presupune a fi efectuat din granturi externe, iar drumul de acces al terenului PI Hnceti este finanat de ctre partenerul privat. Subzona parcele de teren pentru Rezidenii PI este de 90%. ntruct acest drum va fi unul de utilitate public i construcia acestuia este prevzut n Planul Urbanistic General al oraului Hnceti, administraia public local va trebui s-i recupereze partenerului privat investiiile aferente drumului. Ca surs a acestor pli anuale ctre partenerul privat ar putea servi redevena n mrime de 75% din veniturile partenerului privat aferente locaiunii halelor IA pe care acesta din urm o va achita APL Hnceti. Tabelul 29. Structura Parcului Industrial, opiunea 1 Indicatori Cot din zona Rezideni Suprafaa terenului, ha Suprafaa destinata construciilor, m.p. Suprafaa minim per Rezident, ha Suprafaa minim destinat construciilor per Rezident, m.p. Numrul maxim de Rezideni Numrul de angajai Subzona locaiune hale IA
10% 0,54 3500 0,05 350 10 90
68
Subzona parcele de teren pentru Rezidenii PI

90% 4,86 29000 0,49 2900 10 730
Total
100% 5,40 32500
20 820
Opiunea 2. Zona Rezidenilor are aceeai configuraie ca i n cazul opiunii 1, numai c n acest caz halele IA sunt finanate de ctre partenerul privat, iar drumul de acces este construit din contul granturilor externe atrase. Din cadrul programului de incubare identificat nc la etapa crerii IA, partenerului privat i vor fi recuperate pierderile nregistrate pe seama scutirilor oferite Rezidenilor IA (tarife la locaiune hale i servicii de consultan, pli de administrare mai reduse (vezi Tabelul 22 ). Opiunea 3. Zona Rezidenilor este constituit doar din parcelele de teren ce vor fi oferite n arend Rezidenilor PI (vezi Tabelul 30). Tabelul 30. Structura Parcului Industrial, opiunea 3 Indicatori Cot din zona rezideni Subzona arend parcele de teren de ctre Rezidenii PI
100%
69
Indicatori Suprafaa terenului, ha Suprafaa destinata construciilor, m.p. Suprafaa minim per Rezident, ha Suprafaa minim destinat construciilor per Rezident, m.p. Numrul maxim de ntreprinderi rezideni Numrul de angajai
Subzona arend parcele de teren de ctre Rezidenii PI

5,40 32500 0,54 3250 10 810
n toate cele trei opiuni este admis arenda unor suprafee de teren mai mari dect cele stabilite minimal Rezidenilor, prin arenda mai multor parcele alturate.
5.4.2. Tipul i structura de proiect PPP

Soluia de realizare a parteneriatului public-privat n cadrul proiectului de crearea a PI n oraul Hnceti const n autorizarea de ctre Consiliul orenesc a unui partener privat, selectat prin concurs n condiiile Legii cu privire la parteneriatul public-privat nr. 179-XVI din 10.02.2008 pentru coordonarea i monitorizarea activitilor de proiectare i de construcie a infrastructurii, utilitilor comune, halelor IA, pentru proiectarea i construirea oficiului de administrare i halelor la cererea Rezidenilor, pentru administrarea i ntreinerea bunurile PI, inclusiv i a celor primite n folosin. Conform Legii cu privire la parcurile industriale n cazul finanrii crerii infrastructurii tehnice i de producere cu coparticiparea investitorului privat, funciile i atribuiile de administrare a Parcului se exercita de ctre investitorul privat sau societatea comercial creat. Vom opta pentru exercitarea funciilor de administrarea de ctre investitorul privat. Parteneriatul public-privat poate fi realizat prin modalitatea de proiectare - construcie operare transferare prin care partenerul privat pe aria sa de responsabilitate proiecteaz, construiete infrastructura tehnic i de producie i o opereaz n conformitate cu prevederile contractuale, iar la sfritul perioadei contractului partenerul privat n conformitate cu contractul va transmite partenerului public bunurile specificate n contract. La bunurile ce pot fi transmise APL la finalizarea contractului se pot atribui utilitile comune, halele IA sau alte bunuri stipulate n contract. De asemenea este necesar de menionat c este posibil o alt forma de proiectare - construcie transferare - operare sau o combinaie a acestora. n forma a doua obiectivele stipulate n contract se transmit n proprietate partenerului public imediat dup punerea n funciune (darea n exploatare), iar partenerul public, la rndul su, transmite n folosin partenerului privat (ntreprinderii administratoare) aceast infrastructur parial 23 pentru a fi administrat n cadrul PI.
Dup darea n exploatare a infrastructurii, utilitilor comune, halelor IA, unele bunuri dup caz vor fi transmise ntreprinderilor n gestiunea crora se afl serviciile (ntreprinderilor Rotalin Gaz Trading SA, Ap-Canal Hnceti SA, RED Union Fenosa SA). Utilitile comune vor fi transmise pn la branamentul Rezidenilor i Administratorului , cu excepia reelei de canalizare care va fi transmis de la linia de delimitare a terenurilor Rezidenilor i Administratorului mpreun cu staia de pompare.
23
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Formula juridic a colaborrii ntre sectorul public i cel privat este contractul de parteneriat public-privat. Termenul contractului PPP va fi egal cu perioada de activitate acordat Parcului Industrial de 30 ani. Partenerul public este responsabil de (a) alocarea terenului, (b) obinerea tuturor autorizaiilor, avizelor, coordonrilor i altor acte permisive prevzute de lege necesare crerii PI, (c) transmiterea activelor proprietate public n folosin Administratorului pentru crearea i dezvoltarea PI cu titlu gratuit, (d) alocarea, dup caz, a mijloacelor financiare pentru crearea infrastructurii tehnice i de producere, (e) susinerea proiectelor prezentate finanatorilor pentru crearea infrastructurii tehnice i de producere, crerii obiectelor IA de ctre Administrator. Partenerul privat n cadrul acestui proiect i asum coordonarea proceselor de proiectare, construcie, dare n exploatare, urmrete transmiterea obiectelor finalizate partenerului public, primete obiectele n folosin, construiete obiectele asumate din surse proprii, administreaz i ntreine activitatea PI.
70
5.4.3. Mecanismul de pli

Partenerul privat i recupereaz investiia i i acoper costurile de ntreinere i de administrare, precum i obine un profit rezonabil din administrarea i prestarea serviciilor n PI. n cazul opiunilor 1 i 2, Administratorul PI asigur tarife mai reduse la serviciile PI pentru Rezidenii IA (servicii de consultan, plata de administrare), acestuia i vor fi recuperate pierderile nregistrate din oferirea acestor faciliti Rezidenilor IA din contul Programului de incubare identificat anterior sau al APL Hnceti. Totodat, n cazul opiunii 1 cnd Administratorul construiete drumul de acces la Parc (980m) i primete n gestiune IA construit din granturi externe, administraia public local va trebui s-i recupereze partenerului privat investiiile aferente drumului. Ca surs a acestor pli anuale ctre partenerul privat ar putea servi redevena n mrime de 75% din veniturile partenerului privat aferente locaiunii halelor IA pe care acesta din urm o va achita APL Hnceti. Principalele surse de venituri ale Administratorului sunt indicate n Tabelul 31. Tabelul 31. Sursele de venituri ale Administratorului PI Categoriile de venituri Venituri de la darea n arend a terenurilor Venituri de la darea n locaiune a halelor IA Venituri de la darea n locaiune a ncperilor administrative i comerciale Pli i taxe unice achitate pentru participare la concursurile de obinere a dreptului de Rezident al Parcului Industrial i pentru nregistrare n calitate de Rezident Venituri de la prestarea serviciilor de consultan Rezidenilor PI i IA Venituri din ncasarea plilor de administrare Venituri de la recuperarea pierderilor din scutirile de la serviciile de consultan oferite Rezidenilor IA Opiunea 1 + + + + + + + Opiunea 2 + + + + + + + Opiunea 3 + + + + -
71
Venituri de la recuperarea pierderilor din scutirile de pli locaiune hale Rezidenilor IA Venituri de la recuperarea pierderilor din scutirile de la pli administrative oferite Rezidenilor IA Recuperare pli pentru investiii n drumul de acces Venituri din activitatea de ntreprinztor 24
+ + +
+ + +
5.4.4. Estimarea costurilor

Categoriile de costuri n modelul de referin PPP sunt aceleai ca i n cazul modelului de baz CSP i anume costurile capitale, costurile de pregtire a forei de munc, capitalul de lucru, costurile de nlocuire, costurile de ntreinere i costurile de administrare. Excepie fac doar costurile lucrrilor de nivelare a suprafeelor pe care vor activa Rezidenii, acestea vor fi suportate de fiecare Rezident n parte i nu sunt incluse n calculele modelului de referin PPP. Diferena real a costurilor este ateptat s vin din partea potenialilor parteneri privai prin ofertele propuse. Ipotezele estimrilor de cost sunt aceleai ca i n cazul modelului de baz CSP cu excepia gestionrii proiectului dat de ctre un partener privat, selectat prin concurs printr-un contract PPP. Costuri capitale. Conform opiunilor definite mai sus costurile capitale ale proiectului prin PPP constituie 36 757 mii lei n cazul opiunilor 1 i 2 i, respectiv, 21 772 mii lei n cazul opiunii 3. Tabelul 32. Costurile capitale ale proiectului pentru cele 3 opiuni, mii lei Categorii de costuri capitale Studiu de fezabilitate Proiecte, studii, cereri de finanare Infrastructura tehnic i utilitile comune din exteriorul PI Acces la reeaua rutiera in exteriorul PI Utilitile comune in exteriorul PI Infrastructura tehnic i utilitile comune din interiorul PI Utilitile comune din interiorul PI Amenajarea interioar a PI Cldirea administrativa, echipament i mobil Hale de producere IA Total costuri capitale 2 141 2 007 3 232 11 324 36 757 2 141 2 007 3 232 11 324 36 757 2 141 1 710 59 0 21 772 15 854 514 15 854 514 15 854 514 Opiunea 1 100 1 585 Opiunea 2 100 1 585 Opiunea 3 100 1 395
Veniturile pe care le poate obine ntreprinderea administratoare de pe urma desfurrii activitii de ntreprinztor nu vor fi luate n considerare n modelul de calcul.
24
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Finanarea proiectului de creare a PI Hnceti este partajat de partenerul privat, furnizorii locali de utiliti, partenerii publici, precum i granturile externe. n cazul n care APL nu va reui s atrag surse externe planificate, Administraia Public va trebui s le acopere din resurse proprii. Contribuia acestora este prezentat n Tabelul 33. Tabelul 33. Sursele de finanare a proiectului PI pentru cele 3 opiuni, mii lei Categorii de costuri capitale Coparticiparea partenerului privat Proiecte, studii, cereri de finanare Pregtire teren Utiliti comune in exteriorul PI (drum acces) Utiliti comune in interiorul PI (apa, canalizare, canalizarea pluviala) Cldirea administrativa, echipament i mobil Hale de producere IA Subzona halelor Administratorului Furnizori locali Utilitile comune din exteriorul PI (electricitate, gaz) Utilitile comune din interiorul PI (gaz, electricitate) Granturi externe Studiu de fezabilitate Utilitile comune din exteriorul PI (drum acces, apa, canalizare) Pregtire teren IA Hale de producere IA FNDR Utiliti publice in interiorul PI Amenajarea interioar, fr pregtire teren Total costuri capitale Opiunea 1 22 182 1 585 330 15 854 1 181 3 232 Opiunea 2 17 652 1 585 330 1 181 3 232 11 324 1 113 153 960 16 611 100 16 214 297 1 380 1 380 36 757 1 380 1 380 21 772 Opiunea 3 2 964 1 395 330 1 181 59
72
1 113 153 960 12 082 100 361 297 11 324 1 380 1 380 36 757
1 113 153 960 16 314 100 16 214
Graficele detaliate de finanare pentru fiecare opiune sunt prezentate n Anexele 10, 11 i 12. Costurile de nlocuire constituie 58,6 mii lei i reprezint costul tehnicii de calcul, echipamentului cldirii administrative. Presupunem nlocuirea acestora la 10 ani. Capitalul de lucru constituie 1 736,57 mii lei. Costurile de pregtire a forei de munc au fost estimate la 1 845 mii lei. Tabelul 34. Costurile investiionale ale proiectului PI Hnceti realizat prin contract PPP, mii lei Categorii de costuri capitale Costuri capitale Costuri pentru pregtirea forei de munc Capitalul de lucru Total costuri Opiunea 1 36,757 1,845 1,737 40,338 Opiunea 2 36,757 1,845 1,737 40,338 Opiunea 3 21,772 1,824 721 24,317
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Costurile de ntreinere i administrare n cazul opiunii 1 ape modelului PPP sunt identice cu costurile de ntreinere i administrare ale modelului CSP. Cele mai mici costuri sunt nregistrate n cazul opiunii 3, datorit lipsei cldirilor i halelor, numrului mic de personal. n cazul acestei opiuni se presupune arendarea spaiilor pentru personalul Administratorului. Costurile opiunii 1 i 2 n variatele cnd Administratorul gestioneaz IA transmis n folosin i construit din surse proprii se deosebesc prin plile redevenei. Mici deosebiri ntre opiuni se nregistreaz datorit modificrii bazei de calcul pentru impozitul imobiliar.
73
5.4.5. Estimarea veniturilor

Ipotezele veniturilor provenite din arend terenuri, locaiune hale Rezidenilor IA i veniturilor din servicii n modelul PPP sunt aceleai ca i n cazul modelului CSP. Schimbri au loc numai n baza de calcul. n cazul contractului PPP, veniturile Administratorului n cazul opiunii 1 coincid cu veniturile ntreprinderii administratoare din modelul de baz CSP. Acestea sunt constituite din venituri arend terenuri, venituri locaiune hale, venituri din serviciile de administrare i din serviciile de consultan. Dup cum am menionat un venit realizat n cadrul contractului PPP este cel provenit de la recuperarea pierderilor de la serviciile prestate Rezidenilor IA cu tarife reduse. Aceste venituri vor fi achitate din sursele unor programe de incubare clar definite sau de ctre APL Hnceti. Veniturile proiectului realizat prin parteneriat PPP pentru opiunile2 i 3 se deosebesc de veniturile opiunii 1 prin urmtoarele: veniturile din arenda terenurilor pentru opiunea 3 cresc n comparaie cu opiunile 1i 2 din cauza mririi suprafeei subzonei parcele de la 90% la 100%; veniturile din arenda halelor IA i ncperilor administrative i comerciale sunt omise pentru opiunea 3; n cazul opiunii 3 sunt diminuate veniturile obinute din plile i taxele de achitate pentru participare la concursurile de obinere a dreptului de Rezident i pentru nregistrarea n calitate de Rezident; n cazul opiunilor 1 i 2 sunt diminuate n comparaie cu opiunea 3 veniturile provenite din plata de administrare, acestea din cauza reducerilor pentru Rezidenii IA; veniturile din serviciile de consultan n cazul opiunii 3 sunt omise, acestea sunt aceleai n cazul opiunii 1 i 2; veniturile provenite de la recuperarea pierderilor de la serviciile prestate Rezidenilor IA n cazul opiunii 2 sunt mai mari. n cazul opiunii 3 ele lipsesc; veniturile obinute din recuperarea plilor pentru investiiile n drumul de acces sunt proprii doar opiunii 1.
Estimarea veniturilor n cazul opiunilor 2 i 3 sunt prezentate n Anexele 14 i 15.
5.4.6. Rezultatele modelului de referin PPP

Calculul costului proiectului n baza modelului de referin PPP se efectueaz conform formulei: Modelului de referin PPP = Costuri Venituri
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Valoarea actual net a modelului de referin ne prezint costul proiectului n varianta cnd acesta e organizat prin-un contract de parteneriat public-privat. Tabelul 35. Indicatorii de performan ai Modelului de referin PPP Indicatori Valoarea actualizat net (VAN) Rata intern de rentabilitate (RIR) Raportul Beneficiu/Cost (Rb/c) Opiunea 1 10 910 013 2,4% 0,85 Opiunea 2 7 640 033 3,2% 0,89 Opiunea 3 452 999 4,8% 1,01 Valori reper <0 >5% >1
74
Rezultatele proiectului PI Hnceti n cazul n care acesta este realizat printr-un parteneriat public-privat, n mrimea plilor prognozate, arat c proiectul are un cost pozitiv i nu este sustenabil financiar nici ntr-o opiune din cele analizate. Din punct de vedere financiar, proiectul are cele mai bune rezultate n cazul opiunii 3 cnd zona Rezidenilor este constituit doar din parcele de teren ce sunt date n arend Rezidenilor, nregistrnd o rentabilitate a investiiei de 4,8% i un raport beneficii/costuri de 1,01, ceea ce nseamn c beneficiile actualizate ale proiectului vor depi puin costurile aferente acestora. Proiectul devine sustenabil n cazul opiunii 3 cu o mrire a plii de administrare la 41 lei/m.p.
5.4.7. Modelul de referin PPP ajustat cu riscuri

Modelul de referin PPP nu include riscurile asociate proiectului crerii PI. Vom construi modelul de referin PPP ajustat cu riscuri, care include modelul de referin PPP plus modelul de evaluare a costurilor riscurilor reinute asociate proiectului. Riscurile asociate proiectului au fost determinate i evaluate n cazul modelului CSP. Conform clasificrii riscurilor aceste se mpart, dup modul de control al lor, n riscuri reinute i riscuri transferabile. Alocarea riscului are loc prii care deine cel mai bine controlul riscului. Riscurile controlate de ctre Administraia Public Local i Primrie sunt riscuri reinute i sunt incluse automat n modelul de referin ajustat cu riscuri. Riscurile transferabile, care sunt completamente sub controlul partenerului privat nu sunt incluse n model de referin ajustat cu riscuri. Tabelul 36. Alocarea riscurilor Denumirea riscului Riscul de amplasare Riscul proiectrii Riscul creterii costurilor investiionale Riscul insolvabilitii Riscul co-finanrii externe indisponibile Riscul intrrilor operaionale Riscuri de ntreinere Riscuri comerciale Riscul schimbrilor cadrului legal i regulatorii Riscuri force majore Riscuri transferabile 0% 80% 100% 100% 100% 100% 100% 90% 51% 100% Riscuri reinute 100% 20%
10% 49%
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Evaluarea riscurilor reinute n cazul n care Administratorul finaneaz investiiile n cldirea administrativ i drumul de acces la terenul PI este reflectat n tabelul de mai jos. Tabelul 37. Riscuri reinute, calculate pentru modelul de referin PPP, opiunea 1, lei Categorii de riscuri Riscul de amplasare Riscul proiectrii Riscuri comerciale Riscul schimbrilor cadrului legal i regulatorii Total riscuri reinute Valoarea actual a riscurilor 2011 1 070 1 070 2012 713 713 2 2 140 377 881 1 429 2013 2014 2015 2035 2041
75
1 926 4 500 6 426
3 941 10 086 14 027
5 578 15 108 20 685
8 150 22 536 30 686
7 913 21 957 29 871
Calcularea riscurilor n cazul opiunilor 2 i 3 sunt prezentate n Anexele 15 i 16. Modelul de referin PPP ajustat cu riscuri se determin conform urmtoarei formule: Model referin PPP ajustat cu riscuri = Model referin PPP + valoarea Riscurilor reinute Un proiect este considerat ca fiind sustenabil i totodat genernd profit, atunci cnd valoarea prezent a acestuia este negativ (adic costurile actualizate sunt mai mici dect veniturile actualizate), rata de rentabilitate este mai mare dect rata de actualizare considerat n calcule, iar raportul beneficiu-cost este supraunitar, indicnd astfel beneficii superioare costurilor aferente acestora. n Tabelul 38 sunt prezentai indicatorii de performan ai proiectului crerii Parcului Industrial Hnceti prin intermediul unui parteneriat public-privat. Tabelul 38. Indicatorii de performan ai Modelului de referin PPP ajustat cu riscuri Indicatori VAN Modelul de referin PPP VAN Riscuri reinute VAN Modelul de referin PPP ajustat cu riscuri RIR Rb/c Opiunea 1 10 910 013 377 881 11 161 002 2,3% 0,852 Opiunea 2 7 640 033 394 683 8 034 716 3,1% 0,889 Opiunea 3 452 999 484 843 937 842 4,6% 1,007 <0 >5% >1 Valori reper
Concluzie. n cazul crerii PI Hnceti pe principii de parteneriat public-privat, rezultatele financiare ale proiectului, lund n calcul riscurile aferente acestuia, demonstreaz c proiectul are beneficii mai mari dect atunci cnd este realizat de ctre APL. ntruct valoarea riscurilor reinute este mic, rezultatele financiare nu au suferit mari modificri, opiunea 3 rmnnd a fi cea care implic costuri mai mici i beneficii mai mari.
76
6. Prognoza economic i financiar a activitii ntreprinderii administratoare

Pentru crearea infrastructurii tehnice i de producere a PI Hnceti presupunem coparticiparea investitorului privat la finanarea proiectului prin parteneriat public-privat. APL va implica un partener privat cu experien n domeniu selectat prin concurs, cruia i va delega funciile i atribuiile de administrare a PI. Proiectul dat va fi implementat printr-un contract de parteneriat public-privat. Partenerul privat va finana n cazurile opiunilor analizate: (a) lucrrile de proiectare, elaborarea studiilor i cererilor de finanare, (b) va pregti terenul pentru zona sa i terenurile ocupate de infrastructura comun, (c) va construi utilitile comune n interiorul PI (apeduct, canalizare, canalizare pluvial), (d) va suporta cheltuielile de administrare. n cazul primelor dou opiuni propunem construirea cldirii administrative pentru Administrator, iar n a treia c aceasta va arenda spaii pentru personal n ora. n cazul primei opiuni vom presupune o implicare mai mare a partenerului privat prin construirea drumului de acces extern (aceasta din lipsa la moment a surselor publice) i invers n cazul opiunii trei o implicare a partenerului privat mai mic din punct de vedere financiar. Vom cerceta i opiunile de construcie a halelor de producere destinate IA. n cazul primei opiunii construirea halelor de producere a IA le vom presupune din surse externe atrase, n cazul opiunii a doua din contul partenerului-privat. n cadrul proiectului am presupus finanarea de ctre APL sau a furnizorilor locali i regionali n exteriorul i interiorul PI a reelelor de energie electric i a conductei de gaz. Din surse externe n cazul opiunilor se va solicita finanarea construcia conductelor de ap i canalizarea extern, amenajarea intern a PI. Ultima din contul FNDR, partenerul privat fiind eligibil la finanarea crerii infrastructurii tehnice i de producere a PI. Sarcinile Administratorului sunt descrise n capitolul Organizarea i funcionarea PI. Partenerul privat i recupereaz investiia, i acoper costurile de administrare i ntreinere a obiectelor PI, precum i obine un profit rezonabil din venituri de la darea n arend a terenurilor i locaiune a halelor, din ncasarea plilor de administrare, din venituri de la prestarea serviciilor Rezidenilor PI, din pli i taxe achitate de participanii la concursuri i Rezideni. De asemenea, Administratorului i se recupereaz pierderile de la scutirile de plti administrative i scutirile de servicii acordate Rezidenilor IA din contul programelor de incubare sau de la APL. Totodat, vom cerceta fezabilitatea financiar a proiectului n cazul crerii PI Hnceti pe principii de parteneriat public-privat, costul infrastructurii tehnice i de producie a Parcului Industrial fiind suportat de investitorul privat, partenerul public participnd n proiectul de creare a PI cu terenul ce va fi dat n folosin Administratorului pe perioada de activitate a Parcului Industrial (30 ani). n acest caz recuperarea investiiei am presupus-o mrit n comparaie cu cazul cofinanrii de partenerul privat prin majorarea plii de administrare. O soluie de implicare a partenerilor am abordat-o n cazul primei opiuni. Am presupus finanarea construirii halelor IA din surse externe. Din chiriile ncasate de Administrator, 75% le achitm sub form de redeven Primriei, ca aceast s ramburseze partenerului privat mijloacele investite pentru construirea drumului de acces, n cazul PI Hnceti drum public. Avantajele contractului PPP pentru proiectul de creare a PI n oraul Hnceti sunt urmtoarele:
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti sectorul privat se oblig: sectorul privat se oblig: (a) s coordoneze, s monitorizeze i s efectueze proiectarea i realizarea lucrrilor de construcie a infrastructurii tehnice i de producie a PI, (b) s urmreasc transmiterea bunurilor 25 create n proprietate partenerului public imediat dup finalizarea construciei, (c) s proiecteze i s construiasc oficiul de administrare, (d) s administreze i s ntrein bunurile PI, inclusiv i a celor primite n folosin; partenerul privat particip la finanarea proiectului; transferul riscurilor ctre partenerul privat; aduce inovaiile i eficiena managementului din sectorul privat i eficiena financiar; asigur mbuntirea calitii de funcionare i ntreinere a serviciilor.
77
Vom demonstra viabilitatea proiectului din punct de vedere financiar pentru partenerul privat. Am concluzionat c cea mai optim variant este realizarea proiectului prin contract PPP. Pentru recuperarea investiiei partenerului privat ofer servicii de arend a terenurilor, locaiune a halelor de producere i spaiilor cldirii administrative, presteaz servicii Rezidenilor prin includerea n plata de administrare i contra cost direct. Rezultatele analizei financiare pentru ntreprinderea Administrator sunt prezentate n Tabelele 39-42. Tabelul 39. Valoarea actualizat a fluxurilor partenerului privat conform opiunii 1, lei Indicatori Costuri investiionale Capital de lucru Costuri de ntreinere si administrare Venituri Fluxul de mijloace bneti VAN RIR Rb/c 2011 951 125 56 826 56 826 2012 21 065 737 878 194 878 194 2013 165 000 801 552 1 603 104 1 028 101 646 285 -27 046 011 -1 581 534 1 935 772 5,6% 1,03 Tabelul 40. Valoarea actualizat a fluxurilor partenerului privat conform opiunii 2, lei Indicatori Costuri investiionale Capital de lucru Costuri de ntreinere si administrare 2011 951 125 56 826 56 826 2012 9 741 487 878 194 878 194 2013 3 562 275 801 552 1 603 104 1 614 125 1 610 972 1 582 754 1 548 056 2014 3 397 275 2015 2025 2041 1 699 175 2 103 578 573 332 1 880 297 2 976 771 1 396 898 2 248 979 2 157 581 4 349 313 4 223 213 2 100 334 2 065 632 2014 2015 2025 2041
25
Utilitile publice
78
Indicatori Venituri Fluxul de mijloace bneti VAN RIR Rb/c
2011
2012
2013 1 028 101
2014 2 094 128 -3 427 798
2015
2025
2041 3 871 988 2 323 932
2 852 346 3 928 788 1 541 798 2 346 034
646 285 -13 456 911 10 049 888 8,9% 1,22
-5 658 264
Tabelul 41. Valoarea actualizat a fluxurilor partenerului privat conform opiunii 3, lei Indicatori Costuri investiionale Capital de lucru Costuri de ntreinere si administrare Venituri Fluxul de mijloace bneti VAN RIR Rb/c 573 414 18 181 568 46,6% 1,80 Tabelul 42. Rezultatele analizei financiare Indicatori VAN RIR Rb/c Valori reper >0 > 5% >1 Contract PPP, Contract PPP, Contract PPP, opiunea 1 opiunea 2 opiunea 3 1 935 772 5,6% 1,03 10 049 888 8,9% 1,22 18 181 568 46,6% 1,80 -3 138 543 2011 836 893 47 615 47 615 2012 1 962 529 389 409 389 409 2013 165 000 283 812 567 624 978 288 81 734 576 966 1 630 176 1 327 752 576 798 1 955 968 1 550 192 575 329 2 172 960 1 597 631 573 630 2 172 960 1 599 330 2014 2015 2025 2041
Concluzie. n cazul tuturor opiunilor, partenerul privat asigur costurile de ntreinere i administrare. Acesta i recupereaz investiia i i acoper costurile de ntreinere i de administrare, precum i obine un profit rezonabil din administrarea i prestarea serviciilor n PI. Din punct de vedere financiar, opiunea 3 a proiectului prin contract PPP nregistreaz indicatori mai buni, demonstrnd autosustenabilitatea i implicit viabilitatea afacerii Administratorului. Considerm c pentru viitorii Rezideni numai n acest caz mrimea plilor de administrare este suportabil i constituie 14,28 lei/m.p. pentru o rat intern de 5% sau 16,74 lei/m.p. pentru rat intern de 10%. Dac considerm important finanarea de ctre partenerul privat a construcie drumului de acces, atunci prioritatea poate fi dat opiunii 1. Aceasta n condiiile unei pli de administrare mrit n comparaie cu cazul opiunii 3, constituind 48,24 lei/m.p. pentru o rat intern de 5% sau 51,43 lei/m.p. pentru rat intern de 10%.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Tabelul 43. Mrimea plilor de administrare, lei/m.p. teren Indicator Indicator Administrator Indicator proiect PPP Concluzie Valori reper RIR 5% RIR 10% RIR 5% Contract PPP, opiunea 1 38,48 51,43 48,24 51,43 Contract PPP, opiunea 2 32,7 42,0 45,24 45,24 Contract PPP, opiunea 3 14,28 16,74 40,60 40,60
79
n cazul cnd cerina fa de rentabilitatea proiectului PI este primordial vedem c plile de administrare sunt foarte mari. n acest caz unica soluie poate fi excluderea construciei drumului de acces din cadrul acestui proiect i includerea acestuia n alt proiect.
6.1. Analiza senzitivitii ntreprinderii administratoare

Analiza de senzitivitate evalueaz impactului modificrii unor variabile de intrare asupra rentabilitii proiectului. Metodologia abordat se bazeaz pe: identificarea variabilelor critice26 ale parametrilor proiectului calcularea valorii ateptate a rentabilitii ntreprinderii administratoare elaboreaz msuri n vederea reducerii riscurilor proiectului
Indicatorii luai n calcul pentru analiza senzitivitii sunt: Rata intern de Rentabilitate (RIR); Valoarea actualizat net (VAN).
n principiu, analiza const n calcularea, pentru fiecare variabil a urmtorilor indicatori: Indicele de senzitivitate (IS), dup formula:
P1 P 0 P0 IS = V 1 V 0 V0
unde, P = parametrul studiat (VAN sau RIR), V = variabila, Indicele 1 = valori modificate, Indicele 0 = valori iniiale. Indicele de senzitivitate este de fapt un coeficient de elasticitate care ne arat cu cte procente se modific parametrul studiat n cazul modificrii cu un procent a variabilei. Dac acest indice este mai mare dect 1, respectiva variabil este purttoare de risc.
Variabilele critice sunt considerate acei parametri pentru care o variaie de 1% provoac creterea cu 1% a ratei interne de rentabilitate sau cu 5% a valorii actuale nete
26
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Indicele critic (switching value) SV. Acest indice ne arat cu ct ar trebui s se modifice o variabil pentru ca VAN-ul s ia valoarea 0 (altfel spus pentru ca proiectul s devin neviabil).
80
O valoare mic a SV pentru o variabil dat ne indic un risc legat de acea variabil: o abatere mic de la valoarea medie pune n pericol rentabilitatea investiiei. Cu ct indicele critic este mai mare cu att riscurile sunt mai reduse. Identificarea variabilelor critice Pentru analiza de fa s-a luat n considerare urmtoarele variabile: Gradul de ocupare a terenurilor i spaiilor din zona rezidenilor Mrimea tarifului de locaiune i de administrare Volumul investiiei Veniturile din serviciile de consultan Costurile de ntreinere i de administrare.
Formularea ipotezelor privind abaterile variabilelor de intrare de la valorile probabile Pentru fiecare din aceste variabile a fost considerat ipoteza unei abateri rezonabile de la valoarea medie stabilit n seciunile anterioare (analiza financiar), abateri exprimate procentual: Pentru Gradul de ocupare a terenurilor i a halelor din zona rezidenilor, s-a estimat o scdere cu 10%, 20% i 30% fa de rata de ocupare estimat; Pentru Tariful de locaiune i administrare, s-a estimat o scdere cu 5%, 10% i 15% fa de valoarea prognozat; Pentru Volumul investiiei, s-a estimat o cretere cu 10%, 20% i 30% fa de nivelul prognozat n Bugetul investiiei; Pentru Veniturile din serviciile de consultan, s-a estimat o scdere cu 20% i 40%, ca urmare a dezinteresului pentru o parte din serviciile de dezvoltare oferite de IA i PI, fa de valoarea prognozat de 100%; Pentru Costurile de ntreinere i de administrare, s-a estimat o cretere cu 10% i 20% fa de nivelul ateptat al acestor cheltuieli.
Recalcularea valorilor indicatorilor de performan n ipoteza realizrii abaterilor prognozate Evoluia indicatorilor n funcie de modificrile variabilelor este prezentat n Anexele 17-21. Din analiza influenei separate asupra indicatorilor cheie de performan se deduc urmtoarele: Proiectul prezint o sensibilitate mare la scderea gradului de ocupare a terenurilor i a halelor din zona rezidenilor. Indicele de sensibilitate n cazul opiunilor are valori mai mari ca 1. Indicele critic n valoare absolut pentru valorile VAN are cea mai mic valoare de 16,5% pentru Opiunea 1. Acest lucru presupune c la o scderea a gradului de ocupare prognozat cu 16,5% n cazul Opiunii 1 proiectul devine nevalabil. Valorile indicelui critic n cazul Opiunii 2 i n cazul Opiunii 3 sunt mai mari n comparaie cu
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti opiunea 2 i demonstreaz c pentru scderea ratei de ocupare respectiv cu 25,6% i 74,5% aceste proiecte devin nerentabile financiar; Proiectul prezint o sensibilitate mare la scderea tarifului de locaiune i a plii de administrare, puin mai mare dect a gradului de ocupare. Indicele critic n valoare absolut are valoare cea mai mic n cazul opiunii 1 3,8%. Acest lucru presupune c la o scderea a tarifului de locaiune i a plii de administrare prognozat cu 3,8% n cazul opiunii 1 proiectul nu mai este rentabil financiar. Opiunea 1 se prezint ca cea mai sensibil att la diminuarea tarifelor i plilor de administrare, ct i la scderea gradului de ocupare a terenului PI; Proiectul prezint o sensibilitate mare la creterea volumului investiiei, n cazul Opiunii 1. Totodat proiectul are o sensibilitate mic la creterea volumului investiiei pentru Opiunea 3. Indicii critici n valoare absolut presupun c la dublarea volumului investiiilor proiectele vor fi fezabile financiar. Am examinat n cazul Opiunii 2 care va fi rentabilitate proiectului la mrirea aportului investitorului privat cu necesarul pentru construirea drumului de acces extern. n baza calculelor efectuate afirmm c proiectul va fi fezabil i n acest caz, dac se va mri tariful de administrare cu 70% pentru o rentabilitate la nivel de 10%. Dac partenerul privat ar urmri o rentabilitate la nivel de 12% ar fi necesar de o majorare a tarifului de administrare cu 95%, adic de o dublare a tarifului. Proiectul prezint o sensibilitate mare la scderea Veniturilor din serviciile de consultan n cazul opiunii 1 i o sensibilitate mic la scderea lor n cazul opiunii 2. n cazurile opiunii 3 nu se prevd prestarea serviciilor de consultan; Proiectul prezint o sensibilitate mare la creterea Costurilor de ntreinere i de administrare n cazul opiunii 1 i opiunii 2. n cazul opiunii 3 creterea Costurilor de ntreinere i de administrare prezint o sensibilitate extrem de mic. Concluzie. Opiunea operrii de ctre Administrator numai a parcelelor de terenuri devine oportun cu condiia ca partenerul public s obin finanare extern sau s includ construcia drumului de acces n alt proiect.
81
82
7. Planul de implementare a PI 7.1. Formele instituionale de realizare a PI

Administraia public local a oraului Hnceti n baza Legii cu privire la parcurile industriale nr. 182 din 15.07.2010 lanseaz un proiect de creare n localitate a unui Parc Industrial. n scopul iniierii operative a activitilor de producere i de prestare a serviciilor, minimizrii cheltuielilor legate de lansarea activitilor n cadrul PI, acestea urmeaz s fie dotate cu infrastructura tehnic i de producere. Vom folosi gruparea bunurile infrastructurii tehnice i de producie utilizat anterior. Pentru realizarea proiectului n prezentul studiu am propus spre examinare cteva opiuni privind particularitile de finanare posibile pentru crearea infrastructurii tehnice i de producie a PI: 1. Integral din bugetele oraului i raionului Hnceti, din bugetul de stat i Fondul Naional de Dezvoltare Regional (FNDR), dar numai pentru grupele (a) 27, (b), parial (c). 2. Combinat. Cu finanri din surse externe sub form de granturi pentru grupele (a) i (e), pentru bunurile din grupele (b) i (c), conform opiunii indicate n p.1. # 2.1 Bugetul de stat i bugetul raional i orenesc Hnceti Cheltuielile de administrare PI, (d) Surse externe, inclusiv granturi (a) i (e) FNDR (b) i (c) Furnizorii locali Parial (a) i (b) Rezidenii PI (f)
3. Pe principii de parteneriat public-privat dup urmtoarele scheme 28: # 3.1 Partenerul Privat Suport cheltuielile de ntreinere i Surse externe, inclusiv granturi Din grupa (a) Furnizorii locali Din gripele (a) i FNDR (c) Rezidenii PI (f)
25
Clasificarea grupelor de obiecte: infrastructura i utilitile comune din exteriorul Parcului,
a)
b) infrastructura i utilitile comune din interiorul Parcului, c) amenajarea interioar,
d) spaiile necesare administratorului i prestrii serviciilor de susinere a activitilor productive, opional, e) hale i construcii pentru desfurarea activitilor de producere care se ncadreaz n profilul de activitate al Parcului, destinate Rezidenilor din IA a PI, opional, hale i construcii pentru desfurarea activitilor de producere care se ncadreaz n profilul de activitate ale Parcului, construite de Rezideni.
f)
28
n ambele variante partenerul privat va suporta cheltuielile legate de administrarea activitii PI n primii ani din surse proprii, adic va asigura integral mijloace pentru capitalul de lucru.
83
Partenerul Privat administrare PI, din grupa (a) drumul de acces, din grupa (b) reelele de ap, canalizare, canalizarea pluvial i (d) Suport cheltuielile de ntreinere i administrare PI, din grupa (b) reelele de ap, canalizare, canalizarea pluvial, (d) i (e) Suport cheltuielile de ntreinere i administrare PI, din grupa (b) reelele de ap, canalizare, canalizarea pluvial
Surse externe, inclusiv granturi apeductul i canalizarea, (e)
Furnizorii locali (b) reelele de electricitate i gaz Din gripele (a) i (b) reelele de electricitate i gaz Din gripele (a) i (b) reelele de electricitate i gaz
FNDR
Rezidenii PI
3.2
Din (a) drumul de acces, apeductul i canalizarea Din (a) drumul de acces, apeductul i canalizarea
(c)
(f)
3.3
(c)
(f)
n cazul opiunii unu i doi administrarea Parcului Industrial se efectueaz de ctre Administratorul creat sau selectat prin concurs de ctre autoritatea public local. APL poate selecta o ntreprindere n calitate de Administrator, dar serviciile aceste urmeaz a fi achitate. Dac presupunem c finanarea infrastructurii tehnice i utilitilor comune vor fi incluse n bugetul de stat i raional, parial vor fi finanate din contul FNDR, este greu de realizat finanarea administrrii i gestionrii proiectului n perioada lansrii, pn la acoperirea costurilor de gestionare i ntreinere cu veniturile din administrarea PI. Bugetul APL este unul auster, dispunnd numai de surse minime pentru acoperirea cheltuielilor curente. Contractarea unui credit este anevoioas deoarece APL nu are istoric de creditare. La fel este problematic i asigurarea cu gaj a mprumutului. Totodat, APL nu-i permite riscuri, ce ar conduce la stoparea prestrii unor servicii de ctre furnizorii locali sau la o sporire considerabil a nivelului de tarife n localitate. Alt dezavantaj este c, n cazul cnd ntreprinderea administratoare nu particip la finanarea direct a proiectului, nu particip la suportarea riscurilor legate de proiect. n acest caz Administratorul n orice timp poate abandona proiectul, ceea ce ar duce la tergiversarea termenelor de operare. Sursele posibile din cadrul bugetului raional i cel regional la fel sunt puin probabile din cauza c aceste bugete au destinaii concrete, acest proiect nefiind inclus n ele. FNDR poate contribui parial, ns, la fel, cererile parvenite din teritoriu sunt examinate i aprobate n dependen de prioritile stabilite, amploarea proiectului, impactul lui asupra comunitii, fiind n competiie direct cu alte comuniti din republic. Referitor la participarea la diferite programe cu finanri n form de granturi sunt diferite posibiliti ns necesit scrierea de proiecte i ctigarea concursului. Primria or. Hnceti nu dispune de suficient experien n atragerea investiiilor prin aplicarea proiectelor. Atragerea specialitilor din exterior este ndoielnic deoarece Primria nu dispune de surse financiare n acest sens. Deci aceste opiuni fac practic imposibil finanarea proiectului. Din analiza prezentat n capitolele precedente reiese c opiunea trei este cea mai probabil soluie pentru realizarea proiectului dat. Consiliul orenesc Hnceti va selecta prin concurs n condiiile Legii cu privire la parteneriatul public-privat nr. 179-XVI din 10.02.2008 un partener privat n calitate de Administrator. Practic toate funciile de creare, finanare i exploatare a PI i vor reveni partenerului privat.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Parteneriatul public-privat poate fi realizat prin modalitatea de proiectare - construcie operare transferare prin care partenerul privat pe aria s-a de responsabilitate proiecteaz, construiete infrastructura tehnic i de producie i o opereaz n conformitate cu prevederile contractuale, iar la sfritul perioadei contractului partenerul privat n conformitate cu contractul va transmite partenerului public bunurile specificate n contract. La bunurile ce pot fi transmise APL la finalizarea contractului se pot atribui drumul de acces, halele IA (dac sunt construite pe bani publici) i alte utiliti comune stipulate n contract. De asemenea este necesar de menionat c este posibil o alt forma de proiectare - construcie transferare operare sau o combinaie a acestora. n forma a doua obiectivele stipulate n contract se transmit n proprietate partenerului public imediat dup punerea n funciune (darea n exploatare), iar partenerul public, la rndul su, transmite n folosin partenerului privat (ntreprinderii administratoare) aceast infrastructur parial 29 pentru a fi administrat n cadrul PI. Formula juridic a colaborrii ntre sectorul public i cel privat este contractul de parteneriat public-privat. Termenul contractului PPP va fi egal cu perioada de activitate acordat Parcului Industrial de 30 ani. Partenerul privat n cadrul acestui proiect i asum coordonarea proceselor de proiectare, construcie, dare n exploatare, urmrete transmiterea obiectelor finalizate partenerului public, primete obiectele n folosin, construiete obiectele asumate din surse proprii, administreaz i ntreine activitatea PI. Partenerul public (APL) este responsabil de: (a) alocarea terenului, (b) obinerea tuturor autorizaiilor, avizelor, coordonrilor i altor acte permisive prevzute de lege necesare crerii PI, (c) transmiterea activelor proprietate public n folosin ntreprinderii administratoare pentru crearea i dezvoltarea PI cu titlu gratuit, (d) alocarea, dup caz, a mijloacelor financiare pentru crearea infrastructurii tehnice i de producere, (e) susinerea proiectelor prezentate finanatorilor pentru crearea infrastructurii tehnice i de producere, crerii obiectelor IA de ctre ntreprinderea administratoare. Avantajele acestei modaliti de PPP sunt: partenerul privat se oblig s coordoneze proiectarea i construcia infrastructurii tehnice i de producie a PI i s urmreasc transmiterea bunurilor create n proprietate partenerului public imediat dup finalizarea construciei, dup caz; transferul riscurilor de proiectare i de construcie ctre partenerul privat; bunurile publice sunt transmise n operare partenerului privat pe un termen determinat; transferul de riscuri de operare aduce inovaii i eficiena managementului din sectorul privat i eficiena financiar i asigur atragerea afacerilor n PI, mbuntirea calitii de funcionare i ntreinere a utilitilor i prestarea calitativ a serviciilor PI. Partenerul privat i recupereaz investiia i i acoper costurile de operare i ntreinere, precum i obine un profit rezonabil din administrarea i prestarea serviciilor n PI.
84
Dup darea n exploatare a infrastructurii, utilitilor comune, halelor IA, unele bunuri dup caz vor fi transmise ntreprinderilor n gestiunea crora se afl serviciile (ntreprinderilor Rotalin Gaz Traiding, Ap-Canal Hnceti, Union Fenosa SA). Utilitile comune vor fi transmise pn la branamentul Rezidenilor i Administratorului, cu excepia reelei de canalizare care va fi transmis de la linia de delimitare a terenurilor Rezidenilor i administratorului mpreun cu staia de pompare.
29
85
7.2. Etapele de realizare a PI

Vom diviza activitile de creare i lansare a PI n trei etape principale: etapa de pregtire i lansare, etapa de selectare i lansare a activitilor Rezidenilor i etapa de activitate a PI.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Tabelul 44. Principalele etape de realizare a Parcului Industrial Hnceti Nr. d/o 1 2 3 4 Etapele principale Etapa de pregtire i lansare Etapa crerii infrastructurii i utilitarilor comune a PI, obiectelor Administratorului Etapa selectrii i lansrii activitilor Rezidenilor Etapa de activitate a PI 2011 2012 2012, semestrul II - 2015 2012, semestrul II - 2041 Perioada
86
Activitile i graficele n cadrul proiectului de creare a PI sunt prezentate n Anexa 22. Etapa de pregtire i lansare cuprinde perioada anului 2011. Aceast etap include selectarea ntreprinderii administratoare a PI, obinerea titlului de PI, proiectarea infrastructurii tehnice i de producere. innd cont de faptul c PI Hnceti este unul de tip greenfield, aceast etap const din realizarea ctorva pai, i anume: Pasul 1: Selectarea partenerului privat ca Administrator al PI, (o parte din activiti deja sunt n curs de realizare (sau au fost realizai)): i. n primul rnd APL a venit cu iniiativa de creare a PI i a avut consultri cu autoritile centrale i regionale; Autoritatea public local a identificat terenul pe care dorete s nfiineze PI; A fost elaborat un studiu de fezabilitate pentru analiza oportunitii crerii PI n baza cruia va putea decide asupra pailor urmtori, formei i condiiilor de realizare; n cazul cnd se decide pentru crearea PI prin PPP, se va ine cont de cerinele legii PPP. Pentru aceasta se va: (a) include prin decizia Consiliului local n lista proiectelor ce urmeaz a fi implementate prin PPP, aproba obiectivele i condiiile PPP i cerinele generale privind selectarea partenerului privat; (b) Consiliului local va desemna comisia de selectare a partenerului privat, va autoriza autoritatea executiv pentru transmiterea Studiului de fezabilitate la Agenia Proprietii Publice (APP) i va aproba documentele necesare pentru petrecerea concursului; (c) dup obinerea avizului de la APP se va publica comunicatul informativ privind concursul; (d) comisia va analiza ofertele primite i va selecta ctigtorul; (e) va pregti proiectul de contract cu partenerul nvingtor privind crearea PI i l va prezenta Consiliului pentru aprobare i desemnarea persoanei care l va semna;
ii. iii.
iv.
Pasul 2: Obinerea titlului de PI: i. Compania privat Administrator va depune o solicitare n vederea obinerii titlului de Parc Industrial. Este necesar de menionat c obinerea titlului de PI n condiiile stipulate n contract (i care evident vor fi n conformitate cu Legea privind PI) poate fi o condiie de intrare propriu-zis a contractului de PPP n vigoare. Acest lucru este firesc, deoarece n mare msur obinerea titlului de PI depinde de APL i st la baza realizrii contractului PPP prin facilitile oferite de titlu de PI. Cu alte cuvinte, lipsa acestui titlu poate duce la imposibilitatea realizrii obligaiilor contractuale asumate de ambii parteneri;
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti ii. Consiliul local mputernicete organul executiv al APL s formeze Comisia pentru acordarea suportului tehnic, juridic, consultativ la realizarea cerinelor legale privind obinerea titlului de PI: modificare a destinaiei terenurilor, obinere a deciziei autoritii administraiei publice locale privind destinaia terenului, autorizaiilor, avizelor, coordonrilor i a altor acte permisive prevzute de lege necesare crerii parcului industrial, infrastructurii i construciilor destinate Parcului, realizarea altor proceduri administrative necesare crerii parcului industrial, lansrii i desfurrii activitii rezidenilor acestuia. Dup pregtirea tuturor documentelor necesare pentru obinerea titlului de PI solicitantul depune la Ministerul Economiei o cererea n acest sens cu anexarea tuturor documentelor cerute prin legea privind PI (actelor de constituire ale ntreprinderii administratoare, copiile documentelor ce confirm dreptul de folosin pentru cel puin 30 de ani asupra terenului, planul de amplasare a terenului destinat PI, declaraia proprietarului terenului privind ndeplinirea condiiilor prevzute la art. 5 lit. a) i b) a Legii privind PI, avizele deintorilor reelelor de utiliti publice, dosarul cadastral privind modificarea destinaiei terenului sau autorizaia pentru construcia obiectivului, acordul consiliului local n a crui jurisdicie se afl terenul destinat parcului industrial, studiul de fezabilitate privind crearea PI); Examinarea de ctre Ministerul Economie a solicitrii privind titlul de PI i pregtirea proiectului de Hotrre de Guvern; Aprobarea prin Hotrre de Guvern de acordare a titlului de PI.
87
iii.
iv.
v.
Pasul 3: Proiectarea infrastructurii tehnice i de producere: Aici se vor efectua lucrri de proiectare a utilitilor i infrastructurii interne i externe, a altor obiective necesare pentru nceperea construciei i activitii PI. Etapa Construirii infrastructurii i utilitilor comune din exteriorul i interiorul Parcului, precum i a obiectelor ntreprinderii administratoare: Se vor efectua lucrri de pregtire a terenului, aici intr pe lng de copertarea de stratul de cernoziom, lucrri pregtitoare pentru nceperea construciilor. O parte din aceste lucrri pot fi efectuate paralel cu alte activiti precedente. De asemenea se vor construi reelele de utiliti, drumuri i alte instalaii din exteriorul PI i interior, obiectivelor ce in de amenajarea PI, cldiri i alte obiective necesare Administratorului pentru lansarea activitii PI. Etapa selectrii i lansrii activitilor Rezidenilor. Etapa selectrii Rezidenilor cuprinde perioada anilor 2012, semestrul II - 2015, etapa lansrii activitilor Rezidenilor ncepe n 2013 i se finalizeaz n 2018. Selectarea Rezidenilor are o durat de 3,5 ani, durata de lansare a proiectelor Rezidenilor este de 3 ani de la data semnrii contractelor de desfurare a activitii n cadrul PI. Etapa de activitate a PI este perioada n care Rezidenii i Administratorul vor activa n cadrul PI cu un regim de faciliti specifice.
88
8. Impactul Parcului Industrial asupra zonei

Proiectul va avea un puternic impact socio-economic, ca urmare a locurilor de munc directe i indirecte nou create, a creterii competitivitii economiei locale i atragerii pe plan local a unui volum de investiii directe. Mai mult, proiectul are impact nesemnificativ asupra mediului, contribuind, n acelai timp, la mbuntirea peisagistic a zonei.
8.1. Impactul economic

Crearea Parcului Industrial n raionul Hnceti va avea numeroase efecte pozitive asupra economiei att la nivel local, ct i regional i naional. Reieind din analizele efectuate i realitatea actual, estimm urmtoarele beneficii economice cuantificabile ale proiectului: Creterea suprafeelor de producere industrial cu cca. 32,5 mii m.p.; Creterea ratei de supravieuire a ntreprinderilor (IMM), pn n anul 2041 n IA al PI vor fi incubate 26 ntreprinderi; Creterea nivelului i diversificarea serviciilor de consultan n regiune; Cretere suplimentar a investiiilor cu 163,4 mln. lei sau 10 mln. euro (se presupun 1,38 mln. lei prin FNDR), inclusiv: infrastructura tehnic i de producie 22,2 mln lei; cldirea administrativ - 3,2 mln lei; ncperile de producie 104,8 mln lei ; echipamentul de producie 33,2 mln lei.
Crearea locurilor de munc: 920 locuri de munc directe, inclusiv - 820 de producere, 10 administrative n perioada 2012 2017, prin incubare afaceri - 90 de producere pn n 2041; 55 - 100 locuri de munc indirecte (servicii comune utile, alimentaie public, etc.); 150 - 200 locuri de munc temporare pe perioada construciei 2012-2017.
Beneficiile necuantificabile sunt prezentate astfel: Oferirea unor servicii specializate de calitate; Sporirea volumului investiiilor suplimentare la nivel local; Prin intermediul PI se va crea un vector de imagine local capabil s acioneze ca ancor de promovare pentru atragerea de investiii la nivelul oraului i raionului; Creterea economiei locale ca urmare a veniturilor realizate att de Administrator, ct i de ntreprinderile chiriae. Aceste venituri vor avea o contribuie indirect la creterea PIB-ului local, ceea ce va avea ca rezultat creterea competitivitii economiei locale comparativ cu economiile altor uniti teritoriale;
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Creterea valorii imobilelor i a terenului din zon dup implementarea proiectului ca urmare a dezvoltrii zonei respective;
89
8.2. Impactul social

Proiectul va avea un impact social pozitiv asupra populaiei din raza de 20 km de la Parcul Industrial. Acesta se va manifesta prin urmtoarele: O parte din locuri de munc vor fi completate din persoanele angajate n companii din regiune, dar vor fi angajai i muli omeri, precum i multe persoane care se vor ntoarce de peste hotare; Presupunem c se vor ntoarce n ora i satele vecine pn la 10% din persoanele care lucreaz peste hotare; Fondul de remunerare a muncii se va majora cu circa 57,9 mln lei anual; Se vor mbunti serviciile: aprovizionare cu ap, energie electric, gaz natural, canalizare, telecomunicaii; De la dezvoltarea infrastructurii va benefica i comunitatea local; Se lor mri intrrile de la taxa local, imobiliar, etc.
8.3. Impactul de mediu

Unul din obiectivele primare ale PI este protecia condiiilor de mediu existente. Darea n folosin a terenurilor i obiectelor PI Administratorului i ulterior Rezidenilor este condiionat de respectarea condiiilor legale de protecie a mediului. Trebuie s se respecte autorizaiile emise de ctre Organele de mediu teritoriale pentru Protecia Mediului pentru fiecare construcie n parte. Administratorul i rezidenii vor semna o declaraie comun privitor la problemele de mediu, parte integrant a contractului de locaiune. Amplasarea construciilor i funcionarea unitilor economice se va face cu aplicarea tuturor normativelor n vigoare privind protecia factorilor de mediu. Vor fi interzise n zona, activitile economice susceptibile a polua aerul, apa i solul. Toate activitile se vor desfura n incinte nchise, nici una din ele nu va dezvolta zgomote sau vibraii sesizabile din exterior, la limita incintei. Descrierea factorilor de mediu i a unor msuri privind protecia mediului n Anexa 24. Rezidenii vor fi obligai s respecte condiiile legale impuse (materiale cu regim special, condiii de siguran n exploatare, protecia mediului, protecia muncii, paza contra incendiilor etc.). Producia se va realiza dup standardele ISO 9001-2000 i standardele n domeniul mediului ISO 14001-2000. Pe tot Parcursul contractului de locaiune Rezidenii vor fi obligai s ia toate masurile necesare i obligatorii pentru protejarea mediului nconjurtor n condiiile prevzute de legislaia n vigoare privitoare la protecia mediului. Pentru evacuarea apelor uzate din incinta Parcelei Rezidentul va obine Acordul de mediu.
90
30 Anexa 1 Indicii economici de baz ai ntreprinderilor care pot fi amplasate n parcul industrial Hnce ti
Nr. d/o 1. 2. 3.
Genul de activitate Producerea aparatelor de telecomunicaii Producerea aparatelor digitale de msurat Elaborarea, testarea i producerea staiilor electrice solare i eoliene Total
Investiii necesare, mil. lei 120 80 110 310
Volumul vnzrilor nete, mil. lei 280 195 350 825
Numrul locurilor de munc, persoane 370 200 250 820
Valoarea adugat, mil. lei 80 65 60 205
Fondul de salarizare, mil. lei 25,6 17,3 15 57,9
Profit, mil. lei
Suprafaa necesar, ha 1,7 1,1 2,9 5,7
28 20 30 78
30
ntreprinderile prezentate n aceast anex constituie doar una din posibilele configuraii ale Rezidenilor PI Hnceti i au fost considerate pentru evaluarea necesarului de utiliti ale PI.
91 Anexa 2 Costurile capitale ale proiectului, lei Indicatori, parametri, consum Unitate de msur Unit 6% Unit Numr uniti 1 1 Pre, MDL/unit 100 000 1 585 208 Suma, MDL 100 000 1 585 208
Categorii costuri
Descriere ipoteze Privind crearea PI 6% din costuri capitale, exclusiv rezideni
Studiu de fezabilitate Proiectare, studii, cereri de finanare PI
Infrastructura i utilitile comune din exteriorul PI Acces la reeaua rutiera in exteriorul PI Drum de acces la drumul M14 drumului auto de categoria IV cu limea de 6 m Utiliti publice in exteriorul PI energie electric Linie de 6 kV gaz conducta polietilena D 75 mm racordare sistem ora apa conducta polietilena D 110 mm racordare sistem ora canalizare conducta polietilena D 200 mm racordare sistem ora staie de pompare cu cldire 12 m.p. Utiliti publice in interiorul PI energie electrica linie de transportare a energiei electrice de tensiune de 0,4 kV, cablu subteran, seciune 120 mm. 1 transformatoare TM-1000/10 1 transformatoare TM-630/10 1 transformator TM-400/10 lucrri montare, conectare linie 10kW gaz conducta polietilena D 75 mm
lungime lungime lungime lungime lungime capacitate - 70 m.c./ora, nlimea - 27 metri
m m m m m unit
980 100 515 472 472 1
16 178 400 220 300 252 100 000
15 853 950 40 000 113 300 141 600 118 944 100 000
lungime capacitate capacitate capacitate 10% din cost transformatoare lungime
m kVA kVA kVA
560 1 1 1
800 165 500 110 500 79 000
448 000 165 500 110 500 79 000 35 500
500
220
110 000
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Unitate de msur m m m m.c. m.p. m.p. unit unit m.p. unit m.l. unit m.l. m.p. unit unit unit unit ncperi Puterea Suprafaa locuri de munca create kW m.p. angajai
92
Categorii costuri
Descriere ipoteze branamente conducta polietilena D 110 mm branamente conducta polietilena D 200 mm
Indicatori, parametri, consum lungime lungime
Numr uniti 500 500 500/300 60000 1000 60 3 1 10 16 560 14 1249 595 15 11 1 1 16 160 3 500 110
Pre, MDL/unit 300 800 1 100 55 50 9 707 20 000 20 000 500 300 206 2 000 412 4 853 10 000 3 600 15 000 10 000 4 853 324 3 236 0
Suma, MDL 11 000 150 000 15 000 400 000 616 000 3 300 000 50 000 582 390 60 000 20 000 5 000 4 800 115 360 28 000 514 588 2 887 684 150 000 39 600 15 000 10 000 77 652 51 768 11 324 250 0 39 429 594
apa canalizare canalizarea pluviala drum Amenajarea interioar Pregtire teren Amenajare spatii verzi Parcare auto Instalare indicatoare Instalri schema parc, indicatoare Platforma evacuare deeuri Urne stradale Iluminat drumuri interne Linie aeriana 0,4 kW Lmpi Led ngrdire perimetrala - gard Cldirea administrativa si echiparea Tehnica de calcul, imprimante, etc. Computere Imprimante-copiatoare Copiator-imprimanta Proiector Mobilier ncperi Cazan Zona hale de producere IA Echipamente de producere Total costuri capitale
20 locuri de parcare auto de 18 m.p. bilboard, 3 X 6 la nlimea de 4,5 m
suprafaa suprafaa parcrii uniti complet suprafaa la 35 m distanta dintre stlpi 40 m consum 40 W lungime Suprafaa ncperi
cu stlpi (8 m, 2 m in sol) 3 ani garant, 50000 ore Plasa zincata, instalata pe stlpi Destinata administraiei PI, serviciilor, nchirieri birouri (2 etaje)
Construcie hale, depozite, etc.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Anexa 3 Distribuirea costurilor capitale ale proiectului, mii lei Costuri capitale Studiu de fezabilitate Proiecte, studii, cereri de finanare Infrastructura i utilitile comune din exteriorul PI Acces la reeaua rutiera in exteriorul PI Utilitile publice in exteriorul PI Infrastructura i utilitile comune din interiorul PI Utilitile publice din interiorul PI Amenajarea interioar a PI Cldirea administrativa, echipament i mobil Subzona hale de producere IA Subzona hale de producere construite de rezideni Total costuri capitale Cota costurilor capitale 2011 100 951 2012 634 15 854 514 2 141 3 030 3 232 4 530 1 051 3% 29 934 76% 2013 2014 2015 2016 2017 Total 100 1 585 15 854 514 2 141 4 680 3 232 11 324 93 830 0% 0% 0% 39 430 100%
93
1 650 3 397 5 047 13% 3 397 3 397 9%
94 Anexa 4 Lista personalului Administratorului PI Nr. d/o Numr de personal

3.5 1 1 0.5 1 1.5 1 0.5 5 1 1 1 1
Funcie/Post Personal administrativ Director PI Asistent-recepionist Jurist Contabil Personal ntreinere Personal de serviciu Responsabil IT Personal operaional Serviciul dezvoltare IA si PI Consultant Dezvoltarea Afacerilor Consultant Elaborare Proiecte Consultant Marketing si recrutare personal Consultant Management si transfer cunotine Serviciu Audit si Contabilitate Consultant Contabilitate - Fiscalitate TOTAL
Salariul mediu brut, MDL

8089 4044 5662 5662 2022 4044
Cheltuieli salariale, MDL

20626 8089 4044 2831 5662 4044 2022 2022 28310 5662 5662 5662 5662
Salariul mediu brut, Euro

500 250 350 350 125 250
Cheltuieli salariale, Euro

1275 500 250 175 350 250 125 125 1750 350 350 350 350
Cheltuieli salariale anuale, Euro

15300 6000 3000 2100 4200 3000 1500 1500 21000 4200 4200 4200 4200
2011
3 1 1 1 0
2013
1 1
2011
2050 1000 0 350 700 0
2012
15300 6000 3000 2100 4200 3000 1500 1500 21000 4200 4200 4200 4200
1 2 3 4 5 6
2 1 1 5 1 1 1 1
7 8 9 10 11
5662 5662 5662 5662
350 350 350 350
1 10
5662
5662 52980
350
350 3275
4200 39300
1 8
2050
4200 39300
95 Anexa 5 Costuri de ntreinere i administrare, lei

Articole
Costuri de ntreinere Cldire administrativ Hale IA Parcare Amenajare spatii verzi, indicatoare Reea iluminare Canalizare pluviala ngrdire teritoriu Salarizarea salariul de baza contribuii sociale si medicale Arenda spaiu birou Servicii comunale Gaz Energie electrica Apa si canalizare Evacuare deeuri solide Procurare servicii Telefonie fixa, mobila, internet Bancare Transport Asigurare Publicitate Cheltuieli de paza Consumabile de birou Cheltuieli deplasare Dotarea OMVSD Taxe locale Impozit imobil Redevena de la locaiune hale Alte cheltuieli TOTAL CHELTUIELI 0 2 706 56 826 0 41 819 878 194 10 000 60 20 000 240 2 108 8 558 30 000 8 758 25 000 148 699 80 000 10 710 10 000 40 000 5 000 800 2 888 0 76 338 1 603 104 30 000 8 758 25 000 145 692 80 000 10 710 10 000 40 000 10 000 800 2 830 85 050 76 863 1 699 175 30 000 8 758 25 000 142 746 80 000 10 710 10 000 40 000 10 000 800 2 773 269 325 76 713 1 880 297 30 000 8 758 25 000 128 888 80 000 10 710 10 000 40 000 10 000 800 2 507 666 225 76 007 2 262 367 30 000 8 758 25 000 116 379 80 000 10 710 10 000 40 000 10 000 800 2 266 666 225 75 369 2 248 979 30 000 8 758 25 000 105 087 80 000 10 710 10 000 40 000 10 000 800 2 048 666 225 74 794 2 236 894 30 000 8 758 25 000 94 892 80 000 10 710 10 000 40 000 10 000 800 1 851 666 225 74 274 2 225 982 30 000 8 758 25 000 83 959 80 000 10 710 10 000 40 000 10 000 800 1 640 609 525 73 717 2 157 581 3 320 98 060 134 995 44 000 6 640 98 060 134 995 44 000 6 640 98 060 134 995 44 000 6 640 98 060 134 995 44 000 6 640 98 060 134 995 44 000 6 640 98 060 134 995 44 000 6 640 98 060 134 995 44 000 6 640 98 060 134 995 44 000 6 640 33 164 8 788 635 776 168 481 0 23 101 45 297 1 165 1 596 1 434 3 080 1 287 635 776 168 481 0 23 101 45 297 2 330 3 192 2 867 6 160 2 573 635 776 168 481 0 23 101 45 297 2 330 3 192 2 867 6 160 2 573 635 776 168 481 0 23 101 45 297 2 330 3 192 2 867 6 160 2 573 635 776 168 481 0 23 101 45 297 2 330 3 192 2 867 6 160 2 573 635 776 168 481 0 23 101 45 297 2 330 3 192 2 867 6 160 2 573 635 776 168 481 0 23 101 45 297 2 330 3 192 2 867 6 160 2 573 635 776 168 481 0 23 101 45 297 2 330 3 192 2 867 6 160 2 573 635 776 168 481 0
2011
2012
2013
2014
2015
2020
2025
2030
2035
2041
96 Anexa 6 Matricea riscurilor Nr. 1 Categoria de risc Amplasare Riscul unor condiii neprevzute de amplasare a PI. Amplasarea PI n vecintatea imediat a localitii. Costuri suplimentare de autorizare sau ntrzierea parial a unor activiti n PI, care conduc la diminuarea parial a veniturilor. Instituiile APL i raionale verific corespunderea amplasrii PI cu normele n vigoare. Determinarea tipului de activiti n PI ca acestea Mic s nu polueze mediul i s nu produc zgomot. Interzicerea anumitor tipuri de activiti n PI. Descriere Consecine Atenuare Impact Probabilitate Alocare risc
1.1
Riscul de amplasare
Mic
Reinerea riscului de ctre Partenerul public
Proiectare, construire Riscul de proiectare Creterea const n nerespectarea i/sau unor norme tehnice, proiectrii ntrzierea proiectrii. Calitatea proiectrii poate fi costurilor asigurat prin experiena unei ntrzierea instituii de proiectri. Dac Mic proiectul respect TOR, aceste consecine sunt minore.
2.1
Riscul proiectrii
Mic
Administratorul Partenerul privat
2.2.
Riscul creterii costurilor investiionale
Acest risc poate fi evitat printr-o planificare coerenta a resurselor pentru executarea lucrrilor, prin Riscul de evenimente implementarea unui sistem de care au loc pe durata prognoz i verificare a costurilor construciei, conduc la Creterea costurilor realizate i de realizat n perioada imposibilitatea Mic investiionale, urmtoare. Responsabil este respectrii graficului de diminuarea veniturilor. Administratorul, lucrrile de dare n exploatare a construcie vor trece la un executor obiectelor i sau la cu experien, astfel nct s mrirea costurilor. satisfac obligaiile prevzute n contract.
Mic
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti 3 Financiare Riscul c, ntreprinderea administratoare devine insolvabila sau mai trziu Retragerea titlului de se dovedete a fi PI, costuri suplimentare nepotrivita pentru administrarea PI. Partenerul privat va furniza garanie bancar de bun execuie, care se transfer automat APL i pierde sumele deja investite, n caz Mare de neterminare. APL va lansa o noua procedura de obinere a titlului PI. Finanarea extern, prevzut n special pentru infrastructura extern, construirea halelor IA poate fi aplicat la cteva surse i implementat prin co-finanarea partenerilor externi. Angajamentul Administratorului privitor la construirea halelor destinate rezidenilor din surse proprii va fi Mare realizat numai in baza contractuala concret cu fiecare Rezident. Finanarea Administratorului de ctre FNDR depinde de experiena acestuia. n perspectiva aderrii sau asocierii la UE posibilitile de atragere a resurselor externe se vor mri.
97
3.1
Riscul insolvabilitii
Foarte mic
3.2
Riscul co-finanrii externe indisponibile
Nerespectarea termenelor de punere n funciune a Riscul c finanarea utilitilor PI, costuri extern i cea din partea suplimentare de FNDR va ntrzia sau va depunere a cererilor de deveni neeligibil. finanare, creterea mrimii capitalului de lucru.
Mic
Partenerul privat
Operaionale i meninere Riscul intrrilor operaionale Administratorul poate aplica n Riscul ca intrrile Creterea costului de relaiile sale contractuale cu Mediu necesare costa mai mult administrare. furnizorii angajamente pe termen dect se anticipase. lung.
4.1
Medie
Partenerului privat
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Riscul ca costurile de Administratorul aplica contracte ntreinere se vor majora Creterea costului de pe termen lung cu furnizorii de Mediu in raport cu ce se ntreinere. materiale i servicii. anticipase.
98
4.2
Riscuri de ntreinere Pia sau cerere
Medie
Partenerului privat
5.1
Riscuri comerciale
Nivel sczut de cereri sau capaciti de plai Diminuarea veniturilor sczute - sub limitele prevzute.
Administrator cu experien selectat prin concurs, care aplica: publicitatea, metode de atragere a Mare clienilor i de micorare a costurilor, planificarea i controlul.
Medie
Partenerul privat si public
Legale i regulatorii Riscul de schimbri n Mrimea tarifelor la obiectele legislaie i/sau n cadrul construite din resursele APL i reglementrii, care nu Micorarea veniturilor externe la solicitarea APL se vor pot fi anticipate la si/sau mrirea afla sub controlul APL raionale i Mediu semnarea contractului, locale. Se va solicita ajustarea costurilor care determin o tarifului cu argumente (suficiente micorare de venituri de semnificative) i cuantificabile. si/sau mrire a costurilor
6.1
Riscul schimbrilor cadrului legal i regulatorii
Medie
Partenerul privat si public
Force majore Pierderea sau deteriorarea activelor, serviciului (include Riscul de incapacitate de incapacitatea de a a satisface serviciul este furniza servicii), cauzat de un motiv de pierderea posibilitii for major de obinere a veniturilor, sau ntrzierea veniturilor. Administratorul ia msuri de asigurare a activelor i urmrete repararea sau nlocuirea n cel mai scurt timp posibil. APL i furnizorii Mare regionali asigur continuarea prestrii serviciilor cu utiliti a PI prin msuri alternative.
7.1
Riscuri force majore
Foarte mic
Partenerul privat, furnizorii regionali de servicii. Partenerul privat i asum riscul de pierdere-avariere a activelor.
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Anexa 7 Valoarea riscurilor n varianta organizrii PI prin mecanismul tradiional de achiziii de bunuri i servicii Denumire risc Riscul de amplasare Baza de calcul (20% din costul proiectrii) Consecinele riscului, MDL Valoarea riscului, MDL Riscul de proiectare Baza de calcul Consecinele riscului, MDL Valoarea riscului, MDL Riscul creterii costurilor investiionale Baza de calcul Consecinele riscului, MDL Valoarea riscului, MDL Riscul insolvabilitii Baza de calcul (5% din costurile proiectrii, etc.) Consecinele riscului, MDL Valoarea riscului, MDL Riscul co-finanrii externe indisponibile Baza de calcul (10% din costul proiectrii+ capitalul de lucru) Consecinele riscului, MDL Valoarea riscului, MDL Riscul intrrilor operaionale Baza de calcul Consecinele riscului, MDL Valoarea riscului, MDL 44 060 5 508 688 816 135 102 017 12 752 1 406 119 175 765 21 971 1 408 112 176 014 22 002 1 405 166 175 646 21 956 1 378 799 172 350 21 544 1 346 379 168 297 21 037 151 938 22 791 1 709 941 602 141 240 10 593 801 552 120 233 9 017 47 556 7 133 178 31 704 4 756 119 27 963 336 2 097 250 157 294 3 710 775 278 308 20 873 3 397 275 254 796 19 110 951 125 71 334 5 350 634 083 47 556 3 567 190 225 14 267 1 070 126 817 9 511 713 2011 2012 2013 2014 2015 2025 2041
99
100
Denumire risc Riscuri de ntreinere Baza de calcul Consecinele riscului, MDL Valoarea riscului, MDL Riscuri comerciale Baza de calcul Consecinele riscului, MDL Valoarea riscului, MDL Riscul schimbrilor cadrului legal i regulatoriu Baza de calcul Consecinele riscului, MDL Valoarea riscului, MDL Riscuri force majore Baza de calcul Consecinele riscului, MDL Valoarea riscului, MDL Valoare riscuri
2011
2012
2013 76 959 9 620 1 202 1 027 372 154 106 19 263
2014 85 520 10 690 1 336 2 102 039 315 306 39 413
2015 85 520 10 690 1 336 2 974 692 446 204 55 775
2025 85 520 10 690 1 336 4 346 613 651 992 81 499
2041 85 520 10 690 1 336 4 220 513 633 077 79 135
60 8 1
240 30 4
600 982 75 123 9 390 1 027 372 154 106 3 853
1 332 776 166 597 20 825 2 102 039 315 306 7 883 110 568
1 990 649 248 831 31 104 2 974 692 446 204 11 155 121 326
2 962 512 370 314 46 289 4 346 613 651 992 16 300 166 968
2 883 832 360 479 45 060 4 220 513 633 077 15 827 162 395
8 997
185 042
85 570
101
Anexa 8 Valoarea actualizat a riscurilor n varianta organizrii PI prin mecanismul tradiional de achiziii, lei Denumire risc Riscul de amplasare Riscul proiectrii Riscul creterii costurilor investiionale Riscul insolvabilitii Riscul co-finanrii externe indisponibile Riscul intrrilor operaionale Riscuri de ntreinere Riscuri comerciale Riscul schimbrilor cadrului legal i regulatorii Riscuri force majore Valoare riscuri Valoarea actuala a riscurilor 8 997 2 296 227 185 042 1 4 178 1 709 688 2011 1 070 5 350 2012 713 3 567 157 294 119 10 593 12 752 9 017 21 971 1 202 19 263 9 390 3 853 85 570 22 002 1 336 39 413 20 825 7 883 110 568 21 956 1 336 55 775 31 104 11 155 121 326 21 544 1 336 81 499 46 289 16 300 166 968 21 037 1 336 79 135 45 060 15 827 162 395 20 873 19 110 2013 2014 2015 2025 2041
Anexa 9 Structura i dotarea cldirii administrative Imprimante Copiatorimprimant Suprafaa ncperilor destinate nchirierii Computere Proiector
0
Mobilate
Denumire spaiu
Suprafaa, m.p.
Etajul 1 Hol principal Manager Secretariat Contabilitate Servicii consultanta Alimentaie publica Serviciu asistenta medicala Servicii bancare Servicii telefonie si IT Camere igiena si WC Coridor Total et 1 Etajul 2 Hol Servicii suport 1 Servicii suport 2 Birou mobilat 1 Birou mobilat 2 Birou mobilat 3 Birou mobilat 4 Birou mobilat 5 Sala conferine Sala protocol Camere igiena si WC Coridor Total et 2 Suprafaa ocupata
30 20 16 20 20 100 14 16 10 20 28 294 40 16 16 18 18 18 18 18 60 24 16 39 301 361
1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 11 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 11 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 10 7 7 0 1 7 122 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 6 8 4 1 3 130 1 1 1 1 1 1 1 5 1 1 1 1 1 1 1 1
nchirieri
ncperi
103 Anexa 10 Graficul finanrii crerii PI, opiunea 1, lei Categorii costuri Partenerul privat Proiect, studii, cereri de finanare PI Pregtire teren Utiliti comune din exteriorul PI (drum acces) Utiliti comune din interiorul PI (apa, canalizare, canalizarea pluviala) Cldirea administrativa si echiparea Tehnica de calcul, imprimante, etc. Mobila ncperi Cazangerie Hale de producere IA Hale de producere pentru Rezideni Furnizori locali Infrastructura i utilitile comune din exteriorul PI (electricitate, gaz) Infrastructura i utilitile comune din interiorul PI (gaz, electricitate) Granturi externe Studiu de fezabilitate Infrastructura i utilitile comune din exteriorul PI (drum acces, apa, canalizare) Pregtire teren IA Hale de producere IA FNDR Utiliti publice in interiorul PI Amenajarea interioar, fr pregtire teren Total costuri capitale 2011 951 125 951 125 2012 21 065 737 634 083 165 000 15 853 950 1 181 000 2 887 684 214 600 77 652 51 768 2013 165 000 165 000 2014 2015 Total 22 181 862 1 585 208 330 000 15 853 950 1 181 000 2 887 684 214 600 77 652 51 768
1 112 800 153 300 959 500 5 038 744
1 112 800 153 300 959 500 12 081 794 100 000 360 544 297 000 11 324 250 1 380 138 1 380 138 36 756 594
100 000 100 000
3 545 775
3 397 275
360 544 148 500 4 529 700 1 380 138 1 380 138 28 597 419
148 500 3 397 275
3 397 275
1 051 125
3 710 775
3 397 275
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Anexa 11 Graficul finanrii crerii PI, opiunea 2, lei Categorii costuri Partenerul privat Proiect, studii, cereri de finanare PI Pregtire teren Utiliti comune din exteriorul PI (drum acces) Utiliti comune din interiorul PI (apa, canalizare, canalizarea pluviala) Cldirea administrativa si echiparea Tehnica de calcul, imprimante, etc. Mobila ncperi Cazangerie Hale de producere IA Hale de producere pentru Rezideni Furnizori locali Infrastructura i utilitile comune din exteriorul PI (electricitate, gaz) Infrastructura i utilitile comune din interiorul PI (gaz, electricitate) Granturi externe Studiu de fezabilitate Infrastructura i utilitile comune din exteriorul PI (drum acces, apa, canalizare) Pregtire teren IA Hale de producere IA FNDR Utiliti publice in interiorul PI Amenajarea interioar, fr pregtire teren Total costuri capitale 2011 951 125 951 125 2012 9 741 487 634 083 165 000 2013 3 562 275 165 000 2014 3 397 275 2015 Total 17 652 162 1 585 208 330 000
104
1 181 000 2 887 684 214 600 77 652 51 768 4 529 700 1 112 800 153 300 959 500 16 362 994
3 397 275
3 397 275
1 181 000 2 887 684 214 600 77 652 51 768 11 324 250 1 112 800 153 300 959 500 16 611 494 100 000 16 214 494 297 000 1 380 138 1 380 138 36 756 594
100 000 100 000
148 500
16 214 494 148 500 1 380 138 1 380 138 28 597 419
148 500
1 051 125
3 710 775
3 397 275
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Anexa 12 Graficul finanrii crerii PI, opiunea 3, lei Categorii costuri Partenerul privat Proiect, studii, cereri de finanare PI Pregtire teren Utiliti comune din exteriorul PI (drum acces) Utiliti comune din interiorul PI (apa, canalizare, canalizarea pluviala) Cldirea administrativa si echiparea Tehnica de calcul, imprimante, etc. Mobila ncperi Cazangerie Hale de producere IA Hale de producere pentru Rezideni Furnizori locali Infrastructura i utilitile comune din exteriorul PI (electricitate, gaz) Infrastructura i utilitile comune din interiorul PI (gaz, electricitate) Granturi externe Studiu de fezabilitate Infrastructura i utilitile comune din exteriorul PI (drum acces, apa, canalizare) Pregtire teren IA Hale de producere IA FNDR Utiliti publice in interiorul PI Amenajarea interioar, fr pregtire teren Total costuri capitale 2011 836 893 836 893 2012 1 962 529 557 929 165 000 2013 165 000 165 000 2014 2015 Total 2 964 422 1 394 822 330 000
105
1 181 000 58 600
1 181 000 58 600
1 112 800 153 300 959 500 16 214 494
1 112 800 153 300 959 500 16 314 494 100 000 16 214 494
100 000 100 000
16 214 494
1 380 138 1 380 138 20 669 961
1 380 138 1 380 138 21 771 854
936 893
165 000
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Anexa 13 Estimarea veniturilor modelului proiectului PPP, opiunea 2, lei Categorii venit Arenda terenuri rezideni Locaiune ncperi administrative si comerciale Locaiune hale IA Pli i taxe achitate pentru participare la concursuri i pentru nregistrare n calitate de Rezident Plata de administrare Servicii de consultan pentru Rezidenii IA i PI Venituri de la recuperarea pierderilor din scutiri de pli administrative ale Rezidenilor IA Venituri din recuperarea pierderilor generate de prestarea serviciilor pentru Rezidenii IA Total venituri 294 000 583 200 147 402 2013 2 770 2014 5 540 102 816 113 708 312 600 1 198 800 217 961 108 000 33 164 1 027 372 2 092 589 2015 7 387 137 088 359 613 208 400 1 609 200 283 573 198 900 46 106 2 850 267 2020 9 234 171 360 889 326 12 400 2 052 000 350 710 353 700 87 359 3 926 088 2025 9 234 171 360 889 326 12 400 2 052 000 350 710 353 700 87 359 3 926 088 2030 9 234 171 360 889 326 12 400 2 052 000 350 710 353 700 87 359 3 926 088 2035 9 234 171 360 889 326 12 400 2 052 000 350 710 353 700 87 359 3 926 088 2041 9 234 171 360 813 726 18 600 2 052 000 350 710 366 300 87 359 3 869 288
106
Anexa 14 Estimarea veniturilor modelului proiectului PPP, opiunea 3, lei Categorii venit Arenda terenuri rezideni Locaiune ncperi administrative si comerciale Locaiune hale IA Pli i taxe achitate pentru participare la concursuri i pentru nregistrare n calitate de Rezident Plata de administrare Servicii de consultan pentru Rezidenii IA i PI Venituri de la recuperarea pierderilor din scutiri de pli administrative ale Rezidenilor IA Venituri din recuperarea pierderilor generate de prestarea serviciilor pentru Rezidenii IA Total venituri 326 400 648 000 326 400 1 296 000 217 600 1 728 000 2013 3 078 2014 6 156 2015 8 208 2020 10 260 2025 10 260 2030 10 260 2035 10 260 2041 10 260
2 160 000
2 160 000
2 160 000
2 160 000
2 160 000
977 478
1 628 556
1 953 808
2 170 260
2 170 260
2 170 260
2 170 260
2 170 260
107 Anexa 15 Riscuri reinute calculate pentru modelul de referin PPP, opiunea 2, lei Categorii de riscuri Riscul de amplasare Riscul proiectrii Riscuri comerciale Riscul schimbrilor cadrului legal i regulatorii Total riscuri reinute Valoarea actual a riscurilor 2 141 394 683 2 1 429 2011 1 070 1 070 2012 713 713 1 926 4 908 6 834 3 924 11 001 14 925 5 344 16 479 21 823 7 361 24 585 31 947 7 361 24 582 31 943 7 255 23 951 31 206 2013 2014 2015 2025 2035 2041
Anexa 16 Riscuri reinute calculate pentru modelul de referin PPP, opiunea 3, lei Categorii de riscuri Riscul de amplasare Riscul proiectrii Riscuri comerciale Riscul schimbrilor cadrului legal i regulatorii Total riscuri reinute Valoarea actual a riscurilor 1 1 884 484 843 4 1 259 2011 942 942 2012 628 628 1 833 10 179 12 011 3 054 20 352 23 405 3 663 27 134 30 797 4 069 33 916 37 985 4 069 33 916 37 985 4 069 33 916 37 985 2013 2014 2015 2025 2035 2041
Anexa 17 Analiza senzitivitii fa de Gradul de ocupare a terenurilor i halelor din zona Rezidenilor Opiunea 1. Modificare (%) 70% 80% 90% 100% 70% VAN -14,421,978 -6,736,872 1,718,628 1,935,772 -14,421,978 IRR (%) -0.7% 2.7% 5.6% 5.6% -0.7% 28.2 IS pentru VAN 28.2 22.4 1.1 16.5% SV (%) VAN -7,378,556 805,713 9,834,321 10,049,888 -7,378,556 Opiunea 2. IRR (%) 1.5% 5.3% 8.8% 8.9% 1.5% 5.8 IS pentru VAN 5.8 4.6 0.2 25.6% SV (%) VAN 6,970,342 12,204,423 15,209,085 18,181,568 6,970,342 Opiunea 3. IRR (%) 23.0% 31.7% 37.5% 46.6% 23.0% 2.1 IS pentru VAN 2.1 1.6 1.6 74.5% SV (%)
Anexa 18. Analiza senzitivitii fa de Tariful de locaiune i de administrare Opiunea 1. Modificare (%) 85% 90% 95% 100% VAN -5,567,208 -3,106,694 -606,282 1,935,772 IRR (%) 3.1% 3.9% 4.8% 5.6% IS pentru VAN 25.8 26.0 26.3 3.8% SV (%) VAN 1,736,597 4,449,124 7,219,267 10,049,888 Opiunea 2. IRR (%) 5.7% 6.8% 7.9% 8.9% IS pentru VAN 5.5 5.6 5.6 18.3% SV (%) VAN 13,948,501 15,359,523 16,770,546 18,181,568 Opiunea 3. IRR (%) 37.5% 40.5% 43.6% 46.6% IS pentru VAN 1.6 1.6 1.6 64.3% SV (%)
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Anexa 19. Analiza senzitivitii fa de Volumul investiiei Opiunea 1. Modificare (%) 130% 120% 110% 100% VAN -5,242,406 -2,831,002 -439,082 1,935,772 IRR (%) 3.6% 4.2% 4.9% 5.6% IS pentru VAN -12.4 -12.3 -12.3 8.2% SV (%) VAN 4,461,738 6,337,098 8,199,444 10,049,888 Opiunea 2. IRR (%) 6.5% 7.2% 8.0% 8.9% IS pentru VAN -1.9 -1.8 -1.8 53.5% SV (%) VAN 17,707,019 17,865,782 18,023,677 18,181,568 Opiunea 3. IRR (%) 40.6% 42.4% 44.4% 46.6% IS pentru VAN -0.1 -0.1 -0.1 SV (%)
109
986.1%
Anexa 20. Analiza senzitivitii fa de Veniturile din serviciile de consultan Opiunea 1. Modificare (%) 0% 60% 80% 100% VAN -3,697,805 -313,246 812,087 1,935,772 IRR (%) 3.7% 4.9% 5.3% 5.6% IS pentru VAN 2.9 2.9 2.9 34.4% SV (%) VAN 4,453,021 7,814,030 8,932,958 10,049,888 Opiunea 2. IRR (%) 6.8% 8.1% 8.5% 8.9% IS pentru VAN 0.6 0.6 0.6 SV (%) VAN 18,181,568 18,181,568 18,181,568 18,181,568 Opiunea 3. IRR (%) 46.6% 46.6% 46.6% 46.6% IS pentru VAN 0.0 0.0 0.0 SV (%)
Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti Anexa 21. Analiza senzitivitii fa de Costurile de ntreinere i de administrare Opiunea 1. Modificare (%) 120% 110% 100% VAN -6,344,443 -2,114,455 1,935,772 IRR (%) 2.8% 4.3% 5.6% IS pentru VAN -21.4 -20.9 4.8% SV (%) VAN 3,278,129 6,754,159 10,049,888 Opiunea 2. IRR (%) 6.3% 7.7% 8.9% IS pentru VAN -3.4 -3.3 29.0% SV (%) VAN 15,855,210 17,045,253 18,181,568 Opiunea 3. IRR (%) 39.3% 42.9% 46.6% IS pentru VAN -0.6 -0.6 SV (%)
110
125.7%
111 Anexa 22 Graficul activitilor n cadrul proiectului de creare a PI

Denumire etape, activiti Etapa de pregtire i lansare Identificarea terenului necesar pentru crearea PI Instituirea comisiei pentru susinerea procesului de creare i funcionare a PI Obinerea acordului Consiliului local pentru utilizarea terenului respectiv n scopul crerii PI Elaborarea studiului de fezabilitate privind crearea PI Confirmarea oportunitii crerii PI Elaborarea i aprobarea caietului de sarcini Publicarea comunicatului informativ Organizarea si desfurarea concursului de selectare a partenerului privat Semnarea contractului PPP cu nvingtorul concursului Pregtirea si prezentarea cererii i setului de documente pentru obinerea titlului de PI Angajare personal ntreprindere administratoare Program training personal Organizarea companiei de publicitate Elaborare Regulament PI Elaborare proiecte in cadrul PI Obinerea autorizaiilor, avizelor, coordonrilor, etc. 2011 I II III IV I II 2012 III IV I 2013 II III IV I 2014 II III IV I 2015 II III IV I 2016 II III IV I 2017 II III IV I 2018 II III IV

necesare crerii PI, infrastructurii i construciilor Elaborarea si naintarea cererilor de finanare pentru crearea Infrastructurii, construciilor din surse externe Organizarea cursurilor de pregtire si reciclare profesionala Pregtire teren Construirea obiectelor de infrastructura Construirea cldirii administrative, etc. Construirea halelor Administratorului Adoptarea mrimii plailor Administratorului de ctre APL Etapa selectrii i lansrii activitilor Rezidenilor Organizarea concursurilor de selectare a investitorilor viitorilor Rezideni Semnarea contractelor de desfurare a activitii n cadrul PI Construirea halelor de producere ale IA Construcia halelor de producere a Rezidenilor Ceremonia oficial de deschidere a PI si IA Lansarea activitilor Rezidenilor Realizarea unui trg de joburi Monitorizare activitilor PI Etapa de activitate a PI 1 2 3 4 5 6 7
112
Anexa 23 Unele msuri care vor fi incluse n Regulamentul PI privind protecia mediului Planul unic coordonator al tuturor reelelor de distribuie. Planul coordonator se va completa cu toate tipurile de reele (branamente), precum i cu orice tip de lucrare care modific sau completeaz infrastructura general, ce se vor realiza pe Parcursul dezvoltrii PI. Avizarea de ctre instituiile statului a urmtoarelor: Iluminatul stradal n incinta PI (drumuri, Parcri, altele). Iluminatul n incintele obiectivelor. Balizajul de zi i de noapte al incintei Parcului Industrial. Balizajul de zi i de noapte al construciilor din incintele obiectivelor. Tehnologiile susceptibile a emite noxe pe parcursul funcionrii, de unde electromagnetice, sau perturbatoare a sistemului de dirijare a traficului aerian.
Administratorul Parcului va monitoriza permanent toate lucrrile de execuie (construcii, tehnicoedilitare, altele), ncepnd de la trasarea amplasamentelor, pe Parcursul execuiei, dar i n timpul exploatrii, n conformitate cu toate tipurile de documentaii aprobate (urbanism, proiecte tehnice i detalii de execuie), precum i cu prevederile Regulamentului de funcionare PI. Cererile potenialilor rezideni vor conine obligatoriu raportul-angajament privind procesul tehnologic necesar derulrii afacerii din perspectiva tehnologiilor utilizate i modului n care acestea respect normele naionale i europene de protecie a mediului. Raportul-angajament va fi analizat la evaluarea ofertelor de ctre comisie.
Anexa 24 Descrierea factorilor de mediu i a unor msuri privind protecia mediului FACTORII DE MEDIU Protecia condiiilor de mediu existente este unul din obiectivele primare ale PI. Dezvoltarea PI se va face n msura n care aceasta nu interfereaz cu proprietatea celor care dein terenuri n zona sa, sau celor care au nchiriat deja un teren i desfoar activiti industriale, comerciale. Locaia terenurilor de ctre rezideni presupune respectarea condiiilor legale de protecie a mediului. Factorii de mediu Masuri privind protecia mediului Apa industrial uzat, care este produs de ctre Administrator i Rezideni, trebuie evacuat cu respectarea n totalitate a condiiilor menionate n autorizaia de mediu, care impune condiiile de evacuare a apelor uzate (reeaua de canalizare a PI); Evacuarea substanelor rezultate n procesul de operare, meninere, tratare sau purificare, este interzis. Deeurile nu vor fi nlturate prin ardere cu foc deschis. Toate deeurile i produsele reziduale vor fi colectate i depozitate selectiv ntr-o arie special amenajat pentru fiecare Rezident i Administrator. Deeurile trebuie s fie colectate pentru reciclare sau re-utilizare, dac este posibil i fezabil. Deeuri Deeurile care nu pot fi re-utilizate vor fi gestionate de ntreprinderea municipal prin contract cu Administratorul i Rezidenii. Toate deeurile chimice i toxice vor fi eliminate conform Regulilor UE referitoare la deeurile toxice i periculoase. Se vor pstra documente prin care se nregistreaz tipul, cantitatea, data i modul n care s-au eliminat deeurile. Eliminarea deeurilor se va face respectnd cerinele autoritilor sanitare. Nu trebuie s fie detectabile n afara limitelor, mirosurile neplcute provenind de la operaiunile desfurate de la activitile in PI. Concentraia impuritilor n suspensie (n atmosfera), n cadrul cldirilor, trebuie meninut sub limitele permise. Emisii atmosferice Emisiile n atmosfer, de orice natur, care pot afecta vizibilitatea n zon, sunt supuse avizrii de ctre organul competent. Condiiile stabilite se vor include n autorizaiile de mediu. Se vor respecta condiiile stabilite n autorizaia de mediu referitoare la emisiile atmosferice. Va trebui s se respecte prevederile din normativele i regulamentele naionale referitoare la poluarea atmosferic. Depozite Ariile de depozitare prevzute pentru chimicale/petrol i/sau solveni vor fi etanate sau protejate n aa fel nct apele de suprafa i cele subterane s nu fie contaminate de scurgeri, conform normelor naionale referitoare la depozitarea. Se vor respecta prevederile Regulamentele naionale referitoare la zgomotul produs precum i Regulamentele UE referitoare la protecia fa de zgomot a personalului angajat. Se va interzice folosirea materialelor sau a utilajelor generatoare de unde electromagnetice. n cazul n care, totui se produc unde electromagnetice, se vor lua msuri pentru diminuare, atenuare sau eliminare complet.
Ape uzate
Zgomot Unde electromagnetice
115
Piese desenate

Studiu de Fezabilitate Hincesti Rom

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Studiu de Fezabilitate Hincesti Rom

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Studiu de Fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti

Elaborat de Business Consulting Institute Ianuarie 2011

Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti

Date generale...........................................................................................................................11 Dezvoltarea cultural i social .................................................................................................11

Dezvoltarea economic ............................................................................................................15

Fundamentarea necesitii Parcului Industrial ...........................................................................22

Descrierea concepiei Parcului Industrial .............................................................................. 25

Fundamentarea opiunii tehnice de realizare a PI ......................................................................31

Descrierea Parcului Industrial .............................................................................................. 34

3.3.1. 3.3.2. 3.3.3. 3.3.4. 3.3.5. 3.3.6.

Evaluarea investiiilor n PI .................................................................................................. 46

Analiza fezabilitii proiectului ............................................................................................ 52

5.3.1. 5.3.2. 5.3.3. 5.3.4.

Modelul de referin a Parteneriatului Public Privat ...............................................................65

5.4.1. 5.4.2. 5.4.3. 5.4.4. 5.4.5. 5.4.6. 5.4.7.

Prognoza economic i financiar a activitii ntreprinderii administratoare ...................... 76

Planul de implementare a PI ................................................................................................ 82

Impactul Parcului Industrial asupra zonei............................................................................. 88

Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti

Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti

Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti

Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti

Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti

Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti

1.1 Date generale

1.2 Dezvoltarea cultural i social

Sursa: Elaborat de autor n baza datelor Biroului Naional de Statistic

1.2.2 Fora de munc

Sursa: Anuarul Statistic al Republicii Moldova, BNS

1.2.3 Infrastructura educaional

1.3 Dezvoltarea economic

Valoarea produciei fabricate

Numrul mediu anual al personalului industrial-productiv

Sursa: Anuarul Statistic al Republicii Moldova, BNS

-1,72% -5,89% -13,75%

Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti

Micro Mici Mijlocii Total IMM Mari Total

Sursa: Anuarul Statistic al Republicii Moldova, BNS

Sursa: Biroul Naional de Statistic

Figura 15 Investiii regionale finanate din bugetul de stat, lei/cap de locuitor

1.4 Fundamentarea necesitii Parcului Industrial

Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti

2. Descrierea concepiei Parcului Industrial 2.1. Conceptul PI

2.2. Analiza oportunitii de creare a unui incubator de afaceri n cadrul PI

2.2.1. Conceptul de creare a IA n cadrul PI

Astfel n perioada funcionrii PI vom obine un numr de 26 de ntreprinderi incubate.

2.3. Fundamentarea opiunii tehnice de realizare a PI

Suprafaa ocupat de cldiri si construcii, ha

Cota din teren, %

Subzona parcele de teren pentru Rezidenii PI

Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti

3. Descrierea Parcului Industrial 3.1. Organizarea i funcionarea PI

3.2.1. Natura juridic a terenului

3.2.2. Caracteristica terenului

Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti

3.3. Utilitile i infrastructura

3.3.2. Necesarul de utiliti

3.3.3. Infrastructura intern

3.3.4. Infrastructura extern

3.3.6. Fora de munc necesar activitilor PI

Studiu de fezabilitate pentru crearea Parcului Industrial Hnceti

4. Evaluarea investiiilor n PI 4.1. Terenul

4.2. Amenajarea terenului

4.3. Infrastructura intern