Sunteți pe pagina 1din 37

PARLAMENTUL ROMNIEI

CAMERA DEPUTAILOR

SENATUL

LEGE PRIVIND NFIINAREA, ORGANIZAREA I FUNCIONAREA ASOCIAIILOR DE PROPRIETARI I ADMINISTRAREA CONDOMINIILOR

CAPITOLUL I PREVEDERI GENERALE Art. 1 (1) Prezenta lege reglementeaz aspectele juridice, economice i tehnice cu privire la: a) nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari din cadrul condominiilor cu cel puin 3 uniti de proprietate imobiliar; b) administrarea, ntreinerea i folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii care au n structura lor locuine sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin, aflate n proprietatea a cel puin 3 persoane fizice sau juridice, fiecare proprietar avnd o proprietate individual i o cot-parte din proprietatea comun. (2) Prezenta lege se aplic proprietarilor i asociaiilor de proprietari din condominii. (3) Dac numrul unitilor de proprietate imobiliar scade sub 3 urmare a unor acte de nstrinare, asociaia de proprietari legal constituit n condiiile prezentei legi, i pierde personalitatea juridic. n acest scop proprietarul sau proprietarii vor cere judectoriei, n a crei circumscripie teritorial se afl imobilul, anularea personalitii juridice. Art. 2 n sensul prezentei legi, termenii i expresiile de mai jos au urmtoarele semnificaii: a) Condominiu - imobil format din teren cu una sau mai multe construcii, n care exist proprieti individuale i cote-pri de proprietate comun deinute n coproprietate, pentru care se ntocmete o carte funciar colectiv i cte o carte funciar individual pentru fiecare proprietate individual aflat n proprietate exclusiv, care poate fi reprezentat de locuine i/sau spaii cu alt destinaie, dup caz. Constituie condominiu: 1. cldiri cu mai multe locuine sau spaii cu alt destinaie n care exist proprieti individuale i proprieti comune; 1

2. cldiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scri din cadrul cldirii multitajate n cazul n care se poate delimita proprietatea comun; 3. un ansamblu rezidenial format din locuine i/sau construcii cu alt destinaie, amplasate izolat, niruit sau cuplat, n care exist proprieti comune i proprieti individuale; 4. orice alte imobile care au n componen terenuri, amenajri i/sau servicii comune, parcele de teren, construite/neconstruite, care fac obiect de drept al proprietii comune. b) Proprietate individual locuina sau spaiul cu alt destinaie dect aceea de locuin, parte dintr-un condominiu, destinat locuirii sau altor activiti, deinut n proprietate exclusiv. Proprietatea individual, care constituie bunul principal, mpreun cu cota-parte din proprietatea comun constituie o unitate de proprietate imobiliar; c) Pri comune - prile din cldire i/sau din terenul aferent acesteia, care nu sunt proprieti individuale i sunt destinate folosinei tuturor proprietarilor sau unora dintre acetia, precum i alte bunuri care, potrivit legii sau voinei prilor, sunt n folosin comun. Prile comune sunt bunuri accesorii n raport cu proprietile individuale, care constituie bunurile principale. Toate prile comune formeaz obiectul proprietii comune. Constituie pri comune din condominiu urmtoarele: 1.terenul pe care se afl cldirea, compus att din suprafaa construit, ct i din cea neconstruit necesar, potrivit naturii sau destinaiei construciei, pentru a asigura exploatarea normal a acesteia; 2.fundaia, curile, grdinile, cile de acces; 3.cldirea propriu-zis, elementele de echipament comun, inclusiv prile de canalizare aferente, care traverseaz proprietile private; 4.corpurile de cldiri destinate serviciilor comune; 5.locurile de trecere, scrile i casa scrilor i coridoarele; pereii perimetrali i despritori dintre proprieti i/sau spaiile comune; subsolul; courile de fum; holurile; instalaiile de ap i canalizare, electrice, de telecomunicaii, de nclzire i de gaze de la branament/racord pn la punctul de distribuie ctre prile aflate n proprietate exclusiv; canalele pluviale; paratrsnetele; antenele colective; podul; pivniele, boxele, spltoria, usctoria; ascensorul; interfonul - partea de instalaie de pe proprietatea comun; rezervoarele de ap; centrala termic proprie a cldirii; crematoriul; tubulatura de evacuare a deeurilor menajere; structura, structura de rezisten; faadele; acoperiul; terasele; 6.alte bunuri care, potrivit legii sau voinei prilor, sunt n folosin comun. d) Pri comune aferente tronsoanelor sau scrilor care nu pot fi delimitate - cel puin o instalaie pe vertical care alimenteaz n comun tronsoane ori scri sau pri de construcie comune tronsoanelor ori scrilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziie i suprafa; e) Cot-parte - cota-parte de proprietate comun, exprimat procentual, care i revine fiecrei proprieti individuale i este calculat ca raportul ntre suprafaa util a proprietii individuale i suma suprafeelor utile ale tuturor proprietilor individuale din condominiu. Suma cotelor-pri trebuie s fie egal cu 100%, n caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija preedintelui asociaiei de proprietari, conform suprafeelor utile; f) Proprietar persoana fizic sau juridic, titular al unui drept de proprietate asupra a cel puin o unitate de proprietate imobiliar dintr-un condominiu;

g) Asociaie de proprietari - form de asociere autonom i nonprofit a proprietarilor dintr-un condominiu; h) Membru al asociaiei de proprietari proprietarul semnatar al acordului de asociere sau al unui act adiional la acordul de asociere; i) Acord de asociere - actul care consfinete decizia proprietarilor de a se asocia n condiiile prezentei legi; j) Statut - act sau ansamblu de dispoziii cu caracter oficial, prin care se reglementeaz scopul, structura i modul de organizare i funcionare a asociaiei de proprietari, conform prevederilor prezentei legi; k) Regulament al condominiului - document de ordine interioar al asociaiei de proprietari care conine totalitatea instruciunilor, normelor, regulilor care stabilesc i asigur ordinea i buna funcionare a unui condominiu; l) Cheltuieli ale asociaiei de proprietari - cheltuielile sau obligaiile financiare ale asociaiei care sunt legate de exploatarea, repararea sau ntreinerea proprietii comune, precum i cheltuielile cu serviciile de care beneficiaz proprietarii i care nu sunt facturate acestora n mod individual; m) Cota de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari - suma corespunztoare din cheltuielile asociaiei, pe care fiecare proprietar este obligat s o plteasc lunar, conform prevederilor prezentei legi; n) Certificat de calificare actul care dovedete calificarea profesional pentru a ndeplini funcia de administrator, n conformitate cu legislaia n vigoare; o) Contract de administrare acordul de voin ntre o asociaie de proprietari i o persoan fizic autorizat, intreprindere individual, intreprindere familial sau o persoan juridic cu obiect principal de activitate administrarea condominiilor n vederea prestrii unor activiti i ndeplinirii unor obiective stabilite de asociaia de proprietari, conform legii. Contractul de administrare este un contract cu titlu oneros i se ncheie n form scris, pe o perioad determinat. Art. 3 (1) n condominii, unitile de proprietate imobiliar se supun prevederilor prezentei legi ca entiti evaluate individual. (2) n aplicarea prevederilor prezentei legi, dovada dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale asupra unei uniti de proprietate imobiliar se face numai pe baza actelor de proprietate sau a extrasului de carte funciar, potrivit dispoziiilor Codului Civil. (3) Dreptul de proprietate comun, forat i perpetu asupra prilor comune ale unui imobil se valorific numai mpreun cu dreptul de proprietate asupra proprietii individuale. (4) Terenurile cu sau fr construcii care fac obiectul prezentei legi se identific prin numr cadastral sau numr topografic, dup caz, adres potal i numr de carte funciar. Art. 4 (1) Prile comune i drepturile aferente acesteia nu pot face obiectul unei aciuni de partaj, ori a unei licitri forate, cu excepia situaiilor expres prevzute de lege. (2) n cazul modificrii suprafeei utile a unei proprieti individuale, toate cotele-pri din condominiu, se modific proporional.

Art. 5 (1) nscrierea n cartea funciar colectiv a condominiului se face potrivit prevederilor legale n vigoare. (2) nscrierea condominiului se face de ctre biroul de cadastru i publicitate imobiliar n circumscripia cruia se situeaz acesta, la solicitarea oricrui proprietar din condominiu sau a asociaiei de proprietari. Art. 6 n cazul unitilor de proprietate imobiliar, cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun. Art. 7 La solicitarea scris a asociaiilor de proprietari, semnat de preedinte, persoanele juridice care dein crile tehnice ale condominiilor sunt obligate s transmit asociaiei de proprietari, o copie dup cartea tehnic a construciei. Art. 8 (1) Unitile administrativ-teritoriale, autoritile administraiei publice locale ori centrale sau orice alte instituii aflate n subordinea, sub autoritatea sau n coordonarea acestora care dein n proprietate uniti de locuit sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin n condominii, au aceleai drepturi i obligaii ca oricare alt proprietar i au obligaia s mandateze persoane fizice sau juridice pentru a fi reprezentate n cadrul asociaiei de proprietari. (2) Raporturile juridice stabilite de comun acord ntre locator i locatar, indiferent de statutul locuinei, precum i nerespectarea obligaiilor contractuale de ctre locatar nu absolv proprietarul, n calitate de locator, de obligaiile sale fa de asociaia de proprietari, prevzute n prezenta lege. Art. 9 Autoritile administraiei publice locale, prin birourile de relaii cu publicul din cadrul acestora, asigur informarea asociaiilor i proprietarilor din condominii cu privire la restriciile referitoare la culoare, aspect, materiale i altele asemenea aplicabile condominiilor, prevzute n regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de intervenie aferente zonelor de intervenie prioritar stabilite n cadrul programelor multianuale destinate creterii calitii arhitecturalambientale a cldirilor, de reabilitare termic i de reducere a riscului seismic al construciilor existente, aplicabile condominiilor, precum i la prevederile legale privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, conform legislaiei n vigoare. CAPITOLUL II NFIINAREA I NREGISTRAREA ASOCIAIEI DE PROPRIETARI Seciunea a 1 Procedura de nfiinare i nregistrare a asociaiilor de proprietari Art. 10 Datorit strii de coproprietate forat i perpetu, n scopul exercitrii drepturilor i obligaiilor ce le revin asupra proprietii comune, proprietarii din condominii se constituie n asociaii de proprietari conform prevederilor prezentei legi. Art. 11 (1) Asociaia de proprietari este forma juridic de organizare i de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un condominiu, cu personalitate juridic, nonprofit, nfiinat n condiiile prezentei legi, avnd drept scop conservarea n bun stare a imobilului, administrarea i

gestionarea proprietii comune, respectarea drepturilor i asumarea obligaiilor de ctre toi proprietarii. (2) Consecinele nelurii msurilor de organizare i funcionare cu privire la administrarea i gestiunea proprietii comune, sunt, dup caz, n rspunderea juridic a tuturor proprietarilor sau, a proprietarilor care s-au opus acestor msuri, conform procesului verbal al adunrii generale/adunrii proprietarilor n vederea constituirii asociaiei de proprietari. Art. 12 Pentru realizarea scopului menionat la art. 11 alin. (1), asociaia de proprietari nfiinat n condiiile prezentei legi dobndete drepturi i i asum obligaii fa de teri, n ceea ce privete administrarea condominiului. Art. 13 (1) Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor dintr-un condominiu. (2) n condominiile cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de proprietari pe fiecare tronson ori scar n parte numai n condiiile n care proprietatea comun aferent tronsoanelor sau scrilor poate fi delimitat. (3) Divizarea unei asociaii de proprietari existente n dou sau mai multe asociaii, pe scri sau tronsoane, se face cu acordul majoritii proprietarilor din asociaia ce urmeaz a se diviza, cu respectarea prevederilor alin. (2). (4) Asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane ale condominiului i reglementeaz ntre ele raporturile financiar-contabile i juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora, printr-o anex la acordul de asociere. (5) n cazul condominiilor din ansamblurile rezideniale, proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezideniale, n calitate de vnztori, sunt obligai s informeze la nstrinare pe cumprtori cu privire la necesitatea constituirii asociaiilor de proprietari, n condiiile prezentei legi, imediat dup nstrinarea a jumtate plus unu din numrul unitilor de proprietate imobiliar din cadrul condominiului. (6) Dac sunt ndeplinite condiiile prevzute de prezenta lege, proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezideniale, n calitate de vnztori, nu pot mpiedica asocierea proprietarilor din condominii, n calitate de cumprtori, n asociaii de proprietari. Art. 14 (1) Anterior constituirii asociaiei de proprietari, proprietarii unitilor de proprietate imobiliar din condominii se ntrunesc pentru a hotr cu privire la nfiinarea asociaiei de proprietari sau, dup caz, la transformarea asociaiei de locatari n asociaie de proprietari. Totodat, vor hotr i cu privire la persoana fizic sau juridic nsrcinat cu ntocmirea acordului de asociere i a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora i la data de convocare a adunrii de constituire. Hotrrea proprietarilor se consemneaz ntr-un proces-verbal care se semneaz de toi cei prezeni. (2) Cu cel puin 10 zile naintea datei fixate pentru adunarea proprietarilor de constituire a asociaiei de proprietari, proprietarii se convoac prin afiare la avizier i prin tabel convocator. (3) n adunarea proprietarilor pentru constituirea asociaiei de proprietari se prezint i se adopt statutul asociaiei de proprietari, n care se vor cuprinde precizri cu privire la: a) denumirea, forma juridic, sediul, durata de funcionare ale asociaiei de proprietari; b) scopul i obiectul de activitate ale asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale;

c) mijloacele materiale i bneti de care poate dispune asociaia de proprietari; structura veniturilor i a cheltuielilor, cu respectarea prevederilor legale n vigoare; d) membri asociaiei de proprietari, precum i drepturile i obligaiile acestora; e) structura organizatoric i modul de funcionare, cu respectarea prevederilor prezentei legi; f) repartizarea cheltuielilor asociaiei de proprietari, conform legii; g) condiiile n care se dizolv asociaia de proprietari; h) dispoziii finale, modalitatea de soluionare a litigiilor, relaiile contractuale, penalizrile, cazurile de urgen n care se permite accesul n proprietatea individual al unui delegat al asociaiei; i) posibilitatea asigurrii, dup caz, a unui spaiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfura serviciul de administrare i n care pot fi pstrate n siguran documentele asociaiei. (4) Statutul asociaiei de proprietari stabilete modul de organizare, regulile generale de funcionare i atribuiile asociaiei de proprietari, a adunrii generale, ale comitetului executiv, cenzorului i administratorului, cu respectarea prevederilor legale n vigoare. Art. 15 (1) Hotrrea proprietarilor privind constituirea asociaiei de proprietari se consemneaz prin proces-verbal ntocmit n dou exemplare, nregistrat n registrul unic al asociaiei cuprinznd procesele verbale ale adunrii generale, comitetului executiv i cenzorului, semnate de toi proprietarii care i-au dat consimmntul. Tabelul nominal semnat de ctre proprietari cu privire la hotrrea privind constituirea asociaiei de proprietari constituie anex la acordul de asociere. (2) Proprietarii i dau consimmntul, de regul, n adunarea proprietarilor n vederea constituirii asociaiei de proprietari. n cazul proprietarilor abseni, consimmntul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal prevzut la alin. (1), n termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, n condiiile art. 14. Art. 16 (1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari mpreun cu statutul, acordul de asociere i procesul-verbal al adunrii de constituire, se depun i se nregistreaz la judectoria n a crei raz teritorial se afl condominiul. (2) Dup dobndirea personalitii juridice, asociaia de proprietari se va nregistra la organul financiar local n a crei raz teritorial se afl condominiul. (3) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza prezentei legi. (4) Acordul de asociere trebuie s conin: a) b) c) adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului de proprietate; numele i prenumele tuturor proprietarilor asociai; descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea condominiului, structura condominiului, numrul de etaje, numrul de proprieti individuale structurate pe numr de camere, numrul de cldiri, numrul spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, suprafaa terenului aferent condominiului, numrul cadastral sau topografic al imobilului i numrul de carte funciar, pentru imobilele nscrise; enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun, precum i regulile de folosin a prilor comune potrivit prezentei legi; cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun; 6

d) e)

f)

declaraiile pe proprie rspundere a proprietarilor privind informaiile referitoare la suprafeele utile i construite n situaia n care acestea difer de cele nscrise n actele de proprietate asupra locuinelor sau a spaiilor cu alt destinaie.

(5) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza ncheierii preedintelui judectoriei n a crei circumscripie teritorial se afl condominiul. (6) ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie. (7) ncheierea este supus recursului n termen de 5 zile de la comunicare, preedintele asociaiei fiind obligat s o comunice n scris tuturor proprietarilor n aceeai zi. Recursul se judec cu citarea prilor. (8) nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni la adunarea proprietarilor n vederea constituirii asociaiei de proprietari sau care au dobndit calitatea de proprietari ulterior adunrii de constituire, dup caz, se face la cererea scris a acestora, prin semnarea unui act adiional la acordul de asociere. Prin grija preedintelui asociaiei de proprietari, actele adiionale se depun la judectoria n a crui raz teritorial se afl condominiul n termen de 15 zile de la semnarea acestora. Art. 17 (1) Dup nfiinarea asociaiei de proprietari, aceasta se identific prin denumire, adresa condominiului, ncheierea preedintelui judectoriei n a crei circumscripie teritorial se afl condominiul i prin codul de identificare fiscal al asociaiei. Actele emise de ctre asociaiile de proprietari vor cuprinde obligatoriu datele de identificare. (2) Fiecare asociaie de proprietari este obligat s dein cte un singur cont bancar de venituri i cheltuieli care va fi comunicat tuturor proprietarilor prin afiare la avizier, odat cu lista de ntreinere. Art. 18 (1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere, n cadrul adunrii generale a asociaiei de proprietari este necesar acordul a cel puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor din condominiu. (2) Modificrile i/sau completrile trebuie s fie motivate i aprobate prin hotrre a adunri generale a proprietarilor ntr-o edin convocat i desfurat cu respectarea prevederilor statutului asociaiei de proprietari i ale prezentei legi. (3) Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se nregistreaz la judectoria care a emis ncheierea judectoreasc de nfiinare, fr alte formaliti. Art. 19 ncetarea statutului de membru al asociaiei de proprietari se face la cerere, sau odat cu pierderea calitii de proprietar n respectivul condominiu. Seciunea a 2-a Regulamentul condominiului Art. 20 (1) Proprietarii trebuie s ncheie un acord scris cu privire la regulile i condiiile de folosin a prilor comune ale condominiului i normele de conduit i bun vecintate dintre proprietari, numit regulament al condominiului. (2) Regulamentul condominiului se iniiaz de ctre preedintele asociaiei sau de ctre comitetul executiv al asociaiei de proprietari, se dezbate i se adopt n adunarea general a asociaiei de proprietari cu acordul majoritii proprietarilor din condominiu, i este adus la 7

cunotin tuturor proprietarilor, n termen de 7 zile de la adoptare, prin afiare la avizierul asociaiei. (3) Regulile de folosin a proprietii comune nu vor fi afectate de schimbarea titularului dreptului de proprietate. (4) Regulamentul condominiului nu poate impune nicio restricie drepturilor proprietarilor n afara celor care sunt justificate prin destinaia imobilului, aa cum este definit n acte, prin caracteristicile sau situaia sa. (5) Toi proprietarii, precum i chiriaii din condominiu sau persoanele care sunt gzduite pe perioada determinat n condominiu sunt obligai s respecte regulamentul de condominiu. Responsabilitatea informrii chiriailor i a persoanelor care tranziteaz condominiu referitor la prevederile regulamentului condominiului aparine proprietarului. (6) n cazul nerespectrii regulamentului condominiului de ctre unul dintre proprietari sau chiriai, ceilali proprietari se pot adresa preedintelui, comitetului executiv al asociaiei de proprietari i instanei de judecat, n vederea restabilirii ordinii i reparrii prejudiciului produs, n conformitate cu legislaia n vigoare. CAPITOLUL III DREPTURILE I OBLIGAIILE PROPRIETARILOR Seciunea 1 Drepturile proprietarilor Art. 21 Toi proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au dreptul s participe, cu drept de vot, la adunarea general a proprietarilor, s i nscrie candidatura, s candideze, s aleag i s fie alei n structura organizatoric a asociaiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana n cauz trebuie sa aib capacitate deplin de exerciiu. Art. 22 (1) Proprietarii au dreptul s fie informai n legtur cu toate aspectele ce privesc activitatea asociaiei i au acces, la cerere i pe cheltuial proprie, la orice document al acesteia. (2) n vederea bunei informri a proprietarilor, asociaia de proprietari amplaseaz la loc vizibil un avizier la care sunt afiate documente n conformitate cu prevederile prezentei legi. (3) Proprietarii din condominii au dreptul s primeasc explicaii cu privire la calculul cotei de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari i, dup caz, s o conteste n scris, n termen de 10 zile de la afiarea listei de plat. Preedintele asociaiei de proprietari este obligat s rspund, n scris, la contestaie n termen de 7 zile de la primirea acesteia. (4) n cazul n care preedintele sau administratorul nu iau toate msurile necesare n scopul facilitrii accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociaiei de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv i cenzorul. n situaia nesoluionrii corespunztoare a solicitrilor notificate n termen de 30 de zile de la depunerea acestora, proprietarii au dreptul de a se adresa instanei de judecat competente. Art. 23 (1) n cazurile n care unul dintre proprietari mpiedic, cu rea credin i sub orice form, folosirea normal a condominiului, crend prejudicii celorlali proprietari, proprietarii prejudiciai sau orice persoan care poate justifica un interes se pot adresa preedintelui, comitetului executiv al

asociaiei de proprietari, organelor cu atribuii privind respectarea ordinii i linitii publice, sau se pot adresa instanei de judecat. (2) Dac o hotrre a adunrii generale a asociaiei de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a preedintelui este contrar prevederilor prezentei legi sau este de natur s produc daune intereselor proprietarilor, acetia sau orice persoan care poate justifica un interes pot sesiza cenzorul, organele Poliiei Romne, i poate solicita instanelor judectoreti anularea respectivei hotrri sau decizii. (3) n caz de nendeplinire a atribuiilor de ctre preedinte, membri comitetului executiv, cenzor sau de ctre administrator, orice proprietar sau orice persoan care poate justifica un interes poate sesiza organele abilitate ale Poliiei Romne, i se poate adresa instanelor de judecat. (4) n cazul descoperirii unor nereguli n gestiunea financiar-contabil a asociaiei de proprietari, oricare proprietar sau orice persoan care poate justifica un interes se poate adresa asociaiei de proprietari i organelor abilitate ale Poliiei Romne, iar asociaia de proprietari este obligat s depun plngere mpotriva persoanelor vinovate la organele abilitate ale Poliiei Romne i le poate aciona n instan, inclusiv n baza unor constatri ulterioare. Seciunea a 2-a Obligaiile proprietarilor Art. 24 (1) n condiiile i cu respectarea prevederilor legislaiei privind calitatea n construcii, n vigoare i ale prezentei legi, proprietarul este obligat s menin proprietatea sa individual, locuin sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin, n stare bun, tehnic i de funcionare, pe propria cheltuial. Niciun proprietar sau angajat al asociaiei de proprietari nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comun sau exclusiv a celorlali proprietari din condominiu i nu poate afecta funcionarea normal i ntreinerea condominiului. (2) n cadrul proprietii individuale, proprietarul are obligaia s pstreze i s ntrein n stare de funcionare i siguran spaiile interioare, echipamentele i instalaiile din dotarea tehnic a proprietii individuale, respectiv instalaiile sanitare, de nclzire, canalizare, alimentare cu energie electric, gaz, ap, precum i altele de aceast natur, pe cheltuiala sa, astfel nct s nu aduc prejudicii celorlali proprietari din condominiu. (3) Dac proprietarul unei locuine ori al unui spaiu cu alt destinaie sau oricare alt persoan mandatat s acioneze n numele proprietarului provoac daune oricrei pri din proprietatea comun sau din proprietatea individual, respectivul proprietar/persoan mandatat are obligaia de a repara stricciunile sau de a plti cheltuielile pentru lucrrile de reparaii. Art. 25 (1) Cu un preaviz scris de 5 zile, proprietarul este obligat s accepte accesul unui delegat al asociaiei, n proprietatea individual, atunci cnd este necesar s se inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc elemente din proprietatea comun, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individual. (2) Cu condiia ca destinaia, integritatea i folosina proprietii individuale s nu fie deteriorate iremediabil, niciun proprietar nu se poate opune executrii, chiar n interiorul proprietii individuale, a lucrrilor de ntreinere i reparaii a prilor comune decise n mod expres de ctre adunarea general n conformitate cu prevederile prezentei legi. (3) n cazul n care proprietarul nu permite accesul n proprietatea sa, n scopul executrii lucrrilor menionate la alin. (2), acesta va rspunde material, civil i penal, dup caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectai.

(4) Proprietarii care sufer un prejudiciu ca urmare a executrii de lucrri de intervenie la elemente componente din proprietatea comun, au dreptul la o despgubire a crei valoare este egal cu suma cheltuielilor stabilit pe baza facturilor ntocmite de ctre executantul reparaiei, i va fi repartizat proporional cu cota-parte din proprietatea comun a fiecrui proprietar din condominiu. (5) n cazul n care prejudiciul este cauzat de ctre executantul lucrrilor de intervenie, persoan fizic/juridic, despgubirea va fi recuperat ulterior de la acesta, n condiiile legii. (6) Lucrrile de intervenie la elementele componente ale proprietii comune se vor executa n termen stabilit de comun acord i consemnat printr-o not semnat ntre proprietar i asociaie, asociaia de proprietari urmnd s refac ntocmai i pe cheltuiala sa stricciunile produse proprietii private individuale cu ocazia executrii lucrrilor de intervenie. (7) n cazul producerii unui eveniment imprevizibil care afecteaz folosina normal a condominiilor i a instalaiilor aferente acestora, care poate pune n pericol viaa proprietarilor din condominii i proprietile individuale sau integritatea construciei, este permis accesul pe proprietatea individual pentru nlturarea pericolelor aprute. n aceste cazuri, accesul pe proprietatea individual se poate face n cel mai scurt timp de la constatare pericolului, de ctre reprezentanii instituiei abilitate n soluionarea respectivului eveniment, conform legislaiei n vigoare, i n prezena preedintelui sau a unui alt reprezentant al comitetului executiv al asociaiei de proprietari. Art. 26 (1) Proprietarii sunt obligai s ia msuri pentru consolidarea i modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalaiilor i dotrilor aferente, reabilitarea termic n scopul creterii performanei energetice, precum i reabilitarea structural-arhitectural a anvelopei condominiului n scopul creterii calitii arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura interveniilor, se va asigura meninerea aspectului armonios i unitar al ntregului condominiu, cu respectarea prevederilor legale n vigoare. (2) n cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului faadei se poate face numai n mod unitar pe ntreg condominiul, indiferent de numarul asociatiilor pe scari sau tronsoane, n baza unei documentaii tehnice elaborate n condiiile legii, de catre arhitecti cu drept de semntur i cu respectarea prevederilor legale n vigoare privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii, regimul monumentelor istorice i al zonelor protejate, reabilitare termic pentru creterea performanei energetice a cldirilori reabilitarea structural-arhitectural a anvelopei acestora pentru creterea calitii arhitectural-ambientale a cldirilor. (3) nainte de modificarea aspectului faadei condominiului, preedintele asociaiei de proprietari trebuie s solicite autoritii publice locale toate informaiile i restriciile referitoare la culoare, aspect, materiale i altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de intervenie aferente zonelor de intervenie prioritar stabilite n cadrul programele multianuale privind creterea calitii arhitectural-ambientale a cldirilor. (4) n cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scri legate structural, lucrrile de consolidare sau modernizare, reabilitare termic i structural-arhitectural se vor realiza n mod unitar pentru ntregul ansamblul, cu respectarea ntocmai a caracterului arhitectural al condominiului i al caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament. (5) Proprietarii din cldirile afectate de seisme, persoane fizice sau juridice, sunt obligai s ia msurile prevzute de lege pentru reducerea riscului seismic.

10

Seciunea a 3- a Modul de utilizare a proprietii individuale i a prilor comune Art. 27 (1) Utilizarea proprietii individuale este stabilit de proprietar n conformitate cu prevederile legale n vigoare. (2) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale n vigoare referitoare la autorizarea executrii lucrrilor de construcii de ctre autoritatea administraiei publice competente, fr a pune n pericol integritatea structural a condominiului, rezistena mecanic, stabilitatea i sigurana cldirii sau a altor proprieti individuale, precum i buna funcionare a instalaiilor aferente acestora. (3) Modificrile suprafeelor construite sau utile se comunic preedintelui asociatiei de proprietari i administraiei financiare locale n termen de 30 zile de la ncheierea lucrrilor, i se introduc n cartea tehnic a construciei i n baza de date a asociaiei, n vederea stabilirii consumurilor corespunztore cu noile suprafee utile. (4) Proprietarii din condominii pot schimba aspectul sau destinaia proprietii comune dac obin mai nti acceptul din partea asociaiei de proprietari, precum i, dup caz, a autorizaiilor necesare emise de instituiile abilitate n acest sens, n condiiile legii, i numai dac prin aceste modificri nu sunt lezate drepturile celorlali proprietari din condominiu. Art. 28 (1) Zidurile ce separ proprietile individuale dintr-un condominiu sunt proprietate comun. (2) Zidurile dintre proprietile individuale, care nu fac parte din structura de rezisten a condominiului i din proprietatea comun, pot fi reamplasate cu acordul proprietarilor apartamentelor sau spaiilor respective, prin modificarea acordului de asociere, n baza unei expertize tehnice, i a autorizaiei de construire, eliberat de autoritatea public local. (3) Zidurile dintre proprietile individuale i proprietatea comun care nu fac parte din structura de rezisten a condominiului pot fi reamplasate numai n baza unei expertize tehnice, prin modificarea acordului de asociere, n baza hotrrii a jumtate plus unu din numrul proprietarilor din condominiu i a autorizaiei de construire, eliberat de autoritatea administraiei publice competente, numai dac prin aceste modificri nu sunt lezate drepturile celorlali proprietari din condominiu. (4) Proprietarii din condominii au obligaia de a depune la sediul asociaiei de proprietari fotocopii dup autorizaiile de construire pentru executarea lucrrilor, eliberate n condiiile legii, n scopul recalculrii suprafeelor utile sau construite. (5) Orice modificare a proprietii individuale care necesit emiterea unei autorizaii de construire/desfiinare, n conformitate cu legislaia n vigoare, se aduce la cunotina asociaiei pentru nscrierea n jurnalul evenimentelor din cartea tehnic a construciei, prin depunerea n copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de recepie la terminarea lucrrilor i a planurilor din proiectul tehnic. (6) n cazul n care un proprietar dorete modificarea instalaiilor de distribuie a utilitilor n interiorul prilor comune ale unui condominiu, aceste lucrri se pot efectua numai n condiiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utilitii, n care se arat efectele modificrii instalaiei respective. Pe baza referatului tehnic, adunarea general va hotr asupra efecturii modificrii. n cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice i a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menionat. (7) n cazul n care un proprietar din condominiu dorete modificarea instalaiilor de distribuie a gazelor i a modificrii caracteristicilor puterii termice a elementelor de nclzire n interiorul proprietii sale individuale, aceste lucrri se pot efectua numai n condiiile legii, pe baza 11

referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul serviciului de utiliti publice, n care se arat efectele modificrii instalaiei respective. Pe baza referatului tehnic, comitetul executiv al asociaiei de proprietari va hotr asupra efecturii modificrii. n cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice i a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menionat. Art. 29 Proprietatea comun poate fi utilizat de ctre teri, persoane fizice sau juridice, numai cu acordul majoritii de dou treimi a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari i al proprietarilor direct afectai de vecintate, n baza unui contract de nchiriere sau de folosin, semnat de preedinte n numele asociaiei i avizat de cenzor. Art. 30 Modificrile constructive i utilizarea n alte scopuri a unor pri sau elemente de construcie ale condominiului, respectiv amplasarea de mijloace publicitare pe faada i/sau pe pereii imobilului, suspendarea de stlpi, perei, scri interioare i altele asemenea, se fac numai cu acordul majoritii de dou treimi a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, al tuturor proprietarilor direct afectai, i pe baza autorizaiei de construire, cu respectarea legislaiei n vigoare. Art. 31 (1) Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, prezente n proiectul iniial al imobilului, se poate face numai cu avizul scris al comitetului executiv i cu acordul scris al proprietarilor direct afectai cu care se nvecineaz, pe plan orizontal i vertical, spaiul supus schimbrii. Proprietarii i pot declara sedii sociale n locuinele sau spaiile cu alt destinaie dect cea de locuine, fr acordul scris al proprietarilor direct afectai cu care se nvecineaz, pe plan orizontal i vertical, spaiul supus schimbrii, numai n cazul n care nu desfoar activiti lucrative sau nelucrative n acel spaiu. (2) Odat cu acordul menionat la alin. (1), proprietarii direct afectai cu care se nvecineaz, pe plan orizontal i vertical, spaiul supus schimbrii, i proprietarul care solicit acordul pentru schimbarea destinaiei locuinei sau spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin semneaz i o convenie cu privire la declararea activitii care se va desfura n spaiul respectiv, precum i numrul de persoane care se iau n calcul la stabilirea cheltuielilor pe numr de persoane. (3) O copie a conveniei menionate la alin. (2) se nmneaz preedintelui asociaiei de proprietari n vederea anexrii acesteia la acordul de asociere. Art. 32 Anterior modificriilor constructive n cadrul proprietilor individuale, proprietarii vor obine avizele i autorizaiile legale care s demonstreze folosirea spaiului i a instalaiilor n stare de siguran, astfel nct s nu se pun n pericol integritatea structural a condominiului sau a altor proprieti individuale, precum i sntatea populaiei, conform legislaiei n vigoare. CAPITOLUL IV NSTRINAREA PROPRIETILOR INDIVIDUALE I NCETAREA DESTINAIEI FOLOSINEI COMUNE Art. 33 (1) Proprietarii din condominii care i nstrineaz locuinele sau spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin sunt obligai ca la ntocmirea formelor de nstrinare s fac dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari. 12

(2) Notarii publici vor autentifica actele de nstrinare a unitilor de proprietate imobiliar din condominii numai dac este ndeplinit una din urmtoarele condiii: a) proprietarul prezint o adeverin din partea asociaiei de proprietari, care s reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, n original sub semntura preedintelui i a administratorului asociaiei de proprietari, cu precizarea numelui i prenumelui acestora, i cu tampila asociaiei de proprietari; b) n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari, se introduce n contract o clauz privitoare la preluarea datoriilor respective de ctre cumprtor. (3) Actele de nstrinare ncheiate cu nerespectarea prevederilor alin. (2) sunt nule de drept. (4) La nstrinarea proprietii, proprietarul este obligat s transmit ctre dobnditor, orice informaii relevante sau avnd consecine asupra drepturilor i obligaiilor privitoare la proprietatea care este nstrinat. (5) La ncheierea tranzaciei notarii publici vor ntiina noul proprietar c este obligat s prezinte preedintelui asociaiei de proprietari, n termen de 10 zile de la ncheierea tranzaciei, copie dup actul de proprietate n vederea nregistrrii informaiilor necesare calculului cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari pentru respectiva locuin sau spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, i a datelor de contact ale proprietarului. (6) n cazul nchirierii proprietilor individuale ctre teri, n contractul de nchiriere se va specifica modalitatea i partea n sarcina creia revine achitarea cotelor de ntreinere, proprietar sau chiria, dup caz, iar o fotocopie a contractului de nchiriere va fi depus de ctre proprietar la preedintele asociaiei. Art. 34 (1) Prile comune pot fi atribuite proprietarilor n folosin exclusiv numai dac prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlali proprietari. (2) Decizia de atribuire n folosin exclusiv trebuie adoptat n adunarea general cu o majoritate de dou treimi din numrul total al proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, i al cotelor-pri. (3) Cota-parte din dreptul de proprietate asupra prilor comune are caracter accesoriu n raport cu dreptul de proprietate asupra spaiului din cldire care constituie bunul principal; nstrinarea sau ipotecarea cotei-pri nu se va putea face dect odat cu dreptul asupra spaiului care constituie bunul principal. (4) ncetarea destinaiei de folosin comun pentru prile comune din condominiile colective se poate hotr motivat cu o majoritate de dou treimi din numrul tuturor proprietarilor. (5) n acest caz, devin aplicabile dispoziiile privitoare la coproprietatea obinuit i temporar. Cu toate acestea, nstrinarea sau ipotecarea se poate realiza dac exist o majoritate de dou treimi din numrul total al proprietarilor din condominiu. (6) n cazurile prevzute la alin. (4) i (5), proprietarii care nu au votat ori, dup caz, s-au opus la nstrinare sau ipotecare au dreptul la o despgubire just stabilit pe cale convenional ori, n caz de nenelegere, pe cale judectoreasc. (7) Constatarea ncetrii destinaiei de folosin comun pentru aceste pri se face prin hotrre a adunrii generale a asociaiei de proprietari adoptat cu o majoritate de dou treimi din numrul total al proprietarilor din condominiu. (8) Imobilul, respectiv partea din condominiu care rezult din ncetarea destinaiei folosinei comune se nscrie n mod corespunztor n cartea funciar pe baza documentaiei cadastrale ntocmite n acest scop. 13

(9) Prevederile prezentului articol nu se aplic prilor comune din condominiu pentru care nu poate nceta destinaia de folosin comun, ntruct poate afecta buna funcionare a condominiilor i pot fi lezate drepturile celorlali proprietari. (10) nscrierea n cartea funciar ca unitate individual distinct a prilor de folosin comun pentru care nceteaz aceast destinaie potrivit dispoziiilor legale, presupune parcurgerea urmtoarelor etape: a) emiterea hotrrii adunrii generale a asociaiei de proprietari prin care se constat ncetarea destinaiei de folosin comun; b) recepia documentaiei cadastrale pentru recalcularea cotelor-pri, n vederea scoaterii din prile de folosin comun; c) ncheierea actului autentic prin care proprietarii din condominiu i exprim acordul pentru diminuarea corespunztoare a cotelor pri din proprietatea comun. CAPITOLUL V ORGANIZAREA I FUNCIONAREA ASOCIAIILOR DE PROPRIETARI Art. 35 Organele asociaiei de proprietari sunt: a) adunarea general; b) comitetul executiv; c) preedintele; d) cenzorul. Art. 36 (1) La adunarea proprietarilor n vederea constituirii asociaiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezeni un comitet executiv format din preedintele asociaiei de proprietari i un numr par de membri, precum i un cenzor, i vor hotr numrul membrilor acestora i durata mandatelor lor. Alegerea acestora se face cu jumtate plus unu din numrul proprietarilor prezeni. Durata mandatelor nu poate fi mai mare de 2 ani i pot fi rennoite. (2) Dac dintre membri asociaiei de proprietari nu se poate alege un cenzor, atunci adunarea general a proprietarilor va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaiei de proprietari, persoan fizic cu studii de specialitate ori juridic specializat, pe baz de contract sau convenie de prestri de servicii. (3) Structurile prevzute la alin. (1) sunt obligatorii pentru asociaiile de proprietari din condominiile cu mai mult de 10 uniti de proprietate imobiliar. (4) La asociaiile de proprietari din condominiile care cuprind maxim 10 uniti de proprietate imobiliar, dac adunarea general hotrte n acest sens, se constituie urmtoarele organe: a) adunarea general; b) preedintele; c) cenzorul. (5) Funcia de membru n comitetul executiv este incompatibil cu funcia de cenzor.

14

(6) Nu au dreptul de a fi alese sau numite n funcii de conducere, administrare sau control din cadrul asociaiilor de proprietari persoanele nrudite pn la gradul al III-lea cu cei care deja ocup aceste funcii. (7) Nu pot fi alese sau numite n funcie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaiilor de proprietari persoanele care au suferit condamnri, n baza unor hotrri judectoreti rmase definitive, pentru infraciuni de natur economico-financiare. (8) Anterior alegerii sau numirii n funcie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaiilor de proprietari persoanele candidate trebuie s fac dovada respectrii prevederilor alin. (7) pe baza cazierului judiciar eliberat conform prevederilor legale n vigoare. Art. 37 (1) Dup adunarea proprietarilor n vederea constituirii asociaiei de proprietari, va avea loc cel puin o dat pe an, n primul trimestru, o ntrunire a adunrii generale a asociaiei de proprietari. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea anual a cel puin unei adunri generale a proprietarilor aparine membrilor comitetului executiv, inclusiv preedintelui asociaiei de proprietari. (2) Adunarea general este alctuit din toi proprietarii membri ai asociaiei de proprietari. (3) Adunarea general ordinar se convoac de ctre: a) preedintele asociaiei de proprietari sau comitetul executiv; b) cel puin 20 % din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari. (4) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen, se convoac adunrile generale extraordinare ale asociaiei, n conformitate cu prevederile alin. (3). (5) Proprietarii sunt anunai, prin afiare la avizier i pe baz de tabel nominal convocator, asupra oricrei adunri generale a asociaiei de proprietari, cu cel puin 14 zile nainte de data stabilit, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunrii generale, cu excepia adunrilor generale extraordinare care se pot convoca, n condiiile prevzute la alin. (4), cu cel mult 3 zile nainte de data stabilit. (6) Propunerea de ordine de zi a adunri generale, semnat de preedinte, membri comitetului executiv i de cenzor, se anun, se aprob i se completeaz prin hotrre a adunrii generale. Art. 38 (1) Adunarea general poate adopta hotrri, dac majoritatea proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari sunt prezeni personal sau prin reprezentani care au o mputernicire scris i semnat de ctre proprietarii n numele crora voteaz. (2) Dac la prima convocare nu este ntrunit cvorumul necesar de jumtate plus unu din membri asociaiei de proprietari, ntrunirea adunrii generale se suspend i se reconvoac n termen de maximum 10 zile de la data primei convocri n condiiile prevzute la art. 37. (3) La adunarea general reconvocat, dac exist dovada c toi membri asociaiei de proprietari au fost convocai pe baz de tabel convocator i prin afiare la avizier, hotrrile pot fi adoptate, indiferent de numrul membrilor prezeni, prin votul majoritii acestora. (4) Hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari sunt obligatorii i pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezeni la adunarea general, precum i pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaiei de proprietari. (5) Hotrrile luate, n conformitate cu prevederile alin. (1) (4), oblig toi proprietarii s participe, n proporiile stabilite de adunarea general, la plata lucrrilor, precum i la cheltuielile de 15

funcionare, administrare, ntreinere i de nlocuire a prilor comune sau a elementelor transformate sau create. Art. 39 (1) Hotrrile asociaiei de proprietari sunt luate n adunarea general a proprietarilor, iar executarea lor este ncredinat comitetului executiv i administratorului. (2) n vederea punerii n practic a hotrrilor adunrii generale a asociaiei de proprietari, preedintele, respectiv comitetul executiv al asociaiei de proprietari, emit decizii n conformitate cu prevederile legii. (3) Pentru adoptarea hotrrilor n adunarea general a asociaiei de proprietari, se vor avea n vedere urmtoarele: a) fiecare proprietar, membru al asociaiei, are dreptul la un vot pentru proprietatea sa; b) pentru hotrrile cu privire la stabilirea fondurilor pentru consolidare, reabilitare i modernizare, votul fiecrui proprietar, membru al asociaiei, are o pondere egal cu cotaparte din proprietatea comun; c) n situaia n care un proprietar deine o cot-parte de pri comune mai mare de jumtate din totalul cotelor-pri de proprietate comun din condominiu, numrul de voturi de care el dispune va fi limitat, fiind egal cu suma voturilor celorlali proprietari; d) proprietarul, membru al asociaiei, poate fi reprezentat n adunarea general de ctre un membru al familiei sau de ctre un alt reprezentant care are o mputernicire scris i semnat de ctre proprietarul n numele cruia voteaz; e) un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta cel mult nc un membru absent, dac prezint mputernicire scris i semnat de ctre proprietarul n numele cruia voteaz; o copie a mputernicirii se ataeaz procesului verbal al edinei; f) preedintele, membri comitetului executiv, administratorul, cenzorul sau alt membru al familiilor acestora nu pot primi mandat pentru a reprezenta un alt proprietar n cadrul adunrii generale; g) n cazul unui vot paritar, votul preedintelui asociaiei de proprietari este decisiv; h) administratorul, reprezentantul administratorului, soul/soia acestuia i ali membri ai familiei sale nu au drept de vot n probleme referitoare la activitatea administratorului. (4) Hotrrile adunrilor generale vor fi luate n cadrul adunrii generale convocat sau reconvocat, dup caz. n statutul propriu al asociaiei de proprietari pot fi prevzute i alte condiii de luare a hotrrilor, dar nu cu mai puin de jumtate plus unu din voturile celor prezeni la adunarea general convocat sau reconvocat. Pentru situaiile care vizeaz numai proprietarii unui tronson sau ai unei scri, hotrrile pot fi luate prin acordul scris al majoritii proprietarilor scrii sau tronsonului respectiv, membri ai asociaiei de proprietari, pe baz de tabel nominal. (5) Hotrrile adunrilor generale se consemneaz, numai n timpul edinei, n registrul unic de procese-verbale al asociaiei de proprietari, se semneaz de ctre toi membri prezeni ai adunrii generale, de cenzor i se afieaz la avizier. (6) n condiiile prevzute la art. 22, cu cel puin 3 zile nainte de adunarea general, proprietarii au acces la toate documentele referitoare la execuia bugetar pe anul trecut i la proiectul de buget pe anul n curs, precum i la orice alte documente necesare bunei desfurri a adunrii generale. (7) Procesul verbal al edinei care descrie evenimentele n desfurare, hotrrile adoptate i rezultatele voturilor va fi redactat de un membru al asociaiei numit secretar al adunrii generale prin votul majoritii celor prezeni. n termen de o sptmn de la data la care a avut loc adunarea 16

general, procesul verbal al adunrii generale va fi adus la cunotina tuturor proprietarilor, prin grija preedintelui asociaiei de proprietari, prin afiarea unei fotocopii datate la avizierul asociaiei de proprietari. Dac o propunere nu ntrunete majoritatea voturilor sau a cotelor de proprietate, dup caz, atunci preedintele trebuie s informeze proprietarii cu extras din procesul verbal i s solicite un punct de vedere n scris referitor la rezolvarea problemei ntr-un termen determinat. Art. 40 Acordul de voin al asociaiei de proprietari se realizeaz: a) n adunarea general a asociaiei de proprietari, sau b) n baza declaraiilor scrise i semnate ale fiecrui proprietar. Art. 41 (1) Adunarea general a asociaiei de proprietari poate decide asupra oricrei aciuni viznd modernizarea condominiului, cum ar fi transformarea unuia sau mai multor elemente de echipament existent aparinnd imobilului respectiv, adugarea de elemente noi, amenajarea corpurilor de cldiri destinate folosinei comune sau crearea unor astfel de corpuri, cu condiia ca ea s fie conform destinaiei condominiului, cu respectarea legislaiei n vigoare. (2) Adunarea general stabilete, cu jumtate plus unu din numrul total al proprietarilor din condominiu, membri ai asociaiei de proprietari, repartiia cheltuielilor de funcionare, de ntreinere, de nlocuire a prilor comune sau a elementelor transformate sau nou realizate, precum i a cheltuielilor pentru modernizare, reparaii, consolidare i reabilitare termic, eficien energetic i creterea calitii ambiental-arhitecturale a cldirii. Art. 42 (1) Dac o hotrre a adunrii generale a asociaiei de proprietari este contrar legii, statutului sau acordului de asociere a asociaiei de proprietari, aceasta este nul de drept. (2) Acionarea n justiie de ctre orice proprietar sau persoan care poate justifica un interes nu ntrerupe executarea hotrrii dect n cazul n care instana dispune suspendarea acesteia. Art. 43 Adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii: a) alege i revoc din funcie preedintele, ceilali membri ai comitetului executiv i cenzorul; b) adopt i modific statutul i regulamentul condominiului; c) adopt, modific sau revoc hotrri; d) adopt i modific bugetul de venituri i cheltuieli; e) adopt hotrri privind executarea lucrrilor de ntreinere, reparaii, modernizare, consolidare i reabilitare termic i eficien energetic a condominiului; f) adopt hotrri privind contractarea de mprumuturi de la bnci n vederea acoperirii cheltuielilor pentru consolidarea i modernizarea condominiului, modernizarea instalaiilor i dotrilor aferente, pentru reabilitarea termic i n scopul creterii performanei energetice, reabilitarea structural-arhitectural a anvelopei pentru creterea calitii ambiental-arhitecturale a condominiului potrivit prevederilor legale; g) adopt hotrri asupra fondului anual de salarii i indemnizaii; h) adopt hotrri asupra cuantumului tuturor indemnizaiilor precum i asupra numrului i funciilor personalului ncadrat cu contract individual de munc, convenie sau contract civil de prestri servicii n cadrul asociaiei de proprietari pentru buna administrare, gestionare i 17

funcionare a condominiului, dar i asupra valorii i a modalitilor de contractare, n limita bugetului de venituri i cheltuieli; i) stabilete modalitile i tranele de plat a contribuiilor fiecrui proprietar, pentru fiecare dintre categoriile de cheltuieli, conform reglementrilor n vigoare; j) stabilete sistemul de penalizri pentru restanele afiate pe lista de plat ce privesc cheltuielile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale n vigoare; k) mandateaz preedintele sau comitetul executiv pentru angajarea i eliberarea din funcie a administratorului sau a altor angajai ori prestatori, n scopul administrrii i bunei funcionri a condominiului; l) poate stabili plafoanele minime de la care achiziionarea bunurilor sau contractarea serviciilor se face pe baza de selecie de oferte; m) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociai. Art. 44 (1) Membri comitetului executiv sunt desemnai de ctre adunarea general a asociaiei de proprietari, dintre membri asociaiei de proprietari. (2) Comitetul executiv este format din preedintele asociaiei i un numr par de membri, nu mai mare de patru, astfel nct, numrul membrilor comitetului executiv s nu fie mai mare de cinci. (3) n cazul n care o persoan juridic, proprietar/coproprietar a unei locuine sau a unui spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin din cadrul imobilului, este aleas ca membru al comitetului executiv, aceasta va fi reprezentat n comitetul executiv de un reprezentant care are o mputernicire scris i semnat de ctre aceasta. (4) n cazurile prevzute la art. 36 alin. (4), preedintele asociaiei de proprietari preia toate atribuiile i rspunderile comitetului executiv. Art. 45 (1) Comitetul executiv are urmtoarele atribuii: a) convoac adunarea general a asociaiei de proprietari cel puin o dat pe an i ori de cte ori este necesar; b) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete respectarea prevederilor legale, a statutului, a acordului de asociere i a regulementului condominiului; c) emite, dac este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la ndeplinire a hotrrilor adunrii generale i pentru respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere, precum i alte decizii ce privesc activitatea asociaiei de proprietari; d) propune spre adoptare adunrii generale proiectul de regulament al condominiului, cu respectarea dispoziiilor prezentei legi; e) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i pregtete desfurarea adunrilor generale; f) stabilete condiiile privind folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i modificarea prilor proprietii comune, conform prevederilor legale; g) ia msuri pentru recalcularea cotelelor-pri rezultate n urma modificrii suprefeelor utile ale locuinelor sau spaiilor cu alt destinaie din condominiu; h) ntocmete i propune adunrii generale planuri de msuri i activiti i urmrete realizarea lor; 18

i) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de proprietari, inclusiv situaia ncasrilor i plilor lunare; j) stabilete programul de ncasri al administratorului; k) i asum obligaii, n baza hotrrii adunrii generale, n numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, n ceea ce privete administrarea condominiului, lund toate msurile legale necesare; l) este consultat n legtur cu toate activitile care implic asociaia de proprietari; m) asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat durata de existen a acesteia; n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz; o) urmrete recuperarea eventualelor creane ale asociaiei; p) gestioneaz, conform hotrrilor adunrii generale, derularea creditelor obinute pentru consolidare, reabilitare termic, creterea calitii ambiental-arhitecturale a condominiului i alte lucrri; q) propune sistemul propriu de penalizri ale asociaiei de proprietari pentru restanele afiate pe lista de plat ce privesc cheltuielile asociaiei, n confomitate cu art. 68 i a prevederilor legale n vigoare; r) notific instituiilor publice abilitate, cazurile n care se constat nclcarea prevederilor legale n vigoare; s) exercit alte atribuii legale care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii generale. (2) Comitetul executiv avizeaz toate documentele asociaiei de proprietari, corespondena i registrele privind gestiunea administratorului. (3) edinele comitetului executiv sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu din numrul membrilor si sunt prezeni. edinele comitetului executiv al asociaiei de proprietari se convoac pe baza de tabel convocator, de preedintele asociaiei de proprietari sau de jumtate plus unu din numrul membrilor si, cu cel putin 5 zile nainte de data stabilit pentru edin. (4) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul unic de procese verbale al asociaiei de proprietari i se semneaz de toi membri prezeni, precum i de ctre cenzor. Comitetul executiv are csu potal amplasat lng avizier, de la care ridic corespondena sptmnal. (5) Administratorul, reprezentantul/reprezentanii administratorului, soul/soia, ascendenii, descendenii si, precum i cenzorul, chiar dac sunt proprietari, nu pot fi membri ai comitetului executiv al asociaie de proprietari, cu excepia cazurilor prevzute la art. 36 alin. (4). (6) n cazul schimbrii sau demisiei comitetului executiv al asociaiei de proprietari, vechiul comitet executiv este obligat s transmit noului comitet executiv, n baza unui proces verbal de predare-primire vizat de preedintele asociaiei de proprietari i de ctre cenzor, ntr-un termen de 5 zile de la ncetarea mandatului su, toate documentele i bunurile asociaiei pe care le-a avut n administrare i n folosin. (7) n cazul schimbrii sau demisiei unui membru al comitetului executiv al asociaiei de proprietari, acesta este obligat s transmit n termen de 5 zile de la ncetarea mandatului su, celorlali membri ai comitetului executiv, n baza unui proces verbal de predare-primire vizat de preedintele asociaiei de proprietari i de ctre cenzor, toate documentele i bunurile asociaiei pe care le-a avut n administrare sau n folosin.

19

Art. 46 (1) Preedintele asociaiei de proprietari este candidatul, membru al asociaiei de proprietari, ales prin voina sa i a majoritii proprietarilor n cadrul adunrii generale. Preedintele poate delega, pentru cel mult 90 de zile, atribuiile sale unui membru al comitetului executiv, fr a fi exonerat de rspundere juridic. (2) n caz de ncetare a mandatului preedintelui nainte de termen, se convoac n termen de 5 zile o adunare general pentru alegerea unui nou preedinte. (3) n cazul schimbrii preedintelui asociaiei de proprietari, vechiul preedinte este obligat s transmit noului preedinte n termen de 5 zile de la ncetarea mandatului su, n baza unui proces verbal de predare-primire vizat de membri comitetului executiv i de ctre cenzor, toate documentele i bunurile asociaiei pe care le-a avut n administrare sau n folosin. (4) n cazul n care adunarea general a asociaiei de proprietari decide n acest sens, i cu acordul preedintelui n funcie, asociaia de proprietari poate finana participarea preedintelui la cursuri de perfecionare acreditate conform legii, referitoare la constituirea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari. Art. 47 Preedintele asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii: a) n baza mandatului acordat de adunarea general, reprezint asociaia de proprietari n relaiile cu terii, inclusiv n aciunile n instan; b) semneaz i tampileaz documentele asociaiei de proprietari; c) supravegheaz i urmrete corecta punere n aplicare a hotrrilor adunrii generale, respectarea prevederilor statutului i acordului de asociere, precum i aplicarea deciziilor comitetului executiv; d) aduce la cunotin proprietarilor, prevederile statutului i regulamentului condominului; e) rspunde n scris la sesizrile scrise ale membrilor asociaiei ntr-un termen maxim de 10 zile; f) gestioneaz modul de ndeplinire a obligaiilor ce revin asociaiei de proprietari n raport cu autoritile publice. Obligaiile sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea general a asociaiei de proprietari; g) prezint spre verificare la solicitarea organelor de abilitate, toate documentele asociaiei, oferind toate informaiile solicitate; h) poate propune, n scris, comitetului executiv sau adunrii generale, dup caz, msuri mpotriva celor care nu respect regulamentul condominiului, hotrrile i deciziile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale i statutare; i) ntocmete i actualizeaz cartea de imobil, n conformitate cu legislaia n vigoare; j) pstreaz i asigur completarea la zi a crii tehnice a construciei, precum i a celorlalte documente privitoare la activitatea asociaiei de proprietari; k) ntocmete tabelul convocator i afiul pentru avizier pentru adunrile generale i asigur semnarea acestuia de ctre proprietari; l) asigur informarea proprietarilor cu privire la ordinea de zi a adunrilor generale, cu 14 zile nainte de data stabilit pentru aceasta; m) afiseaz programul de ncasri i datele de contact ale administratorului; n) afieaz la avizier procesele verbale ale adunrilor generale i ale edinelor comitetului executiv n termen de maxim 7 zile de la data la care au avut loc acestea;

20

o) n cazul modificrii cadrului legislativ privind asociaiile de proprietari, preedintele convoac adunarea general a asociaiei de proprietari pentru modificarea conform a statutului asociaiei; p) informeaz proprietarii din condominiu cu privire la toate restriciile referitoare la culoare, aspect, materiale i altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism, conform informaiilor furnizate de autoritile administraiei publice locale. Art. 48 (1) Preedintele asociaiei de proprietari i membri comitetului executiv pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, consemnat n procesul-verbal, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli. (2) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin sau pentru depirea atribuiilor legale i statutare, preedintele asociaiei de proprietari, cenzorul, precum i membri comitetului executiv, rspund personal sau solidar, pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor. Art. 49 Cenzorul este persoana mandatat de asociaia de proprietari, conform prevederilor art. 36, s verifice legalitatea hotrrilor, deciziilor, actelor i a documentelor asociaiei de proprietari, i s verifice execuia bugetului de venituri i cheltuieli conform prevederilor legale n vigoare. Art. 50 (1) n cazul n care cenzorul este o persoan fizic, acesta trebuie s aib studii superioare n domeniul economic, tehnic sau juridic. n cazul n care cenzorul are numai studii medii la momentul alegerii acestuia n funcie, acesta trebuie s fac dovada c a urmat un curs de formare profesional pe probleme specifice asociaiilor de proprietari ntr-o instituie autorizat de Ministerul Muncii, Familiei i Proteciei Sociale, sau s urmeze un astfel de curs n urmtoarele 120 zile de la data alegerii n funcie. (2) Dac adunarea general a asociaiei de proprietari hotrte astfel, cenzorul depune n contul bancar al asociaiei de proprietari, o garanie pe baza unui contract de garanie ncheiat n acest sens. Cuantumul garaniei nu poate fi mai mic dect media anual a totalului cheltuielilor lunare ale asociaiei. (3) Deponentul garaniei prevzute la alin. (2) nu poate dispune n niciun mod de suma depus drept garanie i nici de dobnda aferent, dect dup ndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii: a) adunarea general a asociaiei de proprietari a aprobat descrcarea de gestiune privind exerciiul financiar precedent; b) ncetarea efectelor contractului sau convenie de prestri de servicii ncheiat ntre asociaie i cenzor. (4) n cazul n care se constat de ctre reprezentanii asociaiei de proprietari sau de ctre proprietari deficit n gestiune, asociaia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului n gestiune, direct din contul bancar menionat la alin. (2), cu aprobarea scris, expres, anterioar a adunrii generale, fr a avea nevoie de consimmntul deponentului garaniei. (5) Rapoartele de verificare a gestiunii asociaiei de proprietari se ntocmesc de ctre cenzor trimestrial i se prezint comitetului executiv n cadrul edinelor comitetului executiv, pentru luare de msuri n cazul n care se constat nereguli financiar contabile, i anual, n cadrul adunrilor generale. (6) n cazul constatrii unor nereguli n gestiunea asociaiei de proprietari sau referitoare la legalitatea hotrrilor adunrii generale sau comitetului executiv, cenzorul, ntiineaz proprietarii 21

prin afiare la avizierul asociaiei de proprietari, i notific organele abilitate ale Poliiei Romne n termen de 5 zile de la constatare. (7) Cenzorul este remunerat pe baza unui contract de mandat sau contract de prestri servicii, conform hotrrii adunrii generale a asociaiei de proprietari, consemnat n procesulverbal. (8) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul rspunde personal pentru daunele i prejudiciile cauzate din vina sa, asociaiei i/sau proprietarilor. Art. 51 Cenzorul asociaiei de proprietari are, n principal, urmtoarele atribuii: a) verific lunar legalitatea actelor i a documentelor, a hotrrilor i a deciziilor; b) verific lunar execuia bugetului de venituri i cheltuieli conform documentelor, registrelor i situaiei soldurilor elementelor de activ i pasiv ntocmite de ctre administrator; c) cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint adunrii generale, rapoarte asupra activitii sale i asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd msuri; d) execut controale inopinate la casieria asociaiei de proprietarimpreun cu 2 membri ai comitetului executiv, consemnnd rezultatele controalelor n registrul unic de procese verbale al asociaiei de proprietari; e) particip la adunrile generale ale asociaiei i ale comitetului executiv, asigurnd legalitatea desfurrii acestora. Art. 52 (2) n vederea facilitrii comunicrii dintre autoritile administraiei publice locale i asociaiile de proprietari, preedinii asociaiilor de proprietari sunt obligai s transmit, anual, autoritilor administraiei publice locale datele de contact actualizate privind preedintele i administratorul asociaiei de proprietari. CAPITOLUL VI ADMINISTRAREA CONDOMINIILOR Art. 53 (1) Administrarea, ntreinerea, investiiile i reparaiile asupra proprietii comune sunt n sarcina asociaiei de proprietari, iar cheltuielile legate de aceste activiti reprezint cheltuieli comune. (2) n scopul administrrii i ntreinerii condominiului, asociaia de proprietari poate ncheia contracte n numele proprietarilor cu persoane fizice autorizate, ntreprinderi individuale, ntreprinderi familiale sau cu persoane juridice cu obiect principal de activitate administrarea condominiilor, nfiinate potrivit prevederilor legale n vigoare. (3) Desemnarea administratorului i ncheierea contractului de administrare se aprob n cadrul adunrii generale, cu acordul a jumtate plus unu din numrul total al membrilor asociaiei de proprietari. (4) n cazurile prevzute la art. 36 alin. (4), dac adunarea general a asociaiei de proprietari hotrte astfel, preedintele asociaiei de proprietari poate ndeplini i funcia de administrator.

22

Art. 54 (1) Administrarea condominiului poate fi realizat de ctre persoane fizice autorizate, ntreprinderi individuale, ntreprinderi familiale sau persoane juridice specializate, autorizate conform legii. (2) Activitatea de administrare include activiti de administrare tehnic, de contabilitate, casierie, ntreinere, investiii i reparaii privind proprietatea comun. (3) Orice alte activiti de administrare care nu sunt reglementate prin lege sau prin statutul asociaiei, sunt condiionate de acordul adunrii generale a asociaiei de proprietari. (4) Administratorii pot fi angajai pe baz de contract civil de prestri servicii. (5) Candidaii pentru funcia de administrator de imobile trebuie s prezinte comitetului executiv al asociaiei de proprietari, certificatul de calificare profesional obinut n conformitate cu legislaia n vigoare privind formarea profesional a adulilor, documentele prevzute de lege, dac adunarea general hotrte n acest sens, administratorul trebuie s depun garanii profesionale i materiale, i trebuie s nu fi suferit nicio condamnare, prin hotrre judectoreasc rmas definitiv, pentru o infraciune de natur economico-financiar. (6) Persoanele juridice specializate sunt operatori economici nfiinai i nregistrai conform legii, care au ca obiect principal de activitate administrarea condominiilor. (7) n vederea ndeplinirii obiectului principal de activitate, persoanele juridice prevzute la alin. (6) au obligaia obinerii certificatului de calificare profesional eliberat n condiiile legii pentru toi angajaii acestora care presteaz activitatea de administrare a condominiilor. (8) Certificatul de calificare profesional are drept scop certificarea calitilor profesionale ale persoanelor care doresc s practice activitatea de administrare a imobilelor i se afieaz, prin grija administratorului, la avizier, la data intrrii n vigoare a contractului de administrare. (9) Certificatul de calificare profesional a administratorului poate fi suspendat temporar sau retras, urmare a unei hotrri judectoreti definitive, n cazul n care organele competente au stabilit existena unui prejudiciu cauzat de administrator. Retragerea certificatului de calificare, determin imposibilitatea deinerii pe viitor a funciei de administrator de imobile. (10) n cazul n care organele competente au stabilit existena unui prejudiciu cauzat de administratori, acetia rspund conform legislaiei n vigoare. Art. 55 (1) Urmare a hotrrii adunrii generale a asociaiei de proprietari, administratorul, conform contractului de administrare i n baza mandatului special acordat de adunarea general a asociaiei, poate negocia contractele de prestri de servicii ntre furnizori i asociaia de proprietari. (2) Pentru ndeplinirea mandatului prevzut la alin. (1), administratorul repartizeaz facturile ctre proprietari prin lista de plat lunar, ncaseaz i pltete sumele reprezentnd contravaloarea serviciilor prestate de ctre furnizori. Art. 56 (1) Administratorul are, n principal, urmtoarele atribuii: a) administreaz imobilul, propune i supravegheaz lucrri avnd ca scop conservarea i ntreinerea acestuia; b) supravegheaz att lucrrile care privesc administrarea, ct i personalul angajat; c) n caz de urgen, cu acordul comitetului executiv, iniiaz executarea tuturor lucrrilor necesare protejrii imobilului; d) presteaz serviciile prevzute n contractul de administrare cu responsabilitate i n mod profesional; 23

e) execut dispoziiile prevzute n hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari, n conformitate cu prezenta lege, regulamentul condominiului i conform contractului de administrare; f) asigur activitatea de casierie i contabilitatea numai n partida simpl; g) ine pentru fiecare asociaie o contabilitate separat n care trebuie s fie prezentat situaia fiecrui proprietar n raport cu asociaia; h) gestioneaz bunurile materiale i fondurile bneti ale asociaiei conform hotrrilor adunrii generale i deciziilor comitetului executiv; i) propune, cel trziu pn la sfritul perioadei de recalculare a cheltuielilor, bugete anuale i prognoze pe termen mediu n care trebuie s includ sumele achitate, lucrrile de ntreinere i lucrrile de reabilitare i mbuntire, sumele necesare din fondurile asociaiei, alte cheltuieli previzibile i o estimare general a cheltuielilor asociaiei de proprietari; j) efectueaz formalitile necesare n angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea i ntreinerea condominiului, derularea i urmrirea realizrii acestor contracte; k) prezint proprietarilor, trimestrial, o recalculare a costurilor, realizat conform prevederilor legale; l) asigur gestionarea condominiului conform hotrrilor adunrii generale i deciziilor comitetului executiv, cu respectarea prevederilor legale n vigoare; m) are obligaia prezentrii tuturor datelor, documentelor i informailor privind coninutul i respectarea contractului de administrare, precum i a acordurilor de plat n rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestaiilor convenite, la solicitarea oricrui proprietar, n orice moment; n) gestioneaz fondul de rulment i fondul de reparaii constituite la dispoziia asociaiei de proprietari, precum i alte fonduri constituite de ctre aceasta; o) calculeaz, ntocmete, supune verificrii cenzorilor i aprobrii comitetului executiv lista lunar a cheltuielior de ntreinere n termen de maxim 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii; p) ntocmete lunar i depune semestrial la administraia financiar, pe a crei raz teritorial se afl condominiul, situaia soldurilor elementelor de activ i pasiv; q) afieaz lunar, la avizier, lista de venituri i cheltuieli ale asociaiei, inclusiv cheltuielile obinute din exploatarea proprietii comune; r) ndeplinete orice alte atribuii prevzute de lege. (2) Administratorul nu poate utiliza n niciun fel fondurile asociaiei de proprietari, fr hotrrea scris a adunrii generale sau a deciziei comitetului executiv, dup caz. Art. 57 (1) Pentru realizarea lucrrilor de ntreinere, reparaii sau investiii privind proprietatea comun, administratorul, innd seama de pre, durata de execuie i calitate, supune spre analiz i aprobare comitetului executiv, selecia de oferte a operatorilor economici care satisfac cerinele asociaiei de proprietari, conform legislaiei n vigoare. (2) Administratorul este obligat s foloseasc pentru plile cheltuielilor i pentru ncasri contul asociaiei menionat la art. 17 alin. (2), la care au acces pentru informare, prin tiprire de extrase de cont, toi proprietarii. n acest cont vor fi vrsate, n termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite n numele sau n contul asociaiei. Acelai cont va putea fi utilizat i pentru plata cotelor lunare de contribuie la cheltuielile asociaiei de ctre proprietari. 24

(3) n cazul n care administratorul nu i ndeplinete obligaiile, asociaia de proprietari poate solicita acordarea de daune-interese, retragerea din garania administratorului a unei sume de bani sau diminuarea venitului n funcie de gravitatea faptei, n condiii prevzute n contractul de administrare, sau rezilierea contractului de administrare. Art. 58 Pentru protejarea intereselor proprietarilor i ale asociaiei de proprietari mpotriva riscurilor aferente activitii de administrare ntr-un condominiu, administratorii de imobile ncheie, pe cheltuial proprie, polie de asigurare de rspundere civil profesional. Art. 59 (1) n cazul schimbrii administratorului, vechiul administrator este obligat s transmit noului administrator, n baza unui proces verbal de predare-primire vizat de preedintele asociaiei i de ctre cenzor, ntr-un termen de 5 zile de la ncetarea contractului su, situaia financiarcontabil, totalitatea fondurilor imediat disponibile, situaia conturilor fiecrui proprietar i al asociaiei, situaia soldurilor elementelor activ-pasiv la predare, precum i totalitatea documentelor i bunurilor aflate n administrarea sau n gestiunea sa. Procesul verbal va cuprinde i chitana de plat cu care s-a fcut ultima ncasare, numele restanierilor, sumele restante, contractele n derulare, plile ce urmeaz a fi fcute dup data predrii. (2) n caz de nendeplinire a prevederilor prevzute la alin. (1), administratorul nu este descrcat de gestiune i poate fi atacat n instan de asociaia de proprietari. CAPITOLUL VII VENITURILE I CHELTUIELILE ASOCIAIEI DE PROPRIETARI Art. 60 (1) Toate veniturile obinute din exploatarea proprietii comune, inclusiv veniurile din dobnzi bancare, aparin asociaiei de proprietari. (2) Veniturile prevzute la alin (1) alimenteaz numai fondul de reparaii al asociaiei de proprietari i nu se pltesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum i cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial, ntr-un raport afiat la avizierul asociaiei, i se in n registrul unic de venituri i cheltuieli al asociaiei de proprietari. Art. 61 (1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul calendaristic. (2) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au obligaia s aprobe un fond de reparaii anual, necesar pentru repararea i mbuntirea proprietii comune. Comitetul executiv va fundamenta i va prezenta adunrii generale suma anual necesar pentru constituirea sau completarea fondului de reparaii, care se alimenteaz n avans, n trane lunare egale, prevzute n lista de plat a cheltuielilor asociaiei de proprietari. Fondul de reparaii poate fi utilizat numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termic, creterea calitii ambiental-arhitecturale a construciilor, precum i pentru repararea i mbuntirea proprietii comune. (3) Sumele ncasate pentru constituirea fondului de reparaii se depun, n conformitate cu prevederile prezentei legi, n contul asociaiei de proprietari menionat la art. 17 alin (2). (4) Pentru ncasarea fondului de reparaii, administratorul asociaiei de proprietari elibereaz chitan nominal separat. (5) La ncheierea contractului de administrare, administratorul este obligat s prezinte fr nicio ntrziere contabilitatea fondului de reparaii i s o transfere noului administrator. 25

Art. 62 (1) n scopul asigurrii sumelor necesare pentru pli curente, asociaia de proprietari este obligat s stabilesc cuantumul i cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. Fondul de rulment se dimensioneaz astfel nct s poat acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesar pentru acoperirea cheltuielilor lunare nregistrate de asociaia de proprietari n anul anterior, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaiei, iar n cazurile asociaiilor de proprietari nou-nfiinate, prin constatarea i nsuirea experienei n domeniu a unor asociaii de proprietari echivalente ca mrime. (2) Fondul de rulment se depune n contul asociaiei de proprietari, menionat la art. 17 alin (2). (3) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipat a cotei ce revine fiecrui proprietar, potrivit hotrrii adunrii generale a asociaiei de proprietari, iar rentregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afiate pe lista de plat. (4) Pentru ncasarea fondului de rulment, administratorul asociaiei de proprietari elibereaz chitan nominal separat. (5) n situaiile n care, prin contractul de nchiriere ncheiat cu proprietarul, locatarul se oblig s participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului n care locuiete, acesta va participa i la formarea fondului de rulment. (6) Fondul de rulment ncasat se restituie n situaiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, dac prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosinei imobilului nu se stipuleaz altfel. Art. 63 (1) n cadrul adunrii generale, proprietarii membri ai asociaiei de proprietari pot aproba i alte fonduri cu caracter special, precum i modul de constituire al acestora. (2) Toate fondurile speciale ale asociaiei de proprietari se depun n contul asociaiei de proprietari, menionat la art. 17 alin (2), au eviden separat i pentru fiecare se emite chitan separat. Art. 64 (1) Contabilitatea veniturilor i cheltuielilor asociaiilor de proprietari se ine de ctre administrator, numai n partid simpl i urmeaz prevederile legale n vigoare privind legislaia financiar-contabil. (2) Dac din calculele efectuate rezult un surplus, n sensul c sumele pltite depesc n valoare totalul cheltuielilor, acesta trebuie rambursat proprietarilor ndreptii n termen de maxim 30 de zile de la informarea acestora. (3) n cazul n care din calculele efectuate rezult un debit fa de sumele ncasate, acesta trebuie acoperit de cei n drept n termen de 30 de zile de la informare. Seciunea 1 Cheltuielile asociaiei de proprietari Art. 65 (1) Cheltuielile asociaiei de proprietari sunt cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau ntreinerea proprietii comune, i cheltuielile cu serviciile de care beneficiaz proprietarii i care nu sunt facturate individual ctre proprietile individuale. 26

(2) Criteriile de repartizare a cheltuielilor asociaiilor de proprietari sunt urmtoarele: a) cheltuieli pe numr de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n proprieti individuale; b) cheltuieli pe consumuri individuale; c) cheltuieli pe cota-parte , n funcie de suprafa util a proprietii individuale; d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaiei de proprietari; e) cheltuieli pe consumatori tehnici; f) cheltuieli de alt natur. (3) Asociaia de proprietari are obligaia de a respecta prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, n caz contrar, hotrrile luate de adunarea general a proprietarilor cu nclcarea acestor dispoziii sunt nule de drept. (4) Niciun proprietar din condominiu nu va fi exceptat de la obligaia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunrii la folosirea unei pri din proprietatea comun. (5) Prin excepie de la prevderile alin. (4), n baza hotrrii adunrii generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electric pentru funcionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc n apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum i la etajul 1 din cldirile fr mezanin. Art. 66 (1) Asociaia de proprietari poate intermedia servicii ntre furnizori i proprietarii consumatori, n special cu privire la serviciile publice de utiliti, pe baza unor contracte de prestri de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile i obligaiile cu privire la serviciul furnizat aparin, pe de o parte, furnizorului i de cealalt parte, proprietarului. (2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utiliti, furnizorul serviciului va aciona mpotriva proprietarilor restanieri, n baza contractului de furnizare sau a conveniei individuale. (3) Serviciul de intermediere din partea asociaiei de proprietari const n: repartizarea facturilor ctre proprietari prin lista de plat lunar, ncasarea i plata sumelor reprezentnd contravaloarea consumului facturat, ntiinarea furnizorului cu privire la debitori. (4) Proprietarii din condominii pot fi debranai de la serviciile comunitare de utiliti publice numai la cerere, n baza solicitrii n scris a acestora, cu respectarea prevederilor legale n vigoare. (5) Condominiile pot fi debranate de la serviciile comunitare de utiliti publice numai la cerere, n baza solicitrii n scris a tuturor proprietarilor din condominiu. Art. 67 (1) Stabilirea i repartizarea sumei care privete proprietatea comun ce revine fiecrui proprietar din cadrul condominiului se fac n conformitate cu prevederile art. 38 alin. (5). (2) Cheltuielile efectuate de asociaia de proprietari pentru plata unor servicii de utiliti publice sau de alt natur, legate de proprietile individuale din condominiu i care nu se factureaz individual pe fiecare dintre acestea, se repartizeaz dup acelai criteriu care a stat la baza emiterii facturii, n conformitate cu prevederile contractului ncheiat cu furnizorul respectivului serviciu.

27

Art. 68 (1) Asociaia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penaliti pentru orice sum cu titlu de restan, afiat pe lista de plat. Penalitile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de ntrziere i se vor aplica numai dup o perioad de 30 de zile de la termenul stabilit pentru plat, fr ca suma penalitilor s poat depi suma la care s-au aplicat. (2) Termenul de plat a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, afiate pe lista lunar de plat, este de maximum 30 de zile calendaristice de la data afirii. (3) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere, prevzute la alin. (1), se includ n fondul de penaliti al asociaiei de proprietari i se vor utiliza cu prioritate pentru plata penalitilor impuse asociaiei de proprietari de ctre teri, precum i pentru cheltuieli cu reparaiile asupra proprietii comune, reabilitare termic sau consolidarea condominiului. Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere nu pot fi utilizate i n alte scopuri. Art. 69 (1) Administratorul este obligat s notifice, n scris, proprietarul care are pli restante la cheltuielile comune ale imobilului, asupra datoriilor, i s ntiineze preedintele i comitetul executiv al asociaiei de proprietari despre restane. (2) Asociaia de proprietari, prin preedinte, poate aciona n instan proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei mai mult de 90 de zile de la termenul scadent, respectiv 110 zile de la afiarea listei, informnd membri asociaiei prin afiare la avizier. (3) Aciunea asociaiei de proprietari este scutit de tax de timbru. (4) Sentina dat n favoarea asociaiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar din condominiu, poate fi pus n aplicare pentru acoperirea datoriilor la zi prin orice modalitate permis de Codul de procedur civil. Art. 70 Unitile administrativ-teritoriale, autoritile administraiei publice locale au drept de preempiune la pre egal asupra locuinelor aflate n procedura de executare silit pentru recuperarea datoriilor proprietarilor la cotele de contribuie la cheltuielile asociaiei, cu respectarea normelor de procedur civil n vigoare. Aceste locuine vor fi folosite ulterior numai ca locuine sociale, proprietarii executai silit avnd prioritate la repartizarea acestora, numai dac ndeplinesc condiiile de acces la locuinele sociale, n conformitate cu prevederile legale n vigoare. Art. 71 (1) Asociaia de proprietari are un drept de ipotec asupra proprietilor individuale din condominiu, precum i un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, dup cheltuielile de judecat datorate tuturor creditorilor n interesul crora au fost fcute. (2) Ipoteca se nscrie n Cartea funciar a unitii de proprietate imobiliar, conform procedurii publicitii imobiliare prevzute n legislaia n vigoare, la cererea preedintelui asociaiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunar de plat a cotelor de contribuie din care rezult suma datorat cu titlu de restant. Ipoteca se radiaz n baza declaraiei autentice a preedintelui asociaiei de proprietari sau n baza hotrrii judectoreti definitive i irevocabile. . (3) La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizat a extrasului de pe listele lunare de plat a cotelor de contribuie, din care rezult suma datorat. (4) Cererea i extrasele de pe listele de plat, prevzute la alin. (3), vor purta tampila asociaiei de proprietari i, dup caz, semntura administratorului, a cenzorului, respectiv a preedintelui asociaiei, cu precizarea numelui i prenumelui acestora. 28

Art. 72 Orice proprietar poate contracta, n nume i pe cheltuial proprie, lucrri de expertiza tehnic i/sau financiar-contabil cu o persoana fizic sau juridic autorizat, conform legislaiei n vigoare. Seciunea a 2-a Repartizarea cheltuielilor pe numr de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n proprieti individuale Art. 73 (1) Cheltuielile care sunt determinate de numrul persoanelor care locuiesc n condominiu i nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de msur se repartizeaz proporional cu numrul de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n cldire n luna pentru care se calculeaz lista de plat i reprezint cheltuielile asociaiei pentru: ap rece, cald i canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electric utilizat pentru funcionarea instalaiilor comune; colectarea deeurilor menajere, vidanjare. (2) Modul de repartizare a cheltuielilor prevzute la alin. (1) se stabilete printr-o convenie aprobat de comitetul executiv al asociaiei de proprietari. (3) Comitetul executiv stabilete cotele de participare pe persoan la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul n cldire i pentru persoanele care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe lun, i stabilete perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriaii, pot solicita n scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoan i care trebuie s fie de cel puin 15 zile pe lun, conform hotrrii adunrii generale. Art. 74 (1) n condominiile n care consumul de gaze naturale pentru buctrii i spltorii se nregistreaz prin acelai aparat care msoar i consumul aferent nclzirii, se stabilete consumul aferent buctriilor i spltoriilor pe baza unor bareme stabilite potrivit legislaiei n vigoare. (2) Pentru repartizarea valorii consumului de ap cald menajer pe proprietate individual la cldirile cu central termic proprie, asociaia de proprietari poate monta un contor pe instalaia de ap cald, astfel nct acesta s nregistreze consumul de ap cald menajer din condominiu. Valoarea consumului de gaze naturale, n lipsa unui contor care s nregistreze acest consum, pentru prepararea apei calde se determin pe baza unor bareme stabilite potrivit legislaiei n vigoare. (3) Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru nclzire la cldirile cu central termic proprie, n situaiile n care nu exist aparate de msur a consumului respectiv, se determin scznd din factura de gaze naturale contravaloarea gazelor naturale rezultate pentru apa cald i buctrii conform prevederilor de la alin. (1) i (2). Art. 75 (1) Convenia prevzut la art. 73 alin. (2) are durat nedeterminat, fiind valabil pe toat perioada activitii desfurate de deintorii prevzui la art. 73 alin. (2), i se actualizeaz periodic, n funcie de elementele noi care intervin, n funcie de numrul persoanelor care desfoar zilnic activiti n proprietile individuale, de numrul mediu zilnic de clieni i de obiectul de activitate. Numrul acestora se stabilete de deintorul spaiului i se certific de comitetul executiv al asociaiei de proprietari. Acest numr se utilizeaz pentru calculul cheltuielilor pe persoan aferente spaiului respectiv.

29

(2) Convenia precizeaz contribuia proprietarului la cheltuielile asociaiei de proprietari, cu privire la consumurile care nu pot fi nregistrate distinct pe fiecare proprietate n cauz i care sunt determinate de activitatea desfurat. (3) Convenia completeaz obligaiile proprietarului fa de cheltuielile din cadrul asociaiei de proprietari menionate la art. 65 alin. (2) lit. b) - f). (4) n situaia n care, la notificarea scris din partea asociaiei de proprietari, proprietarii spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din condominiu refuz ncheierea conveniei, sunt aplicabile criteriile stabilite i adoptate n acest sens de ctre comitetul executiv al asociaiei de proprietari prin decizie scris i n baza constatrilor vizuale cu privire la activitatea desfurat din punct de vedere al numrului de persoane angajate i al numrului de clieni. (5) n situaia n care, la notificarea scris a proprietarului, conducerea asociaiei de proprietari refuz ncheierea conveniei, este aplicabil criteriul prevzut la art. 65 lit. a) sau b), dup caz, cu obligaia proprietarului de a declara, n scris, numrul persoanelor angajate sau care desfoar activiti n spaiul su. Art. 76 (1) n lipsa contoarelor de nregistrare a consumului de ap la branament, repartizarea consumului se face potrivit normelor legale, pe baz de bareme pe fiecare tip de consumator n parte. (2) n cazurile n care condominiul dispune numai de duuri i bi comune care deservesc proprietile individuale, cheltuielile se repartizeaz pe fiecare proprietar n raport cu numrul persoanelor care locuiesc curent n cldire, aferent fiecrei proprieti individuale. (3) n cazul n care nu se pot separa, prin msurare, consumurile de energie electric la prile comune ale cldirii de cele din proprietile individuale, repartizarea acestor consumuri se realizeaz conform cu baremele stabilite potrivit normelor legale, pentru consumul comun i pentru proprietari, inndu-se seama de consumatorii electrici existeni, iar cheltuielile aferente prilor de folosin comun se repartizeaz pe fiecare proprietar proporional cu numrul de persoane care locuiesc n condominiu, n conformitate cu legislaia n vigoare. Seciunea a 3-a Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale Art. 77 (1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezint cheltuielile asociaiei pentru: ap rece i canalizare; ap cald menajer; energia termic, combustibilul i apa rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale; nclzirea proprietii individuale. (2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaz n funcie de indexul contoarelor individuale, n funcie de indexul repartitoarelor de costuri, conform normei tehnice i metodologiei elaborate de Autoritatea Naional de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utiliti Publice sau n funcie de alte criterii n baza crora se pot individualiza consumurile. Art. 78 (1) Dac sunt ntrunite condiiile prevzute n actele normative n vigoare cu privire la asigurarea gradului de montare a repartitoarelor de costuri pentru ap sau nclzire, atunci repartizarea acestor utiliti se stabilete prin decizie a comitetului executiv al asociaiei de proprietari, printr-un regulament propriu care trebuie s cuprind prevederi cu privire la modul de citire, de calcul i de repartizare a contravalorii consumurilor respective.

30

(2) Dac toate proprietile individuale din condominiu au sisteme proprii de nregistrare a consumurilor, asociaia de proprietari poate stabili modul de plat a cheltuielilor pe baz de convenie cu caracter individual, considerat ca un serviciu suplimentar, diferit de contractul de furnizare a serviciului, ncheiat cu furnizorul serviciului, cu acordul tuturor beneficiarilor serviciului respectiv. n toate cazurile, plata consumurilor proprii nu scutete niciun proprietar de la plata contribuiei la cheltuielile comune. Art. 79 n cazul distribuiei orizontale a energiei termice pentru nclzire, diferena dintre consumul nregistrat de contorul montat la branament i suma consumurilor nregistrate de contoarele individuale montate la nivel de proprietate individual reprezint consum comun i se repartizeaz proporional cu cota-parte din proprietatea comun. Art. 80 (1) Asociaiile de proprietari vor evidenia cheltuielile cu energia termic pentru nclzire i apa cald menajer, separat pentru fiecare proprietate individual, pe un borderou special, care va fi afiat mpreun cu lista pentru defalcarea celorlalte cheltuieli de ntreinere. (2) n borderoul prevzut la alin. (1) se vor nscrie obligaiile de plat a energiei termice consumate pentru nclzire i prepararea apei calde menajere pe fiecare proprietate individual, aa cum rezult din defalcarea facturii primite de la furnizorul de energie termic, i separat cuantumul ajutorului social, precum i a facilitilor acordate populaiei pentru plata energiei termice, n conformitate cu legislaia n vigoare. (3) La primirea borderoului cuprinznd ajutoarele de cldur pe beneficiari se vor meniona pe chitane aceste sume, beneficiarii urmnd s achite diferena dintre cota de ntreinere afiat pe lista de plat i ajutorul social. Seciunea a 4-a Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte de proprietate Art. 81 Cheltuielile pe cota-parte de proprietate, n funcie de suprafaa util a proprietilor individuale din condominiu, reprezint cheltuielile efectuate pentru administrarea, ntreinerea, repararea, exploatarea i, dup caz, consolidarea prilor de construcii i instalaii din condominiu aflate n proprietate comun. Art. 82 (1) Cheltuielile pe cota-parte de proprietate reprezint cheltuielile asociaiei cu privire la proprietatea comun, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrri de ntreinere, service, reparaii i, dup caz, de consolidare, reabilitare, eficien energetic, modernizare la prile de construcii i instalaii aflate n i pe proprietatea comun, astfel cum este descris n cartea tehnic a construciei i n acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuie i coloanele instalaiilor de ap, canalizare, nclzire, energie electric; casa scrii; podul; spltoria; usctoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalaie de pe proprietatea comun; centrala termic proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deeurilor menajere; structura de rezisten; faadele; acoperiul i altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociaiei: salarii sau remuneraii pentru administrator, contabil, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curenie etc.; indemnizaii acordate membrilor asociaiei de proprietari ori persoanelor alese: preedintele, membri comitetului executiv i cenzorului; prime; credite bancare; contracte sau polie de asigurri; alte servicii administrative ctre proprietatea comun.

31

(2) Dac facturarea serviciilor de utiliti publice este individual, pentru consumurile de pe spaiile comune furnizorii vor ncheia contracte de furnizare cu asociaia de proprietari, n condiiile stabilite de comun acord. Art. 83 (1) Suprafaa util a proprietilor individuale i cota-parte de proprietate sunt cele nscrise n cartea funciar n baza unei documentaii cadastrale sau, n lips, cele din actul de proprietate. (2) n cazul n care suma cotelor-pri din actele de proprietate, care sunt fraciuni abstracte pentru fiecare proprietate individual din cldirea care constituie condominiul, nu este egal cu 100%, preedintele asociaiei de proprietari solicit ntocmirea unei documentaii cadastrale, prin punerea la dispoziie a crii tehnice a imobilului i cu respectarea prevederilor n vigoare. Art. 84 Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru nclzire, n cazul n care nu exist aparate de msurare a acestuia pentru fiecare unitate de proprietate imobiliar se repartizeaz tuturor proprietarilor din cadrul asociaiei de proprietari proporional cu cota-parte din proprietatea comun, aa cum este nscris n acordul de asociere. Seciunea a 5-a Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari Art. 85 (1) Cheltuielile pe beneficiari reprezint cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiaz n mod individual proprietarii, toi sau n parte, gestionate financiar prin intermediul asociaiei de proprietari. (2) Cheltuielile pe beneficiari se repartizeaz conform valorii care revine fiecrui beneficiar n cauz. Art. 86 Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul i gestiunea consumurilor individuale de ap rece, ap cald, cldur, gaze, energie electric, deeuri municipale; servicii cu privire la repartitoarele de costuri; chiriile spaiilor comune - boxe, casa scrii, holuri, spaiu ghen, teras etc.; gestiunea ajutoarelor bneti; gestiunea contractelor cu caracter individual; ntreinerea interfonului i a prii de instalaie din interiorul proprietii individuale; verificarea metrologic a contoarelor individuale de energie termic, n cazul distribuiei orizontale; reviziile instalailor interioare de gaze, ap i nclzire; alte servicii individuale ctre proprietari. Art. 87 Pentru proprietarii care beneficiaz de anumite servicii i determin consumuri suplimentare, n condiiile n care nu exist nicio interdicie legal n acest sens, calculul cotei de contribuie aferente cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremelor stabilite prin normativele tehnice n vigoare sau, n lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, n funcie de cantitatea consumat. Seciunea a 6-a Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici

32

Art. 88 Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezint cheltuielile asociaiei de proprietari pentru: nclzirea proprietilor individuale - locuine sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin (energia termic sub form de cldur; combustibilul i energia electric pentru nclzire; salariu/remuneraie pentru fochist i echipament de lucru; costuri pentru funcionarea instalaiilor de nclzire central). Art. 89 (1) Cheltuielile cu consumurile comune de energie termic din spaiile aflate n proprietate comun, i anume casa scrii, culoare, spltorii, usctorii, subsol, holuri i altele asemenea, se repartizeaz proporional cu cota-parte din proprietatea comun care i revine fiecrui proprietar, astfel cum aceasta este nscris n actul de proprietate sau cum a fost recalculat conform prevederilor prezentei legi. (2) Pentru calculul cheltuielilor cu nclzirea spaiilor comune, precum i pentru alocarea, ncasarea i plata sumelor aferente contractului individual de prestri de servicii energetice, societatea prestatoare poate ncheia un contract de prestri de servicii cu asociaia de proprietari. Valoarea contractului se negociaz ntre pri. (3) Dac un proprietar din condominiu modific suprafaa echivalent termic de nclzire din proprietatea sa individual, cota de participare la cheltuielile pentru nclzire se va recalcula prin aplicarea unui coeficient de modificare a suprafeei utile luate n calcul, fr a modifica cotaparte din proprietatea comun. Coeficientul se calculeaz conform normelor tehnice elaborate de Autoritatea Naional de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utiliti Publice, pe baza unui studiu de specialitate. Seciunea a 7-a Repartizarea cheltuielilor de alt natur Art. 90 Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii care nu pot fi repartizate dup criteriile prevzute la art. 65 lit. a) e). Art. 91 Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile asociaiei de proprietari pentru: lucrrile de ntreinere, reparaii i nlocuiri la antena ori antenele colective de televiziune, care se repartizeaz n raport cu numrul prizelor de televizoare aflate n locuine i n spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin, n condiiile n care nu exist o hotrre a adunrii generale prin care sistemul de anten colectiv s fie desfiinat sau casat; cutiile potale, cheile de la ua de intrare comun n cldire, care se repartizeaz n raport cu numrul proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea fcnduse n conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare; curatul courilor de fum, care se repartizeaz fiecrui proprietar proporional cu numrul sobelor i al mainilor de gtit racordate la courile de fum ale cldirii. Art. 92 Alte cheltuieli n cadrul asociaiei de proprietari se repartizeaz n conformitate cu normele i normativele avute n vedere la facturarea comun a acestora i/sau n conformitate cu clauzele prevzute n contractele ncheiate cu furnizorii respectivelor servicii. Art. 93 Cheltuielile privind serviciile pentru nclzirea central i prepararea apei calde menajere asigurate prin centrale termice proprii sau aflate n exploatarea direct a asociaiei de proprietari cuprind: costul combustibilului, costul transportului acestuia pn la locul de consum, cheltuielile efectuate cu ndeprtarea reziduurilor, costul energiei electrice consumate pentru funcionarea 33

instalaiilor aferente i iluminatul ncperilor n care sunt amplasate acestea, costul echipamentului de lucru i protecie pentru fochitii care deservesc centralele termice, indemnizaiile, respectiv salariile acestora, inclusiv contribuiile ctre bugetul de stat, costul materialelor necesare pentru pstrarea cureniei n centralele termice, costul apei pentru umplerea instalaiei. CAPITOLUL VIII REGULILE APLICABILE N CAZUL DISTRUGERII CONDOMINIULUI Art. 94 (1) n cazul n care cldirea a fost distrus n ntregime ori ntr-o proporie mai mare de jumtate din valoarea ei, orice proprietar poate, n lipsa unei nelegeri contrare, s propun vnzarea la licitaie public a terenului i a materialelor de construcie care au rezultat. (2) n cazul n care cldirea a fost distrus n ntregime ori ntr-o proporie mai mare de jumtate din valoarea ei, proprietarii pot contribui la refacerea prilor comune, proporional cu cotele-pri. (3) n caz de distrugere a unei pri mai mici dect cea prevzut la alin. (1), proprietarii vor contribui la refacerea prilor comune, proporional cu cotele-pri. Dac unul sau mai muli proprietari refuz sau nu pot s participe la refacere, ei sunt obligai s cedeze celorlali proprietari dreptul de proprietate asupra unitii de proprietate imobiliar. Preul se stabilete de pri ori, n caz de nenelegere, de ctre instana judectoreasc. (4) n cazurile prevzute la alin. (1) - (3), se convoac adunarea general a asociaiei de proprietari, n conformitate cu art. 37, n mai puin de 3 zile de la constatare. Art. 95 (1) Condominiul este lichidat prin dispariia imobilului sau prin acordul de lichidare pe motiv de renunare la condominiu. (2) Pentru obinerea acordului de lichidare este necesar obinerea consimmntului tuturor proprietarilor. (3) Asociaia de proprietari poate fi desfiinat doar n condiiile prevzute la art. 1 alin. (3), sau dup lichidarea condominiului. CAPITOLUL IX SANCIUNI Art. 96 (1) Constituie contravenii urmtoarele fapte: a) neconvocarea adunrii generale, conform prevederilor prezentului act normativ; b) necomunicarea de ctre proprietar a modificrii suprafeei utile ctre asociaia de proprietari i administraia financiar local; c) neluarea de ctre asociaia de proprietari, de preedinte sau de ctre comitetul executiv al asociaiei de proprietari a tuturor msurilor necesare pentru repararea, reabilitarea i meninerea n stare de siguran i funcionare a condominiului i a instalaiilor comune aferente pe toat durata existenei acestora, conform prevederilor legale n vigoare; d) nerespectarea de ctre proprietari a prevederilor art. 25 alin. (1) i (2) din prezenta lege;

34

e) nerespectarea statutului, a acordului de asociere, a prevederilor prezentei legi, precum i nendeplinirea sau depirea atribuiilor de ctre preedinte, membri comitetului executiv, cenzor sau de ctre administrator; f) punerea n pericol de ctre proprietari a integritii structurale a condominiului sau a altor proprieti individuale, precum i a bunei funcionri a instalaiilor aferente acestora; g) schimbarea de ctre proprietar a destinaiei locuinei sau spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin fr autorizaiile i aprobrile legale; h) neexecutarea de ctre proprietar a lucrrilor de ntreinere, reparaii sau de nlocuire a elementelor de construcii i instalaii aflate n proprietatea sa individual, dac aceasta este de natur s aduc prejudicii celorlali proprietari; i) modificarea aspectului proprietii comune de ctre proprietari, precum i a elementelor constructive ale condominiului fr obinerea acordului asociaiei de proprietari; j) neluarea msurilor n scopul constituirii fondului de reparaii sau a fondului de rulment; k) nencheierea de ctre administrator a asigurrii pentru rspunderea civil profesional a administratorului condominiului; l) utilizarea cu alt destinaie a fondului de rulment sau a fondului de reparaii, altfel dect este prevzut la art. 61 i respectiv la art. 62 din prezenta lege; m) utilizarea i gestionarea veniturilor asociaiei de proprietari, altfel dect este prevzut la art. 17 alin. (2), art. 60 i respectiv la art. 64; n) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de ctre furnizorii serviciilor de de utiliti publice; o) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de ctre proprietarii ansamblurilor rezideniale, conform prevederilor art. 13 alin. (6); p) oricare alte situaii de nclcare a prezentei legi sau care pot afecta buna administrare i funcionare a condominiului. (2) Contraveniile prevzute la alin. (1) se sancioneaz dup cum urmeaz: a) faptele prevzute la lit. d), f) i k) se sancioneaz cu amend de la 500 lei la 3.000 lei; b) faptele prevzute la lit. a), b), c), i p) cu amend de la 200 lei la 1.000 lei; c) faptele prevzute la lit.e) i j) cu amend de la 2.500 lei la 5.000 lei; d) faptele prevzute la lit. g), h), i), i m) cu amend de la 5.000 lei la 10.000 lei; e) faptele prevzute la lit. l), n), i o) cu amend de la 4.000 lei la 9.000 lei. (3) Sanciunile pentru contraveniile prevzute la alin. (1) lit. a) - m), o) i p) se aplic persoanelor fizice sau juridice vinovate, iar cea prevzut la alin. (1) lit. n) funcionarilor publici sau personalului angajat al autoritilor publice, inclusiv personalului regiilor ori societilor furnizoare de servicii de utiliti publice. (4) Constatarea contraveniilor prevzute de prezenta lege, fcut la sesizarea oricrei persoane interesate sau din oficiu, precum i aplicarea sanciunilor corespunztoare se fac dup cum urmeaz: a) de ctre Inspectoratul de Stat n Construcii n cazul faptelor prevzute la alin. (1) lit. f), g), i h); b) de ctre organele abilitate ale Poliiei Romne n cazul faptelor prevzute la alin. (1) lit. a) e), i) m), o) i p);

35

c) de ctre Autoritatea Naional de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utiliti Publice, Autoritatea Naional de Reglementare n domeniul Energiei, n cazul faptelor prevzute la alin. (1) lit. n). Art. 97 Prevederile referitoare la contravenii din prezenta lege se completeaz cu dispoziiile Ordonanei Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contraveniilor, cu modificrile i completrile ulterioare. CAPITOLUL X DISPOZIII TRANZITORII I FINALE Art. 98 n termen de 60 de zile de la data intrrii n vigoare a prezentei legi, preedinii asociaiilor de proprietari sunt obligai s transmit autoritilor administraiei publice locale numele i datele de contact actualizate privind preedintele i administratorul asociaiei de proprietari. Art. 99 n termen de 4 luni de la data intrrii n vigoare a prezentei legi: a) proprietarii din condominii trebuie s aprobe un regulament al condominiului; b) proprietarii care nu au informat asociaia de proprietari, n conformitate cu art. 27 alin. (3), de modificrile suprafeelor construite sau utile efectuate anterior intrrii n vigoare a prezentei legi, sunt obligai s comunice asociaiei de proprietari modificrile suprafeelor respective; c) preedinii asociaiilor de proprietari sunt obligai s actualizeze, n baza actelor de proprietate asupra locuinelor i/sau spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din condominiu, toate informaiile privind proprietile, suprafeele i cotele-pri aferente acestora, n vederea calculului cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei pentru respectiva locuin. Art. 100 (1) n termen de 6 luni de la intrarea n vigoare a prezentei legi, datorit strii de coproprietate forat i perpetu, n scopul exercitrii drepturilor i obligaiilor ce le revin asupra proprietii comune, proprietarii din condominii care nu sunt constituii n asociaii de proprietari la data intrrii n vigoare a prezentei legi, urmeaz s se se constituie n asociaii de proprietari conform prezentei legi. Art. 101 (1) n termen de 3 luni de la data intrrii n vigoare a prezentei legi, Ministerul Muncii, Familiei i Proteciei Sociale, Ministerul Dezvoltrii Regionale i Turismului, Ministerul Administraiei i Internelor, n colaborare cu asociaiile profesionale i de reprezentare ale asociaiilor de proprietari vor propune actualizarea standardului ocupaional privind ocupaia de administrator de condominii. (2) n termen de 3 luni de la data intrrii n vigoare a prezentei legi, va fi emis un ordin comun al ministrului administraiei i internelor i al ministrului finanelor publice privind aprobarea reglementrilor contabile pentru asociaiile de proprietari. (3) n termen de 3 luni de la data intrrii n vigoare a prezentei legi, va fi emis un ordin comun al ministrului dezvoltrii regionale i turismului i al ministrului administraiei i internelor privind aprobarea coninutului regulamentului de condominiu.

36

Art. 102 Prezenta lege intr n vigoare la 60 de zile de la data publicrii n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I. Art. 103 La data intrrii n vigoare a prezentei legi, se abrog Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat n Monitorul Oficial, Partea I, nr.490 din 23 iulie 2007, cu modificrile i completrile ulterioare, i Hotrrea Guvernului nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, precum i orice alte prevederi contrare.

37