Sunteți pe pagina 1din 19

Universitatea Babe-Bolyai Facultatea de tiine Economice i Gestiunea Afacerilor Cluj-Napoca

Coordonator: Conf. dr. DEACONU Adela

Autori: HIRIIU Teodora, MCAC LUA Mdlina, EXCA MARKUS Paula, EXCA PICO Ioana, MCAC

2013

CUPRINS
INTRODUCERE N SFERA PROPRIETILOR IMOBILIARE .......................................... 3 ABORDAREA PRIN COST ...................................................................................................... 6 ABORDAREA PRIN COMPARAII DE PIA .................................................................... 9 ABORDAREA BAZAT PE VENIT ..................................................................................... 12 CONCLUZII ............................................................................................................................ 18 BIBLIOGRAFIE ...................................................................................................................... 19

INTRODUCERE N SFERA PROPRIETILOR IMOBILIARE

n ultimii ani, pe plan european, se remarc o tendin, clar conturat, de orientare a investitorilor ctre sectorul proprietilor imobiliare, considernd c astfel sunt mai bine protejate investiiile lor i riscurile sunt mult mai uor de controlat. Chiar dac coordonatele generale indic o scdere a activitii pe piaa imobiliar european, pe termen lung, ns, se apreciaz, de ctre specialiti, c se vor produce importante modificri structurale ale acestei piee, determinate de reducerea barierelor de intrare n Uniunea Economic i Monetar i de liberalizarea formrii ofertei de bunuri imobiliare pe pieele de investiii. Domeniul imobiliar constituie n momentul de fa i cel mai dinamic sector al economiei romneti, statisticile indicnd o cretere accentuat a investiiilor n proprieti imobiliare. Numeroase companii investesc n construirea de proprieti imobiliare iar dinamica tranzaciilor efectuate cu proprieti imobiliare arat o orientare clar ctre acest gen de activitate (Morariu & Crecan, 2009: 27). Dup ocul economic, creterea preurilor este mult mai lent, la fel ca i ritmul investiiilor n piaa rezidenial din ara noastr. ntre timp, ns, apare i se dezvolt segmentul chiriailor profesioniti, fapt care va strni interesul fondurilor de investiii. Dac pn acum cldirile de birouri, parcurile de afaceri, cele logistice i industriale au reprezentat principalul target al acestora, complexele rezideniale sunt cele care vor deveni din ce n ce mai atractive. Cu ct atenia investitorilor se ndreapt tot mai mult asupra sectorului proprietilor imobiliare, cu att estimarea adecvat a valorii i analiza competent a tuturor aspectelor care in de acestea devin din ce n ce mai importante, fiind utilizate ca i suport al deciziilor privind dispoziia i folosina proprietilor. n aceast situaie se impune o cunoatere a caracteristicilor proprietii imobiliare. Conform Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS) 2011 termenul de proprietate imobiliar este definit ca fiind terenul i toate elementele care sunt o parte natural a acestuia, de exemplu copaci i minerale, elementele care au fost ataate terenului, cum ar fi cldirile i construciile de pe amplasament i toate elementele permanent ataate cldirilor, de exemplu echipamentele mecanice i electrice care asigur funcionarea unei cldiri, aflate att n subsol, ct i deasupra solului. Piaa imobiliarelor se difereniaz de celelalte tipuri de pia (considerate eficiente) prin aceea c proprietile imobiliare nu pot fi achiziionate n fraciuni de proprietate cu valori suficient de mici nct s poat fi accesibile unui numr mare de cumprtori, astfel c pieele imobiliare sunt foarte sensibile la schimbri economice precum dinamica nivelurilor salariale i a ocuprii forei de munc sau stabilitatea veniturilor. Un alt element de difereniere l reprezint faptul c piaa imobiliar nu se autoreglementeaz i exist relativ mul te 3

reglementri locale sau naionale care afecteaz tranzaciile imobiliare (cele mai multe viznd direct sau indirect impozitarea proprietilor imobiliare). Vnztorii i cumprtorii care activeaz pe piaa imobiliar nu sunt reunii n mecanisme de pia structurate, cererea este volatil (influenat rapid de cele mai mici variaii n volumul i structura populaiei), viteza de tranzacionare este sczut, iar de cele mai multe ori interaciunea dintre vnztori i cumprtori nu are loc n condiii optime. Proprietile imobiliare sunt durabile, nu i modific fundamental caracteristicile pe perioade lungi de timp, iar utilitatea se manifest la loc fix; ca investiii, sunt dificil de vndut, iar lichiditatea este sczut datorit naturii comportamentului consumatorilor i volumelor unitare de tranzacionare. De asemenea asimetria informaionala pe piaa imobiliar se manifest cu intensitate mai mare dect ntr-o pia eficient, ntruct vnztorii i cumprtorii de proprieti imobiliare nu sunt ntotdeauna bine informai, nu vnd sau nu cumpr n mod frecvent; informaiile privind valorile tranzaciilor cu proprieti imobiliare similare nu sunt disponibile imediat (Mati et al., 2013: 27-28). n contextul n care informaia nseamn putere, se remarc un factor extrem de important n formarea deciziilor de investiii. tiina evalurii este cea care vine n sprijinul activitii economice, oferind informaii cruciale juctorilor de pe piaa imobiliarelor i nu numai. Estimrile precise i realiste concur, printre altele, la stabilirea i stabilizarea creditelor i investiiilor care promoveaz o dezvoltare a proprietilor imobiliare n sensul impus de societate. ntrucat deciziile privind utilizarea i dispoziia proprietilor precum i drepturile legate de proprieti depind de cunointe ample i solide, evaluatorii aduc un aport substanial celor care iau asemenea decizii. Evaluarea are ca scop exprimarea unei opinii asupra valorii prin demersuri specifice, realizate de ctre un profesionist sau o societate specializat. Prin evaluare nu se creeaz valoare, ci se interpreteaz piaa pentru a se ajunge la estimarea unei valori (Deaconu, 2002: 7). Pentru a nelege procesul evalurii proprietilor imobiliare este important cunoaterea principalele categorii de valori ataate acestora: valoarea de pia, valoarea de utilizare, valoarea de investiie, valoarea de asigurare, valoarea de impozitare, costul de nlocuire, valoarea de casare, valoarea de lichidare (n urma unei lichidri forate), valoarea special. Valoarea de pia este definit de standardul internaional de evaluare IVS1 elaborat de Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) ca fiind "suma estimat pentru care o proprietate ar fi schimbat la data evalurii, ntre un vnztor hotrt i un cumprtor hotrt, ntr-o tranzacie echilibrat, dupa un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri". Valoarea de utilizare reprezint valoarea pe care o anumit proprietate imobiliar o are pentru o anumit utilizare. Valoarea de utilizare se concentreaz pe valoarea cu care o anumit proprietate imobiliar contribuie la ntreprinderea/afacerea din care face parte, fr a lua n considerare cea mai buna utilizare a proprietii sau suma ce poate fi obinut prin vnzarea acesteia. Valoarea de utilizare depinde de administrarea proprietii i de condiiile 4

externe. Valoarea de utilizare se va estima n evaluarea proprietatilor imobiliare n scopul fuziunii, prelurii sau emisiunii de valori mobiliare (ori majorarea valorii nominale a aciunilor existente). Valoarea de investiie reprezint valoarea unei proprieti, pentru un anumit investitor sau grup de investitori, cu anumite obiective de investiii identificate. Acest concept subiectiv reflect relaia dintre o proprietate specific i un anumit investitor sau grup de investitori cu obiective i/sau criterii de investiii definite. Valoarea de investiie (n uniti monetare) este preul pe care un investitor l-ar plti pentru o investiie, n concordan cu capacitatea sa de a percepe acea investiie. Valoarea de investiie este util pentru un potenial cumprtor al unei investiii deja existente sau al unei proprieti imobiliare generatoare de venit. Valoarea de asigurare este valoarea unei proprieti imobiliare, recunoscut de prevederile unei polie sau contract de asigurare. Valoarea de impozitare este valoarea bazat pe definiiile din legislaia fiscal specific impozitrii. Costul de nlocuire Net (CIN) reprezint o metod acceptabil de evaluare utilizat n scopul elaborrii situaiilor financiare pentru proprietile specializate sau cu pia limitat. CIN se bazeaz pe o estimare a valorii de pia a terenului la care se adaug costul de nlocuire (sau de reconstrucie) a construciilor (mbuntirilor) i se scade deprecierea cumulat a acestora. Rezultatul este o combinaie ntre elemente de pia i nebazate pe pia. Valoarea de casare este valoarea unei proprieti excluznd terenul, din perspectiva materialelor pe care le nglobeaz i nu n ipoteza continurii utilizrii fr reparaii sau modificri speciale. Valoarea de lichidare (sau de vnzare forat) este suma care poate fi obinut n mod rezonabil din vnzarea unei proprieti ntr-un interval de timp prea scurt pentru a ndeplini condiiile specificate n definiia valorii de pia. Valoarea de lichidare este dat de cel mai probabil pre care se poate obine pentru o proprietate. Valoarea special este un termen legat de un element de valoare extraordinar, superior valorii de pia. Valoarea speciala ar putea aprea, de exemplu, prin asocierea fizic, funcional sau economic cu o alt proprietate . Evaluatorii realizeaz analize i emit opinii sau concluzii n legtur cu natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite drepturi sau alte aspecte n proprietatea imobiliar. Evaluarea este actul sau procesul de estimare a valorii acestora. Scopul unei evaluri se bazeaz pe nevoile de informaii ale clientului n legtur cu valoarea delimitat a unui drept de proprietate imobiliar. Utilizarea unei evaluri este maniera n care clientul folosete aceast informaie. Rezultatele procesului de evaluare se concretizeaz ntr-un raport de evaluare care este solicitat n momentul transferul dreptului de proprietate, nchirierii, n cazul vnzrii, impozitrii, a lurii deciziei de investiii sau n cazul problemelor legate de asigurri (Ular R. et al., 2006: 399). 5

n evaluarea proprietilor imobiliare (dar i n evaluarea altor tipuri de proprieti) sunt utilizate trei abordri clasice: abordarea prin cost; abordarea prin comparaii de pia; abordarea prin capitalizarea veniturilor

ABORDAREA PRIN COST


Pn la nceputul secolului al XX-lea valoarea patrimonial a constituit un parametru esenial de evaluare a proprietilor imobiliare. Metodele de evaluare patrimonial sunt recunoscute pe scar larg de ctre specialiti din Europa Continental, n timp ce specialitii din America de Nord aproape c le ignor, ei considernd drept valoare economic realist cea care rezult din actualizarea cash-flow - urilor previzionate. (Bologa, 2011: 94) O alt denumire pentru evaluare patrimonial este evaluarea prin active. Conform Standardelor Internaionale de Evaluare a afacerii, abordarea pe baza de active este calea de estimare a valorii unei afaceri i / sau participaii la acestea, utiliznd metode bazate pe valoarea de pia a activelor individuale ale afacerii, sczndu-se datoriile acesteia. De asemenea, aceste metode de evaluare patrimonial funcioneaz dup principiul conform cruia valoarea unei entiti este dat de totalitatea valorilor sale componente. (Deaconu, 2012: 64) Abordarea prin cost este o metod patrimonial i const n stabilirea valorii proprietii imobiliare prin estimarea costului de achiziionare a terenului i de construire a unei cladiri noi, cu aceeai utilitate, sau de adaptare a unei proprieti vechi la acelai grad de uzan, fr costurile legate de timpul de construcie/adaptare. n cazul proprietilor vechi, abordarea prin cost ia n considerare i o estimare a deprecierii, care include att deteriorarea fizic, ct i deprecierea funcional. Aceast abordare este adesea aplicat n evaluarea unor construcii noi sau a unor construcii relativ recente, a unor proiecte, extinderi sau renovri, dei estimrile de cost reprezint limita superioar pn la care cumprtorii ar plti pentru astfel de proprieti. Aceast metod de evaluare se folosete cu precdere n evaluarea proprietilor specializate sau cu pia limitat, uneori fiind unica modalitate de evaluare posibil.

Formula care st la baza metodei de evaluare prin cost este urmtoarea: Valoarea actual rmas a activului (de nlocuire/ reconstrucie net) = Cost de nou (de nlocuire/ construcie brut) - Depreciere

Pentru evaluarea unei proprieti imobiliare, formulei de mai sus i se adaug valoarea terenului considerat liber cruia se stabilete cea mai bun utilizare (Deaconu, 2012: 40). Aplicabilitatea abordrii prin cost este redat prin intermediul urmtorului tabel:
Metoda costului este cea mai aplicabil n evalurile proprietilor noi, proprietilor cu depreciere mic, i proprietilor specializate. pentru a estima valoarea construciei n studii de proiect, n studii de fezabilitate, i n evaluarea proprietilor ce nu sunt vndute frecvent pe pia. Cel mai puin aplicabil pentru proprieti vechi ce au o depreciere cumulat important; alte probleme ale acestei abordri se refer la estimarea profitului ajustarea pentru proprietate i la promotorului, drepturile de

durata necesar pentru construirea unei noi cldiri.

(Sursa : Mati et al.,2013: 117)

Procesul de evalure a abordrii prin cost se aplic parcurgnd urmtoarele etape : 1. Prima dat valoarea terenului n cauz este estimat ca i cum terenul ar fi liber i disponibil pentru dezvoltarea la cea mai bun utilizare. 2. Apoi sunt estimate costurile de nlocuire pentru construciile n cauz, la data evalurii, mpreun cu orice alte costuri necesare pentru aducerea cldirii la standardele pieei i la un profit adecvat promotorului. 3. Aceste estimri sunt adunate pentru a obine costul total al structurii principale. 4. Apoi sunt estimate deprecierile din cauza uzurii fizice, neadecvrii funcionale, i deprecierii economice, i sczute din costurile de nlocuire sau reproducie ale structurii.

5. Costul net al oricrei cldiri secundare sau amenajri de amplasament este estimat i adunat la costul net al ntregii cldiri. 6. n final, este adunat i valoarea terenului valoarea terenului pentru a obine a valoarea final a unei proprieti libere/neocupate, care, dac este necesar, pentru a corespunde dreptului de proprietate evaluat. (Vascu, 2013: ) n ceea ce privete costul de reconstrucie, acesta se refer la suma total necesar reconstruirii, la preurile din data reevalurii, a unei copii identice a cldirii evaluate, utiliznd aceleai materiale, machete, respectnd aceeai structur/ form, calitate i cuprinznd toate deficienele, supradimensionrile i deprecirea cldirii evaluate. Iar costul de nlocuire presupune costul estimate pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii a unei cldiri cu utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate, utiliznd materiale moderne, arhitectur i proiecte curente, deci costul unui active modern echivalent. (Vacu, 2013) n ceea ce privete estimarea deprecierii acumulate deprecierea este o pierdere de valoare a proprietii imobiliare fa de costul de reconstrucie sau de nlocuire a construciilor ce poate aprea din cauze fizice, funcionale sau externe. Metodele de estimare a deprecierii sunt (ANEVAR, 2012: 47): metoda duratei de viata economica; metoda modificata a duratei de viata economica; metoda segregarii; metoda comparatiei

Cele mai reprezentative proprieti imobiliare sunt terenurile i costruciile. n lucrarea Evaluarea ntreprinderii, A. Bologa prezint urmtoarele metode de evaluare a principalelor proprieti imobiliare: 1. Evaluarea unui teren liber (neamenajat sau vacant) sau a terenului pe care se afl amplasate amenajri i/sau construcii se poate face prin ase metode (sau tehnici) recunoscute de evaluare: a) Comparaia direct este metoda recomandat pentru evaluarea terenurilor libere, fr construcii, de asemenea,este cea mai utilizat i preferat atunci cnd exist date comparabile. b) Metoda alocrii (repartizrii) este recomandat de practica evalurii pentru terenurile construite. n acelai timp este o tehnic indirect de comparaie care utilizeaz o proporie ntre valoarea terenului i valoarea proprietii construite. c) Extracia este o metod de evaluare, derivat din metoda alocrii, care const n deducerea din preul de vnzare a unei proprieti a valorii construciei, calculat la costul de nlocuire net, iar valoarea astfel rezultat este valoarea terenului. d) Metode de parcelare. Se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezint cea mai bun utilizare i dac exist date de comparaie pentru aceste tipuri de 8

parcele. De asemenea, se utilizeaz i n studiile de fezabilitate i n evalurile unde exist puine tranzacii comparabile. e) Metoda rezidual terenului are o aplicabilitate redus, respectiv se folosete numai pentru evaluarea proprietilor generatoare de venit i este mai des aplicat n cazul proprietilor noi, pentru care sunt necesare mai puine ipoteze. f) Metoda capitalizrii chiriei brute este folosit pentru evaluarea terenurilor nchiriate, permind capitalizarea chiriei ncasate de proprietarul terenului nchiriat unui utilizator.

2.

Evaluarea construciilor

Practica recomand evaluarea acestora cu ajutorul comparaiei directe, folosit i pentru evaluarea terenurilor, a metodei bazat pe capitalizarea veniturilor sau evaluarea pe baz de cost. Toate cele trei metode au fost detaliate mai sus.

ABORDAREA PRIN COMPARAII DE PIA


Aa cum s-a precizat anterior pe parcursul acestei lucrri, organismele de reglementare n domeniul evalurii mpart metodele de evaluare a proprietilor imobiliare in trei grupe: abordarea bazat pe cost, abordarea bazat pe venit i abordarea bazat pe comparaii de pia. Abordarea bazat pe comparaii de pia are scopul de a analiza piaa pe care se desfoar tranzacia pentru a se stabili limitele valorii de pia analiznd proprieti identice sau cel puin asemntoare cu cea care se evalueaz, dar i pentru a obine ct mai multe informaii relevante i semnificative cu referire la piaa n cauz. Metoda comparaiei directe de pia se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor libere (sau considerate libere pentru scopul evalurii) sau a cldirilor analizate n mod individual. Abordarea prin pia consider c preurile proprietii sunt stabilite de pia ntruct valoarea de pia a unei proprieti imobiliare se afl n relaie direct cu preurile unor proprieti competitive i compatibile, poate fi deci calculat n urma studierii preurilor de pe pia ale proprietilor competitive pe segmentul respectiv de pia (Mati et. al., 2013: 82). Toate informaiile pe care evaluatorii le extrag din cadrul unei piee de tranzacionare trebuie studiate i verificate nu doar preluate ca atare. Aa cum este precizat i in Standardele Internaionale de Evaluare, ncrederea care poate fi acordat oricrei informaii despre preul comparabil se determin prin comparaia diferitelor caracteristici ale proprietii imobiliare i tranzaciei, din care au rezultat datele despre pre, cu cele ale proprietii evaluate (IVS 230, 2011: 61). Informaiile se pot obine din diverse surse; una din variante o reprezint contactarea prilor implicate n tranzacii:vnztori, cumprtori, avocai, notari i ageni imobiliari. O alt posibilitate este documentarea din alte surse precum site-uri de specialitate, 9

diverse publicaii editate de instituiile de stat, de organizaii profesionale i de firme private, anunuri publicitare, agenii imobiliare, informaii obinute de la persoane fizice sau juridice. Aplicarea acestei metode presupune parcurgerea unor etape, dup cum urmeaz: 1. Analiza proprietii ce reprezint obiectul evalurii Pentru ca prima etap de analiz a pieei s fie eficient evaluatorul trebuie s cunoasc n detaliu date despre proprietate, att caracteristici cantitative ct i calitative, punctele tari i punctele slabe. Cele mai importante caracteristici ale proprietilor imobiliare sunt: localizarea, descrierea fizic i juridic, calitatea terenului sau vrsta i caracteristicile cldirilor, dreptul de proprietate evaluat, existena restriciilor sau anumitor condiionri n legtur cu proprietatea. 2. Cercetarea pieei i selectarea informaiilor semnificative Aceast etap presupune colectarea informaiilor din aria de pia a proprietii imobiliare evaluate, despre vnzrile i ofertele de vnzare i cererile de cumprare existente pentru imobiliare similare. Considerm c este necesar ca evaluatorul s neleag pe deplin comportamentul actorilor de pe piaa tranzaciilor imobiliare pentru a reui s trag concluzii adecvate n urma analizei pieei. Se vor prelua informaii cu referire la numrul vnzrilor, oferta de proprieti imobiliare scoase la vnzare i rata de absorbie a ofertei, condiiile i clauzele vnzrilor sau utilizarea proprietii nainte i dup vnzare. 3. Alegerea criteriilor de comparaie relevante Criteriile de comparaie trebuie s fie ct mai numeroase pentru ca analiza comparativ s aib rezultate ct mai relevante. De regul se aleg ct mai multe elemente definitorii pentru tranzaciile de acest fel, precum: atributele drepturilor de proprietate transmise, condiii de finanare, condiii de vnzare, cheltuielile fcute imediat dup cumprare, condiii de pia, localizare, caracteristici fizice (suprafaa, forma, utiliti, accesul, topografia, localizarea, vederea), caracteristici economice, utilizare, respectiv componente non imobiliare (Deaconu et. al., 2013: 45). Cele mai importante criterii de comparaie sunt data tranzaciilor i localizarea ntruct proprietile imobiliare din aceiai zon sunt cele mai comparabile. 4. Alegerea proprietilor imobiliare asemntoare cu cea evaluat n procesul de selecie a proprietilor imobiliare se urmrete identificarea proprietilor care au fost tranzacionate pe aceiai pia n mod obiectiv i de bunvoie. n funcie de criteriile de comparaie alese se va selecta un anumit numr de imobiliare identice sau asemntoare cu obiectul evalurii, iar apoi se va trece la etapa de analiz comparativ.

5. Efectuarea analizelor comparative Dup cum este precizat n Standardele Internaionale de Evaluare de multe ori evaluatorul alege o unitate de comparaie adecvat tranzaciilor care se studiaz. Unitile de comparaie, 10

care se utilizeaz frecvent, rezult din analiza preurilor de vnzare prin calcularea preului pe metru ptrat pentru cldiri sau a preului pe hectar pentru teren. Alte uniti folosite pentru compararea preurilor, atunci cnd exist suficient omogenitate ntre caracteristicile fizice ale proprietilor, sunt preul pe camer sau preul pe unitatea de producie, de exemplu n cazul produciei agricole (IVS 230, C14, 2011: 65).

6. Determinarea coreciilor necesare i ajustarea preurilor comparabilelor n funcie de corecii n cel mai fericit caz evaluatorul reuete s indentifice tranzacii care au avut loc foarte recent iar obiectul lor a fost un activ identic cu cel evaluat, caz n care etapa ajustrii preurilor cu coreciile nu mai este necesar. Totui, dac nu sunt ndeplinite condiiile menionate se vor calcula corecii. Standardele Internaionale de Evaluare precizeaz cteva exemple de cazuri n care se parcurge aceast etap a procesului de evaluare (IVS 2001: 88): n cazul n care instrumentul de evaluat are caracteristici diferite de cele pentru care sunt disponibile preuri Exist diferene n mrimea sau volumul tranzaciilor fa de deinerea evaluat Dac tranzacia nu a avut loc ntre pri neprtinitoare, care s fi acionat independent Momentul tranzaciei.

n procesul de aplicare a coreciilor asupra preului de vnzare se ine cont nainte de toate de durata intervalului de timp dintre data tranzaciei i data evalurii. De asemenea, se iau n considerare circumstanele schimbtoare din mediul economic. n general, se aplic corecii separate preurilor de vnzare ale comparabilelor, pentru fiecare element de comparaie. Mrimea coreciilor depinde de datele disponibile despre proprietile imobiliare similare i de raionamentul evaluatorului (IVS 230, 2011: 27 ). Coreciile sunt exprimate n raportul de evaluare fie n mod absolut fie procentual, atunci cnd se aplic tehnici de analiz pe perechi de date efectundu-se corecii cantitative. Coreciile se pot aplica fie asupra preurilor unitare ale terenurilor sau cldirilor, fie asupra valorii totale a proprietii imobiliare.

7. Calcularea unei valori unice, n funcie de rezultatele obinute anterior n urma analizei comparative i aplicrii coreciilor necesare se urmrete reconcilierea preurilor unitare corectate ntr-o valoare unic. De regul se preia preul de vnzare al proprietii imobiliare care a fost afectat de cel mai mic numr de corecii considerndu-se c aceasta reprezint activul etalon, cel mai apropiat de cel evaluat. Valoare de pia a proprietii imobiliare = Valoarea unic de pia (Preul comparabilei ce se dovedete cea mai apropiat n urma analizei comparative) corecii.

11

Aplicabilitatea metodei prin comparaii de pia Este bine cunoscut faptul c evaluatorii prefer s utilizeze abordarea prin comparaii de pia dac se pot determina cu uurin preuri a unor proprieti identice sau similare care au fost tranzacionate la o dat calendaristic apropiat de data evalurii. n plus, este important ca evaluatorii s dispun de un numr destul de mare de tranzacii asemntoare pentru a se asigura c preurile identificate sunt reale i relevante. Aadar este indicat aplicarea acestei metode n cazul unei piee active care conine totodat surse credibile de verificare a valorilor tranzaciilor realizate anterior i trebuie n mod obligatoriu eliminate din analiz acele tranzacii ale unor cumprtori cu interese speciale (spre exemplu cei care pltesc un pre mai mare pentru o proprietate din anumite motive). Un numr de tranzacii insuficient va limita aplicabilitatea metodei, precum i schimbarea rapid a condiiilor economice i a legislaiei. Aadar, scopul abordrii prin comparaia vnzrilor este determinarea cererii pentru activul evaluat, printr-o analiz a vnzrilor sau a ofertelor recente ale unor active similare pentru a ajunge la o estimare a celui mai probabil pre de vnzare pentru activul care face obiectul evalurii (Deaconu et al., 2013: 46).

ABORDAREA BAZAT PE VENIT


(METODE DE RANDAMENT) 1. Valorile de randament informaii generale, previziune i actualizare n ceea ce privete evaluarea imobilelor, o condiie esenial n obinerea rezultatelor optime, n concordan cu realitatea fizic i economic, este analiza rezultatului obin ut n urma calculelor economice. Acest lucru presupune cunotine de specialitate, precum i abilitatea persoanei n cauz de a le pune n aplicare. Metoda estimrii prin venituri este o metod introdus n Europa, ncepnd cu anii 1992, fiind aplicat n special n cazul aciunilor de asociere ntre parteneri pentru exploatarea imobilelor (Btrncea et al., 1998: 133-134). Metodele de evaluare bazate pe actualizarea ctigurilor constau n tehnici i formule matematice folosite de evaluatori pentru a analiza capacitatea beneficiar a unei proprieti imobiliare (n general msoar ctigurile bneti), care transform ctigurile viitoare n valori prezente (Andreica & Vere, 2000: 222). Aceasta reprezint una din cele trei metode importante ale evalurii proprietii imobiliare (Frsineanu, 2002: 19). Abordarea pe baz de venit presupune convertirea unor fluxuri de venituri viitoare n valoarea lor prezent (Goagara & GiurcVasilescu, 2009:3). Punctul de plecare n aplicarea metodelor de randament l reprezint analiza datelor privind veniturile i cheltuielile viitoare aferente unei proprieti (Frsineanu, 2002:19).

12

Metodele de randament sunt corelate cu principiile de evaluare a proprietilor imobiliare, astfel: A. Principiul abordarii previzionale este cel mai important principiu pentru metodele de randament, deoarece valoarea poate fi definit ca suma prezent a dreptului de a obine ctiguri n viitor. B. Principiul cererii i al ofertei este important n previzionarea fluxurilor viitoare, deoarece chiria obinut de proprietarii unui imobil este determinat direct proporional cu raportul dintre cerere i ofert. Atunci cnd cererea depete nivelul ofertei, investitorii sunt interesai s investeasc, deoarece chiriile sunt mari, n consecin i profiturile obinute vor fi mari. Contrar, cnd cererea este mai mic dect oferta, gradul de ocupare al imobilelor i nivelul chiriilor scad n mod semificativ. n momentul n care nivelul cererii este egal cu cel al ofertei, se realizeaz echilibrul pieei. C. Principiul substituiei rezult din mecanimul pieei, care ofer informaii pentru estimarea veniturilor i cheltuielilor generate de proprietate, n vederea alegerii unei rate de actualizare adecvate proprietii evaluate. D. Principiul echilibrului utilizarea proprietii n domeniul care aduce cel mai mare profit. Dac proprietatea este supra sau sub dotat n raport cu destinaia sa, profitul realizat va fi afectat n mod direct. E. Principiul factorilor externi care pot aciona pozitiv sau negativ asupra valorii proprietii. Locuinele sunt expuse influenei calitii transportului , existenei spaiilor de joac, a grdinielor, colilor, a spaiilor comerciale (Andreica&Vere, 2000: 222). Ctigurile viitoare sunt reprezentate de anumite fluxuri de venituri care urmeaz a fi realizate n viitor, venituri influenate de cheltuielile legate de deinerea proprietii. Principalele tipuri de venituri n cadrul metodei randamentului sunt urmtoarele (Andreica & Vere, 2000: 224): A. Venitul brut potenial este valoarea obinut n urma utilizrii integrale a proprietii. Valoarea se obine avnd la baz comparaia chiriilor unor spaii similare, sau chiria curent cu care proprietatea a fost nchiriat, dac aceasta nu este ocupat de proprietar n momentul efecturii evalurii. B. Venitul brut din exploatare spre deosebire de cel potenial, este mai redus deoarece ine cont n determinarea lui de eventualele probleme inerente care pot aprea n ocuparea permanent a ntregii proprieti.Importana lor crete odat cu mrimea proprietii, fiind mai puin importante n cazul unui apartament sau al unei case. C. Venitul net din exploatare ctigul net estimat a fi obinut de investitor dup plata cheltuielilor operaionale de funcionare a proprietii, mai puin cele cu amortizarea cldirilor i plata dobnzilor bancare. Estimarea cheltuielilor legate de ntreinerea proprietii, se face inndu-se seama de cheltuielile de ntreinere din ultimul an, cheltuielile cu reparaiile periodice necesare pentru buna funcionare a cldirii, cele cu 13

impozitul pe cldiri, sau alte cheltuieli pe care proprietarul este obligat s i le asume, conform prevederilor acordului cadru. D. Cash-flow-ul disponibil nainte de impozitare (CFB) partea din venitul net care rmne dup plata serviciului datoriei aferent creditului imobiliar, constituit din dobnzi la care se adaug ratele, nainte de plata impozitului pe profit. E. Cash-flow-ul net disponibil dup impozitare (CFN) reprezentat de fluxul de numerar disponibil dup plata impozitului pe profit(Mati et al., 2013: 133). F. Valoarea rezidual reprezint preul pe care investitorul l poate obine dup expirarea termenului investiiei (prin renunarea la dreptul de proprietate, prin vnzare sau lichidare). Cheltuielile unei proprieti se pot diviza n cheltuieli fixe, variabile, i de reparaii capitale, astfel: A. Cheltuielile fixe nu sunt legate de gradul de utilizare a proprietii. Exemple de astfel de cheltuieli sunt: cheltuieli cu amortizarea cldirilor, impozitele pe cldiri i teren, asigurrile, i unde este cazul, plata personalului n regie. B. Cheltuielile variabile se modific n funcie de gradul de utilizare a proprietii. n estimarea lor se au n vedere cheltuieli similare din anul anterior, dar i schimbrile care au avut loc la nivelul preului n ultimul an de funcionare. Exemple de cheltuieli variabile ar fi: cheltuielile cu administrarea cldirii, cheltuielile cu prestrile de servicii, cheltuielile cu utilitile(precum: ap, electricitate, nclzire, salubritate), cheltuieli privind amenajrile i reparaiile, cheltuieli cu salariile personalului auxiliar curaenie, paza, cheltuieli cu ntreinerea parcrilor, spaiilor de joac pentru copii (Andreica & Vere, 2000: 225). C. Cheltuielile de reparaii capitale sunt cheltuieli care apar n urma utilizrii proprietii, dar nu sunt direct proporionale cu gradul utilizrii acesteia. Reprezint ansamblul operaiunilor necesare recondiionrii sau refacerii proprietii la starea iniial (Cotoros, 2012: 31). Potrivit C16 din IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare, n abordarea prin venit sunt utilizate o serie de metode pentru indicarea valorii, iar caracteristica lor comun este faptul c au la baz un venit realizat sau unul previzionat, obinut n general de titular, sau proprietarul imobilului, caz n care acest venit poart numele de chirie (IVS 230, 2011: 73). Se genereaz astfel un flux de venit, utilizat n procesul de capitalizare, nvederea obinerii valorii. n cazul n care fluxul rmne constant, capitalizarea se poate realiza prin utilizare a unui singur multiplicator, denumit n continuare rat de capitalizare. Acestare prezint randamentul pe care un investitor l-ar putea obine prin valorificarea imobilului. Metoda este simpl dar un poate fi utilizat n situaia n care pentru perioadele viitoare se ateapt ca acest venit s se modifice semnificativ de la o perioad la alta, caz n care se folosesc metode de actualizare a veniturilor, denumite i modele ale fluxului de numerar actualizat. Valoarea 14

total determinndu-se prin nsumarea valorilor actualizate din perioadele individuale (IVS 230, 2011: 73). Procesul de actualizare presupune luarea n considerare a faptului c o unitate monetar astzi valoreaz mai mult dect aceeai unitate monetar n viitor, astfel, actualizarea este utilizat pentru a determina valoarea prezent a unor fluxuri viitoare de lichiditi (Lungu & Komartin, 2000: 44). Raportat la un leu investit, formula este urmtoarea (Deaconu, 2012, pag. 83):

Unde: a valoarea actual a unui leu investit; d rata anual a dobnzii; n numrul de ani ai perioadei avute n vedere Contrar, cnd se dorete obinerea valorii prezente a unei anuiti, sau sum fix care se va primi peste un anumit numr de ani, se folosete urmtoarea formul (Deaconu, 2012: 83):

Unde: A valoarea actual a unei anuiti Standardele de evaluare consifer c prin metoda de randament se calculeaz valoarea prezent a beneficiilor anticipate (IVS 230: 66). 2. Rentabilitatea investiiei imobiliare (rate de rentabilitate) Obiectivul investitorului este acela de a obine un beneficiu mai mare dect investiia fcut la nceput. Msurarea acestor beneficii se realizeaz cu ajutorul ratelor rentabilitii, care pot fi clasificate n dou mari grupuri: rata de actualizare i rata de capitalizare (IVS 230, 2011: 5). Ambele tipuri de rate se bazeaz pe informaii obinute de pe pia, ele fiind exprimate ca un multiplu de prei acestea exprim o rat a rentabilitii proprietii, care deriv din informaii despre proprieti similare (Frsineanu, 2002: 21). Rata de capitalizare este o caracteristic a unui drept de proprietate, care poate fi privit din dou puncte de vedere, i anume: rata total de capitalizare, care reflect raportul dintre venitul net anual din exploatare (VNE) i preul proprietii, precum i rata de capitalizare a capitalului propriu (Re), care reflect relaia dintre cash-net anual la dispoziia acionarilor i valoarea capitalului propriu investit ntr-o propritate imobiliar (IVS 230, 2011: 6). Rata de actualizare poate fi privit la rndulei sub trei accepiuni. Prima ar fi costul capitalurilor investite, care la rndul lui este influenat de structura de finanare i costul capitalului, obinndu-se costul mediu ponderat al capitalului. Cea de-a doua accepiune este 15

rata de rentabilitate, care este o rat pur, fr risc, denumit rat neutr,care va fi majorat cu o rat de risc n vederea determinrii ratei de actualizare. Cea de-a treia component a ratei de actualizare o constituie prima de risc (Deaconu, 2012: 90). Exist totodat i o serie de diferene ntre rata de actualizare i cea de capitalizare, precum: Rata de capitalizare este utilizat pentru determinarea valorii prezente a unui flux constant, pe cnd rata de actualizare este utilizat pentru fluxuri viitoare care difer ca mrime i evoluie; Rata de capitalizare preia toate modificrile viitoare ale venitului stabilit pentru estimarea valorii; Rata de actualizare, fa de rata de capitalizare, este influenat i de rata de cretere anual a venitului, care poate fi evideniat conform relaiei Gordon-Shapiro, astfel:

Rata de capitalizare = Rata de actualizare Rata de cretere; n tehnica actualizrii, creterea venitului este previzionat pentru fiecare an de previziune, pe cnd n capitalizare, modificrile viitoare ale venitului sunt estimate ca o medie anual; Dac este estimat o cretere important pe termen scurt sau mediu al rezultatului economic, urmat de o perioad de stabilizare, se urmrete adoptarea unei metode bazate pe actualizare (Frsineanu, 2002: 22-23).

Deosebit de important n relaia dintre rata de actualizare sau capitalizare i estimarea profitului este coerena dintre acestea, astfel venitul este previzionat n termeni nominali (adic preuri curente), i ratele sunt nominale. Precum i dac venitul previzionat este exprimat n termeni reali (preuri constante), trebuie utilizate rate reale. Relaia dintre cele dou este urmatoarea:

Unde: in rata (de actualizare sau capitalizare) exprimat n termeni reali; il rata (de actualizare su capitalizare) exprimat n termeni nominali; r rata inflaiei.

1. Valori de randament determinate prin metode de capitalizare a beneficiilor Aceasta metod se bazeaz pe raportarea unui flux constant i reproductibil de venit (de regul profit net sau dividende) la o rat de capitalizare. n acest caz este vorba de un singur flux de venit (profit net sau dividende), aferent unei singure perioade ( de regula un an).

16

n general, rezultatului contabil ales i se aplic corecii cu caracter fiscal sau economic. Coreciile se aplic n vederea aducerii valorii imobilului ct mai aproape de valoarea de pia. 2. Valori de randament determinate prin metode de actualizare a cash-flow-urilor Actualizarea este o metod utilizat pentru convertirea unor venituri viitoare la valori prezente, prin ajustarea venitului cu o rat de actualizare. Metoda trebuie s fie n concordan cu comportamentul pieei. Se pornete de la idea conform creiainvestitorul va aduce o rentabilitate satisfctoare a investiiei fcute (IVS 230, 2011: 11).

17

CONCLUZII
n cadrul procesului lurii deciziei de a investi ntr-o proprietate imobiliar, o atenie deosebit este dat relaiei dintre evaluarea proprietii, analiza riscului i finanrii precum i creterii interesului i responsabilitii pe care investitorii i le asum fa de societate i de mediu. Evaluarea i serviciile furnizate de evaluatorii de proprieti imobiliare sunt critice pentru funcionarea pieei imobiliarelor, interconectarea pieelor financiare ct i cea a economiilor naionale. De regul, n literatura de specialitate sunt menionate metode de evaluare comune tuturor tipurilor de evaluare (evaluarea imobiliarelor, a bunurilor mobile, a afacerilor sau a altor tipuri de active). Totui, n cazul proprietilor imobiliare se pot delimita anumite metode n funcie de tipul de proprietate. Remarcm n urma analizei efectuate asupra metodelor de evaluare a proprietilor imobiliare faptul c metoda de evaluare prin comparaia vnzrilor i metoda prin costuri se utilizeaz n cadrul evalurii terenurilor i construciilor ntruct se impune evaluarea separat a acestor imobiliare, iar cea de-a treia metod bazat pe capitalizarea veniturilor este aplicat ndeosebi pentru evaluarea proprietii n totalitatea sa, deci 100% (inclusiv a tuturor acionarilor sau partenerilor) a capitalului proprietilor nchiriate, toate acestea contribuind nediscriminatoriu la generarea de venituri. n cadrul raportului de evaluare evaluatorul va reconcilia valorile rezultate din aplicarea a dou sau mai multe abordri sau metode asociate cu scopul de a furniza n final opinia obiectiv a evaluatorului. Prin urmare, activitatea de evaluare a crescut ca i importan ntruct la baza finalizrii oricrui proiect imobiliar trebuie s stea o evaluare realizat de ctre un evaluator autorizat i specializat. De foarte multe ori, valoarea activelor imobiliare ale unei companii reprezint cea mai important component din valoarea de piaa a acelei companii, astfel c evaluarea acestor active este deosebit de important n stabilirea valorii reale.

18

BIBLIOGRAFIE
1. *** Standardul Internaional de Evaluare 230, (2011) Drepurile asupra proprietilor imobiliare, ANEVAR 2. Andreica H.-A., Vere D. (2000), Evaluare Imobiliar, Editura U.T. Pres, Cluj-Napoca 3. Btrncea I. et al., (1998), Analiza-diagnostic i evaluarea societilor comerciale, Editura Dacia 4. Bologa A., (2011), Evaluarea ntreprinderii, Editura CIBERNETICA MC, Bucureti 5. Cotoros I., (2012), Tez de doctorat n economie: Contabilitatea reparaiilor mijloacelor fixe, Academia de studii economice a Moldovei 6. Deaconu A., (2002), Evaluarea afacerilor, Editura Intelcredo, Deva 7. Deaconu A., (2012), Diagnosticul i evaluarea afacerii, Suport de curs 2012-2013, ClujNapoca 8. Frsineanu, C. (2002), Metode de evaluare a patrimoniului, Editura ASE, Bucureti 9. Goagar D., Giurc-Vasilescu L. (2009), Evaluation based on assets: critical analysis, Universitatea din Craiova 10. Lungu I., Komartin R., (2010), Justificarea financiar a investiiilor informatice, Revista Informatica Economica, nr.2, vol. 14: 44 11. Macdonald E., Wilson H., Martinez V., Toosi A., (2011), Assesing value-in-use: A conceptual framework and exploratory study, Industrial Marketing Management, Vol. 40, Issue 5, 671-682 12. Mati D., Timbru R., Buglea A., Oprean V.B., (2013), Evaluarea proprietatilor imobiliare, Editura Risoprint, Cluj-Napoca 13. Morariu A., Crecan C.D., (2009), Investiiile imobiliare din Romnia analiz i tendine, Analiza economico-financiar i evaluarea proprietilor, Simpozion tiinific 14. Ular R., Herbei O., Herbei M., (2008), The real state, Research Journal of Agricultural Science Vol. 40, No. 2, Petroani 15. Vascu A., (2013), Evaluarea proprietilor imobiliare, Suport de curs 16. Popescu C., Asmarandei A., Standarde privind Evaluarea Proprietii, Revista Romn de Statistic, Trim 3/2012, p.138

19