Sunteți pe pagina 1din 29

Capitolul IX PUBLICITATEA IMOBILIAR I NOILE CRI FUNCIARE

Seciunea I. Consideraii generale privind publicitatea imobiliar. Necesitatea, obiectivele i rolul publicitii imobiliare. 1. Consideraii generale. Nevoia de pace social i de echitate a raporturilor interumane constituie att scopul normelor morale ct i a normelor juridice. Scopul normelor juridice este acela de a da necesitatea juridic circuitului civil, dreptul, prin normele sale, are sarcina de a apra drepturile prezente i cele ce se vor dobndi de ctre persoane fizice i persoane juridice. Sistemul de drept tinde spre perfeciune cu ct el reglementeaz mai bine delimitarea i face s fie mai bine cunoscute drepturile subiective i este cu att mai respectat cu ct el se exercit mai concis i mai corect. Nevoia de siguran a raporturilor juridice civile este realizat prin publicitatea celor mai importante dintre ele. Securitatea juridic a drepturilor subiective civile patrimoniale este ndeplinit prin statica i dinamica drepturilor patrimoniale. Dreptul obiectiv prevede pe de o parte coninutul juridic i mijloacele de aprare mpotriva oricror nclcri practice posibile, reglementnd statica drepturilor patrimoniale, totodat prevede modurile de dobndire, modificare i stingere a acestor drepturi n temeiul legii sau prin acte juridice pe de alt parte, realiznd dinamica drepturilor patrimoniale. Cu alte cuvinte statica vizeaz existena i pstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobndite, iar dinamica vizeaz circulaia acestor drepturi de la natere pn la stingerea lor realizndu-se prin aceasta circuitul juridic patrimonial. Securitatea juridic static i cea dinamic se afl ntr-o relaie de determinare. Fiecare titular al drepturilor subiective de natur patrimonial are nevoie de ocrotirea juridic a drepturilor sale, adic de securitatea juridic static, precum i de ncrederea n operaiunile
119

juridice n care se pot dobndi drepturi patrimoniale adic securitatea juridic dinamic, aceasta fiind o dubl protecie legal. 1 Mijloace de realizare a securitii juridice statice i dinamice a drepturilor patrimoniale constau n totalitatea mecanismelor, actelor i procedeelor prin care se asigur protecia acestor drepturi. Prin caracterul lor acestea sunt de dou feluri: mijloace preventive i mijloace represive. Mijloacele preventive sunt: forma actelor juridice i publicitatea operaiunilor juridice referitoare la drepturile patrimoniale. Mijloacele represive cuprind sanciunile juridice de ordin civil, penal, administrativ prevzute de lege pentru nesocotirea sau nclcarea drepturilor civile. Forma actelor juridice este acea condiie extrinsec, general i dup caz, mai mult sau mai puin esenial care se refer la modalitatea de exteriorizare a voinei juridice, svrit cu intenia de a produce efecte juridice concrete. n dreptul actual forma actelor juridice este guvernat de principiul consensualismului conform cruia simpla manifestare de voin este nu numai necesar, ci i suficient pentru ca actul juridic s ia natere n mod valabil din punct de vedere al formei sale. Principiul consensualismului statuat de art.1295 C.civil nu funcioneaz n mod absolut, dreptul civil cuprinznd o serie de excepii:a) forma ad validatem sau ad solemnitatem este cerut pentru nsi validitatea actului juridic a crui nerespectare atrage dup sine consecina sancionrii cu nulitatea absolut a actului; b) forma ad probationem cerut doar pentru dovada actului juridic, a crei nerespectare nu atrage nulitatea actului, lipsa formei scrise sau autentice ci creaz doar dificulti n probarea acestuia; c) forma cerut penrtu opozabilitatea fa de teri a crei nerespectare nu atrage dup sine nevalabilitatea actului ci numai inopozabilitatea, adic ineficacitatea care l ndreptete pe ter s-l ignore, penrtu motivul c nu I-a fost adus la cunotin n formele stabilite de lege. Publicitatea este tocmai mijlocul juridic eficient prin care actul nscriindu-se n registre publice prevzute de lege, prin ndeplinirea integral a cerinelor. Ele sunt ns autonome, cu scopuri distincte nu se suprapun i nu se exclud reciproc. 2 Publicitatea este necesar pentru anumite acte juridice s fie cunoscute n privina raporturilor juridice pe care le consacr. De exemplu: contractul de
120

vnzare-cumprare privind un imobil ncheiat n form autentic, este pe deplin valabil, dar pentru a asigura opozabilitatea lui i c n realitate cumprtorul este proprietarul actul, acel contract trebuie supus formelor de publicitate legal. Probele publicitii drepturilor reale se pune n mod diferit dup cum este vorba de bunuri mobile sau de bunuri imobile. n cazul bunurilor mobile nu se simte necesitatea publicitii, pentru c circuitul civil rapid la care sunt supuse ar fi stnjenit de existena unor formaliti de publicitate. n materia mobilelor posesiunea valoreaz titlul conform art. 1909 C.civil, ca atare posesiunea care este un fapt material la vedere nlocuiete formalismul publicitii care n cazul lor este special i limitat. 3 n cazul bunurilor imobile, publicitatea nu este numai necesar dar i materialmente posibil datorit aezrii fixe a bunurilor prin natura sau destinaia lor i totodat util pentru asigurarea certitudinii circuitului juridic prin informaiile precise pe care le poate oferi. Publicitatea imobiliar este un mojloc tehnic, eficient i adecvat de natur s realizeze securitatea juridic stic prin faptul c atest existena drepturilor imobiliare a persoanelor fizice i juridice ct i securitatea juridic dinamic prin informarea celor interesai referitoare la situaia juridic real a imobilelor. Publicitatea imobiliar la rndul su nu este integral i nici nu poate fi, pentru c o parte din modurile de dobndire cum sunt uzucapiunea, accesiunea, fiind fapte juridice n sens strict nu sunt susceptibile n timpul realizrii lor de publicitate, iar transmiterea succesoral opereaz pe data deschiderii succesiunii dar operaiunile se fac ulterior. Rolul publicitii imobiliare depinde de sistemul de publicitate adoptat de legislaia respectiv. Astfel, n unele sisteme au rolul limitat de a face ca drepturile dobndite ntre pri s devin opozabile tuturor, cum este cazul legislaiilor bazate pe principiul consensualismului inspirat din codul civil francez al lui Napoleaon. Drepturile se dobndesc la data perfectrii actului translativ sau constitutiv de drepturi reale, dar se consolideaz numai ca efect al transcrierii n registrele publice. n alte sisteme rolul nscrierii este de a produce efecte translative sau constitutive de drepturi reale, att ntre pri ct i fa de teri,
121

convenia este doar creatoare de obligaii. Sistemul a fost adoptat de legislaiile de inspiraie austriac i german. Dup cum se va analiza la noi au fost n vigoare n diferite pri ale rii, ambele sisteme de publicitate care i au explicaia n istoria diferit a provinciilor rii. 2. Noiunea i sistemele de publicitate imobiliare. 2.1. Noiunea de publicitate are dou sensuri din perspectiva analizei juridice. n sensul su larg publicitatea desemneaz acele modaliti prin care anumite acte sau operaiuni juridice sunt aduse la cunotina publicului ori realizate n locuri publice cu sau fr participarea publicului, dar cu scopul de a fi cunoscute i de a-i asuma efectele. Legiile i alte acte normative se public n Monitorul oficial al Romniei, actele administrative se public n presa local, se afieaz la locuri anume stabilite; unele acte se ncheie n locuri publice pentru a se asigura accesul i intervenia celor interesai (licitaii, celebrarea cstoriei, tranzacii la burs), anumiet operaiuni juridice sunt transcrise sau evideniate n registre publice (registrul comerului, registrul portului unde sunt nregistrate navele, crile funciare, etc). n sensul restrns al publicitii imobiliare aceasta desemneaz totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin care se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor n mod publci pentru a da ocrotire deplin securitii statice i dinamice a circuitului civil, referitor la bunurile imobile. 2.2. Sistemele de publicitate imobiliar n dreptul romn . Datorit condiiilor istorice n care poporul romn s-a format i a trit n mai multe provincii istorice sunt aplicabile legislaii diferite. Realizarea statului naional unitar a fost nfptuit succesiv n etape istorice succesive, marcate de vicisitudini i ocupaii strine, iar organizarea statl i cadrul juridic au fost marcate de incoeren i dezinteresul factorilor de putere nc din perioada modern (sec. XIX) i pn astzi. Din aceste cauze i din alte raiuni dei au existat preocupri ale legiuitorului, dup Marea Unire din 1918, nu s-a reuit unificarea integral a sistemului legislativ, fapt ce face ca pe teritoriul rii noastre s fi existat mai multe sisteme de publicitate imobiliar:
122

a) sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni , reglementat de codul civil, codul de procedur civil, Legea 603/1943, aplicabil pe cea mai mare parte a teritoriului naional, mai precis n localitiel din provinciile istorice care au intrat n componena Romniei Vechea ar nainte de Unirea de la 1 decembrie 1918. b) sistemul crilor funciare, reglementat de codul civil austriac, Legea nr. 115/1938, Legea nr. 241/1947, existent n acele regiuni care au fcut parte din fostul Imperiul Austriac (Transilvania, Banat, Bucovina de Sud). c) aa zisul sistem intermediar al crilor de publicitate funciar, reglementat de Decr. 242/1947 i de unele dispoziii ale Legii nr. 115/1938, aplicabil la un numr restrns de localiti ale judeului Ilfov i n mun. Bucureti. La aceasta se adaug realitatea unui fapt istoric incontestabil, acel al Decr. nr. 163/1946, privind aa-zisele cri de eviden funciar. Ele au fost nfiinate cu scopul de a nlocui crile funciare distruse, sustrase sau pierdute n timpul ocupaiei Ungariei hortyste, pentru unele localiti din Transilvania. Publicitatea imobiliar viitoare n dreptul romn se ntemeiaz pe Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996, care a reglementat structura general a dou instituii distincte ns interferente: instituia tehnic a cadastrului i instituia juridic a noilor cri funciare. Instituia cadastrului are n vedere efectuarea unor lucrri tehnice topografice, care s realizeze un cadastru general al rii iar prin instituia crilor funciare se urmrete ntocmirea unui sistem real i unic de publicitate imobiliar pentru ntreaga ar i astfel s fie mplinit dezideratul multor generaii de juriti, ca printr-un sistem unic s fie nlocuite toate sistemele de publicitate existente n dreptul romn actual. Legea nr. 7/1996, folosete denumirea de cri funciare, ns n realitate este vorba de noi cri funciare, altele dect crile funciare actuale, aflate n aplicare n Transilvania, adic se vor ntocmi cri funciare valabile pentru ntreaga ar. Pe msura finalizrii lucrrilor cadastrale i a registrelor de publicitate imobiliar a unui jude, precum a noilor cri funciare, urmeaz s fie nlocuite toate cele trei sisteme actuale de publicitate imobiliar ( art. 72 al. 2 i 3 din Legea nr. 7/1996). Acest aspect a fost anticipat de art. 98 al. 2 din Legea nr.
123

18/1991 privind fondul funciar care prevede c pn la o nou reglementare se aplic actualele prevederi legale n materia publicitii imobiliare. Registrele de publicitate imobiliar, indiferent de sistemul cruia i aparin se in n prezent la Judectorii pe lng care este organizat biroul de carte funciar. 3. Sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni. 3.1. Noiune i reglementare. n dreptul romnesc s-a adoptat sistemul de publicitate imobiliar al registrelor de transcripiuni i inscripiuni prin C.civil (art.818-819, art.1295, art.1394, art.18011802), codul de procedur civil (art.710-720). Sunt numite i registre de transcrieri i registre de inscripii. El este un registru personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece registrele se in pe numele proprietarilor adic pe persoane i nu pe imobile. De aceea situaia juridic a imobilului poate fi aflat numai cunoscnd proprietarii si succesivi i cercetnd numele lor, ce fel de drepturi au fost transmise sau constituite referitoare la acel bun operaiune care este dificil i anevoioas. Deoarece publicitatea se face pe persoane i nu pe imobile, ea se mai numete i publicitate personal. Publicitatea se face prin transcrierea i nscrierea n registrele prevzute de art.710 C.pr.civil i anume: registrul de transcriere, registrele de nscriere, registrele de transcriere a comandamentelor i mapa actelor de amanet, a actelor juridice privind imobile funciare prevzute expres de lege. 3.2. Transcrierile. Trancrierea este operaiunea de copiere integral a actelor juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil se constituie un drept real principal, sau se sting astfel de drepturi reale imobiliare. Sunt supuse transcrierii toate actele juridice enumerate de art. 711 C.pr.civil i anume: a) toate actele de nstrinare a proprietilor nemictoare sau a drepturilor reale ce se pot ipoteca; actele juridice ntre vii prin care se renun la aceste drepturi; b) toate actele prin care se constituie o servitute un drept de uzufruct, de uz sau de abitaie; actele juridice prin care se renun la aceste drepturi;
124

c) tranzaciile privind drepturile reale; d) ordonanele de adjudecare ale imobilelor; e) hotrrile date n materie de expropriere pentru cauz de utilitate public; f) cesiunile de venituri pe un interval mai mare de 2 ani; g) extract de pe contractele de arend sau de locaiune pe timp mai ndelungat de 3 ani. Sunt exceptate de la transcriere: transmisiunile succesorale (legal i testamentar); actele de mpreal; hotrrile judectoreti declarative de drepturi; uzucapiunea i accesiunea imobiliar, etc. Trancrierea se face n ordinea depunerii actelor necesare acestor operaiuni. n prezent registrele de transcripiuni sunt nlocuite cu mape n care sunt pstrate actele supuse transcrierii, mpreun cu cererile care le nsoesc n ordinea lor. 3.3. nscrierile. nscrierea se face n registrul de inscripii i constau n consemnarea sau reproducerea unro pri mai importante sau clauze din actele juridice. Fac obiect al nscrierii numai acele clauze care se refer la privilegiile speciale imobiliare i la ipotec. De la aceast regul, face excepie privilegiul vnztorului de imobile deoarece este supus transcrierii. 3.4. Efectele transcrierii i nscrierii . n condiiile art. 182 C.civil, actul translativ de proprietate dac a fost transcris, este opozabil terilor. ntre pri i fa de succesorii lor n drepturi, actul juridic produce efecte de la data ncheierii lui, potrivit principiului relativitii efectelor juridice ale actelor juridice, fr a fi necesar transcrierea i nscrierea. Dac acelai drept a fost constituit real transmis sau constituit a fost transmis transcris succesiv n favoarea a dou sau mai multe persoane se aplic principiul: qui prior tempore potior jure. Adic, dac acelai drept a fost tarnscris n mod succesiv ctre mai multe persoane, va avea ctig de cauz cel care a realizat primul formalitile de transcriere i nscriere. 3.5. Neajunsurile sistemului publicitii personale.4 Acest sistem datorit caracterului su personal prezint deficiene i inconveniente de natur practic cu privire la efectele i sigurana acestuia dintre care pot fi enumerate: -O serie de acte juridice nu sunt supuse publicitii, ceea ce face ca acest sistem de publicitate s nu fie integral, ci doar una
125

parial. Astfel nu sunt supuse transcrierii: transmisiunile succesorale, partajul, hotrrile judectoreti declarative; actele de confirmare a nulitii relative i actele de renunare. -Registrele se in pe numele proprietarilor i nu pe imobile. De aceea pentru a cunoate situaia juridic a unui imobil, trebuie cunoscui toi proprietarii succesivi ai acestuia, care este o activitate greoaie; ori, omisiunea unui proprietar anterior poate nltura ntreaga publicitate ulterioar, dac proprietarul a consimiti transmisiunii sau sarcinii importante care nu convin noului dobnditor, constituind i aceasta o probatio diabolica. -Nendeplinirea formalitilor de transcriere i nscriere nu este sancionat de lege, singura operaiune fiind inopozabilitatea fa de teri a operaiunii. -Birourile de publicitate imobiliar de pe lng judectorii nu are abilitatea legal s verifice valabilitatea actului prezentat pentru nregistrare, ceea ce face ca o astfel de nregistrare s aib caracter relativ. Se aduce pur i simplu la cunotina terilor un act juridic, fr ca valabilitatea actului sau existena dreptului s fie valabile prin publicare. -Dac un imobil a fost nstrinat succesiv i cu rea credin mai multor persoane, proprietatea lui aparine aceluia care a realizat cu prioritate publicitatea unui act chiar cu valoare relativ, chiar dac el are un titlu ndoielnic ia fost ultimul achizitor. 4. Sistemul de publicitate prin crile funciare. 4.1. Caracterizare general i reglementare. Inconvenientele semnalate n sistemul publicitii imobiliare prin registrele de transcripiuni i inscripiuni sunt n cea mai mare parte nlturate i se asigur o certitudine superioar, prin sistemul crilor funciare care fiind un sistem de publicitate imobiliar se bazeaz pe identificarea topografic (cadastral) a imobilelor i realizeaz publicitatea imobiliar i deplin (complet) a transmisiunilor i constituirilor de drepturi reale imobiliare. Sistemul de publicitate al crilor funciare este un sistem real de publicitate aparine legislaiilor germanice spre deosebire cum am vzut de sistemul publicitii personale consensualiste, adoptat sub influena codificrii franceze napolioniene.
126

Crile funciare numite tradiional cri funduoare reminiscen nc vie datorat tradiiei juridice i are originea n cuvntul latinesc fundus, fond care nseamn proprietate asupra pmntului. Dup ncorporarea Transilvaniei la Imperiul austriac i edictarea Diplomei Leupoldinei de la 1781, considerat i prima lege fundamental, pentru aceast provincie istoric au fost introduse treptat crile funciare (funduare): n anul 1794 n localitile grnireti supuse dreptului austriac (zona Nsudului, inuturile zis secuieti) denumite n termenii Cancelariei aulice de la Viena Landtafel Patent; n anul 1870 n celelalte localiti de drept autriac ale Ardealului, iar din 1855 n zonele Banat, Criana, Satu Mare i Maramure, supuse pn atunci dreptului obinuielnic transmis prin tradiiile populaiei autohtone romneti peste care s-a suprapus sau a convieuit cu acesta dreptul local ungar. Sub aspect legislativ regimul funciar a fost reglementat de Codul civil austriac de la 1811, ordonanele emise la 1794, 1855 i 1870, precum i legiuirile locale. n Bucovina ocupat de austrieci la 1812 prin Legea din 1873 se adopt un model similar bazat pe sistemul germanic. Dup Marea Unire nfptuit al 1 decembrie 1918, s-a ncercat extinderea sistemului crilor funciare pe ntraga ar. Consiliul Dirigent format la Sibiu i apoi dup preluarea administrativ a Transilvaniei la 2 aprilie 1920 la Coroana Romniei a fost meninut sistemul n Transilvania. Prin Legea nr. 93/1933 s-a urmrit realizarea unui cadastru modern la nivelul ntregii ri bazat pe instituai crilor funciare care era superioar sistemului din vechiul regat, oamenii politici i remarcabili juriti ai vremii urmrind unificarea unitar ntrun sistem real de publicitate pentru Romnia n graniele ei de atunci. Din pcate, obiectivele stabilite la nivel de deziderat pentru c lucrrile se desfurau foarte lent (n raport cu lucrrile cadastrale n timp record pe teritoriul Transilvaniei i Ungariei ordonat de mpratul Iosif al II-lea n anul 1786 care au fost finalizate n numai trei ani). Ele au fost abandonate n preajma celui de-al doilea rzboi mondial din cauza evenimentelor tragice care se ntrezreau. Romnai nu a reuit nici pn n prezent realizarea unui cadastru naional i nici s introduc un sistem unitar de carte funciar ceea ce ar corespunde pe deplin atributului de stat naional unitar prevzut de art. 1 din Constituie.
127

Prin dou legi diferite, nr. 23/1933 i nr. 115/1938 s-a materializat ncercarea de a realiza un cadastru i o carte funciar moderne, care nu au fost finalizate pentru c nu s-a ntocmit cadastru general al rii. n lipsa cadastrului naional Decr. lege nr. 115/1938 a putut fi pus n aplicare numai n Transilvania, Banat i Bucovina, unde s-a i realizat. n Transilvania Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dipoziiilor privitoare la cartea funciar a fost conceput ca o lege de aplicare general privind crile funciare din Vechea ar i regimul de carte funciar din Transilvania. Acest act normativ (Legea nr.115/1938), putea fi pus n aplicare numai n Transilvania (unde existau condiiile tehnice ale hrilor topografice i crile funciare), unde s-a realizat n msur limitat prin Decr.Lege nr.389/1943, numit de extindere a legislaiei civile i comerciale n Romnia de peste Carpai care a meninut o parte a legislaiei funciare locale, iar ulterior prin Legea nr.241/1947, n totalitate, nlocuindu-se toate legile ordonanele i regulamentele locale privitoare la crile funciare. Prin aceasta s-a asigurat aplicarea unei reglementri unitare complete i moderneasupra crilor funciare n teritoriile din Transilvania i Bucovina unde i-a gsit materializarea Decr.Lege nr.115/1938. Decr.Lege nr.115/1938 este caracterizat i conceput ca o lege de aplicaie general la nivelul ntregii ri i s realizeze unificarea legislativ ntr-o manier complet i modern. Legiuitorul su a pstrat sistemul de publicitate mai sigur existent n Transilvania ns a inut seama de progresele altor legislaii n domeniu i experiena sistemului aplicat n Alsacia i Lorena dup anexarea lor la 1871 de Germania, precum i faptul demonstrat prin aceasta a compatibilitii principiilor dreptului francez cu principiile de carte funciar.5 Prin sistematizarea sa logic i prin coninut, Legea nr.115/1938, a constituit un instrument util i a uurat activitatea instanelor de carte funciar i mai apoi a fostelor notariate de stat care au funcionat n aceste teritorii. Dispoziii ale sale sunt preluate, precum i unele sistematizri, principii, noiuni, reglementri n Legea nr.7/1996 pentru preluarea i aplicarea n viitor a acestei ultime legi, ntre ele exist corelaii importante. Nu au fost preluate reglementri privind felul i regimul nscrierilor, precum i efectul constitutiv de drepturi reale al
128

nscrierilor care exprimnd n bun msur superioritatea crilor funciare, face ca Legea nr.7/1996 s constituie un regres fa de Decr.Lege nr.115/1938, chiar dac este o revan inutil a adepilor principiilor consensualismului i al libertii contractuale contra partizanilor principiului riguros al publicitii absolute n materia transmiterii i constituirii de drepturi reale imobiliare. 6 n aplicarea noilor reglementri ale Legii nr.7/1996 sunt de avut n vedere urmtoarele aspecte: a) Decr.Lege nr.115/1938 i restrnge considerabil aplicabilitatea ntruct toate transmisiunile i constituirile de drepturi reale trebuie s se fac n noile cri funciare; b) felul nscrierii difer n noile cri funciare, iar nu i regimul de carte funciar aplicabil care este unul singur, cel reglementat de Legea nr.7/1996; c) Legea nr.7/1996, este aplicabil treptat, odat cu ntocmirea i finalizarea lucrrilor cadastrale, iar n regimul de aplicabilitate al Decr.Lege nr.115/1938 (n zonele de carte funciar) rmne aplicabil aceasta din urm i va fi scoas treptat din vigoare odat cu finalizarea lucrrilor cadastrale i ntocmirea noilor cri funciare. n aceast succesiune se fac dou categorii de nscrieri: cu caracter definitiv (n localitile n care este pus n aplicare cadastrul general) i cu caracter nedefinitiv (n localitile unde nu exist sau nu sunt definitivate lucrrile cadastrale). 4.2. Structura i obiectul crii funciare, (art.139-142) constau n cuprinsul i obiectul crii funciare. Ele sunt ntocmite, numerotate pe localiti. Imobilele din aceeai localitate alctuiesc registrul funciar al acelei localiti. Cuprinsul fiecrei cri funciare const din titlul acesteia i trei pri numerotate cu cifre romane. Titlul crii cuprinde: numrul crii respective i denumirea localitii unde se gsete imobilul, pentru superficie, dac este cazul s cuprind i meniunea acelui drept. Partea I-a (foaia A, denumit i Foaia de avere), descrie imobilul (parcelele) prin artarea numrului de ordine i cel topografic al fiecrei parcele, felul de cultur ori de folosin, locul de aezare, ntinderea i o coloan pentru observaii. Partea II-a (foaia B, denumit i Foaia de proprietate), care cuprinde n principal, numele proprietarilor succesivi trecui n ordine cronologic i are trei rubrici: nr. de ordine, nscrisurile privitoare la
129

proprietate, observaii. Cnd este cazul sunt trecute actele de dobndire i de strmutare ale proprietii, servituiile constituite n folosul imobilului, drepturi personale i de crean, aciuni privitoare la drepturi reale, faptele juridice. Partea III-a (foaia C denumit i Foaia de sarcini) cuprinde n principal, sarcinile care greveaz imobilul. n aceast foaie se nscriu drepturile reale care greveaz imobilul: servitutea, superficia, uzufructul, uzul, abitaia, ipoteca, privilegiile imobiliare, locaiunea pe un termen mai mare de 3 ani, faptele juridice (falimentul), drepturi personale sau alte raporturi juridice (sechestru, urmrirea imobilului etc). Cuprinsul crii funciare, n conf. cu art. 6 din Decr. lege nr. 115/1938, se ntregete cu planul, nscrisurile i registrul de intrare. a) planul cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu artarea numrului topografic al fiecreia. b) nscrisurile privitoare la nscrieri constituie proba drepturilor nscrise n cartea funciar. Un exemplar din nscrisul oficial sau copii certificate (legalizate dup acesta) se va reine n arhiva biroului de carte funciar. c) registrul de intrare este utilizat pentru nregistrarea tuturor cererilor de solicitare a nscrierilor. Ordinea nregistrrii stabilete i rangul nscrierilor fcute n cartea funciar. La fiecare judectorie se ine n mod obligatoriu i completate la zi: repretorii alfabetice; repertorii de parcelare, alte registre i condici de eviden prevzute de lege. Obiectul crii funciare denumit n literatura juridic i obiectul drepturilor tabulare7 l constituie nscrierile fcute n cartea funciar, adic drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar, precum i n cazuri prevzute de lege, drepturile de crean, actele, faptele i raporturile juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar. Drepturile tabulare sunt raporturi de drept care izvorsc sau se dobndesc prin nscrierea n cartea funciar. 8 Obiectul drepturilor tabulare l constituie corpul funciar care poate fi alctuit dintr-una sau mai multe parcele ( art. 12). Cartea funciar mai cuprinde aadar i drepturile de crean, faptele i raporturile juridice n legtur cu drepturile nscrise n cartea funciar. n art. 11 al legii sunt artate drepturile tabulare sau drepturile reale nscrise n cartea funciar: a) dreptul de proprietate; b) dreptul
130

de superficie; c) dreptul de uzufruct, uz, abitaiune i servitute; d) dreptul de ipotec. Este de precizat c dup cum se observ mai nti din aceast enumerare lipsesc ipotecile, apoi enumerarea nu poate fi considerat limitativ deoarece prin legi speciale au fost recunoscute ca drepturi reale, legea sau hotrrea judectoreasc au dispus nscrierea lor (ex. dreptul de administrare, dreptul de concesionare, dreptul de folosin asupra terenurilor agricole, art. 19 i 74 din Legea nr. 18/1991, art. 17 din Decr.-lege nr. 61/1990). Corpul funciar care constituie obiectul drepturilor tabulare (art. 11 i 12) este o unitate economic care devine prin nscriere o entitate juridic n care operaiunile juridice se fac de regul cu privire la ntreg corpul funciar. Corpul funciar are un asau mai multe parcele cadastrale fie prin natura imobilului, fie prin voina proprietarului; dac sunt mai multe se noteaz cu cifre romane. Un corp funciar poate fi modificat la cererea proprietarului prin alipiri sau dezlipiri. Au loc practic alipiri atunci cnd dou sau mai multe parcele se unesc ntr-un singur corp funciar sau prin adugirea unei parcele la un corp existent. Au loc dezlipiri cnd se desparte o parcel de un corp funciar ori se micoreaz ntinderea unui corp funciar. n legtur cu operaiunile de alipire i de dezlipire, n sensul artat se svresc fie transcrieri (cnd o parcel se trece dintr-o carte funciar n alta) fie renscrieri (cnd se dezlipete o parcel i se trece n aceeai carte funciar ca un corp de sine-stttor). 4.3. Principiile crilor funciare. Aceste principii sunt menite s asigure i s justifice superioritatea sistemului real de publicitate n raport cu orice sistem de publicitate personal i realizarea securitii juridice a circuitului civil imobiliar. n cuprinsul Decr-lege nr. 115/1938 nu exist nici un text care s evoce principiile care crmuiesc sistemul crilor funciare, ns ele rezult din ntreaga economie a textelor care le cuprinde. Dac literatura juridic de specialitate i jurisprudena sunt unanime n ce privete desprinderea principiilor crilor funciare, nu exist un punct de vedere unitar cu privire la numrul i denumirea acestora. 9 Urmeaz a fi enumerate cteva dintre principiile mai importante care concureaz funcionalitatea sistemului crilor funciare i acceptate n general de doctrin.
131

a) Principiul publicitii integrale ntemeiat pe faptul c sistemul crilor funciare este un sistem real i complet de publicitate imobiliar deoarece evidena se ine pe imobile iar nu pe persoane i totodat asigur publicitatea integral a transmisiunilor i constituirilor de drepturi reale imobiliare. Cu excepiile deja artate, toate aceste operaiuni sunt supuse nscrierii n cartea funciar precum i evidenierea tuturor schimbrilor sau modificrilor care intervin prin alipire, dezlipire, dezmembrare de parcele, etc. Ca atare principiul publicitii integrale a crilor funciare este acea regul care supune nscrierii n cartea funciar toate actele i faptele juridice translative sau constitutive de proprietate i alte drepturi reale imobiliare, operaiuni materiale, precum i drepturi personale, faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobile cuprinse ntr-o anumit carte funciar. b) Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al nscrierii de carte funciar. Este prevzut de art. 17-18 din legea crilor funciare potrivit creia drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite modificate sau stinse numai prin nscrierea lor n cartea funciar. Prin aceasta se nelege c nscrierea d natere, modific sau stinge drepturi reale i le face opozabile fa de teri. Drepturile reale asupra imobilelor vor fi constituite sau strmutate numai dup ce au fost nscrise n cartea funciar. Drepturile reale se vor stinge numai dac radierea lor s-a nscris n cartea funciar cu consimmntul i n contra titularului. n sistemul crilor funciare orice operaiune juridic prin care se tinde la translaia sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune din 3 operaiuni juridice succesive: a) dintr-un act obligaional ius ad rem (contract de vindere-cumprare, donaie, schimb, etc) care d natere obligaiei de trasmitere sau constituire a dreptului real care formeaz obiectul cuprinsului su; b) dintr-un act real ius in rem de ntocmirea formalitilor i de predarea bunului prin care partea care i-a asumat o obligaie consimte prin nscrisul dat ca acel drept s fie ntabulat n cartea funciar; c) nscrierea efectiv a dreptului real, care se nate n momentul nregistrrii oficiale a cererii la birou de carte funciar a instanei competente. Simpla existen a conveniei se plaseaz n trm obligaional i nu opereaz prin ea nsi tranferul sau constituirea dreptului real. Raportul obligaional rezultat din ncheierea conveniei este un drept de crean el fiind
132

opozabil doar debitorului care rmne inut de obligaia asumat prin convenie, acea de predare a bunului i a nscrierilor necesare pentru ntabulare. Momentul strmutrii sau constituirii dreptului real este unic nscrierea efectiv i caracterizeaz acest principiu. Prin aceasta se realizeaz concordana dintre starea tabular i situaia juridic a imobilului n cauz. De la acest principiu exist i cteva excepii (art. 26): n cazul drepturilor reale dobndite prin succesiune, accesiune, vnzare silit, expropriere pentru cauz de utilitate public, cnd dobndirea are loc independent de nscriere. Excepiile sunt de strict interpretare enumerarea este limitativ la textul art.26 i la alte dispoziii legale de rang egal (art.19, 23, 74 din Legea nr.18/1991; art.14 din Legea nr.213/1998, Legea nr.15/1990). Ele sunt numite i drepturi extratabulare, adic drepturi reale care se dobndesc fr nscriere n cartea funciar. c)Principiul legalitii, care presupune c nainte de a se dispune nscrierea prin ncheiere, judectorul de carte funciar are dreptul i obligaia s verifice legalitatea titlului sau a actului prezentat spre a folosi ca baz pentru nscrierea n cartea funciar. Principiul legalitii comport dou aspecte: legalitatea formal i legalitatea material, adic verificarea dac nscrisul pe baza cruia se solicit nscrierea ntrunete condiiile de fond i de form prevzute de lege i este apt pentru a fi transcris. d) Principiul oficialitii care deriv din principiul legalitii se constituie n obligaia legal pe care o are judectorul delegat de caret funciar de a verifica din oficiu cererea de nscriere, actele care o nsoesc, valabilitatea i actualitatea titlului. O cerere introdus nu se poate completa cu nscrisuri noi, dac ea este incomplet, sau nscrisurile nu sunt corecte, prin ncheierea motivat judectorul va respinge cererea. e) Principiul prioritii este reglementat de art. 31 potrivit cruia nscrierile de carte funciar i produc efectele de la data nregistrrii cererilor, ordinea nrergistrrilor le va stabili rangul. Dac mai multe cereri au fost depuse de o dat la judectorie, drepturile de ipotec vor avea acelai rang, iar pentru celelalte se va hotr prin judecat. Data nregistrrii cererii n registrul de intrare va fi data nscrierii. Prin rang tabular se nelege efectul unei nscrieri n
133

raport cu alte nscrieri din aceeai carte funciar, n acest sens avnd importan, exclusiv data nregistrrii cererii. Rangul opinut potrivit principiului prioritii se numete rang iniial i nu poate fi schimbat dect n materie de ipoteci. f) Principiul relativitii se bazeaz pe art. 19 din lege n sensul c asigur protecia juridic a titularului nscris n cartea funciar care se poate face numai: a) mpotriva aceluia care la data nregistrrii cererii este nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea se va face, b) mpotriva aceluia care nainte de a fi nscris i-a grevat dreptul dac ambele nscrieri se cer deodat. Principiul relativitii cuprinde acea regul n baza creia nscrierea unui drept n cartea funciar se poate face numai mpotriva aceluia care la nregistrarea cererii este nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz a fi fcut. Cel nscris este numit antecesor tabular iar cel care urmeaz s fie nscris, succesor tabular. g) Principiul forei probante a nscrierii de carte funciar. Este u principiu absolut i rezult din art. 32 i 33 din lege constnd din acea regul potrivit creia cuprinsul crii funciare, nafara ngrdirilor i excepiilor legale se consider a fi exact n folosul acelora care i-au nscris cu bun credin un drept real n cartea funciar. n materialitatea sa publicitatea de carte funciar atrage dup sine att un efect pozitiv ct i unul negativ. Efectul pozitiv nsemneaz c ceea ce cuprinde cartea funciar se consider exact n folosul celui care a dobndit imobilul. Efectul negativ nsemneaz n principiu c nici un drept real nu poate exista i nu poate fi opus devreme ce acesta nu a fost nscris n cartea funciar. Din ambele efecte rezid puterea doveditoare absolut a nscrierilor de carte funciar, reieind c cel care a dobndit cu buncredin, un drept real ntemeiat pe cuprinsul crii funciare este pus la adpost de orice cauz de eviciune. Domeniul de aplicare a principiului forei probante a nscrierii este circumscris de lege att sub aspectul operaiunilor juridice care s-au efectuat ct i a persoanelor n folosul crora acioneaz, mpletindu-se cu principiul relativitii (art.33,36,37 din lege). Principiul opereaz numai n cazul acelor drepturi tabulare constituite prin acte juridice ce sunt efectiv nscrise n cartea funciar. Ca atare regula coninut de principiul publicitii materiale nu se aplic la: indicaiuni de fapte privitoare la nscrieri materiale (felul culturii, venit); faptele juridice care au
134

existen independent de nscriere (ex.interdicia, decesul, incendierea bunului, etc.); drepturile personale patrimoniale a cror existen i valabilitate nu sunt garantate de nscriere, ngrdirile legale (raporturi de vecintate, servitui naturale i neaparente, etc.); excepiile legale create de drepturile extratabulare (succesiune, accesiune, expropriere). n literatura juridic de specialitate au mai fost evocate i alte principii care au mai mic importan sau se desprind din cele deja artate: principiul materialitii (disponibilitii) care este un principiu general al exercitrii drepturilor civile subiective i principiul specialitii care trebuie s indice persoana titularului, individualizarea imobilului i a dreptului la care se refer. 10 4.4. nscrierile n cartea funciar. nscrierile n cartea funciar sunt de trei feluri: ntabularea; nscrierea provizorie i notarea. Sunt condiii comune pentru toate cele trei forme de nscrieri: nscrisul original trebuie s ndeplineasc cerinele de validitate ale actului juridic pe care l conine; s aib deplin putere doveditoare; s arate numele prilor; s identifice clar i precis imobilul i dreptul tabular care se nscrie sau se radiaz; dac este ntocmit n strintate s fie prezentat n original i n traducere legalizat; dac este hotrre judectoreasc s fie nvestit cu formul executorie. a) ntabularea este nscrierea prin care se ndeplinete, svrete cu titlu definitiv de la data nregistrrii cererii strmutarea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar. Drept urmare ntabularea este o nscriere definitiv i poate fi considerat perfect n sensul c nu necesit nici o procedur ulterioar. Condiiile la ntabulare sunt cele comune artate, sens n care este de subliniat existena condiiei generale a dovedirii actului juridic n temeiul cruia se cere nscrierea printr-un nscris original care poate fi dup caz nscris autentic sau nscris sub semntur privat. Dac nscrierea se face n temeiul hotrrii judectoreti sau a unui act administrativ sunt suficiente copii legalizate de pe acestea. Hotrrea judectoreasc trebuie s fie desvrit adic rmas definitiv i devenit irevocabil. b) nscrierea provizorie este nscrierea prin care se dobndete, modific sau stinge un drept real imobiliar numai sub condiia i msura justificrii lui ulterioare. Ea se mai numete
135

prenotare sau ntabulare imperfect i are loc n cazurile cnd: nscrisul original nu ndeplinete cerinele pentru ntabulare; dac prin hotrre judectoreasc care poate fi atacat cu recurs, partea a fost obligat la strmutarea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular; radierea dreptului de ipotec dac debitorul a depus irevocabil suma datorat plus dobnzile i accesoriile. Rolul nscrierii provizorii este acela de a conferi acestei nscrieri n momentul n care va deveni definitiv adic atunci cnd se va tranforma n ntabulare, data i rangul pe care l-a avut nscrierea provizorie. Prin nscrierea provizorie cel interesat este pus la adpost de riscul unei eventuale alte ntabulri n favoarea unui ter. Ea se consolideaz n ntabulare n momentul depunerii de nscrisuri apte s produc ntabularea. c) Notarea este procedeul care are ca scop de a face opozabile terelor persoane drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice, privind drepturile nscrise n cartea funciar, adic acele informaii care exist independent de nscrierea n cartea funciar. Notrile sunt de dou feluri: declarative, cnd efectele lor sunt independente de nscrierea n cartea funciar; constitutive, cnd efectul lor juridic depinde de nscrierea n cartea funciar (interdiciile de grevare, nstrinare etc). Prin notare se atrge atenia terelor persoane c asupra imobilului nscris n cartea funciar exist n curs un proces sau alte mprejurri de natur s influeneze soarta juridic a acestuia (existena unui proces pentru anularea contractului de vnzare). Obiectul notrii poate s-l constituie mprejurri care s se refere la: situaia juridic personal a titularului dreptului nscris; drepturile personale sau alte raporturi juridice; anumite aciuni n justiie n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar. 4.5. Efectele nscrierilor n crile funciare. Efectele nscrierilor n crile funciare sunt strns legate de principiile acestui sistem de publicitate i sunt urmtoarele: a) Efectul translativ sau constitutiv de drepturi reale al ntabulrii i, atunci cnd este cazul, al nscrierii provizorii. b) Efectul de opozabilitate fa de teri al notrii n cartea funciar. Consecinele juridice ale acestui efect constau n acea c drepturile de crean pot fi valorificate mpotriva unor tere persoane n msura n care au fost nscrise n cartea funciar. Aceste persoane
136

sunt inute s respecte aceste drepturi sau situaii juridice i chiar s suporte urmrile negative pe care le-ar putea reflecta. De ex.dac un ter cumpr bunul ignornd cu bun tiin c este ipotecat, el va suporta toate consecinele urmririi pornite de ctre creditorul ipotecar. 4.6. Aciunile de carte funciar. Decr.-lege nr.115/1938 reglementeaz dou aciuni: aciunea n prestaie tabular i aciunea n rectificare a nscrierilor de carte funciar. La acestea se adaug, n opinia noastr cile de atac n justiie ca urmare a reorganizrii serviciilor notariale ca serviciu public autonom prin Legea nr.36/1995 i Legea nr.7/1996 i a Instr. de aplicare a acesteia aprobate prin Ord.M.Justiiei nr.2137/1997. a) Aciunea n prestaie tabular. nscrierile de carte funciar au efect constitutiv de drepturi n condiiile art.17 din Legea nr.115/1938. Dac s-a ncheiat un act translativ sau constitutiv de drepturi, efectele acestuia se produc numai dac i dup ce a fost nscris n cartea funciar. Ca atare drepturile reale n sistemul Decr.lege nr.115/1938, se pot constitui, transmite, modifica numai dac a fost nscris n cartea funciar. n acest scop, cel ce a consimit la constituirea, modificarea, transmiterea unui drept real imobiliar este obligat potrivit art.22 din Legea nr.115/1938, s predea toate nscrisurile necesare pentru ntabularea dreptului de proprietate n cartea funciar. Tot astfel, potrivit art.23 din lege dac un drept real nscris n cartea funciar se stinge, titularul va fi obligat s predea celui ndreptit nscrisurile necesare pentru radiere. n cazul n care refuz s predea nscrisul necesar pentru ntabulare, sau cel de radiere a dreptului din cartea funciar, cel ndreptit se poate adresa justiiei, care va putea dispune ntabularea respectiv radierea dreptului real imobiliar. Hotrrea care se pronun, potrivit art.17 din Legea nr.115/1938, va nlocui acordul de voin sau consimmntul celui obligat dar care refuz s l dea. Hotrrea va ine loc de nscrisul n baza cruia se va face nscrierea de carte funciar. Aciunea n prestaie tabular va fi ndreptat mpotriva celui care nu-i ndeplinete obligaia asumat de consimire la constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului real imobiliar. Aciunea n prestaie tabular va putea fi ndreptat i mpotriva unui ter dobnditor nscris n cartea funciar, dac sunt
137

ntrunite urmtoarele condiii: cel care cere prestaia tabular s fi fost n posesie la data cnd a contractat cu terul dobnditor; actul juridic n temeiul cruia se cere prestaia tabular s fie anterior aceluia n temeiul cruia terul dobnditor a fost nscris; terul s fi dobndit cu titlu gratuit sau s fi fost de rea-credin (art.25 din lege). n practica judiciar de dat relativ recent s-a reinut c instanele de judecat au procedat corect cnd au pronunat hotrri care s in loc de contract apt de a fi ntabulat n cartea funciar, n baza art.22 i 24 din Dec.-lege nr.115/1938, obiect al nstrinrii fiind un teren.11 Natura juridic a aciunii n prestaie tabular este controversat, fiind considerat ntr-o opinie aciune personal, astfel c dreptul la exercitarea ei se prescrie n termen de 3 ani, care ncepe s curg de la ncheierea conveiei prin care prile s-au obligat s nstrineze imobilul i s ntocmeasc actul necesar ntabulrii. 12 ntr-o alt opinie, devenit majoritar, este o aciune n realizarea dreptului, o aciune real i imprescriptibil. 13 mprtim aceast opinie avnd n vedere c aciunea n prestaie tabular este o aplicaiune particular n regimul crilor funciare, a aciunii n revendicare. Imprescriptibilitatea rezult i din faptul c textul art.24 din Legea nr.115/1938, nu prevede un termen limitativ pentru introducerea ei. Dac se introduce o cerere de radiere a dreptului este o varietate particular a aciunii negatorii. n fine, operaiunea de nscriere, respectiv de radiere intr n coninutul constituirii, sau dimpotriv al stingerii dreptului real ceea ce d distinctivitate acestei aciuni. b) Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar . Aciunea n rectificare are menirea s pun n acord starea tabular cu starea juridic real a unui imobil, prin ea se cere ndreptarea sau suprimarea unei nscrieri necorespunztoare realitii i care a fost n mod greit inserat n cartea funciar. O asemenea aciune poate avea ca obiect rectificarea ntabulrii i a nscrierii provizorii sau a rectificrii notrii. Cazurile de rectificare a unei ntabulri sunt prevzute de art.34-40 din Legea nr.115/1938: - dac nscrierea sau titlul pe baza cruia s-a fcut nu au fost valabile (ex. titlul este nul sau anulabil); - dac prin nscriere, dreptul a fost greit calificat ( ex. s-a nscris o superficie n loc de servitute);
138

- dac nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris s-au au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea (s-a mplinit termenul extinctiv sau s-a mplinit condiia rezolutorie). Aciunea poate fi introdus de orice persoan interesat iar rectificarea va fi fcut numai n baza hotrrii de admitere rmas definitiv. n legtur cu prescripia acestei aciuni, art.36 i 37 din Legea nr.115/1938 stabilesc urmtoarele: - aciunea n rectificare este imprescriptibil, sub rezerva prescripiei aciunii de fond, atunci cnd este introdus de dobnditorul nemijlocit, precum i fa de terul care a dobndit cu rea-credin dreptul nscris n favoarea sa; - aciunea n rectificare poate fi introdus n termen de 10 ani, fa de terul dobnditor cu titlu gratuit, de bun-credin, care ncepe s curg de la data nregistrrii cereri de nscriere a acestuia; - mpotriva terului dobnditor cu titlu oneros, de buncredin, aciunea n rectificare poate fi introdus numai dac titlu nu este valabil sau greit calificat (dou cazuri prevzute de art.34 din lege) aici legea prevede termene precise: ase luni de la data comunicrii ctre cel ndreptit a ncheierii prin care s-a dispus nscrierea; trei ani de la data nregistrrii cereri de nscriere a dreptului a crui rectificare se solicit prin aciune. c) Rectificarea notrii, este reglementat de art.39 din Legea nr.115/1938 i intervine n urmtoarele situaii: nevalabilitatea notrii, greita calificare a dreptului personal, faptului sau raportului juridic notat; dac nu mai sunt ntrunite condiiile pentru existena dreptului personal, faptului sau raportului juridic, dac notarea nu mai este conform cu realitatea. Aciunea n rectificarea notrii este imprescriptibil.

139

Seciunea II. Noile cri funciare14 1. Reglementare legal. Prin dispoziiile art. 76 i 98 din Legea nr. 18/1991, n redactarea iniial (n prezent abrogat prin Legea nr. 169/1997) s-a dispus, pe de o parte, ca fondul funciar i, n mod corespunzrot, dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale trebuie nregistrate n documentele de eviden fucniar i publicitate imobiliar prevzute de lege; pe de alt parte, s-a dispus c pn la intrarea n vigoare a noii legi a cadastrului funciar i publicitii imobiliare, se vor aplica actualele reglementri. Cadastrul funciar general este un sistem de eviden general a termenilor din ntregul fond fucniar al Romniei, indiferent de destinaa terenurilor i de proprietarul lor. Noul regim juridic al crilor funciare este reglementat cu caracter general de urmtoarele acte normative: a) Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996; 15 b) Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar ale judectoriilor, aprobat prin Ordinul Ministrului Justiiei nr. 2371/C/1997; c) Instruciunile privind nfiinarea noilor cri funciare cu caracter nedefinitiv aprobate prin Ordinul Ministrului Justiiei nr. 1330/C/1999, nepublicate. Legea nr. 7/1996 reglementeaz n cadrul aceluiai act normativ dou instituii distincte: instituia tehnic a cadastrului i instituia juridic a crilor funciare, fiind alctuit structural din trei titluri i anume: Titlul I, ntitulat Regimul general al cadastrului; Titlul II, ntitulat Publicitatea imobiliar; Titlul III, ntitulat Dispoziii tranzitorii, sanciuni i dispoziii finale. n afar de dispoziiile Legii nr. 7/1996 i a reglementrilor administrative emise pe baza acesteia, exist i norme speciale, cuprinse n diferite acte normative, avnd ca obiect anumite operaiuni juridice susceptibile de nscrisuri n noile cri funciare. Dintre aceste reglementri sunt de reinut cele mai importante: art. 35/1 i 69 din Legea locuinei nr. 114/1996; art. 16 din O.G. nr. 51/1997, privind operaiunile de leasing; art. 15 din Legea nr.
140

54/1998, privind circulaia juridic a terenurilor; art. 34 din Legea nr. 219/1998 privind regimul concesiilor. 2. Aspecte privind aplicarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare. Prin aceast lege s-au pus bazele imobiliare pe ntreg teritoriul rii, numit s nlocuiasc cele trei sisteme de publicitate aplicabil n dreptul romnesc actual. Pentru c realizarea cadastrului general naional este o problem de viitor care necesit o serie de investiii i lucrri tehnice, legea prevede o extindere treptat i progresiv a noului sistem de publicitate imobiliar, pe msura finalizrii lucrrilor cadastrale bazat pe sistemul noilor cri funciare. ntocmirea imediat a noilor cri funciare pentru ntreaga ar va nlocui treptat vechile documente de publicitate imobiliar. Pn la punerea n aplicare a cadastrului general n fiecare unitate administrativ-teritorial se vor face nscrieri cu caracter nedefinitiv n cri funciare provizorii. n legtur cu punerea n aplicare a Legii nr. 7/1996, este de reinut c ea a introdus un sistem real, unic i unitar de publicitate imobiliar care este de aplicabilitate imediat, dar unificarea sistemelor de publicitate imediat existente se realizeaz pe ntreg teritoriul rii, dup definitivarea cadastrului la nivelul ntregii rii. 3. Organizarea i conducerea cadastrului . Legea nr. 7/1996, reglementeaz ddistinct cadastrul general i cadastrele speciale. Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea, reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar. Cadastrul general se ntocmete la nivelul pe comune, orae, municipii, judee i la nivelul ntregii ri. Cadastrele de specialitate constau n subsisteme de eviden i inventariere a bunurilor imobile sub aspect tehnic i economic cu respectarea normelor tehnice privind suprafaa, categoria de folosin i proprietarul organizate pe domeniile: agricol, forestier, apelor, industrial, extractiv, imobiliar, edilitar, transporturi de toate felurile. Cadastrele localitilor constituie baza tehnic a crilor funciare. Documentele cadastrale finalizate ale comunelor, oraelor i
141

municipiilor sunt cele care stau la baza ntocmirii crilor funciare, care se ntocmesc i se in pe aceste uniti administrativ-teritoriale. La nivelul localitilor lucrrile tehnice de cadastru constau n identificri, marcaje, msurtori, actualizarea planurilor cadastrale etc. prevzute de art. 11 i 12 al legii. Documentele tehnice principale care se ntocmesc la nivelul comunei, oraului, municipiului sunt: registrul cadastral al parcelelor, indexul alfabetic al proprietarilor i domiciliul acestora; registrul cadastral al proprietarilor; registrul corpurilor de proprietate, fia centralizatorare cuprinznd partida cadastral pe proprietari i pe categorii de folosin; planul cadastral. Metodologia cadastral, care cuprinde evidena cadastral tehnic, economic i juridic, nscrierea actelor i a faptelor juridice referitoare la imobile este elaborat de Oficiul Naional de Cadastru, mpreun cu ministerele care rspund de cadastrele de specialitate i Ministerul Justiiei. 4. Organizarea i conducerea crilor funciare. Pentru organizarea i inerea crilor funciare, Legea nr. 7/1996 a nfiinat Birourile de carte funciar ale judectoriilor, care au n competen organizarea i evidena crilor funciare de pe baza teritorial de activitate. Conducerea i ndrumarea birourilor de carte funciar este realizat de judectorii de carte funciar delegai de preedintele instanei, precum i de personal auxiliar necesar acestei activiti. Ministerul Justiiei organizeaz, coordoneaz i controleaz activitatea de publicitate a birourilor de carte funciar prin direcia de specialitate. Noile cri funciare ar caracteristici generale care se desprind din noua reglementare a publicitii imobiliare, acestea fiind: a) orice imobil trebuie s fie curpins ntr-o carte funciar (art. 20); b) evidena juridic se ine pe imobile i pe persoane (art. 20 al. 3), c) crile funciare se ntocmesc i numeroteaz pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti comun, ora sau municipiu (art. 2 al. 4), d) crile funciare se in ntr-un singur exemplar (art. 43); e) noile cri se ntregesc conform legii cu o serie de documente i registre (conf. art. 20 al. ultim registru special de intrare, planul de identificare al imobilului, mapa sau dosarul de carte funciar); f)cartea
142

funciar este public, putnd fi cercetat de orice persoan. Pentru uurarea cercetrilor n afar de registrul de intrare se mai in dou feluri de registre: repertoriul imobiliar i indexul alfabetic. 5. Structura i obiectul noilor cri funciare. Nu exist de lege lata o definiie legal a crilor funciare. Potrivit art.20 din lege Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca obiect nscrierea n carte funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeai localitate. Prin imobil, n nelesul legii, se nelege parcela de teren, cu sau fr construcie. Obiectul crii funciare const n nscrierea drepturilor de proprietate i a celorlalte drepturi reale care se transmit, se constituie, se modific sau se sting ca urmare a actelor i faptelor juridice referitoare la un bun imobil precum i nscrierea dup caz a actelor i faptelor privitoare la drepturile personale la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar ( art. 22, 23 i 40). Din textele legale reiese c n neles restrns cartea funciar este un nscris autentic i cu caracter public care cuprinde descrierea imobilelor i artarea drepturilor reale corespunztoare, precum i indicarea dup caz a drepturilor de crean, a actelor, a faptelor sau a altor raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartae funciar fie n vederea opozabilitii lor fa de teri, fie numai n scopul informrii oricror persoane interesate. Structura noilor cri funciare const n aceea c fiecare carte funciar este alctuit dintr-un titlu i trei pri numerotate cu litere latine. Titlul crii funciare cuprinde numrul fiecrei cri funciare i denumirea localitii n care este situat imobilul. Numerotarea se face pe fiecare localitate de la nr. 1 la infinit. Cuprinsul crii funciare este desfurat pe trei pri. Partea a I-a (denumit i Foaia de avere) cuprinde descrierea imobilului i are urmtoarele rubrici: numrul de ordine i cel cadastral al fiecrui imobil; suprafaa terenului; categoria de folosin i dup caz construciile; amplasamentul i vecintile; valoare impozabil; observaii.
143

Partea a II-a (denumit i Foaia de proprietate) se refer la nscrierile privind dreptul de proprietate aferent imobilului i este format din patru rubrici: numrul curent, adic numrul de ordine n care se fac operaiunile; numele sau denumirea proprietarului; domiciliul sau sediul acesteia; nscrieri privitoare la proprietate (acte sau fapte juridice, servitui, etc), observaii. Partea a III-a (Sarcinile) referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcinile reale cuprinde trei rubrici: numrul curent, adic numrul de ordine sub care urmeaz s se fac nscrierea i la care fac trimitere celelalte foi; nscrierile privitoare la dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcinile care greveaz imobilul; observaii. 6. nscrierile n cartea funciar. Spre deosebire de Decr.-lege nr. 115/1938, n noua lege a crilor funciare nu a fost preluat terminologia anterioar i nu se reglementeaz nscrierile dup obiectul lor. n literatura juridic este semnalat aceast lacun a legii care trebuie urgent ndreptat.16Este necesar de lege ferenda un text de principiu care s enune felurile nscrierilor fcute dup obiectul lor; definirea acestora, i artarea cerinelor legale pentru svrirea acestor nscrieri, precum i determinarea cazurilor de nscriere provizorie i cnd aceasta devine definitiv. nscrierile de carte funciar sunt cele ca i n regimul juridic al legii nr. 115/1938. 6.1. ntabularea eset nscrierea prin care, dobndirea, modificarea sau stingerea unui drept real, imobiliar, devine opozabil fa de teri, cu titlu definitiv de la data nregistrrii cererii de nscriere. Existena acestei denumiri doar n Regulament (art. 44) este o lacun a legii, care de lege ferenda se impune s fie consacrat n mod expres i n cuprinsul legii; cel puin la nivel de principiu. ntabularea are ca obiect drepturile reale imobiliare care nscrise n cartea funciar sunt numite drepturi tabulare. 6.2. nscrierea provizorie este nscrierea prin care dobndirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar, devine opozabil fa de teri, cu rangul determinat de cererea de nscriere sub condiie i n msura justificrii. nscrierea provizorie este o ntabulare
144

condiional fiindc efectele ei depind de o justificare ulterior care dac se realizeaz consolideaz nscrierea n mod definitiv. 6.3. Notarea este nscrierea prin care actele sau faptele juridice privitoare la drepturi personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar devin opozabile fa de teri ori sunt nscrise numai cu titlu informativ dup caz. Notarea rezult din denumirea generic de nscriere ca i ntabularea i nscrierea provizorie, deficien remediat de Regulamentul de aplicare (art.44), ns se impune i aici remedierea prin modificare legislativ. Obiectul notrii const din acte i fapte juridice care se grupeaz astfel: a) situaia juridic personal a titularului dreptului nscris; b) drepturile de crean sau alte raporturi juridice care devin n situaii prevzute de lege opozabile i terilor; c) anumite aciuni n jutiie n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar cu scopul de a mpiedica pe de o parte dobndirea cu bun credin a unui drept tabular n cursul procesului, i pe de alt parte, de a asigura executarea hotrrii judectoreti. 6.4. Efectele nscrierilor de carte funciar, n sistemul noilor cri funciare introduse de Legea nr. 7/1996, sunt prevzute cu caracter general n art. 27-28, 31-32 i 39 i 40 din lege. n primul rnd, legea instituie opozabilitatea fa de teri a nscrierilor definitive i provizorii privitor la dobndire, modificare sau stingere a oricrui drept real imobiliar. De la aceast regul exist excepia prevzut de art. 28, potrivit cruia drepturile reale sunt opozabile fa de teri fr nscrierea lor n cartea funciar atunci cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune. n al doilea rnd, art. 27 stabilete cu caracter de principiu, regula opozabilitii, fa de teri a nscrierilor svrite n cartea funciar indiferent de obiectul acestor nscrieri. Astfel: nscrierile n cartea funciar devin opozabile fa de teri la data nregistrrii cererii. Prin excepie, actele i faptele juridice privitoare la drepturi personale, la starea i capacitatea persoanelor altele dect cele ordonate de lege, n legtur cu imobilele cuprinse n cartae fucniar pot fi nscrise la cerere, cu efect de informare pentru tere persoane.
145

6.5. Sanciunea lipsei de nscrieri n cartea funciar. n acest sens trebuie fcut distincie ntre prile actului juridic i fa de terii actului juridic sau faptului juridic, supus nscrierii n cartea funciar. ntre prile actului juridic nscrierea nu are sub aspectul publicitii nici o semnificaie, avnd n vedere principiul relativitii actelor juridice, prevzut de art. 973 C.civil. Legea nr. 7/1996 a pstrat principiul consensualismului prevzut de art. 1295 C.civil, astfel c drepturile reale imobiliare se transmit sau constituie prin voina concordant a prilor, ns ele devin opozabile terelor persoane doar prin nscriere n cartea funciar. Actul i va produce toate efectele ntre prile care l-au ncheiat, succesorii lor universali i cu titlu universal. n mod simetric nici faptul nscrierii nu poate fi opus de o parte celeilalte, drept cauz de valabilitate a actului lovit de nulitate, ntruct nscrierea nu atribuie proprietatea i nu aduce nimic n plus actului sau efectelor sale. Fa de teri actul nu are nici un efect. nscrierea este n realitate un mijloc de publicitate, aceasta este i raiunea sa juridic, nendeplinirea ei atrage dup sine inopozabilitatea actului fa de teri. Ei necunoscnd actul, nu pot fi obligai s suporte consecinele lui juridice, mai mult de att sunt ndreptii s-l ignore, pentru ei nu exist. Note bibliografice:

146

1 2

I. Albu: Noile cri funciare, ed. Lumina Lex, 1994, p. 4 M.Nicolae: Publicitatea imobiliar i noile cri funciare. Ed.Press. Mihaela, Buc.2000, p.78 3 M. Nicolae, op.cit., p. 79 4 I. Albu, op.cit., p. 16; C. Sttescu, C.Brsan, op.cit, p. 306-307 5 S.Brdeanu; Noile cri funciare, op.cit., p.75-78. 6 I.C.Vurdea; Consideraii critice referitoare la caracterul constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar n R.R.D. nr.12/1981, p.14-21; M.D.Bocan; Natura juridic a aciunii de prestaie tabular , n R.D nr.10/1998, p.34-35; I.Albu; op.cit., p.72-77 idem: Publicitatea imobiliar n dreptul romnesc . Noile cri funciare, n R.D. nr.11/1996, p.18; I.Sabu-Pop; op.cit., p.145; M.Nicolae; op.cit., p.132-133. 7 I. Albu, op.cit., p. 23; L. Pop: op.cit., p. 279; M. Miclea: Cadastrul i cartea funciar, ed. All, 1978, p. 296-297 8 M. Miclea: Idem, op.cit., p. 297 9 S. Brdeanu: Ctre o nou legislaiune funciar , Bucu. 1938, p. 82-95; I. Albu: Curs de drept funciar, Lit. i Tip nvmntului, Buc., 1957, p. 390-391; L. Pop; op.cit. , p. 280-282. 10 M. Miclea, op.cit. p. 309-312; M. Nicolae; op.cit., p. 149 11 C.S.J., S.civ., Dec.nr.2221/1993, publicat n Buletinul Jurisprudenei pe anul 1994, Buc.1994, p.45 12 Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.1261/1973, n R.R.D nr.3/1974, p.43; M.Bocan: Natura juridic a aciunii n prestaie tabular n R.D. nr.10/1998, p.23. 13 S.Brdeanu: Not critic la Dec.nr.139/1972 n R.R.D. nr.10/1972, p.174; L.Pop, op.cit., p.286; Trib. Supr, S.civ., Dec.nr.71/1976, n R.R.D. nr.7/1976, p.57; Tr.Ionacu, S.Brdeanu, op.cit., p.213. . 14 I. Albu: op.cit, p. 47-14; M.Ionescu: Principii de baz ale publicitii imobiliare i al noului sistem de publicitate adoptat prin Legea nr. 7/1996, n R.D. nr. 6/1997, p. 35-45; L.Pop: op.cit., p. 290 i urm; M. Nicolae: op.cit, p. 193-462 15 Publicat n M.O., I, nr. 61/28 mart. 1996 16 L. Pop: op.cit., p.300-301