Capitolul 8

Evaluarea afacerilor. Concepte gi principii generale de evaluare

8.l.lntroducere
Standardele Internalionale de Evaluare delimiteazd clar toate conceptele qi principiile care stau astdzi labaza evaludrii afacerilor. Ele nu sunt imobile, ci doar perfectibile. Schimbdrile se produc la nivel profesional qi legislativ gi in primul rind ca efect al experienlei evaluatorilor profesionigti qi al dialogului des{bqurat intre evaluatorii din diverse nafiuni, prin intermediul Comitetului pentru Standarde Internalionale de Evaluare (IVSC). Ele au demonstrat in mare mdsurd (deqi existd gi exceplii!) cd existd o inlelegere unitard referitoare la principiile care stau la baza disciplinei evaludrii. Diferenlele legislative qi circumstanlierea economicd gi/sau politicd cer in relativ multe situalii aplicalii speciale (conform ,,Standardelor Intemafionale de Evaluare, edilia u vl-u, ivsc, 2003, p. 3l), dar fundamentele metodelor qi tehnicilor de evaluare sunt similare in intreaga lume. Fundamentele universal-valabile, odat6 necunoscute qi aplicate, nu solicitd in mod expres clarificarea tuturor fundamentelor specifice, in fiecare standard. in cele ce urrneazd sunt preluate conceptele generale utilizate in evaluare gi prezentate in standarde.
8.2. Conceptul de teren giconceptul de proprietate

a\ Terenul este esenlial pentru viafa gi existenla noastrd. Importanla terenului il plaseazd in centrul atenliei jurigtilor, geografilor, sociologilor gi economiqtilor, ale cdror discipline de studiu sunt legate de teren qi de utilizarile acestuia, infl uen!6nd societdlile gi naliunile.

114

Eficienta gi evaluarea afacerilor

Capitolul8

b) Evaluarea terenului, considerat ca fiind.liber sau a terenului ca fiind construit, reprezintd un concept economic. Liber sau construit, terenul este denumit qi proprietate imobiliflrd. Yaloarea este creat[ prin utilitatea sau capacitatea proprietdlii imobiliare de a satisface nevoiie qi dorinlele societatii. Valoarea proprietdlii imobiliare este generati de unicitatea, durabilitatea. permanenla localiei, oferta relativ limitatd gi de utilitatea specificd a unui
anumit amplasament. c) Proprietatea reprezintd un concept iuridic ce se referd la toate avantajele, drepturile gi beneficiile legate de delinerea acesteia. Dreptul de

Elemenn asupra q

poate

sI

combina
8,3

a).

proprietate se referd la un anumit avantaj (profit) sau la toate avantajeie implicate de exercitarea acestuia. Trebuie fhcutd distinclia intre termenul de proprietate imobiliara, ca entitate fizicd gi exercitarea dreptului de proprietate asupra acesteia, ce reprezintd un concept juridic. in anumite tari, suma prerogativelor asociate dreptului de proprietate constituie un cumul de atribute. in temeiul dreptului de proprietate asupra unui bun, titularul il poate folosi, vinde, inchiria ori instrdina in alt mod, avdnd opliunea de a exercita oricare dintre aceste atribute sau niciunul. d) Proprietatea asupra bunurilor, altele decit cele imobiliare, este numrtd proprietate mobiliurd. Termenul de proprietate, utilizat fdra alte precizdri sau identificdri, poate defini proprietatea imobiliard sau alte tipuri de proprietate. cum ar fi intreprindertle sau activele financiare, od o combinalie a acestora (a se vedea subcapitolul 8.3 gi tipurile de proprietate). e) Evaluatorii de proprietdti imobiliare, de active gi de alte propnetati sunt cei care se ocupd cu o disciplina economicd speciald, asociatd cu elaborarea gi raportarea evalud.rilor. Ca profesioniqti, evaluatorii trebuie sa parcurgr qi sd frnalizeze programe riguroase de instruire, calificare. specializare gi sd-qi demonstreze competenla qi abilitalile. De asemenea. trebuie sd cunoascd qi sa respecte un cod Deontologic qi Standardele de practica profesionald gi sa respecte Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP). f) Evolufia prelurilor in timp este rezultatui ef-ectelor specifice ;; generale ale fo(elor economice qi sociale. For,tele generale pot -onduce l: rnodificari ale nivelurilor de pret gi ale puterii relative de cumpdrare a banilor Ac{iondnd in anumite momente, fo4ele specifice, cum ar fi schimbariie tehnologice, pot genera mutafii in cerere qi ofertd gi pot crea modificdri majore
de preturi.

create de poate fi subterant proprieta concepte aici, pent b) beneficirl probate. distincte Dreptunl

c)l
corporaie general fi d) intrepnnc
,{enereze :nui actr'

nu sunt i

;orporal.

-t
i
S

n F
S

evaluarea proprietaJii imobiliare sunt aplicate multe dintre principiile recunoscute. Este vorba despre principiile cererii qi ofertei. concurentei, substituliei, anticipdrii sau aqteptdrii, schimbarii gi altele

g) in

lul 8, EvaluaJea afacerilor

de evaluare

:'ementul comun al acestor principii constd in efectul lor direct sau indirect ..:Dra gradurui de utiritate qi prodlctivltajil ;., prin ;;;;.tetari. :l: ite spune cd utilitatea unli proprietali ir"urriu." reflectS uffnare, se :'- nbinate are tuturor influenfere forleror pi.1*i.ur. sus{in varoarea proprietatii.
8'3' Conceptere de proprietate imobiriari, proprietate gi activ a) proprietatea imob,iard estedefinitd ca fiind terenul gi acere eremente -:eate de om qi care sunt ataqate terenului. Este tizic, tangibir, care :,--:te fi v6zut qi atins, impreund cu ioate-addugiril" p. i.."n, deasupra lui gi l-rterane. Legile nalionale din fiecare lard previd criierii pentru diferenlierea :::'pnetdtii imobiliare de proprietut.u *ouiiiara. oegi est" posiu, ca :'-:cepte juridice sd nu aceste fie recunoscute in toate farite, er-e"sunt totuqi adoptate :-'r' pentru aface deosebirea intre acesteconcepte qi nofiuni importante. b) Dreptur,e reure imob,iare includ.,""r" :'=:el'rciile asupra bunuriror avantajere qi imobire." a" obiectur'ac".i* o."pruri. Ere pot fi :::''late' in mod normar, prin documente (de ex.: titru a" p.op.i"tate), fiin<l :'s:incte cle proprietateu i,'ouil*ru- urup.u cdreia acestea ,:eprurile reale imobiliare se exercitd. nu uu o forrn, materiald. c) proprietatea mob,iar,i incluJe uunu.,t" .orporare gi necorporare care sunt incluse in proprietut.u r-ouitlard. Erementere proprietdlii :-:rorare nu sunt..-11: mobiriare in

,J;;r,;

f..-[tiu.t",

:-

:::eral fiind

mod pe.man"nt

d) in terminorogia

caract enzateprin mobilitatea lor.

d. p.op.iiatea

imobiliard, in

il;t;:""i)*r,"
uno'

;-f:i;:'rfijfi?6t

ur

;:*dfi

n""'ffiiffi

';:J["ff x'T##:a;Hi;:.i,;JJ;:*JtrT;
^

"u'ii'"nte

sunt resurse controrate de cdtre trecute qi de ra care se aqteaptd

sd

- Beneficiile

::iltl'?liJ,"!!;t

productia de bunuri destinate v dnzdii d" schimbarea l1i cu alte prin "61.;;treprindere, active, pentru stingerea unei datorii sau actiwl este repartizat aclionarilor inireprinde.ii rs,"J".aere Internalionar de contabilitate e IlAS], F55). un activ este .".unor.ui in bilanl atunci c6nd este probabira realizarea unui beneficiu econo-ic viitor de cdtre intreprindere 5i sau o "ulou"' care poate fi evatuatia) i"

separatd sau impreund cu arte active,

intreprinde.::lHT;ffi :.?nTf,

econ.lr-rri.o -,.i;+^^-^

"l.,;:"o"i,ii::,:: p*rr, o.".iur"u a" servicii sau

T.#:ffi

;;';

116

Eficienla gi evaluarea afacerilor

Capitc

e) Standardele Internalionale de Contabilitate pentru raportarea financiard fac distinclia dintre activele corporale gi ceie necorporale. Urm[toarele cohcepte Ei termeni au o importanld deosebitd: * Active curente (circulante). Active care nu sunt delinute pentru a fi utilizate pe o bazd continud in activitdlile unei intreprinderi. Exemplele le constituie stocurile, crean{ele, investiliile pe termen scurt, disponibilul in bancd Ei numerar. Degi in mod normal proprietatea imobiliari face parte din activele imobilizate, in anumite circumstanle, poate fi inclusd qi in activele curente. De exemplu, ., terenul sau proprietatea imobiliard construitd qi delinutd in stoc pentru vdnzare. - Active imobilizute (active fixe sau pe termen lung). Acestea sunt activele cotporale qi necorporale, care se impart in doud categorii: . Imobilizdri corporale, Active destinate utilizdrii pe o bazd, continud (termen lung) in activitalile unei intreprinderi, qi anume teren gi construclii, maqini, utilaje gi echipamente, alte categorii de active identificabile, mai pufin amortizarea anulatd. Terenurile gi mijloacele fixe sunt active corporale sau fizice, Alte active imobilizate. Active care nu sunt destinate utllizdrii pe o " bazi continud in activitatea unei intreprinderi, dar este de aEteptat sa fie delinute pe termen lung; din aceastd categorie fac parte investiliile pe termen lung, crean{ele pe termen lung, fondul comercial, cheltuieli de repartizat pe mai multe exercilii financiare, marci de fabric[ gi alte active. Aceastd categorie de active include atdt active corporale (sau fizice) c6t qi active necorporale (nemateriale). Activele necorporale sunt considerate ca fiind componente ale proprietalii mobiliare necorporale gi pot include abilitdlile de management qi marketing. vocalia la credit, fondul comercial gi alte drepturi sau instrumente legale (brevete de invenfie, mdrci de fabric6, drepturi de autor. francize qi contracte). Indiferent de convenlia de inregistrare contabilS ufilizatd, respectiv pe baza costului istoric sau a costului curent, trebuie fbcutd o distinclie intre activele de exploatare qi activele de natura unei investiti: imobiliare. Activele de exploatare sunt cele considerate necesare pentru activitatea normalS de exploatare a intreprinderii, Activele delinute ca investilii imobiliare sunt considerate ca fiind in surplus fala de necesitI{ile de exploatare ale intreprinderii proprietard a lor.

evalt impl prop optic

subie

pe c:

de

vr

speci

cum

conti

pot

meto
gene

once
deter

eCOni

fbcut actir regin deprt funct

lnten
consi pentr
a$a

cr

pentr
oaca

moti\ platit
*-^ tu1g.

putea de al

Capitolul 8. Evaluarea afacerilor. Concepte

Si

principii generale de

evaluare

17

diferd uneori de termenii uzuali utilizali in cel mai des evaluare. in clasificarea plezentatdlaparagtaful 3, evaluatorii sunt implicali in evaluarea activelor imobilizate. Practic, se evalueazd dreptul de proprietate asupra activului 9i nu actil'ul corporal sau necorporal' Aceasta fpti.a face distinc{ia intre conceptul economic de evaluare a unui activ,bazal qi de conceptul pe capacitatea actinrlui de a fi vindut qi cumpdrat pe piald suUieitiv de estimare a unei valori intrinseci sau altor tipuri de valori diferite de valoarea de piagd Conceptul obiectiv, bazat pe piaJd, are unele aplicalii frrd piafd' aEa speciale in cazul evaluarii proprietalilor cu piald limitatd sau erlm se prezintf, in Standardul Internalional de Evaluare 2. gj Termenul depreciere este utilizat atit in evaluare, cdt qi in g"rr.tu confuzii' Pentru a evita neinlelegerile, evaluatorii contabilitate gi poate -termenul depreciere, fre depreciere cumulatd, in aplicarea pot utiliza fie metodei bazate pe costul de inlocuire sau de reconstruclie, pentru a reflecta orice pierdere de valoare fald de costul estimat. Aceastd pierdere poate fi g.n".utA de manifestarea mai multor forme ale deprecierii, respectiv deteriorare fizicd, depreciere funclionald (tehnologica) sau depreciere economicd (extemd). Termenul alocdri pentru depreciere se refer[ la alocdrile frcute de contabili pentru compensarea intre costul inilial qi valoarea r[masd a actir,ului, acolo unde se aplicd tratamentul contabil de baz6, indiferent de regimul de amortizare aplicat. Pentru evaluatori ins6, este important ci o deprecierea cumulatd este o funclie a pie{ei. Alocdrile pentru depreciere sunt funclie a convenliei contabile gi nu reflectdneapdral pia{a'

f) Terminologia contabila

8.4. Pre!, cost, Piale givaloare

Imprecizia traducerilor (limbajului), in special in comunitatea internalional[, poate duce la neinlelegeri gi interpretdri eronate' Aceasta constituie o ptobl"-d atunci cAnd cuvintele uzuale au inlelesuri specifice pentru o anumitd disciplind. Este cazul termenilor prel, cost, piuld Si valoare uqu .utTI sunt utilizali de disciplina privind evaluarea proprietdlilor. b) prelut este termenul utilizat pentru o sumd cerut6, oferitd sau pldtitd

a)

pentru un bun sau un serviciu. Prelul de vdnzare este un fapt istoric, indiferent dacd afost publicat sau dacd. afost confidenfial. Datoritd capacitdlii financiare' motivaliiloi sau intereselor speciale ale unui vdnzdtor sau cumpdrdtor, prelul platit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legSturi cu valoarea aare at putea fi atribuita de cdtre al1ii acelor bunuri sau servicii. Totuqi, prelul constiiuie, in general, o indica{ie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor particulare' de c6tre un anumit cumpirdtor qiisau vdnzdtor, in anumite situalii

_9lp!!g!l-g.

reprezintd. prelul platit de cumpdrdtor pentru bunuri sau servicii, sau suma necesard pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de cdtre producdtor. in momentul in care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric. Prelul pl[tit pentru un bun sau un serviciu reprezinti costul acestora pentru cumpdrdtor.

c) costul

care bunurile, mdrfurile qi serviciile sunt comercializate intre cumparatori gi vdnzdtori, prin mecanismul prefului. Conceptul de piala presupune ca bunurile gi/sau serviciile se pot tranzacliona ldrd restriclii, intre cumpdrdtori gi vanzdtori. Fiecare parte va rdspunde la raporlurile dintre cerere gi ofertd gi la alli factori de stabilire a prefului, in funclie de capacitatea gi cunogtinlele proprii, de imaginea proprie asupra utilitAJii relative a bununlor $iisau serviciilor qi de nevoile gi dorinfele individuaie. o piala poate fi locald, regionald, nalionala sau internalionala. e) valoareu este un concept economic referitor la prelul cel mai probabil, convenit de cumpdratorii qi va+nzdtorji unui bun sau serviciu disponibil pentru cumpirare. valoarea nu reprezintd un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pre{ care va fi platit pentru bunuri qi servicii, la o anumitd dat6, in conformitate cu o anumitd definilie a valorii. Conceptul economic de valoare reflectd optica pielei asupra beneficiilor celui care deline bunurile sau primeqte serviciile, la data evaludrii. f) Existd multe tipuri de valoare, fiecare cu definilii specifice (pentru exemple, a se vedea IVSC Standard 2). Anumite tipuri de valoare sunt utilizate frecvent in evaluare. Altele sunt utilizate in situalii speciale qi in circumstan{e atent identificate Ei explicate. in utilizarea qi infelegerea evaludrilor, de o imporlanld deosebitd este ca tipul Ei definilia valorii sd fie clar enunlate gi sa fie adecvate cu scopul evaluarii. O modificare in definilia valorii poate avea efect semnificativ asupra valorilor estimate pentru proprietafi. g) Evaluatorii profesionigti, care cunosc in profunzime piafa proprietalii, infeleg'interacliunile manifestate intre parlicipanlii de pe piala gi.sunt-capabili sa judece cele mai probabile prefuri ce vor fi convenite intre cumpbratori qi vdnzdtort, evitd utilizarea numai a cuvdntului valoare, addugandr-i utribui" care descriu tipul particular de valoare. valoarea de pia{d sau in unele fdri, veloarea de piayd liberd este cel mai obiqnuit tip de valoare asociat cu evaluarea propriet6!i1or, fiind prezentat in Standardul Internalional de Evaluare 1. Este foarte important ca valoarea de piald sau oricare alt tip de valoare estimatd sd fie identificatd qi definita foarte clar in orice misiune de evaluare, degi o posibild uzanld. ar duce la inlelegerea c6 valourea de piald este cea vizatd in absenla unei specificdri.

d) Piaya este mediul in

h) tranzactlr pentru es evaluanr. i) reprezen:

tjtilitatea diferita C De aceea

financiar.

valonle r tipurile d
Evaiuare
pia!6.

Co:

fiind o n

Col evaluani

este

ade

estimare de estima

j)

acestera.

suplimen costul de in care ut nu ieflec: k) estimare; reconstrr, utilizAnd

inlocuire
proiectel<

termenul cdrei cos:

sau

lde
costul
1ClU

sunt

lui.

:la
,in
rpra

Iele

mal

jciu
a td de sau

piaf5.

diferitd de utilitatea recunoscutd de piald sau de un anumit domeniu economic. De aceea, este necesar ca evaluarea de active in scopul elabordrii situatiilor financiare, care reflectd efectele modific[rii prelurilor, sd fac[ Airtin.liu inir" valorile recunoscute pe piafa, care ar trebui reflectate in situaliile financiare qi tipurile de valoare nebazate pe pia1d. costul de tnlocuire net (cIN), definit in Standardul Internalional de Evaluare 2 qi aplicat pentru proprietdlile specializate, poate fi considerat ca fiind o metodd acceptabili pentru estimarea unui surogat pentru valoarea de

conceptul de valoare presupune o sum6 de bani asociatd unei ltanzaclii. Totuqi, vdnzarea proprietd{ii evaluate nu este o condilie necesard pentru estimarea prelului pentru care proprietatea ar trebui v0ndut6, la data evalirdrii, in condiliil e precizate in definilia valorii de piayd, i) valoarea de piald a proprietalii imobiliare este mai degrabd o teptezentare a utilitalii sale recunoscute de piafd, decit a stdrii sale pui firi"". utilitatea activelor pentru o anumitd intreprindere sau persoand poate fi

h)

nt
te
e

o
sd ea

Consideralii similare celor prezentate mai sus sunt aplicabile Ei in cazul evaluarii altor tipuri de proprietate. Cu exceplia cazurilor in care metoda CiN este adecvatd, raportarea financiard va necesita aplicarea metodelor de estimare a vulorii de piayd qi o distincfie clard intre aceste metode gi metodele de estimare a valorilor nebazate pe pia(d. i) costul total al proprietdlii cuprinde toate costurile de produclie ale acesteia, directe gi indirecte. Daid sunt implicate costuri de capital suplimentare ale cumpdrdtorului, ulterioare achizifiei, acestea se vor adduga la costul de achizilie istoric, in scopul contabilizdrii costului. in func1ie de m"odul in care utilitatea acestora se construiepte perceputd de piafb, acestea pot fi sau nu reflectate integral in valoarea de piald a proprietdlii. k) o estimare a costului pentru o proprietate poate avea la bazd fie estimarea costului de inlocuire, fie a costului de reconstrucfie. costul de reconstruc(ie esle costul pentru a crea o copie identicd a unei cladiri .existente, utilizAnd acelaEi proiect Ei materiale d; construcfii similare. costul de tnlocuire se referi la construirea unei cl[diri de utilitate comparabild, folosind proiectele qi materialele utilizate in mod curent pe pia1a. d; ";;i;";;rt, termenul de activ echivalent modern este folosit p"ni* a descrie o clidire ai cf,rei cost este estimat pebaza costului de inlocuire.)

i evaluarea afacerilor

Capitr

8.5. Valoarea de

piafi
cAnd

de valoare de piald este, de obicei, in{eles qi aplicat. b) varoarea de piayd se definegte ca: suma estimatS pentru care o propnetate ar putea fi schimbatd',la dataevaludrii, intre un cumpdrdtor decis gi un vAnzdtor hotir6t, intr-o tranzactie cu pre! determinat obiectiv, dup6 o activitate de marketing adecvatd, in care am6ele pd(i au acfionat in cunogtinla de-cauzd., prudent gi fbra constrdngere. c) Este important de subliniat cd estimarea profesionistd a valorii de piald este o evaluar-e obiectiva a drepturilor de proprietate asupra unor anumite bunuri, la o anumitFtd,atir. in aceasta definilie ap.r","rpir.rt conceptul de piald in ansamblu, care reflectd mai degraba activitateu fi-n'otiua[ia mai murtor participanti dec6t imaginea sau lnteresul preconceput are unui anumit participant. varoarea de piald este o estimare fundamentat' de piafd, efectuatd in conformitate cu aceste standarde. d) Proprietatea imobiliard este diferita de cere mai murte bunuri gi servicii, datoritd perioadei relativ mari de expunere p" pi"ir, pentru a atinge un pre! care sd reprezinte.vuroarea de piald, di-n cauzicjproprietatea imobiriard este o marfE cu richiditate mai redusa. Aceastd p"rioaaa mare de expunere, absenfa unei ,,piefe.la vedere" (o piald p. .ur" mdrfurle sunt disponibile pentru vdnzatea imediatd) qi natura gl aiveisitat.u p.opJ",dfilor imobiliare gi a pielelor proprietalilor imobiliare au determinat necesl Atea apailiei evaluatorilor profesioniqti gi a standardelor de evaluare. e) In anumite 1dri, termenul de varoarea justd de piald este utilizat ca sinonim cu varoarea de pia1d. varoarea justd de piaydnu trebuie confundatd cu termenul contabir varoarea justd (a r. u.d"u purugrurrt s.i a" mai jos). pozilia rvsc este aceea cd termenul vuloarea de piiyd ni soticita niciodata clarificari suplimentare gi deci toate {drile ar trebui sd se indrepte spre utllizareaacesfuia. 8,6. Cea

a) conceptur de varoare de piayd reflectd percepliile gi acliunile colective de pe pia{6^qi este baza pentru evaluarea majoritdlii resurselor in economiile de pia{6. Deqi definiliile pot fi diferite ca precizie. conceptur

econ

cao

valoi refle amel valoi

amer

estin-

propr

propl finan
poate

posib rezon

utiliz Utiliz

utihzr

deten constl situat

sever( pdstra

identi
trebur cheltu

maibuni utilizare

a) Terenul este privit ca un activ permanent, dar amenaj'rile terenului gi construcfiile legate de acesta au o durat' de viald finit'. Datoritd fixitdtii terenului, fiecare lot de proprietate imobliard are o locali;;;;";;;.;;ffii; terenului inseamnd, de asemenea, cd este de agteptat t"r"nJ'.J:#;';ilt#; disparifia construc{iilor atagate acestuia, "u care au o duratd de via!6 finita.

zontft propn
inte-en

: "dreo afacerilc

21

-:1 acliunile ':Surselor

in

-,nceptul de

-,:ru care

i:rr decis qi -'., dupd o : ;unoqtinfa

v'alorii de

,: anumite
-. de piafa ::1 multor -, anumit :fbctuatd

::nuri

gi

. .:inge un

;:.obiliara
:',.pUnere,

.:onibile

-are qi a

aluato-

caracteristicile unice ale terenului detennina utilitatea lui optimd. Atunci cdnd terenul este evaruat distinct. de construcliile de pe 1, principiire economice cer ca amenajdrile terenului gi construcliii. utugut" sd fie evaluate ca o contribulie sau o deteriorare adusd la valoarea iotala a proprietdlii. Astfel, valoarea de piald a terenului bazatd. pe , conceptul de ,,cea mai bund utilizare,, reflectd utilitatea gi permanenla terenului, in contextur piefei, iar varoarea amenajdrilor terenu.lui a construcliilor ata$ate tui reftecta diferenla dintre -qi valoarea terenului qi varoarea de piafa a proprietalii construite. b) cele mai multe proprietafi sunt evaluate ca o combinalie intre teren qi amenajdrile acestuia 9i construcliile atagate. i; ;;; evaruatorul va estima valoarea de pia!d., ruand in considerare cea "urui, mai bun6 utirizarc a proprietdlii construite. c) cea mai bund utilizare este definit d. ca: ceamai probabild utilizare a proprietdtii care este fizic posibild, justificata ad""uui, permisa regal, fezabild financiar qi care conduce ri cea*ui -ur. varoare a proprietdfii evaluate. d) o utilizar:, ca:e nu este legal permisa sau ni este fizic posibird, nu poate fi consideratd ca fiind cea mai 1un6 utilizare. o utirizarepermisd legal qi posibi16 fizic poate cere evaluatorului, cu toate acestea, sd justifice de ce este rezonabil probabila. Dupa ce a rezurtat din anariza unu sau mai multe utilizdri sunt rezonabil probabile, se trece "a la verificar ea fezabilitiilii financiare. utilizarea din care rezurtd valoarea cea mai mare, in corelare cu celelarte utilizdri, este consid erctd, ceamai bund utlhzare. e) Aplicarea acestei definilii permite evaluatoriror sd aprecieze efectele deteriordrii qi deprecierii asupra construcliilor, care sunt cele mai adecvate construcfii, fezabihtatea proiectelor de reabilitare qi .eno,ra." gi multe alte situatii de evaluare.

;I
i

f'

" jatd cu

?ozilia
..11lcan

::Jia.

-1ui qi

'iitdfii
*ren{a
!rUpa
1-

integrantd a estimdrilor valorii de piafa.

f) Pe pielel e caractetizate de o volatilitate deosebita sau de dezechilibre severe intre ofertd gi cerere, cea mai.buna poate fi pdstrarea acesteia pentru utihzarea viitoare.",iiirrr.""*proprietalii in alte siiualii, in care sunt identificate mai multe tipuri potenfiale de cea mai uuna uiiiirare, evaluatorur ar trebui sd anarizeze aceste ut,izdri altemative ca gi nivelele de venituri qi cheltuieli viitoare previzionate. in cazul in.u.. u*.n,uiur"u teritoriului qi zoniftcarea se afld in curs de modificare, cea mai bund utilizare imediata a proprietdlii poate fi o utilizare intermediard. g) conceptur de cea mai buni utilizare este o parte fundamentald qi

I
I i

Capitol

8.7. Utilitate

esen{ial in evaluarea oricdrei proprietd!i irnobiliare sau mobiliare este utilitatea sa. Procedurile utilizate in proiesul de evaluare au ca obiectiv colnun detinirea gi cuantificarea gradutui cie utilitate a proprietalii evaluatd. Acest proces solicita clarificarea conceptului de utilitate. b) utilitatea este mai degrabd un termen relativ sau comparativ qi nu un criteriu absolut. De exemplu, utilitatea terenului agricol este mdsurata prin capacitatea sa productiva. Valoarea sa este o func1ie a cantitalii qi callialil produbului pe care pdmAntul il produce, in sens 'agricol, sau o funclie a cantitalii qi calitalii construcfiilor esenfiale pentru aiivitatea agricola. Dacd terenul are potenli al de d'ezvoltare, produclia sa este estimatd in functie de utilizarea sa din persp_ectiva rezidenliala, comerciala, inaurtnuta *r;ril;; mixta' ca urmare' valoarea terenului se stabilegt" piin evaluarea utilitalii sale in conditiile factorilor legali, fizici, funclionali, economici gi de mediu care infl uenleaz d, cap acitatea s a productivd. c) In mod esenliar, evaluarea proprietdlii este influenlatd de modul in care proprietatea este utilizatd qi/sau ar ft tranzaclionata in mod normal pe piafa' Pentru unele proprietdfi, utilitatea optimd este ob{inuta dacd proprietatea respectivd este exploatatd' ca entitate disiincta. Alte proprietdli au o utilitate mai mare dacd sunt exploatate ca parte a unui grup, de exempiu, proprietdti administrate de o intreprindere integratd, cu lanpii de subunitdli de vanzare cu amdnuntul, restaurante fast-food sau hoteluri. De aceea, trebuie fEcutd o distinclie intre utilitatea proprietalii considerate individual sau ca fiind parte a unui grup. Evaluatorul va privi proprietatea ciin persp""tiuu piefei, fie ca o entitate distinctd, fie ca parte dinir-un intreg sau por-tofbliu. De obicei, evaluatorul estimeazd qi raporteazd valoarea p-roprietafii ca entitate individuald' Dacd valoarea proprietdlii, considerati ci part's din intreg sau din portofoliu, este diferitd de valoarea sa individuald, aceasti valoare ar trebui luata in considerare gi raportatd ca atare. d) Proprietafile de natura unor unitdli de exploatare independente, care sunt tranzaclionate independent, sunt evaluate ca atarc. Dacd astfel de proprietdli ar put6a avea o valoare mai mare (sau mai micd), rezurtatddintr_o asociere economicd sau funclionald cu alte proprietali, o asemenea valoare speciald sau adilionalS trebuie evidenliatd in procesul de evaluare qi raportatd corespunzdtor, conform observatiilor proprii ale evaluatorului sau in concordanfd cu instrucliunile exprese ale clientului. orice astfel de valoare estimatd nu ar trebui asociatd cu valoarea de piaf6, fbra explicaliile de rigoare.

it) Criteriui

specl;
sale

pentm valon vaioar pe dur

Totu;i
excede

functrc anumit econon nedefir expene

Standa;

evaluat
bazeazi

la evalr0l

51

utilitate econon
econon]

care

au

respect: compler mdsura evaluare h) este mor

asemene

pr avea un ce previz

pielei

diminuar analizat performa

8. Evaluarea afacerilor.

de evaluare

123

se vor efectua in Standardele Internafionale p.ruiuur., Este deosebit concordanld cu i" de importanf ca evaluatorul sd prezinte explicit a"nniliu uurorii-lniJrmaliite pe care se ipotezele qi exista) referitoare ?:::;i:^i:aruarea, "onail'e limitaiive

o varoare adilionard sau speciald' peste valoarea sa privitd ca entitate separatd, ca rezultatal asocierii sale fizice sau func-tionale cu o profri"tute detinuta ai sau a atractivitatii pentru un cumpdrdtor care "rli uner ur" int"."re speciare. Mdrimea astret i'j valori adilionare sau speciare este, in general, ."p"r,",5. in mod distinct de valoarea de pia{a. I) {.Jtilitatea este mdsuratd dintr-o perspectivd pe termen lung, de obicei pe durata normard de utirizare a unei p.opri.tali ,uu"u*i grup de proprietdti. Totugi, sunt momente cdnd o anumitd'p.op;*;; loate deveni temporar excedentard, scoasd in afam exploatarii , adaptat|, pentru o utirizare funcfionare arternativd, .uu un.oii pu, ,i simpiu pu* i; conservare sau o pentru anumitd perioadd de timp. in alte' cazuri, circumstanr.l"""".;;:::t:,:":i: o economice sau poritice, pot dil. ;J,f#.""';1,:.fi; nedefinitd de timp. Evaluarile in astfel de situatii competenld gi o experienld deosebitd,

e) o proprietate individuald poate avea

;;;,;; ilil:;::1.

gi

raportdrile

""|.ri,,

r*u

ffi;;Hl

g) in mod simirar, este posibir ca proprietdfile sd nu aibd un grad de utilitate perceptibir ra autu' *uiuarii, datoriti ruJtorito. externi sau economici, cum ar proprietnli situate in regiuni indepSrtate, in .fi economie in tranzifie, fdri cu o in ldri care nu au o economie de piafd sau in care au roc schimb[ri in fari in sistemur economic. cerinlele de raportare cu respectarea Standarderor Interna{ionut. o.--nurir.."t r", icit'r prezentarea completi a definiliei valorii, a info.maliiror pe .uo ,. iur"uraevaruarea "exista) gi care ipotezere si conailiiie limitative a;; influenJeaza

h) un efect obignuit al instabilitalii politice sau incertitudinii economice utiritafii, exprimata fie p.in .upu.rr*, n" prin eficienla. in asemenea situafii, responsabiiitatea evaluatorurri ;r;;"e^a estima pielei privind durata unor aqteptirire asemenea evenimente. i*rrra"rrr. temporare avea un impact redus pot sau_nul asupra valorii p-pri;;; ,li, u.tio",lui, in timp ce previziunile pe termen rung, referitoare ra in..tur.u'u.i-irr1il, pot duce la o diminuare permanentd^ u uu]oril. pr"oprietatea sau u.r-i*r evaluat trebuie u cu erect i].il1il,1[,Jfi:'ff 'n,:]:TiJ"n'J,:?jI
este modificarea

;ffi' #il'

il;;

124
8.8. Alte concepte importante

Eficienta gi evaluarea afacerilor

-qe!

stal

a) Expresia valoare de piald qi termenul valoare justd, aqa cum apare in mod uzual in standardele de contabilitate, sunt, in general, compatibile, chiar dacr nu intotdeauna exact echivalente. valoarea just6, ca un concept de contabilitate, este definita in Standardele Internafionale de Contabilitate qi in alte standarde de contabilitate, ca fiind suma la care poate fi tranzac[ionat un activ sau decontat[ o datorie, de bunavoie, intre pdrti aflate in cunoqtinld de cauzd, in cadrul unei tranzacfii in care preful este determinat obiectiv. Valoarea justd se ulllizeazd, in general, pentru raportarea financiard, atei. a valorii de piafa, cdt qi a valorilor nebazate pe piala. CAnd se poate stabili valoarea de piala a unui activ, aceasti valoare va fi egala cu valoarea justa. cdnd valoarea de piald a unui activ nu poate fi determinatd, se decide utilizarea unei valori surogat, cum este costul de inlocuire net (cIN). b) Activele specializute sunt cele care se vdnd foarte rar sau deloc pe piafa (liberi), cu exceplia cazurilor in care se vAnd ca pdrli din intreprinderea in care sunt parte componentd. Aceste active pot fi considerate ca fiind cele cu piafa limitati sau fbrd piala, active dependente de proiectarea lor speciaiizat6, de configurarea sau aplicarea lor specificd,. in cazul in care evaluatorul are informalii de pia{a limitate sau nu are informa{ii de piald comparabile direct, procesul de evaluare poate deveni foarte complex. Totuqi, este responsabilitatea evaluatorului sd culeagd informalii qi motivalii de piala pentru a susline qi/sau explica concluzia asupra valorii. Degi poate fi aplicata oricare dintre metodele de evaluare gi ar trebui luate in considerare toate metodele aplicabile, de obicei, pentru evaluarea activelor specializate este aplicatd metoda costului de inlocuire net (CIN). Atunci cAnd este posibil, evaluatorul estimeazd valoarea terenului, costul qi deprecierea cumulat6, pe baza informaliilor de piald Ei explica bazele pentru estimarea valorii. c) rn cazul in care nu existd condilii normale de piaga sau c6nd dezechilibrul raportului oferta-cerere determind preluri de piala care nu au legdturd cu definilia valorii de pia!6, evaluatorul se confruntd cu o problema dificila de evaluare. Prin utilizarea conceptului gi a definiliei valorii de piala qi prin aplicarea informaliilor de piala qi a ralionamentului profesional in procesul de evaluare, evaluatorii asigurd relevanja qi utilitatea raportdrii valorii activelor in situaliile financiare. Misiunea evaludrii solicitd un grad inalt de profesionalism, vigilenfd, experienla qi ralionament profesional din partea evaluatorului, in condiliile penuriei informaliilor de pia!a. d) Uneori, evaluatorului i se poate solicita aplicarea unei definitii particulare a valorii de piala, pentru a rdspunde unor cerinle juridice sau

..

$i

estr

Eri
utii
eVa

con
Ld

exp
rete car(

pro

tern rap( ale treb

met

eval
abo:

utili

den,

mul

inlt
\,4 p bun
neac subs

lqpitolul

8, Evaluarea afacerilor. Concepte si principii qenerale de evaluare

125

este realizatd o evaluare in conformitate cu Standardele Internalionale de Eval'uare, termenul valoare de piala va respecta intotdeauna definilia IVS. e) Toate rapoartele de evaluare ar trebui sd prezinte clar scopul qi utilizarea evaludrii. Pe lAngd cerinlele de raportare, cAnd sunt implicate evaludri pentru raportarea financiard, ar trebui ca raportarea evaludrii sa conlina o identificare clard a clasei de active in care este inclus actiwl evaluat, ca Ei a bazei pentru aceastd includere. Fiecare clasd de active ar trebui explicitata. " f) Aria de aplicabilitate a Standardelor Internalionale de Evaluare se referd la estimarea gi raportarea valorilor proprietdlilor gi activelor. Modul in care rezultatele evaludrii sunt imbinate qi integrate cu constatdrile altor profesiuni este de o importanld majora pentru evaluatori. inlelegerea corecti a terminologiei este esenfiald pentru evaluatori gi pentru cei care citesc rapoaftele, Sunt esenliale experienla evaluatorului, ca gi aplicarea corect6 a metodologiei. Aceste Standarde sunt destinate sd sus{ind obiectivele comune ale celor care efectueazd. evalu[ri de proprietSli Ei active qi ale celor care trebuie sE, sebazeze pe rezultatele evaluarilor.
8.9. Aborddri in evaluare

statutare. Dacd i se cere aga ceva, evaluatorul trebbie sd menlioneze acest fapt qi sd descrie impactul oricdror diferenle asupra valorii estimate. Atunci c6nd

a) Estimarea oricdrui tip de valoare, de piala sau din afara pietei, cere ca evaluatorul sd aplice una sau mai multe abordiri in evaluare. Termenul abordare in evaluare se referd la metodologiile analitice general acceptate, utilizate de obicei. in unele !dri, aceste abordiri sunt cunoscute qi sub denumirea de metode de evaluare. b) Evaludrile bazate pe piala utilizeazd, in mod normal, una sau mai multe aborddri in evaluare, prin aplicarea principiului substituliei, utilizdnd informalii derivate din pia1a. Acest principiu aratd cit o persoand prudenta nu va plati pentru un bun sau serviciu mai mult decAt costul de achizilie pentru un bun sau serviciu acceptabil ca substitut, in absenla factorilor timp, risc sau neadecvare. costul cel mai mic al celei mai bune altemative, peniru un bun substitut sau pentru un bun identic, va tinde sd reflecte valoarea de pia1a. Aborddrile tn evaluarebazatepe piald includ: ' Abordarea prin casf. Aceastd abordare comparativd ia in considerare ca substitut, pentru cumpdrarea unei anumite proprietdfi, alternativa de a construi o altd proprietate, fie ca o copie identicd a originalului, fie ca o proprietate cu aceeagi utilitate, in contextul proprietalii