Sunteți pe pagina 1din 50

Nr inreg : INFOEXP/EUREXPERT / 18/ 04.02.

2013

Raport de evaluare
bunuri de natura stocurilor aflate n proprietatea societii comerciale RENO COLOR S.R.L
Localizare: Oradea, str. Seleusului, nr.34 Solicitant: EUREXPERT IPURL

Destinatar: EUREXPERT IPURL

Datele, informaiile i coninutul prezentului raport fiind confideniale, nu vor putea fi copiate n parte sau n totalitate i nu vor fi transmise unor teri fr acordul scris i prealabil al S.C. INFOSMART EXPERTSRL, al clientului si al destinatarului.

IANUARIE 2013

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE PROPRIETATEA EVALUAT

Obiectul evalurii l constituie bunuri mobile de natura stocurilor de materiale de constructie, acestea fiind reprezentate prin diverse marfuri, materii prime, scule si accesorii specifice acestui domeniu de activitate. Caracteristicile bunurilor evaluate: o Tipul bunurilor: bunuri mobile de natura stocurilor, materiale de constructii; o Amplasament : Oradea, str. Seleusului nr.34 . o Descriere : Materiale de constructie (adezivi, glet, tencuieli, tigle, vopsele, discuri taiere etc) si scule (ciocane, surubelnite, spacluri etc.) o In lista anexata raportului de evaluare se regasesc toate reperele evaluate ; o Identificare : Stocurile au ca proprietar pe SC RENO COLOR SRL Oradea firma in faliment in baza listelor de inventar prezentate evaluatorului. Evaluarea este realizata in ipoteza in care dreptul de proprietate este integral, valabil, marketabil si neafectat de nici o sarcina; Documentele prezentate de proprietar au fost listele de inventar pentru depozitul din Oradea, str. Seleusului nr.34. OPINIA ASUPRA VALORII n urma aplicrii metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de pia a bunurilor mobile de natura stocurilor evaluate, la data de 18.01.2013, innd seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este: 5.536 RON (echivalent a 1.277 EURO) Valoarea nu contine T.V.A. i este considerata n conditii de plata cash, integral la data tranzactiei. o Opinia de mai sus nu reprezint valoarea pentru asigurare; o Evaluarea a fost realizata in ipoteza vanzarii separate a stocurilor fiecarui magazin; o Cursul de schimb leu/EUR considerat este de 4.3351 RON, corespunzator cursului BNR din data de 18.01.2013; Raportul a fost pregtit pe baza standardelor, recomandrilor i metodologiei de lucru recomandate de ctre UNEAR. Cu stim, ADRIAN TATAR

Pagina 2

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

OBIECTUL SI SCOPUL EVALUARII PROPRIETATEA EVALUAT Obiectul evalurii l constituie bunuri mobile de natura stocurilor, materiale de constructii. Bunurile evaluate au ca proprietar pe SC RENO COLOR SRL ORADEA firma in faliment in baza listelor de inventar prezentate evaluatorului. Evaluarea este realizata in ipoteza in care dreptul de proprietate este integral, valabil, marketabil si neafectat de nici o sarcina; SCOPUL EVALURII. INSTRUCIUNILE EVALURII Scopul evalurii l reprezint estimarea valorii de pia a bunurilor n vederea vanzarii la licitatie publica. Prezenta lucrare se adreseaz EUREXPERT IPURL in calitate de client i destinatar. Lucrarea se realizeaz n baza contractului ncheiat cu clientul. Raportul este unul tipizat convenit cu destinatarul. TIPUL VALORII.BAZA DE EVALUARE Evaluarea s-a fcut urmrind Standardele internaionale de evaluare - Ediia 2011: IVS Cadrul general IVS 101 Sfera misiunii de evaluare IVS 102 Implementare IVS 103 Rapoartarea evaluarii innd cont de scopul evalurii, s-au urmrit recomandrile standardului internaional de aplicaie n evaluare: Metodologia de evaluare a bunuri mobilelor este prevzut n Standardele Internaionale de practic n evaluare: IVS 220- Imobilizari corporale mobile Avnd n vedere c metodologia aplicat a inut seama de respectarea tuturor prevederilor existente referitoare la dezvoltarea viitoare a proprietii i factorii de pruden asumai n aplicarea metodei, s-a putut proceda la estimarea unei valori de pia utilizabile pentru scopul exprimat. n aceast ipostaz, s-a putut apela la estimarea unei valori de pia definit conform standardelor UNEAR similare cu standardele internaionale de evaluare IVS Cadrul general: Valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate va putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. DATA EVALURII.DATA INSPECTIEI La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare lunii Ianuarie 2013. Data la care se consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile

Pagina 3

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

estimate de ctre evaluator (data evaluarii) este 18.01.2013. Cursul de schimb oficial leu/EUR este de 4.3351 RON. Data raportului este 18.01.2013. Inspectia a fost realizata in 18.01.2013 personal de catre evaluator in prezenta d-lui Bartha Tiberiu. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE SUPLIMENTARE (speciale) In contextul crizei actuale, pretul bunurilor care fac obiectul evaluarii pot sa sufere modificari in sens descrescator si perioada de vanzare a acestora sa creasca. Evaluarea a fost realizata in ipoteza in care dreptul de proprietate este integral, valabil, tranzactionabil si neafectat de eventuale sarcini. SITUATIA JURIDICA A BUNURILOR DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE. DESCRIERE LEGAL Bunurile sunt localizate intr-un depozit in aer liber (saci glet, saci tencuiala, vopsele acestea fiind distruse) si intr-un sopron Oradea, str. Seleusului nr.34. Identificare : Stocurile au ca proprietar pe SC RENO COLOR SRL ORADEA firma in faliment in baza listelor de inventar prezentat evaluatorului. Evaluarea este realizata in ipoteza in care dreptul de proprietate este integral, valabil, marketabil si neafectat de nici o sarcina;

Pagina 4

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

ESTIMAREA VALORII DE PIATA

AMPLASAREA BUNURILOR. SCURTA PREZENTARE A BUNURILOR EVALUATE Obiectul evalurii l constituie bunuri mobile de natura stocurilor, materiale de constructii ; . Caracteristicile bunurilor evaluate:: o Amplasament : intr-un depozit Oradea, str. Seleusului nr.34.. o Tipul bunurilor: bunuri mobile de natura stocurilor- materiale de constructii, vopsele si scule ; Descriere : Materiale de constructie (adezivi, glet, tencuieli, tigle, vopsele, discuri taiere etc) si scule (ciocane, surubelnite, spacluri etc) In lista anexata raportului de evaluare se regasesc toate reperele evaluate ;

STARE TEHNICA SI FUNCTIONALA Conform declaratiilor reprezentantilor SC RENO COLOR SRL firma in faliment, stocurile evaluate : Sacii de glet, tencuiala, vopselele sunt depozitate in aer liber si de alungul timpului sau deteriorat neputand fi valorificate; Restul produselor evaluate, majoritatea sunt in stare relativ satisfacatoare. Depozitarea are loc in aer liber si partial intr-un sopron;

DATE PRIVIND PIAA SPECIFICA Piata materialelor de constructii se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii cu materiale de constructii. In cadrul pietei de materiale de constructii se efectueaza tranzactii in urma carora se schimba drepturi de proprietate asupra materialelor contra banilor. Ofertantii de pe piata sunt importatorii si producatorii interni, marii distribuitori si vanzatorii endetail. Vanzarile se fac pe baza de cataloage de pret. Pentru vanzari importante se acorda pana la 10% discount pe piata en-detail si 5% pe piata en-gros. Marjele de profit sunt de 10-20% la importatori, 10% la engrosisti si 20% pe en-detail. Marii distribuitori se aprovizioneaza de la aceeasi importatori sau producatori, activand in concurenta. Factorul decisiv poate fi pretul, cantitatile disponibile, asigurarea transportului, operativitatea, modalitatea de plata. Cererea este alcatuita din vanzatorii en-detail (magazine si depozite mici) precum si santiere de dimensiuni mari si medii. Echilibrul pietei este destul de ridicat, tinand cont de marjele de profit la segmentul marilor distribuitori. Preturile nu oscileaza foarte mult, ele nefiind practic impuse de importatori. Cresterea cererii pe piata constructiilor in anii trecuti a dus la cresterea preturilor. Pe piata existau atat materiale consacrate cat si materiale de ultima generatie, in general mai scumpe.

Pagina 5

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Trendul pe piata materialelor de constructii in 2012 este usor crescator, fapt datorat cresterii usoare a vanzarilor de apartamente noi de pe piata in decursul anului 2011, efectul resimtindu-se in prima jumatate a anului 2012. Per ansamblu, insa, preturile pentru materialele de constructii a cunoscut o scadere usoara, acest aspect datorindu-se in mare parte crizei economico-financiare care afecteaza inca intreaga lume. O atentie marita vine si din partea marilor producatori de materiale de constructii, care au inceput sa-si construiasca unitati de productie la noi in tara. Pionierii din piata sunt marii producatori de ciment care de cativa ani buni au achizitionat toate fabricile de ciment din tara. Previziunile producatorilor de materiale de constructii arata ca piata este in descrestere. METODOLOGIE Metodologia de evaluare aplicat include abordarea prin costuri. ABORDAREA PRIN COSTURI Pentru determinarea valorilor au fost: documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate proprietarului.; inspectia stocurilor au fost inspectate majoritatea stocurilor, fiind realizate fotografii ale celor reprezentative pentru o anumita clasa stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului; discutii purtate cu persoanele competente reprezentante ale RENO COLOR firma in faliment pentru obtinerea de informatii referitoare la aspectele juridice, situatia trecuta si actuala a stocurilor evaluate; selectarea tipului de valoare estimata n prezentul raport; deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice bunurilor evaluate; obtinerea de informatii referitoare la preturi actuale (ultimele preturi de vanzare existente din care s-au dedus TVA-ul si adaosul) analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii; Metoda costului de inlocuire ii are baza n analiza pietei, respectiv in analiza pretului de vanzare. Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unui activ este n relatie directa cu preturile de tranzactionare a unor active competitive i comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile i diferentele intre active i conditiile de tranzactionare. Metoda este o abordare globala urmarind raportul cerere-oferta pe piata specifica a bunurilor studiate. Ea se bazeaz pe valoarea rezultat n urma tranzaciilor cu active similare sau asimilabile efectuate. Pentru estimarea unui nivel orientativ de valorificare pe piata, au fost luate in considerare Ultimul pret de vanzare (din care s-au dedus TVA-ul si adaosul) O decotare aferenta unei deprecieri din cauze externe datorate riscului de vandabilitate a unui asemenea volum de stocuri si ipotezei de evaluare in bloc a stocurilor. Valorificarea rapid a ntregului stoc implic o oferta promoional, deci coborrea preurilor. n aceeai ordine de idei se impune a se preciza c, o valorificare global atrage i practicarea de discount-uri semnificative. Estimarea deprecierii externe a tinut cont de gradul de vandabilitate a fiecarui reper In tabelul atasat este explicat modul de calcul :

Pagina 6

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 7

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 8

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 9

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 10

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 11

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 12

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 13

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 14

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 15

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Modul de calcul este urmatorul: -s-au determinat preturile de iesire, s-a scazut TVA-ul, s-a scazut adaosul comercial si s-au stabilit deprecierile. Evaluatorul a luat in considerare o decotare medie ( 70% respectiv 100% pentru reperele deteriorate)pentru intregul stoc tinand cont de conditiile de depozitare, posibilitati de vanzare in bloc, repere nevandabile, etc) In anexe se gaseste lista cu reperele evaluate cu preturile de iesire REZULTATELE EVALURII Ca urmare a aplicarii metodeli de evaluare rezultatele obtinute sunt: Abordarea prin costuri : 5.536 RON echivalent a 1.277 Euro

Avand in vedere pe de o parte rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanta acestora si informatiile de piata care au stat la baza aplicarii lor si pe de alta parte scopul evaluarii si caracteristicile bunurilor evaluate , in opinia evaluatorului valoarea estimata pentru acestea in discutie va trebui sa tina seama de valoarea obtinuta prin abordarea prin cost. In urma reconcilierii rezultatelor opinia evaluatorului referitoare la valoarea bunurilor evaluate, tinand seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este : 5.536 RON (echivalent a 1.277 EURO)

Argumentele care au stat la baza elaborrii acestei opinii precum i considerente privind valoarea sunt: valoarea a fost exprimata innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative i aprecierile exprimate in prezentul raport i este valabil in condiiile generale si specifice aferente perioadei ianuarie 2013;
Pagina 16

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

cursul de schimb leu/EUR considerat este de 4.3351 RON. valoarea nu ine seama de responsabilitile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerinele legale; valoarea este o predicie; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori;

Pagina 17

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

ANEXE

1. 2. 3. 4.

Certificare Fotografii ale bunurilor Condiii i ipoteze limitative Lista repererelor evaluate

Pagina 18

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

1. CERTIFICARE

Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm c - afirmaiile prezentate i susinute n acest raport sunt adevrate i corecte - analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate i condiiile limitative specifice i sunt analizele, opiniile i concluziile noastre personale, fiind neprtinitoare din punct de vedere profesional - nu avem nici un interes prezent sau de perspectiv n proprietatea imobiliar care face obiectul prezentului raport de evaluare i nici un interes sau influent legat de prile implicate. - suma ce ne revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legtur cu declararea n raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care s favorizeze clientul i nu este influenat de apariia unui eveniment ulterior - evaluatorul a respectat codul deontologic al UNEAR. Proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator. n elaborarea prezentului raport nu s-a primit asisten semnificativ din partea nici unei alte persoane.

Evaluatorul are ncheiat asigurarea de rspundere civila la ALLIANZ-TIRIAC ASIGURARI S.A.

Adrian Tatar Membru UNEAR Evaluator autorizat

Pagina 19

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

2. Fotografii ale bunurilor

Pagina 20

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 21

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 22

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

3. CONDITII i IPOTEZE LIMITATIVE La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz. Opinia evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama n elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmtoarele: Ipoteze: o Evaluarea a fost realizata in ipoteza vanzarii in bloc; o Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile i documentele furnizate de ctre proprietar/destinatar i au fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil i marketabil; o Se presupune ca bunurile se conformeaz tuturor reglementarilor i restriciilor legale, n afara cazului n care a fost identificat o non-conformitate, descris i luat n considerare n prezentul raport; o Presupunem c nu exist nici un fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nu afecteaz valoarea; nu am fost informai de nici o inspecie sau raport care s indice prezena contaminanilor sau a materialelor periculoase; o Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile n lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii; o Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existnd posibilitatea existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin. Condiii limitative: 1. valoarea estimat n EUR sunt valabile att timp ct condiiile n care s-a realizat evaluarea (starea pieei, nivelul cererii i ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modific semnificativ; 2. intrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implic dreptul de publicare a acestuia; 3. evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n continuare consultan sau s depun mrturie n instana relativ la proprietatea n chestiune; 4. nici prezentul raport, nici pri ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului; 5. orice valori estimate n raport se aplic ntregii proprieti i orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracionate va invalida valoarea estimat, n afara cazului n care o astfel de distribuire a fost prevzut n raport.

Pagina 23

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Lista reperelor analizate SC RENO COLOR SRL

Pagina 24

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 26

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 27

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 28

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 29

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 30

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 31

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 32

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 33

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 34

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 35

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 36

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 37

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 38

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 39

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 40

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 41

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 42

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 43

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 44

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 45

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 46

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 47

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 48

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 49

SC Infosmart Expert SRL

Evaluare stocuri

Pagina 50