Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate (GAVP)

Conceptul de teren i conceptul de proprietate Terenul este esenial pentru viaa i existena noastr. Importana terenului l plaseaz n centrul ateniei juritilor, geografilor, sociologilor i economitilor, ale cror discipline de studiu sunt legate de teren i de utilizrile acestuia, influennd societile i naiunile. Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezint un concept economic. Liber sau construit, terenul este numit i proprietate imobiliar. Valoarea este creat prin utilitatea sau capacitatea proprietii imobiliare de a satisface nevoile i dorinele societii. Valoarea proprietii imobiliare este generat de unicitatea, durabilitatea, permanena locaiei, oferta relativ limitat i de utilitatea specific a unui anumit amplasament. Proprietatea reprezint un concept juridic ce se refer la toate avantajele, drepturile i beneficiile legate de deinerea acesteia. Dreptul de proprietate se refer la un anumit avantaj (profit) sau la toate avantajele implicate de exercitarea acestuia. Trebuie fcut distincia ntre termenul de proprietate imobiliar, ca entitate fizic i exercitarea dreptului de proprietate asupra acesteia, ce reprezint un concept juridic. n anumite ri, suma prerogativelor asociate dreptului de proprietate constituie un cumul de atribute. n temeiul dreptului de proprietate asupra unui bun, titularul l poate folosi, vinde, nchiria ori nstrina n alt mod, avnd opiunea de a exercita oricare dintre aceste atribute sau nici unul. Pstrarea numai a dreptului de dispoziie echivaleaz cu nuda proprietate. Proprietatea asupra bunurilor, altele dect cele imobiliare, este numit proprietate mobiliar. Termenul de proprietate, utilizat fr alte precizri sau identificri, se poate referi la proprietatea imobiliar, la proprietatea mobiliar sau la alte tipuri de proprietate cum ar fi ntreprinderile sau activele financiare, ori o combinaie a acestora. (A se vedea Seciunea 3 de mai jos i Tipurile de proprietate). Evaluatorii de proprieti imobiliare, de active i de alte proprieti sunt cei care se ocup cu o disciplin economic special, asociat cu elaborarea i raportarea evalurilor. Ca profesioniti, evaluatorii trebuie s parcurg i s finalizeze programe riguroase de instruire, calificare, specializare i s-i demonstreze competena i abilitile. De asemenea, trebuie s cunoasc i s respecte un Cod Deontologic i
1

Standardele de practic profesional i s respecte Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP). Evoluia preurilor n timp este rezultatul efectelor specifice i generale ale forelor economice i sociale. Forele generale pot duce la modificri ale nivelurilor preului i ale puterii relative de cumprare a banilor. Acionnd n anumite momente, forele specifice, cum ar fi schimbrile tehnologice, pot genera mutaii n cerere i ofert i pot crea modificri majore ale preurilor. n evaluarea proprietii imobiliare sunt aplicate multe dintre principiile recunoscute. Este vorba despre principiile cererii i ofertei, concurenei, substituiei, anticiprii sau ateptrii, schimbrii i altele. Elementul comun al acestor principii const n efectul lor direct sau indirect asupra gradului de utilitate i productivitii unei proprieti. Ca urmare, se poate spune c utilitatea unei proprieti imobiliare reflect influenele combinate ale tuturor forelor pieei care susin valoarea proprietii. Conceptele de proprietate imobiliar, proprietate i active Proprietatea imobiliar este definit ca fiind terenul i acele elemente create de om i care sunt ataate terenului. Este lucrul fizic, tangibil, care poate fi vzut i atins, mpreun cu toate adugirile pe teren, deasupra lui i subterane. Legile naionale din fiecare ar prevd criterii pentru diferenierea proprietii imobiliare de proprietatea mobiliar. Dei este posibil ca aceste concepte juridice s nu fie recunoscute n toate rile, ele sunt totui adoptate aici pentru a face deosebirea ntre aceste concepte i noiuni importante. Drepturile reale imobiliare includ toate prerogativele, avantajele i beneficiile asupra bunurilor imobile ce fac obiectul acestor drepturi. Ele pot fi probate, n mod normal, prin documente (de ex. un titlu de proprietate) fiind distincte de proprietatea fizic imobiliar asupra creia acestea se exercit. Drepturile reale imobiliare nu au o form material. Bunurile mobile (Proprietatea mobiliar) includ(e) bunurile corporale i necorporale care nu sunt incluse n proprietatea imobiliar. Elementele proprietii mobiliare corporale nu sunt fixate n mod permanent de proprietatea imobiliar, n general, fiind caracterizate prin mobilitatea lor. n terminologia contabil, activele sunt resurse controlate de ctre ntreprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute i de la care se ateapt s genereze beneficii economice viitoare pentru ntreprindere. Proprietatea asupra unui activ este ea nsi necorporal. Totui, activul deinut poate fi att corporal, ct i necorporal.
2

Standardele Internaionale de Raportare Financiar fac distincia ntre activele corporale i cele necorporale. Urmtoarele concepte i termeni au o importan deosebit: Active curente (circulante). Active care nu sunt deinute pentru a fi utilizate pe o baz continu n activitile unei entiti. Exemple sunt: stocuri, creane, investiii pe termen scurt, disponibilul n banc i numerar. Dei, n mod normal, proprietatea imobiliar face parte din activele imobilizate, n anumite circumstane poate fi inclus i n activele curente. De exemplu, terenul sau proprietatea imobiliar construit i deinut n stoc pentru vnzare. Active imobilizate (active fixe sau pe termen lung) . Acestea sunt activele corporale i necorporale care se mpart n dou categorii: Imobilizri corporale. Active destinate utilizrii pe o baz continu (termen lung) n activitatea unei ntreprinderi, i anume teren i construcii, maini, utilaje i echipamente, alte categorii de active identificabile; mai puin amortizarea cumulat. Terenurile i mijloacele fixe sunt active corporale sau fizice. Alte active imobilizate. Active care nu sunt destinate utilizrii pe o baz continu n activitatea unei ntreprinderi, dar este de ateptat s fie deinute pe termen lung cum sunt: investiiile pe termen lung, creanele pe termen lung, fondul comercial, cheltuieli de repartizat pe mai multe exerciii financiare, mrci de fabric i alte active. Aceast categorie de active include att active corporale (sau fizice) ct i active necorporale (nemateriale). Activele necorporale sunt considerate ca fiind componente ale proprietii mobiliare necorporale i pot include: abilitile de management i marketing, vocaia la credit, fondul comercial i alte drepturi sau instrumente legale (brevete de invenie, mrci de fabric, drepturi de autor, francize i contracte). Indiferent de convenia de nregistrare contabil utilizat, respectiv pe baza costului istoric sau a costului curent, trebuie fcut o distincie ntre activele de exploatare i activele de natura unei investiii imobiliare. Activele de exploatare sunt cele considerate necesare pentru activitatea normal de exploatare a ntreprinderii. Activele deinute ca investiii imobiliare sunt considerate ca fiind n surplus fa de necesitile de exploatare ale ntreprinderii proprietar a lor. Terminologia contabil difer uneori de termenii uzuali utilizai n evaluare. n clasificarea prezentat la paragraful 3, evaluatorii sunt cel mai des implicai n evaluarea activelor imobilizate. Practic, se evalueaz dreptul de proprietate asupra activului i nu activul corporal sau necorporal. Aceast optic face distincia ntre conceptul economic de evaluare a unui activ, bazat pe capacitatea activului de a fi vndut i
3

cumprat pe pia, fa de conceptual subiectiv de estimare a unei valori intrinseci sau altor tipuri de valoare diferite de valoarea de pia . Conceptul obiectiv, bazat pe pia, are unele aplicaii speciale n cazul evalurii proprietilor cu pia limitat sau fr pia, aa cum se prezint n Standardul Internaional de Evaluare 2. Termenul depreciere este utilizat att n evaluare, ct i n raportarea financiar. n contextul evalurii activelor, deprecierea se refer la coreciile efectuate asupra costului de reproducie sau de nlocuire a activului, pentru a reflecta deteriorarea fizic, deprecierea funcional (tehnologic) i extern (economic), pentru a estima valoarea activului pentru un schimb ipotetic, pe o pia unde nu exist informaii despre vnzri. (A se vedea paragraful 9.2.1.3, Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate.) n raportarea financiar amortizarea se refer la cheltuiala care reflect alocarea sistematic a valorii depreciabile/amortizabile a unui activ, pe parcursul duratei lui de via util. Ea este specific unei anumite entiti i utilizri a activului i nu este afectat n mod necesar de pia. Pre, cost, pia i valoare Imprecizia traducerilor (limbajului), n special n comunitatea internaional, poate duce la nenelegeri i interpretri eronate. Aceasta constituie o problem atunci cnd cuvintele uzuale au nelesuri specifice pentru o anumit disciplin. Este cazul termenilor pre, cost, pia i valoare aa cum sunt utilizai de disciplina evaluarea proprietilor. Preul este termenul utilizat pentru o sum cerut, oferit sau pltit pentru un bun sau un serviciu. Preul de vnzare este un fapt istoric, indiferent dac a fost fcut public sau dac a fost confidenial. Datorit capacitii financiare, motivaiilor sau intereselor speciale ale unui vnztor sau cumprtor, preul pltit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legtur cu valoarea care ar putea fi atribuit de ctre alii acelor bunuri sau servicii. Totui, preul constituie, n general, o indicaie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de ctre un anumit cumprtor i/sau vnztor, n anumite situaii particulare. Costul reprezint preul pltit de cumprtor pentru bunuri sau servicii, sau suma necesar pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de ctre productor. n momentul n care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric. Preul pltit pentru un bun sau un serviciu reprezint costul acestora pentru cumprtor. O pia este mediul n care bunurile, mrfurile i serviciile sunt comercializate ntre cumprtori i vnztori, prin mecanismul preului.
4

Conceptul de pia presupune c bunurile i/sau serviciile se pot tranzaciona fr restricii, ntre cumprtori i vnztori. Fiecare parte va rspunde la raporturile dintre cerere i ofert i la ali factori de stabilire a preului, n funcie de capacitatea i cunotinele proprii, de imaginea proprie asupra utilitii relative a bunurilor i/sau serviciilor, precum i de nevoile i dorinele individuale. O pia poate fi local, regional, naional sau internaional. Valoarea este un concept economic referitor la preul cel mai probabil convenit de cumprtorii i vnztorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumprare. Valoarea nu reprezint un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pre care va fi pltit pentru bunuri i servicii, la o anumit dat, n conformitate cu o anumit definiie a valorii. Conceptul economic de valoare reflect optica pieei asupra beneficiilor celui care deine bunurile sau primete serviciile, la data evalurii. Prin urmare, valoarea este un pre ipotetic, iar ipoteza pe baza creia este calculat este determinat de tipul de valoare adoptat. Un tip de valoare este definit n IVS 2 ca o reflectare a principiilor fundamentale de evaluare, la o dat specificat. Un tip de valoare definete natura tranzaciei ipotetice, de exemplu dac exist sau nu expunere pe pia, i motivaia i comportamentul asumate ale prilor implicate. Un tip de valoare nu este o descriere a metodelor sau abordrilor folosite pentru a determina valoarea, i nici nu descrie starea sau condiia n care activul se presupune c va fi transferat. Pentru utilizarea i nelegerea evalurii este foarte important ca tipul de valoare s fie clar stabilit, i ca acesta s fie o baz adecvat pentru scopul respectivei evaluri. O modificare a tipului de valoare poate avea un efect important n evaluare. Evaluatorii profesioniti, care cunosc n profunzime piaa proprietii, care neleg interaciunile manifestate ntre participanii de pe pia i deci sunt capabili s judece cele mai probabile preuri ce vor fi convenite ntre cumprtori i vnztori, evit utilizarea singular a cuvntului valoare, adugndu-i atribute care descriu tipul particular de valoare. Valoarea de pia este cel mai obinuit tip de valoare asociat cu evaluarea proprietilor, fiind prezentat n Standardul Internaional de Evaluare 1. Conceptul de valoare presupune o sum de bani asociat unei tranzacii. Totui, vnzarea proprietii evaluate nu este o condiie necesar pentru estimarea preului pentru care proprietatea s-ar putea vinde, la data evalurii, n condiiile precizate n definiia valorii de pia.

Valoarea de pia a proprietii imobiliare este mai degrab o reprezentare a utilitii sale recunoscute de pia, dect a strii sale pur fizice. Utilitatea activelor pentru o anumit entitate sau persoan poate fi diferit de utilitatea recunoscut de pia sau de un anumit domeniu economic. Consideraii similare celor prezentate mai sus sunt aplicabile i n cazul evalurii altor tipuri de proprietate. Raportarea financiar va necesita aplicarea metodelor de estimare a valorii de pia i o distincie clar ntre aceste metode i metodele de estimare a valorilor diferite de valoarea de pia. Costul total al proprietii cuprinde toate costurile de producie ale acesteia, directe i indirecte. Dac sunt implicate costuri de capital suplimentare ale cumprtorului, ulterioare achiziiei, acestea se vor aduga la costul de achiziie istoric, n scopul contabilizrii costului. n funcie de modul n care utilitatea acestor costuri este perceput de pia, ele pot fi sau nu reflectate integral n valoarea de pia a proprietii. O estimare a costului unei proprieti poate avea la baz fie estimarea costului de nlocuire, fie a costului de reproducie. Costul de reproducie/ reconstrucie este costul pentru a crea o copie identic a unei proprieti, utiliznd materiale de construcii identice, sau similare, dac nu exist materiale identice. Un c ost de nlocuire estimat se refer la un echivalent modern cu utilitate comparabil, folosind proiectul, tehnologia i materialele utilizate n mod curent pe pia. Valoarea de pia Conceptul de valoare de pia reflect percepiile i aciunile colective de pe pia i este baza pentru evaluarea majoritii resurselor n economiile de pia. Dei definiiile precise pot fi diferite, conceptul de valoare de pia este, de obicei, neles i aplicat. Valoarea de pia se definete ca: Suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing adecvat, n care ambele pri au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Este important de subliniat c estimarea profesionist a valorii de pia este o evaluare obiectiv a drepturilor de proprietate asupra unor proprieti anumite, la o anumit dat. n aceast definiie apare implicit conceptul de pia n ansamblu, care reflect mai degrab activitatea i motivaia mai multor participani dect imaginea sau interesul preconceput ale unui anumit participant. Valoarea de pia
6

este o estimare fundamentat de pia, efectuat n conformitate cu aceste Standarde. Proprietatea imobiliar este diferit de cele mai multe bunuri i servicii, datorit perioadei relativ mari de expunere pe pia, pentru a atinge un pre care s reprezinte valoarea de pia, din cauz c proprietatea imobiliar este o marf cu lichiditate mai redus. Aceast perioad mare de expunere, absena unei piee la vedere (o pia pe care mrfurile sunt disponibile pentru vnzarea imediat) i natura i diversitatea proprietilor imobiliare i a pieelor proprietilor imobiliare au determinat necesitatea apariiei evaluatorilor profesioniti i a standardelor de evaluare. n anumite ri, termenul de valoarea just de pia este utilizat ca sinonim cu valoarea de pia. Valoarea just de pia nu trebuie confundat cu termenul contabil valoarea just. (A se vedea paragraful 8.1 de mai jos). Poziia IVSC este aceea c termenul valoarea de pia nu solicit niciodat clarificri suplimentare i deci toate rile ar trebui s se orienteze spre utilizarea acestuia. Cea mai bun utilizare Terenul este privit ca un activ permanent, dar amenajrile terenului i construciile ataate acestuia au o durat de via finit. Datorit fixitii terenului, fiecare lot de proprietate imobiliar are o localizare unic. Permanena terenului nseamn i c este de ateptat ca terenul s existe i dup dispariia construciilor ataate acestuia, care au o durat de via finit. Caracteristicile unice ale terenului determin utilitatea lui optim. Atunci cnd terenul este evaluat separat de construciile de pe el, principiile economice cer ca amenajrile terenului i construciile ataate s fie evaluate ca o contribuie sau o deteriorare adus la valoarea total a proprietii. Astfel, valoarea de pia a terenului, bazat pe conceptul de cea mai bun utilizare, reflect utilitatea i permanena terenului, n contextul pieei, iar valoarea amenajrilor terenului i a construciilor ataate lui reflect diferena dintre valoarea terenului i valoarea de pia a proprietii ca fiind construit. Cele mai multe proprieti sunt evaluate ca o combinaie ntre teren i amenajrile acestuia i construciile ataate. n aceste cazuri, evaluatorul va estima valoarea de pia lund n considerare cea mai bun utilizare a proprietii construite. Cea mai bun utilizare este definit ca: Cea mai probabil utilizare a proprietii care este fizic posibil, justificat adecvat, permis legal, fezabil financiar i care conduce la cea mai mare valoare a proprietii evaluate.
7

O utilizare care nu este permis legal sau nu este fizic posibil, nu poate fi considerat ca fiind cea mai bun utilizare. O utilizare permis legal i posibil fizic poate cere evaluatorului, cu toate acestea, s justifice de ce acea utilizare este rezonabil probabil. Dup ce a rezultat din analiz c una sau mai multe utilizri sunt rezonabil probabile, se trece la verificarea fezabilitii financiare. Utilizarea din care rezult valoarea cea mai mare, n corelare cu celelalte utilizri, este considerat cea mai bun utilizare. Aplicarea acestei definiii permite evaluatorilor s aprecieze efectele deteriorrii i deprecierii asupra construciilor, care sunt cele mai adecvate amenajri i construcii, fezabilitatea proiectelor de reabilitare i renovare i multe alte situaii de evaluare. Pe pieele caracterizate de o volatilitate deosebit sau de dezechilibre severe ntre ofert i cerere, cea mai bun utilizare a proprietii poate fi pstrarea acesteia pentru utilizarea viitoare. n alte situaii, n care sunt identificate mai multe tipuri poteniale de cea mai bun utilizare, evaluatorul ar trebui s analizeze aceste utilizri alternative ca i nivelele de venituri i cheltuieli viitoare previzionate. n cazul n care documentaia de urbanism se afl n curs de modificare, cea mai bun utilizare imediat a proprietii poate fi o utilizare intermediar. Conceptul de cea mai bun utilizare este o parte fundamental i integrant a estimrilor valorii de pia. Utilitatea Criteriul esenial n evaluarea oricrei proprieti imobiliare sau mobiliare este utilitatea sa. Procedurile utilizate n procesul de evaluare au ca obiectiv comun definirea i cuantificarea gradului de utilitate a proprietii evaluate. Acest proces solicit clarificarea conceptului de utilitate. Utilitatea este mai degrab un termen relativ sau comparativ i nu un criteriu absolut. De exemplu, utilitatea terenului agricol este msurat prin capacitatea sa productiv. Valoarea sa este o funcie a cantitii i calitii produsului pe care pmntul l produce, n sens agricol, sau o funcie a cantitii i calitii construciilor eseniale pentru activitatea agricol. Dac terenul are potenial de dezvoltare, producia sa este estimat n funcie de utilizarea sa din perspectiv rezidenial, comercial, industrial sau dintr-o utilizare mixt. Ca urmare, valoarea terenului se stabilete prin evaluarea utilitii sale n condiiile factorilor legali, fizici, funcionali, economici i de mediu care influeneaz capacitatea sa productiv.
8

n mod esenial, evaluarea proprietii este influenat de modul n care proprietatea este utilizat i/sau ar fi tranzacionat n mod normal pe pia. Pentru unele proprieti, utilitatea optim este obinut dac proprietatea respectiv este exploatat ca o entitate distinct. Alte proprieti au o utilitate mai mare dac sunt exploatate ca parte a unui grup, de exemplu, proprieti administrate de o ntreprindere integrat, cu lanuri de subuniti de vnzare cu amnuntul, restaurante fast-food sau hoteluri. De aceea, trebuie fcut o distincie ntre utilitatea unei proprieti care este luat n considerare ca entitate individual i cea rezultat din situaia n care este o parte a unui grup. Evaluatorul va privi proprietatea din perspectiva pieei, fie ca o entitate separat, fie ca parte dintr-un ntreg sau portofoliu. De obicei, evaluatorul estimeaz i raporteaz valoarea proprietii ca entitate individual. Dac valoarea proprietii, considerat ca parte din ntreg sau din portofoliu, este diferit de valoarea sa individual, aceast valoare ar trebui luat n considerare i raportat ca atare. O proprietate individual poate avea o valoare adiional sau special, peste valoarea sa privit ca entitate separat, ca rezultat al asocierii sale fizice sau funcionale cu o proprietate deinut de alii sau al atractivitii pentru un cumprtor care are interese speciale. Mrimea unei astfel de valori adiionale sau speciale este, n general, raportat n mod separat de valoarea de pia. Alte concepte importante Expresia valoare de pia i termenul valoare just, aa cum apare n mod uzual n standardele de contabilitate sunt, n general, compatibile, chiar dac nu ntotdeauna sunt exact echivalente. Valoarea just, ca un concept de contabilitate, este definit n Standardele Internaionale de Raportare Financiar i n alte standarde de contabilitate, ca fiind suma la care poate fi tranzacionat un activ sau decontat o datorie, de bunvoie, ntre pri aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii n care preul este determinat obiectiv. Valoarea just se utilizeaz, n general, pentru raportarea financiar, att a valorii de pia, ct i a valorilor nebazate pe pia. Cnd se poate stabili valoarea de pia a unui activ, aceast valoare va fi egal cu valoarea just. Proprietatea specializat este o proprietate care se vinde rar pe pia sau niciodat, cu excepia cazului n care se vinde ntreaga ntreprindere sau entitatea din care face parte, din cauza unicitii ei rezultat din proiectul i natura sa specializat, din configuraia sa, din mrimea, localizarea sau din alte caracteristici. n cazul n care evaluatorul are informaii de pia limitate sau nu are informaii de
9

pia comparabile direct, procesul de evaluare poate devein foarte complex. Totui, este responsabilitatea evaluatorului s colecteze informaii i motivaii de pia, pentru susinerea i/sau explicarea concluziei asupra valorii. Pot fi aplicate oricare dintre metodele de evaluare i ar trebui luate n considerare toate metodele aplicabile. Cnd este posibil, evaluatorul estimeaz valoarea terenului, costul i deprecierea cumulat, pe baza informaiilor de pia i explic bazele pentru estimarea valorii. n cazul n care nu exist condiii normale de pia sau cnd dezechilibrul raportului ofert-cerere determin preuri de pia care nu au legtur cu definiia valorii de pia, evaluatorul se confrunt cu o problem dificil de evaluare. Prin utilizarea conceptului i a definiiei valorii de pia i prin aplicarea informaiilor de pia i a raionamentului profesional n procesul de evaluare, evaluatorii asigur relevana i utilitatea raportrii valorii activelor n situaiile financiare. Misiunea de evaluare solicit un grad nalt de profesionalism, vigilen, experien i raionament profesional din partea evaluatorului, n condiiile penuriei informaiilor de pia. Uneori, evaluatorului i se poate solicita aplicarea unei definiii particulare a valorii de pia, pentru a rspunde unor cerine juridice sau statutare. Dac i se cere aa ceva, evaluatorul trebuie s menioneze acest fapt i s descrie impactul oricror diferene asupra valorii estimate. Atunci cnd este realizat o evaluare n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare, termenul valoare de pia va respecta ntotdeauna definiia IVS. Toate rapoartele de evaluare ar trebui s prezinte clar scopul i destinaia evalurii. Pe lng cerinele de raportare, cnd sunt implicate evaluri pentru raportarea financiar, ar trebui ca raportarea evalurii s conin o identificare clar a clasei de active n care este inclus activul evaluat, ca i a bazei pentru aceast includere. Fiecare clas de active ar trebui explicitat. Sfera de aplicabilitate a Standardelor Internaionale de Evaluare se refer la estimarea i raportarea valorilor proprietilor i activelor. Modul n care rezultatele evalurii sunt mbinate i integrate cu constatrile altor profesiuni este de o importan major pentru evaluatori. nelegerea corect a terminologiei este esenial pentru evaluatori i pentru cei care citesc rapoartele. Sunt eseniale experiena evaluatorului i aplicarea corect a metodologiei. Aceste Standarde sunt destinate s susin obiectivele comune ale celor care efectueaz evaluri de proprieti i active precum i celor care trebuie s se bazeze pe rezultatele evalurilor. Abordri n evaluare
10

Pentru estimarea preului implicat de un tip de valoare adecvat, evaluatorul trebuie s aplice una sau mai multe abordri n evaluare. Termenii abordare n evaluare sau metod de evaluare se refer la metodologiile analitice general acceptate utilizate de obicei. Evalurile bazate pe pia utilizeaz, n mod normal, una sau mai multe abordri n evaluare, prin aplicarea principiului substituiei, utiliznd informaii derivate din pia. Acest principiu arat c o persoan prudent nu va plti pentru un bun sau serviciu mai mult dect costul de achiziie pentru un bun sau serviciu acceptabil ca substitut, n absena factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai bune alternative, pentru un bun substitut sau pentru un bun identic, va tinde s reflecte valoarea de pia.

Abordrile n evaluare bazate pe pia includ: 1. Abordarea prin comparaia vnzrilor. Aceast abordare comparativ ia n considerare vnzrile proprietilor similare sau substituibile i informaiile referitoare la pia i stabilete o estimare a valorii prin procese de comparaie. n general, proprietatea evaluat este comparat cu proprieti similare vndute, tranzacionate pe o pia deschis. Pot fi luate n considerare, de asemenea, cotaiile i ofertele de vnzare. 2. Abordarea prin venit. Aceast abordare comparativ ia n considerare informaiile referitoare la veniturile i cheltuielile aferente proprietii evaluate i estimeaz valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea leag venitul (de obicei, venitul net) de un anumit tip de valoare prin convertirea lui ntr-o estimare de valoare. Acest proces poate lua n considerare relaionrile directe (cunoscute ca rate de capitalizare), ratele de actualizare (care reflect rentabilitatea investiiei), sau ambele. n general, principiul substituiei arat c fluxul de venit care produce cel mai mare profit, corespunztor unui anumit nivel de risc, conduce la cea mai probabil mrime a valorii. 3. Abordarea prin cost. Aceast abordare comparativ ia n considerare ca substitut, pentru cumprarea unei anumite proprieti, alternativa de a achiziiona un activ echivalent modern cu aceeai utilitate. n contextul proprietii imobiliare, aceasta ar implica att costul achiziionrii unui teren echivalent ct i costul construirii unei cldiri noi echivalente. Fr s fie implicate timpul, riscul i neadecvarea, preul pe care un cumprtor l-ar plti pentru activul de evaluat nu ar fi mai mare dect costul unui echivalent modern.
11

Adeseori, activul de evaluat va fi mai puin atractiv dect costul echivalentului modern din cauza vrstei sau deprecierii. O ajustare a costului de nlocuire cu deprecierea este necesar pentru a reflecta aceasta. (A se vedea GN 8, Abordarea prin cost pentru raportarea financiar (CIN)). Evalurile realizate n alte scopuri dect determinarea valorii de pia pot utiliza abordri similare. De exemplu: entitate poate aplica abordarea prin cost pentru a compara costul altor cldiri cu costul unei cldiri propuse entitii, constatnd diferene n cazul proprietii evaluate n contradicie cu piaa liber. Aceast aplicaie este specific pentru o anume proprietate, care poate fi un cost nerecunoscut de pia. Un proprietar de teren poate plti un pre suplimentar pentru o proprietate adiacent. n aplicarea abordrii prin comparaia vnzrilor, pentru a determina preul maxim pe care proprietarul este dispus s l plteasc pentru terenul adiacent, evaluatorul poate ajunge la o sum care poate depi cu mult valoarea de pia. n unele ri, o astfel de valoare se numete valoare special. Un investitor poate aplica o rat a rentabilitii specific acelui investitor, diferit de cea recunoscut pe pia. n aplicarea abordrii prin capitalizarea venitului, pentru a determina preul pe care acel investitor este dispus s l plteasc pentru o anumit investiie, bazat pe rata de rentabilitii anticipate a investitorului, evaluatorul ajunge mai degrab la o estimare a valorii de investiie dect a valorii de pia. Fiecare abordare n evaluare are metode alternative de aplicare. Experiena i competena evaluatorului, standardele naionale, cerinele pieei i informaiile disponibile n combinarea lor determin care metod sau ce metode sunt aplicabile. Raiunea pentru existena abordrilor i metodelor alternative const n punerea la dispoziia evaluatorului a unei serii de proceduri analitice care vor fi apreciate i reconciliate, ntr-o valoare final, n funcie de tipul de valoare implicat. n general, abordrile i metodele de evaluare sunt comune tuturor tipurilor posibile de evaluri, incluznd proprietatea imobiliar, proprietatea mobiliar (bunurile mobile), ntreprinderile i activele financiare. Totui, evaluarea diferitelor tipuri de proprietate implic surse diferite de informaii, care reflect n mod adecvat piaa pe care proprietatea (i/sau serviciul sau ntreprinderea) este evaluat. De exemplu, cldirile individuale sunt, de obicei, vndute i evaluate pe o pia imobiliar relevant, n timp ce evaluarea aciunilor unei companii, care deine mai multe cldiri, este reflectat prin referirea la cursul aciunilor pe o pia de valori mobiliare relevant.
12

Standardele Internaionale de Evaluare sunt concepute pentru a facilita tranzaciile internaionale de proprieti i pentru a contribui la viabilitatea pieelor globale, prin promovarea transparenei n raportarea financiar. Se pune accent pe utilizarea informaiilor de pia faptice, pe baza crora se dezvolt raionamente profesionale referitoare la modul n care pot fi efectuate evalurile proprietii.

Codul Dentologic
Ipotezele sunt supoziii considerate ca fiind adevrate. Ipotezele implic fapte, condiii, sau situaii care afecteaz subiectul sau abordarea unei evaluri dar care nu pot fi verificate sau nu necesit o verificare. Condiiile limitative sunt restricii impuse evalurilor. Acestea pot fi impuse de clieni, de evaluator i de legislaia naional aferent. Un evaluator este o persoan care are pregtirea profesional necesar, capacitatea i experiena de a efectua o evaluare. n unele ri, se impune obinerea unei autorizaii nainte ca evaluatorul s i desfoare activitatea n acest sens. Evaluatorul va fi o persoan cu o bun reputaie care: a obinut o pregtire profesional adecvat, n cadrul unui centru de pregtire recunoscut sau o calificare academic echivalent; are experien adecvat i este competent n evaluarea pe piaa i categoria respectiv de active; cunoate, nelege i poate pune n aplicare n mod corect acele metode i tehnici recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluri credibile; este membru al unui organism naional profesional de evaluare recunoscut; urmeaz un program de instruire profesional; urmeaz un program de pregtire/instruire profesional continu; respect toate cerinele Codului Deontologic. Un evaluator intern este un evaluator angajat fie n cadrul ntreprinderii care deine activele, fie n cadrul firmei de contabilitate responsabil cu elaborarea rapoartelor i/sau nregistrrilor financiare ale ntreprinderii. Un evaluator extern este un evaluator care, mpreun cu oricare asociat, nu are legturi importante cu clientul, cu un agent care acioneaz n numele clientului sau cu proprietatea supus evalurii.

Tipuri de proprietate
13

Proprietatea imobiliar reprezint o parte considerabil a avuiei mondiale, iar evaluarea acesteia este fundamental pentru asigurarea viabilitii proprietii globale i a pieelor financiare. Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare recunoate urmtoarele patru tipuri de proprietate: proprietatea imobiliar, proprietatea mobiliar (bunuri mobile), ntreprinderi i active financiare. Drepturile reale imobiliare se exercit asupra unui bun imobil. proprietatea imobiliar cuprinde terenul n sine, toate bunurile care n mod natural fac corp comun cu acesta, precum i toate bunurile care sunt legate de acesta, cum ar fi cldirile i amenajrile terenului (amplasamentului). Proprietatea asupra bunurilor mobile se refer la proprietatea asupra unui bun, altul dect o proprietate imobiliar. Aceste bunuri pot fi corporale sau necorporale, de exemplu, o crean sau un brevet de invenie. Proprietatea mobiliar corporal reprezint drepturile asupra unui activ care nu este ataat n mod permanent de o proprietate imobiliar i este caracterizat, n general, prin mobilitatea sa. O ntreprindere (afacere) este o entitate comercial, industrial, de servicii sau financiar care desfoar o activitate economic. ntreprinderile sunt, n general, uniti distincte de exploatare, generatoare de profit i care furnizeaz clienilor produse sau servicii. Activele financiare rezult din divizarea legal a proprietii asupra ntreprinderii sau proprietii imobiliare (de exemplu: asocieri, societi comerciale, societi mixte, coproprietatea), dintr-un drept opional de a vinde sau cumpra o proprietate (de exemplu: imobiliar, aciuni sau alte instrumente financiare) la un pre dat i ntr-o perioad stabilit sau prin crearea unor instrumente investiionale bazate pe un pachet de active imobiliare.

Abordari in evaluare
n procesul de evaluare sunt recunoscute trei abordri ale evalurii: comparaia vnzrilor, capitalizarea venitului i cost. Fiecare abordare se bazeaz pe principiul substituiei, conform cruia atunci cnd sunt disponibile mai multe bunuri sau servicii similare, cel cu preul cel mai sczut va avea cea mai mare cerere i cea mai rspndit distribuie. Preul unei proprieti, stabilit pe o pia dat, este limitat de preurile pltite n mod frecvent pentru proprieti competitive pe acelai segment de pia, de alternativele financiare pentru investirea
14

banilor n alte domenii i de costul de construcie a unei noi proprieti sau de adaptare a unei proprieti vechi la o utilizare similar cu cea a proprietii de evaluat. 1. Abordarea prin comparaia vnzrilor consider c preurile proprietii sunt stabilite de pia. Valoarea de pia poate fi deci calculat n urma studierii preurilor de pe pia ale proprietilor competitive pe segmental respectiv de pia. Pentru procesul de evaluare, aplicarea proceselor de comparaii este fundamental. Elementele de comparaie sunt reprezentate de caracteristicile specifice ale proprietilor i tranzaciilor, care determin existena unor diferene ntre preurile pltite pentru proprietatea imobiliar. Elementele de comparaie includ drepturile de proprietate transmise, condiiile de finanare, condiiile de vnzare, cheltuielile imediate dup achiziionare, condiiile de pia, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea i componentele non-imobiliare ale proprietii vndute. 2. Abordarea prin capitalizarea venitului poate fi aplicat att n estimrile valorii de pia, ct i ale altor tipuri de valoare. Totui, pentru aplicaiile valorii de pia, este necesar culegerea i analizarea informaiilor relevante de pia. Abordarea consider c valoarea este creat de ateptrile de beneficii viitoare (fluxuri de venit). Capitalizarea venitului utilizeaz procesele care calculeaz valoarea actualizat a beneficiilor viitoare anticipate. Ca i alte abordri, abordarea prin capitalizarea venitului poate fi utilizat cu credibilitate numai cnd exist informaii comparabile relevante. Abordarea prin capitalizarea venitului este important, n special, pentru proprietile care sunt cumprate i vndute pe baza capacitii i caracteristicilor lor de a genera ctiguri, precum i n situaiile n care exist evidene de pia pentru susinerea diverselor elemente ncorporate n analiz. Informaiile comparabile cuprind chiria, venitul, cheltuielile i informaiile privind ratele de capitalizare i de actualizare. 3. Abordarea prin cost stabilete valoarea prin estimarea costurilor de achiziionare a terenului i de construire a unei noi proprieti, cu aceeai utilitate, sau de adaptare a unei proprieti vechi la aceeai utilizare, fr costuri legate de timpul de construcie/adaptare. Costul terenului se adaug la costul total al construciei. Abordarea prin cost stabilete limita superioar pn la care piaa ar plti n mod normal pentru o proprietate anumit, cnd aceasta ar fi
15

nou. n cazul unei proprieti vechi, pentru estimarea unui pre care reflect aproximativ valoarea de pia, se scad unele alocri (repartizri) pentru diferitele forme de depreciere cumulat (deteriorare fizic; depreciere funcional sau tehnologic i depreciere economic sau extern), pentru a estima un pre care reflect aproximativ valoarea de pia. Informaiile comparabile se refer la costurile de construcie sau de dezvoltare, iar coreciile sunt fcute pentru a justifica diferenele n cantiti, caliti i utilitate. n plus, se face i analiza informaiilor privind terenurile comparabile i estimrile deprecierii comparabile. Concluzia asupra valorii finale depinde de luarea n considerare a tuturor informaiilor i proceselor folosite, iar reconcilierea valorilor deriv din rezultatele obinute din diferitele abordri ntr-o estimare final a valorii. n analiza vnzrilor comparabile elemente de comparaie considerate ca fiind de baz sunt urmtoarele: drepturile de proprietate transmise, condiiile de finanare, condiiile de vnzare, cheltuielile imediate dup cumprare, condiiile de pia, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale vnzrii. n aplicarea abordrii prin comparaia vnzrilor, evaluatorul trebuie: s analizeze piaa, s verifice informaiile, s selecteze unitile pentru comparaie relevante, s compare proprietile vndute cu proprietatea evaluat i s reconcilieze rezultatele ntr+o valoare punctual. Metodele de evaluare a terenului sunt: 1. Tehnica comparaiei vnzrilor pentru evaluarea terenului implic o comparaie direct a terenului evaluat cu loturile similare de teren, tranzacionate recent pe pia i pentru care exist informaii disponibile. Dei vnzrile sunt cele mai importante, analiza cotaiilor i ofertelor de pre pentru loturi similare, care concureaz cu proprietatea evaluat, poate aduce o contribuie la o mai bun nelegere a pieei. 2. Tehnica parcelrii i dezvoltrii poate fi i ea aplicat n evaluarea terenului. Acest proces presupune proiectarea unei parcelri a unui teren ntr-o serie de loturi, calcularea veniturilor i cheltuielilor asociate parcelrii i construirii pe aceste parcele i actualizarea venitului net rezultat, obinndu-se astfel o indicaie de valoare. Aceast tehnic poate fi susinut n unele situaii, dar presupune un numr prea mare de ipoteze care pot face

16

dificil asocierea cu definiia valorii de pia. Se recomand atenie sporit n stabilirea ipotezelor fundamentate, pe care evaluatorul trebuie s le prezinte n ntregime. Cnd comparaia direct nu este posibil, pot fi aplicate cu precauie urmtoarele metode. 3. Repartizarea (alocarea) este o tehnic indirect de comparaie, care utilizeaz o proporie/rat ntre valoarea terenului i valoarea proprietii construite sau alte relaii ntre componentele proprietii. Rezultatul const ntr-o rat/proporie de repartizare a preului de pia total ntre teren i amenajrile terenului i construcii, pentru scopuri comparative. 4. Extracia (prin scdere) este o alt tehnic de comparaie indirect (uneori denumit i abstracie). Prin aceast metod se estimeaz valoarea amenajrilor terenului i construciilor, prin costul lor minus deprecierea, care se scade apoi din preul total al proprietilor comparabile. Rezultatul rezidual este o indicaie a valorii posibile a terenului. 5. Tehnica rezidual a terenului pentru evaluarea terenului aplic, de asemenea, informaiile privind venitul i cheltuielile ca elemente de analiz. Se face analiza financiar a venitului net care poate fi obinut printr-o utilizare generatoare de venit, apoi, din venitul net total al proprietii se deduce venitul cerut pentru remunerarea construciilor. Venitul rmas este considerat ca fiind venitul rezidual al terenului i este capitalizat ntr-o indicaie de valoare. Metoda este limitat la proprietile generatoare de venit i este mai des aplicat n cazul proprietilor noi, pentru care sunt necesare mai puine ipoteze. 6. Terenul poate fi evaluat i prin capitalizarea rentei funciare (chiriei). Dac terenul este capabil s genereze n mod independent rent funciar (sau chirie), aceast rent poate fi capitalizat ntr-o indicaie de valoare de pia atunci cnd exist suficiente informaii de pia. Totui, trebuie acordat atenie n folosirea termenilor i condiiilor speciale ale rentei funciare, care pot s nu fie reprezentative pe anumite piee. n plus, deoarece rentele funciare au fost stabilite cu mai muli ani naintea datei evalurii, rentele respective ar putea s nu fie cele curente, iar ratele de capitalizare curente pot fi dificil de obinut.

17

18