Standard GN13 evaluarea globala adnotat/comentat

Prezentul comentariu al Standardului GN13 reprezinta interpretarea personala a evaluatorului si este supus dezbaterii catre corpului profesional A(U)NEVAR.

Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN 13 Evaluarea global pentru impozitarea proprietii adnotat si comentat de Popa Marcel Lucian, A(U)NEVAR 7818 1.0 Introducere 1.1 Obiectivul acestui Standard Internaional de Practic n Evaluare const n asigurarea unui cadru pentru realizarea misiunii evalurii globale n vederea impozitrii proprietii n funcie de valoare, aplicabil tuturor statelor membre ale IVSC. Ghidul de Practic n Evaluare reprezint un suport pentru nelegerea metodelor recunoscute ale evalurii globale, pentru crearea i implementarea sistemelor de impozitare a proprietii i pentru ralierea evalurii globale cu Standardele Internaionale de Evaluare. Comentariu 1.1: esenta standardului de evaluare GN13 consta in uniformizarii abordarilor
privitoare la evaluarea globala si determinarea/stabilirea unor metode similare in toate tarile care il adopta.

1.2 Procesul de evaluare global poate fi utilizat ca o metodologie pentru impozitarea proprietii n funcie de valoarea acesteia sau ca studii statistice i economice subordonate programelor Administraiilor Financiare. Efectele evalurii faciliteaz impozitarea veniturilor i echitatea n impozitare, repartizarea beneficiilor financiare sau a subveniilor acordate administraiei de stat. n acest Standard de Practic n Evaluare, care se refer la evaluarea global, se prezint utilizarea acesteia pentru toate scopurile de mai sus. Comentariu 1.2: evaluarea globala este utilizata uzual in determinarea valorilor de
impozitarea proprietatii, dar si pentru prelucrarea statistica a informatiilor care are ca scop impozitarea veniturilor, echitatea si repartizarea subventiilor si beneficiilor financiare. Evaluare globala poate fi folosita si ca instrument de cercetare statistica in determinarea unor indicatori specifici ai pietii imobiliare si are aplicatii in impozitare proprietatilor, in subventii, beneficii sau despagubiri astfel incat acestea sa fie echitabile. Sensul de echitabil este sinonim de just, drept, nepartinitor insa in contextul global, termenul impozitarii, despagubirii la valoarea justa globala nu este similar cu impozitarea, despagubirile la valoarea justa specifica a unui activ, insa reprezinta abordarea cea mai obiectiva de a reprezenta in mod corect fondul global evaluat, fara ca acesta sa fie inspectat si considerat pentru valoarea justa. Din punct de vedere conceptual un sistem echitabil de impozitare prin evaluarea globala este un concept greu de atins, diferenta dintre evaluarea globala si cea individuala este data de numarul redus de parametrii si ipotezele in cazul unei evaluari globale.

1.3 Pentru aplicarea sistemului de impozitare a proprietii trebuie s existe urmtoarele elemente: (a) un sistem i o infrastructur legale, care s defineasc, s susin i s protejeze drepturile de proprietate; Comentariu 1.3.a: - sistemul de infrastuctura la care se refera este in principal cadrul legal,
incepand cu Constitutia si referirile acesteia la proprietate, Codul civil, Legile fondului funciar, Legea locuintei, Legea ariilor naturale, Legi privitoare la Urbanism si PUG-urile, precum si setul de legi ce se refera la fondurile imobiliar elaborate atat de organele legislative, de executiv si de ministerele de profil impreunca cu organizatiile care le aplica incepand de la oraganele executive centrale dar si administratiile locale, unitatile deconcentrate si chiar ONG-uri.

(b) un sistem de eviden i inventariere pentru toate terenurile care reprezint baza de impozitare;

Expert evaluator Popa Marcel Lucian, ANEVAR 7818 EPI/EBM, experterra.invest@gmail.com

Pag. 1/10

Standard GN13 evaluarea globala adnotat/comentat

Prezentul comentariu al Standardului GN13 reprezinta interpretarea personala a evaluatorului si este supus dezbaterii catre corpului profesional A(U)NEVAR.

Comentariu 1.3.b: sistemul de evidenta si inventariere se bazeaza pe legea cadastrului

precum si pe administratiile financiare si locale care contin baze de date ce contin asupra suprafetelor detinute, structura constructiva si planurile fondului imobiliar, registrele specifice pentru fondul agricol, piscicol, forestier, informatii urbanistice si planuri disponibile la nivelul administratiilor locale.

(c) informaii suficiente de pia pe baza crora s se fac evalurileComentariu 1.3.c: informatiile de piata necesare pentru evaluari reprezinta informatiile credibile si
extrase din piata privitoare la cererea/oferta sau tranzactiile desfasurate in contextul declararii consimtite si corecte a valorilor de tranzactionare. Surse credibile sunt reprezentate de portofoliul de evaluare, informatii din publicitate, de la agentii imobiliare, bancile sau alte institutii care acorda ipoteca, societatile comerciale care realizeaza tranzactii care nu au legatura cu actionarii si institutiile care colecteaza informatii de la acestea, informatii directe de la vanzatori si cumparatori. Informatii mai putin credibile sunt oferite de raportarile notariale care se bazeaza pe declaratiile partilor care doresc o impozitare minima si nu coincide intotdeanua nu una reala.

(d) resurse suficiente i personal instruit pentru implementarea sistemului; Comentariu 1.3.d: resursele suficiente se refera atat al capacitatea materiala si logistica
necesara culegerii, implementarii si analizei competitive a informatiilor primare din piata imobiliara, din cataloagele statistice, de intelegere a influentelor legilor ce privesc administrarea fondului funciar si a PUG-ului, informatiile de piata, stocarea informatiilor. De asemenea este necesara constituirea unor baze de date specifice, de inventar imobiliar necesare unor astfel de evaluari, baze de date care sa contina atat informatii administrative, cat si elemente specifice analizei imobiliare. Personalul care prelucreaza aceste informatii trebuie sa cunoasca sau sa consulte specialisti din domeniul administrativ, juridic, statisticieni, analisti imobiliari pentru a fi capabili sa sintetizeze si sa prelucreze aceste informatii.

(e) meninerea permanent a evidenelor i a bazei de date pentru a asigura mbuntirea acestora, evaluri ct mai adecvate i impozitri ct mai echitabile; Comentariu 1.3.e: realizarea unui sistem coerent de baze de date presupune dezvoltarea
continua a acestuia. Se recomanda realizarea unor baze de date anuale in straturi (layout) care sa contina principalii factori de influenta imobiliara informatii administrative, statistica (populatie, constructii, etc.), arii protejate, proiecte de investitii in obiective si infrastructura, baze de date publicitate imobiliare pe tipuri de imobile, legislatie locala si nationala, evenimente de politici locale si nationale care influenteaza piata, etc. Toate aceste baze de date vor constitui baza de analiza si selectie a valorilor pentru o evaluare si impozitarea echitabila.

(f) un proces de eantionare i testare a modelelor elaborate, pentru asigurarea consecvenei n metodologie i practic. Comentariu 1.3.f: verificarea rezultatelor obtinute prin algoritmi si modele de calcul
automate trebuie confruntate, analizate si validate in baza extragerii de esantioane a rezultatelor si confruntate cu situatia existenta in teren. Incoerentele sunt analizate, se stabilesc inconsecventele din metodele de calcul sau se adauga parametrii care sunt lipsa pentru obtinerea unui model cat mai viabil si in corelatie cu valorile existente in teren. Este posibil ca in cadrul modelului sa existe, zone care sa se abata de la valorile generale date de modelul matematic, datorate unor factori speciali si specifici (zone inchise sau izolate fie din punct de vedere al obiceiurilor comunitare geografici, etnic, etc. ) iar acestea vor fi tratate in mod special.

1.4 Procesul de evaluare global include: (a) identificarea proprietilor de evaluat; Comentariu 1.4.a: identificarea proprietatilor de evaluat in mode global se poate face pe
categorii de folosinta in conformitate cu legile fondului funciar, cadastrului, exploatarilor luciilor de apa, silvice, arii protejate. Se identifica tipurile de terenuri atat dupa folosinta cat
Expert evaluator Popa Marcel Lucian, ANEVAR 7818 EPI/EBM, experterra.invest@gmail.com Pag. 2/10

Standard GN13 evaluarea globala adnotat/comentat

Prezentul comentariu al Standardului GN13 reprezinta interpretarea personala a evaluatorului si este supus dezbaterii catre corpului profesional A(U)NEVAR.

si dupa categoria administrativa (intravilan, extravilan). Imobilele cu constructii edificate se identifica dupa destinatia acestora. Recomand excluderea din lista constructiilor a constructiilor speciale sau ingineresti a caror evaluare globala se poate face fie prin normative la nivel national fie prin evaluarea specifica. (ex: stadion, exploatari miniere, baraje hidrotehnice)

(b) definirea ariei de pia n termenii consecvenei comportamentale dintre proprietari i cumprtorii poteniali; Comentariu 1.4.b: identificarea ariei de piata in termenii consecventei comportamentale
se refera la zone cu specific similar atat din punct de vedere al caracteristicilor tehnice ale constructiei cat si al zonei (ex: grup de strazi sau cartier construit in anii 1950-1960 pe parcele de 380-450 mp cu front de 16 m, case portante de caramida, acoperis tigla, suprafete 55-65 mp, sau terenuri arabile, plane, productivate mare, extravilane situate in zona inundabila cu suprafete intre 2000-5000 mp cu acces la 6 km de unitatea administrativa, etc. )

(c) identificarea caracteristicilor ofertei i ale cererii, care influeneaz crearea valorii n aria de pia definit; Comentariu 1.4.c: identificarea caracteristicilor cererii si ofertei se face in baza analizei de
piata care trebuie sa cuprinda o analiza succinta a politicilor nationale, analiza politicilor locale si a masurilor administrative care influenteaza cererea si oferta, o expunere a investitiilor si proiectelor care presupun ca va influenta zonal o arie de piata si alte elemente specifice precum atitutidini si specificitati imobiliare ale pietii imobiliare.

(d) crearea unei structuri a modelului care s reflecte relaia dintre caracteristicile care influeneaz valoarea, n aria de pia definit; Comentariu 1.4.d: modelul in baza caruia se obtin rezultatele valorilor evaluate, este un
model matematic complex care tine cont de parametrii care influenteaza piata imobiliara. Acest model se bazeaza pe modelarea si sinteze atat ale informatiilor obtinute de la institutiile abilitate de a furniza date statistice certificate, de la modelul calitativ si clasamentul ales si fundamentat de evaluator asupra valorilor prorietatii imobiliare, a informatiilor certe asupra valorilor tranzactiilor si a altor elemente care pot influenta valoarea.

(e) calibrarea structurii modelului pentru a determina, printre alte atribute, contribuia caracteristicilor individuale ale proprietii, care influeneaz valoarea; Comentariu 1.4.e: calibrarea structurii modelului este elementul de reglaj fin al acestui
model prin care parametrii imobiliari sunt acordati in baza unor influente specifice locale si se face si in baza unor corectii globale care tine cont de elemente specifice care definesc imobilul din aria de piata specificata (constructii noi, tip constructiv, functionalitate, utilizare, cerere in piata, localizare, dimensiuni, etc)

(f) aplicarea concluziilor evideniate n model la caracteristicile proprietii (proprietilor) ce vor fi evaluate; Comentariu 1.4.f: explicarea modului cum functioneaza modelul de calcul a parametrilor
care intra in sinteza valorii, dar si analize de caz pe modele care sa confirme justetea modului de calcul.

(g) validarea procesului de evaluare global, a modelului, a cuantificrilor sau a altor rezultate, incluznd indicatorii de performan pe baz de continuitate i/sau n diverse faze distincte ale procesului procesului de evaluare globala ; Comentariu 1.4.g: rezultatele obtinute se confrunta cu informatiile de piata iar validarea
acestora se va face in contextul in care in baza simularilor existente pe modelul existent duce la rezultate cat mai apropiate de banda data de cerere, oferta si tranzactii, aceasta banda constituindu-se conform modelelor statistice in nivelul de incredere a rezultatelor. Folosirea si publicarea unor rezultate intermediare, a modalitatilor de calcul luate in considerare se poate realiza pentru sustinerea, verificarea si intelegerea modelului propus.

Expert evaluator Popa Marcel Lucian, ANEVAR 7818 EPI/EBM, experterra.invest@gmail.com

Pag. 3/10

Standard GN13 evaluarea globala adnotat/comentat

Prezentul comentariu al Standardului GN13 reprezinta interpretarea personala a evaluatorului si este supus dezbaterii catre corpului profesional A(U)NEVAR.

(h) verificarea i reconcilierea rezultatelor evalurii globale. Comentariu 1.4.h: rezultatele obtinute se vor inainta sub forma unor tabele inteligibile
simplificate care sa contina simulari a valorii pentru diverse tipuri de proprietati specifice ariei de piata, atat unor exvaluatori externi si independenti fata de procesul de evaluare globala dar cu experienta in fondul imobiliar, dar si unor directori de agentii imobiliare active si credibile cu activitate in aria de piata evaluata. Raspunsurile acestora vor fi analizate si discutate iar in cazul in care exista diferente de opinii divergenta se vor analiza factorii divergenti si se va trece daca este cazul la corectii asupra modelului. Rezultatele finale conciliate vor fi supuse unui proces de reconciliere care va tine prin prisma unei anticipari si predictibilitati sobre asupra evolutiei pietii imobiliare cat si a destinatiei si tipului de valoare solicitate pentru evaluarea globala pentru a particulariza pentru a se obtine un rezultat cat corect, exhitabil dar si mai stabil in timp;

1.5 Tipul de valoare, pentru evaluarea global, este valoarea de pia, aa cum a fost definit n IVS 1, seciunea 3, concept care poate fi subiectul oricror modificri specificate n instruciuni sau legislaie. Dac acestea stipuleaz o alt baz de evaluare, diferit de valoarea de pia, aa cum este definit mai sus, evaluatorii ar trebui s aplice metode de evaluare adecvate, pentru a realiza obiectivele Standardelor IVSC n aceste circumstane. A se vedea IVS 2, seciunea 5 i, de asemenea, paragraful 5.5.1, care urmeaz, referitor la cerinele de prezentare a informaiilor n rapoartele de evaluare global. Comentariu 1.5 Uzual tipul de valoare solicitat pentru evaluarea globala este valoarea de
piata pe care inca administratia o denumeste valoare de circulatie insa in functie de destinatia si utilizarea evaluarii, valorile trebuie nuantate, astfel valorile juste pentru despagubirea in cazul exproprierilor privind utilitatea publica, sau valoarea de garantare, nu reprezinta in mod curent o valoare identica cu valoare de impozitare la transferul proprietatii. Acesta este unul din motive pentru care trebuie facuta distinctia intre scopul si destinatia evaluarii si valoarea evaluata chiar daca toate au la baza valoarea de piata. Nu se recomanda folosirea de valori identice pentru cazurile diferite precum tipurile de valori definite mai sus, motiv pentru care si in paragraful de mai sus se specifica folosirea unor metode adecvate pentru fiecare tip de evaluare. De asemenea in functie de tipul valorii evaluate este necesar a se preciza baza legala care sta la baza evaluarii si scopul acesteia.

1.6 Evaluarea global poate fi realizat cu sau fr ajutorul calculatorului. Dac metodologia computerizat a fcut ca evaluarea global s fie mai eficient i mai extins, aceasta nu a influenat acest proces. Bncile de date i aplicaiile computerizate sunt utilizate n stocarea informaiilor, n cartografiere, n analiza informaiilor i n verificarea rezultatelor. Comentariu 1.6 Folosirea computerului nu este obligatorie pentru evaluarea globala mai
ales in cazurile in care aria de piata permite acest lucru, insa in cazurile in care fondurile imobiliare sunt complexe, exista corelatii sau propuneri de corelatii acest lucru este indispensabil cu atat mai mult cu cat procesul de verificare si validare presupune reducerea volumului de timp si lucru pentru evaluator. Folosirea unor sisteme moderne, digitale, de baze de date inclusiv enciplopedii, harti, nomenclatoare de strazi, de imobile, devine necesara in evaluarea globala iar in viitor se vor unifica modelele cartografice si bazele de date de valori intr-un produs accesibil.

1.7 Dezvoltarea sistemului de evaluare global n scopul impozitrii proprietii ar trebui s urmreasc recunoaterea standardelor tiinifice n aplicaiile statistice. Comentariu 1.7 Folosirea informatiilor statistice referitoarea la parametrii care
influenteaza proprietatile imobiliare, a modelarilor care au la baza metode stiintifice au fost si sunt invocate si in paragrafele precedenta pentru realizarea evaluarii globale. De aceea consultarea, implicarea unor statisticieni, matematicieni, informaticieni si persoane care pot manipula astfel de informatii duce la rezultate credibile cu un grad de incredere mai ridicat.

Expert evaluator Popa Marcel Lucian, ANEVAR 7818 EPI/EBM, experterra.invest@gmail.com

Pag. 4/10

Standard GN13 evaluarea globala adnotat/comentat

Prezentul comentariu al Standardului GN13 reprezinta interpretarea personala a evaluatorului si este supus dezbaterii catre corpului profesional A(U)NEVAR.

1.8 Chiar dac cerinele legale ale administraiei naionale sunt prioritare, contrar celor expuse anterior, pentru personalul fiscal care supravegheaz evaluarea global prevaleaz respectarea Codului Deontologic al IVSC. Conceptul de valoare de pia este recunoscut ca tip de valoare n scop de impozitare de ctre majoritatea autoritilor fiscale. Cerinele Codului Deontologic IVSC mbuntesc reglementrile legislaiei naionale. Cerinele Codului Deontologic implic: (a) nsui procesul de evaluare global; i (b) utilizarea calculatoarelor i modelelor computerizate n procesul evalurii globale. Comentariu 1.8 Chiar daca legislatia solicita folosirea valorilor de evaluare globala in mai
multe scopuri personalul fiscal cu specialitatea de evaluator este dator sa respecte si Codul Deontologic care printre altele precizeaza ca un evaluator nu poate actiona pentru mai multe parti fara consimtamantul scris al acestora. In acest context elaborarea unei valori care sa fie folosita atat pentru garantare, expropriere sau impozitare la transferul proprietatii este la limita acestuia. Respectarea prevederilor Codului Deontologic este necesara si pentru obtinerea unor valori obiective si impartiale care sa nu reprezinte sau sa aduca beneficii nemeritate nici unei parti. De asemenea este necesara notificarea, beneficiarului dar si A(U)NEVAR in cazul in care se solicita obtinerea unor valori altfel decat cele obtinute prin analiza si evaluarea independenta. Folosirea corecta a modelelor matematice a informatiilor detinute, se supun si ele procesului impartial de evaluare si respecta Codul Deontologic.

2.0 Arie de aplicabilitate 2.1 n cele mai multe cazuri, responsabilitatea profesional a evaluatorilor este prevzut n statut sau n reglementri care influeneaz misiunile de evaluare global. O obligaie profesional a evaluatorului este s se familiarizeze cu tipul valorii, s adere la i s administreze prevederile legale stabilite pentru impozitarea pe baza valorii, de ctre autoritile fiscale. Comentariu 2.1 Responsabilitatea profesionala a evaluatorului este prevazuta in Statutul
organizatiei profesionale din care face parte(A(U)NEVAR) si in cadrul contractual al evaluarii globale. Pe de alta parte este de datoria evaluatorului sa stabileasca impreuna cu beneficiarii/contractantii tipul de valoare evaluata si este responsabilitatea acestuia sa clarifice cadrul legal, definitia valorii globale evaluate si scopul in care aceasta va fi folosita si va armoniza raportul de evaluare cu legislatia existenta si care se refera la aceasta evaluare. De asemenea, evaluatorul va tine seama de beneficiarul lucrarii si de actele si pregatirea acestuia si modul in care acesta poate determina stabilirea valorii din raportul de evaluare. Este stiut ca in baza unor informatii furnizate exhaustiv intr-un raport de evaluare, utilizatorii raportului pot folosi doar acele informatii si algoritmi care le sunt favorabili, invocand lipsa cunostintelor de specialitate.

2.2 Rezultatele diferite ale programelor de evaluare global au implicaii financiare pentru autoritile fiscale. n scopul creterii veniturilor, a stabilizrii veniturilor sau a repartizrii beneficiilor sau a subveniilor, orice deviere de la baza corect pentru estimare va conduce la inechiti. Reglementrile naionale prevd baza i definiiile valorilor de restituit (adic impozitrile i/sau indicii explicai n declaraiile fiscale bazate pe evaluarea global), procedurile administrative pentru culegerea i furnizarea informaiilor pentru evaluare, intervalele de timp la care se efectueaz evaluarea global i procesul de recurgere la estimri ale valorii sau la indici. Comentariu 2.2 Raportul de evaluare trebuie sa contina proceduri care permit realizarea
unor corectii punctuale sau globale aparute prin modificarea specificitatii intr-o arie de piata

Expert evaluator Popa Marcel Lucian, ANEVAR 7818 EPI/EBM, experterra.invest@gmail.com

Pag. 5/10

Standard GN13 evaluarea globala adnotat/comentat

Prezentul comentariu al Standardului GN13 reprezinta interpretarea personala a evaluatorului si este supus dezbaterii catre corpului profesional A(U)NEVAR.

determinata sau la un moment dat datorita schimbarii conditiilor economice. Realizarea acestor proceduri trebuie sa fie transparente, nepartinitoare si corecte si sa accepte ca raportul de evaluare este perfectibil si care sunt conditiile care trebuiesc indeplinite pentru modificarea acestuia.

2.3 Sfera unei misiuni trebuie s fie consecvent cu: (a) ateptrile participanilor pe pia pentru aceleai servicii de evaluare sau similare; i Comentariu 2.3 a Misiunea de evaluare nu trebuie sa difere ca abordare fata de alte
misiuni de evaluare, astfel incat raportul de evaluare sa contina informatii utile atat utilizatorilor dar si altor evaluatori care efectueaza evaluari similare sau de alta natura. Abordarile, principiile, continutul raportului de evaluare ar trebui sa se conformeze standardului IVS 3 (raportarea evaluarii) astfel incat orice raport de evaluare dintr-o arie sau perioada de timp sa fie usor de asimilat. Este posibil ca la cererea beneficiarului raportul de evaluare ar contine doar algoritmii de calcul si tabelele de valori fapt care nu este interzis, insa sugestia este ca aceste tabele si explicatii sa fie insotite si de partea teoretica care sa contina raportul de evaluare in acceptiunea in care este prezentata in IVS3.

(b) cerinele Standardelor IVSC, ale Standardelor de Aplicaii i Practic n Evaluare pentru aceeai misiune sau pentru o misiune similar. Comentariu 2.3 b respectarea standardelor de evaluare IVSC: GAVP, IVS, IVA si GN nu
trebuie ignorate ele reprezentand garantia unei constructii unitare a raportului de evaluare, usor de inteles si preluat pentru cei familiarizati cu acest domeniu. Abateri de la aceste standarde trebuie prezentate cu motivatia caruia se datoreaza aceste abateri, doar in conditiile in care acest raport de evaluare are pretentia ca indeplineste acest standard si este intocmit de un expert evaluator membru al unei organizatii profesionale (A(U)NEVAR).

3.0 Definiii (Comentariu 3.0: definitiile nu necesita comentarii). 3.1 Impozitarea n funcie de valoarea proprietii. O procedur de prelevare a veniturilor, bazat pe estimarea valorii proprietii, n corelare cu o scal a impozitrii definit prin lege, cu specificarea intervalului de timp. 3.2 Calibrare. Procesul de analiz a grupurilor de proprieti i de informaii de pia pentru a determina parametrii specifici cu care se opereaz n modelul de analiz. 3.3 Evaluarea global. Practica evalurii unor proprieti n bloc, la o dat stabilit, n urma aplicrii sistematice i uniforme a metodelor i tehnicilor de evaluare, care permit analizarea i verificarea statistic a rezultatelor. 3.4 Procesul evalurii globale. Procedurile utilizate n cadrul misiunilor de evaluare global pentru obinerea unei baze de impozitare i/sau a unor indici. Acest proces conine 8 etape, identificate n paragraful 1.4 de mai sus. 4.0 Relaia cu Standardele de Contabilitate 4.1 Evaluarea global nu intr sub incidena Standardelor de Contabilitate naionale sau internaionale. Comentariu 4.1
In conformitate cu definitia 3.3 Evaluarea globala nu poate intra sub incidenta standrdelor de Contabilitate intrucat nu se refera la un activ individualizat, ci la o valoare prezumata a fi corecta dar bazata pe metode sistematice si uniforme ce nu au nici o legatuta cu Standardele de contabilitate.

4.2 Evaluatorii trebuie s tie c procedurile de reevaluare, efectuate n scopul raportrilor financiare, nu au legtur cu procedurile evalurii globale n scopul impozitrii proprietii n funcie de valoare. Comentariu 4.2

Expert evaluator Popa Marcel Lucian, ANEVAR 7818 EPI/EBM, experterra.invest@gmail.com

Pag. 6/10

Standard GN13 evaluarea globala adnotat/comentat

Prezentul comentariu al Standardului GN13 reprezinta interpretarea personala a evaluatorului si este supus dezbaterii catre corpului profesional A(U)NEVAR.

Este o consecinta a paragrafului 4.1 si a faptului ca raportarea financiara are la baza elemente specifice ale legislatiei si opereaza in stransa legatura cu standadele de evaluare (IVA2) si cele de contabilitate (IFRS).

4.3 Cerinele legislaiei i standardele nivelului i uniformitii evalurii, referitoare la impozitarea proprietii imobiliare n funcie de valoare, probabil vor determina diferene ale valorii proprietii fa de valorile determinate n scopuri de raportare financiare. Comentariu 4.3
Evaluarea globala care este supusa unor metode de evaluare bazata pe abordari sistematice si uniforme, fata de valoarea obtinuta pentru raportarea financiara expune valoarea proprietatii la diferente datorate abordarilor individuale ale metodelor si tehnicilor de evaluare diferite, a scopului si destinatiei evaluarii, a tipului de valoare evaluata dar si evident datorata legislatiei specifice care solicita obtinerea unei valori.

5.0 Instruciuni de aplicare 5.1 Colectarea datelor i sistemul de nregistrare a acestora 5.1.1 Evaluatorul trebuie s aib la dispoziie un sistem eficient de colectare a datelor. Sistemele de nregistrare a datelor au evoluat de la utilizarea unor cataloage ctre crearea de baze de date sofisticate, care s permit evaluarea asistat de calculator, care adesea ncorporeaz sisteme de informaii geografice prin satelit (GIS). Datele despre proprietate pot fi cantitative (exemplu suprafaa terenului, dimensiuni, GN 13, Evaluarea global pentru impozitarea proprietii specificaii de construcie) i/sau calitative (aprecierea condiiei fizice a cldirii, a caracterului sau a atractivitii de pia a construciilor). Comentariu 5.1.1
Culegerea datelor in vederea folosirii pentru evaluarea globala se constituie in grupe de informatii ce trebuie sa inglobeze informatii generale dar si particulare esentiale care se refera la patrimoniul evaluat. Astfel este necesara constituirea de informatii baza de date la nivel administrativ care sa contina pe categorii informatii de incredere de tip: administrativ la nivel de grupe principale (comune, sate, strazi), statistic (structurat pe problematici ce tin de domeniul funciar, edilitar, demografic, public, sanatate, munca, investitii pe grupe si tipuri categorii vezi nomenclatorul INSSE), de mediu (arii protejate si categoria de protectie national.. comunitar), de piata bazate pe informatii obtinute pe canale diverse (media, agentii, notari, banci, experti), de piata existente la nivel local provenite de pe canale diverse de la agentii de brokeraj imobiliara, informatii obtinute de la administratiile locale (urbanism), judetene, centre de afaceri si parcuri industriale sau alte informatii certe existente in presa locala si informatii proprii referitoare la investitii in derulare sau viitoare de piata la nivel national asupra politicilor economice si financiare precum si prognoze la nivel macro si micro economic sustinute de informatii economice dar si influente externe potentiale.

5.1.1.1 Bncile de date necesare evalurii sunt construite pe baza informaiilor din cartea funciar, de exemplu: titluri de proprietate, documente de transfer i informaii provenite din vnzrile efectuate la nivel naional, care definesc deinerea proprietii sau drepturile fracionare asupra terenului. Comentariu 5.1.1.1
Se refera in principal la cunoasterea sistemului de inventar imobiliar pentru anumite zone si a tipurilor de proprietate care exista a drepturilor de proprietate care opereaza in anumite zone (exemplu composesoratele) si legislatia care poate afecta anumite zone evaluate (zone

Expert evaluator Popa Marcel Lucian, ANEVAR 7818 EPI/EBM, experterra.invest@gmail.com

Pag. 7/10

Standard GN13 evaluarea globala adnotat/comentat

Prezentul comentariu al Standardului GN13 reprezinta interpretarea personala a evaluatorului si este supus dezbaterii catre corpului profesional A(U)NEVAR.

de protectie, zone expuse exproprierilor pentru exploatari sau alte utilitati publice) dar si identificare marilor proprietati obtinute prin comasarea unor suprafete mari de teren.

5.1.2 Caracteristicile de pia, care sunt relevante pentru scopul i destinaia evalurii globale, vor fi nregistrate n sistem incluznd: (a) localizarea ariei definite a pieei; Comentariu 5.1.2 (a)
Localizarea ariei definite a pietei se refera atat ca zona, perimetru sau localizare dar si ca tip functional al imobilului vezi cometariile de la capitolul 1.4 . Localizarea ariei definite a pietei se imparte astfel incat imobilele sa reprezinte caracteristici fizice, economice relativ similare si sa poata defini zona.

(b) caracteristici fizice, legale i economice ale proprietilor; Comentariu 5.1.2 (b)
Odata stabilita localizarea descrierea zonei trebuie sa contine identificarea si prezentarea tipurilor de proprietati care caracterizeaza zona atat sub aspect fizic, legal al terenurilor si cladirilor dar si potentialului economic generat.

(c) frecvena activitilor de pia; i Comentariu 5.1.2 (c)

Descrierea pietei prin prisma tipurilor de tranzactii si frecventa acestora este indicat sa fie descrisa in studiul de piata ce vizeaza zona respectiva.

(d) interesele imobiliare reflectate de pia. Comentariu 5.1.2 (d)

Informatiile detinute referitoare la derularea su existenta uno potentiale investitii, politicile locale care influenteaza valoarea pietei se pot regasi si in studiul de piata ce vizeaza aria definita a pietei. Folosirea unor informatii incerte si speculative sunt daunatoare si prohibite in astfel de studii, evaluatorul fiind sfatuit sa foloseasca informatii provenite din surse credibile.

5.2 Dezvoltarea i meninerea listelor de estimri 5.2.1 Listele de estimri vor conine informaii referitoare la dreptul de proprietate, la definiiile valorii, detalii referitoare la estimri, la data estimrilor i la data de la care estimarea este luat n considerare. Comentariu 5.2.1
Listele de estimari reprezinta o colectie de informatii cu tranzactii specifice ariei de piata identificata care apartin arealului de piata estimat si are caracteristici fizice, legale si economice similare (vezi 5.1.2.a, 5.1.2.b)

5.2.2 Listele de estimri trebuie s permit efectuarea unor corecii sau modificri periodice pentru a asigura actualitatea i consecvena valorilor estimate. Comentariu 5.2.2
Organizarea bazelor de date cu aceste colectii de informatii trebuie sa permita, in functie de evolutia pietei, a informatiilor nou aparute actualizare pentru sustinerea unor estimari cat mai precise.

5.3 Definiiile valorii de impozitare global 5.3.1 Atunci cnd evaluarea global este efectuat n scopul impozitrii proprietii, n funcie de valoare, definiiile valorii sunt n general impuse de organul fiscal naional. Pentru determinarea diferitelor valori, definite astfel, ar putea fi necesar aplicarea unor metodologii specifice de evaluare. Comentariu 5.3.1
Evaluarea globala este folosita pentru stabilirea impunerii pentru actele actele translative ale proprietatii, pentru despagubiri in cazul exproprierilor in cauza de utilitate publica, de catre instantele judecatoresti si administratiile financiare in diverse proceduri. Folosirea aceleiasi valori si abordari pentru astfel de cazuri poate reprezenta o eroare legislativa intrucat scopul evaluarii, valoarea estimata pooate diferi de la caz caz. Astfel o valoare similara pentru acte

Expert evaluator Popa Marcel Lucian, ANEVAR 7818 EPI/EBM, experterra.invest@gmail.com

Pag. 8/10

Standard GN13 evaluarea globala adnotat/comentat

Prezentul comentariu al Standardului GN13 reprezinta interpretarea personala a evaluatorului si este supus dezbaterii catre corpului profesional A(U)NEVAR.

translative de proprietate in cazul unei vanzari liber consimtite (tranzactie in cadrul a 2 entitati juridice clare) nu este identica cu valoarea imobilului dobandit in baza unei succesiuni (pentru caz de moarte) avand in vedere ca imobilul de cele mai multe ori se transfera de la un drept de proprietate (propriu sau comun) intr-un mod de proprietate in devalmasie (mai multe entitati juridice rude) intr-o tranzactie care este asimilata ca fiind una fortata. De asemenea valoarea medie orientativa folosita pentru impozitarea la tranzactia propritatilor nu este similara cu valoarea justa si reala pe care trebuie sa o primeasca un expropriat al unei proprietati necesare pentru utilitate publica. Astfel incat valorile de evaluare ar trebui sa contina definitii concrete in legislatie pentru fiecare caz si sa nu foloseasca aceleasi tip de evaluari globale. Problema nu este a evaluatorului ci a celui care intocmeste legile, insa este de stiut ca un evaluator nu poate intocmi o evaluare pentru parti diferite fara acordul explicit al acestora (vezi codul etic).

5.4 Standardele nivelului i uniformitii evalurii 5.4.1 La aplicarea sistemelor evalurii globale, n scopul asigurrii corectitudinii estimrii, trebuie urmrit respectarea standardelor nivelului de evaluare (apropierea dintre estimri i preurile curente) i uniformitii (cuantificarea statistic a evalurii). Comentariu 5.4.1
Valorile obtinute trebuie sa asigure o corectitudine constanta a estimarilor, fara a prezenta exceptii in fondul imobiliar evaluat. Chiar daca exista proprietati ale caror valori care difera fata de valoarea obtinuta, numarul acestora trebuie sa asigure o eroare minima in aria de piata evaluata. Aceasta optimizare a valorii alese poate reprezenta garantia in respectarea standardelor nivelului de evaluare si uniformitatea evaluarii.

5.5 Prezentarea informaiilor n raportarea evalurii globale 5.5.1 Evaluatorii care efectueaz misiuni de evaluarea global intr sub incidena prevederilor IVS 3, Raportarea evalurii. n raportarea pentru evaluarea global, evaluatorul va trebui s prezinte urmtoarele informaii eseniale: (a) clientul i ali posibili utilizatori (destinatari); Comentariu 5.4.1.a
Prezentarea clientului este esentiala insa trebuie precizata si ceilalti utilizatori care pot folosi evaluarea. Aceste informatii se regasesc de obicei in legislatia care sta la baza evaluarii. Existenta a mai multor clienti pentru acelasi tip de evaluare reprezinta o incalcare a codului etic in cazul in care nu exista acordul explicit al acestora.

(b) scopul i destinaia evalurii; Comentariu 5.4.1.b

Scopul si destinatie evaluarii este stabilita de catre cei care o comanda. Daca evaluarea se face in baza unui act legislativ acolo sunt stabilite astfel de informatii.

(c) volumul de lucru necesar efecturii misiunii, inclusiv orice condiii speciale limitative; Comentariu 5.4.1.c
Prezentarea instructiunilor de evaluare, informatiilor privitoare la natura misiunii si a volumului de activitate este necesar sa fie evidentiat si reprezinta garantia ca evaluatorul a inteles in mod clar si natura misiunii sale.

(d) orice ipoteze extraordinare sau condiii ipotetice, necesare realizrii evalurii, cu condiia s fie rezonabile i s rezulte o analiz credibil; Comentariu 5.4.1.d
Prezenta conditiilor si ipotezelor reprezinta cadrul de evaluare, insa toate acestea trebuie sa fie rezonabile, credibile si in concordanta ce cele enuntate in standard. Prezentarea unor ipoteze extraordinare pot (de)favoriza anumite categorii de proprietati si duce la o neuniformitate in ceea ce priveste stabilirea valorilor.

Expert evaluator Popa Marcel Lucian, ANEVAR 7818 EPI/EBM, experterra.invest@gmail.com

Pag. 9/10

Standard GN13 evaluarea globala adnotat/comentat

Prezentul comentariu al Standardului GN13 reprezinta interpretarea personala a evaluatorului si este supus dezbaterii catre corpului profesional A(U)NEVAR.

(e) baza relevant a evalurii dac, conform unor termeni i condiii rezonabile, tipul de valoare cerut este diferit de valoarea de pia; Comentariu 5.4.1.e
Prezentarea definitiilor, stabilirea tipului de valoare evaluata, argumentatiile teoretice si practice reprezinta legatura intre standardul de evaluare globala si constructia raportului de evaluare. Prezentarea deviatiilor, sustinerea acestora si motivatiile regasite in standarde si argumente impiedica interpretarile eronate asupra tipului de valoare evaluata, aratand ca evaluatorul a inteles misiunea.

(f) caracteristicile proprietilor care sunt relevante pentru scopul i destinaia evalurii globale; Comentariu 5.4.1.f
Clasificarea proprietatilor imobiliare, definitiile, caracteristicile relevante ale acestora, in contextul in care acestea sunt relevante pentru clienti si obtinerea valorii fac legatura intre raportul de evaluare si actele care stau la baza evaluarii (de obicei fisele de proprietate adica extrasul de Carte Funciara sau Titlul de Proprietate.)

(g) o referin pentru fiecare proprietate din lista de estimri sau pentru grupe de proprieti, care s indice n ce documente de proprietate se specific informaii despre identitatea acesteia;
(Text original extras din formularea IVS). g. A reference to each individual property in the assesment list of grouping, indicating where information is stored in the property record relating to its identity)

Comentariu 5.4.1.g
Proprietatile evaluate descrise in actele de proprietate trebuie prezentate grupat si sintetic astfel incat identificarea juridica si cea tehnica (descrisa in punctul 5.4.1.f ) sa existe o legatura asa cum este prezenta si in comentariul anterior.

(h) caracteristicile pieei care sunt relevante pentru scopul i destinaia evalurii globale (vezi paragraful 5.1.2). Vezi comentarii paragraf 5.1.2 5.6 Devieri 5.6.1 Devierea de la cerinele din acest Standard Internaional de Practic n Evaluare rezult din meninerea consecvenei cerute cu prevederile obligatorii, cu instruciunile administrative sau cu termenii acceptai din contractele de evaluare. 5.6.2 Comentariile ulterioare despre prevederile referitoare la devierile de la Standard sunt prezentate n Codul Deontologic IVSC i n seciunea 8.2 din Standardul Internaional de Evaluare. 6.0 Dat intrrii n vigoare 6.1 Acest Standard Internaional de Practic n Evaluare intr n vigoare la 1 ianuarie 2005.

Expert evaluator Popa Marcel Lucian, ANEVAR 7818 EPI/EBM, experterra.invest@gmail.com

Pag. 10/10