Sunteți pe pagina 1din 7

Contract de locaiune

Titlu
Sentin civil

Tip speta
3576

Numar speta
21.05.2008

Data speta
Chirii

Domeniu asociat Continut speta Prin sentinta civila nr.3576 din 21.05. 2008 pronuntata de Judecatoria
Arad n dosar nr.1234/55/2007 s-a admis n parte actiunea formulata de reclamanta n contradictoriu cu prta SC A fost obligata prta sa plateasca reclamantei o chirie majorata n cuantum de 300 euro/luna ncepnd cu data de 01.02.2007 si pna la data ncetarii contractului de nchiriere ncheiat ntre parti la data de 10.05.2002. S-a respins capatul de actiune privind rezilierea contractului antementionat. A fost obligata prta sa plateasca reclamantei suma de 619,30 lei cu titlu de cheltuieli de judecata. Din actele si lucrarile dosarului s-a retinut ca reclamanta este proprietara apartamentului dobndit prin mostenire care la data de 10 mai 2002 a nchiriat prtului SC acest spatiu n suprafata de 98 mp pentru care s-a fixat o chirie lunara de 50 euro. S-a mai retinut ca potrivit raportului de expertiza pentru acest apartament care are un grad superior de finisare contravaloarea folosintei ar fi de 440 euro/luna si ca n momentul ncheierii contractului de nchiriere partile au stabilit un echilibru ntre prestatii datorita faptului ca autoarea reclamantei a nteles sa solicite chiria n moneda europeana caracterizata printr-un grad ridicat de stabilitate, urmarind astfel sa evite crearea unei disproportii ntre prestatii prin deprecierea leului. S-a mai apreciat ca exista o diferenta ntre chiria consemnata de parti la momentul ncheierii contractului de locatiune si chiria actuala practicata pe piata care este determinata de un eveniment imprevizibil, astfel ca se impune restabilirea echilibrului contractual ntre parti n considerarea valorii chiriei din prezent a imobilului dar si a starii n care se gasea apartamentul n 2000 si a mbunatatirilor aduse apartamentului de prt. Motive pentru care s-a apreciat ca de la data introducerii actiunii prtul ar datora o chirie de 300 euro/luna fiind retinute de catre instanta dispozitiile art.969 cod civil privind forta obligatorie a contractelor , art.970 cod civil privind executarea cu buna credinta a contractului si ale art. 977 cod civil privind interpretarea contractului dupa intentia comuna a partilor. n termen mpotriva acestei sentinte a declarat si motivat apel prtul n motivarea apelului prtului se invoca exceptia netimbrarii apelului, se arata ca reclamanta a ncasat lunar o chirie de 200 euro din 2003 si pna n martie 2006, exceptie care nu se mai sustine, fata de completarea temeiului prevazut de art.2 din legea nr.146/1997 dispusa de catre instanta

la termenul din 14.10.2008. n motivarea apelului reclamantei se arata ca prtul trebuie obligat la plata unei chirii lunare de 440 euro pe luna conform raportului de expertiza. Examinnd sentinta civila nr.3576/2008 a Judecatoriei Arad potrivit cu motivele din cele doua apeluri si cu probatoriul administrat Tribunalul n temeiul art.296 cod procedura civila va admite apelul prtului si va respinge apelul reclamantei pentru urmatoarele considerente: Prin contractul de nchiriere nr.1369 din 10.05.2002 antecesoarea apelantei reclamante a nchiriat apelantului apartamentul n suprafata de 98 mp pentru o chirie de 50 euro pe luna, partile stabilind n art.7 ca acest contract poate fi completat sau modificat cu acordul partilor. La acest imobil apelantul prt a efectuat investitii iar pentru restabilirea chiriei s-au efectuat doua expertize tehnice care n functie de masuratorile efectuate, de compunerea apartamentului si de materialele publicitare a stabilit o chirie lunara de 506 euro si de catre expertii care n considerarea starii actuale au evaluat folosinta lunara a imobilului la 440 euro n raportul de expertiza, iar n raspunsul la obiectiuni tinnd cont de amplasarea n zona ultracentrala, de suprafata si finisajele inferioare datei nchirierii au apreciat contravaloarea folosintei apartamentului la 300 de euro pe luna. Instanta de fond corect a stabilit de la data introducerii actiunii 01.02.2007 valoarea chiriei lunare de 300 euro n considerarea raspunsului la obiectiunile formulate de parti si care cuantum are n vedere zona ultracentrala n care este situat apartamentul, suprafata de 98 mp si starea apartamentului la data nchirierii, fara mbunatatirile suplimentare aduse imobilului de catre prt. Prin stabilirea acestei chirii de 300 euro pe luna fata de criteriile avute n vedere de catre experti n raspunsul la obiectiuni s-a restabilit echilibrul contractual ntre parti fata de chiria la data ncheierii contractului si chiria practicata pe piata la data solutionarii cauzei, fiind respectat principiul fortei obligatorii a contractului ntre parti dar si a executarii obligatiilor contractuale cu buna credinta potrivit art.969, 970 cod civil. Apelantul prt nefiind n culpa pentru neexecutarea obligatiilor contractuale, care din 2003 si pna n martie 2006 la ntelegere cu antecesoarea reclamantei achita o chirie lunara de 200 euro, data la care reclamanta a refuzat a ncasa acest cuantum al chiriei, corect s-a apreciat de catre instanta de fond ca prtul a ndeplinit angajamentul sau astfel ca nu se poate dispune rezolutiunea contractului de nchiriere. Motive pentru care se va admite apelul prtului se va modifica n parte sentinta apelata si pe cale de consecinta se va respinge cererea reclamantei de majorare a cuantumului chiriei lunare de 440 euro ca nefiind justificat acest cuantum al chiriei fata de criteriile avute n vedere de catre experti din noua expertiza n raspunsul la obiectiuni. Pentru aceleasi motive Tribunalul va respinge apelul reclamantei de modificare n parte a sentintei si de obligarea a prtului la plata unei chirii lunare de 440 euro. Au fost mentinute n rest dispozitiile sentintei apelate.

Jurisprudenta
55

Id_institutie
Judectoria ARAD

Institutie
http://portal.just.ro/55/Lists/Jurisprudenta/DispForm.aspx? ID=2&ContentTypeId=0x010017854362C029DA4EB7A0C1650A0C0651

2. Contract de locatiune. Vicii de consimtamant. Violenta. Conditii. Executarea partiala a obligatiilor. Tribunalul Bucuresti ? sectia comerciala, prin sentinta nr.426/1999 a respins actiunea formulata de reclamanta-parata S.C. ?D.H.T.A.T.? impotriva paratei S.C. ?D.U.? ?S.A., a admis cererea reconventionala a acesteia si a dispus evacuarea paratei?reclamante din spatiul comercial ocupat conform actului nr.6/1996, la contractul nr.466/1992, pentru lipsa titlului. De asemenea, reclamanta-parata a fost obligata la plata sumei de 19.814.372 lei, cu titlu de chirie datorata la 31.08.1998, la 104.433.879 lei, cu titlu de despagubiri calculate pe perioada iunie 1997 ? septembrie 1998, la plata dobanzii legale de la data formularii cererii reconventionale, 27.05.1997, la data abrogarii Decretului nr.311/1954, precum si la plata sumei de 8.123.494 lei, reprezentand cheltuieli de judecata catre reclamanta. Considerentele sentintei retin ca, in baza contractului de locatiune nr.466/1992, S.C. ?D.U.? ? S.A., in calitate de locator, a inchiriat S.C. ?D.H.T.A.T.S.? ? Societate in comandita simpla, in calitate de locatar, un spatiu in suprafata de 32,5 m.p., situat in incinta magazinului U. Contractul avea termen de valabilitate pana la 31.12.1994, cu drept de prelungire, prin acordul scris al partilor, acord realizat prin acte aditionale succesive. La data de 31.05.1996, contractul de inchiriere a incetat, prin ajungere la termen, si, in vederea prelungirii acestuia, prin acordul de vointa al partilor si in urma negocierilor purtate s-a incheiat actul aditional nr.6/1996, care a prelungit contractul pana la 31.05.1997, stabilindu-se conditiile locatiunii. Negocierea actului aditional s-a facut in baza hotararii consiliului de administratie din 14.05.1996 si 22.05.1996, prin care s-au stabilit tarife minime de inchiriere, de la care urma sa porneasca negocierea cu locatarii. Ulterior, dupa executarea in parte a acestui contract, reclamanta-parata a contestat actul aditional nr.6/1996, sustinand ca l-ar fi semnat sub amenintari exercitate de locatorul S.C. ?D.U.? ? S.A. Prin actul aditional nr.6/31.05.1996 se incheie un nou raport de locatiune, prin acordul de vointa al partilor, stabilindu-se conditiile locatiunii, chiria ce urma a fi platita si termenul de valabilitate pana la 31.05.1997. Conform prevederilor O.M.F. nr.766/1993, notificarea intentiei de majorare a pretului este obligatorie numai in cazurile limitativ prevazute de lege si se refera numai la produsele si serviciile mentionate in acest act, or, in speta, este vorba de un nou raport juridic de locatiune (pentru anul 1996-1997) si nu despre modificarea tarifelor de inchiriere pe perioada anilor 1995-1996. Conditiile locatiunii, stabilite prin actul aditional nr.6/1996, au fost acceptate prin semnare de partile contractante; in lipsa acestui act aditional, contractul dintre parti incetandu-si efectul.

Prin actiune, reclamanta-parata a sustinut ca actul aditional nr.6/1996, a fost incheiat sub amenintari si violenta din partea paratei ?cu aruncarea in strada, dupa ce, in prealabil, urma sa fie decuplata de la reteaua electrica, apa si caldura?, asa cum rezulta si din raspunsul la interogatoriu. Potrivit art.948 C.civ., printre conditiile de valabilitate ale unui act juridic este mentionat consimtamantul exprimat valabil de parti, nealterat de vreun viciu sau smuls prin violenta. Din probele administrate nu se pot retine elementele prevazute de art.955 si urm. C.civ., actul aditional exprimand vointa partilor, care aveau posibilitatea sa il accepte, constituind locatiunea, sau nu, urmand ca reclamanta sa paraseasca spatiul respectiv. Reclamanta parata a executat, in parte, contractul incheiat, ocupand si in prezent spatiul in litigiu, desi actul aditional nr.6/1996 a expirat la 31.06.1997. Referitor la obiectiunea S.C. ?D.H.C.T.A.T.?, privind modul de calcul al chiriei convenite, se constata ca a fost stabilita o chirie in lei, cu respectarea regulamentului B.N.R. privind efectuarea platilor pe teritoriul Romaniei.. Reclamanta-parata a declarat apel impotriva sentintei, invocand faptul ca instanta a fost investita cu o cerere de anulare a actului aditional pentru vicierea consimtamantului prin violenta, precum si pentru caracterul ilicit, rezultat din impunerea unor preturi ce nu-si au suport legal, in acest context criticand solutia si cu privire la admiterea cererii reconventionale. Al doilea motiv priveste pronuntarea hotararii cu incalcarea si aplicarea gresita a legii, instanta comerciala motivandu-si hotararea pe dispozitiile normei generale (Codul civil) fara sa aplice nici un text din Codul comercial. In sfarsit, se invoca faptul ca instanta nu s-a pronuntat asupra unei dovezi administrate, ce era hotaratoare pentru dezlegarea pricinii (procesul verbal din 21.06.1996, intocmit de organele de control ale Ministeruli Finantelor). Apelul a fost examinat de Curte prin prisma actelor dosarului, iar, in conformitate cu art.296 C.proc.civ., a fost respins. Instanta fondului a retinut, in mod temeinic si legal, ca apelanta-reclamanta nu a facut dovada elementelor prevazute imperativ de dispozitiile art.955 C.civ., ce se refera la vicierea, in vreun fel, a consimtamantului apelantei la incheierea actului aditional. De asemenea, nici pretul stabilit nu are un caracter ilicit, bine apreciind instanta ca acesta a fost calculat in lei, conform Regulamentului B.N.R. privind efectuarea platilor pe teritoriul Romaniei. Referitor la cel de-al doilea motiv de apel, Curtea a avut in vedere ca obiectul cauzei priveste un spatiu comercial ce face parte din fondul de comert, astfel incat competenta apartine, in prima instanta, tribunalului comercial (art.2 pct.1 lit.a dinC.proc.civ. si art.5 C.com.). Dar, cum in dreptul comercial nu sunt cuprinse dispozitii speciale referitoare la locatiune, in mod legal instanta le-a aplicat pe cele din Codul civil. In sfarsit, proba la care se refera apelanta, procesul verbal intocmit de M.F., nu are relevanta in raporturile dintre parti, ce sunt guvernate de actul lor juridic incheiat in mod valabil de ele, astfel incat instanta, in mod temeinic, nu l-a analizat. Curtea de Apel Bucuresti, Sectia comerciala, decizia nr.3.280/1999 http://spete.avocatura.com/speta.php?pid=4558 http://www.jurisprudenta.com/jurisprudenta/materie-juridica/loca%C5%A3iune.%C3%AEnchiriere-1v6/1/

3. Dac nu s-a nceput executarea contractului de locaiune ncheiat verbal i una dintre pri neag existena lui, dovada cu martori nu este admisibil, orict de mic ar fi preul chiriei. Existena i coninutul unui contract de locaiune pot fi dovedite numai prin nscrisuri. Regulile excepionale stabilite prin dispoziiile art. 1416- 1417 din Codul civil se aplic numai la locaiunea de imobile. (Decizia nr. 714 din 17 mai 2002 - Secia a V-a comercial) Prin cererea nregistrat pe rolul Tribunalului Bucureti - Secia comercial la data de 25.04.2001, reclamanta S.C. "S." S.R.L. a chemat-o n judecat pe prta S.C. "E." S.R.L., solicitnd obligarea acesteia la plata sumelor de 26.498.150 lei, reprezentnd contravaloare chirie i servicii, i 58.677.081 lei, penaliti de ntrziere calculate pn la data de 25.04.2001 i la plata penalitilor calculate ntr-un procent de 0,5% pe zi de ntrziere pentru intervalul de timp de la 26.04.2001 pn la achitarea integral a debitului, cu cheltuieli de judecat. Prin Sentina civil nr. 10207 din 11.12.2001, pronunat de Tribunalul Bucureti - Secia comercial, instana a respins aciunea ca nentemeiat, reinnd n esen faptul c reclamanta nu a fcut dovada cu nscrisuri a existenei unui contract de locaiune, a preului nchirierii i a unei clauze penale. mpotriva acestei sentine civile, reclamanta, n termenul legal prevzut de art. 301 din Codul de procedur civil, a declarat recurs. n motivele de recurs, recurenta-reclamant critic sentina civil recurat sub aspectul nelegalitii i netemeiniciei, invocnd dispoziiile art. 304 pct. 8, 9 i 10 din Codul de procedur civil. n esen reclamanta a susinut c: - instana de fond a omis s constate c ntre pri a existat un contract de prestri servicii, n baza cruia recurenta a emis facturi acceptate de intimat i neachitate; - s-au ignorat dispoziiile art. 1, 3, 4, 43, 44 i 46 din Codul comercial, care stipuleaz c prestarea de servicii este analoag vnzrii-cumprrii, serviciul n cauz fiind chiar bunul vndut, i c n spe sunt aplicabile textele de lege menionate; - instana de fond nu a fcut aplicarea dispoziiilor art. 225 din codul de procedur civil i n mod nelegal a respins administrarea probei testimoniale de ctre recurent; - instana de fond a ignorat materialul probator administrat de recurent, din care ar fi putut deduce existena unor raporturi juridice ntre pri. Curtea, analiznd legalitatea sentinei att sub aspectul motivelor de recurs invocate, ct i potrivit dispoziiilor art. 3041 din Codul de procedur civil, constat c recursul este nefondat. Recurenta-reclamant, n prezentarea situaiei de fapt n cuprinsul cererii de chemare n judecat, face referire la ncheierea de ctre pri a unei convenii de locaiune n baza creia

recurenta a nchiriat intimatei un spaiu pentru desfurarea activitii sale, beneficiind de o serie de servicii aferente: telefon, fax etc. n acest context, instana de fond, din nsi susinerile recurentei-reclamante, a calificat natura juridic a pretinselor raporturi juridice dintre pri ca aparinnd instituiei contractului de locaiune. Prin locaiune se nelege acel contract intervenit ntre persoane fizice sau juridice prin care locatorul se oblig s asigure locatarului folosina temporar, total sau parial a unui bun n schimbul unei sume de bani numit chirie (art. 1411 din Codul civil). Acest contract este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ i consensual. Fiind consensual, contractul de locaiune se ncheie prin acordul, fie i tacit, al prilor, fr vreo formalitate. Regulile excepionale stabilite prin art. 1416- 1417 din Codul civil se aplic numai la locaiunea de imobile. Dac nu s-a nceput executarea contractului ncheiat verbal i una dintre pri neag existena lui, dovada cu martori nu este admisibil, orict de mic ar fi preul chiriei. Avnd n vedere dispoziiile art. 1416 din Codul civil, instana de fond, n mod corect, la termenul din 3.09.2001, a respins, ca nentemeiat, cererea recurentei privind administrarea probei testimoniale, n contextul negrii existenei unui astfel de contract, de ctre partea advers. Aa cum s-a artat, contractul de locaiune nu este supus unor condiii de form deosebite, el este valabil indiferent de modul de exteriorizare al consimmntului prilor. Existena i coninutul unui astfel de contract pot fi dovedite ns numai prin nscrisuri. Recurenta nu a depus la dosar nscrisuri din care s rezulte ncheierea unui contract de locaiune ntre pri, durata contractului, obiectul acestuia, cuantumul chiriei i existena unei clauze penale, n sensul dispoziiilor art. 1066 din Codul civil, cunoscut fiind faptul c n materia contractelor comerciale lipsa clauzei penale nu poate conduce la obligarea din oficiu a prii la plata penalitilor de ntrziere, n caz de neexecutare a obligaiilor contractuale n condiiile stipulate. Simpla meniune privind penalitile de ntrziere, nscris unilateral de ctre recurentareclamant pe facturile fiscale, nu poate fi considerat drept consimmnt din partea intimatei de a plti penaliti de ntrziere calculate ntr-un anumit procent n caz de neexecutare a obligaiei din "parte-i", n sensul dispoziiilor art. 1066 din Codul civil. Clauza penal constituie o convenie accesorie prin care prile contractante stabilesc prin apreciere anticipat cuantumul daunelor-interese cominatorii sau moratorii care vor fi datorate de partea n culp n caz de neexecutare a obligaiei contractuale. Acest cuantum trebuie stabilit de comun acord de ambele pri.

Recurenta-reclamant nu a fcut n nici un fel dovada acordului de voin al intimatei cu privire la calcularea unor penaliti de ntrziere, ntr-un procent de 0,5%, n caz de culp contractual. De altfel, recurenta-reclamant, la ntrebarea nr. 1 din interogatoriul propus de intimat, a recunoscut c acest contract a fost predat spre semnare intimatei, care nu l-a semnat, recunoatere de unde se poate trage concluzia existenei inteniei recurentei de a ncheia raporturi juridice cu intimata i a refuzului implicit al intimatei de a accepta oferta recurentei, refuz exprimat prin nesemnarea contractului. Art. 225 din Codul de procedur civil prevede c n cazul n care partea refuz, fr motive temeinice, s rspund la interogatoriu, instana poate socoti aceste mprejurri ca o mrturisire deplin sau numai ca un nceput de dovad scris n folosul prii potrivnice. Instana este liber s aprecieze n raport de ansamblul materialului probator oportunitatea aplicrii dispoziiilor art. 225 din Codul de procedur civil. Fa de nsi recunoaterea recurentei-reclamante a inexistenei vreunui contract scris ntre pri i negarea exprimat de intimat cu privire la obiectul cauzei, instana de fond n mod corect nu a fcut aplicarea dispoziiilor art. 225 din Codul de procedur civil, considernd c prta i-a exprimat poziia foarte clar prin ntmpinarea depus la dosar, poziie pe care n mod cert nu i-a mai schimbat-o, prin consemnarea rspunsurilor la ntrebrile formulate de recurent. Fa de aceste aspecte, Curtea, n baza art. 312 alin. 1 din Codul de procedur civil, a respins recursul ca nefondat, meninnd dispoziiile sentinei civile atacate. Detalii: http://legeaz.net/spete-drept-comercial/contract-locatiune-verbal-proba-martori-714200

S-ar putea să vă placă și