Sunteți pe pagina 1din 98

BAZELE

EVALURII






IROVAL BUCURETI
2012


UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA







BAZELE EVALURII






IROVAL BUCURETI
2012




UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR
AUTORIZAI DIN ROMNIA
Str. Scrltescu, nr. 7, 011158, sector 1,
Bucureti, Romnia
Telefon: 021 315 65 05; 021 315 65 64
Fax : 021 311 13 40






















IROVAL 2012. Exclusiv pentru scop didactic.





CUVNT NAINTE
Aceast brour se adreseaz celor care vor s participe la primul examen naional organizat
pentru atribuirea calitii de membru stagiar al Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din
Romnia, nfiinat prin Ordonana Guvernului nr. 24/2012 privind unele msuri n domeniul
evalurii bunurilor.
Coninutul brourii a fost structurat astfel nct s asigure candidailor un material unitar n
vederea participrii la examenul care const ntr-un test gril cu 100 de ntrebri, i s conin
rspunsurile la aceste ntrebri. n acelai timp, coninutul a fost structurat astfel nct s fie atinse
urmtoarele ateptri de la participanii la examen:
- cunoaterea legislaiei n domeniul evalurii bunurilor;
- cunoaterea unor noiuni generale privind evaluarea i standardele de evaluare;
- cunoaterea unor noiuni de baz privind valoarea banilor n timp, respectiv a unor noiuni
eseniale de contabilitate i privind regimul juridic al dreptului de proprietate.
Toate acestea reprezint un bagaj minim necesar de cunotine pentru desfurarea activitii de
evaluator autorizat. De asemenea, n setul de 100 de ntrebri gril vor fi cuprinse i ntrebri
privind noiuni elementare de logic i gramatica limbii romne.

Cititorii i bunii cunosctori ai coninutului acestei brouri nu vor deveni evaluatori autorizai
dup parcurgerea acesteia, ns, dup promovarea examenului vor dobndi o baz de cunotine
semnificativ care le va fi util n parcurgerea programului de pregtire teoretic i practic din
perioada stagiaturii. Acesta const n frecventarea unor cursuri de formare n domeniul evalurii i
n realizarea unor rapoarte de evaluare sub ndrumarea unui tutore, pentru una din specializrile
pentru care au optat n perioada premergtoare demarrii perioadei de stagiu.

Calitatea de evaluator autorizat va fi obinut de ctre membrii stagiari prin promovarea
examenului de finalizare a stagiaturii care va fi susinut n termen de maximum doi ani de la data
dobndirii calitii de membru stagiar.
V urm succes!
Preedinte,
ing. Marian Petre, MAA, REV, MRICS







CUPRINS


Capitolul I Cadrul general pentru evaluarea proprietilor. 1
Capitolul II Standardele de evaluare..... 12
Capitolul III Valoarea banilor n timp 22
Capitolul IV Noiuni eseniale de contabilitate.. 35
Capitolul V Noiuni introductive privind regimul juridic al
dreptului de proprietate.......... 42
Capitolul VI Acte normative referitoare la profesia de evaluator
autorizat n Romnia... 52
Bibliografie 95






UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 1





CAPITOLUL I
CADRUL GENERAL PENTRU EVALUAREA
PROPRIETILOR




Evaluare, scopuri ale evalurii, scurt istoric.. 2
Conceptele de pre, cost, ,,valoare...... 4
Tipurile de bunuri supuse evalurii. 5
Abordri n evaluare....................... 6

UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 2

Evaluarea, scopuri ale evalurii, scurt istoric

Definiia evalurii
Prin evaluare, n sensul definiiei din OG 24/2011, se nelege activitatea de estimare a valorii,
materializat ntr-un nscris, denumit raport de evaluare, realizat de un evaluator autorizat n
conformitate cu standardele specifice acestei activiti i cu deontologia profesional.
Rapoartele de evaluare se elaboreaz la solicitarea oricrei persoane fizice sau juridice, de drept
public ori privat.
Prevederile OG 24/2011 nu aduc atingere dispoziiilor legale n materia expertizelor judiciare i a
autorizrii experilor judiciari.
Evaluarea este procesul de estimare a unui tip al valorii, pentru un anumit tip de proprietate, la o
anumit dat i concretizat n raportul de evaluare.
Evaluarea este o estimare i nu un calcul exact al unei valori printr-o formul matematic sau
printr-o cuantificare precis. Ea impune aplicarea raionamentului profesional al evaluatorului.

Scopuri ale evalurii
Printre scopurile posibile ale evalurii se nscriu:
1. vnzarea/cumprarea unui bun;
2. fuziuni i schimburi de proprieti;
3. garantarea mprumuturilor;
4. just compensare n caz de expropriere (cauz de utilitate public) sau pentru restituirea
proprietilor;
5. nregistrarea n situaiile financiare;
6. evaluarea pentru asigurare;
7. evaluarea n cadrul procesului de insolven/faliment;
8. alte scopuri.

Scurt istoric
Prima asociaie de evaluatori, cu 6 membri, a fost nfiinat n anul 1834 n Marea Britanie. n
anul 1846 a fost recunoscut profesia de agent imobiliar i evaluator de imobile, tot n Marea Britanie,
scopul evalurilor fiind exclusiv impozitarea proprietilor imobiliare. n anul 1868 a luat fiin asociaia
regal a evaluatorilor imobiliari The Royal Institution of Chartered Surveyors RICS, cu numai 20 de
membri la acea dat.
n anul 1932 i n anul 1935 au fost nfiinate, n SUA, dou asociaii AIREA i, respectiv, SREA,
care se ocupau de evaluarea proprietilor imobiliare. n anul 1991, aceste dou asociaii au fuzionat, sub
numele de Appraisal Institute, care este liderul mondial al evaluatorilor de proprieti imobiliare.
n Romnia, activitatea de evaluare a nceput n anul 1992 odat cu nfiinarea Asociaiei Naionale
a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR), fondat de ctre 27 de persoane fizice i trei companii.
Iniiatorul demersului de nfiinare al asociaiei i de lansare a profesiei de evaluare n Romnia a fost
domnul Bdescu Gheorghe, care a fost timp de 10 ani primul preedinte al ANEVAR.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 3

ncepnd cu anul 2001, sistemul de conducere al ANEVAR s-a schimbat, trecndu-se la existena n
acelai timp n Consiliul Director a preedintelui n exerciiu, a viitorului preedinte i a fostului
preedinte, asigurndu-se astfel continuitatea i totodat schimbarea conducerii. Mandatul preedintelui a
devenit de 2 ani.
ANEVAR s-a nfiinat odat cu trecerea la economia de pia a Romniei, cnd valoarea de pia a
devenit o noiune de baz n cadrul tranzaciilor ntre pri. Prima specializare a evaluatorilor a fost
evaluarea ntreprinderii. Cererea pentru acest tip de evaluri a fost determinat de lansarea programului
de privatizare a fostelor ntreprinderi de stat. ncepnd cu anul 1997, odat cu reducerea numrului
ntreprinderilor de privatizat i cu nevoia ntreprinderilor privatizate de a-i atrage resurse financiare
pentru dezvoltarea activitii, a aprut necesitatea ca aceste ntreprinderi s vnd activele n surplus sau
s le ipotecheze pentru atragerea de mprumuturi. Astfel s-au creat premisele apariiei celei de a doua
specializri a evaluatorilor: evaluarea proprietii imobiliare. n anul 2000 s-a lansat a treia specializare
evaluarea bunurilor mobile, urmat, n anul 2004, de lansarea celei de-a patra specializri
evaluarea instrumentelor financiare.
n aceeai perioad (19922011) i alte asociaii profesionale au avut n componena membri
evaluatori, dintre care cele mai importante sunt Corpul Experilor Tehnici (CET), Corpul Experilor
Contabili i Contabililor Autorizai din Romania (CECCAR).
n anul 2011 s-a nfiinat Uniunea Naionala a Evaluatorilor Autorizai din Romnia (numit n
continuare Uniunea), prin Ordonana Guvernului nr. 24, care a permis nscrierea n componena sa a
evaluatorilor care erau membri n asociaiile profesionale care includeau evaluarea bunurilor n obiectul
lor de activitate. Avnd n vedere notorietatea pe care o avea ANEVAR pe piaa evalurii, att intern ct
i internaional i faptul c n mai multe acte normative se fcea referire la membri ANEVAR i la
standardele aplicate de ctre acetia, s-a propus ca ANEVAR s organizeze prima Adunare General
Naional i prima Conferin Naional a Uniunii i s deruleze procedurile de organizare i funcionare
ale Uniunii.
Prima Adunare General Naional a reprezentat convocarea tuturor celor peste 5.000 de membri
care s-au nscris n termenul legal i a avut ca unic punct pe ordinea de zi alegerea delegailor la prima
Conferin Naional pe baza normei de reprezentare de un participant la 20 de membri titulari. Astfel, n
data de 19 noiembrie 2011 au fost alei cei 235 de delegai ai primei Conferine Naionale.
n data de 19 decembrie 2011 a avut loc prima Conferin Naional, care a ales primul Consiliu
Director al Uniunii.
Intrarea n vigoare a prevederilor Ordonanei era condiionat, potrivit art. 43, de data publicrii n
Monitorul Oficial a Hotrrii de Guvern de aprobare a Regulamentului de organizare i funcionare al
Uniunii, a hotrrilor Conferinei Naionale privind standardele de evaluare, a Regulamentului Comisiei
de etic i disciplin, precum i a Codului etic.
n luna aprilie 2012 a fost adoptat, de ctre Guvernul Romniei, Hotrrea de Guvern nr. 353 de
aprobare a Regulamentului de Organizare i Funcionare al Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai
din Romnia.
n luna mai 2012 au fost aprobate, de ctre Conferina Naional a Uniunii, hotrrile privind
standardele de evaluare, Codul etic i Regulamentul Comisiei de Etic i Disciplin, care au fost ulterior
publicate n Monitorul Oficial.
Odat cu ndeplinirea cerinelor art. 43 din OG 24/2011, respectiv ncepnd cu data de 11 iunie
2012, activitatea de evaluare din Romnia se realizeaz numai de ctre evaluatorii autorizai.
n paralel cu demersurile realizate de ctre Uniune, de nceperea activitii, prin ndeplinirea
cerinelor din OG 24/2011, Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia a cesionat ctre Uniune
brandul ANEVAR, aceast asociaie urmnd s i schimbe denumirea n Societatea tiinific de
Evaluare, n urmtoarea Conferin Naional a acestei asociaii.

UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 4


Conceptele de pre cost ,,valoare
Conceptul de pre
Preul este un concept care se refer la schimbul unei mrfi, unui produs sau unui serviciu. Preul
reprezint suma de bani care a fost cerut, oferit sau pltit pentru un bun economic/activ. Dup ce
schimbul a fost efectuat, indiferent dac este dezvluit public sau este confidenial, preul devine un fapt
istoric.
Din cauza capacitilor financiare, a motivaiilor sau intereselor speciale ale unui anumit
cumprtor sau vnztor, preul pltit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuit activului de
ctre participanii pe pia.
Conceptul de cost
Costul reprezint suma de bani pltit anterior (n numerar sau echivalente de numerar) de
cumprtor pentru bunuri sau servicii, sau suma de bani necesar pentru a crea sau a produce bunul sau
serviciul de ctre productor. n momentul n care bunul sau serviciul a fost finalizat, costul acestora
devine un fapt istoric (numit cost istoric). Un pre anterior pltit pentru un bun sau un serviciu reprezint
costul istoric al acestora pentru cumprtor.
Conceptul de ,,valoare
Valoarea este un concept economic referitor la preul cel mai probabil, convenit de cumprtorii i
vnztorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumprare. Valoarea nu reprezint o sum exact, ci
cel mai probabil pre care va fi pltit pentru bunuri i servicii, la o anumit dat, n conformitate cu o
anumit definiie a tipului valorii.
Conceptul economic ,,valoare reflect optica participanilor pe pia, existent la data
evalurii, asupra beneficiilor economice viitoare generabile de o anumit proprietate.
Conceptul de ,,valoare" presupune o sum de bani asociat unei tranzacii. Dei vnzarea
proprietii evaluate nu este o condiie necesar pentru estimarea preului, totui valoarea de pia
este o reflectare a valorii de schimb i deci presupune existena potenial a schimbului, la data evalurii,
n condiiile precizate n definiia valorii de pia.
Sunt i alte situaii n care trebuie estimat un anumit tip al valorii, ca de exemplu: pentru ipotecare,
asigurare, nregistrare n situaiile financiare, divizare, fuziune, motenire, care nu presupun vnzarea
proprietii.
Din punct de vedere conceptual, valoarea este creat i susinut de interaciunea a patru factori,
care sunt asociai cu orice produs, serviciu sau marf. Acetia sunt utilitatea, raritatea, dorina i puterea
de cumprare.
Funcionarea principiului economic al cererii i ofertei reflect interaciunea complex a celor patru
factori ai valorii. Acetia sunt:
utilitatea, respectiv capacitatea unui bun economic de a satisface o anumit nevoie, trebuin sau
dorin;
raritatea, care exprim oferta prezent sau anticipat a unui bun economic raportat la cererea
pentru acel bun;
dorina (preferina), exprimat de intensitatea satisfaciei pe care un bun economic o produce
celui care nu-l posed, dar care are nevoie de acesta;
puterea de cumprare, exprimat de capacitatea unui individ sau grup de indivizi - participani
pe pia, de a cumpra bunurile oferite prin plata n numerar sau n echivalente de numerar.
Primii doi factori reprezint factori ai ofertei, iar ultimii doi factori sunt considerai factori ai
cererii.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 5


Tipurile de bunuri supuse evalurii
Evaluatorii autorizai sunt competeni s evalueze, n funcie de specializarea de evaluare n care au
fost instruii i pe care o dein n Tabloul Uniunii, urmtoarele patru categorii de bunuri (proprieti):
proprietatea imobiliar (bunul imobil), care const din teren, construcii i alte amenajri privite ca
fiind o entitate corporal. Proprietatea imobiliar este imobil i include urmtoarele elemente
corporale:
pmntul/terenul;
toate elementele care sunt componente naturale ale terenului, cum ar fi copacii i mineralele;
toate elementele care sunt adugate terenului de oameni, cum ar fi cldirile i amenajrile
terenului.
n plus, n mod uzual, sunt considerate ca fcnd parte din proprietatea imobiliar toate ataamentele
permanente ale cldirii, cum ar fi instalaiile de ap, electrice, de nclzire, ca i componentele
ncorporate, cum ar fi tablourile electrice i ascensoarele. Aadar proprietatea imobiliar include toate
elementele situate n subsolul i deasupra solului. Dar exist i drepturi pariale asupra proprietii
imobiliare, pe care evaluatorii sunt chemai s le evalueze, cum ar fi:
drepturi de proprietate afectate de locaiune;
drepturi de folosin;
drepturi de subnchiriere;
participaiile cu credit ipotecar i cu capital propriu;
drepturi de proprietate viager;
dreptul succesorului desemnat.
bunurile mobile, adic bunurile corporale i necorporale caracterizate prin mobilitatea lor. Conform
art. 539 din Noul Cod Civil romn, bunurile mobile sunt definite astfel: Bunurile pe care legea nu le
consider imobile sunt bunuri mobile.
Exemple de bunuri mobile, care sunt solicitate a fi evaluate mai frecvent, sunt:
maini, utilaje, echipamente, mijloace de transport;
stocuri de materii prime, materiale;
obiecte de inventar;
mobilier, colecii;
licene, brevete de invenii i alte active necorporale identificabile i care pot s fie tranzacionate
n mod individual.
ntreprinderi, participaii la ntreprinderi i proprieti imobiliare generatoare de afaceri.
Exemple sunt:
pachetul integral de aciuni sau pri sociale deinut n capitalul unei ntreprinderi precum i
participaii la ntreprinderi;
capitalul investit ntr-o ntreprindere (care aparine tuturor finanatorilor acesteia: capital propriu i
capital mprumutat);
hoteluri, moteluri, campinguri;
policlinici i spitale;
staii de benzin;
restaurante, cafenele, cluburi, baruri;
teatre i cinematografe.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 6

instrumentele financiare. Un instrument financiar reprezint un contract care genereaz drepturi
sau obligaii ntre anumite pri de a ncasa sau plti numerar sau alt contraprestaie financiar sau
un instrument de capitaluri proprii. Contractul poate impune ca ncasarea sau plata s fie fcut la
sau naintea unei anumite date sau s fie declanat de un eveniment specificat. Un instrument de
capitaluri proprii este orice contract care creeaz un interes rezidual n activele unei entiti dup
deducerea tuturor datoriilor acesteia. Evalurile instrumentelor financiare sunt solicitate pentru
diferite scopuri care includ, dar nu se limiteaz la:
- achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau pri de ntreprinderi,
- raportare financiar,
- cerine impuse de reglementri, n particular cerine de solvabilitate bancar,
- proceduri interne de risc i conformare,
- stabilirea valorii activului net a fondurilor societilor de asigurare,
- determinarea valorii i msurarea performanei fondurilor de investiii.

Abordri n evaluare
Pentru a obine valoarea definit de tipul valorii solicitat se pot utiliza cele trei abordri ale valorii
unanim recunoscute i aplicate, care sunt fundamentate pe principiile economice ale preului de echilibru,
anticiprii beneficiilor sau substituiei. Cele trei abordri ale valorii sunt: abordarea prin pia, abordarea
prin venit i abordarea prin cost.
Abordarea prin pia
Abordarea prin pia ofer o indicaie asupra valorii de pia prin compararea activului subiect cu
active identice sau similare, ale cror preuri se cunosc. Prima etap a aplicrii acestei abordri este
obinerea preurilor de vnzare ale activelor identice sau similare, tranzacionate recent pe pia. Dac
exist un numr redus de tranzacii recente, pot fi luate n considerare preurile activelor identice sau
similare, care sunt oferite spre vnzare, cu condiia ca relevana acestor informaii s fie clar stabilit i
analizat critic. Pentru a reflecta orice diferene fa de condiiile tranzaciilor efective i de
caracteristicile activelor tranzacionate, fa de cele ale activului subiect, de obicei este necesar
efectuarea unor corecii ale preurilor efective sau preurilor de ofert ale activelor comparabile.
Abordarea prin pia n evaluarea ntreprinderii
n evaluarea ntreprinderii, abordarea prin pia compar ntreprinderea subiect cu ntreprinderi,
participaii i aciuni similare, care au fost tranzacionate pe pia i cu orice tranzacii relevante cu aciuni
ale aceleiai ntreprinderi. O indicaie asupra valorii poate proveni i din tranzaciile sau din ofertele
anterioare aferente oricrei componente a ntreprinderii.
Cele trei surse uzuale de date, utilizate n abordarea prin pia, sunt:
pieele de capital pe care se tranzacioneaz participaiile la ntreprinderi similare;
piaa achiziiilor unde se cumpr i se vnd ntreprinderi n ansamblul lor; i
tranzaciile anterioare sau ofertele de tranzacii de aciuni ale ntreprinderii subiect.
ntreprinderile similare, numite comparabile, trebuie s fie din acelai domeniu de activitate cu
ntreprinderea subiect sau dintr-un domeniu care este influenat de aceleai variabile economice.
ntreprinderile comparabile trebuie s fie asemntoare cu ntreprinderea subiect n ceea ce privete:
caracteristicile calitative i cantitative ale ntreprinderii;
posibilitatea verificrii datelor ntreprinderilor comparabile;
preurile lor de vnzare s reflecte tranzacii neprtinitoare.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 7

n urma analizei preului de tranzacie a aciunilor ntreprinderilor cotate similare, se calculeaz
ratele de evaluare, care, de obicei, reprezint preul mprit la diferite forme de venit sau la activele nete.
Pentru calcularea i selectarea acestor rate trebuie luate n considerare urmtoarele aspecte:
(a) rata trebuie s ofere informaii semnificative despre valoarea ntreprinderii;
(b) ar putea fi necesare corecii pentru a face ca rata s fie adecvat pentru ntreprinderea subiect.
Exemple de corecii sunt cele pentru diferenele de risc i de ateptri ale participanilor pe
pia privind evoluia ntreprinderilor similare i ale ntreprinderii subiect;
(c) pot fi necesare corecii pentru diferenele existente ntre participaia subiect i participaiile la
alte ntreprinderi, referitoare la gradul de control, la vandabilitate sau la mrimea participaiei.
n cazul evalurii unor entiti comerciale mici se utilizeaz n mod frecvent aa numitele uzane
de evaluare, adic formule simple de evaluare rezultate din practic, ca fiind o procedur prescurtat a
abordrii prin pia. Totui, rezultatele aplicrii uzanelor ar trebui s nu li se dea o importan
semnificativ, cu excepia cazului n care se poate dovedi c vnztorii i cumprtorii le acord o mare
credibilitate. Acolo unde este cazul ar trebui s se fac o verificare ncruciat prin utilizarea a cel puin
nc o metod de evaluare.
Abordarea prin pia n evaluarea proprietii imobiliare
Pentru aplicarea abordrii prin comparaie n cazul proprietilor imobiliare, n mod uzual se
stabilete o unitate de comparaie adecvat. Unitile de comparaie, care se utilizeaz frecvent, constau n
preul de vnzare pe metru ptrat pentru cldiri sau preul de vnzare pe hectar pentru teren. Alte uniti
folosite pentru compararea preurilor sunt preul pe camer sau preul pe unitatea de producie, de
exemplu n cazul produciei agricole. O unitate de comparaie este util numai atunci cnd este selectat
n mod judicios i este aplicat proprietii subiect i proprietilor comparabile n fiecare analiz. n
procesul de evaluare, preurile proprietilor imobiliare comparabile se corecteaz n funcie de
deosebirile existente ntre caracteristicile acestora i cele ale proprietii imobiliare subiect. Coreciile
preurilor comparabile se fac prin luarea n considerare a diferenelor dintre urmtoarele elemente de
comparaie:
drepturile de proprietate transferate;
localizrile respective;
calitatea terenului sau vrsta i caracteristicile cldirilor;
utilizarea permis sau zonarea pentru fiecare proprietate;
situaiile n care a fost determinat preul i tipul valorii cerut;
data efectiv a dovezii despre pre i data evalurii cerut.
Abordarea prin venit
Abordarea prin venit ofer o indicaie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de venit viitoare
(profit brut sau net, chirie brut sau net, redeven, rent net, flux de numerar net, venit net din
exploatare etc.) n valoarea activului (valoarea de pia sau valoarea de investiie).
n abordarea prin venit sunt nscrise diverse metode de evaluare, toate avnd drept caracteristic
comun faptul c valoarea se bazeaz pe un venit realizat fie n trecut i/sau n anul curent, fie pe un venit
previzionat (numit venit stabilizat), care ar putea fi generat de titularul proprietii subiect (proprietate
imobiliar, entitate economic, activ individual sau grup de active). De exemplu, n cazul unei cldiri cu
destinaie de nchiriere pentru birouri, venitul generat se numete chirie.
n cazul n care o cldire este specializat numai pentru un anumit tip de activitate comercial
(hotel, motel, restaurant, club, staie de carburani etc.) venitul generat este reprezentat de fluxul de
numerar efectiv sau cel potenial, provenit din activitatea comercial, care ar reveni proprietarului acelei
cldiri.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 8

Metodele nscrise n abordarea prin venit sunt:
metoda capitalizrii venitului, n care un venit anual reprezentativ se mparte la o rat de
capitalizare pentru a se obine fie valoarea de pia, fie valoarea de investiie a proprietii
subiect. Rata de capitalizare reprezint ctigul sau randamentul, exprimat n procente din
preul de vnzare, pe care un investitor tipic l atept, care reflect valoarea banilor n timp,
precum i remunerarea pentru riscul asumat de ctre proprietar. Aceast metod, cunoscut sub
denumirea uzual de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield
method), este relativ simpl, dar utilizarea ei nu poate fi credibil n situaia n care, n perioadele
viitoare, venitul se ateapt s se modifice ntr-o msur mai mare dect se ateapt pe pia sau
n cazul n care este necesar o analiz mai sofisticat a riscului;
metoda fluxului de numerar actualizat, n care fluxul de numerar, dintr-o perioad viitoare
definit, se aduce la valoarea actualizat prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor
actualizate a fluxurilor de numerar reprezint valoarea capitalului. Rata de actualizare ia n
considerare att rata fr risc, ct i remunerarea pentru riscurile asumate de investitor. Rata de
actualizare utilizat poate diferi n funcie de scopul evalurii. Dac scopul este determinarea
valorii de investiie (adic valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar
potenial, n baza criteriilor de investiii proprii ale acestora), rata de actualizare utilizat poate
reflecta rata rentabilitii cerut de acetia sau costul mediu ponderat al capitalului. Dac scopul
este estimarea valorii de pia, rata de actualizare se va obine din examinarea rentabilitilor
implicite derivate din preurile de vnzare sau din ofertele de preuri de vnzare ale activelor
similare. Cnd acest lucru nu este posibil, se poate construi o rat de actualizare adecvat
plecnd de la o rat fr risc a rentabilitii, corectat pentru riscurile i oportunitile
adiionale specifice proprietii subiect. n estimarea ratei de actualizare adecvate ar trebui luat
n considerare i rata inflaiei previzionate pentru perioada urmtoare, n situaia n care n
aceasta a fost avut n vedere i n previziunea fluxurilor de numerar.
diverse modele de evaluare a opiunilor financiare ( instrumente financiare derivate) aplicabile i
n cazul evalurii de ntreprinderi sau proprieti generatoare de afaceri.
Abordarea prin cost
Abordarea prin cost este acea abordare a valorii fundamentat pe principiul economic conform
cruia un cumprtor va plti pentru un activ cel mult costul necesar obinerii unui activ cu aceeai
utilitate, fie prin cumprare, fie prin construire.
Metoda costului de nlocuire net (CIN) este o metod nscris n abordarea prin cost care indic
valoarea prin calcularea costului de nlocuire curent al unui activ din care se scad deprecierea fizic i
orice forme relevante de depreciere.
Abordarea prin cost este recomandabil n situaii specifice de evaluare, cum sunt:
cnd exist un numr limitat de tranzacii din cauza naturii specializate, modelului sau localizrii
activului, sau cnd activul n sine nu genereaz un flux de numerar sau cnd fluxul de numerar
asociat cu acesta nu poate fi separat de ntreprinderea care utilizeaz activul. De aceea, abordarea
prin cost se utilizeaz n mod tipic ca abordarea primar n evaluare atunci cnd abordarea prin
pia sau prin venit nu se pot aplica;
cnd activul subiect a fost construit i pus n funciune recent;
cnd activul subiect se afl n faz de proiect sau se afl n stadiul de n curs de
execuie/neterminat.
Prima etap n abordarea prin cost este determinarea fie a costului de nlocuire, fie a costului de
reproducere.
Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi sau achiziiona, la data evalurii, un activ
modern echivalent. Primul pas n estimarea costului de nlocuire este stabilirea naturii activului modern
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 9

echivalent, pe care un cumprtor ipotetic l-ar considera ca o alternativ pentru activul subiect. Pentru
aceasta, trebuie s se neleag utilitatea sau funcionalitatea oferit de activul subiect. Conceptul de baz
al abordrii prin cost este faptul c, pentru a stabili ce sum ar trebui s o plteasc pentru activul subiect,
un cumprtor ar putea s aib n vedere costul de cumprare sau costul de creare a unui activ alternativ,
care ar putea oferi aceeai utilitate.
Costul de reproducere este costul estimat pentru a construi, la data evalurii, o replic exact a
activului subiect, deci cu aceleai specificaii, folosind aceleai materiale, tehnici de construire, calitate i
proiect, inclusiv cu toate deficienele activului subiect.
Elementele de cheltuieli, care trebuie luate n considerare la estimarea costului de nlocuire sunt:
materialele consumate;
cheltuieli salariale;
costurile de transport;
costurile de instalare;
costul proiectului, autorizaiilor i permiselor, onorariile pentru arhitectur, servicii juridice i
costurile pentru alte servicii profesionale achiziionate;
servicii de inginerie, de aprovizionare i management al construciei,
impozite i taxe nerambursabile;
cheltuieli financiare din perioada de construire.
Pentru o proprietate imobiliar, elementele de cheltuieli mai pot include:
comisioane pentru marketing, vnzare sau nchiriere;
costul ntreinerii proprietii, dup terminarea construirii i pn la atingerea unui grad de
ocupare stabilizat.
Deprecierea
A doua etap n abordarea prin cost este determinarea deprecierii i scderea acesteia din costul de
nlocuire sau din costul de reproducere, pentru a determina costul de nlocuire net (CIN).
Deprecierea este definit ca fiind o pierdere a utilitii unui activ cauzat fie de deteriorarea fizic,
de schimbrile tehnologice, ale schemelor de evoluie a cererii i de modificrile mediului nconjurtor,
care se concretizeaz ntr-o pierdere de valoare
n teoria i practica evalurii exist trei forme ale deprecierii:
depreciere fizic;
depreciere funcional; i
depreciere economic.
Deprecierea fizic
Deprecierea fizic este o pierdere a utilitii cauzat de deteriorarea fizic a activului sau a
componentelor sale, ca efect al vrstei sale i a utilizrii n condiii normale, care se concretizeaz ntr-o
pierdere de valoare.
Cuantificarea deprecierii fizice recuperabile se face prin costul de nlturare a deficienei. Alte
cauze ale deprecierii fizice nu sunt nerecuperabile, adic starea de deteriorare nu poate fi remediat.
Deprecierea fizic nerecuperabil poate fi cuantificat prin luarea n considerare a vrstei activului,
a duratei de via ateptat total i a celei rmas. Un activ nou, care are o durat de via fizic total de
15 ani, iar la data evalurii are o vechime de 5 ani, va avea o durat de via rmas de 10 ani.
Durata de via a unui activ poate fi:
durata de via util;
durata de via economic.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 10

Cuantificarea deprecierii fizice se face prin raportul procentual dintre vrsta efectiv (V
ef
) a unui
mijloc fix (i nu vrsta lui cronologic) i durata de via util a acestuia (DVU).
Vrsta efectiv reflect starea i utilitatea activului i se determin numai n urma inspeciei
mijlocului fix i componentelor acestuia. De exemplu, n cazul n care un mijloc fix nu este ntreinut n
mod adecvat, vrsta lui efectiv poate fi mai mare dect vrsta lui cronologic existent de la data
evalurii, iar n cazul n care o cldire a fost renovat, vrsta sa efectiv poate fi mai mic dect vrsta sa
cronologic existent la data evalurii.
Durata de via util este perioada total de timp n care se ateapt ca un activ s genereze beneficii
economice pentru proprietarul lui.
Durata de via economic este perioada total de timp n care se ateapt ca un activ s genereze
beneficii economice pentru proprietarul lui i pentru ali utilizatori ulteriori.
Deprecierea funcional
Deprecierea funcional este o pierdere de utilitate cauzat de ineficienele activului subiect n
comparaie cu substitutul su, care se concretizeaz ntr-o pierdere de valoare. Exist dou forme ale
deprecierii funcionale:
existena unei cheltuieli de capital excedentare (adic a unei investiii suplimentare), care poate fi
cauzat de schimbri n proiectare, materiale de construcii, tehnologii de construire sau de
fabricaie care permit construirea activelor moderne echivalente cu cheltuieli de capital mai mici
dect cele ncorporate n activul subiect; i
existena unor cheltuieli de funcionare excedentare, care pot fi cauzate de mbuntiri ale
proiectului sau de o capacitate excedentar, schimbri care au drept rezultat disponibilitatea
unor active echivalente moderne, cu cheltuieli de exploatare mai mici dect cele ale activului
subiect.
Un exemplu de depreciere funcional, cauzat de supradimensionare, este o hal industrial cu o
nlime a plafonului semnificativ mai mare fa de halele moderne construite recent. n cazul
supradimensionrii, deprecierea funcional se cuantific prin cheltuielile de capital excedentare
ncorporate n hala subiect fa de cheltuielile de capital ncorporate ntr-o hal modern echivalent.
De obicei, deprecierea funcional din supradimensionare se calculeaz ca diferen dintre costul
curent de reproducere (mai mare) i costul curent de nlocuire (mai mic) al activului subiect.
n ce privete cheltuielile de exploatare excedentare, n cazul unui activ de natura mainilor i
echipamentelor industriale, acestea se pot referi la:
cheltuieli salariale mai mari ale mainilor i echipamentelor industriale subiect, generate de
necesitatea angajrii mai multor operatori fa de cei existeni la un activ modern echivalent;
consumul excedentar de combustibil al mainilor i echipamentelor industriale subiect fa de
substitutele lor moderne;
mai multe rebuturi i pierderi generate de mainile i echipamentele industriale subiect fa de
substitutele lor moderne.
Calcularea deprecierii funcionale, cauzat de cheltuielile de exploatare excedentare, se face prin
actualizarea cheltuielilor de exploatare excedentare, previzionate pe durata de via util rmas a
activului, cu o rat de actualizare adecvat, de obicei, egal cu costul mediu ponderat al capitalului.
Deprecierea extern/economic
Deprecierea extern este orice pierdere de utilitate cauzat de factori economici sau de localizare
externi activului, ceea ce conduce la o pierdere de valoare. Acesta este denumit n mod obinuit
depreciere economic atunci cnd factorii externi se refer la modificri ale ofertei sau cererii pentru activ
sau pentru produsele fabricate de activ.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 11

Pentru proprietatea imobiliar, deprecierea extern poate apare i n cazul n care a avut loc o
deteriorare a localizrii, de exemplu, din cauza schimbrilor infrastructurii locale, a condiiilor de mediu
sau modificrilor demografice.
Exemple de depreciere economic includ diminuarea cererii pentru produsele sau serviciile produse
de activul subiect sau diminuarea sau pierderea unor surse de materii prime sau de for de munc. Aceti
factori pot fi specifici unei anumite localizri sau pot afecta un ntreg sector industrial.
A treia etap n abordarea prin cost este determinarea valorii terenului i adugarea valorii acestuia
la CIN al construciilor. Aceast etap este specific numai n cazul evalurii proprietilor imobiliare
compuse din construcii i teren.
Pentru estimarea valorii terenului pot fi avute n vedere dou opiuni. Una este estimarea valorii
terenului care ar fi necesar pentru o cldire/construcie modern echivalent. Cealalt opiune este
estimarea valorii terenului existent, aferent cldirii/construciei subiect i adugarea acestei valori la
costul de nlocuire net al cldirii/construciei. Ambele opiuni vor folosi date privind vnzrile de terenuri
comerciale comparabile pentru a estima valoarea terenului.
Concluzie asupra celor trei abordri n evaluare
Alegerea celei mai adecvate abordri sau metode de evaluare depinde de luarea n considerare a
urmtoarelor:
tipul valorii adoptat, determinat de scopul evalurii;
disponibilitatea datelor de intrare i a informaiilor pentru evaluare;
abordrile sau metodele utilizate de participanii pe piaa relevant.
Pentru a obine o indicaie asupra valorii se poate utiliza una, dou sau toate cele trei abordri, mai
ales dac nu exist date de intrare suficiente pentru evaluare, astfel nct prin aplicarea unei singure
abordri s se obin o valoare credibil.
Cnd se utilizeaz mai multe abordri/metode de evaluare, indicaiile asupra valorii obinute ar
trebui s fie apropiate; ele trebuie s fie analizate i reconciliate pentru a se ajunge la o opinie final
asupra valorii. n majoritatea rapoartelor de evaluare, clienii solicit ca aceast opinie final, s fie redat
sub forma unei valori singulare (de exemplu, 3,5 milioane euro).











UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 12





CAPITOLUL II
STANDARDELE DE EVALUARE





Standardele Internaionale de Evaluare IVS 2011.............. 13
Ghidurile de evaluare 13




















UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 13



Standardele de evaluare care sunt obligatorii pentru toi membrii Uniunii Naionale a Evaluatorilor
Autorizai din Romnia n cadrul activitii de evaluare, n anul 2012, sunt urmtoarele:
a) Standardele Internaionale de Evaluare IVS (International Valuation Standards), ediia
2011, editate de ctre International Valuation Standards Council IVSC;
b) Ghidurile de evaluare, compuse din:
b.1 Ghidurile de Evaluare (GE), care cuprind:
- Ghidul de Evaluare GE 1 Verificarea evalurilor;
- Ghidul de Evaluare GE 2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri;
- Ghidul de Evaluare GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv;
- Ghidul de Evaluare GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor periculoase i
toxice n evaluare;
b.2 Ghidurile Metodologice de Evaluare (GME), care cuprind:
- Ghidul Metodologic de Evaluare GME 1 Evaluarea terenului;
- Ghidul Metodologic de Evaluare GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului;
b.3 Glosarul IVS 2011;
b.4 Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS, ediia 2011.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia 2011
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia 2011 cuprind:
IVS Cadrul general
Standarde generale
Standardele generale au aplicabilitate general pentru toate tipurile de active i scopuri ale
evalurii, subiect doar al unor modificri sau cerine suplimentare, specificate n Standardele referitoare la
active sau n Aplicaii ale evalurii. Standardele generale sunt:
- IVS 101 Sfera misiunii de evaluare;
- IVS 102 Implementare;
- IVS 103 Raportarea evalurii.
Standarde referitoare la active
Standardele referitoare la active sunt formate dintr-un standard i din comentarii. Standardul
stabilete cerinele care fie modific, fie adaug ceva la Standardele generale i include exemple ale
modului n care se aplic principiile din Standardele generale, la acea clas particular de active.
Comentariile ofer informaii suplimentare asupra caracteristicilor fiecrui tip de active care influeneaz
valoarea i identific metodele i abordrile uzuale utilizate. Standardele referitoare la active sunt:
- IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi;
- IVS 210 Imobilizri necorporale;
- IVS 220 Imobilizri corporale mobile;
- IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare. Anex Proprietatea imobiliar istoric;
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 14

- IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie;
- IVS 250 Instrumente financiare.
Aplicaii ale evalurii
Aplicaiile evalurii sunt elaborate pentru scopurile uzuale pentru care sunt cerute evalurile.
Fiecare aplicaie conine un standard i un ghid de aplicare. Standardul include orice adugiri sau
modificri ale cerinelor din Standardele generale, precum i ilustrarea modului n care se aplic
principiile din Standardele generale i din Standardele referitoare la active, atunci cnd se realizeaz
evaluri pentru acel scop. Ghidul de aplicare ofer informaii privind:
(a) cerinele de evaluare conform reglementrilor aplicabile pe plan internaional sau standardelor
emise de ctre alte organisme care pot fi aplicabile, de exemplu, Standardele Internaionale de
Raportare Financiar,
(b) alte cerine general acceptate pentru evaluri pentru acel scop,
(c) proceduri adecvate de evaluare pentru a ndeplini aceste cerine.
Aplicaiile evalurii sunt:
- IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar. Anex Evaluarea imobilizrilor corporale
din sectorul public;
- IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea
mprumutului.
Observaii
1. Standardele se aplic att la evaluarea activelor, ct i a datoriilor. n standarde, cuvintele activ
sau active sunt considerate a include datoria sau datoriile, cu excepia cazului n care este precizat
n mod expres altfel sau rezult clar din context c datoriile nu sunt incluse.
2. n cuprinsul standardelor se utilizeaz noiunea de activ care este sinonim cu cea de bun (la care
se face referire n Codul Civil), aflat fie n proprietatea persoanelor juridice, fie a celor fizice.
Sunt active: proprietile imobiliare, activele corporale sau necorporale, activele generatoare de
afaceri sau activele financiare.

IVS - Cadrul general
Pre, cost i valoare
Preul este suma de bani cerut, oferit sau pltit pentru un activ. Din cauza capacitilor
financiare, a motivaiilor sau intereselor speciale ale unui anumit cumprtor sau vnztor, preul pltit
poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuit activului de ctre alte persoane.
Costul este suma de bani necesar pentru a achiziiona sau produce activul. Cnd acel activ a fost
achiziionat sau produs, costul lui devine un fapt concret. Preul este corelat cu costul, deoarece preul
pltit pentru un activ devine costul acestuia pentru cumprtor.
Valoarea este o opinie fie:
a) asupra celui mai probabil pre care ar fi pltit pentru un activ, n cadrul unui schimb, fie
b) asupra beneficiilor economice rezultate din deinerea unui activ.
O valoare de schimb este un pre ipotetic, iar ipotezele pe baza crora se estimeaz valoarea sunt
determinate de scopul evalurii. O valoare pentru proprietar este o estimare a beneficiilor care ar reveni
unei anumite pri titulare a proprietii.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 15

Tip al valorii
Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei valori. Acesta
descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportat, de exemplu, natura tranzaciei
ipotetice, relaia i motivaia prilor i msura n care activul este expus pe pia. n funcie de scopul
evalurii, tipul adecvat al valorii va fi diferit. Un tip al valorii ar trebui s fie n mod clar difereniat de:
(a) abordarea sau metoda utilizat pentru a oferi o indicaie asupra valorii,
(b) tipul activului care este evaluat,
(c) starea efectiv sau atribuit a unui activ, la momentul evalurii,
(d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modific ipotezele fundamentale n situaii
specifice.
Un tip al valorii poate fi inclus n una din cele trei categorii principale:
(a) prima se refer la estimarea celui mai probabil pre care ar fi obinut ntr-un schimb ipotetic pe
o pia liber i concurenial. n aceast categorie se ncadreaz valoarea de pia, aa cum
este definit n aceste standarde;
(b) a doua implic estimarea beneficiilor pe care o persoan sau o entitate le va obine din deinerea
unui activ. Valoarea este specific pentru acea persoan sau entitate i poate s nu aib nicio
relevan pentru participanii pe pia. n aceast categorie se ncadreaz valoarea de investiie
i valoarea special, aa cum sunt definite n aceste standarde;
(c) a treia se refer la estimarea preului care ar fi convenit, n mod rezonabil, ntre dou pri
specifice pentru schimbul unui activ. Dei prile ar putea s fi independente ntre ele i
negocierea s fie neprtinitoare, nu este necesar ca activul s fie expus pe pia, iar preul
convenit poate fi unul care reflect mai degrab avantajele sau dezavantajele specifice ale
proprietii pentru prile implicate, dect cele de pe pia, n ansamblul ei. n aceast categorie
se ncadreaz valoarea just, aa cum este definit n aceste standarde.
Evalurile pot solicita utilizarea diferitelor tipuri ale valorii, care sunt definite printr-o lege, o
reglementare, un contract privat sau un alt document. Dei astfel de tipuri ale valorii pot prea ca fiind
similare cu tipurile valorii definite n aceste standarde, aplicarea lor poate solicita o abordare diferit de
cea descris n IVS, cu excepia cazului cnd, n documentul respectiv se fac referine fr echivoc la
IVS. Astfel de tipuri ale valorii trebuie s fie interpretate i aplicate conform prevederilor din documentul
surs. Exemple de tipuri ale valorii, care sunt definite n alte reglementri, sunt diferitele baze de evaluare
fundamentate n Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS) i n alte standarde de
contabilitate.
Valoarea de pia
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evalurii,
ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing
adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
Definiia valorii de pia se aplic n conformitate cu urmtorul cadru conceptual:
(a) suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti monetare, pltibil pentru activ, ntr-o
tranzacie neprtinitoare de pia. Valoarea de pia este preul cel mai probabil care se poate
obine n mod rezonabil pe pia, la data evalurii, n conformitate cu definiia valorii de pia.
Acesta este cel mai bun pre, obtenabil n mod rezonabil, de ctre vnztor i cel mai avantajos
pre, obtenabil n mod rezonabil, de ctre cumprtor. Aceast estimare exclude, n mod
explicit, un pre estimat, majorat sau micorat de clauze sau situaii speciale, cum ar fi o
finanare atipic, operaiuni de vnzare i lease-back, contraprestaiile sau facilitile speciale
acordate de orice persoan asociat cu vnzarea, precum i de orice element al valorii speciale;
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 16

(b) un activ ar putea fi schimbat se refer la faptul c valoarea unui activ este mai degrab o
sum de bani estimat, dect o sum de bani predeterminat sau preul efectiv de vnzare. Este
preul dintr-o tranzacie care ntrunete toate elementele definiiei valorii de pia, la data
evalurii;
(c) la data evalurii cere ca valoarea s fie specific unui moment, unei anumite date. Deoarece
pieele i condiiile de pia se pot modifica, valoarea estimat poate s fie incorect sau
nepotrivit pentru o alt dat. Mrimea valorii va reflecta starea curent a pieei i
circumstanele, aa cum sunt ele la data efectiv a evalurii, i nu la o dat anterioar sau la o
dat viitoare. Definiia presupune i realizarea simultan a schimbului i ncheierii contractului
de vnzare, fr orice fluctuaie a preului care ar putea altfel s apar;
(d) ntre un cumprtor hotrt se refer la un cumprtor care este motivat, dar nu i obligat s
cumpere. Acest cumprtor nu este nici nerbdtor, nici decis s cumpere la orice pre. De
asemenea, acest cumprtor este unul care achiziioneaz n conformitate mai degrab cu
realitile pieei curente i cu ateptrile pieei curente, dect cu cele ale unei piee imaginare
sau ipotetice, a crei existen nu poate fi demonstrat sau anticipat. Cumprtorul ipotetic nu
ar plti un pre mai mare dect preul cerut pe pia. Proprietarul curent este inclus ntre cei care
formeaz piaa;
(e) i un vnztor hotrt nu este niciun vnztor nerbdtor, niciun vnztor gata s vnd la
orice pre, niciunul pregtit pentru a rezista la un pre care este considerat a fi nerezonabil pe
piaa curent. Vnztorul hotrt este motivat s vnd activul, n condiiile pieei, la cel mai
bun pre accesibil pe piaa liber, dup un marketing adecvat, oricare ar fi acel pre.
Circumstanele faptice ale proprietarului actual nu fac parte din aceste consideraii, deoarece
vnztorul hotrt este un proprietar ipotetic;
(f) ntr-o tranzacie neprtinitoare este una care are loc ntre pri care nu au o relaie anumit
sau special, de exemplu, ntre compania mam i companiile sucursale sau ntre proprietar i
chiria, care ar face ca nivelul preului s nu fie caracteristic pentru pia, sau s fie majorat
prin includerea unui element al valorii speciale. Tranzacia la valoarea de pia se presupune
c are loc ntre pri fr legtur ntre ele, fiecare acionnd n mod independent;
(g) dup un marketing adecvat nseamn c activul ar fi expus pe pia n modul cel mai adecvat
pentru a efectua cedarea lui la cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil, n conformitate cu
definiia valorii de pia. Metoda de vnzare este considerat a fi cea mai adecvat metod
pentru obinerea celui mai bun pre pe piaa la care vnztorul are acces.
Durata timpului de expunere pe pia nu este o perioad fix, ci va varia n funcie de tipul
activului i de condiiile pieei. Singurul criteriu este c trebuie s fi existat suficient timp ca
activul s fie adus n atenia unui numr adecvat de participani pe pia. Perioada de expunere
are loc nainte de data evalurii;
(h) n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent presupune c att
cumprtorul hotrt, ct i vnztorul hotrt sunt informai, de o manier rezonabil, despre
natura i caracteristicile activului, despre utilizrile efective i poteniale ale acestuia, precum i
despre starea n care se afl piaa, la data evalurii. Se mai presupune c fiecare parte utilizeaz
acele cunotine n mod prudent, pentru a cuta preul cel mai favorabil corespunztor poziiei
lor ocupate n tranzacie. Prudena se apreciaz prin referire la situaia pieei de la data
evalurii i nelund n considerare eventualele informaii ulterioare acestei date. De exemplu,
nu este neaprat imprudent pentru un vnztor s vnd activele pe o pia cu preuri n
scdere, la un pre care este mai mic dect preurile de pia anterioare. n astfel de cazuri,
valabile i pentru alte schimburi de pe pieele care nregistreaz modificri ale preurilor,
cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona n conformitate cu cele mai bune informaii de
pia, disponibile la data evalurii;
(i) i fr constrngere stabilete faptul c fiecare parte este motivat s fac tranzacia, dar
niciuna nu este nici forat, nici obligat n mod nejustificat s o fac.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 17

Valoarea de pia a unui activ va reflecta cea mai bun utilizare a acestuia. Cea mai bun utilizare
este utilizarea unui activ care i maximizeaz productivitatea i care este posibil, permis legal i fezabil
financiar. Cea mai bun utilizare poate fi continuarea utilizrii existente a activului sau o utilizare
alternativ. Aceasta este determinat de utilizarea pe care un participant pe pia ar inteniona s o dea
unui activ, atunci cnd stabilete preul pe care ar fi dispus s l ofere.
Determinarea celei mai bune utilizri presupune c:
(a) utilizarea este posibil, prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de ctre participanii pe
pia,
(b) utilizarea este permis legal, fiind necesar s se ia n considerare orice restricii n utilizarea
activului, de exemplu, specificaiile din planul urbanistic,
(c) utilizarea este fezabil financiar, avnd n vedere dac o utilizare alternativ, care este posibil
fizic i permis legal, va genera un profit suficient pentru un participant tipic pe pia, dup ce
au fost luate n calcul costurile conversiei la acea utilizare, peste profitul generat de utilizarea
existent.
Valoarea de investiie
Valoarea de investiie este valoarea unui activ pentru proprietar sau pentru un proprietar potenial,
pentru o anumit investiie sau n scopuri de exploatare.
Aceasta este un tip al valorii specific entitii. Dei valoarea pentru proprietar a unui activ poate fi
egal cu suma de bani care ar putea fi obinut din vnzarea lui ctre o alt parte, acest tip al valorii
reflect beneficiile obinute de o entitate din deinerea unui activ i, ca urmare, nu presupune n mod
necesar un schimb ipotetic. Valoarea de investiie reflect situaiile i obiectivele financiare ale entitii
pentru care se face evaluarea. Ea este deseori utilizat pentru cuantificarea performanei investiiei.
Diferena dintre valoarea de investiie a unui activ i valoarea lui de pia reprezint motivaia pentru
cumprtori sau pentru vnztori, de a intra pe pia.
Valoarea just
Valoarea just este preul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii ntre pri
identificate, aflate n cunotin de cauz i hotrte, care reflect interesele acelor pri.
Definiia valorii juste din IFRS este diferit de cea de mai sus. IVSB consider c, n general, definiia
valorii juste din IFRS este coerent cu valoarea de pia. Definiia i aplicarea valorii juste, conform
IFRS, este comentat n IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.
Pentru alte scopuri dect pentru utilizarea n situaiile financiare, valoarea just poate fi diferit de
valoarea de pia. Valoarea just cere estimarea preului care este just, pentru ambele pri identificate,
lund n considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obine din tranzacie. Aceasta
de obicei este aplicat n contextul judiciar. n contrast, valoarea de pia cere ca orice avantaj, care nu ar
fi obtenabil de ctre participanii pe pia, s nu fie luat n considerare.
Valoarea just este un concept mai larg dect valoarea de pia. Dei, n multe cazuri, preul care
este just pentru ambele pri va fi egal cu cel obtenabil pe pia, vor fi situaii n care estimarea valorii
juste va presupune luarea n considerare a unor aspecte care nu trebuie luate n considerare n estimarea
valorii de pia, cum ar fi orice element al valorii speciale rezultat n urma combinrii drepturilor asupra
proprietii.
Exemple de utilizare a valorii juste includ:
(a) determinarea unui pre care este just pentru acionariatul unei ntreprinderi necotate, deoarece
preul pentru doi deintori anumii poate fi just pentru acetia, dar diferit de preul care ar
putea fi obinut pe pia,
(b) determinarea unui pre care ar fi just pentru un locator i un locatar, fie pentru transferul
permanent al activului nchiriat, fie pentru anularea datoriei aferente contractului de nchiriere.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 18

Valoarea special
Valoarea special este o sum de bani care reflect caracteristicile particulare ale unui activ, care
au valoare numai pentru un cumprtor special. Un cumprtor special este un anumit cumprtor pentru
care un anumit activ are valoare special, datorit avantajelor rezultate din proprietatea asupra acestuia,
care nu ar fi disponibile altor cumprtori de pe pia.
Valoarea special poate apare cnd un activ are caracteristici care l fac mai atractiv pentru un
anumit cumprtor, dect pentru ali cumprtori de pe pia. Aceste caracteristici pot fi caracteristicile
fizice, geografice, economice sau juridice ale unui activ. Valoarea de pia cere eliminarea oricrui
element al valorii speciale, deoarece la orice moment dat se presupune c exist un cumprtor hotrt i
nu un anumit cumprtor hotrt.
Cnd valoarea special este identificat, aceasta ar trebui raportat i difereniat clar de valoarea
de pia.
Valoarea sinergiei
Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a dou sau mai
multor active sau drepturi, n urma creia valoarea dreptului combinat este mai mare dect suma valorilor
separate. Dac sinergiile sunt disponibile numai unui anumit cumprtor, atunci acesta este un exemplu
de valoare special.
Ipoteze
Deseori este necesar ca, pe lng stabilirea tipului valorii, s se formuleze o ipotez sau mai multe
ipoteze, pentru a clarifica fie starea activului n cadrul schimbului ipotetic, fie situaiile n care se
presupune c activul se schimb. Astfel de ipoteze pot avea un impact semnificativ asupra valorii.
Exemple de ipoteze suplimentare uzuale, fr a se limita numai la acestea, sunt:
ipoteza c ntreprinderea este transferat ca o entitate complet aflat n exploatare,
ipoteza c activele folosite ntr-o ntreprindere sunt transferate separat de ntreprindere, fie n
mod individual, fie ca grup,
ipoteza c un activ evaluat individual este transferat mpreun cu alte active complementare (a se
vedea paragrafele 24 i 25 de mai sus),
ipoteza c un pachet de aciuni este transferat fie ca pachet, fie n mod individual,
ipoteza c o proprietate, care este ocupat de proprietar, este considerat ca fiind liber n cazul
transferului ipotetic.
Cnd se stabilete o ipotez prin care se asum situaii care difer de cele existente la data evalurii,
ipoteza respectiv devine o ipotez special (descris n IVS 101 Sfera misiunii de evaluare). Ipotezele
speciale sunt utilizate adesea pentru a descrie efectul unor schimbri posibile asupra valorii unui activ.
Acestea sunt desemnate ca fiind speciale pentru a sublinia utilizatorului evalurii faptul c o concluzie
asupra valorii este condiionat de o schimbare n situaiile curente, sau c aceasta reflect un punct de
vedere care nu ar fi luat n considerare de participanii de pe pia, la data evalurii.
Ipotezele i ipotezele speciale trebuie s fie rezonabile i s fie relevante n raport cu scopul pentru
care este cerut evaluarea.
Vnzarea forat
Termenul vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd un vnztor este constrns s
vnd i, n consecin, nu are la dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul care ar putea fi
obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii asupra vnztorului i de motivele pentru care nu
poate s aib la dispoziie o perioad de marketing adecvat. De asemenea, ar putea reflecta consecinele
asupra vnztorului cauzate de imposibilitatea de a vinde n perioada disponibil. Cu excepia cazului
cnd natura presiunii i motivul constrngerilor asupra vnztorului sunt cunoscute, preul obtenabil ntr-o
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 19

vnzare forat nu poate fi estimat n mod realist. Preul pe care un vnztor l va accepta ntr-o vnzare
forat va reflecta mai degrab situaiile lui speciale, dect cele ale vnztorului ipotetic hotrt, din
definiia valorii de pia. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat are numai ntmpltor o legtur cu
valoarea de pia sau cu orice alte tipuri ale valorii definite n acest standard. O vnzare forat este o
descriere a situaiei n care are loc schimbul i nu un tip al valorii distinct.
Dac se cere o indicaie asupra preului obtenabil ntr-o vnzare forat, va fi necesar s se identifice
n mod clar motivele constrngerii vnztorului, inclusiv consecinele imposibilitii de a vinde n
perioada specificat, prin emiterea unor ipoteze adecvate. Dac, la data evalurii, aceste situaii nu exist,
ele trebuie clar identificate ca fiind ipoteze speciale.
Vnzrile de pe o pia inactiv sau aflat n declin nu sunt n mod automat vnzri forate,
deoarece un vnztor ar putea spera la un pre mai bun dac condiiile de pia se mbuntesc. Cu
excepia cazului n care vnztorul este obligat s vnd pn la o dat limit, fapt care mpiedic
desfurarea unui marketing adecvat, vnztorul va fi un vnztor hotrt, conform definiiei valorii de
pia.
IVS 101 Sfera misiunii de evaluare
O evaluare trebuie s fie adecvat pentru scopul ei desemnat fiind important ca i beneficiarul
evalurii s neleag ce trebuie s i se furnizeze i orice limitri n utilizarea evalurii. Sfera misiunii de
evaluare stabilete scopul evalurii, amploarea investigaiilor, procedurile care vor fi adoptate, ipotezele
care se vor stabili, precum i limitrile care se vor aplica. Sfera misiunii de evaluare poate fi stabilit la
nceputul sau pe parcursul derulrii misiunii de evaluare, dar nainte de finalizarea evalurii i a raportului
de evaluare.
Prin sfera misiunii de evaluare se determin:
identificarea i competena evaluatorului;
identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai, inclusiv orice restricie fa de cei
care se pot baza pe evaluare;
scopul evalurii, care determin tipul valorii;
identificarea activului sau a datoriei supuse evalurii; dac evaluarea se face pentru un activ
care este utilizat n combinaie cu alte active, ar putea fi necesar s se clarifice dac acele
active se includ n evaluare, dac se exclud i se presupune c sunt disponibile sau dac se
exclud i se presupune c nu sunt disponibile.
tipul valorii, adecvat cu scopul evalurii;
data evalurii, care poate fi diferit de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care
investigaiile urmeaz s se fac sau s se finalizeze.
amploarea investigaiei, inclusiv orice limitri sau restricii referitoare la inspecia,
investigarea i analiza necesare pentru scopul evalurii;
natura i sursa informaiilor utilizate;
ipotezele i ipotezele speciale; ipotezele sunt aspecte care sunt acceptate, n mod rezonabil, ca
fapte n contextul angajamentului de evaluare, fr investigarea sau verificarea lor specific.
Ele sunt aspecte care, dup ce au fost stabilite, trebuie acceptate pentru nelegerea evalurii. O
ipotez special este o ipotez care presupune fapte care difer de faptele reale, existente la
data evalurii, sau care nu vor fi fcute de ctre un participant tipic pe pia ntr-o tranzacie,
la data evalurii. Ipotezele speciale se utilizeaz deseori pentru a ilustra efectul pe care l au
modificarea circumstanelor asupra valorii. Exemple de ipoteze speciale sunt:
- c o cldire aflat n faza de proiect a fost de fapt finalizat la data evalurii;
- c un anumit contract a fost n vigoare la data evalurii, care, de fapt, nu a fost efectiv
finalizat;
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 20

- c un instrument financiar este evaluat utiliznd o curb a randamentelor diferit de curba
care ar fi utilizat de un participant pe pia.
restricii de utilizare, distribuire sau publicare;
confirmarea conformitii evalurii cu IVS.
n cazul n care anumite aspecte ale misiunii nu pot fi determinate la nceputul acesteia sau dac
apar informaii suplimentare ori necesitatea unor investigaii suplimentare, sfera misiunii se modific n
scris cu condiia ca toate aspectele s fie nregistrate nainte de terminarea misiunii i de emiterea
raportului.
IVS 102 Implementare
Investigaiile fcute pe durata misiunii de evaluare trebuie s fie adecvate scopului cerut al
evalurii i tipului valorii care se va raporta.
Dovezile suficiente vor fi colectate prin diferite mijloace, de exemplu inspecie, interviuri, calcule i
analiz, pentru a asigura c evaluarea este fundamentat n mod adecvat. La determinarea volumului de
informaii necesar se cere raionamentul profesional, astfel nct s existe certitudinea c informaiile de
obinut sunt adecvate scopului evalurii. Din punct de vedere practic, este normal s se stabileasc limitri
ale extinderii investigaiilor evaluatorului. Orice astfel de limitri vor fi nregistrate n sfera misiunii de
evaluare.
Scopul evalurii, tipul valorii, amploarea i limitrile investigaiilor, precum i toate sursele de
informaii pe care evaluatorul se va baza, sunt nregistrate n sfera misiunii de evaluare.
Alegerea celei mai adecvate abordri sau metode depinde de luarea n considerare a urmtoarelor:
tipul valorii adoptat, determinat de scopul evalurii;
disponibilitatea datelor de intrare i a informaiilor pentru evaluare;
abordrile sau metodele utilizate de participanii pe piaa relevant.
Pentru a obine o indicaie asupra valorii se poate utiliza mai mult dect o singur abordare sau
metod de evaluare, mai ales dac exist date de intrare reale sau observabile insuficiente pentru ca o
singur metod s conduc la obinerea unei concluzii credibile. Cnd se utilizeaz mai multe abordri i
metode, indicaiile asupra valorii obinute trebuie s fie analizate i reconciliate pentru a se ajunge la o
concluzie asupra valorii.
Trebuie pstrat o nregistrare a activitii desfurate pe parcursul procesului de evaluare, pe o
durat de timp rezonabil, avndu-se n vedere cerinele legale sau de reglementare. n funcie de cerine,
acest dosar va include datele cheie de intrare, toate calculele, investigaiile i analizele relevante pentru
concluzia final, precum i o copie a oricrui raport interimar sau final predat clientului.

IVS 103 Raportarea evalurii
Este esenial ca raportul de evaluare s comunice informaiile necesare pentru o nelegere
adecvat a evalurii. Un raport de evaluare nu trebuie s fie ambiguu sau neltor i va permite cititorului
desemnat o nelegere clar a evalurii furnizate.
Pentru a asigura comparabilitatea, relevana i credibilitatea, raportul de evaluare va prezenta o
descriere clar i precis a sferei misiunii de evaluare, a scopului i utilizrii desemnate a acesteia,
confirmarea tipului valorii utilizat i dezvluirea oricror ipoteze, ipoteze speciale, incertitudini
importante sau a condiiilor limitative care influeneaz n mod direct valoarea.
Coninutul raportului de evaluare
Scopul evalurii, complexitatea activului supus evalurii i cerinele utilizatorilor vor determina
gradul adecvat de detaliere a raportului de evaluare. Formatul raportului, precum i orice excludere de la
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 21

cerinele acestui standard trebuie s fie convenite i nscrise n sfera misiunii de evaluare. Toate rapoartele
de evaluare vor include referiri cel puin la informaiile listate mai jos. Uzual, n raport, se face referire la
sfera misiunii de evaluare.
Principalele elemente ale unui raport de evaluare sunt:
identificarea i competena evaluatorului: Evaluatorul poate fi o persoan fizic sau o firm.
Trebuie s se includ o declaraie prin care evaluatorul s confirme c poate oferi o evaluare
obiectiv i imparial i c este competent s efectueze evaluarea. Raportul va include
semntura persoanei fizice sau juridice responsabil pentru evaluare. Dac evaluatorul a apelat
la asisten din partea altor specialiti pentru orice aspect al misiunii, trebuie prezentat natura
unei astfel de asistene, precum i msura n care s-a bazat pe aceast asisten;
identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai;
scopul evalurii;
identificarea activului sau datoriei supuse evalurii;
tipul valorii;
data evalurii, care este definit n IVS ca fiind data la care se aplic opinia asupra valorii.
Aceasta poate fi diferit de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigaiile
urmeaz s se fac sau s se finalizeze. Dac este relevant, aceste date vor fi n mod clar
evideniate n raport.
amploarea investigaiilor;
natura i sursa informaiilor utilizate;
ipotezele i ipotezele speciale;
restricii de utilizare, distribuire sau publicare;
declararea conformitii evalurii cu IVS sau identificarea i justificarea devierilor de la IVS;
abordarea n evaluare i raionamentul;
valoarea sau valorile obinute i moneda de exprimare;
data raportului de evaluare, respectiv data la care este emis raportul, i care poate fi diferit de
data evalurii.










UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 22





CAPITOLUL III
VALOAREA BANILOR N TIMP




Conceptul de valoare a banilor n timp... 26
Calculul valorii viitoare prin metoda dobnzii compuse. 26
Actualizarea 28
Capitalizarea.. 29
Rata nominal versus rata real a rentabilitii. 33
Analiza eantionului de date. Indicatorii tendinei centrale.. 35
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 23


Conceptul de valoare a banilor n timp
Valoarea banilor n timp este conceptul conform cruia o sum de bani deinut n prezent are o
valoare mai mare dect valoarea aceleiai sume ncasat la un anumit moment n viitor. Se ia n
considerare astfel oportunitatea pe care o are cel care deine n prezent suma de bani de a o investi i de
a obine ctiguri viitoare sub form de dobnzi sau profit. n aceste condiii, pentru a compara valoarea
unor sume de bani obinute la momente diferite de timp, este necesar utilizarea unor metode de
conversie a valorii acestora, ce iau n considerare oportunitile de investire a acestor sume de bani i
rentabilitatea ctigat (sau pierdut) prin investirea (sau amnarea investirii) lor.
Valoarea banilor n timp poate fi calculat prin utilizarea a trei metode:
1. metoda dobnzii compuse (denumit compunere), utilizat pentru calculul valorii viitoare
(estimat la un anumit moment n timp) a unei sume de bani deinute n prezent;
2. metoda actualizrii, utilizat pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei sume de bani
ncasate la un anumit moment n viitor;
3. metoda capitalizrii, utilizat pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei serii de
fluxuri de numerar constante sau constant cresctoare (care cresc cu o rat constant g).

Calculul valorii viitoare prin metoda dobnzii compuse
Valoarea la un anumit moment n viitor a unei sume de bani deinute n prezent este influenat de
nivelul rentabilitii medii ce poate fi obinut prin investirea acestei sume i de perioada pentru care se
face investirea acesteia.
Dac notm cu:
- V
o
= capital iniial investit (suma de bani deinut n prezent),
- k = rata rentabilitii cerut/ateptat de investitor,
- n = intervalul de timp existent de la momentul prezent pn la cel viitor pentru care se estimeaz
valoarea viitoare a capitalului (exprimat n ani sau fraciuni de ani), i
- V
n
= valoarea capitalul estimat pentru un anumit moment n viitor,
atunci:

V
n
= V
o
(1 + k)
n

n care:
- (1+k)
n
reprezint factorul de compunere sau factorul dobnzii compuse i care presupune
reinvestirea ctigurilor la aceeai rat a rentabilitii pentru perioada rmas pn la scadena
investiiei.

Exemplu
Dac se face un depozit la o banc n valoare de 100.000 , la o rat anual a dobnzii de 5%, pe
termen de 25 ani, atunci valoarea viitoare a acestui depozit se poate estima astfel:

V
25
= 100.000 (1 + 0,05)
25
= 338.635
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 24


Cei 100.000 reprezint capitalul iniial ce poate fi investit la o rat a dobnzii de 5% anual. n
condiiile n care dobnzile anuale obinute sunt reinvestite la aceeai rat a dobnzii, de 5%, pe
perioada rmas pn la scadena depozitului (la sfritul anului 25), valoarea viitoare a capitalului
investit este de 338.635 .
Un exemplu mai detaliat este redat mai jos:
- capitalul iniial investit la nceputul anului 2012 = 100.000
- rata anual a dobnzii = 10%
- scadena depozitului = 10 ani (31 decembrie a anului 2021)
Modul de calcul a valorii viitoare a capitalului iniial investit, prin utilizarea metodei dobnzii
compuse, este redat n tabelul de mai jos:

Anul
Capitalul la nceputul
perioadei n (1)
Dobnda n
(2) = 10% (1)
Capitalul la finele perioadelor
n (3) = (1) + (2)
2012 100.000 10.000 110.000
2013 110.000 11.000 121.000
2014 121.000 12.100 133.100
2015 133.100 13.310 146.410
2016 146.410 14.641 161.051
2017 161.051 16.105 177.156
2018 177.156 17.713 194.872
2019 194.872 19.487 214.359
2020 214.359 21.433 235.795
2021 235.795 26.579 259.374

Matematic, formula de calcul este foarte simpl:
V
2013
= V
2012
+ (10% V
2012
) = V
2012
(1 + 0,1)

pe care putem s o generalizm prin formula:
V
n
= V
n-1
(1 + k)
unde V
n
este valoarea capitalului la momentul n, iar k este rata rentabilitii investiiei (rata dobnzii
plasamentului).
Astfel:
V
2013
= V
2012
(1+ 0,1), i pe baza aceluiai principiu:
V
2014
= V
2013
(1+ 0,1)
V
2015
= V
2014
(1+ 0,1)
....................
V
2021
= V
2020
(1+ 0,1)
Ca rezultat, valoarea viitoare a depozitului dup 10 ani de la momentul realizrii sale poate fi
calculat dup formula:
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 25


V
2021
= V
2012
(1 + 0,1%)
10

Actualizarea
Actualizarea presupune calculul valorii actualizate (prezente) a sumelor de bani (fluxurilor de
numerar) ce urmeaz s fie ncasate la momente viitoare de timp. Actualizarea face astfel posibil
compararea valorii diferitelor sume de bani, fluxuri de numerar ce vor fi obinute la momente diferite de
timp.
Pentru estimarea valorii actualizate a unei sume de bani ce va fi obinut n viitor se ia n
considerare rentabilitatea pierdut de cel care va ncasa suma n viitor prin neinvestirea acesteia din
momentul prezent pn la momentul viitor cnd aceasta este obinut. Astfel, valoarea actualizat este
valoarea viitoare a sumei de bani net de dobnzile (ctigurile) pe care le-ar fi putut obine investitorul
din momentul prezent pn la momentul ncasrii sumei. n plus, se consider c dobnzile (ctigurile)
anuale ar fi fost reinvestite pe perioada rmas pn la scadena investiiei poteniale.
Ca urmare, valoarea actualizat a unei sume de bani ce va fi obinut la un anumit moment n viitor
este suma de bani care, dac ar fi fost investit pe perioada de la momentul prezent pn la momentul
viitor, prin acumularea ctigurilor (dobnzilor) reinvestite, ar fi fost egal cu suma ce urmeaz s fie
obinut la acel moment n viitor. Astfel, tehnica actualizrii const n calculul matematic invers fa de
cel artat n formula compunerii, respectiv:
V
n
= V
0
(1 + k)
n
, deci
( )
n
n
0
k 1
V
V
+
= sau
( )
n
n 0
k 1
1
V V
+
=
( )
n
k 1
1
+
reprezint inversul factorului dobnzii compuse i se numete factor de actualizare.

Exemplu
Un activ va genera un venit anual constant de 6.000 pe durata a trei ani, dup care valoarea lui de
casare este estimat a fi zero.
Care este valoarea actualizat a acestor fluxuri de numerar dac se ia n considerare o rentabilitate
ateptat de 5% a capitalului investit? Care este valoarea activului?
Rezolvare
Calculul valorii actualizate a fluxurilor de numerar va ine cont de momentul viitor n care fiecare
dintre acestea vor fi ncasate, precum i de rata rentabilitii pierdut prin neinvestirea lor pe perioada de
la momentul prezent pn la momentul viitor respectiv.
Astfel, valoarea actualizat a fluxului de numerar ncasat la finele primului an (CF
1
) este:
( ) ( )
5741
% 5 1
6000
k 1
CF
) CF ( V
1 1
1
1 0
=
+
=
+
=
Valoarea actualizat a fluxului de numerar ncasat la finele celui de al doilea an (CF
2
) este:
( ) ( )
5442
% 5 1
6000
k 1
CF
) CF ( V
2 2
2
2 0
=
+
=
+
=


UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 26

Valoarea actualizat a fluxului de numerar ncasat la finele celui de al treilea an (CF
3
) este:
( ) ( )
5183
% 5 1
6000
k 1
CF
) CF ( V
3 3
3
3 0
=
+
=
+
=
Valoarea activului, reprezentat de suma valorilor actualizate a celor trei fluxuri de numerar ce vor
fi ncasate pe baza acestuia, este egal cu 16.366 . Ca urmare, n condiiile n care rentabilitatea
ateptat de investitori este de 5%, ncasarea a trei fluxuri de numerar constante de 6.000 n urmtorii
3 ani, la finele fiecrui an, este echivalent cu ncasarea n prezent a sumei de 16.366 .

Capitalizarea
Capitalizarea presupune calculul valorii actualizate (prezente) nsumate a unei serii de fluxuri de
numerar constante sau cresctoare cu o rat anual constant (g).
Ca esen, capitalizarea este tot un proces de actualizare ce presupune ns formule matematice
de calcul simplificate. Formulele aplicate la pct. A pot fi aplicate n condiiile n care se iau n
considerare o durat de via a investiiei nedeterminat (sau mai mare de 40-50 de ani) i ipoteze de
previziune simplificatoare, cum ar fi: fluxurile de numerar ce vor fi obinute sunt constante sau cresc cu
o rat constant g, rata rentabilitii ateptat de investitori (rata de actualizare) este, de asemenea,
constant. Dat fiind perioada nelimitat de-a lungul creia se consider c fluxurile de numerar vor
crete, rata de cretere g a acestora este mai mic dect rata rentabilitii ateptat de ctre investitori.
Formulele de la pct. B i C pot fi aplicate n cazul n care se ia n considerare o durat de via
determinat (finit) a investiiei, de-a lungul creia vor fi obinute fluxuri de numerar constante, iar rata
rentabilitii ateptat de investitori (rata de actualizare) este constant.
Astfel, valoarea actualizat (prezent) a unei serii de fluxuri de numerar viitoare poate fi estimat
prin actualizarea fiecrui flux de numerar n parte i apoi prin nsumarea valorilor lor actualizate, sau
prin aplicarea formulelor de capitalizare, atunci cnd se iau n considerare ipoteze simplificatoare.
A. Capitalizarea unui flux de numerar anual care se va obine n mod perpetuu
1. Formula capitalizrii unui flux de numerar anual constant i perpetuu este:
(1a)
c
CF
V
c
=
n care:
V
c
= valoarea actualizat (prezent) a capitalului ce genereaz un flux de numerar constant anual n
mod perpetuu (CF);
CF = fluxul de numerar constant ce urmeaz s fie ncasat anual, n mod perpetuu;
c = rata de capitalizare (egal cu rata de actualizare), ce reprezint rata rentabilitii ateptat de
investitori i care se consider c are acelai nivel n perpetuitate.
(1b) V
c
= CF M
n care:
M = coeficientul multiplicator al fluxului de numerar anual constant i perpetuu, iar
c
1
M =
Astfel coeficientul multiplicator sau multiplicatorul (sau multiplul) fluxului de numerar este
inversul ratei de capitalizare.
2. Formula capitalizrii unui flux de numerar anual cresctor perpetuu cu o rat anual
constant (g), numit formula lui Gordon-Shapiro, este:
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 27

(2a)
g k
CF
V
1
c

=
n care:
CF
1
= fluxul de numerar anual ce va fi obinut la finele primului an al perioadei de previziune.
unde:
g = rata anual constant perpetu de cretere a fluxului de numerar;
k = rata de actualizare constant a fluxului de numerar (rata rentabilitii ateptat de investitori)
c = k - g, rata de capitalizare ce reprezint, n acest caz, diferena dintre rata de actualizare (k) i
rata anual constant perpetu de cretere a fluxului de numerar (g).
n aceste condiii, multiplicatorul fluxului de numerar se va calcula dup urmtoarea formul:
(2b)
g k
1
M

=
Exemplu
Din deinerea unui teren, investitorul poate obine o rent perpetu de 12.000 anual. Rata medie
a rentabilitii ateptat de investitorii de pe piaa imobiliar este 5%. n aceste condiii care este
valoarea terenului estimat prin capitalizarea rentelor perpetue ce urmeaz s fie ncasate perpetuu?
Ct va fi valoarea estimat a terenului dac se presupune c acest rente vor crete cu o rat anual
perpetu constant de 2%?
Rezolvare
000 . 240
05 , 0
000 . 12
c
CF
V
c
= = = (formula 1a)
000 . 408
02 , 0 05 , 0
02 , 1 000 . 12
g k
CF
V
1
c
=

= (formula 2a)
sau
V
c
= CF M = 12.000
05 . 0
1
= 12.000 20 = 240.000 (formula 1b)
V
c
= CF
1
M = 12.240
02 , 0 05 , 0
1

= 12.240 33,33 = 408.000 (formula 2b)



B. Capitalizarea unui flux de numerar ce va fi obinut cu o frecven anual de-a lungul unui
interval de timp limitat
Pentru calculul valorii actualizate prin formula capitalizrii se iau n considerare mrimea fluxului
de numerar constant i factorul de capitalizare. Astfel, capitalizarea unui flux de numerar obtenabil pe o
perioad limitat presupune aplicarea urmtoarei formule:
V
c
= CF Fcap
n care:
V
c
= valoarea actualizat a seriei de fluxuri de numerar obtenabile pe o perioad limitat;
CF

= fluxul de numerar constant ce va fi obinut periodic;
Fcap = factorul de capitalizare sau factorul valorii actualizate a unui flux de numerar constant
periodic;
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 28


n condiiile n care fluxul de numerar constant obtenabil pe o perioad limitat are o frecven
anual, factorul de capitalizare (Fcap) va fi calculat prin aplicarea urmtoarei formule:
(3)
( )
k
k 1
1
1
Fcap
n
+

=
n care:
n = numrul de ani ai perioadei de-a lungul creia se va obine fluxul de numerar;
k = rata de actualizare;

NOT Factorul de capitalizare se poate calcula i prin nsumarea factorilor de actualizare.
(4)
( )

=
+
=
n
1 t
t
k 1
1
Fcap
Exemplu
n condiiile n care un contract de nchiriere d posibilitatea ncasrii unor chirii anuale constante
de 6.000 timp de 3 ani, iar rata rentabilitii ateptat de investitori este de 5%, care este valoarea
actualizat a acestei serii de fluxuri de numerar estimate prin aplicarea formulei capitalizrii? Calculai
factorul de capitalizare pe care ar trebui s-l folosii n calcularea valorii actualizate.

Rezolvare
( )
( ) ( )
( )
7232 , 2
05 , 0
05 , 0 1
1
1
05 , 0 1
1
05 , 0 1
1
05 , 0 1
1
Fcap
3
3 2
an
=
+

=
+
+
+
+
+
=
V
c
= 6.000 2,7232 = 16.339

C. Capitalizarea unui flux de venit constant care se va obine cu o frecven mai mic de un an
i pe o durat de timp limitat
n cazul n care fluxul de numerar ce va fi obinut pe o perioad limitat are o periodicitate mai
mic de un an (semestrial, trimestrial, lunar), formula general de calcul a factorului de capitalizare
este:

(5) Fcap
per
=
1- (1+k/m)
-nm

k/m
n care:
Fcap
per
= Fcap calculat n cazul fluxurilor de numerar cu o periodicitate mai mic de un an;
k = rata de actualizare;
n = numrul de ani ai perioadei de-a lungul creia se obin fluxurile constante de numerar;
m = numrul fraciunilor dintr-un an (semestre, trimestre, luni) la finele crora sunt obinute
fluxurile constante de numerar.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 29

Formulele particulare sunt:
Periodicitate semestrial Fcap
S
=
1- (1+k/2)
-n2

k/2

Periodicitate trimestrial Fcap
T
=
1- (1+k/4)
-n4

k/4

Periodicitate lunar Fcap
L
=
1- (1+k/12)
-n12

k/12
Exemplu
Un contract de nchiriere d posibilitatea ncasrii unor chirii anuale constante de 6.000 timp de
3 ani. Nivelul chiriilor va fi de 3.000 n cazul n care se opteaz pentru ncasarea lor semestrial, de
1.500 dac se opteaz pentru ncasarea lor trimestrial i 500 n cazul n care se opteaz pentru
ncasarea lor lunar. n situaia n care rata rentabilitii ateptat de investitori este 5% anual, care este
valoarea actualizat a acestei serii de fluxuri de numerar prin aplicarea formulei capitalizrii, innd cont
de periodicitatea fluxurilor de numerar? Calculai factorii de capitalizare pe care ar trebui sa-i folosii n
calculul valorii actualizate a fluxurilor de numerar, n funcie de periodicitatea acestora.

Rezolvare
5081 , 5
2
05 , 0
2
05 , 0
1
1
1
2
05 , 0
1
1
Fcap
6
6
1 t
t
S
=
|
.
|

\
|
+

=
|
.
|

\
|
+
=

=

0793 , 11
4
05 , 0
4
05 , 0
1
1
1
4
05 , 0
1
1
Fcap
12
12
1 t
t
T
=
|
.
|

\
|
+

=
|
.
|

\
|
+
=

=
3630 , 33
12
05 , 0
12
05 , 0
1
1
1
12
05 , 0
1
1
Fcap
36
36
1 t
L
=
|
.
|

\
|
+

=
|
.
|

\
|
+
=

=

Lund n considerare valoarea calculat pentru factorii de capitalizare specifici seriilor de chirii
constante ce vor fi ncasate n urmtorii 3 ani, cu periodicitate semestrial, trimestrial i lunar se poate
estima valoarea actualizat a acestor serii de fluxuri de numerar dup cum urmeaz:
- n cazul fluxurilor de numerar cu periodicitate semestrial:
V
c
= 3.000 5,5081 = 16.524
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 30

- n cazul fluxurilor de numerar cu periodicitate trimestrial:
V
c
= 1.500 11,0793 = 16.619
- n cazul fluxurilor de numerar cu periodicitate lunar:
V
c
= 500 33,3630 = 16.682
Se poate observa c valoarea actualizat a seriilor de fluxuri de numerar este mai mare cu ct
fluxurile de numerar se ncaseaz cu o frecven mai mic (cazul periodicitii lunare), investitorii avnd
oportunitatea s valorifice sumele respective investindu-le la rata rentabilitii de 5%. Cu ct momentul
ncasrii fluxului de numerar este mai ndeprtat n viitor, cu att valoarea actualizat a acestuia este mai
redus (diminuat cu dobnzile aferente ctigurilor obtenabile prin investirea fluxului de numerar la
rata rentabilitii ateptate).
Rata nominal versus rata real a rentabilitii
Ratele rentabilitii oferite de diverse oportuniti de investiii sunt exprimate, n general, n
termeni nominali, ceea ce nseamn c beneficiile economice ce vor fi obinute sunt calculate lund n
considerare preurile curente ale perioadelor pentru care se face previziunea lor. Creterea generalizat,
de la o perioad la alta, a preurilor bunurilor i serviciilor tranzacionate n cadrul unei economii este
msurat cu ajutorul indicelui preurilor de consum, iar pe baza acestuia se calculeaz rata inflaiei.
Inflaia reprezint fenomenul de cretere generalizat a preurilor bunurilor i serviciilor din economie,
ceea ce implic o scdere a puterii de cumprare a banilor i deci a veniturilor. Ca urmare, prin
intermediul ratei inflaiei se msoar nivelul scderii puterii de cumprare a banilor.
Astfel, n condiiile n care o persoan deine la momentul prezent 100 lei, pe care nu-i investete,
dar nici nu-i consum, va avea la finele anului tot 100 de lei. Dac rata inflaiei n acest an va fi 4%,
aceasta nseamn c preurile vor crete generalizat cu 4%, iar cu suma de 100 de lei nu se mai poate
cumpra aceeai cantitate de bunuri i servicii ca la nceputul anului. Dac se dorete calculul valorii la
momentul actual (nceputul anului) a sumei de 100 de lei pe care investitorul o va avea la finele anului,
se poate folosi formula valorii actualizate, n care rata de actualizare este reprezentat de rata inflaiei. n
acest fel se poate calcula valoarea n termeni reali (deflatat sau n preuri constante) a sumei de 100 lei
ce va fi ncasat la finele anului. Aceasta este de aproximativ 96 lei (100/1,04) i reprezint valoarea
bunurilor i serviciilor n preurile perioadei de baz (nceputul anului) ce vor putea fi achiziionate peste
un an cu suma de 100 lei.
Obinerea unei rentabiliti nominale anuale de 4% implic majorarea sumei de 100 lei de la
nceputul anului la 104 lei la finele anului. Valoarea n termeni reali a sumei de 104 lei de la finele
anului este de 100 de lei (104/1,04), ceea ce nseamn c investitorul a reuit prin investirea banilor s le
menin puterea de cumprare. La finele anului, cu cei 104 lei pe care i deine va reui s cumpere
bunuri i servicii n valoare de 100 lei n preurile de la nceputul anului. n aceste condiii se poate
spune c investitorul nu a ctigat nimic n termeni reali, el reuind prin rentabilitatea obinut - de 4%
s acopere numai scderea puterii de cumprare a banilor implicat de existena unei inflaii de 4%. Ca
urmare, rata real a rentabilitii, reprezentat de rentabilitatea ctigat de investitor peste nivelul ratei
inflaiei, este n aceast situaie 0%.
Relaia existent ntre rata nominal a rentabilitii, rata real a rentabilitii i rata inflaiei este
cunoscut sub denumirea de formula lui Fisher i este urmtoarea:
( ) ( ) ( )
i r n
r 1 k 1 k 1 + + = +
n care:
k
n
= rata nominal a rentabilitii;
k
r
= rata real a rentabilitii;

r
i
= rata inflaiei.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 31

Atunci cnd rata reala a rentabilitii i rata inflaiei au niveluri mici, se poate folosi formula
simplificat a lui Fisher:
i r n
r k k + =
n calculul valorii actualizate a unei serii de fluxuri de numerar, atunci cnd previziunea fluxurilor
de numerar este realizat prin luarea n considerare a preurilor perioadei n care acestea sunt generate,
rata de actualizare trebuie exprimat n termeni nominali. Ceea ce nseamn c rata de actualizare ia n
considerare i rata inflaiei estimat pentru perioada respectiv.
n situaia n care previziunea fluxurilor de numerar este realizat n preuri constante (adic ale
perioadei n care se face analiza, evaluarea), n calculul valorii actualizate a seriei respective de fluxuri
de numerar ar trebui luat n considerare o rat de actualizare exprimat n termeni reali, deci fr luarea
n considerare a inflaiei.

Exemplu
a) Rata nominal anual a rentabilitii ce poate fi obinut prin nchirierea unei proprieti
imobiliare este de 10%, chiriile fiind ncasate n lei. n condiiile n care rata anual a inflaiei estimat
pentru lei este de 4%, care este nivelul ratei reale a rentabilitii?
b) Un contract de nchiriere pe o perioad de 3 ani a acestei proprieti imobiliare presupune
obinerea urmtoarelor chirii anuale estimate n preurile perioadelor n care se va face ncasarea
acestora: CF
1
= 31.200 lei, CF
2
= 32.448 lei, CF
3
= 33.746 lei. Care este valoarea deflatat (n preuri
constante, n termeni reali) a chiriilor ce urmeaz s fie ncasate?
c) Care este valoarea actualizat a seriei de chirii anuale ce vor fi obinute pe o perioad de 3 ani
din deinerea contractului de nchiriere?

Rezolvare
a) Calcul ratei reale a rentabilitii
( )
( )
% 76 , 5 adic 0576 , 0 1
04 , 0 1
1 , 0 1
1
r 1
k 1
k
i
n
r
=
+
+
=
+
+
=
Estimarea ratei reale a rentabilitii prin aplicarea formulei simplificate a lui Fisher:
% 6 adic 06 , 0 04 , 0 1 , 0 r k k
i n r
= = =
Cu ct rata real a rentabilitii i a inflaiei sunt mai mari, cu att aproximarea ratei reale a
rentabilitii prin formula simplificat a lui Fisher este mai grosier.
b) Calculul valorii deflatate a chiriilor ce vor fi ncasate
( ) ( )
lei 000 . 30
% 4 1
200 . 31
r 1
CF
CF
1 1
i
1
r 1
=
+
=
+
=
( ) ( )
lei 000 . 30
% 4 1
448 . 32
r 1
CF
CF
2 2
i
2
r 2
=
+
=
+
=
( ) ( )
lei 000 . 30
% 4 1
746 . 33
r 1
CF
CF
3 3
i
3
r 3
=
+
=
+
=


unde CF
1r
, CF
2r
, CF
3r
reprezint valoarea deflatat (n termeni reali) a chiriilor.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 32


c) Calculul valorii actualizate a seriei de chirii anuale
Calculul valorii actualizate a seriei de chirii anuale se poate face prin actualizarea chiriilor
estimate n preurile perioadelor n care se va face ncasarea acestora cu rata rentabilitii nominale (ce
reprezint rata de actualizare)
( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )
lei 534 . 80
% 10 1
746 . 33
% 10 1
448 . 32
% 10 1
200 . 31
k 1
CF
k 1
CF
k 1
CF
V
3 2 1 3
n
3
2
n
2
1
n
1
0
=
+
+
+
+
+
=
+
+
+
+
+
=

sau prin actualizarea chiriilor estimate n preurile perioadei de baz (deflatate) cu rata rentabilitii reale
(ce reprezint rata de actualizare).
( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )
lei 534 . 80
% 76 , 5 1
000 . 30
% 76 , 5 1
000 . 30
% 76 , 5 1
000 . 30
k 1
CF
k 1
CF
k 1
CF
V
3 2 1 3
r
r 3
2
r
r 2
1
r
r 1
0
=
+
+
+
+
+
=
+
+
+
+
+
=

Analiza eantionului de date. Indicatorii tendinei centrale
Analiza eantionului de date
Pentru realizarea previziunii indicatorilor economici folosii n evaluare (chirie/mp, cifra de
afaceri, flux de numerar etc.) evaluatorul va trebui s colecteze date istorice privind valoarea acestora i
a altor factori ce i-ar putea influena evoluia. Se formeaz astfel un eantion de date (serii de timp) ce
reflect evoluia n timp a indicatorilor studiai (de ex: evoluia nivelului chiriei/mp n Capital n
perioada 1997-2012 pentru spaii de birouri de clasa A). Un alt tip de eantion de date este cel care
prezint nivelul unor indicatori economici calculat la acelai moment n timp pentru proprieti
imobiliare similare, ntreprinderi similare etc. (de ex: nivelul chiriei/mp pentru spaii de birouri de clasa
A n capitalele mai multor ri europene).
Eantionul de date trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:
este format din date ce reprezint valori cunoscute sau calculate, ca rezultat al unor tranzacii
efectiv realizate sau procese economice derulate. Nu vor fi incluse n eantionul de date istorice
valorile estimate ale indicatorilor pentru acel moment ci, nivelul lor efectiv realizat. Nu vor fi
luate ca reper nivelul indicatorilor economici (pre/mp, chirii/mp) din propunerile de ofert, att
timp ct nu are loc o tranzacie de vnzare-cumprare sau nu se ncheie un contract de
nchiriere pentru acea referin de pre sau chirie.
este reprezentativ pentru indicatorul economic ce urmeaz a fi previzionat. De exemplu, datele
istorice privind mrimea livrrilor de materii prime pentru o firm nu ajut evaluatorul s
previzioneze cererea pentru produsele acesteia.
este omogen de-a lungul timpului. De exemplu, cifra de afaceri pn n 2005 este exprimat n
cadrul contului de profit i pierdere n lei vechi, iar ncepnd cu acest an n lei noi. Seria de date
culese trebuie exprimat n aceeai unitate de msur, iar n cazul indicatorilor economici
trebuie s se respecte aceeai metodologie de calcul.
cuprinde un numr minimal de observaii (date). Cu ct seria de date este mai lung, cu att
calitatea analizei statistice a datelor va crete i, ca rezultat, previziunea va fi mai bun.
Numrul minim de date ce ar trebui incluse n eantionul de tip serie de timp, ce face obiectul
studiului, depinde de obiectivul analizei, respectiv al previziunii. Dac obiectivul este acela de
a furniza previziuni cu o periodicitate lunar pentru un interval de 6-12 luni, sunt necesare date
lunare disponibile pentru o perioad de cel puin 3 ani privind indicatorii economici studiai. n
condiiile n care previziunile se fac pe baza unor date anuale, este recomandat ca eantionul s
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 33

fie format din cel puin 10 astfel de date (eantionul va fi cu att mai reprezentativ, cu ct
lungimea perioadei analizate va fi mai mare). n ceea ce privete eantionul de date de tip
panel, pentru ca rezultatele analizei statistice a acestuia s fie reprezentative pentru ntreaga
populaie din care a fost extras, acesta ar trebui s cuprind un minim de 30 de observaii.
Indicatorii statistici ai tendinei centrale
Pentru identificarea tendinei centrale a valorilor observaiilor ce formeaz eantionul de date
studiat se poate estima media acestuia. Media, numit i medie aritmetic simpl, se obine prin
mprirea sumei valorilor tuturor observaiilor din eantion la numrul de date ce formeaz eantionul.
Apelarea n Excel a funciei de calcul a mediei unui eantion de date se face astfel (cu precizarea
cmpului din foia de calcul n care sunt ncrcate datele):
Insert/Function/Statistical/Average (A1:A36)
Media astfel obinut nu va fi relevant pentru evaluator, dac dispersia datelor n jurul acestei
valori este ridicat.
Pentru a identifica gradul de dispersie a datelor ce formeaz eantionul se poate calcula
abaterea medie ptratic prin apelarea n Excel a funciei STDEV, cu precizarea cmpului din foia de
calcul n care sunt ncrcate datele:
Insert/Function/Statistical/Stdev (A1:A36)
Prin raportarea abaterii medii ptratice la media eantionului este calculat coeficientul de variaie
ce caracterizeaz seria de date. Nivelul acestuia poate indica gradul de dificultate al previziunii ce
urmeaz a fi realizat pe baza datelor din eantion. Astfel, dac coeficientul de variaie este:
- mai mic de 0,5 se poate considera c indicatorul economic analizat este uor de previzionat;
- cuprins ntre 0,5 i 1, se poate considera c previziunea indicatorului economic analizat are un
grad mediu de dificultate;
- mai mare dect 1, seria de date ce caracterizeaz indicatorul economic analizat are o
variabilitate ridicat ceea ce implic un grad de dificultate mare al previziunii. Un coeficient de
variaie ridicat, este n unele situaii semnalul existenei unor valori extreme ce pot fi
nregistrare de anumite observaii din eantion. n aceste situaii este necesar identificarea
acestora i a cauzelor ce ar putea determina aceste valori extreme. n condiiile n care aceste
observaii nu sunt similare (n ceea ce privete factorii determinai ai valorii acestora) cu
celelalte existente n eantion se recomand eliminarea lor din eantion.
Un al indicator al tendinei centrale este mediana, mparte valorile observaiilor ce formeaz un
eantion de date n intervale egale.
Pentru a identifica mediana, valorile observaiilor sunt aranjate n ordine cresctoare, ca n
exemplul prezentat mai jos. Dac numrul total al observaiilor este impar, mediana este reprezentat de
valoarea observaiei care ocup poziia central (din mijlocul seriei de date). Dac numrul total al
observaiilor este par, ca n exemplul prezentat mai jos, mediana este media aritmetic a valorii celor
dou observaii din mijlocul seriei de date (mediane).
Moda (sau modul) este valoarea observaiilor care apare cel mai frecvent n eantionul de date
analizat.

Exemplu
Preurile de vnzare a 36 de apartamente similare, din aceeai zon, sunt redate mai jos n ordine
cresctoare.
Care este media, mediana i moda?
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 34


72.000 87.800 mediana = 87.800
74.600 87.800
76.000 87.800
77.200 88.000
78.000 89.000
79.000 90.000
moda = 90.000
79.800 90.000
79.800 90.000
82.000 90.000
82.000 90.600
84.000 91.000
85.600 91.000
85.800 93.000
86.000 93.800
87.000 96.600
87.200 97.000
87.400 97.200
97.200
98.800
3.131.600

Media = $ 86.989
36
3.131.600$
N
i
X
X = =

=

unde X
i
= suma valorilor observaiilor, iar N = numrul de observaii din eantion

Patru dintre cele 36 de apartamente au fost vndute la un pre de 90.000 . Niciun alt pre de vnzare nu
are aceeai frecven, deci moda n acest eantion este 90.000 . Dac dou variabile apar cu o frecven
egal, amndou sunt mode, iar eantionul este bimodal.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 35






CAPITOLUL IV
NOIUNI ESENIALE DE CONTABILITATE




Conceptele de baz ale contabilitii........................................ 36
Instrumentele de lucru ale contabilitii.. 37
Situaiile financiar-contabile................................ 39

















UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 36


Concepte de baz ale contabilitii
Contabilitatea financiar reprezint ansamblul operaiunilor de nregistrare a existenei i
micrii (modificrii n sensul creterii sau descreterii) elementelor patrimoniale ale unei uniti
economice, pe baza unor norme i reguli speciale. Prin intermediul contabilitii financiare sunt furnizate
informaii sintetice privind poziia financiar a ntreprinderii, respectiv performana activitii desfurate
de ctre aceasta. Informaiile oferite de contabilitatea financiar sunt prezentate utilizatorilor externi
(investitori de capitali, clieni, furnizori, creditori, instituiile statului etc.) i interni (manageri, angajai
etc.) prin intermediul unor situaii financiare reprezentate de: bilan, contul de profit i pierdere, situaia
fluxurilor de trezorerie, situaia modificrii capitalurilor proprii, politici financiare i note explicative.
Contabilitatea de gestiune furnizeaz informaii analitice privind eficiena utilizrii factorilor de
producie. Astfel, prin intermediul acestor date poate fi determinat costul de producie pe produs, lucrare
sau serviciu, costul pe centre de responsabilitate, costul diverselor funciuni, rezultatele analitice pe
produs, lucrare sau serviciu. Aceste informaii sunt adresate exclusiv managerilor ntreprinderii i
completeaz datele furnizate de ctre contabilitatea financiar.
Patrimoniul unei uniti economice se refer la ansamblul bunurilor, a drepturilor i a obligaiilor
ce caracterizeaz situaia unei entiti economice. Unitatea de referin n cadrul patrimoniului o
constituie elementul patrimonial.
Mijloacele i resursele ntreprinderii constituie o delimitare a elementelor patrimoniale, n
funcie de dou criterii i anume: pentru mijloace cel al existenei concret materiale a bunurilor cu valoare
de schimb iar pentru resurse cel al provenienei bunului. Cu alte cuvinte, acelai bun economic este privit
din dou puncte de vedere, i anume:
- din punct de vedere concret material, ca mijloc;
- din punct de vedere al provenienei, ca resurs.
Contul este conceput pentru a evidenia informaiile despre situaia iniial i modificrile
(creteri sau descreteri) unui element patrimonial, fie de natura mijloacelor, fie de natura resurselor.
Activul constituie acea avere controlat de o entitate economic ca rezultat al unor evenimente
trecute i de la care se ateapt s genereze beneficii economice ulterioare.
Datoriile reprezint obligaiile actuale ale ntreprinderii ce decurg din evenimente trecute.
Capitalul propriu constituie partea din active ce rmne proprietarului dup plata datoriilor.
Pasivul unei uniti economice se refer la sursa de provenien (se poate spune i de finanare) a
activului su. Cu alte cuvinte, acesta cuprinde datoriile i capitalul propriu ale unitii economice.
Veniturile reprezint contravaloarea bunurilor, lucrrilor i serviciilor facturate terilor. O
definiie mai ampl a veniturilor include att sumele sau valorile de ncasat n nume propriu din activiti
curente, ct i ctigurile din orice alte surse.
Cheltuielile reprezint valorile pltite sau de pltit pentru:
- consumuri de stocuri, lucrri executate i servicii prestate de care beneficiaz unitatea;
- cheltuieli cu personalul;
- executarea unor obligaii legale sau contractuale etc.
Rezultatul constituie diferena dintre venituri i cheltuieli pentru aceeai perioad de timp i pentru
aceeai entitate economic.
Principiile de baz ale contabilitii sunt cele care concur la obinerea unei imagini fidele a
situaiilor financiare finale. n cele ce urmeaz, prezentm pe scurt aceste principii de baz ale
contabilitii:
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 37

principiul continuitii activitii presupune c ntreprinderea i continu n mod normal
funcionarea ntr-un viitor previzibil, fr a ntra n imposibilitatea continurii activitii sau fr
reducerea semnificativ a acesteia;
principiul permanenei metodelor presupune continuitatea aplicrii acelorai reguli i norme
privind evaluarea, nregistrarea n contabilitate i prezentarea elementelor patrimoniale i a
rezultatelor, asigurnd continuitatea n timp a informaiilor contabile;
principiul prudenei este principiul care solicit aplicarea prudenei n obinerea situaiilor
financiare finale i care se refer la aprecierea rezonabil a faptelor, n vederea evitrii riscului de a
transfera n viitor incertitudinile perioadei curente, susceptibile s afecteze patrimoniul i
rezultatele ntreprinderii;
principiul independenei exerciiului are n vedere faptul c se vor lua n considerare toate
veniturile i cheltuielile corespunztoare exerciiului financiar, pentru care se face raportarea, fr a
se ine seama de data ncasrii sumelor sau a efecturii plilor;
principiul evalurii separate a elementelor de activ i de pasiv are n vedere stabilirea valorii
totale corespunztoare a unei poziii din bilan, prin determinarea separat a valorii fiecrui
element individual, de activ sau de pasiv;
principiul intangibilitii cere ca bilanul de deschidere al unui exerciiu s corespund bilanului
de nchidere al exerciiului precedent;
principiul necompensrii impune ca valorile elementelor ce reprezint active s nu se
compenseze cu valorile elementelor ce reprezint pasive, respectiv veniturile cu cheltuielile.

Instrumentele de lucru ale contabilitii
Documentele justificative constituie piesa informativ pe baza creia se nregistreaz n
contabilitate un fapt sau fenomen economic. Orice operaiune patrimonial se consemneaz n momentul
efecturii ei ntr-un nscris care va sta la baza nregistrrii ei n contabilitate, dobndind astfel calitatea de
document justificativ. Un document justificativ trebuie s cuprind urmtoarele elemente:
denumirea documentului;
denumirea i sediul ntreprinderii emitente;
numrul i data ntocmirii acestuia;
menionarea prilor care particip la efectuarea operaiunii patrimoniale;
coninutul operaiunii patrimoniale (inclusiv temeiul legal);
datele cantitative i valorice aferente operaiunii efectuate;
numele i prenumele, precum i semnturile persoanelor care le-au ntocmit, vizat i aprobat,
dup caz;
alte elemente.
Contul este instrumentul folosit n realizarea evidenei elementelor patrimoniale ale unei uniti
economice. Corespunztor celor dou categorii de elemente patrimoniale exist conturi pentru mijloace i
conturi pentru resurse. n sens larg, putem spune c acele conturi pentru mijloace formeaz seria
conturilor de activ, iar cele pentru resurse seria conturilor de pasiv.
Planul de conturi reunete toate conturile de activ i toate conturile de pasiv. n cadrul planului
de conturi delimitm clasele de conturi. Structura actual a planului de conturi este:
Clasa 1 Conturi de capitaluri
Clasa 2 Conturi de imobilizri
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 38

Clasa 3 Conturi de stocuri i producie n curs de execuie
Clasa 4 Conturi de teri
Clasa 5 Conturi de trezorerie
Clasa 6 Conturi de cheltuieli
Clasa 7 Conturi de venituri
Clasa 8 Conturi speciale
Clasa 9 Conturi de gestiune
Fiele de cont reprezint forma tipizat a unui cont.
Nota de contabilitate este documentul contabil care se folosete pentru realizarea de nregistrri
contabile care nu sunt nsoite de documente justificative. Ea se ntocmete de ctre compartimentul
contabilitate prin respectarea principiului dublei partide i constituie suportul informaional pentru
nregistrarea operaiunilor economice n conturi.
Balana de verificare este documentul contabil ce se ntocmete la sfritul unei perioade de
gestiune (de regul, luna calendaristic) i servete pentru verificarea egalitilor contabile.
Aceasta cuprinde toate conturile unitii economice (unitii patrimoniale) cu urmtoarele
informaii despre acestea: simbolul conturilor, denumirea conturilor, solduri iniiale debitoare i
creditoare, rulaje debitoare i creditoare, totalul sumelor debitoare i creditoare, soldurile finale debitoare
i creditoare. Balana de verificare este un document contabil care servete pentru ntocmirea bilanului
contabil.
Registrele contabile obligatorii prevzute de Legea contabilitii nr. 82/1991, republicat, sunt:
Registrul-jurnal, Registrul-inventar i Cartea Mare.
Registrul-jurnal este document contabil obligatoriu n care se nregistreaz operaiile
patrimoniale, prin articole contabile, n mod cronologic, prin respectarea succesiunii documentelor dup
data ntocmirii sau dup intrarea acestora n unitate.
Registrul-inventar este documentul contabil obligatoriu n care se nregistreaz toate elementele
patrimoniale de activ i pasiv, grupate n funcie de natura lor, conform posturilor din bilanul contabil,
inventariate potrivit normelor legale. n acest registru se pot centraliza Listele de inventar pe categorii de
operaii. Evaluarea patrimoniului pentru nregistrarea in contabilitate presupune inventarierea
elementelor patrimoniale i stabilirea diferenelor de nregistrat n contabilitate. n funcie de natura
elementului patrimonial inventariat exist liste de inventariere specifice.
Registrul-cartea mare este cel de-al treilea document contabil obligatoriu n care se nscriu lunar,
direct prin regrupare pe conturi corespondente, nregistrrile efectuate n registrul-jurnal, stabilindu-se
situaia fiecrui cont, respectiv soldul iniial, rulaje debitoare, rulaje creditoare i soldurile finale. Cartea
mare st la baza ntocmirii balanei de verificare.
Documentele contabile specifice mijloacelor fixe sunt:
registrul numerelor de inventar, care:
- servete la atribuirea numerelor de inventar mijloacelor fixe existente n ntreprindere, n
vederea identificrii lor;
- se ine pe grupe de mijloace fixe (cele 3 grupe principale conform catalogului privind
clasificarea i duratele normale de funcionare a mijloacelor fixe aprobat prin HG
2139/2004), astfel nct prima cifr a numrului de inventar s conduc la identificarea
grupei. Numrul de inventar atribuit mijlocului fix va fi trecut n toate documentele care l
privesc i va fi inscripionat pe mijlocul fix pentru identificare;
- se ntocmete la compartimentul financiar-contabil i nu circul n ntreprindere.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 39

fia mijlocului fix, care:
- se folosete pentru evidena analitic a mijloacelor fixe; nu circul n ntreprindere;
- se ntocmete la compartimentul financiar-contabil, pentru fiecare mijloc fix sau pentru mai
multe mijloace fixe de acelai fel i de aceeai valoare, care au aceleai cote de amortizare i
sunt puse n funciune n aceeai lun;
- se completeaz pe baza documentelor justificative privind micarea mijloacelor fixe (Bon de
micare a mijloacelor fixe) sau modificarea valorii de inventar prin modernizri, completri
sau reevaluri (procese verbale specifice).
bonul de micare a mijloacelor fixe care servete ca document justificativ de predare-primire
ntre dou locuri de folosin distincte i ca document de nsoire pe timpul transportului, de la
un loc de folosin la altul;
procesul verbal de recepie care se ntocmete pentru mijloacele fixe ce nu necesit montaj i
nici probe tehnologice (mijloace de transport, utilaje);
proces verbal de recepie provizoriu care se ntocmete pentru mijloace fixe ce necesit
montaj dar nu necesit probe tehnologice (cldiri, construcii speciale);
proces verbal de punere n funciune care se ntocmete pentru mijloacele fixe ce necesit
montaj i probe tehnologice;
proces verbal de scoatere din funciune care se ntocmete n vederea consemnrii scoaterii
din funciune a mijloacelor fixe, a scoaterii din uz a materialelor de natura obiectelor de inventar
n folosin sau a declasrii bunurilor materiale.
Situaiile financiar-contabile
Situaiile financiare anuale constituie ansamblul raportrilor contabile care trebuie s ofere o
imagine fidel a poziiei financiare, a performanelor, a modificrilor capitalurilor proprii i a fluxurilor
de trezorerie. Aceste situaii financiare anuale cuprind:
bilanul;
contul de profit i pierdere;
situaia modificrilor capitalului propriu;
situaia fluxurilor de trezorerie;
politici contabile i note explicative.
n cadrul bilanului contabil sunt nregistrate activele i pasivele societii comerciale, ultimele
reprezentnd sursele atrase de ctre ntreprindere pentru finanarea elementelor de activ, necesare n
cadrul procesului de producie.
Astfel, bilanul este documentul contabil de sintez prin care se prezint elementele de activ i de
pasiv ale ntreprinderii la ncheierea exerciiului financiar, precum i n celelalte situaii prevzute de lege.
Bilanul cuprinde toate elementele de activ grupate dup natur, destinaie, lichiditate i toate elementele
de pasiv grupate dup natur, provenien i exigibilitate (a se vedea Ordinul Ministrului Finanelor
Publice nr. 3055/2009, M.Of. nr. 766 bis/2009).
Activele imobilizate sunt activele unei ntreprinderi destinate utilizrii pe o perioad ndelungat n
activitatea acesteia.
Acestea sunt reprezentate de imobilizrile necorporale, corporale i financiare ale ntreprinderii,
mpreun formnd substana afacerii desfurat de ctre firm.
n cadrul imobilizrilor necorporale sunt cuprinse: cheltuielile de constituire, cheltuielile de
dezvoltare, concesiuni, brevete, licene, mrci comerciale i alte drepturi i valori similare i fondul
comercial.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 40

n cadrul imobilizrilor corporale sunt cuprinse: terenuri i construcii, instalaii tehnice i maini,
alte instalaii, utilaje i mobilier, avansuri i imobilizri corporale n curs de execuie.
Din cadrul imobilizrilor financiare fac parte: titluri de participaie deinute la societile din
cadrul grupului, creane asupra societilor din cadrul grupului, altele dect cele comerciale, titluri sub
form de interese de participaie, creane din interese de participaie etc.
Conform Legii nr. 15/1994, republicat, agenii economici care imobilizeaz capital n active
corporale i necorporale supuse deprecierii, prin utilizare sau prin trecerea timpului, vor calcula, vor
nregistra n contabilitate i vor recupera uzura fizic i moral a acestora, pentru refacerea capitalului
angajat. Aceste operaiuni sunt denumite generic amortizarea capitalului imobilizat. Amortizarea se
stabilete prin aplicarea cotelor de amortizare asupra valorii de intrare a mijloacelor fixe i se include
n cheltuielile de exploatare. Mrimea acestor cote de amortizare depinde de durata normal de
funcionare a activelor imobilizate, aceasta precum i clasificarea mijloacelor fixe fiind aprobat prin
hotrre a Guvernului (HG nr. 2139/2004).
Dup identificarea duratei normale de funcionare (utilizare) i a valorii amortizabile, se pune
problema alegerii metodei de amortizare. Codul fiscal actual recunoate trei metode de amortizare ce pot
fi utilizate, i anume: amortizarea liniar, amortizarea degresiv i amortizarea accelerat. Optarea
pentru unul dintre aceste regimuri de amortizare ar trebui s se fac n scopul aproximrii ct mai bune a
uzurii reale a mijlocului fix din proprietatea ntreprinderii. Din pcate, paleta restrns de opiuni
mpiedic reflectarea corect la nivelul contabilitii firmei a uzurii reale a mijloacelor fixe prin
intermediul cheltuielilor de amortizare.
Imobilizrile sunt nregistrate n bilan la valoarea contabil, adic valoarea de intrare diminuat cu
suma cumulat a amortizrilor, calculat pn n acel moment.
Activele curente (circulante) sunt activele care:
a) se ateapt s fie realizate sau sunt deinute pentru vnzare sau consum, n cursul normal al
ciclului de exploatare al ntreprinderii;
b) sunt deinute, n principal, n scopul comercializrii sau pe termen scurt i se ateapt a fi
realizate n termen de 12 luni de la data bilanului;
c) reprezint numerar sau echivalente de numerar a cror utilizare nu este restricionat.
Stocurile i producia n curs de execuie, deinute de ntreprindere, se nregistreaz n
contabilitate la costul de achiziie sau la costul de producie.
Creanele reprezint o categorie distinct a activelor curente (circulante) i reprezint sumele de
bani de ncasat n contul unor livrri de bunuri sau prestri de lucrri i servicii.
Activele de trezorerie ale ntreprinderii sunt reprezentate de investiiile financiare pe termen scurt,
conturile la bnci, casa, acreditive, viramente interne.

Pasivele bilaniere
Resursele la care ntreprinderea apeleaz pentru finanarea activitii sale sunt regrupate n pasivul
bilanului contabil. n pasivele bilaniere delimitm: capitalul propriu, datoriile i provizioanele pentru
riscuri i cheltuieli.
Capitalurile proprii cuprind capitalul individual sau social, primele legate de capital, diferenele
sau plus-valorile din reevaluare, rezervele, rezultatul reportat, rezultatul exerciiului, subveniile pentru
investiii i fondurile proprii cu scop determinat. Valoarea lor bilanier este rezultatul operaiunilor
realizate de ctre ntreprindere privind majorarea capitalului, rscumprarea de aciuni, reevaluarea
activelor, precum i a acumulrilor de profituri sau pierderi rezultate din activitatea desfurat de ctre
ntreprindere.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 41

O datorie este recunoscut n bilan n momentul n care este probabil ca o ieire de resurse,
purttoare de beneficii economice, va rezulta din lichidarea unei obligaii prezente, iar valoarea la care se
va realiza aceasta lichidare poate fi evaluat n mod credibil.
n cadrul datoriilor delimitm datorii pe termen scurt (cu termen de scaden sub un an) i datorii pe
termen mediu i lung (cu termen de scaden de peste un an). Din punct de vedere financiar datoriile se
mpart n:
datorii financiare care reprezint creditele primite de la banc i alte instituii de credit, precum
i mprumuturile din emisiunea de obligaiuni;
datorii comerciale ce se creeaz n cadrul relaiilor de decontare cu furnizorii pentru
aprovizionri de bunuri materiale, lucrri i servicii primite. Acestea sunt decalaje de plat
acordate de furnizori n favoarea ntreprinderii i, ca urmare, nu au un caracter oneros;
datoriile fiscale, salariale i sociale care cuprind obligaiile din impozite i taxe fa de bugetul
statului i alte instituii sociale, salariile i alte drepturi asimilate datorate angajailor etc.;
datoriile fa de asociai care reprezint obligaiile fa de acionari sau asociai pentru
capitalul de rambursat, precum i datoriile pe termen scurt n cadrul grupului.
Provizioanele pentru riscuri i cheltuieli sunt fonduri constituite prin prelevri din rezultate,
fiind destinate acoperirii unor cheltuieli sau pierderi probabile n perioadele urmtoare sau certe in
perioadele urmtoare, dar nedeterminate ca mrime.

Contul de profit i pierdere
Instrumentul contabil care informeaz asupra modului de formare a rezultatului net al ntreprinderii
este contul de profit i pierdere, n structura cruia delimitm trei tipuri de activiti: de exploatare,
financiare i extraordinare.
Contul de profit i pierdere cuprinde: cifra de afaceri net, veniturile i cheltuielile exerciiului,
grupate dup natura lor (de exploatare, financiare i extraordinare), precum i rezultatul exerciiului
(profit sau pierdere). Pentru toate cele trei tipuri de activiti se calculeaz cte un rezultat, care cumulate
n final dau rezultatul brut al perioadei.
n funcie de natura lor, cheltuielile i veniturile se grupeaz n:
cheltuieli i venituri din exploatare
cheltuieli i venituri financiare,
cheltuieli i venituri cu caracter extraordinar.
Mrimea acestor elemente de venituri i cheltuieli este apropiat de valoarea lor curent, de pia,
excepie fcnd cheltuielile i veniturile calculate, reprezentate de ajustrile de valoare a activelor
(cheltuielile cu amortizarea etc.) i de provizioanele constituite de ntreprindere. Mrimea lor este
dependent de regimul de amortizare, respectiv de politica de constituire a provizioanelor adoptat de
ntreprindere, precum i de valoarea de intrare a activelor pentru care se calculeaz.
Compararea, la sfritul perioadelor de gestiune, a veniturilor i cheltuielilor pe cele trei categorii i
pe global conduce la stabilirea rezultatului, care poate fi sub form de profit (excedentul de venit fa de
cheltuieli) sau pierdere (partea de cheltuieli neacoperite din venituri).



UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 42





CAPITOLUL V
NOIUNI INTRODUCTIVE PRIVIND
REGIMUL JURIDIC AL DREPTULUI DE
PROPRIETATE




Dreptul de proprietate. Atributele dreptului de proprietate. 43
Forme de proprietate n dreptul romnesc. 45
Modaliti ale dreptului de proprietate 46
Dezmembrmintele dreptului de proprietate.. 48

















UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 43

Dreptul de proprietate
Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului su s stpneasc bunul, s-l
foloseasc, s-i culeag foloasele materiale i s dispun de el n mod exclusiv i perpetuu, cu respectarea
dispoziiilor legale.
Din definiie, observm c dreptul de proprietate este cel mai complet drept ce se poate exercita
asupra unui lucru. Din acest motiv, deseori se face confuzia ntre dreptul de proprietate i bunul asupra
cruia se exercit aceasta; de cele mai multe ori se spune: maina mea, casa mea, n loc de dreptul meu
de proprietate asupra mainii sau asupra casei.
Dreptul de proprietate este reglementat att n Constituie, n art. 41 i 135, ct i n Noul Codul
Civil, n art. 555 i 858.
Dreptul real
Este acel drept care se exercit asupra unui bun (mobil sau imobil). Exemple de drepturi reale:
dreptul de uzufruct, dreptul de superficie, dreptul de ipotec, dreptul de gaj etc.

Atributele dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate confer titularului su trei atribute:
- posesia de a stpni bunul;
- folosina de a-l folosi i de a-i culege fructele (foloasele materiale);
- dispoziia de a dispune de bun.
a) Prerogativa de a stpni (poseda)
Implic exercitarea de ctre titularul dreptului a unei stpniri efective asupra lucrului din punct de
vedere material.
De exemplu, faptul de a merge zilnic la serviciu cu automobilul propriu este o manifestare a acestei
prerogative.
b) Folosina
Este facultatea conferit proprietarului de a-i pune n valoare bunul prin exploatare, obinnd astfel
foloase materiale.
Principalele foloase materiale sunt: recoltele, chiriile, arenzile, dobnzile. De exemplu, proprietarul
unui imobil poate ncheia un contract de nchiriere cu alt persoan primind n schimb o sum cu titlul de
chirie.
Contractul de locaiune
Este un contract prin care o persoan numit locator se oblig s asigure unei alte persoane numit
locatar (chiria) folosina temporar a unui bun, total sau parial, n schimbul unei sume de bani sau al
unei alte prestaii numite chirie.
Contractul de locaiune nu presupune n mod obligatoriu calitatea de proprietar a celui care
nchiriaz (locatorului). Poate avea aceast calitate uzufructuarul, chiriaul aceasta doar n cazul n care
exist o clauz n acest sens n contractul iniial de locaiune.
Contractul de locaiune se ncheie prin acordul prilor.
Forma scris este necesar pentru a proba existena contractului; pentru valabilitatea contractului nu
este necesar un nscris sub form autentic.
Pot forma obiectul unui contract de locaiune un bun mobil sau imobil, corporal sau necorporal (un
teren, o cldire, dreptul de proprietate intelectual etc.).
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 44

n cazul imobilelor, dac contractul este ncheiat pe mai mult de trei ani, trebuie efectuate formele
de publicitate imobiliar, astfel nct dobnditorul ulterior al bunului s fie obligat s respecte contractul
ncheiat pe aceast perioad.
Dobnditorul unui imobil trebuie s verifice la cartea funciar dac exist un contract de locaiune
pe o perioad mai mare de trei ani. n situaia n care, contractul este ncheiat pe o perioad mai mare de
trei ani, i nu este nscris, el va trebui respectat doar pe perioada de 3 ani.
ncetarea contractului de locaiune
Vnzarea este cauz de ncetare a contractului de locaiune n urmtoarele ipoteze:
- contractul s-a ncheiat verbal;
- contractul este ncheiat printr-un nscris sub semntur privat, fr dat cert.
Data cert este data calendaristic care marcheaz momentul de la care existena unui nscris nu
mai poate fi contestat de teri. Data cert se poate dobndi n mai multe moduri:
- prezentarea actului la o instituie public;
- nregistrarea ntr-un registru special;
- certificarea de ctre avocat sau notar;
- menionarea respectivului nscris n cuprinsul unui act sau document oficial.
Transmiterea contractului de locaiune
n cazul cesiunii contractului de locaiune este necesar s se respecte regulile de la vnzarea
creanelor acceptarea de ctre locatar sau notificarea sa. n situaia n care cesiunea sau sublocaiunea au
fost interzise, locatarul nu poate aduce ca aport social dreptul de folosin ntr-o societate civil sau
comercial.
n cazul n care cesiunea (sublocaiunea) este permis, aducerea ca aport social a folosinei
presupune acordul locatorului. Ca principiu se cesioneaz drepturile locatorului i nu obligaiile sale.
Opozabilitatea contractului de locaiune
n conformitate cu prevederile art. 1811 din Noul Cod Civil, n ipoteza n care bunul dat n
locaiune este nstrinat, dreptul locatarului este opozabil celui care dobndete bunul n urmtoarele
condiii:
- n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac contractul de locaiune s-a nscris n cartea
funciar;
- n ipoteza imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data cert a locaiunii este anterioar
datei certe a nstrinrii bunului;
- n cazul bunurilor mobile supuse publicitii, dac locatorul a realizat aceste formaliti;
- n cazul celorlalte bunuri mobile, cu condiia ca la data nstrinrii bunul s se fi aflat n posesia
locatorului.
c) Dispoziia
Este prerogativa proprietarului de a hotr cu privire la soarta bunului, att din punct de vedere
juridic, ct i din punct de vedere material.
A dispune din punct de vedere juridic nseamn a transmite bunul din patrimoniul titularului
dreptului de proprietate n alt patrimoniu.
Modalitile de realizare a acestei transmisiuni sunt: vnzarea, donaia, schimbul, testamentul etc.
Un alt aspect al dispoziiei este acela de a dezmembra dreptul de proprietate astfel nct anumite
prerogative s fie exercitate de alte persoane, n schimbul unui pre, a unor bunuri sau chiar gratuit. n
acest mod se pot constitui uzufructul, servitutea, superficia i abitaia.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 45


Forme de proprietate n dreptul romnesc
Dup regimul juridic aplicabil, proprietatea este public sau privat.
A. Dreptul de proprietate public
Este acela care aparine statului i unitilor administrativ teritoriale i se exercit asupra unor
bunuri care, conform legii sau prin natur sau destinaie, sunt de uz sau interes public, cu condiia s fie
dobndite prin unul din modurile prevzute de lege (art. 858 N.C.C i art. 1 din legea 213/1998).
a) Bunurile din domeniul public. Concesionarea
Noul Cod Civil prevede n mod expres la art. 861 alin (1) c: ,,bunurile proprietate public sunt
inalienabile, insesizabile i imprescriptibile.
De asemenea, legea nr. 213/1998 prevede la art. 11 alin. (1) c bunurile din domeniul public sunt
inalienabile, imprescriptibile i insesizabile. n legea 215/2001 a administraiei publice locale se fac
precizri privind caracterul inalienabil, imprescriptibil i insesizabil al bunurilor din domeniul public.
Noul Cod Civil n art. 859 alin. (1) precizeaz c fac obiect exclusiv al proprietii publice:
- bogiile de interes public ale subsolului;
- spaiul aerian;
- apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional;
- plajele;
- marea teritorial;
- resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental;
- alte bunuri stabilite prin lege organic.
Potrivit alin. (2) al art. 859 din Noul Cod Civil, celelalte bunuri ce aparin statului sau unitilor
administrativ - teritoriale fac parte, dup caz, din domeniul public sau privat al acestora cu condiia ca la
rndul lor s fi fost dobndite prin una din modalitile prevzute de lege. n conformitate cu dispoziiile
art. 860 din Noul Cod Civil, bunurile proprietate public fac parte din domeniul public naional, judeean
sau local. Delimitarea dintre domeniul public naional, judeean sau local se realizeaz n condiiile legii.
Caractere juridice ale bunurilor din domeniul public
Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, adic nu pot fi donate, vndute, schimbate, nu se
pot constitui dezmembrminte ale dreptului de proprietate asupra unor astfel de bunuri. Este posibil
constituirea unor servitui, de exemplu, o servitute de trecere. Inalienabilitatea opereaz atta timp ct
bunul aparine domeniului public. Bunurile din domeniul public pot fi concesionate.
Concesionarea
Este reglementat n Noul Cod Civil la art. 871-872 i n O.U.G 54/2006. Presupune un contract
ntre concedent i concesionar. Concesionarul are dreptul, dar i obligaia exploatrii bunului n
schimbul unei redevene i pe o perioad determinat cu respectarea condiiilor legale i a celor prevzute
n contractul de concesiune, aa cum dispune art. 871 alin. 1 din Noul Cod Civil.
Dreptul de concesionare aparine persoanei fizice sau juridice, romn sau strin, aa cum prevede
alin. 1 al art. 871 din Noul Cod Civil.
Dreptul concesionarului:
- dreptul de stpni bunul;
- dreptul de a-l folosi n scopul stabilit n contract;
- dreptul de a beneficia de foloasele materiale.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 46

Prin urmare, concesionarul nu poate subnchiria bunul, nu-l poate vinde. n contractul de concesiune
trebuie precizate bunurile ce vor fi utilizate de concesionar. Aceste bunuri sunt: bunuri de retur, bunuri de
preluare, bunuri proprii.
Bunurile de retur revin, gratuit i libere de orice sarcini, concedentului (celui care concesioneaz) la
sfritul contractului de concesionare.
Bunurile de preluare sunt bunurile care revin concedentului n schimbul plii unei compensaii
egale cu valoare contabil actualizat.
Bunurile proprii sunt acelea care la expirarea contractului de concesiune rmn n proprietatea
concesionarului.
Concesionarul poate construi un imobil pe domeniul public doar dup obinerea unei autorizaii de
construire eliberat n baza unui certificat de urbanism. n ipoteza n care avem de-a face cu o astfel de
construcie, trebuie verificat dac aceast autorizaie este provizorie, iar o astfel de autorizaie implic
riscul demolrii cldirii ntr-un interval de 24 de ore.
Concesionarul poate ipoteca bunul construit pe terenul din domeniul public, dar nu poate nscrie o
ipotec asupra terenului.
Bunurile din domeniul public sunt insesizabile, adic nu pot fi supuse executrii silite, nu pot fi
urmrite de creditorii titulari ai unor drepturi de crean asupra unor astfel de bunuri.
Bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile, adic nu poate fi dobndit proprietatea asupra
lor invocndu-se posesia de bun credin (uzucapiunea).
b) Circulaia bunurilor n patrimoniul public i privat al statului
Trecerea din domeniul public n domeniul privat al statului se face dup caz: prin Hotrre a
Guvernului, a Consiliului Judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a
Consiliului Local dac legea nu dispune altfel. Trecerea unor bunuri din patrimoniul unor societi
comerciale, la care statul sau o unitate administrativ teritorial este acionar, n domeniul public, se poate
face numai cu plat i cu acordul Adunrii Generale a Acionarilor societii respective. n lipsa
acordului, bunurile societii pot fi trecute n domeniul public numai prin procedura exproprierii,
reglementat de Legea nr. 33/1994.
B. Dreptul de proprietate privat
Este acel drept subiectiv care aparine persoanelor fizice, statului sau unitilor administrativ
teritoriale i poate fi exercitat asupra oricrui bun, cu excepia celor din domeniul public. Ceea ce
difereniaz bunurile din domeniul privat al statului de cele ale persoanelor fizice este modul de
nstrinare specific licitaia public.
Modaliti ale dreptului de proprietate
Proprietate comun
Este acea form a dreptului de proprietate ce se caracterizeaz prin aceea c se exercit concomitent
asupra unui bun sau unei mase de bunuri de ctre mai muli titulari. Potrivit art. 632 alin. (1) din Noul
Cod Civil, proprietatea comun prezint dou forme:
a) proprietatea comun pe cote pri;
b) proprietatea comun devlma.
a) Proprietatea comun pe cote pri
Este acea form a proprietii comune caracterizat prin faptul c acelai bun nefracionat material
aparine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre acetia avnd numai o cot ideal i abstract din
dreptul de proprietate.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 47

Trsturi juridice ale proprietii comune pe cote pri:
- niciunul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei fraciuni materiale din bun;
- fiecare coproprietar este titularul unei cote ideale i abstracte din dreptul de proprietate.
Forme ale coproprietii (proprieti comune pe cote pri)
Coproprietatea prezint dou forme:
- proprietate comun, pe cote pri obinuit sau temporar;
- proprietate comun pe cote pri stabil i forat sau perpetu.
Proprietate comun pe cote pri, obinuit sau temporar
Este acea form de coproprietate care poate s nceteze prin partaj. Aceast form de proprietate
poate lua natere atunci cnd mai multe persoane cumpr mpreun un bun, primesc prin donaie un bun,
dobndesc mpreun proprietatea asupra unui bun prin posesie achizitiv (uzucapiune). Trebuie menionat
faptul c aceste persoane nu sunt cstorite, deoarece ntr-o astfel de situaie bunurile au un alt regim
juridic.
Niciunul dintre coprtai nu deine un drept exclusiv asupra unei fraciuni determinate din bun.
Astfel, niciunul dintre coproprietari nu poate face acte de nstrinare a bunului fr acordul celorlali.
Acesta nu poate vinde nici partea sa din bun, deoarece fraciunea material corespunztoare cotei sale, din
dreptul de proprietate, se va stabili odat cu soluionarea partajului judiciar.
Exemplu
O situaie asemntoare este cea a bunului dobndit prin motenire, cnd acesta este stpnit n
indiviziune de ctre motenitori. Unul dintre motenitori poate ncheia un act de nstrinare a bunului fr
acordul celorlali motenitori, existnd riscul ca actul de nstrinare al bunului s fie atacat n justiie.
Oricare dintre coproprietari poate face acte de conservare asupra bunului pe care l stpnete n
coproprietate (nscrierea unei ipoteci sau a unui privilegiu n cartea funciar, ntreruperea unei prescripii,
etc.) sau acte de administrare (acte avnd ca scop gestiunea normal a unui patrimoniu).
Proprietate comun pe cote pri, stabil i forat sau perpetu
Noul Cod Civil reglementeaz aceast modalitate a dreptului de proprietate n articolele 646-652.
Este o coproprietate forat deoarece exist i se menine indiferent de voina coproprietarilor i reprezint
o excepie de la principiul conform cruia proprietatea comun pe cote pri poate nceta oricnd prin
partaj. Aceast form a proprietii comune pe cote-pri are ca obiect bunuri care datorit destinaiei i
caracterului perpetuu al acestei destinaii, nu pot fi supuse partajului. Bunurile care fac obiectul
coproprietii forate i perpetu sunt considerate accesorii n raport de alte bunuri considerate principale
i care aparin exclusiv coproprietarului. Cazuri de proprietate comun forat i perpetu, conform art.
646 din Noul Cod Civil, fac obiectul acestui tip de proprietate:
- prile comune;
- bunurile necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine situate pe linia de hotar ntre
acestea, cum ar fi potecile, fntnile, drumurile sau izvoarele;
- bunurile comune afectate utilizrii a dou sau mai multe fonduri, cum ar fi o central termic sau
alte instalaii care deservesc dou sau mai multe cldiri, un drum comun ntr-un cartier de
locuine sau alte asemenea bunuri;
- alte bunuri prevzute de lege.
b) Proprietatea comun devlma
Este o form a proprietii comune caracterizat prin aceea c bunul aparine tuturor
coproprietarilor, fr ca acetia s aib precizat cota din dreptul de proprietate asupra bunului.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 48

n dreptul romnesc, devlmia este legat de relaiile de familie. Bunurile dobndite de soi n
timpul cstoriei sunt n principiu comune dac soii nu au adoptat regimul separaiei de patrimonii. Dou
persoane, fr a fi cstorite, pot stabili ca anumite bunuri dobndite s fie supuse regimului juridic al
devlmiei.
Un bun cumprat n timpul cstoriei este comun chiar dac n contract apare ca i cumprtor doar
unul dintre soi, dac soii se gsesc sub regimul comunitii legale. Bunul cumprat de unul din soi, n
perioada n care soii erau desprii n fapt, este tot bun comun dac nu exist o convenie n sens contrar.
Exist i anumite excepii de la principiul comunitii bunurilor dobndite n timpul cstoriei
supuse regimului comunitii legale:
De exemplu:
- o donaie fcut unuia din soi este bun propriu;
- bunul cumprat cu o sum rezultat din vnzarea unui bun propriu este un bun propriu;
- indemnizaia de asigurare obinut ca despgubire pentru un bun propriu este tot bun propriu.
Vnzarea unui bun comun este valabil doar cu acordul ambilor soi n regimul comunitii legale.
Not: Apartamentul cumprat anterior cstoriei prin credit de la stat (anterior anului 1990) de ctre
unul dintre soi este bun propriu. n ipoteza n care bunul a fost dobndit printr-un credit, iar o parte din
rate au fost achitate nainte de cstorie, bunul este al soului care figureaz n contract ca i cumprtor,
celalalt so are un drept de crean pentru valoarea contribuiei sale la plata ratelor de credit.
Soii pot ncheia convenii prin care s stabileasc un alt regim juridic asupra bunurilor dobndite n
timpul cstoriei.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate
Se numesc dezmembrminte ale dreptului de proprietate acele drepturi reale ce iau natere prin
separarea atributelor dreptului de proprietate. Prerogativa constituirii acestor dezmembrminte aparine
proprietarului.
Din aceast categorie fac parte:
- dreptul de uzufruct;
- dreptul de abitaie;
- dreptul de superficie;
- dreptul de servitute;
- dreptul real de folosin;
- dreptul de uz.
Dreptul de uzufruct
Noul Cod Civil prevede la art. 703: ,,Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane i de a
culege fructele ntocmai ca i proprietarul, ns cu obligaia de a-i conserva substana.
Caracterele juridice ale uzufructului sunt:
- drept real;
- drept esenialmente temporar;
- mobiliar sau imobiliar corporal sau necorporal;
- drept transmisibil.
Dac beneficiarul este o persoan juridic, uzufructul nu poate depi 30 ani.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 49

Bunurile din domeniul public nu pot face obiectul unui uzufruct.
Uzufructul poate fi constituit prin contract sau prin testament.
Uzufructul este opozabil dobnditorilor ulteriori ai bunului.
Not: Existena unui uzufruct se poate verifica la cartea funciar care funcioneaz la judectoria n
a crei raz teritorial se gsete imobilul respectiv.
Uzufructul este nscris n partea a III-a a crii funciare.
n ipoteza n care un bun este cumprat la licitaie, ca urmare a unui proces, iar ordonana de
adjudecare nu menioneaz existena unui uzufruct viager, dobnditorul va trebui s respecte uzufructul,
dac beneficiarul su l-a nscris n cartea funciar. Dobnditorul poate verifica existena unei sarcini la
cartea funciar, chiar dac bunul se dobndete pe calea unei licitaii.
Dreptul de abitaie
Dreptul de abitaie este definit n art. 750 din Noul Cod Civil ca reprezentnd: ,,Dreptul titularului
de a locui n locuina nudului proprietar mpreun cu soul i copii si, chiar dac nu a fost cstorit sau
nu avea copii la data la care s-a constituit abitaia, precum i cu prinii ori alte persoane aflate n
ntreinere.
Dreptul de abitaie,dezmembrmnt al dreptului de proprietate se poate constitui n temeiul unui act
juridic sau prin alte moduri prevzute de lege.
Bunul care face obiectul abitaiei nu poate fi cedat i nu poate fi nchiriat n conformitate cu
prevederile art. 752 din Noul Cod Civil.
Dreptul de abitaie este nscris n partea a III-a a crii funciare.
O form special de abitaie este aceea instituit prin art. 973 din Noul Cod Civil. Acest articol
stabilete un drept special de abitaie n favoarea soului supravieuitor n urmtoarele condiii:
- casa de locuit s fac parte din motenire;
- soul supravieuitor nu este titularul unui drept real de a folosi o alt locuin corespunztoare;
- dreptul de abitaie s fie meninut pn la ieirea din indiviziune, dar cel puin un an de la
decesul soului;
- dreptul de abitaie nceteaz dac soul supravieuitor se recstorete nainte de ieirea din
indiviziune.
Soul supravieuitor nu va putea ceda sau nchiria dreptul su. Ceilali comotenitori i pot restrnge
dreptul de abitaie, dac locuina nu-i este necesar n ntregime. Soul supravieuitor poate fi evacuat
dac i se pune la dispoziie o locuin corespunztoare.
Dreptul de superficie
Superficia este reglementat expres n Noul Cod Civil, n art. 693-702. Superficia este, potrivit art.
693 din Noul Cod Civil: dreptul de a avea sau edifica o construcie pe terenul altuia, deasupra sau n
subsolul acelui teren, asupra cruia superficiarul dobndete un drept de folosin. Este acel drept real,
pe care l are o persoan, numit superficiar, asupra construciilor, plantaiilor ridicate pe terenul unei alte
persoane, teren asupra cruia superficiarul are un drept de folosin.
Acest drept presupune coexistena mai multor drepturi, avnd titulari diferii:
- dreptul de proprietate al superficiarului asupra construciei ridicate pe terenul altuia cu acordul
acestuia;
- dreptul de folosin asupra terenului;
- dreptul de proprietate asupra terenului ce aparine proprietarului.
Caracterele juridice ale dreptului de superficie sunt:
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 50

- drept real;
- drept temporar;
- drept imprescriptibil.
De obicei, dreptul de superficie se constituie prin acordul prilor. Actul scris, care atest
constituirea unui drept de superficie, nu trebuie s aib form autentic. Noul Cod Civil prevede c
dreptul de superficie se dobndete prin act juridic, prin uzucapiune sau prin alt mod prevzut de lege.
Exemple
Superficia se nate, de obicei, n contextul unor relaii de familie: prinii permit copiilor s edifice
anumite construcii pe terenul al cror proprietari sunt. O alt situaie este aceea n care soii construiesc
mpreun pe terenul proprietate exclusiv a unuia dintre ei. Astfel, construcia va fi bun comun, iar soul
neproprietar al terenului va avea un drept de folosin perpetuu asupra acestuia dac legea sau convenia
prilor nu prevede altfel.
O alt ipotez este aceea n care proprietarul terenului i al construciei las prin testament unei
persoane dreptul de proprietate asupra construciei, iar unei alte persoane dreptul de proprietate asupra
terenului. n acest caz, cel care dobndete construcia va beneficia i de un drept de folosin asupra
terenului, att timp ct va exista construcia.
O situaie care poate apare este aceea n care, iniial, dreptul de superficie a fost acordat pentru
ridicarea unei construcii de un anumit nivel, iar ulterior se produce o supraetajare a construciei. Aceast
parte de construcie, ridicat ulterior, se poate vinde i se pune problema dac dobnditorul va beneficia
de un drept de superficie. Soluia practic este aceea c i proprietarul prii suplimentare de construcie
va beneficia de superficie n condiii similare cu vechiul proprietar al construciei.
Dreptul de servitute
Articolul 755, alin.(1) din Noul Cod Civil prevede: servitutea este sarcina care greveaz un imobil
pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar.
Servitutea presupune existena a dou bunuri imobile:
fond dominant: bunul imobil n favoarea cruia se constituie servitutea, i
fond aservit: bunul imobil asupra cruia se exercit servitutea.
Caracterele juridice ale dreptului de servitute sunt:
- drept accesoriu al fondului dominant;
- drept perpetuu;
- drept indivizibil.
Exemple
Una dintre cele mai importante servitui este servitutea de trecere, reprezentat de obligaia
impus proprietarului unui teren de a permite accesul, pe proprietatea sa imobiliar, unei persoane care nu
are acces la drumul public.
Servitutea de trecere este reglementat de art. 761 din Noul Cod civil. Acest tip de servitute se
poate constitui pe cale amiabil sau, n caz de nenelegere, de ctre instan. Instana poate respinge
cererea de constituire a acestei servitui, cnd imposibilitatea de acces este cauzat de cel care invoc
lipsa de acces.
Un caz concret este acela n care cumprtorul, dup dobndirea terenului, a construit o cldire de-a
curmeziul terenului, iar n spatele acesteia a rmas un spaiu insuficient pentru accesul unui autovehicul.
La stabilirea servituii trebuie s se ia n considerare scopul acesteia, dar i interesul celui care urmeaz s
suporte consecinele acesteia.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 51

n cazul unei construcii, superficiarul are dreptul, n afar de terenul de sub construcie, i de o
poriune de acces la construcie. Cel care suport servitutea are dreptul la o despgubire ce se poate
concretiza fie ntr-o sum de bani, fie ntr-o suprafa de teren n schimb. n ipoteza n care fondul
dominant se vinde, servitutea va trebui respectat, conform condiiilor iniiale.
Dac circumstanele care au necesitat servitutea au disprut, se poate solicita, n instan, ncetarea
servituii.
Dreptul de a cere acces la drumul public aparine proprietarului fondului dominant. Ca urmare, cel
care se nvecineaz cu drumul public nu poate impune stabilirea unei servitui n favoarea celui care nu
are acces.
Servitutea se poate dovedi cu un nscris, cu o hotrre judectoreasc. Anumite tipuri de servitute se
pot dobndi prin exercitarea nentrerupt timp de 30 de ani. Acest ultim tip de servitute poate fi probat cu
martori.
























UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 52





CAPITOLUL VI
ACTE NORMATIVE REFERITOARE LA
PROFESIA DE EVALUATOR AUTORIZAT
N ROMNIA




Ordonana 24/2011 privind unele msuri n domeniul evalurii
bunurilor.. 53
Regulamentul de organizare i funcionare al Uniunii Naionale a
Evaluatorilor Autorizai din Romnia.. 64
Codul de etic al profesiei de evaluator autorizat 68
Regulamentul Comisiei de etic i disciplin.... 71
Hotrre privind aprobarea standardelor de evaluare obligatorii pentru
membrii Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia
88
Regulamentul de organizare i funcionare a filialelor Uniunii Naionale
a Evaluatorilor Autorizai din Romnia
89










UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 53

GUVERNUL ROMNIEI
ORDONANA nr. 24, din 30/08/2011
privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor
Publicat n Monitorul Oficial, Partea I nr. 628 din 2/09/2011
n temeiul art. 108 din Constituia Romniei, republicat, i al art. 1 pct. I.12 din Legea nr. 131/2011
privind abilitarea Guvernului de a emite ordonane,
Guvernul Romniei adopt prezenta ordonan.
CAPITOLUL I
Dispoziii generale
Art. 1. Prezenta ordonan reglementeaz activitatea de evaluare, precum i modalitatea de
organizare i funcionare a profesiei de evaluator autorizat.
Art. 2. (1) Activitatea de evaluare poate fi desfurat de orice persoan care are calitatea de
evaluator autorizat.
(2) Prin evaluare, n sensul prezentei ordonane, se nelege activitatea de estimare a valorii,
materializat ntr-un nscris, denumit raport de evaluare, realizat n conformitate cu standardele
specifice acestei activiti i cu deontologia profesional de un evaluator autorizat.
(3) Evaluatorul autorizat este persoana care a dobndit aceast calitate dup parcurgerea etapelor
reglementate de prezenta ordonan.
(4) Rapoartele de evaluare se elaboreaz la solicitarea oricrei persoane fizice sau juridice, de drept
public ori privat.
Art. 3. (1) Se nfiineaz Uniunea Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, denumit n
continuare Uniunea, persoan juridic autonom, potrivit legii, care funcioneaz ca organizaie
profesional de utilitate public fr scop patrimonial, din care fac parte evaluatorii autorizai, n
condiiile stabilite de prezenta ordonan.
(2) Uniunea este autoritatea competent care organizeaz, coordoneaz i autorizeaz desfurarea
activitii de evaluator autorizat n Romnia. Uniunea reprezint interesele profesiei de evaluator autorizat
la nivel naional i internaional.
(3) Evaluatorii autorizai, membri ai Uniunii, n exercitarea independent a profesiei, desfoar, n
principal, urmtoarele activiti:
a) evaluri de bunuri imobile;
b) evaluri de ntreprinderi;
c) evaluri de bunuri mobile;
d) evaluri de aciuni i alte instrumente financiare;
e) evaluri de fond de comer i alte active necorporale;
f) verificri de rapoarte de evaluare.
(4) Evaluatorii autorizai, n exercitarea independent a profesiei, trebuie s fie percepui a fi liberi de
orice constrngere care ar putea aduce atingere principiilor de obiectivitate i integritate profesional.

CAPITOLUL II
Organizarea i funcionarea Uniunii
Art. 4. (1) Uniunea are sediul central n municipiul Bucureti i i poate constitui filiale, cu
personalitate juridic, n reedinele de jude, n condiiile prevzute n regulamentul propriu de
organizare i funcionare.
(2) Organizarea i funcionarea Uniunii se stabilesc prin regulamentul de organizare i funcionare al
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 54

acesteia, aprobat prin hotrre a Guvernului.
(3) Activitatea Uniunii se finaneaz din urmtoarele surse:
a) taxe de nscriere i de examinare;
b) cotizaii anuale ale membrilor;
c) fonduri rezultate din manifestri tiinifice, tarife pentru servicii de formare i pregtire
profesional continu prestate n conformitate cu prevederile legale;
d) drepturi editoriale specifice;
e) donaii, sponsorizri i alte venituri, potrivit dispoziiilor legale n vigoare.
Art. 5. (1) Uniunea are urmtoarele atribuii:
a) atribuie calitatea de evaluator autorizat i emite autorizaii pentru exercitarea acestei profesii n
condiiile stabilite de regulamentul de organizare i funcionare;
b) organizeaz examenele pentru dobndirea calitii de evaluator autorizat;
c) adopt standardele de evaluare obligatorii pentru desfurarea activitii de evaluare;
d) monitorizeaz aplicarea n desfurarea activitii de evaluare a evaluatorilor autorizai a
standardelor de evaluare adoptate de aceasta;
e) adopt regulile i principiile deontologice care guverneaz activitatea evaluatorilor autorizai, n
conformitate cu responsabilitile i demnitatea profesiei;
f) monitorizeaz respectarea regulilor i principiilor deontologice care guverneaz activitatea
evaluatorilor autorizai;
g) sprijin formarea i perfecionarea profesional a evaluatorilor autorizai;
h) organizeaz evidena evaluatorilor autorizai, prin nscrierea acestora n Tabloul Uniunii;
i) asigur buna desfurare a activitii de evaluare;
j) apr prestigiul i independena profesional a membrilor si n raporturile cu autoritile publice,
organismele specializate, precum i cu alte persoane fizice i juridice din ar i din strintate;
k) colaboreaz cu organisme profesionale din ar i din strintate;
l) elaboreaz i public ghiduri profesionale n domeniul evalurii;
m) editeaz publicaii de specialitate;
n) organizeaz manifestri tiinifice n domeniul studierii i dezbaterii problemelor teoretice i
practice ale evalurii;
o) organizeaz sau particip la conferine, congrese, colocvii, seminare sau alte manifestri
profesionale cu caracter intern i internaional cu tematici din domeniul su de activitate ori din domenii
conexe;
p) elaboreaz propuneri de modificare i completare a actelor normative din domeniul de activitate al
evaluatorilor autorizai i le nainteaz instituiilor abilitate pentru promovare;
q) ndeplinete orice alte atribuii prevzute prin lege sau regulamentul propriu de organizare i
funcionare;
r) editeaz periodic un buletin informativ destinat evaluatorilor autorizai pentru comunicarea tuturor
actelor normative, hotrrilor i deciziilor adoptate de organele sale de conducere.
(2) n exercitarea atribuiilor sale legale, Uniunea adopt, prin organele sale, n condiiile prezentei
ordonane, hotrri, regulamente, codul de etic al profesiei i procedura disciplinar. Hotrrile i
regulamentele aprobate de Conferina naional, codul de etic al profesiei, precum i orice acte de
interes general ale Uniunii sau ale organelor sale de conducere se public n Monitorul Oficial al
Romniei, Partea I.
Art. 6. (1) Organele de conducere ale Uniunii sunt: Conferina naional, Consiliul director i
preedintele n exerciiu, denumit n continuare preedinte.
(2) n afara organelor prevzute la alin. (1), n cadrul Uniunii funcioneaz Comisia de etic i
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 55

disciplin, Comisia de calificare i atestare profesional, Comisia tiinific i de standarde, Comisia de
eviden a membrilor, Comisia de verificare i monitorizare, Comisia de relaii interne i internaionale i
Comisia juridic. Comisiile i desfoar activitatea potrivit regulamentelor aprobate de Conferina
naional sau de Consiliul director, dup caz.
Art. 7. (1) Conferina naional este organul reprezentativ de conducere, care se constituie din
membrii Consiliului director,fotii preedini ai Uniunii, precum i din cte un reprezentant la 20 de
membri titulari desemnat de adunarea general a fiecrei filiale nfiinate potrivit art. 4 alin. (1).
(2) Conferina naional i adunrile generale ale filialelor se reunesc o dat pe an i ori de cte ori se
consider necesar, n condiiile prevzute n Regulamentul de organizare i funcionare al Uniunii,
respectiv de organizare i funcionare al filialelor.
(3) Conferina naional are urmtoarele atribuii:
a) stabilete strategia i obiectivele generale ale Uniunii;
b) aprob bugetul de venituri i cheltuieli i situaiile financiare anuale;
c) aprob raportul i programul de activitate ale Consiliului director;
d) alege i revoc preedintele i membrii Consiliului director;
e) aprob i revoc auditorul statutar;
f) numete i revoc membrii Comisiei de etic i disciplin;
g) aprob membrii de onoare, la propunerea Consiliului director;
h) aprob, la propunerea Consiliului director, nfiinarea i desfiinarea filialelor, precum i
regulamentul de organizare i funcionare al acestora;
i) aprob codul de etic al profesiei, regulamentul Comisiei de etic i disciplin i regulamentul de
organizare i funcionare al Consiliului director, la propunerea Consiliului director;
j) aprob, prin hotrre, standardele de evaluare, obligatorii pentru membrii Uniunii, la propunerea
Consiliului director;
k) hotrte sancionarea disciplinar a membrilor Consiliului director al Uniunii, la propunerea
Comisiei de etic i disciplin, potrivit regulamentului Comisiei de etic i disciplin i codului de etic
al profesiei. Contestarea sanciunilor aplicate se poate face, n condiiile legii, la instana de contencios
administrativ;
l) decide dizolvarea i lichidarea Uniunii;
m) stabilete destinaia bunurilor rmase dup lichidare, potrivit legii;
n) ndeplinete orice alte atribuii prevzute de prezenta ordonan i de regulamentul de organizare
i funcionare al Uniunii.
(4) Termenul de reunire a Conferinei naionale nu poate fi stabilit mai devreme de 30 de zile de la
data publicrii convocrii ntr-un ziar de larg rspndire naional, iar, dac la prima convocare
Conferina naional nu poate fi inut din cauza lipsei cvorumului, a doua convocare se poate fixa dup
minimum 10 zile de la prima convocare. Convocarea va cuprinde locul i data desfurrii Conferinei
naionale, precum i ordinea de zi.
(5) Pentru validitatea deliberrilor Conferinei naionale, la prima convocare este necesar prezena a
jumtate plus unu din numrul participanilor cu drept de vot, iar hotrrile se adopt cu votul majoritii
membrilor prezeni.
(6) La a doua convocare Conferina naional poate s delibereze oricare ar fi numrul celor prezeni,
iar hotrrile se adopt cu votul majoritii participanilor.
(7) Conferina naional este condus de preedinte sau, n lipsa acestuia, de prim-vicepreedinte.
(8) Fiecare participant are dreptul la un vot. Membrii de onoare nu au drept de vot.
(9) Alegerea i revocarea preedintelui, membrilor Consiliului director, membrilor Comisiei de etic
i disciplin, precum i alegerea i revocarea auditorului statutar se fac numai prin vot secret, n
conformitate cu procedura de alegeri aprobat de Consiliul director.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 56

Art. 8. (1) Consiliul director este organul executiv de conducere care ndeplinete obiectivele
Uniunii i asigur punerea n executare a hotrrilor Conferinei naionale i este alctuit din 11 membri.
(2) Structura Consiliului director este urmtoarea:
a) preedintele;
b) prim-vicepreedintele, care este viitorul preedinte;
c) fostul preedinte, imediat anterior preedintelui;
d) 6 vicepreedini;
e) secretarul general;
f) trezorierul.
(3) Vicepreedinii Uniunii sunt preedinii urmtoarelor comisii de specialitate: Comisia de
calificare i atestare profesional, Comisia tiinific i de standarde, Comisia de eviden a membrilor,
Comisia de verificare i monitorizare, Comisia de relaii interne i internaionale i Comisia juridic.
(4) Mandatul membrilor Consiliului director este de 2 ani, cu ncepere de la data Conferinei
naionale n care acetia au fost alei.
(5) Funcia de preedinte va fi ocupat de prim-vicepreedinte, la 2 ani de la alegerea sa n aceast
din urm funcie.
(6) O persoan poate fi aleas membru n Consiliul director pentru maximum dou mandate
consecutive.
(7) Persoana care a exercitat funcia de preedinte nu mai poate candida pentru un nou mandat de
prim-vicepreedinte dect dup expirarea unei perioade de 2 ani de la ncheierea mandatului.
(8) Consiliul director are urmtoarele atribuii:
a) prezint Conferinei naionale raportul de activitate, executarea bugetului de venituri i cheltuieli,
situaiile financiare anuale, proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i programele Uniunii;
b) aprob ncheierea de acte juridice n numele i pe seama Uniunii;
c) propune spre aprobare Conferinei naionale standardele de evaluare, care devin obligatorii pentru
desfurarea activitii evaluatorilor autorizai;
d) aprob afilierea Uniunii la asociaii i organisme de profil, naionale i internaionale;
e) aprob organigrama i politica de personal a Uniunii, stabilind anual numrul de posturi i salariile
personalului angajat de aceasta;
f) aprob programul anual de pregtire continu a evaluatorilor autorizai persoane fizice, pe baza
propunerii Comisiei de calificare i atestare profesional;
g) stabilete anual cuantumul taxelor, cotizaiilor i indemnizaiilor, precum i termenele de plat
ale acestora;
h) elaboreaz propuneri cu privire la nfiinarea i desfiinarea filialelor;
i) elaboreaz regulamentul propriu, regulamentul Comisiei de etic i disciplin, regulamentul de
organizare i funcionare al Uniunii i regulamentul de organizare i funcionare al filialelor, pe care le
supune aprobrii Conferinei naionale;
j) aprob regulamentele de organizare i funcionare ale comisiilor de specialitate, regulamentul de
acreditare, regulamentul de derulare i finalizare a stagiaturii, procedurile de alegeri pentru organele de
conducere, regulamentul de organizare a examenului de atribuire a calitii de membru stagiar, alte reguli
i proceduri;
k) acord, prin hotrre, calitatea de evaluator autorizat, pe baza propunerii Comisiei de eviden a
membrilor;
l) hotrte sancionarea disciplinar a evaluatorilor autorizai, alii dect proprii membri, la
propunerea Comisiei de etic i disciplin, potrivit regulamentului Comisiei de etic i disciplin i
codului de etic al profesiei. Hotrrile Consiliului director sunt definitive. Contestarea sanciunilor
aplicate se poate face, n condiiile legii, la instana de contencios administrativ;
m) hotrte schimbarea sediului Uniunii;
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 57

n) organizeaz, la nivel naional, examenele de atribuire a calitii de membru stagiar i de dobndire
a calitii de evaluator autorizat;
o) aprob cursurile de formare n domeniul evalurii prevzute la art. 15 alin. (6);
p) comunic instituiilor publice interesate punctul de vedere asupra conformitii cu standardele de
evaluare adoptate de Uniune a rapoartelor de evaluare realizate de ctre evaluatorii autorizai n condiiile
prezentei ordonane;
q) intervine pentru a concilia i, la cerere, pentru a arbitra litigiile profesionale dintre membrii
Uniunii;
r) elaboreaz propuneri pentru modificarea i completarea actelor normative n domeniul de activitate
al evaluatorilor autorizai;
s) ndeplinete orice alte atribuii stabilite de Conferina naional sau de prezenta ordonan.
(9) Vacantarea funciilor de preedinte i prim-vicepreedinte se constat ca urmare a demisiei,
revocrii, imposibilitii definitive de exercitare a funciei, decesului, precum i a oricror cauze care
conduc la ncetarea calitii de evaluator autorizat, potrivit prezentei ordonane
(10) n cazul vacantrii funciei de preedinte, prim-vicepreedintele devine preedinte, durata
mandatului su prelungindu-se de drept cu perioada rmas din mandatul preedintelui n exerciiu.
(11) n cazul vacantrii funciei de prim-vicepreedinte, se vor organiza alegeri pentru aceast
funcie n maximum 90 de zile de la data la care funcia a devenit vacant. Durata mandatului prim-
vicepreedintelui ales va fi egal cu perioada rmas din mandatul prim-vicepreedintelui pe care l
nlocuiete.
(12) Funciile devenite vacante n Consiliul director vor fi ocupate i exercitate interimar conform
prevederilor regulamentului de organizare i funcionare al Consiliului director, aprobat de Conferina
naional.
(13) Consiliul director se ntrunete cel puin o dat pe trimestru, la convocarea preedintelui.
(14) Pentru validitatea deliberrilor Consiliului director este necesar prezena a jumtate plus unu
din numrul membrilor si, iar hotrrile vor fi luate cu votul majoritii membrilor prezeni.
(15) edina Consiliului director este condus de preedinte sau, n absena preedintelui, de prim-
vicepreedinte.
(16) La edinele Consiliului director au dreptul s participe, fr drept de vot, un reprezentant al
Ministerului Finanelor Publice, desemnat de ministrul finanelor publice, precum i alte persoane
reprezentnd asociaii profesionale i patronate, n funcie de ordinea de zi, la invitaia preedintelui.
Data edinei Consiliului director este adus la cunotina Ministerului Finanelor Publice cu 10 zile
nainte de desfurarea acesteia, reprezentantul ministerului avnd posibilitatea s participe din oficiu la
edinele Consiliului director.
(17) Fotii preedini ai Uniunii pot participa la edinele Consiliului director i nu au drept de vot,
cu excepia fostului preedinte imediat anterior, care are drept de vot n calitate de membru al Consiliului
director.
(18) Consiliul director va solicita n scris membrilor care lipsesc nemotivat de la 3 edine
consecutive s demisioneze din funcie, iar, dac acetia nu dau curs solicitrii, va propune Conferinei
naionale revocarea lor din funcie.
Art. 9. (1) Preedintele Uniunii este preedintele Consiliului director.
(2) Preedintele reprezint Uniunea n raporturile cu terii.
Art. 10. (1) Comisia de etic i disciplin este compus din 5 membri titulari i 3 membri supleani,
alei de Conferina naional pentru o perioad de 4 ani dintre evaluatorii autorizai nscrii n Tabloul
Uniunii care se bucur de autoritate profesional i probitate moral.
(2) Comisia de etic i disciplin i desfoar activitatea n conformitate cu prevederile
regulamentului Comisiei de etic i disciplin, elaborat de Consiliul director i aprobat de Conferina
naional, i aplic sanciunile disciplinare prevzute la art. 26 potrivit codului de etic al profesiei i
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 58

procedurii disciplinare, precum i regulamentului de organizare i funcionare al Uniunii.
Art. 11. Situaiile financiare anuale ale Uniunii sunt supuse auditului statutar, conform legii.

CAPITOLUL III
Organizarea i exercitarea profesiei de evaluator autorizat
SECIUNEA 1
Dobndirea calitii de evaluator autorizat i formele de exercitare a profesiei
Art. 12. (1) Activitatea de evaluare poate fi desfurat numai de persoanele ce au calitatea de
evaluator autorizat,dobndit n condiiile prezentei ordonane, care sunt nscrise n Tabloul Uniunii i
dovedesc aceasta cu legitimaia de membru sau autorizaia valabil la data evalurii. Tabloul Uniunii se
public anual n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.
(2) Informaiile i datele care se nscriu n Tabloul Uniunii vor fi stabilite prin regulamentul de
organizare i funcionare al Uniunii. Tabloul Uniunii cuprinde o seciune dedicat evaluatorilor autorizai
inactivi.
Art. 13. (1) Formarea profesional iniial i continu a evaluatorilor autorizai se asigur prin
cursuri de formare profesional organizate de Uniune.
(2) Cursurile i programele de formare profesional a evaluatorilor autorizai vor fi aprobate de
Consiliul director.
Art. 14. Uniunea are n componena sa urmtoarele categorii de membri, evaluatori autorizai:
a) membri stagiari, persoane fizice;
b) membri titulari, persoane fizice;
c) membri acreditai, persoane fizice;
d) membri corporativi, persoane juridice;
e) membri inactivi;
f) membri de onoare.
Art. 15. (1) Examenele pentru atribuirea calitii de membru stagiar al Uniunii se organizeaz de
Consiliul director, n conformitate cu prevederile regulamentului de organizare a examenului de atribuire
a calitii de membru stagiar adoptat de acesta.
(2) Pentru dobndirea calitii de membru stagiar, persoana fizic trebuie s ndeplineasc
urmtoarele condiii:
a) s aib studii universitare finalizate cu diplom eliberat de o instituie de nvmnt superior din
Romnia sau dintr-un alt stat membru al Uniunii Europene, recunoscut de autoritile romne
competente, potrivit legii, care atest ncheierea de ctre titular a ciclului de studii universitare de licen,
n domeniile propuse de ctre Consiliul director i aprobate prin regulamentul de organizare a examenului
de atribuire a calitii de membru stagiar;
b) s nu fi fost condamnat pentru svrirea unei infraciuni cu intenie, pentru care nu a intervenit
reabilitarea;
c) s fie declarat admis la examenul organizat potrivit alin. (1);
d) s achite taxa de examen n cuantumul i n termenele stabilite de Consiliul director.
(3) Perioada de stagiu se ncheie cu examen de finalizare a stagiaturii n termen de maximum 2 ani de
la data atribuirii calitii de membru stagiar.
(4) Desfurarea stagiului presupune parcurgerea unor cursuri de pregtire i realizarea unor rapoarte
de evaluare n conformitate cu regulamentul de derulare i finalizare a stagiaturii, adoptat de Consiliul
director.
(5) n perioada de stagiu, taxa de stagiu se achit n cuantumul i la termenele stabilite de Consiliul
director.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 59

(6) Pot deveni membri stagiari fr susinerea examenului prevzut la alin. (1) persoanele care
ndeplinesc condiiile prevzute la alin. (2) lit. a), b) i d) i care au absolvit cursuri deformare specifice
n domeniul evalurii, aprobate de Consiliul director.
Art. 16. (1) Poate fi membru titular numai acea persoan care a promovat examenul de finalizare a
stagiaturii.
(2) Calitatea de membru titular se pierde dac persoana se afl n oricare dintre urmtoarele situaii:
a) nu urmeaz anual un program echivalent a minimum 20 de ore de pregtire continu;
b) nu ncheie un contract de asigurare de rspundere civil profesional pentru activitatea de
evaluare;
c) nu achit cotizaia anual n cuantumul i la termenele stabilite de Consiliul director;
d) este condamnat definitiv pentru svrirea unei infraciuni cu intenie.
(3) Calitatea de membru titular se dovedete cu legitimaia de membru i parafa care se vizeaz,
respectiv se emite anual.
Art. 17. (1) Poate dobndi calitatea de membru acreditat orice membru titular cu o vechime n
profesia de evaluator de cel puin 3 ani care a promovat un examen n conformitate cu normele specifice
de acreditare stabilite prin regulamentul de acreditare, aprobat de Consiliul director.
(2) Numai membrii acreditai pot fi alei n Comisia de verificare i monitorizare.
(3) Calitatea de membru acreditat este acordat pentru 5 ani de la data susinerii examenului de
acreditare.
(4) Calitatea de membru acreditat se pierde dac persoana se afl n oricare dintre urmtoarele
situaii:
a) nu urmeaz anual un program echivalent a minimum 20 de ore de pregtire continu;
b) nu ncheie un contract de asigurare de rspundere civil profesional pentru activitatea de
evaluare;
c) nu a achitat cotizaia anual n cuantumul i la termenele stabilite de Consiliul director;
d) este condamnat definitiv pentru svrirea unei infraciuni cu intenie;
e) nu promoveaz, la fiecare 5 ani de la data dobndirii calitii de membru acreditat, un examen n
conformitate cu normele specifice de acreditare stabilite prin regulamentul de acreditare, aprobat de
Consiliul director.
(5) Calitatea de membru acreditat se dovedete cu legitimaia de membru acreditat i parafa care se
vizeaz, respectiv se emite anual.
Art. 18. Membrii titulari care la sfritul anului calendaristic nu au urmat programul obligatoriu de
pregtire sunt suspendai pn la efectuarea, ntr-un termen de maximum 2 ani de la data suspendrii, a
programului echivalent a 25 de ore pe an. Dac n acest termen nu se face dovada ndeplinirii acestei
condiii, calitatea de membru al Uniunii nceteaz de drept. Constatarea ncetrii calitii de membru al
Uniunii se face prin hotrre a Consiliului director.
Art. 19. (1) Pot deveni membri de onoare persoanele fizice, personaliti marcante romne sau
strine cu activiti prestigioase n domeniul evalurii sau n domenii complementare profesiei de
evaluator autorizat i care au avut o contribuie important la consolidarea prestigiului Uniunii i a
profesiei de evaluator autorizat. Membrii de onoare sunt desemnai prin vot de Conferina naional, la
propunerea Consiliului director.
(2) Calitatea de membru de onoare nu confer persoanelor respective dreptul de a profesa ca
evaluator autorizat.
(3) Calitatea de membru de onoare se dovedete cu diploma eliberat de Uniune.
Art. 20. (1) Pot desfura activitate de evaluare i persoanele juridice cu sediul n Romnia sau ntr-
un alt stat membru al Uniunii Europene sau al Spaiului Economic European, membri corporativi ai
Uniunii.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 60

(2) Pentru dobndirea calitii de membru corporativ,persoana juridic trebuie s ndeplineasc
cumulativ urmtoarele condiii:
a) s aib ca obiect de activitate exercitarea profesiei de evaluator autorizat;
b) majoritatea acionarilor sau asociailor s fie evaluatori autorizai i s dein majoritatea
aciunilor sau a prilor sociale;
c) consiliul de administraie al societii comerciale s fie ales n majoritate dintre acionarii sau
asociaii evaluatori autorizai;
d) s fie beneficiar a unui contract de asigurare de rspundere civil profesional pentru activitatea
de evaluare;
e) s achite taxa de nscriere n Uniune n cuantumul i la termenele stabilite de Consiliul director.
(3) Condiiile prevzute la alin. (2) lit. a) d) trebuie ndeplinite pe toat perioada deinerii calitii
de membru corporativ.
(4) Membrul corporativ va achita cotizaia anual n cuantumul i la termenele stabilite de Consiliul
director.
(5) Calitatea de membru corporativ se dovedete cu autorizaia eliberat de Uniune.
Art. 21. Uniunea este autoritatea competent pentru coordonarea activitii de verificare a
rapoartelor de evaluare n vederea asigurrii calitii serviciilor prestate de evaluatorii autorizai.
SECIUNEA a 2-a
Statutul evaluatorului autorizat. Drepturi i obligaii
Art. 22. (1) Uniunea are ca membri evaluatori autorizai persoane fizice care, din punctul de vedere
al dreptului de exercitare a profesiei, sunt activi sau inactivi i persoane juridice.
(2) Este evaluator autorizat inactiv persoana care nu are dreptul s exercite profesia de evaluator
autorizat deoarece se afl n una dintre urmtoarele situaii:
a) a fost sancionat disciplinar cu suspendarea dreptului de exercitare a calitii de membru pe o
perioad de pn la 12 luni, conform prezentei ordonane;
b) are atribuii de control financiar n cadrul Ministerului Finanelor Publice sau al altor instituii
publice, cu excepia situaiilor prevzute expres de lege;
c) se afl ntr-o situaie de incompatibilitate prevzut de o lege special.
(3) Schimbarea calitii declarate de evaluator autorizat activ sau inactiv se va comunica n scris
Uniunii de ctre persoana n cauz, n termen de 10 zile de la modificarea situaiei sale.
Art. 23. Evaluatorii autorizai au dreptul:
a) s perceap onorarii pentru activitatea desfurat, onorarii care nu se stabilesc procentual din
valoarea estimat prin raportul de evaluare;
b) s participe la toate activitile i manifestrile care constituie obiectul de activitate al Uniunii;
c) s consulte bazele de date, lucrrile, publicaiile i materialele documentare de care dispune
Uniunea i s beneficieze de toate condiiile puse la dispoziie de Uniune pentru ridicarea nivelului de
pregtire profesional;
d) s fie alei n organele de conducere i n comisiile Uniunii;
e) s fie nscrii n Tabloul Uniunii.
Art. 24. Membrii Uniunii au urmtoarele obligaii:
a) s plteasc cotizaia anual. Neplata acesteia n cuantumul i la termenele stabilite de
Consiliul director atrage excluderea de drept din Uniune;
b) s elaboreze rapoartele de evaluare potrivit standardelor de evaluare adoptate de Uniune;
c) s respecte codul de etic al profesiei de evaluator autorizat, precum i regulamentele adoptate de
organele de conducere ale Uniunii.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 61

Art. 25. Evaluatorii rspund n desfurarea activitii lor disciplinar, civil sau penal, dup caz.
Art. 26. Sanciunile disciplinare care se aplic evaluatorilor autorizai, n raport cu gravitatea
abaterilor svrite, sunt urmtoarele:
a) avertisment scris;
b) avertisment cu aciune corectiv profesional;
c) suspendarea calitii de membru pe o perioad de pn la 12 luni;
d) retragerea calitii de membru al Uniunii.
Art. 27. Abaterile n funcie de care se aplic sanciunile disciplinare se stabilesc prin regulamentul
de organizare i funcionare al Uniunii.
Art. 28. (1) Persoanele fizice i juridice strine care nu au domiciliul n Romnia pot dobndi
calitatea de evaluator autorizat i pot exercita aceast profesie, potrivit prevederilor prezentei ordonane,
dac n rile n care i au domiciliul sau,dup caz, sediul profesional au aceast specializare, certificat
de organismele profesionale recunoscute sau, dup caz, de autoritile publice care le autorizeaz i n
condiiile stabilite prin convenii bilaterale ncheiate n acest scop de Uniune cu organismele similare din
statele respective.
(2) Persoanele fizice sau persoanele juridice avnd cetenia, respectiv naionalitatea unui stat
membru al Uniunii Europene sau a unui stat aparinnd Spaiului Economic European pot dobndi
calitatea de evaluator autorizat, potrivit prevederilor prezentei ordonane, n aceleai condiii ca i
cetenii romni, respectiv persoanele juridice romne.
(3) Prin excepie de la prevederile alin. (2), cetenii unui stat membru al Uniunii Europene sau al
Spaiului Economic European care au dobndit calitatea de evaluator autorizat n unul dintre aceste state
se pot nscrie n Tabloul Uniunii, n vederea exercitrii profesiei n Romnia n condiiile prezentei
ordonane, fiind exceptai de la procedura de examinare. Uniunea recunoate automat documentul emis
de autoritatea competent din statul membru al Uniunii Europene, respectiv statul aparinnd Spaiului
Economic European n baza cruia ceteanul acestor state exercit legal profesia de evaluator autorizat.
(4) Persoanele juridice stabilite ntr-un stat membru al Uniunii Europene sau al Spaiului Economic
European unde exercit n mod legal activitatea de evaluator autorizat se pot nscrie n Tabloul Uniunii, n
vederea exercitrii profesiei n Romnia n condiiile prezentei ordonane, fiindu-le recunoscut calitatea
de evaluator autorizat dobndit n statul de origine.
(5) Persoanele fizice sau juridice evaluatori autorizai avnd cetenia, respectiv naionalitatea unui
stat membru al Uniunii Europene sau a unui stat aparinnd Spaiului Economic European pot exercita
profesia de evaluator autorizat i n mod temporar sau ocazional. n aceast situaie, evaluatorul autorizat
este exceptat de la procedura de nscriere n Uniune.
(6) n cazul n care, n vederea exercitrii temporare sau ocazionale a profesiei de evaluator autorizat,
solicitantul prevzut la alin. (5) se afl la prima aplicaie n Romnia sau dac intervine o modificare
substanial a situaiei sale, acesta va nainta Uniunii o declaraie privind serviciile pe care le va presta,
nsoit de urmtoarele documente:
a) dovada ceteniei, n cazul persoanei fizice, respectiv a naionalitii, n cazul persoanei juridice;
b) denumirea i forma juridic, n cazul persoanei juridice;
c) dovada calificrii profesionale, n cazul persoanei fizice, i a autorizrii funcionrii, n cazul
persoanei juridice;
d) o atestare care s confirme faptul c solicitantul persoan fizic este legal stabilit ntr-un stat
membru n scopul desfurrii profesiei de evaluator autorizat i c nu i este interzis s practice profesia,
chiar i cu caracter temporar, la momentul eliberrii atestatului.
(7) Declaraia prevzut la alin. (6) poate fi naintat prin orice mijloace i se rennoiete anual, dac
prestatorul intenioneaz s exercite, n mod temporar sau ocazional, n cursul anului respectiv, profesia
de evaluator autorizat n Romnia.
(8) Dispoziiile prezentului articol sunt aplicabile i cetenilor aparinnd Confederaiei Elveiene.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 62

Art. 29. Persoanele fizice care, prin dobndirea unei alte caliti, devin incompatibile cu exercitarea
profesiei de evaluator autorizat potrivit dispoziiilor legale n vigoare sau potrivit statutelor de organizare
ale altor profesii sunt nscrise n Tabloul evaluatorilor inactivi. Situaiile de incompatibilitate se stabilesc
prin regulamentul de organizare i funcionare al Uniunii.
Art. 30. Activitatea de evaluare este compatibil cu desfurarea urmtoarelor activiti:
a) consultan de afaceri i management;
b) elaborarea de proiecte de finanare;
c) evaluarea de proiecte de finanare;
d) expertiz contabil, audit financiar, reorganizare judiciar i lichidare, consultan fiscal, cu
respectarea reglementrilor specifice fiecreia dintre activitile respective i a principiului
independenei, dup caz.
CAPITOLUL IV
Dispoziii tranzitorii i finale
Art. 31. Consiliul director al Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia, asociaie
profesional neguvernamental, independent, nfiinat n anul 1992, declarat de utilitate public prin
Hotrrea Guvernului nr. 1.447/2004, denumit n continuare ANEVAR, organizeaz i conduce prima
adunare general naional i prima Conferin naional a Uniunii i verific ndeplinirea condiiilor de
participare la acestea, precum i condiiile de dobndire iniial a calitii de evaluator autorizat,
prevzute la art. 32.
Art. 32. (1) Membrii ANEVAR, persoane fizice, precum i ai altor organizaii al cror profil de
activitate face parte din domeniul de reglementare al prezentei ordonane care ndeplinesc condiiile de
dobndire a calitii de evaluator autorizat, prevzute de art. 15 alin. (2) lit. a) i b), respectiv art. 17 alin.
(1), devin membri titulari, respectiv acreditai ai Uniunii, potrivit dispoziiilor prezentului articol.
(2) Pentru dobndirea calitii de membru titular, respectiv acreditat se pot depune cereri, n
maximum 30 de zile de la data intrrii n vigoare a prezentei ordonane, la sediul ANEVAR din str.
Scrltescu nr. 7, sectorul 1, municipiul Bucureti.
(3) ndeplinirea condiiilor prevzute de art. 15 alin. (2) lit. a) i b), respectiv de art. 17 alin. (1) este
verificat, n maximum 30 de zile de la data depunerii cererii, de o comisie format din 5 membri
desemnai de Consiliul director al ANEVAR, pe baza documentelor stabilite prin hotrre a Consiliului
director afiat la sediul ANEVAR.
(4) Lista persoanelor care ndeplinesc condiiile de dobndire a calitii de evaluator autorizat se
afieaz la sediul ANEVAR n maximum 30 de zile de la expirarea termenului prevzut la alin. (2).
Art. 33. (1) Adunarea general naional a membrilor care ndeplinesc condiiile de dobndire a
calitii de evaluator autorizat, potrivit art. 32, se organizeaz n maximum 30 de zile de la data afirii
listei persoanelor care ndeplinesc condiiile de dobndirea calitii de evaluator autorizat. n cadrul
acestei adunri se aleg participanii la prima Conferin naional a Uniunii i la Conferina naional
prevzut la art. 43, astfel nct s fie respectat norma de reprezentare prevzut la art. 7 alin. (1).
(2) Pentru validitatea deliberrilor adunrii generale, la prima convocare este necesar prezena a
jumtate plus unu din numrul persoanelor crora le-a fost admis cererea de dobndire a calitii de
evaluator autorizat, n condiiile art. 32, iar hotrrile vor fi luate cu votul majoritii participanilor.
(3) La a doua convocare adunarea general poate s delibereze oricare ar fi numrul celor prezeni,
iar hotrrile vor fi luate cu votul majoritii participanilor.
Art. 34. Prima Conferin naional a Uniunii se organizeaz de Consiliul director al ANEVAR n
maximum 30 de zile de la data adunrii generale naionale n care au fost alei participanii la aceast
conferin, iar n cadrul acesteia se alege primul Consiliu director al Uniunii.
Art. 35. Membrii ANEVAR, persoane fizice, precum i ai altor organizaii al cror profil de
activitate face parte din domeniul de reglementare al prezentei ordonane care ndeplinesc condiiile de
dobndire a calitii de evaluator autorizat, potrivit art. 15 alin. (2) lit. a) i b), i care nu au depus cereri
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 63

n condiiile art. 32 alin. (2) pot depune astfel de cereri n maximum 60 de zile de la data primei
Conferine naionale. Dup expirarea acestui termen, calitatea de evaluator autorizat se dobndete numai
n condiiile art. 15 17.
Art. 36. Persoanele care sunt membri aspirani ai ANEVAR devin membri stagiari ai Uniunii i n
termen de maximum 2 ani de la intrarea n vigoare a prezentei ordonane vor susine examenul de
finalizare a stagiaturii pentru a deveni membri titulari.
Art. 37. Primul Consiliul director al Uniunii va fi format din 10 membri, lipsind funcia de fost
preedinte. La data alegerii primului Consiliu director, alturi de ceilali membri vor fi alei att
preedintele, ct i prim-vicepreedintele.
Art. 38. Membrii inactivi ai ANEVAR vor fi nscrii n Tabloul Uniunii, n seciunea inactivi,
urmnd s redobndeasc calitatea de membru activ doar dup respectarea condiiilor prevzute de
regulamentul adoptat n acest scop de Consiliul director.
Art. 39. Membrii acreditai ai ANEVAR devin membri acreditai ai Uniunii n sensul prezentei
ordonane.
Art. 40. Persoanele mpotriva crora s-a dispus sanciunea suspendrii din calitatea de membru al
ANEVAR sau al altor organizaii al cror profil de activitate face parte din domeniul de reglementare al
prezentei ordonane care ndeplinesc condiiile de dobndire a calitii de evaluator autorizat nu pot
deveni membri de drept ai Uniunii dac nu a expirat termenul pentru care s-a dispus sanciunea pn la
data intrrii n vigoare a prezentei ordonane.
Art. 41. Membrii fondatori i membrii de onoare ai ANEVAR devin membri de onoare ai Uniunii.
Art. 42. Ori de cte ori n cuprinsul unui act normativ se face referire la evaluatori autorizai sau
evaluatori membri ai ANEVAR sau membri ai unei asociaii de utilitate public din domeniul evalurii,
referirea se va nelege c este fcut la evaluatori autorizai n conformitate cu dispoziiile prezentei
ordonane.
Art. 43. Prevederile art. 12 alin. (1) intr n vigoare n termen de 10 zile de la data publicrii n
Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, a hotrrii Guvernului de aprobare a regulamentului de
organizare i funcionare al Uniunii, a hotrrilor Conferinei naionale privind standardele de evaluare
prevzute la art. 7 alin. (3) lit. j), a Regulamentului Comisiei de etic i disciplin, precum i a codului de
etic al profesiei.
Art. 44. Hotrrea Guvernului prevzut la art. 4 alin. (2), precum i regulamentele prevzute la art.
43 se adopt n maximum 6 luni de la data intrrii n vigoare a prezentei ordonane.
Art. 45. Procedurile i formalitile care trebuie ndeplinite pentru exercitarea profesiei de evaluator
n Romnia pot fi ndeplinite i prin intermediul punctului de contact unic, n conformitate cu prevederile
Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 49/2009 privind libertatea de stabilire a prestatorilor de servicii i
libertatea de a furniza servicii n Romnia, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 68/2010.
Prevederile prezentului articol se aplic de la data operaionalizrii punctului de contact unic.
Art. 46. Dispoziiile prezentei ordonane se completeaz cu prevederile Legii nr. 200/2004 privind
recunoaterea diplomelor i calificrilor profesionale pentru profesiile reglementate din Romnia, cu
modificrile i completrile ulterioare, i ale Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 49/2009, aprobat
cu modificri i completri prin Legea nr. 68/2010.

PRIM-MINISTRU
EMIL BOC
Contrasemneaz:
Ministrul Finanelor Publice
Gheorghe Ialomiianu
Ministrul economiei, comerului i mediului de afaceri,
Ion Ariton
Ministrul educaiei, cercetrii, tineretului i sportului,
Daniel Petru Funeriu
Ministrul muncii, familiei i proteciei sociale,
Laureniu Sebastian Lzroiu
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 64

GUVERNUL ROMNIEI
HOTRREA nr. 353 din 18/04/2012,
pentru aprobarea Regulamentului de organizare i funcionare a Uniunii Naionale a
Evaluatorilor Autorizai din Romnia
Publicat n Monitorul Oficial, Partea I, nr. 279, din 26/04/2012

n temeiul art. 108 din Constituia Romniei, republicat, i al art. 4 alin. (2) din Ordonana
Guvernului nr. 24/2011 privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor,
Guvernul Romniei adopt prezenta hotrre.
Articol unic. Se aprob Regulamentul de organizare i funcionare a Uniunii Naionale a
Evaluatorilor Autorizai din Romnia, prevzut n anexa care face parte integrant din prezenta hotrre.
PRIM-MINISTRU
MIHAI-RZVAN UNGUREANU
Contrasemneaz:
Ministrul finanelor publice,
Bogdan Alexandru Drgoi


ANEX
GUVERNUL ROMNIEI
REGULAMENTUL
de organizare i funcionare a Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din
Romnia
Publicat n Monitorul Oficial, Partea I, nr. 279, din 26/04/2012

Art. 1. (1) Uniunea Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, denumit n continuare
Uniunea, este organizaia profesional de utilitate public, fr scop patrimonial, din care fac parte
evaluatorii autorizai care dobndesc aceast calitate, n condiiile prevzute de Ordonana Guvernului nr.
24/2011 privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor.
(2) Uniunea este constituit ca persoan juridic autonom, potrivit legii, cu denumire, sediu,
patrimoniu i sigl proprii.
Art. 2. Uniunea are drept scop organizarea, coordonarea i autorizarea exercitrii profesiei de
evaluator autorizat n Romnia, reprezentarea i protejarea intereselor profesionale ale membrilor Uniunii,
asigurarea exercitrii independente a profesiei de evaluator autorizat cu respectarea deontologiei
profesionale i a unui nalt nivel de calificare profesional, precum i promovarea standardelor, metodelor
i tehnicilor de evaluare n activitatea evaluatorilor autorizai.
Art. 3. (1) n cadrul Uniunii funcioneaz departamente administrative, conform organigramei
aprobate de Consiliul director n baza art. 8 alin. (8) lit. e) din Ordonana Guvernului nr. 24/2011.
(2) Departamentele administrative sunt coordonate de un director general.
(3) Directorul general este numit i revocat din funcie prin hotrre a Consiliului director.
Art. 4. (1) Conferina naional se ntrunete cel puin o dat pe an, la convocarea Consiliului
director, n termen de cel mult 120 de zile de la ncheierea exerciiului financiar precedent, i ori de cte
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 65

ori se consider necesar.
(2) Conferina naional alege, la nceputul dezbaterilor, dintre delegaii cu drept de vot, secretariatul
Conferinei naionale, din care fac parte unul pn la 3 secretari. Secretariatul Conferinei naionale
verific ndeplinirea condiiilor legale de convocare i cvorum ale Conferinei naionale i asigur
consemnarea lucrrilor acesteia n procesul-verbal al Conferinei naionale.
(3) Dup constatarea ndeplinirii cerinelor legale pentru desfurarea Conferinei naionale, se trece
la dezbaterea subiectelor nscrise pe ordinea de zi i la adoptarea hotrrilor.
(4) Fiecare participant la Conferina naional are dreptul la un vot, fiind exclus orice form de
exercitare a acestui drept prin reprezentare.
(5) Procesul verbal al Conferinei naionale, semnat de preedinte i de membrii secretariatului
Conferinei naionale, va cuprinde n mod obligatoriu meniunea privind ndeplinirea formalitilor
referitoare la convocare, data i locul de desfurare a Conferinei naionale, numrul membrilor prezeni,
hotrrile adoptate, numrul de voturi valabil exprimate, rezumatul dezbaterilor, iar, la cererea membrilor,
declaraiile fcute de acetia n cadrul Conferinei naionale.
(6) La Conferina naional pot participa fr drept de vot membrii de onoare ai Uniunii,
reprezentani ai autoritilor i ai altor organisme profesionale, alte personaliti care au legtur cu
activitatea evaluatorilor autorizai, la invitaia Consiliului director.
Art. 5. (1) Membrii Consiliului director sunt alei dintre delegaii cu drept de vot la Conferina
naional, care candideaz separat pe fiecare funcie, cu excepia funciei de preedinte al Uniunii.
Funcia de preedinte este ocupat de prim-vicepreedintele n exerciiu, la 2 ani de la alegerea sa n
aceast din urm funcie. n contextul prezentului regulament, fostul preedinte este preedintele care i-a
ncheiat mandatul.
(2) Membrii Consiliului director nu i pot exercita drepturile i atribuiile prin reprezentare.
(3) Consiliul director poate aproba nfiinarea unor grupuri de lucru, cu scopul analizrii unor
probleme specifice. Consiliul director stabilete prin hotrre componena i obiectivele fiecrui grup de
lucru.
Art. 6. (1) Preedintele are urmtoarele atribuii:
a) reprezint Uniunea n raporturile cu tere persoane fizice i juridice din ar i din strintate;
b) ncheie acte n numele Uniunii, potrivit legii;
c) conduce edinele Consiliului director i lucrrile Conferinei naionale;
d) urmrete punerea n aplicare a hotrrilor Conferinei naionale i ale Consiliului director;
e) asigur conducerea Uniunii ntre edinele Consiliului director.
(2) n calitate de reprezentant legal al Uniunii, preedintele semneaz hotrrile Conferinei naionale
i ale Consiliului director, adoptate potrivit legii.
(3) Pe perioada n care preedintele se afl n imposibilitate temporar de a exercita atribuiile sale,
acestea vor fi ndeplinite de ctre prim-vicepreedinte.
Art. 7. (1) Auditorul statutar este membru activ al Camerei Auditorilor Financiari din Romnia.
(2) Conferina naional aprob situaiile financiare anuale ale Uniunii, care vor fi nsoite de
raportul auditorului statutar.
Art. 8. (1) Filialele Uniunii sunt nfiinate prin hotrre a Conferinei naionale, la propunerea
Consiliului director. Criteriile de nfiinare, organizare i funcionare a filialelor sunt stabilite prin
Regulamentul de organizare i funcionare a filialelor, aprobat de ctre Conferina naional.
(2) Filialele pot fi organizate n fiecare jude i n municipiul Bucureti sau pot fi constituite filiale
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 66

care cuprind membri din mai multe judee.
(3) Numrul minim de membri titulari necesar pentru nfiinarea unei filiale este de 500.
(4) Patrimoniul i veniturile filialelor se constituie pe baza sumelor alocate din bugetul Uniunii i
sunt aprobate de ctre Consiliul director.
Art. 9. (1) Fiecare categorie de activiti prevzute la art. 3 alin. (3) din Ordonana Guvernului nr.
24/2011 poate fi desfurat numai de evaluatorii autorizai care au dobndit aceste specializri potrivit
regulamentului Comisiei de calificare i atestare profesional, aprobat de ctre Consiliul director.
(2) Evaluatorii autorizai, membri titulari, se nscriu n Tabloul Uniunii, n funcie de calificarea
corespunztoare fiecrei specializri, i pot desfura activitatea de evaluare potrivit calificrilor
profesionale dobndite, astfel cum acestea rezult din Tabloul Uniunii.
Art. 10. (1) Calitatea de membru al Uniunii se probeaz cu: legitimaia de membru i parafa n
cazul membrilor titulari i acreditai, autorizaia n cazul membrilor corporativi, diploma n cazul
membrilor de onoare i legitimaia de membru n cazul membrilor stagiari.
(2) Legitimaiile de membru se vizeaz anual sau pot fi eliberate cu valabilitate anual.
(3) Parafele se elibereaz anual. Parafele conin numele i prenumele evaluatorului, anul valabilitii,
numrul de legitimaie, precum i specializrile pentru care titularul parafei are calificarea necesar.
(4) Legitimaiile de membru i parafele se pun la dispoziia membrilor titulari la nceputul fiecrui
an, cu condiia achitrii cotizaiei i a poliei de asigurare profesional aferente anului pentru care sunt
valabile legitimaiile i parafele.
(5) Persoanele care au promovat examenul de finalizare a stagiaturii devin evaluatori autorizai de la
data acordrii acestei caliti de ctre Consiliul director i primesc nsemnele prevzute la alin. (1) potrivit
procedurii de acordare i retragere a calitii de membru al Uniunii, aprobat de ctre Consiliul director.
(6) Membrii inactivi i membrii suspendai nu primesc nsemnele prevzute la alin. (1) pe perioada
inactivitii, respectiv a suspendrii.
(7) Membrii titulari au obligaia s predea nsemnele la filiala din care fac parte n termen de 30 de
zile de la data intervenirii cauzei de inactivitate, respectiv suspendare. n cazul nepredrii nsemnelor n
termen de 30 de zile, acestea sunt anulate.
Art. 11. (1) Tabloul Uniunii se public anual n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, i pe
pagina web a Uniunii, prin grija Consiliului director.
(2) Tabloul conine urmtoarele seciuni:
a) membrii titulari;
b) membrii acreditai;
c) membrii corporativi;
d) membrii inactivi.
(3) Informaiile care se nscriu n Tabloul Uniunii pentru membrii titulari i membrii acreditai sunt:
numele, prenumele, numrul legitimaiei de membru, judeul de domiciliu i specializrile pentru care au
calificarea necesar.
(4) Informaiile care se nscriu n Tabloul Uniunii pentru membrii corporativi sunt: denumirea,
judeul n care i au sediul social, codul unic de identificare i numrul autorizaiei.
(5) Informaiile care se nscriu n Tabloul Uniunii pentru membrii inactivi sunt: numele, prenumele,
judeul de domiciliu, numrul legitimaiei de membru titular, precum i data de la care a intervenit
motivul ce a determinat ncetarea calitii de membru activ.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 67

(6) nscrierea membrilor n Tabloul Uniunii se face pe judee, n ordine alfabetic.
(7) Modificrile n structura Tabloului Uniunii care apar pe parcursul anului vor fi afiate pe pagina
web a Uniunii n termen de 10 zile de la data intervenirii modificrii.
(8) Publicarea Tabloului Uniunii n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, se face n maximum 30
de zile de la ncheierea exerciiului financiar.
(9) Primul Tablou al Uniunii se public n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, n termen de 30
de zile de la ndeplinirea cumulativ a condiiilor prevzute de art. 43 din Ordonana Guvernului nr.
24/2011.
Art. 12. (1) Constituie abateri disciplinare urmtoarele fapte:
a) nerespectarea standardelor de evaluare aprobate de ctre Uniune;
b) nerespectarea prevederilor codului de etic al profesiei;
c) refuzul de a pune la dispoziie documentele sau informaiile solicitate de Comisia de monitorizare
i verificare i/sau Comisia de etic i disciplin;
d) necomunicarea la termen a documentelor care implic modificri ale informaiilor cuprinse n
Tabloul Uniunii;
e) desfurarea de activiti politice n cadrul Uniunii i cu ocazia manifestrilor organizate de
aceasta;
f) exercitarea profesiei de ctre membrii inactivi sau membrii care se afl n perioada de suspendare,
dac fapta nu ntrunete coninutul constitutiv al unei infraciuni;
g) nerespectarea dispoziiilor legale care reglementeaz profesia de evaluator autorizat, dac fapta nu
ntrunete coninutul constitutiv al unei infraciuni sau al unei contravenii;
h) utilizarea neautorizat a siglei i a nsemnelor Uniunii n scop publicitar n rapoartele de evaluare
sau n orice fel de materiale de identificare ori de prezentare a evaluatorului autorizat.
(2) Procedura disciplinar va fi declanat de ctre Comisia de etic i disciplin a Uniunii n cel mult
3 ani de la data svririi faptei, dar nu mai trziu de o lun de la data nregistrrii sesizrii n evidenele
Uniunii.
(3) Sanciunile disciplinare care se aplic evaluatorilor autorizai persoane fizice, n raport cu
gravitatea faptelor svrite, sunt cele prevzute la art. 26 din Ordonana Guvernului nr. 24/2011.
(4) Sanciunile disciplinare care se aplic evaluatorilor autorizai persoane juridice, n raport cu
gravitatea faptelor svrite, sunt cele prevzute la art. 26 lit. a), c) i d) din Ordonana Guvernului nr.
24/2011.
(5) Procedura disciplinar se aprob de ctre Conferina naional ca parte din regulamentul Comisiei
de etic i disciplin.
(6) Hotrrile de sancionare disciplinar pot fi contestate, n condiiile legii, la instana competent.
Art. 13. Salariaii Uniunii nu pot deine calitatea de evaluator autorizat activ.



UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 68

UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA
CODUL DE ETIC
al profesiei de evaluator autorizat
Publicat n Monitorul Oficial, Partea I, nr. 369, din 31/05/2012

1. DISPOZIII GENERALE
a. Profesionistul evaluator autorizat trebuie s respecte pe lng prevederile legale n materie i
principiile i reglementrile din prezentul cod de etic.
b. Obiectivul Codului de etic const n consolidarea ncrederii publice n procesul de evaluare prin
crearea unui cadru pentru exprimarea de opinii de evaluare credibile de ctre evaluatorii autorizai cu
pregtire adecvat i care i desfoar activitatea n mod etic.
c. Scopul Codului de etic const n promovarea principiilor i conduitei etice pentru profesia de
evaluator autorizat.
d. Principiile etice fundamentale ale profesiei de evaluator autorizat stabilesc cadrul de conduit pe care
trebuie s l respecte evaluatorul autorizat atunci cnd ofer un serviciu de evaluare.
e. Utilizatorii informaiilor i rapoartelor de evaluare cu privire la estimarea valorii bunurilor, au nevoie
de ncredere c evalurile au fost efectuate de ctre persoane autorizate, competente i care respect
un cod de principii fundamentale n exercitarea profesiei lor.
2. PRINCIPII ETICE FUNDAMENTALE
Principiile etice fundamentale ale profesiei de evaluator autorizat cuprind aspectele care trebuie luate n
considerare sau aciuni care trebuie efectuate n vederea evitrii sau a diminurii pericolelor ce pot aprea
pe parcursul activitii unui evaluator autorizat.
Aceste principii sunt enunate n continuare:
Integritate: s fie direct i onest n relaiile profesionale i de afaceri.
Obiectivitate, independen, imparialitate: s evite conflicte de interes, influene sau preferine care s
i afecteze judecata profesional.
Confidenialitate: s respecte confidenialitatea informaiilor obinute ca urmare a relaiilor profesionale
i s nu divulge astfel de informaii terilor fr a avea autoritate specific (dac nu exist dreptul legal
sau profesional sau datoria legal sau profesional de a divulga), s nu foloseasc informaiile n
avantajul personal sau al unor tere pri.
Competen profesional: s menin cunotinele i abilitile profesionale necesare pentru a oferi
clienilor sau angajatorului servicii competente bazate pe practicile, legislaia i tehnicile actuale; s i
desfoare activitatea n mod serios i n concordan cu standardele profesionale de evaluare obligatorii
pentru membrii Uniunii.
Comportament profesional: s respecte legile i reglementrile n domeniul evalurii de bunuri i s
evite orice fel de aciuni care ar putea discredita profesia.
2.1. Integritate
a. Principiul integritii oblig toi evaluatorii autorizai s fie cinstii i oneti n toate relaiile
profesionale i de afaceri. Integritatea implic o comportare corect i sincer.
b. Evaluatorul autorizat nu va realiza cu bun tiin un raport de evaluare, un raport de verificare sau
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 69

orice alt opinie referitoare la evaluare care:
conine declaraii sau informaii care sunt false, greite sau ntocmite n mod necorespunztor;
conine erori fundamentale prin omisiune sau realizate cu intenie.
c. Dac un evaluator autorizat descoper asocierea sa cu astfel de informaii sau erori, va trebui s ia
imediat msurile necesare pentru a corecta erorile efectuate i s informeze clientul i destinatarul
lucrrii de cele constatate.
d. Onorariul perceput de evaluatorul autorizat pentru activitatea de evaluare desfurat, nu trebuie s
fie exprimat ca procent din valoarea estimat i nici nu trebuie s fie condiionat de mrimea valorii
propuse sau de nivelul unor impozite sau taxe legate de valoarea propus. De asemenea, onorariul nu
trebuie s depind nici de realizarea unui eveniment sau beneficiu viitor.
2.2. Obiectivitate, independen, imparialitate
a. Principiul obiectivitii oblig evaluatorul autorizat s aib n activitatea desfurat un
comportament i un raionament profesional care s nu fie compromis din cauza prejudecilor,
conflictului de interese sau din cauza influenei altor persoane.
b. Evaluatorul autorizat are obligaia de a fi imparial, independent i onest. Incertitudinile posibile
referitoare la independen sau imparialitate trebuie s fie fcute cunoscute celor implicai i
eliminate sau minimalizate pentru a nu exista suspiciuni privind concluziile lucrrii de evaluare.
c. n exercitarea profesiei (evaluri de bunuri, verificarea evalurilor, consultan n evaluare),
evaluatorii autorizai trebuie s dezvolte i s raporteze analize, opinii i concluzii neprefereniale.
d. Evaluatorul autorizat trebuie s refuze lucrarea de evaluare pentru care exist ameninri certe
privind obiectivitatea, imparialitatea sau independena sa.
e. Evaluatorul autorizat nu va efectua o lucrare de evaluare pentru aceleai bunuri pentru dou sau mai
multe pri implicate ntr-o tranzacie, fr acordul scris al prilor.
2.3. Confidenialitate
a. Evaluatorul autorizat trebuie s respecte confidenialitatea informaiilor deinute cu privire la client i
la lucrrile efectuate i trebuie s fie precaut i vigilent pentru a nu face dezvluiri neintenionate.
b. Evaluatorul autorizat va comunica numai clientului sau destinatarului lucrrii sau persoanelor
autorizate de ctre acetia, valorile rezultate n urma evalurii sau alte informaii considerate de comun
acord ca fiind confideniale, cu excepia cazului cnd se solicit acest lucru n mod legal, pentru
respectarea anumitor proceduri judiciare. Contractul de servicii de evaluare reprezint cadrul legal
adecvat pentru a preciza tipul i natura informaiilor considerate confideniale.
c. Evaluatorul autorizat va lua toate msurile rezonabile pentru a se asigura c personalul aflat n
subordinea sa i persoanele de la care obine asisten respect obligaia de confidenialitate rezultat
ca urmare a unei misiuni de evaluare.
d. Obligaia respectrii principiului confidenialitii continu chiar i dup ncheierea relaiei dintre
evaluatorul autorizat, client sau angajator.
2.4. Competena profesional
a. Principiul competenei profesionale implic urmtoarele obligaii din partea evaluatorului autorizat:
meninerea cunotinelor profesionale i a abilitilor la nivelul necesar astfel nct angajatorul sau
clienii s beneficieze de servicii profesionale competente;
realizarea serviciilor profesionale n conformitate cu standardele de evaluare obligatorii pentru
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 70

membrii Uniunii.
b. Competena profesional implic exercitarea judecii, n utilizarea cunotinelor i a abilitilor
profesionale pentru realizarea serviciilor de evaluare i presupune:
dobndirea de cunotine profesionale adecvate;
meninerea nivelului de cunotine profesionale prin programele de pregtire continu.
c. Evaluatorul autorizat trebuie s aib cunotinele i abilitile necesare, astfel nct s neleag i s
utilizeze corect metodele i procedurile de evaluare general recunoscute pentru realizarea unei evaluri
credibile; s nu efectueze evaluarea ntr-o manier neatent sau neglijent, favoriznd apariia de erori.
d. Evaluatorul autorizat va lua toate msurile rezonabile pentru a se asigura c cei care i desfoar
activitatea de evaluare sub coordonarea sa, acioneaz n conformitate cu standardele de evaluare
obligatorii pentru membrii Uniunii.
e. Evaluatorul autorizat va respecta standardele de evaluare obligatorii pentru membrii Uniunii.
Situaiile n care aceste standarde nu sunt aplicabile misiunii de evaluare datorit unor acte normative
incidente sau altor cerine relevante misiunii, trebuie clarificate cu clientul i destinatarul i explicitate
n raport.
f. Evaluatorul autorizat va presta acele servicii de evaluare pentru care are competene i calificri,
conform Tabloului evaluatorilor autorizai, dobndite prin pregtire profesional specific.
2.5. Comportament profesional
a. Principiul comportamentului profesional oblig toi evaluatorii autorizai s respecte legislaia
specific n vigoare i standardele de evaluare obligatorii pentru membrii Uniunii.
b. Evaluatorii autorizai nu trebuie s compromit buna reputaie a profesiei. Ei trebuie s fie cinstii i
sinceri, s prezinte obiectiv i fr ambiguiti procesul de evaluare i concluziile lucrrii, indiferent de
dorinele i indicaiile clientului.
c. Evaluatorii autorizai vor evita orice comportament sau aciune care ar putea discredita profesia,
Uniunea i membrii acesteia sau care ar fi n detrimentul interesului public.
d. Evaluatorii autorizai nu vor prezenta denaturat calificrile i experiena profesional proprie.
e. Evaluatorul autorizat nu va induce n eroare Uniunea n mod expres sau printr-un act de omisiune
pentru a fi eligibil pentru un anume statut sau categorie de membri.
f. Evaluatorii autorizai nu vor face afirmaii compromitoare cu privire la ali evaluatori autorizai sau
la lucrrile efectuate de ctre acetia.
3. DISPOZIII FINALE
3.1. Prevederile prezentului cod sunt obligatorii pentru toi evaluatorii autorizai, persoane fizice i
persoane juridice, membrii ai Uniunii.
3.2. Nerespectarea dispoziiilor prezentului cod constituie abatere disciplinar i atrage rspunderea
evaluatorilor autorizai conform regulamentelor n vigoare.

UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 71

UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

HOTRREA nr. 2 din 19.05.2012,
pentru aprobarea Regulamentului Comisiei de etic i disciplin
Publicat n Monitorul Oficial, Partea I, nr. 369, din 31/05/2012

n temeiul art. 10 alin. (2) din Ordonana Guvernului nr. 24/2011 privind unele msuri n domeniul
evalurii bunurilor i al art. 12 alin. (5) din Regulamentul de organizare i funcionare a Uniunii
Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 353/2012,
Conferina Naional a Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia adopt prezenta
hotrre.
Art. 1. Se aprob Regulamentul Comisiei de etic i disciplin, prevzut n anexa care face parte
integrant din prezenta hotrre.
Art. 2. Prezenta hotrre se public n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.

Preedintele Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia
Marian Petre

ANEX
REGULAMENTUL
Comisiei de etic i disciplin
CAPITOLUL I
Dispoziii generale
Art. 1. (1) Evaluatorii autorizai rspund disciplinar n cazul svririi unor abateri disciplinare.
(2) Abaterea disciplinar const ntr-o aciune sau inaciune n legtur cu activitatea de evaluare,
svrit cu vinovie, prin care normele legale privind evaluarea i profesia de evaluator autorizat,
regulamentul intern, standardele de evaluare, codul de etic sau dispoziiile legale date de ctre organele
Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai, denumit n continuare Uniunea, sunt nclcate de ctre
evaluatorul autorizat.
Art. 2. Sunt abateri disciplinare faptele prevzute la art. 12 din Regulamentul de organizare i
funcionare a Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, aprobat prin Hotrrea
Guvernului nr. 353/2012, respectiv:
a) nerespectarea standardelor de evaluare aprobate de Uniune;
b) nerespectarea prevederilor codului de etic al profesiei;
c) refuzul de a pune la dispoziie documentele sau informaiile solicitate de Comisia de
monitorizare i verificare i/sau Comisia de etic i disciplin;
d) necomunicarea la termen a documentelor care implic modificri ale informaiilor cuprinse n
Tabloul Uniunii;
e) desfurarea de activiti politice n cadrul Uniunii i cu ocazia manifestrilor organizate de
aceasta;
f) exercitarea profesiei de ctre membrii inactivi sau membrii care se afl n perioada de
suspendare, dac fapta nu ntrunete coninutul constitutiv al unei infraciuni;
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 72

g) nerespectarea dispoziiilor legale care reglementeaz profesia de evaluator autorizat, dac
fapta nu ntrunete coninutul constitutiv al unei infraciuni sau contravenii;
h) utilizarea neautorizat a siglei i nsemnelor Uniunii n scop publicitar n rapoartele de
evaluare sau n orice fel de materiale de identificare ori de prezentare a evaluatorului
autorizat.
Art. 3. (1) Sanciunile disciplinare aplicabile evaluatorilor autorizai sunt cele prevzute la art. 26 lit.
a) - d) din Ordonana Guvernului nr. 24/2011 privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor numit
n continuare Ordonan, respectiv:
a) avertisment scris;
b) avertisment cu aciune corectiv profesional;
c) suspendarea calitii de membru pe o perioad de pn la 12 luni;
d) retragerea calitii de membru al Uniunii.
(2) Sanciunile disciplinare aplicabile evaluatorilor autorizai persoane fizice sunt cele prevzute la
art. 26 lit. a) - d) din Ordonan.
(3) Sanciunile disciplinare aplicabile evaluatorilor autorizai persoane juridice sunt cele prevzute la
art. 26 lit. a), c) i d) din Ordonan.
(4) n cazul evaluatorilor autorizai, alii dect membrii Consiliului director, sanciunile disciplinare
prevzute la art. 26 din Ordonan se hotrsc de ctre Consiliul director, la propunerea Comisiei de etic
i disciplin.
(5) n cazul evaluatorilor autorizai membri ai Consiliului director, sanciunile disciplinare prevzute
la art. 26 din Ordonan se hotrsc de ctre Conferina Naional, la propunerea Comisiei de etic i
disciplin.
(6) n cazul n care persoana cercetat este un membru al Comisiei de etic i disciplin, acesta este
suspendat din funcia de membru al comisiei respective pe durata procedurii disciplinare.
(7) Aciunea disciplinar se prescrie n termen de trei ani de la data svririi faptei.

CAPITOLUL II
Constituirea, organizarea i atribuiile Comisiei de etic i disciplin
Art. 4. (1) Comisia de etic i disciplin din cadrul Uniunii cerceteaz faptele de natur s atrag
rspunderea disciplinar a membrilor Uniunii, persoane fizice i persoane juridice.
(2) Activitatea Comisiei de etic i disciplin se desfoar cu respectarea urmtoarelor principii:
a) prezumia de nevinovie, conform cruia se prezum c persoana supus cercetrii este
nevinovat att timp ct vinovia sa nu a fost dovedit;
b) garantarea dreptului la aprare, conform cruia se recunoate dreptul persoanei mpotriva creia
a fost ndreptat sesizarea de a fi audiat, de a prezenta dovezi n aprarea sa, de a avea acces la
dosarul disciplinar i de a fi asistat de un avocat i/sau de un consultant de specialitate din
cadrul sau din afara Uniunii, pe tot parcursul procedurii disciplinare;
c) celeritatea procedurii, care presupune obligaia Comisiei de etic i disciplin de a proceda fr
ntrziere la soluionarea cauzei, cu respectarea drepturilor persoanei implicate i a regulilor
prevzute n prezentul regulament;
d) contradictorialitatea, care presupune asigurarea posibilitii persoanelor aflate pe poziii
divergente de a se exprima cu privire la orice act sau fapt care are legtur cu abaterea
disciplinar pentru care a fost sesizat Comisia de etic i disciplin;
e) proporionalitatea, conform cruia trebuie respectat un raport corect ntre gravitatea abaterii
disciplinare, circumstanele svririi acesteia i sanciunea disciplinar propus a fi aplicat;
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 73

f) legalitatea sanciunii, conform cruia Comisia de etic i disciplin nu poate propune dect
sanciunile disciplinare prevzute de Ordonan;
g) unicitatea sanciunii, potrivit cruia pentru o abatere disciplinar nu se poate aplica dect o
singur sanciune disciplinar;
h) confidenialitatea, conform cruia membrii Comisiei sunt obligai s nu divulge aspecte legate
de cercetarea disciplinar a unui membru al Uniunii.
Art. 5. Comisia de etic i disciplin are urmtoarele atribuii principale:
a) cerceteaz abaterile disciplinare pentru care a fost sesizat;
b) ntocmete un referat cu privire la cazul cu care a fost sesizat, pe care l nainteaz Consiliului
director sau Conferinei Naionale, dup caz;
c) propune n cuprinsul referatului prevzut la lit. b) clasarea, aplicarea sau neaplicarea uneia
dintre sanciunile disciplinare prevzute de Ordonan.
Art. 6. (1) Comisia de etic i disciplin este compus din cinci membri titulari i trei membri
supleani, alei i revocai din funcie de Conferina naional.
(2) Alegerea Comisiei de etic i disciplin se realizeaz n conformitate cu procedura de alegeri
aprobat de Consiliul director, potrivit art. 7 alin. (9) din Ordonan.
(3) Poate fi membru al Comisiei de etic i disciplin evaluatorul autorizat nscris n Tabloul Uniunii,
membru titular, care ndeplinete urmtoarele condiii:
a) are o vechime de cel puin cinci ani n profesia de evaluator;
b) nu a fost sancionat disciplinar n ultimii trei ani;
c) se bucur de autoritate profesional i probitate moral.
(4) Membrii Consiliului director nu pot fi membri ai Comisiei de etic i disciplin.
Art. 7. (1) Mandatul membrilor Comisiei de etic i disciplin este de patru ani i poate fi prelungit
o singur dat, prin realegerea membrului respectiv de ctre Conferina naional.
(2) Mandatul de membru al Comisiei de etic i disciplin este personal i nu poate fi transmis altor
persoane.
(3) Mandatul membrilor Comisiei de etic i disciplin ncepe de la data depunerii angajamentului de
confidenialitate, prevzut n anexa nr. 1, i nceteaz n urmtoarele cazuri:
a) prin revocare de ctre Conferina naional;
b) prin deces;
c) prin demisie;
d) prin ncetarea sau pierderea calitii de membru al Uniunii;
e) prin aplicarea de ctre Consiliul director a oricreia din sanciunile disciplinare prevzute la art.
26 din Ordonan.
(4) n cazurile prevzute la alin. (3) lit. a) e), membrii supleani pot deveni membri titulari ai
Comisiei de etic i disciplin n ordinea voturilor obinute la alegerile din cadrul Conferinei naionale.
Art. 8. Membrii Comisiei de etic i disciplin trebuie s fie impariali i independeni de persoana
cercetat disciplinar i de orice alt persoan care are legtur cu aceasta sau are vreun interes n legtur
cu fapta cercetat. Oricare membru al Comisiei de etic i disciplin care se afl n conflict de interese sau
este so, rud sau afin pn la gradul al treilea inclusiv cu una dintre prile implicate sau cu avocatul ori
mandatarul acesteia, are obligaia s se abin de la vot. Respectarea cerinei de independen se declar
pe propria rspundere de ctre fiecare membru al Comisiei de etic i disciplin, conform declaraiei
prevzute n anexa nr. 8, pentru fiecare cauz disciplinar n parte.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 74

Art. 9. (1) Membrii titulari ai Comisiei de etic i disciplin au obligaia de a participa la edinele
Comisiei de etic i disciplin, de a efectua cercetarea disciplinar prealabil n cauzele n care sunt
desemnai ca raportori.
(2) n cazul n care un membru titular lipsete nemotivat de la trei edine ale Comisiei de etic i
disciplin, preedintele acesteia poate propune Conferinei naionale revocarea sa din funcie.
Art. 10 (1) Comisia de etic i disciplin este condus de un preedinte, ales i revocat din funcie
de ctre membrii titulari ai Comisiei de etic i disciplin cu votul majoritii absolute.
(2) Preedintele Comisiei de etic i disciplin are ca atribuii principale:
a) primete sesizrile i desemneaz raportorul responsabil cu cercetarea disciplinar prealabil
pentru fiecare caz n parte;
b) stabilete ordinea de zi a edinei Comisiei de etic i disciplin pe care o trimite membrilor
comisiei prin intermediul secretariatului;
c) convoac i conduce edinele Comisiei de etic i disciplin;
d) coordoneaz secretariatul Comisiei de etic i disciplin;
e) particip la edinele Consiliului director i prezint referatele privind cercetarea disciplinar
ntocmite de Comisia de etic i disciplin;
f) particip la Conferina naional i prezint raportul de activitate al Comisiei de etic i
disciplin, precum i referatele privind cercetarea disciplinar a membrilor Consiliului director,
dac este cazul;
g) rspunde de activitatea Comisiei de etic i disciplin;
h) reprezint Comisia de etic i disciplin n relaia cu celelalte organe ale Uniunii.
Art. 11. (1) Comisia de etic i disciplin are un secretariat, desemnat de ctre preedintele Uniunii,
din rndul personalului salariat al Uniunii. La nceperea activitii, membrii secretariatului semneaz
angajamentul de confidenialitate, prevzut n anexa nr. 2.
(2) Atribuiile principale ale secretariatului Comisiei de etic i disciplin sunt urmtoarele:
a) nregistreaz i conduce evidena sesizrilor i a altor documente naintate Comisiei de etic i
disciplin ori emise de aceasta;
b) l informeaz de ndat pe preedintele Comisiei de etic i disciplin despre sesizrile primite;
c) comunic membrilor titulari precum i membrilor supleani, dac este cazul, data, ora, locul i
ordinea de zi a edinelor Comisiei de etic i disciplin;
d) transmite convocrile persoanelor care urmeaz a fi audiate de raportor, de Comisia de etic i
disciplin, de Consiliul director sau de Conferina Naional, dup caz;
e) efectueaz toate lucrrile necesare desfurrii n bune condiii a cercetrii disciplinare
prealabile de ctre raportor;
f) la solicitarea preedintelui Comisiei de etic i disciplin sau a raportorului, redacteaz
documente necesare derulrii cercetrii disciplinare;
g) primete, nregistreaz i arhiveaz, att pe suport de hrtie, ct i n format electronic, toate
nscrisurile administrate de raportor i de Comisia de etic i disciplin, precum i
corespondena purtat n legtur cu cauzele de cercetare disciplinar;
h) ntocmete i menine la zi: registrul de eviden a sesizrilor, conform anexei nr. 3, registrul
hotrrilor, conform anexei nr. 4; procesele-verbale de edin ale Comisiei de etic i
disciplin; registrul deciziilor Consiliului director precum i ale Conferinei naionale, dup
caz, privind soluionarea procedurii disciplinare, conform anexei nr. 5; registrul procedurii
disciplinare stabilit de ctre Consiliul director;
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 75

i) comunic actele de procedur disciplinar, n cazurile prevzute de prezentul regulament;
j) colaboreaz cu secretariatul Consiliului director pentru redactarea deciziilor de soluionare a
procedurii disciplinare;
k) ntocmete i menine la zi registrul antecedentelor disciplinare ale membrilor Uniunii, conform
anexei nr. 6.
l) pune la dispoziia Consiliului director, la cererea acestuia, registrele prevzute la lit. h) i k)
precum i documentele care au stat la baza ntocmirii acestora.
Art. 12. (1) Comisia de etic i disciplin se ntrunete n plen, cel puin o dat pe an pentru
aprobarea raportului de activitate, i ori de cte ori este necesar, la convocarea preedintelui ei sau a
majoritii absolute a membrilor titulari ai acesteia.
(2) Pentru validitatea deliberrilor Comisiei de etic i disciplin este necesar prezena a cel puin
trei membri titulari, iar hotrrile se iau cu votul majoritii absolute a membrilor titulari. Votul este
deschis.
(3) Membrii supleani pot participa la edinele Comisiei de etic i disciplin la invitaia
preedintelui Comisiei, fr a avea drept de vot.
CAPITOLUL III
Procedura disciplinar
Seciunea 1. Sesizarea Comisiei de etic i disciplin
Art. 13. (1) Procedura disciplinar se declaneaz:
a) la sesizarea oricrei persoane fizice sau juridice;
b) prin autosesizarea preedintelui Uniunii, inclusiv ca urmare a unor articole din mass-media.
(2) Sesizarea trebuie s cuprind:
a) numele, prenumele, domiciliul sau denumirea i sediul, dup caz, datele de identificare ale
persoanei care formuleaz sesizarea, precum i calitatea n care formuleaz sesizarea;
b) numele i prenumele sau denumirea i sediul, dup caz, persoanei a crei fapt este sesizat i,
dac este posibil, numrul legitimaiei de membru sau al autorizaiei, judeul de domiciliu sau
al sediului social i specializarea;
c) descrierea faptei care constituie obiectul sesizrii;
d) dovezile pe care se sprijin sesizarea, inclusiv raportul de evaluare i anexele acestuia, atunci
cnd este cazul;
e) data i semntura persoanei care formuleaz sesizarea.
(3) Sesizarea se formuleaz n scris, conform modelului orientativ prevzut n anexa nr. 7 la prezentul
regulament, i este nsoit, cnd este posibil, de dovezile care o susin.
(4) n situaia n care sesizarea nu este nsoit de elementele prevzute la alin. (2), raportorul
desemnat de preedintele Comisiei de etic i disciplin sau unul dintre membrii acesteia va pune n
vedere persoanei care a formulat sesizarea s realizeze completrile necesare, stabilind un termen.
(5) Dac din cuprinsul sesizrii nu rezult date suficiente despre fapta ori persoana care a formulat
sesizarea sau n cazul n care persoana care a formulat sesizarea nu realizeaz n termenul stabilit
completrile solicitate de raportorul Comisiei de etic i disciplin potrivit alin. (2), sesizarea poate fi
clasat.
(6) Dac pe parcursul cercetrii disciplinare, raportorul, Comisia de etic i disciplin Consiliul
director sau Conferina naional, dup caz, constat svrirea i a altor fapte de ctre persoana cercetat,
oricare din acetia poate extinde cercetarea i cu privire la aceste fapte.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 76

(7) Dac pe parcursul cercetrii disciplinare, raportorul, Comisia de etic i disciplin, Consiliul
director sau Conferina naional, dup caz, constat participarea i a altor evaluatori autorizai la faptele
cercetate, oricare din acetia poate solicita preedintelui Uniunii aprobarea extinderii cercetrii i cu
privire la aceti evaluatori.
Art. 14. (1) Sesizrile se nregistreaz n registrul de intrri al registraturii generale a Uniunii i se
transmit preedintelui Comisiei de etic i disciplin.
(2) Sesizarea sau autosesizarea, dup caz, se consemneaz de ctre secretariatul Comisiei de etic i
disciplin n registrul de eviden a sesizrilor, atribuind un numr de ordine de la 1 la n n fiecare an,
care va fi numrul de dosar disciplinar. Orice document referitor la cercetarea disciplinar va trebui s
indice numrul de dosar atribuit.
(3) Registrul de eviden a sesizrilor conine meniuni cel puin cu privire la:
a) persoana care a formulat sesizarea;
b) persoana a crei fapt este sesizat;
c) documentele transmise de ctre persoana care a formulat sesizarea.
Seciunea a 2-a. Cercetarea disciplinar prealabil
Art. 15. (1) Nici o sanciune disciplinar nu poate fi dispus mai nainte de efectuarea unei cercetri
disciplinare prealabile.
(2) Procedura disciplinar se declaneaz n termen de cel mult 30 zile de la data nregistrrii
sesizrii n registrul de intrri al registraturii generale a Uniunii prin transmiterea sesizrii de ctre
preedintele Uniunii ctre Comisia de etic i disciplin.
Art. 16. (1) Dup primirea sesizrii, preedintele Comisiei de etic i disciplin desemneaz un
raportor dintre membrii titulari ai Comisiei de etic i disciplin, responsabil pentru analiza preliminar a
sesizrii, ntocmirea raportului prealabil i prezentarea acestuia n plenul Comisiei de etic i disciplin.
(2) Raportorul desemnat instrumenteaz toate actele procedurii de cercetare disciplinar prealabil,
propunnd Comisiei de etic i disciplin dispunerea msurilor care sunt de competena acesteia.
Art. 17. (1) n cazul n care un membru titular al Comisiei de etic i disciplin desemnat raportor
ntr-o cauz disciplinar se afl n conflict de interese sau este so, rud sau afin pn la gradul al treilea
inclusiv cu una dintre prile implicate sau cu avocatul ori mandatarul acesteia, acesta are obligaia s se
abin i s l informeze pe preedintele comisiei.
(2) n cazul n care raportorul incompatibil sau n conflict de interese nu se abine, acesta poate fi
recuzat de ctre partea interesat. Cererea de recuzare va fi soluionat de ctre preedintele comisiei sau,
n cazul n care acesta este raportorul recuzat, atunci cererea de recuzare va fi soluionat de ctre
membrii titulari ai Comisiei de etic i disciplin, fr participarea preedintelui acesteia, care decid prin
majoritatea absolut a voturilor.
(3) Dac raportorul desemnat se abine sau dac preedintele Comisiei de etic i disciplin apreciaz
c cererea de recuzare este ntemeiat, acesta va desemna n termen de 24 de ore un alt raportor dintre
membrii titulari.
Art. 18. (1) Persoana supus cercetrii disciplinare prealabile va fi convocat n scris n vederea
audierii, precizndu-se obiectul, data, ora i locul ntrevederii.
(2) Convocarea se poate face prin scrisoare recomandat, prin ntiinare scris de luare la cunotin
prin semntur, prin fax, e-mail sau prin orice alt mijloc de comunicare ce permite confirmarea primirii
convocrii, astfel nct convocarea s fie primit de persoana n cauz cu cel puin cinci zile lucrtoare
nainte de data fixat.
(3) Convocarea, audierea persoanei cercetate, atunci cnd se prezint, precum i verificarea aprrilor
acesteia sunt obligatorii.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 77

(4) Poate fi convocat i persoana care a naintat sesizarea Comisiei de etic i disciplin sau orice
alt persoan ale crei declaraii pot ajuta la soluionarea cauzei. Decizia convocrii acestor persoane
aparine raportorului.
(5) Raportorul trebuie s aib un rol activ n cercetarea disciplinar prealabil, n sensul c acesta
trebuie s analizeze toate aspectele cauzei. Raportorul desemnat administreaz orice probe care sunt
necesare, utile i relevante pentru soluionarea cauzei, cu sprijinul secretariatului Comisiei de etic i
disciplin. n acest scop, raportorul poate constata situaii de fapt i poate solicita nscrisuri sau opiniile
unor consultani de specialitate din cadrul Uniunii sau din afara acesteia.
(6) Persoana cercetat are dreptul s ia cunotin de toate actele cercetrii prealabile i poate solicita
administrarea de probe n aprare.
(7) Refuzul persoanei cercetate de a se prezenta n faa raportorului sau de a face declaraii se
consemneaz ntr-un proces-verbal i nu mpiedic finalizarea cercetrii disciplinare prealabile.
(8) n cazul n care se constat imposibilitatea obiectiv a persoanei cercetate de a se prezenta n faa
raportorului sau de a face declaraii, raportorul poate suspenda cursul cercetrii prealabile pn la
ncetarea cauzelor care au determinat suspendarea.
Art. 19 (1) La finalizarea cercetrii disciplinare prealabile, raportorul ntocmete raportul prealabil,
care cuprinde concluziile sale.
(2) n coninutul raportului prealabil, raportorul poate s propun Comisiei de etic i disciplin
urmtoarele soluii:
a) clasarea, atunci cnd concluzioneaz c exercitarea aciunii disciplinare nu se justific ori nu
este posibil sau n cazul prevzut la art. 12 alin. (5);
b) neaplicarea unei sanciuni disciplinare, atunci cnd apreciaz c fapta cercetat nu constituie
abatere disciplinar sau c persoana cercetat este nevinovat;
c) aplicarea unei sanciuni disciplinare, avndu-se n vedere prevederile art. 26 din Ordonan.
(3) Raportul prealabil se nainteaz de ctre raportor preedintelui Comisiei de etic i disciplin prin
intermediul secretariatului.
Seciunea a 3-a. Cercetarea disciplinar propriu-zis
Art. 20 (1) Dup primirea raportului prealabil, preedintele nscrie cauza pe ordinea de zi a
urmtoarei edine a Comisiei de etic i disciplin pentru efectuarea cercetrii disciplinare propriu-zise.
(2) edinele Comisiei de etic i disciplin nu sunt publice.
(3) Pentru aplicarea unei sanciuni disciplinare sunt obligatorii efectuarea cercetrii prealabile i
audierea persoanei cercetate, cu excepia situaiei cnd aceasta nu se prezint, fr un motiv obiectiv, la
convocarea fcut de preedintele Comisiei de etic i disciplin.
(4) Dispoziiile art. 18 se aplic n mod corespunztor.
Art. 21. (1) Participarea raportorului la cercetarea disciplinar propriu-zis este obligatorie. Acesta
prezint raportul prealabil i concluziile sale plenului Comisiei de etic i disciplin.
(2) Lucrrile Comisiei de etic i disciplin se consemneaz ntr-un proces-verbal ce va fi semnat de
toi membrii acesteia, n care se consemneaz dac a fost prezent persoana cercetat, respectiv persoana
care a fcut sesizarea, dac este cazul.
(3) Comisia de etic stabilete faptele i urmrile acestora, mprejurrile n care au fost svrite,
precum i orice date concludente ce pot fi avute n vedere pentru ncadrarea faptei ca abatere disciplinar
i pentru aprecierea vinoviei sau nevinoviei persoanei cercetate.
(4) Audierea persoanei cercetate se consemneaz n scris sau se nregistreaz audio de ctre
secretariatul Comisiei de etic i disciplin, sub sanciunea nulitii.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 78

(5) Dispoziiile art. 17 se aplic n mod corespunztor. Membrul Comisiei de etic i disciplin, altul
dect raportorul, care se afl n incompatibilitate sau n conflict de interese are obligaia s se abin de la
vot, n caz contrar putnd fi recuzat. Cererea de recuzare va fi soluionat de ctre preedintele comisiei
sau, n cazul n care acesta este raportorul recuzat, atunci cererea de recuzare va fi soluionat de ctre
membrii titulari ai Comisiei de etic i disciplin, fr participarea preedintelui acesteia, care decid prin
majoritatea absolut a voturilor.
Art. 22. (1) Dup audierea raportorului, a persoanei cercetate, a persoanei care a formulat sesizarea,
dac este cazul, i analizarea probelor aflate la dosarul disciplinar, Comisia de etic i disciplin
delibereaz i supune la vot propunerea de soluionare a cercetrii disciplinare. Coninutul deliberrilor se
consemneaz n procesul-verbal al edinei.
(2) Rezultatul deliberrilor este consemnat ntr-un referat, care poat s conin:
a) propunerea clasrii, atunci cnd se concluzioneaz c exercitarea aciunii disciplinare nu se
justific ori nu este posibil sau n cazul prevzut la art. 13 alin. (5);
b) propunerea neaplicrii unei sanciuni disciplinare, atunci cnd se apreciaz c fapta cercetat
nu constituie abatere disciplinar sau c persoana cercetat este nevinovat;
c) propunerea aplicrii unei sanciuni disciplinare, avndu-se n vedere prevederile art. 26 din
Ordonan.
(3) Propunerile raportorului din raportul prealabil nu sunt obligatorii pentru Comisia de etic i
disciplin.
(4) Cnd plenul Comisiei de etic i disciplin constat c cercetarea disciplinar prealabil nu este
complet sau c nu au fost respectate dispoziiile legale care garanteaz aflarea adevrului, restituie cauza
disciplinar raportorului n vederea completrii sau desemneaz un alt raportor, n vederea refacerii
cercetrii disciplinare prealabile.
(5) Referatul prevzut la alin. (2) reprezint hotrrea final a Comisiei de etic i disciplin cu
privire la soluionarea cauzei disciplinare.
(6) n cazul prevzut la alin. (2) lit. c), dac se constat c aciunea disciplinar este ntemeiat,
Comisia de etic i disciplin va propune Consiliului director aplicarea unei sanciuni disciplinare n
raport cu gravitatea abaterii disciplinare svrite i a urmrilor acesteia, cu cauzele care au determinat
svrirea acesteia, cu mprejurrile n care abaterea a fost svrit, cu gradul de vinovie, cu
circumstanele personale ale celui care a svrit-o, cu comportamentul su general n exercitarea
profesiei de evaluator autorizat i cu existena unor antecedente disciplinare.
Art. 23. (1) Referatul prevzut la art. 22 alin. (2) trebuie s se limiteze la fapta i persoana pentru
care s-a efectuat cercetarea disciplinar prealabil i propriu-zis.
(2) Referatul Comisiei de etic i disciplin trebuie s conin:
a) data i locul ntocmirii, numele, prenumele i calitatea celui care l ntocmete, cu indicarea
numrului de dosar disciplinar;
b) date referitoare la persoana cercetat disciplinar;
c) meniuni privind antecedentele disciplinare, dac este cazul;
d) descrierea faptei reinute n sarcina persoanei cercetate, cu indicarea tuturor circumstanelor i
a urmrilor acesteia;
e) motivele pentru care au fost nlturate aprrile formulate de persoana cercetat, atunci cnd
este cazul;
f) propunerea Comisiei de etic i disciplin privind modul de soluionare a aciunii
disciplinare;
g) descrierea motivelor de fapt i de drept care au stat la baza hotrrii Comisiei de etic i
disciplin, precum i a probelor pe care se ntemeiaz aceasta;
h) semntura preedintelui comisiei.
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 79

Art. 24. (1) Secretariatul Comisiei de etic i disciplin comunic persoanei cercetate un exemplar al
referatului de cercetare disciplinar, n termen de zece zile de la aprobarea sa.
(2) n orice procedur disciplinar, Comisia de etic i disciplin acord persoanei cercetate dreptul
de a-i exprima n scris observaiile cu privire la coninutul referatului. Observaiile trebuie transmise
Comisiei de etic i disciplin n termen de 10 zile de la data primirii referatului, sub sanciunea
decderii. n observaiile scrise, persoana cercetat poate solicita audierea sa de ctre Consiliul director.
(3) Dup primirea observaiilor sau la expirarea termenului prevzut la alin. (2), dup caz,
preedintele Comisiei de etic i disciplin nainteaz referatul mpreun cu observaiile persoanei
cercetate Consiliului director sau Conferinei naionale, dup caz, n termen de cinci zile de la finalizarea
acestuia.
Seciunea a 4-a. Soluionarea aciunii disciplinare
Art. 25. (1) Consiliul director sau Conferina naional, dup caz, ncepe soluionarea aciunilor
disciplinare n urmtoarea edin a Consiliului director sau n urmtoarea Conferin naional, dup
caz, dup data primirii referatelor Comisiei de etic i disciplin.
(2) Consiliul director sau Conferina naional, dup caz, soluioneaz aciunea disciplinar prin
decizie.
(3) Membrii Consiliului director trebuie s fie impariali i independeni de persoana cercetat
disciplinar i de orice alt persoan care are legtur cu aceasta sau are vreun interes n legtur cu fapta
cercetat. Oricare membru al Consiliului director care se afl n conflict de interese sau este so, rud sau
afin pn la gradul al treilea inclusiv cu una dintre prile implicate sau cu avocatul ori mandatarul
acesteia, acesta are obligaia s se abin de la vot.
(4) Propunerile Comisiei de etic i disciplin din referat nu sunt obligatorii pentru Consiliul director
sau Conferina naional, dup caz, care poate decide clasarea, sancionarea sau nesancionarea persoanei
cercetate. n cazul n care soluia Consiliului director este diferit de propunerea Comisiei de etic i
disciplin, aceasta trebuie motivat.
(5) Atunci cnd apreciaz c este util pentru stabilirea adevrului n cauza disciplinar, Consiliul
director sau Conferina Naional, dup caz, poate audia persoana cercetat i n lipsa unei solicitri din
partea acesteia, precum i persoana care a formulat sesizarea.
(6) Cnd Consiliul director sau Conferina naional, dup caz, constat c cercetarea disciplinar nu
este complet, restituie cauza disciplinar Comisiei de etic i disciplin, n vederea completrii cercetrii
disciplinare.
(7) Consiliul director sau Conferina naional, dup caz, poate aplica, motivat, o sanciune
disciplinar mai grav sau mai uoar dect cea propus de comisia de disciplin.
(8) Decizia Consiliului director sau a Conferinei naionale, dup caz va fi redactat prin grija
secretariatul Consiliului director.
(9) Sub sanciunea nulitii absolute, decizia cuprinde n mod obligatoriu:
a) descrierea faptei care constituie abatere disciplinar;
b) precizarea prevederilor din Ordonan, din Regulamentul de organizare i funcionare a
Uniunii, din codul de etic sau din alte acte normative privind exercitarea profesiei de
evaluator autorizat care au fost nclcate de persoana sancionat;
c) temeiul legal n baza cruia se aplic sanciunea disciplinar;
d) sanciunea ce se va aplica;
e) motivele pentru care au fost nlturate aprrile formulate de persoana sancionat n cursul
cercetrii disciplinare ori observaiile acesteia, dac este cazul;
f) termenul nuntrul cruia decizia poate fi contestat;
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 80

g) instana de contencios administrativ competent s soluioneze contestaia mpotriva deciziei
de soluionare a aciunii disciplinare;
h) semntura preedintelui Comisiei de etic i disciplin i a preedintelui Uniunii.
Art. 26. Rspunderea disciplinar nu exclude rspunderea civil, penal sau administrativ a
persoanei pentru fapta svrit.
Art. 27. (1) Decizia de soluionare a aciunii disciplinare se comunic persoanelor interesate n
termen de zece zile de la data emiterii, prin grija secretariatului Consiliului director.
(2) Decizia produce efecte de la data comunicrii.
(3) Decizia este legal comunicat prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire, trimis la
ultima adres a domiciliului sau sediului social comunicate Uniunii. n caz de refuz al primirii sau de
returnare a scrisorii, decizia este legal comunicat prin fax, e-mail sau prin orice alt mijloc ce permite
confirmarea transmiterii.
(4) Decizia de soluionare a aciunii disciplinare poate fi atacat n termen de 30 de zile de la
comunicare, la instana de judecat competent, potrivit Ordonanei.
Art. 28. (1) Decizia de sancionare se nscrie n registrul antecedentelor disciplinare al evaluatorului
autorizat sancionat.
(2) Meniunile privind antecedentele disciplinare se radiaz de drept:
a) n cazul sanciunii disciplinare prevzute de art. 26 lit. a) din Ordonan, dup trecerea unui
termen de 12 luni de la data aplicrii;
b) n cazul sanciunii disciplinare prevzute de art. 26 lit. b) din Ordonan, dup trecerea unui
termen de 12 luni de la data finalizrii programului de pregtire profesional corectiv;
c) n cazul sanciunii disciplinare prevzute de art. 26 lit. c) din Ordonan, dup trecerea unui
termen de 12 luni de la data expirrii termenului de suspendare a calitii de membru al
Uniunii.
(3) Radierea meniunii din registrul antecedentelor disciplinare se constat prin hotrre a Consiliului
director, la propunerea comisiei de etic i disciplin i se comunic persoanei sancionate de ctre
secretariatul Consiliului director.
CAPITOLUL IV
Dispoziii tranzitorii i finale
Art. 29. Cnd persoana cercetat disciplinar este un membru corporativ, toate actele de procedur
vor fi ndeplinite fa de reprezentantul legal al acesteia.
Art. 30. Registrele i documentele Comisiei de etic i disciplin, inclusiv dosarele disciplinare, se
pstreaz n arhiva Uniunii timp de cinci ani.
Art. 31. Prevederile prezentului regulament se aplic numai faptelor svrite de membrii Uniunii
dup data intrrii sale n vigoare.
Art. 32. Prevederile prezentului regulament se completeaz cu prevederile Ordonanei, ale
Regulamentului de organizare i funcionare a Uniunii, ale codului de etic al profesiei i ale celorlalte
acte de interes general ale Uniunii sau ale organelor sale de conducere.
Art. 33. Anexele la prezentul regulament pot fi modificate prin hotrrea Consiliului director al
Uniunii.

UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 81

Anexa nr. 1

Angajamentul de confidenialitate al membrilor Comisiei de etic i disciplin

UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA
COMISIA DE ETIC I DISCIPLIN

ANGAJAMENT DE CONFIDENIALITATE
Subsemnatul/subsemnata ____________________________, avnd calitatea de membru
titular / supleant al Comisiei de etic i disciplin ales de Conferina naional a
Uniunii din data de ________, m oblig prin semnarea prezentului angajament ca, pe
toat durata mandatului meu i dup ncetarea acestuia, s pstrez confidenialitatea
cu privire la toate informaiile pe care urmeaz s le obin sau s le furnizez n
considerarea calitii mele de membru i s nu divulg nici unui ter informaiile
astfel obinute, cu excepia celor care au devenit publice fr culpa mea.
Sunt de acord prin semnarea prezentului angajament s pstrez confidenialitatea n
special n ceea ce privete identitatea membrilor Uniunii cercetai disciplinar,
identitatea persoanelor care au formulat sesizri, faptele cercetate i probele
existente, identitatea membrului Comisiei de etic i disciplin desemnat raportor
responsabil n cauza disciplinar i propunerea Comisiei de etic i disciplin
privind soluionarea cauzei disciplinare.
Sunt de acord c pe durata mandatului meu i dup ncetarea acestuia nu am dreptul s
copiez, s multiplic, s distribui sau s dezvlui n nici un fel, total sau parial,
nici unei alte persoane, companii, corporaii sau entiti, nici una din informaiile
confideniale obinute sau furnizate n cadrul Comisiei de etic i disciplin a
Uniunii.
neleg i declar c sunt de acord prin semnarea prezentului angajament c
nerespectarea obligaiei mele de confidenialitate constatat potrivit procedurii
adoptate de Consiliul director atrage revocarea mea din calitatea de membru i
angajarea rspunderii mele fa de Uniune pentru actele i faptele prejudiciabile
intenionate.
Localitatea ____________
Data ____________
Numele i prenumele ____________
Membru titular / supleant al Comisiei de etic i disciplin
Semntura __________


UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 82

Anexa nr. 2
Angajamentul de confidenialitate al membrilor secretariatului Comisiei de etic i disciplin


UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA
COMISIA DE ETIC I DISCIPLIN

ANGAJAMENT DE CONFIDENIALITATE

Subsemnatul/subsemnata ____________________________, avnd funcia de secretar al
Comisiei de etic i disciplin, desemnat la data de _______, m oblig prin semnarea
prezentului angajament ca, pe toat durata funcionrii pe postul meu i dup
ncetarea acestuia, s pstrez confidenialitatea cu privire la toate informaiile pe
care urmeaz s le obin sau s le furnizez n considerarea postului meu i s nu
divulg nici unui ter informaiile astfel obinute cu excepia celor care au devenit
publice fr culpa mea.
Sunt de acord prin semnarea prezentului angajament s pstrez confidenialitatea n
special n ceea ce privete identitatea membrilor Uniunii cercetai disciplinar,
identitatea persoanelor care au formulat sesizri, faptele cercetate i probele
existente, identitatea membrului Comisiei de etic i disciplin desemnat raportor
responsabil n cauza disciplinar i propunerea Comisiei de etic i disciplin
privind soluionarea cauzei disciplinare.
Sunt de acord c pe durata funciei mele i dup ncetarea acesteia nu am dreptul s
copiez, s multiplic, s distribui sau s dezvlui n nici un fel, total sau parial,
nici unei alte persoane, companii, corporaii sau entiti, nici una din informaiile
confideniale obinute sau furnizate n cadrul Comisiei de etic i disciplin a
Uniunii.
neleg i declar c sunt de acord prin semnarea prezentului angajament c
nerespectarea obligaiei mele de confidenialitate,constatat potrivit procedurii
adoptate de Consiliul director, atrage eliberarea mea din funcie i angajarea
rspunderii mele fa de Uniune pentru actele i faptele prejudiciabile intenionate.
Localitatea ____________
Data ____________
Numele i prenumele ____________
Membru / Secretar al Comisiei de etic i disciplin
Semntura __________


UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 83

Anexa nr. 3

Registrul de eviden a sesizrilor Comisiei de etic i disciplin

Nr.
crt

Nr. i data
intrrii n
registratur
Comisiei de
etic i
disciplin

Persoana care formuleaz
sesizarea


Persoana mpotriva creia se ndreapt sesizarea



Observaii

Numele i
prenumele/
denumirea

Domiciliu/
Sediu
Date de
identificare
Numele i
prenumele
/
denumirea

Domiciliu/
Sediu
Numrul
legitimaiei/
autorizaiei
Tip
membru
Specializare
1. xxx/zz/ll/aaaa
2.






Anexa nr. 4

Registrul hotrrilor Comisiei de etic i disciplin

Nr.
hotrrii
Data
hotrrii

Nr. dosar
disciplinar
Persoan
cercetat
disciplinar
Raportor
(propunere:
clasare/
sancionare/
nesancionare)
Propuneri
hotrte
(clasare/
sancionare/
nesancionare/
altele)
Membri
prezeni
Membri
abseni
Voturi
1 zz/ll/aaaa x/aaaa







UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 84

Anexa nr. 5
Registrul deciziilor Consiliului director privind soluionarea procedurii disciplinare

Nr.
crt
Nr. i
data
deciziei
Nr. dosar
disciplinar
Persoan
cercetat
disciplinar
Raportor
(propunere:
clasare/
sancionare/
nesancionare)
Soluia
propus de
Comisia de
etic i
disciplin
(clasare/
sancionare/
nesancionare/
altele)
Soluia decis
(clasare/
sancionare/
nesancionare/
altele)
Abatere/
sanciune
(dac este
cazul)

Membri
prezeni
Membri
abseni
V
o
t
u
r
i
1 Xx/zz/ll/
aaaa
x/aaaa Art.12 al.1
lit.() ROF
Uniune/
Art.26
lit.() OG
24/ 2011







Anexa nr. 6
Registrul antecedentelor disciplinare ale membrilor Uniunii

Nume/denumire membru Uniune, domiciliu/sediu, date de identificare, nr. legitimaie/autorizaie
Nr.
crt.
Nr. dosar
disciplinar
Nr. i dat
decizie de
sancionare
Abatere
reinut
Sanciune
aplicat
Ci de atac
exercitate
(DA/NU)
Instan/nr. dosar
instan/nr. i dat
hotrre/soluie
(respinge/admite
contestaia)
1 xx/zz/ll/aaaa x/aaaa Art.12 al.1
lit.() ROF
Uniune
Art.26
lit.()
OG 24/2011







UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 85

Anexa nr. 7
Model de sesizare a Comisiei de etic i disciplin
Ctre
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA
COMISIA DE ETIC I DISCIPLIN
Bucureti, str. Scrltescu, nr. 7, sector 1, cod potal 011158
Tel: 021.3156564 / Fax: 021.3111340

FI DE SESIZARE
A. DATELE PERSOANEI CARE FORMULEAZ SESIZAREA
Subsemnatul/subsemnata____________________________________, domiciliat() n municipiul/oraul/comuna
________________________ str. _________________________ nr.____ bl._____ sc._____ et.___ ap.___,
sector___, judeul ____________, identificat prin CNP_________________________ i CI seria ___ nr.
_________ eliberat de ____________________ la data de ____________________, personal/ prin mandatar
__________________________________ conform mputernicirii anexate, telefon __________________ e-
mail____________________________________ sau, dup caz,
Subscrisa_____________________________________________, cu sediul social n municipiul/oraul/comuna
________________________ str. _________________________ nr.____ bl._____ sc._____ et.___ ap.___,
sector___, judeul ____________, nregistrat la Registrul Comerului sub nr. J__/____/_____ avnd CUI
______________________________, telefon ___________________________ e-mail____________________________
reprezentat prin _____________________________ identificat() prin CNP_________________________ i CI
seria ___ nr. _________ eliberat de ____________________ la data de _____________, n calitate de
___________, personal/ prin mandatar __________________________________ conform mputernicirii anexate,
doresc s formulez prezenta sesizare privind posibila svrire a unei abateri disciplinare de ctre:
B. DATELE EVALUATORULUI AUTORIZAT A CRUI FAPT ESTE SESIZAT
Numele______________________________________________________, domiciliat n municipiul/oraul/comuna
__________________________, str._______________, nr.__, bl.__, sc.__, et.___, ap.__, sector _,
judeul____________, identificat prin CNP _________________ i CI seria __ nr. _______ eliberat de
_________________ la data de_______, membru stagiar / membru titular / membru acreditat / membru inactiv /
membru de onoare al Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, posesorul/posesoare a
legitimaiei de membru nr. ___________________, avnd specializarea ____________________________________
telefon ________________________________ e-mail_____________________________, sau, dup caz
Denumirea________________________________________, cu sediul social n municipiul/oraul, comuna
_________________________, str._______________________, nr.__, bl.__, sc.__, at.___, ap.__, sector__,
judeul_____________, identificat prin CNP ____________________ i CI seria __ nr.________,
posesor/posesoare a autorizaiei nr. ___________________avnd specializarea
_________________________________________________telefon _______________________________________ e-
mail____________________________________
C. DATA SVRIRII FAPTEI
__________________________
D. TIPUL ACTIVITII DE EVALUARE N LEGTUR CU CARE A FOST SVRIT FAPTA (v rugm s bifai)
evaluare de bunuri imobile
evaluare de ntreprinderi
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 86

evaluare de bunuri mobile
evaluare de aciuni i alte instrumente financiare
evaluare de fond de comer i alte active necorporale
E. DESCRIEREA FAPTEI CE FORMEAZ OBIECTUL SESIZRII
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________
F. DOVEZILE PE CARE SE SPRIJIN SESIZAREA
n sprijinul sesizrii pe care o formulez, neleg s indic i s anexez urmtoarele dovezi:
a) raportul de evaluare _________________________________________
b) ______________________________________________________________
c) ____________________________________________________________
d) ____________________________________________________________
e) ______________________________________________________________
Solicit declanarea procedurii disciplinare mpotriva persoanei artat la pct. B de mai sus i cercetarea
faptei ce face obiectul prezentei sesizri, astfel cum a fost descrisa la pct. E de mai sus.
Va rog sa mi comunicai rspunsul dvs. la adresa _____________________________________ sau prin e-mail la
adresa ________________________.

Data _________________
Semntura
_______________


UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 87

Anexa nr. 8

Declaraia persoanelor care cerceteaz i/sau soluioneaz aciunea disciplinar
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA
CONSILIUL DIRECTOR

DECLARAIE
Subsemnatul__________________________, avnd calitatea de membru al Consiliului director al Uniunii
Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, n legtur cu cauza ce face obiectul dosarului de
cercetare disciplinar nr.______ din data de _______________ avnd ca obiect cercetarea disciplinar
declanat de Comisia de etic i disciplin a Uniunii n baza sesizrii nr. ______________________ din
data de _________________ formulat de ________________________________________________ cu privire la
fapta constnd n ____________________________________________________________________________ pretins a
fi svrit de domnul/doamna/S.C. ____________________________ evaluator autorizat, cunoscnd prevederile
art. 292 din Codul penal, declar pe proprie rspundere urmtoarele:
nu sunt so, rud sau afin pn la gradul trei inclusiv cu nici una din prile implicate n cauza
disciplinar ce formeaz obiectul dosarului nr. ____/_________;
nu m aflu n nici o situaie de incompatibilitate sau conflict de interese; sau
sunt so, rud sau afin pn la gradul trei inclusiv cu una din prile implicate n cauza disciplinar
ce formeaz obiectul dosarului nr. ____/_________, respectiv cu _______________________;
m aflu n urmtoarea situaie fa de cauza disciplinar ce formeaz obiectul dosarului nr.
_____/_______:
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________
Aceasta este declaraia mea pe care o dau i o susin ca fiind conform cu realitatea, dup toate
cunotinele mele.
Data___________________________
Numele i prenumele
Membru al Consiliului director
Semntura
___________________



UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 88

UNIUNII NAIONALE A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

HOTRREA nr. 3 din 19.05/2012,
privind aprobarea standardelor de evaluare obligatorii pentru membrii
Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia
Publicat n Monitorul Oficial, Partea I, nr. 369/31.05.2012

n temeiul art. 7 alin (3) lit. j) din Ordonana Guvernului nr. 24/2011 privind unele msuri n
domeniul evalurii bunurilor,
Conferina Naional a Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia adopt
prezenta hotrre.
Art. 1. Se aprob urmtoarele standarde de evaluare:
a) Standardele Internaionale de Evaluare IVS (International Valuation Standards) ediia 2011,
traduse n limba romn de IROVAL - SRL;
b.1) Ghidurile de evaluare (GE), care cuprind;
(i) Ghidul de evaluare GE 1 Verificarea evalurilor;
(ii) Ghidul de evaluare GE 2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri;
(iii) Ghidul de evaluare GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv;
(iv) Ghidul de evaluare GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor periculoase i toxice
n evaluare;
b.2) Ghidurile metodologice de evaluare (GME), care cuprind:
(v) Ghidul metodologic de evaluare GME 1 Evaluarea terenului;
(vi) Ghidul metodologic de evaluare GME 2 Evaluare pentru garantarea mprumutului;
b.3) Glosarul IVS 2011;
b.4) Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS 2011.
Art. 2. Standardele de evaluare prevzute la art. 1 sunt obligatorii pentru membrii Uniunii Naionale a
Evaluatorilor Autorizai din Romnia, n cadrul activitii de evaluare.
Art. 3. Prezenta hotrre se public n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.

Preedintele Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia,
Marian Petre
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA


Bazele evalurii 89

UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

HOTRREA nr. 4 din 19.05.2012,
pentru aprobarea Regulamentului de Organizare i Funcionare a filialelor Uniunii
Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia
Publicat n Monitorul Oficial, Partea I, nr. 375, din 1/06/2012


n temeiul art. 7 alin. (3) lit. h) din Ordonana Guvernului nr. 24/2011 privind unele msuri n
domeniul evalurii bunurilor i al art. 8 alin. (1) din Regulamentul de organizare i funcionare a
Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr.
353/2012,
Conferina Naional a Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia adopt prezenta
hotrre.
Art. 1.. Se aprob Regulamentul de organizare i funcionare a filialelor Uniunii Naionale a
Evaluatorilor Autorizai, prevzut n anexa care face parte integrant din prezenta hotrre.
Art. 2. Prezenta hotrre se public n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.

Preedintele Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia
Marian Petre


ANEX
REGULAMENT
de organizare i funcionare a filialelor
Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia

Art. 1. Filialele Uniunii sunt nfiinate prin hotrre a Conferinei naionale, la propunerea
Consiliului director.
Art. 2. Filialele pot fi organizate n fiecare jude i n municipiul Bucureti sau pot fi constituite
filiale care cuprind membri din mai multe judee.
Art. 3. Patrimoniul filialei se constituie pe baza sumelor alocate din bugetul Uniunii care sunt
aprobate de ctre Consiliul director.
Art. 4. Filiala are urmtoarele atribuii:
a. asigur promovarea pe plan local a standardelor de evaluare obligatorii pentru membrii
Uniunii, a principiilor, metodelor i tehnicilor de evaluare;
b. contribuie la strngerea legturilor dintre Uniune i membrii si, prin facilitarea accesului
direct al acestora la sursele de informare i documentare puse la dispoziie de ctre Uniune,
precum i prin alte mijloace;
Art. 5. Organele de conducere ale filialei sunt: Adunarea general a filialei, Consiliul filialei i
preedintele filialei.
Art. 6. (1) Adunarea general a filialei este format din membrii titulari ai Uniunii care au
domiciliul n circumscripia teritorial a filialei, respectiv pe raza judeelor n care se organizeaz i
funcioneaz filiala sau pe raza municipiului Bucureti, dup caz.
(2) Adunarea general a filialei se ntrunete o dat pe an sau ori de cte ori este nevoie, la
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 90

convocarea consiliului filialei. Termenul de reunire al Adunrii generale nu poate fi stabilit mai devreme
de 30 de zile de la data publicrii convocrii ntr-un ziar de rspndire naional. Dac la prima convocare
Adunarea general nu poate fi inut din cauza lipsei cvorumului, a doua convocare se poate fixa dup
minim o or de la data primei convocri.
(3) Pentru validitatea deliberrilor Adunrii generale a filialei, la prima convocare, este necesar
prezena a jumtate plus unu din numrul evaluatorilor autorizai cu drept de vot din cadrul filialei, iar
hotrrile se adopt cu votul majoritii membrilor prezeni.
(4) La a doua convocare, Adunarea general a filialei poate s delibereze oricare ar fi numrul celor
prezeni, iar hotrrile se adopt cu votul majoritii participanilor.
(5) Adunarea general a filialei este condus de Preedintele filialei sau, n lipsa acestuia, de
Vicepreedinte.
Art. 7. (1) La Adunarea general a filialei particip un reprezentant al Consiliului director al
Uniunii, nominalizat de ctre acesta.
(2) Reprezentantul Consiliului director la Adunarea general a filialei nu poate face parte din
Consiliul filialei i nu are drept de vot.
Art. 8. Fiecare participant la Adunarea general a filialei are dreptul la un vot.
Art. 9. Adunarea general are urmtoarele atribuii:
a) alege i revoc membrii Consiliul filialei, cu respectarea prevederilor art. 13;
b) alege delegaii care vor reprezenta filiala la Conferina Naional a Uniunii;
c) aprob raportul de activitate al Consiliului filialei;
d) aproba organigrama filialei;
e) supune aprobrii nfiinarea de subuniti fr personalitate juridic n judeele componente
f) ndeplinete orice alte atribuii stabilite de Conferina Naional a Uniunii.
Art. 10. Adunrile generale ale filialelor n care sunt alese Consiliile filialelor i sunt desemnai
delegaii la Conferina Naional a Uniunii vor avea loc cu cel mult dou luni nainte datei Conferinei
Naionale a Uniunii care alege membrii Consiliului director.
Art. 11. Consiliul filialei este compus din nou membri i are urmtoarea structur:
a) Preedintele filialei;
b) Vicepreedintele filialei, care este viitorul preedinte al filialei;
c) Fostul preedinte al filialei, imediat anterior preedintelui filialei;
d) Ali ase membri.
Art. 12. Mandatul membrilor Consiliului filialei este de doi ani cu ncepere de la data Adunrii
generale a filialei n care acetia au fost alei.
Art. 13. n cazul n care o filial se constituie din membri titulari ai Uniunii cu domicilii n judee
diferite, Consiliul filialei respective va cuprinde cel puin un reprezentant din fiecare jude.
Art. 14. Consiliul filialei are urmtoarele atribuii:
a) propune Consiliului director programul anual de pregtire continu a membrilor Uniunii din
raza filialei;
b) propune Consiliului director programul anual de desfurare a manifestrilor profesionale din
raza filialei, cum ar fi consftuiri, conferine, colocvii sau altele asemenea;
c) desemneaz persoane din cadrul filialei care s fac parte din grupurile de lucru nfiinate de
ctre Consiliul director i din comisiile Uniunii, la solicitarea Consiliului director;
d) propune spre aprobare Consiliului director bugetul filialei, execuia bugetar i situaiile
financiare ale filialei;
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

Bazele evalurii 94

e) aduce la ndeplinire hotrrile Conferinei naionale i ale Consiliului director referitoare la
activitatea filialei;
f) prezint Adunrii generale a filialei raportul de activitate al Consiliului filialei.
Art. 15. O persoan poate fi aleas membru al Consiliului filialei pentru cel mult dou mandate
consecutive.
Art. 16. (1) Mandatul de membru al primului Consiliu al filialei nceteaz la data urmtoarei
Adunri generale de alegeri din filial, care precede Conferina naional de alegeri a Consiliului director
al Uniunii.
(2) Dac durata mandatului de membru n primul Consiliu al filialei este mai mic de 18 luni, atunci
acest mandat nu se ia n considerare la calcularea celor dou mandate prevzute la art. 15.
Art. 17 Membrii Consiliului filialei particip de drept la Conferina Naional.
Art. 18 (1) Membrii Consiliului filialei sunt alei dintre participanii cu drept de vot la Adunarea
general a filialei, care candideaz separat pe fiecare funcie, cu excepia funciei de preedinte al filialei.
Funcia de preedinte al filialei este ocupat de vicepreedintele n exerciiu, la 2 ani de la alegerea sa n
aceast din urm funcie. n sensul prezentului regulament, fostul preedinte al filialei este preedintele
filialei care i-a ncheiat mandatul.
(2) Membrii Consiliului filialei nu i pot exercita drepturile i atribuiile prin reprezentare.
Art. 19. La prima Adunare general de alegeri n filiale se alege att preedintele ct i
vicepreedintele filialei.
Art. 20. Membrii Consiliului filialei i delegaii filialei la Conferina naional sunt alei n
conformitate cu Procedura de alegeri aprobat prin hotrre a Consiliului director.
Art. 21. Funcia de Preedinte al filialei va fi ocupat de Vicepreedintele filialei, la doi ani de la
alegerea sa n aceast din urm funcie.
Art. 22. Persoana care a exercitat funcia de Preedinte al filialei nu mai poate candida pentru un
nou mandat de Vicepreedinte al filialei dect dup expirarea unei perioade de 2 ani de la ncheierea
mandatului.
Art. 23. Preedintele filialei are urmtoarele atribuii:
a) semneaz situaiile financiare ale filialei, angajeaz patrimonial filiala i rspunde de execuia
bugetului de venituri i cheltuieli al filialei;
b) conduce lucrrile Adunrii generale a filialei i lucrrile Consiliului filialei;
c) reprezint filiala n relaiile cu Uniunea i cu terii.
Art. 24. La stabilirea numrului de reprezentani ai fiecrei filiale la Conferina naional se ia n
considerare numrul total al membrilor titulari ai Uniunii care au domiciliul n circumscripia teritorial a
filialei respective, fr a se lua n calcul membrii Consiliului director n exerciiu si fotii preedini, iar
pentru numrul astfel rezultat se desemneaz cte un reprezentant la 20 de membri titulari.
Art. 25. Nu pot fi desemnai reprezentani la Conferina naional sau membri ai organelor de
conducere ale filialei i nu au drept de vot, evaluatorii autorizai a cror calitate de membru titular al
Uniunii este suspendat la data Adunrii generale a filialei sau membrii stagiari, membrii inactivi i
membrii de onoare.
Art. 26. Situaiile financiare ale filialei sunt auditate de ctre auditorul financiar care auditeaz i
situaiile financiare ale Uniunii.
Art. 27. Prima Adunare generala a filialei este convocat de Consiliul director al Uniunii n termen
de cel mult dou luni de la data nfiinrii filialei. n cadrul acesteia se alege primul Consiliu al filialei i
delegaii la prima Conferin Naional care va avea loc dup nfiinarea filialei.


Bibliografie


IVSC, Standardele Internaionale de Evaluare 2011, editura ANEVAR,
2011;
Ghiduri de evaluare. Ghiduri metodologice de evaluare 2012, editura
ANEVAR, 2012;
Ordinul MFP nr. 3055/2009 pentru aprobarea reglementrilor contabile
conforme cu directivele europene. Monitorul Oficial al Romniei nr. 766 bis,
din 10.11.2009;
Noul Cod Civil Romn din 17.07.2009. Republicat n Monitorul Oficial al
Romniei, Partea I, nr. 505, din 15.07.2011.