Sectiunea VII .

Constituirea dreptului de Pr private asupra terenurilor agricole foste proprietate a CAP Constitirea dr de Pr sau atribuirea in Pr , apare ca un mod de nastere in patrimonial anumitor peroane ( expresi si limitative prevazute de lege) a dreptului real de proprietate. Acest mod de nastere a dreptului real de Pr este unul ope legis , orice alte pers ( altele decit cele prevazute de lege ) si orice alte situatii neputand conduce la constituirea dreptului de proprietate. Ca obiect al aceste constituiri pot servi doar terenurile expres prevazute de lege. 1. Titularii dreptului de constituire Conform L 18/1991: - membrii cooperatori active care au intrat cu pamant in cooperative sau au adus teren in suprafata mai mica de 5000 mp. - persoanele fizice care nu au avut calitatea de cooperatori dar au lucrat in orice mod in cooperativa sau asociatie cooperatista , ca angajati , in ambele cazuri, in ultimii ani daca implinec conditiile speciale impuse de lege - persoane care au fost deportate si nu au posedat terenuri - persoane care si-au pierdut total sau partial capacitatea de munca , mostenitorii celor care au decedat in urma participarii la revolutia din decembrie 1989 - in localitatile cu excedent de suprafata agricola si cu deeficit de forta de munca in agricultura se poate constitui familiilor care solicita aceasta in scris si se obliga sa lucreze suprafata primita, un drept de Pr ( care nu poate fi mai mare de 10 ha ) - in localitatile cu excedent de suprafata agricola si cu deeficit de forta de munca in agricultura se poate constitui familiilor fara pamant sau cu suprafata mica , insa din alte localitati , care solicita aceasta in scris si se obliga sa lucreze suprafata primita , un drept de Pr asupra unei suprafete de teren, cu conditia sa isi stabileasca domiciliu in localitatea respectiva si sa renunte la proprietatea avuta in localitatea de unde vin , numai in ce priveste terenurile agricole extravilane. Suprafata in aceste cazuri se va stabili in dependenta de suprafata terenurilor , numarul solicitantilor si de suprafata atribuita celor care au adus pamant in cooperativa agricola de productie. Domeniul de aplicare. Intindere. Exercitarea dreptului de constituire. Constituirea vizeaza exclusiv terenurile agricole foste proprietate CAP.

Pentru persoanele prevazute la art 19 alin (1): Dreptul de constituire are un caracter ssubsidiar dreptului de reconstituire astfel ca doar in situatia in care terenurile agricole ( din categoria mai sus amintita) nu au facut obiectul dreptului de reconstituire , ele pot forma obiectul dreptului de constituire. Art 18(2) L18/1991 toate terenurile CAP care nu sunt atribuite conform art 14-17, precum si terenurile extravilane proprietatea Statului aflate in folosinta cooperativei raman de asemenea la dispozitia comisiei , urmind a fi atribuite altor persoane indreptatite. Deci in functie de criteriile legale statuate , suprafata de teren ce poate alcatui obiectul dreptului de constituire poate fi mai mare ssau mai mica , legea ne impunind o limita maxima si nici minima. Persoane care si-au pierdut total sau partial capacitatea de munca , mostenitorii celor care au decedat in urma participarii la revolutia din decembrie 1989, pot beneficia de terenuri in suprafata de 10 000 mp in echivalent arabil. In ceea ce priveste cazurile prevazute de art 21 suprafata nu poate depasi 10 ha. Constituirea se face la cere , iar atribuirea prorpiu-zisa se face prin ordin al prefectului , la propunerea comisiei locale de aplicare a L 18/1991. Comisiile locale isi desfasoara activitatea sub ordinul unei comisii judetene de aplicare a legii conduse de prefecti. Sectiune VIII . Constituirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor intravilane proprietatea statului sau unitatilor administrativ teritoriale. 1. Cazul prevazut de art 36 alin 2 L18/1991 Terenurile intravilane proprietatea statului ce au fost atribuite potrivit legii, in folosinta vesnica sau in folosinta pe durata existentei constructiei, in vederea construirii de locuinte proprietate personala sau cu ocazia cumpararii de la St a unei asemenea locuinte , trec la cererea proprietarilor actuali ai locuintelor , in proprietatea acestora integral sau, dupa caz proportional cu cota detinuta din constructie. a)acele persoane care au primit in folosinta vesnica sau in folosinta pe durata existentei constructiei asemenea terenuri in vederea construirii de locuinte proprietate personala conf L 59/1974 au primit o suprafata de 100 mp . Atfer nu li se poate atribui o suprafata mai mare decit aceasta deoarece nu poate fi justificata atribuire in proprietate. b) acele persoane care au primit in folosinta vesnica sau in folosinta pe durata existentei constructiei asemenea terenuri cu ocazia cumparari unor asemenea locuinte de la stat. Se face distinctie intre terenul localitatilor cooperativizate si cele necooperativizate > in Cazul celei cooperativizate pe linga cei 100mp sau 250mp ( in mediu urban sau rural), acesta va mai

primi din partea statului un teren pina la cel aferent constructiei dar nu mai mare de 1000 mp din terenul proprietate cooperatista. In cazul celor din zonele necooperativizate acestia nu primesc decit terenul inscris in decizia de atribuire. 1. Cazul prevazut de art 36 alin 3 L18/1991 Este reglementata situatia juridica a terenurilor aferente constructiilor care au fost trecute in proprietatea statului ca urmare a instrainarii constructiei de catre proprietarul acestuia. Domeniul de aplicare.L58/1974 (abrogata) a prevazut ca in caz de instrainare a constructiilor terenul aferent acestora trecea in proprietatea statului cu plata unei despagubiri catre fostul proprietar, dobinditorul constructiei primind din partea statului un d de folosinta asupra terenului (100mp-urban si 250mp-rural). Astfel in caz de vinzare a constructiei , care trebuia facut obligatoriu ad validitatem, chiar daca se instraina constructia se proceda la dezmembrarea terenului in doua loturi.Terenul aferent fiind cel pe care se gaseste constructia propriu-zisa , anexele gospodaresti precum si curtea folosita pentru exploatarea normala a constructiei.Iar determinarea acestuia teren aferent era efectuata de organul administrativ abilitat sa elibereze autorizatia de instrainare.Celalalt lot atunci cind se punea problema dezmembrarii, datorita intinderilor mari a suprafetelor se inscria pe numele vechiului proprietar. Toate aceste prevederi legale sunt valabile numai inn cazul instrainarii unor constructii de catre persoanele fizice care nu aveau calitatea de membrii cooperatori.Daca acestia erau membri cooperatori toate terenurile deveneau proprietatea cooperative acestia putind avea in proprietate numai 250mp.Astfel daca un membru cooperator proceda la dezmembrarea terenului in doua loturi, respectiv un lot de 250mp, pe care se afla constructia ce revenea in proprietatea statului in privinta terenului si in proprietatea cumparatorului in privinta constructiei, iar cealalta suprafata de teren trecea in proprietatea cooperativei. Astfel apar doua cazuri cel care a dobindit imobilul constructie de la o persoana care nu a fost membru cooperator si cel care a dobindit de la o persoana care a fost membru cooperator: a) Cel care a dobindit imobiluln constructie de la o persoana care nu a fost membru cooperator. Acesta dobindeste un drept de proprietate asupra intregului teren aferent constructiei cumparate asa cum este inregistrata in registrul de publicitate imobiliara. b) Cel care a dobindit imobilul de la o persoana care a fsot membru cooperator.

In aceasta situatie creata statul devenea proprietar asupra a 250mp ( cit putea avea in proprietate cumparatorul constructiei) iar cumparatorul devinte proprietar asupra constructiei si are un drept de folosinta asupra a cei 250mp pe durata existentei constructiei, iar restului suprafetei, pe care

in cea mai mare parte erau situate constructii si anexe gospodaresti ramane in proprietatea cooperatista, ca lot atribuit in folosinta vinzatorului constructiei si nu cumparatorului acestuia, chiar daca si acesta la rindul sau era membru cooperator. Insa potrivit L18/1991 art 23 sunt si raman i proprietatea privata a detinatorului constructiei , terenurile aferente casei de locuit si anexelor gospodaresti, precum si curtea si gradina din jurul acestor determinate.Potrivit art8(1) terenul aferent carei nu poate depasi suprafata de 6000mp. 1000mp fiind suprafata maxima a terenului aferent casei si anexelor gospodaresti iar restul suprafetei pena la 6000mp constituie lot ajutator atribuit in folosinta. 1. Cazul prevazut de art 43 L 18/1991 Art43- terenurile agricole din zona montana defavorizata ade factorii naturali, cum ar fi clima, altitudinea izolarea pot fi atribuite in proprietate numai la cererea unor familii tinere de tarani ce provin din zone agricole montane, care au priceperea necesara efectuarii lucrarilor agricole si se obliga in scris sa isi creeze gospodarii si sa exploateze terenul in scopul pentru care l-a primit. Terenurile provin din rezerva terenurilor agricole aflata la dispozitia primariilor locale , iar atribuirea nu se face de comisia de aplicare a L18/1991 ci prin ordinul prefectului , la propunerea primariilor locale. Sectiunea IX . Solutionarea litigiilor ivite ca urmare a aplicarii L 18/1991 modificata prin L169/1997, modificata prin L 247/2005. 1. Aspecte procedurale. Competenta instantelor. Regula de principiu consacrata in L18/1991 Inst J-resti nu se pot substitui organelor care potrivit legii au competenta de a emite actele de reconstituire si constituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor,respectiv comisiile si organele administratiei abilitate in acest sens. Aceste acte emise de comisiile si organmele administratiei abilitate in acest sens sunt supuse controlului judiciar astfel ca competenta de solutionare a plingerilor impotriva actelor emise de comisia de aplicare a legii apartinea judecatoriei in raza careia se afla terenul. Au fost supuse instantei de contencios administrativ:L 29/1990 abrog prin L554/2004 modificarea propriei hotariri de catre comisia judeteana refuzul comisiei de a examina si solutiona cererea de reconstituir refuzul eliberarii titlului de proprietate refuzul punerii in posesiune a terenului asupra caruia s-a dispus reconstituirea deczia prefectului emisa la propunerea primariilor( art 35 L18/1991nemodific) decizia prefectului emisa la propunerea primariilor art 37(2) L18/1991 nemod

propunerea sau refuzul primariei de a face propunerea de reconstituire

Dar mai intii trebuie atacat refuzul primariei de a propune si apoi refuzul prefectului de a emite decizia de atribuire.Pe baza hotaririi instantei comisia locala va emite adeverintele provizorii de reimproprietarire , trecind si la punerea in posesie a celor improprietariti. Dupa incheierea lucrarilor de individualizare a terenurilor, comsia judeteana va emite si titlurile de proprietate. 1. Aspecte de drept material. Controlul judecatoresc al actelor juridice nascute din aplicarea L18/1991 In reglementarea L18/1991 nemodificata controlul judecatoresc se limita latrei aspecte:dreptul de a obtine titlu, intinderea suprafetei de teren si exactitatea reducerii aceste suprafete . Prin reglementarea legii modificata controlul este mult mai profund, abordind intreaga problematica rezultata in urma analizei activitaii comisiilor de aplicare in cazul supus atentiei. In situatia in care plangerea este considerata intemeiata , solutia instantei poate fi de modificare, de inlocuire sau desfiintare a hotarariisi in consecinta a titlului care s-ar fi emis in baza ei. Art63 L18/1991- in toate cazurile in care legea prevede nulitatea unor operatiuni sau acte juridice , litigiul se judeca potrivit dreptului comunsi nu conform prvederii speciale. Spre solutionarea intantelor de drept comun vin atit litigile referitoare la valabilitatea titlului cit si cele referitoare la nulitatea actelor emise in cadrul procesului de constituire , reconstiture a dreptului de proprietateasupra terenurilor. Nulitatea poate fi invocata de primar, de prefect , Autoritatea Nationala pentru reconstituirea proprietatilor si de alte persoane care justifica un interes legitim, iar solutionarea cererilor de instantele de drept comun. Daca pe terenurile ce au facut obiectul unor acte j constatate nule s-au edificat constructii de orice fel se aplica art 494 C Cv. Sectiunea X . Regimul Juridic al circulatiei terenurilor 1. Regimul instituit de L54/1998 ( abrogata) Aceasta reprezinta cadrul general in care era reglementat regimul juridic al circulatiei terenurilorn prin care se abrigau prevederile art 66-73 L18/1991 republicata. Se consacra principiul liberei circulatii a terenurilor terenurile aflate in circuit civil , pot fi instrainate si dobindite liber atit prin acte cit si prin fapte juridice. Exceptii:

Dreptul de preemtiune recunoscut de lege in favoarea anumitor categorii limitativ enumerate la art5 Interdictia de instrainare, sub orice forma, a terenurilor cu privire la care exista litigii la instantele judecatoresti , pe tot timpul solutionarii acestor litigii. Instrainarea si dobandirea terenurilor prin acte j intre vii se facea sub fosma autentica-ad validitateam, doar in acest mod transmitandu-se dreptul de proprietate sau nuda proprietate. Textul facea referire numai la transmiterea inter visos ; per a contrario instrainarea si dobindirea prin acte mortis causa se putea face numei in conditiil art 858 C Cv. 1. Regimul instituit de L 247/2005-Titlu X Aceasta abroga L54/1998si prevede in art 1 ca terenurile proprietate privata indiferent de destinatia si titularul lor sunt si raman in circuit civil , ele putand fi instrainate si dobandite in mod liber prin oricare din modurile prevazute de lege insa cu respectarea cadrului fixat de prezenta lege, atit prin acte juridice cit si prin fapte juridice. Domeniul de aplicare. Art2(1)-obiect al instrainarii si dobandirii prin acte j intre vii il constituie terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia si intinderea lor. Art2 (2)- contituirea unui drept real se poate face asupra unui teren cu sau fara constructie ca si in cazul instrainarii indiferent de destinatia si intinderea lui.adezmembramintele dreptului de properietate pot si constituite pe un teren proprietate privata cu orice destinatie si fara restrictii in cep priveste intinderea sa. Unica ingradire a circulatiei terenurilor in contextul legislativ actual este doar aceea ce se impune ad validitatem ca actul sa fie incheiat in forma autentica. Forma autentica-ad validitatem Art2 (1)- prin exceptie de la regula consensualismului consacrat in C Cv, pot fi instrainate si dobindite prin acte juridice intre vii numai daca u fost incheiate in forma autentica, sanctiunea incalcarii aceste i norme fiind nulitatea aboluta. Notiunea de instrainarea vizeaza numai transmiterea dreptului de proprietate nu si constituirea dezmembramintelor acestui drept. Art2 (2) in cazul in care prin acte juridice intre vii se constituie un drept real assupra unui teren cu sau fara constructii se plica prevederile aliniatului 1. Actul sub semnatura privata prin care partile isi dau acordul la constituirea unui drept real nu mai are fosrta juridica de a aduce nasterea dreptului , ci are doar forta juridica de antecontract.

Se impune a se face precizarea ca prin constituirea unui drept real , dezmembramint al dreptului de proprietate asupra unui teren nu se realizeaza o instrainare in sensul de circulatie juridica , astfel ca antecontractul care vizeaza constituirea unui astfel de drept nu se infatiseaza ca o modalitate de circulatie juridica a unui astfel de bun ci doar ca o modalitate de constituire a unui drept real asupra unui asemenea imobil.Iar actul sub semnatura privata care promite incheierea sub forma ceruta de lege a actului de constituire a unui drept real este susceptubil de executare directa dar atipica prin pronuntarea unei hotariri judecatoresti conf art5 (2) L247/2005. Dreptul de proprietate si alte drepturi reale se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care sau constituit ori sau transmis in mod valabil. OU 41/2004 1. Modalitati de realizare a circulatiei juridice a terenurilor Circulatia juridica are doua sensuri : Larg- constituirea si transferul drepturilor subirctive , drepturi reale sau de creantacu privire la un bun oarecare Restrins-modul in care se efentuiaza transferul dreptului de proprietate imobiliara, precum si modul in care se constituie aceste drepturi reale principale sau accesorii. Cu referire la sensul restrins vom analiza modalitatile de realizare a instrainarii terenurilor agricole proprietate privata care sunt in circuit civil, si care sunt alienabile, sesizabile si care se pot dobindi prin prescriptie achizitiva dupa implinirea termenelor prevazute de lege. 1. I. Antecontractul de vanzare-cumparare a unui impobil teren.

Art 1295 vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator in privinta vinzatorului , indata ce partile sau invoit asupra lucrului si asupra pretului , desi lucrul inca nu se va fi predat di pretul nu se va fi numarat. Deci prin vointa lor comuna partile , prin consemntamintul lor , pot conveni la efectele translative de proprietate ale acordului lor sa nu se produca la acel moment ( cel al darii consemtamantului ) ci la momente ulterioare. Astfel transferul proprietatii de la vinzator la cumparator poate fi amanat fie pina la indeplinirea unei conditii ( vanzare-cumparare afectata de conditie suspensiva), fie pina la implinirea unui termen (vanzarea cumpararea afectata de un temen suspensiv). Cu alte cuvinte libertatea de a contracta implica, a fortiori, libertatea de a procontracta, incit valabilitatea antecontractului si a obligatiei de a contracta pe viitor , asumata prin antecontract nu pot si puse sub semnul intrebarii. Printr-un antecontract partile se obliga a contracta pe viitor astfel incit sa poata opera tranferul proprietatii, fiecare avand atit calitatea de promitent cat si de beneficiar.nerespectarea obligatiilor asumate atrage sanctiunea raspunderii contractuale pentru neexecutare.[antecontractul este

convetia prin care cele doua parti deopotriva promitent si beneficiar, se obliga reciproc de a efectua toate operatiunile necesare pentru ca transferul proprietatii de la vanzator la cumparator sa opereze. L 58/1974 si L 59/1974 sanctionau cu nulitate absoluta acele acte juridice intre vii prin care se instrainau terenuri .Acestea insa nu interziceau semnarea unui antecontract prin care partile isi asumau doar o obligatie de a face , adica de a incheea in viitor , in forma ceruta de lege , contractul care sa duca la transferul dreptului de proprietate asupra terenului obiect al atencontractului. Astfel sustinem teza ca antecontractele incheiate in perioada cit erau in vigoare aceste legi sunt acte juridice valide, putind fi executate in caz de refuz dupa abrogarea legilor prin pronuntarea unor hotariri care sa tina loc de act autentic de instrainare. A) Regimul juridic al antecontractului reglementat de Titlul X L247/2005

Cele analizate mai sus isi pastreaza valabilitate apotrivit principiului tempus regit actum pina la dat aintrarii in vigoare a L247/2005 care elimina lacuna legislativa de pina la data edictarii ei. Art 5 L247/2005 in situatia in care dupa incheerea unui antecontract cu privire la un teren cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa inchee contractul , partea care si-a indeplinit obligatia poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care poate tine loc de contract. B) Natura Juridica. Efecte.

Potrivit C Cv, contractul de vanzare-cumparare se poate face prin simplu acord de vointa al partilor contractante, principiu ce sta la baza incheierii unui astfel de contract fiind cel al consensualismului. Potrivit art 2 L54/1998 privind circulatia juridica terenurilor, imobilele terenuri situate in intravilan sau extravilan pot fi instrainate si dobindite prin acte juridice intre vii , incheiate in forma autentica. Prin art 2 L 247/2005 c/e abroga L54/1998 a fost reluata prevederea potrivit careia terenurile, ad validitatem pot fi intrainate prin acte intre vii numai daca sunt incheiate in forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute. Antecontractul nu are valoarea unei simple oferte ci este un raport obligational pentru ambele parti care daca vor respecta regulile privind forma in care trebuie exprimat consemntamantul, vor da nastere unui drept real. In ce priveste natura juridica a obligatiei asumate prin antecontract este o obligatie de a face dare daca nu este executata de buna-voie , poate fi executata direct dar atipic prin pronuntarea unei hotariri care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare. In acest mod se realizeaza scopul

obligatiei asumate initial si anume repararea in natura a principiului suferit de creditor, ceea ce inseamna chiar incheierea actului. In ipoteza refuzului incheerii actului in forma ceruta de lege partea care si-a respectat obligatia asumata prin contract are posibilitatea de a actiona in justitie pe celalalt contractant, implicit obtine o implicare directa , in sensul ca sentinta ce se pronunta in baza probaturiului administrat , suplineste consimtamantul celeilalte parti care a refuzat sa-l dea de buna voie. Obligatia de a face asumata prin antecontract nu este una intuituu personae pentru ca nu ia nastere in considerarea calitatilor persoane debitorului, acestea nefiind determinante pentru incheerea antecontractlui. Obligatia intuituu personae nu sunt obligatii care pot fi executate in natura numai de catre debitor iar nu si de catre creditor ori o terta peroana , executarea silita a acestor obligatii nefiind posibila decit prin echivalent banesc nu si in natura . Totodata obligatiile intuituu peronae sunt netransmisibile , astfel ca actul juridic care contine o asemenea obligatie inceteaza prin moartea persoanei in considerarea careia a fost incheiat. Antecontractul de instrainare a unui teren este guvernat de regulile consensualismnului. C) Caractere juridice. a) Este un act juridic sinalagmatic deoarece acesta naste atit sdrepturi cit si obligatii pentru ambele parti , chiar mai mult aceste obligatii sunt interdependente una gasindu-si cauza in alta . Astfel antecontractul este supus regulilor care guveneaza formarea, modificare si stingerea raporturilor juridice ce decurg din contractele bilaterale in general. De asemenea antecontractul se supune si regulilor care guverneaza institutia rezolutiunii ca sanctiune care duce la desfiintarea antecontractului in cazul in care una din parti nu isi respecta obligatia asumata prin conventia incheiata. b) Este o conventie nenumita.-nu are o denumire ssi o reglementare expresa in legea civila .Fiind un act nenumit ii sunt aplicabile regulile generale in materia actelor juridice civile. c) Esteb un act juridic comutativ-intinderea prestatiilor la care se obliga partile sunt cunoscute de la bun inceput . Principala obligatie lla care se angajeaza partile este incheerea in viitor a unui veritabil contract translativ de proprietate d) Este un act juridic consensual se formeaza se modifica si se stinge prin simplul acord de vointa al partilor. e) Este un act juridic cu executare uno ictu-deorece presupune o singura prestatie din partea debitorului f) Act juridic cu titlu oneros fiecare parte urmareste realizarea unui interes , a unui folos material , patrimonial , nici una nerealizand vre-o libertate.

D) Conditii de fond si de forma Antecontractul ca orice conventie trebuie sa indeplineasca conditiile sine qua non stabilite de art 948 C Cv la care se adauga conditiile de forma. De fond: Partile trebuie sa aiba capacitatea de a contracta

Sa-si exprime conesmtaminte valabile la incheerea antecontractului, adica consemtaminte neafectate de vicii juridice( art 953 C Cv) Obiectul fata de contractul propriu- zis pe care-l precede , antecntractul are un obiect distinct. In acest caz obiectul trebuie privit ca posibilitatea pe care o are oricare din partile contractante de a cere contractantului sau sa faca ceva , mai exact sa se prezinte la fata intitutiei competente ( birourile de notari publici) pentru a incheia actul translativ de proprietate in conditiile si in forma ceruta de lege Cauza-face parte din conditiile sine qua non de validitate a unui antecontract.

In privinta formei daca ar fi impuse anumite restricti cu privire la forma antecontractului aceasta institutie ar disparea , legea necerand o forma anumita pentru acesta. In ceea ce priveste forma scrisa ad probationem si aceasta conditie a disparut odata cu abrogarea D 144/1958 E) Antecontract contract. Asemanari si deosebiri

Asemanari: - sunt acte juridice generatoare de efecte juridice - se supun conditiilor de fond conf art 948 CCv cu referire la elementele sine qua non pe care trebuie sa le indeplineasca pentru a fi legal si valabil incheiate - se pot incheia in scris sau verbal Deosebiri: Antecontratul Contractul

Naste obligatia de a face respectiv de a incheea pe vitor pontractul propriu-zis , translativ de proprietate. Naste obligatia de a da , respectiv de a transfera dreptul de proprietate de la vanzator la cumparator.

Este valabil incheiat prin simplul acord de vointa al partilor solo consensu-intrucit prin incheerea lui nu se urmareste sa se produca efectele unui contract propriu-zis( si in special transferul proprietatii) ci se urmareste sa se prefigureze continutul viitorului contract si sa se garanteze incheerea ulterioara in forma ceruta de lege.

Antecontractul are ca si contractul un caracter obligatoriu dar spre deosebire de contract are un caracter provizoriu.

F)

Conditi pentru adimisibilitatea actiunii judecatoresti in favoare unui antecontract.

Conditiile principale prevazute la art 948 C Cv: Capacitatea de a contracta Consemtamant valabil al partilor Obiectul determinat sau determinabil Cauza licita si morala

Situatii a parte creaza antecontractele incheiate cu nerespectarea dispozitiilor referitoare la capacitatea de folosinta. Investita cu o asemenea actiune instanta trebuie sa verifice daca nu exista vre-o situatie de incapacitate a promitentului cumparator de a dobindi dreptul de proprietate asupra imobilului obiect al antecontractului, si aceasta pentru ca o serie de norme de drept instituie o serie de incapacitati de a cumpara. Un alt punct urmarit de intanta este capacitatea de a vinde. Astfel se impune ca bunul obiect al antecontractului sa se afle in circuit civil, In caz contrar obligatia de a face este imposibil de executat, si astfel antecontractul este nul absolut pentru motive de fond concomitente incheerii lui obiect licit. O alta situatie se poate ivi atunci cind promitentul-vanzator nu este proprietar al bunului obiect al antecontractului. Un astfel de antecontract este considerat vlabil deoarece prin antecontract nu se transmite un drept de proprietate ci se poate promite instrainarea unui bun ce nu apartine promitentului vanzator, acesta obligandu-se a procura bunul pana in momentul perfectarii autentice a contractului . In cazul in care se inchee un antecontract de catre un singur coindivizor asupra intregului bun acesta are obligatia ca pina la data perfectarii autentice a contractului translativ de proprietate sa faca partajul si de a cere si de a iesi din indiviziune.

Iar in cazul in care unul din soti inchee un antecontract fara acordul celuilalt sot si nu exista ulterior o confirmare expresa sau tacita actul este anulabil in intregime. G) Existenta unui inscris doveditor. Conf.art 1172 CCv actul care nu poate fi autentic din cauza necompetentei functionarului sau din lipsa de forme este valabil ca scriptura sub semnatura privata daca s-a iscalit de partile contractante . Aceasta forma este ceruta ad probationem nu si ad validitatem. Nu este admisa proba cu martori si nici inceputul de dovada scrisa. Daca totusi inscrisul este retinut abuziv de o alta persoana este admisibila proba cu martori pentru a dovedi retinerea si existenta lui. Deoarece nu exista nici o norma juridica care sa reglementeze modul cum trebuie sa arate inscrisul probator ; suficienta pentru dovedirea RJ este si o chitanta eliberata de promitentul cumparator prin care arata ca a platit si se obliga de a cumpara bunul; de unde pot rezulta clar obligatiile asumate de parti precum si obiectul si pretul .\ In cazul in care inscrisul doveditor este distrus, pierdut sau retinut de partea adversa sau de un tert este admisibila proba cu martori ( art 1198 CCv) nu pentru a dovedi continutul actului ci in primul rind existenta lui si apoi disparitia , pierderea sau detinerea lui de catre partea adversa sau de un tert. Daca se dovedeste aceasta proba existentei lui si cauza fortei majore conf art 1198 a fost facuta. H) Refuzul uneia din parti de a autentifica actul de instrainare. In ipoteza in care una din partile semnatare a antecontractului refuza ulterior sa inchee contractul , nerespentandu-si astfel obligatia asumata prin antecontract, partea care si-a respectat obligatia poate sesiza instanta competenta care sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract.Pentru a se dovedi insa ca partea adrversa a refuzat incheerea actului in forma autentica cealalta parte trebuie sa probeze acest refuz. Ca posibilitate ar exista notificarea partii care refuza de a se prezenta la notarul Pu la o anumita data si ora, iar in caz de neprezentare notarul va dresa un proces verbal care atesta lipsa acelei parti . Cel care si-a respectat obligatia trebuind sa puna in intirziere pe cealalta parte a antecontractlui , pentru a se realiza astfel cerinta legii, respectiv existenta refuzului. I) Partea care actionaza sa-si fi indeplinit obligatiile asumate prin contract.

De regula partea care actionaza in justitie este promitentul-cumparator care trebuie sa isi fi respectat obligatia de plata a pretului deoarece altfel promitentul-vanzator poate paraliza actiunea promitentului cumparator sau ar putea cere rezolutiunea antecontractului pe cale reconventionala. Insa reclamant poate fi si promitentul-vanzator el trbuind sa isi fi indeplinit propriile obligatii inclusiv si cea de predare a bunului.Conf art 1020 si 1021 conditia rezolutorie este tacita insa ea nu duce la desfiintarea de drept a contractului respectiv aceasta putand fi dispusa doar de catre instanta dupa o analiza judecatoreasca si doar ea poate dispune rezolutiunea contractului.

J)

Exercitarea dreptului de preemtiune sau obtinerea autorizatiei prealabile.

Conf L 18/1991 Antecontractul se poate incheia numai deupa exercitarea dreptului de preemtiune iar daca nici unul din titularii dreptului de preemtiune nu si-a exercitat acest drept , atunci vanzatorul poate dispune liber de terenul sau putand incheea orice antecontract de vanzare-cumparare.Nerespectarea acestui drept actul de vanzare cumparare poate fi anulat de catre oricare din titularii dreptului de preemtiune iar ca efect imobilul reintra in proprietatea vazatorului. Art 5 L 15/1990 instrainarea bunurilor imobile apartinand regiilor autonome se face cu aprobarea ministerului de resort nerespectarea acestei conditii atragand nulitatea absoluta a actului respectiv. Art 16 D-lege 61/1990- in cazul locuintelor proprietate de stat cumparate pe baza de credit , pina la rambursarea totala a acestuia locuinta nu poate fi instrainata decit cu autorizatia prealabila a CEC-ului . Iar art 15 L 85/1992 pina la rambursarea intergrala a pretului , locuinta dobindita in conditiile acestei legi nu poate fi instrainata fara autorizarea prealabila a unitatii vanzatoare. Sanctiunea in ambele cazuri fiind nulitatea relativa. I) Efectele hotararii judecatoressti de admitere a actiunii in executarea unui antecontract. Hotararea judec de admitere a unei asemenea actiuni este o hot constitutiva de drepturi , intructi suplineste consimtamantul uneia din partile antecontractului si are ca efect transformarea obligatiei de a face in obligatia de a da. Hot j respectiva este un act autentic care inlocuieste actul autentic notarial. K) Momentul transmiterii dreptului de proprietate de la instrainator la dobanditor . Prima forma de publicitate imobiliara, cea prin inscriptiuni si transcriptiuni- transmiterea D Pr se transmite in momentul ramanerii definitive a Hot J. pentru parti si fata de succesorii lor in drepturi, iar erga omnes in momentul inregistrarii in registrele anumite. In privinta sistemului de publicitate imobiliara prin carti funciare transferul dreptului are loc in momentul intabularii. ( D-lege 115/1938 , D 241/1947) Potrivit D 115/1938 drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin inscrieri in cartea funciara. In cazul dobindirii dreptului real prin hot judecatoreasca pina la inscrierea in cartea funciara era vb de un drept neopozabil erga omnes deci mai mult decit un drept de dreanta si mai putin decit un drept real. L) Prescriptia dreptului la actiune si prescriptia executarii silite a hotararii.

Prescriptia dreptului la actiune este strans legata de natura juridica a acesteia , respectiv de calificarea acesteia ca actiune reala sau personala.

Instanta suprema a decis ca actiunea in executare a unui antecontract este o actiune reala , imprescriptibila. Prin intermediul unei asemenea actiuni se urmareste cu evidenta realizarea unui drept si tocmai de aceea hotararea pronuntata are un caracter constitutiv (translativ de drepturi) si nu declarativ. Desi antecontractul are in vedere perfectarea in viitor a unui contract privitor la dreptul real de proprietate , deci in pararenta un drept de creanta , prin actiunea respectiva , obligatia de a face , de a perfecta un contract se transforma in obligatia de a da , respectiv de a transfera proprietatea lucrului vandut. Intrucat o asemenea obligatie este reala si actiunea adiacenta este tot reala si ca atare imprescriptibila. In ceea ce priveste prescriptia dreptului de a cere executarea silita a hotararii j trebuie sa vedem daca hotararea este este sau nu susceptibila de executare silita. Deci pornind de la faptul ca o parte a hotararii este susceptibila de executare silita si alta de nesusceptibila de executare silita , o parte a hot este imprescriptibila si alta parte este prescriptibila.Astfel chiar daca ulterior ramanerii definitive a hot J care sa tina loc de act autentic, partile nu au platit pretul si nu au predat imobilul una alteia, dreptul de a cere executare silita a acestora se prescrie in 3 ani, dar dreptul de proprietate continua sa existe.Dupa trecerea termenului de prescriptie extinctiva , dobanditorul actualul titular al dreptului de proprietate se poate adresa justitiei cu actiunea in revendicare dovedind dreptul sau real asupra imobilului cu hotararea anterioara ca act de instrainare obtinand astfel titlul executoriu in virtutea caruia va obtine bunul si va plati pretul. 1. II. Vanzarea cumpararea terenurilor

Art 2 (1) Titlu X L247/2005- terenurile indiferent de destinatia si intinderea lor pot fi instrainate prin acte juridice intrevii numai daca un asemenea act se nchee in forma autentica. Notiunea de instrainare vizeaza doar instrainarea dreptului de proprietate , iar nu si contituirea dezmembramintelor acestui drept , astfel incat aceste dezmembraminte se vor putea constitui fie ca urmare a instrainarii constructiilor , fie prin acte juridice distincte incheiate in forma inscrisurilor sub semnatura privata. Astfel incheierea contractului de vanzare cumparare se face in forma autentica pentru insazi valabilitatea sa si sa produca efecte in primul rand pentru care a fost incheiat intre parti si apoi sa devina opozabil fata de terti prin inscrierea in registrele de publicitate imobiliara. A) Momentul transferului dreptului de proprietate de la instrainator la dobanditor.

Chiar prin incheerea contractului de vanzare cumparare in forma autentica acesta difera de forma de publicitate imobiliara in care este inscris imobilul respectiv. a)Momentul transferului dreptului de proprietate de la instrainator la dobanditor in sistemul de publicitate imobiliara prin transcriptiuni si inscriptiuni.

Acest sistem prezent in Moldova , Oltenia, Dobrogea, momentul trecerii proprietatii de la instrainator la dobanditor este cel al incheierii contractului de vanzare-cumparare, deci fara a fi necesara transcrierea acestui contract in registrul de publicitate imobiliara. Potrivit L7 /1996 la data finalizarii lucrarilor cadastrale si a registrelor de publicitate imobiliara pentru intreg teritoriul administrativ al unui judet isi inceteaza aplicabilitatea prevederilor vechilor legislatii privind registrele de transcriptiuni si inscriptiuni si cele privind cartile funciare. b)Momentul transferului dreptului de proprietate de la instrainator la dobanditor in sistemul de publicitate imobiliara prin carti funciare. Acest sistem este conceput pe ideea ca actul de instrainare nu produce efectul translativ de proprietate , nici chiar ntre parti decit dupa ce a fost inscris in cartea funciara. Asadar inscrierea in cartea funciara a unui contract de instrainare a unui teren produce un dublu efect : in primul rand numai prin acesta se stramuta proprietatea de la instrainator la dobanditor nu si prin contractul autentic incheiat de acestia , iar operatiunea devine opozabila fata de terti. D-lege 115/1938 pereved eciteva cazuri in care se pot dobandi drepturi reale fara inscrierea lor in cartea funciara: prin mostenire, accesiune , vanzare silita si expropriere. Insa titularii unor asemenea drepturi nu vor putea dispune de ele daca nu si le vor inscrie. Forta probanta- conforma aceluias decret daca un drept real a fost inscris in cartea funciara in folosul unei persoane se prezuma ca exista si daca un drept a fost radiat din cartea funciara el nu exista in patrimoniul persoanei ce l-a avut pina atunci.Aceasta prezumtie este insa una relativa si poate fi combatuta prin actiunea in rectificare a cartii funciare, care este imprescriptibila , sub rezerva ca actiunea de fond , care serveste ca suport pentru actiunea in rectificare , sa nu fi prescris. In ceea ce priveste inscrierea efectiva prevede ca inscrisul original trebuie sa cuprinda , printre altele si datele celui al carui drept se stramuta , este restrins, grevat ori stins, si faptul ca acesta consimte in mod expres la intabulare. In fine conform art 72 L 7/1996 la data finalizarii lucrarilor cadastrale si a registrelor de publicitate imobiliara , pe intreg teritoriu adm a unui judet isi inceteaza aplicabilitatea pentru judetul respectiv vechile reglementari : C Cv di de procedura Cv cu pr la registrele de transcriptiuni si inscriptiuni, D 115/1938 , D 242/1947 si L LX/1881. Deci se impune de lege ferenda introducerea efectului constitutiv de drepturi al inscrierii in cartea funciara , pentru a se avea in primul rand o evidenta la zi a operatiunilor juridice in legatura cu circulatia juridica a imobilelor , a circuitului civil in general, dandu-se eficienta reala principiului stabilitatii dinamicii circuitului civil . B) Schimbul de terenuri

Printre modalitatile in care se realizeaza circulatia juridica a terenurilor se include si schimbul unor astfel de imobile.

Art 1405 C Cv- scrimbul este definit ca fiind acel contract prin care partile isi dau un lucru pentru altul. Art 1406-contractul de schimb este un contract consensual , sinalagmatic, translativ de proprietate cu titlu oneros si comutativ . Ad validitatem pentru a se stramuta proprietatea intre copermutanti in ce priveste terenurile, este obligatoriu ca actul de schimb sa fie incheiat in forma autentica. In cazul in care obiect al schimbului de terenuri il constituie un teren din domeniul privat al unitatii administrativ teritoriale , potrivit art 76 L69/1991( abrogata prin L215/2001) este necesar ca inainte de incheerea actului de schimb sa se efectueze o expertiza de evaluare a imobilului ce trebuie insusita de Consiliul unitatii adm-teritoriale respective ce are terenul in proprietate. Fiind o forma de instrainare schimbul este supus potrivit art 2 (1) T X L247/2005 privind circulatia juridica a terenurilor formei autentice ad validitatem sub sanctiunea nulitatii absolute. 1. Cazuri de inalienabilitate a terenurilor Potrivit art 1310 C Cv pot fi vandute toate lucrurile ce se afla in comert deci numai acele lucruri pot forma obiectul unui contract.Aceste prohibitii pot fi absolute cand anumite bunuri prin natura lor sau printr-o declaratie a legii sunt de uz public sau inalienabile sau relative , cind bunurile desi sunt declarate inalienabile , pot fi vandute numai de anumite persoane sau numai in anumite conditii. A) Inalienabilitatea temporara.

Sunt situatii care prin prevederile legale exprese au fost declarate inalienabile temporar anumite imobile cum este situatia terenurilor agricole asupra carora s-a constituit dreptul de proprietate potrivit art 19(1), art 21 si art43 din L18/1991. In toate aceste cazuri de constituire a unui drept de proprietate asupra unui teren agricol potrivit art 32 L18/1991 , beneficiarilor dreptului de proprietate le este interzisa instrainarea terenurilor prin acte intre vii, nu si prin acte mortis causa , timp de 10 ani , socotiti de la inceputul anului urmator celui in care sa facut inscrierea. Nerespectarea acestei dispozitii legale imperative este sanctionata de lege cu nulitate absoluta a actului de instrainare , nulitate ce poate fi invocata potrivit art 32(2) de catre primarie, procuror sau orice pers interesata. Un alt caz de inalienabilitate: art 15 L 54/1998( abrogata prin L247/2005 T X)- a interzis instrainarea sub orice forma a terenurilor cu privire la titlul carora exista litigi la instantele judecatoresti, pe tot timpul solutionarii acestora. Interdictia se refera numai la cazul in care valabilitatea titlului de proprietate este contestata, nu si atunci cand exista altfel de litigii , cum ar fi cele care fac obiectul actiunilor in revendicare , in granituire sau posesorii.Aceasta dispozitie legala nu retroactiveaza si prin urmare cad sub incidenta ei numai actele juridice incheiate dupa intrarea in vigoare a legii.Iar sanctiunea nerespectarii este nulitatea absoluta.

Art 4 L247/2005 cu exceptia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privata si legalitatea dreptului de proprietate , conform legii fondului funciar , existenta unui litigiu cu privire la un teren cu sau fara constructii nu impiedica instrainarea acestuia si nici constituirea unor drepturi reale sau de creanta , dupa caz. Astfel dupa epuizarea gradelor de jurisdictie prevazute de lege daca titlul paratului nu a fost desfiintat , el este liber sa instraineze terenul respectiv fara nici un fel de restrictii. Sanctiunea nerespectarii lui este nulitatea absoluta. Art 32 L18/1991 terenurile care au facut obiectul constituirii dreptului de proprietate conf art 19 (1), art 21 si art 43 L 18/1991 nu pot fi instrainate prin acte intre vii, nu si pentru acte portis cauza( pentru care nu este valabila aceasta prevedere) timp de 10 ani socotiti incepand din anul urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii. Dezmembrarea dreptului de proprietate nu contituie o instrainare in sensul legii, astfel incat acele acte juridice cu un asemenea obiect nu cad sub incidenta inalienabilitatii. De asemenea posesia exercitata de terti asupra acestor terenuri in intervalul de 10 ani va putea fi luata in considerare pentru invocarea uzucapiunii de 30 ani prevazuta de C Cv . Sanctiunea este anulabilitate absoluta si poate fi invocata de primar,prefectura, procuror sau alta persoana interesata. B) Inalienabilitatea permanenta

In situatia reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor forestiere in favoare fostelor forme asociative de proprietate: composeorate, obsti de mosneni in devalmasie, obsti razasesti nedivizate, paduri graniceresti si alte forme asociative asimilate acestora , precum si mostenitorilor acestora ( art 26 L 1/2000), membrii acestor forme asociative nu pot instraina propriile cote-parti intre ei sau unor persoane din afara asociatiei si nu pot transmite drepturile prin testament sau donatie ci numai prin mostenire legala. Potrivit art 28 T VI L247/2005 terenurile acestor forme asociative nu pot fi instrainate in nici un mod in intregime sau in parte.

1. Renta viagera agricola

Renta viagera agricola reprezinta o suma de bani pe care rentierul agricol care instraineaza sau arendeaza terenurile aflate in proprietatea sa o primeste pentru a-si asigura o surza viagera de venituri garantate de stat. Conf art 1 T XI L247/2005 prin aceasta institutie juridica se urmareste concentrarea suprafetelor agricole in exploatatii eficiente care sa duca la moderrnizarea agriculuturii si sa o faca compatibila cu agricultura din tarile membre UE. Aceasta lege a constituit izvorul dobandirii dreptului de a primi renta viagera agricola derogator de la dreptul comun. Art 3 : cuantumul rentei viagere agricole reprezinta echivalentul in lei a 100 euro /an pentru fiecare hectar de teren agricol instrainat , si echivalentul in lei a 50 euro/ an pentru fiecare teren arendat.

In ceea ce priveste termenele de prescriptie a dreptului de actiune prin care se reclama ratele de renta neplatite se aplica termenul general de prescriptie de 3 ani, calculandu-se succesiv pentru fiecare rata de renta. Caracterele juridice. Art7: renta viagera agricola este personala netransmisibila si inceteaza la data decesului rentierului agricol.In cazul in care renta a fost obtinuta ca urmare a arendarii terenurilor , renta viagera agricola inceteaza in termen de 30 de zile de la data incetarii contractului de arenda , daca in acest interval rentierul agricol nu face dovada incheerii unui nou contract de arenda.[are un caracter strict personal si este incisibila neputand fi transmisa. Are un caracter esentalmente oneros. Are un caracter aliatoriu deoarece exista sanse de cistig- pierdere pentru ambele parti , aceste sanse depinzand de un eveniment viitor si incert. In ce priveste natura juridica a obligatie fata de rentierul agricol , apreciem ca daca indeplineste cerintele legii , suntem in prezenta unei obligatii de a da , respectiv de a plati rentierului agricol suma de bani stabilita in conformitate de art 3 din lege. Domeniul de aplicare Titularul dreptului de proprietate a unui teren agricol are doua modalitati prin care poate dobandi statutul de rentier, respectiv fie ca instraineaza terenul proprietatea sa in formele permise de lege fie ca il arendeaza . Instrainarea are in vedere doar actele intra vii , iar ca o conditie sine qu non pentru a deveni rentier , domeniul de palicare al acestei legi vizeaza doar care dupa 1990 nu au facut obiectul unei instrainari prin acte intre vii. In ce priveste suprafata terenului agricol aceasta nu poate depasi 10 ha pentru a putea accede la titlu de rentier agricol , iar suprafata minima este de 1 ha, desi legea permite si plata unei arende viagere pe o suprafata mai mica de 1 ha . Titurarii Conditii: Sa fie persoana fizica sa aiba vista minima de 62 ani

sa fie titularul unui drept de proprietate a unei suprafete de teren agricol pina la 10 ha , fiind exclus ca cel ce are in proprietate un teren mai mare sa dobandeasca statutul de rentier agricol.

Sa instraineze prin acte intre vii , sau sa arendeze un asemenea teren , indiferent cine este beneficiarul dobandirii sau arendas Terenurile instrainate sau arendate sa nu fi facut obiectul unei instrainari prin acte intre vii dupa 1990 Aceste conditii sunt cumutative si numai daca sunt indeplinite in totalitate se dobandeste calitatea de rentier agricol. Proprietarii casatoriti care indeplinesc conditiile de mai sus pot dobindi calitatea de rentieri agricoli datorita bunurilor lor comune daca cel putin unul a indeplinit varsta de 62 de ani. Potrivit art 13 din lege rentierul agricol din cele maxim 10 ha de teren detinute poate ramane proprietar pe o suprafata de maxim 0,5 ha pentru folosinta personala. Carnetul de rentier agricol se elibereaza de Oficiul National de Renta Viagera Agricola care se constituie ca o directie a Agentiei Domeniilor Statului .

Sectiune XI Reconstituirea dreptului de proprietate privata asupra imobilelor constructii si terenuri.

1. Reconstituirea dreptului de proprietate privata asupra imobilelor cu destinatie de locuinta in conditiile L112/1995 Ca o caracteristica generala a acestei legi remarcam ca ea se infatiseaza doar partial ca lege de reparatie , intrucit vizeaza doar restituirea imobilelor cu destinatie de locuinta trecute in proprietatea statului sau a altor peroane juridice. Titularii a) b) Fostii proprietari care nu locuiesc in imobilul preluat de stat Fostii proprietari care au si calitatea de chiriasi in imobilul preluat de stat

c) Mostenitorii fostului proprietar , fie legali fie testamentari care au formulat cerere in conditiile art 14 L112/1995 d) Rudele pana la gradul II ale fortului proprietar care au calitatead e chiriasi in imobilul preluat de stat, cu conditia ca fostul proprietar sa renunte la dreptul sau in favoarea rudelor sale. e) Fostii proprietari care au primit despagubiri pentru apartamentele trecute la stat , cu conditia de a restitui actualizata suma primita drept despagubire.

Pot beneficia de acest drept doar cetatenii romani atit cu domiciliu in tara cit si cu domiciliu in afara tarii deoarece legea nu face mentiune cu privire la domiciliul acestora. Domeniul de aplicare al L 112/1995 Fac obiectul dreptului de reconstituire imobilele cu destinatia de locuinta trecute in proprietatea statului sau a altor pers juridice cu titplu si care la 22 dec se afla in aceeasi posesie. In acest sens art 25 din lege dispune ca , prin legi speciale , se va reglementa situatia juridica a imobilelor cu alta destinatie decat cea de locuinta , intrate in proprietatea statului inainte de 22 dec 1989 , indiferent de destinatia lor , inclusiv cele deomolate pentru cauza de utilitate publica. L112/1995 defineste apartament ca fiind locuinta compusa din una sau mai multe camere , cu dependinte,garaje si anexe gospodaresti aferente , inclusiv camere de serviciu , poduri , pivnite, magazii care la data trecerii in proprietatea statului constituiau o singura unitate locativa de sine statatoare. Art 5 prevede ca vor fi evacuati chiriasii celorlalte apartamente , dintr-o asemenea unitate locativa , dar numai dupa o acordare efectiva a unor locuinte corespunzatoare de catre autoritatile Pu sau chiar de catre proprietarul intrituit la reconstituire. In cazul in care apartamentul este situat intr-o cladire cu mai multe apartamente apartinand unor proprietari diferiti , proprietatea aferenta asupra terenului se va dobandi pe cote-parti , proportional cu suprafata constituita. Conceptia L112/1995 privind imobilele preluate fara titlu: si fara titlu valabil Art 1 (1) fostii proprietaari persoane fizice-ai imobileleor cu destinatie de locuinte , trecute ca atare in proprietatea statului sau a altor persoane juridice, dupa 6 martie 1945 , cu titlu , si care se aflau in posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 dec 1989, beneficiaza de masurile reparatorii prevazute de prezenta lege. Prin titlu in acceptiunea legii respective se intelege trecerea acelor imobile cu destinatie de locuinta in proprietatea statului , in baza unor prevederi legale in vigoare la data respectiva. Asadar, in conceptia legii , reprezinta titlu actele normative edictate de organele vremii , indiferent de factura lor : legi, decrete, hotarari ale diverselor organe ale puterii de stat , acte in baza carora s-a procedat la trecerea imobilelor in proprietatea statului sau a altor pers j. Nu trebuie confundata din punct de vedere juridic , sintagma fara titlu cand avem de a face cu preluarea in fapt , cu sintagma fara titlu valaabil cand trecerea sa facut in baza unui act normativ , insa aplicarea lui s-a facut in mod abuziv. Distinctia este necesara pentru a stabili actiunea care ii este la indemana fostului proprietar , deposedat de bunul sau.

In cazul in care a avut loc doar o trecerefara titlu numai in fapt a imobilelor , prin preluarea fara existenta unui act normativ practic prin evacuarea fortata a proprietarului , apreciem ca acesta are la indemana o actiune in revendicare de drept comun , avand ca fundament juridic art 480 C Cv , respectiv actiunea proprietarului neposesor impotriva posesorului neproprietar. In cazul trecerii in proprietatea statului fara titlu valabil fostul proprietar va trebui sa formuleze o actiune prin care mai intii sa desfiinteze titlul statului , invocand inaplicabilitatea actelor normative in ceea ce-l priveste, precum si caracterul abuziv al masurilor luate , su numai dupa aceea redobandind titlul de proprietate asupra imobilului sa-si exercite prerogativele conferite de dreptul de proprietate. In ceea ce priveste natura juridica a actiunii prin intermediul careia fostul proprietar tinde sa-si readuca in patrimoniu imobilul trecut abuziv in proprietatea statului , aceasta este o actiune in realizare, pentru ca ea nu rezida doar in constatarea gresitei aplicari a actului de trecere in proprietatea statului , ci si in reanstrainarea reptului pe numele fostului proprietar in registrele de publicitate imobiliara. Actiunea in realizare- o actiune in adjudecare , in condamnare , prin care reclamantul solicita instantei sa-l oblige pe parat la respectarea dreptului, iar daca acest lucru nu este posibil , la despagubiri pentru prejudiciul cauzat . Este necesar de precizat ca preluarea imobilelor ;fara titlu valabil vizeaxa exclusiv acele imobile pentru care desi exista act normativ te trecere care sa reprezinte temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate a statului , acesta a fost aplicat chiar cu incalcarea prevederilor sale. Dupa L 112/1995 a intrat in vigoare HG 20 /1996 modificata prin HG 11/1997 pentru aplicarea acesteia, contine primele reglementari relative la posibilitatea instantelor de a realiza controlul judecatoresc al titlului in baza caruia unele imobile au fost preluate de catre stat . Prin actele normative date in aplicarea acestei legi , dupa cum am analizat, s-a creat pentru instantele de judecata posibilitatea de a stabili daca imobilele au trecut in proprietatea statului cu titlu, daca acest titlu este valabil sau nu, sau daca au fst preluate fara titlu, doar in fapt. Exercitarea dreptului de reconstituire potrivit L112/1995. Persoanele indreptatite in sensul acestei legi vor depune o cerere care cuprinde datele de indentificare a solicitantului , si se va depune la comisiile locale special infiintate in acest senns in termen de 6 luni de la data intrarii in vigoare a legii. Aceste termen este un termen de decadere nefiind susceptubil de suspendare, intrerupere sau repunere in termen.. Comisiile constituite in acest sens vor stabili daca cererile formulate de catre fostii proprietari sau de mostenitorii acestora , precum si de rudele pina la gradul a doilea al fostului proprietar in viata sunt intemeiate, urmand sa decida in functie de fiecare caz in parte , fie restituirea in natura , fie in situatia in care nu mai este posibila aceasta , sa stabileasca despagubiri. Hotararile comisiei trebuie comunicate titularilor indreptatiti la reconstituire , chiriasilor din apartamentele solicitatea, daca este cazul , comunei , orasului, municipiului precum si persoanei

juridice ce detine fondul locativ respectiv, acesta din urma avand un statut juridic independent de cel al proprietarului spatiului, in termen de 5 zile de la emitere. Conf art 18 in termen de 30 de zile de la comunicare , aceste categorii de persoane au posibilitatea sa atace hotararea comisiei judetene , instanta competenta fiind judecatoria in a carei raza teritoriala se afla imobilul pentru care s-a facut cererea de reconstituire, intrucit prin lege nu se prevede o competenta speciala de solutionare a unor astfel de plingeri . Hotararea judecatoriei pronuntata in prima instanta este supusa cailor prevazute de C de P Cv.

1. Reconstituirea judecatoreasca a dreptului de proprietate asupra imobilelor constructii. Posibilitatea redobandirii de catre fostii proprietari ai dreptului de proprietate privata asupra imobilelor preluate de stat fara titlu, fara titlu valabil si prin vicierea consimtamantului , prin prisma prevederilor L 213/1998.
Art 6 bunurile preluate de catre stat fara titlu valabil , inclusiv cele obtinute prin vicierea consemtamantului , pot fi revendicate de fostii proprietari sau succesorii acestora , daca nu fac obiectul unor legi speciale de reparatie intantele judecatoresti fiind competente sa stabileasca valabilitatea titlului. Nu fac obiectul masurilor reparatorii , reglementate prin L 112/1995, nici imobilele trecute fara titlu nici cele trecute fara titlu valabil. Despre valabilitatea titlului . Prin titlu, in acceptiunea art 6 intelegem orice act sau fapt juridic prin care statul a dobandit dreptul de proprietate asupra unor bunuri mobile sau imobile, atit prin unul din modurile de dobandire a dreptului de proprietatede drept comun reglementate de C Cv cat si prin modurile specifice perioadei 6 martie1945- 22 decembrie 1989( nationalizarea, exproprierea, confiscarea). Legea impune o tripla conditie pentru ca titlu sa fie valabil , respectiv ca acesta sa fie obtinut cu respectarea Constit perioadei respective , a tratatelor internationale la care Ro este parte si a legilor in vigoare de la data preluarii bunurilor de catre stat. In legatura cu acest aspect trebuie sa precizam ca legea intrituieste instantele de judecata sa cerceteze doar daca legile de preluare de catre stat, in perioada analizata au fost respectate, in sensul aplicarii lor corecte , si nu ratiunea pentru care astfel de legi au fost edictate , aspect care intra deja in sfera politicului , fiind strain controlului judecatoresc. Despre vicierea consimtamantului Art 6 L213/1998 reglementeaza modalitatea redobandirii dreptului de proprietate asupra acelor bunuri care au trecut in proprietatea statului prin vicierea consimtamantului. Astfel desi se

vorbeste de vicierea consemtamantului , avem de a face cu o actiune imprescriptibilasi nu una supusa prescriptiei generale de 3 ani. In ceea ce priveste vicierea consimtamantului , aceasta este specifica situatiilor de preluare de catre stat pri impunearea unui act translativ de proprietate impotriva vointeii instrainatorului care, constrans fiind , a achiasat la cele impuse prin textele diferitor legi.Cea mai frecventa situatie este cea impusa de decretul 223/1974, care impunea obligatia de instrainare a imobilelor pentru cei care urmau sa-si stabileasca domiciliul in strainatate , sitatia fiind similara pentru cei care ramaneau in strainatate fara acceptul autoritatilor timpului. O situatie similara este cea a imobilelor donate statuluui sau altor persoane juridice , in baza unor acte normative speciale adoptate in perioada analizata. Ca atare prin edictarea art 6(2) a L213/1998s-a creat pentru prima data posibilitatea ca instantele de judecata sa controleze legalitatea actelor de trecere in proprietatea statului a bunurilor, in situatiile mai sus prezentate , si in general, in situatiile in care bunurile au fost trecute la stat prin vicierea consemtamantului celor de la care au fost preluate. Despre actiunea in nevalabilitate a titlului si vicierea consimtamantului. Curtea Const s-a pronuntat in sensul ca instantele judecatoresti au competenta in solutionarea actiunilor in revendicare privind imobilele preluate fara titlu inclusiv prin violenta, recunoscandu-li-se astfel posibilitatea de a stabili valabilitatea titlului de trecere a unor bunuri in proprietatea statului. Curtea Const releva ca printre motivele care pot sta la baza solutionarii actiunilor in revedicare privind imobilele preluate prin vicierea consimtamantului se afla violenta. Aci fiind vb de violenta ( constrangere) psihica metus existenta la momentul la care se naste actul prin care dreptul de proprietate asupra imobilului se transfera de la proprietarul particular la stat. Aceasta constringere psihica consta in amenintarea cu un rau , de natura sa provoace o temere si care determina proprietarul la incheerea actului de transfer al proprietatii. In situatiile create de diverse acte normatve, amenintarea echivaleaza cu neacordarea unor drepturi nerecunoscute de insasi Declaratia Universala a Drepturilor Omului sau de alte pacte sau conventii internationale, la care Ro era parte , drepturi care pentru cel in cauza erau definitorii din punct de vedere social , economic, familial. Constrangerea psihica se infatiseaza nu ca un simplu viciu de consimtamant , ci in astfel de situatii este distructiva de vointa , in sensul ca aduce victima-cel de la care a fost preluat imobilul- la o stare pur pasiva, situatie in care consimtamantul sau relativ la actul pe care il semneaza este inexistent.

1. Reconstituirea dreptului de proprietate asupra imobilelor preluate in mod abuziv de catre stat sau alte persoane juridice prin prisma L10/2001 modif prin L247/2005
Prin legea 10/2001 se incearca a se repara abuzurile savarsite nu dora fata de fortii proprietari de locuinte ci fata de toti acei care intr-o forma sau alta au fost , au fost privati de dreptul lor de proprietate , asupra unor imobile , fie ele tarenuri, fie constructii , fie locuinte, fie cu alta destinatie. Aceasta noua conceptie legislativa , este in parte si rod al jurisprudentei Curtii Europene a Dreptirolor Omului , sesizata in ultima perioada cu o serie de cauze vizand incalcarea dreptului de proprietate precum si a recomandarilor organismelor europene referitoare la modificarea legislatiei in materie. Potrivit prevederilor art 1 (1) daca restituirea in natura nu este posibila se vor stabili masuri reparatorii prin echivalent . Prin L247/2005a fost introdus art 7 (3) in L10/2001 unde ste reglementata situatia cand exista concursul intre fostul proprietar caruia i s-au preluat terenuri situate in intravilansi persoana careia i s-a atribuit teren din cel preluat de la fostul proprietar si, ulterior atribuirii , si acestuia din urma terenul i-a fost preluat prin masuri abuzive de catre stat. Intr-o astfel de ipoteza , textul de lege acorda intaietate la reconstituire in natura a terenului catre fostul proprietar caruia i s-a preluat prima data terenul , urmand ca cel ce a fost improprietaril ulterior sa beneficieze de masuri reparatorii in echivalent. In ce privesc masurile reparatorii prin echivalent, art 21 L10/2001 modificata de L247/2005 constand in compensarea cu alte bunuri sau servicii se acorda ca si masuri reparatorii constand in despagubiri acordate in conditiile legii speciale, se acorda prin decizia sau dispozitia motivata a entitatii investite cu solutionarea modificarii. L10/2001 nu se refera doar la actele de nationalizare , ci alaturi de acestea , sanctioneaza, considerandu-le abuzive , si actele de expropriere , precum si orice alte acte de natura legale, adm sau judecatoreasca , acte care din pricina caracterului si a efectelor lor au fost de natura sa desfiinteze dreptul de proprietate privata . Potrivit art 8 L10/2001 mod L247/2005 nu intra sub incidenta prezentei legi terenurile situate in extravilanul localitatilor la data preluarii abuzive sau la data notificarii , precum si cele ale calor regim juridic este reglementat de L18/1991 republicata si L1/2000 solicitate potrivit legislatiei fondului funciar. L10/2001 reprezinta legea cadru in materia reconstituirii bunurilor preluate abuziv de statul roman , fiind deci o lege generala. Categoria imobilelor preluate in mod abuziv supuse restituirii.

Art 6 (1) L10/2001 prin imobile in sensul prezentei legi se intaleg terenurile cu sau fara constructii , cu oricare din destinatiile avute la data preluarii in mod abuziv , precum si bunurile mobile devenite imobile prin incorporarea in aceste constructii. Trebuie precizat ca imobilele preluate in baza D 712/1966 in ce priveste terenurile neconstruite , fac si obiectul de reglementare al L10/2001cu toate ca statutul lor juridic a fost reglementat partial de L18/1991 , cu precizarea a urmeaza a fi supuse restituirii acele terenuri afectate de lucrari de investitii ce nu au putut fi restituite in baza L18/1991 precum ca aceasta nu permitea , cu singura conditie ca investitia sa nu fi fost materializata intr-un supraedificiu. Art10 L10/2001 modif L247/2005 statuiaza ca in ipoteza in care au fost preluate abuzil imobilele constructii si apoi au fost demolate , total sau partial , restituirea in natura se dispune pentru terenul ramas liber si pentru constructiile ramase nedemolate. Desigur in ipoteza in care constructiile au fost demolate iar apoi au fost edificate alte imobile, reparatia se va face echivalent , fiind imposibila restituirea in natura..Astfel daca imobilul a fost pastrat in forma in care a fost preluat , si nu a fost supus operatiunilor de instrainare cu respectarea legislatiei in vigoare , va fi restituit in natura fara ca sa existe posibilitatea pentru beneficiarul restituirii sa poata pretinde despagubiri Art 10(4) in situatia in care constructiile de pe terenurile preluate de catre stat abuziv au fost distruse ca urmare a unor calamitati naturale , restituirea se va face doar partial in natura pentru terenul ramas liber. In situatia in care dupa demolarea constructiilor preluate abuziv de catre stat sau edificat noi constructii autorizate, potrivit legii , obiect al restituirii in natura il va constitui doar partea din teren ramasa lbera , pentru cealalta ocupata de constructii noi masurile reparatorii vor fi stabilite in echivalent. In ipoteza in care dupa preluarea in natura a unor terenuri sau edificat constructii autorizate, care insa nemaifiind necesare unitatii detinatoare , poate conveni cu titularulindrituit la reconstituire , respectiv fostul proprietar , se preia constructia edificata in schimbul unei plati a unei despagubiri la valoarea de piata, , stabilita potrivit standardelor internationale de evaluare.In aceasta situatie persoana indreptatita la restituire va primi in natura terenul care i-a fost preluat abuziv , iar in urma conventiei realizate cu unitatea detinatoare care a edificat constructia va deveni proprietar asupra constructiei dupa achitarea valorii la pretul de piata. In ce priveste evaluarea terenusilor si constructiilor care nu pot si restituite in natura , in noua conceptie a legii , aceasta se ca stabili la valoarea de piata de la data solutionarii notificarii. In ipoteza in care dupa exproprietea constructiile au fot demolate , total sau partial, insa lucrarile pentru care sau luat masura demolarii nu au fost executate, fostul proprietar este indreptatit la reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului ramas liber in natura , precum si asupra constructiilor ramase nedemolate. Desigur pentru constructiile demolate in aceasta ipoteza se va face in echivalent, si bineinteles impunandu-se obligatia persoanei indreptatite la reconstituire sa achite diferenta intre valoarea despagubirii primite , cand sa realizat maura exproprierii, si

valoarea constructiilor demolate actualizata cu coeficientul de actualizare stabilit conform legislatiei in vigoare. In ipoteza in care au fost demolate integral iar terenul a fost partial construit , obiect al dreptului de reconstituire in natura il va constitui doar partea de teren ramasa libera , iar pentru partea de teren ocupata de constuctii nou edificate reparatia se va face in echivalent. Art 16 -Imobilele enumerate la anexa2 a legii respectiv cele ocupate de unitati din invatamant din sistemul de stat , unitati sanitare din sistemul public, de institutii, publice de institutii culturale, de partide politice si de misiuni diplomatice acreditate in RO , vor fi restituite in natura catre fostii proprietari sau mostenitorii acestora cu oblgativitatea sa mentina afectiunea respectivului imobil pina la 3 ani in cazul intitutiilor publice si celor culturale si pina la 5 ani in cazul institutiilor de invataman din sistemul de stat si a unitatilor sanitare din sistemul public. Proprietarilor indreptatiti la reconstituirea imobilelor ocupate de sediile partidelor politice si ale misiunilor diplomatice nu li se impune obligatia dea a mentine afectiunea un interval de timt, astfel ca acestea vor putea fi eliberate dupa emiterea deciziei sau dispozitiei de restituire. Ca exceptie daca proprietarul pune la dispozitie un alt imobil corespunzator in care sa se desfasoare activitatea de pina atunci de catre institutiile vizate , acestea sunt obligate ca in termen de 90 de zile sa elibereze imobilul. Fostii proprietari care au obtinut decizii de acordare de masuri reparatorii in echivalent pentru imobilele prevazute la la art 16 (1) pot ataca in justitie aceste titluri nevalorificate la sectia civila a Tribunalului in a carui raza se afla sediul unitatii detinatoare in termen de 12 luni de la data intratii in vigoare a L247/2005. Tot prin exceptie se mai statueaza ca hotararea pronuntata de sectia civila a tribunalului poate fi atacata numai cu recurs la Curtea de Apel, excluzandu-se astfel calea de atac a apelului care ramane insa in ipoteza care cel indreptatit la recunstuire este nemultumit. Conform legii restituirea utilajelor si instalatiilor este conditionata de existenta lor la data intrarii in vigoare a legii , masurile reparatorii neaplicandu-se in cazul in care utilajele si instalatiile au fost inlocuite . casate sau distruse. Categoria persoanelor indreptatite la masuri reparatorii. Titulari ai dreptului de reconstituire ,in acceptiunea acestei legi , sunt atat pesoanele fizice cat si persoanele juridice, proprietari ai imobilelor ce constituie domeniul de aplicare al legii , la dat preluarii in mod abuziv a acestora. Art 3 L10/2001: Persoane fizice proprietari ai imobilelor la data preluarii in mod abuziv a acestora;

Pers f asociati ai persoanelor j care detinea imobile si alte active in proprietate la data preluarii acestora in mod abuziv;

Pers j proprietari ai imobilelor preluate in mod abuziv de stat, de organizatii cooperatiste sau de orice pers j dupa data de 6 martie 19545.

a)Persoane fizice titulare ale masurilor reparatorii. In cadrul legii noi situeaza o singura conditie necesara a fi indeplinita pentru a intra sub incidenta legii, respectiv ca solicitantul pers f sa faca dovada faptului ca la data preluarii abuzive a imobilului era titularul dreptului de proprietate. Avand in vedere natura juridica speciala a aspectului ce trebuie dovedit , consideram ca se impune a se face diferenta intra imobilul solicitat a fi restituit se afla intr-o zona de publicitate imobiliara prin carti funciare sau intr-o zona de publicitate imobiliara prin inscriptiuni si transcriptiuni. In sistemul de publicitate imobiliara prin carti funciare , singurul mijloc de proba admisibil este extrasul de carte funciara care sa releve titularul dreptului de proprietate la momantul preluarii, in timp ce in sistemul de publicitate imobiliara prin inscriptiuni si transcriptiuni , singura proba admisibila este actul juridic prin care solicitantul a dobandit dreptul de proprietate( contract de vanzare-cumparare, donatie, intretinere, schimb, testament etc)si in general orice act juridic care sa faca dovada existentei dreptului de proprietate in patrimoniul solicitantului la data preluarii abuzive a imobilului, corelativ cu inscrierea dreptului in registrele de publicitate. Persoanele fizice,asociati ai persoanei juridice care detinea imobilele sau alte active in proprietate la data preluarii acestora in mod abuziv. O conditie sine qua non in aceasta situatie este existenta persoanei juridice ca proprietara a imobilului preluat in mod abuziv. In cazul in care restituirea imobilului se cere de catre mai multe persoane care au avut calitatea de asociati , dreptul de proprietate asupra imobilului restituit va fi afectat de modalitatea coproprietatii. b)Persoane juridice titulare ale masurilor reparatorii Includerea pers j in categorie titularilor cu dreptl la restituire este o noutate absoluta inclusa de legea 10/2001 Art3 (c)sunt indreptatite la masuri reparatorii in natura sau dupe caz prin echivalent.si persoanele juridice proprietari ai imobilelor preluate in mod abuziv de catre stat , de organizatiiile cooperatiste sau de orice alte pers j , dupa data de 6 martie 1945. Astfel de acest drept de reconstiuire beneficiaza orice subiect colectiv de drept care s-a caracterizat printr-o organizare de sine statatoare si un patrimoniu propriu , afectat realizarii unuianumit scop , in acord cu legea si care era titular de drpeturi subiective si obligatii civile.

Conditia pe care trebuie sa o indeplineasca este de continuare a activitatii ca pers j pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi sau de imprejurarea ca activitatea lor sa fi fost interzisa sau intrerupta in perioada 6 martie 1945 -22 dec 1989 daca prin hot judecatoreasca se constata ca sunt aceeasi pers juridica cu cea desfiintata sau interzisa. Deci pot beneficia de prevederile legii doar pers j care fac dovada fie a continuitatii personalitatii lor juridice , fie a faptului ca personalitatea lor juridica a incetat printr-o masura abuziva a statului , cu singura conditie insa ca , in noua societate democratica creata dupa 22 dec 1989 sa-si fi reluat activitatea , iar printr-o hot j sa se constate ca exista identitate intre pers j interzisa sau desfiintata si pers j acum infiintata.

Statutul juridic al succesorilor fostilor proprietari ai imobilelor abuziv preluate, ca titulari ai dreptului de reconstituire.
Art4 (2) L10/2001 mod L247/2005 de prevederile prezentei legi beneficiaza si mostenitorii legali sau testamentari ai pers f indreptatite Art4 (3) suscesibilii care dupa data de 6 mart 1945 nu au acceptat mostenirea sunt supusi de drept, in termenul de acceptare a succesiunii pentru bunurile care fac obiectul prezentei legi; cererea de restituire are valoarea de acceptare a succesiunii pentru bunurile a caror restituire se solicita in temeiul prezentei legi. Art 4(4) de cotele mostenitorilor legali sau testamentari care nu au urmat procedura prezavuta la capitolul III profita ceilalti mostenitori , indiferent din ce clasa , daca nu au formult notificarea. Prima conditie care trebuie indeplinita este ca mostenitorii din clase diferite sa fi formulat cererea de reconstituire prevazut de lege de la intrarea in vigoare, fiind exclus ca sa acceada la reconstituire un mostenitor, indiferent din ce clasa , daca nu au formult notificarea. Suntem intr-o situatie , prin vointa legiuitorului, de exceptie cand, prin omisiunea unei clase de mostenitori , reconstituirea se poate face in favoarea unei clase inferioare care ar fi fort inlaturata de la mostenire daca mostenitorii din clasa superioara ar fi urmat procedura legii. Acest text de lege face referire si le mostenitorii testamentari ai persoanei indreptatite la reconstituire care nu au urmat procedura legii statuandu-se ca in lipsa lor , cotele acestora profita ceilalti mostenitori. Intr-o astfel de ipoteza pot profita de cota mostenitorilor testamentari doar mostenitorii nerezervatari pentru ca mostenitorii rezervatari , adica descendentii , ascendentii rpivilegiati si sotul supravetuitor al difunctului , nu pot fi inlaturati de la mostenire prin testament. Incapacitati Avand in vedere ca in art 4 L 10/2001 la data intrarii in vigoare a prezentei legi se abroga orice alte dispozitii contrare. chiar daca prin alte legi se dispune ca titulari ai dreptului de proprietate

nu pot deveni persoane f sau J straine sau apatrizi L 10/2001 dispune inainte re revuzuirea constitutiei ca orice pers indiferent de cetatenia sau domiciliul ei poate depune cerere de reconstituire cu conditia sa sa faca dovada faptului ca era titularul dreptului de proprietate asupra imobilului sau este mostenitor al fostului proprietar. In ce priveste per j titulare a dreptuli de reconstituire L 10 nu prevede nici o dispozitie cu privire la sediu, nationalitatea acestora L 54/1998 art 3 (3) pers j straine nu pot dobandi terenuri in Ro prin acte j intre vii sau pe cauza de moarte art 4 in cazul terenurilor ce fac obiectul investitiilor pers f sau j straine sunt si raman aplicabile dispozitiiile legislatiei in vigoare privind regimul j al investitiilor straine. OU 184/2002cetatenii straini si apatrizii care au calitatea de pers indreptatite potrivit L10/2001 la restituirea in natura a unor terenuri situate in intravilanul localitatilor , pot opta pentru dobandirea unui drept de folosinta special care confera titularului drepturile si obligatiile conferite de lege proprietarului cu exceptia dreptului de dispozitie Se impune o precizare ca teremnul prevazut de L10/2001 pentru formularea notoficarilor la reconstituirea dreptului de proprietate a expirat cu mult inaintea intrarii in vigoare a Const astfel ca regimul j al dobandirii d de proprietate asupra terenurilor in Ro de catre cetatenii straini si apatrizi , reglem de Cons revizuita nu este aplicabil intrucit acesta nu poate retroactiva. In ceea ce priveste natura juridica a d de folosinta special apreciem ca acesta este un nou dezmembramant al dreptului de proprietate . Altfel spus din continutul j al dreptului de proprietate reconstituit in conditiile L10/2001 asupra terenurilor intravilane , se desmembreaza cele doua atribute , posesia si folosinta care impreuna creaza continutul j al dreptului de propr , numit de legiuitor drept de folosinta speial. Categorii de persoane excluse de la masuri reparatorii Art 5 L 10/2001 Nu sunt indreptatite la restituirea in natura sau masuri reparatorii in echivalent persoanele care au primit despagubiri potrivit acordurilor internationale incheiate de Ro privind reglementarea problemelor financiare in suspensie , enumerate in anexa care face parte integranta din prezenta lege De asemenea nu beneficiaza de masuri reparatorii prevazute de lege fostii proprietari si mostenitorii acestora pentru terenurile al caror regim j este reglementat de L18/1991 republicata si prin L 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole si a celor forestiere solicitate potrivit prevederilor L18/1991 si ale L 169 /1997 precum si fostii proprietari , culte religioase sau comunitatile minoritatilor nationale , ai imobilelor preluate de stat sau de alte pers j al caror regim j va fi reglementat prin alte acte N soeciale.

1. Exercitarea dreptului de restituire .Chestiuni introductive

In ce priveste calea de urmat pentru realizarea procedurii necontencioase de restituire se impune mai intii a se stabili carei pers j trebuie sa i se adreseze cel indrituit la restituire , identificarea bunului ce urmeaza a face obiectul restituirii , probarea cererii de restituire si legitimarea calitatii

de persoana indreptatita a solicitantilor, toate acestea urmand a fi cuprinse in notificarea reglementata de prevederile art 21 din lege. Persoana notificata. In situatia in care persoana indreptatita urmareste restituirea in natura a imobilului art 20 (1) stabileste o prima categorie de pers j care trebuie sa fie notificate in conditiile legii , respectiv acele pers j detinatoare a imobilului la data intrarii in vigoare a legii. Un caz a parte este acela in care imobilul apartine mai multor pers j , situatie in care pers indreptatita trebuie sa procedeze la notificare catre una din pers j detinatoare a imobilului solicitat a fi restituit.Astfel ca procedura de restituire sa se efectuieze de la titularul dreptului de proprietate asupra imobilului , ci chiar de la pers j care , cu privire la imobilele respective , au numai detentia precara , adica o stare de drept potrivit careia aceste persoane j stapanesc aceste bunuri ca urmare a transmiterii de catre proprietar a dreptului de folosinta. In situatia imobilelor cu destinatia de locuinta referitor la care , prin chiar notificarea formulata persoana indreptatita solicita restituirea prin echivalent in despagubiri banesti , potrivit art 36 (2) , notificarea va fi adresata in termenul si in conditiile impuse de art 21, catre prefectura in a carei raza se afla imobilul preluat abuziv. In cazul in care obiectul restituirii il formeaza imobile preluate de stat si care ulterior au trecut in patrimoniul unei societati comerciale privatizate cu respectarea dispozitiilor legale, potrivit art 27 (2) notificarea se face institutiilor publice implicate in procesul de privatizare precum Autoritatea pentru Privatizare si Administrarea participatiilor Statului actualul AVASAutoritatea pentru Verificarea Activelor Statului, ministerul de resort sau autoritatea administratiei publice locale . Persoanele care aveau calitatea de asociati ai pers j nationalizate prin L 119/1948 sau prin alte acte normative (art 32(3) ) trebuie sa se adreseze catre institutia publica implicata in privatizarea societatii comerciale care a preluat patrimoniul fostei pers j In situatia in care obiect al notificarii il reprezinta imobilele preluate abuziv si demolate total sau partial, si cu privire la care se doreste restituirea in echivalent ( modificata prin L247/2005) notificarea formulata de pers indreptatita se solutioneaza protrivit art 10 sau 11 prin dispozitia motivata a primarului unitatii adm-teritoriale in a carei raza se afla imobilul , respectiv a primarului general a Municip Bucuresti. Notificarea Legiuitorul a pus la dispozitia persoanei indreptatite institutia notificarii persoanei juridice detinatoare a imobilului sau, dupa caz , titularului dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv, aceasta aparand ca mijloc juridic energic care nu lasa acestor persoane juridice obligate la restituire posibilitatea aprecierii restituirii , ci , din contra, le impune obligativitatea ca in termenele prevazute de lege sa ia decizia de restituire. Ca atare prin intermediul notificarii , acestor pers j li se impune de catre legiuitor obligatia de a decide asupra restituirii , singura

obtiune la indemana acestora fiind de a decide, acolo unde nu mai este posibil ca restituirea sa se faca in natura , posibilitatea realizarii ei prin echivalent. Cuprinsul notificarii : art 21 (2)-va cuprinde denumirea si adresa persoanei notificate , elementele de identificare a persoanei indreptatite, elementele de identificare a imobilului solicitat precum si valoarea estimata a acestuia. Persoana indreptatita poate sa ataseze de la inceput actele doveditoare a dreptului de proprietate , insa, in ipoteza in care nu le avea la indemana , in forma initiala a legii, pentru a nu pierde dreptul sau, avea posibilitatea ca mai intii sa notifice restituirea in natura a imobilului , iar apoi in termen de 24 de luni care curge de la data intrarii in vigoare a legii , avea obligatia de a depune aceste acte. Acesta este insa obligat sa dovedeasca ca a fost titularul dreptului de proprietate asupra imobilului a carui restituire o solicita atasand actele necesare pana la solutionarea notificarii. Prin actele doveditoare a proprietatii se intalege orice inscris constatator al unui act j , jurisdictional sau administrativ , cu efect constitutiv , declarativ sau translativ de proprietate si care genereaza o prezumtie relativa de proprietate in favoarea persoanei care il invoca. Notificarea va fi comunicata persoanei j detinatoare a imobilului supus restituirii sau persoanei j proprietara a unui asemenea imobil, prin intermediul executorului judecatoresc de pe langa judecatoria in a carui circumscriptie teritoriala se afla imobilul a carui restituire se solicita a fi restituit sau in a carei circumscriptie isi are sediul persoana j careia i se adreseaza notificare. In ipoteza in care actele doveditoare a dreptului de proprietate la care face referire art 22 L 10/2001 mod l247/2005 nu sunt concludente , instituie o prezumtie de proprietate bazata pe datele inserate in actul de preluare de catre stat. Asa fiind , apreciem ca este inadmisibil ca existenta dreptului de proprietate asupra unui imobil sa fie prezumata prin simpla referire la datele din actul de preluare abuziva, ca atare excludem dovedirea prin acest mod a dreptului pretins in acest mod . fiind apsolut necesar ca existenta dreptului sa fie dovedita cu acte in conditiile legislatiei de la data preluarii. Art 22( 2) prevederile alin 1 la care am facut referire mai sus sunt aplicabile si ca, in absenta unor probe contrare persoana individualizata in actul N de preluare abuziva este presupusa ca detine imobilul sub nume de proprietar. Dupa ce in alin (1) prezuma dreptul de proprietate , in aceeasi nota revolutionara in alin 2 al art 22 fostul proprietar este presupus ca a avut aceasta calitate daca in actul normativ de preluare este inserat numele sau. Termenele. In ce priveste termenul in care persoana indrituita la restituire poate formula notificarea, acesta este stabilit de legiuitor la 12 luni si curge de la data intrarii in vigoare a legii.Natura juridica a acestui termen fiind de decadere care nu este susceptibil nici de intrerupere nici de suspendare , situatie in care daca persoana indreptatita nu-si exercita dreptul conferit de lege , pierde insusi dreptul.

Pentru ipoteza in care persoana indreptatita nu ataseaza de la inceput la notificare actele doveditoare a dreptului de proprietate asupra imobilului avut anterior preluarii lui abuzive de catre stat, legiuitorul a stabilit un termen de 24 de luni de la data intrarii in vigoare a legii pentru depunderea acestor acte , tocmai in depunerea acestor acte , tocmai in considerarea dreptului de obtiune de care vb anterior. Potrivit art 22(1) modif prin L247/2005 , nu mai exista un termen in care trebuie depuse actele doveditoare a dreptului de proprietate si a calitatii persoanelor , acestea putand fi depuse pina la data solutionarii notificarii. Decizia de restituire. Art 23 (1) L 10/2001 pers j obigata la restituire trebuie sa se pronunte asupra notificarii in termen de 60 zile , termen care curge fie de la data inregistrarii notificarii la pers j , fie de la data depunerii actelor doveditoare a dreptului de proprietate in conditiile art 22. Organul de conducere a pers j obligata la restituire are doua posibilitati: Prima si care constituie regula impusa de lege este acea de a decide restituirea in natura a imobilului in toate cazurile in care nu exista impedimente legale care sa justifice o alta modalitate de restituire. Daca decizia sau dispozitia motivanta a fost data in sensul aprobarii restituirii in natura a imobilului potrivit art 25 alin 4 face dovada proprietii persoanei ndreptite asupra acestuia, are fora probant a unui nscris autentic i constituie titlu executoriu pentru punerea n posesie, dup ndeplinirea formalitilor de publicitate imobiliar. Titularul caruia i s-a aprobat cererea de restituire in natura are obligatia sa isi inscrie noul sau titlu in registrele de publicitate imobiliara , dupa care poate sa ceara executarea in termen de 3 ani , adica sa ceara sa i se predea imobilul. A doua de a decide restituirea prin echivalent a imobilului , in conditiile la care restituirea in natura nu este posibila. Art. 26. - (1) Dac restituirea n natur nu este posibil, deintorul imobilului sau, dup caz, entitatea nvestit potrivit prezentei legi cu soluionarea notificrii este obligat ca, prin decizie sau, dup caz, prin dispoziie motivat, n termenul prevzut la art. 25 alin. (1)( 60 de zile), s acorde persoanei ndreptite n compensare alte bunuri sau servicii ori s propun acordarea de despgubiri n condiiile legii speciale privind regimul de stabilire i plat a despgubirilor aferente imobilelor preluate n mod abuziv, n situaiile n care msura compensrii nu este posibil sau aceasta nu este acceptat de persoana ndreptit. Art 26 (3) Decizia sau, dup caz, dispoziia motivat de respingere a notificrii sau a cererii de restituire n natur poate fi atacat de persoana care se pretinde ndreptit la secia civil a tribunalului n a crui circumscripie se afl sediul unitii deintoare sau, dup caz, al entitii nvestite cu soluionarea notificrii, n termen de 30 de zile de la comunicare. Dreptul de preemtiune reglementat de L 10/2001 modificata si completata de L247/2005

Dreptul de preemtiune se infatiseaza ca o limitare a atributului dispozitiei din continutul j al dreptulu de proprietate al titularului dreptului de proprietate asupra unei constructii cu teren aferent. In ce priveste natura juridica a acestui drept , in literatura s-a exprimat opinia ca avandu-si sorginte in lege , are o batura legala , fiind expres si imperativ prevazut de norma juridica , manifestandu-se ca un drept civil subiectiv , real , absolut , incesibil si temporar. a) Domeniul de aplicare . Titulari.

Un prim caz- art 17 corelat cu art 16 L10/2001 modificata L247/2005 institutiile de invatamant , institutiile sanitare, institutiile publice , institutiile culturale, partidele politice legal inregistrate au drept de preemtiune asupra imobilelor in care isi desfasoara activitatea in cazul in care proprietarul intentioneaza sa vanda aceste imobile. Un al duilea caz- Art. 19. - (1) n situaia imobilelor-construcii care fac obiectul notificrilor formulate potrivit procedurilor prevzute la cap. III i crora le-au fost adugate, pe orizontal i/sau vertical, n raport cu forma iniial, noi corpuri a cror arie desfurat nsumeaz peste 100% din aria desfurat iniial i dac prile nu convin altfel, fotilor proprietari li se acord sau, dup caz, propun msuri reparatorii prin echivalent. Msurile reparatorii prin echivalent vor consta n compensare cu alte bunuri sau servicii oferite n echivalent de ctre entitatea nvestit potrivit prezentei legi cu soluionarea notificrii, cu acordul persoanei ndreptite, sau despgubiri acordate n condiiile legii speciale privind regimul de stabilire i plat a despgubirilor aferente imobilelor preluate n mod abuziv. (2) n situaia imobilelor-construcii care fac obiectul notificrilor formulate potrivit procedurilor prevzute la cap. III i crora le-au fost adugate, pe orizontal i/sau vertical, n raport cu forma iniial, corpuri suplimentare de sine stttoare, fotilor proprietari sau, dup caz, motenitorilor acestora, li se restituie, n natur, suprafaa deinut n proprietate la data trecerii n proprietatea statului. (3) Deintorul suprafeei adugate imobilului preluat are drept de preemiune la cumprarea suprafeei restituite fostului proprietar sau, dup caz, motenitorului acestuia, dispoziiile art. 17 fiind aplicabile n aceste situaii indiferent de calitatea deintorului. (4) Noul proprietar al suprafeei restituite n proprietate potrivit alin. (2) are un drept de preemiune la cumprarea suprafeei adugate imobilului dup trecerea acestuia n proprietatea statului, dispoziiile art. 17 alin. (2) i (3) fiind aplicabile n mod corespunztor. Un al treilea caz- Art. 42. - (1) Imobilele care n urma procedurilor prevzute la cap. III nu se restituie persoanelor ndreptite rmn n administrarea deintorilor actuali. Prima ipoteza (2) Imobilele cu alt destinaie dect cea de locuin, prevzute la alin. (1), se pot nstrina potrivit legislaiei n vigoare. Deintorii cu titlu valabil la data intrrii n vigoare a prezentei legi au drept de preemiune.

A doua ipoteza-(3) Imobilele cu destinaia de locuine, prevzute la alin. (1), pot fi nstrinate potrivit legislaiei n vigoare, chiriaii avnd drept de preemiune. Avand in vedere sintagma pot fi instrainate potrivit legislatiei in vigoare cu referire desigur la imobilele care nu se restituie persoanelor indreptatite , singura concluzie care se desprinde este ca instrainarea se va face dupa procedura prevazuta de L 112/1995, cel putin cand instrainarea se face catre chiriasi. Legiuitorul statueaza ca daac chiriasul nu isi exercita dreptul , imobilul cu destinatie de locuinta ocupat de chirias va putea fi vandut , insa de data aceasta in conditiile dreptului comun, desigur numai prin licitatie publica pentru a se asigura egalitatea de sanse celor care intentioneaza sa cumpere o astfel de locuinta. (4) Sumele ncasate ca urmare a vnzrii imobilelor prevzute la alin. (3) vor alimenta fondul prevzut la art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995. Exercitarea dreptului de preemtiune si sanctiunea nerespectarii acestuia. Art. 17. - (1) Locatarii imobilelor avnd destinaiile artate n anexa nr. 2 lit. a) i lit. b) pct. 1, care face parte integrant din prezenta lege (ocupate de uniti i instituii de nvmnt din sistemul de stat, instituii culturale uniti sanitare i de asisten medico-social din sistemul public, instituii publice,), au drept de preemiune la cumprarea acestora. (2) Acest drept se poate exercita, sub sanciunea decderii, n termen de 90 de zile de la data primirii notificrii privind intenia de vnzare. (3) Notificarea se face prin executorul judectoresc, potrivit legii. (4) Contractele de vnzare-cumprare ncheiate cu nclcarea dreptului de preemiune sunt lovite de nulitate. Legiuitorul folosind sintagma sunt lovite de nulitate apreciem ca suntem in prezenta unui caz de nulitatea absoluta expresa, nefiind loc de interpretare , pentru ca acolo unde legiuitorul a sanctionat nerespectarea dreptului de preemtiune cu nulitate relativa a prevazut-o expres Regimul juridic al actelor de instrainare a imobilelor ce fac obiectul legilor reparatoriiL10/2001. Aspecte introductive Obiectul prezentei sanctiuni il formeaza exclusiv actele j de instranare incheiate anterior intrarii in vigoare a L10/2001 avand ca obiect imobilele preluate de stat fara titlu valabil , in perioada de referinta a L10/2001, respectiv 6 martie 1945-22 dec 1989. Deoarece odata cu intrarea in vigoare a prezentei legi este exclusa instrainarea in continuare a imobilelor in temeiul art9 L112/1995 sau a altor texte de lege similare , cu referire expresa la cele din domeniul privatizarii. Art. 45. - (1) Actele juridice de nstrinare, inclusiv cele fcute n cadrul procesului de privatizare, avnd ca obiect imobile care cad sub incidena prevederilor prezentei legi, sunt valabile dac au fost ncheiate cu respectarea legilor n vigoare la data nstrinrii.

Regimul juridic al actelor de instrainare a imobilelor preluate fara titlu Actele juridice de instrainare a unui asemenea imobil preluat fara titlu nu se poate bucura de nici o protectie juridica pentru ca, intr-o asemenea situatie , atat instrainatorul , cat si subdobanditorul contracteaza cu rea credinta , stiind ca bunul apartine altuia.Nu sunt rare situatiile in care crasul abuz a dainuit pana in prezent , iar statul prin organele sale a procedat la efectuarea unor acte j de administrare , incheind contracte de inchiriere , si mai mult, chiar acte de dispozitie juridica , in sensul perfectarii unor contracte de vanzare cumparare cu chiriasii din acel imobil. In fata instantelor cand se ivesc asemenea cazuri , se pune problema compararii titlurilor de proprietate exhibate de partile din proces , astfel ca se va da castig de cauza acelei parti care a dobandit bnul de la autorul a carui drept este mai preferabil. Pentru a elimina orice confuzie in legatura cu cele analizate trebuie sa facem precizarea ca obiectul unui asemenea litigiu in fata instantelor de judecata , in legatura cu un imobil preluat fara titlu , nu-l constituie analiza valabilitatii titlului ci chiar lipsa titlului statului. Practic in lipsa unui titlu juridic , statul nu sa putut inscrie in registrele de publicitate imobiliara astfel ca subdobanditorul este in imposibilitatea juridica de a-si scrie contractul sau in registrele de publicitate imobiliara. Cu alte cuvinte registrele de publicitate imobiliara au ramas neshimbate , aici figurand titularul dreptului de proprietate asupra imobilului preluat in mod abuziv, situatie in care nu mai exista nici un mojloc juridic la indemana subdobanditorului de a-si inscrie contractul de vanzare-cumparare in registrele de publicitate imobiliara. In practica, s-a statuat ca in cazul in care sa vandut bunul altuia adevaratul proprietar are la indemana o actiune in revendicare , fie o actiune in constatarea nulitatii absolute a actului juridic , nulitatea care poate fi invocata si pe cale de exceptie in cadrul actiunii in revedicare formulate. Astfel in cadrul procesului avand ca obiect revedicarea imobilului de catre proprietarul deposedat de fapt , acesta , fara sa formuleze un capat de cerere prin care sa solicite constatarea nulitatii absolute a contractului incheiat de subdobanditor , poate pe cale de exceptie , se invoce nulitatea absoluta a acestui act in cadrul apararii pe care si le face pentru a-si justifica cererea formulata. Regimul juridic al actelor de instrainare a imobilelor preluate fara titlu valabil art 45 (2) Actele juridice de nstrinare, inclusiv cele fcute n cadrul procesului de privatizare, avnd ca obiect imobile preluate fr titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolut, n afar de cazul n care actul a fost ncheiat cu buncredin. Buna credinta mijloc de protectie juridica a actelor subdobanditorilor imobilelor preluate fara titlu valabil. Buna-credinta in cadrul acestui postulat , este un criteriu principal de apreciere a raporturilor juridice care se cladesc pe incredere , nascandu-se astfel , o prezumtie legala relativa care da fosrta juridica RJ respectiv pana la proba contrarie.

In Cnostru Cv avem o prevedere cu caracter general inserata in capitolul referitor la principiile generale ale legislatiei civile care sa reglementeze efectele bunei-credinte in RJ civile , adica sa consacre prezumtia bunei-credinte in derularea acestor raporturi.In schimb avem prevederi care reglementeaza buna-credinta in capitolul referitor la prescriptia achizitiva prin posesia scurta de 10-20 de ani. Art 1898 defineste buna credinta ca fiind credinta posesorului ca cel de la care a dobandit imobilul avea toate insusirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea. Art 1899buna-credinta se presupune intotdeauna si sarcina probei cade acelui ce alega reaua credinta . Cu alte cuvinte cel care contesta buna-credinta si afirma reaua-credinta trebuie sa dovedeasca cele sustinute si astfel sa rastoarne prezumtia bunei credinte. In codul Cv nu reglementeaza efectele bunei-credinte in materia dobandirii imobilelor prin acte j , acestea fiin prevazute in art 45 (2) Actele juridice de nstrinare, inclusiv cele fcute n cadrul procesului de privatizare, avnd ca obiect imobile preluate fr titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolut, n afar de cazul n care actul a fost ncheiat cu buncredin. In aceasta situatie instantele nu pot abdica de la litera legii , singura posibilitate e care o au fiind ca , in baza probatoriului administrat, sa stabileasca existenta relei credinte la incheerea actelor de instrainare la care se refera legea si numai atunci pot constata nulitatea absoluta a acelor acte. Buna credinta rezida in aceea ca actele de instrainare au fost efectuate cu respectarea prevederilor legale in vigoare la momentul incheerii lor. Astfel in regimul de publicitate imobiliara prin carti funciare , buna-credinta exista atunci cind cumparatorul a depus diligente minime pentru cunoasterea situatiei j a imobilului ce urma a fi instrainat , adica daca la momentul incheerii actului de dobandire a dreptului de proprietate st Ro era titularul dreptului de proprietate asupra imobilului supus vazarii. Inca de la data intrarii in vigoare a D 92/1950 statul a devenit titularul d de proprietate , putand exercita in plenitudinea lor , atributele conferite de acest drept , respectiv posesia, folosinta si dispozitia. Mai mult de atat se impune a se analiza daca la dobandirea dreptului de proprietate prin incheerea contractului de vazare-cumparare , cumparatorii s-au intemeiat pe cuprinsul cartii funciare , care la foaia de proprietate indica ca titular al dreptului de proprietate St Ro. Astfel daca este notat un proces in legatura cu valabilitatea titlului statului , iar operatiunea vanzarii s-a efectuat cu ignorarea acestei notari, subdobanditorul , chiar cu titlu oneros nu se mai poate prevala de buna-credinta , intrucat cuprinsul cartii funciare protejeaza doar pe dobanditorul de buna credinta care se increde in ea. In schimb atat timp cat se dovedeste cu elemente obiective ca la momentul contractarii aparea cu evidenta ca statul era proprietar al imobilelor, iar totlul sau era unul public , necontestat se poate afirma , fara teama de gres ca suntem in cazul unui cumparator de buna-credinta. In practica chiar inainte de existenta art 45 L10/2001 s-a decis ca in principiu anularea titlului de proprietate al transmitatorului cu titlu oneros al unui bun nu atrage caducitatea actului in ceea ce priveste pe subachizitor , in cazul cand acesta este de buna credinta . De asemenea sa statuat

ca nevalabilitatea titlului de proprietate al transmitatorului cu titlu oneros al unui bun nu este de natura sa atraga anularea titlului subachizitoriului , daca el este de buna- credinta , precum si faptul ca numai in cazul in care tertul achizitor cu titlu oneros a cunoscut sau cu diligente minime putea sa cunoasca nevalabilitatea titlului de proprietate a instrainatorului , deci a fost de rea-credinta , ceea ce trebuie dobandit , opereaza regula de drept potrivit careia nevalabilitatea titlului de proprietate a vanzatorului atrage si nulitatea titlului subachizitorului. In aceasta ipoteza fostul proprietar potrivit art 18 L 10/2001 modif prin L247/2005 va beneficia de despagubiri , intrucat bunul imobil nu mai poate fi restituit in natura . 1. Retrocedarea unor bunuri imobile ce au apartinut cultelor religioase din Romania prin prisma OU 94/2000 modif prin L247/2005 Prin aceasta lege s-a creat posibilitatea retrocedarii(care este sinonim cu teremnul de reconstituire) imobilelor care au apartinut cultelor religioase din Ro si care au fost preluate in mod abuziv , cu sau fara titlu de catre statul roman , de organizatiile cooperatiste precum si de alte pers j in perioada 6 martie 1945-22 dec 1989. Insa nu fac obiectul retrocedarii lacalese de cult al caror regim j va fi relgementat printr-o lege speciala. Domeniul de aplicare .Titularii. Fac obiectul reconstituirii-retrocedarii atat bunurile imobile , terenuri si constructii , cu exceptia lacaselor de cult cit si bunurile mobile care au fost preluate o data cu imobilul, daca bineinteles daca aceste bunuri mobile mai exista la data depunerii cererii de retrocedare fiind irelevata destinatia constructiilor la data preluarii abuzive a lor. Se statuiaza ca adaugirile aduse constructiilor fata de momentul preluarii abuzive, daca nu depasesc 50 % din aria desfasurata actual se preiau cu plata de catre titularul indreptatit la reconstituire, numai cu acordul titularului indreptatit la reconstituire, in caz contrar restituirea nu se mai face in natura ci in echivalent. In ipoteza in care terenul preluat abuziv este ocupat partial restituirea se face in natura pentru portiunea ramasa libera , iar pentru portiunea ocupata de constructii cu terenul aferent exploatarii acestora masurile reparatorii se stabilesc in echivalent potrivit legii speciale privind despagubirile. Daca imobilul supus retrocedarii face parte din domeniul public al statului sau a unei unitati administrativ-teritoriale urmeaza ca dupa procedura prevazuta de L 213/1998 sa fie scos din domeniul Pu in termen de 30 zile de la data ramanerii definitive a deciziei Comisiei speciale de retrocedare. Art 6 din lege impune obligativitatea pentru noul proprietar de a le mentine aceasta afectiune o perioada de 5 ani de la data emiterii deciziei de retrocedare, primind in schimb o chirie a carei cuantum va fi stabilit prin hot de guvern. Titularii dreptului de retrocedare :

-centrele de culte religioase -centrele eparhiale Conf OU 94/2000 se intele prin centru de cult intitutia cu sediul in Ro care coordoneaza toate unitatile locale ale unui cult religios , iar potrivit tezei a doua prin centru eparhial se intelege institutia care are jurisdictie asupra unui numar de unitati locale de cult situate intr-o anumita zona geografica. Exercitarea dreptului de retrocedare Art 1(5) OU 94/2000 aprobata prin L501 /2002 , titularii indreptatit la retrocedare pot formula cererea de retrocedare a imobilelor ce le-au fost preluate abuziv in termen de 6 luni de la data intrarii in vigoare a L5001/2002 catre Comisia de retrocedare constituite conf art 2 din ordonanta.Acest termen de 6 luni fiind dat si de L247/2005 care curge de la data intrarii in vigoare a acesteia si este un termen de decadere ce nu este susceptibil de intrerupere sau suspendare. Cererile de retrocedare se depun prin cetrul eparhial sau prin centrul de cult , fiind imperios necesar sa fie atasate actele care atesta dreptul de proprietate sau orice alte dovezi necesape pentru dovedirea dreptului de proprietate, putand fi utilizat ca dovada inceputul de dovada scrisa , declaratii de martori autentificate , expertize extrajudiciare , precum si orice acte coroborate intemeiaza prezumtia existentei dreptuil de proprietate. Deciziile date de unitatile detinatoare , respectiv regiile autonome , companiile nationale , societatile comerciale unde statu este actionar ori asociat majoritar pot fi atacate la sectia civila a tribunalului a carui raza teritoriala se afla sediul unitatii detinatoare in termen de 30 zile de la comunicare. Deciziile Comisiei de retrocedare pot fi atacate pe calea contenciosului administrativ in conditiile L 554/2004 in termen de 30 zile de la comunicare la instanta de contencios in a carei raza teritoriala este situat imobilul solicitat. Prin art 4 L247/2005 actiunea poate fi exercitata doar in termen de 6 luni de la data ramanerii irevocabile a hot j prin care s-a solutionat pe calea dreptului comun litigiul in legatura cu imobilul supus retrocedarii indiferet care este cauza nulitatii absolute. De asemenea sunt lovite de nulitate absoluta actele de instrainare, de schimbare a destinatiei sau ipotecare a imobilelor pentru care sa formult cererea de retrocedare. 1. Regimul juridic al stabilirii si platii despagubirilor aferente imobilelor preluate in mod abuziv reglementat prin Titlu VII L247/2005 Prin titlul VII al L247/2005 privind reforma in domeniul proprietatii si justitiei a fost reglementat unitar regimul juridic al stabilirii si platii despagubirilor aferente imobilelor preluate in mod abuziv prin legislatia anterioara.

Regula de baza este restitutio in integrum iar exceptia prin stabilirea de despagubiri acolo unde legea a statuat ca restituirea in natura nu este posibila. Domaniul de aplicare. Titularii. Aceasta lege reglemnteaza reparatiile in echivalent reglementate de legile anterioare prin care sau restituit titluri de proprietate asupra imobililor fostilor proprietari. Ea se aplica si aplica si despagubirilor propuse prin decizia motivata a conducatorului institutiei publice implicate in privatizare sau, dupa caz prin ordinul ministrului finantelor publice . Remarcam ca in procesul de aplicare a L10/2001 in ipoteza in care reparatia sa facut prin echivalent , prin titluri de valoare nominala , acestea prin efectul prezentei legi din momentul depunerii la organul abilitat se convertesc in titluri de despagubire. Art 29 titlul de valoare nominala emise de Ministerul Finantelor Publice , in temeiul art 30 L10/2001 pina la intrarea in vogoare a prezentei legi si nevalorificate prin decizia Comisiei centrale se convertesc in titluri de despagubire. Titluri de despagubire sunt certificate emise de Cancelaria primului ministru prin Comisia centrala pentru stabilirea despagubirilor in numele si pe seama statului roman acestea incorporand drepturile de creanta ale detinatorilor asupra statului , corespunzator despagubirilor acordate, potrivit acestei legi. Aceste titluri de despagubire urmeaza a fi exersate pe piata prin conversia in actiuni emise de fondul Proprietatea , ceea ce inseamna ca aceste titluri de despagubire nu pot fi vandute sau cumparate inainte de conversia lor in actiuni. Tot ce sa reparat in echivalent pina la intrarea in vigoare a prezentei legi, nu mai constituie obiect al noii legi intrucat reparatia a fost realizata. Titularii acele persoane f sau j fata de care reparatia nu s-a mai putut face in natura si care nu sia valorificat titlurile obtinute , respectiv despagubirile obtinute , pina la intrarea in vigoare a prezentei legi. Daca titularii indrituiti au depus cererile cu respectarea legii , in ipoteza in care reparatia nu s-a mai putut face in natura ci in echivalent , acele cereri urmeaza procedura administrativa stabilita de noua lege. Procedura acordarii despagubirilor. Cai de atac. Procedura acordarii de despagubiri rezida din etapele cetrebuie parcurse pentru ca deciziile deja emise sau cele ce se vor emite , in baza notificarilor facute anterior , se poata fi valorificate titularul urmand sa devina actionar la fondul Proprietatea , in limita sumelor ce se stabilesc ca despagubiri.

Intro prima impoteza potrivit art 16(1) deciziile sau dispozitiile emise in care sau consemnat sumele ce urmeaza a se acorda ca despagubire de catre entitatile competente sa le solutioneze, in functie de cele stabilite in fiecare lege de reparatie , insotite de documentatia aferenta elabirarii acestora, se predau pe baza de proces-verbal Secretariatului Comisiei Centrale de catre fiecare judet in termen de 60 de zile , termen de recomandare, care se socoteste de la intrarea in vigoare a legii. Comisia Centrala va transmite evaluatorului fiecare dosar in parte pentru a se intocmi un raport de evaluare spre a se stabili cuantumul despagubirilor in limita carora vor fi acordate titlurile de despagubire.Astfel si in ipoteza in care prin deciziile de solutionare a cererilor de reparatie in echivalen in care sau stabilit sumele ce urmeaza a fi platite ca despagubire , se va proceda la o reevaluare, potrivit standardelor internationale de evaluare a despagubirilor propuse prin acele decizii. A doua ipoteza este acea conf art 16(2)-notificarile formulate potrivit L10/2001 care nu au fost solutionate pina la intrarea in vigoare a prezentei legi ce contin doar propuneri motivate de acordare a despagubirilor insa nu si sumele ce urmeaza a fi acordate ca despagubiri , se predau pe baza de proces-verbal Comisiei Centrale cu documentatia aferenta. De la data intrarii in vigoare a acestei legi, compeneta de s stabili cuantumul despagubirilor finale revine in exclusivitate Comisiei Centrale astfel ca aceasta preia toate atributiile pe care leau avut pana acum entitatile investite de fiecare lege de reparatie in parte.In acest sens art 13(1) statueaza ca Comisia Centrala pentru Stabilirea Despagubirilor se constituie pentru analiza si stabilirea cuantumului final al despagubirilor care se acorda potrivit prevederilor prezentei legi.Astfel daca Comisia Centrala dupa verificarea deosarului constata ca nu se impune restituirea in natura va trimite dosarul evaluatorului desemnat in vederea intocmirii raportului de evaluare care va contine cuantumul despagubirilor in limita carora se vor acorda titluri de despagubire. Comisia Centrala va proceda apoi la emiterea deciziei care reprezinta titlul de despagubire daca nu sunt obiectiuni in evaluarea efectuata, cererile de retrocedare sau ordinile conducatorilor administratiei publice centrale cu privire la aceasta decizie vor fi inaintate catre Comisia Centrala in termen de 10 zile de la data adobtarii hotararii. Cu alte cuvinte, Comisia Centrala cenzureaza alegerea modalitatii de recuperare , si acolo unde constata ca in mod gresit s-au stabilit despagubiri , desi imobilul poate fi restituit in natura, procedeaza direct la emiterea deciziei motivata care va constitui titlul de proprietate pentru fostul proprietar. A treia ipoteza conf art 16 (3) ne aflam in situatia in care pentru eliberarea titlurilor de valoare nominala ca masura reparatorie , au fost inaintate Ministerului Finantelor Publice insa nu au fost emise titluri de valoare nominala in baza acestor decizii , situatie in care competenta de solutionare revine Comisiei Centrale.Termenul de solutionare fiinde de 30zile de la data inrarii in vigoare a prezentei legi, termen de recomandare .

A patra ipoteza art 16(8) Ne flam in situatia in care entitatile investite cu solutionarea notificarilor formulate in baza L10/2001 au emis dispozitii prin care au stabilit ca reparatia se poate face doar in echivalent si au si propus cuantumul despagubirilor. Este vb de despagubiri constand in contravaloarea utilajelor si instralatiilor evidentiate in patromoniul unei societati comerciale privatizate, precum si despagubiri ce se cuvin pers f , asociati ai pers j care detinea imobile si alte active in proprietate la data preluarii in mod abuziv. Titlul de despagubire se va emite de Comisia Centrala ,pana la concurenta sumei reprezentand cuantumul despagubirilor consemnate/propuse. Art 24 procesele verbale incheiate de prefecturi prin care sau consemnat sume ce urmeaza a se acorda ca despagubiri , vor fi realizate si in ipoteza in care , potrivit L10/2001 , restituirea in natura nu este posibila , dar se constata ca notificatii sunt indreptatiti la acordarea de despagubiri , se va emite ordin al prefectului continand propunerea motivata de acordare de despagubiri , iar dosarul va fi inaintat Comisiei Centrale in termen de 60 zile de la data intrarii in vigoare a noii legi. In situatia in care pentru notificarile inregistrare la prefecturi nu au fot incheiate procese-verbale , ca in cazul precedent , art 25 din lege prevede ca aceste notificari se vor inainta entitatilor investite , potrivit L 10/2001 , sa solutioneze astfel de cereri. Caile de atac-decizile adoptate de Comisia Centrala pot fi atacate in contestatie, in conditiile L554/2004 a contenciosului adm , calitatea de parat avand-o statul reprezentat prin Comisia Centrala , competenta de solutionare in prima instanta avand-o sectia de contencios adm si fiscal al Curtii de Apel in raza teritoriala unde domiciliaza reclamantul. Daca reclamantul nu are domiciliul in tara , cererea se adreseaza instantei resedintei sale din tara sau , dupa caz , instantei domiciliului reprezentantului sau in Ro, iar in ipoteza in care nu are nici resedinta inRo si nici reprezentant cu domiciliul in Ro , cererea se adreseaza Curtii de Apel Bucuresti.Calea de atac a hotararii emise in prima instanta este recursul care suspenda executare.

Sectiunea XII Constituirea onoroasa a dreptului de proprietate asupra imobilelor constructii.

Printr-un pachet de legi s-a creat posibilitatea pers f de a dobandi in proprietate personala locuinte constuite din fondurile de stat precum si din fondurile unitatilor economice de stat sau bugetare. Dobandirea de catre persoane fizice indreptatite a unor spatii de locuit in conditiile L112/1995 Beneficiaza de aceste prevederi chiriasii , titulari de contract ai apartamentului ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora si chiriasii care ocupa spatii locative realizate prin extinderea spatiului initial construit.

Bunurile care pot face obiectul acestei constituiri oneroase a dreptului de proprietate asupra locuintelor sunt imobilele cu destinatie de locuinta intrate in proprietatea statului sau a altor pers j cu titlu valabil si care se afla in proprietatea statului la 22 dec 1989. In ceea ce priveste valabilitatea titlului statului acesta este ceretat doar de catre instantele de judecata atunci cand sunt sesizate de catre cei interesati si nu de organele indrituite sa aplice prevederile L112/1995. In prima ipoteza , avand in vedere ca imobilul se afla in litigiu la data formularii cererii procedura de vazare se suspenda , indiferent ca aceasta situatie are loc inainte de adoptarea HG 11/1997 sau dupa adoptarea acesteia , iar in caz de incalcare a acestei prevederi actul de vanzare cumparare este lovit de nulitate absoluta numai daca il litigiul purtat fostul proprietar a obtinut hotararea irevocabila de restituire a bunului. In a doua ipoteza in care chiriasul a dobandit apartamentul si ulterior dobandirii dreptului de proprietate in conditiile L 112/1995 , fostul proprietar formuleaza actiunea de restituire a imobilului invocand gresita aplicare a legii de trecere a imobilului in proprietatea statului . In acest caz chiriasul este dobanditor de buna-credinta pentru ca el a cumparat imobilul in conditiile neexistentei unui litigiu asupra acestuia, intemeindu-se pe titlul de proprietate al statului. In acest caz fostul proprietal in conditiile art 1 (5) din HG 20/1996 mod HG 11/1997, va beneficia de despagubiri intrucat bunul nu poate fi restituit in natura . Din punc de vedere procedural chiriasul cuparator de buna credinta isi poate apara dreptul dabandit prin formularea unei cereri de interventie in interes propriu , in cadrul procesului declansat de catre fostul proprietar , in conditiile art 49-50 C P Cv , invocand dreptul sau de proprietate dabandit prin cumparare. Deci, dupa cum si era logic, in situatia cand se da curs dreptului de reconstituire a dreptului de proprietate in favoarea fostilor proprietari sau a mostenitorilor acestora , acest drept are prioritate fata de cel de constituire, instituit in favoarea chiriasilor. In conform cu art 10 L112/1995 fac exceptie de la vazare cumparare apartamentele care, la data intrarii in vigoare a legii, beneficiaza de dotari speciale, cum sint: piscina, sauna, sera, crama , bar, vinoteca sau camera frigorifica. Sint, de asemenea, exceptate de la vinzare locuintele care au avut destinatia de case de oaspeti, de protocol, cele declarate monumente istorice si din patrimoniul national, precum si cele folosite ca resedinte pentru fostii si actualii demnitari. O conditie pe care trebuie sa o indeplineasca chiriasii indrituiti la cumparare este chiriasii titulari sau membrii familiei lor - sot, sotie, copii minori sa nu fi dobindit sau au instrainat o locuinta proprietate personala dupa 1 ianuarie 1990, in localitatea de domiciliu . Nerespectarea acestei prevederi atragand nulitatea absoluta. Conform art 9 raportat la art 14 chiriasii pot sa formuleze cereri pentru cumpararea apartamentelor pe care le locuiesc , dupa expirarea celor 6 luni in care fostii proprietari sau mostenitorii acestora pot solicita reconstituirea dreptului de proprietate, neexistand un termen limita in care chiriasii sa-si exercite obtiunea de a cumpara apartamentul in care locuiesc.

Suspendarea ope legis a vanzarii imobilelor in conditiile art 9 L112/1995 prin prevederile L 10/2001
O data cu intrarea in vigoare a L10/2001 este exclusa posibilitatea instrainarii in continuare a imobilelor in temeiul art 9 L112/1995 sau a altor texte de lege similare , cu referire expresa la cele din domeniul privatizarii. Odata cu finalizarea aplicarilor L 10/2001 , imobilele ramase in patrimoniul statului si care nu au fost supuse operatiunii de instrainare , pentru ca nu s-a solicittat aceasta de catre persoanele indreptatite in temeiul stabilit de lege , pot fi instrainate de catre stat in mod valabil. Aceste locuinte vor fi vandute in conditiile art 9 L112/1995 , art 43 (3) L10/2001 statuand ca la cumpararea acestor locuinte chiriasii au un drept de preemtiune.

Executarea silita atipica a obligatiilor statului de a vinde imobilele in conditiile art 9 din L112/1995
Din interpretarea dispozitiilor art 9 alin (1) L112/1995 reiese, fara echivoc , ca in favoarea chiriasilor ia nastere un drept subiectiv, dreptul de cumpara apartamentele asupra carora au un contract de inchirieire ( bineinteles daca sunt indeplinite conditiile cerute de lege), insa, corelativ cu aceasta , in sarcina statul roman ia nastere obligatia legala de a face,respectiv de a vinde celor indreptatiti locuintele care se incadreaza in reglementarile art 9 a(1) L112/1995, Aceasta obligatie legala de a vinde trebuie dusa la indeplinire de catre stat sau de organele sale abilitate, in caz contrar titularii dreptului corelativ ( chiriasii) avand la indemana posibilitatea de a si-l realiza silit, consimtamantul putand fi suplinit prin pronuntarea unei hot judecatoresti prin intermediul careia se transmite dreptul de proprietate catre titularul indrituit la cumparare , si care a formulat cererea. Refuzul nejustificat de a vinde imbraca forma abuzului de drept , remarca facuta de literatura de specialitate, pentru ca drepturile civile se exercita potrivnic. Aceasta obligatie are o natura mixta , legala si contractuala. Este legala pentru ca prin lege se stabileste obligatia statului de a instraina catre solicitant proprietatea locuintei, dar si contractuala pentru ca , in momentul exprimarii optiunii de cumparare intre parti, ia nastere un antecontract de vanzare cumparare, avand ca obiect apartamentul inchiriat. Daca sunt indeplinite conditiile impuse de lege, titularul chirias care a formulat cererea de cumparare, urmare a incheierii actului de vanzare- cumparare cu institutia abilitata de proprietar , devine proprietar al dreptului real de proprietate, cu titlul de drept de cumparare asupra apartamentului din contractul de inchiriere.

Natura juridica a dreptului subdobanditorului in conditiile art 9 L112/1995

Atata timp cat sunt indeplinite toate conditiile necesare si in acelas timo suficiente pentru incheerea contractului de vanzare-cumparare , se impune a se soblinia care sunt efectele incheerii acestui contract. In jurisprudenta s-a statuat ca proba absoluta a dreptului de proprietate o constituie doar modurile originare de dobandire a proprietateii: accesiunea naturala, uzucapinuea, dobandirea cu buna credinta a fructelor de catre posesorul de buna-credinta. In situatia analizata insasi legea este un mod originar de dobandire a dreptului real de proprietate. Astfel titlul cumparatorului(fostul chirias) nu provine din cel al statului creat ca urmare a aplicarii vreunui act normativ , ci este un drept originar derivat dintr-o lege. Mai mult de atat in situatia in care hotararea J prin care se stabileste faptul ca titlul statului nu este unul valabil nu a fost pronuntata si, in contradictoriu cu cel care a dobandit intre timp dreptul de proprietate asupra imobilului , este evident ca o atare hotarare nu poate sa fie opozabila acestuia , fiind pronuntata fara ca acesta sa fie parte litiganta si fara ca apararile sale sa fie analizate de instanta de judecata.

Inalienabilitatea temporara a imobilelor dobandite in conditiile art 9 L112/1995

Inalienabilitatea temporara se statuiaza conf art 9 L112/1995 potrivit caruia apartamentele dobandite in conditiile acestei legi nu pot fi instainate pe o perioada de 10 ani de la data semnarii contractului de vazare-cumparare. Nersepectarea acestei inalienabilitati temporare atragand nulitatea absoluta a actului de instrainare.Aceasta inalienabilitate vizand doar actele j inter vivos nu si cele mortis causa. Indisponibilitatea potrivit art 9 si 44 L112/1995 are un caracter intuitu rei si nu intuitu personae, ea vizand bunul care nu poate fi instrainat in nici un mod , si nu persoana care este titulara a dreptului ceea ce face ca in termenul prevazut de lege , imobille sa nu poata fi instrainate prin acte intre vii , nici chiar de mostenitorii celui decedat in perioada interdictiei de instrainare. Acest caracter de inalienabilitate are un caracter relativ , deoarece cei potrivit art 44 L10.2001 chiriasii care au dobandit dreptul de proprietate conf art 9 L112/1995 pot sa instraineze oricand inainte de indeplinirea termenului de 10 ani insa, numai persoanei indreptatite , fost proprietar al acestei locuinte, exclusiv prin contract de vanzare-cumparare. Pentru a beneficia de aceasta cumparare , in termen de 90 de zile de la intrarea in vigoare a L10/2001, persoana indreptatita trebuie sa notifice chiriasului dobanditor intentia de a cumpara locuinta si adresa unde poate fi gasita. Daca persoana indreptatita a primit despagubiri din partea

statului este obligata sa restituie statului, daca este cazul , diferenta dintre valoarea despagubirilor primite si pretul de cumparare platit fostului chirias.

Dobandirea de catre persoanele fizice indreptatite a unor spatii de locuit sau cu alta destinatie , in conditiile D-lege 61/1990 si ale legii 85/1992. Prezentarea generala.
Aceasta dobandire a dreptului de proprietate asupra imobilelor cu destinatie de locuinta sau alte destinatii se realizeaza prin vanzare in conditiile expres prevazute de lege, vazari care apar mai degraba ca masuri de protectie sociala datorita inlesnirilor acordata care fac ca transmiterea proprietatii asupra respectivelor spatii sa se faca la preturi modice , mult sub pretul de circulatie libera. Desigur inlesnirile acordate , chiar daca au natura legala , pot fi caracterizate ca fiind o exceptie de la regula ca pretul unui contract este dat de raportul dintre cerere si oferta . Astfel ca aceste dispozitii legale apar ca o obstructie in stabilirea pretului de circulatie libera. Domeniul de aplicare Fac obiectul acestei constituiri oneroase, adica pot fi vadute catre cei indreptatiti urmatoarele categorii de spatii: a) Locunitele construite din fondurile de stat si fondurile unitatilor bugetare de stat care fac obiectul unor contracte de inchiriere , cu exceptia celor prevazute de lege b) Locuinte care inainte de 6 martie 1945 au apartinut institutiilor de stat , regiilor autonome si societatilor cu capital de stat , mixt sau privat, care si-au incetat existenta dupa acea data sau, dupa caz au devenit prin reorganizare unitati economice sau bugetare de stat. Cumparatorii acestor locuinte au putu fi numai chiriasii , indiferent daca la data intrarii in vigoare a legii aveau sau nu calitatea de salariati ai unitatii vanzatoare. c) Constructiile de locuinte finantate din fondurile statului , in curs de executare si nerepartizate pina la intrarea in vigoare a L85/1992 si care nu au fost terminate. Potrivit L 85/1992 pot fi instrainate prin licitatie pubilca locuintele pe apartamente , pe paliere , pe scari,pe tronsoane de cladiri sau in intregime si spatii destinate activitatii de comert , de prestari servicii , de mica industrie si a orcaror activitati similare situate in constructiile de locuinta in curs de executie si aflate in proprietatea regiilor autonome specializate in administrarea locuintelor sau a consiliilor locale. Locuintele construite din fondurile statului care nu au putut fi finalizate, repartizate sau pentru care sau incheiat contracte de vanzare cumparare pina la intrarea in vigoare a L85/1992, au

putut fi cumparate de catre beneficiarii actului de reparatie sau de titularii actului de vanzarecumparare, la valoare lucrarilor executate, in aceleas conditii ca si cele finalizate. Art. 7. - Locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pina la data intrarii in vigoare a prezentei legi, altele decit locuintele de interventie, vor fi vindute titularilor contractelor de inchiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decretului-lege nr.61/1990 si ale prezentei legi. Beneficiaza de prevederile alin. 1 si chiriasii care nu sint angajatii unitatilor proprietare. Evaluarea si vinzarea locuintelor prevazute la alin.1, conform Decretului-lege nr.61/1990 si prezentei legi, se fac de catre unitatile proprietare sau de catre unitatile specializate in vinzarea locuintelor, pe baza de contract de prestari servicii cu comision de 1% calculat la pretul de vinzare. Prin locuinte de interventie se inteleg locuintele situate in incinta unitatilor economice sau bugetare de stat, cit si cele legate nemijlocit de indeplinirea atributiilor de serviciu ale persoanelor care le ocupa. Sint exceptate de la vanzare locuintele ale caror suprafete depasesc normele maxime prevazute de actele normative in baza carora s-au executat locuinte din fondurile statului si locuintele de lux executate pe baza de proiect unicat precum si locuintele de protocol, care servesc demnitarilor drept locuinte de serviciu pe durata exercitarii functiei. Titularii -titularii contractelor de inchiriere a locuintelor construite din fondurile statului sau din fondurile unitatii economice ori bugetare - titularii contractelor de inchiriere din locuintele care, inainte de 6 martie 1945 au apartinut institutiilor de stat, regiilor autonome si societatilor economice cu capital de stat , mixt sau privat, care si-au incheiat existenta dupa acea data , sau dupa caz au devenit prin reorganizare unitati economiec sau bugetare de stat. In primul rand acestea trebuind sa fie persoana f de cetatenie roman sau per j de nationalitate romana, instrainarea facandu-se numai prin licitatie publica. -de oarice persoane, indiferent de cetatenia acestora pentru locuintele construite din fondurile de stat neoucupate de chiriasi. Aceasta categorie de persoane nu se bucurau in schimb de obligatia de a vinde din partea statului, astfel nu se poate recurge la executarea silita atipica. In cazul pers care nu sunt cetateni straini dar doresc sa se stabileasca in RO nu au beneficiat de protectie sociala prevazuta de lege trebuind sa achite integral pretul locuintei in valuta.

-orice pers f de cetatenie romana sau pers j de nationalitate romana in cazul constructiilor de locuinte in curs de executare finantate din fondurile statului si nerepartizate pana la intrarea in vigoare a legii 85/1992 care nu fost terminate, precum si spatiille destinate activitatilor de comert , de prestari servicii de mica industrie , si oricaror activitati situate in imobilele in curs de executie si aflate in proprietatea regiilor autonome specializate in administrarea locuintelor sau a consiliilor locale. -beneficiarii actului de reparatie sau titularii contractului , pentru locuintele construite din fondurile de stat care nu au putut fi finisate, repartizate sau pentru care sau inchiriat contracte de vanzare cumparare pina la data intrarii in vigoare a legii, fala licitatie publica. Exercitarea dreptului Legea impune obligatia de a vinde pentru proprietarii acestor spatii, care are natura juridica de a face, si care daca nu esste respectata , poate fi executata direct , silit , dar atipic , prin pronuntarea unei hotarari j care sa suplineasca consimtamantul celui care refuza sa isi indeplineasca obligatia de a vinde, titularul putand oricand depune o cerere in judecata. a) Executarea silita atipica a obligatiei statului de a vinde imobilele in conditiile D-lege 61/1990si a L85/1992 In cazul in care titularului dreptului de a cumpara i se refuza cererea formulata in conditiile legii acesta poate sa se adreseze in instanta de drept comun si nu in instanta de contencios adm , care prin hotararea sa va suplini consimtamantul unitatii vanzatoare. Acreditand teza ca acest contract are o natura juridca apropiata cu acea a unui contract de adeziune , succesorul chiriasului este intrituit sa formuleze o actiune in urma careia sa obtina o hot j care sa suplineasca consimtamantul la vanzare , intrucat contractul se naste in momentul in care chiriasul isi manifesta dorinta de a cumpara. Mai exact in momentul in care chiriasul isi manifesta dorinta de a cumpara se naste un antecontract de vazare-cumparare care potrivit art 969-970 CCv are putere de lege intre partile contractante si trebuie executat cu buna credinta avand ca parti unitatea vanzatoare si chiriasul. In temeiul unui asemenea contract , in sarcina vanzatorului si in favoarea cumparatorului ia nastere obligatia de a face , respectiv de a face toate demersurile necesare transferului proprietatii de la unitatea vanzatoare la chiriasul cumparator , in schimbul pretului legal stabilit. Aceasta obligatie are o natura mixta , legala si contractuala. Este legala pentru ca legea stabileste obligatia unitatii de a instraina catre solicitant proprietatea locuintei , dar si contractuala pentru ca in momentul exprimarii obtiunii de cumparare intre parti ia nastere un antecontract de vanzare-cumparare avand ca obiect locuinta inchiriata. In cazul in care chiriasul decedeaza succesorii lui sunt indreptatiti sa cumpere locuinta daca anterior decesului s-a semnat un antecontract de vanzare-cumparare. Prin dobandirea dreptului de proprietate asupra locuintei anterior L85/1992 se dobandea si un drept de folosinta asupra terenului aferent locuintei asa cum a fost determinat prin autorizatia de constructie sau prin fisele tehnice de masuratori. Dupa intrarea in vigoare a L85/1992 dreptul de

folosinta se transforma in drept de proprietate asupraterenului aferent drept acre nu se dobandeste automat ci tot prin conditiile art 36 L18/1991 . In cazul in care cumparatorul nu a formulat cerere de constituire a dreptului de proprietate , el va fi beneficiarul unui drept de folosinta a terenului, iar in cazul in care , desi a formulat aceasta cerere se dovedeste ca terenul nu apartie statului , cumparatorul va deveni titularul unui drept de superficie pe durata existentei constructiei. Pentru cetatenii straini care au cumparat locuinte in conditiile art 25 DL61/1990 dreptul lor de folosinta se transforma intr-un drept de concesiune asupra terenului pe durata existentei constructiei.

Sectiunea XIII Regimul juridic al circulatiei constructiilor proprietate privata 1. Antecontractul de instrainare a unei constructii , modalitate de circularie juridica a acestor constructii . Aspecte generale.
Decretul 144 /1958 terenurile cu sau fara constructii se puteau intraina doar prin acte sub forma autentica impunand astfel sub sanctiunea nulitatii absolute necesitatea incheierii actului ad validitatem. Art 12 din acelas decret insa permitea instrainarea acestor imobile facut prin acte sub semnatura privata in cazul in care s-a incheiat un inscris din care rezulta ca proprietarul terenului cu sau fara constructii s-a obligat sa-l instraineze cu titlu oneros si daca u fost respectate modalitatile de plata a pretului , iar una din parti nu se prezinta la notariat pentru a incheia actul in forma autentica , instanta va pronunta o hot care sa tina loc de instrainare. Acest decret a fot abrogat in intregime de L50/1991 inclusiv si art 12 care reglementeaza prevederile cu privire la antecontract . Soarta juridica a antecontractului de instrainare a unei constructii incheiat sub imperiul D 144/1958 In literatura de specialitate s-a exprimat opina ca prin art 12 inscrisurile sub semnatura privata care consemnau instrainarea bunurilor imobile erau nule ca act de instrainare , dar erau valabile ca antecontracte de instrainare. In acest sens s-a pronuntat si Plenul Tribunalului Suprem prin Decizia de indrumare 7/1996 .

Astfel prin promisiunea sinalagmatica de a instraina in viitor un imobil nu se nastea o obligatie de a da , ci o obligatie de a face, respectiv de a face toate demersurile pentru incheerea actului de instrainare in forma autentica . Privitor la contructii antecontractele de instrainare nu nasteau intre parti decat obligatia de a face, respectiv de a incheia contractul in forma autentica . o astfel de obligatie este o obligatie susceptibila de executare directa , atipica pentru ca se realizeaza in absenta unui titlu executoriu . Dupa intrarea in vigoare a L50/1991 actele de vazare cumparare incheiate anterior sub semnatura privata, reprezinta in noua situatie creata acte translative de proprietate in conformitate cu art 1295 CCv , nemaifiind necesara pronuntarea unei hot care sa tina loc de act autentic de vanzare; mai mult inscrisul sub semnatura privata in conf cu art 714 CPCv, poate fi prezentat la biroul de carte funciara pentru inscrieirea in registru de publicitate pentru a produce efecte fata de terti. Potrivit opiniilor exprimate in literatura , antecontractele de instrainare pe care partile le-au conceput ca si contracte de vanzare cumparare erau nule absolut pentru ca nu indeplineau cerintele impuse de lege , dar valorau ca antecontracte , cu consecinte specifice in temeiul conversiunii actelor juridice. In practica judiciara a instantelor supreme , intr-o solutie s-a decis ca un antecontract de vanzarecumparare imobiliara incheiat in 1989 chiar daca a fost abrogat D 144/1958 printr-o lege care nu contine nici o prevedere in cepriveste instrainarile de imobile constructii, poate constitui fundament al pronuntarii unei hot j , deci sa tina loc de act autentic , in conditiile CCv . Asa fiind apreciem ca antecontractele de instrainare a unei constructii incheiate anterior intrarii in vigoare a legii noi , nu au produs nici inainte nici dupa intrarea acresteia in vigoare decit efectul nasterii obligatiei de a face, respectiv de a incheia actul in forma autentica , care daca nu este respectata este susceptibila de a fi executata direct , atipic prin pronuntarea unei hot j care sa tina loc de act apt sa transmita dreptul de proprietate catre cumparator. In acest sens apreciem ca efectele antecontractului , respectiv obligatia de a face , dupa abrogarea decretului 144/1958 , in functie de regimul de publicitate imobiliara in care se afla imobilul, constructia supusa instrainarii .

Soarta juridica a antecontractelor dupa abrogarea decretului 144/1058.

In practica s-a statuat ca antecontractul de instrainare a unui imobil-constructie incheiat sub D 144/1958 , a ramas in fiinta in virtutea principiului fortei obligatorii a conventiei inscris in art 969 CCv . Astfel partile nu pot sa decida decit de ele decat prin consimtamantul lor sau din cauze autorizate de lege.Iar daca una din parti refuza sa se prezinte in fata notarului pentru a semna contractul in forma autentica instantele sunt in drept sa constate in temeiul art 1073, valabilitatea vanzarii. In aceasta situatie, actiunea in justitie prin care vanzatorul sau cumparatorul solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de instrainare , nu este altceva decat reflexul procedural al dreptului subiectiv nascut din actul j incheeat intre parti , si care formeaza legea lor.

1. Regimul juridic al instrainarii constructiilor prin acte inre vii guvernat de principiul consensualismului consacrat de Codul Civil.
CCv consacra principiul consensualismului, potrivit caruia vinderea este perfecta intre parti si proprietatea se transmite de la vanzator la cumarator daca partile sau inteles asupra lucrului si asupra pretului , chiar daca lucrul nu s-a predat iar pretul nu s-a numarat art 1295. Tot CCv consacra principiul caracterului translativ de drepturi reale a conventiilor incheiate prin simplul consimtamant al partilor. In ce priveste forma actului j de instrainare a constructiei ce are acelas proprietar ca si terenul pe care se afla, intrucat, sub sanctiunea nulitatii absolute a actuluin terenul nu se poate instraina decat prin act autentic , practic si constructiile , ce se afla pe acesta se transmit tot prin act autentic , ele fiind un tot indivizibil. Pentru siguranta circuitului civil al imobilelor , precum si pentru evitarea instrainarii constructiilor de catre proprietarul lor la mai multe persoane , mai ales in zonele unde publicitate imobiliara se realizeaza prin registrele de transcriptiuni si inscriptiuni, se impune ca actul de instrainare sa fie incheiat in forma autentica. In plus in acest regim de publicitate dovada dreptului de proprietate asupra constructiei nu se paote face dacat prin contractul de dobandire a acesteia, contract prin care se stramuta proprietatea catre dobanditor, iar inregistrarea lui in registrul de publicitate imobliara se face numai pentru opozabilitatea faa de terti art 1295. Sistemulde publicitate prin carti funciare , intrucat aici dreptul de proprietate asupra imobilului nu se dobandeste decat prin actul de instrainare , indiferent ca este valabil incheiat in forma autentica sau prin inscris sub semnatura privata , ci numai prin inscris in cartea funciara. In practica s-a statuat ca prin abrogarea D 144/1958 actele j de instrainare a unei constructii nu au devenit pur consensuale deoarece potrivit L18/1991 republicata terenurile situate in intravilan si in extravilan pot fi instrainate prin acte j intre vii numai in forma autentica. Sa mai decis ca , desi pentru constructii nu exista aceasta dispozitie legala , cand odata cu acea constructie se instraineaza si terenul aferent , forma autentica a actului de instrainare este obligatorie datorita indivizibilitatii obiectului vanzarii cumpararii. In practica s-a statuat ca antecontractul de instrainare a unui imobil-constructie incheiat sub D 144/1958 , a ramas in fiinta in virtutea principiului fortei obligatorii a conventiei inscris in art 969 CCv . Astfel partile nu pot sa decida decit de ele decat prin consimtamantul lor sau din cauze autorizate de lege.Iar daca una din parti refuza sa se prezinte in fata notarului pentru a semna contractul in forma autentica instantele sunt in drept sa constate in temeiul art 1073, valabilitatea vanzarii. In aceasta situatie, actiunea in justitie prin care vanzatorul sau cumparatorul solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de instrainare , nu este altceva decat reflexul procedural al dreptului subiectiv nascut din actul j incheeat intre parti , si care formeaza legea lor.

1. Autorizarea prealabila conditie sine qua non a unor instrainari. Regimul juridic al instrainarii constructiilor nu a cunoscut nici o ingradire , fara necesitatea autorizatiei de instrainare sufera o o limitare in conditiile D 61/1990 fiin impusa obligativitatea obtinerii autorizatiei prealabile in cazul instrainarii constructiilor cumparate cu credite acordate de stat si nerambursabile in intregime. Astfel pana la rambursarea in intregime a creditului catre Casa de Economii si Consimnatiuni , locuinta dabandita in conditiile acestei legi nu poate fi instrainata sau restructurata decat cu autorizarea prealabila CEC. In acesta caz se stabileste o ipoteca asupra locuintei pe baza contractului de imprumut pentru a verifica daca imprumutatul care a dabandit locuinta poate rambursa creditul primit . ] Sanctiunea incalcarii acestor prevederi este nulitatea relativa.

Capitolul V Modalitatile dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate pur si simplu este acel drept apartinand aceleiasi pesoane si care a intrat in patrimoniul acesteia in mod sigur si ireversibil. Dreptul de proprietate afectat de modalitati se prezinta in doua ipostaze: a) Existenta acestui drept in patrimoniul persoanei depinde de un eveniment sau imprejurare viitoar, a carui indeplinire poate duce la desfiintarea acestui drept prin rezolutiune, revocare , anulare si atunvi vb despre proprietatea rezolubila, revocabila si anulabila. b) Dreptul de proprietate exista asupra unui sau mai multor bunuri , care apartin concomitent la doua sau mai multe persoane si atunci vb despre proprietate comuna Sectiunea I. Proprietatea rezolubila( revocabila) Vorbim despre proprietatea rezolubila atunci cand obligatia vanzatorului de a transfera dreptul de proprietate al lucrului vandut catre cumparator este afectata de o conditie rezolutorie, astfel incat existenta dreptului de ptoptietate in patrimoniul dobanditorului este nesigura , incerta, consolidarea lui depinzand de un eveniment viitor si nesigur la a carui implinire dreptul dobanditorului se desfiinteaza cu efect retroactiv reintorcandu-se in patrimoniul celui care l-a instrainat. Conditia ca modalitate a actului j- este un eveniment viitor si nesigur ca realizare de care depinde existenta ( nasterea sau desfiintarea) actului j civil. Ex: prezentul contract de vanzare-cumparare a imobilului x , se desfiinteaza daca cumparatorul isi stabileste domiciliul in alta localitate.

Astfel pana la indeplinirea conditiei( pendente contitione), dreptul de proprietate sub conditie rezolutorie se infatiseaza sub aspectul prerogativelor , ca un drept de proprietate pur si simplu ; dupa indeplinirea conditiei (eveniente conditione ), actul j si implicit dreptul dobanditorului se desfiinteaza cu efect retroactiv , ca si cum nu ar fi existat , intorcandu-se in patrimoniul instrainatorului. Proprietatea rezolubila naste o situatie dualista , respectiv existenta concomitenta a dreptului real de proprietate , obiect al transmisiunii la doi titulari( proprietari) : transmitatorul care este proprietar sub conditie suspensiva si, respectiv, dobanditorul care este proprietar sub conditie rezolutorie . Observam faptul ca in cadrul proprietatii rezolubile asupra aceluias raport obligational coexista conditia rezolutorie si conditia suspensiva, in functie de subiectul raportului al carui interes il analizam. Distinctia este importanta si interesanta totodata din punct de vedere al modului de exercitare al dreptului de proprietate astfel dobandit, precum si sub aspectul efectelor juridice . Izvoare Izvoarele proprietatii rezolubile sunt legea si actele juridice( inter vivos sau mortis causa, uni sau bilaterale) Prin lege : a) Donatia poate fi revocata pentru ingratitudine art 829

b) Donatiile sunt revocate de drept in cazul in care chiar si dupa moarte se naste un copil donatorului.art 838 c) Donatiile intre soti sunt revocabile art 937

d) Conditia rezolutorie este subinteleasa totdeauna in contractele sinalagmatice in cazul in care una din parti nu indeplineste angajamentul sau art 1020 e) Daca cumparatorul nu pateste pretul , vanzatorul poate cere rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare daca el insusi si-a executat propriile obligatiile sau in cazul in care nu a facut-o se declara gata sa le execute art 1365 Prin acte juridice Contract de vanzare-cumparare Donatie Testament Contract de renta viagera etc.

Importanta proprietatii rezolubile In principiu anularea anularea titlului de proprietate al transmitatoruui cu titlu oneros al unui bun , nu atrage caducitatea actului in ceea ce priveste pe subachizitor , in cazul in care acesta este de buna-credinta. Nevalabilitatea titlului de proprietate al transmitatorului cu titlu oneros al unui bun nu este de natura sa atraga anularea titlului subachizitorului daca acesta este de bunacredinta. Numai in cazul in care tertul achizitor cu titlu oneros a cunoscut , sau cu diligente minime putea sa cunoasca nevalabilitatea titlului de proprietate al instrainatorului , deci , a fost de rea-credinta , ceea ce trebuie dovedit , opereaza regula de drept potrivit careia nevalabilitatea titlului de proprietate atrage nulitatea titlului subachizitorului. In situatia instrainarii unui bun indiviz de catre un coindivizat fara acordul celorlalti se plica regula unanimitatii , astfel incat , nici un act nu poate fi infaptuit cu privire la bun privit in materialitatea sa , fara acordul unanim al copartasilor . in cazul in care totusi acest act s-a incheiat vanzarea este valabila dar nu pur si simplu , ci sub conditia rezolutorie ca bunul sa cada la partaj in lotul altui coindivizar decat vanzatorul. Efectele proprietatii rezolubile Este important a se face distinctia intre acte de administrare si acte de dispozitie mai ales cand este vb despre administratori ai lucrului altuia sau de incapabili , precum si cand este vb de un proprietar cub conditie rezolutorie. acte de administrare-actele facute asupra unui lucru sau patrimoniu care nu au efecte suscesive indelungate in viitor si nu au ca scop iesirea lucrului din patrimoniu, ci se marginesc la conservarea , intretinerea si folosirea lucrului. Astfel sunt acte de adm perceperea fructelor si veniturilor , vanzarea recoltelor, inchirierea si arendarea pe un termen scurt ( in genere max 5 ani), masuri de conservare etc. Acte de dispozitie-actele care au ca scop iesirea lucrului din patrimoniu pe un timp oarecare sau chiar definitiv , partial sau total . Astfel de acte sunt in primul rand , instrainarea cu titlu oneros sau gratuit , constituirile de drepturi reale , inchirierile si arendarile pe termen lung etc. Pendente conditione-inainte de indeplinirea conditiei Atata timp cat conditia rezolutorie nu s-a realizat dobanditorul este proprietar sub conditie rezolutorie , iar transmitatorul este proprietar sub conditie suspensiva.Astfel proprietarul sub conditie suspensiva are doar un drept eventula, o speranta care se va concretiza doar atunci cand conditia rezolutorie se va indeplini. Pendente condtitione : a) Creditorul poate cere debitorului sa-si indeplineasca obligatia . debitorul fiin obligat la aceasta

b) Debitorul sub conditie rezzolutorie suporta riscul pieirii bunului intrucat a dobandit proprietatea asupra lui c) Dreptul dobanditorului sub conditie rezolutorie se poate transmite ( cine datoreaza sub conditie rezolutorie datoreaza pur si simplu.) Hot j data impotriva proprietarului sub conditie rezolutorie pendente conditione, nu sunt opozabile proprietarului sub conditie suspensicacu exceptia cazului cand a fost introdus in proces ipoteza incare hotararea ii va fi opozabila. Hot j data in favoarea proprietarului sub conditie rezolutorie profita proprietarul sub conditie suspensiva , deoarece acesta sub realizarea conditiei devine creditorul fostului dobanditor astfel ca poate invoca toate drepturile lui conform art 974 Eveniente conditione-conditia s-a realizat Daca conditia rezolutorie s-a realizat , actul se desfiinteaza retroactiv , deci dreptul de proprietate dispare ca efect retroactiv din patrimoniul debitorului si reintra in patrimoniul transmitatorului , acesta din urma redevenind proprietar deplin si este considerat ca si cum ar fi totdeauna proprietar pur si simplu , adica ca si cum nu ar fi instrainat lucrul niciodata , iar dobanditorul pierde dreptul ca si cum nu l-ar fi avut niciodata. In ce priveste actele de dispozitie efectul retroactiv al indeplinirei conditiei se plica in deplinatatea lui. Aceste consecinte se rasfrang si asupra tertilor , astfel ca toate drepturile reale constituite de dobanditor asupra lucrului si toate instrainarile pe care le-a facut catre terti , sunt desfiintate , a=si aceasta in virtutea faptului cadrepturile dobandite de terti sunt , la randul lor rezolubile. In ceea ce priveste buna-credinta, principiul validitatii aparentei de drept este un important mijloc de protectie a dreptului subdobanditorului: In primul rand trebuie sa existe buna-credinta a tertului care contracteaza , care are reprezentarea ca inchei contractul cu titlul unui drept de proprietate pur si simplu. In al doilea rand , buna credinta trebuie sa fie rezultatul unei erori asupra calitatii transmitatorului , deci sa existe o eroare comuna cu privire la calitatea de titular al unui drept neafectat de modalitate a celui care instraineaza, respectiv proprietarul aparent. Eroarea comuna reprezinta elementul psihologic al principiului validitatii aparentei de drept si este cel mai important element al acestui principiu care trebuie coroborat cu alte elemente obiective:publicitate, notarietate si persistenta titlului. In al treilea rand trebuie sa relevam ca eroarea tertului trebuie sa fie invincibila , adica de neinlaturat, pentru ca ea nu este numai un rezultat al erorii comune , ci trebuie dedusa si din imprejurari de fapt rezultand din chiar aparenta ce rezulta din titlu pe care il exhiba proprietarul aparent , din exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate asupra bunului supus instrainarii ,

chiar publicarea titlului , precum si orice alte elemente de natura sa faca ca eroarea tertului sa fie invincibila. In ce priveste fructele dobandite de proprietarul sub conditie rezolutorie , acestea ii raman in proprietate , si nu sunt supuse restituirii odata cu lucrul. In ce priveste actele de administrare ele nu sunt atinse de realizarea conditiei rezolutorii. In concluzie consecintele ce decurg din eveniente conditione sunt: 1. Instrainatorul va restitui pretul , iar dobanditorul bunul 2. Drepturile proprietarului sub conditie rezolutorie se desfiinteaza cu efect retroactiv , cu urmatoarele exceptii: a) Riscul realizat pendente conditione este suportat de dobanditor ca rpoprietar sub conditie rezolutorie , in mod definitiv b) c) d) Actele de administrare se pastreaza Fructele raman ale dobanditorului In actul de executare suspensiva , efectele se produc numai pentru viitor

Deficiente conditione- conditia nu s-a realizat Dreptul de proprietate sub asemenea conditie se consolideaza in mod definitiv

Sectiunea II. Proprietatea anulabila

Proprietatea anulabila este acea modalitate a dreptului de proprietate care se caracterizeaza prin faptul ca dreptul de proprietate este dobandit in temeiul unui act anulabil, adica lovit de nulitate relativa. Prin nulitate se intelege o snactiune de drept civil prin care se suprima , in masura stabilita prin hot j , efectele act j potrivnice scopului urmarit de dispozitiile legalereferitoare la conditiile sale de validitate. Nulitatea relativa poate poate fi invocata atunci cand actul a fost incheiat cu vicierea consimtamantului , cu nerespectarea conditiilor referitoare la capacitate si numai in cadrul termenului de prescriptie extinctiva. Cauzele si regimul juridic al nulitatii relative Nulitatea relativa este acea nulitate care sanctioneaza nerespectarea , la incheerea act j Cv , a unei norme care ocroteste un interes particular , individual sau personal.

Cauzele: a) b) c) Viciile de consimtamant: eroarea, dolul , violenta si leziunea Lipsa de consimtamant in momentul incheerii actului J Cv Nerespectarea regulilor privind capacitatea de E al persoanei:

-actul este incheiat de o persoana lipsita de cap E minor sub 14 ani sau interzisul judecatoresc -actul s-a incheiat fara incuviintarea ocrotitorului legal si este lezionar pentru minorul intre 14-18 ani -actul s-a incheiat fara incuviintarea autoritatilor tutelare -actul s-a incheiat in lipsa ori cu depasirea puterilor , pentru pers j , precum si nerespectarea unor incapacitati b) nerespectarea dreptului de preemtiune e)instrainarea de catre un sot a unui imobil aflat in devalmasie, fara consimtamantul expres al celuilalt sot Regimul juridic al nulitatii relative este guvernat de trei reguli: a) nulitatea poate fi invocata doar de catre persoana al carei interes a fost nesocotit la incheierea act j , personal sau de reprezentantul legal al celui lipsit de capacitate de E b) actiunea in anulabilitate este prescriptibila

c) nulitatea relativa poate fi confirmata expres sau tacit; confirmarea expresa se realizeaza conf art 1190 , iar executarea tacita rezulta fie din executarea actului anulabil , fie din neinvocarea nulitatii inauntrul termenului de prescriptie.

Efectele proprietatii anulabile

Efectele proprietatii anulabile sunt consecintele j ale exercitarii si admiterii sau neadmiterii actiunii in anulare , precum si consecintele j ale imlinirii termenului de prescriptie extinctiva pentru exercitarea actiunii in anulare sau consecintele j ale confirmarii exprese sau tacite a nulitatii de catre cel ce o poate invoca. In sitatia in care actiunea in anulare a fost admisa efectele difera in functie de ceea ce se intimpla dupa incheerea actului translativ de proprietate: a) actul nu a fost executat inca- actul este desfiintat , astfel ca el nu mai poate fi excutat, partile aflandu-se in situatia identica in care nu s-ar fi semnat actul.

b) Actul a fost executat total sau partial pana la pronuntarea hot j de anulare- in asemenea situatie se va desfiinta retroactiv actul j potrivit principiului retroactivitatii si restituirea prestatiilor efectuate in temeiul actului j translativ de proprietate lovit de nulitate relativa, in virtutea principiului restitutio in integrum c) Act j translativ de proprietate a fost executat iar dobanditorul dreptului de proprietate anulabila a transmis , la randul sau , proprietatea anulabila unei terte persoane pana la intervenirea hot j .: -desfiintarea actului j executat cu efect retroactiv , potrivit principiului retroactivitatii -restituirea prestatiilor efectuate in temeiul actului translativ de proprietate lovit de nulitate relativa in virtutea principiului restitutio in integrum -desfiintarea cu efect retroactiv a actului subsecvent. Principiul retroactivitatii nulitatii Conform acestui principiu proprietatea anulabila in masura in care este desfiintata prin hot j de admitere a actiunii in anulare , nu produce efecte numai pentru viitor ci (ex nunc) ci si pentru trecut (ex tunc), astfel ca aceste efecte se produc pana in momentul incheerii act j translativ de proprietate. Exceptii : a) Mentinerea efectelor produse de un contract cu executare succesiva

b) Pastrarea fructelor bunului dobandit prin actul translativ de proprietate incheiat nevalabil art 485 Principiul repunerii in situatia anterioara ( restitutio in integrum) Tot ce s-a aflat la baza unui act , in cazul nostru translativ de proprietate trebuie restituit, astfel incat partile raportului j sa ajunga in situatia in care acel act nu s-ar fi incheiat. Exceptii de la principiul restitutio in integrum sun in acelas timp exceptii de la retroactivitatea nulitatii: a) Cazul incapabilului care este tinut sa restituie prestatiiile primite numai in masura imbogatirii sale b) Cazul aplicarii principiului potrivit caruia nimanui nu ii este ingaduit sa se prevaleze de propiea incorectitudine ori imoralitatea pentru a obtine protectia unui drept Principiul anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului initial

Acest principiu vizeaza efectele j fata de terti in situatia admiterii actiuni a actului translativ de proprietate incheiat nevalabil, deoarece titlul sau sa desfiintat prin anularea actului , nici subdobanditorul nu poate dobandi mai mult Exceptii : a) Art 1990 lucrurile miscatoare se prescriu prin faptul posesiunii lor fara sa fie nevoie de vre-o curgere de timp . In practica judiciara s-a statuat ca posesia bunurilor mobile corporale creaza in favoarea posesorulu actual o prezumtie absoluta de proprietate, impotrica careia nu se admite proba contrarie. b) Daca cel declarat mort este in viata , se poate cere oricand anularea hot prin care s-a declarat moartea iar dupa anularea acesteia acel declarat mort poate cere inapoierea bunurilor sale . Cu toate acestea dobanditorul cu titlu oneros nu este obligat sa le inapoieze , decat daca se va face dovada ca la data dobandirii stia ca persoana declarata moarta este in viata. Conceptia actuala despre nulitate conceptia nulitatii sanctiune : in atare situatie nulitatea nu mai este indreptata impotriva intregului act, ci numai impotriva afectelor acestuia , iar dintre efectele lui , numai cele contrare scopului legii incalcate. Sunt lasate neatinse celelalte efecte care tocmai pentru ca nu contravin prin nimic acestui scop nu se vede pentru ce ar fi si ele inlaturate. Aceste sustineri au dobandit forta de lege prin art 46 L10/2001 , din economia acestei legi rezulta ca buna-credinta consta in credinta dobanditorului imobilelor ce au contractat cu un veritabil proprietar , cu respectarea la incheerea actului de instrainare , a prevederilor legale care permiteau instrainarea imobilelor. Asemanari si deosebiri intre proprietatea anulabila si cea rezolubila(revocabila) Asemanari: a) Sunt cauze de ineficacitate a acestui act

b) Desfiintarea proprietatii este carmuita de principiul retroactivitatii , principiul restitutio in integrum, si principiul anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului initial c) Sunt ( in principiu ) judiciare , presupunand deci o hot a instantei competente

Deosebiri: a) Proprietatea rezolubila se intemeiaza pe un act j translativ de proprietate incheiat valabil iar cea anulabila pe un act incheiat nevalabil. b) Cauzele de desfiintare cu efect retroactiv sunt ulterioare incheerii actului j in cazul proprietatii rezolubile , in cazul proprietatii anulabile sunt concomitente, simultane, contemporane incheerii actului translativ de proprietate.

c) Proprietatea revocabila se consolideaza definitiv prin neindeplinirea conditiei , pe cand proprietatea anulabila se consolideaza definitiv prin confirmare sau expirare a termenului de prescriptie. d) Proprietatea revocabila se desfiinteaza cu efect retroactiv din momentul indeplinirii conditiei rezolutorii , pe cand proprietatea anulabila se desfiinteaza cu efect retroactiv daca actiunea in anulare este exercitata si admisa.

Sectiunea III. Proprietatea comuna

Proprietatea comuna este acea modalitatea a dreptului de proprietate care se caracterizeaza prin aceea ca dreptul asupra bunului sau bunurilor apartine concomitent mai multor persoane , mai multor titulari care , tot concomitent , exercita atributele oferite de dreptul de proprietate sau alt drept civil real , fara ca bunul sa fie frationat in materialitatea sa. Adesea se pune semnul de egalitatea intre coproprietate si indiviziune insa coproprietatea se refera la un bun individual determinat iar indiviziunea parta asupra unei universalitati de bunuri. In aceste conditii coproprietatea apare ca o modalitate a dreptului de proprietate asupra unui bun, in timp ce indiviziunea s-ar defini ca o modalitate a patrimoniului. Exista aprecieri esentiale in ce priveste regimul lor juridic , in literatura si in practica cele doua notiuni fiind utilizate impreuna , intrucat in ambele cazuri fiecare copartas sau coindivizar are doar o cota-aprte ideala, matematica, abstracta din drept, si nu o portiune determinata in materialitatea sa din bunul ce face obiectul coproprietatii sau un anumit bun din cele ce alcatuiesc indiviziunea. Imortanta Existenta RJ de proprietate comuna si reglementarea lor juridica este determinata de nevoia ca , prin intermediul acestei institutii, sa se asigure satisfacerea unor interese de ordin patrimonial ale pers f si j . in legatura cu aceasta este suficient sa observam rolul, scopul precum si consecintele de ordin practic la care dau nastere raporturile de proprietate comuna in cazul transmiterii mostenirii unei persoane catre succesorii sai , in concilierea intereselor proprietarilor al caror drept poarta asupra unor bunuri care prin natura lor nu pot fi decat comunein asigurarea satisfacerii nevoielor de ordin patrimonial al sotilor etc. Dreptul de proprietate comuna prezinta importante particularitati legate de regimul sau j , precum si de modul de exercitare si aparare. Forme Proprietatea comuna se prezinta sub doua forme : 1) proprietatea comuna pe cote-parti

-proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita sau temporara ( vremelnica)( regula) -proprietatea comuna pe cote-parti fortata sau perpetua( exceptia) 2) proprietatea comuna in devalmasie.

1). Proprietatea comuna pe cote-parti

Proprietatea comuna pe cote-parti este intilnita in literatura sub denumirea de coproprietate si este acea forma aproprietatii comune ce se caracterizeaza prin faptul ca bunul apartine concomitent mai multor proprietari nefiind fractionat in materialitatea lui. Ceea ce este fractionat este numai dreptul de proprietate asupra acelui bun. Dreptul de proprietate este fractionat pe cote-parti matematice, ideale , abstracte si nu in materialitate , astfel incat pe perioada coproprietatii dreptul fiecarui coproprietar poarta asupra fiecarei particule din bun. Cotele matematice , abstracte se vor materializa odata cu incetarea coproprietatii prin partaj. Indiviziunea (coproprietatea ) este situatia j a unui bun sau a unei totalitati de bunuri apartinand mai multor persoane sub forma unei pluralitati de drepturi egale calitativ , dar limitate cantitativ prin insasi coexistenta lor si purtand asupra ansamblului bunului sau bunurilor , iar dreptul fiecarui indivizar cuprinde maxim de prerogative compatibil cu coexistenta mai multor subiecti de drept egale calitativ. Cotele-parti ce se cuvin coproprietarilor din dreptul de proprietate asupra bunului comun pot fi stabilite prin intelegerea coproprietarilor sau pe care judecatoreasca , printr-o actiune in constatare. Continut juridic. Caractere Cuprinde in continutul sau atributele posesiei, folosintei si dispozitiei totusi acesta este mai putin intins. Principalele caractere ale dreptului de proprietate comuna pe cote-parti: a) Are doui sau mai multi titulari

b) Intinderea dreptului fiecarui coproprietar este stabilita matematic , exact dar abstract sub forma de fractii zecimale sau procente raportate la drept, iar nu la bun. c) Obiectul dreptului nu este divizat in materialitatea sa , titularii unui asemenea drept cunosc intinderea dreptului lor , insa nu cunosc partea materiala din bun care corespunde dreptului lor.

Natura juridica

In acest sens au fost elaborate mai multe teorii ;teoria pluralitatii colective, teoria pluralitatii dreptului de proprietate, teoria coprprietatii. Noi suntem de acord cu teoria clasica potrivit careia coproprietatea este un drept de proprietate pe cote-parti ideale , abstracte , matematice . Obiectul Poate fi alcatuit din bunurile imobile, cat si din bunurile mobile Titularii Pot fi atat pesoane fizice cat si persoane juridice A) Proprietatea comuna pe cote parti obisnuita sau temporara(vremelnica)\

Proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita are un caracter trecator , temporar, vremelnic , durand pana la sistarea lui pe calea partajului . art 728 nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune. Modurile de dobandire a dreptului de proprietate comuna pe cote-parti Acestea sunt acele acte si fapte j in virtutea carora se dobandeste dreptul de proprietate asupra unui bun. Art 644 si art 645 proprietatea bunurilor se dobandeste si se transmite prin succesiune , prin legate , prin conventie si prin traditiune....prin accesiune sau incorporatiune , prin prescriptie , prin lege si prin ocupatiune Acestea sunt modurile generale de dobandire a proprietatii insa exista si moduri de dobandire doar a numitor tipuri sau forme de proprietate: a) b) Succesiunea Conventii reglementate de CCv

c) Construirea de catre mai multe persoane pe terenul ce apartine unuia sau mai multor proprietari In practica judiciara sau facut urmatoarele precizari: coproprietatea asupra terenurilor nu implica in mod necesar , coproprietatea asupra constructiei: dupa cum nici coproprietatea asupra constructiei nu presupune coproprietatea asupra terenului; constructia ridicata pe un teren asupra caruia proprietarii au drepturi egale de proprietate, nu devine prin prin insusi acest fapt proprietate comuna in aceeasi proportie , ci dimpotriva , cota-parte a fiecarui titular din dreptul de proprietate asupra constructiei depinde exclusiv de contributia efectiva la ridicarea ei, nu poate fi considerat constructor de rea-credinta coproprietarul care construieste pe terenul comun aflat in proprietate comuna pe cote-parti d) Coposesia prelungita a unui bun in conditiile prevazute de lege pentru a uzucapa, deci ca efect al prescriptiei achizitive.

e) Prin transformarea coproprietatii devalmase a sotilor in proprietatea comuna pe cote-parti la desfacerea sau incetarea casatoriei. Fostul Plen al Trib Suprem a statuat ca fostii soti,pot, daca vor, sa continuie stapanirea impreuna a acelor bunuri , deoarece starea de coproprietate fiind o stare legala nimeni nu poate fi fortat sa ceara iesirea din indiviziune, atata timp cat fostii soti nu doresc impartirea , ci numai transformarea starii de devalmasie intr-o stare de indiviziune- adica determinarea cotelor-parti din bunurile comune. Ei pot recurge pentru aceasta la actiunea in constatare , singura in masura sa faca posibila infatisarea scopului urmarit de soti. Regimul juridic al coproprietatii obisnuite sau temporare Conturarea unui regim j a coproprietatii obisnuite sau temporare s-a lasat la in sarcina doctrinei doctrinei si a jurisprudentei. Astfel s-a statuat ca la baza coproprietati obisnuite sau temporare stau doua importante principii care guverneaza regimul j: a) Nici unul din coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei parti materiale determinate din bunul aflat in coproprietate b) Fiecare copartas are un drept exclusiv numai asupra unei cote-parti ideale, abstracte , matematice , din dreptul de proprietate asupra acelui bun. Dreptul fiecarui copartas asupra bunului in intregul lui Din interpretarea principiului potrivit caruia nici unul din coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei parti materiale determinate din bunul aflat in coproprietate , toate actele cu privire la bunul respectiv , privit in materialitatea lui poate fi facut numai cu acordul unanim al copartasilor deci prin aplicarea asa numitei reguli a unanimitatii. Fostul Trib Suprem a decis in acest sens ca dreptul de co[proprietate asupra unui bunindreptateste pe titulari la realizarea deplina a prerogativelor proprietatii , dar in acelas timp il obliga la exercitarea in limitele impuse de implinirea intereselui lor , in acord cu interesul celorlalti coproprietari. S-a facut distinctie pe de o parte intre actele juridice si actele materiale, intre actele de conservare si actele de administrare si dispozitie in legatura cu bunul cumun. 1.) Actele materiale constau in poesia,folosinta si dispozitia materiala pe care coproprietarii le pot exercita asupra bunului aflat in coproprietate a) Posesia reprezinta prerogativa fiecarui coproprietar de a exercita stapanirea materiala a bunului indiviz, concomitent si simultan cu ceilalti coproprietari si de a se comporta ca un adevarat proprietar fata de acesta. Coposesiunea ar fi astfel manifestarea concreta a coproprietati , asa cum posesia exclusiva este manifestarea concreta a proprietatii .

Exista o pluralitate de posesii ce se exercita asupra aceluias bun comun astfel incat coproprietarii nu detin bunul comun cu titlu precar , ci cu titlu de proprietate , fiecare avad o cota-parte din dreptul de proprietate ce are ca obiect bunul comun. Instantele j arta ca un mostenitor care stapaneste ca proprietar un imobil succesoral in mod exclusiv poate invoca fata de comostenitorul sau prescriptia achizitiva de 30 ani. Argumentul pe care se sprijina aceasta solutie il regasim in art 729 conform caruia imparteala nu mai poate fi ceruta atunci cand unul din comostenitori opune prescriptia achizitiva. b) Folosinta materiala-dreptul coproprietarului de a utiliza bunul comun in propriul interes , dobandind in proprietate fructele si veniturile pe care le pot obtine din acest bun Principalele particularitati sau conditii care trebuie sa guverneze atitudinea coproprietarului, si anume de a nu schima destinatia bunului si de a nu impiedica exercitiul concurent si simultan al atributului de folosinta al celorlalti coproprietari. In virtutea acestui atribut , coproprietarii sunt indreptatiti sa culeaga fiecare fructele produse de bunul indiviz , sa perceapa orice venituri rezultate din exploatarea bunului indiviz si , de asemenea sa perceapa productele acestuia in proprietate exclusiva, proportionala cu cota lor parte din dreptul de proprietate asupra bunului. Proprietarii in baza acordului lor de vointa pot stabili ca numai unul dintre ei sau chiar o terta persoana sa exercite atributul de folisinta materiala asupra bunului comun. Fostul Trib Suprem in timpul starii de indiviziune care nu inceteaza decat prin partaj , comostenitorii, chiar daca drepturile lor succesorale nu sunt egale , au deopotriva calitatea de coproprietari si , ca atare , parte dintre ei nu pot pretinde chirie de la ceilalti iar cel care cere plata unei chirii are dreptul sa faca dovada ca este proprietar exclusiv al constructiei inchiriate, indiferent de imprejurare, netagaduita, ca terenul pe care se gaseste constructia este stapanit de dansul in indiviziune cu alti coproprietari . Prin urmare instanta de fond este obligata sa cerceteze daca reclamantul este proprietar exclusiv asupra constructiei , calitatea care nu este incompatibila cu cea de coproprietar asupra terenului,iar in consecinta daca aceasta dovada a fost facuta sa ii recunoasca dreptul in actiune pentru plata chiriei , intrucat calitatea de proprietar in indiviziune asupra terenului nu implica in mod necesar pe acea de coproprietar asupra constructiei. In ceea ce priveste fructele , fructele civile ce se cuvin tuturor copartajatilor , dat fiind faptul ca ele nu sunt rodul muncii unuia sau mai multor coproprietari. Ele pot fi cerute de coproprietari in limita cotei lor din bun , de la cel care a folosit intregul bun, calculul lipsei de folosinta facanduse dupa criteriile ce rezulta din actele normative referitoare la chirii. Fructele ndustriale insa se cuvin doar acelui proprietar care a depus efort fizic si material pentru obtinerea lor. c) Dispozitia materiala- aceasta poate fi exercitata numai daca exista acordul tuturor coproprietarilor , cu respectul regulii unanimitatii. Art 998-999 oricare dintre coproprietari , poate in virtutea dreptului sau propriu , sa ceara remedierea degradarilor aduse bunului comun, desfiintarea lucrerilor noi sau despagubiri.

Dimpotriva un coproprietar nu poate fara acordul celorlalti sa exercite lucrari de transformare , rnovare , sau orice alta lucrare de natura a schiba destnatia bunului , deoarece prin executarea unor astfel de lucrari s-ar aduce o stirbire al dreptuilui de proprietate al celorlalti.

2.)

Actele juridice

a) Actele de conservare-au ca scop mentinerea unui bun sau a unui drept in starea lui actuala , salarea patrimoniului sau a unui drept sau bun ce intra in compunerea patrimoniului , de la un pericol iminent, in schimbul unor cheltuieli de importanta mai redusa. Actul de conservare trebuie sa indeplineasca anumite conditii: -sa existe un pericol care sa ameninte pieirea unui bun sau a unui drept -actul savarsit sa necesite o cheltuiala minima in raport cu valoarea bunului sau dreptului salvat Trib Suprem a ratat ca in situatai in care un bun apartine in indiviziune ori devalmasie mai multor proprietari si numai unul sau unii dintre ei fac acte de conservare sau administrare asupra lui, acestea profita si sunt opozabile si celorlalti in conditiile gestiunii de interese. prevaz la at 987. b) Actele de administrare- au scopul de a face productiv un patrimoniu sau un bun prin perceperea, incasarea si intrebuintarea fructelor si veniturilor. Actele de conservare si adm pot fi efectuate fara ca regula unanimitatii sa fie respectata in toata rigoarea ei , exista si consta in considerarea ca valabile a actelor efectuate de catre un singur coproprietar fara acordul celorlalti, in temeiul gestiuniii de afaceri si in temeiul unui mandat tacit ori aplicandu-se cand este cazul , regula de la contractul de societate. c) Actele de dispozitie juridica-regula unanimitatii este absoluta astfel incat un coproprietar nu poate face acte de instrainare sau grevare a unui bun indiviz sau a unei parti materiale din aceasta fara acordul unanima al celorlalti coproprietari. Trib Suprem coproprietarul unui imobil neavand un drept exclusiv de proprietate , ci numai un drept indiviz asupra fiecarei portiuni din acel imobil , nu poate face acte de dispozitie , inafara de cele relative la partea sa indiviza Insa in cazul incheerii unui astfel de act fara respectarea regulii unanimitatii actul j de instrainare este valabil dar nu pur si simplu ci cu conditia rezolutorie ca bunul sa cada la partaj in lotul altui conindivizar decat cel al coproprietarului instrainator: -daca bunul sau partea materiala instrainata cade la partaj in lotul coproprietarului instrainator , contractul de vanzare-cumparare se va consolida , cu efect retroactiv, pur si simplu, neafectat de vre-o modalitate in virtutea efectului declarativ de drepturi a partajului.

-insa daca bunul cade in lotul altui coproprietar decat cel instrainator , acela va deveni proprietar exclusiv al bunului in mod retroactiv inca de la inceputul coproprietatii . imposibilitatea indeplinirii acestei obigatii de catre coproprietarul instrainator va duce la rezolutiunea contractului si la restituirea reciproca a prestatiilor executate. Odata cu actiunea in partaj , copartajantii au dreptul sa ceara cumparatorului sa efectueze diferite lucrari sau sa nu altereze substanta lucrului indiviz. Si cumparatorul paote participa la partaj prin interventie sau opozitie. Dreptul fiecarui copartas asupra cotei-parti ideale din dreptul de proprietate, cota-parte ce-i apartine in mod exclusiv. Deoarece fiecare copartas are un drept exclusiv si propriu asupra unei cote-parti ideale si matematice din bun, el poate instraina valabil , total sau partial cota sa parte din dreptul de propretate asupra bunului prin acte cu titlu oneros sau gratuit , prin acte j intre vii si actej mortis causa, situate in care dobanditorul ( care poate fi un alt copartas sau o terta persoana) se subroga in drepturile celui ce si-a instrainat cota parte , astfel ca situatia j a bunului nu se schimba. In timp ce dreptul de dispozitie materiala a bunului comun , apartine , asa cum am mai spus, tuturor coproprietarilor si poate fi exercitat doar cu respectarea regulii unanimitatii. O importanta distinctie se impune a se face intre instrainarea avand ca obiect cota-parte ce poarta asupra unui bun determinat si instrainarea avand ca obiect cota parte ce poarta asupra unei universalitati de bunuri. In cazul strainarii avand ca obiect cota-parte ce poarta asupra unui bun determinat , conventia, este supusa sub aspectul conditiilor de fond si de forma prevederilor CCv care reglementeaza contractul de vanzare-cumparare. Daca instranarea are loc cu ctitlu gratuit act j v- a trebui sa respecte conditiile de fond si de forma a unui asemenea act. Cand instrainarea are ca obiect o cota-parte dintr-o universalitate de bunuri , ne aflam in prezenta institutiei j a cesiunii in drepturi succesorale reglementata in art 1399 -1401 CCv In fine dreptul fiecarui coproprietar de a dispune neingradit de cota sa parte din dreptul de proprietate confera acestuia si posibilitatea de a ipoteca

Obligatiile coproprietarilor
Tori coproprietarii trebuie sa contribuie la acoperirea cheltuielilor ocazionate de intretinerea, conservarea si administrarea bunului indiviz, proportional cu cota de proprietate pe care o detine. Ope legis prin art 75 L18/1991 se instituie in sarcina tuturor coproprietarilor unui teren agricol obligatia de a asigura cultivarea si protectia solului aceasta fiind o obligatie propter rem. Nerespectarea ei era sanctionata cu pierderea dreptului de proprietate asupra terenului.

Obligatii de natura personala se nasc fie din gestiunea intereselor altei persoane , fie din imbogatirea fara just temei. Astfel Trib Suprem a decis in situatia in care un bun apartine in indiviziunea sau in devalmasie mai multor proprietari si numai unul sau unii dintre ei fac acte de adm sau conservare asupra lui, acestea profita, si sunt opozabile si celorlalti in conditiile gestiunii de interese prevazut la art 987 CCv astfel restituirea acestor cheltuieli fiin o sarcina personala , proprietarii nu se pot elibera de aceasta obligatie decat achitand-o. Obligatia de natura reala propter rem- sunt acelea care se refera la conservarea intretinerea si adm lucrului comun si care incuba tuturor coproprietarilor , ele fiind atasate unui drept real fara de care nu pot fi concepute. Coproprietarul care renunta la dreptul sau va fi exonerat numai de cheltuielile ce urmeaza a fi facute in viitor , nu si de cele care au fost facute din trecut , de la care nu exista posibilitatea de a se sustrage. Admiterea unei solutii contrare ar genera o imbogatire fara just temei, intrucat s-ar da posibilitatea unui coproprietar de a se folosi gratuit de bunul comun.

Modalitati de incetare a coproprietatiii obisnuite sau temporare.

Dificultatilenadm bunurilor in timpul acestei stari, abuzul unora dintre coproprietari care profita de faptul ca se afla in posesia bunului , pericolul uzurparii bunurilor prin uzucapiune etc au fost de natura sa-l determine pe legiuitor sa preconizeze la o cat mai grabnica lichidare a indiviziunii. Art 728 -sunt nule absolut conventiile prin care se renunta la dreptul de a cere partajul sau prin care se instituie obligatia de a ramane perpetuu in indiviziune. Alte moduri de incetare a coproprietatii obisnuite: a) Un coproprietar poate deveni proprietar exclusiv al bunului comun prin cumparare , donatie , succesiune, sau uzucapiune. b) Din comun acord coproprietarii instraineaza bunul unui tert acesta devenind propritar exclusiv al bunului respectiv. c) Prin expropriere bunul este trecut in proprietatea statului care devine proprietar exclusiv al acestuia d) Intregul bun dispare din caz furtuit sau de forta majora.

Partajul Partajul este operatiunea j prin care se puna capat starii de coproprietate sau indivizune, in sensul ca bunul sau bunurile stabilite in comun pe cote parti sunt impartite materialmente intre copartasi, fiecare dintre acestea devenind proprietar exclusiv asupra unei parti determinate si asupra unui bun din cele ce formeaza obictul coproprietatii.

Titularii actiunii in imparteala Imparteala se poate provoca si pretinde de oricine dintre coproprietari , oricare ar fi cauza din care ar preveni indiviziunea ; ea trebuie neaparat pentru a pune capat starii de indiviziune , sa se faca intre toti copartasii; indata ce unul dintre ei nu a fost cuprins in imparteala , operatiunea este , in ceea ce priveste , inexistenta a) Succesorii in drepturi ai coindivizarilor titulari ai dreptului in imparteala

Astfel sunt dobanditori prin acte intre vii (cesionarii) de drepturi succesorale, iar in caz de moarte al unui coindivizar , mostenitorii lui, care se bucura de drepturi succesoraleprin retransmitere ( succesiuni succesive). Daca coindivizarul are mai multi mostenitori se creaza doua stari de indiviziune (mase indivize). b) Creditorii personali ai coindivizorilor

Creditorii personali ai coindivizorilor pot cere imparteala sau continua actiunea de imparteala promovata de coindivizul debitor , pe calea actiunii oblice in temeiul art 1825 si 493 CPCv , dreptul de a cere iesirea din indiviziune neavand caracter exclusiv personal. c) Alti titulari ai actiunii in imparteala.

Indiferent cine o cere , imparteala se poate efectua atat prin buna invoiala , cat si pe cale judecatoreasca numai cu participarea tuturor coindivizarilor , sub sanctiunea nulitatii actului de partaj , chiar daca s-ar fi rezervat bunuri coindivizarului lipsa, fie si corespunzatoare cotei sale parti.

Formele partajului
1) Partajul amiabil ( imparteala conventionala) Partajul amiabil se realizeaza prin acordul tuturor coproprietarilor Conditiile de fond ale partajului amiabil a) Toti coproprietarii trebuie sa fie prezenti cu ocazia efectuarii partajului , sub sanctiunea nulitatii relative b) Toti coproprietarii sa aiba capacitatea de eserxitiun ( sa fie majori) , iar daca printre ei sunt minori sau interzisi este necesar si acordul ocrotitorului legal , dupa caz , si in ambele situatii autoritatea tutelara se autorizeze conventia de partaj. c) Coproprietarii sa ajunga la un acord cu privire la modalitatea impartelii bunului aflat in coproprietate si cu privire la clauzele conventiei

In cazul in care se dovedeste ca intre coindivizari s-a realizat in mod valabil un partaj voluntar, o noua operatiune de partaj este inadmisibila. Partajull voluntar in fata instantei poate fi facut si atunci cand printre coindivizar exista minori sau interzisi judecatoresti , cu conditia ca actul de partaj sa fie facut cu autorizarea autoritatii tutelare. Conditii de forma ale partajului voluntar Legislatia civila in vigoare nu prevede ad validitatem incheerea partajului voluntar intr-o anumita forma. art 730. Cerinta formei autentice ( fie vb chiar si de terenuri ) nu este aplicabila partajului, deoarece are efect declarativ ( retroactiveaza pana la deschiderea mostenirii), iar nu translativ de proprietate , deci nu reprezinta instrainarea dobandirea in sensul dispozitiei citate , iar legea nu mentioneaza necesitatea formei autentice pentru imparteala. Numai daca iesirea din indiviziune , se face nu prin impartirea terenului intre coindivizari sau prin atribuirea lui unuia dintre ei , ci prin instrainarea terenului catre un tert , va fi necesara evident , sub sanctiunea nulitatii absolute , incheerea contractului cu tertul dobanditor in forma autentica. 2) Partajul judiciar

Cererea partajului judiciar nu este conditionata de incercarea prealabila de imparteala prin buna invoiala , oricare dintre coindivizari putandu-se adresa direct justitiei. Reclamantul este obligat sa arate in cererea de partaj persoanele intre care urmeaza sa aiba loc imparteala , titlu pe baza caruia se cere imparteala , toate bunurile supuse impartelii , evaluarea lor locul unde acestea se afla, precum si persoana pe care le detine sau le administreaza. Instanta in tot cursul procesului va starui ca partile sa imparta bunurile prin buna invoiala. Daca partile nu ajung la o intelegere cu privire la impartirea bunurilor, instanta va hotari potrivit invoielii lor , in cazul in care intelegerea priveste numai o parte din bunur , instanta v-a lua act de aceasta invoiala si va pronunta o hotarare partiala continuand procesul pentru celelalte bunuri. Modalitati de realizare a partajului judiciar a) Partajul in natura sau formarea de loturi

In principiul partajul judiciar se face in natura , instanta procedand in aceasta ipoteza la formarea loturilor si la atribuirea lor in mod direct participantilor la partaj. Este inadmisibil ca fara consemtamantului coindivizarilor sa se atribuie unora dintre ei toate bunurile in natura , iar altora numai contravaloarea partii ce li se cuvine , cand este posibil sa li se dea fiecaruia bunuri in natura.

La formarea loturilor trebuie sa i se dea fiecarei parti , pe cat posibil aceeasi cantitate de mobile, imobile, de drepturi si creante , de aceeasi natura si valoare. Inegalitatea valorica a loturilor se conpenseaza prin plata unor sume de bani , numite sulte ( oblidatia de plata a sultei de catre mai multi coindivizari este injuncta divizibila-, prescriptibila si producatoare de dobanzi de la data cererii de chemare in judecata , potrivit dreptului comun.. Daca nu sunt date suficiente despre bunurile indivizibile si coproprietarii acestora instanta va da o incheere prin care va dispune totodata si efectuarea unei expertize pentru formarea loturilor. In cazul in care dupa pronuntarea acestei incheeri , dar mai inainte de pronuntarea hot de imparteala , se constata ca exista si aplti coproprietari sau ca au fost omise unele bunuri care trebuieau supuse impartetlii , fara ca privitor la acesti copropritari sau la acele bunuri , sa fi avut loc o dezbatere contradictorie , instanta va putea da o noua incheere , care v-a cuprinde dupa caz si noile bunuri omise si coproprietrii. In aceste conditii instanta poate cu acordul tuturor coproprietarilor , sa scoata un bun care care a fost cuprins din eroare in masa de impartit. Aceste incheeri pot si atacate cu apel inainte de opronuntarea hotararii , daca apelul priveste stabilirea calitatii de coproprietar , cota-parte ce se cuvine fiecaruia sau masa bunurilor supuse impartelii . daca aceste imparteli nu au fost atacate in ceea ce priveste stabilirea calitatii de coproprietar , cota-parte cuvenita fiecaruia sau masa bunurilor supuse impartelii , ele nu mai pot si supuse apelului odata cu hotararea asupra fondului procesului.art 673 Raportul de expertiza va arata evaluarea si criteriile avute in vedrea stabilirii acesteia , va indica daca bunurile pot si comod partajabile in natura si in ce mod , propunand loturile ce urmeaza sa se atribuie. b) Atribuirea bunului in proprietatea exclusiva a unuia dintre coproprietari

Practica judiciara a statuat ca in cazul in care nu se constata preferinta in favoarea vreunui dintre coindivizari sau sunt sensibil egale si partile insista in atribuirea bunului , instanta poate proceda la atribuirea lui prin tragere la sorti. Daca coproprietarul caruia i s-a atribuit bunul depune , in termenul stabilit , sumele cuvenite celorlalti coproprietari, instanta prin hotarare asupra fondului procesului , ii va atribui bunul definitiv. Daca dimpotriva, coproprietarul , nu depune in termen sumele cuvenite celorlalti coproprietari , instanta va putea atribui bunul altui coproprietar , care solicitase si el prin cerere , atribuirea bunului. c) Vanzarea bunului si impartirea echivalentului banesc

Ambele incheieri prin care se dispune vanzarea bunului ( prin buna invoiala sau prin executorul judecatoresc) pot si atacte separat cu apel.Daca nu au fost astfel atacate, aceste incheeri nu mai pot fi supuse apelului adoata cu otararea fondului procesului . Dupa ramanerea irevocabila a incheerii prin care s-a dispus vazarea prin executorul judecatoresc , acesta va proceda la efectuarea vanzarii la licitatie publica , in cel mult 30 zile in cazul bunurilor mobile si in 60 zile pentru bunurile imobile pe la data primirii incheerii irevocabile . Executorul judecatoresc este obligat sa instiinteze coproprietarii despre data , ora si locul

vanzarii , prin intocmirea si afizarea unei publicitati de vanzare , cu cel putin 5 zile inainte de acel termen ( pentru bunurile mobile) si cu cel putin 30 zile inainte de termen de licitatie pentru bunurile imobile. Sumele depuse de unul dintre coproprietari pentru ceilalti precum si sumele rezultate din vanzare vor fi impartite de instanta potriviit dreptului (cote-parti) fiecarui coproprietar. Trebuie precizat faptul ca aceasta ultima modalitate nu se poate realiza decat daca celelalte doua modalitati de partaj judiciar nu mai pot fi aplicate , ea fiind ultima posibilitate de sistare a indiviziunii . Vanzarea la licitatie publica poate fi considerata ca o exceptie de la regula impartirii in natura , ea trebuind sa fie justificata temeinic. In cazul in care imparteala nu se poate realiza in nici una din modalitatile prevazute de lege , instanta va hotara inchiderea dosarului , coproprietarii ramanant i indiviziune. Privitor la cheltuielile de judecata , partile suporta deopotrva aceste cheltuieli in raport cu cotaparte ce le revine, deoarece hotararea de sistare a starii de indiviziune profita tuturor.

Efectele partajului
Art 786: fiecare coerede este prexumat ca a mostenit singur si imediat toat bunurile care compun partea sa sau care i-au cazut prin licitatie si ca nu a fost niciodata proprietar pe celelalte bunuri ale succesiunii. Este lesne de inteles ca intr-o atare situatie nu opteaza un transfer de drepturi intre coindivizari , deci imparteala nu are caracter translativ , ci declarativ de drepturi , si ca atare retroactiveaza pana in momentul dobandirii mostenirii. Daca imparteala se realizeaza prin vanzarea bunurilor catre o terta persoana ( prin buna invoiala sau prin licitatie publica) , instrainarea va avea efect constitutiv, cu toate consecintele potrivit dreptului comun. In lipsa unui asemena efect , cum este cel declarativ de drepturi , recunoscut partajului , actele de dispozitie consimtite de un coproprietar in timpul indiviziunii ar fi opozabile celorlalti coproprietari care s-ar vedea deposedati de un bun care la partaj a cazut in lotul lor. Efectul declarativ al ipartelii produce urmatoarele efecte: a) Actele deinstrainare sau de grevare incheiate de unul dintre copartasi cu privire la bunul comun vor fi sau nu eficace, dupa cum prin imparteala bunul a revenit sau nu copartasului instrainator. b) Copartasul dobandind dreptul exclusiv provenit dein succesiune , acesta va fi opozabil fata de terti chiar daca nu se respecta regulile de publicitate imobiliara.

c) Atat actul de partaj cat si hot j de partaj nefiind translative de proprietate , nu pot servi ca just titlu pentru uzucapiunea de 10-20 ani , daca in masa indiviza a fost trecut un imobil care nu esra proprietatea difunctului. d) Imparteala nu este un act sinalagmaic , ceea ce inseamna ca neexecutarea obligatiilor rezultate din partaj de catre unul din copartasi nu da dreptul celorlalti sa ceara rezolutiunea e) Avand in vedere faptul ca efectul declarativ al partajului prezumat de lege nu este o regula imperativa , de ordine publica , coindivizarii pot anihila consecintele lui , hotarand de exemplu ca actul ( de uzufruct, de impotecta etc) incheiate de unul dintre ei asupra unui bun in timpul indiviziunii sa ramana valabil indiferent de beneficiul atribuirii sau ca pentru neplata sultei se poate cere rezolutiunea actului de imparteala .

Desfiintarea impartelii si efectele sale

Art 790 impartelile pot fi desfiintate pentru dol si violenta . dar cum violenta si dolul constituie cauze de anulare a act j , rezulta ca textul de lege mentionat se refera la impartelile facute prin actul de vointa a coindivizarilor ( prin buna invoiala sau tranzactie judiciara) iar nu si la cele facute de catre instanta de j fara acordul coindivizarilor. Cu anularea, potrivit dreptului comun, se sanctioneaza si imparteala facuta cu nerespectarea conditiilor de ocrotire a persoanelor lipsite de capacitatea de exercitiu sau cu capacitatea restransa. Art 790 simpla omisiune a unor lucruri succesorale de la partaj nu duce la desfiintarea impartelii, ci doar la efectuarea unui supliment de partaj pentru obiectul omis . Un caz aparte de ratificare a partajului anulabil pentru vicii de consimtamant , este acel in care actiunea in anulare nu mai poate fi introdusa de coindivizarul care cunoscand viciile actului de partaj , si-a instrainat in tot sau in parte portiunea sa ereditara. In concluzie mentionam faptul ca , in principiu , potrivit dreptului comun , actul de partaj va fi nul absolut daca s-a incheiat cu violarea unor norme imperative , in principiu nulitatea actului de imparteala este totala , deoarece el este format din clauze indivizibile, astfel incat nici o clauza nu poate fi suprimata sau schimbatafara anularea intregului act. In cazul nulitatii relative pentru participarea la partaj a unui mostenitor aparent nu este exclusa totusi posibilitatea efectuarii doar a unui supliment de imparteala pentru bunurile cazute in lotul persoanei straine de mostenire. De asemenea actele de instrainare sau de constituire de drepturi reale in favoarea tertilor , consimtite de copartasi dupa data partajului si pana la desfiintarea acestuia se desfiinteaza si ele cu efect retroactiv.

II) Proprietatea comuna pe cote-parti fortata sau perpetua

Caracterul perpetuu al acestei proprietati este determinat de permanenta scopului a carui realizare a impus nasterea ei. Coproprietatea fortata sau perpetua are ca obiect un bun sau o universalitate de bunuri , care , prin natura sau destinatia lor , sunt menite sa serveasca in mod constant mai multor proprietari care au nevoie de acelas lucru , acesta fiind in consecinta , imposibil de impartit. Odata impartite ele isi pierd destinatia pentru care au existat devenind improprii folosintei. Continutul juridic al coproprietatii fortate sau perpetue Intotdeauna bunurile obiect al coproprietatii fortate sunt bunuri accesorii pe langa alte bunuri, socotite principale , si care se afla in proprietate exclusiva. Este evident in consecinta , ca ntotdeauna la analiza acestei forme a coproprietatii suntem in prezenta a doua raproturi de proprietate juxtapuse: a) Dreptul de proprietate exclusiva ce apartine fiecarui proprietar asupra bunului principal

b) Dreptul de proprietate comuna pe cote parti fortata asupra bunurilor considerate ca accesorii pe langa bunurile principale , drept care apartine tuturor coproprietarilor. Din moment ce dreptul de coproprietate fortata are un caracter accesoriu , el nu se poate transmite , ipoteca sau valorifica intr-un alt mod decat impreuna si nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal. Soarta bunului ce formeaza obectul dreptului de proprietate comuna pe cote-parti fortata sau perpetua depinde de soarta bunului principal aflat in proprietate exclusiva , si aceasta pentru ca bunurile accesorii , secundare , exista tocmai pentru exploatarea sau pentru facilitarea exploatrii celor principale, astfel ca dispunandus-e asupra acestora din urma se dispune si asupra primelor. In acest sens a fost creat un corectiv care consta in faptul ca fiecare coproprietar are in genere un drept de administrare si de folosinta mai larg decat indiviziunile temporare sau obisnuite , in sensul ca fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun ca si un adevarat proprietar cu unele limite: a) Folosinta nu trebuie sa aduca atingerea drepturilor egale si reciproce ale celorlalti coproprietari b) Folosinta trebuie sa fie infaptuita numai in interesul utilizarii fondului caruia i-a fost afectat bunul comun accesoriu c) Coproprietarul nu are dreptul sa transforme dreptul modul de folosinta a bunului comun sau sa efectueze acte de administrare nici macar in folosul tuturor coproprietarilor , decat cu acordul acestora.

d) Actele indeplinite fara respectarea acestui principiu sunt considerate a reprezenta o stirbire a dreptului de proprietate a celorlalti. Cazurile de coproprietate fortata a) Coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine ( drumuri , fantani, izvoare, ipoteci) b) Coproprietatea despartiturilor dintre doua imobile ( zid gard, sabt)

c) Coproprietatea fortata asupra partilor si dotarile comune din cladirile cu mai multe apartamente de locuit sau alte spatii decat locuinta , aflate in proprietate exclusiva sau in proprietate pe cote-parti obisnuita sau temporara. d) Coproprietatea fostata asupra unor bunuri considerate de familie ( hartii si scrisori de familie, tablouri de familie, morminte sau constructii funerare.) a) Coproprietatea asupra lucrurilor comune , necesare si utile pentru folosirea a doua imobile vecine In toate cazurile in care bunurile servesc unei bune exploatari a celor doua proprietati , acesta face obiectul coproprietatii fortate. Daca bunul respectiv se afla chiar pe linia despartitoare dintre cele doua proprietati el alcatuieste in mod indiscutabil obiectul coproprietatii fortate a celor doi proprietari vecini. Daca dimpotriva , bunul se afla situat pe unul din fondurile vecine si serveste pentru utilizarea celuilalt fond ne aflam in prezenta unui drept de servitute in sarcina fondului pe care se afla bunul si in favoarea celuilalt fond. Acest criteriu de delimitare a celor doua drepturi genereaza un regim j diferit pentru cele doua institutii. Deoarece bunl comun necesar pentru folosirea o celor doua imobile vecine, este prin natura lui , un accesoriu indispensabil folosintei mai multor proprietari.pe cale de consecinta nici o operatie j prin care s-ar tinde la imparteala sau instrainarea bunului comun nu este posibila. Drepturile-respectarea destinatiei bunului , precum si a drepturilor concurente si egale ale celorlalti coproprietari; oricare dintre coproprietari putand executa orice lucrari menite sa contribuie la o mai buna folosinta a fondului sau prin utilizarea bunului comun. Obligatii-cea mai importanta estea cea de a contibui la intretinerea bunului comun . Eliberarea unui coproprietar de aceasta obligatie este posibila numai prin abandonarea dreptului sau asupra bunului comun. b) Coproprietatea despartiturilor dintre doua imobile ( zid gard, sabt)

Termenul de despartituri comune se refera la zidul , santul si gardul ce separa doua proprietati vecine, adica la semnele despartitoare ce sunt asezate pe hotarul dintre acele proprietati. In aceste

conditii , titularii dreptului de proprietate asupra celor doua fonduri au , in principiu , si un drept de proprietate comuna pe cote parti fortata asupra acestor despartituri, in cote egale. Textul art 590 exculde prin propria lui redactare , notiunea de servitute , considerand ca zidul despartitor , comun , este o notiune sinonima cu egalitatea nu cu aservirea Coproprietatea semnelor despartitoare de proprietati priveste zidurile , santurile si gardurile ridicate in scopul separatiunii terenurilor virane sau construite si constructiilor din orase sau din mediul rural. Pentru a aplica regimul j al coproprietatii fortate trebuie dovedit in primul rand faptul ca aceste despartituri sunt comune celor doua fonduri , sau altfel spus , trebuie facuta dovada coproprietatii asupra acestor bunuri . Dovada existentei acestei stari de coproprietate asupra despartiturilor dintre doua fonduri se poate face prin mai mlte modalitati. Ca si aspecte specifice acestui gen de probatiune CCv a creat doua serii de prezumtii legale prezumtii de comunitate si de necomunitate. Zidul comun Prin zid comun se intelege semnul dintre doua proprietati invecinate , ridicat pe linia ce le separa sau la limita extrema a uneia dintra ele. In orase si la tara , orice zid care serveste de despartire intre cladiri sau sau intre curte si gradina si intre ograde la tara , se socoteste comun , daca nu exista titlu sau semn care ar proba contrariul. Prezumtia de comunitate poate fi combatuta nu numai prin titluri , prescriptii sau semne contrarii , ci si printr-o prezumtie legala contrarie de comunitate: art 591 este semn de necomunitate cind culmea zidului este dreapta si perpendiculara dinspre peretele de o parte , iar despre cealalta parte infatiseaza un plan inclinat ; in acest caz zidul se presupune ca apartine exclusiv proprietarului dinspre care exista planul inclinat. Dobandirea coproprietatii fortate asupra unui zid poate avea loc prin: convetia partilo, prin prescriptia achizitiva sau prin vointa unilaterala a unuia dintre proprietarii vecini. Art 598 orice vecin al unui zid poate sa-l faca comun , in parte sau in tot , platind stapanului zidului jumatate din valoarea sa sau jumatate din valoarea partii ce vrea sa faca comuna , precum si jumatate din valoarea locului pe care este cladit zidul. In principiu in privinta drepturilor , fiecare cproprietar trebuie sa foloseasca bunul comun , astfel incat sa nu-i schimbe destinatia si sa nu ingradeasca , sa nu limiteze folosinta concomitenta si egala a celorlalti coproprietari. De asemenea coproprietarii au si obligatii comune de a intretine bunul.

Santul comun Art 602 stabileste prezumtia toate santurile intre doua proprietati se socotesc comune , de nu va fi titlu sau semn contrariu. Aceasta prezumtie este refragabila , relativa , si ca atare ea poate fi rasturanata prin proba contrara , respectiv prin evidentierea , relevarea unor semne de necomunitate sau prin exhibarea unui titlu care sa ateste , de asemenea vre-o dovada de necomunitate. Santul in acest art se prezuma a fi comun , oricare ar fi natura fondurilor pe care le desparte fie ele cladite sau necladite , ingradite sau neingradite ambele sau numai unul dintre ele si chiar daca n-ar fi decat simple campuri. Prin semne de necomunitate in privinta santului comun se intelege atunci cand pamantul este inaltat si aruncat numai de o parte a santului..Semnele de necomunitate pot fi combatute ca si cele de comuniatate. Regimul j al santului comun este identic cu cel al zidului comun cu o singura exceptie , in cazul santului , un proprietar nu poate obliga pe celalalt sa-i cedeze coproprietatea fortata asupra acestuia. Aceasta inseamna ca un proprietar nu poate dobandi coproprietatea fortata asupra santului decat prin conventie sau prin prescriptie achizitiva Gardul comun Art 606 orice gard ce desparte doua proprietati se socoteste comun afara numai daca una singura din doua proprietati va fi ingradita , sau de nu va fi un titlu sau posesiune indestulatoare ca sa constate din contra Prezumtia de comunitate ( ca si cea de necomunitatea de altfel)poate fi combatuta cu titluri contrarii sau prin invocarea uzucapiunii. c) Coproprietatea fortata asupra partilor si dotarilor comune din cladirile cu mai multe apartemente avad proprietari diferiti. In aceasta situatie se suprapun doua drepturi : un drept principal care este dreptul de proprietate exclusiva asupra apartamentui ce apartine fiecarui proprietar si un drep accesoriu , mai exact dreptul de proprietate indiviza silita asupra portiunii din imobil care prin natura lor sunt in folosinta comuna a tuturor proprietarilor din aceeasi casa sau bloc, cum sunt terenul , fatada , fundatiile , acoperisul , intrarile , instalatiile comune etc. Art 3 lit c L114/1996 din regulament proprietatea comuna itr-o cladire cu mai multe apartamente ce apartin diferitor proprietari o reprezinta acele parti din cladire care nu sunt apartamente si care sunt destinate folosirii in comun de catre toti proprietarii din aceasta cladire. Cadrul legislativ L114/1996 Regimul juridic al coproprietatii fortate asupra partilor si dotarilor comune din cladirile cu mai multe aartamente avand proprietari diferiti.

Un bun va fi considerat in proprietate fortata atunci cand el contribuie la utilizarea deplina a apartamentului fiind un accesoriu al acestuia si nu poate fi prin natura lui folosit decat in comun, nefiind susceptibil de nici un fel de imparteala .

Asociatiile de proprietari . Drepturile si obligatiile coproprietarilor asupra bunurilor aflate in coproprietate.

Potrivit art 69 L114/1996 proprietarii din cladiri cu mai multe locuinte proprietate privata sau mixta se constituie in asociatii de proprietari in conformitate cu Regulamentul cadru al asociatiei de proprietari , care face parte din lege. Asociatiile de proprietari au drept scop organizarea folosintei si administrarii bunurilor ce fac obiectul coproprietatii fortate. Asociatia de proprietari se constituie prin acordul de associere al acestora si dobandeste personalitate juridica in momentul inregistrarii la judecatoria in raza careia se afla cladirea pentru care s-a constituit asociatia. Pana la data dobandirii personalitatii juridice a asociatiei de proprietari , asociatiile de locatari isi desfasoara activitatea in continuare pe baza Decretului Consiliului de Stat nr 387/1977 pentru aprobarea statului pentru organizarea si functionarea asociatiei locatarilor. Obligatii- cheltuielile comune destinate administrarii, intretinerii si repararii proprietatii comune. In cazurile in care in cladirile cu mai multe locuinte unul dintre coproprietari impiedica cu buna stiinta si sub orice forma folosirea normala a imobilului de locuit , creand prejudicii celorlalti chiriasi sau proprietari , la solicitarea asociatiei de proprietari , instanta va hotari masurile pentru folosirea normala a imobilului.. observam ca , pe de o parte , asociatia are, intr-un asemenea proces , calitatea procesuala activa , adica de reclamant, iar pe de alta parte , comportamentul proprietarului reprezinta un abuz de drept care urmeaza a fi sanctionat corespunzator de instanta de judecata. Posibilitatea incetarii coproprietatii fortate. In timp ce proprietate comuna pe cote-parti obisnuita poate inceta oricand la cererea oricarui proprietar , coproprietatea fortata va continua sa existe pe intreaga durata a constructiei sau pana incetarea imprejurarii de fapt care a nascut coproprietatea. Cazuri de inceare a coproprietatii fortate: a) b) Incetarea coproprietatii fortate prin acordul coproprietarilor Incetarea coproprietatii fortate cand mentinerea acesteia nu se mai impune

c) Incetarea coproprietatii fortate atunci cand un coproprietar dobandeste proprietatea exclusiva a intregului imobil de la ceilalti coproprietari d) Pierderea integrala a bunului aflat in coproprietate.

Coproprietatea fortata asupra unor bunuri considerate de familie.

1. Indiviziunea mormintelororganele Administratiei cimitirelor concesioneaza dreptul de folosinta asupra locurilor de veci, fara a transfera insa dreptul de proprietate asupra acestor locuri. Transferul dreptului de proprietate este imposibil , cel putin in privinta locurilor din cimitirele oraselor si comunelor, data fiind apartenenta terenurilor respective la patrimoniul acestora , si finalmente, la patrimoniul statului. In cazul in care pe terenul concesionat , beneficiarii concesiunii procedeaza la edificarea de capele sau cavouri ori de morminte funerare. Acestea sunt proprietate concesionarilor care pot dispune de ele, demalandule, vanzandule , donandu-le ori testandu-le oricui sau demolandu-le cu acordul administratiei cimitirului, fara ca administratia sa aiba vre-un drept asupra unor astfel de bunuri. Regulamentele mai noi privind administratia cimitirelor interzic instrainarea dreptului de concesiune prin acte intre vii , vanzarile sunt interzzise , iar ratiunea este simpla: concesionarul nu este proprietar , pentru a putea instraina lucrul. Locurile de imormantare nu pot face obiectul unei uzucapiuni , chiar daca titilarii concesiunii nu depun nici o diligenta pentru ingrijirea mormintelor si altii se ocupa de ele. 1. Proprietatea indiviza asupra scrisorilor si hartiilor de familie. Dca nu a fost hotarata pastrarea hartiilor de familie si a scrisorilor primite de difunct printr-o dispozitie testamentara a acestuia si daca succesorii nu se inteleg in privinta conservarii lor , modul de impartire v-a fi hotarat de instanta. Nu raliem opinia autorilor care considera ca atata vreme cat exista opozitia unui singur mostenitor hartiile compromitatoare nu trebuie sa fie publicate , pentru ca ratiunea pentru care titularul acestuia nu ar fi acceptat nici el divulgarea lor. Indiscretia trebuie sa se opreasca la pragul indecentei. In acelas fel trebuie sa se procedeze mai ales cand destinatarul scrisorilor este in viata. 2). Proprietatea comuna indevalmasie Dreptul de proprietate in devalmasie este o forma a dreptului de proprietate comuna care se particularizeaza prin aceea ca titularii sai nu au determinata nici macar o cota parte ideala, matematica, abstracta din dreptul de proprietate asupra unor bunuri nefractionate in materialitatea lor astfel ei nu au nici dreptul , nici bunul rfactionat , pur si siplu il stapanesc impreuna. Legislaatia in vigoare cunoaste un singur caz de devalmasie , dereptul de proprietate devalmasa a sotlor in timplu casatoriei asupra tuturor bunurilor dobandite in perioada mariajului.

Art 30 C F bunurile dobandite in timpul casatoriei de catre oricare din soti sunt de la data dobandirii lor bunuri comune ale sotilor. In orice caz , toate bunurile dobandite in timpul casatoriei sunt bunuri devalmase , chiar daca in actul de achizitionare figureaza unul dintre soti sau cumpararea s-a facut din veniturile unuia dintre soti , si chiar daca bunul a fost dobandit in timp ce sotii erau separati in fapt. Toate bunurile dobandite in timpul casatoriei au un regim de bun comun , sotilor fiindu-le interzisa incheerea unor conventii prin care sa stabileasca un alt regim juridic. Daca asemenea conventii s-ar incheea ele ar fi nule de drept protrivit art 30 CF. Comparatie intre comunitatea de bunuri ale sotilor si contractul de societate civila Art 1492 societatea civila este un contract prin care doua sau mai multe persoane convin sa puna in coun aportul lor material si munca pentru constituirea unui fond si sa actioneze impreuna in vederea atingerii unui scop comun , foloasele fiind impartite intre asociati. La incheerea contractului fiecare asociat aduce in societate o anumita contributiepentru alcatuirea fondului comu , contributie ce poarta numele de aport social, scopul urmarit de asociati trebuie sa fie lucrativ . Comunitatea de bunuri a sotilor este afectata unui scop social , si anume acela de a sustine sarcinile casatoriei. Deosebirile apar sub aspectul intinderii drepturilor lor , in sensul ca asociatii cunosc intindere partii lor sociale in cadrul societatii , pe cadn sotii nu cunosc intinderea dreptului lor de proprietate asupra bunurilor comune, cota-parte din drept si din bunuri in materialitatea lor ce apartine fiecarui sot se stabilesc cu ocazia impartirii bunurilor comune care, , de regula are loc la incetarea sau desfacerea casatoriei. De asemenea , deosebirile intre cele doua institutii se manifesta si sub aspectul incetarii lor. Comparatie intre comunitatea de bunuri a sotilor si persoana juridica. Interesele colective ale pers j sunt distincte de interesele propriii ale persoanelor ce compun persoana juridica. Dimpotriva comunitatea de bunuri nu exprima alte interese inafara de interesele sotilor privite in cadrul casatoriei. Institutia pers j ar contraveni si celorlalte prevederi cuprinse in CF referitoare la bunurile comun. Statornicind regimul comunitatii de bunuri , legiuitorul a urmarit ca raporturile de natura personala, nepatrimoniala , sa fie intregite cu raporturile de natura patrimoniala , in vederea indeplinirii in cele mai bune conditii a sarcinilor si functiilor casatoriei. Comparatie intree comunitatea de bunuri a sotilor si proprietatea comuna pe cote-parti Dreptul de proprietate comuna in devalmasie nu poate fi o forma a coproprietatii, pentru ca insazi coproprietatea este o forma a dreptului de proprietate comuna , pe de o parte iar pe de alta parte intre coproprietate si dreptul de proprietate comuna in devalmasie exista deosebiri de esenta sub aspectul trasaturilor de structura pe care le prezinta fiecare din aceste forme de proprietate comuna , ai continutului lor juridic , precum si posibilitati de a se infatisa ca

modalitati ale dreptului de proprietate, fiecare avadn o fizionamie proprie. Coproprietate este similara cu semantic cu sintagma drept de proprietate domuna pe cote-parti c ceea ce , in mod evident , inseamna ca dreptul de proprietate in devalmasie nu eeste forma a coproprietatii , ci o forma a dreptului de proprietate comuna si o modalitate a dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate comuna in devalamasie este un drept real ce cuprinde inc continutul sau juridic, cu unele particularitati, toate caracteristiciledrepturilor reale , in general si a dreptului de proprietate in special. Spre deoasebire de dreptul de proprietate comuna pe cote-particare poate constitui o modalitate a tuturor tipurilof si formelor de proprietate existente in dreptul tarii noastre , dreptul de proprietate comuna in devalmasie se poate invatiza numai ca modalitate a dreptului de proprietate privata ce apartine persoanelor fizice, ceea ce inseamna ca sub aspectul subiectului , continutului si apararii prezinta unele elemente si caracteristici stiintifice. Comparatie intre comunitatea de bunuri a sotilor si dreptul de proprietate comuna in devalmasie Desi intre este exista o legatura indisolubila sub aspectul bunurilor ce le formeaza obiectul totusi, cele doua notiuni sunt distincte in privinta naturii juridice a dreptului ce poarta asupra bunului si in privinta modului de exercitare si aparare a acestor drepturi. Raportul dintre aceste doua notiuni este un raport dintre gen si specie , comunitatea de bunuri alcatuind genul iar dreptul de proprietate comuna in devalmasie , specia. Comunitatea de bunuri a sotilor are ca obiect o totalitate de drepturi patrimoniale , reale si de creanta , precum si de obligatii, ceea ce inseamna ca in continutul comunitatii de bunuri intra nu numai dreptul de proprietate ci si alte drepturi reale precum si drepturi de creanta si obligatii. Comunitatea de bunuri trebuie privita ca o universalitate juridica , in sensul ca aceasta poatra asupra totalitatii drepturilor si obligatiilor . Devalamsia nu este numai o modalitate a dreptului de proprietate , ci si o modalitate a altor drepturi reale. In cadrul comunitatii de bunuri sub forma devalmasiei celor doi soti se pot afla si alte drepturi reale , cum ar fi spre exemplu un uzufruct , superficie, servitute etc . Dreptul de proprietate comuna in devalmasie nu se indentifica cu comunitatea de bunuri a sotilor ci el face parte din continutul comunitatii de bunuri, alaturi de alte drepturi reale si de creanta al sotilor. Obiectul dreptului de proprietate comuna in devalmasie Conditii : a) b) Este dobandit de oricare dintre soti in timpul casatoriei Nu face parte din categoriile bunurilor pe care legea le considera bunuri proprii.

Asadar dreptul de proprietate comuna in devalmasie poate avea ca obiect toate bunurile mobile sau imobile susceptibile de apropiere asupra treptului de proprietate catre soti in timpul casatoriei. Bunurile devin comune fara a deosebi intre modurile de dobandire , cu exceptia bunurilor dobandite cu titlu gratuit care devin comune numai daca dispinatorul nu este cazul succesiunii legale- a prevazut in mod expres sau tacitinsa neindoielnic ca vor fi comune. Calitatea dobanditorului este o conditie esentiala pentru ca bunul sa devina comun.formeaza obiectul dreptului de proprietate in devalmasie bunurile dobandite de catre unul din soti si cele dobandite de soti impreuna. De aceea nu prezinta importanta, pentru ca bunul sa devina comun , daca in actul de dobandire figureaza numai unul din soti sau amandoi. In ce priveste data dobandirii bunurilor, aceasta trebuie sa se incadreze in intervalul de timp cat dureaza casatoria ca bunurile sa devina comune. Data dobandirii bunurilor este aceea cand unul dintre soti devine titularul dreptului respectiv , chiar daca acel sot ar intra in cazul drepturilor reale in posesia bunurilor mai tarziu sau- in cazul dreturilor de creanta aceasta s-ar realiza efectiv mai tarziu.

Dovada bunurilor ce formeaza obiectul dreptului de proprietate comuna in devalmasie.

In cazul unei actiuni de impartire a bunurilor comune , la desfacerea casatoriei , fiecare dintre soti are interesul sa probeze ca unele din lucruri sunt proprii si deci, nu fac obiectul impartirii. De asemenea in cazul in care s-a aplicat un sechestru in ipoteza urmaririi silite a bunurilor unuia dintre soti de catre un creditor personal , celalalt sot si creditorul acestuia au interesul sa probeze ca bunurile sechestrate sau o parte din ele nu apartin sotului urmarit, si nu fac parte nici din comunitate , ci sunt bunuri proprii ale sotului neurmarit care nu pot si urmarite de creditorul personal al celuilalt sot. Dovada calitatii de bun propriu al unuia dintre soti este necesara si in cazul actiunii in constatare deoarece oricare dintre soti poate sa ceara si sa obtina constatarea ca unul sau mai multe bunuri sunt proprii. Art 30 CF calitatea de bun comun nu trebuie sa fie dovedita. In cazul prezumtiei de comunitate , bunul dobandit in timpul casatoriei este socotit , pana la proba contrarie , ca este comun .

Exercitarea dreptului de proprietate comuna in devalmasie

Exercitarea dreptului de prorpietate comuna in devalmasie prezinta unele particularitati determinate , in primul rand , de natura relatiilor dintre titularii acestui drept , relatii intemeiate pe deplina egalitate acelor doi soti , iar in al doilea rand , de structura complexa sub care se infatiseaza acest drept , sotii necunoscand nici intinderea dreptului lor de proprietate si nici bunurile , in materialitatea lor , ce apartin fiecaruia. CF art 35 sotii administreaza si folosesc impreuna bunurile comune si dispun tot la astfel de ele , oricare dintre soti exercitand singur aceste grepturi , este socotit ca are consimtamantul

celuilalt sot. Cu toate aceste nici unul din soti nu poate instraina si nici nu poate greva un teren sau o constructie ce face parte din bunurile comune daca nu are consimtamantul expres al celuilalt sot.

Prezumtia mandatului tacit reciproc.

Prin lege se prezuma ca fiecare dintre soti este imputernicit sa-l reprezinte pe celalalt sot in privinta actelor j pe care le inchee cu privire la bunurile comune. Instituirea prin lege a acestei reguli constituie principala particularitate in exercitarea de catre soti a dreptului de proprietate comuna in devalmasie. Prezumtia de mandat tacit in ceea ce priveste instrainarea bunurilor mobile opereaza numai atata timp cat celalalt sot nu si-a manifestat dezacordul contrazicand ideea de mandat tacit. Actele j incheeate de catre unul dintre soti in cadrul mandatului prezumat, cu o terta persoana de reacredinta, care a cunoscut sau care trebuia , in functie de imprejurarile de fapt , sa cunoasca impotrivirea celuilalt sot , sunt sanctionate cu nulitate relativa c daca se face dovada ca dobanditorul a fost de rea-credinta. Obiectul de reprezentare al sotilor in constituie atributele folosintei , posesiei si dispozitiei din cuprinsul dreptului de proprietate comuna in devalmasie. A) Folosinta bunurilor aflate in devalmasie Consta in dreptul sotilor de a utiliza bunul in propriul lor interes , dobandind in proprietate fructele si veniturile pe care le pot obtine din acel bun. Sotii atat inpreuna cat si fiecare in parte , sunt obligati sa foloseasca bunirile comune potrivit cu destinatia lor. O problema ivita in practica cu privire la exercitarea de catre soti a folosintei in cuprinsul dreptului de proprietate in devalmasie a fost acea daca , in timpul casatoriei , sotii pe cale conventionala sau prin intermediul unei hot j pot partaja folosinta bunurilor comune.: s-a decis ca un astfel de partaj este inadmisibil, deoarece atata timp cat exista comunitate de bunuri si sotii nu sunt devortati , ei isi adminsitreaza si folosesc bunurile comune impreuna si tot astfel dispun de ele. B) Posesia bunurilor aflate in devalmasie

Sotii exercita , de regula , impreuna posesia asupra bunului sau bunurilor comune. Exista insa si cazuri in care sotii sunt despartiti in fapt , locuind si gospodarindu-se separat, ori unul din soti este disparut , situatie in care posesia se exercita asupra bunurilor comune numai de catre unul dintre soti. Exercitarea abuziva a posesiei de catre unul dintre soti, la fel ca si in cazul folosintei , poate constitui motiv temeinic pentru celalalt sot de a cere si de a obtine pe cale j-sca impartirea bunurilor comune in intregime sau numai in parte

C)

Dispozitia bunurilor aflate in devalmasie.

Trebuie sa deosebim dupa cum acestea se refera la bunuri mobile sau imobile. De asemenea trebuie sa facem distinctie intre actele de conservare , cele de adm si cele de dispozitie propriuzisa. a) Actele de conservare

Sunt acte de conservare actele prin care se intrerupe o prescriptie , transcrierea unui act de vanzare-cumparare , inscrierea unei ipoteci , cererea de inventar etc. este de principiu ca in ceea ce priveste actele de conservare si de realizare a drepturilor , ele pot fi facute de oricare dintre soti , chiar daca celalat se opune deoarece aceastea profita masei de bunuri comune ale sotilor.

b)

Actele de administrare

Actele de adm sunt considerate in genere acele care , prin natura lor au ca scop de a face mai productiv un patrimoniu sau un bun , prin mentinerea acestira in buna stare , pe de o parte , iar pe de alta parte , prin perceperea , incasarea si intrebuintarea fructelor susceptibile de a fi procurate. Art 35 CF oricare din soti poate face acte de adm cu privire la bunurile comune , fiind presupus ca are consimtamantului celuilalt sot. Actde de adm: -actiunea in revendicare -actiunea in granituire-poate fi exercitata de catre sot doar daca are si consimtamantul expres al celuilalt sot -actiunea posesorie-poate fi exercitat de oricare dintre soti in temeiul madatului prezumat de lege -recursul declarat de catre unul dintre soti in cazul in care obiectul litigiului il constituie un bun comun -cererea de interventie in interes propriu pe care unul dintre soti o formuleaza intr-un litigiu avad ca obiect bunuri comune -actiunea in evacuare a unui chirias, precum si a oricarei alte persoane intr-un imobil comun fara titlu legal. c) Acte de dispozitie Actele de dispozitie au ca scop a transmite cu titlu definitiv, un bun sau a constitui asupra acestuia un drept real in favoarea altor persoane.

Regula mandatului tacit se aplica numai la bunurile mobile, in timp ce la bunurile imobile comune este nevoie de un consimtamant expres , prealabil al ambilor soti. In practica j-ra s-a statuat ca potrivit art 35 (2) CF consimtamantul expres nu trebuie exprimat neapartat in forma scrisa. Aceasta presupne o manifestare neindoielnica a vointei sotului neparticipant la actul j de a instraina impreuna cu sotul sau un imobil din comunitatea de bunuri. In cauza , imobilul face parte din bunurile comune ale partilor , iar convetia de instrainare s-a incheiat fara participarea paratei , care desi nu a semnat acest act si-a exprimat consimtamantul la acest act fiind de acord cu vanzarea.. Aceasta reglementare insa nu este valabila in materia dobandirii imobilelor , pentru ca acest text statuiaza necesitatea consimtamantului expres al ambilor soti doar in ceea ce priveste instrainarea imobilelor bunuri comune, nu si dobandirea lor . Tribunalul Suprem a mers si mai departe aratand intr-o decizie de speta ca dobandirea de imobile de catre unul dintre soti poate fi facuta chiar si cu opunerea celuilalt sot , lafel cum se procedeaza in cazul actelor de conservare si administrare. Incetarea proprietatii comune in devalmasie Raporturile de proprietate comuna in devalmasie nici nu se nasc inainte de incheirea casatoriei si nici nu iau sfarsit inainte de incetarea sau desfacerea casatoriei , ele dainuind atata timp cat exista casatoria. Art 36 CF- la desfacerea casatoriei bunurile comune ce alcatuiesc dreptului de proprietate in devalmasie se impart inte soti potrivit incoielii acestora ( partaj voluntar sau amiabil , ce poate interveni numai odata cu divortul sau dupa desfacerea sau incetarea casatoriei) , iar in cazul in care sotii nu cad de acord la impartirea bunurilor comune , ca hotara instanta judecatoreasca . Dreptul de propietate comuna poate inceta si in timpul casatoriei ( numai in mod exceptional si pe cale judecatoreasca) atunci cand interesele legitime ale sotilor , rezultand din necesitatea asigurarii unei stabilitati a relatiilor de casatoriei ori a satisfacerii unor interese de ordin patrimonial ale creditorilor sotilor reclama impartirea bunurilor comune. Bunurile astfel impartite devin obiectul dreptului de proprietate axclusiva a fiecaruia dintre soti. Obiectul actiunii de impartire il constituie numai bunurile existente in patrimoniul comun al sotilor la data impartirii , nu si bunurile viitoare. Bunurile care nu au fot impartite precum si cele pe care sotii le vor dobandi in patrimoniul lor dupa data impartirii vor fi obiectul dreptului lor de proprietate comuna in devalmasie . Impartirea bunurilor comune la desfacerea casatoriei are aracter facultativ , fostii soti putand daca vor sa continuie a poseda si folosi impreuna acele bunuri si dupa acest moment.

Incetarea proprietatii comune in devalmasie prin invoiala partilor

Invoiala partilor este principala cale de incetare a raporturilor de proprietate in devalmasie intre soti. Ea reprezinta o serie de avantaje si este cea mai remarcabila cale de impartire a bunurilor

comune, deoarece nu implica cheltuieli si permite sotior sa-si imparta bunurile potrivit cu destinatia lor economica concreta. Forma in care urmeaza sa se inchee conventia sotilor in lipsa unor reglementari legale se fie aplicate normele din materia dreptului comun.privind forma actelor j. In cazul in care printre bunurile comune supuse impartelii se gasesc si terenuri sau constructii , conventia sotilor se va putea face numai in forma autentica , nerespectarea acestei reguli fiind sanctionata cu nulitatea absoluta.

Incetarea proprietatii comune in devalmasie prin hotarare judecatoreasca.

Cu ocazia judecarii actiunii in partaj avand ca obiect bunurile comune ale sotilor instanta de judecata ca trebui sa stabileasca inainte de toate cota-parte a fiecaruia din dreptul de proprietate asupra bunurilor supuse impartelii , si numai in functie si determinat de aceasta , repartizarea in concret fiecaruia dintra ei , a bunurilor in materialitatea lor . Cererea de impartire a bunurilor comune poate fi introdusa fie dupa ce casatoria a fost desfacuta prin divort, pe calea unei actiuni principale , fie concomitent in cadrul actiunii de divort , precum si ca o cerere incidentala sau accesorie , potrivit art 17 CPCv dupa introducerea actiunii de divort. Sotul supravetuitor este titular a doua drepturi distincte si anume dreptul de proprietate asupra bunurilor comune dobandite in timpul casatoriei , drept ce se stabileste sub forma unei cote-parti corespunzatoare contributiei sale la dobandirea bunurilor comune si dreptul asupra mostenirii sotului decedat. Cota-parte ce revine sotului supravetuitor din mostenirea sotului decedat , vizeaza ca intindere in functie de clasa de mostenitori cu care vine in concurs. Cand nu vine in concurs cu descendentii , sotul supravetuitor mosteneste inafara de partea lui succesorala, mobilele si obiectele casnce gospodaresti , chiar daca acestea au fost bunuri proprii ale sotului decedat precum si darurile de nunta. Cererea de impartire a bunurilor comune ( art 728) este imprescriptibila pe calea prescriptiei extinctive . Impotriva unei atare cereri pot fi opuse ( art 729) doua exceptii: existenta unui partaj voluntar si prescriptia achizitiva , daca posesia celui care invoca aceasta prescriptie intruneste conditiile art 1847 adica sa fie exercitata sub nume de proprietar , continua , netulburata de nimeni, publica si neechivoca. Procesul de partaj parcurge doua faze: admiterea in principiu a cererii si alcatuirea in atribuire a lotturilor. Criteriile pe baza carora cu ocazia impartelii nbunurilor dobandite in timpul casatoriei sunt enumerate la art 673. Foarte important la stabilirea cotei ce se cuvine fiecarui sot in parte este aportul adus la achizitionarea bunurilor de fiecare dintre ei. Acest aport poate fi dovedit prin orice mijloc de proba , inclusiv cu martori si prezumtii , indiferent de vre-o mentiune in actul de achizitie a bunurilor.

Comunitatea de bunuri si coproprietatea Partea sotilor in coproprietate constituie un bun comun. Comuniatea de bunuri si coproprietatea coexista si in cazul in care sotul separat in fapt dobandeste bunuri impreuna cu concubinul sau. Intre acest sot si concubin exista coproprietate , iar intre acelas sot si celalalt sot exista comunitate de bunuri, insa numai pentru partea care revine din coproprietatea sotului despartit de fapt , care a convetuit cu concubinul sau. Mentionam faptul ca sotii pot si chiar intre ei coproprietari , in timpul casatoriei, pentru bunurile pe care le-au dobandit impreuna inainte de incheierea casatoriei sau pentru unele bunuri proprii . Astfel s-a decis ca atunci cand sotii au aceeasi profesie , bunurile pe care le folosesc pentru exercitarea ei nu sunt bunuri comune , ci se gasesc in coproprietate, deoarece isi pastreaza caracterul de bunuri proprii. Asemanari si deosebiri intre proprietatea comuna pe cote-parti si proprietatea comuna in devalmasie. Asemanari a) Suntem in prezenta unor modaritati a dreptului de proprietate respectiv proprietate comuna care vizeaza existenta mai multor titulari concomitent asupra aceluias bun b) Titularii pot conveni asupra modului de organizare a exercitarii prerogativelor dreptului de proprietate , insa titularii peprietari nu formeaza impreuna o persoana juridica, deci un subiect de sine statator. c) Actul final de incetare a proprietatii comune este imparteala care se desfasoara dupa reguli identice. Deosebiri a) In cazul proprietatii comune pe cote-parti proprietarii conosc intinderea dreptului lor de proprietate, exprimat in cote ideale, matematice, abstracte pe cand in cazul propritatii comune in devalmasie , titularii nu cunosc intinderea dreptului nici macar in cote matematice ci pur si simplu stapanesc impreuna. b) Dreptul de propr pe cote-parti poate exista indiferent de calitatea titularilor sai, in timp ce in cazul coproprietatii in devalmasie doar sotii c) In cazul coproprietatii pe cote parti titularii pot dispune liber de dreptul lor asupra bunurilor respective , intrainandu-l total sau partial, fara a avea nevoie pentru aceasta de consimtamantul celorlalti coproprietari ceea ce inseamna ca dobanditorii se substituie instrainatorului in cazul copropriatetii in devalmasie nici unul din coti nu poate dispune de bunurile comune in timpul casatoriei, prin acte intre vii de dreptul sau asupra bunurilor comune , deoarece acesta nu este determinat.

d) In cazul copropritatii pe cote-parti coproprietarii pot incheea acte de adm si de folosinta numai cu consimtamantul tuturor coproprietarilor in schimb in cazul copropritatii in devalmasie fiecare dintre soti poate face singur acte de adm si de folosinta asupra bunurilor comune presupunandu-se ca au consimtamantul celuilalt sot e) Fiecare dintre coproprietari poate face acte de dispozitie asupra intregului bun comun , numai cu consimtamantul tuturor coproprietarilor in schimb in cazu coproprietatii in devalmasie fiecare dintre soti poate face aceste acte , cu unele exceptii fiind socotit ca are consimtamantul celuilalt sot. f) Proprietatea comuna pe cote parti poate proveni din : lege, succesiune , conventia partilor; in timp ce coproprietatea poate proveni numai prin casatoria sotilor. g) In cazul coproprietatii pe cote-parti , bunurile comune se impart potrivit cotelor prestabilite, a caror intindere este cunoscuta pe cand in cazul devalmasiei imparteala nu se face potrivit unor cote prestabilite , intinderea dreptului fiecarui drept stabilindu-se odata cu imparteala. Capitolul VI Dezmembramintele dreptului de proprietate Sectiunea I. Consideratii generale privind dezmembramintele dreptului de proprietate Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale derivate, asupra bunurilor altuia care sunt opozabile erga omnes , inclusiv proprietarului si care sunt constituite ori se dobandesc prin desprinderea unor atribute din continutul juridic al dreptului de proprietate. Pentru a evita orice confuzie , se mai impune precizarea ca forma autentica , ad validitateam , pentru nasterea unui dezmembramant al dreptului de proprietate este necesara numai in cazul in care obiect al conventiei il constituie un teren, per a contrario , este exclus sa sustinem teza potrivit careia se aplica aceeasi conditie si pentru conventia a carei obiect il constituie o constructie. Enumerare a) b) c) d) e) Dreptul de uzufruct Dreptul de uz Dreptul de abitatie Dreptul de servitute Dreptul de superficie- o creatie a praceticii judiciare

f) Dreptul de folosinta asupra unor tarenuri agricole proprietatea unitatilor administrativteritoriale-creat de doctrina Mod de constituire a) Prin lege ( dreptul de abitatie, servitutile naturle si legale, superficia)

b) Prin vointa omului, conventie sau testament ( uzufruct, uz , abitatie, servututile stabilite prin fapta omului, superficie) c) d) e) Prin uzucapiune ( uzufruct , uz , servitutiile continue si aparente , superficia) Prin destinatia proprietarului ( servitutile stabilite prin fapta omului ) Prin act adm emis de unitatea competenta ( drept real de folosinta)

Apreciem ca partile prin vointa lor , nu pot sa dezmembreze dreptul de proprietate, sa imparta atributele sale in alt mod decat cel prevazut de lege care permite acest lucru si aceasta cu atat mai mult cu cat noile drepturi reale ce ar rezulta nu ar putea fi opuse tertilor decat daca s-ar fi indeplinit formalitatile de publicitate imobiliara, ceea ce nu este posibil decar pentru drepturile reale recunoscute de lege. Sectiunea II. Dreptul de uzufruct Art 517 uzufructul este dreptul de a se bucura cineva de lucrurile ce sunt proprietatea altuia intocmai ca si insusi proprietarul lor , insa cu indatorirea de a le conserva substanta. Cu toate acestea el nu are atributul dispozitiei, ceea ce-l face sa nu poata dispune de bunul respectiv. Prin uzufructuarul se bucura ca si proprietarul de bun acesta este obligat sa mentina destinatia pe care priprietarul a dat-o bunului si sa foloseasca bunul in conformitate cu oranduiala data de proprietae , aceasta constituind o obligatie si nu un drept al uzufructuarului. Ca urmare a dezmembrarii dreptului de proprietate , aesta va continua sa existe purtand denumirea de nuda proprietate si apartine in consecinta, nudului proprietar. Nuda proprietate se infatiseaza ca un drept de sine statator , nu este un dezmembramand al acestui drept , ci este i forma a dreptului de proprietate existand pe perioada cat este dezmembrat. Dreptul de uzufruct este un drept real intrucat exista un subiect activ determinat, respectiv titularul acestuia uzufructuarul care exercita prerogativele conferite de lege , si anume posesia si filosinta, celelalte subiecte avanda obligatia generala si abstracta de a respecta acest drept , intre aceste subiecte aflandu-se si nudul proprietar. Art 557 prevede ca dreptul de uzufruct este un drept temporar , astfel ca odata cu incetarea uzufructului , dreptul de proprietate se va reintregi in toate atributele sale.

Dreptul de uzufruct-este acel drept real dezmembramant al dreptului de proprietate , esentialmente temporar , asupra bunului altuia care confera titularului sau atributele posesiei si folosintei , cu obligatia pentru titular de a conserva substanta bunului respectiv si de a restitui bunul catre proprietarul sau la stingerea uzufructului. Caracterele uzufructului a) Este un drept real ( ius in re)

Deosebirea locatiune uzufruct 1. Locatarul are obligatia sa predea bunul inchiriat in buna stare pe cat nudul proprietar in preda in starea in care se afla 2. Locatarul nu se poate elibera de obligatia prin abandonarea folosintei bunului inchiriat, uzufructuarul putand deoarece este tinut propter rem, sa abandoneze folosinta se sa se sustraga astfel obligatiei asumate 3. Locatia se transmite mostenitorilor pe cand uzfructul se stinge prin moartea uzufructuarului. b) Este opozabil erga omnes, inclusiv proprietarului ( ofera cere doua atribute ale dreptului real: dreptul de urmarire si dreptul de preferinta. c) Este un drept real esentialmente temporar- el putand fi cel mult viager. In aceste conditii , uzufructul se va stinge la decesul titularului, chiar daca acesta intervine inainte de data stabilita de parti pentru incetarea sa. In cazul unei persoane j durata nu poate depasi 30 ani iar in conformitate cu noul CCv 20 de ani. Asadar dreptul de uzufruct viager nu poate fi constiuit pentru o perioada nelimitata de timp , ci poate fi constituit numai pentru o durata precis determinata de timp sau cel mult pe durata vietii uzufructuarului, ceea ce face ca acesta sa aiba un caracter viager. d) Carcterul aliatoriu al uzufructului

Indiferent de durata pentru care s-a constituit dreptul de uzufruct acesta se va stinge odata cu decesul uzufructuarului, fiind irelevant ce decesul intervine inainte de trecerea perioadei stabilite. e) Este un drept de folosinta asuprea bunurilor mobile sau imobile ale altuia.

f) Este un drept incisibil- ceea ce inseamna ca dreptul de uzufruct nu poate fi cesionat ( dat, trimis , alienat) prin acte si fapte juridice intre vii si pentru cauza de moarte. Doctrina franceza mai atribuie un caracter juridic dreptului de uzufruct statuand ca acesta este si un drept strict personal, fiind legat de caracterul temporar al uzufructului , astfel ca a considerat ca acest dezmembramant al dreptului de proprietate este un beneficiu pur personal, acordat ad personam si , pe cale de consecinta uzufructul este netransmisibil.

Chiar daca dreptul este intransmisibil , uzufructuarul poate ceda emolumentului material , adica avantajele economice aferente bunului respectiv , altei persoane. Astfel in noul CCv art 566 (1) uzufructuarul poate ceda dreptul sau unei alte persoane fara acordul nudului proprietar ; alin 2 ca la orice cesiune aceasta trebuie notificata nudului proprietar , in caz contrar uzufructuarul ( cedent) fiind raspunzator in mod solidar cu cesionarul pentru orice prejudiciu cauzat nudului proprietar . Astfel noul cod permite in mod expres cesiune dreptului de uzufruct , luand nastere o cesiune a drepturilor reale. S-a decis in practica judiciara ca uzufructuarul poate inchiria valabil bunul care face obiectul dreptului de uzufruct , deoarece prin locatiune se transmite doar dreptul de locatiune asupra lucrului , si , de asemenea , ca uzufructuarul are posibilitatea de a ipoteca dreptul sau chiar daca obiectul uzufructului il constituie un bun imobil, creditorul putand urmari dreptul de uzufruct si nu imobilul. g) Uzufructuarul este titularul posesiei si folosintei unui bun , el avand obligatia de a conserva substanta bunului si de a-l filosi conform destinatiei sale. Proprietarul bunului poate dispune doar juridic de bunul obiect al uzufructului , dar nu si din punct de vedere material. Obiectul dreptului de uzufruct Art 520 uzufructul va putea fi stabilit pe tot felul de bunuri mobile sau imobile , corporale sau incoprorale,corporale sau incorporale , fungibile sau nefungibile.. De asemenea uzufructul poate fi constituit si asupra bunurilor consumtibile , uzufructuarul putand dispune de el , deci il poate consuma , insa cu obilgatia ca la stingerea uzufructului sa se restiuie bunul de acelas gen , in aceeasi cantitate si de aceeasi calitate cu cel consumat ori pretul acelui bun. Daca bunul piere furtuit titularul trebuie sa restituie bunuri de acelas fel , cantitate si calitate. In aceasta situatie suntem in prezenta cvasiuzufructului . Proiectul CCv pot fi date in uzufruct orice bunuri mobile sau imobile , corporale sau incorporale , inclusiv un patrimoniu sau o pare din patrimoniu. Astfel se poate observa ca putem fi in prezenta unui uzufruct universal ( intreg patrimoniul) sau cu titlu universal ( o parte din patrimoniu). Uzufructul poate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri individual determinate, fiind deci cu titlu particular , o fractiunea dintr-o universalitate de bunuri, fiind cu titlu universal , precum si o universalitate de bunuri cand este universal. In situatia in care obiect al uzufructului este o turma de oi , dreptul poarta asupra universalitatii si nu asupra fiecarui animal in parte. Numai bunurile care apartin proprietatii private pot fi obiectul uzufructului , nu si cele care apartin proprietatii publice.

Terenurile asupra carora s-a constituit un drept de proprietate privata potrivit L18/1991 , pot fi obiect al uzufructului chiar daca ele nu pot fi instrainate timpt de 10 ani , deoarece prin dezmembrare nu se realizeaza instrainarea insusi a dreptului de proprietate. Aceeasi este situatia si in cazul imobilelor constructii cu destinatie de locuinte cumparate in conditiile art 9 L112/1995. Moduri de dobandire Art 518 uzufructul se stabileste prin lege sau prin vointa omului Dobandirea uzufructului prin vointa omului. Vointa omului poate fi realizata prin acte j , convetii sau testament 1) Dobandirea pe cale conventionala

a)In mod direct prin transmiterea celor doua atribute b)In mod indirect cand proprietarul instraineaza nuda proprietate asupra bunului unei alte persoane , el pastrandu-si numai uzufructul c)Cand proprietarul bunului instraineaza unei persoane cele doua atribute ale uzufructului , precum si nuda proprietate catre o alta persoana. Conventia poate fi cu titlu oneros- vanzarea , schimbul ; sau ci titlu gratuit donatia. Uzufructul constituit prin vointa omului poate fi pur si simplu sau afectat de modalitati- pe termen sau conditie. In practica j-ra s-a decis ca transmiterea acestui drept trebuie sa fie inscris in registrele de publicitate imobiliara , sub sanctiunea neopozabilitatii dreptuluin fata de terti, cand are ca obiect un imobil. Tot aici s-a statuat ca numai dintr-un partaj voluntar poate rezulta uzuvructul si nu prin partaj judiciar, cu plata unei sulte , pe aceasta cale realizadu-se constituirea unui uzufruct prin convetia partilor. 2) Dobandirea prin testament

a)constituirea directa cand testatorul instutuie un legatar al uzufructului , nuda proprietate ramanand mostenitorilor. b)constituirea pe cale indirecta- cand testatorul instituie un legatar al nudei proprietati , transmitandu-se mostenitorilor legali uzufructul. c)proprietarul poate dispune de uzufruct prin legat in favoarea unei persoane si de nuda proprietate , tot prin legat. 3) Dobandirea prin uzucapiune

Se poate realiza atat pe calea uzucapiunii de scurta durata 10, 20ani , cand exista just titlu si buna-credinta a posesorului cat si a uzucapiunii de 30 de ani. Drepturile uzufructuarului 1) Dreptul de a intra in posesia bunului si de a o exercita nestingherit

Conform acestui drept uzufructuarul are la indemana mai multe actiuni: Actiunea personala- in cazul uzufructului constituit prin contract , prin care se poate cere nudului proprietar predarea bunului in starea in care se afla in momentul nasterii dreptului , fondata pe dreptul de posesie si de folosinta. Actiunea confesorie de uzufruct (actiune reala) impotriva celui care poseda bunul obiect al uzufructului care poate fi chiar nudul proprietar sau un tert . Actiunile posesorii in cazul in care obiect al uzufructului este un imobil( poate fi promovata chiar si impotriva nudului proprietar) Actiunea in granituire pentru a determina portiunea de pamant care face obiectul dreptului de uzufruct, numai in situatia in care se urmareste conservarea dimensiunilor fondului ce formeaza obiectul acestui drept. 2) Dreptul de a folosi bunul si de a-i culege fructele indiferent ca sunt naturale sau industriale sau civile. Art 521 uzufructuarul are dreptul de a se bucura de tot felil de fructe ce poate produce obiectul asupra caruia are uzufruct , fie naturale, fie industrieale sau civile . Dreptul de folosinta ii confera uzufructuarului dreptul de a exercita asupra bunului acte de conservare sau administrare. Art 524 fructele neculese in momentul nasterii dreptului de uzufruct sunt ale uzufructuarului , iar cele neculese la data stingerii uzufructului revin nudului proprietar. In cazul uzufructului testamentar , fructele nu se vor cuveni uzufructuarului decat din momentul predarii voluntare a bunurilor de catre mostenitor sau de la data formularii unei actiuni in justitie. 3) Dreptul de a exercita prerogativele ce le confera constituirea uzufructului fie direct sie indiret , fie prin intermediul altei persoane. Art 534 uzufructuarul poate are posibilitatea sa cedeze emolumentul material, sau in cazul in care nu doreste sa foloseasca bunul personal il poate arenda sau inchiria.Contractele de inchiriere sau arendare fiind opozabile si nudului propriater.

In cazul uzufructului asupra bunurilor incorporale , uzufructuarul are dreptul asupra veniturilor produse de obligatiuni, actiuni , rente. Uzufructuarul poate constitui asupra dreptului sau de uzufruct un alt drept de uzufruct , insa prin aceasta nu se instraineaza insusi dreptul sau , ci numai exercitiul acestui drept , uzufructuarul ramanand in continuare singurul raspunzator in fata nudului proprietar. 4) Dreptul de a dispune de bunurile consumtibile.

Acest drept este specific doar cvasiuzufructului , cu obligatia de a restitui la incetarea acestuia bunuri de aceeasi calitate, cantitate si valoare. Obligatiile uzufructuarului Inainte de intrarea in posesie 1) Obligatia de a inventaria bunurile mobile si a constata starea bunurilor imobile

Cheltuielile pentru efectuarea inventarierii cad in sarcina uzufructuarului daca nudul proprietar nu l-a scutit de la aceasta. Daca insa uzufructuarul refuza de la aceasta , nudul proprietar poate refuza predarea bunului, iar in cazul in care uzufructuarul a preluat bunul fara inventar, nudul proprietar care pretinde ca la stingerea uzufructului sa-i fie predat bunul in buna stare trebuie sa faca dovada acestei bune stari a lucrului predat. 2) Obligatia uzufructuarului de a depune cautiune.

Cautiunea este o pers f sau j care accepta sa raspunda pentru consecintele prejudiciate pe care uzufructuarul in poate cauza prin abuz de folosinta. Uzufructuarul trebuie sa aduca un garant , care se obliga alaturi de el ca sa despagubeasca pe nudul proprietar in caz de insolvabilitate; desi nudul proprietar il poate scuti de aceasta , iar in cazul in care uzufructuarul nu depune o cautiune el poate garanta cu un gaj sau cu o ipoteca. In timpul exercitarii uzufructului : 1) Obligatia ca in timpul exercitarii dreptului de uzufruct , beneficiarul uzufructului sa se foloseasca de lucru ca un bun proprietar. 2) Obligatia de a face acte de conservare a bunului si de intretinere a sa.

In cazul in care uzufructuarul nu executa lucrarile curente , nudul proprietar le poate efectua el, pe cheltuiala uzufructuarului ( art 1077) si uzufructuarul nu va putea cere nudului proprietar sa efectueze reparatiile mari. 3) Obligatia de a asigura paza si conservarea bunului obiect al uzufructului

Uzufructuarul are obligatia de a anuta nudul proprietar ca un tert ii incalca un drept al sau , fie pe cai de drept ( actiunea in revendicare, actiunea posesorie , in granituire) fie de fapt pentru a avea posibilitatea de aparare. Daca nu face acest lucru , uzufructuarul v-a plati toate daunele suferite de proprietar , ca si cum el ar fi autorul acestora. 4) 5) Obligatia de a suporta parte din sarcinile lucrului , obiect al uzufructului. Obligatia de a suporta cheltuielile referitore la folosinta lucrului

Cheltuielile de judecata revin uzufructuarului , pe cand cele care privesc proprietatea revin nudului proprietar. 6) Obligatia de a contribui la plata datoriilor constituitorului uzufructului

Exista numai in cazul uzufructului universal sau cu titlul universal , suportarea datoriilor facandu-se conform art 552 . La incetarea uzufructului uzufructuarului : 1) Sa restituie in natura lucrul obiect al dreptului de uzufruct

Daca insa bunul a pierit dintr-un caz furtuit , uzufructuarul nu raspunde , si ca atare nu ii mai incumba obligatia de restituire , riscul pieirii furtuite a bunului urmand sa fie suportat de catre nudul proprietar. 2) Sa restituie lucrurile de aceeasi calitate, cantitate, ci valoare sau echivalentul in bani in cazul in care obiect al dreptului de uzufruct in constituie bunurile consumtibile Drepturile nudului proprietar 1) Dreptul de dispozitie

Pe durata constituirii uzufructului acesta va trebui sa nu intreprinda nimic de natura sa impiedice pe uzufructuar sa-si exercite prerogativele conferite de dreptul sau. 2) Dreptul de a greva nuda proprietate

Nudul proprietar are dreptul de a greva bunul cu o ipoteca , de a constitui o servitute , fara insa al impiedica pe uzufructuar de a-si exercita dreptul sau. 3) Dreptul de a culege productele bunului

Intrucat productele consuma substanta lui , ele pot fi culese exclusiv de nudul proprietar , in timp ce fructele sunt culese de uzufructuar deoarece acestea nu consuma substanta bunului.

Daca bunul obiect al uzufructului este expropriat pentru cauza de utilitate publica despagubirea ce se va primi se cuvine in exclusivitate proprietarului; iar in cazul in care bunul piere furtuit , si fiind asigurat , indemnizatia v-a fi primita la fel de catre proprietar. Cand bunul este expropriat ne aflam in situatia unei imposibilitati juridice de a mai fi executata conventia ce a dat nastere uzufructului , si aceasta nu din culpa nudului proprietar. 4) Dreptul de a exercita toate actiunile prin care isi poate apara dreptul sau de proprietate.

Nudul proprietar poate exercita actiunea in revendicare , in granituire, in prestatia tabulara , in rectificarea inscrisurilor din cartea funciara. 5) Dreptul de a veghea ca uzufructuarul sa-si indeplineasca obligatiiile sale.

In practica j nudul proprietar v-a putea sa-l urmareasca pe uzufruct in cursul folosintei, pentru executarea obligatiilor sale printr-o actiune care are ca scop numai executarea obligatiilor, iar in caz de neexecutare , pentru obligatia de daune civile. Atata timp cat nudul proprietar are posibilitatea sa ceara incetarea uzufructului pentru abuz in folosinta bunului , cu atat mai mult el poate cere executarea obilgatiilor asumate , putanda chiar sa-l actioneze in judecata pentru degradarea bunului , fara sa ceara stingerea uzufructului. Obligatiile nudului proprietar a) De a se abtine de la orice fapt material prin care impiedica pe uzufructuar in exercitarea dreptului sau si de la orice act juridic care ar urmari o asemenea finalitate b) De a garanta pe uzufructuar pentru evictiune( cand dreptul de uzufruct este transmis cu titlu oneros sau nudul proprietar si-a asumat aceasta obligatie) c) De a efectua reparatiile importante ale bunului

d) De a-l despagubi pe uzufructuar in cazul in care , prin fapta sa , amicsorat valoarea bunului obiect al uzufructului. Incetarea uzufructului 1) Moartea uzufructuarului

Daca uzufructul a fost constituit in favoarea ambilor soti , s-a decis ca in caz de moarte al unui sot , celalalt pastreaza uzufructul pentru intregul imobil. 2) Expirarea termenului pentru care a fost constituit

Art 559 uzufructul in favoarea unei persoane nu poate trece 30 ani . In cazul in care uzufructul a fost constituit in favoarea unei persoane pana cand aceasta implineste o anumita varsta , v-a expira la acea data , chiar daca respectiva persoana va deceda inainte de impllinirea termenului.

3)

Consolidarea sau intrunirea in persoana uzufructuarului si a calitatii de nud proprietar

Cand nudul proprietar dobandeste uzufructul nu suntem in prezenta consolidarii , deoarece daca dobandirea uzufructului se realizeaza prin mostenire , uzufructul se stinge prin moartea uzufructuarului, iar daca dobandirea uzufructului se realizeaza prin cumparare sau donatie uzufructul inceteaza prin renuntare. 4) 5) Neuzul sau prescriptia extinctiva Pieirea totala a bunului

Pieirea poate fi materiala atunci cand bunul dispare ca urmare a unui incediu sau altui caz de distrugere. Pieirea lucrului poate fi si juridica ca in cazul in care acesta este scos din circuit civil sau este expropriat, in conditiile legii. In cazul cvasiuzufructului incetarea uzufructului prin pieirea totala a bunului nu este admisibila. Pieirea din culpa uzufructuarului antreneaza raspunderea acestuia fata de nudul proprietar , corelativ cu stingerea dreptului de uzufruct. 6) Renuntarea uzufructuarului la dreptul sau

Aceasta trebuie facuta numai de catre uzufructuarul capabil de a dispune de dreptul sau si poate fi facuta impotriva vointei nudului proprietar si este irevocabila. Renuntarea poate fi insa conventionala, cand poate fi cu titlu oneros sau printr-o tranzactie. Daca este cu titlu gratuit ea echivaleaza cu o donatie facuta nudului proprietar fiind necesar doar un inscris. Cand renuntarea este facuta in dauna creditorilor chirografari , acestea o pot ataca pe calea actiunii pauliene. 7) Abuzul de folosinta din partea uzufructuarului , constat prin hot j la cererea nudului proprietar Un asemenea abuz poate consta in stricaciuni aduse bunului , degradarea acestuia , lasarea lui sa se deterioreze , uzufructuarul necomportandu-se ca un bun proprietar , fie ca face cu intentie fie ca neintentionat. Nudul proprietar are posibilitatea de a alege intre a cere incetarea uzufructului sau obligarea uzufructului de a aduce bunul in starea normala de functionare. Daca abuzul de folosinta este de mica importanta , instanta de j poate dispune ca nudul proprietar sa dispuna ca nudul proprietar sa culeaga fructele , cu obligatia de a plati uzufructuarului o suma corespunzatoare dreptului sau.

Creditorii uzufructuarului pot interveni in proces si sa ceara respingerea cererii nudului proprietar de stingere a uzufructului , obligandu-se sa ceara ei prejudiciul cauzat. 8) Rezolutiunea sau anularea titlului prin care cel ce a constituit uzufructul a dobandit proprietatea asupra acelui bun 9) Uzucapiunea sau prescripria achizitiva.

Lichidarea zufructului In cazul in care uzufructuarul refuza sa predea bunul la implinirea termenului , nudul proprietar v- a putea formula impotriva uzufructuarului actiune in revendicare sau chiar o actiune personala ,derivand din conventia care a dat nastere uzufructului , aceasta putand fi introdusa numai impotriva uzufructuarului nu si impotriva succesorilor sai. Nudul proprietar va trebui sa plateasca uzufructuarului suma de bani platita de acesta pentru el, ca de exemplu plata facuta unui creditor al proprietarului ce avea un drept de ipoteca asupra imobilului obiect al uzufructului. In schimb uzufructuarul nu poate cere , la incetarea uzufructului , despagubiri pentru imbunatatirileaduse bunului chiar daca i-au sporit valoarea. Sectiunea III. Dreptul de uz si de abitatie Aceste doua drepturi sunt considerate a fi varietati ale uzufructului. Distinctie intre dreptul de uz si abitatie este ca dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun mobil sau imobil, in timp ce dreptul de abitatie nu poate avea ca obiect decat un bun imobil respectiv o casa de locuit. Caractere juridice asemanari: a) Ambele sunt varietati ale dreptului de uzufruct

b) Titularii ambelor drepturi au posesia si folosinta bunului , culegand fructele numai pentru nevoiele familiei. c) Au un caracter stric personal. Titularul dreptului de uz nu poate ceda dreptul sau in timp ce titularul dreptului sau de abitatie , in mod exceptional poate inchiria partial imobilul in care locuieste , cand suprafata acestuia depaseste nevoiele de locuit ale familiei sale. d) Au un caracter inalienabil intrucat titularul lor nu numai ca nu poate ceda sau inchiria dreptul sau , dar nu-l poate nici greva e) Au un caracter insesizabil , astfel ca dreptul de uz si de abitatie nu pot fi urmarite silit de catre creditori. Deosebirea in ce priveste caracterele j rezida in aceea ca , in timp ce dreptulde uz se stabileste prin vointa omului , cel de abitatie poate lua nastere si prin efectul legii.

Dreptul de uz Dreptul de uz este un drept real care permite titularului sau sa posede si sa foloseasca bunul obiect al dreptului de uz si sa-i culeaga fructele numai pentru nevoile familiei sale. Aceste drepturi se pot reglementa prin titlu constitutiv care le poate da mai multa sau mai putina intrindere. Daca in titlu nu se face referire la intinderea dreptului ea se dtermina conform criteriilor stabilite de art 570. De esenta a acestui drept este ca titularul sau va culege fructele numai pentru sine fi familia sa , fara a putea s-a instraineze emolumentul dreptului sau. Chiar si in situatia in care lucrul produce un anumit fel de fructe , ca de exemplu un teren care produce grau , prisosul de fructe nu ar putea fi vandut de catre uzuar , pentru a putea cumpara cu pretul obtinut alte lucruri de care are nevoie si fondul nu le produce. De asemenea aceste fructe nu vor putea fi urmarite de creditorii uzuarului tocmai datorita destinatiei lor, neputand exercita uzul in numele lor , pe baza actiunii oblice , si nici nu vor putea ataca cu actiune pauliana renuntarea uzuarului la dreptul sau. Titular al dreptului de uz nu poate fi decat o pers f, si , fiind un drept strict personal el nu va putea instraina emolumentul material. Uzuarul poate ceda dreptul sau nudului proprietar cu titlu oneros sau gratuit , deoarece o asemenea cesiune este o simpla renuntare , adica un mod de stingere valabil. Dreptul de uz se constituie prin acte j , respectiv vointa omului , conventie , testament, precum si prin fapte juridice resprectiv prescriptie achizitiva. La fel ca si uzufructul , dreptul de uz nu se poate constitui prin lege. Se poate constitui asupra bunurilor mobile sau imobile aflati in circuit civil. Drepturile: Culege fructele De a cere sa fie pus in posesia lucrului

Obligatii: Sa dea o cautiune inainte de a intra in posesia bunului obiect al dreptului de uz Trebuie sa faca inventarul bunurilor mobile preluate si sa constate starea lor

Uzuarul fiind un dobanditor cu titlu particular , nu este obligat sa participe la plata datoriilor patrimoniale si nici a pensiillor alimentare si rentelor. Incetarea dreptului de uz are loc la fel ca si incetarea dreptului de uzufruct.

Dreptul de abitatie Dreptul de abitatie este acel drept real imobiliar , de aceeasi natura ca si uzufructul , care are ca obiect o casa de locuit si care permite titularului sau sa posede si sa foloseasca imobilul proprietatea altuia in scopul satisfacerii nevoilor de louit ale sale si ale familiei sale. Titularul sau poate fi numai o persoana f si are caracter personalputand fi exercitat numai in benefciul titularului sau si al familiei sale. Caractere j : este inalienabil ,indivizibil, insesizabil si nu poate fi inchiriat. Cu o exceptie are posibilitatea sa inchirieze o parte din locuinta , obiect al acestui drept , care depaseste nevoiele de locuit ale titularului si a familiei lui. Poate apara dreptul sau prin: actiune personale, intemeiata pe titlu constitutiv sau prin actiuni confesorii. Spre deosebire de dreptul de uz poate fi constituit si prin lege precum si prin celelalte moduri comune (acte j , respectiv vointa omului , conventie , testament, precum si prin fapte juridice resprectiv prescriptie achizitiva). L 319/1944 art 4 In practica j s-a statuat ca in cazul in care contractul de vanzare-cumparare insotit de un act distinct care constituie un drept de abitatie viagera , vanzatorul nu va putea cere rezolutiunea contractului in caz de nerespectare a dreptului de abitatie in schimb are la indemana actiunea confesorie sau o actiune personala intemeiata pe actul j care constituie dreptul de abitatie. Tot in practica s-a decis ca atunci cand difunctul a lasat prin testament un drept de anbitatie ce depaseste ca valoare cota disponibila din averea succesorala , erezii rezervatari au facultatea de a executa dispozitia , fie de a abandona proprietatea cotei disponibile. Drepturile titularului dreptului de abitatie. 1) Dreptul titularului de a ocupa locuinta impreuna cu familia sa art 572

2) Dreptul titularului de a inchiria portiunea din casa de locuit ce depaseste nevoile de locuit ale sale si ale familiei sale. S-a decis in practica j ca titularul dreptului de proprietate asupra casei nu se poate opune la inchirierea de catre titularul dreptului de abitatie a partii din casa ce ii prisoseste. Obligatiile titularului dreptului de abitatie 1) 2) Sa foloseasca imobilul ca un bun proprietar Obligatia de a da o cautiune daca nu a fost scutit de nudul proprietar

3) 4)

Sa constate starea imobilului la preluarea sa De a suporta sarcinile folosintei locuintei

Aceste obligatii sunt specifice dreptului de abitatie celelalte obligatii fiind comune cu cele ale dreprului de uzufruct. Incetarea dreptului de abitatie Dreptul de abitatie se stinge pentru aceleas cauze ca si uzuructul respectiv se vor aplica aceleas prevederi. Dreptul de abitatie stabilit prin lege Potrivit art 4 L319/1944 sotul supravetuitor va dobandi la deschiderea succesiunii un drept de abitatie asupra casei de locuit care face parte din masa succesorala. Pentru constituirea sa valabila este necesara indeplinirea mai multo conditii cumulativ: a) b) c) Casa sa faca parte din mostenire , adica sa fie proprietatea personala a sotului Sotul supravetuitor sa nu aiba locuinta proprie Sotul supravetuitor sa fi locuit efectiv in casa sotului decedat obiect al dreptului de abitatie.

In jurisprudenta s-a statuat ca difunctul v-a putea inlatura dreptul de abitatie , ca drept de mostenire legala , deoarece sotul supravetuitor nu este rezervatar decat in conditiile art 2 L319/1944. Dreptul de abitatie este un drept temporar fiind recunoscut pana la partajul succesoral , insa cel putin o perioada de un an de la decesul sotului. Dreptul de abitatie este un drept strict personal , deci inalienabil. Ca urmare a acestui fapt daca spatiul de locuit excede nevoilor de locuit ale beneficiarului dreptului de abitatie , mostenitorii au dreptul sa ceara restrangerea beneiciului dreptului de abitatie la strictul necesar pentru satisacerea nevoilor locative. Ca o consecinta a inalienabilitatii sale, dreptul de abitatie al sotului supravetuitor este insesizabil. Dreptul de abitatiei va inceta daca sotul supravetuitor se va recasatori inainte de iesirea din indiviziune , dreptul incetand la data incheerii noii casatorii. Sectiunea IV. Dreptul de servitute Servitutea este acel drept real principal derivat perpetuu si indivizibil , constituit asupra unui imobil numit fond aservit, pentru uzul si utilitatea altui imobil , numit fond dominant , care apartine altui proprietar .

Carcacterele Juridice 1) Este un drept real imobiliar .

Astfel dreptul de servitute este constituit numai asupra unor imobile prin natura lor. Servitutea este din partea celui care o datoreaza ,o sarcina reala , iar pentru cel care profita de existenta ei , un drept real imobiliar, accesoriu fondului. Specific servitutilor este ca acestea nu iau nastere prin desprinderea unuia sau unora din apributele dreptului de proprietate si atribuirea lor altor persoane decat proprietarului , ci prin limitarea unora dintre acele atribute, limitarea care v-a aduce avantaje proprietarului fondului in favoarea caruia aceasta se constituie . 2) Este un drept perpetuu

Se mentine atata timp cat exista acel imobil si imprejurarea care a determinat constituirea ei. Caracterul perpetuu al acestui drept este de natura sa, si nu de esenta acestui drept. Astfel servitutea se stinge prin neuz , sau proprietarul fondului dominant v-a putea renunta la ea, si de asemenea partile pot stabili prin conventie o durata de existenta a servitutii. 3) Este un accesoriu al fondului

Servitutea depinde de fondul dominant si nu poate exista independent de acesta. Servitutea nu poate fi ipotecata, instrainata sau urmarita in mod singular , independent de fondul al carui accesoriu este , ea transmitandu-se odata cu fondul dominant. Ea nu poate fi despartita de fondul dominant pentru a forma un drept de sine statator. Corelativ pentru fondul aservit , servitutea este o sarcina. 4) Este un drept real asupra unui lucru al altuia ( jus in re aliena) constituint un dezmembramant al dreptului de proprietate , deoarece restrange dreptul proprietarului

5)

Presupune existenta a doua fonduri , care au proprietari diferiti

Astfel imobilul in favoarea caruia se constituie servitutea se numeste fondul dominant , iar cel pe care este grevata servitutea , fond aservit. In practica judiciara s-a statuat ca pentru a constitui un drept de servitute este necesar ca cele doua fonduri sa apartina la proprietari diferiti. Chiar daca servitutea reprezinta un raport intre doua imobile , folosind proprietarul fondului dominant , acest aspect nu v-a conferi servitutii un catacter de folosinta personala ea ramanand o servitute reala.

6)

Este un drept indivizibil

In practica judiciara s-a statuat ca daca ambele fonduri sau unul dintre ele apartin mai multor coproprietari , constituirea servitutii trebuie facuta in contradictoriu cu toti coproprietarii fondului aservit ; constituirea unei servituti prin conventie fiind un act de dispozitie juridica se poate face numai cu respectarea regulii unanimitatii. Daca obiect al coproprietatii este un imobil in folosul caruia v-a fi exercitata servitutea , pentru constituirea ei este necesar doar consimtamatul expres al unuia din coproprietari , deoarece actul respectiv le profita le celorlalti. Clasificarea servitutilor A) Dupa modul de constituire

servituti naturale care se nasc din situatia naturala alucrurilor , ca de exemplu servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea izvorului, servitutea de granituire, si cea de ingradire. servituti legale-care sunt stabilite prin lege : servitutea referitoare la zidul sau santul comun, interdictia de a construi sau planta pe un teren cu nerespectarea unei distante stabilite de lege fata de hotar, servitutea de vedere, servitutea de trecere. servituti stabilite prin fapta omului-considerate singurele servituti veritabile , adica prin titlu ( conventie , testament), uzucapiune sau prin destinatia proprietarului. In literatura de specialitate a fost criticata acesta clasificare a fost criticata, aratandu-se ca servitutile legale si cele naturale nerealizate nu sunt servituti veritabile , nu sunt dezmembraminte ale dreptului de proprietate , ci marginituri normale ale atributului folosintei ; ele apar ca obligatii ce se impun proprietarilor unor bunuri ca regula de buna vecinatate.Astfel aceste servituti sunt opozabile tertilor fara a fi necesara indeplinirea formalitatilor de publicitate imobiliara. In acceptiune proprie a notiunii de servitute intra numai acele servituti stabilite prin fapta omului adica prin titlu, uzucapiune sau destinatia proprietarului. Numai prin aceasta se dezmembreaza dreptul de proprietate celelalte servituti legale si naturale vizand raporturile de vecinatate. B) Dupa obiectul lor

pozitivepermit proprietarului fondului dominant sa faca direct anumite acte pe fondul aservit , ca de exemplu servitutea de trecere, de a lua apa din fantana. negativa-impun proprietarului fondului aservit anumite restrictii sau limitari in exercitarea dreptului sau de proprietate. Ele se prezinta sub forma unor obligatii de a nu face , ca de exemplu distanta plantatiilor , distanta constructiilor.

C)

Dupa cum sunt stabilite in folosul unei cladiri sau teren.

servituti urbane-stabilite in folosul unei cladiri indiferent de natura urbana sau rurala alocalitatilor unde se afla servitutile rurale-sunt stabilite in favoarea unui teren. D) Dupa modul in care se manifesta Aparente-se cunosc prin lucrari exterioare, ceea ce face posibila observarea lor de catre titularul fondului aservit, ca de exemplu servitutea de apeduct , servitutea de scurgere a apelor , plantatiile sau constructiile situate la o distanta mai mica decat cea legala, servitutea de vedere. Neaparente-acele servituti a caror existanta nu poate fi constatata princtr-un semn exterior , o lucrare exterioara vizibila, ca de exemplu servitutea de a nu planta la o distanta mai mica decat cea legala , de anu zidi decat pana la o anumita inaltime. Daca este aparenta sau neaparenta nu tine de natura servitutii ci de felul cum se exercita , adica de circumstantele de fapt. E) Dupa modul lor de exercitare

Continue-pentru a caror existenta si exercitare nu este necesar faptul actual al omului , ca de exemplu servitutea de scurgere a apelor de ploaie, servitutea de vedere, picatura stresinii. Chiar daca este continua , aceasta nu inseamna ca servitutea trebuie exercitata neintrerupt , pentru ca nu continuitatea da caracterul continuu al servitutii. Necontinue-pentru a caror existenta este necesar faptul actual al omului, ca de exemplu servitutea de trecere , de a lua apa din fintana . Interferenta dintre servitutile continue , necontinuie si aparente , neaparente permite si o alta clasificare: a) b) c) d) Servituti continue si aparente servitutea de vedere Servitutile necontinue si neaparente servitutea de trecere pe o poteca sau un drum vizibil Servituti continue si neaparente- servitutea de a nu construi Servituti necontinue si aparente-servitutea de apecduct

Servituti Naturale Servitutile naturale sunt acelea care izvorasc din situatia naturala a lucrului (art 577). Aceste servituti sunt simple limitari sau ingradiri ale atributului folosintei , ce intra in continutul juridic al dreptului de proprietate , avand originea in lege.

a) b) c)

Servituti referitoare la ape art 579-583 Servituti de granituire art 584 Servituti de ingradire art 585, 600

Servitutile referitoare la ape a) Servitutile de scurgere a apelor naturale

Art 578- locurile inferioare sunt supuse a primi apele care curg fireste din locurile superioare , fara intervenia omului. Proprietarul fondului inferior nu poate stavili scurgerea apelor , dar proprietarul fondului superior , din amonte , nu poate face nici o lucrare prin care sa produca pagube fondului din aval. S-a decis in practica j ca proprietarul fondului inferior trebuie sa suporte scurgerile apelor ce vin de pe fondul superior , fara a putea face lucrari care sa obtructioneze aceasta scurgere indiferent ca cele doua fonduri sunt din domeniul privat sau public. In practica j s-a statuat ca executarea unor lucrari decatre proprietarul terenului vecin , prin care s-a ingreunat situatia fondului din aval , facandu-l sa primeasca apele intr-un mod care nu este natural constituie un delict, care indrituieste pe titularul fondului amenintat sa ceara proteguirea proprietatii sale. b) Servitutea izvoarelor

Art 579 cal care are izvor pe proprietatea sa poate sa-l intrebuinteze , fara a vatama dreptul proprietarului inferior cu privire la folosirea acelui izvor. Se aplica doar in cazul in care in care proprietarul inferior a dobandit acest drept prin prescriptie sau prin destinatia proprietarului. In caz contrar proprietarul fondului pe care se afla izvorul , va putea sa foloseasca apa numai pentru el , fara ca proprietarul celuilalt fond sa poata ridica vre-o pretentie . Ar 580- servitutea va putea fi dobandita printro folosinta de 30 de ani , proprietarul fondului inferior facand lucrari destinate a inlesni trecerea sau scurgerea apei pe proprietatea sa sau sa se foloseasca de apa din izvor pe aceasta perioada. Prin destinatia proprietarului pot fi constituiteservituti care potrivit art 623 pot fi dobandite prin uzucapiune , cum ar fi cele continue si aparente. Art 581-proprietarul izvorului nu-si poate poate schimba cursul cand din acest izvor se alimenteaza locuitorii unei comune astfel ca interesul privat cedeaza celui public, ceea ce echivaleaza cu ingradirea dreptului sau de proprietate. c) Servitutea de granituire

Art 581 orice proprietar v-a putea cere vecinului sau sa se procedeze la granituirea proprietatii lipita de a sa, cheltuielile granituirii urmand a fi suportate in mod egal de catre cei doi vecini. Operatiunea granituirii rezida in delimitarea liniei de ipoteca dintre cele doua fonduri vecine , prin semne exterioare vizibile , cum ar fi marcaje cu borne de hotar , gard , sant. Legea permite oricarui proprietar sa ceara vecinului sa procedeze la granituirea fondurilor invecinate indiferent ca titularul este o pers f sau j , statul sau comuna, orasul sau municipiul. In cazul cladirilor alipite despartite prin zid granituirea nu pote avea loc. Granituirea fondurilor invecinate se poate face pe cale amiabila, sau , in caz de refuz prin intemediul instantei. Actiunea prin care proprietarul unui fond cheama in judecata pe propriearul fondului limitrof este cunoscuta sub denumirea de actiune in granituire cu caractere j de actiune reala, petitorie si imprescriptibila. In practica- in raport cu obiectul cererii, actiunea in granituire este o actiune posesorie daca se cere doar stramutarea de hotar sau o actiune petitorie daca are ca obiect delimitarea proprietatilor limitrofe. S-a mai decis ca daca prin actiunea formulata unul din proprietarii limitrofi cere o parte determinata din teren de la vecinul sau , granituirea implica o revendicare. Prin actiunea in granituire se apara si dreptul de folosinta asupra terenului atribuit proprietarului constructiei. d) Servitutea de ingradire a proprietatii

Art 585- orice proprietar are dreptul de a-si ingradi proprietatea si de a-l obliga pe vecinul sau sa contribuie la efectuarea ingradirii. In practica judiciara s-a statuat ca un proprietar este liber sa ingradeasca oricand proprietatea in virtutea exercitarii atributelor dreptului sau de proprietate, dreptul de ingradire fiind un atribut al proprietatii si face parte din dreptul de a se folosi in mod liber de dreptul sau . Servitutile legale Art 586- servitutile stabilite de lege au ca obiect utilitatea publica a comunelor sau cea a particularilor. I: 1) 2) II: Servituti de interes public Servituti de interes privat

1) 2) 3) 4) 5)

Servitutea de vedere Servitutea de trecere Servitutea distantei plantatiilor Servitutea privind distanta si lucrarile intermediare pentru constructii Servitutea picaturilor din streasina

Servituti de interes public si servituti de interes privat Art 587 servitutile de interes public se stabilesc pentru uzul si utilitatea publica sau comunala in timp ce servitutile de interes pivat vizeaza raporturile stabilite de lege intre vecini privitoare la zidul sau santul comun , la ridicarea unui contrazid , la servitutea la vedere, la servitutea de trecere si la cea privind picaturile sin stresini. In ceea ce priveste servitutea ca dezmembramant al dreptului de proprietate publica, este de retinut ca servitutile din fapta omului nu se pot constitui asupra bunurilor din domeniul public, insa servitutile legale si naturale repreczinta limitele normale ale exercitarii dreptului de proprietate , astfel ca sunt compatibile cu domeniul public. Art 13 L 213/1998 servitutile asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai in masura in care aceste servituti sunt compatibile cu uzul sau interesul public caruia ii sunt destinate bunurile afectate. Legea nu prevede cazuri concrete in care se pot constitui servituti de interes public , ci doar criteriul general dupa care se poate naste un asemenea drept real , astfel ca in pratica, chestiunea admisibilitatii constituirii unui astfel de drept ramane la aprecierea judecatorului , in sunctie de situatia concreta dedusa judecatii. Art 13 (2) servitutile constituite anterior intrarii bunului in domeniul public se pastreaza in conditiile aliniatului 1. Servitutea de vedere Art 611- unul din vecini nu poate face fara consimtamatul celuilalt , fereastra sau deschidere intrun zid comun. Art 612- nimeni nu poate avea vedere, fereastra sau balcoane asupra proprietatii ingradite a vecinului sau la o distanta mai mica de 19 decimetri , iar in cazul vederii pezise pe proprietatea vecinului la o distanta de minimum 6 decimetri. In practica s-a statuat ca acest art este o garantie a exercitarii depline a dreptului de proprietate , independent de existenta sau nu a prejudiciului care , in conditiile nerespectarii distantei legale sau in lipsa consimtamantului vecinilor , nu trebuie dovedite.

Asadar legea interzice deschiderea de ferestre de vedere spre proprietatea vecinului la o distanta sub cea prevazuta dar nu si deschidrea pentru aierisire sau lumina. In practica in absenta unor proceduri legale care sa interzica deschiderea de aer si lumina spre proprietatea vecina , acestea vor pute fi facute la orice distanta. Urmeaza ca instanta sa stabileasca , in functie de dimensionare si tipul de constructie , daca deschiderea in cauza sunt de aierisire sau pentru vedere si sa dispuna zidirea celor din urma. Distantele prevazute de lege vizeaza portiunea de la zidul in care este practicata fereastra de vedere si limita proprietatii vecinului, si a constructiei vecinului. In caz de nerespectare a art 612 proprietarul vecin poate cere pe calea actiunii in justitiei desfiintarea lor, insa nimic nu-i impiedica pe acestea sa se inteleaga ca astfel de ferestre sa fie facute la o distanta mai mica decat cea legala. Dreptul de a deschide fereastra de vedere sub o distanta mai mica decat cea legala poate fi dobandit prin titlu , prin prescriptie achizitiva si prin destinatia proprietarului. Aceasta servitute este continua si aparenta. Servitutea de trecere Art 616- proprietarul al carui loc este infundat , adica nu are iesire la calea publica poate sa ceara vecinului sa-i permita trecerea pe proprietatea acestuia in scopul exploatrii fondului sau cu obligatia de a-l dezdauna pentru paguba pe care i-o produce. In constituirea acestei servituti este nevoie doar de dovada ca locul este infundat. Servitutea de trecere se poate constitui ata pe terenul public cat s pe terenul privat. Prin loc infundat se intelege acel fond ce nu are acces la calea publica ceea ce ar insemna imposibilitatea absoluta de a accede de la calea publica , totusi in practica judiciara s-a statuat ca tot loc infundat este si acel loc care, chiar daca are iesire , aceasta prezinta inconveniente grave sau prezinta chiar pericol pentru proprietarul fondului dominant . Dimpotriva , ori de cate ori locula are acces la calea publica , pe un drum care in anumite imprejurari este impracticabil , dar care poate deveni practicabil cu anumite cheltuieli , locul nu este infundat si nu trebuie recunoscuta servitutea. Stabilirea a ceea ce este loc infundat este o chestiune de fapt , lasata la lumina judecatorului, care dupa administrarea probatoriului , din care nu poate lipsi cercetarea locala , v-a pronunta o solutie in consecinta. In practica J nu poate fi constituita servitutea de trecere cand locul a devenit infundat prin fapta proprietarului acestuia , de exemplu proprietarul fondului dominant si-a edificat o constructie dea curmezisul caii de acces. De asemenea nu mai este loc infundat nici acel teren care se invecineaza cu altul , care are acces la calea publica , iar proprietarul sau a dobandit si proprietatea terenului invecinat .

Daca terenul se afla in indiviziune , se va face un partaj conventional. S-a statuat ca loturile trebuie alcatuite astfel incat toate sa aiba iesire la calea publica, peste loturile celorlalti coindivizari , in caz contrar nefiind admisibila trecerea pe terenul vecinului , deoarece copartasii sunt obligati sa a-si garanta reciptoc deplina folosinta a fondurilor. Daca fondul dominant sau cel aservit se afla in indiviziune este posibila constituirea servitutii asupra intregului imobil aservit intrucat profita intregului fond dominant , deoarece servitutea este indivizibila . Art 617 drumul de acces trebuie sa fie cel mai scurt catre calea publica, si ales in asa fel incat sa produca fondului aservit o paguba cat mai redusa. Instanta Suprema la stabilirea servitutii trebuie sa se aiba in vedere atat interesul proprietarului dominant cat si a celui aservit. Servitutea de trecere inceteaza cand situatia imobilelor avuta in vedere la stabilire nu mai impune mentinerea ei , de exemplu demolarea unei mori. Servitutea de trecere se dobandeste prin titlu si, fiind o servitute necontinua , chiar daca este aparenta , nu poate fi dobandita prin uzucapiune. Fiind vorba de o servitute stabilita prin lege nu este necesara indeplinirea formalitatilor de publicitate imobiliara. Dreptul de a cere accesul la calea publica peste fondul aservit este imprescriptibil , numai cererea de despagubiri pentru prejudiciul produs este prescriptibila, neputandu-se proceda la acordarea unui teren in compensatie, insa proprietarul terenului aservit poate oferi proprietarului fondului dominant un alt loc de trecere , fara ca acesta din urma sa-l poata refuza. Servitutea distantei plantatiilor Art 607- se interzice sadirea arborilor inalti la o distanta mai mica decat cea prevazuta in dispozitii normative speciale , sau in lipsa acestora,la o distanta mai mica de doi metri de hotarul dintre proprietati , iar in cazul plantatiilor si arbustilor la o distanta mai mica de o jumatate de metru. In caz contrar proprietarul fondului vecin va putea sa ceara instantei scoaterea arborilor , fara ca legea sa impuna obligatia ca sa se faca dovada ca , prin prescriptia distantei , ar incerca un prejudiciu , chiar daca el insusi nu a respectat aceasta distanta cand a plantat pe terenul sau. In cazul in care coroana arborilor , plantati la distanta legala , trece peste proprietatea vecinului acesta va putea sa taie el insusi coroana sau radacinile acestor arbori, iar arborii situati pe linia de hotar constituie proprietatea comuna a proprietarilor limitrofi. Servitutea privind distanta este continua si aparenta deci poate fi dobandita prin uzucapiune. Iar in cazul dobandirii prin uzucapiune obligatia de a respecta distanta plantatiilor nu mai este valabila .

Nimic nu-i impiedica pe proprietarii vecini ca pe calea unei conventii , exprese sau tacite sa planteze arbori la o distanta mai mica decat cea legala. Servitutea privind distanta si lucrarile intermediare pentru constructii Art 610 cel ce doreste sa edifice pe terenul sau o fantana, un wc, o vatra , un cuptor sau sa-si alature un ocol de vite trebuie sa respecte o anumita distanta stabilita prin dispozitii normative speciale sau obiectul locului.Ceea ce inseamna ca instanta v-a trebui sa stabileasca daca prin construire s-a produs o vatamare a proprietarului vecin. Servitutea picaturilor de stresina Art 615 orice proprietar este obligat sa-si faca stresina casei sale in asa fel incat apele rezultate din ploi sa se scurga pe terenul sau , si nu in strada sau pe terenul vecinului sau. Se impune a se face diferenta intre apele ce curg de pe un teren pe altul in mod natural, si apele provenite din ploaie ce se scurg de pe acoperisurile caselor. Daca proprietarul fondului vecin refuza mutarea streasinei , cel interesat va putea cere justitiei sa-l oblige la mutarea streasinei , iar in caz de refuz , v-a putea cere sa execute el lucrarea pe cheltuiala celui ce avea obligatia pentru aceasta. Proprietarul se poate apara invocand ca a obtinut acest drept de servitute prin titlu prin uzucapiune sau prin destinatia proprietarului . Servitutile stabilite prin fapta omului Servitutile stabilite prin fapta omului sunta cele prin care proprietarii a doua fonduri invecinate, de comun acord , hotarasc dezmembrarea dreptului de proprietate. Legea permite ca pe aceasta cale sa se poata stabili orice servitute , intrucat ele nu sunt enumerate limitativ cu conditia de a nu se incalca ordinea publica. Nu este valabila conventia prin care s-ar desfiinta dreptul de trecere stabilit in favoarea locului infundat pentru ca acest drept este infiintat intr-un interes public. Obligatia pe care si-o asuma titularii celor doua fonduri vecine este o obligatie personala , avand deci un caracter temporar. Modurile de constituire a) b) c) Servituti stabilite prin titlu Servituti stabilite prin uzucapiune Servituti stabilite prin destinatia proprietarului

Servituti stabilite prin titlu

Prin titlu se intelege un act j, o manifestare de vointa a proprietarilor , ce poate imbraca forma conventiei sau a testamentului. Orice servitute se poate stabili prin titlu. In practica insa s-a statuat ca exista servituti care nu pot fi dobandite prin titlu, ca de exemplu servitutea de trecere. Titlu trebuie inteles ca fiind operatiunea juridica negotium, si nu actul prin care se probeaza existenta lui- instrumentum probationis Actul de constituire trebuie sa indeplineasca toate conditiile de fond si de forma cerute de lege , dovada existentei servitutilor create fiind supusa dreptului domun. In practica- titularul fondului dominant in lipsa unor precizari exprese in titlu constatator al servitutii , nu va putea agrava exercitiul servitutii ci va trebui sa o exercite in limita unei folosinte normale. Ca titlu constitutiv de servitute sa fie opozabil fata de tertii dobanditori ai vreunui drept asupra imobilului aservit este necesar ca acest titlu sa fie inscris in registrele de publicitate imobiliara. In sistemul de publicitate funciara prin carti funciare, dreptul de servitute stabilit prin titlu se inscrie in foaia de sarcini a imobilului ce constituie fond aservit Art 2 L247/2005 cand obiect al constituirii dreptului de servitute il constituie un teren actul trebuie incheiat in forma autentica- ad validitate, sub sanctiunea nulitatii absolute. Servituti stabilite prin uzucapiune Art 623 servitutile continue si aparente se dobandesc in afara de titlu prin prescriptie achizitiva de 30 ani. Aici este necesar ca posesia sa intruneasca conditiile art 1847, adica sa fie utila , nefiind necesara existenta titlului sau a bunei-credinte. Pot fi dobandite pe aceasta cale servitutea de vedere, interdictia de a planta, interdictia de a executa anumite constructii , picatura de stresina etc. Servituti stabilite prin destinatia proprietarului Art 625- destinatia proprietarului tine loc de titlu in privinta servitutilor continue si aparente cand cele dous fonduri su fort averes sceluiasi proprietar si cand aceasta a creat starea de fapt din care a rezultat uzucapiunea. Atunci cand unul din cele doua imobile este instrainat catre o alta persoana, situatia de fapt cand cele doua imobile aveau un singur proprietar se transforna intro servitute . Prin destinatia proprietarului nu se pot construi decat servituti continue si aparente. In practica- destinatia proprietarului isi are aplicabilitatea numai cand ambele imobile au apartinut aceluias proprietar , care a creat noua stare de fapt si care ulterior s-a transformat in

servitute ca urmare a faptului ca fondul initial a fost impartit. Iar drumul de trecere spre un loc infundat , devenit astfel ca urmare a impartirii proprietatii initiale in doua imobile de catre titularul initial , va putea fi folosit de cumparatorul sau chiriasul locului infundat. Pentru constituirea constitutiei trebuiesc implinite mai multe conditii: a) b) Cele doua fonduri sa fi apartinut la origine aceluias proprietar Sa se stabileasca o stare aparenta si caracteristica de servitute

c) Starea de fapt sa fi fost intretinuta ori mentinuta de proprietarul anterior a celor doua proprietati d) Cele doua fonduri sa fie impartite intre doi proprietari , adica sa se instraineze un fond iar contractul sa nu contina cauza stingatoare de servituti Exerecitarea dreptului de servitute Dreptul de servitute se exercita in conformitate cu drepturile si obligatiile ce revin proprietarului fondului dominant si proprietarului fondului aservit. Ele difera in functi de modul de constituire a fiecarei servituti. 1. I. Drepturile ce revint proprietarului fondului dominant

Dreptul de a se folosi de servitute (art630) titularul fondului dominant poate face toate lucrarile necesare spre a se putea folosi de servitute si a o pastra Dreptul de a efectua numai acele lucrari pe fondul aservit care sunt absolut necesare exploatarii normale. Obligatiile proprietarului fondului dominant Sa exercite servitutea numai in limitele prevazute de lege sau de titlul sau. De anu face nimic de natura a agrava situatia fondului aservit. 1. II. Drepturile proprietarului fondului aservit

Dreptul de a pretinde despagubiri de la proprietarul fondului dominant Dreptul de a dispune de imobilul sau fara insa a leza exercitarea normala a sevitutii.

Dreptul de a renunta la imobil cand a fost obligat la constituirea servitutii si de a suporta cheltuielile de pastrare a servitutii , in favoarea titularului dominant.

Daca servitutea a devenit prea impovaratoare el va putea oferi proprietarului fondului dominant un alt loc pentru exercitarea servitutii. Obligatiile proprietarului fondului aservit Obligatia de non facere nu poate face nimic de natura a leza executarea normala a servitutii Obligatia de a efectua lucrari necesare pentru exercitarea si intretinerea servitutii daca si-a asumat-o printr-un act constitutiv Stingerea servitutilor Art 636- servitutile inceteaza cand lucrurile de gasesc in astfel de stare incat servitutea nu mai poate continua. Cauzele de stingere a servitutilor: 1. Imposibilitatea materiala de a mai exercita servitute- de exemplu dreptul de a trece pentru a ajunge la fantana inceteaza daca aceasta a secat datorita lucrarilor de canalizare a strazii.Dupa disparitia piedicii materiale servitutea poate reaparea si se exercita in aceleas conditii. 2. Confuziunea Aceasta consta in reunirea atat a fondului dominant cat si a fodului aservit in mainile aceluiasi proprietar 3. Neuzul imobilului- servitutea este stinsa prin neuz in curs de 30 de ani , ceea ce inseamna ca prin cursul prescriptiei extinctive fondul aservit este eliberat de servitutea respectiva , care dupa trecerea termenului prevazut de lege nu mai poate renaste. Se pot stinde prin neuz doar servitutile constituite prin fapta omulu , nu si servitutile legale sau naturale. Aceste trei cauze de stingere a servitutilor sunt specifice acestora dar aici mai putem adauga si cauzele de stingere potrivit dreptului comun: a) b) c) Pieirea fondului aservit Renuntarea la exercitarea dreptului de catre titularul lui Rezolutiunea sau anularea actului prin care s-a constituit servitutea

d) Implinirea termenului sau a conditiei , cand servitutea s-a constituit pe o perioada determinata. Actiunile prin care este aparat dreptul de servitute 1. Actiunea confesorie. Actiunea petitorie care este actiunea confesorie in servitute , poate fi formulata de proprietarul fondului dominant impotriva titularului fondului aservit.

2. Actiunile posesorii . art 675 CPCv pe calea actiunilor posesorii pot fi ocrotite servitutile continue si aparente. Aceasta pentru ca astfel de servituti pot fi dobandite pe calea uzucapiunii de 30 ani. Chiar daca servitutea de trecere nu este susceptibila de a fi dobandita prin uzucapiune situatia difera cand este vorba de servitutea prevazuta la art 616 pentru locurile infundate . S-a statuat ca aceasta servitute deriva din lege, si , in principiu poate fi parata pe calea actiunii posesorii. Astfel conform practicii este posibila exercitarea actiunilor posesorii chiar cand servitutea este necontinua , daca celelalte conditii pentru promovarea unei asemenea actiuni sunt indeplinite. Tot in practica s-a statuat ca prin intermediul actiunilor posesorii va putea fi aparata posesia oricarei servituti, indiferent de natura ei , esential fiind ca ea sa se intemeieze pe un titlu. Sectiunea V. Dreptul de superficie Potrivit doctrinei franceze vechi , dreptul de superficie consta in dreptul pe care un proprietar il exercita asupra unei suprafete de teren care apartine altui proprietar. Doctrina franceza recenta statuiaza ca dreptul de superficie se caracterizeaza prin suprapunearea a doua proprietati distincte , si anume proprietatea terenului ce apartine unui proprietar si proprietatea unsi constructiei sau plantatii de pe terenul respectiv ce apartine altui proprietar, distincte de persoana proprietarului terenului. Regula insgituita de art 492 proprietarul terenului este prezumat a fi proprietarul constructilor sau plantatiilor de pe acest teren , nu este absoluta , cu constituie o prezumtie legala absoluta , pentru ca in acest text de lege se prevede ca aceasta regula este valabila pana ce se dovedeste din contr. Facand aceasta dovada contrara , cel care a edificat o constructie pe titularul altuia devine titularul unui drept de superficie. Dreptul de superficie este un drept real imobiliar, dezmembramant al dreptului de proprietate , asupra unui teren , si care consta in dreptul de proprietate al unei persoane, numite superficiar, asupra constructiilor sau plantatiilor edificate pe proprietatea altei persoane, teren asupra caruia superficiarul are un drept de folosinta. Constructorul are in ce priveste terenul altei persoane ,doar posesia si folosinta , atributul folosintei ramanand la proprietarul terenului , ceea ce ii confera caracterul de dezmembramant al dreptului de proprietate. Caractere juridice 1) drept real imobiliar, avand ca obiect numai construcii , plantatii sau lucrari asezate pe sol;

2) drept imprescriptibil, din punct de vedere extinctiv , astfel ca actiunea in revedicare poate fi promovata oricand pana la stingerea dreptului de superficie. 3) drept perpetuu, ceea ce inseamna ca nu se stinge prin neuz si exista atata timp cat exista constructia

4) nu poate inceta pe calea iesirii din indiviziune, deoarece dreptul superficiarului si dreptul proprietarului terenului nu sunt in stare de indiviziune. Modurile de constituire a dreptului de superficie 1. Constituirea in temeiul legii. Art 30 CF- edificiile ridicate de soti pe terenul proprietatea exlusiva a unuia dintre ei , deci bunul propriu al acestuia , sunt bunuri comune ale sotilor , sotul neproprietar al terenului devenind titular al unui drept de superficie. Prin L 54/1998 ( abrogata) a fost reglementat un nou caz de constituire in temeiul legii art 3(1, 3)- cetatenii straini si apatrizii precum si persoanele juridice straine nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor; per a contrario cetatenilor straini sau apatrizilor sunt le este permis sa dobandeasca in proprietate orice alte bunuri mobile sau imobile (constructii), cu exceptia dreptului de proprietate asupra terenului ( nu si a altor drepturi reale ). Astfel in patrimoniul dobanditorului unui drept de proprietate asupra constructiei se naste , ope legis, un drept de superficie constand in dreptul de proprietate asupra constructiei si un drept de folosinta asupra terenului pe durata existentei constructiei. 1. Constituirea prin titlu Adica prin act juridic care poate fi : o conventie, un act de concesiune sau un testament. a) Conventia i-a nastere intre proprietarul terenului si cel ce doreste sa edifice pe acest teren o constructie. Chiar daca intre ei nu a intervenit in mod neaparat o conventie , insa din modul sau de comportare lasa sa se intrevada ca este de acord cu aceasta , nefacand nici un act de dispozitie- in acest caz fiind vorba despre un consimtamand tacit. Forma actului in baza caruia se constituie dreptul de superficie pina la intrarea in vigoare a L247/2005 se plica principiul consensualismului chiar si printr-o conventie verbala cu respectarea conditiilor de proba impuse de art 1119-1197. Prin intrarea in vigoare a L247/2005 constituirea unui drept real , deci si a dreptului de superficie care are ca obiect numai un teren , se poate face numai daca actul se inchee ad validitatem , in forma autentica. In actualul context legislativ , acest acord tacit apreciem ca are doar valoarea unui antecontract care poate fi valorificat prin pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic , apt de a aduce la constituirea valabila a dreptului de superficie asupra terenului pe care a fost edificata constructia . Acordul in mod tacit trebuie probat , fara echivoc in fata instantei prin orice mijloc de proba . Momentul nasterii dreptului de superficie coincide in principiu cu cel al conventiei partilor , conventie prin care constructorul dobandeste dreptul de a identifica pe acest teren .

Aceasta regula este valabila numai in sistemul de publicitate prin transcriptiuni si inscriptiuni unde dreptul se dobandeste consensual, daca au fost dobandite celelalte cerinte impuse de lege iar inscrierea in registre are numai efect erga omnes. In ceea ce priveste sistemul de publicitate prin carti funciare , trebuie sa remarcam ca un astfel de drept nu este cuprins intre cazurile de dobandire fara inscrieirea in cartea funciara. Asupra constructiei pe care o edifica pe terenul atuia cu acordul acestuia , proprietatea se dobandeste treptat pe masura incorporarii materialelor in sol. b) Act de accesiune aceasta poate avea ca obiect numai terenuri proprietate in regim de drept privat al statului si uniatii administrativ teritoriale. Concesiunea unor asemenea terenuri pentru constructii este reglementata de L 50/1991. Potrivit art 10 terenurile apartinand domeniului privat al statului si unitatilor administrativ-teritoriale destinate constructiilor pot fi concesionate, de regula prin licitatie publica in schimbul unui pret stabilit prin decizia prefectului sau a primariei. Astfel permite concesionarea terenurilor din intravilan proprietatea privata a statului si unitatii administrativ- teritoriale cu respectarea tuturor conditiilor impuse de lege care numai daca sunt indeplinite fac valida operatiunea concesionarii. Ulterior a fost edictata L 219/1998 privind regimul concesiunilor , lege organica. La baza D 61/1990 si L 85/1992 s-a creat posibilitatea pentru chiriasii locuintelor construite din fondurile de sta sau a unitatie economice sau bugetare de stat sa le cumpere. In aceasta situatie cu ocazia transmiterii dreptului de proprietate asupra locuintei se transmite si folosinta terenului aferent acesteia , pe durata existentei acesteia. Daca titularul dreptului de folosinta asupra terenului nu a facut o cerere de atribuire in proprietate conform art 36 L 18/1991 republicata, acestea vor deveni titulari ai unui drept de superficie , in al carui continut juridic intra dreptul de proprietate asupra locuintei si dreptul de folosinta asupra terenului aferent. c) Prin testament , dreptul de superficie ia nastere in situatia in care testatorul lasa proprietatea constructiei sau plantatiei unui legatar si proprietatea terenului altui legatar. d) Prin uzucapiune- greu de intilnit in practica , se realizeaza dupa regulile dobandirii dreptului de proprietate pe acesta cale. Exercitarea dreptului de superficie Superficiarul are toate atributele dreptului de proprietate , respectiv posesia , folosinta si dispozitia care consta in aceea ca poate dispune de substanta terenului pentru a realiza , constructia, plantatia sau alta lucrare, incluziv dispozitia juridica asupra constructiei , plantatiei sau a altor lucrari executate pe terenul altuia, el putandu-le instraina fara consimtamantul proprietarului terenului. Dreptul de superficie este deci transmisibil prin acte juridice intre vii sau mortis cauza , cu titlu oneros sau gratuit.

El poate fi grevat de sarcini reale cum ar fi : dreptul de uzufruct, dreptul de abitatie , dreptul de servitute, dreptul de ipoteca. Stingerea dreptului de uperficie a) Cand superficiarul dobandeste proprietatea asupra terenului pentru care are un drept de superficie, si atunci cand proprietarul terenului dobandeste dreptul de proprietate asupra constructiei ca urmare a unei conventii sau a altui mod de dobandire a proprietatii( succesiune, uzucapiune). b) Cand edificiul a pierit sau cand a fost desfiintat in totalitate de superficiar .

Sectiune VI. Dreptul real de folosinta agricola asupra terenurilor proprietatea unitatilor administrativ teritoriale Art19 (3) L18/1991 republicata se pot atribui la cerere terenuri in folosinta agricola in suprafata de pana la 5000mp in echivalent arabil, de familie , personalului de specialitate din serviciile publice comunale, in perioada cat lucreaza in localitate , el sau membrii familiei din care face parte. Dreptul de proprietate asupra acestor terenuri apartine comunei, orasului sau municipiului, dupa caz. Acesta este un nou dezmembamant al dreptului de proprietate. Atribuirea in folosinta agricola se poate realiza numai asupra trerenurilor proprietate in regim de drept privat al comunei, orasului sau municipiului , unde specialistii din serviciile publice isi desfasoara activitatea , situate in intravilanul localitatilor. Dreptul real de folofinta agricola este un drept real , dezmembramant al dreptului de proprietate , cu privire la terenurile agrocole proprietatea privata a unitatilor administrativ-teritoriale , constrituit in favoarea unei persoane f, prin acte admninistrative individuale. Domeniul de aplicare Numai terenurile agricole pot fi date in folosita , insa din cele aflate in proprietatea unei unitati administrativ teritoriale respective , si nu din terenuri agricole ce fac parte din domeniul privat al statului, pentru ca proprietatea privata a statului pot fi inchiriate , concesionate sau vandute dar nu date in folosinta . Ca atare obiect al atribuirii in folosinta pot fi numai gradinile din intravilanul localitatilor , proprietate in regim de drept privat al acestora , art 26 L18/1991 republicata , precizand ca terenurile din intravilanul localitatilor ramase dupa atribuirea in proprietate trec in proprietatea comunei, orasului sau municipiului , in regim de drept privat . Titularii

persoane fizice care lucreaza in serviciile publice ale localitatilor respective , si sa nu fie titulari al unui drept de proprietate asupra unui teren agricol din localitatea respectiva , nici el si nici membrii familiei din care face parte si respectiv sa aiba domiciliul in localitatea unde se afla terenul. Acest drept este atribuit pe perioada in care specialistul lucreaza in localitatea respectiva. Constituirea dreptului Art 22 din Regulamentul de aplicare a L18/1991 prevede ca atribuirea se face prin decizia emisa de catre consiliul local al unitatii administrativ-teritoriale respective , deci printr-un act administrativ individual emis de autoritatea locala. Dreptul real de folosinta agricola se constituie la cererea persoanelor indreptatite , constituire care nu este obligaorie , legea prevazand doar facultatea organismului administrativ de a acorda terenul in folosinta. Insa atribuirea terenului in folosinta nu va fi posibila daca in localitatea respectiva nu a existat teren suficient pentru satisfacearea cererilor de reconstituire a dreptului de proprietate . Suprafetele de teren ce urmeaza a fi atribuite in folosinta se stabilesc de comisiile comunale , orasanesti sau municipale, iar atribuirea efectiva se dispune prin hotarare adoptata de Consiliul local. Caractere juridice a) Este un drept real dezmembramant al dreptului de proprietate privata unitatii administrativ-teritoriale opozabil tertilor si chiar proprietarului. b) Este un drept intuitu personae

c) Drept inalienabil fiind strans legat de calitatea speciala pe care trebuie sa o aiba persoana in considerarea careia se constituie. d) e) Se constituie prin acte administrative individuale de atribuire a folosintei funciare. Are un caracter temporar

Continulul juridic Dreptul de folosinta agricola confera titularului sau atributele folosintei si posesiei, la proprietar ramanand atributul dispozitiei. Posesie nu se cirvumscrie perfect cu cele doua elemente ale sale : material- corpus, si intentional, si psihologic-animus. Astfel in privinta elementului intentional animus posesia este exercitata de proprietar sub numele de proprietar pentru sine, titularul dreptului de folosinta poseda doar cu

intentia de se considera titular al unui drept real de folosinta agricola. Prin urmare diferenta fata de posesia exercitata de proprietar consta in elementul animus . Folisinta are o natura aparte este o folosinta agricola, astfel incat titularul acestuia exploateaza terenul in scopuri agricole , culegand fructele obtinute si devenind proprietarul acestora. El are si dreptul de a face , cu acordul proprietarului anumite investitii in masura in care acestea sunt utile pentru exploatarea agricola a terenului. Daca aceste investitii aduc si modificari ale substantei terenului puteam afirma ca titularul dreptului de folosinta are si drept material de dispozitie. Titularii unor astfel de drepturi au obligatia de a asigura cultivarea acestora si protectia solului. Stingerea dreptului Stingerea acestui drept poate avea loc in cazurile expres prevazute de lege sau care rezulta din prevedrile cuprinse in L18/1991 republicata. 1. I. Cazurile de stingere legate de insusi beneficiarul dreptului , de modul cum exercita dreptul : a) Cand titularul dreptului de folosinta agricola decedaza , deoarece acesta este un drept intuituu personae. b) Cand titularul dreptului pierde functia detinuta in serviciile publice din localitatea respectiva c) Cu titlu de sanctiune in cazul nerespectarii prevederilor legale . art 76 L 18/1991 republicata cand titularul nu-si indeplineste obligatiile legate de cultivarea terenului. Potrivit art 74 din aceeasi lege titularul dreptului real de folosinta care nu-sin indeplineste oblibatiile prevazute de acest art va fi somat sa-si indeplineasca obligatiile. Iar daca nu v-a da curs somatiei si nu-si va indeplini obligatiile in termenul stabilit prin somatie , va pierde dreptul de folosinta asupra terenului la sfiarsitul anulaui in care termenul s-a implinit. d) Prin plecarea din localitate ( schimbarea domiciliului ) a titularului dreptului. Art 19 (5) L18/1991 republicata titularul dreptului trebuie despagubit pentru investitiile realizate pe terenul atribuit in folosinta, la plecarea din localitate. e) In cazul exercitarii abuzive a dreptului sau de folosinta agricola

In toate cazurile hot. Consiliului Local pot si atacate in instanta contenciosului administrativ si nu pe calea dreptului comun , respectiv cu utilizarea procedurii prevazute de L18/1991 1. II. Cauzele de stingere independente de vointa titularului dreptului de proprietate asupra imobilul obiect al dreptului de folosinta agricola.

a) Pierderea dreptului de proprietate de catre unitatea administrativ teritoriala ca urmare a constituirii dreptului de proprietate in conditiile L18/1991 sau a admiterii actiunii in revendicare a adevaratului proprietar. b) c) Trecerea terenului in domeniul public In cazul exproprierii pentru utilitate publica a terenului.

Capitolul VII Posesia Sectiunea I. Notiune. Definitie. Natura juridica. Cuvantul posesie isi are originea in verbul latin possedere a carui origine etimologica se gaseste in cuvintele pos si sedere ceea ce inseamna a stapani un bun. In sensul curent al termenului , prin posesie se intelege stapanirea materiala a lucrului , posesia aparand ca un fapt juridic. Definitie Art 1846 posesiunea este detinerea unului lucru sau folosirea unui drept , exercitata , una sau alta , de noi insine sau de altul in numele nostru. Posesia o stare de fapt ce consta in stapanirea materiala a unui buna aflat in circuitul civil , exercitata de catre o persoana cu intentia de a se comporta fata de terti ca proprietar sau titular al altui drept real In literatura franceza s-a aratat in legatura cu elementul material al posesiei ca a poseda un lucru inseamna a exercita , in fapt asupra acelui lucru o putere efectiva. In sensul cel mai larg al acceptiunii sale , reprezinta starea sau relatia de fapt care da unei persoane posibilitatea fizica, exclusiva de a exercita asupra unui lucru , acte materiale de folosinta , de culegere a fructelor sau de transformare a unui lucru. Tot aici s-a statuat ca posesia produce efecte importante deoarece prin protejarea sa se ajunge la protejarea starii de drept si totodata , este aparat tertul care , increzadu-se in aceasta aparenta de drept , inchee cu buna-credinta acte j cu posesorii . Posesia rezida in posesia materiala a unui bun de catre o persoana; ea este exercitiul unei puteri de falpt ce da posibilitatea posesorului de a se comporta ca un proprietar adevarat al bunului. Este de retinut ca nu trebuie sa se confunde drepturile posesorului rezultate din protectia juridica a posesiei cu atributul posesiei, care apartine titularului dreptului de proprietate sau a altui drept real Natura juridica

Natura j a posesiei-puterea materiala pe care o exercita cineva asupra unui lucru si care este analoaga cu ce pe care o exercita un proprietar. In practica j posesia este o stare de fapt care consta in stapanirea unui bun de catre o persoana care pretinde a fi titularul unui drept real asupra unui bun , ea putand fi exercitata si de o alta persoana in numele acesteia. Chiar daca posesia este si un atribut al dreptului de propritate, aceasta nu poate fi tratata ca un drept real distinc , pentru ca un atribut al dreptului nu poate fi asimilat cu dreptul de proprietate insusi. Sectiunea II. Caracterele posesiei a) Se bazeaza pe intentia de a poseda pentru sine( daca acest element lipseste sintem in prezenta unei derentiuni precare , si nu a unei posesii. b) Se plica numai drepturilor reale nu si drepturilor de creanta ( personale). Posesia nu se poate exercita asupra unei universalitati de bunuri cum ar fi mostenirea sau fondul de comert , ci asupre fiecarui bun care intre in componenta universalitatii c) Posesia face sa se nasca un drept de proprietate sau un alt drept real.

Sectiunea III. Elementele constitutive ale posesiei Elementul material corpus consta in totalitatea faptelor de stapanire si folosinta exercitate direct asupra bunului Asadar corpus cumuleza un ansamblu de acte materiale , exercitate de posesor asupra bunului, acte care variaza in functie de natura fizica a acestuia. In literatura franceza s-a aratat ca posesia presupune stapanirea reala, efectiva a bunului posedat, aceasta constand in a indeplini diverse acte pe care le denumim, in mod corect, fapte ale posesiei. A poseda inseamna a locui intr-o casa, a cultiva un camp , a amenaja un spatiu, a construi un zid , ci in genere orice fapt care in mod natural presupune stapanirea fizica a unui lucru corporal. Posesia sub aspectul acestui element , va putea fi exercitata personal de posesor sau prin intermediul altei persoane , in acest caz elementul material fiind fictiv. Atfel nudul proprietar poseda prin intermediul uzufructuarului, astfel incat prescriptia achizitiva poate fi indeplinita in privinta lui, fara sa fi exercitat personal acte materiale de stapanire a bunului. Elementul intentional (animus) consta in intentia celui care poseda bunul in materialitatea sa de a exercita aceasta stapanire a bunului pentru sine, sub nume de proprietar sau de titular al unui alt drept real. Posesia nu poate exista fara acest element al vointei de a poseda bunul in materialitatea sa. In doctrina franceza se arata ca elementul intentional este intentia deliberata de a afirma calitatea de

stapan. Imprumutand de la proprietar elementul exterior , posesorul imprumuta de asemenea si elementul psihologic. A fi posesor inseamna a avea o mentalitate de proprietar , un suflet de stapan. Inspirat de un spririt posesiv , animat de o dorinta de apropiere , posesorul este un pretendent la titlu de proprietar, existand in elementul animus o revendicare juridica o afirmatie de drept, o pretentie la titlu de proprietar. Deosebirea esentiala dintre animus si corpus este ca , in timp ce posesorul poate poseda si dobandi posesia prin intermediul altuia , animus trebuie sa existe obligatoriu numai in persoana posesorului. Actele de stapanire trebuie sa fie insotite de dorinta de a exercita stapanire sub nume de proprietar, aceasta existand indiferent de reaua sau buna-credinta. Art 1854- posesorul este presupus ca poseda pentru sine, sub nume de proprietar, daca nu este probat ca a inceput a poseda pentru altul. Art 1855- atunci cand posesorul a inceput a poseda pentru altul se presupune ca a conservat aceeasi calitate daca nu se face dovada contrarie. Asa fiind atata timp cat nu se face dovada intervertiri posesiei se prezuma ca detentorul a constinuat sa-si pastreze aceasta calitate. In jurisprudenta s-a decis ca in ce priveste proba posesiei , ca aceasta se va putea face prin inscrierea imobilului la sectia financiara , prin taxa impozitelor si a celorlalte taxe pentru imobil , prin inscrierea imobilului sub nume de proprietar. Deoarece posesia se prezuma in timp ce detentia nu se prezuma, ea trebuie sa fie dovedita. Pentru ca detentorul precar sa poata uza de actiunea posesorie trebuie sa faca dovada calitatii procesuale active , respectiv sa faca dovada titlului juridic in baza caruia detine imobilul. Sectiunea IV.Posesia si detentia precara Comparatie intre detentia precara si posesie Detentia exercitiul unei puteri de fapt asupra unui lucru, fie cu permisiunea si pe contul proprietarului , fie in virtutea unui titlu legal sau judiciar. 1. Fiecare are un element corpus insa detentorului ii lipseste elementul animus , deoarece el nu detine bunul cu intentia de a se comporta ca un proprietar sau titular al unui alt drept real. 2. Posesia este o stare de fapt pe cand detentia este o stare de drept , rezultand intotdeauna dintr-un titlu legal sau conventional , in baza caruia detentorul este indreptatit sa exercite stapanirea materiala a bunului. 3. Poeseia poate fi si un fapt neregulat ( posesia dobandita prin furt sau uzurpare) pe cand detentia este intotdeauna un fapt reglementat ca atare , pe cale legala sau conventionala.

4. Conflictele ce apar intre posesor si adevaratul proprietar se rezolva printr-o actiune posesorie , pe cand in cazul detentiei , conflictele ivite intre detentor si adevaratul proprietar printr-o actiune ex contractu. 5. Detentorul precar ,are un drept asupra bunului obiect al contractului , astfel ca natura j a contractului va determina si fizionomia j a detentiei precare, dac corelativ cu acest drept el are si obligatia de reastituire a bunului la incheerea termenului contractual, astfel ca niciodata nu va putea dobandi proprietatea prin uzucapiune asupra acestui bun. In jurisprudenta cel care stapaneste bunul ca urmare a unui antecontract de vanzare-cunparare , pana in momentul perfectarii actului in forma autentica , este un simplu detentor precar. Interventirea detentiei precare Prin art 1858 sunt reglementate patru cazuri cand este posibila intervertirea detentiei precare in posesie: 1. Intervertirea in situatia in care detentorul este de buna-credinta. Este situatia in care dobanditorul precar cumpara imobilul asupra caruia a avut un titlu juridic contractul de inchirieire- prin incheerea caruia nu avea decat un drept personal , de la un proprietar aparent dar fara sa cunoasca imprejurarea ca nu contracteaza cu adevarat proprietar. Buna credinta trebuie sa existe in momentul incheerii actului , pentru ca fata de acest moment analizam pozitia subiectiva a detentorului care dobandeste cu titlu translativ de proprietate bunul , insa chiar daca detentorul are reprezentarea ca a dobandit un drept real asupra bunului, exercitand prerogativele avesteia , implicit , exercita o posesie. In ce priveste titlu pe care detentorul il exhiba pentru a justifica noul sau statut j, acesta trebuie sa fie un titlu translativ de proprietate , si cu titlu oneros , iar nu unul declarativ , ca de exemplu partajul. 1. Intervertirea in situatia in care detentorul opune acte de rezistenta titularului. In acest caz detentorul precar neaga dreptul celui de la care a primit bunul prin acte de rezistenta , adica neaga insasi existenta raportului obligational in temeiul caruia a fost obligat sa stapaneasca bunul pentru altul si nu pentru sine (depozitarul refuza restituirea bunului, chiariasul aduce la cunostinta proprietarului ca el este adevaratul proprietar al bunului). Exista intervertire si atunci cand proprietarul bunului este impiedicat cu forta de catre proprietarul precar sa-si recapete bunul. In ce priveste savarsirea actelor materiale, acestea pot consta in modificari constructive, demolarea unei parti din imobil, edificarea unei extinderi, toate acestea trebuie sa fie de asa natura incat adevaratul titular al dreptului sa nu aiba nici un dubiu asupra intentiei detentorului de a se comporta ca un adevarat proprietar. In ceea ce priveste savarsirea de acte j, un astfel de act poate consta in refuzul de a plati chiria, in rezistenta pe care detentorul o opune la exercitarea obligatiilor asumate in vechiul raport juridic, corelativ cu exprimarea neechivoca a pozitiei sale ca este titularul dreptului real.

1. Intervertirea in situatia in care detentorul transmite cu titlu particular bunul catre un tert Este situatia in care detentorul stramuta posesia bunului, printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate, altei persoane care este de buna credinta. Conditia sine qua non pentru ca dobanditorul sa poata invoca efectele posesiei utile este ca in momentul incheerii actului translativ de proprietate sa fie de bun-credinta, respectiv sa nu conuasca ca inchee actul cu un neproprietar. 1. Intervertirea in situatia in care detentorul decedeaza si se realizeaza o transmisiune cu titlu universal catre succesori In aceasta ipoteza detentorul precar transmite posesia printr-un act cu titlu universal , iar succesorul universal este de buna-credinta. Avand in vedere pozitia lor subiectiva de necunoastere a imprejurarii ca bunurile respective nu faceau parte din masa succesorala , ei sunt protejati de lege tocmai in considerarea bunei lor credinte si se bucura de tratament juridic al unui poesor. Sectiunea V. Dobandirea si pierderea posesiei. Dobandirea posesiei Posesia se dobandeste prin intrunirea celor dou elemente ale sale : corpus si animus. Elementul material poate fi dobandit si exercitat fie printr-un fapt unilateral al posesorului, atunci cand exercita direct acte materiale pentru sine, fie printr-un reprezentant , ca in cazul locatarului, depozitarului, mandatarului. Minorii si alienatii mentali pot dobandi posesia prin intermediul reprezentantilor lor , insa posesia poate fi dobandita si prin intermediul unui mandatar sau gerant de afaceri. In ce-l priveste pe mandatar, el trebuie sa posede pentru mandant si nu pentru sine, in timp ce gerantul de afaceri va poseda in contul geratului. Daca posesorul renunta sa mai posede pentru sine ori posesia a fost intrerupta de un tert , posesorul devine un simplu detentor precar. Posesia se va socoti dobandita numai in situatia in care bunul a intrat in sfera materiala de stapanire a posesorului , fiind utilizat potrivit destinatiei sale economice. Pot fi considerate acte materiale din care sa rezulta acea stapanire de fapt , ocuparea unui imobil , exploatarea acestuia potrivit scopului sau economic, in general acte din care sa rezulte neechivoc existenta celor doua elemente constitutive ale posesiei. Poseia poate fi dobandita prin intermediul unui reprezentant care efectueaza acte de stapanire materiala pentru si in numele posesorului , cum este cazul locatarului care poseda pentru locatar sau al nudului proprietar care poseda prin intermediul uzufructuarului.

Dovada posesiei Dovada se face prin probarea celor doua elemente ale sale. Dovada elementului material este relativ simla ea facandu-se prin orice mijloace de proba, inclusiv martori si prezumtii. Elementul psihologic este guvernat de doua reguli: Prezumtia de neprecaritate posesorul este presupus ca poseda pentru sine , sub nume de proprietar daca nu este probat ca a inceput a poseda pentru altul. Este o prezumtie relativa , sarcina dovezii contrare revenind reclamantului Prezumtia de neintervertire a titlului cand posesorul a inceput a poseda pentru altul se presupune ca a conservat aceasta calitate daca nu exista proba contrara. Aceasta prezumtie poate fi rasturnata prin proba contrara cand ocupantul poate dovedi ca a devenit din detentor precar posesor. Dovada posesiei se va putea face prin inscrierea imobilului in administratia funciara, plata impozitelor sau inchirierea imobilului sub nume de proprietar. Pierderea posesiei Poseia se pierde atunci cand dispar cele doua elemente ale sale, cum ar fi cazul instrainarii bunului sau abandonarii acestuia. Pierderea elementului corpus,( pieirea bunului , pierderea acestuia , sau intra in posesia altei persoane fara acordul posesorului) Pierderea elementului animus Bunul intra in domeniul public al astatului sau unitatilor administrativ-teriroriale Bunul dispare din cauza de forta majora sau expropriere

Calitatile posesiei 1. Posesia sa fie continua. Pentru a duce la dobandirea proprietatii prin prescriptie achizitiva posesia trebuie sa fie continua, adica este necesar ca bunul sa fie stapanit cu regularitate , potrivit naturii sale. In practica judiciara s-a decis ca acest coaracter nu presupune cu necesitate exericitarea in permanenta a actelor de posesie, ci ea poate fi exercitate cu interminete numai cu conditia ca acestea sa nu fie anormale. La fel continuitatea este intotdeauna prezumata posesorul actual care probeaza ca a posedat intr-un moment dat mai inainte , este presupus ca a posedat in tot timpul intermediar fara insa ca aceasta sa impiedice proba contrarie. 2. Posesia sa fie neintrerupta. Posesia nu inceteaza chiar daca apar momente de discontinuitate , insa in cazul in care s-a intrerupt se va pierde. Intreruperea se realizeaza doar prin fapta unui tert care duce la incetarea posesiei, tertul posedand pe o durata mai

3.

4.

5.

6.

mare de un an. Intreruperea mai poaterezulta din necunoasterea dreptului unui tert sau din cauze de intrerupere naturala sau civila a uzucapiunii. Posesia sa fie netulburata. Este acea posesie care se intemeiaza pe acte de violenta respectiv, posesia este tulburata cant este fondata sau conservata prin acte de violenta in contra sau din partea adversarului. Asadar posesia trebuie sa nu fi fost inceputa prin acte de violenta fizica si psihica, ea trebuie sa fie netulburata pe tot parcursul ei. S-a apreciat ca posesia , in cazul titlului de proprietate viciat datorita violentei, este o posesie pasnica si netulburata prin ea insasi , care poate conduce la prescriptia achizitiva. Aceasta pentru ca nu ne aflam pe taram petitoriu, ci pe taram posesoriu , in senul ca cel care initial a dobanditbunul ca urmare a unui titlu anulabil isi va schimba pozitia juridica devenind posesor. Posesia sa fie publica. Este publica acea posesie care este exercitata in vazul tuturor fiind cunoscuta de toti.astfel posesia nu est clandestina daca persoana in contra careia se exercita are cunostinta de exercitarea posesiei de catre posesor. Conditia publicitatii posesiunii este ceruta numai pentru imobile iar nu si pentru mobile. In practica s-sa statuat ca este necesar ca posesia sa se exercite public pentru ca proprietarul sa poata afla de posesia ce se exercita impotriva sa , legeea neprevazut insa conditia ca proprietarul sa aiba efectiv cunostinta de imprejurarea ca bunul sau este posedat de altul. Posesia sa fie sub nume de proprietar. Daca cel care exercita acte de stapanire materiala nu o face sub nume de proprietar, el nu este decat un simplu detentor precar intrucat posesiei sale ii lipseste elementul animus. Legea prezuma in caz de indoiala ca posesorul poseda pentru sine. Posesia sa fie neechivoca. CCv nu include prin calitatile posesiei si neechivocitatea pentru ca se confunda cu precaritatea. Posesia este echivoca cand nu se cunoaste daca ea este manifestarea unui drept , actele de stapanire avand un caracter indoielnic. O posesie fiind neechivoca cand nu exista indoieli in ce priveste existenta celor doua elemente constitutive ale sale.

Viciile posesiei 1.Discontinuitatea. art 1848 posesia este discontinua cand este exercitata cu intermitente anormale. Acest viciu provine de la posesor, in timp ce intreruperea posesiei provine din fapta unui tert. Discontinuitatea are urmatoarele caractere juridice: a)este un viciu temporar , astfel ca daca inceteaza actele de stapanire devin regulate. b)este un viciu absolut ce poate fi invocat de orice persoana care justifica un interes. c)un astfel de viciu se intilneste de regula in cazul lucrurilor imobile. 2.Violenta. art 1851 posesia este tulburata cand este fondata sau conservata prin acte de violenta in contra sau din partea adversarului. In practica s-a decis ca pentru a nu fi viciata , posesia trebuie inceputa si mentinuta sau conservata in mod pasnic fara violenta. Este violenta activa cand posesorul intra in posesia bunului sau conserva posesia prin acte de violenta si este violanta pasiva cand posesorul raspunde la actele de violenta ale altei persoane , in vederea apararii posesiei sale. Posesorul care a expulzat prin forta pe alt posesor are fata de cel cexpulzat o

posesie viciata, dar fata de ceilalti, posesia sa este valabila. In practica se arata faptul ca cererile cu privire vor fi admise daca nu a trecut un an de la deposedare , iar reclamantul dovedeste ca a posedat cel putin un an in conditiile cerute de art 1846 si art 1847. Daca, insa, deposedarea s-a facut prin violenta , cel care formuleaza actiunea in justitie trebuie sa dovedeasca numai prima din conditiile mentionate. Caracterele juridice: a)este un viciu relativ intrucat poate fi invocat numai de catre cel impotriva caruia violenta a fost exercitata b)este un viciu temporar astfel incat posesia redevine utila din momentul in care inceteaza violenta c)se plica atat bunurilor imobile cat si posesiei bunurilor mobile. 3.Clandestinitatea.este clandestina cand posesorul o exercita in ascuns de adversarul sau , incat acesta nu este in stare de a putea sa o cunoasca. Publicitatea posesiei trebuie sa se manifeste pe toata durata posesiei . Caractere juridice: a)este un viciu relativ , putand fi invocata numia de catre cel fata de care posesia a fost exercitata pe ascuns b)este un viciu temporar, incetand de indata ce posesia a devenit publica c)este aplicabila daor posesiei bunurilor mobile, practic fiind de neimaginat in cazul bunurilor imobile 4.Echivocul. Posesia este echivoca in situatia in care nu se cunoaste daca posesorul are sau nu elementul intentional. Acest viciu exista atunci cand doua sau mai multe persoane savarsesc acte de stapanire asupra unui bun , fara a putea pretinde o posesie proprie, distincta. Cand un coproprietar stapaneste cu titlu de proprietar al unui bun succesoral, in conditiile unei posesii utile, el poate dobandi prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra acelui bun , numai daca posesia a durat 30 de ani. Manifestarea de vointa trebuie exteriorizata , pentru a se putea intelege ca posesia comuna s-a transformat in posesie exclusiva prin fapte concrete. Caracteristici: -este un viciu relativ putand fi invocat numai de catre ceilalti copartasi sau coposesori , nu si de catre terti -este un viciu temporar , el incetand atunci cand comportamentul posesorului este de asa natura incat creaza convincerea ca intruneste elementul animus

Sectiunea VII. Efectele posesiei Posesia creaza prezumtia de proprietate in favoarea posesorului Posesiea imobiliara este aparata prin actiunea posesorie

Posesorul de rea-credinta al unui bun frugifer dobandeste in proprietate fructele bunului pe care il poseda Posesorul dobandeste proprietatea prin prescriptie achizitiva , in cazul bunurilor imobile

Prezumtia de proprietate in favoarea posesorului Art 1854- posesorul este presupus ca poseda pentru sine sub nume de proprietar. Aceasta prezumtie opereaza atat in cazul bunurilor imobile cat si in cazul celor mobile, posesorul fiind prezumat ca fiind titularul dreptului de proprietate . Intr-o actiune in revendicare intentata de proprietarul bunului , posesorul va beneficia de doua prezmtii esentiale care-l scutesc de sarcina probei, respectiv de prezumtia de proprietate si de prezumtia de buna-credinta. Daca reclamantul reuseste sa dovedeasca unul din viciile posesie , acesta obtine rasturnarea sarcinei probei, posesorul trebuind sa dovedeasca titlul sau . In cazul bunurilor mobile, posesia de buna-credinta echivaleaza cu titlul de proprietate fara a se putea face dovada contrara. Este suficienta ca posesorul sa faca dovada ca stapaneste bunul mobil , pentru ca prezumtia sa opereze in favoarea sa si, cum posesia este o stare de fapt ea poate fi probata si cu martori. In practica posesorul de buna credinta nu este obligat sa faca dovada proprietatii in conditiile art 1191 ci numai dovada stapanirii de fapt a bunului. In cazul bunurilor imobile prezumtia este una relativa ce poate fi rasturnata prin proba contrara. De asemenea prezumtia de proprietate inceteaza sa mai existe in situatia in care se face dovada ca posesorul a fost de rea-credinta. Prezumtia de proprietate nu opereaza in favoarea posesorului cand obiect al posesiei sunt bunurilor proprietate publica , ce sunt scoase din circuitul civil , conform art 136(4) din Constitutie, situatie in care statul si unitatile administrativ-teritoriale se bucura de prezumtie absoluta de proprietate. Apararea posesiei prin intermediului actiunilor posesorii Actiunile posesorii acele actiuni in justitie prin care posesorul isi apara posesia impotriva oricaror tulburari ori prin care urmareste sa o redobandeasca atunci cand a pierdut-o. Actiunile posesorii apara posesia ca stare de fapt , ele avad ca scop restabilirea situtatiei de fapt existente anterior tulburarii sau deposedarii. Astfel ocrotindu-se posesia se va proteja inclusiv

proprietatea, incat adevaratul proprietar se va putea apara invocand posesia , fara a mai fi nevoie sa dovedeasca direct existenta dreptului sau. Prin actiunile posesorii se apara o stare de fapt , fara a se pune in discutie cui ii apartine dreptul real asupra bunului in litigiu, in timp ce prin actiunile petitorii se apara insusi dreptul real. Astfel in timp ce in cazul actiunii posesorii dovada se face prin orice mijloc de proba , in situatia actiunii petitorii proba este mult mai dificila. In practica judiciara nici unei persoane, neproprietar sau coproprietar nu-i este permisa intrarea in posesie a bunului impotriva celui ce o exercita efectiv , prin tulburarea posesiei utile a acestuia si, cu atat mai mult prin acte de violenta , potrivit principiului ca nimeni nu-si poate face dreptate singur. De asemenea un mostenitor nu poate intenta actiune impotriva unui alt comostenitor , intrucat se prezuma ca ei poseda unii pentru altii, cu titlu precar si, neavand o posesie exclusiva cu titlu de proprietar , nu pot formula o actiune posesorie. Odata sesizata cu solutionarea unei actiuni posesorii , instanta de judecata va analiza doar faptul posesiei, fara a analiza cine este titularul unui eventual drept real, actiunea posesorie avand menirea de a apara o situtatie de fapt , care creaza o aparenta de proprietate , situatie in care exercitarea actiunii posesorii nu este conditionata de existenta unui titlu. Insa instanta va putea cerceta aparenta de drept , in raport cu titlurile ce i se prezinta, insa aceasta actiune posesorie nu se transforma in actiune petitorie , pentru ca titlul exhibat va lamuri doar situatia posesiei , si nu cea a dreptului real. Este necesar de subliniat ca intrucat toate drepturile sunt susceptibile de posesie, fiecare din ele poate fi aparat prin actiuni posesorii. Pot formula actiuni posesorii:posesorul a carui proprietate a fost uzucapata, care poate fi chiar proprietarul bunului care-si exercita astfel un atribut al dreptului de proprietate ; uzufructuarul chiar si impotriva nudului proprietar, acesta din urm putand , la randul sau sa exercite o actiune posesorie; uzuarul; superficiarul; titularul unui drept de abitatie si servitute. In ce priveste titularii dreptului de servitute numai titularii servitutilor , numai titularii servitutilor aparente si continue, pot formula o astfel de actiune. In cazul servitutilor necontinue este totusi posibila formularea actiunii posesorii, numai cand servitutea se intemeiaza pe un titlu si nu pe buna-vointa proprietarului fondului aservit. In practica j s-a decis ca si detentorii precari, chiriasul, arendasul pot intenta actiuni posesorii i temeiul contractului in baza caruia detin titlul respectiv. Caracterele actiunii posesorii -sunt actiuni reale- pot fi introduse impotriva celor care , prin faptele lor , tulbura exercitarea pasnica a posesiei , sau impotriva celor care lau deposedat pe posesor de bunul pe care il avea in stapanire.

-sunt actiuni imobiliare, obiect al acestora fiind terenurile cu sau fara constructii, proprietate privata, indiferent de titular, nu si cele care alcatuiesc domeniul public. -sunt reglementate de art 674-676 CPCv, printr-o procedura speciala , simpla si rapida. Felurile actiunii posesorii Nu este posibil cumulul intre actiunile posesorii in complangere si actiunea posesorie in reintegrare, intrucat intre aceastea exista un concurs succesiv. 1. I. Actiunea posesorie generala- in complangere

Actiunea in complangere- actiune posesorie generala, de drept comun, prin care reclamantul solicita inlaturarea unei tulburari obisnuite a posesiei pasnice, reprezentata de incalcarea ei de catre parat. Tulburarile posesiei se pot concretiza in tulburari de fapt si tulburari de drept. Tulburarea de fapt consta in acte materiale de tulburare a posesiei, dar nu simple acte cu caracter trecator si izolat , acte savarsite cu intentia de a atinge posesia, liberul exercitiu al ei, de exemplu exercitarea unor lucrari pe terenul posedat. Judecatand avand rol sa decida natura tulburata in baza probelor administrate. Tulburarea de drept a posesiei, se poate realiza numai pe calea actelor j in temeiul carora o persoana reclama o pretentie contrara posesiei exercitate de posesor, cum ar fi de exemplu, ca chiriasul este domat de o alta persoana sa-i plateasca lui chiria , deoarece el este proprietarul imobilului inchiriat, si nu cel care a incheiat initial contractul. Conditiile pentru introducerea unei actiuni posesorii: a) Sa nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare. Acesta este un termen de prescriptie si nu de decadere, astfel ca daca nu este sesizata instanta in acest termen, inceteaza dreptul la actiune in sens material , introducerea actiunii ulterior acestui termen facand ca aceasta si fie respinsa ca tardiv introdusa. In cazul in care actele sunt distincte si cu caracter succesic , fara legatura intre ele , apreciem ca calculul termenului trebuie facut incepand cu ultimul act de tulburare. Daca insa actele de tulburare sunt continuarea primei tulburari , atunci aceasta prima tulburare constituie data de la care trebuie calculat termenul de un an , aprecierea urmand a se face de la caz la acz de catre instanta. Tulburarea de fapt se poate realiza prin executarea unor lucrari pe terenul posedat de altul, insusirea fructelor, ocuparea unei portiuni de teren etc. Tulburarea de drept se realizeaza prin acte j prin care se contesta posesia, cum ar fi notificarea prin care paratul solicita chiriasului sa-i fie platita lui chirira bunului, iar nu locatorului posesor cu care el incheiase contratul.

b) Reclamantul sa faca dovada ca a posedat cel putin un an inainte de data tulburarii sau deposedarii( acest termen fiind unul procedural nu de prescriptie) c) Posesia sa intruneasca conditiile prevazute la art 1846, 1847 CCv, adica sa fie o posesie utila adica neviciata. Numai posesia utila poate fi aparata printr-o actiune posesorie generala. 1. II. Actiunea posesorie speciala- in reintegrare

Actiunea in reintegrare este o actiune posesorie speciala, prin care reclamantul pretinde , sa fie repus in situatia anterioara, atunci cand a intervenit o tulburare sau deposedare cu violenta. Faptele care dau dreptul la introducerea actiunii in reintegrare: -acte de ocupare a unui imobil, cand o terta persoana ocupa un imobil cu intentia de a ramane acolo permanent; -acte de obstructie, cand un tert il impiedica pe posesor sa foloseasca imobilul pe care il poseda. -acte de distrugere, de orice natura , precum distrugerea unei recolte , distrugerea unui gard ce imprejmuieste imobilul posedat. Daca actele de violenta au fost astfel exercitate incat sa intruneasca elementele constitutive ale unei invractiuni , va fi angajata raspunderea penala a celui ce a savarsit astfel de acte. Daca actele de violenta au prosus si un prejudiciu posesorului, acesta v-a putea formula si o cerere in despagubiri , fie alaturata actiunii principale in reintegrare, fie pe calea unei actiuni separate. In cazul acestei actiuni este necerara indeplinirea unui singure conditii sa nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare. Art 676 CPC -actiunea in revendicare poate fi invocata chiar de un detentor precar , care are numai elementul corpus , dar niciodata animus, astfel ca nu este posibil sa se creeze o situatie privilegiata detentorului precar , fata de posesorul suspectat ca posesia sa a fi viciata de viciile violentei sau clandestinitatii, si in unele situatii echivocitatii. Trebuie insa precizat ca daca tulburarea posesiei detentorului precar provine din partea celui cu care a incheiat contractul de inchiriere, de exemplu, proprietarul imobilului, intre acestea se naste un litigiu locativ, avamd ca fundament j contractul dintre parti si nu prevederile legale cu privire la actiunile posesorii. Comparatie intre cele doua actiuni -ambele sunt actiuni posesorii; -actiunea in complangere este o actiune generala, iar actiunea in reintegrare este una speciala ;

-actiunea in complangere are ca obiect protejarea posesiei( ca prezumtie a dreptului de proprietate), pe cand actiunea in reintegrare are ca obiect principal repararea unui fapt ilicit; -pe cand in cazul actiunii in complangerii aceasta nu poate fi inteentata decat daca se intrunesc cumulativ conditiile art 1846-1847 CC,pe cand actiunea in reintegrare nu se poate intentat decat daca se dovedeste faptul ca posesorul a fost tulburat sau deposedat prn violenta. -hot data asupra unei actiuni in complangere , asigura posesorului o posesie civila definitiva, care nu poate fi pierduta decat in petitoriu, ce cand cea data intr-o actiune in reintegrare da detentorului numai o folosinta momentana, provizorie ce poate fi pierduta chiar in cazul unei actiuni poesorii intentate de partea care a pierdut in urma solutionarii actiunii in reintegrare. Posesorul de buna-credinta dobandeste fructele bunului pe care il poseda. Aceasta este o exceptie conf art 483CC. Prin fruce intelegem tot ce produce un lucru un mod periodic , fara ca substanta sa sa scada. Acestea pot fi: naturale, industriale, civile.Fructele naturale, sunt cele produse de natura fara interventia omului. Cele industriale sunt cele fructele produse de natura cu interventia omului, iar cele civile sunt veniturile banesti produse de un bun. Art 486 CC posesorul este de buna-credinta atunci cand poseda ca proprietar , in puterea unui titlu translativ de proprietate ale carui vicii nu-i sunt cunoscute. Dobandirea fructelor se face in masura perceperii, ceea ce duce la concluzia ca posesorul nu poate dobandi fructele civile ajunse la scadenta , dar pe care nu le-a cules inca. In practica j s-a decis ca posesorul de buna-credinta, dobandeste in proprietate numai fructele bunului, nu si productele, deoarece productele se cuvin intotdeauna proprietarului. Buna-credinta conditie necesara pentru ca posesorul sa poata culege fructele. Buna-credinta este o chestiune de ordin subiectiv si consta in convingerea ferma, dar eronata a posesorului ca stapaneste bunul in baza unui titlu valabil. Aceast inceteaza odata cu chemarea in judecata a posesorului , data de la care el nu mai culege fructele. Buna-credinta fiind o chestiune de fapt , poate inceta si inainte de a fi sesizata instanta de judecata , aceasta dovada putand fi facuta prin orice mijloc de proba , astfel ca din acel moment posesorul va deveni un posesor de rea-credinta. Dupa incetarea bunei-credinte posesorul va fi indatorat sa restituie atat fructele culese cat si cele neculese in conditii normale( adica cele pe care din neglijenta nu le-a cules). In situatia in care posesorul de rea-credinta instraineaza la randul sau bunul, dobaditorul la randul sau v-a avea calitatea de posesor de buna-credinta, intrucat nu stia viciul titlului transmitatorului , putand astfel culege fructele bunului posedat. Posesorul de rea-credinta insa are dreptul de a i se plati cheltuielile ocazionate de producerea sau recoltarea fructelor, precum si cele necesare si utile facute in legatura cu bunul respectiv dar nu si la cheltuielile voluptuarii facute pentru simpla placere.

Exceptii: -bunul face parte din domeniul public -fructele lucrurilor supuse raportului, potrivit art 762 se datoreaza din ziua deschiderii succesiunii -art 854- donatarul va restitui fructele portiunii ce trece peste cotitatea disponibila din momentul deschiderii succesiunii. Necesitatea unui titlu translativ de proprietate Art 486 nu face nici o distinctie in ce priveste nulitatea titlului astfel ca indiferent daca titlul este nul absolut, nul relativ sau putativ, posesorul de buna-credinta v-a culege fructele acelui bun , fie ele naturale, civile sau industriale. Titlul ce se invoca de posesor nu este un element separat al bunei credinte, ci un element intrisec al acesteia, care justifica culegerea fructelor. Numai in cazul uzucapiunii de 10-20 ani se cere ca , pe langa buna-credinta sa existe un titplu translativ de proprietate. In practica j s-a decis ca nulitatea actului translativ de proprietate nu v-a putea duce la restituirea fructelor culese, acestea fiind percepute in virtutea transmiterii si posedarii bunului ce a constituit obiect al vanzarii. In cazul rezolutiunii conventiei cand are loc restabilirea situatiei anterioare, posesorul de buna-credinta v-a pastra fructele bunului , la fel cum cel ce a muncit un teren arabil dobandit in baza unei fanzari nule de drept va retine fructele culese. Posesorul de buna-credinta insa va trebui sa restituie productele bunului (arborii taiati de pe terenul instrainat), cu exceptia fructelor culese.

Capitolul VIII Modurile generale de dobandire a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale reglementate de Codul Civil. Sintagma moduri de dobandire a dreptului de proprietate desemneaza acele mijloace juridice condtand in acte si fapte juridice prin care se dobandeste dreptul de proprietate , indiferent de forma sa. Sectiunea I. Modurile de dobandire a dreptului de proprietate 1. Dupa intinderea dobandirii a) Modurile de dobandire universala care consta in dobandirea a unui intregi universalitati de bunuri, cum este cazul unui mostenitor legal ce culege intreaga masa de bunuri lasate de autorul sau.

b) Modurile de dobandire cu titlu universal- situatia in care se transmite dobanditorului doar o fractiune dintr-un patrimoniu si nu intreaga masa c) Modurile de dobandire cu titlu particular se transmite dobanditorului un bun determinat sau o masa de bunuri determinate ( conventia, uzucapiunea, legatul cu titlu particular, accesiunea, posesia de buna-credinta a unui bun mobil, hot j.) Aceasta clasificare prezinta interes prin aceea ca dobanditorul, in cazul transmisiunilor universale si cu titlu universal raspunde de plata datoriei celui pe care il mosteneste , in totalitate in cazul mostenirii universale, sau in functie de fractiunea culeasa in celalalt caz, pe cand in cazul dibanditorului cu titlu particular el nu este tinut in principiu de datoriile autorului sau, cu exceptia celor care se afla in individualitate si specializate asupra bunului transmis si care sunt in acelas timp anterioare momentului in care a operat transferul. 1. In functie de momentul in care are loc transmiterea drepturilor reale a) Modurile de dobanditre prin acte intre vii conventia, traditiunea, accesiunea, uzucapiunea, legea, ocupatiunea. Dobandirea opereaza in momentul asa cum cere legea, in momentul luarii in posesie a bunului sau la momentul convenit de parti. b) Moduri de dobandire pentru cauza de moarte- succesiunea si legatul. 1. In functie de situatia juridica a bunului in momentul dobandirii a) Moduri de dobandire originare cel care dobandeste bunul este primul proprietar fara sa opereze transmisiunea dreptului de proprietate de la o persoana la alta (ocupatiunea, accesiunea naturala, uzucapiunea, dobandirea unui bun mobil cu buna-credinta, dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta, legea) b) Moduri de dobandire derivae- presupun transferul dreptului real de la o persoana la alta (succesiunea, legatul, conventia, traditiunea) Aceasta clasificare prezinta un interes redus deoarece ocupatiunea nu se mai poate aplica decat bunurilor mobile, in privinta bunurilor imobile opereaza art 646, 477 CC, care prevad ca bunurile fara stapan sunt ale statului. 1. In functie de caracterul transmisiunii a) Modurile de dobandire cu titlu oneros- conventia, traditiunea.

b) Modurile de dobandire cu titlu gratuit- contractul cu titlu gratuit( donatia), uzucapiunea, succesiunea, legatul. Astfel pentru actele cu titlu gratuit este necesara forma autentica ( donatia ca si testamentul trebuie sa fie intocmite cu respectarea cerintelor legale in ceea ce priveste forma), in timp ce actele cu titlu oneros sunt supuse cu unele exceptii principiului consensualismului. In cazul

instrainarii cu titlu gratuit este necesara respectarea cotitatii disponibile, conditie ce nu se aplica actelor cu titlu oneros. De asemenea revocarea actelor cu titlu gratuit facuta in frauda creditorilor este permisa mai usor decat revocarea actelor oneroase. Sectiunea II. Accesiunea sau incorporatiunea, ca mod de dobandire a dreptului de proprietate. Art 482 proprietatea unui lucru mobil sau imobil da drept asupra a tot ceea ce produce lucrul si asupra a tot ce uneste, ca accesoriu, cu lucrul intr-un mod natural sau artificial. Acest drept se numeste drept de aceesiune. Art 488 tot ce se uneste si se incorporeaza cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului astfel incat accesiunea este un mod de transmitere a proprietatii in favoarea proprietarului lucrului principal . Principiul este ca tot ce este produs de lucrul care face obiectul dreptului, precum si tot ce se incorporeaza in lucru e cuprins in obiectul dreptului. Accesiunea este un mod de dobandire a dreptului de proprietate constand in incorporarea materiala a unui lucru mai putin important intr-un lucru mai important, in temeiul careia, daca doua lucruri apartin la proprietari diferiti, proprietarul bunului mai important va dobandi dreptul si asupra bunului incorporat. Accesiunea este un mod originar de dobandire a dreptului de proprietate. Bunurile care apartin proprietatii publice nu pot face obiectul acestui mod de dobandire a dreptului de proprietat. In schimb bunurile care fac parte din domeniul privat al statului si unitatilor adm-teritoriale sunt susceptibile de a fi dobandite prin accesiune deoarece proprietatea privata se bucura de un tratament egal, indiferent de titularul dreptului de proprietate . Felurile accesiunii In functie de obiectul principal a) b) Accesiune imobiliara Naturala artificiala Accesiune mobiliara

Accesiunea imobiliara naturala Accesiunea imobiliara naturala consta in unirea sau incorporarea a doua bunuri, dintre care cel putin bunul principal este imobil, avand proprietari diferiti , fara interventia omului.

Principiul general care domina in CC in materia accesiunii imobiliare este ca pamantul se considera totdeauna ca lucru principal 1. Accesiunea pamanturilor create de ape Aceasta forma de accesiune ia nastere in urmatoarele cazuri reglementate de lege: aluviunea, avulsiunea, insulele si prundisurile. a) Aluviunea

Art 495 aluviunile sunt cresterile de pamant ce se fac succesiv si pe nesimtite la malurile raurilor si fluviilor. Acestea apartn dupa cum prevede art 495 proprietarului riveran pe fondul caruia sau dispus, indiferent de natura cursului de apa. Art 496- pamantul liberat prin retragerea apei apartine proprietarului riveran de-a lungul caruia sa retras apa. Asadar proprietarul fondului caruia i-a profitat retragerea nu are vre-o obligatie de a despagubi pe cineva in nici o situatie de crestere a suprafetei sale de teren prin cele doua moduri de formare a aluviunii. Daca fondul riveran caruia i-a profitat retragerea apelor este in indiviziune , cresterea acestuia profita tuturor coindivizarilor. L 107/1996-legea apelor in art 3 (2) prevede ca albiile minore mai mici de 5 km , si cu bazine hidrografice ce nu depasesc 10 km pe care nu curg in permanenta apele apartin in proprietate titularului lotului pe care acestea se formeaza sau curg. Art 496 (2) pamanturile care rezulta din retragerea marii apartine domeniului public , pentru ca potrivit art 136 (3) Const, plajele si marea teritoriala fac obiectul exclusiv al proprietatii publice. b) Avulsiunea

Aceasta consta in ruperea brusca a unei bucati de pamant dintr-o proprietate si alipirea ei de apacurgatoare la alta proprietate riverana. Proprietarul terenului de la care s-a smuls suprafata de teren o va putea insa revendica in termen de un an, data pana la care proprietarul fondului la care s-a alipit nu dobandeste proprietatea asupra sa. Daca insa nu a fos revendicata in termen de un an prevazut de art 498 portiunea de teren alipita devine proprietatea fondului la care s-a adaugat. c) Insulele si prundisurile

Ele sunt o forma a accesiunii imobiliare naturale constand in intinderile de uscat rezultate din retragerea apelor, raurilor neplutiloare si nenavigabile. Art 499 insulele si prundisurile care se formeaza in albia fluviilor navigabile sau plutitoare sunt ale statului daca nu se opune titlu sau prescriptie

Situatii: a) Insula se formeaza prin ruperea brusca a unei portiuni dintr-un fond , caz in care proprietarul o poate revendica in timp de un an b) Un rau isi face un brat inconjurand pamantul unui riveran , caz in care proprietarul fondului pastreaza proprietatea insulei formate c) Conf art 3 L107/1996, insulele care nu sunt in legatura cu terenurile cu mal la nivel mediu al apei apartin proprietarului albiei raului.

d)

Accesiunea animalelor

Art 503 orice animale sau zburatoare salbatice care trec in cuprinsul nostru se fac ale noastre , pe cat timp raman la noi, afara numai daca asemenea trecere s-a organizat prin fraude sau artificii Legea face insa referore numai la animalele salbatice care fac parte din fondul cinegetic ce este proprietatea statului, astfel ca dobandirea unor astfel de animale de catre o persoana se poate realiza numai in conditiile impose de L103/1996 peivind fondul cinegetic si protectia vanatului. Astfel textul din CC se aplica numai animaselor semisalbatice, ca de exemplu porumbeii si albinele, dar care nu fac parte din domeniul public. Accesiunea imobiliara artificiala Art 492 orice constructie , plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamant , cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui , pana ce se dovedeste contra. In cazul accesiunii artificiale , proprietarul fondului pe care se afla constructiile sau plantatiile facute de altul datoreaza despagubirii celui care a construit sau plantat. Asadar accesiuniea artificiala are loc numai cu titlu oneros . Accesiunea artificiala are loc numai in ipoteza in care exista o incorporare materiala, respectiv materialul mobiliar intrebuintat isi pierde individualitatea mobiliara , devenind imobil prin natura sa. In caz contrar, accesiunea nu va avea loc si proprietarul materialului va pastra dreptul sau. a) Accesiunea constructiilor si plantatiilor facute de un proprietar pe terenul sau cu materialele altuia Proprietarul terenului poate fi obligat la plata contravalorii reale a materialelo, la pretul de circulatie libera a acestora de la data cand se face plata, si nu de la data cand au fost incorporate. Proprietarul constructiior sau plantatiilor realizate cu materialele altuia va putea fi obligat si la plata unor daune interese in conditiile raspunderii civile delictuale.

Avand in vedere ca materialele ce se incorporeaza in constructii si plantatii sunt bunuri mobile, proprietarul fondului care este de buna-credinta devine proprietar al acestora prin faptul posesiei lor potrivit art 1909 CC si nu numai in baza art 493. Aplicatia in practica a art 493 are o mai mare eficienta in cazul in care proprietarul fondului este de rea-credinta sau daca a intrebuintat materialele furate sau pierdute, cazuri rare in practica. b) Accesiunea constructiilor si plantatiilor facute de o persoana cu materialele sale pe un teren proprietatea altuia. Art 494 daca constructiile si plantatiile au fost facute de o a treia persoana cu materialele ei, proprietarul terenului are dreptul la a le tine pentru dansul sau de a indatora pe acea persoana sa le ridice. In acest caz, terenul fiind bunul principal, proprietarul sau va deveni prin accesiune si proprietar al constructiei sau plantatiei. c) Situatia constructorului de buna-credinta

Este de buna-credinta acel constructor care a edificat cu materialele sale pe terenul altuia, insa avand convingerea ca acel teren este proprietatea sa, insa convingerea sa , chiar ferma , este eronata. Printr-o decizie a instantei supreme s-a statuat ca este de buna-credinta acel constructor care a edificat constructia pe terenul altuia in baza unei promisiuni de donatie facute de proprietarul terenului. Tot de buna-credinta este si acel constructor care a edificat pe un teren ce a facut obiectul unei conventii de instrainare sub semnatura privata, precum si acela care a edificat pe terenul altuia in situatia in care proprietarul terenului a dat dovada de atitudine de toleranta si pasivitate. Tot astfel s-a decis in practica si in situatia in care unul dintre coproprietari construieste pe terenul aflat in indiviziune , in prezenta celorlalti coproprietari care insa nu au dat o aprobare expresa in acest sens, ci numai tacita. De asemenea a fost considerat de buna-credinta cel care a plantat o vie pe fostul lot ajutator, terenul revenind ulterior celui care l-a avut in proprietate, in baza reconstituirii dreptului de proprietate conform L 18/1991, cel caruia i s-a atribuit prin licitatie o constructie agrozootehnica de catre comisia de lichidare si ulterior licitatia a fost anulata sau cel care a construit pe un teren pentru care avea titlu de proprietate si ulterior acest titlu i-a fost anulat. Dovada relei-credinte a celui care a construit trebuie facuta de catre proprietarul fondului pe care s-a construit intrucat buna-crdinta se prezuma, astfel ca sarcina probei se schimba. Constructotul devine de rea-credinta din momentul in care viciile titlului sau i-au devenit cunoscute. d) Obligatiile care revin proprietarului fondului pe care s-a edificat constructia.

Asadar, invocand accesiunea, proprietarul terenului este indatorat sa-i plateasca constructorului contravaloarea lucrarii efectuate in temeiul principiului imbogatirii fara justa cauza.

Solutii posibilen pentru proprietarul fondului: a)sa-i plateasca constructorului de buna-credinta contravaloarea materialelor si pretul muncii. b)sa-i plateasca o suma de bani ce reprezinta sporul de valoare a terenului, ca urmare a edificarii pe aceasta c constructiei sau plantatiei. In practica s-a statuat ca pretul materialelor si al manoperei ce urmeaza a fi platit de proprietarul fondului trebuie sa fie echivalent cu pretul de la data judecatii , motivandu-se ca eventuala crestere a preturilor profita proprietarului fondului, conform principiului accesiunii. Iar intinderea despagubirilor trebuie sa fie calculata la valoarea de circulatie din momentul cand se pronunta hotararea de obligare. e) Natura juridica a dreptului constructorului de buna-credinta pe terenul atuia.

Prin faptul edificarii unei constructii pe terenul altuia chiar din momentul incorporarii acestuia in sol, se naste pentru proprietarul fondului in drept de proprietate asupra constructiei, in temeiul accesiunii si un drept de creanta al carui titular este constructorul, avand ca fundament principiul imbogatirii fara justa cauza. Este de remarcat ca incorporarea in sol a materialelor de constructie, bunuri mobile pana atunci, duce la realizarea unui imobil prin natura sa, astfel ca, in virtutea legii, respectiv art 494, se transfera proprietatea supra lor de la constructor la proprietarul fondului pe care s-a construit, asa incat, odata cu stingerea dreptului de proprietate asupra acestor mobile incorporate , se naste concomitent, dreptul de proprietate al proprietarului terenului. f) Momentul in care ia nastere dreptul de accesiune

In literatura s-a sustinut ca acesta ia nastere odata cu incorporarea in sol a materialelor de constructie din care rezulta imobilul, nefiind necesara manifestarea de vointa a proprietarului fondului, titlul sau de proprietate derivand direct din lege. In ceea ce ne priveste consideram ca dreptul de accesiune se dobandeste in momentul exprimarii vointei de catre proprietarul fondului, pentru ca pana in acest moment , respectv al exprimarii vointei de a prelua constructia si de a deveni proprietarul ei, nu se cunoaste natura dreptului proprietarului fondului care nu poate fi in nici-un caz de creanta avand in vedere prevederile art 494. In practica s-a statuat ca dreptul constructorului pe terenul altuia nu este, categoric, decat un drept de creanta ce se naste la data cand a incorporat materialele sale in solul proprietatea altei persoane. Dupa parerea noastra constructorul v-a putea dobandi dreptul de proprietate numai prin uzucapiune de 30 ani care impune numai o proprietate utila nu si un just titlu, fiinf de esenta institutiei ce o analizam ca intre constructor si proprietarul fondului nu se inchee nici un act, care, daca ar exista nu s-ar mai pune problema accesiunii.

Aceasta posesie corespunde numai dreptului de proprietate si nu altui drept real intrucat dezmembramintele dreptului de proprietate iau nastere numai prin conventia partilor sau prin lege. Pentru a evita orice confuzie este de precizat ca in cazul in care intre proprietarul fondului si constructor exista o conventie prin care proprietarul fondului ii permite construirea pe terenul sau, cel care consturieste devine proprietarul constructiei si titular al unui drept de suprficie asupra terenului aferent constructiei, prevederile art 494 fiind neaplicabile. g) Posibilitatea instituirii dreptului de retentie in favoarea constructorului de buna-credinta

In doctrina s-a aratat ca dreptul de retentie poate fi invocat de catre constructor numai in situatia in care acesta era in posesia constructiei cand a primit castig de cauza in vederea acordarii despagubirilor. Daca a pierdut posesia el nu mai poate valorifica dreptul de retentie. In practica s-au pronuntat solutii in care aplicarea dreptului de retentie s-a facut in toate cazurile in care exista o legatura de conexitate , intre bunul detintut de creditor si datoria debitorului sau, chiar in lipsa unui text legal expres in acest sens, si chiar daca partile nu au prevazut aceasta in conventia ce au incheiat-o si din care sau nascut intre ele drepturi si obligatii. Instanta suprema a statuat ca in situatia in care doi concubini ridica impreuna o constructie, pe terenul unuia dintre ei, acela dintre ei ce nu este proprietar al terenului dobandeste doar un drept de creanta, deci nu un drept real de proprietate, si ca atare, el beneficiaza de un drept de retentie asupra constructiilor pana la plata de catre celalt concubin, proprietar al terenului, a contravalorii contributiei sale la edificare. Solutiile pronuntate in practica au extins practic aplicarea dreptului de retentie in favoarea oricarui constructor de buna-credinta , prin aceasta dandu-se eficienta principiului ocrotirii bunei-credinte in materia accesiunii imobiliare artificiale. Este de remarcat ca desi dreptul de retentie nu confera titularului dreptului de creanta un drept de urmarire si preferinta, totusi ii ofera posibilitatea sa pastreze constructia pentru o eventuala urmarire silita, ea fiind parte din patrimoniul general al debitorului, pentru obligatia de plata din partea proprietarului fondului a contravalorii materialelor, muncii si a sporului de valoare rezultat in urma constructiei pe care a dobandit-o in proprietate prin accesiune. Dreptul constructorului de a pretinde despagubirea pentru edifcarea constructiei este prescriptibil in trei ani. h) Situatia constructorului de rea-credinta pe terenul altuia,

Este de rea-credinta acel constructor care ridica o constructie, plantatie sau orice alta lucrare pe terenul altei persoane, cunoscand ca nu este proprietatea sa. Se afla in aceasta situatie cel care floseste terenul fara nici un titlu sau cel care are un titlu ale carui vicii ii sunt cunoscute, precum si cel care, cunoscand caracterul litigios al titlului sau, a construit pe un teren asupra caruia a fost

recunoscut ca proprietar in baza unei hotarari nedefinitive. Tot de rea credinta este considerat si detentorul precar pe terenul pe care se edifica constructia. Proprietarul terenului poate opta : a)sa invoce accesiunea, situatie in care el devine proprietar al constructiei sau plantatiei, cu obligatia corelativa de a plati constructorului de rea credinta contravaloarea materialelor si pretul muncii. b)sa ceara constructorului de rea-credinta sa demoleze supraedificatele efectuate, deci sa ridice construcia sau plantatia pe cheltuiala exclusiva a acestuia, iar in situatia in care a incercat un prejudiciu sa pretinda obligarea constructorului de rea-credinta la plata unei daune-interese, in conditiile raspunderii civile delictuale. In ceea ce priveste interpretarea prevederilor art 494, intotdeauna prevaleaza interesele proprietarului terenului, indiferent daca cel care a edificat este de buna sau rea credinta. In cazul bunei-credinte a constructorului corelativ cu reaua-credinta a proprietarului fondului aceasta indeplineste functia de intervertire a aplicarii regulilor accesiunii , in sensul ca lucrarile efectuate nu devin proprietatea celui care detine terenul, ci dimpotriva terenul devine proprietatea constructorului. Acestea sunt exceptii de la regula clara stabilita de art 494 ca in materia accesiunii imobiliare prevaleaza interesele proprietrului terenului , indiferent daca constructorul este de buna sau rea-credinta. Exceptii: numai in situatatia in care constructorul de rea-credinta edifica pe o portiune mica din terenul vecinului o constructie, fiind irelevanta, buna sau reaua-credinta a proprietarului terenului; in asemenea situatie nu se obtine autorizatia organului administrativ de demolare, in lipsa careia nu se poate recurge la adoptarea solutiei demolarii. Nu buna sau reaua-credinta a proprietarului fondului decide care este soarta constructiei , ci invers, atitudinea constructorului, astfel ca daca acesta este de bun-credinta, proprietarul fondului nu are o alta solutie decat sa preia constructia cu plata despagubirilor aferente, iar daca constructorul este de rea credinta , proprietarul poate fie sa preia constructia cu plata materialelor si a muncii, fie sa ceara demolarea ei. Refuzul eliberarii unei autorizatii de desfiintare a constructiilor ar putea interveni in acele situatii concrete cand se apreciaza ca acea constructie este folositoar proprietrului terenului si nu ar fi impovaratoare pentru acesta, mai ales ca legea nu instituie nici o culpa in sarcina lui, ci din contra , il apara in exclusivitate. Cererea de eliberare a autorizatiei de demolatiei( in practica sa decis) poate fi ceruta doar de constructor nu si de proprietarul fondului. Termenul de prescriptie de trei ani in care creditorul constructor de rea credinta va putea pretinde de la proprietarul fondului pe care s-a construit creanta sa va curge din momentul in care aceste din urma si-a manifestat intentia de insusire a constructiei.

Constructorul de rea-credinta nu se bucura de un drept de retentie in mainile sale a constructiei pana la achitarea despagubirilor, intrucat, si pe aceasta cale, se sanctioneaza reaua-credinta, fiind inechitabil ca acesta sa se bucure de egalitatea de tratament cu constructorul de buna-credinta. i) Accesiunea imobiliara artificiala si dreptul de superficie

Accesiunea imobiliara artificiala Dreptul de superficie Accesiunea imobiliara artificiala este un mod de dobandire a proprietatii, alaturi de celelalte moduri enumerate Dreptul de superficie este un dezmembramant al dreptului de prorprietate cu o reglementare specifica Este expres reglementata in CC art 492 Nu are o reglementare in CC Proprietarul terenului este prezumat ca fiind si proprietarul constructiilor si plantatiilor de pe acel teren, prezumtie legala. Cel care construieste pe terenul altuia ramane proprietarul constructiei sau plantatiei avand un drept de folosinta asupra terenului aferent constructiei pe durata existentei constructiei si aceasta pentru ca intre proprietarul terenului si cel care a construit pe acel teren a luat nastere un raport juridic , anterior edificarii constructiei. Accesiunea mobiliara Accesiunea mobiliara consta in unirea prin incorporare a doua lucruri mobile ce apartin la proprietari diferiti, unire din care rezulta un lucru mobil nou ce apartine proprietarului lucrului mai important dintre cele ce au fost reunite, cu obligatia corelativa a proprietarului lucrului mai important de al despagubi pe proprietarul lucrului mai putin important cu contravaloarea bunului acestuia. Din cele analizate rezulta ca aceasta forma a accesiunii este aplicabila in situatia in care unul din proprietarii lucrurilor ce sau reunit este un posesor de rea-credinta. CC consacra trei cazuri de accesiune mobiliara : a)adjonctiunea b)specificatiunea c)confuziunea

Pentru toate aceste forme sunt valabile urmatoarele reguli: Daca obiectele ce se unesc apartin aceluias proprietar, tot el devine proprietarul lucrului nou creat prin aceasta unire Daca doua sau mai multe lucruri apartin la doi proprietari diferiti si intre ei exista o conventie cu privire la incorporarea lucrurilor, conventia dintre ei trebuie respectata Daca lucrurile se reunesc in acelas tot, cu o intrebuintare unica, diferita de cea a lucrurilor ce sau incorporat, dar ele pot fi despartite fara a produce prejudicii fiecare proprietar isi rezerva dreptul de a cere desprinderea lucrului sau. Textele legale care reglementeaza accesiunea mobiliara nu sunt aplicabile fata de cel care dobandeste fructele ca posesor de buna-credinta. a) Adjonctiunea

Adjonctiunea este unirea a doua lucruri mobile corporale, fiecare apartinand unui proprietar diferit si care formeaza un alt bun, desi raman distincte unul de celalalt. Art 504-507; 511. Daca nici unul din criteriile aratate nu poate derermina care este bunul principal, se vor aplica prevederile art 511, lucrul devenind proprietatea comuna a ambilor proprietari, daca despartirea a devenit cu neputinta sau dezavantajoasa pentru oricare dintre ei. Atribuirea se va face prin actiunea de iesire din indiviziune conf art 728, atribuindu-se unuia dintre copartasi, cu obligarea lui la plata unui echivalent banesc la celalalt copartas. Adjonctiunea ca accesiune mobiliara este intilnita in cazul montarii unei pietre pretioase la un inel sau incadrarea unui tablou in rama. b) Specificatiunea

Este acea forma a accesiunii mobiliare care consta in cumularea a doua valori care duc la obtinerea unui lucru nou. Este cazul in care o persoana, prin munca sa, prelucreaza o alta valoare, respectiv o materie prima, iar din aceasta rezulta un produs nou al carui proprietar este o alta persoana. Art 508- este cazul sculptorului care realizeaza o sulpura realizand o sulptura folosind materialul necesar proprietatea altei persoane sau a croitorului care confectioneaza un costul de haine folosind stofa proprietatea altei persoane.; art 509 Art 510- prevede si posibilitatea ca autorul manoperei sa foloseasca la realizarea bunului nou, pe langa materialul proprietatea altuia, si materialul proprietatea sa. Se ivesc astfel doua situatii, respectiv situatia in care cele doua materii concura la noul bun isi pastreaza individualitatea, astfel ca proprietarul bunului strain isi va revendica bunul nou, daca includerea materialului strain s-a facut fara acordul sau, precum si situatia in care la formarea noului bun materialele isi pierd individualitatea, caz in care bunul nou, ce rezulta, va apartine ambilor proprietri ai materialelor, si anume proprietarului materiei prime, in proportie cu partea de materie ce-i

apartine, iar lucratorului, proportional atat cu partea din materia prima cat si cu pretul muncii sale. c) Confuziunea

Se numeste confuziune sau amestec, acea forma a accesiunii mobiliare in care, urmarea amestecului a doua materii prime apartinand la doi proprietari diferiti, ia nastere un nou lucru, cu o individualitate noua, in continutul caruia materialele reunite nu se mai pot distinge. Este cazul amestecului a doua lichide apartinand la proprietari diferiti ca, de exemplu, topirea la un loc a doua metale, reactia chimica a doua substante etc. Art 511- in stuatia in care nu se poate stabili care bun este principal si care este accesoriu, proprietarul bunului care a fost amestecat fara voia sa va putea cere desfacerea amestecului daca este , desigur, posibil, putand deci sa-si revendice bunul folosit fara drept. Daca insa despartirea bunului nu mai este posibila atunci bunul nou format devine proprietatea celor care au pus bunul in amestec, potrivit contributiei fiecaruia, in functie de cantitatea, calitatea si valoarea materiei fiecaruia, lucrul devenind astfel bun comun. Regulile confuziunii nu vor opera in cazul in care intre cele doua parti exista o conventie cu privire la bunurile amestecate, ei devenind proprietari ai bunului rezultat ca urmare a acordului de vointa exprimat. Sectiunea III. Uzucapiunea ( prescriptia achizitiva), ca mod de dobandire a proprietatii asupra bunurilor imobile 1. Consideratii generale privind notiunea si natura uzucapiunii Art 645, 1837 dispun ca prescriptia achizitiva este un mod de a dobandi proprietatea. Ca mod de dobandire a proprietatii, uzucapiunea se intemeiaza pe fondul posesiei p perioada de timp ceruta de lege a imobilului, astfel ca in absenta posesiei unui imobil nu se poate vorbi de dobandirea dreptului de proprietate prin acest mod. Asadar cand posesia unui imobil se prelungeste o anumita perioada de timp, legea o considera izvor al proprietatii, iar posesorul va fi considerat proprietar. Numai dupa indeplinirea termenelor cerute de lege, faptul posesiei de pana atunci se transforma intr-o stare de drept si se consolideaza dreptul de proprietate, posesorul devenind proprietar, ceea ce face ca proprietarul initial sa nu mai poate revendica imobilul uzucapat, putandu-i fi opusa, pe calea exceptiei, dobandirea proprietatii prin acest mod originar. Asadar uzucapiunea da nastere dreptului de proprietate sau a unui alt drept real asupra unui bun imobil, prin posedarea lui de una sau mai multe persoane, in conditiile si termenele prvazute de lege. In regimul de publicitate imobiliara prin registre de transcriptiuni sau inscriptiuni, proba dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiune are un rol extrem de important, fiind singura dovada absoluta a dobandirii unui asemenea drept, astfel ca odata facuta dovada indeplinirii conditiilor impuse de lege pentru a uzucapa, dreptul se consolideaza in mod absolut.

In sistemul de publicitate imobiliara prin carti funciare- sistemul real de publicitate- drepturile reale imobiliare se dobandesc in principiu numai prin inscrierea in cartea funciara, inscrierea avand efect constitutiv de drepturi, legea prevazand expres situatiile in care aceste drepturi se dobandesc fara inscrieire (art26 D 115/1938), iar uzucapiunea nu figureaza printre modalitatile de dobandire a unui drept real fara inscriere in cartea funciara. In cadrul acestui sistem de publicitate imobiliara, dobandirea proprietatii prin uzucapiune nu este recunoscuta decat in cazurile expres prevazute de lege. 1. Domeniul de aplicare a uzucapiunii Domeniul de aplicare a uzucapiunii se circumscrie numai la categoria bunurilor imobile. La fel conform art 1844 nu se prescrie domeniul lucrurilor care prin natura lor sau o declaratie a legii nu pot fi obiect al proprietatii private, ci sunt scoase din comert. Pot fi dobandite prin uzucapiune acele bunuri imobile care sunt in circuitul civil, deci sunt alienabile si care se afla in proprietate privata indiferent de titularul ei. Putandu-se de asemenea dobandi prin uzucapiune si alte drepturi reale, dezmembraminte ale dreptului de proprietate, ca de exemplu uzufructul, uzul, abitatia si servitutile aparente si continue. 1. Posesia- conditie esentiala a uzucapiunii Potrivit art 1846 orice prescriptie este intemeiata pe faptul posesiei, care pentru a duce la dobandirea dreptului de proprietate (art 1847) posesia trebuie sa fie continua, neintrerupata, netulburata, publica si sub nume de proprietar. Ca atare posesia viciata nu este apata a duce la dobandirea proprietatii indiferent de perioada cat a fost exercitata. Astfel posesia chiar daca a fost intrerupta in mod pasnic, sa fie mentinuta in acest mod fiind irelevand daca violenta exercitata de posesor este activa sau pasiva, in aparare fata de proprietarul care doreste sa isi ia bunul aflat la posesor. In calitate de locatari, depozitari, acestea detinand lucrul in baza unui titlu sunt obligati sa-l restituie, obligatie care ii impiedica sa aiba animus domin si deci, sa prescrie proprietatea. Daca insa posesia precara a fost intervertita in conditiile art 1858, prin caeasta ea devine utila si, ca urmare, apta de a duce la dobandirea dreptului de proprietate prin prescriptie daca a fost exercitata in perioada prevazuta de lege. Posesia este o stare de fapt ce consta in exercitarea asupra unui imobil a unei puteri si stapaniri materiale, ce se manifesta prin acte de folosinta, de conservare pentru sine si nu cu acordul proprietarului, stapanire exercitata cu intentia de a se comporta ca un titular al unui drept real, si care daca este execitata in conditiile impuse de lege, duce la dobandirea acelui drept real prin prescriptie achizitiva. 1. Practica judiciara Posesia unei constructii exercitata cu ingaduinta proprietarului nu este de natura sa duca la dobandirea dreptului de proprietate asupra constructiei respective, intrucat este o posesie viciata, posesorul ramanand un simplu detentor precar.

Persoana care a venit in imobil in calitate de concubina a fostului proprietar a imobilului nu stapaneste imobilul sub nume de proprietar,astfel ca posesia sa este una viciata inapta de a duce la dobandirea proprietatii prin uzucapiune. Tot astfel daca doi concubini au folosit imobilul cu permisiunea proprietarilor acestuia, posesia lor este precara, inapta de a duce la dobandirea proprietatii. Stapanirea de catre unul din mostenitori poate duce la dobandirea proprietatii prin uzucapiune numai daca a intervenit o manifestare de vointa a mostenitorului, care a inteles sa transforme posesia comuna in posesie exclusiva, manifestare care sa rezulte din fapte concrete. Asadar este necesar sa se faca dovada posesiei, dintr-o posesie comuna, intr-o posesie exclusiva, apta de a duce la dobandirea dreptului de proprietate pe calea prescriptiei achizitive. Ca atare, urmare a interventiei posesiei, actiunea de iesire din indiviziune formulata de ceilalti coindivizari nu mai este admisibila, acestora putandu-li-se opune, pe calea exceptiei, dobandirea proprietatii prin uzucapiune, dar numai prin posesia de 30 ani, intrucat coindivizarul uzucapant nu poseda just titlu necesar pentru uzucapiunea de la 10 la 20 ani. Fiind o stare de fapt cel care invoca posesia trebuie sa faca dovada acesteia, potrivit principiului consacrat de art 1169, ca acela care face o propunere in fata judecatii trebuie sa o dovedeasca. 1. Reglementarea dobandirii proprietatii imobiliare prin uzucapiune, in cazul succesiunii legilor in timp. Asa fiind, chiar daca prevederile legilor din teritoriile de peste Carpati au fost abrogate, in ce priveste prescriptia achizitiva inceputa in timp ce erau in vigoare, aceasta va produce efectele pentru care curge in conditiile reglementate de legile abrogate. Prin intrarea in vigoare a D-L 115/1938 incepand cu data de 11 iulie 1947( la intrarea in vigoare a L241/1947), drepturile reale imobiliare se vor dobandi prin uzucapiune numai in situatiile limitativ enumerate in aceasta lege(ar27si 28). Primul caz. In practica j s-a retinut ca daca uzucapiunea a inceput in anul 1938 dar inainte de extinderile prevederilor L241/1947 privind cartile funciare, nu sunt incidenta prevederile acestei legi, ci acele legi sub care a inceput, respectiv art 1460 CC austriac. Al doulea caz. Daca uzucapiune incepe sa curga in intervalul septembrie 1943- iulie 1947, posesorul va putea sa dobandeasca dreptul de proprietate sau alt drept real, numai in conditiile prevazute de CC roman extins in teritoriile de peste Carpati. Al treilea caz. Cand posesia incepe dupa intrarea in vigoare a D-L 115/1938, respectiv iulie 1947, ea va fi apte de a duce la dobandirea drepturilor reale prin uzucapiune numai daca sunt indeplinite cerintele din aceasta lege 1. Jonctiunea posesiilor Jonctiunea sau accesiunea posesiilor este adaogirea la termenul posesiunii actuale a posesorului a termenului de posesie a autorului sau, adica posesorului anterior.

Situatia este cea in care a fost exercitata de catre o persoana o posesie asupra unui imobil si care inainte de a se implini termenul uzucapiunii instraineaza imobilul pe care l-a posedat pana atunci unei alte persoane care nu are decat calitatea de posesor, intrucat nu s-au putut incheia acte in forma ceruta de lege pentru transferul proprietatii, astfel incat nou posesor dobandeste imobilul de la un neproprietar. In aceasta situatie opereaza jonctiunea posesiilor, adica adaogirea la termenul posesiei actuale a termenului cat bunul a fost posedat de autorul sau, adica de cel de la care a fost primit. Admitand unirea posesiilor posesorului actual cu cea a autorulului sau, CC, in art 1859, dispune ca in toate cazurile cand posesiunea aceluias lucru trece pe rand prin mai multe maini, fiecare posesor incepe, in persona sa o noua posesiune, fara a destinge daca stramutarea posesiunii i s-a facu in mod universal sau singular, lucrativ sau oneros, iar in art 1869 se prevede ca orice posesor posterior are facultatea, spre a opune prescriptia, sa uneasca posesiunea sa cu posesiunea autorului sau. Pentru ca aceste posesii sa poata fi unite trebuie ca ele sa fie continuate de posesorul actual cu toate calitatile si viciile lor, deci asa cum au fost incepute de autorul fiecaruia. In dreptul nostru jonctiunea posesiilor este intotdeauna posibila, insa posesorul actual poate opta intre a continua posesia autorului sau a incepe o noua posesie, in propria persoana. Vizand acest aspect in doctrina s-a decis ca jonctiunea posesiilor opereaza numai atunci cand aceste posesii au fost exercitate de alte persoane decat titularul dreptului de proprietate pentru ca numai intr-o atare situatie are sens unirea posesiilor, si nu in cazul in care o persoana fiind titulara de drept, poate oricum sa transmita dreptul sau fara a fi necesara invocarea uzucapiunii. Conditii: a) Sa fie vorba de o posesie propriu-zisa

Este necesar ca posesia exercitata sa fie una utila, respectiv cel care poseda sa aiba atat corpus, dar mai ales animus, pentru ca detentia precara nu poate fi unita ca posesia. b) Cel care invoca jonctiunea sa fie un succesor in drepturi al autorului sau

Este necesar ca posesorul posterior sa fie un succesor avand-cauza, al primului posesor adica sa detina posesiunea de la autorul sau dar numai pe bazu unui titlu juridic. Astfel daca posesorul actual a uzurpat bunul de la posesorul initial fara nici un drept si nici un titlu, acesta nu se poate prevala de posesia primului posesor, pentru a jonctiona cu ea, fiind ca intre acestia nu exista nici o legatura juridica de natura a face posibila unirea posesiilor. Astfel niciodata reclamantul intr-o actiune in revendicare nu poate fi socotit succesor al paratului in ce priveste posesiunea pentru ca intre acestea nu exista nici o legatura juridica. Cazuri:

Prima situatie- posesia actualului posesor este de aceeasi natura cu cea a autorului sau, cand nu exista nici o dificulatate deoarece se va putea uzucapa atat in 10-20 ani, cat si in 30 ani, prin jonctiunea posesiilor. Astfel daca ambii posesori sunt de rea-credinta suma posesiilor va trebui sa fie de 30 ani, iar daca ambii sunde buna-credinta si cu just titlu-10-20 ani A doua situatie- autorul a fost de buna-credinta si avea just titlu, iar posesorul actual este de reacredinta. In aceasta situatie nu va putea uzucapa decat in 30 ani desi autorul putea uzucapa in 1020 ani, insa acesta nu va fi nevoit sa inceapa o posesie noua in persoana sa, ci va adauga posesia autorului la posesia sa. A treia situatie- autorul a fost de rea-credinta iar posesorul actual de buna-credinta si are just titlu. Asa fiind posesorul actual poate opta pentru inceperea unei noi posesiuni in numele sau, de 10-20 ani, intrucat are just titlu si este de buna credinta sau sa reuneasca posesia cu cea a autorului sau, insa in aceasta situtatie va trebui sa continue posesia acestuia, cu calitatile si viliile ei, si care este calitativ inferioara fata de a sa, pana la implinirea termenului de 30 ani. Jonctiunea posesiilor este o facultate pentru posesorul subsecvent, deoarece pentru a se putea realiza jonctiunea este necesar un raport juridic intre autor si posesorul subsecvent si de asemenea jonctiunea este exclusa cand posesorul actual a intrat in posesie prin uzurpare sau autorul acestuia a fost un simplu detentor precar al bunului imobil. 1. Intreruperea prescriptiei achizitive In cazul in care prescriptia este intrerupta in conditiile impuse de lege, timpul posesiei scurs pana atunci nu mai produce nici un efect juridic, astfel ca va trebui sa curga un nou termen pentru a se putea invoca uzucapiunea, fara a se mai tine cont de timpul scurs pana atunci. Art 1863- prescriptia poate fi intrerupta in mod natural sau civil. a) Intreruperea naturala a prescriptiei

Art 1864- intreruperea naturala are loc: -cand posesorul este si ramane lipsit de folosinta bunului mai mult de un an, fie de catre adevaratul proprietar, fie de catre o alta persoana. -cand bunul este declarat imprescriptibil ca urmare a unei transformari a naturii si destinatiei sale; Lipsirea de folosinta bunului: Asadar, daca posesorul poate exercita timp de un an actiunea posesorie pentru a reintra in posesie, este firesc si logic ca pierderea posesiei provocata de un tert sa nu pricinuiasca intreruperea decat din ziua din care posesorul nu mai poate actiona impotriva tertului. Daca insa posesorul care a exercitat actiunea posesorie reintra in posesia bunului, hotararea respectiva va avea efect retroactiv, in sensul ca se va socoti si intervalul de timp cat a fost lipsit de bun, ca si

cum posesia nu ar fi fost intrerupt. Intreruperea posesiei nu poate fi realizata prin pierderea posesiei decat daca actiunea posesorie este prescrisa, adica a fost introdusa dupa trecerea intervalului de 1 an prevazut de lege. Posesorul conf art 1850 are instituita in favoarea sa o prezumtie de neintrerupere si de continuare a posesiei sale. Ca atare daca posesorul probeaza ca a avut posesia in trecut si o are si in prezent, se prezuma ca a avut tot timpul posesia, iar cel care sustine ca prescriptia posesorului a fost intrerupta va trebui sa isi dovedeasca afirmatiile. Declararea bunului ca imprescriptibil Art 1864 cand lucrul este declarat imprescriptibil in urmarea unei transformari legale a naturii sau destinatiei sale. Ca urmare a intrarii in vigoare a unei legi in timpul scurgerii prescriptiei achizitive, sa declare bunul ce este posedat ca imprescriptibil, posesia exercitata inceteaza a mai duce la uzucapiune. O asemenea intrerupere a prescriptiei achizitive a unui bun declarat imprescriptibil este posibila intrucat prescriptiile aflate in curs produc consecinte numai pentru viitor in ce priveste dobandirea dreptului de proprietate sau a altui drept real, astfel ca legea care apare in timpul curgerii prescriptiei nu retroactiveaza. CC, in art 1866 prevede ca in toate cazurile de intrerupere naturala, efectele intreruperii prescriptiei sunt absolute; ca atare intreruperea opereaza fata de toti, permitand oricui justifica un interes sa invoce nulitatea absoluta a dobandirii unui drept asupra unui bun declarat imprescriptibil prin lege. Aceasta se explica prin faptul ca intreruperea naturala a posesiei prin pierderea posesiei bunului sau declararea lui imprescriptibil printr-o dispozitie legala produce efecte erga omnes. Controverse cu privire la incidenta L 58/1974 si L59/1974 asupra cursului prescriptiei achizitive ( asupra terenurilor) Prin cele doua legi specifice unei economii in care totul era in mana statului iar proprietatea privata a fost restransa la maximum, s-a restrans sfera circulatiei imobilelor terenuri, in sensul ca acestea puteau fi dobandite numai prin mostenire legala. --opinii potrivit carora cursul prescriptiei nu a curs in peroada 1974-1989 Astfel s-a statuat ca odata ca odata cu intrarea in vigoare a celor doua legi terenurile au fost scoase din circuitul civil si, ca atare nu mai este posibila dobandirea dreptului real prin uzucapiune. In acest sens instanta suprema a decis dobandirea proprietatii pentru terenurile respective nemaiputand avea loc pe calea uzucapiunii, nimeni nu mai poate prescrie la acea data prescriptiile incepute dar neimplinite, ramanand deci fara efect. S-a mai aratat ca prin scoaterea terenurilor din circuitul civil a avut loc o intrerupere naturala a prescriptiei achizitive in conditiile art 1864(2), intrucat aceste bunuri au fost decalarate inalienabile si , implicit, imprescriptibile si ca legea, admitand admitand dobandirea dreptului de

proprietate numai prin mostenirea legala, a vrut sa excluda orice mod de dobandire a proprietatii unor astfel de bunuri imobile, ori bunurile scoase din comert nu se prescriu, dupa cum rezulta din prevederile art 1844. Cu toate ca cele doua acte au reflectat o anumita ideologie a epocii, nu se poate totusi nega ca ele au existat --opinii potrivit carora cursul prescriptiei a curs in perioada 1974-1989 Principava potivatie a acestei opinii este ca prin cele doua legi s-a interzis numai transmiterea bunurilor prin acte juridice; or, uzuapiunea este un fapt juridic si, ca atare, s-ar adauga la lege daca s-ar sustine ca aceste legi au prohibit si faptul juridic al uzucapiunii. Intrarea in vigoare a celor doua legi nu a determinat intreruperea prescriptiei achizitive, atat uzucapiunea inceputa inainte cat si cea intrerupta sub imperiul lor curgand sub toata aceasta perioada. Aceasta pentru ca cele doua legi nu au determinat o transformare a naturii destinatiei terenurilor proprietate personala sau individuala, ele instituind numai restrictii cu privire la circulatia terenurilor. Prin aparitia legii nu s-a produs nici o modificare in starea de fapt existenta pana atunci, in sensul ca nu s-a pierdut stapanirea materiala abunului, ca prin cele doua legi, posesiunea exercitata pana atunci, nu s-a transformat in mod miraculos in detentie. Uzucapiunea aputut sa curga si sub imperiul acestor reglementari, deoarece aceste legi au interzis numai instrainarea terenurilor prin acte juridice insa nu a cuprins dispozitii care sa declare expres ce anume fapte producatoare in timp de efecte juridice, precum posesia utila asupra terenurilor, nu pot sa produca efectul dobandirii drepturilor reale. --punctul nostru de vedere cu privire la acest e aspecte Este exclusa acreditarea tezei ca in perioada de referinta regimul juridica al terenurilor ar fi fost cel al unor bunuri inalienabile, caracter specific doar bunurilor ce alcatuiesc domeniul public, raportandu-ne sigur la prevederile Constitutiei din acea perioada. Fiind doar limitata si nu suprimata circulatia terenurilor, cum s-aincercat sa se argumenteze, si pentru cele ce vom analiza in continuare sustinem teza potrivit careia prescriptia a curs in aceasta perioada . Din continutul art 1864(2) rezulta ca numai ceea ce este prevazut in mod expres de lege duce la imprescriptibilitatea dobandirii unui drept real, or, prin L 58/1974 si L59/1974 nu au fost prohibite faptele juridice ci numai actele juridice in legatura cu instrainarea terenurilor. Potrivit principiului separarii posesorului de petitoriu , posesiunea a fost aparata si in timpul celor doua legi, indiferent care a fost situatia proprietatii, posesorii beneficiind de de dispozitiile art 1854 adica de o prezumtie de neprecaritate, cat si de dispozitiile art 1858 relative la prezumtia de neintervertire de titlu. Asa fiind pe tot timpul cat au fost in vigoare cele doua legi, ei si-au conservat calitatea de posesori, daca bineinteles nu s-a dovedit ca sunt simpli detentori precari. Stabilitatea circuitului civil impune validitatea cestor fapte juridice, care nu au fost interzise de niste legi a caror abrogare a lasat neclarificat multe astfel de situatii. Se da astfel eficienta

faptelor juridice de stapanire materiala si se elucideaza acele situatii in care posesorii au exercitat posesia in conditiile cerute de lege. Daca prin legislatia acelei perioade se putea dobandi dreptul de proprietate asupra unui imobil teren prin acte juridice, cu atat mai mult dobandirea dreptului de proprietate prin faptul posesiei a fost posibil, cel care a exercitat actele de stapanire materiala devenind proprietar prin uzucapiune. Exprimam opinia potrivit careia cele doua legi nu au determinat intreruperea curgerii termenului de prescriptie achizitiva cu privire la terenuri, astfel ca uzucapiunea inceputa inainte de intrarea lor in vigoare a curs si dupa acestea, iar dupa abrogarea lor, instantele de judecata pot pronunta sentinte prin care sa constate aceasta realitate juridica, chiar in conditiile in care posesia a inceput in perioada cat au fost in vigoare cele doua legi. b) Intreruperea civila a prescriptiei achizitive

Art 1865: -prin sesizarea instantei de judecata cu o cerere de chemare in judecata ori arbitrale In aceasta situatie este necesar ca posesorul sa fie chemat in judecata printr-o actiune prin care proprietarul isi revendica dreptul de la posesor. Din momentul introducerii acestei cereri de chemare in judecata, prescriptia se intrerupe, insa numai daca aceasta cerere a fost mentinuta pana la capat de proprietarul neposesor impotriva posesorului neproprietar si a fost admisa. Daca insa aceasta cerere nu a fost admisa, posesorul ramane mai departe in posesie si nu mai trebuie sa ii predea reclamantului bunul posedat, iar prescriptia inceputa nu se va socoti intrerupta. Daca pana la chemarea in judecata prescriptia nu este implinita, iar actiunea a fost admisa, termenul de prescriptie nu mai poate fi implinit in timpul procesului si tot efectul ei anterior este desfiintat. Hotararea pronuntata impotriva posesorului are intotdeauna efect retroactiv pana in ziua in care a fost formulata cererea.Art 1870 face exceptie, dispunand ca cererea de chemare in judecata intrerupe prescriptia dupa regulile inscrise in art 1868 si 1869 chiar cand este adresata unei instante necompetente, sau este nula numai pentru lipsa de forma. De asemenea prescriptia poate fi intrerupta si prin intermediul unei cereri incidentale conf art 1865 care dispune ca intr-un litigiu deja inceput intre parti, se poate intrerupe cursul prescriptiei printr-o cerere incidentala, printr-o actiune neconventionala, sau ori o cerere de interventie. -prin act incepator de executare Art 1865- prin actele incepatoare de executare, sechestru sau cerere de punere in executare a unui titlu executoriu. -recunoasterea de catre posesor a dreptului celui impotriva caruia curge acest termen. Odata facuta aceasta recunoastere, efectele posesiunii sale de pana atunci se sterg, insa este absolut obligatoriu ca aceasta recunoastere sa fie facuta numai de posesorul bunului, iar acesta sa aiba capacitatea de a dispune, intrucat recunoasterea valoreaza renuntarea la bunul respectiv.

Recunoasterea poate fi cuprinsa intr-un act unilateral al posesorului, rod al manifestarii sale de vointa, dar si intr-un act bilateral, la incheerea caruia au participat si alte persoane. Ca efect al recunoasterii posesorul se poate transforma intr-un detentor precar sau se poate pune capat bunei sale credinte. 1. Suspendarea prescriptiei achizitive Suspendarea prescriptiei achizitive spre deosebire de intreruperea ei, face ca perioada de timp cursa pana in momentul intervenirii cauzei de suspendare sa intre in calculul timpului necesar pentru a prescrie, alaturi de perioada de timp dupa incetarea cauzei suspendarii si pina la implinirea termenului legal. Cauzele de suspendare: a) Art13(a) D167/1958 cat timp cel impotriva caruia curge prescriptia este impiedicat de un caz de forta majora sa faca acte de intrerupere. b) Art 13(b) D167/1958 pe timpul cat creditorul sau debitorul fac parte din fortele armate Ro, iar acestea se afla pe picior de razboi, aceasta din urma conditie fiind sine qua non, motiv pentru care, suspendarea nu opereaza. c) Intre parinti sau tutore si cel care se afla sub ocrotirea lor, intre curator si cel pe care il reprezinta, precum si intre orice alta persoana, in temeiul legii sau a hotararii judecatoresti, administreaza bunurile altora si cei ale caror bunuri sunt astfel administrate, prescriptia nu curge pe cat timp socotelile nu au fost date si aprobate. d) Prescriptia nu curge impotriva celui lisit de capacitate de exercitiu, cat timp nu are reprezentant legal, si nici impotriva celui cu capacitate de exercitiu restransa cat timp nu are cine sa ii incuviinteze actele. e) Prescriptia nu curge intre soti in timpul casatoriei. 1. Uzucapiunea in sistemul Codului Civil a) b) Uzucapiunea de 30 ani Uzucapiunea de 10-20 ani

Uzucapiunea de 30 ani Este necesara indeplinirea a doua conditii: -sa existe o posesie utila Pentru a fi utila, posesia trebuie sa fie lipsita de vicii, deci sa fie continua, neintrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar. Numai daca pe langa cele doua elemente ale sale

corpus si animus-, posesia are si calitatile cerute de lege, ea produce unul din efectele sale princi[ale, si anume prescriptia achizitiva. Pe langa aceste calitati, pentru a fi utila posesia trebuie sa mai fie si neechivoca. Posesia este echivoca tunci cand actele de stapanire materiala exercitate de posesor pot fi interpretate si altfel decat ca fiind corespunzatoare elementului psihologic al posesiei, adica nu rezulta clar daca exista vointa de a poseda pentru sine. -posesia si fi fist exercitata 30 ani fiind irelevant daca uzucapantul a fost de rea sau de buncredinta. Termenul se cacluceaza pe zile intregi, astfel ca ziua de incepere a prescriptiei nu intra in calcul, insa ziua de implinire intea in acest calcul, uzucapiunea considerandu-se implinita dupa trecerea celei din urma zi a termenului. In jurisprudenta s-a decis ca proprietatea nu se pierde prin neuz, indiferent de durata cat bunul nu este folosit de proprietarul sau, el putand intenta o actiune in revendicare chiar daca au trecut mai mult de 30 ani de la ultimul act de folosinta, care insa poate fi paralizata prin invocarea uzucapiunii daca in timpul cat proprietarul nu a uzat de bunul sau, acesta a fost posedat in conditiile legii de o alta persoana. Astfel posesorul precar nu va putea dobandi dreptul de proprietate prin uzucapiune chiar daca posesiunea bunului depaseste 30 ani. Dobandirea bunului prin conventie exclude uzucapiunea. Daca insa conventia nu este valabila, posesorul poate prescrie impotriva titularului dreptului. Uzucapiunea de 10-20 ani Art 1895 cel ce castiga cu buna-credinta si printr-o justa cauza un nemiscator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani, daca adevaratul proprietar locuieste in circumscriptiea teritoriala a tribunalului judetean unde se afla nemiscatorul si prin 20 ani, daca locuieste afara de aceasta circumscriptie. Asadar aceasta forma a uzucapiunii se deosebeste de cea de 30 ani prin aceea ca pe langa posesia utila specifica acesteia, posesorul trebuie sa fi fost de bun-credinta. O alta conditie este sa nu fie scos din circuitul civil, deci sa nu faca parte din bunurile ce compun domeniul public si care sunt expres aratare in lege. In ce priveste uzufructul, acesta de poate dobandi prin uzucapiune scurta in situatia in care o persoana dobandeste un uzufruct pe baza unui act ce nu emana de la adevaratul proprietar al bunului, insa cel care a dobandit are credinta ca a cumparat de la un veritabil proprietar al bunului, si nu de la un neproprietar. Daca persoana care a dobandit uzufructul in conditiile atate il poseda timp de 10-20 ani, el va dobandi definitiv acest drept de uzufruct. In ce priveste abitatia si uzul unui imobil potrivit art 623 prin prescriptie achizitiva se pot dobandi servitutile continue si aparente, insa posesia trebuie exerctata timp de 30 ani pentru a dobandi un asemenea drept real.

Conditiile cerute pentru uzucapiunea scurta Trebuiesc intrunite cumulativ doua conditii: a) b) a) Posesia sa se intemeieze pe un just titlu sau o justa cauza Posesorul sa fie de buna-credinta Just titlu

Art 1897 orice titlu translativ de proprietate, precum vanzarea, schimbul, donatia, legatul particular, care insa provine de la altcineva decat de la adevaratul proprietar, deci de la un non dominus. Actul trebuie sa emane de la un neproprietar, pentru ca daca ar proveni de la adevaratul proprietar actul respectiv ar fi suficient prin el insusi sa duca la dobandirea proprietatii, fara sa mai fie necesar trecerea unei perioade de timp. De asemenea orice alt act care nu este translativ de proprietate nu poate constitui un just titlu. Ca exemplu conventiile de locatiune, depozit, comodat, nu pot servi ca just titlu intrucat acestia sunt detentori precari, astfel ca ei nu exercita o posesie utila. In practica in ce priveste hotararile declarative, acestea nu pot servi ca just titlu, deoarece prin ele nu se transfera un drept de proprietate, ci se constata un drept preexistent, cum este cazul hotararii de partaj. In cazul hotararilor prin care se transfera proprietatea, ele pot constitui just titlu, cum este cazul ordonantei de adjudecare, a hotararilor de pronuntare in temeiul art 12 D 144/1958, care tin loc de contract autentic. Certificatul de mostenitor intrucat acesta nu constituie titlu de proprietate, ci confirma doar calitatea de succesor de drepturi succesorale nu poate constitui just titlu prin uzucapiune scurta pentru ca o asemenea posesiune noua nascuta in persoana succesorului si nesprijinita pe nici un raport translativ, pe nici o lusta cauza, nu poate sa duca decat la prescriptia achizitiva de 30 ani de posesie nevicioasa. art 1869 in toate cazurile cand posesiunea aceluiasi lucru trece pe rand prin mai multa maini, fiecare posesor incepe in persoana sa o noua posesiune, fara a distinge daca stramutarea posesiunii sa facut in mod singular sau universarl, cu titlu lucrativ sau oneros. Asadar un succesor chiar universal poate incepe o prescriptie cu just titlu si cu buna-credinta, in pofida faptului ca autorul sau era un detentor precar sau un posesor de rea-credinta, atata timp cat el este de buna credinta. Antecontractul- prin incheerea unui antecontract de instrainare a unui imobil nu se stramuta dreptul de proprietate de la vanzator la cumparator, ci se naste insarcina partilor o obligatie de a face, respectiv de a incheea actul in forma ceruta delege, si nu o obligatie de a da. Asadar in cazul terenurilor, intelegerea partilor in sensul de negotium trebuie sa fie concretizata intr-un inscris instrumentum, in timp ce in cazul constructiilor, dupa abrogarea prin L 50/1991 a

D144/1958 vanzarea este consensuala acordul de vointa urmand sa fie materializat intr-un inscris doar penteu proba contractului. Astfel antecontractul nu constituie just titlu pentru prescriptie scurta ci doar dovada a inceperii uzucapiunii de 30 ani. Tranzactia- desi declarativa de drepturi este asimilata actului translativ de drepturi reale si deci just titlu pentru uzucapiunea scurta. Act nul absolut- nu poate servi drept baza pentru prescriptia scurta el echivaland cu lipsa de titlu. Titlu lovit de nulitate relativa- ca de exemplu incapacitatea autorului care a transmis posesorului , atunci aceasta poate constitui temei al uzucapiunii de 10-20 ani art 1897 prevazand ca un titlu anulabil nu poate fi opus posesorului ce a invocat o astfel de uzucapiune decat daca este atacat de cel care ar putea cere anularea sa, iar posesorul nu a cunoscut cauza anulabilitatii. Titlu sub conditie rezolutorie- el poate servi ca just titlu pendente contitione, daca insa conditia nu este indeplinita, titlul este desfiintat retroactiv, iar uzucapiunea scurta devine imposibila pentru lipsa unui astfel de titlu. Justul titlu trebuie sa aiba o data certa si sa existe in realitate si nu numai in credinta gresita a posesorului imobilului; ca atare un titlu putativ, adica inexistent, nu poate servi pentru invocarea uzucapiunii scurte. b) Buna-credinta

Art 1898 bun credinta este credinta posesorului ca cel de la care a dobandit imobilul avea toate insusirile cerute de lege spre a transmite proprietatea (2)-este destul ca buna-credinta sa fi existat in momentul castigarii imobilului. Buna-credinta trebuie sa fi existat in momentul dobandirii imobilului, al intrarii in posesie, fiind irelevant faptul ca pe parcursul exercitarii acesteia posesorul afla ca titlul sau nu este valabil. Este necesar ca buna credinta sa se intemeieze pe un titlu ale carui vicii nu-i sunt cunoscute posesorului la intrarea in posesi, pentru ca daca se pune singur in posesie, fara titlu este considerat uzurpator. Stabilirea bunei sau relei-credinte este o chestiune de fapt, lasata la lumina judecatorului care pe baza oricarui mijloc de proba (inscrisuri, martori, prezumtii) va aprecia daca posesorul a fost de buna sau de rea- credinta in momentul dobandirii imobilului. Calcolul termenului prescriptiei de 10-20 ani Art 1895 termenul uzucapiunii scurte variaza dupa cum adevaratul proprietar locuieste sau nu in circumscriptia tribunalului unde este situat imobilul.

Daca proprietarul imobilului locuieste in raza tribunalului unde se afla bunul posedat, este necesara o posesie de 10 ani, iar daca proprietarul locuieste inafara razei tribunalului unde se afla bunul posesat este necesara o posesie de 20 ani. In cazul in care adevaratul proprietar locuieste o perioada de timp in raza tribunalului unde se afla imobilul si apoi se muta in afara acestei raze atunci la numarul anilior cat proprietarul a locuit in raza imobilului unde se afla bunul, se adauga un numar de ani dublu din cat ramasese pana la implinirea de 10 ani pentru perioada cat a locuit in afara razei teritoriale a tribunalului unde s-a aflat bunul uzucapat. Daca insa proprietarul bunului a locuit 10 ani inafara razei teritoriale a tribunalului apoi se muta in aceasta raza a tribunalului, termenul necesar se calculeaza astfel : la termenul de 10 ani se mai adauga 5 si nu se mai dubleza ca sau dublat deja cei 10 ani, de la 1 la 5 ani, la care se mai adauga ultimii 5 ani ali posesiei, pe perioada cat proprietarul a locuit in raza unde se afla lucrul.\ Calcolul se poate face nu numai cu ani intregi ci si pe luni , saptamani sau zile. In cazul posesiei imobilului e apartine mai multor coindivizari care locuiesc unii in raz tribunalului, iar altii inafara ei, este necesar ca termenul uzucapiunii sa se stabileasza pentru fiecare in parte.Astfel se poate ajunge la situatia in care uzucapantul, in cazul coindivizarilor din raza aceluiasi tribunal, sa devina coindivizar cu acestea, iar fata de ceilalti va continua posesia pana va deveni proprietar asupra acelui imobil. Modul de calcul Termenul se calculeaza pe zile si nu pe ore , siua in care incepe prescriptie nu se ia in calcul, dar termenul se socoteste implinit la sfarsitul ultemei zile a termenului. Ziua se socoteste de 24 ore, incepe la ora 0 si se sfarseste la miezul noptii urmatoare. 1. Uzucapiunea in regim de carte funciara Conf art 27, 28 D 115/1938 exista doua cazuri de uzucapiune : uzucapiunea tabulara si uzucapiunea extratabulara. In practica recenta a instantei supreme sa decis ca este gresita aplicarea prevederilor CC in materie de prescriptie achizitiva daca imoblul se afla intr-o regiune in care functioneaza regimul de carte funciara. Uzucapiunea tabulara Art 27 D 115/1938- drepturile reale ce se pot dobandi prin uzucapiune, daca s-au inscris in cartea funciara fara cauza legitima adica in baza unui titlu nevalabil, acestea raman valabile. Asadar daca dreptul real a fost intabulat in cartea funciara fara cauza legitima, dar posesia aferenta a fost exercitata de titularul de buna-credinta timp de 10 ani, el poate fi dobandit prin uzucapiune. Aceasta uzucapiune, denumita tabulara sau convalescenta titlului, are ca efect curatarea titlului de vicii si consolidarea starii de aparenta create prin inscrierea unui titlu nevalabil.

Aceasta uzucapiunea are efect retroactiv, astfel cel care a posedat cu buna-credinta timp de 10 ani, in baza unui titlu nevalabil intabulat in cartea funciara, isi va consolida situatia juridica creata pana atunci printr-o aparenta de drept, chiar de la data inscrierii nevalabile facute in favoarea sa, ca si cand inscrierea s-ar fi facut in temeiul unui titlu valabil. a) Conditii

a) Dreptul de proprietate sau un alt drept real sa fie deja inscris in cartea funciara pe numele uzucapantului b) c) d) Inscrierea s-a facut in baza unui titlu nevalabil Sa fie vorba despre drepturi reale ce se pod dobandi prin uzucapiune Posesia uzucapantului sa fie de buna-credinta conform regulilor prevazute de CC

Ca urmare a acestui fapt, actiunea in rectificare executata de adevarat titular al dreptului de proprietate este imprescriptibila, potrivit art 38 din lege, fata de tertul dobanditor de rea credinta. Buna-credinta se apreciaza la momentul intrarii in posesie, fiind fara relevanta ca, ulterior, posesorul isi da seama ca a dobandit bunul pe baza unui titlu nevalabil. e) Posesia sa fi avut o durata de cel putin 10 ani

Uzucapiunea extratabulara Cel care a posedat un bun imobil in conditiile legii timp de 20 ani de la moartea titularului dreptului de proprietate inscris in cartea funciara poate cere intabularea in favoarea sa in temeiul uzucapiunii. a) Conditii

a) Titularul dreptului real intabulat in cartea funciara sa fi decedat la inceperea posesiei de catre uzucapant b) Cel care uzucapeaza sa posede imobilul timp de 20 ani de la moartea titularului dreptului real inscris in cartea funciara c) Posesia exercitata sa fie posesie utila, fiind irelevant daca posesorul este de rea sau de buna-credinta. Procedura necontencioasa de inscriere a dreptului Cererea de intabulare a dreptului se va face la notarul public de la locul situarii imobilului, care va afisa cererea pentru a se crea posibilitatea ca cei interesati sa faca opozitie. Daca in termen de o luna nu se fac opozitii la cererea de intabulare, notarul va dispune prin incheerea intabularii

dreptului real dobandit prin uzucapiune pe numele celui care a posedat cu indeplinirea conditiilor impuse de lege. In cazul in care s-au facut opozitii la intabulare se noteaza in cartea funciara, iar cererea se transmite spre solutionare instantei de judecata. Daca cererea de intabulare este admisa de catre instanta de judecata, dreptul de proprietate se intabuleaza in cartea funciara incepand cu data notarii cererii de inscriere in cartea funciara. Momentul dobandirii dreptului de proprietate. 1. Efectele uzucapiunii Principalul efect al uzucapiunii este acela de a transforma cu titlu retroactiv pe posesorul imobilului pe perioada ceruta de lege in proprietarul acestuia sau a oricarui alt drept apt de a fi dobandit prin uzuapiune. Asadar uzucapantul devine proprietar al imobilului din momentul in care a inceput sa il posede. Dobandirea unui drept real prin uzucapiune poate fi ceruta de catre posesor pe calea unie actiuni principale sau reconventionale in justitie in temeiul art 111 CPC dar si pe cale de exceptie , ca un mijloc de aparare impotriva unei actiuni in revendicare introdusa de adevaratul proprietar sau de o alta persoana. Art 1841- in materie civila judecatorii nu pot aplica prescriptia daca cel interesat nu va fi invocat acest mijloc. In practica judiciara insa s-a statutat ca daca uzucapiunea este dovedita, ea poate fi invocata din oficiu si ca ea isi produce efectele daca este inscrisa in baza unei hotarari judecatoresti. Art 1843- creditorii uzucapantului pot invoca uzucapiunea, pe calea uzucapiunii oblice, chiar cand beneficiarul a renuntat la uzucapiune. Ca atare creditorii care ataca renuntarea la uzucapiune a dobanditorului vor trebui sa dovedeasca frauda dupa regulile dreptului comun, ea neprezumandu-se, cat si prejudiciul pe care il incearca prin renuntare. Pentru a putea renunta cel care renunta trebuie sa aiba capacitatea de a incheia acte de dispozitie. Uzucapiunea poate fi invocata din orice moment in cursul judecatii, pana cel mai tirziu la inchiderea dezbaterilor in fata curtii de apel. Sectiunea V. Posesia de buna-credinta ca mod de dobandire a dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile. 1. Regula instituita de art 1909 Art 1909 (1)- lucrurile miscatoare se prescriu prin faptul posesiunii lor fara sa fie trebuinta de vre-o curgere de timp.

In jurisprudenta facandu-se aplicarea art 1909(1) sa decis ca in cazul bunurilor mobile corporale, posesia acestora creeaza in favoarea posesorului actual o prezumtie absoluta de proprietate impotriva careia nu este admisa proba contrarie. Pentru el este suficienta dovada starii de fapt a posesiei fiind admisibil orice mijloc de proba. In practica judiciara posesorul nu va trebui sa faca dovada proprietatii ci doar a posesiei bunului, astfel ca odata facuta aceasta proba a posesiei bunului revine celuilalt obligatia sa-si dovedeasca dreptul de proprietate asupra bunului pe care isi revendica. Art 1909 poate fi invocat numai in cazul bunurilor mobile corporale,individual determinate, aflate in circuitul civil si nu este aplicabil bunurilor mobile prin natura lor, dar care au devenit imobile prin destinatie. 1. Exceptii Aceasta regula nu se aplica in urmatoarele situatii: a) In favoarea celor care detin obiectul direct de la proprietar si sunt obligati fata de el la restituire in baza unei obligatii personale, ci numai in favoarea tertilor de buna-credinta care au dobandit lucrul de la acei detentori. b) In cazul in care proprietarul sa desistat de acel obiect prin propriea vointa dar nu in caazul in care obiectul a furat sau pierdut. c) Prevederile art 1909 se aplica numai bunurilor corporale nu si celor incorporale cu exceptia titlurilor la purtator. 1. Conditiile aplicarii regulilor instituite de art 1909 Astfel trebuiesc intrunite cumulativ mai multe conditii: a) Sa fi desesizat in mod voluntar de bunul respectiv, incredintandu-l unei alte persoane, in temeiul unui raport j, de exemtlu un raport contractual. Este cazul detentorulor precari, cum ar fi locatarul, depozitarul, comodatarul, carora le revine obligatia restituirii bunului ce-l detin in baza RJ incheiat cu proprietarul acestuia. In jurisprudenta s-a statuat ca art 1909 este aplicabil ori de cate ori obiect al revendicarii in constituie bunurile mobile corporale de care adevaratul proprietar s-a desesizat in mod voluntar, incredintandu-l unui detentor precar, care la randul sau le-a instrainat printr-un act juridic unui tert dobanditor de buna credinta. S- a mai statuat ca posesia de buna-credinta a unui bun mobil corporal valoreaza titlu de proprietate in care adevaratul proprietar s-a desesizat voluntar de acel bun, iar detentorul desi nu avea calitatea de proprietar, l-a instrainat unui dobanditor de bunacredinta. Astfel dobanditorul de buna-credinta il poate revendica chiar de la adevaratul proprietar pentru ca prin efectul art 1909, acesta din urma si-a pierdut titlu. El mai are la indemana o actiune in despagubiri impotriva detentorului precar caruia ia transmis bunul in baza unui raport j si care ulterior s-a instrainat.

b) Detentorul precar sa instraineze bunul catre o terta persoana de buna-credinta, fara sa aiba consimtamantul proprietarului ce i la incredintat in baza unui RJ. c) Tertul care a dobandit bunut mobil de la detentorul precar, sa fie de buna-credinta, iar dobandirea sa se faca prin act translativ de proprietate. Buna-credinta trebuie sa existe in momentul in care tertul a intrat efectiv in posesia bunului, fiind irelevant ca actul j in baza caruia a dobandit proprietatea asupra bunului respectiv a fost incheiat anterior primirii efective a acestuia. d) Poseseia exercitata de tertul de buna-credinta sa fie utila , adica sa nu fie afectata de vicii.

Se sustine ca un act j chiar viciat ( nul absolut sau relativ) sau chiar un titlu putativ ce nu are o baza realavsi care exista numai in imaginatia tertului dobanditor poate servi ca temei al invocarii art 1909. In practica j s-a statuat ca fapta detentorului precar de a vinde bunul mobil al altuia catre un tert dobanditor ce nu stia aceasta constiutie infractiune de abuz de incredere.

4.Cazurile in care nu se aplica regula instituita de art 1909

Exista doua exceptii de la regula art 1909, respectiv cand bunul a fost pierdut sau cand bunul a fost furat. Asadar daca bunul a iesit din patrimoniul proprietarului prin aceste modalitati , proprietarul nu se desesizeaza de bun in mod voluntar, astfel regula instituita de art 1909 nu mai este aplicabila chiar daca bunul a fost dobandit de un tert de buna credinta. Art 1909 (2) cel care a pierdut sau sau cel caruia i sa furat lucru poate sa-l revendice in termen de 3 ani din ziua cand i s-a furat, de la cel care-l gaseste, ramanand acestuia recurs in contra celui de la care are. Art 1909 insttituie o prezumtie de buna-credinta in cazul cumparatotrului unui bun furat sau pierdut dintr-un balci, targ sau vinderea publica. Astfel legiulitorul a inteles sa protejeze pe dobanditorul de buna-credinta, adica pe cel care a achizitionat bunul din targuri, balciuri, consignatii, licitatie publica sau de la un negustor care vinde in mod obisnuit bunuri mobile de genul celui ce a fost achizitionat de posesorul lor. In aceasta situatie proprietarul initial al bunului nu ar putea obtine restituirea acestuia decat daca plateste dobanditorului de buna-credinta care l-a cumparat in conditiile aratat, pretul platit de tert cu prilejul cumpararii. Se vor restitui posesorului evins prestul cumpararii, precum si cheltuielile necesare si utile facute cu bunul respectiv. Actiunea de restituire a bunului se introduce in termen de 3 ani de la data sustragerii sau pierderii bunului. Niciodata insa posesorului unui bun gasit sau furat nu va putea invoca regula instituita art 1909.

Sectiunea VI. Alte moduri de dobandire a proprietatii si a altor drepturi reale 1. Conventia sau contractul , ca mod de dobandire a dreptului de proprietate si a altor drepturi reale. Art 942 contractul este acordul intre doua sau mai multe persoane spre a constitui sau stinge intre dansii un raport j. In acest caz vom face referiri numai la caracterul translativ de proprietate al conventie, ca mod de dobandire a proprietatii si a celorlalte drepturi reale, precum si la situatiile cand se constituie un drept real. Fac parte din categoria unor astfel de contracte : contractul de vanzare-cumparare, schimbul, renta viagera, donatia. Aceste contracte pot servi si pentru constituirea sau transferul unor dezmembraminte ale dreptului de proprietate. 1. Principii Art 644 ca mod de dobandire a proprietatii, contractul se deosebeste de celelalte moduri deoarece toate prevederile din CC se bazeaza pe principiul libertatii contractuale, partile fiind libere sa-l inchee sau nu, hotarand asupra continutului, formei si efectelor acestuia. Prin urmare acordul de vointa sta la baza incheerii contractului pana la limitele care intereseaza ordinea publica, bunele moravuri si dispozitiile imperative ale legii. Art 969- principiului fortei obligatorii odata incheiate contractele au putere de lege intre partile contractante si nu pot fi modificate sau revocate decat prin consimtamant mutual. Sub aspectl efectelor acestea sunt supuse principiului relativitatii iar in privinta opozabilitatii sunt guvernate de principiul inopozabilitatii fata de terti. Art 971 principiul potrivit caruia transmiterea dreptului de proprietate ori constituirea unui drept real are loc chiar in momentul incheerii contractului. Astfel in contractele ce au ca obiect translatia proprietatii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimtamantului partilor si lucrul ramane in rizico-pericolul dobanditorului, chiar cand nu s-a facut traditiunea lucrului. Principiul consesnualismului contractul se inchee valabil prin simplul acord de vointa al partilor, principiu ce constituie regula in D Cv. Pentru a fi valabil incheiate si pentru a duce la transferul proprietatii este necezar in cazul anumitor contracte , pe langa acordul de vointa al partilor, si incheerea contractului in forma ceruta ad validitate. In cazul darurilor manuale , donatia devine valabila si proprietatea este dobandita de donatar atunci cand are loc remiterea materiala a bunului obiect al donatiei. 1. Exceptii

Excceptii de la principiul potrivit caruia transferul sau constituirea unui drept rea l se realizeaza in momentul incheerii valabile a contractului: a) Cand prin contract s-a stabilit de catre parti ca transferul sau constituirea dreptului real va avea loc la termenul stabilit ori la realizarea unei conditii suspensive. b) Cand obiect al contractului il formeaza un bun viitor. Dintre bunurile viitoare numai mostenirea nedeschisa nu poate face obiectul unui contract, riscul indeplinirii fiind suportat de vanzator, care poate fi obligat si la plata daune-interese. c) Daca obiect al contractului il constituie bunuri gen, transferul dreptului de proprietate va avea loc doar in momentul individualizarii acestor bunuri prin masurare, cantarire sau numarare si presarii lor. d) Transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil, in regim de publicitate imobiliara prin carte funciara (cu exceptia drepturilor dobandite extratabular) se realizeaza numai in momentul intabularii, adica al inscrierii in cartea funciara, o astfel de inscriere avand caracter constitutiv de drepturi. Dupa intrarea in vigoare a L7/1996, exceptia isi va pierde actulitatea. e) Cand obiec al conventiei il constituie bunul ce apartine altuia, iar partile cunosc acest lucru la incheerea contractului, o astfel de conventie nu este nula insa proprietatea se va transmite numai dupa ce cel ce si-a asumat obligatia instrainarii v-a dobandi el insusi proprietatea asupra bunului respectiv. Daca insa cumparatorul nu a stiut daca bunul ii apartine vanzatorului, o astfel de vanzare este anulabila, nulitate care va fi acoperita insa daca dupa incheerea contractului de vanzare, vanzatorul a devenit proprietarul bunului. 1. Legea ca mod de dobandire a drepturilor reale Aici se includ toate acele moduri ce nu sunt reglementate separat in CC. S-a sustinut ca legea, ca atare, nu poate fi in principiu mod de dobandire a dreptului de proprietate, ea fiind cadrul organizatoric al dobandirii proprietatii in toate celelalte moduri, a caror reglementare are in vedere criterii normative specifice , care fac, ele insele , trimitere la lege. Domeniul de aplicare: a) Dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta art 485

b) Dobandirea coproprietatii asupra zidului comun in conditiile prevazute de art 597, 598, ceea ce echivaleaza cu o vanzare silita. c) Dobandirea mobilelor prin posesia de buna-credinta in conditiile art 1909 care a instituit o prezumtie legala absoluta de proprietate, in favoarea posesorului de buna-credinta. Practica judiciara a admis ca legea este un mod de dobandire a proprietatii. S-a mai decis ca trecerea bunului parasit in proprietatea statului in baza D 111/1951, opereaza in temeiul legii. De asemenea punanduse problema restituirea unor imobile nationalizate, s-a retinut, ca legea

reprezinta un mod distinct de dobandire a proprietatii, iar nationalizarea dispusa prin D 92/1950 a avut ca efect stingerea dreptului de proprietate a fostilor proprietari asupra imobilelor nationalizate si constituirea dreptului de proprietate al statului asupra acestor imobile. Legea constituie un mod originar de dobandire a dreptului de proprietate si a altor drepturi reale in toate cazurile cand prevede expres aceasta , pentru ca, in baza legii, beneficiarul este socotit ca fiind primul proprietar. 1. Hotararea judecatoreasca mod de dobandire a drepturilor reale Hotararile instantei constituie un mod de dobandire a drepturilor reale numai daca au caracter cunstitutv sau atributiv de drepturi, cum sunt de exemplu, ordonantele de adjudecare in materia executarii silite. Domeniul de aplicare Din categoria hot j atributive sau cinstitutive de drepturi fac parte ordonantele de adjudecare prin care se finalizeaza executarea silita, cand acestea imbraca forma vanzarii la licitatie publica a bunurilor unei persoane. Prin efectul ordonantei de adjudecare adjudecatorul bunului devine proprietar. Ordonanta de adjudecare are valoarea unui act autentic, prin urmare se pot adjudeca orice terenuri ce se afla in circuitul civil. Art 12 D 144/1958 indrituia instantele de judecata sa pronunte hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, in caza de refuz al partii ce se obliga prin antecontract sa inchee actul in forma ceruta de lege. In prezent apreciem ca instantele de judecata pot pronunta hot j care sa suplineasca consimtamantul la vanzare a partii ce refuza sa inchee actul la notar. Rolul hotararilor trebuie evidentiat in cazul exproprierii pentru utilitate publica, deoarece atunci cand expropriatul se opune, exproprierea se dispune prin hot j, potrivit art 22, 23 L33/1994. In ce priveste hot j de partaj, acestea sunt declarative, astfel ca prin partaj nu opereaza transferul dreptului de proprietate intre copartasi, ci se constata cu efect retroactiv, drepturile ce au existat la data cand s-a nascut starea de indiviziune. Daca insa partajul nu s-a facut prin atribuire sau tragere la sorti a loturilor, ci prin licitatie publica, iar bunul a fost adjudecat de un tert, in aceasta situatie hot j este constitutiva de drepturi in ce-l priveste pe acesta, nu insa si fata de copartasi al caror bun a fost vandut in licitatie publica. L7/1996-cadastru si publicitate imobiliara- art 22 dispune ca hot j definitiva si irevocabila v-a inlocui actul prin care s-a constituit sau s-a transmis dreptul de proprietate in mod valabil. Art 5 L247/2005- a fost regrementata posibilitatea valorificarii unui antecontract cu privire la un imobil teren prin pronuntarea unui hot j care sa tina loc de contract autentic de vanzarecumparare.

Art 28 L7/1996 drepturile reale dobandite prin hot j sunt opozabile tertilor fara inscrierea in cartea funciara, deci se dobandesc extratabular, insa nu vor putea dispune de ele decat dupa inscrierea in cartea funciar. 1. Traditiunea ca mod de dobandire a proprietatii Traditiunea este un mod originar de dobandire a dreptului de proprietate enumerat in textul art 644. Problema pentru viitor este pe deplin clarificata, prin punerea in aplicare a L 7/1996 deoarece legiuitorul a optat pentru conceptia consensualista a nasterii dreptului de proprietate, inscrierea avand doar rolul de a asigura publicitatea. Codul civil consacra principiul ca transferul dreptului de proprietate are loc in momentul realizarii actului de vointa al partilor contractante, fiind irelevand daca in acel moment s-a predat sau nu bunul, obiect al conventiei. Aceasta situatie face ca traditiunea ca mod de dobandire a proprietatii sa aiba o sfera extrem de restransa de aplicare. In prezent traditiunea are efect translativ de proprietate in cazul darurilor manuale inlocuind forma inscrisului autentic, conditie de valabilitate a contractului de donatie, si de aceea ea trebuie sa rezulte fara echivoc, fiind un mod aparte de dobandire a dreptului de proprietate. Darul manual consta in traditiunea materiala a unui bun mobil corporal de la o persoana la alta, atunci cand apare intentia de a gratifica, acordul celor doua parti fiind manifestat, practic prin predarea, respectiv preluarea bunului. Traditiunea unor mobile poate fi considerat dar manual fiind o exceptie de la regula formei autentice a donatilor, trebuie dovedita de cel care o pretinde, fiind necesar a se stabili atat animus domini cat si remiterea materiala a bunului mobil corporal sau realizarea implicita a traditiunii. In jurisprudenta sa decis ca prin traditiune unui lucru nu trebuie sa se inteleaga neaparat o deplasare fizica a lui, cum ar fi preluarea obiectului din mana donatorului ci o traditiune implicita, cand donatorul preda donatarului cheile unei case unde se afla bunul donat sau prin identificarea unui tablou pe care donatorul si-a manifestat in mod neechivoc vointa de a-l transmite catre donata, chiar daca nu a fost coborat de pe perete atunci. 1. Ocupatiunea ca mod de dobandire a dreptului de proprietate

Ocupatiunea consta in dobandirea dreptului de proprietate prin luarea in posesie a unui lucru ce nu apartine nimanui. Sfera de aplicare a acestui mod de dobandire a dreptului de proprietate, datorita reglementarilor legale existente care impun gasitorului predarea catre autoritatile sub sanctiunea legii penale a bunului gasit, este foarte restransa.Art 646 bunurile fara stapanire sunt ale statului iar art 477 prevede ca toate averile vacante si fara stapani, precum si ale

persoanelor care mor fara mostenitori sau ale caror mosteniri sunt lepadate sunt ale domeniului public. In privinta succesiunii ramase fara urmasi, problema este diferita fata de succesiunile parasite de urmasi. In privinta succesiunii vacante consideram ca statul culege bunurile in virtutea puterii sale suverane, deoarece intre stat si de cujus nu existe nici o legatura specifica. Prin deschiderea succesiunii opereaza o transmisiune patrimoniala catre persoana aflata in viata, care are o legatura de rudenie cu difunctul sau in puterea testamentului. In privinta succesiunii parasite trebuie facuta distinctie dupa cum au fost parasite inainte sau dupa ce au fost acceptate si preluate in posesie. In ipoteza in care au fost parasite inainte de acceptare, suntem in prezenta unei succesiuni fara urmasi, respectiv vacante, dobandirea proprietatii facanduse in virtutea calitatii de putere suverana. Daca bunurile au fost abandonate dupa acceptare si preluare in posesie, nu mai avem de-a face cu o mostenire vacanta, ci cu bunuri parasite, ale caror regim este precis determinat.. In ce priveste imobilele, in reglementarea actuala, ele nu sunt susceptibile de a fi dobandite prin ocupatiune. Proprietatea se poate in prezent dobandi prin ocupatiune intr-un numar redus de situatii, cum ar fi apa de baut pentru nevoi casnice luata dintr-un izvor natural( lucruri ale caror uz este comun tuturor), deoarece nimeni nu le poate sustrage de la uzul comun al oamenilor si sa le aproprieze in mod exclusiv, precum si vanatul ori pestele prins cu respectarea prevederilor legale care reglementeaza aceste activitati. In aceste stuatii caderea animalului sau pestelui in posesia dobanditorului marcheaza momentul nasterii dreptului de proprietate, pierderea acestuia avand loc odata ce animalul si-a redobandit libertatea redevenind res nulius. Aici exista o exceptie si anume ca animalele salbatice domesticite sau aflate in rezervatii, sub dependenta omului, nu pot fi dobandite prin ocupatiune. Capitolul IX Apararea dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale Sectiunea I. Consideratii generale privind mijloacele juridice de protectie a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale. 1. Preliminarii Prin mijloace de drept civil, dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale principale sunt aparate in mod direct, in timp ce prin celelalte mijloace de drept se realizeaza o ocrotire indirecta. Si la nivel constitutionale exista reglementari prin care se apara dreptul de proprietate :

Art 136(2)- proprietatea publica este garantata si ocrotita Art 136(5)- proprietatea privata este inviolabila in conditiile legii organice Art 44 (1)- dreptul de proprietate este garantat; (2)- proprietatea privata este garantata si ocrotita in mod egal de lege, indiferent de titular. Mijloacele de drept civil prin care se apara dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale principale constaun in totalitatea actiunilor in justitie prin care titularul al carui drept a fost lezat cere instantei de judecata sa pronunte o hotarare prin care sa fie inlaturata incalcarea dreptului sau. 1. Mijloace nespecifice de protectie a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale. Caracteristic acestor modalitati de aparare este ca ele nu se intemeiaza pe dreptul de proprietate sau un alt drept real principal, dar drepturile de creanta se nasc si se realizeaza in stransa legatura cu dreptul de proprietate. In majoritatea situatiilor prin promovarea actiunilor intemeiate pe un drept de creanta se inlatura, indirect, atingerile care sunt aduse insusi dreptului de proprietate al celui care a formulat o asemenea actiune. Enumeram: actiunile in raspundere contractuala, actiunile intemeiate pe imbogatirea fara just temei, actiunile in executarea contractelor civile si comerciale, actiunile in rezolutiune sau reziliere, actiunile in constatarea nulitatii sau in anulare, atiunea in restituirea platii nedatorate etc. Si mijloacele de drept obligational pot contribui la protectia dreptului de proprietate pentru ca trebuie sa se tina seama de corelatia care exista intre drepturile de creanta si cele reale, de rolul dreptului de proprietate in determinarea continutului celorlalte drepturi patrimoniale. 1. Mijloace directe de protectie a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale. Mijloacele directe specifice sau directe de aparare ale dreptor reale, sunt actiuni reale ce se intemeiaza direct si nemijlocit pe un drept real sau prin faptul posesiei unui imobil. Aceste actiuni sunt: a) b) Actiunile petitorii Actiunile posesorii

Actiunile petitorii sunt acele actiuni reale prin care se apara in mod direct un drept real si prin care se solicita instantei sa stabileasca ca reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau al unui alt drept real asupra imobilului ( actiunea in revendicrare, actiunile confesorii, actiunea in granituire, actiunea in prestatie tabulara, actiunile negatorii).

Actiunile posesorii sunt tot actiuni reale imobiliare prin care se urmareste apararea posesiei, ca stare de fapt, impotriva oricarei tulburari pentru a o mentine sau pentru a o redobandi cand a fost pierduta. 1. Deoasebirea dintre actiunile posesorii si actiunile petitorii Actiuni posesorii Actiuni petitorii prin actiunle posesorii se apara doar posesia ca stare de fapt si nu se pune in discutie existenta unui drept real asupra imobilului se pune in discutie anume existenta unui drept real asupra imobilului actiunile posesorii pot fi formulate de cel care poseda bunul imobil, fara sa aiba relevanta daca el este sau nu proprietarul imobilului Actiunile petitorii pot fi promovate numai de titularul dreptului real incalcat sau care este contestat Proprietarul care a pierdut o actiune posesorie are posibilitatea de a promova o actiune petitorie Exercitarea unei actiuni petitorii impiedica introducerea unei actiuni posesorii

Sectiunea II. Actiunea in revendicare Actiunea in revendicare este acea actiune reala prin care proprietarul care a pierdut posesia unui bun solicita restituirea acestuia de la posesorul neproprietar. Este actiunea proprietarului neposesor impotriva posesorului neproprietar. Tot pe calea acestei actiuni pe langa restituirea bunului se mai poate cere si despagubiri care sa acopere prejudiciul cauzat. Aceste despagubiri constituie obiectul unui capat de cerere subsidiar celui principal al revendicarii propriu-zise insa instanat de judecata are obligatia sa se pronunte asupra ambelor capete de cerere. 1. Deosebirea de alte actiuni Fata de actiunea in granituire este tot o actiune petitorie , der prin ea se urmareste doar stabilirea liniei de hotar dintre proprietatile limitrofe, ceea ce nu implica obligatia reclamantului de a dovedi dreptul sau de proprietate cu privire la terenul a carui delimitare o cere. Daca insa pe langa cererea de stabilire a liniei de hotar , se solicita si o portiune din terenul limitrof pe care veciunul ar detine-o fara drept, atunci aceasta cerere implica si o revendicare, astfel ca reclamantul are obligatia de a-si dobandi dreptul pretins.

Hotararea judecatoreasca pronuntata in urma intentarii unei actiuni in granituire nu are autoritatea de lucru judecat pentru o eventuala actiune in revendicare referitoare la portiunile de teren limitrofe. Din aceasta constatare rezulta ca promovarea unei actiuni in granituire lasa deschisa calea actiunii in revendicare. Actiunea de petitite de ereditate ceea ce le deosebeste este ca in actiunea de petitie de ereditate se pretinde mostenitor contestan calitatea de succesor al reclamantului, pe cand in actiunea in revendicare se pune in discutie titlul de proprietate al difunctului. Actiunea posesorieaceasta apara pposesia iar actiunea in revendicare apara proprietatea, chiar daca ambele au ca obiect restituirea bunului aflat in litigiu. Actiunea posesorie este intotdeauna imobiliara pe cand cea in revendicare poate fi si mobiliara. Actiunea posesorie poate fi intentata de posesor sau de catre detentorul precat pe cand cea in revendicare apartine doar proprietarului. Cea posesorie este prescriptibila in timp cea in revendicare este in principiu imprescriptibila. Actiunea posesorie nu se poate exercita concomitent cu cea in revendicare si nici ulterior acesteia. Actiunile rezultate din contracteste o actiune personala prin care se solicita o creanta , cererea de restituire neintemeinduse pe un drept de proprietate ci pe obligatia care are ca izvor contractul incheiart. 1. Caracterele actiunii in revendicare a) Este o actiune realapoate fi formulata impotriva oricarei persoane care incalca dreptul de proprietate al celui care o formuleaza. Asadar actiunea in revendicare insoteste, apara si se intemeiaza direct si nemijlocit pe dreptul de proprietate care este opozabil erga omnes. Cu toate acestea obiectul revendicarii se poate converti intr-o pretentie baneasca, astfel incat actiunea reala se transforma intr-o actiune personala. b) Este o actiune petitoriepune in discutie insusi dreptul de proprietate al partilor litigante asupra bunului. Reclamantul care formuleaza actiunea in revendicare trebuie sa faca dovada ca este proprietarul bunului revendicat, astfel ca , daca o face paratul va fi obligat la restituire bunului in litigiu. Astfel ea are ca efect indirect redobandirea posesiei ca o consecinta a recunoasterii dreptului de proprietate. c) Este in principiu, imprescriptibila extinctiveste expresea caracterului perpetuu al dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate nepierzandu-se prin neuz, astfel ca , oricat timp nu a fost exercitata actiunea in revendicare, ea nu se prescrie niciodata, indiferent daca se revendica un bun imobil sau mobil. Aceasta prevedere insa nu mai este relevanta atunci cand actiunii in revendicare i se pune exceptia dobandirii drepului de proprietate prin uzucapiune in cazul bunurilor imobile si aplicarea prevederilor art 1909 in cazul bunurilor mobile. 1. Conditiile exercitarii actiunii in revendicare Cel care formuleaza actiunea in revendicare trebuie sa faca dovada ca este proprietarul excluziv al bunului revendicat.

Conditia sine qua non- reclamantul trebuie sa-si probeze dreptul de proprietate.

In practica s-a decis ca patatul nu este obligat sa-si dovedeasca titlul de proprietate, ci numai cel care formuleaza actiunea in revendicare, astfel ca , daca acesta din urma nu face dovada ca este proprietar, actiunea sa trebuie sa fie respinsa. 1. Titularii actiunii in revendicare O actiunea in revendicare nu poate avea ca reclamant decat proprietarul bunului. Poate fi reclamant intr-o asemenea actiunea -chiar si proprietarul sub conditie rezolutorie,intrucat dreptul de proprietate exista in patrimoniul sau, spre deosebire de proprietarul sub conditie suspensiva, care nu are in patrimoniu acest drept real, nasterea lui fiind conditionata, dupa caz, de implinirea sau neindeplinirea conditiei. -cumparatorul unui bun in raport de care vanzatorul si-a pastrat facultatea de raspundere intr-un termen determinat poate avea calitatea de reclamant. -mostenitorul titularului dreptului de proprietate , avand calitatea de continuator al persoanei difunctului, poate revoca un bun al succesiunii -legatarii cu titlu particular pentru bunurile ce le-au fost testate de catre difunct -nudul proprietar, nefiind nevoie sa aiba toate atributele proprietatii, putand formula o actiune chiar daca imobilul este grevat de uzufruct. -creditorii chirografari pe calea actiunii oblice precum si creditorii ipotecari -titularii altor drepturi reale cum ar fi: titularul dreptului de administrare, titularul dreptului de folosinta sau titularul dreptului de concesiune insa nu sin impotriva proprietarului Plecand de la calificarea dreptului real de retentie ca drept real imperfect , in literatura a fost emisa teza potrivit careia daca retentorul pierde involuntar stapanirea bunului, o poate redobandi pe calea unei actiuni in revendicare, in acelas mod ca si proprietarul lucrului. Titularii actiunii in revendicare in situatia in care bunul se afla in coproprietate In practica s-a statuat ca, intrucat coproprietarul nu are un drept exclusiv asupra vreunei parti materiale din bun sau asupra intregului bun in materialitatea sa, dreptul sau nefiind individualizat decat sub sub forma cotei matematice ideale, abstracte, el nu poate formula actiunea in revendicare impotriva celorlalti copartasi. Daca insa intervine partajul si bunul este atribuit unuia dintre coproprietari , acesta va putea promova actiunea in revendicare impotriva celui care detine bunul fara drept , fie el chiar si unul din fostii coproprietari. Daca insa coproprietarul face dovada ca si-a intervertit posesia dintr-o posesie echivoca( respectiv coposesie) intr-o posesie univoca ( respectv o posesie exclusiva) , deci a stapanit bunul in mod distinct, in conditiile cerute de lege, el poate intenta actiunea in revendicare impotriva celorlalti

coproprietari, invoacand faptul ca a devenit proprietar exclusiv asupra bunului imobil respectiv prin uzucapiune. In situatia in care bunul se afla in coproprietate actiunea in revendicare nu va putea fi introdusa doar de catre unul din coindivizari, astfel ca se aplica regula unanimitatii , fiind necesar ca actiunea sa fie formulata de toti copartasii carora le apartine bunul in proprietate. In cazul in care insa actiunea este introdusa doar de catre unul din coendivizari , i se poate recunoaste acestuia singurul reclamant intr-o actiune in revendicare, fara a exista acordul tuturor coindivizarilor doar posibilitatea de a cere recunoasterea dreptului sau indiviz, iar nu si pe aceea de a obtine predarea bunului de catre tertul posesor. Daca exista acordul expres al tuturor coindivizarilor, unul dintre acestea va putea revendica bunul indiviz chiar daca figureaza singur ca reclamant. Daca corbim despre un act translativ de proprietate incheiat de catre un coproprietar fara acordul celorlalti coproprietari, suntem, asa cum am mai aratat, in situatia unei vanzari valabile, insa cub conditia rezolutorie de partaj bunul instrainat sa nu cada in lotul coproprietarului instrainator. Astfel daca ulterior partajului se indeplineste conditia rezolutorie, bunul necazand in lotul coproprietarului instrainator actiunea in revendicare ca fi admisa. Titularii actiunii in revendicare in situatia in care bunul se afla in devalmasie. Actiunea in revendicare a bunului comun al sotilor, poate fi introdusa numai de unul din soti. Daca actiunea in revendicare formulata de un sot priveste un bun imobil, comun, ea nu este admisibila, deoarece in cazul imobilelor nu mai opereaza prezumtia de mandat tacit ca in cazul actelor juridice de legatura cu alte bunuri comune mobile. In aceasta situatie , actiunea in revendicare nu poate fi considerata ca un simplu act de conservare. Dimpotriva ea este un veritabil act de dispozitie, cu importante consecinte, mai ales pentru soti, cand este in litigiu un bun imobil al lor, situatie in care actiunea trebuie exercitata numai de ambii sotii. 1. Domeniul de aplicare Obiectul actiunii in revendicare o pot face numai bunurile corporale, individual determinate. Astfel universalitatile juridice cum ar fi succesiunile sau patrimoniul unei persoane juridice, nu pot forma obiectul actiuneii in revendicare , insa universalitatile de fapt, cum ar fi o turma de animale sau cartile care constituie o biblioteca pot fi revendicate. Revendicarea bunurilor apartinand domeniului public . Caracaterele juridice ale proprietatii publice imprima si actiunii in revendicare caractere speciale, astfel incat apararea dreptului de proprietate publica se face in regim special, derogatoriu de la dreptul comun. Reclamantul intr-o astfel de actiunea nu va fi statul sau o unitate administrativteritoriala, ci institutia de stat ce are in administarare bunul revendicat. Recumul juridic al actiunii in revendicare privitoar la proprietatea publica priveste urmatoarele aspecte:

a) Este imprescriptibila extinctiv; sub acest aspect nu exista diferenta intre actiunea in revendicare imobiliara sau mobiliara. b) Nu poate fi paralizata prin invocarea uzucapiunii; respectiv nu pot fi invocate dispozitiile art 1909 si 1910 c) Statul sau unitatea administrativ-teritoriala va trebui sa faca dovada dreptului de proprietate, potrivit principiilor dreptului comun. In cazul bunurilor care sunt proprietate publica prin natura lor, exista o prezumtie absoluta, irefragrabila, de proprietate, in favoarea statului. In cazul bunurilor care fac parte din domeniul public prin destinatia legii, in favoarea statului exista o prezumtie relativa de proprietate, astfel incat daca posesorul nu reuseste sa dovedeasca un titlu valabil prin care a dobandit dreptul de proprietate, actiunea in revendicare urmeaza a fi admisa. Statul va trebui sa probez ca bunul a iesit contrar legii din patrimoniul sau, precum si identitatea intre bunul revendicat si cel aflat in posesia paratului. Sectiunea III. Revendicarea bunurilor imobile 1. Proba dreptului de proprietate. Potrivit principiului actor incumbit probation, sarcina probei revine celui care face propunerea inaintea judecatii; sau altfel spus reclamantul va trebui sa-si dovedeasca sustinerile. Jurisprudenta statuand cu valoare de principiu ca la solutionarea unei actiuni in revendicare, instantele judecatoresti vor urmari ca reclamantul sa foloseasca regulile obisnuite de probatiune si sa faca dovada pretentiilor sale, intrucat si in revendicare, ca si orice alta cauza civila, o actiune nu poate fi admisa daca reclamantul nu probeaza dreptul pe care il pretinde. De exemplu atunci cand reclamantul se pretinde proprietar in baza unui act j, va face dovada dreptului sau in conditiile art 1191 si urm., iar cand se declara proprietar in baza unui fapt j, va face dovada prin orice mijloc de proba. Reclamantul intr-o actiune in revendicare poate fi obligat sa probeze si aspecte secundare, cum ar fi faptul ca paratul este cel care detine bunul, daca acesta contesta ca l-ar avea in posesie, deoarece daca bunul revendicat nu se afla in posesiea paratului atunci actiunea in revendicare apare ca lipsita de interes. Daca reclamantul face dovada ca dreptul sau de proprietate a fost dobandit printr-un mod originar (uzucapiunea, ocupatiunea) in sistemul de publicitate prin registre de transcriptiuni si inscriptiuni o astfel de dovada este absoluta. Uzucapiunea constituie nu numai un mijloc de aparare intr-o actiune in revendicare indreptatat impotriva posesorului, dar poate constitui chiar temeiul juridic al unei revendicari pe care cel care a prescris o poate opune oricarui tert care i-a incalcat dreptul. Potrivit practicii proba absoluta a dreptului de proprietate o constituie numai modurile originare de dobandire a dreptului de proprietate.

Reclamantul are posibilitatea sa isi dovedeasca dreptul de proprietate si prin titlu, insa o astfel de dovada este relativa, astfel ca aceste titluri, fie translative, fie decalrative, au caracterul unei simple prezumtii ale existentei dreptului de proprietate, putand fi combatute prin proba contrara. In final consideram ca adeverintele de proprietate inlocuiesc provizoriu titlurile de proprietate, astfel incat, pana la emiterea lor, adeverintele au aceeasi forta juridica. Mai exact spus adeverintele de proprietate impreuna cu procesul-verbal de punere in posesie sunt de natura a face dovada dreptului de proprietate. 1. Comparatia titlurilor Dificultatilepractice in aceasta privinta au aparut atunci cand proprietarii nu dispuneau de titluri scrise sau acestea erau nule pentru existenta unor vicii de fond sau de forma, iar cele de ordin teoretic provin din insuficienta probatorie a titlurilor de proprietate. Prin titlu, in sens de act juridic prin care se realizeaza transferul dreptuluide proprietate, nu se face o dovada deplina a dreptului de proprietate, decat daca emana de la adevaratul proprietar. a) Situatia in care atat reclamantul, cat si paratul exhiba titluri de proprietate cu privire la acelasi bun, ce provin de la acelas autor. In acest caz va avea castg partea care a indeplinit prima cerintele de publicitate imobiliara, si a facut astfel, mai intii opozabil tertilor. Daca insa nici una din parti nu si-a inscris titlul va fi preferat titlu care are data certa mai veche. Situatia este inversa cand partile isi optun testamente, pentru ca va fi invocat cel care invoca testamentul cu data cea mai recenta, acest lucru fiind determinat de caracterul revocabil al testamentului, ca act de ultima vointa al persoanei. Daca numai una din parti a transcris titlul, aceasta v-a avea castig de cauza. In jurisprudenta- in cazul in care doi cumparatori dobandesc succesiv acelas imobil, de la acelas vanzatori, triumfa titlul acelui cumparator care si l-a transmis mai intii, neavand importanta data inceheerii actului translativ de proprietate, cu consitia ca celallt cumparator sa nu fi prescris achizitiv in favoarea sa proprietatea imobilului respectiv. In cazul instrainarii succesive de catre acelasi vanzator, a aceluiasi imobil catre doua persoane diferite, cel de-al doilea cumparator devine proprietarul imobilului daca si-a transcris primul actul, numai daca nu este act de viclenie din partea sa sau a autorului sau. b) Situatia in care atat reclamantul cat si paratul invoca titluri de proprietate ce provin de la autori diferiti. S-a statuat cu valoare de principiu ca va avea castig de cauza cel a carui titlu este mai preferabil. Sarcina dovedirii titlului mai preferabil revine reclamantului iar daca nu reuseste sa faca o asemenea dovada atunci paratul va fi triumfa in proces. Ca atare instanta trebuie sa cerceteze titlurile invocate de parti si sa dea castig de cauza acelei parti care face dovada ca a dobandit bunul de la autorul al carui drept de proprietate este mai preferabil decat al celuilalt. Asadar daca titlul precede posesiunea , acesta constituie proba chiar impotriva unei posesii utile cu siguranta

conditiei ca uzucapiunea nu s-a fi implinit. Aceasta solutie se intemeiaza pe caracterul absolut al dreptului de proprietate, acesta fiind opozabil erga omnes. Daca paratul are titlul de proprietate iar reclamantul nu are un astfel de titlu actiunea formulata de reclamant va fi respinsa ca fiind neintemeiata. c) Situatia in care nici una din partile din proces nu are un titlu de proprietate si nici nu poate invoca dobandirea acesteia prin unul dintre modurile originare. In aceasta situatie actiunea trebuie respinsa ca fiind neintemeiata, intrucat intr-o actiune in revendicare instanta verifica daca partile fac dovada dretului de proprietate si nu doar al faptului posesiei, de esenta revendicarii fiind dovedirea dreptului de proprietate. Reclamantul va trebui pentru promovarea actiunii in revendicare sa justifice un interes legitim, personal, nascut si actual, or posesorul nu poate justifica un asemenea interes in lipsa unui titlu de proprieate. Existenta unei posesii bine caracterizate nu prezuma existenta dreptului de proprietate. Examinarea posesiei se poate realiza atunci cand reclamantul isi transforma actiunea in revedicare intr-o actiune posesorie 1. Actiunea in revendicare imobiliara, este in principiu imprescriptibila Exceptii: In cazul vanzarii la licitatie publica a unui imobil supus urmaririi silite, actiunea in revendicare se presctie in termen de 3 ani de la data inscrierii actului de adjudecare in carte afunciara. In cazul avulsiunii, actiunea in revendicare a bucatii de pamant rupta dintr-un imobil teren dintr-o proprietate si alipita de apa curgatoare la un alt imobil riveran situat in aval apartinand altui proprietar se prescrie in termen de 1 an. 1. Efectele specifice ale actiunii in revendicare imobiliara Prin admiterea unei actiuni in revendicare imobiliara, reclamantul dincolo de recunoasterea dreptului sau asupra bunului poate obtine restituirea bunului si restituirea fructelor bunului, aceasta in functie de buna sau reaua-credinta a posesorului neproprietar parat in cadrul actiunii in revendicare. Restituirea bunului Dand eficienta unui principiu important- restitutio in integrum- restituirea bunului se va face, de regula in natura. Principiul repararii in natura a prejudiciului rezida in restituirea in natura a bunurilor insusite pe nedrept, desprinsandu-se din insasi esenta raspunderii civile, care presupune repararea efectiva a prejudiciului cauzat altuia, or acest lucru nu se poate intimpla decat daca se restabileste in mod real situatia existenta inainte de producerea prejudiciului. Cand acest lucru nu mai este posibil, fie pentru ca imobilul a fost dobandit de un tert de buna-credinta, fie pentru ca

imobilul a pierit sau a fost exproprieta, obligatia de restituire se va executa prin echivalent, concretizata intr-o obligatie de dezdaunare. Imobilul nu va fi restituit in natura in cazul instrainarii lui catre un tert care a dobandit ulterior proprietatea prin uzucapiune. In aceasta cauza paratul va fi obligat la daune interese catre revendicant, mai putin in cazul in care probeaza ca el singur a prescris. Nu va putea fi restituit bunul nici in natura nici prin dezdaunare cand acesta a pierit dintr-un caz furtuit sau de forta majora iar posesorul parat in actiunea in revendicare a fost de buna-credinta. Daca imobilul a pierit dintr-un caz furtuit sau forta majora iar posesorul parat in actiunea in revendicare a fost de rea-credinta aceasta va raspunde prin obligarea sa la dezdaunari, daca pieirea a intervenit dupa promovarea actiunii in revendicare. Posesorul va trebui sa restituie proprietarului, impreuna cu bunul, fructele si productele, respectiv toate accesoriile sale; iar daca acest lucru nu mai este posibil intrucat posesorul le-a instrainat el va trebui sa restituie valoarea acestora integrala, chiar daca pretul obtinut a fost inferior. Restituirea fructelor Fructele lucrului se cuvin proprietarului in temeiul dreptului de accesiune; in realitate insa culegerea fructelor este un efect al dreptului de proprietate. Pentru ca posesorul sa valorifice un drept asupra fructelor bunului revendicat, trebuie sa exhibe un titlu care sa imprime posesiei sale o aparenta de legalitate; daca titlul exista posesorul poate justifica buna-credinta chiar si atunci cand acesta este lovit de nulitate absoluta sau relativa, pentru vicii de fond sau de forma, daca nu i-a fost cunoscuta cauza nulitatii. Nu poate fi posesor de buna-credinta cel care si-a procurat titlul prin dol sau violenta dobandirea unui imobil cand instrainarea este interzisa de lege sau cel care are un titlu putativ. Restituirea fructelor se datoreaza de la data cererii de chemare in judecata si nu de la data pronuntarii hotararii insa daca se face dovada ca posesorul a fost de rea-credinta anterior cererii de chemare in judecata, va datora fructele de la aceasta data. Poseorul de rea-credinta datoreaza fructele de la data intrarii sale in posesie, si nu din ziua cererii de chemare in judecata precum si dobanzii la fructele ce le restituie. Dobanzile vor curge de la data cererii de chemare in judecata. Proprietarul insa va fi obligat sa plateasca posesorului de rea-credinta cheltuielile necesare si utile facute de acesta cu bunul si pentru producerea fructelor. 1. Revendicarea bunurilor imobile in sistemul publicitatii prin carti funciare.