Sunteți pe pagina 1din 12

MIHAI ANCA EVALUATOR IMOBILIAR PFA

Str Mircea Voda nr 9496,bl 3, sc C ,ap 11 Loc Tulcea , jud Tulcea Tel 0742463321, Email : anca70@tim.ro

28 februarie 2011 RE : or. SULINA , str a I-A NR 161A , jud Tulcea Catre , SC BRIZA IMPEX SRL In urma solicitarii d-voastra din data de 25.02.2011 , am demarat procesul de intocmire al raportului de evaluare pentru proprietatea mentionata mai sus, in beneficiul clientului SC BRIZA IMPEX SRL . Pentru intocmirea prezentului raport, ce se axeaza pe standardele actuale de evaluare, am avut ca baza atat informatiile furnizate de d-voastra , cat si date furnizate de piata de sector si baza de date proprie. In cazul in care orice informatie din cele ce urmeaza, se dovedeste a fi incorecta sau incompleta, acuratetea prezentei evaluari poate fi afectata si, in conformitate, ne rezevam dreptul de a rectifica raportul. Acest raport a fost intocmit de catre un Evaluator calificat sa ofere consultanta in ceea ce priveste evaluarea unei proprietati de acest tip, in acest amplasament. Acest raport a fost realizat in conformitate cu standardele impuse de ANEVAR in concordanta cu Standardele Comisiei Internationale de Evaluare (IVSC). Luand in calcul bazele subliniate mai sus si, dupa cum este expus in acest raport, opinia noastra asupra valorii de impozitare a proprietatii mentionate mai sus, la data evaluarii este de:

3.600 Euro (treimiisasesute Euro) echivalent 15.200 ron (cinsprezecemiidouasute ron )


Aceasta valoare se supune atat termenilor si conditiilor noastre, cat si oricaror ipoteze expuse. Deasemenea, aceasta valoare este valida de la data intocmirii prezentului raport si poate fi reconsiderata la o data ulterioara. Trebuie subliniat faptul ca aceasta evaluare este furnizata exclusiv destinatarului prezentei scrisori si nu se accepta nici o responsabilitate transmisa unei terte parti. Se interzice publicarea sau expunerea, in totalitate sau partial, fara acordul prealabil al semnatarului prezentei scrisori. In plus, certificam ca MIHAI ANCA NICOLETA EVALUATOR IMOBILIAR nu are nici un interes direct cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si nici o influenta legata de partile implicate, asadar, avand aptitudinea de a oferi consultanta in mod deliberat. Avem increderea ca acest raport de evaluare corespunde cerintelor d-voastra si va stam la dispozitie pentru eventuale informatii ulterioare.

RAPORT DE EVALUARE

Proprietar Raport adresat Client Adresa Nr . inregistrare

Persoana juridica: SC BRIZA IMPEX SRL , SULINA , jud TULCEA Persoana juridica: SC BRIZA IMPEX SRL , SULINA , jud TULCEA Persoana juridica: SC BRIZA IMPEX SRL , SULINA , jud TULCEA or. SULINA , str a I-A NR 161A , jud Tulcea

Valoarea de piata

3.600 Euro 15.200 RON

Cursul de schimb BNR (1 EUR= RON 4,2150 ) Metode de evaluare Valori rezultate Metoda costurilor segregate 3.600 Euro echivalent 15.200 RON Metoda capitalizare venit 3.800 Euro echivalent 15.900 RON 134,34 mp (conform cadastru ) 26.02.2011 28.02.2011

Suprafata teren construit Data inspectiei: Data evaluarii

Utilizarea acestui RAPORT DE EVALUARE in alte scopuri decat cel pentru care a fost contractat si in afara limitelor legale nu implica sub nici o forma evaluatorul si nu are acordul acestu

I.CERTIFICARE
Prin prezenta, n limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute n acest raport sunt adevarate si corecte si au fost verificate, in limita posibilitatilor, din mai multe surse. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate. Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea n raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate n conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorii au respectat codul deontologic al ANEVAR. In elaborarea prezentului raport nu sa primit asistenta externa din partea nici unei alte persoane n afara evaluatorilor care semneaza mai jos. Prezentul raport a fost efectuat in concordanta cu Standardele Internationale de Evaluare IVS 2007 editia a opta respectiv se supune normelor nationale ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere) si verificat n conformitate cu Standardul International de Practica in Evaluare GN 11. La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care semneaza mai jos sunt membrii ANEVAR, au indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii acestui raport. De asemenea, evaluarea a fost efectuata in conformitate cu Codul Deontologic. Acest raport de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul mentionat in prezentul raport; nu se accepta nici o responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente, circulare sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris si prealabil al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara. Evaluatorii nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare, decat in baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si respectiv cu respectarea legislatiei in vigoare. Prezentul raport de evaluare trebuie luat ca un intreg (scrisoare, certificare, prezentare raport evaluare, anexe), nefiind acceptata utilizarea divizata a acestuia. A fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de catre destinatar si pentru scopul precizat.

II. PREMISELE EVALUARII

1. Scopul evaluarii 2. Destinatarul raportului

Estimarea de piata a proprietatii imobiliare, in vederea impozitarii . Acest raport de evaluare ii este adresat SC BRIZA IMPEX SRL , SULINA , jud TULCEA si nu poate fi utilizat in alte scopuri sau de catre alti destinatari. MIHAI ANCA NICOLETA Str. Mircea Voda nr 94-96 , bl3, sc C , ap 11 , Tulcea Membru titular expert evaluator nr legitimatie 12493 Numele clientului: SC BRIZA IMPEX SRL , SULINA , jud TULCEA Adresa: Str. Sabinelor nr27, blC27,sc A, ap 20 , Tulcea J36/562/1995 Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat.Valoarea reflecta rezultatul unor aprecieri facute pe baza maimultor criterii de comparatie, ea exprimand de fapt valoarea de intrebuintare si cea de schimb in contextul general al pietei. Valoarea de piata conf. IVS 1: suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Conceptul valorii de piata presupune ca in tranzactie, proprietatea imobiliara este expusa la vanzare libera si adecvat pentru o perioada rezonabila de timp si cu o publicitate adecvata. Valoarea de piata a imobilului a fost determinata in conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare tinandu-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv : Standardele internationale de evaluare editia a opta/2007: - GN 1 Evaluarea Proprietatii imobiliare; - IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiara . A se vedea Anexa 1.

3. Prezentarea Consultantului 4. Prezentarea Clientului 5. Baza de evaluare

6. Definitia valorii de piata

7. Conditii si ipoteze limitative 8. Clauze de nepublicare

Preze Prezentul raport este confidential pentru MIHAI ANCA NICOLETAEVALUATOR IMOBILIAR . , pentru administratorul SC BRIZA IMPEX SRL . Raportul de evaluare sau orice referire la acesta nu pot fi publicate, nici incluse intr-un document destinat publicitatii, fara acordul scris si prealabil al MIHAI ANCA NICOLETA- EVALUATOR IMOBILIAR . cu specificarea formei si contextului in care ar urma sa fie reprodus sau publicat.

III.PREZENTAREA DATELOR
1. Adresa si Proprietarul 1.1 Adresa proprietatii si tipul acesteia 1.2 Proprietar si situatia juridica 1.3 Data inspectiei 1.4 Data evaluarii 1.5 Date 1.6 Utilizarea actuala 2. Analiza locatiei 2.1 Informatii generale Amplasarea imobilului cu rol de SPATIU COMERCIAL aflat in proprietatea SC BRIZA IMPEX SRL , este amplasat pe o parcela situata in intravilanul orasuui Sulina , Proprietatea analizata este situata in SULINA , str a I-A NR 161A , jud Tulcea - Imobil este un spatiu comercial , Au ( suprafata utila ) = 134.34 mp.; Regim de inaltime : P ; Aspect al finisajelor interioare si exterioare acceptabile ; Utilitati : apa potabila, canalizare, energie electrica, Tamplarie : - PVC ; Finisaje: - medii, bine intretinute, fara probleme de hidroizolatie ; Instalatiile sunt stare de functionare , alimentare apa de la reteaua publica, canalizarea racordata la canalizarea publica. , grup sanitar alimentat cu apa rece , canalizare , dotare cu obiecte sanitare si accesorii. ; Instalatia electrica: alimentare energie electrica de la reteaua publica de joasa tensiune, prin conductori din cupru (iluminat si prize 220V) ; iluminatul interior se face cu corpuri de iluminat clasice. Starea tehnica a cladirii : acceptabila . Relieful proprietatii este plan, iar forma este dreptunghiulara N: a I-A S: a II-A E: SC BRIZA IMPEX SRL V: SC AMOREL SRL Proprietate imobiliara cu regim de inaltime P, situata in SULINA , str a I-A NR 161A , jud Tulcea Drept privat integral- posesie, folosinta, dispozitie si apartine SC BRIZA IMPEX SRL , Sulina , jud Tulcea . Inspectia proprietatii s-a efectuat , in data de 26.02.2011 in prezenta unui reprezentant al clientului. 28.02.2011 Privind documentaia Cadastrala Conform 1:200, suprafata construita 134.34 mp . SPATIU COMERCIAL . planului de amplasament

2.2 Informatii specifice 2.3 Descriere constructie

2.4 Geografie/morfologie 2.5 Vecinatati

IV. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE


1. Generalitati Evolutia actuala a pietei imobiliare releva un declin puternic al tuturor segmentelor de piata pe fundalul dificultatilor economice si financiare care au acutizat vulnerabilitatile unei piete aflate inca in faza incipienta de dezvoltare. Atitudinea rezervata a investitorilor a fost amplificata de situatia politica tensionata a Romaniei. Dupa cresterea economica impresionanta inregistrata consecutiv in ultimii ani,

2009 si 2010 si au marcat contractii succesive. Domeniul constructiilor a inregistrat scaderi reflectand in parte si reculul pietei imobiliare. Diminuarea activitatii economice si implicit efectele negative induse in piata imobiliara sunt evidentiate de nivelul scazut al investitiilor straine directe din 2009 si 2010. Inevitabil, dificultatile economice pe care le intampina companiile au rezultat in cresterea ratei somajului si in scaderea puterii de cumparare a populatiei Astfel, toate segmentele pietei au inregistrat o contractie puternica 2. Oferta de proprietati similare Relativ constanta 3. Cererea de proprietati similare In scadere 4. Echilibrul pietei Din punct de vedere teoretic, punctul de echilibru este greu de atins sau niciodata, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea imobiliara raspunzand la stimuli pe termen lung sau scurt. Ciclul pe termen scurt depinde de schimbarile la nivelul caracteristicilor populatiei existente si de veniturile sale, in timp ce pe termen lung depinde, mai ales, de disponibilitatea creditelor si conditiilor de finantare. Minim: cca. 300 euro/mp Maxim: cca. 750 euro/mp

5. Plaja de valori ofertate spre vanzare pentru constructii similare

V. CEA MAI BUNA UTILIZARE


Cea mai buna utilizare (CMBU) este definita de standarde ca fiind cea mai probabila utilizare a proprietatii care este fizic posibila, justificata adecvat, permisa legal, fezabila financiar si care conduce la cea mai mare valoare a proprietatii evaluate. CMBU este determinata de fortele competitive care actioneaza pe piata unde este localizata proprietatea implicata: Proprietatea -Activul de evaluat poate fi utilizata in prezent ca spatiu comercial sau spatiu de depozitare. Avand in vedere sistemul constructiv al activului, deprecierea lui fizica si amplasamentul, se apreciaza ca CMBU a acestuia este de SPATIU COMERCIAL si evaluarea se va face in aceasta ipoteza. Conditii avute in vedere la analiza celei mai bune utilizari ale proprietatii au fost : permisibila legal posibila fizic fezabila financiar maxim productiva

VI EVALUAREA
1. Metodologia Pentru determinarea valorii de piata a unei proprietati mobiliare de tipul celei de fata, Standardele Internationale de Evaluare prevad comparatia vanzarilor, metoda reziduala sau a extractiei, tehnica parcelarii, rentei de baza, etc In cazul de fata s-a considerat oportun a se aplica metoda pe baza comparatiei vanzarilor si pe baza metodei reziduale Metoda costurilor segregate este importanta in estimarea valorii de

2. Metoda costurilor

Segregate

piata a constructiilor noi sau relative noi, deoarece in aceste cazuri costul si valoarea de piata sunt de obocei apropiate. Metoda este adecvata si pentru a estima valoarea de piata a unor constructii aflate in proiect, proprietati cu destinatie speciala si a altor proprietati imobiliare ce nu se tranzactioneaza frecvent pe piata. Deoarece metoda costului cere ca terenul si constructiile sa fie evaluate separate, ea este utila si in evaluarea pentru asigurare, pentru inscrierea in situatiile financiar-contabile Metoda costului este deosesebit de utila cand se au in vedere adaugirile la constructii sau modernizarile si in acest fel poate preveni realizarea unor imbunatatiri utile. Metoda este aplicabila la realizarea studiilor de fezabilitate care implica investitii imobiliare. Metoda prezinta limite in aplicare, in cazurile in care proprietatea are vechime mare . O limitare serioasa a metodei este data de ipoteza realizarii constructiei intr-un timp scurt, fapt ce nu este intotdeauna real sau posibil. Estimarea valorii de piata pentru proprietatea imobiliara prin METODA COSTURILOR SEGREGATE este : 3.600 Eur echivalent 15.200 Ron

3. Metoda capitalizarii Veniturilor

Abordarea prin capitalizarea venitului reprezinta una din cele trei categorii mari de abordari ale evaluarii unei proprietati imobiliare, considerand proprietatea ca o investitie generatoare de venituri. Potentialii cumparatori nu sunt ocupantii proprietatii, ci sunt investitori interesati de veniturile realizate din exploatarea proprietatii si nu de avantajele detinerii acesteia. Principalele elemente utilizate in aplicarea acestei metode sunt: Venitul brut potential (VBP) reprezinta venitul total generat de proprietatea imobiliara in conditii de utilizare maxima (grad de utilizare integrala), inainte de scaderea cheltuielilor operationale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub forma de chirie) practicate in mod curent la data evaluarii, stabilita anterior. La data evaluarii preturile de inchiriere pentru spatii comerciale similare, in zona in care se afla imobilul sunt in jur de 95-110 euro/mpAu. Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare a proprietatii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare (spatiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de catre chiriasi). Cheltuielile de exploatare cuprind toate cheltuielile necesare pentru mentinerea proprietatii in conditii normale de functionare si de generare de venituri. Venitul net din exploatare (VNE ) reprezinta venitul net anticipat, rezultat dupa deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare. Venitul net din exploatare se exprima ca o suma anuala. VNE = VBE CHELTUIELI Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoare, relatie acceptata de piata si rezulta dintr-o comparatie a vanzarilor de proprietati comparabile. Estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda comparatiei directe analiza tranzactiilor recente de proprietati comparabile Estimarea valorii de piata pentru proprietatea imobiliara prin metoda capitalizarii veniturilor este :

3.800 Euroechivalent 15.900 Ron 4 . Reconcilierea rezultatelor Prezentarea rezultatelor: Metoda costurilor segregate 3.600 Euro echivalent 15.200 Ron Metoda cap veniturilor 3.800 Euro echivalent 15.900 Ron

Avand in vedere cantitatea, calitatea informatiilor detinute ca urmarea a analizelor noastre, adecvarea abordarilor prezentate principiul prudentei si conditiile limitative expuse in prezentul raport de evaluare, evaluatorii opineaza ca valoarea de piata a proprietatii imobiliare supuse evaluarii asa cum se prezenta la data inspectiei este estimata Metoda costurilor segregate :

3.600 Euro echivalent

15.200 ron

Referitor la aceasta valoare pot fi precizate urmatoarele valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile economice si juridice mentionate in raport; valoarea estimata se refera la un imobil; valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in raport; valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a imobilului; valoarea este o predictie.

Anexa 1 - Conditii si ipoteze limitative


A. Acest raport de evaluare a fost elaborat pe baza urmatoarelor ipoteze: nu se asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau a consideratiilor privind titlul de proprietate. Se presupune ca titlul de proprietate este valabil si proprietatea poate fi vanduta daca nu se specifica altfel. proprietatea este evaluata ca fiind libera de orice sarcini daca nu se specifica altfel. se presupune o stapanire responsabila si o administrare competenta a proprietatii. informatiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se da nici o garantie asupra preciziei lor. toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile si materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta beneficiarul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate. se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor. se presupune ca proprietatea este in deplina concordanta cu toate reglementarile locale si republicane privind mediul inconjurator, in afara cazurilor cand neconcordantele sunt expuse, descrise si luate in considerare in raport. se presupune ca proprietatea este conforma cu toate reglementarile si restrictiile urbanistice, in afara cazurilor cand neconformitatea a fost identificata, descrisa si luata in considerare in raport. se presupune ca toate autorizatiile, certificatele de functionare si alte documente solicitate de autoritatile legale sau administrative locale sau nationale sau de catre organizatii sau institutii private, au fost sau pot fi obtinute sau reinnoite pentru oricare din utilizarile pe care se bazeaza estimarile valorii din cadrul raportului. se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor corespunde cu granitele descrise si nu exista alte servituti, altele decat cele descrise in raport. evaluatorul nu are cunostinta de existenta unor materiale periculoase pe sau in proprietate, materiale care pot afecta proprietataea. Evaluatorul nu are calitatea si nici calificarea sa detecteze aceste substante. Valoarea estimate se bazeaza pe ipoteza ca nu exista asemenea materiale ce ar afecta valoarea proprietatii. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice expertiza tehnica necesara pentru descoperirea lor.

B.

Acest raport de evaluare a fost elaborat in urmatoarele conditii limitative: intrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implic dreptul de publicare a acestuia; evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n continuare consultan sau s depun mrturie n instan relativ la proprietile n chestiune, n afara cazului n care s-au ncheiat astfel de nelegeri n prealabil; nici prezentul raport, nici pri ale sale (n special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului; orice valori estimate n raport se aplic activului evaluat, luat ca intreg i orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracionate va invalida valoarea estimat, n afara cazului n care o astfel de distribuire a fost prevzut n raport; raportul de evaluare este valabil n condiiile economice, fiscale, juridice i politice de la data ntocmirii sale. Dac aceste condiii se vor modifica concluziile acestui raport i pot pierde valabilitatea. Previziunile sau estimarile de exploatare continute in acest raport sunt bazate pe conditiile actuale ale pietei, pe factorii anticipati ai ofertei si cererii pe termen scurt si o

economie stabila in continuare, prin urmare aceste previziuni se pot schimba in functie de conditiile viitoare

Anexa 2 - Documente de proprietate , schite , fisa corp proprietate Anexa 3 Metoda costurilor segregate
- suprafata utila (mp) Au - arie desfasurata (mp) Ad cca. Valoare unitara (lei / mp) 1 EUR 4.215 134.34

cant denumire lucrare


excavatii hidroizolatii si lucrari beton simplu zidarii caramida termoizolatii , vata minerala tamplarie metalica, geamuri pardoseli beton tencuieli interioare la pereti tencuieli interioare la tavan vopsitorii interioare tencuieli exterioare constructii metalice tavan fals suspendat alte lucrari constructii racordare apa canal legaturi si coloane sanitare obiecte si armaturi sanitare racord retea electrica cabluri ,conductori, tevi electrice aparate electrica corpuri iluminat TOTAL LEI / MP TOTAL EURO/ MP

Um
101.50 125.00 125.00 235.00 49.60 105.00 141.00 69.70 142.50 32.30 94.50 13.70 61.80 0.00 52.50 26.20 21.70 29.20 7.50 18.30 9.60

cost /mp Ad
11.37 23.50 8.75 28.44 18.20 36.75 80.65 87.82 124.26 10.14 72.48 2.74 13.98 23.52 13.13 9.20 9.90 10.72 1.17 6.22 1.30 594.22 140.98

cost /mp Au
47.85 26.95 60.22 416.48 68.27 283.01 141.02 100.73 142.52 26.45 136.57 549.96 61.81 26.97 60.22 37.56 24.89 33.49 43.01 20.99 11.01 2319.98

% in total cost

um
mc mp mc ml mp mp mp mp mp mp mp mp mp mp mp mp mp lei ml lei lei

mpAd
0.1120 0.1880 0.0700 0.1210 0.3670 0.3500 0.5720 1.2600 0.8720 0.3140 0.7670 0.2000 0.2262 1.0000 0.2500 0.3510 0.4560 0.3670 0.1560 0.3400 0.1350

2.0625 1.1616 2.5957 17.9519 2.9427 12.1988 6.0785 4.3418 6.1432 1.1401 5.8867 23.7054 2.6642 1.1625 2.5957 1.6190 1.0729 1.4435 1.8539 0.9047 0.4746 100.00

LEI EURO
AN PIF 2004

79828 18939

Deprecierea cumulata lei Deprecierea cumulata eur


Valoare constructie LEI = cost de inlocuire brut depreciere cumulata = Valoare constructie EUR = cost de inlocuire brut depreciere cumulata =

36377 8630 43451 10309 28243 6701

corectii LEI corectii EURO

65% 65%

val estimata LEI val estimata EUR

15208 3608

Anexa 4 Metoda capitalizarii veniturilor


CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE COMPARABILE Chirie lunara solicitata Venit Brut Potential (EUR/an) Grad de neocupare (15% din VBP) Venit Brut Efectiv (EUR/an) Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) Venit Net din Exploatare (EUR/an) Valoarea solicitata a proprietatii (EUR) Rata de capitalizare (%) Rata de capitalizare medie (%) A 75 900 135 765 76.5 689 11,300 6.09 B 70 840 126 714 71 643 12,100 5.31 6.00 C 85 1,020 153 867 87 780 11,700 6.67

Rata de capitalizare = VNE/ V Se alege rata de capitalizare 6%.

VALOAREA DE PIATA ESTIMATA PE BAZA CAPITALIZARII VENITULUI GENERAT DE PROPRIETATE DIN CHIRIE SPATIU COMERCIAL ELEMENTE DE CALCUL 0 Suprafata utila de calcul Venit brut anual (col. 3 x 12 luni) Grad de neocupare Cheltuieli cu impozitul pe cladire Cheltuieli cu asigurarea Cheltuieli cu managementul proprietatii Venit net anual Rata de capitalizare, c Curs de schimb la data de referinta VALOAREA PROPRIETATII U.M. 1 mp EURO % din Venitul brut EURO % din Venitul brut EURO EURO LEI/ 1 EURO EURO LEI CANTITATE 2 134.4 15.00% 2.00% 15.00% 35.00% VALOARE 30.0 360 54 7 54 19 226 0.06 3,765 15,869

4.2150