UNIVERSITATEA TEHNICA DE CONSTRUCTII FACULTATEA DE GEODEZIE MASTER SICPI

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate de tip: Apartament 2 camere Adresa: str. Valea Lunga, nr. 38V, ap. 8 Bucuresti, sector 6

Student: Fota Ana-Maria Grupa: 2 Anul universitar: 2012-2013

Datele, informaiile i coninutul prezentului raport sunt confideniale i nu pot fi copiate n parte sau n totalitate sau transmise unor teri fr acordul scris i prealabil al evaluatorului i clientului.

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

CUPRINS

CAP. 1. SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE................................................ 3 CAP. 2. SFERA MISIUNII DE EVALUARE.................................................... 4 2.1. Identificarea i competena evaluatorului............................................ 4 2.2. Identificarea clientului. Identificarea utilizatorului desemnat...................... 4 2.3. Obiectul i scopul evalurii......................................................... 4 2.4. Tipul valorii estimate.................................................. 5 2.5. Data evalurii. Data raportului. Data inspeciei................................................... 5 2.6. Moneda n care se exprim valoarea estimat..................................... 5 2.7. Amploarea investigaiilor. Inspecia proprietii. ........................... 5 2.8. Natura i sursa informaiilor utilizate n evaluare............................................ 6 2.9. Ipoteze i ipoteze speciale............................................................... 7 2.10. Declaraie de conformitate............................................................ 7 CAP. 3. IDENTIFICAREA I DESCRIEREA PROPRIETII ........................................... 8 3.1. Prezentare general...................................................... 8 3.2. Date despre vecinti i localizare.................................................. 8 3.3. Situaia juridic............................................................. 8 3.4. Descrierea construciilor i a amenajrilor......................................................... 8 CAP. 4. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE................................................................... 9 4.1. Analiza cererii probabile................................................................................ 9 4.2. Analiza ofertei competitive............................................................ 9 4.3. Echilibrul pieei.............................................................................. 9 CAP. 5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI............................................................ 10 CAP. 6. APLICAREA ABORDRILOR N EVALUARE..................................................... 10 6.1. Aplicarea abordrii prin pia....................................................................... 10 6.2. Aplicarea abordarii prin cost ............................................................................. 12 6.3. Aplicarea abordrii prin venit............................................................................ 12 CAP. 7. OPINIA FINAL ASUPRA VALORII......................................................... 14 CAP. 8. ANEXE

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

1. SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE

Obiectul raportului de evaluare: proprietatea imobiliar de tip apartament 2 camere Drept de proprietate evaluat: drept absolut Adresa proprietii imobiliare subiect: str. Valea Lunga, nr. 38V, ap. 8 Clientul raportului de evaluare: Orasanu Catalin Utilizatorul raportului de evaluare: Orasanu Catalin Scopul evalurii: estimarea valorii de piata a proprietii n scopul cumpararii proprietatii Tipul valorii estimate: valoarea de pia Data evalurii: 03.02.2013 Rezultatul evalurii prin abordarea prin pia: 241.000 lei/55.000 euro Rezultatul evalurii prin abordarea prin venit: 249.000 lei/57.000 euro Opinia final asupra valorii: VALOAREA DE PIA A PROPRIETII IMOBILIARE VALABIL LA DATA EVALURII ESTE 241.000 Lei, respectiv 55.000 Euro
la un curs de schimb valutar de 4.3771 Lei/Euro, comunicat de ctre BNR pentru data de 03.02.2013.

Raportul a fost elaborat pe baza Standardelor ANEVAR* n vigoare la data ntocmirii raportului.
*ANEVAR Uniunea Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, www.anevar.ro

Data: 03.02.2013 Evaluator, membru titular ANEVAR, nr. legitimaie 10/2013, Fota Ana-Maria

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

2. SFERA MISIUNII DE EVALUARE 2.1 Identificarea i competena evaluatorului

Evaluatorul: Fota Ana-Maria, expert evaluator de proprieti imobiliare, membru titular ANEVAR, nr. Legitimaie 10/2013 . Declaraie Prin prezenta, evaluatorul declar faptul c deine cunotinele i experiena necesare efecturii n mod competent a lucrrii de evaluare a proprietii imobiliare subiect i poate oferi o evaluare obiectiv i imparial. La data acestui raport, subsemnatul a ndeplinit cerinele Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia privind instruirea profesional continu. Data: 03.02.2012 Evaluator, membru titular ANEVAR, nr. Legitimaie 10/2013, Fota Ana-Maria

2.2 Identificarea clientului. Identificarea utilizatorului desemnat

Clientul prezentului raport de evaluare: Orasanu Catalin. Utilizatorul desemnat al prezentului raport de evaluare: Orasanu Catalin.

2.3 Obiectul i scopul evalurii

Obiectul evalurii l constituie proprietatea imobiliar de tip apartament cu 2 camere. Scopul evalurii este estimarea valorii de piata a proprietii n scopul cumpararii proprietatii. Conform Standardelor ANEVAR n vigoare, proprietatea imobiliar reprezint terenul i toate elementele care sunt o parte natural a acestuia, de exemplu copaci i minerale, elementele care au fost ataate terenului, cum ar fi cldirile i construciile de pe amplasament i toate elementele permanent ataate cldirilor, de exemplu echipamentele mecanice i electrice care asigur funcionarea unei cldiri, aflate att n subsol, ct i deasupra solului.

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

2.4 Tipul valorii estimate

Tipul valorii care urmeaz a fi estimat ntr-o misiune de evaluare este stabilit n funcie de obiectul i scopul evalurii. Avnd n vedere faptul c scopul evalurii este cumpararea proprietatii, tipul valorii care urmeaz a fi estimat este valoarea de pia, a crei definiie - conform Standardelor ANEVAR n vigoare la data evalurii - este urmtoarea: Suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat() la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

2.5 Data evalurii. Data raportului. Data inspeciei

Data evalurii reprezint data la care este valabil opinia asupra valorii i este 03.02.2013. Data raportului de evaluare este 03.02.2013. Data inspeciei proprietii a fost 03.02.2013.

2.6 Moneda n care se exprim valoarea estimat

Opinia final asupra valorii este prezentat n Lei i n Euro. Cursul de schimb valutar utilizat pentru exprimarea opiniei finale asupra valorii i n Euro este de 4.3771 Lei pentru un Euro, curs comunicat de ctre BNR pentru data de 03.02.2013, data evalurii.

2.7 Amploarea investigaiilor. Inspecia proprietii.

Inspecia proprietii a fost realizat de ctre evaluator la data de 03.02.2013 n prezena lui Iosif Ioan Sebastian si Orasanu Catalin. La aceast dat evaluatorul a vizitat proprietatea imobiliar identificnd-o pe baza dosarului cadastral pus la dispoziie de ctre proprietar, a inspectat vecintile acesteia i proprietatea n sine, n totalitate, ocazie cu care a preluat i fotografii (ataate n Anex) ce pun n eviden starea vecintilor i a proprietii la data evalurii. n urma efecturii inspeciei proprietii, evaluatorul a constatat c: Avantaje: Imobilul are in apropiere magistrala de metrou, retea RATB si soseaua Valea Lunga. Imobilul este situat intr-un complex privat

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

In apropiere sunt: unitati de invatamant, unitati comerciale, unitati medicale, institutii de cult, sedii de banci si parcuri. electrica.

Imobilul este conectat la retelele urbane de: apa, canalizare, gaze si energie Loc de parcare.
Dezavantaje: Trafic auto intens. Lipsa asfaltarii in interiorul complexului privat.

2.8 Natura i sursa informaiilor utilizate n evaluare

Informaii utilizate n evaluare:

Situaia tehnico-juridic a proprietii imobiliare: proprietatea lui Iosif Ioan Sebastian conform Contractului de Vanzare Cumparare Nr. 2534 din 31.04.2012 autentificat de BNP Adina Popescu. Date despre piaa imobiliar specific: www.imobiliare.ro Apartament cu 2 camere, semidecomandat, confort 1, an 1982, etaj 5/10, 54 mp (http://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/bucuresti/lujerului/apartamentde-vanzare-2-camere-X4BO1003O?lista=4514680 ) Apartament cu 2 camere, decomandat, confort 1, an 1990, etaj 3 /4, 64 mp (http://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/bucuresti/lujerului/apartament-devanzare-2-camere-X4OB1005E?lista=8956212 ) Apartament cu 2 camere, decomandat, confort 1, an 1990, etaj 1 /10, 46 mp (http://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/bucuresti/lujerului/apartament-devanzare-2-camere-X286000DF?lista=4514624 )

Sursele informaiilor utilizate n evaluare:

Informaiile legate de situaia tehnico-juridic a proprietii imobiliare evaluate au fost furnizate de ctre proprietar pe baza Contractului de Vanzare Cumparare Nr. 2534. Informaiile legate de tranzaciile cu proprieti imobiliare comparabile au fost preluate de pe siteul www.imobiliare.ro . ndrumare ANEVAR: Costuri de reconstrucie, costuri de nlocuire. Cldiri rezideniale, Metoda costurilor segregate, mpreun cu Indici de actualizare. Cataloage de costuri- editura ANEVAR.

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

2.9 Ipoteze i ipoteze speciale

La baza evalurii au stat o serie de ipoteze/ipoteze speciale, asumate de ctre evaluator pe durata realizrii evalurii i raportrii valorii, prezentate n cele ce urmeaz: credibilitatea surselor de informaii; finanare normal; titlu de proprietate vandabil; absena defectelor construciilor; absena grevrilor asupra proprietii; interesul artat de utilizatorii raportului neasumarea responsabilitii fa de utilizatorii nedesemnai i fa de orice utilizare care nu a fost avut n vedere; concluziile pot fi valabile numai la data evalurii; neasumarea responsabilitii pentru factori juridici; raportul nu trebuie s fie utilizat parial; posesia raportului nu confer dreptul de a-l publica; poate fi solicitat acceptul pentru verificare; estimarea costurilor nu este valid pentru scopuri de asigurare neasumarea responsabilitii pentru orice modificare neautorizat adus raportului; pentru validitate este necesar semntura original.

2.10 Declaraie de conformitate

Declaraie Prin prezenta, evaluatorul declar faptul c analizele, opiniile i concluziile sale, precum i raportul de evaluare au fost efectuate n conformitate cu Standardele ANEVAR n vigoare la data evalurii, i anume: Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) ediia 2011, elaborate de ctre Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) i adoptate de ctre ANEVAR, mpreun cu Ghidurile de evaluare (GE), respectiv Ghidurile metodologice de evaluare (GME) ediia 2012, elaborate de ctre ANEVAR. De asemenea, evaluatorul declar faptul c a respectat Codul de etic al profesiei de evaluator autorizat. Data: 03.02.2013 Evaluator, membru titular ANEVAR, nr. legitimaie 10/2013, Fota Ana-Maria

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

3. IDENTIFICAREA PROPRIET 3.1 Prezentare general

II

Proprietatea imobiliar care face obiectul prezentului raport de evaluare consta din apartament cu doua camere, decomandat, suprafata utila 48.72 mp.

3.2 Date despre vecinti i localizare

Proprietatea imobiliar subiect este localizat n municipiul Bucuresti, sector 6, strada Valea Lunga, nr 38V, ap 8. n vecintate exist unitati de invatamant, unitati comerciale, unitati medicale, institutii de cult, sedii de banci si parcuri. Proprietatea are urmtoarele vecinti: la est drumul de acces din interiorul complexului, la nord, sud si vest cladiri de locuinte.

3.3 Situaia juridic

Conform Contractului de Vanzare Cumparare Nr. 2534 si a incheierii de carte funciara Nr. 1252, dreptul de proprietate asupra proprietii este un drept absolut.

3.4 Descrierea construciei

Bloc de locuinte P+3, finalizat in anul 2012, luna martie. - Dimensiunea 16m x 10. - Structur: fundatii beton armat ,cadre beton armat-stalpi si grinzi din beton armat - nchideri perimetrale: pereti zidarie de caramida ,compartimentari zidarie caramida / plansee beton armat etc. - Acoperi: sarpanta lemn cu invelitoare din tabla Lindab. - Dotare cu interfon n funciune - Aspect exterior: bun - Aspect interior: ngrijit / bun Apartamentul are gradul de confort 1 (decomandat). - Tamplarie exterioara: geam termopan - Tamplarie interioara: usa metaluca la intrare - Finisaje: o Pardoseli parchet melaminat o Gresie, Faianta (Hol, Balcon, Bucatarie, Baie) o Jocuri geometrice din rigips o Vopsea Lavabila - Aparat Aer Conditionat - Centrala termica de apartament

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

4. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE

Piaa imobiliar este format dintr-un grup de persoane sau de firme aflate n contact n vederea efecturii de tranzacii imobiliare. Tipul de pia imobiliar avut n vedere n procesul de evaluare a proprietii imobiliare subiect i analizat n acest capitol este piaa imobiliar rezidenial pentru apartamente cu 2 camere. Piata imobiliara pentru apartemente cu 2 camere in aceasta zona este in stagnare, avand loc un numar redus de tranzactii imobiliare.

4.1 Analiza cererii

Cererea constituie numrul potenialilor cumprtori sau chiriai care caut drepturi reale imobiliare, la diferite preuri, pe o anumit pia, ntr-o anumit perioada de timp, n situaia n care ali factori precum populaia, venitul, preurile viitoare i preferinele. n urma discuiilor purtate cu reprezentanii ageniilor imobiliare din zon i studiind oferta din pres se poate estima c cererea pentru apartamente cu doua camere este mai mic dect oferta. n general, n perioada analizat se observ o scdere a preurilor pentru acest tip de imobile, datorat probabil, crizei financiare.

4.2 Analiza ofertei competitive

Oferta reprezint totalitatea drepturilor reale imobiliare disponibile pentru vnzare sau nchiriere, la diferite preuri, n cadrul unei anumite piee, ntr-un anumit interval de timp, n situaia n care costurile cu fora de munc i costurile de producie rmn constante. n oraul Bucuresti, oferta de proprieti de tipul proprietii subiect nregistreaz o crestere din cauza ca proprietarii vor sa renunte la ele pentru apartamente cu suprafata mai mare sau pentru casa cu teren.

4.3 Echilibrul pieei

Echilibrul pieei reprezint echilibrul teoretic spre care tind cererea i oferta de proprieti imobiliare pe termen lung - un echilibru care este rareori atins; echilibrul creat n orice moment dat de interaciunea dintre participanii pe pia, respectiv vnztorii care reprezint oferta de proprieti i cumprtorii care reprezint cererea de proprieti. O pia activ este o pia ce se caracterizeaz printr-o cerere n cretere, un decalaj n ofert i o cretere a preurilor. O pia n depresiune (stagnant) este o pia n care o scdere a cererii este nsoit de o supraofert i de o scdere a preurilor. n oraul Bucuresti, piaa proprietilor de tipul proprietii subiect este o pia stagnanta.

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI CMBU

Cea mai bun utilizare reprezint utilizarea probabil, rezonabil i legal a unui teren liber sau a unei proprieti construite, care este fizic posibil, fundamentat n mod adecvat, fezabil financiar i care determin cea mai mare valoare. Deoarece scopul prezentei evaluri este acela de a determina valoarea de pia a proprietii, prin analiza CMBU se urmrete identificarea celei mai profitabile utilizri a acesteia. Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru condiii: trebuie s fie posibil fizic, permis legal, fezabil financiar i maxim productiv. Avand in vedere ca apartamentul este situat la etajul 3 al unui bloc de locuinte si suprafata utila este relativ mica, el nu poate folosit in mediul comercial si nici ca birou. Apartamentul este ideal ca locuinta pentru o familie cu doua-trei persoane.

6. APLICAREA ABORDRILOR N EVALUARE 6.1. Aplicarea abordrii prin pia

Abordarea prin piata reprezinta o cale generala de estimare a valorii unei proprietati prin folosirea uneia sau mai multor metode care compara proprietatea in cauza cu proprietati similare care au fost vandute. Abordarea prin comparatia directa reprezinta o analiza prin care, valoarea de piata este estimata prin compararea proprietatii imobiliare cu proprietati similare care au fost recent vndute, sunt produse pentru vnzare ori sunt contractate. Analiza comparativae se poate analiza pe criterii cantitative- analiza de perechi de date , sau/ si pe criterii calitative- analiza comparatiilor relative. Analiza pe perechi de date pentru intreaga proprietate Analiza pe perechi de date este o tehnica cantitativa, in care, doua sau mai multe oferte de vnzare sau tranzactii pentru proprietati imobiliare similare celei analizate sunt comparate pentru a obtine o indicatie despre dimensiunea unei singure corectii, ce se refera la o singura caracteristica. Pentru aplicarea acestei singure tehnici, evaluatorul analizeaza vnzarile (oferte de vnzare) comparabile, pentru a determina daca acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale fata de proprietatea evaluata. Metoda se bazeaza pe informatii privind oferte de vnzare si tranzactii de proprietati imobiliare comparabile cu proprietatea analizata. Aplicarea metodei a fost facilitata de informatiile furnizate de agentii imobiliare, site-uri web specializate.

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

Prezentarea comparabilelor pentru proprietate: confort Comparabila A: apartament cu 2 camere, semidecomandat, an 1982, etaj 5/10, 54 mp (http://www.imobiliare.ro/vanzareapartamente/bucuresti/lujerului/apartament-de-vanzare-2-camere-X4BO1003O?lista=4514680 ) 1, 1990,

Comparabila B: apartament cu 2 camere, decomandat, confort 1, an etaj 3 /4, 64 mp (http://www.imobiliare.ro/vanzareapartamente/bucuresti/lujerului/apartament-de-vanzare-2-camere-X4OB1005E?lista=8956212 ) Comparabila C: apartament cu 2 camere, decomandat, confort 1, an etaj 1 /10, 46 mp (http://www.imobiliare.ro/vanzareapartamente/bucuresti/lujerului/apartament-de-vanzare-2-camere-X286000DF?lista=4514624 ) S-au analizat proprietatile comparabile pentru a determina daca acestea au caracteristici inferioare, superioare sau similare fata de proprietatea analizata. Trebuie precizat ca preturile proprietatilor imobiliare din zona analizata sunt influentate in principal de amplasamentul in zona, vechimea si starea tehnica a imobilului, dotarile, compartimentarea, suprafata utila, finisajele si amenajarile de care dispune acesta, suprafata terenului, etc. Din analiza ofertelor de proprietati imobiliare comparabile situate in zona analizata, preturile de oferta, ce includ si o marja de negociere de cca 5-10% functie de disponibilitatea ofertantului de a astepta un timp mai scurt sau mai indelungat pna la momentul tranzactiei, variaza in functie de amplasamentul in zona, suprafata de teren aferenta imobilului, vechimea si starea tehnica a imobilului, dotarile edilitare si finisajele de care dispune, etc. Aplicarea metodei comparatiilor directe analiza pe perechi de date pentru proprietatea analizata este prezentata in ANEXA 1 la prezenta lucrare, pentru care s-au facut urmatoarele corectii: 1) pentru drepturile de proprietate nu se impun corectii,conditiile sunt similare; 2) pentru conditiile de finantare nu se impun corectii, conditiile sunt similare; 3) pentru conditiile de vanzare se impun corectii negative la toate comparabilele; fiind oferte; 4) pentru data vanzarii se impun corectii negative la toate comparabilele,avand in vedere criza economico-financiara; 5) pentru localizare si orientare nu s-au efectuat corectii ,comparabilele fiind similare cu proprietatea de evaluat; 6) pentru suprafata s-au realizat corectii pozitive/negarive la toate comparabilele, suprafetele comparabilelor fiind atat mai mici/mari decat suprafata proprietatii analizate; 7) pentru dotari si finisaje, nu se impun corectii, comparabilele fiind similare cu proprietatea de evaluat; 8) pentru vechimea imobilului s-au efectuat corectii pozitive la toate comparabilele;acestea avand vechime mai mare decat proprietatea evaluata; 9) pentru etaj s-au efectuat corectii pozitive/negative la toate comparabilele, acestea fiind situate la etaje inferioare/superioare proprietatii evaluate, tinandu-se cont si de regimul de inaltime al cladirilor; P+3E; P+4E; P+10E. In urma analizei pe perechi de date din grila datelor de piata ale proprietatilor comparabile, s-au obtinut valori cuprinse intre 45.716 euro si 54.837 euro. 1990,

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

Pentru reconcilierea celor trei valori, evaluatorul a ales valoarea obtinuta la comparabila C, care are cele mai mici corectii brute, respectiv 54.837 euro;rot 55.000 euro, respectiv 241.000 lei. V = 241.000 lei/55.000 euro. (Anexa 1)

6.2. Aplicarea abordrii prin cost

Abordarea prin cost este o abordare comparativa a valorii proprietatii sau altor active, care considera, ca substitut sau inlocuitor pentru cumpararea unei proprietati date, posibilitatea construirii unei alte proprietati care sa fie echivalenta cu cea originala sau unei proprietati care ar avea aceeasi utilitate si fara costuri de intarziere. A fost considerat de evaluator ca nereprezentativ pentru apartamentul de evaluat (datorit dificultii i aproximrilor grosiere n aprecierea influenei uzurilor generale ale blocului de locuine asupra uzurii apartamentului).

6.3. Aplicarea abordrii prin venit

Abordarea prin venit reprezinta o abordare comparativa a valorii care ia in considerare informatiile referitoare la veniturile si cheltuielile aferente proprietatii evaluate si care estimeaza valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea leaga venitul (de obicei, venitul net) de un anumit tip de valoare prin convertirea venitului intr-o estimare de valoare. Acest proces poate lua in considerare o relatie directa (prin care o rata totala de capitalizare sau de randament se aplica asupra venitului dintr-un singur an), ratele de actualizare (care reflecta rentabilitatea investitiei) aplicate asupra fluxului de venit din perioada de previziune sau ambele. Valoarea de randament a proprietatii imobiliare analizate a fost deteminata prin metoda capitalizarii directe a chiriei. Proprietatile imobiliare generatoare de venit sunt in mod obisnuit cumparate ca o investitie, si din punctul de vedere al investitorului, marimea cistigului reprezinta elemental critic care afecteaza valoarea proprietatii. O premiza de baza a investitiei este faptul ca, cu cat sunt mai mari castigurile, cu atat mai mare este valoarea. Un investitor care cumpara un activ imobiliar producator de venit, de fapt, comercializeaza suma actuala pentru dreptul de a primi o suma viitoare. Principiul anticiparii este fundamental in aceasta abordare. Deoarece valoarea este create de speranta obtinerii unor cistiguri in viitor, ea poate fi definita ca valoarea prezenta a tuturor drepturilor asupra acestor beneficii viitoare. Acest lucru implica atat previzionarea

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

veniturilor viitoare anticipate, cat si selectarea unei rate de capitalizare care sa reflecte implicit anticiparea tendintei de schimbare in venituri de-a lungul timpului. Profitul net anual reproductibil poate fi determinat fie pornind de la analiza evolutiei nivelului si structurii veniturilor si cheltuielilor obiectivului evaluat, fie identificindu-l cu asanumita capacitate beneficiara (CB), definta prin veniturile nete pe care le poate genera proprietatea pentru furnizorii capitalului permanent pus la dispozitie ( capital propriu sau capital imprumutat pe termen lung). Capitalizarea directa este o metoda utilizata in abordarea pe baza de venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an intr-un indicator de valoare. Aceasta conversie se realizeaza fie prin divizarea venitului cu o rata adecvata de venit (rata de capitalizare) , fie prin multiplicarea lui cu un factor corespunzator de venit. Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii proprietatii imobiliare prin capitalizarea veniturilor obtinute din chirie este urmatorul: se estimeaza o chirie lunara (Ch) obtenabila din inchirierea spatiului analizat, in conditiile in care proprietatea ar putea fi libera si posibil de inchiriat la valori de piata. Estimarea acestei chirii se face in functie de comparabilele gasite pe piata imobiliara din municipiul Bucuresti, zona Gorjului, sector 6. Pentru a putea fi identificata o chirie obtenabila pentru proprietatea analizata, s-au realizat prospectiuni pe piata imobiliara specifica a municipiului Bucuresti si care sunt cuprinse in plaja de valori: 250 EURO /luna. In cazul de fata , avind in vedere ca ofertele existente pe piata includ o marja de negociere de cca 5%-10% si tinand seama de caracteristicile apartamentului analizate (amplasare, stare fizica, vechime, dotari, etc), s-a estimat o chirie obtenabila de 270 EURO/lunastare tehnica buna; Se presupune ca proprietarul va inchiria pe termen lung spatiul rezidential Se calculeaza Venitul Brut Potential (VBP) care reprezinta venitul total anual generat de proprietatea imobiliara in conditii de utilizare maxim (grad utilizare 100%), inainte de scaderea cheltuielilor pe care trebuie sa le suporte proprietarul: VPB=Ch x Au x 12 luni se estimeaza un grad de neocupare (Gno) rezultat din neocuparea in intregime in anumite perioade a spatiilor inchiriabile si/sau neplata chiriei de catre locatar. In cazul de fata s-a estimat un grad de neocupare 10% (cca 1-11/2 luni/an). Aceasta apreciere este sustinuta si de piata imobiliara specifica proprietatii analizate, unde gradul de neocupare variaza functie de dimensiunile spatiilor, amplasament, finisaje, facilitate, chirie perceputa, posibilitati de acces si de utilizare. Se calculeaza Venitul Brut Efectiv (VBE) care este venitul brut potential ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare: VBE = VBP x (1-Gno) se estimeaza Cheltuielile (CH) din exploatarea proprietatii si care intra in sarcina proprietarului (locatorului). Aceste cheltuieli reprezinta costurile periodice aferente detinerii proprietatii imobiliare (taxe, impozite, asigurari) si pentru continuarea generarii de venituri. Pentru cazul de fata s-au estimat cheltuieli de 10% din venitul brut efectiv. Se calculeaza Venitul Net din Exploatare (VNE) care reprezinta venitul net actual sau anticipat rezultat in urma scaderii tuturor cheltuielilor operationale din Venitul Brut Efectiv: VNE = VBE CH

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

pentru obtinerea valorii de randament a proprietatii, se divide Venitul Net din inchiriere la rata de capitalizare ( c) specifica pietii imobiliare corespunzatoare zonei si tipului de proprietate analizate. Legatura dintre valoare si veniturile nete generate de exploatarea proprietatii este facuta de rata de capitalizare. Rata de capitalizare (c ) este un coeficient ce permite transformarea venitului in valoare. Rata de capitalizare va trebui perceputa ca un coeficient ce reprezinta perioada de timp, in ani, in care investitorul spera sa-si recupereze suma investita in achizitionarea sau dezvoltarea unei proprietati imobiliare. In esenta, raportul 1/c=m reprezinta perioda in ani in care se recupereaza valoarea proprietatii din veniturile nete generate de utilizarea proprietatii si este utilizat in metoda capitalizarii ca multiplicator al veniturilor nete. Din analiza pietii imobiliare specifice proprietatii analizate, se estimeaza o rata de capitalizare de 4,6%. Valoarea de randament a proprietatii, obtinuta prin capitalizarea chiriei se calculeaza cu formula: Vr = VNE/c, unde: - VNE= venit net din exploatare - c = rata de capitalizare V= 249.000 lei/57.000 euro (Anexa 2)

7. OPINIA FINAL ASUPRA VALORII

Estimarea valorii de pia a proprietii subiect s-a realizat aplicnd doua abordari ale valorii: abordarea prin piata si abordarea prin venit. Rezultatul evalurii prin aplicarea: abordrii prin pia: 241.000 lei/55.000 euro abordrii prin venit: 249.000 lei/57.000 euro Avnd n vedere amplasamentul, caracteristicile imobilului, starea actual, datele de pe pia privind tranzacii similar sau oferte existente, i innd cont de scopul evalurii, opinia evaluatorului este c valoarea proprietii este dat de valoarea rezultat conform metodei abordrii prin piata:

VALOAREA DE PIA A PROPRIETII IMOBILIARE VALABIL LA DATA EVALURII ESTE 241.000 Lei, respectiv 55.000 Euro
la un curs de schimb valutar de 4.3771 Lei/Euro, comunicat de ctre BNR pentru data de 03.02.2013.

Anexa nr.1 Apartament 2 camere ,str.Valea Lunga nr.38V,et.3,ap.8;sector 6

Element de comparatie Subiect Comparabila A Semidecomandat, 5/10 Pret vanzare (euro) Drepturi de proprietate Corectie Pret corectat Conditii finantare Corectie Pret corectat Conditii de vanzare Corectie Valoare corectie Pret corectat Data vanzarii Corectie Valoare corectie Pret corectat Localizare Corectie Valoare corectie Pret corectat Suprafata (mp) Corectie Valoare corectie Pret corectat Finisaje Corectie Valoare corectie Pret corectat Vechime (ani) Corectie Valoare corectie Pret corectat Etaj, Corectie Valoare corectie Pret corectat Corectie totala neta Corectie totala neta(%) Corectie totala bruta Corectie totala bruta(%) Corectie pozitive + Corectii negative Corectii nule Opinia evaluatorului 241000 3/3;CT 0 standard 48.72 zona2 februarie 2013 la piata integral 52000 integral 0 52000 la piata 0 52000 oferta -5% -2600 49400 februarie 2013 -5% -2470 46930 similar 0% 0 46,930 54.00 -5.28 -5084 41846 similar 0% 0 41846 31 15% 6277 48122 4/10; -5% -2406 45716 -6284 -12% 16253 31% 1 4 4 RON Comparabila B Decomandat 3/4 63000 integral 0 63000 la piata 0 63000 oferta -5% -3150 59850 februarie 2013 -5% -2993 56858 similar 0% 0 56,858 64.00 -15.28 -15041 41816 similar 0% 0 41816 23 11% 4600 46416 3/4; 1% 464 46880 -16120 -26% 26248 42% 3 2 4 55000 Intocmit, Comparabila C Decomandat 1/10 47500 integral 0 47500 la piata 0 47500 oferta -5% -2375 45125 februarie 2013 -5% -2256 42869 similar 0% 0 42,869 44.00 4.72 5095 47964 similar 0% 0 47964 23 11% 5276 53240 1/10 3% 1597 54837 7337 15% 14376 30% 3 2 4 1euro = 4.3771Ron Fota Ana-Maria

Anexa 2 ABORDARE VENIT Apartament 2 camere ,str.Valea Lunga nr.38V,et.3,ap.8 sector 6 Bucuresti Suprafata utila (mp) 48.72 48.72 Chiria lunara (EUR/luna) 5 e/mp 270 Venituri brute potentiale VBP (EUR/an) 3,240 Total VBP (eur/an) 3,240 Grad de ocupare 90% Pierdere din neocupare 324 Venituri brute efective VBE(EUR/an) 2,916 Total VBE (EUR/an) 2,916 Taxe ,impozite 3% 87 Asigurare 2% 58 Acumulari pentru reparatii 5% Venit net efectiv (EUR/an) 2,624 Total VNE (EUR/an) 2,624 Rata de capitalizare 4.6% Multiplicator 21.74 Valoare randament (EUR) rotund

146

57,052
57,000 249,000 LEI INTOCMIT, Fota Ana-Maria