DERECHO CIVIL - REALES

[Resumen y Temario desarrollado]

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Carrera: Abogaca Curso: 4 ao Materia: Derecho Civil IV - Reales Profesora: Dra. Nelda Villada Valdz Ao Acadmico: 2009 BOLILLA I 1.- TEORA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES. Distincin Conceptual: Derechos reales, derechos personales. Criterio Filosfico Jurdico, Criterio Histrico. Ius in rem - ius in personam. Ubicacin de los Derechos Reales en el Cdigo Civil.2.- EL CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES. Adquisicin de la posesin: Distintas formas: I) Adquisicin por s.- A) Adquisicin por causa de muerte (Arts. 3410 y 3418).- B) Por actos entre vivos: 1) Actos unilaterales: La aprehensin, la ocupacin y la desocupacin.- 2) Actos bilaterales: La tradicin, concepto, naturaleza y requisitos. La tradicin de inmuebles, formas.- Tradicin de cosas muebles.- Distintos casos.3.- RESTRICCIONES Y LIMITACIONES AL DOMINIO. Rgimen jurdico de los sepulcros: Naturaleza jurdica. Derecho a pedir la divisin. Inembargabilidad. Usucapin de sepulcros. Normas de la Municipalidad de Salta sobre sepulcros. Cementerios privados: Rgimen legal.4.- CONDOMINIO CON INDIVISIN FORZOSA. Indivisin forzosa de origen legal: Condominio de accesorios de dos o ms propiedades (art. 2710). Naturaleza jurdica de esa situacin. Facultades de los condminos.5.- USUFRUCTO. Derechos y deberes: a) Del usufructuario; 1) poderes jurdicos; 2) poderes materiales; 3) deberes. b) del nudo propietario. 6.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. Inmuebles. Principio de Matriculacin.BOLILLA II 1.- TEORA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES. Concepto de Derecho Real: La cuestin en el Derecho Romano (la accin real). Distintas concepciones sobre los derechos reales: a) Concepcin Clsica (Ortoln, Mackeldey, Demolombe); b) Concepciones no Clsicas; la obligacin pasivamente universal (Kant, Planiol y otros); su crtica; c) Otras concepciones. La postura del Cdigo. La nota al ttulo IV y al Art. 497.2.- EL CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES. Conservacin y prdida de la posesin: Opinin de Ihering y Savigny. Normas del Cdigo Civil al respecto.3.- RESTRICCIONES EN EL INTERS PRIVADO DE LOS VECINOS. Su fundamento jurdico. Distintas teoras. Naturaleza de la accin del vecino perjudicado.4.- CONDOMINIO CON INDIVISIN FORZOSA. Condominio por confusin de lmites: Derecho Romano; Cdigo Civil. Naturaleza, crtica, definicin y efectos. La accin de deslinde, objeto, naturaleza, distincin con la reivindicacin, casos a los que se aplica, a quien y contra quien se d la accin. 5.- USUFRUCTO. Extincin del usufructo: Distintas causas.6.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. Inmuebles. Principio de Especialidad.BOLILLA III 1.- TEORA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES. Comparacin Analtica de los derechos reales y creditorios. Semejanzas, relaciones y diferencias.2.- EL CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES. Interversin del Ttulo: Concepto. Los Arts. 2353, 2354, 2458: requisitos. Jurisprudencia.3.- RESTRICCIONES EN EL INTERS PRIVADO DE LOS VECINOS. Anlisis de las distintas restricciones reguladas en el Cdigo : a) Obras, trabajos o instalaciones perjudiciales para los vecinos; b) ruidos y olores molestos; c) uso de paredes medianeras; d) I

plantaciones de rboles y arbustos; e) goteraje y desage de aguas pluviales o servidas; f) aguas que descienden de fundos superiores; g) luces y vistas.4.- USO Y HABITACIN: a) Derecho de uso: concepto; el caso anmalo de uso.- b) Habitacin: concepto. Derecho de habitacin del cnyuge suprstite (Ley 29.798).5.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. Principios Registrales: Publicidad.- El bloqueo registral: Quienes pueden peticionarlo.- Informes.- Consultas.- Recursos Administrativos y Judiciales.BOLILLA IV 1.- TEORA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES. Casos Dudosos entre Derechos Reales y Creditorios: La posesin, la locacin, la hipoteca, los privilegios y el derecho de retencin.2.- EL CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES. Efectos de la posesin de cosas muebles: Antecedentes histricos. El Art. 2412 del Cdigo Civil. Fundamento. Distintas teoras al respecto. Caracteres de la presuncin legal. Requisitos del Art. 2412. Artculos que complementan al 2412 (2767, 2765, 2766, 2768, 2770). Anlisis de los Arts. 2413 y 2414. Casos no comprendidos en la presuncin de propiedad. 3.- MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO. Generalidades: Concepto. Modo. Ttulo. El artculo 2524. Su crtica. Clasificacin.4.- CONDOMINIO DE MUROS, CERCOS Y FOSOS. Introduccin: Terminologa. Concepto legal de muro medianero. El cerramiento, sentido y alcance del llamado cerramiento forzoso.5.- DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL: Concepto. Caracteres. Anlisis de la Ley.6.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. Inmuebles. Principio de Legalidad.BOLILLA V 1.- TEORA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES. Las Obligaciones Reales: Concepto. Diferencia con las cargas reales. La cuestin en el Art. 497 del Cdigo Civil y su nota; los artculos 3266, 2416 y otros en el Cdigo Civil. Los ius ad rem.2.- EL CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES. Otras excepciones al Art. 2412 del Cdigo Civil: Automotores (D.L.6582/58 y Ley 22.977).- Buques y aeronaves.Semovientes: Antecedentes: Cdigo Civil; Los Cdigos rurales. Ley 22.939, su anlisis.3.- MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO. Apropiacin: Concepto. Cosas susceptibles de apropiacin. Rgimen de las cosas perdidas. Los tesoros.4.- CONDOMINIO DE MUROS, CERCOS Y FOSOS. Medianera Urbana: Facultad acordada al que edifica primero. Obligacin de contribuir al cerramiento o conservacin: a) pared de cerramiento contigua; b) pared de cerramiento encaballada. 1) Construccin sin previo requerimiento. Derecho al cobro. Prescripcin. Uso de la pared despus de prescripta la accin.5.- PROPIEDAD HORIZONTAL. Extincin de la Propiedad Horizontal.- Nocin. Ruina o destruccin. Vetustez. Concentracin. Abandono.6.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. Inmuebles. Principio de Prioridad.BOLILLA VI 1.- TEORA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES. Enumeracin de los Derechos Reales: a) Derechos reales enumerados por el Cdigo. El Art. 2503 y su nota; carcter de la enumeracin. El Art. 2614, su interpretacin y crtica; b) Derechos reales fuera del Cdigo, su enumeracin; c) Derechos reales no enumerados. Creados con anterioridad al Cdigo y no admitidos por ste. Creados con posterioridad a la sancin del Cdigo y no enumerados por ste; el Art. 2502 y su nota.2.- LA PROTECCIN DE LOS DERECHOS REALES. La proteccin de la posesin y la tenencia: Concepto. Antecedentes histricos: a) el derecho romano, poca clsica, derecho II

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Justiniano; b) Edad Media; c) La costumbre francesa; d) El derecho espaol; e) Freitas. Fundamentos de la proteccin posesoria: distintas teoras: 1) Relativas (Savigny, Rudorff, Thibaut, Roder, Gans ); 2) Absolutas: (Gans, Stahl, Ihering).MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO. Especificacin: Concepto. Artculo 2567. Soluciones legales. CONDOMINIO DE MUROS, CERCOS Y FOSOS. Prueba en materia de medianera: Presunciones. Prueba en contrario. Derechos y obligaciones de los condminos.HIPOTECA. Concepto de hipoteca: El artculo 3108. Naturaleza jurdica de la hipoteca. Distintas opiniones. Caracteres de la hipoteca: a) la accesoriedad; b) la convencionalidad; c) la indivisibilidad, art. 3112 y ley 11.725; d) la especialidad, en cuanto a la cosa y en cuanto al crdito. La ley 21.309. PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. Inmuebles. Tracto Sucesivo.BOLILLA VII TEORA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES. Breve nocin de cada Derecho Real: Modalidades y figuras afines.MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO. Accesin: Concepto artculo 2571. Casos. Aluvin, Avulsin, edificacin, siembra y plantacin; migracin de animales domesticados, adjuncin, mezcla y confusin. Concepto y soluciones legales.CONDOMINIO SIN INDIVISIN FORZOSA. Facultades de los condminos: 1) respecto de la parte indivisa: a) principio general; b) enajenacin; c) hipoteca de la parte indivisa; d) usufructo y uso habitacin; e) acciones posesorias y petitorias. 2) Sobre la cosa comn: a) principio general; b) actos materiales; c) actos jurdicos.CONDOMINIO DE MUROS, CERCOS Y FOSOS. Adquisicin de la medianera: Medios; fundamentos. Naturaleza jurdica; quienes pueden adquirir; condiciones; extensin y volumen, obligaciones del adquirente, precio de la medianera.HIPOTECA. Hipoteca en garantas de obligaciones: a) de hacer; b) de no hacer; c) condicionales; d) eventuales; e) de una generalidad de obligaciones. Las hipotecas abiertas. Las hipotecas en moneda extranjera.PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. Catastro y registro: Vinculaciones y diferencias. El Decreto-Ley 20.440, breves nociones. La ley Provincial 1030.-

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BOLILLA VIII 1.- TEORA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES. Rgimen legal de los Derechos Reales: La autonoma de la voluntad de los derechos reales. Incidencia del orden pblico. Creacin, fuente y tipicidad de los derechos reales.2.- LA PROTECCIN DE LOS DERECHOS REALES. Defensa Judicial de la Posesin: Principios comunes. Las acciones posesorias en particular. Concepto de turbacin y despojo. Prenociones de posesin y tenencia y su clasificacin en relacin a los remedios posesorios.3.- MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO. Tradicin traslativa de dominio: Concepto. Diferencia con la tradicin de la posesin. Requisitos de la tradicin traslativa de la posesin y de la tradicin traslativa del dominio. Tradicin e inscripcin registral.4.- CONDOMINIO DE MUROS, CERCOS Y FOSOS. Medianera Rural: Cerramientos que deben hacerse o no a comunidad de gastos. Presuncin. Derechos y obligaciones. rboles medianeros.5.- HIPOTECA. Objeto de la Hipoteca: a) contrato hipotecario; b) condiciones de forma; c) condiciones de fondo. 1) Propiedad de la cosa hipotecada. 2) Hipoteca sobre inmueble ajeno. 3) Hipoteca por el condmino. Inscripcin. Reserva de rango hipotecario.6.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. La Buena F en materia de automotores.- La tradicin. Denuncia de Venta y Compra.- Prescripcin Adquisitiva.III

BOLILLA IX 1.- PROPIEDAD HORIZONTAL.- Nociones Generales: Nociones y antecedentes histricos. El art. 2617 del Cdigo Civil. La Ley 13.512: sus fuentes. Naturaleza jurdica de la propiedad horizontal, distintas teoras.2.- LA PROTECCIN DE LOS DERECHOS REALES. Sistemas de las defensas posesorias en el Cdigo de Vlez: Los Arts. 2468 Y 2469. La opinin de Alsina Atienza. Las acciones posesorias del Art. 2487. La accin de despojo.3.- MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO.- Prescripcin adquisitiva: Concepto. Origen y evolucin histrica. Naturaleza Jurdica. Fundamento. Importancia. Formas de hacer valer la prescripcin. Renuncia a la prescripcin. Sujetos. Objeto.4.- TEORA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES. Clasificacin de los Derechos Reales: Distintos criterios (en relacin al sujeto, al objeto, a la causa, al contenido, a su funcin, en relacin a otras pautas).5.- HIPOTECA. Hipoteca de un inmueble afectado al rgimen de prehorizontalidad.6.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. Inmuebles. Tracto Abreviado.BOLILLA X 1.- LA PROTECCIN DE LOS DERECHOS REALES. Las reformas introducidas por el Decreto Ley 17.711: El Art. 2469. Accin policial de manutencin. Accin de despojo. Cuadro de las defensas contra la turbacin y la desposesin despus de la Reforma. Accin de obra nueva y accin de dao temido.2.- EL SUJETO DE LOS DERECHOS REALES.- Sujeto de Derecho. Capacidad.3.- MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO. Usucapin inmobiliaria: Clases. Requisitos comunes: a) La posesin; b) el tiempo. Suspensin de la prescripcin; concepto; causales y efectos. Interrupcin de la prescripcin. Concepto, interrupcin natural y civil, efectos.4.- PROPIEDAD HORIZONTAL. El Objeto: 1) El edificio. Las propiedades verticales divididas por departamentos. Los clubes de campo. Los parques industriales. 2) Las cosas o partes comunes. Carcter de la enumeracin. Criterio legal para la determinacin de los bienes comunes.- 3) Cosas o partes privadas.5.- HIPOTECA.- Relaciones que establece la hipoteca entre acreedor y deudor: La hipoteca y el desmembramiento de la propiedad. Efectos de la hipoteca entre partes. Actos de disposicin material. Actos de disposicin jurdica; locacin del inmueble hipotecado.BOLILLA XI 1.- EL OBJETO DE LOS DERECHOS REALES. Las Cosas: Introduccin. Concepto de cosa en el Derecho Romano, en el francs y en el Esbozo de Freitas. Posicin de Vlez. El Art. 2311 y su nota. Legislacin comparada.2.- LA PROTECCIN DE LOS DERECHOS REALES. Los interdictos: Disposiciones en el Cdigo Procesal de Salta. Los interdictos y las acciones posesorias.3.- MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO. Usucapin breve: Concepto. Requisitos: a) justo ttulo; b) buena fe. El plazo. Efectos.4.- PROPIEDAD HORIZONTAL. Constitucin del sistema: El reglamento. Naturaleza jurdica. Sancin del reglamento, distintos supuestos y mayoras requeridas. Forma del reglamento. Inscripcin. Fuerza obligatoria. Modificacin del reglamento. Reforma por va judicial.5.- HIPOTECA. Relaciones entre acreedor y terceros adquirentes: 1) Asuncin de deuda por el adquirente. 2) Sin asuncin. Efectos de la enajenacin. Pago por el tercero poseedor. Procedimiento de ejecucin. Derechos del tercero poseedor.BOLILLA XII

IV

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1.- EL OBJETO DE LOS DERECHOS REALES. Los Bienes: El Art. 2312 y su nota. Diferencias en el Derecho Francs con relacin al sistema del Cdigo Civil Argentino. Patrimonio. Concepto y Breves nociones.2.- LA PROTECCIN DE LOS DERECHOS REALES. Petitorio y Posesorio: El ius possidendi y el ius possesionis. Situaciones especiales. Actos emanados de autoridades judiciales y administrativas.3.- MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO. Usucapin larga: Concepto. El juicio de usucapin. El rgimen hasta la sancin de la Ley 14.159. La Ley 14.159. El decreto Ley 5.756/58. Naturaleza de la accin. El juicio de usucapin en la actualidad. Juez competente. Legitimacin; la demanda y sus requisitos especficos; el traslado de la demanda; la prueba; la sentencia. La usucapin como defensa.4.- PROPIEDAD HORIZONTAL. El consorcio de propietarios: Naturaleza. Discusin acerca de si es o no un sujeto de derecho. Consorcio unipersonal.5.- HIPOTECA. Extincin y cancelacin de la hipoteca: a) Extincin; causales. b) Cancelacin; concepto y forma.- Hipoteca con pagars hipotecarios. Concepto. El artculo 3.202.6.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. Principio de matriculacin: Concepto. Inmuebles del dominio pblico. El folio real, nocin, elementos que contiene; contenido de los asientos y forma de practicarlos. Subdivisin y unificacin de inmuebles. BOLILLA XIII 1.- EL DOMINIO.- Origen y Evolucin histrica: El dominio en el derecho Romano; el rgimen feudal. El dominio despus de la Revolucin francesa. La funcin social del dominio.2.- EL OBJETO DE LOS DERECHOS REALES. La Energa: Concepto y naturaleza. La jurisprudencia anterior al decreto ley 17.711. El Agregado al 2311; su anlisis y crtica. Legislacin comparada.3.- MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO. Usucapin de muebles: a) de muebles en general: El Cdigo Civil, el Cdigo de Comercio; la Ley 17.711. El caso del poseedor de mala fe. b) usucapin de muebles registrables.4.- DOMINIO IMPERFECTO. Contrato de Fideicomiso: Concepto. Caracteres. Anlisis de l Ley 24.441 y de la legislacin del Cdigo Civil. Distintos Supuestos de dominio fiduciario.5.- PROPIEDAD HORIZONTAL. Administracin: 1) El administrador: exigencia legal; designacin; funciones; facultades; remocin. 2) La asamblea. Concepto. Clases, convocatoria, citacin, deliberacin; qurum; votacin; mayoras especiales; efectos de las decisiones.6.- HIPOTECA. Letras Hipotecarias.- Anlisis de la ley 24.441.- Ejecucin hipotecaria: judicial y extrajudicial.BOLILLA XIV 1.- EL OBJETO DE LOS DERECHOS REALES. Situaciones Especiales: Con relacin al objeto de los derechos reales. El cuerpo humano, el cadver, los sepulcros, los conjuntos de cosas.2.- EL DOMINIO. Propiedad y Dominio: Cuestin sobre el significado tcnico de ambos vocablos: Derecho Romano, Pothier, Constitucin Nacional, Freitas, Cdigo Civil, otras leyes.3.- DOMINIO IMPERFECTO.- Dominio Imperfecto en general: Concepto y Clases. El art. 2355 y el dominio imperfecto.4.- CONDOMINIO. EJECUCIN DEL DESLINDE: Formas: A) Por acuerdo de linderos. B) Judicial. Determinacin de la lnea del deslinde, efectos y gastos del deslinde. Deslinde y mensura. Diferencias. V

5.- PROPIEDAD HORIZONTAL.- Derechos de los propietarios: A) Sobre las partes comunes. Uso de las partes comunes: a) por los co-propietarios; b) por un co-propietario; c) por un tercero. Propiedad de las partes comunes, criterio con que debe fijarse el valor. B) Sobre las partes privativas: Los artculos 5 y 6. Titulares de la accin, competencia, procedimiento.6.- PRENDA Y ANTICRESIS: Concepto y breve nocin de sus caractersticas fundamentales.BOLILLA XV 1.- LA CAUSA DE LOS DERECHOS REALES. El principio de convalidacin.2.- EL OBJETO DE LOS DERECHOS REALES. Clasificacin de las cosas en el Cdigo Civil: a) en relacin a s mismas: cosas muebles e inmuebles; b) con relacin a las personas: bienes del dominio pblico del Estado y bienes del dominio privado del Estado.3.- EL CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES. La cuasiposesin: Concepto, distintas opiniones acerca de su existencia en el Cdigo Civil. La coposesin.4.- DOMINIO IMPERFECTO. Dominio desmembrado: distintos supuestos. El caso de la hipoteca.5.- PROPIEDAD HORIZONTAL. Obligacin de los propietarios en razn de las partes comunes: 1) Cargas comunes; liberacin de expensas por servicios no prestados. Expensas comunes a cargo de los propietarios. Innovaciones y mejoras. Concordancia entre los arts. 7 y 8. Obligacin de abstenerse de realizar actos que afecten a las partes comunes a) prohibiciones estticas; b) obras nuevas, quienes pueden accionar; c) sobreelevacin; d) stanos y excavaciones. 6.- ACCIONES REALES: Divisin de las acciones. Fuentes del Cdigo. Metodologa. mbito de aplicacin de las acciones reales. Distintas opiniones al respecto.BOLILLA XVI 1.- EL OBJETO DE LOS DERECHOS REALES. Clasificacin de las Cosas fuera del Cdigo Civil: cosas registrables y no registrables, concepto, importancia y casos en que se aplica.2.- EL DOMINIO. Clasificacin del dominio: Dominio perfecto e imperfecto. Clases de dominio imperfecto. Clasificaciones referidas en la nota al Art. 2507. Dominio internacional y dominio eminente. Propiedad y dominio del estado. Dominio privado del Estado.3.- DOMINIO IMPERFECTO. Dominio revocable: Clusulas que tornan revocable al dominio: a) Clusulas expresas; b) clusulas tcitas. Efectos de la revocacin del dominio.4.- PROPIEDAD HORIZONTAL. Expensas Comunes: El art. 17. Privilegio del crdito por expensas. Situacin del acreedor hipotecario. El caso de la subasta judicial. Cobro de las expensas comunes.5.- ACCIONES REALES. La accin reivindicatoria: Concepto. 1) Aptitud para ejercerla: I) Comprador a quien no se le hizo tradicin: a) posesin de la cosa en poder del vendedor; b) de un tercero. II) Caso del heredero y del legatario. III) Reivindicacin por el condmino; a) contra otros condminos; b) contra terceros. 2) Persona contra quien se dirige la reivindicacin: a) contra el poseedor; b) contra el detentador; c) demandado que niega poseer; d) poseedor ficto; e) heredero del poseedor. 3) Objeto y alcance de la accin reivindicatoria. I) Objeto. II) Bienes no reivindicables. III) Reemplazo por acciones personales. IV) Alcance de la accin; a) casos en que hay discusin; b) caso del tercer adquirente a ttulo oneroso. El art. 1051 del Cdigo Civil.BOLILLA XVII 1.- LA CAUSA DE LOS DERECHOS REALES.- Concepto de Causa: La teora de los hechos y actos jurdicos reales.VI

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2.- EL CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES: II) Adquisicin de la posesin por medio de representantes.- La tradicin brevi manu y el constituto posesorio (Arts. 2387 y 2462, inc. 3ro.), concepto, discusin sobre su existencia en el Cdigo.- Transferencia de la posesin. Accesin de posesiones (Arts. 2475, 2476, 4004 y 4005 del Cdigo Civil).3.- EL DOMINIO. El Carcter exclusivo: Art. 2508 y nota Arts. 2523, 2509, 2516 y 2517.4.- DOMINIO IMPERFECTO. Dominio Fiduciario: Concepto. Alcance de la prohibicin de las sustituciones fideicomisarias del Cdigo Civil. 5.- ACCIONES REALES. Juicio de reivindicacin: Medidas de seguridad. Pruebas. Sentencia. 6.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES (continuacin)- Rgimen Registral de los automotores.- Anlisis del Decreto Ley 6582/58 y Ley 22.977.- a) Documentos Inscribibles; requisitos. b) Naturaleza Jurdica y efectos de la inscripcin.BOLILLA XVIII LA CAUSA DE LOS DERECHOS REALES. Ttulo y modo: Ttulo, concepto y clases. Modo, la tradicin concepto, forma, clases. Tradicin de la posesin y del dominio.EL DOMINIO. El Carcter perpetuo: El Art. 2510. Excepciones a la no limitacin temporal del dominio.ESTADO DE PREHORIZONTALIDAD: La ley 19.724. Supuestos comprendidos. Afectacin del inmueble. Carcter de las normas. El Plenario Cotton. ACCIONES REALES. Accin reivindicatoria en materia de bienes muebles. Cuando procede. Naturaleza jurdica de la adquisicin. Artculos 2412 y 2414 del Cdigo Civil. Corolarios del Art. 2412 del Cdigo Civil. Excepciones al Art. 2412 dentro del Cdigo. PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. El tracto sucesivo: Concepto. Tracto abreviado, distintos supuestos. Principio de prioridad o rango. Reserva, permuta, posposicin y coparticipacin de rango. Rectificacin de asientos. Caducidad de inscripciones. Anotaciones personales.-

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BOLILLA XIX 1.- LA CAUSA DE LOS DERECHOS REALES. El principio del nemo plus juris en los derechos reales: En las cosas muebles y en las inmuebles. El Art. 1051 del Cdigo Civil.2.- EL DOMINIO. El Carcter absoluto: Distintos significados del trmino absoluto. Rgimen de Vlez. La reforma a los Arts. 2513 y 2514. Correlacin entre el carcter absoluto y el ejercicio abusivo de los derechos. El Art. 1071. Doctrina y Jurisprudencia.3.- DOMINIO IMPERFECTO. Publicidad del dominio imperfecto: El sistema de Vlez. La nota al artculo 2663. Incidencia del artculo 2505 del Cdigo Civil y 33 de la ley 17.801.4.- ESTADO DE PREHORIZONTALIDAD. Los Contratos de futuras unidades: Clusulas especiales; registracin de los boletos, conflicto con un poseedor. 5.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. Certificado con reserva de prioridad: El bloqueo o cierre registral. Plazo de validez del certificado; certificado usado por distinto escribano o para un acto distinto; escritura sin certificado; escritura simultnea. Inscripcin condicional. Plazo para presentar los documentos. Diversas alternativas. Medidas que puede solicitar el titular de una inscripcin condicional. Informes, concepto, diferencia con los certificados.BOLILLA XX 1.- ACCIONES REALES. Acciones negatorias y confesorias. Breves nociones.2.- RESTRICCIONES Y LIMITACIONES AL DOMINIO.- Inmuebles afectados al rgimen de bien de familia: La ley 14.394. Concepto de familia, quienes pueden constituirlo; requisitos respecto del inmueble. Inscripcin. Restricciones que importa su afectacin. Efectos. Desafectacin. Cancelacin. Recursos. La ley provincial 5148.3.- DOMINIO IMPERFECTO. Extincin del Dominio: Clases. Absolutas y relativas.VII

4.- SERVIDUMBRES.- De las servidumbres en general: Definicin de servidumbre (Art. 2970), elementos clasificacin: I) activas y pasivas; II) reales y personales; con fundo o sin fundo dominante. Las obligaciones de hacer y las servidumbre.5.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES.- Publicidad: Concepto. La publicidad y los derechos reales. Sistemas de publicidad. La posesin y la publicidad.BOLILLA XXI 1.- EL CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES.- La posesin: Concepto y elementos. Opinin de los glosadores, Savigny, Ihering, Saleilles. La posesin en el Cdigo: posesin Art. 2351 y tenencia (2452). Opinin de la doctrina nacional. El Art. 2355, 1ra. parte, su anlisis.2.- EL DOMINIO. Extensin del dominio: De las cosas inmuebles ( al sub-suelo y el espacio areo, Art. 2518). Cdigo minero y cdigo aeronutico. Extensin a los accesorios (Arts. 2520, 2519 y 2521), a los frutos (Art. 2522).3.- CONDOMINIO SIN INDIVISIN FORZOSA.- Condominio: Concepto. Origen y evolucin histrica. Naturaleza jurdica. Comparacin con otras figuras. Constitucin. Clases. 4.- SERVIDUMBRES. Clasificacin de las servidumbres: activas y pasivas. Reales y personales. Continuas y discontinuas. Aparentes y no aparentes. Tipicidad. Constitucin de las servidumbres. Quienes pueden constituir servidumbre. Condiciones y plazos. Presunciones. Individualidad y divisibilidad de las servidumbres.5.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. La publicidad y los registros: El derecho registral. Concepto, naturaleza, fundamentos. El derecho registral en un estado federal. Diversas especies de derecho registral. Sobre la existencia de una teora general del derecho registral. BOLILLA XXII 1.- EL CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES. Clasificacin de la Posesin: a) Legtima e ilegtimas; b) de buena fe y de mala fe; posesin viciosa. Anlisis del agregado al Art. 2355 por el Decreto-Ley 17.711.2.- LA PROTECCIN DE LOS DERECHOS REALES. La proteccin posesoria en el Cdigo Civil: Fuentes. Principios fundamentales. Derecho a la posesin fundada en un ttulo ( Art. 2468). El interdicto de adquirir. Defensa privada (Art. 2470); casos. Requisitos. Lmites.3.- RESTRICCIONES Y LIMITACIONES AL DOMINIO.- Limitaciones al dominio solo en inters pblico: El Art. 2611 y su nota. Clases de limitaciones, restricciones administrativas, servidumbre administrativa y expropiacin. Diferencias. Publicidad de las limitaciones administrativas al dominio.4.- SERVIDUMBRES. Derechos y obligaciones: A) Del propietario del predio dominante. Acciones reales y posesorias. B) del propietario de la heredad sirviente. Cambio del lugar de la servidumbre. Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. Facultades del propietario. Divisin de la heredad sirviente.5.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. El derecho registral inmobiliario: Nocin. Terminologa. Concepto; caracteres. Relaciones con otras ramas del derecho. Evolucin histrica de la publicidad inmobiliaria.BOLILLA XXIII 1.- EL CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES. Naturaleza Jurdica de la posesin: a) Teoras que la consideran un hecho (Savigny, Windscheid); b) Teoras que la consideran un derecho (Ihering, Molitor). Criterio actual dominante. La cuestin en el Cdigo Civil. La nota al Libro III y la posicin de Mackeldey, los Arts. 2363, 2470, 2503 y las notas a los Arts. 2351 y 2470. La doctrina al respecto.VIII

PROGRAMA DE EXAMEN __________________________________________________________________________________________________________

2.- RESTRICCIONES Y LIMITACIONES AL DOMINIO. Restricciones en inters pblico reguladas por el Cdigo Civil: a) Restricciones a la libre disponibilidad (Art. 2612 y 2613). La clusula de no enajenar.- Las inhibiciones voluntarias; b) El camino de sirga (Art. 2639).3.- CONDOMINIO SIN INDIVISIN FORZOSA. Obligaciones de los condminos: Contribucin a los gastos de reparacin y conservacin. Deudas contradas en pro de la comunidad. Cargas reales que gravan la cosa. Insolvencia de algn condmino. Deudas por rentas, frutos o daos.4.- SERVIDUMBRES. Extincin de las servidumbres: Renuncia. Confusin. No recortar utilidad. Extincin parcial. Cambio de lugar. Prescripcin liberatoria. Muerte del titular del fundo dominante.5.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. Sistemas registrales: Nocin: I) Sistema francs. II) Sistema alemn. III) Sistema suizo. IV) Sistema australiano. (Acta Torrens).BOLILLA XXIV 1.- EL DOMINIO. Concepto legal del dominio: El Art. 2506 del Cdigo Civil. Su fuente y su nota. Anlisis y crtica de la definicin. 2.- RESTRICCIONES Y LIMITACIONES AL DOMINIO. Rgimen legal de los inmuebles ubicados en Zonas de Seguridad: Nocin, fundamentos y situacin jurdica de los inmuebles ubicados en Zonas de seguridad. Requisitos para la transferencia de inmuebles ubicados en zona de seguridad. Consecuencia de la omisin de requerir la autorizacin previa.3.- CONDOMINIO SIN INDIVISIN FORZOSA. Administracin de la cosa comn: El Art. 2699, situaciones a las que d lugar. Qurum y mayora, caso de empate. Designacin de Administrador. Arrendamiento; preferencia; naturaleza del contrato. Condmino que administra sin mandato. Proporcin para la divisin de los frutos.4.- SERVIDUMBRES. Servidumbre en particular: Servidumbre de trnsito. Servidumbres de agua. Breves nociones.5.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. Evolucin histrica del derecho registral inmobiliario en la Repblica Argentina: I) Sistema del Cdigo Civil; el ttulo y el modo. II) Las leyes provinciales; inconstitucionalidad. III) Los proyectos de reforma. IV) El nuevo Art. 2505, su fuente, crtica y su complementacin por el Decreto ley 17.801.BOLILLA XXV 1.- EL CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES. Presunciones en materia de posesin: El Cdigo Francs y el Cdigo Civil Argentino. Distintas presunciones (Arts. 2363, 2351, 2362 y 4003). Presunciones en materia de actos posesorios, Jurisprudencia al respecto.2.- MEDIO AMBIENTE: Conceptos Generales. Legislacin Vigente.3.- CONDOMINIO SIN INDIVISIN FORZOSA. Extincin del condmino: Modos comunes a la extincin del dominio. El abandono. Modo tpico del condominio. La particin. Naturaleza de la accin; efectos de la particin. Clases de particin. Formas de realizarlas. Divisin del condominio mediante el sistema de propiedad horizontal.4.- GARANTAS REALES Y PERSONALES: Concepto. Importancia econmica. Los privilegios, el derecho de retencin y los derechos reales de garanta.5.- SERVIDUMBRES. Servidumbres Administrativas: Concepto y distintas clases.6.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES.- Anlisis del Decreto-Ley 17.801: A) Documentos inscribibles; requisitos. B) Naturaleza jurdica y efectos de la inscripcin. C) Clase de inscripcin. D) Peticin de inscripcin, asiento de presentacin; desistimiento de la peticin. Ley provincial 5.148.BOLILLA XXVI IX

1.- EL CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES. Tenencia: Concepto ( 2461). Clases. Distintos casos de tenencia (Art. 2462). La tenencia luego de la Reforma por el Decreto-Ley 17.711.2.- EL DOMINIO. El contenido del dominio: Facultades materiales y jurdicas.3.- CONDOMINIO CON INDIVISIN FORZOSA.- Indivisin forzosa de origen extralegal: 1) Convenido por los condminos respecto de bienes no hereditarios; 2) Impuestas por el donante; 3) Otorgadas por el Juez por nocividad de la particin; 4) Impuestas por el testador o el cnyuge suprstite o convenida por los coherederos. Ley 14.394.4.- USUFRUCTO: Concepto, objeto; el cuasiusufructo. Constitucin formas, capacidad, objeto, modalidades. Duracin. Obligaciones del usufructo antes de entrar en el uso y goce de los bienes.5.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. Principio de legalidad: Concepto. La funcin calificadora. Alcance. Jurisprudencia. Inscripcin provisoria, plazos, prrroga. El contencioso registral. BIBLIOGRAFA En cuanto a la bibliografa bsica y obligatoria, es la siguiente: - Cdigo Civil - Leyes especiales - Curso de derechos reales Marina Mariani de Vidal - Derechos Reales Papao, Kiper, Dilln y Causse - Derecho Registral- Amrico Cornejo - Mdulos

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UNIDAD I 1. Distincin conceptual: Derechos reales, derechos personales. Criterio Filosfico Jurdico. Criterio Histrico. Ius in rem - ius in personam. Ubicacin de los Derechos Reales en el Cdigo Civil. 1. Distincin conceptual. Las ideas acerca de la distincin conceptual entre derechos reales y personales se pueden agrupar en dos criterios: uno filosfico-jurdico y uno histrico. El Criterio filosfico-jurdico considera que derechos reales, derechos personales son dos categoras del pensamiento jurdico, por lo que no pueden faltar en ningn derecho y en cualquiera de sus pocas. El Criterio histrico, en cambio, entiende que esta distincin no existi en un comienzo del Derecho sino que se trata de conceptos fundamentales de la ciencia jurdica que aparecen en las historias de los derechos positivos en un determinado momento, segn sus respectivas evoluciones. El origen de la distincin conceptual entre ambos derechos o categoras de derechos lo podemos encontrar en la Ley Poetelia Papiria (a. 300 A.C.) por la cual, se comenz a dirigir la ejecucin contra el patrimonio del deudor y no contra la persona del mismo, como era anteriormente. Distincin a travs de las acciones: los romanos no clasificaron los derechos sino las acciones (e indirectamente a aqullos, ya que su fin era protegerlos): la actio in rem tcitamente, protega los derechos reales y la actio in personam los derechos personales. Por los glosadores y postglosadores, se llega a la conclusin de que los derechos protegidos por las acciones in rem no eran otros que los ius in rem y los protegidos por las acciones in personam, los ius in personam. Ubicacin de los derechos reales dentro de los derechos subjetivos: - Para la concepcin clsica (Segn Savigny), el derecho subjetivo ha sido entendido como un poder o una facultad atribuida por el derecho objetivo a una voluntad; - O como un inters jurdicamente protegido segn Ihering. Derecho subjetivo y derecho objetivo (ordenam. jurdico, el conjunto de normas dispuestas por el Estado) son dos conceptos diferentes: esta nocin clsica dualista es criticada. Kelsen considera que ambos derechos son de la misma naturaleza. El subjetivo no es ms que un aspecto del objetivo y toma, ya sea la forma de un deber y de una responsabilidad, cuando el derecho objetivo dirige una sancin contra un individuo determinado; o la de derecho subjetivo cuando el derecho objetivo se pone a disposicin de un individuo determinado. El derecho subjetivo se integra con tres elementos, a saber: -el sujeto, -el objeto, -la causa. Pero adems de esos elementos todo derecho tiene un contenido, es la naturaleza y la extensin de la prerrogativa que da nombre y tipicidad al derecho subjetivo. Todo derecho subjetivo implica una relacin entre sujetos regulada por el derecho objetivo. El derecho de una persona importa el deber por parte de otra; esta relacin se denomina relacin jurdica y se integra con cuatro elementos: - el sujeto activo o titular del derecho, -el sujeto pasivo (que es la persona o personas sujetas al deber correlativo), -el objeto (o conducta a cumplir por el sujeto pasivo), -la causa (o sea, el hecho o acto jurdico que dio origen a la relacin). Clasificacin de los derechos subjetivos: 1. Por su oponibilidad: absolutos y relativos. Son absolutos aquellos que existen y son oponibles erga omnes, o sea que el poder o facultad de su titular importa un deber de abstencin de todos los dems: individuales, intelectuales, reales. Son relativos aquellos que slo pueden oponerse a persona o personas determinadas: los de familia puros y aplicados-, y los personales o creditorios).

2. Por su contenido:, segn sean o no susceptibles de apreciacin pecuniaria. Patrimoniales: reales, personales o creditorios, de familia -aplicados-, intelectuales en su aspecto econmico. Extrapatrimoniales: personalsimos, de familia -puros- o intelectuales limitados al D. moral. Otras clasificaciones de los derechos subjetivos: Por su objeto inmediato: se distinguen en derechos reales y personales. Esta clasificacin resulta importante por la influencia que tuvo sobre nuestro codificador, quien estructura toda su metodologa en la distincin entre derechos reales y personales. Ubicacin de los Derechos Reales en el Cdigo Civil: En nuestro Cdigo Civil los derechos reales se encuentran legislados en el Libro III y est dividido en diecisis ttulos. El ttulo I se refiere a las cosas, el II a la posesin, el III a las acciones posesorias, el IV se ocupa de los derechos reales en general y a partir del V son legislados los derechos reales en particular: del V al VIII los derechos reales sobre cosa propia y del X al XVI los derechos reales sobre cosa ajena. El titulo IX se refiere a las acciones reales y es criticada su ubicacin en el CC. Ya que al estar ubicado luego de los derechos reales sobre cosa propia pareciera que solo protegen a este tipo de derechos cuando en realidad pueden ejercerse para proteger cualquier derecho real. 2. Concepto de Derecho Real: La cuestin en el Derecho Romano (La accin real). Distintas concepciones sobre los derechos reales: a) Concepcin Clsica (Ortoln, Mackeldey, Demolombe); b) Concepciones no Clsicas; la obligacin pasivamente universal (Kant, Planiol y otros); su crtica; c) Otras concepciones. La postura del Cdigo. La nota al Ttulo IV y al Art. 497. La cuestin en el Derecho Romano: El Derecho Romano no establece una divisin especial entre derechos reales y personales, distinguiendo nicamente entre acciones reales y personales. Accin real (reivindicacin) es aquella por la cual pedimos una cosa nuestra que es poseda por otra y siempre contra el que posee la cosa. Es accin personal aquella con la que litigamos contra el que nos oblig a hacer o dar alguna cosa y siempre tiene lugar contra el mismo. Las acciones tienen a proteger derechos. La actio in rem protega los derechos reales y la actio in personae los derechos personales. Distintas concepciones de los derechos reales: a) Concepcin clsica o tradicional: parte del concepto tradicional del derecho real: facultad que compete al hombre sobre la cosa sin consideracin a determinada persona. El criterio que se sigue para calificar el derecho real es el aspecto econmico; para la calificacin del derecho personal, el aspecto jurdico. Los autores que forman parte de ella son: - ORTOLAN: habla del derecho real como la posibilidad de sacar de una cosa un beneficio mayor o menor y el derecho personal es la facultad de obligar a alguien. - DEMOLOMBE: (citado por Vlez) reconoce en el derecho real dos elementos, el sujeto activo del derecho y la cosa: objeto. - MACKELDEY: derecho real es el que nos pertenece sobre una cosa inmediatamente sometida a nuestro poder legal. - MAYNZ: afirma que en el derecho real nuestro poder se aplica directamente a la cosa, no es necesario la intervencin de persona alguna. Esta teora (clsica) se llama tambin dualista por la contraposicin de los conceptos de derecho real y personal presentndolos como esencialmente distintos. Las definiciones hablan de un concepto del derecho real construido considerndolo como una relacin directa e inmediata entre su titular (sujeto de derecho) y la cosa (objeto del derecho), contrapuesta al derecho personal que entienden como una relacin entre el titular del derecho (sujeto activo) y el deudor (sujeto pasivo) obligado a determinada prestacin a favor del primero. b) Concepciones no clsicas: Teora unitaria personalista: Habla de la obligacin pasivamente universal. Planiol y despus su discpulo Michas (que difundi la tesis de aqul), desarrollaron la idea del derecho real considerado como una obligacin pasiva universal; el fondo de la cuestin campea en ideas iusfilosficas como las de Kant, para quien a todo derecho corresponde un deber (distinguiendo este concepto genrico de deber del especfico obligacin reservado para el aspecto pasivo 2

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del derecho creditorio). Los dualistas clsicos critican esta teora afirmando que la obligacin pasiva universal no es ms que el deber general de respeto del orden jurdico, existiendo no slo respecto a los derechos reales absolutos sino tambin respecto a los personales. Teora unitaria realista: habla de un derecho real en cuanto relacin entre una persona y el patrimonio del deudor. Crticas: no es adecuado que para desentraar la esencia de un derecho se lo contemple en el momento anormal del incumplimiento. Los derechos reales recaen solo sobre cosas determinadas y el patrimonio no lo es. Teora institucionalista: Segn esta concepcin los derechos no deben distinguirse ms que por su mayor o menor contenido institucional, as: - Tienen contenido totalmente institucional: los derechos personalsimos y de familia; - El contenido es predominantemente institucional en los derechos reales; - El contenido institucional es menor en los creditorios. DEMOGUE: considera que slo puede hablarse de derechos de ejercicio ms cmodo o menos cmodo, ms fuertes por su oponibilidad o menos fuertes. Rechaza la distincin fundada en la naturaleza intrnseca de los derechos y se funda en las exigencias del inters comn. GINOSSAR: Se ocupa nicamente de los derechos patrimoniales: corporales e incorporales -relativos (reales, personales y mixtos) o intelectuales-. Teora del sujeto pasivo determinado en los derechos reales: afirma que tambin en los derechos reales existe un sujeto pasivo determinado -como en los personales- con lo cual se borra la diferencia entre ambas categoras de derechos. Teora eclctica: llamada tambin armnica o integral nace despus de expandirse las ideas de Planiol y Michas, con una intencin conciliadora, concediendo a cada una de las concepciones la parte de razn que tienen, y considerando que ambas han cometido el error de tener en consideracin tan slo uno de los aspectos que integran el derecho real y que pueden concretarse en dos de sus caracteres primordiales: la inmediatez y la absolutez. Dentro de esta concepcin encontramos a Aubry y Rau, Molinario y Allende. Crticas: podra generar una nueva controversia sobre cul de los dos aspectos debe prevalecer. Que el llamado aspecto interno no toca el aspecto jurdico sino tan solo el econmico de la relacin del titular con la cosa. La postura del Cdigo. La nota al Ttulo IV y al Art. 497: Nuestro Cdigo Civil participa de la concepcin clsica. En la nota al Ttulo IV del Libro III, Vlez transcribe la opinin que da Demolombe, quien dice: Derecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona, que es el sujeto activo del derecho y la cosa, que es el objeto. Y en la nota al art. 497, Vlez consigna la definicin de Ortolan: Derecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. Derecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. O en trminos ms sencillos, un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestacin cualquiera, a dar, suministrar, o hacer o no hacer alguna cosa. Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor. El Dr. Allende, da una definicin analtica y muy completa del derecho real, porque de ella surgen las caractersticas y elementos de los derechos reales: El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden pblico, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relacin inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligacin negativa), naciendo para el caso de violencia una accin real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius preferendi. 3. Comparacin Analtica de los derechos reales y creditorios. Semejanzas, relaciones y diferencias.
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De las distintas teoras expuestas surge que la distincin entre derechos reales y personales es aceptada dentro de la concepcin clsica y rechazada por las restantes, participando nuestro Cdigo en forma categrica de la concepcin clsica. Diferencias: 1) Por su esencia: Mientras el derecho personal importa la facultad por parte de un sujeto de exigir al otro, el cumplimiento de una PRESTACIN, el derecho real en su esencia configura un PODER JURDICO, esto es, un complejo de facultades. 2) Por su objeto: En los derechos personales el objeto es la conducta del deudor o sea, la PRESTACION (dar, hacer o no hacer); en cambio el objeto de los derechos reales slo son las cosas en el sentido del art. 2311 del Cdigo Civil. 3) Por sus elementos: En el derecho personal encontramos tres elementos a saber: el sujeto activo (acreedor), el sujeto pasivo (deudor) y el objeto (prestacin). En el derecho real slo dos elementos que son: el sujeto (titular del derecho real) y la cosa (que es el objeto). 4) Por su inmediatez: En el derecho personal el beneficio se obtiene a travs de la persona del deudor, en cambio, en los derechos reales se lo obtiene directamente de la cosa sin necesidad de intermediario alguno. 5) Por su rgimen legal: En los personales, el principio es el de la autonoma de la voluntad en cuanto a su creacin y desenvolvimiento, con la sola limitacin del orden pblico, la moral y buenas costumbres. En los reales impera el principio del orden pblico. 6) Por su nmero: Los personales son limitados en su nmero; los reales, en cambio, slo pueden ser creados por ley. 7) Por su forma de adquisicin: Los personales por alguna de las fuentes previstas por la ley, por el contrario, los reales requieren un modo suficiente que en principio es la tradicin (art. 577). 8) Por su oponibilidad: Los personales se oponen a ciertos sujetos obligados (son relativos en principio), los reales se oponen por lo general a los integrantes de la comunidad (son absolutos en principio). 9) Por la necesidad de su publicidad: Los derechos personales no requieren publicidad y s los derechos reales (Nota al art. 577 del Cdigo Civil). 10) Por la forma de su ejercicio: Mientras los D. personales no se ejercen por la posesin, los D. reales en su mayora se ejercen por la posesin. 11) Por los distintos efectos de la prescripcin: En los derechos personales la prescripcin es liberatoria, en los derechos reales, salvo los de garanta, la prescripcin es adquisitiva del derecho. 12) Por su permanencia: Los personales se agotan con su ejercicio, desaparecen con la obtencin del beneficio; los reales suponen para la obtencin del beneficio, una situacin de permanencia en el tiempo. 13) Por su duracin: Los personales son siempre temporales; los reales, en cambio pueden ser temporales (el usufructo) o perpetuos (el dominio). 14) Por su exclusividad: Los personales admiten la pluralidad de sujetos como acreedores o deudores. En los reales, tal concurrencia es imposible en el dominio se admite en los de garanta, por ejemplo. 15) Por la inherencia entre el sujeto y la cosa: No se da en los personales an tratndose de obligaciones de dar cosas, en cambio en los reales el derecho es inherente de las cosas. 16) Por la existencia de derecho de persecucin: En principio los derechos personales carecen de derecho de persecucin, por el contrario el derecho real, en general, goza del derecho de persecucin. 17) Por la existencia del ius preferendi: En los personales si el crdito no goza de privilegio, en caso de concurso del deudor, cuando el patrimonio de ste es insuficiente para el cumplimiento de todas sus obligaciones, se distribuye a prorrata ente todos los acreedores, sin 4

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que interese las fechas de los distintos crditos. En los derechos reales rige el principio de que aquel que primero se constituye es preferido al constituido con posterioridad. 18) Por los efectos en caso de muerte: En los derechos personales la muerte del acreedor o deudor produce de pleno derecho la divisin de los crditos o deudas entre los herederos en proporcin a su parte en la herencia (arts. 3485 y 3490). En los derechos reales que continan despus de la muerte del titular, los herederos quedan en comunidad hereditaria sobre el derecho real transmitido (art. 3188 Cdigo Civil). 19) Por su extincin: An desapareciendo todos los bienes del deudor los derechos personales no se extinguen, por el contrario desapareciendo, la cosa que es el objeto del derecho real ste se extingue. Adems la forma de extincin del derecho personal es la renuncia, en cambio, en el derecho real, es el abandono. 20) Por su contenido econmico-jurdico: Los personales importan un uso de los servicios del deudor; los reales, un aprovechamiento de la riqueza (de la cosa). 21) Por la variacin de la competencia: Su estudio corresponde al Derecho Procesal. 22) Por la ley aplicable: Cuando hay contienda sobre la aplicacin del rgimen legal de un pas, se aplican las normas del D.I.P. Semejanzas entre los derechos reales y personales: La nica semejanza es que ambos pertenecen a la categora de los derechos patrimoniales. Relaciones entre los derechos reales y personales: a) El contrato como ttulo del Derecho Real: En los actos de adquisicin de derechos reales en forma derivada y entre vivos debe mediar un acto jurdico que va a ser el TITULO de adquisicin. Por lo general este ttulo es un contrato. b) El contrato como creador de un futuro derecho real y simultneamente regulador y ttulo del mismo: Los derechos reales solo pueden ser creados por ley, y en consecuencia, el contrato no podr cumplir la funcin de generarlo. En materia de servidumbre el art. 3000 del C. Civil, permite a los particulares crearlo por contrato. En tales casos el contrato ser entonces creador del futuro derecho real de servidumbre y en todo lo que no medien normas imperativas, las estipulaciones que se sealen en el contrato podrn servir para regular el funcionamiento de la misma. c) El contrato complementario de la regulacin legislativa del derecho real y simultneamente ttulo del mismo: Dentro del mbito permitido por la ley, las partes pueden estipular ciertas clusulas que influyen sobre la regulacin del derecho real. d) El contrato como causa eficiente del derecho real: En los sistemas como el francs en que se admite que el derecho real surja del contrato sin que sea requisito necesario el modo, el contrato es al mismo tiempo ttulo y modo, es decir, es ttulo y causa eficiente del derecho real. e) El contrato como supuesto imprescindible para el otorgamiento de otro contrato que sirva de ttulo al derecho real: Este supuesto se da solamente en el derecho real de propiedad horizontal donde segn la ley de la materia (13.512) slo es posible enajenar las unidades funcionales luego de inscripto el Reglamento en el Registro. El reglamento que es el contrato no es el ttulo del derecho real sino que es el requisito previo para que pueda celebrarse el acto jurdico contrato de adquisicin del dominio de las respectivas unidades. f) El contrato regla las relaciones personales que puedan surgir entre los cotitulares de un derecho real a raz del funcionamiento de ste: Es el caso tpico del condominio donde la ley regula u organiza un cuasicontrato para su funcionamiento, cuyas disposiciones pueden ser dejadas de lado o modificadas siempre que no est en juego el orden pblico por normas de un contrato al efecto celebrado entre los cotitulares. 4. Casos Dudosos entre Derechos Reales y Creditorios: La posesin, la locacin, la hipoteca, los privilegios y el derecho de retencin. POSESIN: Existen diversas teoras en orden a su naturaleza jurdica. Se dice que la posesin es: - un derecho real; - un derecho personal; - derecho real y personal a la vez; - un
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inters legtimo; - el ejercicio de un derecho; - un hecho. Para Savigny la misma es un hecho que produce consecuencias jurdicas (la proteccin posesoria y la usucapin). Para Ihering es un derecho, especficamente un derecho real. La opinin de Molitor la transcribe Vlez: la posesin no es un derecho puramente real...). An cuando Vlez habla en las notas que la posesin es un derecho, del texto de los artculos surge que la entiende como un hecho. Una moderna teora nos habla de la posesin como contenido de los derechos reales. LOCACIN: de las normas del C.Civil vemos que la obligacin del locador de mantener al locatario en el uso y goce pacfico de la cosa, se ve correlacionada con un derecho del locatario a que el locador le procure aqul uso y goce y lo mantenga en el mismo; con lo cual la locacin queda configurada como derecho personal de uso y goce y no como derecho real (su similar en los derechos reales es el usufructo aunque tienen un rgimen legal distinto). En consecuencia, la locacin subsiste por el tiempo convenido; no slo porque est reglamentado como contrato personal sino por sus caractersticas (estamos ante un derecho personal). Para Vlez, la locacin es un derecho personal, el locatario no tiene facultades que pueda ejercer en forma inmediata sobre la cosa, sino que en esta relacin se interpone el locador. HIPOTECA: En nuestro derecho no existen dudas de que se trata de un derecho real. Sin embargo se ha sostenido que constituye un derecho personal dado que no existira desmembracin alguna del derecho del constituyente, ni tampoco relacin directa e inmediata con la cosa por parte del acreedor hipotecario. La opinin de que se trata de un derecho real ha sido defendida muy bien por Forniels, sosteniendo que la hipoteca constituye una desmembracin del derecho de propiedad porque la existencia de una hipoteca traba la enajenacin del inmueble ya que uno hipotecado tienen menos valor que uno sin hipotecar y porque asimismo impide al propietario la realizacin de ciertos actos que podra ejecutar si aquella no existiera. PRIVILEGIOS: sobre su naturaleza se han sostenido varias posiciones, que son derechos reales, que son derechos personales que no son ni personales ni reales, sino simples calidades o modalidades de los crditos, posicin adoptada por la ctedra. DERECHO DE RETENCIN: El derecho de retencin, segn el Cdigo (art. 3939) es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesin de ella hasta el pago de lo que le es debido por razn de esa misma cosa, por su propietario si es un inmueble y an por un tercero si se trata de cosa mueble. Al respecto se ha sostenido: a) que se trata de un derecho real, porque afecta la cosa retenida al poder del retentor, hasta que no se lo desinterese; b) que es un derecho personal porque no est enumerado en el 2503 ni en el 2614 del C.C.; c) que es un derecho sui generis; d) la mayora de la doctrina no lo considera ni un derecho real ni personal, sino una simple excepcin procesal cuyo efecto es que no se puede desapoderar de la cosa al retentor mientras no se lo desinterese. 5. Las obligaciones Reales: Concepto. Diferencia con las cargas reales. La cuestin en el Art. 497 del Cdigo Civil y su nota; los artculos 3266, 2416 y otros en el Cdigo Civil. Los ius ad rem. Concepto: son obligaciones legales establecidas por normas que principalmente son de orden pblico, cuyo sentido es el de establecer restricciones y lmites legales a cada uno de los derechos reales y cuya funcin consiste en determinar negativamente el contenido normal de cada uno de los derechos reales. Vlez Sarsfield reconoce su existencia en los arts. 1854, 2416, 2420, 3266, 3755. Busso las defini como : obligaciones que incumben al propietario de una cosa en cuanto tal y, en consecuencia, basta la cesacin de su calidad de propietario o poseedor para quedar liberado del debito.. Alsina Atienza, como obligaciones que descansan sobre determinada situacin de seoro sobre una cosa y nacen, se desplazan o extinguen con esa relacin de seoro. Caracteres: a) Afectan al titular de una determinada relacin de seoro; b) Abandono: facultad del titular de la relacin de seoro para liberarse; mientras no abandona responde con todo su patrimonio. 6

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Diferencia con las cargas reales: Tanto las obligaciones reales como los gravmenes reales cumplen la funcin de determinar negativamente los confines de los derechos reales, las primeras los confines normales y las segundas los confines excepcionales. Las obligaciones reales comparten rasgos con las cargas reales: son accesorias y el sujeto pasivo se designa de igual modo, pero la extensin del nivel de prestacin es diferente: en las obligaciones ambulatorias, la obligacin de cumplimiento del sujeto pasivo se limitara, al tiempo durante el cual fue titular del derecho real, mientras que en las cargas reales, la obligacin de cumplimiento aadira a la propia, aquello que el titular anterior no hubiese cumplido. La cuestin en el Art. 497 del Cdigo Civil y su nota; los artculos 3266, 2416 y otros en el Cdigo Civil Aun cuando el art. 497 (A todo derecho personal corresponde una obligacin personal. No hay obligacin que corresponda a derechos reales) parece rechazarlas, estn los artculos 3266 que habla de obligaciones respecto a la cosa y de las cuales respondera el sucesor particular solo con la cosa transmitida, 2416: Que dice: Son obligaciones inherentes a la posesin, las concernientes a los bienes, y que no gravan a una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada y el 3268 se refiere a las obligaciones que pasan del autor al sucesor. Segn el art. 497, la obligacin que podra considerarse correspondiente a los derechos reales no es una obligacin en el sentido tcnico, sino que es un simple deber general y negativo (obligacin pasivamente universal). En la nota a dicho artculo, se da un concepto de obligaciones reales, diciendo que son las que incumben a una persona en su calidad de poseedor de una cosa cierta. Segn se desprende de la nota, en verdad el art. 497 no constituira una valla absoluta a la existencia de obligaciones propter rem puesto que lo que se trata de poner de manifiesto es que la pretendida obligacin del sujeto no es tal, en el sentido estricto de la tcnica jurdica. Las tres figuras jurdicas, que podemos ubicar en una zona intermedia entre los derechos reales y los derechos personales son: a) los ius ad rem, b) los derechos reales in faciendo y c) las obligaciones propter rem. a) Ius ad rem: No es lo mismo los ius ad rem que las obligaciones reales. En ambos casos estamos en presencia de lo que se llama derechos intermedios entre los derechos reales y los derechos personales. Los ius ad rem se dice que es el trnsito del derecho personal al derecho real, cuando todava no se tiene el derecho real sobre la cosa pero que seguramente se lo tendr; es el supuesto de una persona que tiene ttulo pero no se le hizo tradicin de la cosa, se trata de un caso en el cual la persona no tiene un derecho real porque falta el modo, pero efectuada la tradicin de la cosa ya adquiere el derecho real, por lo que mientras no se le haga la tradicin tendr un ius ad rem. En cambio las obligaciones reales son obligaciones que nacen por la relacin que tiene la persona con la cosa, por ej. las obligaciones que nacen en virtud de las restricciones en el inters privado de los vecinos o la deuda de medianera.

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UNIDAD II 1. Enumeracin de los Derechos Reales: a) Derechos reales enumerados por el Cdigo. El Art. 2503 y su nota; carcter de la enumeracin. El art. 2.614, su interpretacin y crtica: a) Derechos reales enumerados por el Cdigo (art. 2503): a) dominio y condominio. b) usufructo. c) uso y habitacin. d) servidumbres activas e) hipoteca. f) prenda g) anticresis h) la propiedad horizontal fue introducida por Ley 13512, i) la superficie forestal (ley 25.509). Art. 2.503 y su nota. Carcter de la enumeracin: En la nota a este artculo, se da la explicacin sobre la eliminacin del derecho de superficie y enfiteusis. Vlez Sarsfield justifica la no admisin de los derechos de superficie y enfiteusis, afirmando que en Roma, la propiedad de la superficie no poda ser distinta de la propiedad del suelo, y el propietario del suelo era el propietario de todas las construcciones y plantaciones que hubiese hecho, no pudiendo enajenar la superficie en todo o en parte, separndola del suelo; y si hubiese vendido solamente su casa sin vender el suelo, el adquirente no era propietario de ella. Vlez juzg que era ms conveniente aceptar el derecho puro de los romanos y estar a las resoluciones generales sobre lo que se edificase y plantase en suelo ajeno. Suprimi tambin la enfiteusis, para evitar los continuos y difciles pleitos que trae cuando es preciso dividir por nuestras leyes de sucesin el derecho enfitutico y el derecho del seor directo. (Enfiteusis era la concesin de un fundo que una de las partes entregaba a la otra en perpetuidad o por un largo tiempo, con cargo de mejorarlo por construcciones o plantaciones y de pagar un canon anual). Carcter de la enumeracin: En cualquier legislacin como la nuestra, que contiene una enumeracin de los derechos reales, bien podra entenderse que los que no estn enumerados no estn permitidos, pero la existencia de lo establecido en el art. 2614 hace dudar al respecto ya que contiene una enunciacin de derechos reales sobre inmuebles prohibidos o bien limitados en su duracin. La primera duda que surge al analizar este artculo se refiere a qu derechos reales enunciados en esta norma estn prohibidos y cuales limitados a una duracin mxima de cinco aos. Es claro que de la nota al art. 2503, surge que los derechos de enfiteusis y superficie no pueden tener lugar en nuestro Cdigo, por lo que haciendo un anlisis queda como nico derecho real permitido en esta norma el censo (que es lo mismo que decir la renta real) hasta cinco aos.Art. 2614. Interpretacin y crtica: "Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos enfituticos, ni de superficie, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor trmino que el de cinco aos, cualquiera que sea el fin de la imposicin" Pensar que el codificador, luego de eliminar la enfiteusis y el derecho de superficie en los arts. 2502 y 2503, admitiera la posibilidad de una enfiteusis o de una superficie por el exiguo plazo de 5 aos, constituira casi un desatino. Por otro lado, no existe diferencia jurdica entre censos y rentas; es preferible la denominacin censos, dado que rentas es genrica, comprendiendo a los censos y a otros supuestos en los cuales no media derecho real. (Censos: es un derecho real sobre cosas inmuebles constituido casi siempre por contrato y de resultas del cual una de las partes, el censatario, debe pagar a la otra, censualista, en perodos anuales, un determinado canon en dinero o en frutos). El art. 2614 debera ser literalmente eliminado del Cdigo. En 1er. lugar porque quiebra la armona existente entre los arts. 2502 y 2503, dado que estableciendo el art. 2502 el principio del numerus clausus y enumerando el art. 2503 los derechos reales admitidos, no se entiende que en otro lugar, el Cdigo prohba especficamente derechos no enumerados. b) Derechos reales fuera del Cdigo, su enumeracin; El art.2.502 no obsta a la posibilidad de que otras leyes nacionales creen otros derechos reales. Por ej., la propiedad horizontal es un derecho real sobre la cosa propia que recae sobre cosas inmuebles edificadas, legislado en la ley 13512. En el derecho comercial estn los warrants, vinculados a derechos de garanta sobre cosas muebles y legisladas en las leyes 928 y 9643. Los debentures contemplados en la ley 19550 de sociedades comerciales. La prenda con registro es un derecho de garanta por el cual se afectan cosas muebles que quedan en poder del deudor, 8

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regulado por ley 12962. La ley de navegacin, 20094, regula la copropiedad naval. El cdigo aeronutico, ley 17825 tiene prevista la hipoteca aeronutica, derecho de garanta cuyo objeto lo constituye una aeronave o una parte indivisa o su motor. c) Derechos reales no enumerados. Creados con anterioridad al Cdigo y no admitidos por ste. Creados con posterioridad a la sancin del Cdigo y no enumerados por ste; el Art. 2502 y su nota. A) Uno es el problema que es de orden histrico ms que jurdico, y est referido a qu pasa con un derecho real que haba sido creado con anterioridad a la sancin del Cdigo Civil y que ste lo suprime, por ej., la enfiteusis. Sigue vigente o no? En principio parecera que no, porque el derecho de enfiteusis era un derecho patrimonial, un derecho que entra dentro del concepto amplio de propiedad y yo no puedo ser privado de mi propiedad si no es en virtud de una sentencia fundada en ley, y previamente indemnizado. Todo derecho real que exista antes de la vigencia del Cdigo Civil y fue suprimido o prohibido por este, para que se efectivice la supresin efectiva en la vida diaria requiere la previa indemnizacin (ya sea a travs de una ley o contemplando los casos especficos). B) Distinto es el caso de quien pretende crear un derecho real que no est autorizado por el Cdigo Civil o alguna ley en l contenida; si las partes acordaran ello (como contrato por ejemplo) ste no vale como derecho real, sino que ser considerado como derecho personal si como tal puede valer. Es lo que seala el art. 2.502 cuando establece: Todo contrato o disposicin de ltima voluntad, que constituyese otros derechos reales o modificase los que por ste cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales si como tal pudiese valer. Derechos Reales Permitidos: 1.- Dominio 2.- Condominio 3.- Usufructo 4.- Uso 5.Habitacin 6.- Servidumbres activas 7.- Hipoteca 8.- Prenda 9.- Anticresis 10.- Propiedad Horizontal 11.- Censos que no excedan de 5 aos (permitidos pero sin reglamentacin legal). Derechos Reales Prohibidos: 1.- Enfiteusis 2.- Superficie 3.- Censos que excedan de 5 aos 4.- Vinculaciones 5.- Derechos reales in faciendo 6.- Derecho real de retracto 7.- Derecho real de tanteo o preferencia 8.- Cualquiera no enumerado en los permitidos. Art. 2.502. Su nota: Art.2502: "Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad, que constituyese otros derechos reales o modificase los que por ste cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales si como tal pudiese valer". Esta disposicin impone el principio numerus clausus en materia de derechos reales. En su nota el codificador dice: el derecho romano no reconoce al lado de la propiedad, sino un pequeo nmero de derechos reales, especialmente determinados, y era por lo tanto privada la creacin arbitraria de nuevos derechos reales. La solucin del art.2502 en cuanto establece que la constitucin de un derecho real no admitido valdr como constitucin de un derecho personal, es severamente criticada por parte de nuestra doctrina. 2. Breve nocin de cada Derecho Real: Modalidades y figuras afines. a) DOMINIO: art. 2506: derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona. El contenido est dado por la suma de las facultades que una persona tiene. El dominio es el derecho real que mayor contenido tiene, en virtud del cual, su titular puede usar, gozar y disponer de la cosa. Puede todo menos lo que la ley le prohbe (restricciones y lmites al dominio); es absoluto. El dominio es pleno cuando la cosa no est gravada con ningn derecho real ni tampoco est sujeto a plazo o condicin resolutoria. Es imperfecto o menos pleno cuando est gravado por un derecho real o sometido a plazo o condicin resolutoria, (art. 2507). Dentro del dominio imperfecto hay dos categoras: a.1) Dominio desmembrado: que es el dominio gravado con algn derecho real. 2) Dominio revocable: es aqul sujeto a condicin o plazo resolutorio; en cuyo caso, cumplido el plazo o la condicin resolutoria, el dominio se revoca
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y vuelve al titular anterior. Dominio fiduciario (Art. 2661): cumplido el plazo o condicin resolutoria se resuelva pero pasa, no a quien trasmiti, sino a un tercero. b) CONDOMINIO: art. 2673: derecho real por el cual dos o ms personas son titulares de una cosa por una parte indivisa. En la relacin interna el derecho de un condmino est limitado por el derecho del otro, la intensidad del lmite es la parte indivisa; frente a terceros cada condmino es como si fuere titular del todo. Puede ser de dos clases: a) Condominio comn: cualquiera de los condminos en cualquier momento puede pedir la divisin, poniendo fin al condominio mediante la accin de divisin del mismo. Es el condominio sin indivisin forzosa. Es la regla, el condmino no necesita ni siquiera mencionar que existe razn para pedir la divisin, porque ello no es necesario. b) Condominio con indivisin forzosa. Esta indivisin puede tener un origen convencional o legal. 1) Indivisin convencional: Las partes as lo convienen, el plazo que establece la ley es por cinco aos pudindose renovar indefinidamente. 2) Indivisin legal: No se basa en la voluntad de las partes sino en las especiales caractersticas que reviste la cosa sobre la que recae el condominio. Los casos son tres: a) condominio de muros, cercos y pozos, paredes medianeras (paredes que dividen dos propiedades y pertenecen a dos propietarios respecto a la cual, ambos vecinos son condminos; no puede pedirse la divisin del condominio); b) condominio de accesorios indispensables para el uso de dos o ms propiedades; c) condominio por confusin de lmites (ninguno de los propietarios sabe dnde est el lmite que separa las heredades). c) USUFRUCTO: Art. 2.807. Es un derecho real sobre la cosa ajena donde las facultades que son propias del derecho real de dominio (usar, gozar, percibir sus frutos) pasan al titular del usufructo (usufructuario). El usufructo es esencialmente temporal e intransmisible. El lmite radica en no alterar la sustancia, recae sobre cosas no consumibles ni fungibles porque a su conclusin debe devolverse la misma cosa, sin alteracin de su sustancia. Hay dos especies: 1) Usufructo perfecto: las cosas usufructuadas pueden usarse sin cambiar la sustancia de las mismas, an cuando puedan deteriorarse por el transcurso del tiempo o por el uso. 2) Cuasiusufructo: cuando las cosas seran intiles al usufructuario si no las consumiese o cambiase su sustancia. El cuasiusufructo se asemeja al mutuo o prstamo de consumo. No es una modalidad del usufructo. Usufructo de crditos: El usufructo no recae sobre el crdito (que no es una cosa) sino sobre el instrumento que lo representa (cosa por carcter representativo) pero en el futuro, las cosas que vengan a poder del usufructuario en virtud del los instrumentos, podrn constituir el asiento de un verdadero usufructo o de un cuasi usufructo (segn su naturaleza). Usufructo universal: Es el usufructo que tendra como objeto una universalidad de hecho o de derecho, segn que sea un patrimonio o parte alcuota de l, constituido por cosas y bienes, de un activo y de un pasivo, o bien, de un conjunto de cosas que econmicamente constituya una unidad. d) USO: art. 2948: derecho real en el que existe la facultad de usar de una cosa ajena, de percibir sus frutos pero limitado a las necesidades del usuario y de su familia. (Las necesidades dependen del grupo familiar porque son derechos reales de contenido alimenticio). Respecto al usufructo no hay una diferencia de esencia sino de grado e intensidad de las facultades del usuario frente a las del usufructuario. e) HABITACIN: art. 3.573 bis: derecho real de uso con la peculiaridad de que la cosa objeto del derecho real es una habitacin y la facultad consiste en que el usuario habite el inmueble. No es un derecho real distinto del uso sino que es un uso con un objeto especfico. f) SERVIDUMBRE: art. 2970: En este derecho real hay dos fundos, uno que se llama dominante y es el que recibe el beneficio y uno llamado sirviente que es el que otorga el beneficio. El inmueble sirviente otorga una utilidad al dominante. Si no hay utilidad no hay servidumbre. Es el derecho real de menor contenido ya que solo da derecho a una determinada y 10

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especfica utilidad del inmueble ajeno. Estas son las servidumbres activas. Cuando el Cdigo habla de servidumbres activas y pasivas, activa es mirada desde el punto de vista de quien tiene el beneficio; pasiva desde el punto de vista de quien tiene la carga. El derecho real lo tiene el que recibe el beneficio; por eso Vlez habla de servidumbres activas. g) HIPOTECA: art. 3108: derecho real que recae sobre una cosa inmueble destinado a garantizar el cumplimiento de una obligacin de cualquier tipo. La especial caracterstica de este derecho es que la cosa contina en poder del constituyente de la hipoteca que podr o no ser el deudor (porque puede darse el caso de un tercero que garantice la obligacin del deudor). Sus modalidades son: Hipoteca cambiaria: Aparecen pagars hipotecarios conjuntamente con la hipoteca. El crdito garantizado con la hipoteca se trasmite con los pagars y la hipoteca se cancela cuando el constituyente de la hipoteca lleva al Registro los pagars. Pre anotacin hipotecaria: Como el trmite para la confeccin y registro de la escritura pblica de constitucin de hipoteca puede ser lento, demorar y hay veces que se necesita urgentemente el dinero por cuyo prstamo se constituye la garanta hipotecaria, se van dando adelantos a cuenta para que la empresa pueda moverse hasta tanto se formalice la hipoteca y reciba la totalidad. Realizan preanotacin hipotecaria solamente los Bancos Oficiales (no la pueden otorgar los bancos privados ni los particulares). Es preanotacin porque no hay escritura pblica como en el caso de la hipoteca, sino una nota del gerente del Banco que se inscribe en el Registro de Propiedad (instrumento privado). Si vencen 45 das y no est constituida la hipoteca, en caso que no se renueve la preanotacin, se pierde la oponibilidad frente a terceros. Si el deudor no quiere firmar la escritura de la hipoteca, a partir de los anticipos sobre los que se constituy la preanotacin hipotecaria van a tener una garanta respecto al Banco, igual a la de la hipoteca. Anotacin hipotecaria: Es una modalidad que nicamente la tena el Banco Hipotecario Nacional, como solucin para un problema concreto como es la construccin en los barrios. Terminada la construccin, la empresa venda a los adjudicatarios y entonces, la hipoteca que era global, (de todo el barrio) se divida en tantas hipotecas como casas haba, de la parte proporcional de la deuda que la empresa tena con el banco. h) PRENDA: art. 3204: habr constitucin de prenda cuando el deudor, por una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda. La prenda tiene de similitud con la hipoteca que ambos son derechos reales de garanta, accesorios, pero son dismiles en cuanto al objeto puesto que la prenda recae sobre una cosa mueble. En la prenda con desplazamiento, la cosa objeto del derecho real de prenda queda en poder del acreedor prendario, la relacin real con la cosa la tiene ste. Prenda tcita: art. 3.218: si existiese por parte del deudor que ha dado a prenda, otra deuda al mismo acreedor, contratada con posterioridad, que viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no est obligado a devolver la prenda antes de ser pagado de una y otra deuda, aunque no hubiese estipulacin de afectar la cosa al pago de la segunda. En realidad lo que se da es un derecho de retencin ms dbil que el regulado en el Cdigo. Prenda anticrtica: Tiene por objeto un mueble y la particularidad de que el acreedor puede usar la cosa, pudiendo cubrir los intereses con ese uso y tambin el capital, cancelados stos, o cuando no se deben intereses (art. 3231). i) ANTICRESIS: art. 3239: Es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por l, ponindole en posesin de un inmueble y autorizndole a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crdito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses. Es un derecho real de garanta, sobre la cosa ajena; se asemeja a la hipoteca en cuanto al objeto pues slo puede ser una cosa inmueble y a la prenda en cuanto la cosa pasa a poder del acreedor anticresista, hay desplazamiento.
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j) PROPIEDAD HORIZONTAL: Es un derecho real autnomo, se congrega un derecho exclusivo, dominio, sobre la cosa exclusiva unidad funcional (departamento) y un condominio sobre las cosas comunes. El dueo de una unidad funcional no es lo mismo que un dueo de una propiedad vertical. El condominio de las cosas comunes no es lo mismo que el condominio comn. Normativa especfica: Ley de Propiedad Horizontal: 13.512. k) SUPERFICIE FORESTAL: El derecho real de superficie forestal es un derecho real autnomo sobre cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposicin jurdica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestacin o silvicultura (cultivo de bosques) y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garanta Modalidades referidas a los derechos reales en general - Derechos reales putativos: existen frente a todas las personas, salvo respecto del titular del derecho real verdadero. El art. 2504 sienta el principio de la convalidacin antes de la cual, el derecho real trasmitido o constituido por el que no tena derecho a trasmitirlo o constituirlo, ser un derecho real putativo que en virtud del principio de convalidacin se convertir en verdadero. Derechos reales imperfectos o menos plenos: cuando su contenido est disminuido por la existencia de otro derecho real que recae sobre su objeto o cuando deja de ser perpetuo, en virtud de estar subordinado al cumplimiento de una condicin resolutoria o al vencimiento de un plazo resolutorio. Derechos reales adquiridos de un modo nulo o anulable: el derecho real no se juzga revocado o resuelto sino que se considera que no ha sido trasmitido o constituido, ni siquiera de una manera interina (doct. del art. 2664 generalizada). Derechos reales en comunidad: Esta teora de la comunidad se da cuando sobre una misma cosa, recaen dos o ms derechos reales exclusivos de la misma naturaleza, frente a lo cual, podemos pensar que estamos frente a nuevos derechos reales que se denominarn: condominio, co-usufructo, co-uso, co-habitacin o bien que estamos frente a una situacin especial de aquellas figuras exclusivas, c/una de las cuales, queda limitada y comprimida por la existencia de otros derechos reales sobre la misma cosa. 3. Rgimen Legal de los Derechos Reales: La autonoma de la voluntad en los derechos reales. Incidencia del orden pblico. Creacin, fuente y tipicidad de los derechos reales. Mientras en los derechos personales impera el principio de la autonoma de la voluntad, en los derechos reales domina el orden pblico, dejando un estrecho margen para la voluntad de los particulares. En materia de derechos reales las normas son fundamentalmente de orden pblico (conjunto de principios religiosos, econmicos y polticos a los cuales se vincula la digna subsistencia de la organizacin social establecida). Vlez ha sido categrico en cuanto a la incidencia del orden pblico en materia de derechos reales y lo ha sealado en tres notas: en los arts. 2825; 2828 y 2508. Y una de las exteriorizaciones mayores que tiene el orden pblico en materia de derechos reales es el problema de creacin de los mismos, puesto que nicamente pueden ser creados por ley, no siendo suficiente para la creacin de un derecho real la voluntad de los particulares. Creacin de los derechos reales: art. 2.502: Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer. La palabra crear est empleada en un sentido abstracto y genrico. La voluntad de los sujetos tiene particular relevancia como fuente de los derechos reales, siempre dentro de los tipos creados por el legislador. Se debe distinguir entre lo que crea la ley, que es la figura tipo del derecho real, de la fuente de constitucin que es normalmente la voluntad de las partes a travs del contrato, la disposicin de ltima voluntad y aun la voluntad unilateral, la decisin judicial y tambin la ley (aunque excepcionalmente).12

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Fuente: de los derechos reales ser generalmente un contrato o -eventualmente-un cuasicontrato, teniendo presente que al hablar de fuente nos referimos nada ms, a aqullos que se trasmiten por causa entre vivos, no mortis causa. Tipicidad: hay que diferenciarla del concepto de creacin. Tipicidad genrica: Cada derecho real creado por la ley tiene un tipo, una caracterstica esencial. Tipicidad especfica: El art. 2970 define lo que es la servidumbre (tipicidad genrica) pero en el ttulo siguiente se enumeran distintos tipos de servidumbres: a) De trnsito: derecho que tiene el titular del fundo dominante de transitar por el fundo sirviente; b) De acueducto: derecho que tiene el titular del fundo dominante a que por el fundo sirviente pase un canal o una acequia que le lleve agua a su fundo; etc. Dentro de la tipicidad genrica hay distintas modalidades (tipicidad especfica) que se ubican en la pauta general enumerada por el cdigo. 4. Clasificacin de los Derechos Reales: Distintos criterios (en relacin al sujeto, al objeto, a la causa, al contenido, a su funcin, en relacin a otras pautas).Existen innumerables clasificaciones segn los autores y del punto de vista en que se coloquen: CON RELACION AL SUJETO. 1) Derechos reales exclusivos o no exclusivos: segn que admitan o no pluralidad de titulares sobre el mismo objeto a) Exclusivos: dominio, usufructo, propiedad horizontal. b) No exclusivos: derechos reales de garanta y servidumbres. 2) Derechos reales de titularidad limitada o no a las personas de existencia visible (personas fsicas): el uso y la habitacin no admiten como titular a personas de existencia ideal. 3) Derechos reales absolutos y relativos: a) Los derechos reales de hipoteca, los que recaen sobre cosas muebles registrables y los derechos reales sobre inmuebles, para ser oponibles a terceros (logrando as la absolutez), deben publicitarse cumpliendo los recaudos de la inscripcin en el Registro de Propiedad. CON RELACION AL OBJETO. 1) Derechos reales sobre la cosa propia o sobre la cosa ajena usufructo, uso, habitacin, servidumbre-. 2) Derechos reales que pueden tener por objeto, cosas muebles e inmuebles, o slo muebles o slo inmuebles hipoteca, servidumbre y habitacin-. 3) Derechos reales sobre cosas con valor en s mismas y cosas representativas de valor. 4) Derechos reales que recaen sobre la cosa propia o sobre no propia (no tienen dueo). CON RELACION A LA CAUSA. 1) Derechos reales perpetuos o temporarios: a) Temporarios: usufructo, uso, habitacin, servidumbres, personales; b) Perpetuos: dominio, condominio, propiedad horizontal. 2) Derechos reales vitalicios o no vitalicios. 3) Derechos reales extinguibles o no por el no uso. 4) Derechos reales transmisibles o intransmisibles (segn que admitan o no mutaciones en sus titulares). 5) Derechos reales verdaderos o putativos, segn que sus titulares tengan o no, en todos los casos, frente a todos sin excepcin, el derecho de ejercerlos. 6) Derechos reales que admiten o no como fuente a la ley, los nicos que la admiten son el usufructo y la habitacin. 7) Derechos reales registrables o no. 8) Derechos reales forzosos o no forzosos, son forzosos el condominio de paredes, cercas y fosos y las servidumbres forzosas.
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CON RELACION A SU CONTENIDO. 1) Derechos reales de goce o disfrute y de garanta. 2) Derechos reales sobre la sustancia o sobre el valor de la cosa. 3) Derechos reales sobre la sustancia o sobre la utilidad de la cosa; un derecho real ser sobre la sustancia cuando su titular pueda determinar cul ser el destino conforme al cual usar y gozar de la cosa y tambin pueda disponer de la cosa. Ser de utilidad cuando pueda usar y gozar sin alterar la sustancia. 4) Derecho reales perfectos o imperfectos; es perfecto slo el dominio. 5) Derechos reales de contenido total o parcial. 6) Derechos reales que se ejercen o no por la posesin: segn que sea necesario o no para su ejercicio que la cosa que es su objeto se encuentre o no bajo el poder de hecho de su titular. 7) Derechos reales simples o complejos; sern complejos cuando su contenido est formado por la combinacin de dos o ms tipos legales. 8) Derechos reales de tipicidad genrica o especfica. CON RELACION A SU FUNCION. Los derechos reales de garanta revisten el carcter de derecho accesorios de los crditos que garantiza. El resto de los derechos reales del art. 2.503 son principales. CON RELACION A OTRAS PAUTAS. 1) Derechos reales provisionales o definitivos. 2) Derechos reales que admiten o no la pluralidad de derechos reales sobre la misma cosa y en cabeza del mismo titular. 3) Derechos reales del derecho civil o de otros derechos. 4) Derechos reales propios o impropios.

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UNIDAD III - EL SUJETO DE LOS DERECHOS REALES 1. Sujeto de Derecho. Capacidad. El nico sujeto de los derechos civiles en general, y de los derechos reales, en particular, es la persona. Encontrndose los derechos reales en la esfera de los derechos patrimoniales, el principio general es que toda clase de personas, de existencia visible o ideal sin distingos de nacionalidad, pueden ser sujetos de los derechos reales, pero existen algunas distinciones en cuanto a la calidad de los sujetos o al nmero de ellos. Distinciones respecto a la calidad de los sujetos a) Personas de existencia ideal: Existen derechos reales de goce y disfrute de la cosa ajena que son temporales y en los cuales se ha establecido como tiempo mximo para su duracin, la vida del titular del derecho. Para el supuesto de las personas jurdicas que pueden ser ilimitadas en el tiempo de duracin el cdigo ha establecido trminos mximos de titularidad. As, respecto al usufructo, este trmino mximo es de 20 aos (arts. 2828, 2920 y 2929) lo mismo que para la servidumbre (art. 3004). Las personas de existencia ideal quedan excluidas de los derechos de uso y habitacin por cuanto sus contenidos son pautas que slo corresponden a las personas de existencia visible, en cuanto se hace referencia a las necesidades del usuario o del habitador y sus familiares o a las necesidades personales del usuario, sus hbitos o salud (arts. 2948, 2957, 2962, 2963, 2964, 2954). b) Extranjeros: En virtud de la Ley de creacin de Zonas de Seguridad en todo el territorio de la Nacin, se restringe (respecto de derechos personales y reales) la posibilidad de su titularidad por ciudadanos extranjeros, como modo de complementar previsiones territoriales de la defensa nacional. Consideraciones con respecto al nmero de sujetos: La concurrencia de distintos derechos reales sobre una misma cosa puede darse en cabeza de una persona o de personas diferentes (pluralidad de sujetos o titulares de derechos reales sobre la misma cosa). La pluralidad de titulares se puede dar respecto a derechos reales de distinta o de igual naturaleza, en ste ltimo caso se trata de derechos reales de sujeto plural. Derechos reales de la misma naturaleza: Sobre la misma cosa pueden o no constituirse derechos reales de la misma naturaleza en cabeza de distintas personas, segn que admitan o no la concurrencia. Admiten la concurrencia, los derechos reales de garanta y las servidumbres; no la admiten, el dominio. Si alguien trasmite el dominio a varias personas, ninguna de ellas adquiere el dominio porque es un derecho exclusivo, cada una de ellas adquirir un derecho de condominio crendose as, un estado de comunidad de los respectivos derechos reales. En igual situacin que dominio estn el usufructo, el uso y la habitacin. Capacidad: En lo que respecta a la capacidad, se aplican las normas generales en materia del Derecho Civil. La nica distincin se refiere a la posesin puesto que se autoriza a los menores que tengan 10 aos de edad, a adquirir la posesin por s mismos. EL OBJETO DE LOS DERECHOS REALES: est constituido por las cosas, las cuales son el objeto inmediato de los derechos reales. 2. Las Cosas: Introduccin. Concepto de cosa en el Derecho Romano, en el francs y en el Esbozo de Freitas. Posicin de Vlez. El art. 2311 y su nota. Legislacin Comparada. Introduccin: Siendo la cosa el objeto del derecho real, es decir, uno de sus elementos fundamentales, resulta de fundamental importancia la delimitacin de este concepto. Cosas: la nueva redaccin del art. 2311 al referirse a las cosas, habla de "objetos materiales susceptibles de tener un valor" y agrega que: "Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin." Reconoce como fuente directa al art.317 del Esbozo de Freitas, quien dice que "todos los objetos materiales
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susceptibles de una medida de valor son cosas". La influencia de Freitas es muy importante, ya que con ella se deja a un lado la concepcin romana recibida en las leyes de Partidas y en el Cdigo francs. Freitas pone al art. 317 de su proyecto de cdigo una larga nota demostrando que slo deben entenderse por "cosas" los objetos materiales, y que la divisin en cosas corporales e incorporales, ha confundido todas las ideas" Las cosas deben estar en el comercio para ser susceptibles de posesin (art. 2.400) y constituir el objeto de un derecho real. El objeto de los derechos reales son las cosas particulares. En el caso de un conjunto de cosas (ej: un rebao) el derecho real se aplica a cada una de las cosas singulares que lo componen (art. 2.404). No podr ser objeto de un derecho real una parte de la cosa, cuando esta ltima forma un solo cuerpo. Deber serlo la cosa ntegra (art.2405). La cosa debe ser determinada y existente. No se concibe el derecho sobre cosas inciertas o futuras. Al formular la redaccin del art. 2311, Vlez Sarsfield se apart de la legislacin vigente en ese momento, que hunda sus races en el Derecho romano, conforme al cual, la palabra cosa se aplicaba para designar tanto a objetos corporales como incorporales. La clasificacin romana de cosas en corporales e incorporales se suele fundamentar en un pasaje de las Instituas de Gayo, donde expresa: "Se dividen tambin las cosas en corporales e incorporales. Son corporales las cosas tangibles, como un fundo, un cuadro, un vestido, el oro, la plata y otras innumerables cosas. Incorporales son las intangibles, como las que constituyen un derecho, a saber: la herencia, el usufructo, o las obligaciones de cualquier modo que se hayan contrado.". Segn lo dice Vlez en la nota al art. 2311, apartndose de la concepcin romana que acabamos de ver, denomina cosas slo a los objetos corporales susceptibles de valor. Al legislar como lo hizo en el art. 2311, Vlez coloc a nuestro Codigo Civil a la altura de las ms modernas tendencias. As el art. 90 del Cdigo Civil alemn de 1900 considera que cosas, en el sentido de la ley, "son solamente los objetos corporales". 3. Los Bienes: El art. 2312 y su nota. Diferencias en el Derecho Francs con relacin al sistema del C.C. Patrimonio. Concepto y breves nociones. Art. 2.312 primera parte.: los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes. El cdigo civil adopt una posicin inversa a la seguida por el Cdigo Francs; slo las cosas pueden ser objeto de los derechos reales, no puede serlo otra clase de bienes. De este artculo surge que los bienes son el gnero y las cosas la especie. Para la jurisprudencia slo se considera "bien" lo que puede servir al hombre, para su uso, entrar en su patrimonio (usufructo o un crdito), lo que l puede emplear en satisfacer sus necesidades. El patrimonio: Art. 2.312 in fine: .. El conjunto de bienes de una persona constituye su patrimonio. El patrimonio estara, as compuesto por cosas y derechos. Para la ctedra, no son las "cosas" las que integran el Patrimonio, sino los derechos sobre ellas: es precisamente lo que afirma el propio Vlez en la nota al art. 2312, apartado 2o: "El patrimonio de una persona es la universalidad jurdica de sus derechos reales y de sus derechos personales, bajo la relacin de un valor pecuniario, es decir, como bienes.. El patrimonio forma un todo jurdico, una universalidad jurdica de los derechos que no puede ser dividida sino en partes alcuotas, pero no en partes determinadas por s mismas o que puedan ser separadamente determinadas. Podemos afirmar que el patrimonio comprende un conjunto de bienes de carcter econmico, que se transmite por causa de muerte y que constituye la garanta de los acreedores. 4. La Energa: Concepto y naturaleza. La Jurisprudencia anterior al decreto ley 17.711. El Agregado al 2311; su anlisis y crtica. Legislacin comparada. La energa no es cosa desde el punto de vista jurdico porque carece de idoneidad para constituir el asiento de un derecho real; no es un bien material o corporal, tampoco es un bien inmaterial o incorporal, ello porque no es un derecho. La energa no es un bien pero puede estar vinculada con el objeto de actos jurdicos y consecuentemente, con los derechos que nacen de 16

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esos actos. El motivo por el cual Vlez no se refiere a este concepto en su Art. 2.311, es simplemente porque en aquella poca se la consideraba unida a la materia, por lo que le eran aplicables las normas referidas a ella. La opinin tradicional fue que la energa no era cosa. La Ley 17.711 agreg al art. 2311: Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin. No dice el agregado que sea cosa la energa sino simplemente que le sern aplicables las disposiciones relativas a las mismas. Legislacin comparada: el cdigo alemn determina que son cosas solo los objetos corporales, la energa no es cosa. El cdigo civil suizo establece que la propiedad mueble tiene por objeto cosas que puedan transportarse de un lugar a otro, como as tambin las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin y que no sean inmuebles. El cdigo italiano se considera bienes muebles las energas naturales que tienen valor econmico. 5. Situaciones Especiales. Con relacin al objeto de los derechos reales. El cuerpo humano, el cadver, los sepulcros, los conjuntos de cosas. a) Cuerpo humano: no encuadra dentro de concepto de cosa tal como est definida en el art. 2.311. El cuerpo humano no puede ser considerado objeto material, no es susceptible de apreciacin econmica en cuyo caso su correspondencia se da con los derechos personalsimos de contenido extrapatrimonial. Hay partes del cuerpo del hombre que separadas definitivamente del mismo no afectan en forma permanente la integridad fsica, las que s pueden ser consideradas cosas en cuanto son susceptibles de actos jurdicos sobre las mismas (sera el caso de la leche materna, el semen, los cabellos, la sangre). Al ser susceptibles de actos jurdicos, onerosos o gratuitos, resulta de aplicacin lo establecido por el art. 953.- No son pasibles de ser objeto de actos jurdicos el corazn, las glndulas sexuales si disminuyere la capacidad de reproduccin, etc. En nuestro derecho se debe tener muy presente la Ley referente a los trasplantes e implantes de rganos, que regula la posibilidad de su ablacin,. b) Cadver: Los mismos fundamentos dados para el caso del cuerpo humano, al que se le deben agregar consideraciones de orden moral y religioso, hacen concluir que el cadver no es una cosa, en el sentido legal de la palabra. El hecho de que no sean susceptibles de ser sujetos de derechos no impide que sobre los cadveres se tome una adecuada proteccin en las normas de derecho positivo,. c) Sepulcros: debemos distinguir entre la tumba (cosa) y el derecho que puede corresponder sobre la misma. c1) Como tumba son bienes comprendidos dentro del dominio pblico municipal, siendo imprescriptibles e inalienables, a menos que se produzca su desafectacin. c2) En cuanto al derecho de los individuos sobre los sepulcros, la opinin vara: Lafaille sostiene que frente a la administracin el particular es un concesionario y sus relaciones se rigen por el derecho pblico. Salvat: constituye una propiedad sui generis a base de la concesin del terreno necesario por la Municipalidad. d) Conjunto de cosas: Vlez en la nota al art. 2.312 sostiene: una pluralidad de bienes exteriores que pueda ser considerada como una unidad, se llama universalidad. Hay dos especies: a) universitas facti (de hecho) cuando es por la voluntad o intencin del propietario, b) universitas juris: cuando es por el derecho. Ej.: el patrimonio de una persona presenta una universalidad de derecho, en cambio, una universalidad de hecho sera una biblioteca. El derecho real siempre recae sobre cosas singulares o particulares, nunca sobre universalidades. 6. Clasificacin de las cosas en el C.C. a) en relacin a s mismas: cosas muebles e inmuebles; b) con relacin a las personas: bienes del dominio pblico del Estado y bienes del dominio privado del Estado.

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Nuestro Cdigo, hace una distincin, entre las consideradas en s mismas o en relacin con los derechos, y las cosas consideradas con relacin a las personas, es decir, quienes son sus titulares. a) Cosas consideradas en s mismas: una primera clasificacin, de mayor trascendencia en cuanto a sus consecuencias en nuestro derecho, separa las cosas que pueden ser muebles o inmuebles, separa la tierra y lo adherido o afectado a ella de las dems cosas. El Cdigo Civil en el art. 2313, dispone que las cosas son muebles o inmuebles por su naturaleza o por su accesin, o por su carcter representativo. Clasificacin: Inmuebles por su naturaleza: se encuentran inmovilizadas por s mismas, incorporadas al suelo de manera orgnica, sin el hecho del hombre (art.2314); Inmuebles por accesin: cosas muebles convertidas en inmuebles por estar inmovilizadas por su adhesin fsica y perpetua al suelo -accesin fsica-(art.2315), o como accesorias de un inmueble -accesin moral o por destino-(arts.2316,2320 y 2321); Inmuebles por carcter representativo: instrumentos pblicos de donde constare la adquisicin de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusin de hipoteca y anticresis (art.2317). Muebles por su naturaleza: pueden ser trasportadas de un lugar a otro por s mismas o por una fuerza externa (arts.2318, 2319 y 2322); Muebles por su carcter representativo: instrumentos pblicos y privados portantes de una adquisicin de derecho personal y los pblicos de los que resulte la adquisicin de derechos reales de hipoteca y anticresis (arts.2319 y 2317). Cosas fungibles: todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie y pueden sustituirse unas por las otras de igual cantidad y calidad (art.2324). No fungibles: cuando no cumplen condiciones de fungibles. Cosas consumibles: su existencia termina con el primer uso. Cosas no consumibles: no dejan de existir por el primer uso que se hace de ellas aunque pueden deteriorarse (art.2325). Cosas divisibles: sin ser destruidas enteramente pueden ser divididas en porciones reales (art.2326). Cosas indivisibles: no cumplen con esas condiciones. Cosas principales: pueden existir para s mismas y por s mismas (art.2327). Cosas accesorias: su existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa, de la cual dependen o a la cual estn adheridas (art.2328). Cosas dentro y fuera del comercio: arts. 2336,2337 y 2338. Su enajenacin no debe ser prohibida o dependiente de autorizacin pblica. b) Clasificacin de las cosas con relacin a las personas: El criterio de esta clasificacin radica en la persona a quien las cosas pertenecen: 1) Del Estado (nacional o provincial), subdivididas en cosas del dominio pblico y cosas del dominio privado del estado. 2) De las Municipalidades. 3) De la Iglesia. 4) De los particulares. 5) Cosas susceptibles de apreciacin privada. Los bienes del estado, pueden corresponder a su dominio pblico o privado. Los bienes del dominio pblico pertenecen al Estado en su carcter de rgano poltico de la sociedad humana y se encuentran en una situacin peculiar. Los bienes del dominio privado del estado, se 18

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encuentran en la misma situacin que los bienes de los particulares, pudiendo ser objeto de idnticas operaciones. El art. 2340 determina cules son los bienes pblicos. La caracterstica esencial del dominio pblico consiste en que los bienes respectivos estn afectados al uso y goce de todos los ciudadanos. A los bienes privados del Estado se refiere el art. 2342 y a los bienes Municipales, el art. 2341. Respecto de los bienes de la iglesia se refiere el 2345. Los bienes de iglesias disidentes o no catlicas: art. 2346. Bienes particulares art. 2347. Cosas susceptibles de apropiacin privada, estn enumerados en el art. 2343. 7. Clasificacin de las cosas fuera del Cdigo Civil: cosas registrables y no registrables, concepto, importancia y casos en que se aplica. Las cosas registrables son aquellas que dada la finalidad econmica por su utilidad e importancia hacen indispensable la constatacin de sus cambios de titularidad en un instrumento de publicidad formal o registral. Las cosas no registrables son las que por su poca importancia para las necesidades del trfico jurdico y el crdito en general, estn sometidas a las normas generales de publicidad en cuanto a los cambios o alteraciones de la titularidad sobre las mismas. Son susceptibles de registracin todas aquellas cosas que sean necesarios su INDIVIDUALIZACION. Efectos jurdicos: a) Forma de publicidad de la transmisin. Las cosas registrables quedan sujetas a un modo operacional de adquisicin (ttulo y modo) prefijado por la ley. Los inmuebles deben transferirse mediante escritura pblica (1184 inc. 1), tradicin (577) e inscripcin (nuevo 2505) para su oponibilidad a terceros. Los derechos y muebles registrables deben cumplir slo con la registracin, ya que ello tiene efectos constitutivos y suple la tradicin, ej.: automotores. Los muebles no registrables quedan sometidos a la tradicin, luego de lo cual basta la buena fe, y se aplica el aforismo posesin vale ttulo, de acuerdo al 2412. b) Oponibilidad a terceros. En las cosas registrables los derechos reales no sern oponibles a terceros mientras no estn registrados. c) Consentimiento conyugal: El art. 1.277 crea la exigencia del asentimiento conyugal para disponer o gravar los bienes inmuebles y los derechos y bienes muebles cuyo registro han impuesto las leyes de manera obligatoria: automotores; crditos prendarios e hipotecarios; los derechos sociales o cuotas sociales registrables; Las cosas muebles y derechos de un fondo de comercio; Los derechos mineros; Los buques. No son registrables: - Los muebles del hogar. - Los instrumentos de trabajo. - Muebles de uso personal de los hijos, etc.

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UNIDAD IV - LA CAUSA DE LOS DERECHOS REALES 1. Concepto de Causa: La teora de los hechos y actos jurdicos reales. La relacin jurdica real, tiene cuatro elementos: sujeto, objeto, causa y forma. Solamente podemos utilizar los derechos reales que la ley permite, y la fuente es el acto jurdico que da nacimiento al derecho real. LA CAUSA EN LOS DERECHOS REALES SON LOS HECHOS JURDICOS REALES Y LOS ACTOS JURDICOS REALES. Hecho jurdico es todo acontecimiento susceptible de producir efectos jurdicos. Puede ser un hecho simple o bien hechos complejos. Ser complejo cuando cada uno de los hechos va produciendo sus consecuencias jurdicas propias, que son distintas de la consecuencia del hecho complejo, sumados estos se da la consecuencia jurdica derivada del mismo (por ej. para la adquisicin del dominio es necesario: acto jurdico, tradicin, escritura pblica, inscripcin en el Registro -cada uno tiene sus propias consecuencias-). La ley dice que los efectos jurdicos no se producen desde el momento en que se opera el ltimo hecho sino desde que se oper el primero y entonces hablamos del efecto retroactivo; la ley puede retrotraer los efectos a momentos anteriores a que se opere el hecho complejo, se llama retrodatacin. El hecho jurdico puede ser: a) Humano: interviene el hombre dotado de voluntad, pero puede ocurrir que realice el acto con o sin voluntad dando lugar a la distincin entre: a.1) Voluntarios: * Lcitos: la mayora de los hechos humanos voluntarios son lcitos o * Ilcitos: por Ej: desposesin, despojo, turbacin. a.2) Involuntarios: son los realizados sin intencin ni libertad, a cuyo respecto el art. 900 dice que estos actos realizados sin discernimiento, no producen consecuencia jurdica. El art. 907 establece: cuando por los hechos involuntarios se causare a otro algn dao en su persona o bienes, slo responder con la indemnizacin correspondiente si con el dao se enriqueci el autor del hecho, en tanto y cuanto se hubiere enriquecido. Dentro de los hechos humanos voluntarios estn los: Simplemente lcitos: no tienen por fin inmediato producir la adquisicin, modificacin transferencia o extincin de derechos u obligaciones. Actos jurdicos (art. 944). El art. 944 define al acto jurdico diciendo: Son actos jurdicos los actos voluntarios lcitos, que tengan por fin inmediato establecer entre las personas relaciones jurdicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos. Fin inmediato: es esencial en el concepto de acto jurdico, ese fin inmediato se produce cuando hay una manifestacin de voluntad exteriorizada, porque para que haya voluntad no basta discernimiento, intencin y libertad, es necesario que se exteriorice; cuando yo la exteriorizo con un fin inmediato (que puede ser comprar, vender, etc.) estamos dentro del concepto de acto jurdico. La diferencia entre los actos del 899 y los del 944, son los simplemente lcitos y los jurdicos, la diferencia en juego es la voluntad, en unos hay un fin inmediato y de este surgen los efectos. En el otro no hay un fin inmediato sino que el efecto surge porque la ley lo dice. La categora de los actos semejantes a los actos jurdicos es una tercera categora que no entra ni en el acto simple ni en el acto jurdico, pero como consecuencia de este acto se produce simultneamente-, otro efecto con prescindencia de mi voluntad o no. Los actos jurdicos pueden ser unilaterales o bilaterales, segn que haya una o dos voluntades. Acto jurdico real: es el acto voluntario lcito que tiene por fin inmediato producir la adquisicin, modificacin transferencia o extincin de derechos reales. La adquisicin de un derecho ya existente puede ser en forma originaria o en forma derivada. Cuando la adquisicin es derivada rige el lmite del art. 3270 de que nadie puede transmitir un derecho mejor ni ms extenso del que tiene. La adquisicin puede ser de todo el derecho o no. La modificacin implica 20

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el cambio de alguno de los elementos del derecho sin que cambien las consecuencias jurdicas. Prdida significa que se pierde para uno y se adquiere para otro; extincin es cuando el derecho se extingue para todos, no existe ms, desaparece la cosa objeto del derecho real. En la prdida hay sucesin, es una modalidad de la transferencia porque uno lo pierde pero otro lo adquiere. 2. Ttulo y modo: Ttulo, concepto y clases. Modo, la tradicin, concepto, forma, clases. Tradicin de la posesin y del dominio TITULO es el acto jurdico causal. Pero en el caso de adquisicin de inmuebles se requiere una forma expresa que es la escritura pblica. Este acto jurdico causal no tiene por efecto inmediato producir la adquisicin de derechos reales porque para ello requiere de otro elemento que es el modo, o sea la tradicin. Al ttulo podemos definirlo desde dos puntos de vista: 1) Sustantivo o material que es el acto jurdico causal; 2) Adjetivo o formal que es el documento portante del negocio (escritura pblica). Casi nunca el contrato es un acto jurdico real, el acto jurdico real ser la tradicin posterior al acto. Ttulo perfecto: es un ttulo que no merece objecin. 1) El sujeto debe ser capaz y adems legitimado (ante un sujeto capaz que no est legitimado se afecta la perfeccin del ttulo). Cuando hay un defecto respecto a la capacidad o legitimidad del sujeto, el ttulo ya no es perfecto. 2) Segundo elemento: objeto, el ttulo debe ser aplicado a la cosa que se quiere transmitir. 3) La causa debe ser suficiente, debe ser un ttulo traslativo; si tiene vicios o defectos el acto jurdico causal, el defecto del ttulo radica en la causa. 4) La forma: es ttulo perfecto el que cumple todas las solemnidades exigidas por la ley. Ser perfecto cuando los cuatro elementos: sujeto, objeto, causa y forma no tienen defectos, si los tiene estaremos en presencia de algo menos: ttulo putativo o justo ttulo. El justo ttulo y el ttulo perfecto son ttulos, en cambio el ttulo putativo no lo es, porque no existe; ya que slo existe en la creencia de la persona. En el caso del justo ttulo s hay ttulo, falla est en la persona que otorga el ttulo, la persona que aparece trasmitiendo, de la que emana el ttulo: no es el propietario, o no tena facultades para trasmitir. En el caso de los derechos reales y especficamente para el supuesto de los inmuebles ttulo es el conjunto de ttulo y modo, es el acto jurdico causal elevado a escritura pblica. MODO: En los sistemas de ttulo y modo la tradicin es traslativa de dominio (la tradicin es el acto jurdico real). La tradicin (el modo), constitutiva de los derechos reales, consiste en la entrega y recepcin voluntarias de una cosa mediante la realizacin de actos materiales del tradens y del accipiens, o de uno solo de ellos con el asentimiento del otro (tradicin posesoria). Los requisitos de la tradicin son tres: 1) Que el tradens sea propietario de la cosa; 2) que el tradens y el accipiens tengan capacidad; 3) que la tradicin se efecte por ttulo suficiente para transmitir el dominio. Antes de la tradicin no se adquiere el derecho real. Es decir que sta cumple una doble funcin: constitutiva del derecho de dominio y de publicidad para hacer conocer la tradicin a los terceros. Es recin luego de cumplidos esos dos requisitos: celebracin del acto jurdico (ttulo suficiente) y tradicin (modo), que el dominio pasa de la cabeza del tradens a la del accipiens, con todas las consecuencias que ello trae aparejadas. En automotores, el modo es la inscripcin en el Registro y es constitutiva del derecho real. 3. El principio del nemo plus iuris en los derechos reales: En las cosas muebles y en las inmuebles. El Art. 1051 del C.C. Este principio del nemo plus iuris en derechos reales implica un principio general (no slo jurdico sino tambin lgico) de que nadie puede trasmitir aquello que no tiene. En derechos
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reales, cuando un acto jurdico queda sin efecto y hay que reintegrar las cosas recibidas, la problemtica se agudiza cuando esas cosas pasaron a terceros. Se produce la colisin entre las partes (situacin esttica) y la seguridad dinmica (los terceros). Cuando tenemos un tercero de buena fe y a ttulo oneroso prevalece la seguridad dinmica frente a la esttica; en el conflicto se da prioridad al valor seguridad sobre el valor justicia. Pero el art. 1.051 sanciona esta solucin. En ciertos casos, el efecto jurdico que produce el acto jurdico deja de existir por algunas razones como rescisin, revocacin, resolucin. En estos supuestos se da el caso de que siendo el acto jurdico inobjetable, plenamente vlido, sin vicio o defecto a travs de un hecho posterior queda sin efecto; tambin nos encontramos con efectos jurdicos que dejan de producirse por circunstancias anteriores (sujeto no legitimado plenamente-acarrea inoponobilidad) o coetneas al acto (existencia de un vicio- acarrea como sancin la nulidad). El C. Civil habla de nulidad absoluta y relativa. Distingue entre actos nulos y anulables y, despus de la ley 17.771 entre nulidades manifiestas y no manifiestas, y nulidades explcitas e implcitas. La nulidad absoluta es aquella en la que est en juego el orden pblico y es relativa cuando se protege a las personas que intervienen en el acto jurdico. En el Cdigo de Vlez ante el supuesto de aplicacin del principio del nemo plus iuris, principio gral. del 3270, las excepciones a tal principio deben ser expresas. El art. 1050 indica que la nulidad pronunciada por los jueces vuelve las cosas al mismo o igual estado en que se hallaban antes del acto anulado, en cambio, respecto al acto anulable Vlez dice lo contrario en el art. 1046: Los actos anulables se reputan vlidos mientras no sean anulados; y solo se tendrn por nulos desde el da de la sentencia que los anulase. Con la redaccin de la Reforma el art. 1051 dice Todos los derechos personales o reales trasmitidos a terceros sobre inmuebles... sea el acto nulo o anulable. A partir del agregado al 1051 la distincin entre acto nulo y anulable pasa a ser una distincin meramente acadmica, porque entre partes sea nulo, anulado o anulable hay que devolver y el tercero se salva no por los vicios de acto sino por su estado de hecho. SE plantea el interrogante de si el art. 1051 contiene un principio general, o es una excepcin al principio general del art.3270. 4. El principio de convalidacin. La convalidacin tiene efecto retroactivo al momento de la venta o de la transmisin efectuada sin derecho. El art. 2.504 establece que si el que trasmiti o constituy un derecho real que no tena derecho a trasmitir o constituir, lo adquiriese despus, entindese que trasmiti o constituy un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisin o constitucin. El principio general en derechos reales es el art. 2.504 siendo una excepcin lo establecido en el art. 3.126 (la hipoteca constituida sobre inmueble ajeno no es vlida) que ha sido muy criticada entendindose que no tiene razn de ser y que la convalidacin debera darse en todos los supuestos, incluso en la hipoteca. Se diferencia de la confirmacin pues en sta ltima se da validez a un acto propio que adoleca de un vicio que determinaba su nulidad o anulabilidad, siendo el vicio de carcter relativo. La convalidacin tambin se diferencia de la ratificacin, en donde se autoriza un acto hecho a nuestro nombre por un tercero sin que mediara mandato suficiente (por ej. gestin de negocios).

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UNIDAD V - EL CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES 1. La posesin: Concepto y elementos. Opinin de los glosadores Savigny, Ihering, Saleilles. La posesin en el Cdigo: posesin (Art. 2351) y tenencia (2.352). Opinin de la doctrina nacional. El Art. 2355, 1 parte, su anlisis. Concepto: es el poder o seoro que el hombre ejerce de una manera efectiva e independiente sobre las cosas, con el fin de utilizarlas econmicamente, poder que jurdicamente se protege, con independencia de que tenga o no el derecho. Se est en posesin de la cosa no slo cuando se tiene la posibilidad de disponer de ella fsicamente sino tambin, de defenderla de toda accin extraa. Elementos son dos: corpus y animus. Opinin de los Glosadores: A) Savigny (teora clsica subjetiva): sta teora parte de la base fundamental de considerar que se est en posesin de una cosa cuando se tiene la facultad, no solo de disponer fsicamente de la misma, sino de defenderla de toda accin extraa. Lo que Savigny llama detencin es la base de toda idea de posesin. Para que exista posesin, segn sta doctrina, es necesario la presencia de dos elementos, el objetivo (corpus) que es definido como la posibilidad fsica de disponer de la cosa con exclusin de otra persona, y el subjetivo (animus domini) que la misma doctrina caracteriza en tener la cosa para s, sin reconocer en otra persona un derecho de propiedad, es decir, en tratar las cosas como propias. El animus domini sera la intencin de ejercer el derecho de propiedad; animus que dejara de existir cuando el poseedor reconociese la propiedad de la cosa que posee en otro. Este animus domini no debe confundirse con la conviccin de ser realmente el propietario; puede ser que no se lo sea y que tenga conciencia de la ajenidad de la cosa (poseedor de mala fe). El corpus, para Savigny, es el acto fsico de la aprehensin para adquirir la posesin. B) Ihering (teora objetiva): Critica a Savigny denominando su teora subjetiva, por oposicin formula su teora como objetiva. Ihering sostiene que para demostrar que hay posesin basta demostrar que existe corpus (elemento objetivo); si otro afirma que existe tenencia, deber demostrar que una disposicin legal priva a ese corpus de proteccin posesoria en virtud de la causa por la cual se origin. Ihering reemplaza el animus domini (elemento subjetivo) por la voluntad abstracta e invariable de la ley, es decir, se reemplaza as el animus domini por la norma legal. C) Saleilles (teora de la causa de la posesin): Saleilles explica la naturaleza de la posesin como una relacin permanente y pblica, una afirmacin interesada sobre la cosa que revela un vnculo de subordinacin econmica. La posesin es una relacin real entre el hombre y la cosa, de tal naturaleza que nos descubre al dueo de la cosa. Para l existe corpus para aquel que se beneficia econmicamente con la cosa; para quien tiene el aprovechamiento efectivo de ella y el animus domini sera el propsito de realizar esa apropiacin econmica de la cosa, de explotarla, en beneficio propio y de un modo independiente.La posesin en el Cdigo: posesin (Art. 2351) y tenencia (2.352): El art. 2351 dice: habr posesin de las cosas cuando alguna persona por s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con la intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad y el art. 2.352 agrega que el que tiene efectivamente una cosa pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa y representante de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho; es decir: el art. 2.351 se refiere al corpus, es decir a la posibilidad de disposicin fsica de la cosa. Asimismo expresa la necesidad de la concurrencia del animus domini cuando dice con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad, sin reconocer en otro la propiedad o un seoro superior sobre la cosa. El art. 2.352 se refiere al simple tenedor el que tiene efectivamente una cosa pero reconociendo en otro la propiedad pues revela la carencia de animus domini, la sola existencia del corpus es lo que determina que haya tenencia y no posesin.
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El Art. 2355, 1 parte, su anlisis: El Art. 2351 utiliza el trmino propiedad y hay dos sentidos de tal trmino, uno amplio como sinnimo de derecho patrimonial y uno restringido como sinnimo de dominio, en cambio en el art. 2355 primera parte- dice la posesin ser legtima cuando sea el ejercicio de un derecho real... Esto no significa que existe una desarmona entre ambos artculos, sino que, para que ambos tengan validez habr que reemplazar en el art. 2351 el trmino propiedad por el de derecho real contenido en el ltimo. De ello resulta que a la posesin hay que mirarla en relacin a cada derecho real en particular. 2. La cuasiposesin: Concepto, distintas opiniones acerca de su existencia en el C.C. La coposesin. Concepto: El nico artculo que nombra a la cuasiposesin es el 3.961, sin embargo, en la nota al art. 2400 Vlez dice: Hemos dicho que slo las cosas corporales son susceptibles de una posesin verdadera y propiamente dicha; las cosas incorporales, no son susceptibles de una verdadera posesin lo son de una cuasiposesin. Esta cuasiposesin de un derecho consiste en el goce que tiene aqul a quien pertenece y es susceptible de las mismas cualidades y de los mismos vicios que la verdadera posesin. Son cuasiposeedores los que se comportan como si fueran titulares de derechos reales distintos del dominio a saber: usufructo, uso, habitacin, prenda y anticresis. La posesin y la cuasiposesin estn sometidas al mismo rgimen jurdico. La coposesin: Al igual que el dominio, la posesin es exclusiva. Hay coposesin cuando los poseedores son dos o ms, respecto de la misma cosa y de la misma naturaleza, no son coposeedores el nudo propietario y el usufructuario porque las posesiones en ese caso son de distinta naturaleza. La coposesin hace al contenido del derecho real que admite co-titularidad. La coposesin limita los derechos derivados de la posesin en una relacin interna, pero frente a terceros cada coposeedor funciona como si fuese un poseedor. Segn el art. 2.401 dos posesiones iguales y de la misma naturaleza no pueden recaer sobre una misma cosa, as, dos personas no pueden poseer el todo a ttulo de propietario. Esto no quiere decir que no puedan concurrir sobre el mismo objeto dos posesiones de distinta naturaleza, que no sean rivales y no se excluyan. El art. 2409, a su vez, expresa que dos o ms personas pueden tomar en comn la posesin de una cosa indivisible y cada una de ellas adquiere la posesin de toda la cosa. Este art. 2409 debe ser interpretado en la relacin entre un coposeedor con un tercero, cada coposeedor se considera poseedor del todo y puede ejercer cualquier accin sin el concurso de los dems coposeedores. Pero, en la relacin entre s de los distintos coposeedores, rigen los arts. 2407 y 2410, cada poseedor se considera poseedor de una cuota parte ideal. 3. Naturaleza Jurdica de la posesin a) Teoras que la consideran un hecho (Savigny, Windscheid); b) Teoras que la consideran un derecho (Ihering, Molitor). Criterio actual dominante. La cuestin en el C.C.- La nota al Libro III y la posicin de Mackeldey, los Arts. 2363, 2470, 2503 y las notas a los Arts. 2351 y 2470. La doctrina al respecto. Naturaleza jurdica de la posesin. A) Teoras que la consideran un hecho: Para Savigny la posesin es un hecho con consecuencias jurdicas. Su fundamento se encuentra en circunstancias que constituyen el corpus, de all que las consecuencias jurdicas son dos: las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir. Windscheid dice que en lenguaje comn possessio indica un hecho y nada ms que un hecho. An cuando a este hecho se le encuentren vinculadas consecuencias jurdicas es un hecho y no se convierte por ello en un derecho. B) Teoras que la consideran un derecho: Ihering arranca de la idea de derecho subjetivo que es todo inters jurdicamente protegido. Entiende que si la posesin est jurdicamente protegida, sta es un derecho y, siendo un derecho que recae sobre la cosa, es un derecho real. Molitor: sostiene que la posesin es un derecho porque encierra en ella el elemento de todo derecho que es la voluntad. Sostiene tambin que es un derecho de naturaleza mixta, a la vez real 24

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y personal: personal porque ese derecho no puede ser demandado ms que contra los violadores de la posesin y real porque crea una vinculacin con la cosa. Criterio actual dominante: Ruggiero: debe considerarse a la posesin como un hecho o un derecho segn que se tomen en cuenta los elementos de hecho o de derecho que la integran. Pero, apreciada en conjunto en la disciplina a que la ley la somete y en la proteccin que le otorga, asume el carcter de un derecho. Messineo: La posesin nace como una relacin de hecho (aprehensin, uso) pero apenas nacida se convierte en una relacin de derecho en cuanto es de inmediato productora de efectos jurdicos. Afirma que es un derecho subjetivo (todo derecho subjetivo tiene un substrato de hecho, pero no por ello deja de ser un derecho). Bonfante: La posesin es un estado de hecho productor de consecuencias jurdicas. Las acciones posesorias han sido acordadas para proteger el estado de hecho de la posesin y por ello no tienen la amplitud adversus omnes de las acciones reales. La razn por la que se requiere la capacidad para la adquisicin de la posesin, es a fin de configurar el animus posidendi. La cuestin en el Cdigo Civil. 1) Nota al Libro III y posicin de Mackeldey: Dice la Nota al Libro III al tratar de las cosas y de la posesin antes que de los derechos reales seguimos la opinin de Mackeldey, y su mtodo, porque las cosas y la posesin son los elementos de los derechos reales. Mackeldey estudia la posesin previo a los derechos reales por entender que constituye la posesin un estado legal provisional lo que es totalmente ajeno a la sistemtica del Cdigo Civil. 2) Artculos y notas del Cdigo Civil: El articulado sostiene que la posesin es un hecho, mientras que en las notas de algunos de ellos se afirma lo contrario (que toda posesin es un derecho). Por ejemplo: los artculos sostienen: Art. 2.363 ... l posee porque posee; Art. 2.470: el hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin propia; art. 2.503: no enumera la posesin entre los derechos reales. En cambio, en las notas de los artculos, se desprenden: Art. 2.470: para nosotros que juzgamos que la posesin es un derecho.; art. 2351 in fine: Savigny ensea que la posesin no es sino un hecho y slo un derecho por sus efectos que son la prescripcin y las acciones posesorias. As, dice, que es un hecho y un derecho a la vez. Molitor ha demostrado que toda posesin es un derecho. La Doctrina al respecto: Pizarro sostiene que en ningn momento aparece nada dentro de los textos legales que autorice a sostener que la posesin es un derecho. Es ms, si lo fuera no podra ser personal por su naturaleza, ni real por no estar enumerado en el art. 2503.- Allende: la posesin es un hecho en el sistema del C.C. puesto que Vlez en materia de posesin ha seguido a Savigny para quien la posesin es un hecho que produce consecuencias jurdicas, que son los interdictos y la prescripcin adquisitiva. Vlez al definir cada derecho real dice que es un derecho real, lo que no hace al definir la posesin. No interesa lo que se diga en la notas a los arts. 2351 y 2470 puesto que las notas no son ley sino slo la opinin del codificador y si se pensara que es un derecho, no podra ser ni personal ni real y en la nota al 4023 Vlez expresamente se opone a las categoras de derechos mixtos. Mariani de Vidal se inclina por la posicin de que la posesin es un hecho. Salvat dice que es un derecho y respecto a los arts. 2363 y 2470 dice que es natural que se exprese as Vlez, ya que exteriormente aparece la posesin como una relacin material entre el poseedor y la cosa poseda. Dice que es un derecho real. Lafaille entiende tambin que es un derecho expresando que no es obstculo el art. 2363 que se refiere nada ms que a un problema de prueba, que permite acreditar la posesin con prescindencia de la causa y el 2470 slo alude al corpus, el que de por s, da derecho a la proteccin, porque su acreditacin hace presumir la posesin. El art. 2503 tampoco es obstculo puesto que es una enumeracin meramente enunciativa y no taxativa. Legn: la posesin carece de autonoma en el sistema jurdico y es tan slo un elemento de los derechos sin efectos que le sean propios. Dentro de nuestro
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ordenamiento jurdico la posesin es un hecho, no slo porque as surge del texto de la ley sino porque es la interpretacin que, desde el punto de vista finalstico mejor conviene. 4. Clasificacin de la Posesin: a) Legtima e ilegtimas; b) de buena fe y de mala fe; posesin viciosa. Anlisis del agregado al Art. 2355 por el Decreto-Ley 17.711. Clasificacin: Se toma en cuenta la causa o el acto jurdico que le dio nacimiento. Legtima: Cuando es el ejercicio de un derecho real constituido de conformidad con las disposiciones del Cdigo (legalmente constituido), cuando se ha observado todo lo relativo al modo, forma de darle nacimiento y capacidad de la persona constituyente del derecho real. Segn el agregado introducido al art. 2355 por la 17.711 se considera legtima la adquisicin de la posesin de un inmueble habiendo buena fe y mediando boleto de compraventa. Es el caso del que le hacen tradicin de la posesin antes de la escritura; esa persona tiene todas las caractersticas que la ley exige al poseedor para brindarle proteccin: es poseedor a ttulo oneroso, tiene buena fe y antes y despus de la escrituracin va a actuar respecto de la cosa como si fuera su nico y exclusivo dueo. Presuncin de legitimidad, art. 2363: El poseedor no tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin, sino en el caso que deba exhibirlo como obligacin inherente a la posesin. El posee porque posee. O sea que una persona que tiene una cosa bajo su poder, el corpus, se presume que es el poseedor y no tiene que justificarlo, sino que aqul que aduce lo contrario debe probarlo. Ilegtima: (2da parte del art. 2355) cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo nulo o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa, o no lo tena para trasmitirla. 1) Cuando el ttulo no existe: entendiendo por ttulo la causa-fuente suficiente que segn la ley es capaz de trasmitir o de entregar la posesin, o sea el acto o hecho jurdico por el cual se va a adquirir la posesin. Cuando no hay ttulo la posesin es ilegtima. 2) Cuando el ttulo es nulo: actos nulos son porque la nulidad ha existido desde el momento mismo de la celebracin del acto; actos anulables son los que el acto es vlido hasta tanto se declara la nulidad del mismo. Entonces, en los actos nulos la posesin es ilegtima desde el mismo momento de la celebracin del acto; mientras en el anulable, hasta tanto se declare su nulidad no podemos hablar de ilegitimidad de la posesin. 3) Cuando fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales: El modo por el que se adquiere el derecho real es la tradicin, la que tiene una serie de condiciones y requisitos; si no se cumplen con los requisitos de la tradicin, el modo es insuficiente y la posesin pasa a ser ilegtima. 4) Cuando se adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa: cuando una persona que no es la propietaria la trasmite. Art. 3.270 segn el cual nadie puede trasmitir un derecho mejor ni ms extenso que el que tiene. 5) Cuando no tiene derecho a trasmitirla, por ej. Cuando se trata de un incapaz. Posesin ilegtima de buena fe o de mala fe: el art. 2.356 dice: la posesin puede ser de buena o mala fe. La posesin es de buena fe cuando el poseedor por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad. Tiene que ser una creencia absoluta por parte del poseedor, no puede haber dudas sobre si quien le trasmite la posesin es el dueo o no; o s tiene o no derecho a trasmitirla. Tambin se presume la buena fe segn el art. 2.362: todo poseedor tiene para s la presuncin de la buena fe de su posesin hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en los que la mala fe se presume. Posesin viciosa: La posesin de buena fe nunca es viciosa. La posesin de mala fe puede o no ser viciosa. Segn el art. 2.364: La posesin ser viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por hurto, estelionato o abuso de confianza; y siendo de inmuebles, cuando sea 26

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adquirida por violencia o clandestinamente; y siendo precaria, cuando se tuviese por un abuso de confianza. Viciosa en caso de inmuebles: a) Violencia: es un vicio relativo y solo pueden invocarlo las vctimas; se da cuando la adquisicin de la posesin fue llevada a cabo por vas de hecho acompaada de violencia corporal o moral. Arts. 2364 a 2368. b) Clandestinidad: se realiza con sigilo, con ocultamiento, o en ausencia del poseedor, con actos que priven de conocimiento a 3ros. que puedan oponerse a la posesin. Arts. 2369 al 2371. c) Abuso de confianza: cuando una persona que ha recibido la cosa a ttulo de acreedor intervierte el ttulo y pretende sobre la cosa un verdadero derecho de posesin (art.2372 y 2.364). Viciosa en caso de muebles: a) Hurto: Consiste en el apoderamiento ilegtimo de una cosa total o parcialmente ajena (art. 162 C.Penal). Si ha habido violencia sobre las cosas o en las personas entonces no hay hurto sino robo. b) Estelionato: arts. 1178 y 1179. Incurre en estelionato el que hubiere contratado sobre cosas ajenas como propias, si no hiciere tradicin de ellas; o quien hubiere contratado de mala fe sobre cosas litigiosas, pignoradas, hipotecadas o embargadas, como si estuviesen libres, siempre que la otra parte hubiese aceptado la promesa de buena fe. c) Abuso de confianza: es necesario que el detentador a nombrar ajeno intervierta su ttulo convirtindose en poseedor. Es el delito de defraudacin que el Cod. Penal prev en el art. 173 inc. 2. Efectos legales: Es importante cuando un poseedor es vicioso porque cuando es de mala fe, su situacin es agravada si es una posesin viciosa. El art. 2436 deja a cargo del poseedor de mala fe todos los vicios de las cosas en todos los casos; no le corresponde el derecho de retencin (arts. 2436 2 parte y 2440). El agregado al art.2355 por Ley 17711: Dice que se considera legtima la adquisicin de la posesin mediando boleto de compraventa. 5. Presunciones en materia de posesin. El C. Francs y el C.C.- Distintas presunciones (Arts. 2363, 2351, 2362 y 4003). Presunciones en materia de actos posesorios. Jurisprudencia al respecto. La solucin del Cdigo Francs ante la dificultad de la prueba del animus domini, est en su art. 2.230 que dispone que se presume que, siempre se posee para s, y a ttulo de propietario si no se prueba que se ha comenzado a poseer por otro; es decir, cuando una persona tiene un poder sobre una cosa, en ausencia de prueba, se presume que se trata de una relacin de posesin y no de tenencia. Por su parte el artculo 2.234 agrega que el poseedor actual que prueba haber posedo desde antiguo se presume que ha posedo en el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. Y el art. 2.231 establece que quien ha comenzado a poseer por otro, se presume que contina en tal calidad, mientras no se demuestre lo contrario.- El Cdigo Civil Argentino a travs de su articulado considera una serie de presunciones: - El art. 2.363 dispone que el poseedor no tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin sino en el caso que deba exhibirlo como obligacin inherente a la posesin. El posee porque posee. Esto significa que el que tiene la cosa bajo su poder (corpus) nada tiene que justificar, se lo presume poseedor, y quien aduce lo contrario, tendr a su cargo la prueba. El art. 2.353, sustancialmente dice que nadie puede cambiar por su propia voluntad la causa de la posesin. - El art. 2.362 que precepta todo poseedor tiene para s la presuncin de la buena fe de su posesin, hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma. Por ltimo, el 4003 que establece la presuncin de que el poseedor actual, que acompaa en apoyo de su posesin un ttulo traslativo de la propiedad, ha posedo desde la fecha del ttulo, si no se probara lo contrario.
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De estos artculos se desprenden las siguientes presunciones juris tantum: 1.- La posesin se presume. 2.- Presuncin de que su posesin es de buena fe. 3.- Si su posesin es respaldada por un ttulo, que posee desde la fecha del mismo. 6. Tenencia: Concepto (2.461). Clases. Distintos casos de tenencia (Art. 2462). La tenencia luego de la Reforma por el Decreto-Ley 17.711 Concepto: El tenedor es quin tiene el corpus, es decir, ejerce un poder fsico efectivo sobre la cosa, pero carece de animus domini o reconoce la propiedad en otro. Nuestro cdigo siguiendo la doctrina clsica, nos brinda en dos normas distintas el concepto de tenencia: art. 2.352 que El que tiene efectivamente la cosa pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa y representante de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho y el art. 2461 expresa que cuando alguno, por si o por otro, se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna cosa, pero solo con la intencin de poseer en nombre de otro, ser tambin simple tenedor de la cosa. Clases de tenencia: La doctrina clasifica a la tenencia en absoluta y relativa. Es absoluta o pura cuando la cosa, por estar fuera del comercio, no puede ser poseda por ninguna persona. La tenencia absoluta se refiere a aquellas cosas del dominio pblico del Estado las cuales no pueden ser objeto de una posesin pero si -en principio- de un uso general por parte de la comunidad. Nuestro cdigo tan solo contempla la tenencia relativa, es decir, aquellos casos en los que existen paralelamente un poseedor y un tenedor. Es relativa cuando el tenedor reconoce la posesin de otra persona en la cosa que l detenta La tenencia relativa se divide en interesada y desinteresada. Hay tenencia interesada cuando el tenedor tiene ciertos beneficios o ventajas de la cosa (ej.: el locatario o el comodatario). Es tenencia desinteresada cuando el tenedor no obtiene un provecho directo de la cosa, pues la tiene en nombre del poseedor, por lo que tambin se la denomina tenencia por procuracin (ej.: depositario, mandatario). Esta mencionada divisin o clasificacin de la tenencia tiene un inters prctico de importancia puesto que el art. 2.490 establece que solo puede intentar la accin de despojo el tenedor interesado. La tenencia luego de la reforma: la reforma impuesta por ley 17.711, con relacin a la usucapin, no modific en nada los requisitos (ni para la usucapin corta ni la larga). Pero con relacin a las defensas (interdictos) en las acciones posesorias propiamente dichas, agreg que es necesario ser poseedor anual no vicioso. Y para las acciones policiales, el tenedor est legitimado igual que el poseedor para intentarlas, es decir, despus de las reformas los interdictos se conceden tanto a los poseedores como a los tenedores.-

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UNIDAD VI 1. Adquisicin de la posesin: Distintas formas. A) Adquisicin por s; B) Adquisicin por causa de muerte (Arts. 3410 y 3418); C) Por actos entre vivos: 1) Actos unilaterales: La aprehensin, la ocupacin y la desposesin.2) Actos bilaterales: la tradicin, concepto, naturaleza y requisitos. La tradicin de inmuebles, formas. Tradicin de cosas muebles. Distintos casos. 3) Adquisicin de la posesin por medio de representantes. La traditio brevi manu y el constituto posesorio (Arts. 2387 y 2462, inc. 3), concepto, discusin sobre su existencia en el Cdigo. Transferencia de la posesin. Accesin de posesiones (Arts. 2475, 2476, 4004 y 4005 del Cdigo Civil). Concepto: Adquirir la posesin es el asumir el poder de disponer fsicamente de la cosa para s. En ese momento deben reunirse los dos elementos de la posesin corpus y animus domini. Para la adquisicin de la posesin entre vivos se necesita la conjuncin del corpus y el animus domini, en caso de sucesin por causa de muerte, la posesin pasa al heredero sin necesidad de acto alguno material de ste, aunque ignore que la sucesin le ha sido diferida o aunque sea incapaz en el mismo momento de la muerte. Distintas formas de adquisicin de la posesin: Los modos de adquirir la posesin son los diversos procedimientos que pueden llevarse a cabo para adquirir la posesin de una cosa. Esas formas son: a) aprehensin u ocupacin; b) desposesin c) tradicin d) Traditio brevi manu e) Constituto posesorio. B) Adquisicin por causa de muerte (Arts. 3410 y 3418): El art. 3.410 sostiene que el heredero entra en posesin de la herencia desde el da de la muerte del autor de la sucesin, sin ninguna formalidad o intervencin de los jueces, aunque ignorase la apertura de la sucesin y su llamamiento a la herencia y el art. 3.418: el heredero sucede no solo en la propiedad sino tambin en la posesin del difunto. La posesin que ste tena se le transfiere con todas sus ventajas y sus vicios. El heredero puede ejercer las acciones posesorias del difunto, aun antes de haber tomado de hecho la posesin de objetos hereditarios C) Por actos entre vivos: dentro de esta categora la posesin puede adquirirse por un acto unilateral es decir, emanado de la sola voluntad del adquirente o por un acto bilateral, o sea, cuando media concurso de voluntades entre el adquirente y el poseedor actual. 1) Actos unilaterales: a) Aprehensin: art. 2.374, no es necesario el contacto fsico sino slo entrar en la posibilidad de disponer fsicamente de la cosa. Este modo se aplica a las cosas sin dueo cuyo dominio pueda adquirirse por ocupacin (juegan los arts. 2527 y 2343). Slo se aplican a las cosas muebles puesto que los inmuebles no son susceptibles de carecer de dueo; b) Ocupacin: art. 2382: Es un modo unilateral de adquirir la posesin de cosas muebles e inmuebles, contra la voluntad del actual poseedor. Es unilateral porque la adquisicin se realiza por la sola voluntad del adquirente. Si se trata de cosas muebles este modo de adquisicin ocurre por hurto o estelionato, y en el caso de los inmuebles si fue violenta o clandestina. Tambin hay desposesin en caso de abuso de confianza, es decir, cuando el tenedor que est obligado a restituir la cosa intervierte unilateralmente el ttulo y se convierte en poseedor. 2) Adquisicin bilateral: a)Tradicin: Es un medio bilateral porque se opera por la voluntad de los intervinientes. Existe cuando una persona entrega voluntariamente una cosa que otro recibe tambin voluntariamente. Debe consistir en actos materiales ya sea realizados por el tradens como por el accipiens, voluntariamente. O por el tradens con consentimiento expreso o tcito del accipiens, o a la inversa, por el accipiens con el consentimiento expreso o tcito del tradens. Los actos materiales deben ser tales que pongan al adquirente en posicin de disponer y actuar fsicamente sobre la cosa (por ejemplo la entrega de las llaves importa tradicin). La mera
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declaracin de darse por desposedo o de entregar la posesin no pueden suplir la realizacin de tales actos materiales, en tal caso se tendr por no sucedida. Naturaleza jurdica de la tradicin: Se considera que es un acto jurdico real ya que da nacimiento, modifica o extingue derechos reales. Tradicin de inmuebles o cosas muebles: Inmuebles: (arts. 2379 y 2380) se exige la realizacin de actos materiales por ambas partes o una de ellas con consentimiento de la otra. El art. 2380 expresa que queda cumplida la tradicin si el poseedor desiste de la posesin que tena y el adquirente realiza actos posesorios (los del art. 2384: son actos posesin: su cultura, percepcin de frutos, su deslinde, construccin o reparacin qu se haga y en general su ocupacin) en el inmueble, con su consentimiento. Posesin vacua: Segn el art. 2383 para juzgarse hecha la tradicin es necesario que el inmueble est vaco de toda otra posesin, sin contradictor alguno que se oponga a la toma de posesin, para que esta pueda realizarse pacficamente. Para que la referida contradiccin obste a la tradicin es necesario que el tercero se encuentre, ya sea como poseedor o como tenedor, ocupando la cosa. Muebles: arts. 2381, 2385, 2386 y 2389 legislan sobre la tradicin de muebles. Otros artculos legislan supuestos donde, a pesar de no existir realmente la realizacin de actos materiales sobre la cosa, se tiene por efectuada la tradicin en aras de la agilidad o certeza de los negocios jurdicos. As el art. 2376 se refiere al supuesto de cosas muebles futuras (como tierra, madera, frutos) la posesin se considera adquirida desde que se comenzaron a sacar con permiso del dueo del inmueble. El art. 2.388 indica que el momento de entrega de conocimientos o facturas o la entrega a quien deba transportarlas por cuenta y orden del adquirente, es aqul en el que se cumple la tradicin. El art. 2.389, relativo a cosas inciertas, cantidades de cosas y obligaciones alternativas expresa que si se ha producido la recepcin de la cosa se presume que las cosas fueron individualizadas, elegidas, gustadas, contadas, pesadas o medidas. El art. 2390 expresa que la tradicin de las rentas nacionales y provinciales se opera con la transferencia de las mismas; la tradicin de acciones nominativas se juzgar hecha si lo fueren de conformidad con los estatutos o el contrato social; la tradicin de acciones endosables por el simple endoso sin ser necesaria la notificacin al deudor y las acciones al portador se juzgarn trasmitidas por la sola tradicin efectiva de los ttulos. El art. 2391 dice que la tradicin de los instrumentos de crdito se juzgar hecha luego de la notificacin o aceptacin del deudor (queda claro que slo se refiere a ttulos nominativos puesto que son los nicos que se transmiten por la cesin de crditos ya que los endosables se transfieren por el simple endoso y los al portador con la simple entrega). 3) Adquisicin de la posesin por representantes: la posesin puede adquirirse por s o a travs de un representante, ya sea este voluntario (mandatario) o legal (supuesto de los incapaces), y aun por un tercero que obra sin mandato (gestor de negocios). A) Representacin voluntaria: Sabido es que en la adquisicin de la posesin se necesitan los dos elementos: corpus y animus, lo que tambin es necesario para el supuesto en que la adquisicin sea por representante con la nica particularidad de que, en tal caso, cuando se realizan los actos materiales se produce un desdoblamiento de dichos elementos. El animus existe en la persona del representado, quien ser el que en definitiva adquiera la posesin, mientras que el corpus se concreta en la persona del representante, quien toma la cosa para su mandante. Ello no quiere decir que el mandante carezca de corpus. El animus existe desde el momento en que una persona le otorga un mandato a otra para que adquiera la posesin en su nombre. El corpus aparece cuando el mandatario cumple con su cometido y toma la cosa para su mandante, en ese instante los dos elementos de la posesin se encuentran reunidos. Se necesita tambin que el mandatario haga la adquisicin de la cosa con la intencin de adquirirla para el comitente. 30

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B) Gestor de negocios: Cuando la adquisicin de la posesin en nombre de otra se hace sin tener la representacin de sta, es necesaria la posterior ratificacin de aqul en cuyo nombre se actu (art. 2398) si pretende convertirse en poseedor. En este supuesto el corpus aparece antes; el animus cuando el interesado ratifica lo actuado. La ratificacin opera con efecto retroactivo, es decir, la posesin se estima adquirida al da en que fue tomada por el gestor oficioso. C) Representante legal o necesario: Son los supuestos en que el adquirente sea un incapaz o bien una persona jurdica. Dice el art. 2392 son incapaces de adquirir la posesin por s mismos los que no tienen uso completo de su razn, como los dementes, fatuos y menores de diez aos; pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores. Esta norma se aplica para el caso de adquisicin unilateral de la posesin porque para los supuestos de adquisicin bilateral, tradicin, se requiere la plena capacidad, es decir, la necesaria para celebrar actos jurdicos (arts. 54 a 57, 1040 y cctes.). La enumeracin del art. 2392 es enunciativa, debindose agregar a los ebrios, drogados, hipnotizados, etc. Las personas jurdicas pueden adquirir -en principio toda clase de derechos, inclusive la posesin; pero no por s mismas sino por intermedio de sus sndicos o administradores conforme las leyes y/o sus estatutos. D) Traditio brevi manu: Tiene lugar cuando: 1) quien se encuentra en la tenencia de la cosa, por la realizacin de un acto jurdico se transforma en poseedor, como es el caso del locatario que compra la finca que arrienda; 2) o cuando alguien posee a nombre de una persona y pasa a poseer a nombre de una tercera. Es el caso del propietario de un inmueble alquilado que lo vende a un tercero, el locatario antes posea a nombre del vendedor y ahora pasa a poseer a nombre del comprador. Nuestro art. 2387 establece que en este caso no es necesaria la tradicin. E) Constituto posesorio: Aparece cuando el poseedor trasmite a otro la posesin pero queda como tenedor de la cosa; es el caso de quien vende un inmueble de su propiedad y queda como locatario del mismo, para cualquier observador la situacin del transmitente respecto a la cosa no ha variado, sin que medie tradicin, el adquirente adquiere la posesin. Precisamente por el carcter oculto es que el Constituto Posesorio ha sido resistido an a pesar de la evidente conveniencia econmica del mismo. Discusin sobre su existencia: en nuestro derecho se discute la admisibilidad de este instituto porque la falta de publicidad del cambio podra generar fraudes en perjuicios de terceros, por lo que lo aceptan lo hacen con restricciones y exigencias especiales. Es el inc. 3 del art. 2462 el que claramente demuestra que Vlez lo admiti como una excepcin a los arts. 577 y 3265, las propias palabras de la norma al decir ... se constituy en poseedor a nombre del adquirente... les hace afirmar la posicin. Adems, es copia del art. 3617 del Esbozo de Freitas quien acepta la figura. La accesin de posesiones: Es la unin o suma de dos posesiones. El inters prctico en realizar esta unin de posesiones resideen la posibilidad de acumular tiempo para: a) llegar a obtener la posesin anual a los efectos de intentar las acciones posesorias propiamente dichas y b) alcanzar el nmero de aos necesarios para usucapir (art. 4005 y su nota). En esta materia deben distinguirse dos supuestos: A) Sucesin a ttulo universal: Como el heredero contina la persona del causante, nos encontraramos aqu no en presencia de dos posesiones distintas que podran unirse o accederse, sino de una misma posesin la del difunto que se contina en su heredero, con sus mismas cualidades o vicios (art. 3418 Cd. Civ.), en consecuencia, el sucesor universal no puede separar su posesin de la del causante (art. 2475). B) Sucesin a ttulo singular:
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Aqu s, las posesiones estn separadas ab initio y en ciertos casos (o sea cuando se renan los requisitos legales) pueden unirse, sumarse o accederse. Requisitos: Es necesario que ninguna de las dos posesiones sean viciosas; que no estn separadas por una posesin viciosa, es decir, que se liguen inmediatamente, procediendo la una de la otra a travs de un vnculo jurdico, aunque sea defectuoso, por ejemplo, un contrato de compraventa (aunque no sea vlido). Accedidas las posesiones, su carcter se determina de la posesin a la cual se suma la posesin actual. As, si el poseedor de buena fe une su posesin a la de su autor que era de mala fe, toda la posesin ser de mala fe. Para la prescripcin corta (10 aos) se requiere que ambas posesiones sean de buena fe. 2. Conservacin y prdida de la posesin: Opinin de Ihering y Savigny. Normas del C. C.Conservacin y prdida de la posesin: Si bien la posesin se adquiere con el corpus y animus, para conservarla slo es necesario el animus, ello siempre que otro no haya adquirido la posesin aprehendiendo la cosa con nimo de poseerla y en los casos en donde el propio Cdigo determina que se ha perdido la posesin. El principio sentado por el art. 2445 se aplica tambin cuando la prdida del corpus es transitoria, y cuando una vez salvado el obstculo material, el poder efectivo puede volverse a ejercer sobre la cosa. La norma se aplica al caso de inmuebles slo accesibles en determinada poca del ao o muebles perdidos en la casa del poseedor (el poseedor tiene la custodia de todas las cosas encerradas en su propia casa). No se aplica cuando el obstculo que se opone al ejercicio del poder fsico sobre la cosa es insalvable. Conservacin de la posesin por intermedio de representante: La posesin tambin puede ser conservada por medio de otro, quien puede ser un mandatario voluntario o legal o necesario como acontece con los incapaces de adquirir por s mismos o las personas jurdicas. Se conserva la posesin cuando el representante abandonare la cosa con la salvedad de que ello es as en, tanto la cosa no sea adquirida por un tercero, pues en este caso el animus del representado sera insuficiente para conservar la posesin. Subsiste la posesin del representado si el representante muere. El poseedor no se halla impedido de ejercer actos posesorios sobre la cosa ni cesa su animus por la muerte de su mandatario. Por otro lado, la muerte de ste ltimo hace que la posesin sea conservada por los herederos, an cuando estos creyesen que la cosa perteneca al difunto, puesto que contina la persona del causante con sus mismas condiciones (arts. 2449, 3417 y 3418). Subsiste tambin la posesin si el representante se torna incapaz, pues perdura el nimo del representado. Subtenencia: Dice el art. 2448: La posesin de una cosa se conserva por medio de los que la tienen a nombre del poseedor, no slo cuando la tienen por s mismos, sino cuando la tienen por otros que los crean verdaderos poseedores y tenan la intencin de tener la posesin para ellos. Es el caso del representante que no tiene la cosa l mismo sino que la confi a un tercero, hacindole saber que era un mero tenedor o no; an cuando el tercero crea que el representante es el verdadero poseedor de la cosa, de todos modos conserva la posesin para el representado. Esto es claro puesto que si la sola voluntad del representante es insuficiente para alterar la causa de su relacin -al menos mientras no intervierta el ttulo- tampoco puede tener entidad alguna la voluntad de terceros a los cuales el representante confi la tenencia de la cosa. Es el caso del sublocador que no comunica a su sublocatario cual es su verdadero carcter, an cuando la sublocataria crea que conserva la posesin para el sublocador, lo hace para el verdadero poseedor. Prdida de la posesin: la posesin desaparece o se extingue cuando faltan ambos elementos (corpus y animus domini). Tambin se pierde la posesin cuando falta alguno uno de ellos. En ciertas circunstancias la falta del corpus har que se extinga la posesin por ser el animus insuficiente para conservarla, y en otras se perder la posesin por falta de animus domini, an cuando subsista el corpus. 32

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Prdida de la posesin corpus y animus: la posesin se extingue por desaparicin de los dos elementos: a) Tradicin: en cuanto es acto voluntario que requiere de la voluntad de ambas partes. b) Abandono: El poseedor se desprende voluntariamente de la cosa. La diferencia con la tradicin es que en ella el desprendimiento del poseedor en forma voluntaria es a favor de determinada persona, lo que no acontece en el caso del abandono donde la cosa poseda puede en adelante- ser poseda por cualquier persona, incluso podr ser retomada por su anterior poseedor en la medida que no haya sido adquirida por un tercero. Prdida de la posesin corpus: La posesin se pierde por falta del corpus en aqullos casos en donde hay imposibilidad de disponer fsicamente de la cosa, en tanto esta imposibilidad sea definitiva, no transitoria. Su intencin no es suficiente para mantener la posesin. Supuestos: a) Extincin de la cosa (art. 2451: muerte de cosa animada, destruccin total o transformacin): se pierde la posesin por falta de objeto, sin que el nimo del poseedor de conservarla produzca algn efecto. Abarca los casos de extincin fsica y jurdica. Si la cosa se transforma la posesin subsiste sobre los restos o la nueva especie (ej: al morir la vaca la posesin contina sobre el cuero). La extincin jurdica se da cuando la cosa sufre un cambio que hace que sea legalmente insusceptible de ser poseda por estar fuera del comercio (caso de expropiacin). b) Imposibilidad fsica de ejercer actos posesorios en la cosa (art. 2452): Cuando existe imposibilidad transitoria de ejercer actos posesorios sobre la cosa la posesin se conserva, pero cuando esa imposibilidad es definitiva, la posesin se pierde (por ejemplo: cosas que caen al mar, animales salvajes que huyen, etc.). c) Interversin unilateral de ttulo: Art. 2458: cuando el tenedor que conserva la posesin para el poseedor, decide convertirse l mismo en poseedor y hace conocer esta circunstancia por actos exteriores que producen tal efecto. El tenedor que por este medio se convierte en poseedor ostenta una posesin ilegtima, de mala fe, y viciosa por abuso de confianza; es un caso de despojo. d) Desposesin violenta: art. 2455: la posesin se pierde cuando por el hecho de un tercero sea desposedo el poseedor o el que tiene la cosa por l siempre que el que lo hubiese arrojado de la posesin la tome con nimo de poseer. El trmino utilizado de arrojado implica que se trata de un caso de desposesin violenta, en el cual el adquirente es reputado poseedor de mala fe y vicioso. El nimo del poseedor es insuficiente para conservar la posesin. La desposesin puede ser sufrida por el poseedor o bien por quien tiene la cosa para l. Prdida de la posesin animus: Son aquellos casos en que la posesin cesa porque desaparece la voluntad o intencin de poseer por parte del poseedor, an cuando subsista la relacin material con la cosa. Supuestos donde acontece: a) Usurpacin o desposesin clandestina: Cuando una persona se apodera de la cosa en ausencia del poseedor sin mediar actos de violencia, la posesin se pierde luego de transcurrido un ao sin que el anterior poseedor haga nada durante este tiempo. b) Traditio brevi manu y Constituto posesorio 1) quien se encuentra en la tenencia de la cosa, por la realizacin de un acto jurdico se transforma en poseedor (inquilino que adquiere la propiedad); 2) Constituto: aparece cuando el poseedor trasmite a otro la posesin pero queda como tenedor de la cosa. En estos casos el poseedor deja de serlo sin realizar actos materiales de entrega. 3. Interversin del Ttulo (cambio de la causa o titulo en virtud del cual se est poseyendo o teniendo la cosa): Concepto. Los Arts. 2353, 2354, 2458: requisitos. Jurisprudencia. Concepto: Consiste en cambiar el carcter con que se ejerce el poder sobre una cosa, en una palabra: cambiar la causa possessionis; es decir, es la excepcin a lo dispuesto por los arts.
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2.353 y 2.354 (2.353: nadie puede cambiar por s mismo ni por el transcurso del tiempo, la causa de la posesin y el 2.354: tampoco se pueden cambiar por la propia voluntad ni por el transcurso del tiempo. Art. 2.458: Se pierde la posesin cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto de donde se desprende los requisitos para la interversin del ttulo: 1) exteriorizacin de intensin de poseer. Realizacin de actos posesorios: es necesario que dicha intencin se exteriorice a travs de actos materiales que tengan por objeto privar al poseedor de disponer de la cosa. 2) privacin de la disponibilidad material de la cosa: no basta que los actos del representante se ejecuten con la intencin del privar al poseedor de la disponibilidad de la cosa, sino que es necesario que tales actos produzcan ese efecto y quede excluido su representado de la posesin que detentaba. Jurisprudencia sobre interversin de ttulo: a) Para que se produzca la interversin del ttulo es necesario que el tenedor realice actos positivos de voluntad que revele el propsito de contradecir la posesin de aquel en cuyo nombre se tena la cosa (Cm. 2 La Plata. LL 2-309); b) El pago de impuestos y servicios, como reparacin al inmueble, no alcanzan para alegarse la interversin del ttulo por parte de la concubina del cujus si ante las intimaciones de los herederos no hizo valer su condicin de poseedora (C.Nac.Civ. Sala E 14.2.95 JA 20-3-96).

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UNIDAD VII 1. Efectos de la posesin de cosas muebles: Antecedentes histricos. El Art. 2412 C.C. Fundamento. Distintas teoras al respecto. Caracteres de la presuncin legal. Requisitos del Art. 2412. Artculos que complementan al 2412 (2767, 2765, 2766, 2768, 2770). Anlisis de los Arts. 2413 y 2414. Casos no comprendidos en la presuncin de propiedad. Antecedentes histricos: En el D. Romano, tanto los muebles como los inmuebles eran reivindicables por el propietario, contra cualquiera que los tuviera en su poder, salvo que se hubiera cumplido la prescripcin adquisitiva. Por el contrario, en el D. Germnico, la propiedad de las cosas muebles se adquira por el simple hecho de la posesin, salvo los casos de robo o prdida. El D. Francs, en un principio adopt el sistema del D. Germnico. Pero en el S. XII debido a la influencia del D. Romano, volvi a imperar el principio de reivindicacin, salvo prescripcin, se hubiera el propietario desprendido voluntariamente de la cosa o no. Con el tiempo, comenz a notarse los nefastos efectos de la reivindicacin mobiliaria, ya que afectaba la seguridad y celeridad de las transacciones (su transmisin no deja documentales que permita apreciar la perfeccin de los ttulos). Es as que en el S. XVII se busca volver al sistema originario, donde la accin reivindicatoria qued eliminada para los casos de abuso de confianza o violacin de un depsito y slo subsisti en supuestos de robo o prdida. El art. 2412 del C. Civil. Fundamento. Dice el art. La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiere sido robada o perdida.. Fuentes: Nuestro Cdigo se inspira en el francs. Dice el art. 2279 del C.C. Francs: En materia de muebles, la posesin vale ttulo. Sin embargo, aqul que ha perdido o a quien ha sido robada una cosa, puede reivindicarla durante 3 aos a contar desde el da de la prdida o del robo, contra aqul en manos de quien la encuentre, salvo a ste su recurso contra aqul de quien la tuvo. Distintas teoras al respecto: Las tres clsicas teoras que se han sostenido acerca de la naturaleza jurdica del principio contenido en el art. 2412 son: a) Segn algunos, se tratara de una prescripcin instantnea, quizs por el hecho que el art. 2279 en el C.C. Francs est ubicado en el ttulo referente a la Prescripcin; b) Para otros, surgira de la mxima, una presuncin de propiedad: que es iuris et de iure: teniendo posesin y buena fe (las que se presumen iuris tantum) el poseedor se convierte en propietario de un ttulo inatacable. Es por ello que tiene el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin. La presuncin de propiedad no puede ser destruida, de la posesin y buena fe, s. c) Por ltimo, para otros, se trata de una hiptesis de adquisicin legal, es decir, de una adquisicin o atribucin de propiedad ministerio legis. Segn esta opinin compartida por la autora- es la propia ley la que, por razones de conveniencia econmica, atribuye al poseedor de buena fe la propiedad de la cosa. Caracteres de la presuncin legal. Requisitos del art. 2412: Los requisitos que deben reunirse para dar lugar a la presuncin de propiedad son: la posesin, la buena fe y que el propietario se haya desprendido voluntariamente de la cosa (cosa no robada ni perdida). Slo para paralizar la accin reivindicatoria, es decir, solo frente al propietario anterior, se requiere adems el ttulo oneroso. Artculos que complementan al art. 2412 (art. 2767, 2765, 2766, 2768, 2770). El poseedor de buena fe se presume propietario y tiene, en consecuencia, el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin de la cosa. Pero si examinamos las normas relativas a la accin reivindicatoria nos encontramos con el art. 2767 que declara: La accin de reivindicacin no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la haba confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro objeto. O sea que para repeler la accin reivindicatoria del propietario, es
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necesario que el poseedor la haya adquirido a ttulo oneroso, pues si lo fue a ttulo gratuito, la reivindicacin es procedente, pese la posesin de buena fe. Art.2765.- El que ha perdido, o a quien se ha robado una cosa mueble, puede reivindicarla, aunque se halle en un tercer poseedor de buena fe. Art.2766.- La calidad de cosa robada slo es aplicable a la sustraccin fraudulenta de la cosa ajena, y no a un abuso de confianza, violacin de un depsito, ni a ningn acto de engao o estafa que hubiese hecho salir la cosa del poder del propietario. Art.2768.- La persona que reivindica una cosa mueble robada o perdida, de un tercer poseedor de buena fe, no est obligada a reembolsarle el precio que por ella hubiese pagado, con excepcin del caso en que la cosa se hubiese vendido con otras iguales, en una venta pblica o en casa de venta de objetos semejantes. Art.2770.- Los anuncios de hurtos o de prdidas, no bastan para hacer presumir de mala fe al poseedor de cosas hurtadas o perdidas que las adquiri despus de tales anuncios, si no se probare que tena de ello conocimiento cuando adquiri las cosas. Anlisis de los arts. 2413 y 2414: Estas dos disposiciones son sobreabundantes. Las acciones de resolucin, nulidad o rescisin a que se halla sometido el precedente poseedor no pueden dirigirse contra el poseedor actual de buena fe. (art. 2413). Y no podr hacerlo porque el poseedor actual de buena fe se ha convertido en propietario por obra del art. 2412, perdiendo simultneamente su derecho real el anterior propietario. La presuncin de propiedad no puede ser invocada por la persona que se encuentre en virtud de un contrato o de un acto lcito o ilcito, obligada a la restitucin de la cosa. (art. 2414). Y no podr invocarla porque, o se trata de un tenedor o se trata de un poseedor de mala fe. CASOS NO COMPRENDIDOS EN LA PRESUNCIN DE PROPIEDAD: (Excepciones al principio del art. 2412): 1. Dentro del C. Civil: 1.1. Cosas robadas o perdidas: Es la primera y ms importante excepcin a la presuncin de propiedad del art. 2412 dentro del C.C. Si se trata de ellas, y aunque las haya adquirido a ttulo oneroso, su poseedor, aunque sea de buena fe, no est a cubierto de la reivindicacin. En principio, el propietario que reivindica una cosa mueble robada o perdida, nada debe desembolsar a favor del poseedor actual, aunque sea de buena fe y a ttulo oneroso. 1.1.1. Sin embargo, hay dos supuestos en que s debe hacerlo: 1.1.2. Si la cosa estaba en venta con otras equivalentes o semejantes y hubiera sido adquirida por el poseedor en una venta pblica o en casa de venta de objetos semejantes (art. 2768). El reivindicante debe reembolsar el precio que el poseedor hubiera pagado por la cosa y, de lo contrario, la reivindicacin ser rechazada. 1.1.3. El otro supuesto, es el contemplado en el art. 2422 del C.C.: Sucediendo la reivindicacin de la cosa, el poseedor de buena fe no puede reclamar lo que haya pagado a su cedente por la adquisicin de ella; pero el que por un ttulo oneroso y de buena fe, ha adquirido una cosa perteneciente a otro, que el propietario la hubiera difcilmente recuperado sin esta circunstancia, puede reclamar una indemnizacin proporcionada. Es decir, si por la adquisicin del tercer adquirente de buena fe y a ttulo oneroso, el propietario puede reencontrarse con la cosa que de otra manera le hubiera sido difcil recuperar, si bien no debe desembolsar el precio, s debe pagar una indemnizacin proporcionada al poseedor, que sera una especie de compensacin por el servicio que le ha prestado al propietario con su adquisicin (ej. si el poseedor compra la cosa a un ladrn que luego fuga a un lugar lejano). Esta norma resulta aplicable en caso de cosas muebles robadas o perdidas. 1.2. Art. 2415: 36

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1.2.1. Muebles del Estado general o de los Estados particulares: establecido en el art. 2415 -1 parte-: la presuncin de propiedad del art. 2412 tampoco puede ser invocada respecto de las cosas muebles del Estado general o de los Estados particulares . La excepcin se refiere solamente a los bienes del dominio pblico del Estado Nacional o Provincial, ya que dichos bienes no estn en su patrimonio, por lo cual el Estado tiene sobre ellos un poder de polica, pero no un verdadero derecho de propiedad. En consecuencia esos bienes son inalienables, sustrados al comercio jurdico del derecho privado y por lo tanto no son susceptibles de posesin. En cambio, los bienes del dominio privado del Estado estn dentro de su patrimonio y tiene sobre ellos un verdadero derecho de propiedad, por lo que le es aplicable el art. 2412. 1.2.2. Segn la 2 parte del art. 2415, la presuncin de propiedad tampoco podr ser invocada respecto a las cosas accesorias de un inmueble reivindicado. Los accesorios de un inmueble, por accesin fsica o moral se transforman en inmuebles por accesin, por lo que resulta evidente que el principio del art. 2412 no puede aplicarse, ya que ste slo se refiere a muebles. 1.3. Caso especial del privilegio del locador: Art.3885.-Si los muebles gravados con el privilegio hubiesen sido sustrados de la casa alquilada, el propietario de ella puede, durante un mes, hacerlos embargar para hacer efectivo el privilegio, aunque el poseedor de ellos sea de buena fe . Es una excepcin al pcipio. Del 2412 puesto que el tercer poseedor de buena fe no podr ampararse en la presuncin de propiedad derivada de aqul, por existir una expresa disposicin que le veda tal posibilidad. 2. Otras excepciones al Art. 2412 del Cdigo Civil: Automotores. Buques y aeronaves. 2.1.1. Automotores (D.L. 6582/58 y Ley 22.977): El D.L. 6582/58 convierte a los automotores en cosas muebles registrables, acercando su regulacin jurdica a la de los buques y las aeronaves. 2.1.2. Rgimen jurdico: 2.1.3. Inscripcin constitutiva: Precepta el art. 1 del Decreto que: la transmisin del dominio de los automotores deber formalizarse por instrumento pblico o privado y slo producir efectos entre las partes y con relacin a terceros desde la fecha de su inscripcin en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor. La inscripcin inicial del vehculo conduce a la apertura del legajo del automotor con su pertinente matriculacin en el registro seccional del lugar de su patentamiento. Dicha inscripcin importa tambin la emisin de dos documentos: el ttulo del automotor, que sirve para probar las condiciones de dominio y gravmenes del bien (pero slo hasta la fecha de anotacin de las constancias en l) y la cdula de identificacin, que autoriza el uso del automotor, aunque no resulta idnea para demostrar su dominio. La inscripcin tiene carcter constitutivo, de modo que el derecho real no existe para nadie sobre un automotor si la transferencia al adquirente no ha sido inscripta, an cuando se haya hecho a aqul tradicin del vehculo. 2.1.4. La Inscripcin vale ttulo. 2.1.5. c) El requisito de la buena fe: La buena fe existe cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad. El error o ignorancia deben ser excusables. En primer lugar, quien invoca buena fe debe tener el automotor registrado a su nombre, ya que el dominio no se adquiere sino con la inscripcin. Como el error de hecho debe ser excusable, es necesario que el adquirente adopte todos los recaudos que exigieren la naturaleza de la cosa y las circunstancias de persona, tiempo y lugar. Dichos recaudos son fundamentalmente
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dos: verificacin fsica y jurdica del automotor. A la verificacin fsica se refiere el art. 6 del Decreto 335/08 que la exige como previa en ciertos casos que enumera y, asimismo, en los dems casos que as lo establezcan la Direccin Nacional. Quien no la solicitara como previa, no se encontrara autorizado a invocar la excusabilidad de su error, si con posterioridad se advirtiera defectos en la identificacin del rodado obstativos de su registro (ej. hallarse alterada su numeracin originaria). Con respecto a la verificacin jurdica, el adquirente debe exigir la exhibicin del ttulo del automotor por parte de su enajenante y de la cedula de identificacin. Pero eso slo no basta, el adquirente debe exigir del enajenante que solicite al Registro de la Propiedad del Automotor el certificado de dominio, que tiene un trmino de validez de quince das y acarrea un bloqueo registral o reserva de prioridad, en virtud del cual, durante el plazo de validez, los embargos y dems anotaciones que se solicite con respecto al automotor tendrn carcter condicional y slo quedarn firmes y producirn sus efectos legales una vez vencido dicho plazo, siempre que no se haya modificado el dominio o la situacin jurdica del automotor. Si no se ha solicitado el certificado y luego resulta haberse adquirido de un no propietario, el adquirente no podr invocar su buena fe, porque el error derivar de su propia negligencia. 2.1.6. Sntesis: para ser considerado de buena fe, el adquirente debe satisfacer los siguientes requisitos: adquirir del propietario registral, exigir del enajenante la exhibicin del ttulo del automotor, que peticione el certificado de dominio y gravmenes del bien y verificarlo fsicamente, para establecer que se trata del mismo vehculo al que se refieren las constancias documentales. Adems, debe inscribir la transferencia. En defecto de alguno de estos extremos, el adquirente no podr alegar la buena fe, y se hallar imposibilitado de consolidar el dominio del vehculo a su favor. 2.1.7. Buques: es toda construccin flotante destinada a la navegacin. Su rgimen jurdico est regulado por el C. de Comercio. Si bien el buque es una cosa mueble, su rgimen jurdico es similar al de los inmuebles. Requirindose para su transmisin documento escrito e inscripcin en un registro especial, donde se hace constar el nombre del propietario y las sucesivas transferencias de dominio, es enteramente inaplicable el rgimen del art. 2412 del C.C. 2.1.8. Aeronaves: Al rgimen de su dominio, resultan aplicables los arts. 49 y 50 del Cdigo Aeronutico. Las aeronaves, al igual que los buques, son cosas muebles, pero con un estatuto jurdico particular que se asemeja al de los inmuebles. Puesto que para su transferencia se requiere instrumento pblico o privado debidamente autenticado y para poder oponer la transferencia a terceros, adems su inscripcin en el Registro Nacional de Aeronaves, no se aplica el pcipio. Del art. 2412 y por ello, el poseedor de buena fe no se convierte en propietario por el solo hecho de serlo. 3. Semovientes: Antecedentes: Cdigo Civil; los Cdigos rurales. La Ley 22.939, sus anlisis. a) Antecedentes histricos: Los sistemas de marcacin y sealamiento del ganado son de antigua data. En nuestro pas, el desarrollo de la ganadera hizo necesario idear un sistema, diferente al que reglaba las dems cosas muebles, que protegiera al propietario contra los despojos del ganado. Es por ello que en la poca colonial, los Cabildos autorizaron y posteriormente obligaron el uso de marcas y seales. Luego de dictada la Constitucin de 1853 algunas provincias sancionaron sus Cdigos Rurales, que se referan al sistema de marcas y seales para la individualizacin del ganado. b) Cdigo Civil: El C.C. se dict sin que contuviera ni una sola norma referente a los semovientes especficamente, por lo que ellos se hallan comprendidos dentro del pcipio. del art. 38

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2412 del C.C. Dadas las dificultades expuestas y teniendo en cuenta lo dispuesto por el art. 22 del C.C., resulta incomprensible la omisin de Vlez ya que no poda ignorar los antecedentes existentes en la materia. c) Leyes provinciales: Las provincias, en sus Cdigos Rurales u otras leyes especiales legislaron sobre estos medios de identificacin colectiva del ganado. Es cierto que por razones de polica rural pueden las provincias imponer que el ganado se marque o seale, pero no es legtimo que se otorgue a esas marcas o seales alcance probatorio de la propiedad de los animales que las llevan, ya que la CN reserva a la Nacin la legislacin civil, dentro de la que se ubica la materia referida a la adquisicin, transmisin y prdida de la propiedad de las cosas. Segn algunos cdigos rurales, la marca y/ seal, prueban acabadamente y sin admitir prueba en contrario que el animal que lleva la marca o seal es de propiedad del titular de esa marca. Otros, siguiendo un criterio constitucional, si bien imponen la obligacin de marcar y sealar, omiten asignar a las mismas valor probatorio alguno. Entonces, para el Cdigo Civil es propietario del semoviente el poseedor de buena fe y nada ms d) Ley Nacional 22.939: Con el propsito de subsanar el problema generado por la discordancia entre el rgimen del Cdigo Civil y el de las legislaciones locales en materia de semovientes, el 6 de Octubre del 83, fue sancionada y promulgada la Ley 22.939 de marcas y seales de ganado con vigencia en todo el pas. Luego de haber definido en su art. 1 a la marca y seal, dicha ley establece en su art. 5 la obligacin de todo propietario de ganado mayor o menor de tener registrado a su nombre el diseo a emplearse para marcar o sealar; y en el art. 6 la de todo propietario de hacienda de marcar su ganado mayor y sealar su ganado menor. El incumplimiento de esas obligaciones privar al propietario de los animales de los derechos acordados por la ley referentes al rgimen de propiedad del ganado, sin perjuicio de las multas que establecieren las legislaciones locales. Respecto de la propiedad del ganado, la ley regula tres supuestos: 1) Animales sin marca o seal (orejanos) o con marca o seal no suficientemente clara: su propiedad queda sometida al rgimen comn de las cosas muebles. 2) Animales marcados o sealados: se presume salvo prueba en contrario que pertenecen a quien tiene registro a su nombre de la marca o seal aplicada al animal. Tambin se presume iuris tantum- que las cras no marcadas o sealadas pertenecen al propietario de la madre, si stas se encuentran al pie de ella. 3) Animales de raza, excluidos los equinos de pura sangre de carrera: la propiedad se prueba con el respectivo certificado de inscripcin en los registros genealgicos y selectivos reconocidos. Los caballos de pura sangre de carrera tienen su regulacin especfica en otra ley. Respecto de la transmisin de la propiedad del ganado comn, la ley dispone que todo acto jurdico por el cual se transfiera la propiedad de ganado mayor o menor, deber instrumentarse con un certificado de adquisicin que, otorgado por las partes, ser autenticado por la autoridad competente. Dicho certificado no es suficiente para transmitir la propiedad por s, es indispensable que vaya seguido de la tradicin o entrega efectiva del ganado transmitido.

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UNIDAD VIII LA PROTECCIN DE LOS DERECHOS REALES 1. La proteccin de la posesin y la tenencia: Concepto. Antecedentes histricos: a) El derecho romano, poca clsica, derecho justiniano; b) Edad media; c) La costumbre francesa; d) El derecho espaol; e) Freitas. Fundamentos de la proteccin posesoria: distintas teoras: 1) Relativas (Savigny, Rudorff, Thibaut, Rder Gans); 2) Absolutas: (Gans, Sthal, Ihering). Concepto: * La posesin, es el corpus mas el animus, entendida como un hecho del que se deriva el derecho de posesin. * Derecho a la posesin, cuando alguien no tiene la posesin pero tiene derecho a que se le otorgue la posesin (no tiene ni la posesin ni el derecho de posesin). Por ejemplo el derecho que tiene el comprador de un inmueble a quien todava no se le hizo tradicin de la cosa. * Derecho de posesin, lo tiene el poseedor, cualquier poseedor de mala fe, de buena fe e inclusive el poseedor vicioso. Por ejemplo cuando el poseedor es privado de la posesin, cuando es despojado o cuando es turbado. El derecho de posesin presupone que tiene o ha tenido la posesin. Uno de los efectos de la posesin es el otorgar el derecho de protegerla mediante acciones de distintos tipos, contenidas en una serie de disposiciones tanto de derecho de fondo como de derecho procesal. Estas acciones son de los siguientes tipos: 1) Extrajudicial: establecida en el art. 2470 que autoriza a repulsar por la fuerza cuando se da el caso de violencia, frente a la cual la accin de la justicia llegara demasiado tarde. 2) Judicial: la que puede ser de tres tipos: i) las acciones posesorias otorgadas slo a poseedores anuales no viciosos; ii) las acciones policiales, otorgadas a poseedores y tenedores interesados; iii) los interdictos. ANTECEDENTES HISTRICOS Roma: El procedimiento tena dos etapas. En la 1 actuaba el magistrado -pretor- (in iure) que estableca una serie de normas de carcter anual (lapso de su funcin) La 2 etapa se desarrollaba ante el juez (in judicio) ante quien se dirigan acciones, excepciones, rplicas y splicas. Pero haba veces en que el proceso terminaba en la primera etapa con la expedicin de un decretum (ordenaban) o interdictum (prohiban) que podan tener carcter permanente pero generalmente eran de carcter temporal. Si la orden del pretor tena carcter general (reglamentario) se llamaba edictum y si estaba referida a un caso determinado entre las partes interesadas se llamaba interdictum. La palabra interdicto se utiliza en dos sentidos: en un aspecto por oposicin a decreto y en otro por oposicin a edicto. INTERDICTO: orden basada en una causa personal a las partes, generalmente de carcter prohibitivo, dictada por el magistrado en virtud de su imperium, a solicitud de parte interesada para hacer cesar el acto daoso ejecutado en perjuicio del solicitante. Los interdictos as concebidos, cuando se refieren a la posesin (segn Savigny) se identifican con las acciones posesorias. Tienen por fundamento la posesin y por finalidad protegerla. En materia de acciones posesorias se concedan tres tipos de interdictos que eran los de adquirir, mantener y recuperar, tanto para las cosas muebles como las inmuebles y slo al poseedor, pero no se exiga la anualidad. Derecho germnico: Surge el requisito de la anualidad. La posesin se adquira a travs o en presencia del seor; con posterioridad se reconoci que, si no se haca ante el seor, se perfeccionaba la propiedad con la anualidad. La Edad Media (Derecho Cannico): Se otorga slo cuando no hay orden o este se puede perturbar y es una lgica consecuencia de la imposibilidad de hacerse justicia por mano propia. En la Edad Media se planteaban problemas entre los obispos que posean junto con sus poderes 40

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espirituales poderes terrenales, y los seores feudales. En la lucha entablada entre ambos rdenes, era comn que el seor feudal desplazara al obispo quitndole sus poderes terrenales. Todo este problema estaba reglado por las Decretales de Isidoro de Sevilla, a los que se agregan a continuacin las Falsas Decretales de Isidoro Mercator que tienden a proteger el poder de los obispos acordando la posibilidad de paralizar la causa criminal que se le segua a los obispos mientras no se les restituyeran sus bienes terrenales, y la causa criminal slo se poda hacer ante el Snodo, o sea que deba ser juzgado por sus pares, (saisine: investidura). Un decreto de Graciano en el siglo XII desdobla esta exceptio spoli en dos partes: por un lado queda la exceptio spolii que tenda a impedir la desposesin y por otro lado la actio spolii que pretenda lograr la restitucin si se haba producido la desposesin. Con posterioridad esta actio spolii se otorg no slo al obispo sino a todos aquellos que haban sido turbados, incluso el tenedor. Luego a todos los particulares. Espaa: Sigue el criterio romano no exigindose la anualidad y se otorgaba al poseedor y al tenedor. Se reconocen cinco tipos de interdictos: adquirir, recuperar, mantener, obra nueva y obra vieja. Freitas: sigue al Derecho Romano Clsico. Vlez sigui a todas estas fuentes. Por ello es que esta parte (unos quince artculos), quizs son los ms controvertidos de todo el Cdigo. Derecho patrio: Conjunto de normas vigentes en la Repblica hasta la sancin del Cdigo Civil. Tena las siguientes caractersticas, segn Molinario: a) Amparaba poseedores y cuasiposeedores tanto de muebles como de inmuebles, si la posesin era quieta y pacfica; b) Los interdictos eran procedimientos rpidos que poda intentar el poseedor actual slo contra el despojante; c) Si la desposesin haba sido violenta clandestina, proceda el despojo, con efecto erga omnes; d) Ni los interdictos ni la accin de despojo tenan fuerza de cosa juzgada material, terminados los cuales el poseedor poda intentar el plenario posesorio; e) Podan acumularse los juicios posesorios y petitorio (lo que en el Cdigo Civil no est permitido). Fundamentos de la proteccin posesoria Como Thibaut, los que ms se acercan a lograr el fundamento de la proteccin posesoria son los que la encuentran en el principio segn el cual nadie puede vencer jurdicamente a otro si no tiene motivos preponderantes en que fundar su derecho (la objecin que se le hace a ese autor es que saca la posesin de su verdadero campo para confrontarla en el jurdico). Si as fuera, la posesin debera ceder inmediatamente apenas se enfrente con la propiedad, pero mientras se debate el tema posesorio no es admisible la demostracin del ttulo (carece de eficacia). La ley protege la relacin de hecho, la esttica, la realidad de la que siempre parti el derecho y la preserva de ataques mientras no haya una razn suficiente, dentro de la propia realidad fctica y con independencia de los derechos subjetivos, pero necesariamente esta proteccin debe ser provisional. La situacin de hecho es preservada por los ordenamientos jurdicos hasta tanto se diluciden, en un debate ms profundo, las cuestiones que hacen al derecho de las partes. Si partimos de la base de que una relacin determinada de hecho no puede ser modificada arbitrariamente, podemos encontrar el fundamento siempre que se den estas condiciones: a) que el debate se mantenga dentro de esta realidad fctica (al menos en principio); b) que la proteccin que el orden jurdico brinde a esta situacin de hecho revista el carcter de provisional. Terminado el debate, restablecida la situacin anterior, satisfechas las condenaciones a que ha dado lugar el posesorio, entonces si se podr iniciar el debate sobre el derecho de poseer. Un derecho se encuentra protegido precisamente por serlo. Lo que podemos inquirir es acerca del fundamento del derecho, pero no por el fundamento de su proteccin. Con respecto a la posesin estamos frente a un hecho y no a un derecho. Es as que a varios autores les ha
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llamado la atencin la posesin de Ihering quien, luego de definir al derecho subjetivo como el inters jurdicamente protegido, y sostener que la posesin es un derecho, pasa a ocuparse de los fundamentos de la proteccin posesoria, lo que parece una incongruencia. Ihering hace una clasificacin de las distintas teoras dividindolas en absolutas o relativas segn que encuentren el fundamento de la proteccin posesoria en la posesin misma o en otras instituciones ajenas a la posesin. A) TEORIAS RELATIVAS: encuentran el fundamento de la proteccin posesoria en instituciones ajenas a la posesin: 1) SAVIGNY - La interdiccin de la violencia: No siendo la posesin un derecho el ataque contra ella dirigido no constituye -en s mismo- un acto contrario al derecho, pero puede llegar a serlo si, a la vez, se vulnera un derecho cualquiera. La turbacin de la posesin supone un acto de violencia dirigido contra la persona del que posee y toda violencia contra la persona es contraria al derecho; en esa ilegitimidad es donde Savigny ve el motivo de la ley para la proteccin. Para este autor tanto en el despojo como en la turbacin se defiende no a la posesin sino a la persona del poseedor. Esta opinin contradice el sistema romano de proteccin posesoria que solamente acordaba al poseedor y no al mero tenedor. 2) RUDORFF: La preservacin de la paz y el orden pblico al impedir que el particular se haga justicia por s mismo, razn por la cual se protege al poseedor. La crtica a esta opinin la da precisamente Savigny quien expresa que en las tres clases de interdictos en solo uno esta interesado el orden pblico (unde vi) y el acto de hacerse justicia por s mismo supone la existencia de un derecho, lo que no est en juego en la contienda posesoria. 3) THIBAUT: El principio del derecho segn el cual nadie puede vencer jurdicamente a otro si no tiene motivos preponderantes en los cuales fundar su prerrogativa. Un estado de hecho adquiere relevancia en la medida en que, todo aquel que ejerce de hecho un derecho, merece proteccin, hasta tanto se demuestre por otro un derecho mejor. Ihering critica esta postura sealando que si la posesin es un estado de hecho, no es preciso un derecho preeminente para hacerlo cesar. 4) RODER Y AHRENS: En la presuncin de probidad que asiste al poseedor hasta que se pruebe lo contrario: todo aquel que se encuentra ejerciendo un poder sobre la cosa, goza de la presuncin de que su comportamiento es acorde con el derecho objetivo y con el principio de que todo hombre debe ser considerado honrado y probo mientras no se demuestre lo contrario. Se critica esta teora por cuanto desplaza toda consideracin de la relacin a una cualidad del sujeto y, entonces, bastara demostrar que el mismo carece de probidad u honradez para privar de fundamento a la proteccin que impetra. 5) En funcin de la propiedad: 5.a) Como propiedad probable (antigua) TROPLONG - AUBRY ET RAU: encuentran el fundamento de la proteccin posesoria en la presuncin de propiedad que surge de la posesin. SAVIGNY dice que no hay mayor razn para presumir la propiedad en favor del poseedor que en hacerlo respecto de cualquier otra persona. 5.b) Como propiedad que comienza GANS: fundamentada en el derecho romano en la accin publiciana segn la cual, por una ficcin, se consideraba que aqul que se encontraba a punto de usucapir, pero faltndole an el cumplimiento del trmino legal, tena accin, tal como si hubiera adquirido ya la cosa, contra todos, excepto contra el verdadero propietario. Esta posicin no explica la proteccin del poseedor de mala fe el que, por mucho tiempo que durara su posesin no lo conduca a la adquisicin de la propiedad. 5.c) Como complemento necesario de la proteccin de la propiedad IHERING: la proteccin de la posesin la brinda la ley como complemento de la proteccin de la propiedad. La posesin es normalmente la forma ms comn de exteriorizar la propiedad. Con ello se facilita la defensa al evitar que el propietario, en cada caso, tenga que producir la prueba de su derecho. 42

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La consecuencia de la proteccin de quien no es propietario es un fin no querido por la ley, inconveniente inevitable que debe tolerarse en razn de las considerables ventajas que apareja el sistema. B) TEORIAS ABSOLUTAS: encuentran el fundamento de la posesin en la posesin misma: 1) GANS, PUCHTA, BRUNS: toman a la voluntad del sujeto que consideran debe ser protegida an antes de haberse afirmado como justa. La voluntad es en si libre, y es en funcin de esa libertad que constituye la base de todo sistema jurdico que debe ser protegida. La coaccin y la violencia ejercidas contra la voluntad de una persona jurdicamente capaz, al afectar la libertad del individuo, constituyen injusticias respecto de las cuales la voluntad debe ser protegida. Se le replica que la voluntad encuentra sus lmites en la ley y merece la proteccin del orden jurdico dentro de esos lmites. Si el derecho brindara proteccin fuera de esos lmites entrara en contradiccin consigo mismo. 2) STAHL: Segn esta posicin la conveniencia de que la posesin sea protegida surge de que ella sirve a la satisfaccin de las necesidades humanas, destino universal que se asigna al patrimonio. Pero, reconociendo Stahl que la posesin es un estado de hecho, no resulta muy clara su explicacin, porque hay otras situaciones que igualmente sirven a estos fines y no se encuentran protegidas y porque, si responde a los mismos fines que los dems derechos patrimoniales, tendra que reconocrsele igual jerarqua, o sea, considerarla un derecho. 3) SALEILLES: considera a la relacin de este tipo como un complejo de elementos integrantes de la situacin econmica y social de quien la ejerce, la que es protegida an antes de que se sustituya su legitimidad, porque todo el que usa en paz y como dueo de los bienes de este mundo, llena una funcin til en s, buena para l y para el grupo social al que pertenece. Se la critica el poner el acento exclusivamente en valores econmico-sociales con total despreocupacin de los valores tico-jurdicos, y en que la posesin es protegida con independencia que cumpla esa funcin de utilidad econmica que le asigna esta teora. 2. La proteccin posesoria en el Cdigo Civil: Fuentes. Principios fundamentales. Derecho a la posesin fundada en un ttulo (Art. 2468). El interdicto de adquirir. Defensa privada (Art. 2470) casos. Requisitos. Lmites. Fuentes: en esta materia Vlez acudi a diversas fuentes; no todas armnicas entre s. As trabajo con el D. Romano, el D. Espaol, el D. Francs, pero a travs de las modificaciones acontecidas durante la Edad Media. Con la obra de Freitas, el C.C. de Chile y el de Austria. Principios fundamentales: estn contenidos en los art. 2.468 y en la primera parte del art. 2.469: Derecho a la posesin fundada en un ttulo (art. 2468): El Art. 2468 establece que un ttulo vlido no da sino un derecho a la posesin de la cosa y no la posesin misma, agregando que el que no tiene sino un derecho a la posesin no puede, en caso de oposicin, tomar la posesin de la cosa: debe demandarla por las vas legales. El art. 2469 dice que la posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente. Se consagra el principio general de la interdiccin de la violencia. El art. 2468 recoge un principio general y no crea ni regula una accin particular para adquirir remitindose a las vas legales. La primera es el cumplimiento del contrato, si es que lo hubo, pero ello origina el problema del juicio ordinario. Hay otros recursos: a) Interdicto de adquirir: se otorga cuando la cosa cuestionada est en manos del vendedor. Los cdigos procesales regulan este interdicto que es beneficioso porque, en la prctica, es un juicio relativamente rpido, se puede obligar al vendedor a entregar la cosa. Este interdicto se conoca en Roma, Espaa y la Ley 50 en Argentina, pero el Cdigo Procesal de la Nacin lo regula expresamente. No es una accin posesoria porque no protege ninguna posesin, pues por esta va se accede a una posesin que nunca se tuvo.
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Se pueden plantear tres casos: I) Que el vendedor, habiendo formalizado el contrato, se niegue a entregar la cosa. Es posible por va del interdicto de adquirir lograr la tradicin; II) Si en el inmueble se encuentra un intruso, no cabe el interdicto de adquirir contra l, debiendo recurrirse a la accin de despojo; III) Si el intruso no es tal sino que est en virtud de un contrato en la cosa, se puede recurrir al interdicto de adquirir contra el tenedor. En las normas del Cdigo Procesal Nacional, para que proceda el interdicto de adquirir se requiere: 1) que quien lo intente tenga ttulo suficiente para adquirir la posesin o la tenencia con arreglo a derecho; 2) que nadie tenga ttulo de dueo o usufructuario de la cosa que constituye el objeto del interdicto; 3) que nadie sea poseedor o tenedor de la misma cosa. Se ha sostenido la inutilidad de este interdicto por lo dispuesto en el inc. 2 del art. 607 respecto a que nadie tenga ttulo de dueo o usufructuario o posea la cosa de que se trata. Si se diera cualquiera de estas situaciones la cuestin deber ser tramitada por juicio ordinario. Defensa privada: Art. 2470: es el nico que permite una actuacin de hecho por parte de quien se ve turbado o despojado de su posesin. Hay mucha similitud entre esta institucin y la legtima defensa del derecho penal. La posibilidad de defenderse por s mismo de un ataque a la posesin, lleva nsita la necesidad de cumplir con determinados requisitos que habilitan su viabilidad: a) que el auxilio de la justicia sea tardo (esto es una cuestin de hecho, depende de las circunstancias concomitantes, no ser lo mismo quien vive cerca de la polica que quien lo hace en el campo en un lugar desolado). b) no debe haber solucin de continuidad entre el acto de turbacin y la defensa privada (este recaudo tambin depende de las circunstancias del caso). Si despus de un tiempo logra recuperar la posesin, sta ser viciosa. c) no debe haber exceso. Pero el exceso en la repulsa de la turbacin o despojo no necesariamente convierte la posesin en viciosa. Esta defensa se otorga a todos los que: 1) tengan el corpus poseedores- ; 2) sean poseedores, anuales tenedores, servidores de la posesin; 3) para casos de turbacin y desposesin o despojo; 4) no procede en casos de turbacin o desposesin clandestina, porque se exige para su procedencia la violencia y no hay violencia en la turbacin o despojo clandestino. 3. Defensa Judicial de la Posesin: Principios comunes. Las acciones posesorias en particular. Concepto de turbacin y despojo. Prenociones de posesin y tenencia y su clasificacin en relacin a los remedios posesorios. Principios comunes: a) para intentar las defensas posesorias no se requiere ttulo (art. 2472) salvo el caso del art. 2471 que es la nica excepcin a este principio. Art. 2471: siendo dudoso el ltimo estado de la posesin entre el que se dice poseedor y el que pretende despojarlo o turbarlo en la posesin, se juzga que la tiene el que probare una posesin ms antigua. Si no constase cual fuera ms antigua, juzgase que posea el que tuviese derecho a poseer o mejor derecho de poseer; b) tampoco se necesita buena fe (art 2473 in fine), c) en cuanto al objeto sobre el que pueden recaer el texto actual permite defender a travs de las acciones posesorias no solo a los inmuebles sino tambin a los muebles con la limitacin de 44

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que no puede accionarse contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas muebles que no sean robadas o perdidas; d) prescripcin y caducidad de las acciones posesorias: las acciones posesorias segn el art. 4038 prescriben al ao. Las acciones posesorias en particular 1) Las acciones contra la turbacin son: a) Accin de manutencin (art. 2495); b) Accin policial de manutencin (art. 2469); c) Interdicto de retener (arts. 610 a 613 CPCCN). 2) Las acciones contra la desposesin son: a) Accin de restitucin (art. 2487); b) Accin de despojo (arts. 2490 a 2494); c) Interdicto de recobrar (arts. 614 a 618 CPCCN). Concepto de Turbacin y despojo Turbacin (definicin): Art. 2496: Slo habr turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere con intencin de poseer, actos de posesin de los que no resultase una exclusin absoluta del poseedor. Debe ser de hecho, por medio de actos materiales en relacin con la cosa. La norma al hablar de actos de posesin solo puede hacer alusin a actos materiales. El concepto se complementa con el art. 2.497: Si el acto de la turbacin no tuviese por objeto hacerse poseedor el que lo ejecuta, la accin de poseedor ser juzgada como indemnizacin de dao y no como accin posesoria. Si el acto tuviese el efecto de excluir absolutamente al poseedor de la posesin, la accin ser juzgada como despojo. (Por ej. habr turbacin si soy propietaria de un campo y un vecino introduce en l sus animales para pastar. No hay turbacin cuando corto flores de un jardn para adornar mi casa porque falta el acto material con el fin de poseer el jardn). Despojo o desposesin: Art. 2497 in fine. Si el acto de turbacin tuviese el efecto de excluir absolutamente al poseedor de la posesin, la accin ser juzgada como despojo. Sera la exclusin absoluta del poseedor en relacin al todo o a una parte de una cosa. Algunos consideran que solo puede hablarse de despojo en los casos de desposesin violenta. Otros consideran que despojo existe en todos los casos de desposesin por cualquier medio: violencia, clandestinidad o abuso de confianza. Art. 2492: No compete la accin de despojo al poseedor de inmuebles que perdiera la posesin de ellos, por otros medios que no sean despojo; aunque la perdiere por violencia cometida en el contrato o en la tradicin. Prenociones de posesin y tenencia y su clasificacin en relacin a los remedios posesorios. Para intentar las acciones posesorias no se necesita ttulo ni buena fe. Posesin: Art. 2351: Habr posesin de las cosas cuando alguna persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad (dos elementos corpus y animus domini). Interesan dos grados o categoras: anual y no anual. Frente a la simple posesin en general (art. 2351) se eleva otra posesin que aparece como de mayor jerarqua: la posesin anual, con los requisitos de ausencia de vicios, publicidad, continuidad e ininterrupcin (art. 2473 a 2481). Los requisitos de posesin pblica, pacfica, contina y no interrumpida podran reemplazarse diciendo simplemente posesin no viciosa ya que ellos no implican sino las cualidades opuestas a los vicios de la posesin. Posesin pblica es lo opuesto a posesin clandestina. La posesin ser pblica cuando sea tal que el propietario haya podido conocerla. Los actos aunque no sean pblicos, sern vlidos si los hubiera conocido el propietario, porque la publicidad exigida tiene el nico objeto de establecer la presuncin de que los actos han sido conocidos por l. La posesin ser quieta y pacfica cuando no fuere violenta, cuando se hubiere adquirido sin violencia o no hubiera sido turbada durante el ao anterior por violencias reiteradas (2478). En cuanto a la continuidad y la no interrupcin la nota al 2481 por su claridad exime de mayores comentarios Es preciso no confundir la discontinuidad de la posesin con la interrupcin de la posesin. Sin duda que una posesin es discontinua cuando ha sido interrumpida, pero puede ser discontinua sin haber sido interrumpida. La discontinuidad tiene
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por causa la omisin del que posee, mientras que la interrupcin supone un hecho positivo, sea el hecho del poseedor, por ejemplo el reconocimiento que hiciese del derecho del propietario, sea el hecho de un tercero, como una desposesin o una citacin a juicioLa posesin que ha durado un ao no puede ser interrumpida por actos aislados; la posesin que no cuenta un ao es interrumpida por actos que impidan al poseedor gozar de la cosa y que son ejecutados con esa intencin. Resumiendo: se protege al poseedor anual porque se lo presume propietario; el poseedor anual tiene ms jerarqua que el que no lo es, pues esta asimilado al propietario. Tenencia: Art. 2352: El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho (solo corpus). La Tenencia, a su vez, podemos clasificarla en interesada y desinteresada, agregando a esta categora a aquellos que tienen la cosa en virtud de una relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad. 4. Sistemas de las defensas posesorias en el Cdigo de Vlez: Los Arts. 2468 y 2469. La opinin de Alsina Atienza. Las acciones posesorias del Art. 2487. La accin de despojo. Arts. 2468 y 2469: Prohibicin de las vas de hecho. Concepcin de Atienza: De los art. 2468 y 2469 surga que el principio general en materia de acciones posesorias era el de evitar las vas de hecho, la justicia por mano propia, funcin que el estado de derecho se reserva para s como modo de mantener la paz social. El art. 2468 se refiere a los medios de adquirir la posesin; un ttulo vlido da derecho a la posesin de la cosa y no la posesin misma. El que tiene slo un derecho a la posesin, no puede tomar la posesin de la cosa: debe demandarla por las vas legales. El Art. 2.469 determinaba que cualquiera que sea la naturaleza de la posesin, nadie puede turbarla arbitrariamente. Esto gener dos problemas: 1) que deba entenderse por turbacin arbitraria de la posesin fue interpretada por algunos en el sentido de ilegalmente de lo que se derivaba que existiran casos en donde la ley autorizara la turbacin de la posesin y por otros que jams un estado de derecho puede autorizar la justicia por mano propia, salvo supuestos excepcionalsimos (ej. el art. 2470). En consecuencia, el trmino arbitrariamente empleado en el art. 2469 valdra tanto como decir de propia autoridad o por mano propia. En tal sentido, los arts. 2456 y 3984 estaran indicando los efectos de ciertos actos de turbacin, ms no autorizando o legalizando su realizacin. 2) a que poseedores cubra la norma (2469) al aludir a cualquiera sea su naturaleza. Para Pizarro existan dos soluciones, protegiendo: a) a poseedores o tenedores; b) solo a poseedores. La concepcin de Dalmiro Atienza acerca del art. 2469: (incorporada al C.C.) para este doctrinario el trmino arbitrariamente debe interpretarse como de propia autoridad o por mano propia, configurando una prohibicin de las vas de hecho; y en cuanto a cualquiera sea la naturaleza de la posesin: la norma cobija a todo tipo de poseedor, sea ste vicioso o no vicioso, anual o no y a la tenencia, sin distingos entre tenedores en inters propio y en inters ajeno. Las acciones posesorias del art. 2487: Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o manutencin de la cosa. Accin de restitucin: Legitimacin activa y pasiva: corresponde la accin al poseedor cuya posesin sea anual y no sea viciosa respecto del demandado, pero que tiene efectos reipersecutorios o reales. La legitimacin pasiva alcanzar hasta los sucesores particulares de mala fe. Requisitos: enumerados en los arts. 2473 a 2481. 46

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A) Debe mediar un acto de turbacin (Art. 2496) : Slo habr turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere con intencin de poseer, actos de posesin de los que no resultase una exclusin absoluta del poseedor. Art. 2497: Si el acto de la turbacin no tuviese por objeto hacerse poseedor el que lo ejecuta, la accin de poseedor ser juzgada como indemnizacin de dao y no como accin posesoria. Si el acto tuviese el efecto de excluir absolutamente al poseedor de la posesin, la accin ser juzgada como despojo). B) Anualidad: art.2473. El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias si su posesin no tuviere, al menos, el tiempo de un ao. C) Ausencia de vicios: la posesin debe carecer de los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. Las discusiones doctrinales llegaron a la conclusin de que la precariedad no constituye un vicio de la posesin; el vicio es el abuso de confianza que se produce cuando el tenedor que tiene la cosa en su poder, reconociendo en otro la propiedad de la cosa, intervierte el ttulo, manifestando por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de disponer la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto (arts.2364 y 2458). Accin de despojo: (Arts. 2490 a 2494) Art. 2490: Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor, an vicioso, sin obligacin de producir ttulo alguno contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque fuere dueo del bien. Exceptuase de esta desposesin a quien es tenedor en inters ajeno o en razn de una relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad. Requisitos: no son necesarios los requisitos de los arts. 2473 a 2481. Objeto: La restitucin de la cosa de cuya relacin se ha excluido al titular por un acto de despojo. Legitimacin activa y pasiva: La accin de despojo se confiere a todo poseedor, an vicioso y los tenedores interesados. Solo se da contra el despojante, herederos y terceros de mala fe que hubieron la cosa directamente del despojante. El art. 2497 al final dice: si el acto tuviese el efecto de excluir absolutamente al poseedor de la posesin, la accin ser juzgada como despojo de donde se concluye que no hay diferencia conceptual entre el acto de turbacin y el acto de desposesin; la diferencia est solo en el resultado. 5. Las reformas introducidas por el Decreto Ley 17.711: El art. 2469. Accin policial de manutencin. Accin de despojo. Cuadro de las defensas contra la turbacin y la desposesin despus de la Reforma. Accin de obra nueva y accin de dao temido.La reforma distingue entre la desposesin y el despojo; as en el art. 2.490 se refiere al despojo y a su mbito reipersecutorio, mientras que en el art. 2.491 menciona al desposedo fijando un mbito distinto. El art.2.469. Accin policial de manutencin: Art. 2.469: la posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendr accin judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitar sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales. Objeto: Proteger a la posesin y a la tenencia interesada frente a turbaciones arbitrarias aunque emanen de quien sea titular de un derecho real o de un derecho emergente de la posesin. Abarca la posesin, aun viciosa y la tenencia interesada, se extiende a las cosas muebles e inmuebles. Legitimacin activa: se confiere a toda clase de poseedores y tenedores interesados como desinteresados. Estn excluidos quienes se hallen vinculados con la cosa en virtud de relaciones de dependencia, hospedaje u hospitalidad, porque no son tenedores. Legitimacin pasiva: La accin procede contra el turbador y sus sucesores, mientras persistan en los actos turbatorios.
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Diferencia con la accin de despojo: En una accin de manutencin el tenedor procura retener la cosa cuya detentacin todava no ha perdido y tiene una legitimacin pasiva que no supera al perturbador. En la accin de despojo, la tenencia ya se ha perdido y los efectos son ms importantes porque tiene una reipersecucin que alcanza al sucesor particular de mala fe (art.2491). Comparacin entre accin de restitucin y de despojo: Son dos acciones distintas. Frente a una desposesin, quien tenga posesin anual y carente de vicios podr intentar la accin de restitucin (arts. 2473 a 2481 y 2487) o la accin de despojo (arts. 2490 a 2494). El poseedor que no rena tales requisitos, y an el tenedor interesado, podr hacer uso nicamente de la accin de despojo, porque en n/Cdigo la posesin anual es de jerarqua superior a la no anual, por lo cual necesita una defensa distinta y de rango superior. Accin de despojo: con relacin al trmino de despojo empleado por el art. 2490 se sostuvieron dos posiciones: a) primera: despojo equivaldra a desposesin violenta y en todos los dems casos de desposesin clandestina o por abuso de confianza- no podra hacerse uso de esta defensa; b) segunda: el despojo comprende a toda desposesin por cualquier media y no solo por violencia, ampliando de esta manera la posibilidad de proteccin. Legitimacin activa: se otorga la accin a todos los poseedores, aun viciosos y expresamente a los tenedores. Legitimacin pasiva: se intenta contra el despojante y sus sucesores universales, contra los cmplices del despojo y contra los sucesores particulares de mala fe. Cuadro de las defensas contra la turbacin y desposesin despus de la reforma: ver libro pg. 241 Accin de obra nueva. La obra nueva viene a ser el medio por el cual se causa una turbacin o una desposesin. No siempre la obra nueva hecha en terrenos que no corresponden al poseedor, se realiza con el nimo exigido por el art. 2496 para la turbacin; y cuando la obra se realiza en terrenos del accionante, no por ello tendr siempre el alcance de excluir en forma absoluta al poseedor. Obra nueva en terrenos del poseedor afectado: (art. 2.498) Si la obra nueva se realiza en terrenos del poseedor accionante, ello implica una intromisin en su propiedad o posesin, por lo que el Cdigo asimila esta variante a la accin de despojo, aunque la intromisin no tenga por efecto excluir en forma absoluta al titular. La obra nueva puede consistir tanto en construccin comenzada en terrenos o inmuebles del poseedor, segn el art. 2498, como en destruccin de las obras existentes. Es irrelevante que se cause un perjuicio al poseedor o que la obra implique un beneficio para el innovador. Obra nueva en terrenos que no son del poseedor: (art. 2.499) Aqu la situacin es completamente distinta. El autor de la obra nueva puede estar construyendo en su propio terreno una obra que afecte la posesin de otra, causndole un perjuicio que no tenga obligacin de soportar. Establece el art. 2499 que Habr turbacin de la posesin, cuando por una obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesin de ste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva. Legitimacin activa: poseedor de un inmueble, propietario, usufructuario, etc. Legitimacin pasiva: la persona que ha comenzado la obra o destruido la existente. Objeto: un inmueble. Objeto de la accin: restablecimiento de las cosas al estado anterior. Requisitos para la procedencia de la accin: a) que se trata de una obra iniciada pero no terminada; b) que se realice en inmuebles que no sean del accionante, y pudiendo serlo del innovador o de un tercero; c) que resulte un perjuicio o menoscabo para la posesin; y d) que implique un beneficio para el agente. Finalidad de la accin: Art. 2500 La accin posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se 48

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suspenda durante el juicio, y que a su terminacin se mande deshacer lo hecho. La primera parte de la norma nos da una verdadera medida cautelar procesal, cuyos efectos se extienden mientras dure el juicio y recaiga sentencia firme o ejecutoriada (independientemente del alcance de la cosa juzgada material). La ltima frase del artculo presupone que la accin haya prosperado, que la pretensin haya sido acogida por la sentencia. La Accin de dao temido (agregado por ley 17711) Art. 2.499, 2 prr.: Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao a sus bienes puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares. Naturaleza: Se trata de una accin extraposesoria ya que su ejercicio no depende, por lo menos exclusivamente, de una relacin con la cosa. Desde el punto de vista pasivo adquiere el carcter de una carga inherente a la posesin respecto de la cosa que amenace el dao. Desde otro punto de vista es una accin cautelar y, por ese mismo carcter, no puede tener otro efecto que el provisional. Quedan libradas al juez las medidas cautelares a adoptar, que pueden ser materiales o jurdicas, por ej. Apuntalamiento de la edificacin o intervencin de la obra, etc. No se exige contracautela para quien pide la medida, tampoco se establece plazo para interponerla, ni el proceso subsiguiente en el que se pueda debatir el derecho. Legitimacin activa: Todos aquellos que teman un dao a sus bienes. Pueden ser: los poseedores legtimos o ilegtimos, aunque fueran viciosos y aun los tenedores. Legitimacin pasiva: Pueden ser demandados aquellos que, en caso de producirse el dao, estaran obligados a su reparacin (arts. 1113 y 1135 CC). Presupuestos: El riesgo debe ser grave y probable aun cuando no es necesario que sea inminente. El dao no debe haberse producido porque en tal caso la accin que corresponde es la de daos y perjuicios. Objeto: Segn la mayora de la doctrina la cosa que amenace ruina o dao debe ser inmueble, sin embargo, el Cdigo, despus de citar el edificio, se refiere a otra cosa sin distinguir. Finalidad de la accin: Es de naturaleza cautelar, provisional y subsidiaria. Debe cesar apenas el peligro o riesgo desaparezca. 6. Los interdictos: Disposiciones en el Cdigo Procesal de Salta. Los interdictos y las acciones posesorias. El C.P.C.C. regula lo relativo a las clases de interdictos: , interdicto de adquirir, interdicto de retener, de recobrar y de obra nueva. Establece que los interdictos solo podrn intentarse para: a) Retener la posesin o tenencia, b) recobrar la posesin o tenencia, c) impedir una obra nueva. Interdicto de adquirir: Art. 607 CPCC: Requisitos: 1) que quien lo intente presente ttulo suficiente para adquirir la posesin o la tenencia con arreglo a derecho; 2) que nadie tenga ttulo de dueo o usufructuario de la cosa que constituye el objeto del interdicto; 3) que nadie sea poseedor o tenedor de la misma cosa. El art. 608 establece las distintas alternativas de procedimiento y el 609 los recaudos para la procedencia de la anotacin de litis como medida cautelar. Se ha sostenido la inutilidad del inciso 2 del art. 607 porque los inmuebles nunca carecern de dueo, ya que si no pertenecen a los particulares, integrarn el dominio privado del Estado. Siendo cosas muebles, su posesin se adquiere por la mera aprehensin, que constituye la materialidad de la apropiacin, modo de adquirir su dominio. No pueden existir bienes que no tengan dueo ni poseedor, y cuando esto ocurre con las cosas muebles es innecesario el interdicto (porque se adquieren por la mera aprehensin), y la cuestin siempre deber ser tramitada por juicio ordinario.
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Interdicto de retener: Arts. 610 a 613 CPCCN. Requisitos: 1) Que quien lo intentare se halle en la actual posesin o tenencia de una cosa, mueble o inmueble. En esto no difiere con la accin policial de manutencin (art.2469). 2) Que alguien amenazare perturbarle o lo perturbase en ellas mediante actos materiales. Aqu encontramos la posibilidad de una amenaza de perturbacin, lo que equivale a una turbacin futura. Esta perturbacin futura est relacionada con las medidas que autoriza el art. 613, que faculta al juez para disponer una prohibicin de innovar, bajo apercibimiento de aplicar astreintes. Legitimacin activa: se otorga a toda clase de poseedores y tenedores, sin exclusin de ninguna naturaleza, contra el turbador, sus sucesores y copartcipes. Interdicto de recobrar: arts. 614 a 618 CPCCN. Requisitos: 1) Que quien lo intente o su causante, hubiere tenido la posesin actual o la tenencia de una cosa, mueble o inmueble. La falta de exclusiones respecto de la tenencia lleva a concluir que tambin pueden intentarlo los tenedores desinteresados, con lo que el criterio es ms amplio que en la accin de despojo. No as los que estn en relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad, que no son tenedores. 2) Que hubiese sido despojado total o parcialmente de la cosa con violencia o clandestinidad. Legitimacin activa/pasiva: se otorga a toda clase de poseedores y tenedores, sin exclusin alguna, contra el autor denunciado, sus sucesores, copartcipes o beneficiarios del despojo (art.615), extendindose los efectos a los sucesores particulares de buena fe.eInterdicto de obra nueva: Art. 619 CPCCN. Cuando se hubiere comenzado una obra que afectare a un inmueble, su poseedor o tenedor podr promover el interdicto de obra nueva. Ser inadmisible si aqulla estuviera concluida o prxima a su terminacin. La accin se dirigir contra el dueo de la obra y, si fuere desconocido, contra el director o encargado de ella. Tramitar por el juicio sumarsimo. El juez podr ordenar preventivamente la suspensin de la obra. En el interdicto no se distingue si la obra est ubicada en terrenos del poseedor o no. Efectos: En el C.Civil el art. 2500 dice que la accin tiene el objeto de que la obra se suspenda durante el juicio, y que a su terminacin se mande deshacer lo hecho. Se entiende entonces, que en esta accin existe implcita una prohibicin de innovar, lo cual tambin surge del Cd. Procesal, que al final del art. 619 dice que el juez podr ordenar preventivamente la suspensin de la obra. El Cd. Procesal ofrece mayores posibilidades de decisin al juez, puesto que le permite disponer la suspensin definitiva de la obra o, en su caso, su destruccin y la restitucin de las cosas al estado anterior, a costa del vencido. 7. Petitorio y Posesorio: El ius possidendi y el ius possessionis. Situaciones especiales. Actos emanados de autoridades judiciales y administrativas. El ius possidendi es el derecho de poseer. Se trata en el juicio petitorio que es ordinario y hay amplitud de defensa y prueba. La decisin se fundamentar en ttulos y es, en consecuencia, definitiva. El ius possessionis: quien posee tiene los derechos de accin posesoria y posibilidad de usucapir. Se trata en el juicio posesorio (acciones posesorias, policiales, interdictos). Tramita por va sumarsima. La decisin se basa en la posesin y no en un derecho real. Puede acompaarse ttulos en l al solo efecto de establecer la eficacia o alcance de la posesin. La decisin que se adopte es provisoria y no impide la iniciacin del petitorio donde se trate ampliamente el tema. En nuestro sistema legal el principio es el de la separacin entre el posesorio y el petitorio (arts. 2472 y 2482). a) Art. 2.472: la posesin nada tiene de comn con el derecho de poseer, y ser intil la prueba en las acciones posesorias del derecho de poseer por parte del demandante o demandado. La excepcin la establece el art. 2471 cuando expresa que siendo dudoso el ltimo estado de la posesin entre el que se dice poseedor y el que pretende despojarlo o turbarlo en la 50

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posesin, se juzga que la tiene el que probase una posesin ms antigua. Si no constare cual fuere ms antigua, se dice que posea el que tiene derecho de poseer o mejor derecho de poseer. b) Art. 2.482: el que tuviere derecho de poseer y fuere turbado o despojado en su posesin, puede intentar la accin real que le competa o servirse de las acciones posesorias, pero no podr acumular el petitorio y el posesorio. El que tiene posesin solo puede intentar accin posesoria. El que tiene derecho real puede intentar accin real o posesoria, pero sin acumularlas. El vencimiento en la accin posesoria permite el ejercicio de la real, pero no a la inversa. Iniciado el posesorio, antes de iniciar el petitorio debe haber terminado el primero; debe tambin satisfacer todo aquello a lo que se lo haya condenado en el posesorio (art. 2.486). c) Pendiente el petitorio el juez puede, sin acumular el petitorio y el posesorio, tomar en el curso de la instancia medidas provisorias relativas a la guarda y conservacin de la cosa; el demandante en el petitorio no puede usar de acciones posesorias por turbaciones en la posesin anterior a la demanda (art. 2485). Situaciones especiales Actos emanados de autoridades judiciales: la cosa juzgada (sentencia firme) impide iniciar defensas posesorias por el afectado (embargo, lanzamiento, etc.). Pero ello cede si el juicio ha tenido irregularidades graves o cuando el fallo no ha respetado la garanta de defensa en juicio. Actos emanados de la autoridad administrativa: Se debe distinguir si el Estado acta como persona de derecho privado o pblico. Si es como sujeto de derecho privado, son procedentes contra ellos las defensas posesorias (terreno del dominio privado en donde se ordena, por ej., un desalojo) y aparece la fuerza pblica para cumplirlo. La simple amenaza no legtima la accin posesoria. Si el Estado acta como sujeto de derecho pblico, no se puede discutir el ejercicio del poder de polica que trae aparejadas medidas de seguridad, salubridad, etc., considerando la doctrina que en todos los casos compete a la autoridad judicial el control de razonabilidad de los actos del Estado.-

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UNIDAD IX EL DOMINIO 1. Origen y Evolucin histrica: El dominio en el Derecho Romano; el rgimen feudal. El dominio despus de la Revolucin Francesa. La funcin social del dominio. 2. Propiedad y dominio: Cuestin sobre el significado tcnico de ambos vocablos: Derecho Romano, Pothier, Constitucin Nacional, Freitas, Cdigo Civil, otras leyes. CN: habla de propiedad, dice que es inviolable, que nadie puede ser privado de ella sino en virtud de sentencia fundada en ley, previa indemnizacin. Existe la garanta constitucional de propiedad. Cd.Civil: cuando enumera los derechos reales en el art. 2.503 habla del dominio, y cuando regula al dominio, habla de propiedad. Lo meramente terminolgico avanza sobre la cuestin sustancial. Se dice que son sinnimos, y se dice tambin que el derecho de dominio es el derecho real, en virtud del cual una cosa est sometida a la voluntad y accin de una persona. En consecuencia, la propiedad no existira si no recayera sobre una cosa, ergo, los crditos no estaran garantizados con la garanta constitucional de propiedad. La jurisprudencia de la CSJN ha dicho que el concepto de propiedad al que se refiere el art. 14 CN no se restringe a las cosas, sino que, abarca todo derecho subjetivo de contenido patrimonial, que integre el patrimonio de una persona, sea una cosa, sea un bien que no sea cosa, y que todos los derechos subjetivos de contenido patrimonial estn amparados por la garanta constitucional. En consecuencia, se puede hablar de propiedad de un crdito como de una cosa porque el concepto abarca tanto las cosas como los bienes. El concepto de dominio, en cambio, es especfico, es aquella propiedad que recae sobre las cosas. De ello se deduce que propiedad es el gnero y dominio la especie. Cuando decimos dominio nos referimos al derecho real de propiedad que recae sobre las cosas, y cuando decimos propiedad nos referimos a la titularidad sobre otros derechos reales o sobre derechos personales. El trmino propiedad tiene raz griega. propio (de mi). El trmino dominio tiene raz latina dominus (seor, dueo). 3. Concepto Legal del dominio: El Art. 2506 del Cdigo Civil. Su fuente y su nota. Anlisis y crtica de la definicin. Art. 2506. el dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y accin de una persona. La definicin peca por exceso ya que en cualquier derecho real la cosa est sometida a la voluntad y accin de una persona (sobre todo en los que se ejercen por la posesin), por ello, ms es una definicin propia de los derechos reales y no del dominio. Tambin peca por defecto puesto que, si se la puede someter a la accin, tambin a la omisin (el dominio se ejerce no solo por actos positivos sino tambin cuando no se usa). Modernamente el dominio se lo ve como un plexo de facultades; si le restramos una sola de sus facultades dejara de ser dominio. 4. Clasificacin del dominio: Dominio perfecto e imperfecto. Clases de dominio imperfecto. Clasificaciones referidas en la nota al Art. 2507. Dominio internacional y dominio eminente. Propiedad y dominio del estado. Dominio privado del Estado. A) DOMINIO PERFECTO E IMPERFECTO: Cuando el dominio aparece revestido de los caracteres o facultades que la ley le atribuye ser dominio pleno o perfecto, en caso contrario, menos pleno o imperfecto. Segn el art. 2507 el dominio es pleno o perfecto cuando es perpetuo y no aparece gravado por ningn derecho real hacia otras personas. Y es menos pleno o imperfecto cuando debe resolverse al fin de cierto tiempo, o al advenimiento de cierta condicin, o si la cosa es inmueble y es gravada respecto a terceros con un derecho real de servidumbre, usufructo, etc. Es decir, que para que el dominio sea imperfecto se puede afectar el carcter de perpetuo o bien estar gravado por otro derecho real. En este ltimo caso se dan dos criterios, el restringido que entiende que este derecho real no puede ser de garanta y el criterio amplio que admite que el gravamen provenga de un derecho real de garanta (hipoteca, prenda, anticresis). Alterini participa del criterio amplio. 52

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Caracteres del dominio que se afectan: Si se trata del dominio fiduciario y revocable se afecta al carcter de perpetuo el que se haya disminuido. Adems, los diversos casos de dominio desmembrado afectan al dominio en su carcter de absoluto, ya que, en mayor o menor medida, el propietario se encuentra impedido de usar, gozar y disponer de la cosa en la forma que podra hacerlo de no haberlo gravado con algn derecho real. Sin embargo, no se afecta el carcter de exclusivo puesto que en tal caso lo que hay es un condominio, otro derecho real y no un dominio imperfecto. B) CLASES DE DOMINIO IMPERFECTO (2da. Parte del art. 2507 CC enumerados en 2661 y 2672) 1) Dominio Revocable: Es el que est sujeto a una condicin o plazo resolutorio o que ha sido trasmitido en virtud de un ttulo revocable a voluntad del transmitente, o que puede serlo por una causa inherente al ttulo. Clases de dominio revocable: a) Cuando por una causa contractual el dominio queda sujeto a revocacin por voluntad del transmitente (por ej. venta con pacto de retroventa). b) Cuando la revocacin est sujeta al cumplimiento de una clusula legal que conste en el acto jurdico que trasmiti el dominio (por ej. el art. 1868). c) Cuando la sujecin es a una condicin resolutiva o plazo resolutorio (art. 2668). d) Cuando la causa de la resolucin est nsita en el propio ttulo (por ej. revocacin por ingratitud). 2) Dominio Fiduciario: Existe cuando el titular, llamado propietario fiduciario recibe un bien, determinado, de una persona llamada constituyente del fideicomiso con el fin de que, al trmino de un cierto plazo o cumplimiento de determinada condicin (resolutorio) lo transmita a un tercero denominado fideicomisario. El Cdigo se refiere en el art. 2662 al dominio fiduciario.Intervienen tres partes: el fiduciante o fideocomitente: es el que trasmite los bienes a otro llamado fiduciario quien, a su vez, se obliga a trasmitirlo a un tercero llamado beneficiario (el cdigo utiliza mal la palabra restituir porque el tercero beneficiario no ha tenido nunca la cosa). El fideicomiso solo puede constituirse sobre cosas particulares y no sobre un patrimonio o parte alcuota de un patrimonio. Las facultades del propietario fiduciario estn sujetas a lo mnimo, no puede constituir usufructo, uso o habitacin (arts. 2841 y 2949). En el derecho moderno el negocio fiduciario ha adquirido gran expansin en el mbito financiero y, bancario y tambin del seguro. 3) Dominio Desmembrado: el cdigo tiene una tendencia a la plenitud y la libertad, por ello trata con disfavor la desmembracin del dominio. Se da cuando su titular constituye un derecho real de disfrute o garanta a favor de otro sobre su propia cosa.Otras clases de dominio imperfecto: dominio sobre las aguas y la propiedad minera. Si se trata de aguas que pertenecen a los particulares, no difiere el derecho del dominio comn, y si pertenecen al dominio pblico, su estatuto o rgimen jurdico se relacionan con l, y tampoco tiene por qu asimilarse a un dominio imperfecto. En cuanto a la propiedad minera, cuando por su categora corresponden al Estado, los particulares solo tienen derecho a explotarla por concesin, o sea que no se trata de un verdadero derecho de propiedad. Lo que queda como imperfecto es el dominio del propietario del predio donde est la mina, que tiene que soportar las limitaciones a la propiedad que implica la explotacin de los yacimientos. Otro caso es el que mantiene el propietario de un inmueble que lo ha afectado al rgimen de prehorizontalidad. Las leyes de obras pblicas, al prever la adjudicacin a los particulares, someten al dominio a una serie de condiciones que, no cumplidas por el particular, pueden aparejar la caducidad del derecho. Igual ocurre con las tierras que corresponden a las reservaciones indgenas. Cuando el Estado declara de utilidad pblica y sujetos a expropiacin bienes de particulares, suelen restringir el derecho de propiedad de los particulares hasta tanto la expropiacin se materialice.
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No se consideran dominio imperfecto los casos donde aparecen derechos administrativos de concesin, uso, etc. sobre bienes del dominio pblico del Estado. Dominio internacional: es la propiedad de Estado a Estado y consiste en una obligacin general de todas las naciones, obligacin pasiva como todas las relativas a los derechos reales, de respetar la accin de cada pueblo sobre su territorio, no turbarla ni imponerle obstculo alguno. No se trata de un derecho real de dominio, puesto que, de lo contrario, se superpondran dos derechos de dominio sobre las mismas cosas, el del Estado y el de los particulares, lo que afectara el carcter de exclusivo del dominio. En realidad, la Nacin considerada en su conjunto, tiene con respecto a las dems naciones, los derechos de un propietario (nota art. 2507). El Derecho Internacional es el derecho que pertenece a una Nacin: de usar, de percibir sus productos, de disponer de su territorio con exclusin de las otras naciones. Dominio eminente: es la propiedad soberana del Estado. Es parte de la soberana territorial interior, no es un verdadero derecho de propiedad o dominio, corresponde solo el deber de los propietarios de someter sus derechos a las restricciones necesarias al inters general, y de contribuir con los gastos necesarios a la existencia o al mayor bien del Estado. El dominio eminente no configura en modo alguno un derecho de propiedad, es una manifestacin de la soberana del Estado.. Propiedad y Dominio del Estado: Dominio pblico: Son bienes pblicos los que enumera el art. 2340 y tienen como caracteres la inalienabilidad, inembargabilidad e imprescriptibilidad. (Algunos del 2340: los mares territoriales, los mares interiores, los ros, sus causes, las playas del mar y las riberas internas de los ros, los lagos navegables, las islas, las calles plazas, caminos, canales, puentes, los documentos oficiales, etc).Dominio privado: Los bienes privados del Estado son los enumerados por el art. 2342. El criterio de distincin para ambos tipos de bienes, los romanos lo encontraban en que los bienes del dominio pblico eran los destinados al uso comn de los habitantes, no susceptibles -por su naturaleza- de ser propiedad privada de nadie. Segn otro criterio de distincin, la atencin debe dirigirse a la afectacin, ya sea por su propia naturaleza o por una disposicin, a un destino de utilidad pblica. 5. El carcter exclusivo: Art. 2508 y nota Arts. 2523, 2509, 2516 y 2517. Art. 2508: el dominio es exclusivo, Dos personas no pueden tener cada una en el todo, el dominio de una cosa, ms pueden ser propietarios en comn de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener. Se renen tanto la imposibilidad de coexistencia de dos derechos de dominio sobre la misma cosa, como al derecho de exclusin que tiene el propietario respecto de la misma, y frente a terceros (nota art. 2508). Debe distinguirse el carcter de exclusivo del dominio del derecho de exclusin, del carcter de excluyente, que tienen todos los derechos reales, en el mbito de las facultades que cada uno otorga. Art. 2509 : El que una vez ha adquirido la cosa por un ttulo, no puede en adelante adquirirla por otro ttulo si no es en lo que le faltase al ttulo por el cual lo haba adquirido. Quien tenga la nuda propiedad puede, adquiriendo el usufructo, completar su derecho hacindolo pleno. Art. 2516: consagra el derecho a excluir a terceros del uso y goce o disposicin de la cosa, la de prohibir que en sus inmuebles se ponga cosa ajena, o que se entre o pase por ella, la facultad de cerramiento, la de remover las cosas puestas en su terreno sin previo aviso, consagrada en el art. 2517, sin necesidad de accin judicial. Las desmembraciones no afectan a la exclusividad que es un carcter (el nico) de la esencia del dominio. Art. 2523.- Cualquiera que reclame un derecho sobre la cosa de otro, debe probar su pretensin, y hasta que no se d esa prueba, el propietario tiene la presuncin de que su derecho es exclusivo e ilimitado. 6. El carcter perpetuo: El Art. 2510. Excepciones a la no limitacin temporal del dominio. 54

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Art. 2510: El dominio es perpetuo y subsiste independientemente del ejercicio que se pueda hacer de l. El propietario no deja de serlo aunque no ejerza ningn acto de propiedad, aunque est en la imposibilidad de hacerlo y aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que ste pueda adquirir la propiedad por prescripcin. La perpetuidad, hace a la naturaleza de la propiedad pero no a su esencia. Este carcter puede faltar sin que el dominio deje de ser. La perpetuidad del dominio tiene el sentido de que ste no se pierde por el no uso, como podra acontecer con las servidumbres y con el usufructo. 7. El carcter absoluto: Distintos significados del trmino absoluto. Rgimen de Vlez. La reforma a los Arts. 2513 y 2514. Correlacin entre el carcter absoluto y el ejercicio abusivo de los derechos. El Art. 1071. Doctrina y Jurisprudencia. No est tomado en el sentido oponible erga omnes pues todos los derechos reales los son, sino en este otro: el dominio es el derecho real que otorga a su titular la mayor cantidad de facultades posibles sobre la cosa. Este carcter no estaba expresado en el cdigo pero se desprenda de los arts. 2513 y 2514 en su anterior redaccin. Deca el art. 2513: Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, de disponer, de servirse de ella, de usarla y gozarla segn la voluntad del propietario, l puede desnaturalizarla, degradarla o destruirla. Tiene el derecho de acepcin, de reivindicacin, de constituir derechos reales.... Despus de la Reforma el art. dice: Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer y servirse de ella y gozarla conforme a un ejercicio regular. El 2514 se reform por: el ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuese abusivo; conjugndose esta figura con el art. 1071 CC. Este art. sostiene que el ejercicio regular de un derecho propio no puede constituir como ilcito ningn acto, es decir, una persona puede hacer lo que la ley le permite y sin embargo por este artculo esa conducta puede no ser reconocida ni amparada, por ello esa conducta depender del criterio de los jueces, como tan acertadamente critica Bibiloni (Doctrina) al afirmar cada juez lo ver segn su criterio moral, poltico o econmico; manifestando en su anteproyecto el art. 1071 que los derechos pueden ser ejercidos en sus lmites legales aunque ello resulte perjuicio a terceros.Jurisprudencia: los arts. 14 y 17 de la C.N. contemplan el derecho de propiedad. El 14 otorga a todos los habitantes la facultad de usar y disponer de su propiedad y el 17 consagra la inviolabilidad de tal derecho, prohbe la confiscacin y exige que la privacin derive de sentencia fundada y que la expropiacin debe ser calificada por ley y previamente indemnizada. Sin embargo, en distintos fallos (todos sobre consignacin de alquileres), la C.S.J. dispuso: a) en el caso Ercolano autoriz la consignacin de alquileres a valores del 1/1/1921 porque se trataba de una locacin verbal y sin trmino, cuya duracin conforme art. 1507 CC, se determinaba por el tiempo fijado al precio, por lo que en dicha causa no se atentaba contra los principios de los arts. 14 y 17 C.N.; b) en el caso Horta al existir un contrato escrito de plazo vigente, el privar al locador de una parte de sus alquileres si constitua una violacin grave de la garanta constitucional, ya que despojar de una parte del inmueble al propietario es sinnimo de donarlo al inquilino; c) en el caso Avico dnde se plante la inconstitucionalidad de la Ley 11.741 que prorrogaba por 3 aos las obligaciones garantizadas con hipotecas y durante este plazo no se podra cobrar un inters superior al 6% anual. En esa causa la C.S. justific la vigencia de dicha ley en atencin a la gravedad y extensin de la crisis econmica imperante en el pas, ya que se encontraba comprometido un inters pblico. 8. El contenido del dominio: Facultades materiales y jurdicas. Los arts. 2513, 2514 y 2515 enuncian todo lo que puede hacer el propietario desde el punto de vista material y jurdico. Los actos materiales de uso y goce se tienen en cuenta desde el texto
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originario del art. 2513 que tena una enumeracin de los poderes y facultades del dueo de la cosa, que inclua el degradarla, destruirla, desnaturalizarla. Luego de la Reforma (Ley 17.711) dice: Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular. La norma en cuestin (art. 2513) conserva algunas facultades tradicionales, de modo que los actos materiales de uso y goce engloban: a) Derecho de poseer (referido al ius possidendi no al derecho a la posesin). b) Derecho de usar y servirse. c) Derecho de gozar la cosa. d) Actos de disposicin e) Facultades de exclusin y cerramiento (art. 2516). f) Facultades de administracin. El art. 2514, dispone que el ejercicio de esas facultades no puede ser restringida aunque privare a un tercero de ventajas o comodidades. Facultades jurdicas: son amplsimas, tanto referidas a actos de administracin como de disposicin ajustndose a los preceptos legales. Esta disposicin hace una enumeracin no taxativa de los actos jurdicos que puede el propietario realizar con su cosa. Art. 2515: el propietario tiene la facultad de ejecutar, respecto de la cosa, todos los actos jurdicos de que ella es legalmente susceptible, alquilarla o arrendarla, y enajenarla a titulo oneroso o gratuito, y si es inmueble, gravarla con servidumbre o hipoteca. Puede abdicar su propiedad, abandonar la cosa simplemente, sin transmitirla a otra persona.9. Extensin del dominio: De las cosas inmuebles (al subsuelo y el espacio areo, Art. 2518). Cdigo minero y cdigo aeronutico. Extensin a los accesorios (Arts. 2520, 2519 y 2521), a los frutos (Art. 2522). a) Suelo: Hay que distinguir lo que es subsuelo de lo que es espacio areo. En el subsuelo el propietario es dueo de todo lo que est debajo del suelo, salvo las minas que pertenecen al Estado. En el caso de las minas caleras el propietario de la mina es el propietario del suelo, pero en el supuesto de las otras minas del Estado ste es el propietario y puede entregarlas en concesin al descubridor para que las explote, en caso que sea factible porque en otros casos el Estado se reserva su explotacin. En caso de concesin, el concesionario de la mina -inclusivepuede tener una servidumbre sobre el suelo, all se invierte el principio, el dominio no se extiende al subsuelo. Segn el art. 2518 la propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio areo sobre el suelo. Pero el dominio se extiende hasta el lmite de lo que resulta factible de ser aprovechado (la limitacin est en no alterar normas de carcter administrativo). Presunciones: Art. 2519: Todas las construcciones, plantaciones y obras existentes en la superficie o en el interior de un terreno, se presumen hechas por el propietario del terreno y que a el pertenecen, si no se probare lo contrario. Esta prueba puede ser dada por testigos cualquiera sea el valor de los trabajos. Hay dos presunciones: 1) Que las construcciones las hizo el propietario, o sea que al tercero que alega lo contrario le incumbe la carga de la prueba. Es IURIS TANTUM (admite prueba en contrario) 2) Que a l le pertenecen. Es una consecuencia del principio de accesoriedad; dice el Cdigo que se presume que a l le pertenecen y, en realidad, si estn adheridas o plantadas en su terreno directamente, le pertenecen sin perjuicio de las indemnizaciones que pudiera corresponder y la facultad de demandar la demolicin de la obra que pudiera corresponder. Es IURIS ET DE IURE y no admite prueba en contrario, porque no puede haber un propietario del suelo y otro del subsuelo porque eso es derecho de superficie, prohibido por el Cdigo.

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El art. 2521 niega la existencia de presunciones cuando se ha utilizado el espacio areo o el subsuelo. Estas construcciones no crean a favor del propietario edificante una presuncin de propiedad del suelo. Accesorios y frutos: Art. 2520: sienta el principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Teniendo en cuenta lo que seala el Cdigo de la accesin como modo de adquirir el dominio (ver nota art. 2571), en la extensin del dominio a los accesorios no hay una adquisicin del dominio sino que estos pertenecen virtualmente al propietario. Ocurre lo similar con los frutos que la cosa produce. Mientras estn unidos a la cosa forman un todo con ella (arts. 2522 y 2329). Esto es fcilmente aplicable a los frutos industriales pero difciles de entender respecto a los frutos civiles, puesto que las rentas no forman un todo con la cosa que las produce y, en definitiva, el propietario slo tiene el derecho de percibirlas.

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UNIDAD X. RESTRICCIONES Y LIMITACIONES AL DOMINIO 1. LIMITACIONES AL DOMINIO SLO EN INTERS PBLICO: El art. 2611 y su nota. El derecho de dominio es absoluto y este carcter significa que es el derecho que mayor cantidad de facultades confiere sobre la cosa a su titular, pero estas facultades no son ilimitadas. Por ello, las restricciones y lmites al dominio se refieren a las disposiciones que, en virtud de diversas razones, vienen a poner coto a las facultades que el propietario tiene sobre su cosa. No hay ni ha existido jams un dominio sin ninguna restriccin. Es decir que, las restricciones podrn ser ms o menos acentuadas, pero siempre se las encuentra fundadas en los ms diversos motivos: inters pblico, razones de vecindad, etc. El CC consagr todo un Ttulo a las restricciones y lmites al dominio. En dicho Ttulo, se entremezclan restricciones debidas al inters recproco de los vecinos, con otras fundadas principalmente en el inters pblico, a pesar de que el art. 2611 afirma que Las restricciones impuestas al dominio privado slo en el inters pblico, son regidas por el derecho administrativo. La primera parte de su nota dice: Las restricciones impuestas al dominio por slo el inters pblico, por la salubridad o seguridad del pueblo, o en consideracin a la religin, aunque se ven en casi todos los Cdigos, son extraas al Derecho Civil. Y se debe a que, si bien es cierto que las restricciones establecidas teniendo en mira el inters pblico tienen su fuente ms fecunda en el Derecho Administrativo, esta fuente no es exclusiva. Lo demuestran numerosas disposiciones del C.C. que crean restricciones a la propiedad privada en el inters de la sociedad: arts. 2511 y 2512, relativos a expropiacin; arts. 2612 y 2613 referentes a clusulas de inalienabilidad (que restringen la posibilidad de tratar la libre circulacin de los bienes, y que en realidad son limitaciones al dominio fundadas en el inters pblico, cual es la de evitar que por la autonoma de la voluntad se frene la libre circulacin de los bienes); art. 2614 que con el art. 2502 establece el principio de nmerus clausus en materia de derechos reales basados en razones de orden pblico; y todas las normas relativas al derecho de aguas, inclusive las atinentes al camino de sirga (los arts. 2639 y 2640 regulan sobre la oblig. de dejar un camino a orillas de los ros o canales navegables). Clases de Limitaciones: De lo dicho tenemos: Restricciones y Limitaciones que se fundamentan en consideraciones de: A) Las impuestas por razones de vecindad, es decir, en el inters privado de los vecinos y B) Inters pblico: b.1) Regidas por el derecho administrativo; y b.2) Reguladas por el Cdigo Civil: -a la libre disposicin (2612, 2613); -numerus clausus (2614, 2502); - camino de sirga (2639, 2640). Tipos de limitaciones: Las limitaciones al dominio pueden afectar cualquiera de sus caracteres: 1. Absoluto: restriccin al dominio; 2. Exclusivo: servidumbre administrativa y ; 3. Perpetuo: expropiacin. 1. Restricciones al dominio: Son condiciones del ejercicio del dominio o tolerancias que sin disminuir el uso y goce til de la propiedad, son impuestas por la necesidad de adecuarlas al inters de la comunidad (Bielsa). Las restricciones administrativas se fundan en la ampliacin del poder de polica y no generan para la administracin un ius in re, ni para el propietario una desmembracin de su derecho de propiedad. Sus caracteres son: a) Generales: se imponen a la propiedad con carcter general y se fundan en necesidades colectivas directas. b) Son inmediatamente operativas: ya que son el ejercicio del poder de polica. c) Imponen una obligacin de no hacer o dejar hacer, y en ciertos casos de hacer (por ej. la obligacin de construir cercas para los terrenos baldos). d) constituyen un presupuesto necesario del reconocimiento del derecho de propiedad por el Estado; e) colocan al particular frente a la Administracin, en razn del inters pblico y no frente a otros propietarios, en razn de intereses privados recprocos; f) son ilimitadas en su nmero y clase e inspiradas en diversos motivos (seguridad, higiene, moralidad); g) Por s sola no justifican un derecho de indemnizacin, pues no son sino una carga general, impuesta a todas las propiedades; h) emanan de leyes en sentido sustancial; i) Afectan lo absoluto del dominio.58

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Las restricciones pueden ser: A) Restriccin mera o simple: consiste en un simple soportar que no genera desmembramiento del derecho de propiedad (permitir que se coloque un farol de alumbrado pblico, una chapa con la nomenclatura de la calle, un poste de hilo de telfono, etc.). B) Restricciones sustanciales: Son las que exceden el mbito de la mera restriccin; en esta categora se encuentran las generadas en problemas urbansticos. Mientras sean restricciones no dan lugar a indemnizacin, cuando la exceden para constituir casos de servidumbres administrativas o supuestos de expropiacin, es necesaria la indemnizacin al propietario. Entran en el campo de las restricciones al dominio en el inters pblico, impuestas por el urbanismo y no sujetas a indemnizacin, las referentes al establecimiento de radios o zonas industriales, comerciales o residenciales, nmero de pozos, servicios obligatorios como garajes o cocheras, etc. siempre que se ajusten a standars de razonabilidad, sean generales, no aparezcan dictadas con nimo persecutorio y no afecten o lesionen, en proporcin confiscatoria, con relacin a cada inmueble, su destino natural. 2. Servidumbres Administrativas: Es el derecho real sobre un inmueble, establecido en beneficio de la comunidad, para satisfacer una conveniencia o necesidad pblica. Por tratarse de una desmembracin total o parcial de uno o varios atributos que jurdicamente integran el dominio del fundo sirviente, llevan la obligacin de indemnizar al propietario la lesin patrimonial que se le produce. Diferencias entre Restricciones y servidumbres: La diferencia entre ambas est en que, mientras la restriccin afecta el carcter absoluto del dominio (ej. normas que prohben sacara del pas determinadas obras de arte), la servidumbre afecta el carcter exclusivo del dominio, al obligar al propietario a compartir el uso y goce de la cosa con la Administracin o con el pblico (ej. las normas que imponen el deber de conservar las ruinas y yacimientos arqueolgicos para facilitar estudios) 3. Expropiacin: Etimolgicamente expropiar significa privar del dominio o de la propiedad. Es el acto por el cual el Estado priva al titular de su derecho de propiedad, con un fin de utilidad pblica y mediante el pago de una justa indemnizacin y de los perjuicios que se sigan inmediatamente de ella. Publicidad de las limitaciones administrativas al dominio: Siendo la servidumbre administrativa particular, se publicita. Las restricciones no se registran en la cdula parcelaria del inmueble, porque son generales, para todos los inmuebles; su publicidad surge de la Ordenanza Municipal o del Cdigo Municipal que as lo establece. En cambio, la servidumbre administrativa, como no es general, requiere la publicidad para su oponibilidad a terceros, lo mismo que la expropiacin. Fundamento de la obligacin de indemnizar: est en el principio de igualdad de todos los ciudadanos ante las cargas pblicas. Por ello la indemnizacin se define como la reparacin debida por la Administracin Pblica al titular de ciertos derechos que ceden ante el ejercicio legtimo de una potestad administrativa. 2. RESTRICIONES EN INTERES PUBLICO REGULADAS POR EL CODIGO CIVIL Conforme el art. 2515 el propietario puede ejecutar respecto de su cosa todos los actos jurdicos de que ella es legalmente susceptible. Tendra en principio la facultad correlativa de no realizarlos y an de obligarse a no realizarlos. Es as como surgen las denominadas clusulas de inalienabilidad las cuales la ley reglamenta y que traban la libre disposicin de los bienes, sustrayndolos del comercio jurdico. a) Restricciones a la libre disponibilidad: arts. 2612 y 2613. El art. 2612 dispone que no es vlida la clusula de no enajenar; si la enajenacin se hiciera, sta tendr plena validez, sin perjuicio de la responsabilidad que pudiera ocasionarse para quien no cumpli con esa clusula. El art. 2612 est dentro de la esfera de las restricciones al dominio, fundadas en el inters pblico. El
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art. 1364 se aplica cuando se celebra una compraventa y se pacta como clusula del contrato de compraventa, la obligacin del comprador de no enajenar. Si la clusula es de no enajenar a persona alguna esa clusula no vale, y si el comprador vende o transfiere la propiedad, la enajenacin vale y no hay ningn tipo de responsabilidad por daos. En cambio, si en el contrato de compraventa yo pacto que no se puede vender el inmueble a cierta persona o a persona determinada, la clusula es vlida (siempre en el supuesto del art. 1364, que haya un contrato de compraventa). El art. 2612 presupone la clusula de no enajenar la cosa pero no como clusula del contrato de compraventa sino como un contrato celebrado en s mismo. Se asume frente a una persona determinada la obligacin de no enajenar una cosa, y puede ser como garanta de que va a seguir dentro del patrimonio. Es lo que se conoce en jerga de los escribanos como inhibicin voluntaria. Lo que se conoce como inhibicin voluntaria es la clusula, el convenio o la obligacin que asume un propietario de no enajenar bienes inmuebles para garantizar el pago de un crdito a otra persona llamada acreedor; est prohibida por el Cdigo. Debe interpretarse el 2612 en el sentido de que el propietario no puede obligarse a no enajenar, la clusula as pactada no va a tener efectos, contra terceros. Si se hiciere la enajenacin, ser vlida, pero la clusula como tal tiene valor entre las partes, y tendr una accin personal, la de daos y perjuicios. Las llamadas inhibiciones voluntarias no es que no sean vlidas, valen pero no son oponibles a terceros. En el art. 2613: Los donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores en sus derechos, que enajenen los bienes muebles o inmuebles que les donaren o dejaren en testamento, por mayor trmino que el de diez aos, ya no es una obligacin que asume el propietario sino que nos encontramos con una donacin o un testamento como causa del dominio. En las donaciones, el cdigo lo permite, pero por un plazo no mayor de diez aos. Se entiende que por ese plazo de diez aos el inmueble es inembargable, no puede ser rematado judicialmente por deudas. Con relacin al condominio, no puede pactarse la indivisin por ms de cinco aos, pero se pueden renovar por cinco aos ms y as sucesivamente.Numerus clausus: la restriccin que el titular del dominio sufre se refiere a su falta de libertad para modificar, por s o por acuerdo de partes, la regulacin de sus derechos y obligaciones inherentes al uso y goce de aqul, o bien a su imposibilidad de crear por contrato otros derechos reales distintos de los reconocidos por la ley, o desmembrar su dominio con otros derechos reales no reconocidos por el Cdigo. b) El camino de sirga: arts.2639 y 2640: los propietarios limtrofes con los ros o con canales que sirven a la comunicacin por agua, estn obligados a dejar, sin indemnizacin alguna, una calle o camino pblico de 35 metros hasta la orilla del ro o del canal, que cuando atraviesan alguna ciudad o poblacin la municipalidad podr modificar (reduciendo pero no ensanchando) hasta 15 mts. La restriccin para los propietarios ribereos consiste en no poder utilizar ese espacio para hacer construcciones ni reparar las antiguas que existiesen, ni deteriorar el terreno de manera alguna, ni realizar en l ninguna otra actividad que puedan obstaculizar el libre trnsito de personas o animales que se necesiten para ayudar a pasar por ah a las embarcaciones, a los efectos de la comunicacin por agua. Esta restriccin alcanza tambin a aquellos cursos de agua que, sin ser ros o canales navegables, sirven a la comunicacin por agua. 3. REGIMEN LEGAL DE INMUEBLES UBICADOS EN ZONAS DE SEGURIDAD Nocin y fundamento: Se llama Zona de Seguridad a aquellas franjas de terreno que tienen una ubicacin estratgica, tanto en la frontera terrestre como en la martima, que por esa ubicacin hacen a la seguridad de la defensa nacional. Pueden ser: a) Zonas de Seguridad de Fronteras, que son las ubicadas en los puntos fronterizos terrestres o martimos; b) las que circundan establecimientos militares o estratgicos y son fijados por el Poder Ejecutivo Nacional. A travs del Decr.15.385/44 ratificado por Ley 12.913, se crean las llamadas Zonas de 60

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Seguridad de Frontera, establecindose una serie de limitaciones a los inmuebles ubicados en esas zonas, reguladas por la Comisin Nacional de Zonas de Seguridad de Fronteras. Situacin Jurdica: Se establece que no se podrn realizar transferencias de derechos reales o personales por los cuales se otorgue la posesin o la tenencia de algn inmueble ubicado en Zona de Seguridad, sin la previa conformidad de la Comisin Nacional de Zonas de Seguridad. En materia de servidumbre, en virtud de la Ley 14.027, los propietarios de estos inmuebles estn obligados a: 1) Permitir que el personal de Gendarmera o Polica Federal, en su caso, puedan trasladarse libremente entre los puestos fronterizos, es decir, el libre desplazamiento por esos inmuebles (ius ambulandi). 2) Permitir que se instalen los puestos que fueren necesarios para el control de los pasos fronterizos que estuviesen habilitados. En virtud de la Ley 22.153 los inmuebles del dominio privado del Estado no son susceptibles de ser adquiridos por prescripcin si estuvieran situados en las llamadas Zonas de Seguridad. Requisitos: la previa conformidad y el 32.530 es el que establece como ser el procedimiento, a cargo de quin va a estar la Comisin de Zonas de Seguridad y cules son los actos comprendidos: adquisicin de derechos reales de dominio, usufructo, uso, habitacin, y derechos personales como la locacin y los arrendamientos rurales, con algunas excepciones. La previa conformidad tiene un plazo de validez que es de 2 aos, y ese es su plazo de caducidad. Pasados los 2 aos es necesario volver a solicitar otro certificado nuevo. Excepciones: A) Excepciones en cuanto a la naturaleza del acto: 1) Transmisiones por causa de muerte. 2) Transmisiones o donaciones de los ascendientes a sus herederos forzosos (Res. Nro. 98 y 97). 3) Divisiones de condominio: que surjan de un sucesorio; por actos entre vivos. En ningn supuesto deben introducirse inmuebles para compensar, ubicados en Zonas de Seguridad. 4) Disolucin de sociedad conyugal: por muerte; por divorcio. Situaciones especiales: Compra en comisin: declarar la compra a nombre de un 3ro, pero sin poder; la transferencia del inmueble pasa del vendedor al comisionista y una vez que el 3ro acepta, pasa a ese 3ro. Ello porque al no haber un mandato, un poder, la gestin no obliga a ese tercero para quien se compra. En estos casos la previa conformidad se requiere a nombre del comisionista porque, hasta tanto el 3ro acepte, el que adquiere el dominio es el comisionista y si el 3ro no acepta nunca, es el comisionista el que queda como dueo. Compra en subasta: el Juez ordena la subasta y slo despus que se efecta la misma hay un comprador. Si todos los requisitos estn cumplidos aprueba la subasta y efecta la adjudicacin al adquirente). En consecuencia, no puede pedirse la previa conformidad antes de realizar la subasta. B) Excepciones por la ubicacin de los inmuebles: a ciertos centros urbanos ubicados dentro de la franja de Zona de Seguridad. C) Excepciones por la nacionalidad de los adquirentes y ubicacin del inmueble: el hecho de exigirse la previa autorizacin no significa que no puedan ser adquiridos por extranjeros, sino que A LOS ARGENTINOS NO SE LES EXIGE LOS MISMOS REQUISITOS QUE A LOS EXTRANJEROS. La Comisin valora si otorga o no la conformidad y, en general, salvo que existan antecedentes penales de trfico de narcticos o contrabando, otorga el permiso. En cuanto a las excepciones por la nacionalidad del adquirente, la Resolucin Nro. 107 establece que en todos los centros urbanos (que no estn exceptuados) y siempre que se trate de inmuebles que tengan una superficie de hasta 5 Ha., quedan exceptuados:
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a) Cuando los peticionantes o adquirentes sean argentinos nativos conforme con la Ley 346 o ciudadanos argentinos conforme con la Ley 21.745. b) Argentinos naturalizados: Debe hacerse una distincin si son oriundos de pases no limtrofes o limtrofes o co-lindantes con la porcin de tierra que se pretende adquirir. c) Extranjeros: Si son oriundos de un pas no limtrofe tienen que acreditar 2 aos de radicacin efectiva en el pas. Los no comprendidos en estas excepciones necesitan siempre la previa conformidad. Plazo de validez del permiso: 2 aos. Es un plazo de caducidad, una vez vencido, ste es como si nunca se hubiera tenido la conformidad. No es prorrogable. Consecuencias de la omisin de requerir la autorizacin previa: Sancin: Los actos que se otorguen sin la previa conformidad estn afectados de nulidad (Res. Nro. 107). Si bien una resolucin por su jerarqua no puede establecer la nulidad absoluta de un acto ya que las causales de nulidad estn establecidas en el Cdigo Civil, la Corte dijo en un fallo que puede ser que los inmuebles sean relativamente in-enajenables, pero al jugar el inters pblico la nulidad no puede ser relativa sino que es absoluta. Entonces, la escritura no es nula, pero como instrumenta un acto nulo de nulidad absoluta, no es subsanable. En consecuencia una vez obtenida la previa conformidad debe instrumentarse nuevamente el acto, y recin se puede inscribir en el Reg.de la Prop. Efectos: Efectos entre partes: 1) Obligacin de restituir: las partes deben reintegrarse recprocamente lo entregado. 2) Situacin del adquirente pendiente de devolucin: el adquirente al que se le ha hecho entrega del inmueble no obstante ser el acto nulo, reviste el carcter de poseedor ilegtimo por cuanto esa posesin en lo referente a su naturaleza, carece de ttulo. En cuanto a si es de buena o mala fe, la situacin variar segn las circunstancias del caso. Efectos frente a terceros: no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad la escritura que instrumente una trasmisin de dominio referente a un inmueble ubicado en Zonas de Seguridad respecto al cual no se requiri la previa conformidad de la Comisin. Tratndose de un acto nulo en el cual la nulidad es manifiesta, el documento presentado debe ser devuelto sin inscribir. La nulidad no es convalidada por la inscripcin, generndose un supuesto de INEXACTITUD REGISTRAL que por ser de carcter extensivo, no produce efectos frente a terceros, sean stos interesados o no.

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UNIDAD XI 1. RESTRICCIONES EN EL INTERS PRIVADO DE LOS VECINOS: Fundamento jurdico: estas limitaciones tienen una justificacin razonable fundada en hacer posible la convivencia de los vecinos. En cuanto a la justificacin jurdica de estas restricciones, la teora del cuasi-contrato est totalmente superada. Distintas teoras: A) Teora de la culpa: Un vecino causa un dao a otro por un accionar ilcito, entonces responder frente al vecino por los daos ocasionados por su obrar culposo. En cambio, las restricciones al dominio operan con prescindencia de la idea de culpa; no hay un ejercicio culposo porque si hay culpa estamos en la esfera del acto ilcito. B) Teora del abuso del derecho: Tampoco es correcta, si hay un abuso del derecho habr responsabilidad por esa circunstancia; pero las restricciones y lmites al dominio se dan con prescindencia de que pueda haber un ejercicio abusivo del derecho. C) Teora del uso abusivo de la propiedad: Esta teora podra justificar algn tipo de restricciones al dominio, como ser aquellos casos en que se hace un uso intensivo, por ejemplo, instalando una fbrica, un negocio; en cuyo caso las molestias, los ruidos que puedan ocasionar con ese ejercicio excesivo, pueden generar una indemnizacin. Esto puede aplicarse a algn tipo de restriccin pero no a todas. Naturaleza de la accin del vecino perjudicado: Todas las restricciones y lmites al dominio fundadas en el inters privado generan para el titular del fundo, una Obligacin Propter Rem y, simultneamente, un crdito propter rem. La accin puede ser ejercida por quien est en relacin real con la cosa y tambin contra quien est en relacin personal con la cosa porque se trata de obligaciones inherentes a la posesin. Se puede demandar por que cese la molestia, y por los daos y perjuicios ocasionados por la molestia. En tal caso hay dos acciones, y si el que gener las molestias transfiere la cosa, la obligacin por el cese de las molestias pasa al que tiene la cosa, pero no se desobliga por los daos y perjuicios ocasionados porque sta no pasa con la cosa. El que gener las molestias responde por los daos ocasionados y el que recibe la cosa responder por los que l ocasione de ah en ms. Puede darse el caso que se plantee la prescripcin, porque la obligacin por los daos prescribe a los 2 aos, en cambio la propter rem no prescribe. El legislador supone que los inmuebles tienen un uso normal y ordinario. Lo que sale de este marco genera una responsabilidad de tipo objetivo basada en la idea de que quien goza los beneficios de una actividad, debe cargar con los perjuicios que ella ocasiona a los dems (sistema actual del 2.618 que prescinde de la idea de culpa). 2. ANALISIS DE LAS DISTINTAS RESTRICCIONES REGULADAS EN EL CODIGO a) Obras, Trabajos, Instalaciones, Ruidos perjudiciales para los vecinos: arts. 2616, 1132, 2624, 2625, 2627, 2620, 2499 2 parte, 3077: El Cdigo regula las restricciones de modo tal que las obras e instalaciones que realiza el propietario, no sean fuente de perjuicios para los vecinos, as como tambin impone la obligacin al propietario de tolerar ciertas molestias por obras realizadas en los fundos vecinos. El art. 1.132 establece que el propietario de una heredad contigua a un edificio que amenace ruina, no puede pedir al dueo de sta, garanta alguna por el perjuicio eventual que pudiera ocasionarle su ruina ni puede exigirle que repare o haga demoler el edificio; sin perjuicio de ello es deber de los propietarios mantener los edificios de manera que la cada de stos o de los materiales que de ellos se desprendan, no dae a los vecinos o transentes, so pena de responder por los daos e intereses (art. 2.616). El art. 1132, en cierta medida le posibilita al particular, prevenirse del posible dao que pueda producirse al establecer dicha norma que: Quien tema que de un edificio o de otra cosa se derive un dao a sus bienes, puede denunciar este hecho al juez a fin de que se adopten oportunas medidas cautelares. Excavaciones o fosos: No se los puede hacer si pudieran causar al fundo vecino la ruina de edificios, plantaciones, o desmoronamientos de tierra (art. 2.615).
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Cerca de una pared medianera o divisoria: No se puede hacer pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causen humedad, establos, depsitos de sal o de materias corrosivas, artefactos que se mueven por vapor u otras fbricas o empresas peligrosas a la seguridad, solidez o salubridad de los edificios, o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias prescriptas por los reglamentos y usos del pas y a falta de estos, a juicio de peritos (art. 2.621). El que quiera hacer una chimenea, fogn u hogar, debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedras de 16 cm. de espesor (art. 2.622) y un contramuro de 30 cm. de espesor, si lo que quiere hacer son pozos con cualquier objeto que sea (art. 2.624), debiendo dejar un vaco de 16 cm. con la pared, quien quiera hacer un horno o fragua (art. 2.623). Trabajos u obras que privan de ventajas: Los trabajos u obras que sin causar a los vecinos perjuicios o ataques a su derecho de propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles de ventajas que gozaban hasta entonces, no les da derecho para ser indemnizados por daos y perjuicios (art. 2.620). El art. 2.627 establece que si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios u otros servicios provisorios en el inmueble del vecino, el dueo de ste no tendr derecho para impedirlo, siendo a cargo del que construyese la obra la indemnizacin del dao que causare. En concordancia con el art. 3.077 que determina el que para edificar o reparar su casa tenga necesidad indispensable de hacer pasar sus obreros por la del vecino, puede obligar a este a sufrirlo con la condicin de satisfacerle cualquier perjuicio que se le causeb) Inmisiones inmateriales: ruidos y olores molestos: como consecuencia propia de la relacin de vecindad, otra inmisin al dominio es la que se refiere a la obligacin de soportar ciertas molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones, o daos similares, por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, siempre que ellos no exceden la normal tolerancia (art. 2.618). Si bien la ley se refiere a la normal tolerancia en el caso de los ruidos, se ha entendido que ello tambin es aplicable al supuesto de olores, humos, etc... Es el juez quien dir cual es esa normal tolerancia en cada caso concreto que se le presente. Para ello deber tenerse en cuenta las condiciones de lugar, la ubicacin de los inmuebles involucrados en la litis, tipo de zona en la que se hallan emplazados, etc. No incide para nada que se cuente con habilitacin municipal. Tambin el juzgador debe tener en cuenta otros tres elementos de juicio: 1) Las exigencias de la produccin; 2) El respeto debido al uso regular de la propiedad; 3) La prioridad en el uso. Segn esa norma, atendiendo a las circunstancias los jueces podrn disponer la indemnizacin de los daos o cesacin de las molestias. Ruidos de las aeronaves: El art. 155 del Cdigo Aeronutico dispone que La persona que sufra daos en la superficie tiene derecho a la reparacin en las condiciones fijadas en este captulo, con solo probar que los daos provienen de una aeronave en vuelo o de una persona o cosa cada o arrojada de la misma o del ruido anormal de aquella. Sin embargo, no habr lugar a reparacin si los daos no son consecuencia directa del acontecimiento que los ha originado. c) Uso de paredes medianeras: El art. 2.730 se refiere al derecho de los propietarios para servirse de la pared o muro medianero. El art. 2731 al derecho de ellos para arrimar toda clase de construcciones, poner tirantes, etc. y abrir armarios o nichos, y el art. 2732, al derecho de alzar el muro a su costa sin necesidad de indemnizar al vecino por el mayor peso que cargue. Los arts. 2626 y 2733 que se refieren a las facultades de demoler la pared medianera y levantar otra, aun cuando tradicionalmente son temas que se trataban entre las restricciones, en realidad se trata de un condominio y de las relaciones entre los condminos. Los art. 2730, 2731 y 2732 se refieren a la obligacin de tolerar la utilizacin de la pared medianera, es decir, en condominio. d) Plantaciones de rboles y arbustos: No puede tenerse rboles a una distancia menor de 3 mts. de la lnea divisoria con el fundo vecino y arbustos a una menor de 1 m. (art. 2628) sean los predios rsticos urbanos, estn o no cercados y aunque se trate de bosques. Adems, an cuando los rboles estn a la distancia legal, el vecino puede cortar por s mismo las races que se extiendan a su fundo y puede pedir que se corte las ramas en todo lo que se extiendan a su 64

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propiedad (art. 2629). Estos derechos no pueden ser ejercidos en forma abusiva o irregular (arts. 1071 y 2513). e) Goteraje y desage de aguas pluviales o servidas: 1) De goteraje: de conformidad a lo dispuesto por el art. 2630, los techos deben hacrselos de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio terreno o sobre las calles o sitios pblicos, y no sobre el suelo del vecino. 2) De aguas servidas: El propietario est obligado en toda circunstancia a tomar las medidas necesarias para hacer correr las aguas que no sean pluviales, o de fuentes, sobre su propio fundo o sobre la va pblica (art. 2633). Por ningn trabajo u obra puede hacer correr por el fundo vecino las aguas de pozos que el tenga en su heredad, ni las del servicio de su casa (art. 2632), ni las aguas servidas que se hubieran empleado en la limpieza domstica, o en el trabajo de fbrica, salvo cuando estuvieran mezcladas con el agua de lluvia (art. 2648 in fine). f) Aguadas que descienden de fundos superiores: f.1) Terrenos inferiores: f.1.1) Como restriccin a su dominio los propietarios de los fundos inferiores estn obligados a recibir las aguas que naturalmente descienden de los terrenos superiores (art. 2647). Estas aguas son las de lluvia y de los manantiales que corren en forma natural por la propia naturaleza del terreno, sin la mano del hombre. f.1.2) los de los terrenos inferiores estn obligados a recibir arenas y piedras que arrastrasen las aguas pluviales (art. 2649). f.1.3) Estn tambin obligados a recibir las aguas subterrneas (que afloren a la superficie) que por su abundancia no se las pueda contener en el terreno superior, sin perjuicio de su derecho a ser indemnizados (art. 2650). f.1.4) Tampoco pueden hacer diques de contencin o que hagan refluir las aguas, arenas o piedras sobre el terreno superior (art. 2.651). f.2.) Terrenos superiores: f.2.1) Segn el art. 2638 el propietario de un fundo superior, el cual tenga un manantial cuyas aguas afloren a la superficie, no puede usarlas de modo tal, que las haga perjudiciales para los terrenos inferiores. No es propietario de la fuente porque el agua que de ella brote pertenece al dominio pblico del Estado (art. 2340 inc. 3). f.2.2) No puede el propietario de un fundo superior agravar la situacin de los terrenos inferiores o perjudicarlos an ms, haciendo ms impetuosa la corriente o dirigiendo las aguas a un slo punto (art. 2653). f.2.3) Tampoco puede reclamar las arenas y piedras que las aguas pluviales arrastraron a los terrenos inferiores (art. 2649). f.2.4) Si dejan pasar 20 aos sin reclamar al vecino del terreno inferior, ya no pueden despus exigir la destruccin del dique u obra que este haya hecho para hacer refluir sobre el terreno superior las aguas, arenas o piedras (art. 2651 in fine). g) Luces y vistas: Luces: son las ventanas o aberturas que sirven para dar luz a las habitaciones pero que no permiten mirar sobre el fundo vecino y vistas: a aquellas aberturas o ventanas que permiten una visin total del fundo vecino. De conformidad con el art. 2654 ningn co-titular de un muro puede, sin el consentimiento del otro condmino, abrir ventanas o troneras en la pared medianera (art. 2654). Si el vecino que sufre la restriccin adquiere la medianera lo coloca en un pie de igualdad y puede exigir la supresin de obras, aberturas o luces que fueran incompatibles con su derecho de medianera (2740, 2737,2654). El dueo de una pared no medianera contigua a una finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces a 3 mts. de altura desde el piso de la pieza, con rejas de hierro cuyas barras no dejen mayor claros que 3 pulgadas. El propietario del fundo vecino puede adquirir la medianera y cerrar las ventanas de luces (pues estas no constituyen una servidumbre) siempre que edifique, apoyndose en la pared
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(art. 2656). Correlativamente, quien goza de luz por esas ventanas abiertas en su pared, no puede impedir que su vecino levante la pared, que las cierre y que le prive de luz (art. 2657). No se puede tener a menos de tres metros de la lnea divisoria, vistas sobre el predio del vecino, por medio de ventanas, balcones u otros voladizos, (art. 2658). Si esas vistas fuesen de costado u oblicuas, debern mediar 60 cm de distancia (art. 2659). En el primer caso la distancia se cuenta desde el filo de la pared donde no hubiese obras voladizas; y desde el filo exterior de stas si ellas existieran. Para las oblicuas, desde la lnea de separacin de las dos propiedades (art. 2660).

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UNIDAD XII MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO 1. GENERALIDADES: Concepto. Modo. Ttulo. Art. 2524: su crtica. Clasificacin.Concepto: son los hechos o actos de los que puede resultar la adquisicin de este derecho real. Son hechos o actos (humanos y jurdicos) previstos por la ley para adjudicar en propiedad una cosa determinada, mueble o inmueble, a una persona que as incorpora ese derecho real a su patrimonio. Modos: El art. 2524 enumera los distintos modos: El dominio se adquiere: 1) por la apropiacin; 2) por la especificacin; 3) por la accesin; 4) por la tradicin; 5) por la percepcin de los frutos; 6) por la sucesin en los derechos del propietario; 7) por la prescripcin. El art. 2524. Su crtica: esta enumeracin no es completa, puesto que a veces uno puede adquirir el dominio por causas que no estn enumeradas en el art. 2524: la ley es la que atribuye la propiedad al poseedor de buena fe de una cosa mueble no robada ni perdida (art. 2412) el caso del que encuentra un tesoro (art. 2.556) o el de la expropiacin por causa de utilidad pblica (art 2511). En el C.C. se menciona la expropiacin como causa de prdida de dominio (art. 2610). En el caso de la expropiacin hay una correlativa adquisicin por parte del Estado, as como en la tradicin hay adquisicin por un lado y prdida por el otro. Clasificacin: Generalmente se los divide en: A) Originarios y derivados: Originarios: cuando la adquisicin nace en forma independiente en cabeza del adquirente, sin consideracin al derecho del antecesor. En la adquisicin originaria el dominio se recibe sin limitaciones. Son originarios: la apropiacin, especificacin, accesin y percepcin de frutos. Derivados: cuando se recibe de un propietario anterior por medio de un acto jurdico, recibindolo con las limitaciones que tena aqul. Son derivados: la tradicin, la sucesin. Cuando el modo de adquirir del dominio es derivado, la ley denomina autor a la persona que transmiti la propiedad y sucesor a quien la recibe. B) Por actos entre vivos y mortis causa: Es entre vivos la tradicin, y mortis causa la sucesin. C) A ttulo universal y singular: Segn que lo que se transmite sea todo el patrimonio o un bien determinado. D) Gratuitos u onerosos: Segn que la adquisicin sea sin contraprestacin (por ej. la apropiacin) o con contraprestacin (la tradicin que surge de una compraventa). 2. APROPIACION. Concepto. Cosas susceptibles de apropiacin. Rgimen de las cosas perdidas. Los tesoros. Concepto: Se da cuando alguien, que tenga la capacidad para ello, aprehende o toma una cosa mueble, sin dueo o abandonada, con nimo de tenerla para s (arts. 2351 y 2525) o bien pone la cosa en su presencia con la posibilidad fsica de tomarla (art. 2374) y con intencin de tenerla como suya (art. 2373). En consecuencia: 1) el adquirente tiene la posibilidad de adquirir, respecto a lo cual se dice que lo que se requiere es la capacidad exigida para la adquisicin de la posesin por si, es decir, la contemplada en el art. 2392. 2) La cosa debe ser susceptible de apropiacin. Cosas susceptibles de apropiacin. Cosas muebles sin dueo: es decir, las que nunca tuvieron dueo y las cosas muebles abandonadas por su dueo. Los inmuebles no son susceptibles de apropiacin, no slo por el texto legal que as lo indica, sino porque los inmuebles siempre tienen dueo, si no pertenecen a los particulares son del dominio privado del Estado. El art. 2357 enumera las cosas susceptibles de apropiacin en forma coincidente con lo dicho por el 2343, agregando solo los enjambres de abejas si el propietario de los mismos no los reclamare inmediatamente. Segn Mariani de Vidal este supuesto estara encuadrado en el 2545, puesto que las abejas, al recuperar su libertad dejan de ser de propiedad de su dueo si el propietario no va en su seguimiento, ya que se considera que vuelven a ser animales salvajes, o sea, res nullius.
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Cosas perdidas: no son susceptibles de apropiacin porque tienen dueo. No interesa la causa de la prdida, sea por caso fortuito o negligencia del dueo. Para que exista cosa perdida tienen que darse dos requisitos: 1) el objetivo o material reflejado en el hecho de que la cosa se encuentre expuesta a la mirada de todos y accesible a cualquiera pero que no es el lugar destinado a conservarla; 2) y el subjetivo consistente en la negligencia o descuido pero que fluya la idea de renunciar a los derechos sobre ella. Caza: Es otra manera de apropiacin -art. 2540- relativa a los animales bravos o salvajes (cosas muebles sin dueo) y se pierden cuando recuperan su anterior libertad. Se produce la apropiacin cuando el cazador toma el animal, muerto o vivo. Los animales salvajes, res nullius, no pertenecen al propietario del fundo donde se encuentran, haciendo el Cdigo la siguiente distincin: a) No se puede cazar sino en terreno propio o en ajenos que no estuvieran cercados, plantados o cultivados, y segn los reglamentos de polica. b) Si se trata de terrenos cercados, plantados o cultivados, sin permiso del dueo, la ley, como sancin para el cazador, atribuye la propiedad del animal al dueo del fundo. Pesca: La pesca es otra manera de apropiacin cuando el pez fuere tomado por el pescador o hubiere cado en sus redes. Segn los arts. 2527 y 2343 son res nullius los peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos navegables; susceptibles de apropiacin privada. Tesoros: Todo objeto que no tenga dueo conocido y que est oculto o enterrado en un inmueble, sea de creacin antigua o reciente, con excepcin de los objetos que se encuentren en los lugares pblicos o sepulcros; son res nullius y susceptibles de apropiacin. De conformidad con el inc. 5 del 2343 debe tratarse de objetos preciosos o de algn valor para que sea considerado tesoro. Se aplican al caso los arts. 2550 y sgtes. Pueden buscar tesoros los propietarios en el fundo propio, los copropietarios, los poseedores imperfectos (art. 2552: alude al usufructuario, al usuario, al habitador y al acreedor anticresista). De conformidad a los arts. 2556 y 2559 la mitad del tesoro pertenece al descubridor y la otra mitad al propietario del fundo si se tratara de una adquisicin lege. Es descubridor el primero que hace visible el tesoro, aunque no lo tome. Quien encuentra un tesoro en terreno propio lo adquiere la mitad como descubridor y la otra mitad como propietario del fundo, pero siempre que lo encuentre casualmente. Tambin puede tratarse de una persona que tiene derecho a buscar tesoros, (un copropietario, un tenedor con permiso). Har suya la mitad como descubridor y la otra mitad como propietario del fundo, sin necesidad de que el descubrimiento sea casual. 3. ESPECIFICACION. Concepto. Art. 2567. Soluciones legales. Concepto: art. 2567: adquierese el dominio por la transformacin o especificacin, cuando alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de otro con la intensin de apropirselo. Cuando se hace este objeto nuevo ignorando que la materia era de otro, de buena fe, el especificador o transformador adquiere la propiedad de la cosa, si sta no puede volver a su anterior estado, y el dueo de la materia prima slo tiene derecho a una indemnizacin. Tambin en el supuesto de buena fe, si la cosa pudiera volverse a su estado anterior, el dueo de la materia prima puede elegir entre quedarse con la nueva especie pagando al transformador su trabajo o bien, exigir el valor de la materia quedando la nueva especie para el transformador. Si la especificacin de la materia hubiese sido de mala fe y la cosa no puede volver a su forma anterior, el dueo de la materia prima tiene derecho a ser indemnizado de todo dao y puede iniciar la accin criminal, quedando en ambos casos la nueva especie de propiedad del transformador. (Ej.: un trozo de madera hago una mesa). 4. ACCESION. Concepto. Art. 2571. Casos: aluvin, avulsin, edificacin, siembra y plantacin, migracin de animales domesticados, adjuncin, mezcla y confusin. Concepto y soluciones legales.

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Concepto: Se adquiere el dominio por accesin cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciera a otra por adherencia natural o artificial (art. 2571). Se adquiere as el dominio por un ttulo autnomo, diferente a la propiedad que se tiene sobre los accesorios de la cosa. Casos previstos por el Cdigo: a) Aluvin; b) Avulsin; c) Edificacin y plantacin; d) Animales domesticados; e) Adjuncin, mezcla y confusin. a) Aluvin: Acrecentamiento de tierra que sufren los terrenos colindantes con la ribera de los ros o arroyos, en forma paulatina e insensiblemente por medio de la corriente de las aguas. Son accesorios y pertenecen a los dueos de las heredades ribereas. Si es en el mar o ros navegables, pertenecen al Estado. No corresponde a los dueos de un ro canalizado y cuyas mrgenes son formadas por diques artificiales, ni tampoco cuando lo que confina con el ro fuera un camino pblico. El aumento de tierra no se considera efecto espontneo cuando corresponde a la obra de ribereos en perjuicio de otros ribereos. El terreno de aluvin se adquiere cuando est definitivamente formado y haya dejado de ser parte del lecho del ro, pasando a estar adherido a la ribera. Aluvin por acarreo: (art. 2572) todo lo que est entre las dos lneas de ribera (izquierda y derecha) forma parte del ro y -por consiguiente- es del dominio pblico del Estado, slo cuando se sale de ese lmite entramos en terreno privado que puede ser beneficiado con aluvin. Cauce por abandono: (art. 2573): a) parcialmente abandonado: terrenos que el curso de las aguas dejare al descubierto, retirndose insensiblemente de una de las riberas hacia la otra; b) totalmente abandonado: ro que abandona totalmente su cauce cambiando el curso (no contemplado en el Cdigo). En tal caso el terreno que era el cauce del ro deja de ser propiedad pblica del Estado y consecuentemente, el nuevo cauce del ro se convertir en dominio pblico, que antes eran terrenos particulares; entonces es justo que lo que era pblico pase a ser privado. b) Avulsin: El acrecentamiento del terreno no se produce en forma lenta y paulatina sino por una fuerza sbita. Se produce cuando, a raz de sta un ro o arroyo lleva una cosa susceptible de adherencia natural, como tierra, arena, plantas, y las une a un campo inferior o a un fundo situado en la ribera opuesta (art. 2583). Si se trata de cosas no susceptible de adherencia natural (un arado, madera, etc.) se aplican las disposiciones relativas a cosas perdidas. c) Edificacin y plantacin Son casos de accesin por adherencia artificial, por el hecho del hombre. Se verifica sobre cosas inmuebles por su naturaleza. 1) En finca propia (de buena y mala fe): a) quien de buena fe plantare, sembrare en finca propia con semillas, plantas o materiales ajenos, adquiere la propiedad de ellos pero est obligado a pagar su valor a quien era su propietario; b) si quien sembr, plant o edific en finca propia con materiales ajenos y de mala fe, y las semillas, plantas o materiales se separasen ulteriormente, el dueo podr reivindicarlas si le conviene; pero si no se los separa porque no se puede o porque no quiere, el propietario de la finca debe pagar el valor de los materiales y podr ser condenado al resarcimiento de daos y perjuicios y -si fuere procedente- sometido a la accin criminal. 2) En finca ajena con materiales propios (de buena y de mala fe): a) cuando se siembre, plante o edifique en finca ajena con semillas, plantas o materiales propios, el dueo del terreno tiene derecho para hacer suya la obra, siembra o plantacin, previo pago de los materiales sin que el que construy, plant o sembr pueda destruir lo que hizo (art. 2588); b) el dueo del terreno puede pedir la demolicin de la obra y reposicin de las cosas a su estado primitivo, a costa del edificante, sembrador o plantador. Si quiere conservar lo hecho, debe pagar el mayor valor adquirido por el inmueble (art. 2589). Ambos de mala fe: cuando se siembre, plante o construya en terreno ajeno, sabindolo el dueo del terreno, y no oponindose a ello, la ley considera a este tambin de mala fe y dice que sus derechos se regirn de conformidad a lo dispuesto para el edificante de buena fe.
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3) En finca ajena, con materiales de un tercero: (art 2591) Si el dueo de la obra la hubiese hecho con materiales de un tercero, el dueo de los materiales no tendr accin contra el propietario del terreno al que slo podr exigirle la indemnizacin que aqul debe pagarle al dueo de la obra. En todos estos casos la obra, siembra o plantacin accede al terreno y queda, previo pago, para el propietario del terreno. 4) Hiptesis no considerada por el Cdigo. Invasin de terreno ajeno: Edificacin parcialmente asentada en terreno ajeno: Puede darse el supuesto de buena y de mala fe. Para ambos juega la usucapin, pero si no se dan los plazos necesarios para que se opere la prescripcin adquisitiva de la parte de terreno ocupada; si hubo buena fe el que invade el terreno debe pagar la parte ocupada y, en su caso, los daos y perjuicios ocasionados. Si fuere de mala fe el propietario podr pedir la demolicin de la obra en tanto ello no implique un abuso del derecho en cuyo caso pagar el valor del terreno invadido ms los daos y perjuicios. d) Animales domesticados: Son ciertos animales salvajes que prestan al hombre utilidad y compaa, quien los hizo tiles y obedientes. Si recuperan la libertad los animales salvajes se convierten en res nullius, lo que no ocurre si el dueo va persiguindolos. El propietario ya no podr perseguirlos si, habiendo ellos emigrado contrajesen la costumbre de vivir en otro inmueble, en cuyo caso el propietario de ste adquiere el dominio de los animales por accesin, si no se ha valido de algn artificio para atraerlos. Si hubo artificio para atraerlos y los animales pueden ser individualizados, el dueo de ellos puede reivindicarlos, y si no se los puede individualizar, tendr derecho a que lo indemnicen por su prdida. e) Adjuncin: (art. 2594) cuando dos cosas muebles de distintos dueos se unen sin fusionarse y forman una sola cosa, el dueo de la cosa principal adquiere la cosa accesoria aunque puedan separarse, pagando a su dueo su valor; pero si es ms valiosa la accesoria que la principal el dueo de aquella podr pedir su separacin (art. 2595 y 2333). Mezcla y confusin: (art. 2597) se produce la mezcla cuando dos slidos se fusionan sin posibilidad de separarse y la confusin es lo mismo pero con lquidos. Se aplica siempre para muebles y rige la regla del 2412 (se presume la propiedad del poseedor de buena fe de cosa mueble). 5. TRADICION TRASLATIVA DE DOMINIO. Concepto. Diferencia con la tradicin de la posesin Requisitos. Tradicin e inscripcin registral. Concepto: Es un modo de adquirir el dominio en forma derivada. Resulta, no slo un modo de adquisicin del dominio sino tambin de la posesin e incluso de la tenencia. Cuando la cosa se trasmite por actos entre vivos (art. 3265) el dominio slo se adquiere con la tradicin (efecto constitutivo). Siendo un modo de adquisicin derivado, para que tenga lugar, son necesarias dos personas: el tradens que es quien trasmite la cosa, y el accipiens que es quien la recibe. En nuestro derecho la tradicin desempea no slo una funcin de publicidad sino tambin constitutiva del derecho real. No existe derecho real ni siquiera entre las partes antes de la tradicin. Diferencia con la tradicin de la posesin: La tradicin de la posesin -aparte de la funcin publicitaria que pueda tener- implica un desplazamiento del poder sobre la cosa del transmitente al adquirente, es decir que consiste en un acto de investidura de poder; tiene por funcin investir del poder sobre la cosa al adquirente de la misma. Y esta posesin de que est investido el adquirente es oponible a los terceros que razonablemente podan tener conocimiento de su existencia. Requisitos de la tradicin traslativa de dominio a) Debe ser hecha por el propietario de la cosa. (Arts. 2601 a 2603, 3270 y 3265) los nicos derechos que pueden transmitirse son los que son propios del que la hace, lo que es congruente con el principio, de que ste es un modo derivado de adquisicin, por lo cual el tradens no podr mejorar ni hacer ms extenso el derecho que sobre la cosa adquiere el accipiens. b) Debe existir capacidad para enajenar para quien hace la tradicin y capacidad para adquirir de quien la recibe. El art. 2601 exige que el tradens tenga capacidad de enajenar y el 70

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accipiens capacidad de adquirir. Con relacin a esta ltima, existen dos posturas: a) la que considera que teniendo la tradicin por objeto hacer adquirir la posesin basta que se tenga el discernimiento que exige la norma (art. 2392); b) siendo la tradicin un acto jurdico ser menester que las partes tengan plena capacidad jurdica. c) Debe haber ttulo suficiente para transferir el dominio. Para ser tal, la tradicin debe tener su causa eficiente o fundamento en un ttulo suficiente (art. 2.602) entendindose por tal, el acto jurdico revestido de todas las condiciones de fondo y forma exigidas por la ley, y que sea apto o idneo para servir de fundamento o base a la transmisin del dominio (ej.: sera ttulo suficiente el contrato de compraventa inmuebles instrumentados en escritura pblica-, donacin, permuta. Y no sera ttulo suficiente un contrato de locacin o de comodato). Respecto a las partes como a los intervinientes en el acto, el ttulo suficiente, ms la tradicin como modo suficiente, hace nacer en cabeza del accipiens el derecho real de dominio, pero ste no ser oponible frente a terceros mientras no est registrado, mientras no est debidamente inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble (art. 2505). La inscripcin se exige al solo efecto de su publicidad y de la oponibilidad frente a terceros, tiene meros efectos declarativos y no constitutivos de l. Respecto a los otros derechos reales diferentes del dominio que se ejercen por la posesin, basta la tradicin ms el acto jurdico causal. Es el ttulo suficiente que le sirve de antecedente, el que teniendo por objeto un inmueble deber estar revestido de las formalidades legales del caso (art. 1184 inc. 1). Para las servidumbres es diferente puesto que el uso que de ellas se haga surte los efectos de tradicin. Antes del primer uso no nace el derecho; la adquisicin se verifica con el primer uso que se haga de ellas. Tradicin e inscripcin registral: no se adquiere el derecho real antes de la tradicin de la cosa. Es decir, que sta cumple una doble funcin: constitutiva del derecho de dominio y de publicidad, para hacer conocer la tradicin a los terceros. Recin luego de cumplido los dos requisitos: celebracin del acto jurdico titulo suficiente- y tradicin, el dominio pasa de la cabeza del tradens a la del accipiens con todas las consecuencias que ello trae aparejado. Para poder oponer los derechos reales (dominio) a los terceros o por lo menos a ciertos terceros debe inscribirse el respectivo ttulo de transmisin en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdiccin dnde est situado el bien. La ley 17801 sobre rgimen de registros de la propiedad inmueble declara que la inscripcin se exige para la publicidad y oponibilidad a terceros de los derechos reales.

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UNIDAD XIII - MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO (cont.) 1. Prescripcin adquisitiva: Segn el art. 3947 C.C: Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la prescripcin. La prescripcin es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligacin por el transcurso del tiempo. El art. 3948 define a la prescripcin adquisitiva como un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado por la ley. Esta redaccin es defectuosa porque la prescripcin no es un derecho sino un modo de adquirirlo. Por otra parte, se critica a la norma que no incluya los muebles, los que luego de la Reforma y por el art. 4016 bis, son pasibles de prescripcin. Concepto: Se llama prescripcin adquisitiva o usucapin a la adquisicin del dominio (o de otro derecho real) por la posesin continua e ininterrumpida, pblica y pacfica por el plazo que fija la ley. El plazo variar segn que se exija justo ttulo y buena fe (prescripcin corta: solo se requiere 10 aos de posesin) o que falte alguno de estos requisitos o los dos (prescripcin larga: basta la posesin continua de 20 aos). Es otro de los modos de adquirir el dominio, aplicndose tambin a otros derechos reales como el usufructo, el uso, habitacin y cierta clase de servidumbres. Clases de prescripcin: Se dan dos supuestos, la prescripcin de muebles y la de inmuebles. En este ltimo caso hay dos clases, la prescripcin breve donde se exigen mayores recaudos, privilegiando con una reduccin del plazo y la larga, donde los requisitos son menores pero el plazo ms dilatado. Respecto a los muebles, no es necesaria la prescripcin en los casos que hay buena fe y la cosa nos es robada ni perdida, puesto que est la presuncin del art. 2412. Para el supuesto que no est comprendida en esta presuncin y el poseedor sea de buena fe, se prescribe a los 3 aos si la cosa no es registrable y a los 2, si es registrable, esto segn el art. 4016 bis agregado por la Reforma, no contemplndose el supuesto del caso donde no hay buena fe. Origen y evolucin histrica: Su origen se remonta a la Ley de las XII Tablas. En el Derecho Romano hubo un perodo en el que se habl de la usucapin que comprenda dos categoras: muebles, 1 ao, e inmuebles, 2 aos, pero que solamente se acordaba a los ciudadanos y eran las cosas que se adquiran por la mancipatio y la in iure cesio, cuando ste haba fallado. Se requera la buena fe, justo ttulo y causa legtima. En el perodo del imperio se crea otra figura que se concede para los fundos que no eran itlicos y es la excepcin: prescripto longui temporis, que se conceda por 10 aos entre presentes y 20 aos entre ausentes. Durante Justiniano la prescriptio longui temporis se une con la usucapin, que va a ser para las cosas muebles que no sean robadas ni perdidas por un plazo de 3 aos, y para los inmuebles se conceda por 10 aos entre presentes y 20 aos entre ausentes. En ambos casos se requera buena fe, justo ttulo y causa legtima. Naturaleza jurdica: es un modo de adquisicin de un derecho. Para algunos autores es derivado y para otros originario (porque no existe un nexo jurdico entre el propietario y el poseedor). Fundamento e Importancia: su fundamento es consolidar situaciones fcticas como medio de favorecer la seguridad jurdica, liquidando situaciones inestables, dando certeza a los derechos y poniendo en claro la composicin del patrimonio, con lo que se tiende a la paz y el orden social. Se le agrega un profundo contenido social, puesto que frente al no uso de las cosas por parte del propietario, se le hace perder el derecho, confirindoselo al que realmente las hace producir (art. 2510 C.C.). Es una institucin de orden pblico que brinda firme apoyo a la sociedad. Formas de hacer valer la prescripcin: La prescripcin puede hacerse valer tanto como excepcin como a travs de una accin. En la prescripcin adquisitiva esta doble va resulta indiscutible de la segunda parte del art. 24 de la Ley 14159 que establece: Las disposiciones precedentes no regirn cuando la adquisicin del dominio por posesin treintaal no se plantea en juicio como accin, sino como defensa. Al hacerse valer por va de accin, resultara aplicable lo dispuesto en los art. 24 y 25 de la Ley 14159 y sus reformas. Si no se ejercita como accin, la 72

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prescripcin no puede ser suplida de oficio por el juez, sino que debe ser opuesta como defensa, al ser demandado por reivindicacin de la cosa quien esta poseyendo. Renuncia a la prescripcin: La renuncia a la prescripcin est contemplada por el art. 3965 que permite la remisin de la prescripcin ya ganada, pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo. La renuncia a la prescripcin ganada es la renuncia a un derecho incorporado al patrimonio el de hacerla valer para adquirir la propiedad-. La renuncia puede ser expresa o tacita, pero los actos que induzcan a probar tal renuncia deben ser interpretados restrictivamente (si se efecta por representante son necesarios poderes especiales). Sujetos (Legitimacin activa y pasiva) y objeto: Legitimacin activa: Segn el art. 3950 todos los que puedan adquirir pueden prescribir. La prescripcin juega a favor de todas las personas particulares (sean de existencia fsica o ideal) y aun a favor del Estado; en cuanto a sus bienes o derechos susceptibles de ser propiedad privada. Los incapaces de derecho, no pueden hacerlo por prescripcin corta, pero nada impide que invoquen la prescripcin larga, fundndose slo en la posesin. Legitimacin pasiva: Se puede prescribir contra toda clase de personas, sean de existencia fsica o ideal. Tambin corre la prescripcin contra el Estado Nacional y los Estados Provinciales respecto de sus bienes, del dominio privado y no con relacin a los del dominio pblico. Los bienes de la Iglesia Catlica son relativamente inalienables y, mientras estn afectados al culto, no son susceptibles de usucapin. Objeto: Conforme al art. 3952 Pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesin pueden ser objeto de una adquisicin. En el Cdigo de Vlez el objeto de la prescripcin adquisitiva lo eran solamente los inmuebles ya que los muebles estaban amparados por la disposicin del art. 2412, valiendo la posesin como ttulo de propiedad. Sin embargo, no en todos los casos la posesin de una cosa mueble vale titulo, ya que dicho artculo solo contemplaba los casos en que la cosa no hubiese sido robada o perdida. Por lo que esta clase de cosas, aun mediando transmisiones a titulo oneroso a favor de adquirentes de buena fe, estaban indefinidamente sujetas a reivindicacin del propietario, ocasionando inconvenientes al comercio jurdico. La Ley 17711 incorporo el art. 4016 bis. C.C.: El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos debe ser de buena fe y continua. 2. Usucapin inmobiliaria: Clases: hay dos clases de prescripcin de inmuebles: La corta, que exige solo diez aos de posesin y adems que se posea con justo titulo y buena fe, y la larga, para la cual solo basta la posesin continua de 20 aos con nimo de tener la cosa para s, sin necesidad de titulo y buena fe. Requisitos comunes: la prescripcin, sea corta o larga tiene dos requisitos: la posesin y el tiempo. a) La posesin: la posesin requerida a los efectos de usucapir es la posesin con sus dos elementos: corpus y animus domini o sea, con nimo de tener la cosa para s. El que tuvo la cosa como simple tenedor, no podr ejercer usucapin jams, a menos que intervierta el ttulo. No es necesario que se ejerza personalmente la posesin. Para usucapir es indispensable que se avance sobre el derecho ajeno, la posesin no debe ser viciosa y adems se requiere que sea continua e ininterrumpida, pblica y pacfica. Los requisitos de continuidad y no interrupcin surgen de los arts. 3948, 4015 y 4016. Se requiere que la posesin sea pacfica porque el art. 3959 expresa que las cosas posedas por la fuerza o por la violencia no comienza sino desde el da que se hubiere purgado el vicio de la posesin. La posesin debe ser tambin pblica, para que el propietario o poseedor anterior pueda oponerse a ella si sa es su voluntad. b) El tiempo: El plazo tiene que tener un momento preciso de iniciacin y una duracin determinada. El curso de la prescripcin no es siempre uniforme, puede haber circunstancias que
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provoquen su suspensin o su interrupcin. Con la adquisicin de la posesin se inicia el curso de la prescripcin. Una excepcin es el caso de la adquisicin de la posesin por violencia o fuerza, en cuyo caso el art. 3959 dispone que la prescripcin corre recin desde el da en que se hubiere purgado el vicio de la posesin. El momento a partir del cual comienza a prescribirse lo establece el art. 3961: . comienza a correr desde el da de la adquisicin de la posesin o de la cuasiposesin que le sirve de base, aunque la persona contra la cual corriese, se encontrase, por razn de una condicin an no cumplida o por un trmino an no vencido, en la imposibilidad del ejercicio efectivo de sus derechos. Suspensin de la prescripcin: Concepto: la suspensin opera normalmente cuando existe un obstculo moral o material, para que la persona contra quien la prescripcin corre, tenga la posibilidad de accionar. Si el propietario tiene un obstculo o impedimento para actuar, el curso se suspende. La suspensin no borra el tiempo transcurrido anteriormente sino que impide que se compute el lapso que dur el impedimento; cuando ste cesa, el plazo se restablece. Las causales de suspensin permanecen en el tiempo. Causales de suspensin: a) Matrimonio (arts. 3969: la prescripcin no corre entre marido y mujer, aunque estn separados de bienes y aunque estn divorciados y 3970: la prescripcin es igualmente suspendida durante el matrimonio..). La ley entiende que entre marido y mujer hay una imposibilidad moral de que se ejerzan acciones. Una demanda de marido contra mujer o viceversa, podra perturbar la paz del matrimonio afectando valores superiores. La explotacin conjunta de los bienes y la existencia de sociedad conyugal coadyuva para que se entienda que no se debe interferir en tal situacin, poniendo a uno de los cnyuges en la necesidad de accionar para interrumpir la prescripcin; b) Tutela y curatela: (art. 3973) mientras un menor est bajo tutela o un demente declarado est bajo curatela, puede ocurrir que haya relaciones patrimoniales subsistentes o que el tutor -por ej.- est poseyendo ad usucapionem un bien del pupilo. El cdigo prev esta causal de suspensin recproca con el fin de no poner a uno u otro en situacin de demandarse; c) Heredero beneficiario: no puede invocar a su favor la prescripcin que se hubiere cumplido en perjuicio de la sucesin que administra. Porque l debe efectuar todos los actos conservatorios en inters de los acreedores. La suspensin slo podr ser invocada por las personas a cuyo favor la ley la establece y se produce en el momento de la apertura de la sucesin, o sea, desde la muerte del causante. Efectos: la suspensin simplemente paraliza momentneamente y mientras subsiste la causal- el curso de la prescripcin, sin destruir los efectos de la posesin anterior y posterior a dicha causal. Interrupcin de la Prescripcin: se produce cuando hay actos o acciones de una persona, que revelan que mantiene activo el ejercicio de ese derecho o manifiesta fehacientemente la intencin de ejercerlo, a travs de los actos a los cuales la ley les da efecto interruptivo. El principal fundamento de la prescripcin es la inaccin del titular del derecho (aplicable a las dos clases de prescripcin). Si el propietario acta (no hay inaccin) la prescripcin se interrumpe. Cuando la causal es interruptiva, el tiempo anterior a la interrupcin no se computa y, si se dan nuevamente las circunstancias, se vuelve a iniciar un nuevo plazo de prescripcin con total independencia del anterior. Las causales de interrupcin se producen instantneamente. Causales de interrupcin: El Cdigo contempla los siguientes supuestos de interrupcin: privacin de la posesin por el trmino de un ao, demanda, reconocimiento y compromiso arbitral. Estas causales se distinguen en dos grupos: 1) Natural: cuando se priva al poseedor del goce de la cosa durante un ao, aunque la nueva posesin sea ilegtima o injusta. 2) Civil: a) Demanda judicial: (art. 3986) debe estar dirigida contra el propietario o el poseedor, y resulta interruptiva aunque sea interpuesta ante juez incompetente, o aunque sea defectuosa o, tambin, cuando el demandante carezca de representacin legal suficiente para estar en juicio. b) Reconocimiento: (art. 3989) que el poseedor hace del derecho de aquel contra quien 74

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prescriba. No tiene fijada forma alguna esencial. Puede ser expreso o tcito y debe resultar de actos concluyentes. c) Compromiso arbitral: debe ser hecho en escritura pblica, sujetando la cuestin de la posesin o propiedad a juicio de rbitros, interrumpe la prescripcin (art. 3988). La interrupcin aqu provendra de un acto del poseedor y del propietario. Efectos: la interrupcin natural tiene efectos absolutos erga omnes-. El principio aplicable a la interrupcin civil es inverso, su efecto es relativo. As resulta del art. 3991. 3. USUCAPION BREVE: Concepto: este tipo de prescripcin es el que consolida la adquisicin del dominio luego de 10 aos de posesin. Arts. 3999 a 4014. En la prescripcin breve el usucapiente obtuvo la cosa siempre por transmisin, nunca por ocupacin. Requisitos: Adems del tiempo y la posesin se requiere el justo ttulo y la buena fe. Quien pretenda adquirir por va de la prescripcin breve deber cumplir con: 1) Posesin (pblica, pacfica, continua e ininterrumpida); 2) 10 aos de posesin en esas condiciones; 3) contar con Justo ttulo; 4) Tener buena fe en su posesin. a) Justo ttulo: art. 4010. Es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez (escritura pblica cuando el objeto es un inmueble), sin consideracin a la condicin de la persona de quien emana. Por ttulo debe entenderse al acto jurdico que ha sido causa de esa adquisicin: una compraventa, una donacin, legado, etc. El ttulo tiene por objeto transferir la propiedad. El ttulo debe: a) estar revestido de las formalidades tanto intrnsecas como extrnsecas; b) debe ser un negocio atributivo de propiedad o traslativo de dominio; c) debe ser verdadero y aplicado al inmueble posedo. Ttulo putativo: es el que slo existe en la creencia del poseedor, cuando ste est convencido de que tiene un ttulo en su favor, que en realidad no existe, o cuando la cosa poseda no es a la que el ttulo se refiere. No es considerado justo ttulo y no puede servir de apoyo a una prescripcin breve. Ttulo bajo condicin: La transmisin de la propiedad puede estar en el negocio jurdico subordinada a condiciones que pueden ser suspensivas o resolutorias; en el caso de ser suspensivas, como no se transmite la cosa hasta que la condicin se cumpla, hasta ese momento la prescripcin no puede tener iniciacin (art. 4014). En cambio, cuando se trata de condicin resolutoria, la transmisin se produce desde el inicio, aunque la sujecin a la condicin convierte al dominio en menos pleno. Nulidad relativa: Si en el ttulo por el cual se adquiere, existe un vicio de la voluntad o del consentimiento, dolo, error, violencia, etc., la ley veda adquirir por prescripcin, sea contra terceros, sea contra las propias personas de las que emana el ttulo, al que adquiri conociendo o debiendo conocer ese vicio, y con mayor razn si el vicio es imputable a l. La ignorancia del poseedor fundada sobre un error de hecho es excusable, pero no lo es la fundada en un error de derecho. b) Buena fe: El justo ttulo y la buena fe son dos condiciones distintas pero no independientes. La existencia de justo ttulo hace presumir la buena fe del poseedor; se invierte la carga de la prueba; quien alegue que no hay buena fe debe probarlo. La buena fe requerida para la prescripcin breve es la creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo seor de la cosa (art.4006). La duda, en materia de posesin, equivale a mala fe. El art. 4009 establece la presuncin de mala fe cuando existe vicio de forma en el ttulo. c) Plazo. Efectos: la posesin con justo ttulo y buena fe ha de durar diez aos en forma pblica, pacfica, continua e ininterrumpida. 4. USUCAPION LARGA. Concepto. Juicio de usucapin. El rgimen hasta la sancin de la Ley 14.159.
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Es la que se cumple luego de 20 aos de posesin pblica, pacfica, continua e ininterrumpida. No es necesario el ttulo vlido ni buena fe. Art. 4015: Prescrbese tambin la propiedad de cosas inmuebles y dems derechos reales, por la posesin continua de veinte aos, con nimo de tener la cosa para si, sin necesidad de ttulo y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripcin se necesita ttulo. (La Reforma en este artculo redujo el plazo que era de 30 aos y elimin la diferencia entre presentes y ausentes). Este artculo permite la aplicacin de prescripcin larga a los dems derechos reales, los que se ejercen por la posesin, excluidos los de garanta que no pueden ser adquiridos por este medio. Estn comprendidos el dominio, condominio, propiedad horizontal, usufructo, uso, habitacin y servidumbres reales continuas y aparentes. Art. 4016: Al que ha posedo durante veinte aos sin interrupcin alguna, no puede oponrsele ni la falta de ttulo, ni su nulidad, ni la mala fe en la posesin. Juicio de usucapin. El rgimen hasta la sancin de la ley 14159: Antes de la ley 14.159 el proceso de usucapin era un procedimiento que consista en informaciones sumarias. Eso tena como consecuencia que el usucapiente, luego de probar su posesin, obtena una sentencia meramente declarativa, oponible a terceros, pero inoponible al propietario que no haba sido parte en el proceso. La sentencia as dictada no constitua cosa juzgada material contra el anterior propietario, y estos ttulos eran mirados con disfavor para ser aceptados como garanta, y en especial como garanta hipotecaria. A fin de evitar estas situaciones y sanear los ttulos dominiales habidos por usucapin, se incluye en la ley 14.159 el art. 24 y el art. 25. Ley 14.159: (organizacin de Catastro Nacional). El art. 24, se refiere a la prescripcin adquisitiva de inmuebles, y el art. 25 tiene por incorporada esa norma al Cdigo Civil y manda aplicarla a todos los juicios de adquisicin de inmuebles por prescripcin, que no hubieren tenido sentencia firme. Esta ley tambin tuvo sus defectos. Exiga que los impuestos del inmueble hubiesen sido pagados a nombre del poseedor por todo el tiempo de la posesin, y a tal hecho se le daba el valor de prueba decisiva de la posesin, prescindindose de la circunstancia de que en realidad los impuestos pueden ser pagados por el poseedor estando los recibos que se le extienden a nombre del propietario. La aplicacin del art.24 cuando la prescripcin era invocada como defensa, exceda los propsitos que persegua la ley, pues en ese caso ya haba bilateralidad, ya que el usucapiente era demandado y no actor. El sistema de la ley 14159 se haba erigido en una proteccin desmedida para el propietario que haba hecho abandono del inmueble, en perjuicio del poseedor que con la usucapin podra haber vuelto til o productivo el inmueble abandonado. Por esos fundamentos, se modific el art. 24 por el decreto-ley 5756/58. El juicio de usucapin en la actualidad (Decreto-ley 5756/58): modific el art. 24 de la ley 14159, disponiendo para el juicio de adquisicin del dominio de inmuebles por prescripcin larga las siguientes bases: Juez competente: ser competente el juez del lugar de ubicacin del inmueble. Legitimacin: El procedimiento ser contencioso, contra quien figure como titular del dominio. Demanda: Con la demanda se acompaar: condiciones de dominio expedida por el Registro de la Propiedad Inmueble; plano de mensura, suscripto por personal autorizado y aprobado por la oficina respectiva si la hubiera en la jurisdiccin. No es suficiente cualquier plano sino que debe ser uno especfico donde conste, en forma precisa, la ubicacin del inmueble tendiente a su individualizacin, y a fin de evitar posibles discordancias entre el inmueble posedo y el que se mande a matricular, o el que se encuentra matriculado y cuya adquisicin se intenta registrar, previa la declaracin de usucapin. El profesional autorizado ser un agrimensor o un ingeniero civil, y la oficina autorizante la de catastro. Traslado de la demanda: si no se puede precisar quien figura como titular se proceder en la forma en que los cdigos procesales 76

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determinen para la citacin de personas desconocidas, a fin de garantizar la bilateralidad del proceso. Prueba: Se admitir toda clase de pruebas pero el fallo no podr basarse nicamente en la testimonial. Ser especialmente considerado el pago de los impuestos que grava la propiedad, an cuando las boletas no figuren a nombre del poseedor. Ser el juez el que vea con prudencia la prueba aportada. En caso de existir un inters fiscal comprometido, el juicio se entender con el representante de la Nacin, Provincia o Municipio a quien efectu la demanda. Se entiende que existe inters fiscal cuando el inmueble pertenece al Estado o a las Municipalidades ya sea originariamente o por vacancia. Valor de la sentencia: la sentencia tiene efectos de cosa juzgada necesariamente, porque la demanda se entabl con el propietario originario o su representante en caso de que ste fuere desconocido o estuviere ausente. Este efecto de cosa juzgada material que tiene la sentencia se extiende y hace oponible erga omnes con la inscripcin que de ella se haga en el Registro de la Propiedad, anulndose la inscripcin anterior, por cuanto se entiende que el inmueble adquirido por prescripcin se lo adquiri a non domino. Estos requisitos no se aplican cuando la prescripcin se opone como defensa. 5. Usucapin de muebles. A) de muebles en general: Respecto a los muebles, no es necesaria la prescripcin en los casos que hay buena fe y la cosa nos es robada ni prdida, puesto que est la presuncin del art. 2412. Para el supuesto que no est comprendida en esta presuncin y el poseedor sea de buena fe, se prescribe a los 3 aos si la cosa no es registrable y a los 2, si es registrable, esto segn el art. 4016 bis, no contemplndose el supuesto del caso donde no hay buena fe. Poseedor de mala fe: Para el caso de cosas no robadas ni perdidas y adquisicin a titulo oneroso y gratuito, las posibles soluciones son dos: 1) improcedencia de la prescripcin y 2) podra recurrirse a los artculos 4015 y 4016 y as resultara jugar la usucapin de 20 aos. B) usucapin de muebles registrables: si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y con ttulo.

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UNIDAD XIV- DOMINIO IMPERFECTO 1. Dominio imperfecto en general: Concepto y clases. El art. 2355 y el dominio imperfecto. Dentro del dominio, encontramos dos clases: el pleno o perfecto, y el menos pleno o imperfecto. El dominio es pleno cuando la cosa no est gravada con ningn derecho real ni tampoco est sujeto a plazo o condicin resolutoria. Como consecuencia, ser imperfecto o menos pleno cuando est gravado por un derecho real o sometido a plazo o condicin resolutoria, (art. 2507). Dominio imperfecto (art.2661) es el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueo perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio til. El dominio se caracteriza por ser absoluto, exclusivo y perpetuo. Los 3 casos de dominio imperfecto (fiduciario, revocable y desmembrado), afectan a alguno de estos caracteres. En el caso del fiduciario y del revocable (arts. 2662 y 2663) es el carcter perpetuo el que se haya disminuido, ya que el derecho no est destinado a durar indefinidamente, sino a extinguirse por el vencimiento del plazo o cumplimiento de la condicin resolutoria, a la cual est subordinado. El dominio puede ser pleno y perfecto o menos pleno o imperfecto. En nuestro derecho se presume que el dominio es perfecto (arts.2523 y 2805): quien pretenda que la cosa de otro est gravada por otro derecho real, debe probarlo. Clases: a. Dominio desmembrado: que es el dominio gravado con algn derecho real. Se llama desmembrado porque ciertas facultades que forman el contenido del derecho de dominio pasan al titular de otro derecho real; se desmiembran las facultades que van a constituir el contenido de otro derecho real (por ejemplo en el usufructo el titular del dominio pierde las facultades de uso y goce que pasan al titular del derecho real de usufructo, constituyendo el contenido de ese derecho, ese dominio ser desmembrado); b. Dominio revocable: aqul sujeto a condicin o plazo resolutorio; en cuyo caso, cumplido el plazo o la condicin resolutoria, el dominio se revoca y vuelve al titular anterior, al vendedor. Puede ocurrir que cumplido el plazo o condicin resolutoria se resuelva pero pase, no a quien trasmiti, sino a un tercero en ese caso hay dominio fiduciario (Art. 2661). El art. 2355 y el dominio imperfecto: la posesin ser legtima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de este cdigo. Ilegtima, cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo nulo, o fuera adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa, o no lo tena para transmitirla. Se considera legtima la adquisicin de inmueble, de buena fe, mediando boleto de compra venta. No es un nuevo caso de dominio imperfecto el supuesto del artculo 2355 in fine del cdigo civil, acerca de la adquisicin de buena fe de la posesin de inmuebles, mediando boleto de compraventa. De conformidad al actual panorama jurdico el boleto de compra venta no satisface los requerimientos para alcanzar el rango de titulo suficiente, el que estar solamente dado por el contrato de compraventa otorgado en escritura pblica. nicamente en este caso habr posesin legtima. 2. DOMINIO DESMEMBRADO Se da toda vez que sobre la cosa existen constituidos derechos reales de disfrute o de garanta a favor de terceras personas, en cuya virtud, ellas pueden usar y/o gozar de la cosa limitando de esta forma las facultades del propietario. Como consecuencia de estos gravmenes se han desmembrado o desgajado ciertas facultades del dominio, las que quedan en cabeza del propietario constituyen lo que se conoce como dominio desmembrado, directo o nuda propiedad. Esas facultades desgajadas constituyen las denominadas desmembraciones del derecho de propiedad, constitutivas de lo que se ha dado en llamar dominio til. Las desmembraciones no afectan el carcter exclusivo del dominio, pues si as fuera se tratara de un condominio y no de un dominio imperfecto. Aunque al dominio se lo grave con algn derecho real, seguira perteneciendo a una sola persona. Casos de dominio desmembrado: Cuando existe sobre una 78

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cosa un derecho real de disfrute usufructo, uso o habitacin o servidumbre- o uno de garanta hipoteca, prenda o anticresis-. Caso de la Hipoteca: En el caso de la hipoteca, an cuando el acreedor hipotecario no tenga la cosa bajo su poder, existe para el titular del inmueble hipotecado una restriccin a sus facultades de dueo sobre la cosa. En la prenda, el deudor se desprende de la posesin y puede prestar su consentimiento para que el acreedor se sirva de la cosa (art. 3226). En la prenda anticrtica, cuando la cosa produce frutos o intereses, el acreedor los percibe por cuenta del deudor y debe imputarlos a los intereses de la deuda, si se debieran, o al capital si no se debieran (art.3231). Con relacin a la anticresis, no es un mero derecho de garanta (arts.3239 y 3246) ya que el acreedor est autorizado a percibir los frutos del inmueble, de manera que tambin implica un derecho de disfrute sobre la cosa. 3. DOMINIO REVOCABLE: Art. 2662. Es aquel cuya duracin est subordinada a una condicin o plazo resolutorio. Es un dominio desprovisto de su carcter de perpetuidad. La diferencia con el fiduciario es que la cosa no debe ser entregada a un tercero sino que debe ser restituida al primitivo dueo de ella. Es el caso tpico de la compraventa con pacto de retroventa, la revocacin de las donaciones por ingratitud etc. Clusulas: el dominio revocable puede tener su fuente en actos entre vivos y de ltima voluntad y tambin en la ley. El dominio puede ser revocable a causa de condiciones resolutorias expresas como tambin implcitas o tcitas, que no fueron estipuladas por las partes sino que tienen su fuente inmediata en la ley (rev. de las donaciones por ingratitud del donatario). Facultades del titular: Pendiente el plazo o condicin resolutoria (si la condicin o plazo fuese suspensivo no hay adquisicin del dominio), el titular del dominio revocable o resoluble, goza de amplias facultades sobre la cosa, por lo cual puede realizar sobre ella actos de disposicin o administracin, dado que es un verdadero dueo. Adems, este propietario imperfecto puede realizar sobre la cosa todo tipo de mejoras, y hacer suyos los frutos y productos percibidos. No existe limitacin para constituir usufructo (como en el fiduciario). Efectos de la resolucin: Vencido el plazo resolutorio, o cumplida la condicin resolutoria, nace para el dueo la obligacin de restituir la cosa a su anterior propietario (llamado revocante). El acaecimiento del evento resolutorio opera, en principio, con efectos retroactivos, de modo que aquellos actos de disposicin realizados por el dueo imperfecto quedan sin efecto, y el que recobra el dominio de la cosa no tiene que respetarlos. Excepciones de la regla de retroactividad: Siempre es retroactivo al da en que se adquiri salvo disposicin expresa en contrario (art. 2669). Tampoco es retroactivo cuando se trata de cosa muebles y sobre ella han adquirido derechos terceros de buena fe y a ttulo oneroso (art. 2671); si se trata de terceros de mala fe o a ttulo oneroso la revocacin es oponible a ellos. Los actos de administracin realizados por dueo imperfecto, tales como el arrendamiento, deben ser respetados por el primitivo propietario (art. 2670). La resolucin tampoco afecta retroactivamente a los frutos percibidos por el dueo imperfecto (arts. 557 y Cctes.). Readquisicin del dominio por parte del revocante: La regla es que la condicin opera de pleno derecho y con efectos retroactivos, pero para la readquisicin del dominio es necesaria la tradicin, de modo que antes de ella el titular sigue siendo el dueo de la cosa y el revocante slo cuenta con un derecho a que la cosa le sea entregada. Forma: En la revocacin de pleno derecho desde que se verifica el evento resolutorio la obligacin queda para ambas partes como no sucedida. En la revocacin facultativa por manifestacin de voluntad del revocante, la resolucin no es automtica sino que se requiere que la parte beneficiaria con la facultad resolutoria la ejerza manifestando su voluntad (art. 2665). Es la forma clsica de los pactos de retroventa, clusula de mejor comprador o arrepentimiento. En la revocacin facultativa y si las partes no estn de acuerdo, la voluntad del revocante debe ser canalizada por medio de demanda
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judicial que culmine con una sentencia que declare la resolucin, ello acontece en el caso de revocacin de las donaciones por ingratitud del donatario o inejecucin de los cargos. Acciones: Si la cosa est en poder del obligado a la entrega, debido a que ste sigue siendo el dueo hasta tanto la entregue, el propietario primitivo o revocante tiene contra l una accin personal por cumplimiento de contrato. Si la cosa est en poder de 3ros, el art. 2670 le otorga al anterior dueo una accin real contra ellos. 4. DOMINIO FIDUCIARIO Ley 24.441- Concepto: Es una especie del dominio imperfecto, gnero, tipificado en el art. 2662: Dominio fiduciario es el que se adquiere en un fideicomiso singular, subordinado a durar solamente hasta el cumplimiento de una condicin resolutiva, o hasta el vencimiento de un plazo resolutivo, para el efecto de restituir la cosa a un tercero. Se puede afectar la perpetuidad del dominio trasmitido con dos modalidades: la condicin o el plazo resolutorio, y de cumplirse aquella o vencer ste, su efecto es que el dominio de la cosa debe pasar a un tercero. La fuente del dominio fiduciario es un negocio o acto fiduciario en el cual el pactum fiduciae se materializa mediante la condicin o el plazo resolutorio. En la actualidad se observa la aplicacin de la figura como forma para garantizar la reorganizacin y saneamiento de empresas por un club de bancos a quien se transfiere la propiedad fiduciaria de la empresa, y tambin la entrega del dominio fiduciario a una empresa constructora o entidad crediticia, que luego entregara una o ms unidades al antiguo dueo del suelo como forma de pago. Asimismo se ha propuesto al fideicomiso como instrumento para la privatizacin de empresas del Estado. Sujetos: a) Constituyente o fidecomitente, es quien se desprende del dominio a favor de otra persona; b) Fiduciario, es quien recibe el dominio trasmitido temporalmente por el constituyente del fideicomiso; c) fideicomisario, es el 3ero a quien habr de trasmitrsele el dominio si se cumple la condicin resolutoria, o vence el plazo resolutorio establecido en el contrato. Objeto: cosas en el sentido del art. 2311, muebles o inmuebles, individualmente determinadas. Quedan excluidas las universalidades. Tambin pueden ser los crditos, en cuyo caso deben constar en un ttulo por escrito. No se puede trasmitir el dominio fiduciario de cosas fungibles o consumibles, porque ello implica invadir el mbito de otro der. real, el cuasiusufructo, y porque al 3ro ya no se le podra trasmitir el objeto del fideicomiso, sino cosas de igual gnero o especie. Modos de adquisicin: Se desechan los modos de adquisicin originarios porque en ellos falta el pactum fiduciae. Se puede adquirir tambin por prescripcin breve, pero se adquiere el dominio imperfecto y no el pleno porque su justo ttulo est sujeto a la modalidad de extinguirse por el cumplimiento del plazo o condicin resolutoria. En materia de inmuebles, para que la transmisin sea oponible deber ser inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble (arts. 2 y 20 Ley 17.801). Tambin se puede constituir por disposicin de ltima voluntad, siempre y cuando la duracin del dominio fiduciario no dependa de la muerte del instituido (por art. 3724 sera prohibida). Facultades del dueo fiduciario: Son amplias, goza de todas las facultades y prerrogativas propias del dueo perfecto o pleno. Puede realizar actos de disposicin (materiales y jurdicos) y de administracin sobre la cosa que le fue confiada. Los actos de disposicin estarn expuestos a resolverse retroactivamente en caso de verificarse el evento resolutorio; los de administracin permanecern inclumes. Los frutos percibidos en el tiempo intermedio pertenecen al fiduciario. El art.2841 impone una limitacin a las facultades: el fiduciario no puede constituir usufructo. Extincin del dominio fiduciario: El acaecimiento del evento resolutorio no produce ipso iure el cambio de titularidad, para que el beneficiario adquiera el dominio debe hacrsele la tradicin de la cosa. La verificacin del evento resolutorio opera con efecto retroactivo, pero esta regla no es absoluta, pues dicha retroactividad no afecta los derechos adquiridos por 3ros de 80

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buena fe y a ttulo oneroso de cosas muebles. Son causales de extincin tambin la puesta fuera del comercio, la destruccin total, el abandono de cosa mueble, la adquisicin por un tercero de buena fe y a ttulo oneroso, la confusin, la prescripcin adquisitiva operada a favor de un tercero. En el supuesto que la cosa no le sea entregada, slo tiene una accin de carcter personal. Pero si la cosa ha pasado a manos de terceros, procede la accin reivindicatoria. Contrato de fideicomiso: El contrato deber individualizar al beneficiario, quien podr ser una persona fsica o jurdica, que puede o no existir al tiempo del otorgamiento del contrato; en este ltimo caso debern constar los datos que permitan su individualizacin futura. Podr designarse ms de un beneficiario, los que salvo disposicin en contrario se beneficiarn por igual; tambin podrn designarse beneficiarios sustitutos para el caso de no aceptacin, renuncia o muerte. Si ningn beneficiario aceptare, todos renunciaren o no llegaren a existir, se entender que el beneficiario es el fideicomisario. Si tampoco el fideicomisario llegara a existir, renunciare o no aceptare, el beneficiario ser el fiduciante. El derecho del beneficiario puede transmitirse por actos entre vivos o por causa de muerte, salvo disposicin en contrario del fiduciante. El fideicomiso tambin podr constituirse por testamento. Alcance de la prohibicin de las sustituciones fideicomisarias. El Cdigo prohbe este tipo de sustituciones cuando se refiere a la transmisin mortis causa, sea que se trate de herederos o de legatarios, admitiendo solo la sustitucin vulgar (nota al art. 3724). La sustitucin vulgar se da cuando el testador designa, adems del o los herederos o legatarios, una u otras personas para que los subroguen en el caso de que los designados no quisieren o no pudieren aceptar la herencia. Supuestos de dominio fiduciario: Los nicos supuestos de dominios imperfectos en el C.C. son el dominio desmembrado, el dominio revocable y el dominio fiduciario. 5. Publicidad del dominio imperfecto: El sistema de Vlez. La nota al artculo 2663. Incidencia del artculo 2505 del Cdigo Civil y 33 de la Ley 17.801. Vlez adopto como medio de publicidad a la tradicin, con excepcin del derecho real de hipoteca respecto del cual no mediando entrega de la cosa hubo de recurrir a la registracin como nico modo de publicitarlo. Nota del 2663: las clausulas revocatorias deben estar en el mismo instrumento publico por el cual se hace la enajenacin, no pueden dejar de ser conocidas por el tercer adquirente, pues constan del mismo instrumento que crea el dominio del que lo transmite. Se habla de escritura pblica porque solo por ese medio puede transferirse el dominio de los bienes races . Art. 2505: en la primera parte de este artculo la inscripcin perfecciona la adquisicin, consagrando una inscripcin constitutiva; en cambio, en la segunda parte del artculo, al expresar que las adquisiciones sern oponibles con la registracin, esta consagrando un sistema declarativo. Esta contradiccin fue subsanada con el dictado de la ley 17801, que en su art. 2 establece claramente que la inscripcin es a los fines de la oponibilidad a terceros. En el art. 33 de dicha ley, no solo se deben registrar las inscripciones dominiales, sino tambin las medias preventivas ordenadas por un juez (embargos, anotaciones de litis, etc.).

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UNIDAD XV. SITUACIONES ESPECIALES 1. Inmuebles afectados al rgimen de bien de familia: La Ley 14.394. Concepto de familia; quines pueden constituirlo; requisitos respecto del inmueble. Inscripcin. Restricciones que importa su afectacin. Efectos. Desafectacin. Cancelacin. Recursos. La ley provincial 5148.El bien de familia es una institucin que se orienta a la proteccin del ncleo familiar beneficiario para asegurar su vivienda o sustento, o ambas cosas y su afectacin significa una modificacin del derecho de dominio que sobre l, tiene el constituyente. Salvo los casos excepcionales en que el bien de familia se constituye por testamento o por donacin, transmitindose el dominio a ms de una persona, el derecho real de dominio permanece en cabeza del constituyente sin participacin de su familia. An en el caso de que la afectacin sea solicitada por los condminos del inmueble, segn se autoriza por la ley 14.394 (art. 43), la situacin tampoco es diferente ya que dicho condominio no se extiende a los parientes beneficiarios. Es as que, a pesar de la afectacin, slo puede haber sobre el inmueble los derechos de dominio o condominio de los constituyentes. El rgimen instituido al efecto por la ley 14.394 no implica un derecho real nuevo, debindose tener en cuenta que toda constitucin en materia inmobiliaria debe instrumentarse por escritura pblica, mientras que la afectacin al rgimen de bien de familia prescinde de dicha exigencia. Debe inscribirse en el Registro de la Propiedad; dicha inscripcin tiene efecto constitutivo y a partir de ese momento la afectacin es oponible a 3ros; constitucin e inscripcin se producen simultneamente. El bien de familia implica una restriccin o lmite al dominio constituida por el instituyente en beneficio de la familia. La proteccin del bien de familia trasciende el mero inters de los particulares, su defensa est garantizada por la C.N. (art. 14 bis). La ley 14.394 en sus arts. 51 a 54 admite la imposicin de la indivisin cuando se trata de un bien determinado, o de un establecimiento industrial, comercial, minero u otro que constituya una unidad econmica, por el plazo de diez aos, que puede ser ampliado hasta tanto todos los herederos alcancen la mayora de edad, que operan como restricciones al dominio. Concepto de familia: Para la ley familia es la constituida por los cnyuge, descendientes, ascendientes, hijos adoptivos y en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad. Puede estar constituida por 2 personas (matrimonio o dos hermanos). Requisitos del inmueble: Slo un inmueble puede ser afectado al rgimen de bien de familia y, segn su ubicacin, puede ser urbano o rural, y su valor no debe exceder de las necesidades del sustento y vivienda de la familia del constituyente. Las provincias pueden establecer dicho valor de acuerdo con el nivel econmico local, utilizando frmulas de correccin en las variaciones de los valores inmobiliarios. No hay, segn la ley 14.394, una pauta rgida para el valor de la finca, sino flexible, para que pueda adaptarse a las circunstancias de tiempo y lugar. Requisitos del constituyente: 1) Debe ser dueo del inmueble la decisin unnime de todos los condminos. 2) Debe tener capacidad para disponer a ttulo oneroso y consentimiento conyugal si es casado (art. 1277). 3) Debe justificar quienes constituyen la familia que conviven con l. 4) Tan slo puede afectarse al rgimen un inmueble (se exige una declaracin jurada de que no tiene otro inmueble afectado al rgimen). Si resultare propietario de dos inmuebles sometidos a este rgimen, debe optar por la subsistencia de la inscripcin del beneficio para uno solo, bajo apercibimiento de mantenerse como bien de familia el constituido en primer trmino. Forma de la inscripcin: El trmite es gratuito en sellados, tasas y asesoramiento que deben prestar los representantes de la autoridad administrativa. Si los interesados desean hacer intervenir a profesionales, los honorarios en conjunto de todos ellos no pueden exceder del 1% de la valuacin fiscal del inmueble. La inscripcin se caracteriza por ser: a) optativa; b) nica; c) imprescriptible; d) irrenunciable. 82

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Efectos de la afectacin: Se producen desde su inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble y hasta tanto se produzca su desafectacin. La afectacin hecha por el propietario subsiste despus de su muerte, aunque existan herederos forzosos cuyas legtimas no alcancen a cubrirse con los otros bienes dejados por el causante o por la sola existencia del cnyuge sobreviviente. Inembargabilidad: Una vez afectado el inmueble no puede ser embargado por crditos nacidos con posterioridad a la fecha de inscripcin en el Registro. A contrario sensu, puede ser embargado y ejecutado por crditos nacidos con anterioridad a esa fecha, en resguardo de los intereses adquiridos por terceros. Excepciones a la inembargabilidad: a) Crditos provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble; b) Crditos nacidos con motivo de construcciones o mejoras introducidas en el inmueble. Los frutos y productos del propio bien son embargables, en cuanto no sean indispensables para satisfacer las necesidades de la familia, no pudiendo afectarse ms del 50% de los frutos (art. 39). En caso de que el inmueble desapareciera, ej: un incendio, la suma de dinero que ingresa al patrimonio del constituyente no gozar del privilegio de la inembargabilidad, por cuanto no se da la subrogacin legal. Inenajenabilidad: El inmueble afectado al rgimen de bien de familia es inalienable, indisponible por actos entre vivos o de ltima voluntad. Las excepciones a este principio estn dadas por los casos de expropiacin reivindicacin por un tercero que acredite mejor derecho que el constituyente, o ejecucin por un acreedor al que no le es oponible el bien de familia. Imprescriptibilidad: El inmueble afectado a bien de familia queda prcticamente fuera del comercio, por ello no puede ser adquirido el dominio por prescripcin. Actos de administracin: En principio el propietario puede realizar todos los actos de administracin puesto que la ley no contiene una restriccin al respecto. Obligacin de habitar en el inmueble: Segn el art. 41 el propietario y su familia estn obligados a habitar en el inmueble o a explotar por cuenta propia el inmueble o la industria en l existente, salvo excepciones que la autoridad de aplicacin podr acordar nicamente en casos evaluados como tal y por causas debidamente justificadas. Desafectacin: Las causas (art. 49 de la Ley): a) a instancia del propietario, con asentimiento del cnyuge (a falta de cnyuge o si ste fuere incapaz se aceptar el pedido siempre que el inters familiar no resulte comprometido). b) a solicitud de la mayora de los herederos cuando el bien de familia se hubiera constituido por testamento, salvo disconformidad del cnyuge suprstite o que existan incapaces. c) a pedido de la mayora de los copartcipes si hubiere condominio, computado en proporcin a sus respectivas partes. d) de oficio, a instancia de cualquier interesado, cuando no se den o no subsistan los requisitos legales o cuando hubieran fallecido todos los beneficiarios. e) En caso de reivindicacin, expropiacin, venta judicial decretada en ejecucin autorizada por la ley 14.394.2. Rgimen Jurdico de los sepulcros: Naturaleza jurdica. Derecho a pedir la divisin. Inembargabilidad. Usucapin de sepulcros. Normas de la Municipalidad de Salta sobre sepulcros. Cementerios privados: rgimen legal. En cuanto al derecho de los particulares sobre la cosa, jus sepulcri, los autores coinciden en que tales derechos no son negociables. Naturaleza jurdica: debemos distinguir entre la tumba (cosa) y el derecho que puede corresponder sobre la misma. Como tumba son bienes comprendidos dentro del dominio pblico municipal, siendo por lo tanto imprescriptibles e inalienables, a menos que se produzca su desafectacin. Situacin de los acreedores: los sepulcros son inembargables, salvo por crdito originado en la construccin del sepulcro o en el saldo de su precio de venta.
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Derecho a pedir la divisin del condominio: la copropiedad de los sepulcros es de indivisin forzosa, pero puede liquidarse el condominio procedindose a la venta del sepulcro si hay conformidad de todos los copropietarios, pero basta la oposicin de uno, para que no proceda la divisin. Tambin procede la liquidacin, si el sepulcro est totalmente desocupado. Podr ser dividido si por su superficie y distribucin, su divisin material no lo desvaloriza ni perjudica arquitectnicamente. Usucapin de sepulcros: Tratndose de sepulcros, la prescripcin adquisitiva es posible, desde que reconocen como ttulo originario una adquisicin por "venta" otorgada por la Municipalidad, teniendo en cuenta su especial naturaleza que no se relaciona con su aprovechamiento econmico, ante la ausencia de una legislacin especfica, tanto la doctrina como la jurisprudencia han precisado cules son los actos posesorios necesarios para usucapir, que son: a) la detentacin del ttulo mismo; b) la inhumacin en l de cadveres; c) la disposicin sobre el destino ulterior de los restos all depositados; d) la contratacin de un cuidador para su limpieza y vigilancia; e) la atencin personal que se presta a la bveda. El problema se presenta cuando un "condmino" pretende haber posedo para s y con exclusin de los dems, la totalidad del bien a usucapir. No constituyen actos interruptivos de la prescripcin adquisitiva de un sepulcro las presentaciones administrativas. S revisten ese carcter la inhumacin de cadveres, sin la oposicin expresa de quien pretende poseer en forma exclusiva y excluyente Cementerios privados: rgimen legal: encuadre legal como un derecho real: Evidentemente es preferible la posibilidad de adquirir algn derecho real. Las ventajas son que ofrece mayor garanta, ya que al recaer sobre la cosa, se da una relacin (entre ella y los particulares) directa e inmediata oponible erga omnes. Esto da seguridad. Otra ventaja es que la registracin del derecho real da lugar a la publicidad, dando confiabilidad y seguridad. Es la publicidad registral. Siempre hay que tener en cuenta que en el mbito de los derechos reales sus normas reguladoras son de orden pblico, y ellas no pueden ser dejadas de lado por las convenciones privadas, rige el principio del numerus clausus (art. 2502 C.C) o sea: que solo se va a poder encuadrar dentro de los derechos reales ya existentes porque no se puede crear uno nuevo. Entonces, dentro de los derechos reales, ya sea sobre cosa propia (como el dominio, condominio, propiedad horizontal) o sobre cosa ajena (usufructo, uso, habitacin, servidumbre) es donde se debe analizar su encuadre. 3. Extincin del dominio: Clases: absolutas y relativas. Modos absolutos: implica la extincin del dominio no solo para el propietario sino para cualquiera porque hacen a la cosa objeto del derecho en s misma (art. 2604 y 2605). Enumeracin: a) Destruccin o consumo total de la cosa (art. 2604); b) Cosa fuera del comercio; c) Animales que recuperan su anterior libertad (2592, 2606). Modos relativos: seran aquellas en las cuales el derecho se extingue para el propietario porque lo adquiere otra persona (art. 2606 al 2610). Son dos los casos: a) cuando la adquisicin de la propiedad se produce por transmisin voluntaria y b) en el caso en que la ley o la autoridad judicial la produzcan sin intervencin o con prescindencia, de la voluntad del anterior propietario (art. 2606). Cabe distinguir en tanto cuando se da el abandono, el art. 2607 posibilita al propietario que abandona que se arrepienta y adquiera de nuevo el dominio, mientras otro no se apropie de la cosa abandonada. En tal caso se ha entendido que el arrepentimiento implica retomar el antiguo derecho en las condiciones en que se lo ejerca y sin solucin de continuidad (ello impide que se convierta en originaria una adquisicin que es derivada, purgando posibles vicios o eludiendo responsabilidades de la cosa). El art. 2606, a su vez, se refiere a los casos en que la ley atribuye la cosa a otra persona por la transformacin o especificacin, accesin, prescripcin, etc. En tales casos no hay solucin de continuidad; el dominio se pierde para uno en el mismo instante en que se adquiere por el otro, por ello en tal caso la extincin es relativa. 84

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Abandono (art. 2607): se duda en ubicarlo dentro de las causales absolutas o relativas, ya que si bien es cierto que el derecho se extingue para el propietario, la cosa queda sin titular y es posible que otro adquiera el dominio de ella.

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UNIDAD XVI CONDOMINIO SIN INDIVISION FORZOSA 1. Condominio: Concepto. Origen y evolucin histrica. Naturaleza jurdica. Comparacin con otras figuras. Constitucin. Clases. Condominio normal u ordinario. Es un supuesto de comunidad en los derechos reales. Se produce por la existencia de una pluralidad de sujetos titulares de un derecho igual sobre la misma cosa, cuando el derecho real respecto del cual se establece tal comunidad tiene el carcter de exclusividad. Es una caso de comunidad en el derecho de dominio, generalmente transitoria, salvo en supuestos especiales en que dicha transitoriedad aparece atenuada o suprimida. Art. 2673: El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. Caracteres: 1) Titularidad plural: es un carcter esencial. Es la existencia de ms de un sujeto (personas fsicas o jurdicas) titular del derecho. 2) Unidad de objeto: Siempre son cosas. Si son ms de una, son tratadas como una unidad, recayendo el derecho sobre la totalidad. 3) Titularidad en cuotas o partes indivisas: el derecho de propiedad se encuentra fraccionado entre los diversos copropietarios, correspondindole a cada uno de ellos en la medida de la cuotaparte que le pertenece. Esta parte indivisa es una cuota ideal o abstracta y no se corresponde con ninguna parte fsica o materialmente determinada. Antecedentes histricos: en el derecho romano la nica forma de comunin de propiedad sobre una cosa era la propiedad por cuota. El dominio era exclusivo. La propiedad era nica y corresponda en conjunto a todos los condminos y cada uno de ellos era titular de una parte abstracta, pero no de ningn lote material ni de toda ella, las facultades de cada condmino eran amplias mientras que las facultades sobre la cosa material eran muy restringidas. Este condominio o copropiedad por cuotas ideales del derecho romano pas al francs y de ah al nuestro. En cambio el derecho germnico ideo otro sistema: el condominio solidario, la propiedad de la cosa pertenece a todos pero ninguno de ellos ejerce ningn derecho individual ni siquiera sobre una cuota parte, es decir, que no existen las partes ideales abstractas o indivisas. La cosa estaba afectada al pago de los acreedores comunes y los comuneros no pueden exigir libremente la particin.Naturaleza jurdica: la mayor parte de la doctrina considera que el condominio no es ms que un dominio de sujeto mltiple. Por ello el art. 2503 inc. 1 del C.C. enumera al dominio y al condominio. Comparacin con otras figuras: A) con la sociedad: en la sociedad se seala la presencia de un sujeto de derecho que es el titular de los bienes de la sociedad, en el condominio los sujetos son varios; la sociedad tiene su origen en un contrato, el condominio puede tener en la ley, contrato o expresin de ltima voluntad; el objeto de la sociedad puede ser cualquier derecho patrimonial, en el condominio solo pueden ser las cosas; la sociedad dura el tiempo establecido en el contrato, en cambio el condominio puede ser sin indivisin forzosa o con indivisin forzosa. B) Con la indivisin hereditaria: el objeto en la indivisin son los bienes y las cosas, en el condominio solo las cosas; en la indivisin es juez competente el del ltimo domicilio del causante, en el condominio el juez del lugar de la cosa; si hay divergencias en la administracin, en la indivisin hereditaria decide el juez, en el condominio la mayora. C) con la sociedad conyugal: el objeto de sta est constituido por una universalidad de bienes, con rgimen de administracin propio, los cnyuges no pueden pedir la divisin de la sociedad conyugal en cualquier momento, en tanto que en el condominio por indivisin forzosa se puede pedir la particin en cualquier momento. 86

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D) Con la propiedad horizontal: en la propiedad horizontal existe un dominio sobre partes materiales y no sobre partes ideales, es decir, sobre la unidad funcional. El propietario tiene facultades materiales y jurdicas. El consorcio tiene personera jurdica, el condominio no. En la propiedad horizontal la administracin se rige por ley 13512 y reglamento de copropiedad y administracin, en el condominio rige el sistema de mayoras. E) Con el derecho real de servidumbre: el condominio es un derecho real sobre la cosa propia que puede ser mueble o inmueble, la servidumbre es un derecho real de disfrute sobre un derecho real ajeno. En el condominio hay un objeto nico, en la servidumbre es necesaria la existencia de dos inmuebles. Constitucin: art. 2675: el condominio se constituye por contrato (compraventa, donacin, permuta), por actos de ltima voluntad (testamento con ms de 1 legatario) o en los casos que la ley designa (condominio por confusin de lmites). Se debe agregar la prescripcin adquisitiva cuando se declara su cumplimiento en cabeza de ms de un poseedor. Clases: art. 2692. 1) El condominio sin indivisin forzosa es aquel en el cual cualquiera de los condminos puede poner fin a la copropiedad solicitando la particin de la cosa comn en cualquier tiempo y sin depender de la conformidad de los dems condminos. 2) El condominio con indivisin forzosa: es cuando el condmino no puede pedir la divisin de la cosa comn. La imposibilidad de pedir la divisin de la cosa comn puede provenir de la naturaleza de la cosa, de una disposicin legal, de una disposicin de ltima voluntad o de la convencin. 2. Facultades de los condminos: 1) Respecto de la parte indivisa. 2) Sobre la cosa comn. 1) Facultades de los condminos con respecto a la parte indivisa, alcuota, parte ideal o parte abstracta: son amplias. Art. 2676: Cada condmino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerla sin el consentimiento de los dems copropietarios. a) Principio general: las facultades del condmino sobre la parte indivisa son amplias. B) Enajenacin: El art. 2677: Cada condmino puede enajenar su parte indivisa y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la divisin entre los comuneros. Puede ser tanto por actos gratuitos (donacin) u onerosos (venta). Los otros condminos no pueden oponerse ni tampoco tienen un derecho de preferencia sobre esa parte indivisa que el condmino quiere vender. El que adquiere la parte indivisa del condmino pasa a formar parte del condominio y reemplaza al condmino que transfiri su cuota de la parte indivisa. No es la venta de una parte determinada materialmente de la cosa, sino una cuota abstracta sobre la totalidad de la cosa. Los acreedores del condmino pueden embargar una parte indivisa y ejecutarla, sin tener que esperar el resultado de la particin para poder cobrar sus crditos. C) Hipoteca de la parte indivisa: Art. 2.678: Cada uno de los condminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble comn, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la particin y no tendr efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitacin. Art. 3123 establece el mismo principio: Cada uno de los condminos de un inmueble puede hipotecar su parte indivisa en el inmueble comn, o en una parte materialmente determinada del inmueble pero los efectos de tal constitucin quedan subordinados al resultado de la particin o licitacin entre los condminos. Art. 3124: Cuando el copropietario que no ha hipotecado sino su parte indivisa viene a ser por la divisin o licitacin, propietario de la totalidad del inmueble comn; la hipoteca queda limitada a la parte indivisa que el constituyente tena en el inmueble. Si efectuada la particin ese inmueble sobre cuya parte indivisa el condmino constituy la hipoteca no le es adjudicado a l, la hipoteca carece de valor. Esto tiene que ver con los efectos que produce la divisin del condominio. La particin tiene efecto declarativo o constitutivo.
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D) Usufructo, uso y habitacin: El condmino puede constituir usufructo sobre su parte indivisa. Art. 2843 C.C.: El usufructo puede establecerse por el condmino del fundo posedo en comn con otros, de su parte indivisa. La constitucin de este usufructo por parte del condmino, slo puede importar el ejercicio de esos derechos en la medida que pueda ejercerlos el propio condmino, es decir en tanto y en cuanto no perjudique los derechos de los dems condminos. As el usufructuario de la cuota indivisa gozar de las facultades o participar en los frutos en la proporcin que hubiere correspondido al condmino que constituy el derecho real de usufructo. Las normas del usufructo (Arts. 2949, 2966, 2969 C.C.) permite extender al uso y a la habitacin, la facultad consagrada por el Art. 2483. Art. 1512 C.C.: El copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla, ni an en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los dems partcipes. E) Acciones posesorias: Art. 2.489 autoriza al copropietario a intentar las acciones posesorias sin necesidad del concurso de los dems propietarios y aun puede ejercerla contra cualquiera de los otros condminos que turbndolo en el goce comn, manifestase pretensiones a un derecho exclusivo sobre el inmueble. 2) Facultades de los condminos sobre la cosa comn. A) principio general: son restringidas. B) actos materiales: Art. 2680: Ninguno de los condminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella, fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiere hacer a este respecto. Al condmino se le prohbe realizar actos materiales sobre la cosa comn que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. No podra realizar actos que cambien el destino de la cosa o que causen perjuicios a los dems. Pero s puede realizar los actos de administracin, conservatorios o reparatorios. C) actos jurdicos: Art. 2682: El condmino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningn valor. Esta prohibicin puede ser subsanada en virtud del art. 2683: si por el resultado de la divisin del todo o parte de la cosa comn le tocase en su lote. Derecho de uso y goce de la cosa: Art. 2684: Todo condmino puede gozar de la cosa comn conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su inters particular. El condmino puede usar y gozar de la cosa comn pero con las siguientes limitaciones: a) usar de acuerdo al destino de la cosa; b) no debe afectar al inters particular de la cosa y c) el uso que haga de la cosa no puede ir en menoscabo del igual derecho que tienen los otros condminos. Ese destino puede ser determinado: 1) por convencin entre los condminos; 2) por la naturaleza misma de la cosa y en el supuesto que los condminos no se hayan puesto de acuerdo sobre el destino de la cosa comn y ella sea susceptible de varios usos, entonces el destino de la cosa ser el uso para el cual estaba afectada. El condmino no puede afectar la cosa en su inters particular; si bien puede usar de la cosa no puede alterar la sustancia de la misma, es por ello que no puede introducir mejoras. No puede menoscabar el igual derecho que tienen los otros condminos: debe permitir que los otros condminos usen de la cosa en la misma forma que el la est usando. 3. Obligaciones de los condminos: Contribucin a los gastos de reparacin y conservacin. Deudas contradas en pro de la comunidad. Cargas reales que gravan la cosa. Insolvencia de algn condmino. Deudas por rentas o frutos o por daos. Contribucin a los gastos de reparacin y conservacin: art. 2685 determina que los condminos deben responder por los gastos de conservacin y de reparacin en proporcin a su parte indivisa, alcuota ideal, sin perjuicio de que los condminos puedan estipular entre ellos una manera distinta de responder a tales obligaciones. Es un supuesto de obligacin proptem rem. El 88

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condmino puede liberarse de la obligacin de contribuir con estos gastos por el abandono oportuno de su derecho de propiedad. Si un condmino no paga la deuda a los que efectuaron el gasto, deber pagar los intereses de la deuda que corren desde el desembolso (art. 2686), y adems, el condmino que pag tendr derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago. El derecho de retencin implica la posibilidad de excluir al condmino del uso y goce de la cosa comn e impide la divisin del condominio. Deudas contradas en pro de la comunidad: Por uno solo de los condminos: l es responsable, responde frente al acreedor por cuanto el condominio no es una persona colectiva y tendr accin de reembolso respecto de los dems condminos. (Art. 2687). Por varios condminos: ellos respondern frente al acreedor. Por todos los condminos, sin estipularse solidaridad y sin expresin de las cuotas, estn obligados al acreedor por partes iguales (art. 2688). Si se ha pactado la solidaridad (art. 701), la obligacin queda regida por el art. 699 y sig. y cualquiera de los acreedores puede reclamar la totalidad de la deuda a cualquiera de los deudores. Cargas reales que gravan la cosa (Art. 2698): cada condmino responde por la totalidad de la deuda, en virtud de la indivisibilidad de la carga real. Ej.: la hipoteca, la prenda, la anticresis, impuestos y contribuciones que recaen sobre la cosa. Insolvencia de algn condmino: Art. 2690: Cuando entre los condminos hubiere alguno insolvente, su parte en la cosa debe repartirse en proporcin del inters que tengan en ella y segn el cual hubieren contribuido a satisfacer la parte del crdito que corresponda al insolvente. Se aplica nicamente en la relacin interna entre los condminos, pues frente a los acreedores, si uno de los condminos resulta insolvente por una obligacin simplemente mancomunada, su insolvencia debe ser soportada por el acreedor. Se aplica nicamente a las deudas contradas en pro de la comunidad y no en los supuestos de deudas particulares de los condminos. Deben darse los siguientes requisitos: -que no haya otros acreedores; -que el deudor no tenga otros bienes y -que la deuda del condmino sea superior al valor de su parte. Deudas por rentas o frutos o daos (Art. 2591): Las rentas o frutos que uno de los condminos hubiere percibido de la cosa comn debe entregar a los otros condminos en proporcin de sus respectivas partes. Tambin el valor del dao que hubiere ocasionado. 4. Administracin de la cosa comn: El Art. 2699, situaciones a las que da lugar. Qurum y mayora, caso de empate. Designacin de administrador. Arrendamiento; preferencia; naturaleza del contrato. Condmino que administra sin mandato. Proporcin para la divisin de los frutos. Si no se hace uso del derecho de pedir la divisin, los condminos (todos) en asamblea decidirn si la cosa va a ser dada en administracin, en arrendamiento o en alquiler (Art. 2699). Qurum y Mayora: El qurum necesario para deliberar es la unanimidad segn lo determina el art. 2703. No es una mayora numrica, por cabeza, sino referida al valor de la parte de los condminos en la cosa comn (art. 2704). No es la simple mayora, sino la mayora absoluta, que exceda el valor de la mitad de la cosa (2705). Si no se logra esa mayora absoluta, nada se puede hacer (2705). Cuando la mayora se concentra en un slo condmino se transformara en el nico rbitro de las decisiones y los dems deberan acatar su voluntad o acudir al juez para que resuelva la controversia. Caso de empate: Si realizada la votacin hay empate, los condminos pueden decidir la cuestin por la suerte o bien designando rbitros, pero la forma habitual de superar las diferencias es la decisin judicial (art. 2706). Designacin de administrador: Si los condminos deciden someter la cosa a administracin, el administrador ser designado tambin por mayora absoluta, al igual que su remocin. Puede ser uno de los condminos o bien un 3ro. Si es uno de los condminos, se lo
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reputa mandatario de los otros y se aplican las disposiciones sobre el mandato y no la del socio administrador (art. 2701). Si es un 3ro, tambin se aplican las reglas del mandato. Arrendamiento (Locacin): Si la mayora absoluta decide que la cosa ser puesta en alquiler o arrendamiento, el arrendatario puede ser tanto un 3ro (se le aplican las reglas especficas referidas a la locacin) como un condmino (se discute si estamos frente a un contrato de locacin o de un contrato atpico, por cuanto se dara la particularidad que el condmino locatario revestira al mismo tiempo las calidades de poseedor en su carcter de condmino y de tenedor en su carcter de locatario). Preferencia del condmino: Art. 2702: preferencia a favor del condmino que quiera alquilar o arrendar la cosa siempre y cuando ste ofreciera el mismo alquiler o la misma renta. Condmino que administra sin mandato: Si no hay una designacin expresa de administrador y alguno de los condminos comenz a realizar actos de administracin, acta como gestor de negocios gestor oficioso y est obligado a rendir cuentas. Proporcin para la divisin de los frutos: si no se establece por acuerdo, los frutos se van a repartir en proporcin a la parte que tenga cada uno en la cosa en condominio. 5. Extincin del condominio: Modos comunes a la extincin del dominio. El abandono. Modo tpico del condominio: La particin. Naturaleza de la accin; efectos de la particin. Clases de particin. Formas de realizarla. Divisin del condominio mediante el sistema de propiedad horizontal. Se extingue por los mismos modos que el dominio, admitindose la divisin entre modos absolutos y relativos. Dentro de los absolutos tenemos los supuestos de que la cosa se destruye o es puesta fuera del comercio. Entre los relativos de que la cosa es vendida por todos los condminos. Pero el modo tpico de extincin del condominio es la particin. La particin: es la transformacin de la parte ideal en un lote material. Art. 2692: autoriza a los copropietarios a pedir en cualquier momento la divisin de la cosa comn, en los supuestos de condominio sin indivisin forzosa. Esta facultad de reclamar la divisin es de orden pblico y est prohibida la renuncia a solicitar la particin de manera indefinida, aunque est permitido convenir por un trmino que no exceda de 5 aos. La accin de particin es imprescriptible (art. 4019, inc. 3) y se aplican a la particin (art. 2698) las reglas relativas a la divisin de las sucesiones. Cualquiera de los condminos puede pedir la particin, como as tambin sus acreedores. Naturaleza de la accin: En nuestro derecho no se admite la existencia de acciones mixtas. Los que afirman que se trata de una accin real se fundan en que dicha accin persigue la extincin de un derecho real y el nacimiento de otro derecho real, pone en movimiento el derecho de condominio. Los que entienden que es una accin personal, dicen que se trata de una accin que tiende a que se cumpla una obligacin establecida por la ley a los condminos. La importancia de establecer la naturaleza jurdica es a los efectos de determinar la competencia del juez que ha de intervenir en la contienda: ser competente el juez del lugar donde estuviere situada la cosa, porque puede ser necesario la realizacin de pericias, de tasaciones, de inspecciones oculares o bien, la exhibicin de la cosa cuando se trata de muebles. Clases de particin: Extrajudicial. Cuando todos los condminos, son personas mayores y se ponen de acuerdo en la manera en que se realizar la divisin de la cosa comn. El acuerdo puede constar en instrumento pblico o instrumento privado, pero necesita la homologacin del Juez. Judicial: es necesaria cuando hay condminos incapaces, o ausentes, o no se ponen de acuerdo en la forma de efectuarse la particin o cuando un tercero tenga un inters jurdico (ej. acreedor hipotecario) la divisin del condominio. Formas de realizar la particin: los condminos pueden resolver que sea en especie o por la venta de la cosa. En especie: si el objeto del condominio es divisible, cada uno de los condminos resulta adjudicatario de una parte o lote (art. 3475 bis). Esta especie de divisin no podr efectivizarse: a) cuando la divisin produzca la destruccin de la cosa, o cuando no resulten 90

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porciones reales que constituyan un todo homogneo y anlogo a las otras partes y a la cosa; b) cuando convierta en antieconmico su uso o aprovechamiento de las partes, o cuando en materia de inmuebles no se alcance la superficie mnima de la unidad econmica (art. 2326). Por venta: cualquiera sea la naturaleza de la cosa podr ser llevada a cabo mediante acuerdo unnime. Todos los condminos se ponen de acuerdo y venden la cosa, sea por venta privada o en subasta pblica. Otra forma de realizarse la divisin de los inmuebles ha sido someterlo al rgimen de propiedad horizontal. Supongamos un inmueble que es de propiedad de dos personas que quieren dividir ese condominio, pero ocurre que las medidas mnimas del inmueble no alcanzan a configurar una unidad econmica, entonces sometiendo el mismo al rgimen de propiedad horizontal, salvan el escollo de las medidas mnimas exigidas por la legislacin y as surgiran dos unidades funcionales, que se repartiran entre ellos. Efectos de la particin: Art. 2695. Son declarativos y no constitutivos de la propiedad y cada condmino es considerado propietario exclusivo de lo que le toc en la particin. Particin de uso: los condminos recurren al instituto de particin, no con la finalidad de extinguir el condominio, sino con el objeto de dividir el uso y goce de la cosa, quedando subsistente el condominio (art. 3464); los condminos podrn pedir la divisin de la cosa comn en cualquier momento (particin provisional). Es la solucin que adopta el Proyecto de Unificacin de la Legislacin Civil y Comercial al regular el instituto de multipropiedad o tiempo compartido, encuadrndolo dentro del condominio con indivisin forzosa con asignacin a los condminos de usos y goces sucesivos y alternados por perodos determinados.

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UNIDAD XVII CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA 1. Indivisin forzosa de origen extra legal. 1) Convenido por los condminos respecto de bienes no hereditarios; 2) Impuestas por el donante; 3) Otorgadas por el Juez por nocividad de la particin; 4) Impuestas por el testador o el cnyuge suprstite o convenida por los coherederos. Ley 14.394. Cuando la facultad de pedir la divisin en cualquier tiempo se encuentra coartada, ya sea por una causa derivada de la ley o de la convencin o de una disposicin de ltima voluntad. En el condominio sin indivisin forzosa, el condmino puede pedir la divisin de la cosa en cualquier momento. El art. 2.715: produce una enumeracin y descripcin de las fuentes de la indivisin forzosa: Habr tambin indivisin forzosa cuando la ley prohbe la divisin de una cosa comn, o cuando lo prohibiere una estipulacin vlida y temporal de los condminos, o el acto de ltima voluntad tambin temporal que no exceda, en uno y otro caso, el trmino de 5 aos, o cuando la divisin fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los condminos. Fuentes de la indivisin: Legales o extralegales (convencin, testamento, donacin, sentencia). 1. Indivisin forzosa de origen extra legal. 1) Convenido por los condminos respecto de bienes no hereditarios. Pacto de indivisin por cinco aos renovable: (art. 2693): en este supuesto, son los condminos los que convienen en que la cosa, objeto del condominio, no ser dividida. El trmino mximo de esta indivisin es de cinco aos los que pueden ser renovables todas las veces que se quiera. Si los condminos han convenido una indivisin por el trmino de cinco aos o menos, rige ese plazo; si lo hacen por mayor trmino corresponde reducir el plazo al mximo exigible. Transcurrido los 5 aos, cualquier condmino puede pedir la divisin de la cosa comn. Si se convino un plazo incierto: se entiende que la indivisin se extingue a los 5 aos. Si no han estipulado un plazo estamos en presencia de un plazo incierto, rigiendo la prohibicin genrica del art. 2693 de renunciar por parte de los condminos de una manera indefinida a la divisin de la cosa. El artculo faculta a los condminos a acordar la renovacin del plazo legal de cinco aos; esta renovacin de la indivisin debe ser manifestada en forma inequvoca, ya que la subsistencia de la indivisin no puede suponer una renovacin tcita. El trmino a partir del cual se computa la renovacin del acuerdo de indivisin corre desde la fecha en que se celebr el nuevo acuerdo. 2) Impuestas por el donante. Donacin de una cosa a ms de un donatario con clusula de indivisin por 5 aos: (aArt.2694) Cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por donacin, el donante puede poner la condicin de que la cosa dada quede indivisa por 5 aos. Es una imposicin del donante. Pacto de indivisin entre coherederos respecto de los bienes hereditarios: es uno de los supuestos no contemplados en el art. 2.715, legislado por el art. 52 de la Ley 14.394. Faculta a los coherederos a convenir la indivisin de los bienes pertenecientes al causante por un trmino mximo de 10 aos, plazo ste que puede ser renovado. En el supuesto que medie causas justificadas, cualquiera de los herederos antes del vencimiento del plazo puede pedir la particin. Los condminos solamente podrn pactar entre ellos la indivisin por un plazo que no exceda lo dispuesto en el art. 2693.3) Otorgadas por el juez por nocividad de la particin: Art.2715. Habr tambin indivisin forzosa cuando la divisin fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los condminos. La ley atribuye al juez amplia discrecionalidad para resolver. 4) Impuestas por el testador o el cnyuge suprstite o convenida por los coherederos. Por disposicin de ltima voluntad. El testador puede imponer la indivisin de los bienes por un plazo de 10 aos y puede extenderse por un plazo mayor, hasta que todos los herederos alcancen la 92

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mayora de edad, si la indivisin comprende un establecimiento comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero o cualquier otro que constituya una unidad econmica (art. 51 ley 14394). Tambin el cnyuge suprstite puede imponer la indivisin por el mismo plazo y motivo (art. 53 de la ley 14.394). Otros supuestos: 1) Ley 13.512 (Propiedad Horizontal): algunos autores consideran que el derecho real de propiedad horizontal no se trata de un derecho real autnomo sino de un derecho de dominio, que recae sobre las partes exclusivas, complementado con un condominio que recae sobre las partes de uso comn e indispensable para mantener la seguridad de los edificios, consideran que este es un derecho de condominio que existe sobre las partes comunes es un caso de indivisin forzosa. 2) Sepulcros: no pueden ser divididos, por aplicacin de los arts. 3473 y por los principios generales del derecho pero la jurisprudencia estima que pueden ser objeto de particin cuando hay unanimidad de los dueos, que el sepulcro est vacio o que pueda ser dividido materialmente siempre que no se desvalorice o menoscabe su estructura arquitectnica. 2. Indivisin forzosa de origen legal: Condominio de accesorios de dos o ms propiedades. Naturaleza jurdica de esa situacin. Facultades de los condminos. Condominio de accesorios de dos o ms propiedades: El art. 2710 establece habr indivisin forzosa cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condminos podr pedir la divisin. Por ej., un pasillo (accesorio) que sirve de entrada a dos casas, cuyos propietarios son distintos. La ley opera como fuente de la indivisin no del condominio. Los requisitos son: a) existencia de dos o ms inmuebles de propietarios distintos; b) que exista condominio sobre las cosas accesorias; c) que esa cosa sea accesoria indispensables al uso comn de las dos heredades. Ms ejemplos: bebederos, diques, canal de desages de fbricas o usinas, patios, callejones, pozos, pasajes, galeras, caminos comunes que se dejen al dividirse la tierra, fondos de edificios, etc. Naturaleza jurdica de esa situacin: El art. 2711 dice que en tales casos los derechos que corresponden a los condminos no son a ttulo de servidumbre, sino a ttulo de condominio por cuanto no hay una heredad dominante y otra sirviente. En la servidumbre existe un solo propietario y sobre el fundo recae el derecho del vecino a hacer un uso limitado o a gozar de una ventaja o utilidad; en tanto que en el condominio forzoso, los titulares de los fundos tienen un derecho comn y de la misma naturaleza. La nota al art. 2711 dice que la indivisin forzosa no constituye una carga impuesta a la cosa indivisa, sino una simple restriccin a la facultad de pedir la divisin. a) El condominio no se extingue por el no uso, en tanto que de acuerdo a lo dispuesto por el art. 3059, las servidumbres, si. b) El condominio puede adquirirse por usucapin, las servidumbres slo si son continuas y aparentes. c) Los condminos tienen el ejercicio de las acciones posesorias o petitorias. Facultades de los condminos: Art. 2712: concede a los condminos derechos ms extensos que los que le competen en un condominio comn. Los condminos pueden usar de la cosa comn como de una cosa propia. Limitaciones: a) el uso de la cosa deber ser realizado conforme al destino de la cosa comn segn lo acordado por los condminos. Si los condminos no se ponen de acuerdo, el destino de la cosa estar determinado por su naturaleza misma. Si la cosa es susceptible de varios usos, el destino estar determinado por el uso al cual ha sido afectada (art. 2713). b) el uso de cada condmino no puede comprometer el derecho igual de los otros condminos. c) No puede usarse la cosa sino para las necesidades de las heredades en el inters de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa (art.2714).

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3. Condominio por confusin de lmites: Derecho Romano; Cdigo Civil. Naturaleza, crtica, definicin y efectos. La accin de deslinde, objeto, naturaleza, distincin con la reivindicacin, casos a los que se aplica, a quien y contra quien se da la accin. Los tratan los arts. 2746 al 2755 CC: es la existencia de dos fundos colindantes, cuyos titulares no conocen cul es la lnea separativa de las dos heredades y por lo tanto existe una zona -entre esos dos inmuebles- que nadie sabe a quin pertenecen en realidad. Sobre esa zona dudosa recae un condominio por confusin de lmites. Derecho Romano: en la poca de Justiniano se consideraba que era una accin mixta, tanto personal como real. Su origen se remonta a la Ley de las Doce Tablas. Hasta la poca de Justiniano se llamaba confinium a la franja de terreno de hasta cinco pies, existente entre dos terrenos cultivados y cada propietario deba dejar libre dos pies y medio. Si la franja de terreno era de ms de cinco pies, entonces los vecinos deban intentar la accin reivindicatoria. El juez tena facultades para realizar adjudicaciones mediante una sentencia constitutiva. Cdigo Civil: (art. 2746) es el caso del propietario de un terreno, cuyos lmites se encuentran confundidos con los del vecino, en un terreno contiguo. El Cdigo los reputa condminos y tienen derecho a ejercer una accin para que se investiguen y demarquen esos lmites. El condominio se extiende nicamente a la zona dudosa. Efectos: cada comunero tiene la facultad de pedir que los lmites que estn confusos se investiguen y demarquen; investigacin y demarcacin que se realiza a travs de la accin de deslinde. Cada condmino no puede realizar actos de dueo exclusivo sobre la parte confusa y la divisin de los frutos debe hacerse igualitariamente. Naturaleza, crtica, definicin y efectos: la caracterizacin como condominio de esta figura ha sido criticada, puesto que los vecinos no levantan controversias de derecho; estn de acuerdo en sus lmites. Desean solamente establecerlos en el terreno y si disienten es en que se haya de ir ms adelante o retroceder el trazado de hecho. No hay zona intermedia que pertenezca a los dos vecinos, lo que se busca no es dividir lo comn, es deslindar lo exclusivo. La accin de deslinde: procede cuando existen lmites confundidos. Los vecinos tienen esta va legal para que se investiguen y demarquen los lmites. Objeto: Que los lmites se investiguen y demarquen. La investigacin supone el anlisis de los inmuebles contiguos, de los vestigios. Luego viene la operacin tcnica de ubicar los respectivos ttulos en el terreno (mensura) y despus determinar los lmites, o sea efectuar el deslinde y finalmente se procede a amojonar, o sea demarcar la lnea divisoria mediante la colocacin de seales que la constaten y perpeten. Naturaleza jurdica: Pareciera que la accin de deslinde es una accin personal, pero da igual solucin a la real. En materia de prescripcin, el art. 4019 inc. 3 del C.C. establece que es imprescriptible la accin de divisin mientras dura la indivisin y nuestro cdigo trata de la confusin de lmites en el condominio. En lo que se refiere a la competencia del juez, el art. 5 inc. 1 del CPCC dispone que el juez competente es el del lugar donde est situado el inmueble, entendiendo tambin de la accin de deslinde. Distincin con la reivindicacin: cuando los lmites de las heredades estn cuestionados o controvertidos, la accin que el vecino deber deducir es la accin reivindicatoria; en tanto que cuando los lmites estn confundidos la accin que corresponde es la accin de deslinde. Cuando el cdigo hace referencia al trmino cuestionados debe entenderse que se refiere a aquellos supuestos que uno de los linderos pretenda ser propietario de esa franja de terreno, no considerando que su derecho es dudoso, sino que cree que esa fraccin le pertenece. Diferencias: a) En la accin de deslinde ambas partes estn de acuerdo en la existencia de una zona confusa de sus lmites en cambio en la accin reivindicatoria, existe controversia sobre los lmites: 94

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b) en la accin de deslinde, ambas partes son actores y demandados a la vez y por lo tanto sobre ambos pesa la carga de la prueba, nota al art. 2746. En la accin reivindicatoria, una de las partes es la actora y la otra la demandada. La actora deber probar su derecho, el peso de la carga reposa en ella; c) En caso de duda, cuando no se pueda precisar los lmites separativos, en la accin de deslinde el Juez deber fallar segn su criterio (art. 2755) en tanto que en el juicio reivindicatorio si la actora no ha podido probar sus derechos, el juez rechazar la demanda; d) El objeto en la accin de deslinde es la demarcacin e investigacin de los lmites; en tanto que el objeto de la accin reivindicatoria es la restitucin de parte del terreno a su verdadero dueo. Casos (o requisitos): 1) Que se trate de fundos colindantes o contiguos (art. 2748). No puede haber ni un camino pblico ni un ro. Si los terrenos son ambos de particulares se aplican las normas del derecho privado, normativa sta que tambin se aplica si los inmuebles son del domino privado del estado. Si los inmuebles son del dominio pblico del estado se regir por las normas del Derecho Administrativo (art. 2750). 2) Que se trate de fundos rsticos y no urbanos (art. 2748). 3) Que los lmites estn confundidos: ambos linderos concuerdan que existen lmites confundidos. No existe controversia respecto al derecho. A quien se da la accin (art. 2749). La accin compete a los que tengan derecho real sobre el terreno, es decir al titular del dominio, del condominio, del usufructo, al usuario, al habitador, al acreedor anticresista. Para que la sentencia sea oponible al propietario, si la accin es intentada por un usufructuario o un usuario, el demandado puede exigir la intervencin del propietario. La adquisicin por boleto de compraventa no confiere el dominio, por lo tanto el poseedor del boleto no tiene el ejercicio de la accin de deslinde, como as tampoco tienen el locatario ni el arrendatario (estos tienen un derecho personal sobre la cosa y no un derecho real). Contra quin se da la accin? (art. 2749) Contra el propietario del fundo contiguo y no contra el usuario o usufructuario o acreedor hipotecario, sin perjuicio de que sean citados a juicio por ser terceros interesados. Tambin puede ser contra el Estado respecto de los terrenos del dominio privado (art. 2750). El deslinde de los fundos del dominio pblico corresponde a la jurisdiccin administrativa. 4. Ejecucin del deslinde: Formas: A) por acuerdo de linderos. B) judicial. Determinacin de la lnea del deslinde, efectos y gastos del deslinde. Deslinde y mensura. Diferencias. El art. 2753 regula el deslinde de los inmuebles por acuerdo de los linderos, mientras que el art. 2754 se ocupa del deslinde judicial. A) Deslinde POR ACUERDO de linderos o extrajudiciales (Art. 2753) Tiene lugar cuando los linderos se ponen de acuerdo y convienen cul va a ser el lmite separativo de las heredades. El acuerdo debe constar en escritura pblica, de otra forma ser de ningn valor. La escritura pblica para tener efecto contra terceros deber ser inscripta en el Registro de la Propiedad. El acuerdo, la mensura y los antecedentes deben presentarse al Juez para su aprobacin. La mensura con ms la escritura forman el ttulo de propiedad y pueden ser atacado por los terceros por las causas que permiten volver sobre una convencin. B) Deslinde JUDICIAL (art. 2754) Se realiza con la intervencin de un agrimensor y conforme las disposiciones del Cdigo de Procedimientos. La prueba a producirse en el juicio de deslinde va a estar dada en 1er lugar por los ttulos (que es el medio probatorio de mayor valor). En 2do lugar por los vestigios antiguos o sea los signos materiales reveladores de la ubicacin del lmite, como ser restos de cercos, alambrados, mojones, etc. Y en 3er lugar por la posesin (art.2751). La posesin ser una prueba importante si el lmite verdadero no surge ni de los ttulos ni de los vestigios antiguos.
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Gastos del deslinde: Los gastos de amojonamiento o de demarcacin son comunes porque ambos vecinos se benefician, con independencia de la superficie del terreno. Ello rige si el frente de cada uno de ellos es igual, pero si los frentes tuvieran extensiones distintas, los gastos debern sern en proporcin a la extensin del terreno que le corresponde a cada uno. En cuanto a las costas del juicio, Borda entiende que las mismas deben imponerse por el orden causado, por tratarse de contingencias hechas en inters comn. Efectos del deslinde: La sentencia o la escritura pblica otorgada por personas capaces y la mensura practicada, homologada por juez competente, sirven como ttulo de propiedad, siendo parte integrante accesoria o complementaria del ttulo de dominio de cada uno de los colindantes. El deslinde pone fin a la incertidumbre. Deslinde y mensura. Diferencia: El deslinde es la determinacin de la lnea separativa de las heredades. La mensura es una operacin tcnica que ubica sobre el terreno un inmueble de acuerdo a su ttulo dndole forma geomtrica y la extensin de su rea. La mensura debe ceirse a las indicaciones del ttulo sin acordar una extensin mayor o menor.

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UNIDAD XVIII CONDOMINIO DE MUROS, CERCOS Y FOSOS 1. Introduccin: Terminologa. Concepto legal de muro medianero. El cerramiento, sentido y alcance del llamado cerramiento forzoso. Introduccin: El C.C. trata de este condominio desde el art. 2717, pero por error de metodologa en el art. 2716, el codificador dice que: El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de separacin entre dos heredades contiguas, es de indivisin forzosa. Se trata de un condominio perdurable y creado por la ley. Es una manifestacin del condominio de cosas accesorias indispensables al uso comn de dos o ms heredades. La indivisin forzosa no va a recaer nicamente en la pared, sino que va a recaer tambin sobre el terreno. Terminologa: Pared o muro usados como sinnimos, son aquellos construidos con materiales de albailera. Los cercos son aquellos hechos con cualquier otro material, ej.: alambrados, cercos vivos a travs de setos, de rboles, arbustos. Y los fosos, que tambin pueden ser zanjas. Concepto legal de muro medianero: El art. 2.717 dice: Un muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el lmite separativo de las dos heredades. El cdigo usa el trmino medianero y comn como si fueran sinnimos. La pared va a ser medianera, cuando ambos vecinos se ponen de comn acuerdo en que van a construir una pared medianera y ambos contribuyen a los gastos. El condominio recae sobre la pared y el terreno. Cerramiento: sentido y alcance del cerramiento forzoso: La pared de cerco o cerramiento forzoso est prevista en el art. 2726 y debe tener un espesor de 45 cm (18 pulgadas) y una altura de 3 metros. Quien va a construir un muro separativo puede asentar la mitad de esa pared en el terreno del vecino. La obligacin del propietario es de cerrar todo su terreno con cercos o paredes en los pueblos. El fundamento se basa tanto en un inters particular, como pblico. Conforme al art. 2729 del C.C. las municipalidades pueden establecer otras medidas tanto con relacin a la altura como con relacin al espesor de la pared. Cuando una municipalidad no establece las medidas mnimas rige las estas normativas. La obligacin de cerramiento y el derecho de abandono: La obligacin del art. 2726 es de las denominadas obligaciones reales. La norma es de orden pblico y por lo tanto es no renunciable; un vecino puede obligar al otro a construir una pared de cerramiento forzoso, pero el cdigo faculta tambin al vecino que no quiere construir la pared -sea por razones econmicas o por las que sea- a liberarse de sta obligacin mediante el derecho de abandono, cediendo la mitad del terreno sobre el cual la pared debe asentarse (art. 2727). Requerimiento previo a la construccin: el vecino constructor puede levantar la pared sin notificacin previa al otro vecino. Si formula previamente el requerimiento, puede suceder que el vecino requerido acepte y contribuya a los gastos de los materiales y de mano de obra, evitando as futuros problemas en la relacin de vecindad. El vecino requerido no puede oponerse a la construccin de esa pared pero tiene la facultad de liberarse de esa obligacin -sea por razones econmicas o por las que sea- mediante el derecho de abandono, cediendo la mitad del terreno sobre el cual la pared debe asentarse (art. 2727). 2. Medianera urbana: Facultad acordada al que edifica primero. Obligacin de contribuir al cerramiento o conservacin: a) pared de cerramiento contigua; b) pared de cerramiento encaballada: 1) Construccin previo requerimiento al vecino. 2) Construccin sin previo requerimiento. Derecho al cobro. Prescripcin. Uso de la pared despus de prescripta la accin.a) Los muros contiguos son los construidos por uno solo de los vecinos, ntegramente en su terreno y pagando l todos los gastos que ha demandado su construccin. El rgimen faculta al vecino que ha construido a reclamarle al otro vecino que hace uso de ella, el pago de la mitad del
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Unidad XXI valor de la pared y del terreno; asimismo faculta al que no construy a adquirir la medianera siempre que exista una construccin. Puede adquirir toda la altura de la pared, pero el mnimo necesario es hasta los 3 metros. Debe adquirir todo el espesor de la pared, salvo que sta tenga ms de 45 cm, en cuyo caso deber adquirir slo los 45 cm debiendo pagar la mitad del valor de la pared y del terreno. La accin de cobro prescribe a los diez aos (4023) contados desde que el vecino hizo un uso especfico de la pared. Los titulares del derecho de adquirir la medianera segn el art. 2736 son todo propietario entendindose al titular de dominio o condominio. El usufructuario, el usuario, el acreedor anticresista y los meros poseedores no pueden adquirir la medianera en virtud de que no se puede ser titular de lo accesorio (la pared) sin ser titular del terreno. El derecho de adquirir la medianera es imprescriptible. Una pared puede ser medianera hasta la altura de cerramiento forzoso -hasta los 3 metros- y por arriba de ella, privativa. b) La pared encaballada es aquella pared cuyo eje coincide con los lmites separativos de dos heredades. El muro queda asentado parte en un terreno y parte en el terreno del vecino, la pared va a caballo de la lnea separativa de las heredades. Pared medianera: es equivalente a la pared encaballada desde el punto de vista fsico. Es aquella cuyo eje coincide con los lmites separativos, se encuentra ubicada ocupando ambos terrenos linderos. Construccin previo requerimiento al vecino y sin requerimiento: el vecino constructor puede levantar la pared sin notificacin previa al otro vecino. Si formula previamente el requerimiento, puede suceder que el vecino requerido acepte y contribuya a los gastos de los materiales y de mano de obra, evitando as futuros problemas en la relacin de vecindad. El vecino requerido no puede oponerse a la construccin de esa pared pero tiene la facultad de liberarse de esa obligacin -sea por razones econmicas o por las que sea- mediante el derecho de abandono, cediendo la mitad del terreno sobre el cual la pared debe asentarse (art. 2727). Derecho al cobro: el artculo 2728 faculta al vecino que ha construido la pared a reclamarle al otro vecino que hace uso de ella, el pago de la mitad del valor de la pared y del terreno. Prescripcin. Uso de la pared despus de prescripta la accin: La accin de cobro prescribe a los diez aos (art. 4023) contados desde que el vecino hizo un uso especfico de la pared. El derecho de adquirir la medianera es imprescriptible. En virtud de dos fallos plenarios, que modificaron el art. 4.022, se entendi que no se tiene que pagar la medianera, transcurrido los diez aos de su construccin, ya que el momento de construirse la pared en el lmite de las dos heredades, naci el condominio y quien no construy en consecuencia, tiene todas las facultades emergentes del derecho de dominio, sirvindose de la cosa para todos los usos a que ella est destinada. 3. Prueba en materia de medianera: Presunciones. Prueba en contrario. Derechos y obligaciones de los condminos. Presunciones: El art. 2718 sostiene que cuando un muro separa dos edificios, se presume medianero hasta donde llegue la altura del edificio menos elevado. La parte que sobresale dicha altura se reputa que pertenece al dueo del edificio ms alto, salvo prueba en contrario. Otra presuncin del Cdigo es la del art. 2719: las paredes o muros que dividen patios o jardines o quintas se presumen no medianeros aunque estn cerrados por todos sus lados. La jurisprudencia ha resuelto que la presuncin establecida en el 2718 se aplica tambin para el supuesto de muros prolongados en profundidad, o sea que sern medianeros hasta la profundidad en que los dos edificios lo necesiten. Cuando la pared presente sinuosidad, la presuncin sigue a esas sinuosidades. Prueba en contrario: las presunciones establecidas en el art. 2718 son iuris tantum que puede ser desvirtuada por prueba en contrario, por instrumentos pblicos, instrumentos privados o signos materiales que demuestren la medianera en toda la pared o de que aquella no existe en parte alguna. Cuando se ofrezcan como prueba instrumentos pblicos o privados resulta 98

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necesario que intervengan en ese acto los dos vecinos y no que se trate de una declaracin unilateral de voluntad (art. 2720). Derechos y obligaciones de los condminos: El principio general est establecido en el art. 2740 que pone a ambos vecinos en un perfecto pie de igualdad y faculta a suprimir ventanas y luces. El art. 2730 establece que cada uno de los vecinos puede servirse de la pared para lo que cada uno quiera, siempre y cuando no se impida ejercer igual derecho al otro vecino y con tal que no cause deterioros en la pared o comprometa su solidez. El art. 2737 hace referencia a no impedir un derecho igual y recproco que tiene el otro y concuerda con el 2654 que prohbe abrir ventanas o troneras sin el consentimiento del otro vecino. El art. 2731 es meramente ejemplificativo (instalar caeras de agua, luz, gas, colgar adornos, etc.). 4. Adquisicin de la medianera: Medios; fundamentos. Naturaleza jurdica; quienes pueden adquirir; condiciones; extensin y volumen, obligaciones del adquirente, precio de la medianera. Medios: La adquisicin puede ser parcial o total. Es parcial cuando implica dar la posibilidad de adquirir la porcin, en longitud, que el vecino deba utilizar, dejndolo en libertad de adquirirla en toda la extensin colindante. En cuanto a altura puede limitarse a adquirir slo la porcin que deban tener las paredes divisorias (3 mts), estando obligado a pagar desde los cimientos (art. 2736).-. Naturaleza jurdica: conforme la doctrina mayoritaria, se trata de un caso de venta forzosa. Es un derecho de condominio de lo que se transmite. Quienes pueden adquirir: El art. 2736 comienza diciendo todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero...; por lo que, quien tiene un derecho de dominio goza de dicha facultad de adquirir la medianera. El trmino propietario ha sido utilizado por el legislador en sentido amplio, y comprende a todo aquel que tiene derecho a construir en el predio y, con mayor razn, a quien tiene obligacin de contribuir a la obligacin de cerramiento, como el usufructuario. La nica limitacin para adquirir parcialmente est dada en cuanto al espesor, pues no se puede adquirir slo en una porcin de l. El muro debe adquirirse tal como est construido. Condiciones: existen dos condiciones inexcusables: a) debe tratarse de una pared o muro en el sentido estricto y funcional del trmino, b) debe lindar inmediatamente con el fundo de quien pretende la adquisicin. Extensin y volumen: altura: ser designada en cada municipio, y a falta de tal designacin ser de 3 metros (art. 2729); longitud: conforme el art. 2736 la facultad del adquirente existe en toda la extensin de la pared o slo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad; espesor: no podr limitarse la adquisicin a solo una porcin del espesor de la pared. Cimientos: en el clculo del valor de la pared deben incluirse obligatoriamente los cimientos porque son parte necesaria de aquella para su solidez y funcionalidad. Obligaciones del adquirente: el adquirente debe reembolsar la mitad del valor de la pared como est construida, o de la porcin de la medianera que adquiera y tambin la mitad del valor del suelo. Si quin levant el muro hizo uso de la facultad del art. 2725 el adquirente no estar obligado a reembolsar el valor del terreno respectivo. Precio de la medianera: Con respecto al precio corresponde el valor del precio del terreno y de la pared, teniendo en cuenta la depreciacin monetaria habida; siendo el valor computable de la medianera el de la fecha de la demanda o constitucin en mora.

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Unidad XXI 5. Medianera rural: Cerramientos que deben hacerse o no a comunidad de gastos. Presuncin. Derechos y obligaciones. Arboles medianeros. El art. 2742 establece que en la campaa el cerramiento se har a comunidad de gastos si las dos heredades se encerraren completamente. En el caso que una de las heredades est sin cerco alguno, el dueo de ella no est obligado a contribuir con los gastos que demanden las paredes, fosos, o cercos divisorios. La norma legal contempla solo dos supuestos, si la finca se cierra totalmente o si carece de cercado. Cuando el cercado es incompleto la situacin queda equiparada al supuesto de que la heredad carezca de cercos. Los cdigos rurales han establecido distintas proporciones. Presuncin de medianera rural: (2743) En el caso de que las dos heredades se cierren completamente se presume que ambos vecinos contribuyeron con los gastos de su emplazamiento, ya que el cerco le sirve de utilidad a ambos. Cuando el cerco separa dos fundos abiertos se considera que ambos vecinos pagaron el cerco. Se trata de una presuncin iuris tantum, es decir que admite prueba en contrario, admitindose todo medio de prueba. Derechos y obligaciones: Aqu se remite a lo dispuesto con relacin a la medianera urbana, siempre y cuando puedan ser aplicadas. Los gastos de reparacin y contribucin sern soportados por partes iguales. En el caso de cerramientos en la campaa no sera de aplicacin el derecho de abandono. Y ello por cuanto al alambrado para lo nico que puede servir es para cerrar los campos y para nada ms, entonces ya est prestando una utilidad, un servicio. Arboles medianeros: (art. 2745) Son medianeros los rboles que existan en cercos o zanjas medianeras, pudiendo los condminos exigir su remocin en el supuesto que le causen perjuicio, (por ej. estancamiento de las aguas, su desvo o la obstruccin de las acequias, etc.), derecho que es imprescriptible. Si los rboles caen por cualquier accidente, para ser replantado se necesita el consentimiento del otro vecino, ello por cuanto se trata de un acto de disposicin material sobre el terreno comn. Idntica solucin a los rboles medianeros se aplica cuando el tronco se encuentra sobre la lnea divisoria, no siendo necesario que el eje del tronco coincida con el lmite separativo.

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UNIDAD XIX PROPIEDAD HORIZONTAL 1. Nociones generales: Nociones y antecedentes histricos. El Art. 2617 del C.C. La ley 13.512: sus fuentes. Naturaleza jurdica de la PH, distintas teoras. Nocin: sistema de propiedad que combina un derecho exclusivo sobre ciertos sectores y un derecho comn sobre otros, que es su accesorio y que existe para posibilitar el completo ejercicio de aquel. Terminologa: Propiedad por Pisos, Propiedad por de Departamentos, Rgimen de Propiedad Horizontal. El trmino propiedad horizontal es la forma ms comn de llamarlo a ste derecho real. La ley 13512 habla de propiedad horizontal, por oposicin directa a la propiedad vertical del derecho romano. Antecedentes Histricos: en Caldea habran existido las primeras casas de varios pisos. Tambin dan cuenta de antecedentes en Egipto, Palestina y entre los fenicios, difundindose por Italia y Francia. Roma: No se conoci el problema de la propiedad horizontal. Los principios clsicos del derecho se oponan a esta concepcin, ellos consideraban que el dominio de una persona sobre un inmueble se extenda: por el cielo, hasta la altura de los astros y por debajo de la superficie del suelo, hasta el infierno. No aceptaban el derecho de superficie, y por lo tanto no podan concebir que dentro de un mismo inmueble fueran varios los propietarios de determinados departamentos o pisos y que existieran partes de la cosa que puedan ser comunes. Edad Media: Es en sta poca cuando la institucin surge claramente y con caracteres definidos. Muchas ordenanzas comenzaron a perfilar el sistema, los statuti, en Italia y costumbres, en Francia, reglamentaban la situacin de estos inmuebles sometidos a propiedad horizontal, si bien no utilizaban ese nombre. Ello se debi a que las ciudades eran amuralladas y limitaban con el mar, por lo que al carecer de espacio para expandirse, se comenz la construccin de casas de varios pisos, primero casas de madera (consideradas cosas muebles) y despus se extendi a las casas de piedra. Tambin se extendi a Alemania y a Espaa. Edad Moderna: El primero que recepta y regula la propiedad horizontal es el Cdigo de Napolen de 1804, dando un esbozo de las obligaciones y responsabilidades de los distintos propietarios de un inmueble sujeto a propiedad horizontal, y aunque dej muchas lagunas y muchos puntos sin tratar, sirvi de punto de partida para numerosos cdigos de distintos pases. En Inglaterra que se rige por el Common Low, no niega la propiedad horizontal en forma especfica, pero tampoco la legisla y cuando se construye un edificio, ellos lo toman como una sociedad sui generis. En EEUU, salvo el Cdigo de Luisiana que se inspira en el Cdigo Francs, encaran la propiedad horizontal como sociedad cooperativa. La corporacin construye para los asociados. Luego celebra un contrato con sus asociados que tiene un lapso de duracin de 99 aos y el asociado paga un alquiler nfimo de un dlar anual, siendo los impuestos a cargo de los asociados. Alemania: en un principio se conoci la propiedad por pisos, admitindose inclusive la divisin en simples habitaciones, pero al sancionarse el C.C. de 1900, prohibi la divisin por pisos o departamentos. En 1951, la ley de propiedad de la vivienda prev la propiedad separada sobre vivienda", institucin que equivale, a nuestro sistema de propiedad por pisos. El art. 2617 del C.C.: veda la posibilidad de que distintas personas puedan ser propietarias de distintos pisos de un edificio comn ni por contrato ni por actos de ltima voluntad. Hay que situarse en la poca de sancin del Cdigo, era imposible prever la existencia de edificios altos, no slo por la dificultad de su construccin, sino tambin por la posibilidad de extender las ciudades. La ley 13.512: sus fuentes: El proyecto de la ley actual reconoce como autor al senador Alberto Teisaire e indica como fuentes el C.C. Italiano, la Ley de Chile, la de Uruguay y la regulacin Brasilea.
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Unidad XXI Naturaleza jurdica de la propiedad horizontal: Existen una serie de teoras. Las ms importantes son dos: una dice que se trata de un dominio, integrado con un condominio de indivisin forzosa y, la segunda dice que se trata de un derecho real autnomo. a) Dominio integrado con un condominio de indivisin forzosa: El dominio recae sobre las partes exclusivas, en tanto que el condominio de indivisin forzosa tendra por asiento o por objeto las partes comunes y si bien consideran que el dominio sufre una serie de restricciones, stas no llegan a desnaturalizar la esencia misma del derecho de dominio. Dominio y condominio se encuentran indisolublemente unidos, guardando una relacin de principal (dominio) a accesorio (condominio). b) Derecho real autnomo: La doctrina mayoritaria participa de ste criterio considerando que la Propiedad Horizontal es un derecho real autnomo, con caractersticas especiales, determinadas y distintas a los derechos reales existentes. Se combinan dos formas jurdicas distintas (dominio y condominio), de tal manera que resulta imposible ser propietario de una porcin exclusiva, sin serlo tambin de la parte comn correspondiente. c) Otra teora que dice que se trata de una servidumbre: para que exista servidumbre es necesario la existencia de dos fundos que pertenezcan a distintos propietarios, uno ser el fundo dominante y el otro ser el fundo sirviente, situacin sta que no se presenta en la propiedad horizontal. d) Otros dicen que se trata de una sociedad. Tiene su origen en el derecho norteamericano, que habla de corporaciones. Si bien podemos decir que existe una especie de sociedad en cuanto a las partes de uso comn, jams podemos hablar de sociedad con relacin a las partes de uso privativo. e) Otro sector doctrinario considera que nos encontramos frente a un derecho de superficie, pero este implica una desmembracin del dominio que no se da en la propiedad horizontal. El derecho de superficie es un derecho real que se ejerce sobre construcciones ubicadas en la superficie, hay un desdoblamiento del dominio; los derechos del superficiario estn limitados a la parte externa del terreno (plantas, edificios, construcciones) y el dueo del suelo puede realizar construcciones subterrneas. 2. El objeto: 1) El edificio. Las propiedades verticales divididas por departamento. Los clubes de campo. Los parques industriales. 2) Las cosas o partes comunes. Carcter de la enumeracin. Criterio legal para la determinacin de los bienes comunes. 3) Cosas o partes privadas. 1) El Edificio: Establecido en el Art. 1 de la Ley, en la cual se hace referencia a: Los distintos pisos de un edificio; Distintos departamentos de un mismo piso: Departamentos de un edificio de una sola planta: Esas unidades funcionales, no necesariamente deben estar uno pegado al otro, lo esencial es que exista un elemento comn a todos ellos, que ser el terreno en donde se asientan las edificaciones que debe ser nico y de dominio comn. Si el suelo est parcelado o dividido en lotes independientes ya no es posible someter el inmueble al rgimen de propiedad horizontal. Requisitos: (art. 1): 1) independencia funcional significa que cada unidad funcional debe ser autnoma y bastarse por s misma para la finalidad para la cual ha sido creada. 2) salida a la va pblica significa que cada unidad funcional, pueda tener acceso a la va pblica en forma independiente sea por calles internas, pasillos, escaleras, ascensores. Destino: No existe inconveniente para que una parte del edificio est destinado a viviendas, oficinas de profesionales, comercios, shopping, cocheras, etc. O sea que en un mismo edificio las distintas unidades funcionales pueden tener un destino diferente. Clubes de campo: Las unidades privativas estaran configuradas por las casas o construcciones destinadas a residencia transitoria de sus titulares, con ms, un sector del parque; en tanto que el resto de las instalaciones (canchas, pileta, vestuarios, calles, y dems reas de 102

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esparcimiento) vendran a ser las cosas comunes. Para que un club de campo sea sometido al rgimen de la propiedad horizontal las viviendas tendran que estar construidas. Parques industriales: La creacin, instalacin y promocin de parques industriales se rige por las normas del derecho pblico; en tanto que las relaciones entre los industriales las del derecho privado. 2) Las cosas o partes comunes: Las cosas comunes (suelos, cimientos, escaleras, ascensores, calefaccin, etc.) pertenecen a todos los copropietarios pro indiviso, estn puestas al servicio de las unidades funcionales y en consecuencia todos los copropietarios pueden hacer uso de ellas. El art. 2 de la Ley tiene dos partes: la primera hace referencia a que cada propietario es dueo exclusivo de su piso o departamento y una segunda parte, cuando hace referencia a que ese propietario es copropietario del terreno y de las cosas de uso comn del edificio o indispensable para mantener su seguridad. Carcter de la enumeracin: la enumeracin del art. 2 es enunciativa y no taxativa. Los propietarios pueden establecer en el Reglamento de Copropiedad de que algunas de las cosas enumeradas en el Art. 2 sean de propiedad exclusiva y no de propiedad comn siempre que no estn destinadas al uso comn o que no sean necesarias para la seguridad del edificio; el terreno siempre es de propiedad comn. Enumeracin de cosas comunes del art. 2 El terreno: La copropiedad de ste bien es la esencia del derecho real de propiedad horizontal. El terreno se entiende como el solar o el lote sobre el cual se construye el edificio, aunque existan sobrantes en los cuales no haya edificacin o sean destinados al uso particular de algn copropietario. En el caso de la propiedad horizontal el suelo pasa a ser accesorio de la unidad funcional y no puede enajenarse separadamente del piso o departamento a que accedan. Cimientos: Es la parte del edificio que se halla debajo de la tierra y sobre la cual se apoya y descansa la construccin. Se entiende no solamente lo enterrado, sino tambin las construcciones efectuadas a nivel del terreno o por encima de l. Muros maestros: La estructura del edificio, no slo las paredes, incluyendo las columnas, las vigas, estructuras de hierro u hormign armado, tirantes, pilares de sostn, etc. Techos: Constituyen la cobertura del ltimo piso o de las unidades que no tengan otra proteccin hacia el espacio. Su inclusin como cosa comn se justifica por cuanto protege de la intemperie, respecto de las dems unidades situadas ms abajo. Cualquiera sea la clase de los materiales que lo constituyen es siempre comn. Pero el techo no debe ser confundido con las azoteas y terrazas a las cuales generalmente tienen acceso los propietarios, y que tambin pueden estar destinadas al uso exclusivo de alguno de los copropietarios de los departamentos del ltimo piso, pero ellos no podrn realizar obras que alteren su conformacin, disminuyan la seguridad o que pueda provocar filtraciones de agua. El cielo raso o techo propiamente dicho de cada unidad funcional, es de propiedad privada de los dueos de la unidad a que acceden. El techo no comprende tampoco las cmaras de aire del entretecho, adornos, revestimientos de yeso que pertenecen al piso de su construccin del cual son accesorios. Patios solares: El artculo hace referencia a aquellos patios que tienen como finalidad asegurar el aire y luz a las ventanas, balcones y otras aberturas que den sobre ellos. No slo los patios solares son de copropiedad de todos, sino tambin aquellos patios destinados al uso comn. Prticos: Son galeras exteriores con arcadas o columnas que se extienden a lo largo de la fachada. Las puertas de entrada al edificio son sin duda alguna de propiedad comn.

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Unidad XXI Galeras y vestbulos interiores: Las galeras tienen como finalidad de dar acceso a las unidades desde y hacia la va pblica, para asegurar su independencia o para comunicar las unidades con otros espacios de uso comn o con los sectores de portera, tendederos, patios, etc. Escaleras: Son siempre comunes, comprende tambin los descansos; la construccin de cemento y tambin los ornamentos. Se trata de las escaleras generales del edificio. Jardines: Son comunes, y se encuentran en la misma situacin que los patios. Pueden ser destinados al uso exclusivo de alguno de los copropietarios o bien tambin se puede prever en el Reglamento que formarn parte de alguna unidad funcional en particular. Locales, instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua caliente o fra, refrigeracin, etc.: (inc. b): La enunciacin es ejemplificativa, deben considerarse incluidas tambin las instalaciones de portero elctrico, telfono, gas. Comprende no slo el espacio fsico, sino tambin las redes de distribucin, pero las ramificaciones, cuando entran en las unidades funcionales, ya son de propiedad exclusiva. Locales para alojamiento del portero o portera: (inc. c): Son de propiedad comn por cuanto estn destinados al uso comn. Tabiques, muros divisorios: Los muros maestros son siempre comunes, ya que hacen a la seguridad de los edificios, en tanto que los tabiques interiores de los departamentos son de propiedad privada pudindose suprimirlas si no perjudica la seguridad del edificio. Ascensores, montacargas, etc. (inc. e): son comunes por constituir accesorios esenciales de la construccin del edificio. Stanos y azoteas: revisten el carcter de comn, salvo convencin en contrario. La propiedad exclusiva de la azotea puede admitirse en aquellos supuestos de edificios de un solo piso divididos en departamentos, en las cuales cada fraccin exclusiva tenga su propia azotea. 3) Cosas o partes privadas: cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento, pero la ley no determina cules son aparte de ellos, los bienes correspondientes al dominio exclusivo. En esta categora de cosas privativas, podemos citar los pisos de cada unidad, techos y cielo rasos, tabiques divisorios, puertas, ventanas, balcones, instalaciones internas de gas, luz, agua corriente, etc. Resulta conveniente que al redactarse el Reglamento de Copropiedad se especifique cuales son las partes privativas a fin de evitar inconvenientes en un futuro. 3. Constitucin del sistema: El reglamento. Naturaleza jurdica. Sancin del reglamento, distintos supuestos y mayoras requeridas. Forma del reglamento. Inscripcin. Fuerza obligatoria. Modificacin del reglamento. Reforma por va judicial. Cuando se decide construir un edificio y enajenarlo de acuerdo a las normativas de la Ley de Propiedad Horizontal hasta su finalizacin nos encontramos frente al estado de prehorizontalidad. Esta etapa se inicia con una declaracin unilateral de voluntad, hecha en Escritura Pblica e inscripta en el RPI, quedando a partir de ese momento sometido a las disposiciones de la Ley 19.724 y entre las obligaciones que toma a su cargo est de preparar un proyecto de futuro reglamento de copropiedad. Nacen tambin una serie de restricciones a la libre disposicin del dominio. Una vez construido y cuando se emite el certificado final de obra cesa el estado de prehorizontalidad. Se redacta el reglamento de copropiedad y administracin en Escritura Pblica y se lo inscribe en el RPI, apareciendo el estado de propiedad horizontal. Mientras no haya Reglamento jurdicamente no existe la propiedad horizontal. El estado de PH no es lo mismo que el derecho de PH. El derecho real de PH va a nacer recin cuando se enajene al menos una unidad funcional. Con el edificio construido, el reglamento de copropiedad y administracin y por lo menos un departamento vendido nace el derecho real de PH. La PH tambin puede originarse sobre la base de un edificio ya construido, pero ser necesario el Reglamento de Copropiedad y la venta de una de las unidades funcionales. Otro supuesto, es el caso de que un inmueble est en condominio, y los condminos decidan la participacin del 104

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mismo sometindolo al rgimen de propiedad horizontal: para que nazca el derecho real ser necesario el Reglamento de copropiedad y la adjudicacin de las distintas unidades funcionales a los comuneros. Tambin en el supuesto de una sucesin, si el inmueble es susceptible de dividirse en unidades que tengan salida independiente, la particin puede hacerse sometiendo el edificio al rgimen de PH. Se redacta el Reglamento y se adjudican las distintas unidades a los herederos. El reglamento de copropiedad y administracin: en el rgimen de PH, la ley exige una serie de requisitos: adems del edificio, que se redacte un reglamento en Escritura Pblica y que el mismo se inscriba en el Registro de la Propiedad. Este reglamento constituye un verdadero estatuto inmobiliario, regulador de facultades y obligaciones de la comunidad, es la ley de las partes, va a determinar y deslindar las partes de propiedad exclusiva y las partes comunes y su otorgamiento es el antecedente necesario para la ulterior suscripcin de escrituras pblicas traslativas de dominio de cada piso o departamento. Naturaleza jurdica: 1) La gran mayora de los autores coinciden en que se trata de un contrato. 2) Borda dice que el reglamento es un conjunto de normas jurdicas, porque si fuera un contrato se requerira la unanimidad y en caso de discordancia el Juez tiene facultades para escriturar. 3) Otro sector de la doctrina lo asimila con las convenciones colectivas de Trabajo; es un acuerdo de voluntades que luego se convierten en normas jurdicas con efecto de ley, sin interesar la voluntad o unanimidad de opiniones. Sancin del reglamento: mientras no exista un reglamento, no hay consorcio. Entonces, los casos que se pueden presentar son los siguientes: 1) Un edificio ya construido y dividido, cuyos titulares son varios propietarios, presupone que los interesados son condminos. En este supuesto se renen todos y redactan el reglamento. Pero la ley no prev cual es la mayora necesaria para la sancin del Reglamento y la doctrina es unnime en establecer que ser necesaria la unanimidad. Tratndose el reglamento de un contrato no podra concluirse si falta el consentimiento de algn copropietario. Ante la falta de unanimidad, no queda otro recurso que la decisin de la justicia asesorada por peritos que habrn de conciliar los intereses. 2) El reglamento tambin puede ser redactado por el propietario anterior, y los compradores se adhieren a l. Forma del reglamento: debe ser hecho en escritura pblica, ya que se trata de un supuesto de derechos reales sobre inmuebles y adems debe estar inscripto en el Registro de la Propiedad. Si no se inscribe en el Registro, no podrn transferirse el dominio u otro derecho real sobre las unidades funcionales ni tendrn validez las modificaciones al reglamento. Fuerza obligatoria: El reglamento produce sus efectos entre las partes desde su formalizacin, pero con respecto a los terceros, desde su inscripcin en el Registro. Con relacin a los terceros adquirentes que no redactaron originariamente el reglamento, el mismo funciona como un contrato de adhesin y no podran aducir desconocimiento ya que la escritura traslativa del dominio importa la adhesin total e incondicionada al reglamento de copropiedad y administracin. Pero si las modificaciones ulteriores al reglamento no fueron inscriptas, dichas clusulas sern inoponibles al tercer adquirente. Contenido del reglamento: (Art. 9 de la Ley 13512). El reglamento debe contener obligatoriamente lo siguiente: a) La designacin de un administrador y la determinacin de las bases de su remuneracin. b) La forma de convocar la asamblea, mayoras necesarias para modificar el reglamento. c) Persona que ha de presidir las reuniones o asambleas, formas de computar los votos.
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Unidad XXI d) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos y expensas comunes. e) Especificacin de las partes del edificio de propiedad exclusiva (la unidad funcional y la unidad complementaria). f) Determinacin de la proporcin que corresponde a cada piso o departamento con relacin al valor del conjunto. g) Enumeracin de las cosas comunes. h) Uso de las cosas y servicios comunes. i) Destino de las diferentes partes del inmueble. j) Cargas comunes y contribucin de las mismas. k) Forma y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y extraordinarias. Se pueden incluir otras clausulas de acuerdo a las necesidades de cada edificio. Modificacin del reglamento. Reforma por va judicial: Las clusulas de carcter estatutario requieren unanimidad para su modificacin, en tanto que las restantes basta con la mayora de los dos tercios que se computan sobre la totalidad de los propietarios y no sobre los propietarios presentes. Esta disposicin regir salvo dos posibilidades: 1) que se modifiquen normas de carcter estatutario, 2) que el reglamento establezca una mayora mayor, no pudiendo ser nunca inferior a los dos tercios. La jurisprudencia entiende que las clusulas as impuestas resultan abusivas, por lo que han sido declaradas invlidas. En estos supuestos se puede acudir al Juez a fin de que modifique el reglamento, pero si no se renen los dos tercios requeridos por el artculo no ser posible la modificacin judicial. Otro supuesto en donde la minora puede acudir al Juez para reformar el reglamento, es cuando ste contiene clusulas contrarias a la moral, a las buenas costumbres y al orden pblico. Las reformas del Reglamento deben tambin consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad, para que sean oponibles frente a los terceros. 4. Al consorcio de propietarios: Naturaleza. Discusin acerca de si es o no un sujeto de derecho. Consorcio unipersonal. Concepto y Naturaleza: Se entiende por consorcio el conjunto de propietarios de las unidades funcionales. El carcter de consorcista nace por el solo hecho de la adquisicin de una unidad funcional. Discusin: Uno de los grandes problemas que plantea el consorcio se refiere a si es o no un sujeto de derecho. Si el consorcio tiene personalidad podr adquirir derechos y contraer obligaciones. Si no la tiene, en caso de iniciarse acciones, se deber hacer contra cada uno de los copropietarios. Quienes sostienen que el consorcio carece de personera se apoyan en que Ley se refiere al representante de los propietarios, al referirse al administrador y no al representante del consorcio. La mayora de la doctrina y de la jurisprudencia consideran que el consorcio si es un sujeto de derecho porque cumple con los siguientes requisitos: a) Capacidad: est dada por la existencia de una voluntad asociativa en comn. Una cosa es el consorcio y otra distinta el copropietario que integra el consorcio. Este funciona por medio de asambleas, en las cuales las decisiones de la mayora obligan a la minora. b) Nombre: puede ser de fantasa como ser el n y la calle donde est ubicado. c) Domicilio: est individualizado en el Reglamento. Las notificaciones debern cursarse en el domicilio del consorcio y no en el domicilio del portero o del administrador. d) Patrimonio: formado por el crdito por expensas comunes. El consorcio es titular de las expensas. 106

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Consorcio unipersonal: De acuerdo a nuestro sistema legal para que exista derecho real de propiedad horizontal es necesaria la existencia de dos o ms copropietarios, por lo que al quedar un solo dueo se extinguira el derecho real de propiedad horizontal, pero subsistira el estado de propiedad horizontal supuesto en el cual se dara la existencia de un consorcio unipersonal. 5. Administracin: 1) El administrador: exigencia legal; designacin; funciones; facultades; remocin. 2)La asamblea. Concepto. Clase, convocatoria, citacin deliberacin; qurum; votacin; mayoras especiales; efectos de las decisiones. Existen dos rganos: administrador y asamblea. Algunos reglamentos prevn un Consejo de Administracin (o comisiones asesoras), compuesto por algunos consorcistas, designados por la asamblea y con funciones de fiscalizar y controlar las tareas del administrador, colaborando en ellas. Es un organismo intermediario entre la asamblea y el administrador. Adems de ejercer un control sobre el administrador, el Reglamento puede autorizarlo a realizar determinados actos, sin necesidad de tener que convocar a una asamblea. Es necesario que est previsto en el Reglamento y no tiene personera jurdica, es decir no es un sujeto de derecho distinto al del consorcio. 1) Administrador: Es el rgano ejecutivo del consorcio. Es el representante de los copropietarios, pero al considerar que el consorcio es sujeto de derecho, el administrador es el representante del consorcio conforme lo establece el art. 9 de la Ley. Designacin: Debe ser designado en el Reglamento sancionado por unanimidad de votos de los copropietarios. Ante una renuncia o despido del administrador ser necesaria la mayora que establezca el reglamento para una nueva designacin. Si fija una mayora especial habr que estar a esa mayora, pero si no la fija, bastar la simple mayora. Puede ser administrador un miembro del consorcio, un tercero que no sea copropietario una persona jurdica. Remocin: puede producirse con o sin justa causa. Si la remocin es sin justa causa, deber estarse a las mayoras establecidas en el Reglamento, pero si la remocin es por justa causa la minora podra acudir a la va judicial para pedir la remocin del administrador. Forma de la designacin: la designacin del 1 administrador constar en Escrit. Pblica, al redactarse el reglamento. Para las subsiguientes designaciones el art. 9, inc. b establece que el nombramiento del reemplazante se realizar por asamblea, se labra un acta y por escritura pblica. La designacin del administrador mediante escritura pblica es a los efectos que dicha designacin produzca efectos frente a los terceros; en tanto que entre los copropietarios, la designacin realizada en acta de asamblea, sera suficiente. Facultades del administrador: el principio general es que el administrador es un mandatario del consorcio o de los copropietarios. La ley prev las facultades de: a) Administrar las cosas de aprovechamiento comn; b) Recaudacin y empleo de fondos necesarios; c) Elegir el personal del servicio y despedirlo; d) Actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas; e) Contratar un seguro del edificio contra incendio; f) Convocar a las asambleas y citar a los propietarios en los domicilios constituidos; g) Llevar libros de actas y expedir copias certificadas de las mismas a pedido de cualquiera de los copropietarios; h) Expedir certificaciones de deudas por expensas. i) Conservar los ttulos del inmueble, los libros del consorcio, el registro del domicilio de los propietarios y toda otra documentacin. j) Rendir cuentas documentadas de su gestin con la periodicidad que determine el reglamento o en su defecto, cuando se lo requiera la asamblea. Los reglamentos establecen que el administrador tiene facultades de representacin judicial del consorcio. Remuneracin: La base para determinar la remuneracin debe estar prevista en el Reglamento. En principio el cargo es remunerativo, tanto cuando la administracin la ejerce un tercero o alguno de los copropietarios. Nada impide que se consagre la gratuidad del cargo.
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Unidad XXI 2) La Asamblea: rgano de deliberacin, cuyas decisiones son vinculantes y obligatorias an para aquellos copropietarios que no participaron en ella. Art. 10. Tiene facultades para actuar en todo aquello que est relacionado con los actos de disposicin, no reservado para el administrador. El Reglamento debe prever la forma y tiempo de convocacin de las asambleas ordinarias y extraordinarias, de los copropietarios, las personas que las va a presidir, reglas para la deliberacin, qurum, mayoras necesarias, cmputo de los votos y representacin. La asamblea ordinaria es aquella que se realiza por lo menos una vez al ao, para el tratamiento de las cuestiones que requieren cierta regularidad. La extraordinaria se celebra para el tratamiento de alguna gestin urgente, se rene a pedido del administrador o por convocatoria del nmero mnimo que exija el Reglamento y se deben tratar los puntos del orden del da. Es necesario que las decisiones se tomen en una asamblea, de lo contrario son nulas de nulidad absoluta, ya que lo que la ley quiere es que el conjunto de copropietarios se rena y delibere sobre los distintos asuntos de inters comn. Convocatoria: incumbe al administrador, quien efectuar las citaciones a los consorcistas en la forma estipulada en el Reglamento. En el supuesto que el administrador no las convoque sea por desidia o por algn impedimento, entonces podr ser convocada por cualquiera de los copropietarios. Citacin: las citaciones a las asambleas deben efectuarse a todos los copropietarios, ya que ellos tienen el derecho a votar y a deliberar en las asambleas. Si no se hubiera notificado a uno solo de ellos, la asamblea es invlida, siendo de nulidad relativa y sujeta a confirmacin, la que puede ser tcita. La citacin debe realizarse con suficiente antelacin en la forma y en el tiempo previsto en el Reglamento. Se debe probar que el copropietario recibi realmente la notificacin en su domicilio. Una vez reunida la asamblea, se designa una persona que presida la reunin, previa verificacin si se rene el qurum necesario. Qurum: es la cantidad de miembros que deben estar presentes para que la asamblea pueda deliberar vlidamente. Es el reglamento quien debe fijar el qurum necesario. En general se establece que cuando se trate de decisiones que deben ser aprobadas por simple mayora, el qurum ser la mitad mas uno. As tambin se puede requerir un qurum de dos tercios de unanimidad, es decir, la presencia de todos los consorcistas. Mayora especiales: la propia ley 13512 se refiere a distintos tipos de mayora relacionada con la ndole del asunto a considerar; las que podrn ser: mayora absoluta (la mitad ms uno); los 2/3; y unanimidad totalidad de los copropietarios-. Votacin: los votos se computarn en la forma que prevea el reglamento y en su defecto se presume que cada propietario tiene un voto. Efectos de las decisiones: las decisiones que toma la asamblea, como manifestacin de la voluntad comn, son obligatorias para los disidentes y los ausentes.

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UNIDAD XX Cont. PROPIEDAD HORIZONTAL 1. Derechos de los propietarios: A) Sobre las partes comunes: Uso de las partes comunes: a) por los copropietarios; b) por copropietario; c) por un tercero. Propiedad de las partes comunes, criterio con que debe fijarse el valor. A) Sobre las partes comunes: 1) Por los copropietarios y por copropietario: Todos los copropietarios tienen derecho de usar y gozar de las partes comunes, independientemente del valor que tenga su unidad funcional. Las cosas comunes pueden estar afectadas al uso exclusivo de uno o ms propietarios, o bien afectadas al uso de todos. En el caso de afectacin exclusiva a un propietario, tiene que estar determinado en el reglamento de Copropiedad y en ese supuesto slo el titular de esa UF puede usar y gozar de esa cosa comn. El uso comn tiene dos limitaciones: la cosa deber: a) ser usada conforme a su destino y; b) deber respetarse el derecho igual que tienen los otros copropietarios; 2) por un tercero: Ningn copropietario puede ceder, por su sola voluntad, el uso de los bienes comunes a un tercero, pero nada impide que el consorcio como sujeto de derechos y mediando resolucin tomada en asamblea vlidamente constituida pueda afectar las cosas comunes al uso de terceras personas, que pueden ser los mismos consorcistas o alguien extrao al edificio. Propiedad de las partes comunes: cada partcipe en el rgimen es dueo exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio o indispensables para mantener su seguridad. El derecho de cada propietario ser proporcionado al valor del piso o departamento de su propiedad, el que se fijar por acuerdo de partes o valor inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribucin fiscal. Dicha estimacin debe constar en el Reglamento. Una vez fijado el valor ste queda invariable y solamente podr ser modificado por unanimidad asamblearia, por tratarse de derechos patrimoniales. B) Sobre las partes privativas. Art. 5 y 6. Titulares de la accin. Competencia y procedimiento: Los poderes jurdicos sobre las partes privativas son amplios y absolutos, pueden venderla, alquilarla, hipotecarla, etc., sin necesidad del consentimiento de los dems copropietarios. La venta de la unidad funcional trae aparejada la venta de las cosas comunes. Es decir, dichas facultades son amplias y casi son las mismas que tienen el titular del dominio comn siempre y cuando no se afecte la seguridad del edificio o los servicios comunes (Art. 5 de la Ley). Esta es la 1 limitacin. Adems no pueden destinar el piso o departamento para un destino distinto al establecido en el reglamento o a usos contrarios a la moral o a las buenas costumbres (Art. 6 - inc. a). No puede perturbar con ruidos o de cualquier otra forma la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio (Art. 6 inc. b). Existen reglamentos que prohben la tenencia de animales domsticos. Ante la violacin a las prohibiciones contenidas en los arts. 5 y 6 de la Ley, el consorcio tiene el ejercicio de la accin. Los copropietarios gozan del ejercicio de accionar slo cuando acredite la existencia de un perjuicio. Otros autores, estiman que la accin si le compete al copropietario, an cuando no pueda acreditar un perjuicio por cuanto el accionar contrario a lo dispuesto por los Arts. 5 y 6 implica una violacin al reglamento y sta es la ley fundamental que debe regir las relaciones entre lo copropietarios. El juicio tramitar por la va del interdicto y el juez competente (el del lugar de ubicacin del inmueble) podr imponer multas y arrestos hasta veinte das y dems medidas necesarias para que cese la infraccin. Si el departamento estuviera ocupado por quien no sea su titular, se puede llegar incluso al desalojo del ocupante.

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Unidad XXI 2. Obligacin de los propietarios en razn de las partes comunes: Cargas comunes: liberacin de expensas por servicios no prestados. Expensas comunes a cargo de los propietarios. Innovaciones y mejoras. Concordancia entre los artculos 7 y 8. Obligacin de abstenerse de realizar actos que afecten a las partes comunes: a) prohibiciones estticas; b) obras nuevas; quienes pueden accionar; c) sobre elevacin; d) stanos y excavaciones. El principio que sigue nuestra ley en el Art. 8 es la adopcin de reglamentos en los que se establece que todos los gastos necesarios o convenientes para la conservacin, reparacin y administracin del patrimonio comn (puertas de entrada, escaleras generales, ascensores, montacargas, muros maestros, cimientos, techos, etc.) se divide entre los copropietarios en proporcin al valor econmico de la parte privativa, no pudiendo, en principio, el copropietario liberarse de estos gastos por falta de su uso. -Liberacin de expensas por servicios no prestados: Ningn propietario puede liberarse mientras la asamblea de los dueos no decida liberarlo. Si la asamblea no le admite la peticin puede solicitar judicialmente ser liberado de los gastos de usos de los servicios que no utiliza (local en planta baja que no utiliza los ascensores) pero debe contribuir a los gastos de reparacin y conservacin, porque son cosas comunes con incidencia en el valor del edificio. -Expensas comunes a cargo de los propietarios: los gastos son: a) expensas de administracin: son todas aquellas erogaciones para atender las necesidades de vivienda y disfrute de los moradores. Ej.: impuestos que pesan sobre todo el inmueble, sueldos del personal que presta servicios en el edificio, iluminacin, honorarios del administrador, mantenimiento de los servicios centrales; b) expensas de conservacin y reparacin de las partes o bienes comunes: todas aquellas obras de reparacin para la conservacin de la existencia material y presentacin esttica del edificio, ej.: desgaste de revoque, arreglos en mampostera, techos, pisos, escaleras, pintura de paredes, pasillos, puertas comunes, rotura de calderas, desgaste de caeras, etc. Todos estos gastos deben ser pagados por la totalidad de los copropietarios y normalmente la facultad de ejecutar estas reparaciones le incumbe al administrador del edificio. Si el administrador se encuentra ausente o simplemente no se hace cargo de efectuar las obras necesarias para el mantenimiento y conservacin de las cosas comunes, el art. 8 faculta que uno de los propietarios sea quien pague los gastos que ha demandado la reparacin, previa notificacin a los dems propietarios y siempre que no medie oposicin por parte de alguno de ellos; en este supuesto, entonces l tiene derecho a que posteriormente se le reembolse lo gastado. Si se trata de reparaciones urgentes, no va a ser necesario que previamente se notifique a los otros copropietarios, sino que directamente el propietario hace frente a los gastos que demanda la reparacin y va a tener derecho a reembolso en la medida en que la reparacin haya sido til para el edificio; c) Expensas emergentes del pago de las primas de seguro del edificio comn: El administrador debe asegurar el edificio contra incendios (obligatorio) pero nada impide que se contrate otra clase de seguros; d) Expensas por innovaciones y mejoras: Es la obligacin de contribuir a las expensas que la mayora resolviera invertir en las partes comunes, en miras de obtener un mejoramiento o un uso y goce ms cmodo o para obtener una mayor renta; e) Expensas derivadas de gastos de reconstruccin (arts. 12 y 16). Es una obligacin que eventualmente corresponde a los copropietarios en los casos de destruccin parcial del edificio que represente un importe menor a las 2/3 partes de su valor, cuando se resolviera su reconstruccin: f) Servicios y Capital de la hipoteca y dems derechos reales que graven el inmueble: El edificio puede ser hipotecado si existe consentimiento de todos los copropietarios (art. 14). El 110

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pago del capital, intereses y dems servicios estar a cargo de todos los dueos en la proporcin en que ellos contribuyan a las dems expensas comunes, salvo convencin en contrario; g) Expensas emergentes de responsabilidad civil por daos causados por cosas comunes: Todos los propietarios debern afrontar los daos producidos por las cosas comunes. En esta materia se aplican las normas generales de responsabilidad por los hechos y actos daosos. En el caso que el dao sea atribuido a uno de los consorcistas, es l quien deber responder. En cada caso concreto habr de determinar quien fue el responsable del dao. -Innovaciones y mejoras. Concordancia entre los arts. 7 y 8: Son todas aquellas obras que se realizan para obtener una mayor renta o bien para obtener una mayor comodidad de uso y goce de las cosas comunes. El art. 7 establece que toda obra nueva que afecte al inmueble necesita del consentimiento de todos los propietarios; en tanto el art. 8 habla de mayoras y minoras. Se entiende que obra nueva es sinnimo de innovacin y que entre los arts. 7 y 8 de la ley no existe contradiccin. El art. 7 se aplicar en aquellos casos en que la obra nueva sobre un bien de propiedad comn beneficie a uno o dos copropietarios, y se necesita el consentimiento de todos los copropietarios. El art. 8 se aplica en aquellos supuestos en que las obras, las innovaciones, las mejoras se realicen en cosas de propiedad comn con beneficio a la totalidad de los copropietarios, entonces bastar con las mayoras legales o estatutarias. La limitacin es que estas innovaciones no irroguen un costo excesivo, que no sean contrarias a la ley o al reglamento ni sean perjudiciales a la seguridad y solidez del edificio. En estos casos, la minora que est en desacuerdo con la obra que se realizar puede acudir al juez para hacer valer sus derechos, exponiendo y probando las razones por las cuales se oponen a que se efecte la obra. Esta impugnacin tramita por la va del interdicto de obra nueva. -Obligacin de abstenerse de realizar actos que afecten a las partes comunes: a) prohibiciones estticas: cada propietario por razones de convivencia, tiene ciertas limitaciones, entre ellas la de no cambiar la forma externa del frente, como por ejemplo, poner persianas de plsticos cuando todas son de madera; b) obra nueva: quienes pueden accionar: nadie puede disponer en su beneficio exclusivo de elementos pertenecientes a la comunidad. El solo hecho de que el propietario realice actos de disposicin sobre la cosa comn, convierte la obra en ilcita y en consecuencia, tanto el consorcio, como cualquiera de los copropietarios puede accionar y solicitar y obtener judicialmente demolicin de lo ejecutado y la restitucin de las cosas al estado anterior; c) Sobreelevacin: El art. 7 prohbe al propietario del ltimo piso elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos. Pero podr hacerlo con consentimiento de todos los propietarios, respetando las reglamentaciones municipales y condiciones de seguridad del edificio. Este derecho de sobreelevar puede ser ejercido tanto por todos los copropietarios, como ser cedido al dueo del ltimo piso o an a terceros; d) Stanos y excavaciones: el art. 7 prohbe al propietario de la planta baja o subsuelo hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, stanos, etc. Si el stano pertenece al dominio exclusivo de determinados propietarios, el titular podr realizar en su fraccin los trabajos que considere conveniente o necesarios, sin previa autorizacin, siempre que con ellos no perjudique la solidez o seguridad del edificio. 3. Expensas comunes: El artculo 17. Privilegio del crdito por expensas. Situacin del acreedor hipotecario. El caso de la subasta judicial. Cobro de las expensas comunes. El art. 17 de la Ley protege especialmente al crdito originado por expensas comunes porque resulta indispensable para el funcionamiento del rgimen de propiedad horizontal. Las obligaciones del que ha transmitido una cosa, respecto de esa cosa, pasan al sucesor universal y al
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Unidad XXI sucesor particular. El obligado al pago de las expensas es el titular de la unidad funcional, pero en virtud del art. 3266 del C.C. el actual propietario responde tambin por las expensas devengadas con anterioridad a la adquisicin del dominio de la unidad funcional. El Art. 8 establece la prohibicin de que los propietarios puedan liberarse de la obligacin de contribuir con las expensas por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece, por eso no se la considera obligacin propter rem sino mas bien una carga correspondiente al derecho real adquirido. Si la UF fuera de propiedad de 2 o ms personas, cada uno de los condminos responde por la totalidad de la deuda. -Privilegio del crdito por expensas: A fin de garantir el crdito por expensas la ley ha revestido a dicho crdito de un privilegio especial que tiene por objeto proteger al consorcio y en consecuencia a los dems copropietarios, de la insolvencia del deudor. La ley 13.512 otorga a las expensas el privilegio que reconoce el Art. 3901 del C.C. -Situacin del acreedor hipotecario: considera la doctrina y la jurisprudencia que el crdito del acreedor hipotecario tiene prevalencia sobre el crdito por expensas comunes, en virtud de lo dispuesto por el art. 3916 del C.C., que establece que el acreedor hipotecario debe ser pagado primero que aquellos que han efectuado gastos de construccin o reparacin en el mismo. Si los fondos obtenidos con el remate del departamento resultan insuficientes para cubrir las sumas adeudadas al acreedor hipotecario y al consorcio, en concepto de expensas comunes, cobrar primero el acreedor hipotecario. Si uno de los copropietarios hubiere sometido su piso o departamento al rgimen del Bien de Familia, uno de los efectos que produce sta institucin es que el inmueble resulta inembargable e inejecutable por las deudas contradas con posterioridad a la afectacin del bien de familia. En este supuesto pese a que el inmueble registra bien de familia, ello no impide el embargo y la ejecucin o sea el remate del departamento, considerndose incluido en las excepciones a que se refiere el art. 38, en su parte final de la ley 14.394 (ley que regula el Bien de Familia). -Situacin del adquirente en subasta judicial: la jurisprudencia entiende que an cuando el departamento o piso haya sido adquirido en un remate, lo mismo el que lo adquiere debe responder por las expensas adeudadas con anterioridad. Ello en virtud de que el art. 17 dispone que la obligacin sigue siempre al dominio, sin distinguir por qu modo se adquiere el mismo. Por eso resulta conveniente que cuando se efecte el remate de una unidad funcional el juez solicite al consorcio un certificado sobre el estado de deuda en concepto de expensas, para hacer conocer su monto en la publicacin de edictos. -Derecho de retencin: El art. 17 establece que el crdito por expensas goza tambin del derecho previsto en el art. 2686 del C.C., derecho de retencin. El caso slo podra darse en el supuesto de que uno de los copropietarios haga entrega al consorcio del departamento o del piso para que ste se encargue de realizar reparaciones en el mismo y que cuando el dueo de la unidad funcional no pague, el consorcio retenga el departamento hasta tanto se le pague lo adeudado. -Pactos entre adquirente y enajenante de la unidad funcional: si celebran un convenio en virtud del cual uno slo de ellos va a abonar la totalidad de lo adeudado en concepto de expensas, tales pactos no le son oponibles al consorcio y ste lo mismo puede demandar a cualquiera de ellos. -Procedimiento para el cobro de las expensas: La ley 13512 no previ el procedimiento para el cobro de las expensas comunes, pero la Jurisprudencia estableci que el cobro de las mismas es el juicio ejecutivo pero slo en aquellos supuesto en que el Reglamento prevea sta va. Si el reglamento no autoriza la va ejecutiva, entonces el consorcio debe acudir al juicio ordinario. 4. Extincin de la propiedad horizontal: Nocin. Ruina o destruccin. Vetustez. Concentracin. Abandono. 112

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Nocin: Adems de los modos propios de extincin del dominio, que resultan aplicables a la propiedad horizontal, existen modos tpicos o exclusivos de ste sistema. Ruina o destruccin (Art. 12) En caso de ruina o destruccin total del edificio o parcial de ms de las 2/3 partes de su valor el sistema concluye en forma absoluta, aunque la propiedad subsiste sobre el terreno y los materiales en forma de la divisin. No interesa la causa de la destruccin, sea explosin, derrumbamiento, terremoto o cualquier otra. Si la destruccin o la ruina fuere menor de las 2/3 partes -destruccin parcial- la mayora puede obligar a la minora a contribuir con la reconstruccin y si la minora se niega, como no puede mantenerse un edificio semidestruido, la ley faculta a la mayora a adquirir la parte de stos, segn valuacin judicial. Si la mayora no quiere adquirir la parte de la minora, puede ser enajenada a 3. Vetustez: Es una de las causas de extincin de la propiedad horizontal, siempre que la mayora de los propietarios que representen ms de la mitad del valor resolviere la demolicin y venta del terreno y materiales (Art. 16, 1 prrafo). En ste supuesto para la demolicin del edificio y la venta de los materiales se exige que la decisin de demoler sea tomada por mayora de capitales. La divergencia se justifica en razn de que resulta ms difcil determinar cuando el edificio puede ser considerado vetusto. Tambin en este caso, al igual que en el supuesto de destruccin, si la mayora decide la reconstruccin del edificio, la minora no puede ser obligada a contribuir a ella y la mayora puede adquirir la parte de los disconformes (Art. 16, 2 parte). Confusin o concentracin: cuando los distintos pisos o departamentos que integran el edificio pasan al patrimonio de un propietario nico. El interesado debe solicitar la inscripcin en el Registro; en caso contrario, el edificio seguir afectado al rgimen de PH, teniendo el propietario la facultad de vender nuevamente las unidades. Abandono: El art. 8 prohbe que uno de los copropietarios pueda hacer abandono de su piso o departamento para liberarse de las obligaciones a su cargo, pero el abandono sera vlido cuando se haga como medio extintivo del dominio, comprendiendo las partes privativas y las partes comunes. En el supuesto de efectivizarse el abandono, ste beneficiara a los otros copropietarios.

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UNIDAD XXI PREHORIZONTALIDAD 1. Concepto de estado prehorizontal: Problemas que plantea. Distintas soluciones propuestas. -Concepto: Es la etapa que va desde que se proyecta la construccin de un edificio hasta que se inscribe el Reglamento de Copropiedad y administracin. El estado de prehorizontalidad nace a partir de la inscripcin en el RPI de la escritura pblica en la que el titular del dominio manifiesta su voluntad de afectarlo a la construccin de un edificio que se someter a subdivisin y enajenacin de las unidades por el rgimen de PH y concluye una vez inscripto el reglamento de copropiedad y administracin; a partir de all las unidades pueden escriturarse e inscribirse con plena vigencia en el rgimen de PH. Problemas que plantea: Cuando una persona decide construir y a medida que va construyendo, va enajenado unidades funcionales, en esa etapa de construccin, surge el problema de la prehorizontalidad porque el adquirente ha adquirido derechos sobre ese edificio que se est construyendo, pagando parte o la totalidad del precio, y el constructor puede caer en insolvencia, no llegando a construirse totalmente el edificio o ya construido y entregado, comprobar la existencia de mltiples hipotecas sobre el inmueble constituidas para financiar la construccin, las cuales deben ser asumidas y pagadas para no sufrir la ejecucin y remate del inmueble. A fin de solucionar estos problemas se dictaron normas tendientes a asegurar los derechos de los adquirentes. Una de estas es la ley de Prehorizontalidad N 19724, que sin embargo resulta de poca aplicacin por su trmite y onerosidad. Distintas soluciones: 1) Gatti-Alterini: Propiciaban un contrato de compraventa de parte indivisa del terreno a construirse, con lo cual el adquirente pasa a ser condmino del terreno (condominio de indivisin forzosa). Simultneamente se celebra un contrato de construccin a travs del cual mientras el vendedor se obliga a construir la totalidad del edificio, cada uno de los adquirentes se compromete a pagar una parte del precio de la construccin, proporcionada al monto de su cuota en el condominio. Una vez terminada la construccin, se realiza la particin del condominio y la adjudicacin de pleno derecho de las respectivas unidades en PH. 2) Sistema del dominio fiduciario: El inmueble se transfiere a una entidad bancaria o financiera, que por su solvencia y responsabilidad ofrece la seguridad que una vez construido el edificio, las unidades construidas sern escrituradas a los compradores. 3) Construccin por personas colectivas: quienes resultarn propietarios de las unidades a construirse son los socios del ente. El objeto de la sociedad es la adquisicin del terreno y la construccin del edificio. Concluida la edificacin se extingue la sociedad y se adjudica las unidades construidas a cada uno de los socios. 4) Venta del cubo de aire: Pretende dar nacimiento a un dominio potencial a travs del negocio jurdico de la venta del cubo de aire (espacio areo donde se construir la futura UF). El espacio areo no es una cosa desde el punto de vista jurdico, aunque s lo es desde el punto de vista fsico, por lo que mal podra ser el asiento de un derecho real potencial. 5) Derecho Real de Superficie: Por el derecho de superficie constituido por el vendedor del terreno, ste retendra el dominio sobre el inmueble y transferira a la empresa comercializadora el derecho real de edificar. Pero en nuestro sistema legal actual el derecho de superficie se encuentra entre los derechos reales prohibidos 6) Sistema del seguro: Cuando una persona vaya a construir tendra que contratar un seguro con una compaa para cubrir los daos y perjuicios que pudiera sufrir el adquirente a travs del pago de una prima. 7) Hipoteca legal en favor de los adquirentes: consiste en conferir una hipoteca legal al promitente adquirente que le permita exigir no slo la ejecucin forzada de la promesa, sino tambin obtener la restitucin de lo invertido en el inmueble, con preferencia a los acreedores personales del promitente vendedor. 114

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8) Inscripcin de los boletos de compraventa de unidades: Propicia la inscripcin preventiva de los boletos de compraventa en el folio real correspondiente al inmueble, de las distintas unidades, a los efectos de publicitar su existencia. Confiere al adquirente un derecho personal y no un derecho real. 2. La ley 19.724: Supuestos comprendidos. Afectacin del inmueble. Carcter de las normas. El Plenario Cotton. Supuestos comprendidos: Art. 1: Todo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal rgimen. La necesidad de la afectacin no se exige para la construccin de cualquier edificio, sino slo para aquellas que se promueven con el fin de enajenar las unidades a ttulos oneroso y bajo el rgimen de la ley de propiedad horizontal. El Art. 2 de la Ley 20.276 establece que las normas de la Ley 19724 no se aplicarn cuando antes de su publicacin los propietarios hubieran formalizado contratos de adjudicacin o enajenacin de unidades particulares en el respectivo inmueble. Pero no los exime del cumplimiento de las obligaciones y recaudos establecidos en los artculos de esa normativa. Afectacin del inmueble: La declaracin de voluntad debe estar expresada y formalizarse en escritura pblica, con constancia del estado de ocupacin del inmueble; inexistencia de deudas por impuestos, si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenacin, etc. Deber tambin dejarse constancia del cumplimiento de los recaudos establecidos en el art. 3 de la Ley 19724: a) Copia ntegra certificada del ttulo de dominio; b) Plano de mensura; c) Copia del plano de proyecto de la obra con la constancia de su aprobacin; d) Proyecto de plano de subdivisin; e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administracin. Se agregarn certificados expedidos por el RPI y de Catastro. La escritura de afectacin debe inscribirse en el RPI (Art. 4). La anotacin configura una inhibicin para el propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en una forma distinta de la prevista en la ley Con respecto a la enajenacin total, el nuevo propietario recibe un dominio afectado y estar obligado a seguir cumpliendo con todas las responsabilidades que asumi su antecesor. En cuanto a la enajenacin parcial, ella ser posible si lo es de parte indivisa, surgiendo as un condominio de indivisin forzosa. Publicidad de la afectacin (Art. 8) Impone reglas de publicidad a fin de garantizar la buena fe en la contratacin: un cartel en la obra; en toda oferta y en los contratos que se celebre a los fines de la enajenacin o adjudicacin de las unidades. Carcter de las normas: son de orden pblico por lo que pueden ser aplicadas de oficio por el juzgador, por consiguiente son irrenunciables y aplicables de oficio en cualquier instancia del proceso. El plenario Cotton: en los autos Cottn, Moiss y otro vs. Tutundjian Simn se resolvi que el propietario enajenante que no ha cumplido con la afectacin del inmueble al rgimen de la prehorizontalidad, y en su caso, con la inscripcin registral de los contratos que otorgare con relacin a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de las obligaciones o la resolucin del contrato. Los derechos que la ley 19.724 confiere al adquirente son irrenunciables ya que las normas son de orden pblico. 3. Los contratos de futuras unidades: Clusulas especiales; registracin de los boletos; conflicto con un poseedor.
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Comercializacin La ley prev una serie de prohibiciones en cuanto a la forma de realizar la oferta, que tiene como finalidad que la oferta sea clara en cuanto al precio, al plan de financiacin y plazos de pago. (Art. 9). As tambin impone una serie de deberes de exhibicin e informacin (arts.10, 11 y 22). Los contratos de adquisicin deben contener los requisitos establecidos en el art. 13: datos de las partes, en caso de mandato o representacin la constancia del documento que lo pruebe y datos correspondientes al dominio de lo enajenado. Debern ser redactados en forma clara y legible, y las clusulas limitativas de responsabilidad o facultades, slo tendrn efecto si son expresamente aceptadas por el adquirente. El art. 12 legisla acerca de la registracin de los contratos. Si el contrato no est registrado, el vendedor no puede reclamar al adquirente la satisfaccin de sus dbitos, mientras que el comprador s puede hacerlo contra aqul. La falta de inscripcin de los boletos perjudica al adquirente, por cuanto no son oponibles a terceros. Clusulas especiales: Las clusulas que establecen limitaciones de responsabilidad, facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicacin o intimacin o suspender su ejecucin o la de la obra o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades, limitaciones a las facultades de oponer excepciones, de prrroga de jurisdiccin judicial, solo tendrn efectos si son expresamente aceptadas por el adquirente en clusula especial firmada por ste. Registracin de los boletos: (Art. 12) exige que los contratos de enajenacin se inscriban en el R.P.I. Es una imposicin al propietario, pero no fija plazo para su cumplimiento. Su inobservancia acarrea nicamente para el propietario de no darle derecho alguno contra el adquirente, pero s a este contra el enajenante. Asimismo faculta al adquirente para solicitar la inscripcin del contrato, ya que ante la falta de su inscripcin, son inoponibles a terceros. Retraccin y desafectacin (Art. 6) Al afectarse el inmueble, el propietario puede condicionar la transferencia de las unidades a la venta de un cierto nmero en un plazo determinado. El plazo no puede exceder de un ao y el nmero del 50%. Si esa condicin no se cumple, el propietario puede retractar la afectacin dentro de los 10 das de expirado el plazo. La desafectacin deber realizarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro. En los casos del art. 7, no es necesario que el propietario se haya reservado el derecho. Basta que se cumplan algunas de las alternativas previstas en sus incisos. En el supuesto de que no se hayan enajenado unidades, no se lesiona ningn derecho con la desafectacin. Si se efectuaron enajenaciones, la ley exige que se asegure la restitucin de las sumas entregadas y los intereses. En el supuesto de desacuerdo con los adquirentes deber recurrirse al juez. 4. Hipoteca de un inmueble afectado al rgimen de prehorizontalidad. La ley permite la constitucin de hipoteca sobre el inmueble afectado, conteniendo disposiciones para evitar el manejo fraudulento de crditos. Si la hipoteca fue constituida antes de la afectacin, el propietario debe acreditar que est al da con los pagos de la deuda (Art. 3). Puede constituirse hipoteca con posterioridad a la afectacin, siempre que se haya hecho reserva en el contrato de conformidad; ante la falta de reserva, es necesario la conformidad de todos los adquirentes; ante la oposicin de algn adquirente se puede recurrir a la justicia a fin de que autorice la constitucin de este derecho real, a favor de persona determinada, con acreditacin de justa causa. La ley sanciona con la ineficacia de los derechos reales constituidos en violacin de lo dispuesto en ella y consagra su inoponibilidad hacia los adquirentes. Por otro lado, los adquirentes pueden abonar directamente al acreedor la parte proporcional de la deuda correspondiente a la unidad adquirida, supuesto en que queda subrogado en el derecho del acreedor hasta la concurrencia de la suma pagada, la que puede compensar con lo que adeude por el precio de la venta. El acreedor hipotecario puede otorgar cancelaciones parciales al escriturarse las unidades, lo que implica una derogacin del principio de la indivisibilidad de la hipoteca (art. 3112 C.C.). 116

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Casos de ejecucin (Art. 24): Si se trata de ejecuciones hipotecarias, los adquirentes con contratos registrados tienen derecho a la adjudicacin del bien si abonan al comprador en remate judicial, una vez aprobado ste, el precio obtenido y todos los gastos que aquel hubiera efectivamente abonado, con ms el inters correspondiente. Si se trata de una ejecucin deducida por un acreedor quirografario: Los adquirentes tienen derecho -siempre que el contrato se encuentre debidamente registrado- a la adjudicacin del inmueble si abonan el valor que corresponda al estado del bien. A los fines de garantizar los derechos de los adquirentes, la parte final del art. 24 dispone que en ningn caso se proceda a la venta judicial de los inmuebles afectados sin previa notificacin a los adquirentes con contratos debidamente registrados. Ahora bien, en el supuesto de mediar concurso el adquirente por boleto de una unidad de PH con destino a vivienda, que sea de buena fe y que haya pagado por lo menos el 25% del precio total, podr oponer su derecho al concurso en tanto haya inscripto su boleto.

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UNIDAD XXII SERVIDUMBRE Y USUFRUCTO 1. De las servidumbres en general: Definicin de servidumbre (Artculo 2.970), elementos, clasificacin: I) activas y pasivas; II) reales y personales; con fundo o sin fundo dominante. Las obligaciones de hacer y las servidumbres. Definicin: Servidumbre es el derecho real, perpetuo sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza alguno de sus de sus derechos de propiedad. Nuestro sistema legal trata primero del usufructo, uso y habitacin y recin luego de las servidumbres, resultando claro entonces que los tres primeros derechos reales no son considerados servidumbres. Elementos: un fundo dominante (es aquel sobre el cual se constituye la servidumbre) y un fundo sirviente (el que soporta la carga). Caracteres: a) Es un derecho real: porque est enumerado en el art. 2503 CC; b) perpetuo o temporario: en principio la servidumbres reales son perpetuas y las personales se extinguen con la muerte del titular del fundo dominante o pasado 20 aos si es persona jurdica; c) recaen sobre inmuebles ajenos nunca sobre muebles; d) inescindibles y ambulatorias: no se pueden separar del fundo mismo. Requisitos: 1) Debe haber dos fundos, que estn en el comercio y pertenecer a distintos propietarios; 2) Debe haber una ventaja real, actual o eventual para la heredad dominante; 3) El contenido de la servidumbre no puede consistir en un hacer para el titular del fundo sirviente. 2. Clasificacin de las servidumbres: Activas y pasivas. Reales y personales. Continuas y discontinuas. Aparentes y no aparentes. Tipicidad. Constitucin de las servidumbres. Quines pueden constituir servidumbre. Activas y pasivas: servidumbres prediales que necesitan dos fundos para su constitucin; son activas para el fundo dominante y pasivas para el fundo sirviente. Se considerada desde uno u otro inmueble. Reales y personales: reales, llamadas tambin servidumbres prediales. Se constituyen sobre otra heredad ajena. Se establecen siempre en beneficio del fundo dominante sin interesar quin sea el titular del inmueble. Las personales: son las que se constituyen en utilidad de alguna persona determinada sin dependencia de la posesin de un inmueble. Las servidumbres personales con fundo dominante: son las personales propiamente dichas. Las servidumbres personales sin fundo dominante: son el usufructo, el uso y la habitacin. Continuas y discontinuas: continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser continuo sin un hecho actual del hombre. Las discontinuas son aquellas que tienen necesidad del hecho actual del hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso. Aparentes y no aparentes: es aparente cuando se anuncia por signo exterior puerta, camino-. Son no aparentes cuando no se manifiesta por ningn signo externo elevar un edificio a una altura determinada- Puede suceder que una servidumbre sea en un comienzo no aparente y luego se convierta en aparente. Tipicidad: en nuestro ordenamiento jurdico rige el principio de la atipicidad en materia de servidumbre; ya que pueden constituirse cualquier clase de servidumbre con la nica limitacin de que no pueden consistir en un hacer y que deben reportar alguna ventaja al titular. El principio instituido por el art. 3000 C.C. es una excepcin al numerus clausus (art.2502) pues se pueden establecer otras servidumbres activas distintas de las previstas por el Cdigo, siempre y cuando no sean avasalladas las normas de orden pblico. 118

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-Constitucin de las servidumbres: 1) Por contrato: por actos entre vivos que pueden ser oneroso o gratuito. Debern ser constituidas por escritura pblica e inscribirse en el RPI para ser oponibles a terceros. 2) Por disposicin de ltima voluntad: Un testamento puede ser fuente de una servidumbre mediante un legado, no necesita la tradicin. 3) Por destino del padre de familia: cuando el dueo de dos fundos o ms hace para su uso personal una servidumbre entre ellos y luego vende uno de esos fundos. Es vlidamente constituida si es continua y aparente y que no se la mencione en el contrato. 4) Por prescripcin: Slo se pueden constituir servidumbres por prescripcin, las servidumbres continas y aparentes, se requieren 20 aos de ejercicio continuo sin interrupcin, pblico, pacfico y con nimo de ser el titular de la servidumbre. 5) Por la ley: es una forma de constitucin coactiva a travs de una ley que obliga al dueo del fundo sirviente a tolerar una servidumbre en su fundo. 6) servidumbre que revive: Es el caso de que existan dos fundos, donde se haba constituido una servidumbre aparente, luego uno de los propietarios adquiere el fundo del vecino. Al ser la persona duea de los dos fundos, la servidumbre se extingue por confusin, ya que no se puede tener servidumbre sobre la cosa propia. Con posterioridad, el propietario vende uno de los fundos, entonces la servidumbre que estaba extinguida, renace. Quienes pueden constituir servidumbres: El titular del dominio. En principio, el condmino no puede constituir servidumbres, ya que ello implicara el ejercicio de un derecho de propiedad. Si lo hace, los dems pueden oponerse. Pero si como resultado de la participacin del condominio, le toc el lote en propiedad, entonces esa servidumbre constituida sera vlida. El usufructuario puede constituirla, pero dura lo que dura el usufructo. El nudo propietario puede constituir, pero ella no le ser oponible al usufructuario. Se puede constituir servidumbre sobre un fundo hipotecario pero sta no le ser oponible al acreedor hipotecario, pudiendo rematar el inmueble libre de toda servidumbre. 3. Derechos y obligaciones: A)Del propietario del predio dominante. Acciones reales y posesorias. B) del propietario de la heredad sirviente. Cambio del lugar de la servidumbre. Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. Facultades del propietario. Divisin de la heredad sirviente. A) Del propietario del predio dominante: se determinan por lo que se establezca en el ttulo constitutivo de la servidumbre (art. 3019) y de no estar establecido por la normativa del C.C. o por la forma en que la servidumbre se ejerza cuando no hay ttulo alguno (servidumbre de padre de familia o constituida por prescripcin). El titular de una servidumbre tiene derecho a las servidumbres accesorias que son aquellas indispensables para poder ejercer la servidumbre principal (en un servidumbre de sacar agua es indispensable la servidumbre de paso). Tambin tiene derecho a realizar en el fundo sirviente todo trabajo necesario para ejercer y conservar las servidumbres a su costo o puede ser a cargo del dueo del fundo sirviente en caso de haberse establecido en el contrato. Acciones reales y posesorias: existen diversas acciones para que el titular del fundo dominante defienda el derecho de servidumbre. 1) la accin real que es la accin confesoria. No tiene ni la accin reivindicatoria ni la negatoria. Tambin tiene el ejercicio de las acciones posesorias, donde no se discute el ttulo, sino que se acude al juez, para que ste restablezca la plenitud del ejercicio de la servidumbre. Algunos autores entienden que slo en el supuesto de que se trate de servidumbres continuas y aparentes sera posible la deduccin de acciones posesorias. Para otros autores, bastara con que la servidumbre sea aparente, que pueda ser demostrada por signos exteriores para que est protegida por las acciones posesorias, ya que la 119

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ley no formula distingo alguno. En el caso de servidumbres discontinuas no aparentes el ejercicio de las acciones posesorias resultar procedente mediante la prueba de las mismas en base de un ttulo (no bastara la posesin). Defensa extrajudicial: en el supuesto que los auxiliares de la justicia (o de la polica) llegaran demasiado tarde ante una turbacin de hecho, el art. 2470 consagra la defensa extrajudicial de la posesin. B) Del propietario del fundo sirviente. Cambio de lugar de la servidumbre. Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre: Si se trata de la servidumbre negativa debe abstenerse de actos de disposicin o de goce que puedan impedir su uso; y si es afirmativa, debe soportar todo lo que la servidumbre lo autoriza a hacer. El dueo del suelo no puede menoscabar el uso de la servidumbre constituida. Y en el caso que el propietario del fundo sirviente no diera cumplimiento a su obligacin, la ley dispone como sanciones: restablecer las cosas al estado anterior, a su costa y el resarcimiento de los daos y perjuicios ocasionados. Derechos del propietario: El dueo del fundo sirviente conserva todas las facultades inherentes al derecho de propiedad que le corresponde. Lo que la ley pretende es armonizar los derechos de los dueos de ambas heredades. Cambio de lugar de la servidumbre: La ley le reconoce al titular del fundo sirviente el derecho de limitar el modo de ejercicio de la servidumbre y an variarla cuando pueda resultar menos perjudicial a sus intereses o evitarle incomodidades mayores (3041 y 3037). Divisin de la heredad sirviente: En el supuesto de divisin del fundo sirviente, dividida la heredad sirviente, la servidumbre contina pesando sobre la parte donde ella se ejerca, en tanto que las dems partes quedan libres de la servidumbre y si la servidumbre pesa sobre varias partes del lote dividido, la servidumbre contina gravando esas partes. 4. Extincin de las servidumbres: Renuncia. Confusin. No reportar utilidad. Extincin parcial. Cambio de lugar. Prescripcin liberatoria. Muerte del titular del fundo dominante. Las causas son: Renuncia: Puede ser expresa o tcita. La renuncia de la servidumbre real debe ser realizada desde luego por el titular del fundo dominante. La renuncia expresa debe ser realizada en escritura pblica y no necesita ser aceptada por el titular del fundo dominante. En la renuncia tcita se exige la aceptacin de la otra parte, salvo en la servidumbre de trnsito, dnde se considera renuncia tcita por parte del dueo del fundo dominante cuando el del fundo sirviente cierra el lugar de paso y aquel lo consiente. Confusin: Se produce en todos los casos en que la propiedad de las dos heredades (del fundo sirviente y del fundo dominante) se concentra en las mismas manos, sea el propietario de la heredad dominante o del sirviente o de un tercero y ello por cuanto nadie puede constituir servidumbres sobre su propia cosa. Pero cuando no se trate de una confusin total donde no se adquiere la calidad de nico dueo de ambos predios, la servidumbre no se extingue, como en el caso del condmino o de la sociedad conyugal (Art. 3058). No reportar utilidad: Las servidumbres exigen la condicin sine qua non de que ellas se establezcan en el inters directo de la heredad dominante, para utilidad y comodidad de ellas. Si desaparece el inters o la utilidad que reporta la servidumbre, el derecho real se extingue. Tambin se extingue en aquellos supuestos en los cuales a causa de ruina o cambios sobrevenidos en algunas de las heredades resulte absolutamente imposible el ejercicio de la servidumbre. Pero si el ejercicio de la servidumbre no llega a ser absolutamente imposible, sino solamente ms incmodo, la servidumbre subsiste. Falta de uso: la servidumbre puede extinguirse por el no uso, por no ser usada durante el plazo legal para la prescripcin. El tiempo establecido por el C.C. es el de 10 aos que cuentan segn el tipo de servidumbre de que se trate. En las servidumbres discontinuas: el plazo de 10 aos comienza a computarse desde la ltima vez que se us. En las servidumbres continuas: 120

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desde el da que se hizo un acto contrario a su ejercicio. Para que se extinga la servidumbre resulta suficiente que el titular de la servidumbre no la use durante los 10 aos, an cuando haya sido causado por caso fortuito o fuerza mayor. Extincin parcial: Para que ocurra la extincin parcial es preciso que el uso incompleto haya sido provocado por un cambio en el estado material de los lugares o por la oposicin del propietario de la heredad sirviente y no por un acto voluntario del titular del fundo dominante, quien puede usar la servidumbre en la medida de sus necesidades o conveniencias, sin que por ello la pierda parcialmente en la parte que no la usa. Prescripcin liberatoria: en las servidumbres discontinuas la prescripcin corre desde el da en que se haya dejado de usar, ej: servidumbre de paso; en cambio en las continuas comienza a correr desde el da en que se haya hecho un acto contrario a su ejercicio, por cualquiera de los titulares de los fundos, ej.: que se edificara ms alto. Muerte del titular del fundo dominante: es una causal de extincin para las servidumbres personales no para las reales. 5. Servidumbre en particular: Servidumbre de trnsito. Servidumbre de agua. Breves nociones. Servidumbre de trnsito (3068): Consiste en la facultad del titular del fundo dominante de pasar por un fundo ajeno con el objeto de realizar una explotacin o uso racional de su predio. Caracteres: discontinua y no aparente cuando no haya signo exterior permanente de trnsito; pero si existe un signo exterior -ejemplo: un camino, una senda- se convertira en una servidumbre aparente. Puede ser real o personal, voluntaria o forzosa. Si fue constituida a favor de una heredad no encerrada puede ser personal. En caso de duda se juzgar personal (3078). Pueden reclamar la servidumbre de trnsito el propietario, el usufructuario, el usuario, ya que tienen sobre el predio un derecho real. Cuando un fundo se encuentra absolutamente encerrado, su titular tiene derecho a imponer a las heredades vecinas la constitucin de una servidumbre de trnsito. sta se constituir sobre la heredad que tenga un trayecto ms corto a la va pblica (3074 y 3071), salvo si obliga a hacer gastos considerables (construccin de un puente). El titular del fundo dominante deber pagar al titular del fundo sirviente una indemnizacin por el valor del terreno necesario y todo otro perjuicio que se ocasione. Constituida la servidumbre, tiene derecho a transitar, pero no podr realizar construcciones, hacer plantaciones, ni obras que no sean necesarias para el ejercicio de las servidumbres, y abonar los gastos de conservacin y ejercicio de ella. En tanto que el dueo del fundo sirviente debe abstenerse de toda clase de actos contrarios al ejercicio de la servidumbre. Modo de ejercerla: debe estarse a lo estipulado en el acto constitutivo y en caso de que no se haya convenido deber acudirse supletoriamente a las normas del C.C. (3079). Cuando el trnsito deje de ser indispensable para el predio, el dueo de la heredad sirviente puede pedir que se lo exonere de la servidumbre, restituyendo lo que se le hubiese pagado por el valor del terreno (3076). La servidumbre no se extingue ipso iure, sino que nace la facultad del titular del fundo sirviente a solicitar que se le exonere de la servidumbre. La servidumbre de trnsito puede tambin constituirse no slo cuando un fundo se encontrare encerrado, sino que simplemente responde a razones de un mejor o ms cmodo uso o aprovechamiento de un inmueble que tiene suficiente acceso a la va pblica. Servidumbre de agua o acueducto: Acueducto son los canales que se construyen para llevar el agua de un lugar a otro, son obras de mamposteras y pueden ser construidas bajo tierra o sobre la superficie; y cuando estos canales llevan agua a travs de un inmueble ajeno, tenemos la servidumbre de acueducto. Art. 3082. Se puede establecer por acuerdo de voluntades si algn propietario se niega a constituirla, el C.C. le impone carcter obligatorio. Pueden ser forzosas 121

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cuando una heredad carezca de las aguas necesarias para su cultivo; para el uso domstico de los habitantes y para el funcionamiento de un establecimiento industrial. Es una servidumbre continua, puede ser o no aparente (conducto puede ser descubierto o subterrneo), personal o real, voluntaria o forzosa. Comprende las aguas del dominio privado y/o pblico. El dueo de la heredad dominante deber pagar un precio por el uso del terreno ocupado con el acueducto; del espacio lateral y un 10% sobre el valor total del terreno y el titular del fundo sirviente puede utilizar el agua siempre que no cause perjuicios; no puede cubrir el acueducto ni plantar rboles a los lados del mismo, sin consentimiento del titular del fundo dominante. Servidumbre de recibir aguas de predios ajenos: Consiste en la obligacin de permitir que pasen al fundo sirviente aguas que provienen del fundo dominante. Se presume que son establecidas a favor del predio dominante salvo prueba en contrario. Son continuas siempre o sea que no necesitan del hecho actual del hombre para su ejercicio. Pueden ser aparentes o no aparentes. Ellas son: Servidumbre de goteraje: la construccin de los techos debe hacerse de modo que las aguas pluviales no caigan en el suelo del vecino; Servidumbre de recibir aguas artificiales de los fundos superiores: Todo predio est obligado a soportar el paso de las aguas que descienden naturalmente de los terrenos superiores, cuando no interviene en ello el trabajo del hombre. Servidumbre de desage o de drenaje: es una servidumbre forzosa y debe abonarse una justa indemnizacin; Servidumbre de sacar agua: Consiste en el derecho de extraer agua de un pozo, aljibe o fuente de un inmueble no propio y el de pasar para sacar el agua. Es discontinua, aparente o no aparente, real o personal y siempre convencional. Supone siempre una servidumbre accesoria de paso. 6. Usufructo: Concepto, objeto; el cuasiusufructo. Constitucin formas, capacidad, objeto, modalidades. Duracin. Obligaciones del usufructo antes de entrar en el uso y goce de los bienes. Concepto: 2807: El usufructo es el derecho real de usar y gozar una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia. La caracterstica esencial es que se trata de un derecho real de usar y gozar una cosa ajena sin que se altere su sustancia y destino; derechos stos que no posee el propietario y es por ello que se le llama nudo propietario (la propiedad queda desnuda) lo nico que le queda es el ttulo de dueo. Otra caracterstica del usufructo es la de ser temporal. El tiempo puede estar determinado o no por las partes. Si el usufructuario fallece antes de ese plazo, se extingue el usufructo por cuanto es un derecho real intransmisible y vitalicio. El usufructo es divisible, dependiendo ello de la naturaleza de la cosa y de la utilidad o rdito que genere. Cuasiusufructo: Sobre cosas fungibles y consumibles es posible constituir el cuasiusufructo o usufructo imperfecto. En el cuasiusufructo, el usufructuario deber devolver igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad, pero no las mismas cosas que se le dieron. Adquiere la propiedad de esas cosas (no es ajena) y se encuentra facultado para disponer de las mismas como mejor le parezca; al propietario slo le queda un crdito para que se le devuelva una cosa de la misma especie y calidad. El cuasiusufructo se asemeja ms al mutuo que al usufructo. Constitucin del usufructo: 1) Por contrato, oneroso o gratuito. Contrato oneroso: a) se enajena la nuda propiedad y la persona se reserva el usufructo; b) la persona enajena el usufructo y se queda con la nuda propiedad; c) la persona vende la nuda propiedad a otra y a una tercera el usufructo. Se trata de un contrato atpico, an cuando las partes hablen de venta, transaccin, permuta o particin. 122

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Por contrato gratuito: en los mismos supuestos, pero en lugar de enajenar, el titular del dominio dona. 2) Por actos de ltima voluntad: se establece por testamento, cuando el testador lega el usufructo a una persona y reserva la nuda propiedad para su heredero; o bien cuando lega a uno la nuda propiedad y a otro el goce de la cosa; o bien cuando entrega al legatario slo la nuda propiedad. 3) Por prescripcin (usucapin): si alguien ha posedo una cosa por el transcurso de 20 aos, resulta difcil que se limite a adquirir el usufructo por prescripcin cuando podra adquirir el dominio. 4) Por la ley: es el usufructo que tienen los padres sobre los bienes de sus hijos menores de edad, sujetos a la patria potestad. El usufructo nunca puede tener origen judicial. Los jueces no pueden constituir usufructo. Formas de la constitucin: Cuando el usufructo recaiga sobre un inmueble deber constituirse por escritura pblica y registrarse en el RPI para ser oponible a terceros, salvo el supuesto de usufructo legal, el cual no tiene dependencia de ningn acto de adquisicin. Capacidad: en el contrato oneroso se requiere capacidad para vender y si es gratuito, capacidad para donar. Para usufructo por actos de ltima voluntad: capacidad para hacer testamento (18 aos). Para adquirir el usufructo, se exige capacidad para adquirir bienes (cuando es oneroso) y a ttulo gratuito el cdigo no establece nada, por lo que habr de remitirse a la capacidad exigida para recibir donaciones, si fuere por contrato y a la requerida por testamento, cuando el usufructo se constituye por actos de ltima voluntad. Objeto: Pueden ser muebles e inmuebles. En el usufructo de crdito, el objeto no va a ser el crdito sino el instrumento. En el usufructo de patrimonio, el mismo recae sobre las cosas que lo integran. El C.C. admite 2 clases: el usufructo perfecto (recae sobre cosas no consumibles y no fungibles) y el imperfecto (recae sobre cosas fungibles y consumibles). Modalidades: El propietario puede constituir el derecho de usufructo en forma pura y simple o bien bajo condiciones con cargos o sin ellos, a partir de cierto da o hasta cierta poca, con todas las modalidades que juzgue conveniente. Puede ser establecido en forma conjunta o simultnea en favor de muchas personas, por parte separadas o indivisas, pero no puede constituirlo en favor de varias personas llamadas a gozarlo sucesivamente unas despus de otras aunque estas personas existan al tiempo de la constitucin del usufructo (2824), por cuanto de lo contrario se prolongara por largo tiempo la separacin del dominio y del usufructo de un inmueble o de una cosa mueble. Derecho de acrecer:(2823) Siendo dos o ms los usufructuarios no habr entre ellos derecho de acrecer, salvo que en el instrumento constitutivo se estipulare o dispusiere expresamente lo contrario. El usufructo puede estar sujeto a un plazo resolutorio: si es a favor de una persona jurdica, el plazo mximo es de 20 aos; si es a favor de una persona fsica y no se fij plazo se entiende que es por la vida del titular. Puede estar sujeto a una condicin resolutoria, en cuyo caso se extingue por el acaecimiento del hecho futuro e incierto al cual se subordin, pero si el usufructuario fallece antes del cumplimiento de la condicin, se extingue en ese momento. No se puede constituir por contrato bajo condicin o plazo suspensivo. Duracin del usufructo: Personas fsicas: si no se estableci plazo, por la vida del usufructuario; y si se estableci plazo hasta que este expire; salvo que antes del vto. ocurra la muerte del usufructuario. Personas ideales o jurdicas: el plazo mximo es de 20 aos, pero puede extinguirse antes de ese plazo, por la extincin de la persona jurdica.

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Obligaciones del usufructuario antes de entrar en el uso y goce de los bienes: es una terminologa impropia porque antes de la tradicin no nace el usufructo y por lo tanto no existe usufructuario alguno. Son 2 las obligaciones impuestas por el Cdigo: 1) hacer un inventario y 2) prestar fianza. A) inventario: El inventario comprende la enumeracin y descripcin detallada de las cosas, su estado, que integran el usufructo, debiendo realizarse por escrito. El estado de los inmuebles surgir de la escritura pblica que instrumente el ttulo del usufructo, debindose realizar en presencia del titular del dominio o de su representante. Si tanto el usufructuario como el nudo propietario son personas mayores de edad y capaces, el acto puede ser realizado en instrumento privado. B) Fianza: Su finalidad es la de garantizar al nudo propietario el goce y conservacin de la cosa conforme a la ley, el cumplimiento de todas las obligaciones emergentes del usufructo y la devolucin de la cosa al finalizar el usufructo. Se puede reemplazar la fianza por prendas o depsitos en bancos pblicos, pero no por hipotecas. Debe otorgarse antes de entrar en el uso de la cosa, si no se presta fianza el nudo propietario podr negar la entrega la cosa. Pero si la ha entregado, puede exigir su devolucin en cualquier momento. 7. Derechos y deberes: A) Del usufructuario: 1) poderes jurdicos; 2) poderes materiales; 3) deberes. B) Del nudo propietario. A) Del usufructuario: La ley regula los derechos del usufructuario, estableciendo que el uso y goce que haga de la cosa es amplio, pero le veda alterar la sustancia. Las facultades pueden ser: 1) Poderes Jurdicos: El usufructuario tiene amplias facultades de administracin. Puede vender la cosecha, alquilar la cosa dada en usufructo (los contratos que celebre terminan al fin del usufructo). Los actos de disposicin son muy limitados ya que no tiene facultades para enajenar la cosa. No puede constituir derechos reales de dominio ni condominio; hipotecas ni prendas. Puede constituir derechos de uso y habitacin, establecer servidumbre, anticresis; todo por el tiempo que dure el usufructo; ceder el derecho de usufructo a ttulo oneroso o gratuito. Los acreedores pueden embargar el usufructo. Puede realizar acciones personales contra el nudo propietario y la accin confesoria si ste pretende desconocer su derecho turbndolo o desposeyndolo en su ejercicio. Contra los 3ros. posee el ejercicio de las acciones posesorias y la defensa extrajudicial. Tiene tambin la accin de deslinde y constitucin de servidumbre forzosa de trnsito. 2) Materiales: Puede poseer la cosa, objeto del usufructo, la que debe ser entregada por el nudo propietario; Derecho de uso y goce: puede usar, percibir frutos naturales industriales o civiles y gozar de los objetos como si fuera el propietario; Derechos a hacer mejoras: puede realizar mejoras en la cosa, siempre que no se altere su sustancia. Las mejoras pueden ser tiles, necesarias y voluntarias. Terminado el usufructo puede retirarlas, sin ocasionar un perjuicio a la propiedad. 3) deberes: debe usar la cosa como si fuera el dueo de ella y conforme al destino. No puede demoler construcciones, ni cambiar la forma exterior. Debe poner en conocimiento al nudo propietario de los actos de los terceros que perturben sus derechos. Debe conservar la cosa y realizar las reparaciones ordinarias necesarias para la conservacin de la cosa, y las extraordinarias, cuando stas se deben realizar por no haber efectuado las reparaciones ordinarias o causadas por su culpa. Debe pagar los impuestos, tasas y contribuciones que recaen sobre los bienes sujetos al usufructo. El usufructuario est obligado a contribuir con el nudo propietario al pago de las cargas que durante el usufructo hubiesen sido impuestas a la propiedad, en proporcin al valor de los bienes sujetos al usufructo y los que le queden al heredero del propietario. B) Del Nudo Propietario: 124

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1) Entregar la cosa: deber entregar la cosa al usufructuario, con todos sus accesorios, an cuando no pueda servir para el uso y goce en propio de su destino. No se consideran accesorios de la cosa, las cras que sigan a las madres ni los ttulos de propiedad. 2) No cambiar el estado de las cosas: no puede realizar nada que cause un dao en el goce del usufructuario; ni levantar nuevas construcciones, ni extraer piedras o arenas, ni destruir las cosas; cortar los rboles, aunque no produzcan frutos. 3) Debe garantizar al usufructuario el uso y goce pacfico de la cosa. Derechos: jurdicos: conserva todas las facultades jurdicas del propietario; puede vender, donar, hipotecar, constituir servidumbre sobre el objeto del usufructo, despus de terminado el mismo. En definitiva, puede ejercer acciones posesorias o reales y en general todas las acciones que correspondan al propietario en su calidad de tal. Materiales: puede ejercer los actos necesarios para conservar la cosa y reconstruir los edificios destruidos por accidente. 8. Extincin del usufructo: 1) Vencimiento del plazo. 2) Cumplimiento de la condicin resolutoria a que se subordin su duracin. 3) Fallecimiento del usufructuario. 4) Extincin de la persona jurdica por cualquier causa. 5)Revocacin y resolucin: cuando se constituy el usufructo en pago de una deuda inexistente; demandada por los acreedores del dueo cuando el usufructo hubiese sido constituido en perjuicio de sus derechos; cuando siendo el objeto un inmueble, la revocacin del dominio se opera con efecto retroactivo. 6) No uso: el usufructo se extingue por el no uso durante 10 aos. 7) Prescripcin: se aplican las normas para la adquisicin del dominio por prescripcin. 8) Consolidacin: Cuando en una misma persona se rena la propiedad y el usufructo. 9) Renuncia o abandono: Debe ser expresa, con capacidad suficiente para disponer y de ser bienes inmuebles, ser necesario la escritura pblica y su inscripcin en el RPI. 10) Enajenacin: Cuando el usufructuario y el nudo propietario enajenan sus respectivos derechos a la misma persona. 11) Prdida o destruccin total de la cosa. Si la destruccin es parcial, el usufructo sigue sobre lo que queda de la cosa y sus accesorios. 12) Por las causas generales de extincin de los derechos reales. 9. Uso y Habitacin: A) Derecho de uso: concepto, el caso anmalo de uso. Concepto: Es un derecho real sobre cosa ajena y confiere al usuario la facultad de servirse de la cosa, o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Es por ello que se dice que el uso es un derecho de usufructo restringido a las necesidades del usuario y de su familia. Este derecho tiene como lmite las necesidades propias del habitador y de su familia. Es temporario, vitalicio, personal y son indivisibles. Se puede constituir por contrato o testamento. Los titulares de este derecho solo pueden ser personas fsicas. Pueden recaer sobre cosas muebles o inmuebles, pero no puede ser cosas fungibles. El caso anmalo de uso: B) Habitacin: concepto. Derecho de habitacin del cnyuge suprstite (ley 20798) Concepto: cuando el derecho de uso se refiere a una casa y a la utilidad de morar en ella recibe el nombre de derecho de habitacin. El objeto es la casa. El derecho a los accesorios de la 125

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cosa principal. El que tiene el derecho de habitacin no puede servirse de la casa sino para habitar l con su familia o para desarrollar su industria y comercio. No puede ceder el uso o alquilarla. Debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones de conservacin, en forma prorrateada. En cuanto a la extincin se aplica lo dispuesto sobre extincin del usufructo. Derecho de habitacin del cnyuge suprstite (Ley 20798): El derecho real de habitacin del cnyuge suprstite se encuentra contemplado en el art. 3573 bis del C.C. La sancin de la ley 20798 permite que el cnyuge sobreviviente contine habitando en forma gratuita y vitalicia el inmueble que fuera el hogar conyugal. Los requisitos para que proceda este derecho de habitacin legal son: que exista un slo inmueble en el acervo sucesorio, que ese inmueble haya sido el asiento del hogar conyugal y que el valor del inmueble no exceda el tope mximo del valor establecido para la ser declarado bien de familia. El derecho se extinguir sea por renuncia del beneficiario/a o tambin por haber contrado matrimonio el cnyuge suprstite. 10. Derecho Real de superficie forestal. Breves

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1.- IUS AD REM Y DERECHOS REALES IN FACIENDO. A) IUS AD REM: No es una figura contrapuesta al ius in rem, es decir, no debe entendrsela como derecho personal en oposicin a derecho real. Segn Rigaud, en el derecho consuetudinario francs era una expresin utilizada para hacer alusin al usufructo por oposicin a propiedad. La idea del ius ad rem pas del derecho cannico al derecho feudal (como consecuencia de la influencia del derecho romano en el derecho germnico) donde se empleaba la expresin para indicar la situacin jurdica a que daba lugar la investidura simblica o formal, ya que el ius in re slo se obtena con la posesin efectiva. De all pas al derecho civil por conexin con la teora del ttulo y como manera de proteger a quien slo poda invocar a su favor un ttulo suficiente, pero a cuyo respecto no se haba cumplido todava el modo suficiente concedindosele un derecho preferente sobre posteriores adquirentes con ttulo y modo, salvo que fueran adquirentes a ttulo oneroso de buena fe. Esta teora fue abandonada posteriormente en algunos pases donde se adopt el slo consensu, y en otros porque no se poda dar prioridad a un derecho personal sobre un real, al no haberse cumplido el requisito del modo suficiente. Cierta doctrina, primero en Alemania y luego en Espaa, han visto una especie de renacimiento de los ius ad rem sobre la base de la eficacia real que alcanzaran algunos derechos al tener acceso al Registro (aparece la figura jurdica intermedia entre los derechos personales y los reales). Por ej.: los contratos de leasing que se inscriben en los Registros. Podemos decir que no se justifica una tercera categora intermedia que rompera la dicotoma entre derechos reales y derechos personales para designar al derecho personal, cuyo correlato consiste en la obligacin de entregar cosas ciertas para transferir el dominio o constituir sobre ellas derechos reales, expresin que virtualmente est contenida en el art. 2468 CC al hablar del derecho a la posesin. B) DERECHOS REALES IN FACIENDO: Tanto en el derecho romano como en cualquiera de estirpe romanista pretender la existencia de tales derechos significara incurrir en la triple contradiccin, metodolgica, conceptual y terminolgica (porque derecho real es el poder jurdico de una persona con relacin a la totalidad indeterminada de las dems personas, no respecto a una persona determinada; y, derecho personal, es la facultad jurdica de una persona determinada que puede exigir de otra persona determinada un comportamiento determinado, un hecho: accin u omisin). Si es derecho real no puede ser in faciendo porque el "in faciendo" es el contenido tpico de los derechos personales; es absurdo pretender construir un derecho real con el contenido tpico de un derecho personal, a menos que dando vuelta los elementos de la relacin jurdica admitiramos que el sujeto (sujeto pasivo) pueda ser convertido en objeto, es decir, la persona en cosa. Ya en el Derecho Romano se deca las servidumbres no pueden consistir en un hacer. Esa mxima romana que subsiste en nuestro derecho podemos trasladarla a todos los derechos reales, ningn derecho real puede consistir nunca en un hacer, que alguien haga algo en beneficio del titular de ese derecho. En nuestro derecho la posibilidad de los derechos reales in faciendo est descartada por el art. 497 CC segunda parte, en la cual el trmino obligacin est tomado en sentido tcnico, por lo que: NINGUNA PRESTACIN A CARGO DE PERSONA DETERMINADA AUNQUE CONSISTA EN UN NON FACIENDO, MS AN, SI ES UN FACIENDO, PUEDE SER TENIDA COMO CONTENIDO DE UN DERECHO REAL. ES IMPOSIBLE EN NUESTRO DERECHO CIVIL ADMITIR UNA SITUACIN INTERMEDIA ENTRE EL DERECHO REAL Y EL PERSONAL EN CUYA VIRTUD EL TITULAR DE UNA RELACIN JURDICA REAL (O DE UNA RELACIN POSESORIA) ESTUVIESE OBLIGADO A UN FACIENDO EN BENEFICIO DE OTRO, QUE CONSTITUYA EL CONTENIDO DE UN DERECHO REAL EN CABEZA DE ESTE. 2.- ACCESIN DE POSESIONES. I

ACCESIN DE POSESIONES: Es la unin de dos o ms posesiones, la suma. El inters prctico de acceder dos o ms posesiones puede estar en acumular tiempo para llegar a obtener la posesin anual a los fines de intentar las acciones posesorias propiamente dichas, o bien alcanzar el nmero de aos necesario para usucapir. Se deben distinguir dos supuestos: A) SUCESIN A TTULO UNIVERSAL: Como el heredero contina la persona del causante, conforme al art. 3417 nos encontraramos no en presencia de dos posesiones distintas que podran accederse o unirse sino en el caso de una misma posesin la del fallecido- que se contina en su heredero con sus mismas cualidades o vicios, porque de acuerdo a la ficcin legal, ste y aqul son una misma persona. Resulta obvio -entonces- que el sucesor universal no puede separar su posesin de la del causante. EL SUCESOR UNIVERSAL CONTINA LA POSESIN DE SU AUTOR Y ES PRECISAMENTE EN EL ORIGEN DE ESTA POSESIN DONDE QUEDAN SEALADAS LAS CUALIDADES O VICIOS DE ELLA (excepcin hecha de la percepcin de frutos donde, como se dijo anteriormente, la buena o mala fe se determina en cada acto de percepcin de frutos). B) SUCESIN A TTULO SINGULAR: aqu si las posesiones estn separadas ab initio y, en ciertos casos (cuando se encuentren reunidos los requisitos legales) se pueden unir, sumar o accederse. Ello es lo que resulta de los arts. 2475, 2476 y 4005 con su nota. REQUISITOS * Ninguna de las posesiones debe ser viciosas; *no deben estar separadas por una posesin viciosa. Una vez accedidas o sumadas las posesiones, su carcter se determina por el momento inicial de la posesin del causante, es decir, de la posesin a la cual se suma la posesin actual. As, si el poseedor de buena fe une su posesin a la del autor que era de mala fe, toda la posesin ser de mala fe (no obstante ello puede ser til para el poseedor de buena fe como sera el caso en que solo le faltara un ao para adquirir el dominio por usucapin larga). El art. 4005 dice que para que dos posesiones puedan unirse es necesario que ambas sean legales lo que debe entenderse atendiendo a la fuente de la norma (Aubry et Rau) interpretndose que se trata del caso de la usucapin corta, en donde se necesita que ambas posesiones que se acceden sean de buena fe porque sino no se cumpliran con los requisitos para la prescripcin corta que demanda 10 aos de posesin de buena fe y estos autores entendan -a contrario de la tesis de Troplongque la mala fe de autor o de sucesor tea de mala fe la posesin toda. Como consecuencia de ello, el art. 4005 dice que si el sucesor particular es de buena fe puede prescribir a pesar de la mala fe de su autor (entendindose siempre que no una su posesin a la de ste porque sino se teira toda la posesin de mala fe); pero si el sucesor particular es de mala fe, aun cuando el autor sea de buena fe, y aunque una su posesin a la de ste, ya la calificacin de la posesin no sera la del origen (que era de buena fe) sino que, a estos efectos, la mala fe del sucesor afectara tambin la del causante, impidindole valerse de la usucapin corta. 3.- RESTRICCIONES EN EL INTERS PBLICO: RESTRICCIONES A LA LIBRE DISPONIBILIDAD. En primer lugar, advirtase que el art. 1364 se est refiriendo a la compraventa y el 2612, en cambio, est dentro de la esfera de las restricciones al dominio, fundadas en el inters pblico. Esto significa que el art. 1364 se aplica cuando se celebra una compraventa y se pacta como clusula del contrato de compraventa, la obligacin del comprador de no enajenar el inmueble. Si la clusula es de no enajenar a persona alguna esa clusula no vale, y si el comprador vende o transfiere la propiedad, la enajenacin vale y no hay ningn tipo de responsabilidad por daos y perjuicios porque la clusula de no enajenar la cosa vendida, pactada en el contrato de compraventa no vale, es prohibida y si es prohibida el acto es nulo. En cambio, si en el contrato de II

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compraventa yo pacto que no se puede vender el inmueble a cierta persona o a persona determinada, la clusula es vlida (estamos siempre en el supuesto del art. 1364, es decir, que haya un contrato de compraventa). En cambio, el art. 2612 presupone la clusula de no enajenar la cosa pero no como clusula del contrato de compraventa sino como un contrato celebrado en s mismo. Yo asumo frente a una persona determinada la obligacin de no enajenar una cosa, puede ser como garanta de que va a seguir dentro del patrimonio. Es lo que se conoce en jerga de los escribanos como inhibicin voluntaria. 4.- NATURALEZA JURDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: DISTINTAS TEORAS. Existen una serie de teoras acerca de la naturaleza jurdica de la propiedad horizontal. Las teoras ms importantes son dos: una dice que se trata de un dominio, integrado con un condominio de indivisin forzosa y, la segunda dice que se trata de un derecho real autnomo. a) Dominio integrado con un condominio de indivisin forzosa: Dicen los autores que ello surge claramente de la Ley 13512 porque en los arts. 1, 2, 4, 5 y 6 al hacer referencia a las partes de propiedad exclusiva se utiliza el vocablo por propietarios; en cambio cuando habla de las partes comunes, la ley se refiere a los copropietarios. El dominio recaera sobre las partes exclusivas, en tanto que el condominio de indivisin forzosa tendra por asiento o por objeto las partes comunes y si bien consideran que el dominio sufre una serie de restricciones, stas no llegan a desnaturalizar la esencia misma del derecho de dominio, por cuanto la propiedad privada que nosotros conocemos tambin sufre una serie de limitaciones o de restricciones, que no por ello desnaturaliza la esencia de la propiedad. En lo que respecta a las partes comunes, sta teora sostiene que existira un condominio con indivisin forzosa. Dominio y condominio se encuentran indisolublemente unidos, guardando una relacin de principal a accesorio. Lo principal sera el dominio y lo accesorio, el condominio. Si bien en teora, sta doctrina puede resultar convincente, los problemas se plantean cuando se trata de resolver los problemas prcticos de la propiedad horizontal. b) Derecho real autnomo: otro sector de la doctrina considera que se trata de un derecho sui generis, en la cual se combinan dos formas jurdicas distintas (dominio y condominio), cuya unidad de destino las rene en un todo indivisible, de tal manera que resulta imposible ser propietario de una porcin exclusiva, sin serlo tambin de la parte comn correspondiente. La estructura jurdica de ste derecho real autnomo se configura en lo siguiente: 1) Propiedad exclusiva sobre el piso o departamento, pero con limitaciones que surgen de la situacin especial en que se encuentra con relacin al conjunto del edificio; 2) Copropiedad sobre las cosas de uso comn de los distintos dueos o indispensables para la existencia y conservacin del edificio; 3) Indivisin forzosa sobre los bienes comunes; 4) Unidad jurdica y de destino. La doctrina mayoritaria participa de ste criterio considerando que la Propiedad Horizontal es un derecho real autnomo, con caractersticas especiales, determinadas y distintas a los derechos reales existentes. c) Existe una teora que dice que se trata de una servidumbre. Tiene su origen en el Derecho Francs-. No resulta aceptable en nuestro derecho desde que para que exista servidumbre es necesario la existencia de dos fundos que pertenezcan a distintos propietarios, uno ser el fundo dominante y el otro ser el fundo sirviente, situacin sta que no se presenta en la propiedad horizontal. III

d) Otros dicen que se trata de una sociedad. Tiene su origen en el derecho norteamericano, que habla de corporaciones. Si bien podemos decir que existe una especie de sociedad en cuanto a las partes de uso comn, jams podemos hablar de sociedad con relacin a las partes de uso privativo. Adems no existe una afectio societatis, ni el nimo de lucro. e) Existe un sector doctrinario que considera que nos encontramos frente a un derecho de superficie, pero como sabemos el derecho de superficie implica una desmembracin del dominio, desmembracin que no se da en la propiedad horizontal. El derecho de superficie es un derecho real que se ejerce sobre construcciones ubicadas en la superficie, hay un desdoblamiento del dominio; los derechos del superficiario estn limitados a la parte externa del terreno (plantas, edificios, construcciones) y el dueo del suelo puede realizar construcciones subterrneas. f) Hay quienes entienden que se trata de una derecho real de enfiteusis o bien de un derecho de usufructo: No resiste el menor anlisis desde que se tratan de derechos reales que se ejercen sobre cosas ajenas. g) Por ltimo, Spota dice que es un condominio (lo toma de la ley italiana), pero no slo sobre las partes comunes, sino tambin sobre la unidad funcional, un condominio con un uso exclusivo. Pero la ley, con relacin a las partes privativas, habla de dueo exclusivo. 5.- HIPOTECA: ESPECIALIDAD EN CUANTO AL OBJETO Y EN CUANTO AL CRDITO. Este carcter de la especialidad se manifiesta y debe cumplirse tanto en relacin al objeto como al crdito. 1) Con relacin al objeto: 3109. Significa que la cosa hipotecada debe estar perfectamente individualizada, perfectamente determinada. Ello desde luego tiene por finalidad que tanto el deudor, como el acreedor, y como los terceros conozcan perfectamente qu es lo que se hipoteca. En realidad este requisito de la especialidad con relacin al objeto se ha extendido a todos los derechos reales constituidos sobre inmuebles, tema que ya estudiaremos en Derecho Registral, ello en virtud de que la Ley 17801 en su art. 14, dispone cules son los requisitos del folio real, requisitos que la escritura debe mencionar tales como la nomenclatura catastral, la ubicacin del inmueble, sus linderos, su superficie, plano de mensuras si existiere. El art. 3131 dispone tambin en el inc. 3 que la hipoteca debe contener la situacin de la finca y sus linderos... y el art. 3132 establece que una designacin colectiva de los inmuebles del deudor no sera vlida para cumplimentar el requisito de la especialidad en cuanto al objeto. As no sera vlida la hipoteca sobre los bienes que tenga Juan en la localidad de Rosario de Lerma, es necesario que exista una precisin sobre el inmueble hipotecado. La sancin a la falta de las enunciaciones exigidas por la ley es la nulidad (arts. 3133 y 3148), nulidad que no slo puede plantear el acreedor, sino tambin el propio deudor y que traer aparejada la nulidad de la hipoteca, pero no la nulidad de la deuda garantizada con la hipoteca. Esta individualizacin debe ser hecha en el acto constitutivo, es decir en la escritura pblica. 2) Con relacin al crdito: La especialidad en cuanto al crdito significa la individualizacin del mismo en una suma cierta y determinada de dinero. Ver arts. 3109, 3131, 3152. En este tema se tiene en cuenta que por el principio de accesoriedad la obligacin debe ser determinada o determinable en sus elementos esenciales: sujeto, objeto y causa. Cuando se habla del principio de la especialidad se hace referencia al monto de la hipoteca, es decir el monto respecto del cual el acreedor hipotecario va a cobrar con prioridad al resto de los acreedores. Ese monto debe estar determinado. Una cosa es el monto de la hipoteca y otra cosa el monto de la obligacin. Por ejemplo si se trata de una deuda de $100.000, yo puedo constituir una hipoteca por $50.000 entonces el monto con garanta hipotecaria, con privilegio ser hasta los $50.000, los restantes $50.000 de la deuda no tendrn privilegio, ser simplemente un crdito quirografario. Generalmente el monto de la hipoteca coincide con el monto de la deuda pero ello no siempre es as. IV

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El art. 3109 exige que est establecida la suma hasta la cual responde el deudor hipotecario, la suma de dinero tiene que ser cierta y determinada. Y si no est determinado el monto de la hipoteca en una suma cierta y determinada o determinable, la hipoteca tiene un defecto en cuanto a la especialidad que la torna nula, nulidad sta que inclusive puede ser planteada por el propio deudor (art. 3148). Ahora bien, dijimos que la hipoteca poda ser constituida en garanta no slo de obligaciones de dar sumas de dinero, sino tambin en garanta de obligaciones de hacer o no hacer. Por ejemplo las hipotecas constituidas a favor del Banco Hipotecario Nacional en las cuales se establece la obligatoriedad de que el adquirente de la vivienda habite en el inmueble. Cumplo con el principio de la accesoriedad individualizando la obligacin, pero para cumplir con el principio de especialidad ser necesario que las partes estipulen un valor estimativo de esa obligacin de habitar el inmueble. El requisito de la especialidad se traduce en la fijacin de una suma de dinero que es el techo, por encima de ese techo, la hipoteca ya no responde. El monto consignado en la hipoteca es el mximo por el cual responde la finca. En la poca en que se sancion el Cdigo Civil, la moneda tena una estabilidad econmica por lo que Vlez no pudo concebir la posibilidad de la actualizacin. Pero luego cuando la inflacin comenz a crecer surgi el problema que se constitua una hipoteca por $10, pero al poco tiempo esos 10 ya no valan $10, sino $1000, entonces en virtud del principio de la especialidad en cuanto al crdito, el acreedor hipotecario se encontraba frente al problema que la hipoteca responda por un valor histrico que no cubra ni por casualidad el monto real de la deuda. A fin de solucionar ste problema se sanciona la Ley 21309 en virtud de la cual se permite que la responsabilidad hipotecaria se eleve indefinidamente a medida que la cifra en moneda nacional inicialmente establecida como importe del gravamen pierda su poder adquisitivo. Esta ley dispona que si el monto de la hipoteca estaba sujeta a clusula de ajuste, se cumpla con el principio de especialidad, indicando cul era la clusula de ajuste. De manera que las hipotecas se constituan por la suma de tantos pesos y en una clusula se estipulaba un mecanismo para mantener estable la cantidad cierta de la deuda, lo que muchas veces dependa de una compleja operacin matemtica, y normalmente se haca referencia a ndices de precios consumidor minorista, mayorista, mayorista no agropecuario, mayorista agropecuario, costo de la construccin, etc. proporcionados por el Instituto Nacional de Estadsticas y Censos (INDEC). En el art. 2 de la Ley se estableca la necesidad de que los registros inscriban los gravmenes dejando constancia que los importes cubiertos por la garanta se encontraban sujetos a la clusula de estabilizacin o reajuste pactada. Con posterioridad se sanciona la Ley de Convertibilidad N 23.928 en donde se dispone que las clusulas de actualizacin de las obligaciones de dar sumas de dinero no tienen validez. O sea que en la actualidad no pueden pactarse clusulas de actualizacin y en el supuesto que ellas se pacten, las mismas resultan nulas. En consecuencia la Ley 21309 ha quedado derogada por la Ley de Convertibilidad, pudiendo actualizarse los montos slo hasta el 30 de marzo de 1991. La hipoteca por lo tanto va a garantizar el capital con ms los intereses que estuviesen convenidos o pactados en la obligacin. De todo lo dicho surge que no se concibe una hipoteca en la cual no se cumplimenten los requisitos de accesoriedad y de especialidad y slo se admite que la hipoteca se constituya por una convencin, en garanta de una o varias obligaciones determinadas cuya causa debe estar indicada y hasta una suma cierta o hasta un valor estimado, afectando uno o varios inmuebles del deudor o de un tercero. TEMARIO EXAMEN FINAL CAMPUS 2 Turno 1.- CASOS DUDOSOS ENTRE DERECHOS REALES Y PERSONALES: LA LOCACIN. V

Existen casos dudosos en algunos derechos reales de garanta por ser accesorios de derechos de esa naturaleza. Sin embargo, la accesoriedad del derecho de garanta slo har que su suerte quede supeditada a la del derecho personal al que accede, pero esto no puede nunca influir sobre su naturaleza jurdica. En el caso de la LOCACIN, es inexacto, ya que se trata de un derecho personal de uso y goce, en caso contrario, sera un usufructo por el tiempo convenido. La duda surge en el art. 1498, que hace subsistir la locacin durante el tiempo convenido, aunque se enajene la finca arrendada. Pero lo nico que existe es una obligacin que contrae el adquirente de un inmueble de respetar un contrato de arrendamiento, porque sabe que por ley no puede desalojar al locatario. No se trata de un derecho inherente a la cosa ni otorga las ventajas del ius persecuendi y del ius preferendi. No tiene acciones reales en caso de ser desalojado, ni siquiera acciones posesorias. 2.- ACCIONES POSESORIAS CONTRA EL DESPOJO. Estan contempladas en los artculos 2490 al 2494 del Codigo Civil: en el Artculo 2490: Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligacin de producir ttulo alguno contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque fuere dueo del bien. Exceptase de esta disposicin a quien es tenedor en inters ajeno o en razn de una relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad. Artculo 2491.El desposedo tendr accin para exigir el reintegro contra el autor de la desposesin y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe. Artculo 2492. No compete la accin de despojo al poseedor de inmuebles que perdiera la posesin de ellos, por otros medios que no sean despojo; aunque la perdiere por violencia cometida en el contrato o en la tradicin. Artculo 2493. La accin de despojo dura slo un ao desde el da del despojo hecho al poseedor, o desde el da que pudo saber el despojo hecho al que posea por l. Artculo 2494.El demandante debe probar su posesin, el despojo y el tiempo en que el demandado lo cometi. Juzgada la accin, el demandado debe ser condenado a restituir el inmueble con todos sus accesorios, con indemnizacin al poseedor de todas las prdidas e intereses y de los gastos causados en el juicio, hasta la total ejecucin de las sentencias. 3.- RESTRICCIONES EN EL INTERS PRIVADO DE LOS VECINOS: EXCAVACIONES O FOSOS. Se encuentra contemplado en el Articulo 2615 del cdigo civil, que dice que el propietario de un fundo no puede hacer excavaciones ni abrir fosos en su terreno que puedan causar la ruina de los edificios o plantaciones existentes en el fundo vecino, o de producir desmoronamientos. Se fundamenta en el principio de la tolerancia, es decir Si una persona se queja porque violan sus derechos esto se limita a la "violacin de principios que ella misma reconoce". 4.- MURO CONTIGUO O PRIVADO: RGIMEN JURDICO. El muro contiguo es aquel construido en el lmite mismo pero totalmente sobre la propiedad del propietario que lo construy. De este modo si el muro, cerco o foso, ha sido construido por uno de los vecinos en su terreno, no existir condominio, ni presuncin de medianera Rgimen jurdico: El asunto no aparece tan claro cuando la pared separa un edificio de un patio o jardn, porque Vlez no lo prev en forma expresa como en los otros supuestos. La nota al artculo 2719 dice al respecto: Algunos autores ensean, sin embargo, que en los lugares donde el cerramiento es forzoso, la pared del edificio contiguo a un patio o a un jardn debe presumirse medianera hasta la altura fijada para los muros de encerramiento [...] Mas para refutar la opinin de estos autores, bastar observar que ellos elevan a presuncin legal, una mera conjetura, cuya exactitud, las ms de las veces, ser cuestionable pues que no es probable que el propietario de VI

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un patio o de un jardn, simplemente obligado a concurrir a la construccin de un muro cualquiera de encerramiento, haya contribuido a los gastos de levantar una pared que desde su origen estaba destinada a sostener un edificio. Si bien la cita al artculo 2719 del Cdigo Civil no se corresponde con la norma, porque se refiere al supuesto de separacin de un edificio y un patio, jardn o quinta, cuando aqul est negando la presuncin a las paredes que dividen dos espacios sin edificar, lo cierto es que las presunciones deben interpretarse restrictivamente, sin que quepa extenderlas por va de analoga. En el Derecho francs la cuestin tampoco fue clara, porque si bien el Cdigo Napolen presume la medianera cuando el muro divide edificios con patios, jardines o quintas, el caso en que de un lado existe un edificio y por el otro un predio no edificado, no se encuentra previsto. Ello llev a que ciertos autores entendieran que la presuncin se extenda a esos supuestos hasta la altura de cerramiento forzoso, mientras otros opinaban lo contrario. Es de advertir que estas disposiciones slo se aplican a las cuestiones de medianera que se plantean en las ciudades, pueblos y suburbios, ya que respecto de las zonas rurales el artculo 2743 establece otra presuncin de medianera respecto de cerramientos que separen propiedades. 5.- HIPOTECA: INDIVISIBILIDAD. Indivisibilidad esta contemplada en el Art. 3112 La hipoteca es indivisible, cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. Es decir La indivisibilidad es un carcter natural de la hipoteca, que juega salvo pacto en contrario; vale decir que puede ser dejado de lado por las partes, que estn autorizadas a convenir, por ejemplo, lotear el inmueble y afectar cada lote con una parte proporcional de la hipoteca. Tema 4 1.- RGIMEN LEGAL DE LOS DERECHOS REALES: LA AUTONOMA DE LA VOLUNTAD EN LOS DERECHOS REALES. INCIDENCIA DEL ORDEN PBLICO. CREACIN, FUENTE Y TIPICIDAD DE LOS DERECHOS REALES.Creacin, fuente y tipicidad de los derechos reales: La ley estructura un determinado derecho real si ste no es creado por la ley, no existe dentro de nuestro derecho civil (porque cuando dice que todo derecho debe ser creado por ley no se est limitando exclusivamente al marco del Cdigo Civil. Esto est contenido en la primera parte del art. 2.502 adoptndose as el sistema del numerus clausus de derechos reales por oposicin al sistema de nmero abierto. Es de fundamental importancia para la interpretacin y comprensin de este tema el distinguir correctamente la diferencia esencial que existe entre el concepto de creacin y el de fuente de los derechos reales. Creacin legal: de los derechos reales no quiere decir que la nica fuente de estos derechos sea la ley, sino que slo existen los derechos reales que se establecen en el cdigo (o ley) como tales, taxativamente creados. Lo que la ley crea es un nmero limitado de contenidos genricos, tpicos (tipicidad genrica) de derechos reales a los que asigna un nombre. Ahora bien, cuando hablamos de Fuente de los derechos reales atendemos a la fuente creadora , a la causa fuente donde es evidente que la ley slo juega como una fuente ms frente a las otras, entre las que se encuentra -principalmente- la voluntad de los particulares, donde la ley slo acta como fuente VII

muy excepcionalmente. Es por ello que se dice que la autonoma de la voluntad: en los derechos reales juega en el mbito de la fuente de ellos. Fuente: de los derechos reales ser generalmente un contrato o -eventualmente-un cuasicontrato, teniendo presente que al hablar de fuente nos referimos nada ms, a aqullos que se trasmiten por causa entre vivos, no mortis causa, es decir, por causa de ltima voluntad o bien, por causa originaria (como aluvin, usucapin, etc.). Dijimos que la ley slo excepcionalmente juega como fuente de los derechos rea-les, una de esas excepciones va a estar dada por el art. 2.412 por el cual, el poseedor de una cosa mueble no robada ni perdida, si es de buena fe, se lo presume propietario y los efectos de esa presuncin de propiedad que es iuris et de iure, y el efecto de la adquisicin, est en la ley. Otro caso es el derecho real de habitacin del cnyuge suprstite, introducido al cdigo como art. 3573 bis, donde el origen del derecho real de habitacin est dado por la ley. Otros ejemplos pueden ser los condominios de indivisin forzosa. Esa presuncin de propiedad que es iuris et de iure, y el efecto de la adquisicin, est en la ley. Otro caso es el derecho real de habitacin del cnyuge suprstite, introducido al cdigo como art. 3573 bis, donde el origen del derecho real de habitacin est dado por la ley. Otros ejemplos pueden ser los condominios de indivisin forzosa. TIPICIDAD: Tambin en este caso hay que distinguirla del concepto de creacin porque a veces se los confunde. Al hablar de este tema tenemos que determinar la existencia de una tipicidad genrica y una especfica. Tipicidad genrica: Cada derecho real creado por la ley tiene un tipo, una caracterstica esencial (por ejemplo: el dominio como conjunto de facultades que puede tener una persona sobre una cosa). Tipicidad especfica: El art. 2970 define lo que es la servidumbre (tipicidad genrica) pero en el ttulo siguiente se enumeran distintos tipos de ser a) De trnsito: derecho que tiene el titular del fundo dominante de transitar por el fundo sirviente; b) De acueducto: derecho que tiene el titular del fundo dominante a que por el fundo sirviente pase un canal o una acequia que le lleve agua a su fundo; etc. Es decir, que dentro de la tipicidad genrica de servidumbre hay distintos tipos de servidumbres que enumera el cdigo (tipicidad especfica); siempre que se ubiquen en la pauta general contenida en el art. 3000 que establece que habr servidumbre siempre que se obtenga una utilidad, y que la misma no constituya una obligacin de hacer (puede ser un no hacer o un permitir). Este ltimo artculo no altera los principios relativos al numerus clausus (arts. 2502 y 2503) puesto que permite que dentro de los derechos reales se establezcan distintos tipos o modalidades. 2.-LA POSESIN: CONCEPTO Y ELEMENTOS. OPININ DE LOS GLOSADORES. SAVIGNY, IHERING, SALEILLES. LA POSESIN EN EL CDIGO: POSESIN (ART. 2351) Y TENENCIA (2352). OPININ DE LA DOCTRINA NACIONAL. EL ART. 2355 1RA. PARTE, SU ANLISIS.La posesin: concepto y elementos: es el poder o seoro que el hombre ejerce de una manera efectiva e independiente sobre las cosas, con el fin de utilizarlas econmicamente, poder que jurdicamente se protege, con prescindencia de la cuestin de saber si. El cdigo civil lo define en su Art. 2351: Habr posesin cuando alguna persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. Elementos de la posesion: son solo dos: 1) CORPUS y 2) ANIMUS Opinin de los glosadores. Savigny, Ihering, Saleilles: glosadores: La posesin slo exista cuando se estableca contacto fsico con la Cosa, el contacto fsico era el corpus. El corpus se constitua mediante el acto material de la aprehensin, consistente en agarrar materialmente la cosa si sta era mueble, o ponindola planta del pie en ella si era inmueble. Para los casos en que el derecho romano estableca la posibilidad de adquirir la cosa sin tocarla o caminarla, los glosadores decan VIII

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que en tales supuestos la posesin se adquira mediante actos simblicos que, gracias a una ficcin jurdica, representaban la aprehensin material. b) Savigny: El corpus debe tener por efecto poner a quien adquiere la posesin en condiciones de poder, con exclusin de cualquier otro, tratar la cosa como mejor le parezca, es decir, poder ejercer sobre ella el derecho de propiedad. Es fundamental el contacto material, pero no basta que crea el adquirente o tenga la conviccin de poder disponer de la cosa y excluir a extraos, es indispensable que den lugar a que esa conviccin exista realmente. Para Savigny ya la presencia de la cosa no es un mero requisito formal como para los glosadores sino que es una condicin tendiente a hacer posible la aprehensin. Esta posibilidad junto con el poder de excluir la ingerencia de terceros son los que para este autor constituye el corpus de la posesin. c) Ihering: Este autor parte del concepto de que la posesin es la exteriorizacin del derecho de propiedad, y dice que la manera como el propietario ejerce su derecho de propiedad debe ser el criterio de la existencia de la posesin. No comparte la opinin de Savigny, a quien critica por hacer depender la posibilidad fsica de obrar inmediatamente sobre la cosa de la presencia material de la cosa. As, para Ihering, la posesin es la exteriorizacin de la propiedad, entendindose por tal, el estado normal externo de la cosa bajo el cual cumple el destino econmico de servir a los hombres. Este estado vara segn los casos, por ejemplo algunas cosas se tienen ordinariamente bajo la vigilancia personal o real, es el caso de un objeto precioso; otros quedan sin proteccin o vigilancia, es el caso de materiales de construccin. La relacin entre la cosa y la persona, en virtud de ello, es visible. Acota Ihering que el supuesto admitido por el Derecho Romano de posesin donde no hay vigilancia personal sobre la cosa, como es el caso de fondos lejanos, no podra explicarse por la teora del corpus como poder fsico. Alude, entonces a que son los intereses prcticos de la vida social los que deciden a qu relacin externa del hombre con la cosa debe el legislador conceder esa proteccin, y es el inters de la propiedad lo que determina esa proteccin posesoria y con ella, la nocin de posesin. Es decir que el inters de la propiedad se opone a que se limite la nocin de posesin a la tenencia fsica de la cosa, ya que la posesin no es ms que la exteriorizacin de la propiedad. d) Saleilles: El corpus es un conjunto de hechos susceptibles de descubrir una relacin permanente de apropiacin econmica, un vnculo de explotacin de la cosa puesta al servicio del individuo. Mientras para Ihering el corpus es un vnculo jurdico (la exteriorizacin de la propiedad), para Saleilles es un vnculo de subordinacin, de explotacin econmica. ANIMUS: En este caso tambin vara el concepto segn los autores. a) Savigny: La nocin de animus est dada por el elemento intencional que l denomina animus domini. Para Savigny la relacin jurdica con la cosa para que se la considere posesin requiere, adems de querer tener la cosa, una intencin de ejercer la propiedad para s mismo, ese animus se transforma en animus domini y entonces hay posesin. Si ese animus consiste en querer la posesin para otro, no hay posesin sino tenencia. Las palabras animus domini no tiene otro fin que determinar la naturaleza de la intencin requerida para poseer. b) Ihering: Critica a Savigny denominando su teora subjetiva. Por oposicin a ella formula su propia teora como objetiva. Indica este autor: cuando las condiciones que se requieren para la existencia de posesin (corpus y animus) concurren, se tiene siempre posesin, salvo que una disposicin legal disponga que excepcionalmente hay tenencia. Para demostrar que hay posesin basta con mostrar la existencia de la relacin posesoria exterior (corpus) que con tal motivo implica el animus, debiendo demostrar el adversario la existencia del motivo especial de exclusin de la posesin. Es decir, para este autor la calificacin particular de la voluntad de poseer de nada importa. La simple relacin de proximidad material con la cosa no tiene significacin jurdica, sta se produce cuando la persona establece una relacin exterior, reconocible con la cosa convirtiendo la relacin en relacin de posesin. Sin voluntad no hay IX

Relacin posesoria, esa relacin externa con la cosa debe ser querida y esa relacin posesoria es la afirmacin del inters que una persona tiene en una cosa; entonces, el inters es el punto de partida de la posesin. 3.- LIMITACIONES AL DOMINIO SLO EN EL INTERS PBLICO. EL ART. 2611 Y SU NOTA. CLASES DE LIMITACIONES, RESTRICCIONES ADMINISTRATIVAS, SERVIDUMBRE ADMINISTRATIVA Y EXPROPIACIN. DIFERENCIAS. PUBLICIDAD DE LAS LIMITACIONES ADMINISTRATIVAS AL DOMINIO.Limitaciones al dominio slo en el inters pblico. El art. 2611 y su nota: Segn el art. 2611 las restricciones impuestas al dominio privado slo en el inters pblico, son regidas por el derecho administrativo. En la nota dice Vlez que, a pesar que todas estas cuestiones son tratadas en casi todos los cdigos, en realidad son extraas al Cdigo Civil, acotando que no crean relaciones de derecho entre particulares. De la lectura del artculo y de la nota parecera que todas las restricciones en el inters pblico son regidas por el derecho administrativo, pero en realidad ello no es as. Los arts. 2612 y 2613 que restringen la posibilidad de tratar la libre circulacin de los bienes, en realidad son limitaciones al dominio fundadas en el inters pblico, cual es la de evitar que por la autonoma de la voluntad se frene la libre circulacin de los bienes; otro tanto se puede decir de los arts. 2614 y 2502 que instituyen el numerus clausus en materia de derechos reales basados en razones de orden pblico y los arts. 2639 y 2640 sobre la obligacin de dejar un camino a orillas de los ros o canales navegables. Clases de limitaciones, restricciones administrativas, servidumbre administrativa y expropiacin. La servidumbre del derecho administrativo es: El derecho real establecido en beneficio de un bien del dominio pblico o en beneficio de la comunidad, sobre un inmueble, para satisfacer una conveniencia o necesidad pblica. Pueden, incluso, constituirse sobre un bien del dominio pblico, siempre que la titularidad de ambos bienes del dominio pblico sean ejercidas por entes administrativos distintos. Por tratarse de una desmembracin total o parcial de uno o varios atributos que jurdicamente integran el dominio del fundo sirviente, llevan la obligacin de indemnizar al propietario la lesin patrimonial que se le produce. Restricciones y servidumbres administrativo: La diferencia entre ambas est en que, mientras la restriccin afecta a lo absoluto del dominio, la servidumbre afecta a lo exclusivo. Ahora bien, en alguno casos y en especial en problemas de urbanismo, la distincin no parece tan ntida, estos casos son: a) Prohibicin de edificar: por ej. cuando para ensanchar una calle se obliga a correr la lnea de edificacin, o la obligacin de dejar patios en el fondo de los terrenos en los lugares de edificacin compacta y elevada. Para Bielsa se est ante casos de servidumbre de no edificar (salvo que la parte que se prohibe construir por conocimiento, sea la lnea de edificacin, se incorporase al dominio pblico, en cuyo caso habr expropiacin). Dice Bielsa que slo en este ltimo caso habr obligacin de expropiar por el Estado. Para Marienhoff, por el contrario, la obligacin de expropiar se da en todos los casos, por resultar afectado lo exclusivo del dominio. Bercaitz, por su parte, formula la siguiente distincin: si la prohibicin es impuesta en general, por razones estticas o de higiene, no se atenta contra lo exclusivo del dominio, sino que se regula razonablemente lo absoluto. Entonces, y siempre -por supuesto- que no medie incorporacin al dominio pblico de la superficie no construida, la prohibicin de no construir o edificar constituye una restriccin y no una servidumbre. Ahora, si la obligacin de no edificar no es general sino particular, (por ej. para inmuebles ubicados frente a cuarteles o edificios pblicos), entonces nos encontramos frente a servidumbres y no restricciones, con la consecuente obligaciones indemnizatoria. Siendo la servidumbre administrativa particular, se publicita. Las restricciones no se registran en la cdula X

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parcelaria del inmueble, porque son generales, para todos los inmuebles, su publicidad surge de la Ordenanza Municipal o del Cdigo Municipal que as lo establece. En cambio, la servidumbre administrativa, como no es general, requiere para su oponibilidad a terceros, la publicidad, lo mismo que la expropiacin. Fundamento de la obligacin de indemnizar Se plantea el problema que no se puede encuadrar el resarcimiento del particular damnificado dentro del marco de la responsabilidad que presupone una imputacin al que hacer antijurdico del agente que provoca el dao, ya que en estos casos no media dolo ni culpa. Garrido Falla distingue al respecto, entre responsabilidad e indemnizacin. Mientras esta ltima tiene lugar dentro del campo de la actividad lcita de la Administracin, la responsabilidad patrimonial de la Administracin surge a consecuencia de la actividad ilcita administrativa. Por ello la indemnizacin se define como la reparacin debida por la Administracin Pblica al titular de ciertos derechos que ceden ante el ejercicio legtimo de una potestad administrativa. Su fundamento est en el principio de igualdad de todos los ciudadanos ante las cargas pblicas que hace odioso el sacrificio especfico sin indemnizacin. Tema 2 1.- ENUMERACIN DE LOS DERECHOS REALES: A) DERECHOS REALES ENUMERADOS POR EL CDIGO. EL ART. 2503 Y SU NOTA; CARCTER DE LA ENUMERACIN. EL ART. 2614, SU INTERPRETACIN Y CRTICA. El art. 2503 enumera los derechos reales que el Cdigo admite (lo que no implica que en otros derechos, existan otros derechos reales o que, como veremos, hayan existido otros en nuestro pas, lo que siempre debemos tener presente es que son creados por ley, es decir, tan slo los que la ley establece como derechos reales son tales). La enumeracin del art. 2503 contiene los siguientes derechos reales: a) dominio b) condominio c) usufructo d) uso e) habitacin f) servidumbres activas g) hipoteca h) prenda i) anticresis j) la propiedad horizontal fue introducida por Ley 13512. Carcter de la enumeracin. El art. 2614, su interpretacin y crtica La situacin parece complicarse cuando leemos el art. 2614 que dice: Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos enfituticos, ni de superficie, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan por mayor trmino que el de 5 aos, cualquiera que sea el fin de la imposicin; ni hacer en ellos vinculacin alguna. La primer duda que este artculo nos presenta es: Cules son los derechos reales que no pueden constituirse por ms de 5 aos? El precepto en cuestin contiene una enunciacin de derechos reales sobre inmuebles prohibidos o bien limitados en su duracin. Es que cualquier legislacin como la nuestra, que contiene una enumeracin, bien podra entenderse que los que no estn enumerados no estn permitidos, pero la existencia de la mencionada norma es la que hace dudar al respecto. El art. 2.614 se encuentra en el ttulo de las restricciones al dominio y si slo contuviera la enunciacin de derechos reales limitados en cuanto a su duracin, se justificara porque implicara adicionar otro derecho real a la lista del 2503, y que con esa adicin quedara definitivamente cerrada pudindose abrir dicha lista slo para incorporar nuevos derechos reales si el legislador as lo consideraba necesario, promulgando la ley respectiva (como el caso de la propiedad horizontal). Pero no es justificable si el cdigo, utilizando una tcnica tan defectuosa, expresara en su totalidad cuales son los derechos reales permitidos y menos an que mencione la posibilidad de derechos reales que resultan hurfanos de toda regulacin. Lo dicho precedentemente es en cuanto a los derechos reales limitados en su duracin; porque respecto a los prohibidos, an cuando innecesaria la enumeracin aparece como lgico que Vlez haya deseado hacerla por tratarse de derechos reales vigentes a la poca de creacin del Cdigo Civil. XI

As se ha dicho que segn la redaccin de la norma todos los derechos enunciados estn permitidos prohibindose por un trmino mayor de cinco aos, respecto a todos los derechos enunciados antes de la frase entrecomillada, esto es: a los derechos de superficie, enfituticos, censos y rentas (opinin de Machado). O bien que la permisin por cinco aos alcanza a los censos y rentas (Segovia) o tan slo a las rentas (Llerena). La primera de las posturas expresadas, (la que entiende que la permisin hasta cinco aos se da respecto a todos los derechos incluidos antes del punto y coma: derechos enfituticos, de superficie, censos y rentas); no tiene sentido si observamos que la enfiteusis y la superficie son derechos esencialmente perpetuos, tal como surge de la nota al propio art. 2.503 donde tambin se expresa, que no se enumeran los derechos de enfiteusis y superficie porque en este cdigo no pueden tener lugar. A la segunda posicin, la que entiende que estn permitidos slo los censos, se le argumenta que el trmino rentas es genrico y comprende las rentas reales y las personales, cuando son reales se los llama censos; en consecuencia, estando comprendidos los censos en las rentas (rentas reales) la permisin de stos ltimos necesariamente abarca a las primeras. La tercera posicin de las nombradas es la que tiene mayor adhesin, dudndose sobre su correcta interpretacin por la deficiente puntuacin que contiene la redaccin del artculo en cuestin. El sentido de la norma habra quedado claro sustituyendo la coma que est despus de la palabra superficie, por un punto y coma. Legn ha desarrollado una postura por la que entiende que slo estn permitidas las rentas, pero stas slo pueden ser personales porque la enumeracin del art. 2503 es taxativa. 2.- EL PRINCIPIO DE CONVALIDACIN: El art. 2504 establece que si el que trasmiti o constituy un derecho real que no tena derecho a trasmitir o constituir, lo adquiriese despus, entindese que trasmiti o constituy un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisin o constitucin. La convalidacin tiene efecto retroactivo a momento de la venta o de la transmisin efectuada sin derecho. La excepcin del art. 3126 referida a la hipoteca debe ser tenida en cuenta porque al respecto se dice que la hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no ser vlida ni por la adquisicin que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia que aqul a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al constituyen constituyente a ttulo universal Es decir que el principio general en materia de derechos reales es el 2504 siendo una excepcin nica el 3126 que ha sido muy criticada entendindose que no tiene razn de ser y que la convalidacin debera darse en todos los supuestos, incluso en la hipoteca. Se diferencia de la confirmacin pues en sta ltima se da validez a un acto propio que adoleca de un vicio que determinaba su nulidad o anulabilidad, siendo el vicio de carcter relativo. La convalidacin tambin se diferencia de la ratificacin, en donde se autoriza un acto hecho a nuestro nombre por un tercero sin que mediara mandato suficiente (por ej. gestin de negocios). 3.- CONCEPTO LEGAL DE DOMINIO: EL ART. 2506 DEL CDIGO CIVIL. SU FUENTE Y SU NOTA. ANLISIS Y CRTICA DE LA DEFINICIN.el art. 2506 el dominio: Es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y accin de una persona. La fuente es Aubry y Rau que deca de manera ms absoluta. Vlez suprimi esta acotacin, no porque creyera que el dominio no es absoluto sino por las razones que da en la nota, ya que dice que trataba de dar una definicin sin que fuese una explicacin de las facultades que implica el dominio. La definicin peca por exceso ya que en cualquier derecho real la cosa est sometida a la voluntad y accin de una persona (sobre todo en XII

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los que se ejercen por la posesin), por ello, ms es una definicin propia de los derechos reales y no del dominio. Esta definicin tambin peca por defecto puesto que, si se la puede someter a la accin, tambin a la omisin (el dominio se ejerce no solo por actos positivos sino tambin cuando no se usa). De todos modos, an con ello la definicin no es mala, lo que s, volvemos a plantearnos aquello de si era razonable que Vlez definiera conceptos jurdicos dentro de un Cdigo, ms an cuando l mismo plantea que no es bueno definir, y luego lo hace, pero debemos tener presente que en la poca de redaccin del Cdigo debi haber -tambin- una finalidad didctica de su parte. Modernamente el dominio se lo ve como un PLEXO DE FACULTADES, si le restramos una sola de sus facultades dejara de ser dominio. Se habla de la plasticidad del dominio, o del fenmeno de comprensin del dominio, como un resorte que cuando lo aprietan se oprime, pero cuando cesa la opresin el resorte recupera automtica e inmediatamente su plena elasticidad. La mayor compresin que puede sufrir el dominio es la nuda propiedad, solo quedan en manos del propietario la sustancia del dominio y la facultad de disponer. Tema 3 1.- CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES: DISTINTOS CRITERIOS (EN RELACIN AL SUJETO, AL OBJETO, A LA CAUSA, AL CONTENIDO, A SU FUNCIN, EN RELACIN A OTRAS PAUTAS).Se puede esquemticamente presentar la divisin de la varias especies de propiedad, de acuerdo a lo siguiente: Por sujeto Pblica, si corresponde a la colectividad en general. Privada, cuando el derecho es o est asignado a determinada persona o grupo y las facultades del derecho se ejercitan con exclusin de otros individuos. Individual, si el derecho lo ejerce un solo individuo Colectiva privada, cuando el derecho es ejercido por varias personas Colectiva publica, si la propiedad corresponde a la colectividad y es ejercida por un ente u organsmo pblico. Por naturaleza Propiedad mueble, si puede transportarse de un lugar a otro. Propiedad inmueble, o bienes races o fincas son las que no pueden transportarse de un lugar a otro Propiedad corporal, la que tiene un ser real y puede ser percibida por los sentidos, como una casa, un libro, entre otros Propiedad incorporal, si esta constituida por meros derechos, como un crdito, una servidumbre, entre otros Por objeto Propiedad de bienes destinados al consumo Propiedad de bienes de produccin 2.- PRESUNCIONES EN MATERIA DE POSESIN. EL CDIGO FRANCS Y EL CDIGO CIVIL ARGENTINO. DISTINTAS PRESUNCIONES (ART. 2363, 2351, 2362 Y 4003). PRESUNCIONES EN MATERIA DE ACTOS POSESORIOS. JURISPRUDENCIA AL RESPECTO. Hemos visto ya la discusin que con respecto a los elementos de la posesin se produjo en la opinin de los autores. Es unnime la idea que, ya sea en forma directa o no, el Cdigo Civil Argentino, ha seguido la opinin de Savigny en el sentido de que para que haya posesin, adems del corpus, se requiere un elemento especial, que lo denomina animus domini. Esta posesin XIII

presenta en la prctica un grave inconveniente, y que consiste en la dificultad de la prueba de la existencia de dicho elemento; precisamente esa dificultad fue una de las razones que Ihering adujo para su despiadada crtica a la teora de Savigny. La solucin del Cdigo Francs Precisamente esta dificultad de la prueba del animus dominis, llev al Cdigo Francs en su artculo 2330 a disponer que se presume que, siempre se posee para s, y a ttulo de propietario si no se prueba que se ha comenzado a poseer por otro; es decir, cuando una persona tiene un poder sobre una cosa, en ausencia de prueba, se presume que se trata de una relacin de posesin y no de tenencia. Por su parte el artculo 2334 del Cdigo Francs agrega que el poseedor actual que prueba haber posedo desde antiguo se presume que ha posedo en el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. Ihering, refirindose a la presuncin del artculo 2330 del Cdigo Francs, expresa que los codificadores han revelado un gran conocimiento de las dificultades de la teora corriente (se refiere a la de Savigny) y un buen sentido prctico que agregano me cansar de aplaudir. Dice luego que de un plumazo han salvado una dificultad contra la cual se haba estrellado durante siglos la prctica del derecho comn; puede decirse -contina Ihering- que es un hecho salvador de los dominios de la posesin. El Cdigo Civil Argentino No introduce un artculo similar al 2330 del Cdigo Civil Francs, en cuanto a que el corpus hace presumir el animus. No obstante a travs de su articulado se desprenden una serie de presunciones, que a criterio de ciertos autores, Dassen entre otros, permiten llegar a igual conclusin a la que arriba el Cdigo Francs. Entre dichas presunciones tenemos: - El 2363 que dispone que el poseedor no tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin sino en el caso que deba exhibirlo como obligacin inherente a la posesin. El posee porque posee. Esto significa que el que tiene la cosa bajo su poder (corpus) nada tiene que justificar, se lo presume poseedor, y quien aduce lo contrario, tendr a su cargo la prueba. - El 2353, al que luego nos referiremos in extenso y que sustancialmente dice que nadie puede cambiar por su propia voluntad la causa de la posesin. - El 2362 que precepta todo poseedor tiene para s la presuncin de la buena fe de su posesin, hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma. Por ltimo, el 4003 que establece la presuncin de que el poseedor actual, que acompaa en apoyo de su posesin un ttulo traslativo de la propiedad, ha posedo desde la fecha del ttulo, si no se probara lo contrario. Sintticamente entonces, de los artculos citados se desprenden las siguientes presunciones juris tantum: 1.- Posesin se presume (2363). 2.- Presuncin de que su posesin es de buena fe (2362). 3.- Si su posesin es respaldad por un ttulo, que posee desde la fecha del mismo, siempre que sea un ttulo traslativo del dominio. Adems, se establece la innecesidad del poseedor de exhibir su ttulo, salvo los casos expresamente sealados en contrario y la imposibilidad de cambiar la causa de su posesin a no ser en los supuestos a que luego haremos referencia. 5.4. Presuncin en materia de actos posesorios El artculo 2384 del Cdigo de Vlez dispone que son actos posesorios de cosas inmuebles, su cultura, su percepcin de frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se haga, y en general, su ocupacin, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerlo en alguna de sus partes. XIV

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Con respecto a esta ltima parte del artculo, es decir, la que dispone que basta ejercer los actos posesorios en alguna parte del fundo, debe dejarse en claro que ello es as slo en los casos en que se adquiere la posesin con el consentimiento del poseedor anterior; en cambio, cuando la posesin se adquiere por la violencia, el usurpador slo puede considerarse poseedor de la parte que efectivamente se ha apoderado. El usurpador adquiere piedra a piedra. (Ver Ovejero, pg. 61, n 28). En cuanto al fondo de la cuestin es evidente que la enumeracin que el 1384 hace de los actos posesorios es meramente enunciativa, no obstante lo cual son bastante equvocas ya que el cultivo de un fundo, por ejemplo, puede ser hecho tanto por un poseedor como por un tenedor; mucho ms apropiado resultara una presuncin similar a la del Cdigo Francs. Se discute acerca de si probado la existencia de estos actos posesorios demostrativos del corpus, se presume el animus; tal es la opinin, por ejemplo de Ovejero (Pg. 62), Lafaille (pg. 131/132) (Ver Mariani de Vidal, Pg. 106). 5.5. Jurisprudencia al respecto Para un cierto sector de la doctrina judicial, los actos posesorios demuestran el corpus y que el detentador tiene la cosa con nimo de dueo, es decir, hacen presumir la posesin. Pueden mencionarse los siguientes fallos: C. Apel Mendoza; ao 1946, B J M 1946 - 56 - 4; C N Baha Blanca 1952; La Ley, tomo 67, pg. 659; S T Santa Fe 1958, J. A. 1959 - III - 169; C N Civil Sala F, 1963, E D Tomo 5, pg. 565; C N Civil Sala C, 1968, E D, tomo 27, pg. 838. Para otros tribunales, los actos posesorios del 2384 demuestran el corpus solamente y no la posesin, pues no acreditan el animus ya que tales actos pueden realizarlos incluso el mero detentador. En tal tesitura pueden sealarse los siguientes fallos: C. Bs. As. ao 1938; La Ley, T. 15, pg. 912; S C de Tucumn, La Ley T. 6, pg. 936, C 2 C. y C. de La Plata, ao 1968; E.D. 25/721 y 26 pg. 229. Tambin resulta de inters sealar cules son los actos posesorios del 2384, para la jurisprudencia. La Suprema Corte de Buenos Aires ha dicho que el 2384 es meramente enunciativo y que los actos posesorios no son actos jurdicos (E. D. 10/782). Se discute si son actos posesorios el pago de los impuestos que gravan a la propiedad, para la jurisprudencia mayoritaria justifican el animus pero no el corpus (J. A. 1947 - II - 595; 1947-IV-699; 1950-II-164; La Ley 98-690), es decir no son actos posesorios (JA. 54- 158) es ms un acto conservatorio (La Ley 70-524) y slo presumen el animus domini desde la fecha en que se hicieron los pagos. Se ha considerado en cambio, que la presentacin de planillas de revalo es un acto posesorio del que la presenta (E.D. 21-578), como as tambin la mensura y deslinde (C.J. de Salta, J. A. 1958-III413), pero no la mensura privada. En sntesis, acto posesorio es toda disposicin material que una persona ejerza sobre una cosa animus domine; debe consistir siempre en un acto material que importe una relacin de hecho entre la persona y la cosa, pues siendo el ejercicio de la posesin, deber revelar la dependencia fsica de una cosa respecto de una persona. (C. N. Civ. Sala A, JA 1959-II-93). 3.- RGIMEN LEGAL DE LOS INMUEBLES UBICADOS EN ZONAS DE SEGURIDAD: NOCIN, FUNDAMENTOS Y SITUACIN JURDICA DE LOS INMUEBLES UBICADOS EN ZONAS DE SEGURIDAD. REQUISITOS PARA LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES UBICADOS EN ZONAS DE SEGURIDAD. CONSECUENCIA DE LA OMISIN DE REQUERIR AUTORIZACIN PREVIA.Los inmuebles se encuentran sometidos a una serie de limitaciones en cuanto a los derechos y facultades que tienen y esas limitaciones pueden ser en inters pblico o en inters privado. Las que son establecidas en el inters pblico, como dijimos, son regidas por el Derecho XV

Administrativo, segn lo dice el Cdigo Civil, y las establecidas en el inters privado por el Cdigo Civil. Refirindonos a los inmuebles que se encuentran ubicados en Zonas de Seguridad cabe destacar que se llama Zona de Seguridad a aquellas franjas de terreno que tienen una ubicacin estratgica, tanto en la frontera terrestre como en la martima, que por esa ubicacin hacen a la seguridad de la defensa nacional. Estas Zonas de Seguridad pueden ser: a) Zonas de Seguridad de Fronteras, que son las ubicadas en los puntos fronterizos terrestres o martimos, b) aquellas que se extienden circundando algunos establecimientos militares o estratgicos y son fijados por el Poder Ejecutivo Nacional. Fue a travs del Decreto 15.385/44 que luego ratific la Ley 12.913, que se crean las llamadas Zonas de Seguridad de Frontera, establecindose una serie de limitaciones a los inmuebles ubicados en esas zonas. Se crea la Comisin Nacional de Zonas de, Seguridad de Fronteras a la que le compete delimitar cuales son las fajas de terreno que se encuentran comprendidas, y cules son las poblaciones que podran quedar exceptuadas de las limitaciones a las que se encuentran sometidas. En este mismo Decreto 15.385/44 se establece que no se podrn realizar transferencias de derechos reales o personales por los cuales se otorgue la posesin o la tenencia de algn inmueble ubicado en Zona de Seguridad, sin la previa conformidad de la Comisin Nacional de Zonas de Seguridad. En sntesis, de por s todo inmueble est sometido a limitaciones, en virtud del orden pblico. Los inmuebles ubicados en zonas de seguridad con mayor razn. En materia de restricciones, es decir, las que afectan al carcter absoluto del dominio, en relacin a los inmuebles del dominio privado de los particulares, la restriccin consiste en que no se puede efectuar la transferencia de un derecho personal o real por el cual se otorgue la posesin o tenencia de un inmueble ubicado en zonas de seguridad, sin la previa conformidad a la que aludimos precedentemente. En materia de servidumbre, en virtud de la Ley 14.027, los propietarios de estos inmuebles estn obligados a: 1) Permitir que el personal de Gendarmera o Polica Federal, en su caso, puedan trasladarse libremente entre los puestos fronterizos, es decir, el libre desplazamiento por esos inmuebles (ius ambulandi). 2) Permitir que se instalen los puestos que fueren necesarios para el control de los pasos fronterizos que estuviesen habilitados. Es decir, por un lado el libre desplazamiento de los efectivos y por el otro la instalacin de los destacamentos que fueren necesarios. Estas servidumbres por estar establecidas en virtud del inters pblico, se rigen por el derecho administrativo. La ltima limitacin, la circunstancia de ser susceptible de expropiacin, no es una circunstancia que se d nicamente en estos inmuebles porque todos los del dominio privado de los particulares estn sujetos a ser declarados de utilidad pblica y expropiados. Lo dicho precedentemente es con respecto a los inmuebles del dominio privado de los particulares. Con relacin a los inmuebles del dominio privado del Estado, en virtud de la Resolucin nro. 60 de la Comisin de Zonas de Seguridad, se encuentran exentos de requerir la previa conformidad de la Comisin para su transferencia. En virtud de la Ley 22.153 los inmuebles del dominio privado del Estado no son susceptibles de ser adquiridos por prescripcin si estuvieran situados en las llamadas Zonas de Seguridad. Ahora bien, como sabemos, la sentencia dada en un juicio de usucapin es meramente declarativa porque el derecho se adquiri al cumplirse el plazo legal, es decir, a los 10 o 20 aos segn el caso. Es as que la ley hace la salvedad que ser de ese modo, salvo en los casos en que ya se encontrare cumplido el plazo de 20 aos, al momento de la sancin de la ley, sin perjuicio de que haya sido declarada la adquisicin del dominio; en los casos en que el plazo estaba XVI

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pendiente o no se hubiere cumplimentado el plazo legal, ste queda interrumpido por motivos de las disposiciones de esta ley 22.153. Para tener en claro cules son los requisitos para la trasmisin de inmuebles en Zonas de Seguridad, debemos remitirnos al Decreto 32.530 que reglamenta el art. 4 del Decreto 15.385, all se establece el requisito previo de la previa conformidad y el 32.530 es el que establece como ser ese procedimiento, a cargo de quin va a estar la Comisin de Zonas de Seguridad y cules son los actos comprendidos. En principio, son actos comprendidos aquellos en los que se efecte la adquisicin de un derecho real o personal que implique la trasmisin de la posesin o de la tenencia; es decir que, en principio quedaran comprendidos la adquisicin de derechos reales de dominio, usufructo, uso, habitacin, y derechos personales como la locacin y los arrendamientos rurales (veremos luego las excepciones). Antes de la celebracin del acto debe gestionarse la previa conformidad con relacin a la persona del adquirente y en el momento de instrumentarse el acto, ya sea que se lo haga por instrumento privado o por escritura pblica, debe contarse con la previa conformidad. Esta previa conformidad tiene un plazo de validez que es de 2 aos, y ese es su plazo de caducidad. Pasados los 2 aos no puede otorgarse el acto sino que es necesario volver a solicitar otro certificado nuevo. En lo que respecta a los boletos de compraventa s debe solicitarse la previa conformidad en la medida que se otorgue la posesin. Si se celebra un boleto de compraventa y se difiere la entrega de la posesin hasta tanto se cancele el precio, por ej., o hasta tanto se otorgue la escritura, no es necesario requerir la previa conformidad. Ahora, si con el boleto voy a hacer la tradicin, es en el momento de celebrarse el boleto de compraventa cuando debe requerirse la previa conformidad y no al momento de otorgarse la escritura. Se habla de previa porque no puede instrumentarse el acto y luego obtener la conformidad. Antes se requera esa conformidad presentando los tramites en Salta y luego girando todo a Buenos Aires, lo que haca que se demore bastante. Actualmente, si se trata de argentinos nativos o con residencia en la Provincia de Salta, se la otorga aqu en la Delegacin local de Gendarmera Nacional con lo cual se acortan los plazos, lo que de todas maneras igual toma su tiempo, hace demorar la celebracin del acto. Por ello se gestiona con anterioridad, llenndose los formularios con todos los datos del adquirente, porque lo que interesa es la persona del adquirente. Otorgado el permiso, es decir, la previa conformidad, ste tiene un plazo de validez de 2 aos. Ahora bien, hay una serie de excepciones en cuanto a la necesidad de requerir la previa conformidad. Tema 1 1.- COMPARACIN ANALTICA DE LOS DERECHOS REALES Y CREDITORIOS. SEMEJANZAS, RELACIONES Y DIFERENCIAS.Diferencias: De las distintas teoras expuestas surge claramente que la distincin entre derechos reales y personales es aceptada dentro de la concepcin clsica y rechazada por las restantes, participando nuestro Cdigo en forma categrica de la concepcin clsica. Las categoras creadas valen para la mayora de los casos, especialmente para los extremos y fracasan a menudo, frente a numerosas situaciones que suelen formar verdaderas zonas intermedias. Hecha la aclaracin enunciaremos los criterios diferenciadores a cuyo fin seguiremos la obra de Gatti y Alterini: El Derecho Real, 1) Por su esencia: Mientras el derecho personal importa la facultad por parte de un sujeto de exigir al otro, el cumplimiento de una PRESTACIN, el derecho real en su esencia configura un PODER JURDICO, esto es, un complejo de facultades. XVII

2) Por su objeto: En los derechos personales el objeto es la conducta del deudor o sea, la PRESTACION (dar, hacer o no hacer); en cambio el objeto de los derechos reales slo son las cosas en el sentido del art. 2311 del Cdigo Civil. 3) Por sus elementos: En el derecho personal encontramos tres elementos a saber: el sujeto activo (acreedor), el sujeto pasivo (deudor) y el objeto (prestacin). En el derecho real slo dos elementos que son: el sujeto (titular del derecho real) y la cosa (que es el objeto). 4) Por su inmediatez: En el derecho personal el beneficio se obtiene a travs de la persona del deudor, en cambio, en los derechos reales se lo obtiene directamente de la cosa sin necesidad de intermediario alguno. 5) Por su rgimen legal: En los personales, el principio es el de la autonoma de la voluntad en cuanto a su creacin y desenvolvimiento, con la sola limitacin del orden pblico, la moral y buenas costumbres. En los reales impera el principio del orden pblico. 6) Por su nmero: Los personales son limitados en su nmero; los reales, en cambio, slo pueden ser creados por ley. 7) Por su forma de adquisicin: Los personales por alguna de las fuentes previstas por la ley, por el contrario, los reales requieren un modo suficiente que en principio es la tradicin (v.art. 577). 8) Por su oponibilidad: Los personales se oponen a ciertos sujetos obligados (son relativos en principio), los reales se oponen por lo general a los integrantes de la comunidad (son absolutos en principio). 9) Por la necesidad de su publicidad: Los derechos personales no requieren publicidad y s los derechos reales (Nota al art. 577 del Cdigo Civil). 10) Por la forma de su ejercicio: Mientras los derechos personales no se ejercen por la posesin, los derechos reales en su mayora se ejercen por la posesin. 11) Por los distintos efectos de la prescripcin: En los derechos personales la prescripcin es liberatoria, en los derechos reales, salvo los de garanta, la prescripcin es adquisitiva del derecho. 12) Por su permanencia: Los personales se agotan con su ejercicio, desaparecen con la obtencin del beneficio; los reales suponen para la obtencin del beneficio, una situacin de permanencia en el tiempo. 13) Por su duracin: Los personales son siempre temporales; los reales, en cambio pueden ser temporales (el usufructo) o perpetuos (el dominio). 14) Por su exclusividad: Los personales admiten la pluralidad de sujetos como acreedores o deudores. En los reales, tal concurrencia es imposible en el dominio se admite en los de garanta, por ejemplo. 15) Por la inherencia entre el sujeto y la cosa: No se da en los personales an tratndose de obligaciones de dar cosas, en cambio en los reales el derecho es inherente de las cosas. 16) Por la existencia de derecho de persecucin: En principio los derechos personales carecen de derecho de persecucin, por el contrario el derecho real, en general, goza del derecho de persecucin. 17) Por la existencia del ius preferendi: En los personales si el crdito no goza de privilegio, en caso de concurso del deudor, cuando el patrimonio de ste es insuficiente para el cumplimiento de todas sus obligaciones, se distribuye a prorrata ente todos los acreedores, sin que interese las fechas de los distintos crditos. Por el contrario, en los derechos reales rige el principio de que aquel que primero se constituye es preferido al constituido con posterioridad. 18) Por los efectos en caso de muerte: En los derechos personales la muerte del acreedor o deudor produce de pleno derecho la divisin de los crditos o deudas entre los herederos en proporcin a su parte en la herencia (arts. 3485 y 3490). En los derechos reales que continan despus de la muerte del titular, los herederos quedan en comunidad hereditaria sobre el derecho real transmitido (ver art. 3188 Cdigo Civil). XVIII

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19) Por su extincin: An desapareciendo todos los bienes del deudor los derechos personales no se extinguen, por el contrario desapareciendo, la cosa que es el objeto del derecho real ste se extingue. Adems la forma de extincin del derecho personal es la renuncia, en cambio, en el derecho real, es el abandono. 20) Por su contenido econmico-jurdico: Los personales importan un uso de los servicios del deudor; los reales, un aprovechamiento de la riqueza (de la cosa). 21) Por la variacin de la competencia: Su estudio corresponde al Derecho Procesal. 22) Por la ley aplicable: Cuando hay contienda sobre la aplicacin del rgimen legal de una pas, se aplican las normas del Derecho Internacional Privado. Semejanzas entre los derechos reales y personales: La nica semejanza es que ambos pertenecen a la categora de los derechos patrimoniales. Relaciones entre los derechos reales y personales: Resulta de inters sealar las relaciones que hay entre los contratos y los derechos reales. Molinario seala distintas relaciones o vinculaciones entre stos, veremos cada una de ellas: a) El contrato como ttulo del Derecho Real. En los actos de adquisicin de derechos reales en forma derivada y entre vivos debe mediar un acto jurdico que va a ser el TITULO de adquisicin. Por lo general este ttulo es un contrato. b) El contrato como creador de un futuro derecho real y simultneamente regulador y ttulo del mismo. Los derechos reales solo pueden ser creados por ley, y en consecuencia, el contrato no podr cumplir la funcin de generarlo. Sin embargo, en materia de servidumbre el art. 3000 del Cdigo Civil, permite a los particulares crearlo por contrato. En tales casos el contrato ser entonces creador del futuro derecho real de servidumbre y en todo lo que no medien normas imperativas, las estipulaciones que se sealen en el contrato podrn servir para regular el funcionamiento de la misma. c) El contrato complementario de la regulacin legislativa del derecho real y simultneamente ttulo del mismo. Dentro del mbito permitido por la ley, las partes pueden estipular ciertas clusulas que influyen sobre la regulacin del derecho real. As en materia de hipoteca, el deudor conserva sin restriccin alguna la facultad de realizar actos de administracin sobre el bien gravado. No obstante, si en las clusulas de la hipoteca las partes lo desean, podr estipularse la prohibicin de locar el bien. En tal hiptesis el contrato complementar la regulacin que la ley seala para el derecho real de hipoteca y ser al mismo tiempo el ttulo de sta. d) El contrato como causa eficiente del derecho real. En los sistemas como el francs en que se admite que el derecho real surja del contrato sin que sea requisito necesario el modo. El contrato es al mismo tiempo ttulo y modo, es decir, es ttulo y causa eficiente del derecho real. Ello sucede por ejemplo con el derecho real de hipoteca antes de su inscripcin en el Registro de la Propiedad, que si bien no es oponible a terceros es perfectamente vlido y oponible entre las partes, el escribano interviniente y testigos desde el momento de la celebracin del acto. (art. 3135). e) El contrato como supuesto imprescindible para el otorgamiento de otro contrato que sirva de ttulo al derecho real. Este supuesto se da solamente en el derecho real de propiedad horizontal donde segn la ley de la materia (13.512) slo es posible enajenar las unidades funcionales luego de inscripto el Reglamento en el Registro el reglamento. El reglamento que es el contrato no es el ttulo del derecho real sino que es el requisito previo para que pueda celebrarse el acto jurdico contrato de adquisicin del dominio de las respectivas unidades. f) El contrato regla las relaciones personales que puedan surgir entre los cotitulares de un derecho real a raz del funcionamiento de ste. Es el caso tpico del condominio donde la ley regula u organiza un cuasicontrato para su funcionamiento, cuyas disposiciones pueden ser XIX

dejadas de lado o modificadas siempre que no est en juego el orden pblico por normas de un contrato al efecto celebrado entre los cotitulares. 2.- TTULO Y MODO. TTULO. CONCEPTO. CLASES. TTULO: podemos definirlo desde dos puntos de vista: 1) Sustantivo (material); acto jurdico causal 2) Adjetivo (formal): documento portante del negocio. Es acto jurdico causal suficiente, por ej., compraventa, donacin, permuta, cualquier acto traslativo no declarativo. Es el documento portante del negocio jurdico causal. Cuando hablamos de ttulo podemos encontrar distintos niveles: Ttulo perfecto: es un ttulo que no merece objecin. Respecto al sujeto ste debe ser capaz y adems legitimado (porque puede ser un sujeto capaz que no est legitimado en cuyo caso se afecta la perfeccin del ttulo). Cuando hay un defecto respecto a la capacidad o legitimidad del sujeto el ttulo ya no es perfecto. En cuanto al segundo elemento: objeto, el ttulo debe ser aplicado a la cosa que quiero transmitir. En orden a la causa debe ser suficiente, debe ser un ttulo traslativo; si tiene vicios o defectos el acto jurdico causal, el defecto del ttulo radica en la causa. En lo que hace a la forma, es ttulo perfecto el que cumple todas las solemnidades exigidas por la ley. Ser perfecto cuando los cuatro elementos: sujeto, objeto, causa y forma no tienen defectos, si los tiene estaremos en presencia de algo menos, ttulo putativo o justo ttulo por ejemplo. El justo ttulo y el ttulo perfecto son ttulos, en cambio el ttulo putativo no lo es, porque no existe; ya que slo existe en la creencia de la persona. Ttulo putativo: puede ser el caso del heredero al que le han revocado el testamento y l lo desconoce, creyendo que sigue siendo heredero. Es el caso de quien compra, firma la escritura con todos los recaudos del caso y luego en lugar de ocupar el terreno comprado ocupa, por error, el de al lado l cree que tiene ttulo pero estaba equivocado porque su ttulo es para el terreno de al lado. En el supuesto ste del ttulo putativo donde no hay ttulo no sirve para la prescripcin corta de 10 aos ni para la de 20 aos porque en ste caso lo que importa es la posesin y no el ttulo; para lo nico que puede servir es para la eventual alegacin de la buena fe en un supuesto de reclamo por la edificacin. En el caso del justo ttulo si hay ttulo, un ttulo que tiene que revestir todas las formalidades necesarias del ttulo pero la falla est en la persona que otorga el ttulo, la persona que aparece trasmitiendo, de la que emana el ttulo no es el propietario, o no tena facultades para trasmitir (en este caso s procede la prescripcin corta porque al justo ttulo se le adiciona la buena fe y 10 aos de posesin y adquiero el dominio frente al verdadero propietario, no frente a terceros porque frente a ellos soy propietario desde el momento de la escritura). En el caso de los derechos reales y especficamente para el supuesto de los inmuebles ttulo es el conjunto de ttulo y modo, es el acto jurdico causal elevado a escritura pblica. MODO: El titulo es el acto jurdico causal. Pero en el caso de adquisicin de inmuebles se requiere una forma expresa que es la escritura pblica. Este acto jurdico causal no tiene por efecto inmediato producir la adquisicin de derechos reales porque para ello requiere de otro elemento que es el MODO, o sea la tradicin. Como consecuencia de ello vemos que casi nunca el contrato es un acto jurdico real, el acto jurdico real ser la tradicin posterior al acto, porque ese es el acto jurdico. En los sistemas de ttulo y modo la tradicin es traslativa de dominio (la tradicin es el acto jurdico real). Como supuesto de derecho real que se adquiere solamente por el ttulo tenemos a la hipoteca donde el acto jurdico real es la escritura pblica de constitucin de hipoteca. En el supuesto de las servidumbres el primer uso constituye la tradicin, porque stas no se ejercen por la posesin sino por el uso; ahora bien, dndose el caso de servidumbres donde la limitacin consiste en el no XX

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uso, un "non faciendo", estos derechos reales se constituirn por el ttulo; en tales casos -de excepcin- la escritura pblica que es el acto jurdico causal, es tambin el acto jurdico real. No es lo mismo tradicin como modo de adquirir la posesin que tradicin como modo de adquirir el dominio. El Cd. Civil hace la distincin en el art. 2601 (ver tambin el 2602/2603). Es que, cuando se da un concepto de tradicin como modo suficiente para la constitucin del derecho real habr que tener presente su diferenciacin de la tradicin como modo bilateral de adquirir la posesin, pero sin perder de vista que en la tradicin constitutiva del derecho real, est subsumida la tradicin posesoria por lo que la primera habr de reunir, adems de los requisitos de la primera, los suyos propios. 3.- EL CONTENIDO DEL DOMINIO: FACULTADES MATERIALES Y JURDICAS. Ius utendi El ius utendi es el derecho de uso sobre la cosa. El propietario tiene el derecho a servirse de la cosa para sus intereses y de acuerdo con la funcin social del derecho, siempre y cuando esas conductas no violen preceptos legales ya establecidos o causen lesiones a los derechos de otros propietarios. Por ejemplo, bajo el principio del ius utendi no podra un propietario de un bien inmueble justificar la tenencia de una plantacin de marihuana, al estar prohibida por la mayora de los ordenamientos jurdicos. De la misma forma, un empresario no puede justificar bajo este principio ruidos excesivos tpicos de una actividad industrial en una zona residencial, que hagan intolerable la vivencia de los dems vecinos. Ius fruendi El ius fruendi es el derecho de goce sobre la cosa. En su virtud, el propietario tiene el derecho de aprovechar y disponer los frutos o productos que genere el bien. La regla general es que el propietario de una cosa es tambin propietario de todo aquello que la cosa produzca, con o sin su intervencin. Los frutos pueden ser naturales o civiles. Los frutos naturales son aquellos que la cosa produce natural o artificialmente sin detrimento de su sustancias. En ese aspecto se distinguen de los denominados productos: as, tratndose de un manzanar, las manzanas son frutos naturales y la lea de los rboles son sus productos. Los frutos civiles estn constituidos por aquellas sumas de dinero que recibe el propietario por ceder a otro el uso o goce de la cosa. Usando el ejemplo anterior, el fruto civil que percibe el propietario del manzanar es la renta que le es pagada al darlo en arrendamiento. Tratndose de dinero, los frutos que percibe su propietario son los intereses. Ius abutendi El ius abutendi es el derecho de disposicin sobre la cosa. El propietario, bajo la premisa de que la cosa est bajo su dominabilidad (poder de hecho y voluntad de posesin), puede hacer con ella lo que quiera, incluyendo daarla o destruirla (disposicin material), salvo que esto sea contrario a su funcin social: por ejemplo, el propietario de un bien integrante del patrimonio cultural no puede destruirlo y, de hecho, puede estar obligado a su conservacin. Del mismo modo, puede el propietario disponer de su derecho real (disposicin jurdica): as, puede enajenar la cosa, venderla, donarla y, en general, desligarse de su derecho de propiedad y drselo a otra persona; o incluso renunciar al derecho o abandonar la cosa, que pasara a ser res nullius. Son tambin actos de disposicin aquellos en los que el propietario constituye en favor de otra persona un derecho real limitado, como el usufructo, la servidumbre, la prenda o la hipoteca.[6] CAMPUS SATELITAL 1 Turno XXI

1.- PRINCIPIO DEL NEMO PLUS IURIS. El principio del nemo plus iuris en derechos reales implica un principio general (no slo jurdico sino tambin lgico) de que nadie puede trasmitir aquello que no tiene. En materia de derechos reales se advierte con gran intensidad la situacin que se plantea cuando por una determinada situacin un acto jurdico queda sin efecto y hay que reintegrar las cosas recibidas en virtud de ese acto jurdico; no ser mayor problema cuando esas cosas se conservan por quienes las trasmitieron, la problemtica se agudiza cuando pasaron a terceros. Se produce la colisin entre las partes (situacin esttica) y la seguridad dinmica (los terceros). Cuando tenemos un tercero de buena fe y a ttulo oneroso prevalece la seguridad dinmica frente a la esttica; en el conflicto entre el valor justicia y el valor seguridad se va a dar prioridad a este ltimo. Ahora bien, el quid de este tema se da en la interpretacin que se le da al art. 1.051 que sanciona la solucin que hemos dado anteriormente (priorizar el valor seguridad frente al valor justicia) porque si le damos a este artculo una esfera de actuacin muy grande nos encontramos con que se puede llegar perder en materia de derechos reales una de sus caractersticas principales que es el ius persequendi. Para analizar dicha norma legal partimos de la idea de qu es acto jurdico que recordamos es el acto humano voluntario y lcito que tiene por finalidad especfica producir efectos jurdicos. Acto jurdico = efectos jurdicos. El acto jurdico es la posibilidad que el ordenamiento, la ley, le da al ciudadano para crear normas jurdicas. Pero sucede que en ciertos casos el efecto jurdico que produce el acto jurdico dejan de existir. Son varias las razones por las cuales el efecto jurdico deje de producirse: * Rescisin: voluntad de las partes. * Revocacin: por ej. por el acaecimiento de una condicin acordada; * Resolucin: pacto comisorio, el incumplimiento de una de las partes. En estos tres supuestos se da el caso de que siendo el acto jurdico inobjetable, plenamente vlido, que no tiene ningn vicio o defecto pero que a travs de un hecho posterior (aunque est previsto como condicin) el acto jurdico queda sin efecto; pero en s mismo el acto jurdico es inobjetable. Pero, tambin nos encontramos con circunstancias de que los efectos jurdicos dejan de producirse no ya por un hecho anterior sino por circunstancias anteriores o coetneas al acto. El primer supuesto es el caso de que un sujeto no est legitimado plenamente para realizar el acto porque requera de la conformidad de alguien, es el caso de los bienes de la sociedad conyugal donde uno de los cnyuges no puede disponer de los bienes gananciales registrales sin la conformidad del otro cnyuge o bien el caso del deudor en concurso preventivo, no puede disponer de los bienes sin autorizacin del Juez o conformidad de los acreedores. Estos actos sern vlidos frente a todos menos frente a la persona que debe dar la conformidad, cnyuge o masa de acreedores. All se habla de la inoponibilidad por la cual se priva de efectos jurdicos frente a ciertas y determinadas personas. Ms grave es el supuesto de la nulidad en cuanto por la misma se priva de efectos jurdicos como sancin establecida por la ley ante la existencia de un vicio que puede ser anterior o coetneo al acto jurdico. Se define as a la nulidad como la sancin establecida por la ley que consiste en privar al acto jurdico de sus efectos por padecer de un vicio anterior o coetneo al momento de su celebracin. Los vicios pueden apuntar a alguno de los elementos de la relacin jurdica, puede haber vicios en el supuesto, por ej. si el sujeto no ha obrado con discernimiento, intencin ni libertad o bien si no ha habido capacidad. En el objeto, art.953, el caso de objeto prohibido, objeto ilcito. O bien en la causa: causa ilcita. O bien en la forma, cuando no cumple con la forma legal impuesta. Cuando el vicio afecta al sujeto, al objeto, a la causa o a la forma la consecuencia es la nulidad. Para entender qu tipos de nulidad recordemos que el Cdigo Civil habla de nulidad absoluta y XXII

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relativa. Tambin distingue entre actos nulos y anulables y, despus de la ley 17.771 entre nulidades manifiestas y no manifiestas. Igualmente hay nulidades explcitas e implcitas. Hay tambin nulidades totales y parciales segn que la sancin afecte la totalidad del acto o no (por ej. cuando la nulidad de la clusula no acarrea la nulidad del contrato hay nulidad parcial y cuando la nulidad de la clusula trae como consecuencia la nulidad del contrato ser total), pero esa distincin no hace al tema en estudio. La nulidad absoluta es aquella en la que est en juego el orden pblico y es relativa cuando se protege a las personas que intervienen en el acto jurdico. As, los actos de los menores estn afectados de nulidad relativa y los actos que afecten la moral y el pblico son pasibles de nulidad absoluta. Algunos autores identifican actos nulos y anulables con nulidad absoluta y nulidad relativa, otros como Llambas entienden que una cosa es la nulidad absoluta y la relativa y otra, el acto nulo y el anulable, que puede darse el caso de un supuesto de nulidad absoluta anulable y una nulidad relativa que afecte un acto nulo. En el Cdigo de Vlez ante el supuesto de aplicacin del principio del nemo plus iuris, principio gral. del 3270, las excepciones a tal principio deben ser expresas (por ej. el 3271 dice que el nenno plus iuris no juega cuando el objeto mediato del acto jurdico es una cosa mueble, la segunda excepcin en materia de Sucesiones es el caso del heredero aparente). Frente a esto de que las excepciones deben ser expresas qu pasa con el caso de un acto anulable? Supongamos el caso de una compraventa de un inmueble, una parte paga el precio y la otra entrega el inmueble, si anulamos el acto y lo privamos de efectos, cul es la consecuencia? el que recibi el dinero lo devuelve y quien recibi el inmueble lo devuelve tambin, se restituye las prestaciones al margen de las indemnizaciones por daos y perjuicios que puedan corresponder. El art. 1050 indica que la nulidad pronunciada por los jueces vuelve las cosas al mismo o igual estado en que se hallaban antes del acto anulado. Se reintegran las prestaciones volviendo las cosas al estado que estaban, pero qu posibilidad habra de proteger al tercero adquirente de buena fe en el Cdigo de Vlez? Si nos encontrbamos frente a un acto nulo de nulidad absoluta, estando en juego el orden pblico, no haba posibilidad que un tercero quede protegido porque nadie tiene un derecho adquirido contra normas de orden pblico, de modo tal que frente a la nulidad absoluta era muy difcil (en el esquema de Vlez al que nos estamos refiriendo) encontrar una proteccin para los terceros. En los actos nulos se consideraba como si nunca hubiera producido efectos, segn el art. 1038 ...actos tales se reputan nulos aunque su nulidad no haya sido juzgada, la funcin del juez era meramente declarativa de esa falta de efectos. En cambio, respecto al acto anulable Vlez dice lo contrario; establece el art. 1046: Los actos anulables se reputan vlidos mientras no sean anulados; y solo se tendrn por nulos desde el da de la sentencia que los anulase. Es decir que el acto anulado produce efectos hasta que es anulado. El acto es anulable mientras no se lo anula, una vez que se lo anula tiene iguales efectos al acto nulo. El art. 1051 en su redaccin originaria deca que todos los derechos personales o reales trasmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado (tener mucho cuidado en esto: del acto anulado) quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente de su poseedor actual. Es decir que el art. 1051 deca que quien adquiere como tercero de alguien que tiene una cosa en virtud de un acto anulado est obligado a reintegrarlo. El 1050 habla de la obligacin de reintegrar y el 1051 hablaba de la situacin de los terceros. Si el que adquiri lo hizo en virtud de un acto anulado no haba dudas de que se operaba la hiptesis de la norma, pero la doctrina comenz a distinguir el caso de que el tercero adquiriera en virtud de un acto anulable pero sin anular en cuyo caso ya no estamos en el supuesto del 1051 y como el acto anulable produce efectos hasta el momento de su anulacin, yo 3er. adquirente haba adquirido el bien, pero el acto de XXIII

quien me transfera era anulable y no anulado. Para que haya tercero deben haber dos actos: 1) Un acto entre A y B; y 2) Un acto entre B y C; si el acto entre A y B era nulo C siempre perda; si el acto entre A y B era anulado cuando C le adquira a B, C le tena que devolver por el 1051. En cambio, si el acto entre A y B era anulable, luego se adquiere y a posteriori este acto anulable se transforma en anulado C, a contrario sensu del 1051 quedaba protegido siempre y cuando fuese de buena fe y a ttulo oneroso. En consecuencia, la mayora de la doctrina deca que frente al 1051 el tercero dquirente de buena fe a ttulo oneroso si el acto era nulo perda, lo mismo si era anulado, pero si era anulable, an no haba sido anulado, el 3 con esos caracteres quedaba excluido de la obligacin de restituir que estableca el 1051 (lo que se corroboraba con los arts. que hablan del alcance de la accin reivindicatoria). Esta tesis mayoritaria en la doctrina tena algunos contrarios que entendan que no haba que distinguir entre acto anulado y anulable porque una vez anulado produca la obligacin de devolver la cosa. La opinin mayoritaria que se haba logrado a travs de tal distincin tena la ventaja de otorgar proteccin a los terceros adquirentes de buena fe por beneficiar a uno en desmedro del otro, el propietario, porque al no poder salvar a los dos, se opta por salvar al tercer adquirente de buena fe y a ttulo oneroso). Con la redaccin de la Reforma se le agrega al 1051 la opinin de Spota, quedando redactado as: Todos los derechos personales o reales trasmitidos a terceros sobre inmuebles... sea el acto nulo o anulable. Sea nulo o anulable, ya no hay distincin, (antes era respecto al anulable pero no frente al nulo) con ello el art. 1038 deja de tener efectos porque el acto nulo produce efectos frente al tercer adquirente de buena fe a ttulo oneroso. A partir del agregado al 1051 la distincin entre acto nulo y anulable pasa a ser una distincin meramente acadmica, porque entre partes sea nulo, anulado o anulable hay que devolver, frente a terceros ah viene el tema porque ya no interesa si es nulo o anulable, el tercero se salva no por los vicios de acto sino por su estado de hecho. Se mantiene en vigencia la distincin entre nulidad absoluta o relativa por la posibilidad de confirmar el acto pero la otra distincin ha perdido vigencia. Ahora bien, este agregado al 1051 ha solucionado los problemas? Veamos cules son: * El 1051 es un principio general o una norma de excepcin al 3270? Si es un principio general no lo puedo hacer extensivo al supuesto de rescisin, resolucin y revocacin que son cosas distintas a la nulidad. Si en cambio, pienso que el principio general es el 3270 y el 1051 es una excepcin ms; este artculo se est refiriendo a la nulidad, a los actos nulos o anulables y, qu pasar con los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso de un acto que ha quedado rescindido, resuelto o revocado? * Qu son terceros, qu es buena fe? es una situacin pasiva o debe darse una conducta diligente, debo ir al Registro e investigar el ttulo. * Finalmente, qu pasa con el ttulo inexistente? Es una categora que no encaja en ninguna de estas categoras porque en el acto jurdico nulo hay un acto privado de sus efectos y en el inexistente no hay acto (es diferente que yo venda porque me ponen un revlver en la cabeza y me violentan a ello a que yo no venda porque me falsifiquen la firma) comprende o no el 1051 la hiptesis de acto inexistente? Evidentemente que la reforma no solucion estos problemas que aparecen como subsistentes. 2.- TRADITIO BREVI MANU Y CONSTITUTO POSESORIO. Traditio brevi manu: Tiene lugar cuando: a) quien se encuentra en la tenencia de la cosa, por la realizacin de un acto jurdico se transforma en poseedor, como es el caso del locatario que compra la finca que arrienda; b) o cuando alguien posee a nombre de una persona y pasa a poseer a nombre de una tercera. Es el caso del propietario de un inmueble alquilado que lo vende a un tercero, el locatario antes posea a nombre del vendedor y ahora pasa a poseer a nombre del comprador. Esta institucin XXIV

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naci en el Derecho Romano y pas al derecho medieval el que la desarroll dndole un nombre un tanto equvoco, por cierto, puesto que hara suponer que se efecta algn tipo de tradicin cuando en realidad no hay ninguna, tal como lo seala el art. 2387. Constituto posesorio: Aparece cuando el poseedor trasmite a otro la posesin pero queda como tenedor de la cosa; es el caso de quien vende un inmueble de su propiedad y queda como locatario del mismo, para cualquier observador la situacin del trasmitente respecto a la cosa no ha variado, sin que medie tradicin, el adquirente adquiere la posesin. Precisamente por el carcter oculto es que el constituto posesorio ha sido resistido an a pesar de la evidente conveniencia econmica del mismo. Este instituto aparece en el Derecho Romano clsico, los textos del Digesto en los que aparece posiblemente han sido interpolados. Fue el glosador Azon quien trabaj sobre esta figura y le dio el nombre. Es la falta de publicidad del instituto, que podra dar lugar a fraudes en perjuicio de terceros, lo que ha hecho que se lo mire con resquemor y los que la admiten lo hacen con requisitos y exigencias. A juicio de gran parte de la doctrina es el inc. 3 del art. 2462 el que claramente demuestra que Vlez lo admiti como una excepcin a los arts. 577 y 3265, las propias palabras de la norma al decir ... se constituy en poseedor a nombre del adquirente... les hace afirmar la posicin. Adems, este inciso es copia del art. 3617 del Esboco de Freitas quien acepta la figura. En la jurisprudencia ha habido opiniones encontradas. Legn (ver L.L.64-625) como integrante de la Cam.Civil y Comercial de La Plata, Sala 2, se expidi en contra, aduciendo que el sistema tradicionalista de Vlez caera con tan grave excepcin, y que el inc. 3 del art. 2462 que es el nico puntal serio para la admisin no es lo suficientemente fuerte para aceptarlo. Para otra opinin el mencionado art. 2462 inc. 3 es categrico al respecto y para conjugar el peligro de la clandestinidad se exige que el constituto posesorio resulte de dos actos reales, serios, distintos, independientes y de fecha cierta. Sera necesario que en la misma escritura, o por acto por aparte, formalizado en instrumento pblico o privado de fecha cierta, se materializar un contrato de locacin, con todos los requisitos necesarios, de esta manera se demostrara la seriedad del negocio jurdico. 3.- RELACIONES ENTRE ACREEDOR Y TERCERO ADQUIRENTE EN LA HIPOTECA: ASUNCIN DE DEUDA POR EL ADQUIRENTE. Art. 2381.- Los acreedores hipotecarios gozan de privilegio sobre el precio del inmueble, en el orden de prioridad determinado por la fecha de las inscripciones respectivas. Cuando fueron efectuadas en el mismo da, la preferencia se determinar por la hora de presentacin. El privilegio subsiste sobre el precio no pagado de los accesorios vendidos. Art. 2382.- Cuando existan varios acreedores hipotecarios, los titulares de crditos a plazo tendrn igual derecho sobre el precio del inmueble vendido que aqullos cuyos crditos estn vencidos, determinndose la preferencia conforme a las reglas de este Cdigo. Art. 2383.- Si el crdito estuviere subordinado a una clusula resolutoria, el acreedor podr pedir el pago, dando fianza de restituir la suma recibida en caso de cumplimiento de la condicin. Si sta fuere suspensiva, o el crdito fuere eventual, el acreedor podr solicitar que los fondos se depositen, siempre que los titulares ulteriores no prefirieren darle una fianza hipotecaria de restituir para el caso de que la condicin llegare a cumplirse. Por tercero poseedor se entiende toda persona que no est personalmente obligada al pago de la deuda y que ostenta actualmente la titularidad del dominio del inmueble. Tienen el carcter de tercero poseedor: El propietario que ha constituido en garanta de la deuda de un tercero su propio inmueble, sin constituirse en fiador de la obligacin, pues en ese caso sera tambin deudor y por lo tanto no es un tercero. XXV

El adquirente del inmueble por actos entre vivos, sea por ttulo gratuito u oneroso. El legatario del inmeble. Art. 2384.- Cuando el inmueble hipotecado estuviere en todo o en parte en poder de terceros constituyentes o adquirentes, debe el acreedor, antes de pedir a stos el pago de la deuda, intimar judicialmente al deudor, con los intereses exigibles. Si ste no pagare en el acto, podr el acreedor exigir a los terceros poseedores el pago de la deuda, o el abandono del inmueble hipotecado. Art. 2385.- El tercero poseedor o propietario de un inmueble hipotecado, goza de los plazos concedidos al deudor por el contrato, o por un acto de gracia, y la deuda hipotecaria no puede serle demandada sino cuando fuere exigible a este ltimo. Pero no aprovechan al tercer poseedor, los plazos dados al deudor concursado para facilitarle el pago de los crditos del concurso.

4.- ACCIONES NEGATORIAS Y CONFESORIAS. BREVES NOCIONES. La accin confesoria protege la plenitud del derecho real. Est definida en el art. 2795: La accin confesoria es la derivada de actos que de cualquier modo impidan la plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, con el fin de que los derechos y las servidumbres se restablezcan. y cmo se produce una lesin a la plenitud de un derecho real? La lesin se produce cuando me impiden ejercer los derechos inherentes a la posesin. Por ejemplo: tengo constituida a mi favor una servidumbre de paso y el titular del fundo sirviente cierra el camino. La accin negatoria protege la libertad del ejercicio de los derechos reales. Est conceptualizada en el art. 2800: La accin negatoria es la que compete a los poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a fin de que esa libertad sea restablecida. 5.- CERTIFICADO CON RESERVA DE PRIORIDAD: CERTIFICADO USADO POR DISTINTO ESCRIBANO O PARA UN ACTO DISTINTO. MEDIDAS QUE PUEDE SOLICITAR EL TITULAR DE UNA INSCRIPCIN CONDICIONAL. Pese que se trate de escrituras realizadas por distintos escribanos o para distintos actos todos utilizan el mismo certificado. Caso por ej., de que se venda un inmueble y se constituya una hipoteca por el saldo de precio, generalmente estas dos operaciones va a instrumentarse en una sola escritura pero si la compraventa la va a otorgar un escribano y la constitucin de la hipoteca, otro escribano, el que otorga la hipoteca puede utilizar el certificado pedido por el de la compraventa; o en el caso que un mismo da se transfiera el inmueble de A a B, de B a C, de C a D, los escribanos que otorguen la 2 y la tercera venta pueden utilizar el certificado pedido por el escribano que autorizar la primera. (Ver art. 26 Ley 17.801.) Medidas que puede solicitar el titular de una inscripcin condicional.: Puede pedir que el embargo se traslade al precio de venta del inmueble. En cuanto a las medidas que puede ordenar el juez, habr que tener en cuenta si se ha autorizado o no la escritura. Antes de autorizarse la escritura puede el juez disponer medidas precautorias dirigidas al notario las que paralizan los efectos de la reserva de prioridad. Despus de autorizada la escritura en el caso de la prohibicin de innovar no se paraliza la actividad registral, ya que el ordenarse no innovar, quiere decir que el trmite del certificado y de la autorizacin de la escritura debe continuar en forma automtica, sin que se puedan alterar los plazos y sus efectos. En tanto que si el juez dispone una medida innovativa, en virtud de la cual se ordena hacer o dejar de hacer, deber tratarse de una prohibicin de inscribir el documento, el funcionario deber cumplirla, y en consecuencia har conocer a las partes otorgantes que se ha dispuesto la prohibicin de inscripcin, pudiendo stas o bien apelar la medida, para que sea revocada o peticionar su modificacin de acuerdo a cada caso concreto. Pero en el supuesto que el XXVI

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documento haya ingresado al Registro, el funcionario no debe inscribirlo, dejando constancia en el folio respectivo y en cuanto a los otros documentos que se presenten para su registracin deber anotarlos en forma condicional, por aplicacin analgica del art. 18, inc. b de la Ley 17.801. Pero ste ltimo criterio no cuenta con la adhesin de la mayora de los autores, quienes entienden que el Juez no puede ordenar la paralizacin del proceso inscriptorio. Tema 1 1.-CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES: Artculo 2503. Son derechos reales: 1 - El dominio y el condominio; 2 - El usufructo; 3 - El uso y la habitacin; 4 Las servidumbres activas; 5 - El derecho de hipoteca; 6 - La prenda; 7 - La anticresis. 2.- ACCIONES POSESORIAS PROPIAMENTE DICHAS: REQUISITOS. El Cdigo Civil fija en una serie de artculos los requisitos para la viabilidad de la accin. Segn Borda estos artculos estn tcitamente derogados por la sancin de la ley 17.711 (ley posterior deroga anterior). Para Llambas, en cambio, el Cdigo Requisitos: (Arts. 2473 a 2481). Para que sea viable la accin posesoria, la posesin debe ser: a) anual b) no debe ser precaria, violenta ni clandestina, o sea que debe ser no viciosa. c) no es necesario probar la buena fe. d) a los fines de la anualidad el poseedor actual puede proceder a la accesin de posesiones (en cuyo caso podra ser: I) a ttulo universal en donde siempre participa de las calidades de la que le antecede (2475 1 parte). II) Si es a ttulo singular puede separarlas -si la anterior es viciosa- o unirlas -si ambas son no viciosas- (art. 2475 2 parte). Para poder unir o acceder a la posesin anterior, no debe mediar interrupcin entre ambas (2476). e) la posesin debe haber sido adquirida sin violencia, en forma pacfica. An en el caso en que haya sido turbada durante un ao por violencias reiteradas. La posesin debe ser pblica. Lo que no significa el conocimiento real y efectivo de quien antecedi en la posesin, solo basta la realizacin de actos que posiblemente hayan debido llegar al conocimiento de l. f) la posesin no debe ser precaria, es decir, se debe haber ejercido con nimo de dueo o propietario. g) la posesin debe ser continua (depende del poseedor). h) la posesin no debe ser interrumpida (no depende del poseedor sino de terceros). 3.-RESTRICCIONES EN EL INTERS PRIVADO DE LOS VECINOS: OBRAS, TRABAJOS, INSTALACIONES, EXCAVACIONES O FOSOS. Se encuentra contemplado en el Articulo 2615 del cdigo civil, que dice que el propietario de un fundo no puede hacer excavaciones ni abrir fosos en su terreno que puedan causar la ruina de los edificios o plantaciones existentes en el fundo vecino, o de producir desmoronamientos. Se fundamenta en el principio de la tolerancia, es decir Si una persona se queja porque violan sus derechos esto se limita a la "violacin de principios que ella misma reconoce". 4.- REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN: SANCIN, FORMA, CONTENIDO DEL REGLAMENTO. Sancin: Es decir, Quin redacta el reglamento?. El art. 9 dice que al constituirse el consorcio, redactar un reglamento por escritura pblica. Pero en realidad es difcil, porque mientras no exista un reglamento, no hay consorcio. XXVII

Entonces, los casos que se pueden presentar son los siguientes: 1) Un edificio ya construido y dividido, cuyos titulares son varios propietarios, presupone que los interesados son condminos. En este supuesto se renen todos y redactan el reglamento. Pero la ley no prev cual es la mayora necesaria para la sancin del Reglamento y la doctrina es unnime en establecer que ser necesaria la unanimidad, en consideracin de la importancia de las previsiones que se adoptarn, la fijacin de las proporciones que cada piso o departamento tendr en relacin con el valor del inmueble en su conjunto, el destino del edificio, el destino de las partes comunes, las obligaciones y los derechos de los copropietarios. Por otra parte tratndose el reglamento de un contrato no podra concluirse si falta el consentimiento de algn copropietario. El problema que se puede presentar es cuando la persona compra la unidad y la sancin e inscripcin del reglamento es posterior a esa compra, existiendo un desacuerdo sobre las clusulas del reglamento que dar lugar a la imposibilidad de la sancin por faltar el consentimiento. En este supuesto no quedara otra salida que la intervencin judicial, otorgando al juez facultades para zanjar las diferencias, redactando el reglamento o las clusulas conflictivas. Solucin sta a la que se llega por cuanto se considera que la obligacin de redactar el reglamento es una obligacin de hacer. Otra solucin sera designar peritos quienes redactaran el reglamento tratando de conciliar las opiniones de todos. 2) Ahora bien, el reglamento tambin puede ser redactado por el propietario anterior, y los compradores se adhieren a l, conforme el Art. 1 del Decreto reglamentario N 18.734/49. En este supuesto, el reglamento funciona como una oferta contractual como un contrato de adhesin. FORMA: La ley determina que debe ser hecho en escritura pblica, ya que se trata por el que se constituya o transfiera el dominio u otro derecho real sobre las unidades funcionales hasta que esa exigencia se cumpla. Adems todo acto que conste en un ttulo referido a las unidades funcionales, necesariamente deben hacer mencin al reglamento y a las modificaciones inscriptas. As en el supuesto que se venda una unidad funcional, en la Escritura de venta debe mencionarse que el reglamento se encuentra redactado en la Escritura Pblica N .... de fecha ..... del Escribano ... y an cuando el adquirente nunca lea el reglamento se presume que lo conoce, por ello el adquirente de una unidad no puede demandar la nulidad del reglamento, aunque si le sera oponible aquellas clusulas modificatorias no inscriptas en el Registro. de un supuesto de derechos reales sobre inmuebles (art. 1184 C.C.) y adems debe estar inscripto en el Registro de la Propiedad. Se trata de una formalidad de cumplimiento ineludible para que pueda funcionar el rgimen de propiedad horizontal. Si no se inscribe en el Registro, no podr registrarse ttulo alguno CONTENIDO: Art. 9 de la Ley 13512 y Art. 3 del Derecho 18734. Se pueden distinguir entre las clusulas que tienen una finalidad organizativa, o sea la de asegurar el funcionamiento de los rganos del consorcio y las que tienden a establecer la contribucin de los copropietarios determinando la proporcin en funcin del valor de sus unidades, salvo convencin en contrario. As el reglamento debe contener obligatoriamente lo siguiente: a) La designacin de un administrador y la determinacin de las bases de su remuneracin. b) La forma de convocar la asamblea, mayoras necesarias para modificar el reglamento y otras resoluciones para las cuales la ley no exija una mayora especial. c) Persona que ha de presidir las reuniones o asambleas, formas de computar los votos. d) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos y expensas comunes. Ya estudiaremos en profundidad estas cuestiones. Por su parte el decreto Reglamentario establece las siguientes clusulas indispensables: e) Especificacin de las partes del edificio de propiedad exclusiva, o sea el ncleo habitacional, lo que compone la unidad funcional y la unidad complementaria. XXVIII

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f) Determinacin de la proporcin que corresponde a cada piso o departamento con relacin al valor del conjunto: generalmente esa proporcin sirve para determinar el pago de las expensas, como as tambin para el supuesto de que se demuela el edificio, la proporcin que le va a corresponder a cada copropietario. g) Enumeracin de las cosas comunes: h) Uso de las cosas y servicios comunes: es decir cmo se van a usar las cosas comunes, ej. si el patio va a ser usado por todos o si slo ser del uso exclusivo de algn copropietario, si los perros podrn pasear por el jardn, etc.. i) Destino de las diferentes partes del inmueble: comercio, vivienda, oficinas, consultorios. j) Cargas comunes y contribucin de las mismas: o sea lo que cada uno va a pagar por expensas. k) La designacin del administrador. l) Forma y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y extraordinarias; es decir, cundo, cmo, dnde se realizarn, cmputo de votos, rgimen de mayoras necesarias. m)Persona que ha de certificar los testimonios de las actas de asamblea del consorcio, quin emite el certificado de expensas para proceder al cobro judicial de las mismas. n) Constitucin de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble: ello a los fines de poder citarlos para las asambleas. Todas estas clusulas necesariamente deben ser tratadas en el Reglamento, sin perjuicio que se incluyan otras de acuerdo a las necesidades de cada edificio: como por ej. la autorizacin para tener animales o no, la constitucin de un fondo de reservas para hacer frente a gastos imprevistos,como indemnizaciones o reparaciones urgentes, la constitucin de un consejo de administracin integrado por miembros del consorcio, a fin de asesorar al administrador, examinar las rendiciones de cuentas, etc.. 5.- ACCIN CONFESORIA Y ACCIN NEGATORIA: LEGITIMACIN ACTIVA Y PASIVA. ACCION CONFESORIA: Legitimacin Activa: Arts. 2796 y 2799, 1 parte. Los poseedores de inmuebles con derecho de poseer cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesin. Y cules son los derechos inherentes a la posesin? De acuerdo al 2420 son los que competen indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada y segn el 2441: las servidumbres activas y por ltimo quedan comprendidas tambin las restricciones a la propiedad de acuerdo al art. 2418. Los titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas cuando fuesen impedidos de ejercerlas. Los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesin. ACCION NEGATORIA: Legitimacin activa: Tienen el ejercicio de sta accin: Los poseedores de inmuebles (2800). Los acreedores hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos (2801), la turbacin se realiza en el inmueble garantizado con la hipoteca. Ejemplo: Juan es acreedor hipotecario del inmueble de Pedro. Mara la vecina de Pedro, pretende tener una servidumbre de paso sobre el inmueble objeto de la hipoteca y para ello realiza actos materiales. El Cdigo faculta a Juan a deducir la accin negatoria contra Mara a fin de impedir que Mara pueda constituir una servidumbre de paso, ya que l tiene inters que remover el obstculo que representa el ataque a la libertad del derecho real que sufre el titular del fundo gravado, a fin de que no se menoscabe el valor del inmueble. El ejercicio de la accin lo tiene "iure propio", por lo que no necesita acudir a la va subrogatoria. Legitimacin pasiva: 2802. La accin procede contra todo aquel que no permita ejercer a otro el Derecho de poseer. Puede ejercerla un condmino contra otro condmino que ejecutara actos de disposicin sobre la cosa comn, como si fuera dueo exclusivo. XXIX

Tema 2 1.- CLASIFICACIN DE LAS COSAS EN EL CDIGO CIVIL. Nuestro Cdigo, en el Ttulo I, del libro III, nos trae la clasificacin de las cosas, haciendo una distincin, entre las consideradas en s mismas o en relacin con los derechos, y las cosas consideradas con relacin a las personas, es decir, a quienes son sus titulares. Veremos primero las cosas consideradas en s mismas: una primera clasificacin, de mayor trascendencia en cuanto a sus consecuencias en nuestro derecho, separa la tierra y lo adherido o afectado a ella de las dems cosas. Los objetos del primer grupo se llaman inmuebles y los otros muebles. El Cdigo Civil en el art. 2313, dispone que las cosas son muebles o inmuebles por su naturaleza o por su accesin, o por su carcter representativo. Trataremos las distintas especies de cosas haciendo la separacin de las cosas muebles de las inmuebles, pero antes debemos hacer notar, que an cuando el artculo incluye tambin los muebles por accesin como una categora de ellas, esta especie no ha sido regulada por el Cdigo porque, sin duda alguna, no hay posibilidad material de que exista, ya que una cosa mueble, an cuando se uniera a otra cosa mueble, conserva dicho carcter, resultando por otra parte, completamente imposible que un inmueble se convierta en mueble por accesin. Desde diversos aspectos interesa distinguir las cosas en muebles e inmuebles. 1) En cuanto a la DETERMINACION DE LA LEY APLICABLE, las cosas inmuebles se rigen indefectiblemente por la ley de la situacin, conforme el art. 10 del Cdigo Civil (lex rei sitae); en tanto que las cosas muebles, si tienen situacin permanente, se sujetan igualmente a la ley de ese lugar, pero si carecen de ella se rigen por la ley del domicilio del dueo. (art. 11 C.C.). 2) En cuanto a LAS FORMAS DE ENAJENACIN, las cosas inmuebles requieren escritura pblica, tradicin de la cosa e inscripcin en el Registro de la Propiedad (arts. 1184, inc. 1, art. 2505 y 577). Para las cosas muebles en general, basta la mera tradicin (art. 577). 3) En cuanto a LAS DEFENSAS POSESORIAS: en el sistema del Cdigo de Vlez las cosas inmuebles daban lugar a las acciones posesorias (art. 2487), las cosas muebles no (2488). La ley 17.711 ha eliminado esa diferencia en el nuevo artculo 2487. 4) En cuanto a la PRESCRIPCIN: las cosas inmuebles se adquieren por la posesin continuada por 10 o 20 aos segn los casos (arts. 3999 y 4015). Las cosas muebles se adquieren por la simple posesin de ellos, de buena fe, salvo que se trate de cosas robadas o perdidas (art. 2412). En cuanto a estas ltimas, pueden adquirirse por la posesin de buena fe, durante 2 o 3 aos, segn los casos (art. 4016 bis). 5) En cuanto a la CAPACIDAD DE DERECHO PARA ADQUIRIR COSAS: los religiosos profesos no pueden adquirir cosas inmuebles, pero s muebles al contado (art. 1160). 6) En cuanto a la ADMINISTRACIN DE BIENES AJENOS: si se trata de cosas inmuebles las facultades son ms restringidas. As, los padres no pueden enajenar ni gravar los inmuebles de sus hijos sin autorizacin judicial (art. 297) exigencia que no trababa la libre disposicin o el gravamen de cosas muebles. Pero con la reforma al Cdigo Civil, la prohibicin se extiende a las cosas muebles. Los tutores y curadores tambin requieren autorizacin judicial para la venta de cosas inmuebles (434), pero respecto de los bienes races dicha autorizacin slo proceden los casos del art. 438 (por ejemplo: que las rentas del pupilo sean insuficientes para su educacin y alimentos). 7) En cuanto a la POSIBILIDAD DE GRAVAR: Los inmuebles pueden ser objeto de la hipoteca (3108) y el anticresis (3239); los muebles no, pero si de prenda (3204). 8) En cuanto a la COMPETENCIA DE LOS JUECES: Las acciones reales sobre cosas inmuebles deben radicarse ante el juez del lugar donde est situada la cosa litigiosa; las acciones reales sobre cosas muebles competen al juez del lugar en que se hallen o del domicilio del demandado, a eleccin del actor (art. 5, inc. 1 y 2 de CPN).

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2.- CONCEPTO LEGAL DE DOMINIO. ART. 2506. ANLISIS Y CRTICA DE LA DEFINICIN. PLASTICIDAD DEL DOMINIO. Segn el art. 2506 el dominio: Es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y accin de una persona. La fuente es Aubry y Rau que deca de manera ms absoluta. Vlez suprimi esta acotacin, no porque creyera que el dominio no es absoluto sino por las razones que da en la nota, ya que dice que trataba de dar una definicin sin que fuese una explicacin de las facultades que implica el dominio. La definicin peca por exceso ya que en cualquier derecho real la cosa est sometida a la voluntad y accin de una persona (sobre todo en los que se ejercen por la posesin), por ello, ms es una definicin propia de los derechos reales y no del dominio. Esta definicin tambin peca por defecto puesto que, si se la puede someter a la accin, tambin a la omisin (el dominio se ejerce no solo por actos positivos sino tambin cuando no se usa). De todos modos, an con ello la definicin no es mala, lo que s, volvemos a plantearnos aquello de si era razonable que Vlez definiera conceptos jurdicos dentro de un Cdigo, ms an cuando l mismo plantea que no es bueno definir, y luego lo hace, pero debemos tener presente que en la poca de redaccin del Cdigo debi haber -tambin- una finalidad didctica de su parte. Modernamente el dominio se lo ve como un PLEXO DE FACULTADES, si le restramos una sola de sus facultades dejara de ser dominio. Plasticidad del dominio: Se habla de la plasticidad del dominio, o del fenmeno de comprensin del dominio, como un resorte que cuando lo aprietan se oprime, pero cuando cesa la opresin el resorte recupera automtica e inmediatamente su plena elasticidad. La mayor compresin que puede sufrir el dominio es la nuda propiedad, solo quedan en manos del propietario la sustancia del dominio y la facultad de disponer. 3.-RESTRICCIONES EN EL INTERS PRIVADO DE LOS VECINOS: NATURALEZA DE LA ACCIN DEL VECINO PERJUDICADO. Analizando qu tipo de accin es la que tiene el vecino derivada de las restricciones al dominio, tanto desde el punto de vista del vecino que sufre el perjuicio como del vecino autorizado vemos que, obligaciones propter rem son las que siguen a la cosa, pero no todas las obligaciones inherentes a la posesin son obligaciones propter rem porque hay una relacin de gnero a especie. As, toda obligacin propter rem es inherente a la posesin pero no toda obligacin inherente a la posesin es propter rem. En tal sentido vemos que las que corresponden a los arts. 2.418 y 2.419 son obligaciones inherentes a la posesin pero no son obligaciones propter rem; las que corresponden al Ttulo VI si son propter rem. En consecuencia, todas las restricciones y lmites al dominio fundadas en el inters privado generan para el titular del fundo, una Obligacin Propter Rem y, simultneamente, un crdito propter rem. La accin puede ser ejercida por quien est en relacin real con la cosa y tambin contra quien est en relacin personal con la cosa porque se trata de obligaciones inherentes a la posesin. Entonces, se puede accionar contra el propietario, el comprador por boleto de compraventa, el usufructuario, y la accin puede deducirla el propietario, el adquirente por boleto, el usufructuario. Tiene importancia distinguir la obligacin propter rem de las personales. Puedo demandar por que cese la molestia, por ej., y por los daos y perjuicios ocasionados por la molestia. En tal caso hay dos acciones, y si el que gener las molestias transfiere la cosa, la obligacin por el cese de la molestias pasa al que tiene la cosa, pero no se desobliga por los daos y perjuicios ocasionados porque sta no pasa con la cosa. El que gener las molestias responde por los daos ocasionados y el que recibe la cosa responder por los que l ocasione de ah en ms. Puede darse el caso que se plantee -incluso- la prescripcin, porque la obligacin por los XXXI

daos, sabemos, prescribe a los 2 aos, en cambio la propter rem no prescribe. De tal manera, se puede accionar para que cese la situacin irregular y se paguen los daos y perjuicios y puede ser que se oponga la prescripcin, pero prescribe nada ms que la accin de daos y perjuicios, no se cobrarn los daos y perjuicios pero s los daos ocasionados a la cosa y se har lugar -si corresponde- y se ordenar el cese de tal situacin irregular. Debe tenerse presente que el legislador supone que los inmuebles tienen un uso normal y ordinario. Lo que sale de este marco genera una responsabilidad de tipo objetivo basada en la idea de que quien goza los beneficios de una actividad, debe cargar con los perjuicios que ella ocasiona a los dems. Algo de ello hay en el sistema actual del 2.618 que prescinde de la idea de culpa. 4.- PROPIEDAD HORIZONTAL: INNOVACIONES Y MEJORAS. SOBRE ELEVACIN. STANOS Y EXCAVACIONES. Innovaciones y mejoras: Son todas aquellas obras que se realizan para obtener una mayor renta o bien para obtener una mayor comodidad de uso y goce de las cosas comunes. Ejemplos: transformacin de un techo en terraza, de una terraza en lavadero, ampliacin de un hall, construccin de patios cubiertos, revestimiento de paredes con mrmoles, destinar la planta baja para alquiler de locales o para la instalacin de un restaurant. Sobre ste tema existira una contradiccin entre los arts. 7 y 8 de la Ley. El art. 7 dice que toda obra nueva que afecte al inmueble necesita del consentimiento de todos los propietarios; en tanto el art. 8 -en los supuestos de innovaciones- habla mayoras y minoras. Se entiende que obra nueva es sinnimo de innovaciones, toda obra nueva significa una innovacin y una innovacin es una obra nueva y que entre los arts. 7 y 8 de la ley no existe contradiccin, por cuanto el art. 7 se aplicar en aquellos supuestos en que la obra nueva beneficie nicamente a uno solo de los copropietarios, es decir se va a realizar una obra nueva, una innovacin, una mejora sobre un bien que es de propiedad comn, pero que va a beneficiar a uno o dos copropietarios, se necesitar el consentimiento de todos los copropietarios, por ej. si va a desplazar la puerta de su departamento, construir una habitacin para el uso de uno solo de los dueos en la terraza del edificio. Y el art. 8 se aplicara en aquellos supuestos en que las obras, las innovaciones, las mejoras se realicen en cosas de propiedad comn, pero que va a beneficiar a la totalidad de los copropietarios, entonces ya no va a ser necesario la unanimidad sino que bastar con las mayoras legales o estatutarias. Entonces las innovaciones y mejoras sobre los bienes comunes podrn ser realizadas siempre y cuando la decisin sea tomada en asamblea, con las mayoras necesarias, pero sta facultad tienen un lmite y es que estas innovaciones no irroguen un costo excesivo, que no sean contrarias a la ley o al reglamento y adems que no sean perjudiciales a la seguridad y solidez del edificio, por ej. que la innovacin agrave el riesgo de incendio o que facilite el escalamiento para el robo o que la obra que se quiera realizar produzca ruidos intolerables, calor excesivo o que representen un peligro para la salubridad, etc. En estos casos, la minora que est en desacuerdo con la obra que se realizar puede acudir al juez para hacer valer sus derechos, exponiendo y probando las razones por las cuales se oponen a que se efecte la obra. Esta impugnacin tramita por la va del interdicto de obra nueva. Sobre elevacin El art. 7 prohibe al propietario del ltimo piso elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos. Pero mediante el consentimiento de todos los copropietarios y siempre que se respeten las reglamentaciones municipales y las condiciones de seguridad del edificio lo permitan, nada impide la posibilidad de edificar otros pisos sobre el edificio. Este derecho de sobreelevar puede ser ejercido tanto por todos los copropietarios, como ser cedido al dueo del ltimo piso o an a terceros. XXXII

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Stanos y excavaciones: El art. 7 prohibe al propietario de la planta baja o subsuelo hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, stanos, etc.. Resulta aplicable lo dicho anteriormente con relacin a los techos. Ahora si el stano pertenece al dominio exclusivo de determinados propietarios, el titular podr realizar en su fraccin los trabajos que considere conveniente o necesarios, sin previa autorizacin, siempre que con ellos no perjudique la solidez o seguridad de la casa. 5.- ACCIN REIVINDICATORIA: COMPRADOR A QUIEN NO SE LE HIZO TRADICIN. Quin tiene el ejercicio de la accin reivindicatoria? Slo el titular del dominio y el condmino? o tambin la tienen los titulares de los otros derechos reales? Segn una primera opinin la accin reivindicatoria slo puede ser ejercida por el titular de dominio y por el condmino, ya que: a) en el derecho Romano se conceda la accin a los titulares de esos derechos reales, b) si bien la accin confesoria tiene por objeto restablecer el ejercicio de una servidumbre, no es posible olvidar que en el derecho Romano el trmino servidumbre era comprensivo tambin del usufructo, uso y habitacin, por lo que no podra haber una superposicin de protecciones con relacin a estos derechos reales; c) el 2758 dice que es una accin que nace del dominio; d) el art. 2772 hace referencia a "derecho real perfecto o imperfecto" y tal clasificacin slo puede ser aplicada al dominio; e) la ubicacin en el Cdigo Civil. En tanto, que otros autores estiman que la accin reivindicatoria puede ser ejercida por cualquier titular de un derecho real que se ejerza por medio de la posesin, es decir el titular del dominio, condominio, usufructo, uso, habitacin, prenda, anticresis. Pero no la tendran ni el titular de la hipoteca ni de la servidumbre activa. Ello por cuanto: a) La fuente principal de Vlez fue Freytas que acordaba la accin reivindicatoria para proteger los derechos reales que se ejercen por la posesin y remite a un artculo donde enumera los derechos reales, incluyendo: dominio, condominio, usufructo, uso, habitacin, prenda y anticresis; b) La accin confesoria protege las servidumbres y al ser el usufructo, el uso y la habitacin derechos reales autnomos de las servidumbres sus titulares no pueden ampararse en el ejercicio de la accin confesoria y no podra dejarse sin proteccin a los mismos; c) Si bien el art. 2758 habla de "dominio", el trmino est tomado de Pothier para quien "dominio" tena un significado amplio, equivalente a nuestro concepto de propiedad, comprensivo de otros derechos reales; d) Cuando el 2772 alude a derecho real perfecto o imperfecto, se refiere a los casos de posesin perfecta o imperfecta, terminologa empleada por Freytas, quien considera como poseedores imperfectos al usufructuario, usuario, habitador y al acreedor anticresista; e) Numerosos artculos del Cdigo Civil confieren a los titulares de derechos reales el ejercicio de la accin reivindicatoria en supuesto de desposesin, ejemplo: 2876, 2950, 2963, 3227, 3254 y 3890); f) El trmino "propiedad" empleado por el 2757 tiene un significado amplio utilizado como sinnimo de derecho real y no slo del dominio. En consecuencia, la accin reivindicatoria puede ser ejercida por los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesin, no slo por el titular del dominio o por el condmino, sino tambin por el titular del usufructo, del uso, de la habitacin, de la prenda y de la anticresis, ya que si la accin reivindicatoria tiene por objeto declarar la existencia de un derecho real, los supuestos mencionados son tambin derechos reales.

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2.- SITUACIONES ESPECIALES CON RELACIN AL OBJETO DE LOS DERECHOS REALES. EL CUERPO HUMANO, EL CADVER, LOS SEPULCROS, LOS CONJUNTOS DE COSAS. a) Cuerpo humano: Es evidente que no encuadra dentro de concepto de cosa tal como est definida en el art. 2311. El cuerpo humano no puede ser considerado objeto material, no es susceptible de apreciacin econmica en cuyo caso su correspondencia se da con los derechos personalsimos de contenido extrapatrimonial. Ahora bien, hay partes del cuerpo del hombre que separadas definitivamente del mismo no afectan en forma permanente la integridad fsica, las que s pueden ser consideradas cosas en cuanto son susceptibles de actos jurdicos sobre las mismas (sera el caso de la leche materna, el semen, los cabellos, la sangre. Al ser susceptibles de actos jurdicos, onerosos o gratuitos, resulta de plena aplicacin lo estatuido por el art. 953. No son pasibles de ser objeto de actos jurdicos el corazn, las glndulas sexuales si disminuyere la capacidad de reproduccin, etc.. Analizando la problemtica de la ley de trasplantes de rganos se propicia seguir el criterio del Cd. Civil y Com. Italiano de 1942, estableciendo una norma que prohiba expresamente los actos de disposicin del propio cuerpo cuando causen una disminucin permanente de la integridad fsica, o cuando sean contrarias al orden pblico o las buenas costumbres. En nuestro derecho se debe tener muy presente la Ley, referente a los trasplantes e implantes de rganos, que regula la posibilidad de su ablacin, las condiciones que deben reunir dador y receptor y las responsabilidades que asumen los mdicos intervinientes. El consentimiento con relacin a las partes del cuerpo humano debe prestarlo en principio- el titular. Si ste est imposibilitado de otorgarlo lo harn sus representantes o parientes cercanos ms prximos, siendo de aplicacin las reglas de la tutela o curatela. b) Cadver: Los mismos fundamentos dados para el caso del cuerpo humano, al que se le deben agregar consideraciones de orden moral y religioso, hacen concluir que el cadver no es una cosa, en el sentido legal de la palabra. El hecho de que no sean susceptibles de ser sujetos de derechos no impide que sobre los cadveres se tome una adecuada proteccin en las normas de derecho positivo, cuya sancin se ve como necesaria atento, que salvo disposiciones de orden administrativo relativas a autopsias, inhumaciones, traslacin de restos, no hay otra reglamentacin en la materia. La ley de Trasplantes de Organos rodea de importantes garantas el consentimiento, la verificacin de la muerte y la intervencin de los profesionales mdicos. (Con relacin a este tema en el Apndice, bajo nota 7 se referencian algunos artculos de doctrina y jurisprudencia que son de imprescindible lectura por parte de los alumnos quienes, adems, por las especiales caractersticas que tiene el tema relativo a la muerte clnica, introducido por la Ley de Trasplante de Organos en nuestro derecho, deber tomar posicin al respecto, fundando la misma). Destino final de los restos mortales: Debe atenderse a la voluntad expresa o presunta del causante, an cuando sta no coincida con la de sus parientes. En caso de falta de prueba sobre esta voluntad presunta, son su cnyuge y sus descendientes ms allegados los que deben resolver sobre la inhumacin. El derecho de custodia de los restos mortales de los parientes debe atribuirse a quien cuente con mayor aproximacin afectiva con el causante (Leer fallos de E.D. Tomo 28, fallo N 14.568; L.L. 35-322). c) Sepulcros: En el Derecho Romano se distingua -por un lado- el sepulcro como cosa, es decir, considerado en s mismo y por el otro, el derecho de los particulares sobre esa cosa. Como cosa los sepulcros eran considerados res religiosas comprendidos dentro de las res divini iuris por lo cual, quedaban sustrados del comercio. En cuanto al derecho de los particulares sobre la cosa, jus sepulcri, los autores coinciden en que tales derechos no son negociables. 3.- EXTINCIN DEL CONDOMINIO: MODO TPICO DEL CONDOMINIO. LA PARTICIN. NATURALEZA DE LA ACCIN; EFECTOS DE LA PARTICIN. CLASES DE PARTICIN. FORMAS DE REALIZARLA. DIVISIN DEL CONDOMINIO MEDIANTE EL SISTEMA DE PROPIEDAD HORIZONTAL. XXXIV

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Ya habamos dicho que el condominio es un dominio con sujeto mltiple. Se extingue por los mismos modos que el dominio, admitindose la divisin entre modos absolutos y relativos. Dentro de los primeros, tenemos entre otros- los supuestos de que si la cosa de destruye o si es puesta fuera del comercio. Entre los segundos, si la cosa es vendida por todos los condminos. Pero el modo tpico de extincin del condominio es la particin. La Particin. Naturaleza de la accin: Entendemos por particin la transformacin de esa parte ideal en un lote material. El art. 2692 autoriza a los copropietarios a pedir en cualquier momento la divisin de la cosa comn, en los supuestos de condominio sin indivisin forzosa, de lo que surge evidente que el codificador procur desalentar la subsistencia de los condominios, ya que entenda que obstaculizaban la explotacin de las riquezas. Esta facultad de reclamar la divisin es de orden pblico y en consecuencia est prohibida la renuncia a solicitar la particin de una manera indefinida, aunque est permitido convenir la indivisin por un trmino que no exceda de cinco aos. De igual modo la accin de particin es imprescriptible (art. 4019, inc. 3) y las reglas relativas a la divisin de las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que produce se aplican a la particin (art. 2698). En el derecho romano era una de las pocas acciones mixtas, se la llamaba actio communi dividundo. Como es sabido en nuestro derecho no se admite la existencia de acciones mixtas (nota al art. 4023), por lo que se ha discutido en doctrina si la accin de particin o de divisin del condominio es una accin real o personal. Los que afirman que se trata de una accin real se fundan en que dicha accin persigue la extincin de un derecho real y el nacimiento de otro derecho real, pone en movimiento el derecho de condominio. Los que entienden que es una accin personal, dicen que se trata de una accin que tiende a que se cumpla una obligacin establecida por la ley a los condminos. La importancia de saber cul es la naturaleza jurdica de la accin de divisin es a los efectos de determinar la competencia del juez que ha de intervenir en la contienda, cuestin sta que es resuelta por el art. 5, inc. 1 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin y en nuestra Provincia, tambin por el art. 5 inc. 1, al disponer que ser competente el juez del lugar donde estuviere situada la cosa, conveniencia sta que es manifiesta si se tiene en cuenta que puede ser necesario la realizacin de pericias, de tasaciones, de inspecciones oculares o bien, la exhibicin de la cosa cuando se trata de muebles. Efectos de la particin. Los efectos son declarativos y no constitutivos de la propiedad y cada condmino es considerado como propietario exclusivo respecto a lo que le toc en la particin, y que los otros condminos nunca tuvieron derecho alguno sobre la cosa. Clases de particin. Puede ser judicial o extrajudicial. Cuando todos los condminos, son personas mayores y se ponen de acuerdo en la manera en que se realizar la divisin de la cosa comn, estamos frente a una particin extrajudicial. El acuerdo puede constar en instrumento pblico o en instrumento privado, pero necesita la homologacin del Juez. Cuando hay entre los condminos incapaces, o ausentes, o no se ponen de acuerdo en la forma de efectuarse la particin o cuando un tercero tenga un inters jurdico (ej. acreedor hipotecario) la divisin del condominio deber ser realizada en sede judicial. Formas de realizarla. La divisin del condominio puede realizarse en especie o por la venta de la cosa. Si los condminos resuelven la divisin de la cosa en especie y el objeto del condominio sea divisible, cada uno de los condminos resulta adjudicatario de una parte o lote (art. 3475 bis), pero sta especie de divisin no podr efectivizarse: XXXV

a) cuando la divisin produzca la destruccin de la cosa, o cuando no resulten porciones reales que constituyan un todo homogneo y anlogo a las otras partes y a la cosa; b) cuando convierta en antieconmico su uso o aprovechamiento de las partes, o cuando en materia de inmuebles no se alcance la superficie mnima de la unidad econmica (art. 2326). La divisin por venta, cualquiera sea la naturaleza de la cosa podr ser llevada a cabo mediante acuerdo unnime. Todos los condminos se ponen de acuerdo y venden la cosa, sea por venta privada o en subasta pblica. Otras forma de realizarse la divisin de los inmuebles ha sido someterlo al rgimen de propiedad horizontal. Supongamos un inmueble que es de propiedad de dos personas que quieren dividir ese condominio, pero ocurre que las medidas mnimas del inmueble no alcanzan a configurar una unidad econmica, entonces sometiendo el mismo al rgimen de propiedad horizontal, salvan el escollo de las medidas mnimas exigidas por la legislacin y as surgiran dos unidades funcionales, que se repartiran entre ellos. Divisin del condominio mediante el sistema de propiedad horizontal. los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta que sean independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a mas de una persona. El objeto exclusivo de la propiedad horizontal puede consistir en: a. Los pisos de un edificio: se da en este caso la verdadera divisin horizontal puesto que el objeto esta ntegramente ubicado entre dos planos horizontales. En este supuesto la divisin es vertical. b. Los departamentos de un mismo piso: la palabra departamento abarca tanto vivienda como cada una de las partes en que se divide por ejemplo un edificio. c. Los departamentos de un edificio de una sola planta: en este caso es ms ntida la divisin vertical, no existen planos superpuestos salvo los que constituyen el piso y el techo de la totalidad del edificio. Por lo tanto, la propiedad horizontal puede aplicarse a locales de comercio, galeras comerciales, oficinas, consultorios, puesto de un mercado, cocheras, etc. 4.- DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL. BREVES NOCIONES. El derecho Real de Superficie Forestal, es un nuevo derecho Real, introducido en la nuestra legislacin, por la ley 25.509, agregando al art. 2503 del Cdigo Civil, que enumera los derecho reales, el inciso 8 "La Superficie Forestal". Segn lo dispone esta ley en su art. Primero, "Es un derecho Real Autnomo sobre cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposicin jurdica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestacin o Silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de una plantacin ya existente pudiendo gravarla con un derecho real de garanta". Se trata de un derecho de uso, goce y disposicin de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar en esa superficie forestacin o adquirir una forestacin ya existente separada de la propiedad de su emplazamiento. Se conciben entonces dos supuestos: Derecho Real concedido por contrato por un tiempo no mayor de 50 aos a favor de un tercero para realizar en la superficie de un fundo, forestacin o Silvicultura. Derecho Real sobre cosa propia, llamada propiedad superficiaria concedido por el propietario del suelo, respecto de una constitucin o forestacin ya existente, dando lugar a dos propietarios, uno del suelo y el otro de la superficie. 5.- PUBLICIDAD. CONCEPTO. LA PUBLICIDAD Y LOS DERECHOS REALES. SISTEMAS DE PUBLICIDAD. LA POSESIN Y LA PUBLICIDAD. XXXVI

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Publicidad concepto: en materia de Derechos Reales, es la exteriorizacin de las situaciones jurdicas, referidas a cosas individualizadas, a los efectos de que, posibilitando su cognoscibilidad por los terceros interesados, puedan serle oponibles. La publicidad y los derechos reales: En un sentido amplio se puede decir que publicidad es una actividad destinada a producir la difusin de un hecho para su consecuente conocimiento. Dentro de este concepto queda comprendida no slo la publicidad jurdica, sino toda la publicidad en general, por ejemplo, la publicidad comercial. La publicidad produce cognoscibilidad, pero no necesariamente conocimiento, ya que la persona a quien se destina la publicidad puede no llegar a tener conocimiento del hecho que se pretende publicitar, por ejemplo: si es ciega y no ve los carteles de propaganda. Pero a nosotros nos interesa la PUBLICIDAD JURDICA que va a ser toda actividad destinada a producir la difusin de un hecho para producir efectos de orden jurdico, efectos que van a variar segn los distintos sistemas o tipos de publicidad. Ese efecto jurdico va desde el producir un mero anoticiamiento hasta una publicidad constitutiva, como en el caso de los automotores. La publicidad produce como efecto la posibilidad de conocer, y esa posibilidad de conocer es suficiente para producir efectos jurdicos. Resulta necesario diferenciar la publicidad de otros conceptos. Sistemas de publicidad: Sistema Frances En el derecho francs con el Cdigo de Napolen la distincin entre ttulo y modo desaparece y tanto los derechos reales como los derechos personales se adquieren por el mero transcurso del tiempo. En la Revolucin Francesa se ordena la inscripcin de las hipotecas que luego se extendi a las transmisiones inmobiliarias y ms adelante en 1855 se orden la transcripcin de la constitucin de derechos reales sobre inmuebles, incluso de ciertos derechos personales (arrendamientos) pero siempre que se tratara de actos entre vivos. El sistema de registracin francesa es meramente declarativo y en consecuencia lo que estaba inscripto resultaba oponible a terceros. La inscripcin se realizaba en forma cronolgica personal, es decir no exista el sistema del folio real. En las ltimas dcadas se ha ido volcando el sistema del folio personal al folio real, la inscripcin ahora es obligatoria y se inscriben tanto las transferencia por actos entre vivos como las que tienen su origen por causa de muerte. Sistema Aleman Se caracteriza por ser un sistema que utiliza el folio real, cada inmueble tiene una hoja registral en donde se inscribe todo lo relacionado con l. La inscripcin es constitutiva, es decir el derecho real no existe en tanto y en cuanto no se encuentre inscripto. Ya dijimos que es el ejemplo tpico de Registro de derechos, no registra el acto jurdico causal contenido en el documento sino lo que registran es el derecho real. El sistema alemn consagra la fe pblica registral y en consecuencia si un tercero de buena fe se apoya en una informacin registral por ms que esa informacin sea inexacta la adquisicin queda perfeccionada, siendo suficiente su buena fe y haberse apoyado en la informacin proporcionada por el Registro. Adems, la inscripcin es un presupuesto para la adquisicin del dominio. En este sistema el tercero tiene una mayor proteccin si es de buena fe y a ttulo oneroso a travs de la Fe Pblica Registral. Sistema Australiano o Torrens: La matriculacin del inmueble es un requisito fundamental para que funcione el sistema, la que se inicia a peticin del propietario. El Registro realiza un minucioso anlisis de los ttulos y de la configuracin fsica del inmueble, luego de lo cual se da una oportunidad a los terceros para que puedan formular oposiciones al pedido de matriculacin. Si nadie se opone y todo est en orden, el registro emite el llamado certificado de ttulo por duplicado, uno le entrega al titular del dominio y constituye su ttulo de propiedad, mientras que el otro ejemplar queda en el registro. Para transferir el dominio, se presenta en el registro el acto jurdico causal y el certificado de ttulo y si todo est en orden anula el certificado anterior y emite XXXVII

un nuevo certificado. Ellos consideran que con cada transmisin, el dominio vuelve al Estado, que es quien lo transmite al nuevo titular y en el supuesto de inexactitudes, el Estado abona una indemnizacin. Es real pues toma al inmueble como unidad y no slo es constitutivo, sino tambin convalidante, puesto que purga al ttulo de cualquier nulidad al entenderse que la cosa vuelve al dominio del estado cada vez que se efecta una transferencia. 5) SISTEMA SUIZO: es similar al sistema alemn. La inscripcin es constitutiva y no declarativa. Es real y no personal. La posesin y la publicidad: Exigir la publicidad de la posesin, no es exigir que sea conocida del propietario, basta que sea tal que el propietario haya podido conocerla, nocin paralela a la ms moderna de la publicidad, que se asienta, como vimos, en la cognoscibilidad o posibilidad de conocer que ella canaliza.

Tema 5 1.- CREACIN, FUENTE Y TIPICIDAD DE LOS DERECHOS REALES: Creacin: solo pueden ser creados por la ley. Fuente: esta fijada en consideracin al bien publico y al de las instituciones y no depende de la voluntad de las partes. Es decir la fuente seria exclusiva LA LEY. Tipicidad: tienen una tipicidad genrica, salvo que la ley establezca una regulacin distinta para determinados casos especiales en relacin a la funcin. 2.- EL PRINCIPIO DE CONVALIDACIN. Art. 2504 "principio de convalidacin de los derechos reales: "si el que transmiti o constituyo un derecho real que no tenia derecho a constituir o transmitir, lo adquiere despus, entindase que transmiti o constituyo un derecho real verdadero como si lo hubiere tenido al tiempo de la transmisin o constitucin. 3.- SEMOVIENTES: SU RGIMEN JURDICO. La nueva ley 22.939 instaura un rgimen doble para acreditar la propiedad de los semovientes. Para los animales de pura raza prev la inscripcin en los registros genealgicos; pero slo con un efecto perfeccionador del ttulo de adquisicin, es decir declarativo. Dicho rgimen para los animales de pura raza, prescripto por la ley 22.939, no se hace aplicable a los caballos pura sangre de carrera que ya tienen su regulacin especfica a travs de la ley 20.378, cuya inscripcin de dominio o de cualquier otro acto jurdico sobre los mismos, es de carcter constitutivo. La ley 22.939 legitima la marca o seal, en todo el territorio de la Nacin, como presuncin de propiedad del ganado. Presuncin que puede ser destruida con prueba en contrario y que se aplica slo cuando el diseo de la marca o seal se encuentra registrado a nombre del poseedor, hacindola extensiva asimismo a las cras no marcadas ni sealadas que estn al pie de la madre. La ley 22.939 deja subsistente el rgimen del art. 2412 del Cdigo Civil en los supuestos de ganado no marcado ni sealado, o cuya marca o seal no estn claras, pero haciendo pasible a su poseedor de las sanciones que determinen las autoridades locales. Dichas sanciones pueden consistir en la presuncin de mala fe de su posesin. 4.- DOMINIO DESMEMBRADO: DISTINTOS SUPUESTOS. EL CASO DE LA HIPOTECA. Dominio desmembrado: se da toda vez que sobre una cosa existen constituidos derechos reales de disfrute o de garanta a favor de terceras personas, en cuya virtud ellas pueden usar y/o gozar de la cosa, limitando de esa manera las facultades del propietario. Distintos supuestos: a) Cuando existe sobre la cosa un derecho real de disfrute: como es el usufructo, uso o habitacin o servidumbre. XXXVIII

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b) Cuando existe sobre la cosa un derecho real de garanta: como es la hipoteca prenda y anticresis. El caso de la hipoteca: por su carcter de ser indivisible en el caso del sominio imperfecto o desmembrado, la hipoteca se considera nula. Porque debe recaer sobre la totalidad del crdito. 5.- ANLISIS DEL DECRETO-LEY 17.801: DOCUMENTOS INSCRIBIBLES. REQUISITOS. Documentos inscribibles: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares; c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. (Referencias Normativas: Cdigo Civil Art.2505, Cdigo Civil Art.3135). Requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn legalmente corresponda; b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien est facultado para hacerlo; c) Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn ser inscritos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente. Tema 4 1.- OBLIGACIONES REALES: CONCEPTO. EJEMPLOS. DIFERENCIAS CON LAS CARGAS REALES. Las Obligaciones reales son aquellas que tienen por objeto una cosa mueble o inmueble. Existiendo una relacin directa entre el sujeto y el objeto. Ejemplo: Derecho de Propiedad Diferencias con las cargas reales: la diferencia esta en que una carga real es un accesorio que sigue a la cosa. Ejemplo: hipoteca. 2.- CONDOMINIO SIN INDIVISIN FORZOSA: FACULTADES MATERIALES DE LOS CONDMINOS CON RELACIN A LA COSA COMN. Las facultades de los condminos sobre la cosa comn son sumamente restringidas, la nica facultad sin limitaciones es la solicitud de particin en cualquier momento. Principio general Art. 2680: "ninguno de los condminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la parte comn ni sobre la menor de ella, fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos que importe el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer a este respecto". El art. 2684 parece sentar un criterio diverso: "todo condmino puede gozar de la cosa comn conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su inters particular". El condmino puede realizar actos materiales de goce, con la sola limitacin de respetar el destino y de no deteriorar la cosa en su propio inters. Hay que interpretarlas considerando al art. 2680 como principio general; los actos materiales estn permitidos mientras ninguno ejercite el derecho a veto, aun cuando el comunero respete el destino y no lo deteriore. Avala esta interpretacin el art. 2699. Actos materiales Podrn hacerse con el consentimiento expreso o tcito de todos los condminos. Actos jurdicos

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Art. 2682: "el condmino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler de hecho por alguno de ellos es de ningn valor". Le est prohibido al condmino: a) enajenar la cosa; b) establecer servidumbres; c) constituir usufructo, uso y habitacin; d) gravar con hipoteca; e) dar en locacin. Sin embargo puede ser parcial o totalmente eficaz, si por el resultado de la divisin le tocare toda la cosa en su lote (art. 2683). Ej.: la hipoteca constituida sobre cosa comn, en principio es nula, pero si de la particin le toca esa cosa en su lote, se torna vlida. 3.- SERVIDUMBRES: OBLIGACIONES DE HACER EN LAS SERVIDUMBRES. 1) El propietario de la heredad sirviente debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse de actos de disposicin o de goce, que puedan impedir el uso de ellas; y si es afirmativa esta obligado a sufrir de parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que la servidumbre le autorice a hacer. 2) El dueo del predio sirviente no puede menoscabar en modo alguna el uso de la servidumbre constituida; sin embargo, si el lugar designado primitivamente por el dueo de ella llegare a serle incomodo o le privase hacer en l reparaciones importantes, podr ofrecer otro lugar cmodo al dueo del predio dominante, y este no podr rehusarlo. 3) El propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, est obligado a reestablecer a su costa, las cosas a su antiguo estado ms daos y perjuicios. Si la heredad sirviente hubiese pasado a manos de un sucesor particular, ste est obligado a sufrir el restablecimiento del antiguo estado de la cosa; pero no podr ser condenado ha hacerlo a su costa, salvo el derecho del propietario de la heredad dominante, para recuperar los gastos y los daos y perjuicios del autor de los trabajos que forman obstculos al ejercicio de la servidumbre. 4) El propietario de la heredad sirviente, cumpliendo con la obligacin de tolerar o abstenerse, conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes a la propiedad. As puede hacer construcciones sobre el suelo que debe la servidumbre de paso, con condicin de dejar la altura, el ancho, la luz, y el aire necesario a su ejercicio. 5) El propietario del predio sirviente tiene el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman objeto de la servidumbre. As, aquel cuyo fundo esta gravado con una servidumbre de paso, cuya fuente o pozo de agua en su heredad, esta gravado con la servidumbre de sacar agua de l, conserva la facultad de pasar l mismo para sacar agua que le sea necesario, contribuyendo en la proporcin de su goce a los gastos de las reparaciones que necesita esta comunidad de uso. Puede exigir que el ejercicio de la servidumbre se arregle de un modo menos perjudicial a sus intereses, sin privar al propietario de la heredad dominante, de las ventajas a que tenga derecho. Si el poseedor de la heredad sirviente se hubiese obligado a hacer obras o gastos para el ejercicio o conservacin de la servidumbre, tal obligacin slo afectar a l y a sus herederos, y no al que sea poseedor de la heredad sirviente. 6) Si la heredad sirviente pasare a pertenecer a dos o ms poseedores separados, y la servidumbre se ejerciere sobre una parte de ella solamente las otras partes quedan libres. 7) En caso de duda sobre las restricciones impuestas por las servidumbres a la heredad sirviente, debe resolverse a favor de la libertad de la heredad. 4.- INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA: El Art. 3112 dice que: La hipoteca es indivisible, cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. Consecuencias: Aun cuando se haya pagado parte de la deuda, la hipoteca sigue afectando la totalidad de la cosa o cosas hipotecadas, de modo que puede ejecutarse toda o todas las cosas XL

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gravadas para lograr el pago del saldo deudor, por reducido que sea, porque toda la cosa hipotecada est afectada al pago de cada parte de la deuda. Si hay varios deudores, el que tenga la cosa hipotecada en su poder puede ser demandado por el todo de la deuda, aunque ofrezca pagar su parte, porque toda la cosa hipotecada esta afectada al pago de la deuda. Si hay varias cosas hipotecadas al mismo crdito, el acreedor puede ejecutar una sola de ellas por el todo de la deuda porque cada parte de la cosa est afectada al pago de toda la deuda. La indivisibilidad no afecta la divisibilidad del crdito. El crdito siempre reviste ese carcter por ser una obligacin de dar sumas de dinero. Entonces: Si ejercida la accin hipotecaria por el todo y ejecutado el inmueble, el precio obtenido no alcanzara a satisfacer la totalidad del crdito y quedara un saldo deudor, como ya la garanta se habra extinguido y dado que el crdito es divisible, a cada codeudor solo se le puede reclamar su parte. Existiendo varios acreedores, cada uno puede demandar al deudor slo por la parte que a l le corresponde en el crdito -y no por el todo- aunque para lograr el pago de esa parte del crdito, puede ejecutar toda la cosa hipotecada. La indivisibilidad es un carcter natural de la hipoteca, que juega salvo pacto en contrario; vale decir que puede ser dejado de lado por las partes, que estn autorizadas a convenir, por ejemplo, lotear el inmueble y afectar cada lote con una parte proporcional de la hipoteca. Para ello, la ley 11.725 modific los Art. 686, 3112 y 3188 del CC. Al art. 3112 se le agreg: Sin embargo, en la ejecucin de bienes hipotecados, cuando sea posible la divisin por lotes, o si la garanta comprende bienes separados, los jueces podrn ordenar la enajenacin en lotes y cancelacin parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesin al acreedor Si fuese un edificio, en vez de dividirse en lotes se dividira en unidades. Esto se agreg porque la venta de inmuebles en bloque atrae a pocos interesados Quin puede pedir la divisin por lotes? Normalmente es el deudor pero tambin puede serlo el acreedor, un acreedor hipotecario de grado inferior, o uno quirografario. Cules son los requisitos? Debe ser posible desde el punto de vista material y econmico. Se aplica el art. 2326. No debe producir una lesin al acreedor (lo determinan los jueces) Cul es la oportunidad procesal para pedir la divisin? Antes que quede consentido el auto que orden la venta en bloque. La indivisibilidad de la hipoteca no slo juega cuando el bien afectado es uno, sino tambin en caso de que los inmuebles hipotecados sean ms de uno. Como todos los inmuebles estn afectados al pago de todo el crdito, el acreedor podr a su eleccin perseguirlos a todos simultneamente o a uno solo de ellos. Art. 3113 5.- DERECHO REGISTRAL: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Cada ttulo llegado al Registro, ha producido un asiento. La serie de ttulos inscritos ha engendrado una cadena de asientos. A esto se le llama tracto sucesivo formal. Mas cada ttulo inscrito -y por tanto cada asiento- tiene su titular. La serie de ttulos inscritos ha producido una serie o sucesin de titulares. A esto se le llama tracto sucesivo material. Todo ello quiere decir que la serie de inscripciones, que constituyen la historia registral de una finca, ha de formar una cadena sin solucin de continuidad, de tal modo que el adquirente de ayer sea el transmitente de hoy, y el adquirente de hoy sea el transmitente de maana. Por regla general, el tracto sucesivo material y el formal coinciden, pues cada ttulo y cada titular tienen un asiento, una inscripcin separada y especial. Pero, en determinadas ocasiones, en un mismo asiento se pueden comprender varias transmisiones y, por tanto, varios actos. A esto se le llama tracto sucesivo abreviado, que luego veremos. XLI

En nuestra doctrina hipotecaria, es tradicional considerar la regla del tracto sucesivo como uno de los llamados principios hipotecarios.

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