Sunteți pe pagina 1din 70

2012

Managementul Proiectelor si Evaluarea Proprietatii Masterand: ing. Sima Corina

[RAPORT DE EVALUARE IMOBILIARA]


PROPRIETATE DE TIP REZIDENTIAL

CUPRINS INTRODUCERE Cuprins Rezumat Scrisoare de transmitere Certificare Capitolul I : GENERALITATI 1.1 Prezentarea evaluatorului 1.2 Prezentarea beneficiarului 1.3 Data evaluarii 1.4 Moneda raportului 1.5 Modalitati de plata 1.6 Instructiunile evaluatii 1.7 Surse de informatii si interpretarea lor 1.8 Clauze de nepublicare Capitolul II : PREMISELE EVALUARII 2.1 Ipoteze si conditii limitative 2.2 Scopul si utilizarea evaluarii 2.3 Bazele si procedurile de evaluare 2.4 Riscul evaluarii

Capitolul III : PREZENTAREA DATELOR 3.1 Identificarea proprietatii si descrierea juridica 3.2 Identificarea bunurilor imobile evaluate 3.3 Zonarea 3.4 Informatii despre amplasament 3.5 Descrierea amplasamentului 3.6 Date privind impozitele si taxele locale 3.7 Istoric. Vanzari anterioare, oferte, cotatii curente 3.8 Analiza pietei imobiliare. Studiu de vandabilitate Capitolul IV : ANALIZA DATELOR SI CONCLUZII 4.1 CMBU a terenului ca fiind considerat neocupat 4.2 CMBU a terenului ca fiind considerat construit 4.3 Metodologie de evaluare 4.4 Abordarea prin comparatie directa 4.5 Abordare pe baza de venit 4.6 Abordarea prin costuri 4.7 Reconcilierea valorilor si alegerea valorii finale

REZUMAT Evaluarea unei proprietati imobiliare situata in Cluj-Napoca, str. Barc nr. 2, cartier Someseni, Judetul Cluj, Romania. Prezenta lucrare a fost elaborata pentru a obtine calitatea de membru titular ANEVAR. Proprietatea care face obiectul prezentului raport este o proprietate imobiliara de tip rezidential, compusa din cladire P+E, cu terenul aferent constructiei si teren liber, situata Cluj-Napoca, str. Barc nr.2, cartier Someseni, Judetul Cluj, Romania. Inspectia proprietatii si toate investigatiile si analizele necesare au fost realizate de catre evaluator. Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata in vederea tranzactionarii. Raportul de evaluare care urmeaza si pe care aceasta scrisoare l nsoteste, constand din 70 de pagini plus anexele, prezinta baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului. Sinteza evaluarii prezinta succint datele de baza a raportului si opinia evaluatorului care astazi 23 aprilie 2012 indica valoarea de: 115.000 EURO Raportul a fost pregatit n conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare IVS l "Valoarea de Piata tip de valoare", GN l Evaluarea proprietatii imobiliare" si cu normele si metodologia ANEVAR, si prezinta baza pe care s-a stabilit opinia.

Declar ca nu am niciun interes prezent sau viitor in legatura cu proprietatea ce face obiectul acestei scrisori. De asemenea, evaluarea trebuie interpretata tinand cont de prezumtiile si conditiile limitative ce o insotesc. In cazul in care aveti nevoie de informatii suplimentare cu privire la evaluarea proprietatii in discutie, va stau la dispozitie pentru orice clarificari.

Cu stima, Ing. Corina Sima, Membru Aspirant ANEVAR

SCRISOARE DE TRANSMITERE Proprietate imobiliar situat n judetul Cluj Beneficiar/Proprietar : d-nul Dobrea Silviu Evaluator : Sima Corina Aprilie 2012 Ctre, Beneficiar : Dobrea Silviu V naintm Raportul de evaluare a proprietii situat n Judeul Cluj, Str. Barc nr 2, proprietatea familiei Dobrea. Scopul evalurii : Stabilirea valorii de pia n vederea vnzrii Obiectul evalurii : proprietatea imobiliar situat n Judeul Cluj, str. Barc, nr. 2, nr. Cadastral al bunului imobil 501/1/4/2/7/3, intabulat n cartea funciar nr. 2345, format dintr-un imobil de locuit cu regim de nlime P+E i o parcel de teren. Descrierea proprietii Teren n suprafa de 404 mp, cu Sconstruit la sol = 72 mp, categoria "curi construcii" Drepturile de proprietate : deplin. Data inspeciei : 15aprilie 2012. Data evalurii : 23 aprilie 2012. Valabilitatea evalurii : 45 zile. Cursul de schimb la data evalurii : 4,32 RON / 1 . Pe baza analizelor i faptelor descrise n raportul de evaluare, valoarea estimat este de : 496 800 lei / 115 000 . Raportul a fost pregtit n conormitate i pe baza Standardelor Internaionale de Evaluare, recomandrilor i metodologiilor de lucru recomandate de ctre A.N.E.V.A.R. (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia). Cu stim, Membru aspirant ANEVAR, Corina Sima

CERTIFICARE

Subsemnata Sima Corina, memebru aspirant ANEVAR, certific cu buna credinta si dupa cunostinta mea urmatoarele: Afirmatile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte ; Analizele, opiniile si concluzile din raport sunt obiective si nepartinitoare dar limitate numai la ipotezele si concluziile limitative cunoscute si prezentate in raport ; Evaluatorul nu are nici un avantaj pecuniar sau de alta natura ca urmare a realizarii prezentului raport de evaluare n afara remunerarii pentru prezenta lucrare; Evaluatorul si asuma mentinerea confidentialitatii asupra datelor si informatiilor din raport, precum si neutilizarea, acestora, n schimbul unor avantaje neetice sau ilegale de catre evaluator personal; raportul a fost ntocmit n concordanta cu legislatia n vigoare la data evaluarii, n conformitate cucerintele standardelor de evaluare internationale ale ANEVAR IVS, a codului deontologic alevaluatorului din statutul membrilor ANEVAR; utilizarea prezentului raport de evaluare poate fi nsotita de verificarea lui numai n conformitate cu procedurile si standardele ANEVAR, respectiv standardul national GN 11, singurul standard de verificare de rapoarte de evaluare valabil la data realizarii prezentului raport, n Romnia ; evaluatorul a efectuat personal inspectia proprietatii ce face obiectul prezentului raport de evaluare n data de 23.04.2012; evaluatorul si declara competenta n evaluarea proprietatii imobiliare evaluate.

Capitolul 1. GENERALITATI 1.1. Prezentarea evaluatorului Evaluator: Ing. Sima Corina Cosmina, membru aspirant ANEVAR Telefon/fax: 0243640894 E-mail: corina_s@yahoo.com Numar legitimatie: 0000 1.2 Prezentarea beneficiarului Beneficiarul raportului de evaluare este Comisia de Examinare ANEVAR i n subsidiar proprietarul obiectului evalurii, dl. Dobrea Silviu, domiciliat n ClujNapoca, str. Barc, nr. 2. 1.3 Data evaluarii Data de referinta 15.04.2012 Data evaluarii: 23.04.2012 Data evaluarii, convenita cu beneficiarul Raportului de evaluare, este 23 aprilie 2012. Inspectiile au fost realizate la data de 20 aprilie 2012. 1.4 Moneda raportului Conform solicitrii beneficiarului, opinia final a evalurii (valoarea de piaa a proprietii evaluate) s-a facut n Lei i Euro. Avnd n vedere c metodele utilizate conduc la determinarea valorii finale n LEI, cursul de schimb utilizat pentru conversia n valut este : 1 euro = 4,32 lei. 1.5 Modaliti de plat Prezenta evaluare nu a luat n calcul condiii de plat deosebite (rate, compensri etc.) considerndu-se c tranzacia de vnzare se va face prin plata integral, imediat, a valorii estimate a proprietii evaluate.

1.6 Instructiunile evaluarii Raportul de evaluare a fost realizat ca urmare a solicitarii beneficiarului dl. Dobrea Silviu. Se solicita a se realiza reevaluarea valorii de piata a proprietatii imobiliare teren si contructia aferenta terenului. Date privind dreptul de proprietate : Dobandirea: S-a realizat documentatia necesara conform HGR 834/1991 privind stabilirea si evaluarea unor terenuri detinute de societatile comerciale cu capital de stat, modificata cu HGR nr.:170/1995; 95/1997; 468/1998; 540/2003; 1541/2004 si HGR nr. 107/2008 publicata in Monitorul Oficial nr. 87din 04.02.2008, si s-a obtinut certificatele de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului. 1.7 Surse de informatii si interpretarea lor : Raportul de evaluare s-a realizat la data de 23.04.2012, utiliznd date furnizate de beneficiarul raportului de evaluare precum si din observatiile evaluatorului rezultate din inspectia la fata locului a proprietatii evaluate, care a avut loc data 20.04.2012 . Datele si informatiile furnizate sunt considerate a fi corecte si complete, att timp ct nu contravin propriilor observatii ale evaluatorului, iar aceste situatii contradictorii sunt mentionate n raport ori de cte ori este necesar. Datele si informatiile au fost sistematizate si interpretate, dar nefiind bazate pe un audit, eventualele omisiuni sau inexactitati nu cad n sarcina evaluatorului. Acestea se refera la dimensiuni, structura, finisaje, stare de ntretinere, date financiare si economice, etc. De asemenea s-a tinut seama de informatiile de piata preluate de pe piata imobiliara specifica, la data evaluarii si perioada anterioara apropiata, referitoare la vnzari si chirii, precum si de studii proprii ale evaluatorului asupra pietei specifice proprietatii evaluate. De asemenea s-au utilizat informatii de la agentiile imobiliare si din paginile de publicitate imobiliara ale principalelor publicatii locale si site-uri de specialitate.
9

Date statistice si de preturi, coeficienti de actualizare, alte recomandari referitoare la metodele de evaluare abordate au fost studiate si adaptate din publicatiile statistice, buletine CET, buletine ANEVAR sau din cataloage de reevaluare a constructiilor corespunzatoare. 1.8 Clauze de nepublicare Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. Raportul de evaluare sau orice alta referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus intr-un document destinat publicitatii fara acordul scris si prealabil al evaluatorului cu specificarea formei si contextului in care urmeaza sa apara. Publicarea partiala, precum si utilizarea lui de catre alte persoane, atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale.

Capitolul 2. PREMISELE EVALUARII 2.1 Ipoteze si conditii limitative : Raportul a fost realizat pe baza urmatoarelor ipoteze ce apar n cursul raportului de evaluare: Domeniul juridic: - evaluatorul nu poate sa-si asume nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau a consideratiilor privind certificatul de proprietate n sensul ca se presupune ca titlul de proprietate este valabil si proprietatea poate fi nstrainata; - proprietatea este evaluata ca fiind libera de orice sarcini, mai putin contractele de inchiriere care au fost prezentate evaluatorului; - se presupune o stapnire responsabila si o administrare competenta a proprietatii; - informatiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se da o garantie asupra lor;
10

- toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte iar planurile si materialele grafice sunt prezentate sub rezerva de corectitudine a autorilor acestora; - se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau invizibile ale proprietatii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare a proprietatii, - se presupune ca proprietatea este n deplina concordanta cu toate reglementarile si restrictiile urbanistice; - se presupune ca autorizatiile, certificatele de functionare si alte documente solicitate de autoritatile legale sau administrative locale sau nationale, au fost sau pot fi obtinute sau rennoite pentru oricare din utilizarile pe care se bazeaza estimarile valorii; - se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor corespunde cu granitele descrise si nu exista servituti, altele dect cele descrise n raport ; Domeniul conditiilor generale limitative : - evaluatorul nu a fost solicitat sa acorde consultanta ulterioara sau se depuna marturie n instanta; - evaluatorul nu a facut nici o investigatie si nici nu a inspectat acele parti ce erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile analizei si s-a presupus astfel ca acele parti sunt n stare tehnic buna astfel nct nu ne putem exprima nici o opinie despre starea tehnica a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca ar valida integritatea structurii sau a sistemului. Nu a fost supusa analizei evaluatorului decat partea vizibila a imobilului , evaluatorul pastrandu-si dreptul de a exprima o opinie cu rezerve in ceea ce priveste partile nevizionate ale proprietatii imobiliare ; - acest raport de evaluare nu va putea fi inclus, n ntregime sau partial, n documente, circulare sau declaratii, nici publicat sau mentionat n alt fel, fara aprobarea scrisa a evaluatorului asupra formei n care ar putea sa apara; - acest raport de evaluare este confidential pentru dumneavoastra, beneficiarul raportului de evaluare, si pentru consultantii dumneavoastra si numai pentru destinatia stabilita ; ca atare, evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop;

11

Domeniul conditiilor limitative suplimentare: - orice estimare a valorii se refera la ntreaga proprietate si orice divizare sau drepturi partiale anuleaza aceasta evaluare; - documentatia privind situatia juridica a terenului este in curs de realizare, nu i s-a prezentat evaluatorului Incheiere de intabulare, Extras de carte funciara pentru informare, Autorizatie de constructie/desfiintare; - previziunile sau estimarile din raport se bazeaza pe conditiile actuale ale pietei, pe factorii anticipati ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabila n continuare.

2.2 Scopul si utilizarea evaluarii : Conform cererii clientului, n prezentul raport de evaluare se determina valoarea de piata a proprietatii imobiliare formata din teren construit situat in intravilanul orasului Cluj-Napoca, zona Someseni, judetul Cluj. Scopul este intocmirea documentatiei necesare conform legislatiei in vigoare pentru determinarea valorii de piata, n vederea informrii proprietarului pentru negocierea preului de pia, n eventualitatea vnzrii. 2.3 Bazele si procedurile de evaluare : Baza evaluarii o constituie valoarea de piata, un tip de valoare conforma cu standardele internationale de evaluare, fiind definita n cele ce urmeaza. Datele si informatii culese de evaluator la inspectia bunurilor se refera la caracteristici tehnice, integritatea fizica, stare de ntretinere, starea si adecvarea functionala, etc. Date statistice si de preturi, coeficienti de actualizare, alte recomandari referitoare la metodele de evaluare abordate au fost studiate si adaptate din publicatii, buletine CET, buletine ANEVAR. S-au avut n vedere si s-au analizat concepte de evaluare n cadrul urmatoarelor standarde internationale :
12

GN6 Evaluatorul competente si calificare IVS 1 Valoarea de piata baze de evaluare IVS 3 Raportarea evaluarii GN 1 Evaluarea proprietatii imobiliare Conform IVS 1 Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluarii, presupunnd ca activul este liber /neocupat, ntre un cumparator hotart sa cumpere si un vnzator hotart sa vnda, ntr-o tranzactie libera (nepartinitoare), dupa un marketing adecvat, n care fiecare parte a actionat n cunostinta de cauza, prudent si fara constrngere.

Proceduri de evaluare : Pentru evaluarea terenului exista (6) sase tehnici recunoscute de evaluare conform Standardelor Internationale de Evaluare (GN1, paragraful 5.25), respectiv: comparatia vanzarilor; parcelarea si dezvoltarea; repartizarea (alocarea); extractia; tehnica reziduala a terenului; capitalizarea rentei funciare (chiriei). Metoda comparatiei directe de piata. Se utilizeaza la evaluarea terenului liber sau care se considera ca fiind liber pentru scopul evaluarii. Acesta metoda este cea mai utilizata si preferarta atunci cand exista date comparabile. Metoda comparatiei vanzarilor implica o comparatie directa a terenului evaluat cu loturi similare de teren, tranzactionate recent pe piata si pentru care exista informatii disponibile.

13

Elementele de comparartie sunt: drepturile de proprietate, restrictiile legale, conditiile de piata (data vanzarii), localizarea, caracteristici fizice, utilitatile disponibile, zonarea si cea mai buna utilizare. In localitatile urbane dens dezvoltate exista foarte rar amplasamente libere si deci valoarea lor nu poate fi estimata prin comparatia vanzarilor. In aceste cazuri, valoarea terenului se poate estima prin tehnica repartizarii (alocarii ) sau prin tehnica extractiei. Tehnica repartizarii ( alocarii, proportiei). Repartizarea (alocarea) este o tehnica indirecta de comparatie, care utilizeaza o proportie/rata intre valoarea terenului si valoarea proprietatii construite, sau alte relatii intre componentele proprietatii. Rezultatul consta intr-o rata/proportie de repartizare a pretului de piata total intre teren si amenajarile terenului, pe de o parte si constructie pe de alta parte, pentru scopuri comparative. Tehnica alocarii este bazata pe principiul echilibrului si pe conceptul contributiei, care spune ca exista un raport tipic intre valoarea terenului si valoarea proprietatii imobiliare pentru anumite tipuri de proprietatii, in anumite localizari. La constructiile mai vechi raportul valoare teren/valoare proprietate este mai mare. Metoda alocarii poate fi folosita cand numarul de tranzactii cu terenuri libere comparabile este insuficient pentru aplicarea credibila a metodei comparatiei vanzarilor. Metoda extractiei. Metoda extractiei este o alta tehnica indirecta de comparatie in care, valoarea terenului se determina prin diferenta dintre pretul de vnzare total al proprietatilor comparabile si valoarea amenajarilor terenului si constructiilor, estimate prin costul de nlocuire net. Aceasta tehnica se foloseste frecvent pentru evaluarea terenului din mediul rural, deoarece contributia cladiriilor in valoarea totala in general este redusa si usor de identificat.

14

Metoda parcelarii si dezvoltarii Metoda parcelarii se bazeaza pe ipoteza celei mai bune (valoroase) utilizari a fiecarei parcele derivate din divizarea unui teren mai mare. Parcela este o subdiviziune (suprafata) a unui teren care este considerata a fi tipica/sablon n sens de adecvare normala pentru diferite tipuri de constructii. Metoda parcelarii si dezvoltarii se utilizeaza si in studiile de fezabilitate si in evaluarile unde exista putine tranzactii comparabile. Precizia metodei este determinata de precizia ratei de actualizare, a ratei de absorbtie, a costurilor indirecte si pentru servicii utilizate. Metoda reziduala Metoda reziduala se bazeaza pe principiul echilibrului si al contributiei care se refera la echilibrul factorilor de productie, adica teren, munca, coordonare si capital. Metoda se utilizeaza in cazurile in care nu exista date disponibile referitoare al loturi similare de teren liber si cand: -valoarea cladirilor e cunoscuta sau poate fi estimata cu o precizie buna; -venitul anual net stabilizat, generat de proprietate este cunoscut sau poate fi estimat; -se pot extrage de pe piata ratele de capitalizare separat pentru cladiri si pentru teren. Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai intai valoarea cladirii care reprezinta cea mai buna utilizare. In continuare va estima venitul net din exploatare anual stabilizat, obtinut din chiria de piata si din cheltuielile de exploatare estimate la data evaluarii. Apoi se va calcula ce parte din venitul net din exploatare se poate atribui cladirilor si va obtine venitul net din exploatare ramas pentru teren. Acest VNE este capitalizat cu o rata de capitalizare pentru teren, obtinuta de pe piata imobiliara, si se obtine valoarea terenului. Metoda capitalizarii chiriei brute Metoda capitalizarii chiriei brute se aplica n cazul evaluarii terenurilor nchiriate si consta n capitalizarea chiriei ncasate de proprietarul unui teren pe
15

care l-a nchiriat, printr-un contract de nchiriere, unui ntreprinzator sau utilizator. Rata de capitalizare este cea derivata de pe piata. n final, daca se utilizeaza una sau mai multe metode, se face analiza valorilor obtinute prin acele abordari si propunerea valorii finale. Procesul de evaluare a proprietatii imobiliare are 7 etape care reflecta Principiile General Acceptate de Evaluare (GAVP) si sunt aceleasi in toate tarile: - definirea problemei - analiza preliminara - culegerea si selectarea informatiilor - analiza celei mai bune utilizari (CMBU) - estimarea valorii terenului - aplicarea abordarilor in evaluare - reconcilierea rezultatelor - estimarea valorii finale si raportarea valorii definite. Exista 3 abordari n evaluarea oricarui tip de proprietate imobiliara, constructie si/sau teren: o Abordarea prin comparatia vanzarilor. Obtinerea valorii de piata se face comparand proprietatea care se evalueaza (subiect) cu alte proprietati similare, numite tranzactii comparabile. Preturile la care au fost vandute proprietatile imobiliare comparabile definesc un interval de valori in care este de asteptat sa se situeze si valoarea proprietatii subiect. Compararea se face dupa elemente de comparatie, elemente ce identifica acele caracteristici ale proprietatilor imobiliare si a tranzactiilor cu acestea care pot explica diferentele dintre preturi. De baza sunt urmatoarele 10 elemente de comparatie: - drepturile de proprietete transmise; - conditiile de finantare; - conditiile de vanzare; - cheltuielile imediate dupa cumparare; - conditiile de piata; - localizarea; - caracteristicile fizice;
16

- caracteristicile economice; - utilizarea; - componentele non-imobiliare ale vanzarii. Se va aplica corectii asupra preturilor de vanzare a comparabilelor functie de diferentele existente la aceste elemente de comparatie, si eventual la alte elemente de comparatie (poluare). o Abordarea prin capitalizarea venitului In acesta abordare se estimeaza valoarea actualizata a beneficiilor viitoare generate de utilizarea proprietatii imobiliare. Datele specifice in cazul acestei abordari sunt: -venitul brut anual previzionat obtinut din exploatarea proprietatii imoboliare; -pierderea de venit brut anual din cauza neocuparii si neincasarii unor chirii; -cheltuieli anuale de exploatare previzionate; -caracterul si durata fluxurilor de venit; -valoarea de vanzare previzionata/valoarea terminala/ de reversiune. Dupa estimarea veniturilor si cheltuielilor, fluxul de venit fie se capitalizeaza cu o rata de de capitalizare adecvata, fie se actualizeaza cu o rata de actualizare adecvata. Ratele de capitalizare si de actualizare sunt preluate din ratele rentabilitatilor asteptate de investitorii in proprietatile imobiliare similare. o Abordarea prin cost. Se bazeaza pe ipoteza ca participanti pe piata fac legatura intre valoare si cost. In acesta abordare, valoarea unei proprietati imobiliare se estimeaza prin adaugarea, la valoarea de piata a terenului, a costului de inlocuire a echivalentelor moderne ale constructiilor existente din care se scade apoi deprecierea amenajarilor terenului si constructiilor (deteriorare fizica, depreciere functionala si depreciere economica) aparuta din diferite cauze. Se include profitul normal pe care il obtine antreprenorul. Abordarea este utila in evaluarea constructiilor noi sau aproape noi si la acele proprietati care nu se vand frecvent pe piata.
17

2.4 Riscul evaluarii Valoarea este exprimata tinand seama exclusiv de ipoteze, conditii limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport. Valoarea estimata este valabila atata timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare, valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar.

Capitolul 3. PREZENTAREA DATELOR 3.1. Identificarea proprietii si descrierea juridica Proprietatea imobiliar supus acestui raport de evaluare se compune din : - teren n suprafa de 332 mp - locuin n suprafa construit de 108,55 mp i este amplasat n intravilanul orasului Cluj-napoca, Str. Barc nr. 2, aa cum este identificat prin : Planul de ncadrare n municipiu Fotografii prezentate anexat prezentului raport Proprietatea este deinut in proprietate exclusiva de dl. Dobrea Silviu, dupa cum rezult din Contractul de vnzare-cumprare autentificat sub nr.240/04.05.2010 i din ncheierea de carte funciar. Se consider toate drepturile referitoare la proprietate transmise si transmisibile integral. Proprietatea este intabulata si are numar cadastral 1234, inscris in Cartea Funciara nr.1083 a orasului Cluj-Napoca. 3.2 Identificarea bunurilor imobile evaluate Proprietatea imobiliar de tip cas familial, constnd din teren n suprafa de construita de 108,55 , o suprafata desfasurata de 239,8 i cldire de locuit cu un regim de inlime D+P+E. Dotrile interioare sunt medii, att ct s satisfac nevoile necesare unui trai decent.
18

Este realizata din zidarie de caramida, fundatie continua de beton C8/10 in blocuri, plansee din beton, pardoseli din parchet in dormitoare, gresie in grupurile sanitare, ciment mozaicat in holuri si scari. Timplaria interioara este partial din PVC si lemn si cea exterioara din PVC. Este compartimentat si utilizat ca spatiu de locuit. Tencuielile interioare si exterioare sunt realizate din mortar driscuit, iar zugravelile interioare sunt cu var. La inspectia proprietatii evaluatorul nu a observat indicii care sa conduca la concluzia existentei unui grad avansat de uzura a finisajelor interioare. Instalatii termice interioare : Imobilul dispune de incalzire termica, realizata prin calorifere. Mai dispune de incalzire de la convectoare electrice. Instalatii electrice interioare : Instalatiile electrice interioare cuprind lucrarile de alimentare cu energie electrica a consumatorilor instalati, lucrari ingropate. Instalatii de incendiu : Cladirea dispune si de 1 hidrant cu apa in caz de incendiu. Obiectivul are asigurat iluminatul artificial prin intermediul corpurilor de iluminat incandescent. 3.3 Zonarea Proprietatea analizata este o vila localizata in cartierul Someseni situat in estul orasului Cluj-Napoca, aproape de limita superioara a orasului, la iesire spre Gherla, Dej. Proprietatea este situata intr-o zona industriala de depozite, intercalata si invecinata cu zona rezidentiala a orasului. Din punct de vedere geografic, municipiul Cluj-Napoca este situat n cadrul Culoarului Somesului Mic, zona situata la contactul a trei mari unitati geografice: Cmpia Transilvaniei, Podisul Somesan si Muntii Apuseni.

19

20

3.4 Informatii despre amplasament Proprietatea analizata se afla in Nord-Estul cartierului Someseni, langa raul Somesul Mic. Vecinatati Pe baza observatiilor de la inspectie, in vecinatatea proprietatii analizate se afla: - La nord si sud case cu regim de inaltime P+1E; - La est- drum de acces si Raul Somesul Mic ; - La vest terenul aferent constructiei considerat liber. Acces Accesul catre proprietatea analizata se poate efectua prin strazile interne ale cartierului Someseni. Accesul in ansamblu se poate face fie pe la Primaria Someseni, pe aleea perpendiculara pe strada Barc, strada Ion Ionescu de la Brad, ce face lagutura cu drumul european E576, fie pe partea de est, pe strada Capitan Grigore Ignat dinspre soseaua Bulevardul Muncii. Transportul public in cartier este asigurat printr-o linie de autobuze, asigurata de reteaua de transport RATUC, ce leaga zona de statiile de autobuz de pe Bulevardul Muncii (autobuz numarul 36) si de strada Traian Vuia (autobuz numarul 8). Puncte de interes in zona : aeroportul Cluj-Napoca (aprox. 5 min cu masina), gradinita si cresa Aschiuta pe strada Traian Vuia, nr. 87 (aprox. 10 min cu masina),

- scoala cu clasele I-VIII Traian Darjan (aprox. 10 min cu masina), - biserica Penticostala Vestea Buna (aprox. 10 min cu masina), biserica greco-catolica Sf. Iosif (aprox. 10 min cu masina), biserica ortodoxa Nasterea Maicii Domnului (aprox. 5 min cu masina), supermarketuri Selgros si Real (aprox. 10 min cu masina).

21

3.5 Descrierea amanajarilor si constructiilor Proprietatea analizata este reprezentatat de o vila cu o suprafata utila de 108.55 mp (conform informatiilor primite de la client), dispusa pe demisol, parter si etaj, construita in anul 2008, impreuna cu doua case invecinate din zona. Proprietatea este folosita drept casa de locuit si are o curte de 80 mp si o gradina de 116 mp. Casa are 3 camere, 2 bai, 1 balcoane, 1camera de zi, 1 bucatarie si o terasa, impartite astfel: - La parter: living, bucatarie, baie, antreu, hol+casa scarii si o terasa - La etaj: 3 dormitoare si o baie Sistemul de constructie este mixt - realizat din zidarie portanta de caramida cu goluri, dispusa perimetral, cu centuri din beton armat, stalpi, grinzi si plansee din beton armat. Peretii exteriori sunt realizati din caramida cu goluri de 24cm, placata cu polistiren expandat de 6cm (la exterior) si la interior cu placi de gips carton (sau tencuita). Compartimentarile interioare sunt realizate in majoritatea lor din structuri usoare metalice, cu panouri de inchidere din gips carton. Inchiderile golurilor sunt realizate cu geamuri termopan si tamplarie de pvc (pentru protectia fonica si termica a spatiului interior). Invelitoarea in 2 ape asigura scurgerea corecta a apelor pluviale si este realizata din tigla Bramac Maron, montata pe o sarpanta din lemn, protejata la partea superioara de o hidroizolatie din PVC si termoizolata spre spatiul interior. Casa este finisata cu materiale de calitate medie, avand gresie, faianta, obiecte sanitare, parchet melaminat, ferstre si usi exterior cu geam termopan, usa termopan la intrare, centrala termica. Am inclus mai jos cateva poze reprezentative ale proprietatii, facute la data inspectiei:

22

Fatada EST

23

Fatada SUD

Fatada EST
24

Interior casa scarii

25

Interior Bucatarie

Interior - Baie
26

3.6 Date privind impozitele si taxele Locuitorii din marile orae ale rii pltesc cel mai mult pentru locuin, iar cei din judeele de grani, ca i cei de la Dunre au impozite mai substaniale pe proprietile imobiliare. Ca i anul trecut, n Transilvania se pltesc cele mai mari taxe locale, iar n Brgan se regsesc cele mai mici impozite pe proprietile imobiliare.

Pe harta fiscal a Romniei se regsesc taxele locale ce trebuie pltite pn la 31 martie. La o prim privire asupra acesteia, observm c n judeele din Moldova i mai ales n cele de pe grania de vest a rii (Satu Mare, Bihor, Arad i Timi) se regsesc cele mai mari taxe locale, ca i, desigur, n oraele de importan regional - peste 2 lei/mp pentru cas i, respectiv, aproape un leu/mp pentru teren. n judeele din centrul rii se regsete media naional a taxelor locale (0,8 lei/mp la cas, respectiv 0,65 lei/mp pentru teren), iar n Brgan sunt cele mai mici impozite, de pn la 0,5 lei/mp pentru teren i 0,6 lei/mp pentru cas.
27

Interesant este i c, n judeele de pe cursul Dunrii, taxele pe terenuri sunt egale sau chiar sensibil mai mari dect n oraele importante, oscilnd ntre 0,65 lei/mp (n Mehedini) i 0,88 lei (n Brila, Dolj i Constana). Impozitul/taxa pe cldiri se pltete anual, n dou rate egale, pn la datele de 31 martie i 30 septembrie inclusiv. Pentru plata cu anticipaie a impozitului pe cladiri, datorat pentru ntregul an de catre contribuabili, pna la data de 31 martie a anului respectiv, se acorda o bonificaie de pna la 10%, stabilita prin hotarre a consiliului local. In cazul persoanelor fizice, impozitul pe cladiri se calculeaza prin aplicarea cotei de impozitare de 0,1% la valoarea impozabila a cladirii. Exist localiti mai mici n care impozitele pe locuine sunt mai mari dect n principalele orae ale rii. De exemplu, la Zalu avem un impozit de 2 lei/mp la case, n timp ce la Bucureti, Constana, Cluj sau Iai aceast tax nu trece de un leu/mp. Alte exemple ar mai fi Brila (tax pe cas de 2,3 lei/mp), Trgu-Jiu (2,2 lei/mp), Focani sau Buzu (1,9 lei/mp). Pe plan naional, cele mai mici taxe pe locuin se regsesc n Hunedoara (0,66 lei/mp), iar cele mai mari - n Arad, Cara-Severin, Suceava, Prahova i Brila (2,3 lei/mp). n ceea ce privete impozitele pe terenurile intravilane, cele mai mici (0,2 lei/mp) se regsesc n Mure, iar cele mai mari (1,53 lei/mp) sunt n Maramure. Mai trebuie spus c n 2011, cu foarte puine excepii, taxele locale pentru case, terenuri i maini nu au crescut fa de cele din 2011. Excepiile sunt Cmpina, unde fiscalitatea a crescut cel mai mult, respectiv cu 20%, Trgu-Mure (+8%, corelat cu valoarea inflaiei, dup cum precizeaz autoritile locale) i Brila (7%). Valoarea impozabila a cladirii, exprimata in lei, se determina prin inmultirea suprafetei construite desfasurate a acesteia, exprimate in metri patrati, cu valoarea impozabila corespunzatoare, exprimata in lei/mp, din tabelul urmator:

28

Tipul cladirii

Valoarea impozabila lei/mp Cu instalatii de apa, Fara instalatii de apa, canalizare, electrice si canalizare, electricitate sau incalzire (conditii incalzire cumulative)

A. Cladire cu cadre din beton armat sau cu pereti exteriori din caramida arsa sau din orice alte materiale rezultate in urma unui tratament termic si/sau chimic B. Cladire cu peretii exteriori din lemn, din piatra naturala, din caramida nearsa, din valatuci sau din orice alte materiale nesupuse unui tratament termic si/sau chimic C. Cladire-anexa cu cadre din beton armat sau cu pereti exteriori din caramida arsa sau din orice alte materiale rezultate in urma unui tratament termic si/sau chimic D. Cladire-anexa cu peretii exteriori din lemn, din piatra naturala, din caramida nearsa, din valatuci sau din orice alte materiale nesupuse unui tratament termic si/sau chimic

806

478

219

137

137

123

82

54

29

E. n cazul contribuabilului care detine la aceeasi adresa incaperi amplasate la subsol, la demisol si/sau la mansarda, utilizate ca locuinta, in oricare dintre tipurile de cladiri prevazute la lit. A-D F. n cazul contribuabilului care detine la aceeasi adresa incaperi amplasate la subsol, la demisol si/sau la mansarda, utilizate in alte scopuri decat cel de locuinta, in oricare dintre tipurile de cladiri prevazute la lit. A-D

75% din suma care s-ar aplica cladirii

75% din suma care s-ar aplica cladirii

50% din suma care s-ar aplica cladirii

50% din suma care s-ar aplica cladirii

Suprafata construita desfasurata a unei cladiri se determina prin insumarea suprafetelor sectiunilor tuturor nivelurilor cladirii, inclusiv ale balcoanelor, logiilor sau ale celor situate la subsol, exceptand suprafetele podurilor care nu sunt utilizate ca locuinta si suprafetele scarilor si teraselor neacoperite. Valoarea impozabila a cladirii se ajusteaza in functie de rangul localitatii si zona in care este amplasata cladirea, prin inmultirea valorii determinate cu coeficientul de corectie corespunzator, prevazut in tabelul urmator:

30

Zona in cadrul localitatii A B C D 0 2,60 2,50 2,40 2,30 I 2,50 2,40 2,30 2,20

Rangul localitatii II 2,40 2,30 2,20 2,10 III 2,30 2,20 2,10 2,00 IV 1,10 1,05 1,00 0,95 V 1,05 1,00 0,95 0,90

Ierarhizarea funcional a localitilor urbane i rurale, potrivit prevederilor Legii nr. 351/2001, este urmtoarea: - rangul 0 - Capitala Romniei, municipiu de importan european; - rangul I - municipii de importan naional, cu influen potenial la nivel european; - rangul II - municipii de importan interjudeean, judeean sau cu rol de echilibru n reeaua de localiti; - rangul III - orae; - rangul IV - sate reedin de comune; - rangul V - sate componente ale comunelor i sate aparinnd municipiilor i oraelor. Impozitul pe cldiri n cazul contribuabililor persoane fizice, se determin pe baz de cot de impozitare, indiferent de locul n care se afl situat cldirea, respectiv, n mediul urban sau mediul rural, prin aplicarea cotei de impozitare de 0,1% la valoarea impozabil a cldirii. Explicaii privind modul de calcul al impozitului pe cldiri, astfel cum rezult din economia textului art. 251 din Codul fiscal:

31

Se determin suprafaa construit desfurat a cldirii: este cea determinat pe baza msurtorilor pe conturul exterior al cldirii, respectiv de: 158,16 mp. Se determin valoarea impozabil a acestei cldiri: suprafaa construit desfurat se nmulete cu valoarea impozabil a cldirii cu perei din crmid, dotat cu instalaii. Corespunztor rndului 1 i coloanei 2, astfel: 158,16 mp x 806 lei/mp =127 476,96 lei; se identific coeficientul de corecie din tabelul prevzut la art. 251 alin. (5) din Codul fiscal, corespunztor zonei A i rangului II respectiv 2,40; deoarece numrul zonelor din intravilan este diferit de numrul zonelor din extravilan. potrivit prevederilor art. 251 alin. (5) din Codul fiscal, valoarea impozabil determinat se ajusteaz cu coeficientul de corecie respectiv: 127 476,96 lei x 2,40 = 305 944,704 lei; Se determin impozitul pe cldiri anual: se aplic cota de impozitare prevzut la art. 251 alin. (2) din Codul fiscal de 0,1%, pentru uurarea calculului, valoarea impozabil se nmulete cu 0,001, respectiv: 305 944,704 lei x 0,001 = 305,945 lei; Impozitul pe teren se stabilete lund n calcul numrul de metri ptrai de teren, rangul localitii n care este amplasat terenul i zona i/sau categoria de folosin a terenului, conform ncadrrii fcute de consiliul local. n cazul unui teren amplasat n intravilan, nregistrat n registrul agricol la categoria de folosin terenuri cu construcii, impozitul pe teren se stabilete prin nmulirea suprafeei terenului, exprimat n hectare, cu suma corespunztoare prevzut n urmtorul tabel (actualizare conform HG 956/2009): Zona in cadrul localitatii A B C D 0 8.921 7.408 5.600 3.832 Nivelurile impozitului/taxei, pe ranguri de localiti Lei/ha I 7.408 5.600 3.832 1.821 II 6.508 4.540 2.874 1.519 III 5.640 3.832 1.821 1.060 IV 766 613 450 300 V 613 460 306 153
32

Explicaii privind modul de calcul al impozitului pe teren, astfel cum rezult din economia textului art. 258 din Codul fiscal: Se determin suprafaa pentru care se datoreaz impozit pe teren: din suprafaa terenului deinut n proprietate se scade suprafaa construit la sol, respectiv: 404 mp - 72 mp = 332 mp; Se determin impozitul pe teren: din tabelul cu coeficientii pentru impozitul pe terenurile amplasate n intravilan - terenuri cu construcii, n art. 296 se identific suma corespunztoare unui teren amplasat n zona A din localitatea care are rangul II, respectiv: 6508 lei/ha, respectiv 0,6508 lei/mp; suprafaa de teren pentru care se datoreaz impozit pe teren se nmulete cu coeficientul prevazut, respectiv: 332 mp x 0,6508 lei/ha = 216,0656 lei; avnd n vedere prevederile art. 296 din Codul fiscal, deoarece, n anul fiscal 2006 pentru anul fiscal 2007, Consiliul General al Municipiului Cluj-Napoca a hotrt majorarea impozitului pe teren cu 19%, impozitul determinat se majoreaz cu acest procent sau, pentru uurarea calculului, impozitul pe teren se nmulete cu 1,19, respectiv: 216,065 lei x 1,19 = 257,120 lei; n cazul proprietatii evaluate valoarea impozitului conform codul fiscal si a prevederilor acesteia este urmatorul: Impozitul datorat pe casa = 305,95 lei/an Impozitul pe teren = 257,12 lei/an. 3.7 Istoric. Vanzari anterioare, oferte, cotatii curente Prima tranzactionare a proprietatii a avut loc n anul 2008, proprietar ramnnd cumparatorul si n prezent. Cateva exemple de oferte si cotatii curente se regasesc printre anunturile de inchiriere/vanzare ale agentiilor imobiliare, precum urmeaza:

33

Vand casa/vila P+E in Someseni, 150.000 EURO


CARACTERISTICI Localizare: Cluj-Napoca, Cluj Zona: Someseni Adresa: Barc Tip Oferta: Case/Vile Tip: Vanzare Camere: 4 S. Utila: 165 mp S. Teren: 750 mp S. Construita: 200 mp Confort: I Compartim.: decomandat Nr. Bucatarii: 1 Nr. bai: 2 Nr. Terase: 1 Construit in: 2011 Conditii: Excelenta Front str.: 24 Utilitati: da Vecinatati: case, vile Cladiri Anexe: 1 Parcare: In Curte Incalzire: Centrala proprie

DESCRIERE Case Cluj Napoca, Someseni.Vanzare casa in Someseni, Cluj. Casa este amplasata la intrarea in cartierul Someseni , intr-o zona aerisita si linistita, la 1 km de mijloacele de transport in comun. Este structurata P+E , are o suprafata utila de 165 mp+14 ml balcon+21 M terasa si 750 mp teren .Compartimentare: PARTER: hol, living, bucatarie, camara, baie, terasa. ETAJ: hol, 3 dormitoare, baie, balcon Se vinde cu interiorul finisat la pret de 150.000 EURO.

34

Vand casa/vila P+M in Someseni, 175.000 EURO

CARACTERISTICI Localizare: Cluj-Napoca, Cluj Zona: Someseni Adresa: Ion Ionescu de la Brad Tip Oferta: Case/Vile Tip: Vanzare Camere: 4 S. Utila: 165 mp S. Teren: 850 mp Confort: I Compartim.: decomandat Nr. bai: 2 Nr. Balcoane: 1 Nr. Terase: 1 S. Terase: 10 Construit in: 2007 Conditii: Excelenta Front str.: 25 Nr. Fronturi: 1 Utilitati: da Cladiri Anexe: 1 Parcare: Garaj Incalzire: Centrala proprie

DESCRIERE : casa are o suprafata de 165 mp+850 mp teren, este dispusa P+M si este compartimentata: PARTER: hol, living, bucatarie, camara, baie, terasa MANSARDA: hol, 3 dormitoare, baie(14mp), balcon(10 ml). Interiorul casei este finisat : usa, termopan la intrare, parchet, gresie, faianta, obiecte sanitare, CT si calorifere, tamplarie termopan, telefon, internet, cablu, alarma. Curtea, in suprafata de 1000 mp, este imprejmuita cu gard si amenajata cu gazon, pomi fructiferi si plante naturale. Detine foisor, barbeque , leagan si mult spatiu pentru relaxare. Optional se poate vinde si semimobilata sau nemobilata.

35

EDIL va ofera spre vanzare casa in cartierul Someseni, constructie noua, dispusa pe P+E. La parter casa dispune de hol, living, bucatarie, debara, baie de servici, casa scarii, iar la etaj hol, 3 dormitoare, baie, balcon. Casa are suprafata utila de 164 si teren 750 mp total. Casa se preda finisata complet, gresie faianta, parchet, termopane, centrala termica proprie, bucatarie complet mobilata si utilata. Curtea este amenajata, cu barbeque, si carport pentru adapostirea a 2 masini. Pret 149000 EUR. Vand casa, in Someseni. Pret 149000 EUR . EDIL va ofera spre vanzare casa in cartierul Someseni. Casa de vanzare este constructie noua dispusa pe P+M, la parter casa este compusa din living, bucatarie, loc de luat masa, casa scarii, baie, iesirea in curte, la Mansarda casa este compusa din 3 camere, hol, baie, terasa care comunica cu 2 dintre dormitoare. Casa se preda finisata exterior, la interior, gresie faianta, termopane, centrala termica proprie, parchet lemn masiv, bucatarie mobilata. Casa are suprafata utila de 130 mp, iar terenul este de 500 mp, amenajat cu gazon. Casa se preda impreuna cu 2 locuri de parcare. Casa se potriveste ideal ca si locuinta, fiind situata intr-o zona foarte linistita, cu acces facil catre Centru. Pret 135000 EUR. Vand casa in cartierul Someseni zona gr IGNAT. Casa de vanzare este constructie noua dispusa pe P+M, la parter casa este compusa din living, bucatarie, loc de luat masa, casa scarii, baie, iesirea in curte, la Mansarda casa este compusa din 3 camere, hol, baie, terasa care comunica cu 2 dintre dormitoare. Casa se preda finisata exterior, la interior, gresie faianta, termopane, centrala termica proprie, parchet lemn masiv, bucatarie mobilata. Casa are suprafata utila de 130 mp, iar terenul este de 500 mp, amenajat cu gazon. Casa se preda impreuna cu 2 locuri de parcare. Pret 130000 EUR. Pentalar imobiliare vinde casa in Someseni, suprafata 240 mp, teren 450 mp. Casa este dispusa si compartimentata astfel: Parter - living, bucatarie, camara, dormitor, baie. Etaj - 2 dormitoare, baie si alte doua camere ce se pot amenaja. Casa este finisata si curtea amenajata. Pret - 125.000 euro EMPIRE IMOBILIARE vinde vila P+M 140mp, living, 3 dormitoare, 2 bai, balcon, superb finisata, cu CF. Ctie de calitate, Poroterm, termosistem interior si exterior. Teren 500mp frumos amenajat cu gazon, loc de parcare. Pret: 129.000Euro, neg. Vand casa 4 camere, baie, bucatarie+bucatarie de vara, situata in cartierul someseni, zona caminului cultural, finisata, ideala si pentru 2 familii, sau schimb cu apartament 2-3 camere + diferenta, variante. Pret 120.000 euro, negociabil.

In data de 23.04.2012 se observa o un pret de vanzare de aproximativ 230 Euro/ mp pentru casele finisate plus teren aferent (curte, gradina), in cartierul Someseni, zona unde se situeaza obiectul prezentului raport.

36

3.8Analiza pietei imobiliare. Studiu de vandabilitate Pieele imobiliare nu sunt piee eficiente : numrul de vnztori i cumprtori care acioneaza este relativ mic, proprietile imobiliare au valori ridicate care necesit o putere mare de cumprare, ceea ce face ca aceste piee s fie sensibile la stabilirea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numrul locurilor de munc precum i s fie influenate de tipul de finanare oferit, volumul creditului care poate fi dobndit, mrimea avansului de plat, dobnzile, etc. n general proprietile imobiliare nu se cumpr cu banii jos, iar dac nu exist condiii favorabile de finanare tranzacia este periclitat. Spre deosebire de pieele eficiente, piaa imobiliar nu se autoregleaz ci este deseori influenat de reglementrile guvernamentale i locale. Cererea i oferta de proprieti imobiliare pot tinde ctre un punct de echilibru dar acest punct este teoretic i rareori atins, existnd totdeauna un decalaj ntre cerere i ofert. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolt greu iar cererea se poate modifica brusc, fiind posibil astfel de multe ori s existe supraoferta sau exces de cerere i nu echilibru. Cumprtorii i vnztorii nu sunt ntotdeauna bine informai iar actele de vnzare cumprare nu au loc n mod frecvent. De multe ori informaiile despre preurile de tranzacionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietile imobiliare sunt durabile i pot fi privite ca investiii. Sunt puin lichide i de obicei procesul de vnzare este lung. Datorit tuturor acestor factori comportamentul pieelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivaiile, interaciunea participanilor pe pia i msura n care acetia sunt afectai de factorii endogeni i exogeni ai proprietii. Piata imobiliara este fara indoiala, una dintre cele mai dinamice piete, cunoscand permanent fluctuatii. Interesul ridicat fata de aceasta piata este confirmat de o noua legislatie in domeniu, de competitia bancilor in ceea ce priveste creditele ipotecare, de investitiile imobiliare ale intreprinzatorilor straini. Dezvoltarea pietei imobiliare este strans legata de strategia de dezvoltare a creditelor ipotecare pentru investitiile imobiliare.

37

In conditiile in care bancile nu vor gasi solutii sa evite restrictiile de creditare care le-au fost impuse, lipsa finantarilor din piata va determina o diminuare a numarului de tranzactii, ceea ce va duce si la o scadere lenta, dar sigura a preturilor proprietatilor. Finalul primului semestru din 2011 arata o evolutie de tip W pe piata rezidentiala. Pana la sfarsitul primului semestru din 2008 piata a resimtit impactul crizei financiare; in a doua jumatate din 2009 si-a revenit usor din soc printr-o scurta perioada de crestere, pentru ca ulterior sa inregistreze o noua scadere la sfarsitul primului semestru din 2010, provocata de criza economica resimtita la nivel local. Cererea pentru apartamente si case noi a venit doar din partea consumatorilor finali, investitorii ezitand in continuare sa investeasca in piata rezidentiala din Cluj-Napoca, din cauza supraofertei si lipsei oportunitatilor financiare. Urmand o tendinta similara celei de anul trecut, clientii care au inchis tranzactii in primul semestru din 2011 au fost cei cu o nevoie imediata, care au gasit o oferta financiara buna sau au vrut sa profite de conditiile oferite de programul Prima Casa. Dezvoltatorii au continuat scaderile de pret, ca o consecinta a vanzarilor reduse. Pretul mediu pe mp construit s-a diminuat cu 10% in primul semestru, de la 1,300 EUR/mp (fara TVA) inregistrat la sfarsitul lunii decembrie 2010 la 1,170 EUR/mp la finalul lui iunie 2011. In comparatie cu punctul maxim atins pe piata rezidentiala in primul semestru din 2009, pretul mediu a suferit o scadere totala de 28% (pe parcursul a 24 de luni). Luand in considerare evolutia pietei rezidentiale, corelata cu cea a economiei nationale, nu anticipam o activitate mai intensa pe termen scurt (urmatoarele 6 12 luni). Prin urmare, estimam in continuare o usoara scadere atat a vanzarilor cat si a preturilor, cauzata de tendintele macroeconomice si de politicile guvernamentale implementate anul trecut (scaderile salariale pentru personalul administrativ, cresterea TVA si schimbarile din Codul Fiscal). Totusi, previziunile pentru piata rezidentiala se diferentiaza in functie de clientii tinta ai fiecarei categorii de proiecte. Astfel, anticipam ca proiectele care se adreseaza segmentelor cu venituri scazute si medii vor continua sa atraga cerere, in
38

special datorita preturilor practicate dar si TVA-ului de 5% (unde este cazul); in timp ce proiectele rezidentiale de lux vor fi nevoite sa-si ajusteze considerabil preturile de lista. In analiza acestei piete am investigat aspect si trenduri inregistrate in ultimul an, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat. Tipul activitatii ce se va desfasura dupa amenajarea terenului a fost selectata in urma analizei celei mai bune utilizari, in urma unui studiu de fezabilitate, care fructifica optim amplasamentul terenului evaluat prin prisma retabilitatii investitiei imobiliare. Piata rezidentiala din zona analizata: Zona de est a orasului Cluj-Napoca a reprezentat una dintre cele mai atractive zone rezidentiale, in mod deosebit in ceea ce priveste locuintele unifamiliale. In ultimii ani, din ce in ce mai multe persoane au inceput sa aleaga varianta locuirii intr-o casa, intr-o zona mai putin aglomerata, decat intr-un apartament, fie acesta si in zone centrale din oras. Astfel, pe langa casele construite individual, s-au dezvoltat o multitudine de proiecte, indeosebi in zonele semiperiferice si periferice ale orasului, cu predilectie rezidentiala. Descrierea cererii in zona : Cererea reflect necesitile, dorinele materiale, puterea de cumprare i preferinele cumprtorilor. Momentul de varf al ascensiunii pietei de tranzactiii rezidentiale a fost atins in 2007. Acum insa, in contextul financiar international, piata da o impresie de blocare, observadu-se totusi un proces de departajare a proprietatilor cumparate. Accentul se pune acum pe calitatea si locatia imobilelor, dar in special pe imprejurimi, privelistea oferita, spatiul verde si facilitati. Pretul astfel, a inceput sa se tempereze si sa se diferentieze totodata, in functie de aceste variabile. Pentru analiza cererii s-a procedat la identificarea utilizatorilor pentru tipul de proprietate imobiliar studiat. Pe piata imobiliara, cererea pentru acest tip de imobile exista inca, datorita caracteristicilor urbanistice, arhitectonice, tehnice si economice.

39

Un alt motiv al cererii este si rentabilitatea investitiei, chiriile fiind uor cresctoare (pe fondul reducerii vanzarilor), cu toate c preurile de inchiriere sunt relativ mari, putand depi 1000 EUR/lun. Fiind o zon linistita pentru spatii de locuit si rezidentiale cu o calitate buna a vecintilor, cererea ramane usor mai mare dect oferta. Principalii factori luai n considerare n analiza cererii au fost: - localizare; - atractivitatea zonei; - faciliti oferite (confort, dotri); - disponibilitatea posibilitilor de transport. Cererea pentru proprietati de tipul celei analizate vine din partea unei categorii de populatie cu venituri medii spre mari, ce doresc sa aiba o locuinta pe pamant, care sa ofere confort, si sa fie cat mai aproape de oras. Cererea pentru case si vile din zona provine din partea clasei medii a oamenilor de afaceri atat romani cat si straini, primii fiind interesati pentru cumparare iar cei din urma mai mult pentru inchiriere. Chiriile in zona analizata variaza intre 600 si 1000 Euro pe casa/vila, in functie de suprafata utila a cladirilor, finisaje, accesul la mijloacele de transport. Cu cat sunt mai departe de centrul orasului, cu atat chiriile scad spre limita inferioara a intervalului. Piata proprietatilor imobiliare este in crestere ca numar de tranzactii, cererea de proprietati n zona este relativ mare.

40

Capitolul 4 : ANALIZA DATELOR SI CONCLUZII 4.1 CMBU a terenului ca fiind considerat neocupat Dupa cum este mentionat in Standardele Internationale de Evaluare, cea mai buna si eficienta utilizare este definita ca: Cea mai probabila utilizare a unui teren liber sau a unei proprietati amenajate, care este fizic posibila, justificata adecvat, permisa legal, fezabila financiar si care conduce la cea mai mare valoare a proprietatii evaluate. Cele patru criterii ce trebuie indeplinite pentru cea mai buna utilizare sunt legal permisibil, fizic posibil, economic fezabil si maxim profitabil. Implicit in cadrul acestor criterii se afla recunoasterea contributiei utilizarii specifice pentru mediul comunitar sau pentru obiectivele de dezvoltare comunitara, pe langa maximizarea bogatiei proprietarilor individuali. Proprietatea analizata este situata in partea de est a orasului Cluj-Napoca, in imediata vecinatate a padurii Tufele Rosii. Vecinatatile sunt reprezentate preponderent de proprietati rezidentiale. Legal permisibil Proprietatea evaluata este situata intr-o zona preponderent rezidentiala, in partea de est a Clujului. Conform informatiilor de pe site-ul PMB, pe terenul evaluat a fost permisa construirea unui complex rezidential de vile si apartamente. Conform reglementarilor locale (PUZ aprobat), in zona analizata sunt permise dezvoltari de tip comercial si rezidential. Fizic posibil Proprietatea analizata face parte dintr-un complex rezidential. Locatia proprietatii, dimensiunea si accesul la utilitati sunt in concordanta cu cerintele specifice pentru o dezvoltare rezidentiala sau de tip comercial birouri. Economic fezabil Luand in considerare caracterul predominant al zonei in care se afla proprietatea evaluata, consideram ca o dezvoltare de tip rezidential ar fi cea mai potrivita. Maxim profitabil Pe baza aspectelor mentionate mai sus, consideram proprietatea analizata ca fiind cea mai profitabila ca proprietate rezidentiala.

41

Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber presupune c terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construciilor. n aceast ipotez pot fi identificate utilizri care creeaz valoare, evaluatorul putnd ncepe selecia de la proprieti comparabile i se estimeaz valoarea terenului. Avnd n vedere c imobilul este amplasat ntr-o zon rezidenial i innd cont de starea bun a construciei, iar demolarea i eliberarea terenului ar presupune costuri ridicate, se consider c cea mai bun utilizare a terenului n condiiile eliberrii acestuia nu este fezabil. 4.2 CMBU a terenului ca fiind construit n analiza celei mai bune utilizri a proprietii construite, s-a avut n vedere situaia actual de teren construit, lund n considerare dou variante posibile : Varianta 1 utilizarea proprietii imobiliare ca spaiu rezidenial ; Varianta 2 utilizarea proprietii imobiliare ca spaiu vnzri.
Rezidential 108 900 (EUR) 9,312 8% 116,400 0 116,400 786 Comercial 108 6 (EUR/mp/luna) 5443.2 11% 49,484 0 49,484 334

Suprafata inchiriabila (mp) Chirie Venit net/an (EUR) Rata de capitalizare (%) Valoarea capitalizata (EUR) Cost conversie (EUR) Valoarea proprietatii (EUR) Valoarea (EUR/mp construit)

Pentru realizarea calculului de mai sus au fost facute urmatoarele prezumtii:

o chiria pentru utilizarea rezidentiala a fost estimata pe baza informatiilor prezentate in capitolul Prezentarea datelor specifice Analiza de Piata si a analizei facute in capitolul 4, in cadrul abordarii prin capitalizarea veniturilor;
42

o chiria pentru o dezvoltare de tip birouri in zona analizata este situata intre 6 si 8 EURO/mp (pentru proprietatea analizata, am considerat o chirie minima de 6 EURO/mp, luand in considerare locatia destul de departe de centrul orasului, accesul relativ dificil in zona si oferta de birouri din aria studiata, cu o vizibilitate mult mai buna si acces la drum); o rata de capitalizare pentru rezidential a fost estimata la 8% plecand de la chiriile si preturile de vanzare solicitate pentru proprietati similare in zona analizata, iar mai multe detalii pot fi gasite in capitolul 4, in cadrul abordarii prin capitalizarea veniturilor. o luand in considerare faptul ca in ultimii doi ani nu s-au inregistrat tranzactii semnificative pe piata locala de birouri, rata de capitalizare aplicata pentru utilizarea proprietatii analizate ca spatiu de birouri a fost calculata plecand de la estimarile actuale pentru cladiri de birouri in locatiile centrale. Nivelul ratei de capitalizare pentru acest tip de cladiri este intre 8.25% - 8.75%. Produsul analizat este considerat cu un grad de risc ridicat, date fiind: locatia in cadrul unul proiect rezidential, cu acces mai dificil si o expunere si vizibilitate redusa. De aceea, pentru analiza noastra, am adaugat 250 de puncte de baza peste media de 8.5%. Analizand calculul de mai sus, opinia noastra este ca cea mai buna utilizare a proprietatii analizate este obtinuta prin actuala utilizare, cea rezidentiala.

43

4.3 Metodologie de evaluare La cererea clientului, am evaluat proprietatea analizata in vederea tranzactionarii. Lucrarea prezenta a fost realizata in concordanta cu Standardele Internationale de Evaluare (IVS), Editia a 8-a, 2007, publicata de catre Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare si respectand Codul deontologic inclus in aceste standarde. De asemenea, raportul a avut in vedere Normele si Metodologia aprobate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). Principalele capitole din standardele de mai sus pe care le gasim relevante pentru evaluarea prezenta sunt: IVS 1 Valoarea de piata tip de valoare; IVS 3 Raportarea evaluarii; GN1 Evaluarea proprietatii imobiliare. In conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare IVS1/2007, valoarea de piata este definita ca : Suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu un pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constangere. In general, exista trei abordari traditionale de evaluare folosite pentru a estima valoarea de piata a unei proprietati imobiliare: abordarea prin metoda comparatiei vanzarilor, abordarea prin metoda capitalizarii veniturilor si abordarea prin cost. Abordarea prin metoda comparatiei vanzarilor (comparatiilor de piata) se bazeaza pe comparatia directa dintre proprietatea evaluata si alte proprietati comparabile care au fost vandute sau sunt tranzactionate pe piata. Aceasta metoda de evaluare se bazeaza pe principiul substitutiei conform caruia un comparator prudent nu va plati pentru o proprietate mai mult decat pentru o proprietate similara in conditii de piata asemanatoare.
44

Aceasta abordare permite stabilirea unei valori ferme pentru o proprietate, in conditiile unei piete active, fiind conditionata doar de disponibilitatea datelor comparabile fata de proprietatea evaluata. Abordarea prin metoda capitalizarii venitului : Aceasta abordare ia in considerare informatiile referitoare la veniturile si cheltuielile aferente proprietatii evaluate si estimeaza valoarea printr-un proces de capitalizare. Aceasta abordare este importanta, in special, pentru proprietatile generatoare de venituri si poate fi utilizata cu credibilitate numai cand exista informatii comparabile relevante. Cele doua metode uzuale, incluse in abordarea prin capitalizarea venitului, sunt capitalizarea directa (CD) si analiza fluxului de numerar actualizat (DCF). Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF) presupune previziunea unei serii de fluxuri de numerar periodice, fie pentru o proprietate functionala, fie pentru o proprietate in dezvoltare. In cazul exploatarii proprietatii imobiliare, fluxul de numerar periodic se estimeaza sub forma venitului brut minus pierderile din neocupare si din neincasarea chiriei, minus cheltuielile/ costurile de functionare. Apoi se actualizeaza seria veniturilor nete din exploatare periodice, impreuna cu valoarea terminala, de cedare anticipata la sfarsitul perioadei de previziune. In cazul proprietatilor in dezvoltare, se estimeaza cheltuielile de capital, costurile de dezvoltare si venitul anticipat din vanzari pentru a calcula o serie de fluxuri de numerar care apoi se actualizeaza, pe perioada previzionata de dezvoltare si comercializare. Capitalizarea directa (CD) divide venitul net din exploatare (VNE), dintr-un singur an, cu o rata totala sau de randament pentru toate riscurile, rezultand astfel o indicatie de valoare. Abordarea prin cost : Abordarea prin cost stabileste valoarea prin estimarea costurilor de achizitionare a terenului si de construire a unei proprietati noi, cu aceeasi utilitate, sau de adaptare a unei proprietati vechi la aceeasi utilizare, fara costuri legate de timpul de constructie/adaptare.

45

IVS GN 8.3.1 defineste costul de inlocuire net ca fiind: Costul curent necesar pentru inlocuirea unui activ cu activul sau modern echivalent din care se scade deteriorarea fizica si toate formele relevante ale deprecierii si optimizarii. Pentru a aplica metoda costurilor de inlocuire, trebuie urmati urmatorii pasi: 1) 2) 3) 4) 5) Estimarea valorii de piata a terenului; Estimarea costului de inlocuire brut pentru cladire; Estimarea deprecierii cladirii; Estimarea costului de inlocuire net al cladirii; Estimarea valorii de piata a proprietatii prin adaugarea valorii de piata a terenului la costul de inlocuire net al cladirii.

Prin aplicarea acestor metode s-au obtinut o serie de valori, care au fost interpretate de catre evaluator si prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind valoarea proprietatii imobiliare, pronind de la metodele cele mai adecvate si finalizand cu metoda cea mai precisa. Etapele parcurse pentru estimarea valorii de piata au fost: documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate proprietarului; inspectia amplasamentului, aprecierea starii tehnice a acestuia, masurarea suprafetelor; discutii purtate cu persoane competente din conducerea proprietarului; stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului; selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport; deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la derularea tranzactiei; analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii; aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinare valorii proprietatii imobiliare; reconcilierea valorilor si exprimarea opiniei evaluatorului.
46

4.4 Abordarea prin metoda comparatiei directe Pentru a determina valoarea proprietatii analizate, am determinat cateva proprietati rezidentiale comparabile, in care au sunt oferite la vanzare in ultima perioada. Am luat in calcul diferentele dintre comparabile si proprietatea subiect. Cativa factori s-au dovedit a avea o influenta semnificativa asupra proprietatii supuse analizei, dupa cum urmeaza: Drepturi de proprietate transmise: corectia se face pentru a reflecta diferentele ntre proprietatile nchiriate cu chiria pietei i cele nchiriate cu o chirie sub sau peste chiria pietei.; Conditiile de finantare - corectiile sunt facute pentru situatii n care cumparatorul obtine din partea vanzatorului o finantare i trebuiesc folosite calcule de echivalenta cash; Conditii de vanzare - corectiile pentru conditiile speciale reflecta motivatia cumparatorului i a vanzatorului; Conditiile pietei - corectiile se refera la modificarile pietei ce au aparut ntre momentele diferite n timp la care s-au realizat tranzactiile; Locatia afecteaza pretul de vanzare intr-o mare masura, fiind astfel un factor imprtant in procesul decizional. Am identificat trei coordonate care se regasesc in decizia de cumparare: infrastructura & accesul (locatiile care beneficiaza de infrastructura buna si acces facil sunt intotdeauna mai apreciate); vecinatati (acesta este un criteriu important pentru un potential cumparator al unei vile). Proprietatile localizate in vecinatatea padurii sau in zone cu densitate scazuta sunt mai dorite decat proprietati aflate in zone aglomerate si transportul public (un alt aspect de luat in calcul este transportul public existent in zona). Ajustarea e facuta in functie de accesibilitatea proprietatii prin intermediul mijloacelor de transport in comun.
47

Detaliile proprietatii Am identificat urmatoarele coordonate care contribuie la decizia clientului: - Anul de construire: un aspect important este anul constructiei. Cladirile mai vechi necesita costuri mai mare de intretinere si nu ofera aceleasi finisaje si calitate regasite in constructiile noi. - Suprafata: pretul unei proprietati rezidentiale difera in functie de suprafata sa. Cu cat este mai mare o proprietate, cu atat este mai mic pretul de vanzare pe metru patrat. - Numar de camere cu cat este mai mare numarul de camere, cu atat proprietatea este mai atragatoare; - Materialele de finisaj: calitatea materialelor folosite la finisari ar trebui aliniata la targetul de clienti ai proiectului. In plus un alt aspect important este forta de munca calificata, amandoua contribuind la succesul proiectului; - Alte aspecte, cum ar fi conceptul si arhitectura proiectlui, mixul de apartamente, suprafetele, experienta dezvoltataorului, echipa (vanzari, banca, arhitect, constructor) sunt luate in calcul la achizitia unui apartament. Ca parte a abordarii prin comparatia vanzarilor, fiecare din acesti factori au fost analizati atat pentru comparabile, cat si pentru proprietatea subiect. Bazandune pe diferentele dintre proprietati, pretul de vanzare al comparabilelor este ajustat in sus sau in jos dupa cum urmeaza: daca comparabila e superioara, ajustam pretul in jos; daca comparabila este inferioara, il ajustam in sus. Pentru a determina pretul de vanzare mediu pe metru patrat, am analizat cateva proprietati comparabile de pe piata, dupa cum urmeaza: Pentru o mai buna identificare a comparabilelor folosite in analiza noastra am atasat o harta cu locatia acestora:

48

n vederea evalurii terenului prin metoda comparaiei directe am procedat la selectarea unui numr de 3 proprieti comparabile ce au fost expuse pe pia n ultima perioad i anume: Caracteristici (utiliti, front stradal) Toate utilitile, deschidere 10m Toate utilitile, deschidere 12m Toate utilitile, deschidere 15m Alte meniuni

Suprafa Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Valoare / mp 230 /mp 250 /mp 210 /mp

Total 115.000 100.000 121.800

500 mp

Drum asfaltat Drum asfaltat Deschidere la dou strzi

400 mp

580 mp

49

Ca urmare a analizei tuturor informaiilor avute la dispoziie, efectundu-se toate coreciile impuse de caracteristicile proprietilor terenului asupra crora s-a efectuat comparaia (caracteristici fizice, economice, utilizare, localizare, componente non imobiliare) ct i caracteristicile pieei imobiliare, se calculeaz coreciile totale nete i brute (procentual i valoric). Comparabila care va necesita cele mai mici corecii brute procentuale va avea cea mai mare importan n alegerea valorii finale, conform tabelului urmtor :

50

Proprietate analizata
Dreptul de proprietate Conditii de finantare Pret ajustat realizat deplin La plata

Comparabila 1
deplin La plata

Comparabila fata de proprietatea analizata


-

Ajustari

0% 0% 230

Descriere
Locatie Suprafata Deschidere Transport public Utilitati Cartier Someseni 404 13 m Autobuz linile 8 si 36 Toate Cartier Bulgaria 500 12 m Autobuz linile 8 si 36 toate similar superior inferior similar similar 0% -5% +0.1% 0% 0%

Potential de dezvoltare
Aprobari Coeficient de urbanism CMBU Autorizatie de constructie CUT=1.5 Rezidential Autorizatie de extindere CUT=1.5, POT=45% Rezidential superior similar similar +3% 0% 0%

Detalii pret
Pret cerut total Pret cerut pe m 115.000 230 216.2 51

Pret comparabila 1 (euro/ m)

Proprietate analizata
Dreptul de proprietate Conditii de finantare Pret ajustat realizat

Comparabila 2
deplin La plata

Comparabila fata de proprietatea analizata


-

Ajustari

deplin La plata

0% 0% 250

Descriere
Locatie Suprafata Deschidere Transport public Utilitati Cartier Someseni 404 13 m Autobuz linile 8 si 36 Toate Cartier Someseni 400 10 m Autobuz linile 37 si 38 toate similar inferior inferior similar similar 0% +2% +0.2% 0% 0%

Potential de dezvoltare
Aprobari Coeficient de urbanism CMBU Autorizatie de constructie CUT=1.5 Rezidential Autorizatie de mansardare CUT=1.5, POT=45% Rezidential superior similar similar -5% 0% 0%

Detalii pret
Pret cerut total Pret cerut pe m 100.000 250 243 52

Pret comparabila 2 (euro/ m)

Proprietate analizata
Dreptul de proprietate Conditii de finantare Pret ajustat realizat

Comparabila 3
deplin La plata

Comparabila fata de proprietatea analizata


-

Ajustari

deplin La plata

0% 0% 210

Descriere
Locatie Suprafata Deschidere Transport public Utilitati Cartier Someseni 404 13 m Autobuz linile 8 si 36 Toate Cartier Intre Lacuri 580 15 m Mai multe autobuze toate superior superior superior superior similar -5% -10% -0.5% -2% 0%

Potential de dezvoltare
Aprobari Coeficient de urbanism CMBU Autorizatie de constructie CUT=1.5 Rezidential Autorizatie de constructie CUT=1.5, POT=45% Rezidential similar similar similar 0% 0% 0%

Detalii pret
Pret cerut total Pret cerut pe m 121.800 210 173.25 53

Pret comparabila 3 (euro/ m)

Explicarea corectiilor: Drepturi de proprietate transmise: sunt similare, nu sunt necesare corectii; conditii de finantare si conditii de vanzare: sunt similare, niciuna dintre proprietatile analizate nu are conditii speciale. Conditiile pietei: ofertele sunt exprimate in EUR si sunt recente (din aceeasi luna cu cea in care s-a efectuat prezenta evaluare, sau tranzactii recente), deci nu sunt influentate de inflatie, de unde rezulta ca sunt necesare corectii. Descriere: Terenurile comparabilelor 1 si 2 sunt situate in zona analizata, in consecinta nu s-a facut nici o corectie. Comparabila 3 este situata intr-o zona mai bine vazuta, unde preturile sunt in general cu 5% mai mari decat in zona analizata; In ceea ce priveste suprafata, a fost necesara aplicarea de corectii, avand in vedere faptul ca cele trei comparabile, avand o suprafata mai mare, au un potential de dezvoltare superior. Cea mai buna utilizare este aceeasi, corectiile nu sunt necesare. Dupa ce am analizat comparabilele de mai sus, am ajuns la o estimare realista a valorii proprietatii. Toate comparabilele au fost utile in analiza noastra pentru stabilirea trendului pietei. In estimarea valorii finale am avut in vedere comparabila cu cele mai mici corectii aplicate fata de proprietatea analizata, astfel am cosiderat comparabila numarul 1, ca fiind cea mai buna comparabila, fiind localziata in zona similara si reprezentand singura tranzactie recenta. Valoarea de piata a terenului analizat a fost estimata la 216 euro/mp. Asadar, valoarea de piata totala a terenului, estimata pe baza abordarii prin comparatia vanzarilor, la 23 aprilie 2012, este de 15 552 . Asadar, adunand valoarea de piata a terenului la costul de inlocuire net de: 80 557 euro obtinem 96 106 euro. Costurile cu profitul promotorului, reprezentand 15% din costurile de dezvoltare (aplicate la constructie si teren) sunt 14 866 euro.

54

Adunand toate aceste elemente, se obtine o valoare de piata, obtinuta prin metoda costurilor, de: 111.000 Euro (rotunjita de la 110.972 Euro)

4.4 Abordare pe baza de venit Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun (sau proprietati) cumparat(e) numai in masura in care cumparatorul (investitorul) realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva, in cazul proprietatii, aceasta satisfactie se reflecta prin castigurile viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii. Aplicarea metodei de randament duce la estimarea valorii integrale a proprietatii (ca entitate indivizibila intre teren si constructie). In cadrul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice: determinarea marimii venitului net efectiv anual (venitul brut potential anual din care se scad pierderile din neocupare si alte cheltuieli aferente proprietarului: impozit, asigurare, managementul proprietatii); stabilirea ratei de capitalizare. In cadrul prezentului raport de evaluare pentru determinarea venitului brut potential (VBP) s-a utilizat nivelul mediu al chiriei pe care o percepe piata proprietatilor imobiliare similare. Apoi a fost estimat gradul de neocupare si cheltuielile aferente proprietatii imobiliare (impozit, asigurare, managementul proprietatii). Astfel a fost determinat venitul net din exploatare (VNE). Rata de capitalizare utilizata a fost o rata aferenta veniturilor nete din inchiriere aferenta proprietatilor comparabile de pe piata imobiliara (tranzactii si venituri nete efective din inchireri pe piata imobiliara) respectandu-se astfel corelatia intre tipul de venit utilizat si rata de capitalizare.

55

Nivelul chiriei a fost stabilit lundu-se n calcul nivelul mediu al chiriei ce poate fi obinut pe pia n zone similare, atractivitatea amplasrii, dimensiunile i structura spaiului, starea s tehnic. In cazul proprietii imobiliare subiect, analiza nivelului mediu al chiriei ce poate fi obinut s-a fcut pe baza datelor i informaiilor rezultate din identificarea unor oferte relativ recente a unor proprieti imobiliare care au putut fi verificate de evaluator pe teren i ale cror caracteristici principale sunt similare cu cele ale proprietatii evaluate.

Criterii si elemente de comparatie Suprafata utila (m) Nr. Camere Localizare Status Conditii de finantare Suprafata teren Chirie lunara

Proprietatea evaluata 108,55 3c+2bai+ 1bucatarie Cartier Someseni normale 332 -

Proprietati comparabile 1 108 3c+2bai+ 1bucatarie Cartier Bulgaria Oferta aprilie 2012 normale 300 900 2 94 3c+1bai+ 1bucatarie Cartier Someseni Oferta martie 2012 normale 120 830 3 122 4c+2bai+ 1bucatarie Cartier Intre Lacuri Oferta ianuarie 2012 normale 410 1100

56

Pe baza informatiilor din tabelul de mai sus am considerat ca cea mai buna comparabila pentru chiria estimata este comparabila numarul doi (830 EUR/ luna), reprezentand chiria pentru o proprietate similara cu cea evaluata. Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia un venit se transforma in capital, respectiv valoare a investitiei, indiferent de forma in care aceasta este realizata (cumpararea unei intreprinderi, achizitionarea de actiuni, plasamente in domeniul imobiliar, etc.). Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit net in capital se face numai in cazul in care venitul net este de forma unei anuitati (marimi egale anuale). Rata este influentata de mai multi factori printre care gradul de risc, atitudinile pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cerere si oferta de bani si de capital, nivelurile de impozitare, etc. Conform literaturii de specialitate, in cazul in care se capitalizeaza un profit constant, atat profitul cat si rata de actualizare trebuie exprimate in termeni reali (fara includerea efectelor inflatiei). Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii concrete furnizate de piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vanzari, cumparari) incheiate. Pentru calculul ratei de capitalizare analizam cele trei tranzactii pentru care am reusit sa obtinem informatii.

57

Comparabilele Chirie lunara solicitata Venit brut potential VBP Grad de neocupare (10%) Venit brut efectiv VBE Cheltuieli aferente proprietarului (5% din VBE) Venit net din exploatare (VNE) Valoarea solicitata a proprietarului Rata de capitalizare (VNE/V)

U.M. euro Euro/an % Euro/an

1 900 10800 1,080 9720

2 830 9960 0,996 8964

3 1100 13200 1,320 11880

486

448.2

594

Euro/an Euro %

9234 115000 8

8418.8 100000 8.7

11286 121800 9 8%

Rata de capitalizare estimata

Analizand asemanarile ce exista intre proprietatile comparabile si cea existenta (diferentele provenind din conditiile concrete inregistrate pe piata imobiliara la data tranzactiei, de structura si dimensiunile fiecarui spatiu, de conditiile de plata, s.a.), apropierea cea mai mare apare vi-a-vis de proprietatea 1. Avand in vedere aceasta apropiere, s-a ales rata de capitalizare (c) aferenta proprietatii 1 si anume 8%. Relatia de calcul a valorii de randament a proprietatii imobiliare prin metoda capitalizarii directe este:
58

V venituri = VNE/c unde: c = rata de capitalizare VNE = venitul net din exploatare VBP = 900 EUR/luna * 12 luni = 10.800 EUR/an VNE = 9.312 EUR/an V venituri = 9.312 EUR/ 8% = 116.399 EUR Mai jos gasiti tabelul detaliat de calcul al valorii de piata estimata folosind metoda capitalizarii directe: Elemente de calcul Suprafata utila Venit brut potential anual Grad de neocupare Venit brut efectiv Cheltuieli cu impozitul pe cladire Cheltuieli cu asigurarea Cheltuieli cu managementul proprietatii Venit net din exploatare anual Rata de capitalizare Valoarea proprietatii U.M. mp euro % din venitul brut euro euro euro euro euro % euro Cantitate 108,55 10 1 116 399 Euro Valoare 900 10800 1,080 9720 120 180 108 9312 8

59

Tinand cont de consideratiile prezentate anterior rezulta valoarea de piata a proprietatii imobiliare prin metoda capitalizarii directe(rotunjita): V venituri = 116.000 (rotunjita de la 116.399 EUR)

4.5 Abordarea prin costuri Abordarea prin costul de nlocuire este posibil n cazul nostru ca urmare a analizei pieei i a informaiilor, sau, cnd proprietatea evaluat nu este destinat de a produce venituri. Abordarea prin cost rspunde la urmtoarele ntrebri : vrsta efectiv a proprietii este n concordan cu starea fizic deschis ? ia n considerare toate costurile ? exist susinere din partea pieii pentru ajustrile fcute ? preurile de vnzare corectate sunt apropiate de preurile de pia ? Substituia, este un principiu de baz n cazul abordrii prin cost. Proprietile imobile mai vechi pot fi substituite cu bunul imobil evaluat, iar valoarea acestora se msoar n raport cu valoarea unui bun imobil nou i optimizat. Aplicarea tehnicii segregrii implic utilizarea unor cunotine de specialitate n domeniu, costurile unitare sunt nsumate pentru a obine costul direct estimat al ntregii construcii.

60

Nr.crt. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22.

Denumirea lucrrii Excavaii Umpluturi i compactri Hidroizolaii i lucrri aferente Termoizolaii polistiren expandat Termoizolaii polistiren extrudat Izolaii, protecii, acoperi teras Beton simplu n fundaii si placi nchideri i compartimentri Scri din beton Zidrii din crmid Compartimentri din gips-carton Confecii metalice , balustrade Trotuare i platforme dalate Tmplrie metalic Tmplrie din lemn Tmplrie PVC cu geam termopan Tencuieli exterioare Branament electric Cabluri, conductori, evi electrice Valoare locuin (lei) Curs euro Valoare locuin (euro)

Cost total (lei/mp) Suprafaa Cost total (lei) 35,20 42,00 1.479 20,46 29,35 271,20 45,20 351,32 39,05 710,52 34,25 632,12 81,20 34,25 21,92 25,42 264,71 297,72 134,50 47,41 15,79 30 33 75 115 80 125 60 32 136 56 185 178 106 54 48 26 100,00 100,00 614 969 16.290 5.198 18.096 4.937 42.632 1.096 85.969 4.548 6.337 3.902 2.695 13.765 14.290 3.497 4.741 1.579 292.634 4,32 68.740

61

Constructia unui proiect imobiliar presupune si o serie de costuri indirecte care constau in: Taxele de arhitectura variaza in functie de marimea si tipul proiectului; pentru proprietatea analizata am estimat un nivel de 2% (68.740x0.02= 1.375) din costurile de constructie pentru un proiect similar celui evaluat. Aprobarile de constructie: includ costurile pentru aprobarile propriu-zise, dar si taxele municipale, care sunt estimate la aproximativ 2,4% (68.740x0.024= 1.650) din costurile de constructie. Chetuielile pentru consultanta (imobiliara, legala, etc) sunt estimate a fi 1,5% (68.740x0.015=1.032) din costurile de constructie, estimare facuta pe baza conditiilor pietei. Cheltuielile de management de proiect, aferente echipei de supervizare, vor reprezenta 2% (68.740x0.02= 1.375) din costurile de constructie. Cheltuieli neprevazute: reprezinta costurile care pot aparea de-a lungul constructiei proiectului. Conform practicei pietei, acest cost este estimat la 5% (68.740x0.05= 3.438) din costurile de constructie. Costurile indirecte, calculate dupa modelul prezentat mai sus se ridica la aproximativ 7.940 euro, aproximativ 8.000 euro. Costul de inlocuire brut este egal cu suma dintre costurile de constructie si costurile indirecte. In concluzie, costul de inlocuire brut este de 76.740 euro. Deprecierea Dupa ce am estimat costul de inlocuire brut necesar pentru inlocuirea unei cladiri moderne similare celei analizate. Este necesar sa ajustam sau depreciem aceasta valoare pentru a reflecta diferentele dintre o proprietate moderna si proprietatea care este evaluata. Aplicarea deprecierii este in primul rand un proces care implica o reflectie a modului in care piata vede aceasta proprietate. In IVS GN 8 se afirma ca:

62

Ratele de depreciere si estimarile duratei de viata economica viitoare sunt influentate de tendintele de piata si/sau de intentiile entitatii. Evaluatorii trebuie sa identifice aceste tendinte si intentii si sa fie capabili sa le utilizeze pentru a fundamenta ratele de depreciere aplicate. Aplicarea costului de inlocuire net ar trebui sa simuleze procesul deductiv al unui comparator potential care dispune de o piata limitata ca punct de referinta. GN 8 identifica 3 tipuri principale de depreciere sau deteriorare: Deprecierea fizica; Deprecierea functionala; si Deprecierea externa/economica. Deprecierea fizica este rezultatul utilizarii cladirii pe parcursul timpului, inclusiv din lipsa oricarei mentenante. Pot fi utilizate metode diferite de estimare a procentului/sumei necesare pentru remedierea condiiilor fizice ale amenajarilor si construciilor. Pot fi utilizate estimarile elementelor specifice ale deprecierii si devizele constructorului sau comparatia directa a unitatilor de valoare intre proprietaile aflate in conditie similara. Astfel, in functie de starea fizica a cladirii, anul de constructie (2008) am estimat o depreciere fizica de 5% din valoarea de constructie a unei cladiri noi, similare. Deprecierea functionala apare cand designul sau specificatiile activului analizat nu mai corespund cu functia pentru care a fost initial dezvoltat. Deprecierea va reflecta fie costul necesar imbunatatirii activului, sau, daca nu e posibil, consecintele financiare datorate lipsei eficientei in comparatie cu echivalentul modern al activului. Acest tip de depreciere mai poate fi cauzat si de tehnologiile avansate, incorporate in activele noi, care astfel sunt apte sa furnizeze produse si servicii intr-un mod mai eficient. In domeniul imobiliar, o cladire poate fi mai eficienta pentru ca detina o izolare mai buna si servicii moderne.

63

O alta cauza a deprecierii functionale este reprezentata de schimbarea legislativa. In sectorul industrial o fabrica existenta poate fi incapabila sa indeplineasca anumite reglementari de mediu sau, in anumite cazuri, ceea ce producea poate fi declarat chiar ilegal. In sectorul serviciilor, obligatia oamenilor de a respecta anumite norme de sanatate si siguranta sau referitoare la accesul persoanelor cu handicap in locuri publice poate creea diferite grade de depreciere functionala. Luand in considerare toate aceste aspecte am ajuns la concluzia ca in cazul proprietatii evaluate nu exista depreciere functionala. Deprecierea externa, rezultata din influente externe, este consecinta conjucturii economice, care afecteaza cererea de bunuri sau servicii produse de activ. Acesti factori externi trebuie deosebiti cu atentie de factorii intrinseci. Deprecierea externa se refera si la scaderea importantei zonei analizate in urma dezvoltarii unei alte zone cu acelasi caracter sau datorita unui factor disturbator, cum ar fi o fabrica care polueaza, un aeroport langa o zona rezidentiala, etc. Avand in vedere caracterul zonei am considerat ca deprecierea economica la 0% aceasta fiind in continuare cea mai buna utilizare a proprietatii. Costul de inlocuire net (CIN) Costul de inlocuire net este obtinut aplicand procentul de depreciere fizica la costul de inlocuire brut, iar la rezultatul obtinut se aplica procentul de depreciere functionala. Asadar, aplicand deprecierea de rigoare pentru proprietatea analizata, conform anexei de calcul, costul de inlocuire net are o valoare rezultata de: 80.577 euro. Pasul doi in estimarea valorii de piata prin metoda costului de reconstructie este estimarea valorii de piata a terenului. Pentru a estima valoarea de piata a terenului pe care este construita cladirea analizata, in conditiile in care ar fi liber de constructii, am analizat terenuri similare care au fost vandute in ultima vreme sau care sunt inca disponibile pe piata. Desi nu putem baza analiza pe multe tranzactii, putem oserva tendinta de piata folosind preturile cerute impreuna cu putinele oferte primite de la cumparatori.
64

Am luat in considerare diferentele dintre terenul analizat si comparabilele selectate. Am concluzionat ca exista cativa factori care influenteaza valoarea proprietatii: Conditii de piata Drepturi de proprietate transmise: corectia se face pentru a reflecta diferentele intre proprietatile inchiriate cu chiria pietei si cele inchiriate cu o chirie sub sau peste chiria pietei.; Conditiile de finantare - corectiile sunt facute pentru situatii in care cumparatorul obtine din partea vanzatorului o finantare si trebuiesc folosite calcule de echivalenta cash; Conditii de vanzare - corectiile pentru conditiile speciale reflecta motivatia cumparatorului si a vanzatorului; Conditiile pietei - piata a suferit schimbari in ultima perioada. Preturile au crescut in 2007, au stagnat in mijlocul lui 2008. De atunci s-a inregistrat o descrestere a pretului cerut in paralel cu o lipsa a tranzactiilor datorata instabilitatii financiare la nivel international care a determinat un acces mai dificil catre finantari a dezvoltatorilor si o atitudine mai precauta a investitorilor. Am considerat, pentru oferte, un procent de negociere rezultat in urma discutiilor cu vanzatorii (agentii, reprezentanti, proprietari). Caracteristicile Proprietatii Descriere Locatia: afecteaza semnificativ valoarea terenului. Vizibilitatea, determinata de expunerea la strada, si accesibilitatea. Locatiile cu o vizibilitate buna si acces facil sunt intotdeauna evaluate la un pret mai mare decat terenurile ce nu au aceste caracteristici. Suprafata: pretul terenului variaza in functie de marimea acestuia. De obicei, cu cat e mai mare terenul, cu atat e mai mic pretul pe metru patrat. Totusi, in unele zone identificarea unui teren mare potrivit unei dezvoltari de mari dimensiuni este un proces dificil. Multi dezvoltatori securizeaza mici parcele alaturate cu scopul de a le uni. Acest proces poate lua ceva timp si poate duce la preturi pe metru patrat mai mari decat pretul zonei. In ceea ce priveste marimea, am impartit terenurile in mai multe intervale, avand
65

urmatoarele extremitati: sub 500, 1.000, 5.000, 10.000, 50.000, s.am.d. Pentru terenurile sub 500 mp, avand in vedere potentialul de dezvoltare redus, aplicam o ajustare de -5% (procent extras din diferentele din ofertele si tranzactiile de pe piata). In momentul in care terenurile depasesc pragul de 500mp, ajustarile de marime sunt in favoarea terenurilor mai mici. Astfel, cand comparam terenuri de marime diferita aplicam un procent de ajustare de 5% pentru fiecare extremitate intre terenuri. De exemplu, daca terenul in cauza are 1.500 mp situat intr-un interval de la 1.000mp la 5.000 mp si un teren comparabil de 6.000 mp situat intre 5.000 mp si 10.000mp, vom aplica un procent de ajustare de 5% (terenul comparabil este mai mare si mai ieftin pe mp). Daca terenul comparabil avea 900 mp am fi aplicat o ajustare de 5%. Utilitati: costul conectarii la utilitati este considerabil si depinde de destinatia finala a proprietatii, dar si de distanta pana la reteaua publica. Transportul in comun: este important ca o proprietate sa fie deservita de transportul public pentru a usura accesul. Ajustarea este facuta in functie de accesibilitatea terenului din prisma mijloacelor de transport. Cladiri existente: se ajusteaza comparabilele cu costul asociat demolarii cladirilor deja existente si a platformelor betonate. Costurile de demolare se calculeaza ca volumul de moloz rezultat din demolarea unei cladiri sau unei platforme de beton, inmultita cu 20 euro / metru cub de moloz, costul mediu pe piata. Prin inmultirea suprafetei totale construite cu inaltimea medie de un etaj (aprox 4-5 metri), vom calcula volumul care urmeaza sa fie demolat. Acest lucru se traduce in volumul de moloz, prin inmultire cu 20%, in conformitate cu dovezile din piata. Pentru o platforma de beton, volumul de moloz se calculeaza ca suprafata, inmultita cu adancimea platformei. De obicei, adancimea platformei de beton este de aproximativ 0,2 metri (0,3 metri pentru trafic greu). Potential de dezvoltare Aprobarile: un alt aspect important pentru terenuri este stadiul aprobarilor. Prin urmare, o ajustare in plus sau in minus este facuta pentru fiecare din urmatoarele faze ale terenului: in afara zonei intravilane a localitatii, in
66

interiorul zonei intravilane a localitatii, planul zonal obtinut (PUZ), planul zonal detaliat (PUD) aprobat si permisul de constructie eliberat. Coeficientii terenului: aprobarile de constructie si statusul terenului sunt elemente esentiale in stabilirea valorii de piata a unei proprietati. Cei mai importanti factori sunt procentul de ocupare al terenului, cunoscut sub numele de POT si coeficientul de utilizare al terenului, cunoscut sub numele de CUT, reflectand suprafata totala ce poate fi construita pe terenul in cauza. De asemenea, valoarea unui teren este determinata de cea mai buna utilizare rezultata la randul ei din caracteristicile mentionate mai sus (locatie, deschidere, vizibilitate, acces etc.) Ca parte integranta a metodei prin comparatia vanzarilor, fiecare din factorii mentionati mai sus au fost analizati atat din punctul de vedere al proprietatii evaluate, cat si din punctul de vedere al comparabilelor considerate. Pe baza diferentelor dintre proprietati, pretul de vanzare pe metru patrat al comparabilelor trebuie ajustat dupa cum urmeaza: daca comparabila este superioara proprietatii evaluate ajustam pretul acesteia in jos, iar daca ea este inferioara ajustam pretul in sus. Costurile cu profitul promotorului, reprezentand 15% din costurile de dezvoltare (aplicate la constructie si teren) sunt de 12,087 euro. Valorile de mai sus nu contin TVA. Adunand toate aceste elemente, se obtine o valoare de piata, obtinuta prin metoda costurilor, de: 115.000 Euro (rotunjita de la 114.802 Euro)

67

4.7 Reconcilierea valorilor si alegerea valorii finale Pentru a alege cea mai reprezentativa valoare dintre cele obtinute, am tinut cont de urmatoarele criterii: Adecvarea ce ia in calcul coerenta fiecarei metode de evaluare cu scopul si destinatia evaluarii Precizia- ce ia in calcul corectitudinea datelor, a calculelor si a corectiilor facute; Cantitatea informatiilor finale- este important ca datele folosite sa fie intr-o cantitate suficenta. In functie de criteriile de mai sus, am analizat cele trei abordari folosite in analizarea proprietatii: Abordarea prin costuri a dus la obinerea unei valori a costului de nlocuire al imobilului, din care s-au sczut deprecierile. Avnd n vedere c valoarea final a unei case noi include i profitul promotorului, care difer de la un antreprenor la altul, am concluzionat c aceast abordare nu este cea mai potrivit pentru alegerea opiniei finale. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaz pe previzionarea unor venituri brute anuale i cheltuielilor, n consecin a venitului net din exploatarea imobilului. Pentru aflarea valorii imobilului se mparte venitul net din exploatare la rata de capitalizare, rata care se selecteaz tot de pe pia. Este o metoda care d rezultate funcie de pia la momentul respectiv (rata de capitalizare) dar i de pia n viitor, deci n funcie de previziunile evaluatorului. Abordarea prin comparaiile de pia folosete numai date de pe pia de la acea dat sau de dat recent, cantitatea de informatii fiind suficienta pentru a putea exprima o opinie. In acest caz, se consider c datorit datelor avute la dispoziie, valoarea rezultat este cea mai adecvata pentru estimarea valorii de pia a imobilului evaluat. Astfel, Valoarea de Piata a proprietatii evaluate la data de 23 aprilie 2012, este estimata la: 115.000 Euro
68

Capitolul 5 : Cuvant dupa 1. Acest raport a fost realizat si a fost completat in scopuri didactice. 2. Acest raport nu contine atasate documente de proprietate liste ale chiriasilor sau contracte de inchiriere din motive de confidentialitate. 3. Nu exista nici un fel de conditii ascunse sau nedezvaluite care sa afecteze proprietatea, subsolul sau structurile sale si care ar putea sa ii diminueze sau sa ii potenteze valoarea. Nu imi asum nici o responsabilitate pentru aceste conditii si nici pentru orice fel de lucrari de inginerie care ar putea fi solicitate pentru a le descoperi. 4. Nu am luat in considerare existenta materialelor potential periculoase utilizate la constructia sau intretinerea cladirilor, precum sunt azbestul, izolatiile cu spuma poliuretanica, sau din PCB si nici nu am considerat in acest raport prezenta oricarei forme de deseu toxic. Evaluatorii nu sunt calificati sa detecteze aceste substante si le recomanda clientilor sa angajeze serviciile unor experti in acest domeniu. in cazul in care o doresc. 5. Nu a fost realizat nici un fel de plan cadastral asupra proprietatii de catre evaluatori si acestia nu isi asuma nici o responsabilitate cu privire la astfel de probleme. Schitele, fotografiile, hartile si celelalte elemente de identificare sunt cuprinse in strategia de asistare a cititorului in vederea vizualizarii proprietatii. Se presupune faptul ca utilizarea terenului si a locatiei se inscrie in limitele cadastrale ale proprietatii descrise si ca nu exista nici un fel de servituti de trecere sau restrictii de utilizare. cu exceptia celor mentionate. 6. Cu exceptia cazului in care este mentionat. se presupune ca nu exista nici un fel de restrictii. sau violari ale planurilor sau ale cladirii care sa greveze asupra proprietatii. 7. Se presupune ca proprietatea respecta si se conformeaza tuturor codurilor. legilor. avizelor. licentelor si reglementarilor aplicabile locale. municipale. si particulare si ca ansamblul autorizatiilor permiselor. certificatelor. licentelor. s.a.m.d. pot fi reinnoite fara restrictii si/sau transferate cumparatorului.
69

8. Toate ipotecile, sechestrele asiguratorii. restrictiile. contractele de inchiriere si servitutile au fost ignorate, cu exceptia cazului in care nu se specifica in vreun alt fel. 9. Raportul dintre EURO si celelalte valute principale mondiale va ramane constant cel de la data expertizei. 10.Cu toate ca informatiile cuprinse in prezentul raport sunt considerate ca fiind corecte, acestea sunt totusi supuse modificarii. Piata nu este transparenta si contine informatii limitate sau putine tranzactii pe care nu te poti baza. Am verificat, acolo unde a fost posibil, informatiile primite de la client si din alte surse. Nimic din cele continute in prezentul raport nu poate fi interpretat ca fiind o garantie de nici un fel.

70