Seciunea a II-a Bunuri

1 - Proprietatea 2 - Alte drepturi reale 3 - Posesia 4 - Publicitatea imobiliar Pavel Perju

1 Proprietatea
11 - Pentru o definiie complet a dreptului de proprietate (critica textului art. 480 C.civ.) 12 - Referitor la coninutul i ntinderea dreptului de proprietate imobiliar 13 - Imobile prin destinaie. Condiii de existen 14 - Bunuri domeniale. Criterii pentru stabilirea apartenenei lor la domeniul public 15 - Asigurarea bunei vecinti 16 - Abuzul de drept n materia raporturilor de vecintate 17 - Ipoteza comunitii unui zid (perete de cldire) care mparte dou proprieti limitrofe. Consecine 18 - Expropriere. Faza judectoreasc. nvoiala prilor de stingere a litigiului. Natura juridic i efecte 19 - Expropriere. Efecte juridice imediate. Absena producerii lor. Consecine 20 - Expropriere. nelesul sintagmelor de foti proprietari i o nou declarare de utilitate public 21 - Articolul 35 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public. Aplicare n cazul imobilelor expropriate anterior intrrii n vigoare a legii 22 - Expropriere. Dreptul de retrocedare reglementat de art. 35-36 din Legea nr. 33/1994. Condiii de existen 23 - Aciune n retrocedare a bunului expropriat. Cazul n care nu se confund cu aciunea n revendicare 24 - Retrocedarea imobilelor expropriate 25 - Expropriere. Aplicarea legii civile n timp. Concursul dintre art. 35 din Legea nr. 33/1994 i dispoziiile Legii nr. 10/2001 26 - Restituirea dreptului de proprietate asupra unor imobile preluate abuziv. Preliminarii de hermeneutic normativ 27 - Raportul ntre normele comunitare i legile interne referitoare la proprietate 28 - Articolul 23 din Legea nr. 18/1991. Cmp de aplicare 29 - Ceteni strini i apatrizi. Reconstituirea dreptului de proprietate privat asupra imobilelor prelua te abuziv. Caracterul opional al dreptului special de folosin asupra terenurilor care formeaz obiectul reconstituirii 30 - Legea nr. 10/2001. Natura juridic a dreptului la reparaii recunoscut motenitorilor persoanelor ndreptite 31 - Legea nr. 10/2001. Justificarea calitii procesuale a prilor. Unitate investit cu soluionarea notificrii. Persoan ndreptit. nelesul acestor noiuni 32 - Legea nr. 10/2001. Lipsa calitii de unitate deintoare a imobilului. Consecine 33 - Legea nr. 10/2001. Inaplicabilitate n cazul terenurilor agricole extravilane 34 - Legea nr. 10/2001. Notificare. Cuprins

35 - Legea nr. 10/2001. Termenul pentru depunerea actelor doveditoare ale dreptului de proprietate. Nerespectare. Consecine 36 - Legea nr. 10/2001. Obligaia entitii notificate de a comunica persoanei ndreptite datele de identificare a unitii deintoare 37 - Legea nr. 10/2001. Obligaiile unitii notificate atunci cnd nu deine imobilul solicitat 38 - Legea nr. 10/2001. Instana competent procesual s soluioneze litigiul izvort din tcerea entitii notificate 39 - Legea nr. 10/2001. Tcerea entitii notificate. Aciune n justiie. Competen 40 - Legea nr. 10/2001. Imobil expropriat care nu este restituibil n natur. Modul de calcul a l valorii msurilor reparatorii prin echivalent 41 - Revendicare. Articolul 47din Legea nr. 10/2001. Aplicabilitate 42 - Impactul dintre dispoziiile aliniatului 1 i cele ale aliniatului 2 din art. 47 a Legii nr. 10/2001. Mod de soluionare 43 - Comunitate. Societate. Deosebiri i efecte 44 - Coproprietate. Exerciiul abuziv al folosinei materiale. Consecine 45 - Proprietate comun pe cote-pri vremelnic (temporar). Natura juridic a obligaiilor coproprietarilor cu privire la cheltuielile utile sau necesare fcute de un ter 46 - Regimuri matrimoniale ntre soi n reglementarea anterioar Codului familiei 47 - Revendicare construcii. Condiii de admisibilitate 48 - Proprietate rezolubil. Admisibilitatea aciunii n revendicare 49 - Revendicarea cotei-pri ideale din dreptul asupra bunului comun. Admisibilitate 50 - Revendicare. Caracterul procedurii prevzute de Legea nr. 10/2001 i efectele alegerii acesteia asupra procedurii de drept comun 51 - Revendicare. Concursul dintre dreptul comun al revendicrii i normele instituite de Legea nr. 10/2001 52 - Revendicare imobiliar avnd ca obiect modificarea limitelor de proprietate a unui teren retrocedat n baza legii nr. 18/1991. Inadmisibilitate 53 - Revendicarea imobilelor preluate fr titlu sau cu titlu nevalabil. Obligaia judectorilor n soluionarea unor asemenea pricini 54 - Aciune n revendicare. Imobile. Preluare de ctre stat fr titlu valabil. neles 55 - Imobile preluate de stat fr un titlu valabil. neles 56 - Imobilele preluate fr titlu valabil. Admisibilitatea aciunii n revendicare 57 - Aciunea n revendicare. Imobil preluat de stat, n baza Decretului nr. 111/1950. Valabilitatea titlului de preluare. Condiii 58 - Revendicare. Imobil preluat de stat n baza Decretului nr. 218/1960 59 - Aciune n revendicare. Imobil preluat de stat n baza Decretului nr. 223/1974. Nerespectarea condiiilor de preluare. Consecine 60 - Decretul nr. 223/1974. Natura juridic a deciziei organului administrativ 61 - Revendicare. Imobile preluate fr titlu valabil i nstrinate. Condiiile de admitere a aciunii 62 - Aciunea n revendicare. Regula unanimitii. nlturarea efectelor acesteia prin intervenia voluntar n proces a celorlali coprtai 63 - Aciunea n revendicare. Bun indiviz. Mijloace legale destinate s asigure respectarea re gulii unanimitii 64 - Aciunea n revendicare. Proba dreptului de proprietate. Ipoteza producerii de ctre ambele pri litigante de titluri scrise care provin de la autori diferii 65 - Aciunea n revendicare. Valoarea probatorie a certificatului de motenitor 66 - Aciune n revendicare. Dovada dreptului de proprietate cu acte dotale constituite de nsi femeie. Inadmisibilitate

67 - Revendicare imobiliar. Proba dreptului de proprietate prin compararea titlurilor. Condiii de admisibilitate 68 - Aciune n revendicare a unui imobil dobndit cu titlu oneros prin efectul aparenei n drept. Inaplicabilitatea regulii comparrii titlurilor 69 - Aciunea n revendicare. Ipoteza cnd ambele pri i opun reciproc cte un titlu de proprietate asupra unui teren limitrof proprietilor lor referitor la care pretind c le -ar aparine, prin invocarea configuraiei topo din titlul de proprietate 70 - Revendicare imobiliar. Opunerea de ctre prt a exproprierii. Consecine 71 - Revendicare n regim de carte funciar. Proba proprietii 72 - Revendicarea imobiliar prin echivalent. Condiii de admisibilitate 73 - Revendicare mobiliar. Restituirea lucrului prin echivalent. Natura juridic a aciunii. Prescripie 74 - Revendicare mobiliar. Imprescriptibilitate 75 - Efectele aciunii n revendicare cu privire la impensele suportate de chiriaii imobilelor preluate fr titlu valabil i restituite persoanelor ndreptite. Aplicarea legii civile n timp 76 - Grniuire. Reglementare eliptic 77 - Grniuire. Obiect. Operaiunile judiciare obligatorii. Valoarea probatorie a medalionului de carte funciar 78 - Terenuri transmise n proprietate. Diferena de suprafa fa de actul transmitor. Mijloace de regularizare i recuperare 79 - Accesiunea imobiliar artificial. Constructor de bun-credin. Situaia juridic a construciilor 80 - Accesiune imobiliar artificial. Buna-credin a constructorului. neles. Momentul cnd trebuie s existe 81 - Uzucapiune. Aciune n constatare. Legitimare procesual pasiv 82 - Uzucapiune. Jonciunea posesiilor. Raportul juridic dintre autor (posesorul anterior) i succesorul ayant cause (posesorul ulterior). Condiia ca ambii s nu fie titularii dreptului real dedus judecii 83 - Aciunea Legilor nr. 58/1974 i 59/1974 asupra cursului prescripiei achizitive ca mod originar de dobndire a proprietii sau altor drepturi reale asupra terenurilor 84 - Constatarea uzucapiunii prin act notarial. Inadmisibilitate Pavel Perju

11 Pentru o definiie complet a dreptului de proprietate (critica textului art. 480 C.civ.)
Definirea proprietii ca drept absolut (art. 480 C.civ. romn i art. 544 C.civ. fr.) a fost criticat sau a primit sensuri diferite. n doctrina juridic francez s -a apreciat c, n neles ad litteram, caracterul absolut este antisocial i antijuridic, deoarece sugereaz ideea c dreptul de proprietate nu este susceptibil de 1 ngrdiri . n literatura juridic romn s-a relevat ntr-o opinie c sintagma textelor menionate n limitele determinate de lege, demonstreaz contrariul, astfel nct absolut nu poate avea alt neles dect c dreptul de proprietate este cel mai complet dintre toate drepturile reale (ncorporeaz toate cele trei 2 3 atribute: utendi, fruendi i abutendi) . D. Alexandresco a subscris termenului absolut sensul c ti tularul poate s ntrebuineze lucrul din proprietatea sa n modul cel mai absolut, ns n limitele determinate de 4 lege, cu excluderea altuia (exclusiv). n sfrit, M. Cantacuzino a artat c absolut se refer la eficacitatea erga omnes a puterilor ce compun dreptul de proprietate, idee acceptat ulterior, dar numai cu 5 privire la dreptul de proprietate socialist de stat . 6 Nu mai puin, A. Colin i H. Capitant au sesizat omisiunea de text a atributului usus, n timp ce D. 7 Alexandresco a susinut c att legiuitorul nostru, ct i acel francez cuprinde sub numele de bucurare sau folosin i dreptul de a ntrebuina lucrul ( usus sau jus utendi).

A. Colin i H. Capitant , lund n considerare critica definiiei dat de textul art. 544 C.civ. fr., se ocup de extensiunile nejustificate ale conceptului de proprietate asupra bunurilor n ecorporale (de pild, proprietatea industrial, proprietatea asupra numelui, proprietatea unui drept etc.) i sugereaz ideea de claritate a unei definiii a dreptului de proprietate prin a se referi exclusiv la lucrurile corporale. innd seama de criticile i observaiile expuse, socotim necesar, de lege ferenda, o reformulare a textului art. 480 C.civ. prin: cuprinderea expres a atributelor de posesiune, folosin i dispoziie ca apartenente coninutul dreptului de proprietate; exercitarea lor asupra unui bun corporal, n mod exclusiv, perpetuu i n limitele prevzute de lege, cu efecte de eficacitate i opozabilitate fa de orice alt persoan. (Comentariu publicat n Dreptul nr. 7/1999, p. 20, 21)
1

A. Colin, H. Capitant, Curs elementar de drept civil francez (traducere de V.G. Cdere, I. Miloaie), vol. I, Imprimeria Central, Bucureti, 1940, p. 928.
2

Rosetti-Blnescu, O. Sachelarie, N. Nedelcu, Principiile dreptului civil romn, Ed. de Stat, Bucureti, 1947, p. 179.

12 Referitor la coninutul i ntinderea dreptului de proprietate imobiliar

Codul civil n vigoare are reglementri nesistematizate cuprinse ntr -un mare numr de texte izolate, multe dintre ele necorelate normelor constituionale i legislaiei care le dezvolt. O parte din materia ngrdirilor aduse acestui drept figureaz n Titlul IV al Crii a doua, intitulat Despre servitui, loc ru ales, deoarece n limbaj juridic servitutea este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate o derogare de la ordinea normal a lucrurilor care este libertatea pmnturilor. Ea se nate printr -un act de voin 1 unilateral sau contractual, n folosul unui fond zis dominant i n sarcina altui fond zis aservit . Aazisele servitui naturale sau legale (art. 578-619 C.civ.) nu sunt dezmembrminte ale dreptului de proprietate, ci limite normale de exercitare a dreptului de proprietate care constituie dreptul comun al proprietii. Numite i restricii sau ngrdiri ale dreptului de proprietate, ele determin ntinderea dreptului 2 de proprietate , referitor la care sunt necesare sistematizri i, mai ales, corelri cu normele constituionale i legislaia care le dezvolt, ntre care semnalm: a) formula cuprins n art. 489 C.civ., potrivit creia proprietatea pmntului cuprinde n sine proprietatea suprafeei i subfeei lui i gsete aplicare n ipoteze cuprinse n articolele urmtoare (art. 490 i 491), lmuritoare n ce privete prerogativele proprietarului de a face asupra pmntului toate plantaiile i cldirile ce le gsete de cuviin, iar n subfaa pmntului toate construciile i spturile ce gsete de cuviin i trage din ele toate foloasele ce acestea ar produce. Limitele (restriciile) ns, determinate prin trimitere la servitui, legislaia minelor i legile i regulamentele poliieneti (care nu exist) sunt depite. Ele trebuie adaptate normelor constituionale care declar c bogiile de orice 3 natur ale subsolului fac obiectul exclusiv al proprietii publice [art. 135 alin. (4)] , regimului legal prescris executrii construciilor etc.; b) n concepia Codului civil, apele de izvor (art. 579 i art. 581), apele curgtoare nenavigabile i neplutitoare (art. 582, 476), lacurile, heleteele, iazurile (art. 497) sunt susceptibile de proprietate privat. n nelesul obinuit al vorbirii romneti, ele sunt ape de suprafa (pentru a le deosebi de apele subterane). Or, anexa la Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia (anexa, Capitolul I, pct. 3) declar apele de suprafa, fr nici o deosebire, ca fi ind ale domeniului public 4 al statului. n schimb, art. 135 alin. (4) din Constituia Romniei dispune c fac obiectul exclusiv al proprietii publice apele cu potenial energetic, valorificabil i acelea care pot fi folosite n interesul

public; astfel fiind, de lege ferenda, cel puin prin modificarea textelor enunate din Codul civil, sunt necesare dispoziii lmuritoare i corelri. (Comentariu publicat n Dreptul nr. 7/1999, p. 21, 22)

13 Imobile prin destinaie. Condiii de existen

n literatura de specialitate s-a precizat c imobilele prin destinaie sunt, prin natura lor, lucruri mobile, 1 ns, dat fiind destinaia lor, stabilit de proprietar, legea le declar imobile . Dou cerine se im pun pentru a fi caracterizate ca atare, i anume: pe de o parte, existena unui raport de accesorietate ntre un asemenea bun i imobilul prin natura lui pe care-l servete, iar pe de alt parte, ambele bunuri s aib 2 acelai proprietar . ntr-o spe, soluionat n recurs, s-a decis c mobilierul de o valoare i importan aparte, ncorporat unui imobil prin natura lui, preluat de stat fr titlu valabil, este un imobil prin destinaie. Accesorietatea a fost apreciat ca fizic (n cazul mobilelor nedetaabile, ca de exemplu aplice, cuiere, instalaii complete de baie etc.) i intelectual, n cazul celor detaabile (mobilier, covoare i bibelouri de o mare valoare artistic). Soluia instanelor de respingere a aciunii, fondat pe dispoziiile art. 1909 alin. (1) C.civ., a fost reformat n recurs cu motivarea, judicioas n opinia noastr, c n contextul artat apare inadmisibil ca, prin efectul admiterii aciunii n revendicare, prtul s fie obligat s restituie imobilul prin natura lui, dar s 3 rein imobilul prin destinaie . (Comentariu publicat n Dreptul nr. 5/2003, p. 170, 171)

14 Bunuri domeniale. Criterii pentru stabilirea apartenenei lor la domeniul public

n baza textelor constituionale i legale n vigoare, doctrina distinge, ca principal criteriu pentru stabilirea apartenenei unui bun la domeniul public, afectaiunea (destinaia) dat bunului pentru satisfacerea unei utiliti publice. Juridic deci, prezint interes natura bunului, ceea ce nseamn c, descriptiv, vor aparine domeniului public, pe de o parte, bunurile accesibile ntregii comuniti, denumite bunuri de uz public, iar, pe de alt parte, bunurile afectate funcionrii serviciilor publice, denumite bunuri de interes public. Afectaiunea (destinaia) poate rezulta din declaraia legii (voina legiuitorului), 1 iar, n absena acesteia, din natura bunului . ntr-o spe, ce a avut ca obiect revendicarea unui imobil reprezentnd Hala unui municipiu, zidit n anul 1899, pe un teren expropriat, n stilul arhitectonic specific secolului al XIX-lea, soluia admiterii 2 aciunii, confirmat n recurs a fost ntemeiat pe afectaiunea (destinaia) dat imobilului prin natura sa (de a fi un bun de uz public). Subscriem la aceast soluie cu motivarea c un asemenea imobil, destinat uzului public, a aparinut 3 domeniului public att sub legea veche , inclusiv sub reglementrile adoptate de regimul comunist (care 4 nu a putut schimba natura bunului de a servi domeniului public), ct i sub imperiul legii noi . Ca atare, imperativ, sub sanciunea nulitii absolute, prescris faptelor de nesocotire a ordinii publice, un asemenea bun, care prin caracterele sale juridice este considerat inalienabil i imprescriptibil, nu poate fi sustras domeniului public i ncorporat, aa cum s -a ntmplat n spe, proprietii private. Soluia admiterii aciunii, confirmate n recurs, se verific a fi n materialitatea ei conform legii. (Comentariu publicat n Dreptul nr. 6/2005, p. 227, 228)

15 Asigurarea bunei vecinti

Asigurarea bunei vecinti este consacrat constituional ca obligaie corelativ dreptului de proprietate [art. 44 alin. (6)]. Raporturile juridice ce deriv din aceast obligaie i inconvenientele ce le sunt proprii au fost avute n vedere de Codul civil din 1864, dar, astfel cum s-a artat, ele sunt specifice 1 societilor europene din acele vremuri . Nu mai puin, reglementarea lor are un caracter asimetric i dispers, susceptibil ns de sistematizri i categorisiri. Numite restricii, ele au fost mprite, mai semnificativ, n: restrngeri aduse dreptului de proprietate (ngrdirile definite impropriu de Codul civil, ca servitui naturale i servitui legale, precum i servituile aeronautice), servitui propriu -zise (art. 620-643 C.civ.), obligaii de toleran (constituite cu titlu de drepturi de crean) i obligaii propter rem legale sau convenionale (sarcinile aflate la limita ntre drepturile reale i drepturile de crean); mai succint, n 2 restricii care impun: fie o abinere, fie o prestaiune activ, fie o reparaie . Adugnd acestor clasificri i ideea nmulirii pe msura dezvoltrii sociale, a inconvenientelor 3 generate de vecintate , rezult nevoia unor principii n materie, pornind de la configurarea ntr -o definiie clar a dreptului de vecintate, iar pe planul rspunderii, instituirea i obiectivizarea obligaiei de garanie 4 ntre vecini .

16 Abuzul de drept n materia raporturilor de vecintate

Este tiut c n raporturile faptice de vecintate (susceptibile de ocrotire juridic) , abuzul de drept nu are criterii legale de identificare. Pornind de la ideea c expresia abuz de drept nseamn o depire a hotarului dreptului subiectiv i de la conceptul c exerciiul dreptului trebuie s corespund scopului economic al acestuia i funcionrii sale normale, literatura de specialitate propune determinarea 2 existenei abuzului pe criterii obiective . Aadar, apare insuficient s considerm c exerciiul dreptului este abuziv numai n ipoteza n care, subiectiv, ar fi dictat exclusiv de intenia de a cauza altuia o pagub. Aceasta deoarece limitele anormale ale acestui exerciiu circumscriu n cadrul conceptului general de vinovie, adic, obiectiv, orice fapt culpabil (indiferent de gradul culpei) prin care titularul dreptului l deturneaz de la scopul su economic i de la normalitatea funcionrii sale, cau znd prin aceasta vecinului o atingere a unui drept subiectiv (oricare ar fi el) materializat n prezena unui prejudiciu. Anormalitatea i consecinele ei de atingere a dreptului vecinului rmn o chestiune de apreciere a 3 4 judectorului , adic nu au criterii riguroase de delimitare , dar n toate cazurile faptele trebuie s depeasc, n materialitatea lor, prin gravitate, limitele unei vecinti tolerabile. Aa de pild, sunt considerate c ntrec aceste limite i deci constituie abuz de drept: spturile sau alte lucrri care atrag ruina cldirilor vecine; producerea, prin exerciiul unor activiti industriale, de zgomote sau trepidaii, care fac nelocuibile casele vecine i le micoreaz valoarea; infestarea unui izvor pentru ca apa s nu poat fi 5 ntrebuinat; depozitarea de materiale i materii care ar rspndi mirosuri neplcute i insalubre etc. ntr-o spe, s-a decis c amplasarea unui atelier de tinichigerie, mpreun cu o ramp de reparaii auto, n imediata apropiere a locuinei vecinului i exploatarea acestora, cu efectul producerii de zgomote, de gaze i mirosuri poluante, sunt fapte care ntrec limitele unei vecinti tolerabile. n consecin, 6 instanele au obligat pe prt la desfiinarea construciilor n litigiu . Socotim soluia judicioas, deoarece exerciiul dreptului de ctre prt implic suportarea de ctre vecin a unor atingeri grave a drepturilor sale private, adic a unor inconveniente intolerabile. (Comentariu publicat n Dreptul nr. 1/1999, p. 96, 97)
1

17 Ipoteza comunitii unui zid (perete de cldire) care mparte dou proprieti limitrofe. Consecine
ntr-o spe, s-a cerut demolarea unei magazii construit prin alipirea ei de unul din pereii garajului reclamantului, situat pe marginea imediat a hotarului dintre cele dou fonduri n litigiu. Instanele au obligat pe prt s demoleze magazia, cu motivarea c a fost edificat fr consimmntul reclamantului 1 .

n aprecierea justeei acestei soluii, socotim necesare urmtoarele precizri: Construcia n litigiu a fost alipit de un zid al unei cldiri, situat n apropierea imediat a liniei despritoare (de hotar) a dou fonduri limitrofe. Legalitatea deciziei prin care s -a dispus demolarea acestei construcii se apreciaz, n opinia noastr, dup cum zid ul de alipire este presupus sau nu a fi comun. n literatur s-a susinut c dac un asemenea zid se afl pe terenurile ambilor vecini sau cel puin pe marginea imediat a hotarului dintre ele, este aplicabil prezumia de comunitate dedus din art. 590-591 C.civ., adic va fi vorba de un zid comun. Numai c, necondiionat, trebuie ca zidul s despart dou cldiri existente, el nefiind comun dac ar exista o cldire numai de o parte, iar de cealalt parte un loc viran, o curte sau o grdin, cci n asemenea caz ar fi natural a se presupune c proprietarul cldirii este 2 proprietarul exclusiv al zidului . n spe, nefiind dat condiia existenei a dou cldiri, evident c nu putea fi vorba de o comunitate de zid, ceea ce exclude incidena dispoziiilor art. 594 C.civ., care ar fi dat dreptul prtului de a zidi n contra zidului cldirii reclamantului (nu era zid comun). Chiar dac, prin ipotez, zidul era comun, nc apare judicioas admiterea aciunii pentru c, n toate cazurile, i oricare ar fi natura lucrrilor, era necesar 3 consimmntul coproprietarului sau, n caz de mpotrivire, de intervenia justiiei . Desigur, lipsa consimmntului coproprietarului nate dreptul acestuia de a cere desfiinarea lucrrilor, cu posibilitatea 4 pentru judectori de a aprecia caracterul vtmtor al acestora, spre a fi desfiinate . Desigur, n contextul acestor consideraii, se poate discuta i ipoteza dobndirii comunitii zidului de ctre prt, 5 fondat pe dispoziiile art. 597 i art. 598 C.civ. . Numai c ea nu a fost dobndit i, nefiind prezumat, 6 face ca fapta sa s nsemne un abuz de drept n raporturile de vecintate , situaie care justific soluia admiterii aciunii. (Comentariu publicat n Dreptul nr. 1/1999, p. 100, 101)

18 Expropriere. Faza judectoreasc. nvoiala prilor de stingere a litigiului. Natura juridic i efecte
Potrivit art. 24 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, n faza judectoreasc prile se pot nvoi asupra 1 exproprierii i asupra despgubirilor, instana urmnd a lua act de nvoial printr -o hotrre definitiv . n aplicarea acestor dispoziii legale, s-a decis c o asemenea nvoial are natura juridic a unei tranzacii judiciare, fiind incidente dispoziiile de drept material privind contractul de tranzacie ( art. 1704, art. 1717 C.civ.) i de drept procesual referitoare la hotrrile de expedient ( art. 271-273 C.proc.civ.). n consecin, nvoiala va fi nfiat n scris i va alctui dispozitivul hotrrii ( art. 272 C.civ.). Ea va trebui s ntruneasc cerinele eseniale pentru validitatea unui contract ( art. 948 C.civ.) referitor la care instana este datoare s verifice, dac nsumate, ele exist. Dimpotriv, dac instana constat absena capacitii de contractare ori a consimmntului sau constat caracterul ilicit al scopului con tractului judiciar, ea este obligat s resping cererea de a da o hotrre de expedient i s continue judecata. Atunci cnd aceast verificare n-a fost fcut, nimic nu mpiedic prile s cear, pe calea unei aciuni separate, constatarea nulitii tranzaciei. n spe, soluia instanelor de fond de respingere a unei asemenea aciuni a fost reformat n recurs, cu trimiterea cauzei spre rejudecare sub aspectul motivelor de nulitate invocate (absena capacitii de contractare i a consimmntului) re feritor la care s-a apreciat (n prim instan i n apel) c ar fi inadmisibil cercetarea lor. (Comentariu publicat n Dreptul nr. 5/2003, p. 171)
2

44 Coproprietate. Exerciiul abuziv al folosinei materiale. Consecine

n doctrin s-a subliniat c actele materiale asupra bunurilor aflate n coproprietate sau indiviziune se pot face de fiecare coproprietar sau indivizar cu condiia s respecte dreptul egal al celorlali coproprietari
1

sau indivizari, adic s nu mpiedice folosina legal ndrituit a acestora . Actele materiale care depesc aceast limit, reprezint, indiscutabil, o exercitare abuziv a dreptului de coproprietate ori n indiviziune, 3 4 configurat juridic ca abuz de drept . Prejudiciile de o anumit gravitate produse prin svrirea acestui 5 abuz de drept pot antrena rspunderea civil delictual pentru fapta proprie , dar i pierderea folosinei, 6 ca atribut al dreptului indiviz sau de coproprietate . ntr-o spe, soluionat n recurs, a fost confirmat soluia admiterii aciunii i evacurii coproprietarului (prt n proces), cu motivarea c acesta, prin comportarea sa, a mpiedicat folosirea normal a imobilului aflat n coproprietate, tulburnd astfel convieuirea i crend serioase prejudicii celuilalt coproprietar 7 (reclamant n proces) . (Comentariu publicat n Dreptul nr. 11/2006)

45 Proprietate comun pe cote-pri vremelnic (temporar). Natura juridic a obligaiilor coproprietarilor cu privire la cheltuielile utile sau necesare fcute de un ter
Jurisprudena i doctrina juridic admit, unanim, c plata ndemnizaiilor cuvenite celui care a fcut cheltuieli utile sau necesare cu privire la bunul ce formeaz obiectul dreptului de coproprietate sunt datorate de toi coproprietarii bunului, proporional cu cota ideal din dreptul de proprietate, ce aparine 1 fiecruia . ntr-o spe, avnd ca obiect plata contravalorii mbuntirilor aduse de un ter unui bun indiviz (o moar) instanele de fond au admis aciunea i, invocnd existena solidaritii, au obligat pe prtul d in proces pentru ntreaga datorie (singuli solidi debent), dei acesta era doar titularul unei cote-pri ideale din dreptul de proprietate asupra bunului. n recurs, a fost nlturat solidaritatea i redus obligaia prtului n limita prii sale din datorie, determinat proporional cu cota ideal avut din dreptul de proprietate asupra bunului. Soluia a fost motivat pe ideea c solidaritatea (activ sau pasiv), fiind o derogare de la dreptul comun, adic de la principiul divizibilitii creanelor, nu se presupune, ci trebuie s 2 rezulte din voina prilor ori a legii (art. 1041 C.civ.), ipoteze absente n spe . (Comentariu publicat n Dreptul nr. 5/2003, p. 172)

47 Revendicare construcii. Condiii de admisibilitate

n procesele de revendicare a unor construcii este aplicabil principiul superficies solo cedit, consacrat de art. 492 C.civ., potrivit cruia accesiunea se produce ntotdeauna n folosul proprietarului terenului. Aceasta nseamn c prin obiect sau prejudicial, admiterea aciunii rmne subordonat rspunsului la ntrebarea: cine este proprietarul terenului? ntr-o spe, avnd ca obiect revendicarea unei mori rneti trecute n patrimoniul statului, fr titlu, aciunea a fost respins, cu motivarea c bunul revendicat, fiind nlocuit cu un altul, nu mai exist. n recurs, fiind primit aprarea reclamantei de necercetare a fondului cu privire la proprietatea terenului, s -a 1 fcut aplicaia art. 312 alin. (2) C.proc.civ. i cauza a fost trimis la prima instan, pentru rejudecare . Nu mai puin, pentru motive de contradictorialitate i opozabilitate a hotrrilor pronunate, a fost sancionat i omisiunea instanelor de a soluiona cererea de chemare n garanie a F.P.S. i F.P.P. II Moldova, formulat de prt, o societate comercial privatizat, prin cumprarea, n condiiile legii nr. 58/1991, a 100% din aciunile acesteia, de ctre asociaia salariailor ei, cerere fondat pe garania de eviciune, stipulat expres n contractul de vnzare a aciunilor. (Comentariu publicat n Dreptul nr. 9/2000, p. 138)

48 Proprietate rezolubil. Admisibilitatea aciunii n revendicare

Vnzarea bunului indiviz transfer cumprtorului un drept de proprietate rezolubil . Drept urmare, fiind vorba de un proprietar sub condiie rezolutorie, pendente conditione se consum un raport de drept pur i simplu, n temeiul cruia dobnditorul i exercita dreptul dobndit fr a fi afectat de modali tate. Dac bunul este individual determinat, dreptul de proprietate are un exerciiu deplin, considerent pentru 2 care titularul poate face asupra bunului toate actele ca i oricare alt proprietar . Nu mai puin ns el 3 suport riscurile , chiar dac eveniente conditione, dreptul se desfiineaz. n aplicarea acestor reguli, subscriem la soluia din recurs, prin care s -a recunoscut proprietarului rezolubil accesul la aciunea n revendicare, mpiedicat ns, n spe, nu de absena dreptului la o astfe l de aciune, ci de caracterul nedeterminat al bunului (un teren neindividualizat dintr -o mas indiviz 4 succesoral de terenuri) . ntr-adevr, aciunea n revendicare imobiliar presupune existena unui imobil 5 cert i determinat in ipso individuo . (Comentariu publicat n Dreptul nr. 9/2000, p. 137)

49 Revendicarea cotei-pri ideale din dreptul asupra bunului comun. Admisibilitate

n principiu, aciunea n revendicare nu poate fi exercitat dect de proprietarul exclusiv al bunului revendicat, ceea ce nseamn c n cazul proprietii comune pe cote-pri ea este admisibil numai dac a fost introdus de toi coprtaii crora le aparine proprietatea. Nu mai puin unul sau o parte de 1 coprtai nu au nainte de efectuarea unui partaj exerciiul unei asemenea aciuni . Cu toate acestea, ca o aplicaie a principiului c fiecare coprta este considerat a avea asupra cotei sale un adevrat drept de proprietate, susceptibil de nstrinare, i se recunoate protecia acestui drept pe cale judiciar, inclusiv posibilitatea folosirii aciunii n revendicare pentru readucerea dreptului n patrimoniul su. Bineneles, n acest caz revendicarea n -ar putea tinde dect la recunoaterea cotei-pri 2 ideale din dreptul asupra bunului comun . Indiscutabil, admiterea unei asemenea aciuni este condiionat de existena unui interes legitim i actual. ntr-o spe, soluionat n recurs , avnd ca obiect revendicarea unui bun indiviz preluat de la stat n baza Decretului nr. 223/1974, s-a reinut c reclamanii justific un asemenea interes. ntr -adevr se reine n considerentele deciziei trecerea bunului n patrimoniul statului a determinat pierderea cotei-pri ideale avut de reclamani, cu efectul nlturrii lor de la exerciiul oricrei aciuni de aprare a dreptului, inclusiv a aciunii de mpreal, de natur s prefac dreptul indiviz i s le confere un drept diviz i exclusiv. n consecin, a fost admis recursul i casat decizia din apel, prin care aciunea a fost respins ca inadmisibil, cu trimiterea cauzei la aceeai instan pentru rejudecare. (Comentariu publicat n Dreptul nr. 11/2001, p. 167)
3

50 Revendicare. Caracterul procedurii prevzute de Legea nr. 10/2001 i efectele alegerii acesteia asupra procedurii de drept comun
ntr-o spe, avnd ca obiect revendicarea unui imobil naionalizat n baza Decretului nr. 92/1950, instana de recurs, constatnd c mprejurrile de fapt ale pricinii nu au fost deplin stabilite (erau absente identificarea cadastral i a componentelor imobilului, a posesiunii acestuia i a cercetrii situaiei invocate care excepta pe autorul reclamanilor de la naionalizare), n temeiul art. 313 i 314 C.proc.civ., a admis recursul i, casnd hotrrile pronunate n cauz, a trimis cauza spre o nou judecat la prima 1 instan . Printre ndrumrile date instanei de trimitere, s-a reinut c n cazul n care litigiul nu-i poate primi rezolvarea dect prin parcurgerea procedurii speciale prevzute de Legea nr. 10/2001, este necesar s se

fac aplicarea art. 47 din lege acestei proceduri.

ori, prin soluia pronunat, instana s ndrume prile la deschiderea

Apreciem ca fiind exact aceast ndrumare, ntruct procedura instituit prin Legea nr. 10/2001 are un caracter special, derogatoriu de la dreptul comun. Or, din economia prevederilor art. 47 rezult c procedura special artat este inaplicabil aciunilor n curs de judecat. Dac persoana ndreptit alege calea acestei proceduri, ea trebuie s renune sau s solicite suspendarea judecrii cauzei de drept comun

56 Imobilele preluate fr titlu valabil. Admisibilitatea aciunii n revendicare

ntr-o spe, referitor la regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, s-a reinut c legislaia n vigoare i practica judiciar de aplicare a ei fac distincie ntre preluarea cu titlu, fr titlu sau fr titlu valabil. Corelativ, distincia artat se rsfrnge asupra admisibilitii aciunii n revendicare referitor la care rezult c este posibil, exclusiv, atunci cnd imobilele au fost preluate fr titlu sau fr titlu valabil. Lipsa de valabilitate a ti tlului poate exista, necondiionat, i n ipoteza prelurii imobilului cu nerespectarea dispoziiilor legale n vigoare la data prelurii. Cum, n spe, dispoziiile legale de preluare au fost cele referitoare la naionalizare, s -a decis c, ntruct ele au fost respectate la data prelurii,aciunea n revendicare, n prezena titlului valabil de preluare, este inadmisibil. n consecin, a fost respins recursul reclamantului i pstrat soluia 1 respingerii aciunii, pronunat n apel . (Comentariu publicat n Dreptul nr. 11/2002, p. 237, 238)

61 Revendicare. Imobile preluate fr titlu valabil i nstrinate. Condiiile de admitere a aciunii

Din economia prevederilor art. 46 alin. (2), coroborat cu art. 47 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 , rezult c restituirea imobilelor preluate fr titlu valabil i nstrinate prin acte de dispoziie este condiionat de constatarea, prin hotrre judectoreasc, a nulitii actului de nstrinare (determinat de reaua -credin 2 a prilor din actul de nstrinare) . Mutatis mutandis, soluia i are aplicare i n cazul aciunilor n curs de judecat, avnd ca obiect constatarea nulitii actului de nstrinare i revendicarea bunului de la subdobnditor, referitor la care persoanele ndreptite nu neleg s fac uz de dispoziiile art. 47 din lege. n acest caz, aa dup cum 3 reine o decizie pronunat n recurs , judectorii nu pot opera cu soluia consacrat n materie de 4 revendicare, a comparrii drepturilor autorilor de la care provin titlurile de proprietate exhibate n proces . Pentru a rezolva aciunea mpotriva subdobnditorului (de regul, fostul chiria al imobilului revendicat) ei trebuie s cerceteze, succesiv, valabilitatea titlului vnztorului i, apoi, buna credin a prilor din actul juridic de nstrinare. Nulitatea absolut a actului juridic de nstrinare se impune, astfel, ca o premis inevitabil a admiterii aciunii n revendicare mpotriva subdobnditorului. n sensul artat, socotim suficient de clare dispoziiile cuprinse n art. 47 alin. (2) care, ocupndu-se de situaia invers, cnd procedura de restituire a fost nceput n temeiul legii menionate, ea va fi suspendat pn la soluionarea pe cale judectoreasc a aciunilor formulate potrivit art. 46.
1

63 Aciunea n revendicare. Bun indiviz. Mijloace legale destinate s asigure respectarea regulii unanimitii

n literatur s-a subliniat c proprietarul aflat n indiviziune nu are exerciiul aciunii n revendicare . Regula unanimitii impune aceast soluie. Este ns posibil ca unul sau unii dintre coindivizari s 2 blocheze, prin opunere, sub forma abuzului de drept , exerciiul aciunii n revendicare. Cu privire la mijloacele legale posibile, de natur s combat efectul contraproductiv al unor asemenea 3 impedimente, reproducem, n continuare, considerentele unei decizii prin care, n recurs, a fost reformat soluia respingerii aciunii ca inadmisibil (ntruct condiia unanimitii nu era ntrunit). Este adevrat c regula unanimitii prescris exerciiului aciunii n revendicare a unui bun indiviz, asigur protecia juridic mpotriva actelor de dispoziie ale unuia sau unora dintre coprtai care, exercitnd singuri aciunea n revendicare, urmresc s dobndeasc n folosul lor, proprietatea asupra bunului revendicat. Numai c absena din proces a unui coprta poate fi consecina unui abuz de drept, situaie n care dispare suportul de protecie juridic a regulii unanimitii. n acest caz, ca de altfel n orice ipotez de absen a unor coprtai, judectorul, fcnd aplicaia art. 129 alin. (4) i (5) C.proc.civ., este n drept i, totodat, obligat s pun n dezbaterea prilor aciunea oricrui mijloc legal, inclusiv a interveniei forate (art. 57 C.proc.civ.) pentru a preveni orice greeal n aplicarea legii, n scopul pronunrii unei hotrri temeinice i legale. Cum, n spe, instanele de fond, fcnd aplicaia simplist a regulii unanimitii, au ignorat normele procesuale menionate, s -a impus admiterea recursului i casarea ambelor hotrri atacate, cu trimiterea cauzei la prima instan pentru o nou judecat.

64 Aciunea n revendicare. Proba dreptului de proprietate. Ipoteza producerii de ctre ambele pri litigante de titluri scrise care provin de la autori diferii
n doctrin soluia acceptat, ca fiind cea mai rezonabil propune s se compare ntre ele drepturile autorilor de la care provin cele dou titluri; va ctiga acea parte care a dobndit de la autorul al crui 1 2 drept este preferabil , n virtutea principiului nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet . n sensul artat, ntr-o spe, soluionat n recurs , avnd ca obiect revendicarea unui imobil, fost bun comun, atribuit la partaj, dup desfacerea cstoriei, reclamantei, a fost admis aciunea. S -a reinut c anterioritatea dobndirii dreptului prin vnzare-cumprare de la adevratul proprietar (Statul Romn) i prin efectul declarativ al partajului de bunuri comune, este echivalent dobndirii bunului de ctre reclamant de la un autor al crui drept este preferabil. n schimb, titlul prtei, ca su bdobnditoare a bunului de la fostul so al reclamantei, n condiiile unei operaiuni speculative, fondate pe o cauz ilicit, a fost socotit ca ineficace. (Comentariu publicat n Dreptul nr. 11/2006, p. 238)
3

67 Revendicare imobiliar. Proba dreptului de proprietate prin compararea titlurilor. Condiii de admisibilitate
Dovada proprietii imobiliare prin titluri este absolut dac dreptul a fost dobndit originar i relativ atunci cnd provine, derivat, dintr-o convenie. n acest din urm caz, titlurile translative sau declarative 1 sunt simple fapte generatoare de prezumii care pot fi nlturate prin proba contrarie . Nu mai puin compararea titlurilor vizeaz exclusiv ipoteza cnd ambele pri litigante ale revendicrii produc titluri derivate care em an de la autori diferii i care sunt fr vreo legtur (raport) ntre ele. Prezumia de proprietate, proprie unor asemenea titluri, poate fi combtut prin elemente de conviciune, 2 n condiiile art. 1203 C.civ. ntr-o spe , imobilul revendicat a fost dobndit, mai nti, de reclamani prin convenie, apoi de ctre stat printr-un act administrativ emis n baza Decretului nr. 223/1974 i, n final, de chiriai (pri n proces) n temeiul Legii nr. 112/1995 i a contractului de vnzare-cumprare ncheiat n baza acestei legi.
3

n recurs s-a apreciat c, n succesiunea lor, titlurile enunate sunt ntr-o strns legtur, bazat mai nti pe existena unui autor comun care a transmis derivat proprietatea bunului, iar apoi, pe intervenia legii care, originar, a dispus preluarea bunului n patrimoniul statului i, prin convenie, nstrinarea lui ctre chiriai. Absena unor autori diferii i prezena titlurilor originare invocate de pri denot, n viziunea instanei de recurs, c ipoteza cerut probaiunii prin compararea titlurilor nu exist. Corelativ, s -a apreciat c este inoperant i posibilitatea combaterii, n acest cadru, a prezumiei de proprietate, care rezult din titlul (originar i, totodat, derivat) invocat de pri. Drept urmare, s -a reproat instanelor de fond c au recurs la un mijloc de probaiune inaplicabil pricinii i inapt s nlture titlul prilor. ntruct obiectul aciunii era constatarea nevalabilitii titlului statului i a nulitii actelor de nstrinare a bunului, s-a conchis c procedeul instanelor de fond de a restrnge cercetarea judectoreasc la simpla comparare a titlurilor echivaleaz cu depirea cadrului procesual i neexaminarea fondului pricinii. n consecin, recursul a fost admis i casate hotrrile atacate cu trimiterea cauzei la prima instan pentru rejudecarea procesului. (Comentariu publicat n Dreptul nr. 1/2004, p. 214, 215) Not. Jurisprudena CEDO a statuat ca titlul de proprietate al subdobnditorului de bun -credin, constituit n baza Legii nr. 112/1995 i validat n dreptul intern printr-o hotrre definitiv i executorie, este protejat prin art. 1 din Protocolul nr. I la Convenia european a drepturilor omului. Diminuarea vechilor atingeri nu trebuie s creeze noi prejudicii disproporionate (...) astfel nct persoanele care i -au dobndit bunurile s nu fie aduse n situaia de a suporta ponderea responsabilitii statului care a confiscat n trecut aceste bunuri (a se vedea Pincov i Pinca c. Republica Ceh; Raicu c. Romnia).

68 Aciune n revendicare a unui imobil dobndit cu titlu oneros prin efectul aparenei n drept. Inaplicabilitatea regulii comparrii titlurilor 307

307

A se vedea supra i pct. 67. ntr-o spe, s-a cerut constatarea nulitii absolute a actului juridic de nstrinare a unui imobil preluat de stat fr titlu valabil. Totodat, reclamanii au solicitat revendicarea bunului de la subdobnditori. Instanele de fond au admis captul de cerere referitor la revendicarea imobilului i l -au respins pe cel privind constatarea nulitii absolute a nstrinrii. Soluia a fost ntemeiat pe ideea c nulitatea est e asanat de aparena n drept, dar c obligaia de restituire a bunului ctre reclamani se impune prin efectul comparrii titlurilor de proprietate opuse de pri. Respectiv, are preferabilitate titlul succesoral al reclamanilor, provenit de la autorul lor fa de care statul i-a constituit un titlu originar, lovit de nulitate, dup care, prin convenie (derivat), a transmis prtului proprietatea bunului. Soluia a fost reformat n recurs prin respingerea, n ntregime, a aciunii. Decizia din recurs se ntemeiaz, n esen, pe argumentele de mai jos. Meninerea judiciar a actului de nstrinare a bunului altuia consolideaz transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului n patrimoniul subdobnditorului. Un asemenea efect este de esena contractului de vnzare-cumprare i nu poate fi anihilat prin compararea titlurilor, ca simpl ipotez de probaiune a revendicrii. Aceast operaiune vizeaz, exclusiv, situaia, inexistent n spe, cnd ambele pri ale revendicrii produc titluri derivate care eman de la autori diferii i care sunt fr vreo legtur (raport) ntre ele. Or, n spe, titlurile invocate sunt, n succesiunea lor, ntr -o strns legtur, bazat, mai nti, pe existena unui autor comun care a transmis derivat proprietatea b unului, iar, apoi, pe intervenia legii de naionalizare, care, originar, a dispus preluarea bunului de ctre stat i, prin convenie, nstrinarea lui ctre subdobnditor. n acest cadru, ipoteza cerut probaiunii prin compararea titlurilor

fiind, n spe, absent, rezult c ilegal i excesiv instanele au nlturat efectul translativ de proprietate al 1 actului de nstrinare validat judiciar prin aplicarea aparenei n drept, soluie nerecurat de reclamani . (Comentariu publicat n Dreptul nr. 5/2004, p. 191, 192) Not. Pentru jurisprudena CEDO cu privire la protecia titlului de proprietate al subdobnditorului de bun-credin, constituit n baza Legii nr. 112/1995 i validat n dreptul intern printr-o hotrre definitiv i executorie, a se vedea nota de la pct. 67.

69 Aciunea n revendicare. Ipoteza cnd ambele pri i opun reciproc cte un titlu de proprietate asupra unui teren limitrof proprietilor lor referitor la care pretind c le-ar aparine, prin invocarea configuraiei topo din titlul de proprietate
Aa cum s-a artat n cazul c att reclamantul n revendicare, ct i prtul (posesorul) au fiecare cte un titlu de proprietate, justiia va aprecia care din titluri este preferabil. Aceast apreciere se face n raport cu data titlurilor, cu persoanele de la care eman i cu drepturile pe care le aveau acele persoane. Dac nu se poate stabili nici un motiv de preferin a titlului reclamantului fa de titlul prtului, acesta va 1 triumfa i va fi meninut n posesiune: in pari causa, melior est causa posidentis . ntr-o spe, terenul din litigiu aparinea domeniului privat al statului, n condiiile art. 646 C.civ. (bun fr stpn) i a fost atribuit prtului, prin mproprietrire, n baza art. 13 din Legea nr. 44/1994 privind veteranii de rzboi, precum i unele drepturi ale invalizilor i vduvelor de rzboi, i n conformitate cu Legea nr. 18/1991, la care textul menionat face trimitere. Reclamanii a opus acestui titlu, un contract de vnzare -cumprare a unui teren limitrof celui din litigiu, referitor la care au susinut c ar cuprinde i terenul respectiv. Instana de apel a respins aciunea cu motivarea c, n configuraia lor actual, cele dou terenuri au, cantitativ, suprafeele indicate n titlurile de 2 proprietate . Desigur, soluia, dat pe considerente de stare de fapt, se justific, dar principial se observ c nu exist niciun motiv, din cele artate mai sus, de a se da preferin titlului reclamanilor fa de titlul prtului (mai ales c nu dreptul subiectiv era contestat, ci configuraia bunului care fcea obiectul dreptului). n msura n care cuprinderea terenului n domeniul statului a fost fcut cu violarea art. 646 C.civ., iar constituirea dreptului de proprietate pentru prt a nclcat dispoziiile legale amintite (din Legea nr. 44/1994 i Legea nr. 18/1991), reclamanii aveau la ndemn, prealabil revendicrii, aciunea n nulitate absolut, fondat pe dispoziiile art. III din Legea nr. 169/1997 sau, eventual, restabilirea limitelor reale a proprietii lor prin aciunea n hotrnicie.

70 Revendicare imobiliar. Opunerea de ctre prt a exproprierii. Consecine

Din economia reglementrilor cuprinse n art. 35 din Legea nr. 33/1994, rezult c retrocedarea bunurilor imobile expropriate, este dublu condiionat de neutilizarea acestora n termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat, respectiv, lucrrile nu au fost ncepute, precum i neintervenirea unei noi declarri de utilitate public. Pentru a-i apropia bunul revendicat prin efectul beneficiului acestor dispoziii legale care, practic, pun n eviden caducitatea actului de expropriere, prin dispariia cauzei sale impulsive i determinante, expropriatul trebuie s fac dovada c cerinele enunate sunt ntrunite. Desigur, ca premis a admisibilitii aciunii sale, expropriatul trebuie s nvedereze condiia de bun expropriat al bunului revendicat.

Sub acest ultim aspect, ntr-o spe, soluionat n recurs , s-a pus problema consecinelor procedurale ale faptului c reclamanta, revendicnd dreptul de proprietate asupra a dou imobile, voit sau nevoit, a inut sub reticen exproprierea bunurilor, dar aceast chestiune a fost invocat de pri, ca mijloc de aprare. Instanele de fond, n prezena pasivitii procesuale a prilor, s -au declarat dispensate de orice preocupare de a verifica realitatea i temeinicia acestei aprri i, primind -o tale quale, au respins aciunea, ca nefondat. Sancionnd acest procedeu, n esen, potrivnic contradictorialitii, rolului activ i dreptului de aprare, ca principii fundamentale ale dreptului procesual civil, instana de recurs, constatnd nulitatea hotrrilor atacate, a admis recursul i a casat hotrrile atacate cu trimiterea cauzei la prima instan, pentru rejudecare. Desigur soluia pronunat este judicioas, dar pe planul consecinelor procedurale rmne de tiut ce efecte poate avea trecerea sub reticen, prin aciune, a exproprierii bunurilor. n opinia noastr, aceast chestiune rmne fr relevan, ct vreme, aflndu -se ntr-o revendicare imobiliar, prile pot opune, 2 fiecare, un titlu. Instana trebuie, n aceast ipotez, s aprecieze care dintre aceste titluri este preferabil . n spe, fiind invocat un titlu de expropriere, opus de pri, reclamanta, la rndul ei, l putea combate pe cale de excepie, prin a-i demonstra nevalabilitatea sau caducitatea (conform art. 35 din Legea nr. 33/1994).

71 Revendicare n regim de carte funciar. Proba proprietii

Puterea doveditoare absolut a nscrierii de carte funciar simplific mult sarcina probaiu nii n revendicarea imobiliar. Nu este necesar, dect excepional (n caz de uzucapiune), examinarea titlurilor sau posesiunilor, fiind suficient ca reclamantul s produc sau prtul s opun intabularea pe numele lor a dreptului de proprietate, dar num ai dac mutaia de carte funciar i are izvorul ntr -un act obligaional 1 (jus ad rem) care, n mod necesar, trebuie s fie oneros i ntemeiat pe buna -credin . Mutaiile de drepturi reale ntemeiate pe alte cauze dect voina prilor, fiind exceptate efectului constitutiv sau atributiv de drept real al intabulrii (art. 26 din Decretul-lege nr. 115/1938) pot pune ns probleme de probaiune. Astfel, n ipoteza aciunii n revendicare, promovat de motenitori, cnd dreptul acestora se ntemeiaz pe succesiune i nu pe nscrierea n cartea funciar, apare necesar ca acetia s produc, o dat cu certificatul de motenitor (n cazul motenitorilor legali nesezinari) sau o dat cu dovada dobndirii posesiunii motenirii (n cazul legatarilor), i proba nscrierii autorului lor n cartea funciar ca titular al dreptului. Desigur, n ipoteza unor cedri succesive de drepturi, neurmate de intabulare, este motenitorii s cear, prealabil revendicrii, nscrierea dobndirilor succesive, deodat cu aceea a dreptului autorului 2 lor, n condiiile art. 20 din Decretul-lege nr. 115/1938 .

72 Revendicarea imobiliar prin echivalent. Condiii de admisibilitate

Revendicarea este aciunea proprietarului neposesor ndreptat mpotriva posesorului neproprietar pentru recunoaterea dreptului su de proprietate i restituirea bunului. Pe planul efectelor admiterii aciunii, dac restituirea n natur nu este posibil deoarece lucrul a fost dobndit de un ter de bun credin, a fost expropriat sau a disprut fizic n mod fortuit sau din cauz de for major, iar posesorul a fost de rea-credin i nu face dovada c bunul ar fi pierit i la proprietar ( art. 995 C.civ.), se poate concepe restituirea prin echivalent. n aceste ipoteze, posesorul nepro-prietar datoreaz contravaloarea 1 bunului sau restituirea ndemnizaiei de expropriere . ntr-o spe, soluionat n recurs , fiind respectat disponibilitatea aciunii reclamantului (personal i nu real), s-a reinut c ntruct imobilul revendicat, compus din teren i construcii (supuse unor transformri de ctre prt), exist fizic, nu sunt ntrunite condiiile (artate mai sus) pentru a fi dispus, judectorete, restituirea prin echivalent. S-a artat, totodat, c soluia respingerii aciunii se impune i n raport de dispoziiile art. 494 C.civ. care, n absena unui contract sau cvasicontract, pot fi valorificate
2

printr-o aciune n revendicare. Numai c n acest caz, dac posesorul neproprietar a prefcut construci ile existente pe terenul revendicat, n construcii noi, se are n vedere reaua sau buna sa credin n raport de care proprietarul neposesor nu are, judectorete, dect alegerea drepturilor pe care textul le confer, dar n niciun caz alternativa de a transforma aciunea n revendicare, ntr-o aciune personal. Ca atare, neexistnd convenia prilor, el nu poate obine pe cale judiciar despgubiri, abandonnd bunul n favoarea posesorului neproprietar.

73 Revendicare mobiliar. Restituirea lucrului prin echivalent. Natura juridic a aciunii. Prescripie
n literatura juridic s-a conchis c dac restituirea n natur a lucrului revendicat nu mai este cu putin, obligaia de restituire va fi nlocuit printr -o restituire prin echivalent, mai exact printr-o obligaie de 1 desdunare . ntr-o spe, avnd ca obiect plata unei sume de bani ca echivalent al unor bunuri mobile, inexistente fizic, trecute n patrimoniul statului printr-o fapt ilicit cauzatoare de prejudiciu, s -a decis c aciunea intentat are caracterul unei aciuni personale, n despgubire, prescriptibil potrivit art. 1 din Decretul nr. 2 167/1958 . Drept urmare, n opinia instanei de recurs, termenul de prescripie al preteniilor n dezdunare, este de 3 ani i curge, potrivit art. 8 alin. (1), de cnd creditorul a cunoscut sau trebuia ori putea s cunoasc paguba i pe cel care rspunde de ea.

74 Revendicare mobiliar. Imprescriptibilitate

ntr-o spe, avnd ca obiect revendicarea a 482 monezi din aur, aflate n posesiunea Statului Romn (parte n proces) prin efectul executrii unei pedepse complimentare, graiat prin Decretul nr. 445 din 25 noiembrie 1959, s-a decis c aciunea este imprescriptibil, soluie dedus din dispoziiile art. 21 din Decretul nr. 167/1958 i din principiul de drept potrivit cruia proprietatea nu se poate pierde prin neuz 1 dect n cazurile prevzute de lege . Soluia comport unele precizri. ntr-adevr, Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripia extinctiv nu se aplic dreptului la aciune privitor la drepturile de proprietate, uz, uzufruct, abitaie, servitute i superficie (art. 21). Acestor drepturi 2 le sunt incidente, sub raportul prescripiei, prevederile d in Codul civil i din alte acte normative . Codul civil prescrie aciunilor reale, termenul de 30 ani, dar numai n ipoteza n care legea nu le declar 3 4 imprescriptibile (art. 1890). Cu toate c majoritatea autorilor i jurisprudena declar imprescriptibil 5 numai aciunea n revendicare imobiliar, n opinia noastr conceptul de imprescriptibilitate este aplicabil, n egal msur, i revendicrii mobiliare. Aceast concluzie decurge din justificarea imprescriptibilitii, ca excepie de la regula enunat (art. 1890 C.civ.), pe ideea c ea este o consecin indestructibil a 6 principiului dup care proprietatea nu se pierde prin neuz . Numai c, n materie de revendicare mobiliar, legea admite o prescripie scurt, dar numai n situaii de excepie, c um sunt cele reglementate prin art. 1909 alin. (2) C.civ. referitoare la revendicarea de la subdobnditor a bunurilor furate sau pierdute (3 ani), prin art. 498 C.civ. privind revendicarea unei poriuni de pmnt ncorporat unui teren prin avulsiune (1 an) i prin art. 520 C.proc.civ. (n formularea dat prin OUG nr. 138/2000) privind revendicarea unui bun adjudecat.

75 Efectele aciunii n revendicare cu privire la impensele suportate de chiriaii imobilelor preluate fr titlu valabil i restituite persoanelor ndreptite. Aplicarea legii civile n timp

Potrivit art. 49 alin. (1) i 3 din Legea nr. 10/2001 , n cazul imobilelor cu destinaie de locuin preluate fr titlu valabil i care se restituie persoanelor ndreptite, obligaia de despgubire a chiriailor pentru impensele necesare i utile revine statului sau unitii deintoare. ntr-o spe, instanele de fond i apel au hotrt c aceste dispoziii legale sunt aplicabile i n cazul 2 aciunilor n curs de judecat artate n alin. (1) al art. 47 din lege. n consecin, aciunea chiriaului, avnd ca obiect plata unor despgubiri pentru impensele necesare i utile, ndreptat mpotriva persoanei care a avut ctig de cauz n aciunea de revendicare a unei locuine preluate fr titlu valabil, a fost respins pentru lipsa calitii procesuale pasive. S-a reinut c n temeiul art. 49 alin. (3) din lege, obligaia 3 de despgubire revine statului sau unitii deintoare. n recurs , soluia instanelor a fost reformat i trimis cauza spre rejudecare, pe fond, la prima instan, cu motivarea c soluia atacat ncalc principiul constituional i de drept civil al neretroactivitii legii. Aplicarea legii civile noi arat considerentele deciziei de casare este posibil numai n cazul existenei unui proces de restituire imobiliar pendinte (n curs de judecat) i numai condiionat de voina persoanei ndreptite care, fie renun la judecata nceput conform dreptului comun, fie cere suspendarea judecii (n baza art. 47 alin. (1) din lege n.a.). n lumina acestei interpretri, era exclus aplicarea n cauz a dispoziiilor Legii nr. 10/2001 pentru c bunul nu a fost restituit prilor prin procedura instituit de aceast lege, ci ntr -un litigiu purtat i finalizat potrivit dreptului comun i, pe cale de consecin, nici chestiunile incidente ori conexe retrocedrii imobilului, cum este aceea a despgubirilor, nu pot fi soluionate conform legii noi, fr a se nclca principiul neretroactivitii. O dat cu dezlegarea, n sensul artat, a problemei legii civile aplicabile speei, decizia din recur s a rezolvat i chestiunea calificrii juridice corecte a aciunii, prin a releva c, fiind vorba de actio de in rem verso, fondat pe dispoziiile art. 997 C.civ., soluia atacat a fost dat cu violarea principiului disponibilitii, aspect remediat, ca atare, i impus instanei de trimitere n temeiul art. 315 alin. (1) C.proc.civ. Subscriem la aceast soluie cu urmtoarele precizri. n principiu, evingerea locatarului prin exerciiul de ctre un ter a dreptului su de proprietate asupra 4 bunului nchiriat, antreneaz obligaia de garanie a locatorului reglementat prin dispoziiile art. 14261428 C.civ. Curent, s-a pus problema dac recuperarea contravalorii lucrrilor de sporire a confortului executate de chiria n timpul locaiunii, traduse n mbuntiri necesare i u tile care aduc un spor de valoare imobilului nchiriat, cu destinaie de locuin cade sub incidena acestei obligaii de garanie. Doctrina consider, unanim, c rspunsul poate fi dat pe baza principiului restituirii mbogirii fr just 5 cauz, predominant n teoria impenselor (necesare, utile sau voluptuorii) . Prin urmare, chiar dac locatorul bunului este o alt persoan, proprietarul, ca evingtor, nu -i poate spori patrimoniul cu sporul de valoare adus locuinei prin mbuntirile necesare i utile executate de chiria. Jure naturae aequum est neminem cum alterius detrimento et injuria fieri locupletiorem (dup dreptul natural, este echitabil ca 6 nimeni s nu se mbogeasc injust n detrimentul altuia) impune aceast soluie. Apoi, inexistena unui mijloc juridic, datorat absenei raportului contractual dintre proprietarul evingtor i chiriaul evins, face loc n favoarea acestuia din urm, lui actio de in rem verso. Concluzia instanei de recurs (fondat pe dispoziiile art. 997 C.civ.) corespunde, n opinia noastr, principiului enunat i relev, judicios, c nu locatorul bunului altuia, ci proprietarul bunului are obligaia de despgubire a chiriaului. Se pune ns ntrebarea dac art. 49 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 schimb retroactiv o asemenea rezolvare proprie dreptului comun. Rspunsul nu poate fi dect negativ, deoarece facta pendentia, textul menionat instituie mpotriva insolvabilitii proprietarului o garanie subsidiar pentru chiria fr a nchide acestuia calea la actio de in rem verso. n msura n care se face dovada c sporul de valoare adus prin impense necesare i utile reprezint o mbogire injust a proprietarului n detrimentul chiriaului i, nu mai puin, a locatorului, se impune, n temeiul preceptelor moralei, admisibilitatea lui actio de in rem verso 7 . Dup cum, raiuni puternice, izvorte dintr-un posibil regim discriminatoriu ce s-ar putea produce, fac admisibil, facta pendentia, extinderea aplicrii art. 49 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 (desigur, printr-un nou proces, subordonat respectrii principiului disponibilitii) i n favoarea chiriaului evins, ctigtor aparte, ntr-o actio de in rem verso. (Comentariu publicat n Dreptul nr. 5/2003, p. 174-176)

76 Grniuire. Reglementare eliptic

Referitor la grniuire, textul art. 584 C.civ. este eliptic prin a nu o defini, a nu-i determina obiectul i operaiunile judiciare care o materia-lizeaz. De aici rezid problema, rezolvat controversat n practica judiciar, dac judectorul creeaz un hotar sau l reconstituie pe cel real. Nu mai puin jurisprudena continu s se ntrebe dac este posibil ca revendicarea s fie alturat grniuirii. n sfrit, dei anevoioase i nu arareori extrem de dificile, operaiile judiciare de grniuire nu au reglementat pn n 1 prezent o metodologie .

77 Grniuire. Obiect. Operaiunile judiciare obligatorii. Valoarea probatorie a medalionului de carte funciar
Articolul 584 C.civ. prevede c orice proprietar poate ndatora pe vecinul su la grniuirea proprietii lipite cu a sa; cheltuielile grniuirii se vor face pe jumtate. Textul situat n materia servituilor consacr un drept subiectiv civil real, protejat printr -o aciune civil specific, numit aciunea n grniuire, caracterizat ca fiind petitorie, real imobiliar i imprescriptibil. Printr-o decizie mai recent , s-a statuat asupra ctorva probleme de esen, privind obiectul i operaiunile judiciare prescrise soluionrii acestei aciuni, dup cum urmeaz. Referitor la obiectul aciunii n grniuire, pornindu-se de la premisa c judectorul nu creeaz hotarul cerut, ci l reconstituie pe cel real, c, aadar, el pronun o hotrre declarativ i nu constitutiv de 3 drepturi , s-a reinut c n sens material, dreptul la aciune, bazat pe dispoziiile art. 584 C.civ., circumscrie posibilitatea pentru proprietar sau orice persoan care are un drept real asupra unui fond limitrof, de a pretinde vecinului su, prin aciune n justiie (sau pe cale amiabil), restabilirea hotarului real 4 (s.n.) ce separ fondurile nvecinate i marcarea acestuia prin semne materiale vizibile (s.n.) . Ct privete operaiunile judiciare ale grniuirii, s-a decis c ele circumscriu identificarea hotarului real, trasarea topometric a acestuia i aezarea semnelor de hotar. Identificarea implic aflarea celor mai vechi semne de hotar, prin examinarea titlurilor de proprietate, ascultarea prilor i martorilor, precum i administrarea de expertize judiciare i cercetarea la faa locului, probe considerate ca indispensabile. S -a reinut c n regim de carte funciar medalioanele (hrile) pot avea relevan, dar numai dac ele ofer date concludente care pot uura operaiunea de identificare i reconstituire a hotarului real. Or, n spe, medalionul de carte funciar invocat de reclamani era total eliptic cu privire la semnele de hotar, situaie n care instanele de fond, lund n considerare, judicios n aprecierea instanei de recurs c suprafeele celor dou fonduri limitrofe din litigiu sunt, n realitate, mult inferioare suprafeelor nscrise n cartea funciar, au procedat la efectuarea unei expertize judiciare ale crei concluzii (n varianta din apel) erau confirmate de martorii audiai n proces i chiar de pri. Cum aceste concluzii indicau convingtor hotarul real care separ fondurile nvecinate aflate n litigiu, marcate de expert prin semne materiale vizibile, s-a decis c hotrrea recurat este la adpost de criticile formulate de reclamani. Mai mult, instana de recurs, reinnd c obiectul firesc al aciunii n grniuire privete forma terenului care alctuiete dreptul de proprietate al reclamanilor i nu existena acestui drept, a decis c instanele de fond nu puteau prsi acest obiect, prin a hotr, cum au pretins reclamanii, prin motivele de recurs, i asupra dreptului de proprietate asupra terenurilor supuse grniuirii.
2 1

78 Terenuri transmise n proprietate. Diferena de suprafa fa de actul transmitor. Mijloace de regularizare i recuperare

ntr-o spe, reclamanta, nvedernd c are, n raport cu titlul su de proprietate, un minus de teren de 480 mp i c, parial, poate fi pus pe seama plusului de 37 mp teren existent n parcela nvecinat a prtului, a cerut revendicarea acestei din urm suprafee de teren. Soluia din apel, a admiterii aciunii, a fost reformat n recurs prin respingerea aciunii, ca nefondat, cu motivarea c hotarul actual ce separ terenurile din litigiu, marcat de arbori, cioate i alte numeroase vechi semne de hotar, este cel real, ceea 1 ce denot inexistena vreunei nclcri a terenului reclamantei, imputabil prtului . Subscriem la aceast soluie cu urmtoarele precizri: Orice proprietate asupra unui teren are un contur, ceea ce n planul vecintii nsemn traiectoria liniei nchise care o separ n spaiu, i-i atribuie individualitate (configuraie). Transmisiunile de proprietate sunt totdeauna determinate n spaiu, cel puin teoretic, i se produc n limita real a conturului (configuraiei) topo, chiar dac liniile despritoare (hotarele) de vecintate sunt lipsite de semne exterioare vizibile. Adesea, titlurile de proprietate sunt omisive n privina conturului terenului transmis, datorit absenei msurtorilor sau executrii lor de ctre nespe -cialiti, indicnd suprafee inexacte, a cror valoare este numai relativ. De aceea, o eventual diferen de suprafa n minus la o parcel de teren nu poate fi pus pe seama plusului existent la o parcel nvecinat. Asemenea plusuri sau chiar minusuri pot fi constatate i n perimetrul celorlalte parce le nvecinate, explicabile, ori de cte ori parcelele din litigiu, provenite de la un autor comun, sunt create prin multiple divizri, urmare a unor partaje succesive. n toate aceste ipoteze, ca i n cazul oricrui alt mod de dobndire a dreptului de proprietate, rmne indiscutabil c independent de exactitatea msurtorilor transmisiunile au operat n limita conturului (configuraiei) topo reale, urmnd ca regularizarea diferenelor n plus sau n minus s fie realizat prin mijloace juridice de aprare a dreptului de proprietate. Se pune ns ntrebarea dac aciunea n revendicare poate fi folosit n regularizarea acestor diferene. Faptul c o asemenea aciune este principalul mijloc de aprare a dreptului de proprietate, specific pentru nlturarea atingerilor aduse acestui drept, impune, aparent, un rspuns afirmativ. Numai c revendicarea implic ideea de deposedare a titularului de bunul revendicat, care este o aciune ilicit i impune reclamantului, care se pretinde proprietar i care are interes ca instana s se pronune asupra existenei dreptului su de proprietate, s dovedeasc proprietatea, dup caz, prin prescripie, invocarea unui titlu sau compararea posesiilor n 2 conflict . Or, n cazul regularizrii unor diferene de proprietate, respectiv de delimitare n spaiu a conturului unei proprieti, nu exist o aciune de deposedare i nici interesul ca instana s stabileasc existena dreptului de proprietate asupra bunului n litigiu. De altfel, n toate cazurile, prile nu -i contest i, practic, nu-i disput dreptul de proprietate. Apoi, aa cum s -a artat, dreptul de proprietate asupra unui imobil nu poate fi dovedit cu actele adversarului, sub cuvnt c din ele ar rezulta un prisos de pmnt ntruct nu se dovedete c acel prisos este al reclamantului sau c el a dobndit imobilul prin 3 4 prescripie . De asemenea, aa cum am menionat cu alt prilej , dac interesul reclamantului circumscrie exclusiv reconstituirea hotarului i aezarea unor semne care s -l fac vizibil, evident, este indicat formula procesual simpl a grniuirii, care exclude proba anevoioas a dreptului de proprietate i durata excesiv a procesului. Dup cum, reclamantul poate uza de alte mijloace juridice nespecifice de aprare a dreptului de proprietate, ca de exemplu aciunile nscute din contract etc., prin care, direct sau 5 indirect, pot fi reclamate anumite atingeri aduse dreptului su de proprietate . Aa fiind, n spea redat mai sus, instana de recurs a considerat, cu temei, c nefiind vorba de deposedare, specific revendicrii, procesul, prin obiect, viza determinarea conturului topo real n limitele creia a operat (prin titlul invocat n proces), transmisiunea dreptului de proprietate, pentru reclamant. Constatnd, pe baza unor date de identificare specifice grniuirii, c hotarul actual ce separ terenurile din lit igiu este cel real, n mod corect instana de recurs a respins aciunea.

79 Accesiunea imobiliar artificial. Constructor de bun-credin. Situaia juridic a construciilor

n doctrin s-a artat c, n temeiul art. 494 alin. (2) C.civ., proprietarul terenului devine i proprietarul construciilor, astfel nct el nu mai poate cere drmarea i ridicarea lucrrilor. Soluia se ntemeiaz pe 1 raiuni de echitate care au fost puse mai presus de dreptul proprietarului .

De aceea, nelegal, ntr-o spe, instanele au obligat pe constructorul de bun-credin s-i ridice, pe 2 cheltuiala sa, lucrrile fcute . Soluia legal era numai recunoaterea dreptului de proprietate asupra construciilor pentru reclamant (proprietarul terenului) i obligarea sa, n temeiul principiului mbogirii fr just cauz, la plata dezdunrilor prevzute de art. 494 alin. (2) C.civ. ctre prt (constructor).

80 Accesiune imobiliar artificial. Buna-credin a constructorului. neles. Momentul cnd trebuie s existe
n ipoteza n care se exhib un titlu , doctrina francez are n vedere conceptul de bun -credin a posesorului circumscris, potrivit legii franceze, unui act de conduit a constructorului, eroare dedus din 2 existena unui titlu pe care el l socoate foarte eficace . Simetric, legea romn, definete buna-credin ca fiind credina posesorului c, cel de la care a dobndit imobilul, avea toate nsuirile cerute de leg e spre a-i putea transmite proprietatea [art. 1898 alin. (1) C.civ.]. Cu alte cuvinte, tranzitiv, n puterea unui titlu, constructorul este ncredinat sau convins c prin constituire, reconstituire sau transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului, este titularul acestui drept. ntr-o spe, buna-credin a constructorului a fost dedus din existena unui titlu de proprietate emis n baza Legii nr. 18/1991, ulterior anulat n justiie, definitiv i irevocabil, n favoarea adevratului proprietar (prt n proces). Soluia admiterii aciunii constructorului i obligrii adevratului proprietar s -i plteasc 3 indemnitatea prevzut de art. 494 alin. (3) C.civ. a fost confirmat n recurs , cu motivarea c bunacredin a constructorului, astfel reinut, a existat n momentul ncorporrii materiale n teren a construciei.
1

81 Uzucapiune. Aciune n constatare. Legitimare procesual pasiv

n exercitarea dreptului de opiune cu privire la uzucapiune , privit ca drept potestativ uzucapantul, indiferent dac a pierdut sau nu posesia imobilului are la ndemn aciunea n constatare dac sunt 3 ndeplinite condiiile procedurale pentru admisibilitatea unei asemenea aciuni . Obiectul unei asemenea aciuni este limitat la constatarea existenei dreptului de proprietate al uzucapantului asupra imobilului uzucapat. Ea poate fi exercitat mpotriva unui ter sau chiar mpotriva proprietarului iniial ori 4 motenitorilor acestuia . ntr-o spe, soluionat n recurs, s-a decis c n procesul pornit pentru recunoaterea dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune asupra unui imobil dintr-o motenire vacant, statul are calitate 5 procesual pasiv . Soluia concord tezei potrivit creia statul, ca motenitor, dobndete succesiunea vacant cu titlu universal, ceea ce nseamn o transmisiune a ntregul ui patrimoniu succesoral, inclusiv a 6 pasivului succesoral . Or, obligaiile patrimoniale care decurg din efectele uzucapiunii, intr n alctuirea pasivului motenirii.
1 2

82 Uzucapiune. Jonciunea posesiilor. Raportul juridic dintre autor (posesorul anterior) i succesorul ayant cause 353 (posesorul ulterior). Condiia ca ambii s nu fie titularii dreptului real dedus judecii

353

Cu privire la succesorii ayant cause (noiune i clasificare), a se vedea F.A. Baias, Simulaia. Studiu de doctrin n jurispruden, Ed. Rosetti, Bucureti, 2003, p. 133-137.

n doctrin s-a subliniat c pentru a fi posibil jonciunea este necesar ca ntre posesorii succesivi s 1 existe un raport juridic de la autor la ayant cause . Prin autor, n sensul art. 1860 C.civ., se nelege persoana care, ca i cel care invoc uzucapiunea,nu este titularul dreptului real, pentru c numai ntr-o asemenea situaie are sens jonciunea posesiilor, iar nu i n cazul n care titularul dreptului l transmite 2 succesorului su . Contrar, posesia titularului dreptului ar fi folosit mpotriva sa, ceea ce este 3 inadmisibil . Cu motivarea dat n acest cuprins, ntr-o spe, soluionat n recurs , a fost respins aciunea n constatarea uzucapiunii i, corelativ, cererea de jonciune, ambele formulate de succesorul titularului dreptului real.
4

83 Aciunea Legilor nr. 58/1974 i 59/1974 asupra cursului prescripiei achizitive ca mod originar de dobndire a proprietii sau altor drepturi reale asupra terenurilor
Chestiunea este controversat n doctrin i n practica judiciar . Oricum ar fi, socotim c nu se poate pierde din vedere c, independent de clasificarea uzucapiunii ca un mod de dobndire a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale reglementate de Codul civil, o asemenea instituie reprezint o sanciune mpotriva adevratului proprietar, care, dnd dovad de o anumit neglijen, a delsat bunul 2 timp ndelungat . Pn la urm, legea sancioneaz o situaie de fapt prin transformarea ei ntr -o situaie de drept, ca nevoie de ordine social care cere ca n dispreul chiar a unui drept anterior prsit, i n dispreul chiar a echitii n cazul cnd stpnirea (bunului imobil funciar n.a.) a fost cu rea credin dup un timp ndelungat legitimitatea manifestrii exterioare a unui drept prin posesiune s nu mai poat fi discutat i cu att mai puin cu ct. n multe cazuri, drepturile reale nu sunt susceptibile de a fi dovedite 3 4 dect prin exerciiul lor ndelungat . Mai exact, literatura francez, pornind de la quieta non novere i de la necesitatea sancionrii unui fapt de neglijen incontestabil, subliniaz c uzucapiunea este mai curnd indiciul existenei unui titlu anterior care s -a pierdut, dect un mod de dobndire, un titulus 5 adquirendi . Dar chiar dac ar exista un anume titlu, nc se va nate o infinit greutate, numit probatio 6 diabolica, pe care prescriia achizitiv o simplific . Dac neglijena proprietarului exist, iar faptele uzucapantului, prelungite n timpul defipt de lege, constituie o posesiune ad usucapionem, nentrerupt 7 sau nesuspendat n puterea legii, prin invocarea ei n mod formal, va opera sanciunea uzucapiunii . Or, aa cum s-a subliniat, n mod judicios, Legile nr. 58/1974 i nr. 59/1974, interzicnd doar actele juridice de 8 nstrinare a terenurilor, nu au nlturat aciunea legii mpotriva unor fapte juridice cum este uzucapiunea . Logic, era necesar, ca printr-o norm legal expres s fie nlturat sanciunea uzucapiunii sau, cel puin, s fie instituit ntreruperea curgerii termenului acesteia. Inevitabil, ns s -ar fi ajuns, ab absurdo sensu, la o situaie juridic aberant. De aceea, n contextul reglementrilor la care ne-am referit, socotim judcioas soluia naltei Curi, dat n interesul legii care stabilete c, n cazul posesiilor ncepute nainte de adoptarea Legilor nr. 58/1974 i nr. 59/1974, prescripia achizitiv asupra terenurilor nu a fost ntrerupt prin intra rea n vigoare a acestor legi, astfel c, dup abrogarea lor prin Decretul-lege nr. 1/1989 i Decretul-lege nr. 9/1989, posesorii acelor terenuri pot solicita instanelor de judecat s constate c au dobndit dreptul de proprietate privind 9 terenurile respective .
1

84 Constatarea uzucapiunii prin act notarial. Inadmisibilitate

Potrivit art. 70 alin. (1) din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 36/1995 (adoptat prin Ordinul nr. 710/C/1995 al ministrului justiiei), n actele de transmisiuni sau constituiri de drepturi reale imobiliare, notarul public va verifica situaia proprietii i sarcinile bunului, cu excepia artat la art. 716 C.proc.civ. n acest scop, notarul public va pretinde prezentarea titlurilor de proprietate ale nstrintorului i, dup caz, extrasul de carte funciar sau certificatul de sarcini, precum i certificatul de eviden fiscal cu valoarea de impozitare.

n aplicarea acestor dispoziii legale s-a admis c notarul public poate verifica situaia proprietii nstrintorului prin a determina c acesta este un uzucapant mpotriva adevratului proprietar, tiut fiind c uzucapiunea este singura dovad absolut a dreptului de proprietate. Socotim nelegal aceast practic. Dintru nceput, nu excludem ideea c nstrintorul poate fi un uzucapant, dar dreptul su trebuie s rezulte dintr-o hotrre judectoreasc declarativ de uzucapiune. Prin definiie, uzucapiunea constituie un mod de dobndire a proprietii sau altor drepturi reale, dar pe seama existenei ei ca o sanciune civil mpotriva vechiului proprietar care, dnd dovad de lips de diligen, a delsat vreme ndelungat bunul 1 su n mna altor persoane . Implicit, aciunile acestuia n aprarea dreptului pierdut prin uzucapiune, rmn paralizate. De aici, ideea de conflict de interese care reclam necesitatea aciunii n justiie, deci apelul la jurisdicia contencioas care, n puterea lucrului judecat i a efectului declarativ al hotrrii judectorului, va constata pierderea dreptului de ctre vechiul proprietar i dobndirea acestuia de ctre posesor prin prescripia achizitiv. Mai multe situaii, toate de domeniul condiiilor de aplicare a acestui tip de prescripie, sunt potenial posibile. Existena sau inexistena posesiei utile, a justului titlu i bunei -credine (n uzucapiunea de 10 ani pn la 20 ani), a jonciunii posesiunilor sau a unor cazuri de ntrerupere sau suspendare a prescripiei ori renunare la prescripie. n complexitatea i integritatea lor, trebuie lmurite prin contradictorialitate, n cadrul dezbaterilor proprii jurisdiciei contencioase. Este i motivul pentru care literatura de specialitate, n unanimitate , consider, fundamentat pe dispoziiile art. 1841-1842 C.civ., c prescripia achizitiv poate fi opus numai ntr -o procedur contencioas. Or, procedura notarial de autentificare a nscrisurilor, reglementat de art. 58-67 din Legea nr. 36/1995, este prin excelen necontencioas, determinat ca atare de absena conflictului de interese (care, dac ar exista, atrage nchiderea procedurii) i a autoritii lucrului judecat, precum i de caracterul ei revocabil i constitutiv. Atragem atenia c n regim de carte funciar, referitor la care s -a invocat c n ipoteza prevzut de art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938, uzucapiunea n-ar avea adversar, vom observa c prin art. 130 a fost instituit o procedur privitoare la nscrierea drepturilor dobndite prin uzucapiune, dominat de ideea publicitii cererii de intabulare. Aceast procedur, dat n competena exclusiv a instanelor 3 judectoreti, este eminamente contencioas .
2

2 Alte drepturi reale

85 - Servitutea de scurgere a apelor. Condiii de strmutare 86 - Servitute de izvor. Dobndire prin uzucapiunea de 30 ani. Condiii 87 - Servitutea de a lua ap sau de adpare. Natura juridic i transmitere propter rem 88 - Servitute de vedere, servituile de lumin i servituile de prospect. Deosebiri i efecte juridice 89 - Servitute de trecere. Natura juridic a dreptului de trecere i sfera titularilor acestui drept 90 - Servitute de trecere. Loc nfundat. neles 91 - Servitute de trecere. Condiia de nfundtur 92 - Servitute de trecere. mprejmuirea terenului. Condiii 93 - Servitutea de trecere. Despgubirea cuvenit proprietarului fondului aservit 94 - Servitute continu i neaparent. Cnd poate fi aprat prin aciune posesorie 95 - Drept de superficie. Mod de constituire 96 - Drept de superficie constituit prin convenie, anterior intrrii n vigoare a Legii nr. 247/2005. Valabilitate

85

Servitutea de scurgere a apelor. Condiii de strmutare

Servitutea de scurgere a apelor naturale (art. 578 C.civ.), nu este o servitute propriu-zis, ci o ngrdire a exerciiului dreptului de proprietate prin impunerea unui numr de obligaii normale cu titlu de reguli de 1 bun vecintate, corespunztoare unei necesiti de ordin social . De aceea, ea rmne o 2 cvasiservitute, crmuit de lege , dar, ntruct servete un interes privat, poate fi modificat, adic 3 mpovrat, restrns sau desfiinat prin convenie, prin destinaia proprietarului i chiar prin prescripie . Pe fundamentul acestui regim juridic, ntr-o spe, soluionat n recurs, s-a decis c exerciiul unei 4 asemenea servitui poate fi strmutat dintr-un loc n altul, dac cerinele art. 634 C.civ. sunt ntrunite . Adic, prin excepie, innd seama i de echitate, dac servitutea a devenit mpovrtoare pentru fondul aservit sau cnd ea mpiedic pe proprietarul acelui fond s-l repare sau s-i aduc mbuntiri, iar strmutarea, n materialitatea ei, nu prejudiciaz pe proprietarul fondulu i dominant. n aceste cazuri, proprietarul fondului aservit poate oferi proprietarului fondului dominant un alt loc sau modificarea exerciiului servituii, dac ele nseamn aceleai nlesniri. Proprietarul fondului dominant nu poate refuza 5 strmutarea, deoarece nu pierde nimic .

86 Servitute de izvor. Dobndire prin uzucapiunea de 30 ani. Condiii

Pe baza dispoziiilor art. 579 i 580 C.civ. este admis c servitutea de izvor poate fi dobndit prin 1 uzucapiunea de 30 ani . n acest caz, uzucapantul, de regul proprietarul fondului inferior nvecinat, i manifest intenia animus domini de a i nsui, jure accessionis, folosina apei izvorului, prin lucrri 2 aparente, permanente, statornice i terminate . n plus, folosina apei, echivalent unei posesii utile trebuie s fi inut treizeci de ani, fr nici o ntrerupere, conform dreptului comun, cci numai atunci se 3 poate presupune c proprietarul izvorului a renunat la dreptul su (s.n.) . Este ns necesar ca posesia 4 s nsemne nclcarea unui drept real , ceea ce nseamn c actele facultative ori de pur toleran ale 5 proprietarului izvorului nu pot induce, prin efectul uzucapiunii de 30 ani, la o renunare la drept . ntr6 adevr, actele, de pur facultate nu pot fonda nici posesia util i nici prescripia achizitiv . n practic s-a decis c soluia este identic i n ipoteza actelor facultative ori de pur toleran ale unui non dominus, cum ar fi statul ori alte persoane juridice n cazul imobilelor preluate abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989. Asemenea acte, dei au nclcat un drept (asupra izvorului) al proprietarului iniial, redobndit n baza legislaiei cu caracter reparator n vigoare, nu pot acredita ideea intervertirii lor ntr-o posesie util, apt de a prescrie achizitiv. Mai nti, pentru c non dominus a avut o 7 posesie fondat pe distrugerea voinei proprietarului iniial . Apoi, uzucapiunea, sancionnd civil neuzul culpabil a dreptului de proprietate, logic i firesc, nu poate fi aplicat celui aflat n imposibilitate absolut de exercitare a unui asemenea drept. ntr-o spe, s-a cerut recunoaterea unei servitui de izvor prin uzucapiunea prevzut de art. 580 C.civ., cu motivarea c n anul 1974 terenul care ncorporeaz izvorul din litigiu, a suferit amenajri pentru aducerea apei pe proprietatea limitrof a reclamantului. Ulterior, prtul, redobndind n baza Legii nr. 18/1991 dreptul de proprietate asupra terenului, a desfiinat aceste lucrri i a oprit cursul apei izvorului. Soluia respingerii aciunii a fost confirmat n recurs cu motivarea c reclamantul nu are constituit prin titlu o servitute asupra izvorului, iar uzucapiunea invocat, fiind ntemeiat pe simpla toleran (ngduin) 8 a fostului C.A.P., este, conform art. 1853 alin. (2) C.civ., inoperant .

87 Servitutea de a lua ap sau de adpare. Natura juridic i transmitere propter rem

Indiscutabil, o asemenea servitute, nefiind natural sau legal, face parte din categoria servituilor stabilite prin fapta omului. Ea este pozitiv (d dreptul proprietarului fondului dominant de o exercita 1 2 asupra fondului aservit) , aparent i necontinu, sub forma unor acte de simpl toleran , astfel nct

nu poate fi dobndit prin uzacapiune sau prin destinaia proprietarului, ci numai prin titlu . Ca atare, existena ei trebuie dovedit prin nfiarea titlului constitutiv sau, n lipsa titlului, printr -un act de 4 renunare (recognitiv) care s emane de la proprietarul fondului aservit ( art. 628 C.civ.) . Natura propter 5 rem a obligaiei proprietarului fondului aservit de a respecta exerciiul servituii ce decurge, cu caracter general, din coninutul unei servitui, impune ideea c, fiind vorba de o sarcin real (obligaia real de a face), accesorie dreptului real de proprietate, va urma acest drept n mna oricui s -ar transmite. 6 Dobnditorul dreptului real va deveni, o dat cu dobndirea dreptului, debitorul acestei obligaii accesorii . n caz de nerespectare, el va suporta consecinele aciunii confesorie de servitute. n contextul artat, socotim nelegal o soluie de respingere a unei aciuni n constatarea vnzrii cumprrii unui teren, pe motiv c n actul ncheiat, fiind nserat obligaia de respectare a unei servitui de adpare, recunoscut de vnztor n beneficiul unui ter, cumprtorul s -a opus exerciiului acestei 7 servitui . Caracteriznd eronat obligaia artat ca o stipulaie pentru altul, instana a dat curs efectelor tiute ale raporturilor dintre stipulant i promitent, considernd fr temei c opereaz excepia de neexecutare i, chiar rezoluiunea, cu toate consecinele sale. Or, stipulaia pentru altul se grefeaz pe executarea de ctre promitent a unei prestaii n favoarea unei alte persoane, ceea ce nu are nimic comun cu obligaia propter rem care, aa cum am vzut, este o sarcin care greveaz un drept real, accesorie acestuia. Fiind caracterizat printr-o opozabilitate mai larg, ea nu se leag strict de persoana debitorului, prin a-i fi impus printr-o stipulaie pentru altul, ci de soarta dreptului real pe care i -o mprtete i urmeaz. Drept urmare, sanciunea ce i este aplicabil nu poate fi dect o aciune real, iar nu personal.

88 Servitute de vedere, servituile de lumin i servituile de prospect. Deosebiri i efecte juridice

Din economia reglementrilor cuprinse n art. 612-613 C.civ. rezult c, n raporturile de vecintate, proprietarii unor imobile limitrofe care au sau urmeaz a avea ncorporate lucrri de construcii, sunt beneficiarii unor servitui legale, continue i aparente, configurate juridic n dubla ipotez, cu caracter 1 reciproc, a unor drepturi reale imobiliare i a unor obligaii civile propriu -zise . Este vorba, mai nti, de aa-numita servitute de vedere care, n materialitatea ei oblig reciproc pe proprietarii imobilelor nvecinate de a nu deschide ferestre, balcoane etc. la o distan mai mic de 1,90 m, dac vederea este 2 direct asupra fondului vecin sau de 0,60 m, dac vederea este oblic fa de acesta . Apoi, doctrina clasic i practica judectoreasc mai recent fac distincie ntre servitutea de vedere i servituile de lumin (jus luminum). Dintre acestea din urm, o prima categorie se refer la servitutea de lumin propriu-zis care, fr a procura o vedere asupra fondului vecin, servete, prin destinaie, numai pentru aerisire i iluminatul natural al imobilului. Este vorba de aa numitele deschideri de aer i lumin care pot fi practicate la orice nlime i distan fa de fondul vecin, deoarece ele constitu ie un atribut al 5 dreptului de proprietate i nu sunt de natur a-l prejudicia pe proprietarul vecin . O a doua categorie oblig pe proprietarul fondului aservit ca n cazul zidirii unor construcii sau a facerii de plantaii s lase fondului dominant o lumin suficient pentru ca servitutea s-i poat ndeplini 6 destinaia sa . Nu mai puin, doctrina distinge i servitutea de prospect (jus prospectus, ne prospectus offendatur) care este cea mai ntins din toate i care consta n a mpiedica pe propri etarul fondului aservit de a face 7 cldiri sau plantaii de natur a micora libertatea i plcerea vederii, n detrimentul fondului dominant . n esen, rezult c fiecare dintre vecini are, n concretizarea dreptului propriu de proprietate privat, exerciiul nestingherit al servituii de lumin propriu zise i exerciiul restrns al vederii asupra fondului nvecinat, sub forma unei ngrdiri legale, numit servitute de vedere. Summa summarum, aceast ngrdire legal circumscrie i servitutea destinat s asigure lumina suficient fondului dominant, precum 8 i servituile de prospect, a cror nerespectare este tratat ca abuz de drept . Tcerea i lipsa de comprehensibilitate a legii cu privire la materia acestor servitui au impus, n doctrin i jurispruden, urmtoarele observaii i sublinieri mai importante:
3 4

 ele nu sunt dezmembrminte ale dreptului de proprietate privat, ci limite legale aduse exerciiului 9 acestui drept. Adic, n materialitatea lor, ele nu transfer atribute ale dreptului de proprietate , ci, n scop privat, i n cadrul raporturilor de vecintate, limiteaz exerciiul dreptului de proprietate imobiliar 10 ; ntruct aceste servitui restrng libertatea fondului aservit, ele sunt de strict interpretare. Ca atare, n doctrin s-a artat, cu valoare de principiu fundamental de interpretare, c judectorii chemai s judece eventualele contestaii asupra servituii n cauz vor trebui, la caz de ndoial, s mrgineasc i s restrng sarcina () pentru c o obligaie este o restricie de libertate, pe care 11 legea caut totdeauna s o apere i s-o nlesneasc ; reciprocitatea este de esena acestor servitui, ceea ce circumscrie, bivalent, o identitate de drepturi i obligaii pentru fiecare dintre proprietarii fondurilor nvecinate. Ca atare, n raportul faptic de adversitate, fiecare are acelai obligaii i drepturi; n consecin, pentru recunoaterea drepturilor proprii i impunerea restriciilor circumscrise de 12 asemenea servitui, fiecare dintre proprietarii fondurilor nvecinate, are exerciiul aciunii confesorii . Numai c, n ipoteza recunoaterii servituii de vedere, obiectul aciunii, fondat pe dispoziiile art. 611613 C.civ., este de regul bivalent. n sensul artat, ntr-o spe, avnd ca obiect nchiderea unor ferestre deschise la o distan mai mic dect acea prevzut de art. 612 C.civ., s-a decis c proprietarul fondului aservit (prt n proces) are beneficiul servituii de lumin i c instanele de fond, primind aprarea acestuia, ca aprare de fond, au hotrt, cu temei, nlocuirea ferestrelor de vedere direct (asupra fondului dominant) cu ferestre pentru 13 lumin i aerisire . Practic, aceast soluie, departe de a nfrnge principiul disponibilitii (aprare invocat ca motiv de recurs) d eficien unui alt principiu, fundamental n materie de servitui, potrivit cruia, aa cum am vzut mai sus, judectorii au o putere de interpretare mai larg n privina servituilor legale, fiind datori ca n caz de nvoial s configureze exact exerciiul acestora, fr a lrgi aciunea lor, prin mpovrarea fondului aservit.

89 Servitute de trecere. Natura juridic a dreptului de trecere i sfera titularilor acestui drept
Potrivit art. 616 C.civ., proprietarul al crui loc este nfundat, care nu are nici o ieire la calea public, poate reclama o trecere pe locul vecinului su, pentru exploatarea fondului, cu ndatorirea de a -l despgubi n proporie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona. Textul, de aplicare n materia raporturilor de vecintate, este privit ca o reglementare legal care acord proprietarului unui fond nfundat, devenit fond dominant, dreptul de trecere pe locul vecinului, concretizat fie sub forma limitrii exercitrii dreptului de proprietate asupra fondului aservit, fie chiar 1 posibilitatea exercitrii unora dintre prerogativele care intr n coninutul juridic al acestui drept . n primul caz, este vorba de o restrngere adus exercitrii dreptului de proprietate privat, iar n al doilea, de un 2 veritabil dezmembrmnt al acestui drept . n ambele cazuri, dreptul de trecere configureaz existena unui drept real asupra lucrului altuia (jus in re aliena) care, mai mult sau mai puin, transfer n favoarea titularului fondului dominant exerciiul unor prerogative din coninutul juridic al dreptului de proprietate 3 asupra fondului aservit . Pe temeiul acestor considerente, n literatura juridic mai veche i recent , a fost determinat sfera titularilor dreptului de trecere care cuprinde nu numai pe proprietar, dar i pe toi cei care au un drept real 6 principal asupra fondului dominant (uzufruct, uz, abitaie i superficie). n schimb, arendaul sau locatarul 7 i, n general, detentorul precar nu pot dobndi servitutea prevzut de art. 616 C.civ. deoarece au numai un drept personal, iar nu real. 8 ntr-o spe, soluionat n recurs , s-a admis c soluia se impune i n cazul posesorului pro suo, fie chiar de bun-credin.
4 5

90

Servitute de trecere. Loc nfundat. neles

Sintagma loc nfundat cuprins n textul art. 616 C.civ. desemneaz ideea existenei unui teren care, 1 fiind mrginit de terenurile altor proprietari sau de un ru navigabil ori plutitor ce nu poate fi trecut pe un 2 pod sau cu luntrea , nu are o ieire la drumul public, suficient pentru exerciiul normal al atributelor 3 dreptului de proprietate asupra acelui teren . Exempli gratia sunt citate: imposibilitatea absolut de ieire 4 5 la calea public ; calea de acces existent este periculoas sau prezint inconveniente grave ori, datorit dezvoltrii ori schimbrii modului de exploatare a fondului socotit nfundat, a devenit insuficient 6 7 (nendestultoare) . Aceste mprejurri, fiind chestiuni de fapt , se apreciaz n mod suveran de ctre 8 judector n concordan cu principiul echitii . n acord cu nelesul pe care doctrina l d sintagmei loc nfundat, numit curent nfundtur, ntr -o spe, soluionat n recurs, s-a decis ca drumul de exploatare a unor terenuri agricole creat n cadrul 9 operaiunilor de aplicare a Legii nr. 18/1991 constituie o ieire suficient la drumul public . Tot astfel s-a apreciat c reclamantul, avnd acces direct din gospodria sa la drumul public, nu poate reclama, n baza art. 617 C. civ, o trecere mai scurt pe terenul vecinului. Dispoziiile art. 617 C.civ., invocate ca motiv de recurs, avnd ca premis existena dreptului de trecere, ofer doar un criteriu pentru selectarea i amenajarea locului trecerii pe fondul aservit. Textul nu confer un drept de trecere dac, n fapt, 10 nfundtura nu exist .

91 Servitute de trecere. Condiia de nfundtur

Potrivit art. 616 C.civ. proprietarul al crui loc este nfundat, care nu are nicio ieire la calea public, poate reclama o trecere peste locul vecinului su pentru exploatarea fondului, cu ndatorarea de a -l despgubi n proporie cu pagubele ce s-ar ocaziona. Rezult c textul este incident numai nfundturilor, adic locurilor fr ieire la calea public . ntr-o spe, s-a reinut, pe baza procesului verbal de cercetare la faa locului, ncheiat conform art. 216 C.proc.civ. c terenul reclamantului are ieire la calea public, respectiv pe o fie care strbate terenurile altor proprietari, n temeiul conveniei ncheiate cu acetia, prin care au consimit trecerea att pentru reclamant, ct i pentru ceilali proprietari de locuri nfundate. Ca urmare i ntruct pretenia reclamantului viza o ieire comod, dar pgubitoare (implica demolri de construcii i defriri), s -a apreciat c cerinele art. 616 C.civ. nu sunt ntrunite i, ca atare, se impune respingerea aciunii, soluie care a fost confirmat 2 n recurs .
1

92 Servitute de trecere. mprejmuirea terenului. Condiii

ntr-o spe, traseul, lungimea i direcia unui drum de trecere, modul de folosin i recunoatere ale acestuia, au fost stabilite prin nvoiala prilor, consfinit printr -o hotrre de expedient. Invocnd sustragerea terenului din patrimoniul su, prin modificarea traseului i mprejmuirea acestuia cu garduri i pori, proprietarul fondului dominant a cerut n justiie restabilirea exerciiului normal i moderat al servituii, conform titlului constitutiv. Aciunea a fost respins cu motivarea c modificarea practicat de prt nu l mpiedic pe reclamant s foloseasc util i eficient terenul aservit i c, oricum, n fapt, el deine o suprafa de teren cu mult mai mare dect acea la care are dreptul. n recurs, soluia instanelor de fond a fost casat cu trimitere la prima instan, cu motivarea c a nesocotit obiectul i fundamentarea juridic a aciunii care, n esen, vizau rezolvarea conflictului dintre exerciiul convenit i cel practicat al servituii, c deci fondul cauzei nu a fost rezolvat [n temeiul art. 312 1 alin. (2) C.proc.civ.] . Subscriem la soluia din recurs, cu observaia c servitutea de trecere fiind necontinu i aparent, se 2 realizeaz pe un drum vizibil . mprejmuirea acestuia ar putea constitui un semn exterior de existen, dar

numai dac prile au convenit-o. Altfel, dac proprietarul fondului dominant o practic, ea se constituie ntr-o agravare a sarcinii fondului aservit i excede obligaiei ce incumb celuia n favoarea cruia a fost constituit servitutea, ct i ndatoririi ce-i revine de a o exercita (civiliter uti) cu moderaie.

93 Servitutea de trecere. Despgubirea cuvenit proprietarului fondului aservit

Din economia reglementrilor cuprinse n art. 616 i 619 C.civ. rezult c ndemnizaia cuvenit proprietarului fondului aservit se determin n proporie cu paguba ce trecerea o pricinuiete acestuia i nu 1 cu folosul pe care drumul l aduce proprietarului fondului dominant . ntr-o spe, s-a decis c n ipoteza executrii unor lucrri trebuincioase pentru exerciiul servituii, ele se imput proprietarului fondului dominant, dar atunci cnd servesc i fondului aservit vor fi suportate, proporional cu foloasele culese, i de proprietarul acestui fond. n consecin ndemnizaia prevzut de art. 616 i 619 C.civ. urmeaz a fi stabilit prin deducerea, n modul artat, a unor asemenea foloase. Cum decizia atacat era omisiv i nemotivat referitor la aceste mprejurri de fapt ale pricinii, a fost reformat, prin admiterea recursului i trimiterea cauzei la aceeai instan, n baza art. 313 i 314 2 C.proc.civ., pentru rejudecare .

94 Servitute continu i neaparent. Cnd poate fi aprat prin aciune posesorie

Dup cum s-a artat n doctrin, aciunile posesorii pentru servituile continue i neaparente nu sunt admisibile dect atunci cnd posesiunea se sprijin pe un titlu. Explicaia rezid n faptul c titlul face s 1 dispar prezumia de precaritate i toleran care exist n cazul servituilor necontinue . ntr-o spe s-a decis, n mod judicios, c servitutea unui cmin pentru scurgerea apei potabile, amplasat pe terenul prtului, prin convenie, este servitute continu i neaparent (cminul se afl sub pmnt) i, ca atare, susceptibil de aprare prin aciunile posesorii. Drept urmare, a fost admis aciunea posesorie n complngere i obligat prtul s deschid cminul i s lase liber scurgerea apei potabile spre locuina reclamantului. Desigur, soluia constituie excepie de la regula c aciunile posesorii nu pot fi utilizate ntre contractani, n scopul asigurrii clauzelor contractuale, cnd creditorul are la ndemn numa i calea unei 3 aciuni personal n constrngerea debitorului la executare . Raiunea excepiei rezult din primatul 4 dreptului real sancionat prin protecie i obligaii impuse constituional .
2

95 Drept de superficie. Mod de constituire

Dreptul de superficie este o excepie la teoria accesiunii, n temeiul creia tot ce se afl pe un fond aparine proprietarului acestuia. El presupune posibilitatea ca, n anumite situaii, uzul suprafeei i subfeei fondului s fie constituit ntr-un drept aparte numit de superficie, n favoarea proprietarului construciilor i plantaiilor aflate pe acel fond. Numai c aceast situaie juridic nu poate fi impus pe cale judec-toreasc, n regim de servitute legal, cum este servitutea de trecere. Ea i are izvorul, 1 exclusiv, fie convenia prilor, fie n prescripia achizitiv . De aceea, ntr-o spe s-a decis eronat c dreptul de superficie poate fi constituit judectorete, n favoarea constructorului unor anexe gospodreti, edificate pe terenul prtului, dac n momentul 2 edificrii, reclamantul a fost un constructor de bun-credin . ntr-o asemenea ipotez, sunt incidente 3 dispoziiile art. 494 C.civ. privind accesiunea edificat referitor la care, n literatur s-a artat c ele rmn fr aplicare doar n prezena unei convenii speciale ntre pri cu privire la soarta eventualelor construcii.

96 Drept de superficie constituit prin convenie, anterior intrrii n vigoare a Legii nr. 247/2005. Valabilitate
n doctrin s-a subliniat c pn la intrarea n vigoare a dispoziiilor privind circulaia juridic a terenurilor, cuprinse n Titlul X din Legea nr. 247/2005, constituirea unui drept de superficie se putea face i printr-o convenie verbal, cu respectarea condiiilor de prob impuse de prevederile art. 1191-1997 1 C.civ. Soluia doctrinei a fost confirmat ntr-o spe, soluionat n recurs, cu motivarea c sunt aplicabile regulile consensualismului i c absena autorizaiei administrative pentru construcie este irelevant 2 pentru naterea dreptului de superficie .

3 Posesia
97 - Diferenierea aciunilor posesorii de cele petitorii 98 - Aciuni posesorii. Obligaia instanei de a pronuna dreptul rezultnd din posesiune i nu dreptul de proprietate 99 - Fructe. Condiii de restituire a veniturilor realizate din exploatarea unui trg organizat pe terenul altuia 100 - Fructe. Dobndirea lor de ctre deintorul pro herede 101 - Fructe. Regim juridic n ipoteza ntoarcerii executrii silite 102 - Fructe. Dobndirea lor n ipoteza executrii unei promisiuni de vnzare -cumprare 103 - Fructe. Pierderea posesiunii. Consecine 104 - Fructe civile. Aciune n restituire. Prescripie

Aciuni posesorii. Obligaia instanei de a pronuna dreptul rezultnd din posesiune i nu dreptul de proprietate
Literatura de specialitate a adus importante clarificri naturii i scopului aciunilor posesorii care sunt 1 rezervate, exclusiv, proteciei unei posesiuni n faa oricror tulburri de oriunde ar veni . Ele nu pun n cauz niciodat fondul dreptului, ci numai posesiunea care, dac este util, trebuie protejat (chiar mpotriva adevratului proprietar). De aceea, judectorul, n posesoriu, este obligat s descopere caracterul posesiunii, i nicidecum dreptul real, s pronune dreptul rezultnd din posesiune, i niciodat dreptul de proprietate. Contrar, hotrrea sa frnge regula nscris n art. 130 alin. (3) C.proc.civ., potrivit creia, judectorii vor hotr 2 numai asupra celor ce formeaz obiectul pricinii supus judecii . De aceea, socotim nelegal soluia respingerii unei aciuni n complngere, cu motivarea ferm c 3 prtul este proprietarul terenului, ceea ce rezult din titlul ce i-a fost emis n baza Legii nr. 18/1991 . Cel mult, titlul prtului putea servi instanei pentru clarificarea posesiunii invocate de reclamant. Prezena acestui titlu d natere, ipso facto, unei aparene de drept care, ntr-o ipotez de coal, neexaminat ns n spe, putea pune n cauz echivocitatea posesiunii reclamantului, de natur a o

face ineficace . Urmarea ar fi nsemnat respingerea aciunii, dar nu pentru motivul c prtul este proprietar, ci pentru c posesiunea reclamantului, nefiind util (conform art. 1846 i art. 1847 C.civ.), condiia admiterii aciunii cerut de art. 674 alin. (1) pct. 3 C.proc.civ. nu era ntrunit.

Diferenierea aciunilor posesorii de cele petitorii

Dup cum s-a artat n literatura juridic, diferenierea aciunilor posesorii de cele petitorii circumscrie ideea, pe care judectorul, n caz de ndoial, este dator s o clarifice, a punerii n cauz de ctre reclamant, fie a posesiunii, fie a nsui fondului dreptului. n primul caz, aciunea se calific ca posesorie, iar n al doilea, ca petitorie. Deci natura real a unei aciuni rezult din obiectul su, astfel cum l -a fixat 1 reclamantul . ntr-o spe, dei s-a reclamat predarea posesiunii unor imobile, fondat pe o preteniune de proprietate, aciunea a fost calificat ca fiind posesorie, greeal care nu a putut fi ndreptat n recurs, 2 deoarece cererea de recurs a fost anulat ca netimbrat . ntr-adevr, cererea de predare a posesiunii, comun ca obiect ambelor aciuni (posesorii i n revendicare) este insuficient pentru caracterizarea corect a aciunii introductive n justiie. Este necesar a se ti chiar de la nceputul procesului dac reclamantul cere, o dat cu restituirea posesiunii, i recunoaterea dreptului de proprietate, fondat pe proba proprietii, produs n cadrul examinrii fondului dreptului, sau numai redobndirea posesiunii bunului, ntemeiat pe clarificarea acesteia n condiiile art. 674-676 C.proc.civ. Or n spe, greeala a fost determinat de absena acestui raionament. (Comentariu publicat n Dreptul nr. 9/2000, p. 153)

Fructe. Dobndirea lor de ctre deintorul pro herede

Potrivit art. 485 C.civ., posesorul nu ctig proprietatea fructelor dect cnd posed cu bun credin. n completare, art. 486 dispune c posesorul este de bun -credin cnd posed ca proprietar n puterea unui titlu translativ de proprietate, ale crei vicii nu-i sunt cunoscute. n aplicarea acestor texte, s-a artat c sintagma buna-credin este de ordin subiectiv, fiind suficient ca posesorul s fi avut convingerea c are asupra lucrului un drept de proprietate n baza unu i titlu 1 translativ de proprietate (vzut ca negotium, iar nu instrumentum) al crui vicii le ignor . n practic s-a decis c regulile enunate sunt aplicabile i succesorului de bun -credin, care culege fructele unui bun ce excede titlului su pro herede. n spe, bunul a fost nstrinat de defunct, prin vindere-cumprare i, cum obligaia de predare prevzut de art. 1314-1334 C.civ. rmsese neexecutat, la deces, bunul a trecut la succesor, care, cu bun-credin, l-a luat n stpnire i a cules 2 fructele. Drept urmare, aciunea cumprtorului n restituirea fructelor a fost respins, ca nefondat . Soluia este criticabil, deoarece face abstracie de regulile care guverneaz transmisiunea pasivului motenirii. Este adevrat c n sensul art. 486 C.civ. motenirea constituie un titlu translativ de proprietate , care n cazul unui succesor de bun-credin, confer acestuia intervertirea precaritii (art. 1858 pct. 4 C.civ.), i, prin excepie de la regula impus de art. 483 C.civ., proprietatea fructelor unui bun ce excede titlului su pro herede. Numai c n ipoteza bunului vndut de defunct i nepredat cumprtorului, sunt incidente dispoziiile art. 1314-1334 C.civ. privitoare la obligaia de predare ce incumb vnztorului. Aceast obligaie, fiind patrimonial, la moartea vnztorului, se transmite motenitorilor regulai (cei legali, cu excepia statului). Fiind considerai c succed persoanei defunctului n calit atea acestuia de debitor al obligaiei de predare a bunului vndut, ei rspund ultra vires hereditatis n afar de cazul cnd au acceptat 4 motenirea sub beneficiu de inventar . De aceea, n spe, devoluiunea ereditar nu putea avea alt efect dect respectarea raportului juridic de obligaiune transmis, indivizibil cu activul, motenitorului debitorului, ceea ce impunea respingerea aprrii acestuia, fondat pe posesiunea de bun -credin i admiterea aciunii aa cum a fost formulat.
3

Fructe. Dobndirea lor n ipoteza executrii unei promisiuni de vnzare-cumprare

Dup cum s-a subliniat, deintorul dobndete fructele obiectului ce nu i aparine, dac este un 1 posesor de bun-credin, adic un posesor care ignor nevaliditatea titlului pe baza cruia posed . Sunt titluri translative (n sens de negotium): vnzarea-cumprarea, schimbul, donaia, legatul etc. Promisiunea de vnzare-cumprare nu este un act translativ, pentru a nate buna-credin necesar dobndirii fructelor bunului promis. Ea rmne un antecontract, care d natere cel mult unui drept de crean. Desigur, dac clauzele anticipatorii ale unui asemenea antecontract au fost executate (preul a fost pltit, iar bunul a fost predat), nu buna-credin justific dobndirea fructelor de ctre deintor, ci mprejurarea c promitentul, nc proprietar al bunului, i recunoate un drept de folosin asupra acestuia 2 . (Comentariu publicat n Dreptul nr. 12/2000, p. 84)

Fructe. Pierderea posesiunii. Consecine

ntr-o spe, avnd ca obiect restituirea fructelor unui teren, cerut de o persoan care a pierdut posesiunea bunului prin efectul dispoziiilor Legii nr. 18/1991, aciunea a fost respins ca nefondat, cu motivarea c posesiunea de bun-credin a reclamantei a ncetat pe data cnd a luat cunotin de 1 pierderea posesiunii, respectiv, data retrocedrii terenului n patrimoniul prtului . Socotim c motivarea soluiei bazate pe excepia consacrat de art. 485 i 486 C.civ. potrivit cruia posesorul de bun-credin dobndete fructele ce le-a perceput, este inexact. n realitate, buna-credin se ntemeiaz pe existena unui titlu ale crui vicii sunt ignorate de posesor. Or, n spe, titlul reclamantei a fost desfiinat, prin efectul dispoziiilor Legii nr. 18/1991, astfel nct ea a 2 pierdut posesiunea . Cum prtul, n baza aceleiai legi, a dobndit dreptul de proprietate asupra terenului i, corelativ, posesiunea, el are, conform art. 483 C.civ., i dreptul asupra fructelor. Motivarea este fondat, ca atare, pe regula c fructele se cuvin proprietarului i nu pe nentrunirea condiiilor dobndirii fructelor de ctre posesorul de bun-credin, care se constituie ntr-o excepie. (Comentariu publicat n Dreptul nr. 9/2000, p. 143)

Fructe civile. Aciune n restituire. Prescripie

Din economia textului art. 485 C.civ. rezult c n cazul admiterii aciunii n revendicare, posesorul de rea credin datoreaz restituirea tuturor fructelor lucrului, percepute sau nepercepute, ori valoarea lor 1 dac le-a consumat . n aplicarea acestor dispoziii legale s-a artat c posesorul de rea-credin nu poate, pentru a se sustrage obligaiei de restituire a fructelor, s invoce prescripia special, reglementat de art. 1907 C.civ. 2 ct vreme aceast prescripie este instituit numai n favoarea debitorilor pentru prestaiuni periodice . n schimb, persoana de rea-credin poate invoca prescripia extinctiv de 3 ani, prevzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958. n cazul fructelor civile reprezentnd chirii sau dobnzi, s-a decis c ntruct ele reprezint drepturi patrimoniale sub forma unor drepturi de crean, sunt supuse efectelor prescripiei extinctive, considerent pentru care nu pot fi cerute dect pentru trei ani anteriori promovrii aciunii n 3 revendicare . (Comentariu publicat n Dreptul nr. 3/2002, p. 131, 132)