Apostila de Engenharia de Avaliações

Engenharia de Avaliaes
Rio de Janeiro
CREA-RJ & UFF
ndice
Mercado de Engenharia de Avaliaes Referncias Normativas Atividades Bsicas Mtodos de Avaliao
Procedimentos Especiais
Anexos
Uso Restrito Confidencial
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Mercado de Engenharia de Avaliao
H diversas oportunidades para o engenheiro avaliador, apesar da demanda por este tipo de profissional j ter sido bem maior que atual, especialmente, durante o perodo de inflao.
OPORTUNIDADES DE TRABALHO Processos na Vara Cvel e Vara de Famlia Atuao como Perito e/ou Assistente Tcnico Importante a busca por relacionamento com Juizes e Auxiliares da justia; Advogados; Empresas e Instituies com ativos fixos
Comarcas localizadas em regio com valorizao imobiliria

A Caixa Econmica Federal contrata prestadores de servio para realizar avaliaes de imveis utilizando inferncia estatstica. O credenciamento funciona atravs de edital;
O Ministrio Pblico XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Ver oficio entregue pelo aluno;

Avaliaes Extra-Judiciais para Instituies, Empresas de Auditoria, Escritrios Tributrios, Construtoras, Bancos, etc.....;
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Anexos
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Referncias Normativas
A NBR-14653, elaborada pela ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas, define procedimentos, conceitos, mtodos e padres aceitos para elaborao de engenharia de avaliaes.
CONSIDERAES INICIAIS Substitui a antiga NB-502. Maior detalhamento dos conceitos e procedimentos avaliatrios, com a separao dos mtodos e a determinao do modo de executar os clculos em cada mtodo; Recomenda-se a sua aplicao em todas as manifestaes escritas, vinculadas Engenharia de Avaliaes, que so de responsabilidade e da competncia exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo CREA, em
consonncia coma Lei Federal 5194 de 24/12/66, com as resolues n. 205, 1010 e
345 do CONFEA e com a ABNT NBR 14.653; Normas complementares atualizadas do IEL e IBAPE podem e devem ser utilizadas, pois so baseadas na NBR 14653 e possuem caractersticas,
parmetros, ndices e limites regionais definidos por experts;
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A NBR-14653 est dividida em sete partes:
1 parte: Procedimentos Gerais Avaliao de Bens (2001) 2 parte: Imveis Urbanos (2004) 3 parte: Imveis Rurais, Culturas Agrcolas e Semoventes (2004) 4 parte: Empreendimentos (2002) 5 parte: Mquinas, Equipamentos, Instalaes e Bens Industriais em Geral (2005) 6 parte: Recursos Naturais e Ambientais 7 parte: Patrimnios Histricos
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Alm da NBR 14653 citada, seguem as principais referncias normativas:

OUTRAS REFERNCIAS NORMATIVAS ABNT NBR 12721:2004 - Avaliao de custos unitrios de construo para incorporao imobiliria e outras disposies para condomnios e edifcios Resoluo do CONMETRO n. 12, 12/10/88 - Quadro geral de unidades de medida Leis Federais n. 6766/79 e 9785/99, que dispe sobre o parcelamento do solo urbano Lei Federal n. 8245/91, que dispe sobre locaes de imveis urbanos Decreto Lei n. 9760/46, que dispe sobre os terrenos de marinha
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Anexos
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Atividades Bsicas
Algumas atividades bsicas devem ser realizadas pelo profissional, em todo e qualquer mtodo de avaliao, para caracterizar o seu trabalho como Laudo, pela NBR-14653 da ABNT.
1 - ATIVIDADES PRELIMINARES
Identificao do bem que ser objeto da avaliao;

Caracterizao da sua finalidade: compra, venda, desapropriao, doao, alienao, permuta, garantia, fins contbeis, segura, arrematao, adjudicao e outros;
Definio do objetivo da avaliao: valor de mercado, locao, custo de reedio, valor

residual, outros; Necessidade ou no de verificao de medidas (imveis);
Necessidade ou no de verificao de nus, gravames e titularidade;

Ateno para prazo limite para apresentao do laudo; Composio da equipe: em diversos momentos trata-se de matria MULTI-DISCIPLINAR
(citar exemplos de complexo industrial, fazendas)

Uso Restrito Confidencial 9
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Atividades Bsicas
Rotineiramente, a averiguao da situao dominial no faz parte do escopo da avaliao, porm cabe ao avaliador solicitar o fornecimento da documentao disponvel relativa ao bem.
2 ANLISE DOCUMENTAO Documentao relativa aos bens Imveis: Certido recente do Registro Geral de Imveis. Ateno para
existncia de clusulas restritivas de uso;

Recomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restries ou regulamentos aplicveis, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos ou outros que possam influenciar no valor do bem. Eventuais incoerncias ou insuficincias, convm informar e explicitar a circunstncia no laudo, bem como os pressupostos assumidos em funo dessas condies.
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Atividades Bsicas
Rotineiramente, a averiguao da situao dominial no faz parte do escopo da avaliao, porm cabe ao avaliador solicitar o fornecimento da documentao disponvel relativa ao bem.
2 ANLISE DOCUMENTAO - continuao Documentao relativa aos bens Mquinas e Equipamentos: manuais, desenhos esquemticos e documentao de
origem, guias de importao.

Unidades industriais: plantas, layout, fluxogramas, inventrio tcnico disponvel, escrituras e documentos dominiais.
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Atividades Bsicas
imprescindvel a vistoria do bem avaliando para registrar suas caractersticas fsicas e outros aspectos relevantes formao do seu valor.
3 - VISTORIA / INSPEO / EXAME vistoriar o bem a ser avaliado, fazendo fotos externas e internas; tambm, se possvel e necessrio, planta, vistas e croquis. Realizar a caracterizao do bem; Terreno: Localizao, aspectos fsicos (solo, topografia, etc) , infra estrutura, utilizao atual e vocao, restries e outras situaes relevantes Construes: Padro construtivo, estado de conservao, nmero de cmodos ou partes, qualidade de construo, idade do imvel e seu estado de conservao. Regio: Aspectos scio-econmicos, fsicos e infra estrutura urbana. Pesquisar informaes sobre o movimento de compra e venda, ou de aluguis, para saber qual a base de preos; A vistoria (de imveis) deve ser complementada com a investigao da vizinhana e da adequao do bem ao segmento de mercado com identificao de circunstncia atpicas, desvalorizantes ou valorizantes; Verificar todos os dados essenciais formao do preo de imveis daquele local. Se rural, a vocao agrria da regio e a distncia aos grandes centros consumidores;
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Atividades Bsicas
imprescindvel a vistoria do bem avaliando para registrar suas caractersticas fsicas e outros aspectos relevantes formao do seu valor.
3 - VISTORIA - continuao Diagnstico de Mercado: Deve-se proceder anlise sucinta do comportamento do segmento de mercado ao qual pertence o imvel em avaliao, resumindo a situao constatada quanto a liquidez deste bem. Vistoria por Amostragem - Na avaliao de conjunto de unidade autnomas padronizadas, permitida vistoria interna por amostragem aleatria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, de um percentual mnimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia; Avaliao em Massa - Nas avaliaes em Massa imprescindvel que o avaliador conhea a regio. Sob sua responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados para vistorias;
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Planta de valores
DEFINIES
Representao grfica ou listagem dos valores genricos de metro quadrado de terreno ou do imvel numa mesma data. Caber Municipalidade estabelecer, dentre outros, o valor de cada V0.
V0 = 1 metro de testada do lote padro com profundidade de 36m (RJ) ou 25m (Niteri).
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Avaliao de terrenos urbanos
Frmula de HARPER-BERRINI Quando P < 0,5 N Sendo: P = profundidade efetiva do terreno N = profundidade padro Vt = V0 X T X (P/Pe)1/2
Onde, Vt = valor do terreno V0 = preo unitrio T = testada P = profundidade efetiva do terreno Pe = profundidade equivalente = rea/Testada
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JERRET
Frmula de HARPER-BERRINI Vt = V0 X (A.T/N)1/2 Quando 0,5N P 2N Onde, Vt = valor do terreno V0 = preo unitrio A = rea T = testada N = profundidade padro
P = profundidade efetiva do terreno
Para terrenos de grande profundidade, quando P2N (Jerret):
Vt = 6V0 X (T X Pe)/(Pe+5N)
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EXEMPLO ILUSTRATIVO 3 - VISTORIA complementao com fotos e mapas.
Atividades Bsicas
Imvel Avaliando
Loteamento xxxxxxx
Faixa de Servido, objeto desta lide
Alm de mquina fotogrfica, de preferncia digital, o Engenheiro Avaliador, nos dias atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e Instrumentos de Topografia.
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Mercado de Engenharia de Avaliaes Referncias Normativas Atividades Bsicas Mtodos de Avaliao Mtodo Comparativo Mtodo de Custo
Mtodo Evolutivo
Mtodo Involutivo Conjugao de Mtodos
Anexos
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Mtodos de Avaliao de Imveis
As metodologias aplicveis avaliao de bens dependem basicamente:

CARACTERSTICAS GERAIS Caractersticas do bem avaliado MTODOS Mtodo Comparativo Mtodo de Custo Mtodo Evolutivo Mtodo Involutivo
Finalidade da avaliao
Disponibilidade e qualidade de informaes colhidas no mercado Prazo para sua execuo
Mtodo de Capitalizao da Renda

Avaliao utilizando critrio residual Conjuno de Mtodos
Deve-se optar pela metodologia mais

adequada finalidade da avaliao. Item 8.1.3 da Norma 14-653-2: Mtodos utilizados no detalhados nesta Norma devem ser descritos e fundamentados no trabalho.
CREA-RJ & UFF Mercado de Engenharia de Avaliaes Referncias Normativas
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Atividades Bsicas
Valor de Mercado Mtodos de Avaliao Mtodo Comparativo Tratamento por Fatores Inferncia Estatstica Mtodo de Custo Mtodo Evolutivo Mtodo Involutivo Outros Mtodos
Anexos
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Mtodo Comparativo de Dados de Mercado
O mtodo comparativo o mais exato e importante. Nada melhor do que consultar o prprio mercado local para saber quanto vale o que estamos estudando.
FASES - METODOLOGIA
RESULTADO VISTORIA
COLETA DE DADOS (Amostras)
TRATAMENTO POR FATORES TRATAMENTO INFERENCIAL
Planejamento da pesquisa Levantamento dos dados Verificao dos dados amostrais
Se tivermos poucos elementos devemos trabalhar com a Estatstica clssica, mediante tratamento por fatores. Porm, se tivermos muitos dados amostrais, ou um banco de dados, podemos trabalhar com a estatstica inferencial, notadamente com modelos de regresso linear.
A Formao de uma Amostra de qualidade, com imveis semelhantes e com fontes para confirmao das informaes prestadas, a chave para uma boa avaliao como veremos a seguir
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COLETA DE DADOS
TRATAMENTO POR FATORES
Informaes sobre a Amostra.

Curva de Gauss
Quant.
R$ / m2
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Identificao das variveis do modelo
Varivel Dependente Para a sua correta identificao necessria uma investigao no mercado em relao sua conduta e s formas de expresso de preo (preo total ou unitrio, moeda, forma de pagto.).
Variveis Independentes Referem-se s caractersticas fsicas (rea, frente), de localizao (bairro, logradouro) e econmicas (oferta, condio do negcio poca).
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COLETA DE DADOS
No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende a composio de uma amostra representativa de dados de mercado de imveis com caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda a evidncia disponvel.
caracterizao e
Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes para explicar a formao de valor e estabelecidas as supostas relaes entre si e com a varivel dependente.
delimitao do
mercado em anlise.
A estratgia de pesquisa refere-se abrangncia da amostragem e s tcnicas a serem utilizadas na coleta e anlise dos dados, como a seleo e abordagem de fontes de informao, bem como a escolha do tipo de anlise (quantitativa ou qualitativa) e a elaborao dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros).
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COLETA DE DADOS
...planejamento de uma pesquisa (continuao)

Exemplo Ilustrativo
ESTRUTURA DA PESQUISA VARIVEIS RELEVANTES
Fator Oferta Fator Localizao

DELIMITAO DO MERCADO
Fator Topografia Fator Frente x Fundos Fator Benfeitorias
Transaes comerciais em XXXX de lotes de aproximadamente 200 m2, residenciais e comerciais
ESTRUTURA DA PESQUISA
Fontes de informao: fontes particulares e empresas que comercializam lotes na regio Visita aos locais para verificao de todas as ofertas e caractersticas fsicas Abordagem: interesse em comprar Anlise Qualitativa
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COLETA DE DADOS
Imveis semelhantes so aqueles com diversas caractersticas parecidas: tamanho, uso, n. cmodos, idade, padro construtivo, localizao e padro-scio econmico.
AMOSTRA - ASPECTOS IMPORTANTES
Analise do nmero de dados disponveis no mercado que podemos utilizar;
Coleta informaes e fonte de cada elemento: endereo completo, caractersticas principais,

preo, condies e rea construda de cada imvel, fonte de informao, foto frontal (se possvel), tempo de exposio no mercado;
Ns, profissionais de engenharia de avaliaes temos de entender de Estatstica, sim, porm,

na verdade, ns somos AMOSTRISTAS. Isto , nos somos tcnicos especializados em encontrar os dados amostrais mais perfeitos para o caso em exame, e no um tcnico de apurao de tendncias de preos ou avaliaes de potenciais de mercado, trabalho melhor realizado por estatsticos;
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COLETA DE DADOS
Informaes sobre a Amostra.
AMOSTRA - ASPECTOS IMPORTANTES Tambm importante que os valores coletados sejam prximos data de referncia da
avaliao. (6 meses). O mercado pode no ter acompanhado a correo monetria.

Os preos de cada dado amostral devem ser divididos pela rea equivalente dos imveis, para que cada dado seja expresso em reais por metro quadrado
Valores de venda a prazo, devem ser deflacionados com os juros usuais para que
correspondam a pagamento vista (formula a seguir). Por outro lado, luvas de aluguis de lojas devem ser multiplicados pelos juros de mercado e dividido pelo nmero de meses do contrato, para termos o valor real de aluguel (formula a seguir).
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COLETA DE DADOS
FONTES:
FONTE: As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possvel.
Avaliaes extra judiciais: a necessidade de identificao das fontes deve ser objeto de
acordo entre os interessados.
No caso de avaliaes judiciais, obrigatria a identificao das fontes.
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DEFINIES
Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura do contrato de locao, a ttulo de remunerao do ponto comercial. O incremento foi calculado pela expresso: R = __________P_____________ [(1 + i) n 1] / [(1 + i) n . i ] Onde: R = incremento P = valor de luvas i = taxa de juros n = nmero de meses
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Para se obter o valor vista utiliza-se a seguinte frmula:
Vv = [e + S/n [ (1+i)n 1] / i (1+i)n] ] X P

Onde:
Vv = VALOR A VISTA e = ENTRADA S = SALDO DEVEDOR n = PERODO (MESES) I = TAXA (JUROS + CORREO) P = VALOR PAGO AO FIM DE N MESES
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COLETA DE DADOS
rea Equivalente.
AREA EQUIVALENTE
Norma 12721/04 Garagem (subsolo): 0,50 0,75 Varanda: 0,75 1,00 Terrao: 0,30 0,60 AREA CONSTRUIDA VARANDA: 2*6=12,00*2=24,00 PVTO: 10*6*=60,00*3=180,00 GARAGEM: 10*6=60,00*1=60,00 TOTAL: 264,00
AREA EQUIVALENTE VARANDA: 24,00 * 0,75 = 18,00 PVTO: 180,00 * 1,00 = 180,00 GARAGEM: 60,00 * 0,50 = 30,00 TOTAL: 228,00 10 2
VARANDA
GARAGEM
RUA
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COLETA DE DADOS
Exemplo Ilustrativo - Apresentao das Amostras.

Mapa com a localizao das amostras em relao ao imvel avaliando e fotos dos elementos da amostra so prticas recomendveis.
FOTOS e
Fichas das Amostras
Fonte: XXXXXXXx Contato: Carlos Fone:XXXXXXXXXXX rea Terreno (m2): 200 Medidas (mts): 10 x 20 Pagamento: R$ 1.400 de Sinal + 120 parcelas mensais de 90% do salrio mnimo Preo a Vista (R$): 25.238 Status: Ofertado a 2 meses. OBS.: Informaes referentes ao fatores de homogeneizao ou variveis independentes
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FATORES INF. ESTATISCA
No tratamento dos dados destacam-se as seguintes ferramentas analticas:
Tratamento por Fatores

Tambm chamada por Estatstica Clssica Amostra homognea, elementos mais semelhantes possveis ao
Inferncia Estatstica
O mais utilizado o de Regresso Linear. Amostra heterognea, porm com as variaes devidamente consideradas
avaliando
Mais usual
Muitos elementos
Avaliaes com um grande nmero de dados
O objetivo equalizar os preos unitrios de cada elemento mediante a
aplicao de fatores que diminuam as diferenas entre o imvel avaliando e

os elementos da amostra.
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FATORES INF. ESTATISCA
No tratamento dos dados destacam-se as seguintes ferramentas analticas:
Item 9.1.1.2 Norma complementar do IEL 08/2006
Na aplicao do mtodo comparativo direto para a obteno do valor
de mercado, recomendvel o tratamento por fatores em
amostras homogneas, onde so observadas as condies de

semelhana definidas na coleta de dados. Para amostras
heterogneas recomendvel a utilizao de inferncia estatstica, desde que as diferenas sejam devidamente
consideradas, inclusive quanto a eventuais interaes.
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Atividades Bsicas
Anexos
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ANEXO B Procedimentos para a utilizao de tratamento por fatores
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FATORES
A aplicao do tratamento por fatores deve refletir, em termos relativos, o comportamento de mercado, numa determinada abrangncia territorial e temporal. Os fatores mais usuais so:
FATOR OFERTA Destina-se a adequar os valores de cada imvel conforme estiver no mercado:
se com transao efetivada, e portanto com valor de mercado seguro de ser aplicado ao nosso clculo, ou, se estiver em oferta, portanto ainda no vendido ou alugado; Varivel entre 1,00, para imveis vendidos ou contratos realizados, at 0,80, aplicvel a imveis que estejam h muito tempo sendo oferecidos (mais de 4meses) sem interessado firme; Portanto, considera-se a possibilidade de estar com preo superestimado pelo proprietrio; Pode haver gradao no clculo entre estes valores mximo (0,80) e mnimo (0,95) conforme o valor se apresentar ao mercado. (parmetro IEL).
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FATOR LOCALIZAO

FATORES
Destinado a adequar as diferenas de melhor ou pior posio dos imveis da nossa amostra em relao ao endereo do imvel em avaliao. Utiliza-se como base, de modo geral, os coeficientes de plantas de valores das Prefeituras, se existentes e confiveis. Se no existirem, ou no forem confiveis, devem ser deduzidos pelo profissional, a partir dos valores unitrios coletados na nossa amostra, aps a aplicao dos outros fatores apresentados. Este fator o que maior polmica e deformaes podem causar ao clculo estatstico a ser realizado. Portanto, o fator de homogeneizao que deve ser examinado com maior ateno. Alguns casos especiais de fatores de localizao: Em lojas trreas e sobrelojas de esquina, ao endereo em si deve-se aplicar um fator adicional, usualmente de at 1,20, por causa das duas frentes do imvel Em apartamentos de fundos, aplica-se um fator de desvalorizao de 0,90, ou at maior, se os preos unitrios assim o indicarem, porm, se o apartamento de fundos d vista para a floresta e o de frente, vista para uma rua barulhenta, os fatores se invertem. Existem outros fatores possveis, e indica-se a literatura tcnica que os apresenta em profuso, alguns pouco confiveis.
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FATOR LOCALIZAO

FATORES
Destinado a adequar as diferenas de melhor ou pior posio dos imveis da nossa amostra em relao ao endereo do imvel em avaliao. Utiliza-se como base, de modo geral, os coeficientes de plantas de valores das Prefeituras, se existentes e confiveis. Se no existirem, ou no forem confiveis, devem ser deduzidos pelo profissional, a partir dos valores unitrios coletados na nossa amostra, aps a aplicao dos outros fatores apresentados. Este fator o que maior polmica e deformaes podem causar ao clculo estatstico a ser realizado. Portanto, o fator de homogeneizao que deve ser examinado com maior ateno.
ALGUNS CASOS ESPECIAIS DE FATORES DE LOCALIZAO

Em lojas trreas e sobrelojas de esquina, ao endereo em si deve-se aplicar um fator adicional, usualmente de at 1,20, por causa das duas frentes do imvel Em apartamentos de fundos, aplica-se um fator de desvalorizao de 0,90, ou at maior, se os preos unitrios assim o indicarem, porm, se o apartamento de fundos d vista para a floresta e o de frente, vista para uma rua barulhenta, os fatores se invertem. Existem outros fatores possveis, e indica-se a literatura tcnica que os apresenta em profuso, alguns pouco confiveis...
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FATOR TOPOGRAFIA

FATORES
Se tm acidentao topogrfica, podem sofrer decrscimo de at 0,30 (fator 0,70) no preo em relao ao terreno plano situado ao lado. Idem se forem passveis de alagamento e o outro no. FATOR FRENTE X FUNDOS
Se o formato for inusitado, tambm podem sofrer fatores de depreciao, sempre

calculados a na parte de rea no retangular do imvel, ou ainda, na parte mais profunda se este for muito comprido. Testadas em esquina tm acrscimo em relao ao lote comum, assim como terrenos de
pouca profundidade e com frente maior do que a usual no local.
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FATOR PADRO CONSTRUTIVO

FATORES
Destinado a adequar as diferenas de nvel construtivo dos imveis da nossa amostra ao padro do imvel em avaliao. Utiliza-se como base, de modo geral, os valores apresentados mensalmente pelo SINDUSCON-Rio (padro baixo, normal e alto, podendo interpolar) aplicado apenas parte de cada preo unitrio colhido na nossa pesquisa referente, aproximadamente, benfeitoria.
FATOR IDADE/CONSERVAO
Destinado a adequar as diferenas entre imveis mais velhos ou mais novos que o avaliando, ou ainda, se est melhor conservado ou com problemas que necessitem de reformas importantes. Usamos como base de clculo deste fator a Tabela de Ross-Heidecke, aplicada apenas parte de cada preo unitrio da nossa amostra que corresponda, aproximadamente, ao valor de construo. Em lojas trreas este fator no deve ser utilizado, posto que o mais importante o ponto comercial em si mesmo, e no a idade do imvel. No mximo, em casos de lojas que necessitem de reformas bsicas, como sanar infiltraes, deve-se estimar um pequeno percentual (at 20%) sobre o valor da benfeitoria existente no local, apenas.
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APLICAO DOS FATORES

FATORES
No caso de tratamento por fatores, os imveis devem ser da mesma regio e os demais atributos devem ter entre a metade e o dobro da do imvel avaliando; O valor homogeneizado de cada elemento, aps a aplicao do conjunto de fatores, no poder resultar aqum da metade ou alm do dobro do valor original; O conjunto de fatores aplicado amostra ser considerado homogeneizante quando, aps a aplicao dos mesmos, o coeficiente de variao da amostra diminuir; So considerados discrepantes elementos para os quais os valores unitrios, em relao ao valor mdio amostral, extrapolem a sua metade ou o dobro. Devem ser descartados caso a situao persista aps a homogeneizao;
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Os graus de fundamentao, divididos em nveis I, II e III, correspondem ao aprofundamento da pesquisa do profissional de avaliao e aos clculos.
Grau I correspondem o mnimo de 3 (trs) dados comparativos, que podem ser informados por terceiros (corretores de imveis, por exemplo), admitida a extrapolao das caractersticas fsicas alm do limite de 0,50 a 2 vezes a do imvel em avaliao, com ajuste de fatores entre os montantes de 0,50 a 1,50 para com o avaliando. Grau II correspondem no mnimo 6 (seis) dados de mercado, conferidos por profissional credenciado pelo autor do laudo com ajuste de fatores entre 0,90 e 1,10 em relao ao avaliando. J no grau III, mnimo de 12 (doze) dados de mercado, conferidos pessoalmente pelo profissional, endereo por endereo, apresentando todas as informaes a eles referentes, com fotos, sem qualquer extrapolao, e ainda por cima com ajuste de fatores entre 0,80 e 1,20 em relao ao avaliando.
Na prtica, trabalha-se mais comumente com os graus I e II de fundamentao. o suficiente, se bem adequados os elementos de clculo.
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Enquadramento segundo grau de fundamentao.
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Graus de preciso da estimativa de valor
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ANEXO B
As caractersticas quantitativas, ou expressas por variveis, do imvel avaliando, no devem ultrapassar 50% para mais ou para menos. Os fatores de homogeneizao que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores no devem ser utilizados. Para utilizao deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneizao, calculados em
relao ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 1,50. O preo homogeneizado,

resultado de todos os fatores ao preo original, deve estar contido no intervalo de 0,50 a 1,50. Aps a homogeneizao, devem ser utilizados critrios estatsticos consagrados para
eliminao de dados discrepantes (anexo B.3).

Dados utilizados de mercado com atributos semelhantes ao imvel avaliando devem ser contemporneos. Nos casos de exame de dados no contemporneos desaconselha-se a atualizao atravs de ndices econmicos. Quando a atualizao for impraticvel, s ser admitida a correo dos dados por indices resultantes de pesquisa de mercado (ver item da norma 14653-2 anexo B.2.b).
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FATORES
Homogeneizao da amostra
Exemplo Ilustrativo
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FATORES
Alguns conceitos importantes.

MDIA ARITMTICA
soma dos valores unitrios e sua diviso pela quantidade de dados.
DESVIO PADRO
a raiz quadrada da mdia dos quadrados da variao dos valores em relao mdia da amostra. Usa todos os valores e mede a variao entre eles.
o quadrado dos desvios, dividida pela quantidade

de dados menos um, se aproxima da curva de normalidade gaussiana.
COEFICIENTE DE VARIAO
o coeficiente de variao, que igual ao desvio-padro dividido pela mdia. uma medida de disperso que se presta para a comparao de distribuies diferentes. Quanto menor o seu valor, mais homognea e confivel a amostra.
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FATORES
Homogeneizao da amostra
Exemplo Ilustrativo
(S)
Conforme o exemplo, o elemento 1 est discrepante. Uma nova anlise deve ser feita
sem este elemento da amostra.

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FATORES
Tabela Chauvenet
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FATORES
O elemento da amostra de nmero 1 discrepante em relao as demais. Foi descartado e realizada uma nova anlise estatstica para as outras sete amostras.
Observa-se que: os coeficientes de variao diminuram e so coerentes para com a realidade da curva gaussiana normal; A mdia diminuiu porque o elemento descartado puxava a mesma para o alto.
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FATORES
Consideraes Gerais:
Quando o avaliador tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a
afetar o bem em avaliao ou existirem restries especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplicveis ao imvel avaliando, aos elementos amostrais ou a regio, as respectivas conseqncias devem ser explicitadas e consideradas a parte no laudo; Parmetros e limites de fatores de homogeneizao existem muitos e para vrias situaes de avaliao. Indicamos usualmente as seguintes fontes de referncia para colh-los: Norma Complementar do IBAPE-SP Norma Complementar do Instituto de Engenharia Legal para o Estado do Rio de
Janeiro
Tabelas da Lei 691/84 Cdigo Tributrio da Cidade do Rio de Janeiro, Planta de Valores desse Municpio.
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FATORES
exemplo prtico (laudo de avaliao agncia)

ndice
Atividades Bsicas
Anexos
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FATORES INF. ESTATISTICA
A inferncia estatstica tem-se firmado ao longo das dcadas mais recentes como a melhor ferramenta para analisar e compilar dados.
CONSIDERAES GERAIS
Dentre os mtodos de inferncia estatstica destacamos o de regresso linear, por ser o mais usual entre os profissionais da rea.
Detalhado na NBR-14.653 parte 2, que lhe dedica minucioso captulo e, tambm, o

Anexo A Se os dados estiverem errados, em termos de mercado, no adianta o melhor programa de computador do mundo que o clculo sai errado. A apresentao das fontes das informaes utilizadas no clculo fundamental
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Os programas de regresso linear aceitam o processamento dos dados estatsticos pelo modo categrico (os dados se ordenam entre si, pelo prprio programa) ou do modo pr ordenado (ordenadas pr definidas, no eixo dos X).
CONSIDERAES GERAIS - continuao Primeiro calculamos cada dado amostral em reais por metro quadrado Esta a varivel dependente, isto , o valor de cada imvel, que deve ser sempre decorrente das suas caractersticas. Os atributos principais (variveis independentes) tais como tipo de imvel, padro construtivo, localizao, etc., so importantes de serem apreciados no clculo,
assim como as variveis dicotmicas, tipo venda/oferta. O profissional dever

alimentar o programa de seu computador com estas variveis A NBR-14.653 determina a trabalhar com eles do modo comum, visto que a transformao dos dados busca apenas adequ-los normalidade da curva gaussiana.
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Com os valores unitrios em mos, vamos passar para a alimentao do programa de regresso linear.
REGRESSO LINEAR Os dados so aplicados a um quadrante de clculo que tem no eixo X as coordenadas da varivel examinada, e no eixo Y os valores unitrios de preo dos imveis; Para cada varivel explicativa necessria ao trabalho estatstico do avaliador, um destes quadrantes ser utilizado Para cada elemento da amostra haver uma posio relativa nos eixos. 1 - OFERTA Vamos comear com a varivel dicotmica oferta. No nosso exemplo, temos 6 dados de apartamentos vendidos, e 11 de imveis em oferta no mercado.
Vamos dar o cdigo 1 a vendido e 2 a oferta.
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...alimentao do programa de regresso linear (continuao)

2 - FRENTE X FUNDOS Agora, a outra varivel dicotmica, frente/fundos.
No nosso exemplo, temos 5 dados de apartamentos de

fundos e 12 de frente. Vamos tambm dar o cdigo 1 a fundos e 2 a frente.
3 - LOCALIZAO Em seguida passamos a distribuir os quadrantes com as variveis de caractersticas mais complexas. A varivel
localizao j foi por ns dividida em trs segmentos,

que podem levar cdigos 1, 2 e 3. Porm, se quisermos um ajuste mais fino, podemos usar os valores de Vr fornecidos pelo municpio para fazer uma distncia intervalar mais correta.
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...alimentao do programa de regresso linear (continuao)

4 - PADRO CONSTRUTIVO Mesma coisa com a varivel padro construtivo. So trs nveis de padro que a amostra apresenta, entre normal e baixo, normal e entre normal e alto. Podemos alocar cdigos 1, 2 e 3, ou, ajustar pelos valores do C.U.B. fornecidos pelo SINDUSCON.
Ao final da alimentao destes dados nos quatro quadrantes de variveis, colocamos
o programa para processar estes dados....
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Ao final da alimentao destes dados nos quatro quadrantes de variveis, colocamos o programa para processar estes dados.... e ao final obtemos a reta de regresso.
Com esta reta final temos toda uma mdia dos preos dos imveis dentro da gama de dados aplicadas ao clculo. Na reta no esto imveis de padro diferente ao avaliando
O desenho acima uma projeo didtica, porque a reta mesma est no hiperespao e no possvel de aparecer em um grfico de duas dimenses.
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Ao dispor as variveis nos quadrantes de clculo, devemos tomar alguns cuidados bsicos:
CUIDADO BSICOS
Sempre disp-los em ordem presumidamente crescente, isto , se um imvel da amostra est na rua 1, pior localizada, deve estar no primeiro setor; outro na rua 2, com localizao mdia, no segundo setor; outro na rua 3, melhor localizada, no terceiro setor; Esta disposio no quadrante localizao, tem a ver com a posio do imvel no bairro, e no com o seu preo de amostra; As distncias intervalares dos setores devem ser proporcionais aos valores mdios presumidos entre as variveis analisadas em cada setor. Exceto as dicotmicas, que assumem o valor 1 e 2 de cdigos alocados; Outra importante vantagem da disposio ordenada e lgica dos dados amostrais nos quadrantes de clculo, de que possamos identificar facilmente dados bbados, mais exatamente chamados de outliers. Dado anmalo se v facilmente nos grficos de anlise. Se as ordenaes dos dados amostrais forem feitas corretamente, o resultado final da regresso tende a sair boa e a refletir a verdade do mercado.
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Dado anmalo se v facilmente nos grficos de anlise bivariada. Vejamos os dois grficos abaixo, em uma regresso real:
Ele est puxando os grficos para baixo, o que totalmente inverossmil em termos de valor relativo do mercado; portanto, deve ser retirado do rol.
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Uma vez retirado o dado ruim, voltamos pesquisa e coletamos outro com posio e padro construtivo igual ao que foi retirado e o aplicamos planilha de regresso.
valor / localizao
3500,00
valor
valor / padro construtivo

3500,00
valor / localizao Linear (valor / localizao)
valor
3000,00 2500,00 2000,00 880,00 900,00 920,00 940,00 localizao
3000,00 2500,00 2000,00 750,00 800,00 850,00 900,00
valor / padro Linear (valor / padro)
padro construtivo
Os valores de localizao dos imveis esto subindo medida que as ruas so mais bem localizadas, e O padro construtivo tambm sobe conforme o imvel de melhor qualidade.
Pronto, o novo dado bom e temos grficos compatveis com a realidade.
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ndice
Mercado de Engenharia de Avaliaes

Referncias Normativas Atividades Bsicas Valor de Mercado Mtodos de Avaliao Mtodo Comparativo Mtodo de Custo Mtodo Evolutivo Mtodo Involutivo Outros Mtodos
Anexos
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Mtodo de Custo
Utilizado para a apurao do valor das benfeitorias. Poder ser obtido atravs de oramento analtico ou de modelos consagrados que utilizam custos unitrios de construo divulgados por entidades oficiais credenciadas.
Para a utilizao de CUB Custo unitrio bsico a norma tcnica sugere a seguinte frmula (R$/m2 construido) :
O C.U.B. valor fornecido pelo SINDUSCON Em seguida, temos de acrescentar o valor unitrio de elevadores, instalaes e fundaes especiais.
Aapuramos o percentual de despesas no inclusas no CUB e lucro da construtora.

E tambm calculamos o percentual de juros durante a realizao da obra.
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Mtodo de Custo
Com estes dados apurados, colocamos na frmula da NBR-14.653 e apuramos o custo por m2 de rea equivalente (C.C.) do apartamento que estamos avaliando:
C.C. (R$/M2) X rea Equivalente de Construo (M2) A rea equivalente deve seguir os preceitos da NBR-12.721 da ABNT, isto , varandas e garagens entram com 50% da rea real. Por exemplo: A rea equiv. de um imvel de com 130m de rea construda sendo com 20 m de varanda de 120 m. A equiv = (13020) + (20x0,50) = 120 m.
V.C.N. Valor Construo Nova (R$) Custo de Reedio da Construo (R$) Depreciao Fsica (1- X %) temos que deduzir, do montante de construo nova, o valor correspondente depreciao fsica deste imvel. Para este clculo, costumamos aplicar o percentual de depreciao da Tabela de Ross-Heidecke. Este o valor da construo depreciada pelo tempo e estado de conservao, com o qual prosseguiremos a nossa avaliao.
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Mtodo de Custo
Para o clculo de Depreciao, costumamos aplicar o percentual de depreciao da Tabela de Ross-Heidecke a partir da vida til, idade aparente e estado de conservao.
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Anexos
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Mtodo Evolutivo
O mtodo evolutivo deve ser empregado na falta de dados amostrais suficientes para fazer o Mtodo Comparativo de Mercado.
CONSIDERAES GERAIS um mtodo analtico que consiste na obteno do valor do imvel atravs do clculo direto ou indireto, dos valores do terreno e da construo,
VALOR TERRENO BRUTO VALOR INCOROPORO VALOR CONSTRUO e INSTALAES
+
CUSTO REEDIO
devendo ser consideradas, tambm as

condies do mercado, com o emprego do fator de comercializao.
FATOR COMERCIALIZAO
x
VALOR DO IMVEL
O fator comercializao dever ser fixado atravs de

pesquisa de mercado e poder ser igual, maior ou menor que a unidade, dependendo das condies do mercado na data de referencia da avaliao
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Mtodo Involutivo
Fazer uma ferramenta
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ndice

Anexos
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Mtodo Involutivo
O Mtodo Involutivo serve para avaliar aqueles terrenos que so fora do comum e que no tm parmetros de comparao.
Pergunta-se:
Quanto, por exemplo, vale um terreno na Avenida
Presidente Vargas. Afinal, no h nenhuma oferta de

terreno deste tipo no local para fazermos um estudo pelo mtodo comparativo...
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Mtodo Involutivo
Estudo de viabilidade tcnico econmico para apropriao do valor de terreno bruto, no construdo, alicerado no seu aproveitamento eficiente, mediante empreendimento imobilirio FUTURO.
O mtodo Involutivo considera:
A receita provvel de comercializao das
unidades projetadas, com base em preos obtidos em pesquisas Todas as despesas inerentes transformao do terreno no empreendimento projetado A margem de lucro liquido ao empreendedor Todas as despesas de comercializao das unidade, mediante taxas financeiras operacionais reais As margens de risco
Exige-se que:
O imvel avaliando esteja inserido em zona de tendncia mercadolgica com
empreendimentos semelhantes ao concebido,

alm de legalmente permitido seu uso e sua ocupao As unidades admitidas no modelo sejam de caractersticas e em quantidade absorvveis pelo mercado, no prazo estabelecido e compatvel com a realidade As formulaes sejam expressas no laudo
um exerccio de futurologia. Porm, a nica maneira de sabermos quanto vale um terreno urbano em bruto, que no tenha similares no mercado.
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Mtodo Involutivo
Para fazer este clculo teremos que efetuar todo o raciocnio de um incorporador de empreendimentos imobilirios e imaginar que fossemos ns mesmos comprar este terreno para ali construir e ganhar dinheiro.
Passo a Passo Resumido:
Primeiro passo: Examinar o local, o tamanho do terreno e sua Certido do R.G.I.
Segundo Passo:
Examinar a legislao urbanstica, para ver o que podemos construir no local Terceiro passo: Elaborar um um anteprojeto, do melhor aproveitamento do terreno. Alm de estar compatvel para com as leis municipais, este anteprojeto deve ser concebido de modo a ser bem aceito pelo pblico consumidor. Em suma, que tenha liquidez.
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Passo a Passo - continuao:
Quarto passo:
Mtodo Involutivo
Examinar o mercado imobilirio pelo mtodo comparativo de venda, para sabermos quanto valem as unidades quando estiverem construdas. Somar os valores das unidades e assim teremos o valor total do empreendimento pronto. Verificamos tambm em que velocidade de tempo, aps o lanamento, elas sero totalmente vendidas. Bom prever dois cenrios econmicos, um mais favorvel, outro mais recessivo. Entretanto ambas alinhadas ao mercado correspondente. Quinto passo: Fazer um oramento global a partir da rea equivalente total do anteprojeto Este oramento pode ser feito pela rea equivalente total de construo, multiplicado pelo
C.U.B. e mais os custos ali no previstos (instalaes, maquinas e equipamentos)

Multiplicado pelas verbas de projetos, administrao, impostos e lucro da construtora. (mtodo evolutivo)
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Sexto passo:
Mtodo Involutivo
Elaborar uma planilha contbil de receita e despesa com os dados de vendas e com o montante de custo de realizao da obra,
As despesas e as receitas so colocadas ms a ms. Ao final da planilha apuramos um lucro

bruto do empreendimento, no qual estaro englobados o valor do terreno nu, os custos e o lucro do incorporador, e mais o fator de comercializao. Deduz-se das vendas as despesas de propaganda e de corretagem dos imveis.
Nesta planilha devem ser adicionados juros e taxas de emprstimo ms a ms, conforme o
usual do mercado financeiro. Stimo passo: Dos dois montantes deduzir os custos de incorporao (usualmente 2% da diferena
encontrada) e os impostos federais (PIS, Cofins, Contribuio Social).

Deduzir tambm uma taxa de risco na realizao do empreendimento, usualmente entre 5% e 15% do lucro bruto.
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Oitavo passo:
Mtodo Involutivo
Do lucro lquido resultante, deduzir a proporo que ser lucro lquido do incorporador e encontramos o valor do terreno nu (valor involutivo do terreno). Esta proporo deve ser
pesquisada e analisada caso a caso.

Chega-se a dois montantes. Um no cenrio melhor, outro no pior. Se tivermos utilizado dois cenrios recomenda-se utilizar a mdia ou um valor no intervalo devidamente justificado.
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Mtodo Involutivo
Fazer uma ferramenta
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ndice

Anexos
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Outros Mtodos
Na avaliao de um imvel, conforme caractersticas de mercado, dever ser adotado um mtodo ou a conjugao de metodologias.
Seguem outros mtodos de avaliao:
Capitalizao da Renda: Apropria o valor do imvel, com base na capitalizao presente da sua renda lquida, real ou prevista. Seus aspectos fundamentais so a determinao do perodo de capitalizao e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser justificada pelo avaliador; Critrio Residual: Para avaliao de terrenos, caso seja constatada a ausncia de terrenos nus, pode ser admitido o clculo do valor do terreno incorporado atravs do critrio residual, que consiste na definio do valor do terreno por diferena entre o valor total do imvel e o das benfeitorias. Conjugao de Mtodos: Na avaliao de um imvel poder ser utilizada a conjugao de mtodos, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores do terreno e da construo, devendo ser consideradas, tambm, as condies do mercado, com o emprego do fator de comercializao. Na impossibilidade da aplicao das metodologias citadas, facultado o emprego de outro procedimento, que vise representar um cenrio provvel do mercado vigente de bens semelhantes ao avaliando, desde que: - seja explicitado no trabalho o motivo do no atendimento aos critrios normativos - sua utilizao seja justificada
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ndice
Mercado de Engenharia de Avaliaes Referncias Normativas Atividades Bsicas Valor de Mercado
Mtodos de Avaliao
Procedimentos Especiais Anexos
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CREA-RJ & UFF Nas desapropriaes ............

Consideraes Gerais:
Desapropriaes & Servides
Quando as construes forem atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras para a readaptao do remanescente ao uso til e depreciao acarretada por perda de funcionalidade. Quando as construes existentes no forem atingidas pela desapropriao, recomendvel que sejam apresentadas eventuais verbas correspondentes as depreciaes funcionais resultantes da interveno, tais como perdas parciais de recuo, de vagas para estacionamento ou acessos; O valor da indenizao dever permitir a recomposio do patrimnio do Expropriado; Na desapropriao de imveis com explorao de comrcio ou servio a estimativa do eventual lucro cessante deve ser realizada por profissional habilitado; O item 11.1.2.1 da NBR 14653-2 Avaliao de Bens Parte 2 Imveis Urbanos, prev: quando o custo de reedio do imvel for superior ao valor de mercado, o engenheiro de avaliaes dever apresentar os dois resultados, a ttulo de subsdio.
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Nas desapropriaes parciais o critrio bsico o antes e depois, com apresentao em separado de eventuais valorizaes ou desvalorizaes dos remanescentes
Consideraes Gerais (continuao):
Nas ocupaes temporrias, as indenizaes devem corresponder aos aluguis dos imveis estimados pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou pelo mtodo de rentabilidade;
Nas desapropriaes estabelecendo restries de uso (ex. servido), as indenizaes devem ser apuradas confrontando as condies de aproveitamento antes e depois
As restries quanto a servido no traduzem o impedimento da faixa, o que se verifica quando da

necessidade de construo de muros ou cercas, do impedimento de uso por motivos de segurana, trechos de zona urbana com movimentao de pessoas e veculos e casos especficos. Neste casos a indenizao abranger o valor unitrio relativo ao domnio pleno e no percentual deste.
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CREA-RJ & UFF Ilustrar com parte pratica PAC

Bonsucesso (Estao)
Complexo do Alemo
Imvel Expropriado
Linha Amarela Inhama Linha Amarela
Nova Amrica Shop. (Del Castilho)
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Existem vrios estudos em que se tentou padronizar atravs de tabelas os percentuais de depreciao para as faixas de servido. A de Philippe Westin apresenta os seguintes coeficientes:
Tabela de Philippe Westin
A soma dos fatores dever ser multiplicada pelo valor da terra nua da faixa.
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Avaliao de Alugueis
H basicamente trs mtodos para o exerccio de avaliao de aluguis
Mtodo Comparativo: imveis semelhantes quanto a contemporaniedade dos dados obtidos, as condies de reajuste ou estgios de contrato, a existncia de desnveis ou pavimentos distintos com diferentes capacidades de gerao de renda, ao tamanho dos imveis, testada (no caso de lojas), cobrana de luvas.
Mtodo da Rentabilidade: por remunerao de capital Por Participao no Faturamento: critrio utilizado na estimativa de valores locativos de cinemas, teatros, postos de servios baseado no principio da participao do locador na renda do estabelecimento
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Referncias Normativas Atividades Bsicas
Valor de Mercado
Mtodos de Avaliao Procedimentos Especiais Anexos
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Fontes de Informao
As principais fontes de informao so:

Preo de Mercado
Opinio de moradores, informaes dos porteiros, dos corretores de imveis locais, lanamentos imobilirios na redondeza, etc. Classificados dos jornais Arquivos de jornal ou, ainda, Biblioteca Nacional, Departamentos de Pesquisa, etc. Administradoras e Corretoras de imveis Transaes registradas em Cartrio (Escrituras) e contratos. Prefeitura (Planta de valores) Outros laudos e trabalhos publicados
Custo de Construo
C.U.B. do Sinduscon-Rio (www.sinduscon-rio.com.br) Boletim de Custos (www.informativosbc.com.br) Revistas especializadas. Boletim do EMOP. Casas de materiais de construo e de decorao. Contratos de obras semelhantes. Experincia do profissional.
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Fontes de Informao
As principais fontes de informao so:

Complementao de informaes tcnicas e legais
Cartrio do RGI, aonde se pode colher dados de loteamentos, memoriais de incorporao, etc; Prefeitura (aerofotogramtrico, plantas de loteamentos, aproveitamento do solo urbanismo, legislao aplicvel tombamentos, restries construtivas, etc.)
Imveis Rurais
IBGE (plantas por satlite, dados dos censos, etc.) INCRA (valores mnimos de terras, dados do ITR, etc.)
EMBRAPA (aproveitamento agropastoril da regio, qualidade do solo, etc.)

Mercado local de atacado de produtos agrcolas. Hipotecas rurais (Bancos so tima fonte de informao) Publicaes de preos de commodities.
Um bom laudo de avaliao procura o maior nmero possvel de informaes independentes sobre os preos relativos ao imvel em exame.

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Mercado de Engenharia de Avaliaes Referncias Normativas Atividades Bsicas Mtodos de Avaliao

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Mercado de Engenharia de Avaliao

Comarcas localizadas em regio com valorizao imobiliria

O Ministrio Pblico XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Ver oficio entregue pelo aluno;

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parmetros, ndices e limites regionais definidos por experts;

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A NBR-14653 est dividida em sete partes:

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Alm da NBR 14653 citada, seguem as principais referncias normativas:

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Identificao do bem que ser objeto da avaliao;

Definio do objetivo da avaliao: valor de mercado, locao, custo de reedio, valor

Necessidade ou no de verificao de nus, gravames e titularidade;

(citar exemplos de complexo industrial, fazendas)

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existncia de clusulas restritivas de uso;

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origem, guias de importao.

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P = profundidade efetiva do terreno

Para terrenos de grande profundidade, quando P2N (Jerret):

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Faixa de Servido, objeto desta lide

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Mtodos de Avaliao de Imveis

As metodologias aplicveis avaliao de bens dependem basicamente:

Mtodo de Capitalizao da Renda

Deve-se optar pela metodologia mais

CREA-RJ & UFF Mercado de Engenharia de Avaliaes Referncias Normativas

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Mtodo Comparativo de Dados de Mercado

COLETA DE DADOS (Amostras)

TRATAMENTO POR FATORES TRATAMENTO INFERENCIAL