http://www.juridice.ro/204370/implicatiile-fiscale-ale-contractului-de-arenda.

html

Implicatiile fiscale ale contractului de arenda

8 June 2012

Contractul de arend este o convenie civil care trebuie ncheiat n form scris (art. 1838(1) NCC). Un exemplar al contractului de arend trebuie depus la consiliul local n a crui raz teritorial se afl bunurile agricole arendate (art. 1838(2) NCC) pentru a putea constitui titluri executorii pentru plata arendei (art. 1845 NCC). Arendarea implic dou persoane arendatorul i arendaul, care au responsabiliti fiscale diferite conform art. 41 (c) i (f): - arendatorul are un venit din cedarea folosinei bunurilor definit conform art. 61 - arendaul are un venit din activiti agricole definit conform art. 71. Articolul 62 a inclus cu OUG nr. 125/2011, cu ncepere de la 01.07.2012, noi prevederi n cazul veniturilor arendatorului obinute din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal. n acest fel orice contract de arendare presupune implicaii fiscale, pentru oricine conform alin: (21) n cazul veniturilor obinute din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal, venitul brut se stabilete pe baza raportului juridic/contractului ncheiat ntre pri i reprezint totalitatea sumelor n bani ncasate i/sau echivalentul n lei al veniturilor n natur primite. (22) n cazul n care arenda se exprim n natur, evaluarea n lei se va face pe baza preurilor medii ale produselor agricole, stabilite prin hotrri ale consiliilor judeene i, respectiv, ale Consiliului General al Municipiului Bucureti, ca urmare a propunerilor direciilor teritoriale de specialitate ale Ministerului Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale, hotrri ce trebuie emise nainte de nceperea anului fiscal. Aceste hotrri se transmit n cadrul aceluiai termen direciilor generale ale finanelor publice judeene i a municipiului Bucureti, pentru a fi comunicate unitilor fiscale din subordine. (23) Venitul net din arend se stabilete la fiecare plat prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 25% asupra venitului brut. (24) Impozitul pe veniturile din arend se calculeaz prin reinere la surs de ctre pltitorii de venit la momentul plii venitului, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net, impozitul fiind final. (25) Impozitul astfel calculat i reinut pentru veniturile din arend se vireaz la bugetul de stat pn la data de 25 inclusiv a lunii urmtoare celei n care a fost reinut. (26) n cazul n care opteaz pentru determinarea venitului net din arend n sistem real, contribuabilii sunt obligai s precizeze n scris, n contractul/raportul juridic ncheiat, la momentul ncheierii acestuia. Modalitatea de impunere aleas este aplicabil pentru toate veniturile realizate n baza contractului/raportului juridic respectiv. n cazul arendaului acesta are obligaia reinerii la surs a impozitului reprezentnd i pli anticipate pentru unele venituri din activiti independente n baza art. 52 (1) (b) pentru venituri din activiti desfurate n baza contractelor/conveniilor civile ncheiate potrivit Codului civil, precum i a contractelor de agent, aplicnd o cot de impunere de 10% la venitul brut din care se deduc contribuiile sociale obligatorii reinute la surs potrivit titlului IX2; sau n cazul asocierilor, veniturilor aplicnd cota de impunere prevzut pentru impozitul pe veniturile microntreprinderilor la veniturile ce revin persoanei fizice din asociere. Contribuabilii pot opta pentru stabilirea impozitului pe venit ca impozit final, aceast opiune de impunere a venitului brut exercitndu-se n scris n momentul ncheierii fiecrui raport juridic/contract i este aplicabil veniturilor realizate ca urmare a activitii desfurate pe baza acestuia. Norma 138 la acest articol prevede c Venitul net se determin ca diferen ntre sumele reprezentnd chiria n bani i/sau echivalentul n lei al veniturilor n natur, prevzute n contractul ncheiat ntre pri, i cota de cheltuial forfetar de 25% reprezentnd cheltuieli deductibile aferente venitului. Arendaul se va lovi de prevederile art. 621(8) la venitul determinat pe baza normei anuale de venit, respectiv: Plata impozitului se efectueaz n cursul anului ctre bugetul de stat, n contul impozitului anual datorat, n dou rate egale, astfel: 50% din impozit pn la data de 25 iulie inclusiv i 50% din impozit pn la data 25 noiembrie inclusiv. Activitatea agricol se termin n toamn, rata din 25 iulie fiind o ncrctur financiar grea pentru arenda. O alt prevedere important este cea a art. 61 (2) cod fiscal unde persoana (inclusiv arendatorul) care are un numr mai mare de 5 contracte din cedarea folosinei bunurilor din patrimoniul personal, la sfritul anului fiscal, ncepnd cu anul fiscal urmtor calific venituri din astfel de activiti n categoria venituri din activiti independente i le supun regulilor de stabilire a venitului net pentru aceast categorie. Norma 134 la art. 61 este foarte explicit Veniturile obinute din nchirieri i subnchirieri de bunuri imobile sunt cele din cedarea folosinei locuinei, caselor de vacan, garajelor, terenurilor i altele asemenea, a cror folosin este cedat n baza unor contracte

de nchiriere/subnchiriere, uzufruct, arendare i altele asemenea, inclusiv a unor pri din acestea, utilizate n scop de reclam, afiaj i publicitate. Nu trebuie uitat nici prevederea de la art. 127 Cod fiscal cu privire la TVA (cumularea activitilor economice), ns n cazul arendrii dac plafonul de 220.000 lei este depit, persoana devenind pltitoare de TVA, este scutit pentru arend de prevederile art. 141(2)(e) Cod fiscal, dar poate fi impozabil pentru depirea plafonului pentru orice alt venit considerat activitate economic independent. Arendaul are obligaii fiscale conform Titlului III Capitolul 7 din Codul fiscal, n general aplicndu-i-se norme de venit pe unitate de suprafa sub plafonul de 100.000 euro pe an, respectiv determinarea venitului n sistem real peste aceast valoare. Ce aduce nou OUG nr. 125/2011 este reinerea la surs a impozitului pe venit, dar i a contribuiilor obligatorii. n baza art. 83 (3)(b1) arendatorul cu opiune de impunere final nu depune declaraii privind venitul realizat. In baza art. 93 arendaul are obligaia s depun o declaraie privind calcularea i reinerea impozitului pentru fiecare beneficiar de venit la organul fiscal competent, pn n ultima zi a lunii februarie inclusiv a anului curent pentru anul expirat(n vigoare de la 1 ian. 2012). Prevederile art. 29621(1)(f),(g) i (h) din codul fiscal, aa cum a fost modificat de OUG nr. 125/2011, aduc precizri noi cu privire la calitatea de contribuabil la sistemul public de pensii i la cel de asigurri sociale de sntate, pentru persoanele care realizeaz venituri, n regim de reinere la surs a impozitului pe venit, din activiti de natura celor prevzute la art. 52 alin. (1) litera b) incluznd pe cei cu venituri din activiti desfurate n baza contractelor/conveniilor civile ncheiate potrivit Codului civil, precum i a contractelor de agent, adic arendatorul din contractele de arend. Arendaul este i el prins la litera g) persoanele care realizeaz venituri din activitile agricole prevzute la art. 71 lit. a) c); sau h) persoanele care realizeaz venituri, n regim de reinere la surs a impozitului pe venit, din activitile agricole prevzute la art. 71 lit. d). Aceste prevederi se aplic n cazul n care contribuabilul nu este asigurat al sistemului public de pensii. Deci arendatorul sau arendaul, ran neinclus n sistemul de pensii, va fi obligat s plteasc aceste contribuii dac arendeaz terenul. n ce privete contribuia la sistemul de asigurri sociale de sntate art. 29621 are multe surprize, att arendatorul ct i arendaul avnd contribuii de pltit aa cum sunt prezentate la art. 29622(3)-(7). Avnd n vedere i art. 2962223 , Codul fiscal devine o platform de discriminare n privina acestor contribuii dup cum urmeaz: 1. Arendatorul care are i alte venituri este obligat s pltesc contribuii la venitul net (29622 alin. 4) 2. Arendatorul care nu are i alte venituri baza lunar de calcul al contribuiei de asigurri sociale de sntate nu poate fi mai mic dect un salariu de baz minim brut pe ar (art. 29622 alin. 5). Adic primeti arend 500 lei, din care se scade cheltuiala deductibil de 25% adic 125 lei, plteti impozit de 16% din rest adic 60 de lei, dar contribuia va fi la salariul minim brut pe ar i se va aplica n funcie de pregtire 700 lei pentru necalificat nmulit cu 5,5% X 12 luni = 462 lei, sau 1.200 pentru studii superioare nmulit cu 5,5% X 12 luni = 792 lei). 3. Pentru arendaul care are venituri sub nivelul salariului de baz minim brut pe ar lunar i nu face parte din familiile beneficiare de ajutor social, baza lunar de calcul al contribuiei de asigurri sociale de sntate reprezint o treime din salariul de baz minim brut pe ar (29622 alin 6) 4. Pentru persoanele prevzute la art. 52 alin. (1) lit. a) c), adic i litera b) arendator i arenda baza lunar de calcul al contribuiei de asigurri sociale nu poate fi mai mare dect echivalentul a de 5 ori ctigul salarial mediu brut utilizat la fundamentarea bugetului asigurrilor sociale de stat (29622 alin. 7). 5. Art. 29623 (1) contrazice art. 29622 (3, 4 i 6) spunnd c arendaul nu datoreaz contribuie la asigurri sociale de sntate. 6. Art. 29623 (2) i scutete pe cei ce realizeaz venituri din drepturi de proprietate dac sunt arendatori sau arendai (cei menionai la art. 29621 (1) lit. g) i h) fiind arendai, iar cei menionai la art. 52 (l) (b) fiind arendatori). 7. Art. 29623 (3) calculeaz apoi contribuia de asigurri sociale pentru toi contribuabilii ce realizeaz venituri din drepturi de proprietate dac sunt arendatori sau arendai (cei menionai la art. 29621 (1) lit. g) i h) fiind arendai, iar cei menionai la art. 52 (l) (b) fiind arendatori). Art. 29624 Cod fiscal clarific modul n care se face plata contribuiilor i de ctre cine, n raporturile dintre arendator i arenda, ultimul fiind obligat s calculeze, s rein i s vireze sumele respective n conformitate cu prevederile art. 52 i art. 74 alin. (4), dup caz.

Read more http://www.juridice.ro/204370/implicatiile-fiscale-ale-contractului-de-arenda.html