EVALUAREA ORGANIZAIILOR

n economia de pia acioneaz o serie de procese i fenomene economice, sociale i politice care genereaz schimbri semnificative n valoarea patrimonial i situaia economico-financiar a organizaiilor, i care fac necesar reevaluarea acestora la anumite intervale de timp. ntre acestea un rol preponderent l au modul de formare a preurilor, cursul de schimb al monedei naionale, gestiunea intern. Formarea liber a preurilor de pia i raportul de schimb al monedei naionale genereaz schimbri periodice n bilanul oricrei organizaii i de aceea informaiile furnizate de evidenele contabile i statistice pe care managerii le folosesc n elaborarea strategiilor de dezvoltare trebuie s fie actualizate. Reevaluarea se impune i pentru organizarea i inerea corect a contabilitii, astfel nct bilanul contabil s reflecte corect costurile, rezultatele i obligaiile ctre bugetul de stat. Principalele procese specifice economiei de pia, i mai cu seam perioadei de tranziie, care fac necesar reevaluarea organizaiilor, sunt: a) Schimbarea proprietii organizaiei, n totalitate sau a unor pri componente, prin procesul de vnzare-cumprare; b) Divizarea i fuziunea organizaiilor; c) Creterea capitalului prin investiii sau aport n natur Evaluarea sporului de patrimoniu realizat pe aceste ci permite stabilirea corect a creterii capitalului social i a fondului de amortizare. d) Cotarea la burs Stabilirea tirajului emisiunii de aciuni, innd seama de valoarea nominal, se poate face numai prin evaluarea organizaiei. e) Angajarea unui credit bancar. Evaluarea organizaiilor este o activitate curent i nu una conjunctural. Diagnosticarea i studiile de fezabilitate sunt principalele instrumente care asigur credibilitatea n relaiile dintre acionari i organizaii, dintre agenii economici i instituiile bancare i diferite instituii ale statului. Organizaia nu reprezint un scop n sine, ci un mijloc prin care se satisfac anumite nevoi ale societii, n primul rnd ale pieei interne i externe, ale mediului ambiant n cadrul cruia organizaia sau ntreprinderea se constituie i se dezvolt.

Organizaia este constituit din dou sau mai multe persoane care desfoar activiti comune n vederea realizrii unuia sau mai multor obiective. Organizaia i desfoar activitatea pe baza unui plan folosind resurse umane, financiare, materiale i informaionale, i este administrat de o echip managerial. Organizaiile pot desfura activiti eficiente numai n msura n care sunt cunoscui factorii de mediu i au capacitatea de a se adapta la schimbrile acestora. Mediul extern al organizaiei, format din macrosistemul i megasistemul n care activeaz, este reprezentat de beneficiari, furnizori, concureni, pieele de capital, instituiile financiare, uniunile sindicale, care pot influena marimea valorii organizaiei. Evaluarea organizaiei nu presupune numai stabilirea valorii unor proprieti sau bunuri din patrimoniul acesteia, ci si determinarea capacitii sale de a genera fluxuri de numerar de care va beneficia proprietarul organizaiei, ntruct aceasta este un bun care, la rndul ei, genereaz bunuri. Din punct de vedere subiectiv, valoarea organizaiei este dat de dreptul de proprietate asupra unor avantaje economice exercitat de acionarii acesteia. n mod concret, evaluarea se refer la bunurile i drepturile aparinnd unor persoane sau entiti economice, care sunt exprimate prin termenul de activ (patrimoniu). Ca urmare, valoarea unei organizaii este dat de valoarea elementelor de activ pe care le folosete cu un scop economic precis. n ceea ce privete contribuia pe care o au elementele la formarea valorii, exist dou concepii: - o concepie static, de esen contabil, potrivit careia valoarea unei organizaii este dat de valoarea net corectat a activelor ce o compun, aa cum a fost nregistrat n documentele contabile, din care se scad datoriile; - o concepie dinamic, de esen financiar, conform creia organizaia este o investiie i, ca urmare, valoarea acesteia este determinat de efectele (profit, dividende, cash flow, goodwill) ce vor fi realizate ntr-o perioad de timp i actualizate la momentul evalurii. Evaluarea este socotit de unii specialiti ca fiind mai degrab o art dect o tiin. ns evaluarea ca disciplin, este att o art, ct i o tiin. n elaborarea studiilor de evaluare a organizaiilor, specialistul se bazeaz pe teoria valorii, a crei esen poate fi redat prin urmtoarele trsturi: Organizaia nu are valoare intrinsec

Valoarea unei organizaii care este o valoare economic, exprim n sens subiectiv importana pe care cumprtorul o atribuie contribuiei pe care aceasta o poate avea la satisfacerea nevoilor sale, iar n sens obiectiv, aptitudinea organizaiei de a realiza obiectivul preconizat. Valoarea este rezultatul interaciunii mai multor factori Factorii sunt: utilitatea, care exprim capacitatea bunului de a satisface o nevoie individual sau social; raritatea, respectiv nivelul ofertei unui bun n raport cu cererea; dorina de a vinde i de a cumpra manifestat pe piaa bunului; puterea de cumprare a celor interesai s-i nsueasc bunul. Valoarea se manifest numai n cazul bunurilor care mbrac forma de marf. Principalele concepte utilizate n evaluare sunt proprietatea, preul, costul, piaa, valoarea. Proprietatea reprezint puterea sau prerogativa recunoscut titularului de Constituie i de reglementrile legale n materie, de a poseda, folosi i dispune de bunul care face obiectul dreptului n limite legale. Preul este un indicator general al valorii bunurilor tranzacionate, reprezentnd suma de bani cerut, oferit sau pltit pentru bunuri sau servicii de ctre un anumit vnztor, respectiv cumprtor, n anumite condiii. Costul este fie preul pltit pentru bunuri sau servicii, fie suma necesar pentru a crea sau produce bunul, sau serviciul respectiv. Piaa organizaiilor este locul n care se vnd i se cumpr obiecte ale proprietii, se manifest raportul dintre cerere i ofert, acioneaz mecanismele de formare a preurilor. n cazul pieei organizaiilor se vnd i se cumpra organizaii si componente (active) ale acestora. Valoarea are la baz relaia monetar dintre o persoan sau un grup de persoane i bunul pe care acetia doresc s-l dein n proprietate. Elaborarea i aplicarea Standardelor Internaionale de Evaluarea sunt relativ recente. Comitetul Internaional pentru Standardele de Evaluare nfiinat de Institutul Regal Britanic al Evaluatorilor Autorizai i de Institutul American de Evaluare are rolul de:

- a elabora standarde de evaluare cu recunoatere internaional, care s faciliteze ntocmirea rapoartelor financiare, a rapoartelor de evaluare pe piaa internaional a proprietilor i comunicarea n cadrul comunitii internaionale a afacerilor. - a elabora standarde de evaluare cu recunoatere internaional, care sa ndeplineasc nevoile statelor n curs de dezvoltare i nou industrializate si s le sprijine n introducerea i aplicarea acestora. - armonizarea standardelor naionale cu cele internaionale, identificarea i aplanarea diferenelor dintre acestea. Structura standardelor de evaluare Standardele Internaionale se mpart n trei categorii: 1. Standardele Internaionale de Evaluare, cum sunt: -IVS1- evaluarea pe baza valorii de pia -IVS2- evaluarea pe alte baze dect valoarea de pia. 2. Aplicaii la Standardele de Evaluare Internaionale: -IVA1- evaluare pentru raportarea financiar; -IVA2- evaluare pentru mprumuturi, gajuri, nchirieri. 3. Note de ghidare (GN): -GN1- proprietatea real; -GN2- evaluarea pentru leasing; -GN3- evaluarea instalaiilor i echipamentelor; -GN4- active intangibile; -GN5- evaluarea afacerii n continuitate; -GN6- evaluarea afacerii; -GN7- consideraii asupra substanelor toxice i periculoase n evaluare; -GN8- costul de nlocuire. Evaluarea este un proces de estimare sau determinare a valorii organizaiei printr-o analiz detaliat, n care se utilizeaz abordri, metode i proceduri de evaluare. Abordrile n evaluarea organizaiilor pot fi pe baz de active, de venit i prin comparaie. Metodologia de evaluare a organizaiilor presupune, n esen, trei etape: etapa de pregtire, de diagnosticare, de evaluare i elaborare a Raportului de evaluare.

Etapa pregtitoare cuprinde: a. ncheierea contractului de evaluare b. Informare pentru cunoaterea preliminar a organizaiei; care are ca obiect cunoaterea cadrului organizatoric, specificului activitii, competena profesional a echipei manageriale i a salariailor. Diagnosticarea organizaiei cuprinde: 1. preocupri: a. b. S se asigure ca nu exist nici un motiv, sub aspectul viabilitii economice, Controlul de securitate presupune controlul conturilor activului i pasivului, i a susceptibil de a interzice tranzacia pentru care se face evaluarea. angajamentelor din afara bilanului. c. Verificarea existenei fizice i economice a patrimoniului imobilizat, a stocurilor i a valorilor disponibile, a datoriilor. d. Controlul brevetelor, licenelor i mrcilor e. Controlul imobilizrilor financiare f. Analiza stocurilor valoarea stocurilor influeneaz direct preul care va fi pltit pentru organizaie. Pentru realizarea diagnosticului general se procedeaz la evaluarea unor diagnostice sectoriale, care, n metodologia adoptat de noi, vizeaz funciunile organizaiei. Ca urmare, diagnosticarea ncepe cu situaia juridic a organizaiei i se continu cu funciunile de cercetare-dezvoltare, comercial, de producie, de personal, financiar-contabil. De asemenea, este analizat i structura organizatoric, dat fiind influena acesteia asupra profitului. n final, se ntocmete o sintez a diagnosticelor sectoriale. 2. Diagnosticul juridic are ca obiectiv evidenierea elementelor forte i a celor slabe, sub aspect juridic, de care depinde reuita aciunii ntreprinse ( de vnzare, de privatizare). n aceast seciune se investigheaz: a. Legalitatea nfiinrii i funcionrii organizaiei b. ncadrarea n reglementrile prevzute de Dreptul muncii c. ncadrarea n reglementrile fiscale d. Respectarea reglementrilor prevzute de Dreptul mediului e. Respectarea prevederilor din Dreptul civil f. ncadrarea n prevederile Dreptului comercial Controlul prealabil al informaiilor rspunde la urmtoarele

g. Existena unor mprumuturi bancare ori a unor obligaii scadente purttoare de penaliti ctre bugetul de stat i creditori, recunoscute de organizaie h. Litigiile n care este angajat organizaia. 3. 4. Diagnosticul activitii de cercetare-dezvoltare Diagnosticul comercial obiectul diagnosticului este stabilirea locului ocupat de organizaie pe piaa produselor sau serviciilor pe care le execut n raport cu concurenii si i a factorilor care favorizeaz meninerea i dezvoltarea pieei. 5. Diagnosticul dotrii tehnice i al organizrii activitii de producie se culeg i se analizeaz informatii cu privire la potenialul tehnic i de producie existent (volumul, structura, valoarea, uzura fizic i moral) i evoluia sa n timp, gradul de ncrcare, modul de ntreinere i reparare a utilajelor i instalaiilor de producie, programele de dezvoltare, modernizare, restructurare prin investiii, modul de conducere i urmrire a produciei. 6. Diagnosticul potenialului uman obiectivul acestui diagnostic este evaluarea potenialului uman, n mod deosebit a echipei manageriale, prin numr i structur, grad de calificare, specializare, condiii de recrutare, sistem de salarizare, eficien i comportament, activiti sindicale. 7. Diagnosticul financiar-contabil, care are ca obiectiv evaluarea situaiei economico-financiare a organizaiei ( ca indicatori analizai sunt: fondul de rulment, necesarul de fond de rulment, trezoreria, cash flow-ul) 8. Diagnosticul organizrii structurale se analizeaz cele dou componente: structura managerial i structura de producie.

n structura sintezei diagnosticului de evaluare trebuie s intre informaii cu privire la: a) Scurt istoric al apariiei si dezvoltrii organizaiei b) Forma juridic de constituire i raporturile dintre echipa managerial i acionari. c) Stilul si metodele de management, caracterizarea echipei manageriale i a personalului de execuie.

d) Marca firmei i menionarea realizrilor care au consacrat-o: calitatea de excepie a produselor, creativitatea i inventivitatea, garania fiabilitii produselor e) Diagnosticul comercial: piaa i desfacerea produselor, concurena, cifra de afaceri, sistemul de distribuie, contractele. f) Raporturile cu furnizorii, dependena fa de anumii furnizori, existena unor contracte certe pe termen lung. g) Diagnosticul financiar contabil. h) Raporturile cu puterea politic i executiv. i) Sinteza punctelor forte i a celor slabe n activitatea organizaiei preluate din diagnosticele sectoriale. Noile standarde de evaluare a ntreprinderii clasific metodele de evaluare n trei categorii: metode de evaluare pe baz de active, pe baz de venit, prin comparaie. Abordarea bazat pe active permite stabilirea valorii organizaiei sau a unei aciuni utiliznd metode care folosesc valoarea de pia a activelor organizaiei, din care se scad datoriile i cuprinde metoda activului net corectat i metoda activului net de lichidare. Abordarea pe baz de venit adepii acesteia consider ca valoarea organizaiei nu este determinat doar de patrimoniului acesteia, ci, mai cu seam, de capacitatea de a realiza profit, dividente, i eventual supraprofit (goodwill). Ca i metode ntlnim: metoda de evaluare prin dividende, prin profit, prin goodwill, prin cash flow. n grupa metodelor de evaluare prin comparaie se includ: metoda de evaluare prin comparaie a organizaiilor cotate la burs i metoda de evaluare prin comparaie a organizaiilor necotate la burs.

Armonizarea sistemului contabil romnesc cu Directivele Europene i cu noile Standarde Internaionale de Contabilitate (IAS) genereaz schimbri importante n activitatea de evaluare a organizaiilor. Schimbrile sunt determinate de diferenele care apar ntre prevederile din IAS i legislaia romneasc, diferene care vizeaz i determinarea valorii organizaiei sau a activelor componente, deosebiri apar i la modul de evaluare a stocurilor, la metodele de inventariere, la cheltuielile care se includ n costul stocurilor, la ordinea etapelor de contabilizare a produciei pe stoc, deosebiri importante apar i n legtur cu contabilizarea subveniilor guvernamentale.

n urma aplicrii metodelor de evaluare se poate elabora Raportul de evaluare. n structura raportului, principalele informatii sunt cele din schema urmtoare.
Identitatea evaluatorului Identitatea clientului Instruciuni Data Scop

evalurii

Utilizarea rezultatelor

Bazele evalurii Tipul valorii Definiia valorii

Obiectul evalurii Apartenena Locaia obiectului

Abordri i metode n evaluare Ipoteze i condiii limitative

Declaraia de conformitate cu standardele

Calificarea i semntura evaluatorului

Fig. 1: Raportul de evaluare O categorie de active cu rol deosebit de important n activitatea organizaiilor este cea a activelor necorporale. n conformitate cu standardele internaionale, activele necorporale pot fi grupate n: drepturi, relaii, active necorporale difereniate denumite i goodwill sau fond comercial i proprietatea intelectual. Drepturile deriv din existenta unor contracte (permise de licen, francize, contracte de furnizare, contracte de distribuie, contracte de aprovizionare). Relaiile se difereniaz de drepturi prin aceea c nu au la baz un contract, dar se constituie ntr-un atuu al afacerilor organizaiei. Activele necorporale difereniate se refer la venitul suplimentar realizat datorit amplasamentului, fidelitii clientelei, sau clientelei noi atrase datorit unor elemente ce in de managementul organizaiei, calitii produselor sau serviciilor prestate, reputaia afacerii. Proprietatea intelectual reprezint acea categorie de active necorporale cu protecie legal i cuprinde: - obiecte cu proprietate industrial brevetele, mrcile de fabric, de produse i servicii, denumirile de origine, modelele i desene industriale, circuitele integrate;

- drepturi de autor (copyright), reprezentate de obiecte imateriale cu protecie legal pe durat limitat fr certificare instituional; - secrete comerciale, know-how, secrete de producie , obiecte imateriale cu protecie legal, dar fr certificare instituional. nsemnarea produselor n vederea recunoaterii lor de ctre clieni era o practic frecvent nc din antichitate. n perioada Revoluiei Industriale, mrcile au cptat o extindere deosebit datorit dezvoltrii comerului i activitilor industriale. n 1875, prin legea Trade Mark Registration Act, se nfiineaz tot n Anglia primul Registru de nregistrare a mrcilor, iar n 1883 legea mrcilor de comer a fost consolidata prin Legea Brevetelor, Desenelor i Mrcilor de Comer i pe plan internaional prin Convenia de la Paris. n Romnia, prima lege a mrcilor de fabric i comer a fost adoptat de Parlament nc din 1879, fiind prima lege n domeniul proteciei intelectuale din ara noastr. n cadrul activelor necorporale, mrcile, ca form de proprietate intelectual, au o importan deosebit prin imaginea pe care i-o creeaza organizaia pe pia pentru calitatea produselor i serviciilor oferite. n unele cazuri, valoarea de marc a unei firme poate s fie mai mare dect valoarea activelor corporale ale acesteia. De exemplu, valoarea de marc a companiei Coca-Cola n 1992 era de 58 miliarde USD, iar valoarea activelor corporale era de 6 miliarde USD. Marca este vzut ca un simbol comercial, iar brand-ul reprezint un cumul de active. Metode de evaluare economic a mrcilor nainte de a se face evaluarea economic a mrcii se face o analiz de marketing a produselor corespondente, care s aib n vedere: - localizarea geografic a pieei; - dimensiunea pieei (local, regional, naional, internaional, global); - segmentul de pia cruia i se adreseaz; - grupa de produse i servicii aferent mrcii; - fidelitatea consumatorilor fa de marca analizat; - capacitatea mrcii de a atrage noi clieni; - strategia de publicitate i promovare a mrcii; - profitabilitatea realizat prin asocierea mrcii unui produs sau serviciu; - posibilitatea extinderii mrcii prin sub mrci i mrci asociate.

Metodele de evaluare economic a mrcilor se mpart n trei grupe principale: o Metode bazate pe costuri Se au n vedere urmtoarele categorii de costuri: costuri istorice (costuri cu proiectul produsului, costuri cu denumirea mrcii, costuri de cercetare-dezvoltare pentru realizarea produsului, costuri de marketing); costuri de nlocuire; costuri de reproducere; costuri de meninere a mrcii n vigoare. o Metode bazate pe venituri La evaluarea mrcilor pe baz de venituri se are n vedere fluxul de numerar previzionat, actualizat pe o durat determinat, lund n calcul creterea veniturilor datorate existenei reputaiei organizaiei certificate prin marc. o Metode bazate pe comparaii de pia Metodele bazate pe comparaii de pia au, aa cum arat i numele, ca element principal comparaia ntre produse/servicii similare ca destinaie, caracteristicii tehnice, pre i calitate, politici de reclam. Termenul de brevet sau patent este cunoscut nc din Evul Mediu, avnd ca loc de origine ri cu vechi tradiii comerciale i industriale, cum ar fi Anglia i Ducatul Veneiei. n 20 martie 1883 are loc pentru prima dat recunoaterea internaional a drepturilor private din brevetare sau alte obiecte de proprietate industrial prin Convenia de la Paris pentru protecia proprietii industriale. Romnia a aderat la Convenia de la Paris pentru protecia proprietii industriale n 6 octombrie 1920. Reguli generale ce se cer respectate de toate statele i care trebuie s fac obiectul legislaiei naionale, cum sunt: Independena inveniilor, brevetele acordate pentru aceeai invenie n diferite state sunt independente unele de altele att din punctul de vedere al duratei, ct i din punctul de vedere al cauzelor de nulitate i decdere; Dreptul de a fi menionat al inventatorului n brevetul de invenie; Eliberarea brevetelor, se va ine seama c un brevet nu poate fi refuzat sau invalidat dac nu contravine legislaiei naionale n materie;

Obligativitatea statelor de a lua msuri legislative n ceea ce privete cesiunea licenelor obligatorii pentru a preveni apariia abuzurilor ce ar putea avea la baz un monopol exclusiv. Prioritatea de expoziie presupune protecia temporar a inveniilor expuse la trguri i expoziii pe o durat de 6 luni pentru depunerea cererii de brevet de invenii i constituirea depozitului naional reglementar Dreptul de trecere, prin care se consider c nu se aduce vreo atingere drepturilor titularului de brevet prin folosirea la bordul navelor, aeronavelor i vehiculelor terestre a obiectului inveniei, cu condiia ca aceast folosire s fie facut exclusiv pentru sigurana acestor vehicule atunci cnd vor ptrunde temporar sau accidental n alte ri dect cele ale Uniunii de la Paris.

O invenie este brevetabil dac ndeplinete trei condiii eseniale: - este nou; - rezult dintr-o activitate inventiv; - este susceptibil de aplicare industrial. Principalele abordri utilizate la evaluarea brevetelor sunt: 1. Abordare pe comparaii de pia a brevetelor, care se refer la utilizarea a 3 metode i anume: a) Metoda comparaiei tranzaciilor realizate are la baz studiul pietei n vederea determinrii nivelului redevenelor practicate n tranzacii comparabile. b) Metoda comparrii profitabilitii are la baz principiul comparrii rentabilitii unei organizaii care utilizeaz un brevet de invenie, cu rentabilitatea unei organizaii similare care nu utilizeaz un brevet de invenie pentru realizarea aceluiai produs. c) Metoda hibrid reprezint aplicarea n cadrul aceleiai metode a elementelor importante din metodele prezentate anterior, respectiv comparaia dup tranzaciile realizate i profitul obinut. 2. Abordare pe capitalizarea veniturilor din brevete Metodele utilizate n abordarea bazat pe capitalizarea veniturilor sunt:

a) Metoda fluxului de numerar actualizat care presupune identificarea influenei existenei brevetului n cifra de afaceri a organizaiei pe o perioad analizat i actualizarea fluxurilor de numerar rezultate din contribuia brevetului cu o rat de actualizare corespunztoare strii pieei la momentul analizei. b) Metoda contribuiei redevenelor la profit are la baz analiza veniturilor realizate din cesionarea sau licenierea unui brevet i estimarea ponderii n structura profitului. 3. Abordarea bazat pe costuri cuprinde metode de analiz a costurilor clasificate n: Metoda costurilor de nlocuire nou, vizeaz analiza costurilor pentru un produs realizat pe baza unui brevet, cu un alt produs de aceeai utilitate la care nu se aplic un brevet de invenie. Metoda se folosete la inveniile noi. Metoda costurilor de reproducie nou, este utilizat la inveniile de perfecionare mbuntite. Fa de alte domenii, tehnologiile informaionale prezint o particularitate, de care trebuie s se in seama n activitatea de evaluare, i anume, aceea a unei rate a nnoirii foarte ridicat i, n consecin, a unei uzuri morale accelerate. Un sistem tehnico-economic telematic este alctuit n principal din: Construcii speciale pentru telecomunicaii; Sistemul telematic hardware (partea fizic a sistemului); Sistemul telematic software (partea virtual a sistemului) este alctuit din programe de tipul sistemelor de operare, programe utilitare, programe specializate de comunicare pe internet; Reeaua de emitori-receptori-antene; Reeaua de satelii. Evaluarea sistemelor hardware parcurge urmtoarele etape principale: 1. analiza juridic: stabilirea drepturilor de proprietate total sau parial ale persoanei fizice/juridice care posed sistemele analizate; 2. analiza tehnic n care se cuprind fia de identificare (marca produsului,productor, anul de fabricaie), fia tehnic (tipul i performanele pentru realizarea unui produs cu caracteristici

procesorului, memoria RAM, capacitatea hard-disk-ului, tipul i performanele componentelor hardware etc.) 3. analiza economic cuprinde studii de pia suport cu referire la produs, productor, concuren, clientel, publicitate, preuri practicate la vnzare, nchiriere sau leasing, condiii de vnzare. 4. formularea opiniei evaluatorului n ceea ce privete valoarea estimat a produsului la data evalurii 5. redactarea final a raportului de evaluare. Metodologia evalurii produselor software cuprinde etapele: 1. Analiza juridic cu referire la: drepturile de proprietate intelectual si drepturile patrimoniale rezultate din tranzacii ntre pri de tipul: vnzri/cumprri, cesiuni, licenieri; 2. Analiza tehnic care cuprinde: o Analiza pe ciclul de viaa al produsului software sau analiza orientat pe resurse umane o Analiza tehnic pentru determinare a gradului de accesibilitate o Analiza productivitii i eficienei programului: analiza rezultatelor de inginerie software o Analiza complexitii i a gradului de modularizare o Analiza dimensional o Analiza funcional tip funcie-scop o Analiza de integrare sau a legturilor cu referire la interconectivitatea programului cu alte programe 3. Evaluarea economic, care cuprinde metodele LOC (lines of code) i KLOC (Kilo Lines of Code).

Sistemele tehnico-economice din industrie, construcii i transporturi cuprind, pe lng activele imobiliare de tipul terenurilor i al construciilor, i activele corporale, cum sunt echipamentele tehnologice, aparatele i instalaiile de msurare, control i reglare, mijloacele de transport, echipamentele informatice, de birotic i de telecomunicaii. Abordarea sistemic permite o flexibilizare a analizei de evaluare, deoarece numai anumite tipuri de masini sau utilaje pot fi evaluate separat (de exemplu, un strung, un utilaj de

construcii, un autovehicul de pasageri sau de marf), pe cnd altele, cum sunt liniile de montaj pentru produse, o instalaie de irigaii, o reea de calculatoare cu server de coordonate se evalueaz numai n sistem. Metodologia evalurii sistemelor tehnico-economice din construcii cuprinde patru etape principale i anume: identificarea se identific utilajele sau echipamentele ce urmeaz a fi evaluate; analiza procesul evalurii const n: analiza funcional, analiza tehnic, analiza juridic, evaluarea economic; estimarea valorii se face prin corelarea rezultatelor obinute n urma aplicrii metodelor menionate anterior; raportarea: valoarea final este menionat de evaluator n raportul de evaluare cu precizarea datei la care a fost efectuat analiza, a metodelor utilizate i a coreciilor aplicate. Sistemele tehnico-economice din transporturi prezint att elemente distincte fa de sistemele tehnico-economice din construcii sau industrie, ct i similitudini cu acestea. Particularitatea principal const n existena unei componente fix (infrastructura rutier, de cale i aeroportuar, sistemele de recepie-depozitare) i a unei componente mobil (mijloacele de transport rutiere, de cale ferat, aero i navale). Metodologia evalurii sistemelor tehnico-economice din transporturi este asemntoare cu cea din construcii prezentat mai sus cu unele particularizri date de specializarea sectorului. Aceste particularizri sunt n legtur cu evaluarea construciilor speciale de tipul podurilor, drumurilor, porturilor sau aeroporturilor care se poate face numai prin metoda costurilor de reconstrucie sau reabilitare i cu evaluarea mijloacelor de transport. Definirea corect a proprietii imobiliare reprezint baza abordrii n evaluarea imobiliar din punctul de vedere al aspectelor juridice, economice, sociale i de impact cu mediul rural. Proprietatea imobiliar fizica este reprezentat de teren i tot ceea ce este fixat de el, pe el i in el n mod natural i n mod artificial. Principalele caracteristici ale propriettii imobiliare sunt legate de faptul c aceasta este fix i corporal. Proprietatea real sau proprietatea imobiliar real cuprinde toate interesele, beneficiile i drepturile aferente deinerii unei proprieti fizice imobiliare. Principalele abordri n evaluare utilizate pe piaa imobiliar sunt: Abordarea prin comparaii de pia are la baz determinarea valorii construciei prin raportarea acesteia la alte proprietti similare de pe pia n funcie de indicatori, cum ar fi: nivelul preurilor pe zone, al chiriilor, al costurilor de constructie, ntreinere, reabilitare sau deconstrucie, al deprecierii sau al gradului de utilitate i

funcionalitate, nivelul condiiilor de finanare sau al taxelor i impozitelor locale. Metodologia evalurii prin comparaii directe de pia const n parcurgerea urmtoarelor etape: identificarea cladirii ce va fi analizat, starea tehnic a cldirii, gradul de uzur; verificarea informaiilor privind dreptul de proprietate asupra cldirii n ceea ce privete veridicitatea i obiectivitatea tranzaciei; analiza de piaa imobiliar din punctul de vedere al tipului locuinei, localizrii, vecintilor, zonrii i datei tranzaciei; compararea cu alte cldiri avnd aceeai utilitate; corectarea datelor analizate; estimarea valorii cldirii dup aplicarea coreciilor n raport cu cldirile comparabile; formularea opiniei evaluatorului referitor la valoarea obinut prin metoda comparaiei directe n raportul de evaluare. Abordri pe baza costurilor (de deviz, de nlocuire, de reconstrucie, de consolidare, reabilitare) aceasta cuprinde o serie de metode, astfel: o Metoda costului de construcie se aplic n cazul n care se compar costurile de constructie ale unei cldiri ce va fi realizat cu preul unei construcii existente. o Metoda costului de nlocuire are la baz principiul conform cruia o cldire existent evaluat poate fi comparat din punctul de vedere al costurilor cu o cldire nou construit pe terenul ocupat de prima cldire n scopul maximizrii valorii celei mai bune utilizri a terenului. o Metoda costului de reconstrucie este asemntoare cu metoda costului de nlocuire. Abordri pe baz de venit denumite i abordri cu ajutorul metodelor de randament (fluxul de numerar cash flow din chirii) acestea sunt utile n evaluarea imobiliar din punctul de vedere al determinrii fezabilittii construciilor pe baza veniturilor atrase din utilizarea lor. Metoda bonitrii (a coeficienilor de corecie) pentru construciile realizate nainte de 1990. n unele situaii se impune evaluarea unor construcii neterminate sau avariate de catastrofe. n cazul construciilor neterminate, n funcie de stadiul la care se afl construcia se pot utiliza metodele: - metoda costurilor bazate pe devize - metoda costurilor de completare - metoda celei mai bune utilizri a construciei.

n cazul construciilor avariate, metodele utilizate sunt: - metoda costurilor de remediere - metoda costurilor de nlocuire - metoda costurilor de reconstrucie - metoda celei mai bune utilizri a terenului.

n practica evalurii, un domeniu cu o tot mai mare pondere este evaluarea pentru creditul ipotecar. Ipoteca este un document legal cu rolul de garanie la solicitarea creditului pentru achiziia sau dezvoltarea unei proprieti imobiliare. Creditul ipotecar caracterizeaz un credit cu rambursare treptat n rate periodice (care include suma creditului i dobnda ce pot fi variabile n timp), avnd drept garanie o proprietate (de obicei imobiliar). Componentele creditului ipotecar sunt plata periodic (lunar, trimestrial, semestrial, anual), serviciul anual al datoriei, rentabilitatea creditului. Rentabilitatea creditului se analizeaz pe baza unor indicatori cum ar fi: suma creditului, rata dobnzii, durata de creditare, pli periodice, dobnda anticipat i valoarea actualizat. Analiza eficienei capitalului propriu n vederea evalurii se face cu ajutorul urmtoarelor rate: rata de randament a capitaluluil propriu i analiza prghiei financiare sau analiza levierului. n activitatea de evaluare a sistemelor tehnico-economice imobiliare este util a se face delimitarea dintre construcie (sistemul cldire) i terenul (sistemul teren). Dei ele, fizic, alctuiesc sistemul construcie teren, n practica evalurii este necesar analiza lor separat. Terenul ca proprietate poate fi delimitat fizic prin intermediul unor puncte de hotar i granie n parcele, loturi, petice de teren, suprafee de teren dup principiul conform cruia mai multe parcele alctuiesc un lot, mai multe loturi alctuiesc un petic de teren i mai multe petice de teren alctuiesc o suprafa. Punctele de hotar (denumite i monumente) pot fi de capt i intermediare. Graniele reprezint liniile care unesc punctele de hotar. La evaluarea unui teren sau amplasament se au n vedere urmtoarele elemente: caracteristicile fizice, valoarea economic dat de cea mai bun utilizare; piaa local de terenuri; perspectivele de dezvoltare locale i regionale; impactul asupra mediului al viitoarelor construcii ce vor fi amplasate pe terenul supus evalurii; metodele adecvate de evaluare economic a terenurilor.

Profesionitii n evaluarea imobiliar au la dispoziie o metod general i ase metode specifice de evaluare a terenurilor. Acestea sunt: metoda celei mai bune utilizri ca metod general poate fi utilizat att la evaluarea terenurilor, ct i la evaluarea cldirilor. Cele specifice sunt metodele: comparaiei directe, proporiei (alocrii), extraciei, parcelrii, capitalizrii rentei de baz, rezidual. Cea mai bun utilizare a terenului reprezint cea mai profitabil variant dintr-o continu utilizare i pentru care proprietatea este adaptat i dorit sau pentru care se presupune c va avea cerere ntr-un viitor apropiat. n estimarea celei mai bune utilizri a terenului sunt avute n vedere i existena urmtoarelor condiii: utilizarea este fizic posibil, utilizarea este permisibil legal, utilizarea este fezabil financiar (adic caracteristicile cererii i ofertei pe pia indic un potenial ridicat pentru utilizarea profitabil a terenului), utilizarea este maxim productiv (ceea ce nseamn c va aduce cel mai mare ctig la cel mai mare venit). Metodologia de lucru folosit la determinarea celei mai bune utilizri a terenului presupune parcurgerea urmtoarelor etape: 1. ntocmirea studiului de marketing al terenurilor din zona analizat 2. ntocmirea studiului de prefezabilitate al investiiei n modernizarea, schimbarea destinaiei, demolarea i reconstruirea obiectivului pe baza analizei unor indicatori cum sunt valoarea rezidual a terenului, rata de capitalizare i rata de rentabilitate i calculul cash flow-ului previzionat primar 3. selecia preliminar a celei mai bune utilizri n functie de datele primare obinute 4. ntocmirea studiului de fezabilitate pe variante de investiii finale cu detalierea calculelor costurilor de investiii, a cash flow-ului previzionat n varianta final pe baza ratei de actualizare optim alese 5. selecia final a celei mai bune utilizri a terenului. Metoda comparaiei directe este aplicabil n momentul n care exist date privind terenuri comparabile. Metodologia evalurii const n parcurgerea urmtorilor pai: - analiza pieei de terenuri si identificarea tranzaciilor cu proprieti similare; - verificarea corectitudinii datelor; - stabilirea criteriilor de comparaie;

- comparaia propriu-zis i centralizarea datelor; - utilizarea coreciilor de pia; - analiza rezultatelor; - formularea opiniei evaluatorului. Metoda proporiei sau alocrii este o metod de estimare grosier a valorii unui teren care se bazeaz pe principiul echilibrului i al contribuiei, conform cruia ntre valoarea terenului i valoarea proprietii imobiliare luat n ansamblul ei exist un raport care variaz n funcie de vechimea construciei, localizarea terenului i mbuntirile aduse terenului. Metoda extraciei este o tehnic relativ simpl, utilizat n special la construciile din mediul rural, constnd n extragerea preului terenului din preul proprietii prin scderea preului construciei, la care s-a luat n calcul uzura, din valoarea total a proprietii. Metoda parcelrii se utilizeaz n cazul n care exist un numr mic de tranzacii cu terenuri similare cu cel analizat. Principiul metodei const n analiza comparativ a valorilor parcelelor deja construite cu cele n curs de amenajare, raportate la rata de vnzare a parcelelor de pia i la durata ridicrii construciilor pe aceste parcele. La estimarea valorii parcelelor se iau n calcul i costurile directe i indirecte de amenajare actualizate la data evalurii. Metoda capitalizrii rentei de baz este utilizat n momentul n care se analizeaz dou investiii diferite n amenajarea aceluiai teren, pornind de la renta de baz capitalizat cu o rat corespunztoare. n economia de pia liber, proprietatea care mbrac forma de capital, este supus unor procese specifice cum sunt privatizarea,vnzarea, divizarea, fuziunea, lichidarea, procese care creeaz o pia a organizaiilor. Realizarea oricruia dintre aceste procese necesit aciuni com