Sunteți pe pagina 1din 7

Sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune

Student: Mihai Adrian Valentin

Sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune

Pagin 1

Sublocatiunea si cesiunea contractului de locaiune reprezint modaliti de transmitere ctre tere persoane de ctre locatar a drepturilor sale decurgnd din contractul de locaiune. Regula este permisibilitatea unor asemenea transmiteri daca acest lucru nu a fost interzis prin contractul principal de locaiune. Prin excepie att sublocatiunea cat si cesiunea nu se pot realiza dect cu acordul prealabil scris al locatarului in urmtoarele situaii: - Cnd obiectul locaiunii este un bun mobil - Cnd obiect al locaiunii este un bun mobil Sublocatiunea (subnchirierea) este contractul prin care locatarul transmite altei persoane numite sublocatar dreptul de folosina temporala asupra lucrului (nchiriat de la locator), in schimbul unei chirii. Sublocatiunea este un nou contract de locaiune si, in consecina, produce aceleai efecte intre pari ca orice locaiune. In consecina locaiunea si sublocatiunea sunt doua contracte distincte deci exista doua raporturi juridice diferite: raportul de locaiune dintre locator si locatar, respectiv raportul de sublocatiune dintre locatar si sublocatar. Aadar locatorul si sublocatarul se gsesc in raporturi juridice diferite (unul numai in raportul de locaiune, iar celalalt numai in raportul de sublocatiune) fapt pentru care sublocatiunea nu produce efecte fata de locator (pentru care este o res inte alios acta). Drept urmare, locatorul si sublocatarul nu au aciune directa unul mpotriva altuia. Ei se pot aciona numai pe cale indirecta a aciunii oblige, subrogndu-se in dreptul locatorului (art. 1560 C. civ. Comodatul este un contract prin care cineva mprumuta altuia un lucru spre a se servi de dnsul, cu ndatorirea de a-l napoia). Sublocatiunea poate fi totala sau pariala. Sublocatiunea este pariala cnd se transmite numai o parte din folosina bunului, cealalt rmnnd la dispoziia chiriaului. De exemplu daca a fost nchiriat un apartament cu doua camere, sublocatiunea este pariala cnd se transmite sublocatarului dreptul de folosina al unei singure camere. Potrivit art. 1805 C. civ. sublocatiunea este permisa cu respectarea a doua condiii (prima prevzuta expres de lege, a doua subneleasa): a. Transmiterea folosinei sa nu fie interzisa prin contractul principal. Aceasta interdicie transforma locaiunea intr-un contract ncheiat intuitu personae. Interzicerea sublocatiunii (in total sau in parte) - reprezentnd o excepie de la dreptul locatarului de a subnchiria - nu se prezuma, ci trebuie sa fie stipulata expres (art. 1418 C.civ.). Pe de alta parte, clauza de interzicere a sublocatiunii este supusa unei interpretri restrictive. De exemplu, daca s-a interzis sublocatiunea totala, este permisa cea pariala, iar daca interdicia este imprecisa ("nu se poate subnchiria") ea se interpreteaz in sensul unei sublocatiuni totale, cea pariala fiind permisa. Dei legea nu prevede expres, validitatea sublocatiunii poate fi condiionata (printr-o clauza din contractul principal de locaiune) si de consimmntul locatorului la ncheierea contractului de sublocatiune. Acest consimmnt poate fi dat in scris, dar si verbal (nu se aplica art.1416 C.civ. care vizeaz proba contractului de locaiune sau sublocatiune) ori sa rezulte din acte sau fapte concludente. In orice caz, refuzul locatorului de a consimi la ncheierea contractului de sublocatiune nu trebuie sa fie motivat, dar nici sa fie abuziv. Precizam, de asemenea, ca locatarii nu poate aduce ca aport social intr-o societate civila sau comerciala dreptul de folosina daca sublocatiunea (sau cesiunea) a fost interzisa, ntruct aducerea ca aport echivaleaz cu o sublocatiune (sau cesiune). Iar daca sublocatiunea (cesiunea) a fost permisa numai cu consimmntul locatorului, aducerea ca aport va fi valabila numai daca locatorul consimte.
Sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune Pagin 2

b. Sublocatiunea sa nu fie convenita in condiii care sa contravin condiiilor din contractul principal (de exemplu, casa de locuit sa fie subnchiriata cu destinaie de local public ori autoturismul pentru a fi folosit la curse de ntrecere). In aceste limite, sublocatiunea poate fi convenita in condiii diferite fata de contractul principal (de exemplu, chirie mai mare sau mai mica, durata mai scurta etc.). Daca locatarul a ncheiat contractul de sublocatiune (de cesiune) cu nerespectarea condiiilor artate, locatorul va putea cere prin justiie executarea obligaiilor (ceea ce poate avea ca efect, de exemplu, expulzarea sublocatarului) sau rezilierea contractului principal de locaiune (cu dauneinterese) pentru neexecutarea de obligaii (art. 1429-1430 si 1439 alin.2 C.civ.), instana putnd acorda locatarului un termen pentru a executa condiiile contractului, prin reluarea lucrului sau a folosintei potrivit destinaiei. Sublocatiunea ncheiata cu respectarea condiiilor artate este valabila si produce efecte intre pari ca orice contract de locaiune. ntruct locatorul nu este parte contractanta, sublocatiunea nu produce efecte fata de el (fiind o res inter alios actu); drepturile si obligaiile dintre locator si locatarul principal rmn neatinse. Aadar locatorul si sublocatarul nu au nici o aciune directa unul mpotriva celuilalt. Ei pot aciona numai pe calea indirecta a aciunii oblice (art. 974 C.civ. Creditorii pot exercita toate drepturile si aciunile debitorului lor, afara de acelea care ii sint exclusiv personale.). Dei Codul civil nu confer locatorului o aciune directa, in virtutea privilegiului sau de locator (art.1730 C.civ.) el poate sechestra lucrurile sublocatarului aduse in imobilul nchiriat, dar numai in limita chiriei datorate de sublocatar pentru trecut si pentru chiria viitoare, chiar daca chiria pentru viitor a fost pltita de sublocatar anticipat (art.591-592 C.proc.civ.). Aceste dispoziii se explica prin faptul ca existenta privilegiului nu presupune existenta unor raporturi juridice directe (si deci nu pot servi nici ca temei pentru recunoaterea unei aciuni directe intre locator si sublocatar). Potrivit art. 1807 alin. (1) C. civ., in caz de neplata a chiriei cuvenite in temeiul locaiunii, locatorul poate urmri pe sublocatar pana la concurenta chiriei pe care acesta din urma o datoreaz locatarului principal. In acest caz plata anticipata a chiriei ctre locatarul principal nu poate fi opusa locatorului. Astfel, locatorul (proprietarul) se poate ndrepta si mpotriva sublocatarului (si ei se afla in raporturi juridice diferite). In consecina art. 1807 C.civ. a instituit o aciune directa in favoarea locatorului care se poate ndrepta si asupra sublocatarului (pana la concurenta chiriei pe care acesta din urma o datoreaz locatarului principal). Tot astfel, locatorul poate sa se ndrepte direct mpotriva sublocatarului pentru a-l constrnge la executarea celorlalte obligaii asumate prin contractul de sublocatiune. Potrivit art. 128 din Legea nr. 71/2011, dispoziiile art. 1807 C. civ., privind aciunea directa a locatorului, sunt aplicate chiar si in cazurile in care contractul de locaiune s-a ncheiat anterior intrrii in vigoare a noilor dispoziii. 2. Cesiunea contractului de locaiune reprezint vnzarea de ctre locatar a drepturilor sale decurgnd din contractul de locaiune ctre un ter. Ca atare cum numai drepturile se nstrineaz locatarul cedent nu-i poate nstrina i obligaiile, deci rmne personal obligat fa de locator. Transmiterea totala a drepturilor si obligaiilor se poate face doar sub forma unei nelegeri tripartite prin care se convine in mod expres nlocuirea fostului locatar cu noul locatar, nelegere numit novaie. Ca natura juridic, cesiunea contractului de locaiune este un mijloc juridic de schimbare att a debitorului ct i a creditorului ( instituit de dreptul comun n materie, respectiv art. 135-1320 C.civ.)
Sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune Pagin 3

In condiiile in care poate interveni sublocatiunea, este permisa si cesiunea contractului de locaiune de ctre locatar. Textul care permite, deopotriv, cesiunea si sublocatiunea (art. 1418 C.civ. locatarul are dreptul de a subnchiria ori a subarenda si de a ceda contractul sau ctre altul, daca o asemenea facultate nu i-a fost interzisa. Cesiunea de contract poate fi legal sau convenional. Cesiunea legal opereaz de plin drept, ex lege, in cazurile speciale prevzute expres de normele juridice in vigoare (care sunt de strict interpretare si aplicare). Ca i sublocatiunea, cesiunea locatiunii este posibila numai daca nu s-au produs efectele acesteia sau au fost produse parial i numai daca aceast facultate nu i-a fost interzis n mod expres. i in cazul cesiunii locaiunii suntem n prezena a dou raporturi distincte: unul de locaiune i altul de cesiune a drepturilor i obligaiilor locatarului n favoarea terului-cesionar (cesiune care, sub aspect juridic, poate fi o vnzare, un schimb, o donaie) Subiectele celor dou raporturi juridice contractuale sunt: cedentul (locatarul, care transmite drepturile i obligaiile ) i cedatul (locatorul care va intra in raporturi juridicedirecte cu cesionarul, ca urmare a nlocuirii locatarului). Cesiunea contractului de ctre locatar poate fi interzisa in tot ori in parte (total sau parial); aceasta interzicere nu se prezuma, ci trebuie sa rezulte din o stipulaie speciala.), nu distinge - din acest punct de vedere - intre cele doua instituii juridice. Cu toate acestea, in baza principiilor care guverneaz cele doua instituii, se admite ca spre deosebire de sublocatiune care este un nou contract de locaiune (avnd ca obiect asigurarea folosinei temporare, totale sau pariale, a unui lucru) - cesiunea constituie o vanzare a dreptului de folosina (adic o cesiune de creana cu titlu oneros - art. 1391 si urm. C.civ.), de unde urmtoarele consecine: - pentru opozabilitatea contractului fata de terti (intre care si locatorul) cesiunea trebuie sa fie notificata locatorului sau acceptata de el printr-un act autentic (art. 1393 C.civ.); - ntruct Codul civil nu cunoate cesiunea obligaiilor, obiectul cesiunii l formeaz nu contractul de locaiune in ntregul sau, ci numai drepturile locatarului, care rmne obligat in continuare fata de locator, pentru acesta contractul de cesiune fiind o res inter alios acta ca si sublocatiunea, chiar daca prile s-au conformat obligaiei de notificare a cesiunii sau ea a fost acceptata de locator. Bineneles, locatorul il poate libera pe locatar, caz n care cesiunea se dubleaz cu o delegaie perfecta, confundata cu o novaie prin schimbare de debitor. Iar daca cesiunea este nsoita de o stipulaie pentru altul n favoarea locatorului avnd ca obiect preul cesiunii (sau o parte din ea), locatorul va avea aciune directa mpotriva cesionarului in calitate de ter beneficiar; - ntruct contractul de cesiune este cu executare dintr-o data (iar nu succesiva ca sublocatiunea), locatarul-cedent garanteaz numai existenta dreptului de folosina n condiiile din momentul ncheierii contractului (art. 1392 C.civ.), dar nu si executarea obligaiilor de ctre locator. In schimb, potrivit regulilor de la cesiunea de creana, cesionarul are aciune directa mpotriva locatorului pentru a cere executarea contractului de locaiune sau rezilierea lui pentru neexecutare cu daune-interese . In cazul sublocatiunii, sublocatarul poate cere executarea sau rezilierea contractului de sublocatiune numai n raport cu locatarul principal, care la rndul sau poate aciona mpotriva locatorului;
Sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune Pagin 4

- spre deosebire de sublocatiune, care poate fi dovedita potrivit regulilor prevzute de lege pentru contractul de locaiune, cesiunea este supusa regulilor vnzrii-cumprrii de creane; - prin intermediul cesiunii, cesionarul ia locul cedentului (n privina drepturilor); n schimb sublocatarul poate dobndi drepturi diferite fata de drepturile locatarului principal, evident fr a contraveni condiiilor din contractul principal; - cedentul, fiind un vnztor, nu are privilegiul locatorului de imobile de care se bucura locatarul principal care a consimit o sublocatiune. In sfrit, precizam ca regulile analizate urmeaz sa fie aplicate si n cazul n care dreptul de folosina se transmite n schimbul unui alt drept de folosina (dubla cesiune). De exemplu, fiecare copermutant (cedent) rmne obligat fata de locatorul iniial, daca acesta nu a consimit la liberarea debitorului (delegaie perfecta). Aa cum n cazul contractului de schimb se aplica regulile vnzrii (n completarea regulilor prevzute pentru contractul de schimb), n cazul schimbului de drepturi de folosina se aplica regulile cesiunii locaiunii . Daca schimbul drepturilor de folosina este reglementat prin norme speciale, se aplica, evident, aceste norme (lex specialis generalibus derogant). De exemplu, n materia schimbului de locuine (art.33 din L. nr.114/1996) chiriaii sunt liberai fata de locatorii iniiali, realizndu-se nu numai o dubla cesiune, dar - ope legis - si o dubla delegaie perfecta (novaie prin schimbare de debitor), dar numai cu avizul autoritii care a aprobat nchirierea sau, dup caz, al proprietarului locuinei Cesionarea locaiunii i acceptarea acesteia de ctre contractantul cedat trebuie ncheiate n forma cerut de lege pentru validitatea contractului cedat (art. 1316 C. civ.). de exemplu cesionarea contractului de arendare trebuie realizat ad validitatem n form scris. Ca i n cazul sublocaiunii i cesiunea locaiunii se ncheie cu acordul tacit sau expres, dup caz, al locatorului (art. 1805 C.civ.) Ca efect al cesiunii locaiunii de ctre locatar, cesionarul dobndete drepturile i este inut de obligaiile locatarului izvorte din contractul de locaiune (art. 1808 alin. 1 C. civ. Prin cesiunea contractului de locaiune de ctre locatar, cesionarul dobndete drepturile i este inut de obligaiile locatarului izvorte din contractul de locaiune)

Sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune

Pagin 5

SUBLOCAIUNEA 1. OBIECTUL locatarul transmite dreptul de folosin ctre un ter = contract nou

CESIUNEA Vnzarea dreptului de folosin (nu contractul de locaiune)

2. CONDIII

1. Transmiterea folosinei =//= s nu fi fost interzis prin contractul principal 2. S nu contravin condiiilor din contractul principal. 3. OPOZABILITATEA FA DE Nu e necesar Notificarea D / acceptarea D TERI prin act autentic 4. DPDV AL EXECUTRII 5. OBLIGAIA GARANTAT DE CEDENT Cu executare succesiv Cu executare dintr-o dat Cedentul garanteaz numai existena dr de folosin nu i executarea obligaiilor de ctre locator Regulile de la locaiune Sublocatarul poate dobndi drepturi diferite fa de drepturile locatorului principal Locatorul principal are Regulile de la vnzare Cesionarul ia locul cedentului

6. DOVADA 7. EFECT

8. PRIVILEGIUL LOCATORULUI DE IMOBILE 9. ACIUNI DIRECTE

Cedentul nu are

Sublocatorul poate cere executarea / rezilierea contractului de sublocaiune numai n locatorul principal care la rndul lui poate aciona mpotriva locatorului

Cesionarul are aciune direct mpotriva locatorului pt executarea C./rezilierea cu daune interese

Bibliografie:

1. G. Boroi, L. Stnciulescu, Instituii de drept civil in reglementarea noului Cod Civil, ed. Hamangiul, Bucureti 2012 2. Francisc Deak Tratat de drept civil Contracte speciale, ediia a III-a, actualizat i completat, Editura Universul Juridic, Bucureti 2002. 3. Noul Cod Civil republicat 2011
Sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune Pagin 6

Sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune

Pagin 7