Sunteți pe pagina 1din 70

Ctre: Universitatea Tehnic din Cluj-Napoca Constantin Alexandru SCRISOARE DE TRANSMITERE

Conform instruciunilor evalurii menionate n acest raport, evaluatorul a inspectat n teren i realizat evaluarea proprietii: Teren i cas S+P+M, situat n Cluj-Napoca, str. Romulus Vuia, nr. 3, jud. Cluj. Raportul de evaluare care urmeaz prezint succint premisele evalurii, datele privind bunurile imobile i analiza acestora, procesul n urma cruia au fost fundamentate opiniile evaluatorului. Raportul de evaluare ofer informaii destinatarului asupra valorii orientative de pia, la care s-ar putea tranzaciona n perioada imediat urmtoare casa de locuit S+P+M i terenul aferent acesteia. Valorile de pia orientative sunt estimate prin aplicarea metodelor de evaluare i procedurilor ce reflect condiiile probabile de negociere, tranzacionare de pe pia, predare/preluare n proprietate a bunurilor imobile. Evaluatorul a examinat cu obiectivitate i s-a ncredinat c rezultatele cuprinse n lucrare reprezint o viziune realist a comportamentului forelor ce compun piaa imobiliar din municipiul Cluj-Napoca. Valoarea unei case de locuit, a unui apartament, a unui teren, a unei proprieti imobiliare n general, poate fi perceput diferit de ctre cumprtori sau vnztori, de ctre proprietari sau investitori. Se percepe diferit pentru c poziia operatorilor pe pia este diferit, pentru c orice tranzacie are particularitile ei, dar i pentru factorii de ordin emoional ce nsoesc de multe ori transferurile drepturilor de proprietate. Piaa imobiliar este alctuit din suma tuturor tranzaciilor, a multor decizii subiective i evenimente ce se petrec de cele mai multe ori neomogene. Dac estimrile bazate n general pe analiza pieei imobiliare i pe calcule profesionale (abordri pe baz de costuri, abordri pe baz de comparaii i abordri pe baz de venituri), nu sunt nsuite de prile care solicit un act notarial, se recomand a se dispune i a se efectua o evaluare profesional pentru bunul imobil n chestiune, conform standardelor internaionale de evaluare, de ctre un expert evaluator de proprieti imobiliare, membru al ANEVAR. n vederea estimrii valorilor de pia au fost studiate, pe baza fondului de date existent i expertizrii pe teren, sub aspectul strii, gradului de utilitate, deprecierii fizice, funcionale i externe; casa i terenul ce fac obiectul prezentului raport. n urma analizei datelor i a aplicrii metodelor de evaluare adecvate, opinia evaluatorului este c valorile orientative de pia, la data de 30 mai 2012, pentru imobilizrile corporale de natura construciilor i terenurilor, mpreun cu dotrile aferente, sunt cele cuprinse n raportul de evaluare.

Cu stim, ing. Sorin BUCUR Membru aspirant ANEVAR - EPI

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliar: TEREN I CAS S+P+M

Adres :

Str. Romulus Vuia, nr. 3, municipiul Cluj-Napoca, jud. Cluj

Proprietar: Constantin Alexandru Solicitant: Constantin Alexandru Destinatar: Constantin Alexandru

IUNIE 2012

Pagina

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

CUPRINS
1 REZUMATUL FAPTELOR .................................................................................................. 4 2 CERTIFICARE ..................................................................................................................... 6 3 PREMIZELE EVALURII ................................................................................................... 7 3.1 IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE .............................................................................. 7 3.2 Obiectul. Scopul. Utilizarea. ............................................................................................... 8 3.3 Dreptul de proprietate evaluat ............................................................................................. 9 3.4 Baza de evaluare i tipul de valorii...................................................................................... 9 3.5 Data estimrii valorii .......................................................................................................... 9 3.6 Moneda raportului .............................................................................................................. 9 3.7 Modaliti de plat .............................................................................................................. 9 3.8 Inspecia proprietii ........................................................................................................... 9 3.9 Riscul evalurii ................................................................................................................... 9 3.10 Surse de informare utilizate ................................................................................................ 9 3.11 Clauza de nepublicare ....................................................................................................... 10 PREZENTAREA DATELOR ..................................................................................................... 11 3.12 Identificarea proprietii. Descrierea juridic .................................................................... 11 3.13 Identificarea bunurilor mobile evaluate ............................................................................. 11 3.14 Date despre ora, zon, vecinti i amplasament ............................................................ 11 3.15 Informaii despre amplasament ......................................................................................... 12 3.16 Descrierea amenajrilor i construciilor ........................................................................... 12 3.17 Analiza pieei imobiliare ................................................................................................... 13 3.17.1 Piaa specific ............................................................................................................... 13 3.17.2 Cererea solvabil ........................................................................................................... 13 3.17.3 Oferta competitiv......................................................................................................... 13 3.17.4 Echilibrul pieei............................................................................................................. 13 4 ANALIZA DATELOR I CONCLUZIILE ......................................................................... 14 4.1 Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber ............................................................ 14 4.2 Cea mai bun utilizare a terenului considerat ocupat ......................................................... 14 4.3 Evaluarea terenului ........................................................................................................... 15 4.4 Abordarea prin comparaia vnzrilor ............................................................................... 20 4.5 Abordarea prin cost .......................................................................................................... 25 4.6 Abordarea prin venit ......................................................................................................... 27 4.7 Reconcilierea valoriilor. Valoarea estimat propus, opinia i concluziile evaluatorului.... 28 5 ANEXE ............................................................................................................................... 30

Pagina

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

REZUMATUL FAPTELOR

Conform solicitrii primite din partea clientului, subsemnatul, Sorin Bucur, a realizat evaluarea proprietii imobiliare formate din cas unifamilial i teren aferent. Conform extrasului de CF nr. 282078 din data de 25.05.2012, amplasamentul este format din teren (n suprafa de 450 mp) avnd nr topo 19487/1/1/1/2, respectiv cas pe fundaie din beton, zidarie din carmid, arpant nvelitoare din igl, format din: Subsol: garaj auto, 3 camere, central, Parter: 2 camere, buctrie, baie, hol, teras, casa scrii; Mansard: 3 camere, baie, dressing, baie, hol, casa scrii, avnd nr CAD: C1 i nr topo: 19487/1/1/1/2/C. Din documentele puse la dispoziia evaluatorului, casa are o suprafa util de aprox. 241,25 mp. Proprietar asupra amplasamentului este Constantin Alexandru. Pe baza extrasului de CF-ul avut la dispoziie, amplasamentul nu este grevat de sarcini ce constau n: La data inspeciei, evaluatorul nu a co nstatat modificri fata de extrasul CF avut la dispozitie. Metodologia de calcul a valorii de pia a inut cont de scopul evalurii, tipul proprietilor i de recomandrile Standardelor Internaionale de Evaluare. Conform standardului IVS 1 definiia valorii de pia este urmtoarea: Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu preul determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Abordrile de evaluare aplicate n prezentul raport au fost : Abordarea prin comparaia vnzrilor Abordarea prin venit Abordarea prin cost Data de referin a evalurii este 30 mai 2012. Cursul de schimb RON/EUR considerat este de 4,4616 lei/euro, curs BNR din data de 30 mai 2012. Inspecia proprietii a fost realizat de ctre Sorin Bucur la data de 30 mai 2012, n prezena clientului. Declar c nu am nici un interes n proprietatea evaluat, aa cum apare i n certicarea evalurii din acest raport. n urma aplicrii abordrilor descrise de standardele internaionale de evaluare au rezultat urmtoarele:

Pagina

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Valoarea proprietii prin prisma abordrii comparaiilor vnzrilor este: 197.200 EUR, echivalent a 879.800 RON Valoarea proprietii prin prisma abordrii prin venit este: 209.100 EUR, echivalent a 932.900 RON Valoarea proprietii prin prisma abordrii prin cost: 202.000 EUR echivalent a 903.500 RON Abordarea prin comparaia vnzrilor directe reflect percepia vnztorilor i cumprtorilor cu privire la tranzacionarea unor proprieti similare. Astfel, innd cont de conjunctura economic actual aceasta abordare n opinia autorului este cea mai relevant pentru a determina o valoare de pia pentru proprietate analizat. Avnd in vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevana acestora i informaiile de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta parte scopul evalurii i caracteristicile proprietii imobiliare supuse evalurii, n opinia evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii imobiliare analizate este:

197.200 EUR (echivalent 879.800 RON)


valoarea este influenat de T.V.A.; la baza estimrii au stat tranzaciile ntre persoane fizice. cursul de schimb RON / EUR considerat este de 4,4616, cursul BNR la data de 30.05.2012 . Valorile estimate n EUR sunt valabile att timp ct condiiile n care s-a realizat evaluarea (starea pieei, nivelul cererii i ofertei, inflaie, evoluia cursulu i de schimb etc.) nu se modific semnificativ. Pe pieele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o dat cu trecerea timpului i variaia lor n raport cu cursul dolarului sau euro nu este liniar); valoarea este subiectiv valoarea nu este pentru asigurare

Pagina

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

CERTIFICARE

Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certific urmtoarele: Afirmaiile prezentate i susinute n acest raport sunt adevrate i corecte; Analizele i opiniile / concluziile sunt ale mele, sunt neprtinitoare i limitate la ipotezele i condiiile limitative precizate n raport; Nu am interes prezent sau viitor fa de proprietatea i beneficiarul acestui raport; Onorariul pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legtur cu declararea n raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori; Am respectat standardele de evaluare (IVSCE ediia a 9-a 2011) i codul deontologic al evaluatorului; Sunt de acord cu verificarea prezentului raport n conformitate cu standardul GN 11 Verificarea Evalurii; Am realizat personal inspecia prezentei proprieti; Evaluatorul a urmat programu l de pregtire continu ANEVAR; n elaborarea prezentului raport nu s-a primit asisten semnificativ din partea niciunei alte persoane n afara celor care semneaz mai jos.

ing. SORIN BUCUR Membru aspirant ANEVAR

Pagina

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

PREMIZELE EVALURII

3.1 IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE


Ipoteze: Valoarea opinat n raportul de evaluare este estimat n condiiile realizrii ipotezelor care urmeaz i n mod special n ipoteza n care situaiile la care se face referire mai jos nu genereaz niciun fel de restricii n afara celor artate pe parcursul raportului i a cror impact este expres scris c a fost luat n considerare. Dac se va demonstra c cel puin una din ipotezele sub care este realizat raportul i care sunt detaliate n cele ce urmeaz nu este valabil, valoarea estimat este invalidat; Aspectele juridice (descrierea legal i aspecte privind dreptul de proprietate) se bazeaz exclusiv pe informaiile i documentele furnizate de ctre proprietar i au fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil i transferabil (n circuitul civil). Afirmaiile fcute de evaluator privitoare la descrierea legal a proprietii nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialiti; evaluatorul nu are competen n acest domeniu; Se presupune c toate studiile inginereti puse de proprietar la dispoziia evaluatorului sunt corecte. Planurile de situaie i materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului n vizualizarea proprietii; Evaluatorul nu are nicio informaie privitoare la faptul c proprietatea ar fi traversat de reele magistrale de utiliti sau zone de restricionare care ar limita dezvoltarea acesteia, altele dect cele descrise n raport; n urma inspeciei pe teren nu au fost descoperite indicii care s arate o astfel de restricie; evaluatorul nu a facut nicio investigaie suplimentar pentru a descoperi aceste restricii i nici nu are abilitatea de a ntocmi eventuale studii care s certifice dac proprietatea este afectat de o astfel de restricie sau nu; Se presupune c proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare, urbanism, mediu i utilizare, n afara cazului n care a fost identificat o neconformitate, descris i luat n considerare n prezentul raport; Nu am realizat o analiz structural a cldirilor sau construciilor speciale, nici nu am inspectat acele pri care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate n starea tehnic precizat, conform informaiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra strii tehnice a prilor neinspectate i acest raport nu trebuie neles c ar valida integritatea structurii sau sistemului cldirilor/construciilor; Ca parte a procesului de evaluare, evaluatorul a efectuat o inspecie neinvaziv a proprietii i nu s-a intenionat a se scoate n eviden defecte sau deteriorri ale construciilor sau instalaiilor altele dect cele care sunt prin execuie aparente. Prezena unor astfel de deteriorri care nu au fost puse n eviden ar putea afecta n mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomand clienilor preocupai de un asemenea potenial negativ s angajeze experi tehnici care s investigheze astfel de aspecte; Nu am realizat niciun fel de investigaie pentru stabilirea existenei contaminanilor. Se presupune c nu exist condiii ascunse sau neaparente ale proprietii, solului sau structurii care s influeneze valoarea. Evaluatorul nu i asum nicio responsabilitate pentru asemenea condiii sau pentru obinerea studiilor necesare pentru a le descoperi. Cu ocazia inspeciei nu am fost informai despre existena pe amplasament a unor contaminani. Nu am realizat niciun fel de investigaie suplimentar pentru stabilirea existenei altor contaminani; Se presupune utilizarea terenului i a mbuntairilor terenului n interiorul limitelor i granielor

Pagina

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

proprietii aa cum sunt descrise n acest raport; Situaia actual a proprietii imobiliare, scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodelor de evaluare utilizate i a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate s conduc la estimarea cea mai probabil a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate; Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile considernd datele care sunt disponibile la data evalurii; Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii numai informaiile i documentele pe care le-a avut la dispoziie, existnd posibilitatea existenei i a altor informaii sau documente de care evaluatorul nu avea cunotin; Orice referin n acest raport de evaluare la ras, etnie, credin, vrst sau sex sau orice alt grup individual a fost fcut n scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat c nu au niciun efect asupra valorii de pia a proprietii evaluate sau a oricrei proprieti n zona studiat. Condiii limitative: Prezenta evaluare a fost ntocmit pentru scopul declarat n cadrul raportului i asumat prin contractul de prestri servicii ntocmit ntre evaluator i beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop dect cel declarat; Evaluatorul nu a facut nicio msurtoare a proprietii. Dimensiunile proprietii au fost preluate din schiele proprietii; evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentaii. Toate planurile construciilor, schiele, planurile de situaie puse la dispoziia evaluatorului se consider a fi corecte, dar nu se asum nicio responsabilitate n aceast privin; Evaluatorul a obinut informaii, opinii, estimri din surse considerate a fi corecte i de ncredere, dar nu se asum nicio responsabilitate n cazul n care acestea s-ar dovedi a fi incorecte; Evaluatorul nu are cunotin de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinti care s afecteze proprietatea evaluat; Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele i titlurile de proprietate puse la dispoziie de proprietar/utilizator, fiind limitat exclusiv la acestea; Raportul de evaluare este valabil n condiiile economice, fiscale, juridice i politice de la data ntocmirii sale. Dac aceste condiii se vor modifica, concluziile acestui raport i pot pierde valabilitatea; Intrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implic dreptul de publicare a acestuia; Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n continuare consultan sau s depun mrturie n instan relativ la proprietatea n chestiune; Nici prezentul raport, nici pri ale sale nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul scris prealabil al evaluatorului; Orice valori estimate n raport se aplic ntregii proprieti i orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracionate va invalida valoarea estimat, n afara cazului n care o astfel de distribuire a fost prevzut n raport; Valoarea exprimat n prezentul raport nu reprezint valoarea pentru asigurare.

3.2 Obiectul. Scopul. Utilizarea.


Clientul prezentei lucrri de evaluare este Constantin Alexandru, acesta avnd att calitatea de solicitant ct i cea de beneficiar. Scopul prezentului raport de evaluare l constituie estimarea valorii de pia a proprietii descrise n capitolul 4.1 n vederea informrii clientului. Prezentul raport nu poate fi utilizat de ctre client n vederea nscrierii n contabilitate sau garantrii unui mprumut. Acesta poate fi utilizat doar n vederea unor decizii de management a proprietii. 8

Pagina

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

3.3 Dreptul de proprietate evaluat


Este evaluat ntreg dreptul de proprietate asupra amplasamentului supus analizei aa cum rezult din extrasul de CF nr. 282078 din 25.05.2012.

3.4 Baza de evaluare i tipul de valorii


innd cont de scopul evalurii, s-au urmrit recomandrile standardului internaional de aplicaie n evaluare: IVS 1 - Valoarea de pia tip de valoare. Conform IVS 1, valoarea de pia este definit astfel: Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu preul determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere..

3.5 Data estimrii valorii


Data de referin a evalurii este 30 mai 2012, dat la care se consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile estimate de ctre evaluator. Evaluarea a fost realizat n luna mai 2012.

3.6 Moneda raportului


Valoarea este exprimat n Euro respectiv Lei i cuprinde taxa pe valoare adugat. Cursul de schimb considerat este de 4,4616 RON / 1EUR, curs BNR la data de 30 mai 2012.

3.7 Modaliti de plat


Valoarea exprimat ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi pltit integral n ipoteza unei tranzacii fr a lua n calcul condiii de plat deosebite (rate, leasing).

3.8 Inspecia proprietii


Proprietatea a fost inspectat personal de ctre persoana care semneaz acest raport. Inspecia a fost realizat n data de 30 mai 2012 n prezena proprietarului.

3.9 Riscul evalurii


Nu este cazul; innd cont de scopul evalurii (cel de informare a clientului) evaluatorul nu a indentificat riscuri aferente evalurii.

3.10 Surse de informare utilizate


Informaiile utilizate au fost: A. Informaii puse la dispoziia evaluatorului de ctre client: Datele de identificare ale proprietii evaluate adresa Suprafaa terenurilor i amenajrilor acestora preluate din informaiile furnizate de ctre client Istoricul proprietii

Pagina

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

B. Informaii la care are acces evaluatorul Date privind piaa imobiliar local: www.imobiliare.ro, www.edil.ro, www.blitzimbiliare.ro, www.grupdelux.ro, www.casapitas.ro, www.piata-az.ro. Standardele internaionale de evaluare IVS ediia a opta, 2007

3.11 Clauza de nepublicare


Raportul de evaluare sau oricare alt referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus ntr-un document destinat publicitii fr acordul scris i prealabil al evaluatorului cu specificarea formei i contextului n care urmeaz s apar.

Pagina 10

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

PREZENTAREA DATELOR 3.12 Identificarea proprietii. Descrierea juridic


Proprietatea imobiliar supus analizei se compune din: Casa unifamilial cu regim de nlime S+P+M cu suprafaa construit desfurat de 295,40 mp i Su de 241,25 mp. Teren aferent n suprafa de 450mp. Conform extrasului de CF nr. 282078 din data de 25.05.2012, amplasamentul este format din teren (n suprafa de 450 mp) avnd nr topo 19487/1/1/1/2, respectiv cas pe fundaie din beton, zidarie din carmid, arpant nvelitoare din igl, format din: Subsol: garaj auto, 3 camere, central, Parter: 2 camere, buctrie, baie, hol, teras, casa scrii, hol; Mansard: 3 camere, baie, dressing, baie, hol, casa scrii, avnd nr CAD: C1 i nr topo: 19487/1/1/1/2/C. Din documentele puse la dispoziia evaluatorului, casa are o suprafa util de 241,25 mp. Proprietar asupra amplasamentului este Constantin Alexandru. Pe baza extrasului de CF-ul avut la dispoziie, amplasamentul nu este grevat de sarcini. n urma inspeciei realizate pe amplasament nu s-au constatat mod ificri fa de situaia juridic.

3.13 Identificarea bunurilor mobile evaluate


Nu este cazul, subiectul prezentului raport l constituie bunuri imobile.

3.14 Date despre ora , zon, vecinti i amplasament


Municipiul Cluj-Napoca, reedina de jude, este situat n zona central a Transilvaniei, avnd o suprafa de 179,5 km. Este cel mai important centru economic, social i cultural din Transilvania, pstrndu -i aceste caracteristici de-a lungul istoriei, aspect datorat urmtoarelor caracteristici: poziia geografic. Este situat n zona centrala a Transilvaniei, av nd acces la magistrala feroviar 300 Bucureti-Oradea, drumuri europene (aici amintim E60, E81), aeroportul internaional i nu n ultimul rnd la viitoarea autostrad A3; important centru universitar al regiunii. Acest aspect este evideniat de resursele culturale, educaionale i de cercetare oferite de universiti de prestigiu precum Universitatea BabeBolyai, Universitatea Tehnic, Universitatea de Medicin i Farmacie; for de munc nalt calificat; investiii n infrastructura locativ (amintim aici edificarea unor amplasamente imobiliare compuse din case unifamiliale, respectiv blocuri de locuit n zone precum Bun Ziua, Andrei Mureanu, Dmbul Rotund, la care se adaug comuna limitrof Floreti). infrastructura n curs de dezvoltare. Industria oraului este revitalizat prin investiii n infrastructur (amintim aici parcurile industriale Tetarom, Muncii, Someeni).

Pagina 11

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Imobilul supus analizei se afl amplasat ntr-o zon rezidenial, predominant constructii vechi cu regim de inaltime ce variaza ntre S+P i S+P+1E. Zona se remarc printr-o concentrare mare de spaii locative. Cartierul Gruia se afl n partea de Nord-Vest a muncipiului Cluj-Napoca. Zona dispune de toate utilitile necesare unui amplasament rezidenial (amintim aici ap, canalizare, curent i gaz metan de la reeaua municipal). Strada la care are acces proprietatea este asfaltat si se leaga de intersectia 7 Strazi. Printre amplasamentele de interes ce se regsesc n zon se numr stadionul echipei de fotbal CFR 1907 Cluj. Instituiile guvernamentale se afl la o distan considerabil de zona n care este amplasat proprietatea subiect. Vecintile imediate ale imobilului supus analizei constau n proprieti rezideniale cu regim de nlime S+P sau S+P+M.

3.15 Informaii despre amplasament


Amplasamentul supus analizei este situat pe o strada cu o banda de circulaie pe sens, fiind dispus ntr-o zon plan, cu acces facil ctre arterele principale de circulaie.

3.16 Descrierea amenajrilor i construciilor


Istoric Costrucia cu regim de nlime S+P+M a fost edificat n anul 2007. Situa ie actual Proprietatea supus analizei este format din casa cu regim de nlime S+P+M avnd fundaii continue din beton armat, zidrie din caramid, nvelitoare de tip arpant din tigl ceramic, tamplrie exterioar din PVC, tamplrie interioar din PVC. n ceea ce privete finisajele, acestea sunt de nalt calitate i sunt descrise n cele ce urmeaz. La subsol: pardoselile sunt din beton sclivisit. Pereii sunt gletuii, peste care este aplicat vopsea lavabil. La parter: pardoselile sunt placate cu parchet laminat n camere si casa scarii i gresie pe hol respectiv buctrie. Bile sunt placate cu gresie i faian de calitate superioar. Pereii sunt gletuii, peste care este aplicat vopsea lavabil. Scara interioar este din beton armat placat cu gresie. La etaj: pardoselile sunt placate cu parchet laminat. Bile sunt placate cu gresie i faian de calitate superioar. Pereii sunt gletuii, peste care este aplicat vopsea lavabil. Proprietatea dispune de un sistem de nclzire prin centrala termic proprie. Cu privire la posibilile alternative pentru proprietatea analizat, printre ele se numr spaiile de birouri amplasate n case unifamiliale.

Pagina 12

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

3.17 Analiza pieei imobiliare 3.17.1 Pia a specific


Piaa specific a amplasamentului supus analizei se compune din piaa proprietilor de tip rezidenial (case unifamilale) situate n municipiul Cluj-Napoca n cartierul Gruia.

3.17.2 Cererea solvabil


Pe pieele imobiliare, cererea reprezint cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifest dorina pentru cumprare sau nchiriere, la diferite preuri, pe o anumit p ia, ntr-un anumit interval de timp. Pentru c pe o pia imobiliar oferta se ajusteaz ncet la nivelul i tipul cererii, valoarea proprietilor tinde s varieze direct cu schimbrile de cerere, fiind astfel influenat de cererea curent. Cererea so lvabil vine din partea persoanelor fizice ce dispun de venituri de peste 2.000 Euro/lun, care posed o putere de cumprare ce depete cu mult media ntlnit la nivelul municipiului.

3.17.3 Oferta competitiv


Pe piaa imobiliar, oferta reprezint cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate care este disponibil pentru vnzare sau nchiriere la diferite preuri, pe o pia dat, ntr-o anumit perioad de timp. Existena ofertei pentru o anumit proprietate la un anumit moment, anumit pre i un anumit loc indic gradul de raritate a acestui tip de proprietate. n urma analizei pieei specifice, din cartierul Gruia s-a constatat o plaj a preurilor ce variaz ntre 800 Euro/mp i 1500 Euro/mp. n ceea ce privete piaa terenurilor libere aceasta se ncadreaz n intervalul 100-200 Euro/mp. Interval ce este influenat de locaia terenu lui (poziionarea sa la o strad asfaltat ce dispune de toate utilitile), forma sa i nu n ultimul rnd de posibilitile de dezvoltare. n ansamblul ei oferta competitiv este limitat.

3.17.4 Echilibrul pieei


n baza informaiilor privind ofertele/tranzaciile de terenuri i case unifamiliale, n urma analizei i interpretarii datelor, n cele ce urmeaza am realizat o sintez a valorilor. Intervalul de negociere identificat la nivelul muncipiului Cluj-Napoca este de aproximativ 10% n cazul terenurilor i 5% n cazul caselor unifamiliale aspect ce denot faptul c piaa imobiliar la momentul actual este o pia a cumprtorului, n care vnztorul este dispus unei plaje mari n ceea ce privete negocierea. n urma analizei se evideniaz un cost mediu de nlocuire cuprins ntre 800 Euro /mp 1500 Euro / mp, cu valori mai mari pentru proprieti ce dispun de finisaje speciale. A fost analizat nivelul i evoluia preului respectiv al chiriei pentru proprietile imobiliare n cauz. n urma analizei au rezultat urmatoarele intervale de oferte de vnzare i nchirieri, respectiv de rate de capitalizare la care se tranzacioneaz proprieti similare celor analizate n acest raport.

Pagina 13

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

ANALIZA DATELOR I CONCLUZIILE

4.1 Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber


Conform informaiilor de pia rezult un interval al chiriilor de 10001600 Euro/lun pentru spaii rezideniale similare i de 5 8 Euro/mp/luna pentru spaii de birouri din zon.

4.2 Cea mai bun utilizare a terenului considerat ocupat


Conceptul de cea mai bun utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii, selectat din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire i va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare n capitolele urmtoare ale lucrrii. Cea mai bun utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau co nstruit care este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii: cea mai bun utilizare a terenului construit cea mai bun utilizare a terenului liber, ce este tratat n capitolul urmtor Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea trebuie s fie: permisibil legal (PUZ prevede posibilitatea construirii de locuine rezideniale de tip casa de locuit) posibil fizic (topografia terenului, amplasarea acestuia, ct i amenajrile ofer posibilitatea fizic de a edifica o construcie rezidenial) fezabil financiar Pagina 14

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

maxim productiv Alternativele posibile de utilizare/dezvoltare a terenului sunt: dezvoltare rezidenial dezvoltare administrativ Dezvoltarea industrial nu a fost luat n considerare, deoarece conform analizei vecintilor, respectiv a zonei, acest tip de dezvoltare nu ar fi permisibil legal. Conform informaiilor de pia rezult un interval al chiriilor de 10001600 Euro/lun pentru spaii rezideniale similare i de 5 8 Euro/mp pentru spaii de birouri amplasate n case unifamilale din zon. Analiza criteriilor CMBU este prezentat pe scurt n tabelul urmtor:
UTILIZRI ALTERNATIVE Specificaie REZIDENIAL 1,000 241 1,000 12,000 12,000 85% 10 200 5.00% 204 000 0 200 0 204,000 COMERCIAL BIROURI 6 241 1,446 17,350 17,350 80% 13 880 10.00% 138 800 0 200 0 138,800

Chirie de pia (EUR / lun sau / mpAu / lun) Suprafa de nchiriat (mpAu) Venit lunar din chirie - VBP - Euro Venit anual din chirie - VBP - Euro TOTAL VENIT BRUT POTENIAL - VBP - Euro Grad de ocupare % Venit Brut din Exploatare - VBE - Euro Rata de capitalizare aferent VBE VALOAREA PROPRIETII N EXPLOATARE Euro Teren n exces - mp Valoare unitar teren Euro / mp Valoare teren n exces - Euro VALOARE PROPRIETATE NAINTE DE INVESTIII NECESARE - Euro Costuri unitare demolare/conversie/reparaie/mbuntiri necesare Euro / mp Au Total costuri conversie/reparaie/mbuntiri necesare - Euro TOTAL VALOARE PROPRIETATE CEA MAI BUN UTILIZARE

20 0 204,000 DA 4,820 133,980 NU

4.3 Evaluarea terenului


n evaluarea terenului se pot utiliza ase tehnici: comparaia vnzrilor, alocarea, extracia, parcelarea i dezvoltarea, tehnica rezidual i capitalizarea rentei funciare. Alocarea i extracia combin metoda costului cu metoda comparaiei directe; tehnica rezidual combin metoda capitalizrii cu metoda costului, iar parcelarea combin cele trei metode. Metoda comparaiilor directe (metoda utilizat n determinarea valorii de pia pentru terenul din proprietate) este o metod global care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere - ofert p e piaa imobiliar, reflectate n mass-media sau alte surse de informare. Se utilizeaz la evaluarea terenului liber sau care se consider liber pentru scopul evalurii. Metoda este cea mai utilizat i preferat atunci cnd exist date comparabile. Prin aceast metod, preurile referitoare la loturi

Pagina 15

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

similare sunt analizate, comparate i corectate n funcie de asemnri sau diferenieri. Se bazeaz pe valoarea pe metru ptrat a terenurilor libere expuse pe piaa imobiliar local. Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o variant a tehnicii cantitative, analiza comparaiilor pe perechi de date, care reflect cel mai bine natura imperfect a pieei imobiliare i tipul datelor de pia.

Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

Nr crt. 0

Criterii i elemente de comparaie Tipul comparabilei Drepturi de proprietate 1 transmise 2 3 4 5 Restricii legale Condiii de finanare Condiii de vnzare Condiiile pieei Localizare

Teren de evaluat fr restricii POT, CUT, D+P+M normale normale prezent Str. Romulus Vuia, Nr. 3 450 dreptunghiular

Terenuri de comparaie C A B ofert ofert ofert fr restricii fr restricii fr restricii

similare similare normale prezent Gruia

similare similare normale prezent Gruia

similare similare normale prezent Gruia

6 7 Caracteristici fizice Suprafa (mp) Form, raport front / adncime

500 500 595 dreptunghiula dreptunghiula dreptunghiula r r r Front stradal - aprox 15 17 13 25 Topografie plan plan pant pant Utiliti (en el / ap / canalizare da / da / da / da / da / da / da / da / da / da / da / da / da / / gaz metan / termoficare / alte) nu / nu da / nu / nu da / nu / nu da / nu / nu rezidenial rezidenial rezidenial rezidenial 100,000 200 rezidenial rezidenial 119,000 200 rezidenial rezidenial 100,000 200

8 9 Zonare 10 Cea mai bun utilizare Pre total (EUR) Pre / mp (EUR)

Pagina 16

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Grila de comparaii este urmtoarea:

Elementul de COMPARAIE Identificare Data Suprafa [mp] PRE VNZARE EUR Preul de vnzare (EUR/mp) criteriul de comparaie 0 TIP COMPARABIL Tip comparabil Corecie unitar sau procentual Corecie total pentru tipul comparabilei Pre de vnzare corectat DREPTUL DE PROPRIETATE Drepturi de proprietate transmise Corecie unitar sau procentual Corecie total pentru drepturi de proprietate Pre corectat (EUR/mp)

Proprietatea subiect

Comparabila A Comparabila B Comparabila C Gruia Gruia prezent 595 119,000 Gruia prezent 500 100,000

prezent 450

prezent 500 100,000

200.00 ofert -10% -20.00 180.00

200.00 ofert -10% -20.00 180.00

200.00 ofert -10% -20.00 180.00

fr restricii

fr restricii 0 0.00 180.00

fr restricii 0 0.00 180.00

fr restricii 0 0.00 180.00

RESTRICII LEGALE Restricii legale - coeficieni urbanistici Corecie unitar sau procentual Corecie total pentru restricii legale - coeficieni urbanistici Pre corectat (EUR/mp)

POT, CUT, D+P+M

similare 0

similare 0

similare 0

0.00 180.00

0.00 180.00

0.00 180.00

CONDIII DE FINANARE Condiii de finanare Corecie unitar sau procentual Corecie total pentru finanare Pre corectat (EUR/mp) normale similare similare similare

0.00 180.00 normale normale

0.00 180.00 normale

0.00 180.00 normale

CONDIII DE VNZARE Condiii de vnzare Corecie unitar sau procentual Corecie total pentru condiii de vnzare Pre corectat (EUR/mp)

0.00 180.00

0.00 180.00

0.00 180.00

Pagina 17

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

CONDIII DE PIA Condiii ale pieei Corecie unitar sau procentual Corecie total pentru condiii ale pieei Pre corectat (EUR/mp) LOCALIZARE Localizare Corecie unitar sau procentual Corecie total pentru localizare Pre corectat (EUR/mp)

prezent

prezent 0% 0.00 180.00

prezent 0% 0.00 180.00

prezent 0% 0.00 180.00

Str. Romulus Vuia, Nr. 3

Gruia 10% 18.00 198.00

Gruia 5% 9.00 189.00 595 mp; dreptunghiular 5% 9.45 13 0% 0.00

Gruia 5% 9.00 189.00 500 mp; dreptunghiular 0% 0.00 25 -5% - 9.45

CARACTERISTICI FIZICE a Mrime (dimensiune) i form Corecie unitar sau procentual Corecie total pentru form i dimensiuni Front stradal - deschidere la b faad Corecie unitar sau procentual Corecie total pentru front stradal 450 mp; dreptunghiular 500 mp; dreptunghiular 0% 0.00 15 17 0% 0.00

c Topografie Corecie unitar sau procentual Corecie total pentru topografie (planeitate) Pre corectat (EUR/mp) 8 UTILITI DISPONIBILE

plan

plan 0% 0.00 198.00

pant 10% 18.90 217.35

pant 10% 18.90 198.45

Utiliti (en el / ap / canalizare da / da / da / da / da / da / da / nu / da / da / da / da / da / da / da / da / / gaz metan / termoficare / alte) nu / nu nu / nu nu / nu nu / nu Corecie unitar sau procentual Corecie total pentru utiliti disponibile Pre corectat (EUR/mp) 9 ZONAREA Zonarea - destinaia legal permis Corecie unitar sau procentual Corecie total pentru zonare Pre corectat (EUR/mp)

2 200.00

0 217.35

0 198.45

rezidenial

rezidenial 0% 0.00 200.00

rezidenial 0% 0.00 217.35

rezidenial 0% 0.00 198.45

Pagina 18

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

10 CEA MAI BUN UTILIZARE Cea mai bun utilizare Corecie unitar sau procentual Corecie total pentru cea mai bun utilizare Pre corectat Pre corectat (Euro/mp) Corecie total net

rezidenial

rezidenial 0% 0.00 200.00 200 20.00 11% 20 11%

rezidenial 0% 0.00 217.35 217 37.35 21% 37.35 21%

rezidenial 0% 0.00 198.45 198 18.45 10% 37.35 21%

Corecie total brut Suprafa [mp] Opinie / mp Valoare estimat (EUR) Valoare (RON) Curs valutar Data evalurii

(absolut) (procentual) (absolut) (procentual) 450 200 90,000 401,500 4.4616 30-May-12

Coreciile cantitative s-au luat n considerare astfel: S-au corectat toate comparabilele pentru ofert cu -10%;

Drept de proprietate: o nu au fost necesare corecii; Restricii legale: o nu au fost necesare corecii; Condiii de finanare: o nu au fost necesare corecii; Condiii de vnzare: o nu au fost necesare corecii; Condiii de pia: o nu au fost necesare corecii; Localizare: o s-a aplicat o corecie pozitiv asupra comparabilei A, deoarece aceasta este amplasat ntr-o zon cotat inferior; o s-a aplicat o corecie pozitiv asupra comparabilei B, deoarece aceasta este amplasat ntr-o zon cotat inferior; o s-a aplicat o corecie pozitiv asupra comparabilei C, deoarece aceasta este amplasat ntr-o zon cotat inferior; Caracteristici fizice: mrime i form o s-a aplicat o corecie pozitiv asupra comparabilei B, deoarece aceasta are o suprafa mai mare si este cotat inferior; Caracteristici fizice: front stradal o s-a corectat negativ comparabila C, deoarece deine un front mai mare, cotat superior; Caracteristici fizice: topografie o s-au corectat pozitiv comparabilele B, C, deoarece terenurile prezinta o panta; Utiliti disponibile: Pagina 19

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

s-a aplicat o corecie comparabilei A, deoarece aceasta nu deine gaz metan; Zonarea: o Nu au fost necesare corecii; Cea mai bun utilizare: o Nu au fost necesare corecii;

Valoarea asimilat pentru terenul supus evalurii a fost estimat ca fiind asimiliabil valorii corectate a terenului comparabilei A, deoarece terenului A i-au fost aduse cele mai putine corecii (corecia brut procentual cea mai mic) avnd n vedere caracteristicile analizate. n acest context valoarea rezultat pentru teren, prin abordarea prin comparaii de pia, analiza pe perechi de date este de:

90.000 EURO (401.500 LEI)


4.4 Abordarea prin compara ia vnzrilor
Metoda comparaiilor directe i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza comparativ, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare, comparnd apoi aceste proprieti cu cea "de evaluat". Premiza major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti competitive i comparabile. Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti i tranzaciile care influeneaz valoarea. Metoda este o abordare global, care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere-ofert pe pia, reflectate n mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazeaz pe valoarea unitar rezultat n urma tranzaciilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate n zon, sau zone comparabile satisfctor. Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

Pagina 20

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Grila de comparaii este urmtoarea:


Element de comparaie Identificare proprietate Pre vnzare TIP COMPARABIL Tip comparabil Corecie unitar sau procentual Corecie total pentru tipul comparabilei Pre de vnzare corectat DREPT DE PROPRIETATE Drept de proprietate transferat Corecie unitar sau procentual Corecie total drept de proprietate Pre corectat CONDIII DE FINANARE Condiii de finanare Corecie unitar sau procentual Corecie total condiii de finanare Pre corectat CONDIII DE VNZARE Proprietatea subiect Str. Romulus Vuia, Nr. 3 Comparabila 1 Gruia 270,000 ofert -5% -13,500 256,500 integral integral 0 256,500 normale similare 0 0 256,500 Comparabila 2 Gruia 220,000 ofert -5% -11,000 209,000 integral 0 209,000 similare 0 0 209,000 Comparabila 3 Gruia 240,000 ofert -5% -12,000 228,000 integral 0 228,000 similare 0 0 228,000

Pagina 21

LUCRARE DISERTAIE Condiii de vnzare Corecie unitar sau procentual Corecie total condiii de vnzare Pre corectat CHELTUIELI IMEDIAT URMTOARE DUP CUMPRARE Cheltuieli imediat urmtoare dup cumprare - investiii de adecvare, finalizare, finisare Corecie unitar Corecie total cheltuieli imediat dup cumprare Pre corectat CONDIII DE PIA Condiii de pia (timpul) Corecie procentual Corecie total condiii de pia Pre corectat LOCALIZARE Localizare Corecie procentual Corecie total localizare Pre corectat CARACTERISTICI FIZICE Teren n exces Corecie unitar Corecie total teren n exces Pre corectat Utiliti (en el / ap / canalizare / gaz metan / aer condiionat / alte) Corecie unitar sau procentual Corecie total utiliti Pre corectat Termoficare proprie Corecie unitar sau procentual Corecie total termoficare proprie Pre corectat Finisaje Corecie unitar Corecie total finisaje Pre corectat Vechime - an construcie Corecie unitar sau procentual Corecie total vechime Pre corectat normale

2012 normale 0% 0 256,500 normale 0% 0 209,000

ing. SORIN BUCUR normale 0% 0 228,000

fr

fr

fr

fr

0 0 256,500 prezent prezent 0% 0 256,500 Gruia 0% 0 256,500 0 0 0 256,500 da / da / da / da / nu / nu 0 0 256,500 microcentral pe gaz 0 0 256,500 moderne 25 6,250 262,750 2007 0% 0 262,750

0 0 209,000 prezent 0% 0 209,000 Gruia 0% 0 209,000 0 0 0 209,000 da / da / da / da / nu / nu 0 0 209,000 microcentral pe gaz 0 0 209,000 superioare 0 0 209,000 2010 0% 0 209,000

0 0 228,000 prezent 0% 0 228,000 Gruia 0% 0 228,000 0 0 0 228,000 da / da / da / da / nu / nu 0 0 228,000 microcentral pe gaz 0 0 228,000 moderne 25 6,250 234,250 dupa 2008 0% 0 234,250

Gruia

da / da / da / da / nu / nu

microcentral pe gaz

superioare

2007

Pagina 22

LUCRARE DISERTAIE Aria util Corecie unitar Corecie total arie util Pre corectat Garaj i anexe Corecie unitar Corecie total garaj i anexe Pre corectat Caracteristici economice Corecie unitar Corecie total caracteristici economice Pre corectat Utilizare (zonare) - cea mai bun utilizare Corecie unitar Corecie total cea mai bun utilizare Pre corectat Componente non-imobiliare ale valorii 241

2012 250 1,050 -9,450 253,300 da -1,000 -50,000 203,300 normale 0 0 203,300 rezidenial 0 0 203,300 buctrie mobilat+ mobilat partial 0 -10,000 193,300 63,200 25% 75,700 30% 197,200 EUR 818 EUR / mp 262 800 -16,800 192,200 nu 0 5,000 197,200 normale 0 0

ing. SORIN BUCUR 250 940 -8,460 225,790 da -900 -41,400 184,390 normale 0 0 184,390 rezidenial 0 0 184,390 nemobilata

da

normale

rezidenial

197,200 rezidenial 0 0 197,200 nemobilata

nu e cazul

Corecie unitar Corecie total componente nonimobiliare Pre corectat Corecie total net Corecie total net (%) Corecie total brut Corecie total brut (%)

0 0 197,200 11,800 6% 21,800 10%

0 0 184,390 43,610 19% 56,110 25%

879,800 RON Curs Data 4.4616 30-May-12

Opinie

Pagina 23

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Coreciile cantitative s-au luat n considerare astfel: S-au corectat toate comparabilele pentru ofert cu -5%; Drept de proprietate: o nu au fost necesare corecii; Condiii de finanare: o nu au fost necesare corecii; Condiii de vnzare: o nu au fost necesare corecii; Cheltuieli imediat urmtoare dup cumprare: o nu au fost necesare corecii; Condiii de pia - timpul: o nu au fost necesare corecii; Localizare: o nu au fost necesare corecii; Caracteristici fizice teren: o nu au fost necesare corecii; Caracteristici fizice utiliti: o nu au fost necesare corecii; Caracteristici fizice termoficare proprie: o nu au fost necesare corecii; Caracteristici fizice finisaje: o s-au aplicat corecii pozitive comparabilelor 1 si 3, deoarece finisajele sunt de o calitate inferioara; Caracteristici fizice vechime: o nu au fost necesare corecii; Caracteristici fizice arie util: o s-au aplicat corecii negative tuturor comparabilelor, n funcie de diferena de arie util, la un nivel de cost de nlocuire net mediu estimat, unitar. Caracteristici fizice anexe: o s-au aplicat corecii negative comparabilelor 1 si 3, n funcie de diferena de arie util, la un nivel de cost de nlocuire net mediu estimat, unitar, deoarece aceste doua comparabile dein anexe; o s-au aplicat corecii pozitive comparabilei 2, deoarece imobilul nu detine garaj/anexe. Caracteristici economice: o nu au fost necesare corecii; Cea mai bun utilizare: o nu au fost necesare corecii; Componente non imobiliare ale valorii: o s-a aplicat o corecie negativ comparabilei 1, deoarece aceasta se vinde mobilat partial i utilat.

Valoarea probabil pentru proprietatea supus evalurii a fost estimat ca fiind asimiliabil valorii corectate a proprietii comparabile 2, deoarece proprietii 2 i-au fost aduse cele mai putine corecii (corecia brut procentual cea mai mic), avnd n vedere caracteristicile analizate. n acest context val oarea rezultat prin abordarea prin comparaii de pia, analiza pe perechi de date este:

197.200 EURO (879.800 LEI)

Pagina 24

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

4.5 Abordarea prin cost


Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii a unei cldiri cu utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectur i planuri actualizate. Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii cldirilor sunt numite costuri directe, iar cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Se cunosc trei metode tradiionale de estimare a costului: metoda comparaiilor unitare, metoda costurilor segregate i metoda devizelor. n ceea ce urmeaz, am apelat la o estimare a costului de nlocuire de nou (brut) utilizand metoda devizelor. Paii realizai pentru estimarea costului de nlocuire net au fost: a) Estimarea costului de nlocuire brut (de nou) Aceasta valoare s-a stabilit pe baza inspeciei i investigaiilor efectuate n teren. Pentru determinarea valorilor unitare i totale a obiectivelor de construcii ce se evalueaz s-au parcurs urmtoarele etape: documentare privind obiectul ce urmeaz a fi evaluat prin studierea documentelor puse la dispoziie de ctre client i stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale cldirilor; estimarea unei valori de nlocuire brute unitare, n funcie de datele disponibile. b) Estimarea deprecierii cumulate: Deprecierea - reprezint o pierdere de valoare fa de costul de nlocuire ce poate apare din cauze fizice, funcionale sau externe. Estimarea deprecierii se face n mod adecvat prin metoda devizelor, prin care se analizeaz separat fiecare cauz a deprecierii, se cuantific i apoi se aplic costului de reconstrucie. Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cldire i cu care opereaz aceast metod sunt: uzura fizic : aceasta poate avea dou componente: uzura fizic recuperabil (se cuantific prin costul de readucere a elementului la condiia de nou sau ca i nou, se ia n considerare numai dac costul de corectare a strii tehnice e mai mare dect creterea de valoare rezultat) - nu au fost identificate uzuri fizice recuperabile; uzura fizic nerecuperabil (se refer la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate n prezent din motive practice sau economice) a fost estimat ca raport ntre vrsta efectiv i durata de via util total estimat, diferentiat ntre elementele cu via scurt i elemente cu via lung: o durata de via u til to tal a elementelor cu via scurt a fost estimat la 30 de ani; o durata de via util total a elementelor cu via lung a fost estimat la 100 de ani pentru construciile cu structura de beton; o ponderea celor dou elemente n total s-a fcut pornind de la analiza ponderii fiecrei componente a cldirii n costul total; Pagina 25

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

depreciere funcional - este dat de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cldirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate. Se poate manifesta sub dou aspecte - neadecvare funcional recuperabil (se cuantific prin costul de nlocuire pentru deficiene care necesit adugiri, deficiene care necesit nlocuire sau modernizare sau supradimensionri) i neadecvare funcional nerecuperabil (poate fi cauzat de deficien e date de un element neinclus n costul de nou, dar ar trebui inclus sau un element inclus n costul de nou, dar nu ar trebui inclus) nu au fost identificate neadecvri funcionale, cldirea este construit dup standarde moderne i amenajate conform destinaiei proiectate a acestora; depreciere economic (din cauze externe) - se datoreaz unor factori externi proprietii imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietii, amplasarea n zon, urbanismul, finanarea etc. nu au fost identificate deprecieri economice n urma deducerii din CIB a deprecierilor identificare rezult:

Pagina 26

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

n urma aplicrii abordrii prin cost, ce cost n nsumarea tuturor elementelor componente al unui amplasament rezultatul este:

Astfel, prin abordarea prin cost, valoarea proprietii analizate este de:

202.000 EURO (903,500 LEI)


4.6 Abordarea prin venit
Metodele de randament reprezint una dintre cele trei categorii mari de abordri ale evalurii proprietilor imobiliare, aplicarea sa presupunnd convertirea unui venit n valoare. Evaluatorul a apelat la Metoda Multiplicatorului Venitului Brut Potenial (MVBp), aplicarea acesteia fiind recomandat i de literatura de specialitate. Procedura are trei etape: A. estimarea venitului brut potenial pentru proprietatea subiect VBp; B. estimarea MVBp, din datele de pia deinute MVBp; C. multiplicarea Venitului Brut Potenial cu MVBp (VBp x MVBp); Valoarea, ca formul de calcul: Vmvbp = VBp x MVBp Astfel: A. Venitul brut potenial (lunar) pentru proprietatea n cauz se bazeaz pe chiria potenial lunar. Din analiza datelor pieei rezult c pentru acest tip de proprietate chiriile variaz ntre 1000 i 1.600 EUR, uneori i mai ridicat, dar tendina general a pieei este n scdere. Avnd n vedere i c cererea cea mai mare la nchiriere este pentru proprietile mici, chiria selectat este de 1.000 EUR/lun. B. Multiplicatorul venitului brut potenial a fost selectat din intervalul valorilor obinute de pe pia:

Pagina 27

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Intervalul obinut este de 157 273 pentru MVBp. Pentru calcularea MVBp s-a optat pentru o valoare medie a MVBp ului i anume 232.

C.

Prin aplicarea formulei de calcul se estimeaz valoarea proprietii:

n aceste condiii valoarea obinut prin aceast metod este:

209.100 EURO (932.900 LEI)

4.7 Reconcilierea valoriilor. Valoarea estimat propus, opinia i concluziile evaluatorului


n urma aplicrii abordrilor descrise de standardele internaionale de evaluare au rezultat urmtoarele: Valoare proprietii prin prisma abordrii comparaiilor vnzrilor este: 197,200 EUR, echivalent a 879,800 RON Valoarea proprietii prin prisma abordrii prin venit: 209.100 EUR, echivalent a 932,900 RON Valoarea proprietii prin prisma abordrii prin cost: 202.000 EUR, echivalent a 903,500 RON

Abordarea prin comparaia vnzrilor directe reflect percepia vnztorilor i cumprtorilor cu privire la tranzacionarea unor proprieti similare. Astfel, innd cont de conjunctura economic actual aceasta abordare n opinia autorului este cea mai relevant pentru a determina o valoare de pia pentru proprietate analizat. Avnd n vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevana acestora i informaiile de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alt parte scopul evalurii i caracteristicile proprietii imobiliare supuse evalurii, n opinia evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii imobiliare analizate este:

Pagina 28

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

197.200 EUR (echivalent 879,800 RON)

valoarea este influenat de T.V.A.; la baza estimrii au stat tranzaciile ntre persoane fizice. cursul de schimb RON / EUR considerat este de 4,4616; cursul BNR la data de 30.05.2012. Valorile estimate n EUR sunt valabile att timp ct condiiile n care s-a realizat evaluarea (starea pieei, nivelul cererii i ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modific semnificativ. Pe pieele imobiliare, valorile pot evalua ascendent sau descendent, o dat cu trecerea timpului i variaia lor n raport cu cursul dolarului sau euro nu este liniar); valoarea este subiectiv valoarea este nu este pentru asigurare

Pagina 29

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

ANEXE

Fotografii ale proprietii

Pagina 30

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Pagina 31

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Documente de proprietate: - CF-ul proprietatii.

Pagina 32

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

LOCALIZARE

Pagina 33

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Pagina 34

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Relevee constructie

Plan parter:

Pagina 35

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Plan mansarda

Pagina 36

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Plan subsol:

Pagina 37

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Oferte vnzare Oferte teren: Comparabila A:

Comparabila B:

Pagina 38

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Comparabila C:

Pagina 39

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Pagina 40

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Pagina 41

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Oferte case: Comparabila 1:

Pagina 42

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Comparabila 2:

Pagina 43

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Comparabila 3:

Pagina 44

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Pagina 45

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Chirii spatii birouri

Pagina 46

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Pagina 47

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Pagina 48

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Pagina 49

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

PARTEA 2

MANAGEMENTUL PROIECTELOR
Tehnici de formare a echipei Organigrama de conducere a firmei Memoriu tehnic justificativ Extras de antemsurtoare Calcul cantiti Cantiti pe sectoare Fie ale fluxurilor tehnologice

Pagina 50

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Tehnici de formare a echipei Organigrama de conducere a firmei

FORMAREA ECHIPELOR DE PROIECT MUNCA IN ECHIPA De ce e nevoie de munca in echipa? - Globalizare - Comunicare eficienta - Ciclu de productie scurt Cum ii facem pe oameni sa munceasca in echipa? - Contribuie cu idei, munca, entuziasm, colaborare - Invata sa spuna noi in loc de ei - Realizeaza sarcina de munca de la inceput pana la sfarsit - Au responsabilitate colectiva ECHIPE DE SUCCES - Intelegere clara a obiectivelor - Activitate centrata pe rezultate - Membri alesi pe baza de competente - Angajament colectiv - Cultura organizationala pozitiva - Standarde de excelenta - Sprijin si recunoastere - Leadership eficient ETAPE IN DEZVOLTAREA ECHIPELOR Formare Divergente Sudare Performanta Evaluare

CONDITII DE PERFORMANTA Imputernicirea echipei Stabilirea proceselor echipei Flexibilitate

Pagina 51

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

MATRICEA RESPONSABILITATILOR

ACTIVITATE

Stabilirea obiectivelor Integrarea proiectului Conducerea proiectului Organizarea proiectului Planificarea proiectului Rezolvarea proiectului Bugetul proiectului Controlul proiectului Programe strategice 1. Responsabilitate 2. Supervizare 3. Trebuie consultat 4. Poate fi consultat 5. Trebuie informat 6. Poate fi informat

DIRECTOR GENERAL 1 2 6 4 4 1 4 4 6

MANAGER PROIECT 3 3 1 1 1 3 1 1 4

SEF SANTIER 3 3 5 3 3 3 3 3 1

Pagina 52

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

COMUNICARE MANAGERIALA MODIFICAREA COMPORTAMENTULUI

Pagina 53

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Pagina 54

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

MEMORIU TEHNIC JUSTIFICATIV


Cladirea este amplasat in localitatea Cluj-Napoca, cartier Gruia, str. Romulus Vuia, nr. 3. Partea tehnologic i partea organizatoric au fost realizate pentru suprastructura cldirii, conform temei de proiect.

PARTEA TEHNOLOGIC
Suprastructura este realizat din zidarie de caramida cu goluri verticale. Planeele sunt din beton armat C20/25 i au 15cm grosime. Se vor arma cu bare independente S500. Pereii de compartimentare sunt de 25 cm din zidarie de BCA. Pentru cofrarea planeelor monolite s-au folosit scnduri de rainoase, sustinute de popi i grinzi extensibile metalice. Betonul este preparat n staii centralizate i apoi este transportat cu autobetoniera, iar armturile sunt confecionate n ateliere de armturi. Se va utiliza un autocamion cu brat incarcator AMH datorit faptului c nu trebuie manipulat o cantitate mare de materiale. Pentru transportul materialelor se va utiliza autobasculanata Roman-Diesel 19215-DFK. Fiele tehnologice de execuie ntocmite ofer conductorului lucrrii un instrument util n vederea ordonrii activitilor pe antier, a stabilirii necesarului de resurse (fora de munc, mijloace i echipamente tehnologice, materiale).

PARTEA ORGANIZATORIC
Programarea lucrarilor pentru intreaga structura s-a facut pentru lucrul in regie proprie. Organizarea de santier a fost proiectata pentru un amplasament impus. Din aceste considerente nu a putut fi realizata o dimensionare riguroasa a amenajarilor de santier. Betonul pentru plansee si mortarul pentru zidarie se aduc gata preparate. Caramida se aduce esalonat si se va depozita in depozitul de caramida. Pentru programarea lucrrilor, pentru suprastructura s-a utilizat programul Microsoft Project. n funcie de fiele tehnologice s-a ntocmit lista de activiti definitiv i s-au calculat duratele activitilor. La execuia prii de rezisten s-a inut cont de timpul necesar ntririi betonului din planeu. Pagina 55

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Utilizand programul Microsoft Project s-a determinat durata necesara realizarii infrastructurii si suprastructurii, s-a realizat graful retea si s-a trecut la intocmirea planului calendaristic. Pentru a se putea realiza planul de organizare de antier a trebuit fcut o dimensionare a amenajrilor de antier n funcie de spaiul avut la dispoziie. Astfel: - crmizile se vor aduce ealonat i se vor depozita in depozitul de caramida - armturile se vor depozita in depozitul de armaturi Acestea s-au dimensionat n funcie de cantitile ce trebuie depozitate. - baracamentele s-au dimensionat pornind de la numarul de muncitori ce lucreaz, respectiv 12, care s-a luat din programarea resurselor umane. tiind c suprafaa necesar pentru un muncitor este de 1,5 - 2 mp s-a calculat aria necesar pentru baracamente. Avnd aceste amenajri calculate, precum i planul de situaie s-a trecut la ntocmirea planului de organizare de antier. Reelele de utiliti sunt urmatoarele: reeaua de ap, reeaua de energie electric i reeaua de canalizare, care va tine seama de viitoarea canalizare a obiectivului ce urmeaza a fi construit. Incinta antierului va fi mprejmuita cu un gard de srm ghimpat. La intrarea n antier exist un panou indicator ce va cuprinde toate informaiile necesare cunoaterii antreprenorului, a cldirii i a beneficiarului.

Pagina 56

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

EXTRAS DE ANTEMASURATOARE
Nr. crt.

Cod

Denumire

U.M.

Cantitate

PARTER

1 2

CB13I1 CC02C2

Cofraj din panouri refolosibile la planseu si centuri cota + grinda 0.00 Montare armatura OB 37 PC 52 Total

mp

132.46

kg kg kg mc mc mp

1260.00 1041.80 2301.80 21.51 40.92 47.60

3 4 5 6

CA02J1 CD05D1 CB13J1 CC02C1

Beton armat C20/25 pentru placa si centura + grinda Pereti din zidarie din caramida cu goluri verticale Cofraj din panouri refolosibile de 15 mm la stalpisori Montare armatura in stalpisori PC 52 OB 37 PC 52 Total

kg kg

221 901 1122

7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

CA02J1 CK01C1 CK03B1 CA10A1 CF01A1 CF21A01+ CQ02I-1+ CF23C01+ TRA06A05 TRA04A10

Beton armat C20/25 in stalpisori Ferestre Usi Termoizolatie polistiren extrudat de 15 cm Tencuiala interioara Tencuiala exterioara Pereti despartitori Finisaj pereti despartitori Transport beton Transport cofraje

mc mp mp mc mp mp mp mp t t

2.98 23.28 7.14 17.81 112.00 118.72 42.00 84.00

61.23 31.57

MANSARDA

17 18

CB13I1 CC02C2

Cofraj din panouri refolosibile la planseu si century +grinda cota +2.80 Montare armatura OB 37 PC 52

mp

132.46

kg kg

1260.00 1041.80

Pagina 57

LUCRARE DISERTAIE

2012
Total

ing. SORIN BUCUR


kg mc mc mp 2301.80 21.51 29.80 34.00

19 20 21 22

CA02J1 CD05D1 CB13J1 CC02C1

Beton armat C20/25 pentru placa si centura + grinda Pereti din zidarie din caramida cu goluri verticale Cofraj din panouri refolosibile la stalpisori Montare armatura in stalpisori PC 52 OB 37 PC 52 Total

kg kg

221 901 1122

23 24 25 26 27 28 29 30 31 32

CA02J1 CK01C1 CK03B1 CA10A1 CF01A1 CF21A01+ CQ02I-1+ CF23C01+ TRA06A05 TRA04A10

Beton armat C20/25 in stalpisori Ferestre Usi Termoizolatie polistiren extrudat de 15 cm Tencuiala interioara Tencuiala exterioara Pereti despartitori Finisaj pereti despartitori Transport beton Transport cofraje

mc mp mp mc mp mp mp mp t t

2.13 11.40 12.18 17.81 80.00 85.60 69.10 138.20 61.23 31.57

ACOPERIS 33 34 35 36 37 38 39 40 CE02A1 CE17A1 IzF03A1 CE17A1 CE17A1 CA10A1 IzF18A CF01A1 Invelitoare tigla ceramica Sipci din lemn de brad Bariera de vapori Capriori din lemn de brad Pane din lemn de brad Termoizolatie din polistiren extrudat de 20 cm Suport termoizlatie Finisaj interior mp mc mp mc mc mc mp mp 135.85 0.33 135.85 7.87 2.78 27.17 135.85 92.00

Pagina 58

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Cantitati:

Parter: cofraj placa + centura Apl = (10.25*13.31) (3.00*3.50) (1.00*4.00) = 121.93 mp Ac= 8.19 mp Agr = 2.34 mp Atotal = 132.46 mp

Armatura placa si centura: -OB 37: G1=45.00 kg -S500: G2=99.00 kg -Gpl+c=1449.74 kg -Ggr = 852.06 kg -Gtotal = 2301.80 kg Turnare beton in placa si centura: Vpl = 0.15*121.93 = 18.29 mc Vc = 0.25*8.19 = 2.05 mc Vgr = 0.50*2.34 = 1.17 mc Vtotal = 21.51 mc

Zidarie din caramida: Vp = 40.92 mc

Cofraj stalpisori: Ast = 4*0.25*2.80 = 2.80 mp Nr stalpi: 17 Atotala = 17*2.80 = 47.60 mp

Armatura in stalpisori: -OB 37: G1=13 kg -S500: G2=53 kg -Nr. stalpi la parter: 17 buc -Gtotal=17*13+17*53=1122 kg Pagina 59

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Turnare beton in stalpisori: Vst = 0.25*0.25*2.80 = 0.175 mc Vtotal = 17*0.175 = 2.98 mc

Ferestre din lemn: Af = 23.28 mp Usi interioare: Au = 7.14 mp Termoizolatie: Vt = 17.81 mc Tencuiala interiora: Ai = 112.00 mp Tencuiala exterioara: Ai = 118.72 mp Pereti despartitori: Ap = 42.00 mp Finisaj pereti interiori: Ap =84.00 mp

Mansarda: cofraj placa + centura Apl = (10.25*13.31) (3.00*3.50) (1.00*4.00) = 121.93 mp Ac= 8.19 mp Agr = 2.34 mp Atotal = 132.46 mp Armatura placa si centura: -OB 37: G1=45.00 kg -S500: G2=99.00 kg -Gpl+c=1449.74 kg -Ggr = 852.06 kg -Gtotal = 2301.80 kg

Pagina 60

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Turnare beton in placa si centura: Vpl = 0.15*121.93 = 18.29 mc Vc = 0.25*8.19 = 2.05 mc Vgr = 0.50*2.34 = 1.17 mc Vtotal = 21.51 mc Zidarie din caramida: Vp = 29.80 mc Cofraj stalpisori: Ast = 4*0.25*2.00 = 2.00 mp Nr stalpi: 17 Atotala = 17*2.00 = 34.00 mp Armatura in stalpisori: -OB 37: G1=13 kg -S500: G2=53 kg -Nr. stalpi la parter: 17 buc -Gtotal=17*13+17*53=1122 kg

Turnare beton in stalpisori: Vst = 0.25*0.25*2.00 = 0.125 mc Vtotal = 17*0.125 = 2.125 mc

Ferestre din lemn: Af = 11.40 mp Usi interioare: Au = 12.18 mp Termoizolatie: Vt = 17.81 mc Tencuiala interiora: Ai = 80.00 mp Tencuiala exterioara: Ai = 85.60 mp Pagina 61

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Pereti despartitori: Ap = 69.10mp Finisaj pereti interiori: Ap =138.20 mp Acoperis: invelitoare tigla Ai = 135.85 mp Sipci: Vs = 0.33 mc Bariera de vapori: A = 135.85 mp Capriori: V = 7.87 mc Pane: V = 2.78 mc Termoizolatie: V = 27.17 mc Support termoizolatie: A = 135.85 mp Finisaj interior: A = 92.00 m

Pagina 62

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

CANTITATI PE SECTOARE
Nr. crt. Denumire U.M. Cantitate totala Cantitate Nr.sectoare pe sectoare

PARTER

1 2

Cofraj din panouri refolosibile la planseu si centuri cota 0.00 Montare armatura OB 37 PC 52 Total

mp

132.46

44.15

kg kg kg mc mc mp

1260.00 1041.80 2301.80 21.51 40.92

3 3 3 3 3 3

420.00 347.27 767.27 7.17 13.64 15.87

3 4 5 6

Beton armat C20/25 pentru placa si centura Pereti din zidarie din caramida cu goluri verticale Cofraj din panouri refolosibile de 15 mm la stalpisori Montare armatura in stalpisori PC 52 OB 37 PC 52 Total

47.60

kg kg kg mc mp mp mc mp mp mp mp t t

221 901 1122 2.98 23.28 7.14 17.81 112.00 118.72 42.00 84.00

3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3

73.67 300.33 374.00 0.99 7.76 2.38 5.94 37.33 39.57 14.00 28.00

7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

Beton armat C20/25 in stalpisori Ferestre Usi Termoizolatie polistiren extrudat de 15 cm Tencuiala interioara Tencuiala exterioara Pereti despartitori Finisaj pereti despartitori Transport beton Transport cofraje MANSARDA

17 18

Cofraj din panouri refolosibile la planseu si centuri cota +2.80 Montare armatura

mp

132.46

3 3

44.15

Pagina 63

LUCRARE DISERTAIE
OB 37 PC 52 Total 19 20 21 22

2012
kg kg kg mc mc mp 1260.00 1041.80 2301.80 21.51 29.80 34.00

ing. SORIN BUCUR


3 3 3 3 3 3 3 kg kg kg mc mp mp mc mp mp mp mp t t 221 901 1122 2.13 11.40 12.18 17.81 80.00 85.60 69.10 138.20 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 73.67 300.33 374.00 0.71 3.80 4.06 5.96 26.67 28.53 23.03 46.07 420.00 347.27 767.27 7.17 9.93 11.33

Beton armat C20/25 pentru placa si centura Pereti din zidarie din caramida cu goluri verticale Cofraj din panouri refolosibile la stalpisori Montare armatura in stalpisori PC 52 OB 37 PC 52 Total

23 24 25 26 27 28 29 30 31 32

Beton armat C20/25 in stalpisori Ferestre Usi Termoizolatie polistiren extrudat de 15 cm Tencuiala interioara Tencuiala exterioara Pereti despartitori Finisaj pereti despartitori Transport beton Transport cofraje ACOPERIS

33 34 35 36 37 38 39 40

Invelitoare tigla ceramica Sipci din lemn de brad Bariera de vapori Capriori din lemn de brad Pane din lemn de brad Termoizolatie din polistiren extrudat de 20 cm Suport termoizolatie Finisaj interior

mp mc mp mc mc mc mp mp

135.85 0.33 135.85 7.87 2.78 27.17 135.85 92.00

3 3 3 3 3 3 3 3

45.28 0.11 45.28 2.62 0.93 9.06 45.28 30.67

Pagina 64

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

FISE ALE FLUXURILOR TEHNOLOGICE


1. Fisa tehnologica pentru fluxul tehnologic ARMARE placa

a) Operatii: Transportul si descarcarea armaturii pe platforma de depozitare de la obiect Montarea armaturii in planseu Verificarea pozitieie armaturilor

b) Descrierea procesului tehnologic Armaturile sub forma de bare independente sunt transportate la obiect cu autocamionul cu brat incarcator AMH Se descarca armaturile cu ajutorul bratului incarcator. Se monteaza armaturile conform planului de armare Se verifica pozitionarea corecta a armaturilor fata de cofrajul montat

c) Resurse principale Materiale: -otel beton OB37 -otel beton S500 -distantier din material plastic Forta de munca: -fierari -muncitori deservire Utilaje si mijloace de transport: -autocamion DAC 7135 -autocamion cu brat incarcator d) Probleme privind NTS si PSI Conducatorul locului de munca, cei care fac receptionarea materialelor sunt obligati sa controleze daca armaturile aduse pe santier corespund normativelor in vigoare. Se interzice circulatia oamenilor pe armaturi La indreptarea otelului beton, fixarea capetelor barelor in tambur se va face numai dupa oprirea motorului Inainte de pornirea motorului, tamburul trebuie acoperit cu aparatoare de protective Pagina 65

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Cheile, uneltele si dispozitivele de prelucrare a otelului beton sa fie verificate zilnic Sudarea armaturilor se va face conform normativelor Pentru montajul la inaltime se vor executa parapet, iar daca acest lucru nu este posibili, muncitorii vor fi echipati cu centuri de siguranta Este interzisa folosirea scarilor impovizate pentru lucrul la inaltime Este interzisa montarea armaturilor inainte de receptionarea cofrajului

e) Controlul si receptia calitatii lucrarilor Se face verificarea: barelor fasonate; dispozitivelor de manipulare si transport; receptionarea cofrajelor, a armaturilor si a sudurilor; se intocmeste process verbal al lucrarilor ce devin ascunse;

2. Fisa tehnologica pentru fluxul tehnologic COFRARE placa

a) Operatii Transportul si descarcarea cofrajelor si sustinerilor acestora Montarea cofrajelor pentru placa si grinzi Montarea elementelor de sustinere Verificarea pozitiei cofrajelor

b) Descrierea procesului tehnologic LUCRARI PREGATITOARE Se vor asigura resursele necesare Instruirea echipei de lucru la obiect: se vor prelucra desenele de executie ale planseului ce trebuie cofrat, fisele de utilizare (esafodaj E75, cofrak mixt usor CMU, popi metalici extensibili, dispozitiv TS 21 RC pentru grinzi), masuri NTS si PSI Inainte de inceperea lucrarilor se vor verifica mijloacele de munca, materialele si elementele auxiliare

Pagina 66

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

FAZE DE EXECUTIE

1. Trasarea- se va trasa pozitia esafodajelor conform planului de panotaj 2. Cofrarea- se monteaza elementele esafodajelor E75 la pozitie conform Fisei de utilizare pentru esafodaj E75 Se monteaza elementele dispozitivului TS 21 RC pe esafodajul E 75 conform Fisei de utilizare dispozitiv TS 21 RC Reazeme cu stut, orientate cu axul gaurilor de sus parallel cu axul grinzii Randul I de traverse, paralel cu axele grinzilor Randul II de traverse perpendicular pe primul Casete fixate cu pene, la distant impusa de pozitia si latimea grinzii cofrate Montanti fixate in casete cu bolturi 20 mm (inaltimea montantilor deasupra traverselor fiind impusa de inaltimea grinzii cofrate) Se monteaza cofrajul grinzilor alcatuit din panouri Se monteaza distantierii din plastic, tirantii 12 mm si blocajele cu pana Pe traversele dispozitivului TS 21 RC se monteaza popii metalici usori pentru rezemarea cofrajului placii Se monteaza grinzile extensibile si barele de sustinere a cofrajului placii Se monteaza cofrajul placii alcatuit din panouri

c) Resurse principale Forta de munca: -dulgheri -muncitori deservire Utilaje si mijloace de transport: -autocamion DAC 7135 -autocamion cu brat incarcator Echipamente tehnologice: -cofraj tip CMU din panouri TEGO 15 mm -dulapi de rasinoase -tevi PVC 20 mm -ulei emulsionabil pentru decofrare

Pagina 67

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

d) Probleme privind NTS si PSI Se instruieste echipa de lucru in vederea cunoasterii in detaliu a sistemului cofrajului Centurile de siguranta trebuie folosite de muncitorii care lucreaza la inaltime Pentru executarea lucrarilor de cofrare la marginea planseelor se monteaza schele in consola prevazute cu parapet de protective Toate operatiile de control si receptive a cofrajelor inscrise in fisele de utilizare a dispozitivelor SECOM se considera norme de protectia muncii fiind obligatorii prelucrarea si respectarea lor Pe cofrajele si schelele cu parti din material combustibile (lemn) se monteaza stingatoare portabile cu spuma chimica. Norma de dotare este un stingator la 100 mp cofraje

e) Controlul si receptia calitatii lucrarilor La terminarea lucrarilor de cofraje se efectueaza receptia finala de catre o comisie formata din beneficiar si constructor cre verifica: existent elementelor prevazute fixarea corecta si stabile a elementelor de prindere si legatura pozitia golurilor incheierea corecta si asigurarea etansietatii curatirea cofrajului pozitionarea corecta fata de marcaje, fata de orizontala si vertical dimensionarea cofrajului si abaterile limita

3. Fisa tehnologica pentru fluxul tehnologic TURNARE placa a) Operatii Transportul si descarcarea betonului Turnarea betonului in placa Vibararea betonului turnat in placa Protejarea betonului (daca este cazul)

Pagina 68

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

b) Descrierea proceselor tehnologice Betonul se prepara in statie centralizata si se transporta la obiect cu autobetoniera tip Cifarom de 5 m3. Descarcarea in autopompa se face direct din autoagitator; Prin intermediul furtunului autopompei se toarna betonul in planseu Betonul din cofraje se compacteaza cu ajutorul vibratorului electric VE 1-56. Lucrarea se executa in conditii climatic care nu necesita masuri de protejare a betonului dupa turnare.

c) Resurse principale Materiale: -beton marca C20/25 Forta de munca: -betonisti -muncitori deservire Utilaje si mijloace de transport: -autobetoniera tip Cifarom de 5 m3 -autopompa beton AP B50-BD 21 -vibrator electric VE 1-56

d) Probleme privind NTS si PSI Zilnic, inainte de inceperea lucrului se verifica starea schelelor, dispozitivelor si utilajelor specific Se vor respecta normele si instructiunile prevazute in normativul privind executarea lucrarilor de betonare si compactare a betonului Manevrarea vibratorului se face de personal special instruit Betonistul vibratorist trebuie echipat cu manusi si cizme de cauciuc Carcasa vibratorului se leaga la pamant

e) Controlul si receptia calitatii lucrarilor Verificari in faza de primire a betonului si efectuarea betonarii: Daca datele din bonul de livrare-transport-primire beton corespund celor din comanda Daca nu s-a deposit durata de transport Rezistenta la compresiune a betonului in diverse faze (inclusiv cofrare) Se intocmeste un process verbal pentru verificarea lucrarilor ce devin ascunse Pagina 69

LUCRARE DISERTAIE

2012

ing. SORIN BUCUR

Verificari dupa decofrarea lucrarilor de betonare: Lipsa defectelor de turnare sau compactare Calitatea corespunzatoare betonului livrat Rezultatele incercarilor pe epruvete confectionare pe santier Se intocmeste un process verbal in care se consemneaza calitatea betonului pus in lucrare In final, se face receptia structurii de rezistenta din beton pe parti ale constructiei, cand se verifica: Dimensiunile elementelor de constructive, inclusiv incadrarea in abaterile sensibile Pozitia golurilor si a pieselor inglobate Pozitia relative a elementelor pe vertical Respectarea conditiilor impuse: compozitie, grad de permeabilitate, grad de gelivitate etc

Pagina 70