Sunteți pe pagina 1din 11

UNIVERSITATEA DIN ORADEAFACULTATEA DE CONSTRUCII I ARHITECTUR Domeniul: Arhitectur i Urbanism Program de studii: Arhitectur Anul de studiu: VI

DREPTUL LA UN MEDIU URBAN DE CALITATE.

Forme ale proprietii i implicaiile calitative.

Autor:
Stud. arh. Juhasz, Andrea Julia

ndrumtor:
lect.dr. Gabriela Popoviciu

An univ. 2012-2013 - sesiunea iun. 2013 -

CUPRINS

INTRODUCERE................................................................................................................................2 CAPITOLUL I Spaiu public rezidual-argumente..........................................................................3 CAPITOLUL II Dinamica spatiului urban.....................................................................................5 CAPITOLUL III Teoria declinului urban.......................................................................................7 CAPITOLUL IV Diversificarea dreptului de proprietate asupra spatiilor deschise.......................8 CAPITOLUL V Concluzii............................................................................................................10 Bibliografie:.....................................................................................................................................11

INTRODUCERE.
Cerectarile in domeniul urbanismului arata o deficienta in echilibrul dintre cererea si oferta de spatiu . In lucrarea sa despre planificare urbana, drepturi de proprietate si spatiu urban, Chris Webster arata probleme ale domeniului public cauzate de proprietatile private comune si cauta rezolvarea prin clarificarea derptului de proprietate. Spatiul urban deschis rezulta din aceasta analiza ca o categorie reziduala a teritoriului si de aici implicatiile asupra felului in care spatiul deschis este proiectat si administrat. Totul conduce la ideea ca ierarhia spatiilor comune ale unui oras ar trebui sa corespunda ierarhiei institutionale. Proiectarea fizica si institutionala sunt ambele importante in crearea domeniilor publice sustenabile si pentru evitarea declinului spatiului urban. Aceast lucrare dezvolt o teorie comportamental a spaiului public urban. Este o teorie pozitiv, n sensul de a fi descriptiv i explicativ. Singura presupunere cu valoare de norma este ca proiectarea institutionala si cea prestata de proiectanti este buna in sine, in opozitie cu unele ctiguri comerciale care sunt realizate n absena unor astfel de demersuri. Este o teorie dinamic si ofera cadrul pentru a nelegerea evoluiei domeniului urban, a unei metodologii care poate testa teoriile. Printre acestea este teoria ca drepturile de proprietate asupra spaiului urban tind s fragmenteze unitatea domeniului de-a lungul timpului, c domeniu public de prim rang cu acces

liber va fi consumat, congestionarea spaiului deschis duce la schimbri in drepturile de proprietate, c spaiul domeniului public tinde s se micoreze in timp i configuraiile stabile ale spaiului deschis apar rezidual drept configuraii minim necesare pentru a furniza anumite beneficii comune de consum. De aici, rezulta "teoria rezidual a spaiului public". O mare parte din argument se aplic, n general planificarii urbane, dar lucrarea se concentreaza asupra spaiului urban, din cauza lipsei unei economii politice bine structurate spaiului public urban.

CAPITOLUL I Spaiu public rezidual-argumente.


Spaiul public urban este un bun de consum colectiv si difer de spaiu privat n cadrul caruia mai muli oameni consuma aceeai cantitate de spatiu. Relatiile dintre acestia sunt de nonrivalitate la nivel de consum sub un prag de congestie. De-a lungul timpului, bunurile colective tind totusi s ating i sa depeasca pragul de congestie. Ele au deveni supra utilizate printr-o concuren nengrdit. Este cazul tipic al oraelor, in care oamenii traiesc in densiti mari. Reinvestirea i gestionarea resurselor poate ajuta la evitarea degradrii i epuizrii unui spaiu congestionat, dar cu anumite consecinte. Cu toate acestea, cele mai multe spaii publice i infrastructura civica in general au o tendinta defavorabila. Se poate presupune c, n general, spaiul public tinde spre degradare timp, deoarece utilizatorii individuali se bucura de toate beneficiile pentru doar o fractiune a costurilor. Problema aa-numitul parazitism duce la tragedia bunulurilor comune(Hardin, 1968), care este o problem endemic n orae. Apar dou tipuri de tragedii urbane, (tip I i tip II). In primul caz se poate vorbi de exploatarea peste masura a spatiului public, n sensul de a construi prea dens i cu spaiu deschis limitat. Al doilea tip face referire la supra-consumul spaiilor deschise - parcuri publice, piete, drumuri, trotuare i aa mai departe. Paradoxal, problema supra-consumului implic, de asemenea, o surs de supra-alimentare intr-un spatiu urban supraincarcat depturile asupra proprietatii comune sunt alocate unui numar prea mare de indivizi. O posibila solutie o constituie restrictia drepturilor prin control institutional si la nivelul proiectului. Urmarea congestiei, a degradrii i epuizrii este la fel de previzibila precum cauza n sine - o cerere de mutare a drepturilor de proprietate. Cele mai multe bunuri de consum colectiv sunt rare. Ele nu sunt "bunuri publice" fictive din cri de economie sau domenii "publice" utopice din literatura de planificare urbana. Spaiul urban tinde s fie consumat de anumite persoane i grupuri - de "publicul restrans. In dezbaterile legate de bunul public in planificarea urbana, intalnim categorii statice. Bunul public(spatiul deschis) este non-exclusiv si exploatat fara concurenta. Bunul privat (spatii private) este exclusiv si exploatate prin rivalizare. In realitate, cele doua aspecte sunt atribute variabile si nu discrete ale spatiilor deschise, ceea ce conduce la ideea ca spatiul urban evolueaza in timp. Acest dinamism sta la baza clasificarii spatiilor urbane in contextul circulatiei dreptului de utilizare si a concurentei. In categoria A intra spatiul privat (exclusiv, relatii de concurenta), categoria D include spatiul urban (drept de proprietate comun, fara relatii de rivalizare), iar categoriile B si C sunt cele tranzitorii (semiprivat si semipublic- exclusiv, relatii non-concurential si dept comun cu relatii concurentiale). Dintre toate acestea, categoria C este cea mai instabila si necesita clarificarea drepturilor de proprietate si administrare. Categoria B este guvernata de reguli dictate de o entitate colectiva (societate comerciala, asociatie, organiztaie) si ramane stabila atata vreme cat controlul se poate exercita asupra congestiei spatiului dar si asupra numarului de persoane care il pot utiliza. Dezechilibrul duce la relocarea drepturilor de proprietate,

fragmentarea este inevitabila astfel rezulta mai multe entitati de categorie B si unele de categorie A. Evolutia drepturilor va tinde sa reduca costurile cooperarii, sa usureze schimbarile institutionale. Categoriile se pot transforma in oricare altele, dar evolutia de lunga durata urmareste linia: D-> C->B->A(de la public absolut, la privat absolut). Aceste tipologii dinamice expliciteaza ideea gestionarii spatiilor publice in concordanta cu particularitatile exploatarii. In contextul istoric exista doua abordari fundamentale, ele fac referire la alocarea resurselor prin decizii asupra schimbului dreptuilui de proprietate: administrative centralizate si voluntare descentralizate. Expansiunea statelor in a doua jumate a secolului douazeci a insemnat ridicarea la rang de norma a primei categorii mentionate. Administratia municipala este considerata funrnizorul de drept al spatiilor urbane deschise si a carei atribute se inscriu in categoria D (desi tehnic este posibil transferul proprietatii in administrare privata, cazul mai eficient al gestiunii categoriei B). Depolitizarea spatiului urban deschis intr-unul cu administrare privata ar usura procesul de planificare si proiectare in contextul alinierii controlului institutional si fizic. Proiectarea institutionala ar trebui sa tina cont de atributele fiecarui spatiu si mai cu seama a destinatiei si capacitatii specifice lor. Unele spatii ar putea fi concesionate de comunitatile pe care le deservesc cu tot ce presupune dreptul de servitute. Aceste spatii se determina legal ca propietati private, exclusive, fara concretizarea fizica a a cetui fapt, pretext pentru propunerea inca din faza de proiect a selectiei grupului de utilizatori. Alte spatii pot fi deschise tuturor, dar controlate financiar, caz in care costurile fac selectia consumatorilor (taxe de drumuri, facilitati contracost in parcurile publice, muzee, s.a.m.d.). Un alt caz este cel al centrelor comerciale, deschise tuturor care respecta o conduita comportamentala si financiara, in calitate de chiriasi. Calitatea spatiului urban este asigurata de o ierarhizare a diviziunilor domeniului public gestionate de grupari de indivizi. Practica de zi cu zi arata ca spatiul urban este perceput ierarhic din punct de vedere functional si formal, provocarea consta in introducerea gandirii ierarhice a relatiilor juridice, institutionale- care institutii pot administra mai eficient diferite tipologii formale si functionale?

CAPITOLUL II Dinamica spatiului urban.


Teoria economic ne ofer anumite categorii conceptuale utile pentru intelegerea dinamicii spaiului public urban. Un bun public este clasificat pe baza tipului de utilizare daca sunt utilizate n comun, ncptoare (sursa infinita i nediminuata de exploatare) i inclusive. Un bun public local este un bun colectiv atunci cand cererea (de utilizare) depaseste oferta. Cele mai multe bunuri civice i toate spaiile publice sunt bunuri publice locale. De acestea se bucura, in principal sau exclusiv cei care triesc ntr-o anumit zona. Un bun pur public este un bun utilizat in comun de un numr foarte mare de persoane. Exploatarea de tipul acesta se bazeaza pe relatii non-concurentiiale care nu diminueaza cantitatea disponibila pentru utilizatorii ulteriori. Prin contrast, spaiul urban poate fi calificat drept un bun privat pur n cazul n care aceasta este utilizat de o singur persoan i este indisponibil altora. Atunci cnd o persoan dobndete drepturi de proprietate asupra unui imobil, dreptul altora de a folosi liber spatiul este eliminat. Puine spaii urbane sunt pur publice sau pur private. Daca exista orice gen de interactiune cu mediul inconjurator, spatiu isi pierde caracterul exclusiv. Bunurile publice pot fi administrate de ctre organizatii private i bunurile private pot fi concesionate de la stat. Multe dintre parcurile din Marea Britanie au fost iniial proprietatea familiilor bogate. Mall-urile ofer o versiune privat a unei strazi mari. In sine, categoriile de bunuri publice i private au valoare limitat. Cea mai pregnanta este ideea de domeniul public. Un domeniu public poate fi definit ca o sfer de utilizare a resurselor, n care drepturile de utilizare rmn nealocate (Alchian i Demsetz, 1973; Barzel, 1982; 1997). Mecanisme de alocare a modifica n funcie de nivelul de congestionare. Astfel pot fi identificati trei factori care influenteaza dinamica spaiului din domeniu public - nivelul de congestie, separabilitatea atributelor care tin de valoare i dreptul de proprietate. Interactiunile dintre ele afecteaza stabilitatea, calitatea i durabilitatea spaiului public urban.

Congestie
Concurena n domeniul public (congestie) difera in funcie de cantitatea de resurse (sau capacitate), numrul de persoane care utilizeaza simultan spatiul, si preferinele lor. Daca saturatia genereaz costuri excesive - cozi, conflict i aa mai departe -, atunci este probabil s se exercite o presiune pe drepturile de proprietate astfel incat domeniul public s se submpart n domenii fie private sau domenii publice mai mici. Primul caz se ntmpl ori de cte ori terenul este divizat pentru a oferi spaiu de locuit mai multor persoane, de exemplu, demolarea unei case mari pentru a face loc pentru un bloc de apartamente. Cazul din urm se ntmpl atunci cnd utilizarea unui bun comun este reorganizat, de exemplu, atunci cnd un lac de agrement aglomerat este alocat utilizatorilor separati de timp si de localizare sau de bilete i de stabilirea a preurilor sau pur i simplu interzicerea anumitor utilizri.

Separabilitate de atribute
n cazul n care este fezabil sa se creeze dreptul de proprietate partajata si daca exista cerere suficient, aceste drepturi se vor stabili. Drepturile sunt susceptibile de a fi separate i alocate pentru diverse grupuri n cazul n care beneficiile depesc costurile de implementare. Capacitatea de a separa drepturile, in functie de diverse atribute valoroase i supuse suprasaturarii 1

a unui spaiu urban, este primul pas pentru o buna proiectare urban fizic i instituional. Acest exerciiu duce la un set de soluii fezabile de proiectare i administrare.

Proprietate
Administarea unui spaiu public ar trebui s fie considerat ca un parametru de proiectare, care la fel ca alte aspecte de proiectare trebuie aliniate forma i funcia. Aici ne ntoarcem la ideea cooperarii ntre persoane fizice poate fi controlata fie de planificare central sau de ctre tranzacii descentralizate bilaterale - de ierarhie sau de piata. Care este solutia optima: domeniu public organizat de o entitate public sau una privat? Sau mai bine lsat neorganizat? Este domeniul partajat conceput cu un specific "public" sau a evoluat n mod spontan n timp? Dac a evoluat spontan, ce dispoziii sunt necesare pentru schimbarea gusturilor, cererii i conflictelor? Aici se iau in considerare modele alternative de guvernare. Cea mai mare pondere a spatiilor inclusive, din perimetrul oraselor, se plaseaza in catgoria C. Aceasta clasa este una prin excelenta una deschisa, dar exista si o preisune puternica asupra ei datorita dezechilibrului dintre cerere si oferta. Pentru a rezolva problema, organizaia nsrcinat cu adminstrarea spaiului (poate fi n domeniul privat sau public) trebuie s ia n considerare mijloace alternative de limitare a concurentei dintre utilizatori. Acest lucru va implica reducerea excesului de cerere la prile sale componente i elaborarea unor mecanisme diferite de alocare a atributelor sistemului. Obiectivul acestor msuri este de a crea spaiu de categorie B sau deschis D (alegerea B sau D este n funcie de caracterul public sau privat al reglementarilor). Categoria B, de asemenea, se poate dezechilibra n cazul n care proiectarea instituional i fizic nu produc comportamentul ateptat sau n cazul n care categoria de utilizatori se modifica. Acest lucru tinde s duc la o delimitare progresiv a drepturilor de proprietate i o fragmentare a proprietii, care are o coresponden fizic n intensificarea activitii economice i utilizarii terenurilor.

CAPITOLUL III Teoria declinului urban.


Echilibrarea dintre cerere i ofert de spaiu n fiecare categorie de figura 1 nu este garantat.O tragedie a bunurilor urbane se desfoar cand exista prea puin spaiu public. Toata lumea vrea mai mult spaiu public i este dispus s contribuie, dar n absena unui mecanism de cerere a pretului nu este ndeplinit aportul adecvat. Putem numi aceasta o tragedie de tip I - terenul este suprasaturat in detrimentul tuturor. Oraele sunt construite la densiti inumane i terenurile urbane suprasaturate din cauza lipsei de mecanisme eficiente pentru a descoperi preferinele reale ale cetenilor pentru spaiu deschis i pentru bunuri comune. Problema nu este una din reticena persoanelor de a plti mai mult pentru spaiu deschis (sau densitate mic), ci o problem de informare i coordonare. Insuficienta de urbanism (ca un serviciu profesionist) este un tip I tragedie. Toate sunt in beneficiul construirii locuintelor i in detrimentul planificarii spatiilor urbane, pentru c nuexista o taxare eficienta. Un al doilea tip de tragedie se desfasoara pe oricare din spaiile publice au aparut in cursul istoriei dezvoltrii unui ora. Indivizii au tendina de a face alegeri cu privire la cum i cnd s foloseasc spaiu deschis, fr a ine cont de contribuia lor la degradarea acesteia. Efectele sunt de obicei prea neinsemnate pentru a fi percepute. Chiar dac este perceptibil, faptul c drepturile sunt impartite cu muli alii nseamn c indivizii se simt absolvii de rspundere personal Starea actual a suburbiilor din Marea Britanie ilustreaz tragedii I i II. Mari pri din cartierele britanice interioare i zonele suburbane sunt degradate de suprautilizare i investiiile insuficiente (SEU, 1998; SEU, 2001; ODPM, 2000; 2003; CRU, 2003;. Green et al, 2005). Peste 80 la sut din populaia Angliei triete n suburbii. Creat de valuri succesive de construire a locuintei insiruite a fcut posibile inovaii n tehnologia transporturilor, acestea au fost mult timp ignorate n politica urban. Dei multe suburbii funcioneaz bine (n special cele locuite de oameni instariti), aici sunt multe care sufera de degradarea mediului; investiiile insuficiente n bunuri i servicii comune, accesul limitat la transportul public, accesul limitat la servicii comerciale locale; declinul comunitii; probleme de ordin public; coli srace; investiiile insuficiente n ntreinerea locuinelor private; locuine neocupate, utilizarea ineficient a spaiului cu prea mult spaiu liber de calitate proast i case la densiti relativ sczute. In centrul problemei este un model de proprietate inadecvat. Statul detine totul ntre parcelele vndute (categoria A), dar nu are suficient autoritate sau capacitate de a menine investiiile adecvate n acest spaiu comun. Dac o tragedie a bunurilor comune poate fi explicat prin comportamentul individual al multor consumatori, rectificarea necesit coordonare.Urmtoarea seciune consider modele alternative de coordonare.

CAPITOLUL IV Diversificarea dreptului de proprietate asupra spatiilor deschise


Instituiile care reglementeaz spaiu deschis n orae sunt mult mai diversificate dect acum 50 de ani. Peste 54 de milioane de oameni din Statele Unite ale Americii triesc acum n cartiere n care spaiul deschis este detinut si administrat privat de asociaii de proprietari ncorporate. ntre 1991 i 2000, 83 la suta din comunitile rezideniale construite n Shanghai au fost inchise. Practic, toate noi locuine private n China sunt construite sub form de cartiere club cu spatii comune i faciliti administrate privat i gestionate de firme de management angajate de rezideni. Confruntat cu o problem a unui spatiu deschis umed degradat i poluat, n centrul oraului Bhubaneswar Orissa, India, primaria in parteneriat cu o firma specializata, a hotarat s-l transforme ntr-o statiune de agrement regional. Caracterul inchis al zonei a intors tragedia acestei comune in favoarea sa, rezultatul a fost n investiiile din sectorul privat care au dat ora ului un spaiu urban de nalt calitate i popularitate. Locuitorii zonelor mai srace din aval de zonele umede au beneficiat si ei de statia de epurare construita de compania de agrement. Mall-urile au devenit o caracteristic standard a majoritii oraelor, oferind spaii confortabile de agrement de nalt calitate i furnizeaza concuren antrenanta modelului comercial convenional. Contrar unor anxietati, mall-urile ofer un amestec eterogen, o baza pentru grupuri cu diverse venituri. Acelai lucru se ntmpl si in parcurile pentru copiiantreprenorii au descoperit ca parintii, indiferent de categoria de venit, sunt dispui s plteasc pentru locul de joaca inchis si de calitate. Acest lucru nu poate nlocui faciliti n aer liber sau spaiu de joac privat, dar lrgete plaja posibilitatilor. Diversificarea in proiectarea instituional i fizic a spaiilor pentru copii aduce ctiguri din activitatea comerciala atat prinilor si copiilor, cat si antreprenorilor, investitorilor i proprietarilor de terenuri. n urma retragerii colonitilor romani, terenurile din Africa de Nord, care asigurau cerealele pentru Imperiu, si-au pierdut treptat productivitatea i n cele din urm a cedat deertificrii (Bottomley, 1963). Degradarea terenurilor a fost asociata cu eliminarea drepturilor de proprietate privat (agricultura tip franciz) i lipsa de stimulare a investitiilor. Atunci cnd o resurs rar este nchis, calitatea acesteia poate fi mai uor conservata. In cazul resurselor antropizate, restrictiile limiteaz rata de epuizare i ncurajeaz investiiile. Atunci cnd accesul la "spaiul public" al unui cartier este un drept deinut de toata populaia, ntregul ora este limitat doar de costurile de cltorie, prin urmare spatiul urban verde, drumurile, trotuarele, aleile, scuarurile i serviciile publice sufera de concurena nengrdit. Aceasta include competiia ntre grupuri n conflict cu preferinele i suprasolicitare de indivizi cu preferine similare. Gestionarea eficient a cererii nestructurate, nengrdite, inclusiv rezolvarea conflictelor, precum i reinvestirea - o problem complex aciune colectiv - este, n general, considerata a fi posibil numai prin administrare publica. Managementul i investiiile necorespunztoare sunt rezultatul soluiilor de compromis cu grupurile de influenta puternice i mai bogate. Accesul liber n sptiile publice cartierele dens populate, n special de populaiile srace, tinde, deci, sa se degradeze. Investiiile mai mari n reglementarea si politica public nu sunt ntotdeauna eficiente (de exemplu centrele urbane din Marea Britanie cu evenimentele de club, nocturne, in spatiul public). Limitarea accesului la resurse congestible nu numai c ajut la uitlizarea rationala, dar creeaz un stimulent pentru a descoperi metode creative de pastrare si intretinere a acelor resurse. Limitarea

nu nseamn neaprat restrictionare fizica. Importanta este latura juridic, ea ofera mai multe drepturi celor care controleaza folosirea unei resurse comune. Clarificarea drepturilor de proprietate n rndul utilizatorilor bunului comun stimuleaza ingrijirea si investitia in spaiul urban comun. Cu proprietatea comuna vine un grad mai mare de control i o probabilitate mai mare c investiiile vor fi uitile (sau vor produce profit n cazul intereselor comerciale). In cazul accesului liber la proprietatea public, individul sau organizatia de coutilizatori nu sunt interesati s investeasc n infrastructur, in capital sau s acioneze cu pruden, deoarece beneficiile nu sunt garantat ale lor, ele se pot dilua la tot grupul utilizator. Dreptul de a exclude, de asemenea, dreptul de a include i puterea de a mbunti bunuli public local este, de asemenea, puterea de a fi nelept, prudent i generos n deciziile cu privire la cine le folosete. Multi proprietari de mall i firme de management se mndresc n promovarea comunitilor de clieni care utilizeaz strzile lor personale. Proprietarii de spaii de joc cu acces controlat, de piete acoperite, cluburi de agrement, muzee, piscine i cartiere rezidentiale concureaza unii cu alii n cutarea de idei noi ,de servicii i faciliti, care vor satisface utilizatorii lor (Chen i Webster, 2005). Situatia tensionata din Africa de Sud in cartiere rezidentiale puternic de fortificate se desclesteaza n locurile sigure pentru plimbri de weekend ale celor care locuiesc n zone periculoase. Rezidenii devin furnizori de spaiu deschis fa de ceilalti locuitori i rela ia induce respect din partea vizitatorilor i altruism din partea gazdelor.

CAPITOLUL V Concluzii.
Este de luat n considerare, in final, rolul unui designer urban bun ntr-un ora cu spatii deschise diversificate. Departe de a fi moartea design-ului urban, un ora al spatiilor deschise deinute prin parteneriat public-privat, i ul ar integra profesia ntr-o industrie creativ competitiv. Un bun design urban este n interesul proprietarilor de terenuri, dezvoltatorilor i nanciers wireless, precum i consumatorilor, deoarece crete calitatea i valoarea unui sistem. ntr-un ora n care dreptul de proprietate asupra spatiului public este centralizat, designul urban bun este subaprovizionat. Cheltuielile de proiectare ale oricui fie el dezvoltator sau proprietar este n pericol dac altii, inclusiv administraia local, nu investesc, de asemenea, n aceeai calitate a designului. Ca in cazul cationi densifi este un tipul I de tragedie a bunurilor urbane comune . n astfel de circumstane, urbanistul bun, cum ar fi urbanist mai general, poate juca un rol vital n brokerajul unei soluii de aciune colectiv, care inlatura dilema prizonierului i are ca rezultat ca toat lumea sa plteasca mai mult pentru proiectare - la dezvoltarea de ansamblu privat i social. Cu toate acestea, cadrul instituional n care de proiectarecondus brokerajul poate rezolva dileme ale investiiilor colective sunt, probabil, destul de rare si design urban este mult prea adesea lsat ca un apendice la funcia de reglementare, planificare. Unde dezvoltatorii construiesc cartiere pe deplin funcionale cu instituii de management i control, problemele colective de aciune care degradeaza spaiul comun sunt mult mai usor pstrate la limite normale. Cu cat schema de dezvoltare a unei zone este mai ampla si preturile propietatilor si a vecinatatilor sunt mai mici, cu atat interesul din partea dezvoltatorilor va fi mai mare, deci profitul va fi mare si daca se aloca un procentaj mai mare din valoarea lucrarii pentru procesul de proiectare. Acest lucru poate sa explice creterea caliatii proiectelor din Marea Britanie n ultimii ani - n ultimul deceniu, industria de dezvoltare a intrat in posesia unor terenuri ample n zone cu valoare sczut. n mod ironic, cea mai mare a limitarilor este de supraregularizarea. Din aceasta cauza, trebuie diversificate categoriile de proprietari asupra terenurilor, tocmai pentru sprijinirea concurentei din care va rezulta diversitate, sustenabilitate si o mai buna admiinistrare a bunului public. Evolutia domeniului public este conditionata de fluctuatiile pietei, de puterea administrativa si a societatii private. Cand un spatiu public este monopolizat de o administratie, un dezvoltator sau un proprietar, dreptuile de acces vor limita profitul si deci, spatiu nu va fi exploatat eficient. De exemplu calitatea exclusiva a unui complex comercial intr-un oras mic. Daca acesta este singurul dintr-un oras mic el va practica chirii ridicate, in schimb va neglija cheltuielile pentru dezvoltare si management, deci calitatea spatiului va fi precara. Odata instalata o forma de concurenta, s-ar regla costurile si ar creste caliatatea serviciilor pentru a face complexul mai atractiv, deci si spatiul mai valoros. Se poate generaliza si la scara urbana locala. Daca administratia locala nu tinde sa creeze concurenta pentru gestionarea spatiilor urbane comune, pe principiul:E bine si asa, nici dincolo nu e mai bine! atunci tendinta de dezvoltare este anulata. Diversificarea entitatilor care conduc spatiile domeniului public vor creste calitatea si diversitatea prin concurenta. De asemenea, un posibil rezultat este descoperirea unor noi metode, mai eficiente de a alinia dreptul la proprietatea comuna si responsabilitatea guvernarii teritoriale.

Bibliografie:

Chris Webster-

Property rights, public space and urbandesign- TPR 87(1) 2007

Beverly A. Sandalack , Francisco G. Alainz Uribe- Open space Typology as a Framework for Design of the Public Realm A/V 5/2010 Alison Brown- The Right to the City: from Paris 1968 to Rio 2010 N-AERUS XI

Stud. Arh. Juhasz Andrea Julia