Important a publicitati i imobiliare

Barbulescu Marius Dan

2013
UNIVERSITATEA VALAHIA DIN TARGOVISTE FILIALA ALEXANDRIA SPECIALIZAREA ADMINISTRATIE PUBLICA ANUL III

Importanta publicitatii imobiliare

Publicitatea bunurilor reale vizeaz att bunurile mobile, ct mai ales pe cele
imobile. n ceea ce privete bunurile mobile se poate constata, prin natura lor, c nu este necesar publicitatea acestora. Publicitatea bunurilor mobile nu ar face dect s ngreuneze i s reprezinte o frn n calea circulaiei juridice a acestor drepturi care trebuie s se caracterizeze printr-un ritm rapid .Prin excepie, exist situaii n care i n privina bunurilor mobile se regsesc unele dintre cerinele care au impus crearea instituiei publicitii imobiliare. Este cazul navelor fluviale i maritime, care fac obiectul unui sistem de publicitate distinct, iar mai recent, al bunurilor mobile care fac obiectul garaniilor reale mobiliare, destinate s asigure ndeplinirea unei obligaii civile sau comerciale nscute din orice contract ncheiat ntre persoane fizice sau juridice [5]. Este vorba despre regimul juridic al garaniilor reale mobiliare, din Legea privind unele msuri pentru realizarea reformei economice, nr.99/1999, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr.236/27 mai 1999, care se va realiza prin intermediul unei noi instituii aprut n viaa juridic, denumit Arhiva Electronic de Garanii Reale Mobiliare. De regul posesiunea echivaleaz cu titlu de proprietate i valideaz dobndirea bunurilor mobile de la un neproprietar, astfel c posesiunea opereaz cu rol de publicitate. Acest fapt se datoreaz prescrierii bunurilor mobile indiferent de scurgerea timpului. Chiar dac s-ar ncerca realizarea unei publiciti integrale a bunurilor mobiliare, acest proces nu ar fi posibil datorit caracterului fungibil pe care l manifest aceast categorie de bunuri, precum i datorit numeroaselor operaiuni juridice crora acestea sunt supuse. n plus nu exist nici interese ca infinitele operaiuni mobiliare s fie supuse publicitii, ceea ce face nc o dat incert nfptuirea publicitii mobiliare. n schimb, natura i importana pe care le prezint drepturile reale imobiliare a determinat aplicarea principiului publicitii, astfel c s-a organizat prin lege modul de realizare a publicitii acestora. Acest proces a fost pus n aplicare printr-o serie de obiective sau scopuri, a cror ndeplinire a condus la organizarea sistemului de publicitate imobiliar a drepturilor reale. Aceste obiective sunt: a) Se asigur certitudine sporit transmisiunilor drepturilor reale i implicit circuitului civil, dndu-se posibilitatea de a fi adus la cunotina terelor persoane situaia juridic a imobilelor transmise. n acest fel se nltur primejdia nstrinrilor clandestine, evitndu-se n acest fel, nstrinarea succesiv de ctre acelai proprietar a imobilului la mai multe persoane. b) Prin publicitatea imobiliar se instituie un sistem de eviden clar, general, obligatorie i atotcuprinztoare a bunurilor imobile pentru exploatarea lor n scopuri productive, ct mai eficient. c) Permite organelor competente ale statului i persoanelor interesate s exercite un control permanent n ce privete schimbrile ce au loc n situaia material i juridic a bunurilor imobile. ntr-adevr, nu numai organele de stat, dar i orice alt persoan interesat poate lua la cunotin n orice moment de schimbrile produse n situaia material a unui bun rezultnd din mpreli, schimbri a destinaiei sau a categoriei de

folosin, transformri, adugiri etc.. ct i de schimbrile privind situaia juridic, cum ar fi nstrinri, grevri cu sarcini etc[6]. Publicitatea imobiliar reprezint mijlocul tehnic cel mai adecvat pentru a se realiza securitatea dinamic i static a bunurilor imobile. Titularul drepturilor reale imobiliare trebuie s fac cunoscut terilor actele juridice sau operaiunile juridice legate de drepturile respective i svrite de ctre el, pentru c numai astfel poate fi sigur c dreptuirle sale subiective sunt erga omnes i poate avea ctig de cauz atunci cnd cineva, un ter de rea-credin l deranjeaz n exercitarea acestora. Publicitatea imobiliar garanteaz opozabilitatea fa de teri a drepturilor reale imobiliare dar cu condiia ca i titularul acestor drepturi s acioneze legal n acest sens i s realizeze nscrierea drepturilor imobiliare n cartea funciar, conform prevederilor legii imobiliare. Motivaia de susinere a publicitii const n interesul de a proteja bunurile imobile care au n general o valoare i o importan mare i pentru c aceast securitate a drepturilor subiective are ca scop binele general al societii i al indivizilor, titulari de drepturi , care o compun. Din timpuri strvechi au existat diferite forme de publicitate imobiliar, mai mult sau mai puin eficiente, toate avnd ns acelai obiectiv: protecia drepturilor asupra pmntului, mai ales dup ce a nceput s creasc valoarea acestuia. Primele mrturii ale existenei publicitii au fost atestate n timpul regelui babilonian Hammurabi (21232081); este vorba despre o scrisoare a regelui referitoare la soluionarea unui litigiu de grani a unui registru de eviden a terenurilor. Au mai existat i alte mrturii, constnd n registre ce cuprindeau proprietarii de imobile, ipotecile precum i alte urme ca pietre de hotar, dovezi gsite n Grecia Antic i n Egipt mai ales. n aceast perioad a antichitii i dar i n cea a evului mediu s-a remarcat un sistem mai eficient de publicitate imobiliar. Respectiv bunurile mobile ca i cele imobile se transmit pe baza consensului dintre pri, dar n prezena unor martori, ceea ce conferea actului juridic solemnitate n faa autoritilor. Un alt sistem de publicitate i mai eficient n opoziie cu cel roman, a fost cel din dreptul germanic prin care se impunea nscrierea ntr-un registru public a oricrei transmisiuni de proprietate privat. Dar pe msur ce a trecut timpul sistemul de publicitate imobiliar s-a tot perfecionat. Se constat astfel c prin secolele IX-XII bisericile au ajuns s in registrele de eviden a transformrilor de proprietate. Mai trziu, n epoca modern, formele de publicitate au cunoscut mai multe perfecionri. Regele Frederic I al Prusiei printr-un edict a ordonat ca toate bunurile i ipotecile care le greveaz s fie trecute n registre succesorale i cadastrale. Acest edict a stat la baza Codului Civil al Prusiei de mai trziu i ale crui principii de publicitate absolut i de legalitate au fost preluate mai apoi i n drepturile polonez, bavarez, saxon i austriac, cu unele perfecionri bineneles. n Frana s-a pus accent, prin anul 1970, pe transcripiuni, realizate prin intermediul unor legi revoluionare. Aceste transcrieri nu erau obligatorii, la nceput, dar apoi situaia s-a schimbat i numai prin transcriere avea loc transmiterea proprieti nemictoare fa de teri; altfel ar fi considerat proprietar tot vnztorul. Sistemul nu s-a pstrat ns , odat cu adoptarea Codului Civil al lui Napoleon, revenindu-se la un vechi sistem de publicitate bazat pe transmiterea proprietii prin acordul comun al prilor, vnztorcumprtor, ceea ce a readus nesigurana n circuitul civil al bunurilor nemictoare. Aceast eroare major a fost corectat printr-o serie de legi i decrete, prin care s-a

ncercat copierea unor aspecte ale publicitii din modelul german de aceeai materie. Astfel Frana n-a reuit nici n prezent s aib un sistem de publicitate care s ofere sigurana cerut de ceteni pentru proprieti i pentru credite. Drepturile se dobndesc la data perfectrii actului translativ sau constitutiv de drepturi reale, dar se consolideaz numai ca efect al transcrierii n registrele publice[7]. Francezii au renunat la ideile din dreptul roman conform cruia transferul drepturilor reale presupunea dou operaiuni juridice: crearea obligaiilor contractuale de a transmite dreptul real i ndeplinirea formalitilor solemne. Excepie fac numai provinciile Alsacia i Lorena, care beneficiaz de un sistem de publicitate real mai sigur i mai eficace. Sistemul de publicitate francez i-a gsit adepi i printre alte state europene care iau pus amprenta, totui, aducnd unele mbuntiri. Astfel sunt: Belgia, Luxemburg, Italia, Portugalia, Spania. Dreptul german a rmas mai fidel dreptului romanic i a adoptat sistemul publicitii reale cu efect constitutiv de drepturi, chiar i ntre pri, prin nscrierea n crile funciare. Noul proprietar era recunoscut de ctre teri i avea posibilitatea de a invoca principiul erga omnespentru aprarea drepturilor sale subiective. Sistemul de publicitate real din dreptul germanic a influenat i dreptul australian, n cadrul cruia a luat natere sistemul de publicitate Torrens, dup numele iniiatorului su, i care s-a remarcat n dreptul comparat prin originalitatea sa. Datorit i teritoriului foarte ntins din aceast ar era necesar o ntocmire de registre de eviden a proprietilor. n acest mod proprietarii aveau posibilitatea de a vinde ori de a da n garanie cu credit bunul su imobil. Sistemul de publicitate imobiliar a cunoscut i n ara noastr o serie de etape n evoluia sa, influenate mai mult sau mai puin de condiiile istorice ale vremii i care au fost diferite, chiar i de la o regiune la alta. Toate acestea au condus la perfecionarea i dezvoltarea unui sistem de publicitate eficace i demn de apreciat. Cnd a nceput hotrnicia moiilor, deci i vnzarea lor, aceasta se fcea n faa <<oamenilor buni i btrni>> i era adus la cunotina obtei steti prin <<strigarea peste sat>>. A fost o perioad n care bunurile imobile aveau o circulaie restrns numai n interiorul familiei sau al satului i cnd nu apruse nevoia de credite care s fie garantate prin ipoteci. Mai trziu, hotrnicia unei moii ce se nstrina s-a fcut pe baza unui ordin de ncuviinare domneasc (hrisov), de ctre o comisie format din 612 hotarnici, care ntocmeau o <<carte de alegere a hotarelor sau carte de hotrnicie>> numit ocolni. Publicitatea opera n faa comisiei de hotrnicie i era consemnat n ocolni, pe baza crora domnul rii emitea un sinet. Proprietatea, n vechiul drept romnesc, se trasmitea nu numai prin consimmntul prilor, ca n sistemul francez, ci prin predarea lucrului ca n dreptul roman; cnd existau i titluri, acte, sineturi acestea trebuiau predate o dat cu imobilul[8]. La nceput publicitatea se rezuma doar la o form oral de manifestare. Se datora faptului c existau prea puine vnzri i cumprri de moii, acestea fiind deinute dea lundul generaiilor doar de ctre familiile nstrite i conform obiceiului acestea se moteneau de la ascendeni la descendeni. Abia dup ce s-au identificat operaiunile juridice care vizau moiile, a aprut i nevoia de a le consemna n scris, pentru a constitui dovezi necesare n special n cazul unui credit. Acestea, fr a se renuna la forma oral a publicitii: sub influena puternic a religiei n viaa oamenilor de atunci,

se practica strigarea n biseric de trei ori, n faa acestora, procedeu identic cu cel al cstoriei, dovad a noii viei pe care noul proprietar urma s o hotrasc pentru proprietatea sa. Primele registre pentru inscripiunile ipotecare i-au fcut apariia n Principate pe la nceputul secolului al XIX-lea sub influene nord-vestice i sub imperiul Regulamentului Organic. n Principarele romne publicitatea imobiliar s-a impus odat cu vnzarea moiilor care presupunea <<hotrnicia>> ,respectiv stabilirea hotarelor de ctre <<o comisie>>, ntocmirea unui act denumit <<ocolni>> i pe baza ei eliberarea unui <<sinet domnesc>>. Mai trziu n secolul 18, au aprut <<condicile>> speciale de nregistrare a actelor de vnzare-cumprare unde n perioada Regulamentului organic se menionau i ipotecile ajungndu-se n a doua jumtate a secolului 19 la <<Registrele de transcripiuni i inscripiuni>> [9]. nscrierile aveau for probant datorit faptului c se realizau sub supravegherea Marelui Logoft care verifica capacitatea prilor de a ncheia un contract sau dac exista vreun obstacol n calea ncheierii mprumutului. n plus, dovada eliberrii de ctre Marele Logoft coninea date eseniale pentru valabilitatea unui astfel de raport juridic precum: identificarea prilor, termenul de plat, tipul zlogului i zapisul ntocmit. Primul cod civil romnesc a fost adoptat n anul 1865 i face referire la publicitatea imobiliar, dar nu aduce reglementri care s fie considerate un progres n materie, ci dimpotriv a constituit un regres.Din nou se punea accent pe influenele franceze i nu mai era necesar transcripiunea actului dect pentru ca n materie de vindere drepturile s poat fi opozabile terilor. n rest era valabil principiul francez al consensului, conform cruia vinderea era considerat perfect ntre pri, proprietatea trecnd de drept de la vnztor la cumprtor. Dup cum am mai spus, nu n toate provinciile romneti publicitetea imobiliar s-a manifestat sub aceeai form, unic, paradoxal cu faptul c era vorba de inuturi locuite de aceeai populaie romneasc. Prin acapararea Ardealului de ctre Imperiul AustroUngar, s-a ajuns la situaia ca sistemul de publicitate imobiliar german s influeneze dreptul din acest inut. Astfel, n Transilvania, Banat i Bucovina operaiunile juridice privind constituirea, modificarea sau transmiterea de drepturi reale erau considerate valabile doar dup nscrierea n registrele de publicitate i crile de proprietate. Era consecina aplicrii principiului german prin care astfel de operaiuni juridice deveneau perfecte. Cea mai semnificativ dovad pentru domeniul publicitii imobiliare a influenei germanice o reprezint registrele din arhiva oraului Braov. Aceste informaii nu se rezum doar la oraul Braov i la mprejurimile acestuia, ci conin i nouti, pentru acea vreme, despre restul inutului Transilvaniei, dominate de aceleai evenimente istorice. Registrele au aprut la nceputul secolului XVII i au fost comentate de ctre Alexandru Herlea. Dintre cele mai importante registre se remarc: Liberus publicus, aprut n 18 martie 1615, este o carte de proprietate care cuprinde numele titularului dreptului cu indicarea titlului de dobndire, precum i datoriile ce grevau bunul. Registrul nu are la baz msurtori cadastrale i este redactat dup persoana proprietarului deci este un registru de publicitate personal;

Protocolum, datat 20 noiembrie 1742, este asemntor cu Liber publicus dar mai complet: cuprinde imobilele date zlog sau ipotecate; Protocolul public al consiliului orenesc datat 1764 cuprinde nscrieri de contracte, evaluri, tranzacii i partaje cu privire la averea <<nluntrul i n afar de ora>>; Protocolum funduorum (1763) conine inscripiile de vnzare cu indicarea titlului de drept de achiziie (ex.:<<se vinde cu bani pltii n numerar>>); Libri fundualis (1758) cuprinde: numele proprietarului, natura proprietii, situarea imobilului, identificarea lui prin denumirea strzii, a vecinilor de sus i de jos, evaluarea, eventualele ipoteci cu valoarea lor i data constituirii lor, precum i data transferrii dreptului de proprietate prin deces, vnzare sau schimb, artndu-se i vechiul proprietar. Fiecare poziie din registru privete un singur imobil, deci putem afirma c publicitatea era real, integral, i specializat; Protocol despre cumprarea, vnzarea i ipotecarea realitilor (1780-1781), cuprinde constituirea i radierea drepturilor reale imobiliare; Tablou despre ipotecile prenotate i ntabulate n noua carte funduar (1782), care, dup cum l arat numele, conine numele datornicilor n ordinea alfabetic, numele creditorilor i suma dobnzii, cu trimiterea la cartea funduar n care erau nscrise bunurile ipotecate; Cartea funduar cu index alfabetic (1777), n care imobilele sunt nscrise cu numr topografic deci aveau la baz msurtori cadastrale. Ea mai cuprinde: numrul tabelului de contribuii fiscale, numele proprietarului, numele celor care dobndeau ulterior pe cale succesoral, cumprare, donaie sau oricare alt titlu, denumirea lanului, suprafaa i fertilitatea terenului. La sfrit registrul are un index alfabetic al proprietarilor de unde i vine i numele; Cartea funduar rectificat (1794), redactat n ordinea numerelor topografice, n care se inea evidena schimbrilor n situaia imobilelor; Registrul poblicaiilor (1820), denumit i <<protocol al strigrilor>> despre vnzarea proprietilor din anii 1820-1825. Dei celelalte registre au ndeplinit, pe lng funcia de eviden i pe cea de publicitate, numai n acest registru se menioneaz expres modalitatea publicitii prin strigri; Cartea funduar a pmntului artor (1826), n care terenul arabil este nscris cu numrul topografic, proprietarul, lanul, clasa, suprafaa i titlul pe care se ntemeiaz proprietatea [10]. Cartea funduar a mai cunoscut o rectificare n 1846 cnd s-a consolidat protecia proprietii, a creditelor i a cumprtorilor, prin nfiinarea unor servicii specializate n cadrul universitii sseti de bunuri.

Exist totui un inconvenient nu era un cadastru funciar n care s fie cuprinse date despre toate imobilele din Transilvania. Aceast lacun juridic a fost remediat prin adoptarea Regulamentului de Carte funduar, n 5 februarie 1870 i care reprezenta prima form de manifestare a unui sistem modern de publicitate real integral i legal a crii funciare. Norma juridic a luat natere i s-a dezvoltat pe msur ce s-a simit tot mai mult nevoia de a fi aprate actiunile juridice ale oamenilor n cadrul procesului de producie a bunurilor destinate satisfacerii nevoilor personale. Pornind de la norma moral, prima manifestare a dreptului, s-a ajuns la formarea unui veritabil sistem juridic care poate s menin echitatea n cadrul raporturilor interumane care se nasc n interiorul circuitului civil. Se tinde spre perfecionarea sistemului de drept, urmrindu-se aprarea i delimitarea ct mai bun a drepturilor subiective. Orice persoan, indiferent c este fizic sau juridic, dar chiar i societatea, sunt interesate n privina protejrii drepturilor subiective, prezente sau viitoare. Iar aceast protecie poate fi realizat doar dac este foarte bine cunoscut sistemul de drept i reglementrile pe care acesta le face pentru operaiunile care vizeaz drepturile subiective, fapt condiionat la rndul su de respectarea i exercitarea ct mai corect i mai concis a dreptului. De aici deriv importana realizrii unei publicitii a raporturilor juridice, n special a celor mai importante raporturi juridice patrimoniale. Ocrotirea drepturilor subiective patrimoniale se nfptuiete prin intermediul unor mijloace preventive, concretizate n forma actelor juridice i publicitatea operaiunilor juridice care vizeaz drepturile patrimoniale, dar i cu ajutorul mijloacelor represive, constnd n sanciuni juridice de natur civil, penal, administrativ, care sunt prevzute de lege pentru cazurile de ignorare i nclcare a drepturilor civile. Dreptul obiectiv prevede pe de o parte coninutul juridic i mijloacele de aprare mpotriva oricror nclcri practice posibile, reglementnd statica drepturilor patrimoniale, totodat prevede modurile de dobndire, modificare i stingere a acestor drepturi n temeiul legii sau prin acte juridice pe de alt parte, realiznd dinamica drepturilor patrimoniale. Cu alte cuvinte statica vizeaz existena i pstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobndite, iar dinamica vizeaz circulaia acestor drepturi de la natere pn la stingerea lor realizndu-se prin aceasta circuitul juridic patrimonial[1]. Scopul publicitii este tocmai acela de a da siguran total operaiunilor juridice sub cele dou aspecte, att static, ct i dinamic. n ceea ce privete forma actelor juridice , se cunoate c aceasta este guvernat de principiul consensualismului, fiind o condiie exterioar general de manifestare a voinei juridice a prilor contractante; este vorba de o condiie extrinsec pe care o stabilesc prile. Dei art.1295 din Codul civil statueaz principiul consensualismului, exist totui cteva excepii: n primul rnd pentru ca actul juridic s fie valabil trebuie s aib o form ad validatem sau ad solemnitatem, ori este cerut forma ad probationem pentru a putea dovedi actul juridic, ori trebuie ndeplinit o form care s fac opozabil erga omnes acel act juridic. n cadrul vieii juridice o valoare foarte important o reprezint fondul funciar. Acest fapt este demonstrat prin istoria dreptului, din care rezult c pn n perioada epocii moderne obiectul normelor juridice l constituiau drepturile reale , n mod deosebit terenurile. Baza drepturilor reale imobiliare o forma dreptul de proprietate, drept pe care

nici o ter persoan nu are drept s-l ating n vreun fel.Odat cu naterea acestui drept real imobiliar apar i obligaii a cror nclcare duce la formarea raportului de responsabilitate . ns, pentru a se evita o asemenea situaie, drepturile reale imobiliare trebuie s se nasc i s se manifeste n mod public, pentru ca toat lumea s le cunoasc. Este singurul mijloc prin care s-ar putea pune n aplicare principiile latineti Nemo censetur ignorare legem.Nemo ius ignorare censetur ,astfel c nimeni nu ar putea invoca necunoaterea acestor drepturi atunci cnd acestea ar fi nclcate. Publicitatea imobiliar are menirea de a evita anumite inconveniente n ceea ce privete transmiterea unui drept de proprietate sub aspectul clandestinitii sau n cazul dobndirii altor drepturi reale, fr s fie asigurat publicitatea lor. n caz contrar, un vnztor de rea-credin ar putea vinde, consecutiv, acelai drept real imobiliar mai multor persoane de bun-credin, ajungndu-se la starea de incertitudine privind dreptul respectiv. Sistemul de publicitate imobiliar vine s nlture tocmai astfel de situaii i de neajunsuri. Publicitatea crii fuciare apr numai drepturile terilor achizitori dobndite cu titlu oneros i cu bun-credin, iar nu i drepturile dobndite nevalabil de ctre achizitorul nemijlocit. Ca o consecin a constatrii privitoare la reaua credin n dobndirea unui imobil, cumprtorul nu se poate prevala de excepia referitoare la prescripia aciunii n rectificarea crii funciare, deoarece potrivit art.36 din Legea de la 27 aprilie 1938 aciunea n rectificarea, sub rezerva prescripiei de fond, este imprescriptibil fa de dobnditorul nemijlocit, precum i fa de terul care a dobndit cu rea-credin dreptul nscris n folosul su( TS, sc., dec.nr.1086/1972, Repertoriu1969-1975, p.103) [2]. Organizarea sistemului de publicitate imobiliar se realizeaz ntr-o aa manier nct adevraii proprietari, dobnditorii de bun-credin a drepturilor reale, s fie ocrotii i s aib posibilitatea s-i apere aceste drepturi. Definiia noiunii de publicitate imobiliar vine s susin cele afirmate mai sus, aducnd un plus de argumentare. Din punct de vedere al analizei juridice, noiunea de publicitate se manifest din perspectiva a dou aspecte,general i special, aa cum reiese din opera citat a domnului profesor Ioan Sabu-Pop. n sensul su larg publicitatea desemneaz acele modaliti prin care anumite acte sau operaiuni juridice sunt aduse la cunotina publicului ori realizate in locuri publice cu sau fr participarea publicului, dar cu scopul de a fi cunoscute i de a-i asuma efectele. Legile i alte acte normative se public n Monitorul Oficial al Romniei, actele administrative se public n presa local, se afieaz la locuri anume stabilite; unele acte se ncheie n locuri publice pentru a asigura accesul i intervenia celor interesai (licitaii, celebrarea cstoriei, tranzacii la burs), anumite operaiuni juridice sunt transcrise sau evideniate n registre publice (registrul comerului, registrul portului unde sunt nregistrate navele, crile funciare etc.) [3]. Nimeni nu poate susine c nu cunoate legea atta timp ct legiuitorul i asigur mijloacele necesare pentru ca aceasta s fie public. Cu ct aceste mijloace sunt mai variate, cu att posibilitatea de a se crea situaii de inconvenient n ceea ce privesc operaiunile i actele cu caracter juridic pe care persoanele le svresc, sunt n numr mai redus. Scopul legiuitorului este tocmai acela de a elimina, pe ct posibil, orice tendin a cuiva care vrea s sfideze n interesul su personal ceea ce guverneaz

buna desfurare a sistemului de drept, punnd n pericol drepturile subiective ale terilor de bun-credin. n sensul restrns al publicitii imobiliare aceasta desemneaz totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin care se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor n mod public pentru a da ocrotire deplin securitii statice i dinamice a circuitului civil, referitor la bunurile imobile [4]. n dreptul obiectiv sunt cuprinse toate acele moduri de dobndire, modificare sau stingere a drepturilor patrimoniale, prin intermediul legii, ceea ce reprezint statica acestor drepturi , dar i prin acte juridice n care este concretizat dinamica drepturilor patrimoniale. Legea asigur astfel o dubl protecie juridic a drepturilor patrimoniale pentru titularii acestora, securitatea att static, ct i cea dinamic, aflndu-se ntr-o relaie de determinare reciproc. De aceea publicitatea este necesar pentru anumite acte juridice s fie cunoscute n privina raporturilor juridice pe care le consacr. De exemplu: contractul de vnzare-cumprare privind un imobil, ncheiat n form autentic este deplin veritabil, dar pentru a asigura opozabilitatea lui i c n realitate cumprtorul este proprietarul actului, acel contract trebuie supus formelor de publicitate legal. Drepturile patrimoniale sunt drepturi garantate i aprate prin lege, dar acest proces se declaneaz numai dac titularul acestor drepturi subiective are acest interes, apelnd la publicitatea imobiliar. De acest drept beneficiaz doar acele persoane care doresc s fie asigurate de protecie din partea statului; actul normativ care vizeaz publicitatea imobiliar nu oblig, nc, la aducerea la cunotina public a drepturilor subiective patrimoniale pe care o persoan fizic sau juridic le deine. ns prin publicitatea imobiliar se asigur protecia juridic a tuturor drepturilor reale fa de cei care au intenii ascunse i neconforme cu normele juridice. Publicitatea imobiliar reprezint un mijloc de protecie juridic i pentru cei care urmresc dobndirea unor drepturi reale imobiliare.