Sunteți pe pagina 1din 25

Raport de evaluare al unui teren, imobil, autoturism

Brasov

- 2011 -

Cuprins 1. Raport de evaluare al unui teren


1. Evaluator 2. Obiectul evaluarii 3. Scopul evaluarii 4. Data evaluarii 5. Beneficiarul evaluarii 6. Sinteza lucrarii de evaluare 7. Material documentar. Riscul evaluarii. Ipoteze si conditii limitative 8. Evaluarea proprietatii imobiliare: 8.1. Metoda comparatiei directe 8.2. Estimarea valorii de piata a proprietatii cea mai buna utilizare a terenului 8.3. Metoda capitalizarii veniturilor 9. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului

2. Raport de evaluare al unei cladiri


1. Evaluator 2. Identificarea proprietatii 3. Scopul si utilizarea evaluarii 4. Ipoteze si conditii limitative 5. Analiza pietei imobiliare 6. Descrierea amplasamentului 7. Starea generala a apartamentului 8. Administratia blocului 9. Cea mai buna utilizare 10. Metoda comparatiei directe 11. Metoda de randament 12. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului

3. Raport de evaluate al unui autoturism


1. Evaluator 2. Obiectul evaluarii 3. Ipoteze si conditii limitative 4. Evaluarea utilajelor si echipamentelor 4.1. Metode de evaluare aplicabile 5. Evaluarea autoturismului 5.1. Date de origine si antecedente 5.2. Starea tehnica si intretinere 6. Abordarea prin cost

7. Abordarea prin compararea vanzarilor 8. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului

1. Raport de evaluare al unui teren TEREN Proprietate situata in com. Zarnesti, Tarlaua 29, A335 Com. Zarnesti - Tarlaua 29, A335, Jud Brasov

1.Evaluator: Ing. Diaconu Mihaela Legitimatie nr. 6582, expert evaluator proprietati imobiliare, membru titular Telefon/Fax: 072245 10 85 / 0268 32 11 11 ;

2. Obiectul evaluarii: Stabilirea valorii prorietatii imobiliare (teren) conform starii actuale la data de 31.10.2010, in suprafata de 10.000 mp, teren extravilan, situat in com. Zarnesti, Tarlaua 29, A335. 3. Scopul evaluarii: Evaluarea are drept scop determinarea valorii de piata a proprietatii. 4. Data evaluarii: 30.09.2010 1 Euro = 4.00 Ron (curs de schimb BNR) 5. Beneficiarul evaluarii: Evaluarea a fost intocmita la solicitarea Consiliului Local al Orasului Zarnesti 6. Sinteza lucrarii de evaluare: Pentru evaluarea terenului s-au folosit trei metode de evaluare si anume: - metoda capitalizarii venuturilor, din care valoarea de piata a proprietatii este de 45.0 Euro/ mp - metoda comparatiei directe, din care valoarea de piata a proprietatii este de 50.0 Euro/mp In acest scop, pentru aplicarea metodei de capitalizare, au fost analizate veniturile viitoare obtinute dupa dezvoltarea proprietatii evaluate luand in considerare 3

ipoteza construirii pentru cea mai buna utilizare ca proprietate imobiliara un parc rezidential, iar pentru metoda comparatiei directe au fost analizate proprietati comparabile pentru vanzare, situate in aceeasi zona si de data recenta. Opinia evaluatorului s-a format pe baza rezultatelor obtinute prin cele doua metode aplicate, fiind evidentiat in intervalul 45 50 Euro/mp, in care se inscrie valoarea de piata estimata a proprietatii imobiliare.

7. Material documentar.Riscul evaluarii. Ipoteze si conditii limitative: 7.1. Material documentar: Evaluarea se bazeaza si pe informatiile car si pe datele obtinute din materialul documentar: - Evaluarea si finantarea proprietatii imobiliare partea I si II editate de Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania ( ANEVAR si IROVAL) - Buletine documentare ale Corpului Expertilor Tehnici din Romania - Buletine statistice elaborate de Comisia Nationala de Statistica - Colectia MATRIX ROM, cu privire la evaluarea rapida - Ghid pentru inspectia proprietatilor, editat de ANEVAR IROVAL - Ghid practic de evaluare editura IROVAL Pentru realizarea lucrarii au fost consultate o serie de documente ca: - Planul de amplasament si delimitare, de incadrare in zona, studiu geotehnic, contractual de concesiune - Inspectia pe teren s-a efectuat de catre evaluator la data de 25.09.2010 7.2. Riscul evaluarii: Valoarea este exprimata tinand seama exclusiv de ipoteze, conditii limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport. Valoarea estimata este valabila atat timp cat condtiile la care s-a realizat evaluarea ( starea pietei, nivelul cererii si al ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb etc) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare, valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar. 7.3. Ipoteze si conditii limitative: 7.3.1. Prezentul raport este intocmit la cererea clientului si in scopul precizat. Nu este permisa folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea, in prealabil, a acordului scris al clientului si al autorului evaluarii. Nu se asuma responsabilitatea fata de nicio alta persoana inafara clientului, destunatarului evaluarii si celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru

niciun fel de pagube suferite de orice astfel de persone, pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse in baza acestui raport. 7.3.2. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legala, care afecteaza fie proprietatea imobiliara evaluata, fie dreptul de proprietate asupra acesteia si care nu sunt cunoscute de catre evaluator. In acest sens se precizeaza ca nu au fost facute cereri specifice, iar evaluatorul presupune ca titlul de proprietate este valabil, ca nu exista datorii care au legatura cu proprietatea evaluata si aceasta nu este ipotecata sau inchiriata. Proprietatea imobiliara se evalueaza pe baza premisei ca aceasta se afla in posesia legala (titlul de proprietate este valabil) si responsabila. 7.3.3. Proprietatea nu a fost expertizata detaliat. Au fost folosite schitele si planurile din documentatia prezentata de client. 7.3.4. Evaluatorul nu are cunostinta asupra starii ascunse sau invizibile ale proprietatii sau asupra conditiilor adverse de mediu (de pe proprietatea in cauza sau de pe o proprietare invecinata, incluziv prezenta substantelor periculoase, toxice etc) care pot majora/micsora valoarea proprietatii. Se presupune ca nu exista astfel de conditii daca ele nu au fost observate la data inspectiei sau nu au devenit vizibile in perioada efectuarii analizei obisnuite, necesara pentru intocmirea raportului de evaluare. 7.3.5. Evaluatorul obtine informatii, estimari si opinii necesare intocmirii raportului de evaluarea, din surse considerate adevarate si corecte. Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in privinta acuratetei informatiilor furnizare de terte parti. 7.3.6. Continutul acestui raport este confidential pentru client si destinatar si autorul nu il va dezvalui unor terte persoane, cu exceptia situatiilor prevazute de Standardele Internationale de Evaluare sau atunci cand proprietatea a intrat in atentia unui corp judiciar calificat. 7.3.7. Evaluatorul a fost de acord sa isi asume realizarea misiunii incredintate de catre clientul numit in raport, in scopul utilizarii precizare de catre client si in scopul precizat in raport. 7.3.8. Consimtamantul scris al evaluatorului trebuie obtinut inainte ca oricare parte a raportului de evaluare saa poata fi utilizata, in orice scop, de catre orice persoana, cu exceptia clientului. Consimtamantul scris si aprobarea trebuie obtinute inainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) sa poata fi modificat sau transmis unei terte parti. Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii evaluate, iar valoarea prezentata in raport nu are legatura cu valoarea de asigurare.

8. Evaluarea proprietatii imobiliare: 8.1. Metoda comparatiei directe: Fisa de Date Teren evaluat: Adresa: Comuna Zarnesti, Tarlaua 29, A335; Proprietar: Persoana fizica; Sarcini asupra proprietatii: Nu sunt; Data ultimei tranzactii: 1979; Data ultimei evaluari: 15.12.2002; Scopul evaluarii: vanzare; Categorie de valoare adecvata scopului: valoarea de piata; Rata de crestere a populatiei: lenta; Rata somajului: in crestere; Raportul cerere-oferta: echilibrat; Functii economice ale localitatii: simple; Amplasare: Extravilanul comunei Zarnesti Localizare: La drumul principal 73A Distanta fata de centrul comunei: 1.5 km Acces la proprietate: Din drumul principal; Acces la mijloace de transport in comun: autobuze Perspectiva zonei: In dezvoltare Poluare: Sonora si gaze esapare Gradul seismic al zonei: 7 Utilitati: Retele publice ale localitatii si acces la ele: o Energie electrica o Telefonie o Apa o Canalizare o Gaze o Termoficare o Drumuri asfaltate Caracteristici: Fizice: o Topografie: Teren plat; o Suprafata 100.000 mp; 6

o Forma si dimensiuni: forma regulata (patrata) deschidere foarte favorabila la drumul principal; o Stare: Liber; o Drenaj: Bun; o Poluare: Sonora si reziduuri gazoase; o Nu are posibilitati de extindere; o Normal la fundare; Economice: o Nu prezinta caracteristici economice; Detinere: o Proprietar: Persoana fizica; o Document proprietate: Act de vanzare cumparare, documente de carte funciara si cadastru; o Sarcini: Nu sunt, liber la vanzare;

In tabelul de mai jos sunt prezentate sintetic date si caracteristici ale terenurilor comparabile (informatii luate de pe piata imobiliara).
Date si caracteristici Data si pret tranzactie Suprafata (mp) Dreptul de propr. transmis Conditii de finantare Conditii de vanzare Restrictii legale Localizare - orientare Teren 1 Iunie 2010 40.0Euro/mp 11000 Liber La piata (cash) Independent Cf. plan urbanistic general si zonal Amplasament la strada principala energie electrica apa-canalizare gaze telefonie drum asfaltat termoficare Civilizat Teren 2 August 2010 60.0 Euro/mp 9500 Liber Mai mare decat piata (credit) Independent Cf. plan urbanistic general si zonal Amplasament la strada principala energie electrica apa-canalizare gaze drum asfaltat termoficare Civilizat

Echipare tehnico-edilitara a zonei

Vecinatati

Nota: Terenul 2 a fost vandut cu suma de 60.0 Euro/mp, cu o finantare mai favorabila decat conditiile pietei, ceea ce a condus la un pret cu 15 Euro/mp mai mare. Instrumentul de lucru pentru efectuarea corectiilor este grila datelor de piata, care are pe verticala linii cu elementele de comparatie, pe prima coloana proprietatea (terenul) de evaluat, iar pe celelalte coloane proprietatile (terenurile) comparabile. In partea de jos a

grilei exista sectiunea de analiza a rezultatelor, care cuprind total corectii exprimate in valoare absoluta si in procente din pretul de vanzare. Tranzactiile care au necesitat cele mai mici corectii vor avea ponderea cea mai mare in alegerea valorii finale. Criteriul de comparatie ales: pret/mp. Metoda Comparatiei Directe Grila datelor de piata (Analiza datelor pe perechi)

Elemente de comparatie: Pret/Data vanzarii Curs valutar (1) Dreptul de proprietata transmis Corectie: (2) Conditii de finantare: Corectie: Pret corectat: (3) Conditii de vanzare Corectie: Pret corectat: (4) Conditii de vanzare Corectie diferenta curs valutar (raport) Pret corectat: (5) Restricii legale de utilizare: Corectie: (6) Localizare orientare Corectie: Pret corectat: (7) Echiparea tehnico-edilitara a zonei retea termoficare Corectie: Pret corectat: (8) Vecinatati Corectie: Pret corectat:

Teren de evaluat:

Comparabila Teren 1 168 lei/mp Iunie N 4.2 lei/ Euro Liber 0

Teren 2 246 lei/mp August N 4.1 lei/Euro Liber 0 Finantare mai favorabila decat conditiile pietei -61.5 184.5 lei/mp Independent 0 0 184.5 lei/mp 2 luni (-) 0.97(+5.6) 190.1 lei/mp Cf. planului urbanistic general si zonal 0 Amplasament la strada principala 0 190.1 lei/mp NU 0 13.7(-) 176.4 lei/mp Civilizat 0 176.4 lei/mp

Liber

La piata (cash)

La piata (cash) 0 168 lei/mp

Independent

Independent 168 lei/mp

31 Octombrie 4.0 lei/ Euro Cf. planului urbanistic general si zonal Amplasament la strada principala

4 luni (-) 0.95 (+8.4) 176.4 lei/mp Cf. planului urbanistic general si zonal 0 Amplasament la strada principala 0 176.4 lei/mp DA

DA

Civilizat

176.4 lei/mp Civilizat 0 176.4 lei/mp

Corectie totala bruta:

Valoare absoluta totala % din pret de vanzare

8.4 lei/mp 5% 1

80.6 lei/mp 32.76% 3

Numar corectii:

Valoarea terenului estimata prin aceasta metoda este: Vteren = Suprafata x Pret corectat = 10.000 mp x 176.4 lei/mp = 1.764.000 lei (441.000 Euro) 441.000 Euro : 10.000 mp = 44.1 Eurp/mp Avand ca baza comparabila 1, care a necesitat numarul minim de corectii (ajustari) cu valoarea absoluta totala cea mai mica. Alegerea valorii finale ca valoare de piata pentru terenul de evaluat se va face prin reconcilierea rezultatelor estimate si prin utilizarea altor metode de evaluare adecvate. 8.2. Estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare. Cea mai buna utilizare a terenului (CBU) Ca valoarea de piata, cea mai buna utilizare este un concept de piata prin care se indentifica cea mai competitiva si mai profitabila utilizare a proprietatii imobiliare. Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire si va genera ipoteze de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare. Cea mai buna utilizare este definita ca utilizare rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare. Un concept asociat cu cea mai buna utilizare este cel de valoare reziduala a terenului, care se echivaleaza cu acea parte din valoarea proprietatii ramasa dupa ce se extrage din aceasta costul amenajarilor si dotarilor. Cladirile pot fi schimbate, dar caracteristicile amplasamentului nu pot fi schimbate. Decizia de utilizare este fundamentala in determinarea marimii venitului pe care il poate produce un amplasament. Tipul de utilizare reprezinta elementul esential in estimarea valorii proprietatii, obiectivul evaluatorului constand in gasirea utilizarii care maximizeaza valoarea proprietatii. Analiza celei mai bune utilizari a terenului se abordeaza, in general, pe baza a doua ipoteze: 1. Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber 2. Cea mai buna utilizare a terenului considerat construit. In primul caz, terenul este evaluat ca si cand ar fi neocupat si disponibil pentru dezvoltarea la cea mai buna utilizare. Avand in vedere scopul evaluarii, destinatia si conformarea cladirilor, amenajarea recenta, stadiul actual de dezvoltare a pietei imobiliare locale, cea mai buna utilizare este analiza pentru terenul construit, O demolare totala a constructiilor exsitente si construirea altora, moderne, se presupune ca fiind o investitie nefezabila. Pretul recunoscut pe piata pentru demolari depaseste 1000 Euro/mp, in contextul in care pretul terenului nu ajunge la aceasta valoare.. Zona inregistreaza schimbari in utilizarea terenului, avand o dezvoltare preponderent orientata spre 9

complexe rezidentiale, cu multiple dotari aferente zonei rezidentiale. In cazul proprietatii de evaluat constructiile au fost concepute pentru a fi utilizate ca locuinte, in regim de inaltime P+1E+M.Suprafata construita desfasurata a constructiilor propuse este de 9500 mp. Costurile totale necesare realizarii cladirilor, inclusiv profitul antreprenorului: 9500mp x 950 Euro = 9.025.000 Euro (1 Euro = 4.00 lei) Pentru a obtine valoarea terenului analizat, in ipoteza celei mai bune utilizari a terenului liber, se determina valoarea intregii proprietati imobiliare (teren + cladiri) prin metoda de randament, din care se scade valoarea cladirilor de 8.075.000 Euro.

8.3. Metoda capitalizarii veniturilor: Valoarea prin capitalizarea directa, exprima valoarea de piata curenta a proprietatii imobiliara (teren si constructii), presupunand ca aceasta este in stare de functionare si realizeaza venituri din chirii. Metoda se bazeaza pe capacitatea terenului de a produce benefiicii prin inchirierea acestora tinand cont de amplasament, dotari tehnice si edilitare, care constituie principalele puncte forte. Premisa utilizata se refera la tratarea proprietatii ca o sursa producatoare de venituri , deci ca afacere in conformitate cu definirea activelor in legislatia romaneasca. Chiria de piata per mp/luna este 15 Euro. Suprafata x Chiria de piata = 10.000 mp x 15 Euro/mp/luna x 12 luni/an = 1.800.000Euro/an Pierderile prin neocupare si intarziere sunt nesemnificative. Cheltuielile care se suporta din venturi sunt date de impozitul pe cladiri, taxe pe teren, prima de asigurare, management, constituirea fondului de inlocuire. Chiria a fost estimata pentru ipoteza in care reparatiile curente si de intretinere intra in obligatiile chiriasului, precum si plata utilitatilor ( energie electrica, apa-canal etc). Pentru cazul nostru, cheltuielile de exploatare totale (fixe si variabile) recunoscute reprezinta 10% din totalul veniturilor din chirie/an. 1.800.000 Euro/an 180.000 Euro/an = 1.620.000 Euro/an. VCA=
CFNA1 , unde a = ccp a g

Vom nota ar gr = cr . Pentru proprietatea analizata s-a utilizat o rata de capitalizare de 17%, selectata din intervalul 17 22%, reflectat in piata.

1.620.000 0.17 = 9.529.411 Euro


9.529.411 Euro 9.025.000 Euro = 504.411 Euro Valoarea unitara a terenului: 504.411 Euro : 10.000 mp = 50.44 Euro/mp

10

9. Reconcilierea rezultatelor: Din metoda comparatiei directe rezulta ca un metru patrat de teren costa 44.1 Euro 45 Euro Din metoda capitalizarii veniturilor rezulta ca un metru patrat de teren costa 50.44 Euro 50 Euro In opiniea evaluatorului, tinand cont de amplasamentul terenului si de potentialul de dezvoltare pe care il are (extinderea orasului Zarnesti prin construirea unui cartier rezidential), valoarea unitara pe metru patrat a terenului se situeaza la pragul 50 Euro/mp.

11

2. Raport de evaluare al unui imobil IMOBIL Brasov, Bld. 13 Decembrie nr. 80, bloc B5, scara C, etaj 5, apartement 22, cod 500190
1. Evaluator: - Ing. Diaconu Mihaela - Legitimatie nr. 6582, expert evaluator proprietati imobiliare, membru titular - Telefon/Fax: 072245 10 85 / 0268 32 11 11 ;

2. Identificarea proprietii: Adresa: Brasov, Bld. 13 Decembrie nr 80, bloc B5,scara C, et.5, apartament 22, cod 500190 Proprietar i ocupant: Saulescu Marian si Saulescu Adriana; Nr. CF: 54124545; Nr. topo: 85412358/C/SK; Sarcini asupra proprietii: nu sunt; Preul i data ultimei tranzacii: 4 milioane lei 03.1992 (conform contractului de vnzare-cumprare); Definiia valorii estimate: valoarea de pia suma estimat pentru care o proprietate ar fi schimbat la data evalurii, ntre un vnztor hotrt i un cumprtor hotrt, ntr-o tranzacie echilibrat, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri; Data inspeciei: 29.09.2010; Data raportului de evaluare: 29.09.2010. 3. Scopul i utilizarea evalurii: Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare prezentate mai sus, aa cum este definit i n concordan cu standardele ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia), pentru uzul i cunotina beneficiarilor Saulescu Marian si Saulescu Adriana. 4. Ipoteze i condiii limitative:

12

aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile i documentele furnizate de ctre proprietari. Se presupune c dreptul de proprietate asupra imobilului evaluat este bun i marketabil; informaiile furnizate de teri sunt considerate de ncredere, dar nu li se acord garanii de acuratee; se presupune c nu exist condiii ascunse sau neaparente ale proprietii, solului sau structurii care s influeneze valoarea proprietii evaluate. Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate pentru asemenea condiii sau pentru obinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; se presupune c proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare i utilizare; situaia actual a proprietii imobiliare este cea care a stat la baza selectrii metodelor de evaluare i la baza concilierii rezultatelor n scopul estimrii valorii de pia; evaluatorul a utilizat n estimarea valorii de pia numai informaiile avute la dispoziie, obinute de la proprietari i prin cercetri proprii. 5. Analiza pieei imobiliare: Localizare: Brasov, cartierul Faget, str.13 Decembrie nr 80,bloc B5, scara C, et.5, apartament 22, cod 500190 Gradul de construire al zonei: gradul de construire este mediu, avnd n vedere mrimea i densitatea construciilor; Tendina valorilor imobiliare n zon: n zona cartierului Faget se constat o evoluie cresctoare a preurilor de vnzare-cumprare a apartamentelor n general i n special a celor cu 4 camere finisate i super-finisate; Raportul cerere-ofert: balana cerere-ofert este dezechilibrat n favoarea cererii, fapt ce determin i tendina cresctoare a preurilor cerute de vnztori; Timpul estimat necesar pentru vnzare: ntre 2-4 luni; Factori care ar afecta vnzarea: n ultima perioad de timp, piaa apartamentelor de 4 camere cu destinaie locuin familial este evitat de cumprtori datorit cheltuielilor de ntreinere relativ ridicate; Surse de informare: documentele i schiele puse la dispoziie de ctre client; date privind reparaiile i reamenajrile recente efectuate asupra apartamentului; date de la ageniele imobiliare (Casa Lux, Ariadna i Pronto), cotidienele i publicaiile de profil locale (Piaa de la A la Z, Adevrul de Cluj i Anunul Imobiliar); date de la Direcia Judeean de Statistic; Evaluarea proprietii imobiliare ANEVAR-IROVAL, ediia 2002; date din publicaii centrale Bursa i Capital. concluzii: cu toate c piaa imobiliar n domeniul apartamentelor este n dezechilibru n favoarea cererii, sectorul apartamentelor cu 4 camere este mai puin cutat de investitori i cumprtori.

13

6. Descrierea amplasamentului: Clasificarea zonei urbane: locaia apartamentului este ntr-o zon central a cartierului Faget (3-5 minute distan pn la complexul comercial Unirea), 10 minute pana la gara centrala Brasov Utiliti: apartamentul evaluat este racordat la toate utilitile uzuale, dispunnd inclusiv de central termic proprie; Vecinti: apartamentul este dispus pe un palier cu alte 2 apartamente (cu 5, respectiv 2 camere), iar blocul dispune de lift; staia de transport n comun spre i dinspre ora (orice destinaie), complexul comercial Unirea; Caracteristici fizice ale terenului: terenul pe care este dispus blocul n care se gsete apartamentul evaluat este unul plat, cu caracteristici favorabile construciilor nalte gen blocuri sau complexe comerciale. Descrierea cldirii nr. etaje: parter+8 etaje; nr. de lifturi: 1; data punerii n exploatare: februarie 1982; pereii exteriori: din beton, cu tencuial de faad clasic; acoperiul: tip teras, cu izolaie bituminoas (reparat capital n vara anului 2005); nr. locuri de parcare/apartament: 3 locuri de parcare la 10 apartamente; tipul locurilor de parcare: platform betonat, neacoperit; nr. apartamente vndute: n ultimul an s-au vndut 2 apartamente cu 5 respectiv, 4 camere n blocul unde este dispus apartamentul evaluat; nr. apartamente nchiriate: 2 cu 2 camere. calitatea construciei: bun; tipul nclzirii i al contorizrii: nclzire cu central proprie i contorizare separat a consumului de ap; spaii de utilitate comun: exist o camer usctor la ultimul etaj al scrii. Descrierea apartamentului: - numrul i denumirea camerelor: 4 camere, 1 buctrie, 2 bi, 1 cmar, 1 debara, 2 balcoane;

14

suprafee:
Detalii Camera 1 Camera 2 Camera 3 Camera 4 Bucatarie Baie WC + Dus Camara Debara TOTAL UTIL Balcon 1 Balcon 2 TOTAL GENERAL Suprafata (mp) 32.8 11.7 13.44 10.94 7.03 3.86 3.31 1.5 0.76 85.34 4.34 6.9 96.58

camere cu finisaj superior: 3 camere i buctria au finisaje superioare, cu geamuri termopan, parchet, gresie i faian parial;

Interiorul: Podele: parchet, iar pe hol gresie; Perei, tavane: vopsii cu vopsea lavabil; Podeaua i pereii de la bii i buctrie: podea placat cu gresie, iar pereii cu faian (la buctrie pn la nivelul a aprox. 1,5 m); Uile: din lemn, vopsite sau lcuite; Inclzirea (tipul i combustibilul): cu central proprie pe gaz; Balcoane i terase: 2 balcoane, unul parial ocupat de modificarea camerei nr.3 (vezi schema apartamentului); Izolarea termic: bun, parial cu geamuri termopan.

15

7. Starea general a apartamentului Uzur fizic i neadecvare funcional: apartamentul a fost supus unei reparaii capitale cu unele modificri de compartimentare n vara anului 2005, fapt ce determin ca gradul de uzur general interior s fie sczut (3-5%); Condiii de mediu nefavorabile: nu sunt.

8. Administraia blocului Cheltuieli comune (n comparaie cu alte blocuri): circa 160 lei n luna decembrie 2009, fa de 300 400 lei n luna decembrie la apartamentele similare, fr central termic proprie i fr contorizarea consumului de ap; Situaia fondului de rulment: fiineaz fond de rulment, de mrime variabil n funcie de necesiti; Calitatea administratorului: administratorul manifest o deosebit preocupare pentru administrarea imobilului; 9. Cea mai bun utilizare Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc urmtoarele criterii: s fie permisibil legal, s fie posibil fizic, s fie fezabil financiar i s fie maxim productiv. Analiznd piaa imobiliar n domeniul apartamentelor de 4 camere prin prisma celor 4 criterii enumerate mai sus rezult faptul c pentru apartamentul evaluat sunt posibile urmtoarele utilizri: utilizare rezidenial (cu chirie) sau comercial (cu chirie). Cea de-a doua variant, cea a utilizrii ca spaiu comercial este foarte puin probabil avnd n vedere dispunerea apartamentului evaluat (et.5 din 8 al unui bloc de locuine). Rmne n calcul doar varianta de utilizare rezidenial (cu chirie).

10. Metoda comparaiei directe Din calculele efectuate prin metoda comparaiilor directe (tabelul de mai jos) a rezultat urmtorul interval de valori: 30.250 Euro 33.660 Euro

16

Elemente de comparatie Pret de vanzare Drepturi de priprietate transmise Corectii pentru drepturi de proprietate (%) Corectii pentru drepturi de proprietate (efectiv) Pret corectat Conditii de piata(data tranzactionarii) Corectii pentru conditii de piata (% in plus) Corectii pentru conditii de piata (efectiv) Pret corectat Localizare Corectie pentru localizare(% in minus) Corectie pentru localizare(efectiv Pret corectat Caracteristici fizice Corectii pentru caracteristici fizice(% in minus) Corectii pentru caracteristici fizice(efectiv) Pret corectat Utilizare Corectii pentru utilizare(% in minus) Corectii pentru utilizare(efectiv) Pret corectat Corectie totala Neta Neta (%) Bruta Bruta (%)

De evaluat

A 34000 libera 0 0 34000 acum 5 luni 10 3400 37400 comp arabil a 0 0 37400 comp arabil e 0 0 37400

B 28500 libera 0 0 28500 acum 3 luni 10 2850 31350 comp arabil a 0 0 31350 comp arabil e 0 0 31350 simila ra 0 0 31350

C 32000 libera 0 0 32000 acum 2 luni 5 1600 33600 comp arabil a 5 (-)168 0 31920 comp arabil e 5 (-)159 6 30324 simila ra 0 0 30324 (-)167 6 (-)5.2 4 4876 15.24

D 36000 libera 0 0 36000 acum 1 luna 0 0 36000 comp arabil a 10 (-)360 0 32400 comp arabil e 5 (-)162 0 30780 simila ra 0 0 30780 (-)522 0 (-)14. 50 5220 14.5

E 28000 libera 0 0 28000 acum 6 luni 15 4200 32200 comp arabil a 0 0 32200 comp arabil e 0 0 32200 simila ra 0 0 32200

F 27500 libera 0 0 27500 acum 4 luni 10 2750 30250 comp arabil a 0 0 30250 comp arabil e 0 0 30250 simila ra 0 0 30250

G 32000 libera 0 0 32000 acum 2 luni 5 1600 33600 comp arabil a 0 0 33600 comp arabil e 5 (-)168 0 31920 similar a 0 0 33600

libera

locuinta falimilala

firma 10 (-)374 0 33660

(-)340 (-)1 7140 21

2850 10 2850 10

4200 15 4200 15

2750 10 2750 10

(-)80 (-)0.2 5 3280 10.25

17

Numar corectii

11. Metoda de randament Estimarea chiriei pe pia: din datele la dispoziie, pentru apartamente similare i pentru dispunere similar se percepe o chirie brut lunar cuprins n intervalul 300-350 USD; Estimarea ratei de capitalizare (a): din datele deinute de evaluator (culese de la agenii imobiliare si inscrise in tabelul din Anexa 2), rata de capitalizare (raportul dintre veniturile nete generate de proprieti comparabile i preul de vnzare a acestora) este cuprins ntre valorile: 11,2% - 13,1%. Evaluatorul a selectat valoarea a=12,5% (avnd n vedere gradul de finisare i dotrile din apartamentul evaluat); Venitul brut anual: Vba = 12 luni x 340 Euro= 4.080 Euro (s-a selectat chiria lunar de 340 Euro, avnd n vedere gradul de finisare i dotrile din apartamentul evaluat); Cheltuielile de exploatare: din discuiile cu proprietarul i din datele culese de pe piaa imobiliar rezult c cheltuielile anuale de exploatare (fixe i variabile) se situeaz la circa 75 Euro; Venitul net anual: Vna = Vba Cheltuieli = 4.005 Euro; Valoarea de pia estimat prin metoda de randament, se calculeaz cu urmtoarea formul: V=
Vba 4.005 = 0,125 =32.040 Euro a

12. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului: Din analiza rezultatelor obinute prin cele 2 metode de evaluare folosite se poate concluziona c valoarea de pia a proprietii evaluate este cuprins n intervalul: V= 32.000 Euro 33.000 Euro, respectiv V= 134400 Ron 138600 Ron Not: curs BNR din data de 30.09.2010: 1 Euro = 4.2 Ron In opinia evaluatorului, tinand cont de amplasarea imobilului, de vecinatati si imbunatatirile aduse acestuia, valoarea imobilului, la momentul actual se situeaza la pragul de 33.000 Euro.

18

3. Raport de evaluare al unui autoturism AUTOTURISM Daewoo Nubira BV 10 -CLB


1. Evaluator: - Ing. Diaconu Mihaela - Legitimatie nr. 6582, expert evaluator proprietati imobiliare, membru titular - Telefon/Fax: 072245 10 85 / 0268 32 11 11 ; 2. Obiectul evaluarii: Evaluarea autoturismului marca DAEWOO, tip/varianta JF696 NUBIRA, cu numr de nmatriculare BV-10-CLB, aflat n patrimoniul Primriei Brasov, la valoarea actual de pia, n conformitate cu prevederile Standardelor Internaionale de Evaluare IVS. Diagnostic juridic - lista de inventar mijloace fixe; - carte de identitate: seria D nr.631964; - certificat de nmatriculare: nr.V000381F7S; - facturi fiscale privind reparaiile, reviziile periodice efectuate n timp; Se presupune c dreptul de proprietate este deplin, valabil i marketabil. Data inspectiei: 08.05.2010 Data evaluarii: 08.05.2010 3. Ipoteze si conditii limitative: Evaluatorul a acionat n calitate de consultant i s-a bazat pe inspecia bunului i informaiilor puse la dispoziie de ctre client, drept pentru care evaluatorul este absolvit de responsabilitate privind completitudinea i corectitudinea datelor furnizate. Evaluatorul este degrevat de rspunderea existenei unor vicii ascunse privind bunul evaluat. Acest raport de evaluare a fost fcut n urmtoarele ipoteze: - evaluatorul nu are un interes prezent sau viitor n proprietatea evaluat prin raport i nu are interes personal sau idei preconcepute asupra prilor implicate; - acest raport de evaluare este confidenial pentru client i este valabil numai pentru scopul menionat, posesia raportului sau o copie a sa nu-i d dreptul clientului de a-l face public; - lucrarea a fost fcut n baza documentelor prezentate i informaiile primite de la proprietar, ct i n baza celor constatate din punct de vedere tehnic pe teren n urma analizrii bunurilor ce fac obiectul evalurii; - previziunile i exprimrile coninute n raport sunt bazate pe condiiile actuale ale pieii, pe factori anticipai ai ofertei i cererii considerndu-se o economie stabil i n continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba n funcie de condiiile viitoare; 19

valorile estimate de ctre expertul evaluator sunt valabile la data prezentat n raport i ntr-un interval de timp limitat.

Definirea valorii: Baza de evaluare o constituie valoarea de pia care face obiectul standardului internaional IVS1, elaborat de Comitetul Internaional pentru Standardele de Evaluare (IVSC) i intrat n vigoare la data 1 iulie 2000, avnd urmtoarea formulare: Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate ar fi schimbat la data evalurii, ntre un vnztor hotrt i un cumprtor hotrt, ntr-o tranzacie echilibrat, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri. Valoarea de pia obinut n mod profesional reprezint o evaluare obiectiv a drepturilor de proprietate identificate, pentru o anumit proprietate, la o anumit dat. Valoarea de pia este estimat prin aplicarea metodelor i procedurilor de evaluare care reflect natura proprietii i circumstanele n care proprietatea respectiv va fi cel mai probabil tranzacionat pe piaa liber. Cele mai utilizate metode pentru estimarea valorii de pia includ abordarea prin cost, abordarea prin comparaia vnzrilor i abordarea prin capitalizarea veniturilor, inclusiv analiza fluxului de numerar. Abordarea prin cost costul de nlocuire net (CN) este o metod acceptabil pentru a determina un surogat al valorii de pia a proprietilor specializate i cu piaa limitat, pentru care nu sunt disponibile informaii de pia. CN se bazeaz pe estimarea valorii de pia pentru utilizarea existent a proprietii plus costul curent brut de nlocuire (sau reconstrucie) a amenajrilor acestora minus alocarea (valoric) pentru deteriorarea fizic i pentru orice forme relevante de depreciere i optimizare. Abordarea prin cost stabilete limita superioar pn la care piaa ar plti n mod normal o proprietate anumit, cnd aceasta ar fi nou. Pentru o proprietate veche, pentru estimarea unui pre care reflect aproximativ valoarea de pia, se scad unele alocri pentru diferitele forme de depreciere cumulat (deteriorare fizic, depreciere funcional sau tehnologic i depreciere economic sau uzur). Abordarea prin compararea vnzrilor stabilete limitele valorii de pia a bunului prin analiza preurilor pltite n mod normal pentru bunuri concurente cu cel evaluat. Vnzrile sunt investigate pentru a se vedea motivaia celor dou pri. Preurile de vnzare care reflect alt motivare fa de cea tipic participanilor pe pia trebuie s fie eliminat din baza de referine pentru comparare. Subiectul proprietii este comparat cu preurile de vnzare (i cu cele de ofert i de cerere) ale unor bunuri similare care au fost tranzacionate pe piaa liber. Cea mai bun utilizare: Conform IVS, conceptul de cea mai bun utilizare (CMBU) este o parte fundamental i integrant a estimrii de pia. Este definit ca: cea mai probabil utilizare a proprietii

20

care este fizic posibil, justificat adecvat, permis legal, fezabil financiar i care conduce la cea mai mare valoare a proprietii evaluate.

4. Evaluarea utilajelor si echipamentelor: Mijloacele de transport rutier, includ activele corporale, altele dect proprietile imobiliare. n mod individual, acestea sunt prezentate n H.G. nr.964/1998, modificat prin H.G. nr.2139/2004. Conform IVS GN5, acestea se evalueaz folosindu-se un tip adecvat valoare, funcie de circumstanele ntlnite. 4.1 Metodele de evaluare aplicabile: - metoda costului de nlocuire net (CN); - metoda comparaiei vnzrilor. Evaluarea mijloacelor de transport, n cazul de fa, se face pe urmtoarea baz de evaluare: costul de nlocuire net (CN), care este un tip de valoare non-pia, mijlocul fix fiind un bun de utilitate practic. Valoarea de pia poate fi neleas n sensul preului de tranzacionare curent practicat pe pia pentru un exemplar de mijloc fix identic sau asemntor cu cel evaluat, corectat cu factorii de impact asupra valorii, reflectai prin diferene de tip, model, vechime i condiie. Mijlocul fix asemntor se determin prin metoda identificrii, asimilrii sau corelrii, actualizri indiciale. Valoarea determinat prin metoda costului de nlocuire net presupune continuitatea utilizrii bunului potrivit scopului pentru care a fost proiectat i construit. Acest lucru este adecvat n situaia de fa, deoarece sunt ntrunite urmtoarele condiii: - bunul satisface o cerere economic prin utilitatea pe care o ofer; - bunul are o durat de utilizare rmas rezonabil; - continuitatea utilizrii este practic Abordarea prin cost Este acea abordare care estimeaz valoarea prin determinarea costului prezent (de reproducie, de nou) a unui bun din care se deduc o serie de elemente de depreciere fizic, funcional i economic, relaia fiind: Valoarea prin cost = Cost actual Depreciere fizic Depreciere funcional Depreciere economic. Deprecierea fizic este pierderea de valoare ca rezultat al utilizrii i uzrii unui activ n funciune i din expunerea lui factorilor de mediu nconjurtor. Deprecierea funcional (moral) este pierderea de valoare a bunului ca rezultat al progresului tehnologic, al apariiei de noi tehnologii n industria autospecializatelor, pentru creterea siguranei active i pasive, ct i reducerea polurii.

21

Deprecierea economic o reprezint pierderea de valoare ca urmare a aciunii unor factori externi activului asigurarea cu piese de schimb i revizie, cererea pieei, competiia cu alte firme productoare similare, etc. n final, aceast valoare de pia determinat se ajusteaz funcie de rezultatele obinute prin metoda comparaiei care are ca baz informaiile certe ale tranzaciilor actuale similare.

5. Evaluarea autoturismului: Autoturism nmatriculat cu nr. BV-10-CLB, certificat de nmatriculare V0003817FS, eliberat la data de 13.05.2005 pe actualul deintor Primria Brasov, cu urmtoarele date:
Categoria de vehicul Caroseria Marca Tip/varianta Numar de omologare Numar de identificare An fabricatie Serie motor Cilindre Culoare Solutia constructiva Transmisie Putere Combustibil Stare tehnica autoturism 3 volume, berlina, 4 usi DAEWOO JF 696 NUBIRA ACWD1Z1111T08X4 UU6JF69612D003866 2005 026354R 1598 cmc gri metal (argintiu) motor si tractiune fata mecanica 77.80 KW la 5800 rot/min. benzina satisfacatoare (stare de functionare)

5.1. Date de origine i antecedente: Autoturismul a intrat de nou n patrimoniul Primriei Brasov, instituia n care a fost inspectat. Data intrrii n exploatare a fost luna mai 2005, rezult o perioad de funcionare efectiv de 5 ani. Parcursul total realizat nsumeaz 241.000 km. Inspecia tehnic s-a efectuat n data de 08.05.2010, la locul de parcare al autoturismului garajul Primriei Brasov, n prezena reprezentantului PrimrieiBrasov, dl. Gojdu Vasile. 5.2. Starea tehnic i ntreinere: Starea de ntreinere care stabilete nivelul uzurii fizice fa de limitele normale admise la un rulaj sau o vechime n exploatare, respectiv funcionare efectiv, se definete n 3 nivele: bun, medie i satisfctoare. La vechimea de 5 ani, n conformitate cu criteriile din documentaia de specialitate, se apreciaz o stare tehnic satisfctoare. Aceast clasificare este urmare a exploatrii 22

intense, s-au efectuat periodic unele lucrri de reparaii i ntreinere, la data prezent, autoturismul se afl n stare de funcionare. Grupul motopropulsor nu prezint pierderi de lubrifiani sau gaze, ns parcursul de 241.000 km va conduce n perioada urmtoare la cheltuieli suplimentare. Caroseria nu este afectat de coroziune, tapieria este degradat prin exploatare normal, elementele de etanare fiind i acestea parial deteriorate prin mbtrnire. Parbrizul fa este fisurat, s-au constatat deficiene la dispozitivele de nchidere ale uilor, n special la ua fa dreapta. 6. Abordarea prin cost: - n cea mai simpl form, reprezint costul curent (ca i cum ar fi nou) minus deprecierea. Uzura (deteriorarea) fizic reprezint pierderea n valoare sau n utilitatea iniial a unei proprieti cauzate de consumarea treptat sau de expirarea duratei sale de via, cauzat de utilizare, deteriorare, expunere la diveri factori de mediu, constrngeri fizice i altele asemntoare. Valoarea reparaiilor pentru aducerea autoturismului la parametri iniiali cuprinde valoarea reparaiilor i reviziilor tehnice necesare cu nlocuirea pieselor cu uzur din mecanismele de direcie, suspensie, rulare i frnare. Aceast valoare rezult n urma calculrii cheltuielilor necesare pe baza devizelor de reparaii. Valoarea elementelor cu via lung se determin prin scderea valorii reparaiilor din costul de nlocuire brut (CIB). Estimarea gradului de uzur fizic. Metoda cea mai utilizat este cea denumit metoda agregat sau metoda uzurilor fizice globale prin care expertul tehnic poate aprecia gradele de uzur fizic innd cont de mbuntiri, lipsuri sau starea de ntreinere. Uzura fizic global reprezint media ponderat a uzurilor fizice parial ale subansamblelor constitutive: Ug = (n1U1 + n2U2 + + nnUn) : 100, unde: n1, n2, .., nn = proporia n procente a subansamblului evaluat din valoarea total sau cotele procentuale ale prilor componente din valoarea unitar a autoturismului. U1, U2, ., Un = uzurile fizice corespunztoare ale subansamblelor, apreciate de expert pe teren, innd cont de mbuntiri, lipsuri sau stare de ntreinere. La autoturisme se consider urmtoarele valori pentru n: caroserie (n1) = 30% motor (n2) = 20% transmisie (n3) = 15% direcie i suspensie (n4) = 10% instalaie electric (n5) = 10% instalaie de frnare (n6) = 5% instalaie de rcire i climatizare (n7) = 5% tapierie i anexe (n8) = 5% Ug = 0,30 x 0,60 + 0,20 x 0,45 + 0,15 x 0,40 + 0,10 x 0,40 + 0,10 x 0,60 + 0,05 x 0,50 + 0,05 x 0,55 + 0,05 x 0,45 = 0,495 adic 49,50%

23

Coeficient pentru uzura fizic n timp = 0,505 Deprecierea funcional (tehnologic) este definit ca fiind pierderea de valoare sau utilitatea iniial a unei proprieti, din cauza ineficienelor sau inadecvrilor caracteristice proprietii nsi, atunci cnd este comparat cu o proprietatea mai eficient sau cu una mai puin costisitoare, pe care a dezvoltat-o noua tehnologie. Se estimeaz o depreciere de 15% pe considerentul c n prezent autoturismele fabricate din aceeai gam prezint mbuntiri majore n ceea ce privete parametrii tehnicofuncionali, modelele noi avnd motoare nepoluante i echipamente pentru care s-a prelungit perioada de ntreinere i reparaii periodice, prezentnd sisteme de control al frnrii i stabilitii, protecie pentru fiecare ocupant i caroserie modern stilizat. Depreciere economic (extern) este definit ca pierderea din valoare sau utilitatea deplin a unei proprieti cauzat de factori externi acesteia . Aceti factori includ costul majorat al materiilor prime, forei de munc sau utilitilor, cererea sczut pentru produsul respectiv, piaa imobiliar n stagnare i n scdere, concurena sporit, legislaia de mediu, asigurarea cu piese de schimb i service, cererea pieei, etc.. se apreciaz la nivelul de 50%. Valoarea de catalog sau de comercializare a unui autoturism marca DAEWOO tip NUBIRA prin asimilare = 15.800 Euro x 4,16 lei/Euro = 65.728 lei. Prin aceast metod valoarea de pia a bunului este dat de relaia: Vp1 = valoarea de nlocuire sau de nou (Deteriorare fizic + Depreciere funcional + Depreciere economic extern) = = 65.728 lei x 0,505 x 0,85 x 0,50 = 14.107 lei. 7. Abordarea prin comparaia vnzrilor Analiza de pia. Piaa este un sistem de relaii ntre cumprtor i vnztor, n care se schimb obiecte ale proprietii prin mecanismul pieei. Conceptul de pia implic reacii specifice ale participanilor pe pia la modificarea raporturilor dintre cerere i ofert, la schimbarea altor factori care influeneaz preurile. Piaa poate fi local, naional i internaional dar majoritatea pieelor (inclusiv cea a capitalului) tind s devin globale. Cea mai bun utilizare aplicabilitate: autoturism. Abordarea prin comparaia vnzrilor metoda comparaiei directe utilizeaz procesul n care estimarea valorii de pia se face prin analizarea pieei pentru a gsi bunuri similare i comparnd apoi aceste bunuri cu proprietatea n evaluare. Analiza comparativ se axeaz pe asemnrile i diferenele ntre bunuri i tranzacii care influeneaz valoarea. Elementele de comparaie, utilizate sunt: - condiiile pieei; - condiiile de vnzare; - an de fabricaie, respectiv vechimea bunului; - parcursul realizat, medie 15.000 km/an pentru o uzur normal; - dotare cu echipament de confort nafara echiprii de baz;

24

- stare tehnic de ntreinere. Tehnica acestei abordri este asimilare. Valoarea exprimat pe piaa bunurilor mobile, pentru produse similare ca i utilitate, dotare, pentru autoturism DAEWOO tip NUBIRA, producie intern, cu o vechime de circa 5 ani este: autoturism marca DAEWOO tip/varianta JF696 NUBIRA: 3100 Euro 4000 Euro. n mica publicitate pentru un exemplu elocvent referitor la bunul mobil supus evalurii: autoturism DAEWOO Nubira, stare tehnic satisfctoare, parcurs de peste 240.000 km, valoarea probabil estimat pentru valorificare, innd cont de starea tehnic actual, dotare, condiiile, conjunctura pieei auto = 3.450 Euro = 14.352 lei, valoarea estimat nu conine TVA. 8. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului Valorile obinute prin aplicarea celor 2 metode sunt: - abordarea prin cost: 14.107 lei; - abordarea prin comparaia vnzrilor: 14.352 lei Pentru determinarea valorii de licitaie realizabil n urma folosirii metodelor abordrii prin cost i a valorii prin comparaia vnzrilor, evaluatorul recomand valoarea obinut prin metoda comparaiilor vnzrilor i anume 14.352 lei, valoarea estimat nu conine TVA.

25