DOSSIER

Un Dispositif dincitations fiscales pour la promotion du logement social et faible valeur immobilire
Le secteur de limmobilier notamment celui du logement social a connu ces dernires annes une volution remarquable et il tait du devoir des pouvoirs publics de prendre en considration cette volution pour apporter les solutions juridiques et fiscales ncessaires son amlioration. Les deux composantes du march de limmobilier, la demande et loffre, sont cibles par des instruments appropris de telle sorte que la politique incitative nest plus dilue dans le tout immobilier , elle devient segmente autour de programmes de logements savoir : logement social et logement faible valeur immobilire.
Les incitations conventionnelles sont centres sur le logement social et le logement faible valeur immobilire. Les dpenses fiscales se rapportant lexonration de tous impts et taxes au profit des programmes de logements sociaux en cours, slevaient en 2012 2.552 MDHS, dont 1.661 MDHS pour la Taxe sur la Valeur Ajoute, 502 MDHS pour lImpt sur les Socits, 330 MDHS pour les Droits dEnregistrements et 59 M DH pour lImpt sur le Revenu. vant de base pour le calcul de la taxe dhabitation et de la taxe de services communaux concernant lhabitation principale.
Impt sur le Revenu / Catgorie Revenus et Profits Fonciers

Incitations en faveur du logement social

Le dispositif incitatif en faveur du logement social se dcline en avantages au profit des acqureurs et ceux en faveur des promoteurs immobiliers. Il sagit pour les acqureurs de :
Droits d'Enregistrement

Exonration totale du profit ralis par les personnes physiques loccasion de la cession du logement social dont la superficie couverte est comprise entre 50 et 80 m2 et le prix de cession nexcde pas 250 000 dirhams hors taxe sur la valeur ajoute, occup par son propritaire titre dhabitation principale depuis au moins quatre (4) ans au jour de la cession ; Exonration du profit ralis par toute personne qui effectue dans lanne civile, des cessions dimmeubles dont la valeur totale nexcde pas 140 000 DH au lieu de 60.000 DH auparavant; Exonration des cessions titre gratuit portant sur les biens immeubles ou droits rels immobiliers effectues entre ascendants et descendants, entre poux, frres et surs. Lexonration au profit des promoteurs immobiliers, personnes morales ou physiques relevant du rsultat net rel, agissant dans le cadre dune convention conclue avec l'Etat, assortie du cahier de charges pour la ralisation dun programme de construction dau moins 500 logements sociaux ( superficie couverte est comprise entre 50 et 80 mtres carrs et le prix de vente nexcde pas 250 000 dirhams HT) tal sur une priode maximum de 5 ans, compter de la date de dlivrance de la premire autorisation de construire, concerne : limpt sur les Socits ; lImpt sur le Revenu ; Les Droits dEnregistrement et de timbre ; La Taxe Professionnelle, la Taxe sur les terrains urbains non btis et la Taxe sur les oprations de construction ; Les Droits dinscription sur les titres fonciers.

Exonration des actes dhypothque consentis en garantie du paiement de la taxe sur la valeur ajoute verse par lEtat en matire de logement social, ainsi que la mainleve dlivre par le receveur de ladministration fiscale. Taux de 3 % applicable aux premires ventes de logements sociaux ou de logements faible valeur immobilire, acquis auprs des promoteurs immobiliers, personnes physiques ou morales ayant conclus une convention avec lEtat dans les conditions prvues par le Code Gnral des Impts.
Taxe sur la Valeur Ajoute

Sont exonres les oprations de crdit foncier, de crdit la construction et de cession usage dhabitation principale relatives aux logements sociaux dont la superficie couverte est comprise entre 50 et 80 m_ et dont le prix de cession nexcde pas 250 000 dirhams hors taxe sur la valeur ajoute. Taxe dHabitation et Taxe de Services Communaux Une exonration totale de la taxe dhabitation des constructions nouvelles ralises par des personnes au titre de leur habitation principale est accorde pendant 5 ans. Par ailleurs, est appliqu un abattement de 75% de la valeur locative ser-

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Ces exonrations sont accordes aux conditions suivantes : Pour le promoteur : dposer une demande dautorisation de construire dans un dlai nexcdant pas 6 mois compter de la date de conclusion de la convention ; le non respect de cette condition entrane la nullit de la convention ; tenir une comptabilit spare pour chaque programme et joindre la dclaration prvue selon le cas, aux articles 20 et 82 ou 85 et 150 du Code Gnral des Impts : * un exemplaire de la convention et du cahier des charges en ce qui concerne la premire anne ; * un tat du nombre de logements raliss dans le cadre de chaque programme, ainsi que le montant du chiffre daffaires y affrent ; * un tat faisant ressortir, en ce qui concerne les dclarations de la TVA, le chiffre daffaires ralis au titre des cessions de ces logements, la taxe correspondante et les taxes dductibles affrentes aux dpenses engages, au titre de la construction desdits logements. Lexonration des droits denregistrement est obtenue, pour les terrains acquis compter du 1er janvier 2010, condition de produire une caution bancaire ou consentir une hypothque au profit de lEtat dans les conditions et selon les modalits fixes par larticle 130-II du Code Gnral des Impts. A dfaut de ralisation de tout ou partie du programme de construction dans les conditions dfinies par la convention, un ordre de recettes est mis pour le recouvrement des impts, droits et taxes exigibles, sans avoir recours la procdure de rectification des bases dimposition et sans prjudice de lapplication des amendes, pnalits et majorations y affrentes. Pour lacqureur : acquisition du logement auprs du promoteur ayant conclu une convention avec lEtat ; le compromis de vente et le contrat de vente dfinitif doivent tre passs par acte notari ; le contrat de vente dfinitif doit indiquer le prix et le montant de la TVA correspondant ainsi que lengagement de lacqureur daffecter le logement son habitation principale pendant 4 ans et consentir une hypothque au profit de lEtat ; fournir au promoteur une attestation dlivre par ladministration fiscale justifiant le non assujettissement lImpt sur le Revenu au titre des revenus fonciers, la Taxe dHabitation et la Taxe de Services Communaux ; toutefois, le propritaire dans lindivision soumis, ce titre, la TH et la TSC, peut galement acqurir ce logement.
Encouragement des bailleurs de logement social

Ces bailleurs doivent conclure une convention avec lEtat ayant pour objet lacquisition dau moins 25 logements sociaux en vue de les affecter pendant une dure minimale de 8 ans la location usage dhabitation principale. A ce titre, ils bnficient pour une priode minimum de 20 ans partir de lanne du premier contrat de location de : Lexonration de limpt sur les socits ou de limpt sur le revenu pour leurs revenus professionnels affrents cette location ; Lexonration de limpt sur les socits ou de limpt sur le revenu pour la plus-value ralise en cas de cession des logements au-del de la priode de 8 ans. Ces exonrations sappliquent aux conventions signes par les promoteurs immobiliers avec lEtat compter du 1er janvier 2010.

Conditions pour le locataire

le montant du loyer est fix au maximum 1200 dirhams ; le locataire est tenu de fournir au bailleur une attestation dlivre par ladministration fiscale justifiant le non assujettissement lImpt sur le Revenu au titre des revenus fonciers, la Taxe dHabitation et la Taxe de Services Communaux. Toutefois, le propritaire dans lindivision soumis, ce titre, la taxe dhabitation et la taxe des services communaux, peut galement bnficier de la location de ce logement.
Conditions pour le bailleur

Les logements doivent tre acquis dans un dlai nexcdant pas 12 mois compter de la date de signature de la convention et mis en location dans un dlai nexcdant pas 6 mois compter de la date dacquisition de ces logements. Pour bnficier des exonrations, les bailleurs doivent tenir une comptabilit spare pour lactivit de location et joindre la dclaration un exemplaire de la convention et du cahier des charges ainsi quun tat faisant ressortir le nombre de logements mis en location et la dure de la location par unit de logement ainsi que le montant du chiffre daffaires y affrent.
Incitations en faveur des logements faible valeur immobilire
Les promoteurs immobiliers, personnes morales ou personnes physiques relevant du rgime du rsultat net rel, pour lensemble de leurs actes, activits et revenus affrents la ralisation de logements de faible valeur immobilire totale (V.I.T.), destins en particulier la prvention et la lutte contre lhabitat insalubre, sont exonrs des impts, droits et taxes suivants : lImpt sur les Socits ; lImpt sur le Revenu ;

Les promoteurs peuvent cder, au prix de vente de 250 000 dhs avec application de la taxe sur la valeur ajoute, au plus 10% des logements sociaux construits, aux fins de location des bailleurs personnes morales ou physiques soumises lImpt sur le Revenu selon le rgime de rsultat net rel.

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la Taxe sur la Valeur Ajoute ; les Droits dEnregistrement. On entend par logement de faible valeur immobilire (V.I.T.), toute unit dhabitation dont la superficie couverte est de cinquante (50) soixante (60) mtres carrs et dont le prix de la premire vente ne doit pas excder cent quarante mille (140.000) dirhams. Peuvent bnficier de ces exonrations, les promoteurs immobiliers prcits qui sengagent, dans le cadre dune convention assortie dun cahier des charges conclure avec lEtat, raliser un programme de construction intgr de deux cent (200) logements en milieu urbain et/ou cinquante (50) logements en milieu rural, compte tenu des critres ci-dessous : ces logements sont destins lhabitation principale au profit de citoyens dont le revenu mensuel ne dpasse pas deux fois le salaire minimum interprofessionnel garanti ou son quivalent, condition quils ne soient pas propritaires dun logement dans la commune considre ; ils doivent tre raliss conformment la lgislation et la rglementation en vigueur en matire durbanisme; le programme de construction de ces logements doit tre ralis dans un dlai maximum de cinq (5) ans partir de la date dobtention de la premire autorisation de construire ; les promoteurs immobiliers qui ralisent ce type de logement sont tenus de dposer une demande dautorisation de construire auprs des services comptents dans un dlai nexcdant pas six (6) mois, compter de la date de conclusion de la convention. A dfaut, cette dernire est rpute nulle ; Ils doivent galement tenir une comptabilit spare pour chaque programme et joindre la dclaration prvue aux articles 20, 82,85 et 150 du code gnral des impts : * un exemplaire de la convention et du cahier des charges en ce qui concerne la premire anne ; * un tat du nombre des logements raliss dans le cadre de chaque programme, ainsi que le montant du chiffre daffaires y affrent. Afin de bnficier de lexonration des droits denregistrement, le promoteur immobilier doit inclure dans le contrat dacquisition son engagement raliser le programme dans le dlai fix ci-dessus et produire une caution bancaire ou consentir une hypothque en faveur de lEtat dans les conditions et selon les modalits fixes par larticle 130-II du Code Gnral des Impts. Ces exonrations sont applicables aux conventions conclues durant la priode allant du 1er janvier 2008 au 31 dcembre 2020.
Encouragement des bailleurs de logements faible valeur immobilire

a institu des mesures dincitations fiscales en faveur des bailleurs desdits logements, du fait que ce segment constitue un complment au dispositif actuel visant laccs la proprit. Ces incitations fiscales profitent aux personnes physiques ou personnes morales qui acquirent dans le cadre dune convention conclue avec lEtat, au moins 20 logements faible valeur immobilire et les affectent la location usage dhabitation principale, pendant une dure de 8 ans au minimum. Ces incitations consistent en lexonration pendant une dure maximum de 20 ans, compter de lanne du 1er contrat de location : de lImpt sur les Socits ou de lImpt sur le Revenu affrent lactivit de location de ces logements ; des plus-values rsultant de la cession desdits logements audel de la priode de location de 8 ans. Ces exonrations sont accordes pour le bailleur aux conditions suivantes : acqurir les logements dans le dlai maximum de 12 mois compter de la date de signature de la convention ; mettre en location lesdits logements dans le dlai maximum de 6 mois compter de la date dacquisition ; fixer le montant du loyer mensuel 700 DH au maximum, que la taxe de services communaux soit mise la charge du locataire ou non ; tenir une comptabilit spare pour lactivit de location ; joindre la dclaration prvue, selon le cas, aux articles 20 et 82 ou 85 et 150 du C.G.I, un exemplaire de la convention et du cahier des charges, en ce qui concerne la premire anne et un tat faisant ressortir le nombre de logements mis en location et la dure de la location par unit de logement, ainsi que le montant du chiffre daffaires y affrent. Le non respect de ces conditions entrane la nullit de la convention. Sagissant du locataire, il est tenu de fournir au bailleur une attestation dlivre par ladministration fiscale, justifiant quil nest pas assujetti dans la commune considre, limpt sur le revenu au titre des revenus fonciers, la taxe dhabitation et la taxe des services communaux assise sur les immeubles soumis la taxe dhabitation. Il est prciser que le propritaire dans lindivision soumis la T.H. et la T.S.C. peut acqurir ou louer ce type de logement. A dfaut daffectation de tout ou partie desdits logements la location dans les conditions prcites, un ordre de recettes est mis pour le recouvrement de limpt sur les socits ou de limpt sur le revenu, sans avoir recours la procdure de rectification des bases dimposition et sans prjudice de lapplication des amendes, pnalits et majorations y affrentes.

Pour encourager les oprations de location des logements faible valeur immobilire, la loi de finances pour lanne 2013

Source : Direction Gnrale des Impts

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