CONTRATOS - Jorge Sanchez Cordero PDF

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~ n t r a t o s
SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIN
Ministro Guillermo I. Ortiz Mayagoitia
Presidente
Primera Sala
Ministro Jos Ramn Cosso Daz
Presidente
Ministro Jos de Jess Gudiflo Pelayo
Ministra Olga Snchez Cordero de Garca Villegas
Ministro Juan N. Silva Meza
Ministro Sergio A. Valls Hcrnndcz
Segunda Sala
Ministra Margarita Beatriz Lunn Ramos
Presidenta
Ministro Sergio Salvador Aguirrc Anguiano
Ministro Mariano Azuela Gitrn
Ministro Jos Fernando Franco Gonzlez Salas
Ministro Genaro David Gngora Pimentel
Comit de Publicaciones y Promocin Educativa
Ministro Guillermo l. Ortiz Mayagoitia
Ministra Margarita Beatriz Luna Ramos
Comit Editorial
Mtro. Alfon"o 011ate Lnbordc
Secretario EjeC11fI! jurdico Administrati11o
Mtra. Cielito Bolvar Gi!lindo
Directora General de la Coordioocin de
Compilacin y de T csis
Mtro. Csar de je5S Molina Surez
Director General de Cosas de la Cultura )uridica
y EsltldWs Histricos
Dr. Si!lv:J.dor Crdenas Gutim:z
Difl"rtor de e ln11estigaci6n Hi5trico Documelllfll
BENEMRITA UNIVERSIDAD AUT0NOMA DE PUEBLA
Mtro. Enrique Agera IbHcz
Rector
Dr. Guillermo Nares Rodriguez
Director G ~ n e r a l
Facultad de Derecho "Y Ciencias Sociales
Lic. Belinda AguiJar Diaz
Secretara Acadimica
Lic. Rafael Salinas Silva
Secretario Administrativo
Mtro. Jos Ismael lvarcz Moreno
Centro de lnwstigaciones ]uridico Polticas
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Suprema Corte de Justicia de la Nacin
Benemrita Universidad Autnoma de Puebla
Facultad de Derecho y Ciencias Sociales
Coordinadores
Carlos Gonzlez Blanco
Jos Ismael lvarez Moreno
~ n t r a t o s
Jorge Snchez Cordero
Mxico, 1950
Sistema Bibliotecario de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin
Catalogacin
PO
K700.113
S362c
Snchez Cordero, Jorge
Contratos 1 Jorge Snchez Cordero ; presentacin Ministro
Mariano Azuela GOitrn ; prlogo. Oiga Snchez Cordero de Garcia Villegas ;
prembulo Fe mando Serrano Migalln ; prefacio Jorge A. Snchez Cordero Dvila
; Introduccin Pauta Maria Garca Villegas Snchez Cordero ; coordinadores
Carlos Gonzlez Blanco, Jos Ismael lvarez Moreno. - - Mxico : Suprema
Corte de Justicia de la Nacin, Direccin General de la Coordinacin de
Compilacin y Sistematizacin de Tesis, 2006.
367 p.
A la cabeza de la portada: Benemrita Universidad Autnoma de Puebla,
Facultad de Derecho y Ciencias Sociales.
Primera reimpresin: julio de 2007
ISBN 970-712-706-e
1. Contratos civiles- Modalidades- Mxico- Manuales.
2. Contratos civiles- Teora- Mxico 3. Juristas- Estudio y enseanza l. Azuela
Gitrn, Mariano, 1936- , pres.ll. Snchez Cordero de Garcia Villegas, Oiga,
prol. 111. Serrano Migalln, Fernando, prembulo IV. Snchez Cordero Dvila,
Jorge Antonio, pref. V. Garca Villegas Snchez Cordero, Pauta Mara, introd.
VI. Gonzlez Blanco, Carlos, coord. VIl. lvarez Moreno, Jos Ismael, coord.
VIII. ser.
Primera edicin: noviembre de 2006
Primera reimpresin: julio de 2007
D.R. Suprema Corte de Justicia de la Nacin
Av. Jos Mara Pino Surez Nm. 2
C.P. 06065, Mxico, D.F.
D.R. Facultad de Derecho y C.S., de la BUAP.
Av. San Claudia S/N, Col. San Manuel
Ciudad Universitaria. Puebla, Pue.
Impreso en Mxico
Printed in Mexico
La edicin y diseo de esta obra estuvieron al cuidado de la Direccin General de la Coordinacin
de Compilacin y Sistematizacin de Tesis de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin.
Contenido
Presentacin. Ministro Mariano Azuela Gitrn .......................... .
Prlogo. Oiga S<i.nchez Cordero de Garcia Vi llegas ...................... .
Prembulo. Fernando Serrano Miga! In ......................................... .
Prefacio. Jorge A. Snchcz Cordero Dvila ....................... .
Introduccin. Pauta Mara Garca Villegas Snchez Cordero ..... .
TEMA l. QU ES UN CONTRATO? ........................................................................ .
TEMA 2. CONTRATOS PRELIMINARES .................................................................... .
La promesa de contrato ......................................................................... .
Construccin de la promesa ................................................................. .
TEMA 3. CoMPRAVENTA ...................................................................................... ..
La cosa o el derecho .............................................................................. ..
El precio .................................................................................................... .
Requisitos de validez de la compraventa ............................................ ..
Obligaciones del vendedor .................................................................... .
Obligaciones del comprador .................................................................. .
Modalidades de la compraventa ........................................................... .
TEMA 4. PERMUTA ................................................................................................ .
TEMA 5. DoNACiN .............................................................................................
Efectos de la donacin ........................................................................... .
TEMA 6. MuTuo ................................................................................................. .
Mutuo con inters .................................................................................. .
TEMA 7. CoMODATO .......................................................................................... ..
11
15
23
29
39
45
61
61
67
87
99
112
120
130
134
139
157
161
168
173
177
181
TEMA 8. ARRENDAMIENTO.................................................................................... 189
Leyes de emergencia sobre arrendamiento ........ :.................................. 203
Subarrendamiento.................................................................................... 207
9
10 Jorge Sdnchez Cordero
TEMA 9. DEI'()SITO .............................................................................................. . 213
TEMA 10. MANDATO............................................................................................. 221
TEMA }}. CONTRATO DE PRESTACIN DE SERVICIOS............................................ 233
TEMA 12. EL CONTRATO DE OHRAS A PRECIO ALZADO....................................... 237
TEMA 13. CONTRATO DE HOSPEDAjE ................................................................. ..
TEMA 14. CORPORACIONES CIVILES ........ .
TEMA 15. SOCIEDAD ........................................................................................... ..
TEMA 16 . APARCERIA ....................................................................................... ..
TEMA 17. CONTRATOS ALEATORIOS. CoNCEPTO Y CARAC.I'ERISTICAS GENERALES ....
Con1pra de esperanza ............................................................................ ..
TEMA 18. CONTRATOS DE ARANTIA .......... ..
TEMA 19. PRENDA .............................................................................................. ..
TEMA 20. LA RENTA VITALICIA ................................................................ ..
TEMA 21. HIPOTECA .......................................................................................... .
TEMA 22. TRANSACCIN .................................................................................... .
245
251
257
265
275
280
285
295
301
305
355
TEMA 23. REGISTRO POBLICO ............................................................................... 361
...
Presentacin
unque su mayor aspiracin fue publicar un libro,
al maestro Jorge Snchez Cordero no le fue posi-
ble entregar a la imprenta un texto sistematizado de los cursos
que imparti en la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional
Autnoma de Mxico. Por ello, la Suprema Corte de Justicia de
la Nacin y la Benemrita Universidad Autnoma de Puebla
decidieron publicar, dentro de la coleccin Apuntes de las clases
impartidas por ilustres juristas del siglo XX, los Apuntes de contratos
de las clases del maestro Jorge Snchez Cordero, tal y como se
recabaron en el aula. Con ello se recuperan las obras que no
pudieron aparecer en el momento que les corresponda.
Tras la promulgacin del Cdigo Civi.l de 1932 hubo pocas
publicaciones dedicadas al derecho civil. Diversos autores
ll
12 Mariano A ~ u e l a Gitrn
reimpulsaron la literatura jurdica sobre la materia: Manuel Borja
Soriano, Gua! Vida!, Jos de Jess Ledezma, Rojina Villegas,
quienes coadyuvaron a actualizar el conocimiento del derecho civil
y a la exgesis de nuestro cdigo. Entre quienes sucedieron a esa
generacin de juristas figur Jorge Snchez Cordero. Sus lecciones,
impartidas en la entonces Escuela Nacional de Jurisprudencia,
fueron de enorme importancia en la formacin de mltiples gene-
raciones de abogados.
La edicin del presente libro se facilit por la prctica aeja
de registrar, en forma estenogrfica, los apuntes tomados por los
alumnos. Ello ha permitido que las lecciones del maestro lleguen al
lector de nuestros das y que, quien lea estos apuntes advierta
la habilidad con la que el maestro Snchez Cordero abordaba los
problemas del contrato.
La evolucin de los contratos ha sido inevitable, la comple-
jidad de las relaciones sociales ha obligado a cuidar su regulacin.
Si bien esta obra son apuntes recopilados en pocas lejanas, sus
enseanzas escapan a la obsolescencia; no slo por la actualidad
de sus argumentos, sino tambin, por la urgencia de que el profe-
sional del derecho domine los elementos del contrato antes de
asesorar, representar o resolver un caso concreto sometido a su consi-
deracin. La sencillez de estos textos permitir al estudiante -y aun
al profano- abordar las fuentes bibliogrficas con el fin de buscar
la actualizacin; sin embargo, el legado del maestro Snchez
Presentacin 13
Cordero ser suficiente para lograr una buena cercana al Libro
Cuarto del Cdigo Civil.
Ojal que esta nueva entrega de los Apuntes de las clases
impartidas por ilustres juristas del siglo XX, logre mantener vigente
el pensamiento ele nuestros predecesores en el cultivo de la litera-
tura jurdica nacional.
/
Presidente de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin
y del Consejo de la Judicatura Federal
Prlogo
stas lineas pretenden ser un homenaje a la memoria de mi
padre; pero como los lectores comprendern, una hija no
puec e sino ensalzar las virtudes y destacar los aciertos del hombre
que le dio la vida y que, adems, le form en la docencia y en
la prctica profesional, marcando definitivamente el rumbo de su
propia existencia. Buscando la objetividad que requiere el come-
tido de escribir un prefacio al libro que en vida siempre quiso
publicar mi padre, tratar de referirme a la importancia que me
parece tiene el libro, sin descuidar la de su autor. Me excuso de
entrada, si ese objetivo inicial no quedare colmado al concluir
este intento. S que los lectores de este libro sabrn ser benvolos
con quien lo prologa.
El maestro emrito Jorge Snchez Cordero naci el 30 de
agosto de 1914, al abrigo de una de las pocas ms turbulentas y
15
16 Oiga Snchet Cordero de Garca Villegas
difciles en la vida de este pas. Fue el octavo de una numerosa
familia de diez hijos, que recibi de su abuelo, el gran pintor JUAN
CORDERO, las enseanzas de un hombre extremadamente sen-
sible que describiera en su pintura la condicin social de los mexi-
canos de su poca. Esas enseanzas, quiz, hayan sido el motivo
para elegir, de entre las variadas opciones que podan alcanzarse
en su poca, la vocacin por el derecho. Carrera que estudi y de
la que se gradu en la Escuela Nacional de Jurispncdencia de la
Universidad Nacional Autnoma de Mxico. Pero sir conformarse
con lo recibido en su alma mater, h i z . ~ estudios de postgrado en la
Universidad de Pars, Francia, a donde seguramente lo arrastr su
pasin por el derecho civil.
Ya en el ejercicio profesional, busc y obtuvo la titularidad
de los cursos !JI y IV de Derecho Civil, por oposicin, en la enton-
ces Escuela Nacional de Jurisprudencia de la Universidad Nacional
Autnoma de Mxico, en el mes de julio de 1941, ao en que obtuvo,
tambin, la patente de Notario en el Distrito Federal. Se inici
como profesor en la escuela que lo form, la Nacional de J urispru-
dencia, y continu su ctedra en la actual Facultad de perecho,
de manera ininterrumpida, hasta el da de su muerte. El libro que
tiene el lector en sus manos es el fruto de todos esos aos de
ctedra, lo cual me parece el primero de sus mltiples mritos.
Esa pasin, que no puede llamarse de otra manera, por el
derecho civil, llev a mi padre a sistematizar sus apuntes de clase
con mltiples notas y comentarios qe hoy quedan sintetizados
Prlogo l7
en este esfuerzo editorial, lo cual revela su amor no slo por la
noble rama del derecho que por tantos aos ense, sino por
la ctedra misma: una segunda pasin.
Ese amor por la enseanza, requisito indispensable para quien
quiere hacer de la educacin de generaciones futuras una causa
de vida, le llev a ser siempre, en esa faceta, como en muchas
otras de su vida, un hombre entregado, un buscador insaciable ele
mejoramiento intelectual, no slo de su persona, sino, principalmen-
te, de la de sus alumnos. Son famosos sus programas de enseanza
y aprendizaje extraordinari.os, ms conocidos como "rnaratones"
acadmicos, que por su xito y trascendencia an se recuerdan
con agrado y cario en quienes los vivieron. Ocupar el. tiempo
que tenia libre aun fuera del aula, en la formacin acadmica y
personal de sus alumnos, en la recoleccin de estas que l llam
"fichas resueltas de contratos", es una de las razones que hoy hacen
que este libro vea la luz editorial, pues estos apuntes, como he
dicho, son el fruto de esas jornadas de dedicacin al estudio, ele
preparacin de su ctedra, de su pasin por la enseanza .
. ,,
Esas p'eculiaridades en la didctica utilizada en la exposicin
de su ctedra, su inmenso amor por la Universidad y la vida acad-
mica, la puntualidad de su ctedra, la calidad de su exposicin y,
especialmente, la comprensin hacia sus alumnos, no slo como
tales, sino como seres humanos, entre otras virtudes, fueron consi-
deradas para designarlo Maestro Emrito de la Universidad Nacio-
nal Autnoma de Mxico; y, en dos ocasiones, candidato a dirigir
la Facultad de Derecho de esa misma universidad.
18 Oiga Sncluz Cordero dt> Garcu Villegas
Pero adems del esfuerzo personal, que para mi seria motivo
suficiente para su publicacin, estos apuntes rescatan dos de las
cualidades que mi padre siempre destac para fundamentar ese
amor por el derecho civil al que me he referido: la autonoma y el
valor de la persona. Pues deca que el derecho civil es esa parte
del ordenamiento que permite a la persona contar con proteccin
y defensa para la realizacin de sus fines dentro de la sociedad en
la que vive.
Miembro como era, del claustro de profesores de la Facultad
de Derecho de la Universidad Nacional Autnoma de Mxico,
siempre goz del respeto y el carii\o de sus pares y sus alumnos,
lo cual atribuyo, precisamente, a sentirse parte de ese cuerpo
autnomo de seres pensantes, vanguardia del pensamiento nacio-
nal, que en ese entonces poblaba y sigue poblando la UNAM. Era
tanto el carii\o de sus alumnos y tantos los pupilos cosechados
durante los ai\os de docencia, que el homenaje que se le hizo por
sus veinticinco ai\os de vida acadmica fue de tal magnitud,
por la enorme cantidad de alumnos y maestros que asistieron a
esa recepcin, que fue necesario celebrarlo en el Auditorio Justo
Sierra de la Facultad de Filosofa y Letras, uno de los ms grandes
de la UNAM. A este homenaje asistieron espontneamente estu-
diantes y maestros que, en su mayora, permanecieron en el exterior
por falta de cupo suficiente; pero que, a pesar de ello, estaban
atentos tanto a su mensaje como al del insigne Rector, Ingeniero
Javier Barros Sierra, de tan grata memoria por su respeto y defensa
de la autonoma universitaria en esos tiempos convulsos, de gran
trascendencia social para el pas.
Prlogo 19
Rescato la virtud de este libro para dar pie a la propuesta de
revisar, y en consecuencia actualizar, nuestro derecho civil en el
mbito de lo moderno. Este libro responde a esa exigencia de
reajuste que tiene el derecho civil en la actualidad para seguir
conservando ese ideal de autonoma -en su faceta de autonoma
privada, de autonoma de la voluntad- frente a una tendencia que
gana terreno en la actualidad: la excesiva injerencia estatal en la
orbita de actuacin de las personas, en sentido positivo o negativo,
para bien o para mal. Pero tambin el valor de la persona frente al
excesivo auge de los valores econmicos y patrimoniales. Como
dice un destacado profesor espaol: el derecho civil "debe recoger
la totalidad de los fines de la persona y agrupar debidamente jerar-
quizadas las instituciones que las realicen."
En esto me parece que va uno ms de los mritos de publicar
estos apuntes: rescatar la importancia de los fines de las personas
mediante la revisitacin de una de las ms importantes institucio-
nes del derecho civil: el derecho de los contratos, la parte ms
importante de la regulacin de las operaciones personales de todos
los individuos en sociedad. Mirando no nicamente el objeto del
contrato, sino particularmente a los sujetos que lo realizan, la parte
fundamental, central de todo el sistema de derecho civil.
Es una idea fundamental de las enseanzas de mi padre, como
padre y como maestro: mirar por sobre todo la persona. Y me per-
mito la libertad de recurrir de nuevo a la ancdota personal.
l siempre tuvo un don que durante toda su vida le caracteriz y
20 Olga Sdnchez Cordero de Garcla Villega5
que, en lo personal, he tratado siempre de emular: cuando alguna
persona consultaba ya fuera al maestro o al Notario, l siempre lo
reciba como la persona ms importante del mundo y le brindaba
desinteresada asesora y orientacin profesional. Nunca escuch
a nadie que a l hubiera acudido en lo profesional o lo personal
que se fuera insatisfecho con su respuesta. Todas esas personas
pudieron no encontrar, en tnuchos casos, una contundente res ..
puesta; pero siempre encontraron a un hombre dispuesto a escu-
char y a apoyar. Un hombre sensible y consciente que llev incluso
al campo de la teora esa perspectiva que tena del mundo.
Su doctrina de los actos y los hechos jurdicos y las propuestas
para fortalecer las normas de proteccin a la parte dbil de las
relaciones obligacionales, pero tambin el enfoque que contienen
estos apuntes de contratos, son ejemplo de ello. La proteccin social
de los ms dbiles fue siempre una preocupacin no slo de su
ctedra, sino en su vida cotidiana. Recuerdo con claridad a muchos
de sus alumnos de escasos recursos econmicos que fueron
beneficiados por l, pues cuando carecan de medios para adquirir
sus libros de texto les financiaba su adquisicin con la nica
condicin de obtener excelentes calificaciones. En otros casos,
recuerdo, la ayuda se extenda ms all de los libros y puedo decir,
sin temor a equivocarme que, gracias a su apoyo, muchos alumnos
pudieron continuar sus estudios universitarios. Nunca perdi de
vista la importancia ca pi tal de la persona, finalidad de todo el
derecho, ya no slo el civil o el de los contratos, enseanza de la
que dej como constancia su obra.
Prlogo 21
Con esto quiero terminar.
Jorge Snchez Cordero fue un gran maestro, un excelente
acadmico, un amante de la Universidad y un hombre fiel a su
ctedra y a sus alumnos. Pero sobre todo fue un padre de familia
ejemplar, un marido excepcional y un gua inigualable. Su obra
humana, reitero, perdura en sus hijos (los que tuvo con mi madre,
pero tambin los acadmicos) egresados todos de nuestra Alma
Mater y todos deudos de la obra de mi padre, no slo por lo que
materialmente siempre nos dio; sino ms que nada y ante todo,
en lo personal, por la incomparable herencia que significa llevar
su apellido y sus enseanzas como ser humano.
El da 6 de marzo de 1986 desapareci mi padre en lo fsico, y
dej un hueco enorme e insustituible en la vida acadmi.ca; pero
su memoria permanece en quienes hemos seguido sus enseanzas
y tomado su ejemplo, su dedicacin y su amor inconmensurable a
la Universidad Nacional Autnoma de Mxico y a las instituciones
nacionales. Este libro es un muy pequeo testimonio de ello y estas
lneas un homenaje como he dicho, a un hombre extraordinario
del que hoy se rescata una parte de su pensamiento. In memoriam
Olga Snchez Cordero de Garca Vllegas
Prembulo
rn-1\urante mi paso como estudiante por la Facultad d. e
:::::L,}Derecho de la UNAM, parte importante del tiempo
se empleaba en lograr apuntes y notas bien estructuradas para
estudiar cada materia de la mejor manera posible. Sin embargo,
el tiempo mientras transcurran las lecciones era siempre escaso
y el alumno se encontraba ante la disyuntiva de prestar atencin al
profesor o emplear su esfuerzo para tomar notas intentando ase-
mejarse a un estengrafo. La eleccin de uno de estos caminos, es
evidente, presentaba asperezas en el aprendizaje que slo podan
sortearse con la generosidad de algn esforzado docente que com-
parta sus notas con el estudiantado.
Poner a disposicin de los alumnos los apuntes de aquellos
profesores que impartan ctedras en las que, por su tecnicismo,
23
24 Fernando Senano Migalln
se requera indefectiblemente la atencin de los asistentes a la
leccin era, y creo que sigue siendo, una herramienta de suma
utilidad en los esfuerzos didcticos que se llevan a cabo en las
Universidades. Es por ello que los "Apuntes de Contratos tomados
de la ctedra que imparte el Lic. Jorge Snchez Cordero", se pre-
sentan como un instrumento de gran vala que, ms que buscar
un desarrollo terico absoluto, se ofrecen al alumno como un
elemento de consulta que le permite adquirir los conceptos funda-
mentales en materia de contratos que se requieren en el estudio
de la ciencia jurdica.
En este libro, se brindan al lector elementos esenciales expre-
sados con claridad y sencillez. A travs de razonamientos concretos
e ideas claras, se logran construir representaciones conceptuales
y un marco terico que los alumnos que asisten a los cursos de
contratos encontrarn como imprescindibles, pero que sern muy
tiles tambin para quienes deseen acercarse a la comprensin y
explicacin de las relaciones contractuales y sus consecuencias
jurdicas.
Los apuntes de contratos tomados de la ctedra de Jorge
Snchez Cordero enriquecen la obra de quien, a travs de su tra-
bajo en las aulas, ha brindado su tiempo y saber a un gran nmero
de alumnos, y reflejan conocimientos que son resultado de una
larga trayectoria profesional en la que la experiencia y la dedicacin
no pueden pasar desapercibidas.
Predmbtt!o 25
La obra que el lector tiene en sus manos no pretende ser exhaus-
tiva; a pesar de ello, la fluidez en las ideas y el rigor metodolgico
que han caracterizado las lecciones de Jorge Snchez Cordero, se
proyectan en un estudio sustancioso en materia de contratos. Es ver-
dad que a lo largo del tiempo se ha escrito un nmero considerable
de pginas sobre este tema; sin embargo, es raro encontrar textos
en los que la claridad, la profundidad y la sencillez en las ideas se
conjuguen. Estos apuntes son un buen ejemplo de esta frmula.
Desde siempre, la materia contractual ha sido parte funda-
mental en las relaciones humanas. A quin no le viene en mente
la importancia ele un contrato cuando piensa en los tres principios
que Cicern apuntaba dentro de los "Prolegmenos" y que forman
parte de los cimientos del derecho moderno: "es menester abste-
nerse religiosamente del bien del otro ... se est obligado a mantener
lo prometido ... y se debe reparar el dao causado con culpa".
En esta obra, Cicern, desde hace ms de dos mil aos, deja clara la
importancia que tienen los acuerdos de voluntades y su cumplimiento.
Los contratos se han erigido, a lo largo de la historia, como
parte fundamental de los instrumentos jurdicos que logran hacer
ms fciles las relaciones humanas. Conocer sus elementos, su clasi-
ficacin o las formalidades que deben cumplir, son aspectos torales
en la convivencia social. Recordemos, por ejemplo, la problemtica
que se presenta a partir del contrato que celebran Shylock y Antonio
en "El Mercader de Venecia", o los mltiples contratos cuyo
incumplimiento han determinado incluso intervenciones militares.
26 Fernando Serrano Migalln
Corno vernos, es mucha la importancia de los contratos en
nuestros das, y, sin embargo, pretender abarcar la compleja com-
posicin de la materia contractual en todas sus dimensiones y
resquicios en un libro dirigido a los estudiantes de Derecho consti-
tuira, a no dudarlo, una osada. Por ello, tiene mucho ms sentido
presentar, como se hace en los apuntes de Jorge Snchez Cordero,
los hilos conductores de esta disciplina, en la confianza de que
puedan servir de orientacin para las reflexiones e inquietudes de
cada lector.
Michel Eyquem de Montaigne expres en una frase que refleja
el espritu de la didctica, que hay que educar el juicio del alumno
ms que llenar su cabeza de palabras. En este cometido, los apuntes
de jorge Snchez Cordero pueden jugar un papel fundamental
cuando el estudiante se acerca por primera vez a un curso de con-
tratos. En ellos, el.lector podr encontrar un panorama claro de
los conceptos fundamentales de la materia, del anlisis de sus ele-
mentos, de su clasificacin y de diversas figuras contractuales, pero,
sobre todo, una valiosa visin de conjunto sobre los contratos en
el orden jurdico mexicano.
Al referirse a tratadistas de la talla de Planiol, Giorgi, Filomusi
o Demogue, Jorge Snchez Cordero nos demuestra que el lenguaje
claro y accesible puede conjugarse perfectamente con el estudio
de las ideas de aquellos tratadistas que han dejado huella en el
campo del Derecho Civil.
Predmbulo 27
Adems, la mirada del profesionista es una caracterstica que
no puede escapar a quien se acerque a estos apuntes. Al tratarse
los distintos contratos que forman parte de los cursos en materia
civil que se imparten a nivel licenciatura, Jorge Snchez Cordero
deja entrever matices que podran escapar a quien no ha visto
complementado su trabajo acadmico con la prctica profesional.
Este binomio -que ha sido constante en la ctedra de de Jorge
Snchez Cordero- ahora se ve reflejado en estos apuntes cuya
lectura, sin lugar a dudas, se convertir en un ejercicio gratifican te
para quienes deseen adentrarse en el vasto y complejo mundo de
las relaciones contractuales.
Fernando Serrano Migalln
Prefacio
.. suplico le reciba agradabfcmente en su proteccin, para
que a su sombra, aunque desnudo de aquel precioso orna-
mento de elegancia y erudicin de que suelen andar vestidas
las obras que se componen en las casas de los hombres que
saben, ose parecer seguramente en el juicio de algunos que,
no contenindose en los lmites de la ignorancia, suelen condenar
con ms rigor y menos justicia los trabajos ajenos, que, po-
niendo Los ojos la prudencia de Vuestra Excelencia en mi buen
deseo, fio no desdear la cortedad de tan humilde servicio."
Miguel de Cervantes Saavedra
(Al presentar su obra Don Quijote de la Manclut)
CP.ectura de este Prefacio, podra inducir al lector a una
de inicio por lo que requiere de una precisin.
En efecto, no es producto del azar que el autor del libro y del
Prefacio porten el mismo apellido y nombre propio. Dado que es
un libro de derecho a manera de explicacin, la circunlocucin
jurdica adecuada pareciera ser la de parentesco ascendente en linea
recta en primer grado; mi sentimiento filial sin embargo se inclina
por evitar esta perifrase y sustituirla por una frase coloquial ms
clida, que es simple y es llana: es mi padre.
Para escribir este Prefacio debo admitir que hubo que superar
una sensacin mixta, convergencia de diversos sentimientos:
racin, respeto, amor filial, nostalgia, entre otros muchos. Pero
29
30 Jorge A. Snchez Cordero Olivila
escribirlo igualmente signific un desafio y un privilegio; un desafio
porque es prcticamente imposible permanecer imparcial en los
juicios vertidos ante una mirada de notas distintivas que
gravitaron en torno a nuestra relacin, lo que es absolutamente
excepcional: somos padre e hijo, maestro y discpulo, compartimos
la misma profesin de abogado y notario y las mismas inquietudes
intelectuales: el derecho de las obligaciones y de los contra-
tos civiles. Pero es a no dudarlo un privilegio, ya que entre los
muchos alumnos que el Maestro Snchez Cordero tuvo, fui desig-
nado para escribir el Prefacio de este libro pstumo, que tanto
anhel escribir en vida su autor.
El Maestro Snchez Cordero pertenece a la generacin que
nace en 1914 en pleno movimiento armado de 191 O. A esta gene-
racin le toc iniciar el penoso proceso de reconstruccin de sus
instituciones que fue enormemente complejo. En este rehacer
constante de nuestra legislacin, y la relativa al derecho civil no
fue la excepcin, el siglo XX mexicano inici la ruptura con el
Ancien Rgime. En pleno movimiento armado, Venustiano Carranza
promulga, en 1918, la Ley sobre Relaciones Familiares. A este
ordenamiento sigui la promulgacin por el Ejecutivo Federal del
Cdigo Civil para el Distrito y Territorios Federales en uso de las
facultades extraordinarias que le haban sido conferidas. Fue a la
primera generacin de juristas de la poca posrevolucionaria a
la que le correspondi disear este marco de legalidad. El Cdigo
Civil de 1928, como bien lo expres en su momento el jurista
espaol Castn Tobei'\as, participa de las contradicciones propias
Prefacio 3 t
de todo movimiento social; en l coexisten mecanismos de conte-
nido social, vanguardistas para su poca, como lo es el abuso del
derecho junto con el derecho librrimo de testar.
La incipiente literatura mexicana de fines del siglo XIX se
vio sbitamente interrumpida por el movimiento armado de 1910.
La generacin de juristas civilistas ilustres como Francisco de Paula
Ruanova, Eugenio de Tapia, Rafael Roa Brcenas, Esteban Calva,
Isidro Montiel y Duarte, Manuel Mateas Alarcn, Agustn Verdugo,
Miguel S. Macedo, Silvestre Moreno Cara y Ricardo Cauto, entre
otros, que se haban esmerado por crear una cultura jurdica, tuvo
una solucin de continuidad. Salvo algunas contadas excepciones,
como Eduardo Paliares y Ricardo Rodrguez, existe un espacio muy
claro entre esa generacin y la que le sucedi.
No fue sino hasta la dcada de los 20 cuando nuevamente
surge una generacin de abogados egresados de la antigua Escuela
Nacional de Jurisprudencia que retoman el hilo conductor de
la enseanza del derecho y perciben la necesidad correlativa de pro-
veer a los estudiantes de libros de texto. As se reinicia la literatura
jurdica mexicana en el siglo XX. A esta generacin pertenece
Francisco H. Ruiz, redactor de gran parte del Cdigo Civil de 1928
y Ministro Presidente de la Suprema Corte de Justicia
de la Nacin, Mximo H. Daz, Fernando Silceo Ca macho, ngel
Caso, Jos Gomis, Luis Muoz, Rafael Rojina Villegas, Francisco
Moneada, Vicente Espinosa, Vctor Jos Martnez, Jos Diego
32 Jorge A. Snchez Cordero Odvila
Fernndez, Manuel Gua! Vida!, Cossio y Cossio, Ledezma y Manuel
Borja Soriano.
Manuel Borja Soriano escribe su libro sobre Teora general de
las obligaciones; el gran mrito de este libro fue actualizar al foro
mexicano del pensamiento jurdico de la poca y ese propsito se
cumpli en toda su plenitud. La barrera del idioma y la diferencia
de cultura hacia que los juristas latinoamericanos conocieran, y
los mexicanos con ellos, a travs de fuentes indirectas. El acceso
a los libros jurdicos extranjeros era tambin otro factor importante.
Estas consideraciones hicieron que el libro de Borja Soriano fuera
especialmente valioso. Este es el entorno en el que se forma el estu-
diante Jorge Snchez Cordero.
El Maestro Snchez Cordero percibi, al igual que la gene-
racin que le precedi, la necesidad de procurar la docencia y a
ella comprometi sus mejores tiempos. Con ello asegur, como
muchos otros lo hicieron, el trnsito de la cultura jurdica en el
derecho civil. De ello resulta un hecho incontrovertible: la ense-
anza del derecho de las obligaciones y de contratos civiles en la
segunda mitad del siglo XX en Mxico, no puede ser entendida a
cabalidad sin el anlisis de las ideas del Maestro Snchez Cordero.
En efecto, el Maestro Snchez Cordero se signific por ser un pre-
ceptor que marc su presencia en la antigua Escuela. Nacional de
Jurisprudencia, que posteriormente devino en la Facultad de Derecho
de la Universidad Nacional Autnoma de Mxico. La publica-
cin de sus apuntes en forma esten<;>grfica era una prctica escolar
Prefacio 33
recurrente en la poca y un complemento natural a los libros de
texto. De esta experiencia acumulada surgen estos apuntes que
toman ahora la forma de libro.
El Comit de Publicaciones y Promocin Educativa de la
H. Suprema Corte de Justicid de la Nacin, tuvo la atingencia de
publicar estos apuntes de contratos que constituyen un documento
muy importante desde diferentes perspectivas: lo es porque deja
un testimonio de la forma en cmo se enseaba el derecho en la
segunda mitad del siglo XX, mxime si se considera que el Maestro
Snchez Cordero tuvo una gran influencia en la enseanza de su
poca; lo es porque refleja las ideas jurdicas que se debatan y la
manera como se exponan en el pensamiento jurdico; lo es porque
as se generaba la cultura jurdica en Mxico de la que mi genera-
cin abrev y, lo es, finalmente, porque contiene reflexiones sobre
la aplicacin del derecho de la poca en el quehacer notarial
cotidiano.
Quisiera compartir con ustedes algunas reflexiones que
pudieran enriquecer este libro en relacin al derecho de las obliga-
ciones y de contratos, ambas vinculadas estrechamente entre s e
impartidas por Jorge Snchez Cordero durante su paso por la
Facultad de Derecho de la Universidad. Nacional Autnoma de
Mxico.
El Maestro Snchez Cordero sostena que el derecho civil
era el ms "refinado", el ms "elaborado" de los derechos, ya que
34 Jorge A Scinchez Cordero Dcivila
representaba la misma esencia de una sociedad. El rgimen civil,
deca, es la normatividad de las relaciones entre los hombres; es la
expresin ms ntima de una sociedad. Es el derecho civil el que
regula las relaciones profundas y esenciales de una sociedad; al
derecho civil le concierne no slo lo relativo a la normatividad del
poder (organizacin poltica y econmica), sino adems le atae
la organizacin normativa de los grandes momentos de la vida del
hombre: el nacimiento a travs de la filiacin, la unin de los sexos
mediante el matrimonio, la muerte que domina el mbito del
derecho de sucesiones, la organizacin de las relaciones econmi-
cas entre los hombres, que es el mbito material de validez del
derecho de las obligaciones y de los contratos y los modos de apro-
piacin de la riqueza, que es propio del derecho de los bienes.
El Maestro Snchez Cordero sostena que el derecho civil
est dominado por la duracin, por una evolucin lenta y profunda;
esto permite afirmar, segn deca, que una reforma legal no ha
sido verdaderamente asimilada hasta que el derecho civil la haya
integrado. La legislacin civil, conclua el Maestro Snchez Cordero,
es el resultado de un esfuerzo social que aspira a alcanzar un
objetivo comn; es la expresin cultural de una sociedad que refleja
sus necesidades y los objetivos que se propone.
La relacin entre la teora general de las obligaciones y de
los contratos especiales, fue motivo de una gran inquietud del
Maestro Snchez Cordero. Perciba con claridad la expansin
de los contratos especiales. Exista y existe una multiplicacin de
Prefacio 35
contratos especiales y una reduccin correspondiente del derecho
de las obligaciones. El derecho de los contratos, sostena, ha en-
trado en una crisis y en un cambio lento correlativo. A inicios del
siglo XX, cuando se promulga el Cdigo Civil de 1928, las rela-
ciones jurdicas, tanto polticas como econmicas, provenan del
contrato y en especial de la voluntad autnoma de los individuos.
En la poca la autonoma de la voluntad no es ya una nocin
filosfica mente admitida. Las referencias a la voluntad tcita
reconocen una evolucin regresiva. La voluntad del Estado
interviene cada vez con mayor frecuencia en las relaciones con-
tractuales, ya sea a travs de la ley o de la judicatura. De tal suerte
que empieza a hacer fortuna la frase: "es la ley la que libera y la
voluntad la que oprime". El dirigismo contractual se est impo-
ni.endo en las relaciones contractuales, en detrimento de la libertad
contractual; el espritu colectivo prevalece sobre el individualis-
mo, como el formalismo sobre el consensualismo, la inestabili.dad
contempornea al privilegiar la inquietud de la justicia sobre la
seguridad.
El derecho de los contratos, afirmaba el Maestro Snchez
Cordero, est sujeto a una evolucin lenta y est sujeto a un pro-
ceso de diversificacin, tanto en sus fuentes, en su objeto, como
en su tenor. Las fuentes contractuales tienden a una gran diver-
sidad: los Cdigos Civiles y de Comercio, las leyes especiales, y
desde luego por la prctica contractual, bancaria y del comercio
internacional. Durante un periodo largo de tiempo la fuente esen-
cial del derecho de los contratos era la teora general de las obli-
gaciones; en la actualidad es la de los contra tos especiales. Las
36 Jorge A S n c h e ~ Cordero Ddvila
fuentes de los contratos han variado tambin en cuanto a su tiempo.
Las bases de los contratos especiales se encontraban en el derecho
romano y el derecho cannico medieval. En la actualidad es la
prctica comercial y la legislacin protectora del consumidor las
que se han preconstituido como las fuentes importantes de los con-
tratos especiales. En cuanto a su objeto, el derecho de los contratos
ha devenido tambin heterogneo. Resulta extremadamente difcil
reglamentar bajo las mismas bases los contratos de detallistas pro-
pios del consumidor, a los que se celebran entre grandes corpo-
raciones, que se caracterizan por su complejidad. El derecho de
los contratos se ha caracterizado en la actualidad por una pro-
teccin a sectores sociales que agrupa en diferentes categoras,
como los son verbi grata los consumidores, los arrendatarios, entre
otros. Existe una legislacin expansiva perfectamente reconocible
en este mbito.
Para el Maestro Snchez Cordero era motivo de una inquie-
tud intelectual la oposicin creciente entre la teora general de
las obligaciones y el derecho especial de los contratos, ya que hay
reglas propias de la teora general de las obligaciones que no son
aplicables a todos los contratos y por tanto estos ltimos no forman
parte de la teora general. Esto en alguna forma confronta la idea
misma de la teora de las obligaciones. Conforme a la tradicin, el
derecho de las obligaciones debe ser entendido como general ya
que comprende en su mbito material de validez al conjunto del
derecho de las obligaciones: sus fuentes y los regmenes indepen-
dientes de sus fuentes. Es tambin general ya que estudia los meca-
nismos generales y no sus aplicaciones particulares. Es en esa forma
Prefacio 37
como el derecho de las obligaciones estudia la teora general
del contrato y no el estudio de las diferentes variedades de los
contratos especiales. Finalmente estudia la garanta general del
deudor a la que tiene derecho todo acreedor, pero excluye las
garantas especficas. El Maestro Snchez Cordero recalcaba en
forma constante la importancia del derecho de las obligaciones:
su aprendizaje es indispensable para todo abogado. Tiene un carc-
ter abstracto ya que desarrolla las reglas comunes al conjunto de
los contratos; y explica nociones fundamentales que el Maestro
Snchez Cordero acostumbraba siempre llevarlas a su aplicacin
prctica.
Estas eran reflexiones, entre otras muchas, que el Maestro
Snchez Cordero sola hacer en sus dos ctedras, incluso en los
pasillos de la Facultad de Derecho, fiel a su costumbre, rodeado
siempre de estudiantes.
Estas lneas no tienen otra pretensin que ser una modesta
introduccin a un libro pstumo de un ilustre jurista mexicano,
que ofreci su vida a la enseanza, sin esperar ms retribucin que
la formacin de abogados mexicanos tiles para su sociedad.
En el recuerdo poderiws distinguir todava su silueta, antes de
fallecer, con la frente en alto, la mano tendida y con voz firme
expresar: Cumpl con la vida!
Jorge A. Snchez Cordero Dvila
Introduccin
"Maestros son quienes se apresuran a dar sin
reserva el buen consejo, el secreto recndito,
Ctt)'a contuista acaso ha costado dolor y esfuerzo".
JosC Vasconcclos.
_Q?ay algo que enorgulleci al notario Jorge Snchez
C:::Y fue la docencia y haber tenido el privilegio
de ser designado "Maestro Emrito". No tengo la menor duda en
sealar, que si bien fue notario connotado, padre de familia y esposo,
su vida giraba en torno a la Universidad Nacional Autnoma de
Mxico, su alma mater y, en concreto a ese binomio profesor-
alumno, que tanto amalgam.
El licenciado Snchcz Cordero encontr su lugar en el cosmos
y fue como maestro de la Facultad de Derecho. Por ello, es para
mi. un honor y un privilegio, introducir los "apuntes de contratos"
de la ctedra que imparti a nivel licenciatura.
No puedo evitar compartir el sentimiento del maestro cuando
imparta sus clases, en su rostro se reflejaba ese cobijo puro,
39
40 Paula Maria Garcia Villega.1 Sdnchet Cordero
delicado y suave, que nicamente los ptalos de rosa y las caricias
de una madre pueden dar. Y si, don Jorge se senta arropado por
sus alumnos, a quienes l a su vez extenda sus brazos sin distingo
de raza, color, sexo o, condicin social alguno. Se entregaba a la
docencia incondicionalmente, le dio no slo sus conocimientos,
sino tambin su esencia, sin saber en un principio que recibida de
ella mucho ms de lo que jams se pudo imaginar: el cario y reco-
nocimiento de sus alumnos que se reflejaba en lo concurrido de
aquellas aulas en las que se presentaba todos los dias puntualmente
a las 7:00 de la maana.
Por ello, no es extrao que fuera profesor por ms de 40 aos
en forma ininterrumpida. nicamente su silenciosa enfermedad
terminal en los ltimos das de su vida pudo separarlo de sus clases,
nadie ms.
Al estimado lector, le pido que tome en cuenta al momento
de darle lectura a estas notas, que forman parte de la serie deno-
minada Apuntes de las clases impartidas por ilustres juristas del siglo
XX que publicar con el nmero 4 la honorable Suprema Corte
de Justicia de la Nacin, dos aspectos, el primero, que datan por
los ordenamientos jurdicos que se citan, as como por su contenido
y derecho comparado, de principios de la dcada de los cincuentas.
Esto significa que para ese entonces, no exista, como ahora, el
acceso a la informacin de bibliotecas virtuales, derecho com-
parado va internet y de preceptos de leyes al alcance de un "click"
en la referida red de internet, por eso habr de considerase el
lnrroducci6n 41
momento histrico en que fueron impartidas las clases, pero sobre
todo realizados los apuntes. El hecho de que en ellos se citen
disposiciones vigentes y se mencione el derecho comparado especial-
mente europeo, en concreto francs, espaol, suizo y alemn (en
algunos casos tambin el argentino), implica un gran esfuerzo de
investigacin, porque para principios de la dcada de los 50 s,
poca de posguerra llena incertidumbre y en la que muchos paises
del referido continente sufrieron antes, durante y con posterioridad
a la conclusin en 1945 de la Segunda Guerra Mundial, lamen-
tables saldos negativos y carencias materiales de las cuales no estuvo
exenta la academia. De all el mrito del maestro, de adquirir obras
pese a las dificultades para ello, en particular de derecho civil
francs. Al ser positivista -que adems era lo que imperaba en sus
primeros aos como docente, toda vez que lo referente a la
argumentacin jurdica y nueva retrica con autores como Chaim
Perelman, Recasens Siches, Toulmin, Maccormick y, poste-
riormente con Theodor Viehweg y Robert Alexy, apenas estaba
resurgiendo-, le gustaba tomar en cuenta no slo el Cdigo
Napolenico de 1804, representante mximo de expresiones del
positivismo jurdico, sino tambin obras doctrinarias de dicho pais.
Para encontrar sus obras, el maestro Snchez Cordero no tenia
imposibles, las buscaba hasta conseguirlas.
Afortunadamente la tecnologa actual y el fci 1 acceso a la
informacin con que hoy se cuenta, ha acercado a los estudiantes
al objeto de investigacin y a la informacin en el momento en
42 Pau!a Maria Garca Vi!!egas S d n c h c ~ Cordero
que est surgiendo, facilitando asimismo a los docentes al mate-
rial que sus colegas estudiosos del derecho han escrito.
El segundo aspecto, que amablemente solicito se tome en
cuenta al momento de dar lectura a estos apuntes, es que fueron
dirigidos por el maestro al nivel licenciatura, por ello, se apreciar
que se realizaron en forma sinttica, de hecho, corresponden a
lo que el maestro llamaba "fichas", que en este trabajo impreso se
denominarn "ternas", de manera que, se encontrarn conceptos
y definiciones sencillas, bsicas y de fcil comprensin en relacin
con los tipos de contratos, sus caractersticas, sus condiciones de
existencia, requisitos de validez y nulidades, as como algunos
ejemplos. Preciso que, el hecho de haberse formulado concep-
tos medulares y esenciales, no les resta importancia ni tampoco
profundidad, al contrario, quien lo difcil lo hace parecer fcil,
tiene doble mrito, primero, desdoblando lo complejo, y segundo,
explicndolo en forma sencilla.
He de manifestar, que a efecto de que se tenga la referencia
normativa en los diversos contratos, hemos trabajado en equipo
el licenciado Heriberto Prez Reyes y una servidora para verificar
los contenidos de los preceptos y la doctrina citada en las fichas
(en los temas), por tanto, se han puesto entre parntesis la
referencia al artculo o preceptos al que corresponde la definicin.
En algunas ocasiones, el maestro los citaba, pero para homologar
el texto, se han hecho la correspondiente referencia en todos los
casos. Salvo esas escasas modificaciones; algunas notas a pie de
Introduccin 43
pgina en relacin con ordenamientos jurdicos ya abrogados como
son entre otros, la Ley General del Timbre, el Cdigo Agrario y la
Ley de Hacienda, a los que se hace mencin en los apuntes y;
la revisin del texto de los artculos del Cdigo Civil, se dejaron
intocados los contenidos de las fichas del maestro.
Por otro lado, es pertinente precisar, que al momento de
redactarse los apuntes, estaba vigente el Cdigo Civil para el
Distrito Federal en Materia Comn y para toda la Repblica en
Materia Federal, publicado en la Seccin Tercera del Diario Oficial
de la Federacin de 26 de mayo; 14 de julio; 3 y 31 de agosto,
todos de 1928, pues la legislacin correspondiente al Distrito
Federal era discutida y aprobada por el Congreso de la Unin, de
all que al hacerse alusin en el texto de estos apuntes al Cdigo
Civil, es al primero de los referidos, que por reforma publicada en
la Gaceta Oficial del Distrito Federal de 30 de mayo de 2000, que
entr en vigor a los 9 das de su publicacin, se denomin Cdigo
Civi.l para el Distrito Federal, cuyas disposiciones rigen en el
Distrito Federal. El Cdigo Civil Federal con aplicacin en toda
la Repblica en asuntos de dicho orden, qued vigente con la
nueva denominacin de Cdigo Civil Federal. En algunas escasas
ocasiones, a efecto de no hacer repeticiones innecesarias y toda
vez que se entiende al ordenamiento legal al que se hace referencia,
slo se cita entre parntesis el artculo correspondiente, sin seguirle
los vocablos "Cdigo Civil", ello significa que corresponde a este
ordenamiento legal.
44 Paula MaTia Garcfa Villegas Snche;: Cordero
Slo me resta sealar, que espero que el lector disfrute tanto
como una servidora estos apuntes que invocan en cada prrafo la
memoria de mi abuelo, en este su XX aniversario luctuoso.
Descanse en paz.
Paula Mara Garca Villegas Snchez Cordero
TEMA l. QU ES UN CONTRATO?
Cdigo Civil se distingue entre convenio y contrato,
el primero el gnero y el segundo la especie.
Definicin
Contrato es una especie dentro de los convenios. Convenio es el
concurso de dos o ms voluntades con relacin a un objeto con el
fin de producir efectos jurdicos, mismos que pueden ser:
a) crear;
b) modificar;
e) transferir, o
d) extinguir obligaciones (articulo 1792 del Cdigo Civil).
45
El contrato es una especie del convenio, consistente en el
acuerdo de voluntades que tiene por objeto crear o transferir obli-
gaciones (artculo 1793 del Cdigo Civil}.
Por su parte, el convenio en estricto sensu, es el acuerdo de
voluntades que tiene por objeto modificar o extinguir obligaciones.
Elementos de existencia del contrato: consentimiento y objeto
Los elementos de existencia para la formacin de los contratos
son el consentimiento y el objeto (artculo 1794 del Cdigo Civil).
El consentimiento. Es el acuerdo de voluntades de las partes
contratantes; es el acto volitivo que coincidiendo al objeto crea la
obligacin. El consentimiento queda perfeccionado al concurrir
las voluntades a un fin; se puede manifestar en forma expresa o
tcita; sin embargo, en ocasiones la ley exige determinada forma
de expresin.
Para que el consentimiento sea vlido se requiere que se d
por persona capaz, libre de vicios y en la forma que la ley exige.
La falta del consentimiento determina la inexistencia del
contrato.
Por su parte, el objeto en los contratos, consiste en crear o
transferir, obligaciones y derechos. El Cdigo Civil lo confunde
Contratos 47
con el objeto de la obligacin, que es la cosa que el obligado debe
dar o el hecho que debe hacer o no hacer, cuestin que constituye
el objeto indirecto en los contratos (artculo 1824).
Objeto. El objeto indirecto debe tener las siguientes carac-
tersticas: cuando es cosa, debe ser fsicamente posible, es decir,
que est en el comercio y ser determinado o determinable. Si es
un hecho, debe ser fsicamente posible, siendo necesario precisar
que no lo es, cuando una ley natural impide su realizacin y
asimismo, debe ser jurdicamente posible y no lo ser, cuando la
norma que lo rige constituye un obstculo para su realizacin.
Adems, la norma debe ser un hecho personal del obligado y ser
licito, es decir, no prohibido.
La ilicitud del acto determina su nulidad, en cambio, la impo-
sibilidad jurldica determina su lnexistencia, como es el caso de
q;uerer transmltir la propiedad por medio de un contrato de arren-
damiento. La falta de objeto determina la inexistencia del contrato.
Requisitos de validez
Enumeracin y explicacin de los mismos y efectos jurdicos de
cada uno.
Los requisitos de validez en los contratos son:
l. Que la voluntad se otorgue por persona capaz.
48 Jorge Snche:; Cordero
2. Que la expresin de voluntad no tenga vicios; es decir,
libre y cierta.
3. Que la voluntad se exprese de acuerdo con las formas
legales.
4. Que el acto tenga un fin, motivo u objeto licito.
]. En relacin con la capacidad, puede ser de goce o de ejer-
cicio. La primera es la aptitud del sujeto para poder ser titular de
derechos y obligaciones, su falta produce la inexistencia del acto;
la segunda, es decir, la capacidad del ejercicio es la aptitud para
hacer valer derechos y obligaciones, su falta determina la nulidad
relativa del acto. As, para contratar la persona tiene que tener la
capacidad de ejercicio. El articulo 1798 del Cdigo Civil sea-
la que son hbiles para contratar todas las personas no exceptuadas
por la ley.
'
2. Para explicar el segundo requisito, habr que hacerlo a contrario
sensu, es decir, sealar cules son los vicios del consentimiento.
Estos son: error, violencia, dolo y lesin.
a) E1 error es la falsa concepcin de algo, es la opinin subjetiva
contraria a la realidad. Si recae sobre uno de los elementos
esenciales del contrato, es inexistente, es el caso del error obstculo
(cuando recae sobre la naturaleza del obstculo o sobre la identidad
Contratos 49
de la cosa); si slo recae sobre la sustancia, la persona o el fin de-
terminante de la voluntad, el acto es anulable relativamente, y si
recae sobre la cualidad secundaria, el error es indiferente y no
anula el contrato.
b) La violencia es el empleo de amenazas o fuerza fsica que
importen peligro de perder la vida, la honra, la salud, la libertad o
parte considerable de los bienes del contratante, de su cnyuge,
ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado.
(artculo 1819 del Cdigo Civil). Tanto la violencia fsica como la
moral, determinan la nulidad relativa del acto, ya provenga de
una de las partes o de un tercero.
e) El dolo es el conjunto de maquinaciones o artificios que
inducen a error o mantienen en l; determina la nulidad relativa
del contrato (artculo 1815 del Cdigo Civil).
d) La lesin es la desigualdad entre la prestacin y la contra-
prestacin; determina tambin la nulidad relativa del acto (artculo
17 del Cdigo Civil).
3. La forma es la manifestacin exterior de la voluntad de las
partes contratantes, la manera de manifestar el consentimiento
debe ser en la forma establecida por la ley. La forma de expresar la
voluntad puede ser tcita o expresa. Generalmente basta para
la perfeccin de su manifestacin que la expresin sea tcita; sin
embargo, slo por excepcin se pide sea expresa. La falta de forma
determina la nulidad relativa del acto (artculo 1832 a 1834 del
Cdigo Civil).
4. En relacin con el cuarto requisito consistente en la licitud
en el objeto, fin o motivo, se seala que, stos son la causa
determinante de la voluntad, y slo se toman en cuenta cuando el
objeto es licito y, cuando la causa no es licita, el acto es nulo, ya
sea en forma absoluta o relativa, segn lo disponga la ley. Asimismo
es ilcito cuando es contrario a las leyes de orden pblico o a las
buenas costumbres. La causa ilcita oculta que haya tenido uno
de los contratantes no invalida el acto. Como ejemplo se cita el
caso de la compra de un arma de fuego con el objeto de privar de
la vida a otro, sin expresar el motivo que determina la compra,
por tanto, la venta es vlida (artculos 1824 al 1831 del Cdigo
Civil).
Clasificacin de los contratos
A pesar de ser muchas las clasificaciones que pueden formularse,
las principales son:
l. Unilaterales y bilaterales, 2. A titulo gratuito y a titulo
oneroso. 3. Conmutativos y aleatorios, 4. Consensuales, reales y
formales, 5. Puros y sujetos a modalidades, 6. Principales y acce-
sorios, 7. Instantneos y 8. de tracto sucesivo.
l. Los unilaterales son aquellos que solamente engendran obli-
gaciones respecto de uno de los contratantes; es decir, en los que
Contratos 51
una vez perfeccionados los contratos no hay ms que un obligado
(artculo 1835), como sucede en el caso del mutuo, en el que el
acreedor no tiene obligacin alguna. Asimismo, pueden ocasio-
nalmente producirse obligaciones para la otra parte, como sera
en el caso de los gastos que el depositario tiene que hacer para la
conservacin de la cosa y que debe pagarle el acreedor; en este
supuesto, se est en presencia de los contratos sinalagmticos
imperfectos o unilaterales imperfectos. Los bilaterales o sinalagm-
ticos perfectos, son aquellos que engendran obligaciones para todas
las partes contratantes (artculo 1.836 del Cdigo Civil), como es
el caso de la compraventa o el arrendamiento.
2. Los contratos gratuitos son aquellos en que el provecho
es solamente de una de las partes (artculo 1837); se subdividen en
contratos gratuitos que propiamente son la donacin y contratos
desinteresados. Los primeros son aquellos en los que el obligado
sufre un menoscabo en su patrimonio en beneficio del acreedor,
como sera el supuesto de la donacin. Los segundos, son aquellos
en los que el patrimonio del acreedor no sufre perjuicio, como
sucede con el mutuo sin inters. El articulo 1838 del Cdigo Civil
seala que el contrato oneroso es aquel en que se estipulan prove-
chos y gravmenes recprocos. As, los contratos onerosos son aquellos
en los que las partes persiguen utilidad en el negocio, como acaece
con el arrendamiento o en la compraventa.
3. Los contratos conmutativos son aquellos en los que el valor
de las prestaciones est fijado desde que se celebra el contrato,
52 Jorge Stinchcz Cordero
advirtiendo las partes las ventajas que cada una obtendr y los
sacrificios que aceptar en compensacin. Los contratos aleatorios
son aquellos en los que la prestacin (o las prestaciones) debidas
por uno de los contratantes no puede ser valorada previamente,
porque su evaluacin depende de un acontecimiento incierto que
hace que no pueda determinarse cul de las partes ganar o per-
der con el contrato, sino que ser hasta que el acontecimiento se
realice (artculo 1838 del Cdigo Civil) como acaece con la renta
vitalicia, en la que el valor de las prestaciones depender de la
longevidad del rentista, o como el juego y apuesta, en los que no
se sabe quin perder o quin ganar.
4. Los consensuales son los que se perfeccionan con el solo con-
sentimiento, no se requiere ninguna forma especial. En los contratos
reales no basta solo el consentimiento, sino que se requiere para
su validez la entrega fsica de la cosa, como ejemplo sera la prenda
y el depsito. En los contratos formales se exige que el consen-
timiento se exprese con las formalidades establecidas en la ley,
como sucede con la hipoteca. Es necesario distinguir que cuando
se indica que el contrato es consensual en oposicin al real, quiere
decir que no se requiere la entrega de la cosa para que se constituya
el contrato y cuando se indica que el contrato es consensual en
oposicin a formal, es porque el mismo existe por la simple manifes-
tacin verbal del consentimiento, sin que se requiera forma escrita.
5. Los contratos puros son aquellos que para producir sus efec-
tos, basta que los mismos se hayan perfeccionado, sin limitacin a
circunstancia accidental alguna. Los contratos sujetos a modalidades,
Contratos 53
son aquellos cuya eficacia se subordina a ciertas modalidades como
las de trmino, que son ya sea un acontecimiento futuro de realiza-
cin cierta, que puede ser suspensiva, o uno futuro de realizacin
incierta, que tambin suspende el nacimiento de la obligacin o
la extingue, segn se trate de una condicin suspensiva o resolu-
toria; las de modo, como condicin accesoria agregada a un acto
de disposicin y por la cual se obliga al adquiriente a realizar una
prestacin a favor del disponente o de un tercero, o a emplear el
todo o parte de los objetos por percibir, en determinada finalidad.
6. Los principales son los que existen por s mismos y tienen
un fin propio, como el arrendamiento o la compraventa. En cam-
bio, los accesorios o de garanta son los que ' ~ encuentran subordi-
nados o dependen de uno principal. Estos se constituyen para
garantizar el cumplimiento de una obligacin principal, como la
fianza.
7. Los instantneos son aquellos en los que la prestacin se agota
en un slo acto, como sucede con la compraventa al contado.
8. Finalmente los contratos de tracto sucesivo son los que impo-
nen al deudor una serie de actos de ejecucin reiterada, durante
cierto tiempo, como es el caso de la compraventa en abonos.
Clasificacin de Planiol, Giorgi, Widscheid y Filomusi
Las clasificaciones de estos autores estn realizadas solo para orde-
nar la forma de estudiar los diferentes contratos civiles, de aqu
54 Jorge Sncltez Cordero
que existan tantas clasificaciones segn el punto de vista en que
se colocan para hacerla.
De la multiplicidad de clasificaciones que sobre este tema exis-
ten, solo se analizarn las de los autores citados, por ser ellos los
que han influido en el Cdigo Civil mexicano.
Planiol. Para formular su clasificacin, atiende a la naturaleza
del objeto del contrato. Para ello, hace referencia a tres grupos en
que se pueden incluir todos los contratos:
l. Los que tienen por objeto cosas; aqu se comprenden los
que pueden transmitir la propiedad, como la donacin, la compra-
venta o la permuta. Tambin pueden conceder solamente su uso,
como el comodato o .el arrendamiento.
2. Los que tienen por objeto la prestacin de un servicio, que
pueden ser gratuitos, como el mandato, u onerosos como el depsito.
3. Los que tienen por objeto la transmisin de derechos u
obligaciones, como es el caso de la cesin de derechos; en funcin
de una prenda, cuando la prenda recae sobre un derecho; o en la
cesin de deudas.
Giorgi. Atiende al propsito o finalidad que persiguen las par-
tes al celebrar el contrato.
Contratos 55
Los clasifica en cinco grupos:
l. Traslativos de dominio de cosas o derechos: sea esa
transmisin onerosa, como la compraventa, o gratuita, como la
donacin.
2. Los que transfieren el uso o goce de la cosa, como el como-
dato o el arrendamiento.
3. Los que tienden a un facere, es decir, obligaciones de hacer
especificas o generales, como el arrendamiento, ya que no slo
consiste en transferir el uso o goce, sino tambin en realizar los
actos que hagan posible que el arrendatario pueda usar o gozar de
la cosa arrendada.
4. Contratos con finalidades comunes, en los que los con-
tratantes persiguen un fin de naturaleza comn, como el de
sociedad o el de asociacin, en el cual el inters perseguido no es
opuesto sino comn.
5. Contratos de garanta, que aseguran el cumplimiento de
una obligacin principal como la fianza, la hipoteca, la prenda y
la anticresis (contrato de garanta en el que un inmueble, adems
de asegurar el cumplimiento de una obligacin principal, se le da
uso durante el tiempo que dure la obligacin principal).
56 Jorge Sdnchcz Cordero
6. Contratos cuya finalidad es fijar con certeza el alcance de
determinados derechos controvertidos o que pudieran controver-
tirse como sera el caso de la transaccin.
Windscheid. Para elaborar su clasificacin tambin atiende al
resultado de los contratos o finalidad. Formula cuatro grupos:
l. Los que tienen por objeto un cambio en el sentido amplio
de la palabra, ya sea de la propiedad, del uso, del servicio, etctera,
como la compraventa, la permuta, el arrendamiento o entre otros
el mutuo.
2. Los que tienen como finalidad la restitucin de una cosa,
como el depsito o la prenda.
3. Los que tienen por objeto la terminacin de una contro-
versia jurdica (compromiso en rbitros) o la comprobacin jurdica
de los derechos (la transaccin).
4. El grupo integrado por todos aquellos contratos que no
son de cambio, de restitucin o de comprobacin jurdica, como
la donacin, la sociedad y el mandato.
Filomusi. Atiende al contenido filosfico jurdico de lof
contratos, los agrupa en dos vertientes:
l. Contratos principales, que se producen y existen por s
solos y,
Contratos 57
2. Contratos accesorios, los que slo surgen en virtud de otros
contratos u otras obligaciones principales, como la prenda, la fianza
o la hipoteca.
Los principales se subdividen a su vez en:
a) principales gratuitos; pueden ser:
1) de transmisin de dominio, como la donacin,
2) de transmisin de uso o goce, como el comodato, o
3) de prestacin de servicios, como el mandato, cuando
el mandatario no cobra.
b) principales de cambio, en los que existen recprocas pres-
taciones entre las partes, como la compraventa.
e) principales de asociacin, que se proponen realizar una
finalidad comn, comprende las sociedades y asociaciones.
d) que tienen por objeto la de comprobacin
jurdica de los derechos, como el de transaccin y el
compromisario arbitral.
Clasificacin del Cdigo Civil de 1928
Esta clasificacin est inspirada en las cuatro anteriores, fundamen-
talmente en las tres ltimas. A pesar de que en el Cdigo Civil no
-- - -------- -- -- - ---------------- ---------------
58 ]oTge Sdnchez CoTdeTO
se establece clasificacin alguna, sta se desprende de la secuela
seguida en ese ordenamiento para reglamentar los contratos y es
la siguiente:
l. Contratos preparatorios, son los celebrados en preparacin
de otros de celebracin futura, como la promesa de contrato.
2. Traslativos de dominio, los que transfieren la propiedad de
una cosa o un derecho, como sucede con la compraventa, la per-
muta, la donacin y el mutuo.
3. Traslativos de uso y goce, son los que se otorgan en forma
gratuita u onerosa, como el arrendamiento y el comodato.
4. Tendientes a un facere (hacer), en los que una parte realiza
una prestacin en beneficio de la otra, en forma gratuita u onerosa,
como el depsito, el secuestro, el mandato y la prestacin de
servicios.
5. De finalidad comn, son aquellos en los que los contratantes,
persiguen una finalidad comn, puede ser econmica, como el de
la sociedad, o de otra naturaleza, como el de asociacin.
6. Aleatorios, son aquellos en los que no se puede precisar si
reportarn una ganancia o una prdida, o cul de las partes ganar
o perder, o cul ser el valor de la prestacin, como sucede en la
compra de esperanza, el juego y apuesta y la renta vitalicia.
CuntTatos 59
7. De garanta, son los que garantizan el cumplimiento de una
obligacin principal, pudiendo ser personal, como la fianza, o real
como la hipoteca y la prenda.
8. Los que tienden a una comprobacin jurdica, terminando una
controversia presente o previniendo una futura; definen los dere-
chos de las partes como la transaccin y el compromiso arbitral.
TEMA 2. CONTRATOS PRELIMINARES
LA PROMESA DE CONTRATO
est contemplada en los artculos del 2243
2247 del Cdigo Civil.
Definicin
Es un contrato por el que una o ambas partes contratantes asumen
la obligacin de celebrar un contrato futuro.
Si bien no lo define en ese sentido el Cdigo Civil, lo cierto
es que deja ver que esa es la intencin que el legislador quiso
anunciar al afirmar en el artculo 2243 que "puede asumirse con-
tractualmente la obligacin de celebrar un contrato futuro", artculo
que es casi una copia del relativo en el cdigo suizo.
61
62 Jorge Scinchez Cordero
Aunque el contrato sea unilateral las dos partes se obligan a
celebrar el contrato futuro. Lo unilateral radica en que la
obligacin de hacer est a cargo de una sola de las partes, siendo
la otra nicamente la beneficiaria.
Partes
Existen dos: el promitente y el beneficiario. El primero es el que se
obliga a celebrar el contrato futuro, y el segundo, aquel a cuyo favor
se contrae el compromiso de celebrar ese contrato futuro. En el
contrato de promesa unilateral slo una de las partes se obliga
(ver prrafo anterior), y en el bilateral, las dos partes quedan
obligadas y tienen, por tanto, a un mismo tiempo, el carcter de
promitente y beneficiario.
Finalidad
La utilidad de este contrato consiste en que es un medio que
concede la ley para asegurar la celebracin de un contrato cuando
una de las dos partes, en ese momento, no est en condiciones o
en posibilidades de celebrar el contrato definitivo; su finalidad es
ligar a las dos partes para la celebracin de un contrato futuro,
es decir, crear una obligacin por la cual puede ser constreido el
obligado a cumplir.
Diversos nombres de la promesa de contrato
Se le ha llamado tambin, en el Cdigo Civil de 1928: contrato pre-
liminar, contrato preparatorio, antecontrato, precontrato, pactum
Contratos 63
de contrahendo o pactum de ineundo contractu. Cada una de es-
tas denominaciones es el resultado de concebir la fisonoma y la
funcin jurdica de este negocio.
Asimismo el contrato futuro ha recibido otras denomina-
ciones, como contrato prometido y contrato definitivo.
Funcin jurdica
Consiste en asegurar, por medio del derecho, la celebracin futura
de un contrato que en cierto momento no puede celebrarse. Es pues
hacer nacer la obligacin de celebrar un contrato futuro. Nace
una obligacin de hacer.
Funcin econmica
Los juristas Rojina Villegas y Garcia Lpez niegan que el contrato
de promesa tenga un contenido econmico, sin embargo, si lo
tiene, cuando el contrato prometido tiene un carcter o contenido
de esa naturaleza.
Diversas especies
Puede ser unilateral o bilateral. La primera es aqulla en que una
de las partes contratantes se obligan a celebrar el contrato futuro,
sin que la otra quede a la vez obligada. Ejemplo: "A" se obliga a
celebrar el contrato de arrendamiento.
La promesa es bilateral, cuando ambas partes se obligan a
celebrar el contrato futuro, de manera que cada una de ellas, por
su lado, tiene obligacin de celebrar el contrato futuro y derecho
de exigirle a la otra la celebracin del propio contrato.
Diferencia entre la promesa de contrato y la oferta o policitacin
Aunque algunos autores afirman que no hay diferencia alguna
entre una y otra. En el derecho positivo mexicano este proble-
ma est resuelto en el sentido de que se trata de dos figuras jurdicas
distintas, ya que el Cdigo Civil contempla, por un lado, disposi-
ciones referentes a la oferta y por otro, las relativas a la promesa
de contrato. Sin embargo, si analizamos cada una de estas figuras
jurdicas veremos que son diferentes, pues la oferta o policitacin
o propuesta, es un negocio jurdico unilateral, en el cual slo inter-
viene una voluntad, a diferencia de la promesa que es un contrato,
es decir, un acuerdo de voluntades en virtud del cual una o ambas
partes contratantes asumen la obligacin de celebrar un contrato
futuro.
Diferencia entre la promesa de contrato sujeto a trmino
Algunos autores han querido identificar la promesa de contrato
con el contrato a trmino, porque corresponde a la naturaleza
del contrato preparatorio que se fije un trmino para la celebra-
cin del contrato definitivo. Sin embargo, esta teora carece de
apoyo en el derecho mexicano que distingue la promesa de con-
Contratos 65
trato, del contrato futuro. Sera absurdo decir que la promesa de
contrato .equivale al contrato definitivo sujeto a trmino, ya que
el trmino en la promesa es una dilacin para la celebracin del
contrato definitivo, y el trmino que figura en el contrato defini-
tivo es un plazo para el cumplimiento de las obligaciones originadas
en este contrato. En la promesa es una obligacin de hacer la que
nace, y en el contrato a trmino puede ser de dar, hacer o de no
hacer.
En el contrato definitivo sujeto a trmino la obligacin princi-
pal ya naci (de dar, hacer o no hacer), mientras que en la promesa
no ha nacido; o mejor dicho, el objeto principal es diferente en
uno y otro contrato. El de la promesa es realizar otro contrato,
mientras que el objeto del futuro es ms concreto (de dar, hacer o
no hacer). Este objeto ser secundario o mediato en la promesa
de contrato.
Diferencia entre la promesa de contrato y el contrato definitivo
sujeto a condicin suspensiva
A semejanza del caso anterior, algunos doctrinarios tratan de
identificar la promesa con el contrato definitivo sujeto a condicin
suspensiva, pero esta teora es infundada ya que el derecho positivo
mexicano distingue con toda claridad el contrato preliminar del
de la condicin suspensiva. En el contrato bajo condicin suspen-
siva an no existen obligaciones; stas nacern hasta que se p r o ~
duzca el acontecimiento futuro e incierto; mientras que en la
66 Jorge Snchez Cordero
promesa de contrato, ya una de las partes o ambas se obligaron a
celebrar un nuevo contrato, en ste no hay condiciones.
Teora que identifica a la promesa bilateral de contrato con el
contrato definitivo
Algunos tratadistas (Planiol, Demogue y Giorgi) sostienen que la
promesa de contrato nicamente asume esta naturaleza tratndose
de la promesa unilateral, pero que cuando la promesa es bilateral,
deja de tener este carcter para identificarse con el contrato futuro,
con el que constituye una sola figura jurdica. Esta teora no tiene
acogida en el Cdigo Civil.
Teoras de Demogue y de Giorgi. Demogue funda su teora en
el articulo 1589 del cdigo civil francs, el cual dice que la promesa
de venta equivale a la venta cuando ambas partes contratantes
consienten sobre la cosa y sobre el precio. Luego, por un argumento
de analoga, hace extensivo este precepto a todos los dems
contratos y dice que el concebir a la promesa bilateral de con-
trato como el contrato mismo, es estar ms de acuerdo con la
concepcin jurdica de la promesa, a la par que se satisfacen mejor
los intereses particulares, supuesto que se atiende a la mayor segu-
ridad de las partes contratantes. No se puede aceptar esta postura,
ya que Demogue no da la razn de su afirmacin. Adems, el
ms elemental principio de lgica dice que dos cosas son idnticas
cuando tienen contenido idntico, y si se analizan ambos contra-
tos se advierte que tienen objetos diferentes que perseguir, pues
Contratos 67
mientras el contrato de promesa es una obligacin de hacer, en la
compraventa es la transmisin de una cosa cierta y determinada,
mediante la entrega del precio pactado. En un contrato consen-
timos en celebrar un contrato futuro y en el otro, en transmitir la
propiedad de una cosa.
Para Giorgi, toda promesa bilateral equivale al contrato
definitivo, es decir, la promesa es la celebracin del contrato y el
contrato definitivo no hace ms que generar el contrato corres-
pondiente. Giorgi hace la misma afirmacin basndose en un
articulo del cdigo civil italiano, parecido al francs. Dice que
sostener lo contrario es confundir la celebracin del contrato con
su ejecucin, y agrega que esto traera inseguridad en la celebra-
cin de los contratos. Contrario a ello, se estima que la regulacin
de contrato de promesa cuida que ninguna de las dos partes deje de
cumplir con su obligacin. Es una proteccin de intereses particu-
lares. Ya no hay aquello de que si no cumple se diga como aquellos
dichos populares: "es muy poco hombre"; o que "tiene muy poca
madera de comerciante", o que "es un rajn". Aqu., si no cumple,
se acude al juez y se le dice: "Seor juez, hgale cumplir su
obligacin a este ciudadano o conmnelo a que me pague daos y
. . . "
per U !C!OS
CONSTRUCCIN DE LA PROMESA
Se entiende por construccin de la promesa, la manera o forma
de concebir a este negocio jurdico. Es muy importante tener en
68 Jorge S.nche:r Cordero
cuenta cmo concebimos y cmo conciben los tratadistas a la
promesa de contrato; porque de la forma como se construye tcni-
camente a este negocio jurdico se debe el planteamiento y la
resolucin de los problemas que se nos presentan en el campo de
la doctrina y de los negocios.
Para algunos tratadistas, la promesa de contrato definitivo se
distingue del contrato definitivo en que los elementos de la pro-
mesa son, por una parte, los elementos propios de toda promesa y,
por otra, los elementos generales del contrato prometido. Esta
concepcin viene a establecer un lazo muy estrecho entre la pro-
mesa y el contrato definitivo, de tal manera que los elementos y
circunstancias del contrato definitivo influyen sobre el contrato
de promesa, a tal extremo, que muchos de los problemas que se
plantean en la promesa deben resolverse a la luz del contrato
definitivo.
Para otros tratadistas la promesa de contrato no es ms que
una etapa, un momento en el proceso de consumacin de ciertos
actos jurdicos o de ciertos contratos, cuyo proceso sera en una
primera etapa, la oferta o policitacin; otra, el contrato preliminar,
y en una tercera, el contrato definitivo.
Una vez precisado lo que diversos tratadistas entienden por
el contrato de promesa, se estima que la promesa de contrato no
es ni una figura jurdica intermedia del contrato definitivo, ni
Contratos 69
una etapa de ciertos actos jurdicos complejos, sino un contrato
autnomo, una figura jurdica con su propia y peculiar fisonoma,
que realiza sus funciones exclusivas dentro del molde del derecho
positivo y de los negocios particulares. En ese sentido, la promesa
tiene la misma categora de los contratos de permuta, compraventa,
sociedad, transaccin, juego, apuesta, renta vitalicia, mandato,
prenda, o algn otro. Esta concepcin est fundamentada en el dere-
cho mexicano, toda vez que el Cdigo Civil en vigor contiene un
ttulo de los contratos preparatorios. Es decir, reglamenta la pro-
mesa en un titulo diferente a aqul dentro del cual se reglamenta
la policitacin, y diferente a los otros ttulos que reglamentan a
los dems contratos.
Lo anterior se acredita con la respuesta afirmativa a estas dos
interrogantes: Para celebrar un contrato de promesa se requiere
la misma capacidad que demandara el derecho positivo para cele-
brar el contrato definitivo? La promesa de compraventa de un
inmueble deber someterse a las mismas formalidades a que se en-
'
cuentra sujeta la compraventa misma? En fin, podran citarse varios
casos y la solucin de ellos estar de acuerdo con la concepcin
tcnica que se acepte, ya sea la promesa como figura jurdica
intermedia, como etapa de ciertos actos jurdicos complejos o como
un contrato autnomo.
Objeto
El objeto de la promesa es la celebracin de un contrato fu-
turo. En consecuencia, se trata de una obligacin de hacer que
70 Jorge Sdnchet Cordero
consiste, precisamente, en la celebracin de un contrato prome-
tido. Esta afirmacin se funda en el articulo 2243 del Cdigo Civil
en vigor, que determina: "Puede asumirse contractualmente la
obligacin de celebrar un contrato futuro".
De estas ideas, en cuanto al objeto de la promesa de contrato,
debemos concluir lo siguiente:
l. nicamente pueden ser objeto de promesa de contrato,
los contratos y no otros actos jurdicos, ya sean stos unilaterales
o plurilaterales. Si las partes contratantes convienen en celebrar
un contrato de promesa _para la celebracin, por parte de alguna
de ellas o de ambas, segn el caso, de un acto unilateral o plurila-
teral, pero diferente al contrato, aqul podr ser una promesa,
pero no de contrato y en consecuencia, el negocio jurdico no
quedar regido directamente por el ttulo I de la segunda parte
del libro III del Cdigo Civil, ya que se trata simplemente de una
promesa innominada.
2. De la promesa de contrato puede ser objeto cualquier con-
trato, ya sea unilateral o bilateral; oneroso o gratuito; conmutativo
o aleatorio; real, consensual o formal; instantneo o sucesivo; indi-
vidual o colectivo; de derecho civil o de derecho internacional,
entre otras cuestiones, es decir, no existe limitacin alguna en
cuanto a la naturaleza del contrato, siempre y cuando ste sea licito.
3. El contrato definitivo debe celebrarse necesariamente por
las mismas partes de la promesa?
Contratos 71
El problema no debe resolverse en bloque, sino que precisa
hacer una distincin segn se trate de promesa bilateral o de pro-
mesa unilateral. Si la promesa es bilateral, entonces el contrato
definitivo deber celebrarse indispensablemente por las mismas
partes que intervinieron en el contrato de promesa. Los contratan-
tes se obligan recprocamente y, por tanto, cada una de ellas no
podra ejercitar su derecho ni cumplir su obligacin respecto a la
otra si el contrato prometido fuera susceptible de celebrarse con
una tercera persona. Cuando se dice que el contrato definitivo,
tratndose de la promesa bilateral, debe ser celebrado por las
mismas partes contratantes, no se est diciendo que dichas partes
no puedan transferir sus derechos a titulo particular o universal
y en consecuencia, que sus causahabientes no estn en condiciones
de celebrar el contrato definitivo, puesto que eso seria contrario a
los principios de la transmisin de las obligaciones.
En cambio, tratndose de la promesa unilateral, el contrato
definitivo puede ser celebrado entre el promitente y un ter-
cero, ya que en este contrato slo una parte est obligada y si la
otra se rehsa a la celebracin del contrato definitivo, no puede
obligarla a ello y puede celebrarlo con un tercero.
Condiciones de existencia
La promesa de contrato, como cualquier otro contrato, reclama
condiciones de existencia y requisitos de validez. Las condiciones
de existencia son: el consentimiento para celebrar el contrato de
promesa y el objeto que ser la obligacin de hacer, consistente
en la celebracin del contrato prometido.
Con anterioridad se analiz el "objeto de la promesa", y por
lo que hace al consentimiento se determin que debe ser mutuo,
es decir, de ambas partes contratantes, sin vicios y en general con
todos los requisitos sealados por las disposiciones positivas y prin-
cipios doctrinales respectivos.
Condiciones de validez
Por lo que toca a las condiciones de validez, se puede decir que
son iguales a las que afectan a todo contrato; esto es, de acuerdo
con el artculo 1795 del Cdigo Civil, a contrario sensu, la capacidad
legal de las partes; el consentimiento exento de vicios; el objeto,
motivo o fin lcitos, y las formalidades establecidas por la ley. Sin
embargo, el artculo 2246 del mismo ordenamiento establece los
requisitos y las condiciones especiales de validez de la promesa
cuando dice que, para que la promesa de contratar sea vlida:
l. Debe constar por escrito;
2. Contener los elementos caractersticos del contrato
definitivo, y
3. Limitarse a cierto tiempo.
Ahora se estudiar cada uno de ellos:
I. La promesa debe constar por escrito
Es decir, para que la promesa de contratar sea vlida, debe constar
por escrito, sin especificar esta parte del precepto si ese escrito
Contratos 7 3
debe ser privado o pblico, o bien si la promesa debe tener la
misma forma del contrato definitivo.
El problema debe resolverse en el sentido de que la promesa
debe constar por escrito, quedando a la voluntad de ias partes
contratantes que el escrito sea un instrumento pblico o un docu-
mento privado. Por tanto, no tendr influencia alguna sobre la
formalidad de la promesa, la formalidad del contrato definitivo.
Esto se funda en la circunstancia de que siempre que el. Cdigo
Civil ha querido consagrar una formalidad o una solemnidad
especial, lo hace establecindolo expresa y categricamente; ade-
ms, cuando el Cdigo Civil emplea expresiones como la de que
"el contrato debe constar por escrito", la doctrina y jurisprudencia
mexicana siempre han interpretado esta expresin en el sentido
de que se deja en libertad a las partes contratantes para optar por
el instrumento pblico o por el documento privado.
No obstante que el antecedente del artculo 2243 del Cdigo
Civil es el articulo 22 del cdigo civil suizo de 30 de marzo de 1911
(contenido en el capitulo quinto, denominado "derechos de las
obligaciones") y en dicho numeral se dice que el contrato de
promesa tendr la misma forma que el definitivo, en el articulo
224 3 dicho contrato se gest de manera ms autnoma y lo inde-
pendiz, e incluso el artculo 2246 indica que el contrato de pro-
mesa, como requisito de forma, debe constar por escrito; de modo
que la forma del contrato de promesa es independiente de la forma
del contrato definitivo.
74 Jorge Sttnchet Cordero
Sancin. La falta de cumplimiento del requisito de forma de
que se trata se sanciona con nulidad relativa. Sirven de apoyo a
tal afirmacin los siguientes preceptos:
Artculo 1795, fraccin IV, establece que el contrato puede
ser invalidado, porque el consentimiento no se haya manifestado
en la forma que la ley establece.
Artculo 2227, dispone que la nulidad es relativa cuando no
rene todos los caracteres enumerados en el artculo anterior (es
decir, existir nulidad absoluta en el acto jurdico cuando siendo
su objeto, fin, o condicin ilcitos, as lo declara un juez com-
petente). Siempre permite que el acto produzca provisionalmente
sus efectos.
Artculo 2228, seala que la falta de forma establecida por
la ley, si no se trata de actos solemnes, as como el error, el dolo, la
violencia, lesin y la incapacidad, produce la nulidad relativa del
mismo.
En consecuencia, la falta de cumplimiento voluntario o por
el otorgamiento de la promesa por escrito, puede suscitar que una
de las partes contratantes en la promesa demande judicialmente
a la otra el otorgamiento del contrato por escrito, de acuerdo con
estos preceptos:
Articulo 1833, cuando la ley exija determinada forma para
un contrato, mientras que ste no revista esa forma no ser vlido,
ConLraws 75
salvo disposicin en contrario; pero si la voluntad de las partes
para celebrarlo consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas
puede exigir que se d al contrato la forma legal.
Articulo 2229, la accin y la excepcin de nulidad por falta
de forma compete a todos los interesados.
Articulo 2231, la nulidad de un acto jurdico por falta de forma
establecida por la ley, se extingue por la confirmacin de ese acto
hecho en la forma omitida.
II. La promesa debe contener los elementos caractersticos del
contrato definitivo
Ha lugar a precisar, que cada contrato est dotado de ciertos ele-
mentos en ausencia de los cuales no puede concebirse lgicamente
su existencia; tales son las clusulas esenciales en los contratos,
como lo son la cosa o el derecho enajenado, por una parte, y
por la otra, el precio cierto y en dinero, dentro de un contrato de
compraventa.
Hay tambin en los contratos ciertas clusulas llamadas natu
rales que aunque no se pongan se tienen por puestas, como son,
entre otras, el saneamiento para el caso de eviccin, las que se
refieren al lugar y a la poca de la entrega de la cosa o del pago
del precio.
Finalmente, existen las clusulas accidentales que tienden a
satisfacer exigencias particulares de los contratantes, convenien-
cias de ellos y que por lo mismo pueden presentarse o no en el
contrato sin que la ausencia de ellas trascienda a la eficacia o
ineficacia del negocio jurdico.
Claro que los elementos caractersticos a que se refiere el
artculo 2246 son justamente los orgnicos, los esenciales del con-
trato definitivo, por ser stos los que nunca pueden faltar.
Sancin. La promesa de contrato que no contenga los elemen-
tos caractersticos del contrato definitivo ser inexistente, de
acuerdo con el artculo 1794 del Cdigo Civil, supuesto que tendr
por objeto un contrato que no puede ser materia de la misma
promesa, por no reunir el requisito correspondiente fijado por el
artculo 2246 del propio cdigo.
III. La promesa de contrato debe limitarse a cierto tiempo
Esto quiere decir que la promesa es, necesariamente, un contrato
a plazo, un contrato a trmino; la razn de este requisito se basa
en que ninguna obligacin civil puede ser perpetua.
La doctrina extranjera sostiene que en el caso de que en la
promesa de contrato las partes contratantes hubieran omitido
el sealamiento de un plazo, cualquiera de ellas est facultada
para recurrir a los tribunales, demandando que el juez lofije.
Contra[Os 77
Es interesante examinar, por un lado, cul es la naturaleza
jurdica del trmino o del plazo de que se trate, y por el otro,
cul es su trascendencia en cuanto a los derechos y a las obliga-
ciones de las partes del contrato de promesa; por lo que atae a la
naturaleza del trmino, salta a la vista que se trata de un trmino
extintivo y no de un trmino suspensivo. Esto significa que el dere-
cho del beneficiario para pedir la celebracin del contrato defini-
tivo y la obligacin del prominente de concertar ste, nicamente
subsiste durante dicho trmino; as es que cuando ese plazo ha
concluido, el contrato mismo de promesa se extingue.
Sancin. La falta de cumplimiento de este requisito se sanciona
con nulidad relativa, de conformidad con los articulas citados.
Relaciones entre la promesa y el contrato definitivo
Si se observa atentamente el panorama jurdico por lo que se refiere
al mundo de los contratos, se descubre que existen ciertas insti.tu
ciones jurdicas que aun siendo independientes y autnomos entre
s, se hallan relacionados y aun son susceptibles de producir efectos
recprocos. Por ejemplo, se pueden encontrar relaciones entre
los contratos principales y los contratos de garanta, como la fianza,
la prenda, la hipoteca y la anticresis, y hasta efectos del contrato
principal sobre el contrato de garanta, as como del contrato de
garanta respecto al contrato principal.
Tambin son evidentes las relaciones que existen entre el con-
trato demandado y los que se celebran en virtud de l; as como
78 ]orgf! Snche?: Cordero
las relaciones entre el contrato de sociedad y los que se realizan
para el funcionamiento de la propia sociedad.
Pues bien, tratndose de la promesa de contrato, se descubren
igualmente relaciones entre e1 contrato de promesa y el c o n ~
trato definitivo e influencias del segundo sobre el primero. Esto
no quiere decir que el contrato preliminar no sea un negocio
jurdico autnomo, supuesto que estas relaciones analgicas se
encuentran en otros negocios jurdicos, los que no por ello quedan
privados de su autonoma.
Las relaciones a las que se ha hecho referencia se pueden
representar, desde los siguientes puntos de vista:
En cuanto al objeto del definitivo; en cuanto a la capaci-
dad para celebrar el contrato definitivo y, en cuanto a la formalidad
del mismo.
Se estudiar cada una de estas relaciones:
1 a. En cuanto al objeto. Por regla general, se puede sentar
este principio: el contrato de promesa ser inexistente o adolecer
de nulidad, en caso de que el objeto del contrato definitivo no
exista, o no pueda existir, carezca de los requisitos necesarios
para serlo, o sea ilcito.
As, el objeto del contrato definitivo, si es una cosa, debe
existir o poder existir en la naturaleza; ser determinado o deter-
Contratos 79
minable en cuanto a su especie, y estar en el comercio. Por tanto,
si el objeto del contrato definitivo en la hiptesis indicada, no
rene estos requisitos, entonces la promesa de contrato ser inexis-
tente, y lo ser porque habr la imposibilidad jurdica de celebrar
el contrato o de cumplir con la obligacin que se deriva de la pro
mesa. En efecto ser posible una promesa de compraventa cuando
la compraventa recayera en un ser mitolgico o en una cosa que
no fuera apta de convertirse en propiedad particular, por ejemplo
una estrella?, indiscutiblemente no.
Lo mismo sucede si el objeto del contrato definitivo consiste
en una obligacin de hacer, porque entonces ese objeto, ese hecho,
debe ser posible y licito; en consecuencia, si el objeto del con-
trato definitivo, tratndose de una obligacin de hacer, no cumple
con estos requisitos, la promesa de contrato ser inexistente si el
objeto es imposible, o nula si el objeto es ilcito.
2a. En cuanto a la capacidad. Tambin, por regla general, se
puede sentar este principio: la capacidad para celebrar tJ promesa
de contrato es diferente a la capacidad para celebrar el contrato
definitivo. De tal suerte que la capacidad para celebrar el con
trato definitivo no tiene ninguna influencia por lo que toca a la
capacidad para celebrar el contrato preliminar. Esto quiere decir
que si en un momento dado dos personas, por ejemplo, no son capa
ces de celebrar un contrato de compraventa porque la concertacin
de ese negocio requiere previamente un permiso o autorizacin, si
sern capaces para concertar el contrato de promesa respectivo.
80 Jorge Snche<: Cardero
La justificacin de esto se encuentra en la teora de la funcin
jurdica de la promesa de contrato. En efecto, la funcin jurdica
de la promesa de contrato consiste en garantizar y asegurar por
medio del derecho la celebracin futura del contrato definitivo,
cuando, en cierto momento, las partes no quieren, no pueden, o
no les conviene celebrar ese contrato definitivo. En consecuencia,
si la promesa de contrato reclamara la misma capacidad que se
requiere para la celebracin del contrato definitivo, la promesa
no podra realizar una de sus funciones ms importantes en la vida
jurdica. Sin embargo, cuando una o ambas partes contratantes dejan
de cumplir la obligacin contrada, pueden ser apercibidas del pa-
go de daos y perjuicios por esa falta de cumplimiento.
Como ejemplo de lo asentado, se puede mencionar el del ex-
tranjero que no puede celebrar contratos de compraventa en deter-
minadas zonas (fronteras, zona martima, etctera).
3a. En cuanto a la forma. En el derecho extranjero predomina
la opinin de que la promesa de contrato debe revestir la forma
del contrato definitivo. As, de acuerdo con esta opinin, si el con-
trato definitivo debe hacerse constar en instrumento pblico, as
tambin habr de concertarse la promesa.
Otros tratadistas llegaron a sostener que la promesa de con-
trato es imposible, tratndose de contratos solemnes o reales. En el
cdigo suizo, en el apartado correspondiente a las obligaciones,
ya se mencion que cuando hay inters de las partes la ley subordina
Contratos 81
la validez del contrato a la observancia de una cierta forma; sta
se aplica igualmente a la promesa de contratos. En el derecho
mexicano, conforme al artculo 2246 del Cdigo Civil, la forma
del contrato definitivo no ejerce ninguna influencia sobre la del
contrato preliminar.
Diferencia entre la promesa y la minuta
La promesa, como ya se seal, es un contrato por el que una o
ambas partes se obligan a celebrar un contrato futuro. En cambio,
la minuta es el documento que contiene el contrato definiti-
vo, pero simplificado con sus condiciones, y para que fuera vlido
tendra que ser elevado a escritura pblica, por lo que se deposita
ante notario. No da accin para el cumplimiento del contrato por-
que carece de forma; pero una vez que se eleva a escritura p-
blica, puede demandarse la ejecucin del contrato. La minuta de
contrato era ya un contrato definitivo, al que slo le faltaba forma
para ser perfecto.
Clasificacin de la promesa de contrato
La promesa es un contrato: l. Unilateral o bilateral, segn el caso;
2. Formal, y aun hay quienes piensan que es 3. de Garanta.
l. Unilateral o bilateral. Desde el punto de vista de la obli-
gacin de celebrar el contrato definitivo, la promesa de contrato
puede ser: un contrato unilateral, en el caso de que nada ms
una de las partes contratantes se comprometa a celebrar el contrato
82 Jorge Cordero
definitivo. Pero, desde otro punto de vista, la promesa puede ser
sinalagmtica o bilateral cuando las dos partes contratantes se obli-
gan a celebrar el contrato definitivo.
2. Formal. La promesa es un contrato formal porque requiere
para su validez que se haga constar por escrito, tal como lo esta
blece el articulo 2246 del Cdigo Civil.
3. Hay quienes dicen que es adems un contrato de garanta
porque garantiza la celebracin del contrato futuro; sin embargo,
esta aseveracin se considera incorrecta, ya que precisamente esa
es la finalidad del contrato de promesa.
Derecho del beneficiario y obligaciones del promitente
La promesa de contrato produce derechos y obligaciones, ya sea
unilateral o bilateralmente.
Derecho del beneficiario. Desde luego, se trata de un derecho
de crdito, que consiste en la facultad del beneficiario de pedirle
al promitente la celebracin del contrato prometido; pero este
derecho no es perpetuo, tiene un limite para su ejercicio, que es el
establecido en el trmino de la promesa. En consecuencia, si dentro
de tal dilacin el beneficiario no hace uso de su derecho, ste se
extingue. En cambio, si el mismo beneficiario ejercita su derecho
y el prominente cumple su obligacin, entonces quedar celebrado
el contrato definitivo.
Comraros 83
Obligacin del promitente. El promitente se obliga a celebrar el
contrato prometido, a realizar todos aquellos actos encaminados
directa e inmediatamente a tal celebracin.
Ahora, es necesario saber cules acciones competen al beneficia-
rio o lo que es lo mismo, cul es la sancin del contrato de promesa.
El problema no debe resolverse en bloque, sino que es indis-
pensable hacer una distincin, segn se trate de promesa unilateral
o bilateral.
Si la promesa de contrato es bilateral, el beneficiario tendr a
su eleccin cualquiera de las siguientes acciones: la accin de
. cumplimiento de contrato o la accin de rescisin de contrato,
mejor expresada como de resolucin de contrato; y en ambos casos,
el pago de daos y perjuicios (conforme a lo dispuesto por el segundo
prrafo del articulo 1949 del Cdigo Civil).
El monto de los daos y perjuicios, en la promesa unilateral o
en la promesa bilateral, deber corresponder al menoscabo que
haya sufrido el patrimonio del beneficiario y al lucro que haya
dejado de obtener con motivo del incumplimiento de la promesa.
Cuestiones del derecho del beneficiario. En la doctrina se plantea
el problema consistente en saber si el beneficiario tiene o no
capacidad para ceder su derecho.
Segn el primer prrafo del artculo 2030 del Cdigo Civil,
"el acreedor puede ceder su derecho a un tercero sin el consen-
timiento del deudor, a menos que la cesin est prohibida por la
ley, se haya convenido no hacerla o no lo permita la naturaleza
del derecho". En trminos generales y aplicando este artculo,
se puede decir que el derecho del beneficiario es cedible, siempre
que no lo prohba la ley, que no se oponga a la naturaleza de ese
derecho, o que las partes mismas que hayan intervenido en dicha
cesin, no hayan estipulado su intransmisibilidad.
Sin embargo, tratndose de la promesa bilateral la cesin no
siempre es posible, toda vez que si una de las partes transmite
su derecho no est en condiciones de cumplir con su obligacin.
En efecto, en una promesa bilateral de compraventa se advierte
que el que promete vender o el que promete comprar, respectiva-
mente, salvo el caso de que la cesin sea consentida por la otra
parte, transmitir tambin la obligacin correlativa.
Rgimen fiscal
Este contrato se encuentra reglamentado por la fraccin XVIII
del artculo 4o. y por los artculos 32, 38 y 39 de la Ley General del
Timbre.
1
1
Publicada en el Diario Oficial de la Federacin el 31 de diciembre de 1953, vigeme hasta
el 31 de diciembre de 197 5 susriruida por otra con el mismo nombre publicada en d Diario
Oficial de la Federacin el 31 de diciembre de 1975, vigente hasta el31 de diciembre de 1979.
Esra ley fue abrogada por la Ley dellmpzesto sobre Adquisiciones de Inmuebles, publicada en el
Diario Oficial de la Federacin el 31 de diCiembre de 1979.
Esta nota aplica para todos los contratos en los que se seale este ordenamiento legal.
Contratos 85
El artculo 4o., fraccin XVIH de dicha ley, establece que los
objetos y cuotas de los impuestos y derechos sern los que establece
la siguiente tarifa:
XVIII. Promesas de venta o de compra.
A) Sobre el precio de la cosa que se promete vender o comprar:
a) Si la promesa se consigna en Cuota por valor: 0.25;6
escritura pblica
b) Si se consigna en documento Cuota por valor: 0.2%
privado
B) Si no se puede determinar el precio de la cosa objeto de la promesa (objeto
de contrato prometido):
a) Si se otorga en escritura pblica Cuot fija, $10.00
b) Si se otorga en documento Cuota fija, $2.00
privado
Por su parte, el artculo 32 del mismo ordenamiento legal,
seala que los contratos preparatorios y, en general la promesa
de contratar, ya sea unilateral o bilateral (que no sea ele compra o de
venta), causarn el impuesto de cuota fija que corresponda, segn
la formalidad que se emplee de acuerdo con el inciso B) de la
fraccin IX de la tarifa, excepto los casos a que se refiere la fraccin
XV!Il de la misma tarifa. Lo que significa que las tarifas son:
a)
Si consta en escritura pblica Cuota fija, $10.00
b)
Si consta en escrito privado Cuota fija, $2.00
A su vez, los artculos 38 y 39 disponen que en los casos de
promesa de venta o de compra, cuando solamente se determine el
minimo del precio de la cosa que se pretende vender o comprar y
se pactan prestaciones indeterminadas, se cubrir el impuesto de
acuerdo con el valor minimo estipulado (0.25% o 0.2%, segn el
caso) y adems con una cuota fija que corresponda por el precio
indeterminado. Y que, cuando en la promesa se pacte que el futuro
comprador tome posesin de los bienes antes de la celebracin de
la compraventa, o que el futuro vendedor reciba el precio antes
de esa celebracin, se causar el impuesto estipulado en la fraccin
XVIII del articulo 4o. Si transcurre el plazo para la celebracin del
contrato de compraventa o un ao; si no se fij plazo, se causar
el impuesto de compraventa, salvo que las partes hagan constar
que no se celebr el contrato prometido; si no se hace tal declara-
cin se presumir omitido el impuesto con la consiguiente sancin.
En este articulo se olvida, que cuando no se fija plazo, la
promesa est afectada de nulidad relativa.
TEMA 3. COMPRAVENTA
~ e contrato, est regulado por los artculos del 2248 al
c . p ; ~ 26 del Cdigo Civil; es un contrato comprendido entre
los que el Cdigo considera como traslativos de dominio, por
transmitir la propiedad de una cosa o de un derecho.
Nociones generales
Venta es el cambio de una cosa por dinero; por su parte, compra
es el cambio de dinero por una cosa, y como toda venta involu-
cra una compra y viceversa, a la operacin en conjunto se le llama
compraventa.
La compraventa tiene su antecedente en la permuta o trueque,
que es la elacin de una cosa por otra y que al aparecer la moneda
87
evolucion en la compraventa; la permuta an existe en los grandes
cambios del comercio.
El Cdigo Civil de 1928 consigna la permuta, cuando uno de
los contratantes se obliga a dar una cosa por otra, y tambin cuan-
do la cosa vendida es parte en dinero y parte con el valor de otra
cosa; si este valor es superior al dinero, estamos ante una permuta,
si es igual o inferior, es compraventa.
Funcin econmica
La funcin econmica de la compraventa radica en ser un instru-
mento que permite la circulacin de la riqueza; en el fondo no es
ms que un cambio que adems puede realizarse por otras opera-
ciones jurdicas.
Funcin jurdica
Esta funcin jurdica estriba en que por medio de ella se transmite
la propiedad de cosas y derechos, en forma onerosa y derivada.
La propiedad se adquiere: por la compraventa, por la accesin,
la prescripcin adquisitiva, la herencia, la adjudicacin, mediante
sentencia, por decreto de expropiacin y por un contrato de mutuo,
permuta o donacin; adems, por la renta vitalicia cuando para
su constitucin se hace entrega de una cosa, la sociedad y la aso-
ciacin respecto a la aportacin de los bienes de los socios. As, la
Contwtos 89
compraventa de cosa ajena es nula por no cumplir con su funcin
jurdica, ya que no transmite el dominio.
Definicin
Compraventa es el contrato por virtud del cual uno de los con-
tratantes, llamado vendedor, se obliga a transferir la propiedad de
una cosa o un derecho, y el otro llamado comprador, a su vez se
obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero (articulo 2248
Cdigo Civil}.
Naturaleza
El concepto moderno de compraventa, con natural.eza de acto
jurdico trasmisor de la propiedad, no ha sido igual a travs del
tiempo, como se advierte al estudiar la institucin en el derecho
romano, en el antiguo derecho civil francs, en el Cdigo de
Napolen, en los cdigos mexicanos de 1870 y [884, en el derecho
alemn y finalmente en el derecho argentino.
Nociones histricas
Derecho romano. En Roma los contratos slo eran fuente de obliga-
ciones; la propiedad no se transmita por medio de ellos, ya que
para los romanos la compraventa era: "el contrato consensual,
sinalagmtico y de buena fe, por el qtle el vendedor se obligaba
a procurar al comprador una cosa, asegurndole su posesin til y
90 )orgr Sdnchez Cordero
duradera, y a cambio de la cual el comprador pagaba un precio
cierto y en dinero". La propiedad se adquirira por la usucapion (pose-
sin prolongada), la mancipatio{mediante e1librepens
2
y la presencia
de cinco testigos), la traditio (entrega material del enajenante al
adquirente) y la in iure cessio (abandono del propietario al adqui-
rente ante el magistrado).
Las obligaciones del vendedor eran: entregar la cosa, garan-
tizar la posesin pacifica y responder en caso de eviccin y vicios
ocultos. La obligacin del comprador era pagar un precio cierto y
en dinero.
Antiguo derecho civil francs. Para este derecho y bajo la
influencia del derecho romano, la compraventa no era un contrato
traslativo de dominio, sin embargo la doctrina de esa poca lo
preceptuaba como negocio traslativo de dominio, y es aqu en donde
empieza su evolucin hacia el concepto moderno.
Cdigo de Napolen (1804). Segn este cdigo, la venta es un
convenio por el cual uno se obliga a entregar una cosa y el otro a
pagarla. Esta definicin no alude a la transmisin de dominio, y al
establecer en otros preceptos las mismas obligaciones del vende-
dor y comprador que el derecho romano, por otro lado, podra
concluirse que no es contrato traslativo de dominio; sin embargo,
2
Significa "portador de la balanza".
Contratos 91
analizando los antecedentes legislativos de esos preceptos, y otros
artculos del mismo cdigo, se deduce que es un contrato traslativo
de dominio, ya que en dichos antecedentes se estableca en el
articulo 1138 que el adquiriente deviene propietario y el vendedor
deja de serlo, aun cuando el vendedor no haya entregado la cosa
o el adquiriente no haya pagado, o como establece el articulo 1583
de ese cdigo, que la venta es perfecta y la propiedad pasar al
comprador, desde que se convino en la cosa y el precio.
Cdigo Civil de 1870. Este cdigo seala en su articulo 2939,
que: "La compraventa es un contrato por el cual uno de los contra-
tantes se obliga a transferir un derecho o a entregar una cosa y el
otro a pagar un precio cierto y en dinero". Por su interpretacin
literal se puede decir que no es un contrato traslativo de dominio,
pues la primera parte alude a una cesin de acciones y la segunda
a la entrega de una cosa, por un precio, sin obligarse a transmitir
la propiedad.
Sin embargo, 'analizando la exposicin de motivos que dio
lugar a la norma, se advierte que la intencin del legislador fue la ele
crear un contrato traslativo ele domini.o, al disponer que la venta
de cosa ajena es nula por no transmitir la propiedad de la cosa,
luego la venta de cosa propia si la transmite. Aseveracin que se
corrobora con diversos preceptos de este ordenamiento, como lo
son los artculos 2946 y 2950 que establecen que los contratos son
eficaces para transmitir el dominio ele los bienes, o el que precepta
92 Jorge Sdnche:z: Cordero
que la venta es perfecta por el solo convenio de las partes, no
obstante que ni la cosa ni el precio se hayan entregado, y la cosa
pertenece al comprador y el precio al vendedor.
Cdigo Civil de 1884. Siguiendo la tesis del ordenamiento de
1870, y segn lo que establecen sus artculos, tambin para este
Cdigo la compraventa es un contrato traslativo de dominio.
Otros cdigos: alemn y argentino. El cdigo civil alemn
establece en el artculo 433 que en virtud del contrato de venta,
el vendedor de una cosa est obligado a efectuar la entrega de ella
al comprador y a procurarle su propiedad. El vendedor est obli-
gado a procurar la cosa al comprador libre de defectos tanto de su
calidad como en relacin con sus derechos. Cabe precisar, que el
comprador est obligado a pagar el precio convenido y a recibir la
cosa vendida. Y para procurarle la propiedad se requiere que el
propietario haga la aclaracin en la Oficina de la Propiedad, en
caso de inmuebles, o la tradicin de la cosa, en caso de muebles.
De lo anterior se advierte que en el derecho alemn, la compraventa
es un negocio en virtud del cual, el vendedor no transmite la
propiedad, sta se transmite mediante declaracin o entrega.
Finalmente, el cdigo civil argentino establece en el articulo
1323 que habr compra y venta cuando "una de las partes se obligue
a transferir a la otra la propiedad de una cosa, esta se obligue a
recibirla y a pagar por ella un precio cierto y en dinero". As,
para que opere la transmisin de la propiedad es necesario la entre-
Contratos 93
ga de la cosa, ya que el artculo 577 de ese cdigo dispone que:
"Antes de la tradicin
3
de la cosa no podr adquirirse sobre ella
ningn derecho real".
Clasificacin
La compraventa es un contrato: l. Principal, 2. Bilateral, 3. Oneroso
por su esencia, 4. generalmente Conmutativo, excepcionalmente
aleatorio, 5. Consensual, 6. En ocasiones Formal y Real y 7. Puede
ser de tracto sucesivo.
l. Principal, por existir y subsistir por s mismo; 2. Bilate
ral, porque las obligaciones de las partes son recprocas; 3. Oneroso,
porque las obligaciones de las partes producen provechos y
gravmenes para ambos contratantes. Es oneroso por esencia ya
que no puede ser en otra forma; el oneroso por naturaleza, es el que
puede no ser oneroso, tal es el caso del mandato en la actuali-
dad, que por naturaleza es oneroso, pero que puede ser gratuito;
4. Conmutativo, porque desde el momento de su celebracin las
prestaciones son ciertas y se puede apreciar si reportarn beneficios
o prdidas. Es excepcionalmente aleatorio, como la compra de
esperanza, que puede reportar beneficio o la prdida del precio;
5. Consensual, ya que por regla general se perfecciona por el simple
consentimiento de las partes; 6. Es formal cuando recae sobre inmue-
3
En la bsqueda de diversos ordenamientos del derecho argentino, se encontr que
efectivamente aparece el vocablo "tradicin" lo que en el derecho positivo mexicano seria
transmisin.
bies, si su valor es menor de $500.00,
4
podr hacerse en escrito
privado; si su valor es mayor, la venta deber hacerse en escritura
pblica; puede ser real, como cuando se enajenan ttulos de crdito
(Derecho mercantil) y 7. Puede tambin ser de tracto sucesivo, como
la venta por suministro, ya que impone una serie de obligaciones
reiteradas por cierto tiempo.
Diversas especies
Las principales son:
l. Civil y mercantil; 2. Voluntaria y necesaria; 3. Pblica y
privada; 4. Judicial y extrajudicial, y 5.Comn y especial.
l. Civil y mercantil. El Cdigo Civil no las distingue, el de
Comercio si establece disposiciones para caracterizar la compra-
venta mercantil. Para distinguirlas hay tres criterios:
a) Criterio subjetivo, cuando se celebra entre comerciantes,
siendo la compraventa su modus vivendi.
b) Criterio objetivo, cuando se celebra sobre cosas mercan-
tiles, enumeradas por el Cdigo de Comercio, como serian las
acciones, ttulos de crdito, u obligaciones, mercantiles.
4
Esta disposicin actualmente (noviembre 2006) seala que son 365 diHs de salario minimo
vigente en el Distrito Federal, articulas 2317 y 2320 del Cdigo Civil del Distrito FederaL
Contratos 95
e) Criterio de especulacin mercantil, cuando se compra para
revender.
El tercer criterio es el ms claro, pero la solucin del problema
nos la da la combinacin de las tres.
2. Voluntaria y necesaria o forzosa. Voluntaria cuando las partes
la celebran libremente. Forzosa, cuando se l l ~ v a a cabo bajo el impe-
rio de una necesidad o de una obligacin jurdica, como la venta
de la cosa indivisa, hecha bajo la exigencia de uno de los copropie-
tarios; o la venta efectuada en subasta pblica, como resultado de
una obligacin incumplida o la expropiacin por causa de utilidad
pblica.
3. Pblica y privada. La primera es la efecutada en almoneda.
Privada cuando no se encuentra en las condiciones de la pblica.
4. Judicial y extrajudicial. Es judicial cuando se efecta con la
intervencin de los tribunales, en remate pblico. Es extrajudicial
la realizada sin intervencin de los tribunales.
5. Comn y especial. La primera es la regida por el Cdigo
Civil. La especial es la reglamentada por un estatuto particular,
ya en razn del vendedor, ya en razn del comprador, como la
compraventa concertada por el Estado que tiene una reglamen-
tacin privativa; ya en razn de la cosa vendida, como el caso de
la venta de energa elctrica; ya en razn de la forma, como la
96 Jorge Snchez. Cordero
venta de ttulo de crdito que requiere la entrega del documento
enajenado.
Teora relativa a los requisitos de existencia y condiciones de
validez de la compraventa
Respecto a los requisitos de existencia y de validez de la com-
praventa, la doctrina se divide en dos:
l. Hay autores como Planiol que no distinguen los requisitos
de existencia con las condiciones de validez, pues los colocan to-
dos dentro de la denominacin de "elementos del contrato de
compraventa", cotno son el consentimiento, la cosa, el precio y la
capacidad.
2. Existen, por el contrario, otros autores que distinguen los
requisitos de existencia de las condiciones de validez.
Se estima que la segunda teora es la correcta, ya que la ausen-
cia de los primeros determina la inexistencia del acto, en tanto
que la falta de los segundos produce la nulidad relativa o absoluta
del acto.
Requisitos de existencia
Estos son, aplicando los principios relativos a todos los contratos:
a) Consentimiento, y b) Objeto materia del contrato.
Contraeos 97
Aplicando los principios especiales de la compraventa:
a) El consentimiento debe concordar en que se trata de una
transmisin de domini.o;
b) El objeto, que debe ser la cosa y el precio materia de la
compraventa.
Consentimiento
Definicin. Es el acuerdo de voluntades entre vendedor y compra-
dor para celebrar el contrato ele compraventa, con su efecto trasla-
tivo ele dominio y recayendo sobre cosa determinada, fijando un
precio cierto y en dinero.
Para su estudio se analizar el consentimiento:
l. Respecto al efecto traslativo ele dominio, la no concordancia
ele las partes en este punto produce la inexistencia del contrato.
2. En cuanto a la cosa a transmitir y al precio a pagar, su no
coincidencia produce la inexistencia.
3. Respecto a las modalidades, la falta de acuerdo produce la
inexistencia.
4. Respecto a la forma, su falta cuando se exige, produce la
nulidad relativa.
98 Jorge Sdnchtt: Cordero
5. Respecto a las clusulas supletorias, su no concordancia
determina que se tengan por no puestas; respecto a las naturales,
su no consignacin determina que se tengan por puestas.
l. Respecto a la celebracin del contrata de compraventa con su
efecto traslativo de dominio. El consentimiento debe coincidir en
que la propiedad de la cosa o derecho, materia de la compraventa,
pasar del patrimonio del vendedor al del comprador, y que se
transmitir en virtud de la compraventa, pues si no hay concor-
dancia en que esa transmisin se har por ese negocio, no existir
consentimiento; como es el caso, en que una de las partes crea
que la transmisin se har por compraventa y la otra crea que se
har por donacin, en este supuesto el contrato es inexistente.
La venta con reserva de dominio no es una excepcin en la que no
exista transmisin de dominio, sino que est supeditada al cum-
plimiento de una condicin suspensiva. Adems, basta ese acuerdo
de voluntades para que la transmisin se realice, aunque no se
haya entregado la cosa ni se haya pagado el precio.
2. En cuanta a la cosa o derecho y al precio. El consentimiento
debe coincidir sobre el objeto y el precio, pues si hay error en la
cosa o en el precio, no habr consentimiento concordante, luego,
el contrato ser inexistente.
Objeto
El objeto inmediato de la compraventa es doble, por una parte la
cosa o el derecho por vender y, por otra, el precio por pagar;
Contratos 99
la obligacin fundamental del vendedor es la transmisin de la pro-
piedad de la cosa o derecho, luego su objeto inmediato es esa cosa
o derecho; la obligacin fundamental del comprador es pagar un
precio cierto y en dinero, luego el objeto inmediato es el precio;
entonces, son objeto de la compraventa la cosa o derecho, y el
precio.
LA COSA O EL DERECHO
De conformidad con el derecho positivo mexicano, son objeto de
la compraventa todas las cosas y derechos que satisfagan los requisi-
tos estipulados por la ley; asi, pueden venderse y comprarse muebles,
inmuebles, derechos reales, derechos personales.
Requisitos de la cosa para poder ser objeto del contrato de
compraventa
Son los exigidos para el contrato en general, slo que aplicados al
objeto de la compraventa.
Son tres los requisitos exigidos para que el objeto pueda ser
materia de la compraventa:
l. Que la cosa objeto del contrato o del derecho exista o
pueda existir en la naturaleza;
1!. Que sea determinada o determinable en cuanto a su
especie, y
III. Que est en el comercio.
lOO Jorge Sdnche:: Cordero
I. Que la cosa materia de la compraventa exista o pueda existir
A) que la cosa exista en la naturaleza. El primer requisito que debe
llenar la cosa para ser objeto de la compraventa es que exista en la
naturaleza; pues para que un objeto pueda ser materia de contrato
se requiere su existencia.
Sancin. Por regla general, cuando en la compraventa no existe
la cosa, el contrato es inexistente (el Cdigo de 1884 deca que
era nulo absoluto, esto se deba a que confunda esa clase de nuli-
dad con la inexistencia).
Sin embargo, existen las siguientes excepciones a este prin-
cipio, que son: tanto la compra de esperanza, como la compra de
cosa esperada.
Accin de restitucin
Como se mencion, si la compraventa recae sobre cosa que no
existe el contrato es inexistente, y ni el comprador ni el vendedor
podrn exigir el cumplimiento de las obligaciones derivadas de
ella; si alguno lo hace, el otro opondr excepcin de inexistencia;
pero cuando se haya adelantado el precio o parte de ste al vende-
dor, el comprador tendr la accin de restitucin, pues si se recibe
algo a que no se tiene derecho, se tiene la obligacin de restituirlo
(articulo 1883 y 1884 del Cdigo Civil).
Contratos 101
Causas que pueden determinar la falta de la cosa
Estas pueden ser:
a) Que nunca haya existido, y
b) Que posteriormente se hubiese perdido en este supuesto
la prdida puede ser total, parcial o simple deterioro. Cada
una de esas cuestiones provoca situaciones diversas, que
se analizarn a continuacin.
l. Prdida total de la cosa antes de /.a celebracin del contrato
Si la cosa se ha perdido totalmente (esta prdida se presenta
por caso fortuito o fuerza mayor; es decir, por un acontecimiento
natural o humano inevitable); si esa prdida fue antes de la cele-
bracin del contrato, ste no podr celebrarse, pues de hacerlo
seria inexistente por falta de objeto.
Si el vendedor supo de la prdida de la cosa, y la oculta, al
celebrar el contrato obr ele mala fe, por tanto ser responsable de
pagar daos y perjuicios, ya que en trminos del artculo 1910 del
Cdigo Civil, quien obrando ilcitamente o contra las buenas cos-
tumbres cause dao a otro, est obligado a repararlo, a menos que
demuestre que el dao se produjo como consecuencia de culpa o
negligencia inexcusable de la vctima.
Luego, la mala fe del vendedor es una culpa extracontractual
que tiene su fuente en un hecho ilcito. Los daos y perjuicios se
102 Jorge S n c h e ~ Cordero
graduarn de acuerdo con los gastos hechos por el comprador y
las prdidas sufridas por el cumplimiento del contrato.
Si el vendedor ignoraba la prdida de la cosa, como el contrato
es inexistente, no producir efecto jurdico alguno.
2. Prdida parcial de la cosa antes de la celebracin del contrato de
compraventa
Respecto a este problema se presentan dos cuestiones:
a) La compraventa de cosa que hubiere perecido en parte o
se hubiere deteriorado antes de la celebracin del contrato, existe
o es inexistente, y
b) Si la compraventa existe, es vlida o es nula.
El primer problema se resuelve diciendo que existe la compra-
venta, ya que no le faltara ninguno de los elementos esenciales.
Resuelto el primer problema, con relacin al segundo se plan-
tean dos situaciones:
a) Cuando el comprador saba de esa prdida parcial o dete-
rioro al celebrar el contrato.
b) Cuando no lo saba.
Concracos 103
Si lo sabia, la venta es vlida, ya que se entiende entonces
que el comprador consinti en adquirir la cosa como se encontraba,
de manera que no existe en este caso ninguna accin de resolu-
cin del contrato ni ele disminucin del precio contra el vendedor.
Si no lo sabia, la venta estara afectada ele nulidad, ya sea por
error en el consentimiento, ya sea por dolo o mala fe si el vende-
dor lo sabia; error por tener una idea inexacta de la cosa, si tampoco
lo sabia el vendedor, y dolo o mala fe si ese error se produjo por
maniobras del vendedor. Otra solucin seria admitir la resolucin
del contrato por incumplimiento de la obligacin principal del
vendedor, ele entregar la cosa ven el ida.
El Cdigo Civil ele 1884 resolva el problema diciendo que si
la cosa vendida se hubiera perdido parcialmente o se hubiere
deteriorado, el comprador podra optar por rescindir el contrato o
por aceptar la venta con reduccin proporcional del precio. Estas
soluciones, aun cuando no estn consagradas en el Cdigo vigente
con esa claridad, es la aceptada, ya que as se desprende ele la
interpretacin de varios artculos del Cdigo.
3. Prdida total, prdida parcial o deterioro de la cosa despus de la
celebracin del contrato de compraventa
En este caso la compraventa no est afectada de ninguna ineficacia
juridica, pues al celebrarse el contrato reuni todos los elementos
de existencia y ele val.idez; el problema que se presenta es deter-
minar quin sufre la prdida. En este supuesto, quien la sufre es el
comprador, pues la cosa se pierde para su dueo, en trminos
generales.
Aplicando los principios generales de las obligaciones de dar,
en la compraventa, se tiene lo siguiente: Si tuvo culpa el vendedor,
responder por el valor de la cosa ms el pago de daos y perjuicios.
Si slo se deteriora, el comprador puede optar por la rescisin del
contrato y el pago de daos y perjuicios o recibir la cosa en el estado
en que se encuentre con la reduccin del precio y el pago de daos
y perjuicios. Si no tiene culpa el vendedor, el comprador pierde la
cosa. Si por culpa del comprador se deteriora, la deber recibir en
el estado en que se halle. Si se pierde por caso fortuito o fuerza
mayor, la prdida la sufre su dueo (artculo 2017 del Cdigo
Civil).
Ahora bien, del artculo 1826 del Cdigo Civil se desprende
que las cosas futuras pueden ser objeto de contrato, a pesar de no
existir en la naturaleza s puede ser objeto de compraventa, con
tal de que pueda existir. Se excepta de lo anterior, por disposicin
de la ley, la herencia futura.
Diversos casos de compraventa de cosas futuras
Son tres los casos que se presentan:
Contratos 105
l. Cuando la compraventa no se subordina a la existencia
necesaria de la cosa.
2. Cuando la compraventa se somete a la circunstancia de
que la cosa llegue necesariamente a existir.
3. Cuando la compraventa versa sobre una cosa que necesaria-
mente ha de existir.
l. Cuando la compraventa no se subordina a la existencia necesaria
de la cosa
Es el caso de la compra de esperanza: el artculo 2 792 del Cdigo
Civil seala que se llama as al contrato que tiene por objeto
adquirir por una cantidad determinada, los frutos que una cosa
produzca en el tiempo fijado, tomando el comprador para si el
riesgo de que esos frutos no lleguen a existir; o bien, los productos
inciertos de un hecho, que puedan estimarse en dinero.
El precio no se devuelve aun cuando los frutos o productos
no lleguen a existir.
Por su parte, el 2309 del Cdigo Civil, establece que si se
venden cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no
llegasen a existir, el contrato es aleatorio y se rige por lo dis-
puesto en el captulo relativo a la compra de esperanza. Por
ejemplo: Juan compra a Pedro la cosecha que obtendr este ao,
se produzca o no.
106 Jorge Snchez: Cordero
2. Cuando ta compraventa se somete a ta circunstancia de que ta
cosa Hegue necesariamente a existir
Este es un supuesto de compraventa sujeta a condicin suspensiva;
si la cosa no se produce, las obligaciones no se producirn y ni
vendedor ni comprador estarn obligados; como sucede en el caso
de compra de cosa esperada, que si llega a existir, entonces se produ-
cen obligaciones recprocas; si no llega, ninguno est obligado por
ser una consecuencia natural del propio contrato. Por ejemplo:
Juan compra a Pedro su cosecha de este ao, siempre y cuando se
produzca.
3. Cuando et contrato de compraventa versa sobre una cosa que ha
de existir necesariamente
Esta es una compraventa sujeta a trmino, y cumplido ste, ambas
partes debern cumplir las prestaciones prometidas, si la cosa llega
a producirse, si no, el vendedor quedar obligado al pago de daos
y perjuicios. Por ejemplo: Juan compra a un fabricante de zapa-
tos mil pares para ser entregados dentro de seis meses, al cumplirse
el trmino, el fabricante debe entregar los zapatos y el compra-
dor el precio, si no los entrega, incurrir en responsabilidad civil.
II. Que la cosa sea detenninada o detenninahle en cuanto a su
especie
El segundo requisito de la cosa, para ser objeto de compraventa,
es que sea determinada o determinable en cuanto a su especie.
Contratos 107
La determinacin en cuanto a su especie quiere decir caracteri-
zacin en cuanto a la calidad y cantidad; por tanto, todo contrato
de compraventa debe contar con las especificaciones de las circuns-
tancias que individualicen las cosas, como sera el caso, tratndose
de un inmueble, de sealar entre otras cuestiones su ubicacin,
superficie, linderos y orientacin.
No es indispensable la determinacin de la cosa al celebrarse
el contrato, bastar dar la base para que pueda determinarse, es
decir, que sea determinable; por ello son posibles:
a) el contrato de compraventa sobre cosas en gnero, dando
las bases que esos gneros lleguen a determinarse en especie,
b) el contrato de compraventa sobre objeto alternativo, cuan-
do puede cumplirse con la obligacin mediante la entrega de una
u otra cosa, fijadas de antemano, y
e) aquel de ventas por suministro, dando en su celebracin las
bases para su determinacin, por no poder determinarse en el
momento de su celebracin, como sucede con la venta de energa
elctrica.
Sancin. En los tres supuestos anteriores, si el objeto no llega
a determinarse, la compraventa es inexistente, pues recaera sobre
un objeto que no podra ser materia de ese contrato, de acuerdo
con lo dispuesto por el art.culo 1825 del Cdigo CiviL
III. La cosa debe estar en el comercio
Esto quiere decir que las cosas sean susceptibles de apropiacin
particular.
Cosas que no pueden ser materia de compraventa por estar
fuera del comercio. Regla general.
En trminos del artculo 74 7 del Cdigo Civil, pueden ser objeto
de apropiacin todas las cosas que no estn excluidas del comercio.
Pueden ser excluidas del comercio:
a) Por su naturaleza,
b) Por disposicin de la ley, y
e) Por estar prohibida su enajenacin.
A) Cosas que no pueden ser objeto de compraventa por estar
excluidas del comercio por su naturaleza
Tal y como lo dispone el artculo 749 del Cdigo Civil, estn fuera
del comercio por su naturaleza aquellas cosas que no pueden ser
posedas exclusivamente por un individuo, como son el aire, el
mar y la luz natural, sin embargo, transformndolas o limitndolas
s pueden ser apropiadas y ser materia de la compraventa, como el
agua de mar en ampolletas.
Contratos 109
B) Cosas que estn fuera del comercio por disposicin de la ley de
conformidad con el mismo precepto legal
Son aquellas que la ley declara irreductibles a propiedad particular
(artculo 749).
Las leyes que las excluyen del comercio son:
l. El Cdigo Sanitario-' Este ordenamiento excluye del
comercio:
a) En cuanto a comestibles, los que no renan las condiciones
de sanidad necesarias; como los productos provenientes de anima-
les muertos por enfermedad, susceptible de transmitirse al hombre
(artculo 176).
b) En cuanto a medicamentos, los no autorizados, como los
que no indiquen la frmula de preparacin.
e) En cuanto a drogas enervantes, su uso y comercializacin
se encontraban bajo la supervisin de la entonces Secretara de
Salubridad y Asistencia; algunas otras que no tenan utilizacin
mdica, estaban absolutamente prohibidas.
3
Correspondiente a su texto vigenre a partir de abril de 1955 al 31 de marzo de 1973,
publicado en el Diario Oficial de la Federacin de lo. de marzo de 1955.
2. Las Leyes de caza
6
y pesca,
7
prohibiendo o vedando la caza y
la pesca para proteger las especies y aprovechar mejor su explo-
tacin, o para conservar una especie que est desaparecien-
do; como la veda durante el desove de los peces o el celo de los
mamferos.
3. La Ley forestal
8
prohibiendo, la tala de rboles en terrenos
nacionales, baldos o de propiedad particular, cuando stos no
renan determinados requisitos de desarrollo. Permitindose la
tala mediante decreto del Ejecutivo y siguiendo planes nacionales
para no provocar su extincin.
4. La Constitucin Federal y las leyes relativas a bienes de la
Federacin
9
Estos ordenamientos sustraen ciertos bienes del comercio por
motivos de defensa nacional, por razones de distribucin equita-
tiva, de explotacin nacional o por consideraciones culturales:
como son, entre otros, mar territorial, lagos, lagunas y esteros
nacionales; paseos (lugar o sitio pblico para pasearse), carrete-
ras; obras de defensa; obras histricas.
6
Publicada en el Diario Oficial dr la Fedrraci6n el S de enero de 1952, vigente hasm el 3
de julio de 2002.
7
Publicada en el Diario Oficial de la Federacin e::l 16 de:: enero de 1950, vigente hasta el
25 de mayo de 1972.
a Publicada en el Diario Oficial de la Federacin el 10 de enero de 1948, vigcme hasm el
16 de enero de 1962.
9
Como es la Ley General de Bienes Nacionales, publicada en el Diario Oficial de la
Federacin cl3 de julio de 1942, vigente hasta cl30 de enero de 1969.
Contratos Lll
Estos bienes no son los propios de la Federacin, smo los
sujetos a una finalidad.
Sancin. La compraventa de cosa excluida del comercio por
su naturaleza o por disposicin de la ley es inexistente, por ser
objeto que no puede ser materia de ese contrato.
C) Cosas que no pueden ser materia de compraventa por estar
prohibida su enajenacin
stas, a pesar de estar en el comercio, son inalienables y son:
l. Los bienes que forman parte del patrimonio de la familia.
El patrimonio familiar es aquel que se registra como tal, es suscep-
tible de apropiacin pero no de enajenacin una vez constituido
en patrimonio familiar, que es el mnimo necesario para la habita-
cin o subsistencia de una familia, luego, son objeto del patri-
monio de la familia: la casa habitacin y, en algunos casos, una
parcela cultivable (articulo 723, fraccin IP
0
del Cdigo Civil).
Estos bienes, de acuerdo con lo dispuesto por el articulo 72 7 del
Cdigo Civil, no pueden ser afectados por embargos o gravmenes,
ya que la idea, al formarlos, es constituirse en un seguro para la
familia; est limitado para evitar que con fines fraudulentos se
afecte todo un patrimonio.
10
El artculo 723 del Cdigo Civil fue reformado mediante decreto public;do en la Gaceta
Oficial del Distrito Federal el 25 de mflyo de 2000.
2. Bienes destinados a un servicio pblico. No pueden ser objeto
de compraventa por estar asignados a ese servicio, sin embargo,
desafectados si estn nuevamente en el comercio (artculo 770 del
Cdigo Civil).
3. Derechos sobre bienes agrarios y parcela ejidal. Los derechos
agrarios como el uso de aguas, explotacin de bosques y la parcela
ejidal, no pueden venderse ni gravarse con derechos reales que
impliquen prdida o disminucin de su utilidad (artculo 138 del
Cdigo Agrario),
11
esto era para proteger al indgena de la explo-
tacin de los latifundistas y para actualizar el principio de que la
tierra es de quien la cultiva.
Sancin. La compraventa de cosa inalienable se sanciona con
nulidad absoluta, por ir contra el tenor de una ley prohibitiva o de
orden pblico, por lo que produce efectos provisionales, que son
destruidos retroactivamente cuando pronuncia el juez la nulidad,
pudiendo prevalerse de ella todo interesado y no siendo ni con-
firmable ni prescriptible (artculo 2226 del Cdigo Civil).
EL PRECIO
Concepto
Precio es la cantidad cierta y en dinero que paga el comprador al
vendedor a cambio de la cosa o derecho enajenado.
11
Publicado en el Diario Oficia! de la Federacin el 27 de abril de 1943, vigente hasta el 31
de mayo de 1971.
Contratos 113
El articulo 2248 del Cdigo Civil dispone que habr compra-
venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la pro-
piedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a
pagar por ellos un precio cierto y en dinero.
Caractersticas
l. Debe ser cierto y
2. Debe ser en dinero.
El precio cierto es el fijado, el indubitable, determinado o
determinable; precio cierto adems es el real y sinceramente con-
venido, no el que simulen total o parcialmente.
Fijacin del precio
Se puede fijar:
A) Por las partes contratantes o
B) Por un tercero.
A) Por las partes contratantes
Es la forma usual para fijar el precio, pudiendo hacerlo libremente,
salvo las siguientes excepciones:
a) cuando la ley lo determina o da las bases para fijarlo y
b) la prevista en los artculos 2256 y 17 del Cdigo Civil.
Cuando la ley por si misma lo fija o bien da las bases para
ello, puede fijar limites al precio, superior o inferior, estableciendo
tarifas.
Las previstas por los artculos 2256 y 17 del Cdigo Civil.
El articulo 2256 dispone que: "el precio de frutos y cereales
vendidos a plazo a personas no comerciantes y para su consumo, no
podr exceder del mayor que esos gneros tuvieren en el lugar,
en el periodo corrido desde la entrega hasta el fin de la siguiente
cosecha". Respecto a este articulo no puede haber pacto en contrario.
Por su parte, el articulo 17 seala que, cuando alguno, explo-
tando la suma ignorancia, notoria inexperiencia o extrema miseria
de otro, obtiene un lucro excesivo que sea evidentemente despro-
porcionado a lo que l por su parte se obliga, el perjudicado tiene
derecho a elegir entre pedir la nulidad del contrato o la reduccin
(accin redhibitoria) por vicios ocultos, equitativa de su obliga-
cin (accin quanti minoris -rebaja proporcional del precio-)
ms el pago de los correspondientes daos y perjuicios, derecho
que dura un ao.
Este articulo evita la lesin y habla de la rescisin que slo
puede ser de un contrato vlido. Al respecto se estima que la lesin
es causa de nulidad, pues no puede ser vlido un contrato que ha
nacido viciado; luego, el articulo 17 no tiene razn y cuando se
invoca se pide la nulidad por la lesin en l consignada.
Contratos 115
B) Por un tercero
Tercero es el ajeno a una relacin jurdica, ste interviene en la
fijacin del precio cuando las partes convienen en ello.
Funcin jurdica del tercero. Hay varias opiniones:
l. Que el tercero es rbitro.
2. Que es perito.
3. Que es mandatario.
Teora del tercero como rbitro. rbitro es un uez privado fijado
por las partes en litigio; luego, el tercero que fija el precio no lo es,
ya que no resuelve controversia entre las partes; adems, la fijacin
del precio no es un laudo (sentencia del rbitro), sino un acto
jurdico contractual.
Teora del tercero como perito. Perito es un experto, un tcnico que
interviene en los procesos para rendir una prueba, la pericial; el
perito acta emitiendo un dictamen para dar elementos al juez al
momento de resolver; luego, el tercero no es perito pues no
interviene en un proceso rindiendo una prueba; al fijar el precio
no emite una opinin, realiza un acto jurdico que las partes no
pueden rechazar, salvo de comn acuerdo.
Teora del tercero como mandatario. Siendo eL mandato un contra-
to por el cual. el mandatario se obliga a ejecurar por cuenta del
116 Jorge Sdnche Cordero
mandante los actos jurdicos que ste le encarga, y siendo acto
jurdico la manifestacin de voluntad que crea, modifica, transmite
o extingue obligaciones y derechos, y que produce efectos porque
as lo determina la ley, se puede afirmar que el tercero es
mandatario, ya que al fijar el precio realiza un acto jurdico que le
encomiendan las partes y que es uno de los elementos del contrato
de compraventa, creador de derechos y obligaciones para las partes.
;Pueden las partes rechazar el precio fijado por un tercero?
La regla general es que no puede rechazarse el precio fijado por
un tercero; sin embargo, esta regla tiene las siguientes excepciones:
a) Cuando se rechaza de comn acuerdo (articulo 2252 del
Cdigo Civil).
b) Cuando el tercero, al fijarlo, sufre algn vicio de la volun-
tad, ya que en esas condiciones el acto sera nulo.
e) Cuando el tercero se ha apartado de la base para la fijacin
dada por las partes; esto confirma que se trata de un mandato, ya
que le dan instrucciones de las que no puede apartarse a este ter-
cero para fijarlo.
Momento en que se perfecciona el contrato
Se perfecciona, cuando el precio es fijado por un tercero.
Contratos 117
Es importante determinarlo ya que entre la celebracin de la
compraventa y la fijacin del precio puede transcurrir tiempo, lapso
en el que la cosa puede perderse, sobrevenir un cambio en la legis-
lacin relativa o cambiar las partes de capacidad. Para resolver lo
anterior hay dos teoras.
l. Aquella que establece que el contrato de compraventa se
perfecciona desde que las partes designan al tercero para que ste
fije el precio, ya que aunque su monto no est determinado, se han
dado las bases para determinarlo, al encomendar su fijacin a un
tercero. Esta tesis descansa en los artculos 2252 y 2253 del Cdigo
Civil que establecen que: el precio fijado por tercero no puede
rechazarse por las partes; y que si el tercero no quiere o no pue-
de sealar precio, el contrato quedar sin efecto, salvo pacto en
contrario. Si la compraventa no existiera desde su celebracin,
estos art.culos careceran de sentido.
Segn esta teora, la compraventa cuyo precio ser fijado por
un tercero es un contrato sujeto a condicin suspensiva: que no
se rechace el precio de comn acuerdo y que el precio llegue a
fijarse.
2. La segunda teora sostiene, que el contrato se perfecciona
hasta que el precio es fijado por un tercero, pues mientras no lo
haga, el precio no es cierto y determinado. Esta teora se basa en
el artculo 2249 del Cdigo Civil, el cual establece que la venta es
perfecta y obligatoria cuando se ha convenido en la cosa y su precio,
aunque la primera no haya sido entregada ni el precio satisfecho.
La corriente que es aceptada es la primera, ya que el caso de
rechazar el precio es excepcional, solo que no se considera como
contrato condicional por ese hecho, pues no depende de un acon-
tecimiento futuro e incierto su perfeccionamiento; adems, el
articulo que sustenta la segunda teora es la regla general, excepcio-
nada con los artculos que sustentan la primera tesis.
Prdida de la cosa, entre el momento de celebracin de la
compraventa y el de la fijacin del precio
Segn la primera tesis, la cosa se pierde para el comprador, que
es su duefo, salvo culpa del vendedor. Segn la segunda teora, se
pierde para el vendedor, pues mientras no se fija el precio no se ha
perfeccionado el contrato y sigue ste siendo su propietario.
Cambio de la legislacin, entre el momento de la celebracin de
la compraventa y el de la fijacin del precio
Segn la primera teora se regir por la legislacin anterior; en
cuanto a la segunda tesis, caer bajo la nueva legislacin por no existir
previamente contrato.
Cambio de capacidad de las partes
Si una o ambas partes son incapaces al celebrarse el contrato, para
la primera teora la compraventa seria nula y seria vlida si lo cele-
braran capaces que luego perdieran su capacidad; segn la segunda
tesis, si al fijarse el precio ya son capaces, la venta ser valida, en
tanto que si en ese momento son incapaces, la venta ser nula.
Contratos 119
Las partes pueden convenir en que el precio sea el que corre
en el mercado en da o lugar determinado.
Ello lo autoriza la ley por medio del artculo 2251 del Cdigo
citado.
Precio establecido por la ley o por actos administrativos apoyados
en sta
En ocasiones la ley, directamente o facultando a rganos del Esta
do, establece el precio (tarifas) o da normas para fijarlo; su objeto
es salvaguardar la economa naci.onal o proteger a los particulares
contra los acaparadores o empresas poderosas. Las tarifas fijadas
por el poder legislativo son leyes por ser disposiciones generales ga
rantizadas por sanciones; las fijadas por rganos administrativos
son reglamentos, disposiciones tambin generales y garantizadas
por sanciones. El precio fijado puede ser mximo, mnimo o fijo.
Precio en dinero
Dinero es la moneda circulante con poder liberatorio ilimitado.
La caracterstica de que el precio debe ser en dinero sufre una excep-
cin: cuando el precio es parte en dinero y parte con el valor de
otra cosa; cuando este valor es inferior o igual al precio, se est
en el caso de una compraventa; si el numerario fuere inferior, se
trata de una permuta (artculo 2250 del Cdigo Civil).
Cuando el precio es en moneda extranjera, algunos trata-
distas sostienen que el contrato es de permuta, por no ser moneda
del curso legal, sin embargo, por tener un tipo de cambio y por
tener poder liberatorio ilimitado en las transacciones internacio-
nales, se estima que se trata de una compraventa y no de una permuta.
Cuando el precio es pagado con ttulos de crdito se est ante
una compraventa, pues las partes han convenido en esa forma de
pago, ya que segn la Ley de Ttulos y Operaciones de Crdito,
los ttulos de crdito son sustitutivos de la moneda; pero si estn
sujetos al buen cobro, la compraventa ser condiciomtl, "Salvo
buen cobro". Sobre este punto, si en una compraventa se pag
con letras de cambio y stas no se cobran por insolvencia, slo se

podr ejercitar la accin cambiara, si no se considerara
se podra rescindir el contrato.
Sancin. Cuando el precio no es cierto o no es en dinero, el
contrato es inexistente por faltarle uno de los elementos necesarios
de la compraventa.
Relaciones entre el precio y el valor de la cosa
Por ser un contrato bilateral, oneroso y conmutativo, debe existir
equivalencia entre el precio y el valor de la cosa, de lo contrario
se incurrira en lesin.
REQUISITOS DE VALIDEZ DE LA COMPRAVENTA
Son aquellos en defecto de los cuales el contrato existe pero
viciado, afectado de nulidad.
Contratos 121
Enumeracin
Aplicando lo que sobre todos los contratos establece el. Cdigo
respectivo, los requisitos de validez de la compraventa son:
l. Capacidad legal de las partes
2. Consentimiento exento de vicios
3. Objeto, motivo o fin licito
4. Manifestacin del consentimiento en la forma establecida
por la ley.
Capacidad legal de las partes para celebrar el contrato de
compraventa
Las disposiciones sobre capacidad para celebrar la compraventa
pueden agruparse en:
a) Disposiciones que establecen requisitos para celebrar la
compraventa.
b) Disposiciones que preceptan prohibiciones para vender.
e) Disposiciones que estatuyen prohibiciones para comprar.
Las disposiciones que establecen requisitos para celebrar el con-
trato de compraventa, se encuentran contenidas en los artculos
2274, 2275
12
y 2279 del Cdigo Civil que disponen:
12
El articulo 2275 fue derogado por Decreto publicado en el Diario Oficial de !a Federacin
elJl de diciembre de 1974.
El 2274 indica que los extranjeros y las personas morales no
pueden comprar bienes races, sino sujetndose a lo dispuesto en
el artculo 27 de la Constitucin Poltica 'de los Estados Unidos
Mexicanos y en sus leyes reglamentarias.
El diverso articulo 27 constitucional establece que los extran-
jeros slo podrn adquirir inmuebles fuera de la zona prohibida,
previo permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores, conviniendo
en considerarse nacionales respecto a esos bienes.
Sancin. La compraventa de inmuebles hecha directamente
por extranjeros o por conducto de un tercero, sin cumplir lo ante-
rior, ser nula por estatuirlo asi el artculo 2282 del Cdigo Civil
y ser nula absolutamente, segn el artculo So. de la Ley Orgnica
de la fraccin l del artculo 27 constitucional, publicada en el
Diario Oficial de la Federacin el 21 de enero de 1926_13
El artculo 2275
14
dispone que los consortes no pueden ce-
lebrar entre s compraventa sino con autorizacin judicial para la
mujer.
Sancin. La violacin al artculo anterior produce la nulidad
relativa del contrato, ya que es norma protectora para la esposa,
no precepto imperativo o de orden pblico.
11
Esta ley fue abrogada por la Ley de Inversin Extrajera, publicada en el Diario Oficial de
la Federacin de 27 de diciembre de 1993.
14
Derogado por Decreto publicado el 31 de diciembre de 1974
Contratos 123
Sistemas a este respecto de los Cdigos de 1870 y 1884
El Cdigo de 1870 autorizaba la compraventa entre consortes
casados bajo separacin de bienes; igual sistema adoptaba el
de 1884.
En trminos de los articulas 2279 en relacin con los nume-
rales 97 3 y 974, todos del Cdigo Civil, los propietarios de cosa
indivisa no pueden vender su parte respectiva a extrai'os, ello signi-
fica que el partcipe renuncie al derecho del tanto; a este efecto el
copropietario que enajene, notificar a los dems por medio de
notario o judicialmente la venta que tuviere convenida para que
dentro de ocho das el partcipe haga uso del derecho del tanto.
Si varios copropietarios quieren hacer uso de ese derecho, ser
preferido el que represente mayor parte, siendo iguales, por suerte,
salvo pacto en contrario (articulo 974 del Cdigo Civil). Caso
similar es el derecho del tanto del arrendatario, cuando ha vivido
en la casa ms ele cinco aos y ha hecho mejoras materiales.
Sancin. La violacin a la disposicin anterior produce la
nulidad relativa del acto. Sobre este tema ha existido discusin,
pues algunos sostienen que la nulidad es absoluta, ya que el articulo
97 3 del Cdigo Civil establece que mientras no haya notificacin
la venta no producir efecto legal alguno, pero como esa venta en
cualquier momento puede ratificarla el copropietario perjudicado,
slo podr ser nula relativamente.
124 ]orgt: Snchcz Cordero
Disposiciones que preceptan prohibiciones para vender
Estas son:
a) Sobre cosa cuya enajenacin est prohibida. Su violacin
se sanciona con nulidad absoluta.
b) Las cosas que no son propiedad del vendedor, pues la venta
de cosa ajena es nula y el vendedor es responsable de dat1os y
perjuicios si procede con dolo o mala fe. La nulidad que la violacin
a este precepto produce es relativa, ya que puede convalidarse la
venta si el vendedor antes de la eviccin adquiere la propiedad
legtima (artculo 2269 del Cdigo Civil).
e) Los hijos sujetos a patria potestad slo pueden vender a
sus padres los bienes adquiridos por su trabajo, no los adquiridos
por cualquier otro ttulo. Su violacin produce nulidad relativa
(articulo 22 78 del Cdigo Civil).
Sanciones. La violacin a los preceptos anteriores producen la
nulidad absoluta en el primer caso, por ser una disposicin de orden
pblico, y relativa, en los dos siguientes, por proteger slo a particulares.
Disposiciones que estatuyen prohibiciones para comprar
Estas son:
a) Artculo 2276, Los magistrados, jueces, ministerio pblico,
defensores oficiales, abogados, procuradores y peritos no podrn
Contrato$ 125
comprar los bienes objeto del juicio en el que intervengan, ni ser
cesionarios de ellos.
Se excepta de lo dispuesto en el articulo anterior, la venta o
cesin de acciones hereditarias cuando son coherederos las perso-
nas mencionadas, o cuando se trate de derechos a que estn afectos
bienes de su propiedad (artculo 2777). La sancin por su incum-
plimiento es la nulidad absoluta.
b) El articulo 2280 prohibe comprar los bienes de cuya venta
o administracin se hallen encargados:
l. Los tutores y curadores,
1!. Los mandatarios,
lll. Los ejecutores testamentarios y los que fueron nombrados
en caso de intestado,
IV. Los interventores nombrados por el restador o por los
herederos,
V. Los representantes, administradores e interventores en
caso de ausencia, y
VI. Los empleados pblicos.
Asimismo, de conformidad con el articulo 2281, los peritos y
corredores en cuya venta hayan intervenido tampoco pueden com-
prar los bienes en cuya venta hayan intervenido, porque, su violacin
produce la nulidad relativa por proteger intereses particulares.
De lo anterior se desprende, que los preceptos relativos a la
capacidad para vender o comprar no se sancionan igual, ya que
en ocasiones se violan preceptos de orden pblico y en ocasiones
preceptos protectores de intereses particulares.
Forma del contrato de compraventa
La compraventa no requiere para su validez de formalidad alguna,
salvo si recae sobre inmuebles (articulo 2316 del Cdigo Civil),
luego, por regla general es un contrato consensual, por excepcin
es formal o real.
Por lo que hace a la compraventa sobre muebles es consensual,
esta regla sufre las siguientes excepciones:
l. Cuando las partes convienen en establecer alguna formali-
dad, como escritura pblica o privada, a la entrega de la cosa.
2. Cuando se trate de venta de ttulos de crdito al portador,
cuya transmisin slo opera con la entrega de la cosa, en este caso
es un contrato real.
3. Cuando la misma cosa se vende a distintas personas, si es
mueble, prevalecer la primera venta, si no puede verificarse la
periodicidad, prevalecer la hecha a quien tiene en su poder la cosa;
la posesin es supletoria del documento probatorio de propiedad.
Contratos 127
La compraventa sobre inmuebles es siempre un contrato
formal, pero esta forma varia, segn el monto de la operacin.
El articulo 2317 del Cdigo Civil seala, que si el valor de un
inmueble es hasta de $500.00, podr hacerse en escrito privado;
por su parte, el artculo 2320 seala que si el valor del inmueble
excede de la citada cantidad, su venta se har en escritura pblica.
En el Cdigo de 1928, originalmente no se sealaba el monto
de $500.00 sino de $5,000.00, pero por reforma del articulo 54 de
la Ley de Notariado publicada en el Diario Oficial de la Federa
cin el 23 de febrero de 1946, en su articulo 14 transitorio, modific
los diversos 2317 y 2320
15
del Cdigo Civil que estableca que el
valor fuere hasta de $5,000.00. Para la venta de un inmueble hasta
por $5,000.00 se requera un escrito que poclia ser pblico o pri-
vado, o endoso en el certificado correspondiente que deba expedir
el Registro Pblico de la Propiedad. Si era una escritura privada la
firmaban el comprador y el vendedor ante dos testigos, de ese docu-
mento se formaban dos originales, uno para el comprador y otro
para el Registro Pblico, en donde se depositaba, previa ratificacin
de firmas ante un juez de Paz y luego ante el registrador, el que
haria una nueva inscripcin a favor del comprador; esto ltimo
era redundante pero exigido.
15
Los artculos 2317 y 2320 se..rcformaron median re Decreto publicado en el Diario Oficial
de la Federacin de 7 de enero de 1988, y ahon/seii.alan un monto equivalente a 365 veces el
sabrio minimo general vigente en el Distrito
128 ]orgf! Snchf!Z Cordero
Tratndose de bienes ya inscritos, cuando la venta era de con-
tado, se poda transmitir el dominio por endoso puesto en el certi-
ficado de propiedad que el registrador expeda a favor de la persona
a cuyo favor estaba inscrito el bien, presentando despus ese docu-
mento para ratificar las firmas ante el registrador, el que hacia
una inscripcin a favor del comprador; sta ltima forma fue una
innovacin del Cdigo de 1928.
El registro de un contrato no es una formalidad ni un requisito
de validez para los mismos a que se ha hecho alusin, sin embargo,
es conveniente su inscripcin para que tenga efectos contra terce-
ros, ya que es un medio de publicidad y oponibilidad.
Cuando el valor del contrato es superior a $500.00, la forma
del contrato debe ser siempre en escritura pblica ante notario pblico.
Pues bien, la escritura pblica es el instrumento redactado por
el notario sobre el acto sometido a su autorizacin, firmado por los
otorgantes y los testigos y firmada y signada por el notario.
Los requisitos internos de la escritura pblica son los esenciales
que contiene el negocio jurdico; los externos son:
a) Papel timbrado, mrgenes, signos grficos, cifras y tacha-
duras, enmiendas o interlineados.
b) Idioma, fecha y lugar de otorgamiento.
Contratos 129
e) Notario autorizado y su competencia.
d) Expresin del concepto en que intervi.enen los otorgartes,
y en su caso, justificacin de su representacin.
e) Juicio de conocimiento y capacidad.
O Testificacin, cuando se requiera.
g) Firma y autorizacin.
La escritura pblica consta de varias partes:
a) Comparecencia
b) Exposicin
e) Parte dispositiva
d) Otorgamiento, y
e) Autorizacin
Sancin. La compraventa celebrada sin satisfacer las formali-
dades establecidas por la ley se sanciona con nuli.dad relativa.
Formalidad fiscal de la compraventa
Toda compraventa causa impuesto y debe consignarse por escrito
pblico, privado o factura, tratndose de ventas hechas por no
comerciantes. Si no se otorga por escrito se incurrir en multa,
de conformidad con el Cdigo Fiscal de la Federacin, igual suceda
si no se adheran las estampillas fiscales; todo documento que care-
ca de estampillas fiscales no haca fe ni en juicio tampoco fuera
de l, ni surta efecto, ni poda registrarse ni admitirse por alguna
autoridad, oficina, funcionario o empleado pblico. Esto ltimo
era criticable, por ello se reform, ya que el impuesto omitido no
determina la validez o invalidez del documento.
La inscripcin en el Registro Pblico es necesaria, pues sin
ella la venta no producir efectos contra tercero (artculo 2322
del Cdigo Civil).
Deben inscribirse los ttulos por los que se adquiere, transmite,
modifica, grava o extingue el dominio, la posesin o los dems
derechos reales sobre inmuebles. Si no se registran slo producirn
efectos para las partes. No es requisito de formalidad el registro.
BLIGACIONES DEL VENDEDOR
Es pertinente destacar que, siendo la compraventa un contrato
bilateral, produce obligaciones a cargo de ambos contratantes, y
respecto al vendedor, tiene las siguientes obligaciones:
l. Transmitir la propiedad de la cosa o derecho vendidos,
2. Conservar la cosa hasta su entrega al comprador,
3. Entregar la cosa al comprador,
4. Responder de los vicios ocultos de la cosa,
Contratos 131
5. Responder de la eviccin de la cosa,
6. Pagar la mitad de los gastos de escritura y registro, y
7. Pagar el impuesto del timbre.
l. En relacin con el primer punto, se seala que la trans-
misin de la propiedad es la esencia de la compraventa, pues es su
consecuencia normal y opera por mero efecto de este contrato;
sin embargo, este principio general sufre excepciones:
a) Cuando recae sobre cosas en gnero, en este caso la pro-
piedad se transmitir hasta que la cosa se haga cierta y determinada
a lo que el vendedor debe atender.
b) La venta de cosa ajena, ante la revalidacin; en esta hip
tesis aunque se diga que la venta es nula relativamente, en realidad
es inexistente ya que le falta la posibilidad jurdica de efectuar la
transmisin, requisito esencial de la compraventa, lo que sucede
es que desapareciendo la causa de la inexistencia, la venta se
revalida y es vlida retroactivamente.
e) En la venta con reserva de dominio, cuando as se ha pacta-
do la transmisin, se efecta hasta que el precio sea cubierto.
2. Por lo que hace al segundo aspecto, cuando la cosa vendida
no se entrega al celebrar la compraventa, el vendedor debe con-
servarla hasta su entrega, convirtindose en deudor de la cosa y
aplicndosele las reglas del depositario.
3. Respecto a la entrega de la cosa, sta puede ser real, jurdica
o virtual (artculo 2284 del Cdigo Civil). Debe entregarse la cosa
que se estipul (salvo dacin en pago) en el estado en que se encon-
traba al acordarse la operacin; si no se pact la calidad, se
entender de mediana calidad; deber entregar adems los frutos
civiles, naturales o industriales; debe entregarse de acuerdo con
la forma convenida, real o material, jurdica o virtual; cuando la
ley la considera en poder del comprador, aunque no lo est mate-
rialmente, como cuando est depositada a su disposicin (artculos
2284 a 2290 del Cdigo Civil).
Respecto al lugar de la entrega, se atender a lo convenido y,
a falta de acuerdo, el lugar en que se vendi (artculo 2291 del
Cdigo Civil).
Con relacin a la fecha de entrega, si no se ha fijado el tiempo
en que deba hacerse el pago y se trate de una obligacin de dar, el
acreedor podr exigirlo, despus de los 30 das siguientes a la inter-
pelacin judicial, extrajudicial, notarial o ante dos testigos. Si se
duda qu se entrega primero, la cosa o el precio, ambas cosas
se depositarn en manos de tercero.
Respecto a los gastos de la entrega, son por cuenta del ven-
dedor y los de transporte o traslacin a cargo del comprador, salvo
convenio en contrario, tal como lo dispone el artculo 2285
del Cdigo Civil.
Contratos 133
Si la cosa no se entrega, o no se hace en la forma, lugar, tiempo
y circunstancias estipuladas por las partes o por la ley, se podr
demandar el puntual cumplimiento o la rescisin del contrato,
con el pago de daos y perjuicios en ambos casos.
4. Por lo que hace al punto cuatro antes enunciado, se seala
que toda persona que enajene una cosa tiene obligacin ele res-
ponder ele los vicios ocultos de la misma.
5. En relacin con la responsiva de la eviccin de la cosa, hay
obligacin de ello, es decir de responder la eviccin de la cosa,
que tambin compete a todo enajenante. En trminos del articulo
2119 del Cdigo Civil, habr eviccin cuando el que adquiri
alguna cosa fuere privado de todo o parte de ella por sentencia,
en razn a algn derecho anterior a la adquisicin. La eviccin
puede ser total o parcial, esta ltima puede ser por parte del bien
o porque tenga algn gravamen.
6. El pago ele la mitad de los pagos de escritura y de registro,
est contemplado en el articulo 2263 del Cdigo Civil, que dispone
que salvo pacto en contrario, los contratantes pagarn por mitad
los gastos de escritura. Esta es una disposicin supletoria de la
voluntad ele las partes.
7. Finalmente, respecto a la obligacin de pagar el impuesto
del timbre, solidariamente responde el comprador del pago del
mismo, tal como lo dispone el articulo 61 de la Ley General
134 Jorge Snchn Cordero
del Timbre, al establecer que: "En los actos y documentos, el grava-
men lo pagarn las personas que los efecten o expidan, salvo
que la ley disponga otra cosa. En los contratos, lo pagarn los
contratistas".
Por otro lado, el vendedor tiene derecho a retener la cosa
cuando no se ha pagado el precio, salvo que se haya sealado plazo
para hacerlo, slo que aun cuando se haya sealado plazo, si se
descubre que el comprador es insolvente, (con lo que el vendedor
corre el riesgo de perder el precio), se podr retener la cosa, salvo
que otorgue fianza.
BLIGACJONES DEL COMPRADOR
stas son:
l. Pagar el precio convenido
2. Exigir al vendedor el otorgamiento del contrato de compra-
venta por escrito con las estampillas correspondientes, cuando cau-
se el impuesto del timbre
3. Pagar la mitad de los gastos de escritura y registro.
4. Obligacin de recibir la cosa, no en su carcter de compra-
dor, sino como acreedor de la obligacin del vendedor, el que
puede librarse haciendo consignacin para obligar al comprador a
recibir.
Contra ros 13 5
En relacin con los anteriores puntos se puede decir lo
siguiente:
l. Pagar la mitad de los gastos de escritura y registro: es una
obligacin correlativa a la del vendedor sobre la misma cuestin y
la prev artculo 2263 del Cdigo Civil.
2. El exigir el otorgamiento del contrato por escrito timbrado,
cuando cause este impuesto lo prev el artculo 61 de la Ley
General del Timbre.
3. Pagar el precio convenido: con relacin a este punto hay que
resolver, cundo, dnde y cmo debe ser el pago. En principio
deber pagarlo en el tiempo, lugar y forma convenidos, a falta de
estipulacin el pago se har en el tiempo y lugar en que se entregue
la cosa; en caso de duda respecto a quin har primero la entrega,
ambos harn depsito en manos de tercero. Respecto a la forma
poda hacerse:
A) En el momento de la entrega de la cosa, compraventa al
contado.
B) Despus de la entrega, compraventa a crdito, que puede
revestir dos formas:
a) En abonos, satisfaciendo el precio en exhibiciones, peri-
dicas o no, y en cantidades iguales o diferentes.
136 Jorge Cordero
b) Al fiado. satisfaciendo el precio en una sola exhibicin
algn tiempo despus.
Intereses sobre el precio. Cuando el precio no se paga en el
momento de la entrega, surge el problema de determinar si el com-
prador debe pagar intereses por el tiempo que medie entre la
entrega de la cosa y el pago del precio, el derecho mexicano resuel-
ve el problema de la siguiente manera:
Compraventa a[ contado
Si la compraventa es al contado, el comprador debe pagar inte-
resessi media tiempo entre la entrega de la cosa y del precio:
a) Cuando se conviene.
b) Cuando la cosa entregada produce fruto o renta.
e) Si se hubiere constituido en mora, es decir, cuando entre-
gada la cosa, es requerido de pago judicialmente o extrajudicial-
mente (ante notario o testigos).
Compraventa a crdito
En la compraventa a crdito, cuando no se estipulan, no deben
,P(garse intereses, por considerarse incluidos en el precio, pues
el plazo se hizo parte del contrato, a menos que la concesin del
Contratos 137
plazo fuere posterior al contrato, entonces paga intereses, salvo
convenio en contrario.
Derecho de retencin del precio
Implica el derecho de no efectuar el pago, y se tiene ese derecho
cuando el comprador a plazo fuere perturbado en su posesin o
derecho, o tiene justo temor de serlo, hasta que el vendedor le
asegure la posesin o le d fianza, salvo convenio en contrario
(articulo 2299 del Cdigo Civil). Luego, para que se haga retencin
se requiere:
l. Que la compraventa sea a plazo.
2. Que no haya convenio en contrario.
3. Que sea perturbado en su posesin o derecho, o tenga justo
temor de serlo; que no debe ser por hecho ilcito de tercero.
4. Que no se asegure la posesin o no se d fianza.
Sancin por falta de pago del precio
Respecto a la sancin por falta de pago del precio procede sealar,
que el derecho positivo mexicano, garantiza la percepcin del
precio por diversos procedimientos:
138 )oTge Sdnchez Cordero
a) Derecho de preferencia en el procedimiento de concurren-
cia y prelacin de crditos.
b) Derecho de retencin de la cosa vendida.
e) Accin de resolucin o rescisin de contrato, con pago de
daos y perjuicios.
Las sanciones por falta de pago reglamentadas por el Cdigo
Civil de 1928, son:
l. Respecto a inmuebles, la accin de rescisin procede en
todos los casos y formas de compraventa, pero para que surta efec-
tos contra tercero, es necesario que las partes hayan celebrado
pacto comisario expreso y que ste se haya registrado. El pacto
comisario es la clusula en que se conviene la resolucin del con-
trato por incumplimiento de una de las partes.
2. Tratndose de muebles, la accin rescisoria procede sin nece-
sidad de pacto comisario, pero esa resolucin no produce efectos
contra terceros, aun cuando se haya expresado pacto comisario,
excepto si se registr y la compraventa recaiga sobre muebles
identificables de manera indubitable.
Efectos de la resolucin del contrato de compraventa por falta
de pago del precio
Rescindido el contrato por falta de pago del precio, respecto a las
partes, produce las consecuencias de volver las cosas al estado
Contratos 139
que tenan antes de la compraventa, de manera que deben resti-
tuirse las prestaciones hechas; pero el vendedor tiene derecho a
que se le indemnice por el demrito y pague el alquiler por el uso
. de la cosa; el comprador tiene derecho a intereses si ha pagado el
precio o parte; las convenciones que impongan al comprador obliga-
ciones ms onerosas que las expresadas, sern nulas (absoluta-
mente), por ser disposicin de orden pblico.
MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA
Las modalidades de la compraventa no son aquellas de las obliga-
ciones en general, sino que son modalidades que afectan al objeto
o a los derechos del contrato que implican a la compraventa misma
como negocio jurdico, como el pacto de no enajenar, en cuyo
caso no se afectan las obligaciones del contrato, sino el contrato
mismo.
No obstante, los Cdigos Civiles de 1870 y 1884, sin reglamen-
tar en un captulo aparte las modalidades de la compraventa, regu-
laba esta figura de la siguiente manera:
l. La compra a vistas, es la efectuada en cosas que se acostum-
bran gustar, pesar o medir y no producirn efectos sino despus
de que se hayan visto, gustado, pesado o medido los objetos vendidos.
2. La venta ad-memsuram, se presenta cuando el precio se
fija en funcin de una unidad de medida (metro, kilo, litro,
140 Jorge Scinchez. Cordero
etctera), siendo procedente la reduccin o aumento del pre-
cio si hubiere falta o exceso. El error del clculo da lugar a la
rectificacin.
3. La venta a la vista o por acervo, se actualiza cuando la venta
es por acervo aun de cosas contables, pesables, o medibles; se en-
tender realizada luego que los contratantes se avengan al precio,
no pudiendo el comprador rescindir el contrato alegando no haber
encontrado la cantidad, peso o medida por l calculada.
4. La compra ad-corpus de bienes inmuebles, se da cuando la
venta de inmuebles se hace por precio alzado, sin especificar partes
o medidas; no habr lugar a rescisin aunque en la entrega fuere
falta o exceso.
5. La venta con pacto de retroventa,
16
fue suprimida en el Cdigo
de 1884. En el Cdigo vigente est prohibida por el artculo 2302.
6. La compra de esperanza, es aquella que tiene por objeto los
frutos de una cosa o los productos inciertos de un hecho que puede
estimarse en dinero.
7. La venta en abonos es aquella en la que el precio se paga
en abonos o plazos en exhibiciones peridicas que pueden o no
ser iguales.
16
Es la vema hecha con la condicin de que dentro de un plazo dererminado pueda
rcscindirsc el contrato, dt!volvindosc respectivamente el precio y la cosa.
Contratos 141
Modalidades de la compraventa en el Cdigo Civil de 1928
En este cdigo s se consagra un captulo especial a estas modali-
dades; no se reglamentan todas por el principio de la autonoma
de la voluntad que prevalece en este ordenamiento.
Antecedentes
Algunos de los preceptos comprendidos en el captulo VII, del
ttulo Il, de la segunda parte del libro cuarto del Cdigo Civil, se
"
inspiran en el cdigo alemn, otros en el suizo y en el argentino;
otros ms son originales.
Excepcin y estudio de las modalidades de la compraventa en
el Cdigo Civil de 1928
l. Compra a vistas, el artculo 2257 del Cdigo Civil seala que es
la compra de cosas que se acostumbran gustar o medir. No pro-
ducir sus efectos sino despus de gustados, pesados o medidos
los objetos vendidos. Reglamentacin tomada del Cdigo de Napo-
len y del proyecto del Cdigo Civil Espaol de Garca Goyena.
La compra a vistas es un contrato sujeto a condicin suspen-
siva, y el hecho futuro e incierto es la circunstancia de que la cosa
sea gustada, pesada o medida; en el caso de cosas que se ajustan,
la condicin es potestativa, no as las que se puedan pesar o medir,
y una vez realizada la condicin, el contrato producir todos sus
efectos.
142 }orgt Snchez Cordero
La cosa debe gustarse, pesarse o medirse dentro del plazo
convenido; a falta de estipulacin, se reglamenta por las obliga-
ciones de hacer. El comprador tiene derecho a que el vendedor
ponga a su disposicin la cosa para gustarla, pesarla o medirla.
La propiedad se transfiere cuando se realiza la condicin, es decir,
cuando se perfecciona el contrato y desde ese momento los riesgos
de la cosa son a cargo del comprador, antes lo eran a cargo del
vendedor.
Otros autores sostienen que la compraventa a vistas es un
precontrato en que el consentimiento an no se forma; pero sus
efectos jurdicos son los mismos, se considera como precontrato
con consentimiento no formado o como contrato bajo condicin
suspensiva.
2. Compra sobre muestras, est regulada por el artculo
2258 del Cdigo Civil, y es la que se hace en relacin con una
parte desprendida de la misma cosa, o con la especificacin de las
cualidades de la cosa. Los Cdigos Civiles de 1870 y de 1884 no
reglamentaron esa modalidad; el primer Cdigo que la reglament
fue el de Comercio, en sus artculos 373 y 374.
Existen varias especies de compraventa sobre muestras:
a) Sobre cosa cierta y determinada.
b) Sobre gnero o cosas de las que nicamente se muestran
sus cualidades.
Contratos 143
Sus cualidades son:
l. La determinacin de la cosa se hace en relacin con la
muestra o con la descripcin de sus cualidades, en la primera especie
con la observacin directa de una parte de la cosa, muestra que debe
ser inviolable, es decir, evitar que sea cambiada despus de demos-
trada; en la segunda especie, se hace referencia a una cualidad
determinada, conocida e identificada en el mercado.
2. Es una compraventa a trmino, respecto a la entrega de
la cosa.
Las preguntas que habrn de resolverse son: la compraventa
sobre muestras es un contrato puro y simple, o es un negocio juri-
clico sujeto a una modalidad?
Al respecto hay que manifestar que no es una compraventa
pura y simple, sino un contrato sujeto a una modalidad, a trmino;
sin embargo no est sometida a condicin suspensiva o resolutoria,
a pesar de que las partes asi pueden contratar, ante la autonoma
de la voluntad, pero no porque por naturaleza sea un contrato
sujeto a condicin, y la no equivalencia entre la muestra y la cosa
es incumplimiento del contrato,. no es circunstancia ele la que
dependa su existencia, pues el contrato nace desde que las partes
estn de acuerdo con la cosa y el precio.
Una diversa interrogante radica en lo siguiente: En qu
momento opera la traslacin de la propiedad de la cosa objeto ele
144 ]orgl' Sdnchl';: C o r d ~ r o
la compraventa sobre muestras? Si es sobre gnero, la traslacin
de la propiedad opera-en el instante en que la cosa se hace cierta
y determinada con conocimiento del comprador.
3. Venta por acervo o a la vista, es la compraventa sobre masa,
en bloque, a puerta cerrada, sin pesar, medir o probar, aun cuando
las cosas sobre las que verse se acostumbren a medir, pesar o gustar,
y se perfeccionar desde el momento en que las partes convengan
en el precio, no pudiendo rescindirse porque el comprador no haya
encontrado en el acervo la cantidad, peso o medida por l calcu-
lada. Se excepta si el vendedor presentare el acervo como de
especie homognea y oculta en l especie de inferior calidad de la
que est a la vista (artculo 2259 y 2260 del Cdigo Civil).
La venta por acervo no implica que en ocasiones no se tenga
que medir, pesar o contar, como en el caso de la compra del trigo
de una bodega en la que se d a peso ($1.00) el hectolitro; para la
fijacin del precio se tendr que medir el trigo, la compraventa
ser por acervo pues se tendr que comprar y vender la cantidad
que contenga la bodega.
Caractersticas. La cosa objeto del contrato es cierta y deter-
minada en funcin de cierto espacio y tiempo; es un contrato
aleatorio, pues por regla general ni vendedor ni comprador conocen
la cantidad exacta de la cosa y no por ello se puede rescindir por
exceso o falta.
Contratos 145
a) El vendedor debe entregar el acervo convenido y el com-
prador debe recibirlo.
b) El comprador debe pagar el precio convenido, cualquiera
que sea la medida, peso, volumen, cantidad o calidad.
e) No hay rescisin por exceso o falta.
;En qu momento se transmite la propiedad? En el momento
en que haya acuerdo sobre el precio, pues en ese momento se
perfecciona el contrato; si para determinar el precio hay que me-
dir, pesar, etctera, como en el caso del trigo de la bodega, hasta
que se mida y con ello determine el precio, hasta entonces se perfec-
cionar el contrato, y por tanto, hasta entonces se transmitir la
propiedad.
4. Pacto de no vender a determinada persona. En trminos del
articulo 2301 del Cdigo Civil, puede pactarse que la cosa
comprada no se venda a determinada persona, pero es nulo pactar
no vender a nadie, es decir, es nula la clusula en la que se estipule
que no puede venderse a persona alguna.
Este contrato se justifica por dos razones, la primera, porque
no contraria el principio de desamortizacin y libre circulacin de
los bienes, y la segunda, porque satisface intereses juridicos o perso-
nales, como el inters de que los articulas de un comerciante no
lleguen a manos de su competidor.
Este pacto queda comprendido en la clusula de no enajenar,
misma que se interpreta de tres maneras:
l. Como un pacto que estatuye una incapacidad para enajenar
o una modalidad al derecho de propiedad.
2. Como una estipulacin de substraer la cosa del comercio.
3. Como estipulacin que estatuye obligacin de no hacer.
En el derecho positivo mexicano, las dos primeras son inadmi-
sibles, pues slo la ley puede imponer modalidades al derecho de
propiedad y la sustitucin de una cosa del comercio slo puede ser
por su naturaleza o por disposicin de la ley, luego esta clusula
debe interpretarse como obligacin de no hacer.
Sancin. En caso de quebrantar este pacto, corresponder el
pago de daos y perjuicios (articulo 2028 del Cdigo Civil).
5. Derecho de preferencia por el tanto. Esta inspirado en los
cdigos alemn y argentino. En el derecho positivo mexicano est
regulado por los artculos 2303 a 2308 del Cdigo Civil.
El articulo 2303 del Cdigo Civil dispone que puede estipu-
larse que el vendedor goce del derecho de preferencia por el tanto,
en caso de que el comprador quiera vender la cosa objeto de la
compraventa.
Contratos 147
Este derecho no procede cuando la cosa se enajena por otros
medios que no sea la venta. Este derecho de preferencia es distinto
al derecho del tanto del copropietario, ste lo establece la ley,
aqul es un derecho convencional y de naturaleza personal.
Caractersticas de esta modalidad
Estas son:
a) El derecho del acreedor est sujeto a condicin suspensiva,
(no la compraventa) y el acontecimiento futuro e incierto es la
intencin de vender la cosa.
b) Para ejercitar ese derecho se requiere:
Hacerlo en tiempo: tres das si la cosa es mueble y diez si es
inmueble, despus de saber la oferta que el comprador le ha hecho
por la cosa; pasado ese tiempo se extingue el derecho.
Debe ofrecerse el mismo precio que da el tercero.
Debe pagarse el precio de contado, salvo que el comprador
quiera vender en abonos, como en el caso en que el titular del
derecho de preferencia pueda prevalerse de ello, siempre que garan-
tice el pago dentro del plazo estipulado.
Si se viola este pacto se traducir en pago de daos y perjuicios,
al que goza el derecho de preferencia, y la venta hecha a tercero
ser vlida.
6. Compra de esperanza. Es la modalidad en la que el com-
prador toma el riesgo de que las cosas no lleguen a existir. Se debe
estudiar como una forma del contrato aleatorio; en trminos del
articulo 2309 del Cdigo Civil, se rige por lo dispuesto en el capitulo
relativo a la compra de esperanza.
7. Venta en abonos. Modalidad regulada por el artculo 2310
del Cdigo Civil, en la que el precio se paga en abonos o a plazos,
en exhibiciones peridicas y en cantidades iguales o diferentes;
normalmente esta venta se combina con el pacto comisario. Dicho
pacto supone que se ha transmitido la propiedad, pero que de no
pagarse el precio, el vendedor podr recobrar la cosa.
Pacto comisario. Es la clusula de rescisin o resolucin del
contrato, para el caso de incumplimiento; se presentan tres casos:
l. Si se trata de inmuebles se puede pactar que la falta de
pago de uno o ms abonos da lugar a la rescisin del contrato, y
producir efectos contra tercero si ese pacto se inscribi en el Regis-
tro Pblico.
2. Si es sobre muebles identificables de manera indubitable
podr pactarse la clusula rescisoria y producir efectos contra
tercero en el mismo caso que los inmuebles.
3. Si es sobre muebles no identificables se podr pactar clu-
sula rescisoria, pero no producir efectos contra tercero de buena fe.
Contratos 149
Si se rescinde el contrato las partes se restituirn las presta-
ciones hechas.
Cundo produce efectos contra terceros? En los casos ele
inmuebles y de muebles identificables en forma indubitable,
cuando el pacto se haya inscrito en el Registro Pblico.
Caractersticas
Estas son:
a) La transmisin se efecta en el momento de celebrarse el
contrato.
b) La falta ele pago de uno o ms abonos da lugar a la rescisi.n,
si se ha convenido pacto comisario expreso. La rescisin puede
pactarse: previo requerimiento, mediante declaracin judicial o
ele pleno derecho.
e) Pronunciada la rescisin, las cosas vuelven al estado que
tenan.
Durante la vigencia del Cdigo Civil de 1884, se permita
que en el contrato de venta en abonos pudieran pactarse clusulas
como las de caducidad y de vencimiento.
La clusula de caducidad es la que, en la venta a crdito,
establece que la falta de pago de uno o varios abonos produce que
150 Jorge Stinchez Cordero
el contrato caduque, se da por rescindido, aplicndose los abonos
hechos al vendedor por concepto de indemnizacin. La de ven-
cimiento es el pacto que establece que por la falta de pago de uno
o ms abonos, los restantes se dan por vencidos. La primera debe
entenderse prohibitiva en el derecho mexicano, de manera que
las convenciones que impongan al comprador obligaciones ms
onerosas que las expresadas, sern nulas (devolucin con renta y
demrito); la segunda si est permitida (artculo 2311 del Cdigo
Civil).
8. Venta con reserva de dominio. Modalidad regulada por el
,
articulo 2312 del Cdigo Civil en la que la traslacin de la pro-
piedad se subordina a cierta condicin, generalmente al pago del
precio; en el sistema jurdico mexicano, slo existe cuando est
subordinada al pago del precio.
Caractersticas
Estas son:
a) Es un contrato en que la transmisin de la propiedad est
sometida a condicin suspensiva, que es el pago del precio. La pro-
piedad la conserva el vendedor, pero limitada ya que no puede
enajenar a otra persona, en tanto no corra el plazo para el pago.
b) Est sometida al rgimen jurdico de la compraventa en
abonos, respecto a la resolucin por falta de pago y a los efectos
contra tercero.
Contratos 151
e) Mientras no termine el plazo para pagar el precio, el ven-
dedor no puede enajenar la cosa. Si el vendedor la enajenara, seria
nula relativamente esta enajenacin, pues es una violacin contra
el tenor de una ley prohibitiva de inters particular.
Cundo produce efectos contra tercero
1
La compraventa con
reserva de dominio surte efectos contra tercero cuando est inscrita
en el Registro Pblico y en los casos de inmuebles o de muebles
identificables indubitablemente, no en el caso de muebles no iden-
tificables, aun cuando esa venta se halle inscrita en el registro.
9. Venta con reserva de dominio y de otro contrato. El contrato
con reserva de dominio puede hacerse acompaar de otro contrato
por el que el comprador puede tener la posesin, el uso o el goce
de la cosa vendida, por regla general ese contrato es el
/
arrendamiento, pudiendo ser entre otros, tambin el comodato.
El artculo 2315 del Cdigo Civil dispone, que cuando el
comprador recibe la cosa en la compraventa con reserva de do mi-
nio sin ninguna estipulacin, se entender que tiene la calidad de
arrendatario, por ello se dice que la compraventa con reserva
de dominio es una compraventa sujeta a condicin suspensiva, o
un arrendamiento sujeto a suspensin resolutoria, en este ltimo
caso, cuando se sati.sface el. precio, retroativatnente produce los
efectos de traslacin y se considera como si nunca hubiera existido
arrendamiento.
152 Jorge Sdnche::: Cordero
1 O. Ventas judiciales. Son las realizadas con intervencin de
los tribunales, pudiendo hacerse para resolver una copropiedad,
una indivisin, la particin de una herencia y obtener el cum-
plimiento forzado de una obligacin mediante remate de bienes
del deudor.
Rgimen jurdico
De conformidad con el articulo 2323 del Cdigo Civil, las ventas
judiciales estn sometidas a doble rgimen jurdico.
l. Al aspecto sustantivo del negocio (Cdigo Civil).
2. A la forma de realizarlas (Cdigo de Procedimientos Civiles).
Respecto al primer punto, las rigen los mismos preceptos que
a la venta civil, luego, los requisitos de existencia y condiciones
de validez son los mismos; slo es discutible el consentimiento,
pues el dueo no lo da, por eso se dice que esa venra se hace en
virtud del imperio del juez y no como sustitucin de la voluntad
del dueo por la del juez, pues esta representacin carece de base,
toda vez que slo existe por disposicin expresa de la ley o por
contrato (acuerdo de volunrades).
Tiene las siguientes disposiciones especiales:
1. En trminos del articulo 2324 del Cdigo Civil, no puede
rematar por s ni por interpsita persona, el Juez, Secretario y dems
Contratos 153
empleados del juzgado, el ejecutado, sus procuradores, abogados y
fiadores; los albaceas y tutores si se trata ele bienes pertenecientes
a la sucesin o a las incapacidades, ni los peritos que hayan valuado
los bienes objeto del remate. La violacin a esta disposicin deter-
minara la nulidad del acto.
2. El precio debe pagarse de contado, salvo pacto en contrario
(artculo 2325 del Cdigo Civil).
3. La propiedad se transmite libre ele gravmenes civiles, no
fiscales, aunque el maestro Borja Soriano sostiene que debe ser
libre ele todo gravamen, salvo pacto en contrario.
En cuanto a la forma se rige por el Cdigo de Procedimientos
Civiles (artculos 564 al 598 que aluden al remate de ventas
judiciales).
Rgimen fiscal
Est reglamentada por los artculos artculo 4o., fraccin VII y 22
al 2 7 ele la Ley General del Timbre.
El articulo 4o. dispone que los objetos y cuotas de los impues-
tos y derechos, sern los que establece la tarifa all establecida:
La fraccin VII relativa a la compraventa, seala las siguientes
cuotas y tarifas:
154 Jorge Cordero
A) Sobre el precio de la operacin por valor: 2%
B) Cuando no pueda determinarse el precio al celebrarse el contrato, el impuesto
del 2% se pagar cuando se determine, y ademits, al celebrar el contrato:
a) Si es en escritura pblica, cuota $12.00
por hoja
h) En escrito privado, cuota fija $12.00
C) Respecto inmuebles, sobre el precio de la operacin:
menor a $50,000.00 por valor: 2%
Mayor de $50,000.00 y menor de por valor: 2 1/z%
$1 00,000.00
Mayor de $100,000.00 y menor de por valor: 3%
$200,000.00 sobre el monto total
de la operacin
Mayor de $200,000.00 sobre el por valor: 3 Vz%
monto total de la operacin
Se excepta la graduacin anterior y slo pagarn el 2%. Si se trata de
predios rsticos.
Si el inmueble tiene las rentas congeladas por disposicin de autoridad
competente
D) Los terrenos materia de colonizacin vendidos de acuerdo con las leyes
sobre la materia, causarn la mitad de los incisos A y B.
No causarn gravmenes:
l. Los contratos de compraventa en los que los vendedores sean
cimientos de educacin, cu::lndo los objetos vendidos se en esos
establecimientos.
2. La venta de inmuebles hecha por coaccin del Estado. (No las ventas
judiciales o administrativas.)
El artculo 22 dispone que en el caso del precio indeterminado,
el 2% se pagar cuando se determine, extendindose documento
\
complementario a fin de pagar el impuesto. Si la determinacin
del precio depende de entregas peridicas, o del nmero, peso o
medida, el vendedor extender documento timbrado con el 2%,
por cada exhibicin o en uno solo, si sta es nica. Cuando parte
Contrato5 155
del precio sea determinado y parte por determinar, sobre la primera
se pagar el 2% al celebrarse el contrato y la segunda se pagar en
la forma antes indicada.
Por su parte, el articulo 23 del mtsmo ordenamiento legal
establece que en la enajenacin de fincas que reporten gravmenes,
se tomarn para calcular el impuesto como parte del precio, los
gravmenes que queden a cargo del comprador. En este precepto
el legislador fiscal olvid lo que es precio y, a su vez el articulo 24
de la citada ley habla del contrato de venta celebrado mediante
minuta; pero como en el Distrito Federal, a partir de la Ley del
Notariado
17
se suprimieron las minutas; ya no rige este articulo.
El articulo 25 del mismo ordenamiento dispone que el valor
que debe tomarse como base en el inciso C) de la fraccin VIl, de
la tarifa del articulo 4o., es el ms alto entre el valor sobre el que
se paguen los impuestos prediales (impuestos territoriales) y el valor
de la operacin, cuando no excede de $200,000.00 en el Distrito
Federal. o de $100,000.00 en las dems entidades federativas; si
excede, entre el valor predial, el de la operacin o el obtenido por
avalo bancario. En fincas rsticas, urbanas fuera del Distrito Fede-
ral o en poblaciones en que no operan bancos, y sobre inmuebles
de rentas congeladas, no se tomar en cuenta el valor comercial (de
avalo), slo los otros dos. Puede servir cualquier avalo hecho
dentro de un ao antes de la operacin, salvo pacto en contrario.
11
Public01da en el Diario Oficial de !a Federacin el 23 de febrero de 1946
156 Jorge Snchc:: Cordero
Este artculo viola la libertad de contratar, al considerar que el
valor de un inmueble debe ser otro que el convenido por las partes.
El articulo 26 establece que el impuesto del timbre debe
pagarlo el comprador del inmueble, pero responden solidariamente
el vendedor, los notarios, corredores, y los jueces que acten por
receptora, cuando autoricen la operacin sin cumplir con el pago.
Finalmente, el artculo 27 dispone que las exenciones conce-
didas por otras leyes a favor de Compaas de Seguros y Fianzas,
no rigen para inmuebles.
Tras1acin de dominio
En el Distrito Federal hay que pagar adems del tributo anterior,
el impuesto de traslacin de dominio sobre bienes urbanos, que es
ell.5% de impuesto sobre el valor de la operacin o sobre el avalo
bancario en el caso de que sea superior. Sobre inmuebles rsticos
este impuesto es sobre el valor mayor. Esta obligacin est reglamen-
tada en los artculos 443 a 455 de la Ley de Hacienda del
Departamento del Distrito Federal.
18
18
Publicada en el Diario Oficial de la Federacin el 31 de diciembre de 1941.
TEMA 4. PERMUTA
~ e l contrato traslativo de dominio por el cual cada uno
C ( J c ~ e los contratantes da una cosa por otra. La permuta es el
antecedente natural e histrico de la compraventa.
Definicin
El artculo 2327 del Cdigo Civil, seala que, la permuta es el
contrato por el que cada contratante se obliga a dar una cosa por
otra. Cuando por la cosa se da parte en dinero y parte con el valor
de la otra cosa, si este valor es superior al dinero, tambin es
permuta. Es decir, siempre y cuando el dinero pagado no supere
la mitad del valor del bien dado, tambin a cambio, se entender
que existe el contrato de permuta.
157
Funciones jurdicas y econmicas
Desempea las mismas funciones jurdicas y econmicas de la com-
praventa; jurdicamente es el medio de transmitir la propiedad de
cosas y derechos en forma onerosa y derivada; econmicamente
es el instrumento para consumar la circulacin y consumo de la
riqueza.
Clasificacin
La permuta es un contrato:
l. Principal, por existir y subsistir por si mismo; 2. Bilateral,
porque produce obligaciones y derechos con cargo a ambas partes;
3. Oneroso esencialmente, porque las obligaciones que produce
se traducen en provechos y gravmenes recprocos; 4. Conmu-
tativo, porque desde su celebracin las prestaciones son ciertas y
se puede apreciar que se reportar beneficio o prdida; excepcio-
nalmente es aleatorio, cuando recae sobre cosas futuras; 5. Instan-
tneo, cuando las daciones de las partes se realizan en un solo
acto; 6. Sucesivo, cuando las prestaciones se realizan mediante
entregas peridicas; 7. Consensual, porque se perfecciona por el
simple consentimiento; excepcionalmente es formal, cuando recae
sobre inmuebles de ms de $500.00 (articulo 2317 del Cdigo
Civil).
19
19
Este dispositivo legal con esta cifra, estuvo vigente h a ~ t l l 1988. Ver nota 4, p. 94.
Con[raws 159
Rgimen jurdico
Como regla general y debido a que desempea las mismas funciones
jurdicas y econmicas de la compraventa, la permuta est sometida
a su mismo rgimen legal, con excepcin de lo relativo al precio;
sin embargo, tambin est sometida a reglas particulares (artculo
2331 del Cdigo Civil}.
Reglas particulares de la permuta
Estas se refieren a la permuta de cosa ajena y a la eviccin.
Permuta de cosa ajena. El artculo 2328 del Cdigo Civil,
dispone que si un contratante recibe la cosa que se le da en permuta
y acredita que no era propiedad del que se la dio, no est obli-
gado a entregar la que l ofreci en cambio, cumpliendo con devol-
ver la que recibi. Esta disposicin es parecida a la establecida en
la compraventa como la prohibicin de vender una cosa ajena,
sancionada con la nulidad del contrato.
Caso de eviccin. El artculo 2329 del Cdigo Civil, dispone
que el permutante que sufra la eviccin de la cosa que recibi a
cambio, podr reivindicar la que el dio en cambio, si an est en
poder del otro permutan te, o a exigir su valor o el valor de la cosa
que l dio, ms daos y perjuicios.
Por su parte, el diverso artculo 2330, establece que lo anterior
no perjudica a tercero que haya adquirido a ttulo oneroso y de
buena fe la cosa que reclame el que sufri eviccin.
En el Cdigo Civil de 1884, se podia reivindicar la cosa dada
en cambio o su valor, pero no el valor de la cosa que perdi por la
eviccin; en el de 1928, si se puede exigir este ltimo valor.
Rgimen fiscal
El rgimen fiscal de la permuta est reglamentado por los articulas
4o., fraccin XVI y 36 de la Ley General del Timbre, que respec-
tivamente disponen que los objetos y cuotas de los impuestos y
derechos sern los que establecen la siguiente tarifa:
XVI. Permuta Cuota por valor
Sobre el precio del bien de mayor 2%
valpr
Y, que en los contratos de permuta que tengan por objeto
transmisiones reciprocas de propiedades, el impuesto se calcular
slo sobre los bienes que tengan mayor valor de entre los que se
entreguen los contratantes, sin incluir las cantidades en efectivo
que pague o quede a reconocer al otro contratante o a un tercero
por cuenta de ste.
TEMA 5. DONACIN
Concepto
c:;;;;:un contrato por el que una persona, llamada donante,
cp:ransmite a otra llamada donatario, gratuitamente, una
parte o la totalidad de sus bienes presentes. Este concepto est
inspirado en el proyecto del cdigo civil espaol comentado por
Florencia Garca Goyena (1851), mismo que no prosper por
considerarse excesivamente radical en materias sociales y religio-
sas, proyecto que a su vez tom como base el cdigo civil francs.
El contrato de donacin est reglamentado por los articulas
2332 al 2383 del Cdigo Civil.
161
Caractersticas de la donacin
Son tres las caractersticas fundamentcles de la donacin:
l. Es un contrato traslativo de dominio; es una liberalidad, pero
no toda liberalidad es una donacin, como sucede, aunque Planiol
afirme lo contrario, en el caso de la remisin de deuda.
2. Es un contrato esencialmente gratuito, ya que slo produce
efectos a favor del donatario, enriquecimiento que se traduce en
empobrecimiento del donante.
3. Slo puede recaer sobre una parte o la totalidad de bienes
presentes, nunca respecto de bienes futuros, ya que la donacin
es un contrato actual e irrevocable; actual ya que la transmisin se
produce en el momento de hacer la donacin, por lo que no podra
transmitirse lo que no se tiene; irrevocable, lo que determina que
no pueda hacerse sobre bienes futuros, ya que si recayera sobre
ellos, podra revocarse la donacin con slo no adquirir esos bienes,
con lo que la donacin no se perfeccionara.
Clasificacin
La donacin es un contrato:
l. Princit>al, porque existe y subsiste por s mismo; 2. Unilateral,
ya que slo produce obligaciones a cargo del donanre; 3. Gratuito,
Contratos 163
toda vez que las obligaciones del donante se traducen en gravmenes
que slo son provechosos para el donatario, sin contraprestacin;
4. Consensual, excepcionalmente, cuando recae sobre bienes mue-
bles que no excedan de $200.00; 5. Formal, por regla general, e
6. Instantneo o sucesivo, porque puede realizarse mediante un solo
acto o por actos sucesivos, prestaciones peridicas, estas ltimas
se extinguen con la muerte del donante.
Diversas especies de donacin
l. Es entre vivos y mortis causa:"
a) Entre vivos, cuando entre vivos la liberalidad es hecha en
vida por el donante a favor del donatario (articulo 2338
del Cdigo Civil).
b) Es mortis causa, cuando se subordina al fallecimiento del
donante. stas se rigen por las disposiciones relativas a
las sucesiones (articulo 2339 del Cdigo Civil).
2. Comunes y entre consortes:
a) Entre consortes, son las hechas dentro del matrimonio, y
slo se confirman con la muerte del donante, siempre que
no sean contre1rias a las estipulaciones matrimoniales
(rgimen matrimonial), ni perjudiqLLen el derecho de ascen-
dientes o descendientes a recibir alimentos. Estas dispo-
siciones pueden ser revocadas libremente y en todo tiempo
por los donantes; no se anulan por la supervivencia de
hijos, pero se reducirn cuando sean inoficiosas, en los
trminos de las comunes.
b) Sern comunes cuando no son celebradas por esposos, ni
por consortes; cuando no se est dentro de esos casos, es
donacin comn.
3. Antenupciales:
Las hechas por motivo de matrimonio, hechas por los
contrayentes o por terceros; no podrn exceder de la sexta
parte del patrimonio del donante y si el matrimonio no se
celebra se revoca la donacin, en trminos de los artculos
221 y 230 del Cdigo Civil.
4. Puras y condicionales:
a) Sern puras, las otorgadas sin sujecin a modalidades
(articulo 2335 del Cdigo Civil) y,
b) Sern condicionales, las que dependen de un aconte-
cimiento futuro e incierto; pueden ser suspensivas o
resolutorias, dentro de stas se encuentran tambin las
sujetas a trn1ino.
Conrraws 165
5. Onerosas:
Aun cuando la utilizacin de este vocablo es impropio
porque resulta una antinomia ante la esencia de la dona-
cin, se llama as a las donaciones a las que se les impone
algn gravamen, no pudiendo ser ste mayor que lo donado
y slo se considera donado el exceso que hubiere en el
precio de la cosa, deducidas de l las cargas (artculos 2336
y 233 7 del Cdigo Civil).
6. Remunerativas:
Las hechas agradeciendo un servicio que no se tiene obli-
gacin de pagar, como seria el caso de alguien que salvara
la vida a otro; este tipo de donacin no hay que confundirla
con las obligaciones naturales en las que no hay accin para
exigirse, pero cuyo cumplimiento es verdadero pago, como
el pago de una deuda prescrita. Estas donaciones no son
revocables (artculo 2336 del Cdigo Civil).
7. Universales:
Las que afectan todo el patrimonio del donante, excep-
tuando la parte que debe reservarse para satisfacer sus nece-
sidades y cumplir sus obligaciones alimenticias. Es nula la
donacin que comprenda la totalidad de los bienes del
166 Jorge Sdnchez Cordrro
donante si ste no se reserva lo necesario para vivir segn
sus circunstancias. Esto ltimo, en trminos del artculo
234 7 del Cdigo Civil.
8. Particulares:
Las que afectan una parte de patrimonio del donante.
Funciones jurdica y econmica
Jurdicamente es el medio de transmitir la propiedad de manera
derivada y gratuita. Econmicamente carece de funcin.
Como todo contrato, sus condiciones de existencia son: consen-
timiento y objeto.
Consentimiento. Est formado por la oferta y la aceptacin; la
aceptacin debe ser expresa, formal, realizndose en vida del
donante y notificndose a ste. Se perfecciona desde que el dona-
tario acepta y hace saber al donante la aceptacin; deber aceptarse
en la forma que deba hacerse la donacin y en vida del donante.
Se distingue de la aceptacin en los otros contratos en que en
stos puede ser tcita, en tanto que en la donacin tiene que
ser expresa; en ella se sigue el sistema de la informacin; en la
Contratos 167
policitacin,
10
si el proponente fallece al tiempo de la aceptacin,
los herederos quedarn obligados a sostener el contrato, en la
donacin se requiere la notificacin de la aceptacin al donante
en vida.
Objeto. Pueden ser donados todos los bienes presentes y dere-
chos de cualquier calidad; en cuanto a cantidad, puede donarse la
totalidad del patrimonio, conservando lo indispensable para vivir,
as como para cumplir con las obligaciones alimenticias; slo en
las donaciones antenupciales se fijaba como mximo la sexta parte
de los bienes (artculo 22l del Cdigo Civil).
Son los mismos que los de todos los contratos:
Capacidad. En relacin con la capacidad, para recibir una
donacin basta que se est concebido y se nazca vivo y viable, y
no lo prohba la ley. Para donar es capaz todo el que tenga
capacidad de disposicin de sus bienes (capacidad de ejercicio), si
no se tiene no puede donarse ni por si ni por interpsita persona,
entendindose por tal, ascendientes, descendientes y cnyuge.
Forma. Puede ser verbal o escrita, segn el valor del objeto
donado y atendiendo a la misma causa, el escrito podr ser pblico
'
0
l:1 policitacin es la promesa que no ha sido aceptadn todava.
168 Jorge Sdnche.: Cordero
o privado. El artculo 2345 del Cdigo Civil determina que la
donacin de bienes races se har en la misma forma que para su
venta exige la ley; este precepto fue modificado por la Ley del
Notariado para el Distrito Federal y Territorios Federales, publicada
en el Diario Oficial de la Federac!n de 23 de febrero de 1946, cuyo
artculo 14 transitorio estableci en la parte que interesa, que
modificaba, entre otros, el artculo 2345 del Cdigo Civil para el
Distrito Federal y Territorios Federales de 30 de agosto de 1928
en los trminos del articulo 54 de esta ley, que a su vez dispone
que las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor convencional
sea mayor de $500.00 y la constitucin o transmisin de derechos
reales estimados en ms de $500.00 o que garanticen un crdito
por una cantidad mayor, debern constar para su validez en
escritura pblica.
EFECTOS DE LA DONACIN
Se producen con relacin al donante y con relacin al donatario.
Efectos de la donacin con relacin al donante y sus
obligaciones.
Obligaciones del donante
l. Transmitir la propiedad de lo donado, observando las re-
glas de toda transmisin, como que la cosa sea propia, determinada
o determinable, en el ltimo caso surtir efectos hasta que se
determine.
Contratos 169
2. Entregar lo donado, siguiendo lo ordenado por la teora
general de las obligaciones, slo que no se responde por la eviccin
o por los vicios ocultos, salvo que el donante expresamente se
haya obligado, ya que se trata de una liberalidad (articulo 2351
del Cdigo Civil).
Obligaciones del donatario
Aunque es un contrato unilateral produce obligaciones a cargo
del donatario, slo que de ndole moral y que tiene efectos juridi-
e os, que son:
l. Gratitud, su falta determina que pueda revocarse cualquier
delito contra la persona, honra o bienes del donante o sus ascen-
dientes, descendientes o cnyuge; da lugar a que pueda revocarse
la donacin, igual si rehsa socorrer al donante que ha venido a la
pobreza (articulo 23 70 del Cdigo Civil).
2. Cumplir las cargas impuestas, en caso de la donacin one-
rosa, ya que es un contrato bilateral.
3. Pagar las deudas del donante, las de fecha autntica al tiempo
de la donacin y garantizadas por los bienes donados con hipoteca
o prenda, o en caso de fraude en perjuicio de acreedores; si la
donacin es de todos los bienes, responder de las deudas de fe-
cha autntica y bajo beneficio de i.nventario (artculos del 2353 al
Revocacin de la donacin
Se distingue de la rescisin en que no produce como sta, efectos
retroactivos, los produce desde que se declara. La donacin
por regla general es irrevocable, pero puede revocarse:
l. Entre consortes, en cualquier momento.
2. Superveniencia de hijos. Puede revocarse dentro de los
siguientes cinco aos de hecha, despus no (artculo 2359 del
Cdigo Civil).
3. Por incumplimiento de las cargas. El donatario responde
de las cargas impuestas con la cosa donada; si la cosa perece por
caso fortuito, queda libre de la obligacin, igual si la abandona,
pues se trata de obligaciones reales (artculo 2368 del Cdigo Civil).
4. Por ingratitud. Este aspecto ya fue analizado al estudiar las
obligaciones del donatario. La accin de revocacin prescribe al
ao de tener conocimiento del hecho el donador (artculo 2372
del Cdigo Civil).
5. Porque sea inoficiosa, es decir, que por ella se prive de
alimentos a quien tiene derecho, casos en que procede la accin
de inoficiosa donacin (articulo 2348 del Cdigo Civil). No ser
revocada una donacin por inoficiosa si se garantizan los alimentos
y se dan, y en caso de que se reduzca o se revoque por esa causa, el
Cort[ratos 171
donatario solo responder de los frutos, desde que fue demandado
(articulo 2375 del Cdigo Civil).
Cundo no puede ser revocada por superveniencia de hijos'
No son revocables por esta causa si fue menor de $200.00, si fue
antenupcial, si fue entre consortes y cuando sea remuneratoria
Reduccin de las donaciones
Procede con superveniencia de hijos, cuando no hay revocacin,
para constituir pensin alimenticia, salvo que se garanticen los
alimentos y se den (articulo 2360 del Cdigo Civil).
Rgimen fiscal
La donacin se rige por la Ley dellmpuesto sobre Donaciones" y
pagar el donatario segn su grado de parentesco y el monto de la
pensin donada, del4% al 65%, segn la tabla detal.lada en esa ley.
11
Publicada en el Diario Oficial de !a Federacin el 30 de abril de 1934, vigcnre h : ~ s t a el 31
de diciembre de 1963.
TEMA 6. MuTuo
Nociones generales
e;;: mutuo es el prstamo de consumo, luego, es un contrato
que se transmite la de las cosas y derechos,
comprometindose el mutuario a restituirlas por otras de la misma
especie y cantidad; se encuentra ubicado dentro de la categora
de la compraventa, la permuta y la donacin. Este contrato est
regulado por los artculos 2384 y 2397 del Cdigo Civil.
Definicin
Es un contrato por el que una persona, llamada mutuante, se obliga
a transferir gratuitamente o a inters, la propiedad ele una suma ele
dinero o de cualquier otra cosa fungible a otra persona, llamada
173
mutuario o mutuatario, quien se compromete a restituirla de la
misma especie, calidad y cantidad.
Clasificacin
Es un contrato:
l. Principal, porque vive y subsiste por si mismo; 2. Bilateral,
toda vez que produce obligaciones a cargo de ambos contra-
tantes; 3. Gratuito, por naturaleza, cuando no se conviene
remuneracin; 4. Oneroso, si se conviene de esta forma; 5. Conmu-
tativo, porque las prestaciones son ciertas y determinad>ls, 6. Con
sensual, si se perfecciona por el solo consentimiento, no siendo
necesaria ninguna otra formalidad (en el Cdigo de 1884 era un
contrato real).
Especies
l. Mercantil o civil. Es mercantil, cuando la cosa se destinar,
manifestado expresamente, a actos de comercio. En cambio, es
civil cuando no se destina a actos de comercio ni se celebra entre
cotnerciantes.
2. Simple o con inters. Es simple cuando no se estipula remu-
neracin del mutuario al mutuante. Con inters, cuando se estipula
retribucin en dinero (rdito) o en gnero.
Contratos 175
Elementos de existencia
Son los mismos que para todo contrato. Su objeto pueden ser todas
las cosas consumibles o fungibles (consumible es aqul que se agota
al primer uso; fungible, el que puede cambiarse o reemplazarse
por otro en el pago), por lo que no pueden ser los bienes inmuebles
objeto de un contrato de mutuo.
Son los mismos de todos los contratos. Para celebrar este contrato
es necesario tener capacidad general (ejercicio) para enajenar, a
efecto de dar y recibir en mutuo, dado que el contrato es traslativo
de dominio y a su vez el mutuario se obliga a restituir la suma de
dinero u la cosa fungible. El artculo 2392 contempla una excep-
cin a la anterior regla, consistente en que no son nulas las deudas
contradas por el menor para proporcionarse alimentos, cuando
est ausente el representante (no porque el menor tenga capacidad
para contratar, sino porque nadie puede enriquecerse a cuenta
de otro).
Obligaciones del mutuante
l. Transferir la propiedad de la cosa objeto del mutuo.
2. Entregar la cosa, consecuencia de lo anterior, segn lo
pactado, si no se pacta, la cosa se entrega donde se encuentre.
3. Responder por la eviccin, implcito en todo contrato
conmutativo.
4. Responder de los vicios ocultos de la cosa. Su critica:
responde con criterio subjetivo slo en cuanto los conoce, no obje-
tivo, como en los otros contratos conmutativos, que. se responde
aunque no se conozcan los defectos.
Obligaciones del mutuario o mutuatario
l. Devolver una cosa de la misma especie, cantidad y calidad;
. si no puede restituirse en gnero, se restituye su valor, el que tenia
en el lugar y tiempo en que se hizo el prstamo, salvo pacto en
contrario.
Si es en dinero, se hace al tipo de cambio vigente al tiempo
de hacerse el pago (artculo 2389 del Cdigo Civil). La prdida o
ganancia es a cargo del mutuario, precepto irrenunciable, en su
primera parte.
El lugar y tiempo de pago es el estipulado y, a falta de acuerdo,
si el prstamo es en dinero su pago ser en el domicilio del deudor,
respondiendo de los gastos de cobro si cambia de domicilio; si es
en especie su pago ser el lugar donde se recibi (articulas 2386 y
2387 del Cdigo Civil). En caso en que no se fije tiempo de pago,
se aplica lo dispuesto para las obligaciones de dar (30 das de la
interpelacin); si son cereales y el mutuario es agricultor, a falta
de plazo, en la prxima cosecha (articulo 2385 Cdigo Civil).
Contratos 177
2. Responder por los vicios ocultos de la cosa. Tiene el
mutuario responsabilidad por vicios ocultos? No hay disposicin
expresa, que determine la responsabilidad del mutuatario por vicios
ocultos, sin embargo, debe aplicarse lo que la ley establece para el
mutuante, quien responde subjetivamente de esos vicios, ya que
se trata de una enajenacin de la misma especie que la que se hizo
al encontrarse el mutuo.
3. Responder por la eviccin, es obligacin de todo enajenante.
4. Pagar los intereses cuando se pacten, ya en dinero ya en
gnero, aunque no hay disposicin sobre si puede ser en gnero.
MUTUO CON INTERS
Breve nota histrica
Sistemas diversos respecto al inters:
l. Legislaciones que lo permitan sin taxativa (es decir, sin
limitacin). En Roma existi el primer sistema del mutuo con
inters, sin taxativa. En este sistema existe amplia libertad para
estipular intereses y la cuanta de stos.
2. Legislaciones que lo prohibieron absolutamente. Durante
el cristianismo se sancion la usura, de acuerdo con el derecho
cannico que lo prohiba.
3. Legislaciones que establecen tasa mxima. A partir de la
Revolucin Francesa se permite pactar intereses, pero se fija una
tasa mxima. El Cdigo Civil fija un inters legal.
4. Legislaciones que sealan un inters legal, con la posibilidad
de alterarlo, pero protegiendo al mutuario con determinadas reglas.
Sistema adoptado por el Cdigo Civil de 1928
El Cdigo Civil citado adopt el de fijar un tipo legal de inters,
protegiendo al mutuario con determinadas disposiciones, cuan-
do ese tipo (que puede aumentarse o disminuirse) se aumente
desmesuradamente.
Tipos de inters
Existen dos clases de inters: legal y convencional. El primero, es
la tasa que fija la ley; en materia civil es de 9% anual. El segundo,
es el que fijan los contratantes, que puede ser menor o mayor
que el inters legal.
Proteccin para el mutuario
El mutuario est protegido por los siguientes preceptos legales:
l. El artculo 2395 del Cdigo Civil dispone que el inters
puede ser mayor o menor que el legal (9%), pero no debe ser
desproporcionado, pues si lo es, puede el juez reducirlo.
Contratos 179
2. Puede quedar sin efecto el plazo pactado para la devolucin
del prstamo y anticiparse sta (la devolucin) en beneficio del
mutuario. Al respecto, el articulo 2396 del Cdigo Civil seala
que si en un mutuo oneroso se hubiere convenido un rdito mayor
de 9% anual, y una vez transcurridos los primeros seis meses
-contados desde la celebraCin del contrato-, el mutuario puede
rembolsar el capital, cualquiera que hubiera sido el plazo fijado,
dando aviso al mutuante con dos meses de anticipacin y pagan-
do los intereses vencidos. Este precepto es de inters pblico, por
lo tanto, irrenunciable.
3. El diverso 2397 prohbe el anatocismo, que es la capitali-
zacin de intereses (cobro de inters sobre inters). Su estipulacin
en materia civil es nula absolutamente.
Rgimen fiscal
La Ley General del Timbre no grava al contrato de mutuo; sin
embargo, existen dos impuestos que gravan los efectos de este con-
trato, que son: Cdula 11 e Impuesto sobre Producto de Capitales.
En el Distrito Federal los intereses causaban dos tipos de
impuestos, el federal, contenido en al Ley del Impuesto sobre la
Renta" (Cdula 11) y el local, contenido en la Ley de Hacienda
del Departamento del Distrito Federal (impuesto sobre Producto
:z Publicada en el Diario Oficial de !a Federacin el 31 de diciembre de 1953.
180 Jorge Snche::: Cordero
de Capitales), ste se paga a razn de 5% sobre la percepcin.
El primero que era el 10% sobre los intereses, se pagaba fijando
timbres en los recibos de intereses, la matriz en el original y el
taln en el duplicado. Adems, en enero del siguiente ao habr
que hacer una manifestacin a la Secretara de Hacienda y Crdito
Pblico acompaando los duplicados de los recibos de rditos y
pagando una tarifa progresiva, de acuerdo con la Cdula li de la
Ley del Impuesto sobre la Renta. Si no se pactaban intereses, se
consideraban los legales. Este impuesto lo pagaba el acreedor. Cuan-
do se justificaba que no hubo percepcin de intereses, antes de
estas disposiciones no se pagaba, posteriormente se tomaba en cuenta
el valor de avalo de la cosa prestada y sobre l se pagaba el 6%.
El impuesto local sobre producto de capitales se pagaba
mediante manifestacin al Departamento del Distrito Federal, de-
clarando el tipo de inters si es que haba intereses m oratorios y si
haba intereses adicionales; y luego, mediante expedicin bimestral
de boleta, se pagaba en el segundo mes del bimestre el 5% sobre
intereses, ms el 15% federal sobre el impuesto. Este impuesto
est a cargo del acreedor, pero responda solidariamente el deudor.
TEMA 7. CoMODATo
~ u n o de los contratos junto con el de arrendamiento,
C(J :raslativos de uso.
Definicin
De acuerdo con el articulo 2497 del Cdigo Civil, es el contrato
por el que una persona, llamada comodante, se obliga a conceder
temporal y gratuitamente el uso de una cosa no fungible a otra,
llamada comodatario, quien a su vez se obliga a restituirla en su
individualidad.
Clasificacin
Es un contrato: l. Principal, porque vive y subsiste por si mismo;
2. Bilateral, ya que produce obligaciones y derechos recprocos
181
182 Jorge Snclw:: Cordero
(en el Cdigo de 1884 era real, por lo tanto unilateral}; 3. Con-
sensual, toda vez que se perfecciona por el solo consentimiento,
4. Esencialmente gratuito, ya que si se estipulara una prestacin
por el uso de las cosa, se convertira en arrendamiento, y 5. De tracto
sucesivo, pues se realiza en una serie de prestaciones a travs del
tiempo.
Extensin del derecho del comodatario
De acuerdo con el artculo 2501 del Cdigo Civil, el derecho del
comodatario se reduce a usar la cosa objeto del contrato, no a
percibir los frutos, productos y acciones, como en el arrendamiento.
Naturaleza del derecho del comodatario
Es un derecho intuitu personae, es decir, toma en cuenta la calidad
misma de la persona; a otra distinta no se le prestara la cosa,
luego no es un derecho que pueda transmitirse ni entre vivos (sin
permiso del comodante), ni mortis causa.
Son las mismas que para todo contrato: consentimiento y objeto.
Las cosas que pueden ser objeto del comodato son todas, es
decir, los bienes muebles e inmuebles, slo que deben ser cosas no
fungibles, aunque sean consumibles; siempre que no se consuma,
slo se use.
Contratos 183
A excepcin de la forma, son los mismos de todo contrato.
Respecto a la capacidad no se requiere la de enajenacin, basta
la de disposicin de uso o goce, como la que hace el usufructuario
o el arrendatario. Respecto a administradores de bienes ajenos,
como son entre otros los tutores o curadores, slo podrn dar
en comodato con autorizacin especial y judicial, ya que como es
un contrato gratuito seria tanto como se dice en el lenguaje
coloquial, "hacer caravana con sombrero ajeno".
Respecto a la forma, no se requi.ere ninguna, es aconsejable
hacerlo por escrito, pero no es condicin de validez.
Obligaciones del comodante
l. Entregar y conceder el uso de la cosa, que es la esencia del
comodato.
2. Reembolsar al comodatario los gasros extraordinarios y
urgentes que hubiere hecho para la conservacin de la cosa, gastos
extraordinarios de los que no hubiere podido avisar y de los que
depende la conservacin de la cosa (articulo 2513 del Cdigo
Civil). Se precisa que de los gastos normales no hay obligacin de
indemnizar (articulo 2508 del Cdigo Civil).
3. Responder, subjetivamente, de los vicios de la cosa, siempre
que los defectos no sean conocidos por el comodatario, pero s
por el comodante sin que ste haya dado aviso oportuno de los
mismos al propio comodatario (artculo 2514 del Cdigo Civil).
Obligacione$ del comodatario
1. Conservar la cosa con toda diligenc-ia, respondiendo de todo
deterioro; esta obligacin se explica por la gratuidad del contrato
(articulo 2502 el Cdigo Civil).
2. Usar la cosa de la manera convenida, y en caso en que la
use en forma diferente responder de su prdida, aun cuando sobre-
venga por caso fortuito o fuerza mayor (artculo 2504 del Cdigo
Civil}.
3. Restituir la cosa, esta es una obligacin correlativa a la
de conceder el uso de la cosa por el comodante (artculo 2497 del
Cdigo Civil).
Tiempo y lugar en que debe restituirse la cosa
La cosa por restituir ser la misma, individualmente considerada
y se restituir al vencimiento del trmino pactado, o uria vez que
se haya usado la cosa para el objeto que se prest, o cuando la
reclama el comodante si no se determin el plazo o uso (artculo
2511 del Cdigo Civil}.
Contratos 185
Cuando hay trmino, de conformidad con el articulo 25l2 del
Cdigo Civil, ste -el trmino- se deroga en lo siguientes casos:
a) Si el comodante tiene urgente necesidad de ella;
b) Por estar en peligro de perderse de seguir en poder del
comodatario, y
e) Por transmitir el comodatario su uso a tercero, sin consen-
timiento del comodante.
La cosa debe devolverse en el lugar convenido y a falta de
convenio, se debern observar las reglas relativas al cumplimiento
de las obligaciones.
Responsabilidad por prdida de la cosa
El comodatario responde de la prdida de la cosa, aun cuando
aquella sobrevenga por caso fortuito, si la destina a uso diverso
del convenido (articulo 2504 del Cdigo Civil).
Riesgos
El comodato sufre una excepcin al principio general de que la
cosa se pierde para su dueo, en los siguientes casos:
l. Cuando se pierde o deteriora por culpa del comodatario, al
destinar la cosa a uso diverso de lo convenido.
2. Cuando la cosa se pierde o deteriora despus del ven-
cimiento, si la conserva el comodatario, aun cuando sobrevenga
por caso fortuito, (articulo 2504 del Cdigo Civil).
3. Cuando estando en peligro la cosa dada en comodato,
el comodatario prefiera salvar la suya propia (articulo 2505 del
Cdigo Civil).
4. Cuando al celebrarse el contrato, las partes fijaron valor a
la cosa, pues esta fijacin hace suponer que se convino en que la
responsabilidad es a cargo del comodatario aun en caso fortuito
Extincin
Se extingue por:
l. Vencimiento del plazo o uso.
2. Perecimiento de la cosa.
3. Muerte del comodatario ya que se tiene un derecho perso-
nalsimo (artculo 2515 del Cdigo Civil).
4. Revocacin anticipada (articulo 2512 del Cdigo Civil).
Contraros 187
Rgimen fiscal
No causa impuesto. La fraccin IX del articulo 4o. de la Ley General
del Timbre, expresamente dispone que el contrato de comodato
no causa gravamen, luego, no tiene rgimen fiscal.
Diferencias con el arrendamiento
Se distinguen:
l. Mientras que el comodato es gratuito, el arrendamiento
por su parte, es oneroso.
2. El comodatario no hace suyos los frutos y accesiones, en
cambio, el arrendatario si.
TEMA 8. ARRENDAMIENTO
~ e contrato que est regulado en los artculos 2398 al
cp ;496 del Cdigo Civil, forma parte de los contratos en
los que se transmite el uso y goce de una cosa.
Definicin
Hay arrendamiento cuando una parte, llamada arrendador, se
obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa a la otra
parte, llamada arrendatario, quien a su vez, se obliga a pagar por
ese uso o goce un precio cierto, concepto que deriva del articulo
2398 del Cdigo Civil, toda vez que este precepto, no establece
que el precio deba ser en dinero, se entiende que puede ser en
especie.
189
190 Jorge Snchez C o r d ~ r o
Funciones econmicas y jurdicas
Econmicamente satisface necesidades con bienes ajenos; jurdi-
camente tiene la funcin de otorgar a una persona el uso y goce
de una cosa, as como la que perciba sus frutos.
Tcnica legislativa
En el derecho positivo mexicano, es un contrato que puede recaer
nicamente sobre cosas y derechos.
En cambio en Roma, el arrendamiento (locatio conductio) si bien
poda recaer sobre cosas o derechos (locatio conductio rei), tam-
bin poda tener por objeto servicios personales (locatio conductio
operis). En el derecho francs tambin puede recaer sobre cosas,
derechos o servicios, al igual que el espaol; el alemn adopta un
sistema parecido al mexicano.
Caractersticas
El contrato de arrendamiento transmite el uso o goce temporal de
una cosa a cambio de una contraprestacin, en dinero o en especie ..
Clasificacin
El contrato de arrendamiento se clasifica en: l. Principal, porque
existe y subsiste por s mismo; 2. Bilateral, ya que engendra
obligaciones recprocas; 3. Oneroso, al existir gravmenes y
Contratos 191
provechos para las partes; 4. Conmutativo, porque se saben las
ventajas o no del contrato; 5. Formal, porque por regla general
requiere para su validez constar por escrito; excepcionalmente es
consensual cuando recae sobre cosas y el valor de la renta es inferior
a $100.00 anuales y puede ser tambin verbal tal como lo con-
templa el articulo 2406 del Cdigo Civil;
23
6. Temporal, porque el
contrato es a determinado plazo, y 7. De tracto sucesivo, ya que
son actos de ejecucin reiterada.
Terminologa
En el Cdigo Civil de 1884, el arrendamiento era el contrato por
el que se concedia el uso de cosa mueble y lo distingua del alquiler,
en el que se conceda el uso de la cosa mueble; el actual Cdigo
Civil llama arrendamiento al uso tanto de muebles como de
inmuebles.
Diversas especies de arrendamiento
Estas son:
l. Mercantil, cuando el arrendamiento recae sobre bienes
muebles, existiendo el propsito de especulacin comerci.al (artculo
23
El articulo 2406 del Cdigo Civil que sealaba esa cantidad estuvo vigente hasta la
reforma publicada en el Qiario Oficial de la Federacin el 23 de julio de 1.993, en la que se indica
que el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito y que la falra de esa formalidad se
al arrendador. A ralz de esta reforma, se suprime la posibilidad de contr.tmr en forma
consensual tratndose del arrendamiento.
75 fraccin 1, del Cdigo de Comercio); es decir, se realiza entre
comerciantes, con cosas de comercio o con fin de lucro.
2. Administrativo, cuando el arrendamiento recae sobre bienes
nacionales, es decir, cuando se trata de bienes propios del Estado,
sealados en la Ley General de Bienes Nacionales.
3. Civil, cuando no es ni mercantil ni administrativo.
Las que afectan todo contrato. El consentimiento slo se modifica
en cuanto a la tcita reconduccin, con relacin al decreto de
1948, que se impone sin consentimiento del propietario.
Objeto. En el contrato de arrendamiento el objeto es doble,
por un lado, la cosa que se arrienda y por el otro, el precio que por
ella se paga. Son objeto de arrendamiento todas las cosas no con-
sumibles que estn en el comercio; el precio debe ser cierto, no se
requiere que sea en dinero.
Cosas susceptibles de arrendamiento
Regla general. Excepto las cosas consumibles por su primer uso,
los prohibidos por la ley y los derechos estrictamente personales,
todos los muebles o derechos pueden ser objeto de arrendamiento
Contratos 193
Cosas que no son susceptibles de ser objeto del contrato de
arrendamiento
a) Que no existan o no puedan existir en la naturaleza, las
que estn fuera del comercio y las indeterminadas o indetermi-
nables en cuanto a su especie.
b) Que sean consumibles en el primer uso, como sucede con
los alimentos.
e) Que est prohibido por la ley su arrendamiento, como
sucede con los bienes que constituyen el patrimonio ejidal.
24
d) Los derechos estrictamente personales (artculo 2400 del
Cdigo Civil).
El precio. Es la contraprestacin que debe satisfacer el arren-
datario, recibe el nombre de renta. El precio, puede ser en dinero
o en especie, pero debe ser cierto y determinado, verdadero, es
decir, no simulado.
Son los mismos que para todos los contratos. En este contrato
destacan la capacidad y la forma.
H En la actualidad, el articulo 79 de la Ley Agraria, publicada en el Diario Oficial de la
Federacin el 26 de febrero de 1992, ya prev el arrendamiento de bienes ejidales.
194 Jorge Sndtet Cordero
Capacidad para. dar en arrendamiento
Tienen capacidad para arrendar, las personas que tengan plena
propiedad o facultad para conceder el uso o goce de los bienes
ajenos como son: l. Los propietarios; 2. Los que por un contrato
tienen e luso o goce de un bien y estn facultados por la naturaleza
de ese contrato para transmitir ese uso o goce; 3. Los que por
virtud de un derecho real, pueden conceder el uso o goce de bienes
ajenos, y 4. Los expresamente autorizados por la ley en calidad
de administradores de bienes ajenos para celebrar contratos de
arrendamiento.
En el primer caso se exige, para poder arrendar que el arrenda-
dor tenga plena propiedad de los bienes que va a otorgar en
arrendatniento.
Los copropietarios no pueden arrendar la cosa indivisa sin
consentimiento de los otros copropietarios (articulo 2403 del
Cdigo Civil).
El segundo caso se refiere a las personas facultadas para
celebrar contratos sobre bienes que no son suyos, sino ajenos; aqu
se comprende a los mandatarios y su limite depender en si del
contrato de mandato (artculos 2401 y 2402 del Cdigo Civil).
En el tercer supuesto estn los titulares de los derechos reales
que pueden celebrar contratos de arrendamiento, como pueden
ser los usufructuarios (articulo 1002 del Cdigo Civil).
Contratos 195
En el cuarto caso estn los administradores de bienes ajenos,
aqu se comprenden los que ejercen la patria potestad, tutores,
sndicos, albaceas, representantes del ausente y de manera general
a los administradores por virtud de la ley.
As, basta tener la capacidad de administracin o el consen-
timiento del dueo para dar en arrendamiento, luego, puede darse
en arrendamiento la cosa ajena, cuando se tengan facultades de
administrar, como los que ejercen la patria potestad, con las siguien-
tes restricciones:
a) Si el arrendamiento es por ms de cinco aos (articulo 436
segundo prrafo del Cdigb Civil), y
b) Si se van a recibir anticipos de rentas por ms de dos aos;
esto porque puede ser un contrato en provecho propio (articulo
436, segundo prrafo del Cdigo Civil).
Cuando el que ejerce la patria potestad o el tutor arrienda
por ms de cinco aos, el contrato es nulo relativamente, luego
puede convalidarse por prescripcin, confirmacin o cumplimiento
voluntario.
Capacidad para recibir en arrendamiento
Para recibir en arrendamiento pueden contratar todas las perso-
nas capaces, siempre que no exista prohibicin, como se da, en
los siguientes casos:
l. Los Magistrados, Jueces y dems funcionarios pblicos no
pueden tomar en arrendamiento, por s o por interpsita persona,
bienes que como funcionarios administren o que deban arren-
darse en los negocios que intervengan (artculos 2404 y 2405 del
Cdigo Civil).
2. Los tutores tampoco pueden tomar en arrendamiento los
bienes de sus pupilos, ni para si ni para sus ascendientes, descen-
dientes, cnyuges, hermanos por consaguinidad o afinidad (artculo
En los dos casos el contrato seria nulo absolutamente.
Forma
El contrato de arrendamiento debe constar por escrito, salvo que
la renta sea menor de $100.00 anuales (articulo 2406
25
del Cdigo
Civil); el escrito puede ser privado, exceptundose el arren-
damiento de predio rstico con renta anual de $5,000.00, que
debe celebrarse en escritura pblica (articulo 2407
26
del Cdigo
Civil). El incumplimiento a estas disposiciones originan la nulidad
relativa del acto.
25
El artculo 2406 se reform mediante decreto publicado en el Diario Oficial de la
Federacin el 21 de julio de 1993, ahora se indica que todo contrato debe constar por escrito.
26
El an!culo 2407 se derog por decreto publicado en el Diario Oficial de la Federacin el
21 de julio de 1993.
Contratos 197
Inscripcin
Los contratos de arrendamiento de inmuebles por ms de seis aos,
en que haya anticipos por ms de tres, se debern inscribir en
el Registro Pblico de la Propiedad (articulo 3002, fraccin ll del
Cdigo Civil).'l La falta de inscripcin no afecta la validez jurdica
del contrato, slo que no producir efectos contra tercero.
Obligaciones del arrendador
El arrendador est obligado a:
l. Entregar la cosa en estado de servir para el uso que se
arrienda, en el momento que se conviene; a falta de convenio,
se aplicarn los principios del cumplimiento de las obligaciones de
dar; deber entregarse en el domicili.o del arrendador o en el lugar
donde se encuentra el inmueble, los gastos de entrega son por
cuenta del arrendador (artculos 2412 y 2413 del Gdigo Civil).
2. Conservar la cosa en el estado de que siga sirviendo para el
objeto que se arrienda, haciendo las reparaciones necesarias, no
las de ornato; si no las hace, el juez lo obligar y condenar el
pago de daos y perjuicios; el arrendatario est obligado a dar
aviso al arrendador de los desperfectos por reparar, siempre que
sean graves o extraordinarios; las reparaciones leves sern a cargo
del arrendatario. El juez determinar si el deterioro es grave o
lJ Texto vigente hasta el 18 de enero de 1952.
leve (artculos 2412 fraccin li y del 2415 al 2417, todos ellos del
Cdigo Civil, relacionados entre s).
3. No estorbar el uso o goce de la cosa arrendada; no responde
de hechos materiales de terceros que eviten el uso de la cosa, para
esto existen las acciones posesorias que tiene el arrendatario; s
responde de los hechos jurdicos de tercero, pues ste sera un
caso de eviccin (artculos 2412 fraccin IV, 2418 y 2419 del
Cdigo Civil}.
4. Responder por los daos y perjuicios que sufriera el arren-
datario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al
arrendamiento, respondiendo en forma objetiva, ya que se trata
de un contrato oneroso, y siempre que impidan el uso de la cosa,
que sean anteriores al contrato o que durante ste se registren sin
culpa del arrendatario; que sean desconocidos del arrendatario,
pues si los conoca se entiende que consisti en recibir en ese
estado; esto es un error del Cdigo, si el adquiriente los conoce,
ya no son ocultos (artculos 2431 y 2434 del Cdigo Civil}.
Obligaciones del arrendatario
l. Pagar la renta en la forma, lugar y tiempo convenidos; sta
podr reducirse total o parcialmente si se ha privado del uso de la
cosa por prdida, deterioro o eviccin (artculo 2425 fraccin 1,
del Cdigo Civil}.
2. Conservar la cosa arrendada en el estado que la reciba,
reparando los deterioros leves, no alterando la forma de la cosa,
Contratos 199
dando avi.so de los deterioros que sufra y respondiendo de los daos
que por su culpa, de sus si.rvienres o subarrendatarios, sufra la
cosa (artculos 2425, fraccin Ill, 2441,2415, 2467,2468 y 2469,
todos ellos del Cdigo Civil).
3. Servirse de las cosas para el uso convenido o conforme a la
naturaleza de las mismas.
4. Poner en conocimiento del dueo toda usurpacin o nove-
dad daosa que otro haya hecho o prepare en la cosa arrendada,
bajo pena de indemnizar por los daos que causen su omisin
5. Restituir la cosa al terminar el arrendamiento. Toda vez
que la restitucin es una obligacin de dar, se sujeta a las reglas
generales de las obligaciones.
Responsabilidad del arrendatario par incendio de la cosa arrendada
En este rubro, se presentan varios casos:
l. Arrendatario nico: Responde del incendio, a no ser que
provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construccin;
no responde del incendio que se haya traspasado de otra parte,
si tom las precauciones necesarias para evitar que el fuego se
propagara. Esta responsabilidad descansa en la idea que se hace
derivar de la obligacin de conservar la cosa arrendada y devolverla
al trmino del arrendamiento. Responder no slo de los daos
causados a la finca, sino tambin de los causados a terceros pro-
venientes del incendio (articulas 2435 y 24 36 del Cdigo Civil).
2. P1ura1idad de arrendamiento. Cuando son varios los arren-
datarios y no se pueda determinar dnde comenz el incendio,
'
respondern todos a prorrata, por simple mancomunidad. Si se
sabe dnde empez, el inquilino de esa habitacin responder solo.
Se exonera al arrendatario que pruebe que no pudo comenzar el
incendio en su casa (articulo 243 7 del Cdigo Civil}.
Extensin de responsabitidad a terceras personas. Cuando el
incendio causa daos a terceros tambin a ellos habr que indem-
nizar (articulo 2439 del Cdigo Civil}.
Seguro 1ocatio. De conformidad con el artculo 2440 del Cdigo
Civil, consiste en la obligacin del arrendatario de asegurar la
cosa arrendada si en ella establece industria peligrosa, contra
el riesgo que origine el ejercicio de esa industria; el beneficiario de-
ber ser el dueo de la finca, esto ltimo aunque no lo diga el
Cdigo, ya que si se hiciera en otra forma seria nugatoria la
obligacin del precepto.
Naturaleza del derecho del arrendatario
Si el arrendatario tiene el derecho de usar y gozar de la cosa arren-
dada, ese derecho es de naturaleza real o personal?
Contmtos 201
Exposicin del problema
Desde los tiempos romanos, el derecho de usar y gozar de la cosa
arrendada era considerado como derecho personal, pero en la
Corte de Casacin de Francia, T roplong dijo que era un derecho
real ya que el arrendatario tiene un derecho de oponibilidad frente
al tercero, quien adquiere la propiedad de la cosa arrendada, y de
persecucin, porque:
l. El arrendatario tiene un derecho de posesin a ttulo precario
y tiene los interdictos de retener y recuperar, y quien tiene esos
derechos, tiene un derecho real.
Tiene un derecho de oponibilidad, ya que puede oponerse
aun a los causahabientes y stos slo se entienden como dere-
cho real.
2. Adems, es juez competente el de la ubicacin del inmueble,
luego es derecho real, pues en los personales es competente el
juez del domicilio del deudor.
3. Asimismo, por ser inscribible en ocasiones, es derecho real.
En relacin con la naturaleza del derecho del arrendatario,
se estima que es personal, y si le impone la ley determinados efec-
tos de real es porque se trata de proteger ms el derecho del
arrendatario.
202 Jorge S d n c h e ~ Cordero
As como, no slo se registran los derechos reales, como la
fianza que es personal y se registran, las acciones persecutorias no
las tiene por derecho propio ya que est poseyendo por otro; es
oponible, pero la oponibilidad no es privativa de los derechos
reales, la tienen los personales y los posesorios.
Extincin
El artculo 2483 del Cdigo Civil sei'iala que el contrato de arren-
damiento puede extinguirse por los siguientes motivos:
l. Por la llegada del trmino, fijado por mutuo consentimiento.
2. Por convenio expreso entre las partes.
3. Por nulidad, como en el caso del arrendamiento de bienes
del pupilo por ms de cinco aos.
4. Por rescisin, en caso de alguna violacin al contrato.
5. Por confusin.
6. Por prdida parcial o total de la cosa.
7. Por expropiacin por causa de utilidad pblica.
8. Por eviccin de la cosa dada en arrendamiento.
Contratos 203
LEYES DE EMERGENCIA SOBRE ARRENDAMIENTO
Las leyes de emergencia que sobre arrendamiento se han dictado
son las siguientes: la del 31 de diciembre de 1947 y la del 24 de
diciembre de 1948, que derog a la anterior.
Decreto del 24 de diciembre de 1948. Publicado el 30 de diciem-
bre de ese ao, prorroga por ministerio de ley, sin alteracin, los
contratos de arrendamiento de las casas locales que l cita, deno-
minado "Decreto que prorroga por ministerio de ley, sin alteracin
de ninguna de sus clusulas, salvo lo que dispone el artculo que
el mismo especifica, los contratos de arrendamiento de las casas o
locales que se citan"; decreto integrado por nueve articulas.
cules contratos quedan prorrogados?
De conformidad con el decreto citado, los contratos que quedan
prorrogados son los siguientes:
a) Los destinados a habitacin que ocupe el inquilino o su
familia.
b) Los ocupados por trabajadores a domici.lio.
e) Los ocupados por talleres.
el) Los destinados a comercios e industrias.
204 Jorge Sdnche:: Cordero
Se exceptan:
l. Los de renta mayor de $300.00.
2. Los que el arrendador necesita habitar o para establecer
industria o comercio de su propiedad, hacindolo saber al arren-
datario fehacientemente, con tres meses de anticipacin si es
comercio o industria. En este caso habr que compensar la
desocupacin:
a) Con el importe de tres meses si es habitacin.
b) Con la cantidad que fijen los tribunales si es comercio o
industria, tomando en cuenta los "guantes" (que hubiera pagado
el arrendatario), el crdito mercantil de que goce, la dificultad de
encontrar nuevo local y la indemnizacin que se tenga que dar a
los trabajadores. No est obligado a desocupar mientras no se
garantice esa compensacin.
En qu proporcin pueden aumentarse las rentas?
Las que no se incrementaron desde el24 de julio de 1942, se pueden
aumentar en los siguientes supuestos:
a) De ms de $100.00 a $200.00, hasta en un 10%.
b) De ms de $200.00 a $300.00, hasta en un 15%.
Contratos 205
e) Las de menos de $100.00 no pueden aumentarse.
d) Los comercios o industrias quedan congelados.
lCundo procede la rescisin?
l. Por no pagar tres meses, a no ser que se exhiban las men-
sualidades antes del lanzamiento.
2. Por subarrendamiento sin consentimiento expreso.
3. Por traspaso o cesin expresa o tcita sin consentimiento.
4. Por destinar el local a uso distinto del estipulado.
5. Por ejecutar obras que alteren sustancialmente las condi-
ciones del inmueble.
6. Por causar daos que no sean consecuencia del uso normal.
7. Por solicitud de la mayora de los inquilinos, por causa
justificada, respecto de algn inquilino.
8. Por estado ruinoso de la finca, a juicio de peritos.
9. Por malas condiciones sanitarias, a juicio de las autoridades
sanitarias.
Crtica. La crtica que se hace a este ordenamiento jurdico,
radica en lo siguiente:
Usa indebidamente el trmino de inquilino, ya que no se trata
de alquiler, por tanto, debera decir arrendatario.
El no aumento a los locales comerciales, es para proteger al
pblico contra el alza de los precios.
En lo referente a las causas de rescisin, las confunde con
el juicio sumario de desahucio, ya que si con el pago se termina el
juicio, se trata de desahucio, pues en la rescisin el pago no con-
cluye el juicio.
El uso del vocablo traspaso es otro trmino impropio, porque
debera decir cesin de derechos.
El caso de la rescisin por peticin de los dems inquilinos es
una causal especial, ya que la rescisin slo procede por incum-
plimiento y en este supuesto es por peticin de terceros.
La fraccin VIII del artculo 7 o. del Decreto citado, que
habla del "estado ruinoso", es inadecuada, ya que es obligacin
del arrendador conservar la cosa apta para su uso y en todo caso
es causal de rescisin del contrato para el arrendador no para el
arrendatario. Lo mismo puede decirse de la fraccin que habla de
las condiciones higinicas.
Contratos 207
Al disponer el articulo So. que en la rescisin por las causales
que seala el articulo 7o. (son las causales ya citadas de rescisin) no
habr indemnizacin, como se dira coloquialmente: "da el palo final
al arrendatario", cuando es una ley que se supone protectora de l.
Vigencia. En trminos de sus artculos transitorios, el Decreto
de 24 de diciembre de 1948 rige del1o. de enero de 1949, deroga
el anterior y a los Cdigos Civil y de Procedimientos Civiles en lo
que se opongan; los juicios en trmite por terminacin de plazo se
sobreseern (retroactividad de la ley, improcedente); en los juicios
pendientes puede hacerse valer lo que convenga de este decreto
(retroactividad de la ley, improcedente)."
SUBARRENDAMIENTO
Est regulado por los artculos del 2480 al 2482 del Cdigo Civil.
Concepto
Existe subarrendamiento cuando el arrendatario arrienda total
o parcialmente la cosa arrendada, que puede ser general o
especial.
lB Es re DecretO de 24 de diciembre de 1948 estuvo en vigor hasta 1.992, ya que fue abrog:1do
medianre Decreto publicado el 3 1 de diciembre de ese mismo ao, en el Diario Oficia! de !a
Federacin.
208 Jorge Snchet Cordero
Capacidad para subarrendar
La capacidad no sufre ms modificacin con relacin a la requerida
para el arrendamiento, que tener autorizacin para subarrendar;
sta autorizacin puede ser general o especial.
La autorizacin generaL Se presenta, cuando se faculta al
arrendatario para que celebre el subarriendo con cualquier persona
y sin limitacin en cuanto a estipulaciones del contrato de subarren-
damiento. En este caso hay dos relaciones jurdicas: Entre arrendador
y arrendatario y entre subarrendador (arrendatario) y subarren-
datario, no habiendo relacin entre arrendador y subarrendata-
rio, respondiendo ante el arrendador el arrendatario, como si
continuara en el uso de la cosa (articulo 2481 del Cdigo Civil).
La autorizacin especial. Se da cuando se autoriza a subarrendar
a determinada persona y bajo ciertas estipulaciones; el subarrenda-
tario queda subrogado en los derechos del arrendatario (articulo
2482
29
del Cdigo Civil).
De lo anterior se advierte que se establecen relaciones entre
arrendador y subarrendatario, lo que equivale a una cesin del
contrato de arrendamiento.
19
Derogado mediante diverso Decreto publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal
el 16 de enero de 2003. "
Contratos 209
Diversos efectos jurdicos analizados en cada caso
Oposicin del arrendador al subarrendamiento. La falta de autoriza-
cin o la opcin para subarrendar da lugar a la rescisin del
contrato de arrendamiento en caso de que sea injustificada, esto
por razones de equidad. Igual efecto produce si se celebra sin
autorizacin del arrendador.
Breve nota de derecho comparado
En Roma era permitido el subarrendamiento sin consentimiento
del arrendador; en el derecho espaol antiguo se prohiba, en ocasio-
. nes absolutamente, en otras se re<.uera autorizacin; en el Cdigo
de Napolen slo se prohiba cuando se estableca en el contrato de
arrendamiento. En el derecho positivo mexicano, requiere la auto-
rizacin, pues por tratarse de un contrato intuitu personae no sera
justo imponer al arrendador un arrendatario que le mereciera
confianza.
Cesin del arrendamiento
Concepto. La hay cuando el arrendatario transfiere a otra persona
el contrato de arrendamiento, con derechos y obligaciones.
Capacidad. Efectos y forma. La capacidad sufre la misma modi-
ficacin que el arrendamiento, se requiere la autorizacin del
arrendador, esto se explica ya que siendo acreedor del uso, es deudor
del pago de renta, y los derechos pueden cederse sin consen-
timiento del deudor (artculo 2030 del Cdigo Civil), pero las
deudas no pueden cederse sin el consentimiento expreso o tcito del
acreedor (artculo 2051 del Cdigo Civil}.
Los efectos que la cesin produce son la de quedar el arrenda-
tario sustituido por el cesionario en el contrato de arrendamiento.
Siendo la cesin una manera de transmitir derechos y obli-
gaciones y pudiendo llevarse a cabo, entre otros contratos, por
compraventa, permuta o testamento, tomar la forma de cada
uno de esos contratos, segn el caso, el ceder un contrato de
arrendamiento.
Comparacin entre el subarrendamiento y la cesin
Sus diferencias fundamentales son:
l. En cuanto a la forma el subarrendamiento debe celebrarse
de acuerdo con las formalidades del arrendamiento; la cesin con
la forma del contrato por el que se haga la transferencia.
2. En el subarrendamiento las relaciones entre subarrendador
y subarrendatario perduran, en la cesin, fuera de sta figura
jurdica, nada queda.
Novacin
Existe cuando es sustituido el arrendador o el arrendatario por un
tercero, es la terminacin de una obligacin y el nacimiento de
otra; un contrato de arrendamiento termina y el otro surge.
Contratos 211
Se estima que adems de la accin subjetiva analizada existe
la novacin por modificacin del trmino, ya que ste es un ele-
mento sustancial del contrato de arrendamiento.
Rgimen fiscal
Causa impuesto de acuerdo con el artculo 4o., fraccin ll de la
Ley General del Timbre, y ser:
A. Por el tiempo estipulado si es Por valor: 1%
menor de diez aos.
Si es mayor de diez aos, el impuesto se cau.sar:l sobre las rentas corres pon-
dientes a esos diez aos.
B. Si es por tiempo indefinido, por Por valor: 1%
las rentas de una anualidad.
C. Si no se determi.na n puede determinarse la renta, se equipara a una
(venta por suministro).
a) En el. documenro en el que se Cuota fijao $10.00
consigna el contrato.
b) En los recibos, que debe expedir Por valor: 1%
el arrendador por ltt percepcin de
sus rentas.
D. Si se pacta que el arrendatario pagar los impuestos sobre la propiedad,
se estimar para el clculo del gravamen que dichos impuestos y derechos
forman parte de la renta.
E. Si se pacta que el arrendatario har obras que no sean de conservacin
sobre l<t finca arrendada, se causar:
a) Si se determina la cantidad que Por valor: l%
ha de invertirse en dicha obras.
b) Si no se determinan el importe de la obras:
1) Al firmarse el contrato. Cuota fija $10.00
2) Al conocerse el valor de las obras. 1 Por v<tlor 1%
No causan impuesto cuando la renta de inmuebles no exced<t de $3,600.00
y cuando se trate de muebles cuya renta total pagada en una o varias
exhibiciones no llegue a $900.00.
Los recibos se timbrarn con el 0.1 o/o aun los de renta congelada.
TEMA 9. DEPSITO
q::.e contrato est regulado por los artculos 2516 al 2583
C . ( J ~ c ~ l Cdigo Civil.
Definicin
Es un contrato por el que el depositario se obliga hacia el deposi-
tante, mediante retribucin o sin ella, a recibir una cosa mueble o
inmueble que ste le confa a guarda, y restituirla cuando se lo
pida (articulo 2516 del Cdigo Civil).
Clasificacin
El depsito es un contrato: l. Principal, porque no depende de
contrato alguno; 2. Accesorio, cuando el depsito es una garanta,
l.o que en realidad no es depsito sino prenda; 3. Bilateral, porque
213
engendra obligaciones recprocas; 4. Excepcionalmente es unilateral,
cuando es gratuito; 5. Oneroso, por naturaleza, ya que impone
provechos y gravmenes recprocos; 6. Gratuito, si se estipula que
no habr contraprestacin; 7. Consensual, en ocasiones, en oposi-
cin a formal, ya que no se necesita para su validez el consen-
timiento escrito y tambin es consensual en oposicin a real.
Diversas especies
l. Es civil, cuando lo rige el derecho comn.
2. Es mercantil:
a) Cuando su causa es el comercio (artculos 332 al 338 del
Cdigo de Comercio).
b) Cuando se hace en almacenes generales de depsito
(artculos 332 al 338 del Cdigo de Comercio).
e) Cuando se hace sobre objetos comerciales (artculos 332
al 338 del Cdigo de Comercio).
3. Es bancario, cuando se constituye en Instituciones de
Crdito, como la cuenta corriente (artculos 267 al 279 de la Ley
General de Ttulos y Operaciones de Crdito).
30
l<l Publicada en el Diario Oficial de la Federacin de 27 de agosto de 1932.
Contratos 215
4. Es administrativo, cuando se constituye en alguno de los
rganos administrativos del Estado, para garantizar un crdito fiscal
u otra obligacin, como seran, entre otras, las concesiones, p e r m i ~
sos, autorizaciones, etctera.
Los de todo contrato. Respecto al objeto, pueden ser todas las
cosas muebles o inmuebles; como ejemplos se tiene a los ttulos,
valores, documentos que devengan intereses (articulo 2518 del
Cdigo de Civil}.
Los de todos los contratos. Sobre la capacidad, puede dar en
depsito cualquiera, pero si se constituye por un incapaz, no por
ese hecho pierde el derecho de que se le devuelva la cosa e indem-
nice si sufri menoscabo (articulo 2519 del Cdigo Civil); puede
recibir en depsito todo el que sea capaz de contratar; si un inca-
paz recibe un depsito podr oponer la excepcin de incapacidad
por demanda de daos y perjuicios, pero no deja de devolver la
cosa (artculo 2520 del Cdigo Civil) y si procedi de mala fe y
la incapacidad no es absoluta, ser responsable del pago de daos
y perjuicios (articulo 2521 del Cdigo Civil).
Obligaciones del depositario
stas son:
l. Recibir la cosa que se le da en depsito.
2. Guardarla y conservarla, con responsabilidad subjetiva, es
decir, slo responde por su dolo o mala fe (articulo 2522 del Cdigo
Civil).
En el derecho francs, si el depsito es oneroso, debe respon-
der aun por su descuido o negligencia.
3. Devolver la misma cosa, con sus frutos y productos, cuando
el dueo se lo pida o cuando se cu:npla el plazo, al dueo o a un
tercero; cuando lo ordene un juez, corno en el caso del embargo;
debe entregarse en el lugar que se pacte, a falta de pacto, donde
se halle la cosa (artculos 2522, 2524 y 2527 del Cdigo Civil).
4. Pagar los daos y perjuicios por su dolo o mala fe.
Obligaciones del depositante
stas son:
l. Retribuir al depositario por el depsito, cuando es oneroso.
Cuando no se pacta, se restituye de acuerdo con los usos del lugar
Contratos 217
2. Indemnizar al depositario por los gastos que haya hecho
para la conservacin de la cosa y por los gastos que haya hecho para
la conservacin de la cosa y por los daos y perjuicios que haya
sufrido por la guarda ele la cosa (articulo 2532 del Cdigo Civil}.
Caso en que la cosa es robada. Si la cosa es robada y el depo-
sitario se entera despus de recibido el depsito, debe dar aviso a
la autoridad competente (articulo 2523 del Cdigo Civil); si dentro
ele ocho das no se le manda judicialmente retener o entregar la
cosa, tiene que devolverla a quien se la deposit, sin que tenga
responsabilidad alguna (articulo 2524 del Cdigo Civil).
Variedades del depsito
stas son:
l. Voluntario, cuando se realiza libremente por los contra-
tantes;
2. Necesario, cuando se hace como obligacin legal o judicial;
3. Oneroso, si se pacta retribucin al depositario;
4. Gratuito, cuando se pacta que el depositario no recibir
retribucin;
5. Regular, si el depositario no tiene autorizacin para usar
la cosa;
6. Irregular, cuando el depositario puede usarla (este caso,
contrario a lo que dice la ley, sera un falso depsito, ser mu-
tuo, comodato o arrendamiento);
7. Depsito en garanta, asegurando el cumplimiento de una
obligacin (se estima que esta variante, no es depsito, es
prenda), y
8. El realizado en hoteles o casa de huspedes, entre otros,
siendo los dueos los responsables del deterioro, destruccin o pr-
dida, a menos que prueben que el dao es imputable al dueo de
la cosa, a sus acompaantes, etctera, o que proviene de caso for-
tuito o fuerza mayor. Esta responsabilidad no exceder de $250.00;
lo anterior sobre cosas que se introduzcan al hotel, pues si se
depositan en la caja del mismo, responden por la totalidad del
valor. Los avisos que eximan de responsabilidad al hostelero son
nulos. En cafs o fondas, casas de bao y otros establecimientos
semejantes, no se responden por los objetos que se introduzcan
(artculos 2535 al 2538 del Cdigo Civil}.
Secuestro
Es otra variante del contrato de depsito y est regulado por los
artculos 2539 al 2545 del Cdigo Civil.
El secuestro es el depsito de una cosa litigiosa que tiene un
tercero, para ser entregada a quien determine la correspondiente
resolucin judicial (articulo 2539 del Cdigo Civil}.
Contratos 219
Rgimen jurdico
El secuestro puede ser convencional o judicial. Es convencional
cuando los interesados acuerdan depositar la cosa litigosa en poder
de un tercero hasta que termine el pleito; este depsito se rige por
las reglas relativas al contrato de depsito, salvo que la cosa depo-
sitada se devuelva a quien resuelve la sentencia y que el depositario
no puede liberarse del depsito, salvo acuerdo de los interesados
o del juez (artculos 2540, 2541 y 2542 del Cdigo Civil).
Es judicial, cuando se realiza dentro del litigio y en virtud de
resolucin del juez. Est regido por las reglas de los embargos, que
seala el Cdigo de Procedimientos Civiles y en su defecto por las
del secuestro convencional (artculos 2544 y 2545 del Cdigo
Civil).
TEMA 10. MANDATO
~ e contrato se encuentra regulado por los artculos 2546
c . p : ~ 2604 del Cdigo Civil, en su definicin derivada del
articulo 2546, establece que "es un contrato por el que el manda-
tario se obliga a ejecutar por cuenta del mandante los actos
jurdicos que ste le encarga".
Caractersticas
stas son:
l. Especialidad. Slo recae sobre actos jurdicos, como la
celebracin de contratos o la remisin de deudas, entre otros, no
puede tener por objeto la celebracin de actos materiales.
221
2. Ausencia de idea necesaria de representacin. El manda-
tario no acta necesariamente a nombre del mandante, puede
proceder a nombre propio, luego puede ser representativo o sin
representacin.
3. Sus consecuencias se producen en el patrimonio del
mandante.
Especies
Pueden ser:
l. Representativo, que se da cuando el mandatario acta a
nombre del mandante, ostentando esa representacin, se sustituye
a la persona del mandante (articulo 2560 del Cdigo Civil);
2. Sin representacin, que se presenta cuando acta el
mandatario a nombre propio, sin ostentarse como tal, aunque cobre
por cuenta del mandante. En este caso, el mandante no tiene
accin contra las personas con las que contrata el mandatario, ni
stas contra el mandante, salvo que el mandato recaiga sobre
bienes del mandante o sin perjuicio de las acciones entre mandante
y mandatario (articulo 2561 del Cdigo Civil);
3. Gratuito, se da cuando el mandante no paga al mandatario
y para esto se requiere estipulacin expresa;
Contratos 223
4. Oneroso, se actualiza cuando hay retribucin; lo es por
naturaleza;
5. General, se presenta cuando comprende un conjunto ele
actos jurdicos ele la misma naturaleza, pudiendo en trminos
del articulo 2554 del Cdigo Civil ser ele tres clases:
a) Para pleitos y cobranzas, puede darse judicial o extra-
judicialmente;
b) Para administrar bienes, con todas las facultades inhe-
rentes, y
e) Para actos ele dominio, comprende todos los negocios jur-
dicos que entren en actos ele disposicin, como puede ser: venta,
permuta, clonacin o, hipoteca, entre otros.
6. Especial, se da cuando es otorgado para actos jurdicos
concretos (articulo 2553 del Cdigo Civil).
Clasificacin
Puede ser: !.Principal; 2. Accesorio; 3.Bilateral; 4.0neroso por
naturaleza o gratuito, si as se estipula; 5. Formal, se requiere el
otorgamiento en carta poder, en escrito privado o en escritura
pblica, y excepcionalmente 6. Consensual, es un contrato intuitu
personae, ya que los actos jurdicos que encarga el mandante al
mandatario deben ser ejecutados personalmente por este ltimo.
Son los mismos que el de todo contrato. El consentimiento debe
ser en cuanto a la oferta, expreso, y en cuanto a la forma, escrito;
en cuanto a la aceptacin, puede ser expresa o tcita (artculo
254 7 del Cdigo Civil).
Objeto. Pueden ser objeto del mandato todos los actos jurdicos
que sean lcitos y que pueden ser desempeados o ejecutados sin
prohibicin legal por el mandatario (articulo 2548 del Cdigo
Civil); el testamento, por ejemplo, es un acto jurdico que no puede
hacerse por mandato.
Son tambin los mismos de todo contrato. Por lo que hace a la'
capacidad que se requiere es la de contratar y llevar a cabo el acto
jurdico materia del mandato. Para aceptarlo se requiere nica-
mente la de contratar, cuando se realiza con representacin; si se
realiza sin representacin, se requiere la necesaria para realizar o
ejecutar el acto jurdico relativo.
Forma. Por lo que se refiere a la forma, sta puede ser escrita
o verbal; el escrito puede ser pblico o privado (ste puede ser
con ratificacin de firmas o sin ellas, el primero debe ser ante
Notario (artculos 2550 y 2551 del Cdigo Civil).
Contratos 225
En escritura pblica o privada con ratificacin de firmas
cuando sea de ms de $5,000.00, y cuando lo exija la ley, como la
venta de inmuebles de ms de $500.00 (artculo 2555 del Cdigo
Civil, fraccin !!).
31
En trminos del articulo 2556,
32
se puede
otorgar el mandato por escrito privado, ratificado ante dos testigos
cuando el inters del negocio excede de $200.00 y no llegue a
$5000.00 o, slo puede ser verbal cuando el inters no exceda
de $200.00.
Obligaciones del mandatario
stas son:
l. Ejecutar los actos jurdicos materia del mandatario y
puede ser:
a) Personalmente o por otro, cuando tenga autorizacin; esta
sustitucin puede asumir dos formas:
la. Clusula de sustitucin especial: la sustitucin se puede
hacer nicamente por persona determinada en la clusula, si se
nombr en l a la persona, si no por la que quiera; en este caso
desaparece la relacin entre mandante y mandatario y se establece
entre mandatario sustituto y mandante.
l!. n Los montos antes indicados, fueron modificados por la reforma publicada en el Diario
Oficial de la Federacin del 6 de enero de 1994.
2a. Clusula de sustitucin general: puede sustituirse por
cualquiera y aunque tambin termina la relacin entre mandante
y mandatario, ste responde de la mala fe o insolvencia del sustituto.
El sustituto puede a su vez ser relevado en los mismos trminos.
b) Sujetndose a las instrucciones recibidas; en caso de que
por hecho superviniente la ejecucin de acuerdo con las instruc-
ciones produzca dao, y a juicio de mandatario se suspender la
ejecucin, comunicndolo al mandante y esperando instrucciones;
si el mandatario considera perjudicial la ejecucin de acuerdo con
las instrucciones recibidas, suspender y lo comunicar al man
dante; en caso de urgencia, de falta de instrucciones o que stas
sean insuficientes, el mandatario obrar a su arbitrio, pero deber
obrar con toda diligencia, pues responder por su culpa. Si se excede
en el mandato ser responsable de daos y perjuicios (artculos
2562 y 2568 del Cdigo Civil), los actos ejecutados sern nulos
relativamente.
e) Informando sin demora al mandante de la ejecucin
d) Rendir cuentas, durante la ejecucin y al terminar (artculo
e) Entregar lo que hubiere recibido con motivo del mandato
Contratos 227
Obligaciones del mandante
stas son:
l. Anticipar al mandatario de lo necesario para ejecutar el
mandato (articulo 2577 del Cdigo Civil).
2. Reembolsar al mandatario los gastos que hubiere hecho,
con rditos. Tiene el mandatario el derecho de retencin hasta
que se haga la indemnizacin y reembolso (artculos 2577 y 2579
del Cdigo Civil).
3. Indemnizar al mandatario por los daos y perjuicios sufridos
con motivo de la ejecucin (articulo 2578 del Cdigo Civil).
4. Remunerar al mandatario, si no se estipul que era gratuito.
Pluralidad de mandantes y mandatarios
Cuando hay pluralidad de mandantes son solidariamente respon-
sables frente al mandatario comn, salvo que se pacte mancomu-
nidad (articulo 2580 del Cdigo Civil).
Respecto a la pluralidad de mandatarios, son responsables
cada uno por sus actos, a no ser que se haya pactado que responden
solidariamente (articulo 2573 del Cdigo Civil).
Relaciones con terceros
Varan segn se trate de mandato representativo o sin representacin.
l. Mandato representativo. En este caso, si no hay exceso, entre
el mandante y el tercero existe relacin directa, desligndose el
mandatario de toda responsabilidad frente a tercero.
Cuando se acta con exceso de facultades, el exceso es nulo
relativamente, teniendo el tercero accin contra el mandatario
por daos y perjuicios, si ignoraba que actuaba en exceso, si
lo sabia, no tendr esa accin (articulo 2584 del Cdigo Civil).
2. Mandato sin representacin. En este caso el tercero no tiene
ms relaciones que con el mandatario, aun cuando los efectos eco
nmicos recaigan en el patrimonio del mandante; se excepta el
caso de que el mandato recaiga sobre bienes propios del mandante;
en este caso si hay relacin entre ste y el tercero (articulo 2561
del Cdigo Civil).
Revocacin del mandato
Puede ser revocado por acto unilateral del mandante, a menos
que su otorgamiento se hubiere sealado como una condicin en
el contrato bilateral o como un medio para ampliar una obligacin
contrada (articulo 2596 del Cdigo Civil). Se distingue la resci-
sin de la revocacin en que la primera borra retroactivamente
los efectos, la revocacin los deja subsistentes.
Contratos 229
La revocacin debe notificarse al mandatario y a los terceros
Casos de irrevocabilidad
El articulo 2596 prev dos casos:
l. Cuando su otorgamiento se hubiese estipulado como una
condicin de un contrato bilateral.
2. Cuando se dio el poder como un medio para cumplir una
obligacin previamente contrada entre el mandante y el
mandatario.
Casos en que contina el mandato despus de la muerte. El man-
dato, por ser intuitu personae, termina con la muerte.
Contina en tanto que los herederos actan por si mismos en
los negocios, siempre que de lo contrario pueda resultar algn
perjuicio (artculo 2602 del Cdigo Civil).
Mandato judicial
Es el mandato para comparecer en juicio; el mandatario en este
caso recibe el nombre de procurador, no pudiendo serlo ni los
incapacitados ni los jueces, magistrados y dems funcionarios y
empleados de la administracin de justicia, dentro de los lmites
230 Jorge Sdnchcz Cordero
de su jurisdiccin, ni los empleados de Hacienda por los asuntos
en que puedan intervenir (artculo 2585 del Cdigo Civil}.
Este mandato podr otorgarse en escritura pblica o por escrito
presentado al juez, ratificado ante l y con testigos de identifi-
cacin, si no conoce al otorgante (artculo 2586 del Cdigo Civil}.
Se necesitar poder especial para desistirse, transigir, compro-
Ineter en rbitros, absolver y articular posiciones, hacer cesin,
recusar y recibir pagos (articulo 2587 del Cdigo Civil).
Obligaciones del procurador o abogado. Son obligaciones del
procurador: seguir el juicio en todas las instancias, pagar los gastos
que se causen a su instancia, sin perjuicio del derecho de reembolso
y hacer cuantCJ sea necesario para la defensa de su poderdante.
El abogado que acepte mandato de una de las partes, no puede
aceotar el de la otra en el mismo juicio (articulo 2589 del Cdigo
Ciil).
El procurador con impedimento para seguir actuando no podr
abandonarlo sin sustituir el mandato, avisando al mandante
para que nombre a otra persona.
Terminacin del mandato
El articulo 2595 del Cdigo Civil seala que el mandato ter-
Inina por:
Conrraws 231
l. Revocacin.
2. Renuncia del mandatario
3. Por muerte del mandante o del mandatario.
4. Por interdiccin de uno u otro.
5. Por vencimiento de plazo o conclusin del negocio para el
que fue concedido.
6. En los casos previstos por los arti.culos 670 a 672 del propio
Cdigo.
Rgimen fiscal
Articulo 4o., fraccin XVII, de la Ley General del Timbre.
Pagar:
Poder (mandato)
A. cuando es otorgado en escriwra pblica:
a) Poder especial Cuow lija $3.00
b) Poder general Cuota fija $6.00
B. Cuando es otorgado en escrito privado, ratificcdo ante algn funcionario
o empleado pblico: Cuota fija $6.00
C. El m::1ndato judicial que deba ser ratificado ante el juez de los autos:
a) Si el inters del negocio no excede Cuota fija $2.00
de $1,000.00
b) Si el inters del negocio excede de Cuota fija $4.00
$1,000.00 o no puede determinarse
D. Si se otorga en carta poder sin ratificacin de firmas sin importar la cuanta
del negocio y la naturaleza del mandato (aun el judicial), Cuota fija $0.20
E. Ratificacin verbal, hecha por escrito: Cuota fija $0.20
No causa gravamen el mandato contenido en los endosos
..
en procuracin "
o "al cobro''.
El articulo 3 7 dispone qte en la sustitucin del mandato se
causar la misma cuota.
TEMA 11. CONTRATO DE PRESTACIN DE SERVICIOS
0?trato regulado por los artculos 2606 al 2615 del
{p ~ d i g o Civil.
Nocin general
Hay prestacin de servicios cuando una persona se obliga mediante
renumeracin a realizar a otro un trabajo fsico, intelectual o
artstico, o a producirle una obra mueble o inmueble.
Breve nota de derecho comparado
En Roma este contrato formaba parte de la locatio conductio
oper!lrum (alquiler de trabajo), cuando se trataba de trabajo, y de
la locatio conductio operis si se trata de la realizacin de una obra.
Este sistema sigue el cdigo francs, el italiano y el espaol.
233
234 Jorge Sncluz. Cordero
Cdigo Civil de 18 70. En este ordenamiento surge en el dere-
cho positivo mexicano la distincin entre el arrendamiento de
cosas y la prestacin de servicios, pues el hombre no puede equipa-
rarse a una cosa, es un atentado a su dignidad.
El Cdigo Civil de 1884, igual que el anterior, slo incluye
dentro de los contratos de prestacin de servicios el de servicios
profesionales.
Cdigo Civil de 1928. Este Cdigo tambin distingue la locatio
de la prestacin de servicios, regulando:
l. Servicio domstico, por jornal, a precio alzado, en que el
operario slo pone trabajo y el de aprendizaje.
2. Servicios profesionales.
3. Servicios de obras a precio alzado.
4. Contrato de porteadores y alquiladores.
5. Contrato de hospedaje.
Del servicio domstico, por jornal, .a precio alzado en el que
el operario slo pone su trabajo y el de aprendizaje. Estos contratos
han desbordado el contenido del derecho civil y se han incorporado
al derecho del trabajo, ah es donde se estudian.
Contratos 235
De la prestacin de servicios profesionales. Existe cuando
una parte llamada profesor, mediante remuneracin, que recibe el
nombre de honorarios, presta servicios tcnicos profesionales o
artsticos a otra llamada cliente, este concepto se deriva del artculo
Clasificacin
Es un contrato: l. Principal; 2 Bilateral; 3. Oneroso por naturaleza;
4. puede ser gratuito; 5. Verbal; 6. Consensual, y 7. lntuitu.personae,
por tener en cuenta la calidad de la persona a quien se encarga el
trabajo profesional.
No se tiene derecho a cobrar honorarios cuando no se cuenta
con el ttulo correspondiente, en los casos en que la ley lo exija,
siendo adems responsable de los daos causados (artculos 2608
y 2615 del Cdigo Civil).
Rgimen jurdico
Los honorarios se fijan de comn acuerdo, a falta ele convenio,
atendiendo a las costumbres y a la importancia del trabajo, de la
reputacin del profesionista o del arancel (artculo 2607 del Cdigo
Civil).
Adems de los honorarios, debern pagarse los gastos que se
hagan; a falta ele convenio sobre su reembolso, se pagarn con rdito
legal cuando se paguen los honorarios, lo que se har en el lugar
de la residencia del profesionista, inmediatamente que se preste
el servicio o haya concluido el trabajo (artculo 2609 del Cdigo
Civil).
Si son varios los clientes de un solo negocio, todos respondern
solidariamente de los honorarios (articulo 2612 del Cdigo Civil).
Si son varios profesores en un mismo negocio, se les pagar
por lo que individualmente hayan hecho, cobrando cualquiera que
sea el xito del negocio, salvo pacto en contrario (artculo 2613
del Cdigo Civil).
Cuando el profesor no pueda continuar en el cargo lo avisar
al cliente. Slo es responsable por negligencia, impericia o dolo
(artculos 2614 y 2615 del Cdigo Civil).
Rgimen fiscal
Se rige por la cdula V del! mpuesto sobre la Renta, y se cubre median-
te manifestacin anual hecha bajo las bases de esa reglamentacin.
TEMA 12. DEL CONTRATO DE OBRAS A PRECIO ALZADO
c;:::.e contrato est regulado por los artculos 2616 al 2645
c . p ~ : l Cdigo Civil.
Definicin
Es el contrato en virtud del cual, una persona llamada empresario
realiza una obra en la que pone los materiales a favor de otra,
llamada dueo de la obra, a cambio de una remuneracin,
concepto que deriva de los artculos 2616 y 2625 del Cdigo Civil.
Diversas denominaciones
Son dos fundamentales:
l. Contrato de empresa
2. Contrato de obras
Z37
A los anteriores se agrega: por ajuste cerrado, a precio cerrado
o destajo, entre otros.
Contrato de obras, es aquel en el que el empresario pone
nicamente su trabajo. Este aspecto del contrato de obras est
conceptuado en el Cdigo de 1928 como contrato de prestacin
de servicios personales, regulado por el derecho del trabajo (articulo
Todas las dems formas de este contrato son:
l. En el que el empresario pone trabajo y materiales (contrato
de obras).
2. En el que el empresario solo dirige (contrato de empresa).
3. En el que el precio se fija de manera cerrada (contrato de
obras a precio alzado).
Cdigos Civiles de 1870, 1884 y 1928
En los ordenamientos de 1870 y 1884 se abarcaban con la deno-
minacin de contrato de obras, los aspectos del contrato en que
se pona solo trabajo; trabajo y material; y cuando el precio era a
destajo o alzado. El de 1928 slo tiene carcter de contrato de
obras cuando el empresario dirige la obra y pone materiales. En el
que slo dirige, es un contrato innominado sin regulacin especial.
Contraeos 239
Clasificacin
Es un contrato: l. Principal; 2. Bilateral; 3. Oneroso por esencia;
4. Consensual, en forma general; 5. Formal cuando sea por ajuste
cerrado con valor de ms de $100.00, en este caso ser escrito, en
el que se har descripcin de la obra o plano (artculo 2618 del
Cdigo Civil), y 6. Es lntuitu personae, por lo que respecta al
empresa no.
Elementos de existencia del contrato de obras
Son iguales a las ele todo contrato. Respecto al objeto, pueden ser
tanto muebles como inmuebles.
Elementos de validez del contrato de obras
Son los mismos de todo contrato. Respecto a la forma en general,
el contrato es consensual; cuando la obra es ele inmueble por ajuste
cerrado con valor ele ms de $100.00 deber otorgarse en contrato
escrito, con pormenorizacin, diseo, plano y presupuesto; la dificul-
tad que s u r j ~ por falta ele plano, diseo o presupuesto se resol-
ver por dictamen ele peritos, atendiendo a la naturaleza ele la
obra (articulo 2618 del Cdigo Civil).
Relacin del contrato de obras con la compraventa
En ocasiones se discute si cuando el empresario pone materiales
se trata de un contrato de compraventa. Esto se resuelve anali-
zando cada caso, es decir, si existe preeminencia del trabajo sobre
los materiales, como lo ms importante es el trabajo, en
consecuencia el contrato ser de obras; en cambio, si lo ms
importante en valor son los materiales, entonces el contrato ser
de compraventa.
Obligaciones del empresario
stas son:
l. Ejecutar la obra convenida (articulo 2616 del Cdigo Civil):
a) Conforme al plano, diseo o presupuesto (artculo 2619
del Cdigo Civil).
b) En el trmino pactado, a falta de pacto quedar a juicio de
los peritos (articulo 2629 del Cdigo Civil).
e) Personalmente, salvo que se haya pactado o el dueo lo
consienta, pero bajo la responsabilidad del empresario, o que
el empresario muera (articulo 2633 del Cdigo Civil).
2. Entregar la obra, si se le paga; si no, tiene derecho de re-
tencin y su crdito ser preferente (artculo 2644 del Cdigo
Civil).
3. Responder de la obra al dueo (articulo 2642 del Cdigo
Civil):
Contratos 241
a) Por los riesgos durante la ejecucin, salvo que hubiere
morosidad en recibirla, o convenio expreso en contrario.
b) Por el trabajo de operarios (el dercho del trabajo deroga
esto, el dueo responde sin limitacin, ya que es patrn sustituto).
e) Por los vicios o defectos de construccin (artculo 2634
del Cdigo Civil).
Obligaciones del dueo de la obra
stas son:
l. Pagar el precio de la obra en el momento convenido, aunque
los materiales hubieren aumentado; siempre y cuando no hubiese
modificacin en el dise.o, salvo que el cambio haya sido autorizado
(artculos 2625 al 2627 del Cdigo Civil).
2. Recibir la obra; la parte pagada se presume entregada y
recibida; no se entiende as, si lo que se hizo fueron adelantos
a cuenta del precio de la obra, o cuando los pagos entregados son
parte de un todo (articulo 2631 del Cdigo Civil).
Prdida de la cosa
Los riesgos antes de la entrega son a cargo del empresario, salvo
morosidad en recibirlo o convenio expreso en contrario (artculo
Terminacin del contrato
Termina por:
l. Ordenarlo el dueo, indemnizando al empresario (articulo
2. Cuando se trate de contrato de obra ajustada por peso o
medida, sin designar nmero o medida total, el contrato se rescinde
por voluntad de cualquiera de las partes, pagando la parte con-
cluida (artculo 2636 del Cdigo Civil).
3. Por muerte del empresario, indemnizando a los herederos
sobre el trabajo y gastos hechos (artculo 2638 del Cdigo Civil).
4. Cuando la obra no puede concluirse por caso fortuito o
fuerza mayor (artculo 2639 del Cdigo Civil).
Rgimen fiscal
Se rige por la fraccin IX, del artculo 4o. de la Ley General del
Timbre, que reglamenta los contratos no especificados:
A. Cuando expresa el valor de la operacin:
a) Si el contrato importa enajenacin 1 Cuota por valoro 2%
de bienes o cesiA de derechos reales
b) En cualquier otro caso:
1. En escritura pblica, por cada
1 Cuota fija, $0.10
$10.00 o fraccin
Contratos 243
2. En escrito privado por c<lda Cuota fijao $0.02
$10.00 fraccin
B. Cuando no se expresa su valor:
a) En el documento en el que se
consigne el contrato:
l. Si es escritura pblica Cuota Fijao $10.00
2. Si es escrito privado Cuota Fijao $2.00
b) En los recibos que debern expedirse por las prestaciones pactadas:
l. Si el contrato se consign en Cuota Fijao $0.10
escritura pblica, por cada $10.00
fraccin
2. Si se consign en escrito privado Cuota Fijao $0.02
por cada $10.00 fraccin
C. Los convenios y transacciones judiciales, sea cual fuera su contenido y
aun cuando importen enajenacin de bienes o cesin de derechos reales:
a) Cuando su objeto sea resolver conflictos de derechos que no afecten el
patrimonio de alguna de las partes. Cuota Fija: $20.00
b) Cuando su objeto sean derechos u obligaciones estimables en dinero
l. Si se expresa el valor: Por cada Cuota por valoro $0.20
$10.00 o fraccin
2. Si no se expres<1 el valor pero
puede determinarse:
En el acto de celebrarse el convenio. Cuota Fija, $20.00
Una vez determinado el valor de los
bienes materia del convenio, por cada
$10.00 o fraccin Cuota por valo" $0.20
3. Si no se expresa el valor y no
puede determinarse: Cuota Fija $30.00
No causan gravamen los contratos constituidos de renta o pensin temporal
o vitalicia; los de mutuo, comodato, donacin, anticresis, fianza, hipoteca,
prenda, aparcera, subaparcera, prestacin de servicios profesionales,
capitulaciones matrimoniales ni los contratos de trabajo celebrados de
acuerdo con las leyes relativas.
TEMA 13. CONTRATO DE HOSPEDAJE
~ e contrato est regulado por los artculos 2666 a 2669
Definicin
El contrato de hospedaje tiene lugar cuando una de las partes,
llamado hospedero o posadero, presta a otra, llamado husped o
pasajero, albergue, mediante retribucin convenida, compren-
diendo o no, segn se estipule, alimentos y dems gastos que origine
el hospedaje.
Naturaleza
Es compleja, implica en parte la prestacin de servicios y en otra
parte, la transmisin de uso y goce.
245
246 Jorge Snchez Cord1!TO
Andlisis. Hay hospedaje cuando de dos personas una presta a
otra posada, alojamiento o albergue, y sta a su vez paga a cambio
un precio. El hecho de prestar alojamiento se desdobla en actos
que suelen pertenecer a diversos tipos de contrato.
Clasificacin
Es un contrato: l. Principal; 2. Bilateral; 3. Complejo; 4. Declarativo,
si es expreso y de adhesin si es tcito; 5. Oneroso; 6. Conmuta-
tivo; 7. Consensual, y 8. De tracto sucesivo.
Funcin econmica
Por medio de l se satisfacen las necesidades de cobijo y alimenta-
cin fuera del hogar, facilitando la circulacin de agentes, constitu-
yndose como un auxiliar del comercio.
Funcin jurdica
Es compleja, comprende actos trasbtivos de dominio, de uso y
goce y de prestacin de servicios.
Formacin del contrato
Se forma por el mero consentimiento, por ello es consensual.
Contrato5 24 7
Son los mismos de los de todo contrato. Su objeto es complejo
porque comprende el uso de muebles, la localidad, etctera, el
disfrute de servicios de hotelero y servidumbre y el consumo ele
bienes, como luz, telfono, agua, alimentos, entre otros.
Divisin
Se divide en hospedaje simple, que corresponde slo al uso de la
habitacin y con servicios, que incluye el hospedaje con alimentos.
Capacidad. Es distinta segn se trate de dar o recibir hospedaje:
a) Capacidad para dar hospedaje. Se requiere la de contratar
y obligarse y a la disposicin.
b) Capacidad para recibir hospedaje. Basta la ele contratar y
obligar.
Incapacidad. El contrato celebrado por incapaz es nulo rela-
tivamente, la nulidad se establece en proteccin del incapaz, pero
esta acci.n no es invocable cuando el menor que presta hospe-
daje sin intervencin del tutor lo ha hecho haciendo de ello una
profesin.
Derechos y obligaciones dimanados del contrato
Por ser sinalagmtico, engendra obligaciones a cargo del hostelero
y a cargo del husped.
Los efectos del contrato de hospedaje para el hostelero son:
A. Por lo que hace a sus derechos:
l. Cobrar el precio.
2. Exigir se ponga en su conocimiento las novedades daosas
observadas en las cosas.
3. Limitar su responsabilidad a $250.00, por el deterioro o
prdida de cosas introducidas en el establecimiento con su con-
sentimiento (artculo 2535 del Cdigo Civil).
4. Retener en prenda los equipajes, a falta de pago (artculo
B. Por lo que hace a sus obligaciones:
l. Prestar alojamiento (sin oponerse a recibir a alguno, ya
que se trata de una policitacin).
2. Las del arrendador, en cuanto se requiera.
Contratos 249
3. Proporcionar alimentos, cuando se pacten.
4. Responder de los deterioros o prdidas sufridas por el pasajero.
5. Fijar los reglamentos que ordene la autoridad administrativa.
Los efectos para el husped son:
A Con relacin a sus derechos:
l. Recibir albergue y alimentos en su caso.
B. Con relacin a sus obligaciones:
l. Pagar el hospedaje.
2. Todas las del arrendatario.
Adems de las obligaciones antes indicadas, el artculo 2668
del Cdigo Civil seala que el hospedaje se rige por las condiciones
estipuladas en el reglamento que expedir la autoridad competente.
Al respecto, el "Reglamento de Establecimiento de Hospedaje",
33
publicado en el Diario Oficial de la Federacin de 6 de marzo de
194 2, seala, entre otras obligaciones, la obligacin de registro
-H Este reglamento estuvo en vigor hasta julio de 1982.
250 }oTge .Snchez CoTdero
del husped en las tarjetas o libros especiales que el propietario del
negocio lleve para tal efecto, anotando adems el nombre de las
personas que le acompaan (articulo 14), no transgredir el regla-
mento en materia de moralidad (articulo 15), entre otras.
Manera de extinguir la obligacin del pago. La forma de extinguir
esta obligacin es: pago, compensacin, dacin en pago, confusin,
remisin de la deuda, novacin o, prescripcin (prescribe a los
dos aos de acuerdo al articulo 1161 fraccin Ill del Cdigo Civil).
Terminacin del contrato
Este contrato termina por:
l. La llegada del plazo (en caso de reservacin y no llegada
del husped, si la cosa puede arrendarse, no se pagar nada, si no,
se pagarn daos y perjuicios); 2. Por convenio expreso; 3. Por
nulidad del contrato; 4. Por rescisin; S. Por confusin; 6. Por expro-
piacin, y 7. Por eviccin.
TEMA 14. CoRPORAClONES CrvrLES
ociones generales
En los contratos estudiados anteriormente, las finalidades ele las
partes son diversas, contrapuestas; en los contratos corporati-
vos, la finalidad ele las partes es comn, unen sus recursos para un
mismo objetivo.
Cdigos Civiles de 1870 y 1884. Estos ordenamientos se ocupan
slo del contrato ele sociedad, como contrato corporativo, no de
la asociacin.
Cdigo de Comercio de 1890. ste se ocupaba ele los dos aspec-
tos del derecho corporativo, pues regulaba la asociacin, bajo las
formas: momentnea y en participacin; asimismo reglamentaba
251
las sociedades, entre las que enumera la sociedad en nombre
colectivo,. la annima, la comandita simple, la comandita por
acciones y la cooperativa
34
Cdigo Civil de 1928. ste enmienda la deficiencia de los
Cdigos de 1870 y 1884, porque regula tanto a las sociedades como
a las asociaciones.
Asociacin
Este contrato est regulado por los artculos 2670 y 2687 del C
digo Civil.
Antecedentes
Los preceptos que reglamentan la asociacin en el Cdigo Civil
estn tomados de los cdigos alemn, suizo, argentino, brasileo,
francs; algunos preceptos son originales. Ahora bien, aunque
cuente con estos antecedentes, tiene configuracin propia.
Concepto
En trminos del artculo 2670 del Cdigo Civil, es un contrato de
carcter corporativo dotado de personalidad jurdica, que surge
de un contrato intuitu personae, celebrado entre dos o ms personas,
Jt A partir dcl4 de agosto de 1934, las citadas sociedades son reguladas por la Ley General
de Sociedades Mercan riles, publicada en el Diario Oficial de la Federacin en esa misma fecha.
Contratos 253
con el propsito de realizar una finalidad comn licita y prepon-
derantemente no econmica.
Caractersticas
l. Es corporativo por estar formado por dos o ms personas;
2. Es persona moral, por darle personalidad el derecho, como
una ficcin de l;
3. Es permanente;
4. Es intuitu personae, por formarse en consideracin a las
personas de los socios;
5. Debe tener un fin licito, lo que implica no realizar hechos
o actos prohibidos por la ley, y
6. Su objeto debe ser preponderantemente no econmico, si
lo fuera no seria asociacin civil, sino mercantil.
Fonna
Debe constar por escrito, ya sea en documento privado o pbli-
co. Para que surta efectos contra terceros, se deben inscribir en el
Registro Pblico. Los estatutos que obran en el clausulado del con-
trato, son los que rigen su objeto, vigencia, nacionalidad y obli-
gaciones (artculos 2671, 2673 y 3071 al 3074 del Cdigo Civil).
254 Jorge Snchcz Cordero
Su organizacin es corporativa, ya que funciona conforme
normas estatutarias que establecen la forma de administrar la
sociedad o las facultades de las asambleas, entre otras cuestiones
de administracin.
Extincin de la asociacin
Adems de las causas previstas en los estatutos, en trminos del
articulo 2685 del Cdigo Civil, las asociaciones se extinguen por
las siguientes causas:
l. Por consentimiento de la asamblea general.
2. Por concluir el trmino de duracin o haber conseguido su
objeto para la que fue creada.
3. Por haberse vuelto incapaz de realizar el fin para el que
se fund.
4. Por resolucin de autoridad.
rganos de la asociacin
stos son:
l. La asamblea general de asociados, que es el poder supremo
de las asociaciones, que puede reunirse en la poca fijada por
los estatutos o cuando fuere citada cuando menos por el So/o de los
Contratos 255
asociados; si no lo hiciere, lo har el juez de lo civil, a peticin de
ellos (articulo 26 7 5 del Cdigo Civil).
La asamblea general resolver sobre la admisin o exclusin
de asociados: sobre disolucin anticipada de la asociacin; sobre
nombramientos de director o directores; cuando la escritura consti-
tutiva no los nombre; sobre revocacin de esos nombramientos;
sobre los dems asuntos que le encomienden los estatutos (articulo
26 7 6 del Cdigo Civil).
Slo se tratarn los asuntos de la orden del da y las decisiones
se tomarn por mayora de votos de los presentes (articulo 2677
del Cdigo Civil). El Cdigo Civil no fija qurum de asistencia.
2. Director o directores, es el rgano ejecutivo de la asocia-
cin, los asociados podrn vigilar que las cuotas se destinen al fin
propuesto (articulo 2683 del Cdigo Civil).
Cmo se liquida?
Al extinguirse la asociacin sus bienes se aplican conforme lo
determinan los.estatutos, a falta de disposicin, como lo determine
la asamblea general; en este caso la asamblea slo podr atribuir a
los asociados la parte del activo que equivalga a sus aportaciones;
el resto se aplicar a otra asociacin o fundacin de objeto similar
a la que se liquida.
Rgimen fiscal
Est regulado por el articulo 4o. fraccin XXIV, de la Ley General
del Timbre que seala:
A. Sobre el capital, conforme al Cuota fija, $1.20
contrato por cada $1,000.00 o
fraccin
B. Cuando se determine y se autorice aumento de capital en el mismo
contrato, se pagar sobre el capital determinado la cuota del inciso anterior
y sobre el aumento autorizado:
a) Si puede precisarse el monto del Cuota fija, $0.25
aumento por cada $1,000.00 o
fraccin
b) Si no puede determinarse Cuota fija, $10.00
C. Cuando por la naturaleza del objeto de la sociedad no haya capital social
o la sociedad fuere solamente de ganancias o las aportaciones no sean en
propiedad,
a) Si es en escritura pblica Cuota fija' $15.00
b) Si se otorga en escrito privado Cuota fija' $2.50
No causan gravamen:
l. La sociedad conyugal (La sociedad conyugal no es propiamente una
sociedad, es un rgimen de copropiedad).
2. La constitucin de sociedades o fundaciones de beneficencia privada.
TEMA 15. SOCIEDAD
'jf5:. ' " [,, poc lo> ""'"'loo 2688 "' 2738 dd Cd lgo C; ,;[
Concepto
La sociedad civil es una corporacin mediante la cual las partes,
denominadas socios, se obligan a aportar bienes, industria, o
ambos, para realizar un fin preponderantemente econmico y que
no constituya especulacin mercantil (concepto que deriva del
artculo 2688 del Cdigo Civil).
Caractersticas
l. Es una corporacin por estar integrada por un conjunto de
personas.
257
2. Est dotada de personalidad jurdica, por tanto tendr un
nombre o razn social, un domicilio, una nacionalidad y un patri-
monio, ste es independiente del de los socios, que no son copro-
pietarios, sobre l, slo tienen derecho de crdito.
3. El patrimonio se forma con las aportaciones de los socios,
que puede ser dinero u otros bienes (artculo 2689 del Cdigo
Civil).
4. Tienen un fin comn (artculo 2688 del Cdigo Civil).
5. El fin debe ser preponderantemente econmico (artculo
2688 del Cdigo Civil); se distingue de la mercantil, slo por
criterio formal, es mercantil cuando se organiza adoptando alguna
forma de sociedad mercantil.
Forma
Este contrato, debe constar por escrito; puede ser pblico o priva-
do, en el primer caso, por ejemplo, se presenta cuando se aportan
bienes que requieren escritura pblica, en trminos del artculo
Tal como lo dispone el artculo 2693 del Cdigo Civil, en la
escritura social deben constar:
l. El nombre de los socios
2. La razn social
Conlrtos Z59
3. El objeto de la sociedad
4. El importe del capi.tal social y de las aportaciones
La falta de forma produce que cualquiera de los socios pueda
pedir su liquidacin, pero esta falta de forma no puede oponerse a
terceros como motivo para que no produzca sus efectos (artculo
Registro
Por lo que hace a su registro, debe inscribirse en el Registro de
Sociedades Civiles para que surta efectos contra tercero (articulo
Clusulas prohibidas
Ser nula la estipulacin que diga que los provechos pertenecern
exclusivamente a alguno o algunos de los socios y rodas las prdidas
las soporten slo unos (articulo 2696 del Cdigo Civil). Tambin
est prohibido estipular que a los socios capitalistas se les restituya
su aporte con una cantidad adicional, haya o no ganancias (artculo
Obligaciones y derechos de los socios
Respecto a las obligaciones, deben apreciarse con relacin a la
sociedad y respecto a terceros:
260 Jorge Snche<: Cordero
l. Respecto a las obligaciones con la sociedad son:
a) Satisfacer su aportacin o prestar los servicios personales
en su caso; si es un bien lo que aporta tendr las obligaciones de
todo enajenante; si es el goce de alguna cosa lo que aporta, respon-
der como arrendador.
b) Responder por las prdidas de la sociedad en la proporcin
correspondiente.
Las anteriores obligaciones derivan del articulo 2 702 del
Cdigo Civil.
2. Con relacin a terceros, respondern solidariamente y en
forma ilimitada y de manera subsidiaria los socios que adminis-
tren; los dems socios, salvo convenio en contrario, slo responde-
rn ante terceros por el valor de su aportacin (artculo 2704 del
Cdigo Civil).
Respecto a los derechos de los socios, stos son:
l. Participar en las utilidades de la sociedad (artculo 2 728
del Cdigo Civil).
2. Participar en el haber social, al liquidarse (articulo 2728
del Cdigo Civil).
Contraeos 261
3. Tienen el derecho del tanto en caso de que un socio se
separe, el plazo para usar de ese derecho es de 8 das despus de que
reciban el aviso de que se pretende enajenar (artculo 2706 del
Cdigo Civil).
4. Participar en la administracin de la sociedad, cuando no
se haya limitado su administracin a alguno de los socios (artculo
2 719 del Cdigo Civil).
5. Instruirse en la marcha de los negocios de la sociedad.
La calidad de socios es intransmisible (artculo 2684 del C-
digo Civil}.
rganos de la sociedad
stos son:
l. La asamblea de socios, con las mismas caractersticas de la
asamblea de socios de las asociaciones civiles.
2. Administrador, ejecutivo de la sociedad y que puede ser
uno o varios socios. Su nombramiento se hace en la escritura cons-.
titutiva, es irrevocable, salvo que obre con dolo, culpa o inhabili-
dad, en este caso puede revocarse su nombramiento por unanimidad
de votos; si se nombr fuera del acta constitutiva, puede revocarse
por mayora de votos.
262 Jorge Cordero
Tambin puede administrarse la sociedad por la totalidad de
los socios, en este caso los acuerdos se toman por mayora. La ma-
yora se computar por cantidades, pero si una persona representa
el mayor inters y la sociedad es de ms de tres socios, se reque-
rir el voto de la tercera parte de los socios (articulo 2713 del
Cdigo Civil).
Facultades de los administradores
Los administradores tienen las facultades que les confiere la escri-
tura constitutiva, pueden ser: de pleitos y cobranzas, de administra-
cin y de dominio; si no se seala expresamente, no tendrn las
de dominio.
Los compromisos constituidos en exceso de facultades slo
obligan a los socios si se ratifican (articulo 2716 del Cdigo Civil).
Disolucin de la sociedad
Las causas de disolucin de la sociedad sern las que establezca el
acta constitutiva, y a falta de estipulacin en sus clusulas, sern las
establecidas en el articulo 2720 del Cdigo Civil consistentes en:
l. Consentimiento unnime de los socios.
2. Por cumplimiento del trmino prefijado en el contrato.
3. Por la realizacin completa del fin social o por haberse
vuelto irrealizable.
ContraWI 263
4. Por muerte o incapacidad del socio que responde ilimita-
damente de los compromisos sociales, excepto si se pact que conti-
nuaria con los socios supervivientes o con los herederos.
5. Por muerte del socio industrial, si la industria dio na-
cimiento a la sociedad.
6. Por renuncia de un socio, en sociedad de duracin ilimitada
y que los otros socios no deseen continuar asociados.
7. Por resolucin judicial.
La disolucin debe inscribirse en el Registro de Sociedades.
La disolucin conduce a la liquidacin de la sociedad, opera-
cin por la que se aprecia si hubo prdida.
Rgimen fiscal
El mismo que el ele las asociaciones civiles, ya tratado.
TEMA 16 APARCERA
c;::.e contrato est regulado por los artculos 2739 al 2763
c . p ~ : l Cdigo Civil).
Definiciones
Hay aparcera agrcola y de ganados.
La aparcera agrcola es el contrato por el que una persona,
llamada dueo de la tierra, concede a otra, llamada aparcero, el
uso y goce de la tierra para que la cultive y se repartan los frutos,
en la forma que convengan; concepto que se deriva del artculo
265
La aparcera de ganados es el contrato por el que una persona
llamada duea del ganado, concede a otra, llamada aparcero, el
cuidado del ganado con el objeto de repartirse sus frutos y
productos en los trminos que convengan, esta definicin se deriva
del articulo 2752 del Cdigo Civil.
Funciones jurdicas y econmicas
Sus funciones jurdicas y econmicas son similares a las del arren-
damiento y la sociedad; pues consisten en conceder el uso y goce
de ciertos bienes (predio y ganado), mediante retribucin y hacer
que se disfrute de una cosa ajena; la finalidad de las dos partes es
lograr una buena cosecha o una buena cra.
Clasificacin
Es un contrato: ). Principal; 2. Bilateral; 3. Oneroso; 4. Aleatorio,
ya que al celebrar el contrato, se ignora si habr frutos, ganancias
o prdidas; 5. Conmutativo; 6. Formal, por otorgarse por escrito;
7. Temporal, y 8. De tracto sucesivo.
Son los de todo contrato. El objeto en la aparcera agrcola siempre
se refiere a un predio rstico, para el cultivo de la tierra; por lo
que hace a la aparcera de ganados, el objeto recae sobre la cra de
ganado o explotacin de l.
Contraeos 267
Se requiere que el predio sea cultivable en caso de aparcera
agrcola; en la aparcera de ganado. Se aplica ste rgimen a la
cra de otros animales, por analoga, aunque no se reglamente
expresamente.
Son los de todo contrato. Respecto a la forma debe expresarse el
consentimiento por escrito privado, debindose formar dos ejem-
plares, uno para cada contratante (articulo 2740 del Cdigo Civil).
Respecto a la capacidad, se requiere la capacidad para obligarse
y conceder el uso, por tanto, pueden dar en aparcera el propietario,
el arrendatario y el usufructuario, con consentimiento del dueo;
aunque esto desvirta el contrato, que tiene por objeto que quien
no tiene tierra cultive la ajena para repartirse las utilidades con su
dueo.
Naturaleza del derecho del aparcero
Se discute si es un derecho real o personal; por ser un contrato
complejo con caractersticas de arrendamiento. Es personal, ya
que la obligacin ele proporcionar el uso y goce se traduce en dar
participacin ele frutos, luego el aparcero no ejerce un derecho
real sobre la cosa, ejerce la posesin derivada, como el arrendamiento.
En el caso de la aparcera agrcola se relacionan las reglas
generales ele la aparcera con disposiciones del arrendamiento.
En el contrato de aparcera de ganados se relacionan las reglas
generales de la aparcera con disposiciones especiales de la sociedad
y arrendamiento de muebles.
Obligaciones del dueo del predio
stas son:
l. Conceder su uso y goce, que es la esencia del contrato
(artculo 2 7 41 del Cdigo Civil).
2. Entregar la cosa de acuerdo con lo pactado, a falta de
convenio, observando lo dispuesto para las obligaciones de dar.
3. No estorbar el uso y goce de la tierra.
4. Conservar la cosa en estado de que pueda utilizarse para
su objeto.
5. Garantizar la posesin pacfica al aparcero, obligacin en
toda enajenacin o concesin de uso o goce.
6. Responder de los daos y perjuicios por vicios ocultos ante-
riores al contrato; obligacin general para los contratos conmutativos.
7. Conceder al aparcero el uso de parte del predio para cons-
tituir su habitacin y que tome el agua potable y la lea necesaria;
Contratos 269
o qut'! .consuma el pasto necesario para alimentar a sus animales
8. Respetar el derecho del tanto al aparcero si cumpli con sus
obligaciones, si el predio se da nuevamente en aparcera (artculo
Obligaciones del aparcero
Las hay generales, semejantes a las del arrendatario y especiales
propias de la aparcera.
Las obligaciones generales son las siguientes:
l. Conservar la cosa en el estado en que se recibe
2. Servirse de la cosa para el uso convenido
3. Avisar al dueo de la necesidad de reparaciones
4. Avisar toda usurpacin o novedad daosa
5. Restituir la finca al terminar el contrato
Por su parte, las obligaciones especiales son:
l. El labrador no podr levantar las mieses o frutos sin avisar
al propietario o a quien haga sus veces; si no est, midiendo o
pesando la cosecha ante dos testigos idneos; su incumplimiento
da lugar a que la cosecha se calcule por peritos, con cargo al apar-
cero (artculo 2743 a 2745 del Cdigo Civil}.
2. Entregar al duei\o la parte de los frutos convenida, a falta
de convenio, conforme a la costumbre del lugar; la parte para el
aparcero por su trabajo nunca podr ser menor del40% de la cose-
cha (artculo 2741 del Cdigo Civil}.
3. Entregar la parte proporcional de los frutos, si se pierde
parte de la cosecha, determinando la proporcin en funcin de lo
contenido de lo que se recoja.
Si el duei\o proporciona semillas y la prdida es parcial, el apar-
cero repondr esas semillas en proporcin a lo cosechado, si es el
total no responder por las semillas (artculo 2748 del Cdigo
Civil).
Aparcera de ganado. Obligaciones del dueo
l. Conceder el uso del ganado (artculo 2756 del Cdigo Civil}.
2. Conceder al aparcero parte de los frutos o productos de
acuerdo a lo convenido, ser nulo el contrato que estipule que
todas las prdidas por caso fortuito son por cuenta del aparcero
(artculos 2754 y 2757 del Cdigo Civil}.
3. Entregar los animales en el tiempo, lugar, forma y modo
convenidos, a falta de convenio, como las obligaciones de dar
(artculo 2754 del Cdigo Civil}.
Contratos 271
4. Garantizar la posesin del aparcero de manera til, res-
pondiendo de los vicios ocultos objetivamente (artculo 2756 del
Cdigo Civil).
5. Garantizar la posesin pacifica al aparcero.
6. Responder de la eviccin, sustituyendo por otros los anima-
les perdidos (articulo 2756 del Cdigo Civil).
7. No estorbar el uso y goce perturbando al aparcero en el cui-
dado y alimentacin de los animales.
8. No disponer de los animales o de sus frutos o productos
durante la vigencia del contrato, salvo pacto en contrario respecto
a frutos (articulo 2 7 58 del.Cd igo Civil).
9. Conceder el derecho del tanto al aparcero, si antes del
vencimiento del contrato vende el ganado (articulo 2 7 63 del Cdi-
go Civil).
Obligaciones del aparcero
stas son'
l. Guardar y conservar los animales, respondiendo de su dolo
o culpa (articulo 2755 del Cdigo Civil}.
2. No disponer de las cabezas o cras sin consentimiento del
dueo (articulo 2 7 58 del Cdigo Civil).
3. No esquilar a los animales sm avisar al dueo (articulo
Terminacin del contrato de aparcera agrcola
Este termina por:
l. Llegada del plazo estipulado.
2. Por haber terminado la cosecha, salvo el derecho del tanto
para la siguiente.
3. Por cumplimiento de condicin resolutoria, si se estipul.
4. Por revocacin del dominio del dueo, indemnizando si el
dueo ocult ese riesgo.
5. Cuando termine el arrendamiento o el usufructo del dueo;
en esos casos, indemnizar al aparcero si ocult es situacin.
6. Prdida de la cosa.
7. Expropiacin del predio, detectada por utilidad pblica.
8. Eviccin, en cuyo caso el aparcero tiene derecho a exigir
ser indemnizado.
9. Muerte del aparcero. En este supuesto, se indemniza a
los herederos, si el aparcero realiz algunos trabajos. La muerte del
Contratos 273
dueo de la tierra no termina con el contrato (articulo 2742 del
Cdigo Civil)
Terminacin del contrato de aparcera de ganados
Termina por las mismas causas que la agrcola y en las mismas
condiciones.
Rgimen fiscal
En trminos del articulo 4o., relativo a la fraccin IX, ltimo prra-
fo de la Ley General del Timbre, el contrato de aparcera no causa
gravamen.
TEMA 17. CONTRATOS ALEATORIOS.
CONCEPTO Y CARACTERSTICAS GENERALES
~ e l contrato en el que las ganancias y prdidas dependen
< P ~ ~ un acontecimiento incierto, para todas las partes o para
alguna ele ellas. Se distingue ele los contratos conmutativos en que
en stos las prestaciones son ciertas; en cambio, en el aleatorio no
se sabe a cunto ascendern, o quin gana y quin pierde, sino hasta
que se realice el acontecimiento; ese acontecimiento puede ser cierto
o incierto y puede ser condicin o trmino. En el seguro de vida la
indemnizacin es cierta, su realizacin depende de un trmino; en
la compra de esperanza, su realizacin depende de una condicin.'
Diferencia entre los contratos aleatorios y los sujetos a condicin
suspensiva
En los contratos sujetos a condicin suspensiva, su existencia ele-
pende del acontecimiento futuro e incierto, no es la prestacin la
275
276 Jorge Scnche:z: Cordero
que depende del acontecimiento futuro e incierto, sino la obliga-
cin misma; en los contratos aleatorios, su formacin no depende
del acontecimiento futuro, pues unas prestaciones nacern, como
pagar las primas en el seguro de vida o de incendio, otras prestacio-
nes son las que su nacimiento depender de la realizacin de acon-
tecimiento futuro.
Adems, en los contratos sujetos a condiciones suspensivas,
las prestaciones estn determinadas y su realizacin depende de
la llegada del trmino a condicin; en cambio, en los aleatorios la
determinacin de quin soportar las prdidas o quin las
ganancias, depende de la llegada de ese acontecimiento incierto o
cierto de fecha incierta.
Contratos aleatorios del derecho civil y su comparacin con los
aleatorios del derecho mercantil
Son civiles: el juego y la apuesta, la renta vitalicia y la compra de
esperanza. Son mercantiles: el de seguros, el de prstamo a la gruesa
y la fianza mercantil.
El contrato de seguro es aquel en el que una empresa asegura-
dora se obliga mediante una prima a resarcir un dao o pagar una
suma al verificarse la eventualidad prevista en el contrato.
El prstamo a la gruesa es aquel en el que su reembolso, con
un premio, depende del feliz arribo a puerto de los efectos sobre
los que se hizo o del valor que se obtenga en caso de siniestro.
Contratos 277
La fianza mercantil es la otorgada por compaa autorizada
en la que la obligacin del deudor principal es mercantil.
Se distinguen los contratos aleatorios civiles de los mercantiles
en que en stos, hay un propsito de especulacin comercial y son
celebrados por compaas o empresas autorizadas para eso, por
ello se dice que los contratos aleatorios mercantiles pierden su
carcter aleatorio, pues se basan en clculos actuariales que hacen
casi imposible una prdida. Lo que hacen las compaas de fianzas
y seguros es formar una mutualidad que pagar las indemnizaciones
originadas por siniestros; nicamente ser aleatorio para quien
paga la prima.
Lo anterior, claro, desde el punto de vista econmico, pero
jurdicamente son contratos aleatorios cuya prdida o ganancia
depender de la realizacin de un acontecimiento incierto.
El juego y la apuesta
Este contrato est regulado por los artculos 2764 a 2773 del Cdigo
Civil. Es el contrato aleatorio por excelencia, en que del acon-
tecimiento futuro depender de quin gane o quin pierda.
Diferencias entre juego y apuesta segn los juristas Ricci,
Manresa y Navarro y Enneccerus
Segn Ricci, juego es el convenio en virtud del cual dos o ms
personas hacen sendas apuestas con el compromiso de perderla a
278 Jorge Snche;: Cordero
favor de quien venza, ellos directamente participan, es decir, son
los competidores. La apuesta es el convenio por el que la ganancia
es atribuida a la parte cuya afirmacin relativa a un asunto resulta
cierta.
Manresa y Navarro sostienen que es juego cuando las partes
participan en l, y que es apuesta cuando la accin no depende de
las partes.
Enneccerus afirma que el juego tiene por objeto la distraccin o
la ganancia o ambas, la apuesta tiende a robustecer una afirmacin.
Accin por deudas de juego y apuestas prohibidas
El Ejecutivo ha reglamentado los juegos permitidos, prohibien-
do la ruleta, el bacar y los albures, entre otros (Ley Federal de
Juegos y Apuestas).
En relacin con los juegos y apuestas prohibidos, no hay accin
sobre las deudas contradas por ellos, adems desconoce la ley
todo efecto al contrato que los origine, pues por tratarse de normas
de inters pblico, estn afectados de nulidad absoluta, y aun en
el caso de pago voluntario, el perdidoso tiene accin para que se le
devuelva el 50% de lo pagado, entregando el otro 50% a la bene-
ficencia pblica (artculos 2764 al 2765 del Cdigo Civil).
Las deudas de juego no admiten compensacin. Uno de los
requisitos para que proceda la compensacin es que sea exigible,
Contratos 279
y no sindolo las deudas de juego o apuesta prohibida, no puede
aplicarse la compensacin (articulo 2768 del Cdigo Civil).
No admiten novacin. Tampoco puede existir novacin, pues
sta es la conversin de una obligacin por otra, y en este caso no
hay obligacin por deuda de juego o apuesta prohibidos (artculo
Se conceden excepciones a tos perdidosos. El perdidoso puede
ejercer la accin de juego prohibido, pero esta accin no es oponi-
ble a tercero de buena fe, pues si la obligacin nacida del juego se
forma en un titulo a la orden o al portador y ste es endosado a
un tercero, no podr oponerse esa excepcin; en este caso el perdi-
doso, una vez verificado el pago, puede reclamar al ganador el
50% y el otro 50% queda a la beneficencia pblica (artculo 2770
del Cdigo Civil).
No admiten fianza. Como esa obligacin no produce efectos
jurdicos, la fianza que la garantice no puede existir, pues no existe
el accesorio sin el principal.
Accin para exigir la suma prestada para el juego y la apuesta
Si no hay accin para exigir el pago de lo ganado, entonces tampo-
co para pedir lo prestado con ocasin al juego y apuesta prohibidos
por el otro jugador, pero el prstamo hecho por tercero extrao al
juego s debe reembolsarse y es exigible, ya que quien presta a
persona capaz no est obligado a indagar el uso del prstamo.
Prescripcin
El que pierda en juego y apuesta no prohibido si est obligado
civilmente y esa obligacin es exigible jurdicamente y la accin
para reclamar esa obligacin prescribe a los 30 das. Esta
prescripcin es de tan corto tiempo para evitar que el juego lcito
llegue a constituirse en un mal social (articulo 2767 del Cdigo
Civil).
A qu monto puede llegar la deuda?
La deuda exigible por juego o apuesta no puede exceder de la
vigsima parte de su patrimonio (articulo 2767 del Cdigo Civil).
COMPRA DE ESPERANZA
Este contrato est regulado por los artculos 2792 y 2793 del
Cdigo Civil.
Concepto
En trminos del artculo 2792 del Cdigo Civil, se llama compra
de esperanza al contrato que tiene por objeto adquirir por una
cantidad determinada, los frutos que la cosa produzca en un tiempo
fijado, tomando el comprador para si los riesgos de que los frutos
no lleguen a existir, o bien los productos de un hecho que pueden
apreciarse en dinero.
Contratos 281
Es un contrato aleatorio para el comprador y conmutativo
para el vendedor.
Su comparacin con la compra futura
El artculo 2309 del Cdigo Civil permite, en general, que las cosas
futuras puedan ser objeto del contrato, tomando el comprador el
riesgo de que no llegasen a existir.
La compra de cosa esperada o futura es una modalidad de la
compraventa y se rige por lo dispuesto para la compra de esperanza.
Se distinguen en que en la compra de esperanza se adquieren
los frutos que una cosa produzca en tiempo fijo, en tanto que en la
compra de cosa futura no son los frutos los que se vendern, sino
la cosa misma; adems, en la compra de cosa esperada hay dos
posibilidades: la. que se convenga en pagar aunque la cosa no
llegue a existir; este contrato se rige por lo dispuesto para la compra
de esperanza, y 2a. en el que el pago se supedita a que la cosa llegue
a existir; en este ltimo supuesto es una compraventa sujeta a
condicin suspensiva.
Elementos de existencia y validez de la compra de esperanza
Son los mismos de todo contrato.
Consentimiento. Consiste en la manifestacin de voluntad
de correr el riesgo de que los frutos lleguen a existir y que el vende-
dor los transmita si se producen.
282 Jorge Snchez: Cordero
Objeto. Siendo requisito de todo contrato que el objeto exista
o pueda existir, surge el problema de que en la compra de esperanza
ste pueda no existir; en este contrato la aleatoriedad recae sobre
uno de los elementos de existencia del contrato, no sobre el monto,
y si es existente el contrato es por disposicin legal, no por lgica
jurdica.
Capacidad. Se requiere la necesaria para la compraventa, la
de enajenacin. La venta de cosa ajena es nula relativamente; se
revalida si el vendedor la adquiere de quien tenga derecho de pro-
piedad sobre ella antes de que tenga lugar la eviccin; caso especial
de convalidacin de nulidad relativa, que normalmente queda a
cargo del perjudicado, en este caso, no es el comprador quien rati-
fica, la ratificacin depende de un hecho ajeno a su voluntad; por
lo expuesto se dice que esa venta est afectada de nulidad absoluta
y lo que sucede es que se hace una nueva venta.
Ausencia de vicios del consentimiento. Los que interesan son el
error, el dolo y la lesin. El error debe recaer sobre el motivo
determinante de la voluntad, como el hecho de haber querido
contratar una venta de cosa esperada, y se estipule cotnpra de
esperanza.
El dolo se debe a maquinaciones que indiquen al comprador
a correr un gran riesgo o a venderle algo que de antemano sabe
no existir.
Contratos 283
Lesin. Cuando el vendedor aprovecha la suma ignorancia,
notoria inexperiencia o extrema necesidad del comprador,
logrando un lucro excesivo para el riesgo que se corre y a lo que l
se obliga.
Licitud en el objeto, motivo, fin o condicin del contrato.
Se aplican las reglas generales de las obligaciones.
Forma. Se aplica lo dispuesto para la compraventa. En efecto,
en trminos del artculo 2793 del Cdigo Civil, los derechos y
obligaciones de las partes en este contrato son los mismos de la
compraventa, por tanto, en relacin con la forma, debe acudirse
al contrato de compraventa.
TEMA 18. CONTRATOS DE GARANTA
CP contratos de garanta son fianza, prenda, hipoteca y
x:ttcrests.
Concepto
Son aquellos destinados a proteger al acreedor ele la insolvencia
del deudor.
Su razn de ser est, en proteger al acreedor:
l. Del peligro ele enajenacin de bienes del deudor, que aun
ele buena fe, puede provocar su insolvencia; de este peligro se
resguarda:
a) Desapoderando al deudor de la cosa (prenda).
285
b) Sin desapoderarlo, adquiriendo un derecho real sobre la
cosa (hipoteca).
2. Para proteger al acreedor de nuevas deudas con otros
acreedores se resguarda:
a) Mediante un segundo deudor garante (fianza).
b) Creando un derecho de preferencia (hipoteca o prenda).
Fianza
Este contrato est regulado por los artculos 2794 a 2855 del
Cdigo Civil.
Definicin
En trminos del articulo 2794, es un contrato por el que una
persona, llamada fiador, se compromete con el acreedor a pagar
por el deudor, si ste no lo hace.
Se hace hincapi en el hecho de que el fiado, no es parte en
el contrato de fianza (articulo 2796 del Cdigo Civil).
Clasificacin
Es un contrato: l. Accesorio; 2. Unilateral, ya que slo
el fiador, se obliga por el deudor; puede ser bilateral cuando el
C o n t r a t o ~ 287
acreedor, no el deudor, paga al fiador por el otorgamiento de la
fianza; 3. Gratuito, pero puede ser oneroso, en el caso de que el
contrato sea bilateral; 4. Consensual, y 5. Expreso, la fianza no se
presume, debe manifestarse verbalmente o por escrito.
Obligaciones susceptibles de ser afianzadas
Todas las obligaciones, con la sola limitacin de no ser por ms
valor que la deuda principal. No pueden serlo las que adolezcan
de una ineficacia juridica.
Diversas especies de fianza:
l. Por la manera de constituirse:
a) Legal, impuesta por ley
b) Judicial, impuesta por sentencia
e) Convencional, por acuerdo
2. Atendiendo a la remuneracin:
a) Gratuitas
b) Onerosas
3. Atendiendo a su rgimen jurdico:
a) Civil, regida por el derecho comn
b) De empresa, cuando el fiador es una empresa
e) Administrativa, para garantizar crditos fiscales u obliga-
ciones administrativas
Extensin de la fianza entre el acreedor y el fiador
Puede abarcar el monto de la obligacin o menos, no ms; si se
otorga en trminos generales se extiende al monto de la obligacin
ms los rditos y gastos de cobro (articulo 2799 del Cdigo Civil).
Qu excepciones pueden oponrsele?
Todas las inherentes a la obligacin principal, que no sean
personales del deudor (articulo 2812 del Cdigo Civil). Puede
oponer adems la de orden y la de excusin.
Beneficios de orden y excusin
El derecho de poder oponer la excepcin de orden, es el beneficio
que puede pedir el fiador para que primero se ejecute al deudor
(fiado). El de excusin es el que tiene el fiador para que el acree-
dor cobre primero en los bienes del fiado y en caso de que su
patrimonio no alcance a cubrir la obligacin, el resto lo pagar el
fiador (artculos 2814 y 2815 del Cdigo Civil).
En trminos del articulo 2816 del Cdigo Civil, no tiene lugar
la excusin en los casos siguientes:
l. Cuando el fiador renuncia.
Contratos 289
2. En caso de concurso o insolvencia probada del deudor.
3. Cuando el deudor no pueda ser demandado en la Repblica.
4. Cuando el negocio para el que se prest la fianza sea propio
del fiador.
5. Cuando se ignore el domicilio del deudor y llamado por
edictos no comparezca ni tenga bienes en el lugar del cumplimiento
de la obligacin.
Conforme a lo sealado por el artculo 2817 del Cdigo Civil,
los requisitos para que el beneficio de excusin aproveche al fia-
dor son:
l. Que lo alegue al requerrsele ele pago.
2. Que designe bienes del deudor que basten y que estn en
el lugar ele pago.
3. Que asegure los gastos de excusin.
El fiador podr pedir la excusin despus si el deudor adquiere
bienes con posterioridad al requerimiento o se descubre que los
tena ocultos (artculo 2818 del Cdigo Civil}.
Efectos de la fianza entre el fiador y el deudor
La fianza puede constituirse: con el consentimiento del deudor,
sin su consentimiento y contra su voluntad.
290 Jorge Stinchtz Cordero
Los efectos entre fiador y deudor pueden apreciarse antes
del pago y despus de hecho ste. En trminos del articulo 2836 del
Cdigo Civil, el fiador puede:
l. Antes del pago, exigir al deudor asegure el pago o lo releve
de la fianza:
a) Si fuere demandado por el pago (judicialmente).
b) Si el deudor sufre menoscabo en sus bienes de manera que
se halle en riesgo de quedar insolvente.
e) Si pretende ausentarse de la Repblica.
d) Si se oblig a relevarlo de la fianza en tiempo determinado,
y ste ha transcurrido.
e) Si la deuda se hace exigible por el vencimiento del plazo.
2. De acuerdo con el articulo 2829 del Cdigo Civil, si es des-
pus del pago, tendr derecho de exigir al deudor la repeticin de
lo que hubiere pagado.
;Cmo debe ser indemnizado el fiador en caso de pago?
En caso de fianza, sin voluntad del fiado, slo se cobrar lo que le
haya beneficiado del pago (artculo 2828 del Cdigo Civil), en los
Contratos 291
otros casos responder de la deuda principal y dems accesorios,
subrogndose el fiador en los derechos del acreedor (artculo 2830
del Cdigo Civil) -por ejemplo si paga $5.00 slo repetir por
$5.00, aunque el crdito sea $10.00, no como en la cesin que
puede pagar cinco y cobrar diez, si el crdito lo vale-.
Transaccin entre fiador y acreedor. En caso de transaccin el
fiador solo repetir por lo que pag (articulo 2831 del Cdigo
Civil).
Excepciones que puede oponer el deudor al fiador. Puede oponer
las siguientes excepciones: Si el fiador pag sin avisar al deudor,
podr oponerle todas las excepciones que poda haber opuesto al
acreedor, como la de pago. Si el deudor indebidamente paga
al acreedor, habiendo ya pagado el fiador, repetir contra el acree-
dor por pago de lo indebido (artculos 2832 y 2833 del Cdigo Civil).
Efectos de la fianza entre los cofiadores. Cuando varias perso-
nas garantizan el cumplimiento de una misma obligacin son soli.-
dariamente responsables del cumplimiento, salvo pacto en
contrario. Cuando alguna paga la deuda podr repetir contra
cada uno de los otros, lo que proporcionalmente le corresponda.
Si alguno es insolvente, su parte recaer sobre todos, en la mis-
ma proporcin. Para lo anterior se requiere que haya pagado en
virtud de demanda judicial o por hallarse el deudor principal
en estado concurso (articulo 283 7 del Cdigo Civil).
En el caso de la solidaridad o simple mancomunidad, sern
responsables solidariamente fiadores, salvo pacto en contrario.
Beneficio de divisin. Es una defensa del cofiador. Al pedir el
beneficio de divisin, el fiador slo responde por la parte del fiador
o fiadores ir,solventes, si la insolvencia es anterior a la peticin; y
ni aun por esa insolvencia si el acreedor voluntariamente cobra
a prorrata sin peticin (articulo 2840 del Cdigo Civil).
Casos en que no procede e1 beneficio de la divisin. En trminos
del articulo 2839 del Cdigo Civil, este beneficio no tiene lugar
entre los fiadores:
l. Cuando se renuncia expresamente.
2. Cuando cada fiador se ha obligado mancomunadamente
con el deudor.
3. Cuando alguno sea concursado o se halla insolvente, enton-
ces se dividir su parte a prorrata entre todos.
4. Cuando el negocio para el que se prest la fianza es propio
del fiador.
5. Cuando alguno de los fiadores no est en la Repblica o se
desconozca su paradero y citado por edictos no comparezca.
Extincin de la fianza
Esta se extingue:
Contratos 293
l. Por va de consecuencia, cuando se extingue la obligacin
principal, por pago, compensacin, remisin o confusin (artculos
2842 y 2843 del Cdigo Civil).
2. Por va principal, como revocacin, cancelacin o cuando
el acreedor concede la prrroga o espera al deudor sin consen-
timiento del fiador; o le otorgue quita; o porque el acreedor dentro
de 30 das no exija al deudor el cumplimiento; o deje de promover
por tres meses en el juicio de ejecucin contra el deudor (artculos
2846, 2847 y 2848 del Cdigo Civil).
Fianza legal o judicial
Es la otorgada por disposicin legal o judicial. Cuando sea de ms
de $1000.00, se exigir que el fiador tenga bienes races, por menos,
no (articulo 2850 del Cdigo Civil). Los fiadores legales o judiciales
no gozan del beneficio de orden ni de excusin (articulo 2855 del
Cdigo Civil).
Registro
Debe hacerse cuando la fianza se constituya en atencin a tener
bienes races, en este supuesto, se har la inscripcin correspon-
diente y su tildacin en su oportunidad (artculo 2852 del Cdigo
Civil).
Rgimen fiscal
El contrato de fianza no est gravado por impuesto alguno.
TEMA 19. PRENDA
contrato est regulado por los artculos 2856 al 2892
Cdigo Civil.
Adems de su significado como contrato, la palabra prenda
tiene otras dos acepciones:
Como derecho real de garanta denominado "prenda" o como
la cosa misma objeto de la garanta.
Concepto
El Cdigo Civil, en su articulo 2856, define a la prenda como un
derecho real constituido sobre un bien mueble enajenable para
garantizar el cumplimiento de una obligacin y su preferencia
en el pago.
295
Esta definicin es incompleta, ya que no alude al elemento
entrega y determinacin de la cosa, por tanto, debe definirse como
un contrato por el cual el deudor o un tercero entrega una cosa
mueble al acreedor para garantizarle el cumplimiento de la obli-
gacin y su preferencia en el pago, quedando el acreedor obligado a
devolver la cosa si el deudor cumple oportunamente su obligacin.
Caractersticas
l. Dar nacimiento a un derecho real sobre bienes muebles
2. Es por naturaleza accesorio
3. Es indivisible y especial
4. Trae prelacin en el pago
Cosas que pueden ser objeto del contrato
Pueden ser objeto del contrato todos los muebles enajenables y
los frutos que puedan ser recogidos en tiempo determinado, sobre
stos ltimos por considerarlos "muebles por anticipacin" (artcu-
los 2656 y 2857 del Cdigo Civil}.
Es condicin para que h prenda produzca sus efectos entre-
garla, pues este contrato no se perfecciona con el simple consen-
timiento, es necesaria la entrega de la prenda, si no la hay, estaremos
ante una promesa de prenda. La entrega podr ser real o jurdica
(artculo 2858 del Cdigo Civil}.
Contratos 297
Jurdicamente se entiende entregada la cosa, cuando se con-
viene en que quede en poder de un tercero o del propio deudor,
por consentimiento expreso o por disposicin legal; en el ltimo
caso el contrato debe inscribirse en el Registro Pblico para que
surta efectos contra tercero (articulo 2859 del Cdigo Civil).
El deudor puede usar la prenda, si sta queda en su poder, si
as lo pactan las partes.
Prenda sin disposicin
Es la constituida sobre frutos pendientes o recogidos que queden
en depsito del deudor. El jurista Planiol, estima que es hipoteca, en
cambio, el maestro Borja Soriano sostiene que es prenda de muebles
por anticipacin y su entrega no se efecta por disposicin legal.
Fonna de la entrega de la cosa
Es segn su naturaleza. Si es incorprea la entrega es simblica,
dndose el titulo ele ellas, como un crdito, en este caso hay que
notificar al deudor (articulo 2865 del Cdigo Civil). Si la cosa es
corprea la entrega puede ser real o judicial (articulo 2858 del
Cdigo Civil).
Prenda de cosa futura
Slo puede ser cuando no se requiera la entrega, caso de los frutos,
que es posible dar en prenda los que producir una finca (articulo
Forma
Debe constar por escrito, puede ser en documento privado o
pblico. No surtir efectos contra terceros sino desde la fecha de
registro, escritura pblica o que lo sepa de manera fehaciente
Derecho real de prenda
Es el que confiere al acreedor el derecho de retencin de la cosa,
retencin oponible a todos ya que tiene las acciones posesorias de
persecucin, de preferencia en el pago, de ser indemnizado de los
gastos de conservacin y de exigir el pago o constitucin de una
nueva prenda en caso de prdida o deterioro sin su culpa (artculo
Los frutos de la cosa pertenecen al deudor, pudiendo aplicarse
a intereses (artculo 2880 del Cdigo Civil).
En caso de incumplimiento, el acreedor slo tiene que pedir
al juez que decrete la venta de la cosa, con citacin del deudor
Puede convenirse venta extrajudicial fijando precio al ven-
cimiento del contrato, no al celebrarse, siempre que no se perju-
diquen derechos de tercero (articulo 2883 del Cdigo Civil).
No podr el acreedor en ningn caso apropiarse de la cosa, y
ser nula la clusula que lo autorice.
Contratos 299
Tambin es nula la clusula que prohba al acreedor solicitar
la renta de la cosa dada en prenda (articulo 2887 del Cdigo Civil).
El acreedor no responde de la eviccin de la cosa vendida
slo que se haya obligado a ello o haya dolo de su parte.
Su ndvsbldad
Los derechos y obligaciones que resultan de la prenda son indi-
visibles, salvo pacto en contrario o que la prenda sea sobre varios
objetos, los pagos parciales, en este caso se irn reduciendo
proporcionalmente, si no, la prenda sigue indivisa garantizando la
obligacin, por la parte que sea (articulo 2890 del Cdigo Civil).
Extincin
La prenda puede extinguirse:
Por va de consecuencia, al extinguirse la obligacin principal
(deuda), sea por el pago o por cualquiera otr<l causa legal (articulo
Por va directa, cuando se extingue la prenda, independiente-
mente que subsista la obligacin principal, como en el caso de
renuncia expresa que el acreedor hace de la prenda. Cundo
produce efectos contra terceros? Slo surtir efectos cuando conste
la certeza de la fecha en que se hizo, en el Registro Pblico, en
300 Jorge Snche:t Cordero
escritura pblica o de alguna otra manera fehaciente (artculos
2860 y 2861 del Cdigo Civil).
Rgimen fiscal
En trminos del artculo 4o., fraccin IX de la Ley General del
Timbre, la prenda no causa gravamen.
TEMA 20. LA RENTA VITALICIA
~ e contrato est regulado por los artculos 2774 a 2791
c.p::l Cdigo Civil. Es un contrato aleatorio que puede ser
contractual u originado por testamento.
Definicin
En trminos del articulo 2774 del Cdigo Civil, es el contrato
aleatorio por el que el deudor se obliga a pagar peridicamente
una pensin durante la vida de una o ms personas determinadas,
mediante la entrega de dinero o de cosa mueble o inmueble determi-
nados, cuyo dominio se le transfiere desde luego al deudor. Se hace
una transmisin con una carga.
301
Gratuidad y transmisin onerosa aleatoria
La renta vitalicia puede constituirse a ttulo gratuito, por donacin
o testamento (artculo 2775 del Cdigo Civil); en estos ltimos
casos no se hace una transmisin con una carga, por ello se dice
que no es una transmisin onerosa aleatoria.
Naturaleza del contrato
Es un contrato que tiende a asegurar el modus vitendi del
beneficiario, por tanto, ser exigible la pensin, pero su incum-
plimiento no determina la rescisin del contrato (artculo 2 782 y
Partes del contrato
stas son:
1. Constituyente o acreedor, que da el capital.
2. Deudor de la renta, que es quien recibe el capital y se obliga
a pagar la pensin.
3. Pensionista o tercero, aqul a favor de quien est consti-
tuida la renta; en el caso del primero puede ser el propio acreedor.
Clasificacin del contrato
Es un contrato: l. Aleatorio por esencia; 2. Principal; 3. Bilateral,
cuando tiene origen contractual; 4. Unilateral, cuando su origen
Contratos 303
es la donacin o el testamento; 5. Gratuito, cuando constituye
una liberalidad; 6. Oneroso, si la prestacin es hecha a cambio de
capital o bien recibido; 7. Consensual, y 8. Formal, cuando los
bienes que se transfieren deben enajenarse llenando alguna forma-
lidad (articulo 2776 del Cdigo Civil).
Puede estipularse sobre la vida de un tercero
Generalmente se constituye sobre la vida del que da el capital,
pero puede establecerse sobre la de un tercero, y es la duracin de
esa vida la que determina el tiempo de la pensin, no de quien
tenga derecho a la pensin, sta la recibe de quien constituye la
renta. El tercero debe ser determinado en el contrato, o ser nulo.
Si el pensionista muere antes que el tercero, la pensin se
transmitir a los herederos (articulo 2774 y 2789 del Cdigo Civil).
Puede estipularse sobre la vida de una o varias personas
Cuando se estipula que se constituya sobre la vida de varias
personas, el pensionista dejar de percibir la renta a la muerte de
todas.
No puede constituirse sobre una persona muerta
Siendo la vida la que determina la duracin de la pensin, es nulo
el contrato que se estipule sobre la vida de una persona muerta;
tambin es nulo si el pensionista muere dentro del plazo sealado
en el contrato, as como cuando la persona a cuyo favor se
constituye la renta, muere dentro del plazo que en l se seale y
que no podr ser inferior de 30 das, contados desde el del
otorgamiento. (artculos 2779 y 2780 del Cdigo Civil}.
Efectos
La renta vitalicia es redimible a voluntad del acreedor. No puede
liberarse con la devolucin del capital. Puede rescindirse a peticin
del pensionista cuando constituida mediante un precio no da el
constituyente las garantas para su ejecucin (artculo 2781
del Cdigo Civil}. El pensionista no tiene derecho a devolucin del
capital por falta del pago de pensiones, tiene derecho a exigir stas,
las vencidas, y que se asegure el cumplimiento de las futuras
(artculos 2782 y 2783 del Cdigo Civil}.
TEMA 21. HIPOTECA
Breve nocin histrica
es una institucin que ya conocia el derecho
aunque no con la perfeccin que alcanz en
Roma y a la que primero se llam pignus conventum, dndosele
ms tarde el nombre legal de hipoteca.
En el derecho griego la hipoteca era conceptualizada como la
prenda ele un inmueble para garantizar el cumplimiento de una obli-
gacin; a travs de la hipoteca se desposea al deudor de la finca.
En los orgenes de dicho derecho, para otorgar una garan-
ta real a un acreedor, no se tenia ms medio que transmitirle la
305
propiedad del bien, transmisin que se haca celebrando un
contrato con fiducia.
La enajenacin fiduciaria era un contrato por el cual el acree-
dor se obligaba a transferir el bien despus de ser pagado el crdito
que garantizaba. Este bien corra el peligro de quedar incapacitado
despus de devolverlo el acreedor, quien poda disponer de l.
Posteriormente apareci la prenda pignus, contrato por el que
al acreedor slo se le confera la posesin y no la propiedad y dispo-
sicin de la cosa dada en prenda, que podan ser muebles o inmue-
bles. Este nuevo sistema tenia el inconveniente de privar al deudor
de la posesin y uso de la cosa y de los frutos de la misma, y de no
poder dar el mismo objeto en garanta de otro crdito, aun cuando
el primero fuera muy inferior al valor de la cosa.
Notando el inconveniente de la prenda, principalmente para
los agricultores, los cuales no teniendo ms bienes que sus aperos
de labranza que al pignorados les imposibilitaban para continuar
su labor; entonces el pretor admiti que se pudieran dar esos bie-
nes en prenda sin desposesin, protegiendo el derecho del acreedor
con la accin serviana, procedimiento que se generaliz y que
tuvo con1o nueva proteccin al acreedor la accin cuas'i serviana o
hipotecaria.
En el derecho romano se perfeccion esta figura al ser consi-
derado como un derecho real, que se poda constituir sobre bienes
Contratos 307
muebles e i.nmuebles, para garantizar una obligacin principal, sin
que el deudor tuviera que ser desposedo del bien o cosa gravada,
en donde adems se le conceda un derecho de reservacin, venta
y preferencia en el pago.
Esto es, que en un principio se confundan la hipoteca con la
prenda, ya que a ambas se les designaba bajo la denomil'lacin de
pignus, pero ms adelante se dio el nombre de prenda a la garanta
que pasaba en poder del acreedor e hipoteca, a la garanta que
permaneca en poder del deudor.
Etimolgicamente, la voz hipoteca significa "poner debajo",
tomada de la voz latina hypotheca, derivada a su vez del griego
hypotheke.
Al evolucionar ese derecho de hipoteca, se definieron sus
caracteres: derecho real accesorio e indivisible, siendo susceptibles
de hipotecarse todos los bienes muebles o inmuebles y pudindose
constituir por convenio, por testamento o tcita, garantizaba plena-
mente al acreedor ya que le confera un derecho preferente y real,
protegido jurdicamente por la accin cuasi-serviana o hipotecaria.
En el derecho griego, la hipoteca tenia caractersticas semejan-
tes a la anticresis, que era el pacto a travs del cual el acreedor
poda hacer suyos los frutos del bien dado en garanta, disfrute
que hacia las veces de inters del capital, o slo del capital, si no
se pactan intereses.
La hipoteca en los cdigos de 1870 y 1884
En estos cdigos existe un concepto deficiente de la hipoteca, ya
que se omite precisar que quien la constituye no pierde la posesin
del objeto; queda en garanta.
Los artculos 1940 del Cdigo de 1870 y el 1823 del Cdigo
de 1884 sealaban: "La hipoteca es un derecho real que se
constituye sobre bienes inmuebles o derechos reales, para garan-
tizar el cumplimiento de una obligacin y su preferencia en el pago".
Adems, en estos cdigos se regul al contrato de anticresis
como una institucin diversa de la hipoteca. En el Cdigo Civil
de 1928 esta figura desapareci
La hipoteca est regulada por los artculos 2893 al 2943 del
Cdigo Civil vigente.
Definicin
En el artculo 2893 del Cdigo Civil se dice: "La hipoteca es una
garanta real constituida sobre bienes que no se entregan al
acreedor, y que da un derecho a ste, en caso de incumplimiento
de la obligacin garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes,
en el grado de preferencia establecido por la Ley".
Es pues, un derecho real accesorio constituido sobre bienes
determinados, por medio del cual y mediante contrato se establece
Contratos 309
que dichos bi.enes quedan en poder del deudor y en caso de incum-
plimiento de su obligacin, se pagar preferentemente con el
producto de su venta, teniendo derecho ele persecucin en manos
ele quien se halle dicho bien.
Caractersticas
Es un contrato: l. Accesorio o de garanta en oposicin a prin-
cipal, pues ampara el cumplimiento ele una obligacin principal;.
2. Bilateral, en oposicin a unilateral, porque nacen obligaciones
a cargo de ambas partes; 3. Formal en oposicin a consensual y a
real, y 4. Conmutativo en oposicin a aleatorio;
Accesoriedad
La hipoteca es un contrato en que se establece un derecho real
accesorio, ya que sigue el principio general de que "lo accesorio
sigue la suerte ele lo principal"; es decir, que garantiza una obliga-
cin principal. Esta caracterstica est en casi todas las legislacio-
nes, como la francesa, romana, espaola y la mexicana.
En el medio jurdico mexicano, la hipoteca debe seguir a la
obligacin principal en su suerte, desde su nacimiento hasta su
extincin.
Excepciones al principio de accesoriedad
Es el caso de una hipoteca para garantizar obligaciones futuras o
sujetas a una condicin suspensiva. El maestro Borja Soriano seala
31 O )orEe S n c h e ~ Cordero
que, segn la teora moderna, el derecho sujeto a condicin sus-
pensiva existe en germen (el nio que est en el seno de su madre);
pero segn la teora tradicional, mientras la condicin suspensiva
est pendiente, el derecho a la obligacin no existe; se tiene sola-
mente la esperanza de verla nacer algn da. Ahora bien, las
obligaciones bajo condicin suspensiva y las futuras pueden garan-
tizarse con hipoteca? Parece natural contestar que mientras no
hay obligacin principal, no puede haber hipoteca (que es un con-
trato accesorio). Sin embargo, el legislador, colocndose en un
punto de vista prctico, permite que se constituya antes de que
nazca la obligacin principal; mas para que la hipoteca surta efectos
se necesita que la obligacin llegue a nacer (artculo 2921 del
Cdigo Civil).
Otra excepcin al principio general es que cuando el crdito
principal se extingue por novacin, la hipoteca que lo garantiza
puede ser conservada para garantiznr la nueva obligacin.
Carcter inmueble y excepcionalmente mueble de los bienes
hipotecados
En el Cdigo Civil vigente hay un nuevo cambio en cuanto a los
elementos, mejor dicho en cuanto al objeto, pues en el Cdigo
anterior solamente poda recaer esta clase de contratos sobre bienes
races o derechos reales; excepcionalmente se constitua sobre
bienes muebles por su naturaleza (aunque inmuebles por disposi-
cin de la ley), como en el caso de que se hipotecara una embar-
cacin. Actualmente se pueden sealar como objetos de la hipoteca
Contnltos 3 11
bienes muebles, como lo son los titulas de crdito, que son derechos
personales.
Divisibilidad
Se establece por el Cdigo actual este principi.o en cuanto a los
bienes gravados con hipoteca, al establecer que esta caracteristica
es derivada de la naturaleza propia de esta figura juridica, en cuanto
se determina que no se opone a su divisin si no es necesaria,
cuando se hipotequen varias fincas para garantizar un crdito
(articulo 2912 del Cdigo Civil). Asi el articulo 2913 seala:
"Cuando una finca hipotecada susceptible ele ser fraccionada
convenientemente se divida, se repartir equitativamente el gra-
vamen hipotecado entre las fracciones. Al efecto, se pondrn de
acuerdo el dueo ele la finca y el acreedor hipotecario; y si no se
consiguiere ese acuerdo, la distribucin del gravamen se har por
decisin judicial, previa audiencia de peritos."
De lo anterior se aprecia que, la divisibilidad de la hipoteca
en cuanto a los bienes gravados ha quedado establecida en forma
expresa, es decir, se ha creado una restriccin ms al principio de
la autonomia de la voluntad. Actualmente con motivo de la crea-
cin de grandes fraccionamientos, se requiere que al dividirse una
propiedad, por ser futuros propietarios de los departamentos que
forman un multifamiliar, por ejemplo, se requiere se divida el crdito
hipotecario con que est gravado el edificio en su unidad, de tal
312 Jorge ST!Chet Cordero
manera que los adquirientes de las diversas fracciones puedan tener
la seguridad de que podrn liberarse de la hipoteca que exista sobre
su propiedad, mediante el pago proporcional del crdito que preva-
lece sobre el todo.
Aspecto especial y expreso
La hipoteca en la legislacin mexicana se diferencia de las hipote-
cas tcitas y generales en el derecho romano y espaol, en que estas
ltimas podan establecerse por consentimiento expreso o tcito
del deudor. Sin embargo, en el derecho positivo mexicano, para
que exista una hipoteca se requiere una determinacin expresa,
segn indica el Cdigo Civil en su artculo 2895: "La hipoteca slo
puede recaer sobre bienes especialmente determinados", y por
lo dems el artculo 2919 del mismo Cdigo textualmente dice:
"La hipoteca nunca es tcita, ni general; para producir efectos
contra tercero necesita siempre de registro, y se contrae por volun-
tad, en los convenios y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna
persona a prestar esa garanta sobre bienes determinados. En el
primer caso, se llama voluntaria; en el segundo, necesaria".
Su naturaleza inseparable respecto del bien gravado
Al igual que las servidumbres, la hipoteca como derecho real
accesorio es inseparable del bien principal, deducindose de esto
el principio general de que "lo accesorio sigue la suerte del
principal", derivndose de ello el carcter persecutorio de la accin
real y la oponibilidad del gravamen a terceros.
Contratos 313
La inseparabilidad se establece exclusivamente en relacin
con el objeto o cosa hipotecada, depende de sta en cuanto a su
duracin o extincin.
Por otra parte, al estudiar la Teora General de las Obligacio-
nes se dice que ninguna obligacin personal puede eludirse por
abandono de la cosa, en cambio, toda obligacin real queda extin-
guida por el abandono de la cosa en manos del sujeto activo, es
decir, que las obligaciones personales suponen un acto de conducta,
independientemente de la cosa, en obligaciones que son aut-
nomas, en el sentido de que no dependen de una cosa o derecho
real constituido sobre un bien.
El deudor no se liberar de su obligacin abandonando la cosa,
el deudor responde con su patrimonio.
Su constitucin en el Registro Pblico
En general se establece que el registro de la hipoteca es una con-
dicin sine qua non para que pueda surtir efectos contra terceros.
El Cdigo Civil dispone que todo aqtiel que tenga inters legitimo
en la inscripcin del acto, derecho o contrato de que se trate, podr
hacerlo ante el registrador e inclusive puede hacerlo el notario
encargado del otorgamiento de la escritura. Adems se estipula
que todo aquel que tenga un inters jurdico debe hacerlo para
asegurar el derecho real objeto de la inscripcin.
El sistema actual establece que todo notario que autorice una
escritura en que se transmita, modifique o extinga el dominio de
los bienes inmuebles o se constituya un derecho real sobre el mismo,
debe dar aviso al Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio,
para que se anote marginalmente en la inscripcin que exista de
esa propiedad, que se ha celebrado un acto jurdico que afecta ese
derecho. En esta forma quedarn garantizados los intereses de todos
los terceros; de buena fuente podrn enterarse si existen grav-
menes sobre el bien que deseen adquirir (tales conceptos se contie-
nen en el artculo 3018 del Cdigo Civil). La falta de ese requisito
no produce invalidez entre las partes, sino que siendo un medio
de garantizar la publicidad para que llegue al conocimiento de ter-
ceros, solamente no surtir efectos contra stos, sujetndose a las
disposiciones relativas al adquiriente de buena fe.
Generalidades en cuanto a las condiciones de validez y forma
de su consentimiento
La hipoteca slo podr recaer sobre objetos especialmente determi-
nados que puedan ser enajenados (articulo 2895 del Cdigo Civil),
observndose en el caso de copropiedad la regla dada en materia
de obligaciones, pudiendo ser constituida por el deudor o por otra
persona a su favor.
Para su validez se requieren, como en toda obligacin un
objeto, que debe ser determinado y existir en la naturaleza, y
un consentimiento, sin que exista ningn vicio como error, dolo,
violencia o lesin.
Contratos 315
Es un contrato formal y cuando el monto de la hipoteca exceda
de $500.00, de acuerdo con el artculo 54 de la Ley del Notariado,
35
se requiere que se establezca en escritura ante notario. Este gravamen
de hipoteca podr constitllirse por contrato, por testamento, por
acto unilateral y por disposicin de la ley; las tres primeras formas
dan lugar a la hipoteca voluntaria y la ltima a la necesaria o legal.
Son hipotecas voluntarias las convenidas entre las partes o
impuestas por disposicin del dueo de los bienes sobre los que se
constituyen (artculo 2920 del Cdigo Civil).
Se denomina necesaria a la hipoteca especial y expresa que
por el isposicin de la ley estn obligados a constituir ciertas perso-
nas para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los
crditos de determinados acreedores (articulo 2931 del Cdigo
Civil).
En las hipotecas voluntarias son elementos esenciales: la mani-
festacin de la voluntad y el objeto posible, o sea que el bien exista
en la naturaleza, determinado y en el comercio. En cuanto a los
elementos de validez se exige principalmente la forma y la capa-
cidad, la licitud en el objeto, fin o condicin. Los requisitos de
forma en la constitucin de la hipoteca, como son documentos,
escritura notarial, requisitos de inscripcin en el Registro Pblico
15
Esre articulo modific el monto de $5,000.00, establecido en el anterior OJrticulo 291.7
del Cdigo Civil.
316 Jorge Sdnche;: Cordero
de la Propiedad, se establecen con toda claridad en las disposiciones
relativas del Cdigo Civil (artculos 2920 a 2930).
Por lo que hace a las hipotecas necesarias o legales, se sigue
un procedimiento administrativo que no corresponde estudiar en
este curso, pero que desde luego no interviene la voluntad del
propietario del bien, sino la facultad soberana del Estado; este
tipo de hipoteca se regula en los artculos 2931 a 2939 del Cdigo
Civil).
Quines pueden constituir hipoteca?
Puede hipotecar el que puede enajenar (articulo 2906 del Cdigo
Civil); y slo pueden enajenar los que tienen el dominio de los
bienes o derechos, o la autorizacin legal para llevar a cabo
actos de dominio.
Cuando una persona constituye una hipoteca sobre un bien
que no le pertenece, la hipoteca es nula porque no puede dispo-
nerse del bien ajeno. Dicha nulidad es absoluta y no puede sub-
sanarse por una ratificacin que emane del verdadero propietario
de la cosa. La razn es obvia, pues la convalidacin lleva tras s
la eficacia de lo que invlidamente se ha ejecutado; de concederla,
implcitamente quedaran perjudicados los que adquirieron un
derecho real con posterioridad a la constitucin de esa hipoteca,
pero antes de la revalidacin, as el dolo causara dao a quien
obr con buena fe y diligencia.
Contra [Os 3 l 7
Casos especiales en cuanto a la capacidad para hipotecar.
Representacin
Los bienes pertenecientes a personas que no tienen libre disposi-
cin de ellos, no pueden ser hipotecados sino con la formalidad
que para el caso respectivo establece el Cdigo Civil. Los que
ejercen la patria potestad pueden hipotecar los bienes inmuebles
que corresponden a sus descendientes y los tutores de los meno-
res y de ms incapacitados, previa autorizacin judicial y obser-
vndose los requisitos que sealan los artculos 436, 582 y 583 del
Cdigo Civil, asi como los relativos del Cdigo de Procedimientos
Civiles. El albacea puede hipotecar los inmuebles de la herencia
con el consentimiento de los herederos (articulo 1719 del Cdigo
Civil) y los bienes legados especficamente con el consentimiento
del legatario.
Los apoderados, para constituir hipoteca sobre los bienes del
mandante, necesitan poder especial otorgado ante notario (articulo
2554), as que deben tenerse como insuficientes las expresiones
de ejecutar todos los actos de riguroso dominio "enajenar y gravar"
porque no tienen el grado de especialidad que exige la ley como lo
tienen las palabras "hipotecar" y "gravar con hipoteca". El admi-
nistrador (socio) para hipotecar las cosas de la sociedad necesita
autorizacin expresa y por escrito de los otros socios (articulo 2 712
del Cdigo Civil).
Formalidades de la constitucin de hipoteca
Cuando el crdito hipotecario exceda de $500.00, slo podr cons-
tituirse en escritura pblica, pero si no excede de tal cantidad, la
318 Jorge Snchez Curdero
misma podr constituirse en escritura privada, ante dos testigos
conocidos, de la cual se harn tantos ejemplares cuantas sean las
partes contratantes, timbradas en la forma que determina la Ley
General del Timbre. Tales formalidades son necesarias para la
validez del contrato (articulo 1795, fraccin IV), por tanto, su
omisin, es causa de nulidad relativa, por aplicacin de los artculos
2228, 2229 y 2231 del Cdigo Civil vigente, segn los cuales; en
ratificacin y cumplimiento voluntario de una obligacin nula por
falta de forma o solemnidad, en cualquier tiempo en que se hagan,
extingue la accin de nulidad. Lo que significa que la omisin de
la forma prescrita debe hacerse constar en la ratificacin.
Hipoteca de cosa ajena
En prrafo anterior se seal que la hipoteca de cosa ajena est
afectada de nulidad absoluta.
Hipoteca constituida por el propietario aparente
El vendedor de un inmueble puede, en tanto que la venta no ha
sido inscrita en el Registro Pblico, constituir hipoteca sobre los
inmuebles vendidos, supuesto que conserva su carcter de
propietario con relacin a terceros (artculos 3005 y 3007 del
Cdigo Civil). Lo mismo debe decirse de las hipotecas constituidas
con el heredero aparente, si a su favor aparece acreditada la
propiedad del inmueble en el Registro Pblico.
Contwtos 319
Hipoteca constituida por el donatario cuando sobreviene la
revocacin
Estas hipotecas subsisten an cuando la donacin se revoque por
superveniencia de hijos, porque se hayan dejado de cumplir algunas
de las condiciones con que se hizo la donacin, por ingratitud del
donatario. Pero el donante tendr derecho de exigir del donatario
que lo redima ele ese gravamen (artculos 2363 y 23 71 del Cdigo
Civil).
Ideas generales sobre los derechos reales hipotecarios
El maestro Rojina Villegas, en relacin a este punto, seala que
sobre este particular se han establecido los casos en que se puedan
presentar hipotecas sobre derechos en la forma siguiente:
l. Hipoteca sobre el derecho de copropiedad
2. Hipoteca del usufructo
3. Hipoteca ele lanuda propiedad
4. Hipoteca de la hipoteca
5. Hipoteca de las servidumbres
6. Hipoteca ele la anticresis
7. Hipoteca de los censos
8. Hipoteca del derecho de superficie
9. Hipoteca de la posesin en las tesis que la aceptan corno
derecho real
10. Hipoteca de una herencia
11. Hipoteca de otros derechos
320 Jorge Sdnchn Cordero
De esta enumeracin del Cdigo, no obstante que se refiere
ampliamente a la hipoteca, no acepta sino la hipoteca sobre la
copropiedad, usufructo, nuda propiedad, servidumbres (cuando
se pacta as) y el caso de la herencia que ya se analiz, y en el
capitulo de otros derechos, se puede considerar el prendario de
hipoteca, que es la mal llamada hipoteca, y el de los ttulos de crdito.
Hipoteca de la copropiedad
El Cdigo Civil, en su articulo 2902, seala que no podr hipote-
carse un predio comn sino con el consentimiento de todos sus
propietarios; el copropietario puede hipotecar su porcin indivisa,
y al dividirse la cosa comn la hipoteca gravar la parte que le
corresponde en la divisin. Asimismo seala que el acreedor tiene
derecho de intervenir en la divisin para impedir que a su deudor
se le aplique una parte de la finca con un valor inferior al que le
corresponda.
La hipoteca de una copropiedad slo se referir a la que pueda
recaer sobre fincas o predios. Desde un punto de vista jurdico y
de acuerdo con los principios de la hipoteca en sentido moderno,
la determinacin de los bienes gravados deber hacerse en el
momento de la constitucin de la hipoteca, pero sucede que tra-
tndose de la copropiedad no se puede saber en el momento de
la constitucin de la hipoteca qu parte en definitiva se aplicar al
cumplimiento de la obligacin; es comprensible esto, dado que
la parte alcuota es algo ideal, es una parte mentalmente determi-
Contratos 321
nada por virtud de una proporcin matemtica que se expresa
con un quebrado. El procedimiento para determinar la porcin
hipotecada es suficiente en la prctica; una vez que se realice la
particin se registra la escritura y se adjudica al acreedor la parte
relativa.
Hipoteca del usufructo
Existe una regla general sobre este particular que nos indica que
"El derecho real de usufructo constituido sobre bienes inmuebles,
es susceptible de hipotecar, asi como la existencia de ese gravamen
depender de la existencia de ese mismo derecho", de tal manera
que cuando un usufructo sea vitalicio, la hipoteca se extinguir an
antes del plazo fijado, con la muerte del usufructuario; cosa igual
suceder si est sujeto a condicin o trmino dicho gravamen.
Usufructo legaL El Cdigo prohibe la hipoteca sobre el
usufructo legal, que corresponde a los que ejercen la patria potestad
y la administracin de los bienes de los que estn sometidos a la
misma, por su parte el articulo 293 7 del Cdigo Civil remite a las
disposiciones relativas a la patria potestad de la que se deduce
que es posible la hipoteca en beneficio del menor, ms no el usu-
fructo legaL Se justifica esta prohibicin en virtud de que el
derecho de percibir los frutos sobre bienes de los descendientes
tiene por objeto que los ascendientes estn en aptitud de cumplir
con las obligaciones de proporcionar alimentos y educacin, entre
otras, al menor, y de concederse la facultad de hipotecar, en caso
322 Jorge Snchez Cordao
de incumplimiento de la obligacin principal se podria rematar el
bien hipotecado y dejar sin ninguna proteccin al menor (artculo
2898, fraccin IV).
Hipoteca sobre la nuda propiedad
Cuando se hipoteca la nuda propiedad se pueden presentar estos
casos:
l. Hipoteca de nuda propiedad, sin comprender el usufructo
que corresponde a otra persona.
11. Hipoteca tanto de lanuda propiedad como del usufructo,
pero correspondiendo esos derechos a personas distintas.
El Cdigo Civil vigente establece que "puede hipotecarse la
nuda propiedad, en cuyo caso si el usufructo llegue a consolidarse
con ella en la persona del propietario, la hipoteca se extender
al mismo usufructo si asi se hubiere pactado" (artculo 2900 del
Cdigo Civil).
La consolidacin consiste en la reunin en una sola persona,
de las calidades de usufructuario y propietario. La hipoteca sobre
la nuda propiedad presenta un grave inconveniente, el acreedor
hipotecario durante la vigencia del usufructo slo podr asegurar
esa nuda propiedad en caso de que por incumplimiento haya nece-
sidad de rematarse ese derecho exclusivamente, ya que ni el acreedor
Cuntrrttos 323
hipotecario durante el juicio, ni el adquiriente en remate tiene
derecho a los frutos, con lo que desaparece una de las ventajas de
la hipoteca ordinaria, con lo que se pierde gran parte de su valor
de este derecho, y sobre todo, si el usufructo es a largo plazo o
vitalicio en persona que por su corta edad se estime un plazo muy
largo de vida.
Hipoteca de la servidumbre
Siendo la servidumbre un derecho real sobre predios, stos pueden
hipotecarse, si se hipoteca igualmente el predio dominante, es decir,
las servidumbres no pueden ser hipotecadas separadamente del
fundo dominante. La razn de este carcter inhipotecable de las
servidumbres consideradas independientemente del predio domi-
nante, est establecida por el artculo 1064 del Cdigo Civil vigente
que dice: "Las servidumbres son inseparables del inmueble a que
activa o pasivamente pertenecen". Consecuentemente no tendr
ningn valor. Econmicamente desvinculadas y jurdicamente es
importante tal separacin. En esas condiciones no podr hipote-
carse sino conjuntamente con el predio dominante, as lo har el
titular de ese derecho en tanto contine ejerciendo actos de domi-
nio sobre el fundo dominante.
Diversas clases de hipotecas
Voluntarias y necesarias. Las hipotecas son voluntarias o necesarias
(articulo 2919 del Cdigo Civil). La legislacin mexicana ha supri-
mido la hipoteca judicial admitida en el derecho romano, la antigua
legislacin espaola, Cdigo de Napolen e italiano, entre otros.
Hipotecas voluntarias. Se llama voluntaria a la hipoteca que
se contrae por voluntad de las partes (artculo 2919 del Cdigo
Civil) o mejor dicho, "son hipotecas voluntarias las convenidas
entre partes o impuestas por disposicin del dueo de los bienes
sobre que se constituyen"(articulo 2920 del Cdigo Civil). Este
precepto es copia literal del 138 de la Ley Hipotecaria Espaola.
Por eso, Jos M. Pantoja y Antonio M. Lloret, al comentar y
explicar dicha ley, se expresan as:
La primera parte de esta definicin comprende todas aquellas que
se refieren al contrato en que se constituyen por el deudor en favor
del acreedor, como garanta de la obligacin contratada. La segunda
hace relacin a las hechas por test:1mento, porque tambin de este
modo pueden establecerse las hipotecas, o por cualquier acro entre
vivos en que no haya ms parte que la del que constituye la hipoteca.
Hipotecas necesarias. Se llama necesaria la hipoteca que se
contrae en los casos en que la ley sujeta a una persona a prestar
esa garanta sobre bienes determinados (articulo 2931 del Cdigo
Civil). Esta especie de hipoteca, que es especial y expresa, est
sujeta a la publicidad. Se subdividen en dos clases:
l. Las que estn obligadas a constituir ciertas personas para
asegurar los bienes que administran;
Contratos 325
!l. Aquella cuya constitucin tiene el derecho de exigir por
disposicin de la ley ciertas personas, para garantizar sus
crditos o la administracin de sus bienes (artculo 2931
del Cdigo Civil).
Desde luego se percibe la diferencia entre unas y otras; las
primeras deben constituirse aunque en el caso el interesado en su
constitucin no las exija; las segundas, slo se constituyen a peti-
cin del interesado a quien la ley le da derecho a exigirlas; el primer
gnero es la hipoteca que deben constituir los tutores para garanti-
zar su manejo como administradores de los bienes tutoreados,
hipoteca que debe exigirse por el Ministerio Pblico (articulo 2936
del Cdigo Civil); y el segundo gnero es la que puede exigir el
vendedor sobre el inmueble vendido, por el precio que el com-
prador le quede debiendo.
Diferencias entre las hipotecas necesarias y las antiguas legales
En el Cdigo de 1884 se consideraban dos clases de hipotecas
necesarias:
a) La especial y expresa que por disposicin de la ley estaban
obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los
bienes que administran (articulo 1869 del. Cdigo Civil), y
b) La especial y expresa cuya constitucin tenan derecho a
exigir por disposicin de la ley ciertas personas para garan-
tizar sus crditos o la administracin de sus creditos.
326 J('Tge .Scinchez Cordero
Es decir toda hipoteca necesaria era especial y expresa:
mientras que hasta antes del Cdigo de 1870 las hipotecas eran
tcitas y generales, indeterminadas en cuanto a los bienes, ya que
no se precisaban, por cuanto al crdito porque no estaba determi-
nado su monto. En la actualidad la hipoteca necesaria debe recaer
sobre bienes determinados y sobre un monto determinado.
Adems de las hipotecas voluntarias y legales es conveniente
distinguir las siguientes:
Hipoteca de propietario; hipotecas amortizables; hipotecas
para garantizar crditos pblicos e hipotecas respecto a obligacio-
nes futuras y condicionales.
Hipoteca de propietario. Se llama as a la hipoteca que se
reconoce a favor del mismo dueo de la finca que se grava para
disponer libremente de ese derecho real o mantener preferencia
frente a otro tipo de acreedores hipotecarios.
A este gnero de hipotecas se aplica el principio de que "nadie
puede hipotecar sus bienes sino con las condiciones y limitaciones
a que est sujeto su derecho de propiedad".
Al respecto el artculo 2905 del Cdigo Civil dispone: "El pro-
pietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera
limitado, deber declarar en el contrato la naturaleza de su pro-
piedad si la conoce".
Contratos 327
As cuando un bien se hipoteca por quien es propietario del
mismo bajo condicin suspensiva, la hipoteca es vlida, porque
realizndose la condicin de la propiedad se reputa retroactiva-
mente haber pertenecido al constituyente el da en que se estable-
ci la hipoteca, gracias a la ficcin de la retroactividad resulta
que ha hipotecado un bien propio.
El adquiriente bajo condicin resolutoria es propieta ro
inmediatamente, luego puede hipotecar; pero como su derecho es
resoluble, la hipoteca estar afectada por la misma condicin,
el derecho del constituyente y la hipoteca desaparece si el titulo
del propietario llega a resolverse, teniendo esta obligacin de novar
la hipoteca.
Hipotecas amortizables. Por medio de esta clase de hipotecas
se permite al deudor ejecutar pagos parciales e ir disminuyendo el
importe al capital. Consecuentemente tambin se disminuyen los
intereses. Adems tiene por objeto fundamental permitir al deudor
que mediante pagos reducidos durante largos periodos, digamos
diez o veinte aos, pueda solventar la deuda.
Este sistema de hipotecas amortizables es de gran utilidad para
los deudores, que pueden as, a travs de largos plazos, ir solventando
prstamos o adeudos de un gran monto que de otra manera no
podran ni siquiera contraer. Tambin es de gran utilidad para los
acreedores, especialmente para los bancos que hacen esta clase
de operaciones hipotecarias.
Entre las ventajas de este sistema, se encuentra aquella que
permite mantener intacta la garanta, el crdito se va disminuyendo
y sobre todo las instituciones de crdito siguen operando con los
ingresos que del gran nmero de deudores que tienen, reciben como
abonos. En la actualidad se ha combinado este sistema con el de
cdulas hipotecarias, que ha dado magnficos resultados para cons-
tituir grandes fraccionamientos, fomento de la agricultura y de la
industria.
Hipotecas para garantizar crditos pblicos. En el capitulo 111
del titulo de hipoteca necesaria del Cdigo Civil, en su articulo
2935, fraccin V, se establece un caso de hipoteca necesaria en
favor del Estado, pues seala: "Tienen derecho de pedir la hipoteca
necesaria para seguridad de sus crditos: ... V. El Estado, los
pueblos y los establecimientos pblicos, sobre los bienes de sus admi-
nistradores o recaudadores, para asegurar las rentas de sus res-
. "
pecnvos cargos .
La naturaleza pblica o privada del crdito no tiene importan-
cta desde el punto de vista de la posibilidad de constituir una
garanta hipotecaria. En el caso que prev el articulo antes trans-
crito, no se trata de garantizar un crdito fiscal, ni de una obligacin
a favor del Estado, sino ms bien una garanta para el manejo de
fondos pblicos.
Tambin debe hacerse mencin de aquellos casos en que el
Estado establece hipoteca forzosa sobre un bien del causante para
Contratos 329
garantizar el pago de adeudos fiscales, atendiendo a la preferencia
de esos crditos que, inclusive, puede llegar a aplicar en el pago de
los impuestos todos los bienes del. causante y dejarlo en la insol-
vencia, sin que se estime confiscatorio. Tiene esto su fundamenta-
cin en el artculo 2980 del Cdigo Civil que seala "Preferentemente
se pagarn los adeudos fiscales provenientes de impuestos, con el
valor ele los bienes que los hayan causado".
Hipoteca respecto de obligaciones futuras y condicionales. Sobre
este particular el articulo 2921 del Cdigo Civi.l dice: "La hipo-
teca constituida para la seguridad ele una obligacin futura o sujeta
a condiciones suspensivas inscritas, surtir efecto contra tercero
desde su inscripcin, si la obligacin llega a realizarse o la condicin
a cumplirse."
Efectos de la hipoteca antes de la fijacin de la cedula
hipotecara.
Se deben distinguir dos periodos:
l. Efectos de la hipoteca antes de la fijacin ele la cdula
hipotecaria, y
2. Efectos que se presentan con posterioridad a este hecho.
La finalidad de la fijacin de la cdula hipotecaria radica en
que sta sirve ele base para poder determinar los diversos efectos,
no el ejercicio de la accin hipotecaria.
330 Jorge Snchez: Cord1!ra
Actos de posesin. Por lo que toca al primer caso (efectos antes
de la fijacin de la hipoteca), el deudor o el tercero que constituyan
una hipoteca conservan la posesin del bien hipotecado, que es una
ventaja de la hipoteca sobre la prenda, ya que permite al deudor
conservar la posesin de la cosa.
Actos de dominio. El deudor de hipoteca conserva todos los
atributos del derecho de propiedad del inmueble y en consecuen-
cia, tiene el derecho de enajenar el inmueble hipotecado a nuevos
acreedores, y usarlo, segn su voluntad
y transformarlo .como cr;;_conveniente, esto es, puede llevar actos
de dominio y administracio)l, siempre que con ello no se causen
perjuicios al acreedor hipotecario.
Quien constituye la hipoteca puede enajenar la cosa porque
ello no perjudica al acreedor, pues en trminos del artculo 2894
del Cdigo Civil, ste puede perseguir la cosa y ejercitar la accin
persecutoria en contra del nuevo dueo; si constituye derechos
reales sobre el predio, no sern oponibles al acreedor hipotecario
que ha inscrito su hipoteca en el Registro Pblico de la Propiedad
y del Comercio.
Disminucin de la garanta. El que hipoteca puede enajenar
total o parcialmente la cosa, pero no puede ejecutar transforma-
ciones o modificaciones que impliquen un demrito en la misma y
que por consiguiente hagan insuficiente tal garanta. El acreedor
tiene derecho de una nueva garanta, esto quedar determinado
Contraws 331
por dictamen pericial, segn lo dispuesto por el articulo 2907 del
Cdigo Civil.
En efecto, cuando el deudor disminuye con actos propios la
seguridad hipotecaria otorgada al acreedor, puede este ltimo exigir
desde luego, el cumplimiento de la obligacin o el cambio de
hipoteca por otra que garantice debidamente el crdito (articulo
1959, fraccin III del Cdigo Civil). En este caso el deudor se
hace digno del beneficio del trmino porque falta a la buena fe.
Si deteriora los bienes hipotecados, como en el caso de que tale un
bosque, nada importa que resten an los suficientes rboles para
asegurar el pago, porque el acreedor quiso asegurarse con todo
el estado en que lo tenia y el deudor lo consinti (articulo 2907
del Cdigo Civil).
Si el inmueble hipotecado se hiciere inservible por culpa del
deudor o sin culpa insuficiente para la seguridad ele la deuda, podr
el acreedor exigir anticipadamente el pago o que se mejore la hipo-
teca a su satisfaccin (articulo i909 del Cdigo Civil).
Actos de administracin. Se ha visto que el deudor puede
efectuar actos de dominio y tambin puede llevar a cabo actos
de administracin.
Al respecto, el Cdigo se.ala una restriccin a las facultades
del constituyente ele la hipoteca, ya que si el cluei\o ele la cosa
hipotecada celebra arrendamiento a largo plazo y con baja renta,
332 Jorge Snchez Corderu
el acreedor hipotecario, al ejercitar su accin y rematar la cosa, se
encontrar con una garanta depreciada, pues dicho arrendamiento
disminuye el valor de la finca. As, el articulo 2914 en relacin
con esto, dispone que: "Sin consentimiento del acreedor, el propie-
tario del predio hipotecado no puede darlo en arrendamiento, ni
pactar pago anticipado de rentas, por un trmino que exceda a la
duracin de la hipoteca; bajo la pena de nulidad del contrato en
la parte que exceda de la expresada duracin. Si la hipoteca no
tiene plazo cierto, no podr estipularse anticipo de rentas, ni
arrendamiento, por ms de un ao, si se trata de finca rstica,
ni por ms de dos meses, si se trata de finca urbana."
Toda accin en contra traer consigo nulidad por exceso
al plazo.
Aseguramiento de los frutos y renta. Normalmente nunca se
hipotecan los frutos pendientes ni los que se sigan causando desde
la constitucin de la hipoteca hasta la fijacin de la cdula, ni las
rentas que se devenguen durante ese periodo, pero no obstante
ello, es lcito el pacto que asegure los frutos y rentas desde la
constitucin de la hipoteca. En este caso se considera al deudor
como un depositario de ellos (articulo 2897 del Cdigo Civil).
En otros trminos, si al hipotecar el dueo de la finca no hace
de manera expresa extensiva la hipoteca a los frutos pendientes,
dichos frutos quedan a su libre disposicin, los que se vayan produ-
ciendo desde que se constituya la hipoteca hasta la fijacin de la
Contratos 333
cdula, nunca se considerarn gravados y en consecuencia el pro-
pietario puede percibir y disponer libremente de ellos. Los que estu-
vieren pendientes al fijarse la cdula hipotecaria, si el propietario
los ha enajenado o dado en prenda, quedarn sujetos a la accin
hipotecaria del acreedor.
Puede el deudor percibir las rentas vencidas al constituirse la
hipoteca, salvo que se hubieren pactado expresamente lo contrario
(artculo 2897 del Cdigo Civil) as como todas las dems que se
sigan venciendo.
La persona que constituya hipoteca no podr, sin consen-
timiento del acreedor, darlo en arrendamiento ni pactar pago
anticipado de renta por un trmino que exceda a la duracin de la
hipoteca, bajo pena de nulidad del contrato en la parte que exceda
a la expresada duracin. Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no
podr estipularse anticipo de rentas, ni arrendamiento por ms
de un ao, si se trata de finca rstica, ni por ms de dos meses, si
se trata de finca urbana (artculo 2914 del Cdigo Civil).
Generalmente se estipula en las escrituras de hipoteca que, si
el deudor dejare de pagar cierto nmero de rditos, el acreedor
tendr la facultad de dar por vencido el plazo fijado para el pago
del crdito y en tal caso, no se podr oponer al acreedor hipotecario
el pago anticipado de las rentas, sinohasta el da en que diere por
vencido el plazo de la obligacin principal. El deudor puede ceder
a un tercero el derecho de percibir las rentas por el mismo tiempo
en que pueda percibirlas.
334 Jorge Snchq Corderu
Por lo dems, si se trata de hipoteca constituida a favor de un
crdito que devengue intereses, no garantiza en perjuicio de ter-
cero, adems del capital, sino los intereses de tres aos; a menos
que se haya pactado expresamente que garantizar los intereses
por ms tiempo, con tal que no exceda del trmino para la prescrip-
cin de los intereses y que se haya tomado razn de esa estipulacin
en el Registro Pblico (artculo 2915 del Cdigo Civil), debiendo
para el caso tomar en cuenta las disposiciones del artculo 1162.
Efecto de la hipoteca despus de la fijacin de la cedula
hipotecaria
Sobre el particular se producen efectos de gran importancia prc-
tica que son:
l. El deudor o el tercero constituyente pasan a ser, por minis-
terio de la ley, depositarios del inmueble hipotecado.
2. Los frutos y todos los inmuebles que se hayan incorporado
a la finca, o sean inmuebles por destino, quedan inmovilizados
por la cdula.
3. Registrada la cedula hipotecaria, no se podr practicar en
la finca: embargo, toma de posesin, o cualquier otro acto que
perjudique los derechos del acreedor hipotecario.
4. El deudor podr liberarse de ser depositario judicial, decli-
nando esa responsabilidad para que se nombre otro depositario.
Contratos 335
Inmuebles por destino (su inmovilizacin). Si los muebles
inmovilizados se enajenaran despus de la constitucin de la
hipoteca, el acreedor tendr accin en contra del due.o ele la
cosa hipotecada, y contra el tercer poseedor, conclusin que se
robustece con las siguientes consideraciones:
La dificultad que hay en esta materia procede en la hiptesis
en que la separacin se haya verificado despus ele consti.tuida la
hipoteca. En tal caso ocurre, por un lado, que formando los objetos
separados un todo nico con la finca a que estaban agregados a
perpetuidad, y siendo un principio universalmente reconocido en
todas las legislaciones y consagrado por la mexicana, que la hipo-
teca pesa sobre los bienes gravados, sobre cada uno ele ellos y sobre
cada una de las partes, parece que la accin hipotecaria persigue
a los objetos separados en cualquier mano que se encuentren.
El deudor no se ha privado, por razn de la hipoteca, ele vender
todo o una parte ele la cosa hipotecada; pero ni. una ni otra cosa
puede hacer en perjuicio de la hipoteca; el nuevo adquiriente o el
acreedor posterior tienen un derecho sometido al derecho anterior
y ese derecho ya no ser absoluto, sino hasta que el primer acree-
dor hipotecario haya sido satisfecho en su crdito.
Cuando la cosa hipotecada ha sido nuevamente hipotecada
para asegurar el pago ele su crdito, con la preferencia correspon-
diente, parece pues que si nos atenemos a estos principios cleberia-
mos creer que el acreedor hipotecario puede percibir los objetos
muebles agregados a perpetuidad a la finca, que han sido separa-
dos por el propietario y enajenados a tercera persona.
A pesar de estas razones que parecen convenientes, el maestro
Borja Soriano se define por una opinin opuesta que dice: "Debe-
mos tener presente que, los objetos muebles agregados a perpetui-
dad a la finca, slo se consideran inmuebles por disposicin de la
ley, mientras se conservan agregados formando un todo perfecto
y nico de la finca". En consecuencia, una vez separados, pierden
su carcter legal de inmuebles, recobran su naturaleza de bienes
muebles y como tales no pueden servir de hipoteca, ni sern objeto
de accin hipotecaria. Por otra parte, el comprador de tales objetos
que haya procedido de buena fe, que no ha sabido, ni haya podido
saber que los objetos que adquiere, por haber estado a perpetuidad
estn tambin hipotecados, se encontrara desposedo cuando me-
nos pensase y vctima de un engao contra el que no ha podido
prevenirse.
Por lo que hace a los embargos y tomas de posesin, siendo la
hipoteca un derecho real preferente, podr constituirse el embargo
y se har remate una vez que se haya satisfecho al acreedor hipote-
cario y quede un remanente y por lo que hace a la posesin, tal
hecho genera derechos de menos calidad que la hipoteca y quedar
relegada a segundo o tercer trmino.
Contratos 337
Otros efectos de la hipoteca
Accin persecutoria de la cosa
Nocin generaL El acreedor hipotecario, como todos los acreedores,
tiene derech.o de ser pagado, en general, con todos los bienes del
deudor (artculo 2967 del Cdigo Civil). Cuando el deudor enajena
el bien hipotecado, puede perseguirlo el acreedor ejercitando su
derecho en contra de cualquiera que lo posea, aun cuando
personalmente no le deba nada. El derecho de persecucin de la
cosa es para el acreedor hipotecario, ya que el efecto de su derecho
real es oponible a todos (articulo 2894 del Cdigo Civil).
Objeto de la accin persecutoria. Esta accin es la misma hipo-
teca ejercitada contra un nuevo adquiriente o nuevo poseedor
bajo la forma de una accin real; cuando el acreedor ejercita esta
accin, demanda la misma cosa que exigira de su deudor primitivo,
a saber: el pago de su crdito de preferencia a otros acreedores.
Condiciones para el ejercicio de esta accin. Para que sea proce-
dente se requiere: que la cosa hipotecada cambie de poseedor, que
el crdito sea de plazo cumplido y que la hipoteca est inscrita en el
Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio. Dicha accin
alcanza a las distintas partes del inmueble si se enajenan los inmue-
bles por destino comprendidos en la hipoteca.
338 Jorge Stinchet: Cordero
Derecho de preferencia
Generalidades. Sobre este punto, el jurista Borja Soriano seala
que la cuestin de derecho ele preferencia se suscita cuando el
inmueble se ha transformado en dinero y se trata ele distribuirlo a
los acreedores, ese derecho supone un conflicto entre los acreedo-
res del deudor y se ejerce sobre el precio del inmueble.
El acreedor hipotecario en relacin con los otros acreedores
tiene la preferencia que le concede el articulo 2985 fraccin IV
del Cdigo Civil; cuando hay varios acreedores hipotecarios la
prelacin entre ellos se fija por la fecha y hora de sus registros de
sus respectivas hipotecas (artculos 2982 y 2995, fraccin IV del
Cdigo Civil).
El acreedor que adquiere una hipoteca no puede inscribirla
instantneamente por diversas circunstancias y puede transcurrir
un tiempo ms o menos largo entre el nacimiento de la hipoteca
y su inscripcin y este intervalo puede ser fatal para el acreedor.
Por estas consideraciones Planiol sugiere que se conceda un
plazo corto de 15 das, por ejemplo, a los acreedores para registrar
sus hipotecas y que dichas inscripciones produzcan efectos retroactivos
desde la fecha del contrato, cuando se practique dentro de ese
plazo. Este es el principio general adoptado por la legislacin
mexicana en materia de registro, pero a su vez presenta el i n c o n v e ~
niente de que durante ese plazo, las hipotecas permanecern
ocultas y sin embargo producirn efectos contra terceros.
Contraros 339
Derecho de venta del bien hipotecado, venta judicial y venta
extrajudicial
Venta judicial. El acreedor hipotecario puede ejercitar la accin
personal que deriva de la obligacin principal, o bien la accin real
basada en su derecho de hipoteca o ambas simultneamente,
segn lo que dispone el artculo 31 del Cdigo ele Procedimientos
Civiles. El primer prrafo del articulo 2916 del Cdigo Civil seala:
"El acreedor hipotecario puede adquirir la cosa hipotecada, en
remate judicial, o por adjudicacin, en los casos en que no se
presente otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Cdigo
ele Procedimientos Civiles".
Si intenta la accin a travs del juicio hipotecario, el juez
decretar el secuestro ele la finca hipotecada, sujetndola a cdula
hipotecaria y si al pronunciar sentencia decreta que el acreedor
prob su accin, declarara que ha lugar a rematar la finca, lo
cual, previ.o avalo, se practicar vendindose al mejor postor, y
con el precio que se pague se cubrir el crdito del acreedor hipo
tecario. El procedimiento del juicio hipotecario est previsto en
los art.culos 468 a 488 del Cdigo de Procedimientos Civiles.
Venta extrajudicial. Si al constituirse la hipoteca los contra-
tantes convienen expresamente en que el acreedor pueda vender
la finca hipotecada sin las solemnidades judiciales, no habr lugar
al juicio ni a las almonedas, ni a la venta judicial, pero si al avalo,
a no ser que en el contrato se haya fijado el precio (articulo 488
del Cdigo ele Procedimientos Civiles). Para que sea procedente
la venta extrajudicial, el convenio debe haberse verificado al
tiempo de constituirse la hipoteca, porque la falta de esta
restriccin abrira la puerta a mil fraudes en perjuicio de otros
acreedores.
Existe esta venta extrajudicial cuando por convenio se renun-
cia al juicio y a la subasta ante el juez, y se acuerda la forma privada
de cmo se vender la cosa, ya sea por medio de un corredor o
corredores; para que se de este tipo de venta, es requisito indis-
pensable fijar el precio, el cual deber determinarse por peritos,
no en la escritura de hipoteca sino en el momento de ser exigible
el pago, situacin establecida por el segundo prrafo del articulo
2916 del Cdigo Civil, al indicar que: "Puede tambin convenir
con el deudor en que se le adjudique en el precio que se fije al
exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio
no puede perjudicar los derechos de tercero".
A travs de la accin hipotecaria no slo se intenta el pago o
se discute la prelacin del crdito hipotecario, sino que su objeto
tambin puede ser la constitucin, ampliacin, divisin, registro y
cancelacin de la hipoteca.
Acciones
Accin de constitucin de hipoteca
El Cdigo de Procedimientos Civiles en su articulo 468 seala
que ser materia de juicio hipotecario: "en la va sumaria todo
Contratos 341
juicio que tenga por objeto la constitucin, ampliacin o divisin
y registro de una hipoteca, as como su cancelacin, o bien el pago o
prelacin del crdito que la hipoteca garantice. Para que el juicio
que tenga por objeto el pago o la prelacin de un crdito hipote-
cario se siga sumariamente, es requisito indispensable que el crdito
conste en escritura debidamente registrada y que sea de plazo cum-
plido o que deba anticiparse conforme a lo prevenido en los
artculos 1959 y 2907 del Cdigo Civil".
As, ser necesario promover un juicio sumario ante los tribu-
nales del fuero comn para realizar cualquier ejercicio de las accio-
nes relativas al contrato ele hipoteca y que se expresan de forma
clara como lo seala el Cdigo de Procedimientos Civiles.
Habr constitucin de hipoteca, cuando encontrndose en
el supuesto establecido para las hipotecas voluntarias y necesarias,
se requiere del conocimiento ele un juez para que autorice la consti-
tucin realizada en escritura pblica y sea registrada en el Registro
Pblico de la Propiedad y del Comercio, o cuando se solicita me-
el iante una demanda se condene a una persona a otorgar la garanta
hipotecaria a que es deudor.
Accin de ampliacin de hipoteca
Habr derecho a esta accin cuando el valor de la cosa hipotecada
disminuya y consecuentemente se haga insuficiente para amparar
la obligacin, entonces mediante un dictamen ele peritos deber
aumentarse la garanta a satisfaccin del acreedor, en los trminos
del artculo 2907 del Cdigo Civil, que al respecto seala: "Si el
inmueble hipotecado se hiciere, con o sin culpa del deudor,
insuficiente para la seguridad de la deuda, podr el acreedor exigir
que se n1ejore la hipoteca hasta que a juicio de peritos se garantice
debidamente la obligacin principal".
Accin de divisin de la hipoteca
Segn el Cdigo Civil, respecto de la indivisibilidad existen dos
casos en que procede la divisin:
l. Cuando la finca hipotecada es dividida o fraccionada; en
cuyo caso el dueo tiene accin para dividir proporcionalmente el
crdito en las distintas fracciones, observndose lo que dispone
el artculo 2913 del Cdigo Civil que seala: cuando la finca
hipotecada se divida, se repartir equitativamente el gravamen hipo-
tecario entre las fracciones, ponindose de acuerdo el duei\o de la
finca y el acreedor hipotecario y si no se conviniese ese acuerdo,
la distribucin del gravamen se har por decisin judicial, previa
audiencia de peritos.
2. El segundo caso se refiere a la constitucin de hipoteca
sobre diferentes fincas: es forzoso determinar la porcin de crdito
de la que responde cada finca, desde que se constituye la hipoteca
opera la divisin proporcional. Al respecto, el artculo 2912 seala
que, cuando se hipotecan varios juicios, es forzoso determinar
Contratos 343
por qu porcin del crdito responde cada finca, y puede cada una
de ellas ser redimida del gravamen, pagndose la parte del crdito
que garantiza.
Accin de registro de hipoteca
El artculo 2921 el Cdigo Civil dispone que "La hipoteca consti-
tuida para la seguridad de una obligacin futura o sujeta a condi-
ciones suspensivas inscritas, surtir efectos contra tercero desde
su inscri.pcin, si la obligacin llega a realizarse o la condicin a
cumplirse".
En ese caso procede la accin de registro para garantizar una
obligacin futura sea a trmino o a condicin. Tambin puede acon-
tecer que el registrador deseche el ttulo constitutivo de la hipoteca
por vicios u omisiones en su forma, pero de todas maneras estar
obligado a inscribirla en un plazo perentorio, debiendo el acreedor
ejercer la accin hipotecaria para que se condene al registrador a
inscribir la escritura y los efectos de la inscripcin se retrotraern
a la fecha de la anotacin preventiva, esto en trminos de los
artculos 3016 y 3017 del Cdigo Civil.
Transmisin de la hipoteca
En cuanto a la transmisin de la hipoteca, le son aplicables las
reglas de la cesin de crditos. El articulo 2926 del Cdi.go Civil
reproduce casi literalmente el articulo 153 de la Ley Hipotecaria
Espaola, que dice: "El crdito hipotecario puede enajenarse
cederse (sic) un tercero, en todo en parte, siempre que se haga
en escritura pblica, de que se d conocimiento al deudor, y
que se inscriba en el registro".
Al sancionar este articulo la cesin del crdito, no hace sino
aplicar a un caso la regla contenida en el artculo 2032, salvo pacto
en contrario. El conocimiento que debe darse al deudor no es
sino la notificacin prevenida de la cesin en el articulo 2036 del
Cdigo Civil. La necesidad de la inscripcin est de acuerdo con
el principio consignado en el artculo 2926 del Cdigo Civil.
Subrogacin
El pago extingue el crdito y, sin embargo, cuando es acompaado
de subrogacin, la hipoteca subsiste y puede ser ejercitada por el
tercero que ha pagado en lugar del deudor para garantizar el recurso
que se le concede en contra de este ltimo. Parece que en este
caso, como sucede despus de la novacin, subsiste el crdito.
La operacin es ms bien traslativa que extintiva y es natural
que la hipoteca se transmita al mismo tiempo que el crdito (articulo
Hay subrogacin cuando un tercero paga al acreedor hipote-
cario siendo l tambin un acreedor y con el nimo de adquirir
derecho de preferencia.
Contratos 345
De acuerdo con lo que dispone el Cdigo Civil en su artculo
2058, hay cuatro casos de subrogacin que operan por ministerio
de la ley:
l. Cuando un acreedor paga a otro preferente; ste el que
ms se usa. Se presenta cuando el acreedor que paga est colocado
en un segundo lugar en la prelacin y paga al que est en primer
lugar y se subroga en su derecho.
!l. Cuando el que paga tiene inters jurdico en el cumplimien-
to de la obligacin. Ejemplo, un legatario que recibe su legado de
una casa hipotecada y para evitar el remate paga subrogndose,
constituyndose as en acreedor hipotecario contra la herencia, y
acreedor hipotecario contra los herederos. As se presenta el pro-
blema de que el legatario no puede tener esas dos caractersticas,
por la regla general de que nadie puede tener gravmenes sobre
bienes de su propiedad, ni servidumbres a su favor sobre bien propio,
ni hipoteca.
Ill. Cuando un heredero paga con bienes propios alguna deuda
de la herencia. Si paga un crdito hipotecario se subroga en el
mismo y en definitiva se le adjudica el. bien.
IV. Cuando el que adquiere un inmueble paga a un acreedor
que tiene sobre l un crdito hipotecario anterior, a la adquisi-
cin. Sucede que el que adquiere un inmueble y paga la hipoteca
anterior, es propietario de la cosa y acreedor hipotecario ele la
misma; tiene inters jurdico cuando hay hipotecas posteriores o
embargos sobre la cosa.
Duracin de la hipoteca
La regla general es que la hipoteca dura lo que la obligacin que
garantiza, a no ser que haya pacto expreso que establezca una dura-
cin menor que aquella; lo que nunca se admite es que sta dure
tiempo mayor que lo obligacin que garantiza, pues como contrato
accesorio que es, no sobrevive al principal aunque si puede durar
menos por pacto expreso.
Al respecto, el articulo 2927 del Cdigo Civil seala que la
hipoteca durar todo el tiempo que subsista la obligacin que se
garantice y cuando sta no tuviere trmino para su vencitniento,
no podr durar ms de diez ai'los; los contratantes pueden se1'ialar
una duracin menor que la obligacin principal.
Este precepto rige a las hipotecas voluntarias y con ms razn
para las necesarias. El trmino y la prescripcin estn ntimamente
ligados con el problema de la duracin ya que la forma de extincin
de la hipoteca es la prescripcin.
Prrroga de la hipoteca
Las prrrogas pueden ser de dos clases: expresa o tcita. Es tcita
cuando se prorroga por primera vez el plazo de la obligacin; se
entiende que al hacerse sta, ha quedado prorrogada la hipoteca,
Contratos 34 7
ya que de lo contrario el acreedor renunciara por la prrroga, a
un derecho adquirido. Para que se prorrogue en forma tcita, es
menester que, la escritura de prrroga de la obligacin principal,
cumpla las mismas formalidades que la constitucin de hipoteca y
que se registre, ya que sin ste la prrroga no podr surtir efectos
contra terceros.
Si la hipoteca que se prorroga es mayor de $500.00, deber
tambin hacerse en escritura pblica (articulo 2917 del Cdigo Civil).
Hay prrroga expresa cuando se establece de modo categrico
el plazo durante el cual la hipoteca se entiende continuada, el plazo
puede ser igual o inferior al de la prrroga de la obligacin principal,
pero nunca superior. El articulo 2928 del Cdigo Civil se refiere a
los dos casos en los siguientes trminos: "Cuando se prorrogue el
plazo de la obligacin garantizada con la hipoteca, sta se enten-
der prorrogada por el mismo trmino, a no ser que expresamente
se asigne menor tiempo a la prrroga de la hipoteca". Por lo dems,
el articulo 2329 nos dice: "Si antes de que expire el plazo se prorro-
gare por primera vez, durante la prrroga y el trmino sealado
para la prescripcin, la hipoteca conservar la prelacin que le
corresponde desde su origen".
Extincin de la hipoteca
La hipoteca puede extinguirse de dos maneras: como consecuencia
de la extincin de la obligacin principal (via indirecta), o por
causas directas.
Se extingue en va indirecta o va por consecuencia, cuando
se extingue la obligacin principal, a travs de las formas ya cono-
cidas, como: remisin, compensacin, novacin, nulidad, rescisin
y prescripcin liberatoria, todas ellas originan el fin de la hipoteca.
Sin embargo, existen dos excepciones, que son la novacin y el
pago con subrogacin.
En la forma directa se extingue el derecho de hipoteca, con
independencia que exista la obligacin principal por ella garantizada.
Estas pueden ser:
Remisin. Cuando el acreedor renuncia expresamente a su
derecho real de hipoteca, se termina sta sin que se extinga la
obligacin, que es principal (articulo 2941, fraccin VI, del Cdigo
Civil). La remisin podr ser parcial cuando el acreedor consiente
en liberar de la hipoteca una parte del predio hipotecado.
l. Carcter unilateral de la remisin. La renuncia del acreedor
a su hipoteca constituye un acto unilateral vlido; en consecuencia,
independientemente de la aceptacin de aquellos a quienes debe
aprovechar; de donde se deduce que el acreedor que ha renunciado
a su hipoteca no puede retractarse, aun cuando los interesados no se
hubieren adherido a la renuncia. El articulo 2209 del Cdigo Civil,
dispone que cualquiera puede renunciar su derecho y remitir, en
todo o en parte, las prestaciones que son debidas, excepto en los
casos en que la ley lo prohbe; disposicin que tiene por origen el
Contratos 349
artculo 815 portugus que dice: "Es libre cualquiera para renunciar
a sus derechos".
!l. Capacidad y poder para la remisin. Renunciando a la hipo-
teca, el acreedor puede comprometer su crdito, pues quiz faltando
la seguridad le sea imposible obtener el pago, por lo mismo, el
apoderado general, no puede hacer la remisin de las hipotecas
de su poderdante si no tiene poder otorgado por l (articulo
2554 del Cdigo Civil); debe tener facultades expresas para
renunciar hipotecas o derechos reales.
Prescripcin. La hipoteca se extingue por la declaracin de
estar prescrita la accin hipotecaria conforme al artculo 2941,
fraccin VIL
La ley emplea el trmino prescripcin en el sentido de cadu-
cidad de la hipoteca, refirindose especialmente al caso en que
los contratantes limitaron la hipoteca a un plazo menor que el del
crdito que garantiza y entonces, transcurrido ese plazo, aun
cuando la obligacin principal no est satisfecha, la hipoteca
desaparece, la cosa hipotecada queda libre de gravamen y el acree-
dor conservando la accin personal que conforme al contrato de
origen de la obligacin que le competa, no podr ejercitar ya la
accin hipotecaria, la cual naciendo con la hipoteca ha desapa-
recido con ella.
Destruccin del predio hipotecado. La destruccin total de la
cosa gravada es causa de extincin de la hipoteca (artculo 2941,
fraccin !).
Existen ciertas salvedades: si la prdida no es sino parcial, la
hipoteca contina gravando el suelo, como en el caso que se hipo-
teca suelo y construccin y slo se destruye la construccin; pero
si la construccin es lo nico hipotecado y se destruye, ha desapa-
recido con ello la hipoteca.
Extincin del derecho real hipotecado. El artculo 2941, fraccin
III del Cdigo Civil prev sta como causa de extincin. La hipo-
teca constituida sobre derechos reales, slo durar mientras stos
subsistan (artculo 2903 del Cdigo Civil) y se extinguir cuando
stos dejen de existir. As, si se hipoteca el usufructo, muriendo el
usufructuario, se extingue el usufructo y con l la hipoteca. Si los
derechos en que la hipoteca se hubieran constituido se han
extinguido por culpa del que los disfrutaba, estar obligado a
constituir una nueva hipoteca en favor del acreedor, y en caso con-
trario, a pagarle todos los daos y perjuicios. Esto quiere decir que
el deudor puede privar a su arbitrio al acreedor de la garanta real
constituida a su favor y transformarla en obligaciones personales
que carecern de la eficacia del caso si fuera insolvente.
La ley espaola de la que parece se tom nuestro artculo,
generaliza la prevencin que contiene con relacin a un solo
derecho real, el percibir los frutos en el usufructo, no presenta estos
inconvenientes. Supone, como nuestro artculo, que el usufructo
concluye por un hecho dependiente de la voluntad del usu-
fructuario y de que, en tal caso, la hipoteca subsiste hasta que se
cumpla la obligacin asegurada o hasta que llegue el tiempo en que
Contratos 351
el usufructo hubiere naturalmente concluido a no mediar el hecho
que le puso fin. De esta manera el fmude est prevenido y deja
de existir como estmulo para cometerse en favor del deudor y de
tercero interesado; se hace estril para ambos y el acreedor queda
perfectamente asegurado.
Sin embargo, si el usufructuario hubiere renunciado al derecho
de usufructo para defraudar al acreedor hipotecario, ste puede
obtener la rescisin de la renuncia.
En el primer caso, el importe de la indemnizacin debe distin-
guirse al pago del crdito hipotecario.
Expropiacin y remate judicial. La expropiacin por causa de
utilidad pblica y el remate judicial de la finca hipotecada, son
causas de extincin de la hipoteca (artculo 2941, fracciones IV y
V del Cdigo Civil).
1
En el primer caso, y en trminos de la citada fraccin IV,
cuando se expropie por causa de utilidad pblica el bien
hipotecado, se observar lo dispuesto en el articulo 2910 del
Cdigo Civil, relativo a la destruccin del bien hipotecado.
En el segundo caso, segn el articulo 2325 del mismo orde-
namiento, en las ventas judiciales de inmuebles, stos pasarn al
comprador libres de todo gravamen a menos de estipulacin
expresa en contrario; el importe del remate se aplicar al pago del
crdito garantizado con la hipoteca.
352 }orgr Sdnchez Cordero
Resolucin o extincin del derecho de los constituyentes. Las hipo-
tecas se extinguen por la resolucin o extincin del derecho del
deudor sobre el predio hipotecado (artculo 2941, fraccin Ill
del Cdigo Civil}. Se dice ordinariamente que el efecto de la
hipoteca se extingue ya sea por el cumplimiento de la condicin
suspensiva a la cual est subordinado el derecho de propiedad del
constituyente, o ya sea por la resolucin de este derecho. Respecto
a la condicin suspensiva es ms propio decir que no lleg a nacer
porque la condicin no se cumpli. En lo que concierne a la con-
dicin resolutoria es ms exacto decir que reputase que la hipoteca
no ha tenido jams existencia, pues se considera que el constitu-
yente no ha sido nunca propietario, en virtud del efecto retroactivo
de la condicin cumplida.
La novacin. Normalmente se extingue la hipoteca por medio
de la novacin, es decir, se extingue una obligacin principal con
sus accesorios, por consiguiente, la nueva obligacin no quedar
garantizada con esos derechos accesorios de hipoteca, pierde
fuerza, pero puede suceder que debido a una reserva expresa, la
novacin no extinga la hipoteca (artculo 2220 del Cdigo Civil).
La segunda parte de este articulo seala que: "El acreedor puede
por una reserva expresa impedir la extincin de las obligaciones
accesorias, que entonces pasan a la nueva".
El pago de subrogacin. El pago es otra de las formas de extin-
guir las obligaciones principales, y cuando hay subrogacin legal
existe pago, como en el caso en que un acreedor paga al hipotecario
Contratos 353
preferente y se subroga en sus derechos extinguindose la hipoteca
por el pago y nace un derecho a favor del tercero al subrogarse en
los derechos del acreedor. Esta sutileza jurdica es fcil de entender
cloctrinalmente.
Rgimen fiscal
Al igual que los contratos ele garanta, fianza y prenda, el ele
hipoteca no est gravado con el impuesto previsto en Ley General
del Timbre (artculo 4o. fraccin IX, ltimo prrafo ele dicha ley).
TEMA 22. TRANSACCIN
~ e contrato est regulado por los artculos 2944 y 2963
Antecedentes
La transaccin era un contrato que desde el derecho romano tiene
caractersticas propias, ya que no slo crea y transmite obligaciones,
sino tambin las extingue.
La transactio era un contrato por el que las partes, hacindose
concesiones reciprocas, evitaban un futuro litigioso o terminaban
un litigio pendiente.
)55
356 }oTge Snchet CoTdcw
Cdigos Civiles de 1870 y 1884
En estos cdigos se conceptuaba a la transaccin como un contrato
por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo algo,
terminaban una controversia presente o prevenan una futura.
Definicin
En trminos del artculo 2944 del Cdigo Civil, es el contrato por
el que las partes, hacindose recprocas concesiones, terminan una
controversia presente o previenen una futura.
No consiste en una concesin gratuita por temor a entrar a
un juicio, pues si de ello se tratara sera una liberalidad, una quita
o una remisin.
Clasificacin
Es un contrato: l. Principal; 2. En muy raras ocasiones accesorio;
3. Bilateral; 4. Conmutativo; 5. Consensual, cuando el valor del
negocio no es superior a $200.00; 6. Formal, ya que debe ser por
escrito cuando el inters del asunto pasa de $200.00; 7. Puede ser
instantneo, y 8. De Tracto Sucesivo, de las que tienden a una
seguridad jurdica al poner fin a una controversia.
ContTiltos 357
Los de todo contrato. El consentimiento consiste en el acuerdo
de voluntades para poner fin a una controversia hacindose
concesiones recprocas.
El objeto pueden ser todos, a excepcin de las cuestiones del
estado civil de las personas o sobre validez del matrimonio, o sobre
derechos ciertos (artculos 2948 y 2949 del Cdigo Civil).
Sobre delitos se puede transigir respecto a la responsabilidad
civil, no sobre el delito mismo, a no ser que sean de los perseguidos
a peticin de parte (artculo 294 7 del Cdigo Civil).
Los de todo contrato. La capacidad se referir a la de contratar o
la de disponer, segn el caso.
Forma. El que prevenga controversias futuras con inters
mayor de $200.00 deber constar por escrito (artculo 2945 del Cdigo
Civil). Si la transaccin recae sobre un inmueble debe constar en
escritura pblica, aunque el Cdigo Civil no lo diga.
Causas de nulidad
En trminos del artculo 2950 del Cdigo Civil, ser nula la tran-
saccin cuando verse sobre delito, dolo y culpa futuros; sobre la
358 Jorl{e Snchet Cordero
accin civil que nazca de un delito o culpa futuros; sobre sucesin
futura (sucesin: es el conjunto de derechos y obligaciones que al
morir una persona son transmisibles a sus herederos); sobre una
herencia, antes de visto el testamento, si lo hay (herencia: sucesin
en todos los derechos y obligaciones del difunto y que no se extin-
guen por la muerte. Testamento: es el acto jurdico unilateral,
personalsimo, por el que una persona capaz dispone de sus bienes
y derechos o impone deberes, para despus de su muerte), y sobre
el derecho a recibir alimentos.
La transaccin en razn de ttulo nulo puede anularse, a no
ser que las partes expresamente hayan tratado de la nulidad de
ese ttulo, entonces es vlida (artculo 2954 del Cdigo Civil).
Es nula la transaccin que se haga sobre documentos que despus
resulten falsos por sentencia judicial (articulo 2956 del Cdigo
Civil). Tambin lo ser la hecha sobre negocios decididos jurdi-
camente por sentencia irrevocable ignorada por los interesados
Asimilacin de transaccin a la sentencia
En trminos del artculo 2953 del Cdigo Civil, la transaccin
tiene, respecto de las partes, la misma eficacia y autoridad que la
cosa juzgada; slo que sta no puede anularse o rescindirse; en
cambio la transaccin s, en los casos autorizados por la ley (artculo
Contratos 359
La transaccin es una forma de terminar una controversia,
de acuerdo con la voluntad de las partes; la sentencia es aun en
contra de su voluntad.
Interpretacin de las clusulas de la transaccin
Esta debe ser subjetiva, interpretando sus clusulas en forma
indivisible y restrictiva, salvo pacto en contrario. (articulo 2962
del Cdigo Civil)
Efectos de la transaccin
Por la transaccin no slo se pueden crear y transmitir obligaciones
y derechos, que es la caracterstica de los contratos, sino tambin
extinguirlas, que es una caracterstica de los convenios, adems
de que ese acto para las partes tiene autoridad de cosa juzgada.
En la transaccin procede la eviccin cuando una de las partes
da a la otra una cosa que no era objeto de la disputa y que, con-
forme a derecho, pierde el que la recibi (artculo 2959 del Cdigo
Civil). Si la cosa tiene vicios o gravmenes ignorados por el que la
recibi., da lugar a pedir la diferencia que resulte del vicio o gra-
vamen (articulo 2960 del Cdigo Civil).
Diferencias entre la transaccin y el compromiso arbitral
En el compromiso arbitral las partes se ponen de acuerdo para
allanar sus diferencias con el criterio de un tercero; en cambio, en
360 Jorge Snchet Curdt'ro
la transaccin se previenen disputas o se resuelven las presentes
con el solo criterio de las partes, hacindose voluntariamente con-
cesiones recprocas; el rbitro es el juez, la sentencia arbitral firme
es cosa juzgada, y en sta, la transaccin puede anularse.
Diferencias entre la transaccin y la sentencia
La transaccin, al igual que el compromiso arbitral, nace por la
voluntad de las partes, la sentencia es independiente de esa volun-
tad, pues el juicio no es deseado por el demandado, ni la sentencia
por quien no la obtuvo a su favor.
TEMA 23. REGISTRO PBLICO
Pblico, es una institcin destinada a dar
a los actos y contratos que conforme a derecho
deben inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad y del
Comercio.
Evolucin histrica
En la India, en el Cdigo de Man, las transmisiones se hacan en
la plaza pblica, ante parientes, vecinos y colindantes.
En Egipto se realizaban en los templos, ante los sacerdotes
que desempeaban el papel de notarios de la poca; todas las
transmisiones deban inscribirse en los libros que tenan los sacer-
dotes en el templo de Diana.
361
362 Jorge Snche: Cordero
En materia de registros, en Roma estaban atrasados. Se usaban
solamente solemnidades y otros medios publicitarios defectuosos,
como colocar en la casa hipotecada una piedra con inscripcin
que indicaba esa calidad.
En la Espaa del siglo XVI, con Carlos !, se establecieron
censos, hipotecas y cargas reales de la propiedad, encargados a los
Ayuntamientos del Registro Pblico e Hipotecas, que expedan
certificados de constancia de gravamen. En el siglo XVIII, con Carlos
JI!, se estableci un libro de registro que estaba al cuidado de un
escribano, en el que se conservaban los actos registrables.
En Francia se us la tradicin romana de las solemnidades,
hasta el siglo XVII en que por el Edicto de Nantes, de Luis XIII, se
estableci que se inscribieran, en escribanas, las constancias
respectivas; en el siglo XVII se estableci que se inscribieran los
actos traslativos de dominio y los de hipoteca.
Al evolucionar esa institucin en Espaa, en el siglo XV!ll se
llam a las Oficinas de Registro, Oficio de Hipoteca y Contadura
de Hipotecas
La moderna denominacin de Registro de Propiedad, procede
de la Ley Hipotecaria Espaola de 1861.
Registro Pblico de la propiedad en Mxico
poca colonial. Se sigui con la tradicin espaola, luego las
inscripciones se hacan en libros que llevaban los escribanos.
Contratos 363
Mxico independiente. Hasta la implantacin del Cdigo de
1870 en que se reglament el registro, ste no tena caracteres
propios y se uso el sistema de la colonia.
Finalidad del Registro Pblico
Al celebrar un contrato en relacin a bienes inmuebles, es
conveniente saber en qu situacin se encuentran esos bienes.
El Registro Pblico suministra todos los datos relativos a los bienes
inscritos ya que es medio de publicidad; adems, es el medio ele
oponibilidacl, ya que si un determinado gravamen no est escrito,
no producir efectos contra tercero.
Diversos sistemas de registro
Son tres los principales sistemas ele registro: el australiano, el
alemn y el francs.
El propsito ele todos es dotar de publicidad y seguridad a la
propiedad de bienes y tratar de proteger a quienes de buena fe los
adquieran.
El sistema australiano, fue ideado por Roberto R. Torrens,
registrador de la propiedad australiana, el cual se inspiraba en el
principio del ttulo real. A este sistema se le llam Acta Torrens,
y consiste en llenar determinados requisitos para la inscripcin de
los inmuebles, como son:
\.
J
l. Presentar plano de la finca (plano topogrfico) elaborado
por gemetra oficial.
2. Compararlo con el del catastro general.
3. Hacer la anotacin en el libro territorial, dando copia al
interesado. Este libro estaba formado por hojas sueltas en las que
se anotaba todo lo relativo a una propiedad.
En el Acta Torrens el registro se incorporaba a la forma y
esto constitua un grave error, ya que dejaba en manos de la buro-
cracia un elemento de validez. de los contratos.
El sistema alemn es el ms perfecto, se asemeja al Acta T orrens
por tener concordancia entre catastro (que da a conocer la situa-
cin fsica de cada finca) y registro (que da a conocer la situacin
jurdica de esa finca), y por tener el inconveniente de incorporar
el registro a la forma.
En este sistema se distingue claramente entre la propiedad
del inmueble y la propiedad del mueble.
El sistema francs, aunque es el ms moderno, es muy defi-
ciente, ya que el Registro Pblico de la Propiedad es una oficina
administrativa en donde las inscripciones son potestativas, y en
donde no se confa el Registro al cuidado de los tribunales judi-
ciales; adems, no distingua entre los regmenes de propiedad de
bienes muebles e inmuebles.
Contratos 365
Sistemas adoptados por el Cdigo Civil de 1870 y 1884
El Cdigo de 1870 se inspir en materia de registro en la Ley Hipo-
tecaria Espaola de 1861; el registro de hipoteca en este Cdigo
tena carcter constitutivo, es decir, se incorporaba a la forma.
El Cdigo de 1884 establece un sistema parecido al de 1870.
El carcter constitutivo del registro en la hipoteca se modifica por
decreto del 5 de abril de 1917, estableciendo que el registro es
slo para que el contrato produzca efectos contra tercero, pero entre
las partes surtir sus efectos aunque no est inscrito.
El Cdigo Civil regula la institucin del Registro Pblico en
sus artculos 2999 al 3068.
Efectos del Registro
Siendo la finalidad demostrar cul es la situacin real de los
inmuebles, es decir, a quin pertenecen o si existen o no
gravmenes, para dar seguridad a la propiedad y a sus titulares, la
inscripcin de los ttulos en el Registro Pblico de los bienes
inmuebles, surten efectos contra tercero, esto es, hace oponible el
mismo frente a tercero.
Actos que pueden registrarse
En trminos del artculo 3005 del Cdigo Civil, slo se registrarn:
los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos
autnticos; las resoluciones y providencias judiciales que consten
de manera autntica, y los documentos privados que en esta forma
fueren vlidos con arreglo a la ley, siempre que al calce de los
mismos haya la constancia de que el notario, el registrador, la
autoridad municipal o el juez de paz, se hayan cerciorado de la auten-
ticidad de las firmas y de la voluntad de las partes. Dicha constancia
deber estar firmada por los mencionados funcionarios y llevar el
sello de la oficina respectiva.
Secciones del Registro Pblico
El articulo 3000 del Cdigo Civil dispone que en el Reglamento del
Registro Pblico se fijar el nmero de secciones de que se compon-
dr el Registro, y las secciones en las que deban inscribirse los
ttulos registrables. En el Reglamento se indica que las secciones
del Registro Pblico son siete:
l. Para todo lo relativo a inmuebles, como ttulos de propie-
dad, posesin, etctera.
2. Para inscripcin de gravmenes, crditos, contratos de
arrendamiento, testamentos, etctera.
3. Para todo lo relativo al registro sobre bienes muebles.
4. Para todo lo relativo al registro de personas morales.
Contratos 367
5. Tiene a su cargo la guarda de libros y apndices y la forma
cin y guarda de ndices.
6. Tiene a su cargo la ratificacin de documentos privados.
7. Tiene a su cargo recibir los ttulos y documentos que se
traten de registrar, y las solicitudes, oficios y correspondencia diri-
gida al registro.
Esta obra se termin de imprimir y en-
cuadernar en julio de 2007 en los
talleres de Ediciones Corunda, S.A. de
C.V., Tlaxcala nm. 17, CoL San Fran-
cisco, Delegacin Magdalena Con-
treras, C.P. 10500, Mxico, D.F. Se
utilizaron tipos Englishlll Vivace en
68.2 puntos y Goudy Old Sty1e en 10,
12, 12.5, 13 y 14 puntos. La reimpre-
sin consta de 1,000 ejemplares im
presos en papel couch mate de 100 grs.

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