CIVIL curs 11

PUBLICITATEA DREPTURILOR REALE IMOBILIARE Drepturile reale sunt absolute,prin urmare sunt opozabile erga omnes.Pentru a asigura opozabilitatea fata de toate categoriile de terti a drepturilor reale principale imobiliare,este necesara indeplinirea anumitor formalitati de publicitate.Cat priveste drepturile principale mobiliare,se considera ca posesia asigura ea insasi publicitatea. Nu se poate impune respectarea drepturilor ce nu sunt sau nu pot fi cunoscute.Deci,pentru ca acest caracter absolut al drepturilor reale sa fie efectiv trebuie ca subiectul pasiv general si nedeterminat,neindividualizat sa aiba cunostinta existentei acestor drepturi sau sa poata lua cunostinta de existenta acestor drepturi.De aici rezulta ca opozabilitatea erga omnes a drepturilor reale este legata de publicitatea acestor drepturi. Pentru drepturile reale mobiliare regula este ca posesia bunurilor mobile asigura si publicitatea drepturilor reale constituite cu privire la acestea.Articolul 1909 aliniatul 1 din Codul Civil Lucrurile miscatoare se prescriu prin faptul posesiunilor,fara sa fie trebuinta de vreo curgere de timp are si functia de a asigura publicitatea drepturilor reale mobiliare.Numai in cazuri speciale (cand este vorba de bunuri mobile cum ar fi navele si aeronavele) s-au creat si sisteme de publicitate cu privire la drepturile reale mobiliare constituite.Ori de cate ori nu exista o asemenea reglementare speciala,posesia bunurilor mobile este suficienta pentru a asigura publicitatea drepturilor reale mobiliare constituite asupra acestora. Adevarata problema a publicitatii drepturilor reale se pune in cazul bunurilor imobile.In legatura cu ele de cateva secole s-au instituit sisteme de publicitate imobiliara pentru a asigura opozabilitatea erga omnes si uneori chiar efectul tanslativ al actelor juridice incheiate cu privire la drepturile reale mobiliare.Mai rezulta ca sistemele de publicitate imobiliara realizeaza si concordanta intre principiul relativitatii actelor juridice si caracterul absolut al drepturilor reale imobiliare.Potrivit principiului relativitatii,actele juridice produc efecte numai intre parti,respectarea acestora nu poate fi impusa partilor terte,decat daca cunosc existenta actului juridic.Publicitatea imobiliara presupune aducerea la cunostinta tertilor a tuturor actelor juridice prin care se nasc,modifica,sting sau greveaza cu sarcini drepturile reale imobiliare.Mai mult,in aceste sisteme sunt evidentiate uneori si drepturile de creanta sau diferite fapte juridice in sens restrans care au legatura cu drepturile reale imobiliare.

DEFINITIE: Sistemul de publicitate al drepturilor reale imobiliare este ansamblul de mijloace tehnice si juridice prin care se realizeaza in concret opozabilitatea

erga omnes a drepturilor reale imobiliare si se asigura chiar efectul constitutiv al actelor juridice de dispozitie cu privire la aceste drepturi.

In sistemul de drept continental exista doua sisteme de publicitate imobiliara: Sistemul de inspiratie franceza al registrului de transcriptiuni si inscriptiuni; Sistemul de inspiratie germana al cartilor funciare;

Primul sistem mai este denumit si sistemul publicitatii personale si presupune o evidenta a actelor juridice referitoare la drepturile reale imobiliare in functie de persoanele ce incheie aceste acte si nu in functie de imobilele ce sunt obiectul drepturilor respective. Al doilea sistem mai este denumit si sistemul de publicitate reala,deoarece presupune o evidenta stricta a imobilelor (terenuri sau constructii),astfel incat fiecare imobil are propria carte funciara in care se regaseste istoria drepturilor reale asupra lucrului cu indicarea titularilor lor si pot fi operate toate inscrierile noi ce intereseaza aceste drepturi.Din punct de vedere practic observam ca cel de-al doilea sistem are numeroase avantaje,cel mai important avantaj este asigurarea posibilitatii efective de cunoastere de catre terti a situatiei exacte a drepturilor reale imobiliare,in functie de fiecare imobil asupra carora aceste drepturi s-au constituit.Chestiunea este extrem de importanta,din punct de vedere economic,rigoarea sistemului de publicitate imobiliara poate sa impiedice sau sa stimuleze investitiile. In Romania au existat doua sisteme de publicitate imobiliara principale si doua sisteme intermediare.In regiunile tarii care au fost integrate din punct de vedere istoric in Imperiul Habsburgic (Banat,Transilvania,Bucovina si Maramures) s-a aplicat sistemul de publicitate al cartilor funciare pe baza legislatiei austriace.In celelalte regiuni ale tarii (vechiul regat) s-a aplicat un sistem de publicitate personala sistemul registrului de transcriptiuni si inscriptiuni.In zonele limitrofe s-au aplicat sisteme intermediare ce combina trasaturile celor doua sisteme principale. Desi unirea teritoriilor romanesti intr-un stat unitar dateaza de aproximativ un secol,unificarea sistemelor de publicitate s-a facut in teorie in 1996 prin legea nr.7,in practica unificarea celor doua sisteme de publicitate nu s-a realizat nici pana in ziua de azi. Legea 7/1996 Legea cadastrului si a pubicitatii imobiliare a intrat in vigoare la 90 de zile de la data publicarii,insa nu trebuie confundata intrarea in vigoare cu aplicarea ei.Pentru intrarea in vigoare a legii a fost nevoie doar de o trecere a celor 90 de zile,dar pentru aplicarea ei efectiva trebuie definitivate masuratorile pentru intocmirea cadastrului general.Consecinta este ca in regiunile in care s-a aplicat sistemul de publicitate

imobiliara bazat pe cartile funciare exista o evidenta mult mai riguroasa a imobilelor,in celelalte regiuni aceasta evidenta fiind una precara si inexacta.Dar este totusi limpede ca de la intrarea in vigoare a legii 7/1996 sistemul de publicitate imobiliara se bazeaza in primul rand pe cartea funciara,chiar daca efectul inscrierii in cartea funciara nu mai este unul constitutiv de drepturi reale ca in vechea reglementare a cartii funciare,ci doar de asigurare a opozabilitatii drepturilor reale imobiliare. Desi controversata,caci in prima forma legea nu era foarte clara,chestiunea opozabilitatii este acum clara,caci la dispozitiile tranzitorii au fost facute clarificari prin modificarile ulterioare din care rezulta ca efectul inscrierii in cartea funciara indiferent de regiunea in care e intocmita inscrierea e doar unul de asigurare a opozabilitatii fata de terti si nu unul constitutiv de drepturi reale.Aceasta solutie a fost criticata de doctrina,pentru ca prin natura ei cartea funciara a fost conceputa sa asigure ambele efecte si nu unul singur.Astfel,numai daca partile stiu ca actul juridic translativ de proprietate nu-si produce efectele decat prin inscrierea in cartea funciara,partile vor incerca sa indeplineasca toate formalitatile legale pentru transmiterea dreptului si pe aceasta cale si a asigura opozabilitatea drepturilor reale imobiliare.De lege ferenda este important sa se instituie efectul constitutiv al inscrierii in cartea funciara. Legea 7/1996 instituie notiunea de cadastru general care reprezinta un sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica,economica si juridica prin care se realizeaza identificarea,reprezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor,precum si a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul tarii,indiferent de destinatia lor si de proprietar(art.1). Sistemul de cadastru general se intemeiaza pe 3 elemente: Parcela de teren; Constructia; Proprietarul;

In sensul legii prin imobil se intelege una sau mai multe parcele care apartin aceluiasi proprietar.Parcela este suprafata de teren cu aceeasi categorie de folosinta. Sistemul de cadastru general are ca finalitate inscrierea in registrele de publicitate imobiliara,evidenta tuturor imobilelor si a drepturilor reale imobiliare. Scopuri: In primul rand prin cadastrul general se realizeaza identificarea,descrierea si inregistrarea in documentele cadastrale prin notarea lor,masurarea si reprezentarea lor pe harti si planuri cadastrale,precum si stocarea datelor pe suport informatic.

In al doilea rand se asigura identificarea si inregistrarea a tuturor proprietarilor si alti detinatori legali de imobile,pentru inscrierea in cartea funciara cu caracter definitiv. In al treilea rand se asigura furnizarea datelor necesare sistemului de impozite si taxe pentru stabilirea corecta a obligatiilor fiscale a contribuabililor in functie de creditorii acestor obligatii.

Cadastrul general are 3 functii(art.9 legea 7/1996) : 1. Tehnica; 2. Economica; 3. Juridica;

Functia tehnica se realizeaza prin determinarea pe baza de masuratori a pozitiei,configuratiei si marimii suprafetei terenurilor,pe destinatii,pe categorii de folosinta si proprietari,precum si ale constructiilor. Functia economica urmareste evidentierea destinatiei,a categoriilor de folosinta a parcelelor de teren,precum si stabilirea elementelor tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor si calcularii impozitelor asupra veniturilor realizate din tranzactii imobiliare. Functia juridica se realizeaza prin identificarea proprietarilor pe baza actelor de proprietate si prin inscrierea in cartea funciara. In mod sintetic putem afirma ca temeiul publicitatii imobiliare este cadastrul general.Deci,publicitatea imobiliara se intemeiaza pe acest cadastru general,care este intocmit la nivelul fiecarei localitati,fiecarui judet,de unde rezulta ca exista o carte funciara pentru fiecare imobil,iar toate cartile funciare dintr-un anumit teritoriu administrativ al unei localitati formeaza registrul cadastral de publicitate imobiliara al localitatii respective.

Cartea funciara depinde de fiecare imobil si cuprinde 3 parti. Prima parte,denumita si Foaia de avere cuprinde numarul cadastral al imobilelor si numarul de ordine,suprafata imobilelor,destinatia,categoria de folosinta

si,dupa caz,constructiile.De asemenea,este anexat planul imobilului cu vecinatatile,descrierea imobilului si inventarul de coordonate al amplasamentului pentru fiecare imobil in parte.Astfel,in aceasta prima parte avem toate elementele pentru identificarea imobilelor. In partea a doua (Foaia de proprietate) sunt facute inscrierile privitoare la dreptul de proprietate numele proprietarului,actul sau faptul juridic ce constituie titlul dreptului de proprietate,precum si mentionarea inscrisului pe care se intemeiaza acest drept,stramutarile proprietatii si modalitatile acesteia (proprietatea comuna),servitutile constituite in favoarea imobilului,faptele juridice,drepturile personale sau alte raporturi juridice,precum si actiunile privitoare la proprietate.Se inscriu in aceasta parte si toate modificarile,insemnarile,indreptarile ce s-ar face in titlul de proprietate. Partea a treia (Foaia de sarcini) cuprinde inscrisurile privind dezmembramintele dreptului de proprietate si sarcinile dreptul de superficie , uzufruct , uz , folosinta , abitatie , servitutile in sarcina fondului aservit , ipoteca si privilegiile imobiliare , precum si locatiunea si cesiunea de venituri pe un timp mai mare de 3 ani;faptele juridice,drepturile personale sau alte raporturi juridice,precum si actiunile privitoare la aceste dezmembraminte/sarcini ; sechestrul , urmarirea imobilului sau a veniturilor sale;orice modificari , indreptari sau insemnari s-ar face cu privire la inscrierile din aceasta parte.

Principiile publicitatii imobiliare:

Regimul juridic al publicitatii imobiliare,reglementat de Legea 7/1996 se intemeiaza pe 7 principii.

Principiul publicitatii integrale rezulta din partea a doua si a treia a cartii funciare.Se inscriu toate drepturile reale,precum si drepturile personale,faptele juridice si raporturile juridice in legatura cu aceste depturi. Principiul publicitatii integrale asigura caracterul riguros al evidentei imobilelor in acest sistem de publicitate imobiliara.Prin exceptie de la principiu nu se incriu in cartea funciara succesiunea , accesiunea , vanzarea silita , uzucapiunea. Conform articolului 38 din lege trebuie inscrise in cartea funciara si actele si faptele juridice privitoare la drepturile personale , la starea si capacitatea persoanelor,care au legatura cu imobilele inscrise in cartea funciara cu efect de opozabilitate fata de persoanele terte , daca aceste persoane fac o cerere in acest sens.

Principiul relativitatii conform acestui principiu inscrierea unui drept in cartea funciara se poate face numai impotriva aceluia care , la data inregistrarii cererii , este inscris , sau , dupa caz , urmeaza a fi inscris in cartea funciara ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea va fi facuta.Astfel , un contract de vanzare-cumparare nu va fi admis daca vanzatorul nu este trecut in cartea funciara ca avand calitatea de proprietar. Conform art.22 din Legea 7/1996 iscrierile se pot face numai impotriva celui care la inregistrarea cererii sale , era inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza a fi facuta sau impotriva aceluia care , inainte de a fi inscris , si-a garantat dreptul , daca amandoua inscrierile se fac deodata. Conform articolului 23 , daca mai multe persoane au cedat succesiv drepturi reale asupra unui imobil , fara inscriere in cartea funciara , cel din urma indreptatit va putea cere inscrierea dobandirilor succesive odata cu aceea a dreptului sau , daca dovedeste prin inscrisuri originale intreg sirul actelor juridice pe care se intemeiaza inscrierile. Potrivit articolului 24 din lege , inscrierile intemeiate pe obligatiile defunctului , titular al dreptului tabular , se pot face , in principiu , si dupa inscrierea dreptului mostenitorului.

Principiul legalitatii inscrierilor.Legalitatea inscrierilor are 2 aspecte legalitatea formala si legalitatea materiala. Legalitatea formala impune registratorului de carte funciara sa verifice conditiile legale necesare pentru inscrierea respectiva. Legalitatea materiala impune registratorului sa examineze daca in cuprinsul cartii funciare nu exista o piedica la efectuarea inscrierii si conditiile de forma si fond ale inscrisului pe baza caruia se fac inscrierile in cartea funciara.

Principiul oficialitatii inscrierii impune notarului public ce intocmeste actul in forma autentica cu privire la un imobil sa inscrie din oficiu in cartea funciara actul respectiv. Daca exista un litigiu referitor la un imobil , instanta de judecata va transmite , in termen de 3 zile , hotararea ramasa definitiva si irevocabila , constitutiva sau declarativa asupra unui drept real imobiliar , la biroul de carte funciara al judecatoriei in a carei raza se afla imobilul respectiv.

Principiul opozabilitatii fata de terti este cel care asigura caracterul absolut al drepturilor reale imobiliare , opozabilitatea erga omnes.In acest sens , in art. 25 , alin. 1 se dispune ca inscrierile in cartea funciara isi vor produce efectele de opozabilitate fata de terti de la data inregistrarii cererii , de unde rezulta ca inscrierea in cartea funciara nu are un efect constitutiv de drepturi reale.Ideea este implicit cuprinsa in art.20 , alin.1 din lege dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care ele s-au constituit ori s-au transmis in mod valabil , dreptul real imobiliar este chiar efectul actului incheiat intre parti. In corelatie cu excepta de la principiul publicitatii integrale avem si exceptia de la principiul opozabilitatii.Este adevarat ca potrivit art.26 din Legea 7/1996 opozabilitatea nu trebuie asigurata fata de terti prin inscrerea in cartea funciara atunci cand drepturile reale imobiliare provin din succesiune , accesiune , vanzare silita si uzucapiune.Insa , chiar daca aceste moduri de dobandire a drepturilor reale imobiliare produc efecte depline fara inscriere in cartea funciara , persoana ce beneficiaza de acest drept nu-l va putea transmite decat dupa ce-l inscrie in cartea funciara.

Principiul fortei probante a cartii funciare in articolul 30 din Legea 7/1996 se precizeaza ca daca in cartea funciara s-a inscris un drept real imobiliar cu respectarea cerintelor legale , in folosul unei persoane , se prezuma ca dreptul a fost dobandit/constituit de buna credinta pana la dovada contrarie , prin urmare opereaza o prezumtie relativa.Acest principiu se manifesta si in ipoteza radierii unui drept di cartea funciara , se prezuma ca acel drept nu exista. Articolul 31 vine in completare potrivit acestui articol cuprinsul cartilor funciare , in afara ingradirilor si exceptiilor legale , se considera a fi exact , numai in folosul acelei persoane care a dobandit , cu buna credinta , pe temeiul unui act juridic valabil incheiat , un drept real inscris in cartea funciara.Aliniatul 2 al aceluiasi articol statueaza ca dobanditorul este considerat de buna credinta daca , la data inregistrarii cererii de inscriere a drptului in folosul sau , nu a fost notata nicio actiune prin care se contesta cuprinsul cartii funciare sau daca din titlul transmitatorului sau din cuprinsul cartii funciare nu reiese vreo neconcordanta intre acesta si situatia juridica reala.

Principiul prioritatii in partea finala a alin.1 a articolului 25 este mentionat ca ordinea inregistrarii cererilor va determina rangul inscrierilor o aplicatia practica a adagiului qui prior tempore , potior iure. Astfel , efectul de opozabilitate se produce nu in momentul inscrierii in cartea funciara , ci in momentul in care s-a inregistrat cererea de inscriere.Daca sunt depuse mai multe cereri de inscriere a drepturilor rele deodata , ele vor primi provizoriu acelasi rang , urmand ca instanta sa decida asupra rangului fiecarei dintre ele.Daca obiectul cererilor de inscriere depuse deodata privesc drepturi de ipoteca sau privilegii , ele vor primi acelasi

rang.Efectul translativ sau constitutiv de drepturi reale se va produce intre parti , ca in sistemul de publicitate mobiliara bazat pe registrele de transcriptiuni si inscriptiuni , adica la momentul realizarii acordului de vointa , ori la incheierea actului in forma ad validitatem;inscrierea in cartea funciara este menita sa faca actul opozabil tertilor.

Inscrierile in cartea funciara articolul 26 , aliniatul 4 din Legea 7/1996 dispune ca inscrierile in cartea funciara sunt de 3 feluri: 1. Intabularea; 2. Inscrierea provizorie; 3. Notarea.

1. Intabularea este inscrierea definitiva a oricarui drept real principal sau oricarui drept real de garantie , in partea a II a sau III a a cartii funciare. 2. Inscrierea provizorie ori de cate ori actul juridic translativ de proprietate este incheiat sub conditie , se solicita intabularea in temeiul unei hotarari judecatoresti care nu este inca definitiva si irevocabila , se dobandeste un drept tabular care el insusi a fost inscris in cartea funciara provizoriu sau daca mai sunt necesare inscrisuri suplimentare pentru a se apoba inscrierea definitiva opereaza inscrierea provizorie. In aceste cazuri inscrierea provizorie se face sub conditia justificarii ulterioare , dupa ce vor fi depuse toate inscrisurile ce confirma transferul dreptului , inscrierea provizorie devine definitiva. 3. Notarea se refera la drepturile personale si la actele si faptele juridice ce privesc drepturile respective.

Aceste 3 categorii de inscrieri in cartea funciara guvernate de cele 7 principii enuntate anterior asigura buna cunostinta a istoricului juridic a imobilelor.

Actiunile de carte funciara exista 2 actiuni principale in materie de carte funciara :

 Actiunea in prestatie tabulara pentru a asigura opozabilitatea actului juridic translativ de proprietate sau care constituie un drept real asupra unui imobil , este nevoie de inscriere pe baza de documentatie.Este posibil ca instrainatorul sa nu prezinte aceste acte la oficiul de carte funciara.In acest caz dobanditorul poate intenta actiunea in prestatie tabulara , el poate chema in judecata partea cu care a incheiat actul juridic , cerand si obligand respectiva parte la predarea inscrisurilor necesare pentru inscrierea in cartea funciara.In aceasta situatie hotararea instantei suplineste consimtamantul partii indaratnice in ce priveste inscrierea in cartea funciara.Nu este de vorba de suplinirea consimtamantului la incheierea actului juridic , ci doar la inscrierea dreptului in cartea funciara.Actiunea in prestatie tabulara este imprescriptibila. Actiunea in rectificarea inscrierilor in cartea funciara este reglementata de art. 33 38 din Legea 7/1996.Astfel , ori de cate ori a fost savarsita o eroare la inscrierea in cartea funciara , indiferent de natura inscrierii , cel indreptatit poate cere rectificarea.Prin rectificare lege intelege radierea , indreptarea ori mentionarea inscrierii oricarei operatiuni susceptibila a face obiectul a face obiectul unei inscrieri in cartea funciara.Prin modificare se intelege orice schimbare privitoare la aspectele tehnice ale imobilului , ce nu afecteaza esenta dreptului ce poarta asupra respectivului imobil. In principiu , actiunea in rectificare este imprescriptibila , cat timp nu s-a prescris chiar dreptul material la actiunea in fond(exemplu uzucapiunea , dreptul material la actiune se prescrie in 30 de ani , dupa aceasta perioda nu mai poate fi intentata actiunea in rectificare ) .Desi in principiu imprescriptibila , exista exceptii. Astfel , art.35 alin. 2 statueaza ca fata de tertele persoane ce au dobandit cu buna credinta un drept real imobiliar prin donatie sau legat , actiunea in rectificare nu va putea fi intentata decat in termenul de 10 ani din ziua inregistarii cererii de inscriere , cu exceptia cazurilor in care dreptul material la actiune nu s-a prescris deja. Art.36 dispune la randul sau ca actiunea in rectificare intemeiata pe nevaliditatea inscrierii a titlului ce a stat la baza lui ori pe gresita calificare a dreptului inscris se va putea indrepta si impotriva tertelor persoane care si-au inscris un drept real , dobandit cu buna credinta si printr-un act juridic cu titlu oneros , bazandu-se pe cuprinsul cartii funciare , in termen de 3 ani de la data inegistrarii cererii de inscriere formulata de dobanditorul nemijlocit al dreptului a carui rectificare se cere , in afara cazului cand insusi dreptul material la actiunea de fond nu s-a prescris inca. Actiunea in rectificare a notarilor in cartea funciara este imprescriptibila.