Sunteți pe pagina 1din 11

S.C. NAPOCA BUSINESS S.R.L.

Cluj-Napoca, str. Buftea, nr.7/7, Tel./fax. +40.264.594.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 Cluj-Napoca, str. Meteor, nr.68, Tel./fax. +40.364.116.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 www.napocabusiness.ro www.mdaglobal.ro Servicii profesionale de evaluare, analize economico-financiare i studii de fezabilitate

RAPORT EVALUARE
FOND IMOBILIAR JUDEUL CLUJ

Dej

Gherla

Huedin Cluj-Napoca

Turda

Beneficiar: CAMERA NOTARILOR PUBLICI CLUJ

Raport evaluare

Camera Notarilor Publici Cluj

S.C. NAPOCA BUSINESS S.R.L.


Cluj-Napoca, str. Buftea, nr.7/7, Tel./fax. +40.264.594.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 Cluj-Napoca, str. Meteor, nr.68, Tel./fax. +40.364.116.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 www.napocabusiness.ro www.mdaglobal.ro Servicii profesionale de evaluare, analize economico-financiare i studii de fezabilitate

RAPORT DE EVALUARE
(sinteza)

1. Client (Beneficiar) 2. Executant 3. Proprieti evaluate 4. Scopul evalurii

5. Considerente privind tipul de valoare estimat

6. Perioada inspeciei 7. Data raportului de evaluare 8. Rezultatul evalurii

Camera Notarilor Publici Cluj; s.c. Napoca Business s.r.l.; Fondul imobiliar (terenuri i construcii) din localitile judeului Cluj, de pe raza circumscripiilor Judectoriilor Cluj-Napoca, Dej, Turda, Gherla i Huedin; Estimarea valorii orientative de circulaie a proprietilor imobiliare mai sus amintite, pentru uzul beneficiarului (pentru stabilirea taxelor), la perfectarea actelor n form autentic n legtur cu tranzaciile imobiliare, n conformitate cu Legea nr.571/2003 privind Codul Fiscal, cu modificrile ulterioare; Estimrile din prezentul raport de evaluare se refer la valoarea orientativ de circulaie, avnd ca reper valoarea de pia a proprietilor imobiliare n spe. Conform Standardelor Internaionale de Evaluare (SIE), valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere (IVS 1). Avnd n vedere faptul c referinele din Codul Fiscal vizeaz noiunea de valoare de circulaie, estimrile din prezentul raport de evaluare a fost elaborat n afara SIE, dar avnd n vedere recomandrile acestora (mai ales ale Standardului Internaional de Practic n Evaluare 13 GN13 Evaluarea global pentru impozitarea proprietii). Datorit aplicabilitii limitate a prevederilor SIE i a evoluiei recente (i de perspectiv) a pieei imobiliare, prezentul raport de evaluare reprezint n fapt o culegere de preuri (ajustate) de oferte de la data evalurii i tranzacii recente de proprieti imobiliare din cadrul fondului imobiliar n spe. 25.11-15.12.2011; 27.12.2011; Opinia evaluatorului este exprimat n tabelele anexe, aferente localitilor din circumscripiile judectoriilor menionate mai sus.

ing. Alexandru Gliga


Evaluator Proprieti Imobiliare Membru Acreditat ANEVAR Nr. legitimaie 7135
www.napocabusiness.ro Raport evaluare 2 Camera Notarilor Publici Cluj

S.C. NAPOCA BUSINESS S.R.L.


Cluj-Napoca, str. Buftea, nr.7/7, Tel./fax. +40.264.594.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 Cluj-Napoca, str. Meteor, nr.68, Tel./fax. +40.364.116.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 www.napocabusiness.ro www.mdaglobal.ro Servicii profesionale de evaluare, analize economico-financiare i studii de fezabilitate

RAPORT DE EVALUARE
1. DATE GENERALE
Client (Beneficiar): Camera Notarilor Publici Cluj; Proprieti evaluate: fondul imobiliar (terenuri i construcii) din localitile judeului Cluj, de pe raza circumscripiilor Judectoriilor Cluj-Napoca, Dej, Turda, Gherla i Huedin; Scopul evalurii: estimarea valorii orientative de circulaie a proprietilor imobiliare mai sus amintite, pentru uzul beneficiarului (pentru stabilirea taxelor), la perfectarea actelor n form autentic n legtur cu tranzaciile imobiliare, n conformitate cu Legea nr.571/2003 privind Codul Fiscal , cu modificrile ulterioare; Considerente privind tipul de valoare estimat: Estimrile din prezentul raport de evaluare se refer la valoarea orientativ de circulaie, avnd ca reper valoarea de pia a proprietilor imobiliare n spe. Conform Standardelor Internaionale de Evaluare (SIE), valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere (IVS 1). Avnd n vedere faptul c referinele din Codul Fiscal vizeaz noiunea de valoare de circulaie, estimrile din prezentul raport de evaluare a fost elaborat n afara SIE, dar avnd n vedere recomandrile acestora (mai ales ale Standardului Internaional de Practic n Evaluare 13 GN13 Evaluarea global pentru impozitarea proprietii). Datorit aplicabilitii limitate a prevederilor SIE i a evoluiei recente (i de perspectiv) a pieei imobiliare, prezentul raport de evaluare reprezint n fapt o culegere de preuri (ajustate) de oferte de la data evalurii i tranzacii recente de proprieti imobiliare din cadrul fondului imobiliar n spe. Perioada inspeciei: 25.11-15.12.2011; Data raportului de evaluare: 27.12.2011; Moneda raportului de evaluare: rezultatele cuprinse n prezentul raport sunt exprimate n LEI; Valabilitatea evalurii: conform precizrilor din Codul Fiscal, n condiiile n care piaa imobiliar nu se modific semnificativ, altfel fiind necesar o reevaluare.

2. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE


acest raport este destinat exclusiv beneficiarului i poate fi folosit numai n scopul menionat n raport n condiiile legii (nu se accept nicio alt responsabilitate fa de o ter persoan care s poat face uz de el); estimrile valorilor proprietilor imobiliare care fac obiectul prezentului raport au fost fcute n condiiile n care acestea sunt libere de sarcini; se presupune c dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare evaluate este integral; informaiile despre evoluiile pieei imobiliare n localitile menionate mai sus au fost obinute de la reprezentani ai autoritilor locale, reprezentani ai beneficiarului, ageniile imobiliare active n zonele
Raport evaluare 3 Camera Notarilor Publici Cluj

S.C. NAPOCA BUSINESS S.R.L.


Cluj-Napoca, str. Buftea, nr.7/7, Tel./fax. +40.264.594.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 Cluj-Napoca, str. Meteor, nr.68, Tel./fax. +40.364.116.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 www.napocabusiness.ro www.mdaglobal.ro Servicii profesionale de evaluare, analize economico-financiare i studii de fezabilitate

respective, societi de construcii, investitori i proprietari aceste informaii sunt considerate de ncredere, dar nu li se acord garanii de acuratee; proprietile imobiliare evaluate au fost considerate ca fiind lipsite de condiii ascunse sau neaparente ale solului sau structurii de rezisten care s influeneze valoarea de pia a acestora; se presupune c proprietile evaluate sunt n stare tehnic bun, sunt exploatate dup principiul celei mai bune utilizri i se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare i utilizare; situaia curent de la data evalurii i evoluiile recente ale pieei imobiliare specifice au parametri care au stat la baza aplicrii metodelor i tehnicilor de evaluare i la baza concilierii rezultatelor; evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n continuare consultan sau s depun mrturie n instan relativ la evaluarea fondului imobiliar n spe; rezultatele din prezentul raport sunt valabile att timp ct piaa imobiliar nu sufer schimbri semnificative, altfel fiind necesar o reevaluare; posesia acestui raport sau a unei copii nu confer dreptul de publicare.

3. DESCRIEREA PIEEI IMOBILIARE


Limitele geografice ale pieei imobiliare: proprietile imobiliare evaluate sunt plasate n intravilanul i extravilanul localitilor judeului Cluj, n zone urbane i rurale. Gradul de construire: este unul extrem de variat, de la limita superioar reprezentat de construcii tip cartiere cu blocuri de locuine, sedii de societi comerciale i ale autoritilor locale, pn la limita inferioar reprezentat de suprafee mari de teren agricol. Utilizarea terenului: este variat de la terenuri cu destinaie agricol (productive sau neproductive), la terenuri pentru construcii rezideniale i industriale/logistice. Tendinele pieei imobiliare i raportul cerere/ofert: n ultima perioad de timp trendul pieei imobiliare a fost unul n declin (trend care se va pstra probabil i n perioada urmtoare), existnd un dezechilibru ntre cerere i ofert, n sensul c, n general, oferta depete numeric cererea; raportul ntre cerere i ofert este diferit funcie de zon, tipul proprietii imobiliare i starea acesteia; declinul pieei imobiliare s-a manifestat mai accentuat pe anumite segmente de pia: terenuri extravilan, terenuri intravilan, apartamente situate n localiti limitrofe oraelor, spaii industriale, spaii comerciale etc.; o influen semnificativ asupra trendului pieei imobiliare l-a avut i l are criza economic mondial, nsprirea condiiilor de creditare i programele de tip prima cas . Schimbri n utilizarea terenului: unele societi comerciale sau investitori privai, care au achiziionat proprieti imobiliare de tip teren agricol, au scos respectivul teren din circuitul agricol i l-au utilizat pentru edificarea unor faciliti industriale/comerciale/logistice sau construcii rezideniale. Utilizarea construciilor: n zonele n spe, construciile sunt utilizate att pentru locuit, ct i ca sedii de societi comerciale i instituii; exist investitori care au achiziionat proprieti imobiliare n intravilanul oraului Cluj-Napoca, au demolat vechile construcii i au construit (sau construiesc) imobile de factur modern cu destinaii diverse sedii de firme, birouri, blocuri, case i vile. Surse de informare: ageniile imobiliare (i publicaiile acestora), societile de construcii (i publicaiile acestora), cotidienele i publicaiile de profil locale i centrale, alte reviste de specialitate etc.; mass-media locale i naionale; date de la Direcia Judeean de Statistic; date de la reprezentani ai beneficiarului; literatura de specialitate n domeniul evalurilor imobiliare i baza de date a evaluatorului.
Raport evaluare 4 Camera Notarilor Publici Cluj

S.C. NAPOCA BUSINESS S.R.L.


Cluj-Napoca, str. Buftea, nr.7/7, Tel./fax. +40.264.594.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 Cluj-Napoca, str. Meteor, nr.68, Tel./fax. +40.364.116.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 www.napocabusiness.ro www.mdaglobal.ro Servicii profesionale de evaluare, analize economico-financiare i studii de fezabilitate

Concluzii: piaa imobiliar n spe este una variat, care cuprinde practic toate tipurile de bunuri imobiliare; evoluiile preurilor de tranzacionare a diferitelor tipuri de proprieti imobiliare vor fi influenate n continuare n principal de marile investiii n curs sau anunate construcia autostrzii, investiiile unor mari companii transnaionale, construcia unor micro-cartiere rezideniale i a altor obiective industriale din zonele urbane i conexe acestora; pe piaa imobiliar n spe este de ateptat ca trendul de reducere a preurilor de tranzacionare s se pstreze i n perioada urmtoare.

4. DESCRIEREA PROPRIETILOR IMOBILIARE

Tipuri de proprietii imobiliare: prezentul raport de evaluare se refer la urmtoarele tipuri de proprieti imobiliare: terenuri extravilan; pduri, livezi, vii; luciu de ap (pentru acest tip de proprietate imobiliar nu s-a putut estima un trend, datorit tranzaciilor rare i a preurilor de tranzacionare semnificativ diferite); terenuri intravilan (pentru construcii sau alte destinaii dect construcia de cldiri); case (cu teren i cu sau fr anexe gospodreti aferente); case de vacan i cabane (cu teren aferent); apartamente; spaii comerciale; spaii pentru birouri i spaii administrative; spaii cu destinaie industrial i/sau logistic; anexe spaii comerciale/industriale/administrative/logistice (opron, copertin etc.). Utiliti: la estimarea valorilor proprietilor imobiliare mai sus amintite au fost luate n considerare, pentru fiecare n parte, utilitile specifice zonei, disponibile la data evalurii.

5. ABORDRI N EVALUARE
Estimarea valorilor proprietilor din fondul imobiliar evaluat s-a fcut prin aplicarea coroborat, dup caz, att a tehnicilor de analiz statistic, ct i orientativ a tehnicilor aferente abordrilor n evaluare, respectiv: abordarea prin comparaii de pia; abordarea prin costuri; abordarea prin venit. Abordrile n evaluare au fost aplicate difereniat i specific zonei i tipului de proprietate imobiliar evaluat, utiliznd una, dou sau toate cele trei abordri menionate, n funcie de specificul proprietilor imobiliare i lund ca baz datele de pia obinute din i de la sursele de informare. Au existat cazuri n care a fost aplicabil doar abordarea prin costuri, datorit inexistenei unor tranzacii recente cazuri n care s-au utilizat i tehnici de extrapolare a rezultatelor dintr-o anumit zon i/sau tip de proprietate la zone nvecinate i/sau tip similar de proprietate. Proprietile imobiliare complexe i specifice unei anumite activiti umane, care nu pot fi cuprinse n tipurile de proprieti imobiliare descrise la pct.-ul 4, necesit evaluri punctuale la data eventualei tranzacii (exemple de asemenea proprieti imobiliare: spaii industriale complexe, care se tranzacioneaz la pachet i, uneori, prezentnd deprecieri semnificative; hoteluri i pensiuni agroturistice, benzinrii estimarea valorii acestora face obiectul evalurii afacerii, i nu doar ca proprietate imobiliar; terenuri de form, pant i/sau consisten atipice etc.).
Raport evaluare 5 Camera Notarilor Publici Cluj

S.C. NAPOCA BUSINESS S.R.L.


Cluj-Napoca, str. Buftea, nr.7/7, Tel./fax. +40.264.594.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 Cluj-Napoca, str. Meteor, nr.68, Tel./fax. +40.364.116.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 www.napocabusiness.ro www.mdaglobal.ro Servicii profesionale de evaluare, analize economico-financiare i studii de fezabilitate

6. ALEGEREA VALORILOR FINALE


Estimrile valorilor proprietilor imobiliare care fac obiectul prezentului raport sunt prezentate n tabelele anexe, pe circumscripii judectoreti, localiti i tipuri de proprieti imobiliare, sub forma unor valori (n LEI conform solicitrii beneficiarului) orientative de potenial tranzacionare, care cuprind majoritatea datelor de pia colectate i rezultatele estimrilor (au fost excluse valorile atipice i/sau cele care se aflau sub un prag mediu general). Referitor la rezultatele obinute se precizeaz urmtoarele: valorile estimate au fost exprimate i sunt valabile exclusiv n condiiile i prevederile prezentului raport; valorile estimate nu in seama de responsabilitile de mediu aferente proprietilor imobiliare n spe i nici de eventualele costuri rezultate din conformarea cu cerinele legale din acest punct de vedere; evaluarea este o opinie asupra unei valori, de natur predictiv i subiectiv; valorile estimate sunt considerate n condiii de plat integral la data tranzaciei; alegerea valorilor finale s-a fcut innd cont de credibilitatea surselor de informare, de gradul de precizie a metodelor i tehnicilor utilizate n evaluare i de condiiile de pia existente la data evalurii (perioada decembrie 2011); valorile estimate reprezentnd n fapt o culegere de preuri (ajustate) de oferte de la data evalurii i tranzacii recente de proprieti imobiliare din cadrul fondului imobiliar n spe se refer la cazul general, netratnd cazurile speciale i/sau atipice particulare; nu este adecvat ca valorile estimate s fie utilizate ca referin pentru procese de expropriere, acestea reprezentnd cazuri speciale de transfer de drept de proprietate.

7. CONCLUZII
Rezultatele din prezentul raport de evaluare se doresc a fi un instrument util i uor de utilizat pentru beneficiar, dar i o prezentare valoric a pieei imobiliare din localitile de pe raza circumscripiilor Judectoriilor Cluj-Napoca, Dej, Turda, Gherla i Huedin. Rezultatele i concluziile din raportul de evaluare nu sunt considerate exhaustive, acestea putnd fi rectificate i actualizate n cazul n care se constat o schimbare semnificativ a condiiilor sau evoluiei pieei imobiliare n spe (n plan local sau general). Raportul de evaluare trateaz regula (comportamentul mediu) de pe piaa imobiliar n spe i nu poate cuprinde/trata excepiile care apar n evoluia pieei imobiliare. Pentru cazurile n care se solicit ntocmirea de acte n form autentic pentru tranzacii imobiliare a unor proprieti ce nu sunt cuprinse n raport se pot adopta valori aferente proprietilor imobiliare similare din zonele adiacente (imediat nvecinate) pentru care exist valori estimate.

Raport evaluare

Camera Notarilor Publici Cluj

S.C. NAPOCA BUSINESS S.R.L.


Cluj-Napoca, str. Buftea, nr.7/7, Tel./fax. +40.264.594.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 Cluj-Napoca, str. Meteor, nr.68, Tel./fax. +40.364.116.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 www.napocabusiness.ro www.mdaglobal.ro Servicii profesionale de evaluare, analize economico-financiare i studii de fezabilitate

ANEXE
Anexa nr.1: Centralizator al estimrilor valorilor orientative de circulaie ale proprietilor imobiliare din cadrul fondului imobiliar din localitile circumscripiei Judectoriei Cluj-Napoca; Anexa nr.2: Centralizator al estimrilor valorilor orientative de circulaie ale proprietilor imobiliare din cadrul fondului imobiliar din localitile circumscripiei Judectoriei Dej; Anexa nr.3: Centralizator al estimrilor valorilor orientative de circulaie ale proprietilor imobiliare din cadrul fondului imobiliar din localitile circumscripiei Judectoriei Turda; Anexa nr.4: Centralizator al estimrilor valorilor orientative de circulaie ale proprietilor imobiliare din cadrul fondului imobiliar din localitile circumscripiei Judectoriei Gherla; Anexa nr.5: Centralizator al estimrilor valorilor orientative de circulaie ale proprietilor imobiliare din cadrul fondului imobiliar din localitile circumscripiei Judectoriei Huedin.

Not: acest raport de evaluare (inclusiv anexele) a fost ntocmit n 113 exemplare, din care 112 exemplare pentru beneficiar i 1 exemplar pentru arhiva evaluatorului.

Raport evaluare

Camera Notarilor Publici Cluj

S.C. NAPOCA BUSINESS S.R.L.


Cluj-Napoca, str. Buftea, nr.7/7, Tel./fax. +40.264.594.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 Cluj-Napoca, str. Meteor, nr.68, Tel./fax. +40.364.116.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 www.napocabusiness.ro www.mdaglobal.ro Servicii profesionale de evaluare, analize economico-financiare i studii de fezabilitate

RECOMANDRI PRIVIND UTILIZAREA TABELELOR CU ESTIMRI 1. Generaliti


n tabele sunt indicate valori n LEI, aferente suprafeei unitare (metru ptrat mp) exprimate specific pe tipuri de proprietate imobiliar; suprafee (n sensul prezentului raport de evaluare): o suprafaa terenului (St); o suprafaa construit (Sc): amprenta pe sol a construciei (la cota 0 a construciei); o suprafaa construit desfurat (Scd): suma pe nivele a suprafeelor construite; o suprafaa util (Su): suma pe nivele a suprafeelor interioare pereilor construciilor/cldirilor; o coeficient statistic mediu de transformare: Su = 0,85 x Scd; Scd = Su / 0,85; unitatea de suprafa se refer, dup caz, la: o metru ptrat n cazul terenurilor; o metru ptrat de suprafa construit desfurat (Scd) n cazul construciilor; locaia (n sensul prezentului raport de evaluare): indic localizarea proprietii imobiliare, funcie de zone specifice (identificate/constatate de evaluator) de pia imobiliar, cartiere etc.

2. Tipuri generale de proprietate imobiliar


Apartamente: o valorile unitare (LEI/mp) sunt prezentate funcie de suprafaa util (Su): apartamente cu suprafaa util pn la 40 mp; apartamente cu suprafaa util cuprins n intervalul 40-70 mp; apartamente cu suprafaa util de peste 70 mp; o valorile se refer la apartamente locuibile: finisate i cu utiliti funcionale; Teren intravilan (n sensul prezentului raport de evaluare): o sunt prezentate valori unitare (LEI/mp) pentru terenuri pe care exist i/sau pe care pot fi edificate construcii (cldiri); o tipul terenului intravilan este atestat/indicat, dup caz, de nscrierile din actul de dobndire, extrasul de Carte Funciar, certificatul de urbanism i alte documente emise de organele n drept (fiscale, judectoreti, administrative etc.); Construcie cas (n sensul prezentului raport de evaluare): o sunt prezentate valori unitare (LEI/mpScd) pentru: cas cu structur din lemn (inclusiv cabane i case de vacan), chirpici etc.; cas cu structur din piatr, crmid, bca, beton etc.; o tipul construciei i Scd (sau Su) sunt atestate/indicate, dup caz, de nscrierile din actul de dobndire, extrasul de Carte Funciar, certificatul de urbanism i alte documente emise de organele n drept (fiscale, judectoreti, administrative etc.); o valorile se refer la construcii case locuibile: finisate i cu utiliti funcionale; Alte construcii (n sensul prezentului raport de evaluare): o sunt prezentate valori unitare (LEI/mpScd) funcie de tipul construciei, astfel: construcii spaii de birouri/administrative; construcii spaii comerciale;
Raport evaluare 8 Camera Notarilor Publici Cluj

S.C. NAPOCA BUSINESS S.R.L.


Cluj-Napoca, str. Buftea, nr.7/7, Tel./fax. +40.264.594.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 Cluj-Napoca, str. Meteor, nr.68, Tel./fax. +40.364.116.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 www.napocabusiness.ro www.mdaglobal.ro Servicii profesionale de evaluare, analize economico-financiare i studii de fezabilitate

construcii spaii industriale/logistice (structur metalic); construcii spaii industriale/logistice (structur beton armat, bca, crmid etc.); anexe (lemn, tabl etc.) oproane, copertine, garaje, anexe gospodreti etc.; anexe (piatr, crmid, bca, beton etc.) oproane, copertine, garaje, anexe gospodreti etc.; o tipul construciei i Scd (sau Su) sunt atestate/indicate, dup caz, de nscrierile din actul de dobndire, extrasul de Carte Funciar, certificatul de urbanism i alte documente emise de organele n drept (fiscale, judectoreti, administrative etc.); o valorile se refer la construcii exploatabile: cu finisaje adecvate, utiliti funcionale i utilizabile pentru scopul pentru care au fost edificate; Teren extravilan (n sensul prezentului raport de evaluare): o sunt prezentate valori unitare (LEI/mp) pentru terenuri extravilane, funcie de tipul/categoria acestora astfel: teren extravilan agricol (arabile, productive etc.); teren extravilan neagricol (puni, fnee etc.); teren extravilan pdure; teren extravilan livad, vie (n producie); o tipul/categoria terenului extravilan este atestat/indicat, dup caz, de nscrierile din actul de dobndire, extrasul de Carte Funciar i alte documente emise de organele n drept (fiscale, judectoreti, administrative etc.). Note: o valorile pentru apartamente i alte tipuri de construcii includ i valoarea cotelor pri indivize comune i a cotei pri pn la 25 mp (inclusiv) de teren n proprietate; o apartamentele i alte tipuri de construcii (spre exemplu apartament n cas, apartament de tip spaiu comercial n construcie mixt etc.) care au cot parte de teren n proprietate mai mare de 25 mp vor fi tratate ca i proprieti de tip teren (pentru suprafaa de teren n proprietate ce depete 25 mp) + construcie (de tip apartament echivalent ca Su); o n cazul n care suprafaa construciei de tip apartament nu este menionat / identificat n documente, valoarea construciei se va obine prin asimilare / echivalen, conform locaiei, dup cum urmeaz: la apartament cu 1 camer (inclusiv garsonier) se consider valoarea aferent unui apartament cu Su = 30 mp; la apartament cu 2-3 camere se consider valoarea aferent unui apartament cu Su = 55 mp; la apartament cu 4 camere sau mai multe, se consider valoarea aferent unui apartament cu Su = 80 mp; o n cazul n care suprafaa construciei de tip cas nu este menionat / identificat n documente, valoarea construciei se va obine prin asimilare / echivalen dup cum urmeaz: la cas cu 1 camer se consider valoarea aferent unei case cu Scd = 50 mp; la cas cu 2-3 camere se consider valoarea aferent unei case cu Scd = 80 mp; la cas cu 4-5 camere se consider valoarea aferent unei case cu Scd = 120 mp; la cas cu 6 camere sau mai multe, se consider valoarea aferent unei case cu Scd = 150 mp;
Raport evaluare 9 Camera Notarilor Publici Cluj

S.C. NAPOCA BUSINESS S.R.L.


Cluj-Napoca, str. Buftea, nr.7/7, Tel./fax. +40.264.594.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 Cluj-Napoca, str. Meteor, nr.68, Tel./fax. +40.364.116.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 www.napocabusiness.ro www.mdaglobal.ro Servicii profesionale de evaluare, analize economico-financiare i studii de fezabilitate

o valoarea pentru o proprietatea imobiliar de tip teren intravilan pe care nu pot fi construite cldiri situaie atestat/indicat pe baza documentelor eliberate de autoritatea de urbanism se va determina astfel: valoare teren intravilan (aferent locaiei n spe) x 0,1 (respectiv, 10% din valoarea terenului intravilan aferent locaiei n spe).

3. Modul de utilizare a tabelelor cu estimri


pentru identificarea n tabele a valorii aferente unei proprieti imobiliare se parcurg urmtorii pai: o se stabilete tipul de proprietate imobiliar (apartament, teren+construcie, teren intravilan, teren extravilan etc.); o se identific zona de dispunere: localitatea, zona i locaia (inclusiv dup indexul de strzi); o se identific, dup caz, alte componente necesare cutrii n tabele: suprafee, elemente componente (teren i construcie); o se alege din tabel valoarea unitar corespunztoare i apoi se calculeaz valoarea aferent proprietii imobiliare n spe; calculul valorii aferente proprietii n spe se face dup principiul:

valoarea proprietii (Vp) = valoarea terenului (Vt) + valoarea construciei (Vc)


exemple de estimare: o Cluj-Napoca, str. Observatorului (Zorilor), apartament Su = 55 mp: Vp = 55 mp x 3.230 LEI/mp = 177.650 LEI o Dej, str. Fragilor (Dealul Florilor), apartament n cas (construcie din crmid i bca cu 4 apartamente i teren aferent 600 mp), Su = 80 mp, cota parte teren n proprietate n 150 mp: Vp = 80 mp x 1.780 LEI/mp + (150 mp 25 mp) x 86 LEI/mp = 153.170 LEI o Turda, str. Piersicului (Turda Bi, Pota Rt), teren i cas din crmid P+M, St = 550 mp, Scd = 180 mp: Vp = 550 mp x 108 LEI/mp + 180 mp x 1.840 LEI/mp = 390.600 LEI o Gherla, str. Parcului (zona A Centru), apartament 2 camere cu suprafa nespecificat: Vp = 55 mp x 1.610 LEI/mp = 88.550 LEI o Gherla, str. Parcului (zona A Centru), spaiu comercial parter bloc, Su = 90 mp, cota parte teren n proprietate n 30 mp: Vp = (90 mp / 0,85) x 2.040 LEI/mp + (30 mp 25 mp) x 172 LEI/mp = 216.860 LEI o Aghireu Fabrici, teren i spaii industriale cu anexe, St = 2.000 mp, hala1 pe structura metalica avnd Scd = 400 mp, hala2 pe structura din crmid avnd Scd = 500 mp, opron metalic avnd Scd = 150 mp i cas poart avnd Scd = 15 mp: Vp = 2.000 mp x 24,08 LEI/mp + + 400 mp x 210 LEI/mp + 500 mp x 230 LEI/mp + + 150 mp x 32 LEI/mp +15 mp x 44 LEI/mp = 252.620 LEI
Raport evaluare 10 Camera Notarilor Publici Cluj

S.C. NAPOCA BUSINESS S.R.L.


Cluj-Napoca, str. Buftea, nr.7/7, Tel./fax. +40.264.594.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 Cluj-Napoca, str. Meteor, nr.68, Tel./fax. +40.364.116.355, Mobil +40.730.011.935, +40.730.011.936 www.napocabusiness.ro www.mdaglobal.ro Servicii profesionale de evaluare, analize economico-financiare i studii de fezabilitate

Pentru orice ntrebri suplimentare i nelmuriri privind raportul de evaluare v stm la dispoziie. Ing. Alexandru Gliga: 0730.011.935; Ing. Moldovan Ioan: 0730.011.936. V mulumim!

Raport evaluare

11

Camera Notarilor Publici Cluj