Universitatea Cretin Dimitrie Cantemir Masterat Carier Judiciar

Instituii de drept civil

Publicitatea imobiliar i cartea funciar

Masterand Lupescu Marian-Ernu

Contents
Scurt istoric ................................................................................................................................................... 1 Publicitatea Imobiliara .............................................................................................................................. 1 Publicitatea imobiliar i cartea funciar. Definiii i noiuni....................................................................... 2 Definiia publicitii imobiliare ................................................................................................................. 2 Obiectul carilor funciare .......................................................................................................................... 3 Alctuirea crii funciare........................................................................................................................... 4 Caracteristicile generale ale noilor cri funciare...................................................................................... 4 Funciile sistemului crilor funciare ........................................................................................................ 7 Entitile de baz ale evidenei cadastrale i publicitii imobiliare ............................................................. 8 Principiile fundamentale ale crilor funciare ............................................................................................... 8 Principiul consensului ............................................................................................................................... 9 Principiul opozabilitii drepturilor reale nscrise n cartea funciar ...................................................... 10 Principiul publicitii .............................................................................................................................. 11 Principiul legalitii ................................................................................................................................. 11 Principiul specialitii ............................................................................................................................. 12 Principiul prioritii ................................................................................................................................. 12 Principiul oficialitii .............................................................................................................................. 13 Principiul forei probante ........................................................................................................................ 13 Noiunea publicitii imobiliare n noul cod civil ....................................................................................... 14 Funciile publicitii imobiliare............................................................................................................... 15 Prevederile din NCC referitoare la publicitatea imobiliar......................................................................... 16 Noiunea, structura i obiectul crii funciare ............................................................................................. 17 Procedura de nscriere ................................................................................................................................. 18 Principiile crii funciare conform NCC ..................................................................................................... 18 1. 2. Principiul publicitii materiale ....................................................................................................... 18 Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii .......................................................... 19

Bibliografie ................................................................................................................................................. 21

Scurt istoric1
Publicitatea Imobiliara De-a lungul timpului, n Romania, publicitatea imobiliar s-a realizat prin mai multe modaliti, principalele dou sisteme fiind cel al registrelor de transcripiuni i inscripiuni i cel bazat pe crile funciare. n afara celor dou mari sisteme, au fost reglementate i alte sisteme intermediare: sistemul crilor de publicitate funciar, cu o aplicabilitate restrns, pentru Bucureti i cteva localiti limitrofe i sistemul crilor de eviden funciar, aplicabil n anumite localiti din Transilvania. Codul civil i Codul de procedur civil reglementa modalitatea de eviden prin registrele de transcripiuni si inscripiuni, n Muntenia, Moldova, Oltenia i Dobrogea. Sistemul de publicitate imobiliar ntemeiat pe registrele de transcripiuni i inscripiuni are un caracter personal, criteriul principal de eviden fiind persoana i nu imobilul. Sistemul presupunea inerea a dou registre, unul de transcripiuni, n care se transcriau prin copiere n ntregime actele de transmisiuni i constituiri de drepturi, i unul de inscripiuni, care cuprindea men iuni referitoare la privilegii i ipoteci. Dup aceste registre este greu s se determine cine este adevratul proprietar al imobilului i existena sarcinilor, ntrucat cercetarea registrelor se fcea pe o perioad de pn la 30 de ani n urm n cazul transmisiunilor i pe o perioad de pn la 15 ani n cazul ipotecilor, n condiiile n care acestea sunt ntr-un stadiu avansat de uzur. Decretul-Lege nr. 115/1938, aplicabil n Transilvania, Banat i nordul Moldovei a consacrat sistemul de publicitate imobiliar bazat pe crtile funciare. Acesta este un sistem real de eviden, avndu-se n vedere imobilul precum i modul ct mai precis de identificare al acestuia. Prin acest sistem se realizeaz o publicitate integral in sensul c impune nscrierea obligatorie n cartea funciar a tuturor actelor i faptelor juridice privitoare la bunurile imobile. Superioritatea sistemului de carte funciar, a fost unanim recunoscut, dovad n acest sens fiind apariia Legii cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996, lege prin care se extinde sistemul de publicitate imobiliar real bazat pe cri funciare, la nivelul ntregii ri. Superioritatea sistemului crilor funciare rezid n faptul c are n vedere interesele terilor pe

Informaie preluat de pe http://www.ancpi.ro/pages/wiki.php?lang=ro&pid=21

care Codul civil i-a ignorat i c acesta permite o identificare facil a imobilului. De asemenea, este de menionat caracterul real al evidenei, prin care att prile, ct i terii interesai sunt n msur s cunoasc situaia juridic a unui imobil n orice moment (proprietarul, sarcinile imobiliare, ipotecile, urmririle, indisponibilizrile, modalitile de care sunt afectate dobndirea dreptului, capacitatea prilor, etc.). Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la bunurile imobile. Fiecare imobil are cartea sa funciar n care sunt nscrise toate actele translative sau constitutive de drepturi, astfel se poate cunoate situaia juridic a acestuia. Privind retrospectiv, se poate constata preocuparea permanent a legiuitorului pentru perfecionarea sistemului de publicitate imobiliar. Dinamica circuitului civil al imobilelor, dispariia ingrdirilor legale privitoare la nstrinarea terenurilor, contextul socio-politic i economic, sunt factori care influeneaz direct sistemul de publicitate imobiliar. Pe de alt parte, aa cum s-a mai subliniat, rigurozitatea sistemului de publicitate imobiliar este determinant pentru un mediu de afaceri stabil, avnd n vedere c ponderea majoritar a garaniilor uzitate n relaiile de afaceri, o constituie cele ce au ca obiect bunuri imobile. Acest lucru se datoreaz tocmai faptului c sistemul de carte funciar confer mai mult siguran creditului i pieei imobiliare fa de alte sisteme de eviden.

Publicitatea imobiliar i cartea funciar. Definiii i noiuni

Definiia publicitii imobiliare2 conform dicionarului juridic publicitatea imobiliar este un sistem de inscriere in documente publice a corpurilor de proprietate impreuna cu drepturile imobiliare pe care le au proprietarii si posesorii asupra lor. Publicitatea imobiliara se realizeaza prin cartea funciara.

http://www.advocate.ro/cabinet_avocat_cuvant_Publicitate_imobiliara

Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul cadastrului general se realizeaz prin cartea funciar care se ntocmete i se ntreine de ctre oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, prin birourile teritoriale de cadastru i publicitate imobiliar cu privire la imobilele situate n raza de activitate a acestora. Are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice din aceeai localitate, fiind vorba n primul rnd de nscrierea dreptului la proprietate i a celorlalte drepturi reale care se dobndesc, se modific sau se sting ca urmare a actelor sau faptelor juridice referitoare la un anumit bun imobil.3 Cartea funciar descrie imobilele i cuprinde artarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri. De asemenea, drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar pot fi nscrise n cazurile prevzute de lege, n aceast carte.4 Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti alctuiesc mpreun registrul cadastral de publicitate imobiliar al acelei localiti care se pstreaz de biroul de carte funciar a judectorului n a crei raz teritorial de activitate este situat bunul respectiv.5 Sediul materiei se gsete n legea 7/1996, republicat, cu modificrile ulterioare; Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar i Instruciunile privind nfiinarea crilor funciare cu caracter nedefinitiv, dar numai n msura n care Instruciunile mai sunt compatibile cu noul statut juridic al birourilor de cadastru i publicitate imobiliar trecute n administrarea ANCPI. Obiectul carilor funciare prin obiect al crii funciare se nelege obiectul nscrierilor fcute n cartea funciar anume drepturile reale imobiliare, i, n cazurile prevzute de lege, drepturile de crean, actele, faptele i raporturile juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar.6 Drepturile reale imobiliare nscrise n carte funciar se numesc drepturi tabulare. n afara cazurilor prevzute de lege ele se dobndesc, se modific i se sting numai prin nscrierea n cartea funciar. Obiectul acestor drepturi (tabulare) l constituie corpul funciar, care

3 4

Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar vol. II, Universul Juridic, Bucureti 2011, p. 115 Marian Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Edit press Mihaela S.R.L., Bucureti 2000, p. 133 5 Radu Motica, Manual de drept funciar i publicitate imobiliar, All Beck, Bucureti 2001, p. 75 6 Marian Nicolae, Publicitate..., p. 137

poate fi alctuit din una sau mai multe parcele. Cartea funciar mai cuprinde i drepturile de crean, faptele i raporturile juridice n legtur cu drepturile nscrise n cartea funciar care se nscriu, n cazurile prevzute de lege, pentru a deveni opozabile terilor. Alctuirea crii funciare aceaste este alctuit din titlu, indicnd numrul ei i numele localitii precum i alte trei pri : Partea I care se refer la descrierea imobilelor i va cuprinde (1) numrul de ordine i cel cadastral al imobilului; (2) suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de folosin i dup caz construciile; Partea a II-a se refer nscrierile privind dreptul de proprietate care cuprind numele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlul actului de proprietare precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept, stramutarile proprietii, servituile constituiete n folosul proprietii; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile referitoare la proprietate; orice modificri, insemnri sau ndreptri ce s-ar face n titlu n partea I sau a II-a a crii funciare, cu privire la nscrisurile fcute. partea a III-a referitoare la dezmembrmintele dreptului de proprietate si sarcini, care va cuprinde dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinta, abitatie, servitutile in sarcina fondului aservit, ipoteca si privilegiile imobiliare, precum si locatiunea si cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum si actiunile privitoare la drepturile reale inscrise in aceasta parte; sechestrul, urmarirea imobilului sau a veniturilor sale; orice modificari, indreptari sau insemnari ce s-ar face cu privire la inscrierile facute in aceasta parte.7 Caracteristicile generale ale noilor cri funciare. Principalele trsturi carecteristice ale noilor cri funciare, reglementate prin legea 7/1996, sunt n esen urmtoarele: 1. Orice imobil trebuie s fie cuprins ntr-o carte funciar cf. art. 1 din legea 7/1996 aa cum a fost modificat prin O.U.G. nr. 64/2010, cadastrul i carte funciar formeaz un sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic, de importan

Legea 7/1996 preluat de pe site-ul http://www.dreptonline.ro/legislatie/legea_cadastrului_publicitatii_imobiliare.php

naional a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii. Spre deosebire de imobilele proprietate privat, cele proprietate public sau din domeniul privat al statului se nscriu n cri funciare speciale ale unitilor administrativ-teritoriale pe care sunt situate i care se in, de regul, tot de birourile teritoriale de cadastru i publicitate imobiliar.8 2. Evidena juridic trebuie s se in pe imobile, nu pe persoane deosebirea fa de registrele de transcripiuni i inscripiuni imobiliare este c n sistemul crilor funciare evidena se ine pe imobile i nu pe persoane. Aceast regul se aplic i n cazul n care o singur persoan are mai multe imobile n aceeai localitate. Dup modificarea suferit prin O.U.G. 64/2010 s-a trecut de la nscrierea acestor imobile ntr-o singur carte funciar la realfolien (foile reale) conform cu care o carte funciar trebuie s cuprind un singur imobil, mai exact un singur corp de carte funciar (cf. art. 1 alin.5 din Lege acesta poate fi alctuit din una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii, de pe teritoriul unei singure uniti administrativ teritoriale, indiferent de categoria de folosin, aparinnd aceluiai proprietar sau mai multor proprietari n cazul coproprietii, care se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar) 3. Crile se ntocmesc i se numeroteaz pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti crile funciare se ntocmesc i se numeroteaz pe uniti administrativteritoriale, alctuind mpreun registrul cadastral i de publicitate imobiliar al acestor teritorii, care se ine de biroul teritorial de cadastru i publicitate imobiliar din cadrul oficiului judeean de cadastru i publicitate imobiliar n a crei raze teritoriale se afl imobilul. 4. Crile funciare se in ntr-un singur exemplar crile funciare, din motive de operativitate, se in ntr-un singur exemplar de ctre biroul teritorial de cadastru i publicitate imobiliar n a crei raz teritorial se afl imobilul respectiv. Datele din cartea funciar pot fi redate i arhivate sub form de nregistrri pe microfilme i pe suporturi accesibile echipamentelor automate de prelucrare a datelor, aceste nregistrri au aceleai efecte juridice i fora probant echivalent cu nscrisurile n baza crora au fost redate. Informaiile privind publicitatea imobiliar reprezint bun proprietate public

Marian Nicolae, Tratat.., p. 116

a statului i sunt accesibile, contra cost, persoanelor fizice i juridice, cu excepia cazurilor privind sigurana naional sau alte cazuri reglementate potrivit reglementrilor legale. 5. Ele se ntregesc pentru a reda situaia juridic real a imobilelor cu o serie de documente i registre lato sensu, cartea funciar cuprinde att colile de carte funciar n care se efectueaz operaiunile de publicitate imobiliar, ct i o serie de documente tehnice cadastrale i registre publice care asigur, mpreun, evidena juridic i tehnic a imobilelor de pe un teritoriu administrativ. Pentru a asigura suportul tehnic i juridic al operaiunilor de publicitate imobiliar i pentru a uura consultarea de ctre orice persoan interesat, cartea funciar se ntregete cu o serie de documente i registre cum ar fi: registrul general de intrare planul cadastral de identificare a imobilelor, precum i hrile de carte funciar registrul cadastral al imobilelor cuprinse n sectorul cadastral indexul aflabetic al proprietarilor din sectorul cadastral dosarul n care se pstreaz cererile de nscriere, mpreun cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii care se arhiveaz dup numrul de intrare din registrul general de intrare registrul numerlor de carte funciar inut pe uniti administrativ-teritoriale, n care se va meniona numrul crii funciare i numrul/data cererii nregistrate n registrul general de intrare, n baza creia s-a deschis cartea funciar. 6. Cartea funciar descrie imobilul mpreun cu drepturile reale corespunztoare i indicarea, dup caz, a drepturilor personale, a actelor, faptelor sau a altor raporturi juridice n legtur cu imobilul nscris n acea carte cartea funciar asigur publicitatea integral a tuturor actelor i faptelor juridice privitoare la un imobil. Cartea funciar descrie imobilul mpreun cu drepturile reale corespunztoare i indic totodat drepturile personale, actele i faptele juridice referitoare la starea sau capacitatea persoanelor, aciunile i cile de atac n justiie, precum i msurile de indisponibilizare i de urmrire silit n legtur cu imobilul cuprins n cartea funciar.

7. Cartea funciar asigur opozabilitatea fa de teri a drepturilor reale dobndite sau, dup caz, modificate, precum i a altor acte, fapte sau raporturi juridice n legtur cu imobilele nscris n cartea respectiv Principala funcie a publicitii imobiliare este aceea de a aduce la cunotina terilor a drepturilor reale dobndite, modificate sau stinse asupra unui imobil, n vederea cunoterii situaiei juridice reale. Publicitatea poate avea i o funcie constitutiv de drepturi, n sensul c formalitatea de publicitate este cerut pentru naterea, transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar, cum se ntmpl n sistemele clasice de carte funciar (austriac, german etc.) sau, dimpotriv, asigurarea doar a eficacitii erga omnes a drepturilor reale. Sistemul de publicitate imobilar bazat pe cartea funciar este un sistem real intermediar de publicitate imobiliar n care nscrierile n cartea funciar au, n principiu, efecte cvasiconstitutive de drepturi, respectiv numai de opozibilitate fa de teri a drepturilor reale imobiliare dobndite sau, dup caz, modificate printr-un act juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale. 8. Cartea funciar este public orice persoan, chiar fr a justifica vreun interes9, va putea cerceta cartea funciar i celelalte evidene care alctuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliar, cu excepia evidenelor ce in de sigurana naional. Funciile sistemului crilor funciare10 a) n primul rnd, prin acest sistem se obine o eviden foarte clar a fiecrui imobil, de la intrarea bunului n circuitul civil, opernd i cuprinznd fiecare modificare n situaia material ori juridic a acestuia. Astfel, dac o anumit suprafa a fost reparcelat, deci micorat, ori printr-o alipire a devenit mai mare, aceste operaiuni sunt nscrise n cartea funciar. De asemenea, dac asupra imobilului s-au transmis ori s-au constituit drepturi, studiind cartea funciar vom putea ti care sunt titularii acestor drepturi, precum i natura operaiunilor juridice ncheiate. b) n al doilea rnd, prin crile funciare se asigur realizarea elementelor necesare cerute de lege pentru consituirea, strmutarea, modificarea sau stingerea drepturilor reale

10

Marian Nicolae, Tratat..., p. 123 Radu Motica, Manual..., p. 75

imobiliare care nu pot fi dobndite, modificate, transmise sau stinse fr ca aceste operaiuni s fie evideniate n crile funciare respective.

Entitile de baz ale evidenei cadastrale i publicitii imobiliare

Potrivit legii 7/1996 aceste entiti care trebuie s se regseasc i n crile funciare sunt urmtoarele: parcela, construcia i proprietarul. Parcela reprezint un imobil cu sau fr construcii, determinat n hrile topografice i individualizat printr-un numr cadastral. Terenul este enititatea principal iar construcia este entitatea accesorie. Una sau mai multe parcele alipite, de pe teritoriul unei localiti, aparinnd aceluiai proprietar, formeaz corpul de proprietate care se nscrie n cartea funciar. Mai multe corpuri de proprietate de pe teritoriul aceleiai localiti, aparinnd unui proprietar formeaz partida sa cadastral care se nscrie n aceeai carte funciar. Corpul de proprietate reprezint un ntreg, o unitate distinct din punct de vedere juridic. Aadar dreptul de proprietate asupra acestui corp funciar se refer la ntreg, fie c aparine unei persoane, fie mai multora, n acest din urm caz fiind necesar artarea cotelor fiecreia n parte. n caz contrar se va considera c dreptul de proprietate aparine acestor persoane, simultan i concurent, asupra ntregului corp funciar nefracinat n materialitatea sa. Construcia reprezint imobilul realizat prin edificare care se nscrie n aceeai carte funciar n care se nscrie i terenul pe care aceasta a fost realizat. Pentru nscrierea n cartea funciar nu are relevan destinaia construciei, ns aceasta se va meniona n cartea funciar. nscrierea n cartea funciar a unei construcii se va realiza numai dac se face dovada existenei sale materiale i a dreptului solicitantului asupra acelei construcii. Proprietarul poate fi o persoan fizic sau juridic privat sau de drept public.

Principiile fundamentale ale crilor funciare

La baza regimului juridic al crilor funciare stau anumite reguli fundamentale, cu valoare de principii. O parte din principiile crilor funciare aparin dreptului civil ns la fiecare dintre aceste principii ntlnim aspecte specifice crilor funciare. De aceea este necesar s examinm aceste principii ale acestei discipline.

Principiul consensului potrivit regulilor dreptului civil, constituirea, modificarea, transmiteresa sau stingerea drepturilor reale are loc prin declaraia de voin a titularului dreptului i respectiv, prin accordul dintre acesta i cel cruia i se constituie sau i se strmut acest drept. Potrivit legii 7/1996 nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se va face pe baza actului prin care acestea s-au constituit ori s-au transmis, n mod valabil. Judectorul de la biroul de carte funciar este obligat s verifice ndeplinirea cerinelor de valabilitate a actului pe baza cruia se solicit nscrierea n cartea funciar a dreptului real imobiliar, deci inclusiv existena consimmntului prilor (n msura n care acest lucrur este posibil) . De la acest principiu exist i excepii care sunt prevzute n legea 7/1996 i care erau prevzute i n decretul-lege 115/193811 : radierea nscrierii unui drept real imobiliar se va face n temeiul actului care exprim consimmntul titularului la stingerea lui; radierea nscrierii drepturilor care se sting la mplinirea termenului menionat la nscriere; radierea drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor;

Ct privete hotrrile judectoreti, acestea nu exclud accordul de voin dintre titularul iniial i cel subsecvent, ci sunt urmarea unor nenelegeri intervenite ntre acetia dup ce s -a realizat accordul de voin, ns nainte de ntabularea dreptului n favoarea dobnditorului. Acesta, dac proprietarul iniial refuz sa-i pun la dispoziie actele necesare pentru ntabulare, se va adresa instanei judectoreti printr-o aciune n prestaie tabular. Acordul de voin dintre pri trebuie s ndeplineasc toate condiiile de fond i de form necesare pentru tipul de act juridic ncheiat, iar nscrierile efectuate fr respectarea acestor cerine nu vor fi valabile. n doctrin s-au mai evideniat i alte cazuri n care se vor face modificri de carte funciar mpotriva titularului dreptului, far consimmntul acestuia, n temeiul unor hotrri judectoreti pronunate n anumite litigii. Astfel, dac titularul dreptului de uzufruct comite abuzuri n exercitarea acestui drept, ntre el i proprietarul imobilului se va nate un litigiu, iar

11

Act normativ abrogat succesiv de legea 7/1996 i de legea 71/2011

dac instana va admite aciunea promvat de ctre proprietar, va dispune prin hotrre judectoreasc radierea dreptului de uzufruct, chiar dac uzufructuarul s-ar opune. Potrivit doctrinei mai recente s-a artat c, se deci la principiul consensului12. Principiul opozabilitii drepturilor reale nscrise n cartea funciar Legea 7/1996 nu mai menine caracterul constitutiv de drept al nscrierii n cartea funciar cum insituia decretul-lege 115/1938, nscrierile n cartea funciar avnd doar rol de publicitate i opozabilitate fa de teri. Exist o excepie de la aceast regul, excepie prin care dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr nscrierea n cartea funciar, cnd sunt dobndite prin urmtoarele moduri: succesiune; accesiune; vnzarea silit; uzucapiune; expropriere; hotrri judectoreti; efectul legii; prin legea 7/1996, nscrierile n cartea funciar se pot face, de regul, numai cu consimmntul titularului dreptului real, renunndu-

i n aceste cazuri, drepturile reale imobiliare trebuiesc nscrise n cartea funciar, n prealabil, dac titularul lor nelege s dispun de ele. De la principiul opozabilitii nscrierii n cartea funciar exist anumite excepii reglementate de legea 7/1996. Astfel, efectul de opozabilitate al nscrierilor din cartea funciar este inoperant cu privire la: suprafaa terenului, destinaia, categoria de folosin, valoarea sau alte asemenea aspecte; restriciile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate, expropriere sau prin prevederile legale privind protecia ecologic, sistematizarea localitilor etc.

12

Radu Motica, Manual..., p. 83

10

Rezult c, de exemplu, dreptul asupra unui imobil cu o suprafa mai mare dect cea nscris n cartea funciar este ntru-totul valabil, dup cum dreptul statului dobndit prin expropriere pentru cauz de utilitate public nu mai poate fi contestat de nici o persoan, chiar dac ar putea opune un drept al su nscris n cartea funciar. Principiul publicitii Opozabilitatea drepturilor reale imobiliare poate fi asigurat numai prin publicitatea operaiunilor juridice privitoare la aceste drepturi. Conform acestui principiu toate operaiunile prin care se constituie, transmit, modific sau sting drepturile reale imobiliare trebuie nscrise n cartea funciar, pentru a deveni opozabile terilor i pentru ca titularii drepturilor reale tabulare s poat dispune de ele. n virtutea acestui principiu se consider c ntreg cuprinsul crii funciare este exact, fiind n concordan cu situaia juridic real. Se prezum c starea tabular corespunde strii materiale. Pentru a opera aceast prezumie este necesar s existe, n realitate, concordan ntre situaia juridic i starea tabular, deoarece persoana care i valorific dreptul nscris poate suporta consecinele rsturnrii acestei prezumii prin prezentarea unei situaii juridice reale diferite fa de cea cuprins n cartea funciar. Cuprinsul crii funciare poate fi invocat de orice persoan interesat, avnd fora probant a prezumiei legale relative care opereaz pn la proba contrar. Pentru opozabilitatea dreptului real tabular nu este nevoie de o alt prob pentru valabilitate nscrierii formale, ci numai dovada nscrierii. Dac printr-o nscriere simultan sau subsecvent s-a adus vreo restricie dreptului real, de exemplu, interdicia de nstrinare sau grevare, aceasta se va considera alturat dreptului real. Ct privete terii de bun-credin care au dobndit drepturi bazndu-se pe o stare tabular, prezumia c aceasta corespunde realitii devine absolut i exclude proba contrar. Astfel, dac o persoan i-a nscris ipoteca asupra unui imobil, iar proprietarul l nstrineaz, dreptul de ipotec rmne i va greva n continuare imobilul13. Principiul legalitii ntlnit n literatur i ca principiul neutralitii, principiul legalitii este acea regul care oblig biroul de carte funciar s se supun numai legii n soluionarea cererilor, pstrndu-i neutralitatea fa de actele juridice ncheiate de pri, acte ale cror legalitate este inut s o verifice. Nu se vor putea opera schimbri n cartea funciar dac

13

Radu Motica, Manual..., p. 85

11

acestea se solicit n temeiul unor acte nelegale. Legea 7/1996 determin procedura pe care trebuie s o urmeze biroul de carte funciar de la nregistrarea cererii pn la soluionarea acesteia. Pe cerere se va face meniune despre existena sau inexistena vreunei cauze de mpiedicare a nscrierii. Principiul specialitii14 Fiecare operaiune n cartea funciar trebuie s fie precis determinat prin descrierea nsuirilor caracteristice ale fiecrui imobil, astfel nct s poat fi deosebit de altul. Detaliile trebuie s se refere att la aspectele tehnice i fizice, ct i la situaia juridic, la subiectele de drept titulare ale drepturilor tabulare15. nscrierile drepturilor tabulare trebuie s se refere la corpul de proprietate i la parcelele care intr n alctuirea acestuia. De asemenea se va indica atunci cnd exist o proprietate indiviz, partea indiviz a fiecrui proprietar. Este necesar o individualizare exact i atunci cnd este vorba de proprietatea pe etaje ori pe apartamente. Drepturile de uzufruc, uz, abitaie sau servitute pot s se nscrie i numai asupra unei parcele din corpul funciar, dar trebuie ataat o schi din care s reias care anume dintre parcele. Aceasta spre deosebire de ipoteca nscris pentru o anumit sum care trebuie s greveze ntregul corp funciar. Principiul prioritii16 nscrierile n cartea funciar i produc efectele de la data nregistrrii cererii. Ordinea nregistrrilor va statornici rangul, dac cererile respective au fost ncuviinate. Rangul nscrierii este determinat de dat i de ora nscrierii. n cazul n care au fost depuse mai multe cereri deodat la acelai birou de carte funciar, drepturile de ipotec i privilegiile vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi reale principale intrnd n concuren vor primi provizoriu rang egal, urmnd ca prin cale judectoreasc s se hotrasc asupra rangului i asupra radierii nscrierii nevalabile. Instana va hotr care drept va fi nscris mai nti, n funcie de data ncheierii actelor juridice de dobndire a drepturilor de proprietate sau a altor drepturi reale principale. Dac mai multe cereri sunt prezentate prin acelai curier sau primite prin pot n aceeai zi, acestea sunt considerate ca fiind prezentate

14 15

http://www.pegeros.ro/download/Principiile%20sistemului%20de%20publicitate%20imob.pdf Radu Motica, Manual..., p. 87 16 Radu Motica, Manual..., p. 87

12

simultan i vor fi nregistrate cu aceeai dat i aceeai or. Dobnditorul anterior al dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra unui imobil printr-un act juridic poate cere instanei judectoreti s acorde nscrierii sale rang preferenial fa de nscrierea efectuat de un dobnditor ulterior cu titlu gratuit sau care a fost de rea credin la data ncheierii actului, dac actele au acelai obiect i provin de la acelai autor. n schimb dac dobnditorul a fost de bun credin i a dobndit cu titlu oneros, dobnditorul anterior, care i-a mai nscris mai n urm dreptul n cartea funciar nu v-a putea obine un rang preferenial al nscrierii sale. Principiul oficialitii17 Potrivit acestui principiu, registratorul are dreptul i obligaia legal de a verifica din oficiu cererea de nscriere, valabilitatea titlului n baza cruia se cere nscrierea n cartea funciar i cuprinsul crii funciare18. Aceast verificare efectuat din oficiu are menirea de a asigura o mai mare siguran i precizie n privina tuturor nscrierilor operate n cartea funciar. Se va cerceta, n primul rnd, dac persoana care a introdus cererea are calitatea de a solicita nscrierea i dac are capacitatea de a dispune asupra dreptului n discuie. Apoi se verific dac actul juridic ndeplinete condiiile de form i de fond necesare pentru operaiunea juridic ncheiat, s nu cuprind clauze interzise prin lege, i s conin acordul de voin dintre nstrintor i dobnditor, materialele i actul prezentat judectorului de carte funciar. Dac judectorul de carte funciar, dup verificare, admite cererea, va trebui s dispun din oficiu efectuarea nscrierii n cartea funciar. Dac se constat c cererea de nscriere n cartea funciar nu ntrunete condiiile cerute de lege, aceasta se va respinge printr-o ncheiere motivat. Principiul forei probante19 - Potrivit acestui principiu dreptul real nscris n cartea funciar se consider a fi exact, pe de o parte, iar pe de alt parte nici un drept real nu poate exista i deci nu poate fi opus nimnui, dac nu este nscris n cartea funciar. Dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist. n ambele situaii se poate face

17 18

Radu Motica, Manual..., p. 88 http://www.pegeros.ro/download/Principiile%20sistemului%20de%20publicitate%20imob.pdf 19 http://www.pegeros.ro/download/Principiile%20sistemului%20de%20publicitate%20imob.pdf

13

dovada contrar. Este uor de observat ca acest principiu are la baz dou prezumii fundamentale consacrate de textul de lege (art. 31 ) i anume: a) Dac n cartea funciar s-a nscris un drept n folosul unei persoane se prezum c dreptul exist n folosul ei, dac a fost dobndit sau constituit cu buna credin. b) Dac un drept s-a radiat din cartea funciar se prezum c acel drept nu exist. Principiul forei probante a crii funciare este reglementat de art. 31 din Legea 7/1996, care arat cci cuprinsul crilor funciare se consider exact n folosul acelei persoane care a dobndit prin act juridic cu titlu oneros un drept real, dac n momentul dobndirii dreptului nu a fost nscris n cartea funciar vre-o aciune prin care se contest cuprinsul ei sau dac nu a cunoscut pe alt cale aceast inexactitate. Principiul forei probante a nscrierilor nu se aplic n situaia n care n cartea funciar era notat o aciune prin care se contesta cuprinsul acesteia sa u terul a cunoscut pe alt cale inexactitatea nscrierii. n prima situaie, dovada relei credine a terului se face fr complicaii, cercetndu-se cuprinsul crii funciare cu privire la existena nscrierii unei asemenea aciuni. n a doua ipotez, cel care invoc reaua credin a terului va trebui s dovedeasc faptul c acesta a cunoscut pe o alt cale inexactitatea nscrierii, acesta fiind prezumat de bun credin pn la proba contrar. De asemenea, acest principiu nu poate fi invocat cnd nscrierea terului a fost supus rectificrii, precum i n situaia cnd nscrierea privete drepturi personale, situaii i stri personale, deoarece n acest caz nscrierea are doar efectul de informare a terilor. Principiul forei probante contribuie la securitatea static i dinamic a circuitului civil prin aceea c titularul nscris n cartea funciar nu i poate pierde dreptul, dect dac el consimte la aceasta, iar terul dobnditor de bun credin este aprat de cauzele de eviciune ce deriv din titlurile anterioare dobndirii sale.

Noiunea publicitii imobiliare n noul cod civil

Nu exist nici o definiie dat publicitii imobiliare n noul cod civil, totui innd seama de coninutul normelor pentru publicitatea drepturilor reale imobiliare precum i de obiectul i cuprinsul crii funciare se poate da urmtoarea definiie : publicitatea imobiliar este acea form de publicitate legal constnd n totalitatea normelor juridice privitoare la modul de aducere la

14

cunotina publicului a situaiei juridice a imobilelor precum i a drepturilor reale corespunztoare.20 O alt definiie ar fi aceea conform creia publicitatea imobiliar este un ansamblu de mijloace juridice ce au drept scop s asigure evidena, sigurana i opozabilitatea fa de teri a actelor juridice prin care se constituie, se transmit i se sting drepturi reale imobiliare21

Funciile publicitii imobiliare22 n general, indiferent de obiectul su, publicitatea este menit s serveasc mai multe funcii, care variaz de la un sistem de publicitate la altul. Ct privete publicitatea imobiliar ea este menit s mplineasc mai multe funcii i n sistemul de carte funciar din Noul Cod Civil, i anume: 1. Funcia de informare a terilor (lato sensu) sau, mai exact, de creare a posibilitii de cunoatere a situaiei juridice (tabulare) a imobilelor nscrise n cartea funciar.23 2. Funcia de formare sau de constituirea a unei situaii juridice determinate; n principiu drepturile tabulare se dobndesc, se modific i se sting numai prin nscrierea n cartea funciar, pe baza actului sau a faptului care a justificat nscrierea 24 3. Funcia de eficacitate fa de teri; spre deosebire de drepturile tabulare, drepturile personale, precum i orice alte fapte sau raporturi juridice care au legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar devin opozabile terelor persoane exclusiv prin notare, dac nu se dovedete c au fost cunoscute pe alt cale25. 4. Funcia de soluionare a conflictului de drepturi dintre terii dobnditori ai aceluiai drept sau a unui drept concurent, atribuit de acelai antecesor tabular26 i cu privire la acelai imobil. 5. Funcia de dobndire ex lege a unei situaii juridice noi, specific sistemului de carte funciar; ntr-adevr, sub rezerva unor noi dispoziii legale contrare, orice persoan care a dobndit cu bun-credin vreun drept real nscris n cartea funciar, n temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit prin derogare de la principiul nemo plus

20 21

Marian Nicolae, Tratat..., p. 769 Carmen Ilie-Todic, Drept Civil. Drepturi reale., p. 347 22 Marian Nicolae, Tratat..., p. 770 23 A se vedea dispoziiile art. 876 NCC care vorbete despre scopul i obiectul crii funciare, i dispoziiile art. 883 care reglementeaz cercetarea crii funciare. 24 art. 885 alin. (1) NCC 25 art. 902 alin. (1) NCC 26 Cel mpotriva cruia se face nscrierea

15

iuris ad alium transferre potest quam ipse habet27, adevratul titular al dreptului tabular nscris n folosul su i nu va mai putea fi evins de versus dominus28. 6. Funcia de dovad a situaiei juridice a imobilelor nscrise n cartea funciar.

Prevederile din NCC referitoare la publicitatea imobiliar

Titlul VII al crii III denumit cartea funciar este structurat n 4 capitole, anume : Capitolul I Dispoziii generale (art. 876-884) determin obiectul i scopul crii funciare cu artarea drepturilor care se nscriu n aceast carte, precizndu-se totodat noiunile de drepturi tabulare, obiect al drepturilor tabulare, inclusiv regimul aplicabil acestuia, precum i felurile nscrierilor de carte funciar i, de asemenea, modul de consultare al acestora, ca i procedura de nscriere, rezervat unei legi particulare; Capitolul II nscrierea drepturilor tabulare (ar. 885-901), n care sunt reglementate aspecte eseniale legate de momentul dobndirii , modificrii i stingerii drepturilor reale imobiliare, cazurile limitativ prevzute de lege cnd drepturile reale se dobndesc fr nscrierea n carte funciar, renunarea la un drept tabular, data producerii efectelor nscrierii i conflictul de teri dobnditori, persoanele mpotriva crora se poate face nscrierea, aciunea n prestaie tabular29, nscrierile provizorii, fora probant a crii funciare, dobndirea cu bun-credin a unui drept tabular; Capitolul III Notarea drepturilor de crean, a faptelor i a altor raporturi juridice (art. 902-906) care se refer la obiectul notrilor i efectelor lor juridice, actele i faptele supuse notrii, intenia de a nstrina sau a ipoteca, promisiunea de a ncheia un contract viitor, adic antecontractul i pactele de opiune; Capitolul IV Rectificarea nscrierilor de carte funciar (art. 907-915) rezervat chestiunii restabilirii concordanei dintre starea tabular i situaia juridic real extratabular, reglementnd aspecte privind noiunea rectificrii, regimul rectificrii

27 28

Art. 17 alin (1) NCC Art. 901 NCC 29 Aciunea urmrete obinerea nscrisului original constatator, necesar ntabulrii, existent ntr -un singur exemplar la cel care a consimit constituirea sau transmiterea dreptului real, precum i suplinirea consimmntului la nscriere prin intermediul instanei judectoreti. Aciunea n prestaie tabular se intenteaz de regul, mpotriva celui care a constituit sau transmis dreptul real respectiv. Prin excepie, ea poate fi introdus i mpotriva unui ter subdobnditor, nscris n cartea funciar. Carmen Ilie-Todic, Drept Civil. Drepturi reale., p. 358

16

drepturilor tabulare, rectificarea notrilor, radierea drepturilor condiionale, ndreptarea erorilor materiale, modificarea descrierii imobilului i rspunderea pentru inerea defectuas a crii funciare.

Noiunea, structura i obiectul crii funciare

Fr a defini in terminis, art. 876, cartea funciar fixeaz scopul i obiectul acesteia n termenii urmtorii: (1) Cartea funciar descrie imobilele i arat drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri. (2) n cazurile prevzute de lege pot fi nscrise n cartea funciar i alte drept uri, fapte sau raporturi juridice, dac au legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar. (3) Prin imobil, n sensul prezentului titlu, se nelege una sau mai multe parcele de terenuri alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale i care sunt identificate printr-un numr cadastral mic. La rndul su, art. 883 reglementez consultarea crii funciare i a celorlalte documente cu car e aceasta se ntregete, potrivit legii, dispune urmtoarele: (1) Orice persoan, fr a fi inut s justifice vreun interes, poate cerceta orice carte funciar, precum i celelalte documente cu care aceasta se ntregete, potrivit legii, cu excepia evidenilor privitoare la sigurana naional. Mapa cu nscrisurilor care au stat la baza efectuarii nscrierilor n cartea funciar poate fi consultat de orice persoan interesat, cu respectarea dispoziiilor legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracterelor personal i libera circulaie a acestor date. (2) La cererea, se vor elibera extrase sau copii certificate, conforme cu exemplarul original aflat n arhiv. (3) Nimeni nu va putea invoca c nu a avut cunotin de existena vreunei nscrieri efectuate la biroul de cadastru i publicitate imobiliar.

17

Prin urmare n nelesul reinut de NCC, cartea funciar este nscrisul sau documentul public care descrie imobilele i drepturile, actele, faptele sau raporturile juridice privitoare la imobil, precum i persoanele nscrise sau menionate ca titulare ale acestor drepturi.

Procedura de nscriere
NCC nu reglementeaz i procedura de nscriere a crii funciare acest lucru fiind lsat n seama legii speciale. Totui n cod exist i cteva dispoziii procedurale, n special cele privitoare la condiiile de nscriere, la determinarea datei producerii efectelor nscrierilor, inndu-se cont de dat , de ora i de minutul nregistrrii cererilor n toate cazurile n care cererea a fost depus personal, prin mandatar ori notar public sau comunicat prin fax, pot electronic ori prin orice alte mijloace ce asigur transmiterea textului i confirmarea primirii cererii de nscriere cu toate documentele justificative, ori la notarea inteniei de a nstrina sau de a ipoteca, sau, dup caz, referitoare la notarea antecontractelor sau actelor de opiune.30

Principiile crii funciare conform NCC

Principiile reglementate de Noul cod civil sunt comune cu cele ntemeiate pe dispoziiile legii 7/1996 cu excepia principiului publicitii materiale, reglementat diferit i a principiului efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare care nu era ntlnit n sistemul de carte funciar pn la intrarea n vigoare a Noului cod civil. n continuare vom discuta dect despre principiile nou introduse i modificate de Noul cod civil : 1. Principiul publicitii materiale Spre deosebire de vechea reglementare, Noul cod civil stabilete un nou cadru legislativ al acestui principiu. Potrivit art. 901 NCC, principiul publicitii materiale este regula potrivit creia, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, cel care a dobndit cu bun credin vreun drept real nscris n cartea funciar, n temeiul unui act cu titlu oneros, devine adevratul titular al dreptului nscris n folosul su, chiar dac, la cererea adevratului titular,dreptul autorului su va fi radiat

30

Marian Nicolae, Tratat..., p. 781

18

din cartea funciar. n ali termeni, terul dobnditor sau subdobnditor de bun credin, al unui drept tabular, n temeiul unui act juridic cu titlu oneros, este considerat adevratul titular al dreptului nscris n folosul su, dei titlul autorului su era inexistent, nul sau ineficace. 2. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii Noul Cod Civil revine la vechiul principiu consacrat de decretul-lege 115/1938 prevede att regula ct i excepiile31 de la aceast regul ntr-un mod superior fa de veche reglementare. Conform acestei reguli, att ntre pri ct i fa de teri, drepturile reale se dobndesc, se modific sau se sting numai prin nscrierea n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea. nscrierea n cartea funciar este translativ, constitutiv, modificatoare sau extinctiv de drepturi, ntruct, n principiu, drepturile reale imobiliare nu pot fi dobndite, modificate sau stinse prin voina prilor sau printr-un simplu fapt juridic, ci numai dac s-a fcut nscrierea n cartea funciar. Legea distinge ntre actul sau faptul juridic obligaional, cel care d natere obligaiei de a transmite, constitui ori modifica un drept tabular i modul de dobndire ori stingere al acestuia, respectiv nscrierea n cartea funciar a strmutrii, constituirii, modificrii sau stingerii dreptului real imobiliar n folosul altuia. n lipsa nscrierii, terul achizitor rmne titularul unui simplu drept personal, iar nu a unui drept real, opozabil ega omnes. Aadar, spre deosebire de sistemul legii 7/1996 dobndirea, modificarea sau stingerea drepturilor tabulare poate avea loc numai dac exist, cumulativ, consimmntul prilor i nscrierea n cartea funciar. Simpla convenie nu este suficient pentru a opera ntre pri schimbarea titularului dreptului tabular, ceea ce nseamn c, n acest nou sistem, convenia nu este translativ de drepturi reale imobiliare, ci numai creatoare de obligaii, raporturi juridice obligaionale32: dreptul de a dobndi (modifica sau stinge), prin nscriere, un bun nemictor sau alt drept real imobiliar este un simplu drept de crean, iar nu un drept real, care este opozabil numai debitorului (antecesorului tabular), care este inut de obligaia asumat prin convenie i anume aceea de a preda creditorului (succesorului tabular) nscrisurile trebuitoare pentru

31 32

Art. 885-887 NCC Marian Nicolae, Tratat..., p. 794

19

ntabularea dreptului i de a tolera ntabularea n contra sa. n caz de refuz din partea titularului dreptului tabular, creditorul are la ndemn mpotriva acestuia i a succesorilor acestuia n drepturi o aciune n prestaie/rectificare tabular prin care poat e solicita instanei competente s pronune o hotrre judectoreasc prin care s dispun nscrierea sau, dup caz, s suplineasc consimmntul la radiere al titularului dreptului ce urmeaz a fi stins.

20

Bibliografie
1. Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar vol. II, Universul Juridic, Bucureti 2011 2. Marian Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Edit press Mihaela S.R.L., Bucureti 2000 3. Radu Motica, Manual de drept funciar i publicitate imobiliar, All Beck, Bucureti 2001 4. Carmen Ilie-Todic, Drept Civil. Drepturi reale Surse internet 1. http://www.ancpi.ro/pages/wiki.php?lang=ro&pid=21 2. http://blogulstudentuluiladrept.blogspot.com 3. http://www.pegeros.ro/download/Principiile%20sistemului%20de%20publicitate%20imob.pdf 4. http://www.dreptonline.ro/legislatie/legea_cadastrului_publicitatii_imobiliare.php 5. http://www.advocate.ro/cabinet_avocat_cuvant_Publicitate_imobiliara Surse legislative 1. Decretul-Lege 115/1938 2. Legea 7/1996 cu modificrile i completrile ulterioare 3. Legea 71/2011 4. Codul Civil 5. Noul Cod Civil

21