Metode de calcul a evalurii terenurilor

1.

Metoda rentei funciare capitalizat Vt = R(arenda) x 100/Cc Vt-valoarea unui ha de teren R- renta funciar anual pe hectar

Cc coeficient de capitalizare (aproximativ egal cu rata dobnzii) Cc mai mic cu cel puin 0,5% din rata dobnzii pentru obligaiile cele mai stabile emise de stat; CC aprox. 5% presupune c renta s-ar multiplica de 25 ori, ceea ce echivaleaz cu nr. de ani ct lucreaz o persoan n agricultur. Valoarea redevenei = kg/ha gru x preul grului (1,2 lei/kg) Valoarea terenului calculat la CC=5%

Renta difereniat I apare datorit:

Diferena de fertilitate Consumurilor materiale Preul de vnzare se formeaz raportat la terenul cel mai puin fertil i costurile cele mai mari Poziia terenului fa de centre de aprovizionare desfacere Cile de comunicaie
Investiii suplimentare, succesive pe acelai teren Consumuri mai mari dect cretere produciei

Renta difereniat II apare datorit:

Exemplu
Clasa de calitate Nivel de baz redeven (kg gru/ha) Redevena corectat (kg gru/ha) Valoarea redevenei (lei/ha) Valoarea terenului lei/ha

490

602

722

14440

2
3 4

405
360 280

497
442 344

596
530 412

11920
10600 8240

230

282

338

6760

Metoda valorii de baz

Vt=Vb x (1+N) x 10 n care: Vt=valoarea terenului; 1+N = coeficientul de corecie a valorii de baz n care N reflect suma notelor acordate pe baz de criterii, iar nivelul su va fi mai mic sau cel mult egal cu 9 Vb=valoarea de baz echivalent venitului agricol impozabil (aprox. 0,0495 lei/m2)

Valoarea lui N rezult din analiza urmtorilor coeficieni

A
B C

Categoria localitii - comun

Amplasarea terenului-n afara localitii Funciile economice i caracteristicile sociale ale localitii (preponderent agricol) Poziia terenului fa de reele de transport Echiparea tehnico-edilitare a zonei n care se afl terenul (energie electric) Caracteristicile geotehnice ale terenului normal Restricii de folosire a terenului, conform planului urbanistic general i a regulamentelor aferente Terenuri poluate cu reziduuri nepoluat Total coeficient N

0,2
0,0 0,5

D E F G

0,2 0,5 1,0 0,3

0,0 2,9

Vt =0,0495 x (1 +2,9) x 10 = 0,0495 x 3,9 x 10=1,93 Valoarea terenului de 1,93 lei/m2 se reactualizeaz conf. HG 412/1992 respectiv K1 Valoarea la 15.03.2012

3,34 lei/1,67 lei (1992) = 2 lei

Valoarea terenului = 1,93x 2=3,86 lei/m2 = 38.610 lei/ha

Metoda de evaluare dup valoarea de patrimoniu

Valoarea de patrimoniu a terenului agricol la 8. 03.2013 n funcie de indicele mediu de cretere a preurilor. Curs de schimb dolar: 30.06.1994 = 0,1677 RON 8.03.2013= 3,3 RON K= 2,3790 : 0,1677=19,67

Clasa de calitate a 15.03.1994 terenului HG nr. 59 I II III IV V 330 264 187 110 77

Valoarea terenului (lei/ha) 6.493,37 5192,88

19,67

3678,29 2163,7 1514,59

Metoda de evaluare dup profit

Vt=VP-(CP+K1 +K2 +K3 +K4) x 25 ani

n care: Vt-valoarea terenului extravilan (lei/ha) VP valoarea produciei CP cheltuieli generale de producie (lei/ha) K coeficieni de corecie a CP

Exemplu Evaluare dup profit

Teren clasa a III a de calitate NB=59 puncte Cultura gru de toamn Pre de valorificare = 1,2 lei/kg Pm=puncte de bonitare x 40 kg/punct Pm = 59 x 40 = 2360 kg/ha VP = 2360 x 1,2 = 2832 lei/ha CP = 85% din valoarea produciei CP = 2832 x o,85 =2407,2 lei/ha Vt=(2832-2407) x 25 =10.625 lei/ha

Evaluarea terenurilor

Terenurile din intravilanelor satelor i comunelor prezint fiecare un numr de microindici i individualizare ei putnd fi completai pentru a se reda cat mai bine la realitatea i situaia specific a fiecrui teren.

Microindici

n mediul rural terenul optim pentru o gospodrie individual normal este de 1000 m2. Dac aceast suprafa este sub 400 m2 se aplic o scdere de 3-5%. Pentru terenuri cu o suprafa mai mare de 1000 m2, n care se poate utiliza pentru grdina de legume, livad sau vie, se poate acorda un spor de 5-8%. Terenul este amplasat ntr-o comun cu acces la un drum asfaltat sau exist o staie sau o halt de cale ferat. n caz contrar se aplic o scdere de 2-8% Dac respectiva comun are linii regulate de autobuze spre Bucureti sau oraul vecin, sau dac are legtur cu un numr mai mare de terenuri, se poate acorda un spor de 3-5 % Terenul este n interiorul comunei aproape de centrul administrativ (primrie, coal, magazine etc.) i cu legturi rutiere bune i directe cu oseaua de acces sau cu staia de cale ferat, aceast amplasare d dreptul la un spor de 2-5 %

Dac terenul are posibiliti de acces separat, total sau parial, dnd posibilitatea arendrii grdinii de legume sau a livezii se poate aplica un spor de 10% Dac terenul prin amplasamentul su d posibilitatea transformrii imobilului construit pe el i avnd faada la strad ntr-un spaiu comercial, acesta reprezint un mare avantaj i conduce la un spor de 10 15 %. Terenul este amplasat pe o strad asfaltat sau chiar osea naional care strbate localitatea, acesta este un mic avantaj suplimentar ce poate conduce la un spor de 2-3%.

Evaluarea terenului pe baza produciei agricole

Elemente determinante ale produciei agricole

Tipul de sol (ex. Cernoziom, Solone, etc) Zona cerealier i cultura specific zonei care va sta la baza stabilirii cuantumului produciei, inclusiv media multianual a precipitailor Nivelul apei freatice

n cazul terenurilor irigate producia luat n calcul va fi nmulit cu un coeficient de 1,3-1,5 fa de un teren din aceeai microzon, dar neirigat. Calculul venitului net anual se compune din valoarea total a produciei de baz+producia secundar (paie, coceni) i apoi se scad din cheltuielile de producie Cheltuielile de producie se consider n general la nivelul a 40% din valoarea produciei brute, pentru majoritatea culturilor.

Cheltuieli de producie de 40% sunt pt. urmtoarele terenuri:

Teren plan cu nclinare de pn la 5% Teren amplasat n limita a maximum 2 km de la marginea localitii unde este situat terenul Teren limitrof unui drum practicabil n toate anotimpurile Teren amplasat astfel nct latura minim sa aib minim 300 m Teren unde apa freatic este la o adncime mai mare de 2 m

n cazul n care terenul studiat nu ndeplinete aceste condiii, cheltuielile de producie (CP) vor fi corectate cu coeficieni de corecie K, care se vor adiiona la CP diminund venitul net anual K1 5% pentru terenuri cu panta ntre 6-12% K2 10% pentru terenuri cu panta peste 12% K3 1% pentru fiecare km n plus peste limita de 2 km de la marginea intravilanului, prezentat la punctul b K4 - 5 % pentru terenuri ce nu sunt limitrofe unui drum modernizat, respectiv practcabil n toate anotimpurile K5 - 5% pentru terenurile situate n pant de peste 6% i care nu au latura de minim 300 m

Valoarea brut a produciei

Ex. Producia = 3500 kg/ha Terenul este irigat se majoreaz producia cu 1,5 Rezult: Producia de baz 3500 kg/ha x 1,5 = 5250 kg/ha irigat Producia secundar: 1500 kg/ha x 1,5 =2250 kg paie Preuri medii piaa liber: 1,2 lei/kg gru; 0,005 lei/kg paie Rezult valoarea brut a produciei pe hectar: 5250 kg gru x 1,2 =6.300 lei/ha 2250 kg paie x 0,005 = 11,25 lei/ha Total valoare/ha = 6311,25 lei/ha

Cheltuieli de producie

40 % din valoarea brut a produciei=2.524,5 lei

VP= 6311,25 lei/ha CP = 2524,5 lei/ha Rezult valoarea net a produciei (VTA) 6311,25-2524,5=3786,75 lei/ha x 30 ani =113.602,5 lei/ha 30 de ani durata ct terenul se preconizeaz a fi exploatat ca depozit ecologic pentru deeuri menajere i industriale

Evaluarea terenurilor conform HG nr. 834/14.12.1991

Vt=Vb x (1+N) Vt=valoarea pe m2 1+N coeficient de corecie a valorii de baz a terenului n care N reflect suma notelor acordate pe criterii de departajare:

(categoria localitii, amplasarea terenului, funciile economice caracteristicile sociale ale localitii, poziia terenului fa de accesul la reelele de transport, echiparea tehnico-edilitar a zonei n care se afl terenul, caracteristicile geotehnice ale terenului, restriciile de folosire ale terenului conform planului urbanistic general i terenuri poluate cu reziduuri astfel:

Categoria localitii Amplasarea terenului Funcii economice i caracteristicile sociale ale localitii

Municipiul Bucureti Zona central Complexe

1,5 1,0 1,0

Poziia terenului fa de accesul la reelele de transport

Transport rutier Transport feroviar Transport aerian

0,2 0,3 0,5

0,5 0,5 0,5 0,0 0,5 0,5 1,0 0,5

Echiparea tehnico-edilitar a Reele de ap-canal zonei n care se afl terenul Reele de energie electric Reele de telefonie Reele de energie termic Reele de gaze Reele de transport urban Caracteristici geotehnice ale terenului Restricii de folosire a terenului conform planului urbanistic Terenuri nepoluate Teren normal Funciune compatibil

Nepoluat

0,0

METODE INTERNATIONALE

PROCESUL DE EVALUARE
Standarde Internaionale de Evaluare
DEFINIREA PROBLEMELOR
IDENTIFICAREA PROPRIETII IMOBILIARE IDENTIFICAREA DREPTURILOR DE PROPRIETATE

UTILIZAREA EVALURII

DEFINIREA VALORII

DATA EVALUARII

SFERA EVALUARII

ALTE CONDIII LIMITATIVE

ANALIZA PRELIMINAR, CULEGEREA I SELECTAREA INFORMAIILOR

GENERALE (Regiune, ora i vecintate) SOCIALE ECONOMICE GUVERNAMENTALE MEDIU NCONJURTOR SPECIFICE (Informaii despre proprietatea imobiliar evaluat i proprieti comparabile) COST I DEPRECIERE VENITURI I CHELTUIELI RATA DE CAPITALIZARE ISTORICUL PROPRIETII UTILIZAREA PROPRIETII OFERTA CONCURENIAL I CEREREA (Piaa proprietii imobiliare evaluate) INVENTARUL PROPRIETILOR COMPARABILE TRANZACII I OFERTE SPAII NEOCUPATE I CONSTRUCII NOI STUDII ALE CERERII RATE DE ABSORBIE

ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI Terenul ca fiind liber/neocupat Proprietatea ca fiind construit Specificarea n termeni de utilizare, timp i participani pe pia ESTIMAREA VALORII TERENULUI APLICAREA ABORDRILOR N EVALUARE ABORDAREA PRIN COMPARAIA VNZRILOR ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI ABORDAREA PRIN COST

RECONCILIEREA REZULTATELOR I ESTIMAREA VALORII FINALE

RAPORTAREA VALORII DEFINITE

Comparatia vazarilor

Abordarea prin comparaia vnzrilor consider c preurile proprietii sunt stabilite de pia. Valoarea de pia poate fi deci calculat n urma studierii preurilor de pe pia ale proprietilor competitive pe segmentul respectiv de pia. Procesele comparative aplicate sunt fundamentale pentru procesul de evaluare. Atunci cnd exist informaii disponibile, abordarea prin comparaia vnzrilor este cea mai direct i sistematic abordare pentru estimarea valorii. Cnd nu exist informaii suficiente, aplicabilitatea abordrii prin comparaia vnzrilor poate fi limitat. Cercetarea insuficient de ctre evaluator nu este o scuz pentru omisiunea acestei abordri, atunci cnd exist informaii disponibile sau cnd acestea pot fi procurate n mod rezonabil.

Abordarea prin capitalizarea venitului

Abordarea prin capitalizarea venitului poate fi aplicat att n estimrile valorii de pia, ct i ale altor tipuri de valoare. Totui, pentru aplicaiile valorii de pia, este necesar culegerea i analizarea informaiilor relevante de pia. Acest aspect este diferit de cel al prelucrrii unor informaii subiective, pentru un anumit proprietar, sau pentru reflectarea punctului de vedere al unui anumit investitor sau analist. Abordarea prin capitalizarea venitului este bazat pe aceleai principii care se aplic i n alte abordri ale evalurii. n mod concret, abordarea consider c valoarea este creat de ateptrile de beneficii viitoare (fluxuri de venit). Capitalizarea venitului utilizeaz procesele care calculeaz valoarea actualizat a beneficiilor viitoare anticipate. Ca i alte abordri, abordarea prin capitalizarea venitului poate fi utilizat cu credibilitate numai atunci cnd exist informaii comparabile relevante. Cnd astfel de informaii nu sunt disponibile, abordarea poate fi utilizat pentru o analiz general, i nu pentru scopul unei comparaii directe de pia. Abordarea prin capitalizarea venitului este important, n special, pentru proprietile care sunt cumprate i vndute pe baza capacitii i caracteristicilor lor de a genera ctiguri i n situaiile n care exist evidene de pia pentru susinerea diverselor elemente ncorporate n analiz.

Abordarea prin cost

Abordarea prin cost, cunoscut i sub denumirea de metoda antreprenorului, este recunoscut n multe ri. n orice aplicaie, abordarea prin cost estimeaz valoarea prin estimarea costurilor de achiziionare a terenului i de construire a unei noi proprieti, cu aceeai utilitate, sau de Standarde Internaionale de Evaluare, ediia a aptea GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare/Instruciuni de aplicare 165 adaptare a unei proprieti vechi pentru aceeai utilizare, fr costuri legate de timpul de construcie/adaptare. Costul terenului se adaug la costul total al construciei. (Dac este cazul, n mod uzual se adaug la costurile de construcie i stimulentul/profitul promotorului imobiliar.) Abordarea prin cost stabilete limita superioar pn la care piaa ar plti n mod normal pentru o proprietate anumit, cnd aceasta ar fi nou. Pentru o proprietate veche, pentru estimarea unui pre care reflect aproximativ valoarea de pia, se scad unele alocri (repartizri) pentru diferitele forme de depreciere cumulat (deteriorare fizic; depreciere funcional sau tehnologic i depreciere economic sau extern), pentru a estima un pre care reflect aproximativ valoarea de pia.

n funcie de cantitatea de informaii de pia disponibile pentru efectuarea calculelor, abordarea prin cost poate conduce la o indicaie direct a valorii de pia. Abordarea prin cost este foarte util pentru estimarea valorii de pia a unei construcii care se intenioneaz a fi construit, a proprietilor cu scopuri speciale