CPC 28 Propriedade Para Investimento Correlao s Normas Internacionais de Contabilidade IAS 40

O objetivo deste Pronunciamento o de prescrever o tratamento contbil de propriedades para investimento e respectivos requisitos de divulgao. Conceito Propriedade para investimento o imvel (terreno ou edifcio ou parte de um edifcio ou ambos) mantido pelo proprietrio (ou arrendatrio) para obter rendas ou para valorizao do capital ou para ambas, e no para uso na produo ou fornecimento de bens ou servios, para finalidades administrativas ou para venda no curso ordinrio do negcio. necessrio julgamento na aplicao dessa definio, j que pode uma mesma propriedade ter a caracterstica de parte ser usada como propriedade para investimento e parte estar destinada ao uso prprio (ativo imobilizado). Diferenciao entre ativo imobilizado (Deliberao CVM n. 619/09) Os ativos imobilizados so itens tangveis que: (a) So detidos para uso na produo ou no fornecimento de mercadorias ou servios, para aluguel a outros, ou para fins administrativos; e (b) esperado que sejam usados durante mais de um perodo. A propriedade para investimento a propriedade (terreno ou edifcio ou parte de edifcio ou ambos) mantida (pelo dono ou pelo arrendatrio em arrendamento financeiro) para obter rendas ou para valorizao do capital ou para ambas, e no para: (a) Uso na produo ou no fornecimento de bens ou servios ou para finalidades administrativas; ou (b) Venda no curso ordinrio do negcio. A meno da palavra aluguel e a meno da expresso para obter rendas se diferenciam basicamente no seguinte: no ativo imobilizado, a figura do aluguel s pode existir quando estiver vinculado a ativo complementar na produo ou no fornecimento de bens ou servios. Por exemplo, uma fazenda pode ter residncias alugadas a seus funcionrios, uma extratora de minerais pode construir residncias no meio da floresta tambm para alugar a seus funcionrios, etc. Nesse caso, os ativos alugados so, na verdade, parte do imobilizado necessrio ao atingimento da atividade-fim da entidade. e propriedade para investimento

Se houver investimento para obter renda por meio de aluguel, em que este o objetivo final, no qual o imvel um investimento em si mesmo, e no o complemento de outro investimento, a se tem a caracterizao no do ativo imobilizado, mas sim de propriedade para investimento. A propriedade para investimento, ao contrrio do ativo alugado classificado no imobilizado, tem um fluxo de caixa especfico e independente, ou seja, ele o ativo principal gerador de benefcios econmicos, e no um acessrio a outros ativos geradores desses benefcios. Algumas propriedades podem ter parte com caractersticas de propriedade para investimento e outra como imobilizado. Nesse caso, se essas propriedades geram, adicionalmente, outros benefcios que no aqueles decorrentes da valorizao ou obteno de rendimento por aluguel ou arrendamento, o valor desses outros benefcios deve ser insignificante em relao ao total para que a propriedade seja tratada como para investimentos. A propriedade que seja utilizada prioritariamente como meio para obteno de rendimentos pela prestao de servios distintos daqueles vinculados ao aluguel (arrendamento) no uma propriedade para investimentos. Classificao da propriedade para investimento A propriedade para investimento deve ser classificada no subgrupo Investimentos no grupo Ativo No Circulante. Avaliao da propriedade para investimento A propriedade para investimento deve ser mensurada inicialmente pelo seu custo. Na mensurao inicial so aplicveis todos os conceitos normalmente utilizados na mensurao do custo inicial de um ativo imobilizado, inclusive no caso de permuta. O Pronunciamento permite que a entidade escolha, aps o registro inicial, o mtodo do valor justo ou o mtodo do custo para avaliar as propriedades para investimento consistentemente no decurso do tempo (exceo no caso de arrendatrio que utiliza o imvel como propriedade para investimento, quando o valor justo obrigatrio). Mas a entidade que escolher o mtodo do custo deve divulgar o valor justo da sua propriedade de investimento em cada balano patrimonial. O valor justo deve, preferencialmente, ser obtido de avaliador independente. O uso concomitante dos dois mtodos s admitido no caso de um deles ser constitudo por propriedades financiadas base de encargo calculado com base no valor justo. O valor justo o valor pelo qual um ativo pode ser negociado entre partes

interessadas, conhecedoras do negcio e independentes entre si, com ausncia de fatores que pressionem para a liquidao da transao ou que caracterizem uma transao compulsria. As variaes no valor justo da propriedade para investimento so reconhecidas diretamente no resultado do perodo em que ocorrem. Na adoo do mtodo do custo, valem todos os requisitos do Pronunciamento Tcnico CPC 27 Ativo Imobilizado, inclusive quanto depreciao.

As transferncias de ativo imobilizado para propriedade para investimento e vice-versa, ou de propriedade para investimento para outras contas precisam ser bem suportadas factualmente. Na transferncia de propriedade para investimento avaliada ao valor justo para o imobilizado, considerasse como custo o valor justo na data da alterao efetiva do uso, e aplicam-se, a partir da, todas as regras contbeis prprias do ativo imobilizado, inclusive depreciao.

Se houver transferncia de um ativo imobilizado para propriedade para investimento, e esta passar a ser avaliada pelo valor justo, a diferena acumulada at a transferncia, se negativa, deve ser registrada no resultado do exerccio e , se positiva, em ajustes de avaliao patrimonial, como parte dos outros resultados abrangentes; medida que se realizar esse excedente, os valores so transferidos para lucros ou prejuzos acumulados e no mais podem afetar resultado do exerccio. Se tiver havido reavaliao (quando admitida legalmente) nesse ativo imobilizado, aplicam-se as regras da reavaliao quando o valor justo inferior ao valor contbil anteriormente registrado. A transferncia da propriedade para investimento para estoques se d quando, e apenas quando, houver efetiva alterao no uso, evidenciada pelo comeo do desenvolvimento das atividades dirigidas venda e desde que a propriedade no necessite de quaisquer desenvolvimentos adicionais. A partir da transferncia aplicam-se todas as regras contbeis prprias aplicveis ao estoque. Na transferncia de estoque para propriedade para investimento avaliada ao valor justo, a diferena entre esses valores reconhecida no resultado do perodo. Devem ser divulgados o mtodo de avaliao da propriedade para investimento, os critriosque levam classificao como esse tipo de propriedade, os mtodos e pressupostos significativos utilizados na determinao do valor justo (inclusive se adotado ou no avaliador independente), os valores reconhecidos no resultado de

receitas de aluguel e outras, os gastos operacionais diretos com essas propriedades (segregando destes os incorridos com propriedades que no estejam gerando receitas), a diferena acumulada do custo ao valor justo quando adotado contabilmente o primeiro, a existncia de restries sobre tais propriedades e suas receitas e as obrigaes contratuais para comprar, construir, reparar etc.

No caso de propriedades avaliadas ao valor justo, alm do item anterior devem ser divulgadas as adies ocorridas no perodo com novas propriedades para investimento, as propriedades baixadas e ou transferidas para outras contas, os ganhos ou as perdas provenientes variaes da cambiais variao resultantes de no converso valor para outra justo, moeda as etc.

No caso de propriedades avaliadas ao custo, alm do contido no item 14 atrs, devem ser divulgados os mtodos, as vidas teis e as taxas de depreciao, os valores brutos e lquidos contbeis e a conciliao entre os saldos iniciais e finais do perodo, com a movimentao por novas aquisies, baixas, perdas por reduo ao valor recupervel, depreciaes, diferenas cambiais, transferncias, alienaes etc. E deve tambm ser divulgado o valor justo dessas propriedades avaliadas ao custo.