CARTEA FUNCIAR

Cartea funciar reprezint cartea de identitate a unui imobil. Terenul, contrucia ntreag sau o component dintr-o construcie (un apartament, de exemplu) au n acestfel un paaport unic care rmne valabil pe toat durata existenei imobilului, indiferentde faptul c proprietarii se schimb n timp prin vnzare, donaie, motenire sau hotrri judectoreti.Aceast carte de identitate ndeplinete un dublu rol prin: 1 . a c t i v i t a t e a d e cadastru identificarea n mod unic i constant n timp imobilul, indiferent de proprietari 2.publicitate imobiliar asigurarea informrii celorlalte persoane care nu fac partedin clasicele dou pri ale unui contract cu privire la forma de proprietate sau actele i faptele juridice care privesc imobiluln dreptul civil romn de inspiraie francez, transmiterea dreptului de proprietate de la o persoan la alta nu are nevoie de nscrierea n cartea funciar, ns simpla informare a publicului cu privire la actele i faptele juridice care privesc imobilul este de importan vital atunci cnd ne hotrm s achiziionm un imobil. Os i n g u r e x c e p i e e s t e p r e v z u t n l e g e a c i v i l d e a s t z i : d r e p t u l d e i p o t e c n u e s t e valabil dect nscris n cartea funciar. n viitorul Cod civil al Romniei, transmiterea valabil a dreptului de proprietate se va produce nu doar prin simplul acord de voin al prilor ca n prezent ci prin nsinscrierea n cartea funciar. Aceast soluie va satisface nevoia de rigurozitate formaln materia transmiterii dreptului de proprietate, nscrierea n cartea funciar pentruvalabilitatea dreptului de proprietate fiind regsit n legislaia civil englez, austriac,german i elveian. Identificarea imobilului se face prin alocarea unui numr de carte funciar i a unuinumr cadastral unic care rmn valabile pe toat durata existenei construciei sauterenului. Publicitatea formei de proprietate i a faptelor sau actelor juridice care privescimobilul protejeaz pe cei n favoarea crora este efectuat nscrierea ct i pe cei caredoresc s cunoasc starea juridic a imobilului nainte de a-l achiziiona. n acest sens,vor apare n cartea funciar informaii legate de regimul proprietii sau acte juridicecare privesc imobilul: dac imobilul este bun propriu sau comun, dac exist o ipotec nfavoarea unei bnci sau a altui creditor, dac imobilul este afectat de o nchiriere pe unt e r m e n l u n g c a r e t r e b u i e r e s p e c t a t , d a c n u r m a p a r t a j u l u i i a obinerii dreptului e x c l u s i v d e p r o p r i e t a t e , m a i s u n t d i f e r e n e d e b a n i c a r e t r e b u i e s c a c h i t a t e celorlali foti co-proprietari, et.c.Pentru c orice investiie are nevoie de siguran juridic nc din momentul hotrriiiniiale, aceste informaii sunt extrem de importante pentru cel care dorete s obin imobilul deoarece dreptul su de proprietate va fi afectat de sarcinile i notrile dincartea funciar ntr-o asemenea msur nct poate determina rspunsul cu privire laviabilitatea economic i de folosin a imobilului. O locuin deja ipotecat sau pentru care mai sunt diferene de bani de achitat celorlalimotenitori va putea fi scoas oricnd la vnzare silit de ctre creditori dac sumele de bani indicate nu sunt achitate de ctre fostul proprietar, indiferent de faptul c cel carec u m p r n u e s t e p a r t e n c o n t r a c t u l d e m p r u m u t s a u n p a r t a j .

O n c h i r i e r e t r e b u i e respectat de noul proprietar dac este menionat n cartea funciar astfel nct cel carecumpr imobilul nu l poate evacua pe chiria pn la expirarea nchirierii.Pe de alt parte, omisiunea de a nscrie n cartea funciar actele i faptele descrise maisus l va proteja pe cel care dobndete imobilul deoarece aceste informaii nu i pot fiinvocate sau opuse ntr-o aciune n instan, dobnditorul putndu-le ignora atta vreme ct nu sunt nscrise n cartea funciar, susinnd c nu le cunotea i era, n acest fel, de bun credin.Mai mult dect att, art. 30 alin (1) din Legea privind cadastrul i publicitatea imobiliar protejeaz buna credin a cumprtorului unui imobil atta vreme ct au fost respectatec o n d i i i l e l e g a l e l a n c h e i e r e a a c t u l u i i n u a f o s t n o t a t n i c i o a c i u n e p r i n c a r e s e contest cuprinsul crii funciare sau dac din titlul transmitorului i din cuprinsul c r i i f u n c i a r e n u r e i e s e v r e o n e c o n c o r d a n n t r e a c e a s t a i s i t u a i a j u r i d i c r e a l , dreptul prezumndu-se a exista n folosul dobnditorului. Aceast prezumie de existenn folosul dobnditorului nu poate salva ntotdeauna dobnditorul de bun credin n f a a unei aciuni n justiie, judectorilor fiindu-le necesare evaluri a l e t u t u r o r circumstanelor cauzei i a contextului individual al fiecrei tranzacii pentru a putearecunoate pe deplin dreptul de proprietate astfel dobndit, instanele adoptnd poziiicontrare i neconsecvente cu privire la acest aspect. n viitorul Cod civil al Romniei, dreptul de proprietate dobndit cu bun credin ncondiiile legii va fi pe deplin recunoscut indiferent de faptul c actul a fost ncheiat cu o persoan care a nelat dobnditorul cu privire la calitatea sa de proprietar, aciunea nrevendicare a adevratului proprietar fiind astfel paralizat. RELAIA CU BIROUL LOCAL DE CADASTRU I CARTE FUNCIAR.PLNGERILE DE CARTE FUNCIAR. Birourile locale de carte funciar sunt instituii fr personalitate juridic n subordineaAgeniei Naionale de Cadastru i Carte Funciar. n timpul negocierilor contractuale,nainte de ncheierea actelor, se poate solicita Biroului nscrierea inteniei de a vinde saua ipoteca, aceste nscrieri pierzndu-i valabilitatea n termen de dou luni de la datanregistrrii cererii dac dac vinderea sau ipotecarea nu se realizeaz. D u p n t o c m i r e a a c t e l o r, o r i c e s o l i c i t a r e a d r e s a t b i r o u l u i l o c a l d e c a d a s t r u i c a r t e funciar trebuie soluionat de ctre funcionarii publici ai instituiei n termen de maxim30 de zile printr-o ncheiere de admitere sau de respingere. n interiorul acestei perioade,f u n c i o n a r i i p o t s o l i c i t a p r i i c a r e a c e r u t n s c r i e r e a i n f o r m a i i s u p l i m e n t a r e , comunicndu-le aceast solicitare sub forma unui referat de completare. Dac nu se dcurs acestui referat aproape ntotdeauna biroul de carte funciar va respinge solicitarea pentru lips de forme. O astfel de situaie poate aprea atunci cnd, de exemplu, nu seidentific clar imobilul sau nu se depun alte acte solicitate.Solicitrile de completare a documentaiei nu sunt ns ntotdeauna justificate. Putei triexperiena respingerii solicitrilor de nscriere n cartea funicar atunci cnd se cerec o m p l e t a r e a c u n u m r u l d e c a r t e f u n c i a r s a u d e c a r t e funciar, dei n cerere sunts p e c i f i c a t e d e t a l i i l e c e r u t e , s a u a t u n c i c n d s e c e r e o h o t r r e j u d e c t o r e a s c d e recunoatere a unei hotrri strine emise de instanele din Uniunea European, dei potrivit Regulamentului (CE) nr. 44 / 2001 al Consiliului privind competena judiciar,r e c u n o a t e r e a i executarea hotrrilor n materie civil i comercial o astfel de procedur nu este necesar pentru folosirea unei hotrri pronunate n interiorul UniuniiEuropene.Atunci cnd primii ncheierea de respingere i considerai c soluia este

abuziv, estei m p o r t a n t s v c o n t a c t a i a v o c a t u l p e n t r u a f o r m u l a o plngere mpotriva acesteincheieri. Plngerea se va depune n termen de 15 zile de la comunicare la biroulteritorial sau direct la Judectorie i s e v a n s c r i e n c a r t e a f u n c i a r . A t u n c i c n d plngerea se depune la oficiul teritorial, funcionarii sunt obligai s nainteze plngerea judectoriei n a crei raz de competen teritorial se afl imobilul, nsoit de dosarulncheierii i copia crii funciare. Cum legea nu prevede un termen n care biroul local strimit instanei de judecat plngerea i dosarul aferent, au existat situaii abuzive n c a r e b i r o u l l o c a l a n t r z i a t f o a rt e m u l t t r a n s m i t e re a a c t e l o r, a s t fe l n c t C u r t e a Constituional prin Decizia nr. 467 din 22/04/2008 a Curii Constituionale publicate nMonitorul Oficial nr. 422 din 05/06/2008 a stabilit c prile pot depune direct la instan plngerile mpotriva ncheierilor de respingere.P r o c e d u r a d e j u d e c a t n faa instanei este similar celei privind cererilor necontencioase, adic a celor n care nu exist un proces propriu-zis ntre dou priopuse cu interese contrarii. Potrivit Deciziei nr. 72 din 15/10/2007 a Inaltei Curi deCasatie si Justitie publicat in Monitorul Oficial nr. 685 din 07/10/2008, biroul local dec a d a s t r u n u e s t e p a r t e n t r- o a s t f e l d e p l n g e r e i n u p o a t e f i a s t f e l o b l i g a t l a p l a t a despgubirilor cauzate de respingerea abuziv a unei cereri de nscriere, funcionarii publici fiind protejai n mod discriminatoriu i excesiv prin aceast soluie. Din acest punct de vedere, n scopul recuperrii cheltuielilor de judecat v putei adresa cu ocerere separat pentru obligarea biroului local de cadastru la plata cheltuielilor generatede contestarea soluiei abuzive emise.