Sunteți pe pagina 1din 33

Liviu Pop si Liviu-Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale X (n ote de lectura) Capitolul X. Publicitatea imobiliara 1.

Notiunea si obiectivele publicitatii imobiliare. Sistemele de publicitate imo biliara Def. Publicitatea imobiliara desemneaza totalitatea mijloacelor juridice prevazu te de lege prin care se evidentiaza situatia materiala si juridica a imobilelor, n mod public, pentru a ocroti securitatea statica si securitatea dinamica a circ uitului civil referitor la asemenea bunuri. Obiectivele publicitatii imobiliare: a) de a da o ct mai mare siguranta drepturilor reale existente, precum si transmi siunilor imobiliare; b) de a constitui o evidenta clara si cuprinzatoare a tuturor bunurilor imobile; c) de a permite organelor competente ale statului sa exercite un control riguros si permanent referitor la schimbarile care se produc n situatia materiala; 2. Sistemul registrelor de transcriptii si inscriptii Este un sistem alcatuit din registre de transcrieri si registre de nscrieri, care se tin n judecatorii. Este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale , deoarece registrele se tin pe numele proprietarilor, si nu pe imobile. Transcrierile se fac n registrul de transcrieri si constau n copierea integrala a actelor juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobi l, se constituie un drept real principal sau se sting astfel de drepturi reale. nscrierea se face n registrul de nscrieri si consta n consemnarea sau reproducerea u nor parti sau clauze din actele juridice. Fac obiect al nscrierii numai acele cla uze care se refera la privilegiile speciale imobiliare si la ipoteci. De la acea sta regula, face exceptie privilegiul vnzatorului de imobile, care este supus tra nscrierii n registrul de transcriptii. Efectul acestor nregistrari este acela de a face opozabil, fata de terti, actul j uridic translativ sau constitutiv de drepturi reale. 3. Sistemul de publicitate prin carti funciare Cartile funciare constituie un sistem de publicitate real, deoarece are la baza identitatea topografica a imobilelor. Toate nscrierile se fac pe imobile si nicid ecum pe proprietari. Constituie un sistem de publicitate complet, fiindca realiz eaza o publicitate integrala a tuturor transmisiunilor si constituirilor de drep turi reale imobiliare. Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciara se numesc drepturi tabulare . O biectul drepturilor tabulare este corpul funciar. Prin corp funciar se ntelege o unitate economica distinct alcatuita, dupa criteriul naturii imobilului ori a sc opului economic urmarit de proprietar. Este concomitent o unitate juridica. Corpul funciar se modifca prin operatiile urmatoare: a) alipirea (unirea mai multor parcele ntr-un corp funciar sau adaugarea unei noi parcele la un corp funciar); b) dezlipirea (se desparte sau se desprinde o parcela de un corp funciar ori se micsoreaza ntinderea unei parcele). Principiile cartii funciare: a) principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funcia ra (exceptii: dobndirea prin succesiune legala si testamentara; vnzarea silita si

exproprierea care duc la dobndirea de drepturi reale imobiliare si fara nscrierea n cartea funciara); b) principiul publicitatii integrale; c) principiul legalitatii (se verifica obligatoriu legalitatea titlului pe baza caruia a fost solicitata nscrierea n cartea funciara); d) principiul oficialitatii; e) principiul prioritatii (data nregistrarii cererii n registrul de intrare este s i data nscrierii solicitate); f) principiul relativitatii; g) principiul fortei probante a nscrierii n cartea funciara. nscrierile n cartea funciara Exista 3 feluri de nscrieri: a) ntabularea b) nscrierea provizorie c) notarea. A. ntabularea nscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un drept rea l cu titlu definitiv de la data nregistrarii cererii de nscriere. Este o nscriere definitiva, al carei obiect este nscrierea drepturilor tabulare, c u efect constitutiv de drepturi. B. nscrierea provizorie nscrierea prin care se stramuta, constituie, modifica sau stinge un drept real sub conditia si n masura justificarii sale ulterioare. Daca ulterior se justifica, se transforma ntr-o ntabulare perfecta. C. Notarea. Este acea nscriere care are ca obiect mentionarea n cartea funciara a unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice strns legate de dreptu rile tabulare pentru a le face opozabile tertelor persoane. Actiunile de carte funciara Exista doua actiuni: a) actiunea n prestatie tabulara b) actiunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciara. A. Actiunea n prestatie tabulara n cazul n care cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar refuza sa predea nscrisurile necesare pentru ntabularea/ radierea dreptului n cartea funciara, persoana ndreptatita se poate adresa instant ei de judecata, pentru ca aceasta sa dispuna, prin hotarre, ntabularea sau, dupa c az, radierea dreptului real. Este o actiune reala, imprescriptibila. Este o aplicatie particulara, n regimul c artilor funciare, a actiunii n revendicare. Daca este introdusa pentru radierea d reptului, constituie o aplicatie particulara a actiunii negatorii. Nu se confund a cu actiunea n executarea unui antecontract de vnzare-cumparare. Actiunea n prestatie tabulara se introduce atunci cnd exista un titlu apt de ntabul are nsa nstrainatorul nu-si da consimtamntul la efectuarea acestei nscrieri pe numel e dobnditorului. B. Actiunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciara Se pot ivi situatii cnd ntre starea tabulara si realitate exista neconcordante. Ac estea se nlatura prin aceasta actiune.

Liviu Pop si Liviu-Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale IX ( note de lectura) Capitolul IX. Apararea dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale. Actiunea n revendicare 1. Privire generala asupra mijloacelor juridice prin intermediul carora se apara dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale principale Mijloacele de drept civil prin care se apara dreptul de proprietate sau alt drep t real principal constau n totalitatea actiunilor n justitie prin care titularul d reptului solicita instantelor de judecata sa pronunte hotarri n scopul de a nlatura orice atingere sau ncalcare a dreptului sau. Exista: a) mijloace directe b) mijloace indirecte A. Mijloacele juridice indirecte sau nespecifice sunt acele actiuni n justitie ca re se ntemeiaza direct si nemijlocit pe drepturi de creanta, n scopul realizarii l or (ex: actiunile n executarea contractelor civile si comerciale, actiunea n raspu ndere contractuala, actiunea ntemeiata pe mbogatirea fara justa cauza, actiunea n r estituirea platii nedatorate etc.). B. Mijloacele juridice directe sau specifice de aparare a dreptului de proprieta te si a altor drepturi reale constau n totalitatea actiunilor, asa-zisele actiuni reale, care se ntemeiaza direct si nemijlocit pe un drept real sau pe faptul pos esiei unui imobil. Este vorba despre: a) actiuni petitorii b) actiuni posesorii. Actiunile petitorii sunt acele actiuni prin care se solicita instantei de judeca ta sa stabileasca n mod direct ca reclamantul este titularul dreptului de proprie tate sau al altui drept real asupra unui bun (ex: actiunea n revendicare, actiune a n prestatie tabulara, actiunea n granituire, actiunea negatorie si actiunea conf esorie). Actiunile posesorii sunt acele actiuni prin care se urmareste apararea posesiei ca simpla stare d efapt mpotriva oricarei tulburari, fie pentru a o mentine, fie pentru a o redobndi cnd a fost pierduta. Actiunea n granituire orice proprietar poate obliga pe vecinul sau la granituirea proprietatii lipite de a sa; cheltuielile granituirii vor fi suportate pe jumat ate. Granituirea este o obligatie reala de a face (propter rem), si un atribut al dre ptului real. Actiunea n granituire este acea actiune prin care reclamantul cere instantei de j udecata ca n cadrul unui proces sa determine, prin semne exterioare, linia despar titoare dintre cele doua fonduri vecine. Actiunea n granituire poate fi introdusa de catre: proprietar, uzufructuar si chi ar de catre posesor. Actiunea n granituire este o actiune reala ila. Actiunea negatorie imobiliara, petitorie si imprescriptib

acea actiune reala prin care reclamantul cere instantei de ju

decata sa stabileasca, prin hotarrea ce o va pronunta, ca prtul nu are un drept rea l uzufruct, uz, abitatie, servitute sau superficie asupra bunului aflat n proprie tatea sa si sa-l oblige, pe cale de consecinta, sa nceteze exercitarea lui nelegi tima. Actiunea negatorie este reala, petitorie si imprescriptibila. Actiunea confesorie acea actiune reala prin care reclamantul cere instantei de j udecata sa stabileasca, prin hotarrea ce o va pronunta, ca el este titularul unui drept real dezmembramnt al dreptului de proprietate uzufruct, uz, abitatie, serv itute sau superficie asupra bunului altuia si sa-l oblige pe prt, care poate fi pr oprietarul sau o alta persoana, sa-i permita exercitarea lui deplina si netulbur ata Actiunea confesorie este petitorie, prescriptibila n termen de 30 de ani. 2. Actiunea n revendicare Actiunea n revendicare acea actiune reala prin care reclamantul cere instantei de judecata sa i se recunoasca dreptul de proprietate asupra unui bun determinat s i, pe cale de consecinta, sa-l oblige pe prt la restituirea posesiei bunului. Actiunea n revendicare este: a) reala (poate fi introdusa mpotriva oricarei persoane care ncalca dreptul de pro prietate); b) petitorie (prin ea se pune n discutie, ntr-un proces, nsasi existenta dreptului de proprietate al reclamantului); c) imprescriptibila sub aspect extinctiv. Poate fi introdusa de titularul dreptului de proprietate (proprietarul unic si e xclusiv al bunului, sau toti copartasii n cazul unui bun litigios aflat n propriet ate comuna). Urmare admiterii actiunii n revendicare, instanta de judecata recunoaste existent a dreptului de proprietate al reclamantului, mpotriva vointei si sustinerilor prtul ui. De asemenea, instanta, pe cale de consecinta, l obliga pe prt sa restituie bunu l adevaratului proprietar si sa se abtina de la orice fapta prin care ar putea a duce atingere exercitiului normal si deplin al dreptului de proprietate. Atunci cnd bunul revendicat a produs fructe, prtul, daca a fost posesor de rea cred inta, va fi obligat sa le restituie reclamantului, n natura sau contravaloarea lo r. Atunci cnd a fost un posesor de buna-credinta, are dreptul sa pastreze fructel e bunului n proprietatea sa. Prtul are dreptul sa pretinda reclamantului restituirea cheltuielilor necesare si a celor utile pe care le-a facut cu privire la bunul respectiv (pe principiul mbo gatirii fara justa cauza a proprietarului). 3. Revendicarea bunurilor imobile Exista 2 reguli: a) actiunea n revendicare are caracter imprescriptibil; b) proba dreptului de proprietate este n sarcina reclamantului care pretinde ca e ste proprietarul imobilului n litigiu. Actiunea n revendicare se stinge numai odata cu stingerea nsusi a dreptului de pro prietate (ex: prin uzucapiune). n sistemul Codului civil romn, singura dovada deplina si absoluta a dreptului de p roprietate imobiliara o constituie dobndirea lui prin uzucapiune.

4. Revendicarea bunurilor mobile Este total diferita fata de revendicarea bunurilor imobile. Regimul revendicarii bunurilor mobile difera dupa cum prtul este un posesor de rea -credinta, un hot sau un gasitor, ori un posesor de buna-credinta. Posesia de rea-credinta a unui tert dobnditor, a hotului sau a gasitorului nu poa te avea ca efect dobndirea dreptului de proprietate asupra unui bun mobil, indife rent de durata de timp ct a fost exercitata. Drepturile reale dezmembraminte ale dreptului de proprietate se supun termenului de prescriptie extinctiva de treizeci de ani, putndu-se stinge prin neuz, deoare ce sunt considerate ca niste exceptii de la exercitarea normala a dreptului de p roprietate. Daca ele nu sunt exercitate, ratiunea lor de a fi dispare, asa nct leg ea favorizeaza rentoarcerea la starea normala de proprietate. Actiunea n revendicare avnd ca obiect bunurile mobile este imprescriptibila mpotriv a unui hot, gasitor sau tert de rea credinta, dar numai n masura n care posesia ac estuia nu ndeplineste conditiile unei posesii utile si neviciate. Revendicarea bunurilor mobile de la un posesor de buna-credinta este, de cele ma i multe ori, imposibila, pentru ca posesia de buna-credinta a unui bun mobil val oreaza titlu de proprietate. Pentru ca posesia de buna-credinta a unui bun mobil sa valoreze titlu de proprie tate, sunt necesare ndeplinirea mai multor reguli: a) proprietarul sa se fi desesizat voluntar de bunul sau mobil, ncredintndu-l prin contract unui detentor precar; b) detentorul precar sa nstraineze cu orice titlu bunul mobil respectiv unei tert e persoane, fara sa aiba consimtamntul proprietarului care i l-a ncredintat; c) tertul sa dobndeasca bunul mobil cu buna-credinta de la detentorul precar si n u de la adevaratul proprietar, printr-un act translativ de proprietate cu titlu oneros; d) posesia tertului dobnditor de buna-credinta a bunului mobil sa fie efectiva sa u reala. Proprietarul initial are la dispozitie o actiune n despagubire mpotriva detentorul ui precar. Revendicarea bunurilor mobile de la un posesor de buna-credinta care le-a dobndit de la un hot sau gasitor trebuie introdusa actiune n revendicare n termen de 3 an i calculati din momentul sustragerii sau pierderii bunului. 5. Particularitati ale regimului juridic al apararii prin revendicare a dreptulu i de proprietate publica si a drepturilor reale principale derivate din acesta Dreptul de proprietate publica este inalienabil, imprescriptibil si insesizabil. ntr-un proces n revendicare care are ca obiect un bun proprietate publica, calitat ea procesuala activa sau pasiva apartine proprietarului, reprezentat de autorita tea publica desemnata de lege. Actiunea n revendicare a unui bun proprietate publica nu poate fi paralizata prin invocarea uzucapiunii. Liviu Pop si Liviu-Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale VIII (note de lectura) Capitolul VIII. Moduri generale de dobndire a dreptului de proprietate si a celor

lalte drepturi reale 1. Notiune, enumerare si clasificare. Sintagma moduri de dobndire a dreptului de propriette desemneaza totalitatea mijloa celor reglementate de lege acte juridice si fapte juridice prin care se poate do bndi dreptul de proprietate indiferent de forma sub care se prezinta. Reglementare Modurile generale, n enumerarea Codului civil, sunt: a) succesiune, b) legate, c) conventie sau contract, d) traditiune, e) accesiune sau ncorporatiune, f) prescriptie achizitiva sau uzucapiune, g) lege, h) ocupatiune. n a) b) c) d) e) f) g) h) i) opinia autorilor, modurile generale sunt: contractiul sau conventia translativa sau constitutiva de drepturi reale; succesiunea legala; succesiunea testamentara; uzucapiunea sau prescriptia achizitiva; accesiunea; posesia de buna credinta a bunurilor mobile; dobndirea fructelor de catre posesorul de buna credinta a bunului frugifer; traditiunea ocupatiunea.

Clasificare A. Dupa ntinderea dobndirii: a) modurile de dobndire universala sau cu titlu universal sunt acelea prin care s e dobndeste o ntreaga universalitate sau o fractiune dintr-o universalitate; b) modurile de dobndire cu titlu particular sunt acele acte sau fapte juridice pr in care se dobndeste dreptul de proprietate asupra unui bun sau a unor bunuri det erminate, privite n individualitatea lor. B. Dupa caracterul dobndirii: a) modurile de dobndire cu titlu oneros sunt acelea prin care o persoana dobndeste dreptul de proprietate numai daca se obliga sa plateasca nstrainatorului un echi valent (vnzarea-cumpararea, schimbul, renta viagera, contractul de ntretinere etc. ); b) modurile de dobndire cu titlu gratuit constau n acele fapte si acte juridice n t emeiul carora dobnditorul se mbogateste, nefiind obligat la plata unii echivalent (contractele donatia -, uzucapiunea, succesiunea legala, succesiunea testamentar a etc.). C. Dupa momentul n care se produce efectul dobndirii dreptului de proprietate: a) modul de dobndire ntre vii; b) modul de dobndire pentru cauza de moarte. D. Dupa situatia juridica a bunului n momentul dobndirii: a) Modurile originare, adica acele mijloace juridice n temeiul carora dobnditorul

unui bun este primul sau proprietar; b) Modurile derivate de dobndire acele mijloace juridice care au ca efect transmi siunea dreptului de proprietate de la o persoana la alta. Cel mai important mod de dobndire a dreptului de proprietate este conventia sau c ontractul. 2. Conventia sau contractul lalte drepturi reale mod de dobndire a dreptului de proprietate si a celor

Def. Contractul este acordul de vointa realizat ntre doua sau mai multe persoane cu intentia de a produce efecte juridice (ex: vnzarea-cumpararea, schimbul, donat ia si renta viagera). Principiul potrivit caruia transmiterea dreptului de proprietate ori constituire a dreptului real are loc n momentul ncheierii contractului => Vinderea este perfect a ntre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, n privinta vnz atorului, ndata ce partile s-au nvoit asupra lucrului si asupra pretului, desi luc rul nca nu se va fi predat si pretul nu se va fi numarat. (art. 1295 alin. 1 C.civ .) Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscr ie n cartea funciara pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis n mod valabil. n aceasta situatie, contractul se considera ncheiat numai atunci cnd a cordul de vointa mbraca forma solemna a nscrisului autentic. 3. Accesiunea sau ncorporatiunea Sursa: Tot ce se uneste si se ncorporeaza cu lucrul se cuvine proprietarului lucru lui. (art. 488 C.civ.) Def. Proprietarul bunului mai important, considerat principal, devine si proprie tar al bunului mai putin important sau accesoriu. Fosul proprietar al bunului ac cesoriu, de regula, are dreptul sa primeasca o despagubire, n virtutea principiul ui mbogatirii fara just temei. Accesiunea este de doua feluri: imobiliara si mobiliara. Accesiunea imobiliara, la rndul ei, poate fi: naturala si artificiala. Accesiunea imobiliara naturala unirea sau incorporarea a doua bunuri avnd proprie tari diferiti, fara interventia omului: a) aluviunea b) avulsiunea c) insulele si prundisurile d) accesiunea albiei unui ru e) accesiunea animalelor salbatice Accesiunea imobiliara artificiala se realizeaza prin interventia si activitatea omului: a) accesiunea constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari facute de un propri etar pe terenul sau cu materialele aflate n proprietatea altei persoane => propri etarul terenului devine si proprietar al constructiei, plantatiei sau altei lucr ari; el este nsa ndatorat, n virtutea principiului mbogatirii fara just temei, sa pl ateasca valoarea materialelor celui caruia i-au apartinut; de asemenea, poate fi obligat si la plata de daune interese n conditiile raspunderii civile delictuale ; b) accesiunea constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari facute de o persoan a cu materialele sale pe un teren, aflat n proprietatea altuia => proprietarul te renului devine si proprietar al constructiei, plantatiei sau lucrarilor realizat e, avnd nsa obligatia sa-l despagubeasca pe constructor tot pe temeiul principiulu

i mbogatirii fara justa cauza; Tratamentul juridic al constructorului de rea-credinta Este acea persoana care ridica o constructie sau face o plantatie sau alta lucra re pe un teren, cunoscnd ca terenul n cauza nu-i apartine, ci este proprietatea al tuia. Proprietarul terenului are doua posibilitati: a) invoca accesiunea devenind proprietar al constructiei, plantatiei ori lucrari i respective, cu obligatia de a plati constructorului de rea-credinta valoarea m aterialelor si pretul muncii; b) l obliga pe constructorul de rea-credinta sa procedeze la desfiintarea sau rid icarea constructiei, plantatiei sau lucrarii respective, pe propria lui cheltuia la, si de a pretinde daune-interese, daca a suferit un prejudiciu, n conditiile r aspundrii civile delictuale. Tratamentul juridic al constructorului de buna-credinta Este persoana care ridica o constructie sau face o plantatie sau alta lucrare pe un teren, avnd convigerea ferma, dar eronata, ca acel teren se afla n proprietate a sa. Proprietarul terenului devine, prin accesiune, si proprietar al constructiei, pl antatiei sau altei lucrari, fara a putea cere demolarea ori desfiintarea ei. El este nsa ndatorat, n virtutea principiului mbogatirii fara just temei, sa plateasca valoarea materialelor celui caruia i-au apartinut. Dreptul de accesiune imobiliara artificiala ia nastere numai n momentul n care pro prietarul terenului si manifesta expres vointa de a deveni proprietarul construct iei, invocnd accesiunea. Constructorul are calitatea de creditor iar proprietarul terenului pe aceea de d ebitor al obligatiei de despagubire. Dreptul de creanta al constructorului, pna la manifestarea de vointa a proprietar ului terenului de a prelua constructia, este un drept afectat de modalitati. Est e un drept sub conditie suspensiva. Dreptul de creanta al constructorului este supus prescriptiei extinctive n termen ul general de trei ani. Termenul de prescriptie ncepe sa curga din momentul reali zarii conditiei suspensive, constnd n manifestarea de vointa a proprietarului tere nului de a prelua constructia, plantatia sau lucrarea realizata de creditor. Atunci cnd o constructie, plantatie sau lucrare se realizeaza de catre o persoana pe terenul altuia pe baza unei conventii ncheiata cu proprietarul terenului, con structorul devine proprietarul acesteia si titularul dreptului de superficie. Accesiunea mobiliara unirea a doua bunuri mobile care apartin la proprietari dif eriti ori confectionarea sau obtinerea unui bun de catre o persoana, prin munca sa, folosind materialele altuia. Sunt trei cazuri: a) adjonctiunea b) specificatiunea c) confuziunea (amestecul) A. Adjonctiunea unirea a doua bunuri mobile, avnd proprietari diferiti, n asa fel n ct, desi formeaza un tot, ele pot fi despartite si conservate separat, fara a-si pierde individualitatea (ex: tabloul si rama sa)

Acest tot revine, prin accesiune, proprietarului bunului care reprezinta partea principala. Proprietarul n favoarea caruia opereaza adjonctiunea este obligat de a plati celu ilalt proprietar pretul bunului unit cu bunul sau. B. Specificatiunea confectionarea sau realizarea unui bun nou de catre o persoan a, prin munca sa, folosind sau prelucrnd un material, o materie prima sau un bun aflat n proprietatea altuia. Proprietatea bunului astfel obtinut revine, dupa caz, proprietarului materiei ntr ebuintate sau specificatorului. C. Amestecul (confuziunea) unirea a doua sau mai multe bunuri mobile, avnd propri etari diferiti, n asa fel nct ele si pierd individualitatea, neputnd fi separate (ex: doua metale topite mpreuna). 4. Uzucapiunea sau prescriptia achizitiva Este nasterea dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra unui bun im obil prin posedarea lui de catre o persoana n conditiile si termenul prevazut de lege. Considerente justificative: a) desi este o stare de fapt, de cele mai multe ori posesia corespunde dreptului de proprietate (uzucapiunea are rolul de a nlatura dificultatea si inconveniente le probei dreptului de proprietate); b) transforma o aparenta ndelungata ntr-un raport juridic de proprietate cert si i ndiscutabil; c) constituie si o sanctiune indirecta ndreptata mpotriva fostului proprietar al i mobilului care, dnd dovada de neglijenta, l-a lasat timp ndelungat n posesia altei persoane. n principiu, domeniul de aplicare a uzucapiunii se circumscrie numai la categoria bunurilor imobile. Pot fi dobndite prin uzucapiune numai bunurile imobile care s e afla n proprietate privata, indiferent ca titularul dreptului de proprietate es te statul, o unitate administrativ-teritoriala, o regie autonoma, societate come rciala cu capital de stat, mixt sau particular ori persoanele fizice. n sistemul Codului civil, uzucapiunea este de doua feluri: a) uzucapiunea de 30 de ani b) uzucapiunea de 10 sau 20 ori de 10 pna la 20 de ani. A. Uzucapiunea de 30 de ani pentru ca dreptul de proprietate sau alt drept real principal sa poata fi dobndit prin uzucapiunea de 30 de ani este necesara ndeplini rea a doua conditii: a) posesia sa fie utila, adica o posesie propriu-zisa si neviciata; b) posesia sa fie exercitata nentrerupt timp de 30 de ani, indiferent daca poseso rul este de buna-credinta sau de rea-credinta. B. Uzucapiunea de 10 pna la 20 de ani Cel ce cstiga cu sta cauza un nemiscator determinat va prescrie proprietatea i, daca adevaratul proprietar locuieste n raza teritoriala afla nemiscatorul, si prin douazeci de ani, daca locuieste teritoriala. (art. 1895 C.civ.) buna-credinta si printr-o ju aceluia prin zece an a tribunalului unde se afara din acea raza

Acest fel de uzucapiune se aplica numai bunurilor imobile individual determinate .

Doua conditii speciale: a) posesia sa se ntemeieze pe un just titlu sau justa cauza; b) posesia sa fie de buna credinta. Prin just titlu se ntelege orice act juridic translativ de proprietate, precum vnz area-cumpararea, donatia, schimbul etc. Problema uzucapiunii se pune doar atunci cnd, datorita unei mprejurari ce tine de acel act juridic, desi dobnditorul imobilului se considera adevaratul proprietar, convins fiind de efectul sau translativ, actul respectiv nu are totusi capacita tea sau puterea de a-i stramuta proprietatea, ci numai posesia imobilului. Justul titlu trebuie sa aiba data certa. Jonctiunea posesiilor nseamna unirea posesie uzucapantului, adica a posesorului a ctual, cu intervalul de timp ct posesia a fost exercitata de catre autoru sau, pe ntru a dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune. Nu este o obligatie, cu o f acultate. Termenul de prescriptie se calculeaza pe zile si nu pe ore. Ziua este de 24 de o re. Ea ncepe la miezul noptii si se sfrseste la miezul noptii urmatoare. Ziua n car e ncepe prescriptia nu intra n calcul. Prescriptia se ncheie la miezul noptii ultim ei zile a termenului prevazut de lege. ntreruperea prescriptiei este de doua feluri: civila si naturala. Cazurile de ntre rupere civila sunt identice cu acelea de la prescriptia extinctiva. ntreruperea n aturala este proprie numai prescriptiei achizitive si intervine, cu aceleasi efe cte, n doua situatii prevazute de art. 1864 C.civ.: a) cnd posesorul este si ramne lipsit mai mult de un an de posesia bunului, indife rent cine este autorul deposedarii; b) cnd bunul cu privire la care se exercita posesia este declarat imprescriptibil de catre lege. Prin uzucapiune se naste dreptul de proprietate al uzucapantului si se stinge, c oncomitent, dreptul de proprietate al fostului titular. Acest efect este retroac tiv. Uzucapantul devine proprietar nca din momentul cnd a nceput sa curga termenul de prescriptie. Creditorii uzucapantului pot invoca uzucapiunea, pe calea actiunii oblice, chiar atunci cnd beneficiarul a renuntat la ea. 5. Alte moduri de dobndire a proprietatii Hotarrile instantelor de judecata constituie un mod de dobndire a dreptului de pro prietate sau a altor drepturi reale numai n cazul cnd au caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Prin traditiune se ntelege remiterea materiala sau predarea bunului de la nstraina tor la dobnditor. Ocupatiunea consta n dobndirea dreptului de proprietate prin luarea n posesie a unu i bun care nu apartine nimanului (bunurile imobile nu sunt susceptibile de o ast fel de dobndire. Liviu Pop si Liviu-Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale VII (note de lectura) Capitolul VII. Dezmembramintele dreptului de proprietate 1. Consideratii generale

Atunci cnd unele atribute ale proprietatii se exercita cu titlu de drept real pri ncipa si distinct asupra unui bun de catre o alta persoana dect proprietarul, se realizeaza ceea ce numim dezmembrarea dreptului de proprietate. Dezmembramintele proprietatii sunt acele drepturi reale principale derivate asup ra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constit uie sau dobndesc prin despreinderea ori limitarea unor atribute din continutul ju ridic al dreptului de proprietate. Revocarea acestor drepturi poate avea loc numai cu titlu de sanctiune si trebuie dispusa obligatoriu, n cadrul unui proces, de catre instantele de judecata. Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt: a) dreptul de uzufruct b) dreptul de uz c) dreptul de abitatie d) dreptul de servitute e) dreptul de superficie. Dreptul de proprietate publica nu poate fi dezmembrat prin constituirea unor ase menea drepturi. 2. Dreptul de uzufruct Dreptul de uzufruct este acel drept real principal derivat, esentialmente tempor ar, asupra bunului sau bunurilor ce apartin n proprietatea altei persoane, care c onfera titularului sau, numit uzufructuar, atributele de posesie si folosinta, c u obligatia de a le conserva substanta si de a le restitui proprietarului la ncet area uzufructului. Continutul juridic al dreptului de uzufruct este alcatuit din atributele de pose sie si folosinta, uzufructuarul avnd si dreptul de a culege sau percepe, n proprie tate, fructele bunului respectiv. Proprietarul care a cedat uzufructul pastreaza nuda proprietate, numindu-se nud proprietar. Caracterele dreptului de uzufruct: a) este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate n proprietatea altuia. b) este un drept real, fiind opozabil tuturor. c) n aparenta, dreptul uzufructuarului este asemanator dreptului unui chirias, da r deosebirile sunt majore. d) uzufructul este un drept esentialmente temporar. e) este un drept inaccesibil. Uzufructul asupra imobilelor si ale accesoriilor acestora poate fi ipotecat, pe cale de consecinta putnd fi scos la vnzare silita. Uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile si imobile. Uzufructul are ca obiect, de regula, numai bunuri neconsumptibile. Uzufructul poate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri individuale, determina te, ori o fractiune dintr-o universalitate sau chiar o ntreaga universalitate. De aceea, dupa caz, el este cu titlu particular, cu titlu universal sau universal. Uzufructuarul cu titlu particular nu este tinut niciodata de datoriile patrimoni ului din care bunul obiect al dreptului de uzufruct face parte, n timp ce uzufruc tuarul universal sau cu titlu universal sunt sunt obligati sa contribuie la pasi vul succesoral.

Dreptul de uzufruct poate fi constituit numai asupra bunurilor de orice fel afla te n proprietate privata, adica n circuitul civil, indiferent de titular. Uzufructul se dobndeste prin vointa omului (prin conventie si testament), la care se adauga uzucapiunea. Dreptul de uzufruct nu poate rezulta dintr-un partaj judiciar, deoarece instante le nu pot, mpotriva vointei coproprietarilor, sa decida nasterea altor drepturi r eale dect cele existente. Uzufructuarului i sunt recunoscute urmatoarele drepturi: a) dreptul de a obtine posesia bunului si de a o exercita pasnic si nestingherit ; b) dreptul de a folosi bunul si de a-i culege fructele n deplina proprietate, n li mitele si cu respectarea destinatiei bunului; c) uzufructuarul poate exercita drepturile sau atributele recunoscute numai lui n mod direct, personal si nemijlocit, fie prin altul, pe temeiul unui contract de nchiriere ori de arenda sau cednd exercitiul fructului. Uzufructuarul are urmatoarele obligatii: a) nainte de a intra n exercitiul dreptului sau, uzufructuarul are obligatia de a proceda la inventarierea bunurilor mobile si la constatarea starii materiale n ca re se afla imobilele; b) de a se folosi de lucru ca un bun proprietar; c) de a face acte de conservare si ntretinere a lucrului (reparatii mici si chiar unele reparatii mari daca facerea lor rezulta din lipsa de ntretinere, adica din neefectuarea reparatiilor mici care cad n sarcina sa); d) de a aduce la cunostinta proprietarului orice tulburare si uzurpare a dreptul ui de proprietate; e) de a suporta o parte din sarcinile lucrului care face obiectul uzufructului. Drepturile nudului proprietar: a) dreptul de a nstraina bunul, dobnditorul fiind obligat sa respecte dreptul de u zufruct pna la stingerea lui; b) dreptul de a greva bunul cu o ipoteca sau alte sarcini reale; c) dreptul de a percepe n proprietate productele bunului, fara a mpiedica sau limi ta exercitiul dreptului de uzufruct de catre uzufructuar; d) dreptul de a exercita toate actiunile prin care se apara dreptul de proprieta te. Obligatiile nudului proprietar: a) de a se abtine de la orice act juridic sau fapt manterial prin care ar mpiedic a sau tulbura pe uzufructuar n exercitiul liber si deplin al dreptului sau; b) de a-l despagubi pe uzufructuar n cazul n care, prin fapta sa, a micsorat valoa rea uzufructului; c) de a efectua reparatiile mari ale bunului; d) de a-l garanta pe uzufructuar contra evictiunii. Stingerea uzufructului are loc: a) prin moartea uzufructuarului; b) prin expirarea termenului pe durata caruia a fost constituit; c) prin consolidare sau ntrunirea n aceeasi persoana a calitatilor de proprietar s i de uzufructuar; d) prin neexercitarea uzufructului timp de 30 de ani sau prescriptia extinctiva; e) prin pieirea totala a bunului; f) prin renuntarea uzufructuarului la dreptul sau; g) prin decaderea din dreptul de uzufruct, pronuntata de instanta de judecata la cererea nudului proprietar; h) prin rezolutiunea sau nulitatea titlului prin care cel ce a constituit uzufru

ctul a dobndit dreptul de proprietate; i) prin prescriptia achizitiva, atunci cnd un tert dobndeste pe aceasta cale drept ul de proprietate asupra bunului. Bunul trebuie restituit de buna voie n starea n care uzufructuarul l-a primit. 3. Dreptul de uz si dreptul de abitatie Sunt varietati ale dreptului de uzufruct, care se particularizeaza prin aceea ca titularul are recunoscute atributele de posesie si folosinta asupra bunului alt uia, dar numai n limitele satisfacerii nevoilor lui si ale membrilor familiei sal e. Atunci cnd dreptul de uz are ca obiect o casa de locuit sau o locuinta se numeste drept de abitatie. Sunt drepturi de uzufruct restrnse. Dreptul de uz este acel drept real principal, esentialmente temporar, dezmembramn t al dreptului de proprietate, care confera titularului sau atributele de posesi e si folosinta asupra unui bun aflat n proprietatea altuia, dar numai n limitele n ecesare satisfacerii trebuintelor lui si ale familiei sale. Fructele care depasesc trebuintele titularului dreptului si ale familiei sale su nt inalienabile. Dreptul de abitatie este un drept de uz care are ca obiect o locuinta. El confer a titularului sau dreptul de a poseda si folosi acea locuinta proprietatea altei persoane, pentru satisfacerea trebuintelor de locuit ale lui si ale familiei sa le. I se aplica regulile de la uzufruct. Dreptul de abitatie este inalienabil, insesizabil si nu poate fi nchiriat. 4. Dreptul de servitute Este un drept real principal derivat, perpetuu si indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit sau dominat, pentru uzul si utilitatea altui im obil, numit fond dominant, imobile care apartin la proprietari diferiti. Caracteristici: a) servitutea este un drept imobiliar; b) servitutea este un drept perpetuu; c) servitutea este indivizibila Clasificarea servitutilor: a) dupa modul lor de exercitare, servitutile pot fi continue si necontine; b) dupa felul n care se manifesta, servitutile sunt aparente si neaparente; c) dupa obiectul lor, servitutile sunt: pozitive si negative; urbane si rurale. d) dupa modul lor de constituire, servitutile sunt: naturale, legale si stabilit e prin fapta omului. n acceptiunea proprie acestei notiuni, sunt servituti veritabile numai acelea car e se stabilesc prin fapta omului, adica prin act juridic, uzucapiune si prin des tinatia proprietarului. Servitutile naturale si servitutile legale sunt simple ngradiri sau limitari norm ale ale atributelor, de regula a celui de folosinta, din continutul juridic al d reptului de proprietate. Servitutile naturale sunt n realitate tot servituti lega

le, fiind de asemenea prevazute de lege. Acestea pot fi: a) servituti reciproce sau bilaterale b) servituti nereciproce sau unilaterale. Servitutile reciproce sau bilaterale sunt acele ngradiri sau limitari legale ale dreptului de proprietate prevazute de lege n folosul si, respectiv, sarcina a dou a imobile, fiecare fiind, n raport cu celalalt, n acelasi timp, att fond dominant, ct si fond aservit sau dominat. Dimpotriva, servitutile nereciproce sau unilaterale sunt acelea care se stabiles c exclusiv n folosul unuia dintre imobile si n sarcina celuilalt imobil, n asa fel n ct unul este numai fond dominant, iar altul numai fond aservit sau dominat. A. Servitutile reciproce sau bilaterale a) b) c) d) e) servitutea servitutea servitutea servitutea servitutea sau dreptul de granituire; distantei plantatiilor; picaturilor din streasina; privind distanta si lucrarile intermediare; negativa de vedere.

B. Servitutile nereciproce sau unilaterale a) servitutea de scurgere a apelor naturale; b) servitutea izvoarelor; c) servitutea de trecere sau a locului nfundat; Servitutile stabilite prin fapta omului sunt singurele servituti veritabile. Servitutile propriu-zise pot fi stabilite n trei moduri: a) prin titlu; b) prin uzucapiune; c) prin destinatia proprietarului. Prin titlu se ntelege un act juridic: contractul cu titlu oneros, contractul cu t itlu gratuit, testamentul. n principiu, orice servitute poate fi stabilita prin titlu. Pot fi dobndite prin uzucapiune numai servitutile propriu-zise si aparente. Se constituie prin destinatia proprietarului o servitute atunci cnd unul si acela si proprietar a doua imobile vecine stabileste ntre ele o stare de fapt care ar f i o servitute daca ar apartine la proprietari diferiti. Pentru apararea dreptului de servitute, titularul sau are la dispozitie o actiun e petitorie, numita confesorie de servitute. 5. Dreptul de superficie Nu este reglementat direct si expres n Codul civil. Este acel drept real principal, dezmembramnt al dreptului de proprietate asupra u nui teren, care consta n dreptul de proprietate al unei persoane, numita superfic iar, privitor la constructiile, plantatiile sau alte lucrari ce se afla pe un te ren proprietatea altuia, teren asupra caruia superficiarul are un drept de folos inta, accesoriu dreptului de propriette asupra constructiilor, plantatiilor etc.

n sens strict, dreptul de superficie este antiteza institutiei accesiunii imobili are artificiale. Dreptul de superficie este un dezmembramnt al dreptului de proprietate asupra unu i teren, dar apare doar n cazul constructiilor, plantatiilor ori a altor lucrari ridicate pe suprafata solului sau facute n pamnt. Caractere juridice: a) este un drept real imobiliar; b) este un drept perpetuu; c) este un drept imprescriptibil extinctiv. Dreptul de superficie poate fi dobndit prin titlu, uzucapiune sau direct prin leg e. Teoretic, si uzucapiunea de 30 de ani reglementata de codul civil poate duce la superficie numai ca, ntr-un asemenea caz, posesorul prefera dobndirea a nsusi drept ului de proprietate asupra terenului. Prin titlu ntelegem un act juridic, care poate fi: o conventie, testamentul sau u n act de concesiune. Toate constructiile ridicate n timpul casatoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soti sunt bunuri comune. Sotul neproprietar al terenului devine titularul unui drept de superficie. Dreptul de superficie confera titularului sau atributele de posesie, folosinta s i dispozitie. Dreptul de superficie este transmisibil prin acte juridice ntre vii sau pentru ca uza de moarte, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Poate fi grevat de sarcini reale. Liviu Pop si Liviu-Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale VI ( note de lectura) Capitolul VI. Modalitatile dreptului de proprietate 1. Consideratii generale Dreptul de proprietate afectat de modalitati este acel drept de proprietate asup ra unuia sau mai multor bunuri care fie ca apartin simultan si concurent la doua sau mai multe persoane, fie ca existenta lui viitoare n patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau de o mprejurare prevazuta de lege sau stabilit a prin vointa omului. Proprietatea comuna are doua forme: a) dreptul de proprietate pe cote-parti; b) dreptul de proprietate n devalmasie. Dreptul de proprietate rezolubila sau revocabila se caracterizeaza prin aceea ca existenta sa n patrimoniul dobnditorului este nesigura, putnd fi desfiintat, pentr u a se rentoarce, de regula, n patrimoniul nstrainatorului. Este vorba despre situatiile urmatoare: a) n cazul n care transmisiunea dreptului de proprietate are loc printr-un act jur idic sub conditie rezolutorie. b) donatiile ntre soti sunt revocabile. c) donatiile facute de persoane care n-au copii sau alti descendenti n momentul p erfectarii lor sunt revocate de plin drept, daca donatorului i se naste un copil .

d) n ipoteza n care o persoana construieste pe terenul altuia, proprietarul terenu lui, invocnd accesiunea, poate deveni si proprietar al constructiei. Dreptul de proprietate anulabila consta n dreptul de proprietate care este dobndit printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativa sau anulabil. 2. Dreptul de proprietate pe cote-parti Dreptul de proprietate pe cote-parti se mai numeste si coproprietate, caracterizn du-se prin faptul ca un bun apartine, simultan si concurent, la doi sau mai mult i proprietari, fara ca bunul respectiv sa fie fractionat n materialitatea sa. Fiecare coproprietar are determinata o cota-parte ideala, abstracta, matematica din dreptul de proprietate. n timp ce coproprietatea are ca obiect un bun sau bunuri singulare, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri. Coproprietatea sau proprietatea pe cot e-parti este o modalitate a dreptului de proprietate, n timp ce indiviziunea este o modalitate a patrimoniului. Dreptul de proprietate pe cote-parti este de doua feluri: a) dreptul de proprietate pe cote-parti obisnuita sau temporara; b) dreptul de proprietate pe cote-parti fortata si perpetua. 3. Coproprietatea obisnuita sau temporara Specificul coproprietatii obisnuite sau temporare consta n faptul ca are caracter vremelnic deoarece dureaza n timp pna la sistarea ei, prin mparteala. Izvoarele coproprietatii obisnuite sau temporare: a) mostenire; b) contract de dobndire a unui bun de catre doua sau mai multe persoane; c) uzucapiunea rezultata dintr-o coposesie; d) construirea sau realizarea n comun a unui bun mobil sau imobil; e) ncetarea unei societati civile neurmata de mpartirea patrimoniului ei ntre asoci ati, etc. Regimul juridic al coproprietatii nu este organizat prin lege. Succesiunea constituie principala si cea mai frecventa sursa a coproprietatii. A. Drepturile copartasilor asupra bunului n materialitatea sa n lipsa unor reglementari legale n materie ori a conventiei copartasilor, s-ar imp une aplicarea si respectarea principiului unanimitatii. Avnd n vedere specificul coproprietatii, actele juridice care se ncheie asupra bunu lui comun n materialitatea sa ori asupra unei parti materiale determinata din bun sunt guvernate de regula unanimitatii. Exista totusi unele derogari si atenuari , de exemplu n ce priveste actele de conservare si de administrare. n mod normal, un singur copartas nu poate ncheia acte de dispozitie, fara acordul unanim al celorlalti copartasi, prin care sa nstraineze sau sa greveze ntregul bun ori o parte materiala determinata din acel bun. Pe de alta parte, actul juridic ncheiat de un singur coproprietar, fara acordul celorlalti coproprietari, este v alabil sub conditia rezolutorie ca la partaj bunul obiect al acelui act sa nu fi e atribuit unui alt coproprietar, indiferent de faptul ca tertul dobnditor a cuno

scut sau nu ca nstrainatorul nu este proprietarul exclusiv al bunului comun. B. Drepturile copartasilor cu privire la cota-parte ideala din dreptul de propri etate Orice coproprietar poate nstraina si greva cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunului n favoarea unui alt copartas sau a unei terte persoane. ncetarea coproprietatii obisnuite sau temporare Are loc prin mparteala sau partaj, adica operatia juridica prin care nceteaza star ea de coproprietate ori de indiviziune, n sensul ca bunul sau bunurile stapnite pe cote-parti sunt mpartite materialmente ntre copartasi, fiecare devenind proprieta r exclusiv asupra unei parti determinate sau asupra unui anume bun dintre cele c e formau obiectul coproprietatii. Dreptul de a cere iesirea din indiviziune este imprescriptibil. Este un drept po testativ. Partajul poate fi cerut de coproprietari, dar si de creditorii personali ai unui a/unora dintre coproprietari, pe calea actiunii oblice. A. mparteala conventionala mparteala conventionala se realizeaza prin acordul de vointa al tuturor copartasi lor sau prin buna nvoiala. B. mparteala judecatoreasca mparteala judecatoreasca este necesara ori de cte ori copartasii nu se nteleg cu pr ivire la modul de partajare a bunului comun, precum si n alte cazuri. Modalitatile concrete de realizare a partajului judiciar sunt: a) prin partajarea n natura a bunului sau bunurilor; b) prin atribuirea bunului comun n proprietatea exclusiva a unuia dintre copartas i; c) prin vnzarea bunului si mpartirea echivalentului banesc. mparteala sau partajul este un act juridic declarativ de drepturi. 4. Coproprietatea fortata si perpetua Coproprietatea fortata si perpetua are ca obiect un bun sau anumite bunuri care, prin natura lor, pot si sunt folosite n mod permanent de doi sau mai multi propr ietari, neputnd fi mpartite. Bunurile care alcatuiesc obiectul coproprietatii fortate constituie accesoriul a ltor bunuri principale ce se afla n proprietate exclusiva. nstrainarea ori grevare a lor este posibila numai mpreuna si concomitent cu nstrainarea sau grevarea drept ului de proprietate asupra bunului principal. Un coproprietar nu poate ncheia acte de dispozitie prin care sa nstraineze separat bunul aflat n coproprietate fortata. n schimb, fiecare coproprietar are dreptul s a nstraineze bunul principal si, automat, fara consimtamntul celorlalti copropriet ari, nstraineaza si dreptul de proprietate pe cote-parti asupra bunului accesoriu .

5. Dreptul de proprietate n devalmasie Dreptul de proprietate n devalmasie, forma a dreptului de proprietate comuna, se particularizeaza prin aceea ca titularii sai nu au determinata nici macar o cota -parte ideala, matematica din dreptul de proprietate asupra unor bunuri nefracti onate n materialitatea lor. Singurul caz legiferat n dreptul romn este dreptul de proprietate devalmasa a soti lor asupra bunurilor dobndite n timpul casatoriei. Comunitatea matrimoniala de bunuri a sotilor este o notiune mult mai larga dect d evalmasia, deoarece cuprinde nu numai dreptul de proprietate, ci si celelalte dr epturi patrimoniale, reale si de creanta, precum si obligatiile patrimoniale. Legea instituie o prezumtie de mandat tacit reciproc ntre soti. Bunurile comune pot fi mpartite, n anumite mprejurari exceptionale, si n timpul casa toriei. mparteala poate fi ceruta de unul dintre soti sau de creditorii personali ai sotilor. Prin desfacerea sau ncetarea casatoriei, dreptul de proprietate devalmasa se tran sforma, n plan intelectual, ntr-o proprietate pe cote-parti. 6. Proprietatea periodica Prin proprietatea periodica se ntelege o coproprietate obisnuita (pe cote-parti), n care divizarea intelectuala a dreptului de proprietate se face avnd ca reper un itati de timp succesive, egale sau inegale (perioade diferite de folosire exclus iva de catre titularii dreptului a ntregului bun obiect al proprietatii). Proprietatea periodica poate fi cuprinsa n ideea de coproprietate, asa cum este r eglementata de prevederile Codului civil. Ceea ce nsa diferentiaza proprietatea periodica fata de exprimarea proprietatii t raditionale pe cote-parti este tocmai caracterul divizat al dreptului, exprimat prin transe de timp. Atributele posesiei si ale dispozitiei materiale si juridice asupra ntregului bun sunt exercitate concomitent si mpreuna de catre toti titularii dreptului de prop rietate periodica. Proprietatea periodica poate avea ca obiect orice fel de bunuri corporale, mobil e sau imobile. Liviu Pop si Liviu-Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale V (n ote de lectura) Capitolul V. Regimul juridic al circulatiei imobilelor 1. Probleme introductive Terenurile de orice fel, indiferent de destinatie, de titlul pe baza caruia sunt detinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondu l funciar al Romniei. n a) b) c) d) functie de destinatia lor, terenurile se clasifica n cinci categorii: terenuri cu destinatie agricola; terenuri cu destinatie forestiera; terenuri aflate permanent sub ape; terenuri n intravilan;

e) terenuri cu destinatii speciale. Dupa forma dreptului de proprietate asupra terenurilor sau regimul lor juridic, terenurile se clasifica n: a) terenuri aflate n proprietate privata; b) terenuri aflate n proprietate publica. n principiu, terenurile proprietate privata, se afla si ramn n circuitul civil gene ral. Terenurile din domeniul public sunt scoase din circuitul civil general, fii nd inalienabile, imprescriptibile si insesizabile. 2. Reguli speciale si incapacitati prevazute de lege n ce priveste circulatia ter enurilor prin acte juridice ntre vii nscrisul autentic este conditia speciala de validitate a actelor de nstrainare ntre vii a terenurilor. n cazul n care contractul de nstrainare a unui teren se face cu nerespectarea conditiei nscrisului autentic, se aplica principiul conversiunii a ctului juridic nul ntr-un alt act juridic ale carui conditii de validitate sunt nd eplinite. Existenta unui litigiu privitor la un teren cu sau fara constructii nu mpiedica ns trainarea acestuia si nici constituirea altor drepturi reale sau de creanta, dup a caz, cu exceptia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate pr ivata si legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar. Cetateanul unui stat membru nerezident n Romnia si apatridul nerezident n Romnia cu domiciliul ntr-un stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru resedinte secundare la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderarii Romniei la Uniunea Europeana, si vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra t erenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la data aderarii Romniei la Uniunea Europeana. 3 Regimul juridic al circulatiei constructiilor Constructiile de orice fel aflate n proprietate privata sunt si ramn n circuitul ci vil general, putnd fi nstrainate prin acte juridice si dobndite prin modurile regle mentate de Codul civil (vnzare-cumparare, donatie, renta viagera, contract de ntre tinere, testament, succesiune legala, uzucapiune si accesiune). De asemenea, dre ptul de proprietate asupra constructiilor poate fi dezmembrat, prin constituirea n favoarea altuia de drepturi reale principale derivate, si grevat printr-un dre pt special de ipoteca sau un privilegiu imobiliar special. Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscr ie n cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis, numai daca acel act s-a ncheiat n forma autentica. nstrainarea bunurilor imobile apartinnd regiei autonome se face cu aprobarea minis terului de resort. Donatiile oferite regiilor autonome sau societatilor comerciale cu capital major itar de stat se accepta de conducatorii acestora, cu autorizatia prealabila a or ganului tutelar sau a consiliului judetean ori al municipiului Bucuresti. Sub sanctiunea nulitatii absolute, certificatul de urbanism trebuie eliberat de catre autoritatile administrative competente sa emita autorizatiile de construir e, ori de cte ori se cere ncheierea actelor de nstrainare, partajare sau comasare a bunurilor imobile, sau constituirea unei servituti.

Cum legea nu prevede respectarea cerintei nscrisului autentic pentru nstrainarea c onstructiilor, nseamna ca n afara cazurilor de exceptie prevazute de Codul civil s i a situatiilor cnd nstrainatorul constructiei este si proprietarul terenului pe c are acesta se afla, actul de nstrainare ntre vii este suficient sa fie perfectat n forma nscrisului sub semnatura privata. Consemnarea actului de nstranare ntr-un nscri s sub semnatura privata este necesar numai ad probationem si pentru a fi posibil a ndeplinirea cerintelor de publicitate imobiliara. 4. Dreptul de preemtiune Dreptul de preemtiune este dreptul conferit de lege unor persoane de a cumpara c u prioritate un bun mobil sau imobil din categoria celor prevazute de lege atunc i cnd proprietarul sau s-a hotart sa-l nstraineze prin vnzare sau sa l valorifice pri n contracte cu executare succesiva (nchiriere, concesiune). Liviu Pop si Liviu-Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale IV ( note de lectura) Capitolul IV. Dreptul de proprietate publica Sectiunea I. Reglementare. Titulari. Definitie. Caractere. Determinarea domeniul ui public 1. Reglementari. Titulari Bunurile care alcatuiesc obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publica s unt: bogatiile de interes public ale subsolului, spatiul aerian, apele cu potent ial energetic valorificabil, de interes national, plajele, marea teritoriala, re sursele naturale ale zonei economice si ale platoului continental, precum si alt e bunuri stabilite de legea organica. Proprietatea publica apartine statului sau unitatilor administrativ-teritoriale. 2. Definitia si caracterele dreptului de proprietate publica Dreptul de proprietate publica este dreptul de proprietate al statului si unitat ilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor din domeniul public, care se exe rcita n regim de drept public, fiind alienabil, imprescriptibil si insesizabil. Prin caracterul inalienabil al dreptului de proprietate publica se ntelege ca bun urile care fac obiectul sau sunt scoase din circuitul civil general, adica nu po t fi nstrainate pe cale voluntara, prin acte juridice civile si nici pe cale fort ata, prin expropriere. Este interzisa chiar si dezmembrarea dreptului de proprietate prin constituirea de drepturi reale derivate cum sunt: uzufructul, uzul, abitatia, servitutile si superficia. Aceste bunuri nu pot fi gajate sau ipotecate. Bunurile proprietate publica, n principiu, nu pot face obiectul privatizarii. Dreptul de proprietate publica este imprescriptibil extinctiv, ct si achizitiv. Fiind alienabile, bunurile aflate n proprietatea publica sunt si insesizabile, n s ensul ca nu pot fi urmarite de creditorii proprietarului sau ai persoanelor care le poseda cu orice titlu.

3. Domeniul public. Notiune. Determinarea bunurilor care sunt obiecte ale dreptu lui de proprietate publica Prin domeniul public, lato sensu, ntelegem toate bunurile care sunt obiecte ale d reptului de proprietate publica, precum si bunurile proprietate privata care pri n natura lor ori n temeiul unei dispozitii exprese a legii, trebuie pastrate si t ransmise generatiilor viitoare, reprezentnd valori destinate uzului public sau fo losirii lor n interes public. Prin domeniul public, stricto sensu, ntelegem numai bunurile care sunt obiecte al e dreptului de proprietate publica a statului sau a unitatilor administrativ-ter itoriale. La aceste bunuri se mai adauga si serviciile publice. Bunurile de uz public sunt acele bunuri care prin natura lor sunt de folosinta gen erala. (ex: piete, poduri, drumuri, grupuri statuare, monumente publice etc.) Bunurile de interes public sunt acele bunuri care prin natura lor sunt destinate a fi folosite sau exploatate n cadrul unui serviciu public, pentru desfasurarea un or activitati care intereseaza ntreaga societate sau o anumita colectivitate, far a a avea acces la folosinta lor concreta si nemijlocita orice persoana sau toate persoanele. (ex: dotarile tehnico-edilitare, cladirile scolilor si spitalelor, teatrele, muzeele satului etc.) Sfera obiectului dreptului de proprietate publica poate suferi modificari prin l argirea sau restrngerea ei. Sectiunea a II-a. Exercitarea dreptului de proprietate publica 1. Organizarea exercitarii dreptului de proprietate publica Autoritatile centrale ale puterii executive, autoritatile publice judetene si lo cale, actioneaza exclusiv n calitatea lor de autoritati publice, adica subiecte d e drept administrativ sau public. Asadar, respectivele autoritati nu participa l a aceasta activitate n calitate de subiecte de drept civil. n vederea exercitarii prin altul a dreptului de proprietate publica, marea majori tate a bunurilor proprietate publica sunt ncredintate, prin acte de putere sau pr in norme juridice, unor persoane juridice nfiintate n acest scop, tot prin acte de putere. Unele bunuri sunt atribuite prin contract, persoanelor juridice de drep t privat si persoanelor fizice. Alteori sunt ncredintate spre folosinta persoanel or juridice fara scop lucrativ sau nchiriate. Bunurile proprietate publica pot fi date n administrare, n concesiune, folosinta g ratuita si nchiriate. Asadar, asupra bunurilor proprietate publica se pot constitui trei drepturi real e principale derivate: a) dreptul de administrare al regiilor autonome sau institutiilor publice; b) dreptul de concesiune; c) dreptul de folosinta asupra unor bunuri imobile. 2. Dreptul de administrare al regiilor autonome si institutiilor publice asupra bunurilor proprietate publica Bunurile din domeniul public pot fi date, dupa caz, n administrarea regiilor auto nome, a prefecturilor, a autoritatilor publice centrale si locale, a altor insti tutii publice de interes national, judetean si local.

Regiile autonome sunt ntreprinderi ale statului sau, dupa caz, judetului ori muni cipiului, fiind persoane juridice de natura mixta, de drept public si de drept p rivat. Institutiile publice sunt persoane juridice nfiintate prin acte de putere ale aut oritatilor publice centrale sau locale n scopul realizarii unor activitati fara c aracter comercial sau pentru ndeplinirea unui serviciu public nepatrimonial. Institutiile publice sunt dotate si cu bunuri, mai ales imobile, aflate n proprie tatea publica. Dreptul de administrare este un drept real principal derivat din dreptul de prop rietate publica. Dreptul de proprietate publica poate fi exercitat practic, de r egula, prin regiile autonome si institutiile publice, numai pe temeiul dreptului de administrare. Dreptul real de administrare este inalienabil, imprescriptibil si insesizabil. Dreptul juridic de administrare are trei caracteristici: a) posesia b) folosinta c) dispozitia Atributul de posesie din continutul oricarui drept real este format din doua ele mente: corpus stapnirea materiala a bunului si animus intentia sau vointa titular ului dreptului de a stapni bunul pentru sine si de a se comporta fata de toti cei lalti ca titular al acelui drept real. Atributul de folosinta confera titularului dreptului de administrare posibilitat ea si obligatia de a utiliza bunurile proprietate publica n scopul ndeplinirii obi ectului sau de activitate. Dreptul de administrare nu poate conferi titularului sau mai multe atribute dect are proprietarul. Dreptul de proprietate publica este inalienabil. Urmeaza ca si dreptul de administrare este, n principiu, inalienabil, inclusiv nedezmembrabil. 3. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publica Concesiunea este de trei feluri: a) concesiunea de bunuri b) concesiunea de servicii publice c) concesiunea de activitati economice A. Concesiunea de bunuri Pot fi concesionate bunuri proprietate publica ori privata a statului. B. Concesiunea de servicii publice n sens material sau functional, prin serviciu public se nteleg activitatile care s e ndeplinesc n vederea satisfacerii unui interes public. C. Concesiunea de activitati economice Pot fi obiect al concesionarii unele activitati economice care sunt declarate, p rin lege, de interes national sau local. Prin contractul de concesiune o parte, numita concedent, transmite pentru o peri oada determinata, de cel mult 49 de ani, celeilalte parti, numita concesionar, d

reptul si obligatia de exploatare a unui bun, pe riscul si pe raspunderea sa, n s chimbul unei redevente. Contractul de concesiune este un contract administrativ. Contractul de concesiune este un contract solemn, forma scrisa fiind obligatorie sub sanctiunea nulitatii absolute, sinalagmatic, oneros, comutativ, cu executar e succesiva si intuitu personae, subconcesionarea fiind interzisa. Asupra bunurilor aflate n concesiune, concesionarul are un drept real principal, derivat din dreptul de proprietate publica. Dreptul de concesiune este opozabil tuturor, cu exceptia proprietarului. Dreptul de concesiune nu dezmembreaza dreptul de proprietate publica. Titularul dreptului real de concesiune are recunoscute atributele de posesie si folosinta asupra bunurilor respective, inclusiv dreptul de a culege sau percepe n proprietate fructele produse de acestea. Poate avea recunoscut si atributul de dispozitie materiala asupra bunurilor, cum ar fi dobndirea n proprietate a product elor. 4. Dreptul real de folosinta asupra unor bunuri din domeniul public Statul si unitatile administrativ-teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor , n folosinta gratuita, pe termen limitat, persoanelor juridice fara scop lucrati v, care desfasoara activitate de binefacere sau de utilitate publica ori servici ilor publice. Dreptul de folosinta este acel drept real principal, esentialmente temporar, asu pra unor bunuri imobile proprietate publica, constituit prin acte administrative individuale, cu titlu gratuit, n favoarea unor persoane juridice fara scop lucra tiv. Dreptul a) este b) este c) este d) este e) este f) este de un un un un un un folosinta are urmatoarele caractere: drept real principal derivat din dreptul de proprietate publica; drept real intuitu personae; drept real imobiliar; drept cu titlu gratuit; drept revocabil; drept esentialmente temporar.

Liviu Pop si Liviu-Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale III (note de lectura) Capitolul III. Teoria generala a proprietatii 1. Definitia si continutul dreptului de proprietate Trei prerogative juridice sunt recunoscute si garantate proprietarului: posesia, folosinta si dispozitia. Proprietarul exercita atributele dreptului sau ntotdeauna n putere proprie, nefiin d subordonat nimanui, dect legii. Proprietarul exercita atributele dreptului de p roprietate n interesul sau propriu. Dreptul de proprietate poate fi definit ca fiind acel drept real care confera ti tularului atributele de posesie, folosinta si dispozitie asupra unui bun, atribu te pe care numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n putere proprie si n int eresul sau propriu, cu respectarea normelor judirice n vigoare.

Este dreptul real cel mai deplin, deoarece este singurul drept subiectiv care co nfera titularului sau trei atribute: posesia, folosinta si dispozitia. Posesia consta n posibilitatea proprietarului de a stapni bunul ce-i apartine n mat erialitatea sa, comportndu-se fata de toti ceilalti ca fiind titularul dreptului de proprietate. Folosinta confera proprietarului facultatea de a ntrebuinta bunul sau, culegnd sau percepnd n proprietate toate fructele pe care acesta le produce. Dreptul de proprietate este imprescriptibil sub aspect extinctiv. Semnul distinctiv al fructelor este periodicitatea. Atributul de dispozitie este alcatuit din dreptul de dispozitie materiala si dre ptul de dispozitie juridica. Dreptul de dispozitie materiala este posibilitatea proprietarului de a dispune de substanta bunului, adica de a-l transforma, consu ma sau distruge, cu respectarea reglementarilor n vigoare. Dispozitia juridica se concretizeaza n posibilitatea proprietarului de a nstraina dreptul de proprietate , cu titlu oneros sau gratuit, prin acte ntre vii sau pentru cauza de moarte, si de a-l greva cu drepturi reale derivate, principale sau accesorii, sau pur si si mplu de a-l abandona. 2. Caracterele dreptului de proprietate Dreptul de proprietate este: a) absolut si inviolabil b) deplin si exclusiv c) perpetuu si transmisibil. Dreptul de proprietate este absolut n sens larg deoarece este recunoscut titularu lui sau n raporturile acestuia cu toti ceilalti, care sunt obligati sa nu faca ni mic de natura a-l ncalca. Dreptul de proprietate este opozabil tuturor. Caracterul absolut este ngradit de limitarile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinatate. Inviolabilitatea dreptului de proprietate sustine si ntareste caracterul sau abso lut. Totusi, bunurile imobile aflate n proprietate privata pot fi expropriate, n c onditiile legii, pentru cauza de utilitate publica. n plus, subsolul oricarei pro prietati imobiliare poate fi folosit si exploatat pentru lucrari de interes gene ral. nca de la Justinian se afirma ca dreptul de proprietate confera titularului sau pl ena potestas , adica toate cele trei atribute: posesia, folosinta si dispozitia. C u alte cuvinte, dreptul de proprietate este un drept deplin. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv, n ntelesul sau atributele sau puter ile interente acestui drept sunt nu numai depline, ci si independente de orice p uteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, n fara de cazurile cnd propriet atea este dezmembrata. Titularul dreptului de proprietate are monopolul asupra bunului sau. Prin perpetuitatea dreptului de proprietate se ntelege ca este nelimitat n timp si

dureaza atta vreme ct exista bunul care face obiectul sau. Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii, n conditiile legii. B a mai mult, transmisiunea lui este inevitabila si obligatorie pentru cauza de mo arte. Dreptul de proprietate publica, indiferent ca poarta asupra unor bunuri imobile sau mobile, este inalienabil si prin urmare este netransmisibil. 3. Exproprierea pentru cauza de utilitate publica Prin expropriere ntelegem trecerea fortata n proprietate publica, prin hotarre jude catoreasca, a unor imobile aflate n proprietate privata, cu o dreapta si prealabi la despagubire, pentru cauza de utilitate publica. Pot fi expropriate bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau persoane lor juridice, precum si cele aflate n proprietatea privata a comunelor, oraselor, municipiilor si judetelor. Utilitatea publica se declara, dupa efectuarea unei cercetari prealabile, prin l ege. Actul de declarare a utilitatii publice poate fi atacat att n instantele de conten cios administrativ, ct si la Curtea Constitutionala, fiind nsa vorba de un control de legalitate a acestuia si nu de oportunitate. Exproprierea are urmatoarele efecte: a) imobilul expropriat trece n proprietatea publica si intra n patrimoniul expropr iatorului liber de orice sarcini, n temeiul hotarrii judecatoresti ramasa definiti va si irevocabila. b) se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate uzuf ruct, uz, abitatie si superficie precum si servitutile stabilite prin fapta omul ui n masura n care devin incompatibile cu situatia naturala si juridica a obiectiv ului urmarit prin expropriere. c) dreptul de ipoteca si privilegiul imobiliar special care greveaza bunul imobi l expropriat se stramuta de drept asupra despagubirii stabilita de instanta de j udecata sau prin acordul partilor. d) se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului expropriat, cum ar fi cele nascute din contractul de locatiune, arenda sau din c ontractul de comodat. e) nasterea unui drept de creanta n favoarea persoanelor stabilite n hotarrea insta ntei de judecata asupra despagubirilor acordate ca o consecinta a exproprierii i mobilului. Dreptul de a cere si obtine retrocedarea imobilelor exista daca sunt ndeplinite u rmatoarele doua conditii: imobilele expropriate nu au fost utilizate n termen de un an pentru realizarea scopului n considerarea caruia au fost preluate de la exp ropriat, ntelegnd prin aceasta ca lucrarile respective nu au fost ncepute, si nu sa facut o noua declarare de utilitate publica. Dreptul de preemtiune la cumpararea imobilului este recunoscut fostului propriet ar. Contractul de nstrainare a imobilului ncheiat de expropriator cu ncalcarea drep tului de preemtiune este lovit de nulitate relativa.

Att dreptul de a cere retrocedarea imobilului expropriat ct si dreptul de preemtiu ne reglementat de lege sunt drepturi atipice patrimoniale, drepturi potestative. 4. Structura generala a dreptului de proprietate Criterii: a) dupa subiectele dreptului de proprietate: - dreptul de proprietate al persoanelor fizice; - dreptul de proprietate al persoanelor juridice; b) dupa modul de dobndire: - dreptul de proprietate dobndit prin acte juridice si - dreptul de proprietate dobndit prin fapte juridice - dreptul de proprietate dobndit n raporturile ntre vii si - dreptul de proprietate dobndit pentru cauza de moarte - dreptul de proprietate originara si - dreptul de proprietate derivata dobndit prin acte juridice translative de propr ietate c) dupa cum dreptul de proprietate este sau nu afectat de modalitati: - drept de proprietate pur si simplu - drept de proprietate afectat de modalitati (drept de proprietate comuna, drept de proprietate rezolubila sau revocabila si drept de proprietate anulabila) d) dupa regimul sau juridic: - drept de proprietate publica - drept de proprietate privata. Liviu Pop si Liviu-Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale II ( note de lectura) Capitolul II. Posesia si efectele sale 1. Notiunea si elementele posesiei Def. Posesia poate fi definita ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte ju ridice care consta n stapnirea materiala sau exercitarea unei puteri de fapt, de c atre o persoana asupra unui bun, cu intentia si vointa de a se comporta, fata de toti ceilalti, ca proprietar sau titular al altui drept real. Elementele constitutive ale posesie sunt: unul material (corpus) si altul psihol ogic intentional (animus). Elementul material consta n totalitatea faptelor materiale de stapnire, transforma re si folosinta exercitate direct asupra lucrului. Elementul intentional consta n intentia sau vointa celui care poseda de a exercit a stapnirea lucrului pentru sine, adica sub nume de proprietar ori n calitate de t itular al unui alt drept real. Att detentorul precar ct si posesorul exercita, deopotriva, o putere fizica asupra unui lucru, fiecare avnd elementul corpus. n schimb, detentorul precar se deosebe ste de posesor, sub aspectul elementului psihologic, deoarece el nu detine lucru l cu intentia de a se comporta ca proprietar sau titular al unui alt drept real,

ci animus detinendi. Detentia, prin opozitie cu posesia, nu este o stare de fapt, ci o stare de drept sau o situatie juridica bine definita. Ea rezulta ntotdeauna dintr-un titlu -con ventional, legal sau judiciar n temeiul caruia detentorul este ndreptatit sa exerc ite puterea asupra unui lucru. Specificul detentiei precare consta n faptul ca stapnirea lucrului este lipsita de elementul intentional, psihologic al posesiei. Posesia este un fapt al carui izvor poate fi un titlu sau un fapt juridic. n ceea ce priveste efectele detentiei precare, aceasta poate fi aparata att prin a ctiuni posesorii, ct si prin actiuni derivnd din actul juridic constitutiv al dete ntiei. Detentorului precar i este nsa prohibit efectul achizitiv al posesiei. n mod normal, detentia precara nu poate fi intervertita n posesie. Se cunosc 4 exc eptii: a) cnd detinatorul unui bun dobndeste cu buna credinta, de la o terta persoana, al ta dect adevaratul proprietar, un titlu translativ de proprietate cu privire la a cest bun; b) cnd detinatorul bunului neaga, prin acte de rezistenta, existenta raportului o bligational n temeiul careia era obligat a stapni bunul pentru altul si nu pentru sine; c) cnd detinatorul stramuta posesia bunului printr-un act cu titlu particular tra nslativ de proprietate, la altul care este de buna-credinta; d) cnd detinatorul transmite posesia la altul printr-un act cu titlu universal, d aca succesorul universal este de buna-credinta. 2. Dobndirea si pierderea posesiei Posesia se dobndeste prin ntrunirea cumulata a celor doua elemente: corpus si anim us. Dovedirea existentei ei revine la dovedirea existentei celor doua elemente. Elementul material se dovedeste prin orice mijloc de proba. Elementul psihologic beneficiaza de o prezumtie legala. Posesia se pierde prin disparitia celor doua elemente ale sale, ceea ce are loc n caz de nstrainare a posesiei sau n caz de abandon, cnd posesorul paraseste bunul c u intentia de a renunta la posesia lui. 3. Calitatile si viciile posesiei Ca a) b) c) d) sa fie utila, posesia trebuie sa fie: continua netulburata publica neechivoca.

Viciile posesiei sunt reversul calitatilor: a) discontinua b) violenta c) clandestina d) echivoca.

4. Efectele posesiei Sunt: a) posesia creeaza o prezumtie de proprietate n favoarea posesorului; b) posesorul de buna credinta a unui bun frugifer dobndeste n proprietate fructele bunului pe care l poseda; c) posesia imobiliara este aparata prin actiunile posesorii; d) uzucapiunea sau prescriptia achizitiva. Orice posesor al unui bun este n aparenta proprietarul sau. Prezumtia de propriet ate nceteaza sa opereze n toate situatiile n care se face dovada ca posesorul este de rea-credinta. Posesorul de buna-credinta dobndeste n proprietate fructele produse de bunul pe ca re-l poseda. Posesorul nceteaza de a fi cu buna-credinta din momentul n care acest e vicii i sunt cunoscute. Posesia de buna-credinta nu poate paraliza actiunea n revendicare a dreptului de proprietate publica, care este absolut imprescriptibila. Apararea posesiei prin actiuni posesorii Actiunile posesorii sunt acele actiuni n justitie prin care posesorul urmareste s a-si apere posesia mpotriva oricaror tulburari sau sa redobndeasca posesia atunci cnd a pierdut-o. Posesia, fiind o stare de fapt, este foarte usor de dovedit prin orice mijloc de proba. Apararea posesiei mpotriva oricarei tulburari, chiar din partea adevaratului prop rietar, se justifica si prin aceea ca ntr-o ordine juridica ca a noastra niciunei persoane nu-i este permis, indiferent de motive, sa-si faca dreptate singura. Actiunile posesorii sunt actiuni reale si imobiliare. Exista doua actiuni posesorii: a) actiunea posesorie generala (sau actiunea n complngere) b) actiunea posesorie speciala (sau actiunea n reintegrare). Actiunea posesorie generala sau n complngere poate fi denumita de drept comun, deo arece este folosita pentru a face sa nceteze orice tulburare a posesiei, cu excep tia cazului cnd posesorul este deposedat prin violenta. Pentru a o putea formula, posesorul trebuie sa probeze ndeplinirea a trei conditi i: a) sa nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare; b) reclamantul sa fi posedat bunul del putin un an nainte de data tulburarii sau deposedarii; c) posesia reclamantului sa fie utila (neviciata). Actiunea posesorie speciala sau n reintegrare poate fi utilizata pentru apararea posesiei numai atunci cnd tulburarea sau deposedarea are loc prin violenta.

Faptele care justifica introducerea actiunii n reintegrare sunt: a) acte de ocupare a unui imobil fara permisiunea posesorului; b) acte de obstructie, prin care o persoana l mpiedica pe posesor sa stapneasca imo bilul; c) acte de distrugere. Actiunile posesorii se exercita de catre posesorul unui bun imobil. Ele pot fi i ntroduse, de regula, si de catre detentorii precari. Sunt utilizate si de catre proprietari. Liviu Pop si Liviu-Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale I (n ote de lectura) Capitolul I. Patrimoniul si drepturile patrimoniale. Sistemul drepturilor reale 1. Notiunea de patrimoniu Dreptul si obligatiile patrimoniale sunt acelea care au continut economic, adica pot fi evaluate n bani. Termenul de patrimoniu se circumscrie exclusiv sferei drepturilor si obligatiilo r patrimoniale. Se considera ca deplina patrimonialitate au elementele care sunt evaluabile n ban i, cesibile cu titlu oneros si transmisibile pentru cauza de moarte. Def: patrimoniul, ca entitate juridica distincta, reprezinta totalitatea sau uni versalitatea drepturilor patrimoniale si obligatiilor patrimoniale care apartin unei persoane. Activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale, i ar pasivul patrimonial consta n valoarea tuturor obligatiilor patrimoniale ale un ei persoane. 2. Teoriile despre patrimoniu Teoria personalista a patrimoniului Teoria patrimoniului-scop sau afectatiune Procedeul fictiunii: ntruct patrimoniul unei persoane nu poate fi divizat, se vor crea attea persoane cte mase de bunuri distincte se doreste a se avea. Aceste pers oane nu se vor naste si nu vor trai dect n scopul de a sustine un patrimoniu. Daca un comerciant vrea sa desfasoare doua activitati comerciale si sa afecteze fiec areia numai o parte din averea sa, va crea doua persoane juridice. Teoria mixta sau eclectica. Caracterele juridice ale patrimoniului: A. Patrimoniul este o universalitate juridica (patrimoniul se prezinta ca o enti tate juridica independenta si distincta de elementele sale componente) B. Orice persoana are patrimoniu (existenta unei persoane este de neconceput far a un patrimoniu)

C. Inalienabilitatea patrimoniului (desi persoanele fizice pot nstraina un drept, si chiar o obligatie, ele nu pot transmite altei persoane, prin acte ntre vii, nt regul lor patrimoniu) D. Unicitatea si divizibilitatea patrimoniului (n doua sau mai multe grupe sau ma se de drepturi si obligatii, denumite mase patrimoniale, fiecare avnd o anume des tinatie sau afectatiune si, pe cale de consecinta, un regim juridic distinct si determinat). 3. Functiile patrimoniului Patrimoniul ndeplineste trei functii: constituie gajul general al creditorilor; e xplica si face posibila subrogatia reala cu titlu universal; face posibila trans misiunea universala si cu titlu universal a drepturilor si obligatiilor. Gajul general al creditorilor Debitorul raspunde fata de creditorii sai pentru ndeplinirea obligatiilor pe care le are, cu ntregul patrimoniu n cazul n care nu si executa obligatiile la scadenta. Patrimoniul exercita functia de garantie comuna si proportionala a tuturor credi torilor. Creditorul va putea urmari doar bunurile existente n patrimoniul debitorului n mom entul executarii silite si bunurile ce vor intra, ntre timp, n acelasi patrimoniu, pna la realizarea integrala a dreptului de creanta. Ori de cte ori patrimoniul unei persoane este divizat n doua sau mai multe grupe d e drepturi si obligatii, creditorii sai pot urmari numai acele bunuri care fac p arte din grupa sau masa patrimoniala n legatura cu care s-au nascut creantele lor . Subrogatia reala cu titlu universal Subrogatie = nlocuire Subrogatia reala este nlocuirea unei valori cu alta valoare. A. Subrogatia reala cu titlu universal nseamna nlocuirea automata a unei valori cu alta valoare, n cuprinsul unui patrimoniu. B. Subrogatia reala cu titlu particular nseamna nlocuirea unui bun individual dete rminat, cu un alt bun individual determinat, privite izolat. Transmisiunea universala si cu titlu universal Transmisiunea universala intervine atunci cnd se transmite ntreg patrimoniul, nefr actionat, de la o persoana la alta persoana. Transmisiunea cu titlu universal consta n transmiterea fractionata a ntregului pat rimoniu al unei persoane la doua sau mai multe persoane sau n desprinderea unei p arti dintr-un patrimoniu pentru a reveni altei persoane. Prin transmisiunea universala se dobndeste totalitatea valorilor active si pasive care alcatuiesc ntregul patrimoniu, iar prin transmisiunea cu titlu universal se dobndeste doar o fractiune, o cota-parte matematica, din aceste valori. 4. Consideratii generale cu privire la drepturile patrimoniale

n concret, patrimoniul este alcatuit din drepturile si obligatiile patrimoniale c are apartin unei persoane determinate. Drepturile patrimoniale se mpart n: a) drepturi reale b) drepturi de creanta. Drepturile reale sunt drepturi subiective patrimoniale care confera titularului lor anumite prerogative, recunoscute de lege, asupra unui bun, pe care el le poa te exercita n mod direct si nemijlocit, fara a fi necesara, n acest scop, interven tia oricarei alte persoane. Drepturile de creanta sunt acele drepturi subiective patrimoniale n virtutea caro ra titularul lor sau subiectul activ, numit creditor, are posibilitatea juridica de a pretinde subiectului pasiv, numit debitor, persoana determinata, sa dea (d are), sa faca (facere) sau sa nu faca (non facere) ceva, sub sanctiunea constrnge rii de stat. Drepturile reale sunt drepturi absolute, intrnd n continutul unui raport juridic nt re persoane care se se stabileste n legatura cu un bun. Sunt opozabile erga omnes . Drepturile de creanta sunt drepturi relative, ntruct sunt sau subiectelor pasive determinate. opozabile doar subiectului

Obligatiile reale definesc sau reprezinta o categorie juridica intermediara drep turilor reale si drepturilor de creanta. Ele constau n anumite ndatoriri, prevazut e expres de lege sau stabilite prin acte juridice, a caror existenta este determ inata, de regula, de faptul stapnirii unui anumit bun. Sfera persoanelor la care se raporteaza obligatia ramne invariabil aceeasi, fiind ca vechiul proprietar, care a nstranat lucrul, este complet liberat, iar actual de tinator este debitor exclusiv din cauza si numai pe perioada de timp ct se afla n raport direct cu lucrul. 2 feluri: obligatii scriptae in rem (opozabile tertilor) sau obligatii propter r em. Obligatiile scriptae in rem (sau obligatii reale, sau obligatii opozabile tertil or) sunt corelative unor drepturi de creanta si strns legate de stapnirea unui bun de catre o alta persoana dect proprietarul ori titularul unui alt drept real pri ncipal asupra acelui bun. Ex: obligatia celui care a cumparat un bun imobil care face obiectul unei locati i, sau arenda, de a respecta contractul de locatie sau arenda. Obligatiile propter rem (sau ob rem) sunt ndatorii pozite sau negative care decur g din stapnirea unor bunuri si obliga numai n legatura cu acele bunuri (adica prop ter rem). Cele mai multe obligatii propter rem sunt accesorii unui drept real (f iind reversul medaliei drepturilor reale). Dupa izvorul lor, obligatiile propter rem pot fi legale sau conventionale. Drepturile potestative patrimoniale fac parte din categoria situatiilor atipice din domeniul drepturilor patrimoniale care acopera nisele juridice necuprinse pe de-a ntregul de diviziunea clasica n drepturi reale s drepturi de creanta. Prin drept potestativ se ntelege acel drept care confera titularului lui prerogat ive ce consta n recrearea, modificarea sau stingerea unei situatii juridice preex

istente prin intermediul unui act juridic unilateral. Drepturile potestative sunt raportate n primul rnd la situatia juridica si de abia n al doilea rnd la subiectul pasiv care este alcatuit din mai multe persoane dete rminate sau determinabile. Ex: dreptul de optiune succesorala, dreptul de preemptiune, retractul litigios. 5. Sistemul drepturilor reale n Romnia A. Tinnd seama de natura bunurilor asupra carora poarta, drepturile reale pot fi: a) imobiliare b) mobilare B. Avnd n vedere existenta independenta sau nu, drepturile reale sunt: a) principale b) accesorii Drepturile reale principale sunt acele drepturi reale care au o existenta indepe ndenta, de sine statatoare, n raport cu alte drepturi reale sau de creanta. Ex: dreptul de proprietate Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi reale care se constituie pentru a nsoti sau garanta alte drepturi (de creanta), fara a avea independenta sau exist enta de sine statatoare. Stingerea dreptului principal are ca efect automat stingerea dreptului accesoriu . n dreptul romn exista doua categorii de drepturi reale principale: dreptul de prop rietate si drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate. Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate publica sunt: a) dreptul real de administrare al regiilor autonome si institutiilor publice as upra bunurilor din domeniul public; b) dreptul de concesiune asupra bunurilor din domeniul public; c) dreptul real de folosinta asupra unor bunuri imobile constituit n favoarea per soanelor juridice fara scop lucrativ. Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate privata (dezmemb ramintele dreptului de proprietate) sunt: a) dreptul de uzufruct; b) dreptul de uz; c) dreptul de abitatie; d) dreptul de servitute; e) dreptul de superficie. Mai exista si dreptul real de folosinta funciara. Drepturile reale accesorii sunt: a) dreptul de gaj; b) dreptul de ipoteca; c) privilegiile speciale; d) dreptul de retentie. Dreptul de gaj dreptul real constituit n favoarea unui creditor asupra unui bun s au unor bunuri mobile determinate ale debitorului sau ale unei terte persoane, c u deposedare sau fara deposedare, care confera titularului sau posibilitatea de

a fi platit cu prioritate, din pretul acelui bun sau acelor bunuri, fata de alti creditori, n caz de neexecutare voluntara a obligatiei de catre debitor. Dreptul de ipoteca dreptul real constituit asupra unui imobil sau unor imobile d eterminate aflate n proprietatea alte persoane, fara deposedare, care-i confera t itularului sau, numit creditor ipotecar, posibilitatea de a urmari bunul n stapnir ea oricui s-ar afla si de a fi platit, cu prioritate, din pretul acelui bun. Privilegiile speciale drepturi reale apartinnd unor creditori care, datorita cali tatii creantelor lor, au posibilitatea sa fie platiti cu prioritate din valoarea unor bunuri determinate ale debitorilor, chiar fata de creditorii ipotecari pos teriori. Dreptul de retentie dreptul real care confera posibilitatea creditorului, n acela si timp, debitor al obligatiei de restituire sau predare a lucrului altuia, de a retine acel lucru si a refuza restituirea lui pna n momentul cnd debitorul sau, cr editor al lucrului, va executa obligatia nascuta n legatura cu lucrul respetiv, c onstnd n cheltuielile ocazionate de pastrarea, ntretinerea ori mbunatatirea lui.